ag_zivilgericht · ZOR.2023.38 · 2024-01-09 · de
Obergericht / Zivilgericht / 1. Zivilkammer — ZOR.2023.38


Obergericht
Zivilgericht, 1. Kammer
ZOR.2023.38
(OZ.2021.1)
Entscheid vom 9. Januar 2024
Besetzung Oberrichter Lindner, Präsident
Oberrichter Holliger
Oberrichterin Möckli
Gerichtsschreiber Tognella
Klägerin A._____ AG,
[…]
Zustelladresse: c/o […]
vertreten durch lic. iur. Peter Schatz, Rechtsanwalt,
[…]
Beklagter B._____,
[…]
vertreten durch Dr. iur. Stefan Meichssner, Rechtsanwalt,
[…]
Gegenstand Ordentliches Verfahren betreffend Rückabwicklung eines Grundstückkauf-
vertrages - Arrestprosequierung

- 2 -
Das Obergericht entnimmt den Akten:
1.
1.1.
Mit Klage vom 26. Januar 2021 (Postaufgabe 27. Januar 2021) stellte die
Klägerin beim Bezirksgericht Laufenburg folgende Begehren:
" 1a)
Der Beklagte sei zu verpflichten, der Klägerin CHF 1'200.000.00 zu bezah-
len zuzüglich Zinsen von 5 % p.a. seit 30.10.2020;
1b)
Eventualiter sei der Beklagte zu verpflichten, die Forderung der Klägerin in
Höhe von CHF 1'200'000.00 zuzüglich Zinsen von 5 % p.a. seit 30.10.2020
zu tilgen durch Zahlung von CHF 448'343.40 zuzüglich Zinsen von 5 %
p.a. seit 30.10.2020 auf CHF 1'200'000.00 an die Klägerin und Übernahme
der Grundpfandschulden, Festhypothek Q._____ ([…]), bei der C._____
mit befreiender Wirkung für die Klägerin im Betrag von CHF 751'656.60
gemäss dem Rahmenkreditvertrag vom 16.07.2020;
2a)
Der Beklagte sei unter Vorbehalt des Nachklagerechts zu verpflichten, der
Klägerin CHF 472'381.00 zuzüglich Zinsen von 5 % p.a. seit 03.12.2020
zu bezahlen;
2b)
Eventualiter sei der Beklagte unter Vorbehalt des Nachklagerechts zu ver-
pflichten, die Forderung der Klägerin von CHF 472'381.00 zu tilgen durch
Zahlung von CHF 137'381.00 zuzüglich Zinsen von 5 % p.a. auf
CHF 472’381.00 seit 16.07.2020 an die Klägerin und Übernahme der
Schulden der D._____ AG gegenüber der E._____ AG in Höhe von
CHF 335'000.00 mit befreiender Wirkung für die Klägerin;
3.
Der Beklagte sei zu verpflichten, der Klägerin unter Vorbehalt des Nach-
klagerechts CHF 87’036.38 zuzüglich Zinsen von 5 % p.a. seit 03.10.2020
zu bezahlen."
1.2.
Auf entsprechendes Gesuch des Beklagten vom 10. Februar 2021 ver-
pflichtete die Gerichtspräsidentin von Laufenburg die Klägerin zur Bezah-
lung einer Sicherheit für die Parteientschädigung (Verfügung vom 1. Juni
2021).
1.3.
Mit Klageantwort vom 13. September 2021 beantragte der Beklagte die
kostenfällige Abweisung der Klage. Ferner stellte er folgenden prozessua-
len Antrag:
" Der Beklagte fordert den öffentlichen Notar des Kantons Aargau F._____,
[…], sowie den Staat Aargau, c/o Departement Finanzen und Ressourcen,
Generalsekretariat, Kompetenzstelle für Haftungsrecht, Tellistrasse 67,
5001 Aarau (Ref.: DFRGES.21.5), auf, ihn im Prozess zu unterstützen.

- 3 -
Den beiden Dritten sei diese Erklärung als einfache Streitverkündung im
Sinne von Art. 78 ZPO mitzuteilen."
1.4.
Mit Eingabe vom 20 Oktober 2021 (Postaufgabe 26. Oktober 2021) lehnte
der Kanton Aargau, vertreten durch das Departement Volkswirtschaft und
Inneres, und mit Eingabe vom 26. Oktober 2021 F._____ eine Unterstüt-
zung des Beklagten ab.
1.5.
Mit Replik vom 22. Februar 2022 änderte die Klägerin ihre Rechtsbegehren
wie folgt:
" 1a)
Der Beklagte sei unter Vorbehalt des Nachklagerechts zu verpflichten, der
Klägerin CHF 1'200.000.00 zu bezahlen zuzüglich Zinsen von 5 % p.a. seit
30.10.2020;
1b)
Eventualiter sei der Beklagte unter Vorbehalt des Nachklagerechts zu ver-
pflichten, die Forderung der Klägerin in Höhe von CHF 1'200'000.00 zu-
züglich Zinsen von 5 % p.a. seit 30.10.2020 zu tilgen durch Übernahme
der Grundpfandschulden, Festhypothek Q._____ ([…]) gemäss dem und
zu den Bedingungen des Rahmenkreditvertrages vom 16.07.2020 mit der
C._____ mit befreiender Wirkung für die Klägerin in Höhe von CHF
760'000.00 und Bezahlung von CHF 440'000.00 zuzüglich Zinsen von 5 %
auf p.a. und CHF 1'200'000.00 seit 30.10.2020;
2)
Der Beklagte sei unter Vorbehalt des Nachklagerechts zu verpflichten, der
Klägerin CHF 472'381.00 zuzüglich Zinsen von 5 % p.a. seit 03.12.2020
zu bezahlen;
3)
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zulasten Be-
klagten."
1.6.
Mit Duplik vom 27. April 2022 beantragte der Beklagte die kostenfällige Ab-
weisung der Klage, soweit darauf einzutreten sei.
1.7.
Am 11. Mai 2022 reichte die Klägerin eine Stellungnahme zur Duplik ein.
1.8.
Mit Beweisverfügung vom 4. Juli 2022 wurde unter anderem das Einholen
eines Gutachtens über den aktuellen Verkehrswert des per 4. Februar 2015
aufgehobenen Baurechts auf dem Grundstück P angeordnet.

- 4 -
1.9.
An einer am 10. November 2022 auf dem "G._____" (P) durchgeführten
Augenscheinsverhandlung wurden zwei Zeugen (H._____ und I._____) so-
wie die Parteien (für die Klägerin J._____) befragt.
1.10.
An der Hauptverhandlung vom 29. November 2022 vor dem Bezirksgericht
Laufenburg wurden K._____, L._____, F._____, M._____ und N._____ als
Zeugen sowie die Parteien (für die Klägerin J._____) befragt. Die Partei-
vertreter hielten ihre Schlussvorträge.
1.11.
Mit Verfügung vom 19. Dezember 2022 wurde O._____, P._____ AG, als
Sachverständiger für die mit Verfügung vom 4. Juli 2022 angeordneten Ver-
kehrswertschätzung des aufgehobenen Baurechts bestellt. Das entspre-
chende Gutachten vom 31. Januar 2023 ging am 7. Februar 2023 bei Ge-
richt ein. Die Parteien nahmen dazu mit Eingaben vom 24. Februar 2023
(Beklagter) und 2. März 2023 (Klägerin) Stellung.
1.12.
Am 19. Juni 2023 erging folgender Entscheid des Bezirksgerichts Laufen-
burg:
" 1.
In teilweiser Gutheissung der Klage, wird der Beklagte verpflichtet, der Klä-
gerin Fr. 193'501.08 zuzüglich Zins zu 5 % seit dem 30. Oktober 2020 zu
bezahlen.
2.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden
kann und sie nicht als durch Rückzug erledigt von der Kontrolle abzu-
schreiben ist.
3.
Die Gerichtskosten bestehen aus:
a) der Entscheidgebühr von Fr. 38'083.00
b) den Kosten der Beweisführung von Fr. 12'457.75
c) den Kosten für die Übersetzung von Fr. 0.00
Total Fr. 50'540.75
Die Gerichtskosten werden der Klägerin zu 90 % mit Fr. 45'486.65 aufer-
legt und mit ihrem Vorschuss von Fr. 25'000.00 sowie Fr. 29.25 Zins Depot
Tresorerie verrechnet. Sie hat dem Gericht Fr. 20'457.40 nachzuzahlen.
Die Gerichtskosten werden dem Beklagten zu 10 % mit 5'054.10 auferlegt.
Er hat dem Gericht Fr. 5'054.10 nachzuzahlen.
4.
4.1.
Die Klägerin hat dem Beklagten eine richterlich festgesetzte Parteient-
schädigung von Fr. Fr. 89'267.72 zu bezahlen.

- 5 -
4.2.
Die von der Klägerin bereits geleistete Sicherheit für die Parteientschädi-
gung in Höhe von Fr. 62'696.64 wird an die Parteikostenersatzforderung
des Beklagten gemäss Dispositiv-Ziffer 4.1 angerechnet. Die Gerichts-
kasse wird nach Rechtskraft angewiesen, dem Beklagten Fr. 62'696.64
auszurichten.
4.3.
Die Klägerin hat ihre eigenen Parteikosten selber zu tragen."
2.
2.1.
Gegen diesen ihr am 29. Juni 2023 in motivierter Fassung zugestellten Ent-
scheid erhob die Klägerin am 30. August 2023 – unter Berücksichtigung
des Fristenstillstands gemäss Art. 145 Abs. 1 Ziff. 2 ZPO – rechtzeitig Be-
rufung mit folgenden Anträgen:
" Dispositivziffer 1 des Entscheides OZ.2021.1 vom 19. Juni 2023 sei aufzu-
heben und der Beklagte in teilweiser Gutheissung der Klage zu verpflich-
ten, der Klägerin CHF 440'000 (statt CHF 193'501.08) nebst Zins zu 5 %
seit dem 30. Oktober 2020 zu bezahlen.
Dispositivziffer 3 des Entscheides OZ.2021.1 vom 19. Juni 2023 sei auf-
zuheben und die Gerichtskosten seien bei CHF 30'467.00 (statt
CHF 50'540.75) festzusetzen und der Klägerin zu 75 % bzw.
CHF 22'850.25 (statt 90 % bzw. CHF 45'486.65) aufzuerlegen, so dass die
Klägerin nach Bezug des Vorschusses (CHF 25'029.25) noch
CHF 2'179.00 von der Gerichtskasse zurück erhält (statt CHF 20'457.40
nachzuzahlen hat).
Dispositivziffer 4.1 und 4.2 des Entscheides OZ.2021.1 vom 19. Juni 2023
seien aufzuheben und der Beklagte eine Parteientschädigung von
CHF 55'792.33 (statt CHF 89'267.72) zuzusprechen und die Gerichts-
kasse anzuweisen, dem Beklagen CHF 55'792.33 (statt CHF 62'696.64)
der Sicherheitsleistung zu überweisen und die verbleibenden
CHF 6904.31 an die Klägerin zurückzuerstatten.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beklagten."
2.2.
Mit Berufungsantwort vom 3. November 2023 beantragte der Beklagte die
kostenfällige Abweisung der Berufung, soweit darauf einzutreten sei.
2.3.
Die Parteien liessen sich unaufgefordert mit weiteren Eingaben (Klägerin
am 27. November 2023, Beklagter am 6. Dezember 2023) vernehmen.

- 6 -
Das Obergericht zieht in Erwägung:
1.
Der für eine Berufung in vermögensrechtlichen Angelegenheiten wie der
vorliegenden erforderliche Mindeststreitwert von Fr. 10'000.00 ist erreicht
(Art. 308 Abs. 1 ZPO). Soweit die Klägerin mit ihren Klagebegehren vor
Vorinstanz nicht vollumfänglich durchgedrungen ist, ist sie durch den von
der Vorinstanz gefällten Entscheid beschwert. Nachdem sie sodann sowohl
die in Art. 311 Abs. 1 ZPO für die Berufung statuierten Frist- und Formvor-
schriften beachtet und den ihr mit instruktionsrichterlicher Verfügung vom
1. September 2023 auferlegten Gerichtskostenvorschuss (Art. 98 ZPO) in-
nert Nachfrist bezahlt hat, ist auf ihre Berufung einzutreten.
2.
2.1.
Mit der Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrich-
tige Feststellung des Sachverhalts durch die Vorinstanz geltend gemacht
werden (Art. 310 ZPO).
Gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO ist die Berufung zu begründen. In seinen
Ausführungen hat sich der Berufungskläger mit der Begründung im erstin-
stanzlichen Entscheid im Einzelnen und sachbezogen auseinanderzuset-
zen (REETZ/THEILER, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, Kom-
mentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2016, N. 36 zu
Art. 311 ZPO). Es ist anzugeben, inwiefern der angefochtene Entscheid
unzutreffend sein soll. Hierfür muss die Berufung hinreichend klar abge-
fasst sein, was insbesondere eine genaue Bezeichnung der beanstandeten
Passagen sowie der Aktenstücke, auf welche sich die Kritik stützt, bedingt
(BGE 141 III 569 E. 2.3.3; 138 III 374 E. 4.3.1). Die Rechtsmittelinstanz ist
nicht gehalten, von sich aus alle sich stellenden tatsächlichen und rechtli-
chen Fragen zu untersuchen, wenn die Parteien diese in oberer Instanz
nicht mehr vortragen. Sie kann sich grundsätzlich auf die Beurteilung der
in der Berufung und der Berufungsantwort gegen das erstinstanzliche Urteil
erhobenen Beanstandungen beschränken (BGE 144 III 394 E. 4.1.4; 142
III 413 E. 2.2.4). Sie ist aber inhaltlich weder an die Argumente, welche die
Parteien zur Begründung ihrer Beanstandungen vorbringen, noch an die
Erwägungen der ersten Instanz gebunden; sie wendet das Recht von Am-
tes wegen an (Art. 57 ZPO) und verfügt über freie Kognition in Tatfragen
(BGE 144 III 394 E. 4.1.4). Sie kann deshalb die Berufung auch mit einer
anderen Begründung gutheissen oder diese mit einer von der Argumenta-
tion der ersten Instanz abweichenden Begründung abweisen (Urteil des
Bundesgerichts 4A_397/2016 vom 30. November 2016 E. 3.1).

- 7 -
Neue Tatsachen und Beweismittel werden im Berufungsverfahren nur noch
berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumut-
barer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten
(Art. 317 Abs. 1 ZPO), wofür die Partei, die solche Neuerungen geltend
macht, die Substantiierungs- und Beweislast trifft (Urteil des Bundesge-
richts 5A_266/2015 vom 24. Juni 2015 E. 3.2.2).
2.2.
Das Obergericht kann ohne Verhandlung aufgrund der Akten entscheiden
(Art. 316 Abs. 1 ZPO).
3.
3.1.
3.1.1.
Am 22. Dezember 2014 veräusserte der Beklagte zuerst der AA._____ AG
alle 50 Namenaktien der A._____ AG (Klägerin) (Klagebeilage 9) und an-
schliessend der Klägerin selber das in der Landwirtschaftszone gelegene
Grundstück P (auf dem ein im Baurecht erstelltes und der Klägerin gehö-
rendes Gebäude stand) zu einem Kaufpreis von Fr. 1'200'000.00 (Klage-
beilage 10). Trotz Fehlens der für die Gültigkeit des Grundstückskaufver-
trags gemäss Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Okto-
ber 1991 (SR 211.412.11, BGBB) erforderlichen Bewilligung wurde die Klä-
gerin als Eigentümerin des Grundstücks im Grundbuch eingetragen. Mit
vom 16. Januar 2015 datierten, öffentlich beurkundeten Begehren ersuchte
die Klägerin um Aufhebung des auf dem Grundstück lastenden Baurechts
(Klagebeilage 13). Das Baurecht wurde in der Folge gelöscht (vgl. Grund-
buchauszug per 11. November 2020, Klagebeilage 15).
Mit Verfügung vom 24. September 2019 verweigerte das Departement Fi-
nanzen und Ressourcen, Abteilung Landwirtschaft, die nachträgliche Be-
willigung des Kaufvertrags, hielt aber fest, dass eine entsprechende Grund-
buchberichtigung gemäss Art. 72 BGBB ausbleiben könne, wenn das auf
dem Grundstück befindliche Gebäude mit dem dazu gehörenden Um-
schwung von 53.08 Aaren abparzelliert und das verbleibende landwirt-
schaftliche Grundstück (451.40 Aaren) grundpfandfrei dem Pächter
M._____ innert sechs Monaten ab Rechtskraft der Verfügung zum gesetz-
lichen Höchstpreis (Fr. 183'300.00) verkauft werde, womit die Gebäudepar-
zelle aus dem Geltungsbereich des BGBB entlassen werden könnte (Kla-
geantwortbeilage 3). Dagegen erhob die Klägerin beim Verwaltungsgericht
des Kantons Aargau Beschwerde, die mit Urteil vom 16. Juli 2020 (Klage-
beilage 14) abgewiesen wurde, soweit darauf eingetreten wurde, wobei das
Verwaltungsgericht das Grundbuchamt Laufenburg von Amtes wegen an-
wies, den Beklagten unverzüglich wieder als Eigentümer der Parzelle Nr. P
einzutragen (vgl. Art. 72 BGBB).

- 8 -
3.1.2.
Am 21. Dezember 2020 wurde auf entsprechendes klägerisches Begehren
auf das Grundstück P für den Kaufpreis von Fr. 1'200'000.00, für den Wert
des ursprünglich auf dem Grundstück lastenden Baurechts von
Fr. 472'381.00 sowie für den Ersatz werterhaltender und -erhöhender Auf-
wendungen während der Dauer ihres Besitzes im Betrag von Fr. 87'036.38
Arrest gelegt (Klagebeilage 5). Die vom Beklagten dagegen erhobene Ar-
resteinsprache wurde mit Entscheid des Gerichtspräsidiums Laufenburg
vom 17. Mai 2021 abgewiesen (Verfahren SB.2021.2). In teilweiser Gut-
heissung der vom Beklagten dagegen geführten Beschwerde hob das
Obergericht, 4. Zivilkammer, den Arrest für den Wert des ursprünglich auf
dem Grundstück lastenden Baurechts von Fr. 472'381.00 auf; im Übrigen
wurde die Beschwerde abgewiesen (Entscheid vom 21. September 2021
im Verfahren ZSU.2021.105).
3.2.
Die Klägerin hatte nach Zustellung der Arresturkunde vom 11. Januar 2021
(Klagebeilage 5) am 18. Januar 2021 innert der zehntägigen Arrestprose-
quierungfrist mit der vor Vorinstanz eingereichten Klage vom 26. Januar
2021 (Postaufgabe 27. Januar 2021) die Rückerstattung des Kaufpreises
von Fr. 1'200'000.00 (Klagebegehren 1a) sowie Beträge von Fr. 472'381.00
als Erstattung des Verkehrswerts des gelöschten Baurechts (Klagebegeh-
ren 2a) und von Fr. 87'036.38 als Erstattung für Verwendungen (Klagebe-
gehren 3) verlangt. Hinsichtlich der Klagebegehren 1a und 2a stellte die
Klägerin Eventualbegehren in dem Sinne, dass die Rückerstattung des
Kaufpreises von Fr. 1'200'000.00 durch Zahlung von Fr. 448'343.40 sowie
Übernahme der auf dem Grundstück lastenden Grundpfandschulden von
Fr. 751'656.60 ([Eventual-] Klagebegehren 1b) bzw. die Begleichung der
Forderung über Fr. 472'381.00 durch Zahlung eines Betrags von
Fr. 137'381.00 sowie Übernahme von Schulden der D._____ AG gegen-
über der E._____ AG in der Höhe von Fr. 335'000.00 ([Eventual-] Klagebe-
gehren 2b) zu erfolgen habe (act. 1).
Nachdem der Beklagte in der Klageantwort (act. 107 Rz. 59) gegen die von
der Klägerin erhobenen Forderungen generell, insbesondere aber gegen
die in der Klage in der Höhe von Fr. 87'036.38 geltend gemachten Verwen-
dungen Verrechnung mit von der Klägerin bezogenen und versäumten
Früchten in der Gestalt von Miet- und Pachteinnahmen von wenigstens
brutto Fr. 330'025.00 erklärt hatte, anerkannte die Klägerin in der Replik
(act. 220 Rz. 174), dass die von ihr durch Vermietung eingenommenen
Mietzinse dem von ihr geltend gemachten Verwendungsersatz von
Fr. 87'036.38 zuzüglich Zinsen mindestens entsprächen; "[s]ie [habe] ihre
Klage reduziert und ihr Rechtsbegehren entsprechend angepasst" (ge-
meint offensichtlich die Streichung des Klagebegehrens 3, vgl. Replik
act. 137). Ferner liess die Klägerin das Eventualbegehren 2b ersatzlos fal-
len, ergänzte das Klagebegehren 1a (Verpflichtung des Beklagten zur

- 9 -
Rückerstattung des Kaufpreises von Fr. 1'200'000.00) um einen Nachkla-
gevorbehalt und modifizierte das Eventualbegehren 1b dahingehend, dass
die Rückerstattung des Kaufpreises von Fr. 1'200'000.00 durch Zahlung
von Fr. 440'000.00 sowie Übernahme der auf dem Grundstück lastenden
Grundpfandschulden von Fr. 760'000.00 zu erfolgen habe (act. 137).
3.3.
3.3.1.
Die Vorinstanz erachtete das Verfahren unter Hinweis auf den in der Replik
erklärten Verzicht auf das Klagebegehren 3 über Fr. 87'036.38 als durch
teilweisen Klagerückzug erledigt (vgl. angefochtener Entscheid E. 6.2.2
und E. 6.2.3 in Verbindung mit Dispositiv-Ziffer 2).
Auf das Klagebegehren 2a (= Begehren 2 gemäss Replik, act. 137) über
Fr. 472'381.00 trat die Vorinstanz mit folgender Begründung nicht ein: Mit
Entscheid des Obergerichts des Kantons Aargau vom 21. September 2021
sei der im ursprünglichen Arrestbefehl vom 14. Dezember 2020 angeord-
nete Arrest im Umfang des Wertersatzes des Baurechts von Fr. 472'381.00
aufgehoben worden; nachdem mit der Arrestprosequierungsklage (ledig-
lich) über Bestand und Höhe der Arrestforderung entschieden werde,
müsse sie die Forderung betreffen, für die der Arrest bewilligt worden sei.
Da der Arrest für das Baurecht nicht bewilligt worden sei, könne auch nicht
über dessen Wertersatz entschieden werden (angefochtener Entscheid
E. 5, insbesondere E. 5.4).
Auch auf das klägerische Eventualbegehren 1b gemäss Replik (act. 137
und 157), wonach der Beklagte unter Vorbehalt des Nachklagerechts zu
verpflichten sei, die Forderung der Klägerin in Höhe von Fr. 1'200'000.00
zuzüglich Zinsen von 5 % p.a. seit 30. Oktober 2020 im Umfang von
Fr. 760'000.00 durch Übernahme der Grundpfandschulden, Festhypothek
Q._____ ([…]) gemäss dem und zu den Bedingungen des Rahmenkredit-
vertrages vom 16. Juli 2020 mit der C._____ mit befreiender Wirkung für
die Klägerin zu tilgen, trat die Vorinstanz nicht ein. Die Arrestlegung – so
die Vorinstanz – bezwecke die Sicherung des Vollstreckungssubstrats für
den Fall der bereits eingeleiteten oder nach erfolgreicher Prosequierung
durch ordentliche Klage noch einzuleitenden Betreibung. Gegenstand der
Betreibungsforderung könne indes nur die Bezahlung einer Geldschuld des
Betreibungsgläubigers sein. Die Leistung einer Geldsumme an eine Dritt-
person könne im Rahmen der Betreibung nicht verlangt werden (angefoch-
tener Entscheid E. 8.7).
In diesen Punkten ist der angefochtene Entscheid in Rechtskraft erwach-
sen (betreffend Klagerückzug vgl. BGE 139 III 133, wonach ein solcher
unmittelbar, d.h. "ohne Entscheid" zur Beendigung des Verfahrens führt,
betreffend das Nichteintreten vgl. Art. 315 Abs. 1 ZPO).

- 10 -
3.3.2.
Das Klagebegehren 1 auf Rückerstattung des vereinbarten Grundstücks-
kaufpreises von Fr. 1'200'000.00 (vgl. Klagebeilage 10 S. 6) hiess die Vo-
rinstanz im Umfang von Fr. 193'501.08 gut, was vom insoweit beschwerten
Beklagten nicht angefochten worden ist, sodass der angefochtene Ent-
scheid in diesem Umfang ebenfalls rechtskräftig geworden ist (Art. 315
Abs. 1 ZPO).
Die Vorinstanz hielt sodann bezüglich der Übernahme von Grundpfand-
schulden von Fr. 760'000.00 als Teil des Kaufpreises dafür, die Klägerin
habe sich als Folge der Ungültigkeit des Kaufvertrages "rechtsgrundlos"
verpflichtet, für eine ursprünglich gegenüber dem Beklagten bestehende
Forderung der Grundpfandgläubigerin persönlich und mit ihrem Vermögen
einzustehen. Eine sich in Geld manifestierende Vermögensverschiebung
zwischen der Klägerin und dem Beklagten habe aber deshalb noch nicht
stattgefunden. Das Vermögen des Beklagten habe sich durch die immer
noch anhaftende Schuldbriefforderung nicht vergrössert; ebenso wenig
liege bei ihm eine Entreicherung vor, solange die Grundpfandgläubigerin
keine über den ursprünglichen Betrag von Fr. 760'000.00 hinausgehende
Schuldbriefforderung geltend mache. Ob eine Vermögensverschiebung
stattfinde, zeige sich erst, wenn die Grundpfandgläubigerin durch die Klä-
gerin oder den Beklagten befriedigt werde. Je nachdem werde entweder
der Beklagte bereichert sein (wenn die Klägerin seine ursprüngliche Schuld
begleiche) oder die Klägerin (wenn der Beklagte über die Schuldbriefforde-
rung für einen über den ursprünglichen Betrag von Fr. 760'000.00 [zuzüg-
lich allfälliger weiterer Kosten, die angefallen sind] hinausgehenden Betrag
für Schulden der Klägerin einstehen müsse). Zudem werde die eine oder
die andere Partei dabei mutmasslich via Subrogation in die Gläubigerrechte
der Grundpfandgläubigerin eintreten, die möglicherweise neben einem An-
spruch aus ungerechtfertigter Bereicherung bestehen könnten. Vorliegend
könne zusammenfassend festgehalten werden, dass die Klägerin gegen-
über dem Beklagten keine Forderung über Fr. 760'000.00 aus ungerecht-
fertigter Bereicherung geltend machen könne (angefochtener Entscheid
E. 8.5.3.4). Auch insoweit ist der vorinstanzliche Entscheid (von der inso-
weit beschwerten Klägerin) nicht angefochten und somit rechtskräftig ge-
worden (Art. 315 Abs. 1 ZPO).
Eine ungerechtfertigte Bereicherung des Beklagten liegt gemäss dem an-
gefochtenen Entscheid (E. 8.6) hingegen für den ohne Rechtsgrund (bzw.
nachträglich dahingefallenen Grund) mittels Überweisung getätigten Kauf-
preisanteil der Klägerin von Fr. 440'000.00 vor. Von diesem Kaufpreisanteil
von Fr. 440'000.00 brachte die Vorinstanz indes einen Betrag von
Fr. 246'498.92 in Abzug, den der Beklagte von den von der Klägerin zwi-
schen dem 1. Januar 2015 (Zeitpunkt der Übernahme von Nutzen und
Schaden am Grundstück) und dem 2. Oktober 2020 (Wiedereintragung des

- 11 -
Beklagten als Grundstückeigentümer) einvernahmten Miet- und Pachtein-
nahmen von insgesamt Fr. 351'606.85 "in Anrechnung an die Kaufpreis-
rückforderung" zur Verrechnung gebracht hatte. Mit der Ungültigkeit des
Kaufvertrages vom 22. Dezember 2014 sei die Rechtsgrundlage der Klä-
gerin für die Vereinnahmung von Mietzinsen in diesem Zeitabschnitt dahin-
gefallen und die Klägerin sei entsprechend bereichert; es habe eine Ver-
mögensverschiebung zulasten des Beklagten stattgefunden, die zurückzu-
erstatten sei, weil sich der Grund, auf dem sie beruhe – nämlich die Gültig-
keit des Kaufvertrages – nicht verwirklicht habe. Die vom Beklagten erklärte
Verrechnung über weitere Fr. 83'526.08 der Miet- und Pachtzinseinnahmen
von insgesamt Fr. 351'606.85 sei dagegen nicht zu beurteilen, nachdem
die Klägerin ihr Begehren um Leistung von Verwendungsersatz in ebendie-
ser Höhe (Fr. 83'526.08) wegen der vereinnahmten Miet- und Pachtzinser-
träge zurückgezogen habe (vgl. oben E. 3.3.1. erster Absatz). Die von der
Klägerin replicando darüber hinaus und in Anrechnung an die Forderung
des Beklagten geltend gemachten Verwendungen von Fr. 161'822.75
könnten ebenso wenig berücksichtigt werden, weil dies eine Änderung des
Streitgegenstandes gegenüber dem Arrestbewilligungsverfahren darstelle,
die im Arrestprosequierungsverfahren nicht zulässig sei (angefochtener
Entscheid E. 9.1.4 [mit Hinweis auf E. 6.1.4.3 bzw. recte E. 6.1.4.4] und
E. 9.3).
3.4.
Mit Berufung macht die Klägerin geltend, mit dem Eintritt der Rechtskraft
des Urteils des Verwaltungsgerichts vom 16. Juli 2020 sei der zwischen
den Parteien geschlossene Kaufvertrag vom 22. Dezember 2014 im Sinne
von Art. 70 BGBB ex nunc nichtig geworden. Die für den Eigentumsüber-
gang bzw. den Grundbucheintrag der Klägerin erforderliche causa sei da-
mit weggefallen, sodass diese ihr Eigentum am Grundstück wieder verloren
habe. Die sich aus der zwischenzeitlichen Nutzung des Grundstücks erge-
benden Nebenfolgen solcher dinglicher Rückerstattungsansprüche würden
– entgegen der Auffassung der Vorinstanz – nicht durch die obligationen-
rechtlichen Bestimmungen von Art. 62-67 OR, sondern durch Art. 938-940
ZGB geregelt. Bei den von ihr bis zur Anpassung des Grundbuches (ge-
meint offensichtlich die Wiedereintragung des Beklagten als Eigentümer
der Parzelle P) erzielten Mieterträgen handle es sich um den Bezug von
Früchten. Gemäss Art. 938-940 ZGB habe der Besitzer einer (sich nach-
träglich als fremd erweisenden) Sache bezogene Früchte in zwei Fällen an
den effektiven Eigentümer abzuliefern, zum einen bei exzessivem, d.h.
über das vermeintliche Recht hinausgehendem Bezug von Früchten
(Art. 938 Abs. 1 ZGB), zum anderen, wenn der Besitzer bösgläubig gewe-
sen sei (Art. 940 Abs. 1 ZGB). Beide Voraussetzungen seien im vorliegen-
den Fall nicht erfüllt. Gestützt auf den Kaufvertrag vom 22. Dezember 2014
und den Grundbucheintrag vom 4. Februar 2015 sei die Klägerin nämlich
gutgläubig davon ausgegangen, das Grundstück zu Eigentum erworben zu
haben. Angesichts der vom Landwirtschaftsamt und von ihrer damaligen

- 12 -
Anwältin "enthaltenen" (gemeint wohl erhaltenen) Auskünfte sei die Kläge-
rin davon ausgegangen bzw. habe davon ausgehen dürfen, dass die Be-
willigungspflicht nach BGBB entweder über Art. 64 Abs. 1 lit. b BGBB (Bau-
bewilligung) oder dann zumindest über eine Abparzellierung des landwirt-
schaftlichen Teils des Grundstücks gelöst werden könne. Alle mit dem Fall
befassten Behörden und Gerichte hätten denn auch der Klägerin durchge-
hend guten Glauben zugebilligt. Wie die Vorinstanz in E. 9.1.3.2 in anderem
Zusammenhang zu Recht festgehalten habe, könne der Beklagte gegen
die Klägerin für den Zeitraum ihres Grundstücksbesitzes keine Rechte aus
Besitzesschutz geltend machen. Als vermeintliche Eigentümerin habe die
Klägerin vielmehr das Recht gehabt, die erzielbaren Früchte anzueignen,
zumal erst ihre massiven Investitionen es überhaupt ermöglicht hätten,
Mieteinnahmen zu generieren. Für den von der Vorinstanz verrechnungs-
weise gutgeheissenen Herausgabeanspruch über Fr. 246'498.92 gebe es
folglich keine Grundlage. Der Beklagte sei deshalb zu verpflichten, der Klä-
gerin den ganzen in Geld bezahlten Kaufpreis von Fr. 440'000.00 (nebst
Zins zu 5 % seit dem 30. Oktober 2020) zurückzuerstatten. Im Übrigen
scheitere die Verrechnung der Mieterträgnisse selbst für den Fall, dass sich
die Herausgabeforderung nach Art. 62 ff. OR richte. Das Recht der unge-
rechtfertigten Bereicherung gleiche nämlich nicht jede Art von Bereiche-
rung aus. Mit den Art. 62-67 OR könnten bloss direkte Vermögensverschie-
bungen zwischen den Parteien rückgängig gemacht werden, im konkreten
Fall also Vorteile, die vom Vermögen des Beklagten direkt in das Vermögen
der Klägerin gelangt seien. Vorteile, die der Klägerin aus dem Vermögen
von Drittparteien zugekommen seien (hier die ihr von den Mietern überwie-
senen Mietzinse), seien der Rückerstattung nicht zugänglich, wie sich
schon aus den Worten Rückerstattung und Rückforderung in den Art. 62-
64 OR ergebe (Berufung S. 6-9).
3.5.
In seiner Berufungsantwort stellt sich der Beklagte zunächst auf den Stand-
punkt, die Berufung sei schon deshalb abzuweisen, weil die Klägerin aus
nicht geklärten Gründen den prosequierten ersten Arrest Nr. […] gemäss
Verfahren SB.2020.17 durch einen neuen Arrest Nr. […] im Verfahren
SB.2023.2 habe ersetzen lassen. Der ein echtes und damit zulässiges No-
vum darstellende neue Arrest beziehe sich explizit auf die von der Vor-
instanz im angefochtenen Entscheid zugesprochene Forderung von
Fr. 193'501.08. Die von der Klägerin in der Berufung geltend gemachte For-
derung sei nicht mehr identisch mit der Arrestforderung. Die Arrestprose-
quierung müsse aber just die Arrestforderung betreffen. Die Klage bzw. die
Berufung beziehe sich nicht mehr auf die im neuen Arrestverfahren be-
hauptete, betragsmässig begrenzte und sachlich auf das angefochtene Ur-
teil ausgerichtete Forderung (Berufungsantwort S. 2 Rz. 9 f.). Des Weiteren
verweist der Beklagte darauf, dass das Verhältnis von Vindikation und Kon-
diktion umstritten sei; hier könne gesagt werden, dass bei der BGBB-Prob-

- 13 -
lematik nach klarer Rechtsprechung der bezahlte Kaufpreis nach den Be-
reicherungsregeln zurückzuerstatten sei; dementsprechend sei wohl auch
die Gegenforderung des Beklagten nach denselben Regeln zu beurteilen
und die Verrechnung gemäss Art. 120 OR zuzulassen; der Herausgabean-
spruch nach Art. 938-940 ZGB sei von vornherein akzessorisch zu einem
dinglichen Herausgabeanspruch, der indessen vorliegend gar nicht zum
Tragen komme, nachdem das Verwaltungsgericht – wie die Klägerin selber
zutreffend festhalte – das Grundbuch von Amtes wegen berichtigt habe
(Berufung S. 5 f. Rz. 16 f.). Ferner hält der Beklagte an seiner Auffassung
fest, dass die Klägerin trotz gutgläubigen Erwerbs spätestens ab 11. Feb-
ruar 2016 das Grundstück bösgläubig besessen habe; die vom Beklagten
als Gegenforderung geltend gemachten Mietzinseinnahmen bezögen sich
aber ausschliesslich auf die Zeit des bösgläubigen Besitzes nach dem
11. Februar 2016 (Berufungsantwort S. 6 Rz. 18). Falsch sei schliesslich
die Rechtsauffassung der Klägerin, ihre Mietzinseinnahmen seien von Drit-
ten erhaltene Vorteile, weshalb diesbezüglich keine direkte ungerechtfer-
tigte Vermögensverschiebung zwischen den Parteien vorliege. Nach richti-
ger Auffassung wäre die Gegenforderung des Beklagten wohl auf eine Ein-
griffskondiktion zu stützen, bei der die Bereicherung durch Leistungen Drit-
ter (Mieter) entstanden sei.Mit einer Eingriffskondiktion werde gerade die
Nutzung fremder Güter ausgeglichen, wobei eine eigentliche Entreicherung
bzw. eine Vermögensverschiebung zwischen den Parteien entbehrlich sei
(Berufungsantwort S. 6 f. Rz. 21 f.).
4.
4.1.
Ohne Weiteres verfehlt ist die beklagtische Auffassung, die Berufung sei
schon deshalb abzuweisen, weil keine Identität zwischen der im vorliegen-
den Berufungsverfahren geltend gemachten Forderung und der ursprüng-
lichen Arrestforderung mehr bestehe, nachdem die Klägerin aufgrund des
vorinstanzlichen Urteils für den darin zugesprochenen Betrag von
Fr. 193'501.98 einen neuen Arrest erwirkt habe.
Der Beklagte verkennt zum einen, dass im vorliegend zu beurteilenden Fall
die Klägerin nicht zwei Arreste für zwei verschiedene Forderungen erwirkt
hat, sondern beide Arreste für die gleiche Forderung auf Rückerstattung
des aufgrund eines nichtigen Vertrags bezahlten Kaufpreises, der zweite
ausschliesslich für diese, der erste für diese und weitere Forderungen, ge-
legt wurden (vgl. dazu die Stellungnahme der Klägerin vom 27. November
2023 [S. 1], wonach der zweite Arrest verlangt wurde, nachdem der ur-
sprüngliche Arrest aufgrund eines Fehlers des vormaligen Anwaltes dahin-
gefallen sei). Daran ändert der Umstand nichts, dass der zweite Arrest nur
noch für einen wesentlich tieferen Betrag (Fr. 193'501.98 statt
Fr. 1'200'000.00) verlangt wurde, weil es sich dabei (ausschliesslich) um
einen Teil der ursprünglich geltend gemachten Forderung von
Fr. 1'200'000.00 handelt.

- 14 -
Ohnehin ist eine Arrestprosequierungsklage eine rein materiellrechtliche
Klage (REISER, in: Basler Kommentar SchKG, 3. Aufl. 2021, N. 14 zu
Art. 279 SchKG). Wird die Forderung zugesprochen, werden im Urteilsdis-
positiv hinsichtlich des Arrestes keine Anordnungen getroffen. Deshalb
kann das Dahinfallen des Arrestes, der den Anlass für die Klageerhebung
gegeben hat, nicht bewirken, dass das mit der Arrestprosequierung be-
fasste Gericht nicht mehr über die rechtshängige Forderungsklage zu be-
finden hätte. Ob der Gläubiger nach Gutheissung seiner (materiellrechtli-
chen) Klage noch auf das einmal verarrestierte Gut als Sicherheit greifen
kann, beurteilt sich ausschliesslich nach SchKG.
Eine Besonderheit der Arrestprosequierungsklage ist nur insofern gege-
ben, als internationalprivatrechtlich dafür ein zusätzlicher (exorbitanter) Ge-
richtsstand zur Verfügung gestellt wird (vgl. Art. 4 IPRG). Dieser ist aller-
dings im Geltungsbereich des – im vorliegenden Verfahren zu berücksich-
tigenden – LugÜ von vornherein bedeutungslos (vgl. Art. 3 Abs. 2 LugÜ in
Verbindung mit Anhang 1 LugÜ). Vorliegend hat sich der Beklagte auf das
von der Klägerin eingeleitete Verfahren ausdrücklich (Klageantwort, act. 84
Rz. 3) vorbehaltlos eingelassen (vgl. angefochtener Entscheid E. 1.1). An-
zufügen ist in diesem Zusammenhang, dass der im angefochtenen Ent-
scheid (E. 5.3) und in der klägerischen Stellungnahme vom 27. November
2023 (S. 2) erwähnte BGE 110 III 97 (E. 2) für den vorliegenden Fall keine
Relevanz aufweist, befasst er sich doch mit der Rechtslage unter kantona-
lem Zivilprozessrecht (vor Inkrafttreten des IPRG, des LugÜ und der ge-
samtschweizerischen ZPO). Unter der Geltung des LugÜ ist es nun durch-
aus möglich, dass sich eine beklagte Partei im Rahmen einer der Arrest-
prosequierung (Art. 279 SchKG) dienenden Klage auch auf Klagebegehren
für Forderungen, für die kein Arrest vorliegt, einlässt (Art. 24 LugÜ).
4.2.
Ebenso wenig verfängt die von der Klägerin vertretene Auffassung, dem
Beklagten stehe auch für den Fall der Nichtanwendbarkeit von Art. 938 ff.
ZGB (dazu nachfolgende E. 4.3) kein Anspruch aus Bereicherungsrecht
(Art. 62 ff. OR) zu, weil keine direkte Vermögensverschiebung zwischen
den Parteien zur Debatte stehe, sondern der Klägerin mit den von ihr ein-
vernahmten Mietzinsen Vorteile von Dritten zugegangen seien, die der
Rückerstattung aus dem Recht der ungerechtfertigten Bereicherung nicht
zugänglich seien (Berufung S. 9 Rz. 7).
Im Bereicherungsrecht wird in erster Linie zwischen ungerechtfertigten Be-
reicherungen zufolge Zuwendung des Bereicherungsgläubigers (Leis-
tungskondiktionen) und zufolge Eingriffs des Bereicherten (Eingriffskondik-
tionen) unterschieden. Dazu kommen Kondiktionen zufolge des Verhaltens
einer Drittperson oder zufolge Zufall, z.B. wenn die Viehherde des Berei-
cherten durch einen Dritten oder durch Zufall (Unwetter) auf ein fremdes
Grundstück getrieben wird und dort weidet (so SCHULIN/VOGT, in: Basler

- 15 -
Kommentar OR, 7. Aufl. 2020, N. 11-26 zu Art. 62 OR; vgl. demgegenüber
die Einteilung bei SCHWENZER/FOUNTOULAKIS, Schweizerisches Obligatio-
nenrecht, 8. Aufl. 2020, Rz. 56.02 ff., die zwischen Zuwendungskondiktio-
nen [Rz. 56.01 ff.] und Nichtzuwendungskondiktionen [die sie in Eingriffs-
kondiktionen {Rz. 57.01 ff.} und weitere Nichtzuwendungskondiktionen un-
terteilen] unterscheiden und die Zufallskondiktion als Eingriffskondiktion
auffassen [Rz. 57.12]). Innerhalb der Leistungskondiktionen sind Bereiche-
rungen im Drei-Personen-Verhältnis (direkte und indirekte Stellvertretung,
Vertrag zugunsten Dritter, Anweisung, Zession) möglich (vgl. SCHU-
LIN/VOGT, a.a.O., 27 ff. zu Art. 62 OR; SCHWENZER/FOUNTOULAKIS, a.a.O.,
Rz. 56.15 ff.). In diesen Fällen taugt das Kriterium der Vermögensverschie-
bung nicht ohne Weiteres, um die Personen des Bereicherungsausgleichs
zu bestimmen (SCHWENZER/FOUNTOULAKIS, a.a.O., Rz. 56.15 ff.). Mit an-
deren Worten trifft die Behauptung der Klägerin nicht zu, dass einem Aus-
gleich von Leistungen nach Massgabe des Bereicherungsrechts (stets) nur
direkte Vermögensverschiebungen zwischen zwei Parteien zugänglich
seien (Berufung S. 9 Rz. 7).
Ohnehin übersieht die Klägerin Folgendes: Wenn jemand eine ihm gehö-
rende Sache vermietet oder verpachtet, erzielt er damit sogenannte zivile
Früchte, die periodische Erträge darstellen, die – im Gegensatz zu natürli-
chen Früchten (Art. 643 ZGB) – ihre Grundlage in einem – auf Erzielung
ebensolcher Erträgnisse gerichteten – Rechtsverhältnis haben (REY, Die
Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum, 3. Aufl., 2007, Rz. 460).
Früchte, seien es natürliche oder zivile, gehören aber zu den Nutzungen
(vgl. dazu HARTMANN, Die Rückabwicklung von Schuldverträgen, 2005,
Rz. 581), die über den dinglichen oder bereicherungsrechtlichen Hauptan-
spruch hinaus nach Massgabe von Art. 938-940 ZGB oder Art. 62 ff. OR
auszugleichen sind. Mit anderen Worten handelt es sich beim Anspruch auf
Herausgabe der Nutzung (hier zivile Früchte) stets um einen Nebenan-
spruch, der neben den dinglichen oder bereicherungsrechtlichen Hauptan-
spruch tritt (Rückgabe der Sache bzw. – hier – die vom Verwaltungsgericht
von Amtes wegen angeordnete Grundbuchberichtigung).
4.3.
4.3.1.
Was die vorliegend zentrale Frage anbelangt, ob bei einem ungültigen Ver-
äusserungsvertrag der Veräusserer vom Erwerber mit der Sache erzielte
Nutzungen besitzes- oder nur bereicherungsrechtlich zurückverlangen
kann, ist vorauszuschicken, dass der von den Parteien im Dezember 2014
abgeschlossene Grundstückkaufvertrag (Klagebeilage 10) nichtig war, weil
die dafür nach Art. 61 ff. BGBB erforderliche Bewilligung nicht erteilt wurde
(vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts vom 16. Juli 2020, Klagebeilage 14).
Deshalb wurde vom Verwaltungsgericht, ohne dass eine der Parteien dies
verlangt hätte, im öffentlichen Interesse von Amtes wegen die Grundbuch-
berichtigung angeordnet (Art. 72 BGBB).

- 16 -
4.3.2.
In der Berufung wird geltend gemacht, dass nach mehrheitlich vertretener
Lehrmeinung (vgl. dazu die bei STARK/LINDENMANN [Berner Kommentar,
2016, N. 26 der Vorbemerkungen zu Art. 938-940 ZGB] zitierten Stellen),
aber grundsätzlich auch gemäss Bundesgericht (BGE 110 II 244 E. 2b) sich
die Herausgabe von Nutzungen im Rahmen der Rückabwicklung ungültiger
(und insbesondere nichtiger) Veräusserungsverträge nach Art. 938 ff. ZGB
und nicht nach Art. 62 ff. OR richte (vgl. E. 3.4 hievor).
4.3.3.
Nach Art. 938 Abs. 1 ZGB wird, wer eine Sache in gutem Glauben besitzt,
dadurch, dass er sie seinem vermuteten Recht gemäss benutzt, dem Be-
rechtigten nicht ersatzpflichtig. Dieser kann sodann, wenn der gutgläubige
Besitzer für notwendige und nützliche Verwendungen Ersatz beansprucht,
die vom Besitzer bezogenen Früchte auf diese Forderung anrechnen
(Art. 939 Abs. 1 und 3 ZGB). Demgegenüber muss der bösgläubige Besit-
zer dem Berechtigten sowohl für die bezogenen als auch für die versäum-
ten Früchte Ersatz leisten (Art. 940 Abs. 1 ZGB).
Ist demgegenüber ein Besitzer zur Rückgabe einer Sache nach den Regeln
der ungerechtfertigten Bereicherung verpflichtet, kann nach quasi einhelli-
ger Meinung der Berechtigte die (tatsächlich gezogenen) Nutzungen (da-
runter die zivilen Früchte) unabhängig von der Bös- oder Gutgläubigkeit
des Besitzes herausverlangen (BGE 84 II 179 E. 4; HARTMANN, a.a.O.,
Rz. 598; SCHWENZER/FOUNTOULAKIS, a.a.O., Rz. 58.04; GAUCH/SCHLUEP/
SCHMID, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 11. Aufl.
2020., Rz. 1525).
4.3.4.
In der Lehre wird darauf hingewiesen, dass die Unterschiede zwischen den
Regeln des Besitzesrechts (Art. 938 ff. ZGB) und des Bereicherungsrechts
(Art. 62 ff. OR) hinsichtlich der Frage der Nutzungsvergütung bei gutgläu-
bigem Besitz unter Wertungsgesichtspunkten nicht zu überzeugen vermö-
gen (STARK/LINDENMANN, a.a.O., N. 31 ff. der Vorbemerkungen zu Art. 938-
940 ZGB, HARTMANN, a.a.O., Rz. 632 sowie ERNST/ZOGG, in: Basler Kom-
mentar, 7. Aufl. 2023, N. 26 vor 938-940 ZGB). Denn eigentlich wäre zu
erwarten, dass ein dingliches Recht dem daran Berechtigten gegenüber
Drittpersonen einen stärkeren Schutz verschafft als ein bloss obligatori-
scher Anspruch. Art. 938 Abs. 1 ZGB kehrt diese Reihenfolge aber gerade
um: Eine bloss obligatorisch berechtigte Partei wird nach Art. 64 OR weiter
geschützt als eine dinglich berechtigte Partei nach Art. 938 Abs. 1 ZGB
(HARTMANN, a.a.O., Rz. 631 f., vgl. auch Rz. 599, wonach nach Bereiche-
rungsrecht nur die tatsächlich gezogenen Nutzungen zu ersetzen sind,
nicht auch die möglichen Nutzungen). Unter diesen Umständen erscheint
es angezeigt, in einer einschränkenden Interpretation bzw. in teleologischer
Reduktion von Art. 938 ZGB ungültige (nichtige und wegen Willensmängeln

- 17 -
etc. anfechtbare) Verträge von dessen Geltungsbereich auszunehmen (in
diesem Sinne zumindest mit Bezug auf synallagmatische Verträge
SCHWENZER/FOUNTOULAKIS, a.a.O., Rz. 58.04; STARK/LINDENMANN, a.a.O.,
N. 38 ff. der Vorbemerkungen zu Art. 938-940 ZGB; ERNST/ZOGG, a.a.O.,
N. 26 vor Art. 938-940 ZGB). ERNST/ZOGG (a.a.O.) weisen darauf hin, dass
die Regelung von Art. 938-940 ZGB an der Situation orientiert sei, wo je-
mand in den Besitz einer einem Dritten gehörende Sache gelange und nicht
originär Eigentums erwerbe [vgl. die Gesetzessystematik; Art. 938-940
ZGB im Anschluss an Art. 932 ff. ZGB] und dass nicht an den Hergang
gedacht worden sei, wo der Besitzer die Sache vom Berechtigten selber im
Rahmen eines ungültigen Vertrags vermeintlich zu Eigentum übertragen
erhalten habe. In diesem Zusammenhang ist auch daran zu erinnern, die
beim Inkrafttreten des ZGB (1. Januar 2012) die Übereignung (traditio) ei-
ner beweglichen Sache (Art. 714 ZGB) auch bei einer unwirksamen causa
das Eigentum übergehen liess, sofern zwischen den Parteien Einigkeit be-
stand, dass Eigentum übertragen bzw. erworben werden sollte, sodass die
Sache nur aus ungerechtfertigter Bereicherung zurückverlangt werden
konnte (vgl. dazu STARK/LINDENMANN, a.a.O., N. 32 der Vorbemerkungen
zu Art. 938-940 ZGB und ERNST/ZOGG, a.a.O., N. 26 vor Art. 938-940
ZGB). Erst im Jahre 1929 wurde der kausale Übergang auch von Fahrnis-
eigentum durch eine Änderung der Rechtsprechung (BGE 55 II 302) ein-
geführt.
4.3.5.
4.3.5.1.
Aber selbst für den Fall, dass man entgegen der in vorstehender Erwägung
dargestellten Lehrmeinung die Rückabwicklung ungültiger Verträge nicht
nach Art. 641 Abs. 2 ZGB (Vindikation) und ungerechtfertigte Bereicherung
vornehmen wollte, könnte der Klägerin nicht gefolgt werden. Denn das Bun-
desgericht hat im einen Leasingvertrag betreffenden BGE 110 II 244 E. 2b
ff. dafürgehalten, dass es unter Gerechtigkeitsgesichtspunkten ("sur le plan
de l'équité") nicht befriedige, wenn der (gutgläubige) Besitzer die Sache
über einen langen Zeitraum habe benützen können (BGE 110 II 244 E. 2b
ff.). Aus dieser Überlegung hat es nicht nur für Dauerschuldverhältnisse
(Leasingvertrag in BGE 110 II 244), sondern auch für einen gewöhnlichen
Kaufvertrag als Nichtdauerverschuldverhältnis dafürgehalten, dass der
(gutgläubige) Besitzer dem Berechtigten eine Nutzungsvergütung schulde,
wenn zwischen dem Vertragsabschluss und der Vertragsanfechtung we-
gen Irrtums Jahre vergangen seien (Urteil des Bundesgerichts
4C.197/2004 vom 27. September 2004 E. 4.2). In beiden Fällen hat es dem
vindizierenden Eigentümer – abweichend von Art. 938 ZGB – gestützt auf
ein faktisches Vertragsverhältnis ("rapport contractuel de fait") einen (Ne-
ben-) Anspruch auf eine Entschädigung für den (mehrjährigen) Gebrauch
zugestanden (ebenso für nichtige Lizenzverträge, vgl. z.B. BGE 116 II 191
E. 3; zum Ganzen ERNST/ZOGG, a.a.O. N. 24 f. vor Art. 938-940 ZGB).

- 18 -
Dabei ist zu beachten, dass es sich beim faktischen Vertragsverhältnis zu-
folge eines ungültigen Lizenzvertrags (Dauerschuldverhältnis) einerseits
und einem ungültigen Kaufvertrag (Nichtdauerschuldverhältnis) anderseits
um unterschiedliche faktische Vertragsverhältnisse handelt (HARTMANN,
a.a.O., Rz. 626 ff.). Im ersten Fall ist ein exklusives faktisches Vertragsver-
hältnis gegeben, weil für die Zeit der faktischen Nutzung des Immaterial-
guts ohne gültige vertragliche Grundlage (Lizenz) grundsätzlich das (ungül-
tig) vereinbarte Entgelt geschuldet ist (HARTMANN, a.a.O., Rz. 272 ff., vgl.
auch Rz. 233, wonach die Orientierung am Vertragspreis im Fall einer
Übervorteilung nicht angezeigt ist). Im zweiten Fall handelt es um ein er-
gänzendes faktisches Vertragsverhältnis, weil die Nutzungsentschädigung
als Nebenanspruch zum (dinglichen) Anspruch auf Rückgabe der Sache
hinzutritt (HARTMANN, a.a.O., Rz. 628 ff., vgl. auch Rz. 582 ff.).
4.3.5.2.
Im vorliegenden Fall war der von den Parteien geschlossene Grundstück-
kaufvertrag bis zur endgültigen, rechtskräftigen Verweigerung der erforder-
lichen Bewilligung während über fünf Jahren schwebend ungültig gewesen
(vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C.20/2012, 2C_21/2021 vom 19. Novem-
ber 2021 E. 4.2). Während dieses gesamten Zeitraums betrieb die – als
Aktiengesellschaft konstituierte (vgl. Handelsregisterauszug, Klagebei-
lage7) – Klägerin auf dem gekauften Grundstück offenbar ein Tierheim. Un-
ter diesen Umständen ist ein (ergänzendes) faktisches Vertragsverhältnis
zu bejahen, zumal eine gewerbliche Nutzung im Zweifelsfall eine mindes-
tens ebenso hohe Beanspruchung der Sache impliziert wie eine Eigennut-
zung, und der Klägerin deshalb eine Nutzungsentschädigung zuzuspre-
chen. Diese ist in der Höhe der vereinnahmten Mietzinse festzusetzen; da-
für muss der Klägerin grundsätzlich kompensatorisch zugestanden wer-
den, den gesamten Aufwand für die gekaufte Liegenschaft einschliesslich
des Aufwands des auf der Liegenschaft geführten Gewerbes (Führung ei-
nes Tierheims) geltend zu machen (vgl. dazu nachfolgende E. 4.3.6). Die
Höhe der von der Vorinstanz berücksichtigten, noch nicht mit Verwendun-
gen der Klägerin verrechneten (vgl. dazu nachfolgende E. 4.3.6) Mietzin-
seinnahmen ist im vorliegenden Berufungsverfahren nicht streitig und be-
läuft sich auf Fr. 246'498.92 (vgl. angefochtener Entscheid E. 9.1.4.2 und
9.4).
4.3.6.
Dem Anspruch auf eine Nutzungsvergütung kann der Besitzer seine an der
Sache getätigten Verwendungen gegenüberstellen. Über Verwendungen
der Klägerin ist allerdings im vorliegenden Rechtsmittelverfahren nicht
(mehr) zu befinden:
Die Klägerin hat vor Vorinstanz notwendige und nützlichen Verwendungen
lediglich im Umfang von Fr. 87'036.38 eingeklagt (Klagebegehren 3). In der
Replik gestand die Klägerin zu, dass diesem eingeklagten Betrag von

- 19 -
Fr. 87'036.38 unbestrittene Mietzinseinnahmen der Klägerin in (mindes-
tens) gleicher Höhe gegenüberstünden. Deshalb "reduzierte" sie ihre Klage
in diesem Umfang durch das Fallenlassen des Klagebegehrens 3 (act. 220,
Rz. 174). Dies wertete die Vorinstanz als Klagerückzug (angefochtener
Entscheid E. 6.2.3), was im vorliegenden Rechtsmittelverfahren nicht als
falsch gerügt wird. Immerhin berücksichtigte die Vorinstanz Verwendungen
im Umfang von Fr. 83'526.08, welche sie von der Verrechnungsforderung
der Beklagten auf Herausgabe der Zins- und Pachtzinsen in Abzug brachte
(angefochtener Entscheid E. 9.1.4.2.). Dies wurde vom Beklagten im Beru-
fungsverfahren nicht beanstandet und ist daher nicht zu überprüfen.
In der Replik (act. 246 Rz. 195) hatte die Klägerin zwar weitere Verwen-
dungen über Fr. 161'822.35 "geltend gemacht". Der Betrag wurde von der
– anwaltlich vertretenen – Klägerin nicht (klageänderungsweise) eingeklagt
und deshalb nie zum Gegenstand des vorliegenden Prozesses.
4.4.
Ergänzt sei Folgendes: Selbst für den Fall, dass man der Klägerin folgend
die besitzrechtlichen Bestimmungen (Art. 938-940 ZGB) zur Anwendung
bringen wollte, erscheint die von der Klägerin geltend gemachte eigene
Gutgläubigkeit (vgl. Berufung S. 8) für die gesamte Besitzesdauer in hohem
Masse zweifelhaft. Zwar ist jedenfalls im vorliegenden Rechtsmittelverfah-
ren nicht mehr strittig, dass im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses (14. De-
zember 2014, Klagebeilage 10) die Klägerin gutgläubig war. Allerdings ist
im Zusammenhang mit Art. 938-940 ZGB ein sich während der Besitzes-
dauer einstellender Wechsel von Gutgläubigkeit zu Bösgläubigkeit beacht-
lich. Für die ab Eintritt der Bösgläubigkeit ist Art. 940 ZGB einschlägig, wo-
nach der Besitzer den danach bezogenen und versäumten (natürlichen und
zivilen) Früchte herauszugeben hat (vgl. STARK/LINDENMANN, a.a.O., N. 7
der Vorbemerkungen zu Art. 938-940 ZGB).
Für den vorliegenden Fall ist nicht bestritten, dass – worauf der Beklagte
hinweist (Berufungsantwort S. 6 Rz. 18) – jedenfalls ab 11. Februar 2016
die schon damals anwaltlich vertretene Klägerin aufgrund der Intervention
der kantonalen Departements Finanzen und Ressourcen, Abteilung Land-
wirtschaft, darum wusste, dass der am 14. Dezember 2014 geschlossene
Grundstückkaufvertrag (Klagebeilage 10) nicht bewilligungsfähig (vgl. auch
Klageantwortbeilage 6) und deshalb "schwebend" (Urteil des Bundesge-
richts 2C_20/2021, 2C_21/2021 vom 19. November 2021 E. 4.2) ungültig
war. Dies muss – gerade in Anbetracht der oben beschriebenen Problema-
tik (ungerechtfertigte Schlechterstellung der dinglich berechtigten Partei
[Eigentümer nach Art. 938 Abs. 1 ZGB] gegenüber der bloss obligatorisch
berechtigten [Bereicherungsgläubiger nach Art. 65 OR], vgl. vorstehende
E. 4.3.4) – ausreichen, um die Klägerin als im Hinblick auf Art. 938 Abs. 1
ZGB nicht mehr gutgläubig erscheinen zu lassen.

- 20 -
An diesem Befund vermag auch der Umstand nichts zu ändern, dass das
kantonale Departement Finanzen und Ressourcen, Abteilung Landwirt-
schaft einen – "in verschiedener Hinsicht nicht ganz korrekten" (vgl. dazu
Urteil des Verwaltungsgerichts vom 16. Juli 2020 E. 2. in fine) – Vorschlag
zur Rettung der Situation skizzierte (vgl. Klageantwortbeilage 6) und die
Klägerin, als das Departement eine entsprechende Verfügung erliess (Kla-
geantwortbeilage 3), dagegen beim Verwaltungsgericht Beschwerde
führte. Diese Umstände mögen im Zusammenhang mit der Frage nach
dem Zeitpunkt des Verjährungsbeginns Bedeutung erlangen (vgl. insbe-
sondere angefochtener Entscheid E. 7.4). Bei der Beurteilung der Gutgläu-
bigkeit nach Art. 938 ZGB rechtfertigt hingegen eine negative Einschätzung
der Bewilligungsfähigkeit durch die zuständige Behörde (und zwar auch
wenn sie noch nicht in Verfügungsform eröffnet worden ist) die Annahme,
dass die betroffenen Parteien nicht mehr ernsthaft von der Richtigkeit der
gegenteiligen Auffassung ausgehen können. Aus diesem Grund sind auch
die Ausführungen der Klägerin in der Berufung (S. 8, insbesondere Fn. 26)
und in der Eingabe vom 27. November 2023 (S. 5 Rz. 6) nicht zu hören,
alle mit dem Fall befassten Behörden und Gerichte hätten ihr durchgehend
guten Glauben zugebilligt. Die Entscheide des Bezirksgerichts Laufenburg
vom 17. Mai 2021 (S. 12 f.) sowie des Obergerichts, 4. Zivilkammer, vom
21. September 2021 (S. 6 f.), beide betreffend die vom Beklagten erhobene
Arresteinsprache, wie auch E. 7.4.3.und 7.4.4 des angefochtenen Urteils
befassen sich mit der Frage nach dem Verjährungsbeginn. Seite 2 der Ver-
fügung des kantonalen Departements Finanzen und Ressourcen, Abtei-
lung Landwirtschaft, vom 24. September 2019 (Klageantwortbeilage 3) so-
wie die Seiten 12 f. des Urteils des Verwaltungsgerichts vom 16. Juli 2020
(Klagebeilage 14) enthalten sodann ohnehin einzig Feststellungen zur Gut-
gläubigkeit der Klägerin im Erwerbszeitpunkt.
4.5.
Nach dem Gesagten erweist sich die Berufung der Klägerin als unbegrün-
det, weshalb sie abzuweisen ist.
5.
5.1.
Die Vorinstanz hat bei einem (nicht streitigen) Streitwert von
Fr. 1'759'417.38 (= Fr. 1'200'000.00 + Fr. 472'381.00 + Fr. 87'036.38) die
Prozesskosten (Gerichtskosten und Parteikosten) ausgangsgemäss ver-
legt, d.h. die Gerichtskosten zu neun Zehnteln der Klägerin und zu einem
Zehntel dem Beklagten auferlegt und die Klägerin verpflichtet, unter Ver-
rechnung der Obsiegensanteile (AGVE 2000 S. 51) dem Beklagten vier
Fünftel der Parteikosten zu ersetzen. Im Rahmen der Bestimmung der Ge-
richtskosten hat sie die Entscheidgebühr von an sich Fr. 30'467.00 (§ 7
Abs. 1 VKD) wegen besonderen Aufwands (Durchführung zweier Verhand-
lungen sowie Einholung eines Gutachtens, wobei sich die Suche nach dem
Experten nicht einfach gestaltet habe) nach § 7 Abs. 3 VKD um 25 % auf

- 21 -
gerundet Fr. 38'083.00 erhöht; dazu hat sie Kosten der Beweisführung von
Fr. 12'457.75 hinzugeschlagen (angefochtener Entscheid E. 12.1), wobei
es sich offensichtlich um die Kosten eines eingeholten Gutachtens handelt.
5.2.
Mit ihrer Berufung (S. 10 Rz. 8) beanstandet die Klägerin die Höhe der Ge-
richtskosten. Für den auferlegten Zuschlag von 25 % sowie die Berücksich-
tigung der Kosten der Beweisführung als Gerichtskosten gebe es keine
Grundlage. Diese Kosten seien nämlich entstanden, weil die Vorinstanz in
Hinblick auf die von der Klägerin verlangte Rückerstattung des Werts des
Baurechts im Dezember 2022 eine Verkehrswertschätzung des Baurechts
eingeholt und in Hinblick auf die von der Klägerin geltend gemachten Ver-
wendungen im November 2022 einen Augenschein auf dem Grundstück
durchgeführt habe. Beides sei aber "völlig unnötig" gewesen, nachdem die
Klägerin den Anspruch auf Ersatz der Verwendungen schon im Februar
2022 zurückgezogen habe und das Argument, das zum Nichteintreten auf
als Ersatz für das von der Klägerin selber aufgehobene Baurecht geführt
habe, vom Beklagten schon im April 2022 vorgebracht worden sei. Diese
Kosten wären bei einer nur minimalen Aufmerksamkeit der Vorinstanz ver-
meidbar gewesen. Die erstinstanzlichen Gerichtskosten seien auf die Ent-
scheidgebühr von Fr. 30'467.00 zu beschränken.
5.3.
Die Berufung erweist sich auch in diesem Punkt als unbegründet. Wie der
Beklagte in seiner Berufungsantwort (S. 7 Rz. 25) richtig einwendet, hat die
Klägerin im Zusammenhang mit dem Klagebegehren 2 (Ersatz für Bau-
recht) die Einholung einer Verkehrswertschätzung (Klage, act. 15 Rz. 50)
und im Zusammenhang mit dem Klagebegehren 3 (Verwendungen) die
Durchführung eines Augenscheins (Replik act. 219 Rz. 171 ff.) verlangt.
Zwar darf von einem Gericht erwartet werden, dass es auf die Abnahme
offensichtlich unnötiger Beweise verzichtet. Dabei ist es aber zum einen
nicht angängig, aus einer Ex-post-Warte nach der Urteilsfällung zu beurtei-
len, ob das abgenommene Beweismittel unnötig war oder nicht. Vor allem
aber muss es unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben (Art. 52
ZPO) einer Partei grundsätzlich verwehrt sein, im Rechtsmittelverfahren die
Unnötigkeit von abgenommenen Beweismitteln geltend zu machen, die sie
selber offeriert hat. Wäre die Abnahme der von der Klägerin selber ange-
botenen Beweise durch die Vorinstanz aus den nun im Berufungsverfahren
angerufenen Gründen offenkundig nicht mehr angezeigt gewesen, hätte
die Klägerin nach Erlass der Beweisanordnung am 4. Juli 2022 (act. 406
ff.), worin die Abnahme der von ihr nun als unnötig erachteten Beweismittel
vorgesehen wurde, mitteilen können und – nach dem Grundsatz von Treu
und Glauben – mitteilen müssen, dass sich die Durchführung des Augen-
scheins und die Einholung der Verkehrswertschätzung erübrige.

- 22 -
6.
Ausganggemäss wird die Klägerin für das Berufungsverfahren kosten-
pflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Der zweitinstanzliche Streitwert beläuft sich
auf Fr. 264'565.27 (= Fr. 246'498.92 [materiell] + Fr. 18'066.35 [selbständig
angefochtener Kostenpunkt = Fr. 45'486.65 {der Klägerin auferlegter Anteil
der Gerichtskosten gemäss erstinstanzlichem Prozessausgang, vgl. vor-
stehende E. 5.1.} ./. Fr. 27'420.30 {Fr. 30'467.00 x 0.9 = Betrag, der der
Klägerin gemäss diesem Prozessausgang, aber bei den von ihr geltend
gemachten tieferen Gerichtskosten hätten auferlegt werden müssen}]). Es
resultiert eine Entscheidgebühr von gerundet Fr. 12'690.00 (§ 7 VKD). Die
von der Klägerin dem Beklagten geschuldete Parteientschädigung ist aus-
gehend von dem bei besagtem Streitwert resultierenden Grundentschädi-
gung von Fr. 21'870.85 (§ 3 Abs. 1 lit. a AnwT) unter Berücksichtigung ei-
nes Abzugs von 20 % wegen entfallener Verhandlung, der zur Hälfte durch
einen Zuschlag von 10 % für eine zweite Rechtsschrift (Eingabe vom 6. De-
zember 2023) kompensiert wird (§ 6 Abs. 2 und 3 AnwT), und eines Rechts-
mittelabzugs von 25 % (§ 8 AnwT) sowie einer Auslagenpauschale von 3
% auf Fr. 15'205.70 (= Fr. 21'870.85 x 0.9 x 0.75 x 1.03).
Das Obergericht erkennt:
1.
Die Berufung wird abgewiesen.
2.
Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 12'690.00 wird der Klägerin
auferlegt.
3.
Die Klägerin wird verpflichtet, dem Beklagten eine zweitinstanzliche Partei-
entschädigung von Fr. 15'205.70 zu bezahlen.
Zustellung an:
die Parteien (Vertreter, je zweifach)
die Vorinstanz
Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-
schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen
Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet-
rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens

- 23 -
Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters (Art. 44
Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde
nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen
hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).
Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt mehr als Fr. 30'000.00.
Aarau, 9. Januar 2024
Obergericht des Kantons Aargau
Zivilgericht, 1. Kammer
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Lindner Tognella