ag_zivilgericht · ZSU.2026.105 · 2026-07-23 · de
Obergericht / Zivilgericht / 3. Zivilkammer — ZSU.2026.105


Obergericht
Zivilgericht, 3. Kammer
ZSU.2026.105
(SZ.2025.258)
Art. 54
Entscheid vom 23. Juli 2026
Besetzung Oberrichterin Massari, Präsidentin
Oberrichter Holliger
Oberrichterin Merkofer
Gerichtsschreiber Hungerbühler
Klägerin A._____ GmbH,
[…]
vertreten durch Rechtsanwalt Bernhard Müller und
Rechtsanwalt Raphael Villiger,
[…]
Beklagter 1 B._____,
[…]
Beklagte 2 C._____,
[…]
beide vertreten durch Rechtsanwältin Nina Menzi,
[…]
Gegenstand Vorläufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts

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Das Obergericht entnimmt den Akten:
1.
1.1.
Mit Gesuch vom 16. Oktober 2025 beantragte die Klägerin beim Bezirks-
gericht Baden:
" 1. Es sei das Grundbuchamt Baden anzuweisen, zugunsten der Ge-
suchstellerin [= Klägerin] und zu Lasten des Grundstücks Parzelle
Nr. aaa (GB Q._____), R-Strasse 30, Q._____, ein Bauhandwerker-
pfandrecht für die Forderung von CHF 47'860.05 zuzüglich Zins von
5 % seit 27. September 2025 als vorläufige Eintragung vorzumerken.
2. Die Anweisung gemäss Ziff. 1 hiervor sei durch das angerufene Ge-
richt als vorsorgliche Massnahme, superprovisorisch und ohne Anhö-
rung der Gesuchsgegner [= Beklagten] zu erteilen.
3. Die beantragte superprovisorische Verfügung sei dem Grundbuchamt
Baden sowohl schriftlich als auch per Telefax oder elektronisch anzu-
melden.
4. Der Gesuchstellerin sei eine angemessene Frist von mindestens
3 Monaten anzusetzen, um die Klage auf definitive Eintragung des
Bauhandwerkerpfandrechts gemäss Ziff. 1 hiervor zulasten des
Grundstücks Parzelle Nr. aaa, GB Q._____ einzureichen.
5. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8.1% Mehr-
wertsteuer) zu Lasten der Gesuchsgegner."
1.2.
Am 17. Oktober 2025 verfügte das Bezirksgericht Baden, Präsidium des
Zivilgerichts, superprovisorisch die vorläufige Eintragung eines Bauhand-
werkerpfandrechts als Vormerkung auf dem Grundstück der Beklagten (GB
Q._____, Parzelle Nr. aaa, R-Strasse 30, Q._____) zugunsten der Klägerin
für den Betrag von Fr. 47'860.05 zuzüglich Zins von 5 % seit 27. Septem-
ber 2025.
1.3.
Die Beklagten beantragten mit Stellungnahme vom 8. Dezember 2025:
" 1.
Es sei das Gesuch vom 16. Oktober 2025 vollumfänglich abzuweisen.
2.
Es sei das Grundbuchamt Baden anzuweisen, das zulasten der im Ge-
samteigentum der Gesuchsgegner stehenden LIG Q._____/aaa (R-
Strasse 30, Q._____) und zugunsten der Gesuchstellerin superproviso-
risch als Vormerkung im Grundbuch eingetragene Bauhandwerkerpfand-
recht für die Pfandsumme von CHF 47'860.05 zuzüglich Zins zu 5% seit
27. September 2025 vollumfänglich zu löschen.

- 3 -
3.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gesuchstel-
lerin."
1.4.
Die Klägerin liess sich am 12. Januar 2026 mit einer Stellungnahme im
Rahmen des Replikrechts erneut vernehmen.
1.5.
Mit Entscheid vom 3. März 2026 erkannte das Bezirksgericht Baden, Prä-
sidium des Zivilgerichts:
" 1.
Die mit superprovisorischer Verfügung des Gerichtspräsidiums Baden
vom 17. Oktober 2025 angeordnete Vormerkung der vorläufigen Ein-
tragung eines Bauhandwerkerpfandrechtes gemäss Art. 839 ZGB
und Art. 961 Abs. 1 Ziff. 1 i. V. m. Abs. 2 und 3 ZGB auf dem Grundstück
der Gesuchsgegner GB Q._____, Parzelle Nr. aaa, R-
Strasse 30, Q._____, für den Betrag von Fr. 47'860.05, zuzüglich Zins zu
5% seit 27. September 2025, wird bestätigt.
2.
Der Gesuchstellerin wird eine Frist von drei Monaten ab Rechtskraft die-
ses Entscheides angesetzt, um gegen die Gesuchsgegner eine Klage
auf definitive Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts einzureichen.
Wird diese Frist nicht genutzt, so wird die vorläufige Eintragung im
Grundbuch gelöscht.
Es gelten keine Gerichtsferien (Art. 145 Abs. 2 lit. b ZPO)!
3.
Über die Tragung der Entscheidgebühr von Fr. 1'300.00 und allfällige
weitere Kosten sowie über die Verlegung der Parteikosten wird im Pro-
zess betreffend definitive Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts
oder in einem separaten Kostenentscheid befunden."
2.
2.1.
Gegen diesen ihr am 12. März 2026 zugestellten Entscheid erhoben die
Beklagten mit Eingabe vom 20. März 2026 Berufung beim Obergericht des
Kantons Aargau und stellten folgende Rechtsbegehren:
" 1. Es sei der Entscheid des Bezirksgerichts Baden vom 3. März 2026
betreffend summarisches Verfahren betreffend Bauhandwerker-
pfandrecht, provisorische Eintragung (SZ.2025.258), vollumfänglich
aufzuheben.
2. Es sei das Gesuch der Berufungsbeklagten vom 16. Oktober 2025
vollumfänglich abzuweisen.
3. Es sei das Grundbuchamt Baden anzuweisen, das zulasten der im
Gesamteigentum der Berufungskläger stehenden LIG Q._____/aaa

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(R-Strasse 30, Q._____) und zugunsten der Berufungsbeklagten vor-
läufig als Vormerkung im Grundbuch eingetragene Bauhandwerker-
pfandrecht für die Pfandsumme von CHF 47'860.05 zuzüglich Zins zu
5 % seit 27. September 2025 vollumfänglich zu löschen.
4. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beru-
fungsbeklagten."
2.2.
Die Klägerin reichte am 27. April 2026 eine Berufungsantwort ein und be-
antragte die vollumfängliche Abweisung der Berufung, soweit darauf einzu-
treten sei, und die Bestätigung des vorinstanzlichen Entscheids; alles unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beklagten.
Das Obergericht zieht in Erwägung:
1.
1.1.
Erstinstanzliche Entscheide über vorsorgliche Massnahmen sind mit Beru-
fung anfechtbar, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechts-
begehren mindestens Fr. 10'000.00 beträgt (Art. 308 Abs. 1 lit. b i.V.m.
Art. 308 Abs. 2 ZPO). Der angefochtene Entscheid ist damit berufungsfä-
hig.
1.2.
Mit Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige
Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO).
Neue Tatsachen und Beweismittel werden im Berufungsverfahren nur noch
berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumut-
barer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten
(Art. 317 Abs. 1 ZPO). Das Obergericht kann ohne Verhandlung aufgrund
der Akten entscheiden (Art. 316 Abs. 1 ZPO).
2.
2.1.
Im angefochtenen Entscheid hielt die Vorinstanz im Wesentlichen fest, die
Klägerin habe glaubhaft gemacht, dass sie am 23. und 24. Juli 2025 auf
dem Grundstück der Beklagten letzte Arbeiten ausgeführt habe, weshalb
die Eintragungsfrist – Eintragung am 17. Oktober 2025 im Tagebuch – ein-
gehalten worden sei. Die Fertigstellung und Verschraubung der Holzkon-
struktion sowie die Lieferung und Verlegung der Drainagematte hätten
– mit grosser Wahrscheinlichkeit – der wertvermehrenden Herstellung des
Bauwerks auf dem Grundstück der Beklagten gedient und seien als pfand-
berechtigte Arbeiten zu qualifizieren. Dass infolge Vertragsrücktritt nicht
sämtliche Leistungen gemäss Werkvertrag erfüllt bzw. vollendet worden
seien, schade dem vorläufigen Eintrag eines Bauhandwerkerpfandrechts

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nicht. Die Höhe der geltend gemachten Pfandsumme ergebe sich zudem
glaubhaft aus der Schlussrechnung vom 11. September 2025.
Die Vorinstanz stellte fest, dass gestützt auf die Unterlagen die Pfandbe-
rechtigung nicht als ausgeschlossen erscheine und auch nicht als höchst
unwahrscheinlich einzustufen sei, weshalb die mit der superprovisorischen
Massnahme vom 17. Oktober 2025 angeordnete vorläufige Eintragung des
Bauhandwerkerpfandrechts zu bestätigen sei. Wie es sich mit den Bestel-
lungsänderungen, den Regie- bzw. Tagesrapporten, allfälligen Folgen be-
treffend Arbeitsvollendung bzw. Arbeitsabbruch und schlussendlich der
Höhe des effektiv geschuldeten Honorars zuzüglich Verzugszins etc. ver-
halte, werde in einem allfälligen Hauptprozess zu entscheiden sein (vor-
instanzlicher Entscheid E. 8.3).
2.2.
Mit Berufung bringen die Beklagten zusammengefasst vor, dass Grundlage
der Pfandlegung eine überzogene und falsche Rechnung sei, wobei die
Beklagten bereits einen Teilbetrag bezahlt hätten. Für angebliche Mehrkos-
ten gebe es keine Belege. Der Verhandlungsgrundsatz sei verletzt worden;
insbesondere sei die Pfandberechtigung der Bauleistungen durch die Klä-
gerin nicht substanziiert behauptet bzw. seien die behaupteten Arbeiten
von den Beklagten einlässlich bestritten worden. Zudem habe es die Klä-
gerin unterlassen, das für die Eintragungsfrist auslösende Ereignis zu be-
haupten und zu beweisen. Ebenfalls würden substanziierte Behauptungen
zur Pfandsumme fehlen. Konkret hätten die Beklagten die Zustellung der
Schlussrechnung vom 11. September 2025 sowie deren Inhalt bestritten.
Da sich die Vorinstanz mit diversen wesentlichen Vorbringen der Beklagten
nicht auseinandergesetzt habe und einzelne Beweismittel nicht gewürdigt
worden seien, sei schliesslich auch der Anspruch auf rechtliches Gehör
verletzt worden (Berufung Ziff. II/1 ff.).
2.3.
Die Klägerin entgegnet mit Berufungsantwort im Wesentlichen, dass die zu
Beginn vagen Pläne der Beklagten diverse Änderungen erfahren hätten.
Die Mehrkosten hätten die Beklagten zur Kenntnis genommen. Nach Ver-
tragsrücktritt durch die Beklagte habe die Klägerin die Schlussrechnung
vom 11. September 2025 ausgestellt. Eine substanziierte Bestreitung die-
ser Leistungen liege nicht vor. Die Klägerin habe die Tatsachen, welche
Voraussetzungen zur provisorischen Eintragung eines Bauhandwerker-
pfandrechts begründen, eingehend und unter Einreichung von Beweismit-
teln hinreichend substanziiert dargelegt und begründet. Die Einhaltung der
Frist zur Eintragung sei von den Beklagten vor Vorinstanz nie bestritten und
von der Klägerin hinreichend begründet worden. Die Vorinstanz habe sich
ferner mit den rechtlichen und tatsächlichen Vorbringen und Begründungen
der Parteien auseinandergesetzt (Berufungsantwort Ziff. 6 ff.).

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3.
3.1.
3.1.1.
Nach Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB besteht ein Anspruch auf Errichtung eines
gesetzlichen Grundpfandrechts für Forderungen der Handwerker oder Un-
ternehmer, die auf einem Grundstück zu Bauten oder anderen Werken, zu
Abbrucharbeiten, zum Gerüstbau, zur Baugrubensicherung oder derglei-
chen Material und Arbeit oder Arbeit allein geliefert haben, an diesem
Grundstück, sei es, dass sie den Grundeigentümer, einen Handwerker, ei-
nen Pächter oder eine andere am Grundstück berechtigte Person zum
Schuldner haben.
Die Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts in das Grundbuch hat bis
spätestens vier Monate nach der Vollendung der Arbeit zu erfolgen
(Art. 839 Abs. 2 ZGB). Zur Wahrung der Frist genügt es, wenn der Hand-
werker bzw. der Unternehmer innerhalb der Frist die vorläufige Eintragung
in Form einer Vormerkung im Grundbuch erwirkt (SCHUMACHER/REY, Das
Bauhandwerkerpfandrecht, 4. Aufl. 2022, N. 1068).
3.1.2.
Das Gericht bewilligt die Vormerkung der vorläufigen Eintragung des Bau-
handwerkerpfandrechts, nachdem der Ansprecher seine Berechtigung
glaubhaft gemacht hat (Art. 961 Abs. 3 ZGB). An die Glaubhaftmachung,
wie sie Art. 961 Abs. 3 ZGB verlangt, werden nach konstanter Rechtspre-
chung weniger strenge Anforderungen gestellt, als es diesem Beweismass
sonst entspricht. Aufgrund der besonderen Interessenlage darf die vorläu-
fige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts nur verweigert werden,
wenn der Bestand des Pfandrechts als ausgeschlossen erscheint oder
höchst unwahrscheinlich ist; im Zweifelsfall, bei unklarer oder unsicherer
Rechtslage, ist die vorläufige Eintragung zu bewilligen und die Entschei-
dung dem ordentlichen Richter zu überlassen (BGE 137 III 563 E. 3.3 mit
Hinweis auf BGE 86 I 265 E. 3; Urteil des Bundesgerichts 5A_822/2022
vom 14. März 2023 E. 4.2). Zwar gibt es auch im Verfahren um vorläufige
Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts trotz des Sonderbeweis-
grads keinen absoluten Anspruch auf vorläufigen Grundbucheintrag, je-
doch genügt es grundsätzlich für eine vorläufige Eintragung eines Bau-
handwerkerpfandrechts, dass die blosse Möglichkeit eines Eintragungsan-
spruchs besteht (SCHUMACHER/REY, a.a.O., N. 1535 f.).
3.1.3.
Die Anforderungen an die Glaubhaftmachung im Sinne von Art. 961 Abs. 3
ZGB sind nicht mit den Anforderungen an die Tatsachenbehauptung und
-substanziierung gleichzusetzen (Urteile des Bundesgerichts 5A_144/2024
vom 22. Mai 2024 E. 4.3.2; 5A_822/2022 vom 14. März 2023 E. 4.5). Im
Verfahren betreffend die vorläufige Eintragung eines Bauhandwerker-
pfandrechts gilt die Verhandlungsmaxime (Art. 55 Abs. 1 ZPO), wonach die

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Parteien dem Gericht die Tatsachen darzulegen, auf die sie ihre Begehren
stützen, und die Beweismittel anzugeben haben. Der Behauptungslast ist
Genüge getan, wenn der (behauptete) Tatsachenvortrag bei Unterstellung,
er sei wahr, den Schluss auf die verlangte Rechtsfolge zulässt. Diese An-
forderung gilt unabhängig von der Art des Verfahrens, in welchem ein An-
spruch geltend gemacht wird, namentlich auch im Summarverfahren. Be-
gehrt ein Unternehmer nach Beendigung der Arbeiten die Vormerkung ei-
ner vorläufigen Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts, ist er be-
weisbelastet für jene Tatsachen, die den Rechtsgrund der pfandberechtig-
ten Forderung konstituieren (Vertragsschluss; geleistete Arbeiten); die den
Umfang der Forderung bestimmen; aus denen sich die Inhaberschaft an
der pfandberechtigten Forderung ergibt; aus denen folgt, dass und wie sich
die Bauarbeiten auf ein Grundstück ausgewirkt haben; die die Bauarbeiten
ihrer Art als baupfandberechtigt ausweisen ("Material und Arbeit oder Ar-
beit allein") und aus denen sich der Zeitpunkt der Arbeitsvollendung ergibt.
Beweisbelastet ist er ausserdem in Bezug auf das Grundstück, zugunsten
dessen die Bauarbeiten erfolgt sind sowie das Eigentum der beklagten Par-
tei am Grundstück. Entsprechend trägt der Unternehmer betreffend die Tat-
sachen, für die er die Beweislast trägt, auch die Behauptungslast (Urteil
des Bundesgerichts 5A_822/2022 vom 14. März 2023 E. 4.3 m.H.).
Daneben stellt sich die Frage, wie detailliert die Tatsachenbehauptungen
bzw. Beweismittel vorzutragen sind. Die behauptungsbelastete Partei
kommt dieser Substanziierungslast nach, wenn sie die Tatsachenbehaup-
tungen in Einzeltatsachen zergliedert und in den Prozess einbringt (SUT-
TER-SOMM/SCHRANK, in: Sutter-Somm/Lötscher/Leuenberger/Seiler
[Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 4. Aufl.
2025, N. 25 zu Art. 55 ZPO). Der Behauptungs- und Substanziierungslast
ist grundsätzlich in den Rechtsschriften nachzukommen. Ein pauschaler
Verweis auf die Beilagen genügt in aller Regel nicht. Es ist nicht Sache des
Gerichts, aus den Beilagen die Sachdarstellung zusammenzusuchen bzw.
die Beilagen danach zu durchforsten, ob sich daraus etwas zu Gunsten der
behauptungsbelasteten Partei ableiten lässt. Das bedeutet aber nicht, dass
es nicht ausnahmsweise zulässig sein kann, seinen Behauptungs- bzw.
Substanziierungsobliegenheiten durch Verweis auf eine Beilage nachzu-
kommen, namentlich etwa für Abrechnungen oder Kontoaufstellungen. Das
Bundesgericht hat in seiner gefestigten Rechtsprechung klargestellt, dass
ein solcher Verweis unter gewissen Bedingungen ausnahmsweise genü-
gen kann: Werden Tatsachen in ihren wesentlichen Zügen oder Umrissen
in einer Rechtsschrift behauptet und wird für Einzelheiten auf eine Beilage
verwiesen, ist zu prüfen, ob die Gegenpartei und das Gericht damit die not-
wendigen Informationen in einer Art erhalten, die eine Übernahme in die
Rechtsschrift als blossen Leerlauf erscheinen lässt, oder ob der Verweis
ungenügend ist, weil die nötigen Informationen in den Beilagen nicht ein-
deutig und vollständig enthalten sind oder aber daraus zusammengesucht
werden müssten. Es genügt nicht, dass in den Beilagen die verlangten

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Informationen in irgendeiner Form vorhanden sind. Es muss auch ein prob-
lemloser Zugriff darauf gewährleistet sein und es darf kein Interpretations-
spielraum bestehen. Der entsprechende Verweis in der Rechtsschrift muss
spezifisch ein bestimmtes Aktenstück nennen und aus dem Verweis muss
selbst klar werden, welche Teile des Aktenstücks als Parteibehauptung gel-
ten sollen. Ein problemloser Zugriff ist gewährleistet, wenn eine Beilage
selbsterklärend ist und genau die verlangten (beziehungsweise in der
Rechtsschrift bezeichneten) Informationen enthält. Sind diese Vorausset-
zungen nicht gegeben, kann ein Verweis nur genügen, wenn die Beilage in
der Rechtsschrift derart konkretisiert und erläutert wird, dass die Informati-
onen ohne weiteres zugänglich werden und nicht interpretiert und zusam-
mengesucht werden müssen (Urteil des Bundesgerichts 5A_822/2022 vom
14. März 2023 E. 6.3.2.2 m.H.; vgl. auch GEHRI, in: Basler Kommentar,
3. Aufl. 2017, N. 5 zu Art. 55 ZPO). Insbesondere in einem einfachen und
dringenden Summarverfahren, wie bei einem Verfahren betreffend vorläu-
fige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts, muss es somit genügen,
im Gesuch deutlich auf die Beilage in demjenigen Zusammenhang hinzu-
weisen, auf den sie sich beziehen soll, ohne dass deren Inhalt noch umfas-
send im Gesuch wiedergegeben werden müsste (Urteil des Bundesgerichts
5A_395/2020 vom 16. März 2021 E. 5.2).
3.2.
Dass zwischen den beiden Parteien ein Werkvertrag geschlossen worden
ist (vgl. GA act. 34), ist unbestritten, zumal die Beklagten selbst ausführen,
am 22. Mai 2025 eine erste Akontozahlung geleistet zu haben und dass die
Bauausführung am 2. Juni 2025 begonnen habe (vgl. GA act. 29), sowie
Verträge nach Art. 11 Abs. 1 OR grundsätzlich formlos abgeschlossen wer-
den können. Ebenfalls unbestritten ist, dass von der Klägerin Leistungen
auf dem im Gesamteigentum der beiden Beklagten stehenden Grundstück
erbracht worden sind.
3.3.
3.3.1.
Von den Beklagten wird mit Berufung vorgebracht, Grundlage der Pfandle-
gung sei eine falsche Rechnung von über rund Fr. 110'000.00 (exklusive
MWST), von welcher zwei verschiedene Versionen existieren würden. Ur-
sprünglich sei ein Betrag von Fr. 84'000.00 (exklusive MWST) offeriert wor-
den, wobei nur ca. 79 % der vereinbarten Arbeiten ausgeführt worden
seien, was einem Betrag von Fr. 66'000.00 entspreche. Die Beklagten hät-
ten hingegen bereits Fr. 67'000.00 (inklusive MWST) an Zahlungen geleis-
tet (Berufung Ziff. II/1). Die Klägerin habe keine substanziierten Behaup-
tungen zur Pfandsumme und ihren angeblichen Bauleistungen aufgestellt
und für ihre angebliche Werklohnforderung und angeblich ausgeführten Ar-
beiten bloss pauschal auf die mit Gesuchsbeilage 6 verurkundete Rech-
nung verwiesen, wobei die Zustellung dieser Schlussrechnung als auch de-
ren Inhalt zufolge zwei abweichender Versionen bestritten worden sei.

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Bezüglich des geltend gemachten Zinses hätten die Beklagten ihre Bestrei-
tungen an der Nichtverständigung auf die geltend gemachte Zahlungsfrist,
am Erfordernis und Unterlassen einer Mahnung sowie an der unbelegten
Zustellung der erwähnten Schlussrechnung festgemacht. Somit habe auch
hier die Vorinstanz den Verhandlungsgrundsatz verletzt. Da zudem keine
Belege für Mehrkosten existieren würden bzw. diese nicht freigegeben wor-
den seien, bestehe keine Restforderung. Nachdem die klägerische Be-
hauptung der Pfandberechtigung nicht bzw. nicht hinreichend substanziiert
worden sei, hätte die beklagtische Behauptung – mindestens teilweise feh-
lende Pfandberechtigung – als anerkennt gelten müssen, was die Vor-
instanz übergangen habe (Berufung Ziff. II/2.1 f.).
Die Klägerin entgegnet mit Berufungsantwort, dass mehrfache Bestel-
lungsänderungen erfolgt seien und verweist insbesondere auf die bei der
Vorinstanz eingereichte Planskizze vom 19. Mai 2025 (Gesuchsbeilage 5).
Die Beklagten seien bei diversen Gelegenheiten auf Mehrkosten aufmerk-
sam gemacht worden. Grundlage für die Pfandlegung sei nur die Rechnung
vom 11. September 2025, wobei die Beklagten die dort aufgeführten Leis-
tungen nicht substanziiert bestritten hätten (Berufungsantwort Ziff. 7-11,
14).
3.3.2.
Vor Vorinstanz brachte die Klägerin mit Gesuch vor, dass gemäss Schluss-
rechnung vom 11. September 2025 Leistungen im Umfang von
Fr. 106'253.50 (exklusive MWST) erbracht worden seien und verwies auf
die entsprechende Gesuchsbeilage 6 (GA act. 5). In Bezug auf die von ihr
behaupteten Leistungen führte sie weiter aus, sie habe gestützt auf einen
Werkvertrag diverse Gartenbau- und Gärtnerarbeiten auf dem Grundstück
der Beklagten ausgeführt. Dabei zählte sie konkrete von ihr erbrachte Leis-
tungen, wie beispielsweise die Errichtung eines Holzrostes oder die Aus-
grabung sowie Aushebung von Findlingen, auf. Weiter brachte sie vor, sie
habe nicht nur Arbeit geleistet, sondern auch zusätzliches Material in Form
von Erden, Leitungen, Fundation und Holzrost geliefert und verbaut. Dazu
verwies sie auf die Offerte vom 10. Februar 2025 (Gesuchsbeilage 2) und
abermals auf die Schlussrechnung vom 11. September 2025 (GA act. 7).
Nach Abzug der Gutschriften der Beklagten verbleibe ein ausstehender
Restbetrag von Fr. 47'860.05 (inklusive MWST). Die Klägerin habe auf-
grund diverser Bestellungsänderungen wesentlich mehr Leistungen er-
bracht, als dies ursprünglich gemäss Werkvertrag vereinbart worden sei.
Als Beweis offerierte die Klägerin die Planskizze in Gesuchsbeilage 5
(GA act. 5).
Die referenzierte Schlussrechnung ist in diverse Einzelpositionen aufge-
schlüsselt und beschreibt die erbrachten einzelnen Leistungen unter An-
gabe des Datums und des Zeitaufwands der einzelnen Mitarbeiter. Die Bei-
lage ist damit selbsterklärend, weshalb im vorliegenden summarischen

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Verfahren aufgrund des ausdrücklichen Verweises darauf keine Abschrift
im Gesuch notwendig war und die erbrachten objektivspezifischen Leistun-
gen durch die Klägerin – nebst der beispielhaften Auflistung im Gesuch sel-
ber (vgl. GA act. 7) – damit substanziiert behauptet wurden. Die Beklagten
unterliessen es in der Folge, die Pfandberechtigung sämtlicher Leistungen
einzeln substanziiert zu bestreiten bzw. beliessen es dabei, einzelnen in
der Schlussrechnung aufgeführten Arbeiten und Materialien mit Hinweis
auf den jeweiligen Rapport die Pfandberechtigung abzusprechen (vgl. GA
act. 37-43). Dies deutet im Umkehrschluss darauf hin, dass die Beklagten
selbst davon ausgehen, dass pfandberechtigte Arbeiten von der Schluss-
rechnung umfasst werden. Die grundsätzliche Pfandberechtigung und die
sich aus der Schlussrechnung ergebende Pfandsumme von Fr. 47'860.05
erscheinen damit glaubhaft. Einzelne Bestreitungen über die Höhe der
Pfandforderung – insbesondere die von den Beklagten mit Stellungnahme
vom 8. Dezember 2025 behaupteten nicht pfandberechtigten Aufräum-,
Reinigungs- sowie Entsorgungsarbeiten und Fahrten (vgl. insb. GA
act. 37 ff. und 45 ff.) – sind mit der Vorinstanz der Beurteilung im definitiven
Eintragungsverfahren zu überlassen (vgl. auch Entscheid des Obergerichts
Aargau ZSU.2023.150 vom 30. Oktober 2023 E. 7.2), zumal im Hinblick auf
die Pfandberechtigung von Aufräum-, Reinigungs- sowie Entsorgungsar-
beiten und Fahrten auch keine klare Rechtslage vorliegt. So sind diese
nicht per se vom Pfandschutz ausgeschlossen, sondern können allenfalls
zu einem Baupfandrecht berechtigen, wenn sie eine funktionelle Einheit mit
Arbeiten zum Erstellen eines Bauwerks bilden bzw. im Zusammenhang mit
vorgängigen pfandgeschützten Abbruch- oder Aushubarbeiten vom selben
Unternehmer als gemischte Leistung erbracht werden (vgl. dazu: SCHUMA-
CHER/REY, a.a.O., Fn. 431 zu N. 353 sowie N. 356).
3.4.
3.4.1.
Die Klägerin beansprucht mit Verweis auf die erwähnte Schlussrechnung
ebenfalls Pfandrechtsschutz für erbrachte Mehrleistungen (GA act. 5 und
Gesuchsbeilage 6) und offeriert als Beweis zu den Bestellungsänderungen
Handnotizen und einen gezeichneten Plan der Beklagten (Gesuchsbeilage
5). Die Beklagten führten in ihrer Stellungnahme aus, dass diese Beilage
in einen falschen Kontext gesetzt worden sei und keinerlei Aussage- und
Beweiskraft habe. Die Beilage stamme abgesehen von den linksstehenden
handschriftlichen Ergänzungen von der Klägerin (GA act. 33).
3.4.2.
Die blosse Bestreitung der von der Klägerin behaupteten Mehrleistungen
bzw. gegenteilige Behauptung durch die Beklagten lassen diese nicht als
ausgeschlossen oder höchst unwahrscheinlich erscheinen, zumal die ins
Recht gelegte Planskizze (Gesuchsbeilage 5) tatsächlich geeignet sein
könnte, geplante Mehraufwände im Vergleich zur ursprünglichen Offerten-
stellung (Gesuchsbeilage 2) nachzuweisen. Die Offerte vom 10. Februar

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2025 erwähnt beispielsweise nicht explizit eine Verlegung der Terrassen-
dielen im Versatz, wohingegen dies in der erwähnten Planskizze aufgeführt
wird. Die behaupteten Mehraufwände wurden damit durch die Klägerin sub-
stanziiert und erscheinen nicht von vorneherein als ausgeschlossen oder
höchst unwahrscheinlich. Behauptet ein Gesuchsteller in seinem Gesuch
substanziiert die Leistung von Mehrarbeiten, wird deren Erbringung nicht
schon deshalb höchst unwahrscheinlich, weil dieses alsdann vom Grund-
eigentümer schlicht bestritten wird. Auch die umstrittenen Mehrleistungen
werden damit in einem allfälligen Hauptprozess im Detail zu prüfen sein.
3.5.
3.5.1.
Die Beklagten rügen mit Berufung weiter, dass vorliegend entgegen dem
klägerischen Vorbringen nicht der Zeitpunkt der letzten erbrachten Leistun-
gen, sondern der Fristbeginn zufolge vorzeitigen Arbeitsabbruchs massge-
blich sei. Dieses fristauslösende Ereignis sei von der Klägerin nicht sub-
stanziiert behauptet worden, weshalb die Vorinstanz den Verhandlungs-
grundsatz verletzt habe. Die letzten Arbeiten seien ferner ebenfalls durch
pauschale Verweise auf die sog. Tagesrapporte belegt worden, welche von
den Beklagten einlässlich bestritten worden seien. Der nicht vorhandene
Beweiswert der Tagesrapporte sei von den Beklagten bestreitend einge-
wendet worden, weil ihnen diese nie zur Kenntnis gebracht worden, ge-
schweige denn vorab freigebend oder nachträglich anerkennend abge-
zeichnet worden seien, und zwei voneinander abweichende Fassungen
existieren würden. Da der angeblich frühere Tagesrapport die höhere Lauf-
nummer trage, spreche dies zudem für ein maschinelles Nachproduzieren.
Auch hier hätte die Vorinstanz der substanziierten Bestreitung der Beweis-
grundlage folgen müssen und die unsubstanziierte Behauptung der Kläge-
rin nicht schützen dürfen. Die am 23. und 24. Juli 2025 vorgenommenen
Arbeiten seien damit entgegen dem vorinstanzlichen Entscheid nicht glaub-
haft gemacht worden (Berufung Ziff. II/2.2).
Die Klägerin entgegnet, dass die Einhaltung der Eintragungsfrist vor Vor-
instanz nie bestritten worden und der Abbruch der Arbeiten für die Frist
irrelevant sei. Die Beklagten hätten mit E-Mail vom 21. August 2025 erklärt,
keine weiteren Werkleistungen mehr zu wünschen, womit die zu leistenden
Arbeiten vollständig erbracht worden seien. Hinzu komme, dass der Ab-
bruch der Arbeiten kalendarisch hinter den letzten gestützt auf den Werk-
vertrag erbrachten Leistungen vom 24. Juli 2025 lägen. Die eingereichten
Rapporte würden nebst dem E-Mail den Zeitpunkt der letzten Arbeiten be-
legen, was überdies auch im Gesuch bezeichnet und unter Anführung der
Rapporte substanziiert worden sei (Berufungsantwort Ziff. 26-30). Dass die
Beklagten die Rechnung nicht erhalten hätten, werde bestritten. Die Be-
klagten hätten dies in ihrer Stellungnahme vom 8. Dezember 2025 auch
nicht behauptet. Im Übrigen ergebe sich der Erhalt aus der E-Mail vom
11. September 2025 (Berufungsantwort Ziff. 33).

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3.5.2.
Gemäss übereinstimmenden Vorbringen der beiden Parteien wurde der ur-
sprünglich abgeschlossene Werkvertrag vorzeitig beendet und somit nicht
zu Ende ausgeführt, da noch nicht alle Leistungen des vereinbarten
"3. Teils" (vgl. Offerte vom 10. Februar 2025; Gesuchsbeilage 2) erbracht
worden sind (GA act. 8, 30 und 32).
Für die Abweisung des Gesuchs wäre erforderlich, dass das Verpassen der
Viermonatsfrist nach Art. 839 Abs. 2 ZGB bereits im Massnahmeverfahren
offensichtlich ist (Entscheid des Obergerichts Aargau ZSU.2026.98 vom
21. Mai 2026 E. 3.5.2.2; SCHUMACHER/REY, a.a.O., N. 1535). Ob bei einer
vorzeitigen Vertragsauflösung die Frist zur Eintragung des Bauhandwer-
kerpfandrechts ab dem Zeitpunkt der Vertragsauflösung oder der zuletzt
erbrachten Arbeiten des Unternehmers zu laufen beginnt, stellt eine
Rechtsfrage dar und muss vom Gericht somit von Amtes wegen geprüft
werden. Gemäss Rechtsprechung und Lehre läuft bei vorzeitiger Vertrags-
auflösung die Frist zur Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts vom
Zeitpunkt der Vertragsauflösung an (BGE 120 II 389 E. 1a; THURNHERR, in:
Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 7. Aufl. 2023, N. 29 zu Art. 839/840
ZGB), wobei die Klägerin diesbezüglich behauptungsbelastet ist (vgl. Urteil
des Bundesgerichts 5A_822/2022 vom 14. März 2023 E. 4.3).
Zwar stützen sich die Klägerin und die Vorinstanz entgegen der bundesge-
richtlichen Rechtsprechung in Bezug auf den Beginn des Fristenlaufs pri-
mär auf den Zeitpunkt der zuletzt erbrachten werkvertraglichen Leistungen
am 24. Juli 2025 (vgl. GA act. 9), mit welchem im Übrigen die Viermonats-
frist durch die superprovisorische Eintragung im Grundbuch per 17. Okto-
ber 2025 (GA act. 14) (ebenfalls) gewahrt worden wäre, ab. Im Gesuch ist
aber unter dem Titel "Fristwahrung" zusätzlich explizit erwähnt, dass die
Beklagten mit E-Mail vom 21. August 2025 vom Werkvertrag zurückgetre-
ten seien bzw. erklärt hätten, keine weiteren Werkleistungen mehr zu wün-
schen, womit die zu leistenden Arbeiten inzwischen vollständig erbracht
worden seien (GA act. 8). Damit wurde der notwendige Zeitpunkt zur Be-
stimmung der Fristwahrung (vorliegend der Zeitpunkt der Vertragsauflö-
sung) von der Klägerin ebenfalls substanziiert behauptet. Zudem liegt mit
der eingereichten Schlussrechnung vom 11. September 2025 (Gesuchs-
beilage 6) ein Beweismittel vor, welches die vorzeitige Beendigung der Ar-
beiten – aufgeführte letzte Arbeiten per 24. Juli 2025 – nahelegt. Der für die
Eintragung notwendige Zeitpunkt wurde damit ausreichend glaubhaft ge-
macht.
3.6.
Die Beklagten rügen mit Berufung letztlich eine Verletzung des rechtlichen
Gehörs durch die Vorinstanz, da die Begründung des angefochtenen Ent-
scheids sehr knapp ausgefallen sei (Berufung Ziff. II/3). Nach dem Gesag-
ten erweist sich diese Rüge als unbegründet, lagen doch alle

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Voraussetzungen für die provisorische Eintragung des Bauhandwerker-
pfandrechts vor und hat sich die Vorinstanz zu diesen Punkten – insb. zu
den von der Klägerin geleisteten und pfandberechtigten Arbeiten auf dem
Grundstück der Beklagten und der Einhaltung der Eintragungsfrist – eben-
falls, wenn auch kurz, geäussert (vgl. angefochtener Entscheid E. 8.3).
Nicht notwendig ist, dass sich die Vorinstanz mit allen Parteistandpunkten
einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen widerlegt. Sie
kann sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken, was
sie vorliegend getan hat. Die Begründung war so abgefasst, dass es den
Beklagten möglich war, sich über die Tragweite des Entscheids Rechen-
schaft zu geben und diesen in voller Kenntnis der Sachlage an die höhere
Instanz weiterzuziehen (vgl. BGE 148 III 30 E. 3.1; Urteil des Bundesge-
richts 9C_221/2024 vom 28. November 2024 E. 2.2).
4.
Zusammenfassend sind die notwendigen Voraussetzungen für eine provi-
sorische Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts durch die Klägerin
glaubhaft vorgebracht worden, weshalb die Berufung der Beklagten voll-
umfänglich abzuweisen ist.
5.
Ausgangsgemäss werden die Beklagten unter solidarischer Haftbarkeit
kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 und 3 ZPO). Die obergerichtliche Entscheid-
gebühr ist auf Fr. 2'000.00 festzusetzen (§ 8 GebührD). Zudem haben die
Beklagten der Klägerin eine Entschädigung für ihre Anwaltskosten im Be-
rufungsverfahren zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 i.V.m. Art. 95 Abs. 1 lit. b
und Abs. 3 ZPO). Diese ist ausgehend von einer Grundentschädigung von
Fr. 4'166.60 (Fr. 8'333.20 [§ 3 Abs. 1 lit. a Ziff. 4 AnwT], davon 50 % auf-
grund des summarischen Verfahrens [§ 3 Abs. 2 AnwT]), unter Berücksich-
tigung der tarifgemässen Abzüge von 20 % für die fehlende Verhandlung
(§ 6 Abs. 2 AnwT) und von 25 % für das Rechtsmittelverfahren (§ 8 AnwT)
sowie zuzüglich einer Auslagenpauschale von 3 % (§ 13 AnwT) auf richter-
lich gerundet Fr. 2'575.00 festzusetzen.
Eine der Mehrwertsteuerpflicht unterstehende Partei kann die ihrem
Rechtsvertreter bezahlte Mehrwertsteuer als Vorsteuer von ihrer eigenen
Mehrwertsteuerrechnung in Abzug bringen (Art. 28 MWSTG). Folglich ist
sie durch die von der Rechtsvertretung in Rechnung gestellte Mehrwert-
steuer nicht belastet (vgl. AGVE 2011, S. 465 f.). Entsprechend ist der Klä-
gerin eine Parteientschädigung ohne Mehrwertsteuer zuzusprechen.

- 14 -
Das Obergericht erkennt:
1.
Die Berufung wird abgewiesen.
2.
Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 2'000.00 wird den Beklagten
unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.
3.
Die Beklagten werden in solidarischer Haftbarkeit verpflichtet, der Kläge-
rin eine Entschädigung von Fr. 2'575.00 (inkl. Auslagen) zu bezahlen.
Zustellung an:
[…]
Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG)
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der schriftlichen Eröffnung der voll-
ständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Beschwerde an das Schweize-
rische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die
Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und mietrechtlichen Fällen min-
destens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens Fr. 30'000.00 beträgt, es sei
denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung oder es handle sich
um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters (Art. 44 Abs. 1, Art. 72, Art. 74,
Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde
nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen
hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).

- 15 -
Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt Fr. 47'860.05.
Dies ist ein Entscheid über vorsorgliche Massnahmen im Sinne von Art. 98 BGG.
Aarau, 23. Juli 2026
Obergericht des Kantons Aargau
Zivilgericht, 3. Kammer
Die Präsidentin: Der Gerichtsschreiber:
Massari Hungerbühler