ag_zivilgericht · ZVE.2025.45 · 2026-05-18 · de
Obergericht / Zivilgericht / 1. Zivilkammer — ZVE.2025.45


Obergericht
Zivilgericht, 1. Kammer
ZVE.2025.45
(VZ.2023.26)
Entscheid vom 18. Mai 2026
Besetzung Oberrichter Lindner, Präsident
Oberrichter Giese
Ersatzrichterin Strub
Gerichtsschreiber Kläusler
Kläger A._____,
[…]
Beklagter B._____,
[…]
vertreten durch Rechtsanwalt Florian Rohrer,
[…]
Gegenstand Aberkennungsklage

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Das Obergericht entnimmt den Akten:
1.
1.1.
Mit Aberkennungsklage vom 16. Mai 2023 (gegen die Erteilung der provi-
sorischen Rechtsöffnung für den Betrag von Fr. 8'004.00 durch Beschluss
und Urteil des Obergerichts Q._____) stellte der Kläger beim Bezirksgericht
Bremgarten folgende Rechtsbegehren:
" 1.
Ich ersuche das Gericht, den Entscheid der Beschwerde ans Obergericht
des Kantons Q._____ abzuwarten.
2.
Ich ersuche um Durchführung der Aberkennungsklage."
1.2.
Mit Eingabe vom 9. Juni 2023 stellte der Kläger folgende prozessuale An-
träge:
" 1.
Ich ersuche das Gericht, das Verfahren VZ.2023.26 und das Verfahren
VZ.2023.28 zu einem gemeinsamen Verfahren zusammenzulegen. Zu-
dem soll nur der Kostenvorschuss für ein Verfahren erhoben werden.
2.
Ich beantrage eine unentgeltliche Rechtspflege.
3.
Ich ersuche das Gericht, den Entscheid meiner Beschwerde ans Oberge-
richt des Kantons Q._____ gegen die Rechtsöffnung abzuwarten. Das
könnte dazu führen, dass der Vermieter dann eine Anerkennungsklage
seinerseits führen müsste und sich dieses Verfahren erübrigen würde."
1.3.
Mit Verfügung vom 14. Juni 2023, die vom Obergericht des Kantons Aargau
mit Entscheid vom 2. Oktober 2023 bestätigt wurde (Verfahren
ZVE.2023.27), wies das Bezirksgericht Bremgarten den Antrag auf Sistie-
rung des Verfahrens und auf Vereinigung der Verfahren VZ.2023.26 und
VZ.2023.28 ab. Das Bundesgericht trat auf die Beschwerde gegen den
obergerichtlichen Entscheid mit Urteil vom 15. Dezember 2023 nicht ein
(Verfahren 4A_553/2023). Das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege
wurde mit Verfügung des Bezirksgerichts Bremgarten vom 16. Juni 2023
gutgeheissen.
1.4.
Mit Eingabe vom 6. März 2025 reichte der Kläger unaufgefordert weitere
Beweismittel ein.

- 3 -
2.
2.1.
Anlässlich der Hauptverhandlung vom 13. März 2025 stellte der Kläger im
Rahmen seiner mündlichen Klagebegründung die Anträge, es sei festzu-
stellen, dass die Schuld gemäss provisorischem Rechtsöffnungsentscheid
vom 1. April 2024 des Obergerichts Q._____ über den Betrag von
Fr. 8'004.00 nebst Zins zu 5% seit 1. Mai 2022, nicht bestehe und der Be-
klagte sei zur Ausrichtung einer Genugtuung in der Höhe von Fr. 8'000.00
zu verpflichten.
2.2.
In seiner mündlichen Klageantwort beantragte der Beklagte die Abweisung
der Klage unter Kosten und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Klägers.
2.3.
Das Bezirksgericht Bremgarten erkannte mit Entscheid vom 14. März 2025:
" 1.
Die Klage wird abgewiesen.
2.
Die Entscheidgebühr von Fr. 2'565.00 wird dem Kläger auferlegt.
Sie gehen infolge Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege einstwei-
len zu Lasten des Kantons. Der Kläger ist zur Nachzahlung verpflichtet,
sobald er dazu in der Lage ist (Art. 123 ZPO).
3.
Der Kläger wird verpflichtet, dem Beklagten eine Parteientschädigung von
Fr. 2'304.20 (inkl. Auslagen und MwSt.) zu bezahlen."
3.
3.1.
Der Kläger focht mit Eingabe an das Obergericht Aargau vom 21. August
2025 (Postaufgabe: 25. August 2025) den ihm am 23. Juni 2025 zugestell-
ten begründeten Entscheid unter Berücksichtigung der Gerichtsferien frist-
gerecht an und stellte folgende Anträge:
" 1.
Das Urteil des BG Bremgarten soll bezüglich der Mietminderungsansprü-
che, der Genugtuungs- und Schadenersatzansprüche aufgehoben werden
und meine Forderungen gutgeheissen. Es soll zu einer neuen Verhand-
lung aufgefordert werden, um die Höhe der Mietminderung zu bestimmen.
Eventualiter soll das gesamte Urteil aufgehoben werden.
2.
Es soll ein neuer Richter für die Wiederholung der Verhandlung berufen
werden, der unbefangen ist.

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3.
Es sollen die Gebühren entsprechend vorangegangener Erklärung über-
prüft und gesenkt werden.
4.
Die Urteile der Verfahren VZ.2023.26 und VZ.2023.28 dürfen zusammen-
genommen die Rechtsöffnungssumme des Obergerichts Q._____, Urteil
aaa, von CHF 8004.00 nicht übersteigen. Das Obergericht soll die völlig
überhöhte Forderung durch die beiden Aberkennungsklagen mittels Beru-
fungsurteil korrigieren.
5.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen."
3.2.
Mit Eingabe vom 22. September 2025 ersuchte der Kläger um unentgeltli-
che Rechtspflege.
3.3.
Mit Verfügung vom 1. Oktober 2025 wurde die Verfügung vom 27. August
2025 betreffend Leistung des Kostenvorschusses aufgehoben und der Klä-
ger einstweilen von der Leistung des Kostenvorschusses befreit.
Das Obergericht zieht in Erwägung:
1. Wahl des Rechtsmittels
1.1.
Mit Eingabe vom 21. August 2025 erhob der Kläger ein Rechtsmittel, das
er mit "Berufung" bezeichnete.
Gegen Entscheide einer ersten Instanz ist die Berufung zulässig, sofern der
Streitwert der vor jener zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren min-
destens Fr. 10'000.00 beträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO), was vorliegend nicht
der Fall ist.
1.2.
Der Kläger drückte unmissverständlich seinen Willen aus, den vorinstanz-
lichen Entscheid anzufechten. In seiner Eingabe vom 21. August 2025 be-
zeichnete er sein Rechtmittel als Berufung, während er im Folgenden in
seinem Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege im Rechtsmittelverfahren
vom 22. September 2025 geltend machte, es bestünden gute Aussichten
auf "die Gutheissung meiner Beschwerde". Der Kläger macht in seiner
Rechtsschrift unrichtige Rechtsanwendung und Willkür geltend, die grund-
sätzlich sowohl im Rahmen einer Berufungs- als auch im Rahmen eines
Beschwerdeverfahrens überprüft werden können.

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Die falsche Bezeichnung des Rechtsmittels ist grundsätzlich unschädlich,
wenn ein klarer Anfechtungswille erkennbar ist und auch ansonsten die for-
mellen Voraussetzungen für das richtige Rechtsmittel eingehalten sind (Ur-
teil des Obergerichts Aargau ZSU.2024.182 vom 13. März 2025 E. 1.3; Ur-
teil des Kantonsgerichts Graubünden ZK2 21 53 vom 24. März 2022 E. 2;
SEILER, Die Berufung nach ZPO, 2013, Rz. 866, 927). Das Rechtsmittel ist
dann als jenes zu deuten, dass es richtigerweise wäre, ungeachtet seiner
Bezeichnung (HUNGERBÜHLER, in: Schweizerische Zivilprozessordnung
[ZPO] Kommentar [DIKE-Komm.], 3. Aufl. 2025, N. 13 zu Art. 311 ZPO).
Dabei ist nicht von einer Konversion auszugehen, sondern von einer Aus-
legung des Anfechtungswillens (REETZ, in: Kommentar zur Schweizeri-
schen Zivilprozessordnung [ZPO-Komm.], 4. Aufl. 2025, N. 50 zu Vorbe-
merkungen zu den Art. 308–318 ZPO; SEILER, a.a.O., Rz. 866 mit Hinweis
auf BGE 131 I 291 E. 1.3; 128 II 259 E. 1.5).
Die Unterschiede zwischen der Berufung und der Beschwerde sind für ei-
nen Laien trotz richtiger Rechtsmittelbelehrung nicht immer problemlos er-
kennbar. Dies wird im vorliegenden Fall noch durch den Umstand verstärkt,
dass das zulässige Rechtsmittel im hängigen Verfahren des Bruders des
Klägers (VZ.2023.28) aufgrund des Streitwertes die Berufung ist. Der of-
fensichtliche Wille des Beklagten war der Weiterzug des Entscheids ans
Obergericht. Dass er in der Rechtsschrift von Berufung sprach, im Gesuch
um unentgeltliche Rechtspflege im Rechtmittelverfahren hingegen von Be-
schwerde, zeigt, dass es ihm nicht spezifisch darum ging, das Rechtsmittel
der Berufung zu wählen. Der Kläger hat in seinen Eingaben denn auch
keine Hinweise auf die einschlägigen Gesetzesvorschriften (namentlich der
Berufung) gemacht. Entsprechend ist die Rechtsschrift in Auslegung des
Anfechtungswillens als Beschwerde entgegenzunehmen.
1.3.
Die Entgegennahme des vorliegenden Rechtsmittels als Beschwerde
ergäbe sich zudem auch, wenn man (entgegen den obigen Ausführungen)
davon ausginge, der erklärte Wille des Rechtsmittelklägers sei das Einrei-
chen einer Berufung nach Art. 308 ff. ZPO gewesen. In diesem Fall stünde
die Prüfung der Konversion offen.
Während ein Teil der Lehre die Möglichkeit der Konversion auf Ebene der
kantonalen Rechtsmittel – zumindest bei anwaltlicher Vertretung – grund-
sätzlich ablehnt (REETZ, a.a.O., N. 50 zu Vorbemerkungen zu den Art. 308–
318 ZPO; SEILER, a.a.O., Rz. 927) lassen die bundesgerichtliche Recht-
sprechung und ein überwiegender Teil der Lehre mit Hinweis auf das Ver-
bot des überspitzten Formalismus die Konversion dann zu, wenn das ein-
gereichte Rechtsmittel die Anforderungen an das zutreffende Rechtsmittel
erfüllt, das zutreffende Rechtsmittel die Anträge behandeln kann (und somit
kein zweites, separates Rechtsmittelverfahren durchgeführt werden muss),
die Rechte der Gegenpartei nicht beeinträchtigt werden und bei

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anwaltlicher Vertretung der Fehler nicht eine Folge einer bewussten Ent-
scheidung oder eines fahrlässigen Vorgehens war (Urteil des Bundesge-
richts 5A_46/2020 vom 17. November 2020 E. 4.1.2 f.; 5A_221/2018 vom
4. Juni 2018 E. 3.3.2; BRUNNER/VISCHER, in: Kurzkommentar ZPO Schwei-
zerische Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2021, N. 5 zu Art. 311 ZPO; GAS-
SER/RICKLI/JOSI, in: Schweizerische Zivilprozessordnung [ZPO] Kurzkom-
mentar, 3. Aufl. 2025, N. 4 zu Vorbemerkungen zu Art. 308–334 ZPO;
MATHYS, in: Schweizerische Zivilprozessordnung, Stämpflis Handkommen-
tar, 2010, N. 12 zu Art. 311 ZPO; SCHWENDENER, in: DIKE-Komm., a.a.O.,
N. 73 zu vor Art. 308–334 ZPO; HURNI/SCHLUP/STERCHI, in: Berner Kom-
mentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 2. Aufl. 2025, N. 2 zu
Art. 311 ZPO).
Vorliegend war der Kläger nicht anwaltlich vertreten. Dass er in seinen Ein-
gaben nicht konsequent von der Berufung sprach, zeigt, dass es sich nicht
um eine explizite Wahl handelte. Seine Eingabe erfüllt die formellen Anfor-
derungen an das zutreffende Rechtsmittel. Der Beklagte hat innert Frist
keine Rechtsmittelantwort eingereicht und erleidet keine Benachteiligung
durch die Entgegennahme der Eingabe als Beschwerde. Somit wäre –
auch bei Annahme einer Konversion – das obergerichtliche Verfahren als
Beschwerdeverfahren zu führen.
2. Verfahrensgrundsätze
Mit Beschwerde können die unrichtige Rechtsanwendung und die offen-
sichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht wer-
den (Art. 320 ZPO). Hinsichtlich der Sachverhaltsfeststellung gilt im Be-
schwerdeverfahren somit eine beschränkte Kognition. Erforderlich ist eine
qualifiziert fehlerhafte Feststellung des Sachverhalts. "Offensichtlich un-
richtig" im Sinne von Art. 320 ZPO ist dabei – analog zu Art. 97 Abs. 1 BGG
– gleichbedeutend mit willkürlich im Sinne von Art. 9 BV. Willkür liegt vor,
wenn der festgestellte Sachverhalt qualifiziert falsch, d.h. die Feststellung
schlechthin unhaltbar und damit offensichtlich unrichtig ist. Neue Anträge,
neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel sind im Beschwer-
deverfahren ausgeschlossen (Art. 326 ZPO).
3. Keine Verfahrensvereinigung
3.1.
Mit Eingabe vom 9. Juni 2023 beantragte der Kläger u.a., es seien die Ver-
fahren VZ.2023.26 und VZ.2023.28 zusammenzulegen, da es sich um die
identische Forderung des Vermieters gegen ihn und seinen Bruder als So-
lidarmieter handle. Mit Verfügung vom 14. Juni 2023 wies die Vorinstanz
u.a. diesen Antrag ab. Gegen die Verfügung vom 14. Juni 2023 erhob der
Kläger Beschwerde ans Obergericht und focht u.a. die Abweisung seines
Antrags auf Verfahrensvereinigung an. Er machte insbesondere geltend,
es liege eine Streitgenossenschaft nach Art. 70 ff. ZPO vor. Mit Entscheid
vom 2. Oktober 2023 trat das Obergericht Aargau auf die Beschwerde nicht

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ein, soweit sich diese gegen die vorinstanzliche Nichtanordnung der Ver-
fahrensvereinigung richtete. Es wies darauf hin, dass kein nicht leicht wie-
dergutzumachender Nachteil im Sinne von Art. 319 lit. b Ziff. 2 ZPO ersicht-
lich und vom Kläger auch nicht geltend gemacht worden sei. Das Bundes-
gericht bestätigte diesen Entscheid mit Urteil vom 15. Dezember 2023 (Ver-
fahren 4A_553/2023).
Wie bereits alle damit vorbefassten Instanzen festhielten, handelt es sich
beim fraglichen Entscheid um eine einfache prozessleitende Verfügung
nach Art. 124 Abs. 1 ZPO. Soweit kein leicht wiedergutzumachender Nach-
teil vorliegt, welcher die selbständige Anfechtungsmöglichkeit eröffnet,
steht es der Partei offen, den prozessleitenden Entscheid im Endentscheid
anzufechten.
3.2.
In seiner Beschwerde moniert der Kläger erneut, der Vorinstanz sei ein
Verfahrensfehler unterlaufen als sie die Vereinigung beider Verfahren ver-
weigert und damit eine Streitgenossenschaft vereitelt habe (Beschwerde
Ziff. I./5 und II./2).
3.3.
Gemäss Dispositionsmaxime ist das Gericht an die Anträge der Parteien
gebunden (Art. 58 Abs. 1 ZPO). Das gilt auch für das Verfahren vor zweiter
Instanz (SEILER, in: ZPO-Komm., a.a.O., N. 3 zu Art. 58 ZPO). Das Gericht
(hier die Rechtsmittelinstanz) darf der Partei nicht mehr zusprechen, als
diese in ihren Anträgen verlangt. Auf die Begründung in der Rechtsschrift
darf das Gericht nur dann zurückgreifen, wenn die Rechtsbegehren unklar
sind und einer Auslegung bedürfen (SEILER, ZPO-Komm., a.a.O., N. 9 zu
Art. 58 ZPO mit Hinweis auf Urteil des Bundesgerichts 4A_440/2014 vom
27. November 2014 E. 3.3; 4A_307_2011 vom 16. Dezember 2011 E. 2.4;
GLASL/GLASL, in: DIKE-Komm., a.a.O., N. 13 zu Art. 58 ZPO). In den Be-
schwerdeanträgen des Klägers findet sich kein entsprechender Antrag, mit
welcher die Verweigerung der Verfahrensvereinigung angefochten würde.
Auf dieses Vorbringen im Rahmen der Beschwerdebegründung kann somit
nicht eingetreten werden.
3.4.
Vom fehlenden Antrag des Klägers abgesehen ist an das Wesen der Soli-
darmieterschaft zu erinnern: Sie bedeutet, dass beide Mieter dem Vermie-
ter solidarisch für die Forderungen aus Mietvertrag haften. Solidarität wie-
derum bedeutet, dass die Solidarschuldner dem Gläubiger je einzeln für die
Erfüllung der ganzen Schuld haften (Art. 143 Abs. 1 OR). Dem Gläubiger
steht es somit frei, nach seiner Wahl von allen Solidarschuldnern je nur
einen Teil oder auch das Ganze zu fordern (Art. 144 Abs. 1 OR). Die Soli-
darschuldner sind dann nicht mehr verpflichtet, wenn die ganze Forderung
getilgt ist. Soweit ein Solidarschuldner durch Zahlung oder Verrechnung

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den Gläubiger befriedigt hat, sind die übrigen ebenfalls befreit (Art. 147
Abs. 1 OR).
Mit den je einzeln eingereichten Betreibungen wurde damit keineswegs die
Forderung verdoppelt. Da den Schuldnern im Rahmen des Betreibungsver-
fahrens separate Zahlungsbefehle zugestellt werden, müssen die darauf-
folgenden Rechtsöffnungs- und Aberkennungsverfahren ebenfalls separat
geführt werden (VOCK, in: Kurzkommentar Schuldbetreibungs- und Kon-
kursgesetz, 3. Aufl. 2025, N. 12d zu Art. 83 SchKG; VOCK/MEISTER-MÜL-
LER, SchKG-Klagen nach der Schweizer ZPO, 2. Aufl. 2018, S. 158). Die
Aberkennungsklagen mussten folglich in separaten Verfahren geführt wer-
den.
4. Minderungsansprüche aufgrund des Baulärms
4.1.
Zwischen den Parteien ist unbestritten, dass der Kläger und sein Bruder
(C._____) mit dem Beklagten am 17. August 2021 einen Mietvertrag abge-
schlossen haben, bei dem der Kläger und sein Bruder sich in Solidarmie-
terschaft verpflichteten. Die Betreibungsforderung, für welche die proviso-
rische Rechtsöffnung gewährt worden ist, bezieht sich auf Mietzinsen aus
diesem Vertrag betreffend die Monate Januar bis März 2022. Es ist grund-
sätzlich unbestritten, dass Mietzinsen in der betreffenden Höhe sich aus
diesem Vertrag ergeben.
4.2. Baustellenlärm
4.2.1.
Die Vorinstanz erwog, der Kläger sei mit seinen Ausführungen zum Bau-
lärm als Grund für die Herabsetzung des Mietzinses seiner Substantiie-
rungsobliegenheit nicht nachgekommen. Es fehlten konkrete Angaben zu
den Mängeln sowohl in sachlicher als auch in zeitlicher Hinsicht sowie zu
den konkreten Auswirkungen auf das Mietobjekt. Die klägerischen Bezeich-
nungen des Lärms als "exorbitant", "immens" oder "ohrenbetäubend" lies-
sen keine Rückschlüsse auf das tatsächliche Ausmass zu. So habe der
Kläger zwar geltend gemacht, bei seiner Arbeit eingeschränkt gewesen zu
sein, ohne darzulegen, ob die Arbeit gänzlich verunmöglicht worden sei
oder ob es störungsfreie Phasen gegeben habe. Wann genau die Baustelle
begonnen habe und wann sie beendet worden sei, sei nicht dargelegt wor-
den. In der erstmaligen Erwähnung des Baulärms in der Mängelrüge vom
7. Februar 2022 (Klagebeilage 3) habe der Kläger nicht aufgeführt, seit
wann der Baulärm erstmals aufgetreten sei. Der Mängelrüge vom 7. Juni
2022 (Klagebeilage 4) könne lediglich entnommen werden, dass ab Juni
2022 bis auf weiteres eine Mietzinsherabsetzung von 30% verlangt werde,
da die Baustelle im eigenen Haus beendet worden sei. Ebenso wenig sei
den vom Bruder des Klägers gegen den Beklagten erhobenen Betreibun-
gen (Klagebeilagen 6 – 8) Angaben über den Zeitraum zu entnehmen, da
diese jeweils eine pauschale Mietzinsreduktion ohne nähere Angabe des

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Mangels für den Zeitraum von Januar bis November 2022 aufführten. So-
dann habe der Kläger im Rahmen der Parteibefragung selbst eingeräumt,
kein Lärmprotokoll geführt zu haben, womit unklar geblieben sei, in wel-
chem Zeitraum, zu welcher Tages- und/oder Nachtzeit die Immissionen be-
standen hätten und ob diese nur stundenweise oder ganztags aufgetreten
seien. Die klägerischen Ausführungen im Rahmen der Parteibefragung ver-
mögen – so die Vorinstanz – die Behauptungen im klägerischen Vortrag
nicht zu ergänzen. Mit Hinweisen auf die bundesgerichtliche Rechtspre-
chung wies die Vorinstanz darauf hin, die Parteibefragung diene nicht dazu,
fehlende substantiierte Behauptungen zu ersetzen oder zu ergänzen, son-
dern setze sie voraus (angefochtener Entscheid E. 4.3.1 mit Hinweis auf
Urteil des Bundesgerichts 4A_595/2021 vom 5. Mai 2022 E. 7.3.2).
Die vom Kläger in der Eingabe vom 6. März 2025 ergänzend eingereichten
Tonbandaufnahmen liessen nach Ansicht der Vorinstanz ebenfalls keine
Rückschlüsse auf den Zeitrahmen und die Intensität der Immissionen sowie
den Umfang der Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zu. Ein
Nachweis sei insofern nicht möglich, als die Lage des Aufnahmegerätes
und die regulierbare Wiedergabelautstärke massgeblich beeinflussen
könnten, wie die Geräusche wiedergegeben würden. Bei den Aufnahmen
handle es sich um ein untaugliches Beweismittel (angefochtener Entscheid
E. 4.3.1).
Zusammenfassend lasse sich die Höhe des geltend gemachten Herabset-
zungsanspruchs mangels ausreichender Substantiierung nicht bestimmen.
4.2.2.
In Bezug auf die Herabsetzungsansprüche aufgrund von benachbarten
Baustellen führte die Vorinstanz aus, auch hier sei der Kläger seiner Sub-
stantiierungsobliegenheit nicht nachgekommen (angefochtener Entscheid
E. 4.3.2). Auch hier fehlten Angaben zu Zeitraum und zu den Tages- und
Nachtzeiten sowie der Dauer der Immissionen und der Beeinträchtigung
der Mietsache. Zwar habe der Kläger in seiner Mängelrüge vom 19. Juni
2022 festgehalten, die Baustellenimmissionen hätten im April 2022 begon-
nen, nicht aber definiert, bis wann diese gedauert hätten. In Bezug auf die
Immissionen, die vom Strassenbau ausgegangen seien, habe er zwar
ebenfalls den Beginn genannt (im Mai 2022) nicht aber, bis wann diese
gedauert hätten. Zudem fehlten wiederum konkrete Angaben zur Auswir-
kung auf die Wohnsituation. Er habe lediglich erwähnt, sein Büro ins Schlaf-
zimmer verlegt zu haben. Sodann seien die Angaben zur Höhe der Herab-
setzungsansprüche widersprüchlich: Der Kläger habe anlässlich der
Hauptverhandlung eine Herabsetzung von 10-20% aufgrund des Baulärms
durch den Neubau in der Nachbarschaft, die Strassensanierung und auf-
grund weiterer Mängel verlangt, wohingegen er in seiner Eingabe vom
17. Mai 2023 auf drei Betreibungen seines Bruders gegen den Beklagten

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verwiesen habe, mit welcher eine Mietzinsreduktion von 51% gefordert
worden sei.
4.2.3.
In seiner Rechtsmittelschrift führt der Kläger aus, die Vorinstanz habe eine
falsche Tatsachenfeststellung vorgenommen und das rechtliche Gehör ver-
letzt (Beschwerde Ziff. III./1). Die von ihm eingereichten Tonbandaufnah-
men würden über Datumsangaben verfügen (es sei insbesondere ersicht-
lich, dass die Handy-Aufnahmen zwischen dem 28. Januar 2021 und dem
10. Mai 2022 stattgefunden hätten). Damit habe er den Baulärm zwischen
Januar und Mai 2022 rechtsgenüglich nachgewiesen. Die Intensität des
Baulärms sei anhand des Verhältnisses zwischen dem Lärm und seiner
Stimme erkennbar. Es stimme zudem nicht, dass man die Intensität des
Lärms mit der Aufnahmelautstärke steuern könne. Weiter führt er aus, es
liege in der Natur der Sache, dass sich ein Umbau über Monate hinziehe.
So seien beim Umbau des Gewerberaums Türen aufgespitzt und Mauern
aufgebrochen worden.
Es stimme zudem nicht, dass er keine Angaben gemacht habe über die
zeitliche Dimension der Lärmbelästigung. So habe er im Rahmen der Par-
teibefragung ausgeführt, der Lärm habe im Februar und März den ganzen
Tag gedauert (Beschwerde Ziff. III./1). Der Kläger verweist diesbezüglich
auch auf die Mängelrügen vom 19. Juni 2021 sowie vom 7. Februar 2022
(Klagebeilagen 2 und 3), wo er die Mängel ausführlich schriftlich gerügt
habe. Der Strassenumbau habe rund 12 Monate gedauert (Beschwerde
Ziff. III./2). Nach Ansicht des Klägers liege es in der Natur der Sache, dass
beim Umbau eines Hauses oder der Erneuerung einer Strasse der Lärm
tagsüber stattfindet (Beschwerde Ziff. III./2). Die Anforderungen an die Sub-
stantiierung müssten sich am Wissen eines durchschnittlichen Mieters
messen und nicht an jenem eines erfahrenen Mietrechtsexperten (Be-
schwerde Ziff. III./2).
Der Kläger wirft der Vorinstanz zudem vor, die Mängelrügen und Betreibun-
gen nicht gesichtet und geprüft zu haben. Es habe diese Beweismittel nicht
geprüft und damit das rechtliche Gehör verletzt (Beschwerde Ziff. III./2 f.).
Darüber hinaus hätte der Richter nach Ansicht des Klägers deutlicher und
verständlicher nachfragen müssen. Der Kläger ist der Ansicht, das Verhal-
ten des Richters im Rahmen des vorinstanzlichen Verfahrens sei für ihn als
Laien nicht verständlich gewesen sei (Beschwerde Ziff. IV.).
4.3. Zeitliche Einrahmung des Herabsetzungsanspruchs
Wie der Kläger zu Recht im Rahmen des Rechtsöffnungsverfahrens vor
Obergericht Q._____ (Beschluss und Urteil vom 1. April 2024) geltend
machte, kann die beklagte Vermieterschaft die provisorische Rechtsöff-
nung nur für die ausstehenden Mietzinsen von Januar bis März 2022 ver-
langen, da das Vertragsverhältnis am 31. März 2022 endete. Verbleibt der

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Mieter nach Beendigung des Mietvertrages in der Wohnung, ist keine Miete
mehr, sondern mietzinsähnlicher Schadenersatz geschuldet. Die Beendi-
gung des Mietvertrages führt – wie der Kläger im Rahmen der Rechtsöff-
nung richtig ausführte – zur Beendigung seiner Mieterpflichten (insbeson-
dere zur Zahlung des Mietzinses). Die Beendigung eines (Miet-)Vertrages
führte aber nicht einseitig zur Beendigung der Pflichten, sondern wirkt auf
beiden Seiten, d.h. sie führt auch auf Seiten des Vermieters zur Beendi-
gung seiner Pflicht zur Bereitstellung einer mängelfreien Mietsache. Ent-
sprechend setzt der Herabsetzungsanspruch voraus, dass der Mangel
während der Vertragsdauer eingetreten ist (GIAVARINI, in: Das schweizeri-
sche Mietrecht Kommentar, 5. Aufl. 2025, N. 14 zu Art. 259d OR: "In seiner
zeitlichen Ausdehnung wird die Herabsetzung begrenzt (…) durch die Be-
endigung des Mietverhältnisses"; GIGER, in: Berner Kommentar, Obligatio-
nenrecht, 2015, N. 16 zu Art. 259d OR). Nachvertragliche Pflichten sind
dem Mietrecht unbekannt (vgl. HIGI/WILDEISEN, in: Zürcher Kommentar,
Obligationenrecht, 5. Aufl. 2020, N. 71 zu Art. 267 OR). Ein allfälliger Miet-
zinsherabsetzungsanspruch des Klägers erschöpft sich somit auf Mängel
an der Mietsache, die vor dem 31. März 2022 eingetreten sind.
4.4. Anforderungen an den Mangel, Substantiierungs- und Beweislast
4.4.1.
Entstehen an der Sache Mängel, die der Mieter weder zu verantworten
noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, oder wird der Mieter im vertrags-
gemässen Gebrauch der Sache gestört, so kann er vom Vermieter die Her-
absetzung des Mietzinses verlangen (Art. 259a Abs. 1 lit. b OR). Grundvo-
raussetzung ist somit das Vorhandensein eines Mangels, der sich definiert
anhand der Abweichung des tatsächlichen Zustands zum vorausgesetzten
und vereinbarten Zustand der Mietsache. Mit anderen Worten muss eine
Eigenschaft fehlen, die die Mietsache nach der Vereinbarung der Parteien
an und für sich haben sollte (vgl. GIAVARINI, a.a.O., N. 8 zu Art. 259d OR;
BGE 135 III 345 E. 3.3 = Pra 2009, 924 ff.). Obschon das Gesetz keine
qualifizierte Schwere des Mangels voraussetzt, führt nicht jede Unzuläng-
lichkeit oder Beeinträchtigung zu einem Herabsetzungsanspruch. Erforder-
lich ist, dass mindestens ein mittlerer Mangel vorliegt oder ein leichter Man-
gel über eine lange Zeitdauer fortwährt (Urteil des Bundesgerichts
4C.97/2003 vom 28. Oktober 2003 E. 3.3; GIAVARINI, a.a.O., N. 11 zu
Art. 259d OR; HIGI/WILDEISEN, in: Zürcher Kommentar, Obligationenrecht,
5. Aufl. 2019, N. 8 zu Art. 259d OR; WEBER, in: Basler Kommentar, Obliga-
tionenrecht I, 8. Aufl. 2026, N. 2 zu Art. 259d OR). Ob die Tauglichkeit der
Mietsache zum vereinbarten üblichen Gebrauch beeinträchtigt ist, beurteilt
sich – ohne anderweitige vertragliche Vereinbarung – nach objektiven und
nicht nach subjektiven Kriterien (GIAVARINI, a.a.O., N. 46 zu Vorbemerkun-
gen zu Art. 258–259i OR). Die objektiv berechtigte Erwartung der Mieter-
schaft an die Tauglichkeit richtet sich nach dem Verwendungszweck der
Mietsache (GIAVARINI, a.a.O., N. 47 zu Vorbemerkungen zu Art. 258–259i
OR).

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4.4.2.
Den Nachweis für das Vorliegen eines Mangels, der die Tauglichkeit des
Mietobjektes zum vorausgesetzten Gebrauch vermindert, hat der Mieter zu
erbringen. Dabei obliegt ihm die Behauptungs- und Substantiierungslast
sowie die Beweislast. Bei Mietstreitigkeiten mit einem Streitwert unter
Fr. 30'000.00 gilt zwar entgegen der vorinstanzlichen Ausführung nicht die
uneingeschränkte Verhandlungsmaxime i.S.v. Art. 55 Abs. 1 ZPO, sondern
die sogenannte abgeschwächte (soziale) Untersuchungsmaxime gemäss
Art. 247 Abs. 2 lit. b Ziff. 1 ZPO. Die soziale Untersuchungsmaxime führt
aber nicht zur Verpflichtung des Gerichts, den Sachverhalt von Amtes we-
gen in dem Ausmasse zu untersuchen, wie die uneingeschränkte Untersu-
chungsmaxime das fordert. Wohl gilt eine gegenüber Art. 56 ZPO ver-
stärkte richterliche Fragepflicht. Die Parteien sind aber nicht davon befreit,
an der Erstellung des für den Entscheid wesentlichen Sachverhalts aktiv
mitzuwirken, namentlich durch substantiierte Sachvorbringen, und sie ha-
ben die zu erhebenden Beweise zu bezeichnen. Sie tragen die primäre
Verantwortung für die Sachverhaltsermittlung (Art. 247 Abs. 2 lit. b Ziff. 1
ZPO; BGE 141 III 569 E. 2.3.1; Urteile des Obergerichts des Kantons Zü-
rich NG190019 vom 2. März 2020 E. 8.3.2.1 und PD140009 vom 11. No-
vember 2014 E. 4.2.1). Ebenso wenig ist es Aufgabe des Gerichts, die Ak-
ten und Beweismittel durchzusuchen, um anstelle der Partei Behauptungen
aufzustellen und Begehren zu substantiieren (BGE 141 III 569 E. 2.3; Urteil
des Obergerichts des Kantons Zürich NG190019 vom 2. März 2020
E. 8.3.2.1). Tatsachenbehauptungen der Parteien müssen so konkret for-
muliert werden, dass ein substantiiertes Bestreiten möglich ist oder der Ge-
genbeweis angetreten werden kann (BGE 127 III 365 E. 2). Wenn die Ge-
genpartei das schlüssige Vorbringen der behauptungsbelasteten Partei be-
streitet, muss diese die rechtserhebliche Tatsache nicht nur in den Grund-
zügen, sondern umfassend und klar darlegen, sodass darüber Beweis ab-
genommen werden kann (BRÖNNIMANN, Die Behauptungs- und Substanti-
ierungslast im schweizerischen Zivilprozessrecht, Diss., 1989, S. 149).
4.4.3.
Obschon dem Kläger zuzustimmen ist, dass eine akribische Protokollfüh-
rung über den Baulärm einem Anspruchsteller nicht zuzumuten ist, ist es
dennoch nötig, dass er eine zeitliche Einrahmung vornimmt – sowohl in
Bezug auf die Gesamtdauer als auch in Bezug auf die Dauer der jeweils
aufgetretenen Immission – und den sachlichen Umfang der Beeinträchti-
gung. Er hat darzulegen, welche Mängel während welcher Zeitdauer wie
oft und in welchem Ausmass die Tauglichkeit des Mietobjekts beeinträchtigt
haben (vgl. WEBER, a.a.O., N. 6 zu Art. 259d OR). Dabei vermögen vage
Angaben, wie "des Öfteren" sei es innerhalb einer Zeitdauer zu Immissio-
nen gekommen oder diese hätten "teilweise" bis zu einer gewissen Uhrzeit
gedauert, den Anforderungen nicht zu genügen (Urteil des Mietgerichts Zü-
rich MD080006 vom 26. Juli 2010 E. 2.2.6 in: MRA 2/2012 S. 99 f.).

- 13 -
Den klägerischen Eingaben – insbesondere den Audio- und Videoaufnah-
men – ist zu entnehmen, dass zuweilen der Baustellenlärm stark hörbar
war. Innerhalb welcher Zeitdauer der Lärm auftrat und wie lang er jeweils
andauerte, ist allerdings nicht nachvollziehbar: Die eingereichten Audioda-
teien können entweder gar keinem Datum zugeordnet werden oder werden
vom Kläger in der Aufnahme selbst mit dem 9. und dem 16. Februar datiert.
Es bleibt unklar, wo die Aufnahme gemacht wurde und wo der Lärm auftrat.
Ferner ist unbekannt, ob der Lärm sich auf diese beiden Tage beschränkte
und ob der den ganzen Tag andauerte. Ebenso wenig ist den Dateien zu
entnehmen, ob die ganze Wohnung vom Lärm betroffen war, oder nur Teile
davon. Die Videoaufzeichnungen, die sich einem Datum zuordnen lassen
(durch Aufnahme des Telefondisplays) und innerhalb der Mietdauer liegen,
datieren gemäss Aufnahme des Telefondisplays vom 28., 29. und 31. Ja-
nuar 2022, dem 3. Februar 2022 sowie vom 7., 8. und 10. Februar 2022.
Die anderen Aufnahmen erfolgten gemäss Aufnahme des Telefondisplays
am 7., 11. und 21. April sowie 10. Mai 2022 und somit erst nach Beendi-
gung des Mietvertrages.
Diese kurzen und oftmals auch innert Minuten hintereinander erfolgten Mo-
mentaufnahmen vermögen keine mehrmonatigen und konstanten Lärmim-
mission zu beweisen und lassen insbesondere keine Schlüsse zu, ob der
Lärm jeweils ganztags oder nur punktuell auftrat. Entsprechend wurde, wie
die Vorinstanz zutreffend ausführte (vgl. angefochtener Entscheid E. 4.3.1),
vom Kläger auch nicht dargelegt, ob es auch störungsfreie Phasen gab und
zu welchen Tages- und/oder Nachtzeiten die Immissionen aufgetreten sein
sollen. Auch die vom Kläger eingereichten Mängelrügen vermögen diesbe-
züglich wenig Licht ins Dunkle zu bringen, zumal sie ebenfalls keine Rück-
schlüsse auf die konkrete Zeitdauer und die Intensität der Immissionen zu-
lassen (Klagebeilagen 2–5). Dasselbe gilt für die klägerischen Ausführun-
gen in der mündlichen Klagebegründung. So gab der Kläger an, die Mängel
hätten "seit Anfang" bestanden und verwies auf die Tonbandaufnahmen,
wo der "immense Lärm" gut hörbar sei (act. 45, Protokoll S. 3). Die Aussage
des Klägers im Rahmen der Replik, der Lärm sei täglich während mehrerer
Stunden aufgetreten (act. 53, Protokoll S. 11), wurde von ihm nicht weiter
konkretisiert und blieb, wie die Vorinstanz festhielt, unbewiesen. Schliess-
lich förderten auch die vom Bruder des Klägers eingereichten Betreibungen
(Klagebeilage 6–8) keine weiteren Informationen zu Tage, da ihnen ledig-
lich entnommen werden kann, dass eine pauschale Mietzinsreduktion für
Januar 2022 bis November 2022 geltend gemacht wurde.
Wie die Vorinstanz zutreffend festhielt, vermag der klägerische Verweis
(anlässlich der Parteibefragung) auf den hausinternen Baubeginn Ende Ja-
nuar 2022 eine fehlende Substantiierung in den klägerischen Vorträgen
nicht zu ergänzen oder zu ersetzen (angefochtener Entscheid E. 4.3.1 mit
Hinweis auf MÜLLER, in: DIKE-Komm., a.a.O., N. 14a zu Art. 191 ZPO).
Darüber hinaus würden auch die Erwähnung der Zeitdauer von zwei

- 14 -
Monaten anlässlich der Parteibefragung und die Aussage, es habe im Feb-
ruar und März den ganzen Tag "getätscht", nicht genügen, um das Aus-
mass des Mangels substantiiert zu behaupten. Der Kläger räumte im Rah-
men der Befragung selbst ein, es sei unberechenbar gewesen, wann es
laut werde und wann nicht (act. 58, Protokoll S. 16).
Auch in Bezug auf die Bau- und Strassenarbeiten in der Nachbarschaft ver-
mochte der Kläger keine zeitlichen oder sachlichen Angaben in Bezug auf
die Immissionen zu machen. In seiner Mängelrüge vom 19. Juni 2021 (Kla-
gebeilage 2) machte der Kläger einen "Riesenlärm" geltend, der durch den
Bau an der […] seit Mai verursacht worden sei. Wie lange und wie intensiv
der Lärm war und inwiefern der Gebrauch der Mietsache davon betroffen
war, hat der Kläger nicht weiter ausgeführt resp. widersprüchliche Aussa-
gen dazu gemacht (vgl. Ausführungen der Vorinstanz in E. 4.3.2 hinsicht-
lich der Bezifferung des Herabsetzungsanspruchs). Weder die Verweise
auf Strassenarbeiten, den Bau von drei Häusern an der Strasse noch jener
auf die Renovation eines Hauses auf deren "anderen Seite" vermögen den
Mangel zu substantiieren. Die eingereichten Fotos (Beilage 6 zur Eingabe
vom 7. März 2025) belegen zwar Bauaktivität in der Umgebung, zeigen
aber ebenso wenig das Ausmass und die Zeitdauer allfälliger Immissionen.
Zusammenfassend ist mit der Vorinstanz übereinzustimmen, dass der Klä-
ger den Mangel weder genügend zu substantiieren noch zu belegen ver-
mochte. Es ist weder eine offensichtlich unrichtige Feststellung des Sach-
verhaltes noch eine unrichtige Rechtsanwendung erkennbar.
5. Minderungsansprüche wegen Mängel an der Mietsache selbst
5.1.
Die Vorinstanz führte aus, der Kläger habe nebst dem Baulärm auch wei-
tere Mängel geltend gemacht: defekter Tumbler und Waschmaschine so-
wie Herdplatte, Heizprobleme im Elternschlafzimmer, quietschende Kühl-
schranktüre (Klagebeilage 2); Besetzung des Parkplatzes durch Handwer-
ker (Klagebeilage 3), Ausfall von Warmwasser, Heizung, Backofen und Ge-
schirrspüler, veränderte Aussicht aufgrund von Bauarbeiten auf dem Nach-
barsgrundstück sowie fehlende Spiegelschränke (Klagebeilage 4), defekte
Abfalleimertür, abgefallene Küchenblende und marode Dichtungen (Klage-
beilage 5). Auch hier habe sich der Kläger auf pauschale Verweise be-
schränkt, was weder der Behauptungs- noch Substantiierungslast genüge.
Der pauschale Verweis auf Klage- und Replikbeilagen genüge nicht. Den
vier schriftlichen Mängelrügen liessen sich zudem keine Hinweise zur Be-
einträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache durch die aufge-
zählten Mängel entnehmen (angefochtener Entscheid E. 4.3.3).

- 15 -
5.2.
Der Kläger führt in seiner Rechtsmittelschrift (Ziff. III./2) aus, die Mieter-
schaft habe während der Mietdauer diverse Mängelrügen erheben müssen.
Dabei verweist er auf
- die Rüge der mangelnden Bodenheizung (Mängelrüge vom 19. Juni
2021)
- Seesichteinschränkung (Mängelrüge vom 19. Juni 2021),
- den mangelhaften Herd (Mängelrügen vom 19. Juni 2021, 7. Februar
2022, 7. Juni 2022 und 7. Dezember 2022),
- den Ausfall des Warmwassers und der Heizung aufgrund der Bauarbei-
ten im Haus (Mängelrügen vom 7. Februar 2022, 7. Juni 2022),
- undichte Fenster, Mängel in der Küche (Mängelrüge vom 7. Dezember
2022).
Diese Mängelrügen belegen nach Ansicht des Klägers die Mängel hinrei-
chend und würden teilweise auch die Schäden beziffern (Beschwerde
Ziff. III./2). Er macht weiter geltend, die Vorinstanz habe "aus Faulheit oder
Ignoranz" die Mängelrügen und Betreibungen nicht gesichtet oder geprüft,
andernfalls sie zu einer anderen Beurteilung hätte kommen müssen. Damit
habe die Vorinstanz das rechtliche Gehör verletzt (Beschwerde Ziff. III./3).
5.3.
Bezüglich der Einschränkung der Seesicht ist festzuhalten, dass diese wohl
eine Verminderung des Komforts darstellen kann, aber ohne vertragliche
Zusicherung der Vermieterschaft kein Mangel an der Mietsache ist
(BGE 135 III 345 E. 3.3: "De la même manière, un locataire ne peut pas
exiger, en ce qui concerne la vue qu'il a de ses fenêtres, que les arbres ne
grandissent pas, que le trafic routier n'augmente pas et que les construc-
tions aux alentours ne soient pas densifiées.").
Die appellatorische Kritik des Klägers zielt im Übrigen ins Leere. Zunächst
ist daran zu erinnern, dass die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid in
E. 4.3.3 die mangelnde Substantiierung des Herabsetzungsanspruchs
durch den Kläger feststellte. Die Substantiierungsplicht obliegt dem Kläger:
Er hat den Mangel in sachlicher und zeitlicher Sicht substantiiert darzule-
gen und aufzuzeigen, inwiefern diese die Bagatellgrenze überschritten und
inwieweit dies zur Beeinträchtigung der Mietsache führte (vgl. oben E. 4.4.2
f.).
Diesen Anforderungen genügte der Kläger nicht:
- In Bezug auf das kältere Elternschlafzimmer legte der Kläger nicht dar,
wie kalt es konkret war. Nur damit und mit zusätzlicher Angabe der Zeit-
dauer wäre eine Beurteilung des Herabsetzungsanspruchs möglich ge-
wesen.

- 16 -
- Dasselbe gilt für die defekte Herdplatte. Der Kläger hat es versäumt
auszuführen, inwiefern die eingeschränkte Funktion von einer von meh-
reren Herdplatten einen dermassen hohen Intensitätsgrad aufwies,
dass diese zu einer Reduktion des Mietzinses berechtigen würde. Dar-
über hinaus impliziert seine Aussage in der Mängelrüge vom 7. Februar
2022 ("Die linke vordere Herdplatte funktioniert wieder nicht mehr rich-
tig."), dass die Herdplatte zwischenzeitlich wieder funktionierte. Der
Kläger unterliess auch hier Angaben zum zeitlichen Ausmass.
- In Bezug auf den Ausfall des Warmwassers und der Heizung ist keine
Erwähnung in der Mängelrüge vom 7. Februar 2022 ersichtlich. Der
pauschale Hinweis des Klägers in seinen Mängelrügen vom 7. Juni
2022 und 7. Dezember 2022 (Klagebeilagen 4 und 5), der ursprüngliche
Wärmezustand sei nicht mehr erreicht worden und es habe "des Öfte-
ren" Ausfälle bei der Warmwassernutzung gegeben, blieb äusserst
vage.
- Der Kläger unterliess es ferner darzulegen, seit wann und welche Fens-
ter nicht mehr dicht seien.
Der vorinstanzliche Entscheid ist somit auch in diesem Punkt nicht zu be-
anstanden.
6. Genugtuungsanspruch
6.1.
Die Vorinstanz ging auf den vom Kläger geltend gemachten Genugtuungs-
anspruch nicht ein, da dieser unsubstantiiert geblieben sei. Sie führte aus,
der Kläger habe in keiner Weise ausgeführt, inwiefern er durch die seiner
Ansicht nach missbräuchlich erfolgte Kündigung in seiner Persönlichkeit
widerrechtlich verletzt worden sei und dadurch immaterielle Unbill nach
Art. 49 OR erlitten habe (angefochtener Entscheid E. 4.5).
6.2.
In seiner Beschwerde moniert der Kläger mit Hinweis auf S. 3 des Proto-
kolls vom 13. März 2025, er sei im Rahmen seines Klagevortrages durch
den Richter daran gehindert worden, seine Argumente vorzutragen. Er
habe dort ausführen wollen, dass die Kündigung insbesondere im Falle sei-
nes Bruders zu einem Trauma geführt habe, da dieser unschuldig die Woh-
nung verloren habe. Es habe sich um eine Racheaktion gehandelt, nach-
dem der Kläger seinen Verpflichtungen aus der Geschäftsmiete nicht mehr
habe nachkommen können. Er macht zudem geltend, sein Bruder habe
aufgrund der Streitigkeit die Arbeitsstelle verloren und monetäre Verluste
erlitten. Darüber hinaus hätten sie Umzugskosten gehabt. Er selbst habe
zudem zu Unrecht sein gewohntes soziales Umfeld verloren (Beschwerde
Ziff. III./3).

- 17 -
6.3.
Zunächst ist festzuhalten, dass der Kläger nicht Träger der Persönlichkeits-
rechte seines Bruders ist und diese daher nicht in eigenem Namen geltend
machen kann. Die Ausführungen zu Beeinträchtigungen, die sein Bruder
erlitten haben soll, zielen daher ins Leere.
Sodann vermochte der Kläger nicht nachzuweisen, inwiefern er in einem
absolut geschützten Rechtsgut verletzt wurde. Ein Genugtuungsanspruch
aufgrund einer Persönlichkeitsverletzung besteht nur dann, wenn diese
auch widerrechtlich erfolgt ist. Inwiefern die ordentliche und später die aus-
serordentliche Kündigung widerrechtlich gewesen sein sollten, ist nicht er-
sichtlich, zumal der Vermieter gerade diejenigen Werkzeuge nutzte, welche
das Gesetz ihm rechtmässig in die Hände legt – insbesondere um wie hier
auf unbestrittenermassen ausgebliebene Mietzinszahlungen zu reagieren.
7.
7.1.
Der Kläger macht geltend, die Vorinstanz habe weitere Beweismittel, die er
mit Eingabe vom 7. März 2025 im Hinblick auf die Verhandlung vom 13. Ja-
nuar 2025 zugestellt habe, nicht berücksichtigt (Beschwerde Ziff. II./6).
7.2.
Das Gericht würdigt die Beweise frei (Art. 157 ZPO). Es darf die Beweise
nach eigener, subjektiver Überzeugung bewerten (SUTTER-SOMM/SEILER,
in: Handkommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 2021, N. 3
zu Art. 157 ZPO). Dabei kann das Gericht auch ungeeignete Beweismittel
ablehnen, bei welchen von Vorneherein feststeht, dass sie die Tatsachen-
behauptungen nicht zu beweisen vermögen oder die Tatsache selbst irre-
levant ist (HASENBÖHLER/YAÑEZ, in: ZPO-Komm., a.a.O., N. 36 zu Art. 157
ZPO; VISCHER/LEU, in: DIKE-Komm., a.a.O., N. 36 zu Art. 152 ZPO). Die
durch das Gericht vorgenommene Würdigung muss gesamthaft betrachtet
aber nachvollziehbar und sachlich vertretbar sein (HASENBÖHLER/YAÑEZ,
a.a.O., N. 7 zu Art. 157 ZPO).
7.3.
Anlässlich der Verhandlung vom 13. März 2025 wies der Gerichtspräsident
den Kläger ausdrücklich darauf hin, dass seine Ausführungen zu seinen
Büroräumlichkeiten (und damit auch seine Beilagen 1 und 2, die er mit Ein-
gabe vom 7. März 2025 einreichte) weder die Forderung des Beklagten
entkräften noch die Gegenforderung belegen (act. 45, Protokoll S. 3).
Ebenso wenig aufschlussreich war der Betreibungsregisterauszug aus
dem Jahre 2019 (Beilage 3 der klägerischen Eingabe vom 7. März 2025).
Der Mietvertrag für die Wohnung von 2019 (Beilage 4 der klägerischen Ein-
gabe vom 7. März 2025) vermochte keine zwischen den Parteien bestritte-
nen Elemente zu beweisen, welche den Anspruch des Beklagten entkräftet
oder den Gegenanspruch des Klägers bewiesen hätten. Mit dem

- 18 -
Beweiswert der Video- und Audioaufnahmen (Beilage 6 der Eingabe vom
7. März 2025) hat sich die Vorinstanz in E. 4.3.1 des angefochtenen Ent-
scheids ausführlich auseinandergesetzt.
Zusammenfassend sind keine Gründe ersichtlich, wonach die Vorinstanz
erhebliche Beweise unberücksichtigt gelassen hätte.
8. Verletzung der richterlichen Fragepflicht
Soweit der Kläger dem Richter die Verletzung der richterlichen Fragepflicht
vorwirft (Beschwerde Ziff. IV.), zielt der Vorwurf ebenfalls ins Leere. Wie
der Kläger selbst ausführt, hat der vorinstanzliche Richter offensichtlich
auch für den Kläger verständlich ausgeführt, dass die bisherigen Vorbrin-
gen und Beweise unzureichend seien (Beschwerde Ziff. IV: "Seine Fragen
hatten aber immer nur ein Ziel, zu beweisen, dass die Beweise mangelhaft
waren."). Dem Protokoll vom 13. März 2025 ist zu entnehmen, dass der
Gerichtspräsident bereits zu Beginn des Verfahrens die Kläger ausdrück-
lich auf ihre Begründungs- und Substantiierungspflicht hinwies. So machte
der Gerichtspräsident bereits zu Beginn des klägerischen Vortrags darauf
aufmerksam, der Kläger habe eine allfällige Gegenforderung zur in Betrei-
bung gesetzten Forderung zu begründen und nachvollziehbar zu belegen
(act. 44, Protokoll S. 2).
9. Willkürlich erhobene Parteientschädigung
9.1.
Ausgehend vom Streitwert von Fr. 8'004.00 errechnete die Vorinstanz eine
Grundgebühr von Fr. 2'830.80 (Fr. 1'110.00 zuzüglich 20% des Streitwerts
gemäss § 3 Abs. 1 lit. a Ziff. 1 AnwT). Davon zog die Vorinstanz 20% für
die ausgebliebene Rechtsschrift und 10% für die gleichzeitige Verhandlung
im Parallelverfahren ab. Unter Berücksichtigung der Auslagen sowie der
Mehrwertsteuer von 8.1% ergab sich damit eine Parteientschädigung für
den Beklagten von Fr. 2'304.20 ([Fr. 1'981.55 + Fr. 150.00] x 1.081).
9.2.
Der Kläger moniert, die Abzüge von 20% für die ausgebliebene Rechts-
schrift und die 10% aufgrund der gleichzeitigen Verhandlung seien willkür-
lich gewählt worden (Beschwerde Ziff. V.).
9.3.
Die Festlegung der Parteientschädigung unterliegt innerhalb der Leitplan-
ken des Dekrets über die Entschädigung der Anwälte im (weiten) Ermessen
des Gerichts. Willkür liegt nicht bereits dann vor, wenn auch eine andere
Lösung in Betracht zu ziehen oder gar vorzuziehen wäre. Sie liegt nur dann
vor, wenn der Entscheid des Gerichts (vorliegend über die Höhe der Par-
teientschädigung) im Ergebnis offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsäch-
lichen Situation in klarem Widerspruch steht eine Norm oder einen

- 19 -
unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise
dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (BGE 144 II 281 E. 3.6.2)
Wo das Gericht die Parteientschädigung vom anwendbaren kantonalen Ta-
rif abweichend festsetzt, besteht die Pflicht zur Begründung. Vorliegend hat
die Vorinstanz die Abzüge mit der ausgebliebenen Rechtsschrift und der
gleichzeitig in zwei Verfahren durchgeführten Hauptverhandlung dargelegt.
Bedenkt man, dass § 6 Abs. 3 AnwT bei zusätzlicher Rechtsschrift einen
Zuschlag zwischen 5-30% zulässt, ist nicht ersichtlich, inwiefern spiegel-
bildlich ein Abschlag von 20% für eine unterbliebene Rechtsschrift unhalt-
bar wäre. Dasselbe gilt für den Abschlag von 10% für die Zusammenlegung
der Verhandlungen: Nach § 7 Abs. 2 AnwT ist ein Abschlag von bis zu 50%
in Verfahren möglich, die nur geringe Aufwendungen erfordern. Die Vor-
instanz würdigte die Reduktion des Aufwandes durch die gleichzeitige Ver-
handlung der Fälle des Klägers und seines Bruders. Inwiefern aber ein Ab-
schlag von 10% der Gesamtsumme in unhaltbarer Weise zu tief angesetzt
wäre, führt der Kläger mit keinem Wort aus. Er stellt den vorinstanzlichen
Ausführungen lediglich begründungslos seine eigene Auffassung gegen-
über, die Abschläge hätten 25 resp. 50% betragen müssen.
Zusammenfassend vermag der Kläger nicht aufzuzeigen, dass die vorin–
stanzlich festgesetzte Parteientschädigung falsch angesetzt und die Ab-
züge willkürlich gewählt worden wären.
10.
Zusammenfassend ist die Beschwerde abzuweisen.
11. Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege
Gemäss Art. 117 ZPO hat eine Person Anspruch auf unentgeltliche Rechts-
pflege, wenn sie nicht über die erforderlichen Mittel verfügt (lit. a) und ihr
Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint (lit. b). Die unentgeltliche
Rechtspflege umfasst die Befreiung von Vorschuss- und Sicherheitsleis-
tungen, die Befreiung von den Gerichtskosten und die gerichtliche Bestel-
lung einer Rechtsbeiständin oder eines Rechtsbeistands, wenn dies zur
Wahrung der Rechte notwendig ist, insbesondere wenn die Gegenpartei
anwaltlich vertreten ist (Art. 118 Abs. 1 ZPO).
Als aussichtslos i.S.v. Art. 117 lit. b ZPO sind nach der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung Prozessbegehren anzusehen, bei denen die Gewinnaus-
sichten beträchtlich geringer sind als die Verlustgefahren und die deshalb
kaum als ernsthaft bezeichnet werden können. Dagegen gilt ein Begehren
nicht als aussichtslos, wenn sich Gewinnaussichten und Verlustgefahren
ungefähr die Waage halten oder jene nur wenig geringer sind als diese.
Massgebend ist, ob eine Partei, die über die nötigen Mittel verfügt, sich bei
vernünftiger Überlegung zu einem Prozess entschliessen würde. Eine Par-
tei soll einen Prozess, den sie auf eigene Rechnung und Gefahr nicht

- 20 -
führen würde, nicht deshalb anstrengen können, weil er sie – zumindest
vorläufig – nichts kostet. Ob im Einzelfall genügende Erfolgsaussichten be-
stehen, beurteilt sich aufgrund der Verhältnisse im Zeitpunkt der Einrei-
chung des Gesuchs (BGE 142 III 138 E. 5.1 mit Hinweisen).
Aus den obigen Ausführungen (E. 2 – 10) ergibt sich, dass im vorliegenden
Rechtsmittelverfahren die Gewinnaussichten von Anfang an beträchtlich
geringer waren als die Verlustgefahren, weshalb sie kaum als ernsthaft be-
zeichnet werden konnten. Das Gesuch um Bewilligung der unentgeltlichen
Rechtspflege für das Beschwerdeverfahren ist deshalb wegen Aussichtlo-
sigkeit abzuweisen.
12.
Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens hat der unterliegende Klä-
ger die obergerichtliche Entscheidgebühr zu bezahlen und seine Parteikos-
ten selbst zu tragen (Art. 106 Abs. 1 ZPO).
Gemäss § 10 Abs. 1 i.V.m. § 7 Abs. 1 GebührD sind bei einem Streitwert
im Beschwerdeverfahren von Fr. 8'004.00 (Beschwerdeantrag Ziff. 1) die
Gerichtskosten (Entscheidgebühr) auf Fr. 1'720.00 festzusetzen. Infolge
der Synergien mit dem Verfahren ZVE.2025.46 betreffend den Bruder des
Klägers werden diese Kosten gestützt auf § 5 Abs. 3 GebührD um 20% auf
Fr. 1'375.00 reduziert.
Da sich der Beklagte am Rechtsmittelverfahren nicht beteiligt hat, ist ihm
kein Aufwand entstanden und ihm folglich auch keine Parteientschädigung
zuzusprechen.
Das Obergericht erkennt:
1.
Das als Beschwerde entgegengenommene Rechtsmittel wird abgewiesen.
2.
Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 1'375.00 wird dem Kläger
auferlegt.
3.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4.
Das Gesuch des Klägers um Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege
für das Beschwerdeverfahren wird abgewiesen.

- 21 -
Zustellung an:
[…]
Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-
schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen
Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet-
rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens Fr.
30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeu-
tung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters (Art. 44
Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde
nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen
hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).
Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt Fr. 8'004.00.
Aarau, 18. Mai 2026
Obergericht des Kantons Aargau
Zivilgericht, 1. Kammer
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Lindner Kläusler