ag_zivilgericht · ZVE.2025.46 · 2026-05-18 · de
Obergericht / Zivilgericht / 1. Zivilkammer — ZVE.2025.46


Obergericht
Zivilgericht, 1. Kammer
ZVE.2025.46
(VZ.2023.28)
Entscheid vom 18. Mai 2026
Besetzung Oberrichter Lindner, Präsident
Oberrichter Giese
Ersatzrichterin Strub
Gerichtsschreiber Kläusler
Kläger A._____,
[…]
Beklagter B._____,
[…]
vertreten durch Rechtsanwalt Florian Rohrer,
[…]
Gegenstand Aberkennungsklage

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Das Obergericht entnimmt den Akten:
1.
1.1.
Mit Aberkennungsklage vom 15. Mai 2023 gegen den provisorischen
Rechtsöffnungsentscheid des Bezirksgerichts Q._____ vom 11. April 2023
(betreffend den Betrag von Fr. 16'008.00 nebst Zins zu 5% seit dem 1. April
2022, Fr. 2'668.00 nebst Zins zu 5% seit dem 1. Juli 2022 sowie
Fr. 2'668.00 nebst Zins zu 5% seit dem 1. August 2022) stellte der Kläger
beim Bezirksgericht Bremgarten folgende Rechtsbegehren:
" Es sei festzustellen, dass die Forderung, für welche der beklagten Partei
mit Entscheid des Einzelgerichts im summarischen Verfahren vom 11. Ap-
ril 2023…. provisorische Rechtsöffnung erteilt wurde, nicht besteht; unter
Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der beklagten Partei."
1.2.
Mit Eingabe vom 6. Juni 2023 stellte der Kläger folgende prozessuale An-
träge:
" Die Verfahren von A._____ (VZ.2023.28 / dr) und C._____ (VZ.2023.26 /
dr) sollen zu einem Verfahren zusammengeführt werden, da es sich um
die gleiche Angelegenheit / Streitsache handelt.
Der Kostenvorschuss für das Verfahren soll daher dementsprechend an-
gepasst werden, Fr. 2570.00 total zu bezahlen für beide Mieter
(Fr. 1285.00 pro Mieter)."
1.3.
Mit Verfügung vom 14. Juni 2023 wies das Bezirksgericht Bremgarten die
mit der Eingabe vom 6. Juni 2023 gestellten Anträge des Klägers ab. Die
dagegen erhobene Beschwerde wies das Obergericht Aargau mit Ent-
scheid vom 2. Oktober 2023 ab (Verfahren ZVE.2023.28), soweit es darauf
eintrat. Das Bundesgericht trat mit Urteil vom 15. Dezember 2023 auf die
Beschwerde gegen den obergerichtlichen Entscheid vom 2. Oktober 2023
ebenfalls nicht ein (Verfahren 4A_551/2023).
2.
2.1.
Am 13. März 2025 fand die Hauptverhandlung statt. Im Rahmen seiner
mündlichen Klagebegründung beantragte der Kläger sinngemäss, es sei
festzustellen, dass die Schuld über den Betrag von Fr. 21'344.00 gemäss
provisorischem Rechtsöffnungsentscheid vom 11. April 2023 des Bezirks-
gerichts Q._____ nicht bestehe. Zudem sei der Beklagte zu verpflichten,
ihm eine angemessene Entschädigung zu zahlen.
2.2.
In seiner mündlichen Klageantwort beantragte der Beklagte die Abweisung
der Klage unter Kosten und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Klägers.

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2.3.
Das Bezirksgericht Bremgarten erkannte mit Entscheid vom 14. März 2025:
" 1.
Die Klage wird abgewiesen.
2.
Die Entscheidgebühr von Fr. 1’720.00 wird dem Kläger auferlegt und mit
seinem Vorschuss in gleicher Höhe verrechnet.
3.
Der Kläger wird verpflichtet, dem Beklagten eine Parteientschädigung von
Fr. 3'983.60 (inkl. Auslagen und MwSt.) zu bezahlen."
3.
3.1.
Gegen diesen ihm am 23. Juni 2025 zugestellten Entscheid erhob der Klä-
ger mit Eingabe vom 23. August 2025 (Postaufgabe: 25. August 2025) un-
ter Berücksichtigung der Gerichtsferien fristgerecht Berufung mit den sinn-
gemässen Anträgen, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben, die Ab-
erkennungsklage gutzuheissen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
für das erst- und zweitinstanzliche Verfahren. Der Beklagte sei überdies zur
Zahlung von Schadenersatz von Fr. 30'000.00 und Genugtuung von
Fr. 75'000.00 zu verpflichten. Schliesslich sei der vorinstanzliche Richter zu
rügen und es sei dem Kläger eine angemessene Entschädigung für dessen
Verhalten aus der Staatskasse zu bezahlen.
3.2.
Mit Berufungsantwort vom 20. November 2025 stellte der Beklagte fol-
gende Anträge:
" 1.
Es sei die Berufung vollumfänglich abzuweisen und demgemäss das Urteil
des Bezirksgerichts Bremgarten vom 14. März 2025 (VZ.2023.28) zu be-
stätigen.
2.
Unter Kosten und Entschädigungsfolgen (letztere zuzüglich MWSt.) zu
Lasten des Klägers und Berufungsführers.“
3.3.
Mit Eingabe vom 11. Dezember 2025 (Postaufgabe 12. Dezember 2025)
reichte der Kläger seine Stellungnahme ein und stellte folgende Anträge:
" - Ich beantrage die Wiederholung des Verfahrens vor Schlichtungsbehörde
gemäss BGer 4A_237/3007, auch wegen der fehlenden objektiven mate-
riellrechtlichen Beurteilung der Rechtsangelegenheit.
- Ich beantrage die Berufung gutzuheissen.

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- Alles unter Entschädigungsfolge für den Beklagten“
Das Obergericht zieht in Erwägung:
1. Eintretensvoraussetzungen und Verfahrensgrundsätze
1.1.
Gegen Entscheide einer ersten Instanz ist die Berufung zulässig, sofern der
Streitwert der vor jener zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren min-
destens Fr. 10'000.00 beträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO), was vorliegend der
Fall ist. Die Berufung wurde form- und fristgerecht erhoben (Art. 311 Abs. 1
und Art. 142 f. ZPO). Auf die Berufung ist einzutreten.
1.2.
Mit Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige
Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO).
Die Berufung ist zu begründen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Dabei ist anzugeben,
inwiefern der angefochtene Entscheid fehlerhaft sein soll. Dazu gehören
insbesondere die genaue Bezeichnung der beanstandeten Passagen und
der präzise Verweis auf die Aktenstücke, auf welche sich die Kritik stützt
(Urteil des Bundesgerichts 5A_71/2019 vom 12. Februar 2020 E. 3.3.2;
BGE 142 I 93 E. 8.2; 138 III 374 E. 4.3.1). Die Rechtsmittelinstanz ist nicht
gehalten, von sich aus alle sich stellenden tatsächlichen und rechtlichen
Fragen zu untersuchen, wenn die Parteien diese in oberer Instanz nicht
mehr vortragen. Das Obergericht kann sich grundsätzlich auf die Beurtei-
lung der in der Berufung und der Berufungsantwort gegen das erstinstanz-
liche Urteil erhobenen Beanstandungen beschränken (BGE 144 Ill 394
E. 4.1.4; 142 Ill 413 E. 2.2.4). Es ist aber inhaltlich weder an die in den
Parteieingaben vorgebrachten Argumente noch an die Erwägungen der
ersten Instanz gebunden. Es wendet das Recht von Amtes wegen an
(Art. 57 ZPO) und verfügt über freie Kognition in Tatfragen (BGE 144 III 394
E. 4.1.4). Es kann deshalb die Berufung auch mit einem anderen als dem
vorgebrachten Grund gutheissen oder diese auch mit einer von der Argu-
mentation der ersten Instanz abweichenden Begründung abweisen (Urteil
des Bundesgerichts 4A_397/2016 vom 30. November 2016 E. 3.1).
1.3.
Neue Tatsachen und Beweismittel können im Berufungsverfahren nur noch
berücksichtigt werden, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz
zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden
konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO, BGE 138 III 625 E. 2.2). Unechte Noven,
d.h. Tatsachen und Beweismittel, die bis zum Abschluss der erstinstanzli-
chen Hauptverhandlung bereits bestanden, sind im Berufungsverfahren
nicht mehr zulässig, wenn sie unter Beachtung der zumutbaren Sorgfalt
bereits im erstinstanzlichen Verfahren hätten vorgebracht werden können
(BRUNNER/VISCHER, in: Kurzkommentar Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2021,

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N. 3 zu Art. 317; REETZ/HILBER, in: Kommentar zur Schweizerischen Zivil-
prozessordnung [ZPO-Komm.], 4. Aufl. 2025, N. 58 zu Art. 317 ZPO;
REETZ, in: ZPO-Komm., a.a.O., N. 39 zu Art. 311 ZPO; SPÜHLER, in: Basler
Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 4. Aufl. 2024, N. 7 zu
Art. 317 ZPO). Dies gilt auch im Rahmen der hier geltenden sozialen Un-
tersuchungsmaxime, da die im Berufungsverfahren vorgesehene Novenre-
gelung nach Art. 317 ZPO dem Art. 229 Abs. 3 ZPO vorgeht (BGE 142 III
413 E. 2.2.2; 138 III 625 E. 2.2). Der Art. 317 Abs. 1bis ZPO, wonach neue
Tatsachen und Beweismittel bis zur Urteilsberatung zulässig sind, gilt nicht
im Bereich der beschränkten oder sozialen Untersuchungsmaxime.
Soweit der Kläger mit seinen Eingaben vor Berufungsinstanz neue Tatsa-
chen oder Beweismittel vorbringt, sind diese folglich nur im engen Rahmen
von Art. 317 Abs. 1 ZPO zulässig.
1.4.
Das Obergericht kann ohne Verhandlung aufgrund der Akten entscheiden
(Art. 316 Abs. 1 ZPO).
2. Verfahrensrechtliches
2.1. Schlichtungsverfahren
In seiner Stellungnahme vom 11. Dezember 2025 machte der Kläger mit
Hinweis auf das Urteil des Bundesgerichts 4A_237/2007 vom 28. Septem-
ber 2007 geltend, er beantrage die nochmalige Durchführung des Verfah-
rens, da der Aberkennungsklage eine Schlichtungsverhandlung hätte vor-
angehen müssen.
Der vom Kläger erwähnte Bundesgerichtsentscheid bezieht sich auf die
Rechtslage vor Einführung der eidgenössischen Zivilprozessordnung. Die
2011 in Kraft getretene eidgenössische Zivilprozessordnung sieht in
Art. 198 lit. e Ziff. 1 ZPO ausdrücklich vor, dass das Schlichtungsverfahren
bei Aberkennungsklage nach Art. 83 Abs. 2 SchKG entfällt. Somit war auch
im vorliegenden Verfahren keines durchzuführen.
Davon abgesehen kann – wie die Instruktionsrichterin in der Verfügung
vom 24. November 2025 ausdrücklich festhielt – eine gestützt auf das Rep-
likrecht eingereichte Eingabe nicht dazu verwendet werden, die Rechtmit-
teleingabe (hier die Berufung) zu ergänzen, verbessern oder Neues vorzu-
tragen. Da der Kläger im Rahmen seiner Berufung keinen diesbezüglichen
Verfahrensfehler geltend gemacht hat (und er überdies den Fehler bei Kla-
geeinleitung selbst zu verantworten hätte), ist er mit diesem Vorbringen oh-
nehin nicht zu hören.

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2.2. Vereinigung der Verfahren; Solidarmieterschaft
2.2.1.
Mit Eingabe vom 6. Juni 2023 beantragte der Kläger, es seien die Verfah-
ren VZ.2023.26 und VZ.2023.28 zusammenzulegen, da es sich um die glei-
che Angelegenheit/Streitsache handle. Mit Verfügung vom 14. Juni 2023
wies die Vorinstanz u.a. diesen Antrag ab. Gegen diese Verfügung erhob
der Kläger Beschwerde ans Obergericht und focht u.a. die Abweisung sei-
nes Antrags auf Verfahrensvereinigung an. Er machte insbesondere gel-
tend, es liege eine Streitgenossenschaft i.S.v. Art. 70 ff. ZPO vor. Mit Ver-
fügung vom 2. Oktober 2023 trat das Obergericht Aargau auf die Be-
schwerde nicht ein, soweit sich diese gegen die vorinstanzliche Nichtan-
ordnung der Verfahrensvereinigung richtete. Es wies darauf hin, dass kein
nicht leicht wiedergutzumachender Nachteil im Sinne von Art. 319 lit. b
Ziff. 2 ZPO ersichtlich und vom Kläger auch nicht geltend gemacht worden
sei. Das Bundesgericht trat mit Urteil vom 15. Dezember 2023 auf die da-
gegen erhobene Beschwerde des Klägers nicht ein. Mangels selbständiger
Anfechtbarkeit der betreffenden prozessleitenden Verfügung kann diese
Rüge grundsätzlich mit der vorliegenden Berufung vorgebracht werden.
2.2.2.
In der Berufungsbegründung moniert der Kläger, die Vorinstanz habe den
Sachverhalt falsch festgestellt, als sie von zwei separaten Schuldanerken-
nungen ausgegangen sei (angefochtener Entscheid E. 3.3). Es handle sich
bei beiden Verfahren um dieselbe Forderung, weshalb die Mieter eine
Streitgenossenschaft bilden würden (Berufung Anträge S. 1 und Ziff. IV./1).
Nach Ansicht des Klägers hafte der andere Mieter erst, wenn einer der bei-
den Mieter nicht zahlen könne (Berufung Ziff. IV./1). Zwei Verfahren mit
Kostenfolge aufzugleisen, als gäbe es zwei Mietverträge, käme einer Ver-
doppelung des Mietausstandes gleich. Dies müsse bestraft und den Mie-
tern eine angemessene Entschädigung zugesprochen werden (Berufung
Anträge S. 2). Darüber hinaus müsse die Parteientschädigung für die be-
klagte Partei vollends aufgehoben werden – insbesondere weil zwei Mal
der gleiche Betrag zugesprochen worden sei bei beiden Mietern (Berufung
Anträge S. 2). Nach Ansicht des Klägers müsste der vom Beklagten einge-
forderte Betrag auf beide Mieter "solidarisch aufgeteilt" werden. Es sei
falsch, dass sich der vorinstanzliche Entscheid in E. 3.3 auf zwei Mietver-
träge stütze und sich daraus eine separate Schuldanerkennung ergebe
(Berufung Anträge S. 1 und Ziff. IV./1).
2.2.3.
Der Beklagte verweist auf die Bestimmungen zur Solidarschuld nach
Art. 143 ff. OR, welche das Recht des Gläubigers verankerten, bei Solidar-
schuldnerschaft jeden einzelnen Solidarschuldner auf den vollen Betrag zu
belangen (Berufungsantwort Rz. 12).

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2.2.4.
Solidarmieterschaft bedeutet, dass beide Mieter dem Vermieter solidarisch
für die Forderungen aus Mietvertrag haften. Solidarität wiederum bedeutet,
dass die Solidarschuldner dem Gläubiger je einzeln für die Erfüllung der
ganzen Schuld haften (Art. 143 Abs. 1 OR). Dem Gläubiger steht es somit
frei, nach seiner Wahl von allen Solidarschuldnern je nur einen Teil oder
auch das Ganze zu fordern (Art. 144 Abs. 1 OR). Die Solidarschuldner sind
dann nicht mehr verpflichtet, wenn die ganze Forderung getilgt ist. Soweit
ein Solidarschuldner durch Zahlung oder Verrechnung den Gläubiger be-
friedigt hat, sind die übrigen ebenfalls befreit (Art. 147 Abs. 1 OR).
2.2.5.
Mit den je einzeln eingereichten Betreibungen wurde damit keineswegs die
Forderung verdoppelt. Da den Schuldnern im Rahmen des Betreibungsver-
fahrens separate Zahlungsbefehle zugestellt werden, müssen die darauf-
folgenden Rechtsöffnungs- und Aberkennungsverfahren ebenfalls separat
geführt werden (VOCK, in: Kurzkommentar Schuldbetreibungs- und Kon-
kursgesetz, 3. Aufl. 2025, N. 12d zu Art. 83 SchKG; VOCK/MEISTER-MÜL-
LER, SchKG-Klagen nach der Schweizer ZPO, 2. Aufl. 2018, S. 158). Eine
aktive Streitgenossenschaft der solidarisch haftenden Mieter nach Art. 70
ff. ZPO im Rahmen der Aberkennungsklage ist somit – wie die Vorinstanz
zutreffend festhielt – nicht zulässig (vorinstanzlicher Entscheid vom 14. Juni
2023, S. 2 m.w.H.). Folglich liegt weder eine unrichtige Feststellung des
Sachverhaltes durch die Vorinstanz noch ein Rechtsmissbrauch vor.
2.3. Antrag auf "Abweisung" des Entscheids des Bezirksgerichts
Q._____
2.3.1.
Der Kläger verweist auf die vorinstanzlichen Ausführungen, wonach die
Mietverträge lediglich für die Monate Januar bis März 2022 als Schuldan-
erkennung dienen und einen Rechtsöffnungstitel darstellen können (Beru-
fung Anträge S. 1 mit Hinweis auf den angefochtenen Entscheid E. 3.3).
Daraus folgert der Kläger, dass sich der Streitwert von Fr. 21'344.00 auf
Fr. 8'004.00 reduziere (Berufung Ziff. IV./2). Die Aberkennungsklage sei
entsprechend gutzuheissen (Berufung Ziff. IV./2). Nach Ansicht des Klä-
gers ist als Kernpunkt der Aberkennungsklage zu entscheiden, ob die Be-
treibungen, für welche die Rechtsöffnung erteilt wurde, "als Rechtsöff-
nungstitel anzuerkennen sind oder nicht" (Berufung Ziff. IV./2). Er macht
weiter geltend, die Aberkennungsklage beziehe sich nur auf die im Betrei-
bungsverfahren geltend gemachten Mietausstände bis August 2022. Dabei
habe es sich stets um Mietausstände gehandelt, da er und sein Bruder an
dieser Adresse wohnhaft geblieben seien. Ein mietzinsähnlicher Schaden-
ersatzanspruch sei von der Gegenpartei weder behauptet noch belegt wor-
den (Berufung Ziff. IV./3).

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2.3.2.
Der Beklagte weist in seiner Berufungsantwort darauf hin, dass der Kläger
das Wesen der Aberkennungsklage offenbar verkenne. Die Aberkennungs-
klage stehe losgelöst von der Frage, ob und in welchem Umfang ein
Rechtsöffnungstitel bestehe (Berufungsantwort Rz. 20). Er bringt ferner
vor, dass es nicht erkennbar sei, wann der Kläger seine Aberkennungs-
klage auf Fr. 8'004.00 reduziert habe, was einem Klagerückzug gleichkom-
men würde (Berufungsantwort Rz. 19). Darüber hinaus sei es irrelevant, ob
der Betrag nun unter dem Titel der Mietausstände oder als mietzinsähnli-
cher Schadenersatz geschuldet sei.
2.3.3.
Der Kläger verkennt den Unterschied zwischen dem Betreibungsverfahren
(in welchem das Bezirksgericht Q._____ am 11. April 2023 die provisori-
sche Rechtsöffnung über den gesamten Betrag von Fr. 21'344.00 erteilte)
und dem vorliegenden ordentlichen Verfahren, in welchem der materiell-
rechtliche (Nicht-)Bestand der Forderung des Beklagten geklärt wird. Letz-
teres dient nicht der Aufhebung der provisorischen Rechtsöffnung, sondern
der Feststellung der Nichtexistenz der Forderung. Mit anderen Worten dient
– entgegen der klägerischen Auffassung – die Aberkennungsklage nicht
der Überprüfung des Rechtsöffnungsentscheids und bietet kein Rechtsmit-
tel gegen den Rechtsöffnungsentscheid (BGE 128 III 44 E. 4a; STAEHELIN,
in: Basler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs
I, 3. Aufl. 2021, N. 16 zu Art. 83 SchKG).
Der Kläger kann aus der Behauptung, nach Kündigung des Mietvertrages
habe er weiterhin Miete und nicht mietzinsähnlichen Schadenersatz ge-
schuldet, nichts für sich ableiten. Soweit der Kläger den Rechtsöffnungs-
entscheid des Bezirksgerichts Q._____ anfechten will, ist sein Vorbringen
verspätet: Die Frage, ob der Mietvertrag als Rechtsöffnungstitel für die Ge-
samtforderung oder nur für den Betrag von Fr. 8'004.00 dienen kann, ist
nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Die Rechtsöffnung wurde
in der Höhe von Fr. 21'344.00 erteilt. Gegen diesen Entscheid hätte der
Kläger mit Beschwerde gegen den Rechtsöffnungsentscheid des Bezirks-
gerichts Q._____ vorgehen müssen. Wie der Gerichtspräsident der
Vorinstanz im Rahmen der Hauptverhandlung ausführte, sind die beiden
Verfahren gegen den Kläger und seinen Bruder separat zu führen. Wohl
hat der Bruder des Klägers ein Rechtmittel gegen den gegen ihn ergange-
nen Rechtsöffnungsentscheid ergriffen und im dortigen Rechtsmittelverfah-
ren am Obergericht des Kantons R._____ einen tieferen Rechtsöffnungs-
betrag in seinem Betreibungsverfahren erwirkt. Der Kläger kann aber nicht
die Gültigkeit der Entscheide, die im Rahmen des Betreibungsverfahrens
gegen seinen Bruder ergingen, für sich ebenfalls beanspruchen, da er in
jenem Verfahren nicht Partei war.

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Wie der Gerichtspräsident im Rahmen der Hauptverhandlung erklärte,
würde der klägerische Antrag auf Aberkennung eines tieferen Betrages als
jener, für welchen die Rechtsöffnung im Betreibungsverfahren gegen ihn
erteilt wurde, zu einem Klagerückzug führen. Der Kläger bestätigte darauf
hin, er stelle Antrag, dass die Forderung in der Höhe von Fr. 21'344.00
aberkannt werde (act. 43, Protokoll S. 4). Der Streitwert betrug somit wei-
terhin Fr. 21'344.00. Sodann kann der Kläger aus der Festlegung der Ge-
richtskosten keinen tieferen Streitwert ableiten. Die Gerichtskosten werden
zwar zunächst anhand von den Tarifen berechnet, richten sich aber sodann
auch nach dem Kostendeckungs- und Äquivalenzprinzip.
Da die Aberkennungsklage nicht als Rechtsmittel gegen die provisorische
Rechtsöffnung dient, ist zusammenfassend weder die Abweisung des
Rechtsöffnungsentscheids noch eine darauf gestützte Gutheissung der Ab-
erkennungsklage möglich.
3. Herabsetzungsanspruch
3.1.
Die Betreibungsforderung, für welche die provisorische Rechtsöffnung ge-
währt worden ist, bezieht sich auf Mietzinsen aus einem Mietvertrag bzw.
Schadenersatz für die fortgesetzte Nutzung des Mietobjekts nach Beendi-
gung dieses Vertrags. Die Vorinstanz wies den klägerischen Anspruch auf
Herabsetzung des Mietzinses ab. Es sei unklar geblieben, inwiefern die
beiden geltend gemachten Baustellen, respektive die daraus resultieren-
den Immissionen die vertragliche Nutzung des Mietobjektes beeinträchtigt
hätten. Die Beschränkung auf die Bezeichnung des Lärmes als "immens",
der Hinweis auf eine unzumutbare Wohnsituation während der Bauphase
und die Erklärung, es sei mühsam gewesen, wenn Spitzarbeiten während
der Mittagspause zu Hause um 13:00 Uhr begannen, genügten der Sub-
stantiierungspflicht nicht (angefochtener Entscheid E. 5.3.1). So liessen
sich den vagen klägerischen Darstellungen keine Angaben zur Intensität
und den Auswirkungen des Lärms oder der Staub- und Geruchsimmissio-
nen entnehmen. Was die Beeinträchtigung der Seesicht angehe, handle es
sich in Abwesenheit einer besonderen vertraglichen Zusicherung um kei-
nen Mangel der Mietsache (angefochtener Entscheid E. 5.3.1). Dasselbe
gelte für die Beeinträchtigung der Privatsphäre durch die Nähe der Bau-
stelle des Nachbargrundstücks zum Schlafzimmer des Klägers. Diese sei
kein Mangel und die Privatsphäre könne mit Fenster- oder Rollläden oder
Vorhängen geschützt werden (angefochtener Entscheid E. 5.3.1 mit Hin-
weis auf BGE 135 III 345 E. 3.3). Unbeachtlich sei sodann der Verweis auf
die Ton- und Videoaufnahmen im separaten Verfahren seines Bruders.
Diese seien ausschliesslich durch seinen Bruder in dessen Verfahren
VZ.2023.26 als Beweismittel eingereicht worden und entsprechend für das
vorliegende Verfahren unbeachtlich. Auf weitere geltend gemachte Män-
gel, insbesondere die fehlenden Spiegelschränke oder das defekte Koch-
feld, sei mangels konkreter Ausführungen des Klägers und damit

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ungenügender Substantiierung nicht weiter einzugehen (angefochtener
Entscheid E. 5.3.1).
Davon abgesehen sei auch die Bezifferung des Herabsetzungsanspruchs
nicht nachvollziehbar: Anlässlich der Hauptverhandlung vom 13. März 2023
habe der Kläger für die Dauer von Januar 2022 bis Juni 2022 durchgehend
eine Mietzinsreduktion von 60% verlangt, obschon er angegeben habe, die
Beeinträchtigungen hätten bis November 2022 gedauert und seien von Ja-
nuar 2022 bis April 2022 am intensivsten gewesen. Da der Kläger angab,
dass zwischen Januar 2022 und Mai 2022 an zwei Baustellen gearbeitet
wurde, dürfte dort die intensivste Belastung stattgefunden haben. Es sei
daher wenig einleuchtend, warum der Kläger durchgehend einen gleich-
bleibenden Herabsetzungsanspruch von 60% geltend mache. Ein wiede-
rum anderes Bild ergäben die vom Kläger angehobenen Betreibungen, mit
welchen er von Januar 2022 bis November 2022 eine monatliche Mietzins-
herabsetzung von ca. 51% verlangt habe. Die vom Kläger beanspruchte
Höhe des Herabsetzungsanspruchs sei folglich unklar und widersprüchlich
(angefochtener Entscheid E. 5.3.1).
3.2.
Der Kläger macht geltend, er habe die geltend gemachten Mängel rechts-
genügend substantiiert (Berufung Ziff. IV./6; Stellungnahme vom 11. De-
zember 2025 S. 1 f.). So habe die Vorinstanz in E. 5.2 sehr wohl einer
Mietzinssenkung unter den gegebenen Umständen "zugestimmt". Die Vor-
instanz habe zudem den Sachverhalt unrichtig festgestellt, als sie in Bezug
auf den Betrag von Fr. 13'340.00 von Schadenersatz statt von Mietaus-
ständen ausgegangen sei, da der Kläger und sein Bruder zu diesem Zeit-
punkt noch an dieser Adresse gewohnt hätten (Berufung Anträge S. 2). Zu-
dem macht der Kläger mit Hinweis auf die bundesgerichtliche Rechtspre-
chung geltend, er habe alle vorhandenen Belege und Schriften dem Gericht
vorgelegt. Es sei gestützt darauf offenkundig eine Mietzinsreduktion ge-
schuldet (Stellungnahme vom 11. Dezember 2025 S. 2). Dabei beziehe
sich der vorausgesetzte Gebrauch der Wohnung nicht nur auf die Wohnung
als funktionale Einheit, sondern auch auf die Annehmlichkeiten, auf wel-
chen die Wohnqualität beruhe (Stellungnahme vom 11. Dezember 2025
S. 2). Dies sei im vorinstanzlichen Urteil nicht berücksichtigt worden. Durch
den Umbau des unteren Stockwerkes ab Dezember 2021 und den damit
verbundenen Immissionen habe sich der vorausgesetzte Gebrauch zum
Nachteil der Mieter verändert, da damit ein grosser Verlust der Wohnquali-
tät einhergegangen sei. Der Kläger macht ferner geltend, sie, d.h. "die Klä-
ger", hätten dem Gericht einen genauen Zeitraum genannt, in welchem die
Mängel vorhanden gewesen seien. Der Umbau im unteren Stock und der
Umbau im Nachbarshaus in zeitversetzter Phase seien eine krasse Verän-
derung gewesen, die nicht noch deutlicher ausgeführt werden müsse (Stel-
lungnahme vom 11. Dezember 2025 S. 3). Sodann hätten "die Kläger" Be-
weise für die Mängel geliefert, indem sie Fotos, Videos, Einschreiben mit

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Mängellisten und Mietzinsreduktionsforderungen eingereicht hätten (Stel-
lungnahme vom 11. Dezember 2025 S. 3). Weiter bringt der Kläger mit Ver-
weis auf ein Schreiben vom 4. Februar 2022 vor, der Vermieter habe vom
Umbau gewusst. Entsprechend sei er in Kenntnis des Mangels gewesen.
Sie hätten die Schreiben (vom 7. Februar 2022 und 7. Juni 2022 an die
Vermieterschaft) den Bezirksgerichten vorgelegt (Berufung Ziff. VI./6). Da
nach dem 7. Februar 2022 am 7. Juni 2022 ein weiteres Mietzinsherabset-
zungsbegehren gestellt worden sei, sei erstellt, dass eine Herabsetzung
wegen der Zeitdauer auch aufgrund eines leichten Mangels gerechtfertigt
gewesen sei. Besonders in dieser Mängelrüge vom 7. Juni 2022 seien die
Mängel hinsichtlich Intensität und zeitlicher Dauer genaustens geklärt und
genügend substantiiert worden (Berufung Ziff. VI./6).
Sodann sei die Seesicht für den Mietentscheid und die Höhe der Miete re-
levant und somit ein tieferer Mietzins geschuldet, wenn die Aussicht gestört
werde (Berufung S. Ziff. VI./6). Dasselbe gelte für den Verlust der Pri-
vatsphäre. Diese hätte nach Auffassung des Klägers ebenfalls zu einer
Mietzinsreduktion führen müssen, da die Baustelle drei Meter von seinem
Fenster entfernt gewesen sei. Zudem verweist der Kläger auf das redu-
zierte Erholungspotenzial der Wohnung aufgrund des Lärms, des Staubs
und der getrübten Idylle (Berufung Ziff. VI./6). Die Vorinstanz habe im Zu-
sammenhang mit den aufgelisteten Mängeln willkürlich aktenkundige und
rechtserhebliche Tatsachen ignoriert. Der Gerichtspräsident habe die Vi-
deos und Fotos der Mängel, des Baulärms, der Umbauarbeiten, der ver-
schlechterten Seesicht, welche Intensität und Daten belegten, nicht beach-
tet (Berufung Ziff. VI./6).
3.3.
Der Beklagte hält fest, es sei unbestritten, dass der Kläger das Mietobjekt
vom 1. Januar 2021 bis am 31. August 2022 ohne ein Entgelt zu entrichten
genutzt habe. Dabei sei unerheblich, ob es sich dabei um Mietzins oder um
einen mietzinsähnlichen Schadenersatz handle, wie die Vorinstanz mit Hin-
weis auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung ausgeführt habe (Beru-
fungsantwort Rz. 21).
Sodann macht der Beklagte geltend, der Kläger sei in seiner appellatori-
schen Kritik nicht zu hören. Er lege nicht dar, welche Erwägungen der Vor-
instanz unzutreffend sein sollen und warum dies so sei. Zudem habe er
nicht dargelegt, wo er im vorinstanzlichen Verfahren seiner Substantiie-
rungsobliegenheit und Beweispflicht entgegen den vorinstanzlichen Aus-
führungen nachgekommen sei (Berufungsantwort Rz. 27).
3.4.
3.4.1. Anforderungen an die Berufung
Nach Art. 311 ZPO muss die Berufung schriftlich und begründet eingereicht
werde. Das Vorbringen, der Entscheid sei falsch oder rechtswidrig, genügt

- 12 -
diesen Anforderungen auch bei einem Laien (und auch in Verfahren mit
eingeschränkter Untersuchungsmaxime) nicht (HUNGERBÜHLER, in:
Schweizerische Zivilprozessordnung [ZPO] Kommentar [DIKE-Komm.],
3. Aufl. 2025, N. 31 zu Art. 311 ZPO). Der Kläger beschränkt sich in seiner
Berufung und auch in seiner Stellungnahme vom 11. Dezember 2025 in
erster Linie auf appellatorische Kritik, indem er im Wesentlichen vorbringt,
die Vorinstanz hätte aufgrund seiner Ausführungen zu einem anderen
Schluss kommen sollen.
3.4.2. Beweismittel und Noven
Der Kläger beruft sich auf Video und Bildaufnahmen, welche sein Bruder
im Rahmen seiner Aberkennungsklage als Beweismittel eingereicht hat
und spricht mehrfach von "die Kläger" (Stellungnahme des Klägers vom
11. Dezember 2025 S. 3). Wie bereits unter E. 2.2.5 ausgeführt, liegt keine
Streitgenossenschaft vor. Wie bereits die Vorinstanz ausführte (angefoch-
tener Entscheid E. 5.3.1) kann sich der Kläger – da zwei separate Verfah-
ren geführt werden – nicht auf Beweismittel berufen, welche nicht er im
vorliegenden Verfahren, sondern sein Bruder in dessen Verfahren einge-
reicht hat. Sodann sind, neue Tatsachen und Beweismittel im Berufungs-
verfahren nicht mehr zu berücksichtigen, es sei denn, sie seien ohne Vor-
zug vorgebracht und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster In-
stanz vorgebracht worden (vgl. oben E. 1.3). Soweit der Kläger sich im
Rahmen seiner Berufung auf neue Tatsachen und Beweismittel stützt, wie
z.B. auf das Schreiben des Vermieters vom 4. Februar 2022, welches er
als Beleg der Mängelrüge vorbringt, ist diese Äusserung nicht zuzulassen.
3.4.3. Anforderungen an den Mangel, Substantiierungs- und Beweis-
last
3.4.3.1.
Entstehen an der Sache Mängel, die der Mieter weder zu verantworten
noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, oder wird der Mieter im vertrags-
gemässen Gebrauch der Sache gestört, so kann er vom Vermieter die Her-
absetzung des Mietzinses verlangen (Art. 259a Abs. 1 lit. b OR). Grundvo-
raussetzung ist somit das Vorhandensein eines Mangels, der sich anhand
der Abweichung des tatsächlichen Zustands zum vorausgesetzten und ver-
einbarten Gebrauch tauglichen Zustands der Mietsache definiert. Mit ande-
ren Worten muss eine Eigenschaft fehlen, welche die Mietsache nach der
Vereinbarung der Parteien an und für sich haben sollte (GIAVARINI, in: Das
schweizerische Mietrecht Kommentar, 5. Aufl. 2025, N. 8 zu Art. 259d OR;
BGE 135 III 345 E. 3.3 = Pra 2009, 924 ff.). Obschon das Gesetz keine
qualifizierte Schwere des Mangels voraussetzt, führt nicht jede Unzuläng-
lichkeit oder Beeinträchtigung zu einem Herabsetzungsanspruch. Erforder-
lich ist, dass mindestens ein mittlerer Mangel vorliegt oder ein leichter Man-
gel über eine lange Zeitdauer fort wärt (Urteil des Bundesgerichts
4C.97/2003 vom 28. Oktober 2003 E. 3.3; GIAVARINI, a.a.O., N. 11 zu
Art. 259d OR; HIGI/WILDEISEN, in: Zürcher Kommentar, Obligationenrecht,

- 13 -
5. Aufl. 2019, N. 8 zu Art. 259d OR; WEBER, in: Basler Kommentar, Obliga-
tionenrecht I [BSK OR-I], 8. Aufl. 2026, N. 2 zu Art. 259d OR). Ob die Taug-
lichkeit der Mietsache zum vereinbarten üblichen Gebrauch beeinträchtigt
ist, beurteilt sich – ohne anderweitige vertragliche Vereinbarung – nach ob-
jektiven und nicht nach subjektiven Kriterien (GIAVARINI, a.a.O., N. 46 zu
Vorbemerkungen zu Art. 258–259i OR). Die objektiv berechtigte Erwartung
der Mieterschaft an die Tauglichkeit richtet sich nach dem Verwendungs-
zweck der Mietsache (GIAVARINI, a.a.O., N. 47 zu Vorbemerkungen zu
Art. 258–259i OR).
Den Nachweis für das Vorliegen eines Mangels, der die Tauglichkeit des
Mietobjektes zum vorausgesetzten Gebrauch vermindert, hat der Mieter zu
erbringen. Dabei obliegt ihm die Behauptungs- und Substantiierungslast
sowie die Beweislast. Bei Mietstreitigkeiten mit einem Streitwert unter
Fr. 30'000.00 gilt zwar entgegen der vorinstanzlichen Ausführung nicht die
uneingeschränkte Verhandlungsmaxime i.S.v. Art. 55 ZPO, sondern die so-
genannte abgeschwächte (soziale) Untersuchungsmaxime gemäss
Art. 247 Abs. 2 lit. b Ziff. 1 ZPO. Das Gericht hat den Sachverhalt von Am-
tes wegen festzustellen; dabei ist es zwar nicht an Beweisanträge gebun-
den und kann von sich aus Beweis erheben. Die soziale Untersuchungs-
maxime führt aber nicht zur Verpflichtung des Gerichts, den Sachverhalt
von Amtes wegen in diesem Ausmass zu untersuchen, wie die uneinge-
schränkte Untersuchungsmaxime das fordert. Wohl gilt aber eine gegen-
über Art. 56 ZPO verstärkte richterliche Fragepflicht. Die Parteien sind aber
nicht davon befreit, an der Erstellung des für den Entscheid wesentlichen
Sachverhalts aktiv mitzuwirken, namentlich durch substantiierte Sachvor-
bringen, und sie haben die zu erhebenden Beweise zu bezeichnen. Sie
tragen die primäre Verantwortung für die Sachverhaltsermittlung (Art. 247
Abs. 2 lit. b Ziff. 1 ZPO; BGE 141 III 569 E. 2.3.1; vgl. Urteile des Oberge-
richts des Kantons Zürich NG190019 vom 2. März 2020 E. 8.3.2.1 und
PD140009 vom 11. November 2014 E. 4.2.1). Ebenso wenig ist es Aufgabe
des Gerichts, die Akten und Beweismittel zu durchsuchen, um anstelle der
Partei Behauptungen aufzustellen und Begehren zu substantiieren (BGE
141 III 569 E. 2.3; Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich NG190019
vom 2. März 2020 E. 8.3.2.1.). Tatsachenbehauptungen der Parteien müs-
sen so konkret formuliert werden, dass ein substantiiertes Bestreiten mög-
lich ist oder der Gegenbeweis angetreten werden kann (BGE 127 III 365
E. 2). Wenn die Gegenpartei das schlüssige Vorbringen der behauptungs-
belasteten Partei bestreitet, muss diese die rechtserhebliche Tatsache
nicht nur in den Grundzügen, sondern umfassend und klar darlegen, so-
dass darüber Beweis abgenommen werden kann (BRÖNNIMANN, Die Be-
hauptungs- und Substantiierungslast im schweizerischen Zivilprozess-
recht, Diss., 1989, S. 149).

- 14 -
3.4.3.2.
Obschon vom Kläger nicht verlangt werden kann, dass er eine akribische
Protokollierung des Baulärms vornimmt, so ist es dennoch nötig, dass er
eine zeitliche Einrahmung vornimmt – sowohl in Bezug auf die Gesamt-
dauer als auch in Bezug auf die Dauer der jeweils aufgetretenen Immissio-
nen – und konkrete Angaben zum sachlichen Umfang der Beeinträchtigun-
gen macht. Er hat darzulegen, welche Mängel während welcher Zeitdauer
wie oft und in welchem Ausmass die Tauglichkeit des Mietobjekts beein-
trächtigt haben (vgl. WEBER, a.a.O., N. 6 zu Art. 259d OR). Ungenaue An-
gaben wie, es sei "des Öfteren" innerhalb einer Zeitdauer zu Immissionen
gekommen oder diese hätten "teilweise" bis zu einer gewissen Uhrzeit ge-
dauert, vermögen den Anforderungen nicht zu genügen (Urteil des Mietge-
richts Zürich MD080006 vom 26. Juli 2010 E. 2.2.6 in: MRA 2/2012 S. 99
f.).
Diesen Anforderungen ist der Kläger nicht nachgekommen. Er forderte in
seiner mündlichen Klagebegründung 60% Mietzinsreduktion gestützt auf
einen nicht näher definierten "Genfer Entscheid" und aufgrund "verschie-
dener Mängel und dem Lärm" (act. 44, Protokoll S. 5). Die vagen Angaben,
wie "immenser Lärm" (act. 44, Protokoll S. 5), man habe "manchmal sein
eigenes Wort nicht verstanden" (act. 44, Protokoll S. 5) und der Verweis
auf Mängelrügen, bei denen die fehlende Antwort des Vermieters als Ein-
geständnis des Mangels angeführt wird (act. 44 und 50, Protokoll S. 5 und
11), vermögen keinen Mangel nachzuweisen. Die zeitliche Dimension
rahmte der Kläger zwar grob ein, indem er angab, der Lärm habe von Ja-
nuar bis April 2022 bestanden – im Mai seien sie dann langsam fertig ge-
worden. Dies wirft aber die Frage auf, inwiefern denn auch in den anderen
von ihm geltend gemachten Monaten Mai bis August 2022 Beeinträchtigun-
gen durch die Baustelle bestanden.
Innerhalb des Zeitrahmens von Januar bis Mai 2022 konnte der Kläger aber
keine konkreten Angaben machen, wie lange, d.h. zeitintensiv, die Beein-
trächtigungen dauerten und von welcher Baustelle aus diese kamen. Auf
die Frage hin (anlässlich der Parteibefragung), ob während des Tages ge-
arbeitet worden war und ob der Lärm auch um 9:00 Uhr gestört hatte,
meinte der Kläger, er komme manchmal am Mittag zurück und es sei müh-
sam, wenn um 13 Uhr der Spitzer wieder beginne (act. 56, Protokoll S. 17).
Sodann führte der Kläger aus, er sei manchmal nach Hause gegangen, um
einen Kaffee zu trinken und es sei "sicher einmal" vorgekommen, dass über
Mittag gearbeitet worden sei (act. 56, Protokoll S. 17). Es fehlen somit An-
gaben zur Dauer der konkreten Beeinträchtigungen und deren Intensität.
Sodann blieb auch der räumliche Umfang der Beeinträchtigung offen. Der
Kläger machte keine Angaben dazu, welche Teile der Mietsache durch die
Bauarbeiten beeinträchtigt wurden.

- 15 -
Unklar ist auch, was der Kläger aus dem Schreiben des Beklagten vom
21. Juli 2021 ableiten will (Berufungsbeilage 5). Das Schreiben erging über
ein Jahr vor der fraglichen Zeitdauer und der Beklagte teilte dem Kläger
darin mit, er könne die dort geltend gemachten Ansprüche aus Baulärm
nicht nachvollziehen. Ausdrücklich ohne Anerkennung einer Rechtspflicht
gewährte der Vermieter dennoch eine Reduktion von 5%. Daraus kann der
Kläger kein Akzept einer Forderung ableiten. Ebenso wenig kann die feh-
lende Reaktion auf eines der weiteren Forderungsschreiben des Klägers
als Schuldanerkennung verstanden werden. Wie die Vorinstanz richtig aus-
führte (angefochtener Entscheid E 5.3.3), fehlen jegliche Anhaltspunkte für
eine (konkludente) Willenserklärung, die nach Treu und Glauben auf eine
Schuldanerkennung schliessen liesse oder im Lichte des Vertrauensprin-
zips als Anerkennung der Forderung verstanden werden dürfte. Es sind
weder Anhaltspunkte ersichtlich, nach denen der Kläger aufgrund sämtli-
cher Umstände die Gewissheit hätte haben dürfen, dass der Vermieter die
Schuld anerkennen würde (ganz im Gegenteil zeigt das Schreiben vom
21. Juli 2021, dass der Vermieter die Ansprüche aus Mängelrüge des Klä-
gers als nicht nachvollziehbar empfand und entsprechend ablehnte). Noch
musste der Vermieter umgekehrt nach den Umständen erkennen, dass der
Kläger seine fehlende Antwort auf Mängelrügen als Akzept deuten würde.
Auf dieser Basis ist entsprechend der vom Kläger bei 60% (resp. gemäss
Betreibungsbegehren bei 51%) angesetzte Reduktionsanspruch nicht
nachvollziehbar.
Bezüglich der Einschränkung der Seesicht ist festzuhalten, dass diese wohl
eine Verminderung des Komforts darstellen kann, aber ohne vertragliche
Zusicherung der Vermieterschaft keinen Mangel an der Mietsache darstellt
(BGE 135 III 345 E. 3.3: "De la même manière, un locataire ne peut pas
exiger, en ce qui concerne la vue qu'il a de ses fenêtres, que les arbres ne
grandissent pas, que le trafic routier n'augmente pas et que les construc-
tions aux alentours ne soient pas densifiées".) Vorliegend brachte der Klä-
ger keine besondere Zusicherung des Vermieters vor.
Ebenso wenig liegt ein Mangel in der Nähe eines neu errichteten Nach-
barsgebäudes vor, das dazu führt, dass deren Bewohner Sicht in die Woh-
nung des Mieters haben (WEBER, a.a.O., N. 2 zu Art. 259d OR). Der Kläger
verweist auf BGE 135 III 345 E. 3.3, verkennt aber, dass das Bundesgericht
die dortige vorinstanzliche Mietzinsherabsetzung aufhob, weil der Um-
stand, dass die Bewohner eines nach Mietbeginn errichteten Nachbarshau-
ses in die Wohnung des Mieters blicken können, gerade keinen Mangel
darstellt. Der Mieter könne seine Privatsphäre durch Verwendung von
Fensterläden, Rollläden oder Vorhängen wirksam schützen (BGE 135 III
345 E. 3.3). Diese bundesgerichtlichen Ausführungen haben auch hier ihre
Gültigkeit und der Mangel ist erst recht zu verneinen, wenn man den tem-
porären Charakter der Baustelle mitberücksichtigt. Die Nähe der Baustelle

- 16 -
des Nachbargrundstücks zum Schlafzimmer und die allfällige Sicht der Ar-
beiter in die Wohnung stellen folglich keinen Mangel dar und führen zu kei-
nem Herabsetzungsanspruch des Klägers.
Bezüglich der Hinweise des Klägers auf weitere Mängel, welche er im Rah-
men der Abmahnungen des Vermieters gerügt habe, ist in Erinnerung zu
rufen, dass es dem Kläger obliegt, Mängel in zeitlicher und sachlicher Sicht
substantiiert darzulegen und aufzuzeigen, inwiefern diese die Bagatell-
grenze überschritten und dies zu einer Beeinträchtigung des Gebrauchs
der Mietsache führte (vgl. oben E. 3.4.3.1). Wie die Vorinstanz zutreffend
festhielt, genügte der Kläger diesen Anforderungen mangels konkreter
Ausführungen nicht. Der blosse Verweis auf Beilagen ersetzt erstens die
gehörige Substantiierung nicht und zweitens fehlen Ausführungen dazu, in-
wiefern ein fehlender Spiegelschrank oder eine nicht voll funktionsfähige
Herdplatte die Bagatellgrenze überschreiten.
Zusammenfassend ist die vorinstanzliche Ablehnung des geltend gemach-
ten Anspruchs auf Mietzinsherabsetzung nicht zu beanstanden.
4. Gegenforderung
4.1. Schadenersatz
4.1.1.
Die Vorinstanz führte aus, dass der Schadenersatz aus treuwidriger Kün-
digung in erster Linie als Kosten für die Suche eines Ersatzobjektes und
als Differenz zum höheren Mietzins in Betracht komme (angefochtener Ent-
scheid E. 5.5.2). Sie verneinte den Bestand einer Verrechnung einer Scha-
denersatzanspruchsforderung des Klägers in Form von Fr. 30'000.00, da
der Kläger nicht dargelegt habe, wie sich die Fr. 30'000.00 zusammensetz-
ten (angefochtener Entscheid E. 5.5.2).
4.1.2.
Der Kläger moniert, der Richter sei seiner Fragepflicht nicht nachgekom-
men. Zudem habe der Beklagte die Schadenersatzforderung nicht bestrit-
ten. Dem Kläger den Schadenersatz abzusprechen sei eine unrichtige
Rechtsanwendung und eine unrichtige Feststellung des Sachverhaltes
(Berufung Ziff. IV./4).
4.1.3.
Der Beklagte macht demgegenüber insbesondere geltend, die Kündigung
sei nicht missbräuchlich gewesen und die Behauptung des Klägers, er
hätte ausführlicher zum Schaden befragt werden müssen, sei falsch (Beru-
fungsantwort Rz. 22 ff.)
4.1.4.
Wer Schadenersatz aufgrund einer Vertragsverletzung beansprucht, hat
die Vertragsverletzung, den Schaden und dass dieser durch die Vertrags-
verletzung verursacht wurde, zu beweisen (Art. 99 Abs. 3 OR i.V.m. Art. 42

- 17 -
Abs. 1 OR). Dabei muss der Anspruchsteller die konkreten Elemente sei-
nes Schadens darlegen (BGE 120 II 296 E. 3b). Dies erfordert eine sub-
stantiierte Schadensberechnung (KESSLER, in: BSK OR-I, a.a.O., N. 1 f. zu
Art. 42 OR mit Hinweis auf BGE 120 II 296 E. 3). Dabei ist der Schaden
konkret zu berechnen.
Erneut ist an die Substantiierungs- und Behauptungslast des Klägers sowie
an die Beweislast zu erinnern (vgl. oben E. 3.4.3.1). Der klägerische Vor-
wurf, er sei nicht darauf aufmerksam gemacht worden, zielt ins Leere, zu-
mal der Gerichtspräsident bereits zu Beginn der Hauptverhandlung der
Vorinstanz den Kläger und seinen Bruder darauf hinwies, es obliege ihnen,
eine mögliche Gegenforderung zu begründen und nachvollziehbar zu be-
legen (act. 41, Protokoll S. 2). Mit der Geltendmachung einer Pauschale
von Fr. 30'000.00, ohne auch nur ansatzweise aufzuzeigen, wie sich dieser
Betrag zusammensetzt, kommt der Kläger diesen Anforderungen nicht
nach.
Der Schadenersatzanspruch scheitert aber nicht erst an diesem Punkt,
sondern bereits bei der Frage, ob eine Vertragsverletzung stattgefunden
hat. Der Kläger macht in diesem Zusammenhang geltend, der Beklagte
habe den Vertrag missbräuchlich gekündigt. Grundsätzlich steht aber den
Mietparteien die Kündigung eines Mietvertrages unter Einhaltung der Kün-
digungsfrist offen. Ein "vernünftiger Grund" (act. 44, Protokoll S. 5) oder
"rechtsgenügender Grund" (Berufung Ziff. IV./5), wie dies der Kläger be-
hauptet, ist keine Voraussetzung. Nur in einigen, gesetzlich klar definierten
Fällen, setzt das Mietrecht dem Vermieter Schranken (Art. 271a OR), die
vorliegend aber nicht greifen. Sodann gibt es im Mietrecht entgegen der
klägerischen Auffassung auch kein Recht auf vorgängige Abmahnung vor
einer ordentlichen Kündigung.
Der Kläger hat es versäumt im Rahmen des vorinstanzlichen Verfahrens
vorzubringen, warum die Vermieterkündigung als im Sinne von Art. 271a
Abs. 1 OR anfechtbar gelten müsste. Das Nachschieben einer solchen Be-
gründung ist im Rechtsmittelverfahren aufgrund von Art. 317 Abs. 1 ZPO
nicht mehr zulässig. Demgegenüber ist das eigenmächtige Einstellen von
Mietzinszahlungen keine Reaktionsmöglichkeit, welche das Gesetz für die
Mieterschaft vorsieht. Wenn der Kläger Schadenersatz wegen einer Kün-
digung beansprucht, die er nicht erfolgreich anzufechten vermochte, wäh-
rend er sich selbst vertragsbrüchig verhielt, erscheint sein Verhalten als
treuwidrig.
4.2. Genugtuung
4.2.1.
Die Vorinstanz wies den klägerischen Genugtuungsanspruch ab (ange-
fochtener Entscheid E. 5.5.3). Die Äusserung, wonach der Kläger und sein
Bruder Solidarmieter des Geschäftsraumes gewesen seien, sei nicht

- 18 -
geeignet, um die klägerische Ehre zu verletzen. Weiter könne offengelas-
sen werden, ob der Kläger durch das Verhalten des Beklagten eine Per-
sönlichkeitsverletzung erfahren habe. Denn er habe in seinen Ausführun-
gen nicht ausgeführt, worin sein psychisches oder physisches Leiden zu
erblicken sei, das er durch die Kündigung des Mietverhältnisses erlitten
habe (angefochtener Entscheid E. 5.5.3).
4.2.2.
Der Kläger ist der Ansicht, der Beklagte hätte ihm sein Missfallen über den
unglücklichen Ausgang der Geschäftsmiete mit seinem Bruder mitteilen
und die Kündigung der Wohnung androhen müssen. Zudem hätte er nicht
ignorieren dürfen, dass der Mietvertrag über die Wohnung nur dank seiner
guten Bonität zustande gekommen sei. Er habe nichts mit der Geschäfts-
miete des Bruders zu tun gehabt. Der Beklagte habe ohne rechtsgenügen-
den Grund einen Rechtsstreit gegen den Kläger in Gang gesetzt und ihn
ohne Vorwarnung damit konfrontiert. Daraus leite er einen Genugtuungs-
anspruch ab (Berufung Ziff. IV./5). Er wirft der Vorinstanz die unrichtige
Rechtsanwendung vor sowie die Verletzung der richterlichen Fragepflicht
(Berufung Ziff. IV./5).
4.2.3.
Der Beklagte weist auch in diesem Zusammenhang darauf hin, dass die
Kündigung nicht missbräuchlich war und daher ein Genugtuungsanspruch
ausser Betracht falle (Berufungsantwort Rz. 24). Er weist ferner darauf hin,
dass der Kläger seiner Begründungslast nicht nachkomme, indem er in sei-
ner Berufung seine Überlegungen zusammenfasse und den Erwägungen
der Vorinstanz gegenüberstelle (Berufungsantwort Rz. 25 f.).
4.2.4.
Damit eine Genugtuungsgrundlage gegeben wäre, hätte der Kläger nach-
zuweisen, inwiefern er in einem absolut geschützten Rechtsgut verletzt
wurde (KESSLER, a.a.O., N. 4 zu Art. 49 OR). Dies kann zwar grundsätzlich
in der Verletzung von Persönlichkeitsrechten liegen. Ein Genugtuungsan-
spruch aufgrund einer Persönlichkeitsverletzung besteht aber nur dann,
wenn diese auch widerrechtlich erfolgt ist. Eine Genugtuungsforderung
nach Art. 49 OR ist nur dann gegeben, wenn die Schwere der Verletzung
diese nicht nur in subjektiver, sondern auch in objektiver Hinsicht rechtfer-
tigt (KESSLER, a.a.O., N. 11 zu Art. 49 OR mit Hinweis auf BGE 125 III 70
E. 3; 131 III 26 E. 12). Es reicht nicht aus, dass jemand schockiert ist oder
Unannehmlichkeiten empfindet (KESSLER, a.a.O., N. 11 zu Art. 49 OR).
Leichte Ehrverletzungen oder die einfache Nichterfüllung eines Vertrages
rechtfertigen die Zusprechung einer Genugtuung nicht ohne Weiteres (BGE
129 III 715 E. 4.1; BREHM, in: Berner Kommentar, 5. Aufl. 2021, N. 25 zu
Art. 49 OR; KESSLER, a.a.O., N. 11 zu Art. 49 OR).

- 19 -
Ungeachtet einer allfälligen immateriellen Unbill konnte der Kläger keine
widerrechtliche Persönlichkeitsverletzung nachweisen. Der Beklagte nutzte
als Vermieter gerade diejenigen Werkzeuge, welche das Gesetz ihm in die
Hände legt – insbesondere um wie hier auf unbestrittenermassen ausge-
bliebene Mietzinszahlungen zu reagieren. Der Vorinstanz ist sodann beizu-
pflichten, dass es der Kläger gänzlich unterliess nachzuweisen, inwiefern
die Äusserung des Beklagten zu einem Solidarmietverhältnis eine Grund-
lage für eine Ehrverletzung sein soll. Zudem ist mit der Vorinstanz einig zu
gehen, dass der Kläger auch im Zusammenhang mit der Kündigung nicht
darlegte, inwiefern diese nicht nur unangenehm gewesen sei, sondern aus-
sergewöhnlich schwer gewogen habe.
Ferner zielt auch an dieser Stelle der Vorwurf des Klägers ins Leere, die
Vorinstanz habe es versäumt, "den Sachverhalt im Detail" zu klären und
der richterlichen Fragepflicht nachzukommen (Berufung Ziff. IV./5). Das
Vorbringen der Anspruchsgrundlagen ist Sache der Partei (vgl. oben
E. 3.4.3.1). Ebenso wenig ist der Vorinstanz vorzuwerfen, sie habe den Klä-
ger nicht darauf aufmerksam gemacht, zumal sie bereits bei der Eröffnung
der Hauptverhandlung auf diesen Punkt explizit hinwies (act. 41, Protokoll
S. 2).
5.
Zusammenfassend ist der vorinstanzliche Entscheid nicht zu beanstanden.
Entsprechend erübrigen sich auch Ausführungen zu den vom Kläger gel-
tend gemachten Entschädigungsansprüchen aufgrund eines falschen Ent-
scheids der Vorinstanz (Berufung Anträge S. 2).
Soweit der Kläger der Vorinstanz die Verletzung der richterlichen Frage-
pflicht vorwirft (Berufung Anträge S. 2), zielt der Vorwurf ebenfalls ins
Leere. Dem Protokoll vom 13. März 2025 ist – wie bereits mehrfach erwähnt
– zu entnehmen, dass der Gerichtspräsident schon zu Beginn des Verfah-
rens die Kläger ausdrücklich auf ihre Begründungs- und Substantiierungs-
pflicht hinwies und bereits vor Beginn des klägerischen Vortrags ausführte,
der Kläger habe eine allfällige Gegenforderung zur in Betreibung gesetzten
Forderung zu begründen und nachvollziehbar zu belegen (act. 41, Protokoll
S. 2). Ebenso wenig kann auf eine parteiische Befragung geschlossen wer-
den. Dem Protokoll ist ganz im Gegenteil zu entnehmen, dass die Parteien
gleichermassen Gelegenheit hatten, ihre Sache vorzutragen.
6.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Kläger für beide Instanzen
kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO).
Die obergerichtliche Entscheidgebühr bemisst sich gestützt auf den Streit-
wert von Fr. 21'344.00 grundsätzlich auf Fr. 2’570.00 (§ 10 Abs. 1 i.V.m.
§ 7 Abs. 1 GebührD). Infolge der Synergien mit dem Verfahren
ZVE.2025.45 betreffend den Bruder des Klägers werden diese Kosten

- 20 -
gestützt auf § 5 Abs. 3 GebührD um 20% auf Fr. 2'055.00 reduziert. Die
Entscheidgebühr ist mit dem geleisteten Kostenvorschuss für das Rechts-
mittelverfahren zu verrechnen.
Der Kläger ist zudem zu verpflichten, dem Beklagten eine Parteientschädi-
gung für das vorliegende Berufungsverfahren zu bezahlen. Ausgehend
vom Streitwert von Fr. 21'344.00 (vgl. oben E. 2.3.3) ist die dem Beklagten
zustehende zweitinstanzliche Parteientschädigung unter Berücksichtigung
eines Abzugs von 20% für die entfallene Verhandlung (§ 6 Abs. 2 AnwT)
und in Anbetracht des Rechtsmittelabzugs von 25% nach § 8 AnwT, sowie
des Mehrwertsteuerzuschlags und der Auslagenpauschale von 3% (§ 13
Abs. 1 AnwT) auf Fr. 3'374.75 festzusetzen (Fr. 5'051.60 x 0.8 x 0.75 x 1.03
x 1.081).
Das Obergericht erkennt:
1.
Die Berufung wird abgewiesen.
2.
Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 2’055.00 wird dem Kläger
auferlegt.
3.
Der Kläger wird verpflichtet, dem Beklagten für das Berufungsverfahren
eine Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 3'374.75 (inkl. Auslagen und
MwSt.) zu bezahlen.
Zustellung an:
[…]
Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-
schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen
Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet-
rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens
Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters (Art. 44
Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).

- 21 -
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde
nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen
hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).
Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt Fr. 21'344.00.
Aarau, 18. Mai 2026
Obergericht des Kantons Aargau
Zivilgericht, 1. Kammer
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Lindner Kläusler