ag_zivilgericht · ZSU.2022.228 · 2023-02-23 · de
Obergericht / Zivilgericht / 3. Zivilkammer — ZSU.2022.228


Obergericht
Zivilgericht, 3. Kammer
ZSU.2022.228
(SZ.2022.99)
Art. 11
Entscheid vom 23. Februar 2023
Besetzung Oberrichterin Massari, Präsidentin
Oberrichter Brunner
Oberrichter Holliger
Gerichtsschreiberin Walker
Klägerin Stockwerkeigentümergemeinschaft A._____,
[...]
vertreten durch B._____ AG,
[…]
Beklagter C._____,
[...]
vertreten durch Dr. iur. Markus Siegrist, Rechtsanwalt,
Bleichemattstrasse 43, Postfach, 5001 Aarau
Gegenstand Vorläufige Eintragung eines Pfandrechts gemäss Art. 712i ZGB

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Das Obergericht entnimmt den Akten:
1.
1.1.
Die Klägerin beantragte mit Gesuch vom 11. Juli 2022 beim Bezirksgericht
Aarau:
" Das Grundbuchamt Q. sei anzuweisen, zulasten des Grundstücks in der
Gemeinde [...] Kataster-Nr. [leergelassen], zugunsten von der gesuchstel-
lenden Partei ein Bauhandwerkerpfandrecht für die Pfandsumme von
CHF 14'155.95 nebst 8 % Zins seit 01.05.2019 vorläufig als Vormerkung
einzutragen.
Die Anweisung sei superprovisorisch (d.h. sofort nach Eingang des Ge-
suchs ohne Anhörung der Gegenpartei) zu verfügen und dem Grundbuch-
amt unverzüglich zur vorläufigen Eintragung im Grundbuch mitzuteilen.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Gegenpartei."
1.2.
Am 12. Juli 2022 verfügte das Bezirksgerichtspräsidium Aarau:
" 1.
Der Gesuchstellerin wird die superprovisorische Eintragung eines Bau-
handwerkerpfandrechts gemäss Art. 712i ZGB i.V.m. Art. 839 ZGB als
Vormerkung einer vorläufigen Eintragung im Sinne von Art. 961 Abs. 1
Ziff. 1 ZGB i. V. m. Abs. 2 und 3 sowie Art. 265 ZPO auf dem Grundstück
des Gesuchsgegners, Stockwerkeinheit [...], für den Betrag von
Fr. 14'155.95 bewilligt.
Das Grundbuchamt Q. wird ersucht, die Vormerkung sofort einzutragen.
[...]"
1.3.
Mit Stellungnahme vom 2. September 2022 beantragte der Beklagte:
" 1.
Das Gesuch vom 11. Juli 2022 sei vollumfänglich abzuweisen, soweit
darauf eingetreten werden darf.
2.
Das Grundbuchamt Q. sei anzuweisen, die gestützt auf die Verfügung
des Gerichts vom 12. Juli 2022 vorgenommene superprovisorische Ein-
tragung eines Bauhandwerkerpfandrechts gemäss Art. 712 i ZGB i.V.m.
Art. 839 ZGB als Vormerkung einer vorläufigen Eintragung (eingetragen
als "Stockwerkeigentümerpfandrecht") auf dem Grundstück des Ge-
suchsgegners Stockwerkeigentum [...], im Betrag von CHF 14'144.95, zu
löschen.

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3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. MWSt) zu Lasten der Ge-
suchstellerin."
1.4.
Mit Entscheid vom 22. September 2022 erkannte das Bezirksgerichtsprä-
sidium Aarau:
" 1.
Die mit superprovisorischer Verfügung des Gerichtspräsidiums Aarau vom
12. Juli 2022 angeordnete vorläufige Eintragung des Grundpfandrechtes
zu Gunsten der Gesuchstellerin auf dem Grundstück des Gesuchsgeg-
ners, Liegenschaft [...], für den Betrag von Fr. 14'155.95 wird wie folgt ab-
geändert:
Das Grundbuchamt Q. wird angewiesen, auf der Stockwerkeinheit des
Gesuchsgegners, Liegenschaft [...], zugunsten der Gesuchstellerin die
vorläufige Eintragung eines Gemeinschaftspfandrechts nach Art. 712i
ZGB mit einer Pfandsumme von Fr. 12'038.80 vorzumerken.
2.
Der Gesuchstellerin wird eine Frist von drei Monaten ab Rechtskraft die-
ses Entscheides angesetzt, um gegen den Gesuchsgegner eine Klage auf
definitive Eintragung des Gemeinschaftspfandrechts einzureichen.
Es gilt kein Stillstand der Fristen (Art. 145 Abs. 2 lit. b ZPO).
Wird eine Klage eingereicht, so bleibt die vorläufige Vormerkung bis zum
Vorliegen eines rechtskräftigen Entscheides im gerichtlichen Hauptverfah-
ren bestehen. Ansonsten wird die vorläufige Eintragung auf Begehren der
Gesuchsgegnerin beim Gerichtspräsidium Aarau im Grundbuch gelöscht.
Die Parteien werden im Weiteren darauf hingewiesen, dass im gegensei-
tigen Einverständnis beim Grundbuchamt direkt die Löschung der vorläu-
figen Eintragung verlangt werden kann. Die Kosten eines weiteren gericht-
lichen Verfahrens würden dann vermieden.
3.
Die Gerichtskosten, bestehend aus der Entscheidgebühr von Fr. 1'300.00,
werden, unter Vorbehalt einer anderen Entscheidung im Verfahren um de-
finitive Eintragung, dem Gesuchsgegner auferlegt. Diese werden mit dem
Vorschuss der Gesuchstellerin verrechnet, so dass der Gesuchsgegner
der Gesuchstellerin Fr. 1'300.00 direkt zu ersetzen hat.
4.
Der Gesuchsgegner wird, unter Vorbehalt einer anderen Entscheidung im
Verfahren um definitive Eintragung, verpflichtet, der Gesuchstellerin eine
Parteientschädigung von Fr. 50.00 zu bezahlen."

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2.
2.1.
Gegen diesen ihm am 5. Oktober 2022 zugestellten Entscheid erhob der
Beklagte mit Eingabe vom 13. Oktober 2022 fristgerecht Berufung beim
Obergericht des Kantons Aargau mit folgenden Rechtsbegehren:
" 1.
Der Entscheid des Bezirksgerichts Aarau vom 22. September 2022
(SZ.2022.99) sei vollumfänglich aufzuheben und es sei wie folgt neu zu
entscheiden:
1.1
Das Gesuch der Berufungsbeklagten vom 11. Juli 2022 sei vollumfänglich
abzuweisen, soweit überhaupt darauf eingetreten werden darf.
1.2
Das Grundbuchamt Q. sei anzuweisen, die auf der Stockwerkeinheit des
Berufungsklägers, Stockwerkeigentum [...], zugunsten der Berufungsbe-
klagten vorgemerkte vorläufige Eintragung eines Gemeinschaftspfand-
rechts nach Art. 712i ZGB im Betrag von CHF 14'155.95 zu löschen.
1.3
Die vorinstanzliche Entscheidgebühr von CHF 1'300.00 sei der Berufungs-
beklagten aufzuerlegen.
1.4
Die Berufungsbeklagte sei zu verpflichten, dem Berufungskläger für das
erstinstanzliche Verfahren eine Parteientschädigung von CHF 2'599.70
(inkl. MWST) auszurichten.
2.
Eventualiter sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz
zurückzuweisen.
3.
Subeventualiter sei Ziffer 4 des Entscheids des Bezirksgerichts Aarau vom
22. September 2022 (SZ.2022.99) vollumfänglich aufzuheben und die Be-
rufungsbeklagte sei zu verpflichten, dem Berufungskläger für das erstin-
stanzliche Verfahren eine Parteientschädigung von CHF 390.00
(inkl. MWST) auszurichten.
4.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. MWST) zu Lasten der Be-
rufungsbeklagten."
2.2.
Am 31. Oktober 2022 reichte der Beklagte eine weitere Eingabe ein.
2.3.
Mit Berufungsantwort vom 9. November 2022 (Postaufgabe) beantragte die
Klägerin sinngemäss die Abweisung der Berufung, unter Kosten- und Ent-
schädigungsfolgen zu Lasten des Beklagten.

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2.4.
Am 17. November 2022 reichte der Beklagte eine Stellungnahme ein.
Das Obergericht zieht in Erwägung:
1.
1.1.
Gegen den angefochtenen Entscheid betreffend vorsorgliche Massnahmen
ist die Berufung gegeben, da der Streitwert der zuletzt vor Vorinstanz auf-
rechterhaltenen Begehren Fr. 10'000.00 übersteigt (Art. 308 ZPO).
1.2.
Mit der Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrich-
tige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310
ZPO). Neue Tatsachen und Beweismittel können im Berufungsverfahren
nur noch berücksichtigt werden, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden
und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht
werden konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO).
2.
2.1.
Mit Berufung bringt der Beklagte zunächst vor, das angefochtene Urteil sei
unter Verletzung der Ausstandsvorschriften ergangen und deshalb aufzu-
heben. Denn für die B. AG sei D. zeichnungsberechtigt, welcher ein Cousin
des den vorinstanzlichen Entscheid fällenden Gerichtspräsidenten sei.
Dem Beklagten sei nicht bekannt, wie eng die Bande zwischen den be-
troffenen Personen sei. Der Gerichtspräsident habe es unterlassen, auf die
Verwandtschaftsverhältnisse hinzuweisen (Berufung S. 4).
2.2.
Mit Berufungsantwort entgegnet die Klägerin, es liege keine Verletzung der
Ausstandspflicht vor, da das verwandtschaftliche Verhältnis zu wenig eng
sei. Herr D. habe zudem nichts mit der Verwaltung der fraglichen Stock-
werkeigentümergemeinschaft zu tun, zumal die Mandatsführung der Stock-
werkeigentümergemeinschaft A. seit September 2016 durch E. ausgeübt
werde (Berufungsantwort S. 1).
2.3.
2.3.1.
Gemäss Art. 47 Abs. 1 lit. e ZPO tritt eine Gerichtsperson in den Ausstand,
wenn sie mit der Vertreterin oder dem Vertreter einer Partei in gerader Linie
oder im zweiten Grad der Seitenlinie verwandt oder verschwägert ist. Nach
Art. 47 Abs. 1 lit. f ZPO tritt sie überdies in den Ausstand, wenn sie aus
anderen Gründen, insbesondere wegen Freundschaft oder Feindschaft mit
einer Partei oder ihrer Vertretung, befangen sein könnte.

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2.3.2.
Gemäss Art. 48 ZPO legt die betroffene Gerichtsperson einen möglichen
Ausstandsgrund rechtzeitig offen und tritt von sich aus in den Ausstand,
wenn sie den Grund als gegeben erachtet. Die Mitteilungspflicht erstreckt
sich dabei nicht nur auf offensichtliche, sondern auch auf potenzielle Aus-
standsgründe, die nach Auffassung der Gerichtsperson selber einen Aus-
stand nicht rechtfertigen (WULLSCHLEGER, in: Sutter-Somm/Hasenböh-
ler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessord-
nung, 3. Aufl. 2016 [ZPO-Komm.], N. 1 zu Art. 48 ZPO).
2.3.3.
Gemäss Art. 51 Abs. 1 ZPO sind Amtshandlungen, an denen eine zum
Ausstand verpflichtete Gerichtsperson mitgewirkt hat, auf Gesuch einer
Partei aufzuheben und zu wiederholen, sofern dies eine Partei innert zehn
Tagen verlangt, nachdem sie vom Ausstandsgrund Kenntnis erhalten hat.
Lässt eine Partei die Frist von 10 Tagen unbenutzt verstreichen, wird an-
genommen, dass sie den (ihr bekannten) formellen Mangel genehmigt
(sog. Genehmigungsfiktion; SUTTER-SOMM/SEILER, in: Handkommentar zur
Schweizerischen Zivilprozessordnung, 2021, N. 3 zu Art. 51 ZPO). Wird der
Mangel nach Abschluss des Verfahrens aber vor Ablauf der Rechtsmittel-
frist entdeckt, so sind der Ausstandsgrund und die Wiederholung des erst-
instanzlichen Verfahrens mit dem Rechtsmittel zu verlangen (WULLSCHLE-
GER, ZPO-Komm., a.a.O, N. 10 zu Art. 51 ZPO, m.w.H.).
2.4.
Bei den beklagtischen Vorbringen betreffend Ausstand handelt es sich um
neue Tatsachenbehauptungen. Der Beklagte hat es unterlassen, anzuge-
ben, seit wann er Kenntnis des behaupteten Ausstandsgrundes hat und
weshalb es ihm trotz zumutbarer Sorgfalt nicht möglich gewesen sein soll,
Entsprechendes schon vor erster Instanz vorzubringen. Bereits aus diesem
Grunde ist sein Vorbringen nicht zu hören (vgl. vorne E. 1.2). Überdies ist
aufgrund mangelnder Angabe des Zeitpunkts der Kenntnis des behaupte-
ten Ausstandsgrundes unklar, ob die Genehmigungsfiktion bereits gegrif-
fen hat (vgl. vorne E. 2.3.3) oder gar ein Verstoss gegen Treu und Glauben
vorliegt (BGE 139 III 120 E. 3.2.1). Zudem ist von Gesetzes wegen ein
Ausstand vorgesehen, wenn eine Gerichtsperson in gerader Linie oder im
zweiten Grad der Seitenlinie mit dem Vertreter einer Partei verwandt ist
(vgl. vorne E. 2.3.1), wohingegen es sich vorliegend beim Cousin des Ge-
richtspräsidenten bloss um einen Verwandten vierten Grades handelt. Der
Beklagte behauptet – geschweige denn belegt – mit Berufung auch nicht,
dass ein Ausstandsgrund i.S.v. Art. 47 Abs. 1 lit. f ZPO vorliegt, sondern
führt aus, ihm sei nicht bekannt, wie eng die Bande des betroffenen Ge-
richtspräsidenten zu D. sei. Ob eine Verletzung der Mitteilungspflicht vor-
liegt, kann offen gelassen werden, würde eine solche nicht derart schwer
wiegen, dass der vorinstanzliche Entscheid nichtig wäre.

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3.
3.1.
Strittig ist sodann, ob die Vorinstanz die Verhandlungsmaxime verletzt hat.
3.2.
Die Vorinstanz erwog, eigentlich gebühre es die Verhandlungsmaxime,
dass die Parteien dem Gericht die Tatsachen, auf die sie ihre Begehren
stützten, darzulegen und die Beweismittel für ihre tatsächlichen Behaup-
tungen anzugeben hätten (Art. 55 Abs. 1 ZPO). Die Klägerin sei jedoch
nicht durch einen Anwalt vertreten, weshalb die Anforderungen an die Sub-
stantiierung geringer seien. Die Klägerin nenne zwar im Gesuch selbst den
Forderungsgrund nicht, dieser ergebe sich jedoch ohne Weiteres aus dem
eingereichten Kontoauszug vom 1. Mai 2019 bis 30. April 2022 (eine der
ersten nicht nummerierten Gesuchsbeilagen). In Kombination mit den
ebenfalls beigelegten Rechnungen werde für den Beklagten ersichtlich, wo-
für die ausstehenden Beträge geschuldet sein sollen. Ihm sei es ohne Wei-
teres möglich, die Beträge substantiiert zu bestreiten. Dies gelte insbeson-
dere, weil ein Antrag auf provisorische Eintragung eines Pfandrechts nur
abzuweisen sei, wenn es als ausgeschlossen oder höchst unwahrschein-
lich erscheine, dass solche Forderungen bestünden. Dies sei vorliegend
nur einerseits betreffend die Forderung von Fr. 2'228.75 der Fall, da diese
am 1. Juni 2019 und somit mehr als drei Jahre vor Gesuchseinreichung
fällig geworden sei. Andererseits sei dies auch betreffend die Zinsen der
Fall. Ob eine Verzugszinsforderung bestehe, sei zwar eine Rechtsfrage,
die Parteien hätten indes die Umstände darzulegen, aufgrund welcher der
Verzug eingetreten sei. So gehe vorliegend nicht hervor, worauf sich das
Verzugsdatum stütze. Da es sich zudem um unterschiedliche Forderungen
handle, dürften auch unterschiedliche Verzugsdaten einschlägig sein. Wei-
ter liege der 1. Mai 2019 mehr als drei Jahre vor der Gesuchseinreichung
zurück, was daher per se nicht von der Pfandmöglichkeit umschlossen sein
könne. Aus diesem Grund werde der Zins nicht zur Pfandsumme hinzuge-
schlagen (angefochtener Entscheid E. 4.2.). Zusammenfassend bestünden
hinreichend Anhaltspunkte dafür, dass offene Beitragsforderungen im Um-
fang von Fr. 12'038.80 (Fr. 14'155.95 - Fr. 2'228.75) bestünden, die zur
Eintragung eines Grundpfandrechtes berechtigten. Die mit Verfügung des
Gerichtspräsidiums Aarau vom 12. Juli 2022 verfügte vorläufige Vormer-
kung sei entsprechend abzuändern (angefochtener Entscheid E. 4.5).
3.3.
Mit Berufung bringt der Beklagte vor, die Klägerin sei ihrer Behauptungs-
und Substantiierungslast nicht nachgekommen, da das Gesuch keine Be-
gründung enthalte und somit keine Tatsachenbehauptungen aufgestellt
worden seien (Berufung S. 5). Die Vorinstanz habe auch festgestellt, dass
die Verhandlungsmaxime eigentlich verlange, dass die Parteien dem Ge-
richt die Tatsachen, auf die sie ihre Behauptungen stützten, darzulegen und

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die Beweismittel für ihre tatsächlichen Behauptungen anzugeben hätten,
und dass im Gesuch selbst der Forderungsgrund nicht angegeben werde.
Sie habe dies indes mit Verweis auf die Tatsache, dass die Klägerin nicht
anwaltlich vertreten sei, "geheilt". Die B. AG, welche für die Klägerin handle,
verfüge allerdings über ein erhebliches rechtliches Fachwissen. Sie sei seit
über 60 Jahren im Treuhandgeschäft tätig (Berufung S. 5). Auf ihrer Home-
page werbe sie, dass sich ihre Juristen den Bedürfnissen der Kunden an-
nähmen. Die Firmenbroschüre werbe mit der Tätigkeit im Bereich der
Rechtsberatung und der Vertretung vor Schlichtungsstellen und Gerichten.
Aus dem Verwaltungsvertrag, den die Klägerin ins Recht gelegt habe, er-
gebe sich, dass die B. AG im Rahmen der Verwaltung der Klägerin ver-
schiedentlich mit juristischen Belangen befasst sei und verschiedene Leis-
tungen im Zusammenhang mit Gerichtsverfahren zur Verfügung stelle:
"Vertretungen oder Mithilfe bei ordentlichen Gerichtsverfahren", "Einleitung
allfälliger rechtlicher Schritte bei Nichteingang von Beitragszahlungen wie
zum Beispiel der Eintragung gesetzlicher Pfandrechte zur Sicherung der
Beitragsforderungen", "Abwehr von Drittansprüchen (Bauhandwerker-
pfandrecht etc.)". Die bei der B. AG tätigen Personen verfügten über ent-
sprechende Ausbildungen, um in rechtlichen Streitigkeiten handeln zu kön-
nen. Ein Mitglied des Verwaltungsrats sei sogar Rechtsanwalt (Berufung
S. 6). Die B. AG könne daher nicht als Laie betrachtet werden (Berufung
S. 7). Eine Heilung der Verletzung der Verhandlungsmaxime sei vorliegend
zudem umso weniger angezeigt, als vorliegend die Begründung des Ge-
suchs nicht nur ungenügend sei, sondern komplett fehle (Berufung S. 7).
Die Klägerin habe zwar verschiedene Beilagen eingereicht. Es sei aber
nicht Aufgabe des Gerichts und des Beklagten, aus diesen Beilagen den
Sachverhalt zusammenzusuchen. Beilagen dienten bloss als Beweis für
aufgestellte Behauptungen (Berufung S. 8).
3.4.
Mit Berufungsantwort entgegnet die Klägerin, Forderung und Begründung
gingen aus den Unterlagen bzw. dem Jahresabschluss klar hervor. Es be-
stünden grössere Ausstände gegenüber der Stockwerkeigentümergemein-
schaft, die nicht beglichen worden seien. Sie sei durch Mehrheitsbeschluss
der Stockwerkeigentümergemeinschaft ermächtigt worden, die Beitragsfor-
derungen der letzten drei Jahre per Errichtung eines Pfandrechts sicherzu-
stellen. Ein Jurist sei von der Versammlung nicht mandatiert worden. Die
Buchhaltung der Sparte Stockwerkeigentum habe die entsprechenden Ver-
fahren eingeleitet. Eine Rechtsabteilung oder ähnliches sei bei der B. AG
nicht vorhanden. Spezifische Beratungen könnten beim "angeschlossenen
Notariatsbüro von F." bezogen oder, falls von der Kundschaft erwünscht,
extern organisiert werden. Vorliegend habe nicht intern auf rechtsanwalt-
schaftliche Leistungen zurückgegriffen werden können. Die zitierten
Passagen aus dem Verwaltungsvertrag gäben Leistungen ausserhalb des
pauschalen Verwaltungshonorars wieder, welche separat zu bezahlen

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seien. Die Mandatsleitung übernehme in diesem Zusammenhang die Ko-
ordination, die Gemeinschaft würde aber einen Rechtsbeistand mittels Ver-
sammlungsbeschluss bestimmen (Berufungsantwort S. 1).
3.5.
3.5.1.
3.5.1.1.
Im Verfahren betreffend vorläufige Eintragung eines Pfandrechts gemäss
Art. 712i ZGB gilt der Verhandlungsgrundsatz (siehe Art. 55 Abs. 1 ZPO;
Entscheid des Obergerichts des Kantons Zürich vom 30. November 2021
[LF210071] E. 2.6). Grundsätzlich muss jede Partei in einem von der Ver-
handlungsmaxime beherrschten Verfahren die Tatsachen, die vom Gericht
bei der Entscheidfindung berücksichtigt werden sollen, behaupten (Be-
hauptungslast; SUTTER-SOMM, ZPO-Komm., a.a.O., N. 20 zu Art. 55 ZPO).
Sie haben folglich alle Tatbestandselemente der materiellrechtlichen Nor-
men zu behaupten, die den von ihnen anbegehrten Anspruch begründen.
Der Behauptungslast ist Genüge getan, wenn die Parteien in ihrem Tatsa-
chenvortrag in allgemeiner Weise sämtliche Tatsachen benennen, welche
unter die ihren Antrag stützenden Normen zu subsumieren sind
(BGE 4A_441/2019 E. 2.1). Tatsachenbehauptungen müssen dabei so
konkret formuliert sein, dass ein substanziiertes Bestreiten möglich ist oder
der Gegenbeweis angetreten werden kann (BGE 127 III 365 E. 2b). Ein
globaler Verweis auf eingereichte Unterlagen genügt den Anforderungen
an Behauptung und Substanziierung nicht (BGE 4A_441/2019 E. 2.1).
Das herabgesetzte Beweismass der Glaubhaftmachung im Verfahren be-
treffend vorläufige Eintragung eines Pfandrechts gemäss Art. 712i ZGB än-
dert nichts an der Behauptungs- und Substantiierungslast der gesuchstel-
lenden Partei (Entscheid des Obergerichts des Kantons Zürich vom 30. No-
vember 2021 [LF210071] E. 2.6; vgl. BGE 5A_491/2022 E. 3). Die gesuch-
stellende Partei trifft die Beweis- und damit auch die Behauptungs- und
Substantiierungslast für das Vorliegen sämtlicher Voraussetzungen für die
Eintragung des Pfandrechts nach Art. 712i ZGB, mithin in erster Linie für
den Bestand und die Höhe der Forderung, das gültige Pfandobjekt, die Fäl-
ligkeit der Forderung sowie die Einhaltung der Frist (zum Ganzen Entscheid
des Obergerichts des Kantons Zürich vom 30. November 2021 [LF210071]
E. 2.8).
3.5.1.2.
Vorliegend oblag es somit der Klägerin, im erstinstanzlichen Verfahren Tat-
sachenbehauptungen zu den Voraussetzungen für die vorläufige Eintra-
gung des Pfandrechts nach Art. 712i ZGB, mithin zum Bestand und zur
Höhe der Forderung, zum Pfandobjekt, zur Fälligkeit der Forderung sowie
zur Einhaltung der Frist, aufzustellen. Im eingereichten Gesuch findet sich
jedoch keine eigentliche Begründung und namentlich auch keine Tatsa-

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chenbehauptungen zum Bestand, zur Höhe sowie zur Fälligkeit der Forde-
rung und zur Einhaltung der Frist (act. 1-6). Es wird einzig betreffend
Pfandobjekt angegeben, dass nicht die Gesamtliegenschaft, sondern bloss
der Anteil "C., 4,5 Zimmer-Wohnung, 2. OG rechts, Haus 5" belastet wer-
den soll (act. 3). Dem Verweis auf die Beilagen bzw. deren Bezeichnung
lässt sich zudem entnehmen, dass es offenbar um "Jahresrechnungen"
bzw. "Eigentümer-Abrechnungen" für die Jahre "2020-2022" geht. Im Übri-
gen wird global auf mehrere Beilagen verwiesen, ohne dass zu diesen Tat-
sachenbehauptungen aufgestellt werden (act. 4). Damit ist die Klägerin ih-
rer Behauptungs- und Substantiierungslast nicht genügend nachgekom-
men. Ist wie vorliegend ein Anspruch zwar hinreichend individualisiert, feh-
len jedoch einzelne Tatsachenbehauptungen bzw. sind diese nicht hinrei-
chend substantiiert, so ist die Klage grundsätzlich abzuweisen (vgl. BGE
115 II 187 E. 3b; WILLISEGGER, in: Basler Kommentar Schweizerische Zi-
vilprozessordnung, 3. Aufl. 2017 [BSK ZPO], N. 28 zu Art. 221 ZPO).
3.5.2.
3.5.2.1.
Immerhin wird der Verhandlungsgrundsatz durch die gerichtliche Frage-
pflicht abgeschwächt. Gemäss Art. 56 ZPO gibt das Gericht durch entspre-
chende Fragen Gelegenheit zur Klarstellung und zur Ergänzung, wenn das
Vorbringen einer Partei unklar, widersprüchlich, unbestimmt oder offen-
sichtlich unvollständig ist.
Der Zweckgedanke der allgemeinen gerichtlichen Fragepflicht nach Art. 56
ZPO besteht darin, dass eine Partei nicht wegen Unbeholfenheit ihres
Rechts verlustig gehen soll, indem der Richter bei klaren Mängeln der Par-
teivorbringen helfend eingreifen soll. Die Ausübung der gerichtlichen Fra-
gepflicht darf keine Partei einseitig bevorzugen und nicht zu einer Verlet-
zung des Grundsatzes der Gleichbehandlung der Parteien führen. Vor al-
lem dient die gerichtliche Fragepflicht nicht dazu, prozessuale Nachlässig-
keiten der Parteien auszugleichen. Wie weit das Gericht eingreifen soll,
hängt von den Umständen des Einzelfalls ab, namentlich von der Unbehol-
fenheit der betroffenen Partei (zum Ganzen BGE 4A_556/2021 E. 4.1). Die
richterliche Fragepflicht befreit die Parteien nicht davon, dass sie die rele-
vanten Tatsachen selber vorbringen und die entsprechenden Beweismittel
einbringen müssen (GEHRI, in: BSK ZPO, a.a.O., N. 7 zu Art. 55 ZPO).
Da die ZPO keinen Anwaltszwang kennt, steht der Zivilprozess auch Laien
offen. Deshalb hat das Gericht die gerichtliche Fragepflicht, je nach per-
sönlicher Fähigkeit der nicht anwaltlich vertretenen Prozesspartei, unter-
schiedlich anzuwenden. Es gilt ein subjektiver Massstab. Demgegenüber
besteht für Anwälte ein berufsspezifischer, objektivierter Massstab, da sie
ihren Beruf aufgrund eines Fähigkeitszeugnisses ausüben und daher eine
allgemeine Erwartung an ihre Befähigung zur Prozessführung besteht (zum

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Ganzen SUTTER-SOMM/GRIEDER, ZPO-Komm., a.a.O., N. 15 f. zu Art. 56
ZPO).
Die Fragepflicht kann im Rahmen einer Verhandlung oder auf schriftlichem
Weg durch Einräumung einer Frist zur Stellungnahme ausgeübt werden
(SUTTER-SOMM/GRIEDER, ZPO-Komm., a.a.O., N. 33 zu Art. 56 ZPO).
3.5.2.2.
Vorliegend hat die Vorinstanz keine entsprechenden Fragen gestellt, son-
dern von sich aus die eingereichten Beilagen durchforstet und auf dadurch
gewonnene Erkenntnisse abgestellt, was im Rahmen der Verhandlungs-
maxime nicht zulässig ist, da dies auf die Bevorzugung einer Partei hinaus
läuft. Die Vorinstanz wäre zudem auch nicht gehalten gewesen, der Kläge-
rin entsprechende Fragen zu stellen bzw. sie zur Substanziierung ihrer
Klage aufzufordern, dient die gerichtliche Fragepflicht doch, wie soeben
dargelegt, nicht dazu, prozessuale Nachlässigkeiten einer Partei auszuglei-
chen. Vorliegend kommt hinzu, dass es sich bei der Vertreterin der Klägerin
nicht um einen Laien im Sinne einer unbeholfenen Person handelt, wie der
Beklagte zu Recht vorbringt. Dies bereits deshalb nicht, weil der Verwalter
die Stockwerkeigentümer in Summarverfahren gestützt auf Art. 712t Abs. 2
ZGB ohne besondere Vollmacht vertreten darf, mithin bereits der Gesetz-
geber grundsätzlich von entsprechenden rechtlichen Fähigkeiten eines
Verwalters ausgeht. Wie dem Handelsregister zu entnehmen ist – und da-
mit als notorisch i.S.v. Art. 151 ZPO gilt (vgl. BGE 138 II 557 E. 6.2) – wurde
die Verwalterin der Klägerin, welche vorliegend als Vertreterin auftritt, be-
reits im Jahre [...] gegründet und hat "Treuhandgeschäfte, insbesondere
Liegenschaftsverwaltung, Führung von Kundenbuchhaltungen, Steuerbe-
ratungen, Gründungen, Sanierungen, Liquidationen, Liegenschaftsvermitt-
lungen, Bautreuhänderschaft" zum Zweck. Bei einer derart langen und ein-
schlägigen Zweckbestimmung darf erwartet werden, dass sie über hinrei-
chend rechtliche Kenntnisse und Fähigkeiten verfügt, um zumindest rudi-
mentäre Tatsachenbehauptungen zu den Voraussetzungen für die Eintra-
gung des Pfandrechts nach Art. 712i ZGB substantiiert im Prozess aufzu-
stellen.
Zusammenfassend war es nicht an der Vorinstanz, den Sachverhalt aus
eigener Initiative zu ergänzen, sondern verletzte sie damit die Verhand-
lungsmaxime. Vielmehr hätte sie das klägerische Gesuch mangels ausrei-
chender Tatsachenbehauptungen und Substantiierung abweisen müssen.
4.
Die Berufung ist daher gutzuheissen. Die Prüfung des weiteren Vorbrin-
gens des Beklagten in der Berufung betreffend behaupteter Verletzung der
Dispositionsmaxime (Berufung S. 8-11) erübrigt sich somit.

- 12 -
5.
5.1.
Ausgangsgemäss wird die Klägerin kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO).
Die Spruchgebühr für das Berufungsverfahren wird auf Fr. 1'000.00 festge-
setzt (§ 11 Abs. 1 i.V.m. § 8 Abs. 1 VKD) und mit dem vom Beklagten in
gleicher Höhe geleisteten Kostenvorschuss verrechnet (Art. 111 Abs. 1
ZPO). Die Klägerin hat dem Beklagten für das obergerichtliche Verfahren
zudem eine Parteientschädigung zu bezahlen. Es ist dabei von einer
Grundentschädigung von Fr. 1'818.88 auszugehen (Fr. 1'230.00 + 20 %
des Streitwerts von Fr. 12'038.80 [§ 3 Abs. 1 lit. a Ziff. 2 AnwT], davon 50 %
[§ 3 Abs. 2 AnwT]). Unter Berücksichtigung eines Abzugs von 20 % wegen
der fehlenden Verhandlung (§ 6 Abs. 1 und 2 AnwT), eines Zuschlags von
10 % für die Eingabe vom 17. November 2022 (§ 6 Abs. 3 AnwT), eines
Rechtsmittelabzugs von 25 % (§ 8 AnwT), Auslagen von pauschal Fr. 50.00
und 7,7 % MWST ergibt sich eine Parteientschädigung von Fr. 1'376.00.
Die Eingabe des Beklagten vom 31. Oktober 2022, mit welcher keine Neu-
erungen vorgebracht wurden, sondern bloss auf einen Entscheid des Bun-
desgerichts hingewiesen wurde, berechtigt als überflüssige Eingabe zu kei-
nem Zuschlag (vgl. § 6 Abs. 3 AnwT).
5.2.
Trifft die Rechtsmittelinstanz einen neuen Entscheid, so entscheidet sie
auch über die Prozesskosten des erstinstanzlichen Verfahrens (Art. 318
Abs. 3 ZPO). Entsprechend dem Ausgang des Berufungsverfahrens sind
die Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens der Klägerin aufzuerlegen. Die
Klägerin ist zudem zu verpflichten, dem Beklagten für das erstinstanzliche
Verfahren eine Parteientschädigung zu bezahlen. Der Beklagte beantragt
eine Entschädigung von Fr. 2'599.70 (inkl. MWST). Bei der Festsetzung
der Grundentschädigung geht er wegen des Summarverfahrens von einem
Abzug von 25 % aus (§ 3 Abs. 2 AnwT; Berufung S. 11). In casu handelt
es sich allerdings um eine einfache Sache, weshalb ein Abzug in Höhe von
50 % (§ 3 Abs. 2 AnwT) angebracht ist, sodass von einer Grundentschädi-
gung von Fr. 1'986.70 auszugehen ist (Fr. 1'850.00 + 15 % des Streitwerts
von Fr. 14'155.95 [§ 3 Abs. 1 lit. a Ziff. 2 AnwT], davon 50 % [§ 3 Abs. 2
AnwT]). Sodann ist entgegen dem Beklagten infolge fehlender Verhand-
lung nicht ein Abzug von 10 % vorzunehmen (Berufung S. 12), sondern
praxisgemäss ein solcher von 20 % (§ 6 Abs. 1 und 2 AnwT; vgl. AGVE
1991 Nr. 22). Unter Berücksichtigung von Auslagen von pauschal Fr. 50.00
und 7,7 % MWST ergibt sich eine Parteientschädigung von Fr. 1'766.00.

- 13 -
Das Obergericht erkennt:
1.
In Gutheissung der Berufung wird der Entscheid des Präsidenten des Be-
zirksgerichts Aarau vom 22. September 2022 vollständig aufgehoben und
wie folgt neu gefasst:
1.
Das Gesuch vom 11. Juli 2022 wird vollumfänglich abgewiesen.
2.
Das Grundbuchamt Q. wird angewiesen, die auf der Stockwerkeinheit des
Gesuchsgegners, Stockwerkeigentum [...], zugunsten der Gesuchstellerin
vorgemerkte vorläufige Eintragung eines Gemeinschaftspfandrechts nach
Art. 712i ZGB im Betrag von CHF 14'155.95 zu löschen.
3.
Die Gerichtskosten, bestehend aus der Entscheidgebühr von Fr. 1'300.00,
werden der Gesuchstellerin auferlegt.
4.
Die Gesuchstellerin wird verpflichtet, dem Gesuchsgegner eine Parteient-
schädigung von Fr. 1'766.00 (inkl. Auslagen und MWST) zu bezahlen."
2.
Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 1'000.00 wird der Klägerin
auferlegt und mit dem vom Beklagten geleisteten Kostenvorschuss in der-
selben Höhe verrechnet, sodass die Klägerin dem Beklagten Fr. 1'000.00
direkt zu ersetzen hat.
3.
Die Klägerin wird verpflichtet, dem Beklagten eine Parteientschädigung von
Fr. 1'376.00 (inkl. Auslagen und MWST) zu bezahlen.

- 14 -
Zustellung an:
[...]
Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-
schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen
Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet-
rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens
Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters (Art. 44
Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde
nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen
hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).
Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt Fr. 12'038.80.
Rechtsmittelbelehrung für die subsidiäre Verfassungsbeschwerde (Art. 113 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die subsidi-
äre Verfassungsbeschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden, so-
weit keine Beschwerde nach den Artikeln 72 - 89 BGG zulässig ist (Art. 44 Abs. 1, Art. 90,
Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1, Art. 113, Art. 117 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid verfassungsmässige Rechte (Art. 116 BGG) verletzt.
Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die
Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42
BGG). Wird gegen einen Entscheid sowohl ordentliche Beschwerde als auch Verfassungs-
beschwerde geführt, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen
(Art. 119 Abs. 1 BGG).

- 15 -
Aarau, 23. Februar 2023
Obergericht des Kantons Aargau
Zivilgericht, 3. Kammer
Die Präsidentin: Die Gerichtsschreiberin:
Massari Walker