ag_zivilgericht · ZOR.2022.61 · 2023-03-07 · de
Obergericht / Zivilgericht / 1. Zivilkammer — ZOR.2022.61


Obergericht
Zivilgericht, 1. Kammer
ZOR.2022.61
(OZ.2021.4)
Art. 9
Entscheid vom 7. März 2023
Besetzung Oberrichter Lindner, Vizepräsident
Oberrichter Holliger
Ersatzrichter Schneuwly
Gerichtsschreiber Tognella
Kläger A._____,
[...]
vertreten durch Dr. iur. Benno Studer, Fürsprecher,
und/oder MLaw David Fuhrer, Rechtsanwalt,
[...]
Beklagter B._____,
[...]
vertreten durch Dr. iur. Urs Oswald, Rechtsanwalt,
[…]
Gegenstand Ordentliches Verfahren betreffend Ausübung Rückkaufsrecht

- 2 -
Das Obergericht entnimmt den Akten:
1.
Der Kläger ist der Vater des Beklagten. Die Parteien sind gemäss der Vor-
instanz gerichtsnotorisch zerstritten (angefochtener Entscheid E. 5.5). Am
12. April 1999 schlossen die Parteien einen Kaufvertrag über den bis dahin
vom Kläger betriebene Bauernhof inkl. entsprechender Grundstücke; zu-
gunsten des Klägers und dessen Ehefrau wurde ein Wohnrecht begründet
(Klagebeilage 3).
Der Kaufvertrag enthält in Ziff. V/2 folgende Bestimmung:
" Der Käufer erwirbt die Kaufsobjekte zur Selbstbewirtschaftung. Der
Käufer räumt dem Verkäufer für den Fall, dass er die Selbstbewirtschaf-
tung aufgibt, ein Rückkaufsrecht gemäss Art. 41 Abs. 3 BGBB ein. Das
Rückkaufsrecht ist vererblich und es dauert 25 Jahre, berechnet ab
1. Januar 1999.
Dieses Rückkaufsrecht ist im Interimsregister auf allen Kaufsobjekten
gemäss Ziffer II hievor wie folgt vorzumerken:
Rückkaufsrecht z.G. A.; Q., bis 31. Dezember 2024."
Über den Eintritt des Rückkaufsfalls der landwirtschaftlichen Grundstücke
zugunsten des Klägers sind sich die Parteien uneinig.
2.
2.1.
Mit Klage vom 11. August 2021 stellte der Kläger vor dem Bezirksgericht
Zurzach, Zivilgericht, folgende Rechtsbegehren:
" 1.
Es sei dem Kläger Zug um Zug gegen Bezahlung von CHF 269'600.00
(eventualiter Zug um Zug gegen Bezahlung des gerichtlich festzulegen-
den Ausübungspreises) Eigentum [...] zuzusprechen, wobei die Bezah-
lung
a) durch Übernahme der auflastenden Grundpfand- und Hypothekar-
schulden im Betrag von maximal CHF 269'600.00 (eventualiter in
Höhe des gerichtlich festzulegenden Ausübungspreises; subeven-
tualiter durch Übernahme aller bestehenden Grundpfandschul-
den) und
b) durch Überweisung des allfälligen Differenzbetrags zwischen dem
Betrag gemäss Ziff. 1/a hiervor und CHF 269'600.00 (eventualiter
zum gerichtlich festzulegenden Ausübungspreis) zu erfolgen hat.
Eventualiter sei dem Kläger wie vorgenannt Eigentum zuzusprechen,
wobei der Beklagte zu verpflichten sei, die Grundpfand- und Hypothe-
karschuld auf eigene Kosten abzulösen und die erwähnten Grundstü-
cke frei von jeglicher Pfandbelastung dem Kläger zu übertragen gegen
Bezahlung des Rückkaufpreises von CHF 269'600.00 (eventualiter des
gerichtlich festzulegenden Ausübungspreises).

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2.
Der Beklagte sei zu verpflichten, die CHF 269'600.00 (eventualiter die
den gerichtlich festgelegten Ausübungspreis) übersteigenden Grund-
pfand- und Hypothekarschuld auf eigene Kosten abzulösen. Eventuali-
ter sei der Beklagte bei Übernahme der Grundpfand- und Hypothekar-
schulden durch den Kläger zu verpflichten, dem Kläger denjenigen Be-
trag zu bezahlen, um welchen die Grundpfand- und Hypothekarbelas-
tung den Ausübungspreis gemäss Ziff. 1 hiervor übersteigt.
3.
Der Beklagte sei ferner zu verpflichten, dem Kläger den Pachtzins, wel-
chen er vom Pächter für die gesamte Pachtdauer erhalten hat, anteils-
mässig (pro rata), berechnet auf den Zeitpunkt des gerichtlichen Urteils
bzw. des Eigentumsübergangs an den Kläger, zu bezahlen ("march-
zählige Abrechnung").
4.
Es sei das Grundbuchamt Baden anzuweisen, den Kläger unter Vor-
lage einer Kopie der Schuldentlassung gemäss Ziff. 1/a hiervor sowie
eines allfälligen Zahlungsnachweises gemäss Ziff. 1/b hiervor, eventu-
aliter unter Vorlage einer Kopie des Zahlungsnachweises über den ge-
samten Rückkaufpreis, als Eigentümer von [...] im Grundbuch einzutra-
gen.
5.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zu Lasten des
Beklagten."
2.2.
Mit Klageantwort vom 8. Dezember 2021 beantragte der Beklagte, die
Klage sei kostenfällig abzuweisen, soweit auf diese überhaupt eingetreten
werden könne.
2.3.
Mit Replik vom 8. Februar 2022 hielt der Kläger an seinen Rechtsbegehren
fest.
2.4.
Der Beklagte erstattete keine Duplik, nachdem mit Verfügung vom 8. April
2022 sein Fristerstreckungsgesuch unter Hinweis auf die bereits verstri-
chene Frist abgewiesen worden war.
2.5.
Anlässlich der Hauptverhandlung vom 6. Juli 2022 vor dem Bezirksgericht
Zurzach, Zivilgericht, zu der der Beklagte nicht erschien, wurden der Zeuge
C. und der Kläger befragt. Im Rahmen der Schlussvorträge ergänzte der
Kläger, dass im Zusammenhang mit den Rechtsbegehren Ziff. 1 und 2 inkl.
Eventualbegehren von einer Hypothekarbelastung von Fr. 510'000.00 aus-
zugehen sei. Zudem könne das Rechtsbegehren Ziff. 3 beziffert werden:
Für die neunjährige Verpachtung sei ein Pachtzins von Fr. 155'500.00 und
für die zweijährige Verlängerung ein anteilsmässiger Betrag von rund

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Fr. 30'000.00 bezahlt worden. Der pro-rata-Anspruch sei indessen per
Rechtskraft und nicht per Hauptverhandlung zu beziffern.
2.6.
Mit Eingabe vom 29. Juli 2022 reichte der Beklagte ein vom gleichen Tag
datiertes Arbeitsunfähigkeitszeugnis für die Periode vom 5.–10. Juli 2022
ein.
2.7.
Mit Entscheid vom 19. Oktober 2022 erkannte das Bezirksgericht Zurzach,
Zivilgericht, wie folgt:
" 1.
In Gutheissung der Klage wird dem Kläger Zug um Zug gegen Bezah-
lung von CHF 269'600.00 Eigentum an [...] zugesprochen, wobei die
Bezahlung durch Übernahme der auflastenden Grundpfand- und Hypo-
thekarschulden in selber Höhe (CHF 269'600.00) zu erfolgen hat.
2.
Der Beklagte wird verpflichtet, die auf den in Dispositiv-Ziff. 1 genann-
ten Liegenschaften lastenden Grundpfand- und Hypothekarschulden
für den CHF 269'600.00 übersteigenden Betrag auf eigene Kosten ab-
zulösen.
3.
Der Beklagte wird verpflichtet, den vom Pächter C. erhaltenen Pacht-
zins von total CHF 190'055.55 anteilmässig (pro rata temporis) an den
Kläger zu bezahlen, wobei der Anspruch des Klägers die Pachtdauer
ab dem Zeitpunkt der Rechtskraft des vorliegenden Urteils bis zum
Pachtende umfasst.
4.
Das Grundbuchamt Baden wird angewiesen, den Kläger - nach Vorlage
einer Kopie der Schuldentlassung gemäss Dispositiv-Ziff. 1 hiervor - als
Eigentümer von [...] im Grundbuch einzutragen.
5.
5.1.
Die Pauschale für das Schlichtungsverfahren in der Höhe von
CHF 300.00 wird dem Beklagten auferlegt. Sie wird mit dem Vorschuss
des Klägers in gleicher Höhe verrechnet, sodass der Beklagte dem Klä-
ger CHF 300.00 direkt zu ersetzen hat.
5.2.
Die Entscheidgebühr für das vorliegende Erkenntnisverfahren von
CHF 12'801.20 wird dem Beklagten auferlegt.
Sie wird mit dem Vorschuss des Klägers in Höhe von CHF 10'000.00
verrechnet, sodass der Beklagte dem Kläger CHF 10'000.00.00 direkt
zu ersetzen hat. Den Restbetrag von CHF 2'801.20 hat der Beklagte
der Gerichtskasse zu bezahlen.

- 5 -
5.3.
Der Beklagte wird verpflichtet, dem Kläger eine Parteientschädigung
von CHF 29'408.85 (Honorar inkl. Auslagen und MwSt. von Rechtsan-
walt David Fuhrer, Laufenburg) zu bezahlen."
3.
3.1.
Gegen diesen ihm am 20. Oktober 2022 zugestellten, vollständig begrün-
deten Entscheid erhob der Beklagte unter Berücksichtigung des Friststill-
standes von Art. 145 Abs. 3 ZPO am 21. November 2022 fristgerecht Be-
rufung mit den Anträgen:
" 1.
Der Entscheid des Zivilgerichts des Bezirksgerichts Zurzach vom
19. Oktober 2022 sei vollumfänglich aufzuheben.
2.
Die Klage sei vollumfänglich abzuweisen, sofern darauf überhaupt ein-
getreten werden kann.
3.
Zur Gewährung des Anspruchs des Beklagten auf rechtliches Gehör
und zur anschliessenden Neubeurteilung sei die Sache an das Zivilge-
richt des Bezirksgerichts Zurzach zurückzuweisen.
4.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Klägers.
5.
Die gesamten Verfahrenskosten des Berufungsverfahrens seien dem
Kläger aufzuerlegen.
Der Kläger sei zu verpflichten, dem Beklagten dessen Parteikosten für
das Berufungsverfahrens zu ersetzen."
3.2.
Mit Berufungsantwort vom 27. Januar 2023 beantragte der Kläger, die Be-
rufung sei kostenfällig abzuweisen, soweit auf sie eingetreten werden
könne.
3.3.
Mit Eingabe vom 6. Februar 2023 nahm der Beklagte unaufgefordert zur
Berufungsantwort des Klägers Stellung, wozu der Kläger mit Eingabe vom
13. Februar 2024 replizierte.

- 6 -
Das Obergericht zieht in Erwägung:
1.
1.1.
Beim angefochtenen Entscheid handelt es sich um einen erstinstanzlichen
Endentscheid (Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO). Der Beklagte hat am vorinstanz-
lichen Verfahren teilgenommen und ist dort unterlegen, sodass er durch
den angefochtenen Entscheid beschwert ist. Im Übrigen ist der für die Be-
rufung in vermögensrechtlichen Angelegenheiten erforderliche Mindest-
streitwert von Fr. 10'000.00 (Art. 308 Abs. 2 ZPO) erreicht. Nachdem auch
die Frist- und Formvorschriften von Art. 311 ZPO eingehalten sind und der
Beklagte den Gerichtskostenvorschuss (Art. 98 ZPO) fristgerecht geleistet
hat, steht einem Eintreten auf seine Berufung nichts entgegen.
1.2.
Dem Eintreten auf die Berufung stehen insbesondere nicht die gestellten
Berufungsanträge entgegen (so aber Berufungsantwort Rz. 5), zumal das
Berufungsgericht von Amtes wegen und nach seinem Ermessen über die
Art seines Entscheids (reformatorisch bzw. kassatorisch) nach Art. 318
ZPO entscheidet (vgl. BGE 5A_424/2018 E. 4.2; REETZ/HILBER, in: Sutter-
Somm/Hasenböhler/Leuenberger, Kommentar zur Schweizerischen Zivil-
prozessordnung, 3. Aufl. 2016, Art. 318 N. 25 m.w.N.).
2.
2.1.
Mit der Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrich-
tige Feststellung des Sachverhalts durch die Vorinstanz geltend gemacht
werden (Art. 310 ZPO).
Gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO ist die Berufung zu begründen. In seinen
Ausführungen hat sich der Berufungskläger mit der Begründung im erstin-
stanzlichen Entscheid im Einzelnen und sachbezogen auseinanderzuset-
zen (REETZ/THEILER, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, Kom-
mentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2016, Art. 311
N. 36). Es ist anzugeben, inwiefern der angefochtene Entscheid unzutref-
fend sein soll. Hierfür muss die Berufung hinreichend klar abgefasst sein,
was insbesondere eine genaue Bezeichnung der beanstandeten Passagen
sowie der Aktenstücke, auf welche sich die Kritik stützt, bedingt (BGE 141
III 569 E. 2.3.3, 138 III 374 E. 4.3.1). Die Rechtsmittelinstanz ist nicht ge-
halten, von sich aus alle sich stellenden tatsächlichen und rechtlichen Fra-
gen zu untersuchen, wenn die Parteien diese in oberer Instanz nicht mehr
vortragen. Sie kann sich grundsätzlich auf die Beurteilung der in der Beru-
fung und der Berufungsantwort gegen das erstinstanzliche Urteil erhobe-
nen Beanstandungen beschränken (BGE 144 III 394 E. 4.1.4, 142 III 413
E. 2.2.4). Sie ist aber inhaltlich weder an die Argumente, welche die Par-

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teien zur Begründung ihrer Beanstandungen vorbringen, noch an die Er-
wägungen der ersten Instanz gebunden; sie wendet das Recht von Amtes
wegen an (Art. 57 ZPO) und verfügt über freie Kognition in Tatfragen
(BGE 144 III 394 E. 4.1.4). Sie kann deshalb die Berufung auch mit einer
anderen Begründung gutheissen oder diese auch mit einer von der Argu-
mentation der ersten Instanz abweichenden Begründung abweisen
(BGE 4A_397/2016 E. 3.1).
Neue Tatsachen und Beweismittel werden im Berufungsverfahren nur noch
berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumut-
barer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten
(Art. 317 Abs. 1 ZPO), wofür die Partei, die solche Neuerungen geltend
macht, die Substantiierungs- und Beweislast trifft (BGE 5A_266/2015
E. 3.2.2).
2.2.
Das Obergericht kann ohne Verhandlung aufgrund der Akten entscheiden
(Art. 316 Abs. 1 ZPO).
3.
3.1.
Betreffend die Säumnis des Beklagten an der Hauptverhandlung vom
6. Juli 2022 erwog die Vorinstanz, zwar habe dieser ein Arbeitsunfähig-
keitszeugnis eines Arztes, nicht aber ein Verhandlungsunfähigkeitszeugnis
eingereicht. Zudem wecke der Umstand, wonach der Arzt das Zeugnis erst
am 29. Juli 2022 ausgestellt habe, Zweifel daran, ob der Arzt den Beklagten
tatsächlich am 6. Juli 2022 oder zeitnah untersucht oder ob er das Zeugnis
nur nachträglich aufgrund von Schilderungen des Beklagten ausgestellt
habe. Eine Verhandlungsunfähigkeit des Beklagten sei damit jedenfalls
nicht belegt. Er sei der Hauptverhandlung vom 6. Juli 2022 daher unent-
schuldigt ferngeblieben (angefochtener Entscheid E. 1.2.3 i.f.).
3.2.
Der Beklagte bringt vor, er habe am Morgen der Hauptverhandlung vom
6. Juli 2022 massivste gesundheitliche Schwierigkeiten, typische Symp-
tome einer Corona-Erkrankung, gehabt. Dadurch sei er in Todesangst ge-
raten. Er sei derart massiv beeinträchtigt gewesen, dass es ihm nicht mehr
gelungen sei, seinen Rechtsvertreter (D.) zu kontaktieren. Dennoch habe
er noch rasch zu den vielen gehaltenen Tieren geschaut und sich danach
ins Haus begeben, wo ihn seine Eltern gesehen hätten. Tatsächlich habe
sein Hausarzt nur ein Arbeitsunfähigkeits- und kein Verhandlungsunfähig-
keitszeugnis ausgestellt. Indessen sei es eine Erfahrungstatsache, dass
Hausärzte diesbezüglich nicht zu unterscheiden wüssten. Bei einem Ver-
dacht auf eine Corona-Erkrankung sei zwangsläufig auch eine Verhand-
lungsunfähigkeit anzunehmen, ansonsten die Gefahr einer Ansteckung der

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anderen Verhandlungsteilnehmer bestünde. Die Nichtteilnahme des Be-
klagten an der Hauptverhandlung sei daher ein Gebot der Vernunft gewe-
sen. Die Vorinstanz sei dennoch davon ausgegangen, der Beklagte sei un-
entschuldigt nicht zur Verhandlung erschienen. Damit habe sie seinen Ge-
hörsanspruch verletzt (Berufung Ziff. II.3).
3.3.
Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist formeller Natur, womit seine Verlet-
zung ungeachtet der materiellen Begründetheit des Rechtsmittels grund-
sätzlich zur Gutheissung der Beschwerde und zur Aufhebung des ange-
fochtenen Entscheids führt, wenn eine Heilung in oberer Instanz ausser
Betracht fällt. Die Wahrung des rechtlichen Gehörs stellt aber keinen
Selbstzweck dar. Ungeachtet der formellen Natur des Gehörsanspruchs
besteht dann kein schützenswertes Interesse an der Aufhebung des ange-
fochtenen Entscheids, wenn nicht bestritten ist, dass eine allfällige Verlet-
zung des rechtlichen Gehörs keinen Einfluss auf den Verfahrensausgang
gehabt hätte (BGE 5A_914/2018 E. 3.2 m.w.N.). Die Rüge einer Verletzung
des Anspruchs auf rechtliches Gehör verlangt (somit) von der beschwerde-
führenden Partei, dass sie angibt, welche Vorbringen sie in das Verfahren
bei Gewährung des rechtlichen Gehörs eingeführt hätte und inwiefern diese
hätten erheblich sein können. So wird verhindert, dass eine Rückweisung
zum blossen Leerlauf wird, weil die betroffene Partei gar nichts Weiteres
zu sagen hat (BGE 4A_201/2021 E. 1.3 m.w.N.)
3.4.
Vorliegend macht der Beklagte zwar geltend, die Vorinstanz habe mit ihrem
Festhalten an der Hauptverhandlung vom 6. Juli 2022 sein rechtliches Ge-
hör verletzt, weshalb diese neu anzusetzen bzw. zu wiederholen sei (vgl.
auch Berufungsantrag Ziff. 3). Indessen unterlässt er jegliche Ausführun-
gen darüber, welche Vorbringen er bei erneuter Durchführung der Haupt-
verhandlung in das Verfahren einführen würde und inwiefern diese erheb-
lich sein könnten. Damit genügt er den Begründungsanforderungen einer
Rüge einer Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör nicht, womit
darauf nicht weiter einzugehen ist.
Darüber hinaus kann auf die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz
verwiesen werden, wonach der Beklagte mit der Vorlage des Arbeitsunfä-
higkeitszeugnisses vom 29. Juli 2022 nicht nachweisen kann, am Verhand-
lungstag vom 6. Juli 2022 verhandlungsunfähig gewesen zu sein. Die Ar-
beitsunfähigkeit einer Person impliziert jedenfalls nicht automatisch, dass
es dieser nicht möglich ist, zu einer Verhandlung zu erscheinen und dieser
zu folgen.

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4.
4.1.
In der Sache erwog die Vorinstanz, das Rückkaufsrecht in Ziff. V/2 des
Kaufvertrags (Klagebeilage 3) sei gültig vereinbart worden und dessen
Dauer von 25 Jahren sei noch nicht abgelaufen. Der Rückkaufspreis orien-
tiere sich am ursprünglichen Kaufpreis (angefochtener Entscheid E. 4.1 i.f.
und E. 4.2 und 7.2). Der Rückkaufsfall sei eingetreten, zumal der Beklagte
die Selbstbewirtschaftung endgültig aufgegeben habe (angefochtener Ent-
scheid E. 5). Der Kläger berufe sich auch nicht rechtsmissbräuchlich auf
das Rückkaufsrecht (angefochtener Entscheid E. 6). Demnach habe der
Kläger dem Beklagten Fr. 269'600.00 zu erstatten, wobei dieser Betrag
durch Übernahme der auflastenden Grundpfand- und Hypothekarschulden
in gleicher Höhe durch den Kläger zu tilgen sei. Gleichzeitig sei der Be-
klagte zu verpflichten, die darüber hinausgehende Hypothekarbelastung,
die sich nach dem Beklagten auf insgesamt Fr. 510'000.00 belaufe, abzu-
lösen. Schliesslich sei das Grundbuchamt anzuweisen, nach Vorlage der
Schuldentlassungserklärung den Kläger als Eigentümer der umstrittenen
Grundstücke einzutragen (angefochtener Entscheid E. 7.3). Demnach
werde der Kläger wieder Eigentümer der umstrittenen Grundstücke. Damit
würden ihm auch die für die Zeit ab der Rechtskraft des Urteils geschulde-
ten Pachtzinsen zustehen, die dem Beklagten vom Pächter bereits zum
Voraus bis zum Pachtende bezahlt worden seien (angefochtener Entscheid
E. 8).
4.2.
Der Beklagte bringt vor, der Kläger leite sein Rückkaufsrecht aus dem Kau-
vertrag vom 12. April 1999 (Klagebeilage 3) und damit aus Art. 41 Abs. 3
BGBB und nicht aus einem gesetzlichen Rückkaufstatbestand, wie bspw.
Art. 55 BGBB, ab (Berufung Ziff. 4.1). Sein Rückkaufsrecht begründe der
Kläger damit, dass der Beklagte die Selbstbewirtschaftung aufgegeben
habe. Dabei mache er den Überlegungsfehler, dass er als über 88 Jahre
alter Mann selber gar nicht mehr zur Selbstbewirtschaftung fähig sei (Be-
rufung Ziff. 4.2). Da der Kläger nicht geltend gemacht habe, er wolle die
Kaufobjekte zur Selbstbewirtschaftung zurücknehmen, könne das Rück-
kaufsrecht nicht zulässig ausgeübt werden (Berufung Ziff. 4.3). Zwar for-
dere dies der Wortlaut von Art. 41 Abs. 3 BGBB nicht, die ratio legis dieser
Bestimmung jedoch schon (Berufung Ziff. 4.4). Aus der Botschaft des Bun-
desrats vom 19. Oktober 1988 zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bo-
denrecht (BGBB) sowie zum Bundesgesetz über die Teilrevision des Zivil-
gesetzbuches (Immobiliarsachenrecht) und des Obligationenrechts
(Grundstückkauf) (BBl 1988 III 953; nachfolgend: Botschaft BGBB) ergebe
sich die Zielsetzung dieses Gesetzes, wonach landwirtschaftliche Objekte
der Selbstbewirtschaftung zur Verfügung stehen müssten und nicht zu Spe-
kulationsobjekten "verfallen" dürften. Daher könne es nicht entscheidend
sein, ob sich ein Rückkaufsrecht aus Art. 41 Abs. 3 BGBB oder aus Art. 55
BGBB herleite (Berufung Ziff. 4.5). Gerade Art. 55 BGBB diene aber der

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Sicherung der Selbstbewirtschaftung. Der Gesetzgeber habe daher die Ab-
sicht gehabt, bei der Ausübung eines Rückkaufsrechts die Selbstbewirt-
schaftung zu sichern (Berufung Ziff. 4.6).
4.3.
Das BGBB bezweckt nach dessen Art. 1 Abs. 1, das bäuerliche Grundei-
gentum zu fördern und namentlich Familienbetriebe als Grundlage eines
gesunden Bauernstandes und einer leistungsfähigen, auf eine nachhaltige
Bodenbewirtschaftung ausgerichteten Landwirtschaft zu erhalten und ihre
Struktur zu verbessern (lit. a), die Stellung des Selbstbewirtschafters ein-
schliesslich diejenige des Pächters beim Erwerb landwirtschaftlicher Ge-
werbe und Grundstücke zu stärken (lit. b) und übersetzte Preise für land-
wirtschaftlichen Boden zu bekämpfen (lit. c). Demnach enthält das BGBB
unter anderem Bestimmungen über den Erwerb von landwirtschaftlichen
Gewerben und Grundstücken (Art. 1 Abs. 2 lit. a BGBB). In seinem zweiten
Titel regelt das BGBB sodann privatrechtliche Beschränkungen des Ver-
kehrs mit landwirtschaftlichen Gewerben und Grundstücken, wobei sich
Art. 40 ff. BGBB (drittes Kapitel) den Veräusserungsverträgen widmen.
Diese Bestimmungen (drittes Kapitel) sind in sieben Abschnitte aufgeteilt.
Soweit für den vorliegenden Fall von Bedeutung, regelt der erste Abschnitt
allgemeine Verfügungsbeschränkungen bei Veräusserungen, die Ab-
schnitte 2–4 gewisse Vorkaufsrechte und der fünfte Abschnitt allgemeine
Bestimmungen zu diesen bundesrechtlichen Vorkaufsrechten.
Vorliegend geht es inhaltlich um die Ausübung eines Rückkaufsrechts und
nicht um die Ausübung eines Vorkaufsrechts. Aus diesem Grund hilft es
dem Beklagten nicht, wenn er – unter Verweis auf die unbefriedigende
frühere Gesetzeslage – betreffend die Vorkaufsrechte aus der Botschaft
BGBB zitiert (vgl. bspw. Berufung Ziff. 4.4). Gleichermassen ist zu berück-
sichtigen, dass Art. 55 BGBB vorliegend insoweit nicht einschlägig ist, als
sich diese Bestimmung auf die bundesrechtlich (Art. 42 ff. BGBB) einge-
räumten Vorkaufsrechte bezieht, indem es dem vorkaufsbelasteten Ver-
käufer eines landwirtschaftlichen Gewerbes und Grundstücks ein Rück-
kaufsrecht gegenüber dem das Vorkaufsrecht Ausübenden gewährt, wenn
letzterer die Selbstbewirtschaftung – unter welcher Voraussetzung er über-
haupt erst vorkaufsberechtigt wurde (vgl. Art. 42 Abs. 1, Art. 47 Abs. 1 lit. a
und Art. 49 Abs. 1 lit. a BGBB) – innert zehn Jahren endgültig aufgibt. Das
Rückkaufsrecht von Art. 55 BGBB unterscheidet sich somit bereits in seiner
Ausgangslage grundlegend vom vertraglichen Rückkaufsrecht nach Art. 41
Abs. 3 BGBB. Was der Beklagte aus Art. 55 BGBB abzuleiten und auf
Art. 41 Abs. 3 BGBB zu übertragen versucht (vgl. Berufung Ziff. 4.5 f.), ver-
mag aus diesem Grund nicht zu überzeugen. Im Übrigen bleibt darauf hin-
zuweisen, dass selbst die Ausübung des Rückkaufrechts nach Art. 55
BGBB nicht das Vorliegen einer Selbstbewirtschaftung voraussetzt. Auch
Art. 24 BGBB (vgl. Berufung Ziff. 4.6) ist nicht einschlägig, zumal es darin

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um ein Kaufrecht im Erbfall geht, sollte ein Erbe, dem das landwirtschaftli-
che Gewerbe übertragen worden ist, die Selbstbewirtschaftung innert zehn
Jahren endgültig aufgeben. Hier liegt indessen kein Erbfall vor.
Art. 41 BGBB beschlägt – anders als Art. 42 ff. BGBB – kein gesetzliches
Vorkaufsrecht, sondern mögliche Inhalte eines (freien) Verkaufs von land-
wirtschaftlichen Gewerben und Grundstücken. Art. 41 Abs. 3 BGBB sieht
für diesen Fall namentlich die Möglichkeit der Vereinbarung eines Rück-
kaufrechts des Veräusserers vor für den Fall, dass der Erwerber die Selbst-
bewirtschaftung aufgibt (dass der Beklagte mit der Verpachtung der vom
Kläger erworbenen landwirtschaftlichen Grundstücke die Selbstbewirt-
schaftung aufgegeben hat, ist im vorliegenden Berufungsverfahren nicht
mehr streitig; vgl. Berufung Ziff. 2.3). Indessen gibt es – insbesondere im
BGBB – keine Pflicht eines Eigentümers eines landwirtschaftlichen Grund-
stücks, dieses selber zu bewirtschaften. Dies gilt selbst für denjenigen, der
– aufgrund eines Vorkaufsrechts, aber auch ohne solches – landwirtschaft-
liche Grundstücke erworben hat, die mit einem Rückkaufsrecht belegt sind.
Vielmehr bildet die Absicht einer Selbstbewirtschaftung neben der Eignung
zu einer solchen eine Voraussetzung für den Erwerb solcher Grundstücke
bzw. für dessen Bewilligung durch die kantonale Behörde (vgl.
Art. 42 Abs. 1, Art. 47 Abs. 1 lit. a, Art. 49 Abs. 1 lit. a, Art. 63 Abs. 1 sowie
Art. 61 und Art. 80 Abs. 1 BGBB). Die Aufgabe der Selbstbewirtschaftung
durch den Erwerber schafft ihrerseits die Voraussetzung dafür, dass der
Verkäufer das vertraglich vereinbarte (Art. 41 Abs. 3 BGBB), aber auch das
gesetzlich vorgesehene (Art. 55 Abs. 1 BGBB) Rückkaufsrecht ausüben
kann, ohne dass das Gesetz die Ausübung dieses Rechts durch den Ver-
käufer an die weitere Voraussetzung knüpft, dass dieser künftig als Selbst-
bewirtschafter auftreten müsse. Immerhin verlangt Art. 55 Abs. 1 BGBB im
Gegensatz zu Art. 41 Abs. 3 BGBB eine "endgültige" Aufgabe der Selbst-
bewirtschaftung. Wer somit i.S.v. Art. 41 Abs. 3 BGBB ein landwirtschaft-
liches Grundstück verkauft, kann – muss aber nicht – Selbstbewirtschafter
sein. Daher besteht keinerlei Grundlage, die Ausübung eines nach Art. 41
Abs. 3 BGBB vertraglich vereinbarten Rückkaufrechts vom Vorliegen einer
Selbstbewirtschaftung durch den ursprünglichen Verkäufer und den das
Rückkaufsrecht ausübenden Käufer abhängig zu machen, soweit die Par-
teien solches nicht vereinbart haben. Für eine solche zusätzliche Tatbe-
standsvoraussetzung sind keinerlei Gründe ersichtlich, denn: Stand es dem
ursprünglichen Verkäufer vor Verkauf frei, das landwirtschaftliche Grund-
stück nicht selber zu bewirtschaften, sondern zu verpachten, so obliegt ihm
solches – andere Vereinbarungen vorbehalten – auch nicht, um sein Rück-
kaufsrecht nach Art. 41 Abs. 3 BGBB ausüben zu können (im Ergebnis
gleich: STUDER/HENNY, Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar, 2. Aufl.
2011, Art. 41 N. 34).

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Insoweit der Beklagte dem BGBB als Ziel unterstellt, dass landwirtschaftli-
che Objekte der Selbstbewirtschaftung zur Verfügung stehen müssten (Be-
rufung Ziff. 4.5), ist schon deshalb unzutreffend, weil die landwirtschaftliche
Pacht weit verbreitet und sogar in einem eigenen Bundesgesetz (LPG) ge-
regelt ist. Das BGBB bezweckt bloss – aber immerhin –, dass die Stellung
des Selbstbewirtschafters beim Erwerb landwirtschaftlicher Gewerbe und
Grundstücke gestärkt wird (Art. 1 Abs. 1 lit. b BGBB), weshalb auch diverse
Vorkaufsrechte (vgl. Art. 42 ff. BGBB) und auch der Erwerb von landwirt-
schaftlichem Gewerbe und Grundstücken an sich grundsätzlich (vgl. die
Ausnahmen in Art. 62 BGBB) eine Selbstbewirtschaftung voraussetzen
(Art. 61 i.V.m. Art. 63 BGBB). Daraus ist aber nicht e contrario abzuleiten,
dass ein Verkäufer landwirtschaftlicher Grundstücke (den vor dem Verkauf
keine Pflicht zur Selbstbewirtschaftung traf, vgl. den vorstehenden Absatz),
um ein vertraglich vorbehaltenes Rückkaufsrecht nach Art. 41 Abs. 3
BGBB ausüben zu können, weil sein Vertragspartner abredewidrig die
Selbstbewirtschaftung aufgegeben hat, nunmehr die Absicht und Eignung
zur Selbstbewirtschaftung nachweisen müsste. Fallen nach der Aufgabe
der Selbstbewirtschaftung durch den Käufer die landwirtschaftlichen
Grundstücke an einen Verkäufer zurück, so findet, auch wenn dieser künf-
tig nicht als Selbstbewirtschafter auftreten will, hinsichtlich der Bewirtschaf-
tungslage keine "Verschlechterung" statt; so oder anders findet keine
Selbstbewirtschaftung (mehr) statt.
Gemäss Kläger ist es, wie schon im Titel (Marginale) von Art. 56 BGBB
deutlich zum Ausdruck gelange, der Wille des Gesetzgebers gewesen, bei
der Ausübung eines Rückkaufrechts – ob dies nun vertraglicher oder ge-
setzlicher Natur sei – die Selbstbewirtschaftung zu sichern (Berufung
Ziff. 4.6), wobei offenbar die Selbstbewirtschaftung nicht nur durch denje-
nigen, gegenüber dem das Rückkaufsrecht ausgeübt wird, gemeint ist, son-
dern auch durch denjenigen, der besagtes Recht ausübt. Diese Auffassung
ist im Lichte des bereits Ausgeführten verfehlt: Mit dem vertraglichen Rück-
kaufsrecht nach Art. 41 Abs. 3 BGBB und dem gesetzlichen Rückkaufs-
recht nach Art. 55 Abs. 1 BGBB soll einzig die Selbstbewirtschaftung durch
den Käufer gesichert werden. Hält sich der Käufer nicht an die "Pflicht" zur
Selbstbewirtschaftung, verschafft dies dem Verkäufer erst die Möglichkeit,
von seinem Rückkaufsrecht Gebrauch zu machen. Mit anderen Worten
sieht sich der Käufer unter dem Damoklesschwert der Ausübung eines
Rückkaufrechts zur Selbstbewirtschaftung gezwungen, wodurch diese und
nur diese gesichert wird (vgl. insb. BGE 4A_79/2014 E. 3.3.2: "vertragliche
Rückkaufsrechte, die zur Sicherung der Selbstbewirtschaftung durch den
Erwerber vereinbart werden"; STUDER/HENNY, a.a.O., Art. 41 N. 33).
Nicht einschlägig ist schliesslich auch der Hinweis des Beklagten, wonach
gemäss Art. 41 Abs. 3 2. Satz BGBB jeder zur Selbstbewirtschaftung be-
reite und geeignet Erbe ein dem Erblasser vertraglich eingeräumtes Rück-
kaufsrecht selbständig geltend machen könne (Berufung Ziff. 4.5). Daraus

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kann gerade nicht abgeleitet werden, dass auch der ursprüngliche Verkäu-
fer bei der Ausübung des Rückkaufrechts zur Selbstbewirtschaftung gewillt
und für diese geeignet sein müsse (STUDER/HENNY, a.a.O., Art. 41 N. 34).
Vielmehr statuiert das Gesetz für den Fall der Ausübung des Rückkaufs-
rechts durch den Erben offensichtlich eine zusätzliche Voraussetzung.
Da somit die Ausübung des im Kaufvertrag vom 12. April 1999 nach Art. 41
Abs. 3 BGBB abgeschlossenen Rückkaufrechts (Klagebeilage 3, Ziff. V/2)
die Selbstbewirtschaftung des landwirtschaftlichen Gewerbes bzw. der
landwirtschaftlichen Grundstücke durch den Kläger nicht voraussetzt, ist
die Bejahung des Rückkaufrechtsfalls durch die Vorinstanz nicht zu bean-
standen und die Berufung diesbezüglich nicht erfolgreich.
5.
5.1.
Der Beklagte bringt ferner vor, der Vollzug des vorinstanzlichen Entscheids
sei nicht möglich. Zwar sei dem Kläger das Eigentum zugesprochen wor-
den, doch könne das Grundbuchamt erst dann angewiesen werden, den
Kläger als Eigentümer der Kaufobjekte im Grundbuch einzutragen, wenn
eine Kopie der Schuldentlassung vorgelegt würde. Zwar sei der Beklagte
verpflichtet worden, die auf den Kaufobjekten lastenden Grundpfand- und
Hypothekarschulden für den Fr. 269'600.00 übersteigenden Betrag auf ei-
gene Kosten abzulösen, doch sei fraglich, wie eine solche Bestimmung
durchgesetzt werden solle. Der Beklagte verfüge nicht über die hierfür not-
wendigen Mittel. Zudem könne der Kläger diese Bestimmung nicht durch-
setzen, da er nicht Gläubiger der Ablösesumme sei. Der Kläger habe bloss
einen Rechtsanspruch darauf, dass der Beklagte einem Dritten Zahlung
leiste (Berufung Ziff. 5).
5.2.
Die Vorinstanz entschied unter anderem, dem Kläger werde Zug um Zug
gegen Bezahlung von Fr. 269'600.00 Eigentum an den umstrittenen Grund-
stücken zugesprochen, wobei die Bezahlung durch Übernahme der auflas-
tenden Grundpfand- und Hypothekarschulden in derselben Höhe
(Fr. 269'600.00) zu erfolgen habe (Dispositivziffer 1). Ferner wurde der Be-
klagte dazu verpflichtet, die auf den umstrittenen Grundstücken lastenden
Grundpfand- und Hypothekarschulden für den Fr. 269'600.00 übersteigen-
den Betrag auf eigene Kosten abzulösen (Dispositivziffer 2).
Was der Beklagte hier gegen den vorinstanzlichen Entscheid vorbringt, ist
nicht verständlich. Richtig ist zwar, dass der Kläger nicht Gläubiger der Ab-
lösesumme als Geldschuld ist. Nichtsdestotrotz ist der Kläger Gläubiger der
auf ein Tun gerichteten Schuld des Beklagten, die auf den umstrittenen
Grundstücken lastenden Grundpfand- und Hypothekarschulden für den
Fr. 269'600.00 übersteigenden Betrag auf eigene Kosten abzulösen, was

- 14 -
selbst der Beklagte anerkennt (Berufung Ziff. 5). Weshalb die Pflicht zu ei-
nem solchen Tun nicht mit den Mitteln des Vollstreckungsrechts (vgl. Art.
335 ff., insbesondere Art. 343 und 347 ZPO) vollstreckbar sein soll, bleibt
vom Beklagten unerklärt und ist nicht ersichtlich. Im Übrigen weist der Klä-
ger darauf hin, dass es ihm nach Art. 827 ZGB offen stünde, das hypothe-
zierende Institut selber zu befriedigen, womit das Forderungsrecht der
Bank auf ihn überginge (Berufungsantwort Rz. 60). Schliesslich ist auch
das Argument des Beklagten unbehelflich, er verfüge nicht über die not-
wendigen Mittel, um dem angefochtenen Entscheid (Dispositivziffer 2)
nachzukommen. Art. 27 Abs. 2 ZGB verbietet niemandem, sich vertraglich
über seine finanziellen Kräfte hinaus zu verpflichten (BUCHER, Berner Kom-
mentar, Art. 27 ZGB N. 152). Dies muss auch für sein übriges Verhalten
gelten (hier das Eingehen von Hypothekarschulden durch den Beklagten,
deren Ablösung wegen der Ausübung des Rückkaufrechts dessen finanzi-
ellen Mittel übersteigt). Andernfalls würde insbesondere auch das ausser-
vertragliche Haftpflichtrecht für Schäden, deren Ersatz die finanziellen
Möglichkeiten der (über keine Haftpflichtversicherung verfügenden) haft-
pflichtigen Personen sprengen, aus den Angeln gehoben (vgl. immerhin
Art. 44 Abs. 2 OR).
6.
Ausgangsgemäss wird der Beklagte im Berufungsverfahren für die Ge-
richts- und die Parteikosten kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Bei ei-
nem Streitwert von Fr. 269'600.00 sind die Gerichtskosten (Entscheidge-
bühr) auf gerundet Fr. 12'800.00 festzusetzen (§ 11 Abs. 1 VKD i.V.m. § 7
Abs. 1 VKD). Sie werden mit dem vom Beklagten in gleicher Höhe geleis-
teten Kostenvorschuss verrechnet (Art. 111 ZPO).
Der Beklagte ist zudem zu verpflichten, dem Kläger eine Parteientschädi-
gung zu bezahlen. Die Grundentschädigung gemäss § 3 Abs. 1 lit. a AnwT
beträgt Fr. 22'092.40. Ausgehend davon ist die dem Kläger zustehende
zweitinstanzliche Parteientschädigung unter Berücksichtigung eines Ab-
zugs von 20 % für die entfallene Verhandlung und eines Rechtsmittelab-
zugs von 25 % (§ 6 Abs. 2 und § 8 AnwT) einerseits und einer Auslagen-
pauschale von pauschal Fr. 50.00 und der Mehrwertsteuer anderseits auf
gerundet Fr. 14'330.00 (= [Fr. 22'092.40 x 0.8 x 0.75 + Fr. 50.00] x 1.077)
festzusetzen.

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Das Obergericht erkennt:
1.
Die Berufung des Beklagten wird abgewiesen.
2.
Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 12'800.00 wird dem Beklag-
ten auferlegt und mit dem von ihm in gleicher Höhe bezahlten Kostenvor-
schuss verrechnet.
3.
Der Beklagte wird verpflichtet, dem Kläger eine Parteientschädigung für
das Berufungsverfahren in richterlich festgesetzter Höhe von Fr. 14'330.00
(inkl. MwSt.) zu bezahlen.
Zustellung an:
[...]
Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-
schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen
Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet-
rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens Fr.
30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeu-
tung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters (Art. 44
Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde
nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen
hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).
Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt Fr. 269'600.00.

- 16 -
Aarau, 7. März 2023
Obergericht des Kantons Aargau
Zivilgericht, 1. Kammer
Der Vizepräsident: Der Gerichtsschreiber:
Lindner Tognella