ag_zivilgericht · ZVE.2024.45 · 2025-06-26 · de
Obergericht / Zivilgericht / 1. Zivilkammer — ZVE.2024.45


Obergericht
Zivilgericht, 1. Kammer
ZVE.2024.45
(VZ.2022.12)
Entscheid vom 26. Juni 2025
Besetzung Oberrichter Lindner, Präsident
Oberrichter Holliger
Oberrichter Giese
Gerichtsschreiberin Donauer
Kläger A._____,
[…]
vertreten durch Rechtsanwalt Patrick Stutz,
[…]
Beklagte B._____
[…]
vertreten durch Rechtsanwältin Christina Schlegel,
[…]
substituiert durch Rechtsanwältin Kerstin Habegger,
[…]
Gegenstand Forderung aus Mietverhältnis

- 2 -
Das Obergericht entnimmt den Akten:
1.
Die Beklagte ist Eigentümerin der Liegenschaft "[...]" in Q._____ (GB
Q._____ Nr. aaa). Am 9. Februar 2015 schlossen die Beklagte (C._____)
und der Kläger als Vertreter der Einzelunternehmung D._____ einen Miet-
vertrag für gewerbliche Räume.
2.
2.1.
Mit Klage vom 10. Februar 2022 an das Bezirksgericht Baden stellte der
Kläger folgende Anträge:
" 1.
Die Heiz- und Betriebskostenabrechnung 2018 / 2019 und 2019 / 2020 sei
nach Massgabe der nachstehenden Ausführungen zu modifizieren und ab-
zuändern, Beweisergebnis ausdrücklich vorbehalten.
2.
Folgerichtig seien auch die Heiz- und Betriebskostenabrechnungen 2015
/ 2016, 2016 / 2017 und 2017 / 2018 nach Massgabe der geänderten Rah-
menbedingungen und Prämissen gemäss Antrag Ziff. 1 hievor mutatis
mutandis ebenfalls zu modifizieren und abzuändern bzw. anzupassen, Be-
weisergebnis ausdrücklich vorbehalten.
3.
Im Sinne eines Prozessantrages: Das vorliegende Verfahren sei mit dem
parallelen Klageverfahren i.S. E._____ AG vs. dieselbe Beklagte zu verei-
nigen.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beklagte."
2.2.
Mit Klageantwort vom 28. September 2022 beantragte die Beklagte das
Nichteintreten auf, eventualiter die Abweisung der Klage, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zu Lasten des Klägers.
2.3.
Mit Replik vom 9. Dezember 2022 stellte der Kläger folgenden Antrag:
" Festhalten an der Klage inkl. Prozessantrag der Vereinigung mit dem pa-
rallelen Klageverfahren i.S. E._____ AG vs. dieselbe Beklagte
(VZ.2022.13). Die Beklagte sei zu verpflichten, dem Kläger mindestens ei-
nen Betrag von CHF 17'243.95 zu bezahlen, definitives Beweisergebnis
ausdrücklich vorbehalten.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. 7.7 % MWST zu Lasten der
Beklagten."

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2.4.
Mit Duplik vom 27. Februar 2023 hielt die Beklagte an ihren Anträgen fest.
2.5.
Am 15. März 2024 fand vor dem Bezirksgericht Baden, Präsidium des Zi-
vilgerichts, eine Verhandlung statt, anlässlich derer die Zeugen F._____
und G._____ sowie die Parteien wie auch ein Parteivertreter der E._____
AG (Klägerin im Parallelverfahren VZ.2022.13 gegen dieselbe Beklagte)
befragt wurden und die Parteien zum Beweisergebnis Stellung nehmen
konnten.
2.6.
Mit Entscheid vom 15. März 2024 erkannte die Präsidentin des Bezirksge-
richts Baden folgendes:
" 1.
Die Klage ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten wird.
2.
2.1.
Die Gerichtskosten bestehen aus:
a) der Entscheidgebühr von Fr. 3'250.00
b) den Kosten für das Schlichtungsverfahren Fr. 300.00
Total Fr. 3'550.00
2.2.
Die Entscheidgebühr von 3'250.00 wird dem Kläger auferlegt und mit sei-
nem Vorschuss von Fr. 2'200.00 verrechnet. Er hat dem Gericht
Fr. 1'050.00 nachzuzahlen.
3.
Der Kläger wird verpflichtet, der Beklagten eine richterlich festgesetzte
Parteientschädigung von Fr. 7'385.00 (MWST und Auslagen inkl.) zu be-
zahlen."
3.
3.1.
Der Kläger erhob am 28. Oktober 2024 gegen diesen ihm am 26. Septem-
ber 2024 in begründeter Fassung zugestellten Entscheid fristgerecht Beru-
fung und stellte folgende Anträge:
" 1.
Das Urteil des Bezirksgerichts Baden, Präsidium Zivilgericht, Baden vom
15.03.2024, sei vollumfänglich aufzuheben und die Klage gutzuheissen.
2.
Eventualiter sei das Urteil des Bezirksgerichts Baden, Präsidium Zivilge-
richt, Baden vom 15.03.2024, vollumfänglich aufzuheben und zur Neube-
urteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

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3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. der gesetzlichen Mehrwert-
steuer zu Lasten der Berufungsbeklagten, eventualiter teilweise zu Lasten
der Staatskasse."
3.2.
Mit Berufungsantwort vom 13. Dezember 2024 beantragte die Beklagte die
kostenfällige Abweisung der Berufung, soweit darauf einzutreten sei.
Das Obergericht zieht in Erwägung:
1.
Beim angefochtenen Entscheid handelt es sich um einen erstinstanzlichen
Endentscheid (Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO). Der Kläger hat am vorinstanzli-
chen Verfahren teilgenommen und ist dort unterlegen, sodass er durch den
angefochtenen Entscheid beschwert ist. Der für die Berufung in vermö-
gensrechtlichen Angelegenheiten erforderliche Mindeststreitwert von
Fr. 10'000.00 (Art. 308 Abs. 2 ZPO) ist erreicht. Die Frist für die Einreichung
der Berufung wurde eingehalten.
2.
2.1.
Mit der Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrich-
tige Feststellung des Sachverhalts durch die Vorinstanz geltend gemacht
werden (Art. 310 ZPO).
Gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO ist die Berufung zu begründen. In seinen
Ausführungen hat sich der Berufungskläger mit der Begründung im erstin-
stanzlichen Entscheid im Einzelnen und sachbezogen auseinanderzuset-
zen (REETZ/THEILER, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, Kom-
mentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO-Komm.], 4. Aufl.
2025, N 36 zu Art. 311 ZPO). Zu begründen bedeutet, aufzuzeigen, inwie-
fern der angefochtene Entscheid als fehlerhaft erachtet wird. Hierfür muss
die Berufung hinreichend klar abgefasst sein, was insbesondere eine ge-
naue Bezeichnung der beanstandeten Passagen sowie der Aktenstücke,
auf welche sich die Kritik stützt, bedingt (BGE 141 III 569 E. 2.3.3 und 138
III 374 E. 4.3.1; Urteil des Bundesgerichts 5A_466/2016 vom 12. April 2017
E. 2.3). Allgemeine Kritik am vorinstanzlichen Entscheid genügt nicht
(BGE 141 III 569 E. 2.3.3 und 138 III 374 E. 4.3.1; Urteile des Bundesge-
richts 5A_466/2016 vom 12. April 2017 E. 2.3 und 4A_651/2012 vom
7. Februar 2013 E. 4.2; SEILER, Die Berufung nach ZPO, 2013, N. 896;
HURNI, Der Rechtsmittelprozess der ZPO, ZBJV 2020, S. 76). Auch mit
blossen Wiederholungen der eigenen Vorbringen vor erster Instanz, die
von dieser bereits abgehandelt wurden, wird dem Begründungserfordernis
nicht Genüge getan (BGE 141 III 569 E. 2.3.3, 138 III 374 E. 4.3.1, Urteile
des Bundesgerichts 5A_466/2016 vom 12. April 2017 E. 2.3 und

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4A_651/2012 vom 7. Februar 2013 E. 4.2; REETZ/THEILER, ZPO-Komm.,
a.a.O., N. 36 zu Art. 311 ZPO; HUNGERBÜHLER/BUCHER, in: Brun-
ner/Schwander/Vischer [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilpro-
zessordnung, 3. Aufl. 2025, N. 31 zu Art. 311 ZPO; HURNI, a.a.O., S. 75 f.).
Der Berufungskläger hat dem angefochtenen Entscheid vielmehr eine Ge-
genargumentation entgegenzustellen (HURNI, a.a.O., S. 74 und 75 ff.). Ent-
hält ein Entscheid mehrere selbständige Begründungen oder eine Haupt-
und eine Eventualbegründung, die je für sich den Ausgang des Rechts-
streits besiegeln, muss sich der Berufungskläger in der Berufungsschrift mit
allen Begründungen auseinandersetzen. Unterlässt er dies, ist auf die Be-
rufung nicht einzutreten (Urteil des Bundesgerichts 4A_133/2017 vom 20.
Juni 2017 E. 2.2; HUNGERBÜHLER/BUCHER, a.a.O., N. 42 zu Art. 311 ZPO).
Die Rechtsmittelinstanz ist nicht gehalten, von sich aus alle sich stellenden
tatsächlichen und rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn die Parteien
diese in oberer Instanz nicht mehr vortragen. Sie kann sich grundsätzlich
auf die Beurteilung der in der Berufung und der Berufungsantwort gegen
das erstinstanzliche Urteil erhobenen Beanstandungen beschränken (BGE
144 III 394 E. 4.1.4, 142 III 413 E. 2.2.4). Sie ist aber inhaltlich weder an
die Argumente, welche die Parteien zur Begründung ihrer Beanstandungen
vorbringen, noch an die Erwägungen der ersten Instanz gebunden; sie
wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO) und verfügt über freie
Kognition in Tatfragen (BGE 144 III 394 E. 4.1.4). Sie kann deshalb die Be-
rufung auch mit einer anderen Begründung gutheissen oder diese auch mit
einer von der Argumentation der ersten Instanz abweichenden Begründung
abweisen (Urteil des Bundesgerichts 4A_397/2016 vom 30. November
2016 E. 3.1).
2.2.
Das Obergericht kann ohne Verhandlung aufgrund der Akten entscheiden
(Art. 316 Abs. 1 ZPO).
3.
Der Kläger beantragt die Abänderung der Nebenkostenabrechnungen der
Jahre 2015 bis 2020 bzw. die Verpflichtung der Beklagten zur Bezahlung
von Fr. 17'243.95.
4.
4.1.
Die Vorinstanz führte aus (angefochtener Entscheid E. 1.4.2 f.), die Par-
teien hätten am 29. August 2019 eine Vereinbarung unterzeichnet, worin
der Kläger anerkannt habe, die vereinbarten Nebenkosten zu schulden.
Weiter habe er darin den von der Beklagten angewandten Verteilschlüssel,
wie er insbesondere der Heiz- und Betriebskostenabrechnung vom
25. März 2019 zugrunde gelegt worden sei, anerkannt. Diese sei am
3. September 2019 vom Kläger in einem von diesem angestrebten

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Schlichtungsverfahren eingereicht worden, woraufhin das Schlichtungsver-
fahren infolge Vergleichs als erledigt abgeschrieben worden sei. Einem
Vergleich komme die Wirkung eines rechtskräftigen Entscheids zu. In Be-
zug auf den Zeitraum bis und mit 29. August 2019 liege damit eine abgeur-
teilte Sache (res iudicata) im Sinne von Art. 59 Abs. 2 lit. e ZPO e contrario
vor.
4.2.
Der Kläger bringt mit Berufung vor (Ziff. 2 Rz. 8 ff.), er habe sich in der
damaligen Phase in einer schier unlösbaren Situation befunden. Er habe
mangels gewährter Akteneinsicht nicht gewusst, was in den Heiz- und Ne-
benkostenabrechnungen nicht stimme. Auch habe er befürchtet, seine
Existenzgrundlage zu verlieren. Gemäss Art. 328 Abs. 1 lit. a ZPO könne
eine Partei beim Gericht, welches als letzte Instanz entschieden habe, die
Revision eines rechtskräftigen Entscheids verlangen, wenn sie nachträg-
lich erhebliche Tatsachen erfahre oder entscheidende Beweismittel finde.
Die Beklagte habe Akten gebunkert und blockiert und die Akteneinsicht ver-
hindert. Erst mit dem Gerichtsverfahren und auf Anordnung des Gerichts
habe die Beklagte die Akten herausgegeben, so zum Beispiel den An-
hang/Zusatz zum Hauswartungsvertrag und den Anhang/Zusatz Version 2
mit der Pauschale, die der Hauswart beziehen könne. Dieser Umstand er-
laube eine Revision, wie es sich um erhebliche Tatsachen und Beweisdo-
kumente handle. Der Druck und die Täuschung habe die Beklagte deshalb
aufrechterhalten können, weil sie mit gezinkten Karten gespielt habe und
dem Kläger nicht alle relevanten Unterlagen zur Verfügung gestellt habe.
4.3.
Die Beklagte hält entgegen (Berufungsantwort Rz. 19 ff.), der Kläger ver-
kenne, dass selbst wenn Unterlagen vorenthalten worden wären – was be-
stritten werde –, dieser Umstand kein Revisionsgrund darstellen würde. Der
Kläger hätte die Vereinbarung vom August 2019 nicht unterzeichnen müs-
sen, denn er habe ganz offensichtlich gewusst, dass er noch nicht alle Un-
terlagen beisammen habe. Er hätte eine solche Vereinbarung auch zu ei-
nem späteren Zeitpunkt schliessen können, hätte er tatsächlich noch nicht
alle entscheidrelevanten Grundlagen zur Verfügung gehabt. Der Kläger
verkenne, dass gar keine (formelle) Revision geführt worden sei. Der Klä-
ger wäre gehalten gewesen, eine Revision nach Art. 328 f. ZPO zu führen,
mithin innerhalb von 90 Tagen ab Kenntnis des Revisionsgrundes bei der
zuletzt zuständigen Instanz. Stattdessen habe er ein neues Schlichtungs-
gesuch eingereicht, welches die Vereinbarung vom 29. August 2019 nur
am Rande erwähne, diese aber nicht ins Recht reiche. Dieses Schlich-
tungsgesuch sei somit auch nicht sinngemäss als Revisionsgesuch zu ver-
stehen, womit weder innerhalb der Revisionsfrist noch zu einem späteren
Zeitpunkt eine formelle Revision geführt worden sei.

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4.4.
Eine Partei kann beim Gericht, welches als letzte Instanz in der Sache ent-
schieden hat, die Revision des rechtskräftigen Entscheides verlangen,
wenn sie nachträglich erhebliche Tatsachen erfährt oder entscheidende
Beweismittel findet, die sie im früheren Verfahren nicht beibringen konnte,
wobei Tatsachen und Beweismittel, die erst nach dem Entscheid entstan-
den sind, ausgeschlossen sind (Art. 328 Abs. 1 lit. a ZPO), wenn ein Straf-
verfahren ergeben hat, dass durch ein Verbrechen oder Vergehen zum
Nachteil der betreffenden Partei auf den Entscheid eingewirkt wurde
(Art. 328 Abs. 1 lit. b ZPO) oder wenn geltend gemacht wird, dass die Kla-
geanerkennung, der Klagerückzug oder der gerichtliche Vergleich wegen
formeller oder materieller Mängel unwirksam sind (Art. 328 Abs. 1 lit. c
ZPO). Das Revisionsgesuch ist innert 90 Tagen seit Entdeckung des Revi-
sionsgrundes schriftlich begründet einzureichen (Art. 329 Abs. 1 ZPO).
Ein Vergleich vor der Schlichtungsbehörde hat die Wirkung eines rechts-
kräftigen Entscheids (Art. 208 Abs. 2 ZPO), welcher wegen zivilrechtlicher
Unwirksamkeit angefochten werden kann. Revisionsgrund können Willens-
mängel nach Art. 23 ff. OR sein, für deren Vorliegen der Anfechtende die
Beweislast trägt (FREIBURGHAUS/AFHELDT, ZPO-Komm., a.a.O., N. 25 zu
Art. 328 ZPO). Der Vertrag ist für denjenigen unverbindlich, der sich bei
dessen Abschluss in einem wesentlichen Irrtum befindet (Art. 23 OR). Zu
den Willensmängeln gehört u.a. die absichtliche Täuschung (Art. 28 OR).
Ist ein Vertragschliessender durch absichtliche Täuschung seitens des an-
dern zu dem Vertragsabschlusse verleitet worden, so ist der Vertrag für ihn
auch dann nicht verbindlich, wenn der erregte Irrtum kein wesentlicher war
(Art. 28 Abs. 1 OR). Der Getäuschte muss sämtliche Voraussetzungen des
Art. 28 OR beweisen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_527/2014 vom
4. März 2015 E. 3.2.2; 4A_533/2013 vom 27. März 2014 E. 3.1;
4A_285/2017 vom 3. April 2018 E. 6.1). Bei Täuschung durch Dritte muss
er auch Kenntnis des Vertragspartners beweisen. Der Kausalzusammen-
hang zwischen Täuschung und Irrtum bzw. Vertragsschluss wird i. d. R. ver-
mutet, wobei dem Täuschenden der Gegenbeweis offensteht (SCHWEN-
ZER/FOUNTOULAKIS, BSK OR, a.a.O., N. 26 zu At. 28 OR; vgl. auch Urteile
des Bundesgerichts 4A_141/2017 vom 4. September 2017 E. 3.1.3;
4A_527/2014 vom 4. März 2015 E. 3.2.2).
4.5.
Durch Urkunden belegt und unbestritten ist vorliegend, dass die Parteien
am 29. August 2019 eine Vereinbarung geschlossen haben, woraufhin die
Schlichtungsbehörde am 4. September 2019 das Verfahren abschrieb
(Klageantwortbeilage 2). Mit dieser Vereinbarung anerkannte der Kläger,
Mietzinse von Fr. 73'740.95 zu schulden (Ziffer 1.1), die Beklagte wiederum
anerkannte, dem Kläger einen Pauschalbetrag von Fr. 20'000.00 zu schul-
den (Ziffer 1.2). Weiter akzeptierte der Kläger den von der Beklagten ange-
wandten Verteilschlüssel, wie er insbesondere der Heiz- und

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Betriebskostenabrechnung vom 25. März 2019 zugrunde gelegt worden ist
(Ziffer 3). Wie die Vorinstanz somit korrekt festgehalten hat, liegt für die Zeit
bis zum 2. August 2019 und damit bis und mit Nebenkostenabrechnung
vom 25. März 2019 für den Zeitraum vom 1. Oktober 2017 bis 30. Septem-
ber 2018 eine res iudicata vor.
Der Kläger hat soweit aktenkundig kein Revisionsgesuch bei der zuletzt mit
der Sache befassten Instanz eingereicht. Er bringt einerseits nicht substan-
tiiert vor, was für Revisionsgründe vorliegen würden, andererseits führt er
nicht aus, dass er die Revisionsfrist von 90 Tagen seit Entdeckung des Re-
visionsgrundes eingehalten hätte.
5.
5.1.
Der Kläger beanstandet die von der Vorinstanz angewendeten Verfahrens-
grundsätze (Berufung Ziff. 3 Rz. 20 ff.). Er führt dazu im Wesentlichen aus,
bei mietrechtlichen Verfahren mit einem Streitwert unter Fr. 30'000.00 gelte
die soziale Untersuchungsmaxime und der Sachverhalt werde vom Gericht
von Amtes wegen festgestellt. Die Vorinstanz beschränke sich vorliegend
auf ein "Mitwirken", hätte den Sachverhalt aber erforschen müssen. Das
Resultat dieser falschen Vorgehensweise habe zu diesem Urteil geführt.
5.2.
Der Kläger führt grundsätzlich zwar korrekt aus, dass gemäss Art. 247
Abs. 2 ZPO das Gericht den Sachverhalt von Amtes wegen feststellt. Er
verkennt jedoch, dass im Geltungsbereich von Art. 247 Abs. 2 ZPO es
grundsätzlich Sache der Parteien bleibt, das Tatsächliche des Streites vor-
zutragen und die Beweismittel zu nennen (MAZAN, Basler Kommentar
Schweizerische Zivilprozessordnung, 4. Aufl. 2024, N. 13 zu Art. 247 ZPO).
Die beschränkte Untersuchungsmaxime entbindet die Parteien keineswegs
von der Pflicht, bei der Sachverhaltsermittlung und Beweiserhebung mitzu-
wirken. Die Rechtsprechung hat immer wieder klar gemacht, dass der Rich-
ter zwar verpflichtet ist, die Parteien bezüglich des erheblichen Sachver-
halts und allfälliger Beweismittel zu befragen, dass die Parteien die wesent-
lichen Behauptungen jedoch selbst vorbringen müssen und die gerichtliche
Untersuchungspflicht die Mitwirkung der Parteien nicht vollständig ersetzt
(vgl. BGE 141 III 569 E. 2.3.1). Der Kläger führt denn auch mit keinem Wort
aus, was die Vorinstanz genauer hätte abklären müssen bzw. zu welchen
Beweismitteln die Vorinstanz was hätte nachfragen müssen. Es bleibt somit
unverständlich, was der Kläger aus den ausschweifenden Ausführungen
zu den Verfahrensgrundsätzen zu seinen Gunsten ableiten will. Weitere
Ausführungen hierzu erübrigen sich damit.

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6.
6.1.
Die Vorinstanz führt aus (angefochtener Entscheid E. 4.3), bezüglich der
Lage sei der Kläger bei Vertragsschluss in Kenntnis darüber gewesen, wo
sich die Mietfläche befinde […]. Mit Vergleich vom 29. August 2019 habe
er erneut anerkannt, die vertraglich vereinbarten Nebenkosten in Ziff. 6.3
des Mietvertrages zu schulden. Er habe bei Vertragsschluss der Ziff. 6.3
des Mietvertrages zugestimmt und gewusst, welche Heiz- und Betriebskos-
ten insbesondere auch in Bezug auf die Gemeinschaftsanlagen gemäss
Ziff. 13 anfallen und zu bezahlen seien. Zudem sei ihm aufgrund der Akon-
tobeiträge in Ziff. 1.1 in der Höhe von Fr. 33'600.00 von Beginn weg klar
gewesen, mit welchen Nebenkosten er zu rechnen habe. Bezüglich der
Heizung sei erstens festzuhalten, dass der Kläger bei Vertragsschluss in
Kenntnis darüber gewesen sei, dass das […] über ein Heizungssystem ver-
füge. Zweitens führe der Umstand, dass die Mieter H._____ und I._____
eine eigene Heizung benutzten, nicht zu einer Erhöhung der Grund- resp.
Fixkosten in der Nebenkostenabrechnung. Der variable Kostenanteil werde
gemessen am individuellen Verbrauch erhoben. Der Kläger lege nicht sub-
stantiiert dar, inwiefern dies zu einem Irrtum beim Vertragsschluss geführt
haben solle.
6.2.
Der Kläger führt im Wesentlichen aus (Berufung Ziff. 4 Rz. 35 ff.), er habe
in seiner Replik ausführlich dargelegt, aus welchen Gründen er sich in ei-
nem Irrtum befunden habe, als er den Mietvertrag mit der Beklagten abge-
schlossen habe. Der Grundlagenirrtum könne sich auch auf künftige Tat-
sachen beziehen. Die Zusammensetzung und das Ausmass sowie die
Plausibilität und aktenmässige Information über die Heiz- und Betriebskos-
tenabrechnung bildeten eine elementare Grundvoraussetzung eines Miet-
vertrags. Daher seien die aufgetretenen Kostensteigerungen, die fehlende
Information durch die Beklagte sowie die mangelnde Transparenz bei den
Hauswartungsarbeiten Grund genug für den Kläger, einem Irrtum unterle-
gen zu sein. Der Irrtum habe bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschluss
bestanden, zumal dem Kläger nicht habe bewusst sein können, welches
Ausmass die Nebenkosten annehmen würden. Daher sei diese zukünftige,
im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages aber noch nicht bekannte
Entwicklung der Hauptpositionen bei der Bildung des Irrtums zu berück-
sichtigen. Untauglich und als unzutreffend erachtet der Kläger das Argu-
ment der Vorinstanz, wonach ihm aufgrund der Akontobeiträge von
Fr. 33'600.00 von Beginn weg klar gewesen sei, mit welchen Nebenkosten
er rechnen müsse. Nicht das Akonto definiere die Heiz-, Neben- und Be-
triebskostenabrechnung, sondern erst die konkret bezifferte und mit Belege
ausgewiesene Abrechnung darüber. Gemäss Mietvertragsänderung mit
Wirkung ab 1. Juli 2016 sei das Akonto von Fr. 2'800.00 monatlich auf
Fr. 1'900.00 und per Fr. 1. April 2017 auf Fr. 1'600.00 monatlich gesenkt
worden. Somit habe der Kläger nicht gewusst und auch nicht wissen

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können, was auf ihn zukomme, sondern erst die konkret bezifferte Heiz-,
Neben- und Betriebskostenabrechnung habe ihm das Ausmass der Kosten
offenbart. Folglich habe sich der Kläger sehr wohl im Irrtum darüber befun-
den, mit welchen Nebenkosten er zu rechnen habe.
6.3.
6.3.1.
Nach Art. 257a Abs. 2 OR dürfen Nebenkosten dem Mieter nur dann ge-
sondert belastet werden und sind nicht im Nettomietzins inbegriffen, wenn
die Parteien dies ausdrücklich so vereinbart haben. Eine entsprechende
Vereinbarung kann vorsehen, dass die ausdrücklich bezeichneten Neben-
kosten mit einer Pauschale abgegolten werden oder dass sie mindestens
einmal jährlich abgerechnet werden, wobei der Mieter in der Regel Akonto-
zahlungen leistet (BGE 132 III 24 E. 3.1). Erhebt der Vermieter die Neben-
kosten aufgrund einer Abrechnung, muss er diese jährlich mindestens ein-
mal erstellen und dem Mieter vorlegen. Legt der Vermieter die periodische
Abrechnung nicht vor, ist diese nicht detailliert und nachvollziehbar, verwei-
gert der Vermieter die Einsicht in die Belege oder gelingt ihm der Nachweis
der behaupteten Kosten nicht, so kann der Mieter die geleisteten Akonto-
zahlungen zurückfordern oder mit offenen Mietzinsen verrechnen (WEBER,
in: Basler Kommentar, 7. Aufl. 2020, N. 8 zu Art. 257a OR).
Der Begriff "Akontozahlung" deutet darauf hin, dass es sich bei den unter
diesem Titel erbrachten Leistungen bloss um vorläufige Zahlungen handelt,
die gemäss korrekt zu erfolgender Abrechnung an die jährlich aufgelaufe-
nen und vom Mieter vertragsgemäss geschuldeten Nebenkosten anzu-
rechnen sind (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_433/2020 vom 4. März
2021 E. 2.1). Die Vereinbarung der Akontozahlung unter Abrechnungs-
pflicht muss deshalb nach Treu und Glauben dahingehend ausgelegt wer-
den, dass die Differenz zwischen den geleisteten Akontozahlungen und
dem durch die Abrechnung festgestellten effektiven vertraglichen Anspruch
auszugleichen ist, sei es durch einen Nachschuss des Schuldners oder
eine Rückleistung des Gläubigers (vgl. Urteil des Bundesgerichts
4A_433/2020 vom 4. März 2021 E. 2.1).
6.3.2.
Ein wesentlicher Irrtum gemäss Art. 23 OR liegt u.a. dann vor, wenn er
einen bestimmten Sachverhalt betrifft, der vom Irrenden nach Treu und
Glauben im Geschäftsverkehr als eine notwendige Grundlage des Vertrags
betrachtet wurde (Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR, sogenannter Grundlagenirrtum).
Vorausgesetzt wird damit nebst einem Irrtum als solchem, dass dieser ei-
nen Sachverhalt beschlägt, der für den Irrenden subjektiv eine unerlässli-
che Voraussetzung ("conditio sine qua non") dafür war, den Vertrag über-
haupt oder jedenfalls mit dem betreffenden Inhalt abzuschliessen. Der frag-
liche Sachverhalt muss ausserdem auch objektiv, vom Standpunkt oder

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nach den Anforderungen des loyalen Geschäftsverkehrs als notwendige
Grundlage des Vertrags erscheinen (BGE 136 III 528 E. 3.4.1).
Aus Art. 26 OR lässt sich ableiten, dass ein Grundlagenirrtum im Sinne von
Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR auch dann vorliegen kann, wenn der Irrtum auf die
Fahrlässigkeit des Irrenden zurückzuführen sein sollte. Durch Fahrlässig-
keit wird dem Irrenden eine Berufung auf Grundlagenirrtum demnach
grundsätzlich nicht abgeschnitten, sondern sie führt im Allgemeinen nur,
aber immerhin, dazu, dass er seiner Gegenseite nach Massgabe von
Art. 26 OR Schadenersatz zu leisten hat (BGE 130 III 49 E. 2.3). Eine
Schranke für die Berufung auf Grundlagenirrtum bildet allerdings der
Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 25 Abs. 1 OR), wobei Treu und
Glauben bezüglich des Grundlagenirrtums in Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR noch
zusätzlich betont wird. Kümmert sich etwa eine Partei bei Vertragsschluss
nicht um die Klärung einer bestimmten, sich offensichtlich stellenden Frage,
kann dies bewirken, dass die Gegenseite daraus nach Treu und Glauben
den Schluss ziehen darf, der entsprechende Umstand werde vom Partner
nicht als notwendige Grundlage des Vertrags betrachtet (BGE 129 III 363
E. 5.3, 117 II 218 E. 3b). Die Geltendmachung eines Grundlagenirrtums ist
in solchen Fällen deshalb ausgeschlossen. Ein fahrlässiges Verhalten kann
somit, gerade in Verbindung mit weiteren Umständen, eine Berufung auf
Grundlagenirrtum als treuwidrig und deshalb unzulässig erscheinen lassen
(BGE 117 II 218 E. 3b; Urteil des Bundesgerichts 4A_29/2022 vom
19.4.2022 E. 2.1 m.w.H.).
6.4.
Wie die Vorinstanz korrekt ausführt, hatte der Kläger bei Vertragsunter-
zeichnung Kenntnis über die Lage und Situation des Mietobjekts. Ziffer 6.3
des Mietvertrags (Klagebeilage 1) beinhaltet eine ausführliche Auflistung,
welche Nebenkosten im Nettomietzins nicht inbegriffen und zusätzlich zum
Mietzins zu bezahlen sind (inkl. Heiz- und Warmwasserkosten; Hauswar-
tung inkl. Verbrauchsmaterial und Weiterbildungskosten; Reinigung aller
öffentlichen Flächen; Pflege von Garten, Umgebung und Pflanzentrögen;
Serviceabonnemente für Flachdachkontrolle, Lift, Maschinen, Geräte und
Anlagen etc.). Dieser Bestimmung hat der Kläger mit Vertragsunterzeich-
nung zugestimmt. Damit hatte er bereits bei Vertragsschluss Kenntnis dar-
über, dass er auch Kosten für die Gemeinschaftsanlagen zu tragen hat. Der
Kläger hätte sich zudem bei den Vertragsverhandlungen bei der Beklagten
bezüglich der Umstände, bei denen er einen Irrtum geltend macht (Aus-
mass und Verteilschlüssel), informieren können und auch müssen (vgl.
auch Berufungsantwort Rz. 37). So ist betreffend Ausmass der Nebenkos-
ten der Vermieter bei vereinbarten Akontobeiträgen nicht verpflichtet, von
sich aus dem Mieter während der Vertragsverhandlungen die vermutliche
Höhe der Nebenkosten mitzuteilen (vgl. BIBER, in: Das Schweizerische
Mietrecht, SVIT-Kommentar, 5. Aufl. 2025, N. 4 zu Art. 257-257b). Es ist
einem allfällig Irrenden aufgrund des Grundsatzes von Treu und Glauben

- 12 -
auch verwehrt, sich auf einen Irrtum zu berufen, wenn er sich bei Vertrags-
schluss nicht um die Klärung einer bestimmten, sich offensichtlich stellen-
den Frage, gekümmert hatte (vgl. etwa BGE 129 III 363 E. 5.3). Zudem ist
niemand verpflichtet, den anderen über Umstände aufzuklären, die dieser
bei gehöriger Aufmerksamkeit hätte erkennen müssen. Eine Aufklärungs-
pflicht besteht nur, wenn vom Irrenden nicht einmal erwartet werden kann,
dass er die zur Beseitigung seines Irrtums erforderlichen Fragen (sei es
dem Verhandlungspartner oder einem Dritten) stellt (GAUCH/SCHLUEP/
SCHMID, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 11. Aufl.
2020, Rz. 862 f.). Wenn der Kläger nun geltend macht, er hätte sich, da er
Erstmieter gewesen sei, diesbezüglich vor Vertragsunterzeichnung nicht
erkundigen können (vgl. Berufung Rz. 37 und 39), ist ihm entgegenzuhal-
ten, dass die Beklagte ihn somit konsequenterweise auch nicht hätte dar-
über informieren können. Wie die Vorinstanz zu Recht festgehalten hat,
kann sich ein Irrtum nur dann auf eine künftige Tatsache beziehen, wenn
diese Tatsache im Zeitpunkt des Vertragsschlusses als sicher angesehen
werden konnte (angefochtener Entscheid E. 4.2). Aufgrund der vereinbar-
ten Abrechnung nach effektiven Kosten, konnte das Ausmass dieser Kos-
ten im Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung naturgemäss gerade noch
nicht gesichert gewesen sein. Inwiefern sich der Kläger bei Vertragsschluss
in einem Irrtum befunden haben soll, legt er nicht substantiiert dar. Ebenso
wenig ist eine absichtliche Täuschung ersichtlich. Schliesslich hat der Klä-
ger den Verteilschlüsse mit von ihm am 3. September 2019 unterzeichneter
Vereinbarung (Klagebeilage 2) auch ausdrücklich anerkannt.
7.
7.1.
Weiter bringt der Kläger vor (Berufung Ziff. 7 Rz. 66 ff.), er habe mit Klage
und Replik eine Vielzahl von Positionen in der Heiz- und Betriebskostenab-
rechnung konkret und substantiiert angefochten. Die Vorinstanz behandle
die konkrete und ausführliche Anfechtung lediglich in E. 5 des angefochte-
nen Entscheids. Die Ausführungen der Vorinstanz, wonach der Kläger zu
wenig substantiierte Ausführungen gemacht und es unterlassen haben
solle, Tatsachen und Behauptungen zu untermauern, verfange angesichts
der aktenkundigen Klage und Replik mit 120 Seiten Rechtsschrift und 40
Beilagen nicht. Die Vorinstanz sei mangels materieller Befassung und An-
wendung der sozialen Untersuchungsmaxime ihrer Substantiierungs- und
Begründungspflicht nicht nachgekommen und habe damit das rechtliche
Gehör des Klägers verletzt. Die Vorinstanz habe somit den Sachverhalt
nicht richtig erfasst und eine Rechtsverweigerung begangen. Die
Vorinstanz habe sodann die wichtigsten Rechtsfragen, die sich stellten,
entweder gar nicht geklärt oder falsch beurteilt. Die gesetzliche Regelung
verlange eine Vereinbarung über die Ausscheidung der Nebenkosten, wel-
che nicht in den allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgenommen wer-
den dürfe. Ziff. 6.3 des Mietvertrages erfülle diese Kriterien nicht. Insbeson-
dere die Hauswartungskosten seien intransparent. Die Hauswartungs-

- 13 -
kosten und die Gartenunterhaltskosten ergäben sich nicht aus Ziff. 6.3 des
Mietvertrags, sondern ausschliesslich aus dem Anhang zum Hauswar-
tungsvertrag. Der Vermieter dürfe dem Hauswart nicht einen unüblichen
Lohn zahlen und die Hauswartung müsse der konkreten Liegenschaft an-
gepasst sein, was in casu nicht der Fall sei. Sie sei insbesondere nicht ab-
gegrenzt zwischen Allgemeinheit und konkret H._____ / I._____ Es fehlten
Hauswartungsrapporte, welche die Arbeiten der Hauswartung konkretisie-
ren und plausibilisieren würden. Die Beklagte habe nie Belege für die Ar-
beiten des Hauswartes geliefert. Somit hätte die Beklagte gemäss Art. 8
ZGB die Beweislast für die Hauswartungskosten tragen müssen. Die Be-
klagte trage die Nebenpflicht, nur die wirtschaftlich angemessenen Neben-
kosten zu belasten. Die Beklagte habe die Grundsätze der Wirtschaftlich-
keit, Verhältnismässigkeit und Angemessenheit verletzt. Der Schadens-
nachweis bei Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots sei schwierig, wes-
halb in solchen Konstellationen der Schaden nach Art. 42 Abs. 2 OR abzu-
schätzen sei.
7.2.
7.2.1.
Das rechtliche Gehör verlangt insbesondere, dass die Gerichte die rechts-
erheblichen Vorbringen der Parteien hören und bei der Entscheidfindung
angemessen berücksichtigen (BGE 136 I 184 E. 2.2.1). Weiter umfasst es
das Recht, Beweisanträge zu stellen und mit diesen gehört zu werden
(BGE 135 II 286 E. 5.1). Daraus folgt die Verpflichtung der Behörde, ihren
Entscheid zu begründen. Dieser Pflicht ist nur genüge getan, wenn sowohl
die Parteien als auch die Rechtsmittelinstanz sich über die Tragweite des
Entscheids ein Bild machen können. Die Verpflichtung der Behörde, ihren
Entscheid zu begründen, verlangt indessen nicht, dass diese sich mit allen
Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vor-
bringen ausdrücklich widerlegt; vielmehr genügt es, wenn der Entscheid
gegebenenfalls sachgerecht angefochten werden kann (BGE 142 III 433
E. 4.3.2).
Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist formeller Natur. Seine Verletzung
führt ungeachtet der Erfolgsaussichten des Rechtsmittels in der Sache
selbst zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids (BGE 137 I 197
E. 2.2; Urteile des Bundesgerichts 5A_39/2014 vom 12. Mai 2024 E. 4.1,
4A_61/2014 vom 4. September 2014 E. 2 und 1B_143/2015 vom 5. Mai
2015 E. 3.1). Vorbehalten bleiben praxisgemäss Fälle, in denen die Verlet-
zung nicht besonders schwer wiegt und dadurch geheilt wird, dass die Par-
tei, deren rechtliches Gehör verletzt wurde, sich vor einer Instanz äussern
kann, welche sowohl die Tat- als auch die Rechtsfragen uneingeschränkt
überprüft.

- 14 -
7.2.2.
Vorliegend ist keine Verletzung des rechtlichen Gehörs des Klägers ersicht-
lich. Die Vorinstanz hat ihren Entscheid – wenn auch nach Ansicht des Klä-
gers knapp – begründet und ist ihrer Pflicht entsprechend nachgekommen.
Dass der Entscheid kürzer als die Rechtsschriften ausgefallen ist, lässt
nicht auf eine Verletzung des rechtlichen Gehörs schliessen. Da der Kläger
die Möglichkeit hatte, den Entscheid der Vorinstanz anzufechten und das
Obergericht über freie Kognition verfügt, kann eine allfällig vorliegende Ver-
letzung des rechtlichen Gehörs mit den nachfolgenden Ausführungen zu
den vom Kläger beanstandeten Positionen ohnehin geheilt werden.
7.3.
7.3.1.
Bei Einreichung einer unbezifferten Forderungsklage ist es Aufgabe der
klagenden Partei, ihr Begehren so weit wie möglich zu beziffern und wo
dies nicht möglich ist, aufzuzeigen, dass die erwähnten Bedingungen für
eine unbezifferte Forderungsklage erfüllt ist (BGE 140 III 409 E. 4.3.2). Es
genügt dabei nicht, wenn die klagende Partei einzig unter Hinweis fehlen-
der Informationen auf die an sich erforderliche Bezifferung verzichtet. Viel-
mehr obliegt ihr der Nachweis, dass und inwieweit eine Bezifferung unmög-
lich oder unzumutbar ist. Bei Einreichung einer unbezifferten Forderungs-
klage ist es Aufgabe der klagenden Partei, ihr Begehren so weit wie mög-
lich zu beziffern und wo dies nicht möglich ist, aufzuzeigen, dass die Be-
dingungen für eine unbezifferte Forderungsklage erfüllt sind (BGE 148 III
322 E. 2.2).
7.3.2.
Der Kläger machte vor Vorinstanz diverse bezifferte Positionen in einem
Gesamtbetrag von Fr. 17'243.95 geltend (Replik S. 82, act. 229). Mit Beru-
fung macht der Kläger wiederum diverse Positionen geltend (Berufung
Ziff. 7.2.2.3 Rz. 95 ff.), wobei lediglich die Positionen "Kontrolle der Sprink-
ler und Feuerlöscher", "Kontrolle technischer Anlagen", "Plomben Abfall-
container" sowie "Doppelberechnung der Mehrwertsteuern" bereits vor
Vorinstanz beziffert wurden. Bezüglich der weiteren Positionen fehlt es so-
wohl an einer Bezifferung als auch an einer substantiellen Begründung,
weshalb dem Kläger eine Bezifferung nicht möglich und zumutbar gewesen
wäre. Darauf ist demnach nicht näher einzugehen.
7.4.
7.4.1.
Die Regelung über die Nebenkosten setzt die genaue Bezeichnung der mit
den Nebenkosten bestrittenen Aufwendungen und zumindest die Bestimm-
barkeit der Höhe voraus (WEBER, BSK OR, a.a.O., N. 5 zu Art. 257a OR).
Der Vermieter ist nicht verpflichtet, für die einzelnen Positionen separate
Akontobeträge festzulegen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_185/2009
vom 28. Juli 2009 E. 2.4.1). Aus Ziff. 6.3 des Mietvertrages geht deutlich

- 15 -
hervor, für welche Nebenkosten der Mieter aufzukommen hat. Mit dem ver-
einbarten Akontobeitrag hatte der Kläger zudem einen Anhaltspunkt, mit
welcher Höhe der Nebenkosten er zu rechnen hatte. Unter Ziffer 6.3 des
Mietvertrags sind die Hauswartungskosten und die Kosten für die Pflege
von Garten, Umgebung und Pflanzentrögen zudem ausdrücklich aufgelis-
tet, womit dem Kläger mit Unterzeichnung des Mietvertrages bewusst ge-
wesen sein muss, dass er für diese Kosten aufzukommen hat. Dass die
konkrete Höhe nicht im Mietvertrag enthalten ist, lässt diese Vereinbarung
nicht unwirksam werden. Auch das wiederholte Vorbringen des Klägers,
die Beklagte habe keine Hauswartungsrapporte vorgelegt, vermag die Ver-
einbarung nicht ungültig werden zu lassen. Es steht der Vermieterin frei,
eine pauschale Entschädigung für die Hauswartung zu vereinbaren, womit
sich das Ausstellen von Hauswartungsrapporten erübrigt. Bezüglich der
Kontrolle der Sprinkler und Feuerlöscher sowie der technischen Anlagen
hat die Zeugin F._____ anlässlich der Hauptverhandlung glaubhaft ausge-
sagt, im Servicevertrag (zur Heizung) sei geregelt, dass der Techniker ein-
mal pro Jahr die Anlage genau überprüfe (act. 380). Beim Hauswart handle
es sich um Sichtkontrollen. Er sei nicht nur für die Reinigung zuständig,
sondern auch für die Überprüfung der Technik. Es sei üblich, dass ein
Hauswart technische Rundgänge mache. Es könnten trotzdem Fehler vor-
liegen, denen er so proaktiv entgegenwirken könne, falls er etwas feststel-
len würde. Es scheint nachvollziehbar, dass eine jährliche (oder weniger
häufige) Kontrolle der technischen Anlagen allein nicht ausreicht. Dass die
sporadischen Kontrollen des Hauswarts übermässig wären, wird vom Klä-
ger nicht substantiiert behauptet und ist zudem nicht ersichtlich.
7.4.2.
Wenn der Kläger vorbringt, die Beklagte habe die Beweislast zu tragen und
der Schaden sei vom Gericht abzuschätzen, so ist festzuhalten, dass die
Anwendung von Art. 42 Abs. 2 OR eine Pflichtverletzung voraussetzt. Die
Beweislast für das Vorliegen einer Vertrags- bzw. Pflichtverletzung durch
die Beklagte obliegt dem Kläger (Art. 8 ZGB). Nach dem Ausgeführten ge-
lingt es dem Kläger nicht, eine Pflichtverletzung der Beklagten nachzuwei-
sen.
7.5.
7.5.1.
Der Kläger beanstandet weiter die Position "Plomben Abfallcontainer" (Be-
rufung Ziff. 7.1.2 Rz. 72 und 76 und Ziff. 7.2.2.3 Rz. 100 und 104).
7.5.2.
Der Kläger macht in seiner Berufungsbegründung keinerlei Ausführungen
zur Position "Plomben Abfallcontainer" mehr, sondern verweist lediglich auf
seine Klage (Ziff. 3.2.14). Insofern fehlt es bezüglich der Position "Plomben
Abfallcontainer" an einer substanziellen Begründung im Berufungsverfah-
ren, weshalb darauf nicht näher einzugehen ist.

- 16 -
Die Berufung wäre diesbezüglich ohnehin abzuweisen. Die Zeugin F._____
führte anlässlich der Hauptverhandlung glaubhaft aus, es habe zwei Unter-
stände mit je zwei Containern. Zwei würden von der Hauswartung benutzt,
die anderen hätten ein Zahlenschloss dran, welche die Mieter benutzen
könnten. Die Hauswartung entsorge den allgemeinen Abfall, der im Zent-
rum anfalle (vom Eimer leeren, "Fötzelen" etc.). Der Abfall der H._____
oder I._____ werde nicht von der Hauswartung in diesen Containern ent-
sorgt (act. 377). Die Behauptung, die Abfallentsorgungstour des Hauswarts
ergebe sich nicht aus Ziff. 6.3 des Mietvertrags, ist nicht nachvollziehbar.
In Ziff. 6.3 des Mietvertrags sind die Kosten für die Hauswartung explizit
erwähnt. Dass dies auch Abfallentleerungen beinhaltet, ist nicht ausserge-
wöhnlich, da dies zu den allgemeinen Aufgaben einer Hauswartung gehört.
Auch der Kläger hat sich an den Kosten der allgemeinen Abfallfalleimer zu
beteiligen, da auch die Kunden des Klägers diese benutzen und ihren Abfall
in den allgemein zugänglichen Abfalleimers entsorgen können.
7.6.
7.6.1.
Weiter führt der Kläger aus (Berufung Ziff. 8 Rz. 136 ff.), es bestehe ein
Verdacht einer Doppelbesteuerung der Mehrwertsteuer. Die Vorinstanz sei
darauf überhaupt nicht eingetreten. Aus den edierten Rechnungen sei er-
sichtlich, dass die J._____ AG einen Bruttopreis pro Quartal von
Fr. 5'000.05 inkl. Mehrwertsteuer Fr. 357.50 der H._____ verrechne, mit
dem Handvermerk "weiterverrechnen an K._____". Die H._____ verrechne
an die Beklagte Fr. 5'000.05 und rechne auf diesen Betrag nochmals 7.7 %
Mehrwertsteuer auf.
7.6.2.
Die Beklagte verweist mit ihrer Berufungsantwort (Ziff. 10 Rz. 104) auf ihre
Ausführungen in der Duplik (act. 283 f.). Dort führte die Beklagte aus, selbst
wenn die H._____ der Beklagten zu viel weiterverrechnet haben sollte, sei
die vom Kläger geltend gemachte Forderung nicht nachvollziehbar. Wäre
aufgrund der doppelten Abrechnung von Mehrwertsteuer zu viel verrechnet
worden, würde dies dem Kläger nur anteilsmässig auf der Grundlage der
zu viel in Rechnung gestellten Mehrwertsteuer zurückerstattet werden, also
entsprechend dem Verhältnis der von ihm gemieteten Mietfläche zur ge-
samten Fläche […]. Somit könnten dem Kläger maximal Fr. 38.80 pro Jahr
und Heiz- und Betriebskostenabrechnungen gutgeschrieben werden.
7.6.3.
Replikbeilage 12 lässt sich entnehmen, dass die Rechnung der J._____ AG
vom 6. Dezember 2019 einen Betrag von Fr. 5'000.05 inklusive Mehrwert-
steuer in der Höhe von Fr. 357.50 aufweist, wobei die H._____ der Beklag-
ten Fr. 5'385.05 weiterverrechnete. Dieser Betrag ergibt sich aus dem
Rechnungsbetrag der J._____ AG (Fr. 5'000.05) sowie der Mehrwertsteuer

- 17 -
von Fr. 385.00. Insofern ist ersichtlich, dass – zumindest in einem Quartal
des Jahres 2019 – auf die Leistung des Gärtners doppelt Mehrwertsteuer
verrechnet wurde. Die Berechnung des Klägers ist allerdings nicht nach-
vollziehbar. Einerseits würde der Kläger – wie die Beklagte korrekt ausführt
– nur anteilsmässig an einer doppelten Verrechnung partizipieren. Ande-
rerseits liegt bis zum 29. August 2019 eine res iudicata vor (vgl. E. 4.5 hier-
vor), weshalb eine allfällige – vorliegend aber nicht belegte – doppelte
Mehrwertsteuer nicht mehr zu prüfen wäre. Ausserdem ist lediglich für ein
Quartal eine doppelte Mehrwertsteuer in der Höhe von Fr. 385.00 belegt,
wobei auf alle Mieter entsprechend ihrer Anzahl Quadratmeter der Mietflä-
che im Verhältnis zur Gesamtfläche der allenfalls zu viel verrechnete Be-
trag aufgeteilt werden müsste. Die Forderung des Klägers ist damit nicht
schlüssig behauptet worden.
8.
8.1.
Der Kläger bringt weiter vor (Berufung Ziff. 11), aufgrund der schweren
Pflichtverletzung der Beklagten (durch schikanöse Verschleierungs- und
Verzögerungstaktik im Zusammenhang mit der Akteneinsicht) seien ihr
sämtliche Gerichts- und Parteikosten aufzuerlegen.
8.2.
Ob der Beklagten ein Fehlverhalten vorzuwerfen ist, kann offenbleiben. Der
Kläger ist nach der Schlichtungsverhandlung – und damit nach Herausgabe
der Belege – an das Bezirksgericht gelangt und hat das erstinstanzliche
Urteil schliesslich an das Obergericht weitergezogen, womit er den weite-
ren Aufwand selbst generiert hat. Zudem hat der Kläger den "unnötigen
Aufwand" nirgendwo beziffert. Die Berufung ist demnach auch diesbezüg-
lich abzuweisen.
9.
Zusammenfassend ist die Berufung des Klägers abzuweisen, soweit auf
diese einzutreten ist.
10.
Ausgangsgemäss wird der Kläger für das Berufungsverfahren kostenpflich-
tig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Bei einem Kostenstreitwert im Berufungsverfah-
ren von Fr. 17'23.95 sind die Gerichtskosten (Entscheidgebühr) auf
Fr. 2'320.00 festzusetzen (§ 7 Abs. 1 GebührD).
Der Kläger ist zudem zu verpflichten, der Beklagten eine Parteientschädi-
gung ausgehend vom Streitwert für das Berufungsverfahren zu bezahlen.
Bei einem Kostenstreitwert von Fr. 17'243.95 beträgt die Grundentschädi-
gung gemäss § 3 Abs. 1 lit. a AnwT Fr. 4'436.60 (Fr. 1'850.00 + 15 % des
Streitwerts). Ausgehend davon und unter Berücksichtigung eines Abzugs
von 20 % für die entfallene Verhandlung, eines Rechtsmittelabzugs von

- 18 -
25 % (§ 6 Abs. 2, § 7 Abs. 2 und § 8 AnwT) und einer Auslagenpauschale
von 3 % ist die Parteientschädigung auf gerundet Fr. 2'742.00 festzuset-
zen.
Das Obergericht erkennt:
1.
Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 2'320.00 wird dem Kläger
auferlegt.
3.
Der Kläger wird verpflichtet, der Beklagten eine Parteientschädigung für
das Berufungsverfahren in der richterlich festgesetzten Höhe von
Fr. 2'742.00 (inkl. Auslagen) zu bezahlen.
Zustellung an:
[…]
Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-
schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen
Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet-
rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens Fr.
30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeu-
tung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters (Art. 44
Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde
nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen
hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).
Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt Fr. 17'243.95.

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Aarau, 26. Juni 2025
Obergericht des Kantons Aargau
Zivilgericht, 1. Kammer
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:
Lindner Donauer