ag_zivilgericht · ZSU.2022.200 · 2022-12-12 · de
Obergericht / Zivilgericht / 3. Zivilkammer — ZSU.2022.200


Obergericht
Zivilgericht, 3. Kammer
ZSU.2022.200
(SZ.2022.45)
Art. 73
Entscheid vom 12. Dezember 2022
Besetzung Oberrichterin Massari, Präsidentin
Oberrichter Brunner
Oberrichter Holliger
Gerichtsschreiberin Walker
Klägerin Stockwerkeigentümergemeinschaft A._____,
vertreten durch B._____
Beklagter C._____,
[...]
Gegenstand Rechtsschutz in klaren Fällen/Forderung

- 2 -
Das Obergericht entnimmt den Akten:
1.
Der Beklagte ist Eigentümer der Stockwerkeinheit Q./[...], Anteil [...]. Von
der Klägerin (Stockwerkeigentümergemeinschaft A., Q., betr. GB Q.
Nr. [...]) wurde C. (seit März 1998: B.) mit der Verwaltung beauftragt.
2.
2.1.
Die Klägerin beantragte mit einem gegen den Beklagten gerichteten Ge-
such im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO
vom 9. Juni 2022 beim Bezirksgerichtspräsidium Lenzburg:
" 1.
Die Gegenpartei sei zu verpflichten, der gesuchstellenden Partei den Be-
trag von CHF 3'809.15 zzgl. Zins zu 5 % seit 01.01.2021 zu bezahlen.
2.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Gegenpartei."
2.2.
Mit Verfügung vom 20. Juni 2022 wurde der Beklagte aufgefordert, innert
10 Tagen zum Gesuch Stellung zu nehmen. Der Beklagte erstattete am
30. Juni 2022 (Postaufgabe) eine Stellungnahme.
2.3.
Gestützt auf Art. 131 ZPO wurde der Beklagte mit Verfügung vom 7. Juli
2022 aufgefordert, ein Doppel der Stellungnahme inkl. Beilagen einzu-
reichen, widrigenfalls die notwendigen Kopien auf Kosten des Beklagten
angefertigt würden.
2.4.
Am 18. Juli 2022 reichte der Beklagte eine weitere Eingabe mit 19 Beilagen
ein.
2.5.
Mit Verfügung vom 20. Juli 2022 wurde die Eingabe vom 18. Juli 2022 der
Klägerin zugestellt. Zudem wurde darauf hingewiesen, dass ohne weitere
Eingaben der Parteien die Entscheidfällung ohne Verhandlung erfolge.
2.6.
Am 30. August 2022 erkannte das Bezirksgerichtspräsidium Lenzburg:
" 1.
Der Gesuchgegner wird verpflichtet, der Gesuchstellerin den Betrag von
CHF 1'865.15 zzgl. Zins von 5 % seit 29. Mai 2021, CHF 972.00 zzgl. Zins

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von 5 % seit 28. September 2021 sowie CHF 972.00 zzgl. Zins von 5 %
seit 29. November 2021 zu bezahlen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus einer Entscheidgebühr von
CHF 800.00 und Auslagen (kostenpflichtige Kopien) von CHF 22.00, zu-
sammen CHF 822.00, werden dem Gesuchgegner auferlegt. Die Gerichts-
kosten werden mit dem Vorschuss der Gesuchstellerin von CHF 600.00
verrechnet, so dass der Gesuchgegner der Gesuchstellerin CHF 600.00
direkt zu ersetzen und an die Gerichtskasse Lenzburg den Restbetrag von
CHF 222.00 zu bezahlen hat.
3.
Es wird keine Parteientschädigung gesprochen."
3.
3.1.
Der Beklagte erhob mit Eingabe vom 12. September 2022 fristgerecht Be-
schwerde gegen den ihm am 31. August 2022 zugestellten Entscheid. Er
beantragte, "den angefochtenen Entscheid des Bezirksgerichts Lenzburg
vom 30. August 2022 neu zu überdenken und aufzuschieben".
Mit Eingabe vom 14. September 2022 reichte der Beklagte insbesondere
die in der Beschwerde genannten Beilagen 16 und 17 ein, welche dieser
nicht beigelegen hatten.
3.2.
Mit Beschwerdeantwort vom 5. Oktober 2022 beantragte die Klägerin:
" 1.
Die Beschwerde sei vollumfänglich abzuweisen.
2.
Der Beklagte sei zu verpflichten, die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu
übernehmen.
3.
Der Beklagte sei zu verpflichten, der Klägerin eine angemessene Partei-
entschädigung zu bezahlen (inkl. Mehrwertsteuer)."
3.3.
Am 9. November 2022 reichte der Beklagte "Nachbemerkungen zur Be-
schwerde" ein.

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Das Obergericht zieht in Erwägung:
1.
Gegen den angefochtenen Endentscheid ist das Rechtsmittel der Be-
schwerde gegeben (Art. 308 Abs. 2 i.V.m. Art. 319 lit. a ZPO).
2.
2.1.
Mit der Beschwerde können die unrichtige Rechtsanwendung sowie die of-
fensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht
werden (Art. 320 ZPO). Mit dem Begriff der offensichtlich unrichtigen Sach-
verhaltsfeststellung wird die Überprüfungsmöglichkeit auf willkürliche Fest-
stellungen des Sachverhalts eingeschränkt. Willkür liegt vor, wenn sich
eine Sachverhaltsfeststellung in keiner Weise rechtfertigen lässt, insbeson-
dere weil sie offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in
klarem Widerspruch steht oder auf einem offensichtlichen Versehen beruht
(SUTTER-SOMM/SEILER, Handkommentar zur Schweizerischen Zivilpro-
zessordnung, 2021, N. 8 zu Art. 320 ZPO).
2.2.
Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel sind
im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO). Das gilt
sowohl für echte als auch für unechte Noven, da die Beschwerde nicht der
Fortführung des erstinstanzlichen Prozesses, sondern im Wesentlichen nur
der Rechtskontrolle des erstinstanzlichen Entscheids dient (FREI-
BURGHAUS/AFHELDT, in: Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessord-
nung [ZPO-Komm.], 3. Aufl. 2016, N. 3 f. zu Art. 326 ZPO). Das Gericht
kann aufgrund der Akten entscheiden (Art. 327 Abs. 2 ZPO).
2.3.
Neben konkreten Rechtsbegehren hat die schriftlich einzureichende Be-
schwerde auch eine Begründung zu enthalten (Art. 321 Abs. 1 ZPO;
REETZ/THEILER, ZPO-Komm., a.a.O., N. 15 zu Art. 321 ZPO). Darin ist ins-
besondere darzulegen, weshalb die mit den Beschwerdeanträgen gefor-
derten Abänderungen des erstinstanzlichen Entscheides verlangt werden
und gestützt auf welche Sachverhaltselemente und Rechtsgrundlagen sich
die Beschwerdeanträge rechtfertigen. Die Begründung eines Rechtsmittels
erklärt daher, weshalb der erstinstanzliche Entscheid in den angefochtenen
Punkten unrichtig sein soll. Dabei hat der Beschwerdeführer wie bereits im
erstinstanzlichen Verfahren seine Behauptungen bestimmt und vollständig
aufzustellen. Der Beschwerdeführer hat sich insbesondere auch mit der
Begründung des erstinstanzlichen Entscheides auseinanderzusetzen (vgl.
BGE 138 III 374 E. 4.3.1). An dieses Erfordernis sind keine überspitzten
Anforderungen zu stellen, so dass allenfalls auf eine Beschwerde auch bei
knapper Begründung einzutreten ist. Eine in der Substanz mangelhafte

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(wenn auch nicht geradezu ungenügende) Begründung kann sich aber in
der materiellen Beurteilung zum Nachteil des Beschwerdeführers auswir-
ken. Die Beschwerdeinstanz ist nicht verpflichtet, den erstinstanzlichen
Entscheid von sich aus auf alle denkbaren Mängel zu untersuchen, wenn
diese von keiner Partei gerügt werden (REETZ/THEILER, ZPO-Komm.,
a.a.O., N. 36 f. zu Art. 311 ZPO). Werden in der Beschwerde keine begrün-
deten Rügen mit Bezug auf das vorinstanzliche Beweisverfahren und die
Beweiswürdigung vorgebracht, so tangiert das somit zwar nicht die Gültig-
keit des Rechtsmittels, führt aber dazu, dass die Rechtsmittelinstanz vom
vorinstanzlichen Beweisergebnis ausgehen wird (vgl. BÜHLER/EDEL-
MANN/KILLER, Kommentar zur aargauischen Zivilprozessordnung, 2. Aufl.
1998, N. 9 zu § 323 ZPO AG).
3.
3.1.
Eine Beschwerde hat insbesondere Anträge zu enthalten, aus denen her-
vorgeht, in welchen Punkten die beschwerdeführende Partei die Änderung
oder Aufhebung des angefochtenen Entscheids verlangt. Jedenfalls soweit
ein Entscheid in der Sache in Frage kommt (Art. 318 Abs. 1 lit. b ZPO),
müssen Anträge grundsätzlich so formuliert sein, dass die Beschwer-
deinstanz sie gegebenenfalls unverändert in das Entscheiddispositiv auf-
nehmen kann. Soweit erforderlich sind die Anträge nach Treu und Glauben,
insbesondere im Licht der Begründung auszulegen (vgl. BGE 4A_274/2020
E. 4; SUTTER-SOMM/SEILER, a.a.O., N. 13 zu Art. 321 ZPO).
3.2.
Der Beklagte beantragt, den angefochtenen Entscheid "zu überdenken und
aufzuschieben". Wörtlich verstanden ergibt sich allein daraus kein Antrag
in der Sache. Aus der Begründung der Beschwerde ergibt sich jedoch, dass
der Beklagte auch im Rechtsmittelverfahren verlangt, dass dem Kläger der
im Sinne von Art. 257 ZPO beantragte Rechtsschutz nicht gewährt und der
Beklagte nicht zur Bezahlung der verlangten Geldsumme verpflichtet wird.
4.
4.1.
Die Beschwerde ist innert der gesetzlichen Beschwerdefrist begründet ein-
zureichen (Art. 321 Abs. 1 ZPO). Eine Nachreichung der Begründung nach
Ablauf der Rechtsmittelfrist ist unzulässig. Selbst ein allfälliger zweiter
Schriftenwechsel oder die Ausübung des sog. Replikrechts, bei welchem
es von vornherein nur darum geht, zu in die Akten des Verfahrens aufge-
nommenen Eingaben Stellung nehmen zu können, gestattet nicht, die Be-
schwerdeschrift nachzubessern oder gar zu ergänzen (vgl. [für das Beru-
fungsverfahren] BGE 5A_7/2021 E. 2.2).

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4.2.
Die Eingaben des Beklagten vom 14. September 2022, 15. September
2022 und vom 9. November 2022 sind somit unbeachtlich, soweit damit die
Ausführungen in der Beschwerde ergänzt werden.
5.
Der Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO erlaubt es der kla-
genden Partei, bei eindeutiger Sach- und Rechtslage rasch, d.h. ohne ein-
lässlichen Prozess im ordentlichen Verfahren, zu einem rechtskräftigen und
vollstreckbaren Entscheid zu kommen. Bei Gewährung des Rechtsschut-
zes ergeht mithin ein definitives, der materiellen Rechtskraft fähiges Urteil,
das einer neuen Beurteilung der Sache wegen der res iudicata-Wirkung
entgegensteht (BGE 138 III 620 E. 5.1.1) Das Gericht gewährt diesen
Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbe-
stritten oder sofort beweisbar und die Rechtslage klar ist (Art. 257 Abs. 1
ZPO). Kann dieser Rechtsschutz nicht gewährt werden, so tritt das Gericht
auf das Gesuch nicht ein (Art. 257 Abs. 3 ZPO).
Ein unbestrittener Sachverhalt liegt vor, wenn die beklagte Partei die an-
spruchsbegründenden Behauptungen der klagenden Partei nicht bestreitet
bzw. sich gar nicht äussert oder säumig ist. Eine bloss allgemeine, pau-
schale Bestreitung (Art. 222 Abs. 2 ZPO) ist (auch hier) irrelevant (vgl. HOF-
MANN, in: Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3. Aufl.
2017 [BSK-ZPO], N. 10 zu Art. 257 ZPO; GÖKSU, in: Brunner/Gas-
ser/Schwander [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung, Kommentar,
2. Aufl. 2016, N. 7 zu Art. 257 ZPO). Der Rechtsschutz in klaren Fällen
unterliegt keiner Beweisstrengebeschränkung. Blosses Glaubhaftmachen
genügt für die Geltendmachung des Anspruchs nicht, sondern der Kläger
hat den vollen Beweis der anspruchsbegründenden Tatsachen zu erbrin-
gen (BGE 141 III 23 E. 3.2; SUTTER-SOMM/LÖTSCHER, ZPO-Komm., a.a.O.,
N. 6 zu Art. 257 ZPO). Nach der Regel von Art. 8 ZGB trüge der Beklagte,
der Einreden oder Einwendungen vorbringt, dafür an sich die Beweislast.
Im Verfahren nach Art. 257 ZPO ist es ihm aber unter Umständen nicht
möglich, seine Einwände unter den darin geltenden Beweismittelbeschrän-
kungen bzw. mit sofort verfügbaren Beweismitteln glaubhaft zu machen,
während ihm der Beweis in einem einlässlichen ordentlichen Verfahren ge-
lingen könnte. Würde ungeachtet substantiiert und schlüssig vorgetrage-
ner, erheblicher Einwände ein klarer Fall bejaht und im Verfahren nach
Art. 257 ZPO ein rechtskräftiger Entscheid zu Ungunsten des Beklagten
gefällt, blieben dessen Einreden für immer unberücksichtigt, ohne dass er
jemals zum ordentlichen Beweis derselben zugelassen würde. Für die Ver-
neinung eines klaren Falls genügt deshalb, dass der Beklagte substantiiert
und schlüssig Einwendungen vorträgt, die in tatsächlicher Hinsicht nicht so-
fort widerlegt werden können und die geeignet sind, die bereits gebildete
richterliche Überzeugung zu erschüttern. Nicht erforderlich ist, dass er

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seine Einwendungen glaubhaft macht (BGE 141 III 23 E. 3.2, 138 III 620
E. 5.1.1; SUTTER-SOMM/LÖTSCHER, a.a.O., N. 7 zu Art. 257 ZPO).
Die Rechtslage ist klar, wenn die Anwendung und Auslegung einer Norm,
namentlich auf Grund ihres Wortlauts, der Rechtsprechung und der be-
währten Lehre, zu keinem Zweifel Anlass gibt (BGE 141 III 23 E. 3.2; SUT-
TER-SOMM/LÖTSCHER, a.a.O., N. 9 zu Art. 257 ZPO). Die Rechtsfolge muss
sich bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre
und Rechtsprechung ohne Weiteres ergeben und die Rechtsanwendung
zu einem eindeutigen Ergebnis führen (BGE 138 III 123 E. 2.1.2; SUTTER-
SOMM/LÖTSCHER, a.a.O., N. 9 zu Art. 257 ZPO). Dagegen ist die Rechts-
lage in der Regel nicht klar, wenn die Anwendung einer Norm einen Ermes-
sens- oder Billigkeitsentscheid des Gerichts mit wertender Berücksichti-
gung der gesamten Umstände erfordert (BGE 141 III 23 E. 3.2;
BGE 4A_295/2017 E. 3.1), wie dies beispielsweise bei der Beurteilung von
Treu und Glauben der Fall ist (BGE 138 III 123 E. 2.1.2).
6.
Zur Begründung des angefochtenen Entscheids wurde zunächst im We-
sentlichen ausgeführt (E. 4.1 bis 4.5), die Stockwerkeigentümer hätten ge-
mäss Art. 712h Abs. 1 ZGB Beiträge nach Massgabe ihrer Wertquoten an
die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und an die Kosten der ge-
meinschaftlichen Verwaltung zu leisten, wobei neben den in Art. 712h
Abs. 2 ZGB exemplifizierend aufgeführten Posten auch Betriebskosten der
gemeinschaftlichen Teile (bspw. Wasser- und Energieverbrauch) Kosten
und Lasten i.S. des Gesetzes darstellten. Diese Verpflichtung stelle eine
gesetzliche Realobligation dar; der im Grundbuch eingetragene Stockwer-
keigentümer sei Schuldner der Beitragsforderung der Stockwerkeigentü-
mergemeinschaft. Zufolge Art. 8 Abs. 1 des entsprechend Art. 712g Abs. 3
ZGB erlassenen STWEG-Reglements würden alle Kosten, die durch Be-
nutzung, Unterhalt und Erneuerung der im Miteigentum stehenden Anlagen
anfallen, gemeinschaftlich getragen. Dazu gehörten insbesondere die Kos-
ten für den laufenden Unterhalt (inkl. Reinigung), Instandstellung und Er-
neuerung des Miteigentums, die Kosten des Betriebs der Anlagen und Ein-
richtungen, die Aufwendungen für ausserordentliche Erneuerungs- und
Umbauarbeiten, öffentlich-rechtliche Beiträge und Steuern, soweit sie den
Stockwerkeigentümern insgesamt auferlegt sind, die Prämien für die Ver-
sicherung der Liegenschaft gegen Feuer- und Wasserschaden und für die
Haftung als Werkeigentümer, die Kosten der Verwaltung, insbesondere die
Entschädigung an den Verwalter und an den Hauswart und die Einlagen in
den Erneuerungsfonds. Gemäss Art. 11 STWEG-Reglement zahlten die
Stockwerkeigentümer angemessene Vorschüsse an die gemeinschaftli-
chen Kosten, wobei deren Höhe vom Verwalter aufgrund von Erfahrungs-
werten festgelegt werde. Die Beiträge und Vorschüsse würden vom Ver-
walter eingezogen. Der Beklagte sei als Stockwerkeigentümer der 2.5-Zim-
merwohnung im 4. OG, [...] (Q./[...]) eingetragen. Die im Schreiben der mit

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Verwaltungsvertrag beauftragten Verwalterin vom 18. November 2021
("Letzte Mahnung") aufgeführten Positionen (total Fr. 3'809.15) setzten
sich aus den jeweils für drei Monate im Voraus festgelegten und in Rech-
nung gestellten Budgeterwartungen und dem Abzug aufgrund der Budget-
erwartungsanpassung (Fr. 87.00) zusammen. Dem Beklagten sei mit
Rechnungen vom 18. Mai, 14. Juni und 17. September 2021 angezeigt
worden, dass er lediglich einen Betrag von Fr. 78.85 geleistet habe und
sich bezüglich der im Voraus zu bezahlenden Betriebskostenanteile für Ja-
nuar-März 2021 ("Budgeterwartung 01.2021", Fr. 1'059.00), April-Juni
2021 ("Budgeterwartung 04.2021", Fr. 972.00) sowie Juli-September 2021
("Budgeterwartung 07.2021", Fr. 972.00) im Verzug befinde und die aus-
stehenden Beträge innert zehn Tagen zu bezahlen habe. Die ins Recht ge-
legte Beitragsforderung von Fr. 3'809.15 sei demnach rechtmässig ent-
standen. Bestand und Umfang der geltend gemachten Beitragsforderung
der Stockwerkeigentümergemeinschaft gegenüber dem Beklagten seien
erstellt. Mit den Schreiben vom 18. Mai, 14. Juni, 17. September und 18.
November 2021 sei der Beklagte zur Begleichung des jeweils ausstehen-
den Betrags innert zehn Tagen aufgefordert worden. Mangels Bezahlung
sei er jeweils automatisch in Verzug geraten und auf dem Betrag von
Fr. 1'865.15 sei ab dem 29. Mai 2021, auf dem Betrag von Fr. 972.00 ab
dem 28. September 2021 und auf dem Betrag von Fr. 972.00 ab dem
29. November 2021 Verzugszins zu 5 % geschuldet.
Dies blieb im Beschwerdeverfahren unbeanstandet.
7.
7.1.
7.1.1.
In der vor Vorinstanz eingeholten Stellungnahme (Art. 253 ZPO) vom
29. Juni 2022 (act. 16) führte der Beklagte aus, er habe schon lange Ge-
genforderungen gegen B. gestellt. Noch vor der Übernahme der Wohnung
von F. sel. habe sich in dessen Wohnung ein Wasserschaden eingestellt.
Leider habe die Firma (gemeint wohl die Verwaltung) nichts dagegen un-
ternommen. Die Sekretärin, Frau G., habe dem Beklagten geschrieben, er
solle sich nicht einmischen. Da die Sache seinen Fortlauf genommen habe,
sei der Beklagte hingegangen, um die Sache mit einem Spezialisten, Herrn
H., anzusehen und wenn möglich abzuklären, wo das Leck herkomme.
Herr H. sei zweimal hergekommen und mit ihm habe er dann in stunden-
langer Arbeit die Mauer geöffnet, um die Quelle des Lecks festzustellen.
Der Anwalt I. habe ihm angeraten, diesen Herrn beizuziehen, da sich diese
Firma ja gar nicht für das Problem interessiere. Es habe sich herausgestellt,
dass eindeutig ein Leck in der Hauptleitung gewesen sei (4. Stock Mitte).
Später habe ihm Frau G. mitgeteilt, dass die Versicherung den Schaden
bezahlen würde. Man habe ihm jedoch die ausgehängte Türe, den Siphon
und die Toilettenschüssel einfach, ohne etwas zu sagen, auf den Boden
gelegt. Verschiedene eingeschriebene Aufforderungen seien ohne Antwort

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geblieben. So habe er es "schliesslich durch die Firma J. zu Ende bringen
lassen". Durch Zufall habe er dann auch noch festgestellt, dass man die
Türe, die über ein Jahr am Boden gelegen habe, gar nicht habe einhängen
können.
7.1.2.
Zu diesen Vorbringen des Beklagten wurde im angefochtenen Entscheid
ausgeführt (E. 4.6), der Beklagte mache aufgrund eines Wasserschadens
sinngemäss Verrechnung mit der klägerischen Forderung geltend. Er habe
aber weder glaubhaft dargelegt, welche Tatsachenbehauptungen der Klä-
gerin konkret bestritten würden, noch in seiner Stellungnahme einen klaren
Antrag gestellt und substantiiert begründet. Auch den Beilagen sei keine
konkret begründete und bezifferte Forderung zu entnehmen. Es liege ledig-
lich eine Offerte vor, welche sich allerdings nicht spezifisch auf die Behe-
bung des Wasserschadens, sondern auf die Badezimmereinrichtung
(Standklosett, Badewannenarmatur etc.) beziehe, wobei der Beklagte der
Verwalterin am 5. Januar 2020 selber erklärt habe, er wolle gar kein neues
Badezimmer auf "Kosten der Allgemeinheit". Zudem habe der Beklagte
eine Rechnung betreffend "Wasserschaden Wohnung F." über einen Be-
trag von Fr. 679.55 eingereicht. Demgegenüber sei aber gemäss Mail bzw.
Schreiben der Verwaltung vom 10. Februar bzw. 30. März 2020 ersichtlich,
dass die Verwaltung mit Zustimmung des Beklagten eine Unternehmung
mit der Sanierung des Badezimmers beauftragt, den Wasserschaden bei
der Versicherung angemeldet und diese die Kosten für die Reparaturen im
Bad gutgeheissen habe. Dass die Verwalterin in Bezug auf die Behebung
des Wasserschadens untätig geblieben und der Beklagte daher gezwun-
gen gewesen wäre, dies auf eigene Rechnung vorzunehmen, und er somit
eine Gegenforderung gegenüber der Stockwerkeigentümergemeinschaft
hätte, sei nicht glaubhaft erstellt. Im Schreiben vom 14. Oktober 2019 sei
denn auch ersichtlich, dass die Verwalterin tätig geworden sei (Messung
der Feuchtigkeit durch eine Sanitärfirma) und sie ihm mitgeteilt habe, dass
sie die Angelegenheit zusammen mit dem Abwart an die Hand nehmen
werde bzw. der Beklagte nicht eigenmächtig Aufträge erteilen solle. Dies
mache die Bestreitung durch den Beklagten noch unbegründeter und halt-
loser. In seiner Stellungnahme bringe der Beklagte seine generelle Unzu-
friedenheit mit der Verwalterin in querulatorischer Weise zum Ausdruck.
Darüber hinaus erscheine die Absicht des Beklagten, einen Betrag von den
"Nebenkosten" abzuziehen, da die Wohnung ihm zufolge nicht bewohnbar
gewesen sei, aus dem Zusammenhang gerissen und damit vollends halt-
los, nachdem die wertquotenmässige Kostentragung i.S.v. Art. 712h Abs. 1
ZGB eine gesetzliche Realobligation darstelle, deren Schuldner der Be-
klagte sei. Die Bestreitung des Beklagten sei nicht schlüssig und daher un-
begründet und mute haltlos an. Die als allgemeine Bestreitungen einzustu-
fenden Vorbringen des Beklagten seien nicht geeignet, die gebildete rich-
terliche Überzeugung betreffend die Richtigkeit des entscheidrelevanten
Sachverhalts zu erschüttern.

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7.2.
7.2.1.
7.2.1.1.
Im hier zur Anwendung gelangenden summarischen Verfahren findet im
erstinstanzlichen Verfahren grundsätzlich nur ein Schriftenwechsel statt,
auch wenn nicht ausgeschlossen ist, dass mit der gebotenen Zurückhal-
tung ein zweiter Schriftenwechsel angeordnet werden kann, wenn es sich
nach den Umständen als erforderlich erweist (BGE 146 III 237 E. 3.1). Vor-
liegend wurde vor Vorinstanz kein zweiter Schriftenwechsel angeordnet.
Damit trat der sogenannte Aktenschluss und die Novenschranke ein. Die
Zulässigkeit von neuen Tatsachen und Beweismitteln, die nach diesem
Zeitpunkt in das Verfahren eingebracht werden, richtet sich dabei nach dem
Novenrecht (Art. 229 ZPO; vgl. SUTTER-SOMM/SEILER, a.a.O., N. 13 zu
Art. 321 ZPO; DOMENIG, Aktenschluss, Noven- und Replikrecht im summa-
rischen Verfahren der Schweizerischen Zivilprozessordnung, 2022,
Rz. 145 mit Hinweisen). Die nach Erstattung der Stellungnahme vom
29. Juni 2022 (Postaufgabe: 30. Juni 2022) und nach Ablauf der Frist zur
Stellungnahme, der unbestrittenermassen am 4. Juli 2022 eingetreten war,
vom Beklagten vor Vorinstanz eingereichte Eingabe vom 18. Juli 2022
wurde somit zurecht nicht berücksichtigt (angefochtener Entscheid E. 4.8).
Die daran geübte Kritik des Beklagten in der Beschwerde ist somit unbe-
gründet.
7.2.1.2.
Der Beklagte macht in der Beschwerde im Übrigen zunächst pauschal gel-
tend, die Erwägung 4.6 des angefochtenen Entscheids sei "sachlich unzu-
treffend und voller Unterstellungen und in den daraus folgenden rechtlichen
Konsequenzen zu revidieren". Darin liegt allerdings keine substantiierte
Auseinandersetzung mit der Begründung des angefochtenen Entscheids
(vorne E. 2.3). Weiter führt der Beklagte aus, er habe sich von allem Anfang
an dagegen gewehrt, dass man einen Schaden, der im Wasserleitungssys-
tem des Gebäudes gelegen habe, einem einzelnen Wohnungsinhaber
habe belasten wollen. Entscheidend sei, dass er nach dem Tod des frühe-
ren Eigentümers F. in einem Haus mit einem maroden Wasserversor-
gungssystem eine Wohnung hätte übernehmen sollen, ohne die Verhält-
nisse zu kennen. In der Beschwerde verweist der Beklagte auf an die No-
tarin K. gerichtete Offerten der Firma L. vom 26. September 2019 über ins-
gesamt Fr. 5'084.50 mit dem Betreff "Kontrolle, lokalisieren und beheben
Wasserschaden in Badezimmer. Armaturen und Garnituren de- und mon-
tieren für Plattenarbeiten" (Beschwerdebeilage 7) sowie der M. vom
27. September 2019 über Fr. 2'961.75 (Beschwerdebeilage 8). Aus den
Beschwerdebeilagen (vgl. Beschwerdebeilage 5) ergibt sich, dass K. offen-
bar mit der Nachlassteilung F. befasst war. Einen Teil der von der Firma L.
offerierten Arbeit ("Kontrolle Wasserschaden") habe gemäss Beschwerde
H. "für nur Fr. 679.55" erledigt (Beschwerdebeilage 9). Die ersten beiden
auf der Rechnung von H. aufgeführten Besuche hätten sich auf solche mit

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K. bezogen, die ohne Wissen und Mitwirken des Beklagten stattgefunden
hätten. Am 21. und 22. Oktober 2019 sei der Beklagte dabei gewesen und
H. und er hätten je drei Stunden gearbeitet (Entfernung Klosett, Siphon,
andere Garnituren, Aufspitzen Mauer). Beim zweiten Mal habe sich ge-
zeigt, dass das Leck eindeutig "in der Hauptleitung" gewesen sei. Die
Hauptleitung habe zufälligerweise auf der Höhe des 4. Stocks ein Leck ge-
habt, aus dem sehr sichtbar Wasser herausgekommen sei. Die Firma B.
sei den Beweis schuldig geblieben, dass sie irgendetwas zur Eruierung des
Lecks getan hätte. Sie habe "alles hinausgeschoben" und andere Personen
(K. und den Beklagten) beschuldigt. Der Beklagte habe nicht eigenmächtig
sondern entsprechend der Warnung von K. "baldmöglichst gehandelt, d.h.
bei dem was schon eingefädelt [gewesen] und teils schon im Gang [gewe-
sen sei], energisch und entschlossen mitgeholfen". Er habe gar nichts sel-
ber bestimmt und entschieden. Am 16. Dezember 2019 habe er an Frau G.
(von der B.) geschrieben, dass er nur "die minimale Wiederherstellung des
alten Zustandes" wolle. Die Firma J. habe die von Frau G. als "veraltet"
bezeichneten Teile der Badezimmerinstallation wieder eingebaut, die
"man" über ein Jahr einfach auf den Boden gelegt gehabt habe. "Nach über
einem Jahr der Unbill" habe der Beklagte der Firma J. den Auftrag gege-
ben, die ihm "damals versprochenen Arbeiten fertigzustellen". Von allem
Anfang an habe die Firma B. einen Plan gehabt, ihre Kosten zu minimieren.
Ein Standklosett und ein Siphon seien nötig für eine brauchbare Wohnung.
Diese hätten entfernt werden müssen, um in der Wand mit den Wasserlei-
tungen das Leck zu suchen. Es gebe noch den Präzedenzfall der Türe, die
"ebenfalls über ein Jahr einfach ohne jede Rückmeldung auf den Boden
gelegt worden sei".
7.2.2.
7.2.2.1.
Diese Ausführungen in der Beschwerde gehen in tatsächlicher Hinsicht teil-
weise über die Vorbringen in der Stellungnahme vom 29. Juni 2022 vor
Vorinstanz hinaus. Soweit neue Tatsachen vorgebracht werden, können
diese wegen des absoluten Novenverbots im Beschwerdeverfahren grund-
sätzlich nicht berücksichtigt werden (vorne E. 2.2).
Stellt man trotzdem auf die gesamten Vorbringen und auf weitere von den
Parteien eingereichte Unterlagen ab, ergibt sich letztlich folgende Sachdar-
stellung des Beklagten:
Der Beklagte hat aus dem Nachlass des im März 2019 verstorbenen F. die
Wohnung STW Q. / [...] übernommen. Mit der Nachlassabwicklung war No-
tarin K. befasst. Gemäss Grundbuchauszug (Gesuchsbeilage) ist das Er-
werbs-, ev. Eintragungsdatum der 27. Februar 2020. Im Badezimmer der
Wohnung wurde im Verlauf des Jahres 2019 ein "Wasserschaden" festge-
stellt. Die Gebäudetechnikfirma L. und die M. erstellten im September 2019

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an K. gerichtete Offerten im Zusammenhang mit der Lokalisierung und Be-
hebung des Wasserschadens. H. eruierte zusammen mit dem Beklagten
die Ursache des Wasserschadens, wobei sanitäre Einrichtungen entfernt
und die Mauer aufgespitzt wurden. Für den Einsatz von H. wurde eine
Rechnung an den Beklagten über Fr. 679.55 gestellt. Bei den Arbeiten mit
H. zeigte sich ein Leck in der Hauptleitung. Der Defekt wurde behoben und
der Beklagte beauftragte die Firma J., die Arbeiten fertig- bzw. das Bade-
zimmer wiederherzustellen.
7.2.2.2.
Der Beklagte tut nicht dar, aus welchen Gründen sich aus den vorgebrach-
ten Tatsachen als solchen ergeben sollte, dass die Klage, mit der die grund-
sätzlich nicht bestrittenen Beitragsforderungen geltend gemacht werden,
nicht sollte gutgeheissen werden können.
Es ist davon auszugehen, dass der Beklagte einredeweise eine Forderung
gegenüber der Stockwerkeigentümergemeinschaft zur Verrechnung brin-
gen will (vgl. Art. 124 OR). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung
hat jedenfalls ein zahlungssäumiger Mieter im Ausweisungsverfahren nach
Art. 257 ZPO eine zur Verrechnung mit der ausstehenden Mietforderung
geltend gemachte Forderung sofort zu beweisen und nicht bloss substanti-
iert und schlüssig vorzutragen (BGE 4A_452/2021 E. 3.4). Ob diese vom
Bundesgericht aus dem gesetzgeberischen Willen, dem Vermieter zu er-
möglichen, im raschen Verfahren das Mietverhältnis zu beenden und die
Ausweisung des säumigen Mieters zu verlangen, abgeleiteten hohen An-
forderungen generell und insbesondere für in Forderungsprozessen in Ver-
fahren nach Art. 257 ZPO geltend gemachte Verrechnungsforderungen
gelten, kann aber offenbleiben.
Wird davon ausgegangen, dass der Beklagte eine Forderung gegenüber
der Stockwerkeigentümergemeinschaft zur Verrechnung bringen will, ist im
vorliegenden Verfahren nämlich zumindest zu prüfen, ob die zur Begrün-
dung der Verrechnungsforderung geltend gemachten Tatsachen substan-
tiiert und schlüssig vorgetragen wurden, sie gegebenenfalls nicht sofort wi-
derlegt werden konnten und ob sie zudem geeignet sind, wegen der daraus
abgeleiteten Verrechnungsforderung die Überzeugung zu erschüttern, die
Beitragsforderung (vorne E. 6) bestehe noch (vorne E. 5).
7.2.2.2.1.
Zunächst ist festzustellen, dass der Beklagte weder in der Stellungnahme
vor Vorinstanz noch in der Beschwerde konkrete Ausführungen dazu
machte, wie hoch die von ihm geltend gemachte Gegenforderung sein soll
und woraus er sie konkret ableitet. Der Beklagte machte beispielsweise
keine substantiierten Ausführungen dazu, welche Geldbeträge er im Zu-
sammenhang mit dem Wasserschaden, dessen Behebung bzw. der Behe-
bung allfälliger Folgeschäden aufgewendet hätte.

- 13 -
7.2.2.2.2.
Selbst wenn der Beklagte klar dargetan hätte, ob und welche Aufwendun-
gen er im Zusammenhang mit dem "Wasserschaden" getätigt hat, ist ohne
weitere konkrete Sachbehauptungen in rechtlicher Hinsicht keineswegs
klar, ob und in welcher Höhe dem Beklagten daraus eine Forderung gegen-
über der Stockwerkeigentümergemeinschaft zustünde. Diesbezüglich sind
die Einwendungen des Beklagten somit nicht schlüssig.
In rechtlicher Hinsicht ist im vorliegend relevanten Zusammenhang nämlich
insbesondere das Folgende zu beachten: Einem Stockwerkeigentümer
können die Anlagen und Einrichtungen, die auch den anderen Stockwerk-
eigentümern für die Benützung ihrer Räume dienen, nicht zu Sonderrecht
zugewiesen werden (Art. 712b Abs. 2 Ziff. 3 ZGB). Insbesondere Leitungen
für die Zulieferung von Wasser, die mehr als einer Stockwerkeinheit dienen,
sind gemeinschaftlich (WERMELINGER, Zürcher Kommentar, N. 156 zu
Art. 712b ZGB). Andererseits können Strom-, Gas-, Datenübermittlungs-,
Rundfunk-, Fernsehleitungen wie auch Wasserleitungen ab dem Verzwei-
gungspunkt zu den einzelnen Stockwerkeinheiten Sonderrechtsteile sein.
Wenn eine Leitung die Stockwerkeinheit nur durchquert, aber die benach-
barte Stockwerkeinheit betrifft, ist sie gemeinschaftlich, ausser sie betreffe
nur noch die angesteuerte Stockwerkeinheit. Bei einem Leitungsdefekt
können sich sehr schwierige rechtliche Fragen ergeben. So können bei ei-
nem Wasserleitungsbruch grosse Schäden entstehen. Die genaue Qualifi-
zierung des Leitungsabschnittes, welcher mangelhaft ist, kann in einem sol-
chen Fall einen Einfluss auf die Schadensregelung ausüben. Handelt es
sich um einen Teil im Sonderrecht, ist die Kostentragung durch den Stock-
werkeigentümer nicht auszuschliessen. Die Kostenverteilung hängt jedoch
auch noch von anderen Einflussfaktoren ab. Tritt beispielsweise die Über-
schwemmung bei einer Leitung im Sonderrecht auf, ist sie jedoch durch
einen Baufehler im Leitungssystem verursacht (z.B. ungenügendes Ge-
fälle), liegt der Grund für die Überschwemmung an einem gemeinschaftli-
chen Teil. In der Regel sind dann die Kostenfolgen auch durch die Gemein-
schaft zu tragen, ausser es lasse sich eine Mängelhaftung gegenüber dem
Unternehmer durchsetzen. Unzulässig erscheint es, einen Stockwerkei-
gentümer für einen bei ihm auftretenden Mangel haften zu lassen, der
durch einen gemeinschaftlichen Teil verursacht wird. In solchen Fällen ist
die Beweisführung von entscheidender Bedeutung und nicht immer einfach
(WERMELINGER, a.a.O., N. 87 f. zu Art. 712b ZGB).
Gemäss der gestützt auf Art. 712g Abs. 1 ZGB anwendbaren Bestimmung
von Art. 647 Abs. 2 Ziff. 2 ZGB kann ein Stockwerkeigentümer im Weiteren
"von sich aus auf Kosten aller Miteigentümer die Massnahmen […] ergrei-
fen, die sofort getroffen werden müssen, um die Sache vor drohendem oder
wachsendem Schaden zu bewahren". Solche Massnahmen dürfen jedoch
nur ergriffen werden, wenn sie im Sinne von Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 notwen-
dig sind. Zudem ist die Dringlichkeit eine zusätzliche Voraussetzung für die

- 14 -
Anwendung dieser Bestimmung. Es ist darauf abzustellen, ob ein vernünf-
tiger Mensch "unter den gleichen konkreten Umständen die fraglichen
Massnahmen vorgenommen und mit seinem Eingreifen nicht länger zuge-
wartet hätte". Liegt keine Dringlichkeit im Sinne des Gesetzes vor, so muss
der Stockwerkeigentümer gemäss Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 ZGB an den Rich-
ter gelangen. Ansonsten hat er die verursachten Aufwendungen, zumin-
dest zum Teil, selber zu übernehmen. Ebenso ist die Kostenverteilung auf
alle Stockwerkeigentümer bzw. innerhalb der Gemeinschaft nicht immer
gegeben. Sofern sich herausstellt, dass ein Haftungsfall (z.B. Art. 41 OR)
oder ein mangelnder Unterhalt einer Stockwerkeinheit (Art. 712a Abs. 3
ZGB) den Eingriff notwendig gemacht hat, können die Kosten allenfalls ei-
ner einzigen Person – Stockwerkeigentümer oder Dritter – belastet werden.
Sind die Notwendigkeit und die Dringlichkeit gegeben, dann kann der ein-
zelne Stockwerkeigentümer nach der Meinung von WERMELINGER als ge-
setzlicher Vertreter im Namen und auf Kosten der Stockwerkeigentümer-
gemeinschaft handeln. Art. 647 Abs. 2 Ziff. 2 ZGB erlaubt aber nur die Vor-
nahme von wirklich dringlichen Massnahmen (WERMELINGER, a.a.O.,
N. 128, 128a zu Art. 712a ZGB).
Wenn ein Schaden durch einen mit Mängeln behafteten gemeinschaftli-
chen Gebäudeteil verursacht wird, kann die geschädigte Person aufgrund
von Art. 58 OR gegenüber der Stockwerkeigentümergemeinschaft die
Werkeigentümerhaftung geltend machen. Eine solche Haftung der Stock-
werkeigentümergemeinschaft ist durch deren Rolle innerhalb des Stock-
werkeigentums begründet: Die Stockwerkeigentümergemeinschaft ist für
den Unterhalt der gemeinschaftlichen Teile verantwortlich. Diese Auffas-
sung ist immerhin nicht unumstritten, da bestimmte Autoren von einer soli-
darischen Haftung der einzelnen Stockwerkeigentümer ausgehen (WERME-
LINGER, a.a.O., N. 123 zu Art. 712l ZGB).
Der Beklagte macht in tatsächlicher Hinsicht keine klaren und schlüssigen
Ausführungen, welche klare rechtliche Schlüsse zuliessen, mit denen eine
Verrechnungsforderung in bestimmter Höhe begründet werden könnte.
Selbst wenn also schlüssig vorgebracht worden wäre, welche Geldbeträge
der Beklagte im Zusammenhang mit dem "Wasserschaden" in der von ihm
übernommenen Wohnung aufgewendet hätte, wäre nicht klar, wie er den
behaupteten Anspruch gegenüber der Klägerin, den er zur Verrechnung
bringen will, in rechtlicher Hinsicht begründet oder begründen könnte.
7.3.
Der Vorinstanz, welche die Bestreitung des Beklagten als nicht schlüssig
und nicht geeignet beurteilte, die Überzeugung von der Begründetheit der
von der Klägerin geltend gemachten Forderung zu erschüttern, ist somit

- 15 -
keine unrichtige Rechtsanwendung oder offensichtlich unrichtige Feststel-
lung des Sachverhalts (Art. 320 ZPO) vorzuwerfen. Die Beschwerde ist ab-
zuweisen.
8.
Mit dem vorliegenden Entscheid wird der – nicht näher begründete – sinn-
gemäss gestellte Antrag des Beklagten, die Vollstreckung des angefochte-
nen Entscheids aufzuschieben, gegenstandslos.
9.
Beim gegebenen Verfahrensausgang sind die auf Fr. 800.00 festzusetzen-
den Gerichtskosten (§ 8 VKD) dem Beklagten aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1
ZPO). Einer nicht berufsmässig vertretenen Partei ist eine angemessene
Umtriebsentschädigung nur in begründeten Fällen zuzusprechen (Art. 95
Abs. 3 lit. c ZPO). Ein solcher liegt nicht vor.
Das Obergericht erkennt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 800.00 wird dem Beklagten
auferlegt und mit dem von ihm geleisteten Kostenvorschuss in gleicher
Höhe verrechnet.
3.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
Zustellung an:
[...]
Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-
schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen
Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet-
rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens
Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters (Art. 44
Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG).

- 16 -
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde
nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen
hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).
Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt Fr. 3'809.15.
Rechtsmittelbelehrung für die subsidiäre Verfassungsbeschwerde (Art. 113 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die subsidi-
äre Verfassungsbeschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden, so-
weit keine Beschwerde nach den Artikeln 72 - 89 BGG zulässig ist (Art. 44 Abs. 1, Art. 90,
Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1, Art. 113, Art. 117 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid verfassungsmässige Rechte (Art. 116 BGG) verletzt.
Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die
Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42
BGG). Wird gegen einen Entscheid sowohl ordentliche Beschwerde als auch Verfassungs-
beschwerde geführt, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen
(Art. 119 Abs. 1 BGG).
Aarau, 12. Dezember 2022
Obergericht des Kantons Aargau
Zivilgericht, 3. Kammer
Die Präsidentin: Die Gerichtsschreiberin:
Massari Walker