ag_zivilgericht · ZSU.2023.50 · 2023-05-08 · de
Obergericht / Zivilgericht / 4. Zivilkammer — ZSU.2023.50


Obergericht
Zivilgericht, 4. Kammer
ZSU.2023.50
(SZ.2023.6)
Art. 69
Entscheid vom 8. Mai 2023
Besetzung Oberrichter Richli, Präsident
Oberrichter Egloff
Oberrichterin Massari
Gerichtsschreiber Gasser
Klägerin A._____ AG,
[…]
Beklagte B._____,
[…]
Gegenstand Mietausweisung

- 2 -
Das Obergericht entnimmt den Akten:
1.
1.1.
Die A. AG (fortan: Klägerin) als Vermieterin schloss am 27. September
2022 mit B. (fortan: Beklagte) als Mieterin einen Mietvertrag über eine 4,5-
Zimmer-Wohnung im 1. OG und den Keller in der Liegenschaft […] zu ei-
nem monatlichen Mietzins von brutto Fr. 1'790.00 (= Fr. 1'590.00 Mietzins
+ Fr. 200.00 Nebenkosten) ab. D. wurde als Solidarmieter in das Mietver-
hältnis miteinbezogen.
1.2.
Die Klägerin forderte die Beklagte und D. mit Einschreiben vom 7. Novem-
ber 2022 zur Bezahlung des Mietzinses für Oktober 2022 in der Höhe von
Fr. 1'790.00 innert 30 Tagen auf und drohte ihnen für den Fall der nicht
fristgerechten Bezahlung die Kündigung des Mietverhältnisses an.
1.3.
Mit amtlichem Formular vom 8. Dezember 2022 wurde das Mietverhältnis
wegen Zahlungsverzug per 31. Januar 2022 gegenüber der Beklagten und
D. gekündigt.
2.
2.1.
Die Klägerin beantragte mit Eingabe vom 3. Februar 2023 beim Bezirksge-
richt […] die Ausweisung der Beklagten ("polizeiliche Räumung") aus den
Mieträumlichkeiten.
2.2.
Der Präsident des Bezirksgerichts […] setzte der Beklagten mit Verfügung
vom 7. Februar 2023 eine Frist von 10 Tagen zur Einreichung einer Stel-
lungnahme an.
2.3.
Der Präsident des Bezirksgerichts […] entschied am 17. Februar 2023:
" 1.
Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet die 4.5-Zimmerwohnung im 1. OG
an der […] inkl. Keller und Waschküche innert 5 Tagen zu verlassen zu
räumen und der Gesuchstellerin sämtliche Schlüssel zu übergeben.
2.
Für den Unterlassungsfall wird der Gesuchsgegnerin die polizeiliche
Zwangsvollstreckung und die Tragung der damit zusammenhängenden
Kosten angedroht.
3.

- 3 -
Die Entscheidgebühr von Fr. 800.00 wird der Gesuchsgegnerin auferlegt.
Sie wird mit dem Vorschuss der Gesuchstellerin verrechnet, so dass die
Gesuchsgegnerin der Gesuchstellerin Fr. 800.00 direkt zu ersetzen hat.
4.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5.
Die Gesuchstellerin wird darauf hingewiesen, dass beim Präsidium des Zi-
vilgerichts des Bezirks […] schriftlich die polizeiliche Räumung beantragt
werden kann, falls die Gesuchsgegnerin dem Räumungsbefehl nicht frist-
gerecht nachkommt."
3.
3.1.
Gegen diesen ihr am 2. März 2023 zugestellten Entscheid erhob die Be-
klagte mit Eingabe vom 11. März 2023 (Postaufgabe) beim Obergericht des
Kantons Aargau Berufung mit folgenden Anträgen:
" 1.
Der Entscheid des Präsidiums des Bezirksgerichts […] vom 17.2. 23 sei
aufzuheben.
2.
Es seien mir die Rechtliche unentgeltliche Rechtspflege zu gewähren. Un-
terkosten und Entschädigungsfolgen."
3.2.
Die Klägerin beantragte mit als "Klageantwort" bezeichneter Eingabe vom
28. März 2023 das Folgende:
" 1.
Die Klage sei gutzuheissen.
2.
Die beklagte sei polizeilich auszuweisen.
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beklagten."
Das Obergericht zieht in Erwägung:
1.
Das zulässige Rechtsmittel gegen den vorliegenden, im summarischen
Verfahren ergangenen Ausweisungsentscheid mit einem Fr. 10'000.00
übersteigenden Streitwert ist die Berufung (Art. 308 Abs. 2 ZPO; BGE 144
III 346 E. 1.2.2.3). Gegen einen im summarischen Verfahren ergangenen
Entscheid beträgt die Frist zur Einreichung der Berufung und Berufungsant-
wort je zehn Tage (Art. 248 lit. b i.V.m. Art. 314 Abs. 1 ZPO).

- 4 -
Mit der Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrich-
tige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310
ZPO). Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt,
wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt
nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1
ZPO).
2.
2.1.
Die Vorinstanz verpflichtete die Beklagte, die gemieteten Räumlichkeiten
in der Liegenschaft […] innert fünf Tagen zu verlassen, zu räumen und der
Klägerin die Schlüssel zu übergeben. Zur Begründung führte sie im We-
sentlichen aus, dass die Klägerin die Beklagte mit separatem Schreiben für
den ausstehenden Mietzins vom Oktober 2022 in der Höhe von
Fr. 1'790.00 gemahnt und der Beklagten gleichzeitig eine Zahlungsfrist von
30 Tagen angesetzt habe. Dieses Schreiben sei der Beklagten gemäss
Sendungsverfolgung am 10. November 2022 zugestellt worden, womit die
Zahlungsfrist am 12. Dezember 2022 geendet habe (angefochtener Ent-
scheid, E. 3.2.2.). Darauffolgend sei das Mietverhältnis durch die Klägerin
mit amtlichem Formular vom 8. Dezember 2022 gekündigt worden. Die
Kündigung sei der Beklagten am 20. Dezember 2022 zugestellt worden,
womit die Kündigungsfrist am 21. Dezember 2022 zu laufen begonnen und
am 19. Januar 2023 geendet habe. Das Mietverhältnis sei per 31. Januar
2022 (recte: 31. Januar 2023) beendet worden (angefochtener Entscheid,
E. 3.3.2.).
2.2.
Die Beklagte macht im Berufungsverfahren zunächst eine Verletzung des
rechtlichen Gehörs geltend, da sie vor dem Erlass des Entscheids vom
17. Februar 2023 nie habe Stellung nehmen können. Sie habe am 23. Feb-
ruar 2023 den Brief bezüglich des Klageeingangs entgegengenommen und
umgehend telefonischen Kontakt mit dem Bezirksgericht […] aufgenom-
men. Die Frist zur Stellungnahme sei bis am 3. März 2023 gelaufen, wobei
die Frist nicht eingehalten worden und der Entscheid frühzeitig versandt
worden sei. Ferner sei die ausgesprochene Kündigung nichtig, da Fristen
gemäss Art. 257d OR nicht eingehalten worden seien. Die Klägerin habe
vor Ablauf der Zahlungsfrist von 30 Tagen gekündigt. Sie sei auf Arbeits-
suche und Mutter von zwei Kindern, wobei sie zurzeit keine Unterhaltszah-
lungen erhalte. Die Beklagte und ihre Kinder würden sich genötigt fühlen,
da jeder wisse, dass sie Probleme mit dem Mietzins hätten und sogar die
Kinder auf der Strasse darauf angesprochen würden.
3.
3.1.
Die Rüge der Gehörsverletzung ist aufgrund deren formellen Natur vorab
zu behandeln.

- 5 -
3.2.
Ausweislich der Akten steht fest, dass der Beklagten mit Verfügung
vom 7. Februar 2023 (act. 7) eine zehntägige Frist zur Einreichung einer
Stellungnahme angesetzt wurde. Die Verfügung wurde der Beklagten am
14. Februar 2023 zur Abholung gemeldet, worauf durch die Beklagte ein
Auftrag für eine zweite Zustellung wie auch eine Verlängerung der Abhol-
frist erteilt wurde. Die Beklagte nahm die Verfügung schliesslich am
24. Februar 2023 entgegen (vgl. Sendungsverfolgungsnummer der Post in
act. 8). Selbst wenn man sich auf den Standpunkt stellt, dass die Beklagte
mit einer Zustellung rechnen musste, was vorliegend nicht der Fall sein
dürfte, so begann die zehntägige Frist zur Einreichung einer Stellungnahme
im vorliegenden Fall am 22. Februar 2023 (vgl. Art. 138 Abs. 3 lit. a ZPO)
zu laufen und endete am 3. März 2023. Der Präsident des Bezirksgerichts
[…] fällte den angefochtenen Entscheid bereits am 17. Februar 2023, wo-
mit die Beklagte im erstinstanzlichen Verfahren keine Möglichkeit hatte,
sich zum Gesuch des Klägers vernehmen zu lassen, woran nichts zu än-
dern vermag, dass die Beklagte (nach Fällung des Entscheids vom
17. Februar 2023) keine Stellungnahme mehr einreichte, zumal ihr der Ent-
scheid zugestellt wurde (2. März 2023), noch bevor die Frist für die Stel-
lungnahme endete (3. März 2023). Die Rüge der Gehörsverletzung erweist
sich als begründet. Nachdem die Beklagte keine Möglichkeit hatte, am ge-
gen sie laufenden Verfahren teilzunehmen, leidet das vorinstanzliche Urteil
an einem schweren formellen Mangel, der im Berufungsverfahren nicht ge-
heilt werden kann, zumal neue Tatsachen und Beweismittel ohnehin nur
noch beschränkt berücksichtigt werden können (vgl. Art. 317 Abs. 1 ZPO).
Der vorinstanzliche Entscheid ist nichtig und von Amtes wegen aufzuheben
(vgl. BGE 129 I 361 E. 2.1). Die Vorinstanz wird das Verfahren nochmals
durchzuführen haben.
4.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Verfahrenskosten zu Las-
ten des Staates (Art. 107 Abs. 2 ZPO). Damit ist das Rechtsschutzinte-
resse der Beklagten an der Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege
für das Rechtsmittelverfahren entfallen, sodass das entsprechende Ge-
such gegenstandslos geworden ist. Der nicht anwaltlich vertretenen Be-
klagten ist keine Parteientschädigung zuzusprechen, da sie keine Ausla-
gen i.S.v. Art. 95 Abs. 3 lit. a ZPO geltend gemacht hat und kein begründe-
ter Fall für eine Umtriebsentschädigung gemäss Art. 95 Abs. 3 lit. c ZPO
vorliegt (vgl. BENEDIKT A. SUTER/CRISTINA VON HOLZEN, in: Thomas Sutter-
Somm/Franz Hasenböhler/Christoph Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur
Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2016, N. 41 zu Art. 95
ZPO).

- 6 -
Das Obergericht beschliesst:
Das Gesuch um Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege für das
Rechtsmittelverfahren wird als gegenstandslos geworden abgeschrieben.
Das Obergericht erkennt:
1.
In Gutheissung der Berufung wird der Entscheid des Präsidenten des Be-
zirksgerichts […] vom 17. Februar 2023 aufgehoben und die Sache zur
Wiederholung des Verfahrens im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz
zurückgewiesen.
2.
Die Verfahrenskosten gehen zu Lasten des Staates.
3.
Es wird keine Parteientschädigung ausgerichtet.
Zustellung an:
[…]
Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-
schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen
Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet-
rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens
Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters (Art. 44
Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde
nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen
hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).

- 7 -
Rechtsmittelbelehrung für die subsidiäre Verfassungsbeschwerde (Art. 113 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die subsidi-
äre Verfassungsbeschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden, so-
weit keine Beschwerde nach den Artikeln 72 - 89 BGG zulässig ist (Art. 44 Abs. 1, Art. 90,
Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1, Art. 113, Art. 117 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid verfassungsmässige Rechte (Art. 116 BGG) verletzt.
Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die
Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42
BGG). Wird gegen einen Entscheid sowohl ordentliche Beschwerde als auch Verfassungs-
beschwerde geführt, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen
(Art. 119 Abs. 1 BGG).
Aarau, 8. Mai 2023
Obergericht des Kantons Aargau
Zivilgericht, 4. Kammer
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Richli Gasser