ag_zivilgericht · ZSU.2025.171 · 2025-09-29 · de
Obergericht / Zivilgericht / 4. Zivilkammer — ZSU.2025.171


Obergericht
Zivilgericht, 4. Kammer
ZSU.2025.171
(SZ.2025.48)
Art. 157
Entscheid vom 29. September 2025
Besetzung Oberrichter Richli, Präsident
Oberrichterin Massari
Oberrichterin Plüss
Gerichtsschreiber Gasser
Rechtspraktikantin Dos Santos Teodoro
Klägerin A._____,
[…]
vertreten durch Rechtsanwalt Matthias Fricker,
[…]
Beklagter B._____,
[…]
Gegenstand Mietausweisung

- 2 -
Das Obergericht entnimmt den Akten:
1.
1.1.
Die Parteien schlossen am 8. Oktober 2024 per 1. November 2024 einen
Mietvertrag über eine 4.5-Zimmerwohnung an der Q-Strasse in R._____.
1.2.
Mit Schreiben vom 16. Januar 2025 mahnte die Klägerin den Beklagten für
ausstehende Mietzinse, setzte ihm eine Zahlungsfrist von 30 Tagen zur
Begleichung der Ausstände und drohte ihm gleichzeitig an, bei
unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis zu kündigen. Das
Schreiben wurde durch den Beklagten nicht abgeholt und in der Folge
durch die Post an die Klägerin retourniert.
1.3.
Nachdem die Mietzinsausstände innert Frist nicht beglichen wurden,
sprach die Klägerin gegenüber dem Beklagten am 26. Februar 2025, unter
Verwendung des amtlichen Formulars, per 28. März 2025 die Kündigung
des Mietverhältnisses aus. Das Schreiben wurde durch den Beklagten nicht
abgeholt und in der Folge durch die Post an die Klägerin retourniert.
2.
2.1.
Nachdem der Beklagte die Wohnung nicht geräumt hatte, stellte die
Klägerin mit Eingabe vom 8. April 2025 beim Präsidium des Bezirksgerichts
Bremgarten das Ausweisungsbegehren. Der Beklagte liess sich nicht
vernehmen.
2.2.
Der Präsident des Bezirksgerichts Bremgarten erkannte am 18. Juni 2025
wie folgt:
" 1.
Das Gesuch wird abgewiesen.
2.
Die Entscheidgebühr von Fr. 1000.00 wird der Gesuchstellerin auferlegt
und mit ihrem Kostenvorschuss verrechnet.
3.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen."
3.
3.1.
Gegen diesen ihr am 26. Juni 2025 zugestellten Entscheid erhob die
Klägerin mit Eingabe vom 3. Juli 2025 beim Obergericht des Kantons
Aargau Beschwerde mit folgenden Anträgen:

- 3 -
" 1.
Der Entscheid des Bezirksgerichts Bremgarten vom 18. Juni 2025 sei
aufzuheben.
2.
Der Beschwerdegegner sei zu verpflichten, die von ihm bewohnte 4 ½-
Zimmerwohnung an der Q-Strasse in R._____ innert fünf Tagen
vollständig zu räumen und zu verlassen.
3.
Für den Fall, dass der Beschwerde der richterlichen Aufforderung zum
Verlassen des Mietobjektes gemäss Ziffer 1 nicht nachkommen sollte, sei
die polizeiliche Ausweisung anzuordnen.
4.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. 8.1. MWST) für das
erstinstanzliche und zweitinstanzliche Verfahren zulasten des
Beschwerdegegners."
3.2.
Mit Verfügung vom 10. Juli 2025 forderte die Instruktionsrichterin die
Klägerin zur Leistung eines Kostenvorschusses von Fr. 500.00 innert
10 Tagen auf.
Der verlangte Kostenvorschuss wurde von der Klägerin innert Frist am
18. Juli 2025 bezahlt.
3.3.
Am 19. August 2025 wurde die Regionalpolizei [...] mit der polizeilichen
Zustellung der Verfügung vom 23. Juli 2025 betreffend Zustellung der
Beschwerde an den Beklagten zur Erstattung einer Beschwerdeantwort
beauftragt.

- 4 -
Das Obergericht zieht in Erwägung:
1.
1.1.
Das zulässige Rechtsmittel gegen den vorliegenden, im summarischen
Verfahren ergangenen Ausweisungsentscheid mit einem Streitwert von
weniger als Fr. 10'000.00 ist die Beschwerde (Art. 308 Abs. 2 i.V.m.
Art. 319 lit. a ZPO; BGE 144 III 346 E. 1.2.1).
1.2.
Mit der Beschwerde können die unrichtige Rechtsanwendung und die
offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht
werden (Art. 320 ZPO). Offensichtlich unrichtig bedeutet willkürlich (Urteil
des Bundesgerichts 4A_149/2017 vom 28. September 2017 E. 2.2). Neue
Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel sind
ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO). Das gilt sowohl für echte als auch
für unechte Noven, da die Beschwerde nicht der Fortführung des
erstinstanzlichen Prozesses, sondern grundsätzlich nur der
Rechtskontrolle des erstinstanzlichen Entscheids dient (DIETER
FREIBURGHAUS/SUSANNE AFHELDT, in: THOMAS SUTTER-SOMM/CORDULA
LÖTSCHER/CHRISTOPH LEUENBERGER/BENEDIKT SEILER [Hrsg.], Kommentar
zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 4. Aufl. 2025, N. 3 f. zu Art. 326
ZPO).
2.
2.1.
Die Vorinstanz führte im angefochtenen Entscheid im Wesentlichen aus,
im Mietvertrag vom 8. Oktober 2024 sei unter "Verwendungszweck"
festgehalten worden, dass es sich beim Mietobjekt um eine
Familienwohnung handle. In einem solchen Fall müsse der Vermieter die
Kündigung dem Mieter sowie seinem Ehegatten je in einem separaten Brief
zustellen. Das Gleiche gelte für die Androhung einer
Zahlungsverzugskündigung. Da die gesetzlichen Vorschriften vorliegend
nicht eingehalten worden seien, bleibe die Kündigung wirkungslos. Das
Gesuch um Ausweisung sei somit abzuweisen.
2.2.
Mit Beschwerde führt die Klägerin aus, dass ihr der Beklagte vor Abschluss
des Mietverhältnisses mitgeteilt habe, seine Freundin werde zeitnah zu ihm
ziehen. Aus diesem Grund habe die Klägerin im Mietvertrag das Feld
"Familienwohnung" angekreuzt. In der Folge sei niemand beim Beklagten
eingezogen. Die Klägerin habe ganz zu Beginn des Mietverhältnisses,
während einiger Tage, eine Frau gesehen, welche in das Mietobjekt
hineingegangen sei. Die Frau sei jedoch nie mehr da gewesen und habe
insbesondere nicht beim Beklagten gelebt. Die Klägerin wisse nicht einmal,
um wen es sich bei dieser Frau gehandelt habe, geschweige denn, ob der

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Beklagte tatsächlich verheiratet gewesen sei. Jedenfalls habe er zum
Zeitpunkt der Androhung der Zahlungsverzugskündigung am 16. Januar
2025 sowie zum Zeitpunkt der Kündigung am 26. Februar 2025 alleine im
Mietobjekt gewohnt. Es sei der Klägerin nicht möglich zu beweisen, dass
der Beklagte nicht verheiratet sei. Vielmehr sei es an ihm gewesen, das
Vorhandensein einer Familienwohnung im Rahmen einer Stellungnahme
zum Ausweisungsgesuch zu behaupten und zu beweisen. Dies habe er
nicht getan. Das Mietverhältnis sei somit per 31. März 2025 rechtsgültig
gekündigt worden.
3.
3.1.
Art. 266n OR regelt den Schutz der Familienwohnung. Danach sind die
Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist
mit Kündigungsandrohung (Art. 257d OR) dem Mieter und seinem
Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen
Partner separat zuzustellen. Somit ist vorgesehen, dass im Falle einer
Kündigung durch den Vermieter diese dem Mieter und seinem (nicht
mietberechtigten) Ehegatten oder eingetragenen Partner getrennt
mitgeteilt werden muss, damit jeder unabhängig vom anderen die Rechte,
die normalerweise dem Mieter zustehen, geltend machen kann. Diese
doppelte Zustellung ist unter Androhung der Nichtigkeit vorgesehen (Art.
266o OR). Sie soll den nicht mietberechtigten Ehegatten (oder
eingetragenen Partner) vor dem Risiko schützen, dass er die Zustellung
nicht erhält und ihm somit jede Möglichkeit genommen wird, sich der
Kündigung zu widersetzen oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses zu
verlangen (BGE 139 III 7 E. 2.3.1).
Den Mieter trifft die Nebenpflicht, Änderungen seines Zivilstandes wie
Heirat, Scheidung etc. dem Vermieter zu melden. Dennoch darf dem Mieter
nur mit grosser Zurückhaltung Rechtsmissbrauch entgegengehalten
werden, wenn er die Meldung versäumt, denn dies würde das
Schutzanliegen der gesetzlichen Regelung unterlaufen (ROGER WEBER, in:
Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7. Aufl. 2020, N. 2b zu Art. 266 m/n
OR). Das Risiko einer nichtigen Kündigung hat der Vermieter zu tragen,
auch wenn er den Zivilstand des Mieters nicht kennt oder von diesem über
eine Änderung nicht informiert worden ist (WEBER, a.a.O., N. 7 zu Art. 266
m/n OR).
3.2.
3.2.1.
Die Klägerin und der Beklagte schlossen am 8. Oktober 2024 einen
Mietvertrag über das streitgegenständliche Mietobjekt (Gesuchsbeilage
[GB] 2). Im Mietvertag wurde unter Verwendungszweck vermerkt, dass es
sich beim Mietobjekt um eine Familienwohnung handelt. Überdies hielten

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die Parteien fest, dass Zivilstandsänderungen der Vermieterschaft
schriftlich anzuzeigen seien (GB 2).
3.2.2.
Mit Schreiben vom 16. Januar 2025 mahnte die Klägerin den Beklagten
wegen ausstehender Mietzinse, setzte ihm eine Zahlungsfrist von 30 Tagen
zwecks deren Begleichung und drohte ihm gleichzeitig an, bei unbenütztem
Ablauf der Frist das Mietverhältnis zu kündigen (GB 5). Das Schreiben
wurde einzig dem Beklagten zugestellt, von diesem innert Frist nicht bei der
Post abgeholt und in der Folge an die Klägerin retourniert (GB 6). Da die
Mietzinsausstände offenbar nicht innert Frist bezahlt wurden, sprach die
Klägerin gegenüber dem Beklagten mit Schreiben vom 26. Februar 2025
und unter Verwendung des amtlichen Formulars die Kündigung per
28. März 2025 aus. Auch dieses Schreiben wurde innert Frist nicht vom
Beklagten bei der Post abgeholt und an die Klägerin retourniert (GB 9).
3.2.3.
Über den Zivilstand des Beklagten lässt sich den Akten nichts entnehmen.
Ebenso wenig ist bekannt, ob die streitgegenständliche Mietwohnung als
Familienwohnung benutzt wurde bzw. wird. Davon schien die Klägerin aber
ursprünglich ausgegangen zu sein. So wurde die Benutzung als
Familienwohnung zunächst ausdrücklich im Mietvertrag vom 8. Oktober
2024 vermerkt und durch die Klägerin (und den Beklagten) unterschriftlich
bestätigt. In der Folge kreuzte die Klägerin auch im amtlichen
Kündigungsformular beim Feld "Familienwohnung (s. Art. 266n OR)" die
Option "Ja" an und bestätigte dies wiederum mit ihrer Unterschrift (GB 8).
Wenn die Klägerin nun geltend macht, beim streitgegenständlichen
Mietobjekt habe es sich nicht um eine Familienwohnung gehandelt, verhält
sie sich widersprüchlich, zumal sie – wie aufgezeigt - zweimal
unterschriftlich bestätigt hat, dass es sich um eine solche handeln soll.
Nachdem entsprechende Änderungen im Zivilstand des Beklagten durch
diesen der Klägerin mitzuteilen gewesen wären, was ausweislich der Akten
nicht geschehen ist, musste die Klägerin grundsätzlich davon ausgehen,
dass die Mietwohnung (wie im Mietvertrag vermerkt) nach wie vor als
Familienwohnung genutzt wird. Dass beim Beklagten keine Frau gewohnt
haben soll, wie dies die Klägerin geltend macht, ist in keiner Weise belegt
und stellt somit eine reine Behauptung dar. Die Grösse der Wohnung (4 ½-
Zimmer) spricht jedenfalls grundsätzlich eher für eine Nutzung durch
mehrere Personen.
3.2.4.
Nach dem Erwogenen und gestützt auf die jetzige Aktenlage ist davon
auszugehen, dass die streitgegenständliche Wohnung als
Familienwohnung genutzt wurde bzw. wird, womit die Ansetzung einer
Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung sowie auch die Kündigung
gestützt auf Art. 257d bzw. Art. 266n OR ebenfalls der Ehegattin bzw. dem

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eingetragenen Partner des Beklagten hätte zugestellt werden müssen,
andernfalls die Kündigung nichtig ist (Art. 266o OR). Hinsichtlich der
Zustellungsmodalitäten hat die Klägerin (trotz Kenntnis, dass es sich
gemäss Mietvertrag um eine Familienwohnung handelt) keinerlei
Abklärungen getroffen. So hätte sie sich bspw. beim Beklagten hierzu
erkundigen können.
Letztlich braucht die Frage betreffend Zivilstand des Beklagten und die
Nutzung des streitgegenständlichen Mietobjekts als Familienwohnung
nicht abschliessend geklärt zu werden, da nach dem Dargelegten jedenfalls
feststeht, dass weder ein unbestrittener noch ein sofort beweisbarer
Sachverhalt i.S.v. Art. 257 Abs. 1 lit. a ZPO vorliegt, so dass der
Rechtschutz im summarischen Verfahren durch die Vorinstanz zu Recht
nicht gewährt wurde. Damit braucht auf das übrige Vorbringen
(Legitimationsfrage) nicht eingegangen zu werden. Die Vorinstanz hätte
gestützt auf Art. 257 Abs. 3 ZPO das Ausweisungsbegehren der Klägerin
aber nicht abweisen dürfen, sondern auf dieses ist nicht einzutreten,
weshalb die Dispositiv-Ziffer 1 des Entscheids vom 18. Juni 2025 des
Präsidenten des Bezirksgerichts Bremgarten von Amtes wegen zu
korrigieren ist.
3.3.
Die Beschwerde ist demnach unbegründet und abzuweisen.
4.
Bei diesem Verfahrensausgang ist die obergerichtliche Entscheidgebühr
von Fr. 500.00 der unterliegenden Klägerin aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1
ZPO) und mit dem von ihr in gleicher Höhe geleisteten Kostenvorschuss zu
verrechnen (Art. 111 Abs. 1 ZPO). Ferner hat sie ihre Parteikosten selber
zu tragen. Dem Beklagten ist kein entschädigungspflichtiger Aufwand
entstanden.

- 8 -
Das Obergericht erkennt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Dispositiv-Ziffer 1 des Entscheids des Präsidenten des Bezirksgerichts
Bremgarten vom 18. Juni 2025 wird von Amtes wegen durch folgende
Bestimmung ersetzt:
1.
Auf das Ausweisungsgesuch der Gesuchstellerin wird nicht eingetreten.
3.
Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 500.00 wird der Klägerin
auferlegt.
4.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
Zustellung an:
[…]
Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der
schriftlichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die
Beschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In
vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der
Streitwert in arbeits- und mietrechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen
übrigen Fällen mindestens Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechts-
frage von grundsätzlicher Bedeutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs-
und Nachlassrichters (Art. 44 Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112
Abs. 1 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen
Bundesgericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde
nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher
Bedeutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf
die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den
Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).
Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt weniger als Fr. 15'000.00.

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Rechtsmittelbelehrung für die subsidiäre Verfassungsbeschwerde (Art. 113 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der
schriftlichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die
subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben
werden, soweit keine Beschwerde nach den Artikeln 72 - 89 BGG zulässig ist (Art. 44 Abs.
1, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1, Art. 113, Art. 117 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen
Bundesgericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid verfassungsmässige Rechte (Art. 116 BGG) verletzt.
Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die
Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42
BGG). Wird gegen einen Entscheid sowohl ordentliche Beschwerde als auch
Verfassungsbeschwerde geführt, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift
einzureichen (Art. 119 Abs. 1 BGG).
Aarau, 29. September 2025
Obergericht des Kantons Aargau
Zivilgericht, 4. Kammer
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Richli Gasser