ag_zivilgericht · ZSU.2025.189 · 2025-10-28 · de
Obergericht / Zivilgericht / 4. Zivilkammer — ZSU.2025.189


Obergericht
Zivilgericht, 4. Kammer
ZSU.2025.189
(SZ.2025.38)
Art. 168
Entscheid vom 28. Oktober 2025
Besetzung Oberrichter Richli, Präsident
Oberrichterin Massari
Oberrichterin Plüss
Gerichtsschreiber Gasser
Klägerin A._____ AG,
[…]
Beklagte B._____,
[…]
Gegenstand Mietausweisung

- 2 -
Das Obergericht entnimmt den Akten:
1.
1.1.
Die Parteien schlossen am 3. Juni 2024 drei Mietverträge betreffend die
Mietobjekte […], sowie […], ab.
1.2.
Mit Schreiben vom 12. März 2025 mahnte die Klägerin die Beklagte für
ausstehende Mietzinsen, setzte ihr eine Zahlungsfrist von 30 Tagen zur
Begleichung der Ausstände und drohte ihr gleichzeitig an, bei unbenütztem
Ablauf der Frist das Mietverhältnis zu kündigen.
1.3.
Die Klägerin sprach gegenüber der Beklagten am 15. April 2025 unter Ver-
wendung des amtlichen Formulars per 31. Mai 2025 die Kündigung der
Mietverhältnisse aus.
2.
2.1.
Nachdem die Beklagte das Mietobjekt per 31. Mai 2025 nicht verlassen
hatte, stellte die Klägerin mit Eingabe vom 4. Juni 2025 beim Präsidium des
Bezirksgerichts Zurzach ein Ausweisungsbegehren.
2.2.
Mit Eingabe vom 18. Juni 2025 nahm die Beklagte Stellung zum Auswei-
sungsbegehren.
2.3.
Der Präsident des Bezirksgerichts Zurzach erkannte am 3. Juli 2025 wie
folgt:
" 1.
Es wird festgestellt, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien über
die […] per 31. Mai 2025 aufgelöst wurde.
2.
Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, das Mietobjekt inkl. dazugehören-
der Räume (bspw. Kellerräume und Aussenparkplatz) spätestens innert
10 Tagen nach Zustellung dieses Entscheids zu räumen und zu verlassen
sowie in vertragsgemässem Zustand inkl. sämtlicher Schlüssel zu überge-
ben, unter Androhung des polizeilichen Vollzuges im Unterlassungsfall ge-
mäss Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO.

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3.
Die Kosten eines allfälligen polizeilichen Vollzugs gehen zu Lasten der Ge-
suchsgegnerin. Die Gesuchstellerin hat nach Anweisung der zuständigen
Regional-/Kantonspolizeistelle einen Kostenvorschuss zur Sicherstellung
der Vollzugskosten zu leisten.
4.
Die Entscheidgebühr von CHF 800.00 wird der Gesuchsgegnerin aufer-
legt.
5.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
6.
Es gilt kein Fristenstillstand (Art. 145 Abs. 2 ZPO)."
3.
3.1.
Gegen diesen ihr am 15. Juli 2025 zugestellten Entscheid erhob die Be-
klagte am 17. Juli 2025 (Postaufgabe) Berufung beim Obergericht des Kan-
tons Aargau und beantragte das Folgende:
" 1.
Der Entscheid des Bezirksgerichts Zurzach vom 3. Juli 2025 sei aufzuhe-
ben.
2.
Das Ausweisungsbegehren der Gesuchstellerin sei abzuweisen.
3.
Eventualiter sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz
zurückzuweisen.
4.
Die Gerichtskosten seien der Gesuchstellerin aufzuerlegen.
5.
Es sei der Berufung die aufschiebende Wirkung zu gewähren."
3.2.
Am 31. Juli 2025 reichte die Klägerin eine Eingabe ein.
3.3.
Mit Berufungsantwort vom 19. August 2025 (Postaufgabe) beantragte die
Klägerin das Folgende:
" 1.
Die Berufung der Beklagten vom 17. Juli 2025 sei vollumfänglich abzuwei-
sen.
2.
Der Entscheid des Bezirksgerichts Zurzach vom 3. Juli 2025 sei zu bestä-
tigen.

- 4 -
3.
Die Beklagte sei zu verpflichten, die ausstehenden Mietzinse für die Mo-
nate März 2025 bis Mai 2025 zu bezahlen.
4.
Die Beklagte sei weiter zu verpflichten, für die ungerechtfertigte Nutzung
der Wohnung seit Juni 2025 bis zur tatsächlichen Rückgabe eine Entschä-
digung in Höhe des vereinbarten Mietzinses zu bezahlen.
5.
Die Beklagte sei überdies zu verpflichten, Schadenersatz für die der Klä-
gerin entstandenen Nachteile (insbesondere entgangene Neuvermietung,
Verwaltungskosten und Mehraufwand) zu leisten.
6.
Sämtliche Verfahrenskosten sowie eine angemessene Parteientschädi-
gung seien der Beklagten aufzuerlegen."
Das Obergericht zieht in Erwägung:
1.
1.1.
Das zulässige Rechtsmittel gegen den vorliegenden, im summarischen
Verfahren ergangenen Ausweisungsentscheid mit einem Fr. 10'000.00
übersteigenden Streitwert ist die Berufung (Art. 308 Abs. 2 ZPO; BGE 144
III 346 E. 1.2.1).
1.2.
Mit der Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrich-
tige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310
ZPO). Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt,
wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt
nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317
Abs. 1 ZPO).
2.
2.1.
In der Berufungsschrift ist substantiiert darzulegen, aus welchen Gründen
der angefochtene Entscheid i.S.v. Art. 310 ZPO unrichtig sei und warum
und wie er geändert werden müsse. Die Berufungsschrift hat sich vornehm-
lich mit den Erwägungen der Vorinstanz auseinanderzusetzen und soll
nicht einfach die Ausführungen vor der ersten Instanz wiederholen. In der
Berufung ist darzulegen, wo und wie die erste Instanz das Recht unrichtig
angewendet oder den Sachverhalt unrichtig festgestellt haben soll. Dabei
genügt es nicht, auf die vor der ersten Instanz vorgebrachten Gründe zu
verweisen oder eine ganz allgemeine Kritik am angefochtenen Entscheid
zu üben. Vielmehr ist erforderlich, dass die Passagen des Entscheids, die
der Berufungskläger angreift, und die Aktenstücke, auf die sich seine Kritik

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stützt, genau bezeichnet werden. Enthält der erstinstanzliche Entscheid
mehrere selbständige (alternative oder subsidiäre) Begründungen, muss
sich der Berufungskläger mit allen Begründungen auseinandersetzen. Bei
ungenügender Begründung muss die Berufungsinstanz nicht Frist zur Be-
hebung des Mangels ansetzen (BGE 138 III 374 E. 4.3.1; KARL SPÜHLER,
in: Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 4. Aufl. 2024,
N. 15 ff. zu Art. 311 ZPO). Die Begründung ist eine gesetzliche, von Amtes
wegen zu prüfende Zulässigkeitsvoraussetzung für die Berufung. Fehlt sie,
tritt das obere kantonale Gericht nicht auf die Berufung ein. Gleiches muss
gelten, wenn der Berufungskläger lediglich auf Vorakten verweist oder
wenn die Berufung den umschriebenen Anforderungen in anderweitiger
Hinsicht nicht genügt (Urteil des Bundesgerichts 5A_209/2014 vom 2. Sep-
tember 2014 E. 4.2.1).
2.2.
2.2.1.
Die Vorinstanz hielt zur Begründung des angefochtenen Entscheids im We-
sentlichen fest, dass die Klägerin der Beklagten mit Mahnung und Kündi-
gungsandrohung vom 12. März 2025 eine Zahlungsfrist von 30 Tagen an-
gesetzt habe und damit den gesetzlichen Anforderungen von Art. 257d OR
nachgekommen sei. Dieses Schreiben sei der Beklagten am 13. März 2025
zugestellt worden, womit die angesetzte Zahlungsfrist von 30 Tagen am
14. April 2025 geendet habe. Das Einschreiben mit der Kündigung des
Mietverhältnisses habe der Beklagten am 16. April 2025 nicht zugestellt
werden können, weshalb ihr durch den Postboten eine Abholmeldung in
den Briefkasten gelegt worden sei. Ab diesem Zeitpunkt sei es der Beklag-
ten möglich gewesen, die Sendung bei der Poststelle entgegen und zur
Kenntnis zu nehmen. Folglich gelte damit die Kündigung spätestens am
ersten Tag der Abholfrist und damit am 17. April 2025 als empfangen. Da-
mit sei die Kündigung fristgerecht auf den 31. Mai 2025 erfolgt. Auf die Ein-
gabe der Beklagten vom 18. Juni 2025 (Postaufgabe) wurde, da diese nicht
innert angesetzter Frist eingereicht worden war, nicht näher eingegangen.
2.2.2.
Die Beklagte bringt mit Berufung vor, dass ihr die Kündigung nicht "direkt
übergeben" worden sei und deren rechtzeitiger Zugang "zweifelhaft" er-
scheine. Diese Ausführungen können nicht als ausreichende Auseinander-
setzung mit den vorinstanzlichen Erwägungen zu genau diesem Punkt gel-
ten (vgl. angefochtener Entscheid E. 3.4.1.) Aus den vorinstanzlichen Er-
wägungen ergibt sich nämlich ohne Weiteres, weshalb es hinsichtlich der
Zustellung der Kündigung auf die "direkte Übergabe" an die Beklagte nicht
angekommen ist und weshalb die Kündigung als rechtzeitig zu qualifizieren
ist. Inwiefern diese ausführlichen rechtlichen Ausführungen der Vorinstanz
betreffend diese Zustellung der Kündigung unzutreffend sein sollen, wird
nicht dargelegt. Inwiefern "strittige, beweisbedürftige Umstände" bestehen,
bleibt mangels weitergehender Berufungsbegründung ebenso im Dunkeln.

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Nach dem Dargelegten genügt die Eingabe der Beklagten vom 17. Juli
2025 den in E. 2.1. hiervor dargelegten formellen Anforderungen an eine
Berufung gemäss Art. 311 ff. ZPO nicht. Nachdem ein von Amtes wegen
zu berücksichtigender Nichtigkeitsgrund nicht ersichtlich ist, ist auf die Be-
rufung in diesem Punkt nicht einzutreten.
3.
Soweit die Beklagte im Weiteren geltend macht, ihre Stellungnahme im
vorinstanzlichen Verfahren sei nicht "gewürdigt" worden, gilt das Folgende:
Der Beklagten wurde mit vorinstanzlicher Verfügung vom 5. Juni 2025
(act. 3) eine nicht erstreckbare Frist von zehn Tagen für eine Stellung-
nahme angesetzt, wobei sie auf die Säumnisfolgen (Entscheidfällung ohne
Verhandlung aufgrund der Akten) hingewiesen wurde. Zwar befindet sich
kein Zustellnachweis der Verfügung vom 5. Juni 2025 in den Akten. Ge-
mäss vorinstanzlichem Entscheid (E. 3.4.2.) endete die Frist am 16. Juni
2025, was von der Beklagten nicht bestritten wird. Vielmehr führt sie in ihrer
Berufung selber aus, ihre (am 18. Juni 2025 der Post übergebene) Stel-
lungnahme sei nur "minim verspätet" gewesen. Die Stellungnahme der Be-
klagten erweist sich damit als verspätet, womit nicht zu beanstanden ist,
dass sie durch die Vorinstanz nicht beachtet wurde. Die Berufung erweist
sich in diesem Punkt als unbegründet und ist abzuweisen.
4.
Die Vorinstanz hat der Beklagten im angefochtenen Entscheid vom 3. Juli
2025 zur Räumung des Mietobjektes eine Frist von zehn Tagen nach Zu-
stellung des Entscheids gewährt, womit sie der bundesgerichtlichen Recht-
sprechung (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_162/2021 vom 12. Mai 2021
E. 6.2), selbst bei Vorliegen humanitärer Gründe, korrekt Rechnung getra-
gen hat. Die Zustellung der Kündigungen erfolgte zudem bereits im April
2025, womit der Beklagten bereits zu diesem Zeitpunkt bekannt war, dass
sie die Wohnung spätestens per Ende Mai 2025 würde verlassen müssen.
Im Weiteren profitiert die Beklagte als Folge des Berufungsverfahrens von
einer Verlängerung von über vier Monaten. Von einer "unangemessen kur-
zen" Räumungsfrist kann jedenfalls nicht die Rede sein. Soweit die Be-
klagte sinngemäss eine Erstreckung des Mietverhältnisses i.S.v. Art. 272
OR verlangt, ist darauf nicht einzugehen. Eine Erstreckung des Mietver-
hältnisses wurde bei der zuständigen Behörde nicht beantragt und bildet
folglich nicht Gegenstand des vorliegenden Berufungsverfahrens.
5.
Die Berufung hemmt die Rechtskraft und die Vollstreckbarkeit des ange-
fochtenen Entscheids im Umfang der Anträge vorliegend von Gesetzes we-
gen (vgl. Art. 315 Abs. 1 ZPO), womit auf den Antrag der Beklagten auf
Gewährung der aufschiebenden Wirkung nicht einzutreten ist.

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6.
Soweit die Klägerin in ihrer Berufungsantwort eigene Anträge stellt und Ent-
schädigungsansprüche geltend macht, ist darauf nicht einzugehen, zumal
diese Punkte nicht Gegenstand des vorinstanzlichen Verfahrens bildeten.
7.
Bei diesem Ausgang hat die Beklagte die obergerichtliche Entscheidgebühr
zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 ZPO) und ihre Parteikosten selber zu tragen.
Der nicht anwaltlich vertretenen Klägerin ist keine Parteientschädigung zu-
zusprechen, da sie keine notwendigen Auslagen gemäss Art. 95 Abs. 3
lit. a ZPO geltend gemacht hat und kein begründeter Fall für eine Umtriebs-
entschädigung gemäss Art. 95 Abs. 3 lit. c ZPO vorliegt (BENEDIKT A.
SUTER/CRISTINA VON HOLZEN, in: Thomas Sutter-Somm/Cordula Löt-
scher/Christoph Leuenberger/Benedikt Seiler [Hrsg.], Kommentar zur
Schweizerischen Zivilprozessordnung, 4. Aufl. 2025, N. 41 zu Art. 95
ZPO).
Das Obergericht erkennt:
1.
Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2.
Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 500.00 wird der Beklagten
auferlegt.
3.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
Zustellung an:
[…]
Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-
schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen
Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet-
rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens
Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters (Art. 44
Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).

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Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde
nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen
hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).
Aarau, 28. Oktober 2025
Obergericht des Kantons Aargau
Zivilgericht, 4. Kammer
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Richli Gasser