ag_zivilgericht · ZSU.2022.92 · 2022-07-14 · de
Obergericht / Zivilgericht / 4. Zivilkammer — ZSU.2022.92


Obergericht
Zivilgericht, 4. Kammer
ZSU.2022.92
(SZ.2021.87)
Art. 75
Entscheid vom 14. Juli 2022
Besetzung Oberrichter Richli, Präsident
Oberrichter Lienhard
Oberrichter Egloff
Gerichtsschreiber Huber
Klägerin A._____,
[…]
c/o B._____ AG,
[…]
vertreten durch Rechtsanwalt Lukas Fischer,
Niederlenzerstrasse 10, 5600 Lenzburg
Beklagter C._____,
[…]
vertreten durch Rechtsanwalt Joël Fischer,
Laurenzenvorstadt 19, 5001 Aarau 1
Gegenstand Mietausweisung

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Das Obergericht entnimmt den Akten:
1.
1.1.
Die A. als Vermieterin schloss am 8. Juni 2011 mit C. als Mieter einen Miet-
vertrag über den Allgemeinraum im 5. OG (zwischen Loft 5.3 und Loft 5.4)
in der Liegenschaft X-Strasse in Q. zu einem monatlichen Mietzins von
brutto Fr. 300.00 ab.
1.2.
Die Liegenschaftsverwaltung B. AG forderte C. mit Einschreiben vom
19. Mai 2020 zur Bezahlung der ausstehenden Mietzinse in der Höhe von
total Fr. 2'700.00 innert 30 Tagen auf und drohte ihm für den Fall der nicht
fristgerechten Bezahlung die Kündigung des Mietverhältnisses an.
1.3.
Mit amtlichem Formular vom 26. Juni 2020 wurde das Mietverhältnis wegen
Zahlungsverzugs per 31. Juli 2020 gekündigt.
2.
2.1.
Mit Klage vom 19. November 2021 beantragte die A. (Klägerin) beim Be-
zirksgericht Lenzburg die Ausweisung von C. (Beklagter) aus der
Mieträumlichkeit im Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen.
2.2.
Die Beklagte stellte in seiner Stellungnahme vom 24. Januar 2022 den An-
trag, das Mietausweisungsbegehren der Klägerin sei abzuweisen.
2.3.
Die Präsidentin des Bezirksgerichts Lenzburg entschied am 24. März 2022:
" 1.
Der Gesuchgegner wird unter Androhung der polizeilichen Vollstreckung
im Widerhandlungsfall verpflichtet, das Mietobjekt (Allgemeinraum im
5. OG zwischen Loft 5.3 und 5.4 an der X-Strasse in Q.) innert 10 Tagen
vollständig zu räumen, reinigen und unter Rückgabe der Schlüssel zu ver-
lassen.
2.
Beachtet der Gesuchgegner diesen Vollstreckungsbefehl nicht, hat die Ge-
suchstellerin der Gerichtspräsidentin des Bezirksgerichts Lenzburg schrift-
lich Mitteilung zu machen. Die Polizei teilt der Gesuchstellerin den Auswei-
sungstermin mit. Auf diesen Zeitpunkt hin hat die Gesuchstellerin der Po-
lizei deren Kosten vorzuschiessen, eine Umzugsfirma für die Räumung der
Liegenschaft zu beauftragen und allenfalls für die Lagerung des Mobiliars
usw. besorgt zu sein. Der Gesuchgegner hat der Gesuchstellerin diese

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Kosten zu ersetzen. Sollte die Gesuchstellerin die Beauftragung einer Um-
zugsfirma auf den ihr mitgeteilten Termin versäumen, würde die Auswei-
sung auf unbestimmte Zeit verschoben.
3.
Die Entscheidgebühr von CHF 800.00 wird dem Gesuchsgegner auferlegt.
Sie wird mit dem Vorschuss der Gesuchstellerin von CHF 800.00 verrech-
net, so dass der Gesuchsgegner der Gesuchstellerin CHF 800.00 direkt
zu ersetzen hat.
4.
Der Gesuchgegner wird verpflichtet, der Gesuchstellerin eine Parteient-
schädigung von CHF 1'037.80 zu bezahlen."
3.
3.1.
Gegen diesen ihm am 1. April 2022 zugestellten Entscheid erhob der Be-
klagte mit Eingabe vom 11. April 2022 beim Obergericht des Kantons Aar-
gau Beschwerde mit folgenden Anträgen:
" 1.
Der Entscheid vom 24. März 2022 des Bezirksgerichts Lenzburg
(SZ.2021.87) sei aufzuheben.
2.
Es sei die Vollstreckbarkeit des angefochtenen Entscheids im Sinne von
Art. 325 Abs. 2 ZPO aufzuschieben.
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegne-
rin."
3.2.
Mit Verfügung vom 11. Mai 2022 erteilte der Instruktionsrichter der 4. Zivil-
kammer des Obergerichts der Beschwerde die aufschiebende Wirkung.
3.3.
Die Klägerin beantragte mit Beschwerdeantwort vom 23. Mai 2022, die Be-
schwerde sei vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei,
und der Entscheid der Vorinstanz vom 24. März 2022 sei zu bestätigen,
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beklagten.
Das Obergericht zieht in Erwägung:
1.
Das zulässige Rechtsmittel gegen den vorliegenden, im summarischen
Verfahren ergangenen Ausweisungsentscheid mit einem Streitwert von
weniger als Fr. 10'000.00 ist die Beschwerde (Art. 319 lit. a i.V.m. Art. 308
Abs. 2 ZPO; BGE 144 III 346 E. 1.2.1).

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Mit der Beschwerde können die unrichtige Rechtsanwendung und die of-
fensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht wer-
den (Art. 320 ZPO). Offensichtlich unrichtig bedeutet willkürlich (Urteil des
Bundesgerichts 4A_149/2017 vom 28. September 2017 E. 2.2). Neue An-
träge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel sind ausge-
schlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO). Das gilt sowohl für echte als auch für un-
echte Noven, da die Beschwerde nicht der Fortführung des erstinstanzli-
chen Prozesses, sondern grundsätzlich nur der Rechtskontrolle des erstin-
stanzlichen Entscheids dient (DIETER FREIBURGHAUS/SUSANNE AFHELDT,
in: THOMAS SUTTER-SOMM/FRANZ HASENBÖHLER/CHRISTOPH LEUENBERGER
[Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Aufl.
2016, N. 3 f. zu Art. 326 ZPO).
2.
2.1.
Die Vorinstanz hiess das Mietausweisungsgesuch der Klägerin gut. Zur Be-
gründung führte sie im Wesentlichen aus, der Beklagte habe die Zahlungs-
aufforderung mit Kündigungsandrohung der Klägerin vom 19. Mai 2020 un-
bestrittenermassen nicht abgeholt, dies trotz Verlängerung der Abholfrist
bis zum 17. Juni 2020. Gestützt auf die Zustellfiktion habe das am 20. Mai
2020 zur Abholung gemeldete Schreiben am letzten Tag der siebentägigen
Abholfrist, somit am 27. Mai 2020, als dem Beklagten zugestellt zu gelten
und die gesetzliche Mindestzahlungsfrist (Art. 257d Abs. 1 OR) sei einge-
halten. Indem die Klägerin die Kündigung mit Schreiben vom 26. Juni 2020
(zugestellt am 29. Juni 2020) und unter Verwendung des (veralteten) amt-
lichen Formulars auf Ende Juli 2020 ausgesprochen habe, habe sie die ge-
setzliche Zahlungsfrist von 30 Tagen nicht beachtet. Gemäss Bundesge-
richt sei eine ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs aber
dennoch gültig, wenn der Mieter ohnehin nie Zahlungen leiste. Nachdem
der Beklagte in der Stellungnahme vom 24. Januar 2022 erklärt habe, er
habe die Zahlungen eingestellt, damit sich jemand bei ihm melde, da er den
Mietvertrag auf seine neu gegründete Immobilienfirma habe übertragen
wollen, sei davon auszugehen, dass er die Zahlungen auch bei Beachtung
der Zahlungsfrist nicht geleistet hätte. Die Kündigung sei somit unter Be-
achtung der gesetzlichen Vorschriften erfolgt. Ein Nichtigkeitsgrund sei aus
den Akten nicht ersichtlich.
2.2.
Der Beklagte machte in der Beschwerde geltend, die Kündigung sei ihm
nicht ordnungsgemäss zugestellt worden, da er zu dieser Zeit nicht zu
Hause gewesen sei und die Post während der Corona-Pandemie darauf
verzichtet habe, Einschreiben nur gegen Unterschrift auszuhändigen, son-
dern diese vielmehr in den Briefkasten des Empfängers gelegt habe, wobei
der Postbote seine Unterschrift dafür geleistet habe, dass das Einschreiben
zugestellt worden sei. Deshalb könne nicht von einer gültig zugestellten

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Kündigung ausgegangen werden. Der Beweis für die Zustellung der Kün-
digung sei somit nicht erbracht worden. Die erwähnte Corona-Zustellrege-
lung führe de facto zu einer unzulässigen Verschiebung der Beweislast,
wenn es nun plötzlich am Beklagten sei zu beweisen, dass er die Kündi-
gung nicht erhalten habe. Vielmehr habe die Klägerin als kündigende Partei
zu beweisen, dass die Kündigung zugestellt worden sei. Selbst wenn von
einer gültigen Zustellung der Kündigung auszugehen wäre, müsste davon
ausgegangen werden, dass der Mietvertrag weiterhin gültig sei. Ab der an-
geblichen Zustellung der Kündigung wegen Zahlungsverzugs am 29. Juni
2020 sei über ein Jahr lang nichts passiert, bis der Beklagte mit Schreiben
vom 20. Juli 2021 aufgefordert worden sei, das Mietobjekt zu räumen.
Seine Versuche, mit der Geschäftsführerin der B. AG Kontakt aufzuneh-
men, seien erfolglos geblieben. Bis zur Einreichung des Ausweisungsge-
suchs habe die Klägerin wiederum rund vier Monate zugewartet. Damit
verstosse sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. Da der Be-
klagte über eine derart lange Zeit in den Mieträumlichkeiten habe verblei-
ben könne, dürfe er sich darauf stützen, dass der Mietvertrag weiterhin Gül-
tigkeit habe. Schliesslich habe er mit Valuta 11. April 2022 die offenen Miet-
zinse für die Zeit von September 2019 bis und mit April 2022 (32 x
Fr. 300.00 = Fr. 9'600.00) bezahlt. Die Klägerin habe diese Zahlungen ent-
gegengenommen und nicht dagegen opponiert. Unter diesen Umständen
könne davon ausgegangen werden, dass das Mietverhältnis mindestens
konkludent weiterbestehe. Damit existiere kein Grund für eine Mietauswei-
sung.
Diese Vorbringen hat der Beklagte nicht bereits vor Vorinstanz, sondern
erstmals im Beschwerdeverfahren gemacht. In seiner Stellungnahme zum
Mietausweisungsgesuch vom 24. Januar 2022 machte er lediglich geltend,
dass seine Bemühungen, das Mietverhältnis von ihm persönlich auf seine
Firma zu übertragen, erfolglos geblieben seien, da er die Geschäftsführerin
der Liegenschaftsverwaltung B. AG nie habe erreichen können und sich
auch niemand bei ihm gemeldet habe. Ausserdem bezweifle er, das Kün-
digungsschreiben am 29. Juni 2020 um 12.31 Uhr persönlich entgegenge-
nommen zu haben, da er zu diesem Zeitpunkt meistens am Reiten sei und
an diesem Tag der Sohn seiner Partnerin Geburtstag habe. Dass ihm das
Kündigungsschreiben wegen eines besonderen Zustellungsverfahrens der
Post bei eingeschriebenen Sendungen während der Corona-Pandemie
überhaupt nicht oder nicht gültig zugestellt worden wäre, hat er - anders als
nun in der Beschwerde (Rz. 5) - nicht behauptet. Ebenso wenig hat er sich
im vorinstanzlichen Verfahren - anders als in der Beschwerde (Rz. 6) - auf
die Weitergeltung des Mietvertrags berufen. Die Behauptung des Beklag-
ten in der Beschwerde (Rz. 7), er habe der Klägerin mit Valuta 11. April
2022 alle offenen Mietzinse (32 Monate à Fr. 300.00 = Fr. 9'600.00) be-
zahlt, und der zum Beweis dafür eingereichte Zahlungsbeleg beziehen sich
auf einen Sachverhalt, der sich erst nach Fällung des vorinstanzlichen Ent-

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scheids ereignet haben sein soll. Bei sämtlichen in der Beschwerde erho-
benen Vorbringen und dem mit ihr eingereichten Zahlungsbeleg handelt es
sich somit um neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel, wel-
che gemäss Art. 326 Abs. 1 ZPO im Beschwerdeverfahren nicht zulässig
sind und daher nicht berücksichtigt werden können. Somit hat es beim vo-
rinstanzlichen Entscheid sein Bewenden.
2.3.
Die Beschwerde ist demzufolge unbegründet und deshalb abzuweisen.
3.
Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens hat der Beklagte die ober-
gerichtliche Entscheidgebühr zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 ZPO) und seine
eigenen Parteikosten selbst zu tragen.
Die anwaltlich vertretene Klägerin hat gegenüber dem Beklagten Anspruch
auf Ausrichtung einer Parteientschädigung (Art. 106 Abs. 1 ZPO i.V.m.
Art. 95 Abs. 1 lit. b und Abs. 3 lit. b ZPO). Gemäss § 8 AnwT beträgt die
Entschädigung des Anwalts im Rechtsmittelverfahren je nach Aufwand 50
bis 100 % des nach den Regeln für das erstinstanzliche Verfahren berech-
neten Betrags. Bei einem Streitwert von Fr. 1'800.00 (zur Berechnung vgl.
BGE 144 III 346 E. 1.2.1) ergibt sich eine Grundentschädigung von
Fr. 1'506.00, die um 25 % auf Fr. 1'129.50 zu reduzieren ist, weil es sich
um ein summarisches Verfahren handelt (§ 3 Abs. 1 und 2 AnwT). Auf-
grund des i.S.v. § 6 Abs. 2 AnwT unvollständig durchgeführten Verfahrens
(keine Verhandlung) ist davon ein Abzug von 20 % auf Fr. 903.60 vorzu-
nehmen. Der Rechtsmittelabzug beträgt ebenfalls 20 %, was eine Entschä-
digung von Fr. 722.90 ergibt. Hinzu kommen die Auslagenpauschale (§ 13
Abs. 1 AnwT) von 3 % (ausmachend Fr. 21.70) und 7,7 % MWSt auf
Fr. 744.60 (ausmachend Fr. 57.35), womit die Parteientschädigung total
Fr. 801.95 beträgt.
Das Obergericht erkennt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 500.00 wird dem Beklagten
auferlegt.
3.
Der Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin für das Beschwerdeverfahren
eine Parteientschädigung von Fr. 801.95 (inkl. Auslagen und MWSt) zu be-
zahlen.

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Zustellung an:
die Klägerin (Vertreter)
den Beklagten (Vertreter)
die Vorinstanz
Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-
schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen
Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet-
rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens
Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters (Art. 44
Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde
nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen
hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).
Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt Fr. 1'800.00.
R echtsmittelbelehrung für die subsidiäre Verfassungsbeschwerde (Art. 113 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die subsidi-
äre Verfassungsbeschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden, so-
weit keine Beschwerde nach den Artikeln 72 - 89 BGG zulässig ist (Art. 44 Abs. 1, Art. 90,
Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1, Art. 113, Art. 117 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid verfassungsmässige Rechte (Art. 116 BGG) verletzt.
Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die
Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42
BGG). Wird gegen einen Entscheid sowohl ordentliche Beschwerde als auch Verfassungs-
beschwerde geführt, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen
(Art. 119 Abs. 1 BGG).

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Aarau, 14. Juli 2022
Obergericht des Kantons Aargau
Zivilgericht, 4. Kammer
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Richli Huber