ag_zivilgericht · ZSU.2025.166 · 2025-11-28 · de
Obergericht / Zivilgericht / 4. Zivilkammer — ZSU.2025.166


Obergericht
Zivilgericht, 4. Kammer
ZSU.2025.166
(SZ.2025.16)
Art. 209
Entscheid vom 28. November 2025
Besetzung Oberrichter Richli, Präsident
Oberrichterin Plüss
Oberrichterin Hausherr
Gerichtsschreiberin Kabus
Klägerin A._____AG,
vertreten durch Rechtsanwältin Manuela Haus,
[…]
Beklagte 1 B._____,
Beklagter 2 C._____,
beide […]
Gegenstand Mietausweisung

- 2 -
Das Obergericht entnimmt den Akten:
1.
1.1.
Die A._____AG als Vermieterin (nachfolgend: Klägerin) sowie B._____
(nachfolgend: Beklagte 1) und C._____ (nachfolgend: Beklagter 2) als Mie-
ter schlossen am 8. November 2023 per 16. März 2022 bzw. spätestens
1. Juli 2023 einen Mietvertrag über das Mietobjekt […] ab.
1.2.
Jeweils mit Schreiben vom 10. September 2024 mahnte die Klägerin die
Beklagten für die ausstehenden Miet- und Nebenkosten des Monats Au-
gust 2024 in Höhe von Fr. 2'638.00, setzte ihnen eine Zahlungsfrist von
30 Tagen zur Begleichung der Ausstände und drohte ihnen gleichzeitig an,
bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis zu kündigen.
1.3.
Die Klägerin sprach gegenüber den Beklagten jeweils mit Schreiben vom
21. Oktober 2024 unter Verwendung des amtlichen Formulars per 30. No-
vember 2024 die Kündigung des Mietverhältnisses aus.
2.
2.1.
Nachdem die Beklagten das Mietobjekt per 30. November 2024 nicht ver-
lassen hatten, stellte die Klägerin mit Eingabe vom 20. Januar 2025 beim
Präsidium des Bezirksgerichts Baden (nachfolgend: Vorinstanz) ein Aus-
weisungsbegehren.
2.2.
Am 2. Mai 2025 reichte der Beklagte 2 eine in englischer Sprache verfasste
Stellungnahme ein.
2.3.
Nachdem die Vorinstanz dem Beklagten 2 mit Verfügung vom 5. Mai 2025
eine Frist von sieben Tagen angesetzt hatte, um eine Stellungnahme in der
Amtssprache des Kantons Aargau (Deutsch) einzureichen, nahmen die Be-
klagten am 11. Mai 2025 Stellung und beantragten sinngemäss, auf das
Gesuch sei nicht einzutreten.
2.4.
Die Vorinstanz erkannte am 10. Juni 2025 wie folgt:

- 3 -
" 1.
Es wird festgestellt, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien über
die […] per 30. November 2024 aufgelöst ist.
2.
Die Gesuchsgegner werden verpflichtet, das im Entscheid-Dispositiv Ziff. 1
genannte Mietobjekt spätestens innert 10 Tagen nach Rechtskraft die-
ses Entscheids zu räumen und zu verlassen sowie in vertragsgemässem
Zustand inkl. sämtlicher Schlüssel zu übergeben, unter Androhung des po-
lizeilichen Vollzuges im Unterlassungsfall gemäss Art. 343 Abs. 1 lit. d
ZPO.
Im Unterlassungsfälle würden sie auf Begehren der Gesuchstellerin durch
das Gerichtspräsidium Baden polizeilich ausgewiesen.
3.
Die Kosten eines allfälligen polizeilichen Vollzugs gehen zu Lasten der Ge-
suchsgegner.
Die Gesuchstellerin hat nach Anweisung der zuständigen Polizeistelle ei-
nen Kostenvorschuss zur Sicherstellung der Vollzugskosten zu leisten.
4.
Die Entscheidgebühr von Fr. 800.00 wird den Gesuchsgegnern unter soli-
darischer Haftbarkeit auferlegt. Die Gesuchsgegner haben der Gerichts-
kasse Baden den Betrag von Fr. 800.00 unter solidarischer Haftbarkeit
nachzuzahlen.
Der Gesuchstellerin steht vom geleisteten Vorschuss von Fr. 800.00 nach
Abzug des Auslagenersatzes von Fr. 101.00 ein Betrag von Fr. 699.00
nach Rechtskraft des Verfahrens zu.
5.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen."
3.
3.1.
Gegen diesen ihnen jeweils am 16. Juni 2025 zugestellten Entscheid erho-
ben die Beklagten am 26. Juni 2025 beim Obergericht des Kantons Aargau
Berufung und beantragten Folgendes:
" 1.
Der Entscheid des Bezirksgerichts Baden vom 10.06.2025 sei aufzuhe-
ben.
2.
Die Ausweisung sei aufzuheben.
3.
Es sei festzustellen, dass der Mietvertrag vom 08.11.2023 mangels gülti-
ger Vertretung nichtig bzw. unwirksam ist.

- 4 -
4.
Eventualiter sei die Sache zur neuen Beurteilung an die Vorinstanz zurück-
zuweisen.
5.
Die Gerichtskosten seien der Gesuchstellerin aufzuerlegen."
3.2.
Am 9. Juli 2025 liessen sich die Beklagten unaufgefordert vernehmen und
stellten nachfolgende Rechtsbegehren:
" 1.
Der Entscheid des Bezirksgerichts Baden vom 16. Juni 2025 sei aufzuhe-
ben.
2.
Auf das Ausweisungsbegehren der Gesuchstellerin sei nicht einzutreten.
3.
Eventualiter sei festzustellen, dass der Mietvertrag vom 08./09.11.2023
mangels gültiger Vertretung der Vermieterin nicht rechtsverbindlich zu-
stande gekommen ist.
4.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Gesuchstelle-
rin."
3.3.
Die Klägerin beantragte mit Berufungsantwort vom 7. August 2025 (Post-
aufgabe: 8. August 2025) Nachfolgendes:
" 1.
Die Berufung der Beklagten vom 26. Juni 2025 sei vollumfänglich abzu-
weisen, soweit darauf überhaupt einzutreten ist.
2.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen - zuzüglich 8.1% MwSt auf
der Parteientschädigung - zu Lasten der Beklagten."
3.4.
Die Beklagten nahmen am 1. September 2025 freiwillig Stellung und be-
gehrten Folgendes:
" 1.
Die Berufungsantwort der Klägerin vom 07.08.2025 sei als verspätet aus
dem Recht zu weisen.
2.
Eventualiter seien die Ausführungen der Klägerin materiell als unbegrün-
det zurückzuweisen.

- 5 -
3.
Der Entscheid des Bezirksgerichts Baden vom 10.06.2025 (SZ.2025.16 /
rd) sei aufzuheben.
4.
Auf das Ausweisungsbegehren der Klägerin sei nicht einzutreten.
5.
Kosten- und Entschädigungsfolgen seien der Klägerin aufzuerlegen."
Das Obergericht zieht in Erwägung:
1.
1.1.
Das zulässige Rechtsmittel gegen den vorliegenden, im summarischen
Verfahren ergangenen Ausweisungsentscheid mit einem Streitwert von
mehr als Fr. 10'000.00 (Fr. 15'360.00) ist die Berufung (Art. 308 Abs. 1 lit. a
i.V.m. Abs. 2 ZPO; BGE 144 III 346 E. 1.2.1). Mit der Berufung können die
unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige Feststellung des Sachver-
halts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO).
1.2.
1.2.1.
Die Klägerin machte in ihrer Berufungsantwort geltend, die Berufung der
Beklagten genüge den Anforderungen an die Begründungspflicht nicht,
selbst unter Berücksichtigung, dass sie juristische Laien seien.
1.2.2.
Die Berufung ist bei der Rechtsmittelinstanz innert zehn Tagen seit Zustel-
lung des begründeten Entscheids bzw. seit der nachträglichen Zustellung
der Entscheidbegründung (Art. 239 ZPO) schriftlich und begründet einzu-
reichen (Art. 311 Abs. 1 i.V.m. Art. 314 Abs. 1 ZPO).
Den Berufungskläger trifft eine Begründungslast. Es ist in der Berufungs-
schrift substantiiert vorzutragen, aus welchen Gründen der angefochtene
Entscheid unrichtig sei und warum und wie er geändert werden müsse. Die
Berufungsschrift hat sich vornehmlich mit den Erwägungen der Vorinstanz
auseinanderzusetzen und soll nicht einfach die Ausführungen vor der ers-
ten Instanz wiederholen. Auch die Aktenstücke sind zu nennen, auf die sich
die Kritik am vorinstanzlichen Entscheid bezieht. Diese Pflicht besteht auch
in Angelegenheiten, in denen die Offizialmaxime gilt (z.B. Art. 247 Abs. 2
ZPO). In der Berufung ist darzulegen, wo und wie die erste Instanz das
Recht unrichtig angewendet oder den Sachverhalt unrichtig festgestellt ha-
ben soll. Die Berufungsinstanz muss bei ungenügender Begründung nicht
Frist zur Behebung des Mangels ansetzen. Weist der angefochtene Ent-
scheid mehr als eine Begründung auf, z.B. zwei oder mehrere Hauptbe-
gründungen (z.B. Abweisung des Anspruches wegen Verjährung und

- 6 -
abgesehen davon auch mangels Verschuldens), muss sich der Berufungs-
kläger mit allen Begründungen auseinandersetzen (KARL SPÜHLER, in: Bas-
ler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 4. Aufl. 2024, N. 15
f. zu Art. 311 ZPO). Die Begründung ist eine gesetzliche, von Amtes wegen
zu prüfende Zulässigkeitsvoraussetzung für die Berufung. Fehlt sie, tritt das
obere kantonale Gericht nicht auf die Berufung ein. Gleiches muss gelten,
wenn der Berufungskläger lediglich auf Vorakten verweist oder wenn die
Berufung den umschriebenen Anforderungen in anderweitiger Hinsicht
nicht genügt (Urteil des Bundesgerichts 5A_209/2014 vom 2. September
2014 E. 4.2.1).
1.2.3.
Vorliegend setzt sich die Berufung der Beklagten einerseits aus der tat-
sächlichen Berufungsschrift vom 26. Juni 2025 und andererseits der Beru-
fungsbeilage (BB) 17 zusammen. Zwar fällt die Begründung in der Beru-
fungsschrift tatsächlich dürftig aus. Unter Berücksichtigung der Tatsache,
dass es sich bei den Beklagten um Laien handelt und im Hinblick auf das
Verbot des überspitzten Formalismus sind jedoch beide Teile der Berufung
zu berücksichtigen. Die BB 17 beinhaltet eine substantiierte Begründung,
aus welchen Gründen der angefochtene Entscheid unrichtig ist und warum
und wie er geändert werden muss. Die Beklagten setzen sich mit allen
Passagen des Entscheids auseinander, die sie angreifen und beziehen
sich auch genau auf Aktenstücke, auf welche sich ihre Kritik stützt. Sie tä-
tigen Anmerkungen zu allen Erwägungen des Entscheids, welche sie nicht
als richtig erachten. Zwar gibt es auch diverse Wiederholungen von (zum
Teil) ganzen Passagen ihrer Ausführungen (vgl. z.B. BB 17, S. 5 ff., Be-
merkungen zu E. 3.2.1, Anmerkungen zu E. 3.2.2 und 3.2.3; BB 17, S. 11,
Bemerkungen zu E. 3.5 und E. 3.6.1), dies ist jedoch ebenfalls darauf zu-
rückzuführen, dass es sich bei der Berufung um eine Laieneingabe handelt.
Demzufolge ist auf die Berufung einzutreten.
1.3.
1.3.1.
Eine Nachreichung der Berufungsbegründung nach Ablauf der Rechtsmit-
telfrist ist unzulässig. Selbst ein zweiter Schriftenwechsel, auf dessen
Durchführung kein absoluter Anspruch besteht, gestattet nicht, die Beru-
fungsschrift nachzubessern oder gar zu ergänzen (Urteil des Bundesge-
richts 5A_7/2021 vom 2. September 2021 E. 2.2).
Die Berufungsfrist beträgt zehn Tage (Art. 314 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Fristen,
die durch eine Mitteilung oder den Eintritt eines Ereignisses ausgelöst wer-
den, beginnen am folgenden Tag zu laufen (Art. 142 Abs. 1 ZPO). Einga-
ben müssen spätestens am letzten Tag der Frist beim Gericht eingereicht
oder zu dessen Handen der Schweizerischen Post oder einer schweizeri-
schen diplomatischen oder konsularischen Vertretung übergeben werden
(Art. 143 Abs. 1 ZPO).

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1.3.2.
Der vorinstanzliche Entscheid wurde den Beklagten am 16. Juni 2025 zu-
gestellt (VA, act. 37 f.). Damit lief die Berufungsfrist am 26. Juni 2025
(Art. 142 Abs. 1 ZPO) ab. Die Eingabe der Beklagten vom 9. Juli 2025 er-
folgte nach Ablauf der Berufungsfrist, bevor die Klägerin ihre
Berufungsantwort einreichte und offenbar auf das Schreiben des Oberge-
richts vom 30. Juni 2025 an die Vorinstanz hin, die vollständigen Verfah-
rensakten sowie ein zusätzliches Exemplar des angefochtenen Entscheids
einzureichen. Die Eingabe der Beklagten vom 9. Juli 2025 erfolgte verspä-
tet, ohne Aufforderung und ist somit vorliegend nicht zu berücksichtigen.
1.4.
1.4.1.
Im Berufungsverfahren werden neue Tatsachen und Beweismittel gemäss
Art. 317 Abs. 1 ZPO nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorge-
bracht werden (lit. a) und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster
Instanz vorgebracht werden konnten (lit. b). Praxisgemäss ist zwischen
echten und unechten neuen Vorbringen (sog. Noven) zu unterscheiden.
Unechte Noven sind Tatsachen und Beweismittel, die bereits bei Ende der
erstinstanzlichen Hauptverhandlung entstanden sind. Ihre Zulassung wird
im Berufungsverfahren weitergehend insofern eingeschränkt, als sie aus-
geschlossen sind, wenn sie bei Beachtung zumutbarer Sorgfalt bereits im
erstinstanzlichen Verfahren hätten vorgebracht werden können. Im Falle
unechter Noven hat derjenige, der sie im Berufungsverfahren einbringen
will, namentlich die Gründe detailliert darzulegen, weshalb er die Tatsache
oder das Beweismittel nicht schon vor erster Instanz hat vorbringen können
(vgl. BGE 143 III 42 E. 4.1, Urteil des Bundesgerichts 4A_518/2023 vom
18. April 2024 E. 3.4.1).
1.4.2.
Die Berufung der Beklagten erweist sich dahingehend widersprüchlich,
dass im Dunkeln bleibt, ob sie nun behaupten, dass ein gültiger Mietvertrag
bestehe oder nicht. Sie brachten einerseits vor, D._____ und E._____
seien gemäss Handelsregisterauszug nicht berechtigt, den Mietvertrag
vom 8. November 2023 rechtsgültig zu unterschreiben. Ferner befinde sich
keine schriftliche Vollmacht in den Akten. Eine konkludente Handlungsvoll-
macht könne dies nicht heilen (Berufung, S. 1). Andererseits machten sie
geltend, am 9. November 2022 sei vor der Schlichtungsbehörde ein neuer
Mietvertrag unterzeichnet worden, nachdem deren Präsidentin die Unter-
schriftsberechtigung der Vertreterin der Klägerin bestätigt habe. Dass sich
die Vorinstanz nun auf fehlende Vollmachten berufe, verstosse gegen den
Vertrauensschutz. Die Beklagten hätten sich gestützt auf den Grundsatz
von Treu und Glauben auf die Auskunft der Behörde verlassen dürfen (Be-
rufung, S. 2). In der Stellungnahme vom 1. September 2025 gingen die
Beklagten wiederum von einem gültigen Mietverhältnis aus.

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Aus diesen widersprüchlichen Darlegungen erhellt, dass die Beklagten, wie
die Vorinstanz bereits zu Recht festhielt, eigentlich von einem rechtsgültig
unterzeichneten Mietvertrag ausgingen (vgl. angefochtener Entscheid,
E. 3.2.3), brachten sie doch in ihrer vorinstanzlichen Stellungnahme vom
11. Mai 2025 (VA, act. 17 ff.) nichts Gegenteiliges vor. Demnach stellen die
Ausführungen der Beklagten, dass der Mietvertrag nicht gültig zustande
gekommen sei, Noven dar. Da es sich um unechte Noven handelt, sind sie
ausgeschlossen, wenn sie bei Beachtung zumutbarer Sorgfalt bereits im
erstinstanzlichen Verfahren hätten vorgebracht werden können. Vorliegend
ist dies der Fall. Die angebliche Ungültigkeit des Mietvertrages hätten die
Beklagten in ihrer vorinstanzlichen Stellungnahme rügen müssen. Die
Gründe dafür, weshalb sie dies nicht getan haben, wurde im Berufungsver-
fahren von ihnen nicht detailliert dargelegt. Die neuen Behauptungen der
Beklagten zur Ungültigkeit des Mietvertrages sind somit nicht mehr zu be-
rücksichtigen. Da die Vorinstanz die ursprüngliche Ansicht der Beklagten
hinsichtlich gültig unterzeichneten Mietvertrags teilt, liegt auch keine Ver-
letzung des Vertrauensschutzes vor.
1.5.
1.5.1.
In der Eingabe vom 1. September 2025 machten die Beklagten geltend, die
Berufungsantwort der Klägerin sei aus dem Recht zu weisen, da sie ver-
spätet erfolgt sei.
1.5.2.
Die Rechtsmittelinstanz stellt die Berufung der Gegenpartei zur schriftli-
chen Stellungnahme zu, es sei denn, die Berufung sei offensichtlich unzu-
lässig oder offensichtlich unbegründet (Art. 312 Abs. 1 ZPO). Gegen einen
im summarischen Verfahren ergangenen Entscheid beträgt die Frist zur
Einreichung der Berufungsantwort zehn Tage (Art. 314 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
Für den Beginn und die Berechnung, das Ende, die Einhaltung, die (vorlie-
gend nicht mögliche) Erstreckung, den Stillstand sowie die Wiederherstel-
lung dieser Frist gelten die Art. 142 ff. ZPO (PETER REETZ, in: Kommentar
zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 4. Aufl. 2025, N. 19 zu Art. 312
ZPO).
1.5.3.
Die Instruktionsrichterin des Obergerichts stellte der Klägerin mit Verfügung
vom 25. Juli 2025 die Berufung der Beklagten zur Erstattung der Beru-
fungsantwort innert zehn Tagen zu. Diese Verfügung wurde der Klägerin
gemäss Sendungsverlauf der Schweizerischen Post am 31. Juli 2025 zu-
gestellt. Damit lief die Frist am 11. August 2025 (Art. 142 Abs. 1 i.V.m.
Abs. 3 ZPO) ab. Die Klägerin reichte am 8. August 2025 fristgerecht ihre
Berufungsantwort ein (vgl. Sendungsnummer der Post). Die Berufungs-
antwort ist daher fristgerecht erfolgt und zu berücksichtigen.

- 9 -
2.
Die Vorinstanz hielt zur Begründung des angefochtenen Entscheids, soweit
hier relevant, fest, die Klägerin habe die Beklagten je separat mit Einschrei-
ben vom 10. September 2024 für ausstehende Mietzinse für den Monat
August 2024 von Fr. 2'638.00 gemahnt und ihnen die Kündigung ange-
droht. Das Mahnschreiben sei dem Beklagten 2 am 12. September 2024
zur Abholung gemeldet worden. Am 19. September 2024 habe er die Ab-
holfrist verlängert und am 23. September 2024 das Schreiben abgeholt.
Unter Berücksichtigung der relativen Empfangstheorie sei die Mahnung
dem Beklagten 2 am 19. September 2024, nach Ablauf der siebentägigen
Abholfrist, fiktiv zugegangen. Die Zustellfiktion gelte auch, wenn die Post
von sich aus eine längere Abholfrist gewähre. Die Verlängerung der Abhol-
frist wirke sich nicht auf den Zeitpunkt der Zustellung aus. Die 30-tägige
Zahlungsfrist habe am 20. September 2024 begonnen und am 19. Oktober
2024 geendet. Das Mahnschreiben an die Beklagte 1 vom 10. September
2024 sei ihr laut Sendungsnummer ebenfalls am 12. September 2024 zur
Abholung gemeldet worden. Die Beklagte 1 habe es versäumt, die Sen-
dung abzuholen, worauf diese als "nicht abgeholt" an den Absender retour-
niert worden sei. Gemäss relativer Empfangstheorie gelte das Mahnschrei-
ben am 19. September 2024 als zugestellt. Die 30-tägige Zahlungsfrist
habe am 19. Oktober 2024 geendet. Der Zahlungsnachweis über den Be-
trag von Fr. 2'638.00 datiere vom 22. Oktober 2024, demzufolge nach Ab-
lauf der Zahlungsfrist.
Mit Einschreiben vom 21. Oktober 2024 (Postaufgabe: 29. Oktober 2024),
nach Ablauf der 30-tägigen Zahlungsfrist, habe die Klägerin gegenüber den
Beklagten je separat die ausserordentliche Kündigung unter Verwendung
des amtlichen Formulars per 30. November 2024 ausgesprochen. Die
Schreiben seien den Beklagten jeweils am 30. Oktober 2024 zur Abholung
gemeldet worden. Unter Berücksichtigung der absoluten Empfangstheorie
gelte die Kündigung einen Tag nachdem der Postbote eine Abholungsein-
ladung in den Briefkasten gelegt habe, vorliegend am 31. Oktober 2024,
als zugestellt. Die Kündigungsfrist von 30 Tagen sei eingehalten worden.
Die Kündigung erfülle die Anforderungen nach Art. 257d OR und Art. 266l
OR und das Mietverhältnis habe per 30. November 2024 geendet.
Die Frage nach dem genauen Zeitpunkt der Fälligkeit der Mietzinsforde-
rung könne offenbleiben, denn selbst bei Annahme einer Fälligkeit am
16. Tag des Monats seien die Beklagten mit der Bezahlung des Mietzinses
im Rückstand gewesen, weil die Miete im Voraus zu bezahlen gewesen
sei. Der Umstand, dass der im Mietvertrag vom 8. November 2023 festge-
legte Bruttomietzins Fr. 2'560.00 betrage, während im Mahnschreiben vom
10. September 2024 ein Betrag von Fr. 2'638.00 gefordert worden sei, än-
dere nichts am Zahlungsrückstand. Aus dem Mahnschreiben gehe klar her-
vor, dass die Klägerin den ausstehenden Mietzins für den Monat August
2024 geltend mache. Zudem hätten die Beklagten nicht einmal den im

- 10 -
Mietvertrag vereinbarten Betrag von Fr. 2'560.00 fristgerecht beglichen und
seien im Verzug gewesen.
3.
3.1.
In formeller Hinsicht brachten die Beklagten gegen den vorinstanzlichen
Entscheid vor, die Vorinstanz habe wiederholt ihre Eingaben und Vorbrin-
gen (z.B. zur Vertragsgeschichte, den gerichtlichen Feststellungen von
2022 sowie dem Zahlungsnachweis vom 22. Oktober 2024) ignoriert und
somit ihr rechtliches Gehör verletzt (Berufung, S. 2).
3.2.
Der Anspruch auf rechtliches Gehör verlangt, dass die Behörde die Vor-
bringen des vom Entscheid in seiner Rechtsstellung Betroffenen auch tat-
sächlich hört, prüft und in der Entscheidfindung berücksichtigt. Daraus folgt
die Verpflichtung der Behörde, ihren Entscheid zu begründen. Dabei ist es
nicht erforderlich, dass sie sich mit allen Parteistandpunkten einlässlich
auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt.
Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte be-
schränken. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass sich der Be-
troffene über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in
voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann. In die-
sem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden,
von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid
stützt (BGE 143 III 65 E. 5.2 m.H.).
3.3.
Die Beklagten gingen in der Stellungnahme vom 11. Mai 2025 mit keinem
Wort auf die gerichtlichen Feststellungen von 2022 ein (VA, act. 17 ff.);
weshalb es diesbezüglich Erwägungen der Vorinstanz gebraucht hätte,
bleibt somit im Dunkeln. Entgegen den Ausführungen der Beklagten ging
die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid ausführlich auf die Vertragsge-
schichte ein und berücksichtigte sie bei der Entscheidfindung. Sie äusserte
sich zu den verschiedenen Vertragsexemplaren, der Dauer des Mietver-
hältnisses sowie der Gültigkeit des Mietvertrages (angefochtener Ent-
scheid, Sachverhalt E. 1.1 und 1.2, sowie E. 3.2). Überdies setzte sich die
Vorinstanz ausführlich mit dem Zahlungsnachweis vom 22. Oktober 2024
auseinander. Sie hielt insbesondere fest, dass die Zahlungsfrist am 19. Ok-
tober 2024 abgelaufen sei, weshalb die Zahlung vom 22. Oktober 2024
verspätet erfolgt sei (angefochtener Entscheid, E. 3.3.3). Im Übrigen muss
sich die Vorinstanz nicht mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinan-
dersetzen und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegen. Sie hat
sich zu Recht auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränkt.
Den Beklagten war es möglich, sich über die Tragweite des Entscheids Re-
chenschaft zu geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an das Ober-

- 11 -
gericht weiterzuziehen. Die Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs ist
somit unbegründet.
4.
4.1.
4.1.1.
Die Beklagten rügten in materieller Hinsicht, die Vorinstanz habe die Emp-
fangstheorie falsch interpretiert. Die Mahnung sei ihnen nachweislich erst
am 23. September 2024 zugestellt worden, weil sie eine Verlängerung der
Abholfrist bei der Post veranlasst hätten. Die Zahlung von Fr. 2'638.00 sei
am 22. Oktober 2024 fristgerecht erfolgt. Die Anwendung der Zustellfiktion
widerspreche der relativen Empfangstheorie (Berufung, S. 1). Den Beklag-
ten sei es nicht möglich gewesen, vor dem 19. September 2024 nach
Hause zurückkehren, also hätten sie die Abholfrist verlängert (BB 17, S. 9).
Die Kündigung entspreche nicht den gesetzlichen Anforderungen und die
Klägerin sei nicht berechtigt gewesen, die Ausweisung zu verlangen
(BB 17, S. 11). Die Mahnung vom 10. September 2024 habe eine Forde-
rung von Fr. 2’638.00 beinhaltet, obwohl der vertraglich vereinbarte Miet-
zins lediglich Fr. 2'560.00 betragen habe. Ein Zahlungsverzug könne nicht
auf eine fehlerhafte Mahnung gestützt werden (Berufung, S. 2).
4.1.2.
Die Klägerin führte in der Berufungsantwort aus, die Kündigungsandrohung
gelte gemäss der eingeschränkten Empfangstheorie mit der tatsächlichen
Abholung, spätestens jedoch am siebten Tag der Abholfrist als zugestellt.
Die Frist werde nicht verlängert, wenn das Abholen nach den Bestimmun-
gen der Post auch noch länger möglich sei. Die 30-tägige Zahlungsfrist
habe am Folgetag der fiktiven Zustellung (20. September 2024) zu laufen
begonnen und am 19. Oktober 2024 ungenutzt geendet. Die Beklagten hät-
ten nach Erhalt der Zahlungsaufforderung die Höhe der Forderung inner-
halb der gesetzten Frist von 30 Tagen gegenüber der Klägerin bestreiten
müssen. Weil sie dies unterlassen hätten, seien sie nicht schutzwürdig.
4.1.3.
In der freigestellten Stellungnahme vom 1. September 2025 rügten die Be-
klagten, die Kündigung hätte gemäss Art. 266l OR auf einem amtlichen
Formular erfolgen müssen, formwidrige Kündigungen seien nichtig.
4.2.
4.2.1.
Art. 257 Abs. 1 ZPO sieht vor, dass das Gericht Rechtsschutz im summa-
rischen Verfahren gewährt, wenn zum einen der Sachverhalt unbestritten
oder sofort beweisbar (lit. a) und zum anderen die Rechtslage klar ist (lit. b).

- 12 -
4.2.2.
Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Miet-
zinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schrift-
lich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem
Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt
mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens
30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR). Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist
nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit
einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen
(Art. 257d Abs. 2 OR).
4.3.
Die Vorinstanz hielt zu Recht fest, dass die Beklagten mit der Zahlung der
Bruttomonatsmiete für den Monat August 2024 im Rückstand waren (Ge-
suchsbeilage [GB] 4). Die Klägerin setzte ihnen mit separaten Schreiben
vom 10. September 2024 schriftlich eine Zahlungsfrist von 30 Tagen an
und drohte ihnen gleichzeitig an, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das
Mietverhältnis gekündigt werde (GB 5). In Bezug auf die Zustellung einer
Mahnung mit Kündigungsandrohung gilt nach Art. 257d Abs. 1 OR die re-
lative Empfangstheorie. Wenn das Einschreiben nicht direkt dem Empfän-
ger (oder einer von ihm bevollmächtigten Person) übergeben werden kann
und eine Abholbenachrichtigung mit Hinweis auf die Postaufbewahrungs-
frist in seinen Briefkasten oder sein Postfach gelegt wurde, gilt das Schrift-
stück zu dem Zeitpunkt als zugegangen, an dem der Empfänger es tat-
sächlich am Postschalter abholt, oder – falls es nicht innerhalb der sieben-
tägigen Aufbewahrungsfrist abgeholt wird – am siebten und letzten Tag die-
ser Frist (BGE 140 III 244, E. 5.1). Seit der Liberalisierung des Postver-
kehrsrechts sehen die Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Post vor,
dass mit den Kunden auch eine längere Abholfrist vereinbart werden kann.
Im Interesse der Rechtssicherheit darf auf solche Abreden nicht abgestellt
werden; vielmehr ist in Analogie zur prozessualen Rechtsprechung des
Bundesgerichts nach wie vor von einer Zugangsfiktion am 7. Tag der Frist
auszugehen (ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I,
7. Aufl. 2020, N. 5 zu Art. 257d OR). Die Mahnung und Kündigungsandro-
hung an die Beklagte 1 wurde ihr unbestrittenermassen am 12. September
2024 zu Abholung gemeldet. Die Beklagte 1 holte das Einschreiben unbe-
strittenermassen nicht ab (Sendungsverfolgungsnummer der Schweizeri-
schen Post, GB 5, S. 1), weshalb es ihr nach Ablauf der siebentägigen Ab-
holfrist am 19. September 2024 als zugestellt gilt. Die Mahnung und Kün-
digungsandrohung an den Beklagten 2 wurde ihm ebenfalls am 12. Sep-
tember 2024 zu Abholung gemeldet. Der Beklagte 2 verlängerte gemäss
Sendungsverfolgung der Schweizerischen Post am 20. September 2024
die Abholfrist (GB 6), aufgrund der relativen Empfangstheorie gilt das Ein-
schreiben jedoch ebenfalls als am 19. September 2024 zugestellt. Vorlie-
gend hat die Zahlungsfrist von 30 Tagen am 20. September 2024 zu laufen
begonnen und am 21. Oktober 2024 geendet, da der letzte Tag der Frist

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auf einen Samstag fiel und sich diese folglich bis Montag verlängerte
(Art. 78 Abs. 1 OR i.V.m. Art. 1 des Bundesgesetzes über den Fristenlauf
an Samstagen). Die Beklagten bezahlten den ausstehenden Mietzins erst
am 22. Oktober 2024 (Beilage 13 zur Stellungnahme der Beklagten vom
11. Mai 2025), demzufolge nach Ablauf der ihnen von der Klägerin gesetz-
ten Frist. Diese war daher berechtigt, das Mietverhältnis mit einer Frist von
30 Tagen auf Ende eines Monats zu kündigen. Sowohl die Mahnung als
auch die Kündigung wurden im Übrigen von zeichnungsberechtigen Perso-
nen der F._____ AG unterzeichnet (vgl. Handelsregisterauszug der
F._____ AG betreffend G._____, H._____ und I._____).
Soweit die Beklagten die Höhe des in der Mahnung aufgeführten Zahlungs-
rückstandes beanstanden und behaupten, eine fehlerhafte Mahnung könne
keine Kündigung rechtfertigen, kann ihnen nicht gefolgt worden. Vorliegend
enthielt die Mahnung den genauen Betrag der Forderung (Fr. 2'638.00) und
die Fälligkeit per 1. August 2024, womit es sich offensichtlich um die Miete
August 2024 handelte (GB 5). Erst wenn die ausstehenden Monatsmieten
nicht angegeben werden und die Höhe des angegebenen Rückstandes in
keinem Verhältnis zum tatsächlich ausstehenden Betrag steht, genügt die
Mahnung nicht den Anforderungen an Klarheit und Genauigkeit, damit der
Mieter erkennen kann, wie viele Monatsmieten er innerhalb der Mahnfrist
zu begleichen hat. Die Angabe eines zu hohen Rückstandes führt hingegen
nicht zwangsläufig zur Unwirksamkeit der Mahnung: Der Mieter, der einen
Fehler feststellt, muss diesen dem Vermieter melden, ansonsten ist er nicht
schutzwürdig (Urteil des Bundesgerichts 4A_429/2022 vom 7. März 2023
E. 3.1). Dasselbe gilt für denjenigen, der keine Massnahmen ergreift, um
den Betrag zu begleichen, den er für richtig hält (Urteil des Bundesgerichts
4A_550/2020 vom 29. April 2021 E. 7.2). Die Beklagten haben gegenüber
der Klägerin den angeblichen Fehler der Forderung in der Mahnung vor der
Kündigung nicht mitgeteilt und auch keine Massnahmen ergriffen, um den
gemäss ihnen korrekten Betrag fristgerecht zu bezahlen. Stattdessen ent-
richteten sie nach Ablauf der Zahlungsfrist den in der Mahnung aufgeführ-
ten Betrag. Damit erweisen sie sich nicht als schutzwürdig.
Hinsichtlich der Kündigung gilt die absolute Empfangstheorie: Die Frist be-
ginnt, wenn die Willensäusserung in den Machtbereich des Empfängers
oder seines Vertreters gelangt ist, so dass dieser bei normaler Geschäfts-
tätigkeit davon Kenntnis nehmen kann. Wird die Willenserklärung per Ein-
schreiben übermittelt und konnte der Postbeamte den Brief dem Empfän-
ger (oder einem zur Abholung berechtigten Dritten) nicht tatsächlich zustel-
len und hinterlässt er eine Abholbenachrichtigung in seinem Briefkasten
oder Postfach, so gilt der Brief als zugegangen, sobald der Empfänger ihn
gemäss der Abholbenachrichtigung bei der Poststelle zur Kenntnis nehmen
kann. Dies ist entweder der Tag, an dem die Abholbenachrichtigung in den
Briefkasten geworfen wurde, wenn vom Empfänger erwartet werden kann,

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dass er die Sendung sofort abholt, oder in der Regel der Folgetag
(BGE 143 III 15 E. 4.1).
Da die Mietzinsausstände innert Frist nicht beglichen wurden, sprach die
Klägerin je mit Schreiben vom 21. Oktober 2024 (Postaufgabe am 29. Ok-
tober 2024) die Kündigung des Mietverhältnisses unter Verwendung des
amtlichen Formulars auf Ende November 2024 aus (GB 7). Damit erübrigen
sich Ausführungen dazu, ob die Rüge der Beklagten hinsichtlich fehlenden
amtlichen Formulars vor der Novenschranke standhält. Die Kündigungen
gelangten am 30. Oktober 2024 in den Machtbereich der Beklagten, da
ihnen damals die Abholungseinladung in den Briefkasten gelegt wurde. Un-
ter Berücksichtigung der absoluten Empfangstheorie gelten die Kündi-
gungsschreiben den Beklagten als am 31. Oktober 2024 zugestellt (GB 7
ff.). Vorliegend hat die Kündigungsfrist von 30 Tagen am 1. November 2024
zu laufen begonnen und am 2. Dezember 2024 geendet, da der letzte Tag
der Frist auf einen Samstag fiel und sich diese folglich bis zum Montag
verlängerte. Indem die Klägerin die Kündigung bereits auf Ende November
2024 ausgesprochen hat, hat sie die 30-tägige Kündigungsfrist nicht einge-
halten. Die Kündigung ist somit erst auf Ende Dezember 2024 gültig, da sie
für den nächstmöglichen Termin gilt (vgl. Art. 266a Abs. 2 OR). Da sich die
Beklagten folglich seit dem 1. Januar 2025 unrechtmässig in den Räum-
lichkeiten der Klägerin befinden, hat diese einen Anspruch auf Ausweisung
und Rückgabe des Mietobjekts.
4.4.
Zusammenfassend waren die Voraussetzungen für den Rechtsschutz in
klaren Fällen gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO im vorliegenden Fall offensicht-
lich erfüllt. Der Sachverhalt war sofort beweisbar und die Rechtslage klar.
Folglich ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz das Ausweisungs-
begehren der Klägerin gutgeheissen hat. Die Berufung gegen den Ent-
scheid vom 10. Juni 2025 ist deshalb abzuweisen.
5.
5.1.
Bei diesem Ausgang des Berufungsverfahrens haben die Beklagten die
obergerichtliche Entscheidgebühr zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 ZPO), wo-
für gestützt auf Art. 106 Abs. 3 ZPO ihre solidarische Haftbarkeit anzuord-
nen ist, da sie die Berufung gemeinsam erhoben haben, und ihre eigenen
Parteikosten selbst zu tragen.
5.2.
Die anwaltlich vertretene Klägerin hat gegenüber den Beklagten Anspruch
auf Ausrichtung einer Parteientschädigung (Art. 106 Abs. 1 ZPO i.V.m.
Art. 95 Abs. 1 lit. b und Abs. 3 lit. b ZPO). Gemäss § 8 AnwT beträgt die
Entschädigung des Anwalts im Rechtsmittelverfahren je nach Aufwand 50
bis 100 % des nach den Regeln für das erstinstanzliche Verfahren berech-

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neten Betrags. Bei einem Streitwert von Fr. 15'360.00 (6x Fr. 2'560.00)
ergibt sich eine Grundentschädigung von Fr. 4'154.00, die um 50 % auf
Fr. 2'077.00 zu reduzieren ist, weil es sich um ein summarisches Verfahren
handelt (§ 3 Abs. 1 und 2 AnwT). Aufgrund des i.S.v. § 6 Abs. 2 AnwT un-
vollständig durchgeführten Verfahrens (keine Verhandlung) ist davon ein
Abzug von 20 % auf Fr. 1'661.60 vorzunehmen. Der Rechtsmittelabzug be-
trägt 25 %, was eine Entschädigung von Fr. 1'246.20 ergibt. Hinzu kommen
die Auslagenpauschale (§ 13 Abs. 1 AnwT) von 3 % (ausmachend
Fr. 37.40). Die Klägerin ist gemäss UID-Register mehrwertsteuerpflichtig.
Sie kann die ihrer Rechtsanwältin bezahlte Mehrwertsteuer als Vorsteuer
von ihrer eigenen Mehrwertsteuerrechnung in Abzug bringen (Art. 28
MWSTG). Die Mehrwertsteuer stellt somit keinen zusätzlichen Kostenfak-
tor dar und ist bei der Bemessung der Parteientschädigung deshalb nicht
zu berücksichtigen. Die Parteientschädigung beträgt total Fr. 1'283.60.
Das Obergericht erkennt:
1.
Die Berufung wird abgewiesen.
2.
Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 500.00 wird den Beklagten 1
und 2 in solidarischer Haftbarkeit auferlegt.
3.
Die Beklagten 1 und 2 werden solidarisch verpflichtet, der Klägerin für das
Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 1'283.60 (inkl. Aus-
lagen) zu bezahlen.
Zustellung an:
[…]
Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-
schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen
Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet-
rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens
Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters (Art. 44
Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG).

- 16 -
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde
nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen
hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).
Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt Fr. 15'360.00.
Aarau, 28. November 2025
Obergericht des Kantons Aargau
Zivilgericht, 4. Kammer
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:
Richli Kabus