ag_zivilgericht · KBE.2024.42 · 2025-03-25 · de
Obergericht / Zivilgericht / Schuldbetreibungs- und Konkurskommission — KBE.2024.42


Obergericht
Schuldbetreibungs- und Konkurskommission als obere
betreibungsrechtliche Aufsichtsbehörde
KBE.2024.42
(BE.2024.12)
Entscheid vom 25. März 2025
Besetzung Oberrichter Holliger, Präsident
Oberrichter Roth
Oberrichterin Schär
Gerichtsschreiber Stutz
Beschwerde- A._____,
führer […]
vertreten durch lic. iur. Christoph Suter, Rechtsanwalt,
[…]
Anfechtungs- Entscheid des Präsidiums des Zivilgerichts des Bezirksgerichts
gegenstand Bremgarten vom 9. Oktober 2024
in Sachen Betreibungsamt R._____
Betreff Pfändungsurkunde vom 5. Juli 2024 in der Pfändungsgruppe Nr. […] des
Betreibungsamtes R._____
Gläubigerin 1:
B._____,
[…]
vertreten durch Lars Heidbrink, Rechtsanwalt,
[…]
Gläubiger 2:
C._____,
[…]
vertreten durch Lars Heidbrink, Rechtsanwalt,
[…]

- 2 -
Die Schuldbetreibungs- und Konkurskommission entnimmt den
Akten:
1.
In den Betreibungen Nr. […] und Nr. […] gegen den Beschwerdeführer
vollzog das Betreibungsamt R._____ am 9. April 2024 die Pfändung im
Beisein des Beschwerdeführers und vermerkte, dass das Grundstück
Nr. aaa, Q-Strasse, [...] auf ausdrückliches Begehren der Gläubiger der
Betreibungen Nr. […] und Nr. […] (B._____ und C._____) gepfändet
worden sei. Die entsprechende Pfändungsurkunde in der
Pfändungsgruppe Nr. […] wurde am 5. Juli 2024 ausgestellt.
2.
2.1.
Der Beschwerdeführer erhob mit Eingabe vom 17. Juli 2024 beim
Präsidenten des Zivilgerichts des Bezirksgerichts Bremgarten als untere
betreibungsrechtliche Aufsichtsbehörde Beschwerde mit dem Antrag, die
mit Pfändungsurkunde vom 5. Juli 2024 von der Beschwerdegegnerin
verfügte Pfändung der im Eigentum des Beschwerdeführers stehenden
Liegenschaft LIG [...] aaa. (Q-Strasse, [...]) sei aufzuheben.
2.2.
Das Betreibungsamt R._____ reichte am 29. Juli 2024 den Amtsbericht ein.
2.3.
B._____ und C._____ (fortan: Gläubiger) reichten am 23. August 2024 eine
Stellungnahme ein.
2.4.
Am 26. September 2024 nahm der Beschwerdeführer Stellung zur Eingabe
der Gläubiger vom 23. August 2024.
2.5.
Der Präsident des Zivilgerichts des Bezirksgerichts Bremgarten wies mit
Entscheid vom 9. Oktober 2024 die Beschwerde ab.
3.
3.1.
Gegen diesen ihm am 22. Oktober 2024 zugestellten Entscheid erhob der
Beschwerdeführer mit Eingabe vom 31. Oktober 2024 bei der Schuld-
betreibungs- und Konkurskommission des Obergerichts des Kantons
Aargau als obere betreibungsrechtliche Aufsichtsbehörde Beschwerde mit
den folgenden Anträgen:

- 3 -
" 1.
In Gutheissung der Beschwerde sei das angefochtene Urteil des Bezirks-
gerichts Bremgarten, Zivilgerichtspräsidium, vom 9. Oktober 2024 aufzu-
heben, und es sei in Gutheissung der Beschwerdeanträge vom 17. Juli
2024 die mit Pfändungsurkunde vom 5. Juli 2024 von der Beschwerde-
gegnerin verfügte Pfändung der im Eigentum des Beschwerdeführers
stehenden Liegenschaft LIG [...] aaa. (Q-Strasse, [...]) aufzuheben.
2. AUFSCHIEBENDE WIRKUNG
Der vorliegenden Beschwerde sei in Anwendung von Art. 36 SchKG
aufschiebende Wirkung zuzuerkennen, damit das Betreibungsamt
R._____ als Beschwerdegegnerin gerichtlich anzuweisen, die Pfändung
vom 5. Juli 2024 bis Erlass des Urteils des Obergerichts des Kantons
Aargau im mit der vorliegenden Beschwerde ausgelösten Beschwerde-
verfahren zu sistieren/nicht zu vollstrecken.
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen."
3.2.
Mit Eingabe vom 11. November 2024 verzichtete die Vorinstanz unter
Hinweis auf die Begründung des angefochtenen Entscheids auf eine
Vernehmlassung.
3.3.
Mit Eingabe vom 2. Dezember 2024 beantragten die Gläubiger, die
Beschwerde sei vollumfänglich unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
abzuweisen und die mit Pfändungsurkunde vom 5. Juli 2024 des
Betreibungsamts R._____ verfügte Pfändung der im Eigentum des
Beschwerdeführers stehenden Liegenschaft LIG [...] aaa. sei zu bestätigen.
Die Schuldbetreibungs- und Konkurskommission zieht in Er-
wägung:
1.
Gemäss Art. 17 Abs. 1 SchKG kann mit Ausnahme der Fälle, in denen das
Gesetz den Weg der gerichtlichen Klage vorschreibt, gegen jede Verfügung
eines Betreibungs- oder Konkursamts bei der Aufsichtsbehörde wegen
Gesetzesverletzung oder Unangemessenheit Beschwerde geführt werden.
Der Entscheid einer unteren Aufsichtsbehörde über die Betreibungsämter
kann innert zehn Tagen nach der Eröffnung an die obere kantonale
Aufsichtsbehörde über die Betreibungsämter weitergezogen werden
(Art. 18 Abs. 1 SchKG).
2.
2.1.
Die Vorinstanz führte zur Begründung des angefochtenen Entscheids aus,
das Betreibungsamt R._____ habe bei der Marktwertschätzung der

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Liegenschaft LIG [...] aaa. auf die Grundstücksbewertung vom 29. Mai
2024 (recte: 5. Juni 2024) der Immobilienbewerterin D._____ abgestellt. Es
gebe keinerlei Anhaltspunkte, welche an dieser Marktwertermittlung
Zweifel hervorrufen würden, weshalb das Betreibungsamt auf den
ermittelten Marktwert von rund Fr. 970'000.00 habe abstellen dürfen. Das
Betreibungsamt habe weiter sämtliche Grundpfandgläubiger aufgefordert,
ihre Ansprüche am Grundstück per Stichtag 9. April 2024 bekannt zu
geben, woraufhin offene Kapitalforderungen (inkl. Zins) von insgesamt
Fr. 980'038.40 angemeldet worden seien, sodass eine betreibungsamtliche
Nettoschätzung von Fr. 0.00 für die Pfändungsgläubiger resultiert habe. Da
die Differenz zwischen der Marktwertschätzung und den Grundpfandlasten
mit rund Fr. 10'000.00 relativ gering sei, habe das Betreibungsamt nicht
davon ausgehen müssen, dass bei einer Verwertung der Liegenschaft
offensichtlich kein Erlös resultieren würde, zumal eine Verwertung
möglicherweise erst in ein paar Jahren durchgeführt würde und sich der
Marktwert der Liegenschaft in den letzten fünf Jahren um rund
Fr. 190'000.00 erhöht habe. Das Absehen von einer Einpfändung einer
Liegenschaft setze besonders gute Gründe voraus, welche vorliegend nicht
ersichtlich seien. Das Betreibungsamt habe im Rahmen ihres
Entscheidungsspielraumes gehandelt.
2.2.
Der Beschwerdeführer bringt beschwerdeweise im Wesentlichen vor, das
Betreibungsamt sei zunächst nach den von den Grundpfandgläubigern
notifizierten Pfandlasten von insgesamt Fr. 980'038.40 zum einzig richtigen
Schluss gelangt, dass die Liegenschaft des Beschwerdeführers gemäss
Art. 92 Abs. 2 SchKG unpfändbar sei und daher auf eine Einpfändung
verzichtet werden müsse, was es den Betroffenen mit Anzeige vom
20. Juni 2024 eröffnet habe. Zeitgleich habe es den Betroffenen die
Möglichkeit eingeräumt, innert Frist gleichwohl die Pfändung der nicht
pfändbaren Liegenschaft zu "wünschen", was dann auch geschehen sei.
Dieses Vorgehen finde keine gesetzliche Grundlage. Das Gesetz räume
keiner Partei die Möglichkeit ein, von Gesetzes wegen unpfändbare
Vermögenswerte gleichwohl auf Wunsch einpfänden zu lassen. Zudem
seien die Feststellungen eines Betreibungsamts an sich bindend. Dieses
habe in der Anzeige vom 20. Juni 2024 festgestellt, dass sich eine
betreibungsamtliche Nettoschätzung für die Pfändungsgläubiger auf
Fr. 0.00 belaufe. Es sei daher unzulässig, die Liegenschaft dennoch zu
pfänden.
2.3.
Die Gläubiger bringen mit ihrer Stellungnahme im Wesentlichen vor, ihnen
sei von den liechtensteinischen Gerichten ein Kostenersatz von rund
Fr. 147'000.00 gegen den Beschwerdeführer zugesprochen worden. Nach
erfolgter Betreibung gegen den Beschwerdeführer habe das zuständige
Bezirksgericht Bremgarten Rechtsöffnung im Umfang von Fr. 73'205.17

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zzgl. Gerichtskosten und Parteientschädigung erteilt. Das Vorgehen des
Betreibungsamts, den Gläubigern die Möglichkeit einzuräumen, die Ein-
pfändung der Liegenschaft des Beschwerdeführers zu verlangen, sei nicht
zu beanstanden und stelle gängige Praxis der Betreibungsämter dar. Diese
Praxis korrespondiere zudem mit dem ausschliesslichen Recht des
Pfändungsgläubigers, zu beantragen, dass auf die Verwertung eines
Vermögens verzichtet werde, wenn von vornherein davon auszugehen sei,
dass ein Zuschlag nicht möglich sein werde (Art. 127 SchKG). Damit der
Pfändungsgläubiger überhaupt in diese Position kommen könne, müsse
der Vermögenswert eingepfändet werden. Zudem könne sich aufgrund der
Dauer der Verwertung einer Liegenschaft eine Wertsteigerung ergeben.
Ebenso könne sich ein positiver Saldo aus der Bereinigung der Pfandlasten
ergeben, da u.a. die Forderung von E._____ in der Höhe von
Fr. 170'000.00 lediglich in der Höhe von Fr. 100'000.00 einschliesslich Zins
von maximal 10 % grundpfandrechtlich gesichert sei. Schliesslich könne
der Pfändungsgläubiger ein Interesse haben, in der Verwertung die
Liegenschaft zu den Steigerungsbedingungen selbst zu übernehmen. Im
Zweifelsfall habe eine Einpfändung zu erfolgen. Mit der Einpfändung der
verfahrensgegenständlichen Liegenschaft des Beschwerdeführers habe
das Betreibungsamt R._____ im Rahmen des dem Betreibungsamt
zustehenden Entscheidungsspielraums gehandelt.
3.
3.1.
Gegenstände, bei denen von vornherein anzunehmen ist, dass der
Überschuss des Verwertungserlöses über die Kosten so gering wäre, dass
sich eine Wegnahme nicht rechtfertigt, dürfen nicht gepfändet werden. Sie
sind aber mit der Schätzungssumme in der Pfändungsurkunde vor-
zumerken (Art. 92 Abs. 2 SchKG).
Die Unpfändbarkeit gemäss Art. 92 Abs. 2 SchKG setzt voraus, dass der
an sich pfändbare Gegenstand objektiv von geringem, die Kosten nur
wenig übersteigendem Wert ist. Ob ein an sich entbehrlicher Gegenstand
von der Pfändung auszunehmen ist, weil sich nach Auffassung des
Betreibungsamtes dessen Verwertung nicht oder kaum lohnt, ist eine Frage
der Angemessenheit (vgl. Urteile des Bundesgerichts 5A_466/2022 vom
31. August 2022 E. 2 und 5A_5/2013 vom 18. Februar 2013 E. 3.1 mit
Hinweis auf BGE 134 III 323 E. 2).
3.2.
3.2.1.
Der Beschwerdeführer bringt zunächst vor, das Vorgehen des Betreibungs-
amts, den Parteien die Möglichkeit einzuräumen, von Gesetzes wegen
unpfändbare Vermögenswerte gleichwohl auf Wunsch einpfänden zu
lassen, finde keine gesetzliche Stütze. Der Gesetzgeber räume weder den
Betroffenen noch dem Schuldner im Rahmen von Art. 92 SchKG solche

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Möglichkeiten ein. Die angefochtene Pfändungsurkunde erweise sich
bereits deshalb als rechtswidrig und sei aufzuheben.
3.2.2.
Mit Schreiben vom 22. April 2024 zeigte das Betreibungsamt R._____ den
Gläubigern an, es habe im Beisein des Beschwerdeführers die Pfändung
vollzogen. Gemäss Marktwertschätzung vom 25. Juli 2019 habe das sich
im Alleineigentum des Beschwerdeführers befindliche Grundstück LIG [...]
aaa. einen Wert von Fr. 780'000.00. Dem stünden aktuell Schuldbriefe im
Umfang von Fr. 871'00.00 (ohne Zinsen) gegenüber. Den Gläubigern
wurde daraufhin die Gelegenheit eingeräumt, gegen Kostenvorschuss eine
neue Marktwertschätzung zu verlangen, was diese auch taten.
Mit Schreiben vom 20. Juni 2024 teilte das Betreibungsamt R._____ den
Gläubigern mit, die neue Marktwertschätzung habe einen aktuellen
Marktwert von Fr. 970'000.00 ergeben. Das Betreibungsamt habe deshalb
sämtliche Grundpfandgläubiger aufgefordert, ihre Forderungen gegenüber
dem Beschwerdeführer anzugeben. Die angegebenen Grundpfand-
forderungen inkl. Zinsen und Kosten gemäss Art. 818 Abs. 1 ZGB würden
sich auf insgesamt Fr. 980'038.40 belaufen. Da gestützt auf diese
betreibungsamtliche Schätzung davon auszugehen sei, dass aufgrund der
Privilegierung der Pfandgläubiger im Rahmen der zwangsrechtlichen Ver-
wertung kein Nettoerlös resultieren werde, verzichte das Betreibungsamt
auf die Einpfändung des Grundstücks LIG [...] aaa. Würden die Gläubiger
dennoch eine Einpfändung "wünschen", so hätten sie dies innert 10 Tagen
zu erklären, was diese ebenfalls taten.
Das Betreibungsamt R._____ stellte daraufhin am 5. Juli 2024 die
Pfändungsurkunde aus, wonach die Liegenschaft LIG [...] aaa. gepfändet
wurde. Es begründete die Pfändung u.a. mit der geringen Differenz
zwischen der Marktwertschätzung und den Grundpfandlasten sowie der
potentiell langen Dauer zwischen der Pfändung und der Zwangsverwertung
(vgl. Amtsbericht vom 29. Juli 2024).
3.2.3.
Unpfändbare Gegenstände im Sinne von Art. 92 Abs. 2 SchKG sind nach
dem Wortlaut des Gesetzes gleichwohl mit dem Schätzungswert in der
Pfändungsurkunde vorzumerken. In der Praxis nehmen die Betreibungs-
beamten, soweit eine Verwertung überhaupt fraglich sein kann, davon aber
nur intern Notiz und weisen den Gläubiger in der Pfändungsurkunde auf
das Vorhandensein solcher Gegenstände und gleichzeitig auf das Recht
hin, gegen Leistung eines Kostenvorschusses eine in dieser Beziehung
detaillierte Pfändungsurkunde verlangen zu können. Dass wegen ihres
geringen Schätzungswerts unpfändbare Gegenstände nach gesetzlicher
Vorgabe in die Pfändungsurkunde aufzunehmen sind, bedeutet nicht, dass
der Gläubiger gegen Kostengutsprache deren Einpfändung verlangen

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kann. Anders als die Kann-Vorschrift von Art. 127 SchKG (Verzicht auf
Verwertung) ist Art. 92 Abs. 2 SchKG eine zwingende Bestimmung, die
dem Gläubiger kein "Durchsetzungsrecht" gewährt (GEORGES VONDER
MÜHLL, in: Basler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und
Konkurs, 3. Aufl. 2021, N. 46 zu Art. 92 SchKG; a.M. BENNO KRÜSI/ROGER
SCHLEGEL/MARKUS ZOPFI, in: Die betreibungsrechtliche Zwangsverwertung
von Grundstücken in Theorie und Praxis, 2019, Rz. 310, welche die
Entscheidung über die Pfändbarkeit in die Disposition des Gläubigers zu
stellen scheinen; vgl. aber wiederum MARKUS ZOPFI, in: Schulthess
Kommentar, Verordnung des Bundesgerichts über die Zwangsverwertung
von Grundstücken [VZG], 2. Aufl. 2024, N. 10 zu Art. 8 VZG).
3.2.4.
Aufgrund des zwingenden Charakters von Art. 92 Abs. 2 SchKG kann es
nicht in der abschliessenden Disposition des Gläubigers stehen, ob ein
Vermögenswert unpfändbar im Sinne von Art. 92 Abs. 2 SchKG ist.
Vielmehr hat dies das Betreibungsamt nach pflichtgemässem Ermessen zu
entscheiden. Dies bedeutet indessen nicht, dass das Betreibungsamt im
Rahmen seiner Ermessensausübung den Gläubigern nicht auch das
rechtliche Gehör gewähren dürfte, tragen diese schliesslich das finanzielle
Risiko einer erfolglosen Betreibung (vgl. daher auch Art. 127 SchKG). Da
es sich dabei um eine Ermessensausübung des Betreibungsamts handelt,
bedarf es dafür auch keiner expliziten gesetzlichen Grundlage. Gelangt das
Betreibungsamt zum Schluss, die Versteigerung eines Vermögenswerts
lohne sich nicht oder kaum, sieht es von einer Pfändung ab und merkt dies
auf der Pfändungsurkunde vor. Andernfalls pfändet es ihn, was ebenfalls
auf der Pfändungsurkunde zu verzeichnen ist. Eine allfällige Anmerkung
der Unpfändbarkeit auf der Pfändungsurkunde bzw. umgekehrt die
Pfändung des Vermögenswerts erlaubt es dem Gläubiger resp. dem
Schuldner mittels beschwerdeweiser Anfechtung des Pfändungsvollzugs
und der Pfändungsurkunde den Entscheid des Betreibungsamts über die
Pfändbarkeit überprüfen zu lassen.
Dem Beschwerdeführer ist zwar insofern zuzustimmen, als er vorbringt,
das Betreibungsamt habe mit der Pfändung des Grundstücks gemäss
Pfändungsurkunde vom 5. Juli 2024 seiner zuvor im Schreiben vom
20. Juni 2024 vertretenen Auffassung widersprochen, wonach die Liegen-
schaft LIG [...] aaa. unpfändbar im Sinne von Art. 92 Abs. 2 SchKG sei. Aus
diesem Umstand kann der Beschwerdeführer jedoch nichts zu seinen
Gunsten ableiten. Massgeblich und bindend ist in diesem Zusammenhang
einzig die Pfändungsurkunde und der Pfändungsvollzug. Dass das
Betreibungsamt zunächst die Sache anders beurteilte und den Gläubigern
das rechtliche Gehör gewährte, vermag daran nichts zu ändern.
Insbesondere letzteres steht dabei auch im Ermessen des Betreibungs-
amtes. Das Vorgehen, wonach die Gläubiger eine Neuschätzung verlangen
können, ist zudem auch in Art. 9 Abs. 2 VZG explizit vorgesehen, was

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jedoch sinnlos wäre, wenn eine Neuschätzung nicht auch eine Neu-
beurteilung der Situation durch das Betreibungsamt zur Folge haben
könnte. Das Vorgehen des Betreibungsamtes ist demnach nicht zu
beanstanden.
3.3.
3.3.1.
Der Beschwerdeführer bringt weiter vor, es rechtfertige sich nicht, bei einer
betreibungsamtlichen Nettoschätzung von Fr. 0.00 die Pfändung der
Liegenschaft anzuordnen.
3.3.2.
Das Absehen von der Einpfändung einer Liegenschaft setzt besonders
gute Gründe voraus, da bei deren Schätzung meist grössere Ungewiss-
heiten bestehen und auch die effektive hypothekarische Belastung nicht im
Einzelnen bereits bei der Aufnahme der Pfändungsurkunde geprüft wird
(VONDER MÜHLL, a.a.O., N. 45 zu Art. 92 SchKG). Welchen Aufwand das
Betreibungsamt zu betreiben hat, die Grundpfandgläubiger und insb. die
Höhe der tatsächlichen grundpfandrechtlichen Belastung zu ermitteln, ist
unklar. Zwischen der Pfändung des Grundstückes und dessen Zwangs-
verwertung können u.U. mehrere Jahre vergehen. Diese Tatsache gebietet
es dem Betreibungsamt im Stadium der Pfändung, in Bezug auf die
tatsächliche grundpfandrechtliche Belastung Sorgfalt walten zu lassen.
Geben weder der Schuldner noch das Grundbuch Auskunft über die
Identität der allfälligen Grundpfandgläubiger, so ist das Betreibungsamt
gehalten, im beschränkten Umfange weitere Abklärungen zu tätigen.
Vermutungen hinsichtlich möglicher Grundpfandgläubiger, z.B. bei
Kenntnis einer bestehenden Bankverbindung des Schuldners, sollte das
Betreibungsamt demnach entsprechend nachgehen (KRÜSI/SCHLEGEL/
ZOPFI, a.a.O. N. 312).
3.3.3.
Das Betreibungsamt holte vorliegend nach Erhalt des Kostenvorschusses
zunächst eine aktualisierte Marktwertschätzung der betreffenden Liegen-
schaft ein und forderte danach sämtliche Grundpfandgläubiger auf, ihre
Forderungen gegenüber dem Beschwerdeführer anzugeben. Damit
verschaffte es sich die für eine Beurteilung der Pfändbarkeit im Sinne von
Art. 92 Abs. 2 SchKG notwendigen Fakten. Eine Gegenüberstellung der
Marktwertschätzung (Fr. 970'000.00) und der angemeldeten Grundpfand-
lasten (insgesamt Fr. 980'038.40 inkl. Zinsen und Kosten gemäss Art. 818
Abs. 1 ZGB) ergibt ein Defizit von rund Fr. 10'000.00. Der Beschwerde-
führer bringt vor, dass aufgrund dieser betreibungsamtlichen Netto-
schätzung von einer Unpfändbarkeit im Sinne von Art. 92 Abs. 2 SchKG
auszugehen sei. Dieses Vorbringen vermag indessen nicht zu überzeugen.
Angesichts des Umstands, dass der Liegenschaftsmarkt oft schwer
einzuschätzen ist und es im Rahmen der Zwangsverwertung von Grund-

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stücken daher nicht selten zu nicht vorhergesehenen Ereignissen und
Resultaten kommt (vgl. ZOPFI, a.a.O., N. 1 zu Art. 9 VZG) sowie unter
Berücksichtigung der erheblichen Wertsteigerung von Fr. 210'000.00
zwischen der ersten Schätzung vom 25. Juli 2019 und der zweiten
Schätzung vom 29. Mai 2024, erscheint die Annahme, die Verwertung
könne sich dennoch lohnen, jedenfalls vertretbar. Zudem ist die Differenz
zwischen der Marktwertschätzung und den Grundpfandlasten mit rund
Fr. 10'000.00 angesichts des Gesamtwerts des Vermögenswertes relativ
gering. Zu berücksichtigen ist auch, dass es sich dabei lediglich um eine
Schätzung des Marktwerts handelt, die auf verschiedenen Annahmen und
Parametern beruht und dadurch ebenfalls eine gewisse Ungenauigkeit
bzw. Unsicherheit mit sich bringt. Die Grundpfandgläubiger wurden zwar
bereits aufgefordert, ihre ausstehenden Forderungen gegen den
Beschwerdeführer zu beziffern. Insbesondere mit Blick auf die von E._____
angemeldete Forderung von Fr. 170'000.00 (bzw. Fr. 160'000.00 zzgl.
Zins; vgl. Schreiben vom 14. Dezember 2022, act. 72 f.) und seinem an
5. Pfandstelle errichteten Inhaberschuldbrief für nominal Fr. 100'000.00
erscheint aber fraglich, ob diese Forderungen tatsächlich im angemeldeten
Umfang pfandgesichert und daher für die Verwertung massgeblich sind. Es
bestehen daher auch mit Blick auf die Pfandbelastungen der Liegenschaft
LIG [...] aaa. Unsicherheiten, die zum jetzigen Zeitpunkt nicht
abschliessend geklärt werden können und sich gegebenenfalls positiv auf
den Verwertungserlös auswirken. Im Gegensatz zu den Unsicherheiten bei
den Grundpfandforderungen handelt es sich bei dem vom Beschwerde-
führer vorgebrachten Umstand, dass seit der Marktwertschätzung die
Poolanlage defekt gegangen sei, was zusätzliche, in der Marktwert-
schätzung noch nicht berücksichtigte Kosten von Fr. 30'000.00 bewirke,
um reine Behauptungen. Zudem wurde im Rahmen der Ertragswert-
berechnung der Marktwertschätzung ein Rückstellungsbedarf für gross-
zyklische Erneuerungen berücksichtigt, worunter gegebenenfalls auch die
Sanierungskosten für den Pool fallen würden.
3.3.4.
Zusammengefasst ist zum jetzigen Zeitpunkt nicht ausgeschlossen, dass
eine spätere Verwertung neben den Kosten auch zumindest einen
wesentlichen Teil der Gläubigerforderungen decken kann. Dies gilt
einerseits vor dem Hintergrund der Unsicherheiten bei den grundpfand-
gesicherten Forderungen und andererseits dürfte eine weitere Wert-
steigerung aufgrund der generell steigenden Bodenpreise zu erwarten
sein. Dadurch rechtfertigt sich eine Pfändung und mögliche Wegnahme der
Liegenschaft LIG [...] aaa. und es liegt keine Unpfändbarkeit im Sinne von
Art. 92 Abs. 2 SchKG vor. Daran ändert nichts, dass der Beschwerdeführer
die Liegenschaft bewohnt, stellt die Liegenschaft schliesslich kein
Kompetenzgut im Sinne von Art. 92 Abs. 1 SchKG dar.

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Die Beschwerde des Beschwerdeführers erweist sich nach dem Gesagten
als unbegründet und ist abzuweisen.
4.
Der Verfahrensantrag des Beschwerdeführers um Erteilung der auf-
schiebenden Wirkung wird mit vorliegendem Entscheid gegenstandslos.
5.
Im Beschwerde- bzw. Weiterziehungsverfahren vor der kantonalen
Aufsichtsbehörde sind ungeachtet des Ausgangs keine Verfahrenskosten
zu erheben und keine Parteientschädigungen zuzusprechen (Art. 20a
Abs. 2 Ziff. 5 SchKG i.V.m. Art. 61 Abs. 2 lit. a und Art. 62 Abs. 2 GebV
SchKG).
Die Schuldbetreibungs- und Konkurskommission entscheidet:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Es werden keine Verfahrenskosten erhoben und keine Parteientschädi-
gungen zugesprochen.
Zustellung an:
[…]
Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG)
Gegen diesen Entscheid kann innert 10 Tagen, von der schriftlichen Eröffnung des
Entscheides an gerechnet, die Beschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben
werden (Art. 44 Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 2 und Art. 112 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen
Bundesgericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Die Urkunden, auf
die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den
Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).

- 11 -
Aarau, 25. März 2025
Obergericht des Kantons Aargau
Schuldbetreibungs- und Konkurskommission
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Holliger Stutz