ag_zivilgericht · ZSU.2024.245 · 2025-01-29 · de
Obergericht / Zivilgericht / 4. Zivilkammer — ZSU.2024.245


Obergericht
Zivilgericht, 4. Kammer
ZSU.2024.245
(SZ.2024.90)
Art. 15
Entscheid vom 29. Januar 2025
Besetzung Oberrichter Richli, Präsident
Oberrichterin Plüss
Oberrichterin Hausherr
Gerichtsschreiber Gasser
Klägerin A._____ AG,
[…]
vertreten durch Rechtsanwalt Stefan Pfister,
[…]
Beklagte C._____ GmbH,
[…]
Gegenstand Mietausweisung

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Das Obergericht entnimmt den Akten:
1.
1.1.
Die A._____ AG (Klägerin) als Vermieterin schloss am 5. Mai 2022 mit der
C._____ GmbH (Beklagte) als Mieterin einen Mietvertrag über Gewerbe-
räumlichkeiten an der […] zu einem monatlichen Basismietzins von brutto
Fr. 2'170.00 ab.
1.2.
Mit Schreiben vom 13. Juni 2024 forderte die Klägerin die Beklagte zur Be-
zahlung des Mietzinsausstands sowie weiterer Kosten und Mahnkosten
von total Fr. 8'427.70 innert 30 Tagen auf und drohte ihr an, bei unbenütz-
tem Ablauf der Frist das Mietverhältnis zu kündigen.
1.3.
Die Klägerin sprach gegenüber der Beklagten am 16. Juli 2024 unter Ver-
wendung des amtlichen Formulars die Kündigung des Mietverhältnisses
per 31. August 2024 aus.
2.
2.1.
Nachdem die Beklagte die Räumlichkeiten bis am 31. August 2024 nicht
geräumt hatte, stellte die Klägerin mit Eingabe vom 4. September 2024
beim Bezirksgericht Kulm das Gesuch um Ausweisung der Beklagten aus
den Mieträumlichkeiten im Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen.
2.2.
Am 20. September 2024 (Eingang beim Bezirksgericht Kulm) reichte die
Beklagte eine Stellungnahme ein.
2.3.
Die Präsidentin des Bezirksgerichts Kulm erkannte am 26. Septem-
ber 2024:
" 1.
Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, die Geschäftsräumlichkeiten in der
Liegenschaft an der […] innert 10 Tagen seit Vollstreckbarkeit des vorlie-
genden Entscheids zu verlassen und zu räumen sowie sämtliche
Schlüssel der Liegenschaft der Gesuchstellerin herauszugeben.
2.
Für den Unterlassungsfall wird der Gesuchsgegnerin die polizeiliche
Zwangsvollstreckung angedroht.
3.
Im Übrigen wird auf die Anträge der Gesuchstellerin nicht eingetreten.

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4.
Die Entscheidgebühr von Fr. 800.00 wird den Parteien je hälftig mit
Fr. 400.00 auferlegt und mit dem Vorschuss der Gesuchstellerin verrech-
net, sodass die Gesuchsgegnerin der Gesuchstellerin Fr. 400.00 direkt zu
ersetzen hat.
5.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
6.
Die Gesuchstellerin wird darauf hingewiesen, dass beim Präsidium des Zi-
vilgerichts Kulm schriftlich die polizeiliche Räumung beantragt werden
kann, falls die Gesuchsgegnerin dem Räumungsbefehl nicht fristgerecht
nachkommt."
3.
3.1.
Gegen diesen ihr am 1. Oktober 2024 zugestellten Entscheid erhob die Be-
klagte mit Eingabe vom 11. Oktober 2024 (Postaufgabe) Berufung beim
Obergericht des Kantons Aargau, ohne einen konkreten Antrag zu stellen.
3.2.
Am 25. Oktober 2024 (Postaufgabe) und 29. Oktober 2024 (am Schalter
des Obergerichts des Kantons Aargau übergeben) reichte die Beklagte
zwei weitere Eingaben ein. Am 26. Oktober 2024 gelangte die Beklagte
zudem mit einer E-Mail an das Obergericht des Kantons Aargau.
3.3.
Mit Berufungsantwort vom 3. Dezember 2024 beantragte die Klägerin das
Folgende:
" 1.
Die Berufung sei abzuweisen soweit darauf einzutreten ist.
2.
Es sei der Entscheid des Bezirksgerichts Kulm, Präsidium Zivilgericht vom
26. September 2024 (Mietausweisung) als vollstreckbar zu erklären.
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, zuzüglich Mehrwertsteuerzu-
schlag, zu Lasten der Berufungsklägerin."
In verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragte die Klägerin, dass der Beru-
fung die aufschiebende Wirkung zu entziehen sei.
3.4.
Mit Eingabe vom 5. Dezember 2024 (Postaufgabe) beantragte die Beklagte
sinngemäss die Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege für das Be-
rufungsverfahren.

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Das Obergericht zieht in Erwägung:
1.
Das zulässige Rechtsmittel gegen den vorliegenden, im summarischen
Verfahren ergangenen Ausweisungsentscheid mit einem Fr. 10'000.00
übersteigenden Streitwert ist die Berufung (Art. 308 Abs. 2 ZPO; BGE 144
III 346 E. 1.2.1).
Mit der Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrich-
tige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310
ZPO). Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt,
wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt
nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317
Abs. 1 ZPO).
2.
Nachdem die Frist zur Einreichung einer Berufung gegen einen im summa-
rischen Verfahren ergangenen Entscheid zehn Tage beträgt (Art. 314
Abs. 1 ZPO) und die Rechtsmittelfrist im vorliegenden Fall am 11. Oktober
2024 endete, sind die beiden Eingaben der Beklagten vom 25. Oktober
2024 und 29. Oktober 2024 unbeachtlich. Gesagtes gilt für die E-Mail-Ein-
gabe der Beklagten vom 26. Oktober 2024, welche zudem den Formerfor-
dernissen an eine Eingabe gemäss Art. 130 ZPO nicht genügt.
3.
Aus den Akten ergibt sich nicht eindeutig, ob der Vollzug der Mietauswei-
sung bereits erfolgt ist, wobei das vorliegende Rechtsmittelverfahren in die-
sem Fall – mangels Rechtsschutzinteresse der Beklagten an der Weiterbe-
handlung ihrer Berufung – gegenstandslos würde. Diesbezüglich wird in
der Berufungsantwort festgehalten, dass die Ausweisung am 25. Oktober
2024 erfolgt sei (Berufungsantwort, N 14). Gleichzeitig beantragt die Klä-
gerin mit Berufungsantwort aber den Entzug der aufschiebenden Wirkung
der Berufung sowie die Vollstreckbarerklärung des angefochtenen Ent-
scheids, was dafür spricht, dass bis anhin kein Vollzug der Mietausweisung
stattgefunden hat. Nachdem auf die Berufung ohnehin nicht einzutreten ist,
braucht die Frage vorliegend nicht abschliessend geklärt zu werden.
4.
4.1.
In der Berufungsschrift ist substantiiert darzulegen, aus welchen Gründen
der angefochtene Entscheid i.S.v. Art. 310 ZPO unrichtig sei und warum
und wie er geändert werden müsse. Die Berufungsschrift hat sich vornehm-
lich mit den Erwägungen der Vorinstanz auseinanderzusetzen und soll
nicht einfach die Ausführungen vor der ersten Instanz wiederholen. In der
Berufung ist darzulegen, wo und wie die erste Instanz das Recht unrichtig

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angewendet oder den Sachverhalt unrichtig festgestellt haben soll. Dabei
genügt es nicht, auf die vor der ersten Instanz vorgebrachten Gründe zu
verweisen oder eine ganz allgemeine Kritik am angefochtenen Entscheid
zu üben. Vielmehr ist erforderlich, dass die Passagen des Entscheids, die
der Berufungskläger angreift, und die Aktenstücke, auf die sich seine Kritik
stützt, genau bezeichnet werden. Enthält der erstinstanzliche Entscheid
mehrere selbständige (alternative oder subsidiäre) Begründungen, muss
sich der Berufungskläger mit allen Begründungen auseinandersetzen. Bei
ungenügender Begründung muss die Berufungsinstanz nicht Frist zur Be-
hebung des Mangels ansetzen (BGE 138 III 374 E. 4.3.1; KARL SPÜHLER,
in: Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 4. Aufl. 2024,
N. 15 ff. zu Art. 311 ZPO). Die Begründung ist eine gesetzliche, von Amtes
wegen zu prüfende Zulässigkeitsvoraussetzung für die Berufung. Fehlt sie,
tritt das obere kantonale Gericht nicht auf die Berufung ein. Gleiches muss
gelten, wenn der Berufungskläger lediglich auf Vorakten verweist oder
wenn die Berufung den umschriebenen Anforderungen in anderweitiger
Hinsicht nicht genügt (Urteil des Bundesgerichts 5A_209/2014 vom 2. Sep-
tember 2014 E. 4.2.1).
4.2.
Die Vorinstanz führte zur Begründung des angefochtenen Entscheids im
Wesentlichen aus, dass die Klägerin die Beklagte mit Einschreiben vom
13. Juni 2024 für die ausstehenden Mietzinse der Monate Mai und Juni
2024 sowie die zusätzlichen Nebenkosten gemahnt habe. Gleichzeitig
habe sie ihr eine Zahlungsfrist von 30 Tagen angesetzt, verbunden mit der
Androhung, dass das Mietverhältnis bei unbenutztem Ablauf der Frist ge-
kündigt werde. Dieses Mahnschreiben sei der Beklagten gemäss Sen-
dungsverfolgung der Post am 14. Juni 2024 zugestellt worden. Die 30-tä-
gige Zahlungsfrist habe damit am 15. Juni 2024 zu laufen begonnen und
am 15. Juli 2024 geendet. Das Mietverhältnis sei von der Klägerin mit amt-
lichem Formular vom 16. Juli 2024 ausserordentlich auf den 31. Au-
gust 2024 gekündigt worden. Die Kündigung sei gemäss Sendungsverfol-
gung der Post am 17. Juli 2024 zur Abholung gemeldet worden und gelte
damit als am 17. Juli 2024 zugestellt. Damit sei das Mietverhältnis rechts-
gültig auf Ende August 2024 gekündigt worden. Dies sei von der Beklagten
nicht bestritten worden. Ein Nichtigkeitsgrund sei nicht ersichtlich. Die Be-
klagte sei daher aus dem Mietobjekt auszuweisen.
4.3.
Die Beklagte setzt sich mit dem angefochtenen Entscheid in keiner Weise
auseinander. Vielmehr macht sie in ihrer Berufung Ausführungen betref-
fend die Einreichung einer Strafanzeige wegen Betrugs, welche offenbar
als "Grundlage" dienen soll, die "richterliche Überzeugung zu erschüttern".
Die Ausführungen sind teilweise nur schwer verständlich und es ist denn
auch nicht immer nachvollziehbar, inwiefern sie im Zusammenhang mit der
vorliegenden Streitigkeit stehen. Die Ausführungen können jedenfalls nicht

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als ausreichende Auseinandersetzung mit den vorinstanzlichen Erwägun-
gen gelten, zumal sich daraus nicht ergibt, inwiefern die ausführlichen
rechtlichen Ausführungen der Vorinstanz unzutreffend sein sollen. So zeigt
die Beklagte etwa nicht auf, inwiefern die Kündigung des Mietverhältnisses
nicht rechtens gewesen sein soll bzw. aus welchen Gründen keine Mietaus-
weisung hätte erfolgen dürfen. Demzufolge genügt die Eingabe der Beklag-
ten vom 11. Oktober 2024 den in E. 4.1. hiervor dargelegten formellen An-
forderungen an eine Berufung gemäss Art. 311 ff. ZPO nicht. Auf die Beru-
fung ist deshalb nicht einzutreten.
5.
Mit dem vorliegenden Entscheid ist der Antrag der Klägerin, es sei der Be-
rufung die aufschiebende Wirkung zu entziehen, gegenstandslos gewor-
den.
6.
6.1.
Die Beklagte ersucht für das Berufungsverfahren um Gewährung der un-
entgeltlichen Rechtspflege.
6.2.
6.2.1.
Gemäss Art. 117 ZPO hat eine Person Anspruch auf unentgeltliche Rechts-
pflege, wenn sie nicht über die erforderlichen Mittel verfügt (lit. a) und ihr
Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint (lit. b).
Als aussichtslos i.S.v. Art. 117 lit. b ZPO sind nach der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung Prozessbegehren anzusehen, bei denen die Gewinnaus-
sichten beträchtlich geringer sind als die Verlustgefahren und die deshalb
kaum als ernsthaft bezeichnet werden können. Dagegen gilt ein Begehren
nicht als aussichtslos, wenn sich Gewinnaussichten und Verlustgefahren
ungefähr die Waage halten oder jene nur wenig geringer sind als diese.
Massgebend ist, ob eine Partei, die über die nötigen Mittel verfügt, sich bei
vernünftiger Überlegung zu einem Prozess entschliessen würde. Eine Par-
tei soll einen Prozess, den sie auf eigene Rechnung und Gefahr nicht füh-
ren würde, nicht deshalb anstrengen können, weil er sie – zumindest vor-
läufig – nichts kostet. Ob im Einzelfall genügende Erfolgsaussichten beste-
hen, beurteilt sich aufgrund einer vorläufigen und summarischen Prüfung
der Prozessaussichten, wobei die Verhältnisse im Zeitpunkt der Einrei-
chung des Gesuchs massgebend sind (statt vieler BGE 142 III 138 E. 5.1
m.w.H.).
6.2.2.
Aus E. 4.3. hiervor ergibt sich, dass im vorliegenden Berufungsverfahren
die Gewinnaussichten von Anfang an beträchtlich geringer waren als die
Verlustgefahren, weshalb sie kaum als ernsthaft bezeichnet werden

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konnten. Daher war die Berufung gegen den Entscheid der Präsidentin des
Bezirksgerichts Kulm vom 26. September 2024 von vornherein aussichts-
los. Das Gesuch um Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege für das
Berufungsverfahren ist bereits aus diesem Grund abzuweisen.
7.
Bei diesem Ausgang des Berufungsverfahrens hat die Beklagte die ober-
gerichtliche Entscheidgebühr zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 ZPO) und ihre
eigenen Parteikosten selbst zu tragen.
Die anwaltlich vertretene Klägerin hat gegenüber der Beklagten Anspruch
auf Ausrichtung einer Parteientschädigung (Art. 106 Abs. 1 ZPO i.V.m.
Art. 95 Abs. 1 lit. b und Abs. 3 lit. b ZPO). Gemäss § 8 AnwT beträgt die
Entschädigung des Anwalts im Rechtsmittelverfahren je nach Aufwand 50
bis 100 % des nach den Regeln für das erstinstanzliche Verfahren berech-
neten Betrags. Bei einem Streitwert von Fr. 13'020.00 (Basismietwert; vgl.
zur Berechnung BGE 144 III 346 E. 1.2.1.) ergibt sich eine Grundentschä-
digung von Fr. 3'803.00, die um 50 % auf Fr. 1'901.50 zu reduzieren ist,
weil es sich um ein summarisches Verfahren handelt (§ 3 Abs. 1 und 2
AnwT). Aufgrund des i.S.v. § 6 Abs. 2 AnwT unvollständig durchgeführten
Verfahrens (keine Verhandlung) ist davon ein Abzug von 30 % auf
Fr. 1'331.05 vorzunehmen. Der Rechtsmittelabzug beträgt 50 %, was eine
Entschädigung von Fr. 665.55 ergibt. Hinzu kommen die Auslagenpau-
schale von 3 % (ausmachend Fr. 19.95) und 8.1 % MWSt auf Fr. 685.50
(ausmachend Fr. 55.50), womit die Parteientschädigung total Fr. 741.00
beträgt.
Das Obergericht beschliesst:
Das Gesuch um Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege für das Be-
rufungsverfahren wird abgewiesen.
Das Obergericht erkennt:
1.
Auf die Berufung wird nicht eingetreten.
2.
Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 500.00 wird der Beklagten
auferlegt.

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3.
Die Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin für das Berufungsverfahren eine
Parteientschädigung von Fr. 741.00 (inkl. Auslagen und MWST) zu bezah-
len.
Zustellung an:
[…]
Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-
schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen
Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet-
rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens
Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters (Art. 44
Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde
nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen
hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).
Rechtsmittelbelehrung für die subsidiäre Verfassungsbeschwerde (Art. 113 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die subsidi-
äre Verfassungsbeschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden, so-
weit keine Beschwerde nach den Artikeln 72 - 89 BGG zulässig ist (Art. 44 Abs. 1, Art. 90,
Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1, Art. 113, Art. 117 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid verfassungsmässige Rechte (Art. 116 BGG) verletzt.
Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die
Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42
BGG). Wird gegen einen Entscheid sowohl ordentliche Beschwerde als auch

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Verfassungsbeschwerde geführt, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift ein-
zureichen (Art. 119 Abs. 1 BGG).
Aarau, 29. Januar 2025
Obergericht des Kantons Aargau
Zivilgericht, 4. Kammer
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Richli Gasser