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Obergericht / Zivilgericht / 4. Zivilkammer — ZSU.2023.218


Obergericht
Zivilgericht, 4. Kammer
ZSU.2023.218
(SZ.2023.233)
Art. 14
Entscheid vom 22. Januar 2024
Besetzung Oberrichter Richli, Präsident
Oberrichter Egloff
Oberrichterin Plüss
Gerichtsschreiber Huber
Klägerin A._____ AG,
[…]
vertreten durch Rechtsanwalt Michel Czitron,
Rüdigerstrasse 17, 8045 Zürich
Beklagter 1 B._____,
[…]
Beklagte 2 C._____,
[…]
Gegenstand Mietausweisung

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Das Obergericht entnimmt den Akten:
1.
1.1.
Die A._____ AG als Vermieterin schloss mit B._____ und C._____ als so-
lidarisch haftende Mieter am 20. September 2022 einen Mietvertrag über
eine 4 ½-Zimmer Wohnung im 3. Obergeschoss rechts an der Q-Strasse
in R._____ zu einem monatlichen Mietzins von brutto Fr. 1'790.00 (= Net-
tomietzins Fr. 1'590.00 + Nebenkosten Fr. 200.00).
1.2.
Die A._____ AG forderte B._____ und C._____ je mit Einschreiben vom
16. März 2023 zur Bezahlung der ausstehenden Bruttomietzinse für Fe-
bruar und März 2023 im Umfang von total Fr. 3'580.00 innert 30 Tagen auf
und drohte ihnen für den Fall der nicht fristgerechten Bezahlung die Kündi-
gung des Mietverhältnisses an.
1.3.
Mit amtlichen Formularen vom 25. April 2023 wurde das Mietverhältnis we-
gen Zahlungsverzugs per 31. Mai 2023 gekündigt.
2.
2.1.
Die A._____ AG ersuchte beim Bezirksgericht Baden mit Klage vom
12. Juni 2023 um Ausweisung von B._____ (Beklagter 1) und C._____ (Be-
klagte 2) aus den Mieträumlichkeiten im Verfahren des Rechtsschutzes in
klaren Fällen.
2.2.
Die Beklagten reichten keine Antwort ein.
2.3.
Die Präsidentin des Bezirksgerichts Baden erkannte am 22. September
2023:
" 1.
Es wird festgestellt, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien über
die 4½-Zimmerwohnung an der Q-Strasse, R._____, seit dem 31. Mai
2023 aufgelöst ist.
2.
Die Gesuchsgegner werden verpflichtet, das Mietobjekt spätestens innert
10 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids zu räumen und zu ver-
lassen sowie in vertragsgemässem Zustand inkl. sämtlicher Schlüssel zu
übergeben, unter Androhung des polizeilichen Vollzuges im Unterlas-
sungsfall gemäss Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO. Im Unterlassungsfalle würden
sie auf Begehren der Gesuchstellerin durch das Gerichtspräsidium Baden
polizeilich ausgewiesen.

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3.
Die Kosten eines allfälligen polizeilichen Vollzugs gehen zu Lasten der Ge-
suchsgegner.
Die Gesuchstellerin hat nach Anweisung der zuständigen Polizeistelle ei-
nen Kostenvorschuss zur Sicherstellung der Vollzugskosten zu leisten.
4.
Die Gerichtskosten bestehen aus der Entscheidgebühr von Fr. 800.00. Die
Entscheidgebühr wird den Gesuchsgegnern unter solidarischer Haftbar-
keit auferlegt. Sie wird mit dem Vorschuss der Gesuchstellerin von
Fr. 800.00 verrechnet, so dass die Gesuchsgegner der Gesuchstellerin so-
lidarisch Fr. 800.00 direkt zu ersetzen haben.
5.
Die Gesuchsgegner werden unter solidarischer Haftbarkeit verpflichtet, der
Gesuchstellerin eine richterlich genehmigte Parteientschädigung von
Fr. 835.00 (inkl. Auslagen) zu bezahlen."
3.
3.1.
Gegen diesen ihnen am 25. September 2023 zugestellten Entscheid erho-
ben die Beklagten mit Eingabe vom 3. Oktober 2023 (Postaufgabe am
4. Oktober 2023) beim Obergericht des Kantons Aargau Berufung mit dem
sinngemässen Antrag, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben.
3.2.
Am 19. Oktober 2023 reichten die Beklagten dem Obergericht eine weitere,
mit der Berufung übereinstimmende Eingabe ein.
3.3.
Die Klägerin ersuchte mit Berufungsantwort vom 6. November 2023 um Ab-
weisung der Berufung, soweit darauf einzutreten sei.
Das Obergericht zieht in Erwägung:
1.
Das zulässige Rechtsmittel gegen den vorliegenden, im summarischen
Verfahren ergangenen Ausweisungsentscheid mit einem Streitwert von
mehr als Fr. 10'000.00 ist die Berufung (Art. 308 Abs. 1 lit. a i.V.m. Abs. 2
ZPO; BGE 144 III 346 E. 1.2.1).
2.
2.1.
Mit der Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrich-
tige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310
ZPO). Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt,
wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt

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nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1
ZPO).
2.2.
Die Vorinstanz führte im angefochtenen Entscheid im Wesentlichen aus,
aus den eingereichten Zahlungsaufforderungen der Klägerin vom 16. März
2023 an die Adresse der Beklagten ergebe sich, dass die Beklagten, wel-
che seit dem 1. Oktober 2022 in der genannten Wohnung wohnten, mit der
Zahlung von zwei fälligen Bruttomonatsmietzinsen (für Februar und März
2023) im Gesamtbetrag von Fr. 3'580.00 in Rückstand geraten seien. Ge-
mäss den eingereichten Track & Trace-Auszügen habe der Postbote ver-
sucht, die Einschreiben mit den Zahlungsaufforderungen den Beklagten am
17. März 2023 zuzustellen. Nachdem er diese nicht angetroffen habe, habe
er je eine Abholungseinladung hinterlassen. Die Einschreiben hätten ab
dem 18. März 2023 auf der Poststelle zur Abholung bereitgelegen, seien
jedoch nie abgeholt worden, weshalb die Zahlungsaufforderungen mit Kün-
digungsandrohung als am 24. März 2023 zugestellt gelten und seit dann
Wirkung entfalten würden. Gemäss den unbestritten gebliebenen Behaup-
tungen der Klägerin seien innert der bis am 24. April 2023 laufenden Zah-
lungsfrist keine Zahlungen der Beklagten eingegangen. Die unter Verwen-
dung des amtlich genehmigten Formulars des Kantons Aargau ausgespro-
chenen Kündigungen des Mietverhältnisses per 31. Mai 2023 seien erst
nach Ablauf der angesetzten Zahlungsfrist erfolgt. Die Kündigungsschrei-
ben vom 25. April 2023 seien den Beklagten je separat am 26. April 2023
zugegangen. Die gesetzlich vorgeschriebene Kündigungsfrist von 30 Ta-
gen sowie der gesetzlich vorgeschriebene Kündigungstermin auf Ende ei-
nes Monats seien damit gewahrt worden. Das Mietverhältnis zwischen den
Parteien habe daher am 31. Mai 2023 geendet. Der Anspruch der Klägerin
auf Rückgabe der Mietwohnung durch die Beklagten bzw. auf Ausweisung
der Beklagten sei damit gegeben. Den Beklagten sei eine angemessene
Räumungsfrist anzusetzen, verbunden mit der Androhung, dass die Kläge-
rin im Unterlassungsfall die polizeiliche Ausweisung verlangen könne.
2.3.
Die Beklagten machen in ihrer Berufung geltend, der Beklagte 1 habe seit
Ende 2022 psychische Probleme gehabt und auch seinen Arbeitsplatz ver-
loren, was die Familiensituation sehr erschwert habe. Die Verwaltung sei
darüber informiert worden und es habe einen informativen (mündlichen)
Austausch betreffend die aktuelle familiäre Notsituation der Familie gege-
ben. Durch den Verlust des Arbeitsplatzes hätten einige offene Mietzinse
nur mit Verspätung bezahlt werden können. Durch die psychische Erkran-
kung des Beklagten 1 sei auch die Kommunikation erschwert worden. Ent-
gegen dem vorinstanzlichen Entscheid (E. 4.3.3) hätten sie die Informatio-
nen betreffend die Kündigung mit dem eingeschriebenen Brief nicht erhal-
ten und das Kündigungsschreiben sei ihnen nicht erneut zugestellt worden.
Schliesslich sei der Streitwert in E. 6.2 nicht korrekt aufgeführt, da dieser

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nicht dem damaligen und dem aktuellen Rückstand des Mietzinses ent-
spreche, was sich aus dem eingereichten Bankauszug ergebe. Am Anfang
des Jahres habe es einen Mietzinsausstand gegeben, der nachträglich be-
zahlt worden sei. Überdies habe sich der Mietzins während dieser Frist er-
höht. Die aufgeführte Summe eines monatlichen Mietzinses von
Fr. 1'790.00 sei nicht korrekt, womit eine unrichtige Feststellung des Sach-
verhalts gerügt werden müsse.
Diese Vorbringen haben die Beklagten nicht bereits vor Vorinstanz, son-
dern erstmals im Berufungsverfahren gemacht. Im vorinstanzlichen Verfah-
ren reichten sie keine Stellungnahme zum Mietausweisungsgesuch ein, ob-
wohl ihnen die Vorinstanz dafür mit Verfügung vom 23. Juni 2023 eine Frist
von zehn Tagen angesetzt hatte, mit dem Hinweis, dass nach unbenutztem
Ablauf der Frist der Endentscheid ohne Verhandlung aufgrund der Akten
getroffen werde (vorinstanzliche Akten [VA] act. 9 f.). Diese Verfügung
wurde den Beklagten am 24. Juli 2023 polizeilich zugestellt (VA act. 18 f.).
Bei sämtlichen in der Beschwerde erhobenen Vorbringen und den mit ihr
eingereichten Belegen handelt es sich daher um neue Tatsachenbehaup-
tungen und neue Beweismittel, welche gemäss Art. 317 Abs. 1 ZPO im Be-
rufungsverfahren nicht berücksichtigt werden können, da die Beklagten
nicht substantiiert dargelegt haben, dass sie diese trotz zumutbarer Sorgfalt
nicht schon im erstinstanzlichen Verfahren vorbringen konnten. Somit hat
es beim vorinstanzlichen Entscheid sein Bewenden. Die Berufung ist des-
halb abzuweisen.
2.4.
Selbst wenn die in der Berufung erhobenen Vorbringen der Beklagten, die
sich gegen die in E. 4.3.3 des vorinstanzlichen Entscheids angenommene
Zustellungsfiktion der Zahlungsaufforderungen mit Kündigungsandrohung
der Klägerin vom 16. März 2023 und die in E. 6.2 vorgenommene Beziffe-
rung des Streitwerts richten, zu berücksichtigen wären, wäre dem Rechts-
mittel kein Erfolg beschieden.
Gemäss Sendungsverfolgung der Schweizerischen Post wurden die einge-
schriebenen Postsendungen mit den Zahlungsaufforderungen mit Kündi-
gungsandrohung der Klägerin vom 16. März 2023 den Beklagten am
17. März 2023 zur Abholung gemeldet (GB 4 und 5). Da diese Sendungen
bei der Post nicht abgeholt wurden, haben sie den Beklagten als am sieb-
ten Tag der Abholfrist zugestellt zu gelten (BGE 119 II 147 E. 2; ROGER
WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7. Aufl. 2020, N. 5 zu
Art. 257d OR). Entgegen der Berufung wäre somit nicht zu beanstanden,
dass die Vorinstanz in E. 4.3.3 des angefochtenen Entscheids zum Schluss
gelangte, die Zahlungsaufforderungen mit Kündigungsandrohung der Klä-
gerin vom 16. März 2023 hätten den Beklagten als am 24. März 2023 zu-
gestellt zu gelten.

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Der Streitwert wird gemäss Art. 91 Abs. 1 ZPO durch das Rechtsbegehren
bestimmt. Massgeblicher Zeitpunkt ist derjenige der erstmaligen Stellung
des den Streitwert bestimmenden Rechtsbegehrens, im summarischen
Verfahren gemäss Art. 252 ZPO die Gesuchseinreichung (MARTIN H. STER-
CHI, in: Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 2012,
N. 3 ff. der Vorbemerkungen zu Art. 91 - 94 ZPO). Aufgrund des Gesuchs
der Klägerin und des Ausbleibens einer Stellungnahme der Beklagten
durfte die Vorinstanz davon ausgehen, dass es in ihrem Verfahren lediglich
um die Frage der Ausweisung ging und die Kündigung nicht strittig war.
Gestützt auf die von ihr zitierte bundesgerichtliche Rechtsprechung (BGE
144 III 346) ging die Vorinstanz deshalb zutreffend davon aus, dass der
Streitwert dem Mietzins von sechs Monaten (= 6 x Fr. 1'790.00), ausma-
chend Fr. 10'740.00, entsprach.
Die Berufung der Beklagten wäre demnach auch abzuweisen, wenn die mit
ihr erhobenen Tatsachenbehauptungen und die mit ihr eingereichten Be-
weismittel novenrechtlich zulässig wären.
3.
Bei diesem Ausgang des Berufungsverfahrens haben die Beklagten die
obergerichtliche Entscheidgebühr zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 ZPO), wo-
für gestützt auf Art. 106 Abs. 3 ZPO ihre solidarische Haftbarkeit anzuord-
nen ist, da sie die Berufung gemeinsam erhoben haben. Die Klägerin hat
mit ihrer Eingabe vom 6. November 2023 keine Parteientschädigung bean-
tragt, weshalb ihr keine solche zuzusprechen ist (vgl. BGE 139 III 334
E. 4.3).
Das Obergericht erkennt:
1.
Die Berufung wird abgewiesen.
2.
Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 500.00 wird den Beklagten
unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.
3.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
Zustellung an:
[…]

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Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-
schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen
Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet-
rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens
Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters (Art. 44
Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde
nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen
hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).
Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt Fr. 10'740.00.
R echtsmittelbelehrung für die subsidiäre Verfassungsbeschwerde (Art. 113 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die subsidi-
äre Verfassungsbeschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden, so-
weit keine Beschwerde nach den Artikeln 72 - 89 BGG zulässig ist (Art. 44 Abs. 1, Art. 90,
Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1, Art. 113, Art. 117 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid verfassungsmässige Rechte (Art. 116 BGG) verletzt.
Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die
Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42
BGG). Wird gegen einen Entscheid sowohl ordentliche Beschwerde als auch Verfassungs-
beschwerde geführt, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen
(Art. 119 Abs. 1 BGG).

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Aarau, 22. Januar 2024
Obergericht des Kantons Aargau
Zivilgericht, 4. Kammer
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Richli Huber