ag_zivilgericht · ZOR.2023.33 · 2024-09-16 · de
Obergericht / Zivilgericht / 2. Zivilkammer — ZOR.2023.33


Obergericht
Zivilgericht, 2. Kammer
ZOR.2023.33
(OZ.2020.6)
Urteil vom 16. September 2024
Besetzung Oberrichter Six, Präsident
Oberrichter Giese
Ersatzrichter Meier
Gerichtsschreiberin Albert
Kläger A._____,
[…]
vertreten durch Fürsprecher Benno Studer und
Rechtsanwalt David Fuhrer,
[…]
Beklagter B._____,
[…]
vertreten durch Rechtsanwalt Pius Koller,
[…]
Gegenstand Vorkaufsrecht des Pächters

- 2 -
Das Obergericht entnimmt den Akten:
1.
Der Kläger (und Berufungskläger) ist Pächter einer Teilfläche des
Grundstücks LIG Q._____ / aaa in der Gemeinde Q._____. Verpächter und
vormals Beklagter im vorliegenden Prozess war gemäss schriftlichem
Pachtvertrag vom 26. bzw. 28. Februar 1997 C._____. Letzterer hat das
Grundstück Liegenschaft Q._____ / aaa samt der vom Kläger gepachteten
Fläche mit Kaufvertrag vom 28. November 2019 an B._____ verkauft,
welcher am 7. Juni 2022 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde
und in der Folge für C._____ als Verpächter und Beklagter (und
nachfolgend Berufungsbeklagter) in den Prozess eintrat.
Der Kläger hat am 7. bzw. 8. April 2020 die Ausübung des
Pächtervorkaufsrechts erklärt. Strittig ist, ob der Kläger dieses rechtsgültig,
insbesondere rechtzeitig, ausgeübt hat.
2.
2.1.
Mit Klage vom 24. September 2020, Replik vom 28. Januar 2021 und Replik
zur Duplik vom 24. August 2021 beantragte der Kläger im Wesentlichen,
es sei ihm Eigentum am Pachtgegenstand als Teilfläche des Grundstücks
Liegenschaft Q._____ / aaa zuzusprechen, wobei das Grundstück
Liegenschaft Q._____ / aaa entlang der Bewirtschaftungsgrenze des
Pachtgegenstands zu parzellieren, ihm, dem Kläger Zug um Zug gegen
Bezahlung des gerichtlich festzulegenden Ausübungspreises das
Eigentum an der dem Pachtgegenstand entsprechenden Teilfläche des
Grundstücks Liegenschaft Q._____ / aaa zuzusprechen, der
Pachtgegenstand samt grundbuchlicher Bereinigung mit seinem
Grundstück Liegenschaft Q._____ / bbb zu vereinigen und das
Grundbuchamt Q._____ betreffend grundbuchlichen Vollzug entsprechend
anzuweisen sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
2.2.
Mit Klageantwort des Beklagten vor dem Parteiwechsel vom
14. Dezember 2020, Duplik vom 12. April 2021 und Eingabe vom
6. September 2021 beantragte der Beklagte (damals noch C._____) die
Abweisung der Klage, soweit auf diese einzutreten sei, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zu Lasten des Klägers.

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2.3.
2.3.1.
Mit Beweisverfügung vom 4. Mai 2022 beschränkte die Vorinstanz das
Verfahren auf die Frage, ob der Kläger das Pächtervorkaufsrecht
rechtsgültig ausgeübt hatte und ordnete einen Augenschein sowie die
Partei- und Zeugenbefragung an.
2.3.2.
Mit Verfügung vom 16. August 2022 wurde der Prozesseintritt des
Beklagten für C._____ gestützt auf Art. 83 Abs. 1 ZPO festgestellt,
nachdem der Beklagte am 7. Juni 2022 als Eigentümer des Grundstücks
Liegenschaft Q._____ / aaa eingetragen worden war.
Mit Stellungnahme vom 23. August 2022 ergänzte der Kläger seine
Rechtsbegehren dahingehend, dass der Eigentumseintrag des Beklagten
betreffend Pachtgegenstand zu löschen und das Grundbuchamt Q._____
betreffend grundbuchlichen Vollzug entsprechend anzuweisen sei.
Überdies stellte der Kläger prozessuale Anträge, namentlich die Befragung
von C._____ als Zeuge anstatt als Partei anlässlich des Augenscheins.
Mit Stellungahme vom 8. September 2022 nahm der Beklagte zur
Stellungahme des Klägers Stellung, wobei er an seinen Rechtsbegehren
festhielt.
2.3.3.
Am 19. September 2022 fand die vorinstanzliche Verhandlung mit
Augenschein, Befragung von D._____ als Zeugen und der Parteien sowie
ersten und zweiten Schlussvorträgen statt.
2.3.4.
Mit Verfügung vom 5. Oktober 2022 wurde auf die Zeugenbefragung von
C._____ verzichtet.
2.4.
Mit begründetem Entscheid vom 20. März 2023 wies das Bezirksgericht
Laufenburg die Klage unter Kosten- und Entschädigungsfolgen ab.

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3.
3.1.
Mit Berufung vom 9. Juni 2023 und freigestellter Stellungnahme vom
15. September 2023 beantragte der Kläger, es sei der Entscheid des
Bezirksgerichts Laufenburg aufzuheben und die Klage gutzuheissen bzw.
eventualiter zur neuen Entscheidung an das Bezirksgericht Laufenburg
zurückzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen vor Vorinstanz
und Obergericht zu Lasten des Beklagten.
3.2.
Mit Berufungsantwort vom 4. September 2023 und freigestellter Stellung-
nahme vom 29. September 2023 beantragte der Beklagte die Abweisung
der Berufung, soweit auf diese einzutreten sei, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zu Lasten des Klägers.
Das Obergericht zieht in Erwägung:
1.
Gegenstand des Berufungsverfahrens ist die Frage, ob der Kläger das
Pächtervorkaufsrecht rechtsgültig ausgeübt hat. Strittig ist dabei in erster
Linie die Einhaltung der Ausübungsfrist sowie die Frage, ob sich die
abgegebene Erklärung tatsächlich auf den Pachtgegenstand bezogen hat.
2.
2.1.
Die Vorinstanz hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, die
Ausübungserklärung des Vorkaufsrechts sei verspätet erfolgt. Im Sinne
einer Eventualbegründung führte die Vorinstanz sodann aus, der Grund-
stücksteil, an welchem der Kläger das Vorkaufsrecht ausgeübt habe,
stimme nicht mit dem Pachtgegenstand überein. Entsprechend wäre die
Klage auch bei rechtzeitiger Ausübung des Vorkaufsrechts abzuweisen.
2.2.
Der Kläger hat im erstinstanzlichen Verfahren die Übertragung des Eigen-
tums an der Pachtfläche gestützt auf das Pächtervorkaufsrecht gemäss
Art. 47 Abs. 2 des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht
(BGBB) beantragt.

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Gemäss Art. 47 Abs. 2 des Bundesgesetzes über das bäuerliche Boden-
recht (BGBB) hat der Pächter bei Veräusserung eines landwirtschaftlichen
Grundstücks am Pachtgegenstand ein Vorkaufsrecht, wenn die gesetzliche
Mindestpachtdauer nach den Bestimmungen des Bundesgesetzes vom
4. Oktober 1985 über die landwirtschaftliche Pacht abgelaufen ist (lit. a)
und der Pächter Eigentümer eines landwirtschaftlichen Gewerbes ist oder
wirtschaftlich über ein solches verfügt und das gepachtete Grundstück im
ortsüblichen Bewirtschaftungsbereich dieses Gewerbes liegt (lit. b).
2.3.
Was die Voraussetzungen für die Vorkaufsberechtigung des Klägers
anbelangt, ist zwischen den Parteien unbestritten, dass es sich beim streit-
gegenständlichen Grundstück (von welchem der Kläger gemäss Pacht-
vertrag vom 26. bzw. 28. Februar 1997 jedoch nur einen Teil gepachtet hat)
um ein landwirtschaftliches Grundstück im Sinne von Art. 47 Abs. 2 BGBB
handelt und dass die Mindestpachtdauer von sechs Jahren für die Aus-
übung des Vorkaufsrechts verstrichen ist (act. 04; act. 27). Der Beklagte
bringt indessen mit Berufung vor, die Vorinstanz habe hinsichtlich der Vor-
aussetzung eines landwirtschaftlichen Gewerbes die Substanzierungs- und
Beweislastregeln verletzt und sei deshalb zu Unrecht davon ausgegangen,
dass der Kläger Eigentümer eines landwirtschaftlichen Gewerbes sei (vgl.
Berufungsantwort Rz. 11.5).
Gemäss Art. 7 Abs. 1 BGBB gilt als landwirtschaftliches Gewerbe eine Ge-
samtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, die
als Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion dient und zu deren
Bewirtschaftung, wenn sie landesüblich ist, mindestens eine Standard-
arbeitskraft nötig ist. Der Kläger hat diesbezüglich mit Klage vom 24. Sep-
tember 2020 ausgeführt, er bewirtschafte einen Acker, eine Wiese sowie
eine extensive Wiese im Umfang von insgesamt 210 Aren. Er sei seit
mehreren Jahren Eigentümer und Bewirtschafter des E._____-Hofes auf
der Parzelle Q._____ ccc und umliegende, welcher sich nur wenige hundert
Meter vom Betriebszentrum seines landwirtschaftlichen Gewerbes auf der
streitgegenständlichen Parzelle befinde und derzeit 2.13838 Standard-
arbeitskräfte beschäftige (act. 4 f.).
Der Beklagte bestreitet nicht die einzelnen Tatsachenbehauptungen des
Klägers, namentlich das Eigentum und die landwirtschaftliche Bewirtschaft-
ung des E._____-Hofes und der dazugehörigen sowie der
streitgegenständlichen Parzelle oder die Anzahl beschäftigter
Standardarbeitskräfte, sondern lediglich pauschal deren Qualifikation als
landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne von Art. 7 Abs. 1 BGBB (act. 35 und
102 f.). Da er dadurch der ihm obliegenden Bestreitungslast nicht
nachkommt, haben die vom Kläger behaupteten Tatsachenbehauptungen
als erstellt zu gelten. Dass diese ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne
der genannten Gesetzesbestimmung bilden, ergibt sich sodann aus der

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vom Kläger als Beweis angerufenen und von der Vorinstanz eingeholten
Auskunft des Departements Finanzen und Ressourcen, Landwirtschaft
Aargau (fortan: LWAG). Inwiefern diese Einordnung unzutreffend wäre, ist
weder ersichtlich, noch wird solches vom Beklagten geltend gemacht.
Nach dem Gesagten sind sämtliche der in Art. 47 Abs. 2 BGBB genannten
Voraussetzungen erfüllt und der Kläger als Pächter grundsätzlich
vorkaufsberechtigt. Zu prüfen bleibt, ob der Kläger das Vorkaufsrecht
rechtzeitig ausgeübt hat.
2.4.
Da das BGBB das Verfahren zur Ausübung des gesetzlichen
Pächtervorkaufsrechts nicht regelt, ist diesbezüglich auf die allgemeinen
Bestimmungen zur Ausübung gesetzlicher Vorkaufsrechte gemäss
Art. 681a ZGB abzustellen (STREBEL, Das gesetzliche Vorkaufsrecht des
Pächters gemäss dem Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht,
Zürich 2009, N. 216 und N. 1286).
Gemäss Art. 681a Abs. 2 ZGB ist das gesetzliche Vorkaufsrecht innert
dreier Monate seit Kenntnis von Abschluss und Inhalt des Kaufvertrags
geltend zu machen, wobei gemäss Art. 681a Abs. 1 ZGB der Verkäufer die
Vorkaufsberechtigten über den Abschluss und den Inhalt des Kaufvertrags
in Kenntnis zu setzen hat. Dabei handelt es sich um eine Verwirkungsfrist,
wobei den Vorkaufsberechtigten die Beweislast für die fristgerechte
Ausübung, d.h. für den Zeitpunkt des Fristbeginns und für denjenigen der
Rechtsausübung trifft (vgl. Urteil des Bundesgerichts 5A_671/2012 vom
7. März 2013 E. 3.1). Gewahrt ist die Frist nicht mit Postaufgabe, sondern
mit dem Empfang der Erklärung (STREBEL, a.a.O., N. 1333). Hat der
Vorkaufsverpflichtete den Vorkaufsberechtigten über den Abschluss und
den Inhalt des Kaufvertrags nicht in Kenntnis gesetzt, so trägt er die
Beweislast dafür, dass der Vorkaufsberechtigte vom Verkauf früher als von
ihm zugegeben ausreichend Kenntnis hatte (vgl. Urteil des Bundesgerichts
5A.571/2012 vom 7. März 2013 E. 3.1 f.).
Das gesetzliche Vorkaufsrecht verlangt nach umfassender Information
über sämtliche Rechte und Pflichten, die den Berechtigten im Falle der
Ausübung treffen. Die Kenntnisnahme des Inhalts umfasst jene Teile des
Veräusserungsvertrags, die für die uneingeschränkte Willensbildung des
Berechtigen conditio sine qua non sind bzw. für seinen
Ausübungsentschluss bedeutsam sind bzw. wesentlich sein können
(BGE 83 II 517 E. 2; BRÜCKNER, Der Grundstückkauf: Vorkaufsvertrag,
Kaufsrechtsvertrag, Begründung von Vorkaufs-, Kaufs- und
Rückkaufsrechten, in: Der Grundstückkauf, 2. Aufl., Bern 2001, § 10
Verwandte Verträge (Vorvertrag, Vorkaufsvertrag, Vertrag auf Begründung
eines Kaufsrechts bzw. Rückkaufsrechts), N. 111).

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Die Information über die für das Zustandekommen des Vertrags
notwendigen Punkte (essentialia negotii) genügt nicht, auch Abreden über
Nebenleistungen und andere Vertragsfolgen, die für die Willensbildung
nicht völlig belanglos sind, müssen dem Berechtigten vorliegen. Dabei liegt
keine Belanglosigkeit vor, wenn es sich um Bestimmungen handelt, die
Elemente enthalten, welche vom dispositiven Gesetzesrecht oder von der
allgemeinen Usanz abweichen (STREBEL, a.a.O., N. 1297 mit weiteren
Hinweisen). Dies kann beispielsweise auch bei Grundbuch- und
Verschreibungskosten der Fall sein, welche an manchen Orten gewöhnlich
nicht ganz vom Käufer getragen, sondern hälftig auf die beiden
Kontrahenten verteilt werden (BGE 83 II 517 E. 3). Zum «Inhalt des
Vertrags» gehören insbesondere der Kaufpreis, ferner die Modalitäten des
Leistungsaustauschs sowie auch Bedingungen und Auflagen. Hingegen ist
für die Auslösung der Ausübungsfrist die Übermittlung einer vollständigen
Vertragskopie nicht erforderlich (BRÜCKNER/KUSTER, Die Grundstücks-
geschäfte, Schweizer Immobiliarsachenrecht für Praktiker, Zürich 2021,
N. 2410).
Für den Vorkaufsberechtigen beginnt die Frist für die Geltendmachung
seines Rechts, sobald er vom in diesem Sinn wesentlichen Inhalt des
Vertrags mit dem Dritten Kenntnis erhalten hat (BGE 73 II 162 E. 5).
Empfänger der einseitigen, empfangsbedürftigen Ausübungserklärung ist
der jeweilige Eigentümer des vorkaufsbelasteten Grundstücks, wobei die
Ausübungserklärung als Willensäusserung bestimmt und eindeutig bzw.
hinreichend klar sowie als Gestaltungsrecht vorbehaltlos und
bedingungslos sein muss (Urteil des Bundesgerichts 5A_659/2012 vom
25. Januar 2013 E. 5.2) und nur rechtswirksam erfolgen kann, wenn ein
Vorkaufsfall vorliegt (PFÄFFLI, Das Vorkaufsrecht an Grundstücken, in:
Verband solothurnischer Notare - 100 Jahre Festschrift, Solothurn 2022,
S. 119-139, S. 130, 138).
Es ist zulässig, ein vertragliches Vorkaufsrecht nur an einer Teilfläche eines
Grundstücks einzuräumen. Der Grundstücksteil muss aber im
Begründungsvertrag genügend bestimmbar umschrieben sein und es
genügt ein Plan, der über den Umfang (Grenzen) des Vorkaufsrechts keine
Zweifel offenlässt (PFÄFFLI, a.a.O., S. 128). In der Folge muss es auch
möglich sein, dass ein gesetzliches Vorkaufsrecht nur an einem
Grundstücksteil besteht, wobei der Grundstücksteil aus dem gesetzlichen
Vorkaufsrecht, das dem Vertragsverhältnis zugrunde liegt, genügend
bestimmbar sein muss, beispielsweise durch einen betreffend Umfang
zweifelsfreien Plan. Der Pächter kann nur für jenen Grundstücksteil ein
Vorkaufsrecht ausüben, den er in Pacht hat, unabhängig davon, ob es sich
dabei um ein eigenständiges Grundstück oder nur um einen Teil davon
handelt (BGE 111 II 487 Regeste).

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2.5.
2.5.1.
In tatsächlicher Hinsicht ist gestützt auf die Akten erstellt, dass das LWAG
den Erwerb des streitgegenständlichen Grundstücks durch den Beklagten
am 17. Dezember 2019 bewilligt und dem Kläger mittels eingeschriebenen
Briefs einen Tag später zur Kenntnis gebracht hat (act. 05 und 34; Klage-
antwortbeilage 4; Replikbeilage 1). Auf entsprechende Nachfrage des
Klägers stellte das LWAG dem Kläger sodann mit E-Mail vom 20. Januar
2020 den Kaufvertrag zu (act. 05; Klagebeilage 9). Darin haben der
Beklagte und C._____ unter anderem als Suspensivbedingung vereinbart,
dass der Beklagte bis spätestens am 24. Januar 2020 ein unwiderrufliches
Zahlungsversprechen im Umfang des Kaufpreises von Fr. 151'405.00
vorzulegen habe (act. 28; Klagebeilage 10, Ziff. V). Mit Schreiben vom
8. April 2020 an C._____ übte der Kläger das Pächtervorkaufsrecht aus
und legte diesem ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen über den
Betrag von Fr. 78'037.00 bei (vgl. act. 6; Klagebeilage 13).
2.5.2.
Die Vorinstanz hat die Ausübungserklärung als verspätet erachtet. Der
Kläger habe mit Zustellung der Verfügung des LWAG vom 18. Dezember
2019, womit der Kaufvertrag bewilligt wurde, über alle wesentlichen
Informationen verfügt, die ihm eine Willensbildung betreffend Ausübung
des Vorkaufsrechts ermöglicht hätten. Damit habe auch die Ausübungsfrist
zu laufen begonnen, womit die Ausübungserklärung vom 7. bzw. 8. April
2020 nach Ablauf von drei Monaten erfolgt sei.
Der Kläger rügt, dass er mit Zustellung der Verfügung des LWAG zwar über
den Abschluss und die Bewilligung, aber noch nicht genügend über den
Inhalt des Kaufvertrags orientiert gewesen sei, sondern erst auf seine
Nachfrage hin bzw. durch die entsprechende E-Mail-Antwort mit Zustellung
des Kaufvertrags durch das LWAG am 20. Januar 2020 auch Kenntnis
namentlich von der Vereinbarung über die Modalitäten der Kaufpreis-
zahlung und über den Finanzierungsnachweis sowie von den
aufschiebenden Bedingungen des Kaufvertrags erhalten habe.
2.5.3.
Entgegen der Vorinstanz erachtet das Obergericht die Mitteilung betreffend
Ausübung des Vorkaufsrechts als rechtzeitig erfolgt.
Der Kläger behauptet, erst mit Zustellung des Kaufvertrags durch das
LWAG am 20. Januar 2020 vom wesentlichen Vertragsinhalt Kenntnis
erlangt zu haben, weshalb die Ausübungsfrist für das Vorkaufsrecht erst
dann zu laufen begonnen habe (act. 60). Der Beklagte behauptet
demgegenüber, dass der Kläger mit Zustellung der Verfügung des LWAG
am 18. Dezember 2019 bereits ausreichend Kenntnis vom Vertragsschluss
hatte und deshalb die Ausübungserklärung verspätet erfolgt sei (act. 34).

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Unbestritten war der Kläger bereits am 18. Dezember 2019 über die not-
wendigen Vertragspunkte (essentialia negotii) des Kaufvertrages – mithin
die Parteien sowie den Kaufpreis – im Bilde (vgl. Klageantwortbeilage 4
S. 2). Zusätzlich hätte der Kläger jedoch weiterer Informationen, insbeson-
dere betreffend die Kaufpreiszahlungsmodalitäten, bedurft, um hinsichtlich
der Ausübung seines Vorkaufsrechts einen Entschluss fassen zu können.
Das Vorkaufsrecht des Pächters stellt ein gesetzliches Vorkaufsrecht im
Sinne von Art. 681 ZGB dar. Die Voraussetzungen, unter welchen ein
solches geltend gemacht werden kann, richten sich nach den
Bestimmungen für vertragliche Vorkaufsrechte, wie sie in Art. 216c ff. OR
geregelt sind. Sieht der Vorkaufsvertrag nichts anderes vor, kann der
Vorkaufsberechtigte das Grundstück zu den Bedingungen erwerben, die
der Verkäufer mit dem Dritten vereinbart hat (Art. 216d Abs. 3 OR). Mit der
Ausübung des Vorkaufsrechts entsteht von selbst ein Kaufvertragsverhält-
nis zwischen dem Verpflichteten und dem Pächter. Der Kläger wäre somit
bei Ausübung seines Vorkaufsrechts an die Bedingungen des am 28. No-
vember 2019 zwischen C._____ und dem Beklagten geschlossenen
Kaufvertrags, namentlich an die Pflicht, ein unwiderrufliches Zahlungsver-
sprechen beizubringen, gebunden. Bei den vertraglich ausdrücklich als
Suspensivbedingungen definierten Bedingungen für die Gültigkeit des
Kaufvertrags, sei dies die nachträgliche Vorlage des Zahlungsver-
sprechens oder der Abschluss eines bzw. die gleichzeitige Grundbuchan-
meldung mit einem anderen Kaufvertrag, handelt es sich um eine durchaus
auch für die Willensbildung betreffend Ausübung des Vorkaufsrechts
wesentliche Vertragsbestimmung, zumal die entsprechende Vereinbarung
und namentlich die Ausgestaltung als Suspensivbedingungen einerseits
von der gesetzlichen Ordnung und der Usanz abweichen sowie anderseits
die Wirkungen des Vertrags bis zur Erfüllung aller Bedingungen aufschie-
ben. Darüber hinaus zeigt auch der Umstand, dass der Kläger sich aktiv
darum bemüht hat, die vertraglichen Nebenbestimmungen in Erfahrung zu
bringen, dass diese für ihn nicht belanglos waren.
Gestützt darauf ist davon auszugehen, dass der Kläger erst mit Zustellung
des Kaufvertrags am 20. Januar 2020 hinreichend über dessen Inhalt
informiert war, um sich hinsichtlich der Ausübung des Vorkaufsrechts einen
Willen zu bilden. Da dem Beklagten somit der ihm obliegende Beweis, dass
dieser Zeitpunkt bereits zuvor eingetreten war, nicht gelingt, hat die
Ausübungsfrist für das Vorkaufsrecht frühestens am 20. Januar 2020
begonnen.

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Die Rüge des Klägers ist berechtigt. Demgegenüber schlägt der Einwand
des Beklagten fehl, der Kläger habe mit Zustellung der Erwerbsbewilligung
vom 18. Dezember 2019 Kenntnis des wesentlichen Inhalts des Kaufver-
trags erhalten, womit die dreimonatige Frist zur Ausübung des Vorkaufs-
rechts ausgelöst worden und die Ausübungserklärung vom 7. April 2020
folglich zu spät erfolgt sei.
2.5.4.
Unabhängig davon wäre die Ausübungsfrist auch deshalb als eingehalten
anzusehen, da der Vorkaufsfall nicht bereits mit Abschluss des Kaufver-
trags am 28. November 2019, sondern erst mit Eintritt der Suspensivbe-
dingung, d.h. dem Vorliegen des unwiderruflichen Zahlungsversprechens
des Käufers, eingetreten ist.
Voraussetzung für die Ausübung des Vorkaufsrechts ist unter anderem der
Abschluss eines gültigen und wirksamen Vertrags zwischen dem Vorkaufs-
verpflichteten und einem Dritten. Dieser sogenannte Vorkaufsfall bzw. die
das Vorkaufsrecht auslösende Wirkung des entsprechenden Rechts-
geschäfts sind im BGBB nicht speziell definiert, sodass gemäss Art. 681
Abs. 1 ZGB die Bestimmung von Art. 216c OR zum Tragen kommt und der
Vorkaufsfall grundsätzlich im Zeitpunkt des Abschlusses des
obligationenrechtlichen Verpflichtungsgeschäfts, beim Grundstückkauf
somit im Zeitpunkt der Beurkundung, eintritt (PFÄFFLI, a.a.O., S. 132, 138).
Wird ein Vertrag unter einer vertraglich vereinbarten Bedingung
geschlossen, so tritt der Vorkaufsfall erst ein, wenn die entsprechende
Bedingung erfüllt ist (BRÜCKNER/KUSTER, a.a.O., N. 2417 f.; abweichend
hingegen BGE 73 II 166, wo es allerdings um die Genehmigung eines für
die Parteien verpflichtenden Kaufvertrags ging, sowie MEIER-HAYOZ, in:
Berner Kommentar, 3. Aufl. 1975, N. 189 f. zu Art. 681 ZGB, welcher aber
nicht betreffend Art der Bedingung und deren Wirkung auf den Kaufvertrag
differenziert). Gemäss BGE 85 II 676 ist ein bedingter Vertrag ein
Vorkaufsfall, wenn die Bedingung von Umständen ausserhalb des
Einflussbereichs der Parteien abhängt (Zufalls- oder kasuelle Bedingung).
Ein bedingt abgeschlossener Kaufvertrag ist dagegen dann kein
Vorkaufsfall, wenn der Bedingungseintritt vom Willen der Parteien abhängt
(sog. Potestativbedingung; BGE 85 II 572 E. 4; STREBEL, a.a.O., N. 430 mit
weiteren Hinweisen; BRÜCKNER, a.a.O., N. 91, wo beispielhaft auf die
Einräumung eines Kaufsrechts verwiesen wird), zumal andernfalls über
den Eintritt der Bedingung und die Wirksamkeit des Kaufvertrags sowie
damit über das Vorliegen eines Vorkaufsfalls unter den Kaufvertrags-
parteien disponiert werden könnte, je nachdem ob eine Ausübungs-
erklärung des gegebenenfalls vermeintlichen Vorkaufsberechtigten erfolgt
oder nicht. Ebenso kann ein unter einer aufschiebenden Bedingung (sog.
Suspensivbedingung) abgeschlossener Kaufvertrag vor Bedingungseintritt
kein Vorkaufsfall sein, zumal dessen Wirksamkeit und damit auch seine
das Vorkaufsrecht auslösende Wirkung erst mit dem Eintritt der Bedingung

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beginnt. Eine analoge Anwendung der Regel von Art. 216d Abs. 2 OR,
wonach die Wiederaufhebung des Kaufvertrags oder die Nichterteilung
einer erforderlichen Bewilligung aus Gründen, die in der Person des
Käufers liegen, den Vorkaufsfall nicht mehr rückgängig zu machen vermag,
auf den Fall, dass der Kaufvertrag erst mit Eintritt einer im Einflussbereich
der Parteien liegenden oder aufschiebenden Bedingung wirksam wird, ist
nicht angezeigt, da Art. 216d Abs. 2 OR einerseits den Fall eines
wirksamen Kaufvertrags, der nachträglich seine Wirkung verliert, und
anderseits den Fall einer zwar von der Person des Käufers abhängigen,
aber grundsätzlich nicht im Einflussbereich der Parteien liegenden
Bewilligung regelt.
Es ist deshalb zu beachten, dass die Frist für die Ausübung des
Vorkaufsrechts frühestens mit Eintritt der Suspensivbedingungen, u.a. der
Vorlage des Zahlungsversprechens, und Wirksamwerden des Kaufvertrags
zu laufen begonnen hat. Zwar ergibt sich weder aus den Ausführungen des
Klägers noch jenen des Beklagten (soweit diese vor Eintritt der
Novenschranke erfolgt sind, vgl. Art. 229 Abs. 2 ZPO), wann genau der
Beklagte das gemäss Ziff. V erforderliche unwiderrufliche Zahlungs-
versprechen vorgelegt hat und entsprechend die in Ziff. V des Kaufvertrags
definierte Suspensivbedingung eingetreten ist. Da der Kaufvertrag jedoch
unbestritten vollzogen wurde, indem der Beklagte am 7. Juni 2022 als
Eigentümer des Grundstücks Liegenschaft Q._____ / aaa ins Grundbuch
eingetragen worden ist, und keine der Parteien behauptet, der Beklagte
habe das entsprechende Zahlungsversprechen nicht innerhalb der
vertraglich vorgesehenen Frist bis am 24. Januar 2020 vorgelegt, ist davon
auszugehen, dass spätestens an diesem Tag der Kaufvertrag wirksam
geworden ist.
Von der weiteren Suspensivbedingung, wonach ein separater Kaufvertrag
zwischen D._____ und B._____ über das landwirtschaftliche Gewerbe
F._____ abgeschlossen und die beiden Kaufverträge gleichzeitig dem
Grundbuchamt angemeldet werden müssen, wurde abgesehen, zumal
gemäss Nachtrag vom 25. Mai 2022 zum Kaufvertrag zwischen C._____
und B._____ vom 28. November 2019 der Kaufvertrag zwischen D._____
und B._____ mit Datum vom 19. Februar 2020 im Grundbuch eingetragen
und in Abweichung der Suspensivbedingung gemäss Kaufvertrag vom
28. November 2019 die beiden Kaufverträge nicht gleichzeitig dem
Grundbuchamt Q._____ angemeldet worden sind (Beilage 2 zur Eingabe
des Beklagten vom 13. Juni 2022).
Aus den vereinbarten Suspensivbedingungen, namentlich derjenigen
betreffend Kaufvertrag zwischen D._____ und B._____ über das
landwirtschaftliche Gewerbe F._____, den Schluss zu ziehen, dass auch
bei Eintritt der Bedingungen gar kein Vorkaufsfall vorläge, da das Geschäft
nur unter der speziellen Berücksichtigung persönlicher Beziehungen

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abgeschlossen worden und mit der Person des Käufers verknüpft gewesen
sei bzw. mit einem Dritten nicht zum Tragen gekommen wäre, geht fehl.
Dies einerseits, weil das Eigentum an einem bzw. das wirtschaftliche
Verfügungsrecht über ein landwirtschaftliches Gewerbe nicht nur für den
Beklagten sondern jeden Dritten als Käufer Bedingung für den Erwerb
darstellt, anderseits aber wiederum mit der Begründung, dass andernfalls
über die den Vorkaufsfall auslösende Wirkung eines Kaufvertrags unter
den Kaufvertragsparteien mittels Vereinbarung entsprechender personen-
bezogener Abreden frei disponiert werden könnte, womit einer Umgehung
des Vorkaufsrechts Tür und Tor geöffnet wären.
In der Folge ist die Ausübungserklärung vom 7. bzw. 8. April 2020 auch aus
diesem Grund innert drei Monaten und damit rechtzeitig erfolgt. Indem die
Vorinstanz dies übersieht, wendet sie Recht unrichtig an und verletzt damit
Art. 681a ZGB.
2.6.
2.6.1.
Umstritten ist schliesslich, ob von einer ungültigen Ausübung des Vorkaufs-
rechts auszugehen ist, weil der Kläger in der Ausübungserklärung von der
im Pachtvertrag bezeichneten Fläche abgewichen ist.
Das vom Pachtverhältnis betroffene Grundstück Liegenschaft
Q._____ / aaa umfasst infolge Güterregulierung inzwischen eine Fläche
von total 36'623 m2 (Beilage zur Eingabe des vormals Beklagten vom
29. November 2021), wovon der Pachtgegenstand gemäss Pachtvertrag
vom 26. / 28. Februar 1997 183 Aren und damit die Hälfte, ohne Gebäude
und ohne Obstbäume, umfasst, wobei der Pachtvertrag keine Angaben
über den Grenzverlauf enthält (Klageantwortbeilage 2).
In seiner Ausübungserklärung vom 7. bzw. 8. April 2020 hielt der Kläger
fest, dass er das gesetzliche Vorkaufsrecht des Pächters gemäss
Art. 47 Abs. 2 BGBB an «einer Teilfläche des folgenden Grundstücks,
entsprechend dem Pachtgegenstand von 210.54 Aren (gemäss Ausmass
des Geometers, vgl. Beilage 3)» und zum von ihm ermittelten Kaufpreis von
Fr. 78'037.00 ausübe (Klagebeilage 13).
2.6.2.
Die Vorinstanz erachtet die Ausübungserklärung nicht nur als verspätet,
sondern auch als nichtig bzw. ungültig, da die Ausübungserklärung des
Klägers für den von ihm bewirtschafteten nördlichen Teil des Grundstücks
Liegenschaft Q._____ / aaa umfassend eine Fläche von 21'054 m2 erfolgte,
gemäss Pachtvertrag der Kläger aber nur die Hälfte des Grundstücks
Liegenschaft Q._____ / aaa und damit 183 Aren, ohne Bäume, gepachtet
habe. Gemäss Ansicht der Vorinstanz sei allein diese Fläche massgeblich
für den Vorkaufsfall, wobei die effektiv vom Kläger bewirtschaftete grössere

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Fläche daran nichts ändere. Entsprechend müsse sich der Beklagte auch
nicht entgegenhalten lassen, dass die beiden Pächter das über Jahre
hinweg so hielten, resp. der Pächter G._____ dies einfach hingenommen
habe, auch nachdem er realisiert habe, dass er für mehr Fläche Pachtzins
gezahlte habe, als er genutzt habe.
2.6.3.
Zwischen den Parteien ist unbestritten, dass es sich bei dem im
Pachtvertrag aufgeführten Grundstück H._____ um das
streitgegenständliche Grundstück mit heutiger Bezeichnung Liegenschaft
Q._____ / aaa handelt, von welchem der Kläger eine Teilfläche gepachtet
und bezüglich der er die Ausübung seines Vorkaufsrechts erklärt hat
(Klagebeilage 13; Klageantwortbeilage 2; act. 4; act. 27). Soweit die
Vorinstanz davon ausgeht, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts ungültig
sei, weil der Kläger in seiner Erklärung eine grössere Fläche als im
Pachtvertrag bezeichnete, kann ihr nicht gefolgt werden. Denn auch wenn
sich die für den Pachtgegenstand erklärte Ausübungserklärung auf eine zu
grosse Fläche beziehen sollte, würde die entsprechende
Ausübungserklärung dadurch nicht gesamthaft unwirksam, sondern in
analoger Anwendung von Art. 20 Abs. 2 OR nur im Umfang der vom
Pachtgegenstand abweichenden Fläche teilweise nichtig bzw. wirkungslos
und wäre in ihrer flächenmässigen Wirkung entsprechend zu reduzieren,
da der Pächter sein Vorkaufsrecht auch bei einer Pachtfläche von 183 Aren
ausgeübt hätte, zumal er an seinen Rechtsbegehren festhält, selbst wenn
der Pachtgegenstand gemäss Feststellung des Gerichts bloss 183 Aren
umfassen würde. Der Beklagte kann aus dem von ihm angeführten Urteil
des Kantonsgerichts Graubünden ZF 05 17 vom 13. Juni 2005, wonach
eine blosse Zusprechung der baurechtsbelasteten Teilfläche anstelle der
gesamten Grundstückparzelle nicht einfach weniger, sondern etwas
anderes und damit ein aliud darstelle, für die vorliegende Konstellation
nichts zu seinen Gunsten ableiten. Bei dem im schriftlichen Pachtvertrag
festgehaltenen Pachtgegenstand von 183 Aren handelt es sich nicht um
etwas anderes als die in der Ausübungserklärung festgehaltene Teilfläche
von 21'054 m2, sondern um weniger vom Selben.
Für den Vollzug der Ausübungserklärung, welche zweifelsfrei für den
Pachtgegenstand erklärt wurde, ist entscheidend, ob dieser wie vom Kläger
aufgrund der tatsächlich gelebten und vom Beklagten deshalb geduldeten
Verhältnisse behauptet 21'054 m2 oder gestützt auf den schriftlichen
Pachtvertrag vom 26. /28. Februar 1997 nur die Hälfte des Grundstücks
Liegenschaft Q._____ / aaa und damit 183 Aren beträgt. Fraglich ist also,
ob für die Bestimmung des Pachtgegenstands auf den schriftlichen
Pachtvertrag oder die effektiv vereinbarte bzw. bewirtschaftete Fläche
abzustellen ist. Da sich die Vorinstanz mit dieser Frage nicht
auseinandergesetzt hat, weil sie bereits die Ausübung des Vorkaufsrechts
für ungültig erachtete, braucht diese Frage im Berufungsverfahren nicht

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abschliessend beurteilt zu werden. Im Hinblick auf die Rückweisung des
Verfahrens sei jedoch darauf hingewiesen, dass sich der Pachtgegenstand
grundsätzlich nach dem Pachtvertrag bestimmt, welcher wiederum keiner
Formvorschrift bedarf und für dessen Änderung vorliegend auch keine
Formvorschrift vertraglich vorbehalten wurde, sodass der
Pachtgegenstand auch stillschweigend durch schlüssiges Verhalten
mitbestimmt werden kann (BGE 118 II 441 E. 1).
2.6.4.
Zusammengefasst ist die Ausübungserklärung für den Pachtgegenstand
fristgerecht und rechtswirksam erfolgt. Hingegen bedarf der Umfang des
Pachtgegenstands im Hinblick auf den Vollzug der Ausübungserklärung
einer vertieften Prüfung. Indem die Vorinstanz dies verkennt, stellt sie
einerseits den Sachverhalt unrichtig fest und wendet anderseits auch das
Recht betreffend die Frage der Folgen einer allenfalls über den
Pachtgegenstand hinausgehenden Ausübungserklärung unrichtig an.
2.7.
Nachdem die Vorfragen betreffend Ausübungsfrist und Ausübungs-
gegenstand geklärt sind, wären neben der Bestimmung des Pachtgegen-
stands die weiteren Voraussetzungen zu prüfen.
Die Vorinstanz hat jedoch weder den Pachtgegenstand abschliessend
geprüft noch sich mit den weiteren Voraussetzungen des Pächtervorkaufs-
rechts auseinandergesetzt bzw. zumindest noch nicht darüber erkannt.
Somit ist die Sache in Anwendung von Art. 318 Abs. 1 lit. c ZPO zum neuen
Entscheid im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Dabei sind einerseits der Umfang des Pachtgegenstands und anderseits
die weiteren Voraussetzungen des Pächtervorkaufsrechts zu prüfen, wobei
gegebenenfalls das Beweisverfahren namentlich auch betreffend den
Pachtgegenstand wiederaufzunehmen sein wird.
2.8.
Da die Abweisung der Klage durch die Vorinstanz unbegründet erfolgt ist
sowie die Sache zur näheren bzw. weiteren Prüfung und in der Folge zur
neuen Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen ist, erübrigen sich
weitere Ausführungen zu den weiteren zwischen den Parteien strittigen
Punkten.

- 15 -
3.
Bei der Rückweisung einer Sache an die Vorinstanz werden praxisgemäss
die zweitinstanzlichen Gerichtskosten (Art. 95 Abs. 2 ZPO) festgesetzt,
verbunden mit der Anweisung an die Vorinstanz, diese Gerichtskosten
sowie die im Rechtsmittelverfahren angefallenen Parteikosten im neuen
Entscheid zu verteilen (Art. 104 Abs. 4 ZPO). Vorliegend ist kein Grund für
ein Abweichen von dieser Praxis ersichtlich. Die obergerichtliche Ent-
scheidgebühr ist auf Fr. 6'250.00 festzusetzen (§ 11 Abs. 1 i.V.m. § 7 Abs.
1 VKD und § 29 Abs. 1 GebührD) und mit dem vom Kläger in derselben
Höhe geleisteten Kostenvorschuss zu verrechnen (Art. 111 Abs. 1 ZPO).
Das Obergericht erkennt:
1.
Das Urteil des Bezirksgerichts Laufenburg vom 20. März 2023 wird
aufgehoben und die Sache zur neuen Entscheidung im Sinne der
Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen.
2.
Die obergerichtliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 6'250.00 festgesetzt und
mit dem vom Kläger in gleicher Höhe geleisteten Kostenvorschuss
verrechnet.
3.
Über die Verteilung der Entscheidgebühr gemäss vorstehender Ziffer 2
sowie der zweitinstanzlichen Parteikosten hat die Vorinstanz im neuen
Entscheid zu befinden.
Zustellung an:
[…]

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Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der
schriftlichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die
Beschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In
vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der
Streitwert in arbeits- und mietrechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen
übrigen Fällen mindestens Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechts-
frage von grundsätzlicher Bedeutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs-
und Nachlassrichters (Art. 44 Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112
Abs. 1 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen
Bundesgericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde
nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher
Bedeutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf
die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den
Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).
Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt Fr. 78'037.00.
Aarau, 16. September 2024
Obergericht des Kantons Aargau
Zivilgericht, 2. Kammer
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:
Six Albert