ag_zivilgericht · ZSU.2022.156 · 2022-10-25 · de
Obergericht / Zivilgericht / 3. Zivilkammer — ZSU.2022.156


Obergericht
Zivilgericht, 3. Kammer
ZSU.2022.156
(SR.2022.16)
Art. 59
Entscheid vom 25. Oktober 2022
Besetzung Oberrichterin Massari, Präsidentin
Oberrichter Brunner
Oberrichter Holliger
Gerichtsschreiberin Walker
Klägerin A._____,
[...
vertreten durch Dr. iur. Markus Siegrist, Rechtsanwalt,
Bleichemattstrasse 43, Postfach, 5001 Aarau
Beklagte B._____,
[...
vertreten durch Michèle Dürrenberger, Rechtsanwältin,
Marktgasse 44, Postfach 449, 4310 Rheinfelden
Gegenstand Rechtsöffnung in der Betreibung Nr. [...] des Betreibungsamtes Q. (Zah-
lungsbefehl vom 8. Dezember 2021)

- 2 -
Das Obergericht entnimmt den Akten:
1.
Mit Zahlungsbefehl Nr. [...] des Betreibungsamtes Q. vom 8. Dezember
2021 betrieb die Klägerin die Beklagte für den Betrag von Fr. 14'980.00
nebst Zins zu 5 % seit 12. November 2021 sowie die Zahlungsbefehlskos-
ten von Fr. 103.30 und weiteren Kosten von Fr. 20.00. Als Forderungsur-
kunde bzw. Grund der Forderung wurde angegeben:
" Mietzinse Mai bis und mit November 2021, Liegenschaft [...], S."
Die Beklagte erhob Rechtsvorschlag.
2.
2.1.
Mit Rechtsöffnungsbegehren vom 13. Januar 2022 ersuchte die Klägerin
das Bezirksgericht Q. um Erteilung der provisorischen Rechtsöffnung für
den Betrag von Fr. 14'980.00 nebst Zins zu 5 % seit dem 12. November
2021, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beklagten.
2.2.
Mit Stellungnahme vom 13. April 2022 beantragte die Beklagte die Abwei-
sung des Rechtsöffnungsbegehrens unter Kosten- und Entschädigungsfol-
gen zu Lasten der Klägerin.
2.3.
Mit Replik vom 29. April 2022 und Duplik vom 25. Mai 2022 hielten die Par-
teien an ihren Begehren fest.
2.4.
Mit Entscheid vom 30. Juni 2022 erkannte das Präsidium des Bezirksge-
richts Q.:
" 1.
Das Gesuch wird abgewiesen.
2.
Die Entscheidgebühr von Fr. 400.– wird der Gesuchstellerin auferlegt und
mit ihrem Kostenvorschuss in der gleichen Höhe verrechnet.
3.
Die Kostennote der Vertreterin der Gesuchsgegnerin, Michèle Dürrenber-
ger, Rechtsanwältin in Rheinfelden, wird im Umfang von Fr. 1'369.50 (inkl.
Fr. 97.90 MWST) richterlich genehmigt.
4.
Die Gesuchstellerin hat der Gesuchsgegnerin eine Parteientschädigung
von Fr. 1'369.50 zu bezahlen."

- 3 -
3.
3.1.
Mit fristgerechter Beschwerde vom 12. Juli 2022 gegen den ihr am 4. Juli
2022 in begründeter Form zugestellten Entscheid beantragte die Klägerin
beim Obergericht des Kantons Aargau:
" 1.
Der Entscheid des Bezirksgerichts Q. vom 30. Juni 2022 (SR.2022.16) sei
vollumfänglich aufzuheben und:
1.1
Es sei in der Betreibung Nr. [...] des Betreibungsamtes Q. gegen die Ge-
suchsgegnerin (Zahlungsbefehl vom 8. Dezember 2021) der Rechtsvor-
schlag zu beseitigen und für CHF 14'980.00 nebst 5% Zins seit dem
12. November 2021 provisorische Rechtsöffnung zu erteilen.
1.2
Die vorinstanzliche Entscheidgebühr von CHF 400.00 sei der Beschwer-
degegnerin aufzuerlegen.
1.3
Die Beschwerdegegnerin sei zu verpflichten, der Beschwerdeführerin für
das erstinstanzliche Verfahren eine Parteientschädigung von
CHF 1'369.50 auszurichten.
2.
Eventualiter sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz
zurückzuweisen.
3.
Subeventualiter seien Ziffern 3 und 4 des Entscheids des Bezirksgerichts
Q. vom 30. Juni 2022 (SR.2022.16) teilweise aufzuheben und die der Be-
schwerdegegnerin zugesprochene Parteientschädigung sei auf
CHF 1'271.60 zu reduzieren.
4.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. MWST) zulasten der Be-
schwerdegegnerin.
5.
Verfahrensantrag:
Es seien die Akten des Verfahrens vor dem Bezirksgericht Q. (Verfahrens
Nr. SR.2022.16) beizuziehen."
3.2.
Mit Beschwerdeantwort vom 5. August 2022 beantragte die Beklagte die
vollumfängliche Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und Entschädi-
gungsfolgen zu Lasten der Klägerin.

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3.3.
Am 18. August 2022 und 21. September 2022 reichte die Klägerin je eine
weitere Eingabe ein und am 31. August 2022 reichte die Beklagte eine wei-
tere Eingabe ein.
Das Obergericht zieht in Erwägung:
1.
Rechtsöffnungsentscheide sind mit Beschwerde anfechtbar (Art. 319 lit. a
i.V.m. Art. 309 lit. b Ziff. 3 ZPO). Mit Beschwerde können die unrichtige
Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sach-
verhalts geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Neue Anträge, neue Tat-
sachenbehauptungen und neue Beweismittel sind im Beschwerdeverfah-
ren ausgeschlossen (vgl. Art. 326 Abs. 1 ZPO). Das Obergericht kann ohne
Verhandlung aufgrund der Akten entscheiden (Art. 327 Abs. 2 ZPO).
2.
2.1.
Die Vorinstanz erwog, die Klägerin verlange provisorische Rechtsöffnung
gestützt auf einen Mietvertrag für Praxisräumlichkeiten in der Liegenschaft
[...],S.. Das Mietverhältnis habe am 1. April 2016 begonnen und sei auf eine
feste Dauer von 10 Jahren abgeschlossen worden (angefochtener Ent-
scheid E. 3.1). Die Beklagte habe das Mietverhältnis am 20. April 2021 vor-
zeitig gekündigt und der Klägerin mitgeteilt, dass sie per 1. Mai 2021 eine
Nachmieterin gefunden habe. Aus dem Schreiben der Beklagten vom 28.
April 2021 lasse sich entnehmen, dass die Nachmieterin zu diesem Zeit-
punkt bereits überprüft worden sei, da die Beklagte [recte: Klägerin] diese
nicht habe akzeptieren wollen (angefochtener Entscheid E. 3.6.1). Die
Nachmieterin habe lediglich ihren Betreibungsregisterauszug eingereicht.
Die Zahlungsfähigkeit der Nachmieterin als Einzelunternehmerin sei
dadurch nicht ausreichend belegt. Im E-Mail vom 11. April 2021 schreibe
der Partner der Nachmieterin, dass er, um die nötige Sicherheit gewähr-
leisten zu können, eine Bürgschaft für die Miete anbieten würde. Im E-Mail
vom 15. Juni 2021 habe er sein Interesse und die Möglichkeit einer Bürg-
schaft gegenüber der Beklagten erneut bestätigt. Bei einem positiven Er-
gebnis einer Überprüfung der Zahlungsfähigkeit des Partners hätte die
Bürgschaft den Mietzins sichern können. Aus den Akten lasse sich nicht
entnehmen, dass die Klägerin das Angebot der Bürgschaft des Partners
der Nachmieterin für den Mietzins überhaupt in Betracht gezogen hätte
oder auch nur den Versuch angestrengt hätte, eine solche Bürgschaft ab-
zuschliessen. Es wäre zu erwarten gewesen, dass die Klägerin zumindest
die finanziellen Verhältnisse des potenziellen Bürgen erfragt hätte, nach-
dem dieser im E-Mail vom 11. April 2021 gegenüber der Klägerin die Frage
gestellt habe, welche Unterlagen dazu von ihm benötigt würden (angefoch-
tener Entscheid E. 3.6.2). Die Unzumutbarkeit der Nachmieterin versuche

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die Klägerin mit einer Online-Anzeige zu belegen. Dass es der Klägerin
möglich sei, eine solche Anzeige mit erotischem Bezug einzureichen,
könne jedoch nicht als Beweis für einen allgemein erotischen Bezug von
Thai-Massage-Salons bewertet werden und sei unhaltbar. Schon nach kur-
zer Internetsuche mit dem Suchbegriff "Thai-Massage" fänden sich unzäh-
lige grössere und kleinere Salons, die solche Massagen mit keinerlei eroti-
schem Bezug anbieten würden (angefochtener Entscheid E. 3.6.3). Das
Unterlassen einer eingehenden Prüfung der finanziellen Verhältnisse des
Partners der vorgeschlagenen Nachmieterin für das Zustandekommen ei-
ner Bürgschaft sei zu Lasten der Klägerin auszulegen. Die potentielle
Nachmieterin sei daher als zahlungsfähig und als zumutbar zu betrachten
(angefochtener Entscheid E. 3.6.4). Die Beklagte könne glaubhaft darle-
gen, dass die zumutbare Nachmieterin bereit gewesen wäre, die Räumlich-
keiten zu den gleichen Konditionen als Thai-Massage-Salon ab 1. Mai 2021
zu übernehmen. Der Einwand, dass die Forderung des Mietzinses nicht
bestehe, sei glaubhaft belegt (angefochtener Entscheid E. 3.7).
2.2.
2.2.1.
Mit Beschwerde bringt die Klägerin vor, es obliege der ausziehenden Mie-
terin bzw. der Nachmieterin, ihre Zahlungsfähigkeit darzulegen und zu be-
weisen. Es sei nicht am Vermieter, nachzuforschen, sondern die Solvenz
sei anhand der vom Mietinteressenten bzw. dem ausziehenden Mieter ge-
lieferten Angaben zu prüfen. Vorliegend habe der Partner der potentiellen
Nachmieterin seine Zahlungsfähigkeit nicht ansatzweise belegt. Die Kläge-
rin habe demnach die potentielle Nachmieterin ablehnen dürfen (Be-
schwerde S. 5). Hieran änderten auch die E-Mails vom 11. April 2021 und
vom 15. Juni 2021 nichts. Die Vorinstanz habe verkannt, dass die E-Mail
vom 15. Juni 2021 nicht an die Klägerin, sondern an die Beklagte gerichtet
gewesen sei. Der Klägerin könne daher nicht vorgeworfen werden, dass
sie nicht auf das Interesse reagiert habe. Auch die E-Mail vom 11. April
2021 sei nicht an die Klägerin adressiert gewesen, sondern an Frau C.,
welche für die Beklagte gehandelt habe. Die Frage, was benötigt werde,
sei nicht an die Klägerin gerichtet gewesen. Ihr könne deswegen auch kei-
nen Vorwurf gemacht werden (Beschwerde S. 6). Entgegen der Vorinstanz
habe der potentielle Bürge in dieser E-Mail zudem nicht nachgefragt, wel-
che Unterlagen er vorlegen müsse, um seine Zahlungsfähigkeit zu bewei-
sen, sondern habe bloss Folgendes geschrieben: "Um Ihnen die nötige Si-
cherheit anbieten zu können, werde ich eine Bürgschaft für die Miete an-
bieten. Was benötigen Sie dazu von mir?" (Beschwerde S. 6 f.). Die Kläge-
rin habe mehrmals darauf hingewiesen, dass die Zahlungsfähigkeit nicht
gegeben sei. Gleichwohl habe die Beklagte nicht reagiert und die Solvenz
der potentiellen Nachmieterin und deren Partners nicht mit weiteren Unter-
lagen belegt (Beschwerde S. 7). Die Klägerin sei nicht gefragt worden, wel-
che Unterlagen notwendig wären (Beschwerde S. 7 f.). Die Ankündigung
des Partners der potentiellen Nachmieterin, eine Bürgschaft einzugehen,

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sei zudem sehr vage gewesen. Er habe sich weder zur Höhe der Bürg-
schaft geäussert noch eine Bürgschaftserklärung vorgelegt (Beschwerde
S. 7). Die Klägerin habe demnach die potentielle Nachmieterin mangels
Zahlungsfähigkeit ablehnen dürfen (Beschwerde S. 8).
2.2.2.
2.2.2.1.
Beruht die Forderung auf einer durch öffentliche Urkunde festgestellten
oder durch Unterschrift bekräftigten Schuldanerkennung, so kann der Gläu-
biger die provisorische Rechtsöffnung verlangen (Art. 82 Abs. 1 SchKG).
Der Richter spricht dieselbe aus, sofern der Betriebene nicht Einwendun-
gen, welche die Schuldanerkennung entkräften, sofort glaubhaft macht
(Art. 82 Abs. 2 SchKG). Eine Einwendung erscheint als glaubhaft, wenn
objektive Anhaltspunkte vorliegen, welche die Behauptungen derart unter-
mauern, dass der Richter überwiegend geneigt ist, an deren Wahrheit zu
glauben. Blosse Behauptungen genügen hingegen nicht (STÜCHELI, Die
Rechtsöffnung, Diss. 2000, S. 349).
2.2.2.2.
Der schriftliche Mietvertrag stellt für den darin unterschriftlich anerkannten
fälligen Mietzins grundsätzlich einen gültigen Rechtsöffnungstitel dar. Dies
gilt auch dann, wenn der Mieter das Mietobjekt vorzeitig zurückgibt, es sei
denn, der Mieter habe gleichzeitig einen zahlungsfähigen und zumutbaren
Nachmieter i.S.v. Art. 264 Abs. 1 OR gestellt (vgl. BGE 134 III 267 E. 3).
Die Umstände, welche im Sinne von Art. 264 OR zur Befreiung oder Re-
duktion seiner Schuldpflicht führen, hat der Mieter im Sinne von Art. 82
Abs. 2 SchKG glaubhaft zu machen (vgl. STAHELIN, in: Basler Kommentar
SchKG I, 3. Aufl. 2021, N. 116 zu Art. 82 SchKG). Nach Art. 264 Abs. 1 OR
ist der Mieter dann von seiner Pflicht zur Mietzinszahlung befreit, wenn der
von ihm vorgeschlagene Ersatzmieter (Nachmieter) für den Vermieter zu-
mutbar und zudem zahlungsfähig und bereit ist, den Mietvertrag zu den
bisherigen Bedingungen zu übernehmen. Grundsätzlich ist der Mieter ver-
pflichtet, dem Vermieter alle notwendigen Informationen und Unterlagen
zur Verfügung zu stellen, damit Letztgenannter die Zahlungsfähigkeit prü-
fen kann (GIGER, Berner Kommentar, Die Miete, Art. 253-273c. Art. 260–
266o OR, 2020, N. 73 zu Art. 264 OR). Sache des Vermieters ist es hinge-
gen, den ihm angebotenen – nach allgemeinen Kriterien objektiv tauglich
erscheinenden – Ersatzmieter zu prüfen (HIGI/WILDISEN, in: Zürcher Kom-
mentar, Die Miete, Art. 253 - 265 OR, 5. Aufl. 2019, N. 45 f. zu Art. 264
OR). Umstritten ist, ob der Vermieter den vorgeschlagenen Ersatzmieter
um Informationen und den Mieter um Unterstützung anzugehen hat, wenn
die spontan gelieferten Angaben für eine gehörige Prüfung nicht ausrei-
chen. Ein Teil der Lehre vertritt die Auffassung, den Vermieter treffe keine
Pflicht, selber nachzuforschen, sondern die Zumutbarkeit und Solvenz
seien anhand der vom Mietinteressenten bzw. dem ausziehenden Mieter
gelieferten Angaben zu prüfen (so etwa BÄTTIG, in: Schweizer Schriften zur

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Immobilienwirtschaft SVIT [Hrsg.], Das schweizerische Mietrecht, Kom-
mentar, 4. Aufl. 2018, N. 13 f. und N. 37 zu Art. 264 OR). Ein anderer Teil
der Lehre ist demgegenüber der Ansicht, der Vermieter habe den vorge-
schlagenen Ersatzmieter um Informationen und den Mieter um Unterstüt-
zung anzugehen, wenn die spontan gelieferten Angaben für eine gehörige
Prüfung nicht ausreichten (so etwa WEBER, in: Basler Kommentar Obligati-
onenrecht I, 7. Aufl. 2020, N. 5 zu Art. 264 OR). Das Bundesgericht hat
diese Frage, soweit ersichtlich, noch nicht abschliessend beantwortet. In
seinem Entscheid 4A_557/2012 hielt es immerhin fest, dass ein Mieter sei-
nen Pflichten nach Art. 264 Abs. 1 OR nicht genügend nachkomme, wenn
er dem Vermieter bloss den Namen eines Nachmieters nenne, ohne die
Adresse oder andere Kontaktdaten anzugeben (BGE 4A_557/2012 E. 2.1).
Im Entscheid 4A_332/2016 erwog es, es sei Sache des Mieters, der die
Sache vorzeitig zurückgebe, einen Ersatzmieter zu suchen und vorzustel-
len, der zahlungsfähig, objektiv zumutbar und bereit sei, den Mietvertrag zu
denselben Bedingungen zu übernehmen. Der Vermieter müsse alle rele-
vanten Informationen über den Kandidaten erhalten und danach eine aus-
reichende Bedenkzeit haben. Erfülle der Mieter die diesbezüglichen Min-
destanforderungen nicht, komme er seiner Verpflichtung nicht nach, so
dass sein Angebot als ungenügend betrachtet werde. Mit Hinweis auf
Art. 264 Abs. 3 lit. b OR erwog es weiter, der Vermieter sei jedoch verpflich-
tet, das Zumutbare zu unternehmen, um seinen Schaden zu verringern
(BGE 4A_332/2016 E. 3.2.4). In seinem Entscheid 4C.118/2002 hielt es
unter Bezugnahme auf Art. 264 Abs. 3 OR fest, der Vermieter dürfe grund-
sätzlich das Resultat der Suchbemühungen des Mieters abwarten, habe
jedoch dann selber aktiv zu werden, wenn er erkenne, dass der Mieter sich
nicht oder ungenügend um die Weitervermietung bemühe und die Untätig-
keit des Vermieters einen Verstoss gegen die Regeln von Treu und Glau-
ben darstelle (BGE 4C.118/2002 E. 3.1). Unter Berücksichtigung der
soeben dargelegten bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur Schaden-
minderungspflicht des Vermieters gemäss Art. 264 Abs. 3 OR und des all-
gemeinen Prinzips von Treu und Glauben scheint es folgerichtig, der Auf-
fassung zu folgen, wonach der Vermieter den vorgeschlagenen Ersatzmie-
ter um Informationen und den Mieter um Unterstützung anzugehen hat,
wenn die spontan gelieferten Angaben für eine gehörige Prüfung nicht aus-
reichen.
2.2.3.
Entgegen den Ausführungen in der Beschwerde ist es somit zu Lasten der
Klägerin auszulegen, dass sie die finanziellen Verhältnisse des potentiellen
Bürgen nicht erfragt hat. Dies vor dem Hintergrund, dass die Beklagte der
Klägerin mit Schreiben vom 20. April 2021 Unterlagen zur offerierten Nach-
mieterin zukommen liess (Klagebeilage 6), dem Anmeldeformular der prä-
sentierten Nachmieterin bereits der potentielle Bürge zu entnehmen war
(Klagebeilage 10) und die Klägerin zu keinem Zeitpunkt mehr Zeit für die

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Überprüfung der offerierten Nachmieterin verlangte (vgl. Klageantwortbei-
lage 4 und Klagebeilage 7). Unabhängig davon, ob der potentielle Bürge
an die Klägerin die Frage gestellt hat, welche Unterlagen von ihm benötigt
würden, wäre es der Klägerin oblegen, die potentielle Nachmieterin bzw.
deren Partner um Informationen bzw. Unterlagen betreffend die finanziellen
Verhältnisse des Partners zu bitten bzw. die Beklagte als Mieterin um Un-
terstützung hierzu anzugehen, wenn sie die Auffassung vertritt, dass das
Fehlen dieser Informationen der gehörigen Überprüfung der Solvenz der
Nachmieterin entgegensteht.
Das versäumte Nachfragen der Klägerin betreffend die finanziellen Verhält-
nisse des potentiellen Bürgen ist ihr vorliegend umso mehr anzulasten, weil
jener mit E-Mail vom 11. April 2021 schrieb: "Um Ihnen die nötige Sicherheit
anbieten zu können, werde ich eine Bürgschaft für die Miete anbieten. Was
benötigen Sie dazu von mir?" (Klagebeilage 11; Klageantwortbeilage 4).
Auch wenn der potentielle Bürge damit zwar nicht wortwörtlich gefragt hat,
welche Unterlagen er vorlegen müsse, um seine Zahlungsfähigkeit zu be-
weisen, ist diese Aussage doch dahingehend zu verstehen, als dass er all-
gemein nach notwendigen Informationen bzw. Unterlagen für die Bürg-
schaft der Miete – mithin auch Unterlagen, welche seine Zahlungsfähigkeit
beweisen sollen – nachfragte. Der Klägerin ist zwar beizupflichten, dass
aus der E-Mail vom 11. April 2021 nicht ersichtlich ist, dass diese an sie
gerichtet war, wird darin doch bloss eine "Frau C." erwähnt, ohne dass er-
kennbar ist, für wen diese handelt. Auch aus den Vorbringen der Parteien
im vorinstanzlichen Verfahren ergibt sich nicht, an wen diese E-Mail gerich-
tet war bzw. für wen "Frau C." gehandelt hat (vgl. z.B. act. 5 f.). Aus den
Ausführungen der Beklagten (act. 27) in Verbindung mit Klageantwortbei-
lage 4 ergibt sich jedoch, dass die Beklagte der Klägerin diese E-Mail – und
damit auch diese Frage – spätestens mit Schreiben vom 28. April 2021 als
Beilage weiterleitete mit dem Vermerk "Bürge: Mailverkehr, Nachweis Ge-
schäftstätigkeit, Bonitätsauskunft" (Klageantwortbeilage 4).
Zusammengefasst war die Klägerin angehalten, entweder die Beklagte, die
potentielle Nachmieterin oder direkt den potentiellen Bürgen hinsichtlich
der fehlenden Informationen bzw. Unterlagen anzugehen. Mit der Vor-
instanz ist festzustellen, dass dieses Unterlassen der eingehenden Prüfung
der finanziellen Verhältnisse des potentiellen Bürgen daher zu Lasten der
Klägerin auszulegen ist.
2.3.
2.3.1.
Mit Beschwerde bringt die Klägerin sodann vor, die vorinstanzlich vorge-
nommene Internet-Recherche sei eine unzulässige Sachverhaltserhebung
von Amtes wegen und habe das rechtliche Gehör der Klägerin verletzt. Zu-
dem ändere auch die Internetsuche nichts daran, dass die vorgeschlagene

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Nachmieterin unzumutbar sei. Denn nach Art. 5 des Stockwerkeigentümer-
reglements dürfe keine Tätigkeit ausgeübt werden, welche "den guten Ruf
des Hauses beeinträchtigen könnte". Für eine Rufbeeinträchtigung sei
nicht notwendig, dass die vorgeschlagene Nachmieterin tatsächlich eine
Erotikdienstleistung anbiete, sondern es genüge, dass der Ruf des Hauses
beeinträchtigt werden könne. Es bestehe stets eine gewisse Vermutung,
dass eine Thai-Masseurin auch Erotikdienstleistungen anbiete. Dies er-
gebe sich auch aus der E-Mail des Partners der vorgeschlagenen Nach-
mieterin vom 11. April 2021, wo dieser explizit darauf hinweise, dass das
Geschäftsmodell der vorgeschlagenen Nachmieterin nichts mit Erotik zu
tun habe. Dieser Hinweis wäre nicht notwendig, wenn keine Vermutung be-
stünde. Auch Thai-Masseurinnen, welche keine Erotikdienstleistungen an-
böten, wiesen ausdrücklich auf diesen Umstand hin (Beschwerde S. 9). Die
vorgeschlagene Nachmieterin sei überdies unzumutbar, da das Mietobjekt
aus medizinischen Praxisräumlichkeiten bestehe und so vermietet worden
sei, wohingegen die vorgeschlagene Nachmieterin keine medizinische Tä-
tigkeit ausübe. Ferner sei die vorgeschlagene Nachmieterin unzumutbar,
weil sie nur über eine bis am 31. Dezember 2025 gültige Aufenthaltsbewil-
ligung verfüge (Beschwerde S. 10).
2.3.2.
Bei der Prüfung der Zumutbarkeit i.S.v. Art. 264 Abs. 1 OR ist auf objektive
Kriterien abzustellen. Massgeblich ist grundsätzlich die Sichtweise eines
durchschnittlichen, vernünftig und korrekt denkenden Vermieters. Dabei ist
indessen auf die Interessenlage des konkreten Vermieters durchaus Rück-
sicht zu nehmen. Es müssen daher vernünftige Gründe vorliegen, damit
der Vermieter einen Ersatzmieter als "objektiv unzumutbar" ablehnen kann
(BÄTTIG, a.a.O., N. 18 zu Art. 264 OR). Der Vermieter darf an den Ersatz-
mieter keine anderen oder höheren Anforderungen stellen als an den aus-
ziehenden Mieter, es sei denn, dieser habe sich nicht vertragskonform ver-
halten. Welche Anforderungen an den ausziehenden Mieter gestellt wur-
den und demzufolge an den Ersatzmieter zu stellen sind, ermittelt sich an-
hand vertraglicher Kriterien, namentlich anhand des vereinbarten Ge-
brauchszweckes und anhand der vereinbarten Gebrauchsmodalitäten,
aber ebenso anhand des tatsächlich gelebten Mietverhältnisses (Berück-
sichtigung der Mitmieter, des Stils, den die Hausbewohner unter sich pfle-
gen etc.) und anhand der für den ausziehenden Mieter erkennbaren
Gründe, die den Vermieter einst zum Vertragsschluss mit ihm bewogen ha-
ben. Insoweit können auch subjektive Kriterien in die Beantwortung der
Frage nach der Zumutbarkeit einfliessen (zum Ganzen HIGI/WILDISEN,
a.a.O., N. 32 ff. zu Art. 264 OR). Auch in persönlicher Hinsicht ist es zuläs-
sig, gewisse Anforderungen an den Ersatzmieter zu stellen. Dabei dürfen
Nationalität, Geschlecht, Rasse, Religion oder Zivilstand für sich allein nicht
als Ablehnungsgründe herangezogen werden. Insbesondere genügen un-
bestimmte Befürchtungen bzw. eine grundsätzlich negative Einstellung ge-

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genüber einer gewissen Kategorie von Menschen nicht, um einen vorge-
schlagenen Ersatzmieter abzulehnen. Ein ausländerrechtlicher Status darf
z.B. nur dann als unzumutbar angesehen werden, wenn zu befürchten ist,
dass der Interessent den Mietvertrag nicht für ausreichende Zeit überneh-
men kann. Schliesslich obliegt es auch dem Vermieter, für die Einhaltung
der Hausordnung (Rücksicht auf andere Mieter usw.) zu sorgen. Vor die-
sem Hintergrund muss er keine Ersatzmieter akzeptieren, welche die Haus-
ordnung empfindlich stören. Darüber hinaus ist der Vermieter verpflichtet,
auf die bestehende Mieterzusammensetzung, die persönlichen Verhält-
nisse und den Charakter von Mitmietern Rücksicht zu nehmen (zum Gan-
zen GIGER, a.a.O., N. 74 f. zu Art. 264 OR).
2.3.3.
2.3.3.1.
Zu prüfen ist zunächst das klägerische Vorbringen betreffend Rufbeein-
trächtigung bzw. der Verletzung des Stockwerkeigentümerreglements. Be-
reits im vorinstanzlichen Verfahren führte die Klägerin aus, es gebe eine
beachtliche Anzahl von Thai-Masseurinnen, welche Erotikdienstleistungen
anböten. Eine Praxis für Thai-Massagen sei geeignet, den Ruf der Liegen-
schaft zu beeinträchtigen, sodass eine entsprechende Vermietung gegen
Art. 5 des Stockwerkeigentümerreglements verstosse und damit unzumut-
bar sei (act. 7).
Die Beklagte entgegnete, es sei absurd, dass die Klägerin mit einem belie-
bigen Inserat von einer Website zu beweisen versuche, dass jeder Massa-
gesalon in die "Rotlichtecke" gehöre (act. 26). Auch das Stockwerkeigen-
tümerreglement könne nicht als Hindernis für die Zumutbarkeit angeführt
werden. Mit dem Massagesalon sei eine Nutzung als Praxis geplant gewe-
sen, so wie das Objekt zuvor auch als Praxisräumlichkeit vermietet worden
sei. Im gleichen Gebäude befinde sich ferner ein Solarium, welches aus-
drücklich erlaubt sei (act. 27).
Tatsächlich lässt sich Art. 5 des Stockwerkeigentümerreglements entneh-
men, dass in den Stockwerkeinheiten und Nebenräumen des Hauses keine
gewerbliche oder private Tätigkeit ausgeübt werden dürfe, die den guten
Ruf des Hauses beeinträchtigen könnte (Klagebeilage 15). Wie die Kläge-
rin selber ausgeführt hat, hat das Geschäftsmodell der potentiellen Nach-
mieterin gemäss deren Auskunft nichts mit Erotik zu tun (act. 6). Die Klä-
gerin macht nicht geltend, dass diese Auskunft falsch sei, hält aber statt-
dessen dafür, dass eine beachtliche Anzahl von Thai-Masseurinnen Erotik-
dienstleistungen anböten (act. 7). Auch wenn dies zutreffen mag, so ist es
zugleich eine offenkundige Tatsache i.S.v. Art. 151 ZPO, dass es eine Viel-
zahl von professionellen Massage-Praxen gibt, welche Thai-Massagen
ohne Erotikbezug anbieten, es sich mithin bei der Thai-Massage um eine
Massageart handelt, welche nicht grundsätzlich anrüchig ist. Zu berück-
sichtigen ist jeweils auch das Umfeld, in dessen Rahmen Thai-Massagen

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angeboten werden. Wird eine Thai-Massage in einer Lokalität angeboten,
welche keinen anrüchigen Eindruck macht, sondern – wie vorliegend – in
einem Gebäude, dem ein guter Ruf anhaftet (vgl. act. 7), und besteht zu-
dem ein professioneller und erotikfreier Auftritt der Massage-Praxis, ist
grundsätzlich nicht zu vermuten, dass in dieser Praxis Erotikdienstleistun-
gen angeboten werden. Dass es sich vorliegend anders verhalten hätte, ist
nicht konkret dargetan. Damit gibt es aber keine Anhaltspunkte dafür, dass
die fragliche Vermietung zwecks Betrieb einer Thai-Massage-Praxis zu ei-
ner Rufschädigung des Hauses hätte führen können. Wie vorstehend aus-
geführt, genügen unbestimmte Befürchtungen bzw. eine grundsätzlich ne-
gative Einstellung gegenüber einer gewissen Kategorie von Menschen
nicht, um einen vorgeschlagenen Ersatzmieter abzulehnen.
Die Frage, ob die Vorinstanz mit ihrer Internet-Recherche den klägerischen
Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt hat, kann offen gelassen werden.
Wie soeben ausgeführt, handelt es sich beim Umstand, dass es eine be-
achtliche Anzahl von Massage-Praxen bzw. Masseurinnen gibt, welche
professionelle Thai-Massagen ohne Erotikbezug anbieten, um eine offen-
kundige Tatsache. Die Wahrung des rechtlichen Gehörs stellt keinen
Selbstzweck dar. Wenn – wie vorliegend – nicht ersichtlich ist, inwiefern die
Verletzung des rechtlichen Gehörs einen Einfluss auf das Verfahren haben
könnte, besteht kein Interesse an der Aufhebung des angefochtenen Ent-
scheids (BGE 4D_31/2021 E. 2.1). Infolgedessen ist hierauf nicht weiter
einzugehen.
2.3.3.2.
Hinsichtlich des klägerischen Vorbringens betreffend Mietzweck brachte
die Klägerin im vorinstanzlichen Verfahren vor, sie habe die Räumlichkeiten
als medizinisch genutzte Praxisräumlichkeiten vermietet, wohingegen die
Nachmieterin diese als Masseurin verwende wolle (act. 6). Dass dies zur
Unzumutbarkeit der vorgeschlagenen Nachmieterin führe, hat sie aller-
dings nicht ausdrücklich vorgebracht (act. 6 f.). Im Übrigen hat die Beklagte
ohnehin das klägerische Vorbringen bestritten und ausgeführt, dass die po-
tentielle Nachmieterin die Räumlichkeiten zu den gleichen Konditionen und
ebenfalls als Praxisräume und Büro habe nutzen wollen (act. 25). Mit dem
Massagesalon sei eine Nutzung als Praxis geplant gewesen, so wie das
Objekt vorher auch als Praxisräumlichkeit vermietet worden sei (act. 27).
Tatsächlich lässt sich dem Mietvertrag unter der Rubrik Mietobjekt entneh-
men, dass das Mietobjekt zur Benützung als "Praxisräumlichkeiten" ver-
mietet wird, wobei entgegen den klägerischen Vorbringen nicht zusätzlich
von "medizinisch genutzten" Räumlichkeiten die Rede ist (Klagebeilage 5).
Inwiefern Massage-Praxen nicht vom Begriff Praxisräumlichkeit (ohne Zu-
satz der medizinischen Nutzung) umfasst werden sollen, bringt die Klägerin
weder substantiiert vor, noch ist dies ersichtlich.

- 12 -
2.3.3.3.
Zu prüfen bleibt letztlich das klägerische Vorbringen betreffend Aufenthalts-
bewilligung. Hierzu führte die Klägerin im vorinstanzlichen Verfahren aus,
dass die vorgeschlagene Nachmieterin nur über eine bis am 31. Dezember
2025 gültige Aufenthaltsbewilligung verfüge, sodass ihr Aufenthalt in der
Schweiz bis zum Ende der Mietdauer am 31. März 2026 nicht gesichert sei
(act. 6). Diesbezüglich ist aber zu beachten, dass der Partner der vorge-
schlagenen Nachmieterin eine Solidarbürgschaft anbot. Selbst wenn die
vorgeschlagene Nachmieterin für die letzten drei Monate der Mietdauer die
Schweiz hätte verlassen müssen, so hätte die Klägerin auf den Solidarbür-
gen zurückgreifen können. Von einer Unzumutbarkeit ist deshalb nicht aus-
zugehen.
2.4.
Zusammengefasst ergibt sich, dass die Vorinstanz im Ergebnis zu Recht
das klägerische Gesuch um Gewährung der provisorischen Rechtsöffnung
abgewiesen hat. Auf die Anträge der Klägerin, der Beklagten sei die vor-
instanzliche Entscheidgebühr aufzuerlegen und sie sei zu verpflichten, der
Klägerin eine Parteientschädigung auszurichten, ist deshalb nicht weiter
einzugehen. Ebenso wenig ist die Sache an die Vorinstanz zurückzuwei-
sen. Die entsprechenden Beschwerdebegehren sind abzuweisen.
3.
3.1.
Mit Beschwerde bringt die Klägerin ferner vor, die Vorinstanz habe der Be-
klagten zu Unrecht eine Parteientschädigung samt Mehrwertsteuer zuge-
sprochen. Die Beklagte sei mehrwertsteuerpflichtig und könne die an ihre
Rechtsvertreterin geleistete Mehrwertsteuer als Vorsteuer abziehen, wes-
halb sie keinen Anspruch auf einen Mehrwertsteuerzuschlag habe (Be-
schwerde S. 11).
3.2.
Mit Beschwerdeantwort entgegnet die Beklagte hierzu lediglich, die kläge-
rischen Ausführungen würden bestritten und der vorinstanzliche Entscheid
sei vollumfänglich zu bestätigen (Beschwerdeantwort S. 7).
3.3.
Die Prozessentschädigung dient dazu, den der obsiegenden Partei erlitte-
nen Schaden aus der rechtsanwaltlichen Parteivertretung im Verfahren zu
ersetzen. Sie ist deshalb Schadenersatz im Sinne von Art. 18 Abs. 2 lit. i
MWSTG und als solche nicht mehrwertsteuerpflichtig. Bei der Bemessung
der Prozessentschädigung ist die Mehrwertsteuer trotzdem zu berücksich-
tigen, wenn die obsiegende Partei selber nicht mehrwertsteuerpflichtig ist
und ihr mit den Honorarrechnungen Mehrwertsteuer in Rechnung gestellt
wird. In diesen Fällen wird die obsiegende Partei wegen der fehlenden
Mehrwertsteuerpflicht durch die ihr in Rechnung gestellte Mehrwertsteuer

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finanziell belastet. Im Gegensatz dazu fehlt eine solche Belastung bei einer
mehrwertsteuerpflichtigen Partei, da bzw. wenn diese die abgelieferte
Mehrwertsteuer als Vorsteuer von ihrer eigenen Mehrwertsteuerrechnung
in Abzug bringen kann (Art. 28 Abs. 1 lit. a MWST; zum Ganzen Aargauer
Merkblatt zur Frage der Berücksichtigung der Mehrwertsteuer bei der Be-
messung der Parteientschädigung, abrufbar unter https://www.ag.ch/me-
dia/kanton-aargau/jb/dokumente/obergericht/handelsgericht/merkblatt-
mwst.pdf, Ziff. 1).
3.4.
Wie sich dem UID-Register entnehmen lässt, ist die Beklagte mehrwert-
steuerpflichtig ([...]). Die Vorinstanz hat ihr folglich zu Unrecht einen Mehr-
wertsteuerzuschlag zugesprochen. Der vorinstanzliche Entscheid ist ent-
sprechend anzupassen.
4.
Vorliegend obsiegt die Klägerin einzig hinsichtlich der Mehrwertsteuer be-
treffend einen Betrag von Fr. 97.90, wohingegen sie in der Hauptsache be-
treffend einen Betrag von Fr. 14'980.00 unterliegt. Es rechtfertigt sich da-
her, die Prozesskosten des obergerichtlichen Verfahrens vollumfänglich
der Klägerin aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 und 2 ZPO i.V.m. Art. 95 Abs. 1
ZPO). Die Gerichtskosten sind auf Fr. 600.00 festzusetzen (Art. 48 i.V.m.
Art. 61 Abs. 1 GebV SchKG) und werden mit dem von der Klägerin in glei-
cher Höhe geleisteten Kostenvorschuss verrechnet (Art. 111 Abs. 1 ZPO).
Die Klägerin ist zudem zu verpflichten, der Beklagten eine richterlich auf
Fr. 1'586.40 (Grundentschädigung Fr. 2'048.50 [Fr. 4'097.00 {Fr. 1'850.00
+ 15 % des Streitwerts von Fr. 14'980.00; vgl. § 3 Abs. 1 lit. a Ziff. 2 AnwT},
davon 50 % {§ 3 Abs. 1 lit. a AnwT i.V.m. § 3 Abs. 2 Satz 1 AnwT}]; Abzug
von 20 % wegen fehlender Verhandlung [§ 6 Abs. 2 AnwT]; Zuschlag von
20 % für die Eingabe vom 31. August 2022 [§ 6 Abs. 3 AnwT]; 25 % Rechts-
mittelabzug [§ 8 AnwT]; Auslagen von pauschal Fr. 50.00; kein Mehrwert-
steuerzuschlag) festzusetzende Parteientschädigung zu bezahlen.
Das Obergericht erkennt:
1.
1.1.
In teilweiser Gutheissung der Beschwerde werden Dispositiv-Ziffern 3 und
4 des Entscheids des Präsidiums des Bezirksgerichts Q. vom 30. Juni 2022
aufgehoben und durch folgende Bestimmungen ersetzt:
3.
Die Kostennote der Vertreterin der Gesuchsgegnerin, Michèle Dürrenber-
ger, Rechtsanwältin in Rheinfelden, wird im Umfang von Fr. 1'271.60 (inkl.
Auslagen) richterlich genehmigt.

- 14 -
4.
Die Gesuchstellerin hat der Gesuchsgegnerin eine Parteientschädigung
von Fr. 1'271.60 (inkl. Auslagen) zu bezahlen.
1.2.
Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
2.
Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 600.00 wird der Klägerin auf-
erlegt und mit dem von ihr in gleicher Höhe geleisteten Kostenvorschuss
verrechnet.
3.
Die Klägerin wird verpflichtet, der Beklagten für das Beschwerdeverfahren
eine Parteientschädigung von Fr. 1'586.40 (inkl. Auslagen) zu bezahlen.
Zustellung an:
[...]
Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-
schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen
Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet-
rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens Fr.
30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeu-
tung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters (Art. 44
Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde
nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen
hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).
Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt Fr. 14'980.00.

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Rechtsmittelbelehrung für die subsidiäre Verfassungsbeschwerde (Art. 113 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die subsidi-
äre Verfassungsbeschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden, so-
weit keine Beschwerde nach den Artikeln 72 - 89 BGG zulässig ist (Art. 44 Abs. 1, Art. 90,
Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1, Art. 113, Art. 117 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid verfassungsmässige Rechte (Art. 116 BGG) verletzt.
Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die
Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42
BGG). Wird gegen einen Entscheid sowohl ordentliche Beschwerde als auch Verfassungs-
beschwerde geführt, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen (Art.
119 Abs. 1 BGG).
Aarau, 25. Oktober 2022
Obergericht des Kantons Aargau
Zivilgericht, 3. Kammer
Die Präsidentin: Die Gerichtsschreiberin:
Massari Walker