ag_zivilgericht · ZSU.2024.153 · 2024-10-28 · de
Obergericht / Zivilgericht / 4. Zivilkammer — ZSU.2024.153


Obergericht
Zivilgericht, 4. Kammer
ZSU.2024.153
(SR.2023.587)
Art. 133
Entscheid vom 28. Oktober 2024
Besetzung Oberrichter Richli, Präsident
Oberrichterin Plüss
Oberrichterin Hausherr
Gerichtsschreiber Huber
Klägerin A._____ AG,
[…]
vertreten durch Dextra Rechtsschutz AG,
Hohlstrasse 556, 8048 Zürich
Beklagte B._____,
[…]
vertreten durch Rechtsanwalt Peter Krebs,
Mellingerstrasse 207, 5405 Dättwil AG
Gegenstand Rechtsöffnung in der Betreibung Nr. xxx des Betreibungsamts
Q._____ (Zahlungsbefehl vom 16. Oktober 2023)

- 2 -
Das Obergericht entnimmt den Akten:
1.
1.1.
Die Klägerin betrieb die Beklagte mit Zahlungsbefehl Nr. xxx des Betrei-
bungsamts Q._____ vom 16. Oktober 2023 für eine Forderung von
Fr. 30'156.00 nebst Zins zu 5 % seit 11. Juli 2023. In der Rubrik "Forde-
rungsurkunde mit Datum oder Angabe des Forderungsgrundes" wurde an-
gegeben: "Rechnung Nr. 202306-14, gemäss Ziff. 8.2 lit. a) des Unter-
zeichneten Verkaufsauftrages (Nichtannahme eines Kaufangebots durch
den Auftraggeber) vom 02.02.2023".
1.2.
Die Beklagte erhob gegen den ihr am 26. Oktober 2023 zugestellten Zah-
lungsbefehl gleichentags Rechtsvorschlag.
2.
2.1.
Mit Eingabe vom 14. Dezember 2023 stellte die Klägerin beim Bezirksge-
richt Baden das Gesuch um Erteilung der provisorischen Rechtsöffnung für
Fr. 30'156.00 nebst Zins zu 5 % seit 11. Juli 2023.
2.2.
Die Beklagte ersuchte mit Stellungnahme vom 17. Januar 2024 um Abwei-
sung des Rechtsöffnungsbegehrens.
2.3.
Die Klägerin äusserte sich dazu mit Eingabe vom 25. Januar 2024.
2.4.
Die Beklagte nahm mit Eingabe vom 3. Februar 2024 zur Replik Stellung.
2.5.
Die Präsidentin des Bezirksgerichts Baden erkannte am 21. Mai 2024:
" 1.
Der Gesuchstellerin wird in der Betreibung Nr. xxx des Betreibungsamtes
Q._____ (Zahlungsbefehl vom 16. Oktober 2023; Rechtshängigkeit des
Rechtsöffnungsbegehrens am 14. Dezember 2023) für den Betrag von
Fr. 30'156.00 nebst Zins zu 5 % seit 9. September 2023 provisorische
Rechtsöffnung erteilt.
2.
Die Entscheidgebühr von Fr. 400.00 wird der Gesuchsgegnerin auferlegt.
Sie wird mit dem Vorschuss der Gesuchstellerin von Fr. 400.00 verrech-
net, so dass die Gesuchsgegnerin der Gesuchstellerin Fr. 400.00 direkt zu
ersetzen hat.

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3.
Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, der Gesuchstellerin eine Parteient-
schädigung von Fr. 200.00 zu bezahlen."
3.
3.1.
Gegen diesen ihr am 25. Juni 2024 zugestellten Entscheid erhob die Be-
klagte mit Eingabe vom 5. Juli 2024 beim Obergericht des Kantons Aargau
Beschwerde mit folgenden Rechtsbegehren:
" 1.
Es sei der für die Beschwerdeführerin negative Entscheid des Bezirksge-
richts Baden vom 21. Mai 2024 aufzuheben.
2.
Das Gesuch auf provisorische Rechtsöffnung der Beschwerdegegnerin sei
abzuweisen.
3.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. 8.1 % MwSt. zulasten
der Beschwerdegegnerin."
3.2.
Die Klägerin stellte mit Beschwerdeantwort vom 16. August 2024 die fol-
genden Anträge:
" 1.
Es sei die Beschwerde der Beschwerdeführerin vom 5. Juli 2024 vollum-
fänglich abzuweisen.
2.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerde-
führerin."
Das Obergericht zieht in Erwägung:
1.
Rechtsöffnungsentscheide sind mit Beschwerde anfechtbar (Art. 319 lit. a
i.V.m. Art. 309 lit. b Ziff. 3 ZPO). Mit der Beschwerde können die unrichtige
Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sach-
verhalts geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Offensichtlich unrichtig
bedeutet willkürlich (Urteil des Bundesgerichts 4A_149/2017 vom 28. Sep-
tember 2017 E. 2.2). Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und
neue Beweismittel sind ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO). Das gilt so-
wohl für echte als auch für unechte Noven, da die Beschwerde nicht der
Fortführung des erstinstanzlichen Prozesses, sondern grundsätzlich nur
der Rechtskontrolle des erstinstanzlichen Entscheids dient (DIETER FREI-
BURGHAUS/SUSANNE AFHELDT, in: THOMAS SUTTER-SOMM/FRANZ HASEN-

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BÖHLER/CHRISTOPH LEUENBERGER [Hrsg.], Kommentar zur Schweizeri-
schen Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2016, N. 3 f. zu Art. 326 ZPO).
2.
2.1.
Die Klägerin stützt ihr Rechtsöffnungsgesuch auf den ihr am 8. Februar
2023 von der Beklagten schriftlich erteilten Verkaufsauftrag betreffend das
Wohn- und Geschäftshaus an der R-Strasse (Parz.-Nr. yyy) in S._____ zu
einem Richtpreis von mindestens Fr. 1'400.000.00 (Gesuchsbeilage
[GB] 1).
2.2.
Die Vorinstanz führte im angefochtenen Entscheid aus, der Verkaufsver-
trag (recte: Verkaufsauftrag) sei von beiden Parteien unterzeichnet worden
und die Beklagte habe auf jeder Seite des Vertrags durch Unterschrift be-
stätigt, den Inhalt zur Kenntnis genommen zu haben. Der Vertrag sei damit
gültig. Dessen Ziff. 8.2 lit. a sehe vor, dass für den Fall, dass der Beauf-
tragte ein Kaufangebot mindestens in der Höhe des Richtpreises vorweisen
könne und der Auftraggeber ein solches Angebot nicht annehme und es
dadurch nicht zu einem Verkauf des Objekts komme, der Auftraggeber zur
Bezahlung einer Provision in der Höhe von 2 % des Richtpreises verpflich-
tet sei. Da Art. 413 Abs. 1 OR dispositiven Charakter habe, sei es den Par-
teien unbenommen gewesen, einen Vergütungsanspruch bei Nichtan-
nahme eines Kaufangebots durch den Auftraggeber zu vereinbaren. Die
Klägerin habe den Verkaufsvertrag (recte: Verkaufsauftrag) sowie das ver-
bindliche Kaufangebot vom 26. Mai 2023 eingereicht, gemäss welchem der
angebotene Kaufpreis Fr. 1'450'000.00 betrage und damit über dem ver-
traglich vereinbarten Richtpreis liege. Die Beklagte habe dieses Kaufange-
bot am 5. Juni 2023 ausdrücklich abgelehnt, weshalb es nicht zu einem
Kaufvertragsabschluss gekommen sei. Folglich vermöge die Klägerin
durch die eingereichten Urkunden die Behauptung der Beklagten, wonach
die Gegenleistung nicht ordnungsgemäss erbracht worden sei, zu widerle-
gen. Die provisorische Rechtsöffnung für den Betrag von Fr. 30'156.00 sei
somit zu gewähren.
2.3.
Die Beklagte wendet dagegen in ihrer Beschwerde im Wesentlichen ein, im
vorliegenden, als "Verkaufsauftrag" bezeichneten Mäklervertrag fehle eine
klare Umschreibung des Auftrags. Die Klägerin habe keine der in Ziff. 9
erwähnten Dienstleistungen liquide bewiesen. Sie habe einzig vorgelegt,
dass ein Kaufangebot bestehe, welches den in Ziff. 2 vereinbarten Richt-
preis erreiche, und dass die Beklagte dieses Angebot abgelehnt habe.
Diese rudimentäre und reduktionistische Prüfung sei von der Vorinstanz
übernommen und als genügend angesehen worden. Es sei ausser Acht
gelassen worden, dass die Parteien in Ziff. 2 ein ein- oder zweistufiges Bie-
terverfahren vereinbart hätten, welches mit der Beklagten zuvor festzu-

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legen gewesen wäre. Ebenso sei ausser Acht gelassen worden, dass eine
Objektanalyse und -aufbereitung in der Dienstleistung inbegriffen gewesen
sei. Schliesslich sei ausser Acht gelassen worden, dass die Erstellung ei-
nes professionellen Vermarktungsexposés, das Aufschalten verschiedener
Inserate bei Onlineportalen und Printmedien, die Orientierung des Auftrag-
gebers und noch einiges mehr in dem Verkaufsauftrag vereinbart worden
sei. Die Leistung der Klägerin werde einzig aus Ziff. 2 und 9 des Vertrags
und aus dem Kontext der einzelnen Vereinbarungen und der Bezeichnung
als "Verkaufsauftrag" ersichtlich. Ziff. 9 enthalte dabei ebenfalls Punkte,
welche als blosse Nebenleistungen angesehen werden könnten und für
das Zustandekommen des Vertrags zweitrangig gewesen wären. Eine Ab-
grenzung sei jedoch nicht erkenntlich. Mangels einer eindeutigen Um-
schreibung der vereinbarten Hauptleistung müsse diese durch Auslegung
bestimmt werden. Die Klägerin habe das in Ziff. 2 vereinbarte Bieterverfah-
ren nicht vertragsgemäss durchgeführt und im Rechtsöffnungsverfahren
auch nicht nachgewiesen. Das Nachweisen eines einfachen Kaufangebots
sei somit nur ein Teil der Verpflichtung. Solange das vereinbarte Bieterver-
fahren nicht durchgeführt worden sei, könne nicht von einer gehörigen Er-
füllung der Gegenleistung gesprochen werden. Die Klägerin habe ihre Ge-
genleistung nie vollständig erbracht und die vereinbarte Vergütung sei so-
mit nie fällig geworden. Die Klägerin habe somit die Behauptung der Be-
klagten, die Gegenleistung sei nicht oder nicht ordnungsgemäss erbracht
worden, nicht genügend durch liquide Urkunden (oder sonstige im summa-
rischen Verfahren zulässige Beweismittel) widerlegt. Vorliegend sprenge
die Prüfung der Gegenleistung jedoch den Rahmen eines summarischen
Verfahrens. Die Tätigkeit der Klägerin müsse anhand von qualitativen und
quantitativen Kriterien untersucht werden und mit dem durch Auslegung
bestimmten Parteiwillen verglichen werden. Die Einrede der nicht gehöri-
gen Erbringung der Gegenleistung könne somit nicht im summarischen
Rechtsöffnungsverfahren widerlegt werden. Die Rechtsöffnung könne des-
halb nicht erteilt werden.
2.4.
Dem hält die Klägerin in ihrer Beschwerdeantwort entgegen, die Beklagte
verkenne bereits die gesetzliche Grundkonzeption eines Mäklervertrags.
Aufgrund des dispositiven Charakters von Art. 413 Abs. 1 OR sei auch eine
Vereinbarung wie in Ziff. 8.2a zulässig, die bei Nichtannahme eines Kauf-
angebots mindestens in Höhe des Richtpreises ebenfalls einen im Voraus
festgelegten Vergütungsanspruch auslöst. In Ziff. 8 des "Verkaufsauftrags"
sei entsprechend unzweideutig festgelegt worden, welche Sachverhalte
bzw. Leistungen zum Vergütungsanspruch führten und damit Hauptleistun-
gen darstellten, die der zu bezahlenden Provision gegenüberstünden.
Sämtliche diesbezüglichen Sachverhaltselemente seien rechtsgenügend
dargelegt worden und allein für den Vergütungsanspruch und die (bereits
erstinstanzlich zurecht erteilte) provisorische Rechtsöffnung massgebend.
Inwiefern hier gemäss der Beklagten eine "klare Umschreibung des Auf-

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trags" fehlen solle und "die eindeutige Umschreibung der vereinbarten
Hauptleistung durch Auslegung" bestimmt werden müsse, erhelle nicht.
Neben der die Vergütungskonditionen definierenden Ziff. 8 (einander ge-
genüberstehende Hauptleistungen) bestehe eine separate Ziff. 9 mit einer
allgemeinen Auflistung von die Hauptleistungserbringung ermöglichenden,
hilfsweisen Aktivitäten zur Orientierung, welche – wie die Beklagte selbst
mindestens teilweise anerkenne – offensichtlich untergeordnete Nebenleis-
tungen darstellten, die irrelevant für die Fälligkeit des Vergütungsanspruchs
seien. Deshalb würden sie auch nicht als Voraussetzung für den Vergü-
tungsanspruch in Ziff. 8, sondern separat aufgeführt. Es erübrigten sich da-
her weitere Ausführungen zu den Behauptungen der Beschwerdeführerin,
die in Ziff. 9 aufgeführten Dienstleistungen seien "zentrale Vertragspunkte,
welche für die Fälligkeit der Vergütung unerlässlich" seien. Massgebend
sei allein Ziff. 8, welche die gegenseitigen Hauptleistungen festlege. Die
Klägerin habe bereits im erstinstanzlichen Verfahren mittels Urkunden li-
quid nachgewiesen, dass die Voraussetzungen für eine provisorische
Rechtsöffnung vorlägen sowie insbesondere die unsubstantiierte Behaup-
tung der Beklagten, die Gegenleistung zum Vergütungsanspruch (Vorwei-
sen eines Kaufangebots eines abschlusswilligen Kaufinteressenten min-
destens in der Höhe des Richtpreises, vgl. Verkaufsauftrag Ziff. 8.2a) sei
nicht ordnungsgemäss erbracht worden, widerlegt. Die Vergütungsforde-
rung sei entsprechend fällig und provisorische Rechtsöffnung zu erteilen.
3.
3.1.
Beruht die Forderung auf einer durch öffentliche Urkunde festgestellten
oder durch Unterschrift bekräftigten Schuldanerkennung, so kann der Gläu-
biger die provisorische Rechtsöffnung verlangen (Art. 82 Abs. 1 SchKG).
Der Richter spricht dieselbe aus, sofern der Betriebene nicht Einwendun-
gen, welche die Schuldanerkennung entkräften, sofort glaubhaft macht
(Art. 82 Abs. 2 SchKG).
3.2.
3.2.1.
Eine Schuldanerkennung i.S.v. Art. 82 Abs. 1 SchKG ist eine Willenserklä-
rung des Schuldners, worin dieser anerkennt, eine bestimmte oder leicht
bestimmbare Geldsumme bei deren Fälligkeit zu bezahlen oder als Sicher-
heitsleistung zu hinterlegen. In der Schuldanerkennung muss der Verpflich-
tungsgrund nicht genannt sein (Art. 17 OR). Sie muss nicht juristisch kor-
rekt abgefasst sein, doch muss sich daraus eindeutig ergeben, dass sich
der Schuldner zur Zahlung oder Sicherheitsleistung verpflichtet fühlt. Aus
der Schuldanerkennung muss der unmissverständliche und bedingungs-
lose Wille des Betriebenen hervorgehen, dem Betreibenden eine be-
stimmte oder leicht bestimmbare und fällige Geldsumme zu zahlen
(BGE 139 III 297 E. 2.3.1; DANIEL STAEHELIN, in: Basler Kommentar, Bun-
desgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs I, 3. Aufl. 2021, N. 21 zu

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Art. 82 SchKG), wobei hinsichtlich Bestand, Umfang und Fälligkeit der be-
treffenden Forderung liquide Verhältnisse vorliegen müssen (PETER STÜ-
CHELI, Die Rechtsöffnung, 2000, S. 328 ff.). Dabei kann die Schuldanerken-
nung auch aus mehreren Urkunden bestehen, sofern die notwendigen Ele-
mente daraus hervorgehen. Dies bedeutet, dass die unterzeichnete Ur-
kunde auf die Schriftstücke, welche die Schuld betragsmässig ausweisen,
klar und unmittelbar Bezug nehmen bzw. verweisen muss (BGE 139 III 297
E. 2.3.1). Eine suspensiv bedingte Schuldanerkennung berechtigt zur pro-
visorischen Rechtsöffnung, wenn der Eintritt der Bedingung liquide nach-
gewiesen wird. Eine Anerkennung des Bedingungseintritts durch den
Schuldner ist nicht erforderlich (STAEHELIN, a.a.O., N. 36 zu Art. 82
SchKG).
Eine eigentliche Auslegung der Vereinbarung und eine Überprüfung auf
den tatsächlichen oder allenfalls normativen Inhalt ist im Rechtsöffnungs-
verfahren als beweisrechtlich eingeschränktem Vollstreckungsverfahren,
das in erster Linie der Festlegung der Parteirollen für den ordentlichen Pro-
zess dient (vgl. dazu Urteil des Bundesgerichts 5A_15/2018 vom 16. April
2019 E. 4.5), nicht vorzunehmen.
3.2.2.
Durch den Mäklervertrag erhält der Mäkler den Auftrag, gegen eine Vergü-
tung, Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags nachzuweisen oder den
Abschluss eines Vertrags zu vermitteln (Art. 412 Abs. 1 OR). Nach Art. 413
Abs. 1 OR ist der Mäklerlohn verdient, sobald der Vertrag infolge des Nach-
weises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande gekommen ist.
Die Vergütung des Mäklers ist demnach zufällig, da er sie – sofern nichts
anderes vereinbart wurde – nur dann erhält, wenn der Vertrag, den er zu
vermitteln oder anzuzeigen hat, tatsächlich abgeschlossen wird. Die An-
strengungen und die Zeit, die er in seine Tätigkeit investiert, werden nicht
belohnt; nur der Erfolg seiner Vermittlung wird berücksichtigt. Diese Regel
ist dispositiver Natur. Um den Zufallscharakter dieses Vertragstyps zu mil-
dern, können die Parteien insbesondere eine Provisionsgarantie vereinba-
ren, die dem Mäkler auch dann ein Honorar sichert, wenn der Fall nicht
erfolgreich abgeschlossen wird (Urteil des Bundesgerichts 4A_309/2016
vom 31. August 2016 E. 2.1). Allerdings ist davon auszugehen, dass der
Mäkler auch bei Vereinbarung einer Provisionsgarantie nur dann Anspruch
auf die Provision erheben kann, wenn er eine Tätigkeit für den Auftraggeber
entfaltet hat (CATERINA AMMANN, in: Basler Kommentar, Obligationen-
recht I, 7. Aufl. 2020, N. 13 zu Art. 413 OR).
Der Mäklervertrag enthält somit ein suspensiv bedingtes Leistungsverspre-
chen des Auftraggebers. Der unterzeichnete Mäklervertrag berechtigt zur
provisorischen Rechtsöffnung für den Mäklerlohn, wenn der Mäkler den
Eintritt der Bedingung, den Abschluss des durch seine Vermittlung oder
seinen Nachweis zustande gekommenen Vertrags (Art. 413 Abs. 1 OR)

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nachweist. Zudem muss im Mäklervertrag die Höhe des Mäklerlohns sum-
menmässig oder prozentual vom zu vermittelnden Vertrag beziffert werden.
Letzterenfalls muss zudem die Höhe des vermittelten Geschäfts nachge-
wiesen werden. Dieser Beweis kann mit allen im summarischen Verfahren
zulässigen Beweismitteln geführt werden; ein Urkundenbeweis ist nicht er-
forderlich. Wie bei allen suspensiv bedingten Schuldversprechen, sollte der
Gläubiger vom Nachweis des Bedingungseintritts entbunden werden, wenn
dieser nicht vom Schuldner bestritten wird oder die entsprechende Bestrei-
tung offensichtlich haltlos ist (STAEHELIN, a.a.O., N. 132 zu Art. 82 SchKG).
Diese Grundsätze gelten gleichermassen für die Provisionsgarantie.
3.2.3.
Die Beklagte beauftragte die Klägerin im Verkaufsauftrag vom 8. Februar
2023 (Mäklervertrag i.S.v. Art. 412 ff. OR) mit dem Verkauf des Wohn- und
Geschäftshauses R-Strasse (Parz.-Nr. yyy) in S._____ (GB 1). In Ziff. 8.2
lit. a verpflichtete sich die Beklagte gegenüber der Klägerin zur Bezahlung
einer Provision in der Höhe von 2 % des Richtpreises für den Fall, dass die
Klägerin ein Kaufangebot eines abschlusswilligen Kaufinteressenten min-
destens in der Höhe des Richtpreises vorweisen kann und die Beklagte ein
solches Angebot nicht annimmt und es dadurch nicht zu einem Verkauf des
Objekts kommt. Hierbei handelt es sich somit um die Vereinbarung einer
Provisionsgarantie (vgl. E. 3.2.2 hievor). Die Bezahlung der Richtpreis-Pro-
vision wird unmittelbar mit der Nichtannahme des Kaufangebots fällig. In
Ziff. 8.2 lit. a des Verkaufsauftrags anerkannte die Beklagte folglich, der
Klägerin im Fall, dass diese ihr ein Kaufangebot eines abschlusswilligen
Kaufinteressenten mindestens in der Höhe des Richtpreises vorweisen
kann und die Beklagte ein solches Angebot nicht annimmt, wodurch es
nicht zu einem Verkauf des Objekts kommt, eine leicht bestimmbare Geld-
summe bei deren Fälligkeit zu bezahlen. Diese Verpflichtung stellt eine
(suspensiv bedingte) Schuldanerkennung i.S.v. Art. 82 Abs. 1 SchKG dar,
womit ein provisorischer Rechtsöffnungstitel vorliegt (vgl. STAEHELIN,
a.a.O., N. 132 zu Art. 82 SchKG).
Mit Schreiben vom 26. Mai 2023 unterbreitete die C._____ AG der Klägerin
das verbindliche Angebot, die zum Verkauf stehende Liegenschaft der Be-
klagten zum Preis von Fr. 1'450'000.00 zu kaufen (GB 2), womit der in
Ziff. 2 des Verkaufsauftrags zwischen der Klägerin und der Beklagten ver-
einbarte Richtpreis von Fr. 1'400'000.00 um Fr. 50'000.00 übertroffen
wurde. Die Beklagte lehnte dieses Angebot mit E-Mail an die Klägerin vom
5. Juni 2023 ab (GB 3). Unbestrittenermassen kam es auch zu keinem an-
deren Kaufvertragsabschluss. Die in Ziff. 8.2 lit. a des Verkaufsauftrags ge-
nannte Bedingung für die Pflicht zur Bezahlung der Richtpreis-Provision in
der Höhe von 2 % des Richtpreises ist damit eingetreten.

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3.3.
3.3.1.
Als Verteidigungsmittel kann sich der Betriebene alle Einreden und Einwen-
dungen zunutze machen, welche die Schuldanerkennung entkräften. Im
Hinblick darauf ist freilich im Auge zu behalten, dass der Rechtsöffnungs-
richter nicht den Bestand der Forderung, sondern nur das Vorhandensein
eines Vollstreckungstitels und die dagegen i.S.v. Art. 82 Abs. 2 SchKG er-
hobenen Einwendungen prüft. Beim entsprechenden Verfahren handelt es
sich grundsätzlich um einen reinen Urkundenprozess. Andere Beweismittel
sind ausnahmsweise zugelassen, sofern sie leicht und sofort verfügbar
sind. Glaubhaft gemacht ist die Einwendung, wenn für ihr Vorhandensein
aufgrund objektiver Anhaltspunkte eine gewisse Wahrscheinlichkeit
spricht, selbst wenn der Richter noch mit der Möglichkeit rechnet, dass sie
sich nicht verwirklicht haben könnte (Urteil des Bundesgerichts
5A_898/2017 vom 11. Januar 2018 E. 2.1). Glaubhaftmachen bedeutet so-
mit weniger als beweisen, aber mehr als behaupten. Das Gericht muss
überwiegend geneigt sein, an die Wahrheit der vom Betriebenen geltend
gemachten Umstände zu glauben (BGE 142 III 720 E. 4.1; STAEHELIN,
a.a.O., N. 87 zu Art. 82 SchKG). Beim Glaubhaftmachen muss die Wahr-
scheinlichkeit lediglich in dem Sinn überwiegen, als mehr für die Verwirkli-
chung der behaupteten, die Rechtsöffnung hindernden Tatsachen spre-
chen muss als dagegen. Die Wahrscheinlichkeit muss somit mehr als 50 %
betragen (Urteil des Bundesgerichts 5A_142/2017 vom 18. August 2017
E. 4.1). Das Gericht verfügt beim Entscheid, ob ein Sachverhalt als glaub-
haft erscheint, über ein gewisses Ermessen (Urteil des Bundesgerichts
5A_139/2018 vom 25. Juni 2019 E. 2.6.2; STAEHELIN, a.a.O., N. 87 zu
Art. 82 SchKG).
Aufgrund vollkommen zweiseitiger Verträge kann gemäss der sog. Basler
Rechtsöffnungspraxis provisorische Rechtsöffnung erteilt werden, solange
der Schuldner im Rechtsöffnungsverfahren nicht behauptet, die Gegenleis-
tung sei nicht oder nicht ordnungsgemäss erbracht worden, oder wenn der
Schuldner zwar behauptet, die Gegenleistung sei nicht oder nicht ord-
nungsgemäss erbracht worden, diese Behauptung aber offensichtlich halt-
los ist, oder wenn der Gläubiger die Behauptung des Schuldners, die Ge-
genleistung sei nicht oder nicht ordnungsgemäss erbracht worden, sofort
durch Urkunden (oder durch andere im summarischen Verfahren zulässige
Beweismittel) liquide widerlegen kann, oder wenn der Schuldner gemäss
Vertrag vorleisten muss (BGE 145 III 20 E. 4.3.1; STAEHELIN, a.a.O., N. 99
und 101 zu Art. 82 SchKG).
Reine Behauptungen des Schuldners genügen indes nur für die Bestrei-
tung der ordnungsgemäss erfüllten Gegenleistung. Andere Einwendungen
– z.B. Willensmängel, Rücktritt, Widerruf, Nichtigkeit, Tilgung, Stundung,
Auflösung des Vertrags, Verjährung, Gegenforderungen usw. – muss der

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Schuldner auch bei einer Schuldanerkennung für einen zweiseitigen Ver-
trag glaubhaft machen (STAEHELIN, a.a.O., N. 106 zu Art. 82 SchKG).
3.3.2.
Die Beklagte wandte im vorinstanzlichen Verfahren ein, die Klägerin habe
ihre vertraglich vereinbarte Gegenleistung nicht ordnungsgemäss erbracht.
Die Parteien hätten einen Verkaufsstartpreis von Fr. 1'400'000.00 verein-
bart sowie die Verkaufsstrategie, mit ein- oder zweistufigem Bieterverfah-
ren einen Preis von Fr. 1'600'000.00 zu erzielen. Von der Klägerin habe sie
weder eine schriftliche Immobilienbewertung noch die erstellten Fotos und
das Exposé noch eine Liste von den 50 Investoren erhalten. Entgegen der
Absprache mit Herrn D._____, wonach die Inserate ohne Preisangabe er-
scheinen sollten, habe sie "im Google" ein Inserat mit einem Preis von
Fr. 1'400'000.00 entdeckt. Herr D._____ habe zudem fünf Investoren auf
den gleichen Tag und die gleiche Zeit zur Besichtigung eingeladen, was für
die Durchführung eines Bieterverfahrens sehr schlecht sei. Vermutlich
habe Herr D._____ kein Bieterverfahren mit den 50 Investoren durchge-
führt, weil es zu aufwendig sei und für ihn zu wenig schnell gehe. Mit Blick
auf die von der Beklagten bei der Vorinstanz eingereichten Unterlagen er-
scheint die Einrede der Schlechterfüllung der Gegenleistung jedenfalls
nicht als haltlos.
Die Klägerin führte in ihrer Replik vom 25. Januar 2024 aus, sie habe die
Beklagte entgegen deren Behauptungen regelmässig auf dem Laufenden
gehalten, indem sie ihr die aktualisierte Tabelle über die Interessenten und
die Besichtigungstage per E-Mail zugesandt habe. Die Beklagte habe dies
durch Beifügen der entsprechenden E-Mails samt der erwähnten Tabelle
zu ihrer Stellungnahme bestätigt. Alles andere werde als nicht verfahrens-
relevant bestritten. Zu den Einwendungen der Beklagten, die Klägerin habe
entgegen der Vereinbarung kein Bieterverfahren durchgeführt und ihr über-
dies weder die Immobilienbewertung noch die erstellten Fotos und das Ver-
marktungsexposé zugesandt, machte die Klägerin keine Ausführungen und
reichte auch keine Belege ein. Entsprechendes ergibt sich auch nicht aus
den von den Parteien bei der Vorinstanz eingereichten Unterlagen. Damit
hat die Klägerin die Behauptung der Beklagten, die Gegenleistung sei nicht
ordnungsgemäss erbracht worden, nicht sofort durch Urkunden (oder durch
andere im summarischen Verfahren zulässige Beweismittel) liquide wider-
legt. Die Frage, ob tatsächlich eine Schlechterfüllung des Verkaufsauftrags
seitens der Klägerin vorliegt, kann insbesondere aufgrund der im summa-
rischen Verfahren geltenden Beweismittelbeschränkung (Art. 254 ZPO)
nicht abschliessend beantwortet werden. Unklar ist ausserdem, ob die Be-
klagte die Einrede der Schlechterfüllung (noch) erfolgreich erheben kann,
wenn die in Ziff. 8.2 lit. a aufgestellten Bedingungen für die Leistung der
sog. Richtpreis-Provision erfüllt sein sollten. Im summarischen Rechtsöff-
nungsverfahren können diese heiklen Fragen nicht abgeklärt werden. Die

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Klägerin hat dafür den ordentlichen Prozessweg (Anerkennungsverfahren
i.S.v. Art. 79 SchKG) zu beschreiten.
3.4.
Zusammenfassend ist demnach festzuhalten, dass die Voraussetzungen
für die Erteilung der provisorischen Rechtsöffnung gemäss Art. 82 SchKG
im vorliegenden Fall nicht erfüllt sind. In Gutheissung der Beschwerde ist
deshalb der vorinstanzliche Entscheid aufzuheben und das Rechtsöff-
nungsbegehren der Klägerin abzuweisen.
4.
4.1.
Bei diesem Ausgang hat die Klägerin die erst- und zweitinstanzlichen Ge-
richtskosten zu tragen (Art. 106 Abs. 1 ZPO; Art. 61 Abs. 1 i.V.m. Art. 48
Abs. 1 GebV SchKG).
4.2.
4.2.1.
Der Beklagten ist für das erstinstanzliche Verfahren keine Parteientschädi-
gung zuzusprechen, weil sie in diesem Verfahren nicht anwaltlich vertreten
war, keine Auslagen i.S.v. Art. 95 Abs. 3 lit. a ZPO geltend gemacht hat
und kein begründeter Fall für eine Umtriebsentschädigung gemäss Art. 95
Abs. 3 lit. c ZPO vorliegt (vgl. BENEDIKT A. SUTER/CRISTINA VON HOLZEN, in:
THOMAS SUTTER-SOMM/FRANZ HASENBÖHLER/CHRISTOPH LEUENBERGER
[Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Aufl.
2016, N. 41 zu Art. 95 ZPO). Da die Beklagte im Beschwerdeverfahren
durch einen Anwalt vertreten wird, hat ihr die Klägerin für dieses Verfahren
aufgrund von Art. 106 Abs. 1 i.V.m. Art. 95 Abs. 1 lit. b und Abs. 3 lit. b ZPO
eine Parteientschädigung zu bezahlen.
4.2.2.
Gemäss § 8 AnwT beträgt die Entschädigung des Anwalts im Rechtsmit-
telverfahren je nach Aufwand 50 bis 100 % des nach den Regeln für das
erstinstanzliche Verfahren berechneten Betrags. Beim vorliegenden Streit-
wert von Fr. 30'156.00 ergibt sich demnach eine Grundentschädigung von
Fr. 6'208.70, die um 50 % auf Fr. 3'104.35 zu reduzieren ist, weil es sich
um ein Vollstreckungsverfahren handelt (§ 3 Abs. 1 und 2 AnwT). Aufgrund
des i.S.v. § 6 Abs. 2 AnwT unvollständig durchgeführten Verfahrens (keine
Verhandlung) ist von der reduzierten Grundentschädigung ein Abzug von
25 % auf Fr. 2'328.25 vorzunehmen. Unter Berücksichtigung des Rechts-
mittelabzugs von 20 % beträgt die Entschädigung somit Fr. 1'862.60. Hinzu
kommen die Auslagenpauschale (§ 13 Abs. 1 AnwT) von 3 % (ausma-
chend Fr. 55.90) sowie 8,1 % MWSt auf Fr. 1'918.50 (ausmachend
Fr. 155.40). Demzufolge beläuft sich die Parteientschädigung auf total
Fr. 2'073.90.

- 12 -
Das Obergericht erkennt:
1.
In Gutheissung der Beschwerde wird der Entscheid der Präsidentin des
Bezirksgerichts Baden vom 21. Mai 2024 aufgehoben und es wird erkannt:
1.
Das Rechtsöffnungsgesuch wird abgewiesen.
2.
Die Entscheidgebühr von Fr. 400.00 wird der Gesuchstellerin auferlegt.
3.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
2.
Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 600.00 wird der Klägerin auf-
erlegt und mit dem von der Beklagten in gleicher Höhe geleisteten Kosten-
vorschuss verrechnet, sodass die Klägerin der Beklagten Fr. 600.00 direkt
zu ersetzen hat.
3.
Die Klägerin wird verpflichtet, der Beklagten für das Beschwerdeverfahren
eine Parteientschädigung von Fr. 2'073.90 (inkl. Auslagen und MWSt) zu
bezahlen.
Zustellung an:
[…]
Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-
schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen
Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet-
rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens
Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters (Art. 44
Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).

- 13 -
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde
nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen
hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).
Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt Fr. 30'156.00.
Aarau, 28. Oktober 2024
Obergericht des Kantons Aargau
Zivilgericht, 4. Kammer
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Richli Huber