ag_zivilgericht · ZSU.2025.356 · 2026-01-14 · de
Obergericht / Zivilgericht / 4. Zivilkammer — ZSU.2025.356


Obergericht
Zivilgericht, 4. Kammer
ZSU.2025.356
(SZ.2025.98)
Art. 14
Entscheid vom 14. Januar 2026
Besetzung Oberrichter Richli, Präsident
Oberrichterin Massari
Oberrichterin Plüss
Gerichtsschreiber Gasser
Klägerin A._____ AG,
[…]
Beklagter B._____,
[…]
Gegenstand Mietausweisung

- 2 -
Das Obergericht entnimmt den Akten:
1.
1.1.
Die Parteien schlossen am 15. April 2023 einen Mietvertrag betreffend das
Mietobjekt 4-Zimmerwohnung, […], ab.
1.2.
Die Klägerin sprach gegenüber dem Beklagten am 18. April 2025 unter
Verwendung des amtlichen Formulars per 30. Mai 2025 die Kündigung des
Mietverhältnisses aus.
2.
2.1.
Nachdem der Beklagte das Mietobjekt per 30. Mai 2025 nicht verlassen
hatte, stellte die Klägerin mit Eingabe vom 14. August 2025 (Postaufgabe)
beim Präsidium des Bezirksgerichts Bremgarten ein Ausweisungsbegeh-
ren.
2.2.
Der Präsident des Bezirksgerichts Bremgarten erkannte am 21. Novem-
ber 2025 wie folgt:
" 1.
Auf das Gesuch wird nicht eingetreten.
2.
Die Entscheidgebühr von Fr. 300.00 wird der Gesuchstellerin auferlegt und
mit dem geleisteten Vorschuss von Fr. 500.00 verrechnet. Die Restanz
von Fr. 200.00 wird der Gesuchstellerin n.Rkr. zurückerstattet.
3.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen."
3.
3.1.
Gegen diesen ihr am 2. Dezember 2025 zugestellten Entscheid erhob die
Klägerin am 3. Dezember 2025 (Postaufgabe) Beschwerde beim Oberge-
richt des Kantons Aargau und beantragte sinngemäss die Aufhebung des
vorinstanzlichen Entscheids und die Gutheissung des Ausweisungsbegeh-
rens.
3.2.
Mit Verfügung vom 18. Dezember 2025 wurde dem Beklagten durch die
Instruktionsrichterin des Obergerichts des Kantons Aargau eine Frist von
zehn Tagen zur Einreichung der Beschwerdeantwort angesetzt. Diese Ver-
fügung konnte dem Beklagten trotz zweier Zustellversuche durch die Post
nicht zugestellt werden. Auf eine erneute (polizeiliche) Zustellung wurde

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gestützt auf Art. 322 Abs. 1 ZPO, offensichtliche Unbegründetheit der Be-
schwerde, verzichtet.
Das Obergericht zieht in Erwägung:
1.
Das zulässige Rechtsmittel gegen den vorliegenden, im summarischen
Verfahren ergangenen Ausweisungsentscheid mit einem Streitwert von
weniger als Fr. 10'000.00 ist die Beschwerde (Art. 308 Abs. 2 i.V.m.
Art. 319 lit. a ZPO; BGE 144 III 346 E. 1.2.1). Mit der Beschwerde können
die unrichtige Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige Feststel-
lung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Offensicht-
lich unrichtig bedeutet willkürlich (Urteil des Bundesgerichts 4A_149/2017
vom 28. September 2017 E. 2.2). Neue Anträge, neue Tatsachenbehaup-
tungen und neue Beweismittel sind ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO).
Das gilt sowohl für echte als auch für unechte Noven, da die Beschwerde
nicht der Fortführung des erstinstanzlichen Prozesses, sondern grundsätz-
lich nur der Rechtskontrolle des erstinstanzlichen Entscheids dient (DIETER
FREIBURGHAUS/SUSANNE AFHELDT, in: Thomas Sutter-Somm/Cordula
Lötscher/Christoph Leuenberger/Benedikt Seiler [Hrsg.], Kommentar zur
Schweizerischen Zivilprozessordnung, 4. Aufl. 2025, N. 3 f. zu Art. 326
ZPO).
2.
2.1.
Die Vorinstanz trat auf das Gesuch der Klägerin um Rechtsschutz in klaren
Fällen nicht ein und führte zur Begründung aus, dass das Mahnschreiben
nicht eingereicht worden sei und den Beilagen kein "Zustellungsversuch"
betreffend Mahnschreiben und Kündigung zu entnehmen sei. Demzufolge
sei unklar, wann die Zahlungsfrist geendet habe und ab welchem Zeitpunkt
die Kündigung des Mietvertrags gültig hätte ausgeübt werden können.
2.2.
2.2.1.
Gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO gewährt das Gericht Rechtsschutz im sum-
marischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort be-
weisbar und die Rechtslage klar ist (sog. Rechtsschutz in klaren Fällen).
Kann dieser Rechtsschutz nicht gewährt werden, so tritt das Gericht auf
das Gesuch nicht ein (Art. 257 Abs. 3 ZPO).
Mit Blick darauf, dass ein Urteil, mit dem nach Art. 257 ZPO Rechtsschutz
gewährt wird, der materiellen Rechtskraft fähig ist, wird von der klagenden
Partei verlangt, dass sie sofort den vollen Beweis für die anspruchsbegrün-
denden Tatsachen erbringt, so dass klare Verhältnisse herrschen (Urteil
des Bundesgerichts 4A_186/2025 vom 6. Juni 2025 E. 4.2 m.H.a.

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BGE 141 III 23 E. 3.2, 138 III 620 E. 5.1.1). Ein Sachverhalt ist dann sofort
beweisbar, wenn er ohne zeitliche Verzögerung und ohne besonderen Auf-
wand nachgewiesen werden kann (Urteil des Bundesgerichts 4A_186/2025
vom 6. Juni 2025 E. 4.2 m.H.a. BGE 141 III 23 E. 3.2, 138 III 620 E. 5.1.1).
Der Beweis ist in der Regel durch Urkunden zu erbringen (BGE 138 III 620
E. 5.1.1). Eine klare Rechtslage ist gegeben, wenn sich die Rechtsfolge bei
der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und
Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu
einem eindeutigen Ergebnis führt (Urteil des Bundesgerichts 4A_186/2025
vom 6. Juni 2025 E. 4.2 m.H.a. BGE 141 III 23 E. 3.2, 138 III 123 E. 2.1.2).
2.2.2.
Wie die Vorinstanz zutreffend ausführt, hat die Klägerin im vorinstanzlichen
Verfahren weder ein Mahnschreiben i.S.v. Art. 257d Abs. 1 OR noch einen
Zustellnachweis für ein allfälliges Mahnschreiben und die Kündigung vom
18. April 2025 eingereicht, so dass eine Beurteilung der Zahlungsfrist (bzw.
zu welchem Zeitpunkt diese abgelaufen ist) nicht möglich war und auch
nicht geprüft werden konnte, ob die fristlose Kündigung des Mietverhältnis-
ses durch die Klägerin rechtsgültig erfolgte. Somit lag kein liquider Sach-
verhalt vor, was von der Klägerin denn auch nicht bestritten wird. Vielmehr
macht sie mit Beschwerde geltend, dass sie die Einreichung der entspre-
chenden Belege versäumt habe, dies bedaure und sie die "Bestätigung" im
Beschwerdeverfahren nun einreiche. Dabei verkennt die Klägerin jedoch,
dass es sich bei ihren Beschwerdebeilagen um neue Beweismittel handelt,
welche im Beschwerdeverfahren aufgrund der Novenschranke (E. 1 hier-
vor) nicht berücksichtigt werden können (wobei sie auch im Beschwerde-
verfahren das Mahnschreiben mit Zustellnachweis nicht eingereicht hat).
Folglich hat es beim angefochtenen Entscheid sein Bewenden. Die Vor-
instanz war denn auch nicht gehalten, bei der Klägerin, welche "jegliche
Dienstleistungen im Bereich Immobilien" erbringt (vgl. Handelsregisteraus-
zug des Kantons Aargau) und damit fachkundig ist, entsprechende Belege
einzuverlangen. Die richterliche Fragepflicht befreit die Parteien nicht da-
von, dass sie die relevanten Tatsachen selber und rechtzeitig vorbringen
und die entsprechenden Beweismittel einbringen müssen (vgl. MYRIAM
A. GEHRI, in: Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung,
4. Aufl. 2024, N. 7 zu Art. 55 ZPO und N. 6 zu Art. 56 ZPO). Dies gilt umso
mehr, als im "Gesuch um Ausweisung" (act. 2 f.) ausdrücklich und mit einer
beispielhaften Aufzählung der möglichen Beilagen darauf hingewiesen
wird, dass die entsprechenden Beilagen zusammen mit dem Begehren ein-
zureichen sind.
2.2.3.
Mangels liquiden Sachverhaltes gewährte die Vorinstanz zu Recht keinen
Rechtsschutz in klaren Fällen und trat auf das Gesuch nicht ein. Die gegen
den Entscheid vom 21. November 2025 erhobene Beschwerde ist dem-
nach unbegründet und somit abzuweisen.

- 5 -
3.
Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens hat die Klägerin die ober-
gerichtliche Entscheidgebühr zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 ZPO) und ihre
Parteikosten selber zu tragen. Dem Beklagten ist im Rechtsmittelverfahren
kein entschädigungspflichtiger Aufwand entstanden.
Das Obergericht erkennt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 500.00 wird der Klägerin auf-
erlegt.
3.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
Zustellung an:
[…]
Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-
schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen
Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet-
rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens
Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters (Art. 44
Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde
nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen
hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).

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Rechtsmittelbelehrung für die subsidiäre Verfassungsbeschwerde (Art. 113 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die subsidi-
äre Verfassungsbeschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden, so-
weit keine Beschwerde nach den Artikeln 72 - 89 BGG zulässig ist (Art. 44 Abs. 1, Art. 90,
Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1, Art. 113, Art. 117 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid verfassungsmässige Rechte (Art. 116 BGG) verletzt.
Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die
Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42
BGG). Wird gegen einen Entscheid sowohl ordentliche Beschwerde als auch Verfassungs-
beschwerde geführt, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen
(Art. 119 Abs. 1 BGG).
Aarau, 14. Januar 2026
Obergericht des Kantons Aargau
Zivilgericht, 4. Kammer
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Richli Gasser