ag_zivilgericht · ZSU.2026.59 · 2026-03-19 · de
Obergericht / Zivilgericht / 4. Zivilkammer — ZSU.2026.59


Obergericht
Zivilgericht, 4. Kammer
ZSU.2026.59
(SZ.2026.3)
Art. 72
Entscheid vom 19. März 2026
Besetzung Oberrichter Richli, Präsident
Oberrichterin Massari
Oberrichterin Jacober
Gerichtsschreiber Huber
Rechtspraktikantin Everett
Klägerin A._____ AG,
[...]
Beklagte B._____,
[...]
Gegenstand Mietausweisung

- 2 -
Das Obergericht entnimmt den Akten:
1.
1.1.
Die Parteien schlossen am 7. Juni 2023 per 1. Juli 2023 einen Mietvertrag
über das Mietobjekt 2.5-Zimmerwohnung, 3. OG, [...] ab.
1.2.
Die Klägerin sprach gegenüber der Beklagten am 26. November 2025 unter
Verwendung des amtlichen Formulars per 31. Dezember 2025 die Kündi-
gung des Mietverhältnisses aus.
2.
2.1.
Nachdem die Beklagte die Wohnung per 31. Dezember 2025 nicht geräumt
hatte, stellte die Klägerin mit Eingabe vom 5. Januar 2026 beim Obergericht
des Kantons Aargau ein Ausweisungsbegehren. Diese Eingabe wurde am
6. Januar 2025 (Postaufgabe) an das zuständige Bezirksgericht Zofingen
übermittelt.
2.2.
Die Beklagte nahm mit Eingabe vom 16. Januar 2026 (Postaufgabe) zum
Ausweisungsbegehren Stellung.
2.3.
Das Präsidium des Bezirksgerichts Zofingen erkannte am 9. Februar 2026
wie folgt:
" 1.
Auf das Gesuch wird nicht eingetreten.
2.
Die Entscheidgebühr von Fr. 1'000.00 wird der Gesuchstellerin auferlegt.
3.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen."
3.
3.1.
Gegen diesen ihr am 11. Februar 2026 zugestellten Entscheid erhob die
Klägerin am 12. Februar 2026 beim Obergericht des Kantons Aargau Be-
schwerde und beantragte sinngemäss die Aufhebung des vorinstanzlichen
Entscheids und die Gutheissung des Ausweisungsbegehrens.
3.2.
Auf die Einholung einer Beschwerdeantwort der Beklagten wurde verzich-
tet.

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Das Obergericht zieht in Erwägung:
1.
Das zulässige Rechtsmittel gegen den vorliegenden, im summarischen
Verfahren ergangenen Ausweisungsentscheid mit einem Streitwert von
weniger als Fr. 10'000.00 (Fr. 9'270.00) ist die Beschwerde (Art. 308 Abs. 2
i.V.m. Art. 319 lit. a ZPO; BGE 144 III 346 E. 1.2.1). Mit der Beschwerde
können die unrichtige Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige
Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Of-
fensichtlich unrichtig bedeutet willkürlich (Urteil des Bundesgerichts
4A_149/2017 vom 28. September 2017 E. 2.2). Neue Anträge, neue Tat-
sachenbehauptungen und neue Beweismittel sind ausgeschlossen
(Art. 326 Abs. 1 ZPO). Das gilt sowohl für echte als auch für unechte No-
ven, da die Beschwerde nicht der Fortführung des erstinstanzlichen Pro-
zesses, sondern grundsätzlich nur der Rechtskontrolle des erstinstanzli-
chen Entscheids dient (DIETER FREIBURGHAUS/SUSANNE AFHELDT, in:
Thomas Sutter-Somm/Cordula Lötscher/Christoph Leuenberger/Benedikt
Seiler [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung,
4. Aufl. 2025, N. 3 f. zu Art. 326 ZPO).
2.
2.1.
Die Vorinstanz trat auf das Gesuch der Klägerin um Rechtsschutz in klaren
Fällen nicht ein und führte zur Begründung aus, die Klägerin behaupte, den
Mietvertrag mit der Beklagten aufgrund des Zahlungsrückstands der Be-
klagten rechtsgültig aufgelöst zu haben. Da die Klägerin jedoch weder be-
haupte noch belege, der Beklagten eine Zahlungsaufforderung mit Fristan-
setzung und Kündigungsandrohung zugestellt zu haben, könne nicht ge-
prüft werden, ob die Kündigung vom 26. November 2025 rechtsgültig er-
folgt sei.
2.2.
Die Klägerin macht in ihrer Beschwerde im Wesentlichen geltend, sie habe
ihr Ausweisungsbegehren vom 5. Januar 2026 irrtümlicherweise beim
Obergericht des Kantons Aargau eingereicht. Das Ausweisungsbegehren
habe jedoch sämtliche notwendigen Belege enthalten, welche die gerecht-
fertigte Ausweisung aus der Wohnung dokumentiert hätten. Bei der Weiter-
leitung des Ausweisungsbegehrens an die Vorinstanz seien sodann die von
der Klägerin eingereichten Unterlagen offenbar nicht vollständig übermittelt
worden. Sie reiche das Ausweisungsbegehren vom 5. Januar 2026 in ihrer
Beschwerde erneut ein, zusammen mit ergänzenden Unterlagen, unter an-
derem der relevanten Kündigungsandrohung, welche zur Kündigung ge-
führt habe.

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3.
3.1.
3.1.1.
Art. 257 Abs. 1 ZPO sieht vor, dass das Gericht Rechtsschutz im summa-
rischen Verfahren gewährt, wenn zum einen der Sachverhalt unbestritten
oder sofort beweisbar (lit. a) und zum anderen die Rechtslage klar ist (lit. b).
Kann dieser Rechtsschutz nicht gewährt werden, so tritt das Gericht auf
das Gesuch nicht ein (Art. 257 Abs. 3 ZPO).
Mit Blick darauf, dass ein Urteil, mit dem nach Art. 257 ZPO Rechtsschutz
gewährt wird, der materiellen Rechtskraft fähig ist, wird von der klagenden
Partei verlangt, dass sie sofort den vollen Beweis für die anspruchsbegrün-
denden Tatsachen erbringt, so dass klare Verhältnisse herrschen (Urteil
des Bundesgerichts 4A_186/2025 vom 6. Juni 2025 E. 4.2 m.H.a. BGE
141 III 23 E. 3.2, 138 III 620 E. 5.1.1). Ein Sachverhalt ist dann sofort be-
weisbar, wenn er ohne zeitliche Verzögerung und ohne besonderen Auf-
wand nachgewiesen werden kann (Urteil des Bundesgerichts 4A_186/2025
vom 6. Juni 2025 E. 4.2 m.H.a. BGE 141 III 23 E. 3.2, 138 III 620 E. 5.1.1).
Der Beweis ist in der Regel durch Urkunden zu erbringen (BGE 138 III 620
E. 5.1.1). Eine klare Rechtslage ist gegeben, wenn sich die Rechtsfolge bei
der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und
Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu
einem eindeutigen Ergebnis führt (Urteil des Bundesgerichts 4A_186/2025
vom 6. Juni 2025 E. 4.2 m.H.a. BGE 141 III 23 E. 3.2, 138 III 123 E. 2.1.2).
3.1.2.
Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Miet-
zinsen oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schrift-
lich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem
Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt
mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens
30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR). Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist
nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit
einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen
(Art. 257d Abs. 2 OR). Nach einhelliger Lehre hat das Gericht die Frage der
Nichtigkeit oder Unwirksamkeit der Kündigung von Amtes wegen zu prüfen
(EVA BACHOFNER, Die Mietausweisung, 2019, N. 453).
3.2.
3.2.1.
Wie die Vorinstanz zutreffend ausführte, hat die Klägerin im vorinstanzli-
chen Verfahren keine Zahlungsaufforderung mit Fristansetzung und Kün-
digungsandrohung i.S.v. Art. 257d Abs. 1 OR eingereicht, sodass eine Be-
urteilung der Zahlungsfrist (bzw. zu welchem Zeitpunkt diese abgelaufen
ist) nicht möglich war und auch nicht geprüft werden konnte, ob die Kündi-
gung des Mietverhältnisses durch die Klägerin rechtsgültig erfolgte. Somit

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lag kein liquider Sachverhalt vor. Dies wird von der Klägerin in ihrer Be-
schwerde bestritten, indem sie vorbringt, nicht sämtliche der eingereichten
Beilagen ihres Ausweisungsbegehrens vom 5. Januar 2026 seien vom
Obergericht des Kantons Aargau an die Vorinstanz übermittelt worden. Die
Klägerin begründet diese Behauptung indes mit keinem Wort. Gestützt auf
die im Ausweisungsbegehren vom 5. Januar 2026 aufgeführten Beilagen
(Kopie Mietvertrag, Kopie Kündigungsschreiben, Nachweis Abnahmeter-
min) verhielt es sich vielmehr so, dass die Zahlungsaufforderung mit
Fristansetzung und Kündigungsandrohung gar nicht eingereicht wurde. Es
ist denn auch kein Grund ersichtlich, weshalb das Obergericht des Kantons
Aargau das von der Klägerin fälschlicherweise bei ihm eingereichte Aus-
weisungsbegehren nicht vollständig an das damals zuständige Gerichtprä-
sidium Zofingen hätte überweisen sollen.
3.2.2.
Weil die erwähnte Zahlungsaufforderung mit Fristansetzung und Kündi-
gungsandrohung weder im Ausweisungsbegehren erwähnt noch als Bei-
lage aufgeführt worden war, bestand für die Vorinstanz entgegen der Auf-
fassung der Klägerin auch keine Veranlassung, sie auf das fehlende Doku-
ment hinzuweisen. Soweit die Klägerin mit diesem Vorbringen die gericht-
liche Fragepflicht (Art. 56 ZPO) und damit eine entsprechende Handlungs-
pflicht der Vorinstanz anspricht, ist ihr wiederum nicht zu folgen. Das vor-
liegende summarische Verfahren unterliegt grundsätzlich der Verhand-
lungsmaxime (Urteil des Bundesgerichts 4A_184/2015 vom 11. August
2015 E. 4.2.2), womit es Sache der Klägerin war, Tatsachen zu behaupten
und mit entsprechenden Beweismitteln zu untermauern (Art. 55 Abs. 1
ZPO). Dies vorliegend umso mehr, weil die Klägerin, welche unter anderem
die Bewirtschaftung von Immobilien zum Zweck hat (vgl. den Handelsre-
gisterauszug des Kantons Basel-Stadt), fachkundig ist. Die gerichtliche
Fragepflicht befreit die Parteien zudem nicht davon, dass sie die relevanten
Tatsachen selber und rechtzeitig vorbringen und die entsprechenden Be-
weismittel einbringen müssen. Die gerichtliche Fragepflicht setzt deshalb
voraus, dass die Parteien die betreffenden Tatsachen überhaupt behaup-
ten (MYRIAM A. GEHRI, in: Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozess-
ordnung, 4. Aufl. 2024, N. 6 f. zu Art. 55 ZPO). Dies war vorliegend nicht
der Fall.
3.3.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Vorinstanz mangels liquiden
Sachverhalts zu Recht keinen Rechtsschutz in klaren Fällen gewährte und
auf das Gesuch nicht eintrat. Die im Beschwerdeverfahren erstmals vorge-
brachten Noven können im vorliegenden Beschwerdeverfahren aufgrund
der Novenschranke (E. 1) nicht berücksichtigt werden. Die gegen den Ent-
scheid vom 9. Februar 2026 erhobene Beschwerde ist deshalb unbegrün-
det und folglich abzuweisen.

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4.
Die Klägerin hat ausgangsgemäss die obergerichtliche Entscheidgebühr zu
bezahlen (Art. 106 Abs. 1 ZPO) und allfällige Parteikosten selbst zu tragen.
Die obergerichtliche Entscheidgebühr ist auf Fr. 500.00 festzusetzen und
mit dem von der Klägerin in gleicher Höhe geleisteten Kostenvorschuss zu
verrechnen (Art. 111 Abs. 1 ZPO). Der Beklagten ist im Beschwerdeverfah-
ren kein Aufwand entstanden, weshalb ihr keine Parteientschädigung zu-
zusprechen ist.
Das Obergericht erkennt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 500.00 wird der Klägerin auf-
erlegt.
3.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
Zustellung an:
[...]
Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-
schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen
Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet-
rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens
Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters (Art. 44
Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde
nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen
hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).

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Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt Fr. 9'270.00.
Rechtsmittelbelehrung für die subsidiäre Verfassungsbeschwerde (Art. 113 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die subsidi-
äre Verfassungsbeschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden, so-
weit keine Beschwerde nach den Artikeln 72 - 89 BGG zulässig ist (Art. 44 Abs. 1, Art. 90,
Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1, Art. 113, Art. 117 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid verfassungsmässige Rechte (Art. 116 BGG) verletzt.
Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die
Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42
BGG). Wird gegen einen Entscheid sowohl ordentliche Beschwerde als auch Verfassungs-
beschwerde geführt, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen
(Art. 119 Abs. 1 BGG).
Aarau, 19. März 2026
Obergericht des Kantons Aargau
Zivilgericht, 4. Kammer
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Richli Huber