ag_zivilgericht · ZSU.2022.122 · 2022-06-17 · de
Obergericht / Zivilgericht / 4. Zivilkammer — ZSU.2022.122


Obergericht
Zivilgericht, 4. Kammer
ZSU.2022.122
(SZ.2022.30)
Art. 64
Entscheid vom 17. Juni 2022
Besetzung Oberrichter Richli, Präsident
Oberrichter Lienhard
Oberrichter Egloff
Gerichtsschreiber Huber
Klägerin Wohnbaugenossenschaft A._____,
[…]
Beklagte 1 B._____,
[…]
Beklagter 2 C._____,
[…]
Gegenstand Mietausweisung

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Das Obergericht entnimmt den Akten:
1.
1.1.
Die Wohnbaugenossenschaft A. als Vermieterin schloss mit B. und C. als
solidarisch haftende Mieter am 20./27. November 2013 einen Mietvertrag
über die 5 ½-Zimmer-Wohnung Nr. 223 im 5. OG an der X-Strasse in Q. zu
einem monatlichen Mietzins von brutto Fr. 1'750.00 (= Fr. 1'470.00 Mietzins
+ Fr. 280.00 akonto Heiz- und Nebenkosten) und am 29./30. Oktober 2015
einen Mietvertrag über den Garagenplatz Nr. 48 in der Tiefgarage an der-
selben Adresse zu einem Bruttomietzins von Fr. 100.00 pro Monat ab.
1.2.
Die Wohnbaugenossenschaft A. forderte B. und C. je mit Einschreiben vom
16. November 2021 zur Bezahlung des Mietzinsausstands von
Fr. 11'907.95 innert 30 Tagen auf und drohte ihnen für den Fall der nicht
fristgerechten Bezahlung die Kündigung des Mietverhältnisses an.
1.3.
Mit amtlichen Formularen vom 5. Januar 2022 wurde das Mietverhältnis
wegen Zahlungsverzugs per 28. Februar 2022 gekündigt.
2.
2.1.
Die Wohnbaugenossenschaft A. (Klägerin) beantragte mit Klage vom
4. April 2022 beim Bezirksgericht Lenzburg die Ausweisung von B. (Be-
klagte 1) und C. (Beklagter 2) aus den Mieträumlichkeiten (Wohnung und
Garagenplatz) im Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen.
2.2.
Die Beklagten erstatteten keine Stellungnahme.
2.3.
Der Präsident des Bezirksgerichts Lenzburg entschied am 17. Mai 2022:
" 1.
Die Gesuchgegner werden unter Androhung der polizeilichen Vollstre-
ckung im Widerhandlungsfall verpflichtet, die Mietobjekte (5 ½-Zimmer-
wohnung 5. OG, Nr. 223 an der X-Strasse, Q. und Garage Nr. 48 in der
Tiefgarage der Überbauung X-Strasse, Q.) innert 10 Tagen nach Eintritt
der Vollstreckbarkeit dieses Entscheids, d.h. ohne anderslautende An-
ordnung der Rechtsmittelinstanz, 10 Tage nach unbenutztem Ablauf der
Berufungsfrist, vollständig zu räumen, zu verlassen und mit allen Schlüs-
seln zu übergeben.

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2.
Leisten die Gesuchgegner der vorstehend in Ziff. 1 festgesetzten Verpflich-
tung keine Folge, so können sie zudem gemäss Art. 292 StGB mit Busse
bestraft werden. Art. 292 StGB lautet:
"Wer der von einer zuständigen Behörde oder einem zuständigen Beamten un-
ter Hinweis auf die Strafdrohung dieses Artikels an ihn erlassenen Verfügung
nicht Folge leistet, wird mit Busse bestraft."
3.
Beachten die Gesuchgegner diesen Vollstreckungsbefehl nicht, hat die
Gesuchstellerin dem Gerichtspräsidenten des Bezirksgerichts Lenzburg
schriftlich Mitteilung zu machen. Die Polizei teilt der Gesuchstellerin den
Ausweisungstermin mit. Auf diesen Zeitpunkt hin hat die Gesuchstellerin
der Polizei deren Kosten vorzuschiessen, eine Umzugsfirma für die Räu-
mung der Liegenschaft zu beauftragen und allenfalls für die Lagerung des
Mobiliars usw. besorgt zu sein. Die Gesuchgegner haben der Gesuchstel-
lerin diese Kosten zu ersetzen. Sollte die Gesuchstellerin die Beauftragung
einer Umzugsfirma auf den ihr mitgeteilten Termin versäumen, würde die
Ausweisung auf unbestimmte Zeit verschoben.
4.
Die Entscheidgebühr von CHF 800.00 wird den Gesuchsgegnern aufer-
legt. Sie wird mit dem Vorschuss der Gesuchstellerin von CHF 800.00 ver-
rechnet, so dass die Gesuchsgegner der Gesuchstellerin CHF 800.00 di-
rekt zu ersetzen haben.
5.
Jede Partei trägt ihre Parteikosten selber."
3.
3.1.
Gegen diesen ihnen am 19. Mai 2022 zugestellten Entscheid erhoben die
Beklagten mit Eingabe vom 23. Mai 2022 (Postaufgabe am 25. Mai 2022)
beim Obergericht des Kantons Aargau Berufung. Sie beantragten die Auf-
hebung des vorinstanzlichen Entscheids vom 17. Mai 2022 und ersuchten
um Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege für das Berufungsverfah-
ren.
3.2.
Es wurde keine Berufungsantwort eingeholt.
Das Obergericht zieht in Erwägung:
1.
Das zulässige Rechtsmittel gegen den vorliegenden, im summarischen
Verfahren ergangenen Ausweisungsentscheid mit einem Fr. 10'000.00
übersteigenden Streitwert ist die Berufung (Art. 308 Abs. 2 ZPO; BGE 144
III 346 E. 1.2).

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Mit der Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrich-
tige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310
ZPO). Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt,
wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt
nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1
ZPO).
2.
2.1.
Die Vorinstanz verpflichtete die Beklagte, die gemieteten Räumlichkeiten
in der Liegenschaft X-Strasse in Q. innert zehn Tagen seit Vollstreckbarkeit
ihres Entscheids zu räumen und vertragsgemäss zu verlassen. Zur Begrün-
dung führte sie im Wesentlichen aus, der von der Klägerin behauptete
Sachverhalt sei von den Beklagten nicht bestritten worden. Die Klägerin
habe die Beklagten einzeln mit Schreiben vom 16. November 2021 (jeweils
zugestellt am 17. November 2021) für ausstehende Mietzinsen in der Höhe
von Fr. 11'907.95 gemahnt und ihnen eine Zahlungsfrist von 30 Tagen an-
gesetzt, verbunden mit der Androhung, dass bei unbenütztem Ablauf der
Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Da die Mietzinsausstände innert
Frist nicht beglichen worden seien, habe die Klägerin die jeweiligen Kündi-
gungen für die Wohnung und die Garage mit Schreiben vom 5. Januar
2022 (zugestellt am 6. und 7. Januar 2022) in separaten Schreiben und
unter Verwendung des amtlichen Formulars auf Ende Februar 2022 aus-
gesprochen. Mit Entscheid vom 23. März 2022 habe die Schlichtungsbe-
hörde für Miete und Pacht des Bezirks Lenzburg das von den Beklagten
eingeleitete Verfahren betreffend Anfechtung der Kündigung zufolge ihrer
Säumnis an der Schlichtungsverhandlung als gegenstandslos geworden
von der Kontrolle abgeschrieben. Die Kündigung sei somit unter Beachtung
der gesetzlichen Vorschriften erfolgt. Ein Nichtigkeitsgrund sei aus den Ak-
ten nicht ersichtlich. Unter diesen Umständen seien die Beklagten aus dem
Mietobjekt auszuweisen. Da die Klägerin eine Ausweisung innert zehn Ta-
gen seit Vollstreckbarkeit beantrage und ihr nicht mehr als das zugespro-
chen werden dürfe, seien die Beklagten erst nach Ablauf der beantragten
Frist auszuweisen.
2.2.
2.2.1.
Die Beklagten machten in ihrer Berufung im Wesentlichen geltend, die
Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht des Bezirks Lenzburg habe zu
Unrecht ihre Anfechtung der Kündigung infolge ihrer Säumnis als zurück-
gezogen betrachtet und jenes Verfahren als gegenstandslos geworden ab-
geschrieben. Entgegen der Vorinstanz hätten sie sowohl bei der Klägerin
als auch bei der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht des Bezirks
Lenzburg zum Sachverhalt Stellung genommen. Wegen unerwarteter Aus-
gaben und des Stellenverlusts des Beklagten 2 während der Corona-Pan-
demie seien sie mit der Zahlung der Mietzinse und den Ratenzahlungen für

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den Rückstand in Verzug geraten. Die Vorinstanz habe deshalb bei ihrem
Entscheid Art. 271a Abs. 1 lit. f, Art. 272 Abs. 1 und Art. 272 Abs. 2 lit. c
OR zum Nachteil der Beklagten und ihrer vier schulpflichtigen Kinder nicht
berücksichtigt bzw. falsch angewendet.
2.2.2.
Die Erhebung einer Berufung hat zwar zur Folge, dass der Prozess vor der
Berufungsinstanz weitergeführt wird; indes liegt immer noch derselbe
Streitgegenstand vor (PETER REETZ/SARAH HILBER, in: THOMAS SUTTER-
SOMM/FRANZ HASENBÖHLER/CHRISTOPH LEUENBERGER [Hrsg.], Kommentar
zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2016, N. 10 zu Art. 317
ZPO). Gegenstand des vorliegenden Berufungsverfahrens bildet demnach
- wie im vorinstanzlichen Verfahren SZ.2022.30 - die Mietausweisung der
Beklagten. Soweit sich die mit der Berufung der Beklagten erhobenen Rü-
gen und eingereichten Beweismittel gegen das vor der Schlichtungsbe-
hörde für Miete und Pacht des Bezirks Lenzburg geführte Verfahren
MI.2022.16 betreffend Anfechtung der Kündigung resp. den in jenem Ver-
fahren ergangenen Abschreibungsbeschluss vom 23. Februar 2022 rich-
ten, sind diese im vorliegenden Verfahren deshalb von vornherein unbe-
achtlich.
2.2.3.
Die Vorinstanz setzte den Beklagten mit Verfügung vom 25. April 2022 eine
Frist von zehn Tagen an zur Erstattung einer Stellungnahme zum Mietaus-
weisungsgesuch der Klägerin (vorinstanzliche Akten [VA] act. 15 f.). Diese
Verfügung wurde den Beklagten am 26. April 2022 zugestellt (VA act. 17
f.), womit die Frist am 27. April 2022 zu laufen begann und am 6. Mai 2022
endete (vgl. Art. 138 Abs. 1 und 2 i.V.m. Art. 142 Abs. 1 und Art. 143 Abs. 1
ZPO). Die Beklagten haben innert dieser Frist zum Mietausweisungsge-
such nicht Stellung genommen. Aus den Akten ergeben sich keinerlei An-
haltspunkte, die auf das Gegenteil schliessen lassen müssten. Auch ge-
mäss ihren eigenen Ausführungen in der Berufung (S. 2) nahmen die Be-
klagten (nur) gegenüber der Klägerin und der Schlichtungsbehörde für
Miete und Pacht des Bezirksgerichts Lenzburg - somit im Verfahren
MI.2022.16 betreffend Anfechtung der Kündigung - zum Sachverhalt Stel-
lung. Bei den im Mietausweisungsverfahren erstmals mit der Berufung vom
23. Mai 2022 erhobenen Vorbringen und eingereichten Unterlagen der Be-
klagten handelt es sich somit um neue Tatsachenbehauptungen und Be-
weismittel i.S.v. Art. 317 Abs. 1 ZPO. Es ist nicht ersichtlich und wurde von
den Beklagten auch nicht dargetan, weshalb sie diese trotz zumutbarer
Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorbringen konnten (vgl. Art. 317
Abs. 1 lit. b ZPO). Demzufolge hat es beim vorinstanzlichen Entscheid sein
Bewenden.

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2.3.
Zusammenfassend ist die Berufung offensichtlich unbegründet und des-
halb - in Anwendung von Art. 312 Abs. 1 ZPO ohne Einholung einer Beru-
fungsantwort von der Klägerin - abzuweisen.
3.
3.1.
Die Beklagten stellten in ihrer Berufung sodann ein Gesuch um Gewährung
der unentgeltlichen Rechtspflege für das Berufungsverfahren.
3.2.
3.2.1.
Gemäss Art. 117 ZPO hat eine Person Anspruch auf unentgeltliche Rechts-
pflege, wenn sie nicht über die erforderlichen Mittel verfügt und ihr Rechts-
begehren nicht aussichtslos erscheint. Die unentgeltliche Rechtspflege um-
fasst die Befreiung von Vorschuss- und Sicherheitsleistungen, die Befrei-
ung von den Gerichtskosten und die gerichtliche Bestellung einer Rechts-
beiständin oder eines Rechtsbeistands, wenn dies zur Wahrung der Rechte
notwendig ist, insbesondere wenn die Gegenpartei anwaltlich vertreten ist
(Art. 118 Abs. 1 ZPO).
Als aussichtslos sind nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung Pro-
zessbegehren anzusehen, bei denen die Gewinnaussichten beträchtlich
geringer sind als die Verlustgefahren und sie deshalb kaum als ernsthaft
bezeichnet werden können. Dagegen gilt ein Begehren nicht als aussichts-
los, wenn sich Gewinnaussichten und Verlustgefahren ungefähr die Waage
halten oder jene nur wenig geringer sind als diese. Massgebend ist, ob eine
Partei, die über die nötigen Mittel verfügt, sich bei vernünftiger Überlegung
zu einem Prozess entschliessen würde. Eine Partei soll einen Prozess, den
sie auf eigene Rechnung und Gefahr nicht führen würde, nicht deshalb an-
strengen können, weil er sie - zumindest vorläufig - nichts kostet. Ob im
Einzelfall genügende Erfolgsaussichten bestehen, beurteilt sich aufgrund
einer vorläufigen und summarischen Prüfung der Prozessaussichten, wo-
bei die Verhältnisse im Zeitpunkt der Einreichung des Gesuchs massge-
bend sind (statt vieler BGE 142 III 138 E. 5.1 m.w.H.).
3.2.2.
Aus den Ausführungen in E. 2 hievor ergibt sich, dass im vorliegenden Be-
rufungsverfahren die Gewinnaussichten von Anfang an beträchtlich gerin-
ger waren als die Verlustgefahren und sie deshalb kaum als ernsthaft be-
zeichnet werden können. Daher war die Berufung gegen den Entscheid des
Präsidenten des Bezirksgerichts Lenzburg vom 17. Mai 2022 von vornhe-
rein aussichtslos. Das Gesuch um Bewilligung der unentgeltlichen Rechts-
pflege für das Berufungsverfahren ist daher bereits aus diesem Grund ab-
zuweisen.

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4.
Bei diesem Ausgang des Berufungsverfahrens haben die unterliegenden
Beklagten die obergerichtliche Entscheidgebühr zu bezahlen (Art. 106
Abs. 1 ZPO), wofür gestützt auf Art. 106 Abs. 3 ZPO ihre solidarische Haft-
barkeit anzuordnen ist, da sie die Berufung gemeinsam erhoben haben.
Ausserdem haben sie ihre Parteikosten selber zu tragen. Da der Klägerin
im Berufungsverfahren kein Aufwand entstanden ist, ist ihr keine Parteient-
schädigung zuzusprechen.
Das Obergericht beschliesst:
Das Gesuch der Beklagten um Gewährung der unentgeltlichen Rechts-
pflege für das Berufungsverfahren wird abgewiesen.
Das Obergericht erkennt:
1.
Die Berufung wird abgewiesen.
2.
Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 500.00 wird den Beklagten
unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.
3.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
Zustellung an:
die Klägerin
die Beklagten
die Vorinstanz
Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-
schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen
Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet-
rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens
Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters (Art. 44
Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG).

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Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde
nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen
hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).
Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt Fr. 11'100.00.
R echtsmittelbelehrung für die subsidiäre Verfassungsbeschwerde (Art. 113 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die subsidi-
äre Verfassungsbeschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden, so-
weit keine Beschwerde nach den Artikeln 72 - 89 BGG zulässig ist (Art. 44 Abs. 1, Art. 90,
Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1, Art. 113, Art. 117 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid verfassungsmässige Rechte (Art. 116 BGG) verletzt.
Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die
Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42
BGG). Wird gegen einen Entscheid sowohl ordentliche Beschwerde als auch Verfassungs-
beschwerde geführt, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen
(Art. 119 Abs. 1 BGG).
Aarau, 17. Juni 2022
Obergericht des Kantons Aargau
Zivilgericht, 4. Kammer
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Richli Huber