ag_zivilgericht · ZSU.2023.170 · 2023-10-25 · de
Obergericht / Zivilgericht / 4. Zivilkammer — ZSU.2023.170


Obergericht
Zivilgericht, 4. Kammer
ZSU.2023.170
(SZ.2023.20)
Art. 142
Entscheid vom 25. Oktober 2023
Besetzung Oberrichter Richli, Präsident
Oberrichter Egloff
Oberrichterin Plüss
Gerichtsschreiber Gasser
Klägerin A._____,
[…]
vertreten durch lic. iur. Martin Kuhn, Rechtsanwalt,
[…]
Beklagte 1 C._____ AG,
[…]
vertreten durch Dr. iur. Urs Oswald, Rechtsanwalt,
[…]
Beklagte 2 E._____ AG,
[…]
vertreten durch Dr. iur. Urs Oswald, Rechtsanwalt,
[…]
Beklagter 3 F._____,
[…]
vertreten durch Dr. iur. Urs Oswald, Rechtsanwalt,
[…]
Gegenstand Mietausweisung

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Das Obergericht entnimmt den Akten:
1.
1.1.
A._____ (Klägerin) als Vermieterin schloss mit der C._____ AG (Beklagte
1) einen Mietvertrag über eine Lagerhalle mit Büro und Werkstatt an der Q-
Strasse in R._____ ab.
1.2.
Mit amtlichem Formular vom 27. August 2018 wurde das Mietverhältnis
durch die Klägerin ordentlich per 31. März 2019 gekündigt.
1.3.
Mit Klage vom 10. Juli 2019 beantragte die Beklagte 1 beim Bezirksgericht
Zurzach, dass die Kündigung aufzuheben und für nichtig zu erklären sei,
eventualiter sei das Mietverhältnis für die Dauer von drei Jahren zu erstre-
cken.
1.4.
Mit Entscheid des Präsidenten des Bezirksgerichts Zurzach vom 26. Juni
2020 wurde das Mietverhältnis in teilweiser Gutheissung der Klage der Be-
klagten 1 vom 10. Juli 2019 für die Dauer von zwei Jahren bis am
31. März 2021 erstreckt. Im Übrigen wurde die Klage abgewiesen.
1.5.
Mit einem anlässlich der Verhandlung vor der Schlichtungsbehörde für
Miete und Pacht des Bezirks Zurzach geschlossenen Vergleich vom
12. März 2021 vereinbarten die Klägerin und die Beklagte 1, das Mietver-
hältnis bis längstens am 31. März 2022 zu erstrecken.
2.
2.1.
Die Klägerin beantragte beim Bezirksgericht Zurzach mit Klage vom
12. April 2023 die Ausweisung der Beklagten 1, der E._____ AG (Beklagte
2) und von F._____ (Beklagter 3).
2.2.
Die Beklagten 1-3 ersuchten mit Stellungnahme vom 5. Juni 2023 darum,
auf die Klage nicht einzutreten, eventualiter sei die Klage abzuweisen.
2.3.
Mit Replik vom 13. Juni 2023 hielt die Klägerin an ihren mit Klage vom
12. April 2023 gestellten Anträgen fest und richtete ihre Klage zusätzlich
gegen die G._____ GmbH.

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2.4.
Der Präsident des Bezirksgerichts Zurzach entschied am 17. Juli 2023:
" 1.
Auf das Gesuch der Gesuchstellerin betreffend die Gesuchsgegnerin 4
wird nicht eingetreten.
2.
2.1.
Es wird festgestellt, dass das Mietverhältnis der Gesuchstellerin mit der
Gesuchsgegnerin 1 für die Lagerhalle mit Büro und Werkstatt sowie Um-
gelände, Q-Strasse, R._____, seit dem 1. April 2022 aufgelöst ist.
2.2.
Es wird festgestellt, dass eine allfällige Mitnutzung des Mietobjekts ge-
mäss Dispositiv-Ziff. 2.1 hiervor durch die Gesuchsgegner 2 und 3 wider-
rechtlich ist bzw. diesen keinerlei andauernder Nutzungsanspruch zusteht.
3.
Die Gesuchgegner 1-3 werden verpflichtet, das Mietobjekt gemäss Dispo-
sitiv-Ziff. 2.1 bis spätestens am 31. Dezember 2023 zu räumen und zu ver-
lassen sowie in vertragsgemässem Zustand inkl. sämtlicher Schlüssel
(und Zugangscodes etc.) zu übergeben, unter Androhung des polizeilichen
Vollzugs im Unterlassungsfall (Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO). Im Unterlas-
sungsfall würden sie auf Begehren der Gesuchstellerin durch das Ge-
richtspräsidium Zurzach polizeilich ausgewiesen.
4.
Die Kosten eines allfälligen polizeilichen Vollzugs gehen unter solidari-
scher Haftbarkeit zulasten der Gesuchsgegner 1-3. Die Gesuchstellerin
hat nach Anweisung der zuständigen Regional-/Kantonspolizeistelle einen
Kostenvorschuss zur Sicherstellung der Vollzugskosten zu leisten.
5.
Die Entscheidgebühr von CHF 2'000.00 wird den Gesuchsgegnern 1-3 un-
ter solidarischer Haftbarkeit auferlegt. Sie wird mit dem Vorschuss der Ge-
suchstellerin von CHF 2'000.00 verrechnet, so dass die Gesuchsgegner 1-
3 der Gesuchstellerin CHF 2'000.00 direkt zu ersetzen haben.
6.
Die Gesuchsgegner 1-3 werden unter solidarischer Haftbarkeit verpflichtet,
der Gesuchstellerin eine Parteientschädigung von CHF 2'403.35 (Honorar
inkl. Auslagen und MWST von lic. iur. Martin Kuhn, Rechtsanwalt, […]) zu
bezahlen."
3.
3.1.
Gegen diesen ihnen am 21. Juli 2023 zugestellten Entscheid erhoben die
Beklagten 1-3 mit Eingabe vom 31. Juli 2023 Berufung und beantragten,
dass auf die Klage der Klägerin vom 12. April 2023 nicht einzutreten sei.
Eventualiter sei die Klage abzuweisen und im Falle der Gutheissung der
Klage sei subeventualiter die Frist zur Räumung des Mietobjekts auf min-
destens ein Jahr ab Rechtskraft des Entscheids vom 17. Juli 2023 anzu-
setzen. Alles unter Kostenfolgen.

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3.2.
Die Klägerin beantragte mit Berufungsantwort vom 28. August 2023 die Ab-
weisung der Berufung unter Kostenfolgen.
Das Obergericht zieht in Erwägung:
1.
Das zulässige Rechtsmittel gegen den vorliegenden, im summarischen
Verfahren ergangenen Ausweisungsentscheid mit einem Fr. 10'000.00
übersteigenden Streitwert ist die Berufung (Art. 308 Abs. 2 ZPO; BGE 144
III 346 E. 1.2.1).
Mit der Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrich-
tige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310
ZPO). Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt,
wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt
nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1
ZPO).
Nicht angefochten und in Rechtskraft erwachsen ist Dispositivziffer 1 des
vorinstanzlichen Entscheids (Nichteintreten auf die Klage der Klägerin be-
treffend die G._____ GmbH), womit dieser Punkt nicht Gegenstand des
vorliegenden Verfahrens bildet und nicht zu prüfen ist.
2.
2.1.
Die Vorinstanz hat das Gesuch der Klägerin um Rechtsschutz in klaren
Fällen hinsichtlich der Beklagten 1-3 gutgeheissen und diese verpflichtet,
das Mietobjekt bis spätestens am 31. Dezember 2023 zu räumen. Zur Be-
gründung führte die Vorinstanz im Wesentlichen aus, dass die Klägerin ihr
Ausweisungsbegehren gegen die drei verschiedenen Beklagten einge-
reicht habe, wobei diese alle miteinander verflochten seien. Für die Kläge-
rin bestehe zunächst die Möglichkeit, gegen die Beklagte 1 als Mietpartei
vorzugehen und jene im Rahmen ihrer Rückgabepflicht des Mietobjekts zu
verpflichten, darum besorgt zu sein, dass auch Drittpersonen, denen sie
Zugang zum Mietobjekt verschafft habe, dieses termingerecht verlassen
würden. Im Weiteren könne die Klägerin als Eigentümerin des streitgegen-
ständlichen Mietobjekts gegen sämtliche Beklagten gestützt auf einen ding-
lichen Anspruch die Ausweisung verlangen. Mit dem vor der Schlichtungs-
behörde für Miete und Pacht des Bezirks Zurzach geschlossenen Vergleich
vom 12. März 2021 sei das Mietverhältnis zwischen der Klägerin und der
Beklagten 1 per 31. März 2022 endgültig beendet worden. Der gerichtliche
Vergleich habe die Wirkung eines rechtskräftigen Entscheids und könne
daher nur mittels Revision geändert werden. Revisionsgründe seien weder

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ersichtlich noch würden solche geltend gemacht, womit eine Revision aus-
geschlossen sei. Da im vor der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht
des Bezirks Zurzach geschlossenen Vergleich bereits eine zweite und letzt-
malige Erstreckung vereinbart worden sei, sei eine weitere Erstreckung
ausgeschlossen. Die Klägerin habe entgegen den Beklagten 1-3 auch nicht
rechtsmissbräuchlich gehandelt. Die Klägerin habe das Mietverhältnis mit
der Beklagten 1 bereits gültig auf den 31. März 2019 gekündigt, bevor es
anschliessend zweimal erstreckt worden sei. Die Klägerin sei Alleineigen-
tümerin des Mietobjekts und habe nach eigenen Angaben Aus- und Um-
baupläne, weshalb das Festhalten am Endtermin nicht zweckwidrig sei und
daran berechtigte Interessen bestünden. Inwiefern die Beklagte 1 auf ein
bestimmtes Verhalten der Klägerin vertraut und gestützt darauf nachteilige
Dispositionen getroffen habe, habe sie weder behauptet noch sei dies er-
kennbar. Dies gelte auch für den Umstand, dass die Klägerin mit der Ein-
reichung ihres Mietausweisungsbegehrens ein Jahr zugewartet habe,
wodurch die Vermutung hätte begründet werden können, das Mietverhält-
nis sei weitergeführt bzw. ein neuer Mietvertrag sei abgeschlossen worden.
Dies sei nicht der Fall, da sich die Klägerin seit dem 1. April 2022 immer
wieder auf den Standpunkt gestellt habe, dass das Mietverhältnis beendet
sei und kein Nutzungsanspruch seitens der Beklagten 1 bestehe. Daran
ändere auch nichts, dass die Klägerin nach Beendigung des Mietverhält-
nisses jeden Monat den ursprünglich vereinbarten Mietzins von
Fr. 5'000.00 entgegengenommen habe. Dies habe sie gerade nicht wider-
spruchslos und ohne jegliche Vorbehalte getan, sondern habe sie immer
wieder auf das beendete Mietverhältnis und den Umstand, dass die Be-
klagte 1 das Mietobjekt längst hätte verlassen müssen, hingewiesen. In Be-
zug auf den Endtermin des umstrittenen Mietverhältnisses bestehe dem-
nach eine klare Sachverhalts- und Rechtslage. Wenn die Beklagte 1 als
ehemalige Mietpartei aus dem Mietvertrag seit Beendigung des Mietver-
hältnisses per 31. März 2022 kein Recht mehr habe, das Mietobjekt zu nut-
zen, gelte dies umso mehr für die Beklagten 2 und 3, die nicht Partei des
Mietvertrags gewesen seien und mit denen auch nie ein neuer Mietvertrag
zustande gekommen sei. Es sei somit festzustellen, dass eine allfällige Mit-
nutzung des Mietobjekts durch die Beklagten 2 und 3 widerrechtlich sei
bzw. diesen keinerlei andauernder Nutzungsanspruch zustehe.
2.2.
Die Beklagten 1-3 machen mit Berufung geltend, dass die Vorinstanz kor-
rekterweise nicht auf die Klage betreffend die Beklagte 4 eingetreten sei.
Eine Feststellung, dass die Mitnutzung des Mietobjekts durch die Beklagte
4 widerrechtlich sei bzw. dieser kein andauernder Nutzungsanspruch zu-
stehe, enthalte der angefochtene Entscheid somit nicht. Gegen die Be-
klagte 4 könne folglich keine Ausweisung durchgesetzt werden. Eine poli-
zeiliche Räumung des Mietobjekts sei somit nicht möglich. Bei jedem zu
räumenden Gegenstand irgendwelcher Art müsse untersucht werden, wer
an diesem Gegenstand berechtig sei. Eine Räumung von Gegenständen,

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an denen die Beklagte 4 in irgendeiner Form berechtigt sei, wäre mangels
eines entsprechenden Ausweisungsentscheids nicht zulässig. Die Klägerin
habe die Problematik selber verschuldet, habe sie doch ihr [ursprüngliches]
Begehren auf die Beklagten 1-3 beschränkt. Von einem klaren Fall
i.S.v. Art. 257 ZPO könne nicht ausgegangen werden. Ferner habe die Klä-
gerin mit Klage vom 12. April 2023 die "Gesamte Korrespondenz RA Kuhn/
RA Oswald vom 22.06.2022 bis 28.03.2023" als Beilage eingereicht. Es sei
nicht zulässig, Unterlagen und die Korrespondenz über vorprozessuale
Vergleichsbemühungen in einen Prozess einzubringen. Die Klägerin habe
es versäumt, in ihrer Klage aufzuzeigen, weshalb der Briefwechsel unter
den Anwälten gegen das Zustandekommen eines Mietverhältnisses spre-
che. Es sei keinesfalls zulässig, vertrauliche vorprozessuale Vergleichsbe-
mühungen der Parteien in einem gerichtlichen Verfahren beweismässig zu
verwerten. Es sei von einem gravierenden Verstoss gegen die Bestimmun-
gen von Art. 6 BGFA auszugehen. Die Vorinstanz hätte die unzulässig ein-
gereichte Anwaltskorrespondenz keinesfalls verwerten dürfen. Die Be-
weisabnahme gefährde die schutzwürdigen Interessen i.S.v. Art. 156 ZPO
der Beklagten 1-3 wie auch des Rechtsvertreters. Auf die mit Klagebeilage
7 eingereichte Anwaltskorrespondenz dürfe nicht abgestellt werden. Ferner
liege in Bezug auf den Endtermin keine klare Sachverhaltslage vor. Die
Klägerin habe mit der Einreichung des Mietausweisungsbegehrens ein
Jahr zugewartet. Während dieser langen Zeit habe sie monatlich die Miet-
zinse entgegengenommen. Dadurch sei von einer Fortdauer des Mietver-
hältnisses auszugehen. Das weitergeführte Mietverhältnis sei bis anhin
nicht gekündigt worden. Das Mietausweisungsbegehren erweise sich als
offensichtlich rechtsmissbräuchlich. Der Klägerin gehe es nur darum, ihre
familiäre Position durchzusetzen. In erster Linie wolle sie dem geschiede-
nen Ehemann J._____ das Leben "schwer machen". Sie zerstöre aber
auch das Verhältnis zu den Söhnen K._____ und L._____. Hinzu komme
die Tatsache, dass die Klägerin zu 50% Eigentümerin der Beklagten 1 sei.
Mit anderen Worten gehe die Klägerin gegen sich selber vor und füge sich
selber Schaden zu. Der Rechtsmissbrauch springe hier geradezu in die
Augen.
3.
3.1.
Gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO gewährt das Gericht Rechtsschutz im sum-
marischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort be-
weisbar und die Rechtslage klar ist (sog. Rechtsschutz in klaren Fällen).
Ausgeschlossen ist dieser Rechtsschutz, wenn die Angelegenheit dem Of-
fizialgrundsatz unterliegt (Art. 257 Abs. 2 ZPO), was im vorliegenden Fall
jedoch nicht zutrifft. Kann dieser Rechtsschutz nicht gewährt werden, so
tritt das Gericht auf das Gesuch nicht ein (Art. 257 Abs. 3 ZPO).

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3.2.
Ein Sachverhalt ist dann sofort beweisbar i.S.v. Art. 257 Abs. 1 lit. a ZPO,
wenn er ohne zeitliche Verzögerung und ohne besonderen Aufwand nach-
gewiesen werden kann. Der Beweis ist in der Regel durch Urkunden zu er-
bringen. Der Rechtsschutz in klaren Fällen unterliegt keiner Beweisstrenge-
beschränkung. Blosses Glaubhaftmachen genügt für die Geltendmachung
des Anspruchs nicht, sondern der Kläger hat den vollen Beweis der an-
spruchsbegründenden Tatsachen zu erbringen. Bestreitet die Gegenpartei
die Tatsachen glaubhaft, kann der schnelle Rechtsschutz in klaren Fällen
nicht gewährt werden, da kein liquider Sachverhalt vorliegt. Anders als eine
glaubhafte Bestreitung genügen nach Rechtsprechung und einhelliger
Lehre offensichtlich unbegründete oder haltlose Bestreitungen, über die so-
fort entschieden werden kann, nicht, um einen klaren Fall auszuschliessen.
Demnach muss es für die Verneinung eines klaren Falls genügen, dass der
Beklagte substantiiert und schlüssig Einwendungen vorträgt, die in tatsäch-
licher Hinsicht nicht sofort widerlegt werden können und die geeignet sind,
die bereits gebildete richterliche Überzeugung zu erschüttern. Demgegen-
über ist ein klarer Fall zu bejahen, wenn das Gericht aufgrund der Akten-
lage zur Überzeugung gelangt, der Anspruch des Klägers sei ausgewiesen
und eine eingehende Abklärung der Einwände des Beklagten könne daran
nichts ändern. Nach der Regel von Art. 8 ZGB würde der Beklagte, der Ein-
reden oder Einwendungen vorbringt, dafür an sich die Beweislast tragen.
Im Verfahren nach Art. 257 ZPO ist es ihm aber unter Umständen nicht
möglich, seine Einwände unter den darin geltenden Beweismittelbeschrän-
kungen (Art. 254 ZPO) bzw. mit sofort verfügbaren Beweismitteln glaubhaft
zu machen, während ihm der Beweis in einem einlässlichen ordentlichen
Verfahren gelingen könnte. Würde ungeachtet substantiiert und schlüssig
vorgetragener, erheblicher Einwände ein klarer Fall bejaht und im Verfah-
ren nach Art. 257 ZPO ein rechtskräftiger Entscheid zu Ungunsten des Be-
klagten gefällt, blieben dessen Einreden für immer unberücksichtigt, ohne
dass er jemals zum ordentlichen Beweis derselben zugelassen würde. Die
Rechtslage, nach welcher der Kläger die anspruchsbegründenden Tatsa-
chen voll zu beweisen hat und sich der Beklagte mit substantiierten und
schlüssigen Einwendungen begnügen kann, führt dazu, dass der Kläger
auch den Beweis für den Nichtbestand des diesen zugrunde gelegten Tat-
sachenfundaments erbringen muss, wenn er liquide Verhältnisse schaffen
will (BGE 138 III 620 E. 5.1.1 und 6.2; THOMAS SUTTER-SOMM/CORDULA
LÖTSCHER, in: THOMAS SUTTER-SOMM/FRANZ HASENBÖHLER/CHRISTOPH
LEUENBERGER [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessord-
nung, 3. Aufl. 2016, N. 5 ff. zu Art. 257 ZPO; DIETER HOFMANN, in: Basler
Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2017, N. 10 ff.
zu Art. 257 ZPO).

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4.
4.1.
Die Beklagten 1-3 machen mit Berufung zunächst geltend, dass die im vor-
instanzlichen Verfahren mit Klagebeilage 7 eingereichte Anwaltskorrespon-
denz nicht berücksichtigt werden dürfe bzw. nicht verwertbar sei (Berufung,
Ziff. 4 S. 5 f.).
Hinsichtlich der (mit Klagebeilage 7) eingereichten Anwaltskorrespondenz
ist nicht ersichtlich, inwiefern ein Anwendungsfall von Art. 156 ZPO vorlie-
gen soll. Die Schutzmassnahmen nach Art. 156 ZPO beziehen sich auf
eine Beschränkung des Informationsflusses zwischen den Parteien (und
Dritten) während des Verfahrens. Die eingereichte Anwaltskorrespondenz
erfolgte zwischen der Klägerin und der Beklagten 1, womit den Parteien
des Verfahrens der Inhalt der entsprechenden Anwaltskorrespondenz oh-
nehin bereits bekannt war und somit kein schutzwürdiges Interesse an ei-
ner Geheimhaltung bestand. Dies trifft im Übrigen auch auf die Beklagten
2 und 3 zu, da sie während des gesamten Verfahrens durch den selben
Rechtsanwalt wie die Beklagte 1 vertreten wurden. Nachdem es sich bei
der Anwaltskorrespondenz augenscheinlich nicht um formell rechtswidrig
beschaffte Beweismittel i.S.v. Art. 152 Abs. 2 ZPO handelt und bei allfälli-
gen Verstössen gegen das Anwaltsgesetz (BGFA) insbesondere Diszipli-
narmassnahmen im Vordergrund stehen, woraus sich in zivilprozessualer
Hinsicht kein Beweisverwertungsverbot ableiten lässt, kann im Ergebnis
auf die entsprechende Anwaltskorrespondenz abgestellt werden. Weitere
Rechtsgrundlagen für ein Beweisverwertungsverbot werden nicht geltend
gemacht und sind nicht ersichtlich.
4.2.
4.2.1.
Im Weiteren machen die Beklagten 1-3 mit Berufung geltend, dass hinsicht-
lich der Beklagten 1 von einer Fortdauer des Mietverhältnisses mit der Klä-
gerin auszugehen und das weitergeführte Mietverhältnis bis anhin nicht ge-
kündigt worden sei. Zudem verhalte sich die Klägerin rechtsmissbräuchlich
(Berufung, Ziff. 1 und 2 S. 7 f.).
4.2.2.
Ein unbefristetes Mietverhältnis können die Parteien unter Einhaltung der
gesetzlichen Fristen und Termine kündigen, sofern sie keine längere Frist
oder keinen anderen Termin vereinbart haben (Art. 266a Abs. 1 OR). Bei
der Miete von Geschäftsräumen können die Parteien mit einer Frist von
sechs Monaten auf einen ortsüblichen Termin oder, wenn es keinen Orts-
gebrauch gibt, auf das Ende einer dreimonatigen Mietdauer kündigen
(Art. 266d OR). Vermieter und Mieter von Geschäftsräumen müssen
schriftlich kündigen, wobei der Vermieter ein amtliches Formular zu ver-
wenden hat (Art. 266l Abs. 1 und 2 OR). Der Mieter kann die Erstreckung
eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die

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Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte,
die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre
(Art. 272 Abs. 1 OR). Das Mietverhältnis kann für Geschäftsräume um
höchstens sechs Jahre erstreckt werden. Im Rahmen der Höchstdauer
können eine oder zwei Erstreckungen gewährt werden
(Art. 272b Abs. 1 OR). Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und
in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln. Der
offenbare Missbrauch seines Rechtes findet keinen Rechtsschutz
(Art. 2 Abs. 1 und 2 ZGB).
4.2.3.
Es ist unbestritten, dass die Klägerin und die Beklagte 1 einen Mietvertrag
über eine Lagerhalle mit Büro und Werkstatt an der Q-Strasse in R._____
abschlossen. Im unangefochten gebliebenen Entscheid des Präsidenten
des Bezirksgerichts Zurzach vom 26. Juni 2020 (VZ.2019.22 [E. 3.3.2.])
wurde festgehalten, dass die Klägerin das Mietverhältnis mit der Beklagten
1 per 31. März 2019 rechtmässig gekündigt hat, wobei das Mietverhältnis
in der Folge bis am 31. März 2021 erstreckt wurde. Mit vor der Schlich-
tungsbehörde für Miete und Pacht des Bezirks Zurzach geschlossenem
Vergleich vom 12. März 2021 vereinbarten die Klägerin und die Beklagte 1
eine zweite und letztmalige Erstreckung des Mietverhältnisses bis am
31. März 2022. Das Mietverhältnis zwischen der Klägerin und der Beklag-
ten endete somit am 31. März 2022, zumal eine dritte Erstreckung von Ge-
setzes wegen ausgeschlossen war. Ab diesem Zeitpunkt konnte durch die
Klägerin das Mietausweisungsverfahren eingeleitet werden. Grundsätzlich
darf die Klägerin mit dem Mietausweisungsverfahren zuwarten und der
Zeitraum zwischen Beendigung des Vertrags und der Einreichung des Aus-
weisungsbegehrens ist nicht alleine massgebend für die Frage, ob eine
stillschweigende Weiterführung des Mietverhältnisses vorliegt. Hierfür ist
auf alle Umstände des Einzelfalls abzustellen.
Diesbezüglich ergibt sich aus der zwischen den Parteien geführten Korres-
pondenz das Folgende: Mit Schreiben vom 27. Mai 2022 brachte die Klä-
gerin gegenüber der Beklagten 1 zum Ausdruck, dass das Mietverhältnis
erloschen sei und die Beklagte 1 das Mietobjekt weder geräumt noch zu-
rückgegeben habe, sondern weiterhin nutze, was widerrechtlich sei. Die
Klägerin unterbreitete der Beklagten 1 ferner ein Angebot zum Abschluss
eines neuen Mietvertrags und nannte die entsprechenden Konditionen. Die
Klägerin ersuchte gleichzeitig um Mitteilung bis spätestens am 20. Juni
2022, ob die Beklagte 1 mit dem Abschluss eines neuen Mietvertrags mit
den angebotenen Konditionen einverstanden sei, andernfalls sie die Lie-
genschaft bis spätestens am 30. Juni 2022 zu räumen habe. Mit Schreiben
vom 22. Juni 2022 teilte die Beklagte 1 mit, dass sie zum Abschluss eines
neuen Mietvertrags bereit wäre, jedoch nur nach den bisherigen (und nicht
nach den neuen) Konditionen. Mit Schreiben vom 19. Juli 2022 teilte die
Klägerin der Beklagten 1 mit, dass die Verhandlungen über einen neuen

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Mietvertrag gescheitert seien und sie das Mietobjekt bis am 30. September
2022 zu räumen habe. Mit Schreiben vom 20. September 2022 teilte die
Beklagte 1 mit, dass der Beklagte 3 eine eigene Gesellschaft gegründet
habe und diese mit der Klägerin einen neuen Mietvertrag eingehe, womit
die Beklagte 1 als Vertragspartnerin ausscheide. Mit Schreiben vom
26. September 2022 teilte die Klägerin der Beklagten 1 mit, dass über die
Absichten des Beklagten 3, die Räumlichkeiten zu mieten, nichts bekannt
sei. Die Räumlichkeiten seien bis am 30. September 2022 zu räumen. Mit
Schreiben vom 30. September 2022 teilte die Beklagte 1 der Klägerin mit,
dass eine Räumung bis Ende März 2023, nicht aber bis am 30. September
2022 möglich sei. Mit Schreiben vom 10. Oktober 2022 teilte die Klägerin
der Beklagten 1 mit, dass gestützt auf die Zusicherung einer Rückgabe und
Räumung bis Ende März 2023 auf eine Zwangsräumung verzichtet werde,
sofern ein Mietzins von monatlich Fr. 5'000.00 bezahlt werde. Mit Schrei-
ben vom 10. März 2023 verlangte die Klägerin von der Beklagten 1 die
Räumung und Übergabe des Mietobjekts per 31. März 2023. Der Korres-
pondenz zwischen den Parteien ist zu entnehmen, dass die Klägerin in ih-
rem ersten Schreiben zwar noch den Abschluss eines neuen Mietvertrags
anbot, jedoch bereits unmissverständlich festhielt, dass das Mietverhältnis
erloschen und die Weiterbenutzung widerrechtlich sei. Das Angebot hin-
sichtlich eines neuen Mietvertrags der Klägerin umfasste denn auch neue
Konditionen, namentlich einen höheren Mietzins. Bereits daraus lässt sich
schliessen, dass (mangels Konsens) weder von einer Fortführung des bis-
herigen Mietverhältnisses noch von einem neuen konkludent geschlosse-
nen Mietvertrag ausgegangen werden konnte, zumal die Beklagte 1 die
neuen Bedingungen ausdrücklich ablehnte und die Klägerin in ihrem
Schreiben vom 19. Juli 2022 festhielt, dass die Vertragsverhandlungen ge-
scheitert seien. Losgelöst vom vorliegenden Sachverhalt ist an dieser Stelle
festzuhalten, dass es den Parteien nach Beendigung eines Mietverhältnis-
ses möglich sein muss, Vertragsverhandlungen über ein neues Mietver-
hältnis zu führen, ohne dass sogleich auf eine Fortführung des Mietverhält-
nisses oder den Abschluss eines neuen konkludenten Mietvertrags ge-
schlossen wird. Andernfalls hätte die Vermieterschaft bereits zu Beginn all-
fälliger Vertragsverhandlungen zu befürchten, dass (ohne gleichzeitige und
umgehende Einleitung eines Mietausweisungsverfahrens) von einer Fort-
führung des Mietverhältnisses oder vom Abschluss eines konkludenten
Mietvertrags ausgegangen wird, was zielführende Vertragsverhandlungen
verunmöglichen würde und damit nicht angehen kann.
Auch in den weiteren Schreiben der Klägerin wurde die Beklagte 1 mehr-
fach unter Fristansetzung aufgefordert, die Mieträumlichkeiten zu verlas-
sen. Dass die Beklagte 1 diesen Aufforderungen nicht nachkam und die
Klägerin nicht umgehend das Mietausweisungsverfahren anstrebte, kann
nicht zum Nachteil der Klägerin gehen, zumal dieser Umstand primär dem
Verhalten der Beklagten 1 geschuldet ist. So ersuchte die Beklagte 1 mit
Schreiben vom 30. August 2022 um eine Verlängerung der Frist für eine

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Stellungnahme und teilte mit Schreiben vom 20. September 2022 mit, dass
der Beklagte 3 eine Gesellschaft gegründet habe und einen neuen Mietver-
trag mit der Klägerin abschliessen werde. Darauffolgend stellte die Klägerin
klar, dass diese Absicht völlig unbekannt und die Liegenschaft zu räumen
sei. Mit Schreiben vom 30. September 2022 teilte die Beklagte 1 schliess-
lich mit, dass eine Räumung erst Ende März 2023 möglich sei. Aus der
Korrespondenz ergibt sich, dass die Klägerin die Beklagte 1 mehrfach und
unmissverständlich aufgefordert hat, die Liegenschaft zu verlassen, die Be-
klagte 1 die Räumung der Liegenschaft durch Hinhalten der Klägerin aber
hinauszögerte. Mit Schreiben vom 10. Oktober 2022 erklärte sich die Klä-
gerin gestützt auf eine Zusicherung durch die Beklagte 1, dass die Liegen-
schaft bis Ende März 2023 geräumt werde und monatliche Zahlungen von
Fr. 5'000.00 erfolgen würden, schliesslich bereit, auf die Einleitung eines
Mietausweisungsverfahrens (bis Ende März 2023) zu verzichten. Nachdem
sich die Beklagte 1 zunächst nicht hat vernehmen lassen, teilte sie schliess-
lich (auf Nachfrage der Klägerin mit Schreiben vom 10. März 2023) am
24. März 2023 mit, dass sie keine Zusicherung gebe, da das Mietverhältnis
einvernehmlich weitergeführt worden sei. Nach dem Dargelegten, insbe-
sondere unter Berücksichtigung, dass die Klägerin mehrfach unmissver-
ständlich festgehalten hat, dass die Liegenschaft zu räumen sei und ver-
gleichsweise und zu Gunsten der Beklagten 1 anbot, sich - bei Vorliegen
einer entsprechenden Zusicherung - mit einer Räumung Ende März 2023
einverstanden zu erklären, erscheint der Standpunkt der Beklagten 1 (wo-
nach von einer Weiterführung des Mietverhältnisses auszugehen sei)
rechtsmissbräuchlich, weshalb ihr auch aus diesem Grund ein Anspruch
auf Rechtsschutz zu verwehren ist. Jedenfalls steht fest, dass aufgrund des
Zuwartens der Klägerin mit der Einleitung des Mietausweisungsverfahrens
weder ein neuer konkludenter Mietvertrag geschlossen, noch das ur-
sprüngliche Mietverhältnis weitergeführt wurde. Der Umstand, dass die Be-
klagte 1 weiterhin Zahlungen in der Höhe des ursprünglichen Mietzinses
von Fr. 5'000.00 leistete, vermag am Gesagten nichts zu ändern. Die Lie-
genschaft konnte durch die Klägerin nicht an eine neue Partei vermietet
oder selber genutzt werden, womit ihr ein finanzieller Schaden entstand,
welcher durch die Zahlung der Beklagten 1 minimiert werden konnte. Dies
erlaubte es der Klägerin, auf die Anliegen der Beklagten 1 (dass eine Räu-
mung innert Frist nicht möglich sei, da dies zu einem Notverkauf der einge-
lagerten Materialien führen würde [Schreiben der Beklagten 1 vom 30. Sep-
tember 2022]) Rücksicht zu nehmen und mit dem Mietausweisungsverfah-
ren bis Ende März 2023 zuzuwarten. Im vorliegenden Fall wurde weder ein
neuer konkludenter Mietvertrag geschlossen noch wurde das Mietverhält-
nis fortgeführt. Vielmehr haben die durch die Beklagte 1 gemachten wider-
sprüchlichen Stellungnahmen eine Verzögerung verursacht, welche dazu
führte, dass die Klägerin mit der Einleitung des Mietausweisungsverfahrens
zugewartet hat, da sie während dieser Zeitspanne noch davon ausgehen
durfte, dass eine Räumung der Liegenschaft auch ohne gerichtliches Ver-

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fahren erfolgen wird. Sobald feststand, dass die von der Beklagten 1 aber-
mals in Aussicht gestellte Räumung bis Ende März 2023 nicht erfolgen
wird, leitete die Klägerin schliesslich mit Klage vom 12. April 2023 das
Mietausweisungsverfahren ein.
4.2.4.
Soweit die Beklagten 1-3 geltend machen, es gehe der Klägerin nur darum,
ihre "familiäre Position" durchzusetzen, womit ihr Verhalten rechtsmiss-
bräuchlich sei, kann ihnen nicht gefolgt werden. Dass die Klägerin J._____
"das Leben schwer machen will" und sie ihr Verhältnis zu den Söhnen
K._____ und L._____ "zerstöre", spielt für die Beurteilung der vorliegenden
Angelegenheit in rechtlicher Hinsicht keine Rolle. Insbesondere vermag es
nichts daran zu ändern, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien
rechtswirksam aufgelöst wurde und die Beklagte 1 keinen Rechtsanspruch
hat, weiterhin in der Liegenschaft zu verbleiben (vgl. E. 4.2.3. hiervor).
Ebenfalls unbeachtlich ist in diesem Zusammenhang, dass die Klägerin mit
50% an der Beklagten 1 beteiligt sein soll. Inwiefern sich die Klägerin
rechtsmissbräuchlich verhalten haben soll, ist nicht ersichtlich und wird in
der Berufung nicht (ausreichend) dargelegt.
4.2.5.
Zusammenfassend hat die Vorinstanz zutreffend erkannt, dass die Voraus-
setzungen für die Mietausweisung der Beklagten 1 aus den von der Kläge-
rin vermieteten Geschäftsräumen in der Liegenschaft Q-Strasse in R._____
erfüllt sind. Die Berufung ist in diesem Punkt abzuweisen.
4.3.
Die Vorinstanz hat ferner festgestellt, dass den Beklagten 2 und 3 kein Nut-
zungsanspruch für die Lagerhalle mit Büro und Werkstatt sowie Umgelände
an der Q-Strasse in R._____ zustehe. Die Beklagten 1-3 beantragen dies-
bezüglich mit Berufung zwar die Aufhebung der Dispositivziffern 2.2. und 3
des vorinstanzlichen Entscheids, legen aber nicht substantiiert dar, aus
welchen Gründen der angefochtene Entscheid unrichtig sein soll und wa-
rum er geändert werden müsste. Die Beklagten 1-3 hätten in der Berufung
darzulegen gehabt, wo und wie die Vorinstanz das Recht unrichtig ange-
wendet oder den Sachverhalt unrichtig festgestellt haben soll (vgl. KARL
SPÜHLER, in: Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung,
3. Aufl. 2017, N. 15 zu Art. 311 ZPO). Auf diesen Punkt der Berufung ist
folglich nicht einzutreten, womit es beim vorinstanzlichen Entscheid sein
Bewenden hat. Die Beklagten 2 und 3 haben die Liegenschaft innert der
vorinstanzlich angesetzten Frist bis am 31. Dezember 2023 (vgl. E. 4.4.) zu
verlassen. Entsprechend ist auf das Vorbringen der Beklagten 1-3, wonach
nicht eruiert werden könne, wer am jeweiligen in der Liegenschaft befindli-
chen Gegenstand berechtigt sei, nicht weiter einzugehen, zumal die "Ge-
suchsgegnerin 4" nicht Gegenstand des vorliegenden Berufungsverfahrens
ist (vgl. E. 1).

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4.4.
Soweit die Beklagten 1-3 in ihrem Subeventualantrag eine Frist für die Räu-
mung des Mietobjekts von "mindestens 1 Jahr" ab Rechtskraft des Auswei-
sungsentscheids beantragten, ist darauf mangels Begründung nicht einzu-
treten.
5.
Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens haben die Beklagten 1-3
die obergerichtliche Entscheidgebühr zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 ZPO)
und ihre eigenen Parteikosten selbst zu tragen.
Die anwaltlich vertretene Klägerin hat gegenüber den Beklagten 1-3 An-
spruch auf Ausrichtung einer Parteientschädigung (Art. 106 Abs. 1 ZPO
i.V.m. Art. 95 Abs. 1 lit. b und Abs. 3 lit. b ZPO). Gemäss § 8 AnwT beträgt
die Entschädigung des Anwalts im Rechtsmittelverfahren je nach Aufwand
50 bis 100 % des nach den Regeln für das erstinstanzliche Verfahren be-
rechneten Betrags. Bei einem Streitwert von Fr. 30'000.00 (vgl. zur Berech-
nung BGE 144 III 346 E. 1.2.1.) ergibt sich eine Grundentschädigung von
Fr. 6'190.00, die um 50 % auf Fr. 3'095.00 zu reduzieren ist, weil es sich
um ein summarisches Verfahren handelt (§ 3 Abs. 1 und 2 AnwT). Auf-
grund des i.S.v. § 6 Abs. 2 AnwT unvollständig durchgeführten Verfahrens
(keine Verhandlung) ist davon ein Abzug von 20 % auf Fr. 2'476.00 vorzu-
nehmen. Der Rechtsmittelabzug beträgt 50 %, was eine Entschädigung
von Fr. 1'238.00 ergibt. Hinzu kommen die Auslagenpauschale von 3 %
(ausmachend Fr. 37.15) und 7,7 % MWSt auf Fr. 1'275.15 (ausmachend
Fr. 98.20), womit die Parteientschädigung total Fr. 1'373.35 beträgt.
Das Obergericht erkennt:
1.
Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2.
Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 800.00 wird den Beklagten
1-3 in solidarischer Haftbarkeit auferlegt.
3.
Die Beklagten 1-3 werden in solidarischer Haftbarkeit verpflichtet, der Klä-
gerin für das Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von
Fr. 1'373.35 (inkl. Auslagen und MWST) zu bezahlen.
Zustellung an:
[…]

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Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-
schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen
Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet-
rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens
Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters (Art. 44
Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde
nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen
hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).
Aarau, 25. Oktober 2023
Obergericht des Kantons Aargau
Zivilgericht, 4. Kammer
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Richli Gasser