ag_zivilgericht · ZVE.2024.44 · 2025-06-26 · de
Obergericht / Zivilgericht / 1. Zivilkammer — ZVE.2024.44


Obergericht
Zivilgericht, 1. Kammer
ZVE.2024.44
(VZ.2022.13)
Entscheid vom 26. Juni 2025
Besetzung Oberrichter Lindner, Präsident
Oberrichter Holliger
Oberrichter Giese
Gerichtsschreiberin Donauer
Klägerin A._____ AG,
[…]
vertreten durch Rechtsanwalt Patrick Stutz,
[…]
Beklagte B._____,
[…]
vertreten durch Rechtsanwältin Christina Schlegel,
[…]
substituiert durch Rechtsanwältin Kerstin Habegger,
[…]
Gegenstand Forderung aus Mietverhältnis

- 2 -
Das Obergericht entnimmt den Akten:
1.
Die Beklagte ist Eigentümerin der Liegenschaft "[...]" in Q._____ (GB
Q._____ Nr. aaa). Am 21. März 2013 schlossen die Beklagte (bzw. deren
Rechtsvorgängerin C._____) und die Klägerin einen Mietvertrag für ge-
werbliche Räume.
2.
2.1.
Mit Klage vom 10. Februar 2022 an das Bezirksgericht Baden stellte die
Klägerin folgende Anträge:
" 1.
Die Heiz- und Betriebskostenabrechnung 2018 / 2019 und 2019 / 2020 sei
nach Massgabe der nachstehenden Ausführungen zu modifizieren und ab-
zuändern, Beweisergebnis ausdrücklich vorbehalten.
2.
Folgerichtig seien auch die Heiz- und Betriebskostenabrechnungen 2013
/ 2014, 2014 / 2015, 2015 / 2016, 2016 / 2017 und 2017 / 2018 nach Mas-
sgabe der geänderten Rahmenbedingungen und Prämissen gemäss An-
trag Ziff. 1 hievor mutatis mutandis ebenfalls zu modifizieren und abzuän-
dern bzw. anzupassen, Beweisergebnis ausdrücklich vorbehalten.
3.
Im Sinne eines Prozessantrages: Das vorliegende Verfahren sei mit dem
parallelen Klageverfahren i.S. D._____ vs. dieselbe Beklagte zu vereini-
gen.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beklagte."
2.2.
Mit Klageantwort vom 8. Juni 2022 beantragte die Beklagte das Nichtein-
treten auf, eventualiter die Abweisung der Klage, unter Kosten- und Ent-
schädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zu Lasten der Klägerin.
2.3.
Mit Replik vom 29. September 2022 stellte die Klägerin folgenden Antrag:
" Festhalten an der Klage. Die Beklagte sei zu verpflichten, der Klägerin min-
destens einen Betrag von CHF 14'678.45 zu bezahlen, definitives Beweis-
ergebnis ausdrücklich vorbehalten.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. 7.7 % MWST zu Lasten der
Beklagten."
2.4.
Mit Duplik vom 17. November 2022 hielt die Beklagte an ihren Anträgen
fest.

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2.5.
Am 15. März 2024 fand vor dem Bezirksgericht Baden, Präsidium des Zi-
vilgerichts, eine Verhandlung statt, anlässlich derer die Zeugen E._____
und F._____ sowie die Parteien wie auch G._____ (Kläger im Parallelver-
fahren VZ.2022.112 gegen dieselbe Beklagte) befragt wurden und die Par-
teien zum Beweisergebnis Stellung nehmen konnten.
2.6.
Mit Entscheid vom 15. März 2024 erkannte die Präsidentin des Bezirksge-
richt Baden folgendes:
" 1.
Die Klage wird abgewiesen.
2.
2.1.
Die Gerichtskosten bestehen aus:
a) der Entscheidgebühr von Fr. 3'000.00
b) den Kosten für das Schlichtungsverfahren Fr. 300.00
Total Fr. 3'300.00
2.2.
Die Entscheidgebühr von Fr. 3'000.00 wird der Klägerin auferlegt und mit
ihrem Vorschuss von Fr. 1'800.00 verrechnet. Sie hat dem Gericht
Fr. 1'200.00 nachzuzahlen.
3.
Die Klägerin wird verpflichtet, der Beklagten eine richterlich festgesetzte
Parteientschädigung von Fr. 6'300.00 (MWST und Auslagen inkl.) zu be-
zahlen. "
3.
3.1.
Die Klägerin erhob am 28. Oktober 2024 gegen diesen ihr am 26. Septem-
ber 2024 in begründeter Fassung zugestellten Entscheid fristgerecht Beru-
fung und stellte folgende Anträge:
" 1.
Das Urteil des Bezirksgerichts Baden, Präsidium Zivilgericht, Baden vom
15.03.2024, sei vollumfänglich aufzuheben und die Klage gutzuheissen.
2.
Eventualiter sei das Urteil des Bezirksgerichts Baden, Präsidium Zivilge-
richt, Baden vom 15.03.2024, vollumfänglich aufzuheben und zur Neube-
urteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. der gesetzlichen Mehrwert-
steuer zu Lasten der Berufungsbeklagten, eventualiter teilweise zu Lasten
der Staatskasse."

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3.2.
Mit Berufungsantwort vom 13. Dezember 2024 beantragte die Beklagte die
kostenfällige Abweisung der Berufung, soweit darauf einzutreten sei.
Das Obergericht zieht in Erwägung:
1.
Beim angefochtenen Entscheid handelt es sich um einen erstinstanzlichen
Endentscheid (Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO). Die Klägerin hat am vorinstanz-
lichen Verfahren teilgenommen und ist dort unterlegen, sodass sie durch
den angefochtenen Entscheid beschwert ist. Der für die Berufung in ver-
mögensrechtlichen Angelegenheiten erforderliche Mindeststreitwert von
Fr. 10'000.00 (Art. 308 Abs. 2 ZPO) ist erreicht. Die Frist für die Einreichung
der Berufung wurde eingehalten.
2.
2.1.
Mit der Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrich-
tige Feststellung des Sachverhalts durch die Vorinstanz geltend gemacht
werden (Art. 310 ZPO).
Gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO ist die Berufung zu begründen. In seinen
Ausführungen hat sich der Berufungskläger mit der Begründung im erstin-
stanzlichen Entscheid im Einzelnen und sachbezogen auseinanderzuset-
zen (REETZ/THEILER, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, Kom-
mentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO-Komm.], 4. Aufl.
2025, N 36 zu Art. 311 ZPO). Zu begründen bedeutet, aufzuzeigen, inwie-
fern der angefochtene Entscheid als fehlerhaft erachtet wird. Hierfür muss
die Berufung hinreichend klar abgefasst sein, was insbesondere eine ge-
naue Bezeichnung der beanstandeten Passagen sowie der Aktenstücke,
auf welche sich die Kritik stützt, bedingt (BGE 141 III 569 E. 2.3.3 und 138
III 374 E. 4.3.1; Urteil des Bundesgerichts 5A_466/2016 vom 12. April 2017
E. 2.3). Allgemeine Kritik am vorinstanzlichen Entscheid genügt nicht
(BGE 141 III 569 E. 2.3.3 und 138 III 374 E. 4.3.1; Urteile des Bundesge-
richts 5A_466/2016 vom 12. April 2017 E. 2.3 und 4A_651/2012 vom
7. Februar 2013 E. 4.2; SEILER, Die Berufung nach ZPO, 2013, N. 896;
HURNI, Der Rechtsmittelprozess der ZPO, ZBJV 2020, S. 76). Auch mit
blossen Wiederholungen der eigenen Vorbringen vor erster Instanz, die
von dieser bereits abgehandelt wurden, wird dem Begründungserfordernis
nicht Genüge getan (BGE 141 III 569 E. 2.3.3, 138 III 374 E. 4.3.1, Urteile
des Bundesgerichts 5A_466/2016 vom 12. April 2017 E. 2.3 und
4A_651/2012 vom 7. Februar 2013 E. 4.2; REETZ/THEILER, ZPO-Komm.,
a.a.O., N. 36 zu Art. 311 ZPO; HUNGERBÜHLER/BUCHER, in: Brun-
ner/Schwander/Vischer [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilpro-
zessordnung, 3. Aufl. 2025, N. 31 zu Art. 311 ZPO; HURNI, a.a.O., S. 75 f.).

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Der Berufungskläger hat dem angefochtenen Entscheid vielmehr eine Ge-
genargumentation entgegenzustellen (HURNI, a.a.O., S. 74 und 75 ff.). Ent-
hält ein Entscheid mehrere selbständige Begründungen oder eine Haupt-
und eine Eventualbegründung, die je für sich den Ausgang des Rechts-
streits besiegeln, muss sich der Berufungskläger in der Berufungsschrift mit
allen Begründungen auseinandersetzen. Unterlässt er dies, ist auf die Be-
rufung nicht einzutreten (Urteil des Bundesgerichts 4A_133/2017 vom 20.
Juni 2017 E. 2.2; HUNGERBÜHLER/BUCHER, a.a.O., N. 42 zu Art. 311 ZPO).
Die Rechtsmittelinstanz ist nicht gehalten, von sich aus alle sich stellenden
tatsächlichen und rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn die Parteien
diese in oberer Instanz nicht mehr vortragen. Sie kann sich grundsätzlich
auf die Beurteilung der in der Berufung und der Berufungsantwort gegen
das erstinstanzliche Urteil erhobenen Beanstandungen beschränken (BGE
144 III 394 E. 4.1.4, 142 III 413 E. 2.2.4). Sie ist aber inhaltlich weder an
die Argumente, welche die Parteien zur Begründung ihrer Beanstandungen
vorbringen, noch an die Erwägungen der ersten Instanz gebunden; sie
wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO) und verfügt über freie
Kognition in Tatfragen (BGE 144 III 394 E. 4.1.4). Sie kann deshalb die Be-
rufung auch mit einer anderen Begründung gutheissen oder diese auch mit
einer von der Argumentation der ersten Instanz abweichenden Begründung
abweisen (Urteil des Bundesgerichts 4A_397/2016 vom 30. November
2016 E. 3.1).
2.2.
Das Obergericht kann ohne Verhandlung aufgrund der Akten entscheiden
(Art. 316 Abs. 1 ZPO).
3.
Die Klägerin beantragt die Abänderung der Nebenkostenabrechnungen der
Jahre 2013 bis 2018 bzw. die Verpflichtung der Beklagten zur Bezahlung
von Fr. 14'678.45.
4.
4.1.
Die Klägerin beanstandet die von der Vorinstanz angewendeten Verfah-
rensgrundsätze (Berufung Ziff. 2 Rz. 6 ff.). Sie führt dazu im Wesentlichen
aus, bei mietrechtlichen Verfahren mit einem Streitwert unter Fr. 30'000.00
gelte die soziale Untersuchungsmaxime und der Sachverhalt werde vom
Gericht von Amtes wegen festgestellt. Die Vorinstanz beschränke sich vor-
liegend auf ein "Mitwirken", hätte den Sachverhalt aber erforschen müssen.
Das Resultat dieser falschen Vorgehensweise habe zu diesem Urteil ge-
führt.

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4.2.
Die Klägerin führt grundsätzlich zwar korrekt aus, dass gemäss Art. 247
Abs. 2 ZPO das Gericht den Sachverhalt von Amtes wegen feststellt. Sie
verkennt jedoch, dass im Geltungsbereich von Art. 247 Abs. 2 ZPO es
grundsätzlich Sache der Parteien bleibt, das Tatsächliche des Streites vor-
zutragen und die Beweismittel zu nennen (MAZAN, Basler Kommentar
Schweizerische Zivilprozessordnung, 4. Aufl. 2024, N. 13 zu Art. 247 ZPO).
Die beschränkte Untersuchungsmaxime entbindet die Parteien keineswegs
von der Pflicht, bei der Sachverhaltsermittlung und Beweiserhebung mitzu-
wirken. Die Rechtsprechung hat immer wieder klar gemacht, dass der Rich-
ter zwar verpflichtet ist, die Parteien bezüglich des erheblichen Sachver-
halts und allfälliger Beweismittel zu befragen, dass die Parteien die wesent-
lichen Behauptungen jedoch selbst vorbringen müssen und die gerichtliche
Untersuchungspflicht die Mitwirkung der Parteien nicht vollständig ersetzt
(vgl. BGE 141 III 569, 575 E. 2.3.1). Die Klägerin führt denn auch mit kei-
nem Wort aus, was die Vorinstanz genauer hätte abklären müssen bzw. zu
welchen Beweismitteln die Vorinstanz was hätte nachfragen müssen. Es
bleibt somit unverständlich, was die Klägerin aus den ausschweifenden
Ausführungen zu den Verfahrensgrundsätzen zu ihren Gunsten ableiten
will. Weitere Ausführungen hierzu erübrigen sich damit.
5.
5.1.
Die Vorinstanz führt aus (angefochtener Entscheid E. 4.3), bezüglich der
Lage sei die Klägerin bei Vertragsschluss in Kenntnis darüber gewesen, wo
sich die Mietfläche befinde […]. Weiter sehe Ziff. 1.1 des Mietvertrags eine
Heiz- und Betriebskosten-Akontozahlung von jährlich Fr. 9'960.00 vor. Die
Details zu den Nebenkosten seien Ziff. 5 des Mietvertrags zu entnehmen.
Die Auflistung enthalte unter anderem Service-Abonnemente und War-
tungsverträge, Kehrrichtabfuhr, Hauswartung und Umgebungsarbeiten,
wobei die Vermieterin ebenfalls gemäss Ziff. 5 den Verteilschlüssel be-
stimmt habe. Die Definition der Gemeinschaftsanlagen sei in Ziff. 14 ent-
halten, wobei die wichtigsten Gemeinschaftsanlagen auch noch aufgezählt
würden. Den Bestimmungen sei zu entnehmen, dass die Klägerin über die
Höhe der anfallenden Nebenkosten, die Gemeinschaftsanlagen sowie über
den Inhalt der Nebenkosten informiert gewesen sei. Es sei nicht ersichtlich,
inwiefern die Klägerin ihren Willen aufgrund einer falschen oder fehlenden
Vorstellung über den Sachverhalt, welcher sie als notwendige Grundlage
des Vertragsschlusses habe betrachten dürfen, gebildet haben soll.
5.2.
Die Klägerin führt im Wesentlichen aus (Berufung Ziff. 3 Rz. 22 ff.), sie habe
in ihrer Replik ausführlich dargelegt, aus welchen Gründen sie sich in ei-
nem Irrtum befunden habe, als sie den Mietvertrag mit der Beklagten ab-
geschlossen habe. Der Grundlagenirrtum könne sich auch auf künftige Tat-
sachen beziehen. Die Zusammensetzung und das Ausmass sowie die

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Plausibilität und aktenmässige Information über die Heiz- und Betriebskos-
tenabrechnung bilde eine elementare Grundvoraussetzung eines Mietver-
trags. Daher seien die aufgetretenen Kostensteigerungen, die fehlende In-
formation durch die Beklagte sowie die mangelnde Transparenz bei den
Hauswartungsarbeiten Grund genug für die Klägerin, einem Irrtum unterle-
gen zu sein. Der Irrtum habe bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses
bestanden, zumal der Klägerin nicht habe bewusst sein können, welches
Ausmass die Nebenkosten annehmen würden. Daher sei diese zukünftige,
im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages aber noch nicht bekannte
Entwicklung der Hauptpositionen bei der Bildung des Irrtums zu berück-
sichtigen. Untauglich und als unzutreffend erachtet die Klägerin das Argu-
ment der Vorinstanz, wonach der Klägerin aufgrund der Akontobeiträge von
Fr. 9'960.00 von Beginn weg klar gewesen sei, mit welchen Nebenkosten
sie rechnen müsse. Nicht das Akonto definiere die Heiz-, Neben- und Be-
triebskostenabrechnung, sondern erst die konkret bezifferte und mit Belege
ausgewiesene Abrechnung darüber. Gemäss Mietvertragsänderung mit
Wirkung ab 1. Juli 2016 sei das Akonto von Fr. 830.00 monatlich auf
Fr. 510.00 monatlich gesenkt worden. Somit habe die Klägerin nicht ge-
wusst und auch nicht wissen können, was auf sie zukomme, sondern erst
die konkret bezifferte Heiz-, Neben- und Betriebskostenabrechnung habe
ihr das Ausmass der Kosten offenbart. Folglich habe sich die Klägerin sehr
wohl im Irrtum darüber befunden, mit welchen Nebenkosten sie zu rechnen
habe.
5.3.
5.3.1.
Nach Art. 257a Abs. 2 OR dürfen Nebenkosten dem Mieter nur dann ge-
sondert belastet werden und sind nicht im Nettomietzins inbegriffen, wenn
die Parteien dies ausdrücklich so vereinbart haben. Eine entsprechende
Vereinbarung kann vorsehen, dass die ausdrücklich bezeichneten Neben-
kosten mit einer Pauschale abgegolten werden oder dass sie mindestens
einmal jährlich abgerechnet werden, wobei der Mieter in der Regel Akonto-
zahlungen leistet (BGE 132 III 24 E. 3.1). Erhebt der Vermieter die Neben-
kosten aufgrund einer Abrechnung, muss er diese jährlich mindestens ein-
mal erstellen und dem Mieter vorlegen. Legt der Vermieter die periodische
Abrechnung nicht vor, ist diese nicht detailliert und nachvollziehbar, verwei-
gert der Vermieter die Einsicht in die Belege oder gelingt ihm der Nachweis
der behaupteten Kosten nicht, so kann der Mieter die geleisteten Akonto-
zahlungen zurückfordern oder mit offenen Mietzinsen verrechnen (WEBER,
in: Basler Kommentar, 7. Aufl. 2020, N. 8 zu Art. 257a OR).
Der Begriff "Akontozahlung" deutet darauf hin, dass es sich bei den unter
diesem Titel erbrachten Leistungen bloss um vorläufige Zahlungen handelt,
die gemäss korrekt zu erfolgender Abrechnung an die jährlich aufgelaufe-
nen und vom Mieter vertragsgemäss geschuldeten Nebenkosten anzu-
rechnen sind (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_433/2020 vom 4. März

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2021 E. 2.1). Die Vereinbarung der Akontozahlung unter Abrechnungs-
pflicht muss deshalb nach Treu und Glauben dahingehend ausgelegt wer-
den, dass die Differenz zwischen den geleisteten Akontozahlungen und
dem durch die Abrechnung festgestellten effektiven vertraglichen Anspruch
auszugleichen ist, sei es durch einen Nachschuss des Schuldners oder
eine Rückleistung des Gläubigers (vgl. Urteil des Bundesgerichts
4A_433/2020 vom 4. März 2021 E. 2.1).
5.3.2.
Der Vertrag ist für denjenigen unverbindlich, der sich beim Abschluss in
einem wesentlichen Irrtum befunden hat (Art. 23 OR). Ist ein Vertrag-
schliessender durch absichtliche Täuschung seitens des anderen zum Ver-
tragsabschluss verleitet worden, so ist der Vertrag für ihn auch dann nicht
verbindlich, wenn der erregte Irrtum kein wesentlicher war (Art. 28 Abs. 1
OR). Ein wesentlicher Irrtum gemäss Art. 23 OR liegt u.a. dann vor, wenn
er einen bestimmten Sachverhalt betrifft, der vom Irrenden nach Treu und
Glauben im Geschäftsverkehr als eine notwendige Grundlage des Vertrags
betrachtet wurde (Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR, sogenannter Grundlagenirrtum).
Vorausgesetzt wird damit nebst einem Irrtum als solchem, dass dieser ei-
nen Sachverhalt beschlägt, der für den Irrenden subjektiv eine unerlässli-
che Voraussetzung ("conditio sine qua non") dafür war, den Vertrag über-
haupt oder jedenfalls mit dem betreffenden Inhalt abzuschliessen. Der frag-
liche Sachverhalt muss ausserdem auch objektiv, vom Standpunkt oder
nach den Anforderungen des loyalen Geschäftsverkehrs als notwendige
Grundlage des Vertrags erscheinen (BGE 136 III 528 E. 3.4.1).
Aus Art. 26 OR lässt sich ableiten, dass ein Grundlagenirrtum im Sinne von
Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR auch dann vorliegen kann, wenn der Irrtum auf die
Fahrlässigkeit des Irrenden zurückzuführen sein sollte. Durch Fahrlässig-
keit wird dem Irrenden eine Berufung auf Grundlagenirrtum demnach
grundsätzlich nicht abgeschnitten, sondern sie führt im Allgemeinen nur,
aber immerhin, dazu, dass er seiner Gegenseite nach Massgabe von
Art. 26 OR Schadenersatz zu leisten hat (BGE 130 III 49 E. 2.3). Eine
Schranke für die Berufung auf Grundlagenirrtum bildet allerdings der
Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 25 Abs. 1 OR), wobei Treu und
Glauben bezüglich des Grundlagenirrtums in Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR noch
zusätzlich betont wird. Kümmert sich etwa eine Partei bei Vertragsschluss
nicht um die Klärung einer bestimmten, sich offensichtlich stellenden Frage,
kann dies bewirken, dass die Gegenseite daraus nach Treu und Glauben
den Schluss ziehen darf, der entsprechende Umstand werde vom Partner
nicht als notwendige Grundlage des Vertrags betrachtet (BGE 129 III 363
E. 5.3, 117 II 218 E. 3b). Die Geltendmachung eines Grundlagenirrtums ist
in solchen Fällen deshalb ausgeschlossen. Ein fahrlässiges Verhalten kann
somit, gerade in Verbindung mit weiteren Umständen, eine Berufung auf
Grundlagenirrtum als treuwidrig und deshalb unzulässig erscheinen lassen

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(BGE 117 II 218 E. 3b; Urteil des Bundesgerichts 4A_29/2022 vom
19.4.2022 E. 2.1 m.w.H.).
5.4.
Wie die Vorinstanz korrekt ausführt, hatte die Klägerin bei Vertragsunter-
zeichnung Kenntnis über die Lage und Situation des Mietobjekts. Ziffer 5
des Mietvertrags (Klagebeilage 1) beinhaltet eine ausführliche Auflistung,
welche Nebenkosten im Nettomietzins nicht inbegriffen und zusätzlich zum
Mietzins zu bezahlen sind (inkl. Heiz- und Warmwasserkosten; Hauswar-
tung inkl. Verbrauchsmaterial und Weiterbildungskosten; Reinigung aller
öffentlichen Flächen; Pflege von Garten, Umgebung und Pflanzentrögen;
Serviceabonnemente für Flachdachkontrolle, Lift, Maschinen, Geräte und
Anlagen etc.). Ziffer 14 desselben Mietvertrages enthält zudem eine Defi-
nition der Gemeinschaftsanlagen. Diesen Bestimmungen hat die Klägerin
mit Vertragsunterzeichnung zugestimmt. Damit hatte sie bereits bei Ver-
tragsschluss Kenntnis darüber, dass sie auch Kosten für die Gemein-
schaftsanlagen zu tragen hat. Die Klägerin hätte sich zudem bei den Ver-
tragsverhandlungen bei der Beklagten bezüglich der Umstände, bei denen
sie einen Irrtum geltend macht (Ausmass und Verteilschlüssel), informieren
können und auch müssen (vgl. auch Berufungsantwort Rz. 22). So ist be-
treffend Ausmass der Nebenkosten der Vermieter bei vereinbarten Akon-
tobeiträgen nicht verpflichtet, von sich aus dem Mieter während der Ver-
tragsverhandlungen die vermutliche Höhe der Nebenkosten mitzuteilen
(vgl. BIBER, in: Das Schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 5. Aufl.
2025, N. 4 zu Art. 257-257b). Es ist einem allfällig Irrenden aufgrund des
Grundsatzes von Treu und Glauben auch verwehrt, sich auf einen Irrtum
zu berufen, wenn er sich bei Vertragsschluss nicht um die Klärung einer
bestimmten, sich offensichtlich stellenden Frage, gekümmert hatte (vgl.
etwa BGE 129 III 363 E. 5.3). Zudem ist niemand verpflichtet, den anderen
über Umstände aufzuklären, die dieser bei gehöriger Aufmerksamkeit hätte
erkennen müssen. Eine Aufklärungspflicht besteht nur, wenn vom Irrenden
nicht einmal erwartet werden kann, dass er die zur Beseitigung seines Irr-
tums erforderlichen Fragen (sei es dem Verhandlungspartner oder einem
Dritten) stellt (GAUCH/SCHLUEP/SCHMID, Schweizerisches Obligationen-
recht, Allgemeiner Teil, 11. Aufl. 2020, Rz. 862 f.). Wenn die Klägerin nun
geltend macht, sie hätte sich, da sie Erstmieterin gewesen sei, diesbezüg-
lich vor Vertragsunterzeichnung nicht erkundigen können (vgl. Berufung
Rz. 37 und 39), ist ihr entgegenzuhalten, dass die Beklagte sie somit kon-
sequenterweise auch nicht hätte darüber informieren können. Wie die
Vorinstanz zu Recht festgehalten hat, kann sich ein Irrtum nur dann auf
eine künftige Tatsache beziehen, wenn diese Tatsache im Zeitpunkt des
Vertragsschlusses als sicher angesehen werden konnte (angefochtener
Entscheid E. 4.2). Aufgrund der vereinbarten Abrechnung nach effektiven
Kosten, konnte das Ausmass dieser Kosten im Zeitpunkt der Vertragsun-
terzeichnung naturgemäss gerade noch nicht gesichert gewesen sein. In-
wiefern sich die Klägerin bei Vertragsschluss in einem Irrtum befunden

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haben soll, legt sie nicht substantiiert dar. Ebenso wenig ist eine absichtli-
che Täuschung ersichtlich.
6.
6.1.
Zum Verteilschlüssel führt die Vorinstanz aus (angefochtener Entscheid
E. 5.2.3), der Unterhalt der Gemeinschaftsanlagen werde von der Neben-
kostenauflistung im Mietvertrag umfasst. Für die Kosten des Unterhalts der
Gemeinschaftsflächen habe die Beklagte einen rechtmässigen Verteil-
schlüssel nach Mietfläche gewählt. Die Nebenkosten betreffend Unterhalt
der Gemeinschaftsflächen würden von den übrigen Mietern ebenfalls mitfi-
nanziert. Es sei unerheblich, dass gewisse Mieter den Lift faktisch intensi-
ver benützten als andere. Bei Vertragsschluss sei die Klägerin in Kenntnis
darüber gewesen, was zu den Gemeinschaftsanlagen gehöre und dass die
Aufteilung der Nebenkosten der Vermieterin obliege. Die Beklagte habe die
neutralen Kosten nicht nach Anzahl der Mietobjekte festgelegt, sondern
nach der Quadratmeteranzahl. Diese Aufteilung erscheine vorliegend als
sinnvoll und fair, weil Mieter mit kleineren Mietobjekten dadurch weniger an
die neutralen Kosten beisteuern müssten. Die Verteilung der neutralen
Kosten sei transparent in der Nebenkostenabrechnung aufgeführt. Ein […]
bündle eine Vielzahl von Einzelhandelsgeschäften und Dienstleistungen an
einem zentralen Ort. Dies habe den Zweck, dass die Kunden während ei-
nes Besuchs mehrere Besorgungen verbinden könnten, was die Attraktivi-
tät der einzelnen Mieter fördere. Es sei […] davon auszugehen, dass die
Kunden der Klägerin ebenfalls Kunden anderer Mieter seien und folglich
auch die grossen Parkplätze in Anspruch nehmen würden. Es sei möglich,
dass die privat gemieteten Parkplätze der Klägerin besetzt seien und auf
die Parkplätze der Gemeinschaftsanlage zurückgegriffen werde. Zu den
Heizkosten führte die Vorinstanz aus (angefochtener Entscheid E. 5.3.3),
gemäss Ziff. 5 des Mietvertrages bestimme die Vermieterin den Verteil-
schlüssel, was die Klägerin bei Vertragsschluss anerkannt habe. Das von
der Beklagten angewendete Abrechnungsmodell entspreche dem eidge-
nössisch geprüften System zur verbrauchsabhängigen Energiekostenab-
rechnung. Gemäss diesem seien die Kosten in Grund- und Verbrauchskos-
ten aufzuteilen. Für die Aufteilung der Grundkosten habe sie wiederum das
verbreitete und anerkannte System nach Quadratmetern gewählt. Da der
überwiegende Teil der Kosten verbrauchsabhängig verrechnet werde, sei
das angewendete System gerade für den Fall, in dem gewisse Mieter über
eigene Heizanlagen verfügten, sehr fair. Die Grossflächenmieter benutzten
zwar hauptsächlich ihre eigene auf Wärmerückgewinnung basierte Hei-
zungsanlage, trotzdem müssten sie sich an den Grundkosten im Umfang
ihrer Mietflächengrösse beteiligen und finanzierten damit den Grossteil die-
ser Kosten. Die Grundkosten seien Fixkosten, die für alle Mieter im Umfang
ihrer Mietfläche gleich blieben. Ob sie die Heizung in Anspruch nehmen
würden oder nicht, spiele dabei keine Rolle. Letzteres sei relevant für den
variablen Kostenteil, bei dem die Kosten vom effektiven Verbrauch

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abhingen. Es sei nicht ersichtlich, inwiefern die Klägerin ungerechtfertigt
stark partizipieren würde.
6.2.
Die Klägerin bringt vor (Berufung Ziff. 5 Rz. 43 ff.), es könne nicht sein,
dass sie an der Peripherie […] den Unterhalt eines riesigen Parkplatzes für
die Ankermieter mitfinanzieren müsse, wovon ihre Kunden nichts hätten,
zumal sie über eigene Parkplätze verfüge. Auch bei der Reinigung der Um-
gebung, insbesondere des grossen Parkplatzes, sei der Verteilschlüssel
relevant. Im Verhältnis zu allen Strassen, Plätzen etc. auf dem Grundstück
mache der Parkplatz einen Anteil von 28.5 % aus. Dieser Anteil sei in der
Heiz- und Betriebskostenabrechnung bzw. der Hauswartabrechnung bei
der Klägerin abzuziehen bzw. es müsse diese Position aus allen Neben-
und Betriebskostenabrechnungen 2015 – 2020 rückwirkend herausgenom-
men werden. Weiter hätten über 80 % der Mieter eine eigene Heizung und
partizipierten nicht an der "offiziellen" Heizung, weshalb das Gleichgewicht
im Haus überhaupt nicht stimme. Bei Wohn- und Geschäftsräumen seien
die Nebenkosten die tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters für Leis-
tungen, die mit dem Gebrauch zusammenhängten, wie Heizung-, Warm-
wasser- und ähnliche Betriebskosten. Würde man mit der anrechenbaren
Fläche von 5'158.87 Quadratmetern rechnen und die Heizkostenanteile
nach Massgabe rechnen, so resultiere bei den fixen Heizkosten mit einer
Fläche von 166 Quadratmetern für die Klägerin ein Anteil von Fr. 109.20
statt Fr. 123.30. Es bleibe dabei, dass für die Restmieter und deren Mietflä-
che die Heizung viel zu gross konzipiert sei.
6.3.
Der Vermieter hat die Kosten nach pflichtgemässem Ermessen zu vertei-
len, wobei ihm ein angemessener Spielraum zusteht. Bei verbrauchsab-
hängigen Kosten (Heizung, Wasser usw.) entspricht eine Umlegung nach
Flächen in einem Wohnhaus in der Regel dem Grundsatz der tatsächlichen
Kosten. Bei den neutralen Kosten – die in keinem Zusammenhang mit der
Grösse des Mietobjekts stehen wie Hauswartung, Treppenhausreinigung,
Gartenpflege, Allgemeinstrom, Liftkosten usw. – wird in der Regel eine Ver-
teilung nach Anzahl der Mieteinheiten befürwortet. Sofern der individuelle
Verbrauch nicht mit Zählern ermittelt werden kann, ist eine Kostenauftei-
lung entsprechend effektiven oder hypothetischen Wertquoten sachge-
recht. Bei der Verteilung ist aber der Grundsatz der Verhältnismässigkeit
zu beachten. Eine «Rappen-Gerechtigkeit» gibt es nicht (BIBER, SVIT-
Kommentar, a.a.O., N. 46 zu Art. 257 – 257b OR).
6.4.
Die Klägerin setzt sich in ihrer Berufung nicht mit der Begründung der Vo-
rinstanz auseinander. Die Vorinstanz hat einerseits richtig ausgeführt, dass
die Beklagte die Nebenkosten betreffend Unterhalt der Gemeinschaftsflä-
chen (neutrale Kosten) nach einem rechtmässigen Verteilschlüssel nach

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Mietfläche gewählt habe und diese von den übrigen Mietern mitfinanziert
würden. Andererseits führte die Vorinstanz nachvollziehbar aus, es sei […]
davon auszugehen, dass die Kunden der Klägerin auch Kunden anderer
Mieter seien und folglich auch die grossen Parkplätze in Anspruch nehmen
würden. Die Klägerin führt weder aus, inwiefern der Verteilschlüssel nicht
rechtmässig wäre, noch legt sie dar, weshalb sie sich nicht an den allge-
meinen Kosten für den Parkplatz beteiligen sollte. Alleine die Tatsache,
dass die Klägerin über eigene Parkplätze verfügt und daher ihre Kunden
die grossen Parkplätze möglicherweise weniger nutzen, führt nicht automa-
tisch dazu, dass die Klägerin sich nicht an den neutralen Kosten zu beteili-
gen hat. Eine Verteilung der neutralen Kosten nach Quadratmeteranzahl
ist rechtmässig und scheint […] mit diversen Geschäften und Dienstleistun-
gen zudem fair, da Mieter mit kleineren Geschäften sich dadurch weniger
an den neutralen Kosten zu beteiligen haben. Die Verteilung der neutralen
Kosten ist – wie dies die Vorinstanz korrekt ausgeführt hat – transparent in
der Nebenkostenabrechnung aufgeführt. Zudem wurde die Klägerin bereits
bei Abschluss des Mietvertrages (Ziff. 5) über die verschiedenen Neben-
kostenpositionen sowie darüber, dass die Vermieterin den Verteilschlüssel
festlegt, in Kenntnis gesetzt und hat diesem mit Unterzeichnung des Miet-
vertrags zugestimmt (Klagebeilage 1). Bezüglich der Heizung ist festzuhal-
ten, dass nicht ersichtlich ist, inwiefern es sich negativ auf die Partizipation
der Klägerin an den Kosten auswirken soll, dass einige Mieter über eine
eigene Heizung verfügen. Wie die Zeugin E._____ anlässlich der Verhand-
lung dargelegt hat, werden die Kosten auf Grund- und Verbrauchskosten
aufgeteilt (act. 288), wobei für die Grundkosten wiederum das System nach
Quadratmetern gewählt wurde. An den Grundkosten, die 20 % ausmachen,
beteiligen sich sämtliche Mieter, unabhängig davon, ob sie die Heizung nut-
zen oder nicht. Die einzelnen Mieter haben separate Zähler für den Ver-
brauch. 80 % und damit der Grossteil der Kosten werden nach dem effek-
tiven Verbrauch abgerechnet. Es ist entsprechend nicht ersichtlich, inwie-
fern dieses System sich nachteilig zu Lasten der Klägerin auswirken bzw.
diese ungerechtfertigt an den Kosten partizipieren würde. Die Berufung ist
diesbezüglich abzuweisen, soweit darauf eingetreten wird.
7.
7.1.
Weiter bringt die Klägerin vor (Berufung Ziff. 6 Rz. 51 ff.), sie habe mit Klage
und Replik eine Vielzahl von Positionen in der Heiz- und Betriebskostenab-
rechnung konkret und substantiiert angefochten. Die Vorinstanz behandle
die konkrete und ausführliche Anfechtung lediglich in E. 5 des angefochte-
nen Entscheids. Die Ausführungen der Vorinstanz, wonach die Klägerin zu
wenig substantiierte Ausführungen gemacht und es unterlassen haben
solle, Tatsachen und Behauptungen zu untermauern, verfange angesichts
der aktenkundigen Klage und Replik mit 120 Seiten Rechtsschrift und 40
Beilagen nicht. Die Vorinstanz sei mangels materieller Befassung und An-
wendung der sozialen Untersuchungsmaxime ihrer Substantiierungs- und

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Begründungspflicht nicht nachgekommen und habe damit das rechtliche
Gehör der Klägerin verletzt. Die Vorinstanz habe somit den Sachverhalt
nicht richtig erfasst und eine Rechtsverweigerung begangen. Die
Vorinstanz habe sodann die wichtigsten Rechtsfragen, die sich stellten,
entweder gar nicht geklärt oder falsch beurteilt. Die gesetzliche Regelung
verlange eine Vereinbarung über die Ausscheidung der Nebenkosten, wel-
che nicht in den allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgenommen wer-
den dürfe. Ziff. 5 des Mietvertrages erfülle diese Kriterien nicht. Insbeson-
dere die Hauswartungskosten seien intransparent. Die Hauswartungskos-
ten und die Gartenunterhaltskosten ergäben sich nicht aus Ziff. 5 des Miet-
vertrags, sondern ausschliesslich aus dem Anhang zum Hauswartungsver-
trag. Der Vermieter dürfe dem Hauswart nicht einen unüblichen Lohn zah-
len und die Hauswartung müsse der konkreten Liegenschaft angepasst
sein, was in casu nicht der Fall sei. Sie sei insbesondere nicht abgegrenzt
zwischen Allgemeinheit und konkret H._____ / I._____. Es fehlten Haus-
wartungsrapporte, welche die Arbeiten der Hauswartung konkretisieren
und plausibilisieren würden. Die Beklagte habe nie Belege für die Arbeiten
des Hauswartes geliefert. Somit hätte die Beklagte gemäss Art. 8 ZGB die
Beweislast für die Hauswartungskosten tragen müssen. Die Beklagte trage
die Nebenpflicht, nur die wirtschaftlich angemessenen Nebenkosten zu be-
lasten. Die Beklagte habe die Grundsätze der Wirtschaftlichkeit, Verhält-
nismässigkeit und Angemessenheit verletzt. Der Schadensnachweis bei
Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots sei schwierig, weshalb in solchen
Konstellationen der Schaden nach Art. 42 Abs. 2 OR abzuschätzen sei.
7.2.
7.2.1.
Das rechtliche Gehör verlangt insbesondere, dass die Gerichte die rechts-
erheblichen Vorbringen der Parteien hören und bei der Entscheidfindung
angemessen berücksichtigen (BGE 136 I 184 E. 2.2.1). Weiter umfasst es
das Recht, Beweisanträge zu stellen und mit diesen gehört zu werden
(BGE 135 II 286 E. 5.1). Daraus folgt die Verpflichtung der Behörde, ihren
Entscheid zu begründen. Dieser Pflicht ist nur genüge getan, wenn sowohl
die Parteien als auch die Rechtsmittelinstanz sich über die Tragweite des
Entscheids ein Bild machen können. Die Verpflichtung der Behörde, ihren
Entscheid zu begründen, verlangt indessen nicht, dass diese sich mit allen
Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vor-
bringen ausdrücklich widerlegt; vielmehr genügt es, wenn der Entscheid
gegebenenfalls sachgerecht angefochten werden kann (BGE 142 III 433
E. 4.3.2).
Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist formeller Natur. Seine Verletzung
führt ungeachtet der Erfolgsaussichten des Rechtsmittels in der Sache
selbst zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids (BGE 137 I 197
E. 2.2; Urteile des Bundesgerichts 5A_39/2014 vom 12. Mai 2024 E. 4.1,
4A_61/2014 vom 4. September 2014 E. 2 und 1B_143/2015 vom 5. Mai

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2015 E. 3.1). Vorbehalten bleiben praxisgemäss Fälle, in denen die Verlet-
zung nicht besonders schwer wiegt und dadurch geheilt wird, dass die Par-
tei, deren rechtliches Gehör verletzt wurde, sich vor einer Instanz äussern
kann, welche sowohl die Tat- als auch die Rechtsfragen uneingeschränkt
überprüft.
7.2.2.
Vorliegend ist keine Verletzung des rechtlichen Gehörs der Klägerin er-
sichtlich. Die Vorinstanz hat ihren Entscheid – wenn auch nach Ansicht der
Klägerin knapp – begründet und ist ihrer Pflicht entsprechend nachgekom-
men. Dass der Entscheid kürzer als die Rechtsschriften ausgefallen ist,
lässt nicht auf eine Verletzung des rechtlichen Gehörs schliessen. Da die
Klägerin die Möglichkeit hatte, den Entscheid der Vorinstanz anzufechten
und das Obergericht über freie Kognition verfügt, kann eine allfällig vorlie-
gende Verletzung des rechtlichen Gehörs mit den nachfolgenden Ausfüh-
rungen zu den von der Klägerin beanstandeten Positionen ohnehin geheilt
werden.
7.3.
7.3.1.
Bei Einreichung einer unbezifferten Forderungsklage ist es Aufgabe der
klagenden Partei, ihr Begehren so weit wie möglich zu beziffern und wo
dies nicht möglich ist, aufzuzeigen, dass die erwähnten Bedingungen für
eine unbezifferte Forderungsklage erfüllt ist (BGE 140 III 409 E. 4.3.2). Es
genügt dabei nicht, wenn die klagende Partei einzig unter Hinweis fehlen-
der Informationen auf die an sich erforderliche Bezifferung verzichtet. Viel-
mehr obliegt ihr der Nachweis, dass und inwieweit eine Bezifferung unmög-
lich oder unzumutbar ist. Bei Einreichung einer unbezifferten Forderungs-
klage ist es Aufgabe der klagenden Partei, ihr Begehren so weit wie mög-
lich zu beziffern und wo dies nicht möglich ist, aufzuzeigen, dass die Be-
dingungen für eine unbezifferte Forderungsklage erfüllt sind (BGE 148 III
322 E. 2.2).
7.3.2.
Die Klägerin machte vor Vorinstanz diverse bezifferte Positionen in einem
Gesamtbetrag von Fr. 14'678.45 geltend (Replik S. 61, act. 169). Mit Beru-
fung macht die Klägerin wiederum diverse Positionen geltend (Berufung
Ziff. 6.2.2.3 Rz. 81 ff.), wobei lediglich die Positionen "Kontrolle der Sprink-
ler und Feuerlöscher", "Kontrolle technischer Anlagen", "Plomben Abfall-
container" sowie "Doppelberechnung der Mehrwertsteuern" bereits vor
Vorinstanz beziffert wurden. Bezüglich der weiteren Positionen fehlt es so-
wohl an einer Bezifferung als auch an einer substantiellen Begründung,
weshalb der Klägerin eine Bezifferung nicht möglich und zumutbar gewe-
sen wäre. Darauf ist demnach nicht näher einzugehen.

- 15 -
7.4.
7.4.1.
Die Regelung über die Nebenkosten setzt die genaue Bezeichnung der mit
den Nebenkosten bestrittenen Aufwendungen und zumindest die Bestimm-
barkeit der Höhe voraus (WEBER, BSK OR, a.a.O., N. 5 zu Art. 257a OR).
Der Vermieter ist nicht verpflichtet, für die einzelnen Positionen separate
Akontobeträge festzulegen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_185/2009
vom 28. Juli 2009 E. 2.4.1). Aus Ziff. 5 des Mietvertrages geht deutlich her-
vor, für welche Nebenkosten der Mieter aufzukommen hat. Mit dem verein-
barten Akontobeitrag hatte die Klägerin zudem einen Anhaltspunkt, mit wel-
cher Höhe der Nebenkosten sie zu rechnen hatte. Unter Ziffer 5 des Miet-
vertrags sind die Hauswartungskosten und die Kosten für die Pflege von
Garten, Umgebung und Pflanzentrögen zudem ausdrücklich aufgelistet,
womit der Klägerin mit Unterzeichnung des Mietvertrages bewusst gewe-
sen sein muss, dass sie für diese Kosten aufzukommen hat. Dass die kon-
krete Höhe nicht im Mietvertrag enthalten ist, lässt diese Vereinbarung nicht
unwirksam werden. Auch das wiederholte Vorbringen der Klägerin, die Be-
klagte habe keine Hauswartungsrapporte vorgelegt, vermag die Vereinba-
rung nicht ungültig werden zu lassen. Es steht der Vermieterin frei, eine
pauschale Entschädigung für die Hauswartung zu vereinbaren, womit sich
das Ausstellen von Hauswartungsrapporten erübrigt. Bezüglich der Kon-
trolle der Sprinkler und Feuerlöscher sowie der technischen Anlagen hat
die Zeugin E._____ anlässlich der Hauptverhandlung glaubhaft ausgesagt,
im Servicevertrag (zur Heizung) sei geregelt, dass der Techniker einmal
pro Jahr die Anlage genau überprüfe (act. 294). Beim Hauswart handle es
sich um Sichtkontrollen. Er sei nicht nur für die Reinigung zuständig, son-
dern auch für die Überprüfung der Technik. Es sei üblich, dass ein Haus-
wart technische Rundgänge mache. Es könnten trotzdem Fehler vorliegen,
denen er so proaktiv entgegenwirken könne, falls er etwas feststellen
würde. Es scheint nachvollziehbar, dass eine jährliche (oder weniger häu-
fige) Kontrolle der technischen Anlagen allein nicht ausreicht. Dass die spo-
radischen Kontrollen des Hauswarts übermässig wären, wird von der Klä-
gerin nicht substantiiert behauptet und ist zudem nicht ersichtlich.
7.4.2.
Wenn die Klägerin vorbringt, die Beklagte habe die Beweislast zu tragen
und der Schaden sei vom Gericht abzuschätzen, so ist festzuhalten, dass
die Anwendung von Art. 42 Abs. 2 OR eine Pflichtverletzung voraussetzt.
Die Beweislast für das Vorliegen einer Vertrags- bzw. Pflichtverletzung
durch die Beklagte obliegt der Klägerin (Art. 8 ZGB). Nach dem Ausgeführ-
ten gelingt es der Klägerin nicht, eine Pflichtverletzung der Beklagten nach-
zuweisen.

- 16 -
7.5.
7.5.1.
Die Klägerin beanstandet weiter die Position "Plomben Abfalleimer" (Beru-
fung Ziff. 6.1.2 Rz.57 und Rz 61 und Ziff. 6.2.2.3 Rz. 85 und 89). Sie führt
aus (Berufung Ziff. 6.2.1.4 Rz. 70), die Abfallentsorgungstour ergebe sich
nicht aus Ziff. 5 des Mietvertrags, sondern ausschliesslich aus dem Anhang
zum Hauwartungsvertrag vom 1. August 2017.
7.5.2.
Die Klägerin macht in ihrer Berufungsbegründung keinerlei Ausführungen
zur Position "Plomben Abfallcontainer", sondern verweist lediglich auf ihre
Klage (Ziff. 3.2.14). Insofern fehlt es bezüglich der Position "Plomben Ab-
fallcontainer" an einer substanziellen Begründung im Berufungsverfahren,
weshalb darauf nicht näher einzugehen ist.
Die Berufung wäre diesbezüglich ohnehin abzuweisen. Die Zeugin
E._____ führte anlässlich der Hauptverhandlung glaubhaft aus, es habe
zwei Unterstände mit je zwei Containern. Zwei würden von der Hauswar-
tung benutzt, die anderen hätten ein Zahlenschloss dran, welche die Mieter
benutzen könnten. Die Hauswartung entsorge den allgemeinen Abfall, der
im Zentrum anfalle (vom Eimer leeren, "Fötzelen" etc.). Der Abfall der
H._____ oder I._____ werde nicht von der Hauswartung in diesen Contai-
nern entsorgt (act. 293). Die Behauptung, die Abfallentsorgungstour des
Hauswarts ergebe sich nicht aus Ziff. 5 des Mietvertrags (Klagebeilage 1),
ist nicht nachvollziehbar. In Ziff. 5 des Mietvertrags sind die Kosten für die
Hauswartung explizit erwähnt. Dass dies auch Abfallentleerungen beinhal-
tet, ist nicht aussergewöhnlich, da dies zu den allgemeinen Aufgaben einer
Hauswartung gehört. Auch die Klägerin hat sich an den Kosten der allge-
meinen Abfallfalleimer zu beteiligen, da auch die Kunden der Klägerin diese
benutzen und ihren Abfall in den allein zugänglichen Abfalleimern entsor-
gen können (vgl. E. 6.4 hiervor).
7.6.
7.6.1.
Weiter führt die Klägerin aus (Berufung Ziff. 7 Rz. 121 ff.), es bestehe ein
Verdacht einer Doppelbesteuerung der Mehrwertsteuer. Die Vorinstanz sei
darauf überhaupt nicht eingetreten. Aus den edierten Rechnungen sei er-
sichtlich, dass die J._____ AG einen Bruttopreis pro Quartal von
Fr. 5'000.05 inkl. Mehrwertsteuer Fr. 357.50 der H._____ verrechne, mit
dem Handvermerk "weiterverrechnen an K._____". Die H._____ verrechne
an die Beklagte Fr. 5'000.05 und rechne auf diesen Betrag nochmals 7.7 %
Mehrwertsteuer auf.
7.6.2.
Die Beklagte verweist mit ihrer Berufungsantwort (Ziff. 9 Rz. 88) auf ihre
Ausführungen in der Duplik (act. 208, Rz. 100 ff. mit Verweis auf Rz. 12).

- 17 -
Dort führte die Beklagte unter anderem aus, die Klägerin habe die Heiz-
und Nebenkostenabrechnungen für die Perioden 2017/2018, 2018/2019
und 2019/2020 noch nicht bezahlt und könne daher nichts zurückfordern.
Die Forderungen für die früheren Abrechnungen seien verjährt. Der Rück-
forderungsanspruch nach der Saldoziehung von Nebenkosten richte sich
nach dem Bereicherungsrecht. Vor dem 1. Januar 2020 sei der Bereiche-
rungsanspruch nach einem Jahr verjährt. Damit seien die Rückforderungs-
ansprüche auf der Grundlage der Heiz- und Betriebskostenabrechnungen
2013/2014, 2014/2015, 2015/2016 sowie 2016/2017 ohnehin verjährt.
7.6.3.
Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ergibt sich der Rückforde-
rungsanspruch aufgrund zu viel bezahlter Nebenkosten nach der Saldozie-
hung aus ungerechtfertigter Bereicherung (vgl. Urteile des Bundesgerichts
4A_451/2017 vom 22. Februar 2018 E. 5 und 4C.24/2002 vom 29. April
2002 E. 3.2.2). Der Bereicherungsanspruch verjährt mit Ablauf von einem
Jahr, nachdem der Verletzte von seinem Anspruch Kenntnis erhalten hat,
in jedem Fall aber mit Ablauf von zehn Jahren seit Entstehung des An-
spruchs (Art. 67 Abs. 1 aOR).
7.6.4.
Die Klägerin beantragt eine Korrektur der Nebenkostenabrechnungen 2013
bis 2020. Wie die Beklagte korrekt ausführt, verjährte der Anspruch aus
ungerechtfertigter Bereicherung vor dem Jahr 2020 nach Art. 67 Abs. 1
aOR (in der bis zum 31. Dezember 2019 geltenden Fassung) mit Ablauf
von einem Jahr nach Kenntnisnahme. Die Einreichung des Schlichtungs-
gesuchs erfolgte am 20. Oktober 2020, womit ein allfälliger Anspruch der
Klägerin bis und mit Nebenkostenabrechnung 2016/2017 (Abrechnung
vom 19. Februar 2018) verjährt wäre. Im Übrigen ist unbestritten geblieben,
dass die Klägerin die späteren Heiz- und Betriebskostenabrechnungen gar
nicht bezahlt hat, weshalb ein Rückforderungsanspruch im Sinne der von
der Klägerin erhobenen Leistungsklage (vgl. Replikbegehren) für jene Pe-
rioden ohnehin ausscheidet. Die Berufung der Klägerin ist diesbezüglich
abzuweisen.
8.
8.1.
Die Klägerin bringt weiter vor (Berufung Ziff. 10), aufgrund der schweren
Pflichtverletzung der Beklagten (durch schikanöse Verschleierungs- und
Verzögerungstaktik im Zusammenhang mit der Akteneinsicht) seien ihr
sämtliche Gerichts- und Parteikosten aufzuerlegen.
8.2.
Ob der Beklagten ein Fehlverhalten vorzuwerfen ist, kann offenbleiben. Die
Klägerin ist nach der Schlichtungsverhandlung – und damit nach Heraus-
gabe der Belege – an das Bezirksgericht gelangt und hat das

- 18 -
erstinstanzliche Urteil schliesslich an das Obergericht weitergezogen, wo-
mit sie den weiteren Aufwand selbst generiert hat. Zudem hat die Klägerin
den "unnötigen Aufwand" nirgendwo beziffert. Die Berufung ist demnach
auch diesbezüglich abzuweisen.
9.
Zusammenfassend ist die Berufung der Klägerin abzuweisen, soweit auf
diese einzutreten ist.
10.
Ausgangsgemäss wird die Klägerin für das Berufungsverfahren kosten-
pflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Bei einem Kostenstreitwert im Berufungs-
verfahren von Fr. 14'678.45 sind die Gerichtskosten (Entscheidgebühr) auf
Fr. 2'170.00 festzusetzen (§ 7 Abs. 1 GebührD).
Die Klägerin ist zudem zu verpflichten, der Beklagten eine Parteientschä-
digung ausgehend vom Streitwert für das Berufungsverfahren zu bezahlen.
Bei einem Kostenstreitwert von Fr. 14'678.45 beträgt die Grundentschädi-
gung gemäss § 3 Abs. 1 lit. a AnwT Fr. 4'051.75 (Fr. 1'850.00 + 15 % des
Streitwerts). Ausgehend davon und unter Berücksichtigung eines Abzugs
von 20 % für die entfallene Verhandlung, eines Rechtsmittelabzugs von
25 % (§ 6 Abs. 2, § 7 Abs. 2 und § 8 AnwT) und einer Auslagenpauschale
von 3 % ist die Parteientschädigung auf gerundet Fr. 2'504.00 festzuset-
zen.
Das Obergericht erkennt:
1.
Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 2'170.00 wird der Klägerin
auferlegt.
3.
Die Klägerin wird verpflichtet, der Beklagten eine Parteientschädigung für
das Berufungsverfahren in der richterlich festgesetzten Höhe von
Fr. 2'504.00 (inkl. Auslagen) zu bezahlen.
Zustellung an:
[…
]

- 19 -
Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-
schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen
Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet-
rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens Fr.
30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeu-
tung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters (Art. 44
Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde
nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen
hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).
Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt Fr. 14'678.45.
Rechtsmittelbelehrung für die subsidiäre Verfassungsbeschwerde (Art. 113 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die subsidi-
äre Verfassungsbeschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden, so-
weit keine Beschwerde nach den Artikeln 72 - 89 BGG zulässig ist (Art. 44 Abs. 1, Art. 90,
Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1, Art. 113, Art. 117 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid verfassungsmässige Rechte (Art. 116 BGG) verletzt.
Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die
Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42
BGG). Wird gegen einen Entscheid sowohl ordentliche Beschwerde als auch Verfassungs-
beschwerde geführt, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen (Art.
119 Abs. 1 BGG).

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Aarau, 26. Juni 2025
Obergericht des Kantons Aargau
Zivilgericht, 1. Kammer
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:
Lindner Donauer