ag_zivilgericht · ZSU.2022.36 · 2022-07-22 · de
Obergericht / Zivilgericht / 4. Zivilkammer — ZSU.2022.36


Obergericht
Zivilgericht, 4. Kammer
ZSU.2022.36
(SZ.2021.46)
Art. 80
Entscheid vom 22. Juli 2022
Besetzung Oberrichter Richli, Präsident
Oberrichter Lienhard
Oberrichter Egloff
Gerichtsschreiber Huber
Klägerin A._____ AG,
[…]
Beklagter 1 B._____,
[…]
Beklagte 2 C._____,
[…]
beide vertreten durch Rechtsanwalt Alain Meier,
Bleichemattstrasse 43, Postfach, 5001 Aarau 1
Gegenstand Mietausweisung

- 2 -
Das Obergericht entnimmt den Akten:
1.
1.1.
Die A. AG als Vermieterin schloss mit B. als Mieter am 4. April 2011 einen
Mietvertrag über eine 7-Zimmer Wohnung zur Nutzung als Familienwoh-
nung sowie einen Garagenplatz an der X-Strasse in Q. zu einem Nettomiet-
zins von Fr. 2'665.00 (Wohnung Fr. 2'575.00, Parkplatz Fr. 90.00). Die Ne-
benkosten wurden auf Fr. 260.00 beziffert.
1.2.
Die A. AG forderte B. und dessen Ehefrau C. je mit Einschreiben vom
16. Dezember 2020 zur Bezahlung ausstehender Mietzinsen/Nebenkos-
tenpauschale für die Wohnung für die Monate September bis Dezember
2020 sowie der Mietzinsen für den Parkplatz für die Monate Juni 2019 bis
Dezember 2020 im Umfang von gesamthaft Fr. 13'050.00 innert 30 Tagen
auf und drohte ihnen für den Fall der nicht fristgerechten Bezahlung die
Kündigung des Mietverhältnisses an.
1.3.
Mit amtlichen Formularen vom 19. Januar 2021 wurde das Mietverhältnis
wegen Zahlungsverzugs per 28. Februar 2021 gekündigt, nachdem am
29. und 31. Dezember 2020 lediglich Zahlungen im Umfang von insgesamt
Fr. 5'670.00 eingegangen waren.
2.
2.1.
Die A. AG ersuchte beim Bezirksgericht Aarau mit Klage vom 2. März 2021
um Ausweisung von B. (Beklagter 1) und C. (Beklagte 2) aus den Mieträum-
lichkeiten im Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen.
2.2.
Die Beklagten beantragten mit Klageantwort vom 26. März 2021 im Haupt-
standpunkt, auf das Ausweisungsgesuch sei nicht einzutreten.
2.3.
Mit Eingaben vom 6. und 16. April 2021 (Klägerin) sowie vom 12. April 2021
(Beklagte) reichten die Parteien jeweils unaufgefordert weitere Stellung-
nahmen ein.
2.4.
Die Präsidentin des Bezirksgerichts Aarau erkannte am 12. Mai 2021:
" 1.
Auf das Ausweisungsbegehren der Gesuchstellerin wird nicht eingetreten.

- 3 -
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus der Entscheidgebühr von Fr. 800.00,
werden der Gesuchstellerin auferlegt und mit ihrem Vorschuss von
Fr. 800.00 verrechnet.
3.
Die Gesuchstellerin wird verpflichtet, dem Gesuchsgegner 1 und der Ge-
suchsgegnerin 2 eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2'784.60 zu
bezahlen."
3.
3.1.
Die Klägerin erhob gegen diesen ihr am 27. Mai 2021 zugestellten Ent-
scheid mit Eingabe vom 7. Juni 2021 beim Obergericht des Kantons Aar-
gau Berufung mit folgenden Anträgen:
" 1.
Es sei das Urteil SZ.2021.46 des Präsidiums des Zivilgerichts Aarau vom
12. Mai 2021 aufzuheben.
2.
Die Berufungsbeklagten seien zu verpflichten, das Mietobjekt 7-Zimmer-
wohnung, 1. OG., X-Strasse, Q. unverzüglich, eventuell bis zu einem rich-
terlich zu bestimmenden Termin vollständig geräumt und einwandfrei ge-
reinigt, mit allen Schlüsseln zurückzugeben.
3.
Es sei den Berufungsbeklagten bei Widerhandlung gegen den richterlichen
Befehl gemäss Ziffer 2 hiervor Strafe nach Art. 292 StGB anzudrohen
(Art. 343 Abs. 1 lit. a ZPO).
4.
Verlassen die Berufungsbeklagten das vorgenannte Mietobjekt nicht mit
Rechtskraft des Ausweisungsurteils in geräumtem und gereinigtem Zu-
stand, sei die Berufungsklägerin zu berechtigen - nebst der Bestrafung
nach Ziffer 3 hiervor - auf Kosten der Berufungsbeklagten das Urteil durch
die Vollstreckungsbehörde vollstrecken zu lassen.
5.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MWST und Auslagen."
3.2.
Die Beklagten beantragten mit Berufungsantwort vom 1. Juli 2021:
" 1.
Die Berufung sei vollumfänglich abzuweisen, soweit überhaupt auf sie ein-
getreten werden darf.
2.
Eventualiter seien die Beklagten zu verpflichten, das Mietobjekt 7-Zimmer-
wohnung, 1. OG, X-Strasse, Q., innert 60 Tagen seit Rechtskraft des Ent-
scheids vollständig geräumt und einwandfrei gereinigt mit allen Schlüsseln
zurückzugeben.

- 4 -
3.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge (inkl. MWST) zu Lasten der
Klägerin.
Verfahrensantrag
4.
Es sei den Beklagten die unentgeltliche Rechtspflege und unentgeltliche
Verbeiständung mit dem Unterzeichnenden als unentgeltlicher Rechtsbei-
stand zu gewähren. Bei Obsiegen der Beklagten sei festzuhalten, dass die
Parteientschädigung bei Uneinbringlichkeit dem Unterzeichnenden aus
der Gerichtskasse ausgerichtet wird."
3.3.
Das Obergericht, 4. Zivilkammer, entschied am 22. Juli 2021:
" 1.
Die Berufung der Klägerin wird abgewiesen.
2.
Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 800.00 wird der Klägerin auf-
erlegt.
3.
Die Klägerin hat den Beklagten eine Parteientschädigung in Höhe von
Fr. 1'656.00 (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) zu bezahlen."
3.4.
Diesen Entscheid focht die Klägerin am 13. September 2021 mit Be-
schwerde in Zivilsachen beim Bundesgericht an.
Mit Urteil 4A_452/2021 vom 4. Januar 2022 hob das Bundesgericht den
Entscheid des Obergerichts vom 22. Juli 2021 auf und wies dies Sache zur
Neubeurteilung an das Obergericht zurück.
3.5.
Die Beklagten nahmen mit Eingabe vom 10. März 2022 zum Urteil des Bun-
desgerichts Stellung und beantragten:
" 1.
Die Berufung sei vollumfänglich abzuweisen, soweit überhaupt auf sie ein-
getreten werden darf.
2.
Eventualiter seien die Beklagten zu verpflichten, das Mietobjekt 7-Zimmer-
wohnung, 1. OG, X-Strasse, Q., innert 60 Tagen seit Rechtskraft des Ent-
scheids vollständig geräumt und einwandfrei gereinigt mit allen Schlüsseln
zurückzugeben.
3.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge (inkl. MWST) zu Lasten der
Klägerin.

- 5 -
Verfahrensantrag
4.
Es sei den Beklagten die unentgeltliche Rechtspflege und unentgeltliche
Verbeiständung mit dem Unterzeichnenden als unentgeltlicher Rechtsbei-
stand zu gewähren. Bei Obsiegen der Beklagten sei festzuhalten, dass die
Parteientschädigung bei Uneinbringlichkeit dem Unterzeichnenden aus
der Gerichtskasse ausgerichtet wird."
3.6.
Die Klägerin äusserte sich mit Eingabe vom 31. März 2022 zur Stellung-
nahme der Beklagten, wobei sie an ihren in der Berufung gestellten Anträ-
gen festhielt.
3.7.
Am 14. April 2022 nahmen die Beklagten zur Eingabe der Klägerin vom
31. März 2022 Stellung.
3.8.
Dazu äusserte sich die Klägerin mit Eingabe vom 5. Mai 2022.
3.9.
Zu dieser Eingabe nahmen die Beklagten am 16. Mai 2022 Stellung.
3.10.
Mit Schreiben vom 21. Juni 2022 teilte der Rechtsvertreter der Klägerin mit,
dass er diese nicht mehr vertrete.
3.11.
Am 30. Juni 2022 reichten die Beklagten eine weitere Eingabe ein.
Das Obergericht zieht in Erwägung:
1.
1.1.
Das zulässige Rechtsmittel gegen den vorliegenden, im summarischen
Verfahren ergangenen Ausweisungsentscheid mit einem Fr. 10'000.00
übersteigenden Streitwert ist die Berufung (Art. 308 Abs. 2 ZPO; BGE 144
III 346 E. 1.2.2.3).
Mit der Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrich-
tige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310
ZPO). Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt,
wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt
nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1
ZPO).

- 6 -
1.2.
Heisst das Bundesgericht eine Beschwerde gut und weist es die Angele-
genheit zur neuen Beurteilung an das Berufungsgericht zurück, darf sich
dieses von Bundesrechts wegen nur noch mit jenen Punkten befassen, die
das Bundesgericht kassierte. Die anderen Teile des Urteils haben Bestand
und sind in das neue Urteil zu übernehmen. Die neue Entscheidung der
kantonalen Instanz ist somit auf diejenige Thematik beschränkt, die sich
aus den bundesgerichtlichen Erwägungen als Gegenstand der neuen Be-
urteilung ergibt. Das Verfahren wird nur insoweit neu in Gang gesetzt, als
dies notwendig ist, um den verbindlichen Erwägungen des Bundesgerichts
Rechnung zu tragen (BGE 143 IV 214 E. 5.2.1).
Nachdem das Bundesgericht den Entscheid ZSU.2021.113 vom 22. Juli
2021 vollumfänglich aufgehoben hat, hat das Obergericht in der vorliegen-
den Angelegenheit in sämtlichen Punkten neu zu entscheiden.
2.
2.1.
Die Vorinstanz trat auf das im Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fäl-
len gestellte Mietausweisungsbegehren der Klägerin nicht ein. Zur Begrün-
dung führte sie im Wesentlichen aus, die Einwendungen der Beklagten (fo-
tografisch dokumentierte behauptete Mängel an der Mietsache; Verrech-
nungseinrede) seien zumindest nicht haltlos. Die Klägerin habe diese Be-
hauptungen nicht sofort widerlegen können und auch nicht den Beweis er-
bracht, dass trotz der behaupteten Verrechnung ein Mietzinsausstand be-
stehe. Zur entsprechenden Klärung bedürfe es eines umfangreichen Be-
weisverfahrens. Dies insbesondere, zumal der geschuldete Mietzins in sei-
ner Höhe bestritten werde und von den Parteien unterschiedliche Mietver-
träge eingereicht worden seien. Dementsprechend habe die Klägerin nicht
den strikten Beweis für den Zahlungsverzug der Beklagten als Vorausset-
zung für die ausserordentliche Kündigung nach Art. 257d OR erbringen
können (vorinstanzlicher Entscheid E. 2.4).
2.2.
Die Klägerin machte im Berufungsverfahren im Wesentlichen geltend, im
Zeitpunkt der Kündigungsandrohung im Dezember 2020 habe ein Aus-
stand an Mietzinsen und Nebenkostenpauschalen für die Wohnung (4 x
Fr. 2'835.00) und Mietzinsen für den Autoabstellplatz (19 x Fr. 90.00) von
total Fr. 13'050.00 bestanden. Bis zur ausserordentlichen Kündigung am
19. Januar 2021 hätten die Beklagten lediglich am 29. und 31. Dezember
2021 je Fr. 2'835.00 überwiesen. Die Vorinstanz habe den Sachverhalt
falsch festgestellt, indem sie zum Schluss gelangt sei, die von den Beklag-
ten behaupteten Mängel würden keineswegs als haltlos erscheinen. Die
Beklagten hätten weder glaubhaft machen können, dass Mängel am Miet-
objekt bestünden, noch dass sie solche der Klägerin angezeigt hätten. Die
Vorbringen der Beklagten seien offensichtlich haltlos. Sodann könne einzig

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der von ihr eingereichte und von beiden Parteien visierte Mietvertrag mass-
gebend sein. Die angebliche Verrechnungsforderung der Beklagten sei zu-
dem bislang nie beziffert und belegt worden. Die Vorinstanz habe fälschli-
cherweise angenommen, ein Anspruch der Beklagten auf Mietzinsreduk-
tion und Ersatz der Reparaturkosten für angebliche Mängel übersteige die
Mietzinsforderungen der Klägerin. Schliesslich sei die Behauptung der Be-
klagten, die Kündigung sei zu früh bei ihnen eingetroffen, tatsachenwidrig.
2.3.
Die Beklagten erwiderten, entgegen der Auffassung der Klägerin und dem
von ihr eingereichten Mietvertragsexemplar seien die Nebenkosten in Höhe
von Fr. 260.00 nicht pauschal vereinbart worden. Wie sich aus dem Konto-
auszug der Klägerin ergebe, seien die Mietzinsen für September bis De-
zember 2020 bezahlt worden. Hinsichtlich allfälliger bestehender Mietzins-
ausstände hätten die Beklagten die Verrechnung erklärt. Die streitbe-
troffene Wohnung weise zahlreiche Mängel auf, zu deren Behebung die
Klägerin mehrmals mündlich und schriftlich aufgefordert worden sei. Darauf
habe die Klägerin nicht bzw. ungenügend reagiert. Die Klägerin habe sich
über Jahre hinweg geweigert, die vorhandenen Mängel zu beheben. Die
Mangelhaftigkeit der Wohnung führe zu einem Anspruch auf Mietzinsher-
absetzung und Schadenersatz, welche mit Schreiben ihres Anwalts vom
14. Januar 2021 mit den allfälligen Mietzinsausständen verrechnet worden
seien. Die Verrechnungsforderung sei zwar nicht in Schweizer Franken be-
ziffert worden, aber bestimmbar. Demnach sei der Sachverhalt nicht li-
quide; vielmehr sei zu dessen Feststellung ein umfangreiches Beweisver-
fahren notwendig. Es erscheine keineswegs haltlos, dass die Beklagten
aufgrund der Mängel der gemieteten Wohnung über Ansprüche verfügten,
welche die Höhe der angeblichen Mietzinsausstände überstiegen. Die Klä-
gerin habe den strikten Beweis, dass die Voraussetzungen der Kündigung
nach Art. 257d OR vorlägen, nicht erbracht. Die Einwendungen der Beklag-
ten seien begründet und keineswegs haltlos. Die Voraussetzungen von
Art. 257 Abs. 1 ZPO seien nicht erfüllt, weshalb die Vorinstanz zu Recht
auf das Gesuch der Klägerin nicht eingetreten sei. Die Kündigung erweise
sich überdies aus verschiedenen Gründen als missbräuchlich. Nicht der
angebliche Zahlungsrückstand, sondern die Forderungen der Beklagten
sowie die Opposition gegen die anderen Kündigungen seien der wahre
Grund für die Kündigung. Dieses Verhalten widerspreche Treu und Glau-
ben und dürfe nicht geschützt werden. Ausserdem sei die Klägerin in den
Monaten vor der ausserordentlichen Kündigung zweimal vor der Schlich-
tungsbehörde unterlegen. Die ausserordentliche Kündigung sei einzig zur
Umgehung der Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 1 OR erfolgt und
sei auch aus diesem Grund als missbräuchlich anzusehen.

- 8 -
3.
3.1.
3.1.1.
Gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO gewährt das Gericht Rechtsschutz im sum-
marischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort be-
weisbar und die Rechtslage klar ist (sog. Rechtsschutz in klaren Fällen).
Ausgeschlossen ist dieser Rechtsschutz, wenn die Angelegenheit dem Of-
fizialgrundsatz unterliegt (Art. 257 Abs. 2 ZPO), was im vorliegenden Fall
jedoch nicht zutrifft. Kann dieser Rechtsschutz nicht gewährt werden, so
tritt das Gericht auf das Gesuch nicht ein (Art. 257 Abs. 3 ZPO).
3.1.2.
Ein Sachverhalt ist dann sofort beweisbar i.S.v. Art. 257 Abs. 1 lit. a ZPO,
wenn er ohne zeitliche Verzögerung und ohne besonderen Aufwand nach-
gewiesen werden kann. Der Beweis ist in der Regel durch Urkunden zu
erbringen. Der Rechtsschutz in klaren Fällen unterliegt keiner Beweisstren-
gebeschränkung. Blosses Glaubhaftmachen genügt für die Geltendma-
chung des Anspruchs nicht, sondern der Kläger hat den vollen Beweis der
anspruchsbegründenden Tatsachen zu erbringen. Bestreitet die Gegen-
partei die Tatsachen glaubhaft, kann der schnelle Rechtsschutz in klaren
Fällen nicht gewährt werden, da kein liquider Sachverhalt vorliegt. Anders
als eine glaubhafte Bestreitung genügen nach Rechtsprechung und einhel-
liger Lehre offensichtlich unbegründete oder haltlose Bestreitungen, über
die sofort entschieden werden kann, nicht, um einen klaren Fall auszu-
schliessen. Demnach muss es für die Verneinung eines klaren Falls genü-
gen, dass der Beklagte substantiiert und schlüssig Einwendungen vorträgt,
die in tatsächlicher Hinsicht nicht sofort widerlegt werden können und die
geeignet sind, die bereits gebildete richterliche Überzeugung zu erschüt-
tern. Demgegenüber ist ein klarer Fall zu bejahen, wenn das Gericht auf-
grund der Aktenlage zur Überzeugung gelangt, der Anspruch des Klägers
sei ausgewiesen und eine eingehende Abklärung der Einwände des Be-
klagten könne daran nichts ändern. Nach der Regel von Art. 8 ZGB würde
der Beklagte, der Einreden oder Einwendungen vorbringt, dafür an sich die
Beweislast tragen. Im Verfahren nach Art. 257 ZPO ist es ihm aber unter
Umständen nicht möglich, seine Einwände unter den darin geltenden Be-
weismittelbeschränkungen (Art. 254 ZPO) bzw. mit sofort verfügbaren Be-
weismitteln glaubhaft zu machen, während ihm der Beweis in einem ein-
lässlichen ordentlichen Verfahren gelingen könnte. Würde ungeachtet sub-
stantiiert und schlüssig vorgetragener, erheblicher Einwände ein klarer Fall
bejaht und im Verfahren nach Art. 257 ZPO ein rechtskräftiger Entscheid
zu Ungunsten des Beklagten gefällt, blieben dessen Einreden für immer
unberücksichtigt, ohne dass er jemals zum ordentlichen Beweis derselben
zugelassen würde. Die Rechtslage, nach welcher der Kläger die an-
spruchsbegründenden Tatsachen voll zu beweisen hat und sich der Be-
klagte mit substantiierten und schlüssigen Einwendungen begnügen kann,

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führt dazu, dass der Kläger auch den Beweis für den Nichtbestand des die-
sen zugrunde gelegten Tatsachenfundaments erbringen muss, wenn er li-
quide Verhältnisse schaffen will (BGE 138 III 620 E. 5.1.1 und 6.2; THOMAS
SUTTER-SOMM/CORDULA LÖTSCHER, in: THOMAS SUTTER-SOMM/FRANZ HA-
SENBÖHLER/CHRISTOPH LEUENBERGER [Hrsg.], Kommentar zur Schweizeri-
schen Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2016, N. 5 ff. zu Art. 257 ZPO; DIETER
HOFMANN, in: Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung,
3. Aufl. 2017, N. 10 ff. zu Art. 257 ZPO).
3.2.
3.2.1.
Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Miet-
zinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schrift-
lich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem
Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt bei
Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR).
Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter
gemäss Art. 257d Abs. 2 OR bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer
Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.
Nach Art. 267 Abs. 1 OR ist der Mieter insbesondere vertraglich verpflich-
tet, das Mietobjekt nach Beendigung des Mietverhältnisses an den Vermie-
ter zurückzugeben (ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationen-
recht I, 7. Aufl. 2020, N. 1 zu Art. 267 OR). Verweigert der Mieter einer Im-
mobilie die (vollständige) Rückgabe, so kann der Vermieter seinen Rück-
gabeanspruch auf dem Prozessweg durch Ausweisung und amtliche Räu-
mung durchsetzen (WEBER, a.a.O., N. 3 zu Art. 267 OR).
3.2.2.
Die Klägerin forderte die Beklagten mit Schreiben vom 16. Dezember 2020
auf, die ausstehenden Wohnungsmietzinse/Nebenkosten für September
bis Dezember 2020 sowie die Parkplatzmietzinse für Juni 2019 bis Dezem-
ber 2020 von total Fr. 13'050.00 innert 30 Tagen zu bezahlen, ansonsten
sie das Mietverhältnis unter Einhaltung einer weiteren Frist von 30 Tagen
kündigen werde (Gesuchsbeilage 5 f.). Diese Schreiben wurden den Be-
klagten am 18. Dezember 2020 zugestellt (Beilagen 1 - 3 zur Stellung-
nahme der Klägerin vom 6. April 2021). Mit amtlichen Formularen vom
19. Januar 2021 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis auf den 28. Fe-
bruar 2021 (Gesuchsbeilage 9 f.). Diese beiden mit eingeschriebener Post
versandten Schreiben wurden der Beklagten 2 am 20. Januar 2021 und
dem Beklagten 1 am 22. Januar 2021 zugestellt (Beilagen 4 und 5 zur Stel-
lungnahme der Klägerin vom 6. April 2021). Damit wurden die Fristen ge-
mäss Art. 257d OR eingehalten.

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3.2.3.
Im von der Klägerin verurkundeten Mietvertrag vom 4. April 2011 verpflich-
tete sich der Beklagte 1, der Klägerin monatlich im Voraus einen Mietzins
von brutto Fr. 2'925.00 (= Fr. 2'575.00 Mietzins für die Wohnung +
Fr. 260.00 Pauschale für Heizungs-, Warmwasser- und Betriebskosten +
Fr. 90.00 Mietzins für den Parkplatz) zu bezahlen (Gesuchsbeilage 1). Für
September bis und mit Dezember 2020 hatte er der Klägerin demzufolge
4 x Fr. 2'835.00 (Bruttomietzinse für die Wohnung) und für Juni 2019 bis
und mit Dezember 2020 19 x Fr. 90.00 (Bruttomietzinse für den Parkplatz),
d.h. total Fr. 13'050.00, zu bezahlen. Einen Zahlungsrückstand in dieser
Höhe machte die Klägerin in ihrer Kündigungsandrohung vom 16. Dezem-
ber 2020 geltend.
Das Bundesgericht stellte im Urteil 4A_452/2021 vom 4. Januar 2022
(E. 3.3) verbindlich fest, dass durch die (von der Klägerin vorgenommene)
Einreichung des gültigen Mietvertrags vom 4. April 2011 und der dort ver-
einbarten Nebenkostenpauschale von Fr. 260.00 zweifelsfrei erstellt ist,
dass die Nebenkostenpauschale von Fr. 260.00 geschuldet ist und insoweit
jedenfalls ein Ausstand und entsprechender Zahlungsverzug besteht. Der
Kündigungsgrund von Art. 257d Abs. 2 OR war demnach - unter Vorbehalt
der Verrechnung mit Mängelansprüchen (dazu E. 3.2.4 hienach) - gege-
ben. Er kann entgegen der Auffassung der Beklagten nicht als vorgescho-
ben betrachtet werden, da gemäss der verbindlichen Feststellung des Bun-
desgerichts jedenfalls bezüglich der erwähnten Nebenkostenpauschale tat-
sächlich ein Ausstand und ein entsprechender Zahlungsverzug vorlag. So-
dann haben die Beklagten ihre bereits vor Vorinstanz erhobene Behaup-
tung, die Klägerin sei in den Monaten vor der Kündigung zweimal vor der
Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht zu einem erheblichen Teil unter-
legen, nicht durch Einreichung entsprechender Dokumente belegt. Eine
Missbräuchlichkeit der Kündigung i.S.v. Art. 271 Abs. 1 lit. a oder lit. e
Ziff. 1 OR kann unter diesen Umständen nicht erkannt werden.
3.2.4.
Weiter ist zu prüfen, ob die von den Beklagten geltend gemachten Forde-
rungen aufgrund von behaupteten Mängeln an der Mietwohnung bestehen,
welche mit dem Ausstand verrechnet werden können (vgl. Urteil des Bun-
desgerichts 4A_452/2021 vom 4. Januar 2022 E. 3.4 a.E.).
Gemäss Art. 256 Abs. 1 OR ist der Vermieter verpflichtet, die Sache zum
vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen
Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten. Wird die Tauglichkeit
der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert,
so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er den Mietzins vom
Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Man-
gels entsprechend herabsetzt (Art. 259d OR). Hat der Mieter durch den

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Mangel Schaden erlitten, so muss ihm der Vermieter dafür Ersatz leisten,
wenn er nicht beweist, dass ihn kein Verschulden trifft (Art. 259e OR).
Die Beklagten rügten in der Stellungnahme zum Mietausweisungsgesuch,
dass sich der Zustand der Wohnung in den letzten Jahren massiv ver-
schlechtert habe. Sie sei wegen folgender Mängel nur noch eingeschränkt
gebrauchstauglich: Undichte Fenster in zwei Zimmern (defekter Schliess-
mechanismus), in geschlossenem Zustand blockierte Jalousien im Esszim-
mer (kein Tageslicht im Raum), nicht funktionierende Heizung in einem
Zimmer, diverse mangelhafte Elektroinstallationen, klemmende Trenn-
wandschiebetür zwischen Ess- und Wohnzimmer, nicht behobener Was-
serschaden vom 1. September 2019 in Korridor und Badezimmer, ungenü-
gender Wasserdruck in der Dusche im kleinen Badezimmer, seit zwei Jah-
ren fehlende Vignette am Container für die Grünabfuhr. Für diese Mängel
machten die Beklagten eine Mietzinsreduktion vom 10 % (über das ganze
Jahr gerechnet) im Umfang von total Fr. 11'448.00 sowie Schadenersatz
für die angeschafften Heizgeräte (ca. Fr. 400.00) und die erhöhten Strom-
kosten geltend.
Die von den Beklagten im vorinstanzlichen Verfahren als Beilage 6 zu ihrer
Stellungnahme vom 26. März 2021 eingereichten Beweismittel (Fotogra-
fien) vermögen den strikten Beweis für das Vorhandensein der behaupte-
ten Mängel an der Wohnung zwar nicht zu erbringen, lassen die Behaup-
tungen der Beklagten aber auch nicht ohne weiteres als völlig unbegründet
oder haltlos erscheinen. So oder so sind die geltend gemachten Mängel
jedoch nicht als irreparabel und damit nicht als derart gravierend einzustu-
fen, dass sie den Beklagten 1 berechtigen würden, einen Teil des Mietzin-
ses zurückzubehalten. Der Mieter, der behauptet, einen Anspruch auf Miet-
zinsreduktion oder Schadenersatz wegen Mängeln des Mietobjekts zu ha-
ben, ist nicht berechtigt, den gesamten oder einen Teil des fälligen Mietzin-
ses zurückzubehalten. Er hat grundsätzlich nur die Möglichkeit, den Miet-
zins zu hinterlegen, da Art. 259g OR lex specialis zu Art. 82 OR ist. Sind
die Mängel - wie im vorliegenden Fall - behebbar, ist der Mieter von vorn-
herein nicht zu einer "Selbstreduktion des Mietzinses" durch eine einseitige
Erklärung an den Vermieter befugt. Diese Frage stellt sich nur, wenn der
Mieter die Räumlichkeiten mit einem irreparablen Mangel weiter nutzt. Ist
der Mangel behebbar, muss er die Behebung des Mangels verlangen und
den Mietzins hinterlegen (Urteil des Bundesgerichts 4A_140/2014 und
4A_250/2014 vom 6. August 2014 E. 5.2 und 5.4). Die von den Beklagten
geltend gemachte Zurückbehaltung bzw. Verrechnung ist deshalb nicht zu-
lässig.
3.2.5.
Die Kündigung des Mietverhältnisses gestützt auf Art. 257d Abs. 2 OR war
somit rechtens.

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3.3.
Da nach dem Gesagten der Sachverhalt erstellt und die Rechtslage klar ist,
steht der Gutheissung der Klage und der Ausweisung der Beklagten nichts
entgegen. Zur Räumung des Mietobjekts ist ihnen eine Frist von zehn Ta-
gen anzusetzen. Als Vollstreckungsmassnahme gemäss Art. 236 Abs. 3
ZPO genügt die Androhung der polizeilichen Räumung. Die beantragte An-
drohung von Ungehorsamsstrafe nach Art. 292 StGB wird dadurch obsolet.
4.
4.1.
Die Beklagten ersuchten um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege
im erstinstanzlichen Verfahren und im Berufungsverfahren.
4.2.
Gemäss Art. 117 ZPO hat eine Person Anspruch auf unentgeltliche Rechts-
pflege, wenn sie nicht über die erforderlichen Mittel verfügt und ihr Rechts-
begehren nicht aussichtslos erscheint. Die unentgeltliche Rechtspflege um-
fasst die Befreiung von Vorschuss- und Sicherheitsleistungen, die Befrei-
ung von den Gerichtskosten und die gerichtliche Bestellung einer Rechts-
beiständin oder eines Rechtsbeistands, wenn dies zur Wahrung der Rechte
notwendig ist, insbesondere wenn die Gegenpartei anwaltlich vertreten ist
(Art. 118 Abs. 1 ZPO).
Bedürftigkeit i.S.v. Art. 117 lit. a ZPO setzt voraus, dass der Gesuchsteller
nicht in der Lage ist, für die durch ein Verfahren verursachten Kosten auf-
zukommen, ohne Mittel zu beanspruchen, die zur Deckung des Grundbe-
darfs für ihn und seine Familie erforderlich sind (BGE 128 I 225 E. 2.5.1).
Die prozessuale Bedürftigkeit beurteilt sich nach der gesamten wirtschaft-
lichen Situation des Gesuchstellers im Zeitpunkt der Einreichung des Ge-
suchs. Dazu gehören einerseits sämtliche finanziellen Verpflichtungen, an-
dererseits die Einkommens- und Vermögensverhältnisse (Urteil des Bun-
desgerichts 1B_389/2015 vom 7. Januar 2016 E. 5.3). Grundsätzlich ob-
liegt es dem Gesuchsteller, seine Einkommens- und Vermögensverhält-
nisse umfassend darzulegen und soweit wie möglich zu belegen. Dabei
dürfen umso höhere Anforderungen an eine umfassende und klare Darstel-
lung der finanziellen Situation gestellt werden, je komplexer die finanziellen
Verhältnisse sind. Aus den eingereichten Belegen muss auf jeden Fall der
aktuelle Grundbedarf des Gesuchstellers hervorgehen. Die Belege haben
zudem über sämtliche finanzielle Verpflichtungen des Gesuchstellers so-
wie über seine Einkommens- und Vermögensverhältnisse Aufschluss zu
geben. Kommt der Gesuchsteller seinen Obliegenheiten nicht nach, ist das
Gesuch um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege abzuweisen
(BGE 125 IV 161 E. 4 m.w.H.).
Die (anwaltlich vertretenen) Beklagten haben ihre im massgeblichen Zeit-
punkt der jeweiligen Gesuchseinreichung bestehenden wirtschaftlichen

- 13 -
Verhältnisse nicht i.S.v. Art. 119 Abs. 2 ZPO hinreichend substantiiert dar-
gelegt und belegt. Die Beklagten begründeten ihre Bedürftigkeit stets einzig
mit dem Umstand, dass sie von der Gemeinde Q. Sozialhilfe beziehen. Der
Bezug von Sozialhilfe bedeutet jedoch nicht automatisch und ohne weite-
res Bedürftigkeit i.S.v. Art. 117 lit. a ZPO. Der sozialhilferechtliche Begriff
des Existenzminimums ist nicht identisch mit jenem der unentgeltlichen
Rechtspflege. Auch Sozialhilfebezüger müssen ihrer Mitwirkungsobliegen-
heit nachkommen und haben ihre finanziellen Verhältnisse grundsätzlich
umfassend darzustellen (DANIEL WUFFLI/DAVID FUHRER, Handbuch unent-
geltliche Rechtspflege im Zivilprozess, 2019, Rz. 254, 795). Indem die Be-
klagten zum Nachweis ihrer prozessualen Bedürftigkeit lediglich ein Schrei-
ben der Gemeinde Q. vom 25. Januar 2021 bzw. 25. Oktober 2021 einge-
reicht haben, in welchem dem Beklagten 1 bestätigt wird, dass er seit Ja-
nuar 2018 und voraussichtlich weiterhin ergänzend zu seinem Erwerbsein-
kommen und zu Familienzulagen im Rahmen der Bestimmungen des So-
zialhilfegesetzes durch die Gemeinde Q. unterstützt werde, sind sie ihren
Mitwirkungsobliegenheiten weder vor Vorinstanz noch im Berufungsverfah-
ren nachgekommen. Daran ändert nichts, dass ihnen im Verfahren
MI.2021.28 der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht des Bezirks
Aarau sowie im bundesgerichtlichen Verfahren 4A_452/2021 die unentgelt-
liche Rechtspflege bewilligt wurde. Da die unentgeltliche Rechtspflege we-
der instanzübergreifende Wirkungen zeitigt (vgl. Art. 119 Abs. 5 ZPO) noch
Wirkungen in konnexen Verfahren entfalten kann, hat jede Instanz insbe-
sondere eine vollständige Prüfung der Bedürftigkeit nach den Verhältnis-
sen im Zeitpunkt der Gesuchseinreichung bzw. der Einlegung des Rechts-
mittels vorzunehmen (vgl. WUFFLI/FUHRER, a.a.O., Rz. 764, 792). Gestützt
auf die zitierte bundesgerichtliche Rechtsprechung sind ihre Gesuche um
Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege für das erstinstanzliche Ver-
fahren sowie für das Berufungsverfahren deshalb abzuweisen.
5.
5.1.
Da die Berufung gutzuheissen ist, haben die Beklagten die erst- und zweit-
instanzlichen Prozesskosten zu tragen (Art. 106 Abs. 1 ZPO), wofür ge-
stützt auf Art. 106 Abs. 3 ZPO ihre solidarische Haftbarkeit anzuordnen ist,
da sie gemeinsam prozessiert haben.
5.2.
Ausgangsgemäss haben die Beklagten der anwaltlich vertretenen Klägerin
für das erstinstanzliche Verfahren und für das Berufungsverfahren eine
Parteientschädigung auszurichten (Art. 106 Abs. 1 i.V.m. Art. 95 Abs. 1
lit. b und Abs. 3 lit. b ZPO). Gestützt auf Art. 106 Abs. 3 ZPO ist auch dafür
ihre solidarische Haftbarkeit anzuordnen.
Die Entschädigung bemisst sich nach dem Streitwert von Fr. 105'300.00
(von der Klägerin behaupteter Mietzins von Fr. 2'925.00 x 36 Monate; vgl.

- 14 -
BGE 144 III 346 E. 1.2.2). Die Grundentschädigung beträgt somit
Fr. 13'269.20 (§ 3 Abs. 1 lit. a Ziff. 6 AnwT) und ist aufgrund der summari-
schen Natur des Verfahrens (Art. 248 lit. b ZPO) gestützt auf § 3 Abs. 2
AnwT um 75 % auf Fr. 3'317.30 zu reduzieren. Aufgrund der nicht vollstän-
digen Durchführung des Verfahrens ist davon ein Abzug von 20 % vorzu-
nehmen (§ 6 Abs. 2 AnwT), was eine nach den Regeln für das erstinstanz-
liche Verfahren berechnete Entschädigung von Fr. 2'653.85 ergibt. Gemes-
sen am ausserordentlichen hohen Streitwert im vorliegenden Fall rechtfer-
tigt sich gestützt auf § 7 Abs. 2 AnwT ein weiterer Abzug von 25 % wegen
geringer Aufwendungen (vgl. AGVE 2015 Nr. 57 für den analogen Fall im
vereinfachten Verfahren), was zu einer Entschädigung von Fr. 1'990.40
führt. Hinzu kommen die Auslagen von pauschal 3 % (§ 13 Abs. 1 AnwT)
und 7,7 % MWSt auf Fr. 2'050.10, so dass die Beklagten der Klägerin für
das erstinstanzliche Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 2'207.95
zu bezahlen haben.
Im Rechtsmittelverfahren beträgt die Entschädigung je nach Aufwand 50
bis 100 % des nach den Regeln für das erstinstanzliche Verfahren berech-
neten Betrags (§ 8 AnwT). Da der Streitwert auch im Rechtsmittelverfahren
Fr. 105'300.00 beträgt, ist nach dem soeben Gesagten auch hier von einer
auf Fr. 3'317.30 reduzierten Grundentschädigung auszugehen. Aufgrund
der nicht vollständigen Durchführung des Berufungsverfahrens sind davon
20 % abzuziehen (§ 6 Abs. 2 AnwT), während für die beiden nach der
Rückweisung der Sache durch das Bundesgericht erstatteten Eingaben der
Klägerin vom 31. März und 5. Mai 2022 ein Zuschlag von je 15 % zu ge-
währen ist, was eine nach den Regeln für das erstinstanzliche Verfahren
berechnete Entschädigung von Fr. 3'649.05 ergibt. Wegen des ausseror-
dentlichen hohen Streitwerts rechtfertigt sich auch hier gestützt auf § 7
Abs. 2 AnwT ein weiterer Abzug von 25 % wegen geringer Aufwendungen.
Für das Rechtsmittelverfahren erfolgt ein weiterer Abzug von 25 %, was zu
einer Entschädigung von Fr. 2'052.60 führt. Zuzüglich einer Auslagenpau-
schale von 3 % (§ 13 Abs. 1 AnwT) und 7,7 % MWSt auf Fr. 2'114.20 ergibt
sich für das Berufungsverfahren eine von den Beklagten an die Klägerin zu
leistende Parteientschädigung von Fr. 2'277.00.
Das Obergericht beschliesst:
Die Gesuche der Beklagten um Bewilligung der unentgeltlichen Rechts-
pflege für das erstinstanzliche Verfahren und für das Berufungsverfahren
werden abgewiesen.

- 15 -
Das Obergericht erkennt:
1.
In Gutheissung der Berufung wird der Entscheid der Präsidentin des Be-
zirksgerichts Aarau vom 12. Mai 2021 aufgehoben und es wird erkannt:
1.
Die Beklagten werden angewiesen, sämtliche in der Liegenschaft
X-Strasse in Q. von ihnen besetzten Räumlichkeiten innert 10 Tagen seit
Zustellung des Obergerichtsentscheids zu räumen, zu reinigen und zu ver-
lassen sowie die ausgehändigten Schlüssel zurückzugeben.
2.
Die Klägerin wird ermächtigt, im Fall der Missachtung der gerichtlichen An-
ordnung unter Mitwirkung der Polizei die Räumung vorzunehmen.
3.
Die Entscheidgebühr von Fr. 800.00 wird den Beklagten unter solidari-
scher Haftbarkeit auferlegt und mit dem Verfahrenskostenvorschuss der
Klägerin verrechnet, sodass die Beklagten der Klägerin unter solidarischer
Haftbarkeit Fr. 800.00 zu bezahlen haben.
4.
Die Beklagten haben der Klägerin unter solidarischer Haftbarkeit eine Par-
teientschädigung von Fr. 2'207.95 (inkl. Auslagen und MWSt) zu bezahlen.
2.
Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 800.00 wird den Beklagten
unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt und mit dem Kostenvorschuss der
Klägerin in gleicher Höhe verrechnet, so dass die Beklagten der Klägerin
unter solidarischer Haftbarkeit Fr. 800.00 direkt zu ersetzen haben.
3.
Die Beklagten werden solidarisch verpflichtet, der Klägerin für das oberge-
richtliche Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 2'277.00 (inkl. Aus-
lagen und MWSt) zu bezahlen.
Zustellung an:
die Klägerin
die Beklagten (Vertreter)
die Vorinstanz
Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-
schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen

- 16 -
Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet-
rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens
Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters (Art. 44
Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde
nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen
hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).
Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt Fr. 105'300.00.
Aarau, 22. Juli 2022
Obergericht des Kantons Aargau
Zivilgericht, 4. Kammer
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Richli Huber