ag_zivilgericht · ZSU.2022.44 · 2022-06-15 · de
Obergericht / Zivilgericht / 4. Zivilkammer — ZSU.2022.44


Obergericht
Zivilgericht, 4. Kammer
ZSU.2022.44
(SZ.2021.139)
Art. 61
Entscheid vom 15. Juni 2022
Besetzung Oberrichter Richli, Präsident
Oberrichter Lienhard
Oberrichter Egloff
Gerichtsschreiber Huber
Klägerin A._____ AG,
c/o B._____ AG, […]
vertreten durch Rechtsanwalt Beat Ries,
Bleichemattstrasse 43, 5001 Aarau
Beklagte C._____ GmbH,
[…]
vertreten durch Rechtsanwalt Urs Lienhard,
Kasinostrasse 25, 5000 Aarau
Gegenstand Mietausweisung

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Das Obergericht entnimmt den Akten:
1.
1.1.
Die A. AG als Vermieterin schloss am 5./8. Dezember 2014 mit der
C. GmbH als Mieterin einen Mietvertrag über den Restaurationsbetrieb, die
Bar und zwei vom Gang erschlossene WC im EG, die 1-Zimmer-Wohnung
"Säli" im 1. OG, die 2-Zimmer-Wohnung im 2. OG und den Keller in der
Liegenschaft XY in Q. zu einem monatlichen Mietzins von brutto
Fr. 5'500.00 (= Fr. 5'000.00 Mietzins + Fr. 500.00 Heizungs-, Warmwasser-
und Betriebskosten) ab.
1.2.
Die Liegenschaftsverwaltung B. AG forderte die C. GmbH mit Einschreiben
vom 15. Juni 2021 zur Bezahlung der Mietzinse für Dezember 2019 bis und
mit Juni 2021 in der Höhe von total Fr. 104'500.00 innert 30 Tagen auf und
drohte ihr für den Fall der nicht fristgerechten Bezahlung die Kündigung des
Mietverhältnisses an.
1.3.
Mit amtlichem Formular vom 13. August 2021 wurde das Mietverhältnis we-
gen Zahlungsverzugs per 30. September 2021 gekündigt.
2.
2.1.
Die A. AG (Klägerin) beantragte mit Klage vom 7. Oktober 2021 beim Be-
zirksgericht Aarau die Ausweisung der C. GmbH (Beklagte) aus den
Mieträumlichkeiten im Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen.
2.2.
Die Beklagte stellte mit am 10. Januar 2022 eingereichter Klageantwort den
Antrag, auf das Mietausweisungsbegehren der Klägerin vom 7. Oktober
2021 sei nicht einzutreten, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulas-
ten der Klägerin.
2.3.
Die Präsidentin des Bezirksgerichts Aarau entschied am 31. Januar 2022:
" 1.
In Gutheissung des Gesuchs wird festgestellt, dass das Mietverhältnis per
30. September 2021 aufgelöst und die Ausweisung der Gesuchsgegnerin
ab diesem Zeitpunkt zulässig ist.
2.
Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, das Mietobjekt "Restaurationsbe-
trieb, Bar, 2 WCs vom Gang erschlossen im EG, 1-Zimmerwohnung im
1. OG "Säli" und 2-Zimmerwohnung im 2. OG Keller" XY in Q. innert

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10 Tagen seit Vollstreckbarkeit dieses Entscheides zu räumen und ver-
tragsgemäss zu verlassen.
Im Unterlassungsfalle wird sie auf Begehren der Gesuchstellerin durch das
Präsidium des Zivilgerichts Aarau polizeilich ausgewiesen.
2. (recte: 3.)
Die Stadtpolizei Aarau erhält nach Vollstreckbarkeit des Entscheides und
Ablauf der obigen Frist auf Verlangen der Gesuchstellerin durch das Prä-
sidium des Zivilgerichts Aarau den entsprechenden Auftrag.
3. (recte: 4.)
Die Gerichtskosten, bestehend aus der Entscheidgebühr von Fr. 800.00,
werden der Gesuchsgegnerin auferlegt. Sie werden mit dem Vorschuss
der Gesuchstellerin von Fr. 800.00 verrechnet, so dass die Gesuchsgeg-
nerin der Gesuchstellerin Fr. 800.00 direkt zu ersetzen hat.
4. (recte: 5.)
Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, der Gesuchstellerin eine Parteient-
schädigung von Fr. 50.00 zu bezahlen."
3.
3.1.
Gegen diesen ihr am 4. Februar 2022 zugestellten Entscheid erhob die Be-
klagte mit Eingabe vom 11. Februar 2022 beim Obergericht des Kantons
Aargau Beschwerde (recte: Berufung) mit folgenden Anträgen:
" 1.
Der angefochtene Entscheid des Zivilgerichtspräsidiums Aarau vom
31.1.2022 sei aufzuheben.
2.
In Gutheissung der vorliegenden Beschwerde sei auf das Mietauswei-
sungsbegehren der Beschwerdegegnerin vom 7.10.2021 nicht einzutre-
ten.
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegeg-
nerin."
3.2.
Die Klägerin beantragte mit Berufungsantwort vom 31. März 2022:
" 1.
Die Beschwerde (recte Berufung) vom 11. Februar 2022 sei abzuweisen.
2.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Gesuchsgegne-
rin."
3.3.
Die Beklagte nahm mit Eingabe vom 27. April 2022 zur Berufungsantwort
Stellung.

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Das Obergericht zieht in Erwägung:
1.
Das zulässige Rechtsmittel gegen den vorliegenden, im summarischen
Verfahren ergangenen Ausweisungsentscheid mit einem Fr. 10'000.00
übersteigenden Streitwert ist die Berufung (Art. 308 Abs. 2 ZPO; BGE 144
III 346 E. 1.2.2.3).
Mit der Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrich-
tige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310
ZPO). Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt,
wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt
nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1
ZPO).
2.
2.1.
Die Vorinstanz verpflichtete die Beklagte, die gemieteten Räumlichkeiten
in der Liegenschaft XY in Q. innert zehn Tagen seit Vollstreckbarkeit ihres
Entscheids zu räumen und vertragsgemäss zu verlassen. Zur Begründung
führte sie im Wesentlichen aus, die Klägerin habe die Beklagte mit Schrei-
ben vom 15. Juni 2021 für ausstehende Mietzinse mahnen und ihr eine
Zahlungsfrist von 30 Tagen ansetzen lassen, verbunden mit der Andro-
hung, bei unbenütztem Ablauf der Frist werde das Mietverhältnis per
31. August 2021 gekündigt. In der Kündigungsandrohung seien sämtliche
Mietzinsrückstände in der Höhe von total Fr. 104'500.00 (Mietzinse für die
Monate Dezember 2019 bis Juni 2021) aufgelistet worden. Dieses Schrei-
ben sei der Beklagten am 16. Juni 2021 zur Abholung gemeldet, von dieser
jedoch innert Frist nicht abgeholt worden. Gestützt auf die Zustellfiktion sei
der Beklagten die Kündigungsandrohung am 23. Juni 2021 zugestellt und
somit die gesetzliche Mindestzahlungsfrist eingehalten worden. Aus dem
von der Klägerin eingereichten Kontoauszug vom 30. September 2021 für
den Zeitraum vom 1. Januar 2020 bis 31. Dezember 2021 sei ersichtlich,
dass die Beklagte im August 2021 zwar insgesamt Fr. 60'000.00 Mietzins
bezahlt, damit jedoch bei weitem nicht sämtliche Mietzinsrückstände ge-
mäss Kündigungsandrohung getilgt habe. Vielmehr habe per 30. Septem-
ber 2021 ein Minussaldo von Fr. 64'530.70 bestanden. Hätte die Beklagte
im Zeitpunkt der Kündigungsandrohung und der Kündigung keine Mietzins-
rückstände aufgewiesen, wäre es ihr ein Leichtes gewesen, die Zahlungen
nachzuweisen. Dies habe sie jedoch nicht getan. Vielmehr habe sie eher
hilflos darauf verwiesen, dass das Verhalten der Klägerin im Rechtsöff-
nungsverfahren keinen anderen Schluss zulasse, als dass nur für die Mo-
nate November 2020 bis August 2021 Mietzinse rückständig gewesen
seien, welche dann jedoch im August 2021 getilgt worden seien. Damit
habe sie den Beweis der Klägerin betreffend Zahlungsrückstände nicht um-
gestossen. Vielmehr sei erwiesen, dass die Mietzinsrückstände nicht innert

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Frist beglichen worden seien. Deshalb habe die Klägerin mit Schreiben
vom 13. August 2021 unter Verwendung des amtlichen Formulars per
30. September 2021 die Kündigung ausgesprochen. Nicht entscheidend
sei, dass die Beklagte die Kündigung nicht abgeholt habe, denn eine ein-
geschriebene oder an das Postfach adressierte Kündigung gelte abwei-
chend von der Regelung bei der Zahlungsaufforderung an dem Tag als zu-
gestellt, an dem es dem Empfänger nach dem üblichen Lauf der Dinge zu-
zumuten ist, die Sendung abzuholen. Dies sei in der Regel der Tag nach
Einwurf des Abholzettels in den Briefkasten oder des Briefs in das Post-
fach. Demnach sei die Kündigung spätestens am 15. August 2021 als zu-
gegangen zu betrachten, sei diese doch am 13. August 2021 eingeschrie-
ben abgeschickt worden. Die Kündigungsfrist sei somit eingehalten wor-
den. Die Kündigung sei folglich unter Beachtung der gesetzlichen Vorschrif-
ten ausgesprochen worden. Die Beklagte habe das Mietobjekt daher nach
Eintritt der Vollstreckbarkeit vollständig zu räumen und zu verlassen.
2.2.
Die Beklagte machte im Berufungsverfahren im Wesentlichen geltend, mit
ihrer Erwägung betreffend Nachweis einer Zahlung bzw. Nichtzahlung ver-
kenne die Vorinstanz die Beweislastverteilung von Art. 257 Abs. 1 ZPO. Es
obliege nicht der gegnerischen Partei, eine Zahlung zu beweisen, sondern
der gesuchstellenden Partei, eine Nichtzahlung, wegen der um Rechts-
schutz in klaren Fällen ersucht werde, zu beweisen. Dies wäre für die Klä-
gerin z.B. mittels eines Kontoauszugs der Bank, bei der das Kontokorrent
für Mietzinszahlungen der Beklagten bestehe, problemlos möglich gewe-
sen. Erst wenn dieser Kontoauszug keine Zahlungseingänge aufweise, ob-
läge es allenfalls der Gegenpartei, anderweitig erfolgte Zahlungen oder
Umstände, die auf eine Stundung, einen Erlass von oder eine Verrechnung
von Leistungen der Mieterschaft mit Mietzinsen schliessen liessen, nach-
zuweisen. Der von der Klägerin selbst verfasste Kontoauszug sei eine reine
Parteibehauptung und vermöge angesichts der Bestreitungen durch die
Beklagte den geforderten strikten Beweis nicht zu erbringen. Daher komme
dem Kontoauszug auch nicht der Charakter einer Urkunde i.S.v. Art. 254
Abs. 1 ZPO zu, zumal auf ihm keinerlei Richtigkeitsbescheinigung zu erbli-
cken sei. Im Moment der Kündigung (13. August 2021) habe kein Zah-
lungsrückstand i.S.v. Art. 257d OR bestanden. Dazu sei insbesondere auf
das hängige Rechtsöffnungsverfahren SR.2021.253 zwischen den Par-
teien vor dem Gerichtspräsidium Aarau zu verweisen, in welchem die Klä-
gerin für angeblich ausstehende Mietzinse für die Monate November 2020
bis August 2021 von total Fr. 55'000.00 abzüglich einer Teilzahlung von
Fr. 82.65, ergebend den Betrag von Fr. 54'917.35, Rechtsöffnung ver-
lange. Entsprechend sei davon auszugehen, dass im Moment der Kündi-
gungsandrohung (15. Juni 2021) lediglich die Monatsmietzinse für Novem-
ber 2020 bis August 2021 ausstehend gewesen seien. Die Klägerin habe
ausdrücklich bestätigt, dass sie lediglich die ausstehenden Mietzinse für

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die Monate November 2020 bis August 2021 auf dem Betreibungsweg ein-
gefordert habe. Sie gebe keinerlei Erklärung ab, weshalb sie nicht auch
angebliche frühere Mietzinsrückstände eingefordert habe, was die Vermu-
tung aufkommen lasse, dass Rückstände vor November 2020 effektiv nicht
bestanden hätten. Aus dem Kontoauszug vom 30. September 2021 sei er-
sichtlich, dass die Beklagte am 2. und 5. August 2021 Zahlungen von ins-
gesamt Fr. 60‘000.00 geleistet habe, wodurch die Mietzinse für die vorge-
nannte Zeit getilgt worden seien. Aus dem Verhalten der Klägerin sei zu
schliessen, dass für den Zeitraum vom 1. November 2020 bis 1. August
2021 effektiv keine offenen Forderungen von ihr mehr bestanden hätten.
Damit sei der strikte Beweis für einen Zahlungsrückstand der Beklagten
durch die Klägerin nicht erbracht worden. Es bestünden erhebliche Zweifel
an einer vollständigen Sachverhaltsdarstellung durch die Klägerin und an
einer klaren Berechtigung zur Kündigung. Deshalb sei auf das Mietauswei-
sungsbegehren der Klägerin nicht einzutreten.
2.3.
Die Klägerin hielt dem in ihrer Berufungsantwort entgegen, der Beweis der
Nichtzahlung einer Schuld könne, weil es sich um eine negative Tatsache
handle, nicht vom Gläubiger erbracht werden. Auch ein Kontoauszug der
Bank, bei welcher das Kontokorrent für Mietzinszahlungen geführt werde,
bilde keinen Beweis dafür, dass ein Mietzins nicht bezahlt worden sei, wenn
der entsprechende Eintrag auf dem Kontokorrent fehle. Die anwaltlich ver-
tretene Beklagte hätte den Nachweis der Zahlung ohne weiteres leisten
können und dies auch getan, wenn die Zahlung erfolgt wäre. Eine unzuläs-
sige Umkehr der Beweislast liege nicht vor. Anfang August 2021 habe ein
offener Mietzinssaldo von Fr. 114'917.35 bestanden. Die Beklagte habe
keine Anzeige gemäss Art. 87 Abs. 1 OR gemacht, so dass die Zahlung
von Fr. 60'000.00 an die am längsten fälligen offenen Mietzinse bis Novem-
ber 2020 anzurechnen gewesen seien, womit per 5. August 2021 ein offe-
ner Mietzinssaldo von Fr. 54'917.35 verblieben sei. Demzufolge sei die Be-
klagte mit Mietzinsen in diesem Betrag in Verzug gewesen. Die Mahnung
und die Kündigung seien zu Recht erfolgt und das Begehren um Mietaus-
weisung sei deshalb zu Recht gutgeheissen worden. Die Berufung sei so-
mit unbegründet und daher abzuweisen.
3.
3.1.
3.1.1.
Gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO gewährt das Gericht Rechtsschutz im sum-
marischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort be-
weisbar und die Rechtslage klar ist (sog. Rechtsschutz in klaren Fällen).
Ausgeschlossen ist dieser Rechtsschutz, wenn die Angelegenheit dem Of-
fizialgrundsatz unterliegt (Art. 257 Abs. 2 ZPO), was im vorliegenden Fall
jedoch nicht zutrifft. Kann dieser Rechtsschutz nicht gewährt werden, so
tritt das Gericht auf das Gesuch nicht ein (Art. 257 Abs. 3 ZPO).

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3.1.2.
Ein Sachverhalt ist dann sofort beweisbar i.S.v. Art. 257 Abs. 1 lit. a ZPO,
wenn er ohne zeitliche Verzögerung und ohne besonderen Aufwand nach-
gewiesen werden kann. Der Beweis ist in der Regel durch Urkunden zu
erbringen. Der Rechtsschutz in klaren Fällen unterliegt keiner Beweisstren-
gebeschränkung. Blosses Glaubhaftmachen genügt für die Geltendma-
chung des Anspruchs nicht, sondern der Kläger hat den vollen Beweis der
anspruchsbegründenden Tatsachen zu erbringen. Bestreitet die Gegen-
partei die Tatsachen glaubhaft, kann der schnelle Rechtsschutz in klaren
Fällen nicht gewährt werden, da kein liquider Sachverhalt vorliegt. Anders
als eine glaubhafte Bestreitung genügen nach Rechtsprechung und einhel-
liger Lehre offensichtlich unbegründete oder haltlose Bestreitungen, über
die sofort entschieden werden kann, nicht, um einen klaren Fall auszu-
schliessen. Demnach muss es für die Verneinung eines klaren Falls genü-
gen, dass der Beklagte substantiiert und schlüssig Einwendungen vorträgt,
die in tatsächlicher Hinsicht nicht sofort widerlegt werden können und die
geeignet sind, die bereits gebildete richterliche Überzeugung zu erschüt-
tern. Demgegenüber ist ein klarer Fall zu bejahen, wenn das Gericht auf-
grund der Aktenlage zur Überzeugung gelangt, der Anspruch des Klägers
sei ausgewiesen und eine eingehende Abklärung der Einwände des Be-
klagten könne daran nichts ändern. Nach der Regel von Art. 8 ZGB würde
der Beklagte, der Einreden oder Einwendungen vorbringt, dafür an sich die
Beweislast tragen. Im Verfahren nach Art. 257 ZPO ist es ihm aber unter
Umständen nicht möglich, seine Einwände unter den darin geltenden Be-
weismittelbeschränkungen (Art. 254 ZPO) bzw. mit sofort verfügbaren Be-
weismitteln glaubhaft zu machen, während ihm der Beweis in einem ein-
lässlichen ordentlichen Verfahren gelingen könnte. Würde ungeachtet sub-
stantiiert und schlüssig vorgetragener, erheblicher Einwände ein klarer Fall
bejaht und im Verfahren nach Art. 257 ZPO ein rechtskräftiger Entscheid
zu Ungunsten des Beklagten gefällt, blieben dessen Einreden für immer
unberücksichtigt, ohne dass er jemals zum ordentlichen Beweis derselben
zugelassen würde. Die Rechtslage, nach welcher der Kläger die an-
spruchsbegründenden Tatsachen voll zu beweisen hat und sich der Be-
klagte mit substantiierten und schlüssigen Einwendungen begnügen kann,
führt dazu, dass der Kläger auch den Beweis für den Nichtbestand des die-
sen zugrunde gelegten Tatsachenfundaments erbringen muss, wenn er li-
quide Verhältnisse schaffen will (BGE 138 III 620 E. 5.1.1 und 6.2; THOMAS
SUTTER-SOMM/CORDULA LÖTSCHER, in: THOMAS SUTTER-SOMM/FRANZ HA-
SENBÖHLER/CHRISTOPH LEUENBERGER [Hrsg.], Kommentar zur Schweizeri-
schen Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2016, N. 5 ff. zu Art. 257 ZPO; DIETER
HOFMANN, in: Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung,
3. Aufl. 2017, N. 10 ff. zu Art. 257 ZPO).

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3.2.
3.2.1.
Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Miet-
zinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schrift-
lich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem
Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt bei
Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR).
Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter
gemäss Art. 257d Abs. 2 OR bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer
Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.
Nach Art. 267 Abs. 1 OR ist der Mieter insbesondere vertraglich verpflich-
tet, das Mietobjekt nach Beendigung des Mietverhältnisses an den Vermie-
ter zurückzugeben (ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationen-
recht I, 7. Aufl. 2020, N. 1 zu Art. 267 OR). Verweigert der Mieter einer Im-
mobilie die (vollständige) Rückgabe, so kann der Vermieter seinen Rück-
gabeanspruch auf dem Prozessweg durch Ausweisung und amtliche Räu-
mung durchsetzen (WEBER, a.a.O., N. 3 zu Art. 267 OR).
3.2.2.
Die Klägerin forderte die Beklagte mit Schreiben vom 15. Juni 2021 auf, die
ausstehenden Mietzinse für Dezember 2019 bis und mit Juni 2021 zu je
Fr. 5'500.00, total Fr. 104'500.00, innert 30 Tagen nach Erhalt dieser Zah-
lungsaufforderung zu bezahlen, ansonsten sie berechtigt sei, das Mietver-
hältnis gemäss Art. 257d OR auf den 31. August 2021 zu kündigen. Mit
amtlichem Formular vom 13. August 2021 kündigte die Klägerin das Miet-
verhältnis auf den 30. September 2021 (vgl. Klagebeilagen). Vorliegend ist
unbestritten, dass diese beiden mit eingeschriebener Post versandten
Schreiben der Beklagten als am 23. Juni 2021 bzw. am 15. August 2021
zugestellt zu gelten haben und die Fristen gemäss Art. 257d OR eingehal-
ten wurden.
Umstritten und im Folgenden zu prüfen ist hingegen das Bestehen eines
Zahlungsrückstands der Beklagten im Zeitpunkt der Kündigung des Miet-
verhältnisses.
3.2.3.
3.2.3.1.
Im von der Klägerin verurkundeten Mietvertrag vom 5./8. Dezember 2014
verpflichtete sich die Beklagte, der Klägerin monatlich im Voraus einen
Mietzins von brutto Fr. 5'500.00 (= Fr. 5'000.00 Mietzins + Fr. 500.00 Hei-
zungs-, Warmwasser- und Betriebskosten) zu bezahlen. Für Dezember
2019 bis und mit Juni 2021 hatte die Beklagte der Klägerin demzufolge 19 x
Fr. 5'500.00, d.h. total Fr. 104'500.00, zu bezahlen. Einen Zahlungsrück-
stand in dieser Höhe machte die Klägerin in ihrer Kündigungsandrohung

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vom 15. Juni 2021 gegenüber der Beklagten geltend. Gemäss dem als Kla-
gebeilage eingereichten Kontoauszug vom 30. September 2021 waren am
15. Juni 2021 unter Berücksichtigung der bis dann von der Beklagten ge-
leisteten Zahlungen noch Fr. 103'917.35 offen. In ihrer Stellungnahme vom
10. Januar 2022 bestätigte die Beklagte, der Klägerin am 2. und 5. August
2021 insgesamt Fr. 60'000.00 bezahlt zu haben (vorinstanzliche Akten [VA]
act. 46). Unter Berücksichtigung der mittlerweile hinzugekommenen Miet-
zinse für Juli und August 2021 à Fr. 5'500.00 waren gemäss dem erwähn-
ten Kontoauszug folglich im Zeitpunkt der Kündigung des Mietverhältnisses
durch die Klägerin (13. August 2021) noch Fr. 54'917.35 offen, somit nicht
sämtliche ausstehenden Mietzinse bezahlt.
3.2.3.2.
Den Nachweis der Zahlung des ausstehenden Betrags (mittels Belastungs-
anzeigen/Überweisungsbestätigungen ihrer Bank oder Quittungen der Klä-
gerin) hat die Beklagte im vorinstanzlichen Verfahren nicht erbracht.
Aus dem Rechtsöffnungsbegehren der Klägerin im Rechtsöffnungsverfah-
ren SR.2021.253 vor dem Präsidium des Bezirksgerichts Aarau, in wel-
chem es unbestrittenermassen um die Mietzinse für November 2020 bis
August 2021 von total Fr. 55'000.00 abzüglich einer Teilzahlung von
Fr. 82.65, insgesamt somit Fr. 54'917.35, ging (VA act. 46), kann die Be-
klagte für das Mietausweisungsverfahren nichts zu ihren Gunsten ableiten.
Im Rechtsöffnungsverfahren ist (einzig) zu prüfen, ob die Betreibung auf-
grund des vorgelegten Titels fortgesetzt werden kann; über den materiellen
Anspruch des Gläubigers gegenüber dem Schuldner auf Leistung einer
Geldsumme wird nicht entschieden. Demgegenüber hat das Mietauswei-
sungsverfahren die gerichtliche Verpflichtung des Mieters zur Rückgabe
des Mietobjekts an den Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses
(Art. 267 Abs. 1 OR) zum Gegenstand (vgl. EVA BACHOFNER, Die Mieter-
ausweisung, 2020, Rz. 344). Rechtsöffnungsentscheide entfalten zudem
nur in der laufenden Betreibung materielle Rechtskraft, nicht aber in einem
materiellen Prozess (BGE 136 III 583 E. 2.3; DANIEL STAEHELIN, in: Basler
Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs I, 3. Aufl.
2021, N. 80 und 82 zu Art. 84 SchKG). Setzt ein Vermieter nur einen Teil
der fälligen Mietzinse gegenüber seinem Mieter in Betreibung, bekundet er
damit folglich nicht, dass die nicht betriebenen Mietzinse nicht mehr ge-
schuldet seien. Daraus kann im Mietausweisungsverfahren nicht geschlos-
sen werden, dass im entsprechenden Umfang kein Zahlungsrückstand
mehr besteht.
Die Einwendung der Beklagten, es habe im Zeitpunkt der Kündigung des
Mietverhältnisses kein Zahlungsrückstand mehr bestanden, erweist sich
demnach als haltlos.

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3.2.4.
Zusammenfassend hat die Vorinstanz zutreffend erkannt, dass die Voraus-
setzungen für die Ausweisung der Beklagten aus den von der Klägerin ge-
mieteten Geschäftsräumen in der Liegenschaft XY in Q. erfüllt sind. Die
Berufung ist deshalb abzuweisen.
4.
Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens hat die Beklagte die ober-
gerichtliche Entscheidgebühr zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 ZPO) und ihre
eigenen Parteikosten selbst zu tragen.
Die anwaltlich vertretene Klägerin hat gegenüber der Beklagten Anspruch
auf Ausrichtung einer Parteientschädigung (Art. 106 Abs. 1 ZPO i.V.m.
Art. 95 Abs. 1 lit. b und Abs. 3 lit. b ZPO). Gemäss § 8 AnwT beträgt die
Entschädigung des Anwalts im Rechtsmittelverfahren je nach Aufwand 50
bis 100 % des nach den Regeln für das erstinstanzliche Verfahren berech-
neten Betrags. Bei einem Streitwert von Fr. 198'000.00 (vgl. zur Berech-
nung BGE 144 III 346 E. 1.2.2.3) ergibt sich eine Grundentschädigung von
Fr. 18'942.00, die um 75 % auf Fr. 4'735.50 zu reduzieren ist, weil es sich
um ein summarisches Verfahren handelt (§ 3 Abs. 1 und 2 AnwT). Auf-
grund des i.S.v. § 6 Abs. 2 AnwT unvollständig durchgeführten Verfahrens
(keine Verhandlung) ist davon ein Abzug von 30 % auf Fr. 3'314.85 vorzu-
nehmen. Wegen geringer Aufwendungen ist ein weiterer Abzug von 50 %
auf Fr. 1'657.45 zu machen. Der Rechtsmittelabzug beträgt 50 %, was eine
Entschädigung von Fr. 828.75 ergibt. Hinzu kommen die Auslagenpau-
schale von 3 % (ausmachend Fr. 24.85) und 7,7 % MWSt auf Fr. 853.60
(ausmachend Fr. 65.70), womit die Parteientschädigung total Fr. 919.30
beträgt.
Das Obergericht erkennt:
1.
Die Berufung wird abgewiesen.
2.
Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 800.00 wird der Beklagten
auferlegt.
3.
Die Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin für das Berufungsverfahren eine
Parteientschädigung von Fr. 919.30 (inkl. Auslagen und MWSt) zu bezah-
len.

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Zustellung an:
die Klägerin (Vertreter)
die Beklagte (Vertreter)
die Vorinstanz
Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-
schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen
Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet-
rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens
Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters (Art. 44
Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde
nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen
hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).
Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt Fr. 198'000.00.
Aarau, 15. Juni 2022
Obergericht des Kantons Aargau
Zivilgericht, 4. Kammer
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Richli Huber