ag_zivilgericht · ZSU.2024.255 · 2024-12-03 · de
Obergericht / Zivilgericht / 4. Zivilkammer — ZSU.2024.255


Obergericht
Zivilgericht, 4. Kammer
ZSU.2024.255 / nk
(SZ.2024.103)
Art. 153
Entscheid vom 3. Dezember 2024
Besetzung Oberrichter Richli, Präsident
Oberrichterin Massari
Oberrichterin Hausherr
Gerichtsschreiberin Kabus
Kläger 1 A._____,
[…]
Zustellungsbevollmächtigte: B._____ GmbH,
[…]
Klägerin 2 C._____,
[…]
Zustellungsbevollmächtigte: B._____ GmbH,
[…]
Beklagte D._____,
[…]
Gegenstand Mietausweisung

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Das Obergericht entnimmt den Akten:
1.
1.1.
Die Beklagte schloss zu einem unbekannten Datum per 1. Januar 2013 mit
den vormaligen Eigentümern der Liegenschaft einen Mietvertrag über das
Mietobjekt 3.5-Zimmerwohnung […] ab. Mit Kaufvertrag von unbekanntem
Datum erwarben die Kläger die entsprechende Liegenschaft. Somit be-
stand im relevanten Zeitraum ein Mietvertrag zwischen den Parteien in Be-
zug auf die obgenannte Mietwohnung.
1.2.
Mit Schreiben vom 24. Juni 2024 mahnten die Kläger, die Beklagte für aus-
stehende Mietzinsen der Monate August (teilweise) und Oktober 2023 so-
wie Juni 2024, setzten ihr eine Zahlungsfrist von 30 Tagen zur Begleichung
der Ausstände und drohten ihr gleichzeitig an, bei unbenütztem Ablauf der
Frist das Mietverhältnis zu kündigen.
1.3.
Die Kläger sprachen gegenüber der Beklagten am 9. August 2024 unter
Verwendung des amtlichen Formulars per 30. September 2024 die Kündi-
gung des Mietverhältnisses aus.
2.
2.1.
Nachdem die Beklagte die Wohnung nicht geräumt hatte, stellten die Klä-
ger mit Eingabe vom 9. Oktober 2024 bei der Präsidentin des Bezirksge-
richts Kulm das Ausweisungsbegehren.
2.2.
Die Beklagte nahm am 21. Oktober 2024 dazu Stellung und beantragte ei-
nen dreimonatigen Aufschub der Ausweisung aus finanziellen und gesund-
heitlichen Gründen.
2.3.
Die Präsidentin des Bezirksgerichts Kulm erkannte am 30. Oktober 2024
wie folgt:
" 1.
Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, die 3.5-Zimmerwohnung […] innert
10 Tagen vollständig zu räumen, zu reinigen und den Gesuchstellern
sämtliche Schlüssel zu übergeben.
2.
Für den Unterlassungsfall wird der Gesuchsgegnerin die Polizeiliche
Zwangsvollstreckung angedroht.

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3.
Die Entscheidgebühr von Fr. 800.00 wird der Gesuchsgegnerin auferlegt
und mit dem Vorschuss der Gesuchsteller verrechnet, so dass die Ge-
suchsgegnerin den Gesuchstellern Fr. 800.00 direkt zu ersetzen hat.
4.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5.
Die Gesuchsteller werden darauf hingewiesen, dass beim Präsidium des
Zivilgerichts des Bezirks Kulm schriftlich die polizeiliche Räumung bean-
tragt werden kann, falls die Gesuchsgegnerin dem Räumungsbefehl nicht
fristgerecht nachkommt."
3.
3.1.
Gegen diesen ihr am 2. November 2024 zugestellten Entscheid erhob die
Beklagte am 4. November 2024 beim Obergericht des Kantons Aargau Be-
schwerde und beantragte, die Räumungsfrist bis zum 31. Januar 2025 zu
erstrecken.
3.2.
Mit Eingabe vom 18. November 2024 beantragte die Beklagte eine Erstre-
ckung der Räumungsfrist bis Ende Dezember 2024, dies unter Hinweis auf
einen (der Eingabe nicht beiliegenden) Mietvertrag für eine neue Wohnung
per 1. Dezember 2024.
3.3.
Es wurde auf die Einholung einer Beschwerdeantwort der Kläger verzichtet.
Das Obergericht zieht in Erwägung:
1.
Das zulässige Rechtsmittel gegen den vorliegenden, im summarischen
Verfahren ergangenen Ausweisungsentscheid mit einem Streitwert von
weniger als Fr. 10'000.00 ist die Beschwerde (Art. 308 Abs. 2 i.V.m.
Art. 319 lit. a ZPO; BGE 144 III 346 E. 1.2.1). Mit der Beschwerde können
die unrichtige Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige Feststel-
lung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Offensicht-
lich unrichtig bedeutet willkürlich (Urteil des Bundesgerichts 4A_149/2017
vom 28. September 2017 E. 2.2). Neue Anträge, neue Tatsachenbehaup-
tungen und neue Beweismittel sind ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO).
Das gilt sowohl für echte als auch für unechte Noven, da die Beschwerde
nicht der Fortführung des erstinstanzlichen Prozesses, sondern grundsätz-
lich nur der Rechtskontrolle des erstinstanzlichen Entscheids dient (DIETER
FREIBURGHAUS/SUSANNE AFHELDT, in: THOMAS SUTTER-SOMM/FRANZ

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HASENBÖHLER/CHRISTOPH LEUENBERGER [Hrsg.], Kommentar zur Schwei-
zerischen Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2016, N. 3 f. zu Art. 326 ZPO).
2.
2.1.
Die Vorinstanz hielt zur Begründung des angefochtenen Entscheids fest,
die Rechtslage betreffend Kündigung sei gemäss Art. 257d OR klar und der
Sachverhalt unbestritten. Die Kläger hätten die Beklagte mit Schreiben vom
24. Juni 2024 für ausstehende Mietzinsen gemahnt und ihr gleichzeitig eine
Zahlungsfrist von 30 Tagen angesetzt, verbunden mit der Androhung, bei
deren unbenütztem Ablauf werde das Mietverhältnis gekündigt. Das
Schreiben sei der Beklagten am 28. Juni 2024 zugestellt worden. Da die
Mietzinsausstände innert Frist nicht beglichen worden seien, hätten die Klä-
ger die Kündigung mit Schreiben vom 9. August 2024 (zugestellt am
13. August 2024) und unter Verwendung des amtlichen Formulars per
Ende September 2024 ausgesprochen. Die Kündigung sei unter Beach-
tung der gesetzlichen Vorschriften ausgesprochen worden. Ein Nichtig-
keitsgrund sei aus den Akten nicht ersichtlich.
Bezugnehmend auf den von der Beklagten geforderten Aufschub der Kün-
digung aus finanziellen und gesundheitlichen Gründen sei darauf hinzuwei-
sen, dass bei einer Kündigung wegen Zahlungsrückstands des Mieters
eine Erstreckung des Mietverhältnisses gemäss Art. 272a Abs. 1 lit. a OR
ausgeschlossen sei.
Die Beklagte sei demnach aus dem Mietobjekt auszuweisen.
2.2.
Die Beklagte machte beschwerdeweise sinngemäss geltend, aufgrund ih-
rer schlechten finanziellen Lage sowie gesundheitlicher Probleme sei sie
nicht im Stande, die Liegenschaft innert der durch die Vorinstanz angesetz-
ten Frist zu räumen und vertragsgemäss zu verlassen. Daher ersuche sie
um Erstreckung der Räumungsfrist bis zum 31. Januar 2025.
Mit Eingabe vom 18. November 2024 machte die Beklagte überdies gel-
tend, per 1. Dezember 2024 eine neue Wohnung gefunden zu haben, wes-
halb sie eine Erstreckung der Räumungsfrist bis am 31. Dezember 2024
beantrage.
2.3.
Vorab ist festzuhalten, dass die durch die Beklagte im Beschwerdeverfah-
ren neu vorgebrachten Anträge, Tatsachenbehauptungen und Beweise
(Erstreckung der Räumungsfrist über den im vorinstanzlichen Verfahren
beantragten Zeitraum hinaus, Belege für die gesundheitlichen Probleme
und Behauptung eines neuen Mietvertrages per 1. Dezember 2024) als

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Noven gelten und im Beschwerdeverfahren nicht mehr berücksichtigt wer-
den können (vgl. E. 1 hiervor).
2.4.
2.4.1.
Die Beschwerde ist schriftlich und begründet einzureichen
(Art. 321 Abs. 1 ZPO). In der Beschwerdebegründung ist darzulegen, wo-
rauf der Beschwerdeführer seine Legitimation stützt, inwieweit er be-
schwert ist, auf welchen Beschwerdegrund er sich beruft und an welchen
Mängeln der angefochtene Entscheid leidet. Insofern besteht im Beschwer-
deverfahren eine Rügepflicht (BGE 138 III 374 E. 4.3.1 analog; Urteil des
Bundesgerichts 5A_488/2015 vom 21. August 2015 E. 3.2.1; FREI-
BURGHAUS/AFHELDT, a.a.O., N. 14 f. zu Art. 321 ZPO). Bei mangelhaften
Begründungen oder ungenügenden Rechtsbegehren ist keine Nachfrist zur
Verbesserung gemäss Art. 132 ZPO anzusetzen (BGE 137 III 617 E. 6.4;
Urteil des Bundesgerichts 5A_82/2013 vom 18. März 2013 E. 3.3.3).
2.4.2.
Die Vorbringen der Beklagten können nicht als ausreichende Auseinander-
setzung mit den vorinstanzlichen Erwägungen gelten, zumal sich daraus
nicht ergibt, inwiefern die Darlegungen der Vorinstanz unzutreffend sein
sollen. Im Gegenteil beanstandet die Beklagte diese gar nicht, sondern be-
antragt lediglich die Gewährung einer zusätzlichen Frist zur Räumung des
Mietobjekts aus den bereits vor Vorinstanz vorgebrachten finanziellen und
gesundheitlichen Gründen, die gemäss den zutreffenden vorinstanzlichen
Erwägungen im Falle einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs gemäss
Art. 272a Abs. 1 lit. a OR nicht zulässig ist. Mit dieser Begründung der
Vorinstanz setzt sich die Beklagte in ihrer Beschwerde in keiner Weise
auseinander.
Ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass die Anordnung der Ausweisung
ohne Gewährung einer zusätzlichen Frist dann nicht zulässig ist, wenn hu-
manitäre Gründe einen Aufschub verlangen oder konkrete Anhaltspunkte
dafür bestehen, dass der Schuldner innert angemessener Frist freiwillig das
Mietobjekt verlassen wird. Aber auch in einem solchen Fall kann die zu-
sätzliche Frist nur kurz sein und darf nicht auf eine Erstreckung des Miet-
verhältnisses hinauslaufen (Urteile des Bundesgerichts 4A_162/2021 vom
12. Mai 2021 E. 6.2, 4A_39/2018 vom 6. Juni 2018 E. 6 m.w.H.). Indem die
Vorinstanz im angefochtenen Entscheid vom 30. Oktober 2024 der Beklag-
ten zur Räumung des Mietobjektes eine zehntägige Frist gewährt hat, hat
sie der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, selbst bei Vorliegen humani-
tärer Gründe, korrekt Rechnung getragen. Im Übrigen hätte die Beklagte
das Mietobjekt bereits per 30. September 2024 räumen, reinigen und ver-
lassen müssen, weshalb sie als Folge des Verfahrens von einer Verlänge-
rung von eineinhalb Monaten profitierte. Eine weitere Verlängerung der

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Räumungsfrist käme einer unzulässigen Erstreckung des Mietverhältnis-
ses nach Art. 272a Abs. 1 lit. a OR gleich und fällt deshalb ausser Betracht.
2.5.
Zusammenfassend genügt die Beschwerde den in E. 2.4.1. dargelegten
formellen Anforderungen nicht, weshalb darauf nicht einzutreten ist. Damit
hat es mit den vorinstanzlichen Ausführungen, wonach die Vorgaben von
Art. 257d OR erfüllt sind, die Kündigung per 30. September 2024 als gültig
zu qualifizieren ist, sich die Beklagte ohne Rechtsgrund im Mietobjekt be-
findet und die Ausweisung daher zulässig ist, sein Bewenden.
3.
Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens hat die Beklagte die ober-
gerichtliche Entscheidgebühr zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Da den
Klägern im Beschwerdeverfahren kein Aufwand entstanden ist (vgl.
Art. 322 Abs. 1 ZPO), ist ihnen keine Parteientschädigung zuzusprechen.
Das Obergericht erkennt:
1.
Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.
2.
Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 500.00 wird der Beklagten
auferlegt.
3.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
Zustellung an:
[…]
Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-
schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen
Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet-
rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens
Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters
(Art. 44 Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).

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Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde
nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen
hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).
Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt Fr. 6'960.00
Rechtsmittelbelehrung für die subsidiäre Verfassungsbeschwerde (Art. 113 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die subsidi-
äre Verfassungsbeschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden, so-
weit keine Beschwerde nach den Artikeln 72 - 89 BGG zulässig ist (Art. 44 Abs. 1, Art. 90,
Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1, Art. 113, Art. 117 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid verfassungsmässige Rechte (Art. 116 BGG) verletzt.
Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die
Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42
BGG). Wird gegen einen Entscheid sowohl ordentliche Beschwerde als auch Verfassungs-
beschwerde geführt, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen
(Art. 119 Abs. 1 BGG).
Aarau, 3. Dezember 2024
Obergericht des Kantons Aargau
Zivilgericht, 4. Kammer
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:
Richli Kabus