ag_zivilgericht · ZVE.2025.5 · 2025-10-30 · de
Obergericht / Zivilgericht / 4. Zivilkammer — ZVE.2025.5


Obergericht
Zivilgericht, 4. Kammer
ZVE.2025.5
(VZ.2023.19)
Art. 175
Entscheid vom 30. Oktober 2025
Besetzung Oberrichter Richli, Präsident
Oberrichterin Massari
Oberrichterin Plüss
Gerichtsschreiber Huber
Kläger A._____,
[…]
vertreten durch Rechtsanwalt Christoph Waller,
Alte Bahnhofstrasse 1, 5610 Wohlen
Beklagte B._____ AG,
[…]
vertreten durch Rechtsanwalt Josef Schaller,
Christoph-Schnyder-Strasse 1c, 6210 Sursee
Gegenstand Anfechtung der Kündigung

- 2 -
Das Obergericht entnimmt den Akten:
1.
1.1.
Der Kläger als damaliger Eigentümer schloss am 18. Dezember 2015 mit
der C._____ GmbH, Q._____, einen Kaufsrechtsvertrag über das Fabrika-
real "D._____" (LIG R._____/aaa und LIG R._____/bbb) an der S-Strasse
in R._____ ab. Die C._____ GmbH übte das bis am 31. Dezember 2017
befristete Kaufsrecht am 20. Dezember 2017 aus.
Am 23. Januar/5. Februar 2018 schlossen die Beklagte als Vermieterin und
der Kläger als Mieter einen bis zum 30. Juni 2018 befristeten Mietvertrag
über das Fabrikareal "D._____" (LIG R._____/aaa; im Folgenden:
"D._____-Areal") zu einem monatlichen Mietzins von netto Fr. 2'000.00 zu-
züglich Nebenkosten, zahlbar monatlich im Voraus je auf den Ersten eines
Monats. Ausserdem wurde vereinbart, dass der Mietvertrag um weitere
sechs Monate verlängert werden könne, was dem Vermieter mindestens
drei Monate vor Vertragsablauf anzuzeigen sei. Mietbeginn war am 22. De-
zember 2017.
1.2.
Mit amtlichem Formular vom 12. Januar 2023 kündigte die Beklagte das
Mietverhältnis auf den 30. September 2023.
1.3.
Der Kläger ersuchte die Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht des Be-
zirks Kulm mit Gesuch vom 13. Februar 2023 um Aufhebung der Kündi-
gung, eventualiter um Erstreckung des Mietverhältnisses um die Dauer von
36 Monaten resp. bis zum 30. September 2026.
Nachdem an der Schlichtungsverhandlung vom 27. April 2023 keine Eini-
gung erzielt werden konnte und der den Parteien unterbreitete schriftliche
Einigungsvorschlag vom Kläger mit Eingabe vom 25. Mai 2023 abgelehnt
wurde, erteilte die Schlichtungsbehörde dem Kläger am 1. Juni 2023 die
Klagebewilligung.
2.
2.1.
Mit Eingabe vom 3. Juli 2023 reichte der Kläger beim Bezirksgericht Kulm
eine Klage gegen die Beklagte ein mit folgenden Anträgen:
" 1.
Es sei die Kündigung vom 12. Januar 2023 des Mietverhältnisses betref-
fend das Fabrikareal "D._____", […], per 30. September 2023 zufolge Un-
wirksamkeit aufzuheben.

- 3 -
2.
Eventualiter sei das Mietverhältnis bezüglich des Fabrikareals "D._____"
bis am 30. September 2026 zu erstrecken.
3.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. Auslagen und MWST)
zu Lasten der Beklagten."
2.2.
Die Beklagte beantragte mit Klageantwort vom 2. Oktober 2023:
" 1.
Die Rechtsbegehren des Klägers seien vollumfänglich abzuweisen und die
ausgesprochene Kündigung vom 12. Januar 2023 sei zu bestätigen. Eine
Erstreckung ist abzulehnen.
Für den Fall der Anfechtung durch den Kläger ist die Kündigung auf einen
Termin 60 Tage nach Rechtskraft eines Bestätigungsentscheides zu
Gunsten der Beklagten zu bestätigen.
2.
Es sei Vormerk zu nehmen, dass die rechtskräftige Abbruchbewilligung
ohne Verlängerungsmöglichkeit per 30. Dezember 2024 abläuft. Sollte die
Beklagte mit Abbrucharbeiten bis Ende November 2024 nicht beginnen
können und die Abbruchbewilligung ablaufen sollte, behält sich die Be-
klagte sämtliche Schadenersatzansprüche für eine Neueinreichung des
Gesuchs sowie entgangener Gewinn und weitere Positionen wegen ver-
späteter Bezugsbereitschaft von neuen Bauten und Anlagen ausdrücklich
vor. Diese werden hiermit vorsorglich bereits angemeldet.
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten des Klägers."
2.3.
Der Kläger hielt in seiner am 29. Januar 2024 erstatteten Replik an den
Klagebegehren fest und ersuchte um Abweisung der Anträge der Beklag-
ten, soweit diese mehr oder anderes verlangten.
2.4.
Mit Duplik vom 9. April 2024 stellte die Beklagte die folgenden Rechtsbe-
gehren:
" 1.
Die Rechtsbegehren in der Klageantwort werden erneuert, aufrechterhal-
ten und gemäss Ziffer 2 ergänzt.
Die davon abweichenden Rechtsbegehren des Klägers in der Klage und
in der Replik sind abzuweisen.
2.
Der Kläger sei anzuweisen, das Mietobjekt innert 30 Tagen nach Rechts-
kraft eines kündigungsbestätigenden Entscheides das gesamte Mietobjekt
zu räumen und zu verlassen.

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Ziffer 1 Abs. 2 des Rechtsbegehrens in der Klageantwort wird zurückge-
zogen."
2.5.
Der Kläger reichte am 16. August 2024 eine Noveneingabe ein, zu welcher
die Beklagte am 10. September 2024 Stellung nahm.
2.6.
Mit Eingabe vom 18. September 2024 reichte die Beklagte eine Novenein-
gabe ein.
2.7.
Anlässlich der Hauptverhandlung mit Augenschein vom 20. September
2024 vor dem Präsidenten des Bezirksgerichts Kulm wurden der Kläger
und für die Beklagte E._____ befragt.
2.8.
Der Präsident des Bezirksgerichts Kulm entschied am 20. September
2024:
" 1.
1.1.
Die Klage wird in Bezug auf Klagebegehren 1 betreffend Anfechtung der
Mietkündigung vom 12.01.2023 abgewiesen.
1.2.
Es wird festgestellt, dass die Kündigung der Beklagten vom 12.01.2023
per 30.09.2023 rechtsgültig ergangen und nicht missbräuchlich ist.
2.
In teilweiser Gutheissung der Klage wird das per 30.09.2023 gekündigte
Mietverhältnis für das Fabrikareal "D._____", […], um die Dauer von
18 Monaten bis zum 31.03.2025 einmalig und endgültig erstreckt.
3.
Die Entscheidgebühr von Fr. 6'650.00 wird dem Kläger zu ¾ mit
Fr. 4'987.50 und der Beklagten zu ¼ mit Fr. 1'662.50 auferlegt. Sie wird
mit dem Vorschuss des Klägers von Fr. 6'650.00 verrechnet, so dass die
Beklagte dem Kläger Fr. 1'662.50 direkt zu ersetzen hat.
4.
Der Kläger wird verpflichtet, der Beklagten eine richterlich festgesetzte
Parteientschädigung in der Höhe von ½ der korrigierten Kostennote von
Fr. 16'586.90 (inkl. Fr. 1'242.90 MWSt), d.h. Fr. 8'293.45 zu bezahlen."
3.
3.1.
Gegen diesen ihm am 2. Dezember 2024 in begründeter Ausfertigung zu-
gestellten Entscheid erhob der Kläger mit Eingabe vom 17. Januar 2025
beim Obergericht des Kantons Aargau Berufung mit den folgenden Rechts-
begehren:

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" 1.
Es sei Ziffer 1.1. des Dispositivs des Entscheids des Präsidiums des Zivil-
gerichts Kulm vom 20. September 2024 im Verfahren VZ.2023.19 vollum-
fänglich aufzuheben und wie folgt neu zu fassen:
«Die Kündigung des Mietverhältnisses betreffend das Fabrikareal
„D._____“, […], vom 12. Januar 2023 per 30. September 2023 wird zufolge
Rechtsmissbräuchlichkeit als ungültig aufgehoben."
2.
Es sei Ziffer 1.2. des Dispositivs des Entscheids des Präsidiums des Zivil-
gerichts Kulm vom 20. September 2024 vollumfänglich aufzuheben und
damit ersatzlos zu streichen.
3.
Eventualiter, mithin für den Fall, dass das Obergericht die Ziffern 1. und 2.
hiervor nicht gutheissen sollte, sei Ziffer 2. des Dispositivs des Entscheids
des Präsidiums des Zivilgerichts Kulm vom 20. September 2024 vollum-
fänglich aufzuheben und wie folgt neu zu fassen:
„Das Mietverhältnis bezüglich des Fabrikareals „D._____“, […] wird bis
zum 30. September 2026 erstreckt.“
4.
Ziffer 3. des Dispositivs des Entscheids des Präsidiums des Zivilgerichts
Kulm sei vollumfänglich aufzuheben und wie folgt neu zu fassen:
«Die Entscheidgebühr von Fr. 6'650.00 wird der Beklagten auferlegt. Sie
hat dem Kläger den erwähnten Betrag direkt zu ersetzen.»
5.
Ziffer 4. des Dispositivs des Entscheids des Präsidiums des Zivilgerichts
Kulm vom 20. September 2024 sei vollumfänglich aufzuheben und wie
folgt neu zu fassen:
„Die Beklagte wird verpflichtet, dem Kläger eine richterlich festgesetzte
Parteientschädigung in der Höhe von CHF 15'591.95 (inkl. MWSt von
Fr. 1'168.30) zu bezahlen.“
6.
Die Beklagte sei zu verpflichten, die vom Kläger die vorzuschiessenden
Verfahrenskosten des Obergerichts sowie die vor Urteilsfällung zu sub-
stantiierenden Parteikosten des Klägers zu ersetzen."
Überdies stellte der Kläger die folgenden prozessualen Anträge:
" 1.
Es sei die Beklagte zu verpflichten, dem Gericht unter Beilage des oder
der entsprechenden Belege mitzuteilen, wem sie das D._____-Areal ver-
kauft hat und auf welchen Zeitpunkt hin der Eigentumsübergang erfolgte
oder allenfalls erfolgen soll.
2.
Es sei im Falle, dass das Mietverhältnis mit dem Kläger auf Vermieterseite
bereits auf die Käuferin des D._____-Areals übergegangen ist, diese innert
angemessener Frist zur Mitteilung anzuhalten, ob sie in den Prozess,

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mithin in das Mietstreitigkeitsverfahren betreffend das Mietverhältnis be-
züglich das D._____-Areal, eintreten wolle oder nicht. Hernach sei das Be-
rufungsverfahren entweder mit der Beklagten oder der Verkäuferin als
neuer Gegnerin des Klägers fortzuführen."
3.2.
Die Beklagte beantragte mit Berufungsantwort vom 10. März 2025:
" 1.
Die Rechtsbegehren des Gesuchstellers seien vollumfänglich abzuweisen
soweit darauf überhaupt einzutreten ist, der Entscheid des Bezirksgerichts
Kulm VZ.2023.19 vom 20. September 2024 und die ausgesprochene Kün-
digung vom 12. Januar 2023 seien zu bestätigen. Eine (weitere) Erstre-
ckung ist abzulehnen.
Die Kündigung auf einen Termin 60 Tage nach Rechtskraft eines Bestäti-
gungsentscheides zu Gunsten der Beklagten zu bestätigen.
2.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten des Klägers."
Das Obergericht zieht in Erwägung:
1.
Der Entscheid der Vorinstanz stellt einen Endentscheid i.S.v. Art. 308
Abs. 1 lit. a ZPO dar und unterliegt in Anbetracht des zugrundeliegenden
Streitwerts von Fr. 84'000.00 (vgl. BGE 137 III 389 E. 1.1) der Berufung.
Mit der Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrich-
tige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310
ZPO). Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt,
wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt
nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1
ZPO).
2.
2.1.
Die Vorinstanz erachtete die am 12. Januar 2023 von der Beklagten aus-
gesprochene Kündigung des Mietverhältnisses betreffend das Fabrikareal
"D._____" (Grundstück Nr. aaa) an der S-Strasse in R._____ als rechtmäs-
sig. Die relevanten Urkunden sprächen klar dafür, dass der Kläger von den
Überbauungsplänen der Beklagten gewusst und – auch nach dem Über-
gang des einst befristeten Mietvertrags in ein unbefristetes Mietverhältnis
– mit einer jederzeitigen Kündigung des Mietverhältnisses habe rechnen
müssen. Die relevanten Beweisurkunden sprächen jedenfalls dafür, dass
die Kündigung rechtsgültig erfolgt sei und keine Missbräuchlichkeit vor-
liege. Der Augenschein habe gezeigt, dass die Räumung des Areals mit
Umlagerung der zahlreichen Autoersatzteile und Entsorgung des vielen

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Abfalls sehr viel Zeit in Anspruch nehmen werde. Vor diesem Hintergrund
sei es nachvollziehbar, einen Mietvertrag zu kündigen, auch wenn der Be-
ginn der Umbauarbeiten noch nicht unmittelbar bevorstehe. Aufgrund der
Parteibefragung könne nicht gesagt werden, dass die Kündigung ohne ob-
jektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse der Beklagten ausge-
sprochen worden sei. Die Gesamtheit der Beweisergebnisse ergebe ein
klares Bild: Der Kläger habe die Liegenschaft 2017 an die Beklagte, eine
Total- und Immobilienunternehmung, verkauft. Aufgrund der Verkaufsun-
terlagen habe ihm von Anfang an bewusst gewesen sein müssen, dass das
Mietobjekt von der Beklagten gekauft worden sei, um dieses abzureissen
und eine Überbauung zu erstellen. Der Mietvertrag sei zunächst für die
Dauer von sechs Monaten befristet abgeschlossen worden. Allein diese
Befristung zeige, dass die Beklagte dem Kläger das Mietobjekt nicht für
lange Zeit habe zur Verfügung stellen wollen. Dies habe der Kläger erken-
nen müssen. Auch der sehr moderate Mietzins von Fr. 2'000.00 spreche
gegen die Annahme eines langjährigen Mietverhältnisses. Dass der im […]
offenbar gut vernetzte Kläger nichts von einem Bauvorhaben mitbekom-
men haben wolle, sei unglaubhaft. Der Kläger habe sodann aufgrund aller
Umstände jederzeit damit rechnen müssen, dass ihm das Mietverhältnis für
das Fabrikareal "D._____" unter Einhaltung einer sechsmonatigen Kündi-
gungsfrist auf einen ortsüblichen Termin hin gekündigt werde. Die Kündi-
gung des Mietverhältnisses vom 12. Januar 2023 per 30. September 2023
verstosse jedenfalls nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben; sie
sei vielmehr gültig und nicht missbräuchlich erfolgt.
Das Mietverhältnis sei mit amtlichem Formular vom 12. Januar 2023 ge-
kündigt worden. Die Klägerin habe die Kündigung bei der Schlichtungsbe-
hörde für Miete und Pacht des Bezirks Kulm rechtzeitig angefochten und
um eventuelle Erstreckung des Mietverhältnisses um 36 Monate ersucht.
Die Anfechtung der Kündigung und die eventuelle Mieterstreckung bei der
Mietschlichtungsstelle seien innerhalb der 30 Tage gemäss Art. 273 Abs. 1
OR erfolgt. Ein Erstreckungsausschlussgrund i.S.v. Art. 272a OR liege
nicht vor. Der Kläger werde durch die Vertragsbeendigung hart getroffen.
Die Umstände des Vertragsabschlusses, die Dauer des Mietverhältnisses
und die wirtschaftlichen Verhältnisse des Klägers sprächen für eine Erstre-
ckung des Mietverhältnisses. Andererseits sei es nachvollziehbar, dass die
Beklagte nach Bekanntgabe des Umbauprojekts in der Öffentlichkeit mög-
lichst schnell über ihr Eigentum verfügen wolle, habe sie doch die Liegen-
schaft zwecks Realisierung einer Überbauung erworben und nicht, um es
für längere Zeit zu vermieten. Die Vermietung des D._____-Areals zu ei-
nem Mietzins von Fr. 2'000.00 führe offensichtlich auch zu ungenügenden
Erträgen. Das Interesse der Beklagten, über ihr Eigentum möglichst bald
verfügen zu können, sei evident. Die Gegenüberstellung der Interessen des
Klägers an einer Mieterstreckung mit dem Vermieterinteresse der Beklag-
ten zeige, dass die Interessenlagen der Parteien als gleichwertig zu be-
trachten seien. Beide hätten wirtschaftliche Interessen. Somit sei die Er-

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streckung des Mietverhältnisses zu gewähren. Unter Berücksichtigung aller
relevanten Umstände und der unterschiedlichen Interessen der Parteien
erscheine eine einmalige Erstreckung des Mietverhältnisses um eineinhalb
Jahre seit dem 1. Oktober 2023, d.h. bis zum 31. März 2025, als angemes-
sen.
2.2.
Der Kläger macht dagegen mit Berufung im Wesentlichen geltend, schon
beim Abschluss des Mietvertrags sei ihm gesagt worden, dass es mehrere
Jahre dauern werde, bis ein Bauprojekt auf dem D._____-Areal in Angriff
genommen werden könne. Der Beklagten sei das Ausmass der jahrelan-
gen Nutzung des D._____-Areals durch ihn beim Abschluss des Mietver-
trags bekannt gewesen. Weiter habe die Vorinstanz fälschlicherweise an-
genommen, er habe davon ausgehen müssen, dass er das Mietobjekt zeit-
nah werde räumen müssen. Er habe das D._____-Areal während mehr als
fünf Jahren benutzen dürfen, ohne dass er auch nur dem Ansatz nach habe
davon ausgehen müssen, dass das D._____-Areal neu überbaut werden
würde. Die Beklagte habe es sodann unterlassen, ihn über ihre Bauabsich-
ten zu orientieren. Die Kündigung sei aus heiterem Himmel erfolgt, und
zwar viel zu früh, noch bevor ein Gestaltungsplan bewilligt worden sei. Da-
mit handle es sich um eine Kündigung auf Vorrat, welche von einer nach
dem Grundsatz von Treu und Glauben vorgehenden Vermieterin nicht be-
reits am 12. Januar 2023, sondern viel später vorgenommen worden wäre.
Die Beklagte habe im Zeitpunkt der Kündigung gewusst, dass es noch
Jahre dauern würde, bis sie über ein bewilligtes Baugesuch verfügen würde
und deshalb mit den Abbrucharbeiten beginnen könne. Die Kündigung vom
12. Januar 2023 sei somit als rechtsmissbräuchlich i.S.v. Art. 2 Abs. 2 ZGB
zu qualifizieren, weshalb sie zufolge Ungültigkeit richterlich aufzuheben sei.
Da er weder von der Beklagten noch von dritter Seite auf das Bauprojekt
hingewiesen worden sei und er zudem gesundheitlich angeschlagen bzw.
seit dem 20. Februar 2024 zu 100 % krankgeschrieben sei, sei auch die
Annahme der Vorinstanz, er hätte mit der Entsorgung der "Schrottautos
sowie des Mülls" längstens beginnen müssen, zu verwerfen. Da er keiner
Arbeitstätigkeit nachgehen könne, auch nicht der Räumung des D._____-
Areals, und die Räumung aufgrund der notwendigen Kenntnisse des zu
entsorgenden und nicht zu entsorgenden Materials auch nicht einfach von
Drittpersonen vorgenommen werden könne, bestehe aktuell keine Möglich-
keit, dass die "Schrottautos und der Müll" weggebracht würden. Dem Klä-
ger könne in Bezug auf die Erstreckung des Mietverhältnisses nicht ange-
lastet werden, dass vom Mietantritt bis zur Kündigung fünf Jahre vergangen
seien. Aufgrund dieser langen Zeit habe er allerdings davon ausgehen
müssen und dürfen, dass das ursprünglich erwähnte Bauprojekt wohl nicht
realisiert werden würde bzw. nicht von der Beklagten. Diese Annahme
habe sich nun durch den Verkauf des D._____-Areals durch die Beklagte
an eine unbekannte Dritte bewahrheitet. Vor dem Hintergrund des gesund-

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heitlichen Zustands des Klägers seien sodann die Suchbemühungen und
der Umzug von nicht unbeträchtlich viel Material an die Ersatzstandorte in
R._____ und T._____ noch im Jahr 2023 beachtlich und könnten nicht ein-
fach pauschal als nicht gross bezeichnet werden. Es handle sich sodann
zwar bezüglich der in der Schweiz unverkäuflichen Autoersatzteile tatsäch-
lich um ein Unternehmerrisiko, welches faktisch zu einer Erschwerung der
Räumung des D._____-Areals führe, welche entgegen der Vorinstanz den-
noch zu berücksichtigen sei. Es sei dem Kläger auch bewusst, dass die
Räumung des D._____-Areals viel Manpower erfordern werde, welche er
in keiner Weise alleine werde stellen können. Aufgrund seiner nach wie vor
bestehenden Erkrankung sei es ihm indes gesundheitlich verwehrt, die für
den Umzug notwendigen Sortierungsarbeiten durchzuführen und auch all-
fällig aufgebotenes Personal ein- bzw. anzuweisen. Um das Ganze be-
werkstelligen zu können, müsste er zudem über ein geeignetes Ersatzob-
jekt verfügen. Ein gleichwertiges grosses Areal zu einem monatlichen Miet-
zins sei jedoch nicht auffindbar. Sobald er wieder genesen sei, könne er
selber mit Personal die Entsorgung der nicht mehr brauchbaren Gegen-
stände auf dem D._____-Areal in Angriff nehmen und müsse wohl oder
übel auch einen Teil der an sich noch brauchbaren Autoersatzteile weg-
werfen, damit sein Lager eine Grösse erhalte, welche es ihm erlauben
werde, ein bezahlbares Ersatzobjekt anzumieten. Trotz seiner Erkrankung
sei er dauernd daran, ein Ersatzobjekt zu finden. Auch wenn die entsorg-
baren Gegenstände weggebracht würden und das Lager reduziert werde,
werde immer noch ein Flächenbedarf von ca. 3'000 m2 verbleiben. Vor die-
sem Hintergrund sei die von der Vorinstanz bis zum 31. März 2025 ge-
währte Erstreckung wesentlich zu kurz. Die Vorinstanz habe damit ihr Er-
messen nicht richtig anwendet und auch eine diesbezügliche Rechtsverlet-
zung begangen im Verbund mit einer falschen Feststellung des rechtser-
heblichen Sachverhalts. Das Obergericht habe daher unter Aufhebung von
Dispositiv-Ziff. 2 des angefochtenen Entscheids eine Erstreckung des Miet-
verhältnisses bis zum 30. September 2026 zu verfügen.
2.3.
Die Beklagte hält dem in der Berufungsantwort entgegen, dem Kläger gehe
es nach ihrer Ansicht in missbräuchlicher Weise nur darum, die Bauarbei-
ten der Beklagten auf dem Areal zu verzögern und zu bewirken, dass er
noch über Jahre hinweg eine Fläche von 7'000 m2 für einen monatlichen
Mietzins von mehr als bescheidenen Fr. 2'000.00 nutzen und benutzen
könne. In Ziff. 11.3 des Mietvertrags hätten die Parteien gegenseitig erklärt,
dass sie mit dem aktuellen Zustand des Gebäudes/Areals vertraut seien,
dass keine Heizung vorhanden sei und es sich um ein Abbruchobjekt
handle. Der Kläger habe die gesamte Liegenschaft ursprünglich als Eigen-
tümer selber genutzt und diese dann – in Kenntnis der Sachlage, dass die
Beklagte bzw. die F._____-Gruppe darauf ein Projekt entwickeln und
bauen wolle – verkauft. Mit dem Kaufsrechtsvertrag habe der Kläger ein
umfassendes Planungsrecht für die Überbauung erteilt, namentlich

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Planungs-, Zugangs- und Zutrittsrechte, um in den Besitz eines Gestal-
tungsplans und einer Baubewilligung zu gelangen. Somit habe der Kläger
offensichtlich Kenntnis davon gehabt, dass das von ihm gemietete Teilareal
überbaut werde. Im Kaufpreis seien zu Gunsten der Kaufsrechtsberechtig-
ten Abzüge für fachgerechte Entsorgung der bestehenden Altlasten von
Fr. 250'000.00 und derselbe Betrag für eine fachgerechte Entsorgung der
Abbruchobjekte abgezogen und verrechnet worden. Folglich habe der Klä-
ger bereits im Jahr 2015 gewusst, dass mehrere Teile des Gebäudes ab-
gebrochen werden müssten. In Ziff. 5 der Ausübungserklärung des Kaufs-
rechts hätten die Parteien vereinbart, dass die Verkäuferschaft zwecks Um-
zugs in geeignete Räumlichkeiten und Räumung der Kaufobjekte die Ga-
ragen sowie Fabrik- und Lagergebäude während sechs Monaten ab Unter-
zeichnung, nochmals verlängerbar um weitere sechs Monate, weiterhin
nutzen dürfe und die Kaufobjekte nach Ablauf dieser Frist in geräumtem
und besenreinem Zustand zu übergeben seien. Auch im Mietvertrag vom
5. Februar 2018 seien eine feste Vertragsdauer bis 30. Juni 2018 und eine
unechte Option für eine Verlängerung um sechs Monate vereinbart worden.
Aufgrund dieser Ausgangslage habe der Kläger unter keinem Titel darauf
vertrauen dürfen, das Mietobjekt mietweise lange nutzen zu dürfen. Viel-
mehr wäre es nach Treu und Glauben seine Pflicht gewesen, sich aktiv bei
der Beklagten nach dem Stand zu erkundigen. Soweit er tatsächlich einfach
so das Fabrikareal "vollkommen mit Autoersatzteilen zu füllen" begonnen
habe, sei dies auf sein eigenes Risiko erfolgt. Mit der Anfechtung der Kün-
digung und dem Erstreckungsbegehren verhalte er sich treuwidrig und
rechtsmissbräuchlich.
Gestützt auf die rechtskräftige Abbruchbewilligung vom 12. Dezember
2022 habe die Beklagte dem Kläger mit Schreiben vom 12. Januar 2023
auf dem amtlichen Formular des Kantons Aargau das Mietverhältnis per
30. September 2023 gekündigt. Damit habe sie dem Kläger statt der vor-
gesehenen sechs Monate Kündigungsfrist schon neun Monate mehr für
das Räumen gewährt. Diese Kündigung habe der Kläger zu Unrecht ange-
fochten. Parallel dazu sei nach der Kündigung das Planungsverfahren für
den Erlass eines Gestaltungsplans auf dem ganzen Areal gelaufen. Dieser
sei am 5. Juni 2023 vom Gemeinderat bewilligt und schliesslich durch den
Regierungsrat genehmigt worden. Seither liege ein rechtskräftiger Gestal-
tungsplan vor, den die Beklagte zeitnah umzusetzen beabsichtige. Die Un-
sicherheit über die Wirksamkeit der Kündigung habe sie veranlasst, das
Baugesuch bis zur Reife auszuarbeiten und, wenn dann Klarheit über die
Räumung der Liegenschaft durch den Kläger herrsche, die Baueingabe
einzureichen. In Kenntnis der erwähnten Sachlage habe der Kläger unter
keinem Titel darauf vertrauen dürfen, dass das Bauprojekt nicht realisiert
werde. Der Kläger habe gegen die Auflage des Gestaltungsplans auch
keine Einsprache erhoben. Seit der Anfechtung der Kündigung verhalte
sich der Kläger alles andere als vertragskonform und renitent. So habe er
es geschafft, Geländeaufnahmen und Abklärungen der Bausubstanz, wel-

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che die Beklagte als Auflage von der Baubewilligungsbehörde zur Ausfüh-
rung vorgeschrieben erhalten habe, durch Abwesenheit und Nichtbeant-
wortung von Postsendungen mehrere Monate zu verzögern. Die Beklagte
habe objektive und ernsthafte schützenswerte Interessen. Beim Erlass der
Kündigung sei sie im Besitz einer rechtskräftigen Abbruchbewilligung für
das ganze Areal gewesen und habe diese umsetzen wollen. Sie habe dem
Kläger rechtzeitig gekündigt und ihn auf diese Rechtslage aufmerksam ge-
macht. Zusätzlich habe sie das Projekt weiterentwickelt und es liege seit
Oktober 2023 ein rechtskräftiger Gestaltungsplan vor. Die rechtskräftige
Abbruchbewilligung sei wegen des Verhaltens des Klägers ausgelaufen.
Aus diesen Gründen seien die Interessen der Beklagten viel höher zu ge-
wichten als jene des Klägers, der seit 2017 habe wissen müssen, dass die
ihm damals gehörenden Liegenschaften abgebrochen würden und einem
Neubau weichen müssten. Die Kündigung sei entsprechend nicht rechts-
missbräuchlich.
Die Umstände des Vertragsabschlusses, eine fest vereinbarte maximale
Dauer des Mietverhältnisses und das renitente Verhalten des Klägers sprä-
chen offensichtlich gegen eine weitere Erstreckung. Der örtliche Markt für
Geschäftsräume sei mehr als vielversprechend. Der Kläger wisse seit nun-
mehr bald sechs Jahren, dass er die Liegenschaft nicht unendlich lang nut-
zen könne, sondern den Abbruch der Gebäude zu Gunsten der Beklagten
endlich zulassen müsse. Durch die Anfechtung der Kündigung habe es der
Kläger geschafft, mehr als 16 Monate zusätzlich in den Mietobjekten zu
bleiben. Bei einer allfälligen Interessenabwägung sei diese Dauer zu be-
rücksichtigen.
3.
3.1.
3.1.1.
Haben die Parteien eine bestimmte Dauer ausdrücklich oder stillschwei-
gend vereinbart, so endet das Mietverhältnis ohne Kündigung mit Ablauf
dieser Dauer (Art. 266 Abs. 1 OR). Setzen die Parteien das Mietverhältnis
stillschweigend fort, so gilt es als unbefristetes Mietverhältnis (Art. 266
Abs. 1 OR).
Gemäss Art. 266a Abs. 1 OR können die Parteien das unbefristete Miet-
verhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine kündigen,
sofern sie keine längere Frist oder keinen anderen Termin vereinbart ha-
ben. Bei der Miete von Geschäftsräumen können die Parteien mit einer
Frist von sechs Monaten auf einen ortsüblichen Termin oder, wenn es kei-
nen Ortsgebrauch gibt, auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer kündigen
(Art. 266d OR).
Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags setzt keinen besonderen
Kündigungsgrund voraus. Mieter und Vermieter sind nach Art. 266a Abs. 1

- 12 -
OR grundsätzlich frei, ein unbefristetes Mietverhältnis unter Einhaltung der
vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und Termine zu beenden (BGE 145
III 143 E. 3.1).
3.1.2.
Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und
Glauben verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR).
Als treuwidrig gilt eine Kündigung allgemein, wenn sie ohne objektives,
ernsthaftes und schützenswertes Interesse ausgesprochen wird und damit
aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in ei-
nem krassen Missverhältnis zueinander stehen (BGE 145 III 143 E. 3.1).
Der Umstand, dass die Kündigung für den Mieter eine Härte darstellt, ge-
nügt nicht; eine solche Härte ist nur im Hinblick auf eine Erstreckung des
Mietverhältnisses (vgl. Art. 272 OR) relevant (BGE 142 III 91 E. 3.2.1). Ob
eine Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, beurteilt sich in Bezug
auf den Zeitpunkt, in dem sie ausgesprochen wird. Gegenstand der An-
fechtung ist damit grundsätzlich der Kündigungsgrund zum Zeitpunkt der
Kündigung. Fällt der Grund, aus dem die Kündigung ausgesprochen wurde,
in der Folge dahin, wird die Kündigung nicht nachträglich treuwidrig
(BGE 145 III 143 E. 3.1).
Typische Rechtsmissbrauchsfälle i.S.v. Art. 2 Abs. 2 ZGB – Rechtsaus-
übung ohne schützenswertes Interesse, zweckwidrige Benutzung eines
Rechtsinstituts, krasses Missverhältnis der auf dem Spiele stehenden In-
teressen, rücksichtslose Rechtsausübung, widersprüchliches Verhalten –
erlauben es zu beurteilen, ob eine Kündigung gegen den Grundsatz von
Treu und Glauben i.S.v. Art. 271 Abs. 1 OR verstösst. Es ist aber nicht er-
forderlich, dass sich die kündigende Partei gegenüber der anderen Partei
i.S.v. Art. 2 Abs. 2 ZGB "offenbar" rechtsmissbräuchlich verhält. Allgemein
gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes
und schützenswertes Interesse ausgesprochen wird. Dies ist der Fall, wenn
sie aus reiner Schikane erfolgt, wenn sie auf einer Begründung fusst, die
offensichtlich bloss vorgeschoben ist oder wenn das Interesse des Mieters
an der Aufrechterhaltung des Vertrags und das Interesse des Vermieters
an der Beendigung des Vertrags in einem krassen Missverhältnis zueinan-
der stehen (BGE 148 III 215 E. 3.1.2). In Konkretisierung von Art. 271
Abs. 1 OR enthält Art. 271a Abs. 1 OR eine Aufzählung von Voraussetzun-
gen, unter denen die vom Vermieter ausgesprochene Kündigung anfecht-
bar ist. Eine solche Konstellation ist im vorliegenden Fall jedoch nicht ge-
geben.
Es obliegt dem Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass die Kündi-
gung aus einem verpönten oder ohne schützenswerten Grund erfolgte; der
Kündigende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen, die Kün-
digung auf Ersuchen hin zu begründen (vgl. Art. 271 Abs. 2 und Art. 266l

- 13 -
OR, Art. 9 Abs. 1 lit. c der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn-
und Geschäftsräumen vom 9. Mai 1990 [VMWG; SR 221.213.11]) und im
Bestreitungsfall alle für die Beurteilung des Kündigungsgrunds notwendi-
gen Unterlagen vorzulegen. Eine mangelnde oder fehlerhafte Begründung
kann ein Indiz dafür sein, dass ein schützenswertes Interesse an der Kün-
digung nicht besteht; Treuwidrigkeit wird deshalb angenommen, wenn der
angegebene Kündigungsgrund vorgeschoben ist und der wahre Grund
nicht feststellbar ist (BGE 138 III 59 E. 2.1).
3.2.
Zulässig sind insbesondere Kündigungen, wenn der Vermieter ein Ge-
bäude abbrechen, umbauen oder umfassend renovieren will. Dabei ist in
der Regel irrelevant, ob die Bauarbeiten dringend sind (CHRISTOPH MEYER,
in: Das Schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 5. Aufl. 2025, N. 37
zu Art. 271 OR; ANITA THANEI, in: Mietrecht für die Praxis, 10. Aufl. 2022,
S. 898).
Wie bei jeder Kündigung wird die Gültigkeit aufgrund der Umstände zum
Zeitpunkt beurteilt, zu dem sie ausgesprochen wird (BGE 140 III 496 E. 4.1,
138 III 59 E. 2.1). Eine gültige Abbruch- oder Renovationskündigung setzt
allerdings voraus, dass das Bauvorhaben nicht objektiv unmöglich ist, wie
namentlich, wenn mit Sicherheit feststeht, dass eine Baubewilligung objek-
tiv nicht erhältlich gemacht werden kann. Die Beweislast hierfür trägt der
Mieter (BGE 136 III 190 E. 4). Missbräuchlich ist eine Kündigung somit nur
dann, wenn das geplante Bauvorhaben als nicht realitätsnah oder objektiv
unmöglich erscheint, namentlich weil es offensichtlich mit den Bestimmun-
gen des öffentlichen Rechts unvereinbar ist, so dass die Vermieterschaft
die notwendigen Bewilligungen mit Sicherheit nicht erhalten wird (BGE
140 III 496 E. 4.1 und 4.2.1; Urteil des Bundesgerichts 4A_210/2014 vom
17. Juli 2014 E. 3.1). Eine Kündigung kann auch schon dann ausgespro-
chen werden, wenn sich das Bauprojekt erst in der Entwicklungsphase be-
findet und noch keine konkreten Pläne vorliegen (MEYER, a.a.O., N. 40 zu
Art. 271 OR; THANEI, a.a.O., S. 898 f.). Ein Baugesuch oder eine Baubewil-
ligung und erst recht Werk- oder Finanzierungsverträge sind aber keine
Voraussetzung einer Abbruch- oder Umbaukündigung (BGE 148 III 215
E. 3.2.2; Urteil des Bundesgerichts 4A_396/2019 vom 16. Januar 2020
E. 3.1.2). Auch eine Kündigung im Hinblick auf eine Sanierung, einen Ab-
bruch oder Umbau muss – in Abweichung zur früheren Rechtsprechung
des Bundesgerichts (BGE 142 III 91 E. 3.2.1, 140 III 496 E. 4.2.2) – nicht
schon auf dem Formular begründet werden (Urteil des Bundesgerichts
4A_705/2016 vom 24. Mai 2017 E. 5.3.3; MEYER, a.a.O., N. 41 zu Art. 271
OR).

- 14 -
3.3.
3.3.1.
Die Vorinstanz hat die ihr von den Parteien im Zusammenhang mit der An-
fechtung der Kündigung vorgelegten Beweismittel ausführlich und grund-
sätzlich korrekt gewürdigt. Es kann deshalb vorab auf die Erwägungen im
angefochtenen Entscheid (E. 3.2.2) verwiesen werden.
3.3.2.
3.3.2.1.
Der Kläger räumt in der Berufung (S. 23) ein, er habe gewusst, dass die
Beklagte das D._____-Areal zwecks Abbruchs der bestehenden Gebäude
und Erstellung neuer Gebäude gekauft habe. Jedoch sei zu keinem Zeit-
punkt klar gewesen, wann der Abbruch und das Bauvorhaben realisiert
werden würde.
3.3.2.2.
Bereits im Kaufsrechtsvertrag vom 18. Dezember 2015 betreffend das Fa-
brikareal "D._____" (LIG R._____/aaa) in R._____ wurde zwischen dem
Kläger als Grundeigentümer und der C._____ GmbH als Kaufsrechtsbe-
rechtigter vereinbart, dass die Kaufrechtsberechtigte nach Unterzeichnung
dieses Kaufrechtsvertrags – also bereits vor Ausübung des Kaufsrechts –
berechtigt sei, mit der Planung und Projektierung der Überbauung der
Kaufsrechtsobjekte zu beginnen. Sie dürfe zu diesem Zweck die Kaufs-
rechtsobjekte betreten und alle im Zusammenhang mit dem Gestaltungs-
plan- und Baubewilligungsverfahren erforderlichen Handlungen einleiten
und vornehmen sowie alle für den Erhalt des Gestaltungsplans und der
Baubewilligung notwendigen Gesuche bei den zuständigen Behörden und
Instanzen einreichen (Klageantwortbeilage [AB] 3). Weiter vereinbarten die
Parteien in Ziff. 5 der Vereinbarung über die Ausübung des Kaufsrechts
vom 20. Dezember 2017, dass die Verkäuferschaft (d.h. der Kläger)
zwecks Umzugs in geeignete Räumlichkeiten und Räumung der Kaufs-
rechtsobjekte die Garagen sowie Fabrik- und Lagergebäude auf LIG
R._____/aaa während sechs Monaten seit Unterzeichnung der Vereinba-
rung weiterhin zu Fr. 2'000.00 pro Monat zuzüglich Nebenkosten nutzen
dürfe, nochmals verlängerbar um sechs Monate. Nach Ablauf dieser Frist
seien die Kaufsrechtsobjekte in geräumtem und besenreinem Zustand zu
übergeben (AB 5a).
Aufgrund dieser vertraglichen Vereinbarungen durfte der Kläger nicht da-
von ausgehen, dass ihm die Beklagte das D._____-Areal und die darauf
befindlichen Gebäude auf unbestimmte Zeit oder zumindest "für sehr lange
Zeit" zur Nutzung überlassen hat. Vielmehr musste er sich während der
ganzen Mietdauer stets darüber im Klaren sein, dass das D._____-Areal
neu überbaut werden soll und das Mietverhältnis mit ihm deshalb gekündigt
werden wird, sobald der Abbruch der von ihm gemieteten Gebäude hinrei-
chend konkret wird. Daran ändert nichts, dass das ursprünglich befristete

- 15 -
Mietverhältnis unbefristet weitergeführt wurde und es nach Aussage des
Klägers vor Vorinstanz bis zum Baubeginn noch "mehrere Jahre" dauern
würde (vorinstanzliche Akten [VA] act. 153 f.). Wurde – wie im vorliegenden
Fall – keine längere Frist vereinbart, war die Kündigung des Mietverhältnis-
ses mit einer Frist von sechs Monaten auf einen ortsüblichen Termin oder,
wenn es keinen Ortsgebrauch gibt, auf das Ende einer dreimonatigen Miet-
dauer möglich (Art. 266a Abs. 1 i.V.m. Art. 266d OR). Somit hatte der Klä-
ger – wie jeder andere Mieter – grundsätzlich stets damit zu rechnen, dass
die Vermieterin das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fris-
ten und Termine kündigen würde. Dies hat umso mehr zu gelten, als das
Mietverhältnis anfänglich nur für sechs Monate, mit der Möglichkeit einer
einmaligen Verlängerung um weitere sechs Monate, abgeschlossen wor-
den war und im Zeitpunkt der Kündigung schon "mehrere Jahre" gedauert
hatte. Daran ändert nichts, dass sich der Kläger nach eigenen Aussagen
"nicht weiter darum gekümmert" bzw. "nie gross Gedanken gemacht" hat,
weshalb die Beklagte mit ihm nur einen befristeten Mietvertrag abschlies-
sen wollte (VA act. 153). Aufgrund der eingangs zitierten Übereinkunft in
Ziff. 5 der Vereinbarung über die Ausübung des Kaufsrechts muss sich der
Kläger entgegenhalten lassen, dass er wusste, dass er das D._____-Areal
und die sich darauf befindenden Gebäude nur eine beschränkte Zeit wird
nutzen können und deshalb bei einer unbefristeten Weiterführung des Miet-
verhältnisses jederzeit mit einer Kündigung durch die Vermieterin rechnen
muss. Dass die Beklagte gegenüber dem Kläger insbesondere während
der unbefristeten Weiterführung des Mietverhältnisses ausdrücklich oder
konkludent bekundet hätte, sie verzichte auf eine Neuüberbauung des
D._____-Areals, hat der Kläger weder behauptet noch bewiesen. Je länger
das Mietverhältnis dauerte, desto mehr musste der Kläger folglich mit des-
sen Kündigung rechnen.
Weiter ist darauf hinzuweisen, dass das Baugesuch der C._____ GmbH für
den Abbruch der Gebäude Nr. ccc, ddd, eee, fff und ggg auf dem Grund-
stück LIG R._____/aaa von der Gemeinde R._____ publiziert und vom
29. April bis 30. Mai 2022 öffentlich aufgelegt wurde (AB 15). Vom 30. Sep-
tember bis 31. Oktober 2022 lagen zudem die Entwürfe zum "Gestaltungs-
plan D._____-Areal" zur Mitwirkung öffentlich zur Einsichtnahme auf
(AB 14; Duplikbeilage [DB] 26). Aufgrund ihrer Publikation haben das Bau-
gesuch und der Entwurf des Gestaltungsplans als allgemein bekannt zu
gelten (analog § 27 Abs. 3 VRPG). Der Kläger konnte deshalb bereits im
Frühling 2022 wissen, dass der C._____ GmbH in den kommenden Mona-
ten eine Abbruchbewilligung für die Gebäude auf dem von ihm gemieteten
D._____-Areal erteilt werden würde. Im Herbst 2022 konnte er zudem wis-
sen, dass das Gestaltungsplanverfahren betreffend das D._____-Areal ein-
geleitet wurde. Folglich kann nicht die Rede davon sein, dass die Beklagte
das Mietverhältnis "aus heiterem Himmel" gekündigt hat. Daraus, dass sich
der Kläger um die Planungen betreffend das D._____-Areal nach eigenen
Angaben "nicht gross gekümmert" hat bzw. sich nicht verpflichtet sah, sich

- 16 -
nach deren Stand zu erkundigen (VA act. 152 f.), kann er nichts zu seinen
Gunsten ableiten. Dies umso mehr, als das Schicksal des D._____-Areals
gerade in den "Kernbereich seiner Interessen" als Mieter der sich darauf
befindenden Gebäude fällt, weshalb er sich auch nach seinen eigenen Aus-
führungen in der Replik (VA act. 55) nicht auf seine "mediale und ander-
weitige Informations-Abstinenz" berufen kann. Wenn sich der in U._____
wohnhafte Kläger nicht über öffentliche Belange der Gemeinde R._____
informieren will (VA act. 55), obwohl er dort ein grosses Gewerbeareal ge-
mietet hat, dessen Eigentümerin seit dem Erwerb den Abbruch der darauf
stehenden, von ihm genutzten Gebäude beabsichtigt, hat er es selber zu
vertreten, wenn er von publizierten Planungsschritten betreffend das Ge-
werbeareal nichts erfährt. Folglich hat er es selber zu verantworten, dass
er sich von der am 12. Januar 2023 von der Beklagten ausgesprochenen
Kündigung des Mietverhältnisses überrascht fühlte. Aufgrund der dargeleg-
ten Umstände war die Beklagte nicht verpflichtet, den Kläger über die Stel-
lung des Baugesuchs betreffend die Abbruchbewilligung und über die Ein-
leitung des Gestaltungsplanverfahrens zu informieren. Darin, dass sie dies
unterlassen hat, kann kein Verstoss gegen den Grundsatz von Treu und
Glauben (Art. 2 Abs. 1 ZGB) erblickt werden.
3.3.2.3.
Dem von der Beklagten eingereichten Artikel aus der […] vom […] ist zu
entnehmen, dass die C._____ GmbH plane, auf dem D._____-Areal fünf
Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 60 Wohnungen zu errichten, wobei ein
Teil davon für das Projekt "Wohnen im Alter" genutzt werden solle. Vier
Mehrfamilienhäuser seien entlang der V-Strasse angeordnet, das fünfte
und grösste verlaufe mehr oder weniger parallel zur S-Strasse. Rundherum
seien Garten- und Aufenthaltsanlagen sowie der "W-Platz" geplant, der
zum Herzstück des Areals werden solle. Dafür sollten vier Fabrikgebäude
zwischen V-Strasse und S-Strasse abgebrochen werden, während die Fa-
brikantenvilla und der lange, zweigeschossige Bau mit neun giebelständi-
gen Satteldächern erhalten bleiben sollten (AB 1a). Somit bestanden be-
reits im Mai 2022 relativ konkrete Pläne für die Neuüberbauung des
D._____-Areals.
Die Baubewilligung für den Abbruch der Gebäude Nr. ccc, ddd, eee, fff und
ggg auf dem Grundstück LIG R._____/aaa wurde der C._____ GmbH vom
Gemeinderat R._____ am 12. Dezember 2022 erteilt (AB 15). Am 5. Juni
2023 genehmigte der Gemeinderat R._____ den Gestaltungsplan
D._____-Areal "in Übereinstimmung mit der öffentlichen Auflage". Der Ge-
nehmigungsbeschluss wurde im amtlichen Publikationsorgan der Ge-
meinde R._____ sowie am 8. Juni 2023 im Amtsblatt des Kantons Aargau
veröffentlicht (AB 14). Am 16. August 2023 genehmigte der Vorsteher des
Departements Bau, Verkehr und Umwelt den Gestaltungsplan D._____-
Areal (DB 26). Gemäss den Aussagen von E._____ für die Beklagte an-
lässlich der vorinstanzlichen Verhandlung habe die C._____ GmbH das

- 17 -
Areal erworben, da es in der Wohn- und Gewerbezone liege, um eine Über-
bauung zu realisieren. Als Totalunternehmung kaufe sie Land, plane, baue
und verkaufe nachher wieder, je nachdem an Eigentümer oder Investoren.
Aufgrund der zeitlichen Aspekte sei die Planung des Baugesuchs zurück-
gestellt worden (VA act. 157). Dass die Abbruchbewilligung relativ früh ein-
geholt wurde, ist plausibel, da nach dem vom Kläger eingeholten Bericht
der G._____ AG vom 6. Februar 2013 (DB 25) vor dem Baubeginn für die
neuen Gebäude eine Altlastensanierung wird erfolgen müssen, was zu-
sätzlich Zeit in Anspruch nehmen wird. In Anbetracht des gerichtlichen Ver-
fahrens betreffend Anfechtung der Kündigung des Mietverhältnisses er-
scheint es plausibel, dass die Planung der Überbauung des D._____-Are-
als zugunsten anderer Projekte intern zurückgestellt wurde.
Vor diesem Hintergrund kann – entgegen dem Kläger – nicht gesagt wer-
den, die Eigentümerin des D._____-Areals habe ihre Überbauungsabsich-
ten nicht ernsthaft verfolgt, sondern die Abbruchbewilligung und den Ge-
staltungsplan lediglich "aus taktischen Gründen", d.h. zur Rechtfertigung
der Kündigung des Mietverhältnisses mit dem Kläger, erwirkt. Daran ver-
mag nichts zu ändern, dass das D._____-Areal zwischenzeitlich zum Ver-
kauf angeboten wurde. Dass es tatsächlich zu einem Verkauf des D._____-
Areals gekommen ist, hat der Kläger zwar behauptet (Berufung S. 26), aber
nicht belegt. Die Beklagte erklärte in der Berufungsantwort (S. 5), sie habe
den Versuch, das Projekt als Gesamtes zu veräussern, wieder stornieren
müssen, da Interessenten vorgängig Klarheit über das Mieterstreckungs-
verfahren und den Verbleib des Klägers in den Räumlichkeiten hätten ha-
ben wollen. Ein Verkauf des Areals mitsamt dem Bauprojekt vor dem Ab-
bruch bestehender Gebäude oder vor Baubeginn der neuen Überbauung
wäre indessen nicht ungewöhnlich. Wie E._____ glaubhaft darlegte (VA
act. 158), kommt es oft vor, dass ein Totalunternehmer ein Grundstück
samt Bauprojekt an eine andere Person (einen sog. Investor) verkauft, die
Planung und Ausführung der Überbauung aber selber vornimmt bzw. vor-
nehmen lässt, während der Käufer den Weiterverkauf oder die Vermietung
der neuen Überbauung bzw. der sich darin befindenden Wohnungen oder
Gewerberäume übernimmt. Mit diesem Vorgehen kann der Totalunterneh-
mer die Finanzierung seines Bauprojekt sicherstellen.
3.3.2.4.
In Anbetracht der obigen Ausführungen kann keine Rede davon sein, dass
das auf dem D._____-Areal geplante Bauvorhaben als nicht realitätsnah
oder objektiv unmöglich zu betrachten ist. Der Kläger hat weder behauptet
noch bewiesen, dass der Abbruch der bestehenden Gebäude und die vor-
gesehene Überbauung offensichtlich gegen Bestimmungen des öffentli-
chen Rechts verstossen würde, so dass die notwendigen Bewilligungen mit
Sicherheit nicht erteilt würden. Die Abbruchbewilligung erteilte der Gemein-
derat R._____ vielmehr bereits am 12. Dezember 2022 (AB 15) und der
Gestaltungsplan wurde in der Folge ebenfalls genehmigt. Wie in E. 3.2

- 18 -
hievor dargelegt, kann eine Kündigung auch schon dann ausgesprochen
werden, wenn sich das Bauprojekt erst in der Entwicklungsphase befindet
und noch keine konkreten Pläne vorliegen. Eine Abbruchkündigung setzt
weder ein Baugesuch noch eine Baubewilligung und noch weniger abge-
schlossene Werk- oder Finanzierungsverträge voraus. Allfällige Verzöge-
rungen bei der konkreten Planung oder im Baubewilligungsverfahren füh-
ren folglich nicht dazu, dass eine Abbruchkündigung gegen Treu und Glau-
ben verstösst.
3.3.2.5.
Zusammenfassend ist demnach in Übereinstimmung mit der Vorinstanz
festzuhalten, dass die von der Beklagten am 12. Januar 2023 ausgespro-
chene Kündigung des Mietverhältnisses mit dem Kläger per 30. September
2023 aufgrund der im Kündigungszeitpunkt gegebenen Umstände nicht ge-
gen Treu und Glauben i.S.v. Art. 271 Abs. 1 OR verstossen hat und des-
halb rechtmässig erfolgt ist.
4.
4.1.
Die Vorinstanz gewährte dem Kläger eine einmalige und endgültige Erstre-
ckung des Mietverhältnisses bis zum 31. März 2025.
Der Kläger ersucht mit seiner Berufung erneut um Erstreckung des Miet-
verhältnisses bis zum 30. September 2026. Er begründet dies mit den
Schwierigkeiten zum Finden eines Ersatzstandorts, dem grossen Arbeits-
und Zeitaufwand einer Räumung des D._____-Areals und mit seiner voll-
ständigen Arbeitsunfähigkeit aus gesundheitlichen Gründen.
4.2.
4.2.1.
Gemäss Art. 272 Abs. 1 OR kann der Mieter die Erstreckung eines befris-
teten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendi-
gung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die
durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Bei der
Interessenabwägung zu berücksichtigen sind nach Art. 272 Abs. 2 OR ins-
besondere (a) die Umstände des Vertragsabschlusses und der Inhalt des
Vertrags, (b) die Dauer des Mietverhältnisses, (c) die persönlichen, famili-
ären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten,
(d) ein allfälliger Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder
Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs und (e) die Verhält-
nisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume. Verlangt der
Mieter eine zweite Erstreckung, so berücksichtigt die zuständige Behörde
auch, ob er zur Abwendung der Härte alles unternommen hat, was ihm zu-
zumuten war (Art. 272 Abs. 3 OR).

- 19 -
4.2.2.
Das Mietverhältnis kann für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre
erstreckt werden. Im Rahmen der Höchstdauer können eine oder zwei Er-
streckungen gewährt werden (Art. 272b Abs. 1 OR). Die konkrete Dauer
der Erstreckung ist aufgrund der in Art. 272 OR enthaltenen Kriterien unter
Würdigung aller Umstände (Art. 4 ZGB) zu bestimmen (BGE 135 III 121
E. 2, 142 III 336 E. 5.3.2). Schlichtungsbehörde und Gerichte verfügen ent-
sprechend über einen weiten Ermessensspielraum. Dieser ist nur verletzt,
wenn die entscheidende Instanz die Grenzen des Gesetzes verlässt, wenn
sie sich auf Kriterien stützt, die für die Entscheidung keine Rolle spielen
dürfen, wenn sie massgebliche Faktoren ausser Acht lässt oder wenn die
daraus gezogenen Folgerungen in einer Weise unvertretbar sind, dass von
einem Ermessensmissbrauch gesprochen werden muss (BGE 125 III 226
E. 4b; ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7. Aufl.
2020, N. 1 zu Art. 272b OR).
Die Wahl zwischen einer oder zwei Verlängerungen soll es dem Gericht
ermöglichen, die den Umständen am besten angemessene Lösung zu
wählen. Das Gericht kann daher unter Abwägung der Interessen beider
Parteien entscheiden, eine erste Verlängerung des Mietverhältnisses oder
eine einmalige, endgültige Verlängerung zu gewähren und gegebenenfalls
deren Dauer festzulegen. Dabei hat keine dieser Lösungen Vorrang vor der
anderen. Das Gericht kann die zwischen dem Zeitpunkt der Kündigung und
dem Zeitpunkt, zu dem sie wirksam werden sollte, verstrichene Zeit sowie
die Dauer des Gerichtsverfahrens, das den Mietvertrag faktisch verlängert,
berücksichtigen (Urteil des Bundesgerichts 4A_639/2018 vom 21. Novem-
ber 2019 E. 6.1 m.w.H.).
4.3.
4.3.1.
Die Vorinstanz hat bei der Bemessung der Erstreckungsdauer alle relevan-
ten Umstände (vgl. Art. 272 Abs. 2 OR) berücksichtigt und zutreffend ge-
würdigt (vgl. angefochtener Entscheid E. 5.2). Mit der gewährten Erstre-
ckung des Mietverhältnisses um 1 ½ Jahre (vom 1. Oktober 2023 bis
31. März 2025) hat sie den Interessen des Klägers hinreichend Rechnung
getragen.
4.3.2.
Was der Kläger in der Berufung (S. 34 ff.) vorbringt, vermag eine längere
Erstreckungsdauer nicht zu rechtfertigen.
Entgegen seinen Ausführungen kann keine Rede davon sein, dass die Be-
klagte das Mietverhältnis "aus heiterem Himmel" gekündigt hat. In Anbe-
tracht der sechsmonatigen Kündigungsfrist hatte er zudem stets damit zu
rechnen, dass er das Mietobjekt im Falle einer Kündigung durch die Be-
klagte "zeitnah", d.h. bis zum Ende der Kündigungsfrist, würde räumen

- 20 -
müssen (vgl. E. 3.3.2.2 hievor). Für den Fall, dass dies für ihn eine Härte
zur Folge hätte, die durch die Interessen der Beklagten nicht zu rechtferti-
gen wäre, steht das Rechtsinstitut der Erstreckung des Mietverhältnisses
(Art. 272 ff. OR) zur Verfügung.
Die Vorinstanz hat bei der Bestimmung der Erstreckungsdauer berücksich-
tigt, dass es einige Zeit in Anspruch nehmen dürfte, ein Ersatzobjekt bzw.
mehrere Ersatzobjekte für das D._____-Areal zu finden. Allerdings ist hier-
bei zu beachten, dass der Kläger bereits seit Mitte Januar 2023 von der
Kündigung des Mietverhältnisses betreffend das D._____-Areal weiss. Ab
diesem Zeitpunkt hatte er jeden Anlass, sein Lager zu verkleinern (wie von
ihm erklärtermassen beabsichtigt [VA act. 8]) und nach geeigneten Ersatz-
objekten zu suchen. Zwei Ersatzobjekte (am X-Weg in T._____ und an der
Y-Strasse in R._____) hat er bereits gefunden und mit Ersatzteilen befüllt
(VA act. 154 f.; Berufung S. 35). Der vorinstanzliche Augenschein (vgl. die
Fotodokumentation in VA act. 166 ff.) hat die Aussage des Klägers bestä-
tigt, dass erheblicher zusätzlicher Raumbedarf besteht (VA act. 155). Dies-
bezügliche Suchanstrengungen, welche über die mit Klagebeilage 11
nachgewiesenen hinausgingen, hat der Kläger jedoch nicht belegt. Da freie
Lagerräume mit einer Fläche von ca. 3'000 m2 nicht in jeder Gemeinde zu
finden sind, wird der Kläger möglicherweise nicht umhinkommen, sein Er-
satzteillager auf mehrere Standorte in verschiedenen Gemeinden aufzutei-
len oder den Geschäftsstandort an einen anderen Ort, möglicherweise
nicht in R._____ oder einer Nachbargemeinde, sondern ausserhalb des
[…], zu verlegen.
Dass die Räumung des D._____-Areals einige Monate und "viel Man-
power" in Anspruch nehmen wird, hat die Vorinstanz ebenso berücksichtigt
wie den Umstand, dass der Kläger gesundheitlich angeschlagen ist. Zu
Recht wies die Vorinstanz darauf hin, dass es dem Kläger zumutbar ist,
Personal zu organisieren, das ihn bei der Räumung und dem Umzug un-
terstützt (angefochtener Entscheid E. 5.2). In diesem Zusammenhang gilt
es zu beachten, dass der Kläger bzw. die H._____ GmbH mit Sitz in
Z._____, über welche er sein Geschäft betreibt, einen Mitarbeiter in einem
100 %-Pensum beschäftigt. Nach den Aussagen des Klägers an der vor-
instanzlichen Verhandlung ist dieser Mitarbeiter für die Fahrzeugaufberei-
tung und -bereitstellung für die Motorfahrzeugkontrolle (MFK) zuständig.
Den Handel mit Ersatzteilen mache er selber, weil er das eingeräumt und
im Kopf habe. Gewisse Sachen könne sein Mitarbeiter machen (VA
act. 154 f.). Vor dem Räumen müsse er noch anschreiben, was mehrere
Tage dauere. Für die Räumungsarbeiten brauche er zwei Mann, da er sel-
ber arbeitsunfähig sei und deshalb an diesen Arbeiten nicht mitwirken
könne (VA act. 157). Der Kläger, der an Spondylarthritis leidet (VA
act. 154), hat indessen weder substantiiert dargelegt noch nachgewiesen,
weshalb es ihm wegen seiner Krankheit nicht möglich sein soll, die auf dem
D._____-Areal lagernden Autoersatzteile und anderen Gegenstände für die

- 21 -
Räumung (Umzug bzw. Entsorgung) zu beschriften oder – falls er dies nicht
selber oder zusammen mit seinem Mitarbeiter machen könnte – seinen Mit-
arbeiter, der sich im Betrieb grundsätzlich auskennen dürfte (ansonsten er
nicht "gewisse Sachen" im Bereich Ersatzteile machen könnte), und allen-
falls weitere Hilfspersonen entsprechend zu instruieren. Ebenso wenig hat
der Kläger substantiiert dargelegt und bewiesen, weshalb er seinem Mitar-
beiter und allfälligen weiteren Hilfspersonen wegen seiner Spondylarthritis
nicht die für die Räumung des D._____-Areals erforderlichen Instruktionen
erteilen können soll.
Der Umstand, dass ein Teil der Ersatzteile in der Schweiz nicht verkauft
werden darf und deshalb für den Export in Länder bestimmt ist, deren Wäh-
rung gegenüber dem Schweizer Franken gerade stark ist, zählt – wie die
Vorinstanz in E. 5.2 zutreffend ausgeführt und der Kläger in der Berufung
(S. 35) anerkannt hat – zum Unternehmerrisiko des Klägers. Es mag zwar
in einer solchen Lage betriebswirtschaftlich sinnvoll sein, mit dem Verkauf
von Ersatzteilen ins Ausland zuzuwarten, bis sich die Währungssituation
für den Kläger als Verkäufer verbessert hat. Allerdings vermag dies eine
längere Erstreckungsdauer des Mietverhältnisses für die Lagerräume in der
Schweiz nicht zu rechtfertigen, ansonsten sich das allein vom Kläger (bzw.
der H._____ GmbH) übernommene Unternehmerrisiko (Währungsrisiko)
im Ergebnis auch auf die Beklagte als Vermieterin auswirken würde.
4.3.3.
Dass die Vorinstanz das Mietverhältnis einmalig erstreckt hat (angefochte-
ner Entscheid E. 5.3), wurde vom Kläger nicht gerügt und ist deshalb vom
Obergericht nicht zu überprüfen.
4.3.4.
Aufgrund der obigen Ausführungen ist folglich nicht zu beanstanden, dass
die Vorinstanz das Mietverhältnis zwischen den Parteien einmalig um
1 ½ Jahre bis zum 31. März 2025 erstreckt hat. Eine längere Erstreckung
ist entgegen den Vorbringen in der Berufung nicht angezeigt, zumal der
Kläger als Folge der Dauer des Berufungsverfahrens und der mit der Beru-
fung verbundenen aufschiebenden Wirkung (Art. 315 Abs. 1 ZPO) bis zum
Entscheid der Berufungsinstanz von einer weiteren Verlängerung des Miet-
verhältnisses um sieben Monate profitiert hat.
5.
Zusammenfassend hat die Vorinstanz zu Recht die Klage betreffend An-
fechtung der von der Beklagten am 12. Januar 2023 ausgesprochenen
Kündigung des Mietverhältnisses betreffend das D._____-Areal in R._____
abgewiesen und das Mietverhältnis einmalig um 1 ½ Jahre bis zum
31. März 2025 erstreckt. Die Berufung ist deshalb vollumfänglich abzuwei-
sen.

- 22 -
6.
6.1.
Bei diesem Ausgang des Berufungsverfahrens hat der Kläger die oberge-
richtliche Entscheidgebühr zu bezahlen und seine Parteikosten selber zu
tragen (Art. 106 Abs. 1 ZPO).
6.2.
Die anwaltlich vertretene Beklagte hat gegenüber dem Kläger Anspruch auf
Ausrichtung einer Parteientschädigung (Art. 106 Abs. 1 i.V.m. Art. 95
Abs. 1 lit. b und Abs. 3 lit. b ZPO). Gemäss § 8 AnwT beträgt die Entschä-
digung des Anwalts im Rechtsmittelverfahren je nach Aufwand 50 bis
100 % des nach den Regeln für das erstinstanzliche Verfahren berechne-
ten Betrags. Beim vorliegenden Streitwert von Fr. 84'000.00 (vgl. zur Be-
rechnung BGE 137 III 389 E. 1.1) beträgt danach die Grundentschädigung
Fr. 11'630.00 (§ 3 Abs. 1 lit. a Ziff. 5 AnwT). Aufgrund des i.S.v. § 6 Abs. 2
AnwT unvollständig durchgeführten Verfahrens (keine Verhandlung) ist da-
von ein Abzug von 20 % (= Fr. 2'326.00) auf Fr. 9'304.00 vorzunehmen.
Der davon zu machende Rechtsmittelabzug (§ 8 AnwT) beträgt 25 %
(= Fr. 2'326.00), woraus sich eine Entschädigung von Fr. 6'978.00 ergibt.
Hinzu kommt die Auslagenpauschale von 3 % (ausmachend Fr. 209.35),
womit der Beklagten für das Berufungsverfahren eine Parteientschädigung
von total Fr. 7'187.35 zuzusprechen ist. Die Beklagte (MWST-Nr. CHE-xxx)
und ihr Rechtsvertreter (MWST-Nr. CHE-yyy) sind mehrwertsteuerpflichtig.
Die Mehrwertsteuer, welche die Beklagte auf das ihrem Rechtsvertreter ge-
schuldete Anwaltshonorar zu bezahlen hat, kann sie demnach als Vor-
steuer abziehen (Art. 28 Abs. 1 lit. a MWSTG). Ersatz für Mehrwertsteuer
ist ihr daher nicht gewähren.
Das Obergericht erkennt:
1.
Die Berufung wird abgewiesen.
2.
Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 6'650.00 wird dem Kläger
auferlegt.
3.
Der Kläger wird verpflichtet, der Beklagten für das Berufungsverfahren eine
Parteientschädigung von Fr. 7'187.35 (inkl. Auslagen, ohne MWSt) zu be-
zahlen.
Zustellung an:
[…]

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Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-
schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen
Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet-
rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens
Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters (Art. 44
Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde
nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen
hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).
Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt Fr. 84'000.00.
Aarau, 30. Oktober 2025
Obergericht des Kantons Aargau
Zivilgericht, 4. Kammer
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Richli Huber