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Obergericht / Zivilgericht / 4. Zivilkammer — ZSU.2025.108


Obergericht
Zivilgericht, 4. Kammer
ZSU.2025.108 / ik / nk
(SZ.2025.9)
Art. 90
Entscheid vom 6. Juni 2025
Besetzung Oberrichter Richli, Präsident
Oberrichterin Massari
Oberrichterin Hausherr
Gerichtsschreiberin Kabus
Kläger 1 AA._____,
[…]
Kläger 2 BA._____,
[…]
beide vertreten durch Rechtsanwältin Melanie Bleuler,
[…]
Beklagte DB._____,
[…]
Gegenstand Mietausweisung

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Das Obergericht entnimmt den Akten:
1.
1.1.
BA._____ sowie DB._____ und EB._____ schlossen am 4. Juli 2007 per
1. Oktober 2007 einen Mietvertrag über das Mietobjekt 4.5-Zimmer-Rei-
heneinfamilienhaus mit Garten, […] ab.
1.2.
Das Mietverhältnis wurde am 26. Februar 2014 per 1. April 2014 von
EB._____ auf die Beklagte allein übertragen.
1.3.
Mit Schreiben vom 10. Oktober 2024 mahnten die Kläger die Beklagte für
ausstehende Mietzinsen der Monate Januar bis Oktober 2024 in Höhe von
Fr. 18'760.00, setzten ihr eine Zahlungsfrist von 30 Tagen zur Begleichung
der Ausstände und drohten ihr gleichzeitig an, bei unbenütztem Ablauf der
Frist das Mietverhältnis zu kündigen.
1.4.
Die Kläger sprachen gegenüber der Beklagten am 20. November 2024 un-
ter Verwendung des amtlichen Formulars per 31. Dezember 2024 die Kün-
digung des Mietverhältnisses aus.
2.
2.1.
Nachdem die Beklagte die Wohnung nicht geräumt hatte, stellten die Klä-
ger am 15. Januar 2025 beim Präsidenten des Bezirksgericht Baden das
Ausweisungsbegehren.
2.2.
Am 25. Februar 2025 beantragte die Beklagte, es sei ihr eine angemes-
sene Frist (Ende Mai 2025) für ihren Auszug zu gewähren.
2.3.
Der Präsident des Bezirksgerichts Baden erkannte am 11. März 2025 wie
folgt:
" 1.
Es wird festgestellt, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien über
das 4 ½-Zimmer-Reiheneinfamilienhaus am […] seit dem 31. Dezember
2024 aufgelöst ist.
2.
Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, das Mietobjekt spätestens innert
10 Tagen nach Zustellung dieses Entscheids zu räumen und zu verlas-
sen sowie in vertragsgemässem Zustand inkl. sämtlicher Schlüssel zu
übergeben, unter Androhung des polizeilichen Vollzuges im Unterlas-
sungsfall gemäss Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO. Im Unterlassungsfalle würde

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sie auf Begehren der Gesuchsteller durch das Gerichtspräsidium Baden
polizeilich ausgewiesen.
3.
Die Kosten eines allfälligen polizeilichen Vollzugs gehen zu Lasten der
Gesuchsgegnerin.
Die Gesuchsteller haben nach Anweisung der zuständigen Polizeistelle ei-
nen Kostenvorschuss zur Sicherstellung der Vollzugskosten zu leisten.
4.
Die Entscheidgebühr von Fr. 800.00 wird der Gesuchsgegnerin auferlegt.
Die Gesuchsteller haben Anspruch auf Rückerstattung des geleisteten
Vorschusses. Die Gesuchgegnerin hat dem Gericht Fr. 800.00 zu bezah-
len.
5.
Die Beklagte wird verpflichtet, den Gesuchstellern eine Parteientschädi-
gung in richterlich festgesetzter Höhe von Fr. 460.00 zu bezahlen."
3.
3.1.
Gegen diesen ihr in begründeter Form am 24. April 2025 zugestellten Ent-
scheid erhob die Beklagte am 30. April 2025 beim Obergericht des Kantons
Aargau Berufung.
3.2.
Am 12. Mai 2025 liess sich die Beklagte erneut vernehmen.
3.3.
Es wurde auf die Einholung einer Berufungsantwort der Kläger verzichtet.
Das Obergericht zieht in Erwägung:
1.
1.1.
Das zulässige Rechtsmittel gegen den vorliegenden, im summarischen
Verfahren ergangenen Ausweisungsentscheid mit einem Streitwert von
mehr als Fr. 10'000.00 (Fr. 11'256.00, Gesuchsbeilage 5) ist die Berufung
(Art. 308 Abs. 1 lit. a i.V.m. Abs. 2 ZPO; BGE 144 III 346 E. 1.2.1). Mit der
Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige Fest-
stellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Neue
Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt, wenn sie
ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon
vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO).
1.2.
Die Berufung gegen einen im summarischen Verfahren ergangenen Ent-
scheid ist bei der Rechtsmittelinstanz innert zehn Tagen seit Zustellung des

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begründeten Entscheids bzw. seit der nachträglichen Zustellung der Ent-
scheidbegründung (Art. 239 ZPO) schriftlich und begründet einzureichen
(Art. 311 Abs. 1 i.V.m. Art. 314 Abs. 1 ZPO).
Die Berufungsklägerin trifft eine Begründungslast. Es ist in der Berufungs-
schrift substantiiert vorzutragen, aus welchen Gründen der angefochtene
Entscheid unrichtig sei und warum und wie er geändert werden müsse. Die
Berufungsschrift hat sich vornehmlich mit den Erwägungen der Vorinstanz
auseinanderzusetzen und soll nicht einfach die Ausführungen vor der ers-
ten Instanz wiederholen. Auch die Aktenstücke sind zu nennen, auf die sich
die Kritik am vorinstanzlichen Entscheid bezieht. In der Berufung ist darzu-
legen, wo und wie die erste Instanz das Recht unrichtig angewendet oder
den Sachverhalt unrichtig festgestellt haben soll. Die Berufungsinstanz
muss bei ungenügender Begründung nicht Frist zur Behebung des Man-
gels ansetzen. Mittels klarer Verweisungen hat eine Bezugnahme auf die
vorinstanzlichen rechtlichen und/oder tatsächlichen Erwägungen zu erfol-
gen (KARL SPÜHLER, in: Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozess-
ordnung, 4. Aufl. 2024, N. 15 ff. zu Art. 311 ZPO). Die Begründung ist eine
gesetzliche, von Amtes wegen zu prüfende Zulässigkeitsvoraussetzung für
die Berufung. Fehlt sie, tritt das obere kantonale Gericht nicht auf die Be-
rufung ein. Gleiches muss gelten, wenn die Berufungsklägerin lediglich auf
Vorakten verweist oder wenn die Berufung den umschriebenen Anforde-
rungen in anderweitiger Hinsicht nicht genügt (Urteile des Bundesgerichts
4A_555/2022 vom 11. April 2023 E. 3.1 f., 5A_209/2014 vom 2. September
2014 E. 4.2.1).
2.
2.1.
Die Vorinstanz hiess das Ausweisungsbegehren gut und führte zur Begrün-
dung des angefochtenen Entscheids aus, die Kläger hätten die Beklagte
mit Einschreiben vom 10. Oktober 2024 für ausstehende Mietzinse in Höhe
von Fr. 18'760.00 gemahnt und gleichzeitig angedroht, bei unbenütztem
Ablauf der Frist das Mietverhältnis ausserordentlich zu kündigen. Eine Zah-
lung sei nicht erfolgt. Die Kündigung vom 20. November 2024 per 31. De-
zember 2024 erfülle die gesetzlichen Anforderungen und das Mietverhält-
nis sei rechtsgültig ausserordentlich gekündigt worden. Die Beklagte habe
das Mietobjekt trotz Kündigung nicht zurückgegeben, weshalb die Kläger
berechtigt seien, die Ausweisung zu verlangen. Soweit die Beklagte ge-
sundheitliche Gebrechen geltend mache, die Begleichung des Mietaus-
stands in Aussicht stelle und sinngemäss eine Reduktion des Mietzinses
auf Fr. 1'300.00 verlange, vermöge sie dadurch die Mietausweisung nicht
abzuwenden.

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2.2.
Die Beklagte brachte dagegen vor, beim Mietobjekt handle es sich um eine
"Bruchbude". Seit 2007 sei nie renoviert worden, es sei weder etwas ersetzt
noch seien die Wände gestrichen worden. Die Beklagte habe dies selbst
erledigen müssen. Bereits beim Bezug der Wohnung sei der Boden in ei-
nem schlechten Zustand gewesen. Die Geschirrspülmaschine sei kaputt,
der Kühlschrank, der Backofen, die Rollläden im Badezimmer und die
Bänke auf dem Spielplatz wiesen Mängel auf. Die Elektrik am Mietobjekt
funktioniere nicht richtig. Die Fenster seien nicht ersetzt worden. Bei Strei-
tigkeiten zwischen den Mietparteien hätten die Kläger nichts unternommen.
Die Beklagte sei an Ostern im Eingangsbereich des Mietobjekts gestürzt
und habe Quetschungen an der ganzen linken Seite erlitten. Die Spitalrech-
nung werde sie den Klägern senden. Sobald sie Geld habe, werde sie ihre
Schulden bezahlen, jedoch wegen der Mängel einen Abzug vornehmen
und nur noch Fr. 1'300.00 monatlich Miete bezahlen.
2.3.
In der Begründung der Berufung setzt sich die Beklagte nicht ansatzweise
mit den vorinstanzlichen Erwägungen auseinander. Sie legt nicht dar, in-
wiefern der angefochtene Entscheid in tatsächlicher oder rechtlicher Hin-
sicht falsch ist. Insofern ist auch nicht ersichtlich, inwieweit die Beklagte
eine unrichtige Feststellung des Sachverhalts oder unrichtige Rechtsan-
wendung durch die Vorinstanz rügt. Die Beklagte behauptet nicht und dies
lässt sich auch nicht den Akten entnehmen, dass sie die ausstehenden
Mietzinse wegen der geltend gemachten Mietmängel hinterlegt habe.
Obschon sich der Berufung ein sinngemässer Antrag auf Aufhebung des
Ausweisungsentscheids entnehmen lässt, genügt sie dem gesetzlichen
Begründungserfordernis nicht, weshalb darauf nicht einzutreten ist.
Damit hat es mit den vorinstanzlichen Ausführungen, wonach die Kündi-
gung per 31. Dezember 2024 als gültig zu qualifizieren ist, sich die Beklagte
ohne Rechtsgrund im Mietobjekt befindet und die Ausweisung daher zuläs-
sig ist, sein Bewenden.
Sodann kann aufgrund darin fehlender relevanter Ausführungen – es han-
delt sich wiederrum nur um eine Aufzählung der angeblichen Mängel im
Mietobjekt – ebenfalls offenbleiben, ob die Stellungnahme vom 12. Mai
2025 zu berücksichtigen wäre.
Wie es sich mit der nicht formgerechten Unterschrift in der Berufung ver-
hält, kann offen bleiben, da auf die Berufung ohnehin nicht einzutreten ist.

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3.
Bei diesem Ausgang des Berufungsverfahrens hat die Beklagte die ober-
gerichtliche Entscheidgebühr zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Da den
Klägern im Berufungsverfahren kein Aufwand entstanden ist (vgl. Art. 312
Abs. 1 ZPO), ist ihnen keine Parteientschädigung zuzusprechen.
Das Obergericht erkennt:
1.
Auf die Berufung wird nicht eingetreten.
2.
Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 500.00 wird der Beklagten
auferlegt.
3.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
Zustellung an:
[…]
Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-
schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen
Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet-
rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens
Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters
(Art. 44 Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde
nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen
hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).
Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt Fr. 11'256.00.

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Rechtsmittelbelehrung für die subsidiäre Verfassungsbeschwerde (Art. 113 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die subsidi-
äre Verfassungsbeschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden, so-
weit keine Beschwerde nach den Artikeln 72 - 89 BGG zulässig ist (Art. 44 Abs. 1, Art. 90,
Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1, Art. 113, Art. 117 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid verfassungsmässige Rechte (Art. 116 BGG) verletzt.
Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die
Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42
BGG). Wird gegen einen Entscheid sowohl ordentliche Beschwerde als auch Verfassungs-
beschwerde geführt, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen
(Art. 119 Abs. 1 BGG).
Aarau, 6. Juni 2025
Obergericht des Kantons Aargau
Zivilgericht, 4. Kammer
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:
Richli Kabus