ag_zivilgericht · ZVE.2023.25 · 2023-11-10 · de
Obergericht / Zivilgericht / 4. Zivilkammer — ZVE.2023.25


Obergericht
Zivilgericht, 4. Kammer
ZVE.2023.25
(MI.2022.107)
Art. 151
Entscheid vom 10. November 2023
Besetzung Oberrichter Richli, Präsident
Oberrichter Egloff
Oberrichterin Plüss
Gerichtsschreiber Huber
Kläger A._____,
[…]
Beklagter 1 B._____,
[…]
Beklagte 2 C._____,
[…]
beide vertreten durch Rechtsanwältin Carmen Emmenegger,
Stadtturmstrasse 19, Postfach, 5401 Baden
Gegenstand Herausgabe hinterlegter Mietzinse

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Das Obergericht entnimmt den Akten:
1.
A._____ als Mieter schloss am 30. März 2020 mit B._____ und C._____
als Vermieter einen Mietvertrag über das 5 ½-Zimmer-Einfamilienhaus an
der Q-Strasse in R._____ zu einem monatlichen Mietzins von Fr. 2'600.00
ab. Mietbeginn war am 1. Juli 2020.
2.
2.1.
Am 27. Oktober 2022 stellte A._____ bei der Schlichtungsbehörde für
Miete und Pacht des Bezirks Lenzburg ein Schlichtungsgesuch gegen
B._____ und C._____, mit welchem er die Beseitigung von Mängeln am
Mietobjekt, eine Mietzinsherabsetzung und den Ersatz von Reparaturkos-
ten geltend machte sowie die Nebenkostenabrechnung beanstandete.
2.2.
Nachdem an der Schlichtungsverhandlung vom 23. November 2022 keine
Einigung erzielt werden konnte, unterbreitete die Schlichtungsbehörde für
Miete und Pacht des Bezirks Lenzburg den Parteien gleichentags den fol-
genden Urteilsvorschlag:
" 1.
Das klägerische Begehren vom 27.10.2022 (Eingang am 27.10.2022) wird
wie folgt gutgeheissen:
2.
Die Beklagten werden dazu verpflichtet, den nur provisorisch reparierten
Boiler unverzüglich fachmännisch reparieren zu lassen. Ist eine Repara-
tur nicht mehr möglich, so werden die Beklagten verpflichtet, den Boiler zu
ersetzen.
2.1
Die Beklagten werden verpflichtet, die Rechnung der D._____ Nr. xxx vom
01.11.2022 selbst zu bezahlen. Diese Rechnung betrifft eine provisorische
Reparatur am Boiler, weshalb die Bezahlung der Rechnung zu Lasten der
Vermieterschaft, resp. der Beklagten geht.
3.
Die Beklagten werden verpflichtet, die Feuchtigkeits- und Schimmelschä-
den im klägerischen Mietobjekt unverzüglich durch eine auf solche Schä-
den spezialisierte Fachfirma genaustens auf deren Herkunft hin abklären
zu lassen. Die Fachfirma hat in ihrer Expertise also über die Herkunft der
Schäden, gleichzeitig aber auch über die sich aufdrängenden Sanierungs-
Schritte zu berichten.
3.1
Die Beklagten werden verpflichtet, nach Vorliegen der Expertise gemäss
Ziff. 3 hiervor das klägerische Mietobjekt unverzüglich fachmännisch zu
entfeuchten und den Schimmelbefall ebenso fachmännisch entfernen zu
lassen.

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3.2
Die Beklagten werden verpflichtet, im klägerischen Mietobjekt die Heizung
auf deren korrektes Funktionieren hin unverzüglich fachmännisch über-
prüfen und gegebenenfalls sich aufdrängende Schritte (Einstellungen) mit-
samt Instruktionen an die Kläger zu veranlassen.
3.3
Die Beklagten werden schliesslich auch dazu verpflichtet, die im klägeri-
schen Schreiben vom 04.10.2022 gerügten Mängel in der Küche (Kehricht-
Kübel-Türe), im Bad (Türe) und im WC (Lüftung) unverzüglich fachmän-
nisch beheben zu lassen.
4.
Der Kläger ist dazu berechtigt, bis zur restlosen Behebung der voraufge-
führten Mängel den Mietzins weiterhin bei der Gerichtskasse Lenzburg zu
hinterlegen. Die Beklagten werden dazu aufgefordert, der Schlichtungsbe-
hörde Lenzburg den Abschluss der Behebung der Mängel zu gegebener
Zeit schriftlich zu melden, damit alsdann über die Aufhebung der Miet-
zinshinterlegung befunden werden kann.
5.
Die Frage, ob dem Kläger eine Mietzinsreduktion zusteht, kann erst nach
Vorliegen der Expertise gemäss Ziff. 3 hiervor beurteilt werden. Die Be-
hörde wird nach Abschluss der Mängelbehebung darüber und über die An-
sprüche der Parteien, sowie die Herausgabe der hinterlegten Mietzinse
separat zu befinden haben.
Die Forderungen des Klägers nach Erstattung von eigenen Aufwendungen
für Mängelbehebungen werden mangels klarem Nachweis und vorhande-
nen Belegen abgelehnt.
6.
Es werden weder Verfahrenskosten erhoben noch Parteientschädigungen
zugesprochen."
Dieser Urteilsvorschlag wurde von den Parteien akzeptiert.
2.3.
Mit E-Mail vom 22. Juni 2023 ersuchten die Beklagten um sofortige Aus-
zahlung der hinterlegten Mietzinse, nachdem sie alles erledigt hätten, wozu
sie im Urteilsvorschlag angehalten worden seien, soweit dies möglich ge-
wesen sei.
2.4.
Der Präsident der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht des Bezirks
Lenzburg erliess am 27. Juli 2023 die folgende "Schluss-Verfügung":
" 1.
Die bei der Gerichtskasse Lenzburg durch den Kläger hinterlegten Miet-
zinse, ausmachend Stand 27.07.2023 den Betrag von Fr. 23'400.00
(= 9 Mietzinse à Fr. 2'600.00), werden im vollen Umfange an die Beklagten
herausgegeben.

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2.
Dem Kläger werden keine Mietzinsreduktionen gewährt und keine Ausla-
gen erstattet.
3.
Der Kläger wird dazu angehalten, die mietvertraglich vereinbarten Miet-
zinse ab sofort wieder auf dem direkten Weg an die Kläger, resp. die Ver-
mieterschaft zu überweisen.
4.
Es werden keine Verfahrenskosten erhoben."
3.
3.1.
Gegen diese ihm am 28. Juli 2023 zugestellte Verfügung reichte der Kläger
mit Eingabe vom 7. August 2023 (Postaufgabe am 9. August 2023) beim
Obergericht des Kantons Aargau sinngemäss eine (nicht unterzeichnete)
Berufung ein.
3.2.
Am 23. August 2023 reichte der Kläger innert der ihm mit Schreiben der
Instruktionsrichterin des Obergerichts vom 11. August 2023 angesetzten
Nachfrist eine mit seiner eigenhändigen Unterschrift versehene Berufung
ein.
3.3.
Mit Eingabe vom 29. September 2023 reichte der Kläger eine Ergänzung
seiner Berufung ein.
3.4.
Von den Beklagten wurde keine Berufungsantwort eingeholt.
3.5.
Der Kläger reichte dem Obergericht am 25. Oktober 2023 einen USB-Stick
ein.
Das Obergericht zieht in Erwägung:
1.
Das zulässige Rechtsmittel gegen den vorliegenden Endentscheid mit ei-
nem Fr. 10'000.00 übersteigenden Streitwert ist, entgegen der Rechtsmit-
telbelehrung des vorinstanzlichen Entscheids, die Berufung (Art. 308
Abs. 1 lit. a i.V.m. Abs. 2 ZPO).

- 5 -
2.
2.1.
Fehlerhafte Entscheide sind nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung in
der Regel nur anfechtbar. Als nichtig erweisen sie sich erst dann, wenn der
ihnen anhaftende Mangel besonders schwer ist, wenn er sich als offen-
sichtlich oder zumindest leicht erkennbar erweist und die Rechtssicherheit
durch die Annahme der Nichtigkeit nicht ernsthaft gefährdet wird. Inhaltli-
che Mängel einer Entscheidung führen nur ausnahmsweise zur Nichtigkeit.
Als Nichtigkeitsgründe fallen vorab funktionelle und sachliche Unzuständig-
keit der entscheidenden Behörde sowie krasse Verfahrensfehler in Be-
tracht (BGE 147 IV 93 E. 1.4.4). Die Nichtigkeit eines Entscheides ist jeder-
zeit und von sämtlichen rechtsanwendenden Behörden von Amtes wegen
zu beachten (BGE 138 II 501 E. 3.1). Ist ein Entscheid nichtig, so existiert
er nicht (oder nur zum Schein) und hat keinerlei Rechtswirkung (BGE 129
I 361 E. 2.3).
2.2.
Unter Vorbehalt der in Art. 198 f. ZPO genannten, vorliegend nicht gege-
benen Ausnahmen geht dem Entscheidverfahren ein Schlichtungsversuch
voraus (Art. 197 ZPO).
Schlichtungsbehörden in Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und
Geschäftsräumen sind im Kanton Aargau die Schlichtungsbehörden für
Miete und Pacht (§ 3 Abs. 1 lit. a i.V.m. § 4 Abs. 1 lit. c EG ZPO und
Art. 200 Abs. 1 ZPO). Gemäss § 40 Abs. 2 lit. a GOG verfügt jeder Bezirk
über eine Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht, welche sich aus einer
vorsitzenden Person und einer paritätischen Vertretung zusammensetzt
(Art. 200 Abs. 1 ZPO).
Im Schlichtungsverfahren nach Art. 200 ZPO fungiert die vorsitzende Per-
son der Schlichtungsbehörde als Instruktionsrichterin oder Instruktionsrich-
ter (§ 16 Abs. 1 EG ZPO). In dieser Funktion nimmt sie die Prozessleitung
wahr (§ 16 Abs. 2 EG ZPO) und schreibt Verfahren ab, die wegen Ver-
gleichs, Klageanerkennung, Klagerückzugs oder Gegenstandslosigkeit da-
hinfallen (§ 16 Abs. 4 EG ZPO). Über andere einzelrichterliche Zuständig-
keiten verfügt sie nicht. Für die Erteilung von Klagebewilligungen (Art. 209
ZPO), die Unterbreitung von Urteilsvorschlägen (Art. 210 ZPO) und die Fäl-
lung von Entscheiden (Art. 212 ZPO) ist folglich die Schlichtungsbehörde
für Miete und Pacht als Kollegialbehörde in paritätischer Dreierbesetzung
(Art. 200 Abs. 1 ZPO i.V.m. § 3 Abs. 2 GOG) zuständig.
2.3.
2.3.1.
In Ziff. 5 des von den Parteien angenommenen Urteilsvorschlags der
Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht des Bezirks Lenzburg vom
23. November 2022 wurde Folgendes bestimmt:

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" 5.
Die Frage, ob dem Kläger eine Mietzinsreduktion zusteht, kann erst nach
Vorliegen der Expertise gemäss Ziff. 3 hiervor beurteilt werden. Die Be-
hörde wird nach Abschluss der Mängelbehebung darüber und über die An-
sprüche der Parteien, sowie die Herausgabe der hinterlegten Mietzinse
separat zu befinden haben.
[…]"
2.3.2.
Mit Verfügung vom 27. Juli 2023 ordnete der Präsident der Schlichtungs-
behörde für Miete und Pacht des Bezirks Lenzburg an:
" 1.
Die bei der Gerichtskasse Lenzburg durch den Kläger hinterlegten Miet-
zinse, ausmachend Stand 27.07.2023 den Betrag von Fr. 23'400.00
(= 9 Mietzinse à Fr. 2'600.00), werden im vollen Umfange an die Beklagten
herausgegeben.
2.
Dem Kläger werden keine Mietzinsreduktionen gewährt und keine Ausla-
gen erstattet.
3.
Der Kläger wird dazu angehalten, die mietvertraglich vereinbarten Miet-
zinse ab sofort wieder auf dem direkten Weg an die Kläger, resp. die Ver-
mieterschaft zu überweisen.
4.
Es werden keine Verfahrenskosten erhoben."
Zur Begründung führte er aus, die Beklagten hätten den rechtskräftigen Ur-
teilsvorschlag weitgehend umgesetzt und auch die geforderte Expertise er-
stellen lassen. Diese Expertise habe nebst anderem aufgezeigt, dass das
Mietobjekt massiv überbelegt sei und überbenützt werde und dass die vor-
herrschende Schimmel-Problematik nicht nur auf bauliche Ursachen, son-
dern vielmehr auch auf Fehlverhalten der Mieter zurückgeführt werden
müsse. Die Beklagten hätten die im Urteilsvorschlag aufgeführten Mängel
soweit möglich beheben lassen und dies mit den entsprechenden Belegen
nachgewiesen. Im Zuge der Mängelbehebung sei es aber zu erheblichen
Schwierigkeiten gekommen und die Mieter hätten die Behebung der Män-
gel mehrfach verunmöglicht, gar verhindert, und stets mit neuen Forderun-
gen gegenüber den Beklagten aufgewartet. Ein restloses Beheben der
Schimmelschäden könne gemäss den Ausführungen der involvierten Fach-
personen nur bei einem leergeräumten Mietobjekt nachhaltig realisiert wer-
den. Das Beheben der Schimmelschäden würde nur dann Sinn machen,
wenn die Liegenschaft nicht mehr derart massiv überbelegt wäre und die
Mieter ihr Verhalten in Bezug auf das korrekte Lüften etc. erheblich und
dauerhaft ändern würden. Mit E-Mail vom 10. Juni 2023 habe der Kläger
der Schlichtungsbehörde mitgeteilt, dass er keine Firmen mehr im Mietob-

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jekt akzeptiere, die im Auftrag der Beklagten kämen, sondern nur noch sol-
che, die das Gericht schicken würde. Mit Blick auf die dargestellte Sachlage
sei erstellt, dass die Beklagten die ihnen im Urteilsvorschlag auferlegten
Pflichten und Mängelbehebungen wahrgenommen hätten, soweit dies
überhaupt möglich gewesen und seitens der Mieter ermöglicht worden sei.
Dem Kläger seien keine Mietzinsreduktionen zu gewähren und auch keine
Auslagen für Anschaffungen etc. zu erstatten.
2.3.3.
Aus der in E. 2.2 dargestellten Zuständigkeitsordnung ergibt sich, dass der
Präsident der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht des Bezirks Lenz-
burg funktionell nicht zuständig war, als Einzelrichter über die Beseitigung
von Mängeln an der Mietsache, die Herabsetzung des Mietzinses, Scha-
denersatzansprüche des Mieters und die Herausgabe der hinterlegten
Mietzinse (Art. 259a ff. OR) zu entscheiden. Nachdem die Schlichtungsbe-
hörde diese Punkte in ihrem Urteilsvorschlag vom 23. November 2022 nicht
geregelt, sondern in dessen Ziff. 5 vielmehr explizit offengelassen hat, hätte
vielmehr sie das Schlichtungsverfahren als Kollegialbehörde in paritäti-
scher Dreierbesetzung fortführen und abschliessen müssen. Die vom Prä-
sidenten der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht des Bezirks Lenz-
burg am 27. Juli 2023 im Verfahren MI.2022.107 erlassene Verfügung (vgl.
die in E. 2.2.2 hievor zitierte Begründung) ist deshalb nichtig, wobei die
Rechtssicherheit durch die Annahme der Nichtigkeit nicht ernsthaft gefähr-
det wird.
3.
Da die Verfügung des Präsidenten der Schlichtungsbehörde für Miete und
Pacht des Bezirks Lenzburg vom 27. Juli 2023 nichtig ist, fehlte es von An-
fang an an einem Anfechtungsobjekt für die vom Kläger erhobene Beru-
fung. Somit war der Kläger durch die Verfügung nie beschwert. Auf die Be-
rufung ist deshalb – in Anwendung von Art. 312 Abs. 1 ZPO ohne Einho-
lung einer Berufungsantwort von den Beklagten – nicht einzutreten.
4.
Die nichtige Verfügung vom 27. Juli 2023 wurde allein durch das fehlerhafte
Vorgehen des Präsidenten der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht
des Bezirks Lenzburg verursacht. Deshalb rechtfertigt es sich, in Anwen-
dung von Art. 107 Abs. 2 ZPO die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens
dem Kanton aufzuerlegen (vgl. VIKTOR RÜEGG/MICHAEL RÜEGG, in: Basler
Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2017, N. 11 zu
Art. 107 ZPO; DAVID JENNY, in: THOMAS SUTTER-SOMM/FRANZ HASENBÖH-
LER/CHRISTOPH LEUENBERGER [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zi-
vilprozessordnung, 3. Aufl. 2016, N. 25 zu Art. 107 ZPO). Dem nicht an-
waltlich vertretenen Kläger ist keine Parteientschädigung zuzusprechen, da
er keine Auslagen i.S.v. Art. 95 Abs. 3 lit. a ZPO geltend gemacht hat und
kein begründeter Fall für eine Umtriebsentschädigung gemäss Art. 95

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Abs. 3 lit. c ZPO vorliegt (vgl. BENEDIKT A. SUTER/CRISTINA VON HOLZEN, in:
THOMAS SUTTER-SOMM/FRANZ HASENBÖHLER/CHRISTOPH LEUENBERGER
[Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Aufl.
2016, N. 41 zu Art. 95 ZPO). Da den Beklagten im Berufungsverfahren kein
Aufwand entstanden ist, ist ihnen ebenfalls keine Parteientschädigung aus-
zurichten.
Das Obergericht erkennt:
1.
Es wird festgestellt, dass die Verfügung des Präsidenten der Schlichtungs-
behörde für Miete und Pacht des Bezirks Lenzburg vom 27. Juli 2023 im
Verfahren MI.2022.107 nichtig ist, und die Sache wird zur Weiterführung
des Verfahrens im Sinne der Erwägungen an die Schlichtungsbehörde für
Miete und Pacht des Bezirks Lenzburg zurückgewiesen.
2.
Auf die Berufung wird nicht eingetreten.
3.
Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens werden auf die Staats-
kasse genommen.
4.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
Zustellung an:
den Kläger
die Beklagten (Vertreterin, samt Beschwerde und Eingabe vom
29. September 2023)
die Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht des Bezirks Lenzburg (samt
Akten MI.2022.107)
Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-
schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen
Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet-
rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens
Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters (Art. 44
Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG).

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Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde
nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen
hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).
Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt Fr. 23'400.00.
Aarau, 10. November 2023
Obergericht des Kantons Aargau
Zivilgericht, 4. Kammer
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Richli Huber