ag_zivilgericht · ZOR.2025.33 · 2026-01-07 · de
Obergericht / Zivilgericht / 1. Zivilkammer — ZOR.2025.33


Obergericht
Zivilgericht, 1. Kammer
ZOR.2025.33
(OZ.2024.1)
Entscheid vom 7. Januar 2026
Besetzung Oberrichter Giese, Vizepräsident
Oberrichterin Jacober
Ersatzrichter Schneuwly
Gerichtsschreiber Tognella
Klägerin A._____,
[…]
vertreten durch Rechtsanwalt Mischa Berner,
[…]
Beklagte B._____ AG,
[…]
vertreten durch Rechtsanwalt Matthias Streiff,
[…]
Gegenstand Werkvertrag / Gewährleistungsrechte

- 2 -
Das Obergericht entnimmt den Akten:
1.
Die Klägerin liess die Sporthalle C._____ bauen. Mit Werkvertrag Nr. 2260
vom "12.12.2013" (unterzeichnet am 18. Dezember 2013 durch die Be-
klagte und am 13. Januar 2014 durch die Klägerin) verpflichtete sich die
Beklagte insbesondere zur Erstellung der Aussenwärmedämmung. Die
SIA-Norm 118 wurde zum Vertragsbestandteil erklärt (Klagebeilage 2). Am
14. Januar 2015 fand die Abnahme statt und am 26. Oktober 2016 wurde
die Zweijahresgarantieabnahme durchgeführt. Am 23. Oktober 2019
schickte die Klägerin unter anderem der Beklagten eine Mängelrüge. Über
die Mängelrechte der Klägerin sind sich die Parteien uneinig.
2.
2.1.
Mit Klage vom 12. Januar 2024 stellte die Klägerin beim Bezirksgericht Zo-
fingen, Zivilgericht, folgende Rechtsbegehren:
" 1.
Die Beklagte sei zu verpflichten, die Fassade an der Turnhalle in
Q._____ (Gebäude Nr. bbb auf der LIG Q._____ / ccc) zu sanieren bzw.
eine Behebung der Mängel gemäss Gutachten D._____ vom 03. März
2020 vorzunehmen.
2.
Eventualiter:
2.1.
Es sei die Beklagte zu verpflichten, den gerichtlich festzustellenden
Minderwert von mindestens CHF 394'160-- zzgl. 5 % Zins seit dem
10. Dezember 2022 an die Gesuchstellerin [richtig: Klägerin] zu bezah-
len.
2.2.
Es sei davon Vormerk zu nehmen, dass es sich bei der vorliegenden
Eventualklage um eine Teilklage handelt, und dass sich die Klägerin
vorbehält, allfällige Mehrkosten oder einen allfälligen Mehrschaden in
diesem oder einem anderen Verfahren einzuklagen.
2.3.
In der Betreibung Nr. aaa des Betreibungsamtes R._____ sei für den
Betrag von CHF 394'160.-- zzgl. 5 % Zins seit dem 10. Dezember 2022
der Rechtsvorschlag zu beseitigen.
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MwSt. zulasten der Be-
klagten."
2.2.
Mit Klageantwort vom 20. Februar 2024 stellte die Beklagte folgende An-
träge:

- 3 -
" Es sei
1.
Die Klage vollumfänglich abzuweisen.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MwSt. zu Lasten der
Klägerin.
Prozessualer Antrag:
a.
Im Namen der Beklagten wird der
i. E._____ AG, […], S._____
ii. F._____ GmbH, […], X.
iii. G._____ AG, […], T._____
iv. H._____ AG, […], U._____
v. I._____ AG, […], V._____
vi. J._____ AG, […], W._____
gerichtlich der Streit verkündet mit der Aufforderung dem Rechtsstreit
beizutreten."
2.3.
Innert Frist erklärte keiner der Streitberufenen den Eintritt in den Prozess.
2.4.
Mit Verfügung vom 24. Mai 2024 wurde das Verfahren auf die Fragen der
Rechtzeitigkeit und Gültigkeit der Mängelrüge vom 23. Oktober 2019, auf
die Verjährung der Ansprüche der Klägerin und auf die Qualifikation des
"Gutachtens D._____" als Schieds- oder Parteigutachten beschränkt.
Gleichzeitig wurde im beschränkten Verfahren ein zweiter Schriftenwech-
sel angeordnet.
2.5.
Mit beschränkter Replik vom 22. August 2024 und beschränkter Duplik vom
28. Oktober 2024 hielten die Parteien an ihren bisherigen Begehren fest.
2.6.
Mit Eingaben vom 16. Januar 2025 bzw. 20. Januar 2025 verzichteten die
Parteien auf die Durchführung einer Hauptverhandlung im beschränkten
Verfahren.
2.7.
Mit Zwischenentscheid vom 3. Juni 2025 erkannte das Bezirksgericht Zo-
fingen, Zivilgericht, wie folgt:
" 1.
Es wird festgestellt, dass die Mängelrüge vom 23. Oktober 2019 hin-
sichtlich der behaupteten Mängel "fehlender Kapillarschnitt" sowie
"Risse und Putzabplatzungen" rechtsgenüglich und rechtzeitig ist.

- 4 -
2.
Es wird festgestellt, dass allfällige Mängelrechte der Klägerin hinsicht-
lich der von ihr gemäss Werkvertrag Nr. 2260 vom 13. Januar 2014 er-
brachten Werkleistungen an der Sporthalle C._____ (Erstellung der
Aussenwärmedämmung) nicht verjährt sind.
3.
Es wird festgestellt, dass das "Gutachten D._____" kein Schiedsgut-
achten ist.
4.
Die Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen bleibt dem End-
urteil vorbehalten."
3.
3.1.
Gegen diesen ihr am 5. Juni 2025 zugestellten, vollständig begründeten
Entscheid erhob die Beklagte am 4. Juli 2025 Berufung mit den folgenden
Anträgen:
" Es sei
1.
Dispositivziffer 1 des angefochtenen Zwischenentscheids des
Bezirksgerichts Zofingen vom 3. Juni 2025 aufzuheben und der
Einrede, dass die Mängelrüge verspätet, eventualiter rechtun-
genügend war, stattzugeben, weshalb die vor der Vorinstanz
anhängig gemachte Klage vom 12. Januar 2024 abzuweisen
ist;
2.
Dispositivziffer 2 des angefochtenen Zwischenentscheids des
Bezirksgerichts Zofingen vom 3. Juni 2025 aufzuheben und der
Einrede stattzugeben, dass die Gewährleistungsrechte verjährt
sind, weshalb die vor der Vorinstanz anhängig gemachte Klage
vom 12. Januar 2024 abzuweisen ist;
3.
Dispositivziffer 3 des angefochtenen Zwischenentscheids des
Bezirksgerichts Zofingen vom 3. Juni 2025 zu bestätigen;
4.
in der Folge die Klage (im Verfahren OZ.2024.1 der Vorinstanz
Bezirksgericht U._____) antragsgemäss abzuweisen, eventua-
liter die Vorinstanz im Rückweisungsentscheid entsprechend
anzuweisen.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, zuzüglich MWST, zu
Lasten der Berufungsbeklagten."

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3.2.
Mit Berufungsantwort vom 29. August 2025 beantragte die Klägerin die
kostenfällige Abweisung der Berufung, soweit darauf einzutreten sei.
3.3.
Mit Eingaben vom 12. September 2025, 17. Oktober 2025, 3. November
2025 und 11. November 2025 (Beklagte) und 1. Oktober 2025, 24. Oktober
2025 und 6. November 2025 (Klägerin) nahmen die Parteien je unaufgefor-
dert Stellung zu den Eingaben der Gegenpartei.
Das Obergericht zieht in Erwägung:
1. Rechtsmittelvoraussetzungen
1.1.
Beim angefochtenen Entscheid handelt es sich um einen erstinstanzlichen
Zwischenentscheid (Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO). Die Beklagte hat am vor-
instanzlichen Verfahren teilgenommen und ist hinsichtlich der im Zwischen-
entscheid geprüften Fragen teilweise unterlegen, sodass sie durch den an-
gefochtenen Entscheid grundsätzlich beschwert ist. Nicht beschwert ist die
Beklagte demgegenüber insoweit, als die Vorinstanz in Dispositivziffer 3
des angefochtenen Entscheids bereits zu ihren Gunsten entschieden hat,
das "Gutachten D._____" stelle kein Schiedsgutachten dar. Soweit die Be-
klagte demnach die Bestätigung der Dispositivziffer 3 des angefochtenen
Entscheids beantragt, ist darauf mangels eines schutzwürdigen Interesses
nicht einzutreten.
1.2.
Weiter streiten sich die Parteien über den Streitwert des Verfahrens. Die
Beklagte beziffert diesen mit höchstens Fr. 103'200.00 und meint, dies ent-
spreche dem "reduzierten Rechtsbegehren 2.1 der Klägerin" und den rea-
listischen Kosten einer Sanierung der Fassade von den Rissen und der
Vornahme des fehlenden Kapillarschnitts (Berufung Rz. 7). Die Klägerin
bestreitet zwar diesen Streitwert, dies aber nur pauschal und ohne Begrün-
dung. Allemal falsch ist die Ansicht der Klägerin, der Streitwert betrage we-
niger als Fr. 1.00, weil die Beklagte argumentiere, nicht für die Mängel ver-
antwortlich zu sein. Der Streitwert ist nicht vom von der Beklagten geltend
gemachten Ausgang des Verfahrens abhängig. Es ist im vorliegenden Be-
rufungsverfahren daher von der – immerhin nicht offensichtlich unrichtigen
(vgl. Art. 91 ZPO) – Streitwertangabe der Beklagten in der Höhe von
Fr. 103'200.00 auszugehen. Demnach ist der für die Berufung in vermö-
gensrechtlichen Angelegenheiten erforderliche Mindeststreitwert von
Fr. 10'000.00 (Art. 308 Abs. 2 ZPO) erreicht.

- 6 -
1.3.
Nachdem auch die Frist- und Formvorschriften von Art. 311 ZPO eingehal-
ten sind und die Beklagte auch den Gerichtskostenvorschuss (Art. 98 ZPO)
fristgerecht geleistet hat, steht einem Eintreten auf den restlichen Teil ihrer
Berufung nichts entgegen.
2.
2.1. Berufungsgründe
Mit Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige
Feststellung des Sachverhalts durch die Vorinstanz geltend gemacht wer-
den (Art. 310 ZPO).
2.2. Begründungsobliegenheit
Gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO ist die Berufung zu begründen. Ihre Begrün-
dungen haben die Parteien innert der Berufungs- bzw. der Berufungsant-
wortfrist vollständig vorzutragen. Eine Nachreichung der Begründung nach
Ablauf der Rechtsmittelfrist ist unzulässig. Selbst ein zweiter Schriften-
wechsel, auf dessen Durchführung kein absoluter Anspruch besteht, ge-
stattet nicht, die Berufungsschrift nachzubessern oder gar zu ergänzen.
Dasselbe gilt erst recht für die Ausübung des sogenannten Replikrechts,
bei welchem es von vornherein nur darum geht, zu in die Akten des Ver-
fahrens aufgenommenen Eingaben Stellung nehmen zu können. Ein – sich
im Rahmen des Streitgegenstands bewegendes – neues juristisches Argu-
ment kann gegebenenfalls vorgetragen werden, wenn der Prozessgegner
zulässigerweise neue Tatsachen oder Beweismittel in das Berufungsver-
fahren eingebracht hat. Ansonsten kommt eine Nachbesserung nur bei be-
hebbaren formalen Mängeln wie der fehlenden Unterschrift infrage
(Art. 132 Abs. 1 ZPO). Sie erlaubt aber niemals die inhaltliche Ergänzung
einer Eingabe (BGE 142 III 413 E. 2.2.4; Urteil des Bundesgerichts
5A_7/2021 vom 2. September 2021 E. 2.2).
In seinen Ausführungen hat sich der Berufungskläger mit der Begründung
im erstinstanzlichen Entscheid im Einzelnen und sachbezogen auseinan-
derzusetzen (REETZ, in: Sutter-Somm/Lötscher/Leuenberger/Seiler [Hrsg.],
Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 4. Aufl. 2025, N. 36
zu Art. 311 ZPO). Zu begründen bedeutet, aufzuzeigen, inwiefern der an-
gefochtene Entscheid als fehlerhaft erachtet wird. Hierfür muss die Beru-
fung hinreichend klar abgefasst sein, was insbesondere eine genaue Be-
zeichnung der beanstandeten Passagen sowie der Aktenstücke, auf wel-
che sich die Kritik stützt, bedingt. Allgemeine Kritik am vorinstanzlichen Ent-
scheid genügt nicht. Auch mit blossen Wiederholungen der eigenen Vor-
bringen vor erster Instanz, die von dieser bereits abgehandelt wurden, wird
dem Begründungserfordernis nicht Genüge getan (BGE 141 III 569
E. 2.3.3, 138 III 374 E. 4.3.1, Urteile des Bundesgerichts 5A_466/2016 vom
12. April 2017 E. 2.3, 4A_651/2012 vom 7. Februar 2013 E. 4.2; REETZ,
a.a.O., N. 36 zu Art. 311 ZPO; HUNGERBÜHLER, in:

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Brunner/Schwander/Vischer [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zi-
vilprozessordnung, 3. Aufl. 2025, N. 31 zu Art. 311 ZPO). Der Berufungs-
kläger hat dem angefochtenen Entscheid vielmehr eine Gegenargumenta-
tion entgegenzustellen (HURNI, der Rechtsmittelprozess der ZPO, ZBJV
2020, S. 74 ff.).
Die Begründungspflicht nach Art. 311 Abs. 1 ZPO ist vor dem Hintergrund
zu verstehen, dass mit der Berufung ein eigenständiger Kontrollprozess in
Gang gesetzt wird. Die Partei stellt die Behauptung auf, der angefochtene
Entscheid leide an Mängeln, müsse auf diese hin kontrolliert und bei aus-
gewiesener Unrichtigkeit durch einen besseren Entscheid ersetzt werden.
Diese Behauptung muss sie begründen, indem sie die Rügen im Einzelnen
expliziert und auf genau bezeichnete Erwägungen im angefochtenen Ent-
scheid bezieht. Beurteilungsgegenstand ist nicht mehr primär, ob die erst-
instanzlich gestellten Begehren gestützt auf den angeführten Lebenssach-
verhalt begründet sind, sondern ob die gegen den angefochtenen Ent-
scheid formulierten Beanstandungen zutreffen. Die Begründung der Beru-
fung muss sich begriffsnotwendig auf den angefochtenen Entscheid bezie-
hen. Sie muss hinreichend genau und eindeutig sein, damit die Berufungs-
instanz sie mühelos verstehen kann. Dies setzt voraus, dass die Partei im
Einzelnen die erstinstanzlichen Erwägungen bezeichnet, die sie anficht,
und die Aktenstücke nennt, auf denen ihre Kritik beruht (Urteil des Bundes-
gerichts 4A_390/2023 vom 22. November 2023 E. 4 m.w.N.).
Zwar wendet die Rechtsmittelinstanz das Recht von Amtes wegen an
(Art. 57 ZPO) und verfügt über freie Kognition in Tatfragen (BGE 144 III 394
E. 4.1.4). Sofern die rechtlichen Mängel aber nicht geradezu offensichtlich
sind, beurteilt die Rechtsmittelinstanz nur die vorgebrachten Rügen. Die
Rechtsmittelinstanz ist daher nicht gehalten, von sich aus alle sich stellen-
den tatsächlichen und rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn die Par-
teien diese in oberer Instanz nicht mehr vortragen (BGE 144 III 394
E. 4.1.4, 142 III 413 E. 2.2.4). Sie ist inhaltlich aber weder an die Argu-
mente, welche die Parteien zur Begründung ihrer Beanstandungen vorbrin-
gen, noch an die Erwägungen der ersten Instanz gebunden. Sie kann des-
halb die Berufung auch mit einer anderen Begründung gutheissen oder
diese auch mit einer von der Argumentation der ersten Instanz abweichen-
den Begründung abweisen (Urteil des Bundesgerichts 4A_397/2016 vom
30. November 2016 E. 3.1).
2.3. Noven
Neue Tatsachen und Beweismittel werden im Berufungsverfahren nur noch
berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumut-
barer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten
(Art. 317 Abs. 1 ZPO), wofür die Partei, die solche Neuerungen geltend
macht, die Substantiierungs- und Beweislast trägt (Urteil des Bundesge-
richts 5A_266/2015 vom 24. Juni 2015 E. 3.2.2).

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2.4. Verhandlung vor Obergericht
Das Obergericht kann ohne Verhandlung aufgrund der Akten entscheiden
(Art. 316 Abs. 1 ZPO).
3. Formelle Vorbemerkungen
In den Randziffern 16–51 ihrer Berufung stellt die Beklagte den streitge-
genständlichen Sachverhalt ausführlich aus ihrer Sicht dar. Darauf ist nicht
weiter einzugehen, zumal es sich nicht um eine konkrete Rüge der vor-
instanzlichen Sachverhaltsfeststellung handelt und das Berufungsverfah-
ren keine blosse Fortführung des vorinstanzlichen Verfahrens darstellt,
sondern ein Kontrollprozess ist.
Auch die unaufgeforderten Stellungnahmen der Parteien vom 12. Septem-
ber 2025, 17. Oktober 2025, 3. November 2025 und 11. November 2025
(Beklagte) und vom 1. Oktober 2025, 24. Oktober 2025 und 6. November
2025 (Klägerin) sind unbeachtlich, zumal sie entweder bloss wiederholen,
was in der Berufung oder Berufungsantwort bereits geschrieben wurde, un-
zulässige Noven vorgebracht werden (bspw. hinsichtlich des Fachwissens
der Klägerin [vgl. etwa Stellungnahme der Beklagten vom 17. Oktober 2015
Rz. 9 ff.], obwohl dies bereits Thema im vorinstanzlichen Verfahren
[act. 122 Rückseite Rz. 36] und auch in der Berufung [Rz. 65] war), zumin-
dest aber nicht nachvollziehbar erläutert wird, weshalb die Noven zulässig
sein sollen, oder es sich um eine Nachbesserung oder Ergänzung der Be-
rufungs- bzw. Berufungsantwortschrift handelt, was ebenfalls unzulässig
ist.
Schliesslich hat sich das Obergericht im vorliegenden Berufungsverfahren
auch nicht weiter mit den Argumenten der Beklagten zur Frage, ob über-
haupt ein Mangel vorliegt und ob beispielsweise der fehlende Kapillar-
schnitt tatsächlich Ursache der Risse und Putzabplatzungen waren, ausei-
nanderzusetzen. Ob das von der Beklagten abgelieferte Werk mangelhaft
ist, hat die Vorinstanz im auf andere Fragen beschränkten Verfahren noch
nicht beurteilt.
4.
4.1. Inhalt der Mängelrüge vom 23. Oktober 2019
4.1.1. Entscheid der Vorinstanz
Die Vorinstanz erwog, die Klägerin habe von den in ihrer Klage geltend
gemachten Mängeln nur die "Risse und Putzabplatzungen" und den "feh-
lenden Kapillarschnitt" gerügt, wobei die Risse und Putzabplatzungen
durch den fehlenden Kapillarschnitt entstanden seien. In der Mängelrüge
sei die Erscheinungsform der beiden Mängel umschrieben worden. Die Be-
klagte wisse, was ein Kapillarschnitt sei, und habe aus der Formulierung
schliessen können, dass er insgesamt fehle, d.h. das ganze Gebäude be-
troffen sei. Dass der Kapillarschnitt gänzlich fehle, sei der Beklagten

- 9 -
ohnehin bewusst, sodass sie der Rüge entnehmen könne, was zu verbes-
sern sei. Im Übrigen sei es irrelevant, dass der sekundäre Mangel "Risse
und Putzabplatzungen" hinsichtlich der betroffenen Wände nicht näher lo-
kalisiert worden sei. Die von der Klägerin gerügten Mängel seien insgesamt
ausreichend spezifiziert worden (angefochtener Entscheid E. 4.1.2.2).
4.1.2. Berufung
Die Beklagte rügt, eine wirksame Mängelrüge verlange eine sachgerechte,
substantiierte Mitteilung, was genau der Bauherr hinsichtlich der Erschei-
nungsform und Lage (Ort und Ausmass des Mangels) beanstande, damit
der Unternehmer erkennen könne, was konkret beanstandet werde (Beru-
fung Rz. 62 und 71). Die Mängelrüge vom 23. Oktober 2019 sei pauschal
und nicht präzise gehalten. In ihr werde vage von Blasenbildungen, Rissen
und Abblätterungen gesprochen, ohne jegliche Pläne oder klare Lokalisie-
rung. Man wisse nicht, ob es einen oder zwanzig Risse gebe, ob die Blasen
Einzelerscheinungen seien oder immer unter undichten Fassadenan-
schlüssen aufträten, wo die Abblätterungen lägen. Man wisse nicht, was,
wo, wie viel genau mit der Mängelrüge gemeint sei. Das genüge bei einem
Gebäude mit grosser Fassadenfläche nicht. Man wisse auch nicht, was ge-
nau der Beklagten angelastet werde. Die Sammelrüge an diverse Unter-
nehmer differenziere nicht, wem welcher Mangel zugeordnet werden solle.
Auch die möglichen Ursachen dazu, wie der fehlende Kapillarschnitt, seien
ohne Plan genannt worden, was eine Lokalisierung verunmögliche. Eine
solch objektiv und subjektiv unklare Mängelrüge entfalte keine rechtliche
Wirkung (Berufung Rz. 63 und 71). Im Übrigen seien die Risse, Abplatzun-
gen und Blasenbildungen für jedermann, auch jeden Laien, als solche er-
kennbar gewesen (Berufung Rz. 64; Antwortbeilage 13). Da der Klägerin
mit der F._____ GmbH eine fachliche und professionelle Bauleitung zur
Seite gestanden sei, hätte sie auch detailliert rügen können. Die Mängel-
rüge vom 23. Oktober 2019 sei inhaltlich ungenügend (Berufung Rz. 65),
was die Vorinstanz verkenne, womit die klägerischen Gewährleistungs-
rechte verwirkt seien (Berufung Rz. 66).
4.1.3. Rechtliches
Zum Inhalt der Mängelrüge äussert sich die SIA-Norm 118 nicht, weshalb
auf die werkvertragsrechtlichen Grundsätze zu Art. 367 OR zurückgegriffen
werden kann (Urteil des Bundesgerichts 4A_511/2014 vom 4. März 2015
E. 4.3; GAUCH/STÖCKLI, in: Gauch/Stöckli, Kommentar zur SIA-Norm 118,
2. Aufl. 2017, N. 5 zu Art. 173 SIA-Norm 118). Die Rüge ist zwar an keine
besondere Form gebunden, muss jedoch zumindest die Anzeige des er-
kannten Mangels sowie die ausdrückliche oder stillschweigende Kundgabe
des Willens enthalten, das Werk werde aufgrund dieses Mangels als nicht
vertragsgemäss anerkannt und hierfür der Unternehmer haftbar gemacht.
Letzteres wird bei einer blossen Mitteilung von Mängeln vermutet, wenn die
Umstände des Einzelfalls nicht auf etwas anderes schliessen lassen
(GAUCH, Der Werkvertrag, 6. Aufl. 2019, N. 2134 m.w.N.). Inhaltlich muss

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die Mängelrüge sachgerecht substantiiert sein, d.h. der Besteller hat jeden
Mangel bzw. die Art der Vertragswidrigkeit hinreichend genau zu bezeich-
nen, sodass der Unternehmer erkennen kann, was an seinem Werk bean-
standet wird (BGE 130 III 258 E. 4, 107 II 172 E. 1a; Urteile des Bundes-
gerichts 4A_251/2018 vom 11. September 2018 E. 3.2 und 4A_53/2012
vom 31. Juli 2012 E. 6.2; GAUCH, a.a.O., N. 2130 und 2133;
GAUCH/STÖCKLI, a.a.O., N. 5 zu Art. 173 SIA-Norm 118 m.w.N.). Die bloss
allgemeine Erklärung, das Werk sei mangelhaft, entspreche dem Vertrag
nicht oder sei unbefriedigend, genügt nicht. Einer technischen Sprache
muss sich der rügende Bauherr indessen nicht bedienen; es genügt, wenn
er den Mangel so beschreibt, wie er ihn selber sieht – allenfalls unter An-
gabe seiner Lage – und mit seinen Worten zu beschreiben vermag. Auch
die Mängelursache muss der rügende Bauherr dem Unternehmer nicht mit-
teilen, selbst ein fachkundiger Bauherr nicht (Urteile des Bundesgerichts
4A_452/2022 vom 16. März 2023 E. 6.3 und 4A_251/2018 vom 11. Sep-
tember 2018 E. 3.2 m.w.N.; GAUCH, a.a.O., N. 2130 f.; GAUCH/STÖCKLI,
a.a.O., N. 5 zu Art. 173 SIA-Norm 118 m.w.N.). Der Unternehmer hat sich
mit aller Sorgfalt darum zu bemühen, die ihm übermittelte Mängelrüge zu
verstehen. Bedarf er präzisierender Angaben, hat er sich durch entspre-
chende Rückfragen beim Besteller darum zu bemühen (GAUCH, a.a.O.,
N. 2132; REETZ, Der Bauprozess: er steht und fällt mit dem Beweis,
Schweizer Baurechtstagung 2009, N. 84).
Im Prozess treffen den Besteller die Beweis- und damit auch die Behaup-
tungslast dafür, dass er dem Unternehmer Mängel rechtzeitig und rechts-
genügend angezeigt hat (BGE 118 II 142 E. 3a; Urteile des Bundesgerichts
4A_252/2010 vom 25. November 2010 E. 6.2 und 4A_51/2007 vom
11. September 2007 E. 4.5).
4.1.4. Würdigung
Ausgangspunkt zur Beurteilung der Frage, ob die Mängelrüge vom 23. Ok-
tober 2019 (Klagebeilage 8) inhaltlich genügend substantiiert ist, ist deren
Inhalt. Soweit vorliegend von Interesse, ist der Mängelrüge vom 23. Okto-
ber 2019 zu entnehmen, dass an der Fassade Blasenbildungen, Risse und
Abblätterungen gemäss den "beiliegenden" Fotografien (offenbar Antwort-
beilage 13; vgl. Klageantwort, act. 32, wonach die Fotos der Beklagten erst
zwei Tage nach der Mängelrüge zugegangen seien) festgestellt worden
seien. Zudem wurde der fehlende Kapillarschnitt als Mangel geltend ge-
macht.
Der Beklagten ist insoweit zuzustimmen, als sie vorbringt, die geltend ge-
machten Mängel würden im Fliesstext nicht weiter lokalisiert. Indessen la-
gen der Mängelrüge verschiedene Fotografien bei bzw. wurden diese kurz
darauf nachgeschickt, die teilweise grossflächige Abplatzungen und di-
verse Risse nicht bloss an einer bestimmten Stelle der Fassade, sondern
an mehreren Orten zeigen. Demnach war es der Beklagten ohne Weiteres

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möglich, zu erkennen, welches Erscheinungsbild die Klägerin am Werk der
Beklagten rügte: Risse, Abblätterungen und fehlenden Kapillarschnitt. Die
Angabe des genauen Orts des Mangels kann zwar hilfreich sein, war vor-
liegend aber nicht notwendig, damit überhaupt erst verstanden werden
konnte, welches Erscheinungsbild als Mangel gerügt wurde, insbesondere
unter Berücksichtigung der Fotografien. Es liegt kein Fall vor, in dem der
Bauherr das Werk bloss als mangelhaft, ungenügend oder unbefriedigend
bezeichnet hat. Hinzu kommt, dass die Beklagte sich mit aller Sorgfalt da-
rum zu bemühen hatte, die ihr übermittelte Mängelrüge zu verstehen (vgl.
4.1.3 oben). Wäre sie hierfür auf präzisierende Angaben zur Anzahl oder
Lage der Risse, Abplatzungen, fehlende Kapillarschnitte etc. angewiesen
gewesen, hätte sie bei der Klägerin rückfragen müssen. Im Übrigen sind
die Parteien das Werk am 11. November 2019 (vgl. Klagebeilage 10) ab-
geschritten, sodass allfällige Fragen seitens der Beklagten zur Mängelrüge
hätten geklärt werden können. Unbeachtlich ist, dass die Klägerin für den
Bau die F._____ GmbH als Bauleiterin beauftragt hatte, zumal die Beklagte
nicht behauptet, die Klägerin habe dasselbe Unternehmen auch für die
Mängelrüge beauftragt. Im Übrigen braucht sich der Bauherr für die Män-
gelrüge keiner technischen Sprache zu bedienen.
Der Beklagten kann auch insoweit nicht gefolgt werden, als sie geltend
macht, aufgrund der Sammelmängelrüge an diverse Unternehmer sei nicht
klar, was ihr angelastet werde. Als für die Fassade verantwortliches Unter-
nehmen kannte die Beklagte ihren Leistungsumfang (vgl. Klagebeilage 2)
und wusste daher, dass sie für den angeblich fehlenden Kapillarschnitt ver-
antwortlich sein würde. Aufgrund der Fotografien (Antwortbeilage 13)
konnte die Beklagte ferner erkennen, dass die Risse, Blasen und Abplat-
zungen die Fassade betrafen, für die sie grundsätzlich verantwortlich war.
Vor diesem Hintergrund kann nicht gesagt werden, dass der Beklagten auf-
grund der Mängelrüge vom 23. Oktober 2019 nicht klar war, für welche der
aufgeführten Mängel sie haften könnte. Dass in der Mängelrüge gleichzei-
tig andere Nebenunternehmer mit Mängeln konfrontiert wurden, ändert da-
ran nichts, zumal die Mängelrüge kurz, die Liste der Nebenunternehmer
aufgeführt und sie damit leicht verständlich war. Eine Mängelrüge wird nicht
bereits deshalb unwirksam, weil sie auch Mängel aufführt, für die ein ande-
res Unternehmen verantwortlich ist. Massgebend ist, ob die Beklagte ver-
stehen konnte, was an ihrem Werk gerügt wird, was vorliegend zu bejahen
ist. Im Übrigen verhält sich die Beklagte widersprüchlich, wenn sie einer-
seits fordert, ein erkannter Mangel sei "sofort zu rügen gegenüber dem mut-
masslich verantwortlichen Unternehmer" und es sei "nicht zuzuwarten, ob
man dann doch noch vielleicht andere Unternehmer auch rügen müsse"
(Berufung Rz. 83), andererseits aber gerade beanstandet, die Klägerin sei
an mehrere potenziell verantwortliche Unternehmer gleichzeitig gelangt.

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Die vorinstanzliche Feststellung, wonach die klägerische Mängelrüge vom
23. Oktober 2019 den rechtlichen Anforderungen an ihren Inhalt genügt, ist
somit nicht zu beanstanden.
4.2. Rechtzeitigkeit der Mängelrüge vom 23. Oktober 2019
4.2.1. Entscheid der Vorinstanz
Die Vorinstanz erwog, die Mängelrüge vom 23. Oktober 2019 sei lange
nach Ablauf der zweijährigen Rügefrist (31. Dezember 2016) erfolgt. Ge-
rügt worden seien jedoch verdeckte Mängel. Die Klägerin mache geltend,
erste Unregelmässigkeiten an der Fassade im Herbst 2019 festgestellt zu
haben. Die Beklagte sei demgegenüber der Ansicht, die Risse und Abplat-
zungen müssten schon mehrere Monate vor dem 23. Oktober 2019 sicht-
bar gewesen sein. Dem halte die Klägerin substantiiert entgegen, es sei ihr
erst nach Vorliegen der Beurteilung der Gipsergeschäft K._____ AG vom
17. Oktober 2019 klar geworden, dass es sich bei den Unregelmässigkei-
ten der Fassade um Vertragsabweichungen handle. Ferner sei die Be-
klagte als verantwortliche Nebenunternehmerin erst im "Gutachten
D._____" vom 3. März 2020 (Klagebeilage 12) herausgeschält worden.
Demnach seien die Mängel als der Beklagten zuzuschreibende Mängel erst
im März 2020 entdeckt worden. Zwar sei die Beklagte der Ansicht, bei Ris-
sen und Putzabplatzungen an der Fassade sei sofort klar gewesen, dass
sie als an der Fassade beteiligtes Unternehmen mit der Mängelrüge zu be-
dienen gewesen wäre. Weil die Beklagte aber auch geltend mache, nicht
sie, sondern andere Nebenunternehmer, insbesondere die G._____ AG,
seien für den geltend gemachten Mangel verantwortlich, gestehe sie zu,
dass selbst im Oktober 2019 noch unklar gewesen sei, welcher Nebenun-
ternehmer für die Fehler des Werks verantwortlich sei. Damit sei der be-
hauptete Mangel "Risse und Putzabplatzungen" für die Klägerin noch un-
bekannt gewesen und habe sie diesen noch nicht rügen müssen. Hinsicht-
lich des Primärmangels "fehlender Kapillarschnitt" mache die Beklagte
keine verspätete Mängelrüge geltend. Ebenfalls mache die Beklagte nicht
geltend, es liege ein Fall von Art. 158 Abs. 2 SIA-Norm 118 vor. Ein solcher
Fall wäre auch nicht ersichtlich, da es sich beim fehlenden Kapillarschnitt
nicht um einen offenkundigen Mangel handle (angefochtener Entscheid
E. 4.1.3.2).
4.2.2. Berufung
Die Beklagte wirft der Vorinstanz vor, zu verkennen, dass die Mängelrüge
vom 23. Oktober 2019 nicht fristgerecht gewesen sei (Berufung Rz. 75).
Indem die Vorinstanz festhalte, die Gewissheit über den Mangel könne den
Beizug von Sachverständigen voraussetzen bzw., solange der Bauherr bei
einer Mehrzahl von an der Werkleistung beteiligter Nebenunternehmer
nicht wisse, welcher von ihnen mangelhaft geleistet habe, habe sie dem
gesetzlichen (und vertraglichen) Mängelrügekonzept der sofortigen Rüge
ein ganzes Set von Bedingungen, Ausreden und Verzögerungen hinzuge-
fügt, um eine offenkundig verspätete Rüge als doch noch rechtzeitig

- 13 -
zulassen zu können (Berufung Rz. 76). Ein Verdacht auf eine Vertragswid-
rigkeit, welche sich aus den sichtbaren Symptomen ergebe, genüge (Beru-
fung Rz. 77). Eine Mängelrüge dürfe nicht beliebig aufgeschoben werden,
nur weil bauherrenseits angeblich noch Zweifel über den Verursacher be-
stünden (Berufung Rz. 89). Es genüge, angebliche Mängel zu bezeichnen
und gegenüber einem Unternehmer klarzumachen, dass diese Mängel
nicht geduldet würden. Die Obliegenheit, sofort zu rügen, gehe der techni-
schen Ursachenbeschreibung vor, zumal die Ursachenbezeichnung nicht
relevant sei (Berufung Rz. 79). Entscheidend sei, wann ein sorgfältiger
Bauherr bei pflichtgemässer Aufmerksamkeit Anlass zur Rüge habe (Beru-
fung Rz. 89). Sei eine Fassade beschädigt, sei stets der Fassadenbauer
zu rügen. Es gehe zu weit, der Klägerin zu attestieren, es sei ihr geraume
Zeit lang nicht klar gewesen, welches Unternehmen verantwortlich gewe-
sen sei. Die Klägerin hätte daher noch vor den Herbstferien 2019, die am
27. September 2019 begonnen hätten, rügen müssen. Eine Fassade mit
Rissen, Blasen und Abplatzungen, die von Distanz mit blossem Auge gut
sichtbar seien, sei ein offenkundiger Mangel einer Fassade. Eine solche
Situation verlange nicht eine eingehende fachkundige Analyse, um die
Mängelrüge zu schreiben. Ein Zuwarten sei weder erforderlich noch ange-
bracht oder gar gerechtfertigt gewesen. Die Rüge vom 23. Oktober 2019
sei fünf Wochen nach dem Erkennen der Mängel erfolgt, was nicht mehr
sofort und damit verspätet sei (Berufung Rz. 80 f., 86 und 88 f.). Ein er-
kannter Mangel sei gegenüber dem mutmasslich verantwortlichen Unter-
nehmer sofort zu rügen. Es sei nicht zuzuwarten mit der Abklärung, ob al-
lenfalls auch noch andere Unternehmer zu rügen wären (Berufung Rz. 83
und 86).
Weiter hätte die Klägerin den Zeitpunkt der Mangelentdeckung nachweisen
müssen. Dazu gebe es keine Beweise. Die Vorinstanz habe die relevante
Frage, welche der verschiedenen von der Klägerin zum Zeitpunkt der Ent-
deckung der Mängel gemachten Angaben stimme, komplett "ausgelassen"
(Berufung Rz. 90).
4.2.3. Rechtliches
Nach Art. 173 Abs. 1 SIA-Norm 118 kann der Bauherr während der Rüge-
frist in Abweichung vom Gesetz (vgl. Art. 367 und Art. 370 OR) jederzeit
Mängel aller Art rügen. Nach Art. 172 SIA-Norm 118 beginnt die Rügefrist
mit dem Tag der Abnahme des Werks und beträgt, vorbehältlich vertragli-
cher Abweichungen, zwei Jahre. Mit Ablauf der Rügefrist erlischt gemäss
Art. 178 Abs. 1 SIA-Norm 118 das Recht des Bauherrn, vorher entdeckte
Mängel zu rügen. Mängel, die schon während der Rügefrist offensichtlich
waren, gelten nach Art. 178 Abs. 2 SIA-Norm 118 unwiderlegbar als vor
deren Ablauf entdeckt, weshalb sie nach Ablauf der Rügefrist nicht mehr
gerügt werden können. Verdeckte Mängel können vom Bauherrn demge-
genüber auch nach Ablauf der Rügefrist noch gerügt werden, sofern dies
sofort erfolgt (Art. 179 Abs. 2 SIA-Norm 118). Was mit "sofort" gemeint ist,

- 14 -
bestimmen die konkreten Umstände des Einzelfalls mit Rücksicht auf die
Art der Mängel. Als sofort wurde bislang vom Bundesgericht grundsätzlich
eine Rüge innert einer Frist von sieben bis elf Tagen betrachtet, während
eine Rüge nach zwei oder mehr Wochen in der Regel verspätet sein dürfte
(BGE 118 II 142 E. 3b, 107 II 172 E. 1b; Urteile des Bundesgerichts
4A_399/2018 vom 8. Februar 2019 E. 3.2 und 4A_251/2018 vom 11. Sep-
tember 2018 E. 3.3; GAUCH, a.a.O., N. 2180 ff.).
Die Rügefrist beginnt mit der Entdeckung des Mangels (Art. 179 Abs. 2
SIA-Norm 118; vgl. auch Art. 370 Abs. 3 OR). Erkannt sind verdeckte Män-
gel eines Werkes erst, wenn der Besteller über deren Vorliegen Gewissheit
erlangt hat, d.h. wenn er sie zweifelsfrei kennt, sodass er eine hinreichend
begründete Mängelrüge formulieren kann. Die objektive Erkennbarkeit des
Mangels setzt die Rügefrist noch nicht in Gang. Die Erlangung von Gewiss-
heit kann eine Befragung von Sachverständigen voraussetzen, wobei der
Besteller zum Beizug von Sachverständigen nicht verpflichtet ist. Der Be-
steller kann einen Mangel aber auch bereits auf der Grundlage einer blos-
sen Vermutung rügen, noch bevor dieser mit Sicherheit feststeht, und damit
auch bevor die Rügefrist zu laufen begonnen hat. Erkannt worden sein
muss auch, dass es sich um eine Vertragsverletzung handelt. Kommen
versteckte Mängel erst nach und nach zum Vorschein, sind sie nicht schon
beim Auftreten der ersten Anzeichen oder Mangelspuren erkannt. Vielmehr
sind die betreffenden Mängel erst dann erkannt, wenn der Besteller die Be-
deutung und Tragweite der Mängel erfasst, d.h. der ernsthafte Charakter
des Zustands deutlich wird, andernfalls würde dies den Besteller dazu ver-
anlassen, jede Bagatellerscheinung zu rügen, um seiner Rechte nicht ver-
lustig zu gehen. Massgebend sind immer die konkreten Umstände des Ein-
zelfalls und insbesondere die Art des festgestellten Mangels (BGE 131 III
145 E. 7.2, 118 II 142 E. 3b, 117 II 425 E. 2, 107 II 172 E. 1a; Urteile des
Bundesgerichts 4A_570/2020 vom 6. April 2021 E. 4.1, 4A_251/2018 vom
11. September 2018 E. 3.3, 4A_293/2017 vom 13. Februar 2018 E. 2.2.3,
4A_252/2010 vom 25. November 2010 E. 6.2 und 4C.379/2001 vom 3. Ap-
ril 2002 E. 3c i.f.; GAUCH, a.a.O., N. 2182). Waren mehrere Nebenunter-
nehmer am Gesamtwerk beteiligt, muss der Besteller auch wissen, welcher
der von ihm beauftragten Nebenunternehmer mangelhaft geleistet hat. Be-
vor er das weiss, ist ihm der Mangel des von diesem Unternehmer ausge-
führten Werks unbekannt, weshalb er noch nicht zu rügen braucht (Kan-
tonsgericht St. Gallen, BZ.2004.85 vom 16. November 2007 E. III/5b/aa;
ANTOGNINI ET AL., Basler Kommentar OR I, 8. Aufl. 2025, N. 20 zu Art. 367
OR; GAUCH, a.a.O., N. 2182; HÜRLIMANN/SIEGENTHALER, Handkommentar
zum Schweizer Privatrecht, 3. Aufl. 2023, N. 4 i.f. zu Art. 370 OR). Eine
Rüge aufs Geratewohl oder eine Rüge an alle in Frage kommenden Ne-
benunternehmer wird nicht verlangt, zumal dies eine Schadenersatzpflicht
des Bestellers gegenüber den zu Unrecht gerügten Unternehmer auslösen
kann (GAUCH, a.a.O., N. 2182 i.f. i.V.m. N. 2147a).

- 15 -
Die Beweislast für die rechtzeitige Mängelrüge obliegt dem Bauherrn. Dazu
gehört auch der Nachweis, wann er den gerügten Mangel entdeckt hat
(BGE 118 II 142 E. 3a, 107 II 172 E. 1a). Behauptet der Unternehmer, der
Bauherr habe die gerügten Mängel bereits vor dem von diesem behaupte-
ten Zeitpunkt entdeckt, hat der Unternehmer seinerseits seine Behauptung
zu beweisen (BGE 118 II 142 E. 3a; SHK SIA-Norm 118-SPIESS/HUSER,
2014, N. 10 zu Art. 179 SIA-Norm 118).
4.2.4. Würdigung
4.2.4.1.
Die Beklagte setzt sich mit der vorinstanzlichen Erwägung, wonach sie hin-
sichtlich des Primärmangels des fehlenden Kapillarschnitts eine verspätete
Mängelrüge und ein Fall von Art. 158 Abs. 2 SIA-Norm 118 nicht geltend
mache und solches auch nicht ersichtlich sei (angefochtener Entscheid E.
4.1.3.2 am Ende), nicht im Ansatz auseinander. Diesbezüglich bleibt es da-
her beim vorinstanzlichen Schluss, wonach die Mängelrüge vom 23. Okto-
ber 2019 rechtzeitig erfolgte.
4.2.4.2.
Soweit die Mängelrüge vom 23. Oktober 2019 Risse, Blasen und Putzab-
platzungen betrifft, rügt die Beklagte den angefochtenen Entscheid sowohl
in tatsächlicher als auch in rechtlicher Sicht. Weder der eine noch der an-
dere Einwand vermag zu überzeugen:
4.2.4.2.1.
In rechtlicher Hinsicht trifft die Annahme der Beklagten, wonach ein Ver-
dacht auf eine Vertragswidrigkeit bzw. eine vermutete Verantwortlichkeit
genüge, nicht zu. Vorausgesetzt ist vielmehr, dass der Mangel vom Bestel-
ler tatsächlich erkannt wurde, wozu auch die Vertragswidrigkeit und der
verantwortliche Unternehmer gehören. Irrelevant ist daher auch, ob sich die
Räumlichkeiten der Klägerin in Sichtweite zum Werk befinden (vgl. Beru-
fung Rz. 80 und 87). Auch die bloss objektive Erkennbarkeit eines Mangels
lässt die Rügefrist entgegen der Ansicht der Beklagten nicht bereits begin-
nen. Mit Ausreden der Vorinstanz (vgl. Berufung Rz. 76) hat dies nichts zu
tun. Vor diesem Hintergrund zielt die Beklagte auch ins Leere, wenn sie
ausführt, eine Fassade mit Rissen, Blasen und Abplatzungen, die von Dis-
tanz mit blossem Auge gut sichtbar seien, sei ein offenkundiger Mangel
einer Fassade. Massgebend ist vielmehr, wann die Klägerin die angebli-
chen Mängel erkannte. Falsch ist auch der Schluss, den die Beklagte aus
BGE 107 II 172 E. 1a zu ziehen scheint (Berufung Rz. 77). Richtig ist zwar,
dass der Besteller das Erscheinungsbild für die Abgabe einer Mängelrüge
nicht gutachterlich zu untersuchen lassen und ein solches Gutachten auch
nicht abzuwarten braucht. Daraus fliesst aber nicht im Umkehrschluss,
dass der Besteller bereits zuvor rügen müsste, obwohl er auf das Ergebnis
der gutachterlichen Abklärung angewiesen ist. Massgebend für den Beginn

- 16 -
der Rügefrist ist einzig, wann der Besteller den Mangel (inkl. verantwortli-
chem Unternehmer und Vertragswidrigkeit) erkannt hatte.
4.2.4.2.2.
In tatsächlicher Hinsicht macht die Beklagte geltend, die Vorinstanz habe
den genauen Zeitpunkt, in dem die Klägerin das gerügte Erscheinungsbild
entdeckt habe, nicht abgeklärt (Berufung Rz. 90). Das trifft zwar zu, ändert
aber am Ergebnis nichts, zumal die Vorinstanz zum Schluss gelangte, der
Klägerin sei im Zeitpunkt der Mängelrüge vom 23. Oktober 2019 noch nicht
klar gewesen, welches Nebenunternehmen für den Mangel verantwortlich
gewesen sei, sodass die Rügefrist noch gar nicht zu laufen begonnen habe.
Soweit die Beklagte geltend macht, die Klägerin habe die Mängel tatsäch-
lich bereits vor den Herbstferien 2019 (27. September 2019) erkannt (Be-
rufung Rz. 81), geht sie von einem falschen Verständnis der Mängelkennt-
nis aus. Aus den Fotografien (Antwortbeilage 13) geht auch nicht hervor,
dass die Fassade schon seit Langem schadhaft gewesen sein soll (vgl. Be-
rufung Rz. 87). Im Übrigen bringt die für den früheren Zeitpunkt des Erken-
nens des Mangels – inklusive des verantwortlichen Unternehmers und der
Vertragswidrigkeit an sich – beweispflichtige Beklagte keinerlei Beweismit-
tel hierfür vor. Demnach konnte die Rügefrist auch nicht vor den Herbstfe-
rien 2019 zu laufen beginnen.
Für die Zeit nach Kenntnisnahme vom konkreten Erscheinungsbild der Fas-
sade stellt sich insbesondere die Frage, wann die Klägerin erkannte, dass
ein Mangel im Rechtssinne vorliegt und wer hierfür verantwortlich ist. Dies-
bezüglich ist entscheidend, dass die Beklagte in ihrer Berufung jene vor-
instanzliche Erwägung nicht als falsch rügt, wonach sie zugestanden habe,
dass selbst im Oktober 2019 – also im Zeitpunkt der Mängelrüge vom
23. Oktober 2019 – noch unklar gewesen sei, welcher der Nebenunterneh-
mer für den angeblichen Mangel verantwortlich sei. Davon ist somit auszu-
gehen. Hierfür spricht im Übrigen auch, dass die Klägerin ihre Mängelrüge
vom 23. Oktober 2019 an diverse Nebenunternehmer (Architekt und Pla-
ner, Fassadeningenieur, Baumeister, Bedachungsarbeiter, Fassaden-
bauer, Gipser, Gärtner) versandte. Weiter führte die Klägerin in ihrer Män-
gelrüge aus, es sei ihr noch nicht möglich, den Verursacher der Mängel
festzustellen (Klagebeilage 8). Im Übrigen macht die Beklagte selber gel-
tend, die Fassade sei nach ihren Arbeiten noch von einem anderen Unter-
nehmen (G._____ AG) verändert worden (Berufung Rz. 22 und 84), sodass
sich gleichsam Haftungszuweisungsfragen stellten. War der Klägerin im
Zeitpunkt ihrer Mängelrüge also noch unklar, wer für den Mangel verant-
wortlich ist, begann für sie die Rügefrist auch noch nicht zu laufen. Die Er-
kenntnis, dass die Beklagte für die streitgegenständlichen Mängel verant-
wortlich sein soll, erlangte die Klägerin erst durch das "Gutachten D._____"
vom 3. März 2020 (Klagebeilage 12). Die zuvor von der Klägerin am 23.
Oktober 2019 erhobene Mängelrüge ist daher als vorsorgliche Rüge zu ver-
stehen, welche der Klägerin unbenommen war, ohne dass damit die

- 17 -
Rügefrist bereits ausgelöst worden wäre. Zu einer Mängelrüge aufs Gera-
tewohl war die Klägerin nicht verpflichtet. Sie rührte daher, dass die Kläge-
rin durch die kurz (sechs Tage) zuvor erfolgte Beurteilung der Gipserge-
schäft K._____ AG vom 17. Oktober 2019 erkannt hatte, dass das Erschei-
nungsbild jedenfalls nicht auf eine normale Abnutzung oder Vandalismus
zurückzuführen war. Vor diesem Hintergrund sind auch die Einwände der
Beklagten, eine Fassade mit Rissen, Abplatzungen und Blasen stelle of-
fensichtlich einen Mangel dar, der nicht gutachterlich zu untersuchen und
stets gegenüber dem Fassadenbauer zu rügen sei, im vorliegenden Fall
unbegründet, zumal sie an den tatsächlichen Feststellungen zum Kennt-
nisstand der Klägerin vorbeigehen. Die Beklagte übergeht damit unter an-
derem auch, dass, obwohl sie die Fassadenbauerin war, sie nicht das ein-
zige Nebenunternehmen war, das mit der Fassade zu tun hatte. Selbst
wenn man im Übrigen und entgegen dem Gesagten auf die Beurteilung der
Gipsergeschäft K._____ AG vom 17. Oktober 2019 als für das Erkennen
des Mangels massgebendes Datum abstellen wollte, wäre die kurz (sechs
Tage) danach erfolgte Mängelrüge vom 23. Oktober 2019 auch mit Nach-
sendung der Fotografien am 25. Oktober 2019 (acht Tage) im Rahmen der
geltenden Rechtsprechung als sofort und damit rechtzeitig zu qualifizieren.
Die Mängelrüge vom 23. Oktober 2019 erweist sich damit auch im Hinblick
auf die Risse und Putzabplatzungen als rechtzeitig.
4.3. Verjährung der Gewährleistungsrechte
4.3.1. Entscheid der Vorinstanz
Die Vorinstanz erwog, die drei von der Beklagten abgegebenen Verjäh-
rungsverzichtserklärungen (Klagebeilagen 11, 15 und 16) seien objektiv
auszulegen. Vor Ablauf der ursprünglichen fünfjährigen Verjährungsfrist
am 15. Januar 2020 habe die Beklagte am 17. Dezember 2019 erstmals
auf die Einrede der Verjährung ihrer Gewährleistungspflichten bis zum
31. Dezember 2021 verzichtet. Nach der Ansicht des Bundesgerichts, wo-
nach sowohl bei einem Verjährungsverzicht als auch bei einem Verjäh-
rungseinredeverzicht die Verjährungsfrist um die Dauer des Verzichts ver-
längert werde, sei die Verjährung daher bis zum 31. Dezember 2021 ver-
längert worden. Zum gleichen Ergebnis gelange man, wenn die Verzichts-
erklärung (Klagebeilage 11) ausgelegt werde, da diese dazu habe dienen
sollen, keine verjährungsunterbrechenden Handlungen zu provozieren.
Dies bedinge eine Hemmung der Verjährungsfrist, sodass auch ohne ver-
jährungsunterbrechende Handlungen bis zum 31. Dezember 2021 keine
Verjährung eintrete. Einen davon abweichenden tatsächlichen Willen der
Parteien behaupte die Beklagte nicht; sie bringe hierfür auch keine Beweis-
mittel vor. Dasselbe gelte für die vor Ablauf der bis zum 31. Dezember 2021
verlängerten Verjährungsfrist abgegebenen zweiten Verjährungsverzichts-
erklärung vom 24. September 2021 (Klagebeilage 15). Mit ihr sei die Ver-
jährungsfrist bis zum 31. Dezember 2022 verlängert worden. Dasselbe
gelte wiederum für die vor Ablauf der bis zum 31. Dezember 2022 verlän-
gerten Verjährungsfrist abgegebenen dritten Verjährungsverzichts-

- 18 -
erklärung vom 9. Dezember 2022 (Klagebeilage 16). Mit ihr sei die Verjäh-
rungsfrist bis zum 30. September 2023 verlängert worden. Mit Einreichung
des Schlichtungsgesuchs vom 27. Juli 2023 habe die Klägerin die Verjäh-
rung rechtzeitig unterbrochen (angefochtener Entscheid E. 4.3.3).
4.3.2. Berufung
Die Beklagte rügt, mit dem Verjährungseinredeverzicht verzichte der
Schuldner bloss auf sein prozessuales Verteidigungsmittel. Mit der Verjäh-
rungsfrist habe das nichts zu tun. Mit der Neufassung von Art. 141 OR habe
BGE 99 II 185 seine Bedeutung verloren (Berufung Rz. 107). Lediglich im
Zweifelsfalle seien Einredeverzicht und Fristverlängerung gleich zu behan-
deln. Keine Parallelität bestehe demgegenüber, wenn klar zwischen der
Verjährung und dem Einredeverzicht unterschieden werde. Ein Einredever-
zicht dürfe diesfalls nicht auch als Verlängerung der Verjährung gedeutet
werden (Berufung Rz. 108). Die Beklagte habe in ihren Verjährungsver-
zichtserklärungen einzig auf die Einrede der Verjährung verzichtet. Die Ver-
jährung sei damit aber nicht unterbrochen worden (Berufung Rz. 100 ff. und
111 ff.). Das ergebe sich bereits aus einer grammatikalischen Betrachtung.
Weil der Einredeverzicht nur gelte, solange die Verjährung nicht bereits ein-
getreten sei, würden alle drei im Recht liegenden Einredeverzichte zwi-
schen der Verjährung und dem Einredeverzicht differenzieren und aus dem
Einredeverzicht könne nicht auf eine Verlängerung der Verjährungsdauer
geschlossen werden (Berufung Rz. 110). Die Vorinstanz habe erschre-
ckend undifferenziert und im Resultat falsch den Verjährungseinredever-
zicht mit der Dauer der Verjährung gleichgesetzt. Die Vorinstanz ignoriere
den klaren Wortlaut, wonach immer nur auf die Verjährungseinrede ver-
zichtet worden sei (Berufung Rz. 114 f.). Die klägerischen Gewährleis-
tungsrechte seien bereits verjährt (Berufung Rz. 116).
4.3.3. Rechtliches
Nach Art. 141 Abs. 1 OR kann der Schuldner ab Beginn der Verjährung
jeweils für höchstens zehn Jahre auf die Erhebung der Verjährungseinrede
verzichten. Bis Ende 2019 lautete diese Bestimmung wie folgt: "Auf die Ver-
jährung kann nicht zum Voraus verzichtet werden".
Zwischen der Verlängerung der Verjährungsfrist und dem Verzicht auf die
Verjährungseinrede ist, wie die Beklagte zu Recht vorträgt – und auch die
Vorinstanz erkannt hat –, zu unterscheiden. Mit einer Verlängerung wird die
Verjährungsfrist an sich verlängert, sodass die Verjährung erst nach der
verlängerten Frist eintritt. Hemmung und Unterbrechung der verlängerten
Verjährungsfrist sind daher möglich. Bei der Einrede der Verjährung han-
delt es sich demgegenüber bloss um ein prozessuales Verteidigungsmittel,
auf deren Erhebung verzichtet werden kann. Nach Ablauf der unveränder-
ten Verjährungsfrist tritt demgegenüber nach wie vor die Verjährung ein.
Die Verjährung wird durch den Einredeverzicht weder gehemmt noch un-
terbrochen (DÄPPEN, Basler Kommentar zum OR, 8. Aufl. 2026, N. 1a zu

- 19 -
Art. 141 OR; vgl. auch MÄRKI, Der Verjährungseinredeverzicht, 2023,
N. 131 ff.). In BGE 99 II 185 E. 3a hielt das Bundesgericht fest, dass der
auf die Einrede der Verjährung verzichtende Schuldner sein Einverständnis
damit bekunde, seine Schuld so anzusehen und zu behandeln, als ob die
Verjährung nicht eingetreten oder verlängert worden sei. Die Verlängerung
der Verjährungsfrist und der blosse Verzicht auf die Verjährungseinrede
seien daher in ihren Auswirkungen gleich zu behandeln. Dies gelte unab-
hängig davon, ob der Verzicht auf die Erhebung der Verjährungseinrede
vor oder nach Ablauf der Verjährung abgegeben wurde. Diese Rechtspre-
chung gilt nach der überwiegenden Meinung auch unter der neuen Fas-
sung von Art. 141 Abs. 1 OR (FELLMANN, Das neue Verjährungsrecht,
ZBJV 2020, S. 224 f.; KARAŞAHIN, Verjährungsverzicht und Vereinbarun-
gen über die Dauer von Verjährungsfristen nach der Revision des Verjäh-
rungsrechts, ZBJV 2019, S. 742; KRAUSKOPF, Neues Verjährungsrecht:
Merkpunkte für Praktiker, plädoyer 2/2019, S. 48; MÄRKI, a.a.O., N. 203 ff.
m.w.N.; MÜLLER, Verjährungsverzicht: 13 praxisrelevante Fragen unter
dem neuen Recht, AJP 2020, S. 294 f.; WILDHABER/DEDE, Berner Kom-
mentar, 2021, N. 39 zu Art. 141 OR; ebenso DÄPPEN, a.a.O., N. 1a i.f. und
5c zu 141 OR, wenn auch eingeschränkt auf Zweifelsfälle). Nichtsdesto-
trotz wird in der Lehre auch argumentiert, diese Frage sei nicht allgemein,
sondern durch Auslegung der Willenserklärungen zu beantworten (GAUCH,
a.a.O., N. 2285; KOLLER, Verjährungsverzicht und Verjährungsverlänge-
rung, ZBJV 2021, S. 693; WILDHABER/DEDE, a.a.O., N. 40 zu Art. 141 OR).
Dabei wäre nach KOLLER zu berücksichtigen, ob es den Parteien darum
ging, eine Verjährungsunterbrechungshandlung zu verhindern. Dies würde
für eine Verlängerung der Verjährungsfrist sprechen (KOLLER, a.a.O.).
Nach WILDHABER/DEDE wird mit einem zeitlich begrenzten Verzicht vor Ab-
lauf der Verjährungsfrist regelmässig eine Verlängerung der Verjährungs-
frist bezweckt, mit der Möglichkeit, dass die Verjährungsunterbrechung
zeitlich erweitert wird (WILDHABER/DEDE, a.a.O., N. 39 zu Art. 141 OR). Da
am blossen Verzicht, die Einrede der Verjährung zu erheben, letztlich kaum
ein praktisches Bedürfnis besteht (MÄRKI, a.a.O., N. 133 f.) – es entspricht
weder dem Zweck noch der Praktikabilität des Verjährungseinredever-
zichts bei noch laufender Verjährungsfrist, wenn die Verjährung während
der Verzichtsdauer eintreten könnte; andernfalls könnte der Gläubiger sich
nicht sicher sein, die Verjährung noch bis zum Ablauf der Verzichtsdauer
unterbrechen zu können (MÄRKI, a.a.O., N. 212) und das Instrument wäre
für die Praxis gestorben (FELLMANN, a.a.O., S. 225) – dürfte nur dann auf
einen reinen Einredeverzicht ohne Verlängerung der Verjährungsfrist ge-
schlossen werden, wenn sich dies zweifellos feststellen lasse, wobei hierfür
ein strenger Massstab anzusetzen sei. In Zweifelsfällen sei von einer Ver-
längerung der Verjährungsfrist auszugehen (WILDHABER/DEDE, a.a.O.,
N. 40 zu Art. 141 OR).

- 20 -
4.3.4. Würdigung
Mit der Beklagten ist zunächst festzuhalten, dass auch heute noch zwi-
schen einem Verjährungseinredeverzicht und einem Verjährungsverzicht
bzw. einer Verlängerung der Verjährungsfrist unterschieden werden kann.
Ob die Rechtsprechung des Bundesgerichts nach BGE 99 II 185, wonach
die Verlängerung der Verjährungsfrist und der blosse Verzicht auf die Ver-
jährungseinrede in ihren Auswirkungen stets gleich zu behandeln seien,
heute noch gültig ist, braucht nicht beantwortet zu werden. Denn selbst
wenn man der Ansicht folgt, wonach das Vorliegen des Einen oder Anderen
eine Frage der Auslegung ist, könnte der Beklagten nicht gefolgt werden.
Zunächst ist nicht einzusehen, weshalb einem Verjährungseinredeverzicht
bloss in Zweifelsfällen dieselbe Wirkung wie einer Verjährungsfristverlän-
gerung zuzusprechen ist. Die Auslegung von Willenserklärungen folgt an-
deren Prinzipien. So besteht das Ziel der gerichtlichen Vertragsauslegung
in der Feststellung des übereinstimmenden wirklichen Willens, den die Par-
teien erklärt haben (subjektive Auslegung, vgl. Art. 18 Abs. 1 OR; Urteil des
Bundesgerichts 5A_955/2022 vom 26. Mai 2023 E. 3.3.2;
GAUCH/SCHLUEP/SCHMID, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner
Teil, Band I, 11. Aufl. 2020, N. 1200). Kann dieser tatsächliche Wille nicht
in einer dem anwendbaren Beweismass genügenden Art festgestellt wer-
den, sind die Erklärungen der Parteien zur Ermittlung des mutmasslichen
Parteiwillens anhand des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach
ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen ver-
standen werden durften und mussten (objektivierte Auslegung; BGE 143 III
157 E. 1.2.2 m.w.N., 121 III 118 E. 4b/aa; Urteil des Bundesgerichts
4A_112/2020 vom 1. Juli 2020 E. 3.2.1; GAUCH/SCHLUEP/SCHMID, a.a.O.,
N. 1201; SCHWENZER/FOUNTOULAKIS, Schweizerisches Obligationenrecht,
Allgemeiner Teil, 8. Aufl. 2020, N. 33.01 ff.). Dabei hat das Gericht von ver-
nünftig und redlich handelnden Parteien auszugehen (BGE 143 III 558
E. 4.1.1; GAUCH/SCHLUEP/SCHMID, a.a.O., N. 1201) und darauf abzustel-
len, was sachgerecht ist, da nicht anzunehmen ist, dass die Parteien eine
unangemessene Lösung gewollt haben (BGE 122 III 420 E. 3a m.w.N.; Ur-
teil des Bundesgerichts 4A_539/2016 vom 6. März 2017 E. 8.3.2 m.w.N.;
WIEGAND/HURNI, Basler Kommentar zum OR, 8. Aufl. 2026, N. 13 zu
Art. 18 OR; GAUCH/SCHLUEP/SCHMID, a.a.O., N. 1201).
Richtig ist zwar, wenn die Beklagte ausführt, der Wortlaut ihrer Willenser-
klärung habe darin bestanden, auf die Einrede der Verjährung zu verzich-
ten. Alleine daraus kann indessen nicht schon auf den Parteiwillen ge-
schlossen werden. Die Beklagte klammert bei ihrer Betrachtungsweise ins-
besondere aus, dass in den entsprechenden Verzichtserklärungen stets
ausgeführt wurde, der Einredeverzicht diene ausschliesslich dazu, verjäh-
rungsunterbrechende Massnahmen zu unterbinden. Zudem erfolgten die
Verzichtserklärungen stets kurz vor Ablauf der gesetzlichen bzw. verein-
barten Frist. Beides sind starke Indizien, dass es den Parteien nicht um
einen Verzicht auf die Verjährungseinrede, sondern um eine Verlängerung

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der Verjährungsfrist ging. Wäre es die Absicht der Parteien gewesen, bloss
auf die Verjährungseinrede zu verzichten, wäre die Klägerin wegen der in
Bälde ablaufenden Verjährungsfrist nach wie vor darauf angewiesen gewe-
sen, verjährungsunterbrechende Massnahmen einzuleiten, die gemäss
dem Wortlaut der Erklärungen indessen gerade ausgeschlossen werden
sollten. Selbst wenn man davon ausginge, ein diesbezüglicher tatsächli-
cher Wille der Parteien sei im vorliegenden Verfahren nicht festzustellen,
durfte und musste die Klägerin die entsprechenden Willenserklärungen der
Beklagten aufgrund des Gesagten zumindest als Verlängerung der Verjäh-
rungsfristen verstehen. Die Annahme des Gegenteils wäre eine in sich wi-
dersprüchliche, nicht sachgerechte und unangemessene Lösung, wovon
nicht auszugehen ist. Die Betrachtung bloss eines Teils des Wortlauts
durch die Beklagte ohne Berücksichtigung des Zwecks der Regelung ver-
mag daher nicht zu überzeugen.
Damit bleibt es bei der vorinstanzlichen Feststellung, wonach die einge-
klagten Gewährleistungsrechte der Klägerin noch nicht verjährt sind, zumal
die Beklagte beim feststehenden Inhalt der Verjährungsverzichte nicht vor-
bringt, die Vorinstanz habe die Verlängerung der Verjährungsfristen falsch
berechnet bzw. die Verjährungsunterbrechung durch das Schlichtungsge-
such vom 27. Juli 2023 fälschlicherweise bejaht.
5. Fazit
Nach dem Dargelegten ist die Berufung der Beklagten abzuweisen und das
Verfahren geht zu dessen Fortführung an die Vorinstanz zurück.
6. Kosten
Ist somit die von der Beklagten gegen den angefochtenen Zwischenent-
scheid erhobene Berufung abzuweisen, wird die Beklagte ausgangsge-
mäss kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO; MARTI/STERCHI [in: Berner Kom-
mentar, 2. Aufl. 2026, N. 21 f. zu Art. 104 ZPO], der zu Recht darauf hin-
weist, dass die nach Bestätigung eines erstinstanzlichen Zwischenent-
scheids erfolgende "Rückweisung" nicht unter Art. 104 Abs. 1 ZPO falle
[N. 21 am Ende], denn die Fortführung des erstinstanzlichen Verfahrens
erfolgt in diesem Fall von Gesetzes wegen, d.h. ohne gerichtliche Anord-
nung [Rückweisung im technischen Sinn]).
Die obergerichtliche Entscheidgebühr ist bei einem Kostenstreitwert von
Fr. 103'200.00 auf gerundet Fr. 7'880.00 festzusetzen (§ 10 Abs. 1 i.V.m.
§ 7 Abs. 1 GebührD).
Zudem ist die Höhe der zweitinstanzlichen Parteientschädigung der Par-
teien zu bestimmen. Die Grundentschädigung gemäss § 3 Abs. 1 lit. a
AnwT beträgt Fr. 13'134.80. Ausgehend davon ist die zweitinstanzliche
Parteientschädigung der Parteien unter Berücksichtigung eines Abzugs
von 20 % für die entfallene Verhandlung und eines Rechtsmittelabzugs von

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25 % (§ 6 Abs. 2 und § 8 AnwT) einerseits sowie einer Auslagenpauschale
von 3 % und der Mehrwertsteuer anderseits auf Fr. 8'774.80
(= Fr. 13'134.80 x 0.8 x 0.75 x 1.03 x 1.081) festzusetzen. Die unaufgefor-
dert erstatteten Stellungnahmen der Parteien vom 12. September 2025,
17. Oktober 2025, 3. November 2025 und 11. November 2025 (Beklagte)
und vom 1. Oktober 2025, 24. Oktober 2025 und 6. November 2025 (Klä-
gerin) waren überflüssig und sind deshalb nicht zusätzlich zu vergüten (§ 6
Abs. 3 AnwT).
Das Obergericht erkennt:
1.
Die Berufung der Beklagten wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten
wird.
2.
Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 7'880.00 wird der Beklagten
auferlegt.
3.
Die Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin die zweitinstanzlichen Partei-
kosten in richterlich festgesetzter Höhe von Fr. 8'774.80 (inkl. MWSt) zu
ersetzen.
Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG)
Gegen selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide kann innert 30 Tagen, von der
schriftlichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die
Beschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden, wenn sie einen nicht
wieder gutzumachenden Nachteil bewirken können oder wenn die Gutheissung der Be-
schwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand
an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde. In vermögens-
rechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits-
und mietrechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindes-
tens Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher
Bedeutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters
(Art. 44 Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 93, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde
nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die

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sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen
hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).
Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt mehr als Fr. 30'000.00.
Zustellung an:
[…]
Aarau, 7. Januar 2026
Obergericht des Kantons Aargau
Zivilgericht, 1. Kammer
Der Vizepräsident: Der Gerichtsschreiber:
Giese Tognella