ag_zivilgericht · ZSU.2024.83 · 2024-04-30 · de
Obergericht / Zivilgericht / 4. Zivilkammer — ZSU.2024.83


Obergericht
Zivilgericht, 4. Kammer
ZSU.2024.83
(SZ.2023.117)
Art. 56
Entscheid vom 30. April 2024
Besetzung Oberrichter Richli, Präsident
Oberrichter Egloff
Oberrichterin Massari
Gerichtsschreiber Huber
Klägerin A._____ AG,
[…]
vertreten durch Rechtsanwältin Claudia Schnüriger,
Oberstadtstrasse 7, Postfach 2060, 5402 Baden
Beklagte B._____ GmbH,
[…]
Gegenstand Mietausweisung

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Das Obergericht entnimmt den Akten:
1.
1.1.
Die A._____ AG als Vermieterin schloss mit der B._____ GmbH als Miete-
rin am 10. Juli 2012 einen Mietvertrag über einen Abstellplatz beim […], am
11. Juli 2012 einen Mietvertrag über 141 m2 Bruttonutzfläche im Erdge-
schoss und 130 m2 Bruttonutzfläche im Dachgeschoss von Haus 6 sowie
einen Mietvertrag über 80 m2 Bruttonutzfläche im Erdgeschoss von Haus 7
und am 10. August 2012 einen Mietvertrag über einen Parkplatz im Unter-
stand, alles auf dem Areal D an der Q-Strasse in R._____, ab.
1.2.
Mit amtlichen Formularen vom 15. April 2021 wurden die Mietverhältnisse
wegen Vertragsverletzung gestützt auf Art. 266g OR per 31. Oktober 2021
gekündigt.
1.3.
Die B._____ GmbH ersuchte das Präsidium des Bezirksgerichts Lenzburg
mit Klage vom 22. November 2021 um Aufhebung der Kündigungen wegen
Missbräuchlichkeit, eventualiter um Erstreckung der Mietverhältnisse bis
zum 31. Dezember 2023.
Die Präsidentin des Bezirksgerichts Lenzburg wies die Klage mit Entscheid
vom 17. August 2023 ab.
2.
2.1.
Mit Eingabe vom 5. Dezember 2023 ersuchte die A._____ AG (Klägerin)
beim Bezirksgericht Lenzburg um Ausweisung der B._____ GmbH (Be-
klagte) aus den Mietobjekten im Verfahren des Rechtsschutzes in klaren
Fällen.
2.2.
Die Beklagte stellte mit Eingabe vom 29. Januar 2024 den Antrag, es sei
ihr ein Dolmetscher für […] zur Verfügung zu stellen, äusserte sich aber
nicht zum Mietausweisungsgesuch.
2.3.
Der Präsident des Bezirksgerichts Lenzburg erkannte am 28. März 2024:
" 1.
Die Gesuchgegnerin wird unter Androhung der polizeilichen Vollstreckung
im Widerhandlungsfall verpflichtet, die Mietobjekten auf dem Areal D
(141 m2 Bruttonutzfläche im Erdgeschoss [Haus 6] inkl. 130 m2 Bruttonutz-
fläche im Dachgeschoss [Haus 6], 80 m2 Bruttonutzfläche im Erdgeschoss
[Haus 7], Abstellplatz beim […] sowie Parkplatz im Unterstand) an der

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Q-Strasse in R._____ sofort nach Eintritt der Vollstreckbarkeit dieses
Entscheids, d.h. ohne anderslautende Anordnung der Rechtsmitte-
linstanz, nach unbenutztem Ablauf der Berufungsfrist, vollständig zu räu-
men und zu verlassen.
2.
Beachtet die Gesuchgegnerin diesen Vollstreckungsbefehl nicht, hat die
Gesuchstellerin dem Gerichtspräsident des Bezirksgerichts Lenzburg
schriftlich Mitteilung zu machen. Die Polizei teilt der Gesuchstellerin den
Ausweisungstermin mit. Auf diesen Zeitpunkt hin hat die Gesuchstellerin
der Polizei deren Kosten vorzuschiessen, eine Umzugsfirma für die Räu-
mung der Liegenschaft zu beauftragen und allenfalls für die Lagerung des
Mobiliars usw. besorgt zu sein. Die Gesuchgegnerin hat der Gesuchstelle-
rin diese Kosten zu ersetzen. Sollte die Gesuchstellerin die Beauftragung
einer Umzugsfirma auf den ihr mitgeteilten Termin versäumen, würde die
Ausweisung auf unbestimmte Zeit verschoben.
3.
Die Entscheidgebühr von CHF 800.00 wird der Gesuchsgegnerin aufer-
legt. Sie wird mit dem Vorschuss der Gesuchstellerin von CHF 800.00 ver-
rechnet, so dass die Gesuchsgegnerin der Gesuchstellerin CHF 800.00
direkt zu ersetzen hat.
4.
Die Gesuchgegnerin wird verpflichtet, der Gesuchstellerin eine Parteient-
schädigung von CHF 1'375.45 zu bezahlen."
3.
3.1.
Gegen diesen ihr am 6. April 2024 zugestellten Entscheid erhob die Be-
klagte mit Eingabe vom 10. April 2024 (Postaufgabe am 15. April 2024)
beim Obergericht des Kantons Aargau Berufung mit dem sinngemässen
Antrag, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben.
3.2.
Auf die Zustellung der Berufung an die Klägerin zur Erstattung einer Beru-
fungsantwort wurde verzichtet.
Das Obergericht zieht in Erwägung:
1.
Das zulässige Rechtsmittel gegen den vorliegenden, im summarischen
Verfahren ergangenen Ausweisungsentscheid mit einem Fr. 10'000.00
übersteigenden Streitwert ist die Berufung (Art. 308 Abs. 2 ZPO; BGE 144
III 346 E. 1.2.1).
Mit der Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrich-
tige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310
ZPO). Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt,
wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt

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nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1
ZPO).
2.
2.1.
Die Berufung gegen einen im summarischen Verfahren ergangenen Ent-
scheid ist bei der Rechtsmittelinstanz innert zehn Tagen seit Zustellung des
begründeten Entscheids bzw. seit der nachträglichen Zustellung der Ent-
scheidbegründung (Art. 239 ZPO) schriftlich und begründet einzureichen
(Art. 311 Abs. 1 i.V.m. Art. 314 Abs. 1 ZPO).
In der Berufungsschrift ist substantiiert darzulegen, aus welchen Gründen
der angefochtene Entscheid i.S.v. Art. 310 ZPO unrichtig sei und warum
und wie er geändert werden müsse. Die Berufungsschrift hat sich vornehm-
lich mit den Erwägungen der Vorinstanz auseinanderzusetzen und soll
nicht einfach die Ausführungen vor der ersten Instanz wiederholen. Diese
Pflicht besteht auch in Angelegenheiten, in denen die Untersuchungsma-
xime gilt (z.B. Art. 247 Abs. 2 ZPO). In der Berufung ist darzulegen, wo und
wie die erste Instanz das Recht unrichtig angewendet oder den Sachverhalt
unrichtig festgestellt haben soll. Dabei genügt es nicht, auf die vor der ers-
ten Instanz vorgebrachten Gründe zu verweisen oder eine ganz allgemeine
Kritik am angefochtenen Entscheid zu üben. Vielmehr ist erforderlich, dass
die Passagen des Entscheids, die der Berufungskläger angreift, und die
Aktenstücke, auf die sich seine Kritik stützt, genau bezeichnet werden. Ent-
hält der erstinstanzliche Entscheid mehrere selbständige (alternative oder
subsidiäre) Begründungen, muss sich der Berufungskläger mit allen Be-
gründungen auseinandersetzen. Bei ungenügender Begründung muss die
Berufungsinstanz nicht Frist zur Behebung des Mangels ansetzen (BGE
138 III 374 E. 4.3.1; KARL SPÜHLER, in: Basler Kommentar, Schweizerische
Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2017, N. 15 ff. zu Art. 311 ZPO). Die Begrün-
dung ist eine gesetzliche, von Amtes wegen zu prüfende Zulässigkeitsvor-
aussetzung für die Berufung. Fehlt sie, tritt das obere kantonale Gericht
nicht auf die Berufung ein. Gleiches muss gelten, wenn der Berufungsklä-
ger lediglich auf Vorakten verweist oder wenn die Berufung den umschrie-
benen Anforderungen in anderweitiger Hinsicht nicht genügt (Urteil des
Bundesgerichts 5A_209/2014 vom 2. September 2014 E. 4.2.1).
2.2.
Die Vorinstanz führte zur Begründung des angefochtenen Entscheids im
Wesentlichen aus, die Präsidentin des Bezirksgerichts Lenzburg habe in
ihrem Entscheid vom 17. August 2023 festgehalten, dass die ausseror-
dentliche Kündigung nicht missbräuchlich gewesen sei, und habe erkannt,
dass das Mietverhältnis per 31. Oktober 2021 als beendet gelte. Dieser
Entscheid sei unangefochten in Rechtskraft erwachsen. Ein Nichtigkeits-
grund sei aus den Akten nicht ersichtlich. Die Kündigung sei somit unter
Beachtung der gesetzlichen Vorschriften erfolgt. Unter diesen Umständen

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sei die Beklagte aus dem Mietobjekt auszuweisen. Sie habe das Mietobjekt
nach Eintritt der Vollstreckbarkeit, d.h. spätestens am Tag nach dem unbe-
nutzten Ablauf der Berufungsfrist, vollständig zu räumen und zu verlassen.
2.3.
Die Beklagte setzte sich in ihrer Berufung vom 10. April 2024 mit der Be-
gründung des angefochtenen vorinstanzlichen Entscheids vom 28. März
2024 überhaupt nicht auseinander. Ihr Geschäftsführer brachte lediglich
Folgendes vor:
" Bei der Aktenentnahme wurde meine Einsprache und bitte das die Ge-
suchstellerin Ihre offenen Forderungen der B._____ GmbH bezahlt nicht
eingegangen und es wurde nur geschrieben das keine Stellungnahme ein-
gereicht wurde. Somit ist es eindeutig klar, dass die Gesuchstellerin als
gross Firma es einfacher hat mit mehreren Anwälten mehrere klagen zu
machen.
Ich hatte auch vor die Räumlichkeiten zu Räumen jedoch wurde alles, was
von mir darin investiert wurde und Seitens des Vermieters erledigt werden
sollte nicht beachtet und nur um mich raus Zudrängen wegen weiteren In-
teressen. Somit ist auch klar, dass es offensichtlich niemanden Interessiert
das die Gesuchstellerin offene Forderungen gegenüber der B._____
GmbH hat und diese einfach ignoriert werden.
Somit hoffe ich wenigstens beim Obergericht gehör und Verständnis zu
finden damit die Grossen Firmen nicht einfach alle kleinen KMU's kaputt
machen. Mittlerweile bin ich auch gesundheitlich von dem ganzen beein-
trächtigt und hoffe das dies nicht schlimmer wird."
Diese Ausführungen stellen keine Berufungsbegründung dar, die den in
E. 2.1 dargelegten gesetzlichen Anforderungen auch nur ansatzweise ge-
nügt. Ein gegen den angefochtenen Entscheid gerichtetes Abänderungs-
begehren ist ebenfalls nicht erkennbar.
Die Eingabe der Beklagten vom 10. April 2024 genügt den Anforderungen
an eine Berufung i.S.v. Art. 311 Abs. 1 ZPO somit nicht. Auf die offensicht-
lich unzulässige Berufung ist deshalb – in Anwendung von Art. 312 Abs. 1
ZPO ohne Einholung einer Berufungsantwort von der Klägerin – nicht ein-
zutreten.
3.
Bei diesem Ausgang hat die unterliegende Beklagte die (reduzierte) ober-
gerichtliche Entscheidgebühr zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 ZPO) und ihre
Parteikosten selber zu tragen. Da der Klägerin im Berufungsverfahren kein
Aufwand entstanden ist, ist ihr keine Parteientschädigung zuzusprechen.

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Das Obergericht erkennt:
1.
Auf die Berufung wird nicht eingetreten.
2.
Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 200.00 wird der Beklagten
auferlegt.
3.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
Zustellung an:
[…]
Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-
schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen
Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet-
rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens
Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters (Art. 44
Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde
nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen
hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).
Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt Fr. 15'453.60.

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Aarau, 30. April 2024
Obergericht des Kantons Aargau
Zivilgericht, 4. Kammer
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Richli Huber