ag_zivilgericht · ZSU.2023.120 · 2023-08-08 · de
Obergericht / Zivilgericht / 4. Zivilkammer — ZSU.2023.120


Obergericht
Zivilgericht, 4. Kammer
ZSU.2023.120 / nk
(SZ.2023.58)
Art. 115
Entscheid vom 8. August 2023
Besetzung Oberrichter Richli, Präsident
Oberrichter Egloff
Oberrichterin Plüss
Gerichtsschreiberin Kabus
Klägerin A. AG_____,
[…]
vertreten durch Dr. iur. Thomas Röthlisberger
und Dr. iur. Lukas Breunig, Rechtsanwälte,
[…]
Beklagte B._____,
[…]
Gegenstand Mietausweisung

- 2 -
Das Obergericht entnimmt den Akten:
1.
1.1.
Die Parteien schlossen am 29. bzw. 30. April 2020 per 1. Mai 2020 einen
Mietvertrag über das Mietobjekt, […].
1.2.
Mit Schreiben vom 15. November 2022 mahnte die Klägerin die Beklagte
für ausstehende Mietzinsen und Nebenkosten, setzte ihr eine Zahlungsfrist
von 30 Tagen zur Begleichung der Ausstände und drohte ihr gleichzeitig
an, bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis zu kündigen.
1.3.
Die Klägerin sprach gegenüber der Beklagten am 9. Januar 2023 unter
Verwendung des amtlichen Formulars per 28. Februar 2023 die Kündigung
des Mietverhältnisses aus.
2.
2.1.
Die Beklagte reichte bei der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht des
Bezirks Baden (nachfolgend: Schlichtungsbehörde) ein Schlichtungsge-
such ein, dessen Eingang am 15. Februar 2023 verbucht wurde. Darin
fragte sie sich, ob sie die Kündigung anfechten könne. Am 18. Februar
2023 beantragte sie bei der Schlichtungsbehörde die Erstreckung des Miet-
verhältnisses bis sie eine neue Wohnung gefunden habe.
2.2.
Die Klägerin stellte mit Eingabe vom 2. März 2023 beim Präsidenten des
Bezirksgerichts Baden ein Ausweisungsbegehren.
2.3.
Am 20. März 2023 reichte die Klägerin die Sistierungsverfügung der
Schlichtungsbehörde vom 14. März 2023 ein, wonach das dortige Verfah-
ren bis zum Abschluss des Ausweisungsverfahren sistiert werde.
2.4.
Die Beklagte liess sich am 22. März 2023 (Postaufgabe: 23. März 2023)
vernehmen und beantragte die Sistierung des Ausweisungsverfahrens, bis
die Verhandlungen zwischen den Parteien betreffend eine Verlängerung
des Mietverhältnisses bis Ende August 2023 abgeschlossen seien.
2.5.
Am 6. April 2023 nahm die Klägerin Stellung und hielt an ihrem Auswei-
sungsbegehren fest.

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2.6.
Mit Schreiben vom 20. April 2023 beantragte die Beklagte die Verlängerung
des Mietverhältnisses bis Ende August 2023.
2.7.
Der Präsident des Bezirksgerichts Baden erkannte am 31. Mai 2023 wie
folgt:
" 1.
Es wird festgestellt, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien über
die 4½-Zimmerwohnung […] seit 28.02.2023 aufgelöst ist.
2.
Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, das Mietobjekt spätestens innert
10 Tagen nach Zustellung dieses Entscheids zu räumen und zu verlassen
sowie in vertragsgemässem Zustand inkl. sämtlicher Schlüssel zu überge-
ben, unter Androhung des polizeilichen Vollzuges im Unterlassungsfall ge-
mäss Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO. Im Unterlassungsfalle würde sie auf Be-
gehren der Gesuchstellerin durch das Gerichtspräsidium Baden polizeilich
ausgewiesen.
3.
Die Kosten eines allfälligen polizeilichen Vollzugs gehen zu Lasten der Ge-
suchsgegnerin.
Die Gesuchstellerin hat nach Anweisung der zuständigen Polizeistelle ei-
nen Kostenvorschuss zur Sicherstellung der Vollzugskosten zu leisten.
4.
Die Entscheidgebühr von Fr. 800.00 wird der Gesuchsgegnerin auferlegt.
Sie wird mit dem Vorschuss der Gesuchstellerin von Fr. 800.00 verrech-
net, so dass die Gesuchsgegnerin der Gesuchstellerin Fr. 800.00 direkt zu
ersetzen hat.
5.
Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, der Gesuchstellerin eine richterlich
genehmigte Parteientschädigung von Fr. 1'479.40 (inkl. 7.7 % MWSt und
3 % Auslagenpauschale) zu bezahlen."
3.
3.1.
Gegen diesen ihr am 2. Juni 2023 zugestellten Entscheid erhob die Be-
klagte mit Eingabe vom 9. Juni 2023 beim Obergericht des Kantons Aargau
Berufung und beantragte die Aufhebung der Kündigung sowie der Auswei-
sung und die Erstreckung des Mietverhältnisses um mindestens sechs Mo-
nate.
3.2.
Auf die Einholung einer Stellungnahme der Klägerin wurde verzichtet.

- 4 -
3.3.
Mit Schreiben vom 10. Juli 2023 beantragte die Beklagte die Gewährung
der unentgeltlichen Rechtspflege.
Das Obergericht zieht in Erwägung:
1.
1.1.
Das zulässige Rechtsmittel gegen den vorliegenden, im summarischen
Verfahren ergangenen Ausweisungsentscheid mit einem Fr. 10'000.00
übersteigenden Streitwert ist die Berufung (Art. 308 Abs. 2 ZPO; BGE 144
III 346 E. 1.2.1 bzw. E. 1.2.2.3).
1.2.
Mit der Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrich-
tige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310
ZPO). Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt,
wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt
nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317
Abs. 1 ZPO).
2.
2.1.
Die Vorinstanz hielt zur Begründung des angefochtenen Entscheids fest,
die Kündigung des Mietverhältnisses genüge den gesetzlichen Anforderun-
gen, weshalb das Mietverhältnis per Ende 28. Februar 2023 gültig aufge-
löst worden sei. Die Beklagte habe in ihrer Eingabe im Verfahren vor der
Schlichtungsbehörde vom 21. Februar 2023 geltend gemacht, bei der
Überweisung vom 1. Dezember 2022 von Fr. 2'575.00 mit dem Vermerk
"Miete" handle es sich um die ausstehende Novembermiete. Die Klägerin
stelle sich demgegenüber auf den Standpunkt, dass sie von ihrem Recht
gemäss Art. 86 Abs. 2 OR Gebrauch gemacht und diese Zahlung an die
ebenfalls fällige Dezembermiete angerechnet habe. Im Zeitpunkt der Zah-
lung am 1. Dezember 2022 seien sowohl die November- als auch die De-
zembermiete fällig gewesen. Die Beklagte habe den von ihr am 1. Dezem-
ber 2022 überwiesenen Betrag von Fr. 2'575.00 nicht näher benannt. Allein
aus dem Vermerk "Miete" könne nicht geschlossen werden, auf welche der
offenen Mieten sich die Beklagte beziehe. Damit habe sie von ihrem Recht
gemäss Art. 86 Abs. 1 OR nicht Gebrauch gemacht. Vorliegend habe die
Klägerin in ihrer Kündigung vom 9. Januar 2023 ausgeführt, dass sich die
Zahlung vom 1. Dezember 2022 auf die gleichentags fällige Monatsmiete
Dezember 2022 beziehe. Somit habe sie eine Erklärung i.S.v. Art. 86
Abs. 2 OR abgegeben. Die Beklagte hätte dagegen sofort Widerspruch er-
heben müssen, wenn sie nicht einverstanden gewesen wäre. Dies habe sie
unterlassen. Erst am 21. Februar 2023, demnach mehr als einen Monat

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später, habe sie im Verfahren vor der Schlichtungsbehörde geltend ge-
macht, die Novembermiete am 1. Dezember 2022 bezahlt zu haben. Auch
der von beiden Parteien eingereichten E-Mailkorrespondenz vom Dezem-
ber 2022 könne nicht entnommen werden, welche Monatsmiete noch offen
sein solle. Die Beklagte habe somit nicht nachweisen können, dass sie den
gemahnten Mietausstand November 2022 vollständig bezahlt habe.
2.2.
Die Beklagte brachte dagegen vor, die Kündigung sei aufzuheben, da der
gemahnte Mietzins vom November 2022 am 1. Dezember 2022 einbezahlt
worden sei. Sie habe versehentlich lediglich den Vermerk „Miete“ statt „No-
vember Miete“ vorgenommen und dies wegen der Expresszahlung nicht
mehr ändern können. Das Arbeitsverhältnis der Beklagten sei Ende De-
zember zu Unrecht fristlos gekündigt worden, weshalb es ihr unmöglich ge-
wesen sei, die Miete für Dezember 2022 zu bezahlen. Ihr Arbeitgeber habe
den Lohn für Dezember nicht bezahlt. Infolgedessen habe sich die Beklagte
bei der Arbeitslosenkasse angemeldet, in der Hoffnung, dass sie ab dem
1. Januar 2023 Arbeitslosenentschädigung erhalten werde. Die Arbeitslo-
senkasse habe sich jedoch geweigert zu zahlen, da sie von einer selbst-
verschuldeten Kündigung ausgegangen sei. In der Folge habe die Beklagte
sich an den Sozialdienst R. gewandt. Trotz der Dringlichkeit ihres Antrages
habe sie erst am 8. März 2023 Leistungen erhalten. Der Sozialdienst habe
nur den Anteil der Miete entrichtet, der seinen Richtlinien entspreche, wes-
halb ein Teil der Miete gefehlt habe. Die Beklagte habe sich an die Unab-
hängige Fachstelle für Sozialhilferecht Zürich gewandt. Sie habe versucht,
mit der Klägerin eine Lösung zu finden und die offenen Mieten von der Stif-
tung bezahlen zu lassen, wenn sie bis Ende August 2023 in der Wohnung
hätte bleiben dürfen. Die Klägerin sei einverstanden gewesen. Die
Vorinstanz habe der Mieterstreckung nicht zugestimmt, weshalb die Zah-
lung der Stiftung nicht zustande gekommen sei. Die Beklagte habe trotz
mehrerer Bewerbungen keine Wohnung finden können, weshalb ihr und
ihren Kindern die Obdachlosigkeit drohe. Ihre Kinder seien am Wohnort
verwurzelt, hätten dort ihre Freunde, Vereine und ihre Schule. Die Mietaus-
weisung sei unzumutbar. Da ihre Tochter ab Anfang September 2023 eine
Festanstellung in ihrem jetzigen Lehrbetrieb angenommen habe, wäre es
für die Familie einfacher, ab dann eine neue Wohnung zu finden. Da die
Beklagte über viele Verlustscheine und Betreibungen verfüge, sei die Woh-
nungssuche erschwert. Es handle sich um einen Härtefall. Daher sei ihr
eine Erstreckung von mindestens sechs Monaten zu gewähren.
3.
3.1.
3.1.1.
Die Vorinstanz beurteilte das vorliegende Ausweisungsbegehren im Ver-
fahren nach Art. 257 ZPO. Der Rechtsschutz in klaren Fällen setzt gemäss
Abs. 1 voraus, dass der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist

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(lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit. b). Ein Sachverhalt ist dann sofort
beweisbar im Sinne von Art. 257 Abs. 1 lit. a ZPO, wenn er ohne zeitliche
Verzögerung und ohne besonderen Aufwand nachgewiesen werden kann.
Der Beweis ist in der Regel durch Urkunden zu erbringen (BGE 138 III 620
E. 5.1.1).
Mit Blick darauf, dass ein Urteil, mit dem nach Art. 257 ZPO Rechtsschutz
gewährt wird, der materiellen Rechtskraft fähig ist, wird von der klagenden
Partei verlangt, dass sie sofort den vollen Beweis für die anspruchsbegrün-
denden Tatsachen erbringt, so dass klare Verhältnisse herrschen. Eine
klare Rechtslage ist gegeben, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwen-
dung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung
ohne Weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu einem eindeuti-
gen Ergebnis führt. Dagegen ist die Rechtslage nicht klar, wenn die Anwen-
dung einer Norm einen Ermessens- oder Billigkeitsentscheid des Gerichts
mit wertender Berücksichtigung der gesamten Umstände erfordert. Für die
Verneinung eines klaren Falles genügt es, dass die beklagte Partei sub-
stanziiert und schlüssig Einwendungen vorträgt, die in tatsächlicher Hin-
sicht nicht sofort widerlegt werden können und die geeignet sind, die bereits
gebildete richterliche Überzeugung zu erschüttern. Demgegenüber ist ein
klarer Fall zu bejahen, wenn das Gericht aufgrund der Aktenlage zur Über-
zeugung gelangt, der Anspruch der klagenden Partei sei ausgewiesen und
eine eingehende Abklärung der beklagtischen Einwände könne daran
nichts ändern; offensichtlich unbegründete oder haltlose Bestreitungen des
Anspruchs genügen für die Verneinung eines klaren Falles nicht (Urteil des
Bundesgerichts 4A_701/2015 vom 26. Januar 2016 E. 2.2.1 m.w.H.).
3.1.2.
Der Mieter muss den Mietzins und allenfalls die Nebenkosten am Ende je-
des Monats, spätestens aber am Ende der Mietzeit bezahlen, wenn kein
anderer Zeitpunkt vereinbart oder ortsüblich ist (Art. 257c OR).
3.1.3.
Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Miet-
zinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schrift-
lich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem
Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt
mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens
30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR). Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist
nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit
einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen
(Art. 257d Abs. 2 OR).
Der Zahlungsrückstand kann nur dann einen Verzug begründen und zur
Anwendbarkeit der Sonderregelung von Art. 257d OR führen, wenn ihm ein

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pflichtwidriges Verhalten des Mieters zugrunde liegt. Da die verspätete, ob-
jektiv rechtzeitig mögliche Leistung eine Vertragsverletzung darstellt, ist der
Zahlungsrückstand des Mieters grundsätzlich immer pflichtwidrig. Ein be-
sonderes Verschulden des Mieters ist nicht erforderlich (PETER HIGI/ANTON
BÜHLMANN, in: Zürcher Kommentar, Die Miete, Vorbemerkungen zum 8. Ti-
tel [Art. 253 - 273c OR], Art. 253 - 265 OR, 5. Aufl. 2019, N. 12 zu Art. 257d
OR). Die Frist ist gewahrt, wenn am letzten Tag die gesamte ausstehende
Leistung erbracht oder sonstwie getilgt worden ist (HIGI/BÜHLMANN, a.a.O.,
N. 40 zu Art. 257d OR). Eine Kündigung gestützt auf Art. 257d Abs. 2 OR,
die sich als formgültig usw. erweist, bewirkt – sofern die gesetzlichen Vo-
raussetzungen von Art. 257d Abs. 1 OR erfüllt sind und damit die gesetzlich
definierte Berechtigung des Vermieters zur ausserordentlichen Kündigung
gegeben ist – die gültige Auflösung des Mietverhältnisses auf den Kündi-
gungstermin und damit das Erlöschen aller Vertragserfüllungspflichten des
Vermieters. Eine nachträgliche Bezahlung (oder anderweitige Tilgung) des
Rückstandes nach Ablauf der Zahlungsfrist vermag daran nichts zu ändern
(HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., N. 56 zu Art. 257d OR).
3.1.4.
Hat der Schuldner mehrere Schulden an denselben Gläubiger zu bezahlen,
so ist er gemäss Art. 86 Abs. 1 OR berechtigt, bei der Zahlung zu erklären,
welche Schuld er tilgen will. Die Anrechnungserklärung ist eine einseitige
empfangsbedürftige Willenserklärung. Sie kann sich ausdrücklich oder auf-
grund des Verhaltens des Schuldners ergeben, muss aber dem Gläubiger
in jedem Fall erkennbar sein. Ihr Erklärungsgehalt ist nach dem Vertrau-
ensprinzip zu bestimmen (ULRICH G. SCHROETER, in: Basler Kommentar,
Obligationenrecht I, 7. Aufl. 2020, N.13 zu Art. 86 OR). Ein stillschweigen-
der Anrechnungswille liegt in der Regel dann vor, wenn der Zahlungsbetrag
nur mit einem Forderungsbetrag und nicht mit den anderen Forderungsbe-
trägen übereinstimmt (ROLF H. WEBER, Berner Kommentar, 2. Aufl. 2005,
N. 29 zu Art. 86 OR). Mangelt eine solche Erklärung, so wird die Zahlung
auf diejenige Schuld angerechnet, die der Gläubiger in seiner Quittung be-
zeichnet, vorausgesetzt, dass der Schuldner nicht sofort Widerspruch er-
hebt (Art. 86 Abs. 2 OR).
Der Schuldner hat nachzuweisen, dass seine Leistung aufgrund seiner An-
rechnungserklärung auf die behauptete Forderung anzurechnen ist. Er hat
ebenso seinen Widerspruch gegen die Erklärung des Gläubigers gemäss
Art. 86 Abs. 2 OR zu beweisen sowie, dass er ihn sofort erhoben hat
(SCHROETER, a.a.O., N. 18 zu Art. 86 OR).
3.1.5.
Die Erstreckung ist ausgeschlossen bei Kündigungen wegen Zahlungs-
rückstand des Mieters (Art. 272a Abs. 1 lit. a OR).

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3.2.
3.2.1.
3.2.1.1.
Gemäss Ziff. 4.1 des Mietvertrags zwischen den Parteien vom 29./30. April
2020 ist der monatliche Mietzins in Höhe von Fr. 2'575.00 je zu Beginn des
laufenden Monats zahlbar (Gesuchsbeilage [GB] 2 zum Ausweisungsbe-
gehren vom 2. März 2023, S. 1).
3.2.1.2.
Mit Schreiben vom 15. November 2022 mahnte die Klägerin die Beklagte
für den ausstehenden Mietzins November 2022 zzgl. Nebenkosten akonto
(Fr. 2'575.00), die Nebenkostenabrechnung vom 1. Juli 2021 – 30. Juni
2022 (Fr. 43.45) und die Ratenzahlung der Miete September 2022
(Fr. 200.00). Die Klägerin setzte ihr eine Zahlungsfrist von 30 Tagen, ver-
bunden mit der Androhung der Kündigung im Säumnisfall (GB 3 zum Aus-
weisungsbegehren vom 2. März 2023). Die Beklagte holte das Einschrei-
ben nicht ab (GB 5 zum Ausweisungsbegehren vom 2. März 2023).
3.2.1.3.
Dem Kontoauszug der Klägerin vom 21. Februar 2023 lässt sich entneh-
men, dass die Beklagte der Klägerin am 15. November 2022 einerseits
Fr. 43.45 mit der Referenz "Nebenkosten" und andererseits Fr. 200.00
ohne eine Referenz zu benennen überwies (GB 6 zum Ausweisungsbegeh-
ren vom 2. März 2023, S. 1).
3.2.1.4.
Am 1. Dezember 2022 überwies die Beklagte Fr. 2'575.00 auf das Konto
der Klägerin und gab als Referenz "Miete" an. Des Weiteren überwies sie
Fr. 200.00 mit dem Zweck "Zahlungsvereinbarung"(GB 6 zum Auswei-
sungsbegehren vom 2. März 2023, S. 1).
3.2.1.5.
Die Klägerin kündigte am 9. Januar 2023 das Mietverhältnis mit der Beklag-
ten unter Verwendung des amtlichen Formulars wegen Zahlungsverzugs
auf den 28. Februar 2023. Sie hielt fest, die Zahlung vom 1. Dezember
2022 beziehe sich auf die Monatsmiete Dezember 2022, welche am 1. De-
zember 2022 fällig gewesen sei (GB 7 zum Ausweisungsbegehren vom
2. März 2023, S. 1 f.). Die Beklagte holte dieses Einschreiben wiederum
nicht ab (GB 8 zum Ausweisungsbegehren vom 2. März 2023).
3.2.1.6.
Mit E-Mail vom 15. Februar 2023 wandte sich die Beklagte an die Klägerin
und ersuchte sie darum, in der Wohnung bleiben zu können, da das Sozi-
alamt die Miete fortan übernehmen werde. Die Klägerin stimmte dem nicht
zu (GB 10 zum Ausweisungsbegehren vom 2. März 2023, S. 1).

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3.2.1.7.
Mit undatiertem Schreiben an die Schlichtungsbehörde, dessen Eingang
am 15. Februar 2023 verbucht wurde, legte die Beklagte dar, sie frage sich,
ob sie die Kündigung anfechten könne. Am 18. Februar 2023 beantragte
sie bei der Schlichtungsbehörde eine Erstreckung des Mietverhältnisses,
bis sie eine neue Wohnung gefunden habe (GB 12 zum Ausweisungsbe-
gehren vom 2. März 2023, S. 5 ff.).
3.2.1.8.
Am 21. Februar 2023 legte die Beklagte gegenüber der Schlichtungsbe-
hörde dar, sie habe in ihrer letzten Rechtsschrift vergessen zu erwähnen,
dass sie den Mietzins vom November 2022 nach dem Mahnschreiben am
1. Dezember 2022 bezahlt habe. Das Kündigungsschreiben habe sie be-
reits am 9. Januar 2023 erhalten, ohne dass eine Mahnung für die Miete
Dezember 2022 erfolgt wäre. Für diese habe sie mit der Klägerin eine Ra-
tenzahlung von Fr. 500.00 vereinbart (GB 12 zum Ausweisungsbegehren
vom 2. März 2023, S. 11).
3.2.1.9.
In ihrer Stellungnahme an die Vorinstanz vom 22. März 2023 führte die Be-
klagte aus, dass die Parteien Verhandlungen betreffend die Verlängerung
der Mietdauer bis Ende August 2023 führten und ersuchte um Sistierung
des Verfahrens, bis diese abgeschlossen seien (act. 18).
3.2.1.10.
Die Klägerin hielt am 6. April 2023 zuhanden der Vorinstanz fest, dass sie
am Ausweisungsbegehren festhalte und der Beklagten keine Einwilligung
zum Verweilen im Mietobjekt bis Ende August 2023 erteilt habe. Seit 1. De-
zember 2022 habe sie keinerlei Zahlungen mehr erhalten (act. 21 f.).
3.2.1.11.
Die Beklagte legte gegenüber der Vorinstanz am 20. April 2023 dar, mithilfe
der Sozialhilfe und der Madeleine von Wolff Stiftung hätten alle Mietzins-
ausstände finanziert werden können. Zwar würde die Sozialhilfe nicht die
ganze Miete übernehmen, ihre Kinder würden aber ihren Anteil beisteuern.
Die Mietanteile des Sozialamtes für Februar bis April 2023 habe sie umge-
hend an die Klägerin überwiesen. Sie hoffe, sie könne noch bis Ende Au-
gust 2023 in der Wohnung bleiben. Dies würde ihr mehr Zeit geben, eine
alternative Wohnung zu finden (act. 25).
3.2.2.
3.2.2.1.
Die Vorinstanz hielt fest, dass die Zahlungsaufforderung vom 15. Novem-
ber 2022 und die Kündigung vom 9. Januar 2023 trotz fehlender Abholung
der entsprechenden Einschreiben seitens Beklagter als zugestellt zu gelten
haben und die Fristen gemäss Art. 257d OR eingehalten worden seien (vgl.

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E. 2.2 und 2.3 des angefochtenen Entscheids). Dies blieb zu Recht unbe-
stritten.
3.2.2.2.
Umstritten und im Folgenden zu prüfen ist das Bestehen eines Zahlungs-
rückstands der Beklagten im Zeitpunkt der Kündigung des Mietverhältnis-
ses.
Soweit die Beklagte berufungsweise die Aufhebung der Kündigung bean-
tragt, stellt sich die Frage, ob dieser neue Antrag vor der Novenschranke
standhält (vgl. E. 1.2 hiervor), lässt sich dieses Rechtsbegehren doch kei-
ner der vorinstanzlichen Rechtsschriften der Beklagten entnehmen, sprach
sie doch stets von der Erstreckung des Mietverhältnisses (vgl. E. 3.2.1.9
und 3.2.1.11 hiervor). Dies kann jedoch offen bleiben, da die Kündigung
sich – wie nachstehend ausgeführt – als rechtens erweist.
Nachdem die Beklagte die Miete für den Monat November 2022, die Ne-
benkostenabrechnung vom 1. Juli 2021 – 30. Juni 2022 (Fr. 43.45) und Ra-
tenzahlungen der Miete September 2022 (Fr. 200.00) nicht fristgerecht zu
Beginn des Monats November 2022 entrichtet hat, mahnte die Klägerin sie
am 15. November 2022 und drohte ihr die Kündigung an (vgl. E. 3.2.1.2
hiervor). Gleichentags nahm die Beklagte zwei Zahlungen in Höhe von
Fr. 43.45 mit der Referenz "Nebenkosten" und Fr. 200.00 ohne Referenz
zu Gunsten der Klägerin vor (vgl. E. 3.2.1.3 hiervor). Am 1. Dezember 2022
überwies die Beklagte der Klägerin u.a. Fr. 2'575.00 mit der Referenz
"Miete" (vgl. E. 3.2.1.4 hiervor). Ausweislich der Akten vereinbarten die Par-
teien periodische Leistungen und den Beginn des jeweiligen Monats als
Verfalltag. Am 1. Dezember 2022 war demnach nicht nur der gemahnte
Mietzins vom November 2022, sondern auch derjenige vom Dezember
2022 fällig (vgl. E. 3.1.2 und 3.2.1.1 hiervor). Die Beklagte hatte mehrere
Schulden an die Klägerin zu bezahlen. Daher wäre sie gemäss Art. 86
Abs. 1 OR berechtigt gewesen, bei der Zahlung zu erklären, welche Schuld
sie tilgen will (vgl. E. 3.1.4 hiervor). Dies hat sie jedoch unterlassen und es
ergab sich auch nicht aus ihrem Verhalten, welche Schuld sie begleichen
wollte. Der Zahlungsbetrag entsprach sowohl dem Mietzins des Monats
November 2022 als auch demjenigen des Monats Dezember 2022. Dem-
nach war für die Klägerin nicht erkennbar, welchen geschuldeten Mietzins
die Beklagte tilgen wollte. Der Beklagten oblag die Beweislast dafür, dass
die Zahlung vom 1. Dezember 2022 aufgrund ihrer Anrechnungserklärung
auf den gemahnten Mietzins vom November 2022 anzurechnen ist (vgl.
E. 3.1.4 hiervor).
Nachdem eine Anrechnungserklärung der Beklagten als Schuldnerin
fehlte, wurde die Zahlung gemäss Art. 86 Abs. 2 OR auf diejenige Schuld
angerechnet, die die Klägerin in ihrer Quittung bezeichnet hat. Die Klägerin
hielt in der Kündigung vom 9. Januar 2023, die als Quittung gilt, fest, die

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Zahlung vom 1. Dezember 2022 beziehe sich auf die Monatsmiete Dezem-
ber 2022, welche am 1. Dezember 2022 fällig gewesen sei (vgl. E. 3.2.1.5
hiervor). Die Beklagte hat ihren Widerspruch gegen diese Erklärung zu be-
weisen sowie, dass sie ihn sofort erhoben hat (vgl. E. 3.1.4 hiervor). Dies
ist ihr nicht gelungen und sie brachte es auch nicht in den vorinstanzlichen
Rechtschriften vor. Vielmehr gab sie erst über mehr als einen Monat später
mit Schreiben vom 21. Februar 2023 an die Schlichtungsbehörde an, dass
sie den Mietzins vom November 2022 am 1. Dezember 2022 bezahlt habe
(vgl. E. 3.2.1.8 hiervor). Folglich hat die Beklagte den Mietzins für den Mo-
nat November 2022 nicht innert der angesetzten Frist bezahlt. Demnach
bestand ein Zahlungsrückstand der Beklagten im Zeitpunkt der Kündigung
des Mietverhältnisses, weshalb die Klägerin zu Recht am 9. Januar 2023
auf den 28. Februar 2023 kündigte (vgl. E. 3.1.3 hiervor).
Die Gründe für das Ausbleiben der Zahlung der Beklagten sind irrelevant.
Ein besonderes Verschulden ihrerseits ist nicht erforderlich. Selbst wenn
sie unverschuldet in finanzielle Schwierigkeiten geraten ist und deshalb die
Mietzinsen nicht mehr vertragsgemäss leisten kann, kann die Klägerin die
Kündigung nach Art. 257d OR aussprechen (vgl. E. 3.1.3 hiervor).
Mit Berufung reichte die Beklagte Zahlungsbelege ein, wonach sie am
12. April 2023 zweimal Fr. 1'660.05, am 14. und 28. April 2023 jeweils
Fr. 1'660.00 und am 30. Mai 2023 Fr. 2'575.00 an die Klägerin überwiesen
habe (Berufungsbeilage 1). Ob diese Beweismittel vor der Novenschranke
standhalten (vgl. E. 1.2 hiervor), kann offen bleiben, denn selbst eine nach-
trägliche Bezahlung des Rückstandes nach Ablauf der Zahlungsfrist ver-
möchte nichts an der Zulässigkeit der Kündigung zu ändern (vgl. E. 3.1.3
hiervor).
3.2.3.
Nachdem die Voraussetzungen von Art. 257d OR erfüllt sind und die Kün-
digung per 28. Februar 2023 als gültig zu qualifizieren ist, befindet sich die
Beklagte ohne Rechtsgrund im Mietobjekt. Damit kann die Klägerin die ge-
richtliche Ausweisung verlangen. Soweit die Beklagte vorbringt, sie habe
trotz mehrerer Bewerbungen keine Wohnung finden können, da sie über
sehr viele Verlustscheine und Betreibungen verfüge, weshalb ihr und ihren
Kindern die Obdachlosigkeit drohe bzw. ihre Kinder seien am Wohnort ver-
wurzelt, so ist sie darauf hinzuweisen, dass solche Umstände möglicher-
weise berücksichtigt werden könnten, wenn es um die Beurteilung einer
allfälligen Härte im Zusammenhang mit einem Erstreckungsbegehren
ginge. Dass die Ausweisung für die Beklagte und ihre Kinder einschnei-
dende Konsequenzen nach sich ziehen kann, vermag an der Gültigkeit der
Kündigung und am Fehlen eines Rechtsgrunds für die weitere Benutzung
der Mietsache nichts zu ändern. Bei einer Zahlungsverzugskündigung be-
steht von Gesetzes wegen kein Anspruch auf Erstreckung (vgl. E. 3.1.5

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hiervor), weshalb dieser Antrag der Beklagten abzuweisen ist. Eine Erstre-
ckung würde einzig auf dem Wohlwollen der Klägerin beruhen, wurde von
ihr jedoch am 6. April 2023 ausdrücklich abgelehnt (vgl. E. 3.2.1.10 hier-
vor). Demzufolge ist die Berufung der Beklagten abzuweisen.
4.
4.1.
Die Beklagte ersuchte sinngemäss um Gewährung der unentgeltlichen
Rechtspflege.
4.2.
4.2.1.
Gemäss Art. 117 ZPO hat eine Person Anspruch auf unentgeltliche Rechts-
pflege, wenn sie nicht über die erforderlichen Mittel verfügt (lit. a) und ihr
Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint (lit. b).
Als aussichtslos i.S.v. Art. 117 lit. b ZPO sind nach der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung Prozessbegehren anzusehen, bei denen die Gewinnaus-
sichten beträchtlich geringer sind als die Verlustgefahren und die deshalb
kaum als ernsthaft bezeichnet werden können. Dagegen gilt ein Begehren
nicht als aussichtslos, wenn sich Gewinnaussichten und Verlustgefahren
ungefähr die Waage halten oder jene nur wenig geringer sind als diese.
Massgebend ist, ob eine Partei, die über die nötigen Mittel verfügt, sich bei
vernünftiger Überlegung zu einem Prozess entschliessen würde. Eine Par-
tei soll einen Prozess, den sie auf eigene Rechnung und Gefahr nicht füh-
ren würde, nicht deshalb anstrengen können, weil er sie – zumindest vor-
läufig – nichts kostet. Ob im Einzelfall genügende Erfolgsaussichten beste-
hen, beurteilt sich aufgrund einer vorläufigen und summarischen Prüfung
der Prozessaussichten, wobei die Verhältnisse im Zeitpunkt der Einrei-
chung des Gesuchs massgebend sind (statt vieler BGE 142 III 138 E. 5.1
m.w.H.).
4.2.2.
Da die Kündigung vom 9. Januar 2023 wegen Zahlungsverzugs offensicht-
lich zu Recht erfolgt ist, waren im vorliegenden Berufungsverfahren die Ge-
winnaussichten von Anfang an beträchtlich geringer als die Verlustgefah-
ren, weshalb sie kaum als ernsthaft bezeichnet werden konnten. Daher war
die Berufung gegen den vorinstanzlichen Entscheid von vornherein aus-
sichtslos. Das Gesuch um Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege für
das Berufungsverfahren ist deshalb abzuweisen.
5.
Ausgangsgemäss hat die Beklagte die obergerichtliche Entscheidgebühr
zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 ZPO) und ihre eigenen Parteikosten selbst zu
tragen. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung, da
ihr im vorliegenden Berufungsverfahren kein Aufwand erwachsen ist.

- 13 -
Das Obergericht beschliesst:
Das Gesuch der Beklagten um Bewilligung der unentgeltlichen Rechts-
pflege wird abgewiesen.
Das Obergericht erkennt:
1.
Die Berufung der Beklagten wird abgewiesen.
2.
Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 500.00 wird der Beklagten
auferlegt.
3.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
Zustellung an:
[…]
Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-
schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen
Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet-
rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens
Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters
(Art. 44 Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde
nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen
hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).
Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt mehr als Fr. 15'000.00.

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Aarau, 8. August 2023
Obergericht des Kantons Aargau
Zivilgericht, 4. Kammer
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:
Richli Kabus