ag_zivilgericht · ZVE.2022.36 · 2023-10-12 · de
Obergericht / Zivilgericht / 2. Zivilkammer — ZVE.2022.36


Obergericht
Zivilgericht, 2. Kammer
ZVE.2022.36
(VZ.2020.56)
Urteil vom 12. Oktober 2023
Besetzung Oberrichter Six, Präsident
Oberrichterin Vasvary
Oberrichter Giese
Gerichtsschreiberin Albert
Klägerin A._____ AG,
[…]
vertreten durch Rechtsanwalt Peter Schatz,
[…]
Beklagte B._____ AG,
[…]
vertreten durch Rechtsanwälte Carole Schenkel und Oliver Bucher,
[…]
Gegenstand Forderung

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Das Obergericht entnimmt den Akten:
1.
Die Klägerin war seit dem 1. Januar 2015 Mieterin eines Laden- und Res-
taurantlokals der Beklagten an der Q-Strasse in R._____. Unter Verwen-
dung des amtlichen Formulars kündigte die Beklagte das Mietverhältnis am
23. November 2019 mit der Begründung, die Klägerin habe trotz schriftli-
cher sowie eingeschriebener Aufforderung den Mietzins des Monats Juli
2019 nicht bezahlt. Auf Ersuchen der Beklagten ordnete das Handelsge-
richt des Kantons Aargau mit Entscheid vom 3. April 2020 die Ausweisung
der Klägerin aus dem Mietobjekt an (HSU.2020.4), was das Bundesgericht
mit Urteil vom 30. Juni 2020 (4A_175/2020) schützte.
2.
2.1.
Mit Klage vom 3. Juli 2020 stellte die Klägerin dem Bezirksgericht R._____
die folgenden Rechtsbegehren:
1.
Anfechtung der Kündigung vom 23. November 2019 per 31. Dezember 2019 gemäss
Art. 271a OR. Es sei festzustellen, dass die Kündigung vom 23. November 2019 miss-
bräuchlich, unwirksam und nichtig sei.
2.
Die Beklagte sei zu verurteilen, der A._____ AG den Schaden sowie sämtliche Kosten
wegen der missbräuchlichen Kündigung vollumfänglich in angemessener Höhe zu erset-
zen.
3.
Die Beklagte sei zu verurteilen, vorliegende Mängel zu beseitigen, Forderungen zu beglei-
chen und Unterlagen herauszugeben.
4.
Der Rechtsvorschlag in der Betreibung Nr. aaa des Betreibungsamtes S._____ sei zu be-
seitigen.
5.
Die hinterlegten Mietzinsen bei der Gerichtskasse R._____ (Dezember 2019, Januar 2020
und Februar 2020) seien zu Gunsten der Klägerin/ Mieterin freizugeben.
6.
Es sei der Mietzins angemessen um 100 % herabzusetzen in Folge COVID-19.
7.
Mit Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beklagten/ Vermieterin.
2.2.
Mit Entscheid des Präsidiums der Justizleitung der Gerichte des Kantons
Aargau vom 2. September 2020 wurde das Verfahren zur Behandlung und
Beurteilung an das Bezirksgericht Aarau überwiesen, als dass dieses als

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ausserordentliche Vertretung und im Namen des örtlich zuständigen Be-
zirksgerichts R._____ handle.
2.3.
Mit Eingabe vom 14. Oktober 2020 ergänzte bzw. modifizierte die Klägerin
ihre mit Klage vom 3. Juli 2020 gestellten Rechtbegehren wie folgt:
1.
Es sei festzustellen, dass die von der Beklagten am 23. November 2019 und mit Wirkung
per 31. Dezember 2019 ausgesprochene Kündigung unwirksam ist.
2.
Eventualiter zu Ziff. 1 sei die am 23. November 2019 und mit Wirkung per 31. Dezember
2019 ausgesprochene Kündigung für ungültig zu erklären und aufzuheben.
3.
Subeventualiter zu Ziffer 1 und 2 sei die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin Fr. 5'421.60
zzgl. 5 % Zins seit 1. Januar 2020 zu bezahlen.
4.
Die Beklagte sei zu verpflichten, der Klägerin Fr. 7'755.50 zzgl. 5 % Zins seit 18. Juli 2018
zu bezahlen.
5.
Es sei der Mietzins aufgrund nicht nutzbarer Mietfläche (Personal WC im Keller) ab 1. Ja-
nuar 2015 angemessen und mindestens um Fr. 90.90 pro Monat herabzusetzen und es sei
die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin den bis zum Urteilszeitpunkt aufgelaufenen Be-
trag der Mietzinsreduktion zuzüglich Zins von 5 % seit 1. Juli 2017 zurückzuerstatten.
6.
Es sei der Mietzins aufgrund defektem Warenlift zwischen 18. Januar 2019 bis 11. März
2019 angemessen und mindestens um Fr. 2'801.20 herabzusetzen und es sei die Beklagte
zu verpflichten, der Klägerin den Betrag der Mietzinsreduktion zuzüglich Zins zu 5 % seit
14. Februar 2019 zurückzuerstatten.
7.
Es sei der Mietzins für die Parkplätze Nr. 2 bis 5 aufgrund fehlender Zuweisung der Mehr-
fachnutzung gemäss Baubewilligung ab 1. Januar 2015 angemessen und mindestens um
Fr. 180.00 pro Monat herabzusetzen und es sei die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin
den bis zum Urteilszeitpunkt aufgelaufenen Betrag der Mietzinsreduktion zuzüglich Zins
von 5 % seit 1. Juli 2017 zurückzuerstatten.
8.
Es sei der Mietzins aufgrund fehlender Fahrradabstellplätze gemäss Ziffer 5 der Zusätze
und Beilagen des Mietvertrages ab 1. Januar 2015 angemessen und mindestens um
Fr. 270.00 pro Monat herabzusetzen und es sei die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin
den bis zum Urteilszeitpunkt aufgelaufenen Betrag der Mietzinsreduktion zuzüglich Zins
von 5 % seit 1. Juli 2017 zurückzuerstatten.
9.
Es sei der Mietzins aufgrund sechs nicht benutzbarer Aussenparkplätze zwischen 31. Ja-
nuar 2017 bis 31. Oktober 2017 angemessen und mindestens um Fr. 4'320.00 herabzu-
setzen und es sei die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin den Betrag der Mietzinsreduk-
tion zzgl. Zins von 5 % seit 15. Mai 2017 zurückzuerstatten.

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Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. MwSt.) zu Lasten der Beklagten.
2.4.
Mit Verfügung der Gerichtspräsidentin vom 4. Dezember 2020 wurde das
Verfahren vom ordentlichen ins vereinfachte Verfahren überführt.
2.5.
Mit Klageantwort vom 15. März 2021 beantragte die Beklagte, die Klage
sowie die Eingabe vom 14. Oktober 2020 seien zufolge Gegenstandslosig-
keit abzuschreiben, eventualiter sei darauf nicht einzutreten, subeventuali-
ter seien die Klage sowie die Eingabe vom 14. Oktober 2020 vollumfänglich
abzuweisen.
2.6.
Am 23. Juni 2021 reichte die Klägerin die Replik ein, hielt darin an den mit
Eingabe vom 14. Oktober 2020 gestellten Rechtsbegehren fest und präzi-
sierte Rechtsbegehren Ziff. 7 dahingehend, als dass der Mietzins für die
Parkplätze aufgrund der fehlenden Zuweisung der Mehrfachnutzung ge-
mäss Baubewilligung ab dem 1. Januar 2015 angemessen und mindestens
um Fr. 180.00 pro Monat herabzusetzen und die Beklagte zu verpflichten
sei, der Klägerin den bis zum Urteilszeitpunkt aufgelaufenen Betrag der
Mietzinsreduktion zuzüglich Zins von 5 % seit dem 1. Juli 2017 zurückzu-
erstatten.
2.7.
Mit Duplik vom 15. Oktober 2021 hielt die Beklagte grundsätzlich an den
mit Klageantwort gestellten Rechtsbegehren fest. Zusätzlich beantragte
sie, dass die bei der Gerichtskasse R._____ im Schlichtungsverfahren
MI.2019.128 hinterlegten Beträge der Beklagten zuzusprechen und die Ge-
richtskasse anzuweisen sei, die Beträge samt Zinsen auf das Konto der
Beklagten zu überweisen seien.
2.8.
Mit Eingabe vom 17. Dezember 2021 reichte die Beklagte den Entscheid
des Obergerichts des Kantons Aargau vom 9. Dezember 2021 ein und
führte dazu im Wesentlichen aus, das Obergericht teile ihre Auffassung,
wonach die Beendigung des Mietverhältnisses zwischen den Parteien
durch den Mietausweisungsentscheid des Handelsgerichts vom 3. April
2020 bereits rechtskräftig entschieden worden sei.
2.9.
Am 26. Januar 2022 fand vor dem Präsidium des Bezirksgerichts Aarau die
Verhandlung mit Parteibefragung statt.

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2.10.
Mit Eingabe vom 8. Februar 2020 bzw. Stellungnahme vom 21. Februar
2020 reichten die Parteien weitere Unterlagen ein bzw. bezogen dazu Stel-
lung.
2.11.
Am 19. Mai 2022 fällte das Präsidium des Bezirksgerichts Aarau folgendes
Urteil:
1.
Auf die Rechtsbegehren-Ziffern 1, 2 und 3 wird nicht eingetreten.
2.
Die Beklagte wird in teilweiser Gutheissung der Klage verpflichtet, der Klägerin den Betrag
von Fr. 3'863.35 zzgl. Zins auf Fr. 875.60 seit dem 14. Februar 2019 zu bezahlen.
3.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
4.
4.1.
Die Gerichtskosten, bestehend aus der Entscheidgebühr von Fr. 15'580.00, werden der
Klägerin auferlegt.
Diese werden mit dem Vorschuss der Klägerin von Fr. 14'500.00 verrechnet, so dass die
Klägerin dem Gericht Fr. 1'080.00 nachzuzahlen hat.
4.2.
Die Klägerin wird verpflichtet, der Beklagten eine Parteientschädigung von Fr. 33'408.25
(inkl. 3 % Auslagen [Fr. 903.50] und 7.7 % MwSt. [Fr. 2'388.50] zu bezahlen.
3.
3.1.
Das schriftlich begründete Urteil wurde den Parteien am 3. Juni 2022 zu-
gestellt.
3.2.
Mit Berufung vom 4. Juli 2022 stellte die Klägerin folgenden Antrag:
Urteilsdispositiv Ziffern 1 (und Ziffer 4) des Entscheides vom 19. Mai 2022 sei hinsichtlich
der Rechtsbegehren Ziffer 1 und 2 aufzuheben, der dagegen vorgebrachte Einwand der
res iudicata sei abzuweisen und auf die Ziffern 1 und 2 der Klage vom 3. Juli/14. Oktober
2020 sei einzutreten; eventualiter sei die Sache zum Eintreten (subeventualiter: zur Neu-
beurteilung) an das Bezirksgericht Aarau zurückzuweisen; alles unter Kosten- und Ent-
schädigungsfolgen zu Lasten der Beklagte[n].
3.3.
Ebenfalls mit Berufung vom 4. Juli 2022 stellte die Beklagte folgende An-
träge:
1.
Hauptrechtsbegehren

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1.1.
Die Dispositiv-Ziffer 2 des Entscheids des Bezirksgerichts Aarau vom 19. Mai 2022 (Ver-
fahren VZ.2020.56) sei aufzuheben und auf die Klage vom 3. Juli 2020 sowie die Eingabe
vom 14. Oktober 2020 sei vollumfänglich nicht einzutreten; eventualiter seien die Klage
vom 3. Juli 2020 sowie die Eingabe vom 14. Oktober 2020 vollumfänglich abzuweisen.
1.2.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. MWST) zulasten der Berufungsbeklagten).
2.
Eventualbegehren
2.1.
Eventualiter (zu vorstehender Ziff. 1) sei die Dispositiv-Ziffer 2 des Entscheids des Bezirks-
gerichts Aarau vom 19. Mai 2022 (Verfahren VZ.2020.56) aufzuheben und die Streitsache
sei zur neuen Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
2.2.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. MWST) zulasten der Berufungsbeklagten).
3.4.
Mit Noveneingabe vom 8. September 2020 reichte die Beklagte den rechts-
kräftigen Entscheid des Bezirksgerichts Bremgarten vom 6. Juli 2022 im
Verfahren VZ.2021.18 ein.
3.5.
Mit Berufungsantwort vom 20. September 2022 beantragte die Beklagte die
Abweisung der Berufung der Klägerin.
3.6.
Mit Berufungsantwort bzw. Anschlussberufung vom 23. September 2022
beantragte die Klägerin, die Berufung der Beklagten sei abzuweisen. An-
stelle der bisherigen Urteilsziffer 2 sei die Beklagte (unter entsprechender
Anpassung von Urteilsziffer 4) zu verpflichten, der Klägerin folgende zwei
Beträge zu bezahlen: Fr. 7'755.50 nebst Zins zu 5 % seit dem 27. Septem-
ber 2019 sowie Fr. 875.60 nebst Zins zu 5 % seit dem 14. Februar 2019.
Alles unter Kosten und Entschädigungsfolgen zulasten der Beklagten.
3.7.
Am 10. Oktober 2022 reichte die Klägerin eine Stellungnahme zur Beru-
fungsantwort der Beklagten ein.
3.8.
Am 28. Oktober 2022 reichte die Beklagte die Berufungsantwort zur An-
schlussberufung der Klägerin ein.
3.9.
Am 14. November 2022 reichte die Klägerin eine Stellungnahme zur An-
schlussberufungsantwort der Beklagten ein.

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Das Obergericht zieht in Erwägung:
1.
Gemäss Art. 308 Abs. 1 und 2 ZPO sind erstinstanzliche Entscheide in ver-
mögensrechtlichen Angelegenheiten mit Berufung anfechtbar, sofern der
Streitwert des zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehrens mindestens
Fr. 10’000.00 beträgt. Die Berufung ist bei der Rechtsmittelinstanz innert
30 Tagen seit der Zustellung des begründeten Entscheids schriftlich und
begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO).
Die Berufung hat darüber hinaus einen Antrag zu enthalten (BGE 137 III
617 Regeste). Wendet sich die Berufung indessen – wie jene der Klägerin
– gegen einen Nichteintretensentscheid, so kann entgegen den Vorbringen
der Beklagten mit Berufung nur die Aufhebung dieses Entscheids und die
Rückweisung an den erstinstanzlichen Richter beantragt werden, wie es
die Klägerin eventualiter verlangt (vgl. BGE 146 III 413 E. 3.2 = Pra 111
(2022) Nr. 5). Im Übrigen sind Rechtsbegehren im Lichte ihrer Begründung
auszulegen (BGE 137 III 617 E. 6.2). Aus den Ausführungen der Klägerin
in der Berufungsbegründung geht hervor, dass sie mit ihrer Berufung pri-
mär die Gutheissung der mit Klage gestellten Rechtsbegehren Ziff. 1 und 2
verlangt (vgl. Berufung der Klägerin Rz. 6), so dass ein Nichteintreten auf
das Rechtsmittel mangels Antrags einem überspitzten Formalismus gleich-
käme.
2.
Gegenstand des vorliegenden Berufungsverfahrens bildet einerseits die
Anfechtung der durch die Beklagte ausgesprochenen Kündigung des Miet-
verhältnisses vom 23. November 2019 (vgl. Rechtsbegehren Ziff. 1 und 2
der Klage), andererseits geht es um diverse Ansprüche der Klägerin infolge
Mängel am Mietobjekt (vgl. Rechtsbegehren Ziff. 3 der Klage, präzisiert in
den Rechtsbegehren Ziff. 4-9 der Eingabe vom 14. Oktober 2020).
Verschiedene mit Klage anhängig gemachte Rechtsbegehren wurden be-
reits mit Eingabe vom 14. Oktober 2020 zurückgezogen (Rechtsbegehren
Ziff. 4-6 sowie die in der Begründung aufgeführten Begehren Ziff. 4.7-
4.10.3 der Klage, vgl. dazu vorinstanzliches Urteil E. 1.1.3) und deshalb
durch die Vorinstanz von der Kontrolle abgeschrieben. Diesbezüglich so-
wie in dem Umfang, in dem die Vorinstanz die Klage abgewiesen hat
(Rechtsbegehren Ziff. 5 und 7-9 der Eingabe vom 14. Oktober 2020) hat
die dadurch beschwerte Klägerin weder Berufung noch Anschlussberufung
erhoben, sodass der vorinstanzliche Entscheid insoweit in Rechtskraft er-
wachsen ist (Art. 315 Abs. 1 ZPO).

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3.
Die Parteien bringen verschiedene Rügen formeller Natur vor, die vorab zu
behandeln sind.
3.1.
3.1.1.
Die Klägerin wendet sich mit Berufung gegen den vorinstanzlichen Nicht-
eintretensentscheid auf die Rechtsbegehren Ziff. 1 und 2 der Klage. Die
Vorinstanz erwog dazu, dass sowohl das Handelsgericht als auch das Bun-
desgericht im Mieterausweisungsverfahren die Gültigkeit der Kündigung
des Mietvertrages durch die Beklagte bereits geprüft und bestätigt hätten.
Da dem Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen bei Gutheissung volle
Rechtskraftwirkung zukomme, sei die Frage der Gültigkeit der Kündigung
bereits rechtskräftig entschieden, weshalb hinsichtlich der Kündigungs-
anfechtung und der gestützt darauf geltend gemachten Schadenersatzfor-
derung (Rechtsbegehren Ziff. 1 und 2 sowie Rechtsbegehren Ziff. 3 der
Eingabe vom 14. Oktober 2020) eine bereits rechtskräftig abgeurteilte Sa-
che i.S.v. Art. 59 Abs. 2 lit. e ZPO vorliege und darauf in Ermangelung der
Prozessvoraussetzungen nicht einzutreten sei (vgl. vorinstanzliches Urteil
E. 1.3.1.1.3 S. 21 [unten] sowie Dispositiv-Ziff. 1).
Die Klägerin beantragt mit Berufung, Dispositiv Ziff. 1 des vorinstanzlichen
Entscheids sei aufzuheben und auf die Rechtsbegehren Ziff. 1 und 2 der
Klage sei einzutreten, eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die
Vorinstanz zurückzuweisen. Zur Begründung führt sie im Wesentlichen
aus, dass im Ausweisungsverfahren die Gültigkeit der Kündigung nur vor-
frageweise geprüft worden sei. Da jedoch nur das Dispositiv eines Ent-
scheids, nicht auch die in den Erwägungen geprüften Vorfragen der
Rechtskraft zugänglich seien, liege keine rechtskräftig beurteile Sache vor,
weshalb die Gültigkeit der Kündigung als Hauptfrage des vorliegenden Pro-
zesses zu beurteilen sei (vgl. Berufung der Klägerin Rz. 9 ff.).
3.1.2.
Das Gericht tritt auf eine Klage ein, sofern die Prozessvoraussetzungen
erfüllt sind. Prozessvoraussetzung ist unter anderem, dass die klagende
oder gesuchstellende Partei ein schutzwürdiges Interesse an der Beurtei-
lung ihres Begehrens hat und dass die Sache noch nicht rechtskräftig ent-
schieden worden ist (vgl. Art. 59 Abs. 2 lit. a und e ZPO).
Im Ergebnis gelangt das Obergericht mit der Vorinstanz zur Auffassung,
dass auf das klägerische Begehren betreffend Kündigungsanfechtung nicht
eingetreten werden kann. Der Klägerin ist insofern zuzustimmen, als dass
die Frage, ob die Beklagte das Mietverhältnis rechtmässig gekündigt hat,
weder vom Handelsgericht noch anschliessend vom Bundesgericht rechts-
kräftig entschieden worden ist. Zwar haben beide Instanzen die Gültigkeit
der Kündigung geprüft, indessen handelt es sich dabei lediglich um eine

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Vorfrage der Mieterausweisung, welche im Urteilsdispositiv nicht zum Aus-
druck gelangt und deshalb für sich allein nicht in Rechtskraft erwächst (vgl.
dazu BGE 144 III 346 E. 1.2; BGE 121 III 474 E. 4a m.w.H.). In diesem
Sinne hat auch das Bundesgericht festgehalten, dass ein Begehren um
Ausweisung des Mieters im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen
nach Art. 257 ZPO grundsätzlich auch dann zulässig ist, wenn der Mieter
die Kündigung gerichtlich angefochten hat, weil kein identischer Streitge-
genstand vorliege (BGE 141 III 262 E. 3.2). Daraus folgt, dass dem Ent-
scheid des Handelsgerichts bzw. des Bundesgerichts über die Gültigkeit
der Kündigung im vorliegenden Verfahren, in welchem diese als Haupt-
frage zu beurteilen ist, keine Wirkung zukommt (vgl. dazu Urteil des Bun-
desgerichts 4A_576/2014 vom 25. März 2015 E. 1.3.3.; BACHOFNER, Die
Mieterausweisung – Rechtsschutz in klaren und weniger klaren Fällen,
2019, Rz. 370 m.w.H.).
Damit liegt in Bezug auf die Frage der Rechtmässigkeit der Kündigung zwar
keine res iudicata vor, die einer neuerlichen Beurteilung im vorliegenden
Verfahren entgegenstehen würde. Indessen ist unbestritten, dass die Aus-
weisung zwischenzeitlich vollzogen und das Mietobjekt an die Beklagte zu-
rückgegeben wurde (vgl. Berufung der Klägerin Rz. 12; Berufungsantwort
der Beklagten Rz. 6). Angesichts der vollzogenen Ausweisung besteht hin-
sichtlich der beantragten Feststellung der Nichtigkeit bzw. Ungültigkeit der
Kündigung kein Rechtsschutzinteresse mehr (vgl. Rechtsbegehren Ziff. 1
der Klage, Urteil des Bundesgerichts 4A_622/2013 vom 26. Mai 2014 E. 1;
Urteil des Bundesgerichts 4A_576/2014 vom 25. März 2015 E. 1.3). Ein
solches bestünde zwar noch hinsichtlich der geltend gemachten Schaden-
ersatzforderung (vgl. Rechtsbegehren Ziff. 2 der Klage bzw. Ziff. 3 der Ein-
gabe vom 14. Oktober 2020). Auch darauf kann jedoch nicht eingetreten
werden, weil im Unterschied zur Frage der Gültigkeit der Kündigung über
jene des Rückgabeanspruchs der Beklagten und damit die Rechtmässig-
keit der Ausweisung bereits rechtskräftig entschieden worden ist, mithin ein
Schadenersatzprozess wegen ungerechtfertigter Ausweisung nicht mehr
möglich ist (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_576/2014 vom 25. März
2015 E. 1.3.3 sowie zum Ganzen BACHOFNER, a.a.O., Rz. 371 und 729 ff.).
Deshalb ist im Ergebnis mit der Vorinstanz auf die Rechtsbegehren Ziff. 1
und 2 der Klage sowie Ziff. 3 der Eingabe vom 14. Oktober 2014 nicht ein-
zutreten. Die Berufung der Klägerin erweist sich in diesem Punkt somit als
unbegründet.
3.2.
3.2.1.
Die Beklagte macht mit Berufung geltend, die Vorinstanz hätte auch auf die
übrigen Rechtsbegehren der Klägerin mangels sachlicher Zuständigkeit
nicht eintreten dürfen. Die Klägerin verlange mit der Eingabe vom 14. Ok-
tober 2020 sowie mit der Replik– im Gegensatz zur Klage – nur noch eine
Mietzinsherabsetzung bzw. Schadenersatz und habe nicht am angeblichen

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Mängelbeseitigungsanspruch festgehalten, was zur Unzulässigkeit der
Hinterlegung sowie zur Anwendbarkeit des ordentlichen Verfahrens und
damit zur sachlichen Zuständigkeit des Handelsgerichts führe (Duplik
Rz. 15 ff.; Berufung der Beklagten Rz. 6 ff.).
3.2.2.
3.2.2.1.
Gemäss Art. 90 ZPO kann die klagende Partei mehrere Ansprüche gegen
dieselbe Person in einer Klage vereinen, sofern für die einzelnen Ansprü-
che das gleiche Gericht sachlich zuständig und dieselbe Verfahrensart an-
wendbar ist. In mietrechtlichen Verfahren gilt das vereinfachte Verfahren
unabhängig vom Streitwert bei besonderen Streitigkeiten aus Miete und
Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher
Pacht, sofern namentlich die Hinterlegung von Miet- oder Pachtzinsen be-
troffen ist (vgl. Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO), sowie bei allen übrigen mietrecht-
lichen Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von Fr. 30'000.00 (Art. 243
Abs. 1 ZPO); in Streitigkeiten vor dem Handelsgericht nach Art. 6 ZPO fin-
det das vereinfachte Verfahren keine Anwendung (Abs. 3). Nach der bun-
desgerichtlichen Rechtsprechung geht die Regelung der Verfahrensart je-
ner über die sachliche Zuständigkeit des Handelsgerichts vor. Gilt für eine
Streitigkeit nach Art. 243 Abs. 1 oder 2 ZPO das vereinfachte Verfahren, ist
somit das Handelsgericht nicht zuständig (BGE 143 III 137 Regeste und
E. 2.2; BGE 139 III 457 E. 4.4.3).
3.2.2.2.
Entgegen den Vorbringen der Beklagten sind sämtliche Ansprüche vorlie-
gend im vereinfachten Verfahren zu behandeln, weshalb erstinstanzlich
das Bezirksgericht und nicht das Handelsgericht zuständig war.
In tatsächlicher Hinsicht ist aufgrund der Akten erstellt und unbestritten ge-
blieben, dass die Klägerin am 12. Dezember 2018, am 8. Januar 2020 so-
wie am 4. Februar 2020 wegen angeblicher Mängel am Mietobjekt Mietzin-
sen in Höhe von gesamthaft Fr. 29'082.90 hinterlegt hat (vgl. Klagebeilage
[KB] 2 S. 4; Berufung Beklagte Rz. 35). In Prosequierung des in diesem
Zusammenhang erfolglos durchgeführten Schlichtungsverfahrens hat die
Klägerin mit Klage vom 3. Juli 2020 von der Beklagten unter anderem die
Beseitigung von Mängeln, Schadenersatz sowie eine Mietzinsherabset-
zung verlangt (vgl. Klage Rechtsbegehren Ziff. 3), während die Beklagte
die Herausgabe des hinterlegten Betrages an sich verlangte (vgl. Duplik
Rechtsbegehren Ziff. 4). Mit Eingabe vom 14. Oktober 2020 zog die Kläge-
rin die Klage indessen im Umfang des Mängelbeseitigungsbegehrens zu-
rück (vgl. dazu das vorinstanzliche Urteil E. 1.1.3 S. 15). Dieser Rückzug
des Begehrens auf Mängelbeseitigung bedeutet indessen entgegen den
Vorbringen der Beklagten nicht, dass keine Streitigkeit über die Hinterle-
gung von Mietzinsen im Sinne von Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO mehr vorliegen
würde. Vielmehr ist nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung von einem

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weiten Verständnis der Hinterlegung auszugehen, welche dem Mieter nicht
nur als Druckmittel zur Durchsetzung des Beseitigungsanspruchs, sondern
darüber hinaus auch der weiteren Mängelrechte gemäss Art. 259a OR
diene. Soweit also die Parteien im Kontext einer Hinterlegung Beseiti-
gungs-, Minderungs- oder Schadenersatzansprüche geltend machen, fin-
det der Prozess unabhängig vom Streitwert im vereinfachten Verfahren
statt (vgl. BGE 146 III 63 E. 4.4; Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich
NG150017 vom 13. November 2015 E. 4.4.3).
Daran vermag entgegen den Vorbringen der Beklagten auch der Umstand
nichts zu ändern, dass die Klägerin am Mängelbeseitigungsanspruch im
vorinstanzlichen Verfahren nicht länger festgehalten hat. Das ergibt sich
bereits aus dem Umstand, dass nach Beendigung des Mietverhältnisses
die Mängelbeseitigung ausgeschlossen ist, während Mietzinsherabsetzung
sowie Schadenersatz nach wie vor verlangt werden können (vgl. BGE 142
III 557 E. 8). Der Beklagten ist zwar insofern zuzustimmen, als dass in die-
ser Konstellation der zur Hinterlegung berechtigende Beseitigungsan-
spruch nicht mehr besteht (vgl. Berufung der Beklagten Rz. 19). Indessen
ist auch eine – wenn auch noch so offensichtliche – fehlende Berechtigung
zur Hinterlegung kein Grund zur Aufhebung der Hinterlegung. Die fehlende
Berechtigung zur Hinterlegung lässt zwar die Wirkung von Art. 259a Abs. 2
OR nicht eintreten, die Hinterlegung an sich berührt sie jedoch nicht, weil
der Mieter auf eigenes Risiko hinterlegt und die Hinterlegungsstelle die Be-
rechtigung nicht zu überprüfen hat (vgl. HIGI/WILDISEN, in: Zürcher Kom-
mentar, Die Miete, 5. Aufl. 2019 N. 65 zu Art. 259g OR). Daraus folgt, dass
die von der Klägerin geltend gemachten Mängelansprüche streitwertunab-
hängig im vereinfachten Verfahren zu behandeln sind, und zwar unabhän-
gig davon, ob die Hinterlegung – sei es wegen eines nachträglich wegge-
fallenen Beseitigungsanspruchs oder wegen eines anderen von der Be-
klagten gerügten Mangels (vgl. Berufung der Beklagten Rz. 15) – gerecht-
fertigt war oder nicht (vgl. Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich
NG150017 vom 13. November 2015 E. 4.4.3). Im Ergebnis ist die Vo-
rinstanz daher zu Recht auf die entsprechenden Rechtsbegehren eingetre-
ten.
4. Forderung der Klägerin
4.1.
In der Sache hat die Vorinstanz die klägerischen Rechtsbegehren Ziff. 4
mit Fr. 7'755.50 vollumfänglich sowie Rechtsbegehren Ziff. 6 im Umfang
von Fr. 875.60, d.h. gesamthaft Fr. 8'631.10 grundsätzlich gutgeheissen.
Im Umfang von Fr. 4'767.75 hiess sie indessen verrechnungsweise von der
Beklagten geltend gemachte Forderungen gut, so dass der Klägerin letzt-
lich gesamthaft Fr. 3'863.35 zugesprochen wurden (vgl. vorinstanzliches
Urteil E. 2.2.2 f. und E. 2.3.2.3.2; Dispositiv-Ziff. 2).

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Die Beklagte beantragt mit Berufung die vollumfängliche Abweisung der
Klage, während die Klägerin mit Anschlussberufung verlangt, die Beklagte
sei zur Zahlung von Fr. 7'755.50 zuzüglich Zins von 5 % seit dem 27. Sep-
tember 2019 für den Einbau der Brandschutzwand sowie von Fr. 875.60
zuzüglich Zins von 5 % seit dem 14. Februar 2019 als Mietzinsreduktion für
den defekten Warenlift zu verpflichten.
4.2. Forderung betreffend Brandschutzwand
4.2.1.
Hinsichtlich Rechtsbegehren Ziff. 4 erwog die Vorinstanz zusammenge-
fasst, dass es sich bei der fehlenden Brandschutzwand im ersten Unterge-
schoss um einen Mangel an der Mietsache handle, welcher es der Klägerin
verunmöglicht habe, den dadurch abgetrennten Raum als (Wasch-)Küche
zu nutzen. Da der Beklagten diese Nutzung spätestens seit der Begehung
der Liegenschaft mit der Stadt R._____ und der Aargauischen Gebäude-
versicherung am 8. Februar 2017 bekannt und die Beklagte darüber hinaus
gemäss Mietvertrag verpflichtet gewesen sei, sämtliche notwendigen
Wände, welche die allgemeine Fläche von der von der Klägerin gemieteten
abtrennen, zu erstellen, habe die Beklagte die Kosten für die Erstellung
dieser Wand in Höhe von Fr. 7'755.50 zu tragen (vgl. vorinstanzliches Urteil
E. 2.2.2.3.2).
Die Beklagte bringt dagegen mit Berufung vor, die Vorinstanz habe in der
fehlenden Brandschutzwand zu Unrecht einen Mangel am Mietobjekt er-
kannt. Die entsprechende Fläche sei im Mietvertrag als Vorraum/Korridor
ausgewiesen und die von der Klägerin vorgenommene Nutzung sei von der
Beklagten nicht genehmigt worden. Entsprechend bestehe kein Anspruch
auf Ersatz der Kosten für die von der Klägerin selbständig eingebaute
Brandschutzwand (vgl. Berufung der Beklagten Rz. 39 ff.).
4.2.2.
Übergibt der Vermieter die Sache nicht zum vereinbarten Zeitpunkt oder
mit Mängeln, welche die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch aus-
schliessen oder erheblich beeinträchtigen, so kann der Mieter nach
Art. 107-109 OR über die Nichterfüllung von Verträgen vorgehen (Art. 258
Abs. 1 OR). Übernimmt der Mieter die Sache trotz dieser Mängel und be-
harrt er auf gehöriger Erfüllung des Vertrags, so kann er nur die Ansprüche
geltend machen, die ihm bei Entstehung von Mängeln während der Miet-
dauer zustünden (Art. 258 Abs. 1 OR). Entstehen an der Sache Mängel,
die der Mieter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen
hat, oder wird der Mieter im vertragsgemässen Gebrauch der Sache ge-
stört, so kann er verlangen, dass der Vermieter den Mangel beseitigt, den
Mietzins verhältnismässig herabsetzt, Schadenersatz leistet, den Rechts-
streit mit einem Dritten übernimmt (Art. 259a Abs. 1 OR). Der Mieter einer
unbeweglichen Sache kann zudem den Mietzins hinterlegen (Art. 259a
Abs. 2 OR).

- 13 -
4.2.3.
In tatsächlicher Hinsicht ist zwischen den Parteien unbestritten und damit
erstellt, dass die Klägerin im Untergeschoss des Mietobjekts eine Brand-
schutzwand hat einbauen lassen, nachdem sie im Anschluss an eine Be-
gehung des Mietobjekts am 8. Februar 2017 mit der Aargauischen Gebäu-
deversicherung zur Errichtung derselben verpflichtet worden war. Die
Brandschutzwand trennt den von der Klägerin gemieteten Vorraum vor den
ebenfalls gemieteten Garderoben vom nicht gemieteten Korridor ab (vgl.
Klageantwort Rz. 62; Replik Rz. 93; Replikbeilage 12 S. 5).
Zwischen den Parteien ist indessen strittig, weshalb die Brandschutzwand
nachträglich eingebaut werden musste. Während die Klägerin die Meinung
vertritt, dass diese bereits zu Beginn des Mietverhältnisses hätte erstellt
werden müssen, stellt sich die Beklagte auf den Standpunkt, der Einbau
sei erst aufgrund einer im Baugesuch sowie zum Zeitpunkt des Vertrags-
schlusses mit der Klägerin nicht vorgesehenen Umnutzung des Vorraums
als (Wasch-)küche erforderlich geworden (vgl. Replik Rz. 93; Klageantwort
Rz. 62).
4.2.4.
Mit der Vorinstanz (vgl. vorinstanzliches Urteil E. 2.2.2.3.1) gelangt auch
das Obergericht zur Auffassung, dass erst die Umnutzung des Vorraums
als (Wasch-)Küche die Notwendigkeit des Einbaus einer Brandschutzwand
verursacht hat.
Die Parteien haben am 10. Oktober 2014 einen Mietvertrag geschlossen
(vgl. Klage Ziff. 3; Klageantwort Rz. 5; KB 3). Bestandteil dieses Mietver-
trages bildet auch die Vereinbarung «Zusätze und Beilagen zum Mietver-
trag vom 10.10.2014 für die Geschäftsräume Q-Strasse in R._____», in
welcher die Parteien die Mietflächen und Räumlichkeiten der Klägerin zur
alleinigen sowie zur Mitbenutzung aufgelistet und anhand der Grundrisse
bildlich dargestellt haben (vgl. KB 3, Zusätze und Beilagen zum Mietver-
trag, S. 2 und 8 ff.). Daraus geht hervor, dass die Mietfläche der Klägerin
im 1. Untergeschoss unter anderem aus dem «Vorraum Demoraum» be-
steht, womit der neu durch die Brandschutzwand abgetrennte Bereich ge-
meint sein muss. Eine Nutzung desselben als Waschküche – wie von der
Klägerin behauptet (vgl. Replik Rz. 93) – ist indessen weder in der Auflis-
tung der Mietflächen noch auf dem Grundrissplan ersichtlich. Vielmehr ist
auf dem Grundrissplan eine vormals noch vorhandene Küche an der Wand
links vom Treppenhaus zum Abriss gekennzeichnet (vgl. KB 3, Zusätze und
Beilagen zum Mietvertrag S. 8). Entsprechend ist davon auszugehen, dass
der fragliche Bereich ursprünglich als Vorraum vorgesehen war und auch
so vermietet wurde.

- 14 -
Dass die inzwischen eingezogene Brandschutzwand nicht bereits zu Be-
ginn des Mietverhältnisses, sondern erst durch eine spätere Umnutzung
des Bereiches durch die Klägerin notwendig wurde, ergibt sich entgegen
den Behauptungen der Klägerin bereits aus dem Protokoll zur Begehung
der Mietliegenschaft vom 8. Februar 2017. Darin wurde festgehalten, dass
der Vorraum bei der Bewilligung als Teil des Fluchttreppenhauses betrach-
tet wurde und die Nutzung als Aufenthaltsraum mit Ausgusskombination
und Möblierung nicht Gegenstand des bewilligten Projekts gewesen sei
(vgl. Replikbeilage 11 S. 2). Unabhängig davon, zu welchem Zweck die
Klägerin den Raum nun konkret verwendet hat, ist gestützt darauf erstellt,
dass erst die von der Klägerin vorgenommenen Veränderungen an der In-
nenausstattung die Abtrennung des entsprechenden Bereichs durch eine
Brandschutzwand erforderlich machten.
4.2.5.
Ist jedoch davon auszugehen, dass die Notwendigkeit für den Einbau der
Brandschutzwand auf die nachträgliche Umnutzung zurückzuführen ist, ist
entgegen den Ausführungen der Vorinstanz nicht von einem Mangel an der
Mietsache auszugehen:
Gegenstand des vorliegenden Mietverhältnisses war die Vermietung von
Geschäftsräumlichkeiten für den Betrieb eines Verkaufsladens, Cafés und
Restaurants (vgl. KB 3 S. 1). Die Parteien haben zu diesem Zweck eine
Rohbaumiete vereinbart (vgl. Zusatz zum Mietvertrag in KB 3 S. 4). Dabei
übernimmt der Mieter die Sache in unausgebautem Zustand und baut das
Objekt auf eigene Kosten selbst aus oder um. Im Innenbereich weist das
Mietobjekt nur gerade die rohen Aussenwände, Böden und Decken sowie
die Infrastrukturanschlüsse auf (vgl. WYTTENBACH, in: Mietrecht für die Pra-
xis, 10. Aufl., 2022, Ziff. 32.9.1). In diesem Sinne ist unstrittig sowie durch
den entsprechenden Zusatz zum Mietvertrag belegt, dass die Klägerin das
Mietobjekt im bestehendem Zustand übernommen hat und sie namentlich
selbst zuständig war für sämtliche Ausbauarbeiten, Einrichtungen, Anpas-
sungen, Installationen etc. im Zusammenhang mit dem Umbau für ihre Nut-
zung und zu ihrem Mietzweck. Für die entsprechend eingebauten Anlagen
und Elemente ist sie zu 100 % kostenpflichtig und hat keinen Anspruch auf
Ersatz oder Rückerstattung. Ausgenommen davon ist das Erstellen von
Wänden und Türen, welche den allgemeinen Bereich von der durch die
Mieterin alleine beanspruchten Fläche trennt (vgl. KB 3, Zusätze und Bei-
lagen zum Mietvertrag, S. 4 Ziff. 5).
Zwar ist der Vorinstanz und der Klägerin dahingehend beizupflichten, dass
der Vermieter auch bei einer Rohbaumiete grundsätzlich dazu verpflichtet
ist, dass das Mietobjekt den feuerpolizeilichen Vorschriften entspricht. An-
dernfalls wäre von einem Mangel in Sinne von Art. 259a OR auszugehen
(vgl. Urteil des Kantonsgerichts Jura vom 9. November 1994, in: CdB 1995
S. 86). Wie vorstehend aufgezeigt, wurde der Einbau der Brandschutzwand

- 15 -
jedoch erst durch die Umnutzung und den entsprechenden Ausbau des
Vorraums durch die Klägerin erforderlich, während der Vorraum im bewil-
ligten Bauprojekt sowie in den entsprechenden Plänen des Mietvertrags als
Teil des Fluchttreppenhauses betrachtet worden war (vgl. Replikbeilage 11
S. 2). Hat das Mietobjekt aber im Zeitpunkt der Übergabe die feuerpolizei-
lichen Vorgaben erfüllt, kann nicht von einem anfänglichen Mangel gespro-
chen werden. Bei den Kosten für den nachträglichen Einbau der Brand-
schutzwand handelt es sich vielmehr um eine Konsequenz der durch die
Klägerin vorgenommenen innenausbaulichen Veränderungen im Hinblick
auf ihre individuelle Nutzung, für welche sie selbst gestützt auf Ziff. 5 der
Vereinbarung in Anhang zum Mietvertrag die Kosten trägt, zumal es sich
nicht um eine Wand handelt, welche die von der Klägerin gemieteten Flä-
chen von den gemeinschaftlich genutzten Flächen abtrennt.
Nach dem Gesagten liegt kein Mangel vor, für dessen Behebung die Klä-
gerin von der Beklagten Ersatz beanspruchen könnte und die Berufung der
Beklagten ist in diesem Punkt gutzuheissen. Da der Klägerin unter diesem
Titel kein Anspruch zusteht, erübrigt sich an dieser Stelle die Prüfung der
Anschlussberufung der Klägerin, mit der sie zusätzlich zum vorinstanzlich
zugesprochenen Betrag von Fr. 7'755.50 die Zahlung von 5 % Zins seit
dem 14. Februar 2019 verlangt (vgl. Anschlussberufung der Klägerin
Rz. 9).
4.3. Forderung betreffend Mietzinsreduktion aufgrund des Warenlifts
4.3.1.
Hinsichtlich Rechtsbegehren Ziff. 6 erachtete es die Vorinstanz als erstellt,
dass der zum Mietobjekt gehörende Warenlift vom 18. Januar 2019 bis zum
11. März 2019 ausser Betrieb gewesen sei und die Beklagte der Klägerin
dafür eine Mietzinsreduktion im Umfang von 5 % in Aussicht gestellt habe,
welche der Klägerin indessen nie erstattet worden sei. Da die Klägerin erst
mit Schreiben vom 13. September 2019 und damit rund neun Monate spä-
ter eine Mietzinsreduktion im Umfang von 20 % verlangt habe, sei die Be-
klagte in ihrem Vertrauen, die Klägerin sei mit einer Reduktion von 5 %
einverstanden gewesen, zu schützen. Ausgehend von einem monatlichen
Mietzins von Fr. 9‘694.00 stehe der Klägerin für die Dauer vom 18. Januar
2019 bis zum 11. März 2019 eine Mietzinsreduktion in Höhe von gesamt-
haft Fr. 875.60 zu (vgl. vorinstanzliches Urteil E. 2.2.3.3).
Die Beklagte bringt dagegen mit Berufung vor, die Mietzinsherabsetzung
von 5 % habe sie der Klägerin aus Kulanz gewährt. Da die Angelegenheit
nun im Streit liege, sei sie nicht länger zu Kulanzleistungen bereit. Darüber
hinaus habe sie im vorinstanzlichen Verfahren bestritten, dass der Warenlift
mangelhaft gewesen sei oder die Klägerin eine Einschränkung erfahren
habe, so dass der Klägerin unter diesem Titel nichts zuzusprechen sei (vgl.
Berufung der Beklagten Rz. 44).

- 16 -
4.3.2.
In tatsächlicher Hinsicht ist gestützt auf den eingereichten Mietvertrag er-
stellt, dass im Mietobjekt ein Warenlift integriert war, an welchem der Klä-
gerin ein Mitbenutzungsrecht zustand (vgl. KB 3 Zusätze und Beilagen zum
Mietvertrag, S. 2 f.). Gestützt auf die von der Klägerin ins Recht gelegten
Schreiben der Beklagten an die Klägerin (KB 17 und Replikbeilage 19) so-
wie die Parteiaussage der Beklagten anlässlich der vorinstanzlichen Haupt-
verhandlung (GA act. 272) ist sodann erstellt, dass der fragliche Warenlift
wegen Erneuerungsarbeiten ab dem 18. Januar 2019 bis zum 11. März
2019 ausser Betrieb gesetzt und deshalb für die Klägerin nicht nutzbar war.
Ebenfalls unbestritten und deshalb erstellt ist, dass die Beklagte der Kläge-
rin dafür mit Schreiben vom 1. Dezember 2018 (KB 17) eine Mietzinsreduk-
tion von 5 % in Aussicht gestellt, diese jedoch bisher nie ausbezahlt hat
(GA act. 272; Berufung der Beklagten Rz. 44). Mit Schreiben vom 13. Sep-
tember 2019 zeigte die Klägerin der Beklagten indessen an, dass sie mit
einer Reduktion um lediglich 5 % nicht einverstanden sei (KB 38).
4.3.3.
Mit der Vorinstanz (vgl. vorinstanzliches Urteil E. 2.2.3.3) erachtet auch das
Obergericht eine Mietzinsreduktion von 5 % für die Dauer der Einschrän-
kung des Warenlifts als gerechtfertigt.
Der Klägerin steht gemäss Mietvertrag ein Mitbenutzungsrecht am fragli-
chen Warenlift zu. Entsprechend war sie auch verpflichtet, sich über die
Nebenkosten an den Wartungskosten zu beteiligten (vgl. KB 3; Zusätze
und Beilagen zum Mietvertrag, S. 2 f.). Vor dem Hintergrund, dass die La-
gerräume der Klägerin im Untergeschoss, die Produktions- und Verkaufs-
fläche indessen im Erdgeschoss angesiedelt waren, ist der Klägerin für den
Transport von Waren von der einen zur anderen Etage wegen des Ausfalls
des Warenlifts durchaus ein Mehraufwand entstanden. Dieser Umstand
war auch der Beklagten bewusst, hätte sie der Klägerin andernfalls nicht
von sich aus eine Mietzinsreduktion in Aussicht gestellt. Der zeitweise Aus-
fall des Warenlifts stellt vor diesem Hintergrund eine mehr als nur unwe-
sentliche negative Abweichung vom vertraglich vereinbarten Zustand des
Mietobjekts im Sinne von Art. 259d OR dar und berechtigt die Klägerin des-
halb zu einer Mietzinsherabsetzung pro rata temporis (vgl. dazu RICHARD,
in: Orell Füssli Kommentar, Mietrecht, 2. Aufl., 2019, N. 6 zu Art. 259d mit
Hinweis auf das Urteil des Appellationsgerichts des Kantons Basel-Stadt
vom 26.Januar 1990, wonach dem Kläger für einen defekten Warenlift eine
Mietzinsreduktion in Höhe von Fr. 100.00 zugesprochen wurde).
Die dadurch entstandenen Umtriebe erscheinen indessen nicht derart gra-
vierend, als dass deshalb eine von der Klägerin geforderte Mietzinsreduk-
tion von mehr als 5 % gerechtfertigt erschiene. Einerseits waren beide Eta-
gen mit einem Fahrzeug zugänglich, so dass insbesondere schwere Lasten
– wenn auch umständlicher als mit dem Warenlift – nötigenfalls verladen

- 17 -
und hoch bzw. hinuntergefahren werden konnten (vgl. Berufung der Be-
klagten Rz. 44; KB 3). Andererseits stand der Klägerin am fraglichen Wa-
renlift lediglich ein Mitbenutzungsrecht zu (vgl. KB 3; Zusätze und Beilagen
zum Mietvertrag, S. 2 f.). Schliesslich ist zu berücksichtigen, dass es der
Klägerin zwar ohne Weiteres zusteht, auch nach Behebung des Mangels
bzw. sogar nach Beendigung des Mietverhältnisses eine Herabsetzung des
Mietzinses zu verlangen (vgl. BGE 142 III 557 Regeste). Entsprechend
müsste es zwar grundsätzlich auch möglich sein, eine höhere als vom Ver-
mieter bereits in Aussicht gestellte Reduktion zu verlangen. Dass die Klä-
gerin indessen erst mit Schreiben vom 13. September 2019 und damit rund
ein halbes Jahr nach der Inbetriebnahme des neuen Lifts die Mietzinsre-
duktion als zu gering moniert, ist als weiteres Indiz dafür zu werten, dass
die damit verbundenen Einschränkungen nicht derart erheblich waren, als
dass eine Reduktion im Umfang der angebotenen 5 % gerechtfertigt wäre.
4.3.4.
Im Ergebnis ist der Klägerin mit der Vorinstanz für den Zeitraum vom
18. Januar 2019 bis zum 11. März 2019 eine Mietzinsreduktion in Höhe von
5 % zuzusprechen, woraus sich ein Anspruch der Klägerin gegenüber der
Beklagten in Höhe von Fr. 875.60 ergibt.
5. Verrechnungsforderungen der Beklagten
5.1.
Die Beklagte hat den klägerischen Forderungen im Sinne eines Eventu-
albegehrens mehrere Verrechnungsforderungen gegenübergestellt (vgl.
Klageantwort Rz. 92 ff.). Die Vorinstanz hat in diesem Zusammenhang auf
eine Schadenersatzforderung der Beklagten gegenüber der Klägerin im Zu-
sammenhang mit der Mieterausweisung in Höhe von gesamthaft
Fr. 4'767.75 erkannt und in diesem Umfang mit den klägerischen Ansprü-
chen verrechnet. In Bezug auf weitere Forderungen, namentlich im Zusam-
menhang mit einer angeblich beschädigten Wintermarkise sowie dem an-
geblich unzulässigen Verbleib im Mietobjekt bzw. dem darüber hinaus gel-
tend gemachten Schadenersatz, erachtete sie die Einwendung als unbe-
gründet (vgl. vorinstanzliches Urteil E. 2.3.2).
5.2. Forderung im Zusammenhang mit der Mieterausweisung
Insofern die Klägerin hinsichtlich der Verrechnungsforderung der Beklagten
im Zusammenhang mit der Mieterausweisung einwendet, die Forderung
hätte aufgrund der anderweitigen Rechtshängigkeit nicht mehr geprüft wer-
den dürfen, ist auf die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz zu ver-
weisen, wonach gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung in BGE
142 II 626 die Verrechnungseinrede nicht von der Rechtshängigkeit im
Sinne von Art. 62 ZPO erfasst werde und deshalb selbst dann erhoben
werden kann, wenn die entsprechende Forderung zuvor selbständig einge-
klagt wurde (vgl. vorinstanzliches Urteil E. 2.3.2.1). Auch der von der Klä-

- 18 -
gerin im Berufungsverfahren vorgebrachte Einwand der res iudicata ver-
fängt nicht (vgl. Berufungsantwort resp. Anschlussberufung der Klägerin
Rz. 15), zumal die Vorinstanz am 19. Mai 2022 und damit noch vor dem
Bezirksgericht Bremgarten über die Verrechnungsforderung entschied.
Dieser Einwand wäre vielmehr gegen das zeitlich letztere Urteil des Be-
zirksgerichts Bremgarten vom 6. Juli 2022 – nötigenfalls unter Ergreifung
eines Rechtsmittels – vorzubringen gewesen, was die Klägerin jedoch un-
terlassen hat (vgl. Noveneingabe der Beklagten vom 8. September 2022).
Die Verrechnung mit der Forderung der Beklagten scheitert jedoch letztlich
daran, dass die von der Beklagten behauptete Forderung am 8. September
2022 getilgt wurde und deshalb untergegangen ist. Wie die Beklagte in ihrer
Noveneingabe vom 8. September 2022 selbst ausführt, hat das Bezirksge-
richt Bremgarten der Beklagten mit Urteil vom 8. September 2022 die ent-
sprechende Forderung rechtskräftig zugesprochen. Die Klägerin hat dazu
in der Berufungsantwort ergänzend ausgeführt, dass das Bezirksgericht
Bremgarten hierfür das Mietzinsdepot der Klägerin freigegeben habe und
der Beklagten am 8. September 2022 der Betrag von Fr. 30‘065.65 ausbe-
zahlt wurde, was sie mit dem Urteil des Bezirksgerichts Bremgarten vom
6. Juli 2022 sowie dem Kontoauszug der Hypothekarbank R._____ belegt
(vgl. Beilagen 5 und 6 zur Berufungsantwort bzw. Anschlussberufung der
Klägerin). Dabei handelt es sich zwar um neue Tatsachenbehauptungen
und Beweismittel, die im Berufungsverfahren nur eingeschränkt zulässig
sind (vgl. Art. 317 ZPO). Diese Voraussetzungen sind vorliegend jedoch
erfüllt: Einerseits handelt es sich um ein echtes Novum, da die Forderung
am 8. September 2022 und damit nach Abschluss des vorinstanzlichen
Verfahrens getilgt wurde. Andererseits hat die Klägerin die entsprechenden
Tatsachenbehauptungen und Beweismittel mit der Berufungsantwort am
23. September 2022, d.h. während der laufenden Frist für die Erstattung
der Berufungsantwort und damit ohne Verzug vorgebracht (vgl. Urteil des
Bundesgerichts 5A_790/2016 vom 9. August 2018 E. 3.4, wonach eine se-
parate Noveneingabe während laufender Frist für eine Parteieingabe aus
Gründen der Prozessökonomie nicht zwingend erforderlich ist). Damit ist
die von der Beklagten zur Verrechnung gestellte Forderung letztlich unter-
gegangen, weshalb eine Verrechnung nicht mehr möglich ist.
5.3. Forderung aufgrund der beschädigten Wintergartenmarkise
5.3.1.
Hinsichtlich der Forderung aufgrund der angeblich durch einen Funkenflug
beschädigten Wintergartenmarkise kann zunächst auf die vorstehenden
Ausführungen verwiesen werden (vgl. oben), insofern die Klägerin auch in
diesem Zusammenhang den Einwand der vorbestehenden Rechtshängig-
keit bzw. der res iudicata erhebt (vgl. Berufungsantwort und Anschlussbe-
rufung der Klägerin Rz. 14). Zwar wurde die entsprechende Forderung
ebenfalls mit Klage vom 26. April 2021 beim Bezirksgericht Bremgarten an-
hängig gemacht, im Gegensatz zur Forderung im Zusammenhang mit der

- 19 -
Mieterausweisung jedoch nicht zugesprochen und deshalb auch nicht
durch die Auszahlung der Mietzinsdepots getilgt.
5.3.2.
Im Übrigen besteht auch nach Auffassung des Obergerichts kein Schaden-
ersatzanspruch der Beklagten wegen angeblicher Löcher in der Markise.
Zwar haftet der Mieter dem Vermieter für Schäden am Mietobjekt, die er
aus vertragswidrigem oder unsorgfältigem Gebrauch verursacht hat (vgl.
Art. 256a und Art. 267 Abs. 1 OR). Die Beweislast für den geltend gemach-
ten Schaden sowie die adäquat kausale Verursachung obliegt jedoch dem
Vermieter (vgl. Art. 8 ZGB). Mit der Vorinstanz ist davon auszugehen, dass
der Beklagten bereits der Nachweis der angeblich durch den Funkenflug
verursachten und von der Klägerin bestrittenen Brandlöcher in der Winter-
gartenmarkise und damit des zum Ersatz berechtigenden Schadens nicht
gelingt (vgl. Klageantwort Rz. 93; Replik Rz. 129; vorinstanzliches Urteil E.
2.3.2.2.b). Auf den von der Beklagten eingereichten Video- und Bildaufnah-
men ist zwar der Funkenflug, nicht jedoch die angeblich beschädigte Mar-
kise zu erkennen, geschweige denn etwaige Brandlöcher im Stoff, welche
dessen Austausch erforderlich gemacht hätten (vgl. Klageantwortbeilage
24). Entgegen den Vorbringen der Beklagten im Berufungsverfahren war
die Vorinstanz nicht gehalten, den hierfür von der Beklagten zusätzlich an-
erbotenen Augenschein oder die Einholung eines Gutachtens als Beweis
abzunehmen. Die Beklagte behauptet selbst, dass die angeblich beschä-
digte Markise sich immer noch am Mietobjekt befinde (vgl. Berufung der
Beklagten Rz. 47 ff.). Es wäre deshalb für sie zur Substanzierung ihrer Be-
hauptung ein Leichtes gewesen, zusätzlich zu den eingereichten Aufnah-
men Fotos einzureichen, auf welchen die Markise und die Brandlöcher bei
Tageslicht zu sehen wären. Das hat sie nicht getan. Mithin konnte sich die
Beklagte unter den vorliegenden Umständen nicht mit ungenügend sub-
stanzierten Behauptungen begnügen, in der Meinung, die Begründung ih-
res Standpunktes werde sich aus dem Beweisverfahren ergeben. Werden
nämlich die erforderlichen Sachbehauptungen nicht oder ungenügend sub-
stanziert in das Prozessverfahren eingeführt, gelten auch die zugehörigen
Beweismittel als formell mangelhaft angeboten (vgl. Urteil des Bundesge-
richts 4P.241/2004 vom 22. März 2005 E. 4). Die Vorinstanz hat deshalb
zurecht von einem Augenschein oder der Einholung eines Gutachtens ab-
gesehen, ohne dass die Beklagte daraus etwas zu ihren Gunsten ableiten
könnte. Im Ergebnis erachtet daher auch das Obergericht den Nachweis
der behaupteten Brandlöcher in der Markise als nicht erbracht. Die geltend
gemachte Schadenersatzforderung scheitert daher bereits am Erfordernis
des Schadens, weshalb auch die erhobene Verrechnungseinrede nicht ver-
fängt.
5.4. Forderung aufgrund des unberechtigten Verbleibs im Mietobjekt
Hinsichtlich der Forderungen, welche die Beklagte unter dem Titel «Scha-
denersatz aufgrund unzulässigen Verbleibs im Mietobjekt» zusammenfasst

- 20 -
(vgl. Klageantwort Rz. 100 ff.; Berufung der Beklagten Rz. 52 ff.), gilt es
zwischen den geltend gemachten Forderungen für den Rückbau des Miet-
objekts einerseits sowie der Mietzinsforderung für den unrechtmässigen
Verbleib im Mietobjekt bzw. der Schadenersatzforderung infolge der vor-
zeitigen Vertragsauflösung andererseits zu unterscheiden.
5.4.1.
Betreffend die Forderungen für den Rückbau der durch die Klägerin vorge-
nommenen Änderungen am Mietobjekt hat die Vorinstanz zu Recht festge-
halten, dass die Beklagte durch die eingereichten Offerten weder behaup-
tet, noch belegt hat, dass ihr dafür bereits Kosten angefallen wären (vgl.
vorinstanzliches Urteil E. 2.3.2.4.2.b), was auch im Berufungsverfahren un-
bestritten geblieben ist. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass die
Klägerin gemäss Mietvertrag zum Rückbau des Mietobjekts verpflichtet
wäre und diese Kosten – sobald sie anfallen – zu tragen hätte (vgl. KB 3,
Zusätze und Beilagen zum Mietvertrag, S. 4). Damit fehlt es bereits an einer
fälligen Forderung, mit welcher eine Verrechnung möglich wäre.
5.4.2.
Was den geltend gemachten Mietzins für den unrechtmässigen Verbleib im
Mietobjekt sowie den Schadenersatz für den durch die vorzeitige Vertrags-
auflösung entgangenen Mietzins betrifft, ist die Beklagte aufgrund der Ver-
tragsverletzung durch die Klägerin grundsätzlich berechtigt, von der Kläge-
rin Schadenersatz im Umfang des positiven Interesses zu fordern. Darunter
fällt insbesondere der Mietzinsausfall bis maximal zum Zeitpunkt, auf den
der Mieter das Mietverhältnis erstmals ordentlich hätte kündigen können.
Die Vermieterin trifft indessen eine Schadensminderungspflicht, d.h. sie hat
sich nach der Rückgabe des Mietobjekts um dessen Weitervermietung zu
bemühen und trägt die Beweislast dafür, dass sie trotz ernsthafter Bemü-
hungen nicht in der Lage war, das Mietobjekt nach der Kündigung weiter-
zuvermieten (vgl. BGE 127 III 548 E. 5). Weilt der Mieter über den Kündi-
gungstermin hinaus im Mietobjekt, so schuldet er der Vermieterin ab dem
Kündigungstermin einen Schadenersatz, der grundsätzlich dem bisher be-
zahlten Mietzins entspricht (vgl. HIGI/BÜHLMANN, in: Zürcher Kommentar,
Die Miete, 5. Aufl. 2019, N. 60 zu Art. 257d mit Hinweis auf BGE 73 III 78).
Das Mietverhältnis wurde per 31. Dezember 2019 durch die Beklagte gültig
aufgelöst (vgl. Ziff. 2 hiervor). Da die Klägerin anschliessend im Mietobjekt
verblieben ist, bis die Beklagte am 24. April 2020 unter Beizug der Regio-
nalpolizei die Schlösser hat austauschen lassen (vgl. Klage Rz. 3.4.1; Kla-
geantwort Rz. 7), konnte die Beklagte dieses nicht weitervermieten und hat
deshalb für die fragliche Dauer Anspruch auf den geltend gemachten Miet-
zins von Fr. 9'694.30 pro Monat. Dabei ist jedoch wiederum zu beachten,
dass die Mietzinsforderungen für die Monate März 2020 und April 2020
durch Auszahlung des Mietzinsdepots an die Beklagte bereits getilgt wur-
den, nachdem das Bezirksgericht Bremgarten der Beklagten mit Urteil vom

- 21 -
6. Juli 2022 die entsprechenden Beträge zugesprochen hat (vgl. Novenein-
gabe der Beklagten vom 8. September 2022; Beilage 6 zur Anschlussbe-
rufung der Klägerin). Eine Verrechnung ist daher einzig noch mit den Miet-
zinsen für die Monate Dezember 2019, Januar 2020 und Februar 2020
möglich, welche die Klägerin bei der Mietschlichtungsstelle des Bezirks
R._____ hinterlegt hat (Klage Rz. 3.1; Klageantwort Rz. 55). Im Umfang
dieser drei Monatsmieten in Höhe von gesamthaft Fr. 29'082.90 steht dem
Anspruch der Klägerin von Fr. 875.60 gemäss Ziff. 4.3 hiervor daher eine
gegenseitige sowie fällige Geldforderung gegenüber, bezüglich welcher die
Beklagte die Verrechnung erklärt hat (vgl. Klageantwort Rz. 101). Die Vo-
raussetzungen einer Verrechnung i.S.v. Art. 120 OR sind dementspre-
chend erfüllt. Da die Verrechnungsforderung der Beklagten die Hauptfor-
derung der Klägerin bei Weitem übersteigt, kann an dieser Stelle dahinge-
stellt bleiben, ob die Beklagte über den vorgenannten Zeitraum hinaus
Schadenersatz für entgangenen Mietzins verlangen könnte.
6.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Klägerin ein Anspruch auf
Mietzinsreduktion in Höhe von Fr. 875.60 zusteht, dieser jedoch mit der
Mietzinsforderung der Beklagten für die Monate Dezember 2019, Januar
2020 und Februar 2020 zu verrechnen ist. Die bei der Mietschlichtungs-
stelle des Bezirks T._____ hinterlegten Mietzinsen sind deshalb im Umfang
von Fr. 875.60 der Klägerin und im Umfang von Fr. 28'207.30 der Beklag-
ten herauszugeben. Die Mietschlichtungsstelle ist nach Eintritt der Rechts-
kraft entsprechend anzuweisen.
7.
Die Vorinstanz ist von einem Streitwert von Fr. 396'314.00 ausgegangen
und hat die gestützt darauf berechneten Gerichtskosten, bestehend aus ei-
ner Entscheidgebühr in Höhe von gesamthaft Fr. 15'580.00 (die Vorinstanz
spricht fälschlicherweise von einem Zuschlag von 2.2 %, obwohl es sich
dabei um die Berechnung des Grundansatzes für die Gerichtsgebühr geht,
vgl. vorinstanzliches Urteil E. 3.2.2.3) der unterlegenen Klägerin auferlegt.
Darüber hinaus hat sie der Beklagten eine Parteientschädigung in Höhe
von Fr. 33'408.25 zugesprochen.
Vor dem Hintergrund, dass die Berufung der Beklagten gutzuheissen, die
Berufung der Klägerin als auch deren Anschlussberufung jedoch abzuwei-
sen sind, bedarf die vorinstanzliche Kostenregelung keiner Korrektur. Im
Übrigen hat die anwaltlich vertretene Klägerin die vorinstanzliche Kosten-
regelung mit Berufung auch nicht angefochten. Sie bemängelt zwar die vo-
rinstanzliche Streitwertberechnung als zu hoch (vgl. Berufung der Klägerin
Rz. 24), jedoch ohne diesbezüglich einen Antrag zu stellen bzw. ihr Begeh-
ren um Abänderung zu beziffern. Die vorinstanzliche Kostenregelung ist
jedoch nur als Konsequenz der Hauptsachenbeurteilung von Amtes wegen
zu überprüfen (vgl. HUNGERBÜHLER/BUCHER, in: DIKE Kommentar ZPO, 2.

- 22 -
Aufl. 2016, N. 23 zu Art. 311 ZPO, vgl. auch die Erwägungen in Ziff. 1 hier-
vor). Auf die entsprechenden Einwände ist daher nicht einzutreten. Sie wä-
ren jedoch ohnehin unbegründet, zumal bereits der Streitwert für die Kün-
digungsanfechtung (Rechtsbegehren Ziff. 1 der Klage) den vorinstanzlich
errechneten Gesamtstreitwert bei weitem übersteigt (vgl. BGE 137 III 389
Regeste a; Urteil des Bundesgerichts 4A_22/2015 vom 11. Mai 2015 E.
11.5.15; wonach der Streitwert einer Kündigungsanfechtung dem Mietzins
entspricht, der bis zum Zeitpunkt geschuldet ist, auf den frühestmöglich
eine neue Kündigung ausgesprochen werden könnte, sollte sich die ange-
fochtene Kündigung als ungültig erweisen. Vorliegend war der Mietvertrag
auf den 31. Dezember 2024 befristet, was einen Streitwert von
Fr. 581'658.00 [5 x 12 x Fr. 9'694.30] ergibt).
8.
Die Klägerin unterliegt im Berufungsverfahren vollumfänglich – und zwar
sowohl hinsichtlich der mit Berufung als auch der mit Anschlussberufung
gestellten Anträge, während die Beklagte mit ihren Berufungsanträgen voll-
umfänglich obsiegt. Ausgangsgemäss wird die Klägerin daher für das Be-
rufungsverfahren kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Bei einem Kosten-
streitwert im Berufungsverfahren von Fr. 590'289.10 (Fr. 581'658.00 +
Fr. 8'631.10) sind die Gerichtskosten (Entscheidgebühr) auf gerundet
Fr. 18'520.00 festzusetzen (§ 11 Abs. 1 VKD i.V.m. § 7 Abs. 1 VKD) und
werden mit den geleisteten Kostenvorschüssen von Fr. 9'945.00 (Klägerin)
sowie Fr. 1'325.00 verrechnet (Art. 111 ZPO). Die Klägerin hat der Ober-
gerichtskasse die Differenz von Fr. 7'250.00 nachzuzahlen und der Beklag-
ten Fr. 1'325.00 direkt zu ersetzen (vgl. Art. 111 Abs. 2 ZPO).
Die der Beklagten für das Berufungsverfahren zustehende Parteientschä-
digung ist ausgehend von der streitwertbedingten Grundentschädigung von
Fr. 33'779.55, unter Berücksichtigung eines Abzuges von 20 % für die nicht
stattgefundene Verhandlung sowie eines weiteren Abzuges von 25 % im
Rechtsmittelverfahren und pauschalen Auslagen von 3 % auf gerundet
Fr. 22'483.20 (inkl. 7.7. % MWST) festzusetzen (§ 3 Abs. 1 lit. a, § 6 Abs. 2,
§ 8 und § 13 AnwT).
Das Obergericht erkennt:
1.
Die Berufung sowie die Anschlussberufung der Klägerin werden abgewie-
sen.
2.
In Gutheissung der Berufung der Beklagten werden die Dispositivziffern 2
bis 4 des vorinstanzlichen Urteils aufgehoben und wie folgt neu gefasst:
2.

- 23 -
Die Klage wird abgewiesen.
3.
3.1.
Die Gerichtskosten, bestehend aus der Entscheidgebühr von Fr. 15'580.00, werden der
Klägerin auferlegt.
Diese werden mit dem Vorschuss der Klägerin in Höhe von Fr. 14'500.00 verrechnet, so
dass die Klägerin dem Gericht Fr. 1'080.00 nachzuzahlen hat.
3.2.
Die Klägerin wird verpflichtet, der Beklagten eine Parteientschädigung von Fr. 33'408.25
zu bezahlen.
3.
Die Mietschlichtungsstelle des Bezirks R._____ wird angewiesen – nach
Rechtskraft des Urteils – die von der Klägerin hinterlegten Mietzinse im
Umfang von Fr. 875.60 an die Klägerin und im Umfang von Fr. 28'207.30
der Beklagten zu überweisen.
4.
Die Kosten des obergerichtlichen Berufungsverfahrens von Fr. 18'520.00
werden der Klägerin auferlegt und mit den geleisteten Kostenvorschüssen
von gesamthaft Fr. 11'270.00 verrechnet. Die Klägerin hat die Differenz von
Fr. 7'250.00 der Obergerichtskasse nachzuzahlen und der Beklagten den
von ihr geleisteten Kostenvorschuss in Höhe von Fr. 1'325.00 direkt zu er-
setzen.
5.
Die Klägerin wird verpflichtet, der Beklagten deren zweitinstanzliche Par-
teikosten von Fr. 22'436.00 zu ersetzen.

- 24 -
Zustellung an:
Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-
schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen
Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet-
rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens Fr.
30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeu-
tung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters (Art. 44
Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde
nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen
hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).
Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt Fr. 590'289.10.
Aarau, 12. Oktober 2023
Obergericht des Kantons Aargau
Zivilgericht, 2. Kammer
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:
Six Albert