ag_zivilgericht · ZSU.2025.74 · 2025-07-31 · de
Obergericht / Zivilgericht / 4. Zivilkammer — ZSU.2025.74


Obergericht
Zivilgericht, 4. Kammer
ZSU.2025.74
(SZ.2025.3)
Art. 112
Entscheid vom 31. Juli 2025
Besetzung Oberrichter Richli, Präsident
Oberrichterin Massari
Oberrichterin Plüss
Gerichtsschreiber Gasser
Kläger A._____,
[…]
Klägerin B._____,
[…]
Beklagter C._____,
[…]
Gegenstand Mietausweisung

- 2 -
Das Obergericht entnimmt den Akten:
1.
1.1.
Die Parteien schlossen am 26. Juli 2022 bzw. 15. August 2022 einen
Mietvertrag betreffend das Mietobjekt 3.5-Zimmerwohnung, […] sowie am
15. August 2022 bzw. 4. Januar 2023 je einen Mietvertrag betreffend
Aussenparkplatz Nr. xx und Einstellplatz Nr. xx, beide am […], ab.
1.2.
Mit Schreiben vom 15. Oktober 2024 mahnten die Kläger den Beklagten für
ausstehende Mietzinsen, setzten ihm eine Zahlungsfrist von 30 Tagen zur
Begleichung der Ausstände und drohten ihm gleichzeitig an, bei
unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis zu kündigen. Das
Schreiben wurde durch den Beklagten nicht abgeholt und in der Folge
durch die Post an die Kläger retourniert.
1.3.
Die Kläger sprachen gegenüber dem Beklagten am 26. November 2024 je
unter Verwendung des amtlichen Formulars per 31. Dezember 2024 die
Kündigungen der Mietverhältnisse aus.
2.
2.1.
Nachdem der Beklagte das Mietobjekt per 31. Dezember 2024 nicht
verlassen hatte, stellten die Kläger mit Eingabe vom 6. Januar 2025 beim
Präsidium des Bezirksgerichts Baden ein Ausweisungsbegehren.
2.2.
Mit Eingabe vom 26. Februar 2025 nahm der Beklagte Stellung zum
Ausweisungsbegehren.
2.3.
Am 5. März 2025 reichten die Kläger und am 13. März 2025 der Beklagte
je eine Eingabe ein.
2.4.
Die Präsidentin des Bezirksgerichts Baden erkannte am 17. März 2025 wie
folgt:
" 1.
Es wird festgestellt, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien über
die 3½-Zimmerwohnung, […], den Aussen-Parkplatz Nr. xx und den
Einstellplatz Nr. xx, beide am […], seit Ende 31. Dezember 2024 aufgelöst
ist.

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2.
Der Gesuchsgegner wird verpflichtet, die genannten Mietobjekte
spätestens innert 10 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids zu
räumen und zu verlassen sowie in vertragsgemässem Zustand inkl.
sämtlicher Schlüssel zu übergeben, unter Androhung des polizeilichen
Vollzuges im Unterlassungsfall gemäss Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO. Im
Unterlassungsfalle würde er auf Begehren der Gesuchsteller durch das
Gerichtspräsidium polizeilich ausgewiesen.
3.
Die Kosten eines allfälligen polizeilichen Vollzugs gehen zu Lasten des
Gesuchgegners.
Die Gesuchsteller haben nach Anweisung der zuständigen Polizeistelle
einen Kostenvorschuss zur Sicherstellung der Vollzugskosten zu leisten.
4.
Die Entscheidgebühr von Fr. 800.00 wird dem Gesuchsgegner auferlegt.
Er hat der Gerichtskasse die Entscheidgebühr von Fr. 800.00 zu bezahlen.
Den Gesuchstellern steht ein Betrag von Fr. 800.00 aus ihrem
Kostenvorschuss zu.
5.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen."
3.
3.1.
Gegen diesen ihm am 21. März 2025 zugestellten Entscheid erhob der
Beklagte am 31. März 2025 Berufung beim Obergericht des Kantons
Aargau und beantragte das Folgende:
" 1.
In Gutheissung der Berufung sei der Entscheid vom 17. März 2025 des
Präsidiums des Zivilgerichts des Bezirksgerichts Baden aufzuheben.
2.
In Gutheissung der Berufung sei das folgende Urteil zu fällen:
1. Das Ausweisungsbegehren der Gesuchsteller im Rechtschutz in klaren
Fällen sei vollständig abzuweisen, sofern darauf eingetreten werden kann.
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gesuchsgegner.
3.
Eventualiter sei der Berufungsführer zu verpflichten, die Mietobjekte (3 ½-
Zimmerwohnung, […], Aussenparkplatzes Nr. xx und Einstellplatzes
Nr. xx, beide am […]) spätestens innert 30 Tage nach Rechtskraft des
Entscheides zu räumen und zu verlassen sowie in vertragsgemässem
Zustand inkl. sämtlicher Schlüssel zu übergeben, unter Androhung des
polizeilichen Vollzugs im Unterlassungsfalls.
4.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen."

- 4 -
3.2.
Am 29. April 2025 reichten die Kläger eine Berufungsantwort ein, ohne
konkrete Anträge zu stellen.
3.3.
Am 12. Mai 2025 reichten der Beklagte, am 19. Mai 2025 die Kläger und
am 28. Mai 2025 wiederum der Beklagte eine Stellungnahme ein.
Das Obergericht zieht in Erwägung:
1.
1.1.
Das zulässige Rechtsmittel gegen den vorliegenden, im summarischen
Verfahren ergangenen Ausweisungsentscheid mit einem Fr. 10'000.00
übersteigenden Streitwert ist die Berufung (Art. 308 Abs. 2 ZPO; BGE 144
III 346 E. 1.2.1 bzw. E. 1.2.2.3).
1.2.
Mit der Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die
unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310
ZPO). Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt,
wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt
nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317
Abs. 1 ZPO).
2.
2.1.
Die Vorinstanz hielt zur Begründung des angefochtenen Entscheids im
Wesentlichen fest, dass die Kläger den Beklagten mit Einschreiben vom
15. Oktober 2024 für den offenen Mietzinssaldo in der Höhe von
Fr. 1'301.25 gemahnt hätten. Damit sei der Ausstand durch die Kläger
sowohl genügend bezeichnet als auch beziffert worden und für den
Beklagten sei der zu begleichende Betrag erkennbar gewesen. Ob die
Mahngebühren gemäss Schreiben der Kläger vom 15. Oktober 2024
geschuldet seien oder nicht, sei nicht Gegenstand dieses Verfahrens und
könne offenbleiben. Die Mahnung sei mit der Androhung verbunden
worden, dass das Mietverhältnis bei unbenütztem Ablauf der Frist von
30 Tagen ausserordentlich gekündigt werde. Das am 16. Oktober 2024 zur
Abholung gemeldete Schreiben sei nach Ablauf der Frist retourniert worden
und gelte aufgrund der eingeschränkten Empfangstheorie als am
23. Oktober 2024 zugestellt. Folglich habe der Fristenlauf am 24. Oktober
2024 zu laufen begonnen und am 22. November 2024 geendet.

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Am 26. November 2024 sei durch die Kläger die ausserordentliche
Kündigung der Mietverträge betreffend die 3.5-Zimmerwohnung, den
Aussen-Parkplatz Nr. xx und den Einstellplatz Nr. xx (beide am […])
ausgesprochen worden. Diese Schreiben seien dem Beklagten jeweils am
27. November 2024 zur Abholung gemeldet und am 2. Dezember 2024
zugestellt worden. Aufgrund der absoluten Empfangstheorie gelte die
Kündigung einen Tag, nachdem der Postbote die Abholungseinladung in
den Briefkasten gelegt habe, und damit als am 28. November 2024
zugestellt. Die Kläger hätten damit sowohl die Frist für die
Kündigungsandrohung als auch die Frist für die Kündigung eingehalten.
Nicht zu hören sei der Beklagte mit dem Einwand, dass die Kläger durch
die vorbehaltlose Entgegennahme von Mietzinszahlungen für Januar 2025
bis März 2025 zu erkennen gegeben hätten, dass sie das Mietverhältnis
auch nach dem Kündigungstermin per 31. Dezember 2024 hätten
weiterführen bzw. ein neues Mietverhältnis hätten eingehen wollen. So sei
durch die Kläger nach dem Zeitpunkt, auf den die Kündigung nach ihrer
Ansicht wirksam geworden sei, unverzüglich das Ausweisungsverfahren
eingeleitet worden. Dadurch hätten die Kläger dem Beklagten
unmissverständlich zu erkennen gegeben, dass sie am Abschluss eines
neuen Mietvertrages nicht interessiert seien.
2.2.
Der Beklagte bringt mit Berufung im Wesentlichen vor, dass unbestritten
sei, dass der Beklagte keine Kenntnis von der Mahnung und der
Kündigungsandrohung gehabt habe. Er habe auch nicht damit gerechnet,
da er die Kläger über seine momentanen Zahlungsschwierigkeiten auf
Grund des Unfalls und der verzögerten Auszahlung des Unfalltaggeldes
durch die SUVA informiert habe. Er sei aus allen Wolken gefallen, als er
am 28. November 2024 die Kündigung erhalten habe. Der Beklagte habe
seine momentanen Zahlungsschwierigkeiten den Klägern (bzw. der
Verwaltung) gemeldet und sei gestützt auf Treu und Glauben davon
ausgegangen, dass diese darauf Rücksicht nehmen würden. Er habe
unmittelbar auf seine Mitteilung auch keine ablehnende Antwort erhalten.
Es gehe im vorliegenden Fall nicht an, die absolute Empfangstheorie auf
den Empfang der Mahnung bzw. der Androhung der Kündigung
anzuwenden. Somit sei die Kündigung vom 26. November 2024 nicht
korrekt erfolgt bzw. liege gar keine Kündigung vor. Mietverträge könnten
formfrei und stillschweigend abgeschlossen werden. Dies habe der
Beklagte vor Vorinstanz vorgebracht, denn er habe die Mietzinse im Jahr
2025 im gemäss den drei Mietverträgen geschuldeten Umfang bezahlt.
2.3.
Die Kläger machen mit Berufungsantwort im Wesentlichen geltend, dass
die Fristen für die Abmahnung und Kündigung korrekt eingehalten worden
seien. Dem Beklagten sei zudem klar mitgeteilt worden, dass die

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Kündigung ausgesprochen werde, falls die offenen Schulden nicht innert
Frist bezahlt würden. Der Beklagte versuche mit dem ganzen Verfahren
Zeit zu schinden für die Räumung der Wohnung. Die Zahlungen seien nie
als Mietzins akzeptiert worden, zumal die Kläger das
Mietausweisungsverfahren anhängig gemacht hätten.
3.
3.1.
Unbestrittenermassen bestand zwischen den Klägern und dem Beklagten
je ein Mietverhältnis betreffend eine 3.5-Zimmerwohnung (Beilage 1a zum
Ausweisungsbegehren), einen Aussen-Parkplatz (Beilage 1b zum
Ausweisungsbegehren) und einen Einstellplatz (Beilage 1c zum
Ausweisungsbegehren) am […].
3.2.
Mit Schreiben vom 15. Oktober 2024 mahnten die Kläger den Beklagten für
ausstehende Mietzinse in der Höhe von Fr. 1'301.25 ("Saldo Miete Oktober
2024"), setzten ihm eine Zahlungsfrist von 30 Tagen zur Begleichung der
Ausstände und drohten ihm gleichzeitig an, bei unbenütztem Ablauf der
Frist das Mietverhältnis zu kündigen (Beilage 2 zum
Ausweisungsbegehren). Das Schreiben wurde dem Beklagten am
16. Oktober 2024 zur Abholung gemeldet, durch diesen in der Folge nicht
abgeholt und am 24. Oktober 2024 an die Kläger retourniert (Beilage 3a
zum Ausweisungsbegehren). Soweit die Mitteilung mit der schriftlichen
Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung nach Art. 257d
Abs. 1 OR wie vorliegend nicht innerhalb der von der Post gesetzten
siebentägigen Frist abgeholt wird, so wird fingiert, sie sei am letzten Tag
dieser Frist in Empfang genommen worden (vgl. BGE 137 III 208 E. 3.1.3).
Damit gilt das Schreiben als dem Beklagten am 23. Oktober 2024
zugestellt, womit die Zahlungsfrist von 30 Tagen am 22. November 2024
endete. Aus welchen Gründen im vorliegenden Fall von dieser
Rechtsprechung abgewichen werden sollte, ist nicht ersichtlich. Dass die
geltend gemachten Ausstände in der Höhe von Fr. 1'301.25 bestehen bzw.
zu diesem Zeitpunkt bestanden, wird vom Beklagten nicht bestritten, so
dass er – entgegen seinen Ausführungen – durchaus mit einer
entsprechenden Kündigungsandrohung seitens der Kläger rechnen
musste. Einzig aufgrund der Tatsache, dass er die Kläger über seine
Zahlungsschwierigkeiten informiert haben will und darauf keine
"ablehnende Antwort" erhalten habe, durfte er nicht davon ausgehen, dass
durch diese keine Kündigungsandrohung erfolgen würde, zumal die Kläger
nicht verpflichtet waren, auf sein Schreiben zu reagieren. Die Einwände des
Beklagten gehen an der Sache vorbei, womit auch offenbleiben kann,
inwiefern sie aufgrund der Novenschranke überhaupt zu berücksichtigen
sind (vgl. Art. 317 Abs. 1 lit. b ZPO).

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3.3.
Der Beklagte bezahlte die Ausstände in der Folge nicht. Daher sprachen
die Kläger ihm gegenüber am 26. November 2024 unter Verwendung des
amtlichen Formulars per 31. Dezember 2024 die Kündigung sämtlicher
Mietverhältnisse (3.5-Zimmerwohnung, Aussen-Parkplatz Nr. xx,
Einstellplatz Nr. xx) aus (Beilagen 4a-5c zum Ausweisungsbegehren),
wobei der Aussenparkplatz und der Einstellhallenplatz als mitvermietete
Objekte der 3.5-Zimmerwohnung zu qualifizieren sind, womit eine
einheitliche Behandlung der Mietverträge auch im Hinblick auf die
Interessenslage der Parteien vorliegend geboten erscheint (vgl. Art. 1
VMWG; BGE 137 III 123 E. 2.2 f.). Etwas anderes wird vom Beklagten denn
auch nicht geltend gemacht. Die auf den amtlichen Formularen erklärten
Kündigungen gingen dem Beklagten am 27. November 2024 zu, da ihm an
diesem Tag die Abholungseinladung zugestellt wurde und er aufgrund der
Zahlungsausstände mit der Kündigung rechnen musste (BGE 143 III 15
E. 4.1 und BGE 137 III 208 E. 3.1.2). Dies gilt umso mehr, als der Beklagte
bereits vorgängig eine Abholungseinladung für eine eingeschriebene
Sendung (mit der Mahnung und Kündigungsandrohung) der Kläger
erhalten hat, welche er nicht abholte.
Die Voraussetzungen von Art. 257d OR und Art. 266l Abs. 2 OR sind erfüllt
und die Kündigungen per 31. Dezember 2024 sind als gültig und
fristgerecht zu qualifizieren.
3.4.
Soweit der Beklagte geltend macht, zwischen den Parteien sei ein neuer
Mietvertrag geschlossen worden, kann ihm nicht gefolgt werden. Nachdem
der Beklagte die Liegenschaft nicht per 31. Dezember 2024 verlassen hat,
wurde von Seiten der Kläger bereits am 6. Januar 2025 ein
Ausweisungsverfahren beim Bezirksgericht Baden anhängig gemacht,
womit umgehend die erforderlichen Massnahmen ergriffen wurden, um die
ausgesprochenen Kündigungen durchzusetzen. Dass die Kläger von
Januar bis März 2025 noch drei Monatsmieten des Beklagten
entgegengenommen haben sollen, vermag daran nichts zu ändern. So
erging der vorinstanzliche Ausweisungsentscheid erst am 17. März 2025,
wobei der Beklagte die Wohnung (bis heute) noch immer nicht freiwillig
geräumt hat, womit die Entgegennahme dieser Zahlungen wohl vielmehr
die Sicherstellung eines allfälligen Schadenersatzes (oder weiterer Mieten
[für den Fall, dass sich die Kündigungen im Nachgang als ungültig
erweisen]) bezweckte. So stand auch erst zum Zeitpunkt des
vorinstanzlichen Entscheids (vorbehaltlich eines gutgeheissenen
Rechtsmittels des Beklagten) fest, dass die durch die Kläger
ausgesprochenen Kündigungen rechtens waren und sich durchsetzen
liessen. Entsprechend kann durch die Entgegennahme dieser drei
Monatsmieten augenscheinlich nicht vom Abschluss eines neuen
Mietvertrages ausgegangen werden.

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3.5.
Die Vorinstanz hat dem Beklagten im angefochtenen Entscheid vom
17. März 2025 zur Räumung des Mietobjektes eine Frist von zehn Tagen
nach Rechtskraft des Entscheids gewährt, womit sie der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung (vgl. Urteil des Bundesgerichts
4A_162/2021 vom 12. Mai 2021 E. 6.2), selbst bei Vorliegen humanitärer
Gründe, korrekt Rechnung getragen hat. Die Zustellung der Kündigungen
erfolgte zudem bereits im November 2024, womit dem Beklagten bereits
zu diesem Zeitpunkt bekannt war, dass er die Wohnung spätestens per
Ende Dezember 2024 würde verlassen müssen. Im Weiteren profitiert der
Beklagte als Folge des Berufungsverfahrens von einer Verlängerung von
über vier Monaten. Von einer "sofortigen", unzumutbaren oder
unverhältnismässigen Räumungsfrist kann jedenfalls nicht die Rede sein.
Soweit der Beklagte sinngemäss eine Erstreckung des Mietverhältnisses
i.S.v. Art. 272 OR verlangt, ist darauf nicht einzugehen. Eine Erstreckung
des Mietverhältnisses wurde bei der zuständigen Behörde nicht beantragt
und bildet folglich nicht Gegenstand des vorliegenden
Berufungsverfahrens.
4.
Bei diesem Ausgang des Berufungsverfahrens hat der Beklagte die
obergerichtliche Entscheidgebühr zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 ZPO).
Ferner hat er seine Parteikosten selber zu tragen. Den nicht anwaltlich
vertretenen Klägern ist keine Parteientschädigung zuzusprechen, da sie
keine notwendigen Auslagen gemäss Art. 95 Abs. 3 lit. a ZPO geltend
gemacht haben und kein begründeter Fall für eine Umtriebsentschädigung
gemäss Art. 95 Abs. 3 lit. c ZPO vorliegt (BENEDIKT A. SUTER/CRISTINA VON
HOLZEN, in: THOMAS SUTTER-SOMM/CORDULA LÖTSCHER/CHRISTOPH
LEUENBERGER/BENEDIKT SEILER [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen
Zivilprozessordnung, 4. Aufl. 2025, N. 41 zu Art. 95 ZPO).
Das Obergericht erkennt:
1.
Die Berufung wird abgewiesen.
2.
Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 500.00 wird dem Beklagten
auferlegt
3.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

- 9 -
Zustellung an:
[…]
Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der
schriftlichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die
Beschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In
vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der
Streitwert in arbeits- und mietrechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen
übrigen Fällen mindestens Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechts-
frage von grundsätzlicher Bedeutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs-
und Nachlassrichters (Art. 44 Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112
Abs. 1 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen
Bundesgericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde
nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher
Bedeutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf
die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den
Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).
Aarau, 31. Juli 2025
Obergericht des Kantons Aargau
Zivilgericht, 4. Kammer
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Richli Gasser