ag_zivilgericht · ZSU.2025.173 · 2026-04-16 · de
Obergericht / Zivilgericht / 4. Zivilkammer — ZSU.2025.173


Obergericht
Zivilgericht, 4. Kammer
ZSU.2025.173
(SZ.2024.119)
Art. 94
Entscheid vom 16. April 2026
Besetzung Oberrichter Richli, Präsident
Oberrichterin Massari
Oberrichterin Jacober
Gerichtsschreiber Tognella
Klägerin 1 A._____, […]
Klägerin 2 B._____, […]
Kläger 3 C._____, […]
Klägerin 4 D._____, […]
Klägerin 5 E._____, […]
Kläger 6 F._____, […]
Kläger 7 G._____, […]
Kläger 8 H._____, […]
Kläger 9 I._____, […]
Kläger 10 J._____, […]
Kläger 11 K._____, […]
Kläger 12 L._____, […]
Kläger 13 M._____, […]
Klägerin 14 N._____, […]
Kläger 15 O._____, […]

- 2 -
Kläger 16 P._____, […]
Kläger 17 AA._____, […]
Kläger 18 AB._____, […]
Klägerin 19 AC._____, […]
Kläger 20 AD._____, […]
Kläger 21 AE._____, […]
Kläger 22 AF._____, […]
Kläger 23 AG._____, […]
1 bis 23 vertreten durch AH._____ AG,
[…]
1 bis 23 vertreten durch Rechtsanwalt Tobias Bartels,
[…]
Beklagte 1 AI._____., […]
Beklagter 2 AJ._____, […]
Gegenstand Mietausweisung

- 3 -
Das Obergericht entnimmt den Akten:
1.
Am 1./2. März 2022 schlossen die Kläger, vertreten durch die AH._____
AG, mit den Beklagten einen bis 31. März 2027 befristeten Mietvertrag über
das Mietobjekt Gewerberaum, 1. OG, […], Q._____ (Mietbeginn 16. März
2022).
Mit separaten Schreiben vom 15. August 2023 mahnten die Kläger, vertre-
ten durch die AH._____ AG, die Beklagten für die ausstehenden Miet- und
Nebenkosten der Monate April bis August 2023 in Höhe von insgesamt Fr.
5'850.00 (5 x Fr. 1'170.00), setzten ihnen eine Zahlungsfrist von 30 Tagen
zur Begleichung der Ausstände und drohten ihnen an, bei unbenütztem
Ablauf der Frist das Mietverhältnis zu kündigen. Unter Verwendung des
amtlichen Formulars kündigten sie den Beklagten wiederum mit separaten
Mitteilungen am 27. September 2023 das Mietverhältnis per 31. Oktober
2023.
2.
2.1.
Nachdem die Beklagten das Mietobjekt per 31. Oktober 2023 nicht verlas-
sen hatten, stellten die Kläger mit Eingabe vom 9. Dezember 2024 beim
Präsidium des Bezirksgerichts Lenzburg gegen sie und AK._____ folgen-
des Begehren:
" 1.
Es seien die Gesuchsgegner [Beklagte und AK._____] zu verpflichten, den
Gewerberaum im 1. Stock der Liegenschaft […], Q._____, spätestens 10
Tage nach Erhalt des rechtskräftigen Ausweisungsentscheides zu räumen
und zu verlassen sowie den Gesuchstellern [Kläger] in vertragsgemässem
Zustand inkl. sämtlicher Schlüssel zurückzugeben, unter Androhung des
polizeilichen Vollzuges im Unterlassungsfall gemäss Art. 343 Abs. 1 lit. d
ZPO;
2.
es seien die Gesuchsteller zu berechtigen und die zuständige Polizei ent-
sprechend anzuweisen, den Entscheid im Unterlassungsfall auf erstes
Verlangen der Gesuchsteller zu vollstrecken, auf Kosten zu Lasten der Ge-
suchsgegner, bevorschusst durch die Gesuchsteller;
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich MWST) zulasten der
Gesuchsgegner."
2.2.
Nachdem die Beklagten keine Stellungnahme eingereicht und AK._____
eine solche verspätet erstattet hatten, erliess das Gerichtspräsidium Lenz-
burg am 2. Juni 2025 folgenden Entscheid:

- 4 -
" 1.
Die Gesuchgegnerin 1 und der Gesuchgegner 2 [Beklagte] werden unter
Androhung der polizeilichen Vollstreckung im Widerhandlungsfall ver-
pflichtet, das Mietobjekt [Gewerberaum im 1. Stock der Liegenschaft […],
Q._____ ([…])] innert 10 Tagen vollständig zu räumen und zu verlassen.
2.
Beachten die Gesuchgegnerin 1 und der Gesuchgegner 2 diesen Vollstre-
ckungsbefehl nicht, haben die Gesuchsteller dem Gerichtspräsidenten des
Bezirksgerichts Lenzburg schriftlich Mitteilung zu machen. Die Polizei teilt
den Gesuchstellern den Ausweisungstermin mit. Auf diesen Zeitpunkt hin
haben die Gesuchsteller der Polizei deren Kosten vorzuschiessen, eine
Umzugsfirma für die Räumung der Liegenschaft zu beauftragen und allen-
falls für die Lagerung des Mobiliars usw. besorgt zu sein. Die
Gesuchgegnerin 1 und der Gesuchgegner 2 haben den Gesuchstellern
diese Kosten zu ersetzen. Sollten die Gesuchsteller die Beauftragung ei-
ner Umzugsfirma auf den ihnen mitgeteilten Termin versäumen, würde die
Ausweisung auf unbestimmte Zeit verschoben.
3.
Das Ausweisungsbegehren gegenüber der Gesuchgegnerin 3 [AK._____]
wird abgewiesen.
4.
Die Entscheidgebühr von CHF 1'000.00 wird der Gesuchgegnerin 1 und
dem Gesuchgegner 2 auferlegt. Sie wird mit dem Vorschuss der
Gesuchsteller von CHF 1'000.00 verrechnet, so dass die Gesuch-
gegnerin 1 und der Gesuchgegner 2 der Gesuchstellerin CHF 1'000.00 di-
rekt zu ersetzen haben.
5.
Die Gesuchgegnerin 1 und der Gesuchgegner 2 werden verpflichtet, den
Gesuchstellern eine Parteientschädigung von CHF 2'847.35 zu bezah-
len."
3.
3.1.
Gegen diesen dem Beklagten 2 am 7. Juni 2025 zugstellten Entscheid ging
am 13. Juni 2025 beim Gerichtspräsidium Lenzburg eine von jenem unter-
zeichnete, vom 11. Juni 2025 datierte Eingabe (Postaufgabe 12. Juni 2025)
ein, die an das Obergericht des Kantons Aargau weitergeleitet wurde.
3.2.
Mit instruktionsrichterlicher Verfügung vom 11. Juli 2025 wurde die Be-
klagte 1 aufgefordert, innert zehn Tagen eine durch ihre zeichnungsberech-
tigten Organe unterschriebene Beschwerde einzureichen oder durch eine
Vertretung einreichen zu lassen, andernfalls auf ihr Rechtsmittel nicht ein-
getreten werde. Ferner wurde der Beklagte 2 aufgefordert, innert gleicher
Frist klarzustellen, ob er selbst auch Beschwerde erhebe. Während die Ver-
fügung der Beklagten 1 nicht zugestellt werden konnte, reagierte der Be-
klagte 2 mit Eingabe vom 25. Juli 2025.

- 5 -
Das Obergericht zieht in Erwägung:
1.
1.1.
Das zulässige Rechtsmittel gegen den vorliegenden, im summarischen
Verfahren ergangenen Ausweisungsentscheid mit einem Streitwert von
weniger als Fr. 10'000.00 (hier Fr. 7'020.00) ist die Beschwerde (Art. 308
Abs. 2 i.V.m. Art. 319 lit. a ZPO; BGE 144 III 346 E. 1.2.1). Die von der
Vorinstanz an das Obergericht weitergeleitete Eingabe vom 11. Juni 2025
ist nicht als Beschwerde bezeichnet, wurde allerdings innert der in der
Rechtsmittelbelehrung des Entscheids vom 2. Juni 2025 erwähnten zehn-
tägigen Beschwerdefrist, wenn auch nicht bei der Rechtsmittelinstanz
(Obergericht), eingereicht und enthält den Antrag auf Aufhebung des Ent-
scheids vom 2. Juni 2025. Insoweit ist davon auszugehen, dass gegen die-
sen Entscheid Beschwerde erhoben werden sollte. Dies wird dadurch be-
stätigt, dass innert Nachfrist (vgl. instruktionsrichterliche Verfügung vom
19. Februar 2026) der mit Verfügung vom 23. Januar 2026 einverlangte
Kostenvorschuss geleistet worden ist.
1.2.
Dennoch stellen sich mit Bezug auf das Eintreten auf das Rechtsmittel fol-
gende Fragen (vgl. zudem E. 3 erster Absatz zur Frage der Rechtzeitigkeit
der Beschwerde):
In erster Linie ist zu prüfen, welche der vor Vorinstanz beklagten Personen
(Beklagte 1 als juristische Person und Beklagter 2 sowie AK._____ als na-
türliche Personen) Beschwerde führt. Im Zusammenhang mit einer
Mietausweisung ist vorab klarzustellen, dass die Beklagten auf der Passiv-
seite keine notwendige Streitgenossenschaft im Sinne von Art. 70 ZPO bil-
den. Selbst soweit eine Mietausweisung nicht nur obligatorisch aus Miet-
vertrag, sondern alternativ auch gestützt auf Art. 641 Abs. 2 ZGB verlangt
wird, geht es nicht darum, dass das Gericht dispositivmässig über absolute
Rechte zu befinden hätte (das Eigentum der Kläger an der vermieteten Lie-
genschaft ist nicht umstritten). Jeder (Solidar-) Mieter ist einzeln verpflich-
tet, die gemietete Liegenschaft auf den Kündigungszeitpunkt hin geräumt
zurückzugeben (vgl. STAEHELIN/SCHWEIZER, in: Sutter-Somm/Löt-
scher/Leuenberger/Seiler, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozess-
ordnung, 4. Aufl. 2025, N. 41 zu Art. 70 ZPO; RUGGLE, in: Basler Kommen-
tar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 4. Aufl. 2024, N. 8 zu Art. 70
ZPO).
Die Vorinstanz hat das Ausweisungsbegehren, soweit es sich gegen
AK._____ richtete (weil sie nicht Partei des Mietvertrags war [Gesuchsbei-
lage 3], zu Recht) abgewiesen. Insoweit liegt auch keine Anfechtung durch
die – insoweit einzig beschwerten – Kläger vor. Damit ist AK._____ nicht
mehr Partei im Rechtsmittelverfahren.

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Unklar ist dagegen, ob die Beschwerde (Eingabe vom 11. Juni 2025), mit
der die Aufhebung des Entscheids vom 2. Juni 2025 verlangt wird, von der
Beklagten 1 oder dem Beklagten 2 oder von beiden erhoben worden ist,
weil darin diesbezüglich hin- und herlaviert wird und der Beklagte 2 gemäss
dem öffentlichen (Art. 936 Abs. 1 OR) – und damit notorischen (Art. 151
ZPO) – Handelsregisterauszug Präsident des Verwaltungsrats der Beklag-
ten 1 ist. Für eine Beschwerdeerhebung durch den Beklagten 2 spricht ne-
ben der Adresse im Briefkopf, die einzig diesen als natürliche Person mit
seiner Privatadresse nennt, dass in Ziff. 2 geltend gemacht wird, es könne
nicht sein, dass ihm die Parteienschädigung und die Gerichtskosten direkt
auferlegt worden seien, weil ihn als "Geschäftsführerin" der Beklagten 2
keine persönliche Haftung für Mietforderungen treffe (zur Unbegründetheit
dieses Einwands, vgl. E. 3 unten). Die übrigen in der Beschwerde (Eingabe
vom 11. Juni 2025) erhobenen Einwendungen (der Beklagte 2 habe sich
wegen Auslandabwesenheit nicht am Verfahren beteiligen können, die
Höhe der Parteientschädigung sei unangemessen hoch, Ersuchen um Ein-
blick in die Abrechnungen der ausstehenden Mietzinsforderungen) können
im Prinzip von beiden Beklagten als Solidarmietern geltend gemacht sein.
Zudem ist zu beachten, dass der Beklagte 2 in der abschliessenden Gruss-
formel im Widerspruch zur Adresse als "AL._____ Geschäftsführerin
AI._____" unterzeichnete.
Vor diesem Hintergrund ist anzunehmen, dass in einer Eingabe beide Be-
klagten Beschwerde erhoben haben. Auf diejenige der Beklagten 1 als ju-
ristische Person ist dabei nicht einzutreten, weil gemäss Handelsregister-
auszug nur eine Kollektivzeichnungsberechtigung zu zweien vorgesehen
ist und die Beklagte 1 die Aufforderung mit instruktionsrichterlicher Verfü-
gung vom 11. Juli 2025, innert einer Frist von 10 Tagen eine durch ihre
kollektiv zeichnungsberechtigten Organe unterschriebene Beschwerde ein-
zureichen, andernfalls auf die Beschwerde nicht eingetreten würde, unge-
nützt verstreichen liess.
1.3.
Damit ist lediglich auf die vom Beklagten 2 erhobene Beschwerde grund-
sätzlich einzutreten (vgl. aber E. 3 am Ende).
2.
2.1.
Mit der Beschwerde können die unrichtige Rechtsanwendung und die of-
fensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht wer-
den (Art. 320 ZPO). Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und
neue Beweismittel sind ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO). Schon des-
wegen ist der vom Beklagten 2 in seinem E-Mail-Austausch mit der Regio-
nalpolizei Lenzburg vom 17./18. Juli 2025 erwähnte Umstand, dass er die
Schlüssel des Mietobjekts angeblich am 18. Juli 2025 in deren Briefkasten
hinterlegen werde, nicht zu beachten. Aus diesem Grund ist auch von

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vornherein müssig zu diskutieren, ob durch diese (angebliche, aber nicht
bewiesene) Deponierung der Schlüssel bei einem Dritten (und nicht bei ei-
nem der Vermieter oder deren Vertreter) die Mietausweisung allenfalls ge-
genstandslos geworden ist (es ist unbekannt, ob das Mietobjekt auch ge-
räumt ist). Ausgeschlossen ist sodann die Verbesserung eines Rechtsmit-
tels, weshalb die Eingabe des Beklagten 2 vom 25. Juli 2025, soweit die
dort gemachten Ausführungen über die Beschwerde (Eingabe vom
11. Juni 2025) hinausgehen, von vornherein unbeachtlich ist (Urteil des
Bundesgerichts 5A_979/2014 vom 12. Februar 2015 E. 2).
2.2.
Das Obergericht kann ohne Verhandlung aufgrund der Akten entscheiden
(Art. 327 Abs. 2 ZPO).
3.
Art. 143 Abs. 1bis ZPO setzt für die Pflicht eines unzuständigen Gerichts,
eine bei ihm eingereichte Eingabe an das zuständige Gericht weiterzulei-
ten, voraus, dass der Absender irrtümlich gehandelt hat. In Anbetracht der
eher trölerisch erscheinenden Beschwerdeargumente (vgl. dazu den
nächsten Absatz) ist es einigermassen fraglich, ob der Beklagte 2 die Be-
schwerde trotz des korrekten Hinweises in der dem angefochtenen Ent-
scheid angefügten Rechtsmittelbelehrung, dass die Beschwerde bei der
Rechtsmittelbehörde (Obergericht) einzureichen ist (vgl. Art. 321 Abs. 1
ZPO), irrtümlich bei der Vorinstanz eingereicht hat. Wie es sich damit ver-
hält und ob aus diesem Grund auf die Beschwerde wegen Eingangs der
Beschwerde bei Obergericht nach Ablauf der Rechtsmittelfrist nicht einzu-
treten ist, kann indes offenbleiben, weil sich die Beschwerde als offensicht-
lich unbegründet bzw. offensichtlich unzulässig erweist (Art. 322 Abs. 1
ZPO):
Offensichtlich unbehelflich ist, wenn in der Beschwerde Einsicht in die Ab-
rechnung der ausstehenden Mietzinsforderungen verlangt wird, weil "Zwei-
fel an der Korrektheit der Berechnung" bestünden. Einwendungen gegen
eine korrekte Kündigung des Mietvertrags hätten vor Vorinstanz vorge-
bracht werden müssen (vgl. E. 2.1 betreffend das strikte Novenverbot im
Beschwerdeverfahren). Trölerisch ist sodann der Einwand, der Beklagte 2
sei "während des gesamten Verfahrens im Ausland tätig (R._____)" gewe-
sen. Der Beklagte 2 hat die Verfügung des Gerichtspräsidenten vom
16. Januar 2025, worin den Beklagten (und AK._____) Frist zur Erstattung
einer Stellungnahme zum Ausweisungsbegehen angesetzt worden war,
am 28. Februar 2025 entgegengenommen (act. 22) und hätte deshalb am
vorinstanzlichen Verfahren teilnehmen können. Offensichtlich unzutreffend
ist schliesslich das Argument, den Beklagten 2 treffe als "Geschäftsführerin
einer juristischen Person" keine persönliche Haftung für die Mietzinsforde-
rungen (sowie Prozesskosten). Beide Beklagten sind im Mietvertrag (Ge-
suchsbeilage 3) als solidarisch haftende Mieter aufgeführt, wobei der

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Beklagte 2 den Vertrag zweimal unterschrieben hat, zum einen kollektiv für
die Beklagte 1 als deren Verwaltungsratspräsident und zum andern für sich
selbst als solidarisch haftende natürliche Person. Demgemäss traf und trifft
ihn auch persönlich sowohl die Pflicht, ausstehende Mietzinse zu entrichten
(was im Übrigen nicht Streitgegenstand des von den Klägern erhobenen
Gesuchs bildete), als auch, nach der Kündigung die Liegenschaft auf den
Kündigungszeitpunkt geräumt zurückzugeben (vgl. E. 1.2 zweiter Absatz
am Ende). Insoweit erweist sich die Beschwerde des Beklagten 2 als offen-
sichtlich unbegründet.
Als offensichtlich unzulässig erweist sich die Beschwerde, soweit damit die
von der Vorinstanz auf Fr. 2'847.35 festgesetzte Parteientschädigung als
unangemessen hoch gerügt wird. Wird mit einem Rechtsmittel die Herab-
setzung einer auf eine Geldleistung lautenden Verpflichtung verlangt, hat
eine genaue Bezifferung zu erfolgen (BGE 137 III 617 E. 4.5.3). Daran fehlt
es. Damit ist insoweit auf die Beschwerde des Beklagten 2 nicht einzutre-
ten.
4.
Wegen offensichtlicher Unzulässigkeit der Beschwerde der Beklagten 1
und offensichtlicher Unzulässigkeit sowie offensichtlicher Unbegründetheit
der Beschwerde des Beklagten 2 kann auf die Einholung einer Beschwer-
deantwort verzichtet werden (Art. 322 Abs. 1 ZPO).
5.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Beklagten für das Be-
schwerdeverfahren kostenpflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Entscheidge-
bühr ist auf Fr. 500.00 festzusetzen (§ 8 und 10 GebührD) und wird mit dem
geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. Von der Zusprechung einer Par-
teientschädigung an die Kläger ist abzusehen, weil ihnen im Beschwerde-
verfahren kein Aufwand erwachsen ist.
Das Obergericht erkennt:
1.
Auf die Beschwerde der Beklagten 1 wird nicht eingetreten.
2.
Die Beschwerde des Beklagten 2 wird abgewiesen, soweit darauf eingetre-
ten wird.
3.
Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 500.00 wird den Beklagten je
zur Hälfte mit Fr. 250.00 auferlegt.

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4.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
Zustellung an:
[…]
Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-
schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen
Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet-
rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens
Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters (Art. 44
Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde
nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen
hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).
Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt weniger als Fr. 15'000.00.
Rechtsmittelbelehrung für die subsidiäre Verfassungsbeschwerde (Art. 113 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die subsidi-
äre Verfassungsbeschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden, so-
weit keine Beschwerde nach den Artikeln 72 - 89 BGG zulässig ist (Art. 44 Abs. 1, Art. 90,
Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1, Art. 113, Art. 117 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid verfassungsmässige Rechte (Art. 116 BGG) verletzt.
Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die
Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42
BGG). Wird gegen einen Entscheid sowohl ordentliche Beschwerde als auch Verfassungs-
beschwerde geführt, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen
(Art. 119 Abs. 1 BGG).

- 10 -
Aarau, 16. April 2026
Obergericht des Kantons Aargau
Zivilgericht, 4. Kammer
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Richli Tognella