ag_zivilgericht · ZSU.2023.17 · 2023-05-26 · de
Obergericht / Zivilgericht / 4. Zivilkammer — ZSU.2023.17


Obergericht
Zivilgericht, 4. Kammer
ZSU.2023.17 / ik / ik
(SZ.2022.167)
Art. 78
Entscheid vom 26. Mai 2023
Besetzung Oberrichter Richli, Präsident
Oberrichter Egloff
Oberrichterin Massari
Gerichtsschreiberin Kabus
Kläger A._____,
[…]
Zustellbevollmächtigte: B._____ AG,
[…]
Beklagte C._____,
[…]
Gegenstand Mietausweisung

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Das Obergericht entnimmt den Akten:
1.
1.1.
Die Parteien schlossen am 18. Oktober 2018 per 15. November 2018 einen
Mietvertrag über das Mietobjekt 4.5-Zimmer-Wohnung, 4. OG, […], ab.
1.2.
Mit Schreiben vom 8. August 2022 mahnte der Kläger die Beklagte für aus-
stehende Mietzinsen, setzte ihr eine Zahlungsfrist von 30 Tagen zur Be-
gleichung der Ausstände an und drohte ihr gleichzeitig an, bei unbenütztem
Ablauf der Frist das Mietverhältnis zu kündigen.
1.3.
Nachdem die Mietzinsausstände innert Frist nicht beglichen wurden,
sprach der Kläger gegenüber der Beklagten sowie deren Ehemann die
Kündigung je mit separaten Schreiben vom 21. September 2022 und unter
Verwendung des amtlichen Formulars per 31. Oktober 2022 aus.
2.
2.1.
Der Kläger stellte mit Eingabe vom 5. Dezember 2022 beim Präsidenten
des Bezirksgericht Aarau das Ausweisungsbegehren, weil die Wohnung
nicht geräumt wurde. Die Beklagte liess sich hierzu nicht vernehmen.
2.2.
Der Präsident des Bezirksgerichts Aarau erkannte am 19. Januar 2023 wie
folgt:
" 1.
Auf das Ausweisungsbegehren des Gesuchstellers wird nicht eingetreten.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus der Entscheidgebühr von Fr. 800.00,
werden dem Gesuchsteller auferlegt. Sie werden mit dem Kostenvor-
schuss des Gesuchstellers in gleicher Höhe verrechnet.
3.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen."
3.
3.1.
Gegen diesen ihm am 23. Januar 2023 zugestellten Entscheid erhob der
Kläger mit Eingabe vom 26. Januar 2023 beim Obergericht des Kantons
Aargau Beschwerde.

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3.2.
Die Beklagte erstattete innert der ihr angesetzten Frist keine Beschwerde-
antwort.
Das Obergericht zieht in Erwägung:
1.
1.1.
Das zulässige Rechtsmittel gegen den vorliegenden, im summarischen
Verfahren ergangenen Ausweisungsentscheid mit einem Streitwert von
weniger als Fr. 10'000.00 ist die Beschwerde (Art. 308 Abs. 2 i.V.m.
Art. 319 lit. a ZPO; BGE 144 III 346 E. 1.2.1).
1.2.
1.2.1.
Die Beschwerde ist schriftlich und begründet einzureichen (Art. 321 Abs. 1
ZPO). In der Beschwerdebegründung ist darzulegen, worauf der Beschwer-
deführer seine Legitimation stützt, inwieweit er beschwert ist, auf welchen
Beschwerdegrund er sich beruft und an welchen Mängeln der angefoch-
tene Entscheid leidet. Insofern besteht im Beschwerdeverfahren eine Rü-
gepflicht (BGE 138 III 374 E. 4.3.1 analog; Urteil des Bundesgerichts
5A_488/2015 vom 21. August 2015 E. 3.2.1; DIETER FREIBURG-
HAUS/SUSANNE AFHELDT, in: THOMAS SUTTER-SOMM/FRANZ HASENBÖH-
LER/CHRISTOPH LEUENBERGER [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zi-
vilprozessordnung, 3. Aufl. 2016, N. 14 f. zu Art. 321 ZPO). Die Be-
schwerde hat konkrete Rechtsbegehren zu enthalten, aus denen hervor-
geht, in welchem Umfang der vorinstanzliche Entscheid angefochten und
ob ein reformatorischer oder ein kassatorischer Entscheid angestrebt wird.
Ein Rechtsbegehren muss so bestimmt sein, dass es im Falle der Gutheis-
sung der Klage unverändert zum Urteil erhoben werden kann (BGE 137 III
617 E. 4.3; Urteil des Bundesgerichts 5A_3/2019 vom 18. Februar 2019
E. 3).
Bei mangelhaften Begründungen oder ungenügenden Rechtsbegehren ist
keine Nachfrist zur Verbesserung gemäss Art. 132 ZPO anzusetzen
(BGE 137 III 617 E. 6.4; Urteil des Bundesgerichts 5A_82/2013 vom
18. März 2013 E. 3.3.3). Auf eine Beschwerde mit formell mangelhaften
Rechtsbegehren ist ausnahmsweise einzutreten, wenn sich aus der Be-
gründung – allenfalls in Verbindung mit dem angefochtenen Entscheid –
ergibt, was der Beschwerdeführer in der Sache verlangt. Rechtsbegehren
sind im Lichte der Begründung auszulegen (BGE 137 III 617 E. 6.2 analog).

- 4 -
1.2.2.
Die vorliegende Beschwerde enthält keine formellen Anträge. Zu prüfen ist,
ob der Eingabe unter Berücksichtigung der Begründung und des angefoch-
tenen Entscheids mit ausreichender Klarheit entnommen werden kann,
was angestrebt wird.
1.2.3.
1.2.3.1.
Die Vorinstanz hielt zur Begründung des angefochtenen Entscheids fest,
der Kläger habe auf dem amtlichen Formular für die Kündigung angegeben,
das relevante Mietobjekt sei eine Familienwohnung. Die Kündigung vom
21. September 2022 sei folgerichtig sowohl der Beklagten als auch deren
Ehemann zugestellt worden. Folglich sei davon auszugehen, dass es sich
beim vorliegenden Mietobjekt um eine Familienwohnung handle. Die vor-
angegangene Kündigungsandrohung sei allerdings lediglich der Beklagten
zugestellt worden. Dadurch sei die Formvorschrift von Art. 266n OR verletzt
worden, weshalb der Kündigung ein Nichtigkeitsgrund anhafte. Unter die-
sen Umständen sei auf das Begehren um Mietausweisung nicht einzutre-
ten.
1.2.3.2.
Der Kläger brachte beschwerdeweise dagegen vor, beim Versand der Kün-
digungsandrohung habe er noch keine Kenntnis vom Ehemann der Beklag-
ten gehabt, weshalb die Kündigungsandrohung nur an die Beklagte ver-
sendet worden sei. Nach dem Versand der Kündigungsandrohung sei dem
Kläger von der Familie selbst mündlich mitgeteilt worden, dass die Beklagte
geheiratet habe. Aufgrund dessen sei die Kündigung vorsorglich auch an
den unbekannten Ehemann versandt worden. Bis dato sei seitens Beklag-
ter weder eine Meldung an den Kläger noch an die zuständige Gemeinde
betreffend angebliche Heirat erfolgt. Das Gesuch um Mietausweisung sei
erneut zu prüfen.
1.2.4.
Aus der Begründung der Beschwerde geht hervor, weshalb und inwiefern
der angefochtene Entscheid abgeändert oder aufgehoben werden soll. Ihr
lässt sich entnehmen, dass der Kläger mit dem vorinstanzlichen Entscheid
nicht einverstanden ist und die Ausweisung der Beklagten und ihres Ehe-
gatten aus der streitgegenständlichen Liegenschaft beantragt. Des Weite-
ren beanstandet er die Nichtigkeit der Kündigung. Die Beschwerde genügt
dem gesetzlichen Begründungserfordernis, weshalb darauf einzutreten ist.
1.3.
1.3.1.
Mit der Beschwerde können die unrichtige Rechtsanwendung und die of-
fensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht wer-
den (Art. 320 ZPO). Offensichtlich unrichtig bedeutet willkürlich (Urteil des

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Bundesgerichts 4A_149/2017 vom 28. September 2017 E. 2.2). Neue An-
träge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel sind ausge-
schlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO). Das gilt sowohl für echte als auch für un-
echte Noven, da die Beschwerde nicht der Fortführung des erstinstanzli-
chen Prozesses, sondern grundsätzlich nur der Rechtskontrolle des erstin-
stanzlichen Entscheids dient (FREIBURGHAUS/AFHELDT, a.a.O., N. 3 f. zu
Art. 326 ZPO).
1.3.2.
Die vom Kläger beschwerdeweise vorgebrachten Tatsachenbehauptungen
(vgl. E. 1.2.3.2 hiervor) und eingereichten Beweismittel (Beschwerdebei-
lage 1) fanden in den vorinstanzlichen Unterlagen zuvor nie Erwähnung.
Hierbei handelt es sich um Noven, welche im Beschwerdeverfahren nicht
zu berücksichtigen sind (vgl. E. 1.3.1 hiervor). Anderes hat der Kläger nicht
geltend gemacht. Wie sich aus den nachstehenden Ausführungen ergibt,
ist die Vorinstanz ohnehin zu Recht wegen Nichtigkeit der Kündigung nicht
auf das Ausweisungsbegehren eingetreten.
2.
2.1.
Art. 266n OR regelt den Schutz der Familienwohnung. Danach sind die
Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist
mit Kündigungsandrohung (Art. 257d OR) dem Mieter und seinem Ehegat-
ten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner se-
parat zuzustellen. Somit ist vorgesehen, dass im Falle einer Kündigung
durch den Vermieter diese dem Mieter und seinem (nicht mietberechtigten)
Ehe- oder Lebenspartner getrennt mitgeteilt werden muss, damit jeder un-
abhängig vom anderen die Rechte, die normalerweise dem Mieter zu-
stehen, geltend machen kann. Diese doppelte Zustellung ist unter Andro-
hung der Nichtigkeit vorgesehen (Art. 266o OR). Sie soll den nicht mietbe-
rechtigten Ehegatten (oder eingetragenen Partner) vor dem Risiko schüt-
zen, dass er die Zustellung nicht erhält und ihm somit jede Möglichkeit ge-
nommen wird, sich der Kündigung zu widersetzen oder eine Erstreckung
des Mietverhältnisses zu verlangen (BGE 139 III 7 E. 2.3.1).
Eine Familienwohnung kann auch erst nach Abschluss des Mietvertrages
durch Zivilstandsänderung entstehen. Den Mieter trifft die Nebenpflicht, Än-
derungen seines Zivilstandes wie Heirat, Scheidung etc. dem Vermieter zu
melden. Dennoch darf dem Mieter nur mit grosser Zurückhaltung Rechts-
missbrauch entgegengehalten werden, wenn er die Meldung versäumt,
denn dies würde das Schutzanliegen der gesetzlichen Regelung unterlau-
fen (ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7. Aufl.
2020, N. 2b zu Art. 266 m/n OR).
Das Risiko einer nichtigen Kündigung hat der Vermieter zu tragen, auch
wenn er den Zivilstand des Mieters nicht kennt oder von diesem über eine

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Änderung nicht informiert worden ist (WEBER, a.a.O., N. 7 zu Art. 266 m/n
OR).
2.2.
Der Kläger und die Beklagte schlossen am 18. Oktober 2018 einen Miet-
vertrag. Darin wurde vermerkt, dass es sich beim Mietobjekt um keine Fa-
milienwohnung handelt. Überdies hielten sie fest, dass Zivilstandsänderun-
gen der Vermieterschaft innert 30 Tagen schriftlich zu melden seien (Ge-
suchsbeilage [GB] 1). Mit Schreiben vom 8. August 2022 mahnte der Klä-
ger die Beklagte aufgrund ausstehender Mietzinse, setzte ihr eine Zah-
lungsfrist von 30 Tagen zwecks deren Begleichung an und drohte ihr
gleichzeitig an, bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis zu kün-
digen (GB 2). In der Folge wurden die Mietzinsausstände nicht innert Frist
bezahlt, weshalb der Kläger gegenüber der Beklagten sowie deren Ehe-
mann die Kündigung je mit separaten Schreiben vom 21. September 2022
und unter Verwendung des amtlichen Formulars per 31. Oktober 2022 aus-
sprach. In den Kündigungsformularen bestätigte der Kläger durch seine
Unterschrift, dass es sich bei der streitgegenständlichen Liegenschaft um
eine Familienwohnung handelt (GB 4).
Eine Familienwohnung kann auch erst nach Abschluss des Mietvertrages
durch Zivilstandsänderung entstehen. Der Kläger erhielt offenbar die Infor-
mation, dass die Beklagte verheiratet ist, ansonsten er nicht ihren Ehemann
ins Recht gefasst hätte und in den Kündigungsformularen von einer Fami-
lienwohnung ausging. Über den Zeitpunkt der Änderung des Zivilstandes
der Beklagten lässt sich den vorinstanzlichen Akten nichts entnehmen. Ge-
nauso bleibt im Dunklen, wann und wie – mündlich oder schriftlich – der
Kläger über diese Änderung in Kenntnis gesetzt wurde. Nachdem der Klä-
ger anerkannt hat, dass eine Familienwohnung besteht, hätte die Kündi-
gungsandrohung dem Ehemann der Beklagten gestützt auf Art. 266n OR
ebenfalls zugestellt werden müssen, ansonsten diesem die Möglichkeit ge-
nommen wird, die Zahlungsausstände zu begleichen. Die Kündigung er-
weist sich vor diesem Hintergrund als nichtig.
2.3.
Die Beschwerde ist demnach unbegründet und somit abzuweisen.
3.
Bei diesem Verfahrensausgang ist die obergerichtliche Entscheidgebühr
von Fr. 500.00 dem unterliegenden Kläger aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1
ZPO) und mit dem von ihm in gleicher Höhe geleisteten Kostenvorschuss
zu verrechnen (Art. 111 Abs. 1 ZPO). Ferner hat er seine Parteikosten sel-
ber zu tragen. Da die Beklagte innert Frist keine Beschwerdeantwort erstat-
tet hat, ist ihr im Beschwerdeverfahren kein Aufwand entstanden, weshalb
ihr keine Parteientschädigung zuzusprechen ist.

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Das Obergericht erkennt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 500.00 wird dem Kläger auf-
erlegt.
3.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
Zustellung an:
[…]
Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-
schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen
Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet-
rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens
Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters
(Art. 44 Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde
nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen
hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).
Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt weniger als Fr. 15'000.00.
Rechtsmittelbelehrung für die subsidiäre Verfassungsbeschwerde (Art. 113 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die subsidi-
äre Verfassungsbeschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden, so-
weit keine Beschwerde nach den Artikeln 72 - 89 BGG zulässig ist (Art. 44 Abs. 1, Art. 90,
Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1, Art. 113, Art. 117 BGG).

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Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid verfassungsmässige Rechte (Art. 116 BGG) verletzt.
Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die
Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42
BGG). Wird gegen einen Entscheid sowohl ordentliche Beschwerde als auch Verfassungs-
beschwerde geführt, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen (Art.
119 Abs. 1 BGG).
Aarau, 26. Mai 2023
Obergericht des Kantons Aargau
Zivilgericht, 4. Kammer
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:
Richli Kabus