ag_zivilgericht · ZSU.2025.200 · 2025-10-20 · de
Obergericht / Zivilgericht / 4. Zivilkammer — ZSU.2025.200


Obergericht
Zivilgericht, 4. Kammer
ZSU.2025.200
(SZ.2025.151)
Art. 160
Entscheid vom 20. Oktober 2025
Besetzung Oberrichter Richli, Präsident
Oberrichterin Massari
Oberrichterin Plüss
Gerichtsschreiber Gasser
Klägerin A._____ AG,
[…]
Beklagter B._____,
[…]
Gegenstand Mietausweisung

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Das Obergericht entnimmt den Akten:
1.
1.1.
Die Parteien schlossen am 21. Juli 2021 einen Mietvertrag betreffend das
Mietobjekt 3-Zimmerwohnung, 3. OG, […], ab. Mit Zusatzvereinbarung vom
2. September 2021 bzw. 13. September 2021 wurde der Mietbeginn auf
den 1. September 2021 (statt 16. August 2021) festgelegt.
1.2.
Mit Schreiben vom 18. Juli 2022, 19. Oktober 2022, 9. April 2024, 21. Ok-
tober 2024 und 14. Februar 2025 sowie E-Mail vom 26. Juli 2023 wurde
der Beklagte durch die Klägerin wegen Sorgfaltspflichtverletzungen abge-
mahnt und es wurde ihm angedroht, dass das Mietverhältnis im Falle er-
neuter Reklamationen gemäss Art. 257f OR vorzeitig aufgelöst wird.
1.3.
Die Klägerin sprach gegenüber dem Beklagten (und separat der möglichen
Ehefrau) am 26. Februar 2025 unter Verwendung des amtlichen Formulars
per 31. Mai 2025 die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus.
2.
2.1.
Nachdem der Beklagte das Mietobjekt per 31. Mai 2025 nicht verlassen
hatte, stellte die Klägerin mit Eingabe vom 16. Juni 2025 beim Präsidium
des Bezirksgerichts Baden ein Ausweisungsbegehren.
2.2.
Mit Eingabe vom 4. Juli 2025 (Postaufgabe) nahm der Beklagte Stellung
zum Ausweisungsbegehren.
2.3.
Die Präsidentin des Bezirksgerichts Baden erkannte am 28. Juli 2025 wie
folgt:
" 1.
Es wird festgestellt, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien über
die 3-Zimmer-Mietwohnung im 3. OG […] seit Ende Mai 2025 aufgelöst ist.
2.
Der Gesuchsgegner wird verpflichtet, das Mietobjekt spätestens innert
10 Tagen nach Zustellung dieses Entscheids zu räumen und zu verlassen
sowie in vertragsgemässem Zustand inkl. sämtlicher Schlüssel zu überge-
ben, unter Androhung des polizeilichen Vollzuges im Unterlassungsfall ge-
mäss Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO. Im Unterlassungsfalle würde er auf Be-
gehren der Gesuchstellerin durch das Gerichtspräsidium Baden polizeilich
ausgewiesen.

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3.
Die Kosten eines allfälligen polizeilichen Vollzugs gehen zu Lasten des
Gesuchsgegners.
Die Gesuchstellerin hat nach Anweisung der zuständigen Polizeistelle ei-
nen Kostenvorschuss zur Sicherstellung der Vollzugskosten zu leisten.
4.
Die Entscheidgebühr von Fr. 1'000.00 wird dem Gesuchsgegner auferlegt.
Er hat sie der Gerichtskasse nachzuzahlen.
6.
Es wird keine Parteientschädigung gesprochen."
3.
3.1.
Gegen diesen ihm am 30. Juli 2025 zugestellten Entscheid erhob der Be-
klagte am 4. August 2025 (Postaufgabe) Beschwerde beim Bezirksgericht
Baden, welches diese zuständigkeitshalber an das Obergericht des Kan-
tons Aargau weiterleitete. In prozessualer Hinsicht beantragte der Kläger
die Gewährung der aufschiebenden Wirkung.
3.2.
Mit Verfügung vom 8. August 2025 wies die Instruktionsrichterin des Ober-
gerichts des Kantons Aargau das Gesuch um Gewährung der aufschieben-
den Wirkung ab.
3.3.
Mit Eingabe vom 19. August 2025 (Postaufgabe) ersuchte der Beklagte um
Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege.
3.4.
Am 26. August 2025 reichte die Klägerin eine Beschwerdeantwort ein, ohne
einen konkreten Antrag zu stellen.
Das Obergericht zieht in Erwägung:
1.
Das zulässige Rechtsmittel gegen den angefochtenen Entscheid ist die Be-
schwerde, da der Streitwert weniger als Fr. 10'000.00 beträgt (Art. 308
Abs. 2 i.V.m. Art. 319 lit. a ZPO).
Mit der Beschwerde können die unrichtige Rechtsanwendung und die of-
fensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht wer-
den (Art. 320 ZPO). Offensichtlich unrichtig bedeutet willkürlich (Urteil des
Bundesgerichts 4A_149/2017 vom 28. September 2017 E. 2.2). Neue

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Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel sind aus-
geschlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO).
2.
2.1.
Die Vorinstanz hiess das Ausweisungsbegehren der Klägerin gut und
führte zur Begründung im Wesentlichen aus, dass der Beklagte durch die
Klägerin mehrfach über Jahre hinweg schriftlich abgemahnt worden sei.
Die Reklamationen seien zudem nicht nur von einer Nachbarin gekommen,
sondern mindestens von drei Nachbarn. Das Fehlverhalten des Beklagten
habe angesichts der zahlreichen Reklamationen trotz Abmahnungen nicht
aufgehört. Selbst wenn sich der Sachverhalt aufgrund der Bestreitung des
Beklagten in Bezug auf die Kündigung gemäss Art. 257f OR als illiquid er-
weisen sollte, so liege doch eine rechtsgültige ordentliche Kündigung vor.
2.2.
Der Beklagte macht mit Beschwerde geltend, dass die Reklamationen im-
mer von der gleichen Nachbarin gekommen seien und er nie am Elektro-
kasten hantiert habe. Die Abmahnungen wie auch die Kündigung seien als
nichtig zu betrachten. Im Weiteren sei die Kündigung des Mietverhältnisses
ungültig, da er die zweite Seite mit den Bestimmungen des Obligationen-
rechts nicht erhalten habe. Es sei nur die Vorderseite versandt worden.
Schliesslich habe der Beklagte die Kündigung schriftlich eingeschrieben
und rechtzeitig angefochten.
3.
3.1.
Gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO gewährt das Gericht Rechtsschutz im sum-
marischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort be-
weisbar und die Rechtslage klar ist (sog. Rechtsschutz in klaren Fällen).
Kann dieser Rechtsschutz nicht gewährt werden, so tritt das Gericht auf
das Gesuch nicht ein (Art. 257 Abs. 3 ZPO).
Mit Blick darauf, dass ein Urteil, mit dem nach Art. 257 ZPO Rechtsschutz
gewährt wird, der materiellen Rechtskraft fähig ist, wird von der klagenden
Partei verlangt, dass sie sofort den vollen Beweis für die anspruchsbegrün-
denden Tatsachen erbringt, so dass klare Verhältnisse herrschen (Urteil
des Bundesgerichts 4A_186/2025 vom 6. Juni 2025 E. 4.2 m.H.a.
BGE 141 III 23 E. 3.2, 138 III 620 E. 5.1.1). Ein Sachverhalt ist dann sofort
beweisbar, wenn er ohne zeitliche Verzögerung und ohne besonderen Auf-
wand nachgewiesen werden kann (Urteil des Bundesgerichts 4A_186/2025
vom 6. Juni 2025 E. 4.2 m.H.a. BGE 141 III 23 E. 3.2, 138 III 620 E. 5.1.1).
Der Beweis ist in der Regel durch Urkunden zu erbringen (BGE 138 III 620
E. 5.1.1). Eine klare Rechtslage ist gegeben, wenn sich die Rechtsfolge bei
der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und
Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu

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einem eindeutigen Ergebnis führt (Urteil des Bundesgerichts 4A_186/2025
vom 6. Juni 2025 E. 4.2 m.H.a. BGE 141 III 23 E. 3.2, 138 III 123 E. 2.1.2).
3.2.
Gemäss Art. 266a OR können die Parteien das unbefristete Mietverhältnis
unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine kündigen, sofern sie
keine längere Frist oder keinen anderen Termin vereinbart haben. Bei der
Miete von Wohnungen können die Parteien mit einer Frist von drei Monaten
auf einen ortsüblichen Termin oder, wenn es keinen Ortsgebrauch gibt, auf
Ende einer dreimonatigen Mietdauer kündigen (Art. 266c OR). Vermieter
und Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen müssen schriftlich kündigen.
Der Vermieter muss mit einem Formular kündigen, das vom Kanton geneh-
migt ist und das angibt, wie der Mieter vorzugehen hat, wenn er die Kündi-
gung anfechten oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen will
(Art. 266l Abs. 1 und 2 OR). Die Kündigung durch den Vermieter sowie die
Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 257d) sind
dem Mieter und seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder
seinem eingetragenen Partner separat zuzustellen (Art. 266n OR).
4.
4.1.
Dem aktenkundigen Mietvertrag (Beilage zum Mietausweisungsgesuch)
zwischen den Parteien ist eine Kündigungsfrist von 3 Monaten zu entneh-
men (vgl. auch Art. 266c OR), wobei das Mietverhältnis (mit Ausnahme von
Dezember) auf jedes Monatsende gekündigt werden kann. Die Kündigung
der Klägerin erfolgte auf dem amtlichen Formular des Kantons Aargau und
wurde dem Beklagten nachweislich am 26. Februar 2025 zugestellt. Eine
weitere Kündigung erfolgte zudem vorsorglich "an die mögliche Ehegattin"
des Beklagten (Beilagen zum Mietausweisungsgesuch). Soweit der Be-
klagte geltend macht, er habe die Kündigung ohne den Abdruck der Best-
immungen des Obligationenrechts erhalten, ist dieser Einwand aufgrund
der Novenschranke grundsätzlich nicht zu berücksichtigen (vgl. E. 1 hier-
vor). Konkrete Hinweise für diese Behauptung, welche aufgrund der
Rechtsfolge (Nichtigkeit der Kündigung des Mietverhältnisses [Art. 266l
Abs. 2 OR i.V.m. Art. 266o OR]) von Amtes wegen zu berücksichtigen wä-
ren, sind jedenfalls nicht ersichtlich. So ist die von der Klägerin im vor-
instanzlichen Verfahren eingereichte Kündigung beidseitig bedruckt und
enthält auf der Rück- bzw. der zweiten Seite die Bestimmungen des Obli-
gationenrechts. Auch die vom Beklagten eingereichte Version der Kündi-
gung (bei welcher es sich grundsätzlich um ein unbeachtliches neues Be-
weismittel handelt [E. 1 hiervor]) weist am Seitenende darauf hin, dass es
sich um die Seite "1 von 2" handelt, womit wenig plausibel erscheint, dass
der Beklagte nie ein zweite Seite erhalten haben will, dies aber bis im Be-
schwerdeverfahren nicht beanstandet hat. Die Kündigung des Mietverhält-
nisses durch die Klägerin erfolgte damit rechtsgültig. Auch hat der Beklagte
die Kündigung (innert der 30-tägigen Frist seit Empfang der Kündigung)

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weder angefochten noch hat er eine Erstreckung des Mietverhältnisses ver-
langt (Art. 273 Abs. 1 und 2 OR). Soweit er mit Beschwerde behauptet, er
habe die Kündigung rechtzeitig angefochten, so handelt es sich wiederum
um unbeachtliche neue Tatsachen. Ungeachtet dessen hat der Beklagte
die durch ihn angeblich erfolgte Anfechtung auch in keiner Weise belegt.
Wenn er in diesem Zusammenhang ausführt, dass die Klägerin diese "An-
fechtung eingeschrieben" erhalten habe, ist zudem darauf hinzuweisen,
dass die Anfechtung der Kündigung ohnehin nicht gegenüber der Klägerin
("Verwaltung"), sondern gegenüber der Schlichtungsbehörde hätte erfol-
gen müssen (Art. 273 Abs. 1 OR).
Nachdem die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch die Klä-
gerin rechtswirksam erfolgte, erübrigen sich weitere Ausführungen zur (an-
geblichen) Sorgfaltspflichtverletzung des Beklagten i.S.v. Art. 257f
Abs. 1 OR.
4.2.
Zusammenfassend waren die Voraussetzungen für den Rechtsschutz in
klaren Fällen gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO im vorliegenden Fall offensicht-
lich erfüllt. Der Sachverhalt war sofort beweisbar und die Rechtslage klar.
Folglich ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz das Ausweisungs-
begehren der Klägerin gutgeheissen hat. Die Beschwerde gegen den Ent-
scheid vom 28. Juli 2025 ist deshalb abzuweisen.
5.
Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens hat der Beklagte die ober-
gerichtliche Entscheidgebühr zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ferner
hat er seine Parteikosten selber zu tragen. Die vorstehenden Ausführungen
zeigen, dass die Beschwerde des Beklagten offensichtlich aussichtslos
war, weshalb auch das für das Beschwerdeverfahren gestellte Gesuch um
Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege abzuweisen ist.
Der nicht anwaltlich vertretenen Klägerin ist keine Parteientschädigung zu-
zusprechen, da sie keine notwendigen Auslagen gemäss Art. 95 Abs. 3
lit. a ZPO geltend gemacht hat und kein begründeter Fall für eine Umtriebs-
entschädigung gemäss Art. 95 Abs. 3 lit. c ZPO vorliegt (BENEDIKT A. SU-
TER/CRISTINA VON HOLZEN, in: THOMAS SUTTER-SOMM/CORDULA LÖT-
SCHER/CHRISTOPH LEUENBERGER/BENEDIKT SEILER [Hrsg.], Kommentar zur
Schweizerischen Zivilprozessordnung, 4. Aufl. 2025, N. 41 zu Art. 95
ZPO).

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Das Obergericht beschliesst:
Das Gesuch um Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege für das Be-
schwerdeverfahren wird abgewiesen.
Das Obergericht erkennt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 500.00 wird dem Beklagten
auferlegt
3.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
Zustellung an:
[…]
Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-
schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen
Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet-
rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens
Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters (Art. 44
Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde
nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen
hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).

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Rechtsmittelbelehrung für die subsidiäre Verfassungsbeschwerde (Art. 113 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die subsidi-
äre Verfassungsbeschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden, so-
weit keine Beschwerde nach den Artikeln 72 - 89 BGG zulässig ist (Art. 44 Abs. 1, Art. 90,
Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1, Art. 113, Art. 117 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid verfassungsmässige Rechte (Art. 116 BGG) verletzt.
Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die
Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42
BGG). Wird gegen einen Entscheid sowohl ordentliche Beschwerde als auch Verfassungs-
beschwerde geführt, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen
(Art. 119 Abs. 1 BGG).
Aarau, 20. Oktober 2025
Obergericht des Kantons Aargau
Zivilgericht, 4. Kammer
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Richli Gasser