ag_zivilgericht · ZSU.2026.191 · 2026-07-07 · de
Obergericht / Zivilgericht / 4. Zivilkammer — ZSU.2026.191


Obergericht
Zivilgericht, 4. Kammer
ZSU.2026.191
(SZ.2026.63)
Art. 151
Entscheid vom 7. Juli 2026
Besetzung Oberrichter Richli, Präsident
Oberrichterin Massari
Oberrichterin Plüss
Gerichtsschreiber Gasser
Klägerin A._____ AG,
[…]
Beklagter B._____,
[…]
Gegenstand Mietausweisung

- 2 -
Das Obergericht entnimmt den Akten:
1.
1.1.
Die Klägerin und der Beklagte schlossen am 21. bzw. 22. Oktober 2021
einen Mietvertrag betreffend das Mietobjekt 2-Zimmerwohnung, […].
1.2.
Mit Schreiben vom 12. Dezember 2025 mahnte die Klägerin den Beklagten
für ausstehende Nebenkosten, setzte ihm eine Zahlungsfrist von 30 Ta-
gen zur Begleichung der Ausstände und drohte ihm gleichzeitig an, bei un-
benütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis zu kündigen. Das Schreiben
wurde durch den Beklagten nicht abgeholt und in der Folge durch die Post
an die Klägerin retourniert.
1.3.
Die Klägerin sprach gegenüber dem Beklagten am 29. Januar 2026 unter
Verwendung des amtlichen Formulars per 28. Februar 2026 die Kündigung
des Mietverhältnisses aus.
2.
2.1.
Nachdem der Beklagte das Mietobjekt per 28. Februar 2026 nicht verlassen
hatte, stellte die Klägerin mit Eingabe vom 9. März 2026 beim Bezirksge-
richt Baden ein Ausweisungsbegehren.
2.2.
Mit Eingabe vom 9. April 2026 nahm der Beklagte Stellung.
2.3.
Die Präsidentin des Bezirksgerichts Baden erkannte am 28. Mai 2026 wie
folgt:
" 1.
Der Gesuchsgegner wird verpflichtet, die 2-Zimmer-Wohnung im 3. Ober-
geschoss an […] spätestens innert 10 Tagen nach Zustellung dieses
Entscheids zu räumen und zu verlassen sowie in vertragsgemässem Zu-
stand inkl. sämtlicher Schlüssel zu übergeben, unter Androhung des poli-
zeilichen Vollzuges im Unterlassungsfall gemäss Art. 343 Abs. 1 lit. d
ZPO. Im Unterlassungsfalle würde er auf Begehren der Gesuchstellerin
durch das Gerichtspräsidium polizeilich ausgewiesen.
2.
Die Kosten eines allfälligen polizeilichen Vollzugs gehen zu Lasten des
Gesuchsgegners.
Die Gesuchstellerin hat nach Anweisung der zuständigen Polizeistelle ei-
nen Kostenvorschuss zur Sicherstellung der Vollzugskosten zu leisten.

- 3 -
3.
Die Entscheidgebühr von Fr. 1'000.00 wird dem Gesuchsgegner auferlegt.
4.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen."
3.
3.1.
Gegen diesen ihm am 2. Juni 2026 zugestellten Entscheid erhob der Be-
klagte mit Eingabe vom 10. Juni 2026 "Einsprache" beim Obergericht des
Kantons Aargau und beantragte die Abweisung des Ausweisungsbegeh-
rens, eventualiter die Sistierung des Verfahrens. Alles unter Kosten- und
Entschädigungsfolge.
3.2.
Mit Eingabe vom 15. Juni 2026 ersuchte der Beklagte um Gewährung der
unentgeltlichen Rechtspflege für das Rechtsmittelverfahren.
3.3.
Die Klägerin liess sich innert Frist nicht vernehmen.
Das Obergericht zieht in Erwägung:
1.
1.1.
Das zulässige Rechtsmittel gegen den vorliegenden, im summarischen
Verfahren ergangenen Ausweisungsentscheid mit einem Fr. 10'000.00
übersteigenden Streitwert ist – entgegen der vorinstanzlichen Rechtsmit-
telbelehrung – die Berufung (Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 ZPO), zumal
der Beklagte die Gültigkeit der Kündigung im vorinstanzlichen Verfahren
bestritten hat (Missbräuchlichkeit und Nichtigkeit der Kündigung). Damit
war die Beendigung des Mietverhältnisses ebenfalls Streitgegenstand des
vorinstanzlichen Verfahrens (vgl. BGE 144 III 346 E. 1.2.1 bzw. E. 1.2.2.3).
Nachdem die Formerfordernisse und die Rechtsmittelfrist vorliegend für
beide Rechtsmittel (Berufung und Beschwerde) identisch sind und einge-
halten wurden, ist die Eingabe des Beklagten als Berufung entgegenzu-
nehmen.
1.2.
Mit der Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrich-
tige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310
ZPO). Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt,
wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt
nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317
Abs. 1 ZPO).

- 4 -
2.
2.1.
Die Vorinstanz hielt zur Begründung des angefochtenen Entscheids im We-
sentlichen fest, dass im Mietvertrag zwischen den Parteien vereinbart wor-
den sei, dass der Beklagte als Mieter nebst dem Mietzins zusätzlich die
anfallenden Heizungs-, Warmwasser- und Betriebskosten zu tragen habe.
Über diese werde einmal jährlich abgerechnet, wobei der Stichtag von der
Klägerin als Vermieterin bestimmt werde. Gemäss der "Heiz- und Betriebs-
kostenabrechnung vom 01.07.2024 - 30.06.2025" vom 13. Oktober 2025
hätten diese Kosten Fr. 701.10 betragen. Die Klägerin habe den Beklagten
mit Einschreiben vom 12. Dezember 2025 für die noch ausstehenden Heiz-
und Betriebskosten für den Zeitraum vom 1. Juli 2024 bis 30. Juni 2025 in
der Höhe von Fr. 500.00 gemahnt. Der Fristenlauf zur Begleichung des
Zahlungsrückstandes beginne am Tag nach Empfang der Zahlungsauffor-
derung. Da der Beklagte die eingeschriebene Postsendung nicht abgeholt
habe, gelte sie am letzten Tag der siebentägigen Abholfrist, somit am
23. Dezember 2025, als zugestellt. Die 30-tägige Zahlungsfrist habe damit
am 24. Dezember 2025 zu laufen begonnen und am 22. Januar 2026 ge-
endet. Der Beklagte anerkenne, dass innert Frist lediglich Fr. 300.00 be-
zahlt worden seien. Nach Ablauf der 30-tägigen Zahlungsfrist habe die Klä-
gerin am 29. Januar 2026 die ausserordentliche Kündigung ausgespro-
chen, welche den gesetzlichen Anforderungen entspreche.
2.2.
Der Beklagte bestreitet mit Berufung, dass die gesetzlichen Anforderungen
für eine Mietausweisung erfüllt seien. Er macht im Wesentlichen geltend,
dass die behaupteten Mietzinsrückstände inzwischen beglichen worden
seien, und zwar noch bevor die Klägerin "Kontakt aufgenommen" habe mit
der Vorinstanz. Der Beklagte habe persönlich im Büro der Klägerin vorge-
sprochen, wo man ihm bestätigt habe, dass der offene Betrag von
Fr. 500.00 vollständig beglichen worden sei. Danach habe er einen Brief
erhalten für die "Verlängerung" der Mietausweisung bis September 2026.
Diese "Verlängerung" habe er nicht unterschrieben, weil die Ausweisung
aus der Wohnung bzw. die Begründung nicht rechtens gewesen sei, da er
den Betrag bezahlt habe.
3.
3.1.
Unbestrittenermassen bestand zwischen den Parteien ein Mietverhältnis
betreffend eine 2-Zimmerwohnung an […] (vgl. Mietvertrag vom 21. bzw.
22. Oktober 2021 [Beilage zum Ausweisungsbegehren]), wobei sich der
Beklagte im Mietvertrag auch zur Bezahlung der Nebenkosten verpflichtet
hat (wie Heizungs-, Warmwasser- und Betriebskosten), was denn auch
nicht bestritten ist.

- 5 -
3.2.
Mit Schreiben vom 12. Dezember 2025 (Beilage zum Ausweisungsbegeh-
ren) mahnte die Klägerin den Beklagten für ausstehende Nebenkosten in
der Höhe von Fr. 500.00, setzte ihm eine Zahlungsfrist von 30 Tagen zur
Begleichung der Ausstände und drohte ihm gleichzeitig an, bei unbenütz-
tem Ablauf der Frist das Mietverhältnis zu kündigen. Das Schreiben wurde
dem Beklagten gemäss Sendungsverfolgung der Post (Beilage zum Aus-
weisungsbegehren) am 15. Dezember 2025 zur Abholung gemeldet, durch
diesen in der Folge nicht abgeholt und am 23. Dezember 2025 an die Klä-
gerin retourniert. Soweit die Mitteilung mit der schriftlichen Ansetzung einer
Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung nach Art. 257d Abs. 1 OR wie vor-
liegend nicht innerhalb der von der Post gesetzten siebentägigen Frist ab-
geholt wird, so wird fingiert, sie sei am letzten Tag dieser Frist in Empfang
genommen worden (vgl. BGE 137 III 208 E. 3.1.3). Damit gilt das Schreiben
als dem Beklagten am 22. Dezember 2025 zugestellt, womit die Zahlungs-
frist von 30 Tagen am 21. Januar 2026 endete. Der Beklagte hat selber
ausgeführt, dass die Ausstände am 4. März 2026 bezahlt gewesen seien,
womit ihm auch bekannt war, dass die Klägerin ihm gegenüber über offene
Forderungen verfügt (hat). Entsprechend musste er auch mit einer Kündi-
gungsandrohung seitens der Klägerin rechnen.
3.3.
Der Beklagte bezahlte die Ausstände – wie bereits erwähnt – bis zum Ab-
lauf der Zahlungsfrist am 21. Januar 2026 nicht in vollem Umfang. Gemäss
eigenen Angaben hat der Beklagte die ausstehende und von ihm unbestrit-
ten gebliebene Forderung von Fr. 500.00 erst per 4. März 2026 vollständig
bezahlt. Daher sprach die Klägerin ihm gegenüber am 29. Januar 2026 un-
ter Verwendung des amtlichen Formulars per 28. Februar 2026 die Kündi-
gung des Mietverhältnisses (Beilage zum Ausweisungsbegehren) aus. Die
auf dem amtlichen Formular erklärte Kündigung wurde dem Beklagten ge-
mäss Sendungsverfolgung der Post (Beilage zum Ausweisungsbegehren)
am 3. Februar 2026 zugestellt.
Die Voraussetzungen von Art. 257d OR und Art. 266l Abs. 2 OR sind erfüllt
und die Kündigung per 28. Februar 2026 ist als gültig und fristgerecht zu
qualifizieren. Die "Vereinbarung betreffend Gewährung Auszugsfrist und
Haftung" vom 26. Februar 2026 (Beilage zur Stellungnahme zum Auswei-
sungsbegehren) wurde durch keine der Parteien unterzeichnet und ist da-
her unbeachtlich, zumal es sich dabei ohnehin um eine neue Behauptung
und ein neues Beweismittel und damit unzulässiges Novum handelt
(vgl. E. 1.2. hiervor).
4.
Die Berufung erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen. Aus wel-
chen Gründen das Berufungsverfahren sistiert werden sollte, wird nicht

- 6 -
dargelegt und ist nicht ersichtlich. Demnach erübrigen sich weitere Ausfüh-
rungen hierzu.
5.
Bei diesem Ausgang des Berufungsverfahrens hat der Beklagte die ober-
gerichtliche Entscheidgebühr zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Ferner
hat er seine Parteikosten selber zu tragen. Die vorstehenden Ausführungen
zeigen, dass die Berufung des Beklagten offensichtlich aussichtslos war,
weshalb auch das für das Berufungsverfahren gestellte Gesuch um Bewil-
ligung der unentgeltlichen Rechtspflege abzuweisen ist.
Der Klägerin ist kein entschädigungspflichtiger Aufwand entstanden.
Das Obergericht beschliesst:
Das Gesuch um Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege für das Be-
rufungsverfahren wird abgewiesen.
Das Obergericht erkennt:
1.
Die Berufung wird abgewiesen.
2.
Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 500.00 wird dem Beklagten
auferlegt
3.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
Zustellung an:
[…]
Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-
schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen
Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet-
rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens
Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher

- 7 -
Bedeutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters
(Art. 44 Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde
nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen
hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).
Aarau, 7. Juli 2026
Obergericht des Kantons Aargau
Zivilgericht, 4. Kammer
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Richli Gasser