ag_zivilgericht · ZSU.2026.84 · 2026-07-01 · de
Obergericht / Zivilgericht / 3. Zivilkammer — ZSU.2026.84


Obergericht
Zivilgericht, 3. Kammer
ZSU.2026.84
(SZ.2025.230)
Art. 45
Entscheid vom 1. Juli 2026
Besetzung Oberrichterin Massari, Präsidentin
Oberrichterin Merkofer
Oberrichter Holliger
Gerichtsschreiber Sulser
Klägerin A._____ AG,
[…]
vertreten durch Rechtsanwalt David Hofstetter,
[…]
Beklagter 1 B._____,
[…]
Beklagte 2 C._____,
[…]
Beklagter 3 D._____,
[…]
1, 2 und 3 vertreten durch Rechtsanwälte Tarkan Göksu und
Anna Scheidegger,
[…]
Beklagte 4 E._____,
[…]
Beklagter 5 F._____,
[…]
4 und 5 vertreten durch Rechtsanwalt Dominik Greder,
[…]
Gegenstand Vorläufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts

- 2 -
Das Obergericht entnimmt den Akten:
1.
1.1.
Mit Gesuch vom 18. September 2025 beantragte die Klägerin die (super-)
provisorische Eintragung dreier Bauhandwerkpfandrechte auf den jeweili-
gen Liegenschaften der Beklagten.
1.2.
Mit Verfügung vom 19. September 2025 verfügte die Präsidentin des Zivil-
gerichts des Bezirksgerichts Baden u.a.:
" 1.
1.1.
Das Grundbuchamt Q._____ wird superprovisorisch angewiesen, auf
dem im Alleineigentum stehenden Grundstück des Gesuchgegners 1
B._____, [Grundstück 1], zugunsten der Gesuchstellerin ein Bauhandwer-
kerpfandrecht für den Betrag von Fr. 121'970.89 nebst Zins zu 5 % seit
dem 18. September 2025 vorläufig vorzumerken.
1.2.
Das Grundbuchamt Q._____ wird superprovisorisch angewiesen, auf
dem im je hälftigen Miteigentum stehenden Grundstück der Gesuchsgeg-
ner 2 und 3, C._____ und D._____, [Grundstück 2], zugunsten der Ge-
suchstellerin ein Bauhandwerkerpfandrecht für den Betrag von
Fr. 104'765.93 nebst Zins zu 5 % seit dem 18. September 2025 vorläufig
vorzumerken.
1.3.
Das Grundbuchamt Q._____ wird superprovisorisch angewiesen, auf
dem im Gesamteigentum stehenden Grundstück der Gesuchsgegner 4
und 5, E._____ und F._____, [Grundstück 3], zugunsten der Gesuchstel-
lerin ein Bauhandwerkerpfandrecht für den Betrag von Fr. 80'494.65 nebst
Zins zu 5 % seit dem 18. September 2025 vorläufig vorzumerken."
1.3.
Mit Eingabe vom 25. September 2025 verkündeten die Beklagten 4 und 5
der G._____ GmbH und dem Beklagten 1 den Streit. Die G._____ GmbH
liess sich innert Frist nicht vernehmen.
1.4.
Mit Stellungnahmen vom 14. November 2025 beantragten die Beklagten 1
bis 3 einerseits sowie die Beklagten 4 und 5 andererseits je die Abweisung
des Gesuchs, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädi-
gungsfolgen (inkl. MwSt. mit Bezug auf die Rechtsbegehren der Beklagten
4 und 5) zulasten der Klägerin.
1.5.
Die Parteien reichten mit Eingaben vom 25. November 2025 (Klägerin) und
11. Dezember 2025 (Beklagten 1-3 und Beklagten 4 und 5) freigestellte

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Stellungnahmen ein. Für den Beklagten 1 wurde eine Zahlungsgarantie der
H._____ AG eingereicht.
1.6.
Es folgten je eine weitere Stellungnahme der Klägerin vom 18. Dezember
2025 und der Beklagten 1 bis 3 vom 5. Januar 2026.
1.7.
Mit Entscheid vom 20. Februar 2026 erkannte die Präsidentin des Zivilge-
richts des Bezirksgerichts Baden:
" 1.
Das Gesuch vom 18. September 2025 um vorläufige Eintragung der Bau-
handwerkerpfandrechte wird abgewiesen.
2.
2.1.
Das Grundbuchamt Q._____ wird nach Rechtskraft angewiesen, die mit
superprovisorischer Verfügung vom 19. September 2025 angeordnete
Vormerkung der vorläufigen Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrech-
tes für den Betrag von Fr. 121'970.89 nebst Zins zu 5 % seit dem 18. Sep-
tember 2025 auf dem im Alleineigentum stehenden Grundstück des Ge-
suchgegners 1 B._____, [Grundstück 1], zu löschen.
2.2.
Das Grundbuchamt Q._____ wird nach Rechtskraft angewiesen, die mit
superprovisorischer Verfügung vom 19. September 2025 angeordnete
Vormerkung der vorläufigen Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrech-
tes für den Betrag von Fr. 104'765.93 nebst Zins zu 5 % seit dem 18. Sep-
tember 2025 auf dem im je hälftigen Miteigentum stehenden Grundstück
der Gesuchsgegner 2 und 3, C._____ und D._____, [Grundstück 2], zu
löschen.
2.3.
Das Grundbuchamt Q._____ wird nach Rechtskraft angewiesen, die mit
superprovisorischer Verfügung vom 19. September 2025 angeordnete
Vormerkung der vorläufigen Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrech-
tes für den Betrag von Fr. 80'494.65 nebst Zins zu 5 % seit dem 18. Sep-
tember 2025 auf dem im Gesamteigentum stehenden Grundstück der Ge-
suchsgegner 4 und 5, E._____ und F._____, [Grundstück 3], zu löschen.
3.
Die Gerichtskosten bestehen aus der Entscheidgebühr von Fr. 5'500.00
und werden der Gesuchstellerin auferlegt. Die Gerichtskosten werden mit
ihrem Vorschuss verrechnet. Die Gesuchstellerin hat dem Gericht
Fr. 1'200.00 nachzuzahlen.
4.
4.1.
Die Gesuchstellerin wird verpflichtet, den Gesuchsgegnern 1–3 eine rich-
terlich festgesetzte Parteientschädigung von Fr. 9'370.00 (Spesenpau-
schale inklusive) zu bezahlen.

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4.2.
Die Gesuchstellerin wird verpflichtet, den Gesuchsgegnern 4 und 5 eine
richterlich festgesetzte Parteientschädigung von Fr. 2'850.00 (MwSt. und
Spesenpauschale inklusive) zu bezahlen."
2.
2.1.
Gegen diesen ihr am 23. Februar 2026 zugestellten Entscheid erhob die
Klägerin mit Eingabe vom 4. März 2026 Berufung beim Obergericht des
Kantons Aargau und beantragte:
" 1.
Der Entscheid des Bezirksgerichts Baden vom 20. Februar 2026 im Ver-
fahren SZ.2025.230 sei aufzuheben und wie folgt neu zu fassen.
'1.
Das Gesuch vom 18. September 2025 um vorläufige Eintragung der
Bauhandwerkerpfandrechte wird gutgeheissen.
2.
2.1.
In Gutheissung des Gesuchs der Gesuchstellerin vom 18. September
2025 wird das mit Verfügung des Bezirksgerichts Baden vom 19. Sep-
tember 2025 superprovisorisch eingetragene Bauhandwerkerpfand-
recht bestätigt und es wird das Grundbuchamt Q._____ angewiesen,
auf dem im Alleineigentum stehenden Grundstück des Gesuchsgeg-
ners 1, B._____, [Grundstück 1], zugunsten der Gesuchstellerin ein
Bauhandwerkerpfandrecht für den Betrag von CHF 121'970.89 nebst
Zins zu 5% seit dem 18. September 2025 vorläufig vorzumerken.
2.2.
In Gutheissung des Gesuchs der Gesuchstellerin vom 18. September
2025 wird das mit Verfügung des Bezirksgerichts Baden vom 19. Sep-
tember 2025 superprovisorisch eingetragene Bauhandwerkerpfand-
recht bestätigt und es wird das Grundbuchamt Q._____ angewiesen,
auf dem im je hälftigen Miteigentum stehenden Grundstück der Ge-
suchsgegner 2 und 3, C._____ und D._____, [Grundstück 2], zuguns-
ten der Gesuchstellerin ein Bauhandwerkerpfandrecht für den Betrag
von CHF 104'765.93 nebst Zins zu 5% seit dem 18. September 2025
vorläufig vorzumerken.
2.3.
In Gutheissung des Gesuchs der Gesuchstellerin vom 18. September
2025 wird das mit Verfügung des Bezirksgerichts Baden vom 19. Sep-
tember 2025 superprovisorisch eingetragene Bauhandwerkerpfand-
recht bestätigt und es wird das Grundbuchamt Q._____ angewiesen,
auf dem im Gesamteigentum stehenden Grundstück der Gesuchsgeg-
ner 4 und 5, E._____ und F._____, [Grundstück 3], zugunsten der Ge-
suchstellerin ein Bauhandwerkerpfandrecht für den Betrag von
CHF 80'494.65 nebst Zins zu 5% seit dem 18. September 2025 vorläu-
fig vorzumerken.

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3.
Der Gesuchstellerin wird eine Frist von 90 Tagen zur Einreichung der
Klage auf definitive Eintragung der Bauhandwerkerpfandrechte ange-
setzt.
4.
Die Entscheidgebühr wird auf CHF 3'000.00 festgesetzt und den Ge-
suchsgegegnern unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.
5.
Die Gesuchsgegner haben der Gesuchstellerin eine Parteientschädi-
gung in Höhe von CHF 10'128.00 zu bezahlen, unter solidarischer Haft-
barkeit.'
2.
Eventualiter sei der Entscheid des Bezirksgerichts Baden vom 20, Februar
2026 im Verfahren SZ.2025.230 vollumfänglich aufzuheben und die Ange-
legenheit sei zur neuen Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
3.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich gesetzlich ge-
schuldeter Mehrwertsteuer zulasten der Gesuchsgegner / Berufungsbe-
klagten."
Weiter beantragte die Klägerin, der Berufung sei die aufschiebende Wir-
kung zu erteilen.
2.2.
Mit Verfügung vom 5. März 2026 trat die Instruktionsrichterin des Oberge-
richts des Kantons Aargau auf das Gesuch der Klägerin um Erteilung der
aufschiebenden Wirkung nicht ein.
2.3.
Mit Berufungsantworten vom 27. März 2026 beantragten die Beklagten 1
bis 3 einerseits und die Beklagten 4 und 5 andererseits je die Abweisung
der Berufung, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädi-
gungsfolgen (inkl. MwSt.) zulasten der Klägerin.
2.4.
Die Parteien reichten mit Eingaben vom 9. April 2026 (Klägerin) und 30. Ap-
ril 2026 (Beklagten 4 und 5) freigestellte Stellungnahmen ein.
Das Obergericht zieht in Erwägung:
1.
1.1.
Erstinstanzliche Entscheide über vorsorgliche Massnahmen sind mit Beru-
fung anfechtbar, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechts-
begehren mindestens Fr. 10'000.00 beträgt (Art. 308 Abs. 1 lit. b i.V.m.

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Art. 308 Abs. 2 ZPO). Der Streitwert beträgt Fr. 307'231.47. Der angefoch-
tene Entscheid ist damit berufungsfähig.
1.2.
Mit Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige
Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO).
Neue Tatsachen und Beweismittel können im Berufungsverfahren nur noch
berücksichtigt werden, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz
zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden
konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO).
2.
2.1.
2.1.1.
Die Klägerin leistete Arbeiten für das Projekt "Neubau 3FH R-Weg […],
S._____" (angefochtener Entscheid E. 3.1.1 f.). Die Vorinstanz erwog, die
Bauhandwerkerpfandrechte seien am 19. September 2025 im Tagebuch
eingetragen worden, womit die Klägerin glaubhaft machen müsse, dass sie
am 19. Mai 2025 oder zu einem späteren Zeitpunkt noch die Eintragungs-
frist auslösende Arbeit durchgeführt habe. Unbestritten sei, dass ein Mitar-
beiter der Klägerin am 22. Mai 2025 während 2.75 Stunden Zuleitungska-
bel, welche die Baustelle mit Elektrizität versorgt habe, ausgegraben, ab-
geführt und eingelagert habe. Fraglich und zwischen den Parteien umstrit-
ten sei, ob es sich bei den an diesem Tag vorgenommenen Arbeiten um
Vollendungsarbeiten gehandelt habe. Das Kabel habe die Baustelle mit
Elektrizität versorgt, weshalb laut der Klägerin die Entfernung der Kabel für
die Werkvollendung unerlässlich gewesen sei, denn erst mit deren Entfer-
nung gälten die Bauarbeiten als abgeschlossen. Damit setze die Klägerin
nach Auffassung der Vorinstanz allerdings den Abschluss der Bauarbeiten
mit den Vollendungsarbeiten gleich, wofür es im Recht keine Stütze gebe,
zumal jeder Abschluss von Bauarbeiten auch Aufräumarbeiten umfasse.
Vielmehr sei den Beklagten beizupflichten, dass die Stromversorgung zur
Baustelle erst gekappt werden könne, wenn die Arbeiten bereits vollendet
seien. Demzufolge könnten sie nicht unerlässlich zur Werkvollendung sein,
da die Vollendung gezwungenermassen bereits vorher erfolgen müsse.
Das Ausgraben, Abführen und Einlagern des Kabels trage weder zur wei-
teren Vollendung der vertraglich vereinbarten Baumeisterarbeiten bei, noch
seien diese Arbeiten für den späteren bestimmungsgemässen Gebrauch
des Werks relevant. Es handle sich, ähnlich wie die Demontage von Ma-
schinen, Geräten und Baracken, um Aufräumarbeiten, die keine die Eintra-
gungsfrist auslösenden Arbeiten darstellen würden. Die am 22. Mai 2025
ausgeführten Arbeiten seien für den Beginn der viermonatigen Frist daher
nicht zu berücksichtigen. Weitere die Eintragungsfrist auslösende Arbeiten,
die innerhalb der geforderten Frist liegen würden, seien von der Klägerin
nicht behauptet worden und seien solche auch nicht ersichtlich. Damit sei
das Gesuch um Eintragung der Bauhandwerkerpfandrechte zu spät erfolgt

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und der Anspruch darauf verwirkt, weshalb das Gesuch abzuweisen sei
(angefochtener Entscheid E. 3.3).
2.2.
2.2.1.
Mit Berufung rügt die Klägerin eine Verletzung von Art. 839 Abs. 2 ZGB.
Zusammengefasst bringt die Klägerin Folgendes vor: Die Vorinstanz habe
die Arbeiten vom 22. Mai 2025 zu Unrecht nicht als Vollendungsarbeiten
qualifiziert. Das Zuleitungskabel habe dazu gedient, die Bauparzelle mit
Strom zu versorgen. Unbestrittenerweise sei das Zuleitungskabel im Boden
der Nachbarparzelle eingegraben gewesen, weshalb es der Mitarbeiter der
Klägerin habe ausgraben und den Graben wiederum mit Erde habe ver-
schliessen müssen. Die Vorinstanz übersehe, dass auch geringfügige Ar-
beiten als Vollendungsarbeiten gälten, wenn sie unerlässlich für die Vollen-
dung der werkvertraglich geschuldeten Arbeiten seien. Stets als Vollen-
dungsarbeiten gälten nach Lehre und Rechtsprechung solche, die aus Si-
cherheitsgründen zu erbringen seien. Es sei offenkundig, dass ein Zulei-
tungskabel, über welches die Bauparzelle mit Elektrizität (Baustrom) ver-
sorgt werde, im Rahmen der Vollendung der Arbeiten bereits aus Sicher-
heitsgründen wieder entfernt werden müsse. Ansonsten würde ein Kabel
im Boden verlaufen und auf der Bauparzelle wieder austreten, das unter
elektrischer Spannung stehe und eine Gefahr für Leib und Leben darstellen
könne. Weiter handle es sich bei Zuleitungskabeln um einen Teil der
Baustelleninstallation. Die Demontage der Baustelleneinrichtung gelte
nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung als pfandgeschützte Vollen-
dungsarbeit (m.H. auf BGE 102 II 206 E. 1b und BGE 120 II 389 E. 1c). Zu
beachten sei weiter, dass der Baustrom zweifelsohne der Klägerin dazu
gedient habe, die ihr von der G._____ GmbH vertraglich übertragenen Ar-
beiten zu erbringen. Sowohl die Baumeisterarbeiten als auch die Erdarbei-
ten würden als pfandberechtigte Arbeiten qualifizieren. Das Räumen der
Baustelleneinrichtung, die notwendig gewesen sei, um pfandberechtigte
Arbeiten zu erbringen, qualifiziere als Vollendungsarbeit. Vollendungsar-
beiten gälten dann als Vollendungsarbeiten, wenn sie unerlässlich für die
Verrichtung der werkvertraglich geschuldeten Arbeiten seien. Das Bundes-
gericht verlange, dass alle Verrichtungen, die Gegenstand des Werkver-
trags bilden, ausgeführt seien (m.H. auf Urteil des Bundesgerichts
5A_353/2025 vom 2. Oktober 2025 E. 3.1). Es entspreche einem üblichen
Bauablauf, dass die Arbeiten auf der Baustelle mit der Räumung der Bau-
stelle enden, vorher seien die Arbeiten nicht vollendet. Anders zu entschei-
den hiesse, dass der Unternehmer seine Verrichtungen, die Gegenstand
des Werkvertrags bilden, auch dann vollendet hätte, wenn er die Baustel-
leneinrichtung zurücklassen würde. Dies gehe nicht an. Das Verständnis
der Vorinstanz sei zu eng und rechtsverletzend (Berufung Rz. 15 ff.).
Weiter rügt die Klägerin eine Verletzung des im vorsorglichen Eintragungs-
verfahren anwendbaren Beweismasses nach Art. 961 Abs. 3 ZGB. Nach

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der Rechtsprechung müsse für den Fall der Verweigerung der vorläufigen
Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts dessen Bestand ausgeschlos-
sen oder höchst unwahrscheinlich sein (m.H. auf Urteil des Bundesgerichts
5A_822/022 vom 14. März 2023 E. 4.2). Es sei einzig strittig, ob die vorge-
nommenen Arbeiten als Vollendungsarbeiten qualifizieren. Für die Würdi-
gung gelange das stark reduzierte Beweismass der Glaubhaftmachung
nach Art. 961 Abs. 3 ZGB zur Anwendung. Die Vorinstanz setze sich zwar
bei den allgemeinen Ausführungen, nicht aber im Rahmen der von ihr vor-
genommen Würdigung hiermit auseinander. Das Gesuch hätte nur abge-
wiesen werden können, wenn ausgeschlossen oder höchst unwahrschein-
lich sei, dass die behaupteten Arbeiten vom 22. Mai 2025 als Vollendungs-
arbeiten qualifizieren. Dieser Schluss könne angesichts der bundesgericht-
lichen Rechtsprechung zum Beginn des Fristenlaufs bei Arbeiten zur Räu-
mung der Baustelle nicht getroffen werden (Berufung Rz. 24 ff.).
2.3.
Die Beklagten 1-3 bringen zusammengefasst vor, bei den streitgegen-
ständlichen Arbeiten vom 22. Mai 2025 handle es sich nicht um Vollen-
dungsarbeiten i.S.v. Art. 839 Abs. 2 ZGB. Namentlich würden diese keine
sicherheitsrelevanten Arbeiten darstellen. Es werde von der Klägerin etwa
nicht behauptet, dass das Zuleitungskabel hätte abgehängt oder die Elekt-
rizität abgestellt werden müssen. Es sei weder behauptet noch bewiesen
worden, dass durch das Kabel Strom geflossen sei. Der Stromverteilkasten
auf dem Baugrundstück selbst sei am 13. Mai 2025 in Betrieb genommen
und der Baustrom umgehängt worden. Spätestens ab diesem Zeitpunkt
habe kein Bedarf mehr für das Zuleitungskabel auf der Nachbarparzelle
bestanden, sei dieses nicht mehr angeschlossen gewesen und habe kei-
nen Strom mehr geführt. Diese Tatsache sei von der Klägerin nicht bestrit-
ten worden (Berufungsantwort Beklagte 1-3 Ad 16, Ad 21 und Ad 22). Die
von der Klägerin zitierte Rechtsprechung des Bundesgerichts würde nicht
festhalten, dass die Räumung der Baustelleninstallationen die Frist zur Ein-
tragung auslöse (offengelassen in BGE 102 II 206 E. 1b) bzw. differenziere
nicht zwischen (nicht fristauslösenden) Reinigungs- und (fristauslösenden)
Ausschalungsarbeiten (so in BGE 120 II 389 E. 1c). Es bestehe keine bun-
desgerichtliche Rechtsprechung, wonach die Arbeiten zur Räumung der
Baustelle in jedem Fall als Vollendungsarbeiten zu qualifizieren wären. Aus
den Tagesrapporten der Klägerin gehe zudem hervor, dass am 13. Mai
2025 für die Vorbereitung zur Deinstallation 2.5 Stunden Arbeit notiert wor-
den seien. Am 14. Mai 2025 seien durch zwei Mitarbeiter Arbeit namentlich
für die Deinstallation in den Tagesrapporten notiert worden. Die Baustel-
leneinrichtung sei somit spätestens am 14. Mai 2025 vollständig geräumt
gewesen. Das auf der Nachbarparzelle verbliebene und vergrabene Zulei-
tungskabel gehöre nicht zur Baustelleninstallation. Darüber hinaus hätten
die Parteien zum "Zeitpunkt der Abnahme" vereinbart, die Abnahme erfolge
nach vollständiger Fertigstellung aller Arbeiten (Ziff. 12.1 des Werkver-
trags). Die letzte Abnahme, jene von Attika und Fassade, habe am 14. Mai

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2025 stattgefunden und es seien nach Abrede der Parteien spätestens in
diesem Zeitpunkt sämtliche Arbeiten beendet gewesen (Berufungsantwort
Beklagte 1-3 Ad 18). Darüber hinaus sei zu betonen, dass das Ausgraben
des Kabels auf der Nachbarparzelle nicht auf der Baustelle selbst erfolgt
sei. Seit den als "Deinstallation" bezeichneten Arbeiten und der Abnahme
von Attika und Fassade am 14. Mai 2025 sei weiter mehr als eine Woche
vergangen, bis das Kabel ausgegraben worden sei. Das nicht mehr benö-
tigte Zuleitungskabel habe offensichtlich nicht zur Baustelleninstallation ge-
hört, ansonsten wäre es gleichzeitig und nicht erst mehr als eine Woche
später ausgegraben und abgeholt worden (Berufungsantwort Beklagte 1-3
Ad 19).
Die Vorbringen der Beklagten 4 und 5 decken sich weitestgehend mit jenen
der Beklagten 1 bis 3 (Reinigung, Demontage und Abtransport von Material
seien keine fristauslösenden Arbeiten; die streitgegenständlichen Arbeiten
seien nicht unerlässlich, insbesondere nicht aus Sicherheitsgründen bzw.
seien entsprechende Behauptungen im Berufungsverfahren verspätet; die
Arbeiten seien an einem Drittgrundstück ausgeführt worden; die Werkab-
nahme sei bereits am 14. Mai 2025 erfolgt; die Räumung der Baustellen-
einrichtung habe bereits am 13. und 14. Mai 2025 stattgefunden; etc.). Auf
eine ausführliche Wiedergabe wird, um Wiederholungen zu vermeiden, ver-
zichtet.
3.
3.1.
Die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts hat bis spätestens vier
Monate nach der Vollendung der Arbeit zu erfolgen (Art. 839 Abs. 2 ZGB).
Bauarbeiten gelten grundsätzlich dann als vollendet, wenn alle Verrichtun-
gen, die Gegenstand des Werkvertrages bilden, ausgeführt sind. Nicht in
Betracht fallen dabei geringfügige oder nebensächliche, rein der Vervoll-
kommnung dienende Arbeiten oder Ausbesserungen wie der Ersatz gelie-
ferter, aber fehlerhafter Teile oder die Behebung anderer Mängel. Gering-
fügige Arbeiten gelten aber dann als Vollendungsarbeiten, wenn sie uner-
lässlich sind, namentlich aus Sicherheitsgründen; insoweit werden Arbeiten
weniger nach quantitativen als vielmehr nach qualitativen Gesichtspunkten
gewürdigt (BGE 125 III 113 E. 2b; Urteile des Bundesgerichts 5A_353/2025
vom 2. Oktober 2025 E. 3.1 und 5A_518/2020 vom 22. Oktober 2020
E. 3.1). Als unerlässlich für die Werksvollendung qualifizierte das Bundes-
gericht etwa eine Kanalisationsverbindung und deren Einbettung mittels
Frischbeton sowie das Zuschütten des Grabens (BGE 125 III 113 E. 2b),
Elektroanschlussarbeiten und Fertigstellungsarbeiten an der Heizung (Ur-
teil des Bundesgerichts 5A_395/2020 vom 16. März 2021 E. 5.2; dort je-
denfalls für die Zwecke des Glaubhaftmachens), Arbeiten, die zur Vermei-
dung von Schäden am Gebäude und von Störungen in der Elektronik aus-
geführt werden (Urteil des Bundesgerichts 5C.161/2000 vom 23. Novem-
ber 2000 E. 3c) oder das Zumauern von Öffnungen aus Sicherheitsgründen

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mit einem Aufwand an Arbeit von einer Stunde und an Zement im Betrag
von Fr. 5.00 (BGE 102 II 206 E. 1b/aa). Im letztgenannten Fall liess es die
Frage offen, ob die Räumung der Baustelle (Entfernung von Ausrüstung
und Baubaracke) als Vollendungsarbeit qualifiziert. In einem späteren Ent-
scheid erachtete das Bundesgericht die Räumung des Bauplatzes und die
dafür notwendigen Arbeiten (Ausschalung und Reinigung) demgegenüber
unter Berufung auf BGE 102 II 206 nicht als Hilfsarbeiten von minimaler
Bedeutung, sondern unabdingbare Verrichtungen, welche die Tätigkeit des
Unternehmers beenden, und sprach diesen im Ergebnis Vollendungscha-
rakter zu (BGE 120 II 389 = Praxis 1995 Nr. 199 E. 1c). In der Literatur
werden vertragliche Leistungen – ungeachtet ihrer Geringfügigkeit – dann
als Vollendungsarbeiten qualifiziert, wenn sie für den bestimmungsgemäs-
sen Gebrauch und die Funktionstüchtigkeit notwendig sind oder wenn sie
aus Sicherheitsgründen zu erbringen sind (THURNHERR, in: Basler Kom-
mentar, Zivilgesetzbuch I, 7. Aufl. 2023, N. 29 zu Art. 839/840 ZGB,
m.w.H.). Andere Autoren stellen auf den Zeitpunkt der letzten objektspezi-
fischen Bauarbeit ab (SCHUMACHER/REY, Das Bauhandwerkerpfandrecht,
System und Anwendung, 4. Aufl. 2022, Rz. 1074 ff., welche namentlich
Aufräumarbeiten wie Reinigungsarbeiten, Demontage und Abtransport von
Maschinen, Geräten, Baracken bzw. Containern usw. nicht als Vollen-
dungsarbeiten qualifizieren).
3.2.
Das Gericht bewilligt die Vormerkung der vorläufigen Eintragung des Bau-
handwerkerpfandrechts, nachdem der Ansprecher seine Berechtigung
glaubhaft gemacht hat (Art. 961 Abs. 3 ZGB). Für die Angelegenheit gilt
das summarische Verfahren (Art. 249 lit. d Ziff. 5 ZPO). An die Glaubhaft-
machung, wie sie Art. 961 Abs. 3 ZGB verlangt, werden weniger strenge
Anforderungen gestellt, als es diesem Beweismass sonst entspricht. Auf-
grund der besonderen Interessenlage darf die vorläufige Eintragung eines
Bauhandwerkerpfandrechts nur verweigert werden, wenn der Bestand des
Pfandrechts als ausgeschlossen erscheint oder höchst unwahrscheinlich
ist; im Zweifelsfall, bei unklarer oder unsicherer Rechtslage, ist die vorläu-
fige Eintragung zu bewilligen und die Entscheidung dem ordentlichen Rich-
ter zu überlassen (BGE 86 I 265; vgl. aus der jüngeren Rechtsprechung
statt vieler Urteil des Bundesgerichts 5A_723/2024 vom 11. April 2025
E. 3.3.3). Die Glaubhaftmachung als für das Summarverfahren typisches
Beweismass beschlägt die Erarbeitung des umstrittenen Sachverhalts (Ur-
teil des Bundesgerichts 5A_723/2024 vom 11. April 2025 E. 3.3.3). Tatfra-
gen betreffen die Feststellungen, welche Leistungen der Handwerker oder
Unternehmer zu welcher Zeit erbracht hat und ob diese gemessen an den
anderen Bauarbeiten, die laut Werkvertrag auszuführen gewesen sind, als
geringfügige oder nebensächliche Arbeiten oder blosse Ausbesserungen
erscheinen (Urteil des Bundesgerichts 5C.161/2000 vom 23. November
2000 E. 2). Die Beurteilung, ob eine geringfügige Leistung (die wenig Arbeit
und Material erforderte) im Einzelfall zu den Fertigstellungsarbeiten im

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Sinne von Art. 839 Abs. 2 ZGB zu zählen ist, beschlägt demgegenüber eine
Rechtsfrage (BGE 102 II 206 E. 1a). Das Gericht wendet das Recht von
Amtes wegen an (Art. 57 ZPO).
3.3.
Zur Beurteilung der Frage, unter welchen Voraussetzungen eine Rechts-
lage als "klar" im Sinne der Rechtsprechung zur provisorischen Eintragung
von Bauhandwerkerpfandrechten (E. 3.2) gelten muss, kann die Recht-
sprechung zum Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO beigezo-
gen werden. Demnach ist die Rechtslage klar, wenn sie sich bei der An-
wendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtspre-
chung ohne Weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu einem ein-
deutigen Ergebnis führt. Demgegenüber ist die Rechtslage in der Regel
nicht klar, wenn die Anwendung einer Norm einen Ermessens- oder Billig-
keitsentscheid des Gerichts mit wertender Berücksichtigung der gesamten
Umstände erfordert, wie dies namentlich bei der Beurteilung von Treu und
Glauben zutrifft. Im Schrifttum wird eine klare Rechtslage auch dann ver-
neint, wenn die Subsumtion nicht offenkundig ist, ausgiebige juristische Re-
cherchen angestellt werden müssen, sich heikle juristische Abgrenzungs-
fragen stellen, keine einschlägige Gerichtspraxis besteht oder die Lehrmei-
nungen kontrovers sind. Ebenso sei ein klarer Fall zu verneinen, wenn be-
züglich der streitigen Frage zwar eine Rechtsprechung besteht, diese im
Schrifttum jedoch mehrheitlich kritisiert wird und noch nicht bestätigt
wurde (ausführlich Urteil des Bundesgerichts 5A_723/2024 vom 11. April
2025 E. 3.3.3).
3.4.
3.4.1.
Dass Aufräumarbeiten, ähnlich wie die Demontage von Maschinen, Gerä-
ten und Baracken, keine die Eintragungsfrist auslösenden Arbeiten darstel-
len, wird zwar von den von der Vorinstanz zitierten SCHUMACHER/REY
(a.a.O., Rz. 1092) so vertreten und fand diese Auffassung auch Eingang in
Erwägungen kantonaler Entscheide (vgl. Entscheid des Handelsgerichts
des Kantons Aargau HSU.2023.41 vom 21. Dezember 2023 E. 4.3; OGer
ZH LF180018 vom 4. Juni 2018 E. 3.4.2 f., HGer ZH HE210077 vom
22. Juli 2022 E. 8.1, HE190271 vom 18. Oktober 2019 E. 8.3). Die Autoren
weisen zugleich aber auf die hiervon zumindest scheinbar abweichende
Rechtsprechung des Bundesgerichts hin, wonach die Räumung der Bau-
stelle und die dafür notwendigen Arbeiten unabdingbare Verrichtungen des
Unternehmers darstellen, die die Tätigkeit des Unternehmers beenden
(SCHUMACHER/REY, a.a.O., Rz. 1092 [Fn. 1198], m.H. auf BGE 120 II 389
und 102 II 206 [vorstehend E. 3.1]). BGE 120 II 389 lag jedoch namentlich
die Entfernung der für die Erstellung eines betonierten Bauteils notwendi-
gen Schalung zugrunde, die selbst von SCHUMACHER/REY als Vollendungs-
arbeit bezeichnet wird (SCHUMACHER/REY, a.a.O., Rz. 1090; Entscheid des
Handelsgerichts des Kantons Aargau HSU.2023.41 vom 21. Dezember

- 12 -
2023 E. 4.3). Dass die bundesgerichtliche Rechtsprechung dahingehend
zu verstehen ist, dass jegliche Räumungsarbeiten per se als Vollendungs-
arbeit zu qualifizieren wären – seien diese noch so nebensächlich – darf
angesichts des von der Rechtsprechung verwendeten Kriteriums der Uner-
lässlickeit in dieser Absolutheit bezweifelt werden. Mit einer derartigen Aus-
legung wäre Tür und Tor dafür geöffnet, dass Handwerker den Beginn der
Frist zur Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts fast beliebig hinaus-
zögern könnten. Angesichts der bundesgerichtlichen Rechtsprechung kann
aber auch nicht a priori gesagt werden, dass Räumungsarbeiten keine Voll-
endungsarbeiten darstellen könnten. Wo genau die Grenze von fristauslö-
senden zu nicht fristauslösenden Arbeiten zu ziehen ist, ergibt sich aus der
Rechtsprechung nicht ohne Weiteres.
3.4.2.
Im vorliegenden Fall wendete der Mitarbeiter der Klägerin immerhin
2.75 Stunden Arbeit auf und es musste der Grund zur Entfernung des
Stromzuleitungskabels aufgegraben und wieder zugeschüttet werden.
Auch ist offenkundig, dass ein Stromzuleitungskabel potenziell eine ge-
wisse sicherheitsrelevante Dimension hat. Die Arbeiten vom 22. Mai 2025
erfolgten auch einigermassen zeitnah zu den (übrigen) Fertigstellungs-,
Aufräum- und Deinstallationsarbeiten, die vor der Abnahme am 14. Mai
2025 erfolgten (vgl. Gesuchsbeilage 7), sodass jedenfalls nicht offenkundig
von einer treuwidrig verzögerten Arbeitsvollendung auszugehen wäre (vgl.
hierzu SCHUMACHER/REY, a.a.O., Rz. 1121 ff.). Es ist angesichts der bun-
desgerichtlichen Rechtsprechung nicht a priori auszuschliessen, dass es
sich um fristauslösende Vollendungsarbeiten handeln könnte. Daran än-
dert auch nichts, dass die streitgegenständlichen Arbeiten vom 22. Mai
2025 nicht auf dem Baugrundstück erfolgten, sondern auf einem Nachbar-
grundstück. Sie erfolgten zumindest in unmittelbarer Nähe zum Baugrund-
stück und weisen offenkundig einen klaren Bezug zur Baustelle auf. Arbei-
ten können gemäss SCHUMACHER/REY auch pfandberechtigt sein, wenn sie
nicht auf der Baustelle selbst erfolgen (vgl. SCHUMACHER/REY, a.a.O.,
Rz. 389). Ob diese vorliegend letztlich fristauslösend sind, ergibt sich, wie
gesehen, aus der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht klar.
3.4.3.
Insgesamt liegt mit Bezug auf die Frage, ob es sich bei den Arbeiten vom
22. Mai 2025 um Vollendungsarbeiten handelt, keine klare Rechtslage vor,
sodass im aktuellen Verfahrensstadium zu Gunsten der Klägerin einstwei-
len davon auszugehen ist, dass die provisorische Eintragung des Bauhand-
werkerpfandrechts am 19. September 2025 rechtzeitig erfolgte. Der defini-
tive Entscheid darüber ist dem Richter im ordentlichen Verfahren vorzube-
halten.

- 13 -
4.
Da die Vorinstanz ihre Prüfung auf die Einhaltung der Viermonatsfrist nach
Art. 839 Abs. 2 ZGB beschränkte, ist der Entscheid in Gutheissung der Be-
rufung aufzuheben und die Sache zwecks weiterer Beurteilung an die Vor-
instanz zurückzuweisen (Art. 318 Abs. 1 lit. c ZPO).
5.
5.1.
Gemäss Art. 104 Abs. 4 ZPO kann die obere Instanz in einem Rückwei-
sungsentscheid die Verteilung der Prozesskosten des Rechtsmittelverfah-
rens der Vorinstanz überlassen. Im Rückweisungsentscheid ist aber die
Höhe der Gerichtskosten des obergerichtlichen Verfahrens festzusetzen
(JENNY, in: Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO],
4. Aufl. 2025, N. 11 zu Art. 104 ZPO).
5.2.
Die obergerichtliche Entscheidgebühr für dieses Berufungsverfahren ist auf
Fr. 2'500.00 festzusetzen (§ 8 GebührD). Die Vorinstanz hat diese in ihrem
neuen Entscheid nach dem Ausgang des Verfahrens zu verlegen. Es wird
angemerkt, dass die Klägerin einen Vorschuss für die Gerichtskosten in
Höhe von Fr. 2'500.00 geleistet hat. Sollte die Klägerin kostenpflichtig wer-
den, kann dieser verrechnet werden, andernfalls wird der Vorschuss der
Klägerin zurückzuerstatten und der entsprechende Betrag von der Beklag-
ten zu fordern sein (Art. 111 Abs. 1 ZPO).
5.3.
Die Parteientschädigung für das Berufungsverfahren wird nach dem Aus-
gang des Verfahrens von der Vorinstanz festzusetzen und zu verlegen
sein.
Das Obergericht erkennt:
1.
In Gutheissung der Berufung wird der Entscheid der Präsidentin des Zivil-
gerichts des Bezirksgerichts Baden vom 20. Februar 2026 aufgehoben und
die Sache wird zur neuen Entscheidung im Sinne der Erwägungen an die
Vorinstanz zurückgewiesen.
2.
Die obergerichtliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 2'500.00 festgesetzt.
Über deren Verlegung hat die Vorinstanz im neuen Entscheid zu befinden.
3.
Über die Höhe und Verlegung der Parteikosten des obergerichtlichen Ver-
fahrens hat die Vorinstanz im neuen Entscheid zu befinden.

- 14 -
Zustellung an:
[…]
Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG)
Gegen selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide kann innert 30 Tagen, von der
schriftlichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die
Beschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden, wenn sie einen nicht
wieder gutzumachenden Nachteil bewirken können oder wenn die Gutheissung der Be-
schwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand
an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde. In vermögens-
rechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits-
und mietrechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindes-
tens Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher
Bedeutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters
(Art. 44 Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 93, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde
nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen
hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).
Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt Fr. 307'231.47.
Aarau, 1. Juli 2026
Obergericht des Kantons Aargau
Zivilgericht, 3. Kammer
Die Präsidentin: Der Gerichtsschreiber:
Massari Sulser