ag_zivilgericht · ZVE.2026.16 · 2026-07-14 · de
Obergericht / Zivilgericht / 1. Zivilkammer — ZVE.2026.16


Obergericht
Zivilgericht, 1. Kammer
ZVE.2026.16
(VZ.2024.49)
Entscheid vom 14. Juli 2026
Besetzung Oberrichter Lindner, Präsident
Oberrichter Giese
Ersatzrichter Schneuwly
Gerichtsschreiber Kläusler
Kläger A._____,
[…]
Beklagte B._____ AG,
c/o C._____, […]
vertreten durch Rechtsanwältin C._____,
[…]
Gegenstand Forderung

- 2 -
Das Obergericht entnimmt den Akten:
1.
Die Parteien schlossen am 30. Januar 2009 einen unbefristeten
Mietvertrag ohne feste Mindestdauer über eine 3.5-Zimmer-Wohnung an
der […], R._____. Der Mietzins beträgt monatlich Fr. 1'150.00 und ist nicht
gestaffelt. Die Parteien streiten sich über die Gültigkeit der getroffenen
Nebenkostenabrede.
2.
2.1.
Mit Klage vom 28. April 2024 stellte der Kläger beim Bezirksgericht Baden,
Präsidium des Zivilgerichts, folgende Rechtsbegehren:
" 1.
Klageänderung/Klageerweiterung neu zu änder in:
Es sei die Beklage zu verpflichten, dem Kläger die bereits geleisteten
Zahlungen für die Betriebskosten sowie die zugehörigen Verwaltungs-
honorare (Anteilmässig) für die Abrechnungsperioden 01.02.2009 –
30.06.2009 / 01.07.2009 – 30.06.2010 / 01.07.2010 – 30.06.2011 /
01.07.2011 – 30.06.2012 / 01.07.2012 – 30.06.2013 / 01.07.2013 –
30.06.2014 / 01.07.2014 – 30.06.2015 / 01.07.2015 – 30.06.2016 /
01.07.2016 – 30.06.2017 / 01.07.2017 – 30.06.2018 / 01.07.2018 –
30.06.2019 vollständig zurückzuerstatten. Dieser Betrag wird mit
Fr. 14935.90 beziffert.
2.
Es sei die Beklagte zu verpflichten, ab Saldoziehung Datum (Zustellda-
tum) der jeweiligen Nebenkostenabrechnungen, die Forderung des
Klägers mit 5% zu verzinsen.
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beklagten Par-
tei.
4.
Es sei dem Kläger eine Partei Entschädigung von Fr. 200.-- zuzuspre-
chen."
2.2.
Mit Klageantwort vom 15. August 2024 beantragte die Beklagte die kosten-
fällige Abweisung der Klage.
2.3.
Mit Replik vom 16. September 2024 bzw. Duplik vom 26. November 2024
hielten die Parteien an ihren bisherigen Begehren fest.
2.4.
Eine Hauptverhandlung fand nach Verzicht durch die Parteien nicht statt.

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2.5.
Mit Entscheid vom 28. Februar 2025 erkannte das Bezirksgericht Baden,
Präsidium des Zivilgerichts, was folgt:
" 1.
Die Klage wird abgewiesen.
2.
Die Entscheidgebühr von Fr. 1'600.00 für das begründete Urteil wird
dem Kläger auferlegt und mit seinem Kostenvorschuss in Höhe von
Fr. 2'100.00 verrechnet. Er hat Anspruch auf die Restanz.
3.
Der Kläger wird verpflichtet, der Beklagten eine Parteientschädigung in
richterlich festgesetzter Höhe von Fr. 1'622.05 zu bezahlen."
3.
3.1.
Gegen diesen ihm am 27. Februar 2026 zugestellten, vollständig begrün-
deten Entscheid erhob der Kläger am 27. März 2026 rechtzeitig Berufung
mit den folgenden Anträgen:
" 1.
Es sei ein Berufungsverfahren im Bezuge zum Endscheit vom 28. Feb-
ruar 2025 VZ.2024.49 des Bezirksgerichts Baden durchzuführen.
2.
Es sei die Berufungsbeklagten zu verpflichten, dem Berufungskläger
die bereits geleisteten Zahlungen für die Betriebskosten sowie die zu-
gehörigen Verwaltungshonorare (Anteilmässig) für die Abrechnungspe-
rioden 01.02.2009 – 30.06.2009 (Fr. 558.15) / 01.07.2009 – 30.06.2010
(Fr. 1271.20) / 01.07.2010 – 30.06.2011 (Fr. 1318.55) / 01.07.2011 –
30.06.2012 (Fr. 1246.45) / 01.07.2012 – 30.06.2013 (Fr. 1374.40) /
01.07.2013 – 30.06.2014 (Fr. 1432.45) / 01.07.2014 – 30.06.2015
(Fr. 1352.60) / 01.07.2015 – 30.06.2016 (Fr. 1363.15) / 01.07.2016 –
30.06.2017 (Fr. 1414.90) / 01.07.2017 – 30.06.2018 (Fr. 1648.95) /
01.07.2018 – 30.06.2019 (Fr. 1955.10) vollständig zurückzuerstatten.
3.
Es sei die Beklagte zu verpflichten, ab Saldoziehung Datum (Zustellda-
tum) der jeweiligen Nebenkostenabrechnungen, die Forderung des Klä-
gers mit 5 % zu verzinsen.
4.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Berufungsbe-
klagten Partei.
5.
Es sei dem Berufungskläger eine Partei Entschädigung von Fr. 200. --
zuzusprechen."
3.2.
Mit Berufungsantwort vom 26. Mai 2026 beantragte die Beklagte die kos-
tenfällige Abweisung der Berufung.

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3.3.
Am 15. Juni 2026 reichte der Kläger eine weitere Stellungnahme ein.
Das Obergericht zieht in Erwägung:
1.
Beim angefochtenen Entscheid handelt es sich um einen erstinstanzlichen
Endentscheid (Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO). Der Kläger hat am vorinstanz-
lichen Verfahren teilgenommen und ist dort unterlegen, sodass er durch
den angefochtenen Entscheid beschwert ist. Im Übrigen ist der für die
Berufung in vermögensrechtlichen Angelegenheiten erforderliche
Mindeststreitwert von Fr. 10'000.00 (Art. 308 Abs. 2 ZPO) beim
unbestrittenen Streitwert von Fr. 14'935.90 erreicht. Nachdem auch die
Frist- und Formvorschriften von Art. 311 ZPO eingehalten sind und der
Kläger den Gerichtskostenvorschuss (Art. 98 ZPO) fristgerecht geleistet
hat, ist auf die Berufung einzutreten.
2.
2.1.
Zwar wendet die Rechtsmittelinstanz das Recht von Amtes wegen an
(Art. 57 ZPO) und verfügt über freie Kognition in Tatfragen (BGE 144 III 394
E. 4.1.4). Sofern die rechtlichen Mängel aber nicht geradezu offensichtlich
sind, beurteilt die Rechtsmittelinstanz nur die vorgebrachten Rügen. Die
Rechtsmittelinstanz ist daher nicht gehalten, von sich aus alle sich stellen-
den tatsächlichen und rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn die Par-
teien diese in oberer Instanz nicht mehr vortragen (BGE 144 III 394
E. 4.1.4; 142 III 413 E. 2.2.4). Sie ist inhaltlich aber weder an die Argu-
mente, welche die Parteien zur Begründung ihrer Beanstandungen vorbrin-
gen, noch an die Erwägungen der ersten Instanz gebunden. Sie kann des-
halb die Berufung auch mit einer anderen Begründung gutheissen oder
diese auch mit einer von der Argumentation der ersten Instanz abweichen-
den Begründung abweisen (Urteil des Bundesgerichts 4A_397/2016 vom
30. November 2016 E. 3.1).
2.2.
Das Obergericht kann ohne Verhandlung aufgrund der Akten entscheiden
(Art. 316 Abs. 1 ZPO).
3.
3.1. Entscheid der Vorinstanz
Die Vorinstanz erwog, die Parteien hätten im Mietvertrag einen monatlichen
Nettomietzins von Fr. 1'150.00 zzgl. einer Akontozahlung von Fr. 135.00
für Heizungskosten und von Fr. 165.00 für Betriebskosten vereinbart. Auf
der zweiten Vertragsseite seien unter dem Titel "8. Umfang der Nebenkos-
ten" die Betriebskosten aufgezählt worden. Ferner sei darin vorgesehen,

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dass die Verwaltungskosten im Zusammenhang mit der Erstellung der Ne-
benkostenabrechnung nach Aufwand oder im Rahmen der üblichen An-
sätze verrechnet werden dürften. Ziff. 9 erkläre weiter die allgemeinen
Bestimmungen zum Mietvertrag für Wohnungen, Auflage 2002/V2 für an-
wendbar. In einer Zusatzvereinbarung sei sodann der 30. Juni als Stichtag
für die Nebenkosten-Abrechnungsperioden festgelegt worden. Die Be-
klagte habe die jährlichen Nebenkostenabrechnungen dem Kläger jeweils
um Jahre verspätet zugestellt. Die Betriebskosten seien auf der Rückseite
des zweiseitigen Mietvertrags konkretisiert worden. Bei der Rückseite
handle es sich um vorformulierte, standardisierte Zusätze. Diese seien je-
doch nicht Teil der AGB, auf welche separat verwiesen werde. Dem Kläger
sei es zumutbar gewesen, bloss eine übersichtliche A4-Seite durchzulesen,
um sich über die detaillierten Betriebskosten zu informieren. Selbst ein ju-
ristischer Laie habe sich anhand dieser Seite leicht ein Bild der ihm über-
bundenen Nebenkosten machen können. Zwar seien die Betriebskosten in
einem standardisierten Zusatz und nicht auf das streitgegenständliche Mie-
tobjekt individualisiert ausgewiesen worden. Der einleitende Zusatz "insbe-
sondere" zeige aber, dass nicht alle der aufgeführten Betriebskosten tat-
sächlich anfallen müssten. Sofern sie anfielen, seien sie vom Mieter zu tra-
gen, wenn sie nicht anfielen, sei dies zu Gunsten des Mieters. Auch das
Bundesgericht lasse eine Aufzählung der einzelnen Betriebskosten-Positi-
onen auf der Rückseite in einem nicht weiter individualisierten Standardzu-
satz genügen, selbst wenn die nicht auf das individuelle Mietobjekt an-
wendbaren Betriebskosten nicht gestrichen würden. Die Nebenkosten
seien rechtswirksam vereinbart worden, weshalb sich der Kläger nicht in
einem Irrtum darüber habe befinden können (angefochtener Entscheid
E. 5.3).
Im Übrigen habe der Kläger die von ihm zurückverlangten Beträge nicht
nachvollziehbar dargelegt, weil diese nicht mit den "(addierten) Positionen
der Abrechnung" übereinstimmen würden. Der Kläger habe seine Forde-
rung daher nicht substantiiert dargelegt. Weil die Beklagte in ihrer Klageant-
wort und Duplik darauf hingewiesen habe, erübrige sich die zusätzliche
Ausübung der gerichtlichen Fragepflicht. Im Übrigen verfüge der Kläger
über tiefere juristische Kenntnisse oder sei bei der Prozessführung rechtlich
unterstützt worden (angefochtener Entscheid E. 6).
3.2. Gültigkeit der Nebenkostenabrede
3.2.1. Berufung
Der Kläger rügt, die Nebenkostenabrede sei ungültig, weil die Nebenkosten
nicht klar und eindeutig aus dem Mietzins ausgeschieden worden seien.
Diesem Erfordernis genügten nur die Heizungs- und Warmwasserkosten,
nicht aber die Betriebskosten. Es werde nirgends klar spezifiziert, was unter
Betriebskosten zu verstehen sei. Ziff. 8 der Rückseite enthalte eine über-
bordende Liste von allen möglichen Nebenkosten, welche zum Teil im
streitgegenständlichen Mietobjekt gar nicht anfallen würden. Die Liste sei

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auch nicht abschliessend. Die Nebenkostenabrede sei daher unklar und
zweideutig. Sie laufe darauf hinaus, dass der Mieter einfach alle Betriebs-
kosten zu tragen habe, was unzulässig sei. Da sich anhand des Mietver-
trags nicht klar und eindeutig bestimmen lasse, welche der nicht abschlies-
send aufgezählten Betriebskosten vom Kläger tatsächlich zu tragen seien,
seien diese von ihm auch nicht geschuldet (Berufung S. 5 ff.).
3.2.2. Rechtliches
Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter eine Sa-
che zum Gebrauch zu überlassen, und der Mieter, dem Vermieter dafür
einen Mietzins zu leisten (Art. 253 OR). Es handelt sich um einen synallag-
matischen Vertrag, wonach die Bezahlung des Mietzinses Gegenleistung
der Gebrauchsüberlassungspflicht des Vermieters ist. Die Gebrauchsüber-
lassungspflicht besteht darin, das Mietobjekt in einem zum vorausgesetz-
ten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu er-
halten (Unterhaltspflicht; Art. 256 Abs. 1 OR; GIGER, Berner Kommentar,
2013, N. 71 zu Art. 253 OR; GIGER, Berner Kommentar, 2015, N. 20 zu
Art. 256 OR). Nebenkosten sind demgegenüber jenes Entgelt, das der Mie-
ter dem Vermieter für die Erfüllung von Nebenpflichten schuldet. Bei Wohn-
und Geschäftsräumen sind die Nebenkosten die tatsächlichen Aufwendun-
gen des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch zusammenhän-
gen, wie Heizungs-, Warmwasser- und ähnliche Betriebskosten, sowie für
öffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Sache ergeben
(Art. 257b Abs. 1 OR).
Nebenkosten müssen vom Mieter nur bezahlt werden, wenn er dies mit
dem Vermieter besonders vereinbart hat (Art. 257a Abs. 2 OR). Die Neben-
kosten sind daher – abweichende, besondere Vereinbarungen vorbehalten
(BGE 135 III 591 E. 4.2.3) bzw. in Zweifelsfällen (BÉGUIN/MARSTON, in:
Mietrecht für die Praxis, 10. Aufl. 2022, N. 14.1.7.3; GIGER, a.a.O., N. 8 zu
Art. 257b OR) – grundsätzlich vom Vermieter zu tragen (Urteile des Bun-
desgerichts 4A_606/2015 vom 19. April 2016 E. 4; 4P.323/2006 vom
21. März 2007 E. 2.1; BÉGUIN/MARSTON, a.a.O., N. 14.1.7; BIBER, in: SVIT-
Kommentar, 5. Aufl. 2025, N. 19 zu Art. 257–257b OR); sie sind in diesem
Fall Teil des Mietzinses (BGE 121 III 460 E. 2a/aa; Urteile des Bundesge-
richts 4A_305/2022 vom 3. November 2022 E. 4.1.1; 4A_288/2020 vom
13. Januar 2021 E. 7.1; 4A_719/2016 vom 31. August 2017 E. 2.1;
4A_606/2015 vom 19. April 2016 E. 4; 4A_185/2009 vom 28. Juli 2009
E. 2.1; 4P.323/2006 vom 21. März 2007 E. 2.1). Dies stellt die gesetzliche
Regel dar. Der Mieter hat nur klar und präzise bzw. eindeutig und genau
vereinbarte Nebenkosten zu bezahlen; die einzelnen Nebenkostenpositio-
nen müssen detailliert aufgeführt werden (BGE 135 III 591 E. 4.3.1; 133 III
493 E. 1.2; Urteile des Bundesgerichts 4A_620/2021 vom 18. Juli 2022
E. 4.1.1; 4A_288/2020 vom 13. Januar 2021 E. 7.1; 4A_149/2019 vom
9. September 2019 E. 2.1; 4A_719/2016 vom 31. August 2017 E. 2.1;
4A_606/2015 vom 19. April 2016 E. 4; 4A_622/2015 vom 4. Februar 2016

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E. 3.1; 4A_215/2012 vom 9. Juli 2012 E. 2.1; 4A_185/2009 vom 28. Juli
2009 E. 2.1; 4A_397/2007 vom 6. Dezember 2007 E. 2.1; 4P.323/2006
vom 21. März 2007 E. 2.1). Es muss im Zeitpunkt des Vertragsschlusses
leicht verständlich sein, welche Kosten zusätzlich zum Mietzins zu über-
nehmen sind (BGE 135 III 591 E. 4.3.1; Urteile des Bundesgerichts
4A_719/2016 vom 31. August 2017 E. 2.1; 4A_622/2015 vom 4. Februar
2016 E. 3.1 und E. 3.3.3; 4C.346/1997 vom 7. April 1999 E. 3; BÉ-
GUIN/MARSTON, a.a.O., N. 14.1.7.3).
Ungenau sind folgende Bezeichnungen: "Betriebskosten" (Urteile des Bun-
desgerichts 4A_719/2016 vom 31. August 2017 E. 2.2.1 f.; 4A_622/2015
E. 3.3.3), "sämtliche Nebenkosten zulasten der Mieterschaft", "Pauschale
für Nebenkosten ohne Strom", "Abrechnung der Nebenkosten gemäss den
tatsächlichen Kosten" (BÉGUIN/MARSTON, a.a.O., N. 14.1.7.3; BIBER,
a.a.O., N. 22 zu Art. 257–257b OR), "Vom Mieter sind alle Wasserneben-
kosten zu tragen" (HIGI/BÜHLMANN, in: Zürcher Kommentar, 5. Aufl. 2019,
N. 13 zu Art. 257 OR) und "Service-Verträge" (BÉGUIN/MARSTON, a.a.O.,
N. 14.1.7.3). Nicht hinreichend ist auch ein blosser – oder genauer (Urteile
des Kantonsgerichts Freiburg 102 2022 52 vom 28. November 2023 E. 3.3;
102 2022 12 vom 7. März 2023 E. 7.3.1) – Hinweis auf standardisierte Ver-
tragszusätze wie etwa die "Allgemeinen Bestimmungen zum Mietvertrag
für Wohn- und Geschäftsräume". Dies gilt auch dann, wenn die Seitenzahl
des Mietvertrags und die AGB durchgehend laufen und die AGB nur kurz
und vom Mieter unterschrieben sind (BGE 135 III 591 E. 4.3.1; Urteile des
Bundesgerichts 4A_620/2021 vom 18. Juli 2022 E. 4.1.2; 4A_149/2019
vom 9. September 2019 E. 2.1; 4A_719/2016 vom 31. August 2017
E. 2.2.2; 4A_622/2015 vom 4. Februar 2016 E. 3.1; 4A_185/2009 vom
28. Juli 2009 E. 2.1; 4A_397/2007 vom 6. Dezember 2007 E. 2.1;
4P.323/2006 vom 21. März 2007 E. 2.1; Entscheid des Appellationsge-
richts Basel-Stadt vom 26. Juli 2013 E. 3.3.2 f. [mp 2014, S. 131 ff.]; BÉ-
GUIN/MARSTON, a.a.O., N. 14.1.7.4; BIBER, a.a.O., N. 22 zu Art. 257–257b
OR). Solchen Nebenkosten fehlt es an einem Rechtsgrund (Urteil des Bun-
desgerichts 4C.250/2006 vom 3. Oktober 2006 E. 1.3). Nur wenn die AGB
eine blosse Konkretisierung der im Mietvertrag bereits zu Lasten des Mie-
ters besonders ausgeschiedenen und für Nichtjuristen leicht verständlichen
Nebenkosten (bspw. "Heiz- und Warmwasserkosten" – nicht aber: "Be-
triebskosten" und "Nebenkosten") bedeuten, kann daraus unter Umstän-
den auf deren Übernahme durch den Mieter geschlossen werden (BGE 135
III 591 E. 4.3.1; Urteile des Bundesgerichts 4A_620/2021 vom 18. Juli 2022
E. 4.1.2; 4A_149/2019 vom 9. September 2019 E. 2.1; 4A_719/2016 vom
31. August 2017 E. 2.2.1; 4A_622/2015 vom 4. Februar 2016 E. 3.1;
4A_185/2009 vom 28. Juli 2009 E. 2.1; 4A_397/2007 vom 6. Dezember
2007 E. 2.1; 4P.323/2006 vom 21. März 2007 E. 2.1). Nicht leicht verständ-
liche Begriffe wie "Nebenkosten" und "Betriebskosten" können nicht wirk-
sam in standardisierten Anhängen oder AGB aufgeführt werden, ausser sie
wären individuell auf das betreffende Mietobjekt angepasst worden, etwa

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durch Streichung nicht einschlägiger Positionen (Urteil des Bundesgerichts
4A_620/2021 vom 18. Juli 2022 E. 4.1.2). Unzulässig ist auch, im Mietver-
trag bloss die Akontozahlung von Nebenkosten zu erwähnen und dann auf
Art. 38 WEG sowie Art. 25 VWEG zu verweisen. Ein solcher Verweis kon-
kretisiert keine bereits im Vertrag selbst enthaltene Aufzählung der einzel-
nen Nebenkostenpositionen, selbst wenn dem Vertrag Kopien der besag-
ten Gesetzes- und Verordnungsbestimmungen beigefügt werden. Dies weil
die Verflechtung von drei Texten (Mietvertrag, Gesetz, Verordnung) das
Verständnis verkompliziert, die erwähnten Gesetzes- und Verordnungsbe-
stimmungen nicht mit Art. 257a f. OR übereinstimmen und die Kosten darin
mit "insbesondere" eingeleitet werden, also nur beispielhaft sind und daher
nur mögliche Nebenkostenpositionen darstellen, anhand derer sich der
Mieter zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses kein genaues Bild davon
machen kann, welche Kosten ihm konkret in Rechnung gestellt werden
(BGE 135 III 591 E. 4.3.2 f.; Urteil des Bundesgerichts 4A_622/2015 vom
4. Februar 2016 E. 3.2).
Nicht einheitlich ist die bundesgerichtliche Rechtsprechung zur Frage, wie
mit Aufzählungen aller erdenklicher Nebenkosten, die im betroffenen Miet-
objekt gar nicht alle anfallen, umzugehen ist. In seinem Urteil 4A_397/2007
vom 6. Dezember 2007 (E. 2.5) hielt das Bundesgericht eine solche in den
AGB enthaltene Aufzählung für unzulässig. Der entscheidende Punkt –
welche der aufgezählten Positionen anfallen würden – bleibe nämlich un-
klar. Mit einer solchen Aufzählung würden im Mietvertrag erwähnte – aber
nicht präzisierte – Nebenkosten nicht konkretisiert. Den Einwand, dass für
den Mieter kein Nachteil entstehe, wenn er nicht sämtliche aufgezählte Ne-
benkostenpositionen zu übernehmen habe, verfange nicht, weil ihm eben
nicht vermittelt werde, welche Kosten ihm tatsächlich überbürdet würden.
Im Urteil 4A_185/2009 vom 28. Juli 2009 (E. 2.4.3) beurteilte das Bundes-
gericht einen Fall, in welchem dem Mieter zum Mietvertrag hinzu eine se-
parate, einseitige Aufstellung der Heiz- und Nebenkosten abgegeben
wurde – einmal als separates Blatt, einmal als Rückseite des Mietvertrags.
Auch hier enthielt die Auflistung einen Katalog an vierzehn Nebenkosten-
positionen, die nicht alle tatsächlich anfielen und zum Teil ("allgemeine Be-
triebskosten + Rückstellungen für periodische Service und Revision die
zurzeit noch nicht bekannt sind") für sich selbst nicht klar waren. Dass eine
solche Liste mit "insbesondere" eingeleitet werde, mache die Liste gemäss
Bundesgericht jedenfalls nicht ungültig. Die aufgelisteten Nebenkostenpo-
sitionen dürften abgerechnet werden, sofern sie tatsächlich anfielen; eine
Erweiterung auf zusätzliche Positionen sei demgegenüber ausgeschlos-
sen. Hinzu komme, dass die fragliche Auflistung der Nebenkostenpositio-
nen individuell für das entsprechende Mietobjekt angepasst worden sei, zu-
mal nicht verrechnete Nebenkostenpositionen teilweise durchgestrichen
worden seien.

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In seinem Urteil 4A_622/2015 vom 4. Februar 2016 (E. 3.3.1 ff.) setzte sich
das Bundesgericht mit seiner bisherigen Rechtsprechung auseinander. Es
hielt fest, dass der Verweis auf eine bestimmte Ziffer der AGB, die einen
Katalog von Nebenkostenpositionen enthält, ohne dass im Mietvertrag sel-
ber die Nebenkostenpositionen einzeln ausgeschieden würden, nicht ge-
nügt. Der Fall sei anders zu beurteilen als jener im Urteil 4A_185/2009,
zumal dort im einseitigen Beiblatt bzw. auf der Rückseite die Nebenkosten-
positionen auf das konkrete Mietobjekt abgestimmt wurden. Im vorliegen-
den Fall sei dies nicht der Fall. Es liege keine besondere Vereinbarung
i.S.v. Art. 257a Abs. 2 OR vor.
Erneut befasste sich das Bundesgericht in seinem Urteil 4A_149/2019 vom
9. September 2019 (E. 2.2) mit der vorliegenden Frage. Es hielt fest, dass
wenn im Mietvertrag bloss "Heizungs- und Warmwasserkosten" sowie "alle
übrigen Nebenkosten" ausgeschieden seien, selbst ein Hinweis auf eine
konkrete Ziffer eines standardisierten Vertragszusatzes nicht genüge.
Denn es sei aus dem Mietvertrag nicht ersichtlich, um welche zusätzlichen
Nebenkosten es sich im Einzelnen handeln soll. Irrelevant sei auch, dass
der standardisierte Vertragszusatz nicht als AGB bezeichnet worden sei.
Massgebend sei, dass die Nebenkosten darin in allgemeiner Art und Weise
bzw. standardmässig verfasst worden seien und keine individuelle Anpas-
sung auf das konkrete Mietobjekt stattgefunden habe. Die Liste sei
schliesslich vorgedruckt und es gebe weder durchgestrichene noch von
Hand hinzugefügte Positionen. Dass die entsprechende Ziffer leicht auf-
findbar gewesen sei, ändere nichts daran, dass sie sich bloss in einem
standardisierten Vertragszusatz befunden habe.
Im Urteil 4A_620/2021 vom 18. Juli 2022 (E. 4.1.1) führt das Bundesgericht
mit Verweis auf seinen einzig "Heiz- und Warmwasserkosten" betreffenden
– und hier daher nicht einschlägigen – Entscheid 4A_719/2016 vom 31. Au-
gust 2017 aus, dass wenn eine Liste von Nebenkostenpositionen im Miet-
vertrag selbst – also nicht in standardisierten Vertragszusätzen – aufgeführt
sei, es der Gültigkeit der Nebenkostenabrede nicht schade, wenn einzelne
der Positionen nicht auf das entsprechende Mietobjekt zuträfen. Die Be-
gründung hierfür im Urteil 4A_719/2016 war, dass der Begriff "Heiz- und
Warmwasserkosten" für sich allein schon genügend bestimmt sei und da-
her ein Verweis auf eine ungenaue Liste an Detailpositionen nicht schade
(Urteil des Bundesgerichts 4A_719/2016 vom 31. August 2017 E. 2.2.1).
Weiter könnten die im Mietvertrag genannten – an sich nicht leicht ver-
ständlichen – Positionen "Betriebskosten" und "Nebenkosten" in einem An-
hang konkretisiert werden, wenn eine Individualisierung auf das entspre-
chende Mietobjekt durch Hinzufügungen oder Streichungen stattfinde.
Diesfalls schade es auch nicht, wenn diese Liste mit "insbesondere" einge-
leitet und nicht erschöpfend formuliert sei (Urteil des Bundesgerichts
4A_620/2021 vom 18. Juli 2022 E. 4.1.2).

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Auf die fehlende Bestimmtheit der Nebenkostenabrede kann sich der Mie-
ter nicht berufen, wenn er tatsächlich erkannt hat, welche Nebenkosten er
zu bezahlen haben wird (Urteile des Bundesgerichts 4A_149/2019 vom
9. September 2019 E. 2.4; 4P.323/2006 vom 21. März 2007 E. 2.2).
3.2.3. Würdigung
3.2.3.1.
Vorab ist festzuhalten, dass die Vorinstanz nicht feststellte, dass der Kläger
bei Vertragsabschluss tatsächlich erkannt hatte, welche Nebenkosten ihm
zusätzlich zum Mietzins auferlegt werden sollen, sodass darauf nicht abge-
stellt werden und sich der Kläger auf eine fehlende Bestimmtheit der Ne-
benkostenabrede berufen kann.
3.2.3.2.
Die Parteien schlossen einen vom Hauseigentümerverband Aargau als
Formular herausgegebenen Mietvertrag (Aufl. 2002/V2) ab (Klagebei-
lage 1). Dieser besteht aus einer Vorder- und einer Rückseite und enthält
elf unterschiedlich lange Ziffern. Auf der Vorderseite wurden die Ziffern 1–
6.3 auf das streitgegenständliche Mietobjekt individualisiert, insb. wurden
die Vertragsparteien, das Mietobjekt, der Mietbeginn, die Dauer und Been-
digung der Miete und die Sicherheitsleistung vereinbart. Ziffer 5 enthält den
individuell vereinbarten Mietzins. Hinsichtlich der Nebenkosten haben die
Parteien in Ziff. 5.2 aus vier Möglichkeiten ("Heizungskosten", "Warmwas-
serkosten", "Betriebskosten" und "Heizungs-, Warmwasser- und Betriebs-
kosten" nur die "Heizungskosten" und die "Betriebskosten" auf Abrechnung
angekreuzt und als Akontobeträge Fr. 135.00 für die Heizungskosten und
Fr. 165.00 für die Betriebskosten festgelegt. Weiter verweist die Nebenkos-
tenabrede auf Ziffer 8 des Mietvertrags sowie die Ziffer 3 der AGB. Die
Rückseite des Mietvertrags enthält – wie die Vorinstanz zutreffend festhielt
– anders als die Vorderseite des Mietvertrags keine individuell konkretisier-
ten Vertragsbestimmungen, sondern einen offenbar im Jahr 2002 und da-
mit sieben Jahre vor vorliegendem Vertragsabschluss vorformulierten,
standardisierten Vertragszusatz. Dass dieser nicht Teil der separaten, in
Ziff. 9 des Mietvertrags (Rückseite) vereinbarten "Allgemeinen Bestimmun-
gen zum Mietvertrag für Wohnungen (AGB), Auflage 2002 V2" ist (vgl. an-
gefochtener Entscheid E. 5.3), trifft zwar zu, ändert aber nichts am Um-
stand, dass es sich bei der Rückseite des Mietvertrags ebenfalls um AGB
handelt. Denn AGB sind – wie es die Rückseite des Mietvertrags auch ist
– standardisierte Vertragsbestimmungen, die im Hinblick auf eine Vielzahl
von Verträgen eines bestimmten Typs generell vorformuliert – vorliegend
vom Hauseigentümerverband Aargau – und daher nicht individuell verhan-
delt werden. Vorliegend fehlt der Rückseite jede individuelle Anpassung an
das streitgegenständliche Mietobjekt, was sich allein schon aus den Ziffern
7.2: ("Mietzinserhöhungen und andere einseitige Vertragsänderungen bei
unbefristeten Mietverträgen mit fester Mindestdauer, und bei befristeten

- 11 -
Mietverhältnissen") und 7.4: ("Gestaffelte Mietzinse [Staffelungsklausel]")
ergibt. Die äussere Erscheinung der vorformulierten Bestimmungen – ob
sie ein separates Dokument darstellen oder, wie vorliegend, in die Ver-
tragsurkunde aufgenommen wurden – spielt für deren Qualifikation als
AGB keine Rolle (GAUCH/SCHLUEP/SCHMID, Schweizerisches Obligationen-
recht: Allgemeiner Teil, Band 1, 11. Aufl. 2020, Rz. 1117 f.).
Einzig in Ziffer 8 der Rückseite des Mietvertrags – und damit als Bestandteil
der AGB – werden die Betriebskosten in verschiedenen Lemmata darge-
stellt, wobei einzelne Lemmata mehrere Betriebskosten umfassen. So ent-
hält Ziffer 8 Abs. 2 folgende nicht abschliessende ("insbesondere") Liste an
Betriebskosten:
− "Wasser-, Abwasser- und Kläranlagegebühren (inkl. Grundgebühr);
− Reinigung Abwasserleitungen;
− Enthärtungsanlagen: Salz, Filter, Wartung und Service;
− Gebühren für Kehrrichtabfuhr und Verbrennungsdienst (eine allfäl-
lige Sackgebühr geht in jedem Fall direkt zu Lasten des Mieters);
− Allgemeinstrom und allgemeine Beleuchtung;
− Hauswartung inkl. Verbrauchsmaterial;
− Garten- und Umgebungspflege inkl. Verbrauchsmaterial;
− Schneeräumungskosten;
− Gebühren für Privatstrassen;
− Lift, Hebebühne, Krananlage, automatische Tür- und Toranlagen,
usw.: Wartung und Service;
− Maschinen, Einrichtungen und Anlagen aller Art wie Wasch- und
Geschirrspülmaschine, Tumbler, Alarm-, Gegensprech-, Klima- und
Sprinkleranlage, usw.: Wartung und Service;
− Kabelfernsehen und -Radio sowie anderweitige gemeinschaftliche
Empfangsanlagen: Benützungsgebühr, Wartung und Service;
− Schwimmbad: Beheizung, Reinigung, Wartung und Service;
− Sicherheits- und Wachdienst."
Die Beklagte behauptet erst gar nicht, dass diese Liste an möglichen Be-
triebskosten in irgendeiner Weise dem streitgegenständlichen Mietobjekt
angepasst worden wäre. Es sind weder Hinzufügungen noch Streichungen
vorhanden. Zudem sind unzählige Positionen darin enthalten, die beim
streitgegenständlichen Mietobjekt nicht anfallen, bspw. hinsichtlich des
nicht vorhandenen Schwimmbads (vgl. angefochtener Entscheid E. 5.3)
oder hinsichtlich folgender Positionen: Enthärtungsanlage, Gebühren von

- 12 -
Privatstrassen, Hebebühne, Krananlage, automatische Tür- und Tonanla-
gen, Geschirrspülmaschine, Tumbler, Alarmanlage, Gegensprechanlage,
Klimaanlage, Sprinkleranlage, Sicherheits- und Wachdienst (Beilage zur
klägerischen Eingabe vom 17. Februar 2025). Auffällig ist ferner, dass die
Beklagte mit Containerreinigungsservice gar Kosten verrechnete, die in Zif-
fer 8 Abs. 2 nicht explizit aufgelistet sind. Bei der in Ziffer 8 Abs. 2 enthal-
tenen Auflistung an möglichen Betriebskosten handelt es sich demnach
ebenfalls um AGB.
3.2.3.3.
Nachdem im individuell vereinbarten Mietvertrag hinsichtlich der Neben-
kosten in Ziff. 5.2 einzig "Betriebskosten" – die Heizungskosten sind im vor-
liegenden Fall unbestritten – aufgeführt wurden, stellt die in den AGB ent-
haltene und hinsichtlich des streitgegenständlichen Mietobjekts nicht indi-
vidualisierte, nicht abschliessende Auflistung sämtlicher möglicher Be-
triebskostenpositionen, wovon ein nicht unerheblicher Teil gar nicht tat-
sächlich anfällt, bereits aus diesem Grund keine besondere Vereinbarung
i.S.v. Art. 257a Abs. 2 OR dar und ist daher ungültig. Dass in Ziffer 5.2 des
Mietvertrags direkt auf Ziffer 8 verwiesen wird, ändert daran nichts. Immer-
hin verweist Ziffer 5.2 auch auf Ziffer 3 der AGB. Diese sind wiederum in
einem vierseitigen, klein bedruckten Dokument enthalten (vgl. Klagebei-
lage 3). D.h. selbst wenn der Mieter Ziffer 8 Abs. 2 aufgrund des Verweises
noch leicht finden könnte, hätte er, um sich im Zeitpunkt des Vertrags-
schlusses – und nicht erst im Zeitpunkt der Nebenkostenabrechnung – ein
abschliessendes Bild über die tatsächlich anfallenden Nebenkosten ma-
chen zu können, auch die AGB konsultieren müssen. Es liegt daher ein
Gemenge an individuell vereinbarten Bestimmungen (insb. Ziffer 5.2), an
auf der Rückseite abgedruckten AGB (insb. Ziffer 8 Abs. 2) und separaten
AGB (insb. Ziffer 3) vor. Es ist nicht davon auszugehen, dass ein Nichtjurist,
wie der Kläger es ist (Heizungsfachmann, vgl. act. 20), ein solches Ge-
menge leicht zu durchschauen vermag.
3.2.3.4.
Hinzu kommt, dass die in Ziffer 8 Abs. 2 enthalten Betriebskostenliste we-
der individualisiert noch abschliessend ist. Zwar ist die Rechtsprechung des
Bundesgerichts zu den nicht abschliessenden Aufzählungen aller erdenkli-
cher Betriebskostenpositionen nicht konsistent. Da es sich bei Art. 257a
OR um eine Mieterschutzbestimmung handelt (BGE 135 III 591 E. 4.2.3;
Urteil des Bundesgerichts 4A_305/2022 vom 3. November 2022 E. 4.1.1),
überzeugt indessen jene Ansicht des Bundesgerichts, wonach nicht ab-
schliessende Aufzählungen aller erdenklicher Nebenkosten, die im be-
troffenen Mietobjekt gar nicht alle anfallen, unzulässig sind (Urteil des Bun-
desgerichts 4A_397/2007 vom 6. Dezember 2007). Zweck der besonderen
Vereinbarung von Nebenkosten ist nämlich gerade, dass der Mieter bereits
im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses – und nicht erst im Zeitpunkt der Ne-
benkostenabrechnung – leicht verstehen können soll, welche Kosten im

- 13 -
Mietzins inbegriffen und welche zusätzlich in Rechnung gestellt werden.
Steht ihm im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses indessen nur eine lange
Liste potenzieller Nebenkostenpositionen zur Verfügung, ist diese Ein-
schätzung gar nicht bzw. jedenfalls nicht leicht möglich (Urteil des Kantons-
gerichts Freiburg 102 2022 12 vom 7. März 2023 E. 7.3.2). Es ist für ihn im
Zeitpunkt des Vertragsabschlusses – und nicht etwa im Zeitpunkt der Ne-
benkostenabrechnung – gerade nicht klar, welche Kosten ihm denn nun
konkret zusätzlich in Rechnung gestellt werden. Gerade die (strengen) An-
forderungen der Rechtsprechung an die Klarheit und Bestimmtheit der Ne-
benkostenregelung dienen dem Mieterschutz (BGE 135 III 591 E. 4.2.3; Ur-
teil des Kantonsgerichts Freiburg vom 27. November 2003 E. 3b [mp 2004,
S. 93]; vgl. auch die Botschaft des Bundesrats vom 27. März 1987 zur
Volksinitiative "für Mieterschutz", zur Revision des Miet- und Pachtrechts
im Obligationenrecht und zum Bundesgesetz über Massnahmen gegen
Missbräuche im Mietwesen, BBl 1985 I 1425 f. und 1479; GIGER, a.a.O.,
N. 5 zu Art. 257a OR). Liesse man demgegenüber eine nicht individuali-
sierte Liste aller erdenklichen Nebenkostenpositionen zu, so könnten die
Vermieter den gesetzlichen Grundsatz, wonach alle Nebenkosten – beson-
dere Vereinbarung vorbehalten – im Mietzins inbegriffen sind, durch eine
gerade nicht besondere detaillierte Bestimmung umkehren (ebenso Ent-
scheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft vom 29. November 2005
E. 3.3 [mp 2006, S. 36]), womit die Bestimmungen zum Mieterschutz all zu
leicht ausgehebelt würden. Sodann ist es für die Vermieter ein Leichtes,
aus standardisierten Aufzählungen von Nebenkostenpositionen, wie im Ur-
teil des Bundesgerichts 4A_185/2009 vom 28. Juli 2009 es auch der Fall
war, jene durchzustreichen, die sie gedenken, beim konkreten Mietobjekt
nicht dem Mieter weiter zu verrechnen. Gemäss Bundesgericht ist nicht
einzusehen, weshalb es dem die Vertragsbedingungen in aller Regel dik-
tierenden und formulierenden Vermieter nicht zumutbar sein soll, sämtliche
dem Mieter aufgebürdeten Nebenkosten für diesen eindeutig erkennbar im
eigentlichen Vertrag aufzulisten (Urteil des Bundesgerichts 4C.250/2006
vom 3. Oktober 2006 E. 1.3).
Auch zeigen die neueren Auflagen des Mietvertrags für Wohnungen des
Hauseigentümerverbands Aargau, welche im Zeitpunkt des Abschlusses
des streitgegenständlichen Mietvertrags bereits publiziert waren (2006;
vgl. Replikbeilage 1), dass die Betriebskosten direkt auf der Vorderseite
des Mietvertrags aufgelistet werden, wobei in einer Box angekreuzt werden
kann bzw. muss (Entscheid des Zivilgerichts Basel-Stadt MG.2023.25 vom
27. September 2023 E. 4.4 [BJM 2024, S. 181 f.]), welche davon anfallen.
Ein blosser Hinweis auf eine Auflistung möglicher Nebenkosten kann daher
nicht genügen (Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft vom
29. November 2005 E. 3.3 [mp 2006, S. 37]). Wer schliesslich von den Mie-
tern fordert, diese könnten bzw. müssten vor dem Vertragsabschluss beim
Vermieter nach Klärung ersuchen, der gesteht zumindest ein, dass die

- 14 -
vertragliche Abrede für den potenziellen Mieter gerade nicht klar zu sein
scheint und eine Nachfrage notwendig macht. Im Übrigen wäre es wider-
sprüchlich, den Mietern vor Vertragsabschluss eine Nachfrageobliegenheit
zur Klärung bei den Vermietern aufzuerlegen, von ihnen gleichzeitig aber
nicht zu verlangen, sich durch aufmerksames Lesen sämtlicher Vertrags-
bestimmungen selbst ein Bild von jenen Nebenkosten machen zu müssen,
die sie zusätzlich zum Mietzins zu bezahlen hätten. Vielmehr haben sie
eben nur die im Vertrag klar und präzise umschriebenen Nebenkosten zu
tragen (BGE 135 III 591 E. 4.3.1; Urteil des Bundesgerichts 4A_149/2019
vom 9. September 2019 E. 2.1 mit Hinweisen).
3.2.3.5.
Die vorliegende Nebenkostenabrede zeichnet sich folglich hinsichtlich der
Betriebskosten – nicht aber hinsichtlich der Heizungskosten, die für sich
allein schon genügend bestimmt und vorliegend auch nicht strittig sind –
durch eine mangelnde Aufschlüsselung im Stammvertrag selbst aus. Diese
verweist bloss auf AGB, deren Ziffer 8 Abs. 2 einen standardisierten Kata-
log an allen erdenklichen Betriebskosten enthält, die aber nicht auch nur
ansatzweise auf das streitgegenständliche Mietobjekt hin individualisiert
wurden. Eine solche Nebenkostenabrede stellt, wie der Kläger in seiner
Berufung zu Recht vorträgt, keine besondere Vereinbarung i.S.v. Art. 257a
Abs. 2 OR dar und ist ungültig.
3.2.3.6.
Soweit sich die Beklagte in ihrer Berufungsantwort auf das Urteil des Bun-
desgerichts 4A_185/2009 vom 28. Juli 2009 bezieht und mit diesem die
Zulässigkeit der vorliegend strittigen Nebenkostenabrede zu begründen
versucht, gibt sie die Erwägungen dieses Urteils nur unvollständig wieder.
Sie übersieht insbesondere, dass dort – im Gegensatz zum vorliegenden
Fall – die Nebenkostenpositionen nicht etwa in einer AGB-Klausel, sondern
in einer separaten hierfür erstellten einseitigen Liste enthalten waren, die
zudem über weite Strecken dem entsprechenden Mietobjekt durch Strei-
chungen angepasst worden war. Der Individualisierung der Nebenkosten-
positionen hat das Bundesgericht durchaus erhebliche Tragweite (und nicht
bloss als zusätzliches Argument) zugemessen, wie seinem Urteil
4A_622/2015 vom 4. Februar 2016 (E. 3.3.2) entnommen werden kann. So
führte es diesbezüglich aus, dass es im Falle 4A_185/2009 eben von einer
Individualvereinbarung im Stammvertrag ausging und die Streichung nicht
anfallender Nebenkostenpositionen eine besondere Anpassung an das
streitige Mietverhältnis darstelle: "Cela étant, une différence décisive dis-
tingue le présent cas de l'affaire jugée à l'arrêt 4A_185/2009. Dans celle-ci,
une annexe spécifique énumérait les frais d'exploitation pouvant être mis à
la charge du locataire. L'on pouvait donc considérer qu'il y avait une con-
crétisation spéciale des frais accessoires déjà attribués au locataire dans
le contrat. La cour de céans a du reste souligné au consid. In fine de cet
arrêt que le fait d'avoir biffé certaines positions de la liste attestait d'une

- 15 -
adaptation spéciale aux rapports de bail litigieux." Hinzu kommt schliess-
lich, dass das Obergericht in einem ähnlich gelagerten (ZVE.2016.27 vom
17. Januar 2017) und einem nahezu identisch gelagerten Fall
(ZOR.2005.88 vom 22. November 2005) ebenfalls von einer ungültigen Ne-
benkostenabrede ausging.
3.3. Substantiierung / Nachvollziehbarkeit der Forderung
3.3.1. Berufung
Hinsichtlich der vorinstanzlichen Erwägung, wonach der Kläger seine
Forderung nicht substantiiert dargelegt habe, rügt der Kläger, dass die
Vorinstanz die richterliche Fragepflicht hätte ausüben müssen. Die
vorinstanzliche Feststellung, wonach die Beklagte ihn bereits in ihrer
Klageantwort auf die fehlende Substantiierung hingewiesen habe, stimme
nicht. Einzig in ihrer Duplik habe die Beklagte auf eineinhalb Linien gerügt,
dass der Kläger nicht substantiiert dartue, wie sich die von ihm
zurückgeforderten Beträge genau zusammensetzen würden. Die
Vorinstanz habe auch die juristischen Kenntnisse des Klägers zu hoch
bewertet, als diese ausführte, der Kläger verfüge über tiefere juristische
Kenntnisse oder sei bei der Prozessführung rechtlich unterstützt worden.
Der Kläger sei bei der Prozessführung nicht rechtlich unterstützt worden.
Er habe auch keine Kenntnisse von der ZPO. Vielmehr basierten seine
Eingaben auf Internet-Recherchen, wobei er auf
Bundesgerichtsentscheide und andere Quellen gestossen sei.
Im Übrigen habe der Kläger sowohl in seiner Klage als auch seiner Replik
ausgeführt, dass er die Zahlungen für die Betriebskosten sowie die darauf
fallenden Verwaltungshonorare zurückfordere. Die Verwaltungshonorare
hätten 4 % betragen. Die TV-Gebühren seien gemäss Ziffer 8 Abs. 2 als
Betriebskosten zu behandeln, auch wenn diese in den Nebenkostenab-
rechnungen separat aufgeführt seien (Berufung S. 8 ff.).
3.3.2. Würdigung
3.3.2.1.
Es trifft zwar zu, wenn die Beklagte ausführt, der Aktenschluss sei vor
Vorinstanz eingetreten, weshalb der Kläger im Berufungsverfahren –
Noven ausgenommen – seine Ansprüche nicht mehr substantiieren könne
(Berufungsantwort S. 4 f.). Sie übersieht dabei aber, dass sich die
Substantiierungsobliegenheit einzig auf Tatsachen bzw.
Tatsachenkomplexe bezieht (vgl. hierzu SCHNEUWLY, Lange
Rechtsschriften – Wieso? Und was tun?, Anwaltsrevue 2019, S. 444).
Vorliegend geht es indessen nicht um fehlende Tatsachenbehauptungen
oder Substantiierung, sondern um simple Rechenoperationen. Sämtliche
hierfür relevanten Parameter hat der Kläger bereits in seiner Klage
behauptet, wobei diese Behauptungen bereits derart detailliert – und damit
genügend substantiiert – waren, damit darüber Beweis abgenommen
werden konnte. Zu jeder Abrechnungsperiode behauptete der Kläger

- 16 -
nämlich den von ihm geleisteten Akontobetrag, den Betrag, den er nach
Erstellung der Nebenkostenabrechnung zurückerhalten hat oder
nachzahlen musste, den durch Addition oder Subtraktion folgenden Betrag
der tatsächlich bezahlten Nebenkosten sowie jene zwei Beträge, die der
Kläger einerseits für geschuldet erachtete bzw. ihm zurückzuerstatten sei.
Tabellarisch kann dies wie folgt dargestellt werden:
Einzig zur Nebenkostenperiode vom 1. Februar 2019 bis 30. Juni 2019
ergibt sich eine kleine Differenz von Fr. 4.00 zu den vom Kläger behaupte-
ten Zahlen (zurückzuerstatten: Fr. 558.15; geschuldete NK: Fr. 541.10),
was aber nicht bedeutet, dass seine Rechnungen nicht substantiiert oder
nachvollziehbar wären.
3.3.2.2.
Die einzelnen Nebenkostenabrechnungen (Klagebeilage 5) zeigen folgen-
des Bild:
3.3.2.3.
Der Kläger hat sowohl in Klagebegehren Ziff. 1 als auch in seiner Replik
ausgeführt, welchen Betrag der Nebenkosten er zurückfordere, nämlich die
Betriebskosten sowie die darauf entfallenden Verwaltungshonorare (act. 1

- 17 -
und 25). Die Vorinstanz hätte daher nicht versuchen müssen, einzelne Po-
sitionen der Nebenkostenabrechnungen (Fr. 524.10 [Heizkosten],
Fr. 385.90 [Betriebskosten], Fr. 150.80 [TV-Gebühren] und Fr. 42.45 [Total
Verwaltungshonorar]) in einer bestimmten Kombination zu addieren
(vgl. angefochtener Entscheid E. 6). Stattdessen hätte sie gemäss dem klä-
gerischen Rechtsbegehren mit der Formel ([Betriebskosten + TV-Gebüh-
ren] * 1.04) die Position "TV-Gebühren" zu jener der restlichen "Betriebs-
kosten" addieren und die auf dieser Summe anfallenden Verwaltungshono-
rare, die unstrittig 4 % betrugen, hinzurechnen müssen. Dass die TV-Ge-
bühren zu den Betriebskosten gehören, ergibt sich aus Ziffer 8 Abs. 2 des
standardisierten Vertragszusatzes. Mit besagter (einfachen) Rechenopera-
tion ergeben sich bis auf wenige Rundungsdifferenzen auch die vom Kläger
errechneten, gemäss seiner Ansicht zurückzuerstattenden Beträge, wie fol-
gende Tabelle offenbart:
3.3.2.4.
Vor diesem Hintergrund war durchaus nachvollziehbar, wie sich die kläge-
rischen Beträge bzw. seine Forderungen zusammensetzen. Besondere
Anstrengungen bedurfte es hierfür nicht. Ob die Vorinstanz darüber hinaus
ihre richterliche Fragepflicht verletzt hat, kann bei diesem Ergebnis offen-
bleiben. Zu berücksichtigen wäre jedenfalls, dass weder die Vorinstanz
noch die Beklagte belegen, dass der Kläger tatsächlich tiefere juristische
Kenntnisse hat bzw. bei der Prozessführung rechtlich unterstützt wurde.
Die Beklagte führt selbst aus, der Kläger sei Heizungsfachmann (act. 20,
Klageantwort S. 3).
3.4. Fazit
Die Berufung ist gutzuheissen. Der angefochtene Entscheid wird aufgeho-
ben. Da sich die Vorinstanz zunächst darauf beschränkte, die Gültigkeit der
Nebenkostenabrede sowie die Nachvollziehbarkeit der vom Kläger geltend
gemachten Beträge zu prüfen, hat sie wesentliche Teile der Klage noch
nicht beurteilt (weitere Anspruchsvoraussetzungen, Rechtsmissbrauch,
Verjährung, Verzinsung) und ist demnach auch der Sachverhalt in wesent-
lichen Teilen noch zu vervollständigen. Die Sache ist daher zur

- 18 -
Weiterführung des Verfahrens und zu neuem Entscheid an die Vorinstanz
zurückzuweisen (Art. 318 Abs. 1 lit. c ZPO).
4. Prozesskosten
In einem Rückweisungsentscheid kann die obere Instanz die Verteilung der
Prozesskosten des Rechtsmittelverfahrens der Vorinstanz überlassen
(Art. 104 Abs. 4 ZPO)
Die obergerichtliche Entscheidgebühr ist bei einem Kostenstreitwert von
Fr. 14'935.90 auf gerundet Fr. 2'180.00 festzusetzen (§§ 10 Abs. 1 i.V.m. 7
Abs. 1 GebührD). Der vom Kläger in gleicher Höhe geleistete Kostenvor-
schuss ist der Gerichtskasse der Vorinstanz zu überweisen.
Über die Verlegung der obergerichtlichen Gerichtskosten und die Verrech-
nung bzw. Zurückerstattung des obergerichtlichen Kostenvorschusses des
Klägers sowie die allfällige Zusprache einer Parteientschädigung für das
obergerichtliche Verfahren wird die Vorinstanz im erneuten Entscheid zu
befinden haben.
Das Obergericht erkennt:
1.
In Gutheissung der Berufung des Klägers wird der Entscheid des Bezirks-
gerichts Baden, Präsidium des Zivilgerichts, vom 28. Februar 2025
(VZ.2024.49) aufgehoben und die Streitsache im Sinne der Erwägungen
zur Weiterführung des Verfahrens an die Vorinstanz zurückgewiesen.
2.
2.1.
Die obergerichtliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 2'180.00 festgesetzt.
2.2.
Die Obergerichtskasse wird angewiesen, der Gerichtskasse des Bezirks-
gerichts Baden den obergerichtlichen Kostenvorschuss des Klägers in der
Höhe von Fr. 2'180.00 zu überweisen.
3.
Über die Verlegung der obergerichtlichen Prozesskosten sowie über die
Verrechnung oder Zurückerstattung des obergerichtlichen
Kostenvorschusses des Klägers gemäss vorstehender Dispositivziffer 2
hat die Vorinstanz im neuen Entscheid zu befinden.
Zustellung an:
[…]

- 19 -
Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG):
Gegen selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide kann innert 30 Tagen, von der
schriftlichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die
Beschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden, wenn sie einen nicht
wieder gutzumachenden Nachteil bewirken können oder wenn die Gutheissung der Be-
schwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand
an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde. In vermögens-
rechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits-
und mietrechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindes-
tens Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher
Bedeutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters
(Art. 44 Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 93, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde
nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen
hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).
Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt Fr. 14'935.90.
Rechtsmittelbelehrung für die subsidiäre Verfassungsbeschwerde (Art. 113 ff. BGG)
Gegen selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide kann innert 30 Tagen, von der
schriftlichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die
subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben wer-
den, wenn sie einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken können oder wenn
die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen
bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen
würde. Die Subsidiäre Verfassungsbeschwerde kann nur erhoben werden, soweit keine Be-
schwerde nach den Artikeln 72 - 89 BGG zulässig ist (Art. 44 Abs. 1, Art. 93, Art. 100 Abs. 1
und Art. 112 Abs. 1, Art. 113, Art. 117 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid verfassungsmässige Rechte (Art. 116 BGG) verletzt.
Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die
Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42
BGG). Wird gegen einen Entscheid sowohl ordentliche Beschwerde als auch Verfassungs-
beschwerde geführt, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen
(Art. 119 BGG).

- 20 -
Aarau, 14. Juli 2026
Obergericht des Kantons Aargau
Zivilgericht, 1. Kammer
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Lindner Kläusler