ag_zivilgericht · ZVE.2021.60 · 2022-07-22 · de
Obergericht / Zivilgericht / 4. Zivilkammer — ZVE.2021.60


Obergericht
Zivilgericht, 4. Kammer
ZVE.2021.60
(VZ.2020.18)
Art. 79
Entscheid vom 22. Juli 2022
Besetzung Oberrichter Richli, Präsident
Oberrichter Lienhard
Oberrichter Egloff
Gerichtsschreiberin Ackermann
Klägerin A._____ AG,
[...]
vertreten durch Rechtsanwalt Hüsnü Yilmaz,
avenue de Rumine 17, case postale, 1002 Lausanne
Beklagte B._____,
[...]
vertreten durch Rechtsanwältin Nicole Schätti Vonäsch,
Weiherstrasse 1, 4800 Zofingen
Gegenstand Mietvertragskündigung

- 2 -
Das Obergericht entnimmt den Akten:
1.
1.1.
Die Beklagte schloss am 11. Juni 2010 mit dem Rechtsvorgänger der Klä-
gerin einen Mietvertrag für Büroräume im 1. OG an der X-Strasse in P. zur
Benützung als Gruppenraum für Kurse in [...] etc. und als Praxis für Kom-
plementärmedizin ab dem 1. September 2010 zu einem Preis von monat-
lich Fr. 2'370.00 (Fr. 2'000.00 Nettomietzins und Fr. 370.00 Nebenkosten).
Der Nettomietzins wurde per 1. Februar 2018 in einem Vergleich vor der
Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht des Bezirks Zofingen vom
18. September 2017 auf Fr. 1'750.00 gesenkt.
1.2.
Am 20. Mai 2020 (datiert vom 20. März 2020) wandte sich die Beklagte an
die Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht des Bezirks Zofingen mit
einem Mietzinsherabsetzungsgesuch infolge Senkung des Referenzzins-
satzes (Verfahren MI.2020.62). Dieses Gesuch wurde der Klägerin am
25. Mai 2020 zugestellt.
1.3.
Am 26. Juni 2020 kündigte die Klägerin den Mietvertrag vom 11. Juni 2010
mit der Beklagten.
1.4.
Mit Eingabe vom 14. Juli 2020 gelangte die Beklagte an die Schlichtungs-
behörde für Miete und Pacht des Bezirks Zofingen mit dem Begehren, die
Kündigung vom 26. Juni 2020 als ungültig und missbräuchlich aufzuheben,
eventualiter sei das Mietverhältnis zu erstrecken (Verfahren MI.2020.83).
An der Schlichtungsverhandlung vom 27. Juli 2020 (Verfahren MI.2020.62
und MI.2020.83) blieb die Beklagte säumig, woraufhin die Schlichtungsbe-
hörde für Miete und Pacht des Bezirks Zofingen gleichentags je einen Ur-
teilsvorschlag erliess.
1.5.
Mit Eingabe vom 21. August 2020 lehnte die Klägerin den vorliegend allein
interessierenden Urteilsvorschlag der Schlichtungsbehörde für Miete und
Pacht des Bezirks Zofingen im Verfahren MI.2020.83 ab, woraufhin ihr mit
Datum vom 31. August 2020 die Klagebewilligung ausgestellt wurde.
2.
2.1.
Mit Klage vom 30. September 2020 beantragte die Klägerin vor dem Ge-
richtspräsidium Zofingen, es sei festzustellen, dass die Kündigung vom
26. Juni 2020 betreffend den Mietvertrag über die Büroräume, 1. OG,
X-Strasse, P., nicht missbräuchlich und somit gültig sei. Ferner sei das

- 3 -
Mietverhältnis nicht zu erstrecken, unter Kosten- und Entschädigungsfol-
gen.
2.2.
Mit Klageantwort vom 6. Januar 2021 beantragte die Beklagte, die Klage
sei abzuweisen, soweit auf diese einzutreten sei. Es sei festzustellen, dass
die Kündigung vom 26. Juni 2020 ungültig sei, evtl. sei festzustellen, dass
die Kündigung vom 26. Juni 2020 erst auf den 31. Januar 2021 Wirkung
entfalte und es sei das Mietverhältnis um 4 Jahre zu erstrecken, unter Kos-
ten- und Entschädigungsfolgen.
2.3.
An der Hauptverhandlung vom 7. Mai 2021 wurden Replik und Duplik er-
stattet und die Beklagte befragt.
2.4.
Mit Entscheid vom 7. Mai 2021 erkannte das Gerichtspräsidium Zofingen
wie folgt:
" 1.
Die Klage wird abgewiesen.
2.
Die Entscheidgebühr von Fr. 7'000.00 (inkl. Begründung des Entscheids)
wird der Klägerin auferlegt und mit deren Verfahrenskostenvorschuss von
Fr. 5'200.00 verrechnet. Die Klägerin hat dem Gericht somit Fr. 1'800.00
nachzuzahlen.
3.
Die Klägerin wird verpflichtet, der Beklagten eine Parteientschädigung im
Umfang ihrer richterlich genehmigten Anwaltskosten von Fr. 13'220.55
(inkl. Fr. 930.45 MWSt) zu bezahlen."
3.
3.1.
Gegen diesen ihr am 26. Oktober 2021 zugestellten Entscheid erhob die
Klägerin mit Eingabe vom 23. November 2021 Berufung mit folgenden
Rechtsbegehren:
" 1.
Es sei der Entscheid des Präsidiums des Zivilgerichts Zofingen
VZ.2020.18 vom 7. Mai 2021 aufzuheben.
2.
Es sei festzustellen, dass die Kündigung vom 26. Juni 2020 betreffend den
Mietvertrag über die Büroräume, 1. OG, X-Strasse, P. nicht missbräuchlich
und somit gültig sei.
3.
Es sei das Mietverhältnis nicht zu erstrecken.

- 4 -
4.
Eventualiter sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Sache
zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
5.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MwSt. und Auslagen."
3.2.
Mit Berufungsantwort vom 26. Januar 2022 beantragte die Beklagte die
Abweisung der Berufung, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen.
3.3.
Mit Eingabe vom 15. Februar 2022 liess sich die Klägerin replizierend ver-
nehmen.
3.4.
Mit Eingabe vom 1. März 2022 liess sich die Beklagte dazu vernehmen.
Das Obergericht zieht in Erwägung:
1.
1.1.
Mit Berufung anfechtbar sind erstinstanzliche Endentscheide und Zwi-
schenentscheide (Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO). In vermögensrechtlichen An-
gelegenheiten ist die Berufung nur zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt
aufrecht erhaltenen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.00 beträgt
(Art. 308 Abs. 2 ZPO). Bei einem aktuellen Mietzins von Fr. 1'750.00 zu-
züglich pauschaler Nebenkosten von Fr. 370.00, insgesamt Fr. 2'120.00,
und einer sechsmonatigen Kündigungsfrist beträgt der Streitwert für drei
Jahre und sechs Monate unbestrittenermassen Fr. 89'040.00. Damit ist die
Berufung das zulässige Rechtsmittel.
1.2.
Mit der Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung sowie die un-
richtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310
ZPO). Sie ist schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO),
d.h. sie hat einen grundsätzlich reformatorischen Antrag sowie eine Be-
gründung zu enthalten, in welcher angegeben wird, inwiefern der angefoch-
tene Entscheid bezüglich der Rechtsanwendung und/oder der Feststellung
des Sachverhalts unrichtig und daher aufzuheben bzw. abzuändern sei
(REETZ/THEILER, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kom-
mentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. A. 2016, N. 36 zu
Art. 311 ZPO). Die Berufung erfüllt diese Voraussetzungen, so dass darauf
einzutreten ist.

- 5 -
2.
2.1.
Im vorliegenden Verfahren stellte die Vorinstanz fest, dass die Kündigung
vom 26. Juni 2020 innerhalb der dreijährigen Sperrfrist seit dem Vergleich
vor der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht des Bezirks Zofingen vom
18. September 2017 ergangen sei, mit welchem der Nettomietzins auf-
grund der Senkung des Referenzzinssatzes auf Fr. 1'750.00 pro Monat re-
duziert worden sei. Zudem sei die Kündigung nach dem Gesuch der Be-
klagten an die Schlichtungsbehörde vom 20. Mai 2020 wegen Senkung
des Referenzzinssatzes ergangen. Damit sei die Kündigung des Mietver-
hältnisses durch die Klägerin vom 26. Juni 2020 einerseits während des
von der Beklagten am 20. Mai 2020 nicht missbräuchlich eingeleiteten
Schlichtungsverfahrens und anderseits vor Ablauf von drei Jahren seit dem
Abschluss eines Vergleichs zwischen den Parteien vor der Schlichtungs-
behörde für Miete und Pacht des Bezirks Zofingen vom 18. September
2017 erfolgt (Art. 271a Abs. 1 lit. d und Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 4 OR).
Nicht anwendbar seien die obgenannten Bestimmungen über die Anfecht-
barkeit der Kündigung des Vermieters indes bei Kündigungen wegen
schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zur Sorgfalt und Rücksicht-
nahme gemäss Art. 257f Abs. 3 und 4 OR oder aus wichtigen Gründen ge-
mäss Art. 226g OR (Art. 271a Abs. 3 lit. c und e OR), was zu prüfen sei.
Diese beschränkte Kündbarkeit ist in der Berufung unbestritten geblieben.
2.2.
Die Klägerin machte mit Klage geltend, die Beklagte habe ihre Pflichten als
Mieterin schwer verletzt, indem sie einerseits die Schlüssel zum Zugang
der Liegenschaft ungesichert im Milchkasten des Mietobjekts deponiert
habe und anderseits einen knapp hälftigen Anteil der gemieteten Fläche
tage- und halbtageweise unbewilligt zur Untermiete zu einem Preis ange-
boten habe, der bei Auslastung ein Mehrfaches an Erlös ausgemacht habe
als die Hauptmiete betrage (Klage Rz. 26). Die Anfechtbarkeit der Kündi-
gung gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. d und e OR sei deshalb nicht gegeben.
2.3.
Die Vorinstanz stellte dazu fest, die in der Klage als Kündigungsgründe ge-
nannten Vertragsverletzungen (die Deponierung eines Schlüssels im
Milchkasten als Sicherheitsrisiko für die Liegenschaft und die unbewilligte
Untermiete mit einem missbräuchlichen Ertrag im Verhältnis zum Haupt-
vertrag) seien vor der Kündigung vom 26. Juni 2020 nie abgemahnt wor-
den. Die in Art. 271a Abs. 3 lit. c OR erwähnte, den Kündigungsschutz aus-
schliessende ausserordentliche Vermieterkündigung gemäss Art. 257f
Abs. 3 OR setze eine nach der schriftlichen Mahnung erfolgende oder an-
dauernde Pflichtverletzung des Mieters voraus, die eine gewisse objektive

- 6 -
Schwere aufweise, so dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietver-
hältnisses nicht zuzumuten sei. Auch bei der in Art. 271a Abs. 3 lit. e OR
erwähnten, den Kündigungsschutz ausschliessenden Vermieterkündigung
aus wichtigen Gründen gemäss Art. 266g OR müssten die Umstände der-
art gravierend sein, dass sie der Klägerin als Vermieterin die Fortsetzung
des Mietverhältnisses bis zum ordentlichen Kündigungstermin in objektiver
und subjektiver Hinsicht unzumutbar machen. Indem die Klägerin unter Ein-
haltung der vereinbarten Kündigungsfrist von sechs Monaten per 31. De-
zember 2020 und somit ordentlich gekündigt habe, habe sie selber unmiss-
verständlich zum Ausdruck gebracht, dass für sie keine Unzumutbarkeit
begründenden Umstände vorgelegen hätten. Die Klägerin könne sich da-
her nicht auf Art. 271a Abs. 3 lit. c und e OR berufen. Es lasse sich aus der
die Begründung der Kündigung enthaltenden Eingabe der Klägerin bei der
Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht des Bezirks Zofingen vom
22. Juli 2020 denn auch nicht entnehmen, dass sich die Klägerin auf die
ausserordentlichen Gründe gemäss Art. 271a Abs. 3 lit. c und e OR beru-
fen hätte. Es sei aufgrund der gesamten Umstände davon auszugehen,
dass die in der Klage genannten Kündigungsgründe vorgeschoben seien.
2.4.
Die Klägerin führte dazu in der Berufung aus, eine Aufforderung zur Lö-
schung des Inserats zur Untervermietung sei bereits früher ergangen, was
die Beklagte an der vorinstanzlichen Verhandlung anerkannt habe. Die Be-
klagte sei dieser Aufforderung nicht nachgekommen, weil sie diese Auffor-
derung als nicht korrekt betrachtet habe. Es fehle damit nicht an einer Ab-
mahnung. Insgesamt seien die Pflichtwidrigkeiten durch Deponierung des
Schlüssels im Milchkasten und die unbewilligte Untervermietung mit miss-
bräuchlichem Ertrag schwerwiegend. Letztere vermöge zudem einen wich-
tigen Grund für eine Kündigung im Sinne von Art. 266g OR zu begründen,
weshalb aufgrund von Art. 271a Abs. 3 lit. c und e OR der zeitliche Kündi-
gungsschutz nicht anwendbar sei.
3.
3.1.
Steht wie vorliegend fest, dass eine Sperrfrist im Sinne von Art. 271a Abs. 1
lit. d und e OR vorliegt, ist eine Kündigung bloss unter den Voraussetzun-
gen von Art. 271a Abs. 3 OR möglich. Die Klägerin macht dabei die
schwere Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksicht-
nahme im Sinne von Art. 271a Abs. 3 lit. c OR sowie die Kündigung aus
wichtigen Gründen im Sinne von Art. 271a Abs. 3 lit. e OR geltend.
Die Kündigung wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorg-
falt und Rücksichtnahme gemäss Art. 271a Abs. 3 lit. c OR verweist auf
Art. 257f Abs. 3 und 4 OR und setzt damit entweder eine sehr schwere
Pflichtwidrigkeit (Art. 257f Abs. 4 OR) voraus oder aber eine andauernde
Pflichtverletzung trotz schriftlicher Abmahnung (Art. 257f Abs. 3 OR). Für

- 7 -
eine andauernde Pflichtverletzung trotz schriftlicher Abmahnung ist die
schriftliche Abmahnung daher erste gesetzliche Voraussetzung (HIGI/BÜHL-
MANN/WILDISEN: Zürcher Kommentar, Die Miete, 5. A. 2019, N. 50 zu
Art. 257f OR; WEBER, in: Basler Kommentar OR I, 7.A. 2020, N. 4 zu
Art. 257f OR).
3.2.
3.2.1.
Soweit eine Pflichtwidrigkeit durch Deponierung eines Schlüssels im Milch-
kasten gerügt wird, ist festzustellen, dass hier eine schriftliche Abmahnung
weder behauptet noch nachgewiesen ist. Die Beklagte führte denn auch in
der vorinstanzlichen Verhandlung an, sie habe erstmals in der Klageschrift
von diesem Vorwurf erfahren (act. 71). Von einer sehr schweren Pflichtwid-
rigkeit im Sinne von Art. 257f Abs. 4 OR (vorsätzliche Zufügung eines
schweren Schadens) kann zudem bei diesem Verhalten keine Rede sein.
Mit der Deponierung des Schlüssels im Milchkasten während einer be-
grenzten und angekündigten Tageszeit für Kursbesucher gefährdet die Be-
klagte denn auch weniger die Mietimmobilie an sich, sondern allenfalls das
Mobiliar und allfällige sich im Mietobjekt befindende und im Eigentum der
Mieterin stehende Wertsachen. Das Schlüsseldeponieren gefährdet mithin
weniger die Interessen der Vermieterin, sondern die eigenen Interessen der
Beklagten, weshalb ein derartiges Verhalten wohl selbst bei schriftlicher
Abmahnung nicht geeignet wäre, eine Kündigung wegen schwerer Verlet-
zung der Pflichten als Mieterin innert einer Kündigungssperrfrist zu recht-
fertigen.
3.2.2.
3.2.2.1.
Eine Untermiete des ganzen oder eines Teils des Mietobjekts ist von Ge-
setzes wegen mit Zustimmung des Vermieters zulässig (Art. 262 Abs. 1
OR), wobei innerhalb des gleichartigen Gebrauchs der Mietsache wie im
Hauptmietverhältnis und ohne wesentliche Nachteile zu Lasten des Ver-
mieters eine Verweigerung der Zustimmung nur möglich ist, wenn die Be-
dingungen der Untermiete nicht bekannt gegeben werden oder die Bedin-
gungen im Vergleich zum Hauptmietvertrag missbräuchlich sind. Es ist zu-
lässig, vertraglich zu vereinbaren, dass die Mietpartei immer die Untermiet-
verhältnisse dem Vermieter zu melden hat, wie dies vorliegend der Fall war
(HIGI/BÜHLMANN/WILDISEN, a.a.O., N. 20 zu Art. 262 OR). Eine Unterver-
mietung ohne Einholung der Zustimmung der Vermieterin bei bestehenden
Verweigerungsgründen kann eine Pflichtverletzung darstellen, welche
einen ausserordentlichen Kündigungsgrund gemäss Art. 257f OR bilden
kann (WEBER, a.a.O., N. 4a zu Art. 262 OR m.w.H.; ROHRER, in: SVIT-Kom-
mentar, Das schweizerische Mietrecht, 4. A. 2018. N. 39 zu Art. 262 OR
m.w.H.). Der Hauptmietvertrag konkretisiert in Ziff. 5 der Zusatzvereinba-
rung (Klagebeilage 2) die grundsätzliche Zustimmung zur Untermiete da-
hingehend, dass Bedingungen und Namen mit Tätigkeit der Untermieter

- 8 -
vor Abschluss des Untermietvertrags dem Vermieter schriftlich bekannt zu
geben seien. Eine Einschränkung der Untermiete wurde damit aber nicht
verbunden, vielmehr ist damit die Untermiete im Grundsatz bewilligt wor-
den. Ob – abgesehen vom ersten Untermietverhältnis (vgl. Beilage 11 zur
Eingabe der Beklagten vom 30. April 2021) – Namen und Tätigkeit der ein-
zelnen Untermieter jeweils vorgängig der Klägerin als Vermieterin gemel-
det worden sind, ist aufgrund der vagen Antwort der Beklagten beweislos
geblieben. Eine vor der Kündigung ergangene Abmahnung dahingehend,
dass die konkreten Untermietverhältnisse als schwere mietrechtliche
Pflichtverletzung neu nicht mehr erlaubt seien, fehlt jedenfalls auch hier.
3.2.2.2.
Wenn die Beklagte in der Hauptverhandlung ausgesagt hat, "eine Auffor-
derung, das Inserat (mit dem Angebot der Untermiete) auf der Homepage
zu löschen, sei einmal gekommen" (act. 71), ist dies entgegen der Meinung
der Klägerin nicht als Anerkennung zu werten, dass eine Abmahnung vor
der Kündigung vom 26. Juni 2020 erfolgt sei. Vielmehr stand diese Antwort
im Kontext der Frage, dass die Klägerin erstmals mit der Klage die Unter-
vermietung in Frage gestellt habe und in der Folge entsprechende Abmah-
nungen erfolgt seien. Eine diesbezügliche Korrespondenz, die als Einwand
gegen die Untervermietung hätte betrachtet werden können, ist erst mit
E-Mail der Klägerin vom 23. September 2020 und damit nach der Kündi-
gung und nach Einreichung eines Schlichtungsverfahrens durch die Be-
klagte nachgewiesen (Klageantwortbeilage 9). Dazu kommt, dass eine Un-
tervermietungsabsicht mit einem Angebot auf der Homepage als blosse Of-
ferte für eine Untermiete kein Nachweis dafür bildet, dass eine Untermiete
entgegen den gesetzlichen und vertraglichen Untermietbedingungen tat-
sächlich erfolgt ist.
3.2.2.3.
Selbst wenn die Beklagte es vereinzelt versäumt hätte, bei der grundsätz-
lichen Zustimmung von stunden- und tageweisen Vermietungen des Grup-
penraums die einzelnen Untermieter mit Namen und Tätigkeit zu melden,
wäre dies als blosse Ordnungswidrigkeit keinesfalls als Weigerung zu be-
trachten, vertragsgemäss Namen und Tätigkeit der Untermieter bekannt zu
geben, zumal die Grundverhältnisse der Untermiete der früheren Vermie-
terschaft bekannt gegeben worden sind. Irgendwelche Abmahnungen dies-
bezüglich sind nicht nachgewiesen worden.
3.2.2.4.
Des Weiteren liegt kein Nachweis vor, wonach Untermietverhältnisse zu
einem missbräuchlichen Ertrag im Verhältnis zum Hauptmietvertrag führen
würden, was die Klägerin zu einer Verweigerung der Zustimmung berech-
tigen könnte. Wenn die Klägerin die ausgeschriebenen Tagespauschalen
aufrechnet, wie wenn die Vermietung zu diesem Preis regelmässig und
über die ganzen Wochen erfolgt wäre, ist das nicht zulässig. Die Beklagte

- 9 -
hat ausgeführt, dass neben der Dauervermietung einer einzelnen Stunde
die Tagesvermietungen bloss einzelne Male pro Jahr erfolgt sind und damit
eine regelmässige und einträgliche Untervermietung mehr Wunsch als Re-
alität gewesen sei. Damit führte der durch allfällige Untervermietungen er-
zielte Ertrag keinesfalls zu einem missbräuchlichen Verhältnis zum Grund-
mietzins.
3.2.2.5.
Mit der Vorinstanz ist sodann festzustellen, dass die Klägerin unter Einhal-
tung der vertraglichen Kündigungsfrist von sechs Monaten zum ordentli-
chen Termin per 31. Dezember 2020 gekündigt hat und damit selbst zum
Ausdruck brachte, dass keine Anwendung von Art. 257f Abs. 4 OR – und
damit die Ausnahme von der Abmahnungsregelung – vorliegen konnte.
3.3.
Bei der Kündigung aus wichtigen Gründen verweist Art. 271a Abs. 3 lit. e
OR auf Art. 266g OR. Nach dieser Bestimmung können die Parteien aus
wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung für sie unzumutbar ma-
chen, das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen
Zeitpunkt kündigen (Abs. 1). Als wichtige Gründe kommen ausschliesslich
im Moment des Vertragsschlusses unbekannte, nicht voraussehbare und
ausserordentlich schwerwiegende Umstände in Betracht (WEBER, a.a.O.,
N. 5 zu Art. 266g OR m.w.H.). Liegt der wichtige Grund in einem Verhalten
oder einer Eigenschaft der Gegenpartei, so ist nach allgemeinen Regeln
vor der Kündigung eine Abmahnung erforderlich, es sei denn, dies verspre-
che von vornherein keinen Erfolg oder der Grund erweise sich als beson-
ders schwerwiegend (WEBER, a.a.O., N. 5a zu Art. 266g OR m.w.H.). Dass
keine Abmahnung erfolgte, steht nach dem Gesagten fest. Die Klägerin
bringt nicht vor und es ist nicht ersichtlich, wann sie von den ihrer Ansicht
nach unzulässigen Untervermietungen Kenntnis erlangt hatte und inwiefern
sie gleich daraufhin und aufgrund dieser Kenntnisnahme die Kündigung
aussprach. Im Schreiben der Klägerin an die Schlichtungsbehörde für
Miete und Pacht des Bezirks Zofingen vom 22. Juli 2020 (Klagebeilage 16)
hält diese fest, dass die die Beklagte "durch ihr Verhalten bereits noch vor
der käuflichen Übernahme der Liegenschaft das anschliessend weiterge-
führte Mietverhältnis bis hier und heute derart belastet (u.a. anlässlich des
Jahrhundertereignisses vom 08.08.2017 und auch anlässlich der ausseror-
dentlichen Lage), sodass die Eigentümerschaft das Mietverhältnis zwi-
schenzeitlich mittels amtlichem Formular gekündigt hat". Sie macht weitere
Gründe geltend, welche auf ein angespanntes Verhältnis zwischen Kläge-
rin und der Beklagten über einen längeren Zeitraum hindeuten. Dabei ver-
weist sie auch auf den Link auf der Homepage der Beklagten betreffend die
Raumvermietung, nennt diesen Grund aber weder als ausschlaggebend für
die Kündigung noch macht sie Angaben zur diesbezüglichen Unzumutbar-
keit. Die Kündigung selbst erfolgte ohne Angabe von Gründen (Klagebei-

- 10 -
lage 14). Von ausserordentlich schwerwiegenden Umständen kann hier-
nach weder objektiv noch subjektiv die Rede sein. Es erhärtet sich deshalb
der Eindruck, dass die Klägerin die angeblichen Untermietverhältnisse der
Beklagten als wichtigen Grund für die Kündigung erst später nachschob.
Mit der Vorinstanz ist festzustellen, dass keine wichtigen Gründe für eine
Kündigung im Sinne von Art. 266g OR vorlagen.
3.4.
Nachdem weder eine Abmahnung erfolgt ist, noch ein wichtiger Grund für
eine Kündigung vorlag, erübrigt sich die Edition weiterer Jahresrechnungen
bei der Beklagten.
4.
Zusammenfassend fehlt es an einem Grund, der ausnahmsweise eine Kün-
digung während einer laufenden Sperrfrist erlaubt, sodass die am 26. Juni
2020 ausgesprochene Kündigung als missbräuchlich keine Gültigkeit ent-
faltet. Die Berufung ist folglich abzuweisen.
5.
5.1.
Im Entscheid AGVE 2015 Nr. 57 S. 320 wird zur Verhinderung prohibitiver
Gerichts- und Parteikosten im vereinfachten Verfahren in Streitigkeiten aus
Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen die angemessene Be-
rücksichtigung der gesetzlich vorgesehenen Verminderung der Grundan-
sätze zufolge geringer Aufwendungen (§ 7 Abs. 3 VKD; § 7 Abs. 2 AnwT)
angemahnt.
Die erstinstanzliche Entscheidgebühr wurde von der Vorinstanz ausgehend
vom Streitwert von Fr. 89'040.00 gestützt auf § 7 Abs. 1 VKD mit
Fr. 7'000.00 veranschlagt. Diese Festsetzung in einem Verfahren mit bloss
einfachem Schriftenwechsel und einer Verhandlung ohne Zeugenbefra-
gung trägt der in AGVE 2015 Nr. 57 S. 320 publizierten Rechtsprechung
des Obergerichts zu wenig Rechnung. Da bezüglich der Gerichtskosten die
Offizialmaxime gilt (Art. 105 Abs. 1 ZPO), ist sie von Amtes wegen auf
Fr. 3'500.00 herabzusetzen (§ 7 Abs. 1 und 3 VKD).
Bezüglich der erstinstanzlichen Parteientschädigung gilt dagegen die Dis-
positionsmaxime (Art. 105 Abs. 2 ZPO; BGE 139 III 334 E. 4.3), sodass die
in AGVE 2003 Nr. 15 S. 61 publizierte Rechtsprechung des Obergerichts
unter der Geltung der Schweizerischen Zivilprozessordnung nicht mehr an-
wendbar ist und es bei der von der Vorinstanz festgesetzten Parteientschä-
digung sein Bewenden haben muss.
5.2.
Die Klägerin hat ausgangsgemäss die obergerichtliche Entscheidgebühr zu
tragen und der Beklagten die obergerichtlichen Parteikosten zu ersetzen

- 11 -
(Art. 106 Abs. 1 i.V.m. Art. 95 Abs. 1 ZPO). Die obergerichtliche Entscheid-
gebühr ist auf Fr. 3'500.00 festzusetzen (§ 7 Abs. 1 und 3 VKD).
Die Beklagte beantragt die Zusprechung einer Parteientschädigung ge-
mäss Honorarnote vom 26. Januar 2022. Für diese ist gemäss § 3 Abs. 1
lit. a AnwT von einer Grundentschädigung von Fr. 12'083.60 auszugehen.
Aufgrund des im Sinne von § 6 Abs. 2 AnwT unvollständig durchgeführten
Verfahrens (keine Verhandlung) ist davon ein Abzug von 20 %, ausma-
chend Fr. 2'416.70, vorzunehmen. Aufgrund geringer Aufwendungen ist ein
weiterer Abzug von 20%, ausmachend Fr. 1'933.40, vorzunehmen (§ 7
Abs. 2 AnwT). Dem Rechtsmittelverfahren wird mit einem Abzug von 25 %,
ausmachend Fr. 1'933.40, Rechnung getragen, was eine Entschädigung
von Fr. 5'800.10 ergibt (§ 8 AnwT). Hinzu kommen die Auslagen von
Fr. 20.30 (§ 13 Abs. 1 AnwT) und 7.7 % MWSt auf Fr. 5'820.40, ausma-
chend Fr. 448.15, womit die von der Klägerin an die Beklagte auszurich-
tende Parteientschädigung insgesamt Fr. 6'268.55 beträgt.
Das Obergericht erkennt:
1.
Die Berufung wird abgewiesen.
2.
Von Amtes wegen wird die Entscheidgebühr der Vorinstanz von
Fr. 7'000.00 auf Fr. 3'500.00 festgesetzt.
3.
Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 3'500.00 wird der Klägerin
auferlegt.
4.
Die Klägerin hat der Beklagten eine Parteientschädigung für das oberge-
richtliche Verfahren von Fr. 6'268.55 zu bezahlen.
Zustellung an:
die Klägerin (Vertreter)
die Beklagte (Vertreterin)
die Vorinstanz

- 12 -
Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-
schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen
Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet-
rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens Fr.
30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeu-
tung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters (Art. 44
Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde
nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen
hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).
Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt Fr. 89'040.00.
Aarau, 22. Juli 2022
Obergericht des Kantons Aargau
Zivilgericht, 4. Kammer
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:
Richli Ackermann