ag_zivilgericht · ZSU.2024.126 · 2025-07-30 · de
Obergericht / Zivilgericht / 3. Zivilkammer — ZSU.2024.126


Obergericht
Zivilgericht, 3. Kammer
ZSU.2024.126/ZSU.2024.300
(SZ.2024.53)
Art. 51
Entscheid vom 30. Juli 2025
Besetzung Oberrichterin Massari, Präsidentin
Oberrichter Holliger
Oberrichterin Merkofer
Gerichtsschreiber Tognella
Klägerin A._____ AG,
[…]
vertreten durch Rechtsanwalt Kilian Müller,
[…]
Beklagte 1 B._____,
[…]
Beklagte 2 C._____,
[…]
vertreten durch Rechtsanwalt Mathias Merki,
[…]
Beklagter 3 D._____,
[…]
Beklagter 4 E._____,
[…]
Beklagte 3 und 4 vertreten durch Rechtsanwalt Matthias Becker,
[…]
Gegenstand Vorläufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts

- 2 -
Das Obergericht entnimmt den Akten:
1.
Die (aus den Beklagten zusammengesetzte)
Stockwerkeigentümergemeinschaft (STWEG) […] Q._____ schloss mit der
F._____ GmbH einen Vertrag über die Erstellung einer Solaranlage. Am
13. September 2023 beauftragte die F._____ GmbH (noch unter der
damaligen Firma G._____ GmbH) die Klägerin damit, die bestehende
Elektrohauptverteilung für den Anschluss der neuen Solaranlage auf einen
ZEV (Zusammenschluss zum Eigenverbrauch) anzupassen.
2.
2.1.
Mit Eingabe vom 17. Juni 2024 ersuchte die Klägerin beim Bezirksgericht
Lenzburg um (auch super-) provisorische Eintragung von
Bauhandwerkerpfandrechten auf den jeweiligen Grundstücken der
Beklagten.
2.2.
Mit Verfügung vom 20. Juni 2024 wies die Präsidentin des Bezirksgerichts
Lenzburg das Grundbuchamt Wohlen an, zugunsten der Klägerin die von
dieser beantragten Bauhandwerkerpfandrechte wie folgt sofort vorsorglich
einzutragen:
• Fr. 9'207.31 nebst Zins zu 5 % seit dem 29. März 2024 zulasten
des der Beklagten 1 gehörenden Stockwerkeigentums GB Q._____
/ aaa, Anteil 163/1000
• Fr. 10'788.93 nebst Zins zu 5 % seit 29. März 2024 zulasten des
der Beklagten 2 gehörenden Stockwerkeigentums GB Q._____ /
bbb, Anteil 191/1000
• Fr. 21'521.38 nebst Zins zu 5 % seit 29. März 2024 zulasten des
dem Beklagten 3 gehörenden Stockwerkeigentums GB Q._____ /
ccc, Anteil 381/1000
• Fr. 11'862.18 nebst Zins zu 5 % seit 29. März 2024 zulasten des
dem Beklagten 4 gehörenden Stockwerkeigentums GB Q._____ /
ddd, Anteil 210/1000
• Fr. 508.38 nebst Zins zu 5 % seit 29. März 2024 zulasten des dem
Beklagten 3 gehörenden Stockwerkeigentums GB Q._____ / eee,
Anteil 9/1000
• Fr. 451.89 nebst Zins zu 5 % seit 29. März 2024 zulasten des dem
Beklagten 3 gehörenden Stockwerkeigentums GB Q._____ / fff,
Anteil 8/1000

- 3 -
• Fr. 451.89 nebst Zins zu 5 % seit 29. März 2024 zulasten des dem
Beklagten 4 gehörenden Stockwerkeigentums GB Q._____ / ggg,
Anteil 8/1000
• Fr. 1'694.60 nebst Zins zu 5 % seit 29. März 2024 zulasten des der
Beklagten 2 gehörenden Stockwerkeigentums GB Q._____ / hhh,
Anteil 30/1000
2.3.
2.3.1.
Mit Eingabe vom 1. Juli 2024 ersuchte die Beklagte 2 darum, "aus dieser
Verfügung entlastet zu werden", weil sie in den Vertrag zur Erstellung der
Photovoltaikanlage (PV-Anlage) nicht involviert gewesen sei bzw. die
anderen Stockwerkeigentümer diese gänzlich ohne ihre Beteiligung
realisiert hätten.
2.3.2.
2.3.2.1.
Mit Stellungnahme vom 11. Juli 2024 stellten die Beklagten 3 und 4
folgende Anträge:
" 1.
1.1.
Mit Bezug auf die folgenden Bauhandwerkerpfandrechte sei das Gesuch
abzuweisen:
• CHF 121'521.38 [recte: CHF 21'521.38] nebst Zins zu 5 % seit
29.03.2024 zu Lasten Stockwerkeigentum GB Q._____/ccc, Anteil
381/1000
• CHF 11'862.18 nebst Zins zu 5 % seit 29.03.2024 zu Lasten
Stockwerkeigentum GB Q._____/ddd, Anteil 210/1000
• CHF 508.38 nebst Zins zu 5 % seit 29.03.2024 zu Lasten
Stockwerkeigentum GB Q._____/eee, Anteil 9/1000
• CHF 451.89 nebst Zins zu 5 % seit 29.03.2024 zu Lasten
Stockwerkeigentum GB Q._____/fff, Anteil 8/1000
• CHF 451.89 nebst Zins zu 5 % seit 29.03.2024 zu Lasten
Stockwerkeigentum GB Q._____/ggg, Anteil 8/1000
1.2.
Das Grundbuchamt Wohlen sei anzuweisen, die nachfolgenden
vorsorglich vorgemerkten Bauhandwerkerpfandrechte zu löschen:
• CHF 121'521.38 [recte: CHF 21'521.38] nebst Zins zu 5 % seit
29.03.2024 zu Lasten Stockwerkeigentum GB Q._____/ccc, Anteil
381/1000
• CHF 11'862.18 nebst Zins zu 5 % seit 29.03.2024 zu Lasten
Stockwerkeigentum GB Q._____/ddd, Anteil 210/1000

- 4 -
• CHF 508.38 nebst Zins zu 5 % seit 29.03.2024 zu Lasten
Stockwerkeigentum GB Q._____/eee, Anteil 9/1000
• CHF 451.89 nebst Zins zu 5 % seit 29.03.2024 zu Lasten
Stockwerkeigentum GB Q._____/fff, Anteil 8/1000
• CHF 451.89 nebst Zins zu 5 % Seit 29.03.2024 zu Lasten
Stockwerkeigentum GB Q._____/ggg, Anteil 8/1000
2. Eventualiter
2.1.
In teilweiser Gutheissung des Gesuchs sei die Vormerkung einer
vorläufigen Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechtes auf den
nachfolgenden Grundstücken soweit zu bestätigen:
• CHF 1'300.52 nebst Zins zu 5 % seit 29.03.2024 zu Lasten
Stockwerkeigentum GB Q._____/ccc, Anteil 381/1000
• CHF 716.82 nebst Zins zu 5 % seit 29.03.2024 zu Lasten
Stockwerkeigentum GB Q._____/ddd, Anteil 210/1000
• CHF 30.72 nebst Zins zu 5 % seit 29.03.2024 zu Lasten
Stockwerkeigentum GB Q._____/eee, Anteil 9/1000
• CHF 27.31 nebst Zins zu 5 % seit 29.03.2024 zu Lasten
Stockwerkeigentum GB Q._____/fff, Anteil 8/1000
• CHF 27.31 nebst Zins zu 5 % Seit 29.03.2024 zu Lasten
Stockwerkeigentum GB Q._____/ggg, Anteil 8/1000
Soweit mehr oder anderes verlangt wird, sei das Gesuch abzuweisen.
2.2.
Das Grundbuchamt Wohlen sei anzuweisen, die vorläufig eingetragenen
Pfandsummen auf den nachfolgenden Grundstücken im angeführten
Umfang zu reduzieren:
• CHF 20'220.86 nebst Zins zu 5 % seit 29.03.2024 zu Lasten
Stockwerkeigentum GB Q._____/ccc, Anteil 381/1000
• CHF 11'145.36 nebst Zins zu 5 % seit 29.03.2024 zu Lasten
Stockwerkeigentum GB Q._____/ddd, Anteil 210/1000
• CHF 477.66 nebst Zins zu 5 % seit 29.03.2024 zu Lasten
Stockwerkeigentum GB Q._____/eee, Anteil 9/1000
• CHF 424.58 nebst Zins zu 5 % seit 29.03.2024 zu Lasten
Stockwerkeigentum GB Q._____/fff, Anteil 8/1000
• CHF 424.58 nebst Zins zu 5 % seit 29.03.2024 zu Lasten
Stockwerkeigentum GB Q._____/ggg, Anteil 8/1000

- 5 -
3.
Im Falle der Abweisung des Begehrens gemäss Ziff. 1 und der
Gutheissung der Begehren gemäss Ziff. 2 sei der Gesuchstellerin Frist zur
Einreichung einer Klage auf definitiven Eintrag eines
Bauhandwerkerpfandrechtes gemäss vorläufiger Eintragung im Umfang
gemäss Ziff. 2.1. vorstehend anzusetzen.
4.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. MWST)."
2.3.2.2.
Mit Eingabe vom 6. November 2024 liessen sich die Beklagten 3 und 4
unaufgefordert erneut vernehmen.
2.4.
Am 3. Dezember 2024 erging folgender Entscheid des Gerichtspräsidiums
Lenzburg:
" 1.
In teilweiser Gutheissung des Gesuchs vom 17. Juni 2024 wird die mit
Verfügung vom 20. Juni 2024 angeordnete Vormerkung von
Bauhandwerkerpfandrechten mit folgenden Pfandsummen zzgl. Zins zu
5 % seit 29. März 2024 auf folgenden Liegenschaften
• CHF 9'207.31 nebst Zins zu 5 % seit dem 29.03.2024 zu Lasten
Stockwerkeigentum GB Q._____ / aaa, Anteil 163/1000
Eigentümerin: B._____
• CHF 10'788.93 nebst Zins zu 5 % seit 29.03.2024 zu Lasten
Stockwerkeigentum GB Q._____ / bbb, Anteil 191/1000
Eigentümerin: C._____
• CHF 1'694.60 nebst Zins zu 5 % seit 29.03.2024 zu Lasten
Stockwerkeigentum GB Q._____ / hhh, Anteil 30/1000
Eigentümerin: C._____
vorsorglich bestätigt.
2.
Das Grundbuchamt Wohlen wird angewiesen, die Vormerkung gemäss
Dispositiv-Ziffer 1 aufrechtzuerhalten.
3.
3.1.
Die Gesuchstellerin hat innert 4 Monaten nach Zustellung dieses
Entscheids beim zuständigen Gericht Klage auf definitive Eintragung des
Bauhandwerkerpfandrechts anzuheben.
3.2.
Ohne Klageeinreichung fällt die in der vorstehenden Dispositiv-Ziffer 1
angeordnete vorsorgliche Massnahme dahin, wobei die Vormerkung im
Grundbuch nur auf entsprechendes Gesuch hin gelöscht wird.

- 6 -
3.3.
Es gilt kein Stillstand der Fristen.
4.
Im Übrigen wird das Gesuch abgewiesen.
5.
Das Grundbuchamt Wohlen wird angewiesen, die folgenden
Vormerkungen zu löschen:
• CHF 21'521.38 nebst Zins zu 5 % seit 29.03.2024 zu Lasten
Stockwerkeigentum GB Q._____ / ccc, Anteil 381/1000
• CHF 11'862.18 nebst Zins zu 5 % seit 29.03.2024 zu Lasten
Stockwerkeigentum GB Q._____ ddd, Anteil 210/1000
• CHF 508.38 nebst Zins zu 5 % seit 29.03.2024 zu Lasten
Stockwerkeigentum GB Q._____ / eee, Anteil 9/1000
• CHF 451.89 nebst Zins zu 5 % seit 29.03.2024 zu Lasten
Stockwerkeigentum GB Q._____ / fff, Anteil 8/1000
• CHF 451.89 nebst Zins zu 5 % seit 29.03.2024 zu Lasten
Stockwerkeigentum GB Q._____ / ggg, Anteil 8/1000
6.
6.1.
Die Entscheidgebühr von CHF 2'700.00 ist zu 60% von der
Gesuchstellerin [= Klägerin], d.h. mit CHF 1'620.00, zu 24 % von der
Gesuchgegnerin 1 [= Beklagte 1], d.h. mit CHF 648.00 und zu 16 % von
der Gesuchgegnerin 2 [= Beklagte 2] mit CHF 432.00 zu tragen und wird
mit dem von der Gesuchstellerin geleisteten Kostenvorschuss von
CHF 2'700.00 verrechnet. Die Gesuchgegnerin 1 hat der Gesuchstellerin
CHF 648.00 und die Gesuchgegnerin 2 der Gesuchstellerin CHF 432.00
direkt zu ersetzen.
6.2.
Die Gesuchstellerin wird verpflichtet, der Gesuchstellerin [recte wohl den
Gesuchgegnern = Beklagte] 3 und 4 eine Parteientschädigung von
CHF 3'261.50 (inkl. 8.1 % MWST von CHF 244.50) zu bezahlen.
6.3.
Die Parteikosten der Gesuchstellerin werden im Verfahren auf definitive
Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts verlegt, bzw. in einem
separaten Entscheid, falls kein solches Verfahren durchgeführt wird."
3.
3.1.
3.1.1.
Gegen diesen ihr am 5. Dezember 2024 in begründeter Fassung
zugestellten Entscheid erhob die Beklagte 2 am 13. Dezember 2024
fristgerecht beim Obergericht des Kantons Aargau Berufung mit folgenden
Anträgen:
" 1.
Ziffer 1 des Entscheids des Bezirksgerichts Lenzburg, Präsidium des
Zivilgerichts, vom 3. Dezember 2024 (SZ.2024.53) sei aufzuheben und wie
folgt neu zu fassen:

- 7 -
'In teilweiser Gutheissung des Gesuchs vom 17. Juni 2024 wird die mit
Verfügung vom 20. Juni 2024 angeordnete Vormerkung von
Bauhandwerkerpfandrechten mit folgender Pfandsumme zzgl. Zins zu 5 %
seit 29. März 2024 auf folgender Liegenschaft
• CHF 9'207.31 nebst Zins zu 5 % seit dem 29.03.2024 zu Lasten
Stockwerkeigentum GB Q._____ /aaa, Anteil 163/1000
Eigentümerin: B._____
vorsorglich bestätigt"
2.
Ziff. 5 des Entscheids des Bezirksgerichts Lenzburg, Präsidium des
Zivilgerichts, vom 3. Dezember 2024 (SZ.2024.53) sei aufzuheben und wie
folgt neu zu fassen:
'Das Grundbuchamt Wohlen wird angewiesen, die folgenden
Vormerkungen zu löschen:
• CHF 10'788.93 nebst Zins zu 5 % seit 29.03.2024 zu Lasten
Stockwerkeigentum GB Q._____ / bbb, Anteil 191/1000
• CHF 21'521.38 nebst Zins zu 5 % seit 29.03.2024 zu Lasten
Stockwerkeigentum GB Q._____ / ccc, Anteil 381/1000
• CHF 11'862.18 nebst Zins zu 5 % seit 29.03.2024 zu Lasten
Stockwerkeigentum GB Q._____ ddd, Anteil 210/1000
• CHF 508.38 nebst Zins zu 5 % seit 29.03.2024 zu Lasten
Stockwerkeigentum GB Q._____ / eee, Anteil 9/1000
• CHF 451.89 nebst Zins zu 5 % seit 29.03.2024 zu Lasten
Stockwerkeigentum GB Q._____ / fff, Anteil 8/1000
• CHF 451.89 nebst Zins zu 5 % seit 29.03.2024 zu Lasten
Stockwerkeigentum GB Q._____ / ggg, Anteil 8/1000
• CHF 1'694.60 nebst Zins zu 5 % seit 29.03.2024 zu Lasten
Stockwerkeigentum GB Q._____ / hhh, Anteil 30/1000'
3.
Der Entscheid des Bezirksgerichts Lenzburg, Präsidium des Zivilgerichts,
vom 3. Dezember 2024 (SZ.2024.53) sei in Bezug auf die Kosten- und
Entschädigungsfolgen aufzuheben und deren Neuregelung vorzunehmen.
4.
4.1.
Die Kosten und Entschädigung zuzüglich gesetzlich geschuldeter
Mehrwertsteuer seien auf die Staatskasse zu nehmen.
4.2. Eventualiter
Die Gerichtskosten seien dem Kanton aufzuerlegen. Unter
Entschädigungsfolgen zuzüglich gesetzlich geschuldeter Mehrwertsteuer
zulasten der Beklagten.
4.3. Subeventualiter
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich gesetzlich
geschuldeter Mehrwertsteuer zulasten der Beklagten."
Für die Berufung der Beklagten 2 wurde das Verfahren ZSU.2024.300
eröffnet.

- 8 -
3.1.2.
Mit Berufungsantwort vom 6. Februar 2025 beantragte die Klägerin die
kostenfällige Abweisung der von der Beklagten 2 erhobenen Berufung.
3.2.
3.2.1.
Gegen den ihr am 4. Dezember 2024 in begründeter Fassung zugestellten
Entscheid hatte die Klägerin am 16. Dezember 2024 ebenfalls fristgerecht
Berufung erhoben mit folgenden Anträgen:
" 1.
Ziffer 1 des Entscheides des Bezirksgerichts Lenzburg, Präsidium des
Zivilgerichts, vom 3. Dezember 2024 (ST.2024.53) sei insoweit
aufzuheben, als dass das Gesuch der Berufungsklägerin vom 17. Juni
2024 abgewiesen wurde. Entsprechend sei in Ergänzung der Ziffer 1 des
Entscheids des Bezirksgerichts Lenzburg, Präsidium des Zivilgerichts,
vom 3. Dezember 2024 (SZ.2024.53) die mit Verfügung des
Bezirksgerichts Lenzburg, Präsidium Zivilgericht, vom 20. Juni 2024
angeordnete Vormerkung von Bauhandwerkerpfandrechten auch
betreffend folgende Pfandsummen zzgl. Zins zu 5 % seit 29. März 2024
auf folgenden Liegenschaften
• CHF 21'521.38 nebst Zins zu 5 % seit dem 29.03.2024 zu Lasten
Stockwerkeigentum GB Q._____ / ccc, Anteil 381/1000
Eigentümer: D._____
• CHF 11'862.18 nebst Zins zu 5 % seit dem 29.03.2024 zu Lasten
Stockwerkeigentum GB Q._____ ddd, Anteil 210/1000
Eigentümer: E._____
• CHF 508.38 nebst Zins zu 5 % seit dem 29.03.2024 zu Lasten
Stockwerkeigentum GB Q._____ / eee, Anteil 9/1000 Eigentümer:
D._____
• CHF 451.89 nebst Zins zu 5 % seit dem 29.03.2024 zu Lasten
Stockwerkeigentum GB Q._____ / fff, Anteil 8/1000 Eigentümer:
D._____
• CHF 451.89 nebst Zins zu 5 % seit dem 29.03.2024 zu Lasten
Stockwerkeigentum GB Q._____ / ggg, Anteil 8/1000 Eigentümer:
E._____
vorsorglich zu bestätigen.
2.
In Abänderung von Ziffer 2 des Entscheids des Bezirksgerichts Lenzburg,
Präsidium des Zivilgerichts, vom 3. Dezember 2024 (SZ.2024.53) sei das
Grundbuchamt Wohlen anzuweisen, die Vormerkung von
Bauhandwerkerpfandrechten mit folgenden Pfandsummen
aufrechtzuerhalten:
• CHF 9'207.31 nebst Zins zu 5 % seit dem 29.03.2024 zu Lasten
Stockwerkeigentum GB Q._____ / aaa, Anteil 163/1000
Eigentümerin: B._____
• CHF 10'788.93 nebst Zins zu 5 % seit dem 29.03.2024 zu Lasten
Stockwerkeigentum GB Q._____ / bbb, Anteil 191/1000
Eigentümerin: C._____

- 9 -
• CHF 21'521.38 nebst Zins zu 5 % seit dem 29.03.2024 zu Lasten
Stockwerkeigentum GB Q._____ / ccc, Anteil 381/1000
Eigentümer: D._____
• CHF 11'862.18 nebst Zins zu 5 % seit dem 29.03.2024 zu Lasten
Stockwerkeigentum GB Q._____ ddd, Anteil 210/1000
Eigentümer: E._____
• CHF 508.38 nebst Zins zu 5 % seit dem 29.03.2024 zu Lasten
Stockwerkeigentum GB Q._____ / eee, Anteil 9/1000 Eigentümer:
D._____
• CHF 451.89 nebst Zins zu 5 % seit dem 29.03.2024 zu Lasten
Stockwerkeigentum GB Q._____ / fff, Anteil 8/1000 Eigentümer:
D._____
• CHF 451.89 nebst Zins zu 5 % seit dem 29.03.2024 zu Lasten
Stockwerkeigentum GB Q._____ / ggg, Anteil 8/1000 Eigentümer:
E._____
• CHF 1'694.60 nebst Zins zu 5 % seit dem 29.03.2024 zu Lasten
Stockwerkeigentum GB Q._____ / hhh, Anteil 30/1000
Eigentümerin: C._____
3.
Ziffern 3.1 und 3.3 des Entscheids des Bezirksgerichts Lenzburg,
Präsidium des Zivilgerichts, vom 3. Dezember 2024 (SZ.2024.53) seien
aufzuheben und es sei der Berufungsklägerin eine neue Frist von
4 Monaten ab Rechtskraft des Entscheides des Obergerichts des Kantons
Aargau zur Anhebung der Klage auf definitive Eintragung der
Bauhandwerkerpfandrechte beim zuständigen Gericht anzusetzen.
4.
Ziffer 4 des Entscheids des Bezirksgerichts Lenzburg, Präsidium des
Zivilgerichts, vom 3. Dezember 2024 (SZ.2024.53) sei aufzuheben.
5.
Ziffer 5 des Entscheids des Bezirksgerichts Lenzburg, Präsidium des
Zivilgerichts, vom 3. Dezember 2024 (SZ.2024.53) sei aufzuheben.
6.
Ziffer 6.1 des Entscheids des Bezirksgerichts Lenzburg, Präsidium des
Zivilgerichts, vom 3. Dezember 2024 (SZ.2024.53) sei aufzuheben und die
Kosten für das vorinstanzliche Verfahren seien den Berufungsbeklagten 1
bis 4 aufzuerlegen.
7.
Ziffer 6.2 des Entscheids des Bezirksgerichts Lenzburg, Präsidium des
Zivilgerichts, vom 3. Dezember 2024 (SZ.2024.53) sei aufzuheben.
8.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MwSt. von 8.1% zu Lasten
der Berufungsbeklagten 1 bis 4, unter solidarischer Haftbarkeit, vor erster
und zweiter Instanz."
In prozessualer Hinsicht ersuchte die Klägerin, es sei der Berufung die
aufschiebende Wirkung zu erteilen.
Für die Berufung der Klägerin wurde das Verfahren ZSU.2024.126 eröffnet.

- 10 -
3.2.2.
Mit Verfügung vom 18. Dezember 2024 erteilte die Instruktionsrichterin der
klägerischen Berufung mit Bezug auf die Dispositiv-Ziffern 3 und 5 des
vorinstanzlichen Entscheids die aufschiebende Wirkung.
3.2.3.
Mit Berufungsantworten vom 23. Dezember 2024 (Beklagte 2),
27. Dezember 2024 (Beklagte 1) bzw. 30. Dezember 2024 (Beklagte 3 und
4) beantragten die Beklagten die kostenfällige Abweisung der klägerischen
Berufung.
3.2.4.
Am 6. Februar 2025 erstattete die Klägerin und am 6. März 2025 die
Beklagten 3 und 4 weitere Stellungnahmen, wobei sie an ihren Anträgen
festhielten.
Das Obergericht zieht in Erwägung:
1.
1.1.
Der vor Vorinstanz zuletzt aufrechterhaltene Streitwert der gegen die
Beklagten als einfache Streitgenossenschaft (Art. 71 ZPO) anhängig
gemachten vermögensrechtlichen Angelegenheit belief sich auf über
Fr. 10'000.00. Damit ist der vorinstanzliche Entscheid berufungsfähig
(Art. 308 ZPO). Da die Parteien, die Berufung erhoben haben (Beklagte 2
sowie die Klägerin), die für die Berufung statuierten Frist- und
Formvorschriften (Art. 311 ZPO) eingehalten und den ihnen auferlegten
Gerichtskostenvorschuss (Art. 98 ZPO) fristgerecht geleistet haben, ist auf
ihre Berufungen einzutreten.
1.2.
Anzufügen ist, dass die Klägerin vor Vorinstanz gegen alle vier
Stockwerkeigentümer der Stockwerkeigentümergemeinschaft […],
Q._____, ein Gesuch um Eintragung von Bauhandwerkerpfandrechten
gestellt hatte. Da – wie in E. 3.2.1 des angefochtenen Entscheids richtig
ausgeführt wird – jedes Bauhandwerkerpfandrecht zulasten von
Stockwerkeinheiten einen eigenen Streitgegenstand darstellt, war – und ist
– auf beklagtischer Seite eine einfache Streitgenossenschaft im Sinne von
Art. 71 ZPO gegeben (vgl. SCHUMACHER/REY, Das
Bauhandwerkerpfandrecht, 4. Aufl. 2022, Rz. 1416). Folglich ist das von
der Klägerin gegen die Beklagte 1 des vorinstanzlichen Verfahrens
(B._____) erstrittene Urteil (Dispositiv-Ziffern 1 und 2) zufolge
Nichtanfechtung durch die Beklagte 1 nicht Gegenstand des
Rechtsmittelverfahrens (Art. 315 Abs. 1 ZPO). Dennoch bleibt auch die
Beklagte 1 Partei des vorliegenden Rechtsmittelverfahrens. Denn die

- 11 -
Klägerin beantragt, dass die Frist für die Prosequierung für alle Beklagten
einheitlich festgelegt werde, und will die Prozesskosten gegenüber allen
Beklagten abweichend von der von der Vorinstanz getroffenen Regelung
geregelt wissen (klägerische Berufung S. 15 Rz. 55 f.).
2.
2.1.
Mit der Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und unrichtige
Feststellung des Sachverhalts durch die Vorinstanz geltend gemacht
werden (Art. 310 ZPO). Neue Tatsachen und Behauptungen werden im
Berufungsverfahren nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug
vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster
Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO). Das
Obergericht kann ohne Verhandlung aufgrund der Akten entscheiden
(Art. 316 Abs. 1 ZPO).
2.2.
Die beiden getrennt eröffneten Berufungsverfahren ZSU.2024.126 und
ZSU.2024.300 sind miteinander zu vereinigen, nachdem es sich um
Berufungen gegen den gleichen Entscheid handelt (Art. 125 lit. c ZPO
analog).
3.
Handwerker oder Unternehmer (im Folgenden Unternehmer), die auf
einem Grundstück zu Bauten oder anderen Werken, zu Abbrucharbeiten,
zum Gerüstbau, zur Baugrubensicherung oder dergleichen Material und
Arbeit oder Arbeit allein geliefert haben, haben für ihre Forderungen
Anspruch auf Errichtung eines gesetzlichen Grundpfandrechts an diesem
Grundstück (sogenanntes Bauhandwerkerpfandrecht, Art. 837 Abs. 1 Ziff.
3 ZGB). Die Eintragung hat bis spätestens vier Monate nach der
Vollendung der Arbeit durch den Unternehmer zu erfolgen (Art. 839 Abs. 2
ZGB). Anerkennt der Eigentümer die Pfandsumme nicht und leistet er auch
keine hinreichende Sicherheit, so muss die Pfandsumme gerichtlich
festgestellt werden (vgl. Art. 839 Abs. 3 ZGB). Da nach Vollendung der
Arbeiten gegen den Willen des Grundeigentümers eine zur
Pfandverwertung berechtigende definitive Eintragung eines Pfandrechts
aufgrund eines vollstreckbaren Urteils kaum je bis zum Ablauf der
Viermonatsfrist erlangt werden kann, geht dem entsprechenden – je nach
Streitwert im vereinfachten oder ordentlichen Verfahren (theoretisch
denkbar ist auch ein summarischen Verfahren nach Art. 257 ZPO [klares
Recht]) durchzuführenden – Zivilprozess in der Praxis praktisch immer ein
Verfahren um gerichtliche Anordnung der vorläufigen Eintragung des
Pfandrechts im Sinne einer Vormerkung voraus (vgl. VETTER/CARBONARA,
Das Bauhandwerkerpfandrecht, 2023, Rz. 122). Gemäss Bundesgericht
stellt die vorläufige Eintragung von Bauhandwerkerpfandrechten

- 12 -
"geradezu" ein Musterbeispiel einer vorsorglichen Massnahme dar (BGE
137 III 563 E. 3.3).
Auch wenn nicht gänzlich geklärt ist, um welche Art Vormerkung es sich
beim Gesuch um vorläufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts
handelt (Art. 960 oder Art. 961 ZGB), so gehen Rechtsprechung und Lehre
davon aus, dass die Vormerkung eines Bauhandwerkerpfandrechts nach
Art. 961 Abs. 1 ZGB erfolgt (SCHUMACHER/REY, a.a.O., Rz. 1342 f. mit
Hinweisen). Nach Art. 961 Abs. 3 ZGB wird sie bewilligt, wenn der
Ansprecher seine Berechtigung glaubhaft macht.
Für das Beweismass, das im (summarischen) Verfahren auf vorläufige
Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts zugunsten des
Unternehmers speziell herabgesetzt ist ("weniger als Glaubhaftmachung"),
kann auf E. 2 des angefochtenen Entscheids sowie SCHUMACHER/REY
(a.a.O., Rz. 1533) verwiesen werden.
4.
4.1.
Die Klägerin hat für ihre im Rahmen der Erstellung einer Solaranlage
erbrachten Arbeiten und Materiallieferungen alle (vier) Eigentümer der
STWEG […], Q._____, auf Belastung ihres jeweiligen Stockwerkanteils für
Pfandsummen, die im Verhältnis der Wertquoten der Beklagten (Art. 712e
ZGB) zur gesamthaft geltend gemachten Forderung stehen, eingeklagt.
Damit liegen vier unabhängige Streitgegenstände mit den vier Beklagten
als einfache (passive) Streitgenossen (Art. 71 ZPO) vor (oben E. 1.2).
4.2.
Die Vorinstanz hat hinsichtlich zweier der vier Streitgegenstände (Gesuche
gegen die Beklagten 1 und 2) zugunsten der Klägerin die bereits
superprovisorisch angeordnete Eintragung der beantragten
Bauhandwerkerpfandrechte bestätigt (und der Klägerin Frist zur Einleitung
zu Klagen betreffend definitive Eintragung der Pfandrechte gesetzt). Dies
mit der Begründung, die Beklagten 1 und 2 hätten sich nicht vernehmen
lassen, sodass die von der Klägerin vorgebrachten Tatsachen als nicht
bestritten zu gelten hätten (vgl. angefochtener Entscheid E. 3.2.2. ff. sowie
E. 6 betreffend die von der Beklagten 2 erhobene Berufung).
Bezüglich der beiden anderen Beklagten 3 und 4 hat die Vorinstanz die
Gesuche der Klägerin abgewiesen mit der Begründung, diese habe ihre
Arbeiten (die grundsätzlich zum Eintrag eines Bauhandwerkerpfandrechts
berechtigten, so wohl angefochtener Entscheid E. 3.3.4 erster Absatz)
ausweislich des Service-Rapports für die Zeit vom 2. bis 29. November
2023 (bei Gesuchbeilage 10, wonach es sich bei den in diesem Zeitraum
erbrachten Arbeiten um Abschlussarbeiten gehandelt habe) sowie des
Abnahmeprotokolls Nr. 42007 vom 22. Dezember 2023 (von den Beklagten

- 13 -
3 und 4 nachträglich mit Eingabe vom 6. November 2024 verurkundet, act.
49) spätestens am 29. November 2023 vollendet. Damit sei im Zeitpunkt
der superprovisorischen Eintragung am 20. Juni 2024 die viermonatige
Verwirkungsfrist gemäss Art. 839 Abs. 2 ZGB bereits abgelaufen gewesen.
Die gegen die Beklagten 3 und 4 gerichteten Gesuche um vorläufige
Eintragung der Bauhandwerkerpfandrechte seien somit abzuweisen und
die superprovisorischen Eintragungen zu löschen (angefochtener
Entscheid E. 3.3.6 – 3.3.8). Es sei zwar unbestritten, dass – was anlässlich
der Besprechung vom 15. Februar 2024 festgestellt worden sei – bei den
Arbeiten im November 2023 der Einbau der Notumschaltung vergessen
gegangen sei. Der Einbau sei dann am 26. Februar 2024 mit einem
Zeitaufwand von dreieinhalb Stunden nachgeholt worden. Da aber
mangels anderweitiger Angaben schon die spätestens per 29. November
2023 in Betrieb genommene PV-Anlage funktionstüchtig gewesen sei,
habe es sich beim Einbau der Notumschaltung um eine optionale und nicht
funktionsrelevante Arbeit gehandelt (etwas anderes mache die Klägerin
auch nicht geltend). Hinsichtlich der restlichen im Regierapport genannten
Arbeiten bleibe unklar, welche Arbeiten ausgeführt worden seien; bei
"Anpassungen und Beschriftungen" habe es sich jedoch nicht um
vollendungsrelevante Arbeiten handeln können (angefochtener Entscheid
E. 3.3.7).
5. Berufung der Klägerin
5.1.
Mit ihrer Berufung (S. 9-15) rügt die Klägerin am Entscheid der Vorinstanz
vorab, dass sich diese auf das von den Beklagten 3 und 4 erst nach
Aktenschluss (dieser trete im summarischen Verfahren nach einmaliger
Äusserung der Parteien ein) eingereichte Abnahmeprotokoll Nr. 42007 vom
22. Dezember 2023 gestützt habe (Rz. 23-26). Falsch sei sodann deren
Ausführungen, wonach erst anlässlich der Besprechung vom 15. Februar
2024 festgestellt worden sei, dass die Notumschaltung fälschlicherweise
noch nicht eingebaut worden sei. Richtig sei (lediglich), dass der Einbau
einer Notumschaltung eine Arbeit dargestellt habe, die im ursprünglichen
Leistungsumfang (gemeint offenbar im Umfang des zwischen der Klägerin
und der F._____ GmbH abgeschlossenen Vertrags) vergessen gegangen
sei. Eine entsprechende Erweiterung des Leistungsumfangs habe aber
noch während der Ausführung der (ursprünglich vereinbarten) Arbeiten
stattgefunden, wodurch der Einbau der Notumschaltung – wie auch die
Vorinstanz festhalte – zu einer vertraglich geschuldeten Leistung geworden
sei. Dass die Notumschaltung zusätzlich bei der Arbeitsausführung
berücksichtigt werden müsse, sei seit der E-Mail von H._____, I._____
GmbH vom 23. Oktober 2023 (Gesuchbeilage 8) bekannt gewesen. Der
Einbau sei damit nicht vergessen gegangen, sondern [gemeint offenbar
Ende November 2023] "schlicht noch nicht ausgeführt" gewesen (Rz. 27-
31). Gestützt auf diese falsche Sachverhaltsfeststellung habe die
Vorinstanz geschlussfolgert, der Einbau der Notumschaltung habe eine

- 14 -
optionale und nicht funktionsrelevante Arbeit dargestellt. Sie habe dabei
etwas Wesentliches verkannt, dass nämlich eine Anlage mit einer
Notumschaltung den "Rolls-Royce" unter den PV-Anlagen darstelle, die
sicherstelle, dass die angeschlossenen Wohneinheiten auch bei einem
Netzausfall Strom von der hauseigenen PV-Anlage hätten. Die
Berufungsbeklagten hätten bei der F._____ GmbH ausdrücklich eine
solche PV-Anlage mit der Funktion Notumschaltung bestellt
(Gesuchbeilage 2). Am 29. November 2023 sei die Anlage aufgrund der
fehlenden Notumschaltung "noch nicht voll funktionstüchtig und noch nicht
bestimmungsgemäss nutzbar" gewesen, sondern erst am 26. Februar
2024 durch deren Einbau geworden (Rz. 32-35). Der von der Klägerin mit
der Gesuchbeilage 14 für den Einbau der Notumschaltung geltend
gemachte Vergütungsanspruch von Fr. 4'511.00 brutto sei – entgegen
vorinstanzlicher Beurteilung – auch in Relation zur "Vergütung für die
ursprünglich beauftragte Anpassung der bestehenden AC-Installationen
bzw. der Elektrohauptverteilung" in der Höhe von Fr. 12'220.60 netto
beachtlich (Rz. 36 f.). Unzutreffend sei auch der von der Vorinstanz zur
Begründung eines Abschlusses der klägerischen Arbeiten per
29. November 2023 vorgenommene Verweis auf die Gesuchbeilage 19
(wohl Gesuchbeilage 10; Service-Rapporte). Diese Rapporte hätten sich
lediglich auf die DC-Installationen bezogen; die Notumschaltung sei jedoch
Teil der AC-Installationen (Rz. 38 f.). Zu Unrecht habe die Vorinstanz den
im Februar 2024 erfolgten Einbau der Notumschaltung nicht (mehr) zur
Errichtung eines Bauhandwerkerpfandrechts berechtigende geringfügige,
rein der Vervollkommnung dienende Vollendungsarbeiten qualifiziert, dies
unter Rückgriff auf einen (seinerseits auf den französischen BGE 101 II 253
zurückgehenden) Textbaustein aus BGE 125 III 113. Diese
bundesgerichtliche Auslegung von Art. 839 Abs. 2 ZGB sei in der Lehre
aber auf prominente Kritik gestossen. SCHUMACHER/REY (a.a.O., Rz. 1074
ff.) hielten dafür, dass – was im Einklang mit dem Wortlaut und der
Systematik des Gesetzes stehe – die Viermonatsfrist mit dem Abschluss
der letzten objektspezifischen Bauarbeit zu laufen beginne; darunter falle
zweifellos der Einbau der Notumschaltung am 26. Februar 2024,
insbesondere auch deshalb, weil sie einen Mehrwert begründet habe (Rz.
42-44). Aber selbst wenn der bundesgerichtlichen Auslegung des Begriffs
"Arbeitsvollendung" gefolgt würde, wäre ausgehend von einem richtig
festgestellten Sachverhalt (dass nämlich der Einbau der Notumschaltung
für die Funktionstüchtigkeit der bestellten PV-Anlage unerlässlich sei)
weder von einer blossen Nachbesserung/Mängelbehebung noch von einer
geringfügigen Leistung auszugehen, zumal die Quantität nicht das
entscheidende, sondern eines von vielen für die Beurteilung
massgeblichen Kriterien bilde (Rz. 45-49). Hinzu komme, dass die
Eintragung eines vorläufigen Bauhandwerkerpfandrechts nur verweigert
werden dürfe, wenn dieses als ausgeschlossen oder höchst
unwahrscheinlich erscheine (Rz. 51-53).

- 15 -
5.2.
5.2.1.
Wie es sich mit der novenrechtlichen Zulässigkeit des von den Beklagten 3
und 4 erst nach dem einfachen Schriftenwechsel (Gesuch und
Stellungnahme) ins Recht gelegten Abnahmeprotokolls verhält, kann
offenbleiben. Wie im Folgenden aufzuzeigen ist, kommt der Frage im Lichte
der von den Beklagten 3 und 4 in tatsächlicher Hinsicht gemachten
Zugeständnisse von vornherein keine Bedeutung zu. Im Übrigen ist jedoch
den klägerischen Einwendungen vor dem Hintergrund, dass der
Sachverhalt, soweit rechtlich von Bedeutung, als eigentlich unbestritten
gelten kann, auf der ganzen Linie zu folgen.
5.2.2.
5.2.2.1.
Die erste Problematik des angefochtenen Entscheids liegt darin begründet,
dass der ursprünglich zwischen der Klägerin und der F._____ GmbH
geschlossene Vertrag (ein Werkvertrag nach Art. 363 ff. OR) offenbar den
Einbau der Notumschaltung nicht enthielt, der Vertrag aber "während
laufender Ausführung" um diesen erweitert wurde (so Gesuch, act. 10
Rz. 10). Es stellt sich die Frage, ob diese Vertragserweiterung (bloss) als
einverständliche Vertragsänderung (vgl. dazu SCHWENZER/FOUNTOULAKIS,
Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 8. Aufl., 2020,
Rz. 26.28, wonach die Vertragsfreiheit den Parteien auch die Möglichkeit
verschafft, einen geschlossenen Vertrag jederzeit in gegenseitigem
Einverständnis abzuändern) aufzufassen ist oder aber als zusätzlicher
eigenständiger Vertrag. Dazu fehlen nähere Ausführungen der Parteien,
was indes rechtlich keine Bedeutung erlangt.
5.2.2.2.
Näher liegt die Bejahung der ersten Variante, nachdem gemäss – insoweit,
wenn überhaupt, nur allgemein (vgl. Stellungnahme der Beklagten 3 und 4,
act. 33) und damit ungenügend (vgl. Art. 222 Abs. 2 ZPO, act. 34 f.)
bestrittener – Sachdarstellung der Klägerin "während laufender
Ausführung" der Umfang des Werkvertrags um den "Einbau einer
Notumschaltung (Umschaltung von Netz- auf Notstrom)" erweitert wurde
(Gesuch, act. 5 Rz. 10 unter Verweis auf eine vom 23. Oktober 2023
datierte E-Mail von H._____ [Gesuchbeilage 8] von der I._____ GmbH, die
– gemäss insoweit ebenfalls unzureichend bestrittener – Sachdarstellung
der Klägerin [Gesuch, act. 4 Rz. 10] von der F._____ GmbH mit der
Planung und Koordination beauftragt worden war). Nach dieser
Vertragserweiterung war von der Klägerin ein vom ursprünglich
Vereinbarten abweichendes Arbeitsresultat geschuldet. Deswegen lässt
sich entgegen der Vorinstanz (angefochtener Entscheid E. 3.3.7) von
vornherein nicht argumentieren, die von der Klägerin erbrachten Arbeiten
seien vollendet gewesen, weil die Anlage auch ohne den Einbau der
Notumschaltung funktionstüchtig gewesen sei. Nach der

- 16 -
Vertragserweiterung schuldete die Klägerin die Variante mit
Notumschaltung. Das Arbeitsresultat von Ende November 2023 mag zwar
gemessen am ursprünglichen Vertragsinhalt vollendet gewesen sein, nicht
aber gemessen am erweiterten Vertragsinhalt.
5.2.2.3.
Auch wenn man nicht von einer Vertragsänderung, sondern von einem
zusätzlichen Auftrag ausgehen wollte, änderte dies nichts an der soeben
gezogenen rechtlichen Schlussfolgerung. Zwar beginnt bei mehreren von
denselben Vertragsparteien abgeschlossenen Bauverträgen, die
Viermonatsfrist gemäss Art. 839 Abs. 2 ZGB grundsätzlich in jedem
Vertragsverhältnis getrennt zu laufen. Von diesem Grundsatz ist immerhin
dann abzuweichen, wenn und soweit die Vertragsverhältnisse eine
funktionelle Einheit bilden; dann steht dieser funktionelle Zusammenhang
der Arbeitsleistungen und nicht deren rechtliche Aufteilung in mehrere
Verträge im Vordergrund. Art. 839 Abs. 2 ZGB spricht denn auch nur von
der "Vollendung der Arbeit" (SCHUMACHER/REY, a.a.O., Rz. 1152 ff. mit
Hinweisen, insbesondere Rz. 1155, wonach so ein Streit darüber, ob
Parteien einen einheitlichen Sukzessivlieferungsvertrag oder aber einzelne
Verträge abgeschlossen haben, vermieden werde). Für den vorliegenden
Fall könnte ein funktioneller Zusammenhang zwischen dem ursprünglichen
Vertrag (ohne Notumschaltung) und einem Zusatzvertrag (Einbau einer
solchen) nicht ernsthaft in Zweifel gezogen werden.
5.2.3.
Eine zweite Problematik des angefochtenen Entscheids ist im bereits
erwähnten Umstand zu erblicken, dass zwischen den von der Klägerin bis
Ende November 2023 erbrachten Arbeiten, für die sie unter der gleichen
Auftrags-Nr. (2023100) am 30. Oktober und 29. November 2023 zwei
Rechnungen stellte (Gesuchbeilagen 12 und 13), und dem Einbau der
Notumschaltung, fast drei Monate verstrichen. Der Umstand, dass die
Viermonatsfrist von Art. 839 Abs. 2 ZGB (erst) mit der Arbeitsvollendung
beginnt, kann für den Grundeigentümer unbefriedigend sein, wenn bei fast
vollendetem Bauwerk die Arbeitsvollendung verzögert wird. Allerdings
rechtfertigt in Anbetracht des Wortlauts von Art. 839 Abs. 2 ZGB nur eine
treuwidrige Verzögerung der (Abschluss-) Arbeiten durch den Unternehmer
den Vollendungszeitpunkt vorzuziehen (vgl. dazu SCHUMACHER/REY,
a.a.O., Rz. 1121 ff.).
Treuwidriges Verzögern der Klägerin ist für den vorliegenden Fall weder
ersichtlich noch sind von den Beklagten 3 und 4 Behauptungen
vorgebracht, die auf ein solches schliessen liessen. Insbesondere fehlen
Behauptungen dazu, dass die Klägerin (gegenüber der Bestellerin =
F._____ GmbH) einen bestimmten Ablieferungstermin einzuhalten gehabt
hätte. Am ehesten steht im Raum, dass nicht nur die F._____ GmbH
vergessen hatte (so ausdrücklich die Stellungnahme der Beklagten 3 und

- 17 -
4, act. 39), im ursprünglichen Vertrag mit der Klägerin den Einbau der
Notumschaltung als Teil der geschuldeten Arbeiten aufzunehmen, sondern
(auch) die Klägerin nach Ausstellen der Rechnungen für die bis Ende
November 2023 erbrachten Arbeiten allenfalls die Ende Oktober 2023
(Berufung Rz. 30, schon Gesuch, act. 5 Rz. 10) erfolgte
Vertragserweiterung aus den Augen verloren hatte (vgl. Stellungnahme der
Beklagten 3 und 4, act. 39). Selbst wenn dem so wäre, wäre darin eine
mangelnde Sorgfalt, nicht aber ein treuwidriges Verhalten der Klägerin zu
erblicken. Es ist auf jeden Fall unbestritten, dass nach einer am 15. Februar
2024 durchgeführten Besprechung die Klägerin die restlichen Arbeiten
zeitnah am 26. Februar 2024 ausführte und am 28. Februar 2024
Rechnung stellte (Gesuchbeilagen 11 und 14).
5.2.4.
Einzugehen bleibt auf die von den Beklagten 3 und 4 vertretene
Auffassung, die unvollständige Erfüllung eines Vertrages stelle eine
mangelhafte Erfüllung dar; Mängelbehebungsarbeiten berechtigten aber
nicht zur Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts (vgl. Stellungnahme
der Beklagten 3 und 4, act. 39). Sie kann nicht geteilt werden. Zwar wird in
der Tat in der Lehre überzeugend argumentiert, dass, weil der
Unternehmer Nachbesserungsarbeiten zur Behebung von Mängeln
unentgeltlich schulde, Nachbesserungsarbeiten – unter Vorbehalt von
Ohnehin-Kosten – keinen Pfandeintragungsantragungsanspruch
verschafften (SCHUMACHER/REY, a.a.O., Rz. 413). Zudem wird die
Auffassung vertreten, dass die Unfertigkeit eines Werks, das trotz seiner
"Unvollendung" als abgeliefert gelte, wie ein Werkmangel zu behandeln sei,
sodass diesbezüglich die Regeln über die Mängelhaftung zur Anwendung
gelangten (so GAUCH, Der Werkvertrag, 6. Aufl. 2019, Rz 101 ff.,
insbesondere Rz. 105 mit Hinweis auf die von ihm noch in der 3. Aufl.
vertretene gegenteilige Auffassung). Allerdings weist GAUCH (a.a.O., Rz.
105) ausdrücklich darauf hin, dass dies nichts daran ändere, dass die
Nichtvollendung des Werks kein Werkmangel sei. Dem ist zuzustimmen.
Vor diesem Hintergrund wäre selbst für den Fall, dass die Klägerin ihr Werk
bereits Ende 2023 abgeliefert hätte (irrtümlich, weil sie die
Vertragsänderung "vergessen" hätte), die im Februar 2024
vorgenommenen und in Rechnung gestellten Arbeiten (Einbau der
Notumschaltung) mit Bezug auf die Frage, ob sie zur Eintragung eines
Bauhandwerkerpfandrechts berechtigten, als Vollendungsarbeiten und
nicht als Mängelbehebungsarbeiten zu betrachten. Es verdiente unter dem
Gesichtspunkt von Treu und Glauben (Art. 2 Abs. 1 ZGB) auch keinen
Schutz, wenn ein Besteller den Unternehmer auf der irrtümlich verfrüht
abgegebenen Ablieferung des Werks (bei Bauarbeiten auf Grund und
Boden durch entsprechende Mitteilung; GAUCH, a.a.O., Rz. 92) behaftet,
von ihm aber die Vollendung des Werks und nicht bloss die Nachbesserung
verlangt (vgl. GAUCH, a.a.O., Rz. 1448 in fine, wonach nach der
Ablieferung/Abnahme des Werks [als korrelative Begriffe, vgl. GAUCH,

- 18 -
a.a.O., Rz. 97] der Besteller die Ausführung der noch ausstehenden
Arbeiten nur unter dem Gesichtspunkt der Nachbesserung gemäss Art. 368
Abs. 2 OR verlangen kann).
5.3.
Nach dem Gesagten ist auch glaubhaft gemacht, dass die Klägerin ihre
Arbeiten an den Grundstücken der Beklagten 3 und 4 (aber auch der
Beklagten 1 und 2, vgl. dazu E. 6) am 26. Februar 2024 vollendete, sodass
die vorläufige Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts aufgrund der
superprovisorischen Verfügung vom 20. Juni 2024 innerhalb der
Viermonatsfrist von Art. 839 Abs. 2 ZGB erfolgt ist. Damit ist – entgegen
dem angefochtenen Urteil und in Gutheissung der Berufung der Klägerin –
die superprovisorische Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts zu
bestätigen.
Dies rechtfertigte sich im Übrigen selbst dann, wenn aus rechtlichen
Überlegungen (insbesondere rechtliche Qualifikation der am 26. Februar
2024 ausgeführten Arbeiten als Vollendungsarbeiten im Sinne von Art. 839
Abs. 2 ZGB und nicht als Nachbesserungsarbeiten) Zweifel an der
Einhaltung der Viermonatsfrist bestünden. Rechtsfragen sind zwar
grundsätzlich vom Gericht von Amtes wegen zu beurteilen (Art. 57 ZPO),
ohne dass die Verhandlungsmaxime (Art. 55 Abs. 1 ZPO) oder die
Beweismassvorschriften eine Rolle spielen. Jedoch besteht seit dem 1960
ergangenen BGE 86 I 265 (E. 3) die – unangefochtene (vgl.
SCHUMACHER/REY, a.a.O., N. 1534) – Praxis, dass "die vorläufige
Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts nur verweigert werden [darf],
wenn der Bestand des Pfandrechts als ausgeschlossen erscheint oder
höchst unwahrscheinlich ist; im Zweifelsfall, bei unklarer oder unsicherer
Rechtslage [Kursivschrift hinzugefügt], ist die vorläufige Eintragung
dagegen zu bewilligen und die Entscheidung dem ordentlichen Richter zu
überlassen".
6. Berufung der Beklagten 2
Im Lichte der vorstehenden Ausführungen, gestützt auf welche in
Gutheissung der Berufung der Klägerin die superprovisorisch angeordnete
Eintragung der Bauhandwerkerpfandrechte auch gegenüber den
Beklagten 3 und 4 vorsorglich zu bestätigen ist, erweist sich die von der
Beklagten 2 erhobene Berufung ohne Weiteres als unbegründet. Denn mit
dieser wird einzig verlangt, dass das klägerische Gesuch um vorläufige
Eintragung auf ihrem Grundstück (Stockwerkeinheit) auch in ihrem Fall aus
dem von der Vorinstanz zugunsten der Beklagten 3 und 4 angeführten
Grund (Verpassen der Viermonatsfrist) abgewiesen werde, dies nachdem
sie entgegen der Vorinstanz sehr wohl am 1. Juli 2024 eine Stellungname
verfasst habe, der sinngemäss hätte entnommen werden können/müssen,
dass die Beklagte 2 als Laiin die Gesuchabweisung beantrage.

- 19 -
Unter diesen Umständen braucht an sich auf die (wohl berechtigte) Rüge,
dass die Vorinstanz, weil die Beklagte 2 vor Vorinstanz am 1. Juli 2024 eine
Eingabe gemacht hat, zu Unrecht davon ausgegangen ist, (nicht nur die
Beklagte 1, sondern auch) die Beklagte 2 habe sich zum Gesuch der
Klägerin nicht vernehmen lassen, nicht eingegangen zu werden. Aber auch
wenn man mit der Beklagten 2 in ihrer Eingabe vom 1. Juli 2024 eine
Stellungnahme erblickt, waren die dort gemachten Ausführungen nicht
geeignet, eine Abweisung des klägerischen Gesuchs ihr gegenüber zu
erwirken. In besagter Eingabe verlangt die Beklagte 2, sie sei "aus dieser
Verfügung zu entlasten", dies mit der Begründung, dass sie nicht in den
Abschluss des Vertrags zur Erstellung der Photovoltaikanlage involviert
gewesen sei; die anderen Stockwerkeigentümer hätten die Anlage ganz
ohne ihre Beteiligung realisiert. Diese Argumentation der Beklagten 2
taugte von vornherein nicht zur Gesuchsabweisung und wird denn auch in
ihrer Berufung nicht wiederholt. Denn für die Errichtung ist kein
Vertragsverhältnis zwischen dem Grundeigentümer und dem Unternehmer
erforderlich (SCHUMACHER/REY, a.a.O., Rz. 195). Im Falle von
Stockwerkeigentum genügt es etwa, dass eine von der
Stockwerkeigentümergemeinschaft ordnungsgemäss beschlossene
bauliche Massnahme (Art. 712g in Verbindung mit 647c-647e ZGB) von der
Verwaltung (Art. 712q ZGB ff.) an einen Unternehmer vergeben worden ist
(oder dieser einen Subunternehmer etc. beizieht). Im vorliegenden Fall hat
die Beklagte 2 in ihrer Eingabe vom 1. Juli 2024 zumindest implizit
zugestanden, dass die von der Klägerin ausgeführten Arbeiten auf einem
von der Stockwerkeigentümergemeinschaft gefassten Beschluss beruhten.
Auch wenn sich die anderen Stockwerkeigentümer darauf geeinigt haben
sollten, die Beklagte 2 habe sich nicht an den Kosten der Anlage zu
beteiligen, muss sich die Klägerin dies nicht entgegenhalten lassen.
7.
7.1.
Nach dem Gesagten ist die Berufung der Klägerin gutzuheissen und
diejenige der Beklagten 2 abzuweisen und unterliegen die Beklagten im
vorliegenden Verfahren in beiden Instanzen vollständig.
7.2.
Hinsichtlich der Verlegung der erstinstanzlichen Prozesskosten ist den
Besonderheiten des Verfahrens um vorläufige Eintragung eines
Bauhandwerkerpfandrechts Rechnung zu tragen (Art. 107 Abs. 1 lit. f ZPO).
Die Prozesskosten können in einem solchen Verfahren sinnvollerweise nur
bei einer Abweisung definitiv verlegt werden, und zwar – vorbehältlich einer
speziellen Verlegung unnötiger Prozesskosten nach dem
Verursacherprinzip (Art. 108 ZPO) – nach Art. 106 Abs. 1 ZPO zulasten
des gesuchstellenden Unternehmers (vgl. SCHUMACHER/REY, a.a.O., Rz.
1574). Bei einer Gutheissung des vorläufigen Eintragungsbegehrens (wie
vorliegend) drängt sich dagegen grundsätzlich auf, die definitive Regelung

- 20 -
der Prozesskosten dem nachfolgenden Hauptprozess zu überlassen (vgl.
Art. 104 Abs. 3 ZPO). Denn die vorläufige Eintragung eines
Bauhandwerkerpfandrechts wird gelöscht, wenn das Verfahren nicht
prosequiert wird oder wenn und soweit die Prosequierungsklage erfolglos
bleibt (vgl. Entscheid des Obergerichts, 3. Zivilkammer [ZSU.2019.126],
vom 1. April 2020 E. 2.4.3). Immerhin sind schon im Massnahmeverfahren
provisorisch, d.h. unter Vorbehalt einer abweichenden Regelung im
Hauptverfahren (Gerichts-) Kosten zu beziehen, und zwar vom
Gesuchsteller; dagegen ist von einer vorläufigen Zusprechung einer
Parteientschädigung an den Unternehmer abzusehen (vgl. dazu
SCHUMACHER/REY, a.a.O., Rz. 1555, wonach dies der Praxis entspricht, die
aber eine gegenteilige Praxis an sich nicht für ausgeschlossen erachten).
Fraglich ist, ob bereits im Massnahmeentscheid eine bedingte definitive
Kostenregelung für den Fall zu treffen ist, dass die vorläufige Massnahme
nicht prosequiert wird. Dies wird von SCHUMACHER/REY (a.a.O., Rz. 1556)
als "ökonomisch(er)" bezeichnet. Allerdings ist zu beachten, dass in einer
solchen bedingten definitiven Kostenregelung verschiedene
Konstellationen auseinandergehalten werden müssten: Im Fall der
Nichtprosequierung sind die – bereits vorläufig bezogenen –
Gerichtskosten grundsätzlich dem Gesuchsteller definitiv aufzuerlegen und
er zur Bezahlung einer Parteientschädigung an den Gesuchsgegner zu
verpflichten; dagegen rechtfertigt sich eine gegenteilige Kostenregelung,
wenn der Gesuchsteller das Hauptverfahren aus Gründen nicht einleitet,
die im Ergebnis einem Obsiegen gleichkommen (namentlich bei Bezahlung
oder Anerkennung der Forderung oder der Bestellung einer Sicherheit, vgl.
Art. 839 Abs. 3 ZGB); wird das Hauptverfahren zufolge Vergleichs nicht
eingeleitet, sind die Kosten des Massnahmeverfahrens nach Massgabe
des Vergleichs zu verteilen (vgl. Entscheid des Obergerichts,
3. Zivilkammer, [ZSU.2019.126] vom 1. April 2020 E. 2.4.3). Um das
Urteilsdispositiv des Massnahmeentscheids nicht mit einer Fülle von
bedingten definitiven Kostenregelungen für verschiedene Konstellationen
zu überfrachten, erscheint es angezeigt, die definitive Kostenregelung für
den Fall, dass ein Hauptverfahren nicht zur Durchführung gelangt, einem
separaten ergänzenden Entscheid des Massnahmeverfahrens
vorzubehalten (vgl. dazu auch SCHUMACHER/REY, a.a.O., Rz. 1556).
7.3.
7.3.1.
Die zweitinstanzlichen Prozesskosten sind demgegenüber gemäss
(zweitinstanzlichem) Prozessausgang zu verteilen (Art. 106 ZPO): Beim
vollständigen Obsiegen der Klägerin hinsichtlich beider Berufungen gehen
sie zulasten der Beklagten (Art. 106 Abs. 1 ZPO).

- 21 -
7.3.2.
Die obergerichtliche Entscheidgebühr ist für die von der Klägerin erhobene
Berufung auf Fr. 1'000.00 und diejenige für die von der Beklagten 2
erhobene Berufung auf Fr. 500.00 festzusetzen (§ 8 GebührD). Sie werden
mit den von der Klägerin und der Beklagten 2 geleisteten
Kostenvorschüssen verrechnet (aArt. 111 Abs. 1 ZPO in Verbindung mit
Art. 407f ZPO), sodass die Beklagten der Klägerin die Fr. 1'000.00 unter
solidarischer Haftung (aArt. 106 Abs. 3 ZPO in Verbindung mit Art. 407f
ZPO) zu ersetzen haben.
7.3.3.
Die Beklagte 2 hat der Klägerin für ihre Berufung ausgehend von einer bei
einem Streitwert von Fr. 12'483.53 (= Fr. 10'788.93 + Fr. 1'694.60 = auf die
Beklagte 2 entfallende Anteile an der Gesamtforderung, für die die Klägerin
die Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts verlangt) resultierenden
Grundentschädigung von Fr. 2'233.50 (Fr. 3'722.55 [§ 3 Abs. 1 lit. a Ziff. 3
AnwT], davon 60 % [§ 3 Abs. 2 AnwT]) unter Berücksichtigung eines
Abzugs von 20 % für die entfallene Verhandlung sowie eines
Rechtsmittelabzugs von 25 % (§ 6 Abs. 2 bzw. § 8 AnwT) einerseits sowie
einer Auslagenpauschale von 3 % andererseits eine Parteientschädigung
von Fr. 1'380.30 (= Fr. 2'233.50 x 0.8 x 0.75 x 1.03) zu bezahlen.
Für die von der Klägerin erhobene Berufung haben die Beklagten 1-4 unter
solidarischer Haftung (aArt. 106 Abs. 3 ZPO in Verbindung mit Art. 407f
ZPO) eine Parteientschädigung ausgehend von einem Streitwert von
Fr. 34'795.72 (Fr. 21'521.38 + Fr. 11'862.18 + Fr. 508.38 + 2 x Fr. 451.89
= auf die Beklagten 3 und 4 entfallende Anteile an der Gesamtforderung,
für die die Klägerin die Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts
verlangt) zu bezahlen. Die Grundentschädigung beträgt Fr. 4'059.30
(Fr. 6'765.50 [§ 3 Abs. 1 lit. a Ziff. 4 AnwT], davon 60 % [§ 3 Abs. 2 AnwT]).
Unter Berücksichtigung eines Abzugs von 20 % für die entfallene
Verhandlung, der zur Hälfte durch einen 10 %-Zuschlag für die zweite
Rechtsschrift (Stellungnahme vom 6. März 2025) kompensiert wird (§ 6
Abs. 2 und 3 AnwT), und eines Rechtsmittelabzugs von 25 % (§ 8 AnwT)
einerseits sowie der Auslagenpauschale von 3 % andererseits ist die
Parteientschädigung auf Fr. 2'822.25 (= Fr. 4'059.30 x 0.9 x 0.75 x 1.03)
festzusetzen.
Eine der Mehrwertsteuerpflicht unterstehende Partei kann die ihrem
Rechtsvertreter bezahlte Mehrwertsteuer als Vorsteuer von ihrer eigenen
Mehrwertsteuerrechnung in Abzug bringen (Art. 28 MWSTG). Folglich ist
sie durch die von der Rechtsvertretung in Rechnung gestellte Mehrwert-
steuer nicht belastet (vgl. AGVE 2011, S. 465 f.). Entsprechend ist der
Klägerin eine Parteientschädigung ohne Mehrwertsteuer zuzusprechen.

- 22 -
Das Obergericht beschliesst:
Das Verfahren ZSU.2024.300 wird mit dem vorliegenden Verfahren
ZSU.2024.126 vereinigt.
Das Obergericht erkennt:
1.
In Gutheissung der Berufung der Klägerin wird das Urteil des
Gerichtspräsidiums Lenzburg vom 3. Dezember 2024 vollständig
aufgehoben und wie folgt neu gefasst:
1.
In Gutheissung des Gesuchs vom 17. Juni 2024 werden die folgenden mit
Verfügung des Bezirksgerichts Lenzburg, Präsidium Zivilgericht, vom 20.
Juni 2024 zugunsten der Gesuchstellerin (= Klägerin) angeordneten
Vormerkungen von Bauhandwerkerpfandrechten vorsorglich bestätigt:
- Fr. 9'207.31 nebst Zins zu 5 % seit dem 29. März 2024 zu Lasten
Stockwerkeigentum GB Q._____ / aaa, Anteil 163/1000
- Fr. 10'788.93 nebst Zins zu 5 % seit dem 29. März 2024 zu Lasten
Stockwerkeigentum GB Q._____ / bbb, Anteil 191/1000
- Fr. 21'521.38 nebst Zins zu 5 % seit dem 29. März 2024 zu Lasten
Stockwerkeigentum GB Q._____ / ccc, Anteil 381/1000
- Fr. 11'862.18 nebst Zins zu 5 % seit dem 29. März 2024 zu Lasten
Stockwerkeigentum GB Q._____ ddd, Anteil 210/1000
- Fr. 508.38 nebst Zins zu 5 % seit dem 29. März 2024 zu Lasten
Stockwerkeigentum GB Q._____ / eee, Anteil 9/1000
- Fr. 451.89 nebst Zins zu 5 % seit dem 29. März 2024 zu Lasten
Stockwerkeigentum GB Q._____ / fff, Anteil 8/1000
- Fr. 451.89 nebst Zins zu 5 % seit dem 29. März 2024 zu Lasten
Stockwerkeigentum GB Q._____ / ggg, Anteil 8/1000
- Fr. 1'694.60 nebst Zins zu 5 % seit dem 29. März 2024 zu Lasten
Stockwerkeigentum GB Q._____ / hhh, Anteil 30/1000
2.
Das Grundbuchamt Wohlen wird angewiesen, die Vormerkungen gemäss
vorstehender Dispositiv-Ziffer 1 aufrechtzuerhalten.
3.
3.1.
Die Klägerin hat innert vier Monaten ab Rechtskraft des vorliegenden
obergerichtlichen Entscheids beim zuständigen Gericht Klage auf
definitive Eintragung der Bauhandwerkerpfandrechte anzuheben.
3.2.
Im Säumnisfall fällt die in vorstehender Ziffer 1 angeordnete vorsorgliche
Massnahme dahin, wobei die Vormerkungen im Grundbuch auf
entsprechende Gesuche hin gelöscht werden.

- 23 -
3.3
Es gilt kein Stillstand der Fristen.
4.
4.1.
Die Entscheidgebühr von Fr. 2'700.00 wird provisorisch von der Klägerin
unter Verrechnung mit dem von ihr in gleicher Höhe geleisteten
Kostenvorschuss bezogen.
4.2.
Über die definitive Tragung der Entscheidgebühr gemäss vorstehender
Ziffer 4.1 und die Zusprechung von Parteikosten wird entweder im Urteil
des Hauptprozesses (ordentliche Klage auf definitive Eintragung), in einem
Vergleich der Parteien oder ein einem separaten Kostenentscheid zum
vorliegenden Verfahren entschieden.
2.
Die Berufung der Beklagten 2 wird abgewiesen.
3.
3.1.
Die obergerichtliche Entscheidgebühr für die Berufung der Klägerin in der
Höhe von Fr. 1'000.00 wird den Beklagten 1-4 unter solidarischer Haftung
auferlegt. Sie wird mit dem von der Klägerin in gleicher Höhe geleisteten
Kostenvorschuss verrechnet, sodass die Beklagten 1-4 unter solidarischer
Haftung der Klägerin den Betrag von Fr. 1'000.00 zu ersetzen haben.
3.2.
Die obergerichtliche Entscheidgebühr für die Berufung der Beklagten 2 in
der Höhe von Fr. 500.00 wird der Beklagten 2 auferlegt.
4.
4.1.
Die Beklagten 1-4 werden im Zusammenhang mit der von der Klägerin
erhobenen Berufung unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Klägerin
eine Parteientschädigung von Fr. 2'822.25 (inkl. Auslagen) zu bezahlen.
4.2.
Die Beklagte 2 wird im Zusammenhang mit der von ihr erhobenen Berufung
verpflichtet, der Klägerin eine Parteientschädigung von Fr. 1'380.30 (inkl.
Auslagen) zu bezahlen.
Zustellung an:
[…]

- 24 -
Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG)
Gegen selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide kann innert 30 Tagen, von der
schriftlichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die
Beschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden, wenn sie einen nicht
wieder gutzumachenden Nachteil bewirken können oder wenn die Gutheissung der Be-
schwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand
an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde. In
vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der
Streitwert in arbeits- und mietrechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen
übrigen Fällen mindestens Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage
von grundsätzlicher Bedeutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und
Nachlassrichters (Art. 44 Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 93, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1
BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen
Bundesgericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde
nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher
Bedeutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf
die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den
Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).
Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt Fr. 12'483.53 / Fr. 34'795.72
Rechtsmittelbelehrung für die subsidiäre Verfassungsbeschwerde (Art. 113 ff. BGG)
Gegen selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide kann innert 30 Tagen, von der
schriftlichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die
subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben wer-
den, wenn sie einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken können oder wenn
die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen
bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen
würde. Die Subsidiäre Verfassungsbeschwerde kann nur erhoben werden, soweit keine
Beschwerde nach den Artikeln 72 - 89 BGG zulässig ist (Art. 44 Abs. 1, Art. 93, Art. 100
Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1, Art. 113, Art. 117 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid verfassungsmässige Rechte (Art. 116 BGG) verletzt.
Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die
Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42
BGG). Wird gegen einen Entscheid sowohl ordentliche Beschwerde als auch
Verfassungsbeschwerde geführt, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift
einzureichen (Art. 119 BGG).
Hinweis:

- 25 -
Dies ist ein Entscheid über vorsorgliche Massnahmen im Sinne von Art. 98 BGG.
Aarau, 30. Juli 2025
Obergericht des Kantons Aargau
Zivilgericht, 3. Kammer
Die Präsidentin: Der Gerichtsschreiber:
Massari Tognella