ag_zivilgericht · ZVE.2024.48 · 2025-04-25 · de
Obergericht / Zivilgericht / 4. Zivilkammer — ZVE.2024.48


Obergericht
Zivilgericht, 4. Kammer
ZVE.2024.48
(VZ.2024.10)
Art. 65
Entscheid vom 25. April 2025
Besetzung Oberrichter Richli, Präsident
Oberrichterin Plüss
Oberrichterin Hausherr
Gerichtsschreiber Gasser
Kläger A._____,
[…]
Beklagte B._____ AG,
[…]
vertreten durch Rechtsanwalt Roman Frey,
[…]
Gegenstand Forderung (Anerkennungsklage)

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Das Obergericht entnimmt den Akten:
1.
A._____ (fortan: Kläger) betrieb die B._____ AG (fortan: Beklagte) mit
Zahlungsbefehl Nr. aaa des Regionalen Betreibungsamtes Q._____ vom
11. Dezember 2023 für eine Forderung von Fr. 4'000.00 nebst Zins zu 5 %
seit dem 4. Oktober 2023. Gegen den ihr am 15. Dezember 2023
zugestellten Zahlungsbefehl erhob die Beklagte gleichentags
Rechtsvorschlag.
2.
2.1.
Der Kläger reichte mit Eingabe vom 18. März 2024 beim Bezirksgericht
Bremgarten gegen die Beklagte eine unbegründete Klage ein und
beantragte, die Beklagte sei zu verpflichten, dem Kläger den Betrag von
Fr. 4'000.00 nebst Zins zu 5 % seit dem 4. Oktober 2023 zu bezahlen.
Zudem sei der Rechtsvorschlag in der Betreibung Nr. aaa des Regionalen
Betreibungsamtes Q._____ zu beseitigen. Alles unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen.
2.2.
Anlässlich der Hauptverhandlung vor dem Präsidenten des Bezirksgerichts
Bremgarten vom 29. Mai 2024 begründete der Kläger seine Klage und
erstattete mündlich die Replik.
Die Beklagte erstattete mündlich ihre Klageantwort sowie die Duplik. Sie
beantragte die vollumfängliche Klageabweisung unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen.
2.3.
Der Präsident des Bezirksgerichts Bremgarten erkannte am 1. Juli 2024:
" 1.
Die Beklagte wird verpflichtet, dem Kläger den Betrag von Fr. 2'343.75
nebst Zins zu 5% seit dem 11.12.2023 zu bezahlen.
2.
Der Rechtsvorschlag in der Betreibung Nr. aaa des Regionalen
Betreibungsamtes Q._____ (Zahlungsbefehl vom 11.12.2023) wird im
Umfang der Klagegutheissung gemäss Ziffer 1. beseitigt.
3.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen, sofern darauf eingetreten werden
kann.
4.
4.1.
Die Gerichtskosten bestehen aus:

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a) der Entscheidgebühr (inkl. Fr. 1'340.00
Begründungskosten)
b) den Kosten der Klagebewilligung von Fr. 300.00
Total Fr. 1'640.00
4.2.
Die Gerichtskosten werden der Beklagten auferlegt.
Sie werden im Umfang von Fr. 1'340.00 mit dem Vorschuss des Klägers
von Fr. 1'340.00 verrechnet, sodass die Beklagte dem Kläger Fr. 1'340.00
direkt zu ersetzen hat.
Die Beklagte hat dem Kläger die Kosten der Klagebewilligung von
Fr. 300.00 direkt zu ersetzen.
5.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen."
3.
3.1.
Die Beklagte erhob gegen diesen ihr am 22. Oktober 2024 in begründeter
Form zugestellten Entscheid mit Eingabe vom 21. November 2024
Beschwerde beim Obergericht des Kantons Aargau und beantragte:
" 1.
Es sei der Entscheid des Bezirksgerichts Bremgarten vom
1. Juli 2024 (VZ.2024.10) vollumfänglich aufzuheben.
2.
Die Klage des Beschwerdegegners vom 18. März 2024 sei vollumfänglich
abzuweisen.
3.
Eventualiter sei die Sache an die Vorinstanz zur Neubeurteilung
zurückzuweisen.
4.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge."
3.2.
Mit Beschwerdeantwort vom 17. Dezember 2024 beantragte der Kläger
sinngemäss die Abweisung der Beschwerde.
Das Obergericht zieht in Erwägung:
1.
Aufgrund des unter Fr. 10'000.00 liegenden Streitwerts ist der
vorinstanzliche Entscheid mit Beschwerde anfechtbar (Art. 319 lit. a i.V.m.
Art. 308 Abs. 2 ZPO). Mit der Beschwerde können die unrichtige

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Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige Feststellung des
Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Neue Anträge, neue
Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel sind ausgeschlossen
(Art. 326 Abs. 1 ZPO).
2.
2.1.
Die Vorinstanz führte zur Begründung des angefochtenen Entscheids im
Wesentlichen das Folgende aus:
Das dem Verfahren zugrundeliegende Schuldverhältnis basiere auf dem
Kaufvertrag zwischen dem Kläger als Käufer und der Beklagten als
Verkäuferin des Grundstücks Nr. bbb in R._____ (fortan: Grundstück). Es
handle sich um kaufrechtliche Ansprüche im Zusammenhang mit dem Kauf
des Grundstücks, wobei die Beklagte als Verkäuferin passivlegitimiert sei.
Der Sickersteinplatz sei im Januar 2020 gebaut worden, wobei der
Kaufvertrag des Grundstücks erst am 20. April 2020 zustande gekommen
und der Käufer zum Zeitpunkt des Baus des Sickersteinplatzes noch nicht
Eigentümer des Grundstücks gewesen sei. Der mangelhafte
Sickersteinplatz sei ein Teil des Grundstücks, welches die Beklagte an den
Kläger verkauft habe. Selbst wenn die Beklagte den Standpunkt vertrete,
es habe hinsichtlich der Erstellung des Sickersteinplatzes ein Werkvertrag
bestanden, bei dem der Kläger Bauherr und die D._____ GmbH (recte: die
E._____ [Kollektivgesellschaft], zumal die D._____ GmbH erst seit dem
tt.mm.2024 im Handelsregister des Kantons Aargau eingetragen ist [so
auch die Beklagte in ihrer Beschwerde, S. 3 und 4: "E._____"])
Unternehmerin gewesen sei, ändere dies an der Passivlegitimation nichts.
Der angebliche Werkvertrag liege nicht in Schriftform vor und die Beklagte
sei im Vorfeld zum Kaufvertrag gegenüber dem Kläger nicht eindeutig als
E._____ aufgetreten. Dass die Beklagte nachträglich geltend mache, der
Sickersteinplatz sei nicht von ihr, sondern von der E._____ gebaut worden,
sei rechtsmissbräuchlich und unbeachtlich.
Aufgrund des zwischen den Parteien geschlossenen Kaufvertrags vom
20. April 2020 über das Grundstück (fortan: Kaufvertrag) seien die
kaufrechtlichen Bestimmungen nach Art. 184 ff. OR anwendbar. Die
Gültigkeit des Kaufvertrags werde nicht bestritten. Betreffend den
Sickersteinplatz sei gestützt auf die durch den Kläger eingereichten Fotos
und entgegen den widersprüchlichen und wenig glaubhaften Aussagen von
G._____ als erstellt zu erachten, dass der Bau des Sickersteinplatzes
bereits im Januar 2020 erfolgt sei. Mit E-Mail vom 2. Mai 2023 habe die
Gemeinde R._____ die Beklagte informiert, dass die von ihr fertiggestellte
Sickersteinfläche auf dem Grundstück unbewilligt gebaut worden sei. Dabei
handle es sich um einen versteckten Mangel i.S.v. Art. 201 Abs. 3 OR,
welcher eine Vertragsverletzung darstelle. Der Kläger habe glaubhaft
dargelegt, dass er vom Mangel erst nach Einreichung des Baugesuchs

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sowie der entsprechenden Mitteilung der Gemeinde R._____ Kenntnis
erlangt habe.
Mit der Aufforderung der Gemeinde R._____ vom 2. Mai 2023 sei den
Parteien klar gewesen, dass ein versteckter Mangel im Zusammenhang mit
dem Sickersteinplatz vorgelegen habe, welcher von der Beklagten zu
beheben gewesen sei. Da die Beklagte auf die Aufforderung der Gemeinde
R._____ vom 2. Mai 2023 hin nicht reagiert habe, habe der Kläger den
versteckten Mangel gerügt und habe von der Beklagten mit Schreiben vom
7. Oktober 2023 verlangt, den Rückbau bis zum 30. Oktober 2023
vorzunehmen. Gemäss dem eingereichten Strafbefehl der
Staatsanwaltschaft Muri-Bremgarten vom 25. April 2024 sowie dem
WhatsApp-Chatverlauf habe G._____ am 9. Oktober 2023 ablehnend auf
die Mängelrüge bzw. das Schreiben des Klägers vom 7. Oktober 2023
reagiert. Die Mängelrüge sei rechtzeitig erhoben worden und der Kläger sei
seiner Rügeobliegenheit nachgekommen.
Im Kaufvertrag sei eine Haftungsfreizeichnungsklausel vereinbart worden.
Der Verwaltungsrat der Beklagten, G._____, betreibe zusätzlich eine
Gartenbaufirma und habe anlässlich der vorinstanzlichen
Hauptverhandlung im Wesentlichen ausgesagt, dass er weder eine
Baubewilligung eingeholt noch die Vorschriften betreffend den
Gewässerabstand gekannt habe. Von der Beklagten, einem
Immobilienunternehmen mit Fachwissen, dessen einziger Verwaltungsrat
zusätzlich seit Jahren eine Gartenbaufirma betreibe, könne jedoch erwartet
werden, dass sie die branchenüblichen Bauvorschriften kenne. Sie treffe
nach Treu und Glauben eine Aufklärungspflicht gegenüber dem Käufer,
denn es sei von vornherein klar gewesen, dass kein Käufer ein mit einem
baurechtlich mangelhaften Platz ausgestattetes Grundstück kaufen würde.
Der Umstand, dass die Gemeinde R._____ die Beklagte ermahnt habe, für
künftige bewilligungspflichtige Bauarbeiten eine Bewilligung einzuholen,
bevor sie "mit mangelnden Kenntnissen" Flächen und Gartenanlagen
erstelle, bekräftige die Sorgfaltspflicht eines Immobilien- und
Bauunternehmens, welcher die Beklagte vorliegend jedoch nicht
nachgekommen sei. Auch habe der Kläger nicht damit rechnen müssen,
dass der von der Beklagten gebaute Sickersteinplatz gegen baurechtliche
Vorschriften verstossen würde, handle es sich bei dieser um ein
professionelles Immobilienunternehmen. Folglich sei der Mangel gänzlich
ausserhalb dessen gelegen, womit ein durchschnittlicher Käufer
vernünftigerweise habe rechnen müssen.
Zum Zeitpunkt des Baus des Sickersteinplatzes sei der Kläger noch nicht
Eigentümer der Liegenschaft gewesen. Der Behauptung der Beklagten,
wonach der Kläger als Bauherr für die Einhaltung der öffentlichen
Bauvorschriften auf seinem Grundstück verantwortlich gewesen sei, könne
nicht gefolgt werden. Selbst wenn der Kläger sein Einverständnis für die

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Erstellung des Sickersteinplatzes erklärt habe, sei es nicht ihm oblegen, die
Baubewilligung einzuholen und dafür zu sorgen, dass die Vorschriften
eingehalten würden. Er habe als "Nichteigentümer" im Januar 2020 keine
Möglichkeit gehabt, eine Baubewilligung einzuholen. Des Weiteren sei es
zu jenem Zeitpunkt nicht ohne Weiteres klar gewesen, dass das Eigentum
an den Kläger übergehen würde, sei der Kaufvertrag ausweislich der Akten
doch erst im April 2020 abgeschlossen worden. Die Pflicht zur Einholung
einer Baubewilligung und Einhaltung der Vorschriften habe die Beklagte als
damalige Eigentümerin des Grundstücks getroffen. Folglich sei der
vereinbarte Haftungsausschluss auf den von der Beklagten verursachten
Mangel nicht anwendbar. Nachdem die Gewährleistungsansprüche nicht
verjährt seien, stünden dem Käufer somit ein Schadenersatzanspruch aus
Schlechterfüllung oder Gewährleistungsansprüche zu.
Als Schadenersatz mache der Kläger einen entgangenen Gewinn in der
Höhe von Fr. 4'000.00 geltend, da er aufgrund der Rückbauarbeiten keinen
anderen Auftrag habe annehmen können. Der Kläger habe anlässlich der
Hauptverhandlung glaubhaft ausgesagt, dass er die Rückbauarbeiten
selber ausgeführt habe. Insgesamt habe der Kläger 37.5 Stunden
aufgewendet. Angesichts der manuellen Arbeit ohne Maschinen oder
sonstige Hilfsmittel erscheine die Anzahl Stunden nachvollziehbar. Weiter
lege der Kläger glaubhaft dar, dass sein Stundenansatz als selbstständiger
Plattenleger Fr. 100.00 betrage, so dass er normalerweise einen Gewinn
von Fr. 500.00 pro Tag bzw. Fr. 62.50 pro Stunde erziele. Die
Ausführungen seien nachvollziehbar, so dass ein entgangener Gewinn von
Fr. 2'343.75 als angemessen erachtet werde. Mangels Belegen seien die
Entsorgungs- und Materialkosten nicht zu berücksichtigen.
Die Kausalität sei zu bejahen, da die Vertragsverletzung durch die Beklagte
bzw. ihre sorgfaltswidrige Handlung zum hiervor ermittelten Schaden des
Klägers geführt habe. Ebenfalls zu bejahen sei das Verschulden der
Beklagten, welches ohnehin gesetzlich vermutet werde. Es sei der
Beklagten nicht gelungen, den Exkulpationsbeweis zu erbringen. Dem
Vorbringen der Beklagten, wonach der Kläger die Bauvorschriften wie auch
die Notwendigkeit einer Baubewilligung selber hätte abklären müssen,
könne nicht gefolgt werden. Die Beklagte treffe diesbezüglich eine
Sorgfaltspflicht, welcher sie jedoch nicht nachgekommen sei und dabei
fahrlässig gehandelt habe. Es sei davon auszugehen, dass ein
vernünftiges, vergleichbares Immobilienunternehmen in derselben
Situation die erforderlichen Abklärungen getroffen hätte, bevor es den Bau
eines solchen Sickersteinplatzes in Gewässernähe ausgeführt hätte.
2.2.
Die Beklagte macht mit Beschwerde im Wesentlichen geltend, dass dem
Verhältnis der Parteien zwar ein Kaufvertrag zu Grunde liege. Die
Vorinstanz verkenne aber, dass es - nach Festlegung der Grundzüge des

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Kaufvertrages zwischen den Parteien im Dezember 2019 - noch vor
Unterzeichnung des Kaufvertrags im April 2020 zu einer weiteren
Vereinbarung gekommen sei. So habe G._____, welcher einerseits
Verwaltungsrat der Beklagten und andererseits Gesellschafter der E._____
(vgl. E. 2.1. hiervor) sei, dem Kläger im Januar 2020 angeboten, auf dessen
zukünftigem Grundstück einen Sickersteinplatz zu erstellen. Dieses
Angebot sei jedoch klarerweise nicht im Namen der Beklagten, sondern
vielmehr in der Rolle als Vermittler zur E._____ erfolgt, welche ohnehin auf
dem Nachbargrundstück Arbeiten ausgeführt habe. Dies habe günstigere
Konditionen ermöglicht, welche der Kläger als zukünftiger Eigentümer des
Grundstücks gerne in Anspruch genommen habe. Es sei damit davon
auszugehen, dass die Parteien den Vollzug des Kaufvertrags bereits
vorweggenommen haben, denn die Beklagte hätte den Sickersteinplatz
auch ohne den Auftrag des Klägers erstellen lassen können. Die
diesbezügliche Absprache sei mündlich erfolgt, weshalb ein schriftlicher
Vertrag fehle. Für einen Werkvertrag bestünden keine Formvorschriften,
weshalb dieser auch mündlich habe abgeschlossen werden können. Da
dem Kläger offenbar bekannt sei, dass G._____ an einem
Gartenbaubetrieb beteiligt sei, hätte ihm auch bekannt sein müssen, dass
nicht die Beklagte als Immobilienfirma, sondern die E._____ die Arbeiten
ausführen würde. Der Kläger habe jedenfalls die Möglichkeit gehabt,
diesen Umstand nachzufragen. Für das Bestehen eines separaten
Werkvertrags für die Erstellung des Sickersteinplatzes spreche zudem der
Umstand, dass die Kosten dafür nicht in Gestalt einer Anpassung des
Kaufpreises, sondern mittels separater Rechnung geltend gemacht worden
seien. Die Klage hätte somit wegen fehlender Passivlegitimation der
Beklagten abgewiesen werden müssen.
Die Gültigkeit des Kaufvertrags für das Grundstück werde nicht bestritten.
Ebenso unbestritten sei die E-Mail der Gemeinde R._____ vom
2. Mai 2023, welche an die Beklagte gerichtet und dem Kläger in Kopie
zugestellt worden sei. Spätestens ab diesem Zeitpunkt habe der Kläger
Kenntnis vom offenbar nicht nach den Vorschriften erstellten
Sickersteinplatz gehabt, sei jedoch untätig geblieben. Dies habe er auch
anlässlich der vorinstanzlichen Hauptverhandlung bestätigt. Erst mit
Schreiben vom 7. Oktober 2023 respektive 30. Oktober 2023 sei er an die
Beklagte gelangt. Aus dem Umstand, dass der Bauverwaltung der
Gemeinde R._____ möglicherweise ein Fehler unterlaufen und sie die
E- Mail nicht an den Kläger, sondern die Beklagte versandt habe, vermöge
der Kläger nichts zu seinen Gunsten abzuleiten. Er könne sich daher auch
nicht auf den Standpunkt stellen, dass nicht er, sondern die Vorbesitzerin
für den Rückbau oder die Einhaltung der entsprechenden Vorschriften
zuständig sei. Dies gelte umso mehr im Lichte des Grundsatzes, dass im
öffentlichen Recht jeweils der Grundeigentümer Adressat für die Einhaltung
sämtlicher Vorschriften resp. der Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustandes sei. Die Frage, wann der Sickersteinplatz genau erstellt worden

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sei, könne offenbleiben. Im öffentlich beurkundeten Kaufvertrag vom
20. April 2020 sei in Ziffer IV. 1. vereinbart worden, dass "Der Besitzantritt
des Vertragsobjektes durch den Käufer in Rechten und Pflichten, Nutzen
und Gefahr […] rückwirkend auf den 1. Januar 2020 (=Antrittstag)" erfolgt
sei. Die öffentliche Beurkundung sei am 20. April 2020 erfolgt und somit gut
drei Monate nach Erstellung des Sickersteinplatzes mutmasslich bis
17. Januar 2020, wovon der Kläger unbestrittenermassen Kenntnis gehabt
habe. Mit Abschluss des Kaufvertrags sei er somit per 1. Januar 2020 in
die aus dem Grundstück folgenden Rechte und Pflichten eingetreten. Das
Vorliegen dieser Vertragsbestimmung sei von der Vorinstanz in keinerlei
Hinsicht und damit ungenügend berücksichtigt worden.
Richtig sei grundsätzlich die Feststellung, dass der unbewilligte und
Gewässerabstand missachtende Sickersteinplatz einen Mangel darstelle.
Es könne allerdings nicht von einem versteckten Mangel die Rede sein. So
seien die Dimension und die Lage des Sickersteinplatzes offensichtlich und
dem Kläger bekannt. Nicht nur habe dieser seine Zustimmung für dessen
Erstellung erteilt, auch habe er die örtlichen Begebenheiten spätestens seit
Januar 2020 gekannt. Nicht zuletzt sei im Kaufvertrag ein rückwirkender
Antritt vereinbart worden. Auch beim Kauf von Grundstücken komme der
Grundsatz "gekauft wie gesehen" zur Anwendung. Zudem sei davon
auszugehen, dass beim Erwerb von Grundstücken und Liegenschaften die
dazugehörenden Pläne und weiteren Unterlagen ebenfalls übergeben
würden. Zu betonen sei auch der Umstand, dass der Kläger selbst im
Baugewerbe tätig sei und in Ziff. IV. 2. des Kaufvertrags direkt bestätigt
habe, über die "Orts- und Zonenlage des Vertragsobjektes und über die auf
dieses Grundstück zutreffenden öffentlich-rechtlichen Bau- und
Nutzungsvorschriften orientiert" zu sein. Dies umfasse selbstredend auch
die Grenz- und Gewässerabstände. Der Kläger hätte damit ohne Weiteres
das Fehlen allfällig notwendiger Baubewilligungen feststellen, resp.
mindestens nachfragen können. Dies sei jedoch explizit nicht erfolgt.
Ferner bestehe im Vertrag eine Freizeichnungsklausel. Darin werde, soweit
gesetzlich zulässig, jegliche Rechts- und Sachmängelgewährleistung
ausgeschlossen. Die Vorinstanz verkenne, dass kein versteckter Mangel
bestanden habe. Im Weiteren könne infolge der expliziten Wegbedingung
der Gewährleistung auch nicht (implizit) davon ausgegangen werden, dass
das Nichtvorhandensein eines Mangels von der Beklagten zugesichert
worden sei, was auch nicht geltend gemacht werde. Die Vorinstanz lasse
ausser Acht, dass der Kläger als Käufer den Mangel, selbst wenn er diesen
im Zeitpunkt des Kaufs nicht gekannt habe, was bestritten werde, bei
Aufwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen müssen.
Insbesondere aufgrund des Umstands, dass der Kläger selbst im
Baugewerbe tätig sei, hätte er als Plattenleger wissen können und müssen,
dass für Aussenplattenflächen eine Baubewilligung erforderlich sei.
Dadurch und nach der Orientierung über die entsprechenden

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Freizeichnungsklauseln des Vertrags durch die Urkundsperson hätte er bei
Unsicherheit dies entsprechend bereits vor Vertragsschluss bei der
Beklagten als Verkäuferin nachfragen können. Der Kläger sei daher auch
nicht, wie von der Vorinstanz angenommen, als durchschnittlicher oder gar
besonders schutz- und informationsbedürftiger Käufer zu qualifizieren. Der
Mangel sei nicht arglistig verschwiegen worden, da ihn G._____ selber
nicht gekannt habe. Er habe im Gartenbau zwar gewisse Erfahrung,
verfüge jedoch über keine vertieften Kenntnisse im Baubereich. Er handle
nach bestem Wissen und Gewissen und habe etwa eine Baubewilligung
eingeholt, als er auf dem vorliegenden Grundstück und dem
nachbarschaftlichen Grundstück eine Kanalisation neu errichtet habe.
Dass für den Sickersteinplatz auch eine solche erforderlich gewesen sei,
habe er nicht gewusst.
Selbst wenn der Sickersteinplatz als arglistig verschwiegener Mangel und
das Schreiben vom 7. Oktober 2023 als Mängelrüge qualifiziert würde, sei
diese mit fünf Monaten Abstand zur E-Mail der Bauverwaltung der
Gemeinde R._____ vom 2. Mai 2023 erfolgt und könne damit niemals als
"unverzüglich" gelten. Dass ein Sickersteinplatz bestanden habe, sei dem
Kläger bekannt gewesen. Spätestens nach Erhalt der Dokumentationen im
Zuge der Unterzeichnung des Kaufvertrags im April 2020 habe dieser das
Fehlen der Baubewilligung erkennen können. Allerspätestens nach Erhalt
der E-Mail der Bauverwaltung der Gemeinde R._____ vom 2. Mai 2023
habe der Kläger den Mangel gekannt und es hätte von diesem verlangt
werden können, der Beklagten eine Mängelrüge zukommen zu lassen. Da
er dies jedoch explizit nicht getan habe, habe er die Kaufsache nach
Art. 201 Abs. 3 OR genehmigt.
2.3.
Der Kläger führt in seiner Beschwerdeantwort aus, dass die Vorbringen der
Beklagten nicht den Tatsachen entsprechen würden. Befremdlich sei
zudem, dass im Nachhinein ein Anwalt beigezogen worden sei. Fehler
seien von der Beklagten gemacht worden. Die Beklagte habe genügend
Zeit gehabt, um die Mängelrügen "vorzutragen".
3.
3.1.
Strittig und zu prüfen ist zunächst, ob die Beklagte passivlegitimiert ist.
3.2.
Der Kaufvertrag zwischen dem Kläger und der Beklagten über das
Grundstück wurde am 20. April 2020 öffentlich beurkundet (Klagebeilage
10). Erst ab diesem Zeitpunkt konnte die Eintragung in das Grundbuch
erfolgen, wodurch der Kläger Eigentümer des Grundstücks (und des darauf
befindlichen Sickersteinplatzes) geworden ist (vgl. Art. 656 Abs. 1 ZGB;
vgl. auch BGE 138 III 512 E. 3.3). Dass der "Besitzesantritt" vertraglich auf

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den 1. Januar 2020 vereinbart worden ist, vermag daran nichts zu ändern.
Gestützt auf die aktenkundigen Fotos (Klagebeilagen 11 ff.) und die damit
übereinstimmenden glaubhaften Aussagen des Klägers (act. 18; act. 27
[wobei der Kläger jeweils vom Jahr 2021 ausging, was offensichtlich ein
Versehen war]) wurde der Sickersteinplatz im Januar 2020 erstellt. Die
Aussagen von G._____ (als einzelzeichnungsberechtigter Verwaltungsrat
der Beklagten), wonach der Platz erst nach April 2020 gebaut worden sein
soll (act. 31), sind unglaubhaft, zumal sie durch die aktenkundigen
Fotografien widerlegt werden und er auf Nachfrage dann doch bestätigte,
dass der Platz auf dem Nachbargrundstück auch im Januar 2020 erstellt
worden sei (act. 34). Auch in ihrer Beschwerde geht die Beklagte nun
offenbar davon aus, dass der Sickersteinplatz im Januar 2020 erstellt
worden ist, führt sie darin doch aus, dass der Kläger seit Januar 2020
gewusst habe, dass ein "solcher Platz bestand" (Beschwerde, S. 8).
Der Sickersteinplatz war damit Bestandteil des Kaufvertrags, woraus der
Kläger vorliegend Schadenersatzansprüche geltend macht. Selbst wenn
der Sickersteinplatz vor dem Eigentumsübergang aufgrund eines
Werkvertrags zwischen dem Kläger und der E._____ (vgl. E. 2.1. hiervor)
erstellt worden sein sollte, hindert dies den Kläger nicht daran, Ansprüche
aus dem Kaufvertrag gegen die Beklagte geltend zu machen, zumal der
Sickersteinplatz – wie bereits erwähnt – Bestandteil des Kaufvertrags
bildete und zum Zeitpunkt der Errichtung noch im Eigentum der Beklagten
stand. Damit ist die Passivlegitimation der Beklagten zu bejahen.
4.
4.1.
4.1.1.
Nachdem vorliegend unbestrittenermassen feststeht, dass ein gültiger
Grundstückskaufvertrag vorliegt und es sich beim unbewilligten
Sickersteinplatz (als Bestandteil des Grundstückkaufvertrags) um einen
rechtlich relevanten Sachmangel handelt, ist in einem nächsten Schritt zu
prüfen, ob die Mängelrüge seitens des Klägers rechtzeitig und genügend
substanziiert erfolgt ist.
4.1.2.
Der Käufer soll, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist,
die Beschaffenheit der empfangenen Sache prüfen und, falls sich Mängel
ergeben, für die der Verkäufer Gewähr zu leisten hat, diesem sofort
Anzeige machen (Art. 201 Abs. 1 OR). Versäumt dieses der Käufer, so gilt
die gekaufte Sache als genehmigt, soweit es sich nicht um Mängel handelt,
die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren
(Art. 201 Abs. 2 OR). Ergeben sich später solche Mängel, so muss die
Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen, widrigenfalls die Sache auch
rücksichtlich dieser Mängel als genehmigt gilt (Art. 201 Abs. 3 OR).

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Der Käufer muss einen konkreten Mangel substanziiert rügen.
Die Rüge muss den Verkäufer in die Lage setzen, "den Umfang der
Beanstandung bestimmt zu ermessen". Eine allgemein gehaltene
Mängelrüge genügt nicht. Notwendig ist die Angabe, inwiefern die
Kaufsache den vertraglich vorausgesetzten oder zugesicherten
Eigenschaften nicht entspricht. Die Anforderungen an die inhaltliche
Substanziierung ergeben sich aus dem Zweck der Anzeige, die dem
Verkäufer die Art, den Umfang und die Gründe der Beanstandung zur
Kenntnis bringen soll. Welche Angaben zu diesem Zweck erforderlich sind,
hängt von den Umständen ab (vgl. HEINRICH HONSELL, in: Basler
Kommentar, Obligationenrecht I, 7. Aufl. 2020, N 10 zu Art. 201 OR
m.w.H.).
4.1.3.
Die Handänderung des hier fraglichen Grundstücks erfolgte (frühestens)
am 20. April 2020 (vgl. E. 3.2. hiervor), womit der Kläger erst ab diesem
Zeitpunkt verpflichtet (und auch in der Lage) war, die Kaufsache zu prüfen
und etwaige Mängel zu rügen. Der Mangel (wonach für den
Sickersteinplatz keine Bewilligung vorgelegen hat) konnte dem Kläger zu
diesem Zeitpunkt noch nicht bekannt sein, was von der Beklagten denn
auch nicht explizit bestritten wird. In der E-Mail von H._____ der
Bauverwaltung der Gemeinde R._____ vom 2. Mai 2023 (Klagebeilage 6)
wurde G._____ (bzw. die E._____) unter anderem darüber informiert, dass
er sich darauf einstellen könne, dass die "nicht bewilligte Sickersteinfläche
der Parzelle bbb" kostenfällig entfernt werden müsse. Diese E-Mail richtete
sich an G._____ und wurde dem Kläger mit gleichentags versendeter
separater E-Mail lediglich zur Kenntnisnahme zugestellt (Klagebeilage 5).
Die Ausführungen in den beiden ersten Abschnitten der genannten E-Mail
an G._____ betrafen denn auch einzig ihn selber. Im vierten Abschnitt der
E-Mail wird ausgeführt, dass er sich "bereits darauf einstellen" kann, dass
der Sickersteinplatz auf seine Kosten entfernt werden müsse. Aufgrund der
Formulierung war zu diesem Zeitpunkt zwar davon auszugehen, dass der
Sickersteinplatz entfernt werden muss, dies stand jedoch noch nicht mit
Sicherheit fest, zumal der Erlass der entsprechenden Rückbauverfügung
und damit der endgültige Entscheid nicht der Bauverwaltung der Gemeinde
R._____ (als Absender dieser E- Mail), sondern dem Kanton Aargau
(Departement Bau, Verkehr und Umwelt des Kantons Aargau) oblag. Damit
übereinstimmend gab der Kläger vor Vorinstanz an, dass er im Jahr 2021
die Dokumente für die Baubewilligung bzw. Sanierung des Hauses
eingereicht habe, wobei zunächst alles in Ordnung gewesen sei. Am 2. Mai
2023 habe er dann eine E-Mail der Gemeinde und vom Kanton erhalten.
Der Kläger habe auf seine Baubewilligung gewartet. Es sei kompliziert
gewesen, weil der Kanton habe entscheiden müssen. Entgegen den
"Regeln" der Gemeinde R._____ habe der Kanton entschieden, dass der
Abstand zu Gewässern nicht 8.5m, sondern nur 6m betragen müsse. Am
3. Oktober 2023 habe der Kläger dann die Baubewilligung erhalten (act. 20

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und 21). Nach dem Dargelegten steht fest, dass der Kläger durch die E-
Mail von H._____ der Bauverwaltung der Gemeinde R._____ vom 2. Mai
2023 noch keine sichere Kenntnis des Mangels und insbesondere von
dessen Tragweite hatte, was für den Beginn der Rügefrist vorausgesetzt
wäre (vgl. HEINRICH HONSELL, in: Kurzkommentar Obligationenrecht, 1.
Aufl. 2014, N 10 zu Art. 201 OR u.a. mit Verweis auf BGE 107 II 175 E. 1a).
Dem Baugesuch vom 8. November 2022 (Klagebeilage 8) ist zu
entnehmen, dass dessen Genehmigung durch den Gemeinderat am
3. Oktober 2023 erfolgte, womit dem Kläger frühestens zu diesem
Zeitpunkt die ebenfalls aktenkundige (aber undatierte) Rückbauverfügung
eröffnet worden ist. Damit übereinstimmend gab der Kläger vor Vorinstanz
an, dass er die Baubewilligung (und damit die Rückbauverfügung) am
3. Oktober 2023 erhalten habe (act. 21). Sichere Kenntnis vom Mangel und
dessen Tragweite hatte der Kläger damit am 3. Oktober 2023, womit für die
Frage der Rechtzeitigkeit der Mängelrüge auf dieses Datum abzustellen ist.
Mit Schreiben vom 7. Oktober 2023 (Klagebeilage 3) gelangte der Kläger
schliesslich an die Beklagte, was grundsätzlich unbestritten ist. Soweit
dieses Schreiben als rechtsgenügliche Mängelrüge zu qualifizieren ist
(dazu sogleich E. 4.1.4.), wäre diese innert vier Tagen und damit noch
rechtzeitig erfolgt.
4.1.4.
Dem Schreiben des Klägers vom 7. Oktober 2023 an die Beklagte ist
zunächst zu entnehmen, dass es den "Rückbau Sickersteine" betrifft. Der
Kläger unterbreitete der Beklagten im Schreiben vom 7. Oktober 2023
einen "Vorschlag", wonach ein "Rückbau" mit Absprache der Gemeinde
und anschliessender "Begrünung" innert 3 Wochen zu erfolgen habe. Aus
dem Schreiben ergibt sich, dass der Sickersteinplatz zurückgebaut werden
muss und folglich nicht den erforderlichen (gesetzlichen) Anforderungen
entspricht, zumal der Kläger im Schreiben auf einen "Brief an mich von
Gemeinde R._____" Bezug nimmt und zudem auf die Abstandsregelungen
hinweist ("6 Meter Uferstreifen/Gewässerabstand zum […]bach und
rückbau 0.5m grenzabstand zur Parzelle ccc"). Ebenfalls stellte der Kläger
der Beklagten in Aussicht, einen Anwalt mit der Angelegenheit zu betrauen,
sollte seinen Forderungen nicht fristgerecht nachgekommen werden.
Nachdem der Beklagten die Problematik um den Sickersteinplatz
spätestens aufgrund der E-Mail von H._____ der Bauverwaltung der
Gemeinde R._____ vom 2. Mai 2023 bekannt war, war sie aufgrund des
Schreibens des Klägers vom 7. Oktober 2023 ohne weiteres in der Lage,
den Umfang der klägerischen Beanstandung zu erfassen. Damit ist
festzuhalten, dass die Mängelrüge den gesetzlichen Anforderungen zu
genügen vermag.

- 13 -
4.2.
4.2.1.
Weiter ist zu prüfen, ob zwischen den Parteien ein gültiger
Gewährleistungsausschluss für Mängel vereinbart wurde und
bejahendenfalls, ob die Beklagte dem Kläger den Sachmangel arglistig
verschwiegen hat.
4.2.2.
Unwirksam ist der Gewährleistungsausschluss bei
Grundstückkaufverträgen, wenn er nicht öffentlich beurkundet wird
(Art. 216 Abs. 1 OR; HEINRICH HONSELL, in: Basler Kommentar,
Obligationenrecht I, 7. Aufl. 2020, N 1 zu Art. 199 OR).
Eine Vereinbarung über Aufhebung oder Beschränkung der
Gewährleistungspflicht ist ungültig, wenn der Verkäufer dem Käufer die
Gewährsmängel arglistig verschwiegen hat (Art. 199 OR). Ein arglistiges
Verschweigen liegt bereits vor, wenn eine Aufklärungspflicht besteht und
die Aufklärung im Bewusstsein, dass es sich um einen für den Käufer
wesentlichen Umstand handelt, unterlassen wird (BGE 131 III 145 E. 8.1).
Die Aufklärungspflicht kann sich aus Gesetz, Vertrag oder Treu und
Glauben und den Umständen des Einzelfalles ergeben (BGE 116 II 431
E. 3a). In welchem Masse die Parteien einander aufzuklären haben,
entscheidet sich nicht allgemein, sondern hängt von den Umständen des
Einzelfalls, namentlich von der Natur des Vertrages, der Art wie sich die
Verhandlungen abwickeln sowie den Absichten und Kenntnissen der
Beteiligten ab (BGE 105 II 75 E. 2a). Muss der Verkäufer annehmen, ein
ihm bekannter Mangel könne den vom Käufer vorausgesetzten
Verwendungszweck vereiteln oder erheblich erschweren, ist eine Pflicht zur
Aufklärung zu bejahen (Urteil des Bundesgerichts 4A_70/2011 vom
12. April 2011 E. 4.1). Die Beweislast für die Täuschung trägt der Käufer
(BGE 131 III 145 E. 8.1). Arglist setzt Kenntnis des Mangels voraus, wobei
dolus eventualis genügt (HONSELL, a.a.O., N 7 zu Art. 199 OR m.w.H.).
Keine Aufklärungspflicht besteht dagegen, soweit der Verkäufer nach Treu
und Glauben annehmen durfte, der Käufer werde den wahren Sachverhalt
ohne Weiteres erkennen (BGE 116 II 431 E. 3a).
4.2.3.
Unbestrittenermassen vereinbarten der Kläger und die Beklagte im
Kaufvertrag auf S. 7 einen Gewährleistungsausschluss für Rechts- und
Sachmängel (Beilage 2 zur Eingabe der Beklagten an der
Hauptverhandlung vom 29. Mai 2024), wovon der Sickersteinplatz
mitumfasst wird. Der Kaufvertrag wurde notariell beglaubigt, womit der
Gewährleistungsausschluss wirksam vereinbart worden ist, zumal keine
anderen Gründe für dessen Unwirksamkeit ersichtlich sind oder geltend
gemacht werden. Weiter steht fest und ist unbestritten, dass G._____ am
Bau des Sickersteinplatzes massgeblich beteiligt war. Ob dies in seiner

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Funktion als einzelzeichnungsberechtigter Verwaltungsrat der Beklagten
oder als Gesellschafter der E._____ (vgl. E. 2.1. hiervor) geschehen ist,
braucht vorliegend nicht abschliessend geklärt zu werden. Jedenfalls ist der
Beklagten das Verhalten ihres einzelzeichnungsberechtigten
Verwaltungsrats G._____ zuzurechnen.
Der Sickersteinplatz wurde durch die Beklagte als Bauherrin und damalige
Eigentümerin des fraglichen Grundstücks gebaut (vgl. E. 3.2. hiervor). Dass
der Kläger für den Bau seine Zustimmung erteilt haben soll, ist
unbeachtlich. Denn das Grundstück befand sich zum Zeitpunkt des Baus
des Sickersteinplatzes im Januar 2020 noch im Eigentum der Beklagten,
womit es der Zustimmung des Klägers grundsätzlich gar nicht bedurft hätte.
Verantwortlich und berechtigt, eine Baubewilligung einzuholen, war einzig
die Bauherrin und damit die Beklagte. Bezeichnenderweise führte G._____
anlässlich der vorinstanzlichen Verhandlung denn auch selber aus, dass
der Bauherr die Vorschriften kennen und eine Baubewilligung haben müsse
(act. 33). Ob die Beklagte vorliegend die exakten Bauvorschriften (insb. die
Abstandsregelungen) kannte oder hätte kennen müssen, ist nicht von
Bedeutung, zumal ihr diese durch die zuständigen Behörden erläutert
worden wären, hätte sie für das Bauvorhaben vorgängig ein Gesuch um
eine Baubewilligung eingereicht oder sich zumindest hierüber erkundigt.
Dies hat sie unbestrittenermassen nicht getan (act. 33). Wie den
aktenkundigen Fotografien zu entnehmen ist (Klagebeilagen 11 ff.), weist
der Sickersteinplatz eine beträchtliche Grösse auf bzw. wurde praktisch der
gesamte ursprünglich begrünte Platz um die Liegenschaft herum bis an die
jeweiligen Grenzen bebaut. Hierfür war offenbar auch der Einsatz eines
Baggers notwendig. Der Beklagten (und damit insb. G._____) musste klar
sein, dass hierfür eine Baubewilligung benötigt wird. Dies gilt umso mehr,
als es sich bei der Beklagten um eine Gesellschaft handelt, welche den
"Erwerb, Belastung, Überbauung, Veräusserung, Verwaltung,
Bewirtschaftung und Vermietung von Grundstücken und Liegenschaften
aller Art" bezweckt (vgl. Handelsregister des Kantons Aargau).
Hinzukommend betreibt G._____ seit über 23 Jahren die E._____
(eingetragen im Handelsregister des Kantons Aargau am tt.mm.2001; vgl.
auch act. 32), welche die "Übernahme und Ausführung von
Gartenbauarbeiten" bezweckt (vgl. Handelsregister des Kantons Aargau).
Damit musste er mit den entsprechenden baurechtlichen Vorgaben vertraut
sein oder hätte immerhin entsprechende Vorabklärungen treffen müssen.
Die genannten Umstände lassen keinen anderen Schluss zu, als dass die
Beklagte den Mangel gekannt haben muss oder mindestens ernsthaft
damit gerechnet hat, sie diesen aber im Hinblick auf die erwartete Zahlung
für die Erstellung des Sickersteinplatzes von Fr. 30'000.00 (act. 18 f.; act.
35) und in der Annahme, dass sie von dieser Problematik nach dem
Verkauf des Grundstücks ohnehin nicht mehr betroffen sein würde, dem
Kläger gegenüber arglistig verschwiegen hat, zumal sie sowohl aus Treu
und Glauben wie auch aus Vertrag eine Aufklärungspflicht getroffen hat.

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Entsprechend führte sie gegenüber dem Kläger im Schreiben vom
7. November 2023 (Beilage 4 der Eingabe des Klägers an der
Hauptverhandlung vom 29. Mai 2024) auch aus, dass sie nicht mehr
Eigentümerin sei, womit sie zum Ausdruck brachte, dass sie die Sache
folglich nichts mehr angehen würde. Auch anlässlich der vorinstanzlichen
Hauptverhandlung berief sich die Beklagte darauf, dass der Rückbau in der
Verantwortung des Grundeigentümers liege (act. 24). Im Hinblick auf die
Geschäftstätigkeit und der damit verbundenen Erfahrung der Beklagten
sowie deren Verwaltungsrat G._____ musste der Kläger denn auch nicht
davon ausgehen, dass die Beklagte ein derartiges Bauvorhaben ohne
vorgängige Erkundigung und/oder Einholung einer Baubewilligung bei den
zuständigen Baubehörden umsetzen würde. Dass er selber als
Plattenleger tätig ist, vermag daran nichts zu ändern. Er war zum Zeitpunkt
der Erstellung des Sickersteinplatzes nicht Eigentümer der Liegenschaft
und entsprechend weder verpflichtet noch befugt, entsprechende
Erkundigungen oder Bewilligungen einzuholen. Nach dem Dargelegten
steht fest, dass die Beklagte dem Kläger den Mangel arglistig verschwiegen
hat und der Gewährleistungsausschluss ungültig ist. Entsprechend kann
sich die Beklagte auch nicht auf Ziff. 2 auf S. 7 des Kaufvertrags berufen,
da diese einem Gewährleistungsausschluss gleichkommt.
4.3.
Zusammengefasst liegt ein rechtlich relevanter Sachmangel vor, welcher
durch den Kläger rechtzeitig und rechtsgenüglich gerügt worden ist. Da die
Beklagte dem Kläger den Mangel arglistig verschwiegen hat, ist der im
Kaufvertrag vereinbarte Gewährleistungsausschluss ungültig. Im Ergebnis
steht dem Kläger gegenüber der Beklagten ein Schadenersatzanspruch zu.
Die vorinstanzliche Berechnung des Schadenersatzanspruchs, die
Bejahung der Kausalität und des Verschuldens (vorinstanzlicher Entscheid,
E. 3.3.2.) werden durch die Beklagte mit Beschwerde nicht beanstandet,
womit es dabei sein Bewenden hat. Gesagtes gilt für die vorinstanzliche
angeordnete Beseitigung des Rechtsvorschlags (vorinstanzlicher
Entscheid, E. 5).
5.
Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen.
6.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat die Beklagte die Prozesskosten
zu tragen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Dem Kläger ist kein
entschädigungspflichtiger Aufwand entstanden.

- 16 -
Das Obergericht erkennt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 1'340.00 wird der Beklagten
auferlegt.
3.
Es werden keine Parteientschädigungen ausgerichtet.
Zustellung an:
[…]
Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der
schriftlichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die
Beschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In
vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der
Streitwert in arbeits- und mietrechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen
übrigen Fällen mindestens Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechts-
frage von grundsätzlicher Bedeutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs-
und Nachlassrichters (Art. 44 Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112
Abs. 1 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen
Bundesgericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde
nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher
Bedeutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf
die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den
Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).
Rechtsmittelbelehrung für die subsidiäre Verfassungsbeschwerde (Art. 113 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der
schriftlichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die
subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben
werden, soweit keine Beschwerde nach den Artikeln 72 - 89 BGG zulässig ist (Art. 44 Abs.
1, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1, Art. 113, Art. 117 BGG).

- 17 -
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen
Bundesgericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid verfassungsmässige Rechte (Art. 116 BGG) verletzt.
Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die
Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42
BGG). Wird gegen einen Entscheid sowohl ordentliche Beschwerde als auch
Verfassungsbeschwerde geführt, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift
einzureichen (Art. 119 Abs. 1 BGG).
Aarau, 25. April 2025
Obergericht des Kantons Aargau
Zivilgericht, 4. Kammer
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Richli Gasser