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Obergericht / Zivilgericht / 4. Zivilkammer — ZSU.2025.322


Obergericht
Zivilgericht, 4. Kammer
ZSU.2025.322
(SZ.2025.215)
Art. 207
Entscheid vom 26. November 2025
Besetzung Oberrichter Richli, Präsident
Oberrichterin Massari
Oberrichterin Hausherr
Gerichtsschreiber Gasser
Kläger A._____,
[…]
Beklagter B._____,
[…]
Gegenstand Mietausweisung

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Das Obergericht entnimmt den Akten:
1.
1.1.
C._____ als Vermieter und B._____ als Mieter (Beklagter) schlossen am
12. bzw. 19. Juli 2021 per 1. August 2021 einen Mietvertrag über das Mie-
tobjekt 1-Zimmer-Wohnung, […], ab.
1.2.
Am 25. Juli 2025 wurde durch die D._____ GmbH (Zustellungsbevollmäch-
tigte) als Vertreterin von A._____ (Kläger) gegenüber dem Beklagten die
Kündigung des Mietverhältnisses unter Verwendung des amtlich geneh-
migten Formulars per 31. August 2025 ausgesprochen.
2.
2.1.
Nachdem der Beklagte die Wohnung nicht geräumt hatte, stellte der Kläger
am 4. September 2025 beim Bezirksgericht Baden das Ausweisungsbe-
gehren im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen.
2.2.
Der Beklagte liess sich in der Folge nicht vernehmen.
2.3.
Die Präsidentin des Bezirksgerichts Baden erkannte am 16. Oktober 2025
wie folgt:
" 1.
Auf das Gesuch vom 4. September 2025 wird nicht eingetreten.
2.
Die Entscheidgebühr von Fr. 1'000.00 wird dem Gesuchsteller auferlegt.
Er hat diesen Betrag der Gerichtskasse zu bezahlen.
3.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen."
3.
3.1.
Gegen diesen ihm am 24. Oktober 2025 zugestellten Entscheid erhob der
Kläger am 30. Oktober 2025 beim Obergericht des Kantons Aargau Be-
schwerde und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Entscheids
und die Rückweisung an die Vorinstanz zur neuen Beurteilung der Klage,
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
3.2.
Es wurde keine Beschwerdeantwort eingeholt.

- 3 -
Das Obergericht zieht in Erwägung:
1.
Das zulässige Rechtsmittel gegen den vorliegenden, im summarischen
Verfahren ergangenen Ausweisungsentscheid mit einem Streitwert von
weniger als Fr. 10'000.00 (Fr. 6'414.00) ist die Beschwerde (Art. 308 Abs. 2
i.V.m. Art. 319 lit. a ZPO; BGE 144 III 346 E. 1.2.1). Mit der Beschwerde
können die unrichtige Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige
Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Of-
fensichtlich unrichtig bedeutet willkürlich (Urteil des Bundesgerichts
4A_149/2017 vom 28. September 2017 E. 2.2). Neue Anträge, neue Tat-
sachenbehauptungen und neue Beweismittel sind ausgeschlossen
(Art. 326 Abs. 1 ZPO). Das gilt sowohl für echte als auch für unechte No-
ven, da die Beschwerde nicht der Fortführung des erstinstanzlichen Pro-
zesses, sondern grundsätzlich nur der Rechtskontrolle des erstinstanzli-
chen Entscheids dient (DIETER FREIBURGHAUS/SUSANNE AFHELDT,
in: THOMAS SUTTER-SOMM/CORDULA LÖTSCHER/CHRISTOPH LEUENBER-
GER/BENEDIKT SEILER [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilpro-
zessordnung, 4. Aufl. 2025, N. 3 f. zu Art. 326 ZPO).
2.
Die Vorinstanz führte aus (E. 4.2 des angefochtenen Entscheids), der Klä-
ger habe vorgebracht, die Parteien hätten am 12. Juli 2021 einen Mietver-
trag über die Wohnung an der […] abgeschlossen. Dem eingereichten Miet-
vertrag sei jedoch zu entnehmen, dass dieser zwischen C._____ und dem
Beklagten abgeschlossen worden sei. Die Behauptung, dass die Parteien
im Juli 2021 einen Mietvertrag abgeschlossen hätten, sei somit offensicht-
lich nicht korrekt. Vielmehr habe das Mietverhältnis ursprünglich zwischen
C._____ als Vermieter und dem Beklagten als Mieter bestanden. Inwiefern
das Mietverhältnis von C._____ auf den Kläger übergegangen sei, lege der
Kläger nicht dar. Es fehle deshalb am Nachweis der Aktivlegitimation. Be-
reits aus diesem Grund könne auf das Ausweisungsbegehren im Verfahren
um Rechtsschutz in klaren Fällen nicht eingetreten werden. Des Weiteren
habe der Kläger dem Beklagten mit Schreiben vom 17. Juni 2025 eine
"Mahnung mit Kündigungsandrohung" zugestellt, jedoch habe er dem Be-
klagten keine Zahlungsfrist gesetzt. Da das Prozedere gemäss Art. 257d
Abs. 1 OR folglich nicht korrekt eingehalten worden sei, bestünden (zumin-
dest) erhebliche Zweifel an der Gültigkeit der ausserordentlichen Kündi-
gung vom 25. Juli 2025. Auch aus diesem Grund könne auf das Auswei-
sungsbegehren nicht eingetreten werden (E. 4.3 des angefochtenen Ent-
scheids).

- 4 -
3.
3.1.
Mit Beschwerde bringt der Kläger unter anderem vor, dass er zur Klarstel-
lung der Eigentumsverhältnisse einen aktuellen Grundbuchauszug vorlege.
Dieser belege den Eigentumswechsel von C._____ auf den Kläger. Die
Kündigungsandrohung enthalte auf der zweiten Seite die Fristansetzung.
Die zweite Seite sei versehentlich nicht kopiert worden und werde nun mit
Beschwerde nachgereicht.
3.2.
3.2.1.
Aktivlegitimiert zur Einklagung eines Anspruches ist dessen Träger
(BGE 145 III 121 E. 4.1). Welche Person in eigenem Namen als Kläger
aufzutreten berechtigt ist, ist eine Frage des materiellen Rechts. Das Feh-
len der Sachlegitimation führt zur Abweisung der Klage (vgl. Urteil des Bun-
desgerichts 4A_603/2014 vom 11. November 2015 E. 4.2) bzw. beim
Rechtsschutz in klaren Fällen zum Nichteintreten auf das Gesuch. Sie ist
als materiellrechtliche Voraussetzung des eingeklagten Anspruchs vom
Richter jeder Stufe im Rahmen der Rechtsanwendung von Amtes wegen
zu prüfen (Urteil des Bundesgerichts 4A_1/2014 vom 26. März 2014
E. 2.3).
3.2.2.
Nach Art. 267 Abs. 1 OR ist der Mieter insbesondere verpflichtet, dem Ver-
mieter das Mietobjekt am Ende des Mietverhältnisses zurückgeben
(vgl. ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7. Aufl.
2020, N. 1 und N. 2a zu Art. 267 OR). Verweigert der Mieter einer Immobi-
lie die (vollständige) Rückgabe, so kann der Vermieter seinen Rückgabe-
anspruch auf dem Prozessweg durch Ausweisung und amtliche Räumung
durchsetzen (WEBER, a.a.O., N. 3 zu Art. 267 OR).
Aktivlegitimiert zur Geltendmachung des obligatorischen Rückgabean-
spruchs nach Art. 267 Abs. 1 OR ist somit der Vermieter. Dem Kläger oblag
der Nachweis, dass zwischen ihm als Vermieter und dem Beklagten als
Mieter ein Mietverhältnis bestand. Dieser Nachweis ist grundsätzlich durch
Urkunden zu erbringen. Gemäss dem im vorinstanzlichen Verfahren einge-
reichten Mietvertrag bestand das Mietverhältnis zwischen C._____ als Ver-
mieter und dem Beklagten als Mieter (VA, Gesuchsbeilage 2). Den Über-
gang des Mietverhältnisses von C._____ auf den Kläger hätte dieser vor
Vorinstanz substantiiert darlegen und belegen müssen. Damit fehlte es am
Nachweis der Aktivlegitimation des Klägers, wie die Vorinstanz zu Recht
feststellte.
3.2.3.
Mangels Liquidität des Sachverhalts waren die Voraussetzung von Art. 257
Abs. 1 lit. a ZPO somit nicht erfüllt. Da der (durch eine professionelle

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Liegenschaftsverwaltung vertretene) Kläger in seinem Ausweisungsbegeh-
ren keinerlei Ausführungen zum Übergang des Mietverhältnisses von
C._____ auf ihn selbst gemacht hatte, war die Vorinstanz nicht gehalten,
bei ihm entsprechende Belege einzuverlangen. Die richterliche Fragepflicht
(Art. 56 ZPO) dient nicht dazu, prozessuale Unsorgfalt der Parteien auszu-
gleichen, und darf nicht dazu führen, dass das Gericht die Parteien auf Tat-
sachen aufmerksam macht, die von ihnen überhaupt nicht vorgetragen
wurden (MYRIAM A. GEHRI, in: Basler Kommentar, Schweizerische Zivilpro-
zessordnung, 4. Aufl. 2024, N. 7 f. zu Art. 56 ZPO). Folglich ist die Vo-
rinstanz zu Recht auf das Ausweisungsbegehren des Klägers nicht einge-
treten.
Die vom Kläger hinsichtlich der Eigentümerschaft am Mietobjekt erst mit
Beschwerde vorgebrachten Tatsachenbehauptungen und der Grundbuch-
auszug stellen Noven dar, mit welchen er aufgrund des absoluten Noven-
verbots im Beschwerdeverfahren (E. 1) nicht zu hören ist. Folglich hat es
damit sein Bewenden, dass die Aktivlegitimation des Klägers nicht erstellt
ist. Ausführungen betreffend Zahlungsfrist in der Kündigungsandrohung er-
übrigen sich damit.
3.3.
Mangels liquiden Sachverhaltes gewährte die Vorinstanz zu Recht keinen
Rechtsschutz in klaren Fällen und trat auf das Gesuch nicht ein. Die gegen
den Entscheid vom 16. Oktober 2025 erhobene Beschwerde ist demnach
unbegründet und somit abzuweisen.
4.
Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens hat der Kläger die ober-
gerichtliche Entscheidgebühr zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 ZPO) und seine
Parteikosten selber zu tragen. Dem Beklagten ist im Rechtsmittelverfahren
kein entschädigungspflichtiger Aufwand entstanden.
Das Obergericht erkennt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 500.00 wird dem Kläger auf-
erlegt.
3.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

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Zustellung an:
[…]
Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-
schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen
Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet-
rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens Fr.
30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeu-
tung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters (Art. 44
Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde
nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen
hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).
Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt Fr. 6'414.00.
Rechtsmittelbelehrung für die subsidiäre Verfassungsbeschwerde (Art. 113 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die subsidi-
äre Verfassungsbeschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden, so-
weit keine Beschwerde nach den Artikeln 72 - 89 BGG zulässig ist (Art. 44 Abs. 1, Art. 90,
Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1, Art. 113, Art. 117 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid verfassungsmässige Rechte (Art. 116 BGG) verletzt.
Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die
Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42
BGG). Wird gegen einen Entscheid sowohl ordentliche Beschwerde als auch Verfassungs-
beschwerde geführt, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen (Art.
119 Abs. 1 BGG).

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Aarau, 26. November 2025
Obergericht des Kantons Aargau
Zivilgericht, 4. Kammer
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Richli Gasser