ag_zivilgericht · ZSU.2025.353 · 2026-02-05 · de
Obergericht / Zivilgericht / 4. Zivilkammer — ZSU.2025.353


Obergericht
Zivilgericht, 4. Kammer
ZSU.2025.353
(SZ.2025.82)
Art. 32
Entscheid vom 5. Februar 2026
Besetzung Oberrichter Richli, Präsident
Oberrichterin Massari
Oberrichterin Jacober
Gerichtsschreiber Huber
Klägerin A._____ AG,
[…]
Beklagter 1 B._____,
[…]
Beklagte 2 C._____,
[…]
Gegenstand Mietausweisung

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Das Obergericht entnimmt den Akten:
1.
1.1.
Die Klägerin als Vermieterin schloss mit den Beklagten 1 und 2 als solida-
risch haftende Mieter am 1./2. Februar 2021 einen Mietvertrag über eine
6-Zimmer-Wohnung im 1. Obergeschoss und einen Kellerraum an der
Q-Strasse in R._____ zu einem monatlichen Mietzins (inkl. Nebenkosten)
von Fr. 1'900.00 ab. Am 23. Mai 2023 schloss die Klägerin mit der Beklag-
ten 2 zudem einen Mietvertrag für einen (weiteren) Kellerraum an dersel-
ben Örtlichkeit zu einem monatlichen Mietzins von Fr. 130.00 ab.
1.2.
Die Klägerin forderte die Beklagten 1 und 2 je mit Einschreiben vom 20. Au-
gust 2025 zur Bezahlung der Mietzinse für April bis August 2025 innert
30 Tagen auf und drohte ihnen für den Fall der nicht fristgerechten Bezah-
lung die Kündigung der Mietverhältnisse an.
1.3.
Mit amtlichen Formularen vom 22. September 2025 kündigte die Klägerin
die Mietverhältnisse wegen Zahlungsverzugs per 31. Oktober 2025.
2.
2.1.
Die Klägerin beantragte beim Bezirksgericht Kulm mit Klage vom 6. No-
vember 2025 die Feststellung, dass die Mietverhältnisse zwischen den Par-
teien rechtsgültig beendet worden seien und die Ausweisung der Beklag-
ten 1 und 2 aus den Mieträumlichkeiten im Verfahren des Rechtsschutzes
in klaren Fällen.
2.2.
Die Beklagten 1 und 2 ersuchten mit Stellungnahme vom 12. November
2025 um Abweisung des Ausweisungsgesuchs.
2.3.
Die Präsidentin des Bezirksgerichts Kulm entschied am 26. November
2025:
" 1.
Die Gesuchsgegner 1 und 2 werden verpflichtet, die 6-Zimmerwohnung
1. OG an der Q-Strasse in R._____ innert 10 Tagen nach Rechtskraft
des vorliegenden Entscheids zu verlassen, zu räumen und sämtliche
Schlüssel zu übergeben.
2.
Für den Unterlassungsfall wird den Gesuchsgegnern die polizeiliche
Zwangsvollstreckung angedroht.

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3.
Die Entscheidgebühr von Fr. 1'000.00 wird den Gesuchsgegnern in soli-
darischer Haftbarkeit auferlegt.
4.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
5.
Die Gesuchstellerin wird darauf hingewiesen, dass beim Präsidium des Zi-
vilgerichts Kulm schriftlich die polizeiliche Räumung beantragt werden
kann, falls die Gesuchgegner dem Räumungsbefehl nicht fristgerecht
nachkommt."
3.
3.1.
Gegen diesen ihnen am 28. November 2025 zugestellten Entscheid erho-
ben die Beklagten 1 und 2 mit Eingabe vom 28. November 2025 (am Schal-
ter abgegeben am 1. Dezember 2025) beim Obergericht des Kantons Aar-
gau Beschwerde (recte: Berufung), ohne einen konkreten Antrag zu stellen.
3.2.
Es wurde keine Berufungsantwort eingeholt.
Das Obergericht zieht in Erwägung:
1.
Das zulässige Rechtsmittel gegen den vorliegenden, im summarischen
Verfahren ergangenen Ausweisungsentscheid mit einem Fr. 10'000.00
übersteigenden Streitwert ist die Berufung (Art. 308 Abs. 2 ZPO; BGE 144
III 346 E. 1.2.1). Die Beklagten 1 und 2 haben ihr Rechtsmittel als "Be-
schwerde" bezeichnet, wobei es sich offensichtlich um einen Verschrieb,
d.h. eine unrichtige Bezeichnung handelt. Jedenfalls ist nicht ersichtlich,
dass die nicht anwaltlich vertretenen Beklagten 1 und 2 entgegen der kla-
ren Rechtsmittelbelehrung auf dem angefochtenen Entscheid eine Be-
schwerde anstatt der hier zulässigen und für sie vorteilhafteren Berufung
erheben wollten. Die als Beschwerde bezeichnete Eingabe der Beklagten 1
und 2 ist daher als Berufung i.S.v. Art. 308 ff. ZPO entgegenzunehmen und
zu behandeln.
2.
2.1.
Die Berufung gegen einen im summarischen Verfahren ergangenen Ent-
scheid ist bei der Rechtsmittelinstanz innert zehn Tagen seit Zustellung des
begründeten Entscheids bzw. seit der nachträglichen Zustellung der Ent-
scheidbegründung (Art. 239 ZPO) schriftlich und begründet einzureichen
(Art. 311 Abs. 1 i.V.m. Art. 314 Abs. 1 ZPO).

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Mit Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige
Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO).
Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt, wenn
sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht
schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1
ZPO).
Das Gericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO).
2.2.
Gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO gewährt das Gericht Rechtsschutz im sum-
marischen Verfahren, wenn (a) der Sachverhalt unbestritten oder sofort be-
weisbar ist und (b) die Rechtslage klar ist (sog. Rechtsschutz in klaren Fäl-
len). Kann dieser Rechtsschutz nicht gewährt werden, tritt das Gericht auf
das Gesuch nicht ein (Art. 257 Abs. 3 ZPO).
In Rechtsmittelverfahren lautet das Rechtsbegehren des vor erster Instanz
unterlegenen Mieters deshalb auf Aufhebung des erstinstanzlichen Ent-
scheids und Nichteintreten auf das Ausweisungsgesuch. Es muss kein wei-
terer Antrag in der Sache gestellt werden (EVA BACHOFNER, Die Mieteraus-
weisung, 2020, Rz. 668).
Die Beklagten 1 und 2 stellten in der Berufung keinen Antrag. Aufgrund
ihrer Begründung (dazu nachfolgend) ist anzunehmen, dass sie weiterhin
der Meinung sind, dass wegen der Mängel in der Wohnung kein Zahlungs-
verzug und damit kein Grund für die per 31. Oktober 2025 erfolgte Kündi-
gung des Mietvertrages vorliegt. Sehr wohlwollend ausgelegt, kann dies als
Antrag auf Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids und Nichteintreten
auf das von der Klägerin im Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen
verlangte Mietausweisungsbegehren verstanden werden. Auf die Berufung
ist deshalb einzutreten.
3.
3.1.
Die Vorinstanz erwog in E. 4.1.2 des angefochtenen Entscheids, dass die
den Beklagten 1 und 2 mit Schreiben vom 20. August 2025 angesetzte
Zahlungsfrist unbenutzt verstrichen sei. Zwar machten die Beklagten 1 und
2 geltend, dass Mängel in der Wohnung bestünden und sie daher keinen
Mietzins bezahlt hätten. Der Mietzins gelte in einem solchen Fall doch nur
dann als bezahlt, wenn er gültig hinterlegt worden sei (Art. 259g Abs. 2
OR). Andernfalls befinde sich der Mieter im Zahlungsverzug und der Ver-
mieter könne in Anwendung von Art. 257d Abs. 2 OR kündigen. Für eine
gültige Hinterlegung müsse der Mieter den Mietzins an die von der zustän-
digen Schlichtungsbehörde bezeichnete Stelle einzahlen. Eine solche gül-
tige Hinterlegung sei nicht erfolgt, weshalb sich die Beklagten 1 und 2 im
Zahlungsverzug befänden.

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Die Beklagten 1 und 2 führen in der Berufung dazu aus, dass man fast
meinen könnte, dass ihre gesamten Unterlagen nicht berücksichtigt worden
seien. Es sei für sie unerklärlich, weshalb die Vermieterin nie Zeit gehabt
habe, sie zwecks Bereinigung der Mietsituation zu treffen. Es habe von Sei-
ten der Vermieterin kein Interesse bestanden, gemeinsam eine Lösung zu
finden. Es sei auch unverständlich, dass betreffend das Stromproblem
nichts unternommen worden sei. Die Vermieterin sei persönlich und schrift-
lich darauf hingewiesen worden, dass sie seit dem Einzug am 1. März 2021
Stromrechnungen bezahlten, die nichts mit dem realen Stromverbrauch zu
tun hätten, sondern Teil der Liegenschaft beträfen. Bis heute habe die Ver-
mieterin nichts unternommen, um die Situation zu beheben, geschweige
denn eine Rückerstattung veranlasst. Ein weiterer Punkt, weshalb sie die
Mietzinszahlungen komplett eingestellt hätten, sei der Schimmelpilzbefall
in verschiedenen Räumen der Wohnung gewesen. Auch hier habe die Ver-
mieterin keinerlei Reaktion gezeigt. Sinngemäss rügen die Beklagten 1 und
2 damit, dass die Vorinstanz die von ihnen geltend gemachten Mängel an
den Mietobjekten im Zusammenhang mit dem von der Klägerin behaupte-
ten Zahlungsverzug nicht berücksichtigt habe.
3.2.
3.2.1.
Die Beklagten 1 und 2 erklärten die ausstehenden Mietzinse bereits vor
Vorinstanz damit, dass ihnen Stromkosten belastet worden seien, welche
nicht ihren, sondern den Allgemeinverbrauch betreffen würden, sowie mit
zahlreichen Mängeln in der Wohnung. Damit erhoben sie sinngemäss eine
Verrechnungseinrede in dem Sinne, als sie geltend machten, dass die Klä-
gerin ihnen gegenüber keine Forderung habe, weil die ausstehenden Miet-
zinse mit ihren (strittigen) Herabsetzungs- und Rückforderungsansprüchen
getilgt worden seien. Die Vorinstanz hat diesen Einwand nicht unberück-
sichtigt gelassen. Ihre Rechtsauffassung, wonach der Mietzins bei geltend
gemachten Mängeln nur dann als bezahlt gelte, wenn er gültig hinterlegt
worden sei, greift allerdings zu kurz und lässt ausser Acht, dass der Mieter
grundsätzlich auch im Verfahren betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen
eine Gegenforderung, d.h. eine Verrechnungsforderung und damit (auch)
eine Minderung des Mietzinses geltend machen kann. Die Abwendung ei-
ner Zahlungsverzugskündigung nach Art. 257d OR infolge Tilgung des ab-
gemahnten Mietzinsausstands durch Verrechnung setzt allerdings eine
klare und eindeutige Verrechnungseinrede voraus, welche dem Vermieter
innert der Zahlungsfrist zugehen muss. Weiter muss der Mieter, wenn er
zur Abwendung der Ausweisung im summarischen Verfahren des Rechts-
schutzes in klaren Fällen eine bestrittene Gegenforderung zur Verrechnung
bringen will, deren Bestand und Höhe sofort und liquide beweisen können.
Denn die Verrechnung von unklaren und streitigen Ansprüchen mit ausste-
henden Mietzinsen darf nicht dazu führen, dass der Anspruch des Vermie-
ters auf rasche Beendigung des Mietverhältnisses und Ausweisung der

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Mieterschaft vereitelt wird (Urteil des Bundesgerichts 4A_239/2025 vom
12. August 2025 E. 2.4 m.w.H.).
3.2.2.
Die Beklagten 1 und 2 haben in ihrer Stellungnahme vom 12. November
2025 nicht behauptet, dass sie gegenüber der Klägerin nach Erhalt der
Mahnung mit Kündigungsandrohung und Ansetzung einer Zahlungsfrist
vom 20. August 2025 eine klare und eindeutige Verrechnungseinrede er-
hoben hätten. Sie führten zwar aus, dass sie es jahrelang auf "friedlichem
Weg" versucht hätten, doch die Verwaltung habe sich nur für das Geld in-
teressiert. Dies ersetzt eine klare und eindeutige Verrechnungserklärung
jedoch nicht, zumal die Beklagten 1 und 2 trotz mehrfacher Reklamationen
(vgl. dazu den SMS-Verlauf als Beilage zur Stellungnahme vom 12. No-
vember 2025) die Mietzinse bis März 2025 offensichtlich vollständig bezahlt
hatten. Erst nachdem sie die Kündigung der Mietverhältnisse erhalten hat-
ten, erhoben sie mit Schreiben vom 9. Oktober 2025 (vgl. den "Brief an
D._____" als Beilage zur Stellungnahme vom 12. November 2025) sinnge-
mäss eine Verrechnungseinrede. Dies war verspätet, weshalb der abge-
mahnte Mietzinsausstand verblieb.
3.2.3.
Der Vollständigkeit halber festzuhalten ist, dass die Beklagten 1 und 2 zu-
dem ihre vermeintlichen Ansprüche nicht sofort und liquide beweisen konn-
ten. Die von ihnen wegen Schimmel und Wasser in der Wohnung einge-
reichten Fotos lassen ihre Behauptung der Mangelhaftigkeit des Mietob-
jekts (Wohnung), zumindest was die Wasserproblematik anbelangt, zwar
nicht als haltlos erscheinen. Belegt haben die Beklagten 1 und 2 zudem,
dass das Licht im Treppenhaus EG – 1. OG sowie der Scheinwerfer inkl.
Bewegungsmelder von ihrem Wohnungszähler abgenommen wurden
(vgl. dazu das E-Mail von E._____ von der F._____ AG, S._____, vom
2. September 2025, als Beilage "unabhängiger Elektriker" zur Stellung-
nahme vom 12. November 2025) und die entsprechenden Kosten ihnen in
Rechnung gestellt worden waren, obwohl diese Kosten als Nebenkosten
gemäss Mietvertrag im Mietzins von Fr. 1'900.00 bereits enthalten waren.
Die Beklagten 1 und 2 können mit ihren Ausführungen und Belegen jedoch
nicht sofort und liquide beweisen, dass sie deswegen berechtigt waren, den
Mietzins ab April 2025 im Sinne einer Verrechnung vollumfänglich zurück-
zubehalten. Folglich befanden sie sich im Zeitpunkt des Mahnschreibens
mindestens teilweise im Zahlungsrückstand.
3.2.4.
Zusammenfassend war die Kündigung des Mietverhältnisses gestützt auf
Art. 257d Abs. 2 OR somit rechtens.

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3.3.
Gemäss den obigen Ausführungen hat die Vorinstanz zutreffend erkannt,
dass die Voraussetzungen für die Ausweisung der Beklagten 1 und 2 aus
der 6-Zimmer-Wohnung der Klägerin im 1. Obergeschoss und den Keller-
räumen an der Q-Strasse in R._____ erfüllt sind. Die offensichtlich unbe-
gründete Berufung ist deshalb – in Anwendung von Art. 312 Abs. 1 ZPO
ohne Einholung einer Berufungsantwort von der Klägerin – abzuweisen.
4.
Bei diesem Ausgang des Berufungsverfahrens haben die Beklagten 1 und
2 die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 500.00 (§ 10 Abs. 1 i.V.m.
§ 8 GebührD) zu bezahlen, welche mit dem von ihnen in gleicher Höhe ge-
leisteten Kostenvorschuss verrechnet wird (Art. 111 Abs. 1 ZPO), und ihre
Parteikosten selber zu tragen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Der Klägerin ist im
Berufungsverfahren kein Aufwand entstanden, weshalb ihr keine Parteient-
schädigung zuzusprechen ist.
Das Obergericht erkennt:
1.
Die Berufung wird abgewiesen.
2.
Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 500.00 wird den Beklagten 1
und 2 auferlegt und mit dem von ihnen in gleicher Höhe geleisteten Kos-
tenvorschuss verrechnet.
3.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
Zustellung an:
[…]
Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-
schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen
Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet-
rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens
Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters (Art. 44
Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG).

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Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde
nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen
hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).
Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt Fr. 12'180.00.
R echtsmittelbelehrung für die subsidiäre Verfassungsbeschwerde (Art. 113 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die subsidi-
äre Verfassungsbeschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden, so-
weit keine Beschwerde nach den Artikeln 72 - 89 BGG zulässig ist (Art. 44 Abs. 1, Art. 90,
Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1, Art. 113, Art. 117 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid verfassungsmässige Rechte (Art. 116 BGG) verletzt.
Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die
Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42
BGG). Wird gegen einen Entscheid sowohl ordentliche Beschwerde als auch Verfassungs-
beschwerde geführt, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen
(Art. 119 Abs. 1 BGG).
Aarau, 5. Februar 2026
Obergericht des Kantons Aargau
Zivilgericht, 4. Kammer
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Richli Huber