ag_zivilgericht · ZSU.2023.242 · 2024-02-08 · de
Obergericht / Zivilgericht / 4. Zivilkammer — ZSU.2023.242


Obergericht
Zivilgericht, 4. Kammer
ZSU.2023.242
(SZ.2023.30)
Art. 21
Entscheid vom 8. Februar 2024
Besetzung Oberrichter Richli, Präsident
Oberrichter Egloff
Oberrichterin Plüss
Gerichtsschreiber Huber
Klägerin A._____ AG,
[…]
vertreten durch Rechtsanwalt Martin Schwegler,
Willisauerstrasse 11, Postfach 50, 6122 Menznau
Beklagter B._____,
[…]
vertreten durch Rechtsanwalt Roman Pfäffli,
Winkelriedstrasse 35, 6002 Luzern
Gegenstand Mietausweisung

- 2 -
Das Obergericht entnimmt den Akten:
1.
1.1.
Die C._____ AG als Vermieterin schloss mit B._____ (Inhaber des Einzel-
unternehmens "[…]") als Mieter am 31. Oktober 2014 einen Mietvertrag
über 2'005 m2 Pachtland zur Zwischenlagerung von Holz und Geräten auf
dem Firmengelände […] an der Q-Strasse in R._____ ab 2015 und zusätz-
lich 6 m2 Hallenplatz im Gebäude Nr. xxx an der Q-Strasse in R._____ ab
2016. Für das Pachtland wurde ab 2018 ein monatlicher Mietzins von
Fr. 1.20/m2 exkl. MWSt und für den Hallenplatz ein monatlicher Mietzins
von Fr. 8.00/m2 exkl. MWSt, je zahlbar monatlich im Voraus, festgelegt.
1.2.
Mit amtlichem Formular vom 12. März 2021 kündigte die C._____ AG das
Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs per 30. September 2021.
1.3.
Der Präsident des Bezirksgerichts Muri erstreckte das Mietverhältnis mit
Entscheid vom 24. Januar 2022 (VZ.2021.15) einmalig und definitiv um
1 ½ Jahre, d.h. bis zum 31. März 2023. Dieser Entscheid erwuchs unange-
fochten in Rechtskraft.
1.4.
Am 19. Juli 2022 wurde die C._____ AG in A._____ AG umfirmiert.
1.5.
Mit Schreiben vom 4. April 2023 forderte die A._____ AG B._____ auf, das
Mietobjekt umgehend zu räumen, zu reinigen und zu verlassen und ihr die
ausgehändigten Schlüssel zurückzugeben.
2.
2.1.
Die A._____ AG reichte am 17. Juli 2023 beim Bezirksgericht Muri eine
Klage ein mit folgenden Anträgen:
" 1.
Der Gesuchsgegner habe das Pachtland auf dem Firmengelände […] der
Gesuchstellerin an der Q-Strasse in R._____ innert 10 Tagen ab Urteils-
datum, zu räumen, zu reinigen und zu verlassen sowie den ausgehändig-
ten Schlüssel ([…]) an die Gesuchstellerin zurückzugeben.
2.
Leistet der Gesuchsgegner der Räumungsaufforderung gemäss Ziffer 1
innert der gesetzten Frist nicht Folge, sei die Gesuchstellerin für berechtigt
zu erklären, bei der Aargauer Kantonspolizei die Vollstreckung des Ent-
scheids zu verlangen. In diesem Falle sei die Gesuchstellerin zugleich für
berechtigt zu erklären, die Entsorgung sämtlicher auf dem Gelände

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befindlichen Gegenstände unter Kostenfolge zu Lasten des Gesuchsgeg-
ners zu veranlassen.
3.
Dem Gesuchsgegner sei bei Widerhandlung gegen die Anordnungen nach
Ziffer 1 eine Busse nach Art. 292 StGB anzudrohen.
4.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. Mehrwertsteuer zu Lasten
des Gesuchsgegners."
2.2.
Mit Stellungnahme vom 10. August 2023 beantragte der Beklagte:
" 1.
Auf das Gesuch um Ausweisung vom 17. Juli 2023 sei nicht einzutreten.
2.
Eventualiter sei dem Gesuchsgegner eine Frist von 60 Tagen ab Rechts-
kraft des Urteils anzusetzen, um das Mietobjekt zu räumen, reinigen und
zu verlassen.
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Gesuchstellerin."
2.3.
Die Klägerin nahm dazu mit Eingabe vom 6. September 2023 Stellung.
2.4.
Der Beklagte äusserte sich dazu am 21. September 2023.
2.5.
Der Präsident des Bezirksgerichts Muri erkannte am 23. Oktober 2023:
" 1.
Der Gesuchsgegner wird verpflichtet, das Pachtland auf dem Firmenge-
lände […] an der Q-Strasse in R._____, bis spätestens Donnerstag,
30. November 2023 unter Abgabe des Schlüssels ([…]) zu verlassen.
Im Übrigen wird auf das Gesuch nicht eingetreten.
2.
Verlässt der Gesuchsgegner das Mietobjekt nicht innert der genannten
Frist, wird die Gesuchstellerin ermächtigt, das Areal auf Kosten des Ge-
suchsgegners mit polizeilicher Hilfe zu räumen. Hierfür hat die Gesuchstel-
lerin vorgängig beim Bezirksgericht Muri eine Vollstreckbarkeitsbescheini-
gung einzuholen.
3.
Die Entscheidgebühr von Fr. 800.00 wird dem Gesuchsgegner auferlegt
und mit dem Kostenvorschuss der Gesuchstellerin in der gleichen Höhe
verrechnet, so dass der Gesuchsgegner der Gesuchstellerin Fr. 800.00 di-
rekt zu ersetzen hat.

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4.
Der Gesuchsgegner wird verpflichtet, der Gesuchstellerin für ihre Anwalts-
kosten eine Parteientschädigung von Fr. 2'157.05 (inkl. Auslagen von
Fr. 75.00 sowie 7,7 % MWST von Fr. 154.20) zu bezahlen."
3.
3.1.
Gegen diesen ihm am 26. Oktober 2023 zugestellten Entscheid erhob der
Beklagte mit Eingabe vom 6. November 2023 beim Obergericht des Kan-
tons Aargau Berufung mit folgenden Anträgen:
" 1.
Der Entscheid des Bezirksgerichts Muri vom 23. Oktober 2023
(SZ.2023.30) sei aufzuheben.
2.
Das Gesuch betreffend Mieterausweisung der Berufungsbeklagten vom
17. Juli 2023 sei vollumfänglich abzuweisen.
3.
Eventualiter sei Ziff. 1 des Rechtsspruchs des vorinstanzlichen Entscheids
aufzuheben bzw. wie folgt abzuändern: Es sei dem Berufungskläger eine
Frist von 60 Tagen ab Erhalt des Entscheids der Berufungsinstanz anzu-
setzen, um das Pachtland auf dem Firmengelände […] an der Q-Strasse
in R._____ vollständig zu räumen, zu reinigen und zu verlassen und der
Berufungsbeklagten sämtliche Schlüssel des Mietobjekts zu übergeben.
4.
Sämtliche vorinstanzlichen Akten (Verfahrensnummer: SZ.2023.30) seien
beizuziehen.
5.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen über alle Instanzen zu Lasten
der Berufungsbeklagten."
3.2.
Die Klägerin beantragte mit Berufungsantwort vom 11. Dezember 2023:
" 1.
Die Berufung vom 6. November 2023 sei vollumfänglich abzuweisen.
2.
Der Entscheid des Bezirksgerichts Muri vom 23. Oktober 2023 sei zu be-
stätigen.
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. Mehrwertsteuer zu Lasten
des Berufungsklägers."
3.3.
Der Beklagte nahm mit Eingabe vom 5. Januar 2024 zur Berufungsantwort
Stellung.

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Das Obergericht zieht in Erwägung:
1.
Das zulässige Rechtsmittel gegen den vorliegenden, im summarischen
Verfahren ergangenen Ausweisungsentscheid mit einem Streitwert von
mehr als Fr. 10'000.00 ist die Berufung (Art. 308 Abs. 1 lit. a i.V.m. Abs. 2
ZPO; BGE 144 III 346 E. 1.2.1).
Mit der Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrich-
tige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310
ZPO). Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt,
wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt
nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1
ZPO).
2.
2.1.
Die Vorinstanz führte im angefochtenen Entscheid im Wesentlichen aus,
das Mietverhältnis der Parteien sei mit rechtskräftigem Entscheid des Prä-
sidenten des Bezirksgerichts Muri vom 24. Januar 2022 einmalig und defi-
nitiv bis zum 31. März 2023 erstreckt worden, nachdem der Beklagte die
ordentliche Kündigung der Klägerin vom 12. März 2021 angefochten habe.
Folglich habe der Beklagte das besagte Mietobjekt (Firmengelände […]
inkl. Hallenplatz) spätestens bis zum 31. März 2023 räumen und verlassen
müssen. Nach glaubhafter Darstellung der Klägerin sei der Beklagte dieser
Verpflichtung trotz Aufforderung der Klägerin jedoch bis heute nicht nach-
gekommen. Im Übrigen sei nicht ersichtlich, weshalb es sich bei der Kläge-
rin nicht um die Eigentümerin und Vermieterin des Mietobjekts des Mietver-
trages vom 31. Oktober 2014 handeln solle, zumal die Klägerin ihre Stel-
lung als Eigentümerin des Mietobjekts mit Urkunden belegt habe. Folglich
handle es sich vorliegend um ein gekündigtes Mietverhältnis, in welchem
der Beklagte als Mieter das Mietobjekt trotz Ablaufs der Erstreckungsfrist
bislang nicht an die Vermieterin (Klägerin) zurückgegeben habe. Dem Be-
klagten sei deshalb eine Frist zur Räumung des Mietobjekts bis zum
30. November 2023 anzusetzen. Ausserdem sei er zu verpflichten, der Klä-
gerin den in seinem Besitz befindenden Schlüssel des Firmengeländes
auszuhändigen. Falls der Beklagte das Mietobjekt nicht innert der genann-
ten Frist verlasse, sei die Klägerin ermächtigt, das Areal auf Kosten des
Beklagten mit polizeilicher Hilfe zu räumen. Hierfür habe die Klägerin vor-
gängig beim Bezirksgericht Muri eine Vollstreckbarkeitsbescheinigung ein-
zuholen.
2.2.
Der Beklagte brachte dagegen in seiner Berufung im Wesentlichen vor, die
Klägerin habe am 17. Juli 2023 bei der Vorinstanz ein Ausweisungsgesuch
eingereicht, ohne belegt zu haben, dass sie in diesem Zeitpunkt überhaupt

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noch Eigentümerin des betroffenen Grundstücks gewesen sei. Die von der
Vorinstanz angeführten Gesuchsbeilagen (GB) 2 bis 5 und 11 stellten kei-
nen Beweis für die Eigentümerstellung der Klägerin am Mietobjekt im Zeit-
punkt der Gesuchseinreichung (17. Juli 2023) dar. Somit habe die Klägerin
ihre Aktivlegitimation nicht belegen können. Indem die Vorinstanz fälschli-
cherweise davon ausgegangen sei, diese Eigentümerstellung sei belegt,
habe sie den Sachverhalt offensichtlich unrichtig festgestellt und gegen
Art. 257 ZPO verstossen. Die Ausweisung des Beklagten verstosse gegen
Bundesrecht, zumal eine Klage bzw. ein Gesuch mangels Aktivlegitimation
abzuweisen sei bzw. in Fällen von Art. 257 ZPO darauf nicht eingetreten
werden dürfe. Auf das Gesuch der Klägerin vom 17. Juli 2023 könne daher
nicht eingetreten werden. Der Entscheid der Vorinstanz sei deshalb aufzu-
heben. Zu Antrag 2 im Gesuch vom 17. Juli 2023 sei anzumerken, dass
das Gericht einen Vermieter im Ausweisungsverfahren nicht dazu ermäch-
tigen könne, Gegenstände zu entsorgen, sondern lediglich, diese Gegen-
stände zu lagern. Selbst wenn das Gericht einen Vermieter zur Entsorgung
legitimieren könnte, wäre dies nur unter der Voraussetzung möglich, dass
sämtliche zu entsorgenden Gegenstände vollkommen wertlos seien. Dies
vermöge die Klägerin nicht ansatzweise zu belegen. Es liege jedenfalls be-
züglich der beantragten Entsorgung offenkundig kein klarer Sachverhalt
vor, weshalb auch deshalb auf das Gesuch vom 17. Juli 2023 nicht einge-
treten werden könne. Schliesslich sei die beantragte Räumungsfrist von
zehn Tagen viel zu kurz. Sollte das Gesuch wider Erwarten gutgeheissen
werden, wäre die Auszugsfrist auf 60 Tage festzusetzen. Diese Dauer sei
der Grösse des betroffenen Mietobjekts und der Art und Grösse der sich
dort befindlichen Objekte angemessen.
2.3.
Die Klägerin hielt dem in ihrer Berufungsantwort entgegen, im vorinstanzli-
chen Entscheid werde zu Recht festgehalten, es sei rechtsgenüglich nach-
gewiesen, dass die Klägerin Eigentümerin und Vermieterin des Mietobjekts
gemäss Mietvertrag vom 31. Oktober 2014 sei. Mit seinen weitschweifigen
und lebensfremden Ausführungen versuche der Beklagte ein weiteres Mal,
das längst überfällige Verlassen des Mietobjektes zu verzögern. Die Vor-
aussetzungen für den Rechtsschutz in klaren Fällen seien mehr als erfüllt.
Alle davon abweichenden Ausführungen des Beklagten träfen nicht zu und
würden bestritten. Zu Recht habe die Vorinstanz GB 11 berücksichtigt. Im
Übrigen ergebe sich die Eigentümerstellung der Klägerin und somit ihre
Stellung als Vermieterin nicht nur aus dem erwähnten Beleg. Vielmehr
müssten auch die weiteren Belege in die Beurteilung miteinbezogen wer-
den und eine Gesamtbetrachtung vorgenommen werden, was die Vor-
instanz in rechtlich einwandfreier Form und nachvollziehbar gemacht habe.
Die Einwände des Beklagten seien weder substantiiert noch schlüssig und
nicht nur mit GB 2 bis 5 und 11, sondern auch mit einem Blick in das Grund-
buch bzw. mittels öffentlich zugänglicher Eigentümerabfrage beim Grund-
buch (online) sofort widerlegbar. Sodann sei die Klägerin nicht zur

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Entsorgung berechtigt worden, weshalb die entsprechenden Ausführungen
des Beklagten ins Leere gingen, da sie nicht Gegenstand des vorliegenden
Berufungsverfahrens seien und sein könnten. Schliesslich verkenne der
Beklagte, dass ihm nicht – wie beantragt – eine Räumungsfrist von nur
zehn Tagen gewährt worden sei, sondern eine solche von einem ganzen
Monat. Dies obwohl das Mietverhältnis per 31. März 2023 zu Ende gegan-
gen sei, wovon er bereits seit Januar 2022 Kenntnis gehabt habe. Der Be-
klagte habe genügend Zeit gehabt, die nötigen Vorkehren zu treffen.
2.4.
In seiner Stellungnahme vom 5. Januar 2024 hielt der Beklagte an seinen
in der Berufung gemachten Ausführungen fest.
3.
3.1.
3.1.1.
Gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO gewährt das Gericht Rechtsschutz im sum-
marischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort be-
weisbar und die Rechtslage klar ist (sog. Rechtsschutz in klaren Fällen).
Ausgeschlossen ist dieser Rechtsschutz, wenn die Angelegenheit dem Of-
fizialgrundsatz unterliegt (Art. 257 Abs. 2 ZPO), was im vorliegenden Fall
jedoch nicht zutrifft. Kann dieser Rechtsschutz nicht gewährt werden, so
tritt das Gericht auf das Gesuch nicht ein (Art. 257 Abs. 3 ZPO).
3.1.2.
Ein Sachverhalt ist dann sofort beweisbar, wenn er ohne zeitliche Verzö-
gerung und ohne besonderen Aufwand nachgewiesen werden kann. Der
Beweis ist – entsprechend Art. 254 Abs. 1 ZPO – in der Regel durch Ur-
kunden zu erbringen. Ein klarer Fall ist in sachverhaltsmässiger Hinsicht
dann zu verneinen, wenn die beklagte Partei substantiiert und schlüssig
Einwendungen vorträgt, die in tatsächlicher Hinsicht nicht sofort widerlegt
werden können und die geeignet sind, die bereits gebildete richterliche
Überzeugung zu erschüttern. Demgegenüber ist ein klarer Fall zu bejahen,
wenn das Gericht aufgrund der Aktenlage zur Überzeugung gelangt, der
Anspruch des Klägers sei ausgewiesen und eine eingehende Abklärung
der Einwände des Beklagten könne daran nichts ändern. Nach der Regel
von Art. 8 ZGB würde der Beklagte, der Einreden oder Einwendungen vor-
bringt, dafür an sich die Beweislast tragen. Im Verfahren nach Art. 257 ZPO
ist es ihm aber unter Umständen nicht möglich, seine Einwände unter den
darin geltenden Beweismittelbeschränkungen (Art. 254 ZPO) bzw. mit so-
fort verfügbaren Beweismitteln glaubhaft zu machen, während ihm der Be-
weis in einem einlässlichen ordentlichen Verfahren gelingen könnte. Würde
ungeachtet substantiiert und schlüssig vorgetragener, erheblicher Ein-
wände ein klarer Fall bejaht und im Verfahren nach Art. 257 ZPO ein rechts-
kräftiger Entscheid zu Ungunsten des Beklagten gefällt, blieben dessen

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Einreden für immer unberücksichtigt, ohne dass er jemals zum ordentlichen
Beweis derselben zugelassen würde.
Eine klare Rechtslage liegt vor, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwen-
dung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung
ohne Weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu einem eindeuti-
gen Ergebnis führt. Die Rechtsprechung verneint in der Regel das Vorlie-
gen einer klaren Rechtslage, wenn die Anwendung einer Norm einen Er-
messens- oder Billigkeitsentscheid des Gerichts mit wertender Berücksich-
tigung der gesamten Umstände erfordert, wie dies beispielsweise bei der
Beurteilung von Treu und Glauben zutrifft. Das bedeutet indessen nicht,
dass ein klarer Fall in rechtlicher Hinsicht stets verneint werden muss, so-
bald eine missbräuchliche Rechtsausübung geltend gemacht wird. Denn
das Rechtsmissbrauchsverbot setzt keine wertende Berücksichtigung aller
Umstände im Sinne der zitierten Rechtsprechung voraus, wenn das Ver-
halten der betroffenen Partei offenkundig einen Missbrauch darstellt, was
namentlich der Fall ist, wenn dieses in eine der in Rechtsprechung und
Lehre anerkannten Fallgruppen einzuordnen ist (zum Ganzen BGE 138 III
620 E. 5.1.1 und 6.2; Urteil des Bundesgerichts 4A_12/2023 vom 31. März
2023 E. 3 m.w.H.; DIETER HOFMANN, in: Basler Kommentar, Schweizeri-
sche Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2017, N. 10 ff. zu Art. 257 ZPO; THOMAS
SUTTER-SOMM/CORDULA LÖTSCHER, in: THOMAS SUTTER-SOMM/FRANZ HA-
SENBÖHLER/CHRISTOPH LEUENBERGER [Hrsg.], Kommentar zur Schweizeri-
schen Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2016, N. 5 ff. zu Art. 257 ZPO).
3.2.
3.2.1.
Nach Art. 267 Abs. 1 OR ist der Mieter insbesondere verpflichtet, dem Ver-
mieter das Mietobjekt am Ende des Mietverhältnisses zurückgeben. Man-
gels abweichender Abmachung der Parteien hat gemäss Art. 79 OR die
Rückgabe am letzten Tag des Mietverhältnisses während der üblichen Ge-
schäftszeit zu erfolgen. Neben diesem vertraglichen Rückgabeanspruch
kann der Vermieter – wenn er Eigentümer der Mietsache ist – nach Been-
digung der Miete gegebenenfalls auch direkt sein Eigentumsrecht geltend
machen (Art. 641 Abs. 2 ZGB; ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Ob-
ligationenrecht I, 7. Aufl. 2020, N. 1 und N. 2a zu Art. 267 OR; DAVID
LACHAT/FRANÇOIS BOHNET, in: Commentaire romand, Code des obliga-
tions I, 3. Aufl. 2021, N. 2 zu Art. 267 OR).
Verweigert der Mieter einer Immobilie die (vollständige) Rückgabe, so kann
der Vermieter seinen Rückgabeanspruch auf dem Prozessweg durch Aus-
weisung und amtliche Räumung durchsetzen (WEBER, a.a.O., N. 3 zu
Art. 267 OR).

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3.2.2.
3.2.2.1.
Aktivlegitimiert zur Geltendmachung des obligatorischen Rückgabean-
spruchs nach Art. 267 Abs. 1 OR ist der Vermieter, und zwar unabhängig
davon, ob er zugleich auch Eigentümer des Mietobjekts ist. Jedoch kann
sich die Frage stellen, ob das Mietverhältnis gemäss Art. 261 Abs. 1 OR
infolge Übertragung des Eigentums an der Mietsache vom Vermieter auf
einen Dritten übergegangen ist. Im Verfahren des Rechtsschutzes in klaren
Fällen (Art. 257 ZPO) genügt es für die Herbeiführung der Illiquidität des
Sachverhalts, wenn der Mieter substantiiert und schlüssig Einwendungen
vorbringt, die in tatsächlicher Hinsicht vom Vermieter nicht sofort widerlegt
werden können und die geeignet sind, die bereits gebildete richterliche
Überzeugung zu erschüttern. Es obliegt dem Vermieter, für die anspruchs-
begründenden Tatsachen vollen Beweis zu erbringen und damit für klare
Verhältnisse zu sorgen (vgl. BGE 138 III 620 E. 5.1.1; SUTTER-SOMM/LÖT-
SCHER, a.a.O., N. 7 zu Art. 257 ZPO).
3.2.2.2.
Der vorliegende Mietvertrag wurde auf Vermieterseite von der am 9. Juli
1999 im Handelsregister des Kantons Aargau eingetragenen C._____ AG
abgeschlossen, welche am 19. Juli 2022 in A._____ AG umfirmiert wurde.
Hierbei handelt es sich um ein und dieselbe juristische Person. Die Umfir-
mierung hatte daher weder Einfluss auf die Stellung der Klägerin als Ver-
tragspartei noch Auswirkungen auf eine allfällige dingliche Berechtigung
der Klägerin am Mietobjekt. Daran ändert nichts, dass im Handelsregister
des Kantons Aargau am 12. Juli 2022 eine neue C._____ AG – also eine
neue juristische Person mit dieser Firma – eingetragen wurde.
3.2.2.3.
Der Beklagte hat vor Vorinstanz "mit Nichtwissen" bestritten, dass die Klä-
gerin im Zeitpunkt der Gesuchseinreichung Eigentümerin der Mietobjekte
(Platz und Halle) war. Diese Sachdarstellung erschöpft sich in einer blos-
sen Behauptung, nachdem der Beklagte keinerlei Beweismittel dafür ein-
gereicht hat. Dabei wäre es ihm zweifellos ohne weiteres möglich gewesen,
mittels Einreichung eines Grundbuchauszugs oder einer Informationsab-
frage im Aargauischen Geographischen Informationssystem (AGIS) die Ei-
gentümerstellung der Klägerin in Zweifel zu ziehen. Demgegenüber hat die
Klägerin im vorinstanzlichen Verfahren auf die Bestreitung des Beklagten
hin als GB 11 den Printscreen einer solchen Informationsabfrage verurkun-
det. Danach ist sie Alleineigentümerin der Parzelle Nr. yyy (E-GRID zzz),
auf welcher sich die Mietobjekte befinden (vgl. die Katasterplankopie [GB 3,
Anhang zum Mietvertrag]). Dass die Abfrage – wie von der Klägerin ange-
geben (VA act. 26) – am 1. September 2023 erfolgt war, erscheint ange-
sichts des Umstands, dass die Stellung der Klägerin als Eigentümerin und
damit als Vermieterin von der Beklagten ausweislich der Akten erstmals mit
der Stellungnahme vom 10. August 2023 bestritten wurde, als glaubhaft.

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Mangels früherer Bestreitungen ihrer Stellung als Eigentümerin und Ver-
mieterin der Mietobjekte musste die Klägerin mit entsprechenden Einwen-
dungen im vorinstanzlichen Verfahren nicht rechnen. Aufgrund der in
E. 3.1.2 hievor zitierten bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu Art. 257
ZPO, wonach ein klarer Fall in sachverhaltsmässiger Hinsicht dann zu ver-
neinen ist, wenn die beklagte Partei substantiiert und schlüssig Einwendun-
gen vorträgt, die in tatsächlicher Hinsicht nicht sofort widerlegt werden kön-
nen, war es daher zulässig, dass sich die Klägerin mit (unaufgefordert ein-
gereichter) Eingabe vom 6. September 2023 zu ihrer Stellung als Eigentü-
merin und Vermieterin der Mietobjekte äusserte sowie Beweismittel dazu
einreichte und die Vorinstanz diese Noven zuliess (vgl. dazu EVA BACHOF-
NER, Die Mieterausweisung, 2020, Rz. 506 f.).
3.2.2.4.
Zusammenfassend ist die Aktivlegitimation der Klägerin zur Geltendma-
chung ihres vertraglichen Rückgabeanspruchs gemäss Art. 267 Abs. 1 OR
somit zu bejahen.
3.2.3.
Das Mietverhältnis zwischen den Parteien endete unbestrittenermassen
am 31. März 2023. Die Klägerin als Vermieterin hat daher gegenüber dem
Beklagten einen sich aus Art. 267 Abs. 1 OR ergebenden obligatorischen
Anspruch auf Rückgabe der Mietobjekte. Da der Sachverhalt erstellt und
die Rechtslage klar ist, ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz die
Ausweisung des Beklagten bewilligt hat.
3.3.
3.3.1.
Der Beklagte stellt in seiner Berufung den Eventualantrag, es sei ihm eine
Räumungsfrist von 60 Tagen ab Erhalt des Entscheids der Berufungs-
instanz anzusetzen. Diese Dauer sei der Grösse des Mietobjekts und der
Art und Grösse der sich dort befindlichen Objekte angemessen.
3.3.2.
Die Anordnung der Ausweisung ohne Gewährung einer zusätzlichen Frist
ist dann nicht zulässig, wenn humanitäre Gründe einen Aufschub verlangen
oder konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Schuldner innert an-
gemessener Frist freiwillig das Mietobjekt verlassen wird. Aber auch in ei-
nem solchen Fall kann die zusätzliche Frist nur kurz sein und darf nicht auf
eine Erstreckung des Mietverhältnisses hinauslaufen (Urteil des Bundes-
gerichts 4A_39/2018 vom 6. Juni 2018 E. 6 m.w.H., Urteil des Bundesge-
richts 4A_162/2021 vom 12. Mai 2021 E. 6.2). Indem die Vorinstanz im an-
gefochtenen Entscheid vom 23. Oktober 2023 den Beklagten zur Räumung
der Mietobjekte eine Frist bis 30. November 2023 gewährt hat (Dispositiv-
Ziff. 1), hat sie der bundesgerichtlichen Rechtsprechung korrekt Rechnung
getragen. Weder liegen humanitäre Gründe vor, die einen Aufschub

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verlangen, noch können konkrete Anhaltspunkte dafür erkannt werden,
dass der Beklagte innert angemessener Frist freiwillig das Mietobjekt ver-
lassen wird. Im Übrigen hätte der Beklagte die Mietobjekte bereits per
31. März 2023 räumen, reinigen und verlassen müssen, was er spätestens
seit Eintritt der Rechtskraft des Entscheids des Präsidenten des Bezirksge-
richts Muri vom 24. Januar 2022 (VZ.2021.5) betreffend Anfechtung der
Kündigung und Erstreckung des Mietverhältnisses am 25. März 2022
(GB 6 und 7) wusste. Die Verlängerung der Räumungsfrist um weitere
60 Tage ab Zustellung des Entscheids der Berufungsinstanz käme einer
unzulässigen Erstreckung des Mietverhältnisses gleich und fällt deshalb
ausser Betracht.
3.4.
Gemäss den obigen Ausführungen ist die Berufung unbegründet und des-
halb abzuweisen.
4.
Bei diesem Ausgang des Berufungsverfahrens hat der Beklagte die ober-
gerichtliche Entscheidgebühr zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 ZPO) und seine
eigenen Parteikosten selbst zu tragen.
Die anwaltlich vertretene Klägerin hat gegenüber dem Beklagten Anspruch
auf Ausrichtung einer Parteientschädigung (Art. 106 Abs. 1 ZPO i.V.m.
Art. 95 Abs. 1 lit. b und Abs. 3 lit. b ZPO). Gemäss § 8 AnwT beträgt die
Entschädigung des Anwalts im Rechtsmittelverfahren je nach Aufwand 50
bis 100 % des nach den Regeln für das erstinstanzliche Verfahren berech-
neten Betrags. Bei einem Streitwert von Fr. 14'724.00 (zur Berechnung vgl.
BGE 144 III 346 E. 1.2.1) ergibt sich eine Grundentschädigung von
Fr. 4'058.60, die um 50 % auf Fr. 2'029.30 zu reduzieren ist, weil es sich
um ein summarisches Verfahren handelt (§ 3 Abs. 1 und 2 AnwT). Auf-
grund des i.S.v. § 6 Abs. 2 AnwT unvollständig durchgeführten Verfahrens
(keine Verhandlung) ist davon ein Abzug von 25 % auf Fr. 1'522.00 vorzu-
nehmen. Der Rechtsmittelabzug beträgt 25 %, was eine Entschädigung
von Fr. 1'141.50 ergibt. Hinzu kommen die Auslagenpauschale (§ 13
Abs. 1 AnwT) von 3 % (ausmachend Fr. 34.25) und 7,7 % MWSt auf
Fr. 1'175.75 (ausmachend Fr. 90.55), womit die Parteientschädigung total
Fr. 1'266.30 beträgt.
Das Obergericht erkennt:
1.
Die Berufung wird abgewiesen.

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2.
Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 500.00 wird dem Beklagten
auferlegt.
3.
Der Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin für das Berufungsverfahren
eine Parteientschädigung von Fr. 1'233.50 (inkl. Auslagen und MWSt) zu
bezahlen.
Zustellung an:
[…]
Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-
schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen
Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet-
rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens
Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters (Art. 44
Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde
nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen
hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).
Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt Fr. 14'724.00.
R echtsmittelbelehrung für die subsidiäre Verfassungsbeschwerde (Art. 113 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die subsidi-
äre Verfassungsbeschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden, so-
weit keine Beschwerde nach den Artikeln 72 - 89 BGG zulässig ist (Art. 44 Abs. 1, Art. 90,
Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1, Art. 113, Art. 117 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,

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inwiefern der angefochtene Entscheid verfassungsmässige Rechte (Art. 116 BGG) verletzt.
Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die
Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42
BGG). Wird gegen einen Entscheid sowohl ordentliche Beschwerde als auch Verfassungs-
beschwerde geführt, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen
(Art. 119 Abs. 1 BGG).
Aarau, 8. Februar 2024
Obergericht des Kantons Aargau
Zivilgericht, 4. Kammer
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Richli Huber