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Obergericht / Zivilgericht / 4. Zivilkammer — ZSU.2023.142


Obergericht
Zivilgericht, 4. Kammer
ZSU.2023.142 / / nk
(SZ.2023.60)
Art. 111
Entscheid vom 2. August 2023
Besetzung Oberrichter Richli, Präsident
Oberrichter Egloff
Oberrichterin Plüss
Gerichtsschreiber Gasser
Klägerin A._____ AG,
[…]
Beklagter 1 B._____,
[…]
Beklagte 2 C._____,
[…]
Gegenstand Mietausweisung

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Das Obergericht entnimmt den Akten:
1.
1.1.
Die A. AG als Vermieterin schloss am 11./17. Februar 2016 mit B. und C.
als Mieter einen Mietvertrag über die 4 ½-Zimmerwohnung (2. OG) an der
[Adresse] in [Ortschaft] zu einem monatlichen Mietzins von brutto
Fr. 1'530.00 (inkl. Fr. 100.00 für einen Einstellplatz in der Tiefgarage und
Fr. 120.00 Nebenkosten à conto).
1.2.
Die A. AG forderte B. mit Einschreiben vom 8. November 2022 zur
Bezahlung der Mietzinse und Nebenkosten von insgesamt Fr. 15'932.20
innert 30 Tagen auf und drohte ihm für den Fall der nicht fristgerechten
Bezahlung die Kündigung des Mietverhältnisses an.
1.3.
Mit amtlichem Formular vom 16. Dezember 2022 wurde das Mietverhältnis
wegen Zahlungsverzug per 31. Januar 2023 gekündigt.
2.
2.1.
Die A. AG (Klägerin) beantragte mit Klage vom 3. Mai 2023 beim
Bezirksgericht Zofingen die Ausweisung von B. und C. (Beklagte) aus den
Mieträumlichkeiten im Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen.
2.2.
Die Beklagten reichten innert Frist keine Stellungnahme ein.
2.3.
Der Präsident des Bezirksgerichts Zofingen entschied am 27. Juni 2023:
" 1.
Auf das Ausweisungsbegehren wird nicht eingetreten.
2.
Die Entscheidgebühr von Fr. 800.00 wird der Gesuchstellerin auferlegt und
mit deren Verfahrenskostenvorschuss in der gleichen Höhe verrechnet.
3.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen."
3.
3.1.
Gegen diesen ihr am 3. Juli 2023 zugestellten Entscheid erhob die Klägerin
gleichentags beim Obergericht des Kantons Aargau Beschwerde und
beantragte das Folgende:

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" Wir sind der Ansicht, dass wir gemäss Mietrecht und auch unter
Berücksichtigung der vorgeschriebenen Fristen vorgegangen sind und
erwarten daher, dass auf das Ausweisungsbegehren eingetreten wird."
3.2.
Auf die Einholung einer Beschwerdeantwort wurde verzichtet.
Das Obergericht zieht in Erwägung:
1.
Das zulässige Rechtsmittel gegen den angefochtenen Entscheid ist die
Beschwerde, da der Streitwert weniger als Fr. 10'000.00 beträgt (Art. 308
Abs. 2 i.V.m. Art. 319 lit. a ZPO).
Mit der Beschwerde können die unrichtige Rechtsanwendung und die
offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht
werden (Art. 320 ZPO). Offensichtlich unrichtig bedeutet willkürlich (Urteil
des Bundesgerichts 4A_149/2017 vom 28. September 2017 E. 2.2). Neue
Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel sind
ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO).
2.
2.1.
Die Vorinstanz ist auf das im Verfahren des Rechtsschutzes in klaren
Fällen gestellte Mietausweisungsbegehren der Klägerin nicht eingetreten.
Zur Begründung führte sie aus, dass das Schreiben betreffend die
Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung dem Mieter und
seinem Ehegatten separat zuzustellen sei, andernfalls die darauffolgende
Kündigung nichtig sei. Die Erfüllung dieser Voraussetzung werde weder
behauptet noch belegt.
2.2.
Die Klägerin macht im Wesentlichen geltend, dass sie am 8. November
2022 eine eingeschriebene Zahlungsaufforderung mit Kündigungs-
androhung sowohl an B. wie auch an C. gesendet habe.
2.3.
2.3.1.
Art. 257 Abs. 1 ZPO sieht vor, dass das Gericht Rechtsschutz im
summarischen Verfahren gewährt, wenn zum einen der Sachverhalt
unbestritten oder sofort beweisbar (lit. a) und zum anderen die Rechtslage
klar ist (lit. b). Kann dieser Rechtsschutz nicht gewährt werden, so tritt das
Gericht auf das Gesuch nicht ein (Art. 257 Abs. 3 ZPO). Ein klarer Fall setzt
demnach mitunter voraus, dass der Sachverhalt unbestritten oder sofort
beweisbar ist (Art. 257 Abs. 1 lit. a ZPO). Ein Sachverhalt ist dann sofort

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beweisbar, wenn er ohne zeitliche Verzögerung und ohne besonderen
Aufwand nachgewiesen werden kann. Der Beweis ist – entsprechend
Art. 254 Abs. 1 ZPO – in der Regel durch Urkunden zu erbringen.
2.3.2.
In den vorinstanzlichen Akten befindet sich ein Schreiben
"Zahlungsaufforderung/Kündigungsandrohung (gemäss Art. 257d OR)" an
B. (Beilage 3 zur Klage vom 3. Mai 2023), wohingegen ein solches an
dessen Ehefrau C. fehlt. Für die Gültigkeit der Kündigung des
Mietverhältnisses zwischen der Klägerin und den Ehegatten BC. hätte das
Schreiben betreffend die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit
Kündigungsandrohung an beide Ehegatten separat erfolgen müssen
(Art. 266n OR), was im vorinstanzlichen Verfahren weder behauptet noch
belegt wurde. Ausweislich der Akten steht somit nicht fest, dass die
Kündigung des Mietverhältnisses vom 16. Dezember 2022 gültig erfolgte,
was für eine Mietausweisung jedoch vorausgesetzt wäre. Nachdem die mit
Beschwerde eingereichten Beilagen im Beschwerdeverfahren nicht zu
berücksichtigen sind (vgl. E. 1 hiervor), liegt kein klarer Fall i.S.v. Art. 257
Abs. 1 lit. a ZPO vor, womit die Vorinstanz zu Recht nicht auf die Klage
eintrat. Im Ergebnis erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist
abzuweisen.
3.
Die Klägerin hat ausgangsgemäss die obergerichtliche Entscheidgebühr zu
bezahlen (Art. 106 Abs. 1 ZPO) und allfällige Parteikosten selbst zu tragen.
Den Beklagten ist kein entschädigungspflichtiger Aufwand entstanden.
Das Obergericht erkennt:
1.
Die Beschwerde der Klägerin wird abgewiesen.
2.
Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 400.00 wird der Klägerin
auferlegt.
3.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

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Zustellung an:
[…]
Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der
schriftlichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die
Beschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In
vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der
Streitwert in arbeits- und mietrechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen
übrigen Fällen mindestens Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechts-
frage von grundsätzlicher Bedeutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs-
und Nachlassrichters (Art. 44 Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112
Abs. 1 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen
Bundesgericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde
nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher
Bedeutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf
die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den
Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).
Rechtsmittelbelehrung für die subsidiäre Verfassungsbeschwerde (Art. 113 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der
schriftlichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die
subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben
werden, soweit keine Beschwerde nach den Artikeln 72 - 89 BGG zulässig ist (Art. 44 Abs.
1, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1, Art. 113, Art. 117 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen
Bundesgericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid verfassungsmässige Rechte (Art. 116 BGG) verletzt.
Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die
Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42
BGG). Wird gegen einen Entscheid sowohl ordentliche Beschwerde als auch
Verfassungsbeschwerde geführt, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift
einzureichen (Art. 119 Abs. 1 BGG).

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Aarau, 2. August 2023
Obergericht des Kantons Aargau
Zivilgericht, 4. Kammer
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Richli Gasser