ag_zivilgericht · ZSU.2025.140 · 2025-09-17 · de
Obergericht / Zivilgericht / 4. Zivilkammer — ZSU.2025.140


Obergericht
Zivilgericht, 4. Kammer
ZSU.2025.140
(SZ.2025.65)
Art. 147
Entscheid vom 17. September 2025
Besetzung Oberrichter Richli, Präsident
Oberrichterin Massari
Oberrichterin Hausherr
Gerichtsschreiberin Kabus
Kläger A._____,
[…]
Zustellungsbevollmächtigte: B._____AG,
[…]
Beklagte C._____,
[…]
Gegenstand Mietausweisung

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Das Obergericht entnimmt den Akten:
1.
1.1.
D._____ als Vermieterin und C._____ als Mieterin (nachfolgend: Beklagte)
schlossen am 27. bzw. 28. Oktober 2022 per 1. November 2022 einen
Mietvertrag über das Mietobjekt 4-Zimmer-Wohnung, […] ab. Am 13. April
2023 schlossen sie per 17. April 2023 zusätzlich einen Mietvertrag über das
Mietobjekt Garage […] ab.
1.2.
Am 16. Januar 2025 sprach A._____ (nachfolgend: Kläger) gegenüber der
Beklagten die Kündigung des Mietverhältnisses unter Verwendung des
amtlichen Formulars per 28. Februar 2025 aus.
2.
2.1.
Nachdem die Beklagte die Wohnung nicht geräumt hatte, stellte der Kläger
am 4. März 2025 bei der Präsidentin des Bezirksgerichts Baden
(nachfolgend: Vorinstanz) das Ausweisungsbegehren.
2.2.
Die Beklagte liess sich in der Folge nicht vernehmen.
2.3.
Die Vorinstanz erkannte am 19. Mai 2025 wie folgt:
" 1.
Auf das Gesuch wird nicht eingetreten.
2.
Die Entscheidgebühr von Fr. 800.00 wird dem Gesuchsteller auferlegt.
3.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen."
3.
3.1.
Gegen diesen ihr am 21. Mai 2025 zugestellten Entscheid erhob die
B._____ AG (nachfolgend: Zustellungsbevollmächtigte) am 28. Mai 2025
beim Obergericht des Kantons Aargau Berufung und beantragte
sinngemäss die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die
Gutheissung des Ausweisungsbegehrens.
3.2.
Nachdem die Vertretung durch die Liegenschaftsverwaltung lediglich vor
den Schlichtungsbehörden für Miete und Pacht und im erstinstanzlichen

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Mietausweisungsverfahren zulässig ist (§ 18 Abs. 2 EG ZPO), jedoch nicht
vor Obergericht, forderte die Instruktionsrichterin der 4. Zivilkammer des
Obergerichts des Kantons Aargau den Kläger mit Verfügung vom 16. Juni
2025 gestützt auf Art. 132 Abs. 1 ZPO dazu auf, innert einer Frist von
10 Tagen seit deren Zustellung eine eigenhändig unterschriebene
Berufung einzureichen oder durch eine Vertretung i.S.v. Art. 68 Abs. 2 lit. a
ZPO einreichen zu lassen, andernfalls auf das Rechtsmittel nicht
eingetreten werde (Art. 147 Abs. 3 ZPO). Diese Verfügung wurde dem
Kläger am 20. Juni 2025 zugestellt. Der Kläger reichte innert der
angesetzten Frist weder eine eigenhändig unterschriebene Berufung ein
noch liess er eine solche durch eine Vertretung i.S.v. Art. 68 Abs. 2 lit. a
ZPO einreichen.
3.3.
Nach unbenütztem Ablauf der mit Verfügung vom 16. Juni 2025
festgelegten Frist setzte die Instruktionsrichterin der 4. Zivilkammer des
Obergerichts des Kantons Aargau dem Kläger mit Verfügung vom 8. Juli
2025 eine Nachfrist von 5 Tagen seit Zustellung dieser Verfügung zur
Einreichung einer eigenhändig oder durch eine Vertretung i.S.v. Art. 68
Abs. 2 lit. a ZPO unterschriebenen Berufung an. Am 14. Juli 2025 reichte
der Kläger fristgerecht eine eigenhändig unterschriebene Berufung ein.
3.4.
Die Beklagte erstatte keine Berufungsantwort.
Das Obergericht zieht in Erwägung:
1.
Das zulässige Rechtsmittel gegen den vorliegenden, im summarischen
Verfahren ergangenen Ausweisungsentscheid mit einem Streitwert von
mehr als Fr. 10'000.00 (Fr. 10'560.00) ist die Berufung (Art. 308 Abs. 1 lit. a
i.V.m. Abs. 2 ZPO; BGE 144 III 346 E. 1.2.1). Mit der Berufung können die
unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige Feststellung des
Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Neue Tatsachen
und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug
vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster
Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO).
2.
2.1.
2.1.1.
Die Vorinstanz trat auf das Gesuch des Klägers um Rechtsschutz in klaren
Fällen nicht ein und führte zur Begründung aus, die Mahnung inkl.
Zahlungsfristansetzung vom 21. Oktober 2024 sei dem Gesuch nicht
beigelegt worden, sondern nur das Schreiben vom 8. November 2024, aus

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welchem sich ergebe, dass die per Einschreiben versendete Mahnung
nicht abgeholt worden sei. Diese sei jedoch zwingende Voraussetzung für
eine Kündigung nach Art. 257d OR, denn darin seien u.a. die
ausstehenden Mietzinsen sowie die Zahlungsfrist aufzuführen. Den Akten
seien Mietzinseingänge vom 31. Oktober 2024 und 29. November 2024 zu
entnehmen. Ohne die Mahnung könne die Gültigkeit der Kündigung nicht
geprüft werden. Der Mietvertrag sei mit dem Vermerk "Familienwohnung"
abgeschlossen worden. Dem Gericht liege lediglich eine Kündigung gegen
die Beklagte vor, mit dem Vermerk: "Familienwohnung (Art. 266n OR)
Nein". Zwar sei der Mietvertrag nur von der Beklagten unterschrieben
worden, für die Anwendbarkeit des Art. 266n OR sei es bei Ehegatten
jedoch irrelevant, ob beide oder nur ein Ehegatte im Mietvertrag aufgeführt
würden. Aufgrund der widersprüchlichen Angaben in den Akten könne nicht
geprüft werden, ob eine Familienwohnung vorliege und ob dem Ehegatten
der Beklagten deshalb auch mit separatem Einschreiben hätte gekündigt
bzw. eine separate Mahnung zugestellt werden müssen. Mangels liquiden
Sachverhaltes könne kein Rechtsschutz in klaren Fällen gewährt werden.
2.1.2.
Der Kläger brachte berufungsweise dagegen vor, auf dem Mietvertrag sei
das Mietobjekt fälschlicherweise als Familienwohnung bezeichnet worden.
Dem beigelegten Anmeldeformular sowie dem Mietvertrag lasse sich
lediglich die Beklagte entnehmen. Über ihren Ehemann seien keinerlei
Angaben (z.B. Name, Wohnort) bekannt. Er sei zu keinem Zeitpunkt in der
Wohnung oder auf der Gemeinde gemeldet gewesen. Bei den Behörden
und der Beklagten sei diesbezüglich nichts herausgefunden worden. Daher
handle es sich beim Mietobjekt um keine Familienwohnung. Auf das
Gesuch wäre deshalb einzutreten gewesen. Diese Informationen seien der
Vorinstanz bereits geliefert worden oder hätten nachgeliefert werden
können. Dem Kläger sei mitzuteilen, ob bei einem Erfolg die
Entscheidgebühr zurückerstattet werde. Sollten Unterlagen fehlen, sei er
diesbezüglich zu informieren, bevor auf die Berufung nicht eingetreten
werde.
2.2.
2.2.1.
Gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO gewährt das Gericht Rechtsschutz im
summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort
beweisbar und die Rechtslage klar ist (sog. Rechtsschutz in klaren Fällen).
Kann dieser Rechtsschutz nicht gewährt werden, so tritt das Gericht auf
das Gesuch nicht ein (Art. 257 Abs. 3 ZPO).
Mit Blick darauf, dass ein Urteil, mit dem nach Art. 257 ZPO Rechtsschutz
gewährt wird, der materiellen Rechtskraft fähig ist, wird von der klagenden
Partei verlangt, dass sie sofort den vollen Beweis für die anspruchsbe-
gründenden Tatsachen erbringt, so dass klare Verhältnisse herrschen

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(Urteil des Bundesgerichts 4A_186/2025 vom 6. Juni 2025 E. 4.2 m.H.a.
BGE 141 III 23 E. 3.2, 138 III 620 E. 5.1.1). Ein Sachverhalt ist dann sofort
beweisbar, wenn er ohne zeitliche Verzögerung und ohne besonderen
Aufwand nachgewiesen werden kann (Urteil des Bundesgerichts
4A_186/2025 vom 6. Juni 2025 E. 4.2 m.H.a. BGE 141 III 23 E. 3.2, 138 III
620 E. 5.1.1). Der Beweis ist in der Regel durch Urkunden zu erbringen
(BGE 138 III 620 E. 5.1.1). Eine klare Rechtslage ist gegeben, wenn sich
die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung
der Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt und damit die
Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt (Urteil des
Bundesgerichts 4A_186/2025 vom 6. Juni 2025 E. 4.2 m.H.a. BGE 141 III
23 E. 3.2, 138 III 123 E. 2.1.2).
2.2.2.
2.2.2.1.
Aktivlegitimiert zur Einklagung eines Anspruches ist dessen Träger
(BGE 145 III 121 E. 4.1). Welche Person in eigenem Namen als Kläger
aufzutreten berechtigt ist, ist eine Frage des materiellen Rechts. Das
Fehlen der Sachlegitimation führt zur Abweisung der Klage (vgl. Urteil des
Bundesgerichts 4A_603/2014 vom 11. November 2015 E. 4.2) bzw. beim
Rechtsschutz in klaren Fällen zum Nichteintreten auf das Gesuch. Sie ist
als materiellrechtliche Voraussetzung des eingeklagten Anspruchs vom
Richter jeder Stufe im Rahmen der Rechtsanwendung von Amtes wegen
zu prüfen (Urteil des Bundesgerichts 4A_1/2014 vom 26. März 2014
E. 2.3).
2.2.2.2.
Nach Art. 267 Abs. 1 OR ist der Mieter insbesondere verpflichtet, dem
Vermieter das Mietobjekt am Ende des Mietverhältnisses zurückgeben
(vgl. ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7. Aufl.
2020, N. 1 und N. 2a zu Art. 267 OR). Verweigert der Mieter einer
Immobilie die (vollständige) Rückgabe, so kann der Vermieter seinen
Rückgabeanspruch auf dem Prozessweg durch Ausweisung und amtliche
Räumung durchsetzen (WEBER, a.a.O., N. 3 zu Art. 267 OR).
Aktivlegitimiert zur Geltendmachung des obligatorischen
Rückgabeanspruchs nach Art. 267 Abs. 1 OR ist somit der Vermieter. Dem
Kläger oblag der Nachweis, dass zwischen ihm als Vermieter und der
Beklagten als Mieterin ein Mietverhältnis bestand. Dieser Nachweis ist
grundsätzlich durch Urkunden zu erbringen. Gemäss den im
vorinstanzlichen Verfahren eingereichten Mietverträgen bestand das
Mietverhältnis zwischen D._____ als Vermieterin und der Beklagten als
Mieterin (VA, Gesuchsbeilage 1). Den Übergang des Mietverhältnisses von
D._____ auf den Kläger hätte er vor Vorinstanz substantiiert darlegen und
belegen müssen. Damit fehlt es am Nachweis der Aktivlegitimation des

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Klägers im vorinstanzlichen Verfahren, was die Vorinstanz von Amtes
wegen hätten prüfen müssen.
Mangels Liquidität des Sachverhalts waren die Voraussetzung von Art. 257
Abs. 1 lit. a ZPO somit nicht erfüllt. Da der (durch eine professionelle
Liegenschaftsverwaltung vertretene) Kläger in seinem
Ausweisungsbegehren keinerlei Ausführungen zum Übergang des
Mietverhältnisses von D._____ auf ihn selbst gemacht hatte, war die
Vorinstanz nicht gehalten, bei ihm entsprechende Belege einzuverlangen.
Die richterliche Fragepflicht (Art. 56 ZPO) dient nicht dazu, prozessuale
Unsorgfalt der Parteien auszugleichen, und darf nicht dazu führen, dass
das Gericht die Parteien auf Tatsachen aufmerksam macht, die von ihnen
überhaupt nicht vorgetragen wurden (MYRIAM A. GEHRI, in: Basler
Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 4. Aufl. 2024, N. 7 f. zu
Art. 56 ZPO).
Inhaltlich ist die Rechtsmittelinstanz weder an die Argumente, welche die
Parteien zur Begründung ihrer Beanstandungen vorbringen, noch an die
Erwägungen der ersten Instanz gebunden; sie wendet das Recht von
Amtes wegen an (Art. 57 ZPO) und verfügt über freie Kognition in
Tatfragen, weshalb sie die Berufung auch mit einer anderen Argumentation
gutheissen oder diese auch mit einer von der Argumentation der ersten
Instanz abweichenden Begründung abweisen kann. Die vorgebrachten
Beanstandungen geben zwar das Prüfprogramm vor, binden die
Rechtsmittelinstanz aber nicht an die Argumente, mit denen diese
begründet werden (BENEDIKT SEILER, in: Kommentar zur Schweizerischen
Zivilprozessordnung, 4. Aufl. 2025, N. 6 zu Art. 57 ZPO; vgl. BGE 144 III
394 E. 4.1.4). Nachdem die Aktivlegitimation des Klägers nicht erstellt ist,
erübrigen sich Ausführungen zu den berufungsweise vorgebrachten Rügen
hinsichtlich Familienwohnung bzw. fehlender Mahnung.
2.3.
Mangels liquiden Sachverhaltes gewährte die Vorinstanz im Ergebnis zu
Recht keinen Rechtsschutz in klaren Fällen und trat auf das Gesuch nicht
ein. Die gegen den Entscheid vom 19. Mai 2025 erhobene Berufung ist
demnach unbegründet und somit abzuweisen.
3.
Bei diesem Ausgang des Berufungsverfahrens hat der Kläger die
obergerichtliche Entscheidgebühr zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 ZPO) und
seine Parteikosten selber zu tragen. Die Beklagte hat keine
Berufungsantwort erstattet, weshalb ihr im Rechtsmittelverfahren kein
entschädigungspflichtiger Aufwand entstanden ist.

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Das Obergericht erkennt:
1.
Die Berufung wird abgewiesen.
2.
Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 500.00 wird dem Kläger
auferlegt.
3.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
Zustellung an:
[…]
Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der
schriftlichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die
Beschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In
vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der
Streitwert in arbeits- und mietrechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen
übrigen Fällen mindestens Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechts-
frage von grundsätzlicher Bedeutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs-
und Nachlassrichters (Art. 44 Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112
Abs. 1 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen
Bundesgericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde
nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher
Bedeutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf
die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den
Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).
Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt Fr. 10'560.00.
Rechtsmittelbelehrung für die subsidiäre Verfassungsbeschwerde (Art. 113 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der
schriftlichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die
subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben

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werden, soweit keine Beschwerde nach den Artikeln 72 - 89 BGG zulässig ist (Art. 44 Abs.
1, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1, Art. 113, Art. 117 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen
Bundesgericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid verfassungsmässige Rechte (Art. 116 BGG) verletzt.
Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die
Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen
(Art. 42 BGG). Wird gegen einen Entscheid sowohl ordentliche Beschwerde als auch
Verfassungsbeschwerde geführt, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift
einzureichen (Art. 119 Abs. 1 BGG).
Aarau, 17. September 2025
Obergericht des Kantons Aargau
Zivilgericht, 4. Kammer
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:
Richli Kabus