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Obergericht / Zivilgericht / 4. Zivilkammer — ZSU.2024.80


Obergericht
Zivilgericht, 4. Kammer
ZSU.2024.80
(SZ.2024.12)
Art. 66
Entscheid vom 6. Juni 2024
Besetzung Oberrichter Richli, Präsident
Oberrichter Egloff
Oberrichterin Massari
Gerichtsschreiber Gasser
Klägerin 1 A._____,
[…]
Klägerin 2 B._____,
[…]
vertreten durch A._____,
[…]
Beklagter D._____,
[…]
Gegenstand Mietausweisung

- 2 -
Das Obergericht entnimmt den Akten:
1.
1.1.
Die "C._____ Erben" (fortan: Klägerinnen), vertreten durch A._____,
schlossen mit D._____ (fortan: Beklagter) am 10. bzw. 13. Oktober 2022
einen Mietvertrag über eine 3 ½-Zimmerwohnung (Parterre/1. Stock) an der
S-Strasse in T._____ ab.
1.2.
Mit amtlichem Formular vom 3. November 2023 wurde das Mietverhältnis
durch die Klägerinnen gestützt auf Art. 257d OR ausserordentlich auf den
31. Dezember 2023 gekündigt.
2.
2.1.
Die Klägerinnen beantragten beim Bezirksgericht Kulm mit Klage vom
1. Februar 2024 die Ausweisung des Beklagten aus dem Mietobjekt.
2.2.
Der Beklagte reichte innert Frist keine Stellungnahme ein.
2.3.
Die Präsidentin des Bezirksgerichts Kulm entschied am 26. März 2024:
" 1.
Auf das Ausweisungsbegehren vom 1. Februar 2024 wird nicht eingetre-
ten.
2.
Die Entscheidgebühr von Fr. 800.00 wird der Gesuchstellerin auferlegt und
mit dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 300.00 verrechnet,
so dass die Gesuchstellerin dem Gericht Fr. 500.00 nachzuzahlen hat.
3.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen."
3.
3.1.
Gegen diesen ihnen am 2. April 2024 zugestellten Entscheid erhoben die
Klägerinnen mit Eingabe vom 9. April 2024 (Postaufgabe) Beschwerde,
ohne einen konkreten Antrag zu stellen.
3.2.
Der Beklagte reichte innert Frist keine Beschwerdeantwort ein.

- 3 -
Das Obergericht zieht in Erwägung:
1.
1.1.
Das zulässige Rechtsmittel gegen den vorliegenden, im summarischen
Verfahren ergangenen Ausweisungsentscheid mit einem Streitwert von
weniger als Fr. 10'000.00 ist die Beschwerde (Art. 308 Abs. 2 i.V.m.
Art. 319 lit. a ZPO; BGE 144 III 346 E. 1.2.1). Mit der Beschwerde können
die unrichtige Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige Feststel-
lung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Neue An-
träge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel sind ausge-
schlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO).
1.2.
Eine Erbengemeinschaft ist eine Gemeinschaft zur gesamten Hand. Als
solche bildet sie eine Rechtsgemeinschaft ohne Rechtspersönlichkeit, die
mangels Rechtsfähigkeit nicht Trägerin von Rechten und Pflichten sein
kann. In der Folge ist sie zivilrechtlich nicht handlungsfähig und prozess-
rechtlich weder partei- noch prozessfähig. Verfahrenspartei ist damit nicht
die Erbengemeinschaft als solche, sondern ihre Mitglieder, die als Betei-
ligte einer Gesamthandschaft als notwendige Streitgenossen handeln (Ur-
teil des Bundesgerichts 5A_46/2018 vom 4. März 2019 E. 1.1).
Für das Beschwerdeverfahren sind demnach A._____ und B._____ als Klä-
gerinnen zu bezeichnen. Vorliegende Beschwerde wurde einzig durch
A._____ unterzeichnet, wobei der Beschwerde eine durch B._____ unter-
zeichnete Vollmacht beiliegt.
2.
2.1.
Die Vorinstanz führte zur Begründung des angefochtenen Entscheids im
Wesentlichen aus, dass das Mahnschreiben der Klägerinnen dem Beklag-
ten am 8. September 2023 zur Abholung gemeldet worden sei und – unter
Berücksichtigung der siebentägigen Abholfrist – als am 15. September
2023 zugestellt gelte. Die 30-tägige Zahlungsfrist habe damit am 16. Sep-
tember 2023 zu laufen begonnen und habe am 16. Oktober 2023 geendet.
Das Mietverhältnis sei von den Klägerinnen mit amtlichem Formular vom
3. November 2023 ausserordentlich auf den 31. Dezember 2023 gekündet
worden. Da das Kündigungsformular vom 3. November 2023 keine eigen-
händige Unterschrift der Klägerin 1 enthalten habe, sei die Kündigung vom
3. November 2023 nichtig. Auf das Ausweisungsgesuch sei daher nicht ein-
zutreten.

- 4 -
2.2.
Die Klägerinnen machen mit Beschwerde geltend, dass es sich bei der im
vorinstanzlichen Verfahren eingereichten Kündigung vom 3. Novem-
ber 2023 um eine ausgedruckte Kopie gehandelt habe. Die dem Beklagten
zugestellte Kündigung sei unterzeichnet gewesen. Sie seien nicht davon
ausgegangen, dass die Vorinstanz davon ausgehe, dass sie eine nicht un-
terschriebene Kündigung ausgesprochen hätten.
2.3.
Zutreffend und unbestritten ist im vorliegenden Fall zunächst, dass eine
nicht handschriftlich unterzeichnete Kündigung eines Mietverhältnisses
nichtig ist (vgl. Art. 266l Abs. 1 OR i.V.m. Art. 266o OR), was durch die
Vorinstanz von Amtes wegen zu berücksichtigen war. Den vorinstanzlichen
Akten ist eine durch die Klägerinnen nicht unterzeichnete Kündigung des
Mietverhältnisses vom 3. November 2023 der hier fraglichen Mieträumlich-
keiten zu entnehmen (Beilage 2 zum Mietausweisungsgesuch), womit die
Vorinstanz zu Recht von deren Nichtigkeit ausging. Dass die Klägerinnen
im Beschwerdeverfahren mit ihrer Beschwerde eine unterzeichnete, eben-
falls vom 3. November 2023 datierte Kündigung einreichen (Beschwerde-
beilage), vermag am Gesagten nichts zu ändern. Bei der im Beschwerde-
verfahren eingereichten unterzeichneten Kündigung vom 3. November
2023 handelt es sich nicht um eine Kopie i.S.v. Art. 180 Abs. 1 ZPO der im
vorinstanzlichen Verfahren eingereichten Kündigung, welche der freien Be-
weiswürdigung durch das Gericht unterliegt. Vielmehr handelt es sich um
ein eigenständiges, mit einer Unterschrift versehenes neues Dokument und
damit um ein neues Beweismittel, welches aufgrund der Novenschranke
(E. 1.1. hiervor) im vorliegenden Beschwerdeverfahren unbeachtlich ist.
Nach dem Dargelegten erweist sich die Beschwerde als unbegründet und
ist abzuweisen.
3.
Die Klägerinnen haben ausgangsgemäss die obergerichtliche Entscheid-
gebühr zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 ZPO) und ihre Parteikosten selbst zu
tragen. Da dem Beklagten im Beschwerdeverfahren kein Aufwand entstan-
den ist, ist ihm keine Parteientschädigung zuzusprechen.
Das Obergericht erkennt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2.
Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 500.00 wird den Klägerinnen
1 und 2 in solidarischer Haftbarkeit auferlegt.

- 5 -
3.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
Zustellung an:
[…]
Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-
schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen
Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet-
rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens
Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters (Art. 44
Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde
nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen
hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).
Rechtsmittelbelehrung für die subsidiäre Verfassungsbeschwerde (Art. 113 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die subsidi-
äre Verfassungsbeschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden, so-
weit keine Beschwerde nach den Artikeln 72 - 89 BGG zulässig ist (Art. 44 Abs. 1, Art. 90,
Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1, Art. 113, Art. 117 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid verfassungsmässige Rechte (Art. 116 BGG) verletzt.
Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die
Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42
BGG). Wird gegen einen Entscheid sowohl ordentliche Beschwerde als auch Verfassungs-
beschwerde geführt, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen
(Art. 119 Abs. 1 BGG).

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Aarau, 6. Juni 2024
Obergericht des Kantons Aargau
Zivilgericht, 4. Kammer
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Richli Gasser