ag_zivilgericht · ZSU.2026.137 · 2026-05-13 · de
Obergericht / Zivilgericht / 4. Zivilkammer — ZSU.2026.137


Obergericht
Zivilgericht, 4. Kammer
ZSU.2026.137
(SZ.2026.46)
Art. 123
Entscheid vom 13. Mai 2026
Besetzung Oberrichter Richli, Präsident
Oberrichterin Massari
Oberrichterin Plüss
Gerichtsschreiber Gasser
Klägerin A._____ AG,
[…]
Beklagte 1 B._____,
[…]
Beklagter 2 C._____,
[…]
Gegenstand Mietausweisung

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Das Obergericht entnimmt den Akten:
1.
1.1.
Die Parteien schlossen am 7. Oktober 2019 bzw. 8. Oktober 2019 einen
Mietvertrag betreffend das Mietobjekt […], sowie je einen Mietvertrag für
den Einstellplatz […] an der gleichen Adresse, ab.
1.2.
Mit zwei separaten Schreiben vom 13. November 2025 mahnte die Klägerin
die Beklagten für ausstehende Mietzinsen, setzte ihnen eine Zahlungsfrist
von 30 Tagen bzw. 10 Tagen zur Begleichung der Ausstände und drohte
ihnen gleichzeitig an, bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis
zu kündigen. Die Schreiben wurden den Beklagten je am 14. November
2025 zugestellt.
1.3.
Die Klägerin sprach gegenüber den Beklagten am 16. Dezember 2025 je
unter Verwendung des amtlichen Formulars per 31. Januar 2026 die Kün-
digungen der Mietverhältnisse aus. Diese Schreiben wurden den Beklagten
am 17. Dezember 2025 zugestellt.
2.
2.1.
Nachdem die Beklagten das Mietobjekt per 31. Januar 2026 nicht verlassen
hatten, stellte die Klägerin mit Eingabe vom 25. Februar 2026 beim Präsi-
dium des Bezirksgerichts Baden ein Ausweisungsbegehren.
2.2.
Mit Eingabe vom 17. März 2026 nahmen die Beklagten Stellung zum Aus-
weisungsbegehren.
2.3.
Der Präsident des Bezirksgerichts Baden erkannte am 15. April 2026 wie
folgt:
" 1.
Es wird festgestellt, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien über
die […] sowie die Einstellplätze Nr. […] an der […] seit 31. Januar 2026
aufgelöst ist.
2.
Die Gesuchsgegner werden verpflichtet, die 3 ½-Zimmerwohnung sowie
die Einstellplätze […] spätestens innert 10 Tagen nach Rechtskraft die-
ses Entscheids zu räumen und zu verlassen sowie in vertragsgemässem
Zustand inkl. sämtlicher Schlüssel zu übergeben, unter Androhung des po-
lizeilichen Vollzuges im Unterlassungsfall gemäss Art. 343 Abs. 1 lit. d

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ZPO. Im Unterlassungsfalle würden sie auf Begehren der Gesuchstellerin
durch das Gerichtspräsidium Baden polizeilich ausgewiesen.
3.
Die Entscheidgebühr von Fr. 500.00 wird den Gesuchsgegnern auferlegt.
Die Gesuchsgegnern haben dem Gericht Fr. 500.00 zu bezahlen.
4.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen."
3.
3.1.
Gegen diesen ihnen am 18. April 2026 zugestellten Entscheid erhoben die
Beklagten mit Eingabe vom 20. April 2026 Berufung beim Obergericht des
Kantons Aargau und beantragten das Folgende:
" 1.
Der Entscheid des Bezirksgerichts Baden sei aufzuheben oder anzupas-
sen.
2.
Der Berufung sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen.
3.
Es sei eine angemessene Fristerstreckung zu gewähren."
3.2.
Mit Eingabe vom 4. Mai 2026 beantragten die Beklagten die Gewährung
der unentgeltlichen Rechtspflege für das Berufungsverfahren.
3.3.
Auf die Einholung einer Berufungsantwort wurde verzichtet.
Das Obergericht zieht in Erwägung:
1.
1.1.
Das zulässige Rechtsmittel gegen den vorliegenden, im summarischen
Verfahren ergangenen Ausweisungsentscheid mit einem Fr. 10'000.00
übersteigenden Streitwert ist die Berufung (Art. 308 Abs. 2 ZPO; BGE 144
III 346 E. 1.2.1).
1.2.
Mit der Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrich-
tige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310
ZPO). Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt,
wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt

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nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317
Abs. 1 ZPO).
1.3.
Die Berufung hemmt die Rechtskraft und die Vollstreckbarkeit des ange-
fochtenen Entscheids im Umfang der Anträge von Gesetzes wegen
(Art. 315 Abs. 1 ZPO), womit es sich vorliegend erübrigt, über den Antrag
der Beklagten auf Erteilung der aufschiebenden Wirkung zu befinden.
2.
2.1.
2.1.1.
Die Vorinstanz erwog im Wesentlichen, dass die Kündigung der Mietver-
hältnisse die Anforderungen nach Art. 257d OR, Art. 266l OR und Art. 266n
OR erfülle und das Mietverhältnis rechtsgültig per 31. Januar 2026 ausser-
ordentlich gekündigt worden sei. Die Mietausweisung der Beklagten stelle
aufgrund derer persönlichen Situation zwar eine nicht unerhebliche Belas-
tung dar. Es sei jedoch auch zu berücksichtigen, dass die Beklagten ge-
mäss Kontoauszug der Klägerin wiederholt mit der Bezahlung des Mietzin-
ses in Verzug geraten seien und teilweise während mehrerer Monate keine
Zahlungen geleistet hätten. Die Beklagten hätten nicht belegt, dass sie mit
der Verwaltung in Kontakt gestanden seien und ernsthaft versucht hätten,
eine einvernehmliche Lösung zu finden. Die von den Beklagten vorge-
brachten gesundheitlichen Probleme sowie die finanziellen Umstände ver-
möchten für sich allein keine Missbräuchlichkeit der Kündigung zu begrün-
den.
2.1.2.
Die Beklagten bringen mit Berufung vor, dass der angefochtene Entscheid
ihren tatsächlichen Lebensumständen nicht ausreichend Rechnung trage
und zu einer unverhältnismässigen Härte führe. Sie würden mit zwei schul-
pflichtigen Kindern zusammen leben, welche auf stabile Wohnverhältnisse
angewiesen seien. Ein kurzfristiger Verlust der Wohnung habe erhebliche
negative Auswirkungen auf deren schulische Entwicklung und psychische
Stabilität. Zudem sei der Beklagte krank und derzeit nicht arbeitsfähig.
Seine gesundheitliche Situation erschwere die Organisation des Umzugs
und stelle eine zusätzliche Belastung für die Familie dar. Trotz ernsthafter
Bemühungen sei es bislang nicht gelungen, eine geeignete Ersatzwohnung
zu finden. Die angesetzte Frist sei unter diesen Umständen unangemessen
kurz und verletze das Verhältnismässigkeitsprinzip. Eine sofortige Vollstre-
ckung würde die Familie in eine existenzielle Notlage bringen.
2.2.
Die Rechtmässigkeit der ausserordentlichen Kündigungen der Mietverhält-
nisse wird durch die Beklagten – zu Recht – nicht in Abrede gestellt, womit
sich weitere Äusserungen hierzu erübrigen und auf die zutreffenden

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vorinstanzlichen Erwägungen verwiesen werden kann (angefochtener Ent-
scheid, E. 3). Vielmehr machen die Beklagten vorliegend geltend, dass die
Räumungsfrist von zehn Tagen unverhältnismässig kurz sei und den kon-
kreten Umständen (u.a. schulpflichtige Kinder, negative Auswirkungen auf
die psychische Entwicklung, gesundheitliche Probleme des Beklagten)
nicht Rechnung trage.
Die Vorinstanz hat den Beklagten im angefochtenen Entscheid vom 15. Ap-
ril 2026 zur Räumung des Mietobjektes eine Frist von zehn Tagen nach
Rechtskraft des Entscheids gewährt, womit sie der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_162/2021 vom 12. Mai
2021 E. 6.2), selbst bei Vorliegen humanitärer Gründe, korrekt Rechnung
getragen hat. Die Zustellung der Kündigungen erfolgte zudem bereits im
Dezember 2025, womit den Beklagten bereits zu diesem Zeitpunkt bekannt
war, dass sie die Wohnung spätestens per Ende Januar 2026 würden ver-
lassen müssen. Unterdessen sind wieder über vier Monate vergangen. Im
Weiteren profitieren die Beklagten auch als Folge des Berufungsverfahrens
von einer Verlängerung der Räumungsfrist. Von einer unzumutbaren oder
unverhältnismässigen Räumungsfrist kann jedenfalls nicht die Rede sein.
Soweit die Beklagten sinngemäss eine Erstreckung des Mietverhältnisses
i.S.v. Art. 272 OR verlangen, ist darauf nicht einzugehen. Zum einen wurde
eine Erstreckung des Mietverhältnisses bei der zuständigen Behörde nicht
beantragt und bildet folglich nicht Gegenstand des vorliegenden Beru-
fungsverfahrens und ist zum anderen bei Kündigungen wegen Zahlungs-
rückstandes ausgeschlossen (Art. 272a Abs. 1 lit a OR).
Nach dem Erwogenen erweist sich die Berufung als unbegründet. Entspre-
chend kann auch offenbleiben, ob die Berufung durch den Beklagten und
die Beklagte unterzeichnet worden ist, was sich aus der handschriftlichen
Rechtsschrift nicht abschliessend ergibt.
3.
Aus den vorstehenden Erwägungen ergibt sich, dass im vorliegenden Be-
rufungsverfahren die Gewinnaussichten von Anfang an beträchtlich gerin-
ger waren als die Verlustgefahren, weshalb sie kaum als ernsthaft bezeich-
net werden konnten. Daher war die Berufung gegen den Entscheid des
Präsidenten des Bezirksgerichts Baden vom 15. April 2026 von vornherein
aussichtslos. Das Gesuch um Bewilligung der unentgeltlichen Rechts-
pflege für das Berufungsverfahren ist schon aus diesem Grund abzuwei-
sen. Damit erübrigt es sich, die Frage der Mittellosigkeit zu prüfen.
4.
Bei diesem Ausgang des Berufungsverfahrens haben die Beklagten die
obergerichtliche Entscheidgebühr unter solidarischer Haftbarkeit zu bezah-
len (Art. 106 Abs. 1 und 3 ZPO). Ferner haben sie ihre Parteikosten selber

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zu tragen. Der Klägerin ist kein entschädigungspflichtiger Aufwand entstan-
den.
Das Obergericht beschliesst:
Das Gesuch um Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege für das
Berufungsverfahren wird abgewiesen.
Das Obergericht erkennt:
1.
Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2.
Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 500.00 wird den Beklagten in
solidarischer Haftbarkeit auferlegt
3.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
Zustellung an:
[…]
Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-
schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen
Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet-
rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens
Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters (Art. 44
Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde
nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen
hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).

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Rechtsmittelbelehrung für die subsidiäre Verfassungsbeschwerde (Art. 113 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die subsidi-
äre Verfassungsbeschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden, so-
weit keine Beschwerde nach den Artikeln 72 - 89 BGG zulässig ist (Art. 44 Abs. 1, Art. 90,
Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1, Art. 113, Art. 117 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid verfassungsmässige Rechte (Art. 116 BGG) verletzt.
Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die
Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42
BGG). Wird gegen einen Entscheid sowohl ordentliche Beschwerde als auch Verfassungs-
beschwerde geführt, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen
(Art. 119 Abs. 1 BGG).
Aarau, 13. Mai 2026
Obergericht des Kantons Aargau
Zivilgericht, 4. Kammer
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Richli Gasser