ag_zivilgericht · ZOR.2024.28 · 2024-08-22 · de
Obergericht / Zivilgericht / 1. Zivilkammer — ZOR.2024.28


Obergericht
Zivilgericht, 1. Kammer
ZOR.2024.28
(OZ.2019.13)
Entscheid vom 22. August 2024
Besetzung Oberrichter Holliger, Vizepräsident
Oberrichterin Möckli
Ersatzrichter Schneuwly
Gerichtsschreiberin Donauer
Klägerin A._____ AG,
[…]
vertreten durch lic. iur. Kaspar Hemmeler, Rechtsanwalt,
und MLaw Daniela Küng, Rechtsanwältin,
[…]
Beklagter B._____,
[…]
vertreten durch lic. iur. Markus Härdi, Rechtsanwalt,
[…]
Gegenstand Bauhandwerkerpfandrecht

- 2 -
Das Obergericht entnimmt den Akten:
1.
1.1.
Die Klägerin erbrachte im Auftrag des Beklagten diverse Bauarbeiten auf
dem in seinem Alleineigentum stehenden Grundstück-Nr. aaa GB Q._____
([…]).
1.2.
Am 16. April 2019 merkte das Grundbuchamt Wohlen – gestützt auf die
Verfügung des Bezirksgerichts Lenzburg, Präsidium des Zivilgerichts, vom
16. April 2019, bestätigt durch den Entscheid vom 8. Juli 2019
(SZ.2019.30) – die vorläufige Eintragung zweier Bauhandwerkerpfand-
rechte im Umfang von Fr. 12'000.00 zzgl. Zins zu 5 % seit dem 9. Januar
2019 und von Fr. 30'604.25 zzgl. Zins zu 5 % seit dem 15. April 2019 im
Tagebuch vor.
2.
2.1.
Mit Klage vom 7. November 2019 stellte die Klägerin beim Bezirksgericht
Lenzburg, Zivilgericht, folgende Rechtsbegehren:
" 1.
Das Grundbuchamt Wohlen (Q._____) sei anzuweisen, auf dem
Grundstück des Beklagten, Grundbuch Q._____, Grundstück-Nr. aaa,
Plan-Nr. […], zu Gunsten der Klägerin Bauhandwerkerpfandrechte mit
der Pfandsumme von CHF 12'000.00 nebst Zins zu 5 % seit dem 9. Ja-
nuar 2019 sowie mit der Pfandsumme von CHF 30'604.25 nebst Zins
zu 5 % seit dem 15. April 2019 definitiv einzutragen.
2.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (einschliesslich endgültige
Verlegung der Gerichts- und Parteikosten des Verfahrens SZ.2019.30)
zu Lasten des Beklagten."
2.2.
Mit Klageantwort vom 9. März 2020 beantragte der Beklagte, die Klage sei
kostenfällig abzuweisen und das Grundbuchamt Wohlen sei anzuweisen,
das provisorisch vorgemerkte Bauhandwerkerpfandrecht zu löschen.
2.3.
Mit Replik vom 13. Juli 2020 und Duplik vom 10. November 2020 hielten
die Parteien an ihren bisherigen Rechtsbegehren fest.
2.4.
Mit Verfügung vom 5. Mai 2021 wurde bei C._____, Haustechnikberater,
ein Gutachten in Auftrag gegeben, das am 20. Dezember 2021 erstattet
wurde.

- 3 -
2.5.
Mit Eingaben vom 14. Februar 2022 (Beklagter) und vom 7. März 2022
(Klägerin) nahmen die Parteien Stellung zum Gutachten.
2.6.
Am 21. März 2022 reichte der Beklagte eine weitere Stellungnahme ein.
2.7.
Am 2. März 2023 fand vor dem Bezirksgericht Lenzburg, Zivilgericht, die
Hauptverhandlung statt, anlässlich derer die sachverständige Person
(C._____) und die Parteien befragt wurden. Zudem hielten die Parteien ihre
Schlussvorträge.
2.8.
Mit Entscheid vom 2. März 2023 erkannte das Bezirksgericht Lenzburg, Zi-
vilgericht, wie folgt:
" 1.
1.1.
In teilweiser Gutheissung der Klage ist das mit Entscheid des Gerichts-
präsidiums Lenzburg vom 8. Juli 2019 (SZ.2019.30) zugunsten der Klä-
gerin auf dem Grundstück des Beklagten, GB Q._____, Grundstück
Nr. aaa, für eine Pfandsumme von CHF 12'000.00 nebst Zins zu 5 %
seit dem 9. Januar 2019 vorläufig eingetragene Bauhandwerkerpfand-
recht im Umfang von CHF 7'751.50 nebst Zins zu 5 % seit dem 9. Ja-
nuar 2019 definitiv einzutragen. Im weitergehenden Umfang ist das vor-
läufig eingetragene Pfandrecht zu löschen.
1.2.
In teilweiser Gutheissung der Klage ist das mit Entscheid des Gerichts-
präsidiums Lenzburg vom 8. Juli 2019 (SZ.2019.30) zugunsten der Klä-
gerin auf dem Grundstück des Beklagten, GB Q._____, Grundstück
Nr. aaa, für eine Pfandsumme von CHF 30'604.25 nebst Zins zu 5 %
seit dem 15. April 2019 vorläufig eingetragene Bauhandwerkerpfand-
recht im Umfang von CHF 25'580.70 nebst Zins zu 5 % seit dem
15. April 2019 definitiv einzutragen. Im weitergehenden Umfang ist das
vorläufig eingetragene Pfandrecht zu löschen.
2.
Das Grundbuchamt Wohlen wird angewiesen, die definitiven Eintragun-
gen gemäss Dispositiv-Ziff. 1 vorzunehmen und die Pfandrechte im
weiteren Umfange zu löschen.
3.
Im Übrigen werden die Anträge der Parteien abgewiesen.
4.
4.1.
Die Gerichtskosten im Summarverfahren gemäss Entscheid des Ge-
richtspräsidiums Lenzburg vom 8. Juli 2019 (SZ.2019.30) in der Höhe
von CHF 1'350.00 werden zu 80 % mit CHF 1'080.00 dem Beklagten
und zu 20 % mit CHF 270.00 der Klägerin auferlegt. Die Gerichtskosten
werden mit dem Kostenvorschuss der Klägerin in Höhe von

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CHF 1'350.00 verrechnet, so dass der Beklagte der Klägerin
CHF 1'080.00 direkt zu ersetzen hat.
4.2.
Die Gerichtskosten für das vorliegende Verfahren, bestehend aus einer
Entscheidgebühr von CHF 4'000.00 und Auslagen von CHF 13'373.30,
total CHF 17'373.30, werden zu 80 % mit CHF 13'898.65 dem Beklag-
ten und zu 20 % mit CHF 3'474.65 der Klägerin auferlegt. Die Gerichts-
kosten werden mit den geleisteten Kostenvorschüssen der Parteien
von total CHF 17'200.00 (CHF 10'700 von Klägerin / CHF 6'500.00 von
Beklagtem) verrechnet, sodass der Beklagte der Klägerin
CHF 7'225.35 direkt zu ersetzen und der Gerichtskasse CHF 173.30
nachzuzahlen hat.
5.
5.1.
Der Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin für das Summarverfahren
(SZ.2019.30) eine richterlich festgesetzte Parteientschädigung von
CHF 2'050.70 (inkl. MWST CHF 146.60) zu bezahlen.
5.2.
Der Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin für das vorliegende Verfah-
ren eine richterlich festgesetzte Parteientschädigung von CHF 6'921.00
(inkl. MWSt von CHF 494.80) zu bezahlen."
3.
3.1.
Gegen diesen ihm am 21. März 2024 zugestellten, vollständig begründeten
Entscheid erhob der Beklagte am 6. Mai 2024 unter Berücksichtigung von
Art. 145 Abs. 1 lit. a und Art. 142 Abs. 3 ZPO fristgerecht Berufung mit den
Anträgen:
" 1.
Es sei der Entscheid des Bezirksgerichtes Lenzburg vom 2. März 2023
(OZ.2019.13) aufzuheben.
2.
Es sei die Klage auf definitive Eintragung eines Bauhandwerkerpfand-
rechtes abzuweisen.
Eventuell:
Es sei der Entscheid des Bezirksgerichtes Lenzburg vom 2. März 2023
aufzuheben und es sei die Angelegenheit zur richtigen Feststellung des
Sachverhaltes und zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuwei-
sen.
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Klägerin und
Berufungsbeklagten."
3.2.
Mit Berufungsantwort vom 24. Juni 2024 beantragte die Klägerin die kos-
tenfällige Abweisung der Berufung, soweit auf diese eingetreten werden
könne.

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3.3.
Am 5. Juli 2024 reichte der Beklagte eine (unaufgeforderte) Stellungnahme
ein.
Das Obergericht zieht in Erwägung:
1.
Beim angefochtenen Entscheid handelt es sich um einen erstinstanzlichen
Endentscheid (Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO). Der Beklagte hat am vorinstanz-
lichen Verfahren teilgenommen und ist dort teilweise unterlegen, sodass er
durch den angefochtenen Entscheid beschwert ist. Im Übrigen ist der für
die Berufung in vermögensrechtlichen Angelegenheiten erforderliche Min-
deststreitwert von Fr. 10'000.00 (Art. 308 Abs. 2 ZPO) erreicht. Nachdem
auch die Frist- und Formvorschriften von Art. 311 ZPO eingehalten sind
und der Beklagte auch den Gerichtskostenvorschuss (Art. 98 ZPO) fristge-
recht geleistet hat, steht einem Eintreten auf seine Berufung nichts entge-
gen.
2.
2.1.
2.1.1.
Gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO ist die Berufung zu begründen. Eine Nachrei-
chung der Begründung nach Ablauf der Rechtsmittelfrist ist unzulässig.
Selbst ein zweiter Schriftenwechsel, auf dessen Durchführung kein abso-
luter Anspruch besteht, gestattet nicht, die Berufungsschrift nachzubessern
oder gar zu ergänzen. Dasselbe gilt erst recht für die Ausübung des soge-
nannten Replikrechts, bei welchem es von vornherein nur darum geht, zu
in die Akten des Verfahrens aufgenommenen Eingaben Stellung nehmen
zu können. Ein – sich im Rahmen des Streitgegenstands bewegendes –
neues juristisches Argument kann gegebenenfalls vorgetragen werden,
wenn der Prozessgegner zulässigerweise neue Tatsachen oder Beweis-
mittel in das Berufungsverfahren eingebracht hat. Ansonsten kommt eine
Nachbesserung nur bei behebbaren formalen Mängeln wie der fehlenden
Unterschrift infrage (Art. 132 Abs. 1 ZPO). Sie erlaubt aber niemals die in-
haltliche Ergänzung einer Eingabe (Urteil des Bundesgerichts 5A_7/2021
vom 2. September 2021 E. 2.2).
In seinen Ausführungen hat sich der Berufungskläger mit der Begründung
im erstinstanzlichen Entscheid im Einzelnen und sachbezogen auseinan-
derzusetzen (REETZ/THEILER, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger,
Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO-Kommentar],
3. Aufl. 2016, N. 36 zu Art. 311 ZPO). Begründen bedeutet aufzuzeigen,
inwiefern der angefochtene Entscheid als fehlerhaft erachtet wird. Hierfür
muss die Berufung hinreichend klar abgefasst sein, was insbesondere eine
genaue Bezeichnung der beanstandeten Passagen sowie der Aktenstücke,

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auf welche sich die Kritik stützt, bedingt (BGE 141 III 569 E. 2.3.3, 138 III
374 E. 4.3.1, Urteil des Bundesgerichts 5A_466/2016 vom 12. April 2017
E. 2.3). Allgemeine Kritik am vorinstanzlichen Entscheid genügt nicht
(BGE 141 III 569 E. 2.3.3, 138 III 374 E. 4.3.1, Urteile des Bundesgerichts
5A_466/2016 vom 12. April 2017 E. 2.3 und 4A_651/2012 vom 7. Februar
2013 E. 4.2; SEILER, Die Berufung nach ZPO, 2013, N. 896; HURNI, Der
Rechtsmittelprozess der ZPO, ZBJV 2020, S. 76). Auch mit blossen Wie-
derholungen der eigenen Vorbringen vor erster Instanz, die von dieser be-
reits abgehandelt wurden, wird dem Begründungserfordernis nicht Genüge
getan (BGE 141 III 569 E. 2.3.3, 138 III 374 E. 4.3.1, Urteile des Bundes-
gerichts 5A_466/2016 vom 12. April 2017 E. 2.3, 4A_651/2012 vom 7. Feb-
ruar 2013 E. 4.2; REETZ/THEILER, a.a.O., N. 36 zu Art. 311 ZPO; HUNGER-
BÜHLER/BUCHER, in: Brunner/Gasser/Schwander [Hrsg.], Kommentar zur
Schweizerischen Zivilprozessordnung, 2. Aufl. 2016, N. 31 zu Art. 311
ZPO; SEILER, a.a.O., N. 896; HURNI, a.a.O., S. 75 f.). Der Berufungskläger
hat dem angefochtenen Entscheid vielmehr eine Gegenargumentation ent-
gegenzustellen (HURNI, a.a.O., S. 74 und 75 ff.).
Die Begründungspflicht nach Art. 311 Abs. 1 ZPO ist vor dem Hintergrund
zu verstehen, dass mit der Berufung ein eigenständiger Kontrollprozess in
Gang gesetzt wird. Die Partei stellt die Behauptung auf, der angefochtene
Entscheid leide an Mängeln, müsse auf diese hin kontrolliert und bei aus-
gewiesener Unrichtigkeit durch einen besseren Entscheid ersetzt werden.
Diese Behauptung muss sie begründen, indem sie die Rügen im Einzelnen
expliziert und auf genau bezeichnete Erwägungen im angefochtenen Ent-
scheid bezieht. Beurteilungsgegenstand ist nicht mehr primär, ob die erst-
instanzlich gestellten Begehren gestützt auf den angeführten Lebenssach-
verhalt begründet sind, sondern ob die gegen den angefochtenen Ent-
scheid formulierten Beanstandungen zutreffen. Die Begründung der Beru-
fung muss sich begriffsnotwendig auf den angefochtenen Entscheid bezie-
hen. Sie muss hinreichend genau und eindeutig sein, damit die Berufungs-
instanz sie mühelos verstehen kann. Dies setzt voraus, dass die Partei im
Einzelnen die erstinstanzlichen Erwägungen bezeichnet, die sie anficht,
und die Aktenstücke nennt, auf denen ihre Kritik beruht (Urteil des Bundes-
gerichts 4A_390/2023 vom 22. November 2023 E. 4 m.w.N.).
Zwar wendet die Rechtsmittelinstanz das Recht von Amtes wegen an
(Art. 57 ZPO) und verfügt über freie Kognition in Tatfragen (BGE 144 III 394
E. 4.1.4). Sofern die rechtlichen Mängel aber nicht geradezu offensichtlich
sind, beurteilt die Rechtsmittelinstanz nur die vorgebrachten Rügen (Urteil
des Bundesgerichts 4A_390/2023 vom 22. November 2023 E. 7 m.w.N.).
Die Rechtsmittelinstanz ist daher nicht gehalten, von sich aus alle sich stel-
lenden tatsächlichen und rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn die Par-
teien diese in oberer Instanz nicht mehr vortragen (BGE 144 III 394
E. 4.1.4, 142 III 413 E. 2.2.4). Sie ist inhaltlich aber weder an die Argu-
mente, welche die Parteien zur Begründung ihrer Beanstandungen

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vorbringen, noch an die Erwägungen der ersten Instanz gebunden. Sie
kann deshalb die Berufung auch mit einer anderen Begründung gutheissen
oder diese auch mit einer von der Argumentation der ersten Instanz abwei-
chenden Begründung abweisen (Urteil des Bundesgerichts 4A_397/2016
vom 30. November 2016 E. 3.1).
2.1.2.
Soweit der Beklagte in seiner unaufgeforderten Stellungnahme zur Beru-
fungsantwort der Klägerin vom 5. Juli 2024 neue Beanstandungen am an-
gefochtenen Entscheid vorbringt, kann darauf mangels rechtzeitiger Rüge
nicht weiter eingegangen werden. Vielmehr handelt es sich dabei um eine
nach Ablauf der Berufungsfrist – und damit verspätet – eingereichte Nach-
besserung seiner Berufung, die unzulässig ist.
2.2.
Neue Tatsachen und Beweismittel werden im Berufungsverfahren nur noch
berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumut-
barer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten
(Art. 317 Abs. 1 ZPO), wofür die Partei, die solche Neuerungen geltend
macht, die Substantiierungs- und Beweislast trägt (Urteil des Bundesge-
richts 5A_266/2015 vom 24. Juni 2015 E. 3.2.2).
2.3.
Das Obergericht kann ohne Verhandlung aufgrund der Akten entscheiden
(Art. 316 Abs. 1 ZPO).
3.
Vorab ist der Gegenstand des Berufungsverfahrens zu ermitteln. Die Par-
teien haben gestützt auf zwei klägerische Offerten (Klagebeilagen 5 f.) zwei
Werkverträge HLKK-Anlagen (HLKK = Heizungs-, Lüftungs-, Klima- und
Kältetechnik) und Sanitäranlagen (Klagebeilagen 7 f.; Duplikbeilagen 1 f.)
geschlossen und darin jeweils unter Art. 2, Ziff. 2.7, die SIA-Norm 118 für
anwendbar erklärt, die offenkundig i.S.v. Art. 151 ZPO ist (GRONER, Be-
weisrecht, Beweise und Beweisverfahren im Zivil- und Strafrecht, 2011,
S. 19 f.; LEU, in: Brunner/Gasser/Schwander [Hrsg.], Kommentar zur
Schweizerischen Zivilprozessordnung, 2. Aufl. 2016, N. 6 zu Art. 151 ZPO).
Betreffend den Werkvertrag HLKK-Anlagen wurde der Klägerin im vor-
instanzlichen Entscheid ein Pauschalpreis von Fr. 99'000.00 zugestanden,
wovon der Beklagte bereits Fr. 94'000.00 bezahlt hat. Weiter wurden vom
klägerischen Werklohnanspruch Fr. 3'870.00 wegen der nicht ausgeführten
Isolation der Leitungen und Fr. 3'116.00 wegen Mängeln am Werk abgezo-
gen. Insoweit wurde der vorinstanzliche Entscheid nicht angefochten. Um-
stritten bzw. gerügt ist, ob zum klägerischen Werklohnanspruch
Fr. 9'737.50 wegen Zusatzleistungen / Regiearbeiten hinzuzurechnen sind
und ob Abzüge wegen weiterer Mängel vorzunehmen sind.

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Hinsichtlich des Werkvertrags Sanitäranlagen wurde der Klägerin im vor-
instanzlichen Entscheid ein Pauschalpreis von Fr. 32'000.00 zugestanden,
wovon der Beklagte bereits Fr. 6'000.00 bezahlt hat. Weiter wurden vom
klägerischen Werklohn Fr. 1'938.00 wegen der nicht ausgeführten Isolation
der Leitungen sowie Fr. 6'156.05 wegen Mängeln am Werk abgezogen. In-
soweit wurde der vorinstanzliche Entscheid nicht angefochten. Umstritten
bzw. gerügt ist, ob zum klägerischen Werklohnanspruch Fr. 7'674.75 we-
gen Zusatzleistungen / Regiearbeiten hinzuzurechnen sind und ob Abzüge
wegen weiterer Mängel vorzunehmen sind.
4. [Mehraufwendungen]
4.1. [Vorinstanz]
Hinsichtlich der HLKK-Anlagen erwog die Vorinstanz, es sei zwischen den
Parteien strittig, ob die Klägerin einen weiteren Vergütungsanspruch im
Umfang von Fr. 9'737.50 zufolge Zusatzleistungen / Regiearbeiten betref-
fend die Erstellung der Gruppe Holzheizungen und Kugelhahnen am So-
larspeicher habe. Zwar mache der Beklagte geltend, die Klägerin habe mit
der Holzheizung nichts zu tun gehabt. Er führe in Widerspruch hierzu aber
aus, die HLKK-Anlage bestehe aus einer Solaranlage und einer betriebs-
fertigen Öl-Brennwertzentrale sowie optional einer Holzofen-Heizung. Er
führe auch aus, bereits für Solar- und Heizöl hätten zwei Kreisläufe für Wär-
mequellen eingebaut werden müssen. Damit habe der Beklagte bestätigt,
dass die Holzheizungen zwischen den Parteien als Option diskutiert wor-
den seien, ohne dass sie Bestandteil des Werkvertrags mit Pauschalpreis
geworden wären. Es sei daher nachvollziehbar, dass die von der Klägerin
behaupteten Arbeiten im Zusammenhang mit der Holzheizung in der Folge
auf Bestellung des Beklagten zusätzlich erfolgt seien und damit auch zu-
sätzlich als Regiearbeit zu entschädigen seien. Entsprechend der Partei-
befragung der Klägerin sei es auch nachvollziehbar, dass für die Holzhei-
zung mindestens ein weiterer Heizkreis habe eingebaut werden müssen.
In Bezug auf die Kugelhahnen unterlasse es der Beklagte, die von der Klä-
gerin eingereichten Arbeitsrapporte substantiiert zu bestreiten. Soweit sich
der Beklagte darauf berufe, die Regiearbeiten seien infolge Nichteinhaltens
der vertraglichen Formvorschriften nicht geschuldet, so sei dieser Einwand
rechtsmissbräuchlich. Der Beklagte habe die Klägerin nämlich die entspre-
chenden Arbeiten auf seinem Grundstück ausführen lassen, die Leistungs-
erfüllung der Klägerin mithin zugelassen. Die Klägerin habe daher An-
spruch auf eine Zusatzvergütung in der Höhe von Fr. 9'737.50 zufolge Zu-
satzleistungen / Regiearbeiten HLKK (angefochtener Entscheid E. 5.2.2).
Hinsichtlich der Sanitäranlagen hätten die Parteien einen Pauschalpreis
von Fr. 32'000.00 vereinbart, wovon die Klägerin betreffend die Leitungs-
isolationen Fr. 1'938.00 abgezogen habe und der Beklagte Fr. 6'000.00 be-
reits bezahlt habe (angefochtener Entscheid E. 5.5.1). Umstritten sei, ob
die Klägerin einen weiteren Vergütungsanspruch im Umfang von
Fr. 7'674.75 zufolge Zusatzleistungen / Regiearbeiten betreffend Regen-

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wasserleitungen, Dusche / WC / Lavabo, PE-Leitungen sowie ein Boiler-
Provisorium habe. Die Arbeiten der Klägerin bestreite der Beklagte nicht.
Er habe nicht dargetan, dass diese Leistungen bereits im Pauschalpreis
inbegriffen gewesen seien. Im Übrigen sei erstellt, dass der Beklagte eine
rollende Planung gepflegt habe, bei der nach Abschluss des Werkvertrages
Sanitäranlagen weitere Vorhaben, insb. betreffend das von den beiden
Werkverträgen nicht erfasste Wohnhaus, hinzugekommen seien, die vom
Beklagten selber geplant worden seien. Im Gutachten sei ausgeführt wor-
den, dass im vorliegenden Projektplan keine Hinweise auf die Dusche, das
WC und das Lavabo vorhanden seien. Es werde bezweifelt, dass ein vor-
handener A3-Planausschnitt, auf dem ein solcher Nassraum zu erkennen
sei, vom Fachplaner stamme. Sodann habe die Klägerin nachvollziehbar
ausgeführt, dass das Boiler-Provisorium notwendig geworden sei, nach-
dem der Beklagte den Ölkessel demontiert habe, um Kanalisationsleitun-
gen am Wohnhaus anzuschliessen, wobei an diesem Kessel das Warm-
wasser angeschlossen gewesen sei und es deswegen ohne Boiler-Provi-
sorium kein Warmwasser im Wohnhaus gegeben hätte. Der Einwand des
Beklagten hinsichtlich des Nichteinhaltens der vertraglichen Formvorschrif-
ten durch die Klägerin sei abermals rechtsmissbräuchlich. Die Klägerin
habe daher Anspruch auf eine Zusatzvergütung in der Höhe von
Fr. 7'674.75 zufolge Zusatzleistungen / Regiearbeiten Sanitäranlagen (an-
gefochtener Entscheid E. 5.2.3).
4.2. [Rechtliches]
4.2.1.
Die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts setzt im Wesentlichen
die Forderung eines Bauhandwerkers oder Unternehmers für die Leistung
von Arbeit und allenfalls von Material zugunsten des zu belastenden
Grundstücks sowie die Wahrung der viermonatigen Eintragungsfrist voraus
(Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 und 839 Abs. 2 ZGB). Zur Wahrung der Frist genügt
es, wenn der Handwerker bzw. der Unternehmer innerhalb der Frist die
vorläufige Eintragung in Form einer Vormerkung im Grundbuch erwirkt
(SCHUMACHER/REY, Das Bauhandwerkerpfandrecht, 4. Aufl. 2022,
N. 1068).
Gemäss Art. 839 Abs. 3 ZGB darf die Eintragung nur erfolgen, wenn die
Pfandsumme vom Eigentümer anerkannt oder gerichtlich festgestellt ist
und kann nicht verlangt werden, wenn der Grundstückeigentümer für die
Forderung hinreichende Sicherheit leistet. Liegt keine Anerkennung des
Grundstückeigentümers vor, kann die Eintragung nur durch ein rechtskräf-
tiges Gerichtsurteil angeordnet werden. Im ordentlichen Zivilprozess betref-
fend die definitive Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts hat der Un-
ternehmer die seinem Anspruch sowie den Voraussetzungen für die Ein-
tragung zugrunde liegenden Tatsachen nicht lediglich glaubhaft zu ma-
chen, wie im Verfahren betreffend vorläufige Eintragung des Bauhandwer-
kerpfandrechts (BGE 137 III 563 E. 3.3, 86 I 265 E. 3; vgl. auch

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SCHUMACHER/REY, a.a.O., N. 1529 ff.; BSK ZGB II-THURNHERR, 7. Aufl.
2023, N. 37 zu Art. 839/840 ZGB), sondern strikte zu beweisen (SCHUMA-
CHER/REY, a.a.O., N. 1740; SCHMID/HÜRLIMANN-KAUP, Sachenrecht,
6. Aufl. 2022, N. 1775).
Pfandberechtigt sind die Forderungen der Handwerker oder Unternehmer,
die auf einem Grundstück zu Bauten oder anderen Werken, zu Abbruchar-
beiten, zum Gerüstbau, zur Baugrubensicherung oder dergleichen Material
und Arbeit oder Arbeit allein geliefert haben (Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB).
Die mit dem Bauhandwerkerpfand zu sichernde bzw. die gesicherte Forde-
rung besteht entsprechend in der Vergütungsforderung des Handwerkers
oder Unternehmers. Sie ist mit dieser identisch. Für die Eintragung des
Bauhandwerkerpfandrechts im Grundbuch ist daher nach Art. 794 Abs. 1
i.V.m. Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB eine bestimmte Pfandsumme anzugeben
(SCHUMACHER/REY, a.a.O., N. 513).
4.2.2.
4.2.2.1.
Durch den Werkvertrag verpflichtet sich der Unternehmer zur Herstellung
eines Werkes und der Besteller zur Leistung einer Vergütung (Art. 363 OR).
Wurde die Vergütung zum Voraus genau bestimmt, so ist der Unternehmer
verpflichtet, das Werk zu dieser Summe fertigzustellen, und darf keine Er-
höhung fordern, selbst wenn er mehr Arbeit oder grössere Auslagen gehabt
hat, als vorgesehen war (Art. 373 Abs. 1 OR; Festpreis). Der Besteller hat
auch dann den vollen Preis zu bezahlen, wenn die Fertigstellung des Wer-
kes weniger Arbeit verursacht, als vorgesehen war (Art. 373 Abs. 3 OR).
Bei der Festübernahme wird zwischen Pauschal-, Global- und Einheitspreis
unterschieden (vgl. Art. 39 ff. SIA-Norm 118; GAUCH, Der Werkvertrag,
6. Aufl. 2019, N. 900, 910 und 915; SCHUMACHER/KÖNIG, Die Vergütung im
Bauwerkvertrag, 2. Aufl. 2017, N. 157 ff.). Der Pauschalpreis (Art. 41 SIA-
Norm 118) ist ein Festpreis, d.h. er ist grundsätzlich unabänderlich. Um
einen Pauschalpreis handelt es sich, wenn die Parteien sich darauf geeinigt
haben, dass der Unternehmer das von ihm geschuldete Werk als Ganzes
zu einer bestimmten, vorgängig im Vertrag fixierten Geldsumme herzustel-
len und abzuliefern hat (GAUCH, a.a.O., N. 900). Der festgelegte Betrag ist
Höchst- und Mindestpreis zugleich. Der Unternehmer ist verpflichtet, das
vereinbarte Werk für die vereinbarte Summe herzustellen und abzuliefern.
Der Pauschalpreis ist unabhängig vom Aufwand des Unternehmers sowie
von den ausgeführten Leistungsmengen. Letzteres schliesst jedoch nicht
aus, dass die zu einem Pauschalpreis geschuldete Werkleistung im kon-
kreten Fall durch mengenmässige Kriterien mitbestimmt ist, welche die
pauschal zu vergütende Leistung detailliert umschreiben (GAUCH, a.a.O.,
N. 901 f.).

- 11 -
Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung und überwiegender Lehre hat
diejenige Partei, welche eine Festpreisabrede behauptet, diese im Bestrei-
tungsfalle zu beweisen. Gelingt dieser Beweis nicht, ist der Werkpreis nach
Massgabe von Art. 374 OR zu bestimmen (Urteile des Bundesgerichts
4A_704/2016 vom 11. April 2017 E. 3.2 und 4A_458/2016 vom 29. März
2017 E. 6.1; ZINDEL/SCHOTT, Basler Kommentar Obligationenrecht I [BSK
OR I], 7. Aufl. 2019, N. 37 zu Art. 373 OR; GAUCH, a.a.O., N. 1014 ff.).
4.2.2.2.
Der Festpreis ist zwar an sich unabänderlich. Dennoch definiert er aber die
geschuldete Vergütung nicht absolut: Ein Recht des Unternehmers auf
Mehrvergütung kann sich etwa daraus herleiten, dass entstandene Mehr-
kosten auf einer nachträglichen Bestellungsänderung (vgl. auch Art. 84 ff.
SIA-Norm 118) oder einem Annahmeverzug des Bestellers durch unzu-
reichende Mitwirkung beruhen (GAUCH, a.a.O., N. 904 bzw. 930; HÜRLI-
MANN, Nachtragsmanagement für Unternehmer und Bauherren, in: Schwei-
zerische Baurechtstagung 2003, 2003, S. 84).
Der wohl häufigste Grund, der zur Begründung von Mehrvergütungsan-
sprüchen herangezogen wird, ist jener der Bestellungsänderung. Von einer
Bestellungsänderung ist die Rede, wenn der vertragliche Leistungsinhalt
des Werkvertrags geändert wird. Die vereinbarte Herstellungspflicht wird
dabei beispielsweise in der Weise abgeändert, dass der Unternehmer zu-
sätzliche oder zum Teil andere Arbeiten zu leisten, bestimmte Arbeiten
wegzulassen oder das Werk anders als vereinbart auszuführen hat. Unter-
schieden werden die vereinbarte und die einseitigen Bestellungsänderung
(GAUCH, a.a.O., N. 768 f.; PEER, Das Leistungsverzeichnis bei Bauwerkver-
trägen, 2018, N. 783 ff.). Hat eine Bestellungsänderung zur Folge, dass
sich der Leistungsinhalt des Werkvertrags ändert, so fällt ein hieraus ent-
stehender Mehraufwand aus dem Deckungsbereich des Vertrages
(GAUCH, a.a.O., N. 905a).
Für den entstehenden Mehraufwand, der durch die vereinbarte Pauschal-
vergütung nicht mehr abgegolten wird, hat der Unternehmer grundsätzlich
Anspruch auf eine Mehrvergütung, die sich unter Vorbehalt einer anderen
Abrede nach Art. 374 OR bemisst (nach Massgabe des Wertes der Arbeit
und der Aufwendungen des Unternehmers bzw. nach der cost plus fee-
Methode [Selbstkosten zzgl. eines Zuschlags für Risiko und Gewinn]; vgl.
GAUCH, a.a.O., N. 949). Dieser Anspruch besteht auch bei nur geringfügi-
gen Bestellungsänderungen und ohne Rücksicht auf das Verhältnis zwi-
schen Mehraufwand und vereinbartem Pauschalpreis und auch unabhän-
gig davon, ob der Unternehmer ohnehin nach Aufwand vergütet wird oder
ob der Werkvertrag mit festen Preisen abgeschlossen wurde (GAUCH,
a.a.O., N. 785 und 905a; PEER, a.a.O., N. 823 f.). Anders sieht es in Fällen
aus, in denen die Parteien die SIA-Norm 118 für anwendbar erklärten. So-
weit sich die Parteien nicht über die Nachtragspreise einigen (Art. 89 Abs. 1

- 12 -
SIA-Norm 118), ist auf die Kostengrundlage im Zeitpunkt der Bestellungs-
änderung abzustellen (Art. 62 SIA-Norm 118). Diese Kostengrundlage ist
objektiver Natur, und es sind die allgemeinen Marktpreise zu diesem Zeit-
punkt massgebend. Dabei kommt dem Gericht Ermessen zu (BGE 143 III
545 E. 4.4).
Ist der Anspruch auf Mehrvergütung streitig, so liegt die Beweislast für die
Anspruchsgrundlage beim Unternehmer, der die Forderung geltend macht.
Insbesondere hat der Unternehmer die erfolgte Bestellungsänderung und
den daraus entstandenen Mehraufwand bzw. die Kostengrundlage nach-
zuweisen (GAUCH, a.a.O., N. 786).
4.3. [Würdigung]
4.3.1. [HLKK-Anlage]
4.3.1.1.
Der Beklagte rügt, die beiden Werkverträge hätten den Einbau, die Kombi-
nation und die Inbetriebnahme von zwei Wärmeerzeugern bzw. Wärme-
quellen (Solar und Heizöl) für einen Heizkreislauf (Fussbodenheizung) ent-
halten, wobei der bisherige Wärmeerzeuger bzw. die bisherige Heizung
durch eine kombinierte Öl-Solar-Heizung habe ersetzt werden sollen (Be-
rufung Rz. 4). Die "Holzofen-Heizung bzw. Holzofen-Wärmeerzeuger" so-
wie der entsprechende Anschluss habe lediglich eine Option dargestellt
und sei nicht Bestandteil der zwei abgeschlossenen Werkverträge und
auch kein Thema zwischen den Parteien gewesen. Die Klägerin habe kei-
nen Nachweis erbracht, wonach sie damit beauftragt worden sei, An-
schlüsse für die Holzofen-Heizung bzw. den Holzofen-Wärmeerzeuger vor-
zubereiten. Allein die Behauptung der Klägerin stelle keinen Beweis dar
(Berufung Rz. 5 und 7). Die Zusatzleistungen / Regiearbeiten HLKK-Anla-
gen seien weder im ursprünglichen Werkvertrag noch als Zusatzleistungen
vereinbart worden noch Ergebnis einseitiger Bestellungsänderungen bzw.
Ausübung einer Option. Sie seien auch nicht als notwendige Bauarbeiten
erforderlich geworden. Der Beklagte habe sich nicht widersprüchlich ge-
äussert. In Bezug auf den Pauschalpreis habe er von einem Heizkreislauf
gesprochen. Dass die Holzofen-Heizung bzw. Holzofen-Wärmeerzeuger
einen weiteren Heizkreislauf erfordere, sei irrelevant, da diese nicht Gegen-
stand des Werkvertrags gewesen sei. Die Klägerin habe also falsche In-
stallationen (zweiter Heizkreislauf) vorgenommen, was sie selber zu ver-
antworten habe. Im Übrigen habe die Klägerin diese Installationen, ausser
den Vorlauf- und Rücklaufrohren, nach einer Reklamation des Beklagten
wieder zurückgebaut. Diese Rohre habe die Klägerin an den Heizwasser-
Speicher angeschlossen und dies als Holzofen-Heizung bezeichnet. Das
stimme indessen nicht, da gerade keine Holzofen-Heizung vorhanden sei.
Aus dem Werkvertrag gehe eindeutig hervor, dass im Werkvertrag nur ein
Heizkreislauf vorgesehen gewesen sei (Berufung Rz. 11). Grundlage der
HLKK-Anlage sei das Heizkreis-Schema der D._____ AG vom 4. Februar
2016 gewesen. Ein zweiter Heizkreislauf stehe hierzu im Widerspruch. Es

- 13 -
liege ein Fehler der Klägerin vor (Berufung Rz. 12). Im Übrigen hätte die
Klägerin gemäss Art. 13 des Werkvertrags den Architekten als Bauleiter
über Regiearbeiten informieren müssen und die Regierapporte unmittelbar
nach den Arbeiten vorlegen und visieren lassen müssen, was nicht der Fall
gewesen sei. Da die Klägerin dies unterlassen habe, könne sie aus ihren
zusätzlichen Arbeiten keine Vergütungsforderung ableiten (Berufung
Rz. 13 und 15). Es lägen auch keine E-Mails vor, woraus sich ergebe, dass
der Beklagte die Klägerin nachträglich mit dem Einbau eines zweiten Heiz-
kreislaufes beauftragt habe. Allein daraus, dass über eine Holzofen-Hei-
zung bzw. den Holzofen-Wärmeerzeuger gesprochen worden sei, lasse
sich noch keine Vereinbarung über den Einbau eines zweiten Heizkreislau-
fes herleiten. Es stünde Wort gegen Wort (Berufung Rz. 14).
4.3.1.2.
In Bezug auf die HLKK-Anlage macht die Klägerin eine Mehrvergütung ge-
stützt auf Zusatzleistungen bzw. Regiearbeiten geltend.
Die Vorinstanz erkannte zu Recht, dass sich die Parteien hinsichtlich der
Zusatzarbeiten / Regiearbeiten HLKK-Anlagen uneinig sind und umstrit-
tene Tatsachen vorliegen, die es zu beweisen gilt. Im vorinstanzlichen Ver-
fahren behauptete die Klägerin zusammengefasst, es sei am 15. Januar
2019 sowie am 5. und 6. Februar 2019 eine zusätzliche Heizleitung für zwei
Holzöfen erstellt worden (act. 5 und 7). Der Beklagte habe die Klägerin ur-
sprünglich zwar nur betreffend den Neu- und Umbau der Autogarage be-
auftragt. Parallel dazu habe er aber auch mit dem Umbau des angebauten
Wohnhauses angefangen. Nachträglich habe der Beklagte bei der Klägerin
daher die Erstellung eines zweiten Heizkreises für zwei bis drei Holzöfen
für das bestehende Wohnhaus in Auftrag gegeben. Die Klägerin sei nicht
von einem falschen Plan ausgegangen (act. 87, 93, 110 und 112 f.). Der
Beklagte führte im vorinstanzlichen Verfahren demgegenüber aus, die Klä-
gerin habe in Abweichung von der ursprünglichen Planung einen zweiten
Heizkreislauf verlegt, obwohl stets nur von einem Heizkreislauf die Rede
gewesen sei. Die Klägerin sei wohl von einem falschen Installationsplan
ausgegangen. Seitens des Beklagten sei nie von einem zweiten Heizkreis-
lauf die Rede gewesen. Der Beklagte habe die Klägerin ca. Mitte November
2018 auf diesen Fehler hingewiesen. Er habe indessen keinen gänzlichen
Rückbau verlangt. In Absprache mit einem Fachmann sei eine Lösung ge-
funden worden, bei der der Kreislauf der Holzöfen, die nicht Vertragsbe-
standteil gewesen seien, angepasst worden seien. Es verstehe sich aller-
dings, dass die entsprechenden Mehrkosten dem Beklagten nicht in Rech-
nung gestellt werden dürften (act. 43 f., 53, 55, 161 ff., 169 f., 186 und 189).
Richtig ist zwar, wenn der Beklagte ausführt, aus der blossen Besprechung
einer Holzofen-Heizung lasse sich noch keine Vereinbarung über den Ein-
bau eines zweiten Heizkreislaufes herleiten. Entgegen den Ausführungen
des Beklagten in seiner Berufung stellte die Vorinstanz bei der diesbe-

- 14 -
züglichen Begründung des angefochtenen Entscheids aber nicht bloss auf
die Parteibehauptungen der Klägerin ab. Vielmehr führte die Vorinstanz ein
Beweisverfahren durch, indem sie die beiden Parteien befragte bzw. deren
Rechtsvertreter Ergänzungsfragen stellen konnten (vgl. zum Beweismittel
der Parteibefragung Art. 168 Abs. 1 lit. f und Art. 191 ff. ZPO; Urteile des
Bundesgerichts 5A_550/2019 vom 1. September 2020 E. 9.1.3.1 und
4A_498/2014 vom 3. Februar 2015 E. 3.3). Auf diese Befragung hin führte
der Beklagte einzig aus, er habe keine Regiearbeiten in Auftrag gegeben
(act. 348). Für die Klägerin führte E._____ demgegenüber aus, es habe am
Ende zwei Heizgruppen gegeben, eine Bodenheizung und Radiatoren
(act. 345). Die Bodenheizung sei für die oben gebaute Wohnung im neuen
Teil gewesen, die Radiatoren seien im alten Wohnhaus nebenan gewesen.
Dieses alte Wohnhaus nebenan habe man auch noch angeschlossen
(act. 346). Der Beklagte habe diesen Altbau zusätzlich umbauen wollen.
Man habe dann entschieden, einen zweiten Heizkreis in diesen Altbau zu
verlegen, damit dieser auch von dort aus geheizt werden könne (act. 350).
Der Plan habe sich aufgrund der rollenden Planung geändert. Es habe sich
immer wieder etwas geändert. Den zweiten Kreislauf habe die Klägerin
nicht aus Freude gemacht, um diesen dem Beklagten zu schenken
(act. 346).
Gestützt auf dieses Beweisergebnis hat die Vorinstanz im Ergebnis zu
Recht den Schluss gezogen, dass der Beklagte eine Bestellungsänderung
vorgenommen hat, indem er die Klägerin zusätzlich damit beauftragte, ei-
nen zweiten Heizkreislauf in den Altbau zu ziehen. Es erscheint als lebens-
fremd bzw. ausgeschlossen, dass die Klägerin einen solchen zweiten Heiz-
kreislauf in ein angrenzendes Haus verlegt hätte, ohne damit beauftragt
worden zu sein. Dies auch vor dem Hintergrund, dass die vom Beklagten
beauftragte Fachplanerin (D._____ AG) sowohl Pläne mit einem Heizkreis-
lauf als auch mit zwei Heizkreisläufen verfasste (Dublikbeilagen 5 und 6).
Diese Pläne mit unterschiedlichem Inhalt aber jeweils gleichem Datum
(4. Februar 2016) zeigen auf, dass das Verlegen eines zweiten Heizkreis-
laufs bereits in der Planungsphase mit der Fachplanerin Thema gewesen
sein muss, was wiederum dafür spricht, dass die Klägerin im Sinne ihrer
Parteiaussage mit dem Verlegen eines solchen beauftragt wurde. Weil
nach Gesagtem damit ein Beweisergebnis vorliegt, kommt es entgegen der
Ansicht des Beklagten (Berufung S. 17 unten) auch nicht auf die Beweis-
lastverteilung nach Art. 8 ZGB an (BGE 138 III 193 E. 6.1).
Dass die entsprechenden Arbeiten vorgenommen wurden, bestreitet der
Beklagte nicht. Das Argument des Beklagten, wonach die Klägerin nach
einem falschen Plan (vgl. Duplikbeilage 5) gebaut habe, zielt ins Leere:
Selbst wenn dies zutreffen würde, so würde der falsche Plan immer noch
von einer vom Beklagten beauftragten Fachplanerin (D._____ AG) stam-
men, sodass die Klägerin nicht gehalten war, diesen inhaltlich zu prüfen
(Art. 25 Abs. 3 SIA-Norm 118; vgl. auch Art. 166 Abs. 4 SIA-Norm 118).

- 15 -
Der Beklagte behauptet jedenfalls nicht, dass allfällige Planfehler offen-
sichtlich gewesen wären bzw. von der Klägerin tatsächlich erkannt worden
waren. Auch die Behauptung des Beklagten, er habe diesen "Mangel" ca.
Mitte November 2018 gegenüber der Klägerin gerügt, überzeugt nicht. So
wurden die entsprechenden Arbeiten erst im Januar und Februar 2019 aus-
geführt (Klagebeilage 22), sodass zuvor noch gar kein "vertragswidriger"
Zustand gerügt werden konnte.
Auch was der Beklagte in seiner Berufung im Hinblick auf Art. 13 des Werk-
vertrags (Nichtentschädigung von Regiearbeiten ohne unterzeichnetem Ar-
beitsrapport) vorträgt, verfängt nicht, da solche Abreden gemäss der bun-
desgerichtlichen Rechtsprechung sittenwidrig und damit nichtig sind (Urteil
des Bundesgerichts 4C.227/2002 vom 24. Januar 2003 E. 4; vgl. auch Ur-
teile des Bundesgerichts 4D_44/2017 vom 30. Oktober 2017 E. 3.4 und
4A_300/2019 vom 17. April 2020 E. 4.2.1; GAUCH, a.a.O., N. 1028). Was
die Regiearbeiten hinsichtlich der zwei Kugelhahnen anbelangt, so rügt der
Beklagte den vorinstanzlichen Entscheid diesbezüglich nicht, weshalb von
Vornherein nicht weiter darauf einzugehen ist (vgl. E. 2.1.1 hiervor).
Nach Gesagtem ist die Vorinstanz im Ergebnis zu Recht davon ausgegan-
gen, dass eine Bestellungsänderung hinsichtlich des Einbaus eines zwei-
ten Heizkreises nachgewiesen ist. Eine solche Bestellungsänderung ist
vergütungspflichtig. Gegen die Höhe der von der Klägerin geltend gemach-
ten Vergütung von Fr. 9'737.50 bringt der Beklagte nichts vor.
Demnach ist die Vorinstanz im Umfang der Regiearbeiten für die HLKK-
Anlage zu Recht von einem zusätzlichen Vergütungsanspruch der Klägerin
von Fr. 9'737.50 und dementsprechend auch von einer zusätzlichen Pfand-
summe von Fr. 9'737.50 ausgegangen.
4.3.2. [Sanitäranlagen]
4.3.2.1.
Hinsichtlich der Zusatzleistungen / Regiearbeiten Sanitäranlagen rügt der
Beklagte erneut, dass die entsprechenden Arbeiten der Klägerin nicht dem
Architekten vorgelegt worden seien und daher nicht zu berücksichtigen
seien (Berufung Rz. 16). Rechtsmissbrauch seitens des Beklagten liege
nicht vor (Berufung Rz. 21). Die Vorinstanz unterstelle dem Beklagten auch
fälschlicherweise eine "rollende Planung". Es treffe aber nicht zu, dass der
Beklagte betreffend die Sanitärarbeiten nachträglich weitere Vorhaben
habe ausführen lassen bzw. bestellt habe. Solches sei auch durch nichts
belegt worden. Geplant worden seien die vorliegenden Arbeiten nicht vom
Beklagten selber, sondern vom Architekten und dem Ingenieur. Der Be-
klagte sei bloss für die elektrische Umsetzung verantwortlich gewesen (Be-
rufung Rz. 17). Die Teile WC / Dusche seien von Anfang an geplant und im
Pauschalpreis enthalten gewesen. Dies ergebe sich aus der Offerte der
Klägerin. Die Vorinstanz stütze sich fälschlicherweise auf das Gutachten,

- 16 -
wonach im vorliegenden Projektplan keine Hinweise auf ein Badezimmer
enthalten gewesen seien. Dies sei jedoch falsch. Es liege ein A3-Planaus-
schnitt vor, auf dem ein Nassraum zu erkennen sei. Dieser Plan stamme
vom Architekten (Berufung Rz. 19). Betreffend das Boiler-Provisorium ver-
halte es sich so, dass die Vorinstanz einzig auf die unbewiesenen Behaup-
tungen der Klägerin abgestellt habe. Am 1. Oktober 2018 habe die F._____
den Heizkessel vor Ort abgeliefert. Gemäss vertraglicher Vereinbarung
hätte die HLKK-Anlage innerhalb von zehneinhalb Tagen installiert werden
müssen. Die Inbetriebnahme sei für den 5. Dezember 2018 geplant gewe-
sen. Da die Klägerin ihre Arbeiten jedoch noch nicht beendet habe, habe
sie am 28. November 2018 ein Boiler-Provisorium installiert. Technisch sei
es gar nicht möglich gewesen, zwei Heizölwärmeerzeuger gleichzeitig lau-
fen zu lassen. Die Heizölzufuhr sei deshalb am 28. November 2018 vom
alten Heizölwärmeerzeuger abgetrennt und am neuen Heizölwärmeerzeu-
ger angeschlossen worden. Es sei also falsch, dass das Boiler-Provisorium
wegen des Beklagten erforderlich geworden wäre. Es sei falsch, dass die
Abtrennung erfolgt sei, um die Kanalisationsleitung am Wohnhaus anzu-
schliessen. Hierfür gebe es keine Beweise. Die Vorinstanz habe blosse
Parteibehauptungen übernommen (Berufung Rz. 21).
4.3.2.2.
Auch bezüglich der Sanitär-Arbeiten macht die Klägerin eine Mehrvergü-
tung gestützt auf Zusatzleistungen bzw. Regiearbeiten geltend.
Hinsichtlich des WC / Dusche / Lavabo rügt der Beklagte in seiner Berufung
nur, dass die entsprechenden Arbeiten der Klägerin – die damit unumstrit-
ten sind –, im Pauschalpreis des ursprünglichen Werkvertrags enthalten
gewesen seien. Es sei nämlich von Beginn weg in der Garage ein WC /
Dusche / Lavabo geplant gewesen, was aus einem A3-Planausschnitt des
Architekten hervorgehe (Berufung Rz. 19). Damit argumentiert der Be-
klagte indessen am angefochtenen Entscheid vorbei. Die von der Klägerin
geltend gemachte Mehrvergütung bezieht sich gerade nicht auf Sanitärar-
beiten im Bereich der Garage, die bereits im Werkvertrag vom 6. März 2018
enthalten waren (vgl. auch das Bauprojekt gemäss Werkvertrag: "Parkier-
anlage B._____"), sondern auf Sanitärarbeiten im Bereich des angrenzen-
den Wohnhauses, die gerade nicht Bestandteil des ursprünglichen Werk-
vertrags waren (vgl. act. 6 und 101 sowie Berufungsantwort Rz. 29). Die
Vorinstanz hat diese Behauptungen unter anderem gestützt auf die Partei-
befragung der Klägerin anlässlich der Hauptverhandlung als erwiesen er-
achtet (angefochtener Entscheid E. 5.2.3). Hierzu äussert sich der Beklagte
in seiner Berufung nicht, weshalb auf seine Rüge nicht weiter einzugehen
ist. Es trifft jedenfalls nicht zu, dass sich die Vorinstanz nur auf klägerische
Behauptungen abstützte; sie stützte sich unter anderem auf das Beweis-
mittel der Parteibefragung (vgl. Art. 168 Abs. 1 lit. f und Art. 191 ff. ZPO).
Irrelevant, weil nicht tatbestandsrelevant, ist sodann das Argument des Be-
klagten, wonach nicht er das WC / Dusche / Lavabo in der Garage geplant

- 17 -
habe, sondern sein Architekt (Berufung Rz. 17). Abermals verfängt zudem
die Rüge der Verletzung von Art. 13 des Werkvertrags (Nichtentschädigung
von Regiearbeiten ohne unterzeichnetem Arbeitsrapport) (vgl. Berufung
Rz. 16) nicht, da solche Abreden, gemäss der bundesgerichtlichen Recht-
sprechung sittenwidrig und damit nichtig sind (Urteil des Bundesgerichts
4C.227/2002 vom 24. Januar 2003 E. 4; GAUCH, a.a.O., N. 1028).
Hinsichtlich des Boiler-Provisoriums rügt der Beklagte indessen zu Recht
(Berufung Rz. 20), die Vorinstanz habe sich nur auf die Tatsachenbehaup-
tungen der Klägerin gestützt. Tatsächlich führte die Vorinstanz diesbezüg-
lich einzig aus, die Klägerin habe "nachvollziehbar ausgeführt, dass das
Boiler Provisorium notwendig wurde, nachdem der Beklagte den Ölkessel
demontiert hat, um Kanalisationsleitungen am Wohnhaus anzuschliessen,
wobei an diesem Kessel das Warmwasser angeschlossen gewesen sei
und es deshalb ohne Boiler Provisorium im Wohnhaus kein Warmwasser
gegeben hätte" und verweist hierfür einzig auf Replik Rz. 29 (gemeint wohl:
Replik Rz. 36, act. 110), d.h. auf Tatsachenbehauptungen der Klägerin.
Diese Tatsachenbehauptungen wurden vom Beklagten indessen bereits im
vorinstanzlichen Verfahren bestritten (act. 185). Eine Beweisabnahme fand
nicht statt, obwohl die Klägerin entsprechende Beweismittel offerierte, ins-
besondere die Parteibefragung und die Befragung der Zeugen G._____
(Sanitärinstallateur) und H._____ (Planer des Beklagten). Diesbezüglich ist
der Sachverhalt von der Vorinstanz daher noch zu vervollständigen (vgl.
Art. 318 Abs. 1 lit. c Ziff. 2 ZPO).
Demnach ist die Vorinstanz im Umfang der Regiearbeiten für die Sanitär-
anlagen in der Höhe von Fr. 7'024.75 (Regenwasserleitung, WC / Dusche
/ Lavabo und PE-Leitungen; vgl. act. 8 und Klagebeilage 27) im Ergebnis
zu Recht von einer Bestellungsänderung und gestützt darauf von einem
zusätzlichen Vergütungsanspruch der Klägerin und dementsprechend von
einer zusätzlichen Pfandsumme in der Höhe von Fr. 7'024.75 ausgegan-
gen. Hinsichtlich der Bestellung und der Installation des Boiler-Provisori-
ums im Umfang von Fr. 650.00 ist die Angelegenheit zur Vervollständigung
des Sachverhalts an die Vorinstanz zurückzuweisen.
5. [Minderungsansprüche]
5.1.
Hinsichtlich der vom Beklagten geltend gemachten Minderungsansprüche,
die die Werklohnforderung der Klägerin und damit auch die Pfandsumme
verringern würden, erwog die Vorinstanz, die Klägerin habe dem Beklagten
die Ablieferung des Werks spätestens am 21. März 2023 (recte: wohl 2019)
signalisiert. Bei der E-Mail des Beklagten vom 31. März 2019 (Klageant-
wortbeilage 24) handle es sich um eine rechtzeitige Mängelrüge (angefoch-
tener Entscheid E. 5.3.3).

- 18 -
5.2.
Auch im Berufungsverfahren macht der Beklagte am Werk der Klägerin
zahlreiche Mängel geltend, die zu einer Minderung der klägerischen Wer-
klohnforderung führen sollen (Berufung Rz. 9 und 22 ff.). Als einzige Män-
gelrüge wird indessen auch hier die E-Mail vom 31. März 2019 (Klageant-
wortbeilage 24) genannt.
Die Klägerin macht geltend, bei besagter E-Mail vom 31. März 2019 (Kla-
geantwortbeilage 24) handle es sich nicht um eine Mängelrüge (Berufungs-
antwort Rz. 35).
5.3.
Nach Art. 173 Abs. 1 SIA-Norm 118 kann der Bauherr während der Rüge-
frist in Abweichung vom Gesetz (vgl. Art. 367 und Art. 370 OR) jederzeit
Mängel aller Art rügen. Nach Art. 172 SIA-Norm 118 beginnt die Rügefrist
mit dem Tag der Abnahme des Werks und beträgt, vorbehältlich vertragli-
cher Abweichungen, zwei Jahre. Mit Ablauf der Rügefrist erlischt gemäss
Art. 178 Abs. 1 SIA-Norm 118 das Recht des Bauherrn, vorher entdeckte
Mängel zu rügen. Mängel, die schon während der Rügefrist offensichtlich
waren, gelten nach Art. 178 Abs. 2 SIA-Norm 118 unwiderlegbar als vor
deren Ablauf entdeckt, weshalb sie nach Ablauf der Rügefrist nicht mehr
gerügt werden können. Verdeckte Mängel können vom Bauherrn demge-
genüber auch nach Ablauf der Rügefrist noch gerügt werden, sofern dies
sofort erfolgt (Art. 179 Abs. 2 SIA-Norm 118). Die Beweislast für die recht-
zeitige Mängelrüge obliegt dem Bauherrn. Dazu gehört auch der Nachweis,
wann er den gerügten Mangel entdeckt hat (BGE 118 II 142 E. 3a, 107 II
172 E. 1a). Behauptet der Unternehmer, der Bauherr habe die gerügten
Mängel bereits vor dem von diesem behaupteten Zeitpunkt entdeckt, hat
der Unternehmer seinerseits seine Behauptung zu beweisen (BGE 118 II
142 E. 3a; SPIESS/HUSER, Stämpflis Handkommentar SIA-Norm 118,
2. Aufl. 2023, N. 10 zu Art. 179).
Zum Inhalt der Mängelrüge äussert sich die SIA-Norm 118 nicht, weshalb
auf die werkvertragsrechtlichen Grundsätze zu Art. 367 OR zurückgegriffen
werden kann (Urteil des Bundesgerichts 4A_511/2014 vom 4. März 2015
E. 4.3; GAUCH/STÖCKLI, in: Gauch/Stöckli, Kommentar zur SIA-Norm 118,
2. Aufl. 2017, Art. 173 N. 5). Die Rüge ist zwar an keine besondere Form
gebunden, muss jedoch zumindest die Anzeige des erkannten Mangels so-
wie die ausdrückliche oder stillschweigende Kundgabe des Willens enthal-
ten, das Werk werde aufgrund dieses Mangels als nicht vertragsgemäss
anerkannt und hierfür der Unternehmer haftbar gemacht. Letzteres wird bei
einer blossen Mitteilung von Mängeln vermutet, wenn die Umstände des
Einzelfalls nicht auf etwas anderes schliessen lassen (GAUCH, a.a.O.,
N. 2134 m.w.N.). Inhaltlich muss die Mängelrüge sachgerecht substantiiert
sein, d.h. der Besteller hat jeden Mangel bzw. die Art der Vertragswidrigkeit
hinreichend genau zu bezeichnen, sodass der Unternehmer erkennen

- 19 -
kann, was an seinem Werk beanstandet wird (BGE 130 III 258 E. 4; Urteile
des Bundesgerichts 4A_251/2018 vom 11. September 2018 E. 3.2 und
4A_53/2012 vom 31. Juli 2012 E. 6.2; GAUCH, a.a.O., N. 2130 und 2133;
GAUCH/STÖCKLI, a.a.O., Art. 173 N. 5 m.w.N.). Die bloss allgemeine Erklä-
rung, das Werk sei mangelhaft, entspreche dem Vertrag nicht oder sei un-
befriedigend, genügt nicht. Einer technischen Sprache muss sich der rü-
gende Bauherr indessen nicht bedienen; es genügt, wenn er den Mangel
so beschreibt, wie er ihn selber sieht – allenfalls unter Angabe seiner Lage
– und mit seinen Worten zu beschreiben vermag. Auch die Mängelursache
muss der rügende Bauherr dem Unternehmer nicht mitteilen, selbst ein
fachkundiger Bauherr nicht (Urteil des Bundesgerichts 4A_251/2018 vom
11. September 2018 E. 3.2 m.w.N.; GAUCH, a.a.O., N. 2130 f.;
GAUCH/STÖCKLI, a.a.O., Art. 173 N. 5 m.w.N.).
Im Prozess treffen den Besteller die Beweis- und damit auch die Behaup-
tungslast dafür, dass er dem Unternehmer die Mängel rechtzeitig und
rechtsgenügend angezeigt hat (BGE 118 II 142 E. 3a; Urteile des Bundes-
gerichts 4A_252/2010 vom 25. November 2010 E. 6.2 und 4A_51/2007
vom 11. September 2007 E. 4.5).
5.4.
Eine genaue Betrachtung der E-Mail des Beklagten an die Klägerin vom
31. März 2019 (Klageantwortbeilage 24) zeigt, dass diese keine Mängel-
rüge enthält. Bereits als Betreff enthält die E-Mail die Formulierung "Auffor-
derung zur Fertigstellung" und nicht etwa Mängelrüge, Aufforderung zur
Nachbesserung oder zur Mängelbehebung. Auch inhaltlich bezieht sich die
E-Mail nicht darauf, Mängel am Werk zu rügen. Vielmehr wird ausgeführt,
dass weitere Akontozahlungen gestoppt würden, weil die Klägerin ihren
"vertraglichen Verpflichtungen nicht hinreichend nachgekommen" sei. Wei-
ter geht es um Regiearbeiten der Klägerin, um die Stilllegung der Arbeiten,
um die beantragte Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts (alles
1. Absatz der E-Mail), um eine Konventionalstrafe (2. Absatz der E-Mail),
um eine Fristansetzung zur Vollendung der Arbeiten (3. Absatz der E-Mail),
um möglichen Schaden (Mehrkosten) zufolge Verzugs der Klägerin (4. Ab-
satz der E-Mail), um die Androhung, weitere rechtliche Schritte einzuleiten,
sollte die Klägerin auch die Nachfrist bis zum 31. Mai 2019 zur Vollendung
des Werks nicht einhalten (5. Absatz der E-Mail), um die Vorleistungspflicht
der Klägerin als Unternehmerin (6. Absatz der E-Mail), um die separate Be-
trachtung der beiden Werkverträge HLKK-Anlagen und Sanitäranlagen
(7. Absatz der E-Mail), um die Bitte, mitzuteilen, wann die Handwerker der
Klägerin auf die Baustelle kämen und welche Arbeiten ausgeführt würden
und um den Hinweis, dass die Klägerin "durch Ihre Fehler in der Vergan-
genheit mittlerweile gelernt haben [sollte], dass ein Arbeiten ohne vorherige
Absprache mit der Bauleitung nur zu Fehlern und damit verbundenen Mehr-
kosten führt." (8. Absatz der E-Mail).

- 20 -
Dementsprechend handelt die E-Mail vom 31. März 2019 (Klageantwort-
beilage 24) von der Geltendmachung eines Schuldnerverzugs und der An-
setzung einer Nachfrist. Mängel am bereits erstellten Werk werden ge-
nauso wenig aufgeführt wie jene Teile der Arbeit, welche die Klägerin zur
Vollendung ihres Werks noch nicht ausgeführt haben soll. Aus der E-Mail
vom 31. März 2019 wird in keiner Weise ersichtlich, was am bereits erstell-
ten Werk mangelhaft sein oder fehlen soll. Entgegen den Ausführungen
des Beklagten (Eingabe vom 5. Juli 2024 Zu Rz. 23 [zu Rz. 35]) enthält die
E-Mail auch keinen generischen Hinweis darauf, dass die HLKK-Anlage
nicht funktioniere, was für sich allein schon keine genügende Mängelmittei-
lung darstellen würde. Die E-Mail enthält bloss den Hinweis, dass die Hei-
zung noch nicht fertiggestellt bzw. noch nicht in Betrieb genommen worden
sei, was aus inhaltlicher Sicht nicht für eine Mängelrüge genügt. Auch von
einem Laien kann erwartet werden, dass er die noch nicht vollendeten Ar-
beiten konkret beschreibt, wobei er sich keiner technischen Sprache zu be-
dienen braucht. Demnach handelt es sich bei der E-Mail des Beklagten an
die Klägerin vom 31. März 2019 (Klageantwortbeilage 24) nicht um eine
Mängelrüge, sondern um die Ansetzung einer Nachfrist zur Fertigstellung
der Arbeiten. Weitere Mängelrügen behauptet der Beklagte nicht. Demnach
stehen dem Beklagten auch keine Gewährleistungsrechte und insbeson-
dere auch keine Minderungsrechte zu, die über die von der Vorinstanz be-
reits rechtskräftig beurteilten Mängelrechte hinausgehen. Die entsprechen-
den Rügen des Beklagten erweisen sich insoweit bereits aus diesem Grund
als unbegründet.
6.
Der Kostenstreitwert im Berufungsverfahren beläuft sich auf Fr. 33'332.20.
Gestützt darauf sind die Gerichtskosten (Entscheidgebühr) für das Rechts-
mittelverfahren auf gerundet Fr. 3'290.00 festzusetzen (§ 11 Abs. 1 VKD
i.V.m. § 7 Abs. 1 VKD) und mit dem Kostenvorschuss des Beklagten in
derselben Höhe zu verrechnen (Art. 111 ZPO).
Zudem ist die Höhe der zweitinstanzlichen Parteientschädigung der über-
wiegend obsiegenden Klägerin zu bestimmen. Die Grundentschädigung
gemäss § 3 Abs. 1 lit. a AnwT beträgt Fr. 6'589.85. Ausgehend davon ist
die zweitinstanzliche Parteientschädigung unter Berücksichtigung eines
Abzugs von 20 % für die entfallene Verhandlung und eines Rechtsmittel-
abzugs von 25 % (§ 6 Abs. 2 und § 8 AnwT) einerseits und einer Auslagen-
pauschale von 3 % auf gerundet Fr. 4'072.50 (= Fr. 6'589.85 x 0.8 x 0.75 x
1.03) festzusetzen.
Über die Verlegung der obergerichtlichen Prozesskosten wird die Vor-
instanz im erneuten Entscheid zu befinden haben (Art. 104 Abs. 4 ZPO).

- 21 -
Das Obergericht erkennt:
1.
1.1.
In teilweiser Gutheissung der Berufung des Beklagten wird der Entscheid
des Bezirksgerichts Lenzburg, Zivilgericht, vom 2. März 2023 (OZ.2019.13)
insoweit aufgehoben, als damit die Klage im Umfang von Fr. 650.00 (Be-
stellung und Installation eines Boiler-Provisoriums) gutgeheissen und das
Grundbuchamt Wohlen diesbezüglich angewiesen wurde, ein entsprechen-
des Bauhandwerkerpfandrecht auf der Grundstück-Nr. aaa GB Q._____
([…]) definitiv einzutragen. Die Streitsache wird im Umfang von Fr. 650.00
(Bestellung und Installation eines Boiler-Provisoriums) im Sinne der Erwä-
gungen zur Weiterführung des Verfahrens an die Vorinstanz zurückgewie-
sen.
1.2.
Im Übrigen wird die Berufung abgewiesen.
2.
2.1.
Die obergerichtlichen Entscheidgebühr wird auf Fr. 3'290.00 festgesetzt.
2.2.
Die zweitinstanzliche Parteientschädigung der Klägerin wird auf
Fr. 4'072.50 festgesetzt.
3.
Über die Verlegung der obergerichtlichen Prozesskosten gemäss vorste-
hender Dispositivziffer 2 hat die Vorinstanz im neuen Entscheid zu befin-
den.
Zustellung an:
[…]
Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG):
Gegen selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide kann innert 30 Tagen, von der
schriftlichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die
Beschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden, wenn sie einen nicht
wieder gutzumachenden Nachteil bewirken können oder wenn die Gutheissung der Be-
schwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand
an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde. In vermögens-
rechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits-
und mietrechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen min-

- 22 -
destens Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzli-
cher Bedeutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters
(Art. 44 Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 93, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde
nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen
hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).
Der Streitwert des kantonalen Verfahrens liegt über Fr. 30'000.00.
Aarau, 22. August 2024
Obergericht des Kantons Aargau
Zivilgericht, 1. Kammer
Der Vizepräsident: Die Gerichtsschreiberin:
Holliger Donau