ag_zivilgericht · ZSU.2022.282 · 2023-03-17 · de
Obergericht / Zivilgericht / 4. Zivilkammer — ZSU.2022.282


Obergericht
Zivilgericht, 4. Kammer
ZSU.2022.282
(SZ.2022.98)
Art. 43
Entscheid vom 17. März 2023
Besetzung Oberrichter Richli, Präsident
Oberrichter Egloff
Oberrichterin Massari
Gerichtsschreiber Gasser
Rechtspraktikantin Altwegg
Klägerin A._____ AG,
[…]
Beklagte B._____,
[…]
Gegenstand Mietausweisung

- 2 -
Das Obergericht entnimmt den Akten:
1.
1.1.
Mit Eingabe vom 10. Oktober 2022 reichte die Klägerin beim Präsidium des
Bezirksgerichts Bremgarten ein Mietausweisungsgesuch gegen die Be-
klagte ein.
1.2.
Mit Eingabe vom 16. November 2022 reichte die Beklagte beim Präsidium
des Bezirksgerichts Bremgarten eine Stellungnahme ein.
2.
Mit Entscheid vom 28. November 2022 erkannte die Präsidentin des Be-
zirksgerichts Bremgarten was folgt:
" 1.
1.1.
Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, die 4.5-Zimmer-Wohnung im Hoch-
parterre an der […], bis spätestens am 13.12.2022 zu verlassen und
ordnungsgemäss zu räumen.
1.2.
Für den Widerhandlungsfall wird als Vollstreckungsmassnahme die poli-
zeiliche Räumung angeordnet.
Die Gesuchsgegnerin wird darauf hingewiesen, dass durch das
rechtzeitige Verlassen und Räumen eine kostenpflichtige Auswei-
sung durch die Polizei vermieden werden kann.
2.
Die Entscheidgebühr von Fr. 800.00 wird der Gesuchsgegnerin auferlegt.
Sie wird mit dem Vorschuss der Gesuchstellerin von Fr. 800.00 verrechnet,
so dass die Gesuchsgegnerin der Gesuchstellerin Fr. 800.00 direkt zu er-
setzen hat.
3.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. "
3.
3.1.
Gegen diesen ihr fiktiv am 7. Dezember 2022 zugestellten Entscheid vom
28. November 2022 erhob die Beklagte mit undatierter Eingabe (Postauf-
gabe am 16. Dezember 2022) Berufung beim Obergericht des Kantons
Aargau.
3.2.
Auf die Zustellung der Berufung an die Klägerin zur Erstattung einer Beru-
fungsantwort wurde verzichtet.

- 3 -
Das Obergericht zieht in Erwägung:
1.
1.1.
Das zulässige Rechtsmittel gegen den vorliegenden, im summarischen
Verfahren ergangenen Ausweisungsentscheid mit einem Fr. 10'000.00
übersteigenden Streitwert ist die Berufung (Art. 308 ZPO). Mit der Berufung
können die unrichtige Rechtsanwendung und unrichtige Feststellung des
Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Neue Tatsachen
und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug
vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster
Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO).
1.2.
Die Berufung gegen einen im summarischen Verfahren ergangenen Ent-
scheid ist bei der Rechtsmittelinstanz innert zehn Tagen seit Zustellung des
begründeten Entscheids bzw. seit der nachträglichen Zustellung der Ent-
scheidbegründung schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1
i.V.m. Art. 314 Abs. 1 ZPO). Die Berufung hat sich mit der Begründung des
erstinstanzlichen Entscheides im Einzelnen auseinanderzusetzen und kon-
kret aufzuzeigen, was am angefochtenen Entscheid falsch ist (REETZ/THEI-
LER, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur
Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO-Kommentar], 3. Aufl. 2016,
N. 36 zu Art. 311 ZPO). Immerhin darf die Berufungsinstanz bei der Beur-
teilung von Laieneingaben an dieses Erfordernis keine überspitzten Anfor-
derungen stellen (Urteil des Bundesgerichts 5A_635/2015 vom 21. Juni
2016 E. 5.2). Ist die Begründung zwar nicht gerade ungenügend, aber in
der Substanz mangelhaft, lässt dies zwar das Eintreten auf sie unberührt,
kann sich aber in der materiellen Beurteilung zum Nachteil des Berufungs-
klägers auswirken (SPÜHLER, in: Basler Kommentar, Schweizerische Zivil-
prozessordnung, 3. Aufl. 2017, N. 15 zu Art. 311 ZPO).
Ferner hat die Berufung Rechtsmittelanträge zu enthalten, aus denen her-
vorgeht, welche Punkte des erstinstanzlichen Entscheids angefochten wer-
den und inwiefern der erstinstanzliche Entscheid abzuändern ist
(REETZ/THEILER, in: ZPO-Kommentar, a.a.O., N. 34 zu Art. 311 ZPO). Auf
eine Berufung mit formell mangelhaften Rechtsbegehren ist ausnahms-
weise einzutreten, wenn sich aus der Begründung, allenfalls in Verbindung
mit dem angefochtenen Entscheid, ergibt, was die Berufungsklägerin in der
Sache verlangt (BGE 137 III 617 E. 6.2).
2.
2.1.
Die Vorinstanz führte zusammenfassend aus, dass mit fiktiver Zustellung
des Mahnschreibens der Klägerin infolge Zahlungsrückstand der Beklagten

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und mit unbenütztem Ablauf der 30-tägigen Zahlungsfrist per 17. Juni 2022
i.S.v. Art. 257d OR ein ausserordentlicher Kündigungsgrund entstanden
sei und ab diesem Zeitpunkt eine Kündigung des Mietvertrags gültig habe
erfolgen können. Die der Beklagten fiktiv am 23. August 2022 zugestellte
Kündigung des Mietvertrags auf Ende September 2022 sei unter Verwen-
dung des amtlichen Formulars und somit gültig erfolgt, wobei sämtliche
Vorgaben gemäss Art. 266l-n OR eingehalten worden seien und kein Nich-
tigkeitsgrund ersichtlich sei. Die Ausführungen der Beklagten in ihrer Stel-
lungnahme vom 16. November 2022 vermöchten den Ausweisungsan-
spruch der Klägerin nicht zu entkräften, zumal die Beklagte die Forderun-
gen der Klägerin sogar explizit anerkannt habe. Auch die Aussage der Be-
klagten, dass sie beabsichtige, den Mietzinsausstand zeitnah zu beglei-
chen, ändere nichts daran, da das Gericht dem Ausweisungsgesuch zu
entsprechen habe, sofern die Voraussetzungen erfüllt seien. Der Einwand
der Klägerin, dass sie sich aufgrund ihrer persönlichen Situation in einer
misslichen Lage befinde, könne daher nicht berücksichtigt werden.
2.2.
Die Beklagte bittet in ihrer Beschwerde um "Begleichung der offenen
Summe bis spätestens 06. Januar 2023". Zur Begründung führt sie aus, sie
befinde sich in einer schwierigen Situation und es sei ihr nicht möglich, un-
ter diesen Bedingungen eine neue Wohnung für vier Personen, wovon drei
noch in Ausbildung seien, zu finden. Die laufenden Mieten habe sie über-
wiesen, was sie auch zukünftig tun werde. Die Situation sei für sie belas-
tend, weshalb sie um eine letzte Fristerstreckung ersuche.
2.3.
Die Beklagte beantragt sinngemäss die Aufhebung des vorinstanzlichen
Entscheids und die Abweisung des Mietausweisungsgesuchs. In ihrer Be-
gründung setzt sie sich nicht mit den vorinstanzlichen Erwägungen ausei-
nander und substantiiert nicht, weshalb der angefochtene Entscheid falsch
sei. Es ist somit nicht ersichtlich, inwiefern die Beklagte eine unrichtige
Sachverhaltsfeststellung oder Rechtsanwendung durch die Vorinstanz
rügt. Sie bestreitet insbesondere nicht, dass sie die von der Klägerin ange-
setzte Zahlungsfrist versäumte, womit ein ausserordentlicher Kündigungs-
grund i.S.v. Art. 257d Abs. 2 OR vorliegt. Ebenso beanstandet sie nicht,
dass die Kündigung, wie von der Vorinstanz zutreffend festgestellt, auf den
30. September 2022 gültig ausgesprochen wurde. Die Behauptung, dass
sie die laufenden Mietzinsforderungen beglichen habe, ist unbelegt, sofern
novenrechtlich überhaupt zu berücksichtigen. Ohnehin wäre die Kündigung
durch nachträgliche Bezahlung der ausstehenden Forderung nicht unwirk-
sam, sondern höchstens anfechtbar (vgl. BRÄNDLI, in: Mietrecht für die Pra-
xis, 10. Aufl. 2022, N. 27.2.8 und N. 27.2.9.1). Bei der 30-tägigen
Zahlungsfrist handelt es sich nämlich bereits um die letzte Gelegenheit, den
schwerwiegenden Folgen einer ausserordentlichen Kündigung zu entge-
hen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_44/2017 vom 21. März 2017 E. 3.3).

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Somit bringt die Beklagte nichts vor, was am zutreffenden vorinstanzlichen
Entscheid etwas zu ändern vermag.
Die Berufung erweist sich demnach als offensichtlich unbegründet und ist
deshalb – in Anwendung von Art. 312 Abs. 1 ZPO ohne Einholung einer
Berufungsantwort von der Klägerin – abzuweisen.
3.
Bei diesem Verfahrensausgang ist die obergerichtliche Entscheidgebühr
von Fr. 500.00 der unterliegenden Beklagten aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1
ZPO) und mit dem von ihr in gleicher Höhe geleisteten Kostenvorschuss zu
verrechnen (Art. 111 Abs. 1 ZPO). Da der Klägerin im Berufungsverfahren
kein Aufwand entstanden ist, ist ihr keine Parteientschädigung zuzuspre-
chen.
Das Obergericht erkennt:
1.
Die Berufung wird abgewiesen.
2.
Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 500.00 wird der Beklagten
auferlegt und mit dem von ihr in gleicher Höhe geleisteten Kostenvorschuss
verrechnet.
3.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
Zustellung an:
[…]
Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-
schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen
Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet-
rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens
Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters (Art. 44
Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).

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Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde
nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen
hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).
Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt Fr. 12'840.00.
Rechtsmittelbelehrung für die subsidiäre Verfassungsbeschwerde (Art. 113 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die subsidi-
äre Verfassungsbeschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden,
soweit keine Beschwerde nach den Artikeln 72 - 89 BGG zulässig ist (Art. 44 Abs. 1, Art. 90,
Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1, Art. 113, Art. 117 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid verfassungsmässige Rechte (Art. 116 BGG) verletzt.
Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die
Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42
BGG). Wird gegen einen Entscheid sowohl ordentliche Beschwerde als auch Verfassungs-
beschwerde geführt, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen
(Art. 119 Abs. 1 BGG).
Aarau, 17. März 2023
Obergericht des Kantons Aargau
Zivilgericht, 4. Kammer
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Richli Gasser