ag_zivilgericht · ZVE.2021.28 · 2022-01-28 · de
Obergericht / Zivilgericht / 4. Zivilkammer — ZVE.2021.28


Obergericht
Zivilgericht, 4. Kammer
ZVE.2021.28
(VZ.2020.36)
Art. 16
Entscheid vom 28. Januar 2022
Besetzung Oberrichter Marbet, Präsident
Oberrichter Lienhard
Oberrichter Richli
Gerichtsschreiberin Ackermann
Kläger A._____,
[...]
vertreten durch lic. iur. Markus Härdi, Rechtsanwalt,
Bachstrasse 40, Postfach, 5600 Lenzburg
Beklagter B._____,
[...]
vertreten durch MLaw Hannes Streif, Rechtsanwalt,
Schwertstrasse 1, 5401 Baden
Gegenstand Vereinfachtes Verfahren betreffend Feststellung Nichtbestand Mietvertrag,
Ausweisung / Entschädigung

- 2 -
Das Obergericht entnimmt den Akten:
1.
1.1.
Am 29. Mai 2020 machte der Kläger ein Schlichtungsgesuch bei der
Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht des Bezirks Lenzburg anhängig.
1.2.
Am 20. August 2020 fand die Schlichtungsverhandlung vor der
Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht des Bezirks Lenzburg statt. Die
Parteien konnten sich anlässlich der Schlichtungsverhandlung nicht
einigen.
1.3.
Mit Beschluss vom 20. August 2020 erteilte die Schlichtungsbehörde für
Miete und Pacht des Bezirks Lenzburg dem Kläger die Klagebewilligung.
2.
2.1.
Der Kläger stellte mit Klage vom 23. September 2020 beim Bezirksgericht
Lenzburg die Anträge:
"A1.
1.
Es sei dem Kläger im vorliegenden Verfahren für die Gerichts- sowie die
Anwaltskosten die Rechtswohltat der unentgeltlichen Rechtspflege im Sinne
von Art. 117 ff. ZPO zu gewähren.
2.
Dem Kläger sei der unterzeichnete Anwalt als unentgeltlicher
Rechtsvertreter im Sinne von Art. 118 Abs. 1 lit. c ZPO zuzuweisen.
3.
Auf die Auferlegung von Kosten im Sinne von Art. 119 Abs. 6 ZPO sei zu
verzichten.
A2.
1.
Es sei festzustellen, dass zwischen den Parteien kein Mietverhältnis
besteht.
2.
Es sei de[m] Beklagten unter Androhung von Zwangsvollstreckung im
Unterlassungsfall zu befehlen, die von ihm benutzte Geschäftsräumlichkeit
an der X-Strasse, in Q., unverzüglich (längstens innerhalb von 10 Tagen)
geräumt und gereinigt zu verlassen und dem Kläger zurückzugeben, unter
Verknüpfung der Anweisung an den Vollstreckungsbeamten.

- 3 -
3.
Es sei den Beklagten unter Androhung von Zwangsvollstreckung im
Unterlassungsfall zu befehlen, die von ihm genutzten Abstellplätze vor der
Geschäftsräumlichkeit und der Garage des Klägers der Liegenschaft X-
Strasse, in Q., unverzüglich (längstens innerhalb von 10 Tagen) geräumt
und gereinigt zu verlassen und dem Kläger zurückzugeben, unter
Verknüpfung der Anweisung an den Vollstreckungsbeamten.
4.
Es sei der Beklagte zu verpflichten, dem Kläger unter ausdrücklichem
Vorbehalt der Nachklage, den Betrag von CHF 23'061.55 zuzüglich Zins zu
5% ab dem 28. Mai 2020 (als Entschädigung für die Nutzung) zu bezahlen.
5.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beklagten.
Eventuell:
1.
Es sei festzustellen, dass zwischen den Parteien ein faktisches
Mietverhältnis besteht.
2.
Es sei der Beklagte zu verpflichten die Vertragsbedingungen des Klägers zu
erfüllen, namentlich:
2.1
Für die Monate Januar 2020 – Mai 2020 einen Betrag von insgesamt
CHF 23'061.55, als Mietzins für Geschäftsräume und Parkplätze sowie
pauschal Nebenkosten an den Kläger zu bezahlen, unter
Nachklagevorbehalt.
2.2
Eine Mietzinskaution von CHF 10'106.90 an den Kläger zu bezahlen.
2.3
Ab Juni 2020, jeweils monatlich vorschüssig, CHF 5'053.45 an den
Kläger zu bezahlen.
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beklagten."
2.2.
Mit Klageantwort vom 22. März 2021 beantragte der Beklagte:
"1.
Auf die Klage sei nicht einzutreten.
2.
Die Anträge der Klage seien umfassend abzuweisen, soweit auf diese
eingetreten werden kann.
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Klägers (zuzüglich
gesetzliche Mehrwertsteuer).
Prozessantrag:

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Das Verfahren sei zu beschränken auf die Eintretensfrage
(Prozessvoraussetzung / nicht eingehaltene Frist der Klagebewilligung /
Verfahrensart) und es sei darüber ein anfechtbarer Zwischenentscheid zu
fällen."
2.3.
Mit Zwischenentscheid vom 8. April 2021 erkannte die Präsidentin des
Bezirksgerichts Lenzburg:
"1.
Auf die Klage wird eingetreten.
2.
Die Kosten für den vorliegenden Entscheid werden im Endentscheid
festgelegt."
3.
3.1.
Gegen diesen ihm am 9. April 2021 zugestellten Zwischenentscheid erhob
der Beklagte mit Eingabe vom 7. Mai 2021 Berufung beim Obergericht des
Kantons Aargau mit folgenden Anträgen:
"1.
Der Zwischenentscheid vom 08.04.2021 des Bezirksgerichts Lenzburg,
Präsidium des Zivilgerichts, im Verfahren VZ.2020.36 sei aufzuheben und
es sei in der Sache wie folgt neu zu entscheiden:
"Auf die Klage wird nicht eingetreten."
2.
Eventualiter sei der Zwischenentscheid vom 08.04.2021 des Bezirksgerichts
Lenzburg, Präsidium des Zivilgerichts im Verfahren VZ.2020.36 aufzuheben
und es sei die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen zur neuen
Entscheidung.
3.
Subeventualiter sei der Zwischenentscheid vom 08.04.2021 des
Bezirksgerichts Lenzburg, Präsidium des Zivilgerichts im Verfahren
VZ.2020.36 aufzuheben und es sei die Sache an die Vorinstanz
zurückzuweisen mit der Anweisung, die Klage im ordentlichen Verfahren
aufzunehmen und vom Kläger einen Kostenvorschuss basierend auf einem
Streitwert von CHF 155'585.75 zu erheben.
4.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Klägers /
Berufungsbeklagten (zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer)."
3.2.
Mit Berufungsantwort vom 5. Juli 2021 beantragte der Kläger die
Abweisung der Berufung unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
3.3.
Mit Stellungnahme vom 16. Juli 2021 hielt der Beklagte an den
Berufungsanträgen fest.

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3.4.
Mit Stellungnahme vom 30. Juli 2021 hielt der Kläger an seinen Anträgen
fest und ergänzte:
"3.
Es sei dem Kläger die Rechtswohltat der unentgeltlichen Rechtspflege zu
gewähren unter Zuweisung des unterzeichneten Rechtsanwaltes zu dessen
unentgeltlichem Rechtsvertreter. Auf die Auferlegung von Kosten sei dabei
zu verzichten."
3.5.
Mit Stellungnahme vom 13. August 2021 hielt der Beklagte an seinen
Anträgen fest.
3.6.
Mit Eingabe vom 30. August 2021 teilte der Kläger mit, dass er an den
bisherigen Ausführungen festhalte und auf die Möglichkeit des
unaufgeforderten Replikrechts verzichte.
3.7.
Am 20. September 2021 reichte der Beklagte eine weitere Eingabe ein.
Das Obergericht zieht in Erwägung:
1.
1.1.
Mit Berufung anfechtbar sind erstinstanzliche End- und
Zwischenentscheide (Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO). In vermögensrechtlichen
Angelegenheiten ist die Berufung nur zulässig, wenn der Streitwert der
zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.00
beträgt (Art. 308 Abs.2 ZPO). Bei Teil- und Zwischenentscheiden (auch
vorsorgliche Massnahmen) ist der Streitwert der Hauptsache massgeblich
(SPÜHLER, in: Spüher/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar,
Schweizerische Zivilprozessordnung, 3. A. 2017, Art. 309 N 9). Der
Streitwert in der Hauptsache beträgt mehr als Fr. 10'000.00. Die Berufung
steht somit zur Verfügung.
1.2.
Mit der Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die
unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310
ZPO). Sie ist schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO).
Sie hat einen grundsätzlich reformatorischen Antrag sowie eine
Begründung zu enthalten, in welcher angegeben wird, inwiefern der
angefochtene Entscheid bezüglich der Rechtsanwendung und/oder der

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Feststellung des Sachverhalts unrichtig und daher aufzuheben bzw.
abzuändern sei (BGE 137 III 617; REETZ/THEILER, in: Sutter-
Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur
Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 3. A. 2016, Art. 311 N 36).
Die Berufung erfüllt diese Voraussetzungen grundsätzlich, sodass darauf
einzutreten ist.
1.3.
Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt, wenn
sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht
schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1
ZPO).
2.
2.1.
In der Sache macht der Kläger mit seiner am 23. September 2020 bei der
Vorinstanz eingereichten Klage im Wesentlichen geltend, dass der
Beklagte das seit über 25 Jahren bestehende Mietverhältnis mit dem
Kläger als Eigentümer und Vermieter der Liegenschaft an der X-Strasse, in
Q. durch Kündigung per 31. Dezember 2019 beendet habe. Danach sei
kein neuer Mietvertrag vereinbart worden, da die Verhandlungen über
einen solchen gescheitert seien. Der Beklagte sei nach Beendigung des
Mietverhältnisses ohne Berechtigung und ohne Mietvertrag in den
Räumlichkeiten verblieben. Es seien Zahlungen durch den Beklagten
erfolgt, welche der Kläger als Begleichung von noch offenen Forderungen
der Nebenkosten über drei Monate entgegengenommen habe. Danach
habe der Kläger die Bank angewiesen, keine Zahlungen mehr zu
empfangen. Es sei dadurch kein neues Mietverhältnis zustande
gekommen.
2.2.
Mit Klageantwort beantragt der Beklagte, das Verfahren auf die
Eintretensfrage zu beschränken und einen anfechtbaren
Zwischenentscheid zu erlassen. Er begründet den Prozessantrag
insbesondere damit, die Klagebewilligung sei den Parteien an der
Schlichtungsverhandlung vom 20. August 2020 mündlich eröffnet worden,
wonach die 30-tägige Klagefrist am 21. August 2020 zu laufen begonnen
und am 21. September 2020 geendet habe. Die Klage vom
23. September 2020 sei demnach verspätet erfolgt. Des Weiteren komme
dem Feststellungsbegehren des Klägers ebenfalls ein Streitwert zu. In
Ausweisungsfällen, wenn eine Kündigung strittig sei, werde der Streitwert
anhand der dreijährigen Sperrfrist von Art. 271a Abs. 1 lit. e OR bemessen,
womit der Streitwert der Klage vorliegend Fr. 155'585.75 betrage und die
Klage folglich im ordentlichen Verfahren zu beurteilen sei. Mangels
sachlicher Zuständigkeit oder wegen falscher Verfahrensart sei auf die
Klage nicht einzutreten. Wenn das Gericht auf eine Prozessüberweisung

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erkennen sollte, sei der Kostenvorschuss auf Basis des Streitwerts von
Fr. 155'585.75 zu erheben. In materieller Hinsicht bringt der Beklagte im
Wesentlichen vor, die Parteien hätten mündlich vereinbart, den Mietvertrag
zu vormaligen Bedingungen, gemäss dem Mietvertrag vom 5. Mai 1993
fortzusetzen. Erst mit Schreiben vom 30. Dezember 2019 habe der Kläger
mitgeteilt, dass er den Entschluss betreffend die Fortsetzung des
Mietverhältnisses revidieren wolle. Der Beklagte sei im Mietobjekt
verblieben und habe die Mietzinse weiterhin an den Kläger überwiesen,
welche dieser rund vier Monate vorbehaltlos entgegengenommen habe.
Des Weiteren werde die Nebenkostenforderung des Klägers bestritten.
2.3.
Die Vorinstanz begründete ihren Eintretensentscheid im Wesentlichen
damit, dass für die Bestimmung des fristauslösenden Ereignisses nicht auf
den Zeitpunkt der mündlichen Erteilung, sondern auf die Zustellung der
schriftlichen Klagebewilligung abzustellen sei. Der Kläger mache geltend,
dass ihm die Klagebewilligung am 24. August 2020 zugestellt worden sei.
Die Prosequierungsfrist habe am Tag nach dem physischen Erhalt der
Klagebewilligung zu laufen begonnen, d.h. am 25. August 2020, womit die
Klage mit Postaufgabe vom 23. September 2020 rechtzeitig bei der
Vorinstanz anhängig gemacht worden sei.
2.4.
Der Beklagte rügt mit Berufung eine unrichtige Rechtsanwendung der
Vorinstanz. Er führt dazu insbesondere aus, dass das fristauslösende
Ereignis die tatsächliche Eröffnung der Klagebewilligung gewesen sei. Es
komme dabei auf den Zeitpunkt der Kenntnisnahme der Klagebewilligung
durch den Kläger an und nicht auf die Form der Eröffnung. Die mündliche
Eröffnung der Klagebewilligung sei am 20. August 2020 erfolgt, was durch
den Friedensrichter später schriftlich bestätigt worden sei. Des Weiteren
sei die Klage aufgrund des Streitwerts im ordentlichen Verfahren zu
behandeln, wonach es an der sachlichen Zuständigkeit des angerufenen
Präsidiums des Zivilgerichts fehle. Folglich sei auch der Zwischenentscheid
nicht vom sachlich zuständigen Gericht ergangen. Es habe sodann keine
Prozessüberweisung stattgefunden und es sei auch kein Kostenvorschuss
auf Basis des Streitwertes von Fr. 155'585.75 erhoben worden, wie vom
Beklagten beantragt worden sei. Die Vorinstanz habe diese Vorbringen im
Zwischenentscheid unberücksichtigt belassen und damit das rechtliche
Gehör verletzt.
2.5.
Mit Berufungsantwort hält der Kläger dagegen, dass die Frist für die
Klageeinreichung am Tag nach der Zustellung der Klagebewilligung zu
laufen beginne und nicht schon deren Kenntnis fristauslösend sei. Der
Versand der Klagebewilligung sei am 21. August 2020 erfolgt und die
Zustellung am 24. August 2020. Die Frist habe somit am 25. August 2020

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begonnen und am 23. September 2020 geendet, wonach sie mit Eingabe
der Klage am 23. September 2020 gewahrt worden sei, wie es durch die
Vorinstanz zu Recht erkannt worden sei. Es handle sich in der Hauptsache
um eine Teilklage mit einem Streitwert von Fr. 23'061.55, bestimmend nach
dem Rechtsbegehren. Betreffend die anwendbare Verfahrensart führt der
Kläger aus, dass alle Streitigkeiten, in welchen die angerufene Behörde
über die Beendigung des Mietverhältnisses befinden müsse, unter den
Begriff des Kündigungsschutzes gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO und
damit ohne Rücksicht auf den Streitwert in den Anwendungsbereich des
vereinfachten Verfahrens fielen. Weiter werde der Feststellungsklage kein
Streitwert beigemessen, da dieser gegenüber dem Leistungsanspruch
bloss subsidiäre und keine selbständige Bedeutung zukomme. Die
fehlende Zuständigkeit werde entsprechend bestritten, es sei am
vereinfachten Verfahren festzuhalten.
2.6.
Der Beklagte hält mit Stellungnahme vom 16. Juli 2021 insbesondere
dagegen, dass im Gesetz kein Schrifterfordernis für die Klagebewilligung
verankert sei. Es handle sich sodann vorliegend nicht um einen Fall von
Kündigungsschutz, sondern um die Frage, ob ein Vertrag entstanden sei,
womit Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO nicht zur Anwendung gelange.
2.7.
Der Kläger ergänzt mit Stellungnahme vom 30. Juli 2021 insbesondere,
dass sich die Notwendigkeit der Schriftform der Klagebewilligung aus
Art. 209 Abs. 2 ZPO herleiten lasse. Weiter sei das Feststellungsbegehren
über das Vorhandensein des Mietverhältnisses subsidiär zum Begehren
auf Ausweisung und sei darin implizit enthalten. Es gehe hier um die Frage
der Beendigung des Mietverhältnisses, womit ein Fall von
Kündigungsschutz vorliege. Ein Gespräch über den Verbleib des Beklagten
in den Räumlichkeiten habe nie stattgefunden.
2.8.
Der Beklagte bestreitet mit Stellungnahme vom 13. August 2021, dass das
Gespräch nicht stattgefunden habe, und bestätigt die bereits gemachten
Ausführungen. Mit Eingabe vom 20. September 2021 merkt er mit Hinweis
auf das Urteil des Bundesgerichts 4A_616/2020 vom 6. Mai 2021 an, dass
allenfalls der Streitwert der Eventualbegehren denjenigen der
Hauptbegehren übersteige und deshalb als massgeblicher Wert
heranzuziehen sei, womit die ursprünglich von ihm ausgerechneten
Fr. 155'585.75 überschritten wären.

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3.
3.1.
3.1.1.
Der Beklagte rügt eine Verletzung des rechtlichen Gehörs durch die
Vorinstanz, da diese die Frage nach der sachlichen Zuständigkeit nicht
berücksichtigt bzw. durch den einzelrichterlichen Entscheid die vom Kläger
gewählte Verfahrensart konkludent und ohne Erwägungen zum Streitwert
geschützt habe.
3.1.2.
Der Anspruch der Parteien auf rechtliches Gehör (Art. 53 Abs. 1 ZPO)
beinhaltet das Recht auf Begründung des gerichtlichen Entscheids. Es ist
nicht erforderlich, dass sich das Gericht mit allen Parteistandpunkten
einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich
widerlegt. Vielmehr kann es sich auf die für den Entscheid wesentlichen
Punkte beschränken. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass sich
der Betroffene über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und
ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann.
In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt
werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr
Entscheid stützt (BGE 134 I 83 E. 4.1 mit Hinweisen).
3.1.3.
Durch den präsidialen Erlass des Zwischenentscheids hat die Vorinstanz
die Anwendbarkeit des vereinfachten Verfahrens sowie die
einzelrichterliche Zuständigkeit konkludent bejaht. Es ist zutreffend, dass
sich die Vorinstanz in den Erwägungen nicht mit den Vorbringen des
Beklagten zum Streitwert und zur Verfahrensart auseinandergesetzt hat.
Eine Auseinandersetzung mit sämtlichen Vorbringen ist nicht in jedem Fall
zwingend, zumal durchaus Fälle denkbar sind, in denen sich eine solche
erübrigt. Allerdings macht der Beklagte vorliegend in ausführlicher Weise
die falsche Verfahrensart und damit die fehlende sachliche Zuständigkeit
des Präsidiums geltend. Mit anderen Worten wird das Vorliegen einer
Prozessvoraussetzung gemäss Art. 59 Abs. 2 lit. b ZPO bestritten. Eine
Prüfung der Vorbringen des Beklagten bzw. eine kurze aber
nachvollziehbare Begründung von deren Abweisung drängt sich daher
aufgrund der Erheblichkeit der aufgeworfenen Rechtsfrage auf. Durch die
konkludente Anerkennung der präsidialen Zuständigkeit hat der Beklagte
keine hinreichende Kenntnis über die Überlegungen der Vorinstanz, womit
er den Entscheid nicht in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz
weiterziehen kann. Durch die fehlende Begründung der Vorinstanz zur
Verfahrensart bzw. sachlichen Zuständigkeit hat diese das rechtliche
Gehör verletzt.

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3.1.4.
Eine nicht besonders schwerwiegende Verletzung des rechtlichen Gehörs
kann ausnahmsweise als geheilt gelten, wenn die betroffene Person die
Möglichkeit erhält, sich vor einer Rechtsmittelinstanz zu äussern, die
sowohl den Sachverhalt wie auch die Rechtslage frei überprüfen kann.
Unter dieser Voraussetzung ist darüber hinaus – im Sinne einer Heilung
des Mangels – selbst bei einer schwerwiegenden Verletzung des
Anspruchs auf rechtliches Gehör von einer Rückweisung der Sache an die
Vorinstanz abzusehen, wenn und soweit die Rückweisung zu einem
formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen führen
würde, die mit dem (der Anhörung gleichgestellten) Interesse der
betroffenen Partei an einer beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu
vereinbaren wären (BGE 137 I 195 E. 2.3.2). Dies ist vorliegend der Fall,
von einer Rückweisung der Sache an die Vorinstanz wegen Verletzung des
rechtlichen Gehörs ist somit abzusehen und die Frage über die
Zuständigkeit im Folgenden zu beantworten.
3.2.
3.2.1.
Der Beklagte macht geltend, dass es an der sachlichen Zuständigkeit des
angerufenen Präsidiums der Vorinstanz fehle, da der Streitwert der Klage
vorliegend Fr. 155'585.75 betrage bzw. bei Massgeblichkeit der
Eventualbegehren dieser Betrag sogar überschritten werde und damit nicht
das vereinfachte sondern das ordentliche Verfahren zur Anwendung
gelange.
3.2.2.
Das vereinfachte Verfahren gilt für vermögensrechtliche Streitigkeiten bis
zu einem Streitwert von Fr. 30'000.00 (Art. 243 Abs. 1 StPO). Es gilt ohne
Rücksicht auf den Streitwert für Streitigkeiten aus Miete und Pacht von
Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht, sofern
die Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, der Schutz vor
missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen, der Kündigungsschutz oder die
Erstreckung des Miet- und Pachtverhältnisses betroffen ist (Art. 243 Abs. 2
lit. c ZPO). Die Bezirkspräsidentin oder der Bezirkspräsident entscheidet
Angelegenheiten und Streitigkeiten gemäss Art. 243 ff. ZPO, wenn sie nicht
einem anderen Gericht zugewiesen sind (§6 Abs. 1 lit. a EG ZPO).
3.2.3.
Die Parteien sind sich einig, dass vorliegend keine Ausweisung als
Rechtsschutz in klaren Fällen gemäss Art. 257 ZPO bei einem
unbestrittenen oder sofort beweisbaren Sachverhalt und einer klaren
Rechtslage vorliegt, da das Bestehen des Vertrags- bzw. Mietverhältnisses
strittig ist. Uneinigkeit besteht hingegen darin, ob die vorliegende
Streitigkeit unter den Begriff des Kündigungsschutzes gemäss Art. 243
Abs. 1 lit. c ZPO fällt. Der Beklagte bestreitet dies mit der Begründung, dass

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vorliegend in Frage steht, ob ein Mietvertrag zustande gekommen und nicht
die Wirksamkeit einer Kündigung zu prüfen sei (Stellungnahme des
Beklagten vom 16. Juli 2021, Rz. 22 ff.; Stellungnahme des Beklagten vom
13. August 2021, Rz. 10). Der Kläger hält mit Bezugnahme auf die
bundesgerichtliche Rechtsprechung (BGE 142 III 690, Urteil 4A_300/2016
vom 5. Oktober 2016) dagegen, dass alle Streitigkeiten, in welchen die
angerufene Behörde über die Beendigung des Mietverhältnisses befinden
müsse, unter den Begriff Kündigungsschutz fielen (Berufungsantwort vom
5. Juli 2021, Rz. 21). Es gehe vorliegend um die mietrechtliche Ausweisung
und in diesem Rahmen sei die Beendigung des Mietverhältnisses zu
beurteilen (Stellungnahme des Klägers vom 30. Juli 2021, Rz. 21 ff.).
3.2.4.
Das Bundesgericht hat sich im BGE 142 III 402 (4A_636/2015 in Pra 106
(2017) Nr. 71 S. 711 ff.) ausführlich mit dem Begriff des
Kündigungsschutzes auseinandergesetzt. Es hält fest, dass der Begriff
"Kündigungsschutz" von Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO in einem weiten Sinn zu
verstehen ist. Soweit das Gericht im Rahmen eines
Ausweisungsverfahrens die Gültigkeit einer Kündigung zu beurteilen hat,
gilt auch dafür das vereinfachte Verfahren (E. 2.5.4). Diese Praxis wurde
mit späteren Entscheiden bestätigt (BGE 142 III 515 E. 2.2.4; Urteil
4A_300/2016 E. 2.3). Soweit der Beklagte daher vorbringt, dass vorliegend
keine Kündigung, sondern das Zustandekommen eines Mietvertrages zu
beurteilen sei, und deshalb kein Fall von Kündigungsschutz vorliege, ist ihm
nicht zu folgen. In Urteil 4A_300/2016 konkretisiert das Bundesgericht,
dass ein Fall von Kündigungsschutz dann vorliegt, wenn das Gericht über
die Beendigung des Mietverhältnisses befinden muss, sei es zufolge einer
(ordentlichen oder ausserordentlichen) Kündigung, sei es aufgrund des
Ablaufs der vereinbarten Dauer des Mietvertrags. Folglich fallen sämtliche
mietrechtlichen Ausweisungsklagen unter den Begriff des
"Kündigungsschutzes" und somit in den Anwendungsbereich des
vereinfachten Verfahrens (E. 2.3). Ob die Gültigkeit der Kündigung oder
das Entstehen eines neuen Vertrages in Frage steht, macht bei der
Beurteilung, ob das vereinfachte Verfahren anwendbar ist, keinen
Unterschied (vgl. BGE 142 III 402). Das Gericht hat vorliegend im Rahmen
eines Ausweisungsverfahrens über das Bestehen oder Nichtbestehen
eines Mietverhältnisses zu befinden, womit unabhängig des Streitwerts das
vereinfachte Verfahren gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO anwendbar ist.
3.3.
Eine Auseinandersetzung mit der Höhe des Streitwerts erübrigt sich vor
diesem Hintergrund, da der Streitwert für die sachliche Zuständigkeit des
Hauptverfahrens nicht massgebend ist. Der Streitwert wird im
Hauptverfahren festzustellen sein.

- 12 -
4.
4.1.
Kommt es im Schlichtungsverfahren zu keiner Einigung, so hält die
Schlichtungsbehörde dies im Protokoll fest und erteilt die Klagebewilligung
(Art. 209 Abs. 1 ZPO). Nach Eröffnung berechtigt die Klagebewilligung
während dreier Monate zur Einreichung der Klage beim Gericht (Art. 209
Abs. 3 ZPO). In Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und
Geschäftsräumen sowie aus Landwirtschaftlicher Pacht beträgt die
Klagefrist 30 Tage (Art. 209 Abs. 4 ZPO). Die Frist beginnt am folgenden
Tag, nachdem die Mitteilung eröffnet wurde, d.h. der Partei zur Kenntnis
gebracht wurde, zu laufen (DOMINIQUE INFANGER in: Karl Spühler/Luca
Tenchio/Dominik Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar Schweizerische
Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2017, N 25 zu Art. 209).
Massgebend für die Auslösung der Klagefrist ist die Eröffnung der
Klagebewilligung. Die Eröffnung der Klagebewilligung hat zwingend
schriftlich zu erfolgen. Wird die Klagebewilligung mündlich mitgeteilt, so
erfolgt die formgerechte Eröffnung erst mit Zustellung der schriftlichen
Klagebewilligung (CLAUDE SCHRANK, BSzR Band/Nr. 121, S. 362-399, Das
Schlichtungsverfahren nach der Schweizerischen Zivilprozessordnung,
Basel 2015, N 610; vgl. auch URS EGLI in: Alexander Brunner/Dominik
Gasser/Ivo Schwander [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung,
2. Aufl., Zürich/St.Gallen 2016, Art. 209 N 24).
4.2.
Die vom Kläger ins Recht gelegte Klagebewilligung trägt einen
Eingangsstempel vom 24. August 2020 (Klagebeilage 2). Es wird nicht
bestritten, dass die Klagebewilligung dem Kläger am 24. August 2020
postalisch zugestellt wurde. Folglich begann die Klagefrist am
25. August 2020 zu laufen und endete somit am 23. September 2020. Die
Klage wurde am 23. September 2020 der Schweizerischen Post
übergeben, womit die 30-tägige Klagefrist von Art. 209 Abs. 4 ZPO
eingehalten worden ist. Die vorinstanzlichen Erwägungen sind
entsprechend nicht zu beanstanden.
5.
5.1.
Der Kläger macht geltend, er sei auf die Gewährung der unentgeltlichen
Rechtspflege angewiesen, da er nicht über die finanziellen Möglichkeiten
verfüge, einen Prozess zu finanzieren.
5.2.
Nach Art. 117 ZPO hat eine Person Anspruch auf unentgeltliche
Rechtspflege, wenn sie nicht über die erforderlichen Mittel verfügt (lit. a)
und ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint (lit. b). Wer diese
Bedingungen erfüllt, hat ausserdem Anspruch auf einen unentgeltlichen

- 13 -
Rechtsbeistand, sofern dies zur Wahrung der Rechte notwendig ist (Art.
118 Abs. 1 lit. c ZPO). Mit diesen Bestimmungen wird der
verfassungsrechtliche Anspruch nach Art. 29 Abs. 3 BV auf Gesetzesstufe
gewährleistet. Die unentgeltliche Rechtspflege nach Art. 29 Abs. 3 BV und
Art. 117 ff. ZPO dient dem Zugang zum Gericht. Mit dem Anspruch auf
unentgeltliche Rechtspflege soll eine nicht über genügend finanzielle Mittel
verfügende Partei in den Stand versetzt werden, zur Durchsetzung ihrer
Rechte einen Prozess zu führen. Es soll ihr, gleich wie einer vermögenden
Partei, der Zugang zum Gericht ungeachtet ihrer Bedürftigkeit
gewährleistet sein. Als bedürftig gilt eine Person, wenn sie die Kosten eines
Prozesses nicht aufzubringen vermag, ohne jene Mittel anzugreifen, die für
die Deckung des eigenen notwendigen Lebensunterhalts und desjenigen
ihrer Familie erforderlich sind. Dazu gehören nicht nur die Einkommens-,
sondern auch die Vermögensverhältnisse. Soweit das Vermögen einen
angemessenen "Notgroschen" ("réserve de secours") übersteigt, ist dem
Gesuchsteller unbesehen der Art der Vermögensanlage zumutbar, dieses
zur Finanzierung des Prozesses zu verwenden (BGE 144 III 531 E. 4.1).
5.3.
Der Kläger macht geltend, dass er über ein monatliches Einkommen von
Fr. 1'510.00 aus seiner AHV-Rente verfüge, welchem monatliche
Ausgaben von Fr. 2'625.95 gegenüberstünden. Daraus resultiere ihm ein
monatliches Minus in Höhe von Fr. 1'115.95. Seit Januar 2020 erziele er
zudem keine Mietzinserträgnisse mehr, da er die Räumlichkeiten nicht
vermieten könne. Der Kläger reicht dazu insbesondere seine
Steuererklärung aus dem Jahr 2019 zu den Akten (Beilage 3 zur
Stellungnahme vom 30. Juli 2021). Aus der Steuererklärung geht hervor,
dass der Kläger über ein Reinvermögen von Fr. 448'072.00 verfügt. Die
aufgeführte Liegenschaft im Wert von Fr. 1'171'300.00 ist mit einer
Hypothek von Fr. 740'000.00 belastet. Der Kläger macht hierzu geltend,
dass eine Erhöhung der Hypothek nicht weiter möglich sei und legt eine
entsprechende Bestätigung seiner Bank zu den Akten (Beilage 8 zur
Stellungnahme vom 30. Juli 2021). Durch Vermietung der
Geschäftsräumlichkeit in seiner Liegenschaft konnte er gemäss der
Steuererklärung 2019 bisher jährliche Mietzinseinnahmen von
Fr. 43'841.00 verzeichnen (Beilage 3 zur Stellungnahme vom
30. Juli 2021). Aus der Erklärung der Aargauischen Kantonalbank vom 24.
August 2020 geht hervor, dass der Kläger die Annahme der
Mietzinszahlungen des Beklagten seit April 2020 verweigert (Beilage 7 zur
Stellungnahme vom 30. Juli 2021). Aus dem Kontoauszug des Beklagten
ist ersichtlich, dass die monatlichen Mietzinszahlungen von Fr. 3'653.45
mindestens bis 26. Februar 2021 zurückgewiesen worden sind
(Berufungsbeilage 9). Diese Rückweisung erfolgt wohl aus
prozesstaktischen Gründen, ist aber dem Kläger im Hinblick auf die
unentgeltliche Rechtspflege als mögliche Einnahme anzurechnen, zumal
er die Zahlungen auch unter Vorbehalt in Empfang nehmen kann. Mit den

- 14 -
Einkünften aus seiner Rente und den Mietzinseinnahmen verfügt der
Kläger über ein monatliches Gesamteinkommen von über Fr. 5'000.00,
womit sein Bedarf längst gedeckt ist. Das Gesuch um unentgeltliche
Rechtspflege ist demnach abzuweisen.
6.
Über die Verlegung der zweitinstanzlichen Gerichts- und Parteikosten hat
die Vorinstanz in ihrem Endentscheid zu befinden. Die obergerichtliche
Entscheidgebühr ist pauschal auf Fr. 1'500.00 festzusetzen.
Das Obergericht beschliesst:
Das Gesuch des Klägers um unentgeltliche Rechtspflege
und -verbeiständung für das Berufungsverfahren wird abgewiesen, soweit
es nicht gegenstandslos geworden ist.
Das Obergericht erkennt:
1.
Die Berufung des Beklagten wird abgewiesen.
2.
Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 1'500.00 wird im Umfang von
Fr. 1'000.00 mit dem in dieser Höhe vom Beklagten geleisteten
Gerichtskostenvorschuss verrechnet. Über die Verlegung der
Entscheidgebühr unter den Parteien ist von der Vorinstanz im
Endentscheid zu befinden.
3.
Die obergerichtlichen Parteikosten sind von der Vorinstanz im
Endentscheid zu verlegen.
Zustellung an:
[...]
Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der
schriftlichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die
Beschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In
vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der
Streitwert in arbeits- und mietrechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen

- 15 -
übrigen Fällen mindestens Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechts-
frage von grundsätzlicher Bedeutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs-
und Nachlassrichters (Art. 44 Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112
Abs. 1 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen
Bundesgericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde
nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher
Bedeutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf
die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den
Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).
Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt: mehr als Fr. 15'000.00.
Rechtsmittelbelehrung für die subsidiäre Verfassungsbeschwerde (Art. 113 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der
schriftlichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die
subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben
werden, soweit keine Beschwerde nach den Artikeln 72 - 89 BGG zulässig ist (Art. 44 Abs.
1, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1, Art. 113, Art. 117 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen
Bundesgericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid verfassungsmässige Rechte (Art. 116 BGG) verletzt.
Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die
Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42
BGG). Wird gegen einen Entscheid sowohl ordentliche Beschwerde als auch
Verfassungsbeschwerde geführt, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift
einzureichen (Art. 119 Abs. 1 BGG).
Aarau, 28. Januar 2022
Obergericht des Kantons Aargau
Zivilgericht, 4. Kammer
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:
Marbet Ackermann