ag_zivilgericht · ZOR.2024.72 · 2025-04-30 · de
Obergericht / Zivilgericht / 1. Zivilkammer — ZOR.2024.72


Obergericht
Zivilgericht, 1. Kammer
ZOR.2024.72
(OZ.2022.9)
Entscheid vom 30. April 2025
Besetzung Oberrichter Holliger, vorsitzendes Mitglied
Oberrichterin Möckli
Ersatzrichter Schneuwly
Gerichtsschreiberin Donauer
Klägerin 1 A._____,
[…]
Kläger 2 B._____,
[…]
1 und 2 vertreten durch Rechtsanwalt Bruno Dohner,
[…]
Beklagter C._____,
[…]
vertreten durch Rechtsanwältin Anna Paparis,
[…]
Gegenstand Forderung aus Mietvertrag

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Das Obergericht entnimmt den Akten:
1.
Die Parteien schlossen am 14. Dezember 2020 einen als "PACHTVER-
TRAG" betitelten Vertrag, wonach die beiden Kläger das D._____ an der
[…], […], inkl. Inventar per 1. März 2021 gegen Bezahlung eines Zinses für
eine Dauer von mindestens fünf Jahren zum eigenverantwortlichen Betrieb
übernahmen (Klagebeilage 2). Über die Beendigung dieses Vertrags und
die entsprechenden Folgen sind sich die Parteien uneinig.
2.
2.1.
Mit Klage vom 3. Juni 2022 stellten die beiden Kläger beim Bezirksgericht
Aarau, Zivilgericht, folgende Rechtsbegehren:
" Der Beklagte sei zu verpflichten, den Klägern Fr. 60'000.-, zuzüglich
Zins von 5 % ab 1. März 2022, zu bezahlen;
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich MwSt.) zu Lasten
des Beklagten."
2.2.
Mit Klageantwort vom 29. August 2022 beantragte der Beklagte die kosten-
fällige Abweisung der Klage, soweit auf diese eingetreten werden könne.
2.3.
Mit Replik vom 26. Oktober 2022 bzw. Duplik vom 6. Februar 2023 hielten
die Parteien an ihren bisher gestellten Rechtsbegehren fest.
2.4.
Am 26. Mai 2023 fand vor dem Bezirksgericht Aarau eine Instruktionsver-
handlung statt, die ohne Einigung endete.
2.5.
Mit Eingabe vom 31. Mai 2023 stellten die beiden Kläger prozessuale An-
träge und äusserten sich zur Duplik.
2.6.
Mit Eingabe vom 4. September 2023 nahm der Beklagte zur klägerischen
Eingabe vom 31. Mai 2023 Stellung.
2.7.
Anlässlich der Hauptverhandlung vom 25. April 2024 vor dem Bezirksge-
richt Aarau, Zivilgericht, wurden die beiden Zeuginnen E._____ und
F._____ sowie die Parteien befragt. Zudem hielten die Parteien ihre
Schlussvorträge.

- 3 -
2.8.
Mit Entscheid vom 25. April 2024 erkannte das Bezirksgericht Aarau, Zivil-
gericht:
" 1.
Die Klage wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten, bestehend aus der Entscheidgebühr für das Dis-
positiv von Fr. 3'735.00, den Kosten für die Begründung von
Fr. 1'245.00 und die Kosten für die Beweisführung von Fr. 246.70, ge-
samthaft Fr. 5'226.70, werden den Klägerin auferlegt.
Diese werden mit dem Vorschuss der Kläger von Fr. 4'980.00 ver-
rechnet, so dass die Kläger Fr. 246.70 nachzuzahlen haben.
3.
Die Kläger werden verpflichtet, dem Beklagten eine Parteientschädi-
gung von Fr. 16'053.60 (inkl. Fr. 1'202.90 MwSt.) zu bezahlen."
3.
3.1.
Gegen diesen ihnen am 4. November 2024 zugestellten, vollständig be-
gründeten Entscheid erhoben die beiden Kläger am 4. Dezember 2024
fristgerecht Berufung mit den Anträgen:
" 1.
Der Entscheid des Bezirksgerichts Aarau, Zivilgericht, vom 25. April
2024 (Geschäfts-Nr.: OZ.2022.9 / dw / jl) sei aufzuheben.
2.
Die Klage sei gutzuheissen.
3.
Eventualiter sei das Verfahren zu neuer Entscheidung an die Vo-
rinstanz zurückzuweisen.
4.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich MwSt.) für
beide Verfahren zu Lasten des Berufungsbeklagten."
3.2.
Mit Berufungsantwort vom 16. Januar 2025 beantragte der Beklagte, die
Berufung sei kostenfällig abzuweisen, soweit auf diese eingetreten werde.

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Das Obergericht zieht in Erwägung:
1. Rechtsmittelvoraussetzungen/Eintretensfrage
1.1.
Beim angefochtenen Entscheid handelt es sich um einen erstinstanzlichen
Endentscheid (Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO). Die beiden Kläger haben am vor-
instanzlichen Verfahren teilgenommen und sind dort vollumfänglich unter-
legen, sodass sie durch den angefochtenen Entscheid beschwert sind. Im
Übrigen ist der für die Berufung in vermögensrechtlichen Angelegenheiten
erforderliche Mindeststreitwert von Fr. 10'000.00 (Art. 308 Abs. 2 ZPO) er-
reicht. Ferner ist die Berufung fristgerecht (vgl. Art. 311 ZPO) erfolgt und
auch der Gerichtskostenvorschuss (Art. 98 ZPO) wurde fristgerecht geleis-
tet.
1.2.
Fraglich ist, ob die Berufung genügende Rechtsmittelanträge enthält.
1.2.1.
Eine Berufung hat neben der in Art. 311 Abs. 1 ZPO explizit erwähnten
Begründung rechtsgenügliche Rechtsmittelanträge zu enthalten. Im
Rechtsbegehren bringt die Partei zum Ausdruck, welche Rechtsfolge sie
im Berufungsverfahren anstrebt und inwiefern sie das Gericht hierzu um
Rechtsschutz ersucht. Das Rechtsbegehren muss so bestimmt sein, dass
es im Falle der Gutheissung unverändert zum Urteil erhoben werden kann.
Aus diesen Grundsätzen folgt, dass der Berufungskläger grundsätzlich ein
(reformatorisches) Begehren in der Sache stellen muss. Auf Geldzahlung
gerichtete Begehren sind zu beziffern (Urteil des Bundesgerichts
5A_342/2022 vom 26. Oktober 2022 E. 2.1.1). Ungenügend ist deshalb
grundsätzlich, wenn mit dem Rechtsmittel lediglich die Aufhebung des vor-
instanzlichen Entscheides oder die Gutheissung der Klage verlangt wird
(vgl. auch Urteil des Bundesgerichts 4D_32/2023 vom 20. Juni 2023 E. 1).
Dies ergibt sich jedenfalls für Verfahren wie dem vorliegenden schon aus
der Dispositionsmaxime. Danach darf der Richter einer Partei nicht mehr
und nichts anderes zusprechen, als sie verlangt (Art. 58 Abs. 1 ZPO).
Ein ungenügendes Rechtsbegehren ist kein im Sinn von Art. 132 Abs. 1
ZPO verbesserlicher Mangel; daher ist die Berufungsinstanz nicht verpflich-
tet, die Berufung zur Verbesserung zurückzuweisen. Auf formell mangel-
hafte Rechtsbegehren tritt die Rechtsmittelinstanz nicht ein (Urteil des Bun-
desgerichts 5A_342/2022 vom 26. Oktober 2022 E. 2.1.1).
Das Gesagte steht indes unter dem Vorbehalt des überspitzten Formalis-
mus. Wie alle Prozesshandlungen sind auch Rechtsbegehren nach Treu
und Glauben auszulegen. Prozesserklärungen dürfen nicht buchstabenge-
treu ausgelegt werden, ohne zu fragen, welcher Sinn ihnen vernünftiger-
weise beizumessen sei. Die Pflicht zur Auslegung besteht nur dann nicht,

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wenn das an sich mangelhafte Begehren den wirklichen Willen der Partei
wiedergibt; diesfalls ist vom Wortlaut des Begehrens auszugehen. Über-
spitzt formalistisch wäre es mithin, eine Partei auf der unglücklichen For-
mulierung oder einem unbestimmten Wortlaut ihres Rechtsbegehrens zu
behaften, wenn sich dessen Sinn unter Berücksichtigung der Begründung,
der Umstände des zu beurteilenden Falls oder der Rechtsnatur der Haupt-
sache ohne Weiteres ermitteln lässt (Urteil des Bundesgerichts
5A_342/2022 vom 26. Oktober 2022 E. 2.1.3). Ergibt sich aus der einge-
legten Rechtsmittelschrift insgesamt mit der notwendigen Eindeutigkeit,
was der Rechtsmittelkläger genau will, muss dies als Rechtsmittelantrag
ausreichen (BGE 137 III 617 E. 6). In diesem Sinne liegen genügende
Rechtmittelanträge namentlich dann vor, wenn eine in erster Instanz (teil-
weise oder vollumfänglich) unterlegene beklagte Partei mit dem Rechtsmit-
tel offenkundig an ihrem vor Vorinstanz gestellten Antrag auf vollständige
Klageabweisung oder die (teilweise oder vollumfänglich) unterlegene kla-
gende Partei ebenso unzweideutig an einem vor erster Instanz (rechts-
genüglich) gestellten Begehren vollumfänglich festhält (vgl. auch Urteil des
Bundesgerichts 5A_342/2022 vom 26. Oktober 2022 E. 2.1.3.1). An einer
solchen, notwendigen Klarheit kann es aber dann fehlen, wenn das Klage-
begehren im Laufe des Verfahrens geändert wurde, umfangreich oder kom-
pliziert aufgebaut ist. Solche Unklarheiten gehen zulasten des Rechtsmit-
telklägers, der es an der gebotenen Sorgfalt bei der Formulierung des
Rechtsbegehrens fehlen lässt (Urteil des Bundesgerichts 4D_32/2023 vom
20. Juni 2023 E. 1).
1.2.2.
In ihrer Berufung stellen die beiden Kläger in der Hauptsache den Antrag,
es sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Klage sei gutzu-
heissen. An sich genügt ein solches Rechtsbegehren den Bestimmtheits-
erfordernissen nicht. Indessen wurde die Klage vorinstanzlich vollumfäng-
lich abgewiesen, sodass – im Lichte der Berufungsbegründung – davon
auszugehen ist, die beiden Kläger beantragen im Berufungsverfahren die
vollumfängliche Gutheissung ihrer vorinstanzlich gestellten Rechtsbegeh-
ren. So nach Treu und Glauben ausgelegt, ist im vorliegenden Berufungs-
verfahren von genügenden Rechtsmittelanträgen auszugehen.
2. Allgemeines
2.1. Rügegründe
Mit der Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrich-
tige Feststellung des Sachverhalts durch die Vorinstanz geltend gemacht
werden (Art. 310 ZPO).
2.2. Begründungsobliegenheit
Gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO ist die Berufung zu begründen. In seinen
Ausführungen hat sich der Berufungskläger mit der Begründung im erstin-
stanzlichen Entscheid im Einzelnen und sachbezogen

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auseinanderzusetzen (REETZ, in: Sutter-Somm/Lötscher/Leuenberger/Sei-
ler [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO-
Kommentar], 4. Aufl. 2025, N. 36 zu Art. 311 ZPO). Begründen bedeutet
aufzuzeigen, inwiefern der angefochtene Entscheid als fehlerhaft erachtet
wird. Hierfür muss die Berufung hinreichend klar abgefasst sein, was ins-
besondere eine genaue Bezeichnung der beanstandeten Passagen sowie
der Aktenstücke, auf welche sich die Kritik stützt, bedingt (BGE 141 III 569
E. 2.3.3, 138 III 374 E. 4.3.1, Urteil des Bundesgerichts 5A_466/2016 vom
12. April 2017 E. 2.3). Allgemeine Kritik am vorinstanzlichen Entscheid ge-
nügt nicht (BGE 141 III 569 E. 2.3.3, 138 III 374 E. 4.3.1, Urteile des Bun-
desgerichts 5A_466/2016 vom 12. April 2017 E. 2.3, 4A_651/2012 vom
7. Februar 2013 E. 4.2; Urteil des Obergerichts Zürich LB180064 vom
18. Februar 2019 E. 1.2; SEILER, Die Berufung nach ZPO, 2013, N. 896;
HURNI, Der Rechtsmittelprozess der ZPO, ZBJV 2020, S. 76). Auch mit
blossen Wiederholungen der eigenen Vorbringen vor erster Instanz, die
von dieser bereits abgehandelt wurden, wird dem Begründungserfordernis
nicht Genüge getan (BGE 141 III 569 E. 2.3.3, 138 III 374 E. 4.3.1, Urteile
des Bundesgerichts 5A_466/2016 vom 12. April 2017 E. 2.3, 4A_651/2012
vom 7. Februar 2013 E. 4.2; Urteil des Obergerichts Zürich LB180064 vom
18. Februar 2019 E. 1.2; REETZ, a.a.O.; HUNGERBÜHLER, in: Brun-
ner/Schwander/Vischer [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilpro-
zessordnung, 3. Aufl. 2025, N. 31 zu Art. 311 ZPO; SEILER, a.a.O.; HURNI,
a.a.O., S. 75 f.). Der Berufungskläger hat dem angefochtenen Entscheid
vielmehr eine Gegenargumentation entgegenzustellen (HURNI, a.a.O.,
S. 74 und 75 ff.).
Die Begründungspflicht nach Art. 311 Abs. 1 ZPO ist vor dem Hintergrund
zu verstehen, dass mit der Berufung ein eigenständiger Kontrollprozess in
Gang gesetzt wird. Die Partei stellt die Behauptung auf, der angefochtene
Entscheid leide an Mängeln, müsse auf diese hin kontrolliert und bei aus-
gewiesener Unrichtigkeit durch einen besseren Entscheid ersetzt werden.
Diese Behauptung muss sie begründen, indem sie die Rügen im Einzelnen
expliziert und auf genau bezeichnete Erwägungen im angefochtenen Ent-
scheid bezieht. Beurteilungsgegenstand ist nicht mehr primär, ob die erst-
instanzlich gestellten Begehren gestützt auf den angeführten Lebenssach-
verhalt begründet sind, sondern ob die gegen den angefochtenen Ent-
scheid formulierten Beanstandungen zutreffen. Die Begründung der Beru-
fung muss sich begriffsnotwendig auf den angefochtenen Entscheid bezie-
hen. Sie muss hinreichend genau und eindeutig sein, damit die Berufungs-
instanz sie mühelos verstehen kann. Dies setzt voraus, dass die Partei im
Einzelnen die erstinstanzlichen Erwägungen bezeichnet, die sie anficht,
und die Aktenstücke nennt, auf denen ihre Kritik beruht (Urteil des Bundes-
gerichts 4A_390/2023 vom 22. November 2023 E. 4 m.w.N.).
Zwar wendet die Rechtsmittelinstanz das Recht von Amtes wegen an
(Art. 57 ZPO) und verfügt über freie Kognition in Tatfragen (BGE 144 III 394

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E. 4.1.4). Sofern die rechtlichen Mängel aber nicht geradezu offensichtlich
sind, beurteilt die Rechtsmittelinstanz nur die vorgebrachten Rügen. Die
Rechtsmittelinstanz ist daher nicht gehalten, von sich aus alle sich stellen-
den tatsächlichen und rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn die Par-
teien diese in oberer Instanz nicht mehr vortragen (BGE 144 III 394
E. 4.1.4, 142 III 413 E. 2.2.4). Sie ist inhaltlich aber weder an die Argu-
mente, welche die Parteien zur Begründung ihrer Beanstandungen vorbrin-
gen, noch an die Erwägungen der ersten Instanz gebunden. Sie kann des-
halb die Berufung auch mit einer anderen Begründung gutheissen oder
diese auch mit einer von der Argumentation der ersten Instanz abweichen-
den Begründung abweisen (Urteil des Bundesgerichts 4A_397/2016 vom
30. November 2016 E. 3.1).
2.3. Noven
Neue Tatsachen und Beweismittel werden im Berufungsverfahren nur noch
berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumut-
barer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten
(Art. 317 Abs. 1 ZPO), wofür die Partei, die solche Noven geltend macht,
die Substantiierungs- und Beweislast trifft (Urteil des Bundesgerichts
5A_266/2015 vom 24. Juni 2015 E. 3.2.2).
2.4. Verhandlung vor Obergericht
Das Obergericht kann ohne Verhandlung aufgrund der Akten entscheiden
(Art. 316 Abs. 1 ZPO).
3.
3.1. Entscheid der Vorinstanz
Die Vorinstanz erwog zusammengefasst, die Parteien seien am 14. De-
zember 2020 einen Mietvertrag eingegangen (angefochtener Entscheid
E. 4.1 ff.). Unbestritten sei, dass die Klägerin 1 dem Beklagten Mitte Feb-
ruar 2022 sämtliche Schlüssel zum Mietobjekt zurückgegeben habe (ange-
fochtener Entscheid E. 4.4).
Strittig sei demgegenüber, unter welchem Titel der Mietvertrag aufgelöst
worden sei und welches die Folgen der Auflösung des Mietvertrags seien
(angefochtener Entscheid E. 4.4. i.f.). Das Mietverhältnis habe am 1. März
2021 begonnen und sei für eine feste Zeitdauer von fünf Jahren bis zum
28. Februar 2026 abgeschlossen worden. Ordentlich könne das Mietver-
hältnis daher erst per 28. Februar 2026 beendet werden. Zuvor kämen ein-
zig eine ausserordentliche Kündigung, eine vorzeitige Rückgabe der Sache
oder eine gegenseitige Vereinbarung in Frage (angefochtener Entscheid
E. 5.1).
Die beiden Kläger hätten den Mietvertrag mit Schreiben vom 12. November
2021 gekündigt. Ob sie damit eine ausserordentliche Kündigung hätten
aussprechen oder sie das Mietobjekt vorzeitig hätten zurückgeben wollen,

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sei unklar. Dies könne indessen offengelassen werden, da die beiden Klä-
ger weiter behaupten würden, man habe das Mietverhältnis in gegenseiti-
gem Einvernehmen per 28. Februar 2022 aufgehoben (angefochtener Ent-
scheid E. 5.3.1).
Unbestritten sei, dass kein schriftlicher Aufhebungsvertrag abgeschlossen
worden sei. Ein solcher könne aber auch formfrei abgeschlossen werden.
Die beiden Kläger gingen von einer einvernehmlichen Aufhebung des Miet-
vertrags aus. Der Beklagte bestreite demgegenüber das Vorliegen eines
Aufhebungsvertrages. Die beiden Kläger könnten nicht nachweisen, dass
die Parteien den tatsächlichen Willen gehabt hätten, das Mietverhältnis per
Ende Februar 2022 dahingehend zu beenden, dass der Beklagte auf die
Mietzinsen sowie die Amortisation des Inventars verzichtete und den bei-
den Klägern Fr. 60'000.00 von der geleisteten "Sicherheitsleistung" zurück-
zahlen werde. Erstellt sei bloss, dass die Parteien mündlich übereingekom-
men wären, das Mietverhältnis einvernehmlich aufzulösen, d.h. einen Auf-
hebungsvertrag abgeschlossen haben. Was die Folgen der Aufhebung des
Mietvertrags anbelange, so erscheine es aufgrund des Umstands, wonach
die beiden Kläger vom Beklagten ursprünglich Fr. 100'000.00 zurückgefor-
dert hätten, der Beklagte von den beiden Klägern demgegenüber Mietzin-
sen über Fr. 510'000.00 bis zum ordentlichen Ablauf des befristeten Miet-
vertrags gefordert habe, nicht nachvollziehbar, weswegen der Beklagte so-
wohl auf seine um ein Vielfaches höhere Forderung verzichtet haben sollte
als auch sich bereit erklärt haben sollte, die Forderung der beiden Kläger
zu begleichen. Vielmehr erscheine es als sachgerechtes Resultat, das ver-
nünftig und korrekt handelnde Parteien gewollt haben dürften, dass beide
Parteien auf ihre jeweiligen Forderungen verzichtet hätten und man verein-
bart habe, das Mietverhältnis per Saldo aller Ansprüche per 28. Februar
2022 zu beenden. Demnach sei davon auszugehen, dass die Parteien
mündlich vereinbart hätten, den Mietvertrag per 28. Februar 2022 per
Saldo aller Ansprüche zu beenden, sodass die beiden Kläger keinen Rück-
erstattungsanspruch in der Höhe von Fr. 60'000.00 hätten (angefochtener
Entscheid E. 5.4).
3.2. Berufung
Die beiden Kläger rügen in ihrer Berufung, es sei keine Aufhebungsverein-
barung per Saldo aller Ansprüche zustande gekommen. Es fehle hierzu
nicht nur an der erforderlichen Schriftlichkeit, sondern auch an einem Kon-
sens über die objektiv und subjektiv wesentlichen Vertragspunkte. Tatsäch-
lich sei das Mietverhältnis durch die Rückgabe / Entgegennahme der
Schlüssel faktisch aufgelöst worden (Berufung Rz. 18).
Am 3. September 2021 habe die Klägerin 1 einen schweren Unfall erlitten.
Am 10. November 2021 habe es zwischen den Parteien ein Gespräch ge-
geben, anlässlich dessen die beiden Kläger dem Beklagten mündlich die
Kündigung mitgeteilt hätten. Mit Einschreiben vom 12. November 2021

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hätten die beiden Kläger die mündlich ausgesprochene Kündigung per
28. Februar 2022 bestätigt (Berufung Rz. 20). Darin hätten die beiden Klä-
ger die Einstellung der Mietzinszahlungen angekündigt, sollte der Beklagte
nicht rechtsverbindlich die Rückerstattung von 9/10 der Sicherheitsleistung
zusichern. Am 14. Dezember 2021 habe der Beklagte mitgeteilt, dass er
die einseitige Kündigung nicht akzeptiere. Zudem habe er auf die Mietzins-
zahlungspflicht bis zum ordentlichen Ablauf des Mietvertrags hingewiesen.
Es habe demnach keine vertragliche Aufhebungsvereinbarung per Saldo
aller Ansprüche vorgelegen (Berufung Rz. 21). Am 18. Dezember 2021
habe es erneut ein Gespräch zwischen den Parteien gegeben. Dabei habe
der Beklagte das Vergleichsangebot gemacht, die Kündigung der beiden
Kläger zu akzeptieren und dafür im Gegenzug die Mietkaution zu bezahlen.
Dieses Angebot hätten die beiden Kläger indessen nicht angenommen.
Stattdessen hätten diese einen Rechtsanwalt mandatiert und sich in ihrem
Schreiben vom 23. Dezember 2021 auf den Standpunkt gestellt, dass die
Voraussetzungen für eine ausserordentliche Vertragsauflösung nach
Art. 266g OR erfüllt seien (Berufung Rz. 22). Auf Nachfrage hin habe der
Beklagte mit Schreiben vom 26. Januar 2022 das Vorliegen eines wichtigen
Grundes i.S.v. Art. 266g OR bestritten und festgehalten, dass er nur bereit
sei, für eine Ablösung des Mietverhältnisses Hand zu bieten, wenn der
Mietzins – wie vereinbart – bis zum 28. Februar 2026 bezahlt werde.
Gleichzeitig habe der Beklagte ein weiteres Vergleichsangebot per Saldo
aller Ansprüche gemacht. Es seien demnach zwar Vergleichsgespräche
geführt worden. Es sei aber nicht zu einem Konsens über eine Aufhebungs-
vereinbarung per Saldo aller Ansprüche gekommen (Berufung Rz. 24).
Dementsprechend hätten die beiden Kläger am 2. Februar 2022 das
Schlichtungsgesuch eingereicht (Berufung Rz. 25). Am 15. Februar 2022
habe der Beklagte die Schlüssel zum Mietobjekt bei der Klägerin 1 persön-
lich abgeholt. Ab dem 1. März 2022 habe dann die ehemalige Ehefrau des
Beklagten, G._____, das Mietobjekt weiterbetrieben. Damit sei das Miet-
verhältnis definitiv beendet worden (Berufung Rz. 26). Mit E-Mail vom
10. März 2022 habe die Rechtsanwältin des Beklagten den beiden Klägern
mitgeteilt, sie sei vom Beklagten dergestalt informiert worden, dass die Par-
teien gemeinsam übereingekommen seien, den Mietvertrag einvernehm-
lich aufzuheben. Entsprechend wäre eine Aufhebungsvereinbarung per
Saldo aller Ansprüche abzuschliessen. Daraus erhelle, dass zu diesem
Zeitpunkt keine Aufhebungsvereinbarung per Saldo aller Ansprüche vorge-
legen habe, wohl aber ein Konsens darüber, dass der Mietvertrag beendet
sei (Berufung Rz. 28). Die Saldoklausel hätten die beiden Kläger indessen
stets und kategorisch abgelehnt. Wohl hätten sie mit E-Mail vom 14. März
2022 bestätigt, dass das Mietverhältnis in beidseitigem Einvernehmen per
28. Februar 2022 aufgelöst und die Schlüssel zurückgegeben worden
seien. Gleich darauf hätten sie aber ausgeführt, dass die Parteien nicht per
Saldo aller Ansprüche auseinandergesetzt seien. Explizit seien klägerseits
Fr. 60'000.00 geltend gemacht worden. Darauf habe der Beklagte nicht
mehr reagiert (Berufung Rz. 29). Der Beklagte habe denn auch in seiner

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Klageantwort ausgeführt, es sei zu keiner schriftlichen Aufhebungsverein-
barung gekommen, da zu keinem Zeitpunkt ein gemeinsamer Wille in Be-
zug auf wesentliche Punkte für eine einvernehmliche Einigung bzw. einen
Vergleich bestanden hätten. Der Beklagte habe weiterhin die Mietzinsen
eingefordert (Berufung Rz. 32). Auch in der Duplik habe der Beklagte wei-
terhin die Bezahlung der Mietzinsen gefordert (Berufung Rz. 34). Die Vor-
instanz habe wohl hauptsächlich auf die Aussage des Beklagten abgestellt,
wonach über die Vertragsbeendigung geredet worden und abgemacht wor-
den sei, dass die Parteien voneinander kein Geld fordern würden. Dies sei
aber falsch und widerspreche dem Inhalt der Urkunden (Berufung Rz. 35).
Die Annahme der Vorinstanz, die Parteien hätten mündlich vereinbart, den
Mietvertrag per Saldo aller Ansprüche per 28. Februar 2022 zu beenden,
sei offensichtlich aktenwidrig und rechtlich wie tatsächlich falsch und un-
haltbar (Berufung Rz. 36).
3.3. Rechtliches
3.3.1. Mietrecht
Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter eine Sa-
che zum Gebrauch zu überlassen, und der Mieter, dem Vermieter dafür
einen Mietzins zu leisten (Art. 253 OR). Das Mietverhältnis kann befristet
oder unbefristet sein (Art. 255 Abs. 1 OR). Als unbefristet gilt ein Mietver-
hältnis, wenn es nicht ohne Kündigung mit Ablauf der vereinbarten Dauer
endigen soll (Art. 255 Abs. 2 f. OR).
Haben die Parteien eine bestimmte Dauer ausdrücklich oder stillschwei-
gend vereinbart, so endet das Mietverhältnis ohne Kündigung mit Ablauf
dieser Dauer (Art. 266 Abs. 1 OR). Aus wichtigen Gründen, die die Ver-
tragserfüllung für sie unzumutbar machen, können die Parteien das Miet-
verhältnis mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündi-
gen (Art. 266g Abs. 1 OR). Die gesetzliche Kündigungsfrist bei der Miete
von Geschäftsräumen beträgt sechs Monate (Art. 266d OR). Der Richter
bestimmt die vermögensrechtlichen Folgen der vorzeitigen Kündigung un-
ter Würdigung aller Umstände (Art. 266g Abs. 2 OR).
Gibt der Mieter die Sache demgegenüber zurück, ohne Kündigungsfrist
oder Kündigungstermin einzuhalten, so ist er von seinen Verpflichtungen
gegenüber dem Vermieter nur befreit, wenn er einen für den Vermieter zu-
mutbaren neuen Mieter vorschlägt; dieser muss zahlungsfähig und bereit
sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen
(Art. 264 Abs. 1 OR). Andernfalls muss er den Mietzins bis zu dem Zeit-
punkt leisten, in dem das Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet
oder beendet werden kann (Art. 264 Abs. 2 OR). Der Vermieter muss sich
dabei aber anrechnen lassen, was er an Auslagen erspart und durch an-
derweitige Verwendung der Sache gewinnt oder absichtlich zu gewinnen
unterlassen hat (Art. 264 Abs. 3 OR).

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Jederzeit kann ein Mietvertrag auch durch eine gegenseitige Vereinbarung
der Vertragsparteien aufgehoben werden (HIGI/BÜHLMANN, in: Zürcher
Kommentar Obligationenrecht, 5. Aufl. 2020, N. 12 zu Vorbemerkungen zu
Art. 266–266o OR). Erfolgt die Auflösung sofort, ist von einem Aufhebungs-
vertrag die Rede (HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., N. 13 zu Vorbemerkungen zu
Art. 266–266o OR), wird demgegenüber bloss die bisher geltende Ver-
tragsdauer verkürzt, wird von einem Abänderungsvertrag gesprochen
(HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., N. 19 zu Vorbemerkungen zu Art. 266–266o OR).
Ein Abänderungsvertrag liegt auch vor, wenn eine an sich ungültige Kündi-
gung von der gekündigten Partei akzeptiert wird. Das Akzept der gekündig-
ten Partei muss ausdrücklich erfolgen, etwa durch eine Bestätigung oder in
der Gestalt einer entsprechenden Handlung, die von der kündigenden Par-
tei nach dem Vertrauensprinzip als Akzept verstanden werden darf. Blos-
ses Stillschweigen genügt demgegenüber nicht (HIGI/BÜHLMANN, a.a.O.,
N. 44 zu Art. 266a OR).
3.3.2. Konsens / Dissens
Zum Abschluss eines Vertrags ist die übereinstimmende gegenseitige Wil-
lensäusserung der Parteien erforderlich (Art. 1 Abs. 1 OR). Das Zustande-
kommen eines Vertrags bestimmt sich, wie sein Inhalt, in erster Linie durch
subjektive Auslegung, d.h. nach dem übereinstimmenden wirklichen Par-
teiwillen (Art. 18 Abs. 1 OR; Urteil des Bundesgerichts 4A_120/2022 vom
23. November 2022 E. 7.1.2, BGE 144 III 43 E. 3.3, 131 III 467 E. 1.1, Urteil
des Bundesgerichts 4A_167/2023 vom 26. September 2023 E. 3.1.1). Ha-
ben sich die Parteien tatsächlich richtig, d.h. nach dem erklärten wirklichen
Willen, verstanden und stimmen die Willenserklärungen überein, so liegt
ein natürlicher Konsens vor (GAUCH/SCHLUEP/SCHMID, Schweizerisches
Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, Bd. II, 11. Aufl. 2020, N. 310 ff. und
1200).
Wenn eine tatsächliche Willensübereinstimmung unbewiesen bleibt, sich
die Parteien übereinstimmend geäussert, tatsächlich aber nicht richtig ver-
standen haben, sind zur Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens in ob-
jektivierter Art und Weise die Erklärungen der Parteien aufgrund des Ver-
trauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusam-
menhang sowie den gesamten Umständen nach Treu und Glauben ver-
standen werden durften und mussten (Urteil des Bundesgerichts
4A_120/2022 vom 23. November 2022 E. 7.1.2, BGE 144 III 43 E. 3.3, 130
III 686 E. 4.3.1, Urteil des Bundesgerichts 4A_167/2023 vom 26. Septem-
ber 2023 E. 3.1.1; GAUCH/SCHLUEP/SCHMID, a.a.O., N. 207 ff., 315 ff. und
1201). Dabei ist vom Wortlaut der Erklärungen auszugehen, der jedoch
nicht isoliert, sondern aus ihrem konkreten Sinngefüge heraus zu beurtei-
len ist (Urteil des Bundesgerichts 4A_167/2023 vom 26. September 2023
E. 3.1.1). Neben dem primären Auslegungsmittel des Wortlauts sind die
ganze Entstehungsgeschichte des Vertrags wie Vorverhandlungen und Be-
gleitumstände, Verhalten der Parteien bei Vertragsschluss, Interessenlage,

- 12 -
Zweck und Systematik des Vertrags, Verkehrsauffassung und -übung im
Rahmen einer ganzheitlichen Auslegung zu würdigen (BGE 131 III 280
E. 3.1; JÄGGI/GAUCH/HARTMANN, Zürcher Kommentar zum OR, 4. Aufl.
2014, Art. 18 N. 370 ff.; KOLLER, Schweizerisches Obligationenrecht, Allge-
meiner Teil, 5. Aufl. 2022, N. 9.08 ff.; GAUCH/SCHLUEP/SCHMID, a.a.O.,
N. 1206 ff.). Nachträgliches Parteiverhalten ist dagegen bei der Auslegung
nach dem Vertrauensprinzip nicht von Bedeutung; es kann höchstens – im
Rahmen der Beweiswürdigung – auf einen tatsächlichen Willen der Par-
teien schliessen lassen (Urteil des Bundesgerichts 4A_120/2022 vom
23. November 2022 E. 7.1.2, BGE 132 III 626 E. 3.1) und ist damit einzig
im Rahmen eines natürlichen Konsenses von Relevanz. Wenn die nach
dem Vertrauensprinzip ermittelten Willenserklärungen übereinstimmen,
liegt ein normativer Konsens vor und ein Vertrag ist zustande gekommen
(JÄGGI/GAUCH/HARTMANN, a.a.O., Art. 18 N. 24; KOLLER, a.a.O., N. 6.04).
Fehlen übereinstimmende Willenserklärungen, besteht also weder ein tat-
sächlicher bzw. natürlicher noch ein normativer Konsens, liegt ein Dissens
vor (GAUCH/SCHLUEP/SCHMID, a.a.O., N. 325). Von einem Willensdissens
ist die Rede, wenn die erklärten, wirklichen Willen der Parteien nicht über-
einstimmen. Offen ist der Willensdissens, wenn sich die Parteien dieser
Nichtübereinstimmung bewusst sind, weil sie bspw. einander tatsächlich
richtig verstanden haben (GAUCH/SCHLUEP/SCHMID, a.a.O., N. 327).
3.3.3. Verhandlungsmaxime
Bei Verfahren, die wie das vorliegende von der Verhandlungsmaxime be-
herrscht sind, haben die Parteien dem Gericht diejenigen Tatsachen, auf
die sie ihre Begehren stützen, darzulegen und die Beweismittel anzugeben
(Art. 55 Abs. 1 ZPO). Dabei braucht eine Tatsachenbehauptung nicht alle
Einzelheiten zu enthalten. Es genügt vielmehr, wenn die Tatsachen, die
unter die das Begehren stützenden Normen zu subsumieren sind, in einer
den Gewohnheiten des Lebens entsprechenden Weise in ihren wesentli-
chen Zügen oder Umrissen behauptet werden. Ein solchermassen vollstän-
diger Tatsachenvortrag wird als schlüssig bezeichnet, da er bei Unterstel-
lung, er sei wahr, den Schluss auf die anbegehrte Rechtsfolge zulässt. Die
Behauptungs- und Substantiierungslast zwingt die damit belastete Partei
nicht, sämtliche möglichen Einwände der Gegenpartei vorweg zu entkräf-
ten. Nur soweit der Prozessgegner den schlüssigen Tatsachenvortrag der
behauptungsbelasteten Partei bestreitet, greift eine über die Behauptungs-
last hinausgehende Substantiierungslast. Die Vorbringen sind diesfalls
nicht nur in den Grundzügen, sondern, in Einzeltatsachen zergliedert, so
umfassend und klar darzulegen, dass darüber Beweis abgenommen oder
dagegen der Gegenbeweis angetreten werden kann. Bestreitungen sind so
konkret zu halten, dass sich bestimmen lässt, welche einzelnen Behaup-
tungen des Klägers damit bestritten werden; die Bestreitung muss ihrem
Zweck entsprechend so konkret sein, dass die Gegenpartei weiss, welche

- 13 -
einzelne Tatsachenbehauptung sie beweisen muss (Urteil des Bundesge-
richts 4A_377/2021 vom 29. Juni 2022 E. 3.1 mit zahlreichen Hinweisen).
Nach Art. 150 Abs. 1 ZPO bilden nur rechtserhebliche, streitige Tatsachen
Gegenstand des Beweises. Nicht bestrittene Tatsachen gelten als zuge-
standen und sind dem Urteil ohne Weiteres zugrunde zu legen, auch wenn
sie sich anders zugetragen haben sollten (SUTTER-SOMM/SCHRANK, ZPO-
Kommentar, 4. Aufl. 2024, N. 37 zu Art. 55 ZPO; BAUMGARTNER, in: Ober-
hammer/Domej/Haas [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung, Kurz-
kommentar, 3. Aufl. 2021, N. 4 zu Art. 150 ZPO). Vorbehalten bleibt jedoch
– der materiellen Wahrheit dienend (vgl. bspw. VISCHER/LEU in: Brun-
ner/Schwander/Vischer [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilpro-
zessordnung, 3. Aufl. 2025, N. 9 zu Art. 153 ZPO) – die Beweiserhebung
von Amtes wegen nach Art. 153 ZPO. Demnach kann das Gericht von Am-
tes wegen Beweis erheben, wenn an der Richtigkeit einer nicht streitigen
Tatsache erhebliche Zweifel bestehen (Art. 153 Abs. 2 ZPO; vgl. bspw. Ur-
teil des Bundesgerichts 4A_375/2016 vom 8. Februar 2017 E. 5.3.3).
3.4. Würdigung
3.4.1.
Die beiden Kläger monieren die vorinstanzlichen Erwägungen zum Ab-
schluss eines Aufhebungsvertrags mit Saldoklausel. Da das vorliegende
Verfahren dem Verhandlungsgrundsatz unterliegt, ist zunächst festzustel-
len, was die Parteien diesbezüglich im vorinstanzlichen Verfahren behaup-
tet hatten:
3.4.1.1.
Die beiden Kläger behaupteten unter Verweis auf Klagebeilage 3, dass sie
das Mietobjekt aufgrund des schweren Unfalls der Klägerin 1 vorzeitig per
28. Februar 2022 zurückgeben müssten (Klage Rz. 8; Replik Rz. 13). Tat-
sächlich lässt sich der als "Kündigung" betitelten Klagebeilage 3 (Schreiben
der beiden Kläger vom 12. November 2021 an den Beklagten) ein Angebot
zur vorzeitigen Beendigung des Mietvertrags per 28. Februar 2022 entneh-
men. Unter Verweis auf Klagebeilage 4 behaupteten die beiden Kläger so-
dann, dass der Beklagte den beiden Klägern am 10. März 2022 habe mit-
teilen lassen, dass der Mietvertrag einvernehmlich aufgehoben worden sei
und die Schlüssel bereits abgegeben worden seien (Klage Rz. 10). Tat-
sächlich lässt sich Klagebeilage 4 (E-Mail der ehemaligen Rechtsanwältin
des Beklagten vom 10. März 2022 an den Rechtsanwalt der beiden Kläger)
entnehmen, dass die ehemalige Rechtsanwältin des Beklagten von diesem
informiert worden sei, dass die Parteien gemeinsam darüber übereinge-
kommen seien, den Mietvertrag, der auf fünf Jahre abgeschlossen wurde,
einvernehmlich aufzuheben. Die Schlüssel hätten die beiden Kläger bereits
übergeben. Anschliessend wurde gefragt, ob der klägerische Rechtsvertre-
ter entsprechend informiert sei, und darauf hingewiesen, dass dementspre-
chend eine Aufhebungsvereinbarung per Saldo aller Ansprüche

- 14 -
abzuschliessen sei. Unter Verweis auf Klagebeilage 5 behaupteten die bei-
den Kläger weiter, dass sie dem Beklagten mitteilen liessen, dass die Par-
teien gemeinsam übereingekommen seien, den Mietvertrag in beidseitigem
Einvernehmen per 28. Februar 2022 aufzulösen und die Schlüssel am
15. Februar 2022 zurückzugeben. Indessen hätten die beiden Kläger auf
der Rückzahlung von Fr. 60'000.00 beharrt. Für den Fall, dass die
Fr. 60'000.00 nicht überwiesen würden, sei angekündigt worden, das be-
reits bei der Schlichtungsbehörde anhängig gemachte Verfahren als For-
derungsklage weiterzuführen (Klage Rz. 12 f.). Tatsächlich lässt sich Kla-
gebeilage 5 (E-Mail des klägerischen Rechtsvertreters vom 14. März 2022
an die ehemalige Rechtsanwältin des Beklagten) entnehmen, dass gemäss
klägerischer Ansicht der Beklagte in seiner E-Mail vom 10. März 2022 (Kla-
gebeilage 4) die Auflösung des Mietvertrags in beidseitigem Einvernehmen
per 28. Februar 2022 und die bereits erfolgte Schlüsselrückgabe bestätigt
habe. In der Klagebeilage 5 korrigierte die Klägerin demgegenüber die Aus-
sage des Beklagten, wonach die Parteien per Saldo aller Ansprüche aus-
einandergesetzt seien. Vielmehr stünden den beiden Klägern nach Ver-
rechnung noch Fr. 60'000.00 zu, die, falls sie nicht zurückbezahlt würden,
mittels Forderungsklage eingefordert würden. Schliesslich behaupteten die
beiden Kläger, sie hätten stets nach einer einvernehmlichen Lösung für
beide Parteien gesucht. Eine solche sei jedoch am Verhalten des Beklag-
ten gescheitert, der kompromisslos auf seiner Forderung bestanden habe,
häufig landesabwesend gewesen sei und Zusagen für Rückmeldungen
nicht eingehalten habe (Replik Rz. 26). Da die beiden Kläger am 15. Feb-
ruar 2022 sämtliche Schlüssel zum Mietobjekt zurückgegeben hätten bzw.
der Beklagte diese bei der Klägerin 1 abgeholt habe, hätten die beiden Klä-
ger den Besitz und Gebrauch der Mietsache per diesem Datum aufgege-
ben und deren Rückgabe sei vollendet. Damit habe der Beklagte die früh-
zeitige Kündigung akzeptiert (Replik Rz. 28).
3.4.1.2.
Der Beklagte machte in seiner Klageantwort zunächst den noch laufenden
Mietzins bis und mit August 2022 geltend und kündigte an, dass in drei
Tagen bereits der nächste Mietzins für den Monat September 2022 fällig
werde (Klageantwort Rz. 7). In seiner Duplik ging er davon aus, dass die
monatlichen Mietzinse stets weiterlaufen würden, da der Mietvertrag erst
per 28. Februar 2026 beendet sei (Duplik Rz. 6), womit er also von einem
noch laufenden und nicht einem per Ende Februar 2022 mittels Aufhe-
bungsvereinbarung mit Saldoklausel aufgelösten Mietvertrag ausging. Wei-
ter machte der Beklagte geltend, die beiden Kläger hätten den Mietvertrag
nicht fristgerecht gekündigt (Klageantwort Rz. 9; Duplik Rz. 9). Die beiden
Kläger hätten sich zu keinem Zeitpunkt befreiend aus dem Mietvertrag ge-
löst (Duplik Rz. 9). Weiter wies der Beklagte darauf hin, dass er mit der
vorzeitigen Kündigung der beiden Kläger nicht einverstanden gewesen sei
(Klageantwort Rz. 12). Schliesslich bestritt der Beklagte auch das Vorlie-
gen eines wichtigen Grundes für eine ausserordentliche Kündigung nach

- 15 -
Art. 266g OR (Klageantwort Rz. 13; Duplik Rz. 20). Unter Verweis auf die
Klageantwortbeilage 1 führte der Beklagte aus, es sei den beiden Klägern
mit Schreiben vom 14. Dezember 2021 mitgeteilt worden, dass die Kündi-
gung nicht akzeptiert werde (Klageantwort Rz. 14). Tatsächlich lässt sich
Klageantwortbeilage 1 (Schreiben der ehemaligen Rechtsanwältin des Be-
klagten an die beiden Kläger vom 14. Dezember 2021) entnehmen, dass
der Beklagte die Kündigung nicht akzeptierte und die Bezahlung der Miet-
zinsen erwartete. Gemäss der Beklagten sei eine Beendigung per 28. Feb-
ruar 2026 möglich. Bis dahin seien Mietzinsen in der Höhe von
Fr. 510'000.00 geschuldet. Der Beklagte führte auch unter Verweis auf Kla-
geantwortbeilage 2 aus, er habe bei den direkten Kontakten zwischen den
Parteien immer vorausgesetzt, dass er eine einvernehmliche Aufhebung
des Vertrags nur akzeptieren könne, wenn gegenseitig keine Forderungen
gestellt würden, zumal die beiden Kläger vier Jahre früher als vereinbart
aus dem Mietvertrag entlassen werden wollten. Für ihn sei nur ein Ver-
gleich per Saldo aller Ansprüche in Frage gekommen, was seiner Haltung
seit Beginn entsprochen habe. Dies habe er auch seiner ehemaligen
Rechtsanwältin gesagt, damit eine schriftliche Aufhebungsvereinbarung
entworfen werden könne. Vor diesem Hintergrund sei die E-Mail vom
10. März 2022 (Klagebeilage 4) zu sehen (Klageantwort Rz. 15). Tatsäch-
lich lässt sich Klageantwortbeilage 2 (Schreiben der ehemaligen Rechtsan-
wältin des Beklagten vom 26. Januar 2022 an den Rechtsanwalt der beiden
Kläger) entnehmen, dass der Beklagte das Vorliegen eines Grundes für die
ausserordentliche Kündigung des Mietvertrags i.S.v. Art. 266g OR bestritt.
Zu einer Auflösung per 28. Februar 2026 bot der Beklagte aber Hand. Fer-
ner bot der Beklagte alternativ die vorzeitige Rücknahme des Mietobjekts
per Saldo aller Ansprüche an, falls die Mietzinsen für die Monate Dezember
2021 bis und mit Februar 2022 bezahlt würden. Weiter behauptete der Be-
klagte, es sei eine Aufhebungsvereinbarung per Saldo aller Ansprüche ab-
zuschliessen gewesen. In der Folge sei es aber nicht zu einer schriftlichen
Aufhebungsvereinbarung gekommen, da über die wesentlichen Punkte
keine Einigung vorhanden gewesen sei. Für den Beklagten sei eine we-
sentliche Voraussetzung für den Akzept einer einvernehmlichen frühzeiti-
gen Rückgabe der Mietsache gewesen, dass sich die Parteien gegenseitig
nichts mehr schulden würden und eine per Saldo aller Ansprüche-Lösung
unterzeichnet würde. Die beiden Kläger hätten jedoch keine einvernehmli-
che Lösung und Auseinandersetzung mit einer per Saldo aller Ansprüche-
Lösung gewollt, wie aus der E-Mail vom 14. März 2022 hervorgehe. Mithin
habe es zu keinem Zeitpunkt einen gemeinsamen gleichen Willen in Bezug
auf wesentliche Punkte für eine einvernehmliche Einigung bzw. eines Ver-
gleichs gegeben (Klageantwort Rz. 16 f.). Weiter bestritt der Beklagte, dass
die Parteien gemeinsam übereingekommen seien, den Mietvertrag per
28. Februar 2022 aufzulösen. Dem Willen des Beklagten habe nur eine Lö-
sung mit einer per Saldo aller Ansprüche-Klausel entsprochen. Eine ein-
vernehmliche Regelung habe es nie gegeben. Es sei offensichtlich

- 16 -
gewesen, dass sich die Parteien nicht geeinigt und verschiedene Stand-
punkt eingenommen hätten (Klageantwort Rz. 20).
3.4.2.
Aus obigen Ausführungen ergibt sich, dass die Parteien hinsichtlich des
Abschlusses einer Aufhebungsvereinbarung bzw. einer Abänderungsver-
einbarung mit einer Saldoklausel übereinstimmend ausführten, diesbezüg-
lich zwar Verhandlungen geführt zu haben, die Positionen indessen zu weit
auseinander gelegen hätten, womit sie sich nicht gefunden hätten und es
dementsprechend gerade nicht zu einer Aufhebungs- bzw. einer Abände-
rungsvereinbarung mit einer Saldoklausel gekommen sei, wonach der Miet-
vertrag per 28. Februar 2022 per Saldo aller Ansprüche beendet worden
wäre (vgl. in aller Deutlichkeit: Replik Rz. 26; Klageantwort Rz. 16 f. und
20). Damit haben die Parteien im vorinstanzlichen Verfahren übereinstim-
mend behauptet, dass die im Rahmen der Verhandlungen ausgetauschten
Willenserklärungen nicht übereinstimmten und sie dies auch erkannt hät-
ten. Es besteht aufgrund der im vorliegenden Verfahren geltenden Ver-
handlungsmaxime kein Anlass, von diesen übereinstimmenden Parteibe-
hauptungen abzuweichen. Es liegt damit hinsichtlich des Abschlusses ei-
ner Aufhebungs- bzw. Abänderungsvereinbarung mit einer Saldoklausel
ein klassischer Dissens vor, da die Parteien nicht miteinander übereinstim-
mende Willenserklärungen abgaben.
3.4.3.
Was die Vorinstanz hinsichtlich des normativen Konsenses erwog (vgl.
E. 3.1 oben), überzeugt nicht: Sie schloss einzig aus dem Umstand, wo-
nach die gegenseitigen Forderungen ungleich hoch gewesen seien, dass
nicht nachvollziehbar sei, weswegen der Beklagte auf seine Forderung
hätte verzichten und den beiden Klägern gleichzeitig noch Fr. 60'000.00
hätte zurückerstatten sollen; sachgerecht sei nur eine Abänderungsverein-
barung, wonach der Mietvertrag per Saldo aller Ansprüche per 28. Februar
2022 beendet werde. Dabei hätte die Vorinstanz zunächst aber überhaupt
die entsprechenden gegenseitigen Willenserklärungen der Parteien fest-
stellen müssen, die, nach dem Vertrauensprinzip ausgelegt, den besagten
Schluss zugelassen hätten. Zwar ist erstellt, dass der Beklagte den beiden
Klägern angeboten hatte, eine Aufhebungs- bzw. Abänderungsvereinba-
rung mit einer Saldoklausel abzuschliessen (vgl. Antwortbeilage 2; auch
Klagebeilage 4 deutet darauf hin). Eine entsprechende Willenserklärung
der beiden Kläger, die der Beklagte nach dem Vertrauensprinzip dergestalt
hätte verstehen dürfen und müssen, dass diese damit einverstanden wa-
ren, wurde aber weder behauptet (das Gegenteil wurde behauptet, vgl.
E. 3.4.1 oben) noch ist eine solche ersichtlich. Klagebeilage 5 spricht je-
denfalls deutlich dagegen, zumal sich die beiden Kläger in der E-Mail ihres
Rechtsvertreters gerade dagegen zur Wehr setzten, dass sich die Parteien
per Saldo aller Ansprüche auseinandergesetzt hätten; sie hätten vielmehr
noch eine offene Forderung von Fr. 60'000.00. Ein normativer Konsens

- 17 -
darf indessen nur dann angenommen werden, wenn eine Partei überhaupt
erst rechtzeitig und prozesskonform behauptet hat, sie habe eine Willens-
erklärung der anderen Partei tatsächlich in dem als normativen Konsens
vorgebrachten Sinne verstanden. Denn ein normativer Konsens kommt nur
zustande, wenn der gemäss dem Vertrauensprinzip bestimmte Sinn einer
Willenserklärung mit dem tatsächlichen Verständnis einer der Parteien
übereinstimmt. Dann wird die Partei in ihrem Vertrauen darauf, dass die
Willenserklärung so gilt, wie sie diese tatsächlich verstanden hat und ver-
stehen durfte, geschützt, auch wenn die Erklärende sie anders gemeint hat
(Urteil des Bundesgerichts 4A_440/2022 vom 16. November 2023 E. 2.3.2
m.w.N.). Dies ist vorliegend nicht der Fall. Der Beklagte behauptete im vor-
instanzlichen Verfahren gerade nicht, er habe die beiden Kläger so verstan-
den, dass sie mit einer Aufhebungs- bzw. Abänderungsvereinbarung mit
einer Saldoklausel einverstanden gewesen wären. Vielmehr machte er gel-
tend, die beiden Kläger hätten seinem diesbezüglichen Angebot nicht zu-
gestimmt; die Parteien hätten verschiedene Standpunkte eingenommen.
Dass der Beklagte im Rechtsmittelverfahren nun den gegenteiligen Stand-
punkt einnimmt (Berufungsantwort Rz. 9), ist belanglos, da es sich um ein
unzulässiges Novum handelt, das sodann in eklatantem Widerspruch zu
sämtlichen vorinstanzlichen Ausführungen des Beklagten steht – es sei of-
fensichtlich gewesen, dass sich die Parteien nicht geeinigt hätten (Kla-
geantwort Rz. 20) – und damit unbeachtlich bleibt (vgl. Urteile des Bundes-
gerichts 4A_62/2021 vom 27. Dezember 2021 E. 5.2.1 und 4A_276/2021
vom 9. September 2021 E. 3.2).
3.4.4.
Die vorinstanzlichen Erwägungen zum Abschluss einer Aufhebungs- bzw.
Abänderungsvereinbarung mit einer Saldoklausel sind auch aus chronolo-
gischer Sicht nicht überzeugend: Unklar ist beispielsweise, wann die Par-
teien die von der Vorinstanz vorausgesetzten Willenserklärungen mündlich
ausgetauscht haben sollten. Aus den beiden Schreiben des Beklagten vom
14. Dezember 2021 und 26. Januar 2022 (Klageantwortbeilagen 1 f.) geht
hervor, dass sich die Parteien bis zum 26. Januar 2022 jedenfalls nicht
mündlich geeinigt haben konnten, andernfalls der Beklagte darin kein Ver-
gleichsangebot ausgesprochen hätte. Für die Zeit nach dem 26. Januar
2022 behaupteten die Parteien gar nicht, dass es noch zu einer Bespre-
chung untereinander gekommen wäre, anlässlich derer sie die von der Vor-
instanz vorausgesetzten Willenserklärungen hätten mündlich austauschen
können – auch in seiner Berufungsantwort kann der Beklagte kein entspre-
chendes Datum nennen (Rz. 25 f. und 42). Vielmehr ergibt sich aus Klage-
beilage 1, dass die beiden Kläger am 2. Februar 2022 ein Schlichtungsge-
such eingereicht hatten, was eher dafür spricht, dass bis dahin noch immer
keine Einigung vorhanden war. Unbestritten ist zudem, dass der Beklagte
am 15. Februar 2022 die Schlüssel zum Mietobjekt bei der Klägerin 1 ab-
geholt hatte. Es ist aber nicht behauptet, dass die Parteien bei dieser Ge-
legenheit, wobei die Anwesenheit des Klägers 2 ebenso wenig behauptet

- 18 -
wurde, hinsichtlich einer Aufhebungs- bzw. Abänderungsvereinbarung mit
einer Saldoklausel Willenserklärungen ausgetauscht hätten. Unwahr-
scheinlich erscheint denn auch, dass die Parteien nach der Einreichung
des Schlichtungsgesuchs vom 2. Februar 2022 noch die von der
Vorinstanz vorausgesetzten Willenserklärungen ausgetauscht hatten, an-
dernfalls es anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 20. Mai 2022
wohl kaum zur Ausstellung einer Klagebewilligung gekommen wäre mit
dem Hinweis der Schlichtungsbehörde, dass die Interessen der Parteien
derart auseinander gelegen hätten, dass keine Einigung habe erzielt wer-
den können (Klagebeilage 1). Vor diesem Hintergrund sind auch die Aus-
sagen des Beklagten anlässlich seiner Befragung nicht glaubhaft. Erst auf
den Vorhalt der Vorinstanz, wonach die ehemalige Rechtsanwältin des Be-
klagten ausgesagt hätte, die Parteien hätten hinsichtlich der Vertragsbeen-
digung miteinander verhandelt, führt der Beklagte aus, am Schluss sei ge-
redet worden, einmal sei geredet worden, man habe abgemacht, dass die
Parteien voneinander kein Geld fordern würden, darüber sei man sich einig
gewesen, das sei vor der Schlüsselübergabe gewesen (act. 166 f.). Mit an-
deren Worten macht der Beklagte geltend, es müsse irgendwann zwischen
dem 27. Januar 2022 und dem 14. Februar 2022 zu einem entsprechenden
mündlichen Austausch von Willenserklärungen gekommen sein. Vor dem
Vorhalt der Vorinstanz, wonach die ehemalige Rechtsanwältin des Beklag-
ten ausgesagt hätte, die Parteien hätten hinsichtlich der Vertragsbeendi-
gung miteinander verhandelt, führte der Beklagte demgegenüber im Wider-
spruch dazu aus, es habe nach der Kündigung durch die beiden Kläger
keine persönlichen Gespräche gegeben, es sei nicht miteinander geredet
worden, es sei nicht darüber geredet worden, wie man das Verhältnis be-
enden solle (act. 166). Ebenfalls im Widerspruch dazu führte die ehemalige
Rechtsanwältin des Beklagten aus, die Schlüssel zum Mietobjekt seien be-
reits übergeben gewesen, als sich die Parteien auf eine Aufhebungs- bzw.
Abänderungsvereinbarung mit einer Saldoklausel geeinigt hätten
(act. 159). Mit anderen Worten behauptete die ehemalige Rechtsanwältin
des Beklagten, der mündliche Austausch der entsprechenden Willenser-
klärungen habe nach dem 15. Februar 2022 stattgefunden. Aufgrund die-
ser widersprüchlichen Zeugen- und Parteiaussagen lässt sich kein mündli-
cher Austausch von Willenserklärungen nachweisen, der zu einer Aufhe-
bungs- bzw. Abänderungsvereinbarung mit einer Saldoklausel geführt ha-
ben könnte, selbst wenn solches schlüssig behauptet worden wäre. Wenn
demnach die ehemalige Rechtsanwältin des Beklagten in ihrer E-Mail vom
10. März 2022 schrieb, sie sei vom Beklagten über eine einvernehmliche
Beendigung des Mietvertrags informiert worden, entsprechend sei eine
Aufhebungsvereinbarung mit einer Saldoklausel abzuschliessen (Klagebei-
lage 4), kann daraus nur gefolgt werden, dass sie entweder vom Beklagten
diesbezüglich falsch informiert wurde oder der Beklagte diese gar nicht
über den Abschluss einer Aufhebungsvereinbarung mit einer Saldoklausel
informiert hatte, sondern dies eine Idee der ehemaligen Rechtsanwältin des
Beklagten zur Erledigung der Streitigkeit war, die anschliessend aber nicht

- 19 -
umgesetzt wurde. Beides wohl vor dem Hintergrund, dass der Beklagte das
Mietobjekt ab dem 1. März 2022 einer anderen Person vermietete
(vgl. Duplik Rz. 16 und 24 f.).
4. Fazit
Die Berufung ist gutzuheissen. Der angefochtene Entscheid wird aufgeho-
ben. Da die Vorinstanz wesentliche Teile der Klage noch nicht beurteilt hat
– eine inhaltliche Auseinandersetzung mit der klägerischen Forderung und,
soweit erforderlich, mit den beklagtischen Verrechnungsforderungen, fehlt
aufgrund des vorinstanzlichen Verfahrensausgangs gänzlich – und dem-
nach auch der Sachverhalt in wesentlichen Teilen noch zu vervollständigen
sein wird, ist die Sache zur Weiterführung des Verfahrens und zu neuem
Entscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen (Art. 318 Abs. 1 lit. c ZPO).
5. Prozesskosten
5.1.
Bei der Rückweisung einer Sache an die Vorinstanz werden praxisgemäss
die zweitinstanzlichen Gerichts- und Parteikosten (Art. 95 Abs. 2 und 3
ZPO) festgesetzt, verbunden mit der Anweisung an die Vorinstanz, diese
im neuen Entscheid (ausgangsgemäss) zu verteilen (Art. 104 Abs. 4 ZPO;
vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_171/2020 vom 28. August 2020 E. 7.2).
Die obergerichtliche Entscheidgebühr ist bei einem Kostenstreitwert von
Fr. 60'000.00 auf Fr. 4'970.00 festzusetzen (§ 10 Abs. 1 i.V.m. § 7 Abs. 1
GebührD) und wird mit dem von den beiden Klägern in derselben Höhe
geleisteten Kostenvorschuss verrechnet (Art. 111 aZPO).
5.2.
Zudem ist die Höhe der zweitinstanzlichen Parteientschädigung der Par-
teien zu bestimmen. Die Grundentschädigung gemäss § 3 Abs. 1 lit. a
AnwT beträgt Fr. 9'470.00. Ausgehend davon ist die zweitinstanzliche Par-
teientschädigung der Parteien unter Berücksichtigung eines Abzugs von
20 % für die entfallene Verhandlung und eines Rechtsmittelabzugs von
25 % (§ 6 Abs. 2 und § 8 AnwT) einerseits und einer Auslagenpauschale
von 3 % sowie der Mehrwertsteuer von 8.1 % anderseits je auf gerundet
Fr. 6'327.00 (= Fr. 9'470.00 x 0.8 x 0.75 x 1.03 x 1.081) festzusetzen.
Über die Verlegung der obergerichtlichen Prozesskosten wird die Vor-
instanz im erneuten Entscheid zu befinden haben (Art. 104 Abs. 4 ZPO).

- 20 -
Das Obergericht erkennt:
1.
In Gutheissung der Berufung der beiden Kläger wird der Entscheid des Be-
zirksgerichts Aarau, Zivilgericht, vom 25. April 2024 (OZ.2022.9) aufgeho-
ben und die Streitsache im Sinne der Erwägungen zur Weiterführung des
Verfahrens an die Vorinstanz zurückgewiesen.
2.
2.1.
Die obergerichtliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 4'970.00 festgesetzt; sie
wird mit dem von den Klägern in gleicher Höhe geleisteten Kostenvor-
schuss verrechnet (Art. 111 aZPO).
2.2.
Die zweitinstanzlichen Parteientschädigungen der Kläger und des Beklag-
ten werden auf je Fr. 6'327.00 (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) festge-
setzt.
3.
Über die Verlegung der obergerichtlichen Prozesskosten gemäss vorste-
hender Dispositivziffer 2 hat die Vorinstanz im neuen Entscheid zu befin-
den.
Zustellung an:
[…]
Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG):
Gegen selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide kann innert 30 Tagen, von der
schriftlichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die
Beschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden, wenn sie einen nicht
wieder gutzumachenden Nachteil bewirken können oder wenn die Gutheissung der Be-
schwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand
an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde. In vermögens-
rechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits-
und mietrechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindes-
tens Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher
Bedeutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters
(Art. 44 Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 93, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte

- 21 -
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde
nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen
hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).
Der Streitwert des kantonalen Verfahrens liegt über Fr. 30'000.00.
Aarau, 30. April 2025
Obergericht des Kantons Aargau
Zivilgericht, 1. Kammer
Das vorsitzende Mitglied: Die Gerichtsschreiberin:
Holliger Donauer