ag_zivilgericht · ZVE.2022.57 · 2023-02-14 · de
Obergericht / Zivilgericht / 1. Zivilkammer — ZVE.2022.57


Obergericht
Zivilgericht, 1. Kammer
ZVE.2022.57 / rb
(VZ.2022.13)
Art. 4
Entscheid vom 14. Februar 2023
Besetzung Oberrichter Brunner, Präsident
Oberrichter Lindner
Oberrichter Holliger
Gerichtsschreiber Tognella
Rechtspraktikantin Altwegg
Klägerin A._____,
[...]
Beklagter B._____,
[...]
vertreten durch lic. iur. Philipp Müller, Rechtsanwalt,
[...]
Gegenstand Vereinfachtes Verfahren betreffend Aberkennungsklage

- 2 -
Das Obergericht entnimmt den Akten:
1.
1.1.
Mit Zahlungsbefehl Nr. [...] des Betreibungsamts Q. vom 12. Januar 2022
betrieb der Beklagte die Klägerin für den Betrag von Fr. 8'960.00 nebst 5
% Zins seit 31. Oktober 2021 (Angabe des Forderungsgrundes: "Mietver-
trag Geschäftslokal [...]; ausstehende Monatsmieten Juli 2021 bis Januar
2022") zuzüglich Zahlungsbefehlskosten von Fr. 73.30. Die Klägerin erhob
Rechtsvorschlag.
1.2.
Mit Entscheid vom 7. April 2022 hiess der Präsident des Bezirksgerichts
Bremgarten das vom Beklagten am 25. Februar 2022 gestellte Gesuch um
provisorische Rechtsöffnung gut.
1.3.
Das Obergericht wies die von der Klägerin am 25. April 2022 dagegen ge-
richtete Beschwerde mit Entscheid vom 4. Juli 2022 ab (Verfahren
ZSU.2022.100).
1.4.
Auf die gegen diesen Entscheid von der Klägerin am 12. September 2022
erhobene zivilrechtliche Beschwerde trat das Bundesgericht mit Urteil vom
6. Februar 2023 nicht ein.
2.
2.1.
Mit Klage vom 3. Mai 2022 beantragte die Klägerin beim Bezirksgericht
Bremgarten, es sei festzustellen, dass die Forderung, für welche dem Be-
klagten mit Entscheid des Einzelgerichts im summarischen Verfahren vom
7. April 2022 provisorische Rechtsöffnung erteilt worden war, nicht bestehe,
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zu Lasten des Be-
klagten.
2.2.
Mit Klageantwort vom 12. Juli 2022 beantragte der Beklagte die Abweisung
der Klage, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädi-
gungsfolgen zu Lasten der Klägerin.
2.3.
An der Hauptverhandlung vom 27. September 2022 vor dem Gerichtsprä-
sidium Bremgarten replizierten und duplizierten die Parteien. Die Klägerin
stellte folgende Begehren:

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" 1.
Es sei festzustellen, dass die mit Zahlungsbefehl Nr. [...] vom 12. Januar
2022 geltend gemachte Forderung von CHF 8'960.00, für welche am
7. April 2022 provisorische Rechtsöffnung erteilt worden ist, nicht besteht;
2.
der Rechtsöffnungsentscheid vom 7. April 2022 sei aufzuheben und die
Betreibung Nr. [...] zu löschen;
3.
ausserdem sei festzustellen, dass der Beklagte keine Forderung aus dem
am 28. Juni 2021 gekündigten Mietvertrag hat;
4.
der Beklagte sei zu verpflichten die Mietzinskaution von CHF 6'000.00 auf
dem Konto bei der C. innert 3 Banktagen freizugeben und inkl. Zins zu 5%
seit 1. August 2021 zurückzuzahlen;
5.
alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen inkl. MwSt. zu Lasten des
Beklagten. "
Der Beklagte beantragte weiterhin die kostenfällige Abweisung der Klage,
soweit darauf einzutreten sei. Nach der Parteibefragung nahmen die Par-
teien zum Beweisergebnis Stellung.
2.4.
Mit Entscheid vom 27. September 2022 wies die Präsidentin des Bezirks-
gerichts Bremgarten die Klage ab. Sie auferlegte die Gerichtskosten in
Höhe von Fr. 2'133.50 der Klägerin und verpflichtete diese, dem Beklagten
eine Parteientschädigung von Fr. 3'254.70 (inkl. Auslagen und MwSt.) zu
bezahlen.
3.
3.1.
Mit Eingabe vom 25. November 2022 (Postaufgabe am 28. November
2022) erhob die Klägerin fristgerecht Beschwerde gegen den Entscheid
vom 27. September 2022 (begründeter Entscheid der Klägerin zugestellt
am 28. Oktober 2022) und stellte folgende Anträge:
" 1.
Der Entscheid des Bezirksgerichts Bremgarten vom 27. September 2022
sei aufzuheben.
2.
Der Beschwerde sei aufschiebende Wirkung zu erteilen.
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. gesetzliche MwSt. zulasten
des Beschwerdegegners. "

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3.2.
Mit Eingabe vom 5. Dezember 2022 reichte die Klägerin eine Beschwerde-
ergänzung ein.
3.3.
Mit Verfügung vom 7. Dezember 2022 wies der Instruktionsrichter des
Obergerichts das Gesuch der Klägerin um aufschiebende Wirkung ab.
3.4.
Mit Eingabe vom 7. Dezember 2022 reichte die Klägerin verschiedene Do-
kumente zu einem von ihr bei der Vorinstanz gestellten Protokollberichti-
gungsgesuch ein.
3.5.
Mit Beschwerdeantwort vom 6. Januar 2023 beantragte der Beklagte die
vollumfängliche Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei,
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Klägerin.
3.6.
Die Klägerin nahm zur Beschwerdeantwort unaufgefordert mit Eingabe
vom 20. Januar 2023 (Postaufgabe 23. Januar 2023) Stellung.
Das Obergericht zieht in Erwägung:
1.
1.1.
Die vorliegende Streitigkeit ist vermögensrechtlicher Natur und betrifft
einen Streitwert von Fr. 8'960.00, sodass als Rechtsmittel gegen den an-
gefochtenen Entscheid die Beschwerde gegeben ist (Art. 319 lit. a i.V.m.
Art. 308 Abs. 2 ZPO). Trotz des bloss auf Aufhebung des vorinstanzlichen
Entscheids lautenden und damit an sich ungenügenden formellen Rechts-
mittelantrags geht aus der Begründung der Beschwerde (vgl. insbesondere
Rz. 31) mit der notwendigen Eindeutigkeit hervor, dass die Klägerin an ih-
rem vor Vorinstanz gestellten Begehren auf Feststellung, dass die vom Be-
klagten in Betreibung gesetzte Forderung nicht besteht, vollumfänglich
festhält (vgl. BGE 137 III 617 E. 6.2, wonach das Nichteintreten auf ein
Rechtsmittel wegen eines formell ungenügenden Rechtsmittelantrags un-
ter dem Vorbehalt des überspitzten Formalismus steht). Die übrigen Eintre-
tensvoraussetzungen geben zu keinen weiteren Bemerkungen Anlass,
weshalb auf die Beschwerde der Klägerin einzutreten ist.
1.2.
Mit der Beschwerde können die unrichtige Rechtsanwendung und die of-
fensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht wer-
den (Art. 320 ZPO). Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und

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neue Beweismittel sind im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326
Abs. 1 ZPO). Das Obergericht kann ohne Verhandlung aufgrund der Akten
entscheiden (Art. 327 Abs. 2 ZPO).
2.
2.1.
Prozessvoraussetzung für die Aberkennungsklage ist eine im Zeitpunkt der
Klageeinreichung gültige Betreibung (STAEHELIN, in: Basler Kommentar,
3. Aufl. 2021, N. 17 zu Art. 83 SchKG mit Verweis auf BGE 71 III 93). Eine
Betreibung ist gültig, wenn das Betreibungsbegehren den Anforderungen
gemäss Art. 67 SchKG und der Zahlungsbefehl den Anforderungen ge-
mäss Art. 69 SchKG entspricht, womit insbesondere der Name und Woh-
nort des Gläubigers und des Schuldners, die Forderungssumme und die
Forderungsurkunde bzw. der Forderungsgrund genau anzugeben sind (vgl.
PETER, Verjährungsunterbrechung kraft Betreibung, in: BlSchK 2018,
S. 169 f.).
2.2.
Die Vorinstanz hat das Vorliegen einer gültigen Betreibung im Zeitpunkt der
Klageeinreichung gestützt auf den in der Betreibung Nr. [...] des Betrei-
bungsamtes Q. ausgestellten Zahlungsbefehl vom 12. Januar 2022 (Kla-
geantwortbeilage 3) bejaht (vgl. E. I./5.2 des angefochtenen Entscheids).
2.3.
Die Klägerin bringt vor, im Zeitpunkt der Klageeinreichung am 3. Mai 2022
habe keine gültige Betreibung vorgelegen. Gegen den Rechtsöffnungsent-
scheid habe sie nämlich Rechtsmittel ergriffen, die noch nicht rechtskräftig
erledigt worden seien (Beschwerde S. 3 und 8 Rz. 7 und 25). Die mit Be-
treibung geltend gemachte Forderung sei ausserdem betragsmässig nicht
ausgewiesen (Beschwerde S. 10 Rz. 31).
2.4.
Entgegen der offenbar von der Klägerin vertretenen Auffassung ist die Gül-
tigkeit der Betreibung nicht vom Schicksal eines (nachfolgenden) Rechts-
öffnungsverfahrens abhängig und schon gar nicht vom Nachweis, dass die
mit der Betreibung verlangte Forderung ausgewiesen ist. Wie in vorsehen-
der E. 2.1 ausgeführt wurde, beurteilt sich die Gültigkeit der Betreibung ein-
zig danach, ob das Betreibungsbegehren den Anforderungen gemäss
Art. 67 SchKG und der Zahlungsbefehl den Anforderungen gemäss Art. 69
SchKG entspricht.
Es ist im Übrigen nicht nachvollziehbar, was die Klägerin mit dieser Rüge
bezweckt. Der Beklagte weist in seiner Beschwerdeantwort (S. 7 Rz. 18)
zu Recht darauf hin, dass dann, wenn im Sinne der in der klägerischen
Beschwerde erhobenen Rüge eine gültige Betreibung verneint würde, die
von der Klägerin erhobene Aberkennungsklage unzulässig gewesen wäre.

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Solches kann aber zuletzt im Interesse eines betriebenen Schuldners sein,
weil ein erstinstanzlicher Rechtsöffnungsentscheid grundsätzlich sofort
vollstreckbar ist (Art. 325 Abs. 1 ZPO).
Die Prozessvoraussetzung der gültigen Betreibung ist somit gegeben.
3.
3.1.
Im Aberkennungsprozess hat der Beklagte den Bestand und die Fälligkeit
der Forderung zu beweisen, der Kläger allfällige "Einreden" (STAEHELIN,
a.a.O., N. 55 zu Art. 83 SchKG), worunter einerseits (rechtshindernde und
rechtsvernichtende [= rechtsaufhebende]) Einwendungen (insbesondere
Einwendung der Tilgung der Schuld z.B. auch durch Verrechnung) und an-
derseits Einreden im technischen Sinne zu verstehen sind (zu dieser – vom
Gesetzgeber nicht immer beachteten [z.B. Art. 18 Abs. 2 OR] – Unterschei-
dung vgl. SCHWENZER/FOUNTOULAKIS, Schweizerisches Obligationenrecht,
Allgemeiner Teil, 8. Aufl., 2020, Rz. 4.34 ff.).
Die Parteien haben am 20. Juli 2018 einen unbefristeten Mietvertrag für ein
Ladenlokal an der [...], ab 1. September 2018 (mit einer 6-monatigen Kün-
digungsfrist auf die ortsüblichen Kündigungstermine 31. März, 30. Juni und
30. September) und im August 2020 eine Zusatzvereinbarung abgeschlos-
sen (Klageantwortbeilagen 1 und 2). Mit Entscheid vom 7. April 2022 hat
das Bezirksgericht Bremgarten für die vom Beklagten gestützt darauf in
Betreibung gesetzte Forderung von Fr. 8'960.00 (Mietzinse Juli 2021 bis
Januar 2022) die provisorische Rechtsöffnung erteilt.
Im vorinstanzlichen Aberkennungsverfahren erhob die Klägerin gegen
diese Forderung zwei (rechtsaufhebende) Einwendungen. Erstens wandte
sie ein, sie habe den Mietvertrag ausserordentlich auf den 31. Juli 2021
gekündigt (vgl. act. 2 ff. und act. 54 ff.). Zweitens habe sie die für Juli 2021
fällige Monatsmiete mit zu hohen Akontozahlungen infolge falscher Neben-
kostenabrechnungen verrechnet (vgl. act. 57).
3.2.
Zur Begründung ihres die Klage abweisenden Entscheids führte die Vor-
instanz aus, entgegen der Ansicht der Klägerin sei eine Kündigung, welche
die Voraussetzungen von Art. 259b lit. a bzw. Art. 266g Abs. 1 OR nicht
erfülle, nicht nur anfechtbar, sondern nichtig. Der Kündigungsempfänger
sei bei einer nichtigen Kündigung nicht zur Anfechtung verpflichtet. Eine
nichtige Kündigung entfalte mithin auch nach Ablauf der 30-tägigen Verwir-
kungsfrist keine Gültigkeit. Die Nichtigkeit könne jederzeit geltend gemacht
werden, weshalb es dem Beklagten nicht verwehrt gewesen sei, die Nich-
tigkeit der Kündigung im Aberkennungsverfahren geltend zu machen
(E. IV./2.4 des angefochtenen Entscheids).

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Art. 259b lit. a OR setze einen schwerwiegenden Mangel voraus, wodurch
die Weiterführung des Mietverhältnisses unzumutbar sei. Ein schwerer
Mangel sei zu bejahen, wenn die Gesundheit des Mieters gefährdet werde
oder wenn wesentliche Räume des Mietobjekts unbenutzbar würden. Das
längere Zuwarten mit der Kündigung könne ein Indiz dafür bilden, dass der
Mangel nicht schwerwiegend und die Weiterführung des Mietverhältnisses
somit zumutbar sei. Art. 266g Abs. 1 OR setze einen wichtigen Grund vor-
aus, der die Fortsetzung des Mietverhältnisses ebenfalls unzumutbar ma-
che. Als wichtige Gründe kämen ausschliesslich im Moment des
Vertragsschlusses unbekannte, nicht voraussehbare und ausserordentlich
schwerwiegende Umstände in Betracht. Es werde auch hier verlangt, dass
die Kündigung umgehend nach Eintritt des Kündigungsgrunds erfolge, an-
dernfalls die Wichtigkeit des Kündigungsgrunds bzw. die Unzumutbarkeit
der Vertragsfortführung nicht mehr plausibel sei. Die Klägerin sei diesbe-
züglich ihrer Behauptungs- und Substantiierungslast nicht nachgekommen.
Insbesondere habe sie nicht dargetan, welche Mängel in welchem Aus-
mass einen derart schwerwiegenden Mangel darstellen würden, der die
Weiterführung des Mietverhältnisses unzumutbar gemacht hätte. Als Kün-
digungsgrund nenne die Klägerin, dass die Benutzung des Mietobjekts in-
folge gravierender Emissionen für den vertraglich vereinbarten Gebrauch
als Kosmetik- und Therapiebetrieb völlig untauglich geworden sei, bedingt
durch den Einzug einer Autowerkstätte in der angrenzenden Garage, die
auch Spengler- und Spritzarbeiten ausführe. Das Mietverhältnis sei nach
Ansicht der Klägerin aufgrund massiver Lärm- und Geruchsbelästigungen
nicht mehr zumutbar. Daneben erwähne die Klägerin weitere Mängel wie
eine defekte Heizung sowie Schwierigkeiten beim Einzug betreffend Kau-
tion, Sauberkeit und Abfluss. Die Klägerin habe die geltend gemachten
Mängel auch auf Befragung und Belehrung hin nicht ausreichend behaup-
tet bzw. substantiiert. Die Klägerin hätte ihre pauschalen Behauptungen in
Einzeltatsachen zergliedern und darlegen müssen, dass tatsächlich Immis-
sionen vorlägen und dass diese Immissionen die Tauglichkeit des Mietob-
jekts zum vorausgesetzten Gebrauch ausgeschlossen oder erheblich
beeinträchtigt hätten. Selbst wenn die Klägerin ihrer Behauptungs- und
Substantiierungslast nachgekommen wäre, hätten die geltend gemachten
Immissionen nicht zur ausserordentlichen Kündigung berechtigt. Dies
zeige sich insbesondere dadurch, dass die Klägerin mit der Kündigung und
dem Auszug über mehrere Monate zugewartet habe. Es sei infolgedessen
davon auszugehen, dass die angeblichen Mängel nicht schwerwiegend
seien. Ausserdem habe die Klägerin damit rechnen müssen, dass die Ga-
rageräumlichkeiten (inkl. Tanksäulen und Garagentor) an eine Autowerk-
statt vermietet würden, womit die fehlende Voraussehbarkeit der damit
verbundenen Emissionen zu verneinen sei. Ob die Emissionen ein unvor-
aussehbares Ausmass angenommen hätten, könne aufgrund der fehlen-
den Substantiierung nicht beurteilt werden. Mangels Nachweises eines
ausserordentlichen Kündigungsgrunds i.S.v. Art. 259b lit. a oder Art. 266g

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Abs. 1 OR sei die Kündigung daher nichtig (E. IV./2.5 und IV./2.6 des an-
gefochtenen Entscheids).
Mangels hinreichender Substantiierung sei über das angebliche Vorliegen
eines schwerwiegenden Mangels nicht Beweis abzunehmen. Ein unzu-
reichender Tatsachenvortrag könne nicht durch Zeugenbefragung vervoll-
ständigt werden. Auf die Zeugenbefragung der Kundinnen könne in
antizipierter Beweiswürdigung verzichtet werden. Es sei zu berücksichti-
gen, dass sich im gleichen Gebäude der Autogarage vergleichbare Be-
triebe (z.B. Coiffeursalon, Massagesalon, Café, Bäckerei) befinden
würden. Dass diese Betriebe trotz Einzug der Autogarage ihr Gewerbe fort-
führten, lasse darauf schliessen, dass die allfälligen Immissionen keine
schwerwiegenden Mängel darstellten. Es sei nicht zu erwarten, dass Zeu-
genaussagen der Kundinnen als sporadische Momentaufnahmen diese
Überzeugungen zu erschüttern vermöchten. Ein Augenschein sei nicht ab-
zunehmen, da dieser die Situation im Juni 2021 nicht aufzeigen könne
(E. IV./2.7 des angefochtenen Entscheids).
Zur Einrede der Verrechnung hielt die Vorinstanz fest, die Klägerin habe
weder ihre Verrechnungsforderung beziffert noch schlüssig vorgetragen,
weshalb die geleisteten Akontozahlungen zu hoch seien. Sie habe auch
nicht dargelegt, inwiefern der Beklagte seiner Pflicht zur Offenlegung der
Nebenkostenabrechnung nicht nachgekommen sei (E. IV./3.3 des ange-
fochtenen Entscheids).
Zusammenfassend habe die Klägerin keine Einreden gegen die geltend
gemachte Forderung von Fr. 8'960.00 nachweisen können (E. IV./3.4 des
angefochtenen Entscheids).
3.3.
Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens ist die Frage, ob die
Vorinstanz zu Recht die (rechtsaufhebenden) Einwendungen der Klägerin
(zulässige ausserordentliche Kündigung einerseits [dazu nachfolgende
E. 4] und Verrechnung [dazu nachfolgende E. 5]) als unbegründet erach-
tete, womit die in der Betreibung Nr. [...] geltend gemachte Forderung Be-
stand hätte.
4.
4.1.
Die Klägerin machte (und macht) im Wesentlichen geltend, sie habe den
Mietvertrag gemäss Art. 259b lit. a OR und Art. 266g Abs. 1 OR ausseror-
dentlich gekündigt. Vor der Vorinstanz brachte sie vor, das Geschäftslokal
habe bereits bei der Übernahme eine Reihe von Mängeln aufgewiesen
(z.B. eine defekte Heizung). Anlass für die Kündigung seien "massive
Lärm- und Geruchsbelästigungen" von der als Autoreparatur-Werkstätte
vermieteten Garage nebenan gewesen, die jahrelang leer gestanden habe,

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worauf ihre Kundinnen ihre Termine storniert hätten (act. 2 f. und act. 53).
Infolge der "gravierenden Emissionen der Werkstätte" sei das Lokal für den
vertraglich vereinbarten Gebrauch, nämlich als Kosmetikstudio, "untaug-
lich" und "endgültig unbenutzbar" geworden (act. 5 und act. 53, vgl. nun
auch Beschwerde S. 5 Rz. 13, wo die Klägerin ihre damalige Situation als
"existenzbedrohend" bezeichnet).
4.2.
Art. 259b lit. a OR sieht die fristlose Kündigung durch den Mieter unter be-
stimmten Voraussetzungen vor, zu denen das Vorliegen eines Mangels an
der Mietsache und die fehlende Beseitigung dieses Mangels innert ange-
messener Frist gehört. Der Mangel muss die Tauglichkeit der Mietsache
zum vorausgesetzten Gebrauch ausschliessen oder erheblich beeinträch-
tigen. Bei der Immobiliarmiete müssen Beeinträchtigungen vorliegen, die
vitale Interessen, namentlich die Gesundheit des Mieters und seiner Fami-
lie gefährden, oder Mängel, welche die Nutzung wesentlicher Teile der Sa-
che für eine gewisse Zeit verunmöglichen (WEBER, in: Basler Kommentar,
7. Aufl. 2020, N. 5 zu Art. 259b OR mit Verweis auf BGE 4C.384/2005
E. 3.1 und BGE 4A_11/2013 E. 3.1). Das längere Zuwarten einer Mängel-
rüge spricht dabei gegen die Schwere und Unzumutbarkeit des Mangels
(BGE 4A_11/2013 E. 3.4).
Gemäss Art. 266g Abs. 1 OR können die Parteien aus wichtigen Gründen,
welche die Vertragserfüllung für sie unzumutbar machen, das Mietverhält-
nis mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen. Als
wichtige Gründe kommen ausschliesslich im Moment des Vertragsschlus-
ses unbekannte, nicht voraussehbare und ausserordentlich schwerwie-
gende Umstände in Betracht (BGE 122 III 262 E. 2a/aa). Verlangt werden
objektive Gründe wie Krieg, Wirtschaftskrisen oder Naturkatastrophen.
Subjektive Unzumutbarkeitsvorstellungen einer Partei, bloss wirtschaftliche
(finanzielle) Einbussen, wie sie allenthalben vorkommen (sog. "schlechtes
Geschäft"), das Entgehen von Verdienst- oder Gewinnchancen oder per-
sönlich empfundene Ungelegenheiten sind unerheblich (HIGI/BÜHLMANN/
WILDISEN, in: Zürcher Kommentar, 5. Aufl. 2020, N. 45 zu Art. 266g OR;
vgl. auch BGE 4A_594/2010 E. 2). Immissionen wie Lärmstörungen kön-
nen wichtige Gründe sein, wenn sie übermässig sind, etwa durch Verände-
rung der Strassenverkehrsführung oder der An- und Abflugrouten von
Flughäfen (HIGI/BÜHLMANN/WILDISEN, a.a.O., N. 45 zu Art. 266g OR;
MÜLLER, Das schweizerische Mietrecht, 4. Aufl. 2018, N. 22 f. zu Art. 266g
OR).
Die Beweislast für die Voraussetzungen trägt wie bei allen ausserordentli-
chen Kündigungen die kündigende Partei, hier also die Mieterin (WEBER,
a.a.O., N. 9 zu Art. 259b OR). Zu den Beweisgrundsätzen kann im Weiteren
auf die Ausführungen im angefochtenen Entscheid (E. II./1) verwiesen wer-
den.

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Erfüllt die Kündigung die formellen und materiell-rechtlichen Voraussetzun-
gen von Art. 259b lit. a bzw. Art. 266g Abs. 1 OR nicht, so ist sie nichtig und
nicht nur anfechtbar. Eine Anfechtung der Kündigung innert der 30-tägigen
Verwirkungsfrist nach Art. 273 Abs. 1 OR ist nicht erforderlich (vgl. BGE
121 III 156 E. 1/bb; WEBER, a.a.O., N. 9 zu Art. 259b OR, N. 7 zu Art. 266g
OR und N. 3b zu Art. 273 OR; HIGI/BÜHLMANN/WILDISEN, a.a.O., N. 67 ff.
zu Art. 266g OR).
4.3.
4.3.1.
In ihrer Beschwerde setzt sich die Klägerin mit den vorinstanzlichen Erwä-
gungen, wonach sie allfällige Mängel der Mietsache nicht substanziiert be-
hauptet habe und somit einen Grund für eine ausserordentliche Kündigung
nach Art. 259b lit. a oder Art. 266g Abs. 1 OR nicht aufzuzeigen vermocht
habe (E. IV./2.5 und 2.6 des angefochtenen Entscheids), nicht – ausrei-
chend – auseinander (zu ihrem Einwand, die Vorinstanz habe sich in un-
nachvollziehbarer und willkürlicher Weise geweigert, einen Augenschein
vorzunehmen und die angebotenen Zeugen anzuhören, vgl. nachfolgende
E. 4.4). Stattdessen rügt sie in erster Linie, dass die Vorinstanz die Kündi-
gung fälschlicherweise als nichtig erachtet habe. Die Kündigung sei ein ein-
seitiges, unwiderrufliches Rechtsgeschäft. Nichtig sei eine Kündigung nur,
wenn sie den formellen Anforderungen nicht entspreche. Eine inhaltlich
missbräuchliche Kündigung sei anfechtbar. Der Empfänger könne die Kün-
digung nicht einfach für unwirksam oder ungültig erklären, sondern müsse
sie innert der 30-tägigen Verwirkungsfrist bei der Schlichtungsstelle anfech-
ten und die Nichtigkeit nachweisen, was der Beklagte vorliegend unterlas-
sen habe. Die kündigende Partei müsse zudem Gewissheit haben, ob die
Kündigung angefochten worden sei. Nach unbenutzter Frist könne die
Nichtigkeitseinrede nicht mehr erhoben werden. Überdies sei der Vorwurf
der Vorinstanz, dass die Klägerin mit der Kündigung zu lange zugewartet
habe, lebensfremd und trage der existenzbedrohenden Situation, in wel-
cher sich die Klägerin infolge der gerügten Mängel befunden habe, nicht
Rechnung (Beschwerde S. 4 f. Rz. 8 ff.).
4.3.2.
Diese Argumentation erweist sich im Lichte der vorstehenden Ausführun-
gen ohne Weiteres als verfehlt: Erfüllt die Kündigung die formellen, aber
auch materiell-rechtlichen Voraussetzungen von Art. 259b lit. a bzw.
Art. 266g Abs. 1 OR nicht, ist sie nichtig. Die Anfechtung einer nichtigen
Kündigung gemäss Art. 273 Abs. 1 OR ist nicht erforderlich (vgl. vorste-
hende E. 4.2 letzter Absatz).
4.3.3.
Die Vorinstanz hat im Übrigen zutreffend festgestellt, dass die Klägerin ih-
rer Behauptungs- und Substantiierungslast nicht genügend nachgekom-
men ist. Die Klägerin machte zwar im vorinstanzlichen Verfahren gewisse

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Mängel geltend, namentlich "massive Lärm- und Geruchsbelästigungen"
und "gravierende Emissionen". Sie hat jedoch im vorliegenden Verfahren
nie substantiiert, inwiefern diese allfälligen Mängel derart schwerwiegend
oder "existenzbedrohend" gewesen sein sollen, sodass sie eine ausseror-
dentliche Kündigung gerechtfertigt hätten, dies obwohl die Klägerin vorgän-
gig der Replik von der Gerichtspräsidentin mit Blick auf die vor Vorinstanz
anwendbare soziale Untersuchungsmaxime (Art. 247 Abs. 2 lit. b Ziff. 1
ZPO) auf die Substanziierungslast aufmerksam gemacht worden war (vgl.
Protokoll der Hauptverhandlung, act. 61). Die Substantiierungslast aufer-
legt es einer beweisbelasteten Partei, die von ihr behaupteten Tatsachen,
soweit sie bestritten sind, in den Grundzügen, sondern in Einzeltatsachen
zergliedert so umfassend und klar darzulegen, dass darüber Beweis abge-
nommen oder dagegen der Gegenbeweis angetreten werden kann (BGE
4A_252/2016 E. 2.2. mit Hinweisen; vgl. auch BGE 5P.210/2005 E. 4.1).
Selbst wenn die Klägerin die allfälligen Mängel ausreichend substantiiert
hätte, ist fraglich, ob diese derart schwerwiegend gewesen wären, dass die
Tauglichkeit des Geschäftslokals zum vorausgesetzten Gebrauch ausge-
schlossen oder erheblich beeinträchtigt (vgl. Art. 259b lit. a OR) oder die
Vertragserfüllung unzumutbar gewesen wäre (Art. 266g Abs. 1 OR), etwa
weil die Immissionen so übermässig gewesen wären, dass sie vitale Inte-
ressen der Klägerin gefährdeten, oder den Betrieb des Kosmetikstudios
anderweitig verunmöglicht hätten (vgl. oben E. 4.1 f.). Vielmehr scheint die
Klägerin trotz dieser Immissionen mit der Kündigung und dem Auszug aus
dem Mietobjekt zugewartet und während dieser Zeit das Kosmetikstudio
weiterhin betrieben zu haben. Diesen Umstand hat die Vorinstanz zutref-
fend als Indiz gegen die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des (ordentlich
kündbaren) Mietverhältnisses bewertet. Bei den allfälligen Emissionen
scheint es sich um subjektive Ungelegenheiten und Unzumutbarkeitsvor-
stellungen infolge finanzieller Einbussen zu handeln, etwa weil die Kundin-
nen ihre Termine storniert haben. Damit ist kein ausserordentlicher
Kündigungsgrund i.S.v. Art. 259b lit. a oder Art. 266g Abs. 1 OR gegeben.
4.4.
4.4.1.
Die Klägerin rügt weiter, die Vorinstanz habe sich in unnachvollziehbarer
und willkürlicher Weise geweigert, einen Augenschein vorzunehmen und
die angebotenen Zeugen anzuhören, weshalb die Schwere der geltend ge-
machten Mängel nicht habe nachgewiesen werden können (Beschwerde
S. 7 Rz. 20). Zudem habe die Vorinstanz die Adressen ihrer Kundinnen
unerlaubt freigegeben, womit sowohl Geschäftsgeheimnisse der Klägerin
als auch die Privatsphäre der Kundinnen verletzt worden seien (Be-
schwerde S. 7 f. Rz. 22 f.).
Der Beklagte wendet dagegen ein, dass die Behauptungen der Klägerin zu
den angeblichen Mängeln trotz mehrfachem Nachfragen durch das Gericht

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dermassen vage geblieben seien, dass eine Beweisabnahme schlicht nicht
möglich gewesen sei. Ohnehin wären der verlangte Augenschein und die
Zeugenbefragung gemäss dem Beklagten nicht tauglich gewesen, um die
angeblichen Mängel zu erhärten. Hinsichtlich der Kundenlisten verkenne
die Klägerin das Prinzip der Parteiöffentlichkeit angesichts der Tatsache,
dass sie die Kundenlisten selber ins Recht gelegt habe (Beschwerdeant-
wort S. 8 Rz. 26 f.).
4.4.2.
Jede Partei hat das Recht, dass das Gericht die von ihr form- und fristge-
recht angebotenen Beweismittel abnimmt (Art. 152 Abs. 1 ZPO). Abge-
nommen werden müssen jedoch nur taugliche Beweismittel (Art. 152
Abs. 1 ZPO). Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist indes eine
ausreichende Substantiierung Voraussetzung für den Beweisführungsan-
spruch (BGE 4A_252/2016 E. 2.2; zur Substantiierung vgl. vorstehende
E. 4.3.3 erster Absatz). Mit anderen Worten dient ein Beweisverfahren
grundsätzlich nur dazu, streitige (Art. 150 Abs. 1 ZPO) substantiierte Be-
hauptungen zu erstellen, nicht aber den rechtserheblichen Sachverhalt
ohne entsprechende substantiierte Behauptungen zu ermitteln. Dies muss
auch für Verfahren gelten, die wie das vorliegende (erstinstanzlich) von der
einfachen bzw. sozialen Untersuchungsmaxime beherrscht sind. Denn
dass in diesem Fall der Sachverhalt von Amtes wegen festzustellen ist
(Art. 247 Abs. 2 lit. b Ziff. 1 ZPO), impliziert keine Verpflichtung des Ge-
richts, von sich aus alle erforderlichen Beweise zu erheben; vielmehr ob-
liegt es auch in solchen Verfahren grundsätzlich den Parteien,
Beweisanträge zu stellen, wobei es Sache des Gerichts ist, durch geeig-
nete Befragung der Parteien weitere Beweismittel in Erfahrung zu bringen
(vgl. HASENBÖHLER, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, Kommen-
tar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, [ZPO-Kommentar], 3. Aufl.,
2016, N. 16a ff. [insbesondere N. 20 mit Hinwies auf BGE 125 III 231 E. 4a]
zu Art. 150 ZPO). Da aber Beweismittel zu – streitigen (Art. 150 Abs. 1
ZPO) – Tatsachen überhaupt erst dann abgenommen werden können,
wenn substantiierte Behauptungen vorliegen (d.h. eben Behauptungen, die
so klar sind, dass darüber Beweis abgenommen oder dagegen der Gegen-
beweis angetreten werden kann; vgl. vorstehende E. 4.3.3 erster Absatz),
kann (und muss) der Beweis unterbleiben, wenn die beweisbelastete Partei
schon substantiierte Behauptungen schuldig bleibt. Wie bereits erwähnt,
wurde die Klägerin anlässlich der Hauptverhandlung (act. 61) vor Erstat-
tung der Replik von der Gerichtspräsidentin auf die Substantiierungsoblie-
genheit aufmerksam gemacht. Wie vorangehend (vgl. vorstehende
E. 4.3.3) und im angefochtenen Entscheid (E. IV./2.5 und IV./2.6) aufge-
zeigt, ist aber die Klägerin trotz diesem Hinweis ihrer Substantiierungslast
hinsichtlich der geltend gemachten Mängel nicht nachgekommen. Die
Rüge erweist sich damit als unbegründet.

- 13 -
4.5.
Die Vorinstanz kam somit zu Recht zum Schluss, dass die Kündigung man-
gels Nachweises eines ausserordentlichen Kündigungsgrunds nichtig ist.
5.
5.1.
Die Klägerin bringt in ihrer Beschwerde (S. 5 Rz. 14) vor, sie habe nie be-
hauptet, den Mietzins für den Monat Juli 2021 verrechnet zu haben. Dazu
sei sie gar nicht in der Lage, bis der Beklagte eine transparente und nach-
vollziehbare Nebenkostenabrechnung vorlegen würde. Hingegen habe sie
den Mietzins für den Monat Juli 2021 zurückbehalten, mit der Begründung,
diesen bei Vorliegen der verlangten Abrechnung mit den bereits zu viel be-
zahlten Beträgen zu verrechnen.
Der Beklagte nimmt zur Kenntnis, dass die Klägerin keine Verrechnung er-
klären möchte und erwidert, eine rechtskonforme Mietzinshinterlegung sei
nie erfolgt (Beschwerdeantwort S. 7 f. Rz. 23).
5.2.
Mit ihrem jetzigen Vorbringen, sie habe nie behauptet, den Mietzins für den
Monat Juli 2021 verrechnet zu haben, sondern sie habe diesen zurückbe-
halten, widerspricht die Klägerin ihren bisherigen Behauptungen. Vor Vor-
instanz hatte sie geltend gemacht, Verrechnung mit den während der
gesamten Mietdauer geleisteten zu hohen Akontozahlungen erklärt zu ha-
ben (vgl. act. 57 und 64). Damit gesteht die Klägerin selber zu, dass die
noch vor Vorinstanz erhobene Einwendung (Tilgung durch Verrechnung)
zu Unrecht erfolgte.
Der Vollständigkeit halber sei angemerkt, dass weder offensichtlich ist noch
von der Klägerin (rechtzeitig) aufgezeigt wurde, dass die Voraussetzungen
für eine Mietzinshinterlegung gemäss Art. 259g OR erfüllt wären. Gemäss
besagter Bestimmung muss der Mieter einer unbeweglichen Sache, der die
Beseitigung eines Mangels vom Vermieter verlangt, diesem dazu schriftlich
eine angemessene Frist setzen und kann ihm androhen, dass er bei unbe-
nütztem Ablauf der Frist Mietzinse, die künftig fällig werden, bei einer vom
Kanton bezeichneten Stelle hinterlegen wird; er muss auch die Hinterle-
gung dem Vermieter schriftlich ankündigen.
6.
Neu im Beschwerdeverfahren ist das Vorbringen der Klägerin, im vom Be-
klagten geforderten Betrag seien pro Monat jeweils Fr. 130.00 für Neben-
kosten enthalten. Diese seien aber nicht fällig geworden, da die Lokalität
von der Klägerin nach dem 30. Juni 2021 und der Schlüsselabgabe nicht
mehr benutzt worden sei (vgl. Beschwerde S. 10 Rz. 31). Dies kann ent-
sprechend im Beschwerdeverfahren nicht mehr berücksichtigt werden (vgl.
Art. 326 Abs. 1 ZPO).

- 14 -
7.
Zusammenfassend vermag die Klägerin keine Einwendungen gegen den
Bestand der in Betreibung gesetzten Forderung des Beklagten zu bewei-
sen. Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen.
8.
Die Kosten des obergerichtlichen Verfahrens sind ausgangsgemäss der
Klägerin aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Gerichtskosten werden
bei einem Streitwert von Fr. 8'960.00 gestützt auf Art. 96 ZPO i.V.m. § 7
Abs. 1 VKD auf Fr. 1'780.00 festgesetzt. Im Übrigen hat die Klägerin dem
anwaltlich vertretenen Beklagten dessen angemessene Parteikosten für
das Beschwerdeverfahren zu ersetzen. Diese Parteientschädigung ist aus-
gehend von einer beim erwähnten Streitwert resultierenden Grundentschä-
digung von Fr. 3'022.00 (§ 3 Abs. 1 lit. a Ziff. 4 AnwT) unter Berück-
sichtigung eines Abzugs von 20 % wegen fehlender Verhandlung (vgl. § 6
Abs. 1 AnwT), eines Rechtsmittelabzugs von 25 % (§ 8 AnwT), Auslagen
von pauschal Fr. 30.00 (§ 13 Abs. 1 AnwT) und 7.7 % Mehrwertsteuer auf
Fr. 1'985.10 (= [Fr. 3'022.00 x 0.8 x 0.75 + Fr. 30.00] x 1.077) festzulegen.
Das Obergericht erkennt:
1.
Die Beschwerde der Klägerin wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 1'780.00 für das obergerichtliche Verfahren
wird der Klägerin auferlegt.
3.
Die Klägerin wird verpflichtet, dem Beklagten eine Parteientschädigung von
Fr. 1'985.10 (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) zu bezahlen.
Zustellung an:
[...]
R echtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-
schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen
Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet-
rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens Fr.

- 15 -
30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeu-
tung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters (Art. 44
Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde
nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen
hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).
Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt Fr. 8'960.00.
Rechtsmittelbelehrung für die subsidiäre Verfassungsbeschwerde (Art. 113 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die subsidi-
äre Verfassungsbeschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden,
soweit keine Beschwerde nach den Artikeln 72 - 89 BGG zulässig ist (Art. 44 Abs. 1, Art.
90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1, Art. 113, Art. 117 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid verfassungsmässige Rechte (Art. 116 BGG) verletzt.
Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die
Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42
BGG). Wird gegen einen Entscheid sowohl ordentliche Beschwerde als auch Verfassungs-
beschwerde geführt, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen (Art.
119 Abs. 1 BGG).
Aarau, 14. Februar 2023
Obergericht des Kantons Aargau
Zivilgericht, 1. Kammer
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Brunner Tognella