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Obergericht / Zivilgericht / 4. Zivilkammer — ZSU.2024.187


Obergericht
Zivilgericht, 4. Kammer
ZSU.2024.187 / ik
(MI.2024.125)
Art. 132
Entscheid vom 18. Oktober 2024
Besetzung Oberrichter Richli, Präsident
Oberrichterin Massari
Oberrichterin Hausherr
Gerichtsschreiberin Kabus
Klägerin A._____ AG,
[…]
Beklagte B._____ AG,
[…]
Gegenstand Erstreckung des Mietverhältnisses

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Das Obergericht entnimmt den Akten:
1.
1.1.
Die Klägerin (ehemals C._____ AG) als Mieterin und die Beklagte als Ver-
mieterin schlossen am und per 1. Januar 2023 einen Mietvertrag über das
Mietobjekt Geschäftsräume, […].
1.2.
Die Beklagte sprach gegenüber der Klägerin am 11. Juni 2024 unter Ver-
wendung des amtlichen Formulars per 31. Dezember 2024 die Kündigung
des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs aus.
2.
2.1.
Die Klägerin reichte am 12. Juli 2024 bei der Schlichtungsbehörde für Miete
und Pacht des Bezirks Bremgarten (nachfolgend: Schlichtungsbehörde)
ein Schlichtungsgesuch gegen die Beklagte ein und ersuchte um Erstre-
ckung des Mietverhältnisses.
2.2.
Mit Schreiben vom 19. Juli 2024 beantragte die Beklagte die Abweisung
des Gesuchs unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. MwSt) zu Las-
ten der Klägerin.
2.3.
Die Parteien wurden von der Schlichtungsbehörde am 26. Juli 2024 auf den
7. August 2024, 15:15 Uhr, zur Schlichtungsverhandlung vorgeladen. Diese
Verfügung konnte der Klägerin nicht zugestellt werden, weshalb sie von der
Schweizerischen Post mit dem Vermerk "nicht abgeholt" am 16. August
2024 an die Schlichtungsbehörde zurückgesandt wurde. Die Klägerin er-
schien nicht zur Schlichtungsverhandlung.
2.4.
Die Schlichtungsbehörde beschloss am 7. August 2024 wie folgt:
" 1.
Das vorliegenden Verfahren Ml.2024.125 wird infolge Rückzugs als ge-
genstandslos geworden erledigt von der Geschäftskontrolle abgeschrie-
ben.
2.
Es werden keine Verfahrenskosten erhoben und keine Entschädigungen
zugesprochen."

- 3 -
3.
3.1.
Die Klägerin erhob gegen diesen ihr am 16. August 2024 als zugestellt gel-
tenden Entscheid (Zustellfiktion von Art. 138 Abs. 3 lit. a ZPO) mit Eingabe
vom 21. August 2024 Beschwerde:
" 1.
Der Beschluss der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht des Bezirks
Bremgarten vom 7. August 2024 in Sachen MI.2024.125/ks sei aufzuhe-
ben.
2.
Das Schlichtungsverfahren sei unter erneuter Vorladung der Parteien wei-
terzuführen."
3.2.
Auf die Einholung einer Antwort der Beklagten wurde verzichtet.
Das Obergericht zieht in Erwägung:
1.
1.1.
Die Abschreibung zufolge Gegenstandslosigkeit gemäss Art. 242 ZPO ist
ein Endentscheid im Sinn von Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO, welcher der Beru-
fung unterliegt, sofern der Streitwert gemäss Art. 308 Abs. 2 ZPO erreicht
ist. Ist der Streitwert nicht erreicht, unterliegt er als Endentscheid der Be-
schwerde gemäss Art. 319 lit. a ZPO (BGE 148 III 186 E. 6.4 f.).
1.2.
1.2.1.
Im vorliegenden Fall hat die Vorinstanz mit Entscheid vom 7. August 2024
das Verfahren infolge Rückzugs des Schlichtungsgesuchs als erledigt ab-
geschrieben (act. 24 ff.). Diese Abschreibungsverfügung ist als Endent-
scheid im Sinne der vorstehend wiedergegebenen Rechtsprechung zu be-
trachten. Rechtsmittel ist folglich die Berufung oder subsidiär die Be-
schwerde. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Berufung nur
zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegeh-
ren mindestens 10 000 Franken beträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO).
1.2.2.
Wird das Verfahren antragsgemäss ohne materielle Entscheidung abge-
schrieben, ist der Streitwert grundsätzlich Null. Wird die Abschreibung an-
gefochten, weil gemäss den Rechtsmittelanträgen die Erstinstanz in der
Sache hätte entscheiden müssen, anstatt den Rechtsstreit als gegen-
standslos abzuschreiben, bestimmt sich der Streitwert nach den Begehren,
die vor der Erstinstanz streitig geblieben sind (Urteil des Bundesgerichts

- 4 -
5A_753/2015 vom 8. März 2016 E. 1.2.3). Vorliegend hat die Vorinstanz
das Verfahren infolge Rückzugs des Schlichtungsgesuchs als erledigt ab-
geschrieben. Die Klägerin beantragte im Rahmen des Rechtsmittelverfah-
rens die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die Weiterführung
des Schlichtungsverfahrens unter erneuter Vorladung der Parteien. Dem-
zufolge lautet ihr Rechtsbegehren darauf, dass die Erstinstanz in der Sache
hätte entscheiden müssen, anstatt den Rechtsstreit als gegenstandslos ab-
zuschreiben. Mit Schlichtungsgesuch vom 12. Juli 2024 ersuchte die Klä-
gerin um Erstreckung des Mietverhältnisses. Eine genaue Erstreckungs-
dauer beantragte sie nicht (act. 1). Nachdem der monatliche Mietzins
Fr. 8'000.00 beträgt (act. 6) und gerichtsnotorisch ist, dass Mieter eine Er-
streckung des Mietverhältnisses um mehr als einen Monat erreichen wol-
len, ist von einem Fr. 10'000.00 übersteigenden Streitwert auszugehen.
Das Rechtsmittel der Klägerin ist demnach als Berufung zu behandeln.
1.3.
Mit der Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrich-
tige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310
ZPO). Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt,
wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt
nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317
Abs. 1 ZPO).
2.
2.1.
2.1.1.
Die Schlichtungsbehörde hielt zur Begründung der angefochtenen Verfü-
gung fest, die Parteien seien am 26. Juli 2024 zur Schlichtungsverhandlung
vom 7. August 2024 vorgeladen worden. Gemäss Art. 138 Abs. 3 lit. b ZPO
(Zustellfiktion) gelte eine eingeschriebene Sendung nach unbenutztem Ab-
lauf der siebentägigen Abholfrist als zugestellt, sofern die Partei mit der
Zustellung habe rechnen müssen. Vorliegend habe die Klägerin die Vorla-
dung nicht innert Frist abgeholt, doch habe sie mit der Zustellung rechnen
müssen, da sie das Schlichtungsgesuch selbst eingereicht habe. Eine Ver-
längerung der Aufbewahrungsfrist bei der Post ändere an der Zustellfiktion
nichts. Die Klägerin sei der Schlichtungsverhandlung trotz gehöriger Vorla-
dung und unter Eröffnung der Säumnisfolgen unentschuldigt ferngeblieben
und habe sich nicht gehörig vertreten lassen. Damit gelte das Schlichtungs-
gesuch gemäss Art. 206 Abs. 1 ZPO als zurückgezogen.
2.1.2.
Die Klägerin brachte dagegen vor, die Vorladung zur Schlichtungsverhand-
lung sei am 26. Juli 2024 an die Parteien versandt worden. Der (erfolglose)
Zustellversuch dürfte am 29. Juli 2024 erfolgt sein, womit die siebentägige
Abholfrist am 5. August 2024 abgelaufen sei, mithin zwei Tage vor dem
angesetzten Verhandlungstermin. Da die Klägerin keine Kenntnis vom

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Termin gehabt habe, sei sie nicht zur Verhandlung erschienen. Die Schlich-
tungsbehörde verkenne, dass mit einer dermassen kurzfristigen Festle-
gung des Verhandlungstermins vorliegend nicht habe gerechnet werden
müssen. Die Klägerin sei sodann als Laiin davon ausgegangen, dass im
Sommer Gerichtsferien seien. Alle zur Entgegennahme von eingeschriebe-
nen Sendungen Berechtigten seien ferienhalber abwesend gewesen. Die
Schlichtungsbehörde habe darüber hinaus nicht berücksichtigt, dass die
Klägerin vorliegend nie über die Folgen einer Säumnis informiert worden
sei. Der vollkommene Rechtsverlust im Zusammenhang mit einer Kündi-
gung des Mietverhältnisses sei so massiv, dass diese Folgen zwingend der
Partei anzudrohen seien. Das Vorgehen der Schlichtungsbehörde sei vor-
liegend als treuwidrig und überspitzt formalistisch zu qualifizieren.
2.2.
2.2.1.
Gemäss Art. 206 Abs. 1 ZPO gilt das Schlichtungsgesuch bei Säumnis der
klagenden Partei als zurückgezogen, und das Verfahren wird als gegen-
standslos abgeschrieben.
Die Zustellung von Verfügungen erfolgt durch eingeschriebene Postsen-
dung oder auf andere Weise gegen Empfangsbestätigung (Art. 138 Abs. 1
ZPO). Neben der Entgegennahme durch den Adressaten gilt die einge-
schriebene Postsendung u.a. auch am siebten Tag nach dem erfolglosen
Zustellungsversuch als erfolgt, sofern der Adressat mit einer Zustellung
rechnen musste (Art. 138 Abs. 2 und Abs. 3 lit. a ZPO).
2.2.2.
Am 12. Juli 2024 reichte die Klägerin bei der Schlichtungsbehörde das
Schlichtungsgesuch ein (act. 1). Gleichentags stellte die Schlichtungsbe-
hörde dieses der Beklagten zur Stellungnahme innert zehn Tagen zu und
wies die Parteien darauf hin, dass sie bei fehlender gütlicher Einigung dem-
nächst zur Schlichtungsverhandlung vorgeladen würden (act. 1 f.). Die Klä-
gerin bestreitet nicht, dieses Schreiben erhalten zu haben (vgl. Rechtsmit-
telbeilage 3). Die Beklagte nahm mit Eingabe vom 19. Juli 2024 Stellung.
Die Stellungnahme wurde der Klägerin am 22. Juli 2024 zur Kenntnis-
nahme zugestellt (act. 15).
Die Parteien wurden von der Schlichtungsbehörde am 26. Juli 2024 auf den
7. August 2024, 15:15 Uhr, zur Schlichtungsverhandlung vorgeladen
(act. 18 f.). Laut der Sendungsinformation der Schweizerischen Post ist die
Vorladung der Klägerin per Einschreiben zugesandt und am 29. Juli 2024
zur Abholung gemeldet worden. Am 31. Juli 2024 verlängerte sie die Ab-
holfrist. Die Schweizerische Post sandte die Postsendung am 16. August
2024 mit dem Vermerk "nicht abgeholt" an die Schlichtungsbehörde zurück
(act. 23). Eine eingeschriebene Sendung gilt jedoch auch in jenen Fällen,
in denen der Post ein Rückbehaltungsauftrag erteilt wurde, spätestens am

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letzten Tag einer Frist von sieben Tagen ab Eingang bei der Poststelle am
Ort des Empfängers als zugestellt, soweit der Adressat mit der fraglichen
Zustellung hat rechnen müssen (Urteil des Bundesgerichts 5D_10/2021
vom 20. Januar 2021 E. 3). Nachdem die Klägerin am 12. Juli 2024 bei der
Schlichtungsbehörde das Schlichtungsgesuch eingereicht hatte, musste
sie mit Zustellungen seitens der Schlichtungsbehörde rechnen. Gemäss
Art. 134 ZPO muss die Vorladung mindestens zehn Tage vor dem Erschei-
nungstermin versandt werden, sofern das Gesetz nichts anderes bestimmt.
Die Schlichtungsbehörde versandte die Vorladung am 26. Juli 2024 (vgl.
Sendungsverfolgung der Post), demnach 12 Tage vor der Schlichtungsver-
handlung vom 7. August 2024, weshalb die Frist vorliegend eingehalten
wurde (vgl. BEAT BRÄNDLI/ALFRED BÜHLER, in: Basler Kommentar, Schwei-
zerische Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2017, N. 5 f. zu Art. 134 ZPO). Dem
Einwand der Klägerin, wonach sie von Gerichtsferien ausgegangen sei,
weshalb sie nicht mit der so schnellen Ansetzung eines Termins habe rech-
nen müssen, ist zu entgegnen, dass Verfügungen auch während allfälliger
Gerichtsferien versendet werden können. Massgebend ist einzig, dass sie
mit Zustellungen rechnen musste, da sie das Prozessverhältnis erst kurz
zuvor begründet hatte. Der Einwand der Klägerin, dass alle Mitarbeiter fe-
rienabwesend gewesen sein sollen, ist deshalb auch unbehelflich, muss
diese doch dafür besorgt sein, dass Zustellungen entgegengenommen
werden können. Kann die Klägerin dies nicht gewährleisten, geht das zu
ihren Lasten.
Die Sendung gilt demnach als am 5. August 2024 zugestellt. In der Vorla-
dung wurde die Klägerin explizit darauf hingewiesen, dass bei Säumnis der
klagenden Partei das Schlichtungsgesuch als zurückgezogen gelte und
das Verfahren als gegenstandslos abgeschrieben werde (act. 20). Dem-
nach wurde sie über die Folgen einer Säumnis informiert. Das Vorgehen
der Schlichtungsbehörde ist vorliegend weder als treuwidrig noch über-
spitzt formalistisch zu qualifizieren, hat diese doch alles unternommen, um
die Klägerin über die Folgen der Säumnis in Kenntnis zu setzen.
Die Klägerin erschien unbestrittenermassen nicht zum Verhandlungster-
min. Damit hat die Schlichtungsbehörde das Schlichtungsverfahren richtig-
erweise nach Art. 206 Abs. 1 ZPO als gegenstandslos abgeschrieben.
3.
Die Berufung ist abzuweisen. Trotz des Unterliegens der Klägerin im Beru-
fungsverfahren ist auf die Erhebung einer Entscheidgebühr zu verzichten,
denn die Kostenfreiheit des Schlichtungsverfahrens nach Art. 113 Abs. 2
lit. c ZPO gilt praxisgemäss auch im Rechtsmittelverfahren. Der Beklagten
ist im obergerichtlichen Verfahren mangels Erstattung einer Berufungsant-
wort kein Aufwand erwachsen, so dass ihr keine Parteientschädigung zu-
zusprechen ist (Art. 312 Abs. 1 ZPO).

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Das Obergericht erkennt:
1.
Die Berufung wird abgewiesen.
2.
Es wird keine Entscheidgebühr erhoben.
3.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
Zustellung an:
[…]
Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-
schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen
Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet-
rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens Fr.
30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeu-
tung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters (Art. 44
Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde
nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen
hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).
Rechtsmittelbelehrung für die subsidiäre Verfassungsbeschwerde (Art. 113 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die subsidi-
äre Verfassungsbeschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden, so-
weit keine Beschwerde nach den Artikeln 72 - 89 BGG zulässig ist (Art. 44 Abs. 1, Art. 90,
Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1, Art. 113, Art. 117 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).

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Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid verfassungsmässige Rechte (Art. 116 BGG) verletzt.
Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die
Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42
BGG). Wird gegen einen Entscheid sowohl ordentliche Beschwerde als auch Verfassungs-
beschwerde geführt, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen (Art.
119 Abs. 1 BGG).
Aarau, 18. Oktober 2024
Obergericht des Kantons Aargau
Zivilgericht, 4. Kammer
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:
Richli Kabus