ag_zivilgericht · ZSU.2022.209 · 2023-01-09 · de
Obergericht / Zivilgericht / 3. Zivilkammer — ZSU.2022.209


Obergericht
Zivilgericht, 3. Kammer
ZSU.2022.209
(SZ.2022.62)
Art. 6
Entscheid vom 9. Januar 2023
Besetzung Oberrichterin Massari, Präsidentin
Oberrichter Brunner
Oberrichter Holliger
Gerichtsschreiber Sulser
Klägerin Stockwerkeigentümergemeinschaft A._____,
[...]
vertreten durch Dr. Jean Marc Von Gunten, Rechtsanwalt,
Flurstrasse 30, 8048 Zürich
Beklagte 1 B._____,
[...]
vertreten durch lic. iur. Roger Seiler, Rechtsanwalt,
Sorenbühlweg 13, 5610 Wohlen AG
Beklagter 2 C._____,
[...]
Gegenstand Rechtsschutz in klaren Fällen / Beschlüsse der Stockwerkeigentümerver-
sammlung

- 2 -
Das Obergericht entnimmt den Akten:
1.
Die Klägerin ist die Stockwerkeigentümergemeinschaft des Grundstücks
[...]. Die Stockwerkeinheit [...] steht zur Hälfte (als Miteigentumsanteil) im
Eigentum der Erbengemeinschaft bestehend aus den beiden Beklagten,
und zur anderen Hälfte (als Miteigentumsanteil) im (Allein-) Eigentum der
Beklagten 1.
2.
2.1.
Mit Eingabe vom 23. März 2022 reichte die Klägerin beim Bezirksgericht
Baden ein Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen ein und stellte fol-
gende Rechtsbegehren:
"1.
Es seien die Gesuchsgegner zu verpflichten, die Überwachungskamera an
der Fassade der Garage Nr. 9 zu entfernen und die damit gemachten Auf-
nahmen zu löschen;
2.
Es seien die Gesuchsgegner zu verpflichten, sämtliche Aufkleber vom Tor
der Garage Nr. 9 zu entfernen, insbesondere den Aufkleber mit dem Hin-
weis auf die Kamera und denjenigen mit Aufschrift «Nr. 7»;
3.
Es seien die Gesuchsgegner zu verpflichten, sämtliche Antennen und an-
deren sichtbaren Installationen vom Dach der Liegenschaft [...] zu entfer-
nen, insbesondere die zwei Funkantennen und das Seil/die Antenne zwi-
schen dem Balkon und der Strassenlaterne;
4.
Es seien die Gesuchsgegner zu verpflichten, die sichtbaren Satelliten-
schüsseln auf ihrem Balkon der 4 1/2.-Zimmer-Wohnung im zweiten OG
links an der [...] zu entfernen;
5.
Es sei den Gesuchsgegnern als Vollstreckungsmassnahme die Ersatzvor-
nahme durch die Gesuchstellerin, eventualiter ein Strafverfahren i.S.v. Art.
292 StGB anzudrohen;
6.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Gesuchsgegner."
2.2.
Mit Eingabe vom 9. Mai 2022 beantragte die Beklagte 1 die Abweisung,
eventuliater das Nichteintreten auf das Gesuch, unter Kosten- und Ent-
schädigungsfolgen inkl. MWSt. zulasten der Klägerin. Der Beklagte 2 liess
sich nicht vernehmen.

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2.3.
Mit Eingabe vom 15. Juli 2022 reichte die Klägerin eine Stellungnahme ein.
2.4.
Am 5. September 2022 erkannte das Bezirksgericht Baden, Präsidium des
Zivilgerichts:
"1.
Auf das Gesuch wird nicht eingetreten.
2.
Die Entscheidgebühr von Fr. 1'500.00 wird der Gesuchstellerin auferlegt
und mit ihrem Vorschuss verrechnet. Sie hat Anspruch auf die Restanz
gegenüber der Gerichtskasse.
3.
3.1.
Die Gesuchstellerin wird verpflichtet, der Gesuchsgegnerin 1 eine Partei-
entschädigung von Fr. 2'079.95 (inkl. Auslagen und MwSt.) zu bezahlen.
3.2.
Darüber hinaus gehend werden keine Parteientschädigungen zugespro-
chen."
3.
3.1.
Die Klägerin erhob am 19. September 2022 (Postaufgabe) beim Oberge-
richt des Kantons Aargau fristgerecht Berufung gegen den ihr am 7. Sep-
tember 2022 zugestellten Entscheid und beantragte:
"1.
Es sei der Entscheid des Bezirksgerichts Baden (Präsidium des Zivilge-
richts) vom 5. September 2022 (SZ.2022.62) aufzuheben;
2.
Es seien die Gesuchsgegner zu verpflichten, die Überwachungskamera an
der Fassade der Garage Nr. 9 zu entfernen und die damit gemachten Auf-
nahmen zu löschen;
3.
Es seien die Gesuchsgegner zu verpflichten, sämtliche Aufkleber vom Tor
der Garage Nr. 9 zu entfernen, insbesondere den Aufkleber mit dem Hin-
weis auf die Kamera und denjenigen mit der Anschrift «Nr. 7»;
4.
Es seien die Gesuchsgegner zu verpflichten, sämtliche Antennen und an-
deren sichtbaren Installationen vom Dach der Liegenschaft [...] zu entfer-
nen, insbesondere die zwei Funkantennen und das Seil/die Antenne zwi-
schen dem Balkon und der Strassenlaterne;

- 4 -
5.
Es seien die Gesuchsgegner zu verpflichten, die sichtbaren Satelliten-
schüsseln auf ihrem Balkon der 4-1/2-Zimmerwohnung im zweiten OG
links an der [...] zu entfernen;
6.
Es sei den Gesuchsgegnern als Vollstreckungsmassnahme die Ersatzvor-
nahme durch die Gesuchstellerin, eventualiter ein Strafverfahren im Sinne
von Art. 292 StGB anzudrohen;
7.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Gesuchsgegner."
3.2.
Mit Berufungsantwort vom 17. Oktober 2022 (Postaufgabe) beantragte die
Beklagte 1 die Abweisung der Berufung, unter Kosten- und Entschädi-
gungsfolgen inkl. MWSt. zulasten der Klägerin.
Das Obergericht zieht in Erwägung:
1.
1.1.
Angefochten ist ein im summarischen Verfahren ergangener Endentscheid.
Dieser ist mit Berufung anfechtbar, wenn es sich um eine nichtvermögens-
rechtliche Streitigkeit handelt, oder wenn der Streitwert mindestens
Fr. 10'000.00 beträgt (Art. 308 Abs. 1 und 2 ZPO). Subsidiär ist die Be-
schwerde möglich (Art. 318 lit. a ZPO).
1.2.
Die Vorinstanz erwog (E. 6.1), die vorliegende Streitigkeit über den Vollzug
und die Gültigkeit der Beschlüsse der Stockwerkeigentümerversammlung
sei ideeller Natur (m.H. zum Vereinsrecht; BGE 108 II 15 E. 1a). Entspre-
chend nannte sie die Berufung als das zulässige Rechtsmittel gegen ihren
Entscheid. Die Anwendbarkeit des Vereinsrechts für die Anfechtung von
Beschlüssen der Stockwerkeigentümerversammlung führt jedoch nicht
dazu, dass die Rechtsnatur dieser Beschlüsse jener von Vereinsbeschlüs-
sen angeglichen würde. Der Inhalt der Beschlüsse der Stockwerkeigentü-
merversammlung wird vielmehr dadurch geprägt, dass nicht persönlich-
keitsrechtliche Elemente im Vordergrund stehen, sondern die wirtschaftli-
chen Interessen der Stockwerkeigentümer an der Ausübung des gemein-
schaftlichen Eigentums. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigen-
tums bleibt deshalb grundsätzlich eine vermögensrechtliche Angelegen-
heit, auch wenn sie Gegenstand von Beschlüssen der Stockwerkeigentü-
merversammlung bildet. Es handelt sich damit – wie bei anderen sachen-
rechtlichen Streitigkeiten – grundsätzlich um vermögensrechtliche Angele-
genheiten (BGE 108 II 77; BGE 140 III 571 E. 1.1; Urteil des Bundesge-
richts 5A_423/2021 vom 21. Mai 2021 E. 1).

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1.3.
Lautet das Rechtsbegehren nicht auf eine bestimmte Geldsumme, so setzt
das Gericht den Streitwert fest, sofern sich die Parteien darüber nicht eini-
gen oder ihre Angaben offensichtlich unrichtig sind (Art. 91 Abs. 2 ZPO). In
Anfechtungsverfahren nach Art. 712m Abs. 2 ZGB i.V.m. Art. 75 ZGB ist in
der Regel das Interesse der beklagten Stockwerkeigentümergemeinschaft
als Gesamtes und nicht dasjenige der Beschwerdeführer als klagende
Stockwerkeigentümer massgeblich (BGE 140 III 571 E. 1.1). Grundsätzlich
ist von der Vermögenseinbusse, die die Klägerin durch die Immission bzw.
Dauer der Störung erleidet, auszugehen (vgl. zu nachbarrechtlichen Strei-
tigkeiten Urteil des Bundesgerichts 5A_85/2016 vom 23. August 2016
E. 1.2.4; FREY, Grundsätze der Streitwertbestimmung, Diss. Zürich 2017,
Rz. 268). Es erscheint angemessen im vorliegenden Verfahren, in dem es
um die Durchsetzung von Beschlüssen der Stockwerkeigentümerver-
sammlung geht, dieselben Grundsätze anzuwenden.
Weder die Klägerin noch die Beklagten äusserten sich zum Streitwert. Strit-
tig ist vorliegend eine Verpflichtung der Beklagten, die Überwachungska-
mera zu entfernen und die gemachten Aufnahmen zu löschen, die Entfer-
nung von Aufklebern von einem Garagentor, die Entfernung sämtlicher An-
tennen und sichtbarer Installationen vom Dach der Liegenschaft (insbeson-
dere zwei Funkantennen und ein Seil/ eine Antenne zwischen Balkon und
Strassenlaterne), sowie die Entfernung von sichtbaren Satellitenschüsseln.
Da die Beseitigung von verhältnismässig kleinen, primär ästhetisch beein-
trächtigenden Gegenständen verlangt wird, die zudem wohl ohne Weiteres
und ohne wesentliche Beschädigung von gemeinschaftlichen Bauteilen be-
seitigt werden können, dürfte der Streitwert jedenfalls unter Fr. 10'000.00
liegen. Damit ist – entgegen der Rechtsmittelbelehrung der Vorinstanz –
die Beschwerde das einschlägige Rechtsmittel. Das Rechtsmittel der Klä-
gerin ist folglich als Beschwerde entgegenzunehmen.
2.
Mit Beschwerde können die unrichtige Rechtsanwendung und die offen-
sichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht wer-
den (Art. 320 ZPO). Neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und
neue Beweismittel sind im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326
Abs. 1 ZPO).
3.
Der Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO erlaubt es der kla-
genden Partei, bei eindeutiger Sach- und Rechtslage rasch, d.h. ohne ein-
lässlichen Prozess im ordentlichen Verfahren, zu einem rechtskräftigen und
vollstreckbaren Entscheid zu kommen. Bei Gewährung des Rechtsschut-
zes ergeht mithin ein definitives, der materiellen Rechtskraft fähiges Urteil,
das einer neuen Beurteilung der Sache wegen der res iudicata-Wirkung
entgegensteht (BGE 138 III 620 E. 5.1.1) Das Gericht gewährt diesen

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Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbe-
stritten oder sofort beweisbar und die Rechtslage klar ist (Art. 257 Abs. 1
ZPO). Kann dieser Rechtsschutz nicht gewährt werden, so tritt das Gericht
auf das Gesuch nicht ein (Art. 257 Abs. 3 ZPO).
Ein unbestrittener Sachverhalt liegt vor, wenn die beklagte Partei die an-
spruchsbegründenden Behauptungen der klagenden Partei nicht bestreitet
bzw. sich gar nicht äussert oder säumig ist. Eine bloss allgemeine, pau-
schale Bestreitung (Art. 222 Abs. 2 ZPO) ist (auch hier) irrelevant (vgl. HOF-
MANN, in: Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3. Auf-
lage, Basel 2017 [BSK-ZPO], N. 10 zu Art. 257 ZPO; GÖKSU, in: Brun-
ner/Gasser/Schwander [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung, Kom-
mentar, 2. Aufl. 2016, N. 7 zu Art. 257 ZPO). Der Rechtsschutz in klaren
Fällen unterliegt keiner Beweisstrengebeschränkung. Blosses Glaubhaft-
machen genügt für die Geltendmachung des Anspruchs nicht, sondern der
Kläger hat den vollen Beweis der anspruchsbegründenden Tatsachen zu
erbringen (BGE 141 III 23 E. 3.2; SUTTER-SOMM/LÖTSCHER, in: Kommentar
zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Aufl., 2016 [ZPO-Komm.], N.
6 zu Art. 257 ZPO). Nach der Regel von Art. 8 ZGB trüge der Beklagte, der
Einreden oder Einwendungen vorbringt, dafür an sich die Beweislast. Im
Verfahren nach Art. 257 ZPO ist es ihm aber unter Umständen nicht mög-
lich, seine Einwände unter den darin geltenden Beweismittelbeschränkun-
gen bzw. mit sofort verfügbaren Beweismitteln glaubhaft zu machen, wäh-
rend ihm der Beweis in einem einlässlichen ordentlichen Verfahren gelin-
gen könnte. Würde ungeachtet substantiiert und schlüssig vorgetragener,
erheblicher Einwände ein klarer Fall bejaht und im Verfahren nach Art. 257
ZPO ein rechtskräftiger Entscheid zu Ungunsten des Beklagten gefällt, blie-
ben dessen Einreden für immer unberücksichtigt, ohne dass er jemals zum
ordentlichen Beweis derselben zugelassen würde. Für die Verneinung ei-
nes klaren Falls genügt deshalb, dass der Beklagte substantiiert und
schlüssig Einwendungen vorträgt, die in tatsächlicher Hinsicht nicht sofort
widerlegt werden können und die geeignet sind, die bereits gebildete rich-
terliche Überzeugung zu erschüttern. Nicht erforderlich ist, dass er seine
Einwendungen glaubhaft macht (BGE 141 III 23 E. 3.2, 138 III 620 E. 5.1.1;
SUTTER-SOMM/LÖTSCHER, a.a.O., N. 7 zu Art. 257 ZPO).
Die Rechtslage ist klar, wenn die Anwendung und Auslegung einer Norm,
namentlich auf Grund ihres Wortlauts, der Rechtsprechung und der be-
währten Lehre, zu keinem Zweifel Anlass gibt (BGE 141 III 23 E. 3.2; SUT-
TER-SOMM/LÖTSCHER, a.a.O., N. 9 zu Art. 257 ZPO). Die Rechtsfolge muss
sich bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre
und Rechtsprechung ohne Weiteres ergeben und die Rechtsanwendung
zu einem eindeutigen Ergebnis führen (BGE 138 III 123 E. 2.1.2; SUTTER-
SOMM/LÖTSCHER, a.a.O., N. 9 zu Art. 257 ZPO). Dagegen ist die Rechts-
lage in der Regel nicht klar, wenn die Anwendung einer Norm einen Ermes-

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sens- oder Billigkeitsentscheid des Gerichts mit wertender Berücksichti-
gung der gesamten Umstände erfordert (BGE 141 III 23 E. 3.2; Urteil des
Bundesgerichts 4A_295/2017 vom 25. April 2018 E. 3.1), wie dies bei-
spielsweise bei der Beurteilung von Treu und Glauben der Fall ist (BGE
138 III 123 E. 2.1.2).
4.
4.1.
Die Vorinstanz trat auf das Gesuch der Klägerin um Rechtsschutz in klaren
Fällen nicht ein. Sie erwog zusammenfassend, es ergebe sich aus den ein-
gereichten Akten nicht, hinsichtlich welcher Garage die Massnahmen an-
geordnet werden sollen, und ob die die beantragten Massnahmen das Son-
derrecht der Beklagten oder gemeinschaftliche Teile beträfen. Damit er-
weise sich der vorliegende Sachverhalt als illiquide (angefochtener Ent-
scheid E. 3.4).
4.2.
Die Klägerin bringt dagegen mit Beschwerde vor, die Vorinstanz habe die
unangefochten gebliebenen Beschlüsse der Stockwerkeigentümergemein-
schaft unzulässigerweise (indirekt) auf ihre Rechtmässigkeit hin überprüft.
Für eine materielle Überprüfung der Beschlüsse, deren Durchsetzung ver-
langt werde, wäre eine fristgerechte Anfechtung im dafür vorgesehenen
Verfahren durch die Beklagten notwendig gewesen (m.H. auf Urteil des
Bundesgerichts 5D_95/2015 vom 22. September 2015 E. 5.5). Damit
wende die Vorinstanz das Recht unrichtig an, weshalb der angefochtene
Entscheid aufzuheben und die Begehren der Klägerin gutzuheissen seien.
Die Beschlüsse würden sich als klar und durchsetzbar erweisen (Be-
schwerde Rz. 5 ff.).
5.
5.1.
Wie die Klägerin grundsätzlich zu Recht ausführte, sind mangelhafte Be-
schlüsse der Stockwerkeigentümergemeinschaft innert Monatsfrist anzu-
fechten, andernfalls entfalten sie trotz ihres Mangels Gültigkeit (Art. 712m
Abs. 2 ZGB i.V.m. Art. 75 ZGB). Vorbehalten bleiben derart fehlerhafte Be-
schlüsse, die als nichtig zu qualifizieren sind. Vor diesem Hintergrund ist
durchaus fraglich, welche anspruchsbegründenden Tatsachen überhaupt
liquide vorliegen müssen. Folgt man der Auffassung der Klägerin, die die
Verpflichtung der Beklagten zur Entfernung der diversen Installationen pri-
mär aus den unangefochten gebliebenen Beschlüssen der Stockwerkei-
gentümergemeinschaft ableitet, so läge der Schluss nahe, dass es aus-
reicht darzutun, dass tatsächlich entsprechende Beschlüsse (gültig) ge-
fasst wurden und diese unangefochten blieben.

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Demgegenüber vertreten die Beklagten die Ansicht, dass die Beschlüsse
der Stockwerkeigentümerversammlung nichtig bzw. nicht durchsetzbar
seien, worauf nachfolgend näher einzugehen ist.
5.2.
5.2.1.
5.2.1.1.
Nach Art. 712a Abs. 2 ZGB ist der Stockwerkeigentümer in der Verwaltung,
Benutzung und baulichen Ausgestaltung seiner eigenen Räume frei, darf
jedoch keinem anderen Stockwerkeigentümer die Ausübung des gleichen
Rechts erschweren und die gemeinschaftlichen Bauteile, Anlagen und Ein-
richtungen in keiner Weise beschädigen oder in ihrer Funktion und äusse-
ren Erscheinung beeinträchtigen. Nach Art. 712b Abs. 1 ZGB können Ge-
genstand des Sonderrechts einzelne Stockwerke oder Teile von Stockwer-
ken sein, die als Wohnungen oder als Einheiten von Räumen zu geschäft-
lichen oder anderen Zwecken mit eigenem Zugang in sich geschlossen
sein müssen, aber getrennte Nebenräume umfassen können. Zwingend
gemeinschaftliches Eigentum bilden gemäss Abs. 2 demgegenüber der Bo-
den der Liegenschaft und das Baurecht, kraft dessen gegebenenfalls das
Gebäude erstellt wird (Ziff. 1), die Bauteile, die für den Bestand, die kon-
struktive Gliederung und Festigkeit des Gebäudes oder der Räume anderer
Stockwerkeigentümer von Bedeutung sind oder die äussere Gestalt und
das Aussehen des Gebäudes bestimmen (Ziff. 2), sowie die Anlagen und
Einrichtungen, die auch den anderen Stockwerkeigentümern für die Benut-
zung ihrer Räume dienen (Ziff. 3).
Demnach ist der einzelne Stockwerkeigentümer bei der Verwaltung und
Benutzung seiner eigenen Räume grundsätzlich frei. Anders liegt der Fall,
wenn es um die Verwaltung und Benutzung des ganzen Grundstücks (mit
Einschluss der gemeinschaftlichen Teile) geht. Art. 712g Abs. 1 ZGB ver-
weist für die Zuständigkeit zu Verwaltungshandlungen und baulichen Mas-
snahmen auf die Bestimmungen über das (gewöhnliche) Miteigentum, d.h.
Art. 647-647e ZGB (BGE 130 III 441 E. 3.3). Soweit nicht der einzelne Mit-
eigentümer für die Vornahme einer bestimmten Verwaltungshandlung zu-
ständig ist, muss ein Beschluss der Miteigentümerschaft vorliegen, damit
die Handlung vorgenommen werden darf. Dies trifft lediglich auf gewöhnli-
che Verwaltungshandlungen i.S.v. Art. 647a Abs. 1 ZGB sowie dringliche
Verwaltungshandlungen i.S.v. Art. 647 Abs. 1 Ziff. 2 ZGB nicht zu, die
grundsätzlich von jedem Stockwerkeigentümer ergriffen werden können.
Wurde ein Verwalter ernannt, geht die Kompetenz des einzelnen Stockwer-
keigentümers zur Vornahme der gewöhnlichen Verwaltungshandlungen
auf den Verwalter über (Art. 712s ZGB; hierzu etwa BÖSCH, in: BSK ZGB
II, a.a.O., N. 2 zu Art. 712s ZGB; WERMELINGER, in: Zürcher Kommentar,
Das Stockwerkeigentum, Art. 712a-712t ZGB, N. 56 zu Art. 712m ZGB).

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Ein Stockwerkeigentümer ist weiter zwar in der baulichen Ausgestaltung
seiner eigenen, d.h. zu Sonderrecht ausgeschiedenen Räume frei, darf
aber keine gemeinschaftlichen Bauteile, Anlagen und Einrichtungen be-
schädigen oder in ihrer Funktion und äusseren Erscheinung beeinträchti-
gen (Art. 712a Abs. 2 ZGB). Befugnisse des Stockwerkeigentümers zu ei-
genmächtigen Umbauarbeiten an gemeinschaftlichen Teilen gibt es auch
dann nicht, wenn damit keine Beschädigung oder Beeinträchtigung verbun-
den ist, weil dies nicht mit der gesetzlichen Zuständigkeitsordnung gemäss
Art. 712a Abs. 2 ZGB vereinbar wäre; vielmehr wird diesbezüglich in
Art. 712g Abs. 1 ZGB auf die Bestimmungen über das Miteigentum verwie-
sen, d.h. auf Art. 647-647e ZGB (BGE 130 III 441 E. 3.3; Urteil des Bun-
desgerichts 5A_709/2010 vom 1. März 2011 E. 4). Demnach bedürfen not-
wendige bauliche Massnahmen, die für die Erhaltung des Wertes und der
Gebrauchsfähigkeit der Sache nötig sind, die Zustimmung der Mehrheit al-
ler Miteigentümer, soweit sie nicht als gewöhnliche Verwaltungshandlun-
gen von jedem einzelnen vorgenommen werden dürfen (Art. 647c ZGB),
nützliche bauliche Massnahmen der Zustimmung der Mehrheit aller Mitei-
gentümer, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt (Art. 647d Abs.
1 ZGB), und der Verschönerung und Bequemlichkeit dienende Massnah-
men der Zustimmung aller Miteigentümer (Art. 647e Abs. 1 ZGB). Bauliche
Massnahmen, welche gemeinschaftliche Teile betreffen, bedürfen folglich
unabhängig davon, ob sie notwendig, nützlich oder luxuriös sind, grund-
sätzlich eines Beschlusses der Gemeinschaft. Eine Ausnahme besteht nur
für gewöhnliche Verwaltungshandlungen i.S.v. Art. 647a Abs. 1 ZGB, sowie
dort, wo Massnahmen keinerlei Aufschub dulden, weil sonst Gefahr in Ver-
zug liegt (Art. 712g Abs. 1 i.V.m. Art. 647 Abs. 2 Ziff. 2 ZGB; BGE 147 III
553 E. 5.2). Die Anwendung von Art. 647c ff. ZGB hängt auch nicht davon
ab, in wessen Interesse die bauliche Massnahme erfolgt (BGE 136 III 261
E. 2.2 f.).
Schliesslich ist nach Art. 648 Abs. 1 ZGB jeder Miteigentümer befugt, die
Sache insoweit zu gebrauchen und zu nutzen, als es mit den Rechten der
andern verträglich ist (vgl. auch Art. 641 Abs. 1 und Art. 646 Abs. 3 ZGB).
Im Unterschied zur Verwaltung dienen Nutzung und Benutzung dem Eigen-
interesse der einzelnen Stockwerkeigentümer. Alle Stockwerkeigentümer
haben unabhängig von der Grösse ihres Miteigentumsanteils das Recht,
die gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen im Rahmen ihres
Zwecks benutzen zu dürfen, soweit dadurch der Gebrauch der anderen
Gemeinschaft nicht beeinträchtigt wird (ausführlich MEIER-HAYOZ/REY, Ber-
ner Kommentar, Das Stockwerkeigentum, Art. 712a-712t ZGB, 1988, N. 13
ff. und 37 ff. zu Art. 712g ZGB).
5.2.1.2.
Die vorstehende Ordnung ist weitgehend dispositiv. So können die Stock-
werkeigentümer im Begründungsakt, im Reglement nach Art. 712g Abs. 3

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ZGB, in der Hausordnung oder in einem ad hoc gefassten Beschluss – in-
nerhalb der gesetzliche zulässigen Grenzen (hierzu auch WIRZ, Schranken
der Sonderrechtsausübung im Stockwerkeigentum, ZSPR 2008, 143 ff.) –
Einschränkungen auch in der Nutzungsfreiheit ihrer exklusiven Teile ver-
einbaren (Urteil des Bundesgerichts 5A_127/2020 vom 22. April 2021
E. 4.1.2). Auch die Benutzung gemeinschaftlicher Teile steht nicht zwin-
gend sämtlichen Stockwerkeigentümern zur Verfügung. Das Reglement
kann vielmehr Abweichendes vorsehen, oder die Stockwerkeigentümerver-
sammlung kann Abweichendes beschliessen. Auch ist es möglich, einem
bestimmten Stockwerkeigentümer – unter Ausschluss der Übrigen – regle-
mentarisch das Recht zur Benutzung gewisser gemeinschaftlicher Teile ex-
klusiv zuzuweisen (sog. Sondernutzungsrecht; SCHMID/HÜRLIMANN-KAUP,
Sachenrecht, 5. Aufl. 2017, Rz. 1023, m.H. auf die Rechtsprechung).
Schliesslich können auch die Zuständigkeit zu Verwaltungshandlungen
und baulichen Massnahmen (Art. 647-647e ZGB) durch eine andere Ord-
nung ersetzt werden, soweit es sich nicht um zwingende Bestimmungen
handelt, jedoch nur im Begründungsakt oder mit einstimmigem Beschluss
aller Stockwerkeigentümer (Art. 712g Abs. 2 ZGB).
5.2.2.
Ob ein Nichtigkeitsgrund vorliegt, kann nicht abstrakt und allgemein, son-
dern allein anhand des konkreten Einzelfalls festgestellt werden. Recht-
sprechung und Lehre haben hierzu Grundsätze entwickelt. Danach kommt
Nichtigkeit eines Beschlusses nur bei schwerwiegenden formellen oder
materiellen Mängeln infrage, etwa wenn keine ordnungsgemässe Ver-
sammlung stattgefunden hat, wenn an der Versammlung über Gegen-
stände ausserhalb des Zuständigkeitsbereichs der Gemeinschaft Be-
schluss gefasst wurde oder wenn die Beschlussfassung krass zu Unguns-
ten eines einzelnen Stockwerkeigentümers ausgefallen ist. In anderen
Worten ausgedrückt ist von der Nichtigkeit eines Beschlusses der Ver-
sammlung der Stockwerkeigentümer auszugehen, wenn er eine gravie-
rende Widerrechtlichkeit enthält, welche die Struktur des Stockwerkeigen-
tums schwerwiegend verletzt, nicht vereinbar ist mit Bestimmungen, wel-
che Gläubiger oder das öffentliche Interesse schützen, unmoralisch ist oder
einen unmöglichen Inhalt hat oder wenn der Beschluss ohne Rechtferti-
gungsgründe Persönlichkeitsrechte verletzt. Konkret hat das Bundesge-
richt auf Nichtigkeit eines Beschlusses geschlossen, wenn dieser von einer
Versammlung gefällt wird, die von einer nach Gesetz oder Statuten hierzu
nicht zuständigen Person einberufen wurde. Mit Bezug auf die Frage, was
gelte, wenn ein Beschluss nicht mit dem gesetzlichen oder reglementari-
schen Quorum gefasst wurde, hat das Bundesgericht ursprünglich auf
Nichtigkeit geschlossen. Später hat es von dieser Schlussfolgerung Ab-
stand genommen und die Frage seither offengelassen (Urteil des Bundes-
gerichts 5A_972/2020 E. 7.2.3.3). Ebenfalls nichtig ist etwa ein Beschluss,
der einen Stockwerkeigentümer generell vom Stimmrecht ausschliesst, ein
Beschluss, der die Wertquote eines Stockwerkeigentümers ohne dessen

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Zustimmung ändert oder ein Beschluss, der die Veräusserung von Stock-
werkanteilen generell verbietet (Urteil des Bundesgerichts 5A_760/2011
vom 18. Mai 2012 E. 3.2.3.1).
6.
6.1.
Die Klägerin stützte sich für ihr Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen
auf die folgenden Protokolle bzw. Beschlüsse:
Protokoll der ordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung 2019 vom
14. August 2019 (Gesuchsbeilge [GB] 4):
"11. Überwachungskamera an der Fassade bei Garage Nr. 9 (Überwa-
chung allgemeiner Flächen)
Keiner der anwesenden Stockwerkeigentümer möchte die bereits instal-
lierte Kamera bewilligen. Die Kamera muss entsprechend innerhalb von
14 Tagen demontiert und die gemachten Aufnahmen gelöscht werden. Der
Rückbau muss fachmännisch ausgeführt werden."
Protokoll der ordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung 2020 vom
17. August 2020 (GB 5):
"9. Verschiedenes
a. Info Überwachungskamera C.
Überwachungskamera an der Fassade bei Garage Nr. 4 (Überwachung
allgemeiner Flächen)
Gemäss Beschluss der ordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung
vom 14.08.2019, wurden die Eigentümer B. und C. aufgefordert, den Rück-
bau der Überwachungskamera vorzunehmen bzw. zu veranlassen.
Protokollauszug […]
D. führt aus, dass die Eigentümer telefonisch und schriftlich (per Einschrei-
ben) aufgefordert wurden, den Rückbau umgehend vorzunehmen. Leider
haben diese Aufforderungen bis heute keine Wirkung gezeigt und der
Rückbau ist bis dato nicht erfolgt.
D. führt aus, dass der Rückbau der Kamera per Gerichtsentscheid einge-
fordert werden kann. Ferner besteht die Möglichkeit, bei Gericht ein Ver-
fahren einzuleiten, dass die Eigentümer «B. und C.» von der Gemeinschaft
auszuschliessen seien.
Die Eigentümer werden gebeten, sich untereinander abzusprechen, eine
Meinung zu bilden über das weitere Vorgehen und dies der Verwaltung
mitzuteilen. Eine ausserordentliche Versammlung kann bei Bedarf einbe-
rufen werden, damit die Beschlüsse erfolgen können und das Budget für
die Massnahmen genehmigt werden kann."
Protokoll der ordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung 2021 vom
18. August 2021 (GB 7):

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"12. Bewilligung der zweiten Antenne von C. (4.5 ZWG 2.OG links) auf
dem Dach
Beschluss: Die Bewilligung für die zweite Antenne auf dem Dach, welche
durch C. installiert wurde, wird nicht erteilt (7 Nein-Stimmen mit 594/1000
Wertquote)
[…]
13. Bewilligung der Satellitenschüssel auf dem Balkon von C. (4.5
ZWG 2.OG links)
Beschluss: Die Bewilligung für die Satellitenschüssel auf dem Balkon von
C., wird nicht erteilt (6 Nein-Stimmen mit 504/1000 Wertquote)
[…]
14. Bewilligung Budget von CHF 5'000.00 für Gerichtsverfahren C.
(4.5 ZWG 2.OG links)
Möchten Sie ein Budget von CHF 5'000.00 für das Gerichtsverfahren ge-
gen C. (Überwachungskamera, Antenne auf dem Dach, Satellitenschüs-
sel) genehmigen und der Verwaltung bzw. einem von der Verwaltung ein-
gesetzten Anwalt eine Vollmacht erteilen?
Bis Ende September 2021 wird die Überwachungskamera vollständig ab-
gebaut. Falls die Kamera bis zu diesem Termin nicht abgebaut ist, wird
das Gerichtsverfahren eingeleitet.
Beschluss: Das Budget von CHF 5'000.00 für das Gerichtsverfahren ge-
gen C. wird genehmigt (8 Ja-Stimmen mit 686/1000 Wertquote)
[…]"
Protokoll der ausserordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung vom
31. Dezember 2021 (GB 8):
"2. Präzisierung für Gerichtsverfahren
Abstimmungsfrage:
Wollen Sie der folgenden Präzisierung zu den unbewilligten Installationen
der Einheit [...] zustimmen?
- bei der zugehörigen Garage muss die Überwachungskamera entfernt
werden
- bei der zugehörigen Garage müssen sämtliche Aufkleber (Hinweis Ka-
mera, Nr. 7, etc.) entfernt werden
- sämtliche sichtbaren Satellitenschüsseln müssen entfernt werden
- sämtliche zusätzlichen Installationen müssen entfernt werden z.B.
Seil/Antenne zwischen Balkon und Strassenlaterne
- sämtliche Antennen auf dem Dach müssen entfernt werden
Beschluss: Der Antrag für die Präzisierung wird angenommen.
[…]
Ja-Stimmen: 7 Kopfstimmen mit 609 Wertquoten […]"

- 13 -
6.2.
6.2.1.
Vorab ist auf den Einwand der Beklagten einzugehen, Traktandum Nr. 11
der Stockwerkeigentümerversammlung vom 14. August 2019 sei nicht ord-
nungsgemäss traktandiert worden, weshalb der Beschluss nichtig sei. Die
Beklagten sind der Auffassung, aus Art. 712m Abs. 1 Ziff. 1 ZGB, der eine
umfassende subsidiäre Verwaltungskompetenz der Stockwerkeigentü-
merversammlung vorsieht, lasse sich ableiten, dass dem Verwalter kein
Traktandierungsrecht zukomme. Traktandum 11 der Versammlung vom
14. August 2019, wonach die Überwachungskamera nicht bewilligt wurde,
beruhe nicht auf einem entsprechenden Antrag der Beklagten, sondern auf
einer Traktandierung durch die Verwaltung (Beschwerdeantwort S. 4).
Diese Auffassung trifft nicht zu. Das Erstellen der Traktandenliste und das
Einberufen der Eigentümerversammlung ist in der Regel gerade Aufgabe
der Verwaltung (vgl. etwa BÖSCH, in: Honsell/Vogt/Geiser [Hrsg.], Basler
Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 5. Aufl. 2015 [BSK ZGB II], N. 2 ff. zu
Art. 712n ZGB). Im Übrigen ist zu erwähnen, dass eine Verletzung der
Traktandierungspflicht (Art. 67 Abs. 3 ZGB) einen Beschluss zwar anfecht-
bar, nicht aber nichtig werden lässt (vgl. Urteil des Bundesgerichts
5A_760/2011 vom 18. Mai 2012 E. 3.2.3.2). Formfehler sind mit Blick auf
Art. 2 ZGB umgehend (und vor der Beschlussfassung) zu beanstanden
(BGE 136 III 174 E 5.1.2; SCHMID/HÜRLIMANN-KAUP, a.a.O., Rz. 1062a; vgl.
auch SCHERRER/BRÄGGER, in: Geiser/Fountoulakis [Hrsg.], Basler Kom-
mentar, Zivilgesetzbuch I, 7. Aufl. 2022 [BSK ZGB I], N. 18 zu Art. 67 ZGB).
Dass dies erfolgt wäre, wird nicht behauptet.
6.2.2.
Die Klägerin verlangt einerseits die Entfernung der Überwachungskamera
an der Fassade der Garage Nr. 9 sowie sämtlicher Aufkleber vom Tor der
Garage Nr. 9 (insbesondere Aufkleber mit dem Hinweis auf die Kamera und
denjenigen mit der Nummer 7). Die Vorinstanz erwog diesbezüglich, dass
unklar sei, welche Garagen-Nummer letztlich gemeint sei. Die Klägerin be-
antrage die Entfernung der Überwachungskamera und der Aufkleber an der
Garage Nr. 9. Aus der ins Recht gelegten Fotographie (GB 3) sei demge-
genüber eine Garagenbox ersichtlich, welche mit "7" beschriftet sei. Aus
dem Grundbuchauszug und dem Reglement der Stockwerkeigentümerge-
meinschaft gehe nicht hervor, wem welche Garage zugewiesen sei. Letz-
teres weise lediglich darauf hin, dass die Garagen als Sonderrecht zuge-
wiesen seien gemäss Aufteilungsplan (GB 1, Ziff. 1.4.3), welcher jedoch
nicht im Recht liege. Das Protokoll der ordentlichen Stockwerkeigentü-
merversammlung vom 14. August 2019 halte fest, dass die Überwachungs-
kamera an der Fassade bei der Garage Nr. 9 entfernt werden müsse (GB 4;
Ziff. 11). Im Protokoll der Stockwerkeigentümerversammlung vom 17. Au-
gust 2020 sei hingegen festgehalten, dass die Überwachungskamera an
der Garage Nr. 4 entfernt werden müsse (GB 5; Ziff. 9a). Im Protokoll der
Stockwerkeigentümerversammlung vom 31. Dezember 2021 sei lediglich

- 14 -
"die zugehörige Garage" und der Aufkleber Nr. 7 erwähnt (GB 8). Der
Rechtsvertreter der Klägerin habe die Beklagten jeweils schriftlich aufge-
fordert, den Aufkleber "7" an "Ihrer Garage" zu entfernen (GB 9). Es sei
unter diesen Umständen unklar, welche Garagenbox nun den Beklagten
überhaupt gehöre bzw. ihrer Stockwerkeigentumseinheit zugewiesen sei
und in der Folge auch, bei welcher Garage die Überwachungskamera und
die Aufkleber entfernt werden sollen (angefochtener Entscheid E. 3.3.1).
Zwar trifft zu, dass unklar bleibt, welche Nummer die Garage der Beklagten
gemäss Aufteilungsplan tatsächlich trägt. Demgegenüber besteht in Über-
einstimmung mit der Klägerin keinerlei Zweifel, dass in sämtlichen Be-
schlüssen der Stockwerkeigentümerversammlung wie auch in den Anträ-
gen der Klägerin die Garage der Beklagten gemeint war, und diese auch
nur über eine Garage verfügen (vgl. GB 5, wonach die Eigentümer B. und
C. [die Beklagten] gemäss Beschluss vom 14. August 2019 aufgefordert
worden seien, den Rückbau der Überwachungskamera vorzunehmen bzw.
zu veranlassen; vgl. auch GB 7 betreffend die Frage, ob ein Gerichtsver-
fahren gegen den Beklagten 2 u.a. bezüglich Überwachungskamera finan-
ziert werden solle; vgl. auch GB 8, die auf die zur Einheit [...] – die unbe-
strittenerweise den Beklagten gehört (vgl. GB 2, S. 3) – zugehörige Garage
hinweist). Die Beklagten bestreiten denn auch nicht, an der ihnen zugewie-
senen Garage eine Überwachungskamera und die erwähnten Aufkleber
(Hinweis auf die Videoüberwachung und Anschrift mit Nummer "7") ange-
bracht zu haben, sondern lediglich, dass ihnen die Garage "Nr. 9" gehören
würde. Dass etwa weitere Eigentümer ebenfalls eine Kamera oder Aufkle-
ber angebracht hätten und damit unklar sei, wer zur Entfernung verpflichtet
werden solle, wird nicht behauptet. Damit ist liquide erstellt, dass die Be-
klagten eine Überwachungskamera und Aufkleber bei bzw. an ihrer Garage
angebracht haben, deren Beseitigung die Klägerin im vorliegenden Verfah-
ren verlangt. Dass letztlich nicht aktenkundig ist, welche Nummer diese Ga-
rage gemäss dem Aufteilungsplan trägt, ist, wie auch die Klägerin geltend
macht, irrelevant, da sich zumindest in Verbindung mit der Begründung der
Klägerin klar ergibt, dass die Beklagten verpflichtet werden sollen, die
Überwachungskamera und die Aufkleber an ihrer Garage zu entfernen, und
diese auch tatsächlich durch die Beklagten angebracht wurden (vgl. Be-
schwerde Rz. 17).
6.3.
6.3.1.
Der Sachverhalt erweise sich gemäss Vorinstanz auch in anderer Hinsicht
als unklar: Aus Ziff. 1.4.3 des Reglements der Stockwerkeigentümerge-
meinschaft gehe lediglich hervor, dass die Garagen zu Sonderrecht ge-
mäss Aufteilungsplan zugewiesen seien. Unter Ziffer 5 des Reglements
seien die gemeinschaftlichen Teile am Grundstück aufgeführt. Dazu wür-
den gemäss Ziff. 1.5.2 auch Verkehrsflächen, Zugänge und Fusswege ge-
hören (GB 1). Aus den Unterlagen sei nicht ersichtlich, welche Bereiche die

- 15 -
Überwachungskamera aufnehmen solle und ob damit lediglich das Sonder-
recht der Beklagten oder auch die gemeinschaftlichen Teile tangiert seien
(angefochtener Entscheid E. 3.3.2).
6.3.2.
Auch diese Erwägung überzeugt nicht. Der Beschluss vom 14. August
2019 spricht von einer Überwachungskamera an der "Fassade". Auch die
Klägerin behauptete, die Kamera sei an der Fassade der Garage der Be-
klagten angebracht worden (Gesuch Rz. 8; zumindest implizit auch Be-
schwerde Rz. 20). Dass die Kamera an der Fassade angebracht wurde,
wurde nicht bestritten. Namentlich wurde nicht behauptet, dass die Über-
wachungskamera tatsächlich innerhalb der Garage als zu Sonderrecht zu-
gewiesenem Bauteil angebracht worden wäre. Die Aussenfassade ist ein
gemeinschaftlicher Bauteil im Sinne des Gesetzes (Art. 712b Abs. 2 Ziff. 2
ZGB). Weiter brachten die Beklagten selbst vor, dass die Kamera die Par-
kierungsfläche vor der Garage überwache, und nicht etwa den Innenbe-
reich der Garage (Gesuchsantwort S. 4). Der Boden ist offenkundig ein ge-
meinschaftlicher Teil und erfüllt weder die Zufahrt noch die Parkierungsflä-
che die Anforderungen an ein zu Sonderrecht ausscheidbares Stockwerk
bzw. Teile daran (Art. 712b Abs. 1 und Abs. 2 Ziff. 1 ZGB). Ähnliches gilt
für das Anbringen von Aufklebern am Garagentor: ein Garagentor bestimmt
massgeblich das Äussere des Gebäudes und ist Teil der Fassade
(Art. 712b Abs. 2 Ziff. 2 ZGB; vgl. Urteil des Bundesgerichts 5C.10/2000
vom 10. Februar 2000 E. 3a).
6.4.
6.4.1.
Bezüglich der beantragten Entfernung der sichtbaren Satellitenschüsseln
erwog die Vorinstanz, aus Ziffer 1.4.4 des Reglements der Stockwerkei-
gentümergemeinschaft ergebe sich, dass die Balkone dem Sonderrecht zu-
gewiesen seien (GB 1). Ob die Satellitenschüsseln das äussere Erschei-
nungsbild der Liegenschaft erheblich beeinträchtigen und deshalb bewilli-
gungspflichtig seien, ergebe sich aus den Urkunden nicht. Immerhin ergebe
sich aus dem Reglement in Ziffer 2.2, dass es den Stockwerkeigentümern
verboten sei, die Räume in ihrer Einheit so zu nutzen oder zu verändern,
dass unter anderem das Aussehen des Hauses leide (angefochtener Ent-
scheid E. 3.3.3).
6.4.2.
Auch diese Erwägung ist unzutreffend (soweit sie überhaupt die Liquidität
des Sachverhalts betrifft und nicht vielmehr rechtliche Aspekte). Die von
der Vorinstanz erwähnte Ziffer 1.4.4 des Reglements der Stockwerkeigen-
tümergemeinschaft (GB 1) weist die Balkone gerade nicht dem Sonder-
recht der Stockwerkeigentümer zu, sondern räumt ihnen lediglich das "aus-
schliessliche und alleinige Benützungsrecht", d.h. ein sog. Sondernut-

- 16 -
zungsrecht, ein. Ohnehin ist nicht entscheidend, ob den Beklagten am Bal-
kon ein Sonderrecht oder lediglich ein besonderes Nutzungsrecht an einem
gemeinschaftlichen Bauteil zusteht. Zum einen schliesst das Gesetz eine
Zuscheidung zu Sonderrecht für Bauteile aus, die für den Bestand, die kon-
struktive Gliederung und Festigkeit des Gebäudes oder der Räume anderer
Stockwerkeigentümer von Bedeutung sind oder die äussere Gestalt und
das Aussehen des Gebäudes bestimmen (Art. 712b Abs. 2 Ziff. 2 ZGB).
Zum anderen darf der Stockwerkeigentümer die gemeinschaftlichen Bau-
teile, Anlagen und Einrichtungen in keinem Fall in irgendeiner Weise be-
schädigen oder in ihrer Funktion und äusseren Erscheinung beeinträchti-
gen (Art. 712a Abs. 2 ZGB). Die Aussenfassade gehört zu den gemein-
schaftlichen Bauteilen. Diese bleibt auch dort gemeinschaftlicher Bauteil im
Sinne des Gesetzes, wo ihr Balkone vorgelagert sind. Damit steht fest,
dass ein Stockwerkeigentümer die Aussenfassade im Balkonbereich in ih-
rer äusseren Erscheinung nicht beeinträchtigen darf (Urteil des Bundesge-
richts 5C.10/2000 vom 10. Februar 2000 E. 3a).
6.5.
Für die Frage des klaren Rechts ist im vorliegenden Verfahren, in dem es
um die Durchsetzung unangefochten gebliebener Beschlüsse der Stock-
werkeigentümerversammlung geht, lediglich massgeblich, ob diese formell
oder materiell derart fehlerbehaftet waren, dass Nichtigkeit vorliegt oder zu-
mindest in Frage kommt. Andernfalls entfalten sie ohne Weiteres Rechts-
wirkung und liegt eine klare Rechtslage vor. Zwar können sich durchaus
Konstellationen ergeben, in denen die genaue Abgrenzung zwischen nich-
tigen und anfechtbaren Beschlüssen Schwierigkeiten bereitet (vgl. RIEMER,
Berner Kommentar, Band I: Einleitung und Personenrecht, 3. Abteilung: Die
juristischen Personen, 2. Teilband: Die Vereine – Systematischer Teil und
Art. 60-79 ZGB, 1990, N. 92 zu Art. 75 ZGB), was zur Verneinung der klaren
Rechtslage führen dürfte. Vorliegend ist demgegenüber nicht ersichtlich,
inwiefern die Beschlüsse zur Entfernung der Überwachungskamera bzw.
der Aufkleber an der Garage und der Satellitenschüsseln im Balkonbereich
eine gravierende Widerrechtlichkeit enthalten, welche die Struktur des
Stockwerkeigentums schwerwiegend verletzt, nicht vereinbar ist mit Be-
stimmungen, welche Gläubiger oder das öffentliche Interesse schützen, un-
moralisch ist oder einen unmöglichen Inhalt hat oder dass der Beschluss
ohne Rechtfertigungsgründe Persönlichkeitsrechte verletzt (vorstehend
E. 5.2.2). Insbesondere ist der Einwand der Beklagten, die Beschlüsse
seien nichtig, weil damit unzulässigerweise in ihr Sonderrecht eingegriffen
werde, betreffend Installationen im Bereich der Fassade ohnehin unbe-
gründet, da die Aussenfassade zwingend ein gemeinschaftlicher Teil ist.
Ein Stockwerkeigentümer darf daran weder eigenmächtig Umbauarbeiten
vornehmen – selbst wenn damit keine Beschädigung oder Beeinträchti-
gung verbunden ist (vorstehend E. 5.2.1.1) –, noch sonst dessen äussere
Erscheinung beeinträchtigen (vgl. auch Ziffer 2.7.2 des Reglements der

- 17 -
Stockwerkeigentümergemeinschaft, wonach die Veränderung an gemein-
schaftlichen Teilen des Gebäudes und der der Anlagen nicht gestattet ist).
Es wäre an den Beklagten gelegen, die gefassten Beschlüsse anzufechten,
wenn sie der Auffassung gewesen wären, dass sie gegen die Gemein-
schaftsordnung verstossen bzw. die Installationen der Beklagten tatsäch-
lich zulässig gewesen seien.
6.6.
Analog verhält es sich mit der "Schnur", die offenbar vom Dach des Gebäu-
des aus zu einer Strassenlaterne gespannt wurde und deren Sinn und
Zweck unklar bleibt. Dass das Dach ein gemeinschaftlicher Teil ist, ist of-
fenkundig (vgl. BGE 130 III 450 E. 1.2). Eine solche "Vorrichtung" betrifft
zudem offenkundig das äussere Erscheinungsbild des Gebäudes und be-
dürfte demnach eines zustimmenden Beschlusses der Stockwerkeigentü-
mergemeinschaft. Jedenfalls ist nicht ersichtlich, inwiefern der Beschluss
vom 31. Dezember 2021 (GB 8), in dem dessen Entfernung beschlossen
wurde, nichtig sein sollte.
6.7.
6.7.1.
Weiter beantragt die Klägerin die Entfernung sämtlicher Antennen und an-
derer sichtbarer Installationen vom Dach der Liegenschaft, insbesondere
der zwei Funkantennen und des (bereits behandelten) Seils/der Antenne
zwischen dem Balkon und der Strassenlaterne (Ziff. 3). Die Vorinstanz er-
wog hierzu, die Beklagte 1 wende ein, für die Funkantennen liege eine öf-
fentlich-rechtliche Bewilligung vor und die Satellitenschüsseln auf dem Bal-
kon beträfen ihr Sonderrecht, weshalb dafür nach Ansicht der Beklagten
keine Bewilligung nötig sei. Der Sachverhalt erweise sich in dieser Hinsicht
ebenfalls als unklar. In Bezug auf die Funkantennen läge eine Baubewilli-
gung des Gemeinderats Q. vom 14. Oktober 1996 vor. Aus dieser gehe
hervor, dass die Baubewilligung unter dem Vorbehalt der Zustimmungen
durch die weiteren Stockwerkeigentümer erteilt worden sei. Zum Zeitpunkt
der Erteilung der Baubewilligung habe die Zustimmung der Eigentümer E.
und F. vom 9. Juli 1996 bereits vorgelegen. Ins Recht sei sodann auch
lediglich die Bestätigung der Eigentümer E. und F. vom 9. Juli 1996 gelegt
worden (Beilage zur Stellungnahme der Beklagten 1). Wie aus dem Proto-
koll der Stockwerkeigentümergemeinschaft vom 13. September 1994 je-
doch hervorgehe, habe die Gemeinschaft 1994 aus mindestens fünf Stock-
werkeigentümern bestanden (Beilage 10 zur Stellungnahme der Klägerin).
Ob und wie sich die Eigentumsverhältnisse danach veränderten und wes-
halb lediglich oder gerade darum nur die Zustimmung der Eigentümer E.
und F. vorliege, sei dabei unklar. Damit sei auch nicht erstellt, ob die vor-
behaltene Zustimmung der Stockwerkeigentümergemeinschaft gemäss
der Baubewilligung des Gemeinderats Q. erteilt worden sei oder nicht (an-
gefochtener Entscheid E. 3.3.3).

- 18 -
6.7.2.
Vorab ist anzumerken, dass die Vorinstanz die Tatsache übergangen hat,
dass zwei Antennen auf dem Dach oberhalb der Stockwerkeinheit der Be-
klagten installiert wurden, eine allfällige Baubewilligung sowie die Zustim-
mung der Stockwerkeigentümer aber lediglich für die erste Antenne über-
haupt von der Beklagten 1 behauptet wurde (vgl. auch Beschwerdeantwort
S. 5). Da das Dach klarerweise zum gemeinschaftlichen Teil der Liegen-
schaft gehört, müsste für bauliche Massnahmen daran ein Beschluss mit
dem hierfür vorgesehenen Quorum gefasst worden sein (vgl. Art. 712g
Abs. 1 ZGB i.V.m. Art. 647c ff. ZGB). Dass, wie die Beklagte 1 behauptet,
die zweite Antenne ausser von oben gar nicht sichtbar sei, ändert nichts
daran; ein Stockwerkeigentümer ist auch dann nicht zur Vornahme von ei-
genmächtigen baulichen Massnahmen berechtigt, wenn damit die gemein-
schaftlichen Teile nicht beschädigt oder in ihrer Funktion und äusseren Er-
scheinung beeinträchtigt werden (vorstehend E. 5.2.1). Mit Beschluss der
Stockwerkeigentümerversammlung vom 18. August 2021 (GB 7) wurde die
zweite Antenne jedoch nicht (nachträglich) bewilligt, womit deren Installa-
tion unzulässig blieb. Dass die Stockwerkeigentümerversammlung mit Be-
schluss vom 31. Dezember 2021 (GB 8) anschliessend entschied, dass die
zweite Antenne zu entfernen sei, ist deshalb nicht zu beanstanden. Jeden-
falls ist nicht ersichtlich, inwiefern die Entscheide an einem derart schwer-
wiegenden Mangel leiden sollten, dass sie als nichtig zu betrachten wären.
Entsprechende Umstände bringen die Beklagten denn auch nicht vor. Da
die Beschlüsse der Stockwerkeigentümerversammlung nicht angefochten
wurden, erweisen sich der Sachverhalt und die Rechtslage auch diesbe-
züglich als klar.
6.7.3.
Hinsichtlich der ersten Antenne machen die Beklagten geltend, sie hätten
über eine öffentlich-rechtliche Bewilligung verfügt und die Antenne sei auch
von den damaligen Eigentümern E. und F. schriftlich bewilligt worden. Im
Schreiben vom 9. Juli 1996 an die Gemeinde Q. (Beilage 2 zur Gesuchs-
antwort), auf das sich die Beklagten berufen, bestätigten die Herren E. und
F., dass sie C. erlaubt hätten, eine Funkantenne zu montieren. Auf dieses
verweist auch die Baubewilligung der Gemeinde Q. (Beilage 3 zur Ge-
suchsantwort). Das Schreiben stellt offenkundig aber keinen formellen Be-
schluss der Stockwerkeigentümerversammlung dar und verweist auch
nicht auf einen solchen. Dass eine Stockwerkeigentümerversammlung zu
diesem Thema stattgefunden hätte, anlässlich derer ein formell gültiger Be-
schluss gefasst worden wäre, wurde jedenfalls im vorinstanzlichen Verfah-
ren auch nicht behauptet (Gesuchsantwort S. 5). Im Beschwerdeverfahren
sind Noven hingegen ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO). Ein Ver-
sammlungsprotokoll liegt weder im Recht, noch wurde dessen Vorhanden-
sein wenigstens behauptet. Insofern kann nicht von einer substantiierten
und schlüssigen Einwendung gesprochen werden, die geeignet wäre, die

- 19 -
bereits aufgrund der Aktenlage gebildete richterliche Überzeugung zu er-
schüttern (vgl. vorstehend E. 3). Auch wenn eine (informelle) Zustimmung
der ursprünglichen Eigentümer vorliegt, wurde eine Zustimmung weiterer
Stockwerkeigentümer, die im Zeitpunkt der Zustimmung durch E. und F.
1996 unbestrittenermassen bereits vorhanden waren (vgl. Gesuchsantwort
S. 5; GB 2, S. 3; Stellungnahme der Klägerin vom 15. Juli 2022 Rz. 10),
geschweige denn eine formelle Beschlussfassung durch die Stockwerkei-
gentümerversammlung, vor Vorinstanz weder substantiiert behauptet,
noch wäre von deren Formgültigkeit auszugehen (vgl. BGE 127 III 506 E. 3
zur Erforderlichkeit eines Versammlungsprotokolls).
Weitere Einwendungen machten die Beklagten weder vor Vorinstanz noch
im Beschwerdeverfahren geltend. Der Beschluss der Stockwerkeigentü-
merversammlung vom 31. Dezember 2021 (GB 8), wonach die – nach dem
Gesagten ebenfalls unzulässig gebliebene – Funkantenne zu entfernen
sei, ist damit nicht zu beanstanden. Da der Beschluss nicht angefochten
wurde, entfaltet er Rechtswirkung und ist durchsetzbar. Die Rechtslage wie
auch der Sachverhalt erweisen sich als klar i.S.v. Art. 257 ZPO.
6.7.4.
Die Klägerin verlangt weiter die Beseitigung auch "anderer sichtbarer In-
stallationen vom Dach der Liegenschaft". Was damit gemeint ist, wird von
ihr nicht dargelegt, weshalb darüber nicht befunden werden kann. Soweit
neben den beiden Antennen (und damit im Zusammenhang stehenden In-
stallationen wie Befestigungen für die Antennen etc.) die Entfernung auch
weiterer Installationen verlangt wird, war deshalb auf den Antrag nicht ein-
zutreten. Die Beschwerde ist diesbezüglich somit abzuweisen.
7.
Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde hinsichtlich der beantrag-
ten Entfernung von diversen Installationen als berechtigt. Da die Sache
spruchreif ist, ist ein neuer Entscheid zu fällen (Art. 327 Abs. 3 lit. b ZPO).
Die Beklagten sind demnach zu verpflichten, diese zu entfernen.
8.
Die Klägerin beantragt weiter, dass die Beklagten zu verpflichten seien,
sämtliche Aufnahmen der Überwachungskamera zu löschen. Indes er-
scheint unklar, ob dies noch zur Verwaltung des Stockwerkeigentums ge-
hört, die Klägerin mithin zur Geltendmachung eines entsprechenden Lö-
schungsanspruchs prozessfähig und aktivlegitimiert ist (vgl. WERMELINGER,
Das Stockwerkeigentum, SVIT Kommentar, 2. Aufl. 2014 [SVIT-Kommen-
tar], N. 158 ff. zu Art. 712l ZGB). Ein solcher Löschungsanspruch ergäbe
sich allenfalls aus dem Persönlichkeitsrecht (Art. 27 ff. ZGB) oder der Da-
tenschutzgesetzgebung, zu dessen Geltendmachung die Stockwerkeigen-
tümer aber wohl nur individuell als Betroffene legitimiert sein dürften, nicht
kollektiv als Stockwerkeigentümergemeinschaft. Jedenfalls kann nicht von

- 20 -
einer klaren Rechtslage ausgegangen werden und ist die Beschwerde der
Klägerin abzuweisen, da die Vorinstanz hierauf zu Recht nicht eingetreten
ist.
9.
Auf Antrag der obsiegenden Partei ordnet das Erkenntnisgericht Vollstre-
ckungsmassnahmen an (Art. 236 Abs. 3 ZPO). Der Entscheid darüber liegt
im Ermessen des Gerichts. Sinnvollerweise setzt das Gericht der unterle-
genen Partei eine "Schonfrist", innert welcher sie freiwillig erfüllen kann,
bevor die Vollstreckungsmassnahmen in Kraft treten. Von einer direkten
Vollstreckung kann abgesehen werden, wenn keine Anzeichen bestehen,
dass sich die unterliegende Partei nicht dem Urteil unterziehen wird. Als
konkrete Vollstreckungsmassnahmen kommen namentlich die in Art. 343
ZPO vorgesehenen Anordnungen in Frage (STAEHELIN, in: Sutter-
Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizeri-
schen Zivilprozessordnung [ZPO], 3. Aufl. 2016).
Die Klägerin beantragt, dass den Beklagten als Vollstreckungsmassnahme
die Ersatzvornahme durch die Klägerin, eventualiter ein Strafverfahren
i.S.v. Art. 292 StGB anzudrohen sei. Vorliegend sind keine Gründe ersicht-
lich, weshalb eine Ersatzvornahme i.S.v. Art. 343 Abs. 1 lit. e ZPO nicht in
Frage käme. Die Beklagte 1 macht zwar in ihrer Beschwerdeantwort gel-
tend, eine Ermächtigung zur Ersatzvornahme sei weder sinnvoll noch not-
wendig, da die Beklagten die geschuldeten Leistungen im Urteilsfall erbrin-
gen würden. Die Tatsache, dass die Beklagten den diversen Beschlüssen
der Stockwerkeigentümerversammlung bisher aber keine Folge leisteten,
lässt diesen Schluss nicht ohne Weiteres zu. Den Beklagten ist deshalb
eine Frist bis zum 28. Februar 2023 einzuräumen, um (i) die Überwa-
chungskamera an der Fassade, (ii) die Aufkleber am Garagentor, (iii) sämt-
liche Antennen und die damit im Zusammenhang stehenden sichtbaren In-
stallationen auf dem Dach, insbesondere die zwei Funkantennen, und das
Seil zwischen dem Dach/Balkon und der Strassenlaterne, sowie (iv) sämt-
liche sichtbaren Satellitenschüsseln zu entfernen. Kommen die Beklagten
dieser Verpflichtung innert Frist nicht nach, wird die Klägerin ermächtigt,
dies auf Kosten der Beklagten vorzunehmen bzw. vornehmen zu lassen;
auf Begehren der Klägerin bei der Vorinstanz auch unter Inanspruchnahme
polizeilicher Hilfe (Art. 343 Abs. 3 ZPO), soweit die Mitwirkung der Beklag-
ten notwendig ist und diese verweigert wird.
10.
10.1.
Die Prozesskosten werden grundsätzlich der unterliegenden Partei aufer-
legt. Da der Antrag um Löschung der Videoaufnahmen abgewiesen wird,
die Beschwerde im Übrigen aber weit überwiegend gutzuheissen ist, er-
scheint es angemessen, die Kosten zu 80 % den Beklagten aufzuerlegen.
Die Entscheidgebühr wird auf Fr. 1'500.00 festgesetzt (§ 8 Abs. 1 VKD) und

- 21 -
ist mit dem von der Klägerin in gleicher Höhe geleisteten Vorschuss zu ver-
rechnen (Art. 111 Abs. 1 ZPO). Die Beklagten sind in solidarischer Haftbar-
keit (Art. 106 Abs. 3 ZPO) zu verpflichten, der Klägerin Fr. 1'200.00
(Fr. 1'500.00 x 0.8) direkt zu ersetzen (Art. 111 Abs. 2 ZPO).
Die Beklagten sind sodann zu verpflichten, der Klägerin eine Parteientschä-
digung zu bezahlen. Die Vorinstanz ging von einer nichtvermögensrechtli-
chen Streitigkeit aus und setzte die Grundentschädigung nach dem mut-
masslichen Aufwand des Anwaltes, nach der Bedeutung und Schwierigkeit
des Falles auf Fr. 2'500.00 fest (§ 3 Abs. 1 lit. b EG ZPO). In vermögens-
rechtlichen Streitigkeiten entspricht dies ungefähr der Grundentschädigung
bei einem Streitwert von Fr. 6'000.00. Ein Streitwert von Fr. 6'000.00 er-
scheint vorliegend denn auch angemessen (vgl. vorstehend E. 1.3). Damit
beträgt die Grundentschädigung Fr. 2'430.00 (§ 3 Abs. 1 lit. a Ziff. 1 und
Abs. 2 AnwT). Unter Berücksichtigung eines Abzugs von 20 % wegen der
ausgefallenen Verhandlung (§ 6 Abs. 2 AnwT), eines Rechtsmittelabzugs
von 25 % (§ 7 Abs. 2 AnwT), pauschaler Auslagen von Fr. 50.00 (§ 13
Abs. 1 AnwT) sowie der Mehrwertsteuer von 7.7 % resultiert eine Partei-
entschädigung von gerundet Fr. 1'625.00. Hiervon haben die Beklagten der
Klägerin Fr. 975.00 (Fr. 1'625.00 x [0.8 ./. 0.2]) in solidarischer Haftbarkeit
zu ersetzen.
10.2.
Ausgangsgemäss sind auch die vorinstanzlichen Kosten neu zu verteilen.
Diesbezüglich ist ebenfalls von einem Obsiegen der Klägerin im Umfang
von 80 % auszugehen. Unter Berücksichtigung der vorinstanzlichen Ent-
scheidgebühr in Höhe von Fr. 1'500.00 sind die Beklagten in solidarischer
Haftbarkeit zu verpflichten, der Klägerin Fr. 1'200.00 (1'500.00 x 0.8) direkt
zu ersetzen. Die Höhe der vorinstanzlichen Parteientschädigung wurde
nicht gerügt. Auszugehen ist demnach von einer Parteientschädigung von
Fr. 2'079.95 (inkl. Auslagen und MwSt.). Die Beklagten haben der Klägerin
hiervon Fr. 1'248.00 in solidarischer Haftbarkeit zu ersetzen (Fr. 2'079.95 x
[0.8 ./. 0.2]).

- 22 -
Das Obergericht erkennt:
1.
1.1.
In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird der Entscheid des Bezirks-
gerichts Baden, Präsidium des Zivilgerichts, vom 5. September 2022 auf-
gehoben und durch folgende Bestimmungen ersetzt:
1.
In teilweiser Gutheissung des Gesuchs werden die Gesuchsgegner ver-
pflichtet, bis spätestens am 28. Februar 2023 folgende Installationen an
der Liegenschaft [...] zu entfernen:
- die Überwachungskamera an der Fassade bei der Garage der Ge-
suchsgegner,
- die Aufkleber am Garagentor der Gesuchsgegner, insbesondere den
Aufkleber mit dem Hinweis auf die Kamera und denjenigen mit Auf-
schrift "Nr. 7"
- sämtliche Antennen und die damit im Zusammenhang stehenden
sichtbaren Installationen auf dem Dach der Liegenschaft, insbeson-
dere die zwei Funkantennen, und das Seil zwischen dem Dach/Balkon
und der Strassenlaterne, sowie
- sämtliche sichtbaren Satellitenschüsseln auf dem Balkon der Ge-
suchsgegner
2.
Die Gesuchstellerin wird ermächtigt, die Arbeiten gemäss Dispositiv-Ziffer
1 selbst oder durch von ihr bestimmte Dritte auf Kosten der Gesuchsgeg-
ner ausführen zu lassen, wenn diese ihrer Verpflichtung nicht bis am 28.
Februar 2023 vollumfänglich nachgekommen sind. Bedarf es für die Arbei-
ten der Mitwirkung der Gesuchsgegner, so wird bei ihrer Verweigerung und
auf entsprechendes Begehren der Gesuchstellerin beim Gerichtspräsi-
dium Baden als Vollstreckungsmassnahme die Mitwirkung der Polizei bei
der Entfernung der Installationen angeordnet. Die entsprechenden Kosten
gehen zulasten der Gesuchsgegner.
3.
Im Übrigen wird auf das Gesuch nicht eingetreten.
4.
Die Entscheidgebühr von Fr. 1'500.00 wird den Gesuchsgegnern zu 4/5
und der Gesuchstellerin zu 1/5 auferlegt und mit dem von der Gesuchstel-
lerin geleisteten Vorschuss verrechnet. Die Gesuchstellerin hat Anspruch
auf die Restanz gegenüber der Gerichtskasse. Die Gesuchsgegner haben
unter solidarischer Haftbarkeit der Gesuchstellerin Fr. 1'200.00 direkt zu
ersetzen.
5.
Die Gesuchsgegner werden in solidarischer Haftbarkeit verpflichtet, der
Gesuchstellerin eine Parteientschädigung von Fr. 1’248.00 (inkl. Auslagen
und MwSt.) zu bezahlen.
1.2.
Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.

- 23 -
2.
Die Kosten des obergerichtlichen Verfahrens von Fr. 1'500.00 werden den
Beklagten zu 4/5 und der Klägerin zu 1/5 auferlegt und mit dem von der
Klägerin geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet. Die Be-
klagten werden in solidarischer Haftbarkeit verpflichtet, der Klägerin
Fr. 1'200.00 direkt zu ersetzen.
3.
Die Beklagten werden in solidarischer Haftbarkeit verpflichtet, der Klägerin
für das obergerichtliche Verfahren eine Parteientschädigung in Höhe von
Fr. 975.00 (inkl. Auslagen und MWSt.) zu bezahlen.
Zustellung an:
[...]
Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-
schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen
Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet-
rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens
Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters (Art. 44
Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde
nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen
hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).
Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt weniger als Fr. 30'000.00.
Rechtsmittelbelehrung für die subsidiäre Verfassungsbeschwerde (Art. 113 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die subsidi-
äre Verfassungsbeschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden, so-
weit keine Beschwerde nach den Artikeln 72 - 89 BGG zulässig ist (Art. 44 Abs. 1, Art. 90,
Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1, Art. 113, Art. 117 BGG).

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Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid verfassungsmässige Rechte (Art. 116 BGG) verletzt.
Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die
Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42
BGG). Wird gegen einen Entscheid sowohl ordentliche Beschwerde als auch Verfassungs-
beschwerde geführt, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen
(Art. 119 Abs. 1 BGG).
Aarau, 9. Januar 2023
Obergericht des Kantons Aargau
Zivilgericht, 3. Kammer
Die Präsidentin: Der Gerichtsschreiber:
Massari Sulser