ag_zivilgericht · ZSU.2025.184 · 2025-08-25 · de
Obergericht / Zivilgericht / 4. Zivilkammer — ZSU.2025.184


Obergericht
Zivilgericht, 4. Kammer
ZSU.2025.184
(SZ.2025.65)
Art. 128
Entscheid vom 25. August 2025
Besetzung Oberrichter Richli, Präsident
Oberrichterin Massari
Oberrichterin Hausherr
Gerichtsschreiber Huber
Kläger 1 A._____,
[…]
Kläger 2 B._____,
[…]
Zustellungsbevollmächtigte: F._____ Immobilien, […]
Beklagte 1 C._____,
[…]
Beklagter 2 D._____,
[…]
Gegenstand Mietausweisung

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Das Obergericht entnimmt den Akten:
1.
1.1.
Die Kläger als Vermieter schlossen mit den Beklagten als solidarisch haf-
tende Mieter am 15./20. August 2022 einen Mietvertrag über eine 5-Zim-
mer-Wohnung im Dachgeschoss an der Q-Strasse in R._____ zu einem
monatlichen Bruttomietzins von Fr. 1'470.00 (inkl. Fr. 200.00 Nebenkos-
ten), über den Parkplatz Nr. 7 an der Q-Strasse in R._____ zu einem mo-
natlichen Mietzins von Fr. 40.00 sowie über die Garage Nr. 3 an der
Q-Strasse in R._____ zu einem monatlichen Mietzins von Fr. 110.00 ab.
Der Mietbeginn wurde auf den 1. September 2022 festgesetzt. Die monat-
liche Bruttomiete für die 5-Zimmer-Wohnung beträgt seit 1. Juni 2024
Fr. 1'569.00.
1.2.
Die Mietzinse blieben ab November 2023 teilweise unbezahlt. Die Kläger
forderten die Beklagten 1 und 2 mit separaten Einschreiben vom 10. Januar
2025 zur Bezahlung der Mietzinsausstände von total Fr. 10'197.00 innert
30 Tagen auf und drohten ihnen für den Fall der nicht fristgerechten Be-
zahlung die Kündigung des Mietverhältnisses an.
1.3.
Am 26. Februar 2025 kündigten die Kläger das Mietverhältnis mit amtlich
genehmigten Formularen wegen Zahlungsverzugs per 31. März 2025.
2.
2.1.
Mit Eingabe vom 25. April 2025 (Eingang am 19. Mai 2025) ersuchten die
Kläger beim Bezirksgericht Zofingen um Ausweisung der Beklagten aus
den Mieträumlichkeiten.
2.2.
Die Beklagten reichten keine Antwort ein.
2.3.
Der Präsident des Bezirksgerichts Zofingen erkannte am 3. Juli 2025:
" 1.
Die Gesuchsgegner werden verpflichtet, die 5-Zimmerwohnung im DG
(samt Kellerabteil) an der Q-Strasse in R._____ und den Parkplatz Nr. 7
an der Q-Strasse in R._____ sowie die Garage Nr. 3 an der Q-Strasse in
R._____ bis spätestens am 4. August 2025 vollständig zu räumen und
den Gesuchstellern zu übergeben.
Im Unterlassungsfalle würden sie auf Begehren der Gesuchsteller bei der
Regionalpolizei Zofingen polizeilich ausgewiesen.

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2.
Die Entscheidgebühr von Fr. 800.00 wird den Gesuchsgegnern unter soli-
darischer Haftbarkeit auferlegt.
3.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
3.
3.1.
Gegen diesen Entscheid erhoben die Beklagten mit Eingabe vom 11. Juli
2025 beim Obergericht des Kantons Aargau Beschwerde mit dem sinnge-
mässen Antrag, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und das Aus-
weisungsgesuch der Kläger sei abzuweisen.
3.2.
Es wurde kein Schriftenwechsel durchgeführt.
Das Obergericht zieht in Erwägung:
1.
1.1.
Mit Berufung anfechtbar sind erstinstanzliche End- und Zwischenent-
scheide (Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO). In vermögensrechtlichen Angelegen-
heiten ist die Berufung nur zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt auf-
rechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.00 beträgt
(Art. 308 Abs. 2 ZPO). Nicht berufungsfähige erstinstanzliche End- und
Zwischenentscheide sind mit Beschwerde anfechtbar (Art. 319 lit. a ZPO).
Strittig war vor Vorinstanz einzig die Ausweisung, weshalb nach bundes-
gerichtlicher Rechtsprechung der Streitwert dem Mietwert für sechs Monate
entspricht (BGE 144 III 346 E. 1.2.1). Bei einem Bruttomietzins von
Fr. 1'569.00 für die 5-Zimmer-Wohnung, von Fr. 40.00 für den Parkplatz
Nr. 7 und von Fr. 110.00 für die Garage Nr. 3 ist die Streitwertgrenze von
Fr. 10'000.00 überschritten. Die Vorinstanz hat in ihrer Rechtsmittelbeleh-
rung als zulässiges Rechtsmittel gegen ihren Entscheid die Beschwerde
angegeben. Dies ist angesichts der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbe-
gehren unzutreffend. Die als Beschwerde bezeichnete Rechtsmittelein-
gabe der Beklagten ist somit als Berufung entgegenzunehmen. Den Be-
klagten erwächst daraus kein Nachteil, da sich insbesondere die Rechts-
mittelfristen im summarischen Verfahren nicht unterscheiden (vgl. Art. 314
Abs. 1 ZPO und Art. 321 Abs. 2 ZPO).
1.2.
Mit der Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung sowie die un-
richtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310
ZPO). Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt,

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wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt
nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1
ZPO).
2.
2.1.
Die Beklagten, welche sich im vorinstanzlichen Verfahren nicht haben ver-
nehmen lassen, bringen mit Berufung vor, dass sie Mietschulden hätten.
Eine Ausweisung sei aber nicht gerechtfertigt. Anfänglich seien die Miet-
zinse bezahlt worden, bis es zu einem Streit zwischen Herrn E._____ (von
der F._____ Immobilien [Zustellungsbevollmächtigte der Kläger]) und der
Beklagten 1 gekommen sei. Die Situation habe sich verhärtet, bis die
Schuld letztes Jahr um diese Zeit Fr. 12'000.00 betragen habe. Sie hätten
dann Herrn E._____ kontaktiert und eine Lösung gefunden. Mittlerweile sei
die Schuld bei Fr. 5'800.00. Von ihrem Existenzminimum von Fr. 3'400.00
zahlten sie die Miete von Fr. 1'600.00 plus Fr. 1'000.00. Das sei die Lösung
von Herrn E._____ gewesen, welcher sie zugestimmt hätten. Herr E._____
verlange nun aber immer wieder die Miete bis zum 27. Da sie aber mit dem
Betreibungsamt abrechnen müssten, gehe das nicht vor dem 5. des Folge-
monats.
Weiter machen die Beklagten mit Berufung sinngemäss geltend, dass sie
Ansprüche auf Mietzinsherabsetzung hätten, weshalb die Kläger ihnen
nach Verrechnung ihrer Ansprüche mit den Mietzinsen noch etwas schuldig
seien.
Ihr Stillschweigen vor Vorinstanz begründen die Beklagten damit, dass sie
davon ausgegangen seien, dass Herr E._____ das Ausweisungsgesuch
zurückgezogen habe. Er habe ihnen geschrieben, sie sollen ihm
Fr. 4'500.00 bezahlen und dann sei es gut. Dies hätten sie gemacht.
2.2.
2.2.1.
Auf die mit der Berufung erstmals erhobenen Behauptungen und einge-
reichten Beweismittel ist nur einzugehen, wenn dieselben trotz zumutbarer
Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten
(vgl. E. 1.2). Massstab ist die durchschnittliche und vernünftige Partei unter
den konkreten Umständen des Prozesses (DEMIAN STAUBER, in: OLIVER
M. KUNZ/URS H. HOFFMANN-NOWOTNY/DEMIAN STAUBER [Hrsg.], ZPO-
Rechtsmittel Berufung und Beschwerde, Kommentar zu den Art. 308 –
327a ZPO, N. 21 zu Art. 317 ZPO). Zu fragen ist demnach, ob eine Partei,
welche das erstinstanzliche Verfahren umsichtig und versiert geführt hätte,
die Tatsache oder das Beweismittel schon vor erster Instanz hätte erken-
nen und in den Prozess einbringen müssen, wenn sie den Prozessstoff und
ihr eigenes Umfeld kritisch überblickt. Die Beanspruchung des Novenrechts
vor der Berufungsinstanz setzt demnach Schuldlosigkeit bzw. fehlende

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Verantwortung (Art. 101 OR analog) hinsichtlich des Nichtvorbringens der
Tatsache bzw. des Beweismittels vor erster Instanz voraus (SARAH
HILBER/PETER REETZ, in: THOMAS SUTTER-SOMM/CORDULA LÖTSCHER/
CHRISTOPH LEUENBERGER/BENEDIKT SEILER [Hrsg.], Kommentar zur
Schweizerischen Zivilprozessordnung, 4. Aufl. 2025, N. 62 zu Art. 317
ZPO).
2.2.2.
Es bedarf keiner grossen Erläuterung, dass eine umsichtig handelnde Par-
tei, welche sich mit einem Ausweisungsgesuch konfrontiert sieht, wesentli-
che Tatsachen und Beweismittel, welche zur Abweisung des Gesuchs füh-
ren können, rechtzeitig in den Prozess einbringt und nicht blindlings darauf
vertraut, dass die Gegenpartei sich an eine Abmachung, das Ausweisungs-
gesuch zurückzuziehen, hält. Dies umso mehr, wenn das Verhältnis zwi-
schen den Parteien, wie vorliegend, zerrüttet ist. Mit Blick auf die Wichtig-
keit der vorliegenden Sache ist das Nichtvorbringen von Tatsachen und
Beweismittel derart verantwortungslos, dass dies selbst bei einer anwaltlich
nicht vertretenen Partei als grob unsorgfältig zu werten ist. Abgesehen da-
von erscheint die Behauptung der Beklagten, sie hätten mit Herrn E._____
die oben geschilderte Abmachung geschlossen, nicht glaubhaft. Aus be-
sagtem E-Mail vom 18. Mai [2025?] (vgl. Berufungsbeilage) ergibt sich ein-
zig, dass "E._____" einverstanden sei mit der Bedingung, dass das Geld,
ca. Fr. 4'500.00, auf dem Konto sei, entweder auf dem Konto gebucht oder
"cash" am Freitag, 22. Mai 2025. Sollte das Geld nicht auf dem Konto sein,
werde keine Ausrede mehr geduldet. Wofür dieses Zugeständnis abgege-
ben wurde, lässt sich dem E-Mail nicht entnehmen. Hinzu kommt, dass die
Beklagten ihren Teil der Abmachung, nämlich die Bezahlung von "ca.
Fr. 4'500.00" per 22. Mai 2025, nicht erfüllt haben, weil sie gemäss E-Mail
vom 20. Juni [2025?] (vgl. Berufungsbeilage) bis am 20. Juni 2025
Fr. 4'438.00 bezahlt hatten. Aufgrund der verspäteten Bezahlung konnten
die Beklagten nicht in guten Treuen von einem (angeblich vereinbarten)
Gesuchsrückzug der Kläger ausgehen. Deshalb gab es keinen ersichtli-
chen Grund, auf die vorinstanzliche Verfügung vom 19. Mai 2025, mit wel-
cher ihnen eine Frist von 10 Tagen zur Stellungnahme zum Ausweisungs-
gesuch angesetzt wurde und welche ihnen am 13. bzw. 14. Juni 2025 po-
lizeilich zugestellt wurde, nicht zu reagieren, falls sie dessen Begründetheit
tatsächlich bestreiten wollten. Die Beklagten können daher das Novenrecht
nicht beanspruchen.
2.3.
Bei den von den Beklagten in der Berufung vorgebrachten Behauptungen
und Beweismittel handelt es sich ausnahmslos um unzulässige Noven, wel-
che im Berufungsverfahren gemäss Art. 317 Abs. 1 ZPO nicht zu berück-
sichtigen sind. Somit hat es beim vorinstanzlichen Entscheid sein Bewen-
den. Die Berufung ist deshalb abzuweisen.

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3.
Bei diesem Ausgang des Berufungsverfahrens haben die Beklagten die
obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 500.00 (§ 10 Abs. 1 i.V.m. § 8
GebührD) zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Diese wird mit dem von ihnen
in gleicher Höhe geleisteten Kostenvorschuss verrechnet (Art. 111 Abs. 1
ZPO). Den Klägern ist im Berufungsverfahren kein entschädigungspflichti-
ger Aufwand entstanden, weshalb ihnen keine Parteientschädigung zuzu-
sprechen ist.
Das Obergericht erkennt:
1.
Die Berufung wird abgewiesen.
2.
Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 500.00 wird den Beklagten
auferlegt.
3.
Es werden keine Parteientschädigungen ausgerichtet.
Zustellung an:
[…]
Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-
schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen
Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet-
rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens
Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters (Art. 44
Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde
nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen
hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).
Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt Fr. 10'314.00.

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R echtsmittelbelehrung für die subsidiäre Verfassungsbeschwerde (Art. 113 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die subsidi-
äre Verfassungsbeschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden, so-
weit keine Beschwerde nach den Artikeln 72 - 89 BGG zulässig ist (Art. 44 Abs. 1, Art. 90,
Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1, Art. 113, Art. 117 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid verfassungsmässige Rechte (Art. 116 BGG) verletzt.
Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die
Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42
BGG). Wird gegen einen Entscheid sowohl ordentliche Beschwerde als auch Verfassungs-
beschwerde geführt, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen
(Art. 119 Abs. 1 BGG).
Aarau, 25. August 2025
Obergericht des Kantons Aargau
Zivilgericht, 4. Kammer
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Richli Huber