ag_zivilgericht · ZSU.2025.268 · 2026-01-22 · de
Obergericht / Zivilgericht / 4. Zivilkammer — ZSU.2025.268


Obergericht
Zivilgericht, 4. Kammer
ZSU.2025.268
(SZ.2025.191)
Art. 26
Entscheid vom 22. Januar 2026
Besetzung Oberrichter Richli, Präsident
Oberrichterin Massari
Oberrichterin Plüss
Gerichtsschreiberin Kabus
Kläger A._____,
[…]
Beklagter B._____,
[…]
Gegenstand Mietausweisung

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Das Obergericht entnimmt den Akten:
1.
1.1.
Die Parteien schlossen am 13. Januar 2018 per 15. Februar 2018 einen
Mietvertrag über das Mietobjekt 3-Zimmerwohnung, […].
1.2.
Mit Schreiben vom 20. Mai 2025 mahnte der Kläger den Beklagten für die
ausstehenden Nebenkosten des Monats Oktober 2022 sowie Miet- und Ne-
benkosten der Monate November 2022, November 2023, Juni 2024, No-
vember 2024 und Januar 2025 in Höhe von Fr. 5'920.00, setzte ihm eine
Zahlungsfrist von 30 Tagen zur Begleichung der Ausstände und drohte ihm
gleichzeitig an, bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis zu kün-
digen.
1.3.
Der Kläger sprach gegenüber dem Beklagten mit amtlichem Formular vom
25. Juni 2025 per 31. Juli 2025 die Kündigung des Mietverhältnisses wegen
Zahlungsverzugs aus.
2.
2.1.
Nachdem der Beklagte die Wohnung nicht geräumt hatte, stellte der Kläger
mit Schreiben vom 2. August 2025 (Posteingang im Briefkasten: 4. August
2025) bei der Präsidentin des Bezirksgerichts Baden (nachfolgend:
Vorinstanz) das Ausweisungsbegehren.
2.2.
Am 8. August 2025 (Postaufgabe) beantragte der Beklagte sinngemäss die
Abweisung des Ausweisungsbegehrens.
2.3.
Mit Eingabe vom 14. August 2025 (Postaufgabe: 15. August 2025) liess
sich der Kläger freiwillig vernehmen und hielt an seinem Ausweisungsbe-
gehren fest.
2.4.
Am 12. September 2025 (Postaufgabe) nahm der Beklagte unaufgefordert
Stellung und begehrte die sofortige Löschung einer gegen ihn vom Kläger
eingeleiteten Betreibung, die Zahlung von Fr. 3'270.00 Schadenersatz sei-
tens des Klägers innerhalb von 30 Tagen unter Geltendmachung der Ver-
rechnung, die Abweisung des Ausweisungsbegehrens oder eine Erstre-
ckung des Mietverhältnisses von mehr als zwei Jahren sowie die Stornie-

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rung einer Rechnung für die Reparatur eines Rohres. Überdies beantragte
er sinngemäss die Durchführung einer Verhandlung.
2.5.
Die Vorinstanz erkannte am 12. September 2025 wie folgt:
" 1.
Der Gesuchsgegner wird verpflichtet, die 3-Zimmer-Wohnung im […] spä-
testens innert 10 Tagen nach Zustellung dieses Entscheids zu räumen
und zu verlassen sowie in vertragsgemässem Zustand inkl. sämtlicher
Schlüssel zu übergeben, unter Androhung des polizeilichen Vollzuges im
Unterlassungsfall gemäss Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO. Im Unterlassungsfalle
würde er auf Begehren des Gesuchstellers durch das Gerichtspräsidium
Baden polizeilich ausgewiesen.
2.
Die Kosten eines allfälligen polizeilichen Vollzugs gehen zu Lasten des
Gesuchsgegners.
Der Gesuchsteller hat nach Anweisung der zuständigen Polizeistelle einen
Kostenvorschuss zur Sicherstellung der Vollzugskosten zu leisten.
3.
Die Entscheidgebühr von Fr. 1'000.00 wird dem Gesuchsgegner auferlegt.
4.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen."
3.
3.1.
Gegen diesen ihm am 18. September 2025 zugestellten Entscheid erhob
der Beklagte am 25. September 2025 (Postaufgabe) beim Obergericht des
Kantons Aargau Beschwerde und beantragte sinngemäss die Aufhebung
des angefochtenen Entscheids, die Abweisung des Ausweisungsbegeh-
rens, die Erteilung der aufschiebenden Wirkung an die Beschwerde, die
Bezahlung von Schadensersatz durch den Kläger aufgrund verschiedener
Mängel im Mietobjekt bzw. eine Mietzinsminderung.
3.2.
Mit Beschwerdeantwort vom 20. Oktober 2025 (Postaufgabe) beantragte
der Kläger sinngemäss die Abweisung der Beschwerde und die Gutheis-
sung des Ausweisungsbegehrens.
3.3.
Mit freiwilliger Vernehmlassung vom 3. November 2025 stellte der Beklagte
nachfolgende Rechtsbegehren:

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" 1.
Zahlung des Betrags von 7'980.CHF als Schadensersatz für die zwei Mo-
nate ohne Kühlschrank (3'840.CHF), die Zeit ohne Keller (4'140.CHF), frei-
williges Ausschalten der Heizkörper (immer noch), nicht funktionierende
Herdplatten (immer noch nicht funktionierend) und Schimmel im Haus (im-
mer noch vorhanden) -15% monatliche Mietminderung ab Januar 2018, da
Herr B._____ bereits bei meinem Einzug über die Schäden in der Woh-
nung informiert war.
2.
Sofortige Löschung des Betreibungsverfahrens, um auch eine Wohnung
finden zu können.
3.
Aufhebung der Kündigung oder Verlängerung um 1 oder 2 Jahre, wie be-
reits verlangt, da aus den drei verschiedenen Kündigungen ersichtlich ist,
dass die ersten beiden wegen Renovierung waren und die dritte, da keine
Möglichkeit zur Verteidigung mehr bestand, falsche Angaben machte, um
unsere mündliche Vereinbarung zu kompromittieren."
3.4.
Am 6. November 2025 liess sich der Kläger freiwillig vernehmen und hielt
an seinen bisherigen Anträgen fest.
3.5.
Mit unaufgefordert eingereichtem Schreiben vom 7. November 2025 be-
gehrte der Kläger, das Dokument "Miettarif-Reglement-S._____ R-Strasse,
Ladenräumen" sei aus den Gerichtsakten zu entfernen oder bei der Beur-
teilung der Sache nicht zu berücksichtigen.
3.6.
Am 13. November 2025 nahm der Beklagte wiederum freiwillig Stellung und
ersuchte um Abweisung der Anträge des Klägers.
3.7.
Mit Eingabe vom 20. November 2025 reichte der Beklagte eine freiwillige
Vernehmlassung ein und begehrte "eine Intervention, um eine gerechte
Gerechtigkeit zu erlangen".
3.8.
Am 24. November 2025 ersuchte der Beklagte um Gewährung der unent-
geltlichen Rechtspflege.
3.9.
Der Kläger verzichtete am 25. November 2025 auf die Einreichung einer
Stellungnahme.

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Das Obergericht zieht in Erwägung:
1.
Das zulässige Rechtsmittel gegen den vorliegenden, im summarischen
Verfahren ergangenen Ausweisungsentscheid mit einem Streitwert von
weniger als Fr. 10'000.00 (Fr. 6'780.00) ist die Beschwerde (Art. 308 Abs. 2
i.V.m. Art. 319 lit. a ZPO; BGE 144 III 346 E. 1.2.1). Mit der Beschwerde
können die unrichtige Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige
Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Of-
fensichtlich unrichtig bedeutet willkürlich (Urteil des Bundesgerichts
4A_149/2017 vom 28. September 2017 E. 2.2). Neue Anträge, neue Tat-
sachenbehauptungen und neue Beweismittel sind ausgeschlossen
(Art. 326 Abs. 1 ZPO). Das gilt sowohl für echte als auch für unechte No-
ven, da die Beschwerde nicht der Fortführung des erstinstanzlichen Pro-
zesses, sondern grundsätzlich nur der Rechtskontrolle des erstinstanzli-
chen Entscheids dient (DIETER FREIBURGHAUS/SUSANNE AFHELDT,
in: THOMAS SUTTER-SOMM/CORDULA LÖTSCHER/CHRISTOPH LEUENBER-
GER/BENEDIKT SEILER [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilpro-
zessordnung, 4. Aufl. 2025, N. 3 f. zu Art. 326 ZPO).
2.
Die Vorinstanz hiess das Ausweisungsbegehren des Klägers gut und führte
zur Begründung des angefochtenen Entscheids aus, gemäss Art. 269d
Abs. 3 i.V.m. Abs. 2 OR müsse eine Erhöhung der Nebenkosten mit dem
vorgeschriebenen Formular mitgeteilt werden, ansonsten sie nichtig sei.
Nachdem der Kläger kein entsprechendes Formular eingereicht habe,
seien nur Nebenkosten von monatlich Fr. 170.00 nachgewiesen. Demnach
belaufe sich der Ausstand (unter Vorbehalt der geltend gemachten Ver-
rechnung) nur auf Fr. 5'820.00 (= Fr. 960.00 x 5 + Fr. 170.00 x 6). Die Mah-
nung sei dem Beklagten unbestrittenermassen am 22. Mai 2025 zugestellt
worden. Die 30-tägige Zahlungsfrist habe somit am 23. Mai 2025 zu laufen
begonnen und am Montag, dem 23. Juni 2025 geendet, da der letzte Tag
der Zahlungsfrist auf einen Samstag gefallen sei. Eine Zahlung habe nicht
stattgefunden. Am 25. Juni 2025, nach Ablauf der 30-tägigen Zahlungsfrist,
habe der Kläger die ausserordentliche Kündigung per 31. Juli 2025 unter
Verwendung des amtlichen Formulars ausgesprochen. Die Kündigung
habe dem Beklagten unbestrittenermassen am 28. Juni 2025 zugestellt
werden können. Sie entspreche damit grundsätzlich den gesetzlichen An-
forderungen. Die vom Beklagten geltend gemachten Mängel seien ohne
Weiteres behebbar. Ihm wäre somit nur die Möglichkeit der Hinterlegung
der Miet- und Nebenkosten offen gestanden. Dass er diese hinterlegt habe,
sei weder behauptet noch belegt worden. Die vom Beklagten geltend ge-
machte Zurückbehaltung bzw. Verrechnung sei deshalb nicht zulässig. Die
Mietzinsen bzw. Nebenkosten von insgesamt Fr. 5'820.00 seien damit im
Zeitpunkt der Kündigungsandrohung geschuldet gewesen und bis zum

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Ablauf der Zahlungsfrist nicht bezahlt worden. Die Kündigung vom 25. Juni
2025 per 31. Juli 2025 sei damit gültig.
3.
3.1.
Vorab ist auf die formelle Rüge des Beklagten einzugehen. Er warf der
Vorinstanz vor, seinen Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt zu haben.
Der Beklagte habe am 12. September 2025 einen Antwortbrief zur Eingabe
des Klägers gesendet, der am 15. September 2025 vom Gericht empfan-
gen worden sei. Da die Vorinstanz jedoch am 12. September 2025 ihren
Entscheid getroffen habe, sei sein Schreiben nicht berücksichtigt worden.
3.2.
3.2.1.
Gemäss Art. 53 Abs. 1 ZPO und Art. 29 Abs. 2 BV haben die Parteien
Anspruch auf rechtliches Gehör. Diese Garantie umfasst auch das Recht,
von den beim Gericht eingereichten Stellungnahmen Kenntnis zu erhalten
und sich dazu äussern zu können (sog. Replikrecht, BGE 137 I 195
E. 2.3.1). Die Wahrnehmung des sogenannten (unbedingten) Replikrechts
setzt voraus, dass jede dem Gericht eingereichte Stellungnahme sowie je-
des Aktenstück den Beteiligten zugestellt wird, so dass die Prozesspartei
sich dazu umgehend unabhängig davon äussern kann, ob die eingereichte
Eingabe neue wesentliche Vorbringen enthält und ob sie im Einzelfall ge-
eignet ist, den richterlichen Entscheid zu beeinflussen. Dabei ist es Sache
der Parteien und nicht des Gerichts zu beurteilen, ob eine neue Eingabe
oder ein neues Beweismittel Bemerkungen erfordert (Urteil des Bundesge-
richts 4A_565/2021 vom 21. Dezember 2021 E. 2.1 mit Hinweisen).
3.2.2.
Mit Einführung von Art. 53 Abs. 3 Satz 2 ZPO hat das Gericht die Zustellung
einer Eingabe an die Gegenseite in jedem Fall mit einer Frist zur fakultati-
ven Stellungnahme zu versehen. Es stellt sich die Frage, was die Folge ist,
wenn das Gericht die Eingabe ohne ausdrückliche Fristansetzung der Ge-
genpartei zustellt. Kann sich die betroffene Partei im Rahmen einer späte-
ren Äusserungsmöglichkeit vor derselben Instanz, sei dies schriftlich oder
mündlich, auch zu der ohne Fristansetzung zugestellten Eingabe verneh-
men lassen, so liegt zwar ein ursprünglicher formeller Mangel vor, der aber
durch eine spätere Äusserungsmöglichkeit geheilt werden kann. Besteht
für die betroffene Partei keine spätere Äusserungsmöglichkeit vor dersel-
ben Instanz und ist sie rechtskundig vertreten, so kann dieser formelle Man-
gel nicht zur Aufhebung des Entscheids führen, zumal das Parlament bei
der Einführung von Art. 53 Abs. 3 ZPO primär den Schutz von Laien vor
Augen hatte (MARCO CHEVALIER/SEVERIN BOOG, in: Kommentar zur
Schweizerischen Zivilprozessordnung, 4. Aufl. 2025, N. 30 zu Art. 53 ZPO).

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Ob der Auffassung der vorstehend genannten Autoren zu folgen ist, dass
die Unterlassung einer Fristansetzung auch bei unvertretenen Parteien
nicht zu einer Aufhebung des Entscheids führt, sofern dieser formelle Man-
gel im Rahmen der Heilungsmöglichkeiten von Gehörsverletzungen vor der
Rechtsmittelinstanz geheilt werden kann (vgl. CHEVALIER/ BOOG, a.a.O.,
N. 30 zu Art. 53 ZPO), kann offen bleiben, da dies wie nachfolgend zu zei-
gen ist (vgl. E. 3.3 nachstehend), vorliegend nicht der Fall ist. Die Vorinstan-
zen könnten in diesen Konstellationen dazu verleitet sein, das rechtliche
Gehör der unvertretenen Parteien zu verletzen.
3.3.
Mit vorinstanzlicher Verfügung vom 19. August 2025, welche dem Beklag-
ten unbestrittenermassen zugegangen ist, wurde ihm die Stellungnahme
des Klägers vom 14. August 2025 (Postaufgabe: 15. August 2025) zur
Kenntnisnahme ("zur Kenntnis") zugestellt, wobei keine ausdrückliche
Fristansetzung für eine fakultative Stellungnahme erfolgte (VA, act. 9). Der
Beklagte war nicht vertreten und es bestehen keinerlei Anhaltspunkte da-
für, dass er rechtskundig ist. Dementsprechend konnte von ihm nicht er-
wartet werden, dass er zu der ihm zur Kenntnisnahme zugestellten Eingabe
des Klägers von sich aus zeitnah Stellung nimmt. Der Beklagte liess sich
mit Schreiben vom 10. September 2025 (Postaufgabe: 12. September
2025) zur Stellungnahme des Klägers vom 14. August 2025 vernehmen.
Die Vorinstanz vermerkte den Eingang dieses Schreiben am 15. Septem-
ber 2025 (VA, act. 12 ff.). Der vorinstanzliche Entscheid wurde bereits vor-
her am 12. September 2025 gefällt (VA, act. 17 ff.). Im angefochtenen Ent-
scheid wurde die Eingabe des Klägers vom 10. September 2025 (Postauf-
gabe: 12. September 2025) nicht berücksichtigt. So wurde sie weder im
Aktenzusammenzug noch in den Erwägungen der Vorinstanz erwähnt bzw.
wurde kein Bezug darauf genommen (VA, act. 17 ff.). Eine spätere Äusse-
rungsmöglichkeit vor derselben Instanz bestand nicht. Indem die Vorins-
tanz die Eingabe des Klägers ohne ausdrückliche Fristansetzung dem Be-
klagten zugestellt hat, hat sie seinen Anspruch auf rechtliches Gehör ver-
letzt. Anträge, Tatsachenbehauptungen und Beweismittel, welche der Be-
klagte vor Vorinstanz allenfalls zusätzlich hätte vortragen bzw. einreichen
können, wenn das Replikrecht effektiv gewährt worden wäre, können im
Beschwerdeverfahren aufgrund der eingeschränkten Kognition der Be-
schwerdeinstanz und der Novenschranke nicht mehr berücksichtigt werden
(E. 1 hiervor), weshalb eine Heilung der Gehörsverletzung ausgeschlossen
ist. Die Sache ist daher in Gutheissung der Beschwerde unter Aufhebung
des angefochtenen Entscheids zur korrekten Durchführung des Verfahrens
und zu neuem Entscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen.
4.
Mit dem vorliegenden Endentscheid ist das Gesuch des Beklagten um Er-
teilung der aufschiebenden Wirkung der Beschwerde gegenstandslos ge-
worden.

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5.
Die Prozesskosten werden grundsätzlich der unterliegenden Partei aufer-
legt (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Das vorliegende Beschwerdeverfahren wurde
allerdings dadurch veranlasst, dass die Vorinstanz den Anspruch des Be-
klagten auf das rechtliche Gehör verletzt hat. Es rechtfertigt sich deshalb,
die Gerichtskosten, in Abweichung von diesem Grundsatz dem Kanton auf-
zuerlegen (Art. 107 Abs. 2 ZPO). Damit ist das Rechtsschutzinteresse des
Beklagten an der Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege für das
Rechtsmittelverfahren entfallen, sodass das entsprechende Gesuch ge-
genstandslos geworden ist. Dem nicht anwaltlich vertretenen Beklagten ist
keine Parteientschädigung zuzusprechen, da er keine solche beantragt hat
(BGE 151 III 227 E. 6.1).
Das Obergericht beschliesst:
1.
Das Gesuch um Erteilung der aufschiebenden Wirkung der Beschwerde
wird als gegenstandslos geworden abgeschrieben.
2.
Das Gesuch um Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege für das Be-
schwerdeverfahren wird als gegenstandslos geworden abgeschrieben.
Das Obergericht erkennt:
1.
In Gutheissung der Beschwerde wird der Entscheid der Präsidentin des
Bezirksgerichts Baden vom 12. September 2025 aufgehoben und die Sa-
che zur korrekten Durchführung des Verfahrens und zum neuen Entscheid
an die Vorinstanz zurückgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten werden auf die Staatskasse genommen.
3.
Es werden keine Parteientschädigungen ausgerichtet.
Zustellung an:
[…]

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Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-
schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen
Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet-
rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens
Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters (Art. 44
Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde
nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen
hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).
Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt Fr. 6'780.00.
Rechtsmittelbelehrung für die subsidiäre Verfassungsbeschwerde (Art. 113 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die subsidi-
äre Verfassungsbeschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden, so-
weit keine Beschwerde nach den Artikeln 72 - 89 BGG zulässig ist (Art. 44 Abs. 1, Art. 90,
Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1, Art. 113, Art. 117 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid verfassungsmässige Rechte (Art. 116 BGG) verletzt.
Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die
Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42
BGG). Wird gegen einen Entscheid sowohl ordentliche Beschwerde als auch Verfassungs-
beschwerde geführt, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen
(Art. 119 Abs. 1 BGG).

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Aarau, 22. Januar 2026
Obergericht des Kantons Aargau
Zivilgericht, 4. Kammer
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:
Richli Kabus