ag_zivilgericht · ZSU.2025.149 · 2025-08-19 · de
Obergericht / Zivilgericht / 4. Zivilkammer — ZSU.2025.149


Obergericht
Zivilgericht, 4. Kammer
ZSU.2025.149
(SZ.2025.22)
Art. 122
Entscheid vom 19. August 2025
Besetzung Oberrichter Richli, Präsident
Oberrichterin Massari
Oberrichterin Hausherr
Gerichtsschreiberin Kabus
Klägerin A._____ GmbH,
[…]
Beklagter B._____,
[…]
Gegenstand Mietausweisung

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Das Obergericht entnimmt den Akten:
1.
1.1.
Die Parteien schlossen am 8. bzw. 20. Dezember 2023 per 1. Januar 2024
einen Mietvertrag über das Mietobjekt […].
1.2.
Mit Schreiben vom 13. Dezember 2024 mahnte die Klägerin den Beklagten
für die ausstehenden Miet- und Nebenkosten des Monats Dezember 2024
in Höhe von Fr. 1'500.00, setzte ihm eine Zahlungsfrist von 30 Tagen zur
Begleichung der Ausstände und drohte ihm gleichzeitig an, bei unbenütz-
tem Ablauf der Frist das Mietverhältnis zu kündigen.
1.3.
Die Klägerin sprach gegenüber dem Beklagten mit Schreiben vom 26. Ja-
nuar 2025 unter Verwendung des amtlichen Formulars per 28. Februar
2025 die Kündigung des Mietverhältnisses aus.
2.
2.1.
Nachdem der Beklagte die Wohnung nicht geräumt hatte, stellte die Kläge-
rin am 5. März 2025 bei der Präsidentin des Bezirksgerichts Aarau (nach-
folgend: Vorinstanz) das Ausweisungsbegehren. Nach Aufforderung sei-
tens der Vorinstanz verbesserte die Klägerin das Ausweisungsbegehren
mit Eingabe vom 27. März 2025 und nannte aufforderungsgemäss den Un-
terzeichnenden des Ausweisungsgesuchs.
2.2.
Am 17. April 2025 (Postaufgabe) beantragte der Beklagte die Abweisung
des Ausweisungsbegehrens.
2.3.
Die Vorinstanz erkannte am 20. Mai 2025 wie folgt:
" 1.
In Gutheissung des Gesuchs wird festgestellt, dass das Mietverhältnis per
28. Februar 2025 aufgelöst und die Ausweisung des Gesuchsgegners ab
diesem Zeitpunkt zulässig ist.
2.
Der Gesuchsgegner wird verpflichtet, das Mietobjekt […], bis zum 9. Juni
2025 zu räumen und vertragsgemäss zu verlassen. Im Unterlassungsfalle
wird er auf Begehren der Gesuchstellerin durch das Präsidium des Zivilge-
richts Aarau polizeilich ausgewiesen.

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3.
Die Stadtpolizei Aarau erhält nach Ablauf der obigen Frist auf Verlangen
der Gesuchstellerin durch das Präsidium des Zivilgerichts Aarau den ent-
sprechenden Auftrag.
4.
Die Gerichtskosten, bestehend aus der Entscheidgebühr von Fr. 1'000.00,
werden dem Gesuchsgegner auferlegt.
5.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen."
3.
3.1.
Gegen diesen ihm am 6. Juni 2025 zugestellten Entscheid erhob der Be-
klagte am 10. Juni 2025 (Postaufgabe) beim Obergericht des Kantons Aar-
gau Beschwerde und beantragte die Abweisung des Ausweisungsbegeh-
rens.
3.2.
Es wurde auf die Einholung einer Beschwerdeantwort der Klägerin verzich-
tet.
Das Obergericht zieht in Erwägung:
1.
Das zulässige Rechtsmittel gegen den vorliegenden, im summarischen
Verfahren ergangenen Ausweisungsentscheid mit einem Streitwert von
weniger als Fr. 10'000.00 (Fr. 9'000.00) ist die Beschwerde (Art. 308 Abs. 2
i.V.m. Art. 319 lit. a ZPO; BGE 144 III 346 E. 1.2.1). Mit der Beschwerde
können die unrichtige Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige
Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Of-
fensichtlich unrichtig bedeutet willkürlich (Urteil des Bundesgerichts
4A_149/2017 vom 28. September 2017 E. 2.2). Neue Anträge, neue Tat-
sachenbehauptungen und neue Beweismittel sind ausgeschlossen
(Art. 326 Abs. 1 ZPO). Das gilt sowohl für echte als auch für unechte No-
ven, da die Beschwerde nicht der Fortführung des erstinstanzlichen Pro-
zesses, sondern grundsätzlich nur der Rechtskontrolle des erstinstanzli-
chen Entscheids dient (DIETER FREIBURGHAUS/SUSANNE AFHELDT,
in: THOMAS SUTTER-SOMM/CORDULA LÖTSCHER/CHRISTOPH LEUENBER-
GER/BENEDIKT SEILER [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilpro-
zessordnung, 4. Aufl. 2025, N. 3 f. zu Art. 326 ZPO).

- 4 -
2.
2.1.
2.1.1.
Die Vorinstanz hiess das Ausweisungsbegehren der Klägerin gut und
führte im angefochtenen Entscheid aus, die Klägerin habe den Beklagten
mit Schreiben vom 13. Dezember 2024 für den ausstehenden Mietzins für
den Monat Dezember 2024 gemahnt und ihm gleichzeitig eine Zahlungs-
frist von 30 Tagen angesetzt, verbunden mit der Androhung, dass bei un-
benütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Es sei kein
Zustellnachweis dieser Kündigungsandrohung ins Recht gelegt worden.
Der Beklagte bestreite in seiner Stellungnahme vom 17. April 2025 jedoch
nicht, die Kündigungsandrohung erhalten zu haben. Er habe einzig ausge-
führt, finanziellen Probleme zu haben und sich mit der Klägerin diesbezüg-
lich seit einiger Zeit in Verbindung setzen zu wollen, um dieser mitzuteilen,
dass er all seine Schulden begleichen werde. Demzufolge sei davon aus-
zugehen, dass die Kündigungsandrohung dem Beklagten zugestellt wor-
den sei. Da die Mietzinsausstände innert Frist nicht beglichen worden
seien, habe die Klägerin mit Schreiben vom 26. Januar 2025 und unter Ver-
wendung des amtlichen Formulars per 28. Februar 2025 die Kündigung
ausgesprochen. Auch von der Kündigung befinde sich kein Zustellnach-
weis in den Akten. Aber es könne ebenfalls aus den gleichen Gründen da-
von ausgegangen werden, dass der Beklagte die Kündigung erhalten habe,
da er die Zustellung nicht bestritten habe. Die Kündigung sei somit unter
Beachtung der gesetzlichen Vorschriften ausgesprochen worden. Ein Nich-
tigkeitsgrund sei aus den Akten nicht ersichtlich.
2.1.2.
Der Beklagte brachte dagegen vor, er habe die Kündigung nie erhalten. Die
Klägerin hätte dies eindeutig durch Zustellungsbelege beweisen müssen,
was nie erfolgt sei. Die Kündigung per 25. Februar 2025 sei ungültig. Ihm
sei im Schreiben der Klägerin vom 13. Dezember 2024 auch nicht die Kün-
digung angedroht worden. Die Annahme der Vorinstanz sei falsch, dass er
die Kündigungsandrohung angenommen und akzeptiert habe, weil er dies
nicht bestritten habe. Der Beklagte sei in Rückstand mit der Miete geraten,
da er aufgrund gesundheitlicher Beschwerden über Monate nicht habe ar-
beiten können. Diese habe er aber inzwischen beglichen. Die Vorinstanz
habe die Klägerin aufgefordert, das Ausweisungsbegehren zu verbessern.
Mit der gleichen Logik der Vorinstanz könnte hergeleitet werden, dass die
Klägerin den Prozess der Ausweisung nicht verstanden und keine gültige
Kündigung ausgesprochen habe.
2.2.
2.2.1.
Art. 257 Abs. 1 ZPO sieht vor, dass das Gericht Rechtsschutz im summa-
rischen Verfahren gewährt, wenn zum einen der Sachverhalt unbestritten
oder sofort beweisbar (lit. a) und zum anderen die Rechtslage klar ist (lit. b).

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Kann dieser Rechtsschutz nicht gewährt werden, so tritt das Gericht auf
das Gesuch nicht ein (Art. 257 Abs. 3 ZPO).
Das Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen untersteht der Verhand-
lungsmaxime. Dies gilt auch im Falle der Mieterausweisung (EVA BACHOF-
NER, Die Mieterausweisung, 2019, N. 451). Nach einhelliger Lehre hat das
Gericht die Frage der Nichtigkeit oder Unwirksamkeit der Kündigung von
Amtes wegen zu prüfen (BACHOFNER, a.a.O., N. 453).
Unbestritten ist der Sachverhalt, wenn der Gesuchsgegner die vom Ge-
suchsteller vorgebrachten Tatsachenbehauptungen nicht (substanziiert)
bestreitet (BACHOFNER, a.a.O., N. 441). Ist eine Tatsachenbehauptung un-
bestritten geblieben, muss darüber grundsätzlich kein Beweis geführt wer-
den. Das Gericht kann auf die Ausführungen und Unterlagen des Gesuch-
stellers abstellen (BACHOFNER, a.a.O., N. 442). Der Gesuchsteller könnte
sich demnach damit begnügen, die seinen Rückgabeanspruch begründen-
den Tatsachen schlüssig und substanziiert zu behaupten, was allenfalls bei
Säumnis des Gesuchsgegners genügen kann. Für den Bestreitungsfall hat
er aber die notwendigen Dokumente einzureichen. Diese umfassen die
Kündigung ebenso wie die Mahnung und Kündigungsandrohung im Falle
einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs oder die schriftliche Abmahnung
bei einer Kündigung wegen mangelnder Sorgfalt und Rücksichtnahme.
Weiter sollte er dem Gericht auch den Zustellnachweis für diese Schreiben
an den Mieter vorlegen, sofern er darüber verfügt (BACHOFNER,
a.a.O., N. 455).
Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Miet-
zinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schrift-
lich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem
Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt
mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens
30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR). Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist
nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit
einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen
(Art. 257d Abs. 2 OR).
2.2.2.
Die Klägerin reichte zwar die Mahnung mit Kündigungsandrohung vom
13. Dezember 2024 (VA, Gesuchsbeilage [GB] 2) sowie die Kündigung
vom 26. Januar 2025 (VA, GB 1) zu den Akten, verzichtete aber darauf
auch die jeweiligen Zustellnachweise an den Beklagten für diese Schreiben
beizulegen.
Der Beklagte bestritt in seiner Stellungnahme vom 17. April 2025
(VA, act. 21) nicht, dass ihm die Mahnung mit Kündigungsandrohung vom
13. Dezember 2024 (VA, GB 2) zugestellt worden, die Zahlungsfrist

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30 Tage lang gewesen sei, er innert Frist den Ausstand von Fr. 1'500.00
nicht bezahlt habe sowie dass die Kündigung vom 26. Januar 2025 auf den
28. Februar 2025 frist- und formgerecht erfolgt und ihm zugestellt worden
sei (VA, GB 1). Der Beklagte legte mit seiner Stellungnahme vom 17. April
2024 auch keinen Zahlungsnachweis ins Recht. Die vom Beklagten erst
beschwerdeweise vorgebrachten Tatsachenbehauptungen betreffend an-
gebliche Nichtzustellung der Mahnung/Zahlungsaufforderung und Kündi-
gung stellen Noven dar und können aufgrund des im Beschwerdeverfahren
geltenden absoluten Novenverbots (vgl. E. 1) nicht mehr gehört werden.
Der Beklagte hat die von der Klägerin vorgebrachten Tatsachenbehauptun-
gen nicht bestritten. Die Vorinstanz durfte auf die Ausführungen und Unter-
lagen der Klägerin abstellen.
Soweit der Beklagte behauptet, er habe den Zahlungsausstand inzwischen
beglichen, ist dies nicht von Relevanz, hat er doch nicht mit Zahlungsbele-
gen nachgewiesen, dass der Ausstand innert der 30tägigen Frist vor der
Kündigung bezahlt worden ist. Der Beklagte hat in seiner Beschwerde
nichts vorgebracht, was an der zutreffenden vorinstanzlichen Beurteilung
etwas zu ändern vermag. Die Vorinstanz hat zurecht angenommen, dass
der ausserordentliche Kündigungsgrund von Art. 257d OR gegeben war.
2.3.
Zusammenfassend waren die Voraussetzungen für den Rechtsschutz in
klaren Fällen gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO im vorliegenden Fall offensicht-
lich erfüllt. Der Sachverhalt war unbestritten und die Rechtslage klar. Dass
die Kündigung nichtig oder unwirksam war, wird weder vom Beklagten be-
hauptet, noch ergibt sich dies aus den Akten. Folglich ist nicht zu beanstan-
den, dass die Vorinstanz das Ausweisungsbegehren der Klägerin gutge-
heissen hat. Die Beschwerde gegen den Entscheid vom 20. Mai 2025 ist
deshalb abzuweisen.
3.
Der Beklagte hat ausgangsgemäss die obergerichtliche Entscheidgebühr
zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 ZPO) und allfällige Parteikosten selbst zu tra-
gen. Der Klägerin, die aufgrund der offensichtlichen Unbegründetheit der
Beschwerde keine Beschwerdeantwort zu erstatten hatte (Art. 322 Abs. 1
ZPO), ist kein entschädigungspflichtiger Aufwand entstanden.
Das Obergericht erkennt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 500.00 wird dem Beklagten
auferlegt.

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3.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
Zustellung an:
[…]
Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-
schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen
Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet-
rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens
Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters (Art. 44
Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde
nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be-
deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen
hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).
Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt Fr. 9'000.00.
Rechtsmittelbelehrung für die subsidiäre Verfassungsbeschwerde (Art. 113 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die subsidi-
äre Verfassungsbeschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden, so-
weit keine Beschwerde nach den Artikeln 72 - 89 BGG zulässig ist (Art. 44 Abs. 1, Art. 90,
Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1, Art. 113, Art. 117 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid verfassungsmässige Rechte (Art. 116 BGG) verletzt.
Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die
Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42
BGG). Wird gegen einen Entscheid sowohl ordentliche Beschwerde als auch Verfassungs-
beschwerde geführt, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen (Art.
119 Abs. 1 BGG).

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Aarau, 19. August 2025
Obergericht des Kantons Aargau
Zivilgericht, 4. Kammer
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:
Richli Kabus