ag_verwaltungsgericht · WBE.2024.202 · 2025-01-23 · de
Obergericht / Verwaltungsgericht / 3. Kammer — WBE.2024.202


Verwaltungsgericht
3. Kammer
WBE.2024.202 / sr / we
(2024-000491)
Art. 9
Urteil vom 23. Januar 2025
Besetzung Verwaltungsrichter Winkler, Vorsitz
Verwaltungsrichterin Lang
Verwaltungsrichterin Steiger
Gerichtsschreiberin Ruchti
Beschwerde- A._____,
führer
gegen
Beschwerde- B._____ AG,
gegnerin vertreten durch lic. iur. Erwin Höfliger, Rechtsanwalt, Turmstrasse 18,
6312 Steinhausen
und
Vorinstanzen Gemeinderat Q._____,
vertreten durch lic. iur. Mathias Merki, Rechtsanwalt, Zelglistrasse 15,
Postfach, 5001 Aarau
Regierungsrat des Kantons Aargau, Regierungsgebäude, 5000 Aarau
Gegenstand Beschwerdeverfahren betreffend Baubewilligung
Entscheid des Regierungsrats vom 1. Mai 2024

- 2 -
Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten:
A.
Am 31. Oktober 2022 bewilligte der Gemeinderat Q._____ der in R._____
domizilierten B._____ AG (Bauherrschaft) den Abbruch des bestehenden
Gebäudes Nr. fff sowie den Neubau von fünf Einfamilienhäusern auf der
Parzelle Nr. aaa Q._____ (im Gesamteigentum der Erbengemeinschaft
des C._____, bestehend aus D._____ und E._____). Integrierender
Bestandteil dieser Baubewilligung bildete die Zustimmungsverfügung für
kantonale Prüfbelange der Abteilung für Baubewilligungen des
Departements Bau, Verkehr und Umwelt (BVU) vom 4. August 2022, worin
u.a. die Auflage gemacht wurde, dass die (östlich und südlich an die
Parzelle Nr. aaa angrenzende) Landwirtschaftszone durch das
Bauvorhaben in keiner Weise tangiert werden dürfe. Die Baubewilligung
des Gemeinderats Q._____ vom 31. Oktober 2022 enthielt in Ziff. III/8
sodann die folgende Nebenbestimmung:
Vor Baubeginn ist beim Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Abteilung
für Umwelt, eine Bewilligung für die Kanalisationsleitung durch Landwirt-
schaftsland einzuholen. Es hat eine bodenkundliche Baubegleitung zu er-
folgen.
Die gegen das Bauvorhaben erhobenen Einwendungen, darunter diejenige
von A._____, wies der Gemeinderat Q._____ ab.
B.
Auf Beschwerde von A._____ entschied der Regierungsrat am 1. Mai 2024
nach erfolgter Projektänderung hinsichtlich der Kanalisationsleitung, die
gemäss (zuletzt) revidiertem Projektplan vom 10. August 2023 (Plan Nr. 7
"Unterlagenergänzung Kanalisation 2.0") vollständig auf der Parzelle
Nr. aaa (innerhalb der Bauzone) geführt wird:
1.
a)
In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird die obsolet gewordene Ne-
benbestimmung III.8 der Baubewilligung des Gemeinderats Q._____ vom
31. Oktober 2022 aufgehoben und stattdessen die kantonale Zustimmung
zum überarbeiteten Entwässerungskonzept (Plan Nr. 7 Unterlagenergän-
zung Kanalisation 2.0 vom 10. August 2023) erteilt sowie die Abteilung für
Umwelt des Departements Bau, Verkehr und Umwelt angewiesen, die Pro-
jektgenehmigung Kanalisation "C" gemäss Entwurf vom 27. September
2023 umgehend vorzunehmen.
b)
Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen, soweit darauf einzutreten
ist.

- 3 -
2.
a)
Die Kosten des Zwischenentscheids betreffend Gewährung der unentgelt-
lichen Rechtspflege gehen zulasten der Staatskasse.
b)
Die Kosten des restlichen Beschwerdeverfahrens, bestehend aus einer
Staatsgebühr von Fr. 3'000.– sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen
von Fr. 771.70, insgesamt Fr. 3'771.70, werden je zur Hälfte, das heisst
mit je Fr. 1'885.85, der B._____ AG und A._____ auferlegt. Zufolge
Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege wird A._____ einstweilen
von der Bezahlung seines Kostenanteils befreit.
3.
Die dem Gemeinderat Q._____ im Beschwerdeverfahren vor dem Regie-
rungsrat entstandenen und auf Fr. 8'040.– (inklusive MwSt.) festgesetzten
Kosten seiner anwaltlichen Vertretung sind ihm je zur Hälfte mit Fr. 4'020.–
von der B._____ AG und von A._____ zu ersetzen.
C.
1.
Den Entscheid des Regierungsrats focht A._____ mit Beschwerde vom
5. Juni 2024 beim Verwaltungsgericht an, mit den Rechtsbegehren:
Der Regierungsratsbeschluss Nr. 2024-000491 vom 01.05.2024 ist aufzu-
heben.
Meine Beschwerde an den Regierungsrat vom 30. November 2022 ist voll-
ständig neu zu beurteilen unter Wahrung der Objektivität, was nach meiner
dezidierten Meinung bedauerlicherweise nicht der Fall war.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (Die Höhe der Entschädigung an
mich nach Gutdünken des Gerichts)
In Anbetracht der grossen psychischen und physischen Belastung, die
durch die vorliegende Angelegenheit für mich entstanden ist, beantrage
ich die Ausrichtung einer Genugtuungssumme, deren Höhe das Verwal-
tungsgericht festlegt.
In prozessualer Hinsicht stellte der Beschwerdeführer Antrag auf Durchfüh-
rung einer öffentlichen Verhandlung gemäss Art. 6 EMRK sowie eines
Augenscheins vor Ort. Zudem stellte er ein Gesuch um unentgeltliche
Rechtspflege inklusive der Verbeiständung durch einen unentgeltlichen
Rechtsvertreter.
2.
Mit Beschwerdeantworten vom 18. Juni 2024, 21. Juni 2024 und 4. Juli
2024 beantragten der Rechtsdienst des Regierungsrats, der Gemeinderat
Q._____ und die Beschwerdegegnerin B._____ AG je die kostenfällige
Abweisung der Beschwerde, der Gemeinderat und die Beschwer-
degegnerin mit dem Zusatz, soweit auf die Beschwerde eingetreten werden
könne. Ferner beantragte die Beschwerdegegnerin, das Gesuch des Be-
schwerdeführers um unentgeltliche Rechtspflege und um Ausrichtung einer

- 4 -
Genugtuung sowie der Verfahrensantrag auf die Durchführung eines
Augenscheins seien abzuweisen. Zudem sei der Beschwerde die aufschie-
bende Wirkung zu entziehen.
3.
Mit separaten Verfügungen vom 10. Juli 2024 bewilligte der instruierende
Verwaltungsrichter einerseits dem Beschwerdeführer für das verwaltungs-
gerichtliche Verfahren die unentgeltliche Rechtspflege bezüglich der Ver-
fahrenskosten, wies hingegen sein Gesuch um unentgeltliche Rechtsver-
tretung ab. Andererseits trat er auf den Antrag der Beschwerdegegnerin
auf Abweisung des Gesuchs um unentgeltliche Rechtspflege nicht ein und
wies das Gesuch um Entzug der aufschiebenden Wirkung der Beschwerde
ab.
4.
Am 19. August 2024 replizierte der Beschwerdeführer auf die jeweiligen
Beschwerdeantworten und brachte Ergänzungen zu seiner Beschwerde an
(in sog. "Dossiers D" / "Fakten zur B._____ AG", "Angelegenheit Sistierung
des Baugesuchs der B._____ AG", "Baubewilligung ja oder nein?",
"Präzisierungen zum Thema Kanalisationsleitungen", "Unterliegen
respektive Obsiegen").
5.
Der Beschwerdeführer reichte ausserdem diverse unaufgeforderte Einga-
ben namentlich (aber nicht nur) zum Thema Parteistellung ein (am 2. Juli
2024, 1. September 2024, 16. September 2024, 20. September 2024,
28. September 2024, 1. Oktober 2024, 8. Oktober 2024, 3. November 2024
und 25. November 2024) und äusserte sich diesbezüglich dahingehend,
dass der Bauherrin B._____ AG seines Erachtens im vorliegenden
Verfahren keine Parteistellung zukomme. Mit Verfügung vom
26. September 2024 wies ihn der instruierende Verwaltungsrichter auf die
gesetzlichen Bestimmungen hin, wonach die B._____ AG als
Baugesuchstellerin auch im Beschwerdeverfahren (vor Verwaltungsge-
richt) Parteistellung habe.
6.
In den Dupliken vom 13. September 2024 und 25. September 2024 hielten
der Gemeinderat Q._____, die Beschwerdegegnerin und der Rechtsdienst
des Regierungsrats je an ihren Anträgen fest.
7.
Mit Instruktionsverfügung vom 13. November 2024 wurde der vom Be-
schwerdeführer in seiner Eingabe vom 3. November 2024 gestellte Antrag
auf Beiladung der Erbengemeinschaft C._____, der F._____ AG und der
G._____ AG abgewiesen.

- 5 -
8.
Mit Verfügung vom 18. November 2024 wurden die Parteien auf den
23. Januar 2025, 9:00 Uhr, zur vom Beschwerdeführer beantragten öffent-
lichen Hauptverhandlung im Sinne von Art. 6 EMRK vorgeladen, unter Hin-
weis auf die Zusammensetzung des Spruchkörpers des Verwaltungsge-
richts und den Verzicht auf die Durchführung einer Parteibefragung. Den
übrigen Parteien (mit Ausnahme des Beschwerdeführers) wurde das Er-
scheinen an der Verhandlung freigestellt.
9.
Am 11. Januar 2025 machte der Beschwerdeführer im Hinblick auf die Ver-
handlung vom 23. Januar 2025 eine weitere Eingabe und unterbreitete da-
rin einen Vergleichsvorschlag, um die Angelegenheit zeitnah zu beenden.
Das Schreiben wurde den anderen Parteien mit Instruktionsverfügung vom
15. Januar 2025 zur Kenntnisnahme zugestellt.
10.
Mit Eingabe vom 20. Januar 2025 erfolgten weitere Bemerkungen des Be-
schwerdeführers zur Verhandlung vom 23. Januar 2025. Darin stellte er
ausserdem Antrag auf eine öffentliche "Urteilsbekanntgabe".
D.
An der Verhandlung vom 23. Januar 2025 bekräftigte der Beschwerdefüh-
rer seinen Standpunkt, wobei er erklärte, das Bauvorhaben als solches
unter Wahrung gewisser Formalien (nachzuholende Publikation und öffent-
liche Auflage des abgeänderten Leitungsplans) zu akzeptieren. Das vom
ebenfalls anwesenden Rechtsvertreter des Gemeinderats Q._____
offerierte Vergleichsangebot (Rückzug der Beschwerde gegen
Entgegenkommen bei der Parteientschädigung) lehnte der
Beschwerdeführer indessen ab. Im Anschluss an die Verhandlung hat das
Verwaltungsgericht den Fall beraten und entschieden.
Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
I.
1.
Gegen letztinstanzliche Entscheide der Verwaltungsbehörden ist die Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde zulässig (§ 54 Abs. 1 des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 [Verwaltungsrechtspfle-
gegesetz, VRPG; SAR 271.200]). Das gilt auch in Bausachen (§ 61 Abs. 3
der Bauverordnung vom 25. Mai 2011 [BauV; SAR 713.121]). Der ange-
fochtene Entscheid des Regierungsrats ist verwaltungsintern letztinstanz-
lich. Somit ist das Verwaltungsgericht für die Beurteilung der vorliegenden
Beschwerde sachlich und funktionell zuständig, mit Ausnahme des Antrags
auf Zusprechung einer Genugtuung, der vom Verwaltungsgericht im Klage-

- 6 -
verfahren (in anderer Besetzung) zu beurteilen wäre, sofern sich die For-
derung gegen ein Gemeinwesen (Kanton oder Gemeinde) richten sollte
(vgl. § 60 lit. c VRPG), was den Ausführungen des Beschwerdeführers
ebenso wenig zu entnehmen ist wie eine Begründung des Antrags.
2.
Die Vorinstanz hat die Beschwerdelegitimation des Beschwerdeführers in
Erw. 1.1 des angefochtenen Entscheids mit zutreffender Begründung be-
jaht. Aus den dort dargelegten Gründen ist der Beschwerdeführer auch vor
Verwaltungsgericht beschwerdeberechtigt. Dass sich der Beschwerdefüh-
rer an einzelnen Formulierungen in dieser Erwägung stört ("ausschweifen-
de" Begründung der vorinstanzlichen Beschwerde), hat keinerlei Bewandt-
nis für den Ausgang des vorliegenden Verfahrens. Irrelevant ist ferner die
konkrete Motivation des Beschwerdeführers für seine Beschwerdeführung
(Erhaltung der ungeschmälerten Seesicht, Eindämmung der "massiv über-
rissenen" Bautätigkeit rund um den Hallwilersee oder Abwehr von weiteren
materiellen oder ideellen Immissionen, etwa Lichtentzug oder Beschat-
tung), die nicht mit dem für die Beschwerdelegitimation massgeblichen
Grad seiner persönlichen Betroffenheit zu verwechseln ist.
3.
Nachdem die Vorinstanz die umstrittene Anordnung in Ziff. III/8 der gemein-
derätlichen Baubewilligung (Nebenbestimmung betreffend die Einholung
der Zustimmung der Abteilung für Umwelt [AfU] für die Kanalisationsleitung
durch Landwirtschaftsland) aufgehoben hat respektive diese Anordnung
aufgrund der im vorinstanzlichen Beschwerdeverfahren vollzogenen Pro-
jektänderung (mit neuer Linienführung der Kanalisationsleitung durch Bau-
land [Bauparzelle Nr. aaa]; vgl. dazu Vorakten, act. 139–141) "obsolet" und
damit die Beschwerde in diesem Punkt gegenstandslos wurde, bildet sie
(die betreffende, hinfällige Anordnung) nicht mehr Gegenstand des vorlie-
genden Beschwerdeverfahrens. Entsprechend erübrigen sich Ausführun-
gen dazu, ob diese Anordnung rechtens war oder das Baugesuch mangels
Vorliegens der Zustimmung einer kantonalen Behörde (Abteilung für Bau-
bewilligungen oder AfU oder beide) zur Kanalisationsleitung durch Land-
wirtschaftsland hätte abgewiesen werden müssen, weil es sich bei der feh-
lenden und noch ungewissen kantonalen Zustimmung respektive den er-
forderlichen Projektänderungen bei Uneinbringlichkeit der Zustimmung
allenfalls um mehr als einen bloss untergeordneten Mangel des Bauge-
suchs handelte, der aufgrund von Schwierigkeiten bei dessen Beseitigung
nicht mit einer Nebenbestimmung (Suspensivbedingung) hätte geheilt wer-
den dürfen (vgl. dazu etwa die Urteile des Bundesgerichts 1C_398/2016
vom 2. Februar 2017, Erw. 2.7, und 1C_192/2009 vom 17. November
2009, Erw. 2.4). Auf die Zulässigkeit der vollzogenen Projektänderung in
einem hängigen Beschwerdeverfahren (ohne Publikation und öffentliche
Auflage) wird weiter unten zurückzukommen sein (siehe Erw. II/7.2 hinten).

- 7 -
Ausserhalb des Streitgegenstands des vorliegenden Verfahrens liegt auch
die bereits rechtskräftig abgehandelte Beurteilung dessen, ob und inwie-
fern der Gemeinderat Q._____ die zeitweilige Sistierung des Baubewilli-
gungsverfahrens (mangels damaliger Rechtskraft des Erschliessungsplans
"D") zu Recht aufgehoben hat.
4.
Die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen
Anlass. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist grund-
sätzlich einzutreten, mit den vorerwähnten Ausnahmen betreffend den An-
trag auf Ausrichtung einer Genugtuung (siehe Erw. 1 vorne) und ausser-
halb des Streitgegenstands liegende Rügen (siehe Erw. 3 vorne). Spezifi-
sche Begründungsmängel (durch pauschalen Verweis auf Vorbringen im
vorinstanzlichen Verfahren und/oder eine ungenügende Auseinanderset-
zung mit den Erwägungen des vorinstanzlichen Entscheids, vgl. dazu Aar-
gauische Gerichts- und Verwaltungsentscheide [AGVE] 2009, S. 275,
Erw. 3.1; Entscheide des Verwaltungsgerichts WBE.2023.348 vom
11. Juni 2024, Erw. II/4.3, WBE.2023.439 vom 22. Februar 2024,
Erw. I/2.1, WBE.2023.29 vom 19. April 2023, Erw. I/2.1, WBE.2019.316
vom 24. März 2020, Erw. I/2, und WBE.2019.61 vom 15. Juli 2019,
Erw. I/2.1; siehe auch Botschaft des Regierungsrats des Kantons Aargau
an den Grossen Rat vom 14. Februar 2007, Gesetz über die Verwaltungs-
rechtspflege, 07.27, S. 57]) werden bei den jeweiligen Sachthemen/Rügen
erörtert.
5.
Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde können die unrichtige oder unvoll-
ständige Feststellung des Sachverhalts sowie Rechtsverletzungen gerügt
werden (§ 55 Abs. 1 VRPG). Eine Ermessenskontrolle ist dagegen ausge-
schlossen (Umkehrschluss aus § 55 Abs. 3 VRPG).
6.
Auf den vom Beschwerdeführer beantragten Augenschein vor Ort darf in
zulässiger antizipierter Beweiswürdigung verzichtet werden. Der rechtser-
hebliche Sachverhalt ist in den vorhandenen Akten (einschliesslich Projekt-
plänen und Fotoaufnahmen) hinreichend dokumentiert sowie aus öffentlich
zugänglichen Plänen und Luftbildern auf dem Geoportal des Aargauischen
Geografischen Informationssystems (AGIS) ersichtlich. Welche neuen
massgeblichen Erkenntnisse ein Augenschein auf der Bauparzelle liefern
könnte, ist nicht erkennbar (zur Zulässigkeit der antizipierten Beweiswürdi-
gung in vergleichbaren Konstellationen siehe statt vieler BGE 141 I 60,
Erw. 3.3; 136 I 229, Erw. 5.3; Urteile des Bundesgerichts 1C_253/2022
vom 21. August 2023, Erw. 3.1, 1C_618/2022 vom 30. Mai 2023, Erw. 3,
und 1C_593/2020 vom 12. Mai 2021, Erw. 2). Die Befragung der involvier-
ten Mitarbeiterin des regierungsrätlichen Rechtsdienstes und der Staats-
schreiberin zur Begründung des angefochtenen Entscheids ist nicht ziel-

- 8 -
führend. Dessen Erwägungen sprechen für sich, auch wenn sie vom Be-
schwerdeführer nicht verstanden und gebilligt werden und der Beschwer-
deführer der Vorinstanz in haltloser Art und Weise unlautere Motive unter-
stellt und sogar mit Strafanzeigen droht. Vollkommen irrelevant für die Fra-
gestellungen im vorliegenden Verfahren ist, welche vertraglichen Abma-
chungen zwischen den Eigentümerinnen der Bauparzelle Nr. aaa und der
Bauherrin (Beschwerdegegnerin) betreffend die Überbauung und/oder
einen allfälligen Verkauf des Grundstücks oder von Teilen davon bestehen.
Dasselbe gilt für die finanzielle Situation der Beschwerdegegnerin.
7.
Mit Eingabe vom 20. Januar 2025 beantragte der Beschwerdeführer, dass
die Urteilsbekanntgabe öffentlich erfolgen muss.
Art. 6 Ziffer 1 EMRK schreibt für seinen Anwendungsbereich ("civil rights
and obligations", "criminal charge") die öffentliche Verkündung von Ge-
richtsurteilen vor; dasselbe verlangt – ohne thematische Einschränkung –
der in Art. 30 Abs. 3 BV verankerte Grundsatz der Justizöffentlichkeit. Nach
Lehre und Rechtsprechung setzt der Grundsatz der Öffentlichkeit keine
mündliche Urteilseröffnung voraus; es genügt, wenn das Urteil auf andere
Weise bekannt gemacht wird, z.B. mittels Auflage in der Gerichtskanzlei
oder Publikation in einer Entscheidsammlung oder im Internet (ALAIN
GRIFFEL, in: Kommentar zum Verwaltungsrechtpflegegesetz des Kantons
Zürich [VRG], 3. Auflage 2014, N. 50 zu § 28 mit Hinweis auf BGE 139 I
129, Erw. 3.3; MARCO DONATSCH, in: Kommentar zum Verwaltungsrechts-
pflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. Auflage 2014, N. 28 ff. zu § 65
mit Hinweisen).
Das Verwaltungsgericht publiziert seine Entscheide einerseits nach der Ur-
teilsfällung zeitnah im Internet (vgl. https://www.ag.ch/de/gerichte/gesetze-
entscheide/agve), anderseits kann das Urteilsdispositiv auf der Gerichts-
kanzlei eingesehen werden. Damit ist den Anforderungen der EMRK und
der BV Genüge getan, umso mehr als das VRPG keine mündliche Ur-
teilseröffnung vorschreibt. Der entsprechende Antrag des Beschwerdefüh-
rers ist demgemäss abzuweisen.
II.
1.
1.1.
Die streitbetroffene Bauparzelle Nr. aaa liegt in der Zone E (Ein- und Zwei-
familienhauszone), die gemäss § 8 der geltenden Bau- und Nutzungsord-
nung (BNO) der Gemeinde Q._____ vom tt.mm.jjjj /tt.mm.jjjj dem Wohnen
dient, unter Vorbehalt des nicht störenden Gewerbes (Abs. 1), und in
welcher Ein- und Zweifamilienhäuser sowie terrassierte Bauten zulässig
sind (Abs. 2). Es gelten eine Gebäudehöhe von 7,5 m sowie nach
Hangneigung und giebel- oder traufständiger Ausrichtung zum Hang

- 9 -
abgestufte Firsthöhen von 8 bis 10 m (§ 8 Abs. 4 BNO). Die Ausnützung
beträgt 0,35, die maximale Gebäudelänge 25 m, der kleine Grenzabstand
4 m und der grosse Grenzabstand 7 m (§ 5 Abs. 1 BNO). Gegenüber dem
Kulturland ist für Gebäude ein Grenzabstand von 1 m einzuhalten, der
weder aufgehoben noch reduziert werden darf (§ 25 BNO); letzteres in Ab-
weichung von § 47 Abs. 2 des Gesetzes über Raumentwicklung und Bau-
wesen vom 19. Januar 1993 (Baugesetz, BauG; SAR 713.100).
1.2.
Derzeit ist in der Gemeinde Q._____ die Revision der Nutzungsplanung im
Gange. Zu den Entwürfen des revidierten Bauzonen- und Kulturlandplans
und der revidierten Bau- und Nutzungsordnung (E-BNO) existiert bereits
ein abschliessender Vorprüfungsbericht der Abteilung Raumentwicklung
des BVU vom 26. Juni 2023 und sie lagen gemäss insofern unbestritten
gebliebener Darstellung im vorinstanzlichen Entscheid, Erw. 2, vom
tt.mm.jjjj bis tt.mm.jjjj öffentlich auf. Am tt.mm.jjjj wird die
Gemeindeversammlung Q._____ darüber Beschluss fassen. Offen ist
noch, mit welchem Inhalt, und wann der neue Zonenplan und die neue Bau-
und Nutzungsordnung (nBNO) vom Regierungsrat genehmigt werden und
in Kraft treten. Mangels Vorwirkung der neuen Bestimmungen ist das streit-
gegenständliche Bauvorhaben nach der geltenden BNO zu beurteilen (vgl.
zur Unzulässigkeit der positiven Vorwirkung HÄFELIN/ MÜLLER/ UHLMANN,
Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Auflage 2020, Rz. 299 mit Hinweisen;
Urteil des Bundesgerichts 1C_581/2023 vom 5. Dezember 2024,
Erw. 4.5.3).
1.3.
Zu einer akzessorischen Überprüfung des bestehenden Zonenplans im
Hinblick auf eine allfällige, vom Beschwerdeführer beantragte Auszonung
oder "Nichteinzonung" der Bauparzelle Nr. aaa (vgl. Vorakten, act. 178) be-
steht kein Anlass. Grundsätzlich gilt nämlich, dass ein Baugesuchsteller
Anspruch auf Behandlung seines Baugesuchs hat, solange keine Pla-
nungszone (Art. 27 des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom
22. Juni 1979 [Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700]; § 29 BauG) erlassen
wurde. Die Baubewilligung ist zu erteilen, sofern sie dem geltenden Recht
und insbesondere der geltenden Nutzungsplanung entspricht. Steht – wie
hier bezüglich der Bauparzelle Nr. aaa – keine Planungszone in Kraft, kann
eine beschwerdeführende Person rügen, dieser Umstand verletze Art. 21
Abs. 2 i.V.m. Art. 27 RPG. Daraufhin ist unter Berücksichtigung des plane-
rischen Ermessens der Gemeinde eine Interessenabwägung vorzuneh-
men, die insbesondere das Interesse an der Stabilität der geltenden
Nutzungsplanung, deren Alter, das Ausmass ihrer Realisierung und
Konkretisierung, das Gewicht des Änderungsgrunds, den Umfang der be-
absichtigten Planänderung und das öffentliche Interesse daran berücksich-
tigt. Zusätzlich ist die Frage zu beantworten, ob durch das Verfahrensge-
genstand bildende Bauprojekt die künftige Planung tatsächlich gefährdet

- 10 -
erscheint. Unter diesen Voraussetzungen ist ausnahmsweise die vorfrage-
weise Überprüfung eines Nutzungsplans zulässig und geboten (vgl. Urteil
des Bundesgerichts 1C_753/2021, 1C_754/2021 vom 24. Januar 2023,
Erw. 6.5).
Die geltende BNO vom tt.mm.jjjj/tt.mm.jjjj ist zwar in die Jahre gekommen;
der Planungshorizont gemäss Art. 15 Abs. 1 RPG von 15 Jahren ist längst
überschritten. Deswegen wird die BNO aktuell einer Gesamtrevision
unterzogen. Eine Auszonung oder allenfalls "Nichteinzonung" der
Bauparzelle Nr. aaa ist dabei (von den Planungsorganen) nicht
beabsichtigt. Vielmehr soll die überdimensionierte Bauzone andernorts re-
duziert werden (vgl. dazu den Planungsbericht gemäss Art. 47 der Raum-
planungsverordnung vom 28. Juni 2000 [RPV; SR 700.1], Stand tt.mm.jjjj
Öffentliche Auflage, S. 80 f., sowie das Arbeitspapier – Auslegeordnung
Auszonungen der Nutzungsplanungskommission [Nupla] Q._____ vom
tt.mm.jjjj; beide Dokumente abrufbar auf
www.ggg.ch/verwaltung/aktuelles/detail-aktuelles.html/306/news/1143;
zuletzt besucht am 23. Januar 2025). Im abschliessenden
Vorprüfungsbericht der Abteilung Raumentwicklung des BVU vom 26. Juni
2023 (auf der gleichen Website abrufbar; zuletzt besucht am 23. Januar
2025), S. 4 f., werden die Bemühungen zur Reduktion der Bauzone positiv
gewürdigt bzw. als zweckmässig, rechtlich geboten und konform mit dem
Richtplan sowie Art. 15 RPG beurteilt; Änderungsvorbehalte werden
insoweit keine angebracht. Ob die Absicht des Beschwerdeführers, die
Bauparzelle Nr. aaa dem Landwirtschaftsland zuzuweisen, von der er
allerdings gemäss den unbestritten gebliebenen Ausführungen des
Rechtsvertreters des Gemeinderats Q._____ an der Verhandlung vor
Verwaltungsgericht jüngst Abstand genommen haben soll, von einer
breiteren Stimmbevölkerung getragen und dereinst durch den Beschluss
der Gemeindeversammlung umgesetzt wird, lässt sich zwar nicht mit letzter
Sicherheit ausschliessen. Sehr wahrscheinlich ist diese Option allerdings
auch nicht, zumal es sich bei der bereits (wenn auch im geringfügigeren
Ausmass) überbauten Parzelle Nr. aaa nicht um Land handelt, dass sich
vordringlich für eine Auszonung aufdrängt. Obschon sich die Parzelle an
peripherer Lage befindet, eignet sie sich aufgrund ihrer eher geringen
Grösse und (schmalen) Form nicht unbedingt zur landwirtschaftlichen
Nutzung. Ausserdem ist sie vollständig erschlossen und die rechtliche
Verfügbarkeit ist sichergestellt. Unter diesen Umständen ist von einer ak-
zessorischen Überprüfung des bestehenden Zonenplans abzusehen und
für die Beurteilung des Bauvorhabens ausschliesslich auf das geltende
Recht abzustellen.
1.4.
Das Bauvorhaben umfasst ausweislich des Katasterplans (Vorakten,
act. 8) und der Projektpläne Nrn. 2–4 (Situation/Umgebung/Obergeschoss/
Erdgeschosse; Ost-Fassade/West-Fassade; Nord-Fassade/Süd-Fassade/

- 11 -
Schnitte 1–5; revidiert am 3. Juni 2022; Vorakten, act. 21–23) sowie Nrn. 5
und 6 (Grundrisse Haus 1, 2 + 4, 3 +5; Grundriss/Dachaufsicht/Profilplan;
jeweils vom 15. März 2021; Vorakten, act. 3 und 4) den Neubau von fünf
zweigeschossigen Einfamilienhäusern mit Flachdächern, einer maximalen
Gebäudehöhe von 7,48 m und einer maximalen Gebäudelänge von 18,3 m
anstelle des abzubrechenden Gebäudes Nr. fff (samt zwei kleinen Ne-
benbauten). Zu den östlichen, in der Landwirtschaftszone gelegenen Nach-
barparzellen Nrn. ddd, bbb und eee sowie zur südlichen Bauzonengrenze
halten die Häuser den Grenzabstand gegenüber Kulturland von 1 m nach
§ 25 Abs. 1 BNO überall ein; zu den übrigen Nachbarparzellen wird der
kleine Grenzabstand von 4 m und zur nördlichen Strassenparzelle Nr. ccc
("K") der Strassenabstand von 4 m nach § 111 Abs. 1 lit. a BauG gewahrt.
Umstritten sind im Wesentlichen die Vollständigkeit und Richtigkeit der
Baugesuchsunterlagen und der Profilierung, die Verpflichtung zur Einhal-
tung eines vergrösserten Grenzabstands (nach § 32 E-BNO) zu den östli-
chen Nachbarparzellen Nrn. ddd, bbb und eee, die Rechtmässigkeit der
Entfernung der Hecke am östlichen und südlichen Parzellenrand, die Zu-
lässigkeit der Projektänderung während des hängigen Beschwerdeverfah-
rens hinsichtlich der Linienführung der Kanalisationsleitung sowie die ge-
nügende (strassenmässige) Erschliessung der Bauparzelle. Nicht einzuge-
hen ist auf die vom Beschwerdeführer in der Verwaltungsgerichtsbe-
schwerde (samt Ergänzungen mit der Replik) nicht mehr vorgebrachten
Rügen, auch nicht auf solche, für die der Beschwerdeführer lediglich auf
seine Ausführungen im vorinstanzlichen Verfahren verweist, ohne diese zu
wiederholen und sich dabei (genügend) mit den Erwägungen des vorin-
stanzlichen Entscheids auseinanderzusetzen.
2.
Vorab hält der Beschwerdeführer an der bereits im vorinstanzlichen Ver-
fahren erhobenen Rüge der Verletzung seines Anspruchs auf rechtliches
Gehör (Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidge-
nossenschaft vom 18. April 1999 [BV; SR 101]; § 22 Abs. 1 der Verfassung
des Kantons Aargau vom 25. Juni 1980 [Kantonsverfassung, KV;
SAR 110.000]) fest, die ihm dadurch widerfahren sei, dass der Gemeinde-
rat Q._____ die Abweisung seiner Einwendung nicht begründet habe. Die
Vorinstanz verneinte eine entsprechende Gehörsverletzung in Erw. 1.3 des
angefochtenen Entscheids. Den dortigen Ausführungen kann vollumfäng-
lich beigepflichtet werden. Die Einschätzung, der Beschwerdeführer müsse
die Begründung der Abweisung von Einwendungen anderer Beteiligter, die
analoge Rügen (zur Zonierung, zur Ausnützungsziffer, zur Erschliessung,
zu den Abständen und zu Umweltbelangen) erhoben hätten, auch für sich
gelten lassen, ist weder "absurd" noch "paradox". Der Beschwerdeführer
legt zudem nicht dar, welche aus seiner Sicht verletzten Bauvorschriften in
den gesamten Erwägungen des Bauentscheids (nicht nur in denjenigen
spezifisch zu den einzelnen Einwendungen) nicht oder nur ungenügend

- 12 -
thematisiert wurden und inwiefern er dadurch ausserstande war, den Bau-
entscheid sachgerecht an den Regierungsrat weiterzuziehen, weil er die
Überlegungen, von denen sich der Gemeinderat bei seinem Entscheid
leiten liess, nicht erkennen und sich darüber keine Rechenschaft abgeben
konnte (zum Umfang der behördlichen Begründungspflicht vgl. statt vieler
BGE 133 III 439, Erw. 3.3; 130 II 530, Erw. 4.3; je mit Hinweisen; Urteil des
Bundesgerichts 1C_197/2023 vom 31. Mai 2024, Erw. 3.4). Schliesslich ist
der Vorinstanz auch darin zuzustimmen, dass auf baurechtliche irrelevante
Argumente (was etwa die Frage betrifft, ob die Bauherrschaft das Bauvor-
haben finanzieren kann und ob es sich dabei um ein seriöses Unternehmen
handelt) nicht eingegangen zu werden brauchte und braucht.
3.
3.1.
In der Sache rügt der Beschwerdeführer zunächst, es sei nur der Abbruch
des bestehenden Gebäudes Nr. fff, nicht aber derjenige der sich ebenfalls
auf der Parzelle Nr. aaa befindlichen beiden Nebenbauten publiziert
worden. Die Baugesuchsakten hätten nicht vollständig (mit den erforderli-
chen und vorgeschriebenen Inhalten) öffentlich aufgelegen. Die Aussage
des Regierungsrats, der Abbruch der Nebenbauten sei für ihn aus den Bau-
gesuchsakten klar ersichtlich gewesen, sei falsch. Ebenso wenig habe er
den Umfang der geplanten Terrainveränderungen samt Stützmauern klar
erkennen können, wie der Regierungsrat fälschlicherweise ausführe. Die
Stützmauern entlang der Westgrenze der Bauparzelle seien nicht profiliert
worden. Der Einschätzung des Regierungsrats, er (der Beschwerdeführer)
sei nicht befugt, im Zusammenhang mit den unvollständigen Baugesuchs-
akten die Interessen von Dritten zu vertreten und geltend zu machen, wi-
derspreche er. Er gehe davon aus, dass er für alle Belange beschwerde-
berechtigt sei und alles rügen dürfe, was geeignet sei, die Aufhebung der
angefochtenen Baubewilligung zu erwirken.
3.2.
Bereits der Regierungsrat hat in Erw. 1.2 des angefochtenen Entscheids
darauf hingewiesen, dass aus dem Katasterplan (Vorakten, act. 8) auch der
(gelb gekennzeichnete) Abbruch der beiden Nebenbauten hervorgehe.
Dass ausgerechnet der Katasterplan nicht Gegenstand der Auflageakten
gebildet haben soll, behauptet der Beschwerdeführer nicht und ist auch
schwer vorstellbar. Das Fehlen dieses für ein Bauvorhaben grundlegenden
Plans wäre von der Abteilung für Baubewilligungen mit Sicherheit bemerkt
und im Schreiben vom 2. Mai 2022 betreffend Unterlagenergänzung
(Vorakten, act. 20) bemängelt worden. Überdies musste der Beschwerde-
führer aufgrund der Lage der geplanten Neubauten auf den Abbruch nicht
nur des bestehenden Gebäudes Nr. fff, sondern auch der dazugehörigen
Nebenbauten schliessen, liegen doch diese im Bereich der Grundfläche der
geplanten Häuser 3 und 5.

- 13 -
Das neu gestaltete Terrain und die neuen Stützmauern sind aus den Pro-
jektplänen ebenfalls problemlos ersichtlich. An der Westgrenze der Parzel-
le Nr. aaa (zu den Parzellen Nrn. ggg und bbb) im Bereich der Häuser 1–3
ist im Übrigen nicht die Errichtung einer neuen Stützmauer, sondern
vielmehr die Unterfangung der bestehenden Stützmauer geplant, welche
durch die Abgrabung des Terrains auf der Parzelle Nr. aaa notwendig wird.
Aufgrund des Projektplans Nr. 6 (Grundriss/Dachaufsicht/Profilplan) vom
15. März 2021 (Vorakten, act. 3) rechtfertigt sich zwar die Annahme, dass
die(se) Terrainveränderungen auf der Parzelle Nr. aaa nicht vorschriftsge-
mäss (vgl. § 53 Abs. 1 BauV) profiliert wurden. Dieser Profilierungsmangel
fällt hier aber deshalb nicht ins Gewicht, weil der Beschwerdeführer Ein-
sicht in die Projektpläne nahm, welche die neue Terraingestaltung und die
neuen Stützmauern – wie erwähnt – hinreichend ausweisen. Sollte es (be-
schwerdeberechtigte) Nachbarn geben, welche sich die öffentlich aufgeleg-
ten Projektpläne nicht angeschaut haben, sondern wegen der mangelhaf-
ten Profilierung darauf vertrauten, dass auf der Parzelle Nr. aaa keine Ter-
rainveränderungen stattfinden (was an sich schon kaum vorstellbar ist),
kann der Beschwerdeführer daraus nichts für sich ableiten. Zur Rüge der
Verletzung von Verfahrensrechten Dritter ist der Beschwerdeführer nach
der Rechtsprechung des Bundesgerichts (Urteile 1C_17/2021 vom 26. Au-
gust 2021, Erw. 4.5 mit weiteren Hinweisen, und 1C_340/2017 vom
25. Juni 2018, Erw. 5.2) und des Verwaltungsgerichts (Entscheide
WBE.2022.3 vom 7. Dezember 2022, Erw. I/3.2, WBE.2019.304 vom
16. November 2020, Erw. II/2, WBE.2018.382 vom 13. Mai 2019, Erw. II/1,
und WBE.2017.345 vom 1. März 2018, Erw. II/2.2) in der vorliegenden
Konstellation tatsächlich nicht befugt, auch wenn er bei der Rüge des Ver-
stosses gegen materielle Bauvorschriften insofern nicht eingeschränkt ist,
als er alle diesbezüglichen Mängel eines Bauvorhabens anrufen darf, die
zum beantragten Bauabschlag führen (keine rügespezifische Beschwerde-
legitimation). Abgesehen davon müssten sich auch die betreffenden Nach-
barn selbst entgegenhalten lassen, dass sie den Profilierungsmangel bei
pflichtgemässer Einsichtnahme in die aufgelegten Projektpläne hätten er-
kennen können (vgl. dazu das Urteil des Bundesgerichts 1C_68/2022 vom
24. November 2022).
4.
4.1.
Nach dem Dafürhalten des Beschwerdeführers müssten die geplanten Ein-
familienhäuser zur östlichen Parzellen- und Zonengrenze einen Abstand
von 4 m gemäss § 32 Abs. 1 E-BNO einhalten. Es sei nicht statthaft, dass
man kurz vor einer Zustimmung der Q._____ Stimmberechtigten zur neuen
BNO noch rasch, husch-husch, ein Näherbaurecht vereinbare. Zudem sei
es seiner Meinung nach äusserst fragwürdig, ein solches Näherbaurecht
zur Schutzzone gemäss Hallwilersee-Dekret zu vereinbaren, mit der offen-
sichtlichen Absicht, der Bauherrschaft zu ermöglichen, mehr Bruttoge-
schossfläche zu erstellen, als dies sonst möglich wäre. Die Bauherrschaft

- 14 -
müsse mit derjenigen Fläche auskommen, die ihr nach geltendem Recht
zustehe.
4.2.
Wie gesehen (siehe Erw. 1.2 vorne), entfaltet die nBNO keine Vorwirkung.
Das Bauvorhaben ist Stand heute nach der geltenden BNO zu beurteilen.
Danach beträgt der Grenzabstand für Gebäude gegenüber dem Kulturland
1 m (§ 25 Abs. 1 BNO) und kann weder aufgehoben noch reduziert werden
(§ 25 Abs. 2 BNO). Im Gegensatz dazu kann der geplante Grenzabstand
von 4 m nach § 32 Abs. 1 E-BNO von Gebäuden gegenüber dem Kultur-
land gestützt auf § 47 Abs. 2 BauG und § 33 Abs. 3 E-BNO unter Wahrung
der architektonischen, gesundheits- und feuerpolizeilichen Anforderungen
beliebig reduziert respektive sogar aufgehoben werden. Inwiefern diese
Regelungen dem Dekret zum Schutze der Hallwilerseelandschaft vom
13. Mai 1986 (Hallwilerseeschutzdekret; SAR 787.350) entgegenstehen
könnte, ist nicht ersichtlich. Entsprechend sind die projektierten Einfami-
lienhäuser sowohl nach geltendem als auch nach voraussichtlich zukünfti-
gem Recht bewilligungsfähig; zum einen beträgt ihr Abstand zu den Gren-
zen der östlich gelegenen Parzellen Nrn. ddd, bbb und eee mehr als 1 m,
zum anderen wurde gegenüber diesen Grundstücken ein Näherbaurecht
zugunsten der Parzelle Nr. aaa für zonenkonforme Hoch- und Tiefbauten
unter Einräumung eines (verkürzten) Grenzabstands von 1 m vereinbart
(vgl. Vorakten, act. 73, Beilage 8).
5.
5.1.
Der Beschwerdeführer widerspricht der Darstellung, dass nur die Hecken
auf den Parzellen Nrn. bbb und eee, nicht hingegen diejenigen auf der Par-
zelle Nr. aaa unter Schutz stünden. Wenn dem so wäre, hätte der H._____
keine Einwendung gegen das Bauvorhaben erhoben, der Gemeinderat
Q._____ keine Einigungsverhandlung durchgeführt, die Bauherrschaft
nicht mitgeholfen, eine so genannte "Ersatzlösung" für die widerrechtlich
gerodeten, geschützten Hecken zu treffen und die Abteilung für
Baubewilligungen in der Stellungnahme vom 24. Januar 2023 nicht
bestätigt, dass die Hecken im Bereich der Parzellen Nrn. aaa und bbb
geschützt seien und in ihrer ursprünglichen Form und in vollem Umfang
wieder hergestellt werden müssten. Geschehe dies, sei eine Bebauung der
südlichen Hälfte der Parzelle Nr. aaa nicht mehr möglich. Die illegal
gerodeten Hecken auf den drei erwähnten Parzellen bildeten eine Einheit,
quasi ein eigenes kleines Wäldchen, dessen Erhalt in seiner ursprünglichen
Form unabdingbar notwendig und angebracht sei. In den vorinstanzlichen
Akten befänden sich mehrere Fotos, welche die Situation aufzeigten, wie
sie vor der Rodung bestanden habe und wieder herzustellen sei.

- 15 -
5.2.
Gemäss Bauzonen- und Kulturlandplan vom tt.mm.jjjj (mit Teiländerungen
vom tt.mm.jjjj, tt.mm.jjjj und tt.mm.jjjj) erstreckt sich die geschützte Hecke
an der südlichen Parzellengrenze auf den dortigen in der
Landwirtschaftszone gelegenen Teil und geringfügig auf den Rand des
innerhalb der Bauzone gelegenen Teils (vgl. dazu den nachfolgenden
Ausschnitt aus dem Bauzonen- und Kulturlandplan samt dazugehöriger
Legende).
Aus den Luftbildaufnahmen seit 1998 auf dem Geoportal des AGIS ist er-
sichtlich, dass es an der östlichen und südlichen Grenze der Parzelle
Nr. aaa Heckenpflanzen/-gehölze gab und gibt, die immer mal wieder, je-
doch nicht permanent und in gleichem Ausmass in die Parzelle Nr. aaa
bzw. deren Bauzonenteil hineinwuchsen. Für den Schutzumfang ist aller-
dings nicht der jeweilige (dynamische) Bestand, sondern der Eintrag im
Bauzonen- und Kulturlandplan massgebend. Und dieser betrifft den Bauzo-
nenteil an der südlichen Zonengrenze – wie erwähnt – nur am Rande und
geringfügig. Nicht zum Schutzumfang gehören gemäss Bauzonen- und
Kulturlandplan die Heckenpflanzen und -gehölze an der Ostgrenze der Par-
zelle, wo sich die geschützte Hecke ausschliesslich auf der Nachbarparzel-
le Nr. bbb befindet (bzw. eingetragen ist), sowie die diversen weiteren,
auch auf der Drohnenaufnahme des Beschwerdeführers (Vorakten,
act. 36, Beilage 12.1) abgebildeten Gehölze und Hochstammbäume auf
der Parzelle Nr. aaa, die der Beschwerdeführer wohl mit der Umschreibung
"Wäldchen" meint. Gemäss den Projektplänen ist unter anderem an der
südlichen Parzellengrenze die Neuanpflanzung einer Hecke vorgesehen.
Diese kann sich bis zur Bauzonengrenze (und leicht darüber hinaus) aus-

- 16 -
wachsen, nachdem an der Südfassade des Hauses 1 kein Gartensitzplatz
und keine Treppe mehr geplant sind. Es stimmt somit nicht, dass die Wie-
derherstellung der geschützten Hecke (in diesem Bereich) dem Bau der
fünf Einfamilienhäuser samt aktuell geplanter Umgebung entgegenstünde
und eine Bebauung der südlichen Hälfte der Parzelle Nr. aaa verunmög-
lichen würde.
6.
6.1.
Der Beschwerdeführer bezeichnet es als "Unsinn", dass am Ende der
Strassenparzelle Nr. ccc ("K") ein Wendeplatz gesichert worden sei. Einen
solchen Wendeplatz gebe es nicht. Fakt sei, dass durch die Bauherrschaft
ein Wendeplatz auf der Parzelle Nr. aaa erstellt werden müsste, sofern auf
dieser Parzelle jemals gebaut werden könne. Die Vorinstanz habe sich
nicht ausführlich genug mit der Situation vor Ort befasst, so dass sie zu
einem völlig falschen Urteil gelangt sei.
6.2.
Mit dem inzwischen rechtskräftigen Erschliessungsplan "D" wurde die
jeweilige Eigentümerschaft der Parzelle Nr. aaa verpflichtet, im Falle der
Überbauung des fraglichen Grundstücks einen dem Gemeingebrauch
offenstehenden Wendeplatz für Lastfahrzeuge angrenzend an die zur
Parzelle führende Stichstrasse "K" zu erstellen. Das Verwaltungsgericht hat
diese vom BVU im Beschwerdeverfahren gegen den Erschliessungsplan
"D" verfügte Auflage mit Urteil WBE.2021.112/119 vom 27. Januar 2022
geschützt (bestätigt mit Urteil des Bundesgerichts 1C_145/2022 vom
6. April 2023). Nicht verbindlich festgelegt wurde die genaue Ausgestaltung
des Wendeplatzes, obwohl die Grundeigentümerinnen im damaligen
Beschwerdeverfahren (mit ihrer Eingabe vom 28. Oktober 2020) einen Plan
eines Wendeplatzes zu den Akten gereicht hatten, der jedoch gemäss den
Ausführungen in Erw. 7.2 des obgenannten Urteils je nach Art und Weise
der künftigen Überbauung der Parzelle Nr. aaa noch minime Änderungen
erfahren könnte. Gleichzeitig hielt das Verwaltungsgericht fest, dass es sich
bei der Verpflichtung zur Erstellung eines dem Gemeingebrauch
offenstehenden Wendeplatzes um eine öffentlich-rechtliche
Eigentumsbeschränkung handle, die alle Eigentümer der Parzelle Nr. aaa
in der Weise binde, dass die betreffende Parzelle nur mit einem entspre-
chenden Wendeplatz für Lastwagen über die S-Strasse erschlossen und
überbaut werden dürfe. Ohne einen in den Baueingabeplänen ausge-
wiesenen genügenden Wendeplatz dürfe eine Überbauung der Parzelle
Nr. aaa nicht bewilligt werden, weil der unter einer entsprechenden Auflage
genehmigte Erschliessungsplan einen solchen vorschreibe.
Um diese Auflage zu erfüllen, muss das Bauprojekt demnach am nördli-
chen Parzellenrand, angrenzend an die Strasse "K", über einen Wen-
deplatz (auch für Lastfahrzeuge) verfügen. Tatsächlich ist am nördlichen

- 17 -
Parzellenende ein befestigter Platz vorgesehen (vgl. dazu den nachfolgend
abgebildeten Ausschnitt aus dem Projektplan Nr. 2 "Situation/Umge-
bung/Erdgeschoss/Obergeschoss", revidiert am 3. Juni 2022; Vorakten,
act. 23). Dieser Platz ist nach Einschätzung der Fachrichterin (promovierte
Architektin ETH) des Verwaltungsgerichts, welche die Situation anhand
eines Schleppkurvendiagramms überprüft hat, genügend gross dimen-
sioniert und von den benötigten Einlenkradien her so konzipiert, dass Last-
fahrzeuge mit einer Länge von 9,4 m, einer Breite von 2,6 m, einer Spur-
breite (inkl. Reifen) von 2,5 m und einem Lenkwinkel von 41,8 Grad darauf
wenden können. Diese Beurteilung wird vom Spruchkörper geteilt.
[Ausschnitt aus dem Projektplan]
Nicht Gegenstand des vorliegend zu beurteilenden Bauvorhabens bildet
hingegen die Ausweichstelle "D" (als Teil des rechtskräftigen
Erschliessungsplans "D"), weshalb sich eine Stellungnahme zu den
diesbezüglichen Ausführungen des Beschwerdeführers erübrigt.
7.
7.1.
Der Beschwerdeführer bestreitet sodann, dass es sich bei der Kanalisa-
tionsleitung mit neuer Linienführung ausschliesslich auf der Parzelle
Nr. aaa, d.h. ohne Inanspruchnahme von Landwirtschaftsland (der Parzelle
Nr. bbb), lediglich um eine geringfügige Projektänderung handle, die im
vorinstanzlichen Beschwerdeverfahren ohne Publikation und öffentliche
Auflage habe bewilligt werden dürfen. Die veränderte Anordnung der Ka-
nalisationsleitungen sei mitnichten geringfügig, sondern bedinge, dass an-
stelle weniger kurzer Leitungen in östliche (See-)Richtung mehrere, gut 100
m lange Leitungen Richtung Norden geführt und dort an die bestehende
Kanalisation angeschlossen werden müssten. Skandalös sei in diesem Zu-
sammenhang die Aussage der Vorinstanz, der Baugesuchstellerin seien
weitere Verzögerungen nicht zuzumuten. Der Regierungsrat müsse sich an
die Gesetze halten und dürfe nicht die Fachleute in der Abteilung für Bau-
bewilligungen überstimmen, die für die neue Linienführung keine Zustim-
mung erteilt hätten.
7.2.
Das Verwaltungsgericht lässt Projektänderungen in hängigen Beschwerde-
verfahren grundsätzlich zu. Voraussetzung ist, dass die Interessen Dritter
und der Öffentlichkeit gewahrt bleiben. Dies ist in der Regel dann der Fall,
wenn auch das abgeänderte Projekt publiziert und öffentlich aufgelegt wird
(§ 60 Abs. 2 und 3 BauG i.V.m. §§ 53 f. BauV; AGVE 2004, S. 166; ERICH
ZIMMERLIN, Baugesetz des Kantons Aargau, Kommentar, 2. Auflage,
Aarau 1985, N. 4 zu § 151) oder wenn wegen der Geringfügigkeit des Bau-
vorhabens keine öffentliche Auflage erforderlich ist (vgl. AGVE 2004,
S. 166; ferner: ANDREAS BAUMANN, in: Kommentar zum Baugesetz des

- 18 -
Kantons Aargau, Bern 2013, N. 37 zu § 60). Im vereinfachten Verfahren
kann der Gemeinderat Bauvorhaben, die weder nachbarliche noch öffent-
liche Interessen berühren, nach schriftlicher Mitteilung an direkte Anstösser
ohne Auflage, Veröffentlichung und Profilierung bewilligen (§ 61 BauG).
Das Verwaltungsgericht legt diese Bestimmung dahingehend aus, dass
hier Bagatellprojekte gemeint sind, die aufgrund ihrer Art, Grösse, Zweck-
bestimmung und Immissionsträchtigkeit generell kaum geeignet erschei-
nen, sich negativ auf das benachbarte Grundeigentum auszuwirken und
die Interessen Dritter zu verletzen; es können von ihnen höchstens direkte
Anstösser betroffen sein (AGVE 2004, S. 166 f. mit weiteren Hinweisen auf
die Kasuistik; 1997, S. 326 f.; siehe auch AGVE 1986, S. 304 f.; BAUMANN,
a.a.O., N. 38 zu § 60). Die Fälle, in welchen das vereinfachte Verfahren
gemäss § 61 BauG als genügend erachtet wurde, betrafen allesamt Pro-
jektänderungen, welche sich für die Betroffenen vorteilhaft oder zumindest
nicht nachteilig auswirkten (vgl. AGVE 2004, S. 167 mit Hinweisen; vgl.
zum Ganzen den Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2017.345 vom
1. März 2018, Erw. II/2.2).
Die Verlegung der Kanalisationsleitungen von der in der Landwirtschafts-
zone gelegenen Parzelle Nr. bbb, wo solche Leitungen für die Erschlies-
sung von Bauzonenland zonenfremd wären und nur im Falle der Standort-
gebundenheit nach Art. 24 RPG bewilligt werden dürften (wogegen sich die
Abteilung für Baubewilligungen in ihrer Stellungnahme vom 24. Januar
2023 aussprach; vgl. Vorakten, act. 82), auf die Bauparzelle Nr. aaa wirkt
sich für alle Drittbetroffenen vorteilhaft (insbesondere für die Eigentümerin
der Parzelle Nr. bbb) oder zumindest nicht nachteilig aus. Daran ändert
auch der Umstand nichts, dass die Kanalisationsleitungen insgesamt län-
ger werden, sind doch von dieser Leitungsverlängerung mit Anschluss an
die durch die Strassenparzelle Nr. ccc ("K") verlaufende bestehende
Kanalisationsleitung im Norden (vgl. dazu den Projektplan Nr. 7 "Kanalisa-
tion 2.0" vom 10. August 2023; Vorakten, act. 139, Beilage 1) ausschliess-
lich die Eigentümerinnen der Bauparzelle betroffen. Demgegenüber wirkt
sich die Leitungsverlängerung auf die Nachbarparzellen nicht (negativ) aus.
Deren Eigentümer werden dadurch in keiner Weise in der Nutzung ihrer
eigenen Grundstücke eingeschränkt und erleiden durch die veränderte Lei-
tungsführung keine sie (dauerhaft, ausserhalb der Bauzeit) belastenden
materiellen oder ideellen Immissionen. Insofern ist die Haltung der Vorin-
stanz, es liege bloss eine geringfügige, und damit im Beschwerdeverfahren
(ohne vorgängige Publikation und öffentliche Auflage) zulässige Projektän-
derung vor, nicht zu beanstanden.
Aufgrund des Devolutiveffekts lag die sachliche und funktionelle Zuständig-
keit für die Bewilligung der im Beschwerdeverfahren erfolgten Projektände-
rung bei der Vorinstanz, nicht mehr bei den erstinstanzlich über das Bau-
vorhaben entscheidenden Behörden; eine Zustimmung der Abteilung für
Baubewilligungen (und des Gemeinderats Q._____) war in dieser Situation

- 19 -
entbehrlich; die Abteilung für Baubewilligungen wurde daher nicht übergan-
gen, wie der Beschwerdeführer anzunehmen scheint. Einzig der Genehmi-
gung der zuständigen kantonalen Fachstelle (Abteilung für Umwelt) bedurf-
te es allenfalls zusätzlich, falls der Tatbestand von § 21 des Einführungs-
gesetzes zur Bundesgesetzgebung über den Schutz von Umwelt und Ge-
wässern vom 4. September 2007 (EG Umweltrecht, EG UWR;
SAR 781.200) erfüllt gewesen sein sollte; diese Genehmigung wurde aber
ohnehin von der Abteilung für Umwelt mit Eingabe vom 27. September
2023 (Vorakten, act. 157–159) in Aussicht gestellt und alsdann erteilt (vgl.
Beschwerdeantwortbeilage 1 der Beschwerdegegnerin). Offenbar gibt es
aus gewässerschutzrechtlicher Sicht keinerlei Gründe für eine Nichtgeneh-
migung der Leitungsführung. Das Vorgehen der Vorinstanz ist weder skan-
dalös noch ungesetzlich, die Beschleunigung des Baubewilligungsverfah-
rens ungeachtet der Bauherrschaft und von deren Bemühungen um eine
rasche Verfahrenserledigung legitim, zumal das vorinstanzliche Verfahren
weder besonders kurz dauerte, noch der Beschwerdeführer nicht ange-
messen daran beteiligt oder auf andere Weise benachteiligt wurde.
8.
8.1.
Der Beschwerdeführer wehrt sich schliesslich gegen die Kostenverlegung
im vorinstanzlichen Verfahren. Die Vorinstanz habe die Punkte, in denen
er obsiegt habe, zu gering gewichtet. Die Verlegung der Kanalisationslei-
tung in die Bauzone sei von grösserer Bedeutung, als die Vorinstanz ange-
nommen habe. Allein die Erteilung einer Baubewilligung durch den Ge-
meinderat entgegen einer klaren Anweisung der Abteilung für Baubewilli-
gungen (die Bautätigkeit nicht aufs angrenzende Landwirtschaftsland aus-
zudehnen), hätte seines Erachtens zur vollständigen Aufhebung der Bau-
bewilligung führen müssen. Es sei weiterhin nicht geklärt, weshalb sich der
Gemeinderat mit derartiger Vehemenz dafür einsetze, die geplante überdi-
mensionierte Bebauung der Parzelle Nr. aaa durchzuboxen. Diese ent-
spreche nicht dem Zeitgeist und ebenso wenig dem erklärten Willen des
Regierungsrats, auf "mehr Natur am Hallwilersee" hinzuwirken.
Es sei zudem ein Hohn, wenn der Regierungsrat erwäge, dem Gemeinde-
rat seien keine schwerwiegenden Verfahrensfehler vorzuwerfen. In seiner
(des Beschwerdeführers) Auflistung habe er ausführlich auf Fehler hinge-
wiesen, die der Gemeinderat unbestrittenermassen begangen und für die
er nun nach Auffassung des Regierungsrats nicht geradezustehen habe.
Dagegen habe er (der Beschwerdeführer) neben der Bauherrschaft, die
auch nichts falsch gemacht habe, für einen grossen Teil der Prozesskosten
aufzukommen, obwohl sich sämtliche seiner Rügen als begründet erwiesen
hätten. Das sei völlig falsch und eines regierungsrätlichen Entscheids un-
würdig. Die Argumentation des Regierungsrats, der Gemeinderat habe ob-
siegt, widere ihn an. Er komme sich betrogen und hinters Licht geführt vor.

- 20 -
8.2.
Mit Ausnahme davon, dass die Beschwerdegegnerin im vorinstanzlichen
Beschwerdeverfahren ihr Entwässerungskonzept angepasst und die Kana-
lisationsleitung in die Bauzone verlegt hat, ist der Beschwerdeführer mit
seiner Beschwerde in keinem einzigen Punkt durchgedrungen. Weder
musste das Bauvorhaben weitergehend abgeändert werden, noch wurde
ihm die Bewilligung – wie vom Beschwerdeführer beantragt – gänzlich ver-
weigert. Zu Recht ging daher die Vorinstanz davon aus, dass der Be-
schwerdeführer als teilweise unterliegend zu betrachten ist. Bezüglich des-
sen, wie stark das teilweise Obsiegen/Unterliegen des Beschwerdeführers
zu gewichten ist, kommt der Vorinstanz ein grosser Beurteilungs- und Er-
messensspielraum zu, den das Verwaltungsgericht nur in beschränktem
Umfang überprüfen darf (Entscheide des Verwaltungsgerichts
WBE.2023.104 vom 23. August 2023, Erw. I/3; WBE.2022.60 vom 29. April
2022, Erw. I/2, und WBE.2020.246 vom 2. September 2020, Erw. I/2; vgl.
auch RUTH HERZOG, in: Kommentar zum Gesetz über die Verwaltungs-
rechtspflege im Kanton Bern, 2. Auflage 2020, N. 19 zu Art. 80; KASPAR
PLÜSS, in: Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich [VRG], 3. Auflage 2014, N. 25 und 43 zu § 13). Das dem Beschwer-
deführer von der Vorinstanz zugestandene hälftige Obsiegen erscheint
dem Verwaltungsgericht keinesfalls ermessensmissbräuchlich, sondern
eher noch grosszügig.
Nicht rechtsfehlerhaft ist ferner die Einschätzung der Vorinstanz, dass dem
Gemeinderat Q._____ kein schwerwiegender Verfahrensfehler
vorzuwerfen sei. Der Beschwerdeführer scheint hier Verfahrensfehler mit
Rechtsanwendungsfehlern in der Sache zu verwechseln. Die einzigen dem
Gemeinderat von ihm vorgeworfenen, vor Verwaltungsgericht
thematisierten Verfahrensfehler waren die angebliche Unvollständigkeit der
Baugesuchsunterlagen (samt Profilierung) sowie eine Verletzung der
Begründungspflicht. Beide Vorwürfe haben sich nicht als stichhaltig
erwiesen. Keinen Verfahrensfehler, sondern einen materiellen
(Rechtsanwendungs-)Fehler würde die Bewilligung des Bauvorhabens mit
einer unzulässigen Nebenbestimmung (Einholung der kantonalen
Zustimmung für eine Kanalisationsleitung durch Landwirtschaftsland)
darstellen. Insoweit gilt es festzuhalten, dass diese Anordnung ungeachtet
ihrer rechtlichen Qualifikation (siehe dazu schon Erw. I/3 vorne), jedenfalls
nicht als willkürlich bzw. gegen das Willkürverbot (Art. 9 BV) verstossend
qualifiziert werden kann. Damit schied der Gemeinderat Q._____ in
korrekter Anwendung von § 31 Abs. 2 Satz 2 VRPG als Kostenträger für
die vorinstanzlichen Verfahrenskosten aus. Dass der Gemeinderat im
Hinblick auf die Verlegung der Parteikosten als in der Sache vollständig
obsiegend betrachtet wurde, ist ebenfalls nicht zu bemängeln. Die
erwähnte Nebenbestimmung wurde von der Vorinstanz mit vertretbarer
Begründung als zulässig erachtet. Man kann sich durchaus auf den Stand-
punkt stellen, die fehlende kantonale Zustimmung für eine Kanalisations-

- 21 -
leitung durch Landwirtschaftsland habe angesichts dessen, dass sich die
Leitung schliesslich ohne grössere Projektierungsschwierigkeiten auf die
Bauparzelle Nr. aaa verlegen liess, einen untergeordneten, mit einer Ne-
benbestimmung heilbaren Projektmangel dargestellt. Welche weiteren, an-
geblich unbestrittenen (formellen oder materiellen) Fehler der Gemeinderat
bei der Erteilung der streitgegenständlichen Baubewilligung gemacht
haben soll, ist nicht erkennbar. Die vorinstanzliche Kostenverlegung kann
insofern bestätigt werden.
9.
Zusammenfassend erweist sich die vorliegende, teils polemisch anmuten-
de Beschwerde als unbegründet und ist abzuweisen, soweit darauf einzu-
treten ist. Das streitgegenständliche Bauprojekt verletzt weder bau- noch
umweltrechtliche Vorschriften und das Verfahren wurde vollständig korrekt,
ohne Gehörsverletzung des Beschwerdeführers durchgeführt. Auf ergän-
zende Beweiserhebungen konnte und kann, wie bereits in Erw. I/6 vorne
dargelegt, in zulässiger antizipierter Beweiswürdigung verzichtet werden.
III.
1.
Im Beschwerdeverfahren werden die Verfahrens- und Parteikosten in der
Regel nach Massgabe des Unterliegens und Obsiegens auf die Parteien
verlegt (sog. Unterliegerprinzip; §§ 31 Abs. 2 Satz 1 und 32 Abs. 2 VRPG).
Parteien des vorliegenden Verfahrens sind nach § 13 Abs. 2 VRPG nicht
nur der Beschwerdeführer (lit. a), die Vorinstanz (lit. e) und der Gemeinde-
rat Q._____ (lit. f), sondern auch die Baugesuchstellerin (lit. b i.V.m. § 13
Abs. 1 lit. a VRPG). Dass der Bauherrin im vorliegenden Verfahren Partei-
stellung zukommt, ergibt sich schon daraus, dass ihr Bauvorhaben bzw.
dessen Bewilligung Streitgegenstand bildet und nur mit ihrer Verfahrens-
beteiligung ein für sie verbindlicher Entscheid in dieser Sache ergehen
kann.
Unterliegende Partei ist der Beschwerdeführer, dessen Beschwerde voll-
umfänglich abgewiesen wird. Obsiegend sind demgegenüber die Vorin-
stanz und der Gemeinderat Q._____, deren Entscheide bestätigt werden,
sowie die Beschwerdegegnerin, die mit ihrem Antrag auf Bestätigung der
Baubewilligung durchgedrungen ist.
2.
2.1.
Demzufolge sind die Verfahrenskosten dem Beschwerdeführer aufzuerle-
gen, wobei er aufgrund der Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege
in Anwendung von § 34 Abs. 3 VRPG i.V.m. Art. 118 Abs. 1 lit. b der
Schweizerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilpro-
zessordnung, ZPO; SR 272) einstweilen von der Tragung von Verfahrens-

- 22 -
kosten zu befreien ist. Er ist jedoch zur Nachzahlung verpflichtet, sobald er
dazu in der Lage ist (§ 34 Abs. 3 VRPG i.V.m. Art. 123 Abs. 1 ZPO).
2.2.
2.2.1.
Von der Leistung von Parteikostenersatz an die obsiegenden Gegenpar-
teien befreit die Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege hingegen
nicht (§ 34 Abs. 3 VRPG i.V.m. Art. 118 Abs. 3 ZPO). Dementsprechend
hat der unterliegende Beschwerdeführer den obsiegenden und anwaltlich
vertretenen Gegenparteien, Gemeinderat Q._____ und
Beschwerdegegnerin, die Parteikosten für die anwaltliche Vertretung vor
Verwaltungsgericht zu ersetzen. Keinen Anspruch auf Parteikostenersatz
hat der nicht anwaltlich vertretene Regierungsrat (vgl. § 29 VRPG).
2.2.2.
Die Höhe der Parteientschädigung bestimmt sich nach Massgabe des De-
krets über die Entschädigung der Anwälte vom 10. November 1987 (An-
waltstarif; SAR 291.150 [nachfolgend: AnwT]). Gemäss § 8a Abs. 1 AnwT
bemisst sich die Entschädigung in vermögensrechtlichen Streitsachen
nach dem gemäss § 4 AnwT berechneten Streitwert. Innerhalb der in § 8a
Abs. 1 vorgesehenen Streitwertrahmen richtet sich die Entschädigung
nach dem mutmasslichen Aufwand des Anwaltes sowie nach der Bedeu-
tung und der Schwierigkeit des Falles (§ 8a Abs. 2 AnwT). Die Entschädi-
gung wird als Gesamtbetrag festgesetzt. Auslagen und Mehrwertsteuer
sind darin enthalten (§ 8c AnwT).
In Bausachen beträgt der Streitwert praxisgemäss 10% der Bausumme
(vgl. neu auch § 20 Abs. 3 des Gebührendekrets vom 19. September 2023
[GebührD; SAR 662.110]), die sich gemäss Baugesuchsformular der Re-
gionalen Bauverwaltung auf ungefähr Fr. 6.25 Mio. beläuft (Vorakten,
act. 12). Nicht massgeblich für die Streitwertbestimmung ist hingegen der
Verkehrs- oder Marktwert einer Liegenschaft. Bei einem Streitwert von
Fr. 625'000.00 beträgt die Parteientschädigung im Beschwerdeverfahren
Fr. 7'000.00 bis Fr. 22'000.00 (§ 8a Abs. 1 lit. a Ziff. 5 AnwT). In Anbetracht
des aufgrund der zahlreichen Eingaben des Beschwerdeführers mindes-
tens durchschnittlichen mutmasslichen Aufwandes der gegnerischen
Rechtsvertreter, aber der eher geringen Komplexität der Materie ist die Par-
teientschädigung auf Fr. 9'000.00 festzulegen. Überdies ist die Parteient-
schädigung an den Rechtsvertreter des Gemeinderats in analoger Anwen-
dung von § 12a Abs. 1 AnwT (auf Entschädigungen zugunsten des Ge-
meinwesens; vgl. dazu AGVE 2011, S. 247 ff.) um 20% auf Fr. 7'200.00
herabzusetzen. Die mehrwertsteuerpflichtige und damit zum Vorsteuerab-
zug berechtigte Beschwerdegegnerin hat sich derweil den Abzug der inklu-
dierten Mehrwertsteuer von 8,1% anrechnen zu lassen, sodass sich ihre
Parteientschädigung auf gerundet Fr. 8'326.00 reduziert.

- 23 -
Das Verwaltungsgericht erkennt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2.
Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer
Staatsgebühr von Fr. 6'000.00 sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen
von Fr. 621.00, gesamthaft Fr. 6'621.00, gehen zu Lasten des Kantons.
Der unentgeltlich prozessierende Beschwerdeführer ist zur Nachzahlung
an den Kanton Aargau verpflichtet, sobald er dazu in der Lage ist (§ 34
Abs. 3 VRPG i.V.m. Art. 123 ZPO).
3.
3.1.
Der Beschwerdeführer wird verpflichtet, dem Gemeinderat Q._____ die vor
Verwaltungsgericht entstandenen Parteikosten in Höhe von Fr. 7'200.00 zu
ersetzen.
3.2.
Der Beschwerdeführer wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin die vor
Verwaltungsgericht entstandenen Parteikosten in Höhe von Fr. 8'326.00 zu
ersetzen.
Zustellung an:
den Beschwerdeführer
die Beschwerdegegnerin (Vertreter)
den Regierungsrat
den Gemeinderat Q._____ (Vertreter)
Mitteilung an:
das Departement Bau, Verkehr und Umwelt (Abteilung für Baubewilligun-
gen und Abteilung für Umwelt)
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht,
kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht
innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-recht-
lichen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor
bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und

- 24 -
vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde
muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter
Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit
Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als
Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (Art. 82 ff. des Bun-
desgesetzes über das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz, BGG;
SR 173.110] vom 17. Juni 2005).
Aarau, 23. Januar 2025
Verwaltungsgericht des Kantons Aargau
3. Kammer
Vorsitz: Gerichtsschreiberin:
Winkler Ruchti