ag_verwaltungsgericht · WBE.2024.406 · 2025-02-11 · de
Obergericht / Verwaltungsgericht / 3. Kammer — WBE.2024.406


Verwaltungsgericht
3. Kammer
WBE.2024.406 / SW / we
Art. 14
Urteil vom 11. Februar 2025
Besetzung Verwaltungsrichter Michel, Vorsitz
Verwaltungsrichterin Schircks
Verwaltungsrichter Winkler
Gerichtsschreiberin Wittich
Beschwerde- A._____ AG,
führerin vertreten durch lic. iur. Robert Hadorn, Rechtsanwalt,
Schanzeneggstrasse 1, Postfach, 8027 Zürich
gegen
Gemeinderat Q._____,
vertreten durch lic. iur. Alexander Rey, Rechtsanwalt,
Langhaus 4, 5401 Baden
Gegenstand Beschwerdeverfahren betreffend Vollstreckung
Ankündigung des Gemeinderats Q._____ vom 7. November 2024

- 2 -
Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten:
A.
1.
Am 22. August 2016 beschloss der Gemeinderat Q._____ in Bezug auf
zwölf in der Liegenschaft R-Weg, Q._____, eingebaute Zimmer, dass der
rechtmässige Zustand wiederherzustellen sei, andernfalls die Nutzung zu
Wohnzwecken verboten werde. Damalige Eigentümerin der Liegenschaft
war die A._____ AG. Dieser Entscheid wurde bestätigt durch das
Departement Bau, Verkehr und Umwelt (BVU) am 9. August 2017, mit
Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2017.375 vom 24. Mai 2018
sowie letztinstanzlich mit Urteil des Bundesgerichts 1C_328/2018 vom
12. April 2019.
2.
Am 29. August 2022 wies der Gemeinderat Q._____ ein weiteres nach-
trägliches Baugesuch der A._____ AG für den Einbau von zwölf Zimmern
in der Liegenschaft R-Weg in Q._____ ab. Gleichzeitig verfügte er
betreffend die Vollstreckung des rechtskräftigen Entscheids vom
22. August 2016:
4. Wiederherstellung des rechtmässigen baulichen Zustands betreffend die 12 ein-
gebauten Zimmer
Es wird festgestellt, dass die Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zu-
stands der Liegenschaft R-Weg gemäss dem Beschluss vom 22. August 2016 am
28. Februar 2020 unbenutzt abgelaufen ist.
Der Gesuchstellerin wird eine letzte Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustands des Gebäudes R-Weg gemäss dem Beschluss vom 22. August 2016 bis
zum 31. März 2023 gesetzt. Sollte diese Frist verstreichen, wird hiermit die Er-
satzvornahme angedroht.
Für den Fall, dass auch diese Frist unbenutzt ablaufen sollte, ist folgendes anzuord-
nen:
a. Es wird ein noch zu bestimmender Dritter für die Arbeiten zur Wiederherstellung
des rechtmässigen Zustands des Gebäudes R-Weg beigezogen.
b. Das Datum des Beginns der Arbeiten zur Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustands wird der Gesuchstellerin nach Ablauf der Frist mindestens 10 Tage im
Voraus mitgeteilt.
c. Die Kosten des Beizugs der Dritten, die notwendig sind, um den ursprünglichen
baulichen Zustand des Gebäudes R-Weg wiederherzustellen, werden der
Gesuchstellerin in Rechnung gestellt.
5. Nutzungsverbot
Es wird festgestellt, dass gemäss dem Beschluss vom 22. August 2016 seit dem
1. Juli 2020 ein Verbot der Nutzung der 12 Zimmer in der Liegenschaft R-Weg zu
Wohnzwecken besteht.
Der Gesuchstellerin wird eine letzte Frist zur Umsetzung des Nutzungsverbots ge-
mäss dem Beschluss vom 22. August 2016 bis zum 31. Januar 2023 gesetzt.

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Sollte auch diese Frist unbenutzt ablaufen, werden hiermit eine polizeiliche Räumung
der Liegenschaft R-Weg und deren Versiegelung angedroht. Dazu gilt:
a. Der Gesuchstellerin wird die polizeiliche Räumung 10 Tage im Voraus angekün-
digt.
b. Der Zugang zur Liegenschaft R-Weg wird durch bauliche Massnahmen vorläufig
verunmöglicht.
c. Die Kosten des Beizugs der Dritten, die notwendig sind, um das Nutzungsverbot
des Gebäudes R-Weg umzusetzen, werden der Gesuchstellerin in Rechnung
gestellt.
3.
Auf die dagegen verspätet erhobene Beschwerde trat das Verwaltungs-
gericht nicht ein (vgl. Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2023.42
vom 15. März 2023). Die gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde
wies das Bundesgericht mit Urteil 1C_210/2023 vom 5. Dezember 2023 ab.
B.
1.
Mit Schreiben vom 7. November 2024 kündigte der Gemeinderat Q._____
gegenüber der neuen Eigentümerin der streitbetroffenen Liegenschaft
(B._____ AG, S._____) die polizeiliche Räumung und Versiegelung des
Gebäudes R-Weg am Mittwoch, 4. Dezember 2024, 14.00 Uhr, an.
2.
Ebenfalls am 7. November 2024 informierte der Gemeinderat Q._____ die
gemeldeten Mieterinnen und Mieter der Liegenschaft R-Weg:
Liegenschaft R-Weg
Ankündigung der polizeilichen Räumung der Liegenschaft und deren
Versiegelung
Gestützt auf rechtskräftige Urteile und eine Bestandesaufnahme der Lie-
genschaft hat der Gemeinderat der Liegenschaftseigentümerin B._____
die polizeiliche Räumung der Liegenschaft R-Weg und deren Versiegelung
am
Mittwoch, 4. Dezember 2024, 14.00 Uhr
angekündigt. Der Zugang zur Liegenschaft wird dann durch bauliche
Massnahmen vorläufig verunmöglicht. Auch werden der Strom und das
Wasser abgestellt.
Wir setzen Sie hiermit als direkt betroffene Mieterinnen und Mieter über
diesen Entscheid in Kenntnis. […]
C.
1.
Am 21. November 2024 erhob die A._____ AG Beschwerde beim
Verwaltungsgericht und beantragte:

- 4 -
1.
Der angefochtene Beschluss betreffend Räumung der Liegenschaft R-
Weg, Q._____, und deren Versiegelung sei aufzuheben;
2.
Der Beschwerde sei aufschiebende Wirkung zuzuerkennen; demgemäss
sei der Beschwerdegegner anzuhalten, jedenfalls bis zur Rechtskraft des
Baubewilligungsentscheides im Baugesuchsverfahren 2023-07 jegliche
Räumungs- und Versiegelungsmassnahmen zu unterlassen; diese Anord-
nung sei zunächst superprovisorisch, d.h. ohne vorgängige Anhörung des
Beschwerdegegners, zu erlassen und nach durchgeführtem Vernehmlas-
sungsverfahren zu bestätigen.
3.
Die Vernehmlassung des Beschwerdegegners sei der Beschwerdeführe-
rin umgehend zur Stellungnahme zuzustellen;
4.
Es sei ein Augenschein unter Beizug von Vertretern der Gebäudeversi-
cherung des Kantons Aargau durchzuführen;
5.
Über die Kosten- und Entschädigungsfolgen sei im Endentscheid des Bau-
gesuchsverfahrens 2023-07 zu befinden.
2.
Mit Verfügung vom 25. November 2024 wies der instruierende Verwal-
tungsrichter die Beschwerdeführerin unpräjudiziell darauf hin, dass es sich
beim Schreiben vom 7. November 2024 kaum um eine anfechtbare Verfü-
gung handeln dürfte, die Vollstreckungsverfügung vom 29. August 2022
rechtskräftig und die Beschwerdelegitimation der A._____ AG zumindest
fragwürdig sei. Der Beschwerde wurde keine aufschiebende Wirkung
gewährt.
3.
Die Beschwerdeführerin nahm mit Eingabe vom 2. Dezember 2024 Stel-
lung und hielt an ihren Anträgen fest.
4.
Mit Beschwerdeantwort vom 23. Januar 2025 beantragte der Gemeinderat
Q._____:
1.
Auf die Beschwerde sei nicht einzutreten, eventualiter sei sie abzuweisen.
2.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich gesetzlich ge-
schuldeter Mehrwertsteuer zulasten der Beschwerdeführerin.

- 5 -
5.
Das Verwaltungsgericht hat den Fall auf dem Zirkularweg entschieden (vgl.
§ 7 Abs. 1 und 2 des Gerichtsorganisationsgesetzes vom 6. Dezember
2011 [GOG; SAR 155.200]).
Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
I.
1.
1.1.
Gemäss § 83 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom
4. Dezember 2007 (Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRPG; SAR 271.200)
ist das Verwaltungsgericht zuständig für Beschwerden gegen Vollstre-
ckungsentscheide.
Vollstreckungsentscheide enthalten Anordnungen zur zwangsweisen
Durchsetzung von vollstreckbaren Sachentscheiden (vgl. §§ 76 ff. VRPG).
Demgegenüber spricht sich die der Vollstreckung zu Grunde liegende
Sachverfügung über materielle Rechte und Pflichten im Einzelfall aus (vgl.
MICHAEL MERKER, Rechtsmittel, Klage- und Normenkontrollverfahren nach
dem aargauischen Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege, Kommentar
zu den §§ 38-72 [a]VRPG, 1998, N. 122 zu § 38 [a]VRPG).
1.2.
Mit Beschluss vom 29. August 2022 drohte der Gemeinderat Q._____ ge-
stützt auf den Entscheid vom 22. August 2016 (Sachentscheid) der Be-
schwerdeführerin die polizeiliche Räumung und Versiegelung der streitbe-
troffenen Liegenschaft an. Die am 7. November 2024 gegenüber den
Mieterinnen und Mietern erfolgte Ankündigung der polizeilichen Räumung,
Versiegelung und Verunmöglichung des Zugangs zur Liegenschaft R-Weg
erfolgte mithin im Rahmen der Vollstreckung. Das Verwaltungsgericht ist
somit zur Beurteilung der vorliegenden Beschwerde, welche explizit diese
Ankündigung anficht und deren Aufhebung verlangt, zuständig.
2.
2.1.
Angefochten ist im vorliegenden Verfahren das Schreiben des Gemeinde-
rats Q._____ vom 7. November 2024, mit welchem den Mieterinnen und
Mietern der Liegenschaft R-Weg die polizeiliche Räumung und Ver-
siegelung ihres Mietobjekts mitgeteilt wurde (siehe vorne lit. B/2).
2.2.
Der Entscheidbegriff in § 26 VRPG und § 41 VRPG entspricht grundsätz-
lich jenem der Verfügung (vgl. Botschaft des Regierungsrates vom 14. Feb-
ruar 2007 [07.27] S. 10 und S. 53; MERKER, a.a.O., N. 20 zu § 38 [a]VRPG).

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Entscheide bzw. Verfügungen sind individuelle, an einzelne oder mehrere
Personen gerichtete Anordnungen der Behörden, die sich auf öffentliches
Recht stützen und die Begründung, Änderung oder Aufhebung von Rech-
ten oder Pflichten, die Feststellung des Bestehens, Nichtbestehens oder
Umfanges von Rechten und Pflichten, die Abweisung von Begehren auf
Begründung, Änderung, Aufhebung oder Feststellung von Rechten und
Pflichten oder das Nichteintreten auf ein solches Begehren zum Gegen-
stand haben. Als Verfügungen gelten mithin autoritative, einseitige, indivi-
duell-konkrete Anordnungen der Behörde, die in Anwendung von Verwal-
tungsrecht ergangen, auf Rechtswirkungen ausgerichtet sowie verbindlich
und erzwingbar sind (BGE 141 II 233, Erw. 3.1; 139 V 143, Erw. 1.2;
135 II 38 Erw. 4.3; Aargauische Gerichts- und Verwaltungsentscheide
[AGVE] 2006, S. 85, Erw. 2.1. mit Hinweis; Entscheid des Verwaltungsge-
richts WBE.2021.237 vom 28. März 2022, Erw. 2.3; ULRICH HÄFELIN/
GEORG MÜLLER/FELIX UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl.
2020, Rz. 849 ff.).
Demgegenüber sind Tathandlungen bzw. Verwaltungsmassnahmen, die
nicht auf einen rechtlichen, sondern einen tatsächlichen Erfolg gerichtet
sind, Realakte. Sie begründen keine unmittelbaren Rechte und Pflichten,
sondern gestalten unmittelbar die Faktenlage, indem sie Tatsachen schaf-
fen (BGE 144 II 233, Erw. 4.1; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O.,
Rz. 1408; PIERRE TSCHANNEN/MARKUS MÜLLER/MARKUS KERN, Allgemei-
nes Verwaltungsrecht, 5. Aufl. 2022, Rz. 1061 ff.). Der Vollzug von Verfü-
gungen erfolgt in der Form von Realakten (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN,
a.a.O., Rz. 1411 f.). In Vollstreckungsverfahren handelt es sich bei der Mit-
teilung über das Wann und Wie von exekutorischen Zwangsmassnahmen
sowie bei der Anwendung des konkreten Zwangsmittels um Realakte und
nicht um Verfügungen (TSCHANNEN/MÜLLER/KERN, a.a.O., Rz. 896 f.). Ge-
mäss der Konzeption des VRPG können Realakte nicht mit Beschwerde
angefochten werden; in Betracht fällt allenfalls eine Klage gestützt auf § 60
lit. d VRPG ("öffentlich-rechtliche Streitigkeiten in anderen Angelegenhei-
ten, wenn in Rechtspositionen von Privaten eingegriffen wird, ohne dass
ein Entscheid ergeht oder Klage vor einer anderen Instanz erhoben werden
kann.").
2.3.
Dem vorliegenden Verfahren liegt der rechtskräftige Vollstreckungsent-
scheid vom 29. August 2022 zugrunde, mit welchem der Sachentscheid
(Abweisung Baugesuch) vom 22. August 2016 vollzogen werden soll. Im
Vollstreckungsentscheid setzte der Gemeinderat Q._____ eine letzte Er-
füllungsfrist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands und drohte
für den Fall der Nichterfüllung die Ersatzvornahme an unter Nennung der
diesfalls anzuordnenden Zwangsmittel (siehe vorne lit. A/2). Mit der vorlie-
gend angefochtenen Mitteilung vom 7. November 2024 hingegen infor-
mierte der Gemeinderat Q._____ lediglich die Mieterinnen und Mieter der

- 7 -
Liegenschaft R-Weg, wann und wie er die angeordneten Zwangs-
massnahmen tatsächlich zu vollziehen beabsichtigte. Insbesondere wies
der Gemeinderat Q._____ die Mieterinnen und Mieter darauf hin, dass der
Zugang zur Liegenschaft durch bauliche Massnahmen vorläufig verunmög-
licht werde und sowohl Strom als auch Wasser abgestellt würden. Die an-
gefochtene Mitteilung enthält weder eine neue Anordnung von Zwangsmit-
teln oder Fristen noch begründet sie Rechte oder Pflichten der Adressaten.
Es handelt sich um eine blosse Information in Bezug auf die bevorste-
hende, bereits angedrohte und angeordnete Durchführung der exekuto-
rischen Zwangsmassnahme. Entsprechend den vorstehenden Ausfüh-
rungen in Erw. 2.2 handelt es bei der Ankündigung des Gemeinderats
Q._____ nicht um eine anfechtbare Verfügung i.S.v. § 83 Abs. 1 VRPG,
sondern um einen Realakt. Somit darf auf die
Verwaltungsgerichtsbeschwerde mangels zulässigen Anfechtungsobjekts
nicht eingetreten werden. Eine Klage gemäss § 60 lit. d VRPG fällt
vorliegend ebenfalls ausser Betracht, da mit der umschriebenen
Information nicht in Rechtspositionen von Privaten (und insbesondere nicht
in Rechtspositionen der Beschwerdeführerin, vgl. Erw. 3 hiernach)
eingegriffen wurde.
3.
3.1.
Ergänzend ist festzuhalten, dass auf die Beschwerde vom 21. November
2024 selbst bei Vorliegen eines zulässigen Anfechtungsobjekts mangels
Beschwerdelegitimation der Beschwerdeführerin nicht eingetreten werden
dürfte.
3.2.
Nach § 42 lit. a VRPG ist zur Beschwerde befugt, wer ein schutzwürdiges
eigenes Interesse an der Aufhebung oder der Änderung des angefochte-
nen Entscheids hat. Ein schutzwürdiges Interesse liegt vor, wenn die tat-
sächliche oder rechtliche Situation der beschwerdeführenden Partei durch
den Ausgang des Verfahrens beeinflusst werden kann (statt vieler: AGVE
2002, S. 278, Erw. I/4a; MERKER, a.a.O., N. 129 zu § 38 [a]VRPG).
3.3.
Die Beschwerdeführerin war Adressatin des Vollstreckungsentscheids vom
29. August 2022. Eigentümerin der Liegenschaft R-Weg ist mittlerweile
jedoch unbestrittenermassen die B._____ AG. Der Beschwerdeführerin
fehlt somit die für das Vorliegen der Beschwerdebefugnis verlangte
besondere, nahe Beziehung zur Streitsache (vgl. MERKER, a.a.O., N. 129
zu § 38 [a]VRPG). Der Ausgang des vorliegenden Verfahrens hätte weder
auf die tatsächliche noch die rechtliche Situation der Beschwerdeführerin
Einfluss. Gegenteiliges ist weder erkennbar noch wird es von der
Beschwerdeführerin dargetan.

- 8 -
Nichts anderes lässt sich aus dem Entscheid des Verwaltungsgerichts
WBE.2023.210 vom 13. Mai 2024 ableiten. In jenem Verfahren hatte die
Beschwerdeführerin als Baugesuchstellerin am vorinstanzlichen Verfahren
teilgenommen und war Adressatin des angefochtenen Entscheids. Die Ver-
äusserung der Liegenschaft R-Weg an die B._____ AG erfolgte während
dem laufenden Verfahren, weshalb die Beschwerdeführerin befugt war,
dieses in eigenem Namen in Prozessstandschaft für fremdes Recht
fortzuführen (vgl. zum Ganzen Entscheid des Verwaltungsgericht
WBE.2023.210 vom 13. Mai 2024, Erw. I/2). Die Befugnis zur Einleitung
eines neuen Beschwerdeverfahrens (betreffend Vollstreckung) ergibt sich
daraus nicht.
II.
1.
Aufgrund des Ausgangs des Verfahrens sind der Beschwerdeführerin die
Verfahrenskosten aufzuerlegen (§ 31 Abs. 2 VRPG).
Die Gerichtsgebühr wird unter Berücksichtigung der angefallenen Kosten
und der Bedeutung der Sache auf Fr. 1'200.00 festgelegt (vgl. § 5 Abs. 1
i.V.m. § 20 Abs. 1 lit. b des Gebührendekrets vom 19. September 2023
[GebührD; SAR 662.110]).
2.
Die Beschwerdeführerin hat dem anwaltlich vertretenen Gemeinderat, dem
Parteistellung zukommt (§ 13 Abs. 2 lit. e VRPG), die Parteikosten zu er-
setzen (§ 32 Abs. 2 i.V.m. § 29 VRPG).
Die Höhe des Parteikostenersatzes bestimmt sich nach dem Dekret über
die Entschädigung der Anwälte vom 10. November 1987 (Anwaltstarif,
AnwT; SAR 291.150). In Verfahren, die keinen bestimmbaren Streitwert
aufweisen, gelten die §§ 3 Abs. 1 lit. b und 6 ff. sinngemäss (§ 8a Abs. 3
AnwT). Danach beträgt die Grundentschädigung nach dem mutmasslichen
Aufwand des Anwalts sowie der Bedeutung und Schwierigkeit des Falles
zwischen Fr. 1'210.00 und Fr. 14'740.00. Angesichts des eher geringen
Aufwands sowie der Bedeutung und Schwierigkeit des Falles erscheint
eine Grundentschädigung von Fr. 2'000.00 sachgerecht (vgl. § 3 Abs. 1
lit. b AnwT). Für die nicht durchgeführte Verhandlung ist praxisgemäss ein
Abzug von 20 % vorzunehmen (§ 6 Abs. 3 AnwT). Hinzu kommen schliess-
lich angemessene Auslagen (§ 13 AnwT) sowie die Mehrwertsteuer, womit
sich eine Parteientschädigung von Fr. 1'800.00 rechtfertigt.
Das Verwaltungsgericht erkennt:
1.
Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.

- 9 -
2.
Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer Ge-
richtsgebühr von Fr. 1'200.00, sind von der Beschwerdeführerin zu bezah-
len.
3.
Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, dem Gemeinderat Q._____ die
vor Verwaltungsgericht entstandenen Parteikosten in Höhe von
Fr. 1'800.00 zu ersetzen.
Zustellung an:
die Beschwerdeführerin (Vertreter)
den Gemeinderat Q._____ (Vertreter)
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht,
kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht
innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-recht-
lichen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor
bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und
vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde
muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter
Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit
Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als
Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (Art. 82 ff. des Bun-
desgesetzes über das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz, BGG;
SR 173.110] vom 17. Juni 2005).
Aarau, 11. Februar 2025
Verwaltungsgericht des Kantons Aargau
3. Kammer
Vorsitz: Gerichtsschreiberin:
Michel Wittich