ag_verwaltungsgericht · WBE.2021.226 · 2022-03-28 · de
Obergericht / Verwaltungsgericht / 3. Kammer — WBE.2021.226


Verwaltungsgericht
3. Kammer
WBE.2021.226 / MW / wm
(BVURA.20.643)
Art. 26
Urteil vom 28. März 2022
Besetzung Verwaltungsrichter Winkler, Vorsitz
Verwaltungsrichterin Lang
Verwaltungsrichter Leibundgut
Gerichtsschreiber Wildi
Beschwerde- A._____
führer 1
Beschwerde- B._____
führer 2
beide vertreten durch lic. iur. Stefan Galligani, Rechtsanwalt,
Ruederstrasse 8, Postfach, 5040 Schöftland
und
Beigeladene C._____
vertreten durch lic. iur. Stefan Galligani, Rechtsanwalt, Ruederstrasse 8,
Postfach, 5040 Schöftland
gegen
Gemeinderat Q._____
Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsabteilung,
Entfelderstrasse 22, Buchenhof, 5001 Aarau
Gegenstand Beschwerdeverfahren betreffend Baubewilligung
Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt vom 19. Mai 2021

- 2 -
Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten:
A.
Mit Entscheid vom 19. Oktober 2020 beschloss der Gemeinderat Q. u.a.
Folgendes:
[…]
3.
B. und A. werden als Teilinhaber der E aufgefordert, bis zum 20. Novem-
ber 2020 ein vollständiges Baugesuch für die Umnutzung und allfällige
baulichen Veränderungen des F zu einem Bordell bzw. Motelbetrieb mit
Zimmervermietung im 24-Stunden-Betrieb sowie einen entsprechend an-
gepassten Parkplatznachweis und eine Stellungnahme des kommunalen
Brandschutzbeauftragten einzureichen.
[…]
B.
1.
Dagegen erhoben A. und B. Beschwerde beim Departement Bau, Verkehr
und Umwelt (BVU), Rechtsabteilung, mit folgenden Anträgen:
1.
Es sei Ziff. 3 (Seite 2) des Entscheids der Beschwerdegegnerin vom
19. Oktober 2020 aufzuheben.
2.
Es sei festzustellen, dass im vorliegenden Fall keine bewilligungspflichtige
Umnutzung vorliegt und keine bewilligungspflichtigen baulichen Verände-
rungen durchgeführt werden bzw. wurden und daher auf ein Baubewilli-
gungsverfahren und eine Stellungnahme des kommunalen Brandschutz-
beauftragten zu verzichten sei.
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beschwerdegegne-
rin.
2.
Nach durchgeführtem Rechtsschriftenwechsel fällte das BVU, Rechtsabtei-
lung, am 19. Mai 2019 folgenden Entscheid:
1.
In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird Dispositiv Ziff. 3 des Be-
schlusses des Gemeinderats Q. vom 19. Oktober 2020 aufgehoben und
wie folgt neu gefasst:
"B. und A. werden verpflichtet, innert 40 Tagen ab Rechtskraft des vorlie-
genden Entscheids für die an der G neu betriebene E einen angepassten
Parkplatznachweis einzureichen."

- 3 -
2.
Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus einer Staatsgebühr von
Fr. 1'500.– sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen von Fr. 162.–, ins-
gesamt Fr. 1'662.–, werden den Beschwerdeführenden B. und A. je zu 1/6
(Fr. 277.–), in solidarischer Haftung für 1/3 (Fr. 554.–) auferlegt. Im Übri-
gen werden die Kosten auf die Staatskasse genommen.
3.
Die Einwohnergemeinde Q. wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden
B. und A. die im Beschwerdeverfahren entstandenen Parteikosten in der
Höhe von Fr. 2'700.– zu 1/3, das heisst in der Höhe von Fr. 900.– zu er-
setzen.
C.
1.
Gegen diesen am 21. Mai 2021 zugestellten Entscheid erhoben A. und B.
am 21. Juni 2021 Verwaltungsgerichtsbeschwerde mit den Anträgen:
1.
Es sei der Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt vom
19. Mai 2021 aufzuheben.
2.
Es sei festzustellen, dass für die Beschwerdeführer keine Parkfeldererstel-
lungspflicht besteht.
3.
Eventualiter sei festzustellen, dass die Beschwerdeführer ihre Parkfelder-
erstellungspflicht bereits erfüllen.
4.
Subeventualiter seien die Beschwerdeführer von der Parkfeldererstel-
lungspflicht zu befreien und es sei festzustellen, dass keine Ersatzabgabe
zu entrichten sei.
5.
Sub-Subeventualiter seien die Beschwerdeführer von der Parkfeldererstel-
lungspflicht zu befreien und zu verpflichten eine Ersatzabgabe zu entrich-
ten.
6.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
2.
Mit Beschwerdeantwort vom 9. August 2021 (Postaufgabe: 16. August
2021) beantragte der Gemeinderat Q.:
1.
Dem Verwaltungsgericht des Kantons Aargau wird beantragt, den Ent-
scheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsabteilung,
Ziff. 1, vom 19. Mai 2021, insofern zu schützen, dass der Parkplatznach-
weis der Parzelle Nr. H und der Nachbarparzellen Nrn. I und J aufgrund
der zugemieteten Parkplätze zu erbringen sei.

- 4 -
2.
Die Betreiber der E seien zu verpflichten, der Abteilung Bau und Planung
Q. Parkplatznachweise der Parzelle Nr. H sowie der Parzellen Nrn. I und
J (zugemietete Parkplätze) einzureichen.
3.
Der Gemeinderat sieht keine Gründe, welche eine Befreiung der Betreiber
der E von der Pflicht zur Erstellung bzw. zum Nachweis der erforderlichen
Anzahl Parkfelder rechtfertigen würden.
4.
Der Gemeinderat sieht keinen Erlass einer Verfügung zur Leistung einer
Ersatzabgabe für jeden nicht erstellten Parkplatz gemäss Baugesetzge-
bung vor.
3.
Das BVU, Rechtsabteilung, beantragte mit Beschwerdeantwort vom
16. August 2021 die kostenfällige Abweisung der Beschwerde.
4.
Mit Verfügung vom 6. Oktober 2021 lud das Verwaltungsgericht die C. als
Eigentümerin und Vermieterin der Liegenschaft Parzelle Nr. H zum Verfah-
ren bei, stellte ihr die Rechtsschriften zu und räumte ihr – unter Hinweis auf
§ 12 Abs. 3 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 4. De-
zember 2007 (Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRPG; SAR 271.200) –
Gelegenheit ein, sich zu äussern.
5.
Am 28. Oktober 2021 reichte die Beigeladene eine Stellungnahme ein mit
den Begehren:
1.
Die Klage vom 21.06.2021 sei gutzuheissen.
2.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
6.
Der Gemeinderat Q. äusserte sich dazu mit Stellungnahme vom 15. No-
vember 2021 (Postaufgabe: 17. November 2021) und stellte folgende An-
träge:
1.
Dem Verwaltungsgericht des Kantons Aargau wird beantragt, den Ent-
scheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsabteilung,
Ziff. 1, vom 19. Mai 2021, zu schützen.
2.
Die Betreiber der E seien zu verpflichten, der Abteilung Bau und Planung
Q. Parkplatznachweise der Parzelle Nr. H einzureichen.

- 5 -
3.
Der Gemeinderat sieht keine Gründe, die eine Befreiung der Betreiber der
E von der Pflicht zur Erstellung bzw. zum Nachweis der erforderlichen An-
zahl Parkfelder rechtfertigen würden.
4.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge.
7.
Das BVU, Rechtsabteilung, beantragte in seiner Stellungnahme vom
22. November 2021:
Die Begehren der Beigeladenen seien abzuweisen, unter Kosten- und Ent-
schädigungsfolge.
8.
Das Verwaltungsgericht hat den Fall am 30. März 2022 beraten und ent-
schieden.
Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
I.
1.
Gegen letztinstanzliche Entscheide der Verwaltungsbehörden ist die Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde zulässig (§ 54 Abs. 1 VRPG). Das gilt auch in
Bausachen (§ 61 Abs. 3 der Bauverordnung vom 25. Mai 2011 [BauV;
SAR 713.121]). Der angefochtene Entscheid des BVU ist verwaltungsin-
tern letztinstanzlich (§ 61 Abs. 1 BauV und § 9 Abs. 1 i.V.m. § 13 Abs. 1
lit. a Ziffer 1 der Verordnung über die Delegation von Kompetenzen des
Regierungsrats vom 10. April 2013 [Delegationsverordnung, DelV;
SAR 153.113]). Das Verwaltungsgericht ist somit zuständig.
2.
2.1.
Die Beschwerdeführer beantragen, es sei festzustellen, dass für sie keine
Parkfeldererstellungspflicht bestehe (Beschwerdeantrag Ziffer 2), eventua-
liter sei festzustellen, dass sie die Parkfeldererstellungspflicht bereits erfüll-
ten (Beschwerdeantrag Ziffer 3). An einer selbstständigen Feststellung (im
Urteilsspruch) des Nichtbestehens einer bzw. der bereits erfüllten Parkfel-
dererstellungspflicht besteht vorliegend jedoch kein rechtlich geschütztes
Interesse. Grundsätzlich setzt ein Feststellungsentscheid voraus, dass die
betroffene Person ein schützenswertes Interesse an der Feststellung des
Bestehens oder Nichtbestehens eines konkreten öffentlich-rechtlichen
Rechtsverhältnisses nachweisen kann und keine öffentlichen oder privaten
Interessen entgegenstehen. Negative Voraussetzung des Feststellungsan-
spruchs ist die fehlende Möglichkeit, alternativ eine vollstreckbare Leistung

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oder Gestaltung eines Rechtsverhältnisses verlangen zu können, da der
Feststellungsentscheid subsidiärer Natur ist (vgl. BGE 118 II 254, Erw. 1c;
Entscheide des Verwaltungsgerichts WBE.2020.154 vom 18. November
2020, Erw. I/2 sowie WBE.2015.456 vom 7. Juli 2016, Erw. I/2.2.3; BOSS-
HART/BERTSCHI, in: Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des
Kantons Zürich [VRG], 3. Aufl. 2014, N. 23 ff. zu § 19; MICHAEL MERKER,
Rechtsmittel, Klage und Normenkontrollverfahren nach dem aargauischen
Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege, Kommentar zu den §§ 38 – 72
[a]VRPG, 1998, N. 26 ff. zu § 38). Sollte das Verwaltungsgericht zum
Schluss gelangen, dass für die Beschwerdeführer keine Parkfeldererstel-
lungspflicht besteht oder sie diese bereits erfüllten, führte dies zur Aufhe-
bung des angefochtenen Entscheids der Vorinstanz (vgl. Beschwerdean-
trag Ziffer 1), mit welchem angeordnet wurde, die Beschwerdeführer hätten
für die an der G neu betriebene E einen angepassten Parkplatznachweis
einzureichen. Mit einem entsprechenden Gestaltungsurteil wäre den Be-
schwerdeführern, die letztlich keinen angepassten Parkplatznachweis ein-
reichen wollen, vollauf gedient. Welchen praktischen Nutzen die Beschwer-
deführer mit den beantragten separaten Feststellungen hätten, ist nicht er-
sichtlich. Auf die Beschwerdeanträge Ziffer 2 und 3 ist somit nicht einzutre-
ten.
2.2.
Weiter beantragen die Beschwerdeführer subeventualiter, sie seien von der
Parkfeldererstellungspflicht zu befreien und es sei festzustellen, dass keine
Ersatzabgabe zu entrichten sei (Beschwerdeantrag Ziffer 4) bzw. sub-sub-
eventaliter, dass sie von der Parkfeldererstellungspflicht zu befreien und zu
verpflichten seien, eine Ersatzabgabe zu entrichten (Beschwerdeantrag
Ziffer 5). Diese Anträge liegen ausserhalb des Streitgegenstands. Das
Rechtsmittelverfahren ist durch den Streitgegenstand begrenzt, der seiner-
seits durch die angefochtene Verfügung, das Anfechtungsobjekt, bestimmt
wird. Nur was Gegenstand des ursprünglichen Verwaltungsverfahrens war
– oder was allenfalls zusätzlich im verwaltungsinternen Beschwerdeverfah-
ren verbindlich geregelt wurde –, kann im verwaltungsgerichtlichen Be-
schwerdeverfahren Streitgegenstand sein (vgl. Aargauische Gerichts- und
Verwaltungsentscheide [AGVE] 2010, S. 122, Erw. 6.3.1; 1999, S. 367,
Erw. I/1a). Beschwerdebegehren, die neue, in der angefochtenen Verfü-
gung nicht geregelte Fragen aufwerfen, sind unzulässig. In einem Rechts-
mittelverfahren vor oberer Instanz kann der Streitgegenstand grundsätzlich
nur eingeschränkt, jedoch nicht mehr erweitert werden (BGE 131 II 200,
Erw. 3.2; AGVE 2010, S. 122, Erw. 6.3.1). Bezüglich der Parkplatzfrage
wurde im Entscheid des Gemeinderats vom 19. Oktober 2020 verlangt,
dass die Beschwerdeführer einen angepassten Parkplatznachweis einrei-
chen (vgl. Vorakten, act. 2, 42). Im Zusammenhang mit den Parkfeldern
war vor Vorinstanz ebenso umstritten, ob ein angepasster Parkplatznach-
weis einzureichen ist oder nicht. Entsprechend lautete auch das Dispositiv

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des vorinstanzlichen Entscheids, nämlich, dass die Beschwerdeführer (in-
nert 40 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids) für die an der G neu be-
triebene E einen angepassten Parkplatznachweis einzureichen haben (an-
gefochtener Entscheid, S. 6 [Dispositiv-Ziffer 1]). Streitgegenstand vor Ver-
waltungsgericht kann folglich ebenfalls nur bilden, ob ein entsprechender
Parkplatznachweis einzureichen ist oder nicht. Die Frage, ob von der Park-
platzerstellungspflicht wegen Unzumutbarkeit befreit werden kann (vgl. Be-
schwerde, S. 11 ff.; § 55 Abs. 3 lit. b des Gesetzes über Raumentwicklung
und Bauwesen vom 19. Januar 1993 [Baugesetz, BauG; SAR 713.100])
und erst Recht die Frage nach einer Ersatzabgabe (§ 58 BauG), würde sich
erst dann stellen, wenn der (eingereichte) angepassten Parkplatznachwei-
ses ergäbe, dass definitiv nicht genügend Parkfelder zur Verfügung gestellt
werden können. Die Beschwerdeanträge 4 und 5 bildeten nicht Gegen-
stand des angefochtenen Entscheids (und auch nicht Gegenstand des Ent-
scheids des Gemeinderats). Auf die Beschwerdeanträge 4 und 5 ist des-
halb nicht einzutreten.
3.
Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde können die unrichtige oder unvoll-
ständige Feststellung des Sachverhalts sowie Rechtsverletzungen – ein-
schliesslich Ermessensüberschreitung, Ermessensunterschreitung und Er-
messensmissbrauch (vgl. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwal-
tungsrecht, 8. Aufl. 2020, Rz. 442) – gerügt werden (§ 55 Abs. 1 VRPG).
Eine Ermessenskontrolle ist dagegen ausgeschlossen (Umkehrschluss
aus § 55 Abs. 3 VRPG).
4.
Per 1. November 2021 sind die Änderungen der BauV vom 25. August
2021 in Kraft getreten (AGS 2021/12-25). Gemäss § 63 Abs. 1 lit. a BauV
werden Baugesuche, die im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Änderung vom
25. August 2021 hängig sind, nach bisherigem Recht beurteilt, es sei denn,
für die Gesuchstellenden ist eine Beurteilung nach neuem Recht günstiger.
II.
1.
Umstritten ist die Anordnung, wonach die Beschwerdeführer innert 40 Ta-
gen ab Rechtskraft des Entscheids für die an der G neu betriebene E einen
angepassten Parkplatznachweis einzureichen haben (angefochtener Ent-
scheid, S. 6 [Dispositiv-Ziffer 1]). Die Vorinstanz erörterte dazu, die zehn
dem Betrieb der Beschwerdeführer zur Verfügung stehenden Parkfelder
(acht auf der Parzelle Nr. J und zwei auf dem eigenen Grundstück) dürften
schon anzahlmässig kaum ausreichen, um im konkreten Fall den vorge-
schriebenen Bedarf an Pflichtparkplätzen abzudecken. Hinzu komme, dass
Pflichtparkplätze auf privaten Drittgrundstücken durch Grunddienstbarkei-
ten oder Baurechte dinglich gesichert sein müssten, was vorliegend auf die
acht neu zugemieteten Parkfelder offensichtlich nicht zutreffe. Von einem

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rechtsgenüglichen Parkplatznachweis könne keine Rede sein, weshalb die
Beschwerde in diesem Punkt abzuweisen sei. Für die Nachreichung eines
rechtsgenüglichen Parkplatznachweises erscheine eine Frist von 40 Tagen
angemessen (angefochtener Entscheid, S. 4 f.). Die Beschwerdeführer
verlangen die Aufhebung der genannten Anordnung (vgl. Beschwerde,
S. 2, 6 ff.).
2.
2.1.
Gemäss § 55 BauG sind bei Erstellung und eingreifender Umgestaltung,
Erweiterung oder Zweckänderung von Bauten und Anlagen genügend
Parkfelder für die Fahrzeuge der Benutzer und Besucher sowie die erfor-
derlichen Verkehrsflächen für den Zubringerdienst zu schaffen. Die Park-
felder müssen auf privatem Grund in nützlicher Distanz zur Liegenschaft,
der sie zu dienen haben, liegen und dauernd als solche benutzt werden
können (Abs. 1). Die Eigentümer bestehender Bauten und Anlagen, deren
Benutzung eine übermässige Beanspruchung öffentlicher Parkfelder oder
Strassen zur Folge hat, können in gleicher Weise zur Schaffung von Park-
feldern und Verkehrsflächen verpflichtet werden (Abs. 2). Der Gemeinderat
befreit von dieser Pflicht ganz oder teilweise, wenn a) wichtige öffentliche
Interessen, namentlich des Ortsbildschutzes oder der Verkehrssicherheit
entgegenstehen, oder b) der Aufwand für die Erstellung der Parkfelder un-
zumutbar wäre (Abs. 3). Nach § 56 BauG müssen die Parkierungs- und die
Verkehrsflächen so ausgelegt sein, dass die Fahrzeuge der Benutzer und
Besucher aufgenommen und die Anlieferung bewältigt werden können. Da-
bei sind die Grösse der Bauten und Anlagen, die Art ihrer Benutzung, die
Erschliessung durch öffentliche Verkehrsmittel und den Langsamverkehr
sowie die Möglichkeiten, andere Parkierungsflächen zu benutzen, zu be-
rücksichtigen (Abs. 1). Der Regierungsrat regelt die Anzahl der Parkfelder,
die Bauweise und technische Gestaltung von Parkierungsanlagen und Ver-
kehrsflächen sowie die Ausnahmen. Im Einzelfall werden Anzahl und Ge-
staltung vom Gemeinderat festgelegt (Abs. 5).
Laut § 43 Abs. 1 BauV (in der bis 31. Oktober 2021 in Kraft gewesenen
Fassung) gilt für die Berechnung der Parkfelderanzahl von Personenwagen
die VSS-Norm SN 640 281 "Parkieren; Angebot an Parkfeldern für Perso-
nenwagen" vom 1. Februar 2006 (nachfolgend: VSS-Norm SN 640 281).
Das vereinfachte Verfahren gemäss der Norm findet Anwendung für a)
Wohnnutzungen, b) übrige Nutzungen, wenn das Parkfelderangebot nicht
mehr als 300 oder das motorisierte Individualverkehrsaufkommen nicht
mehr als 1'500 Fahrten pro Tag (im Durchschnitt über die Betriebstage, Zu-
und Wegfahrt zählen als zwei Fahrten) beträgt. Da die per 1. November
2021 in Kraft getretene Fassung von § 43 Abs. 1 BauV nicht günstiger ist
(zumal die darin neu bezeichnete VSS-Norm 40 281 vom 31. März 2019
identisch mit der VSS-Norm SN 640 281 vom 1. Februar 2006 ist), ist die

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bis 31. Oktober 2021 in Kraft gewesene Fassung von § 43 Abs. 1 BauV
massgebend (vgl. Erw. I/4; § 63 Abs. 1 lit. a BauV).
2.2.
2.2.1.
Soweit aus den Akten ersichtlich, wurde die Liegenschaft Parzelle Nr. H
früher als Restaurant und zu Wohnzwecken genutzt. Dem eingereichten
Mietvertrag vom 23. Juni 1986 zwischen der Einwohnergemeinde Q. und
der damaligen Eigentümerin der Parzelle Nr. H lässt sich entnehmen, dass
für den Restaurationsbetrieb 14 Abstellplätze (1 Abstellplatz pro 3 Sitz-
plätze) und für den Rest des Gebäudes 10 Abstellplätze (1 Abstellplatz pro
Zimmer), insgesamt also 24 Abstellplätze, vorhanden sein mussten. Da die
Eigentümerin der Liegenschaft auf dem Grundstück (Parzelle Nr. H) ledig-
lich 7 Abstellplätze zur Verfügung stellen konnte, schloss sie mit der Ein-
wohnergemeinde den besagten Mietvertrag ab, um die fehlenden 17 Ab-
stellplätze auf der angrenzenden Parzelle Nr. L von der Einwohnerge-
meinde hinzumieten zu können. Gemäss Vertrag handelte es sich dabei
um eine Ersatzlösung im Sinne von § 62 des damals geltenden Baugeset-
zes vom 2. Februar 1971 (aBauG) (vgl. Beschwerdebeilage 9). Im Grund-
buch ist bezüglich Parzelle Nr. H zudem eine "Pflicht zur Beteiligung an
öffentlichen Abstellplätzen" (01.01.1986) angemerkt (siehe Beschwerde-
beilage 3).
2.2.2.
Die heutige Nutzung des Gebäudes auf der Parzelle Nr. H lässt sich wie
folgt umschreiben: Eigentümerin der Liegenschaft ist die C. (Beigeladene).
Diese hat dem Beschwerdeführer 1 per 1. April 2020 das Restaurant ver-
mietet (Beschwerdebeilage 4). Die Beschwerdeführer betreiben dort – im
unteren Teil des Gebäudes – die "E" (Beschwerde, S. 5, 6). Dabei handelt
es sich um einen "Bistro- und Kontaktbarbetrieb". Gemäss Angaben der
Beschwerdeführer bestehe bei einer Kontaktbar (im Unterschied zu einem
Bordell) zwischen dem Betreiber und der dienstleistenden Frau kein Ar-
beitsverhältnis. Die dienstleistende Frau sei selbständig und arbeite auf ei-
gene Rechnung. Den dienstleistenden Frauen werde lediglich die Möglich-
keit geboten, in der Bar Kontakt mit potentiellen Freiern zu knüpfen. Die
Abwicklung der Dienstleistung erfolge auch nicht in den Räumlichkeiten der
Kontaktbar, sondern in den fix angemieteten Studios der dienstleistenden
Frauen. Der Betreiber der Kontaktbar sei somit in keiner Weise in die Ab-
wicklung der eigentlichen Dienstleistung involviert (vgl. Vorakten,
act. 10 f.). Die Beschwerdeführer betonen, gemäss Mietvertrag würden sie
lediglich einen Barbetrieb im unteren Teil des Gebäudes betreiben. Für die
Vermietung der weiteren Räumlichkeiten sei die Eigentümerin zuständig
(Beschwerde, S. 6). Im oberen Teil des Gebäudes befänden sich "zwei"
Wohnungen und mehrere Studios. Die "drei" Wohnungen seien vermietet
und die Studios würden von den dienstleistenden Frauen ebenfalls für ei-
nen längeren Zeitraum angemietet. Die dienstleistenden Frauen hätten dort

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nicht nur die Möglichkeit, ihre Dienstleistungen zu verrichten, sondern
wohnten zugleich dort (Vorakten, act. 11).
Die Beigeladene, welche Eigentümerin und Vermieterin der Liegenschaft
Parzelle Nr. H ist, stellte die von den Beschwerdeführern dargestellte aktu-
elle Nutzung des Gebäudes nicht in Abrede (vgl. Stellungnahme Beigela-
dene vom 28. Oktober 2021).
2.3.
2.3.1.
Dass für die dargelegte heutige Nutzung ebenfalls genügend Parkfelder zur
Verfügung stehen müssen, steht im Grundsatz ausser Frage. Im Vergleich
zu früher haben sich die Verhältnisse jedoch in mehrfacher Hinsicht geän-
dert: Dies gilt nicht nur bezüglich der Nutzung (früher: Restaurant und
Wohnnutzung; heute: Bistro- und Kontaktbarbetrieb im unteren Teil des
Gebäudes, Dienstleistungen der Frauen im oberen Teil des Gebäudes, wo
zugleich auch gewohnt wird), sondern auch bezüglich der veränderten Ge-
setzesgrundlagen im Zusammenhang mit Pflichtparkfeldern (heute:
§§ 55 f. BauG, § 43 BauV). Vor allem aber stehen heute für die Nutzungen
auf der Parzelle Nr. H keine Parkfelder auf der Parzelle Nr. L mehr zur Ver-
fügung. Der am 23. Juni 1986 abgeschlossene Mietvertrag war auf zehn
Jahre befristet und konnte anschliessend drei Mal auf fünf Jahre, d.h. ins-
gesamt auf 15 Jahre, verlängert werden (vgl. Beschwerdebeilage 9). Diese
Fristen sind abgelaufen und die Einwohnergemeinde ist heute nicht mehr
bereit, auf der Parzelle Nr. L für die Nutzungen auf der Parzelle Nr. H Park-
plätze zu vermieten; ebenso wenig will sie Parkplätze verkaufen (vgl. Be-
schwerdebeilagen 11 f.). Hinzu kommt, dass sich die im Mietvertrag vom
23. Juni 1986 auf der Parzelle Nr. H erwähnten sieben Abstellplätze senk-
recht entlang der südlichen Parzellengrenze befanden bzw. dort vorgese-
hen waren (siehe Plan im Anhang zum Mietvertrag [Beschwerdebei-
lage 9]). Heute befindet sich an dieser Stelle dagegen grossteils die Aus-
senterrasse der Bistro- und Kontaktbar (siehe im Aargauischen Geografi-
schen Informationssystem [AGIS] abrufbare Luftbilder).
2.3.2.
Die Beschwerdeführer bringen vor, ihre Lokalität habe 35 Sitzplätze bzw.
es sei davon auszugehen, dass nie mehr als 35 Personen gleichzeitig im
Restaurant und der Bar anwesend seien. Sie vertreten die Ansicht, für
diese 35 Plätze seien (wenn überhaupt) sieben Parkplätze erforderlich (vgl.
Beschwerde, S. 6; Vorakten, act. 37, 55; Beschwerdeantwortbeilage 1 des
Gemeinderats). Diese Anforderungen erfüllten sie. Auf dem befestigten
Platz vor ihrer Liegenschaft könnten mindestens sieben Fahrzeuge abge-
stellt werden (Beschwerde, S. 5; Beschwerdebeilage 5; vgl. auch Vorakten,
act. 37, 55; Beschwerdeantwortbeilage 1 des Gemeinderats). Zudem hät-
ten sie auf dem benachbarten Grundstück acht Parkplätze angemietet (vgl.
Beschwerde, S. 9 f.; Beschwerdebeilagen 6 f.).

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Das Augenmerk der Beschwerdeführer bezieht sich mit anderen Worten
ausschliesslich auf den Barbetrieb im unteren Teil des Gebäudes, d.h. das
vom Beschwerdeführer 1 gemietete Restaurant. Dass auch die Nutzungen
im oberen Teil des Gebäudes (Pflicht-)Parkfelder benötigen, wird dabei
ausgeblendet. Auch für diese Nutzungen muss jedoch eine gewisse Anzahl
(Pflicht-)Parkfelder zur Verfügung stehen. Insoweit greift es zu kurz, sämt-
liche erdenklichen Parkfelder auf der Parzelle Nr. H dem Barbetrieb zuzu-
rechnen und dabei den Bedarf für die weiteren Nutzungen zu ignorieren.
Für die Parkplatzfrage bedarf es einer Gesamtbetrachtung: Einerseits
muss ermittelt werden, welche Nutzung auf der Parzelle Nr. H wieviele
Pflichtparkfelder erfordert, andererseits müssen die vorhandenen Parkfel-
der eruiert und es muss beurteilt werden, ob diese als Pflichtparkfelder an-
gerechnet werden können und schliesslich sind die Pflichtparkfelder den
entsprechenden Nutzungen zuzuordnen. Dass die Gemeindebehörden mit
Schreiben vom 6. April 2020 von der Eigentümerin der Parzelle einen Park-
platznachweis für die gesamte Liegenschaft verlangten (Vorakten, act. 39,
57; Beschwerdeantwortbeilage 2 des Gemeinderats), war somit völlig rich-
tig. Einen Parkplatznachweis reichte die Eigentümerin jedoch nicht ein. Mit
Schreiben vom 30. August 2020 hielten die Beschwerdeführer gegenüber
der Gemeinde indes fest, als Patentinhaber der Musik- und Kontaktbar Wy-
nental führten sie sowohl einen Bar- wie auch einen Motelbetrieb mit Zim-
mervermietung, was beinahe einem 24-Stunden-Betrieb gleichkomme (vgl.
Vorakten, act. 25). Am 19. Oktober 2020 fasste der Gemeinderat deshalb
(nachvollziehbarerweise) die Beschwerdeführer ins Recht und verlangte
von ihnen für das Bordell bzw. den Motelbetrieb mit Zimmervermietung im
24-Stunden-Betrieb einen angepassten Parkplatznachweis (Vorakten,
act. 2, 42; Beschwerdeantwortbeilage 3 des Gemeinderats). Die Vor-
instanz passte die Anordnung schliesslich dahingehend an, dass sie (an-
statt von einem Bordell bzw. Motelbetrieb) von der "neu betriebenen E"
sprach (angefochtener Entscheid, S. 6). Ob die Vorinstanz unter der "neu
betriebenen E" nur die Nutzung im unteren Teil des Gebäudes oder auch
diejenige im oberen Teil des Gebäudes meinte, ergibt sich aus dem Dispo-
sitiv (Dispositiv-Ziffer 1) des angefochtenen Entscheids zwar nicht eindeu-
tig, die Begründung der Vorinstanz macht jedoch deutlich, dass die Vor-
instanz damit – wie bereits die Gemeindebehörden – ebenfalls die Nutzung
der gesamten Liegenschaft Parzelle Nr. H verstand, äusserte sie sich doch
explizit auch zur Wohnnutzung (vgl. angefochtener Entscheid, S. 4).
Im Sinne eines Zwischenfazits lässt sich somit festhalten, dass die Vor-
instanzen zu Recht für die gesamte Liegenschaft Parzelle Nr. H (d.h. für
sämtliche Nutzungen) einen angepassten Parkplatznachweis als erforder-
lich erachteten. Nur so lässt sich letztlich schlüssig beurteilen, ob genügend
Parkfelder vorhanden sind oder nicht.

- 12 -
2.4.
Die Beschwerdeführer bringen vor, gemäss Mietvertrag würden sie ledig-
lich einen Barbetrieb im unteren Teil des Gebäudes betreiben. Für die Ver-
mietung der weiteren Räumlichkeiten sei die Eigentümerin der Liegen-
schaft zuständig. Es sei deshalb nicht geboten, dass die Beschwerdeführer
auch für die Einzelzimmer einen Parkplatznachweis zu erbringen hätten;
dies wäre, wenn schon, Aufgabe der Eigentümerin und Vermieterin (Be-
schwerde, S. 6). Gemäss dem vor Verwaltungsgericht eingereichten Miet-
vertrag zwischen der Eigentümerin der Liegenschaft und dem Beschwer-
deführer 1 ist letzterer Mieter des Restaurants. Als Verwendungszweck
wurde ebenfalls "Restaurant" angegeben (Beschwerdebeilage 4). Dass die
Beschwerdeführer die weiteren Räumlichkeiten des Gebäudes gemietet
hätten, ist dagegen nicht aktenkundig. Da ein Parkplatznachweis für die
gesamte Liegenschaft erforderlich ist, ist es vorliegend daher unumgäng-
lich, dass auch die Eigentümerin der Parzelle Nr. H als Partei ins Verfahren
miteinbezogen wird. Letztere wird – z.B. mit entsprechenden Plänen – of-
fenzulegen haben, welche und wieviele Wohnungen, Studios und weitere
Räumlichkeiten vorhanden sind und welchen Nutzungen diese jeweils die-
nen. Die Beschwerdeführer werden dabei Unterstützung liefern können,
hielten sie gegenüber der Gemeinde am 30. August 2020 doch fest, als
Patentinhaber der Musik- und Kontaktbar führten sie sowohl einen Barbe-
trieb wie auch einen Motelbetrieb mit Zimmervermietung, was beinahe ei-
nem 24-Stunden-Betrieb gleichkomme; den Betrieb führten sie als gleich-
wertig erfahrene Partner und Teilhaber in dieser Branche (vgl. Vorakten,
act. 25). Anhand der Räumlichkeiten und Nutzungen wird im Parkplatz-
nachweis darzulegen sein, wieviele Pflichtparkplätze als erforderlich erach-
tet werden (vgl. dazu § 43 Abs. 1 BauV). Weiter werden die Eigentümerin
der Parzelle Nr. H und die Beschwerdeführer im Parkplatznachweis aufzu-
zeigen haben, welche Parkfelder auf der Parzelle Nr. H ihres Erachtens als
Pflichtparkfelder angerechnet werden können (inkl. Baubewilligung für die
Parkfelder und Unterlagen, welche die Lage und die Dimensionierung der
Parkfelder zeigen; für neue, noch nicht bewilligte Parkfelder wäre überdies
ein entsprechendes Baugesuch einzureichen [vgl. § 6 lit. b i.V.m. § 59
BauG]) und welcher Nutzung sie zugeordnet werden. Soweit die Beschwer-
deführer vorbringen, sie hätten auf dem benachbarten Grundstück (Haupt-
strasse 52; Parzelle Nr. J) acht Parkplätze angemietet (vgl. Beschwerde,
S. 9 f.; Beschwerdebeilagen 6 f.), wird sich die Frage stellen, ob diese als
Pflichtparkfelder angerechnet werden können, zumal Pflichtparkfelder auf
privaten Grundstücken in der Regel durch Grunddienstbarkeiten oder ein
Baurecht dinglich gesichert sein müssen (vgl. CHRISTIAN HÄUPTLI, in: Kom-
mentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, 2013, N. 37 zu § 55; ferner:
AGVE 2000, S. 246, Erw. 2b), was bei den neu angemieteten Parkfeldern
nicht der Fall ist. Die Beschwerdeführer und die Eigentümerin der Parzelle
Nr. H werden sich im Rahmen der Einreichung des Parkplatznachweises
entsprechend zu erklären haben. Sollten sie den Aufwand für die Erstellung
von Parkfeldern auf dem eigenen Grundstück schliesslich als (teilweise)

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unzumutbar erachten und verlangen, dass sie (teilweise) von der Parkfel-
derstellungspflicht zu befreien seien (vgl. § 55 Abs. 3 BauG), hätten sie
diese Unzumutbarkeit ebenfalls mit der Einreichung des Parkplatznachwei-
ses aufzuzeigen und zu begründen. Nicht anderes gilt hinsichtlich allfälliger
Begehren der Beschwerdeführer bzw. der Eigentümerin der Parzelle Nr. H
im Zusammenhang mit einer allfälligen Ersatzabgabe (siehe zum Ganzen
bereits Erw. I/2.2).
3.
Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist
abzuweisen. Das vorinstanzliche Dispositiv ist von Amtes wegen anzupas-
sen, indem (zusammen mit den Beschwerdeführern) auch die Beigeladene
(Eigentümerin und Vermieterin der Liegenschaft Parzelle Nr. H) mitzuver-
pflichten ist, einen angepassten Parkplatznachweis einzureichen
(Erw. II/2.4). Ausserdem ist die von der Vorinstanz im Dispositiv verwen-
dete, nicht ganz klare Formulierung "neu betriebene E" von Amtes wegen
zu präzisieren, indem generell von den "an der G (Parzelle Nr. H) stattfin-
denden Nutzungen" zu sprechen ist (vgl. Erw. II/2.3.2).
III.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die Beschwerdeführer und die
Beigeladene (welche aktiv am Verfahren teilgenommen hat; vgl. § 12
Abs. 3 VRPG) die Verfahrenskosten je zur Hälfte zu bezahlen (§ 31 Abs. 2
VRPG). Parteikosten sind keine zu ersetzen (§ 32 Abs. 2 i.V.m. § 29
VRPG).
Das Verwaltungsgericht erkennt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2.
Von Amtes wegen wird Dispositiv-Ziffer 1 des Entscheids des Departe-
ments Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsabteilung, vom 19. Mai 2021 auf-
gehoben und wie folgt neu gefasst:
1.
In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird Dispositiv Ziff. 3 des Be-
schlusses des Gemeinderats Q. vom 19. Oktober 2020 aufgehoben und
wie folgt neu gefasst:
"B., A. und die C. werden verpflichtet, innert 40 Tagen ab Rechtskraft des
vorliegenden Entscheids für die an der G (Parzelle Nr. H) stattfindenden
Nutzungen einen angepassten Parkplatznachweis einzureichen."

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3.
Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer
Staatsgebühr von Fr. 2'000.00 sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen
von Fr. 323.00, gesamthaft Fr. 2'323.00, sind von den Beschwerdeführern
und von der Beigeladenen je zur Hälfte, d.h. je zu Fr. 1'161.50 zu bezahlen.
Die Beschwerdeführer haften für ihren Anteil solidarisch.
4.
Es werden keine Parteikosten ersetzt.
Zustellung an:
die Beschwerdeführer (Vertreter)
die Beigeladene (Vertreter)
den Gemeinderat Q.
das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsabteilung
Mitteilung an:
den Regierungsrat
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
Dieser Zwischenentscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völ-
kerrecht, kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantona-
lem Recht innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffent-
lich-rechtlichen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, angefochten werden, wenn er einen nicht wieder
gutzumachenden Nachteil bewirken könnte (Art. 93 Abs. 1 lit. a des Bun-
desgesetzes über das Bundesgericht vom 17. Juni 2005 [Bundesgerichts-
gesetz, BGG; SR 173.110]) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde
sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Auf-
wand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen
würde (Art. 93 Abs. 1 lit. b BGG). Die Beschwerdefrist steht still vom 7. Tag
vor bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und
vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar.
Die unterzeichnete Beschwerde muss das Begehren, wie der Entscheid zu
ändern sei, sowie in gedrängter Form die Begründung, inwiefern der ange-
fochtene Akt Recht verletzt, mit Angabe der Beweismittel enthalten. Der
angefochtene Entscheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind
beizulegen (Art. 42 BGG).

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Aarau, 28. März 2022
Verwaltungsgericht des Kantons Aargau
3. Kammer
Vorsitz: Gerichtsschreiber:
Winkler Wildi