ag_verwaltungsgericht · WBE.2022.348 · 2023-08-15 · de
Obergericht / Verwaltungsgericht / 3. Kammer — WBE.2022.348


Verwaltungsgericht
3. Kammer
WBE.2022.348 / MW / jb
(BVURA.21.574)
Art. 87
Urteil vom 15. August 2023
Besetzung Verwaltungsrichter Winkler, Vorsitz
Verwaltungsrichterin Dambeck
Verwaltungsrichterin Lang
Gerichtsschreiber Wildi
Beschwerde- Einwohnergemeinde Q._____
führerin handelnd durch den Gemeinderat
dieser vertreten durch MLaw Nina Menzi, Rechtsanwältin,
Kasernenstrasse 26, Postfach, 5001 Aarau 1
gegen
Beschwerde- B._____
gegnerin vertreten durch MLaw Dominik Peter, Rechtsanwalt, Zürcherstrasse 8,
5620 Bremgarten AG
und
Vorinstanzen Gemeinderat Q._____
Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsabteilung,
Entfelderstrasse 22, Buchenhof, 5001 Aarau
Gegenstand Beschwerdeverfahren betreffend Baubewilligung (Erschliessung)
Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt
vom 5. August 2022

- 2 -
Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten:
A.
B. reichte am 26. März 2020 ein Baugesuch bei der Gemeindekanzlei der
Einwohnergemeinde Q. ein für die Erschliessung (Strasse) der Parzel-
len aaa und bbb. Während der öffentlichen Auflage des Bauvorhabens gin-
gen zwei Einwendungen ein.
Der Gemeinderat Q. lehnte das Baugesuch mit Beschluss/Verfügung vom
9. August 2021 ab, da die projektierte Strasse die Mindestbreite von 4 m
nicht einhalte.
B.
Diesen Entscheid focht B. mit Beschwerde vom 10. September 2021 beim
Departement Bau, Verkehr und Umwelt des Kantons Aargau (BVU) an. Das
BVU, Rechtsabteilung, entschied am 5. August 2022:
1.
a) In Gutheissung der Beschwerde wird der Entscheid des Gemeinderats
Q. vom 9. August 2021 (Abweisung Baugesuch 2020-16) aufgehoben.
b) Der Gemeinderat wird angewiesen, die Baubewilligung für das Bauge-
such 2020-16 zu erteilen. Dabei dürfen die Kosten der Baugesuchsprüfung
durch die externe Bauverwaltung ("Spezielle Kosten" von Fr. 2'375.--) der
Bauherrschaft nicht überwälzt werden.
2.
Die Verfahrenskosten werden auf die Staatskasse genommen.
3.
Der Gemeinderat Q. wird verpflichtet, der Bauherrschaft B. die im Be-
schwerdeverfahren entstandenen Parteikosten in Höhe von Fr. 1'600.-- zu
ersetzen.
C.
1.
Gegen den am 6. August 2022 zugestellten Entscheid des BVU erhob die
Einwohnergemeinde Q. am 9. September 2022 Verwaltungsgerichtsbe-
schwerde mit folgenden Anträgen:
1.
Der Entscheid BVURA.21.574 vom 5. August 2022 sei aufzuheben.
2.
Alles unter ordentlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der
Beklagten.

- 3 -
2.
Das BVU, Rechtsabteilung, stellte mit Beschwerdeantwort vom 21. Sep-
tember 2022 Antrag auf Abweisung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde,
unter Kosten- und Entschädigungsfolge.
3.
B. beantragte mit Beschwerdeantwort vom 28. November 2022, auf die Be-
schwerde sei nicht einzutreten, eventualiter sei die Beschwerde abzuwei-
sen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerde-
führerin (zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer).
4.
Mit Replik vom 2. Februar 2023 wiederholte die Beschwerdeführerin ihre
mit Beschwerde gestellten Anträge.
5.
Ebenso hielt auch die Beschwerdegegnerin mit Duplik vom 23. Februar
2023 an ihren Anträgen gemäss Beschwerdeantwort fest.
6.
Das Verwaltungsgericht hat den Fall auf dem Zirkularweg entschieden (vgl.
§ 7 des Gerichtsorganisationsgesetzes vom 6. Dezember 2011 [GOG;
SAR 155.200]).
Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
I.
1.
Gegen letztinstanzliche Entscheide der Verwaltungsbehörden ist die Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde zulässig (§ 54 Abs. 1 des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 [Verwaltungsrechtspfle-
gegesetz, VRPG; SAR 271.200]). Dies gilt auch in Bausachen (§ 61 Abs. 3
der Bauverordnung vom 25. Mai 2011 [BauV; SAR 713.121]). Der ange-
fochtene Entscheid des BVU ist verwaltungsintern letztinstanzlich (§ 61
Abs. 1 BauV und § 9 Abs. 1 i.V.m. § 13 Abs. 1 lit. a Ziffer 1 der Verordnung
über die Delegation von Kompetenzen des Regierungsrats vom 10. April
2013 [Delegationsverordnung, DelV; SAR 153.113]). Das Verwaltungsge-
richt ist somit zuständig.
2.
2.1.
Gemäss § 42 VRPG ist zur Beschwerde befugt, wer ein schutzwürdiges
eigenes Interesse an der Aufhebung oder der Änderung des Entscheids
hat (lit. a), jede andere Person, Organisation oder Behörde, die durch Bun-
desrecht oder kantonales Recht zur Beschwerde ermächtigt ist (lit. b).

- 4 -
Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts kann sich auch eine (Einwoh-
ner-)Gemeinde auf § 42 lit. a VPRG berufen. Gleich wie beim privaten Be-
schwerdeführer ist vorausgesetzt, dass sie ein schutzwürdiges eigenes In-
teresse geltend machen kann. Die öffentlichen Interessen einer (Einwoh-
ner-)Gemeinde sind eigene, wenn sie dem spezifischen lokalen Lebensbe-
reich entspringen; gemeint sind jene Belange, welche die Gemeindeein-
wohner erheblich anders als die Kantonseinwohner im Allgemeinen berüh-
ren. Gemäss ständiger verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung ist die
Gemeinde (bzw. der Gemeinderat) in Bausachen nur dann zur Beschwerde
befugt, wenn die kantonale Instanz – wie vorliegend – entgegen der ge-
meinderätlichen Verfügung eine Baubewilligung erteilt hat, weil dies zu Ver-
änderungen in der Gemeinde führt, die der Gemeinderat für unzulässig hält
(vgl. statt vieler: Aargauische Gerichts- und Verwaltungsentscheide
[AGVE] 2017, S. 263, Erw. 2.3.1 mit zahlreichen Hinweisen).
2.2.
Mit dem angefochtenen Entscheid des BVU wird der Beschwerdeführerin
wider den Entscheid des Gemeinderats vom 9. August 2021 die Baubewil-
ligung für die Erschliessung (Strasse) der Parzellen aaa und bbb aufge-
zwungen. Dementsprechend ist die Beschwerdeführerin in Nachachtung
der oben zitierten verwaltungsgerichtlichen Praxis zur vorliegenden Be-
schwerde legitimiert. Im Weiteren lässt sich ihre Beschwerdelegitimation
aus Art. 89 Abs. 2 lit. c des Bundesgesetzes über das Bundesgericht vom
17. Juni 2005 (Bundesgerichtsgesetz, BGG; SR 173.110) in Verbindung
mit Art. 33 Abs. 3 lit. a des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom
22. Juni 1979 (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) ableiten, nachdem sie
eine Verletzung der verfassungsmässig gewährleisteten Gemeindeautono-
mie (§ 106 der Verfassung des Kantons Aargau vom 25. Juni 1980 [KV;
SAR 110.000]) rügt. Ob ihr tatsächlich Autonomie zukommt, ist eine Frage
der Begründetheit der Beschwerde, mithin nicht schon bei den Sachurteils-
voraussetzungen zu prüfen (Urteil des Bundesgerichts vom 15. Januar
2018 [1C_290/2017], Erw. 1.2).
2.3.
Die Beschwerdegegnerin bringt zu Recht vor, dass in der vorliegenden
Konstellation nicht der Gemeinderat, sondern die Einwohnergemeinde als
beschwerdeführende Partei zu betrachten ist (wobei der Gemeinderat als
Organ der Einwohnergemeinde handelt). Der Gemeinderat hat zwar als
erstinstanzlich entscheidende Behörde Parteistellung (§ 13 Abs. 2 lit. f
VRPG). Dies allein begründet indes keine Beschwerdebefugnis. Hierzu ist
§ 42 VRPG massgebend (vgl. Entscheid des Verwaltungsgerichts
WBE.2015.502 und WBE.2015.503 vom 17. August 2016, Erw. I/2.3 am
Ende).

- 5 -
Es wäre mit dem Verbot des überspitzten Formalismus jedoch nicht zu ver-
einbaren, entsprechend dem Antrag der Beschwerdegegnerin auf die Be-
schwerde nicht einzutreten, weil darin nicht die Einwohnergemeinde, son-
dern der Gemeinderat als Beschwerdeführer genannt war. Bereits in der
Beschwerdeschrift begründete die Beschwerdeführerin ihre Legitimation im
Sinne von und unter Verweisung auf AGVE 2017, S. 263 ff. (betreffend
"Beschwerdebefugnis der [Einwohner-]Gemeinde in Bausachen"). Zudem
reichte die Beschwerdeführerin ihre Replik anschliessend für die "Einwoh-
nergemeinde Q., handelnd durch den Gemeinderat" ein und führte aus,
dass der Gemeinderat in gesetzlicher Vertretung der Einwohnergemeinde
handle.
3.
Gemäss § 43 Abs. 2 VRPG muss die Beschwerdeschrift einen Antrag so-
wie eine Begründung enthalten. Auf Beschwerden, die diesen Anforderun-
gen nicht entsprechen, ist nicht einzutreten.
Die Beschwerdeführerin beantragt: "Der Entscheid BVURA.21.574 vom
5. August 2022 sei aufzuheben." Entgegen der von der Beschwerdegegne-
rin vertretenen Auffassung handelt es sich dabei um einen zureichenden
Beschwerdeantrag, zumal der Gemeinderat das Baugesuch mit Entscheid
vom 9. August 2021 abgelehnt hat und dieser Entscheid mit dem angefoch-
tenen Entscheid des BVU vom 5. August 2022 ersetzt wurde (Devolutivef-
fekt). Mit der Aufhebung dieses Entscheids der Vorinstanz würde auch die
damit erfolgte Anweisung des Gemeinderats zur Erteilung der Baubewilli-
gung wegfallen und die Situation entspräche jener des abgelehnten Bau-
gesuchs.
4.
Die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen
Anlass. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzu-
treten.
5.
Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht können die unrichtige oder
unvollständige Feststellung des Sachverhalts sowie Rechtsverletzungen
gerügt werden (§ 55 Abs. 1 VRPG). Die Kontrolle der Angemessenheit ist
dagegen ausgeschlossen (Umkehrschluss aus § 55 Abs. 3 VRPG).
II.
1.
Beim vorliegend umstrittenen Bauvorhaben handelt es sich gemäss ange-
fochtenem Entscheid um die Erstellung einer Strasse samt Werkleitungen
im Strassentrassee. Sie ist in der Dorfzone D der Einwohnergemeinde Q.,
entlang der südlichen Grenze der Parzellen ccc und aaa bzw. der nördli-
chen Grenze der Parzelle ddd und eines Teils der Parzelle eee geplant. Die

- 6 -
Strasse soll 3 m breit und 42.21 m lang werden, mit einer Steigung im öst-
lichen Teil von 4.5 % und im westlichen Teil von 5.8 %. Mit dieser Strasse
soll die Parzelle aaa, wo die Erstellung eines Einfamilienhauses mit Garage
geplant ist, baureif gemacht werden. Ferner soll sie auch der Erschliessung
der im Osten an die Parzelle aaa angrenzenden Parzelle bbb dienen, die –
abgesehen von einer bestehenden Scheune – noch unüberbaut ist.
Gemäss den unbestrittenen Feststellungen der Vorinstanz führt gegenwär-
tig ein schmaler, bekiester Trampelpfad über die Parzellen. Er verbindet die
X-Strasse über die Parzellen ccc, aaa, bbb, fff und ggg mit dem T-Weg. Im
Grundbuch ist der Weg über die genannten Parzellen als "öffentlicher Fuss-
weg" angemerkt. Der Weg ist bei der Einfahrt ab X-Strasse mit einem Fahr-
verbot und der Zusatztafel "Ausgenommen Zubringer Parzelle aaa und hhh
[richtig wohl: bbb] sowie Landwirtschaft" signalisiert. Zulasten der Parzel-
len aaa und ccc ist ein Fuss- und Fahrwegrecht zugunsten der Parzel-
len bbb und aaa im Grundbuch eingetragen.
2.
Eine Baubewilligung darf nur erteilt werden, wenn das Baugrundstück er-
schlossen ist (Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG). Land ist erschlossen, wenn eine
für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht und die erforder-
lichen Wasser-, Energie- sowie Abwasserleitungen so nahe heranführen,
dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist (Art. 19 Abs. 1
RPG). Der unbestimmte Rechtsbegriff der "hinreichenden Zufahrt" kann
vom kantonalen Recht und der kantonalen Gerichts- und Verwaltungspra-
xis präzisiert werden (Urteil des Bundesgerichts 1C_158/2022 vom 20. De-
zember 2022, Erw. 3.1).
Gemäss § 92 Abs. 1 BauG sind Strassen, Wege und Plätze ihrer Zweck-
bestimmung entsprechend und möglichst flächensparend zu erstellen, zu
ändern und zu erneuern. Dabei sind insbesondere die Auswirkungen auf
Anwohner, Natur, Landschaft und Ortsbild sowie wirtschaftliche Gesichts-
punkte zu berücksichtigen. Der Regierungsrat kann durch Verordnung die
Beschaffenheit von Strassen, Wegen und Plätzen näher umschreiben (§ 92
Abs. 4 BauG).
In § 41 BauV ist vorgesehen, dass für die Beurteilung der Beschaffenheit
öffentlicher Strassen die Normen des Schweizerischen Verbands der
Strassen- und Verkehrsfachleute (VSS) als Richtlinien gelten (Abs. 1); so
namentlich die VSS 40 045 "Projektierung, Grundlagen; Strassentyp: Er-
schliessungsstrassen" vom 31. März 2019 (lit. e; diese Norm ist identisch
mit der Norm SN 640 045 vom April 1992). Die VSS-Normen sind nicht völ-
lig schematisch und starr zu übernehmen; die Anwendung muss im Einzel-
fall den allgemeinen Rechtsgrundsätzen, insbesondere dem Grundsatz der
Verhältnismässigkeit, standhalten (vgl. Urteile des Bundesgerichts
1C_375/2011 vom 28. Dezember 2011, Erw. 3.3.3; 1P.40/2004 vom

- 7 -
26. Oktober 2004, Erw. 3.2.1; AGVE 2005, S. 203, Erw. 3.5.2; 1999,
S. 201, Erw. 2b/cc/aaa; 1990, S. 248, Erw. 2b/cc/aaa; Entscheid des Ver-
waltungsgerichts WBE.2019.306 vom 24. August 2020, Erw. II/3.1).
Eine Erschliessungsstrasse hat grundsätzlich eine Vielzahl von Anforde-
rungen zu erfüllen. Deren Erfordernis ist primär verkehrs-, gesundheits-
und feuerpolizeilich motiviert und soll die Zugänglichkeit sowohl für die Be-
nutzer der Bauten als auch für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste (Feuer-
wehr, Krankenwagen, Kehrichtabfuhr, Elektrizitäts- und Wasserwerke etc.)
gewährleisten (Urteil des Bundesgerichts 1C_158/2022 vom 20. Dezember
2022, Erw. 3.1). Sodann muss die Erschliessungsstrasse die örtlichen Ver-
hältnisse berücksichtigen und die Verkehrssicherheit aller Benutzer, insbe-
sondere der Fussgänger gewährleisten. Des Weiteren sind die Anforderun-
gen des Natur- und Heimatschutzes, des Umweltschutzes sowie weitere
wichtige Anforderungen der Raumplanung (wie haushälterische Bodennut-
zung) zu berücksichtigen (Art. 1 und 3 RPG, Art. 11 und 25 des Bundesge-
setzes über den Umweltschutz vom 7. Oktober 1983 [Umweltschutzgesetz,
USG; SR 814.01]). Die genannten Erfordernisse können im Einzelfall mit-
einander kollidieren. Da keinem von ihnen ein absoluter Vorrang zukommt,
ist, wo nötig, eine Interessenabwägung vorzunehmen. Unter verschiede-
nen möglichen Varianten ist jene zu wählen, die unter Berücksichtigung al-
ler Umstände den Verhältnissen am besten angepasst ist. Dabei kommt
den Gemeinden ein grosser Ermessensspielraum zu (Art. 2 Abs. 3 RPG;
zum Ganzen: AGVE 2005, S. 203, Erw. 3.6.1).
3.
3.1.
3.1.1.
Die Beschwerdeführerin rügt eine Verletzung der Gemeindeautonomie
(§ 106 KV und Art. 50 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidge-
nossenschaft vom 18. April 1999 [BV; SR 101]). Sie bringt vor, der Gemein-
derat als zuständige Baubewilligungsbehörde geniesse namentlich bei der
Beurteilung der Beschaffenheit von zu bewilligenden Strassen und Grund-
stückszufahrten einen relativ erheblichen Entscheidungsspielraum. Das
kantonale Recht enthalte diesbezüglich keine abschliessende Regelung.
Vor Jahrzehnten sei in der Gemeinde die Praxis begründet worden, dass
neue öffentliche und private Erschliessungsstrassen mit einer Breite von
mindestens 4.00 m angelegt werden müssten. Diese sogenannte "4.00 m-
Praxis" sei gestützt auf die kantonalen Richtlinien gebildet worden. Jedoch
hätten auch die ortstypischen verkehrsrelevanten Verhältnisse, namentlich
die gefälle- und hanglagengeprägte Topografie, Berücksichtigung gefun-
den. Im vorliegenden Fall seien die VSS-Normen im Sinne dieser Praxis
angewendet und sei das Ermessen dadurch pflichtgemäss, rechtsgleich
und sachgerecht ausgeübt worden. Indem die Vorinstanz für die geplante
Erschliessungsstrasse – im Unterschied zum Gemeinderat – eine Breite

- 8 -
von 3.00 m als ausreichend beurteilt habe, habe sie die Gemeindeautono-
mie verletzt.
3.1.2.
Die Beschwerdeführerin übersieht, dass zwar auch die Anwendung einer
offen formulierten kantonalen Vorschrift unter dem Schutz der Gemeinde-
autonomie stehen kann, dass aber nicht jedes vom kantonalen Recht ein-
geräumte Ermessen der Gemeinde einen geschützten Autonomiebereich
gewährt (vgl. Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2018.66 vom
16. August 2018, Erw. II/7.2.1). Vorliegend kann offenbleiben, inwiefern der
Gemeinde im Zusammenhang mit der Beschaffenheit von Strassen ein ge-
schützter Autonomiebereich zukommt. Jedenfalls besteht kein "freies" Er-
messen der Gemeinde, soweit es um die verkehrstechnische Dimensionie-
rung einer Erschliessungsstrasse nach den VSS-Normen geht. Abweichun-
gen von den verkehrstechnisch erforderlichen Strassenbreiten erfordern
eine sachliche Begründung und die Abwägung der involvierten Interessen
(AGVE 2005, S. 203, Erw. 3.5.2; vgl. auch AGVE 1990, S. 248, Erw. 2b/cc;
Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2007.134 vom 30. Juni 2009,
Erw. II/4.3.1). Diesen Anforderungen kommt die Beschwerdeführerin mit ih-
rer Praxis, wonach neue öffentliche und private Erschliessungsstrassen mit
einer Breite von mindestens 4.00 m angelegt werden müssen, obwohl eine
geringere Breite gemäss VSS-Normen nicht ausgeschlossen ist, nicht
nach. Daran ändert nichts, dass diese "4.00 m-Praxis" nach Auffassung der
Beschwerdeführerin die ortstypischen verkehrsrelevanten Verhältnisse be-
rücksichtigt. Inwiefern diese im vorliegenden Fall konkret eine Strassen-
breite von 4.00 m rechtfertigen sollen, legt die Beschwerdeführerin nicht
substanziert dar. Selbst unter Berücksichtigung eines Zuschlags wegen der
Steigung auf dem geplanten Strassenabschnitt gelangt die Beschwerde-
führerin auf eine gemäss VSS-Norm notwendige Mindestbreite von nur
3.7-3.8 m und nicht von 4.0 m. Im Übrigen steht die Praxis der Beschwer-
deführerin auch im Widerspruch zum in § 33 Abs. 1 Satz 2 BauG festge-
haltenen Gebot, den Boden umweltschonend, landsparend und wirtschaft-
lich zu nutzen.
Diese Rüge der Beschwerdeführerin zielt demnach – unabhängig da-
von, ob ihr in diesem Bereich überhaupt ein geschützter Autonomiebereich
zukommt – ins Leere. Damit erübrigt sich auch eine Befragung des in
den Jahren 2004 bis 2017 amtierenden Gemeindeschreibers, der die
"4.00 m-Praxis" bestätigen können soll.
3.2.
3.2.1.
Die Vorinstanz ging mit Blick auf die geplante Strasse von einem Zufahrts-
weg im Sinne der VSS-Norm 40 045 aus. Dieser sollte je nach Gebäude-
höhe auf eine Länge von etwa 40-80 m begrenzt sein und diene der Er-
schliessung von Siedlungsgebieten bis zu 30 Wohneinheiten und habe

- 9 -
dem Grundbegegnungsfall "Personenwagen/Fahrrad bei stark reduzierter
Geschwindigkeit" (≤ 30 km/h) zu genügen. Für diesen Begegnungsfall be-
trage die minimale lichte Breite eines Zufahrtswegs 3.4 m, wenn die Sei-
tenfreiheit fehle, bzw. 3.0 m bei gegebener Seitenfreiheit (Grundabmes-
sungen eines Personenwagens [1.8 m] und eines Fahrrads [0.6 m] plus
Bewegungsspielraum links und rechts des Personenwagens [2 x 0 cm] und
des Fahrrads [2 x 10 cm] plus Sicherheitszuschlag links und rechts des
Personenwagens [2 x 20 cm] und des Fahrrads 2 x 20 cm]). Gemäss VSS-
Norm sei der Bewegungsspielraum für Zweiräder in längeren Steigungen
beidseits zu erhöhen: Statt 10 cm betrage der Bewegungsspielraum bei ei-
ner Steigung ab 4 % 20 cm und bei einem Gefälle ab 5 % 25 cm. Im vorlie-
genden Fall betrage die Steigung des Zufahrtswegs auf einer Strecke von
29 m 4.5 % [gemäss Baugesuchsplan: 5.8 %] und auf der Reststrecke von
13.2 m 5.8 % [gemäss Baugesuchsplan: 4.5 %]. Ob es sich dabei um eine
längere Steigung handle und der Zuschlag für die Steigung grundsätzlich
verlangt werden müsse, könne offenbleiben. Die Strasse sei zwar eine öf-
fentliche Strasse, aber nur in dem Sinn, als es um das öffentliche Fussweg-
recht gehe. Das Befahren mit Zweirädern und Personenwagen stehe nicht
im Gemeingebrauch. Es handle sich hier um wenige, bloss private Nutzun-
gen, und der Begegnungsfall Personenwagen/Fahrrad sei entsprechend
selten. Die VSS-Norm zur Bestimmung der Breite von Zufahrtswegen finde
für derartige Nutzungen nur analoge Anwendung. Eine solche Anwendung
rechtfertige den Zuschlag nicht, da es, wenn es nicht um unverzichtbare
Sicherheitsanliegen gehe, Sache der Bauherrschaft sei, zu entscheiden,
welchen Komfort ihre Strasse aufweisen solle.
In ihrer Beschwerde bestätigt die Beschwerdeführerin, dass es sich bei der
geplanten Strasse um einen Zufahrtsweg im Sinne der VSS-Norm 40 045
handelt, auf dem mit dem Grundbegegnungsfall Personenwagen/Fahrrad
bei stark reduzierter Geschwindigkeit zu rechnen sei. Auch hält sie fest,
dass gemäss VSS-Norm eine erforderliche Mindestbreite von 3.4 m gelte.
3.2.2.
Sie bemängelt indes, dass die Vorinstanz von nur zwei Bauparzellen und
von vier statt von mindestens 15 Wohneinheiten ausgegangen sei, die mit
der geplanten Strasse erschlossen werden sollen.
Die Vorinstanz erwog, gemäss Baugesuch verlängere die Bauherrschaft
die bestehende Einfahrt um 42.21 m, um auf ihrer Parzelle aaa ein Einfa-
milienhaus realisieren zu können. Die Einfahrt solle gleichzeitig auch die
Parzelle bbb erschliessen, die nach beabsichtigter Neuparzellierung knapp
doppelt so gross sein werde wie die Parzelle aaa. Das Vorhaben diene so
in etwa der Erschliessung von vier Wohneinheiten. Das Bundesgericht geht
zwar davon aus, bei der Beurteilung der hinreichenden strassenmässigen
Erschliessung müssten grundsätzlich auch die zukünftigen Überbauungs-

- 10 -
möglichkeiten auf den erschlossenen Grundstücken mitberücksichtigt wer-
den. Es räumt den kantonalen und kommunalen Behörden bei der Beurtei-
lung dieser Frage jedoch ein erhebliches Ermessen ein. Im Rahmen dieses
Ermessens dürfen die Baubehörden die hinreichende strassenmässige Er-
schliessung eines Bauprojekts bundesrechtskonform gestützt auf die kon-
krete und vorhersehbare Entwicklung in absehbarer Zeit beurteilen, ohne
einen hypothetischen Erschliessungsbedarf weiterer Parzellen zu berück-
sichtigen (BGE 136 III 130, Erw. 3.3.2; 121 I 65, Erw. 3a; Urteile des Bun-
desgerichts 1C_248/2019 vom 3. Februar 2020, Erw. 5.1; 1C_667/2017
vom 18. Juni 2018, Erw. 2.4; 1C_489/2017 vom 22. Mai 2018, Erw. 3.5 f.).
Die von der Vorinstanz angenommene Ausgangslage ist daher nicht zu be-
anstanden, zumal die Bebauung der Parzelle bbb zum heutigen Zeit-
punkt – soweit ersichtlich – nicht geplant ist. Gleichzeitig vermag die Be-
schwerdeführerin mit ihrem Vorbringen, das durch die fragliche Strasse zu
erschliessende Baugebiet gehöre zur Dorfzone D bzw. Dorfkernzone D, wo
hohe Wohndichten realisierbar und im Zuge der Verdichtung auch ge-
wünscht seien, nicht durchzudringen.
Auch soweit die Beschwerdeführerin geltend macht, es sei nicht nachvoll-
ziehbar, warum die geplante Strasse nur "auch die Parzelle bbb", nicht aber
die übrigen anstossenden Parzellen bzw. deren Restflächen erschliessen
solle, kann ihr nicht gefolgt werden. Wie sich aus ihrer Beschwerdeantwort
an die Vorinstanz vom 21. Oktober 2021 ergibt, ging sie damals davon aus,
dass mit der geplanten Strasse nicht nur die Parzellen aaa und bbb, son-
dern auch die Parzellen ccc und ddd erschlossen werden sollen. "Insge-
samt [sei] die gesamte Wegstrecke zwischen der Einmündung in die X-
Strasse bis und mit Parzelle bbb über diesen Strassenzug zu erschlies-
sen." Jedoch hielt sie selber fest, dass sich auf den Parzellen ccc und ddd
bereits Gebäude befänden. Ausserdem grenzen diese beiden Parzellen an
die 6 m breite Einfahrt, die der geplanten Strasse vorgelagert ist und im
vorinstanzlichen Verfahren nicht mehr umstritten war. Zur Erschliessung
der neben der Parzelle ddd gelegenen Parzelle eee ist dem Entscheid des
Gemeinderats vom 9. August 2021 zu entnehmen, dass auf die vom Ein-
wender vorgeschlagene zweiseitige Erschliessung nicht eingegangen
werde, da diese für das vorliegende Baugesuch nicht relevant bzw. privat-
rechtlich zu regeln sei. Vor diesem Hintergrund ist nicht nachvollziehbar,
worauf sich die Beschwerdeführerin stützt, wenn sie von einer Erschlies-
sung von bis zu 15 Wohneinheiten ausgeht.
Im Übrigen ist auch nicht ersichtlich, inwiefern der Umstand, dass statt der
von der Vorinstanz angenommenen vier Wohneinheiten nach Auffassung
der Beschwerdeführerin mindestens deren 15 erschlossen werden sollen,
mit Blick auf die Beschaffenheit der geplanten Strasse relevant sein könnte.
Wie die Beschwerdeführerin qualifizierte auch die Vorinstanz die geplante
Strasse als Zufahrtsweg im Sinne der VSS-Norm 40 045, welcher der Er-
schliessung von Siedlungsgebieten bis zu 30 Wohneinheiten dient und auf

- 11 -
dem mit dem Grundbegegnungsfall Personenwagen/Fahrrad bei stark re-
duzierter Geschwindigkeit zu rechnen ist.
3.2.3.
Die Beschwerdeführerin bringt weiter vor, der Ansatz, für die seltenen Be-
gegnungsfälle zwischen Motorfahrzeugen könnten angrenzende Bankett-
flächen und Vorplätze einbezogen werden, sei allzu pragmatisch. Erstens
erstrecke sich die Bankettfläche nicht über die gesamte Länge der fragli-
chen Strasse. Zweitens bestünden für das Befahren der in privatem Dritt-
eigentum stehenden Vorplätze keine Dienstbarkeiten.
Dieses Vorbringen bezieht sich auf Erwägung 4.5 des angefochtenen Ent-
scheids. Darin umschreibt die Vorinstanz den Zufahrtsweg gemäss VSS-
Norm 40 045 in allgemeiner Weise, ohne auf die vorliegenden Umstände
Bezug zu nehmen. Vor diesem Hintergrund ist nicht ersichtlich, was die
Beschwerdeführerin mit ihrem Vorbringen zu ihren Gunsten ableiten will.
Dies gilt umso mehr, als sie die Qualifikation der geplanten Strasse als Zu-
fahrtsweg im Sinne der VSS-Norm 40 045 nicht bestreitet. Insofern ist auch
nicht ersichtlich, was die Beschwerdeführerin mit ihrem Vorbringen, gemes-
sen ab dem übergeordneten Strassennetz sei die Strasse insgesamt rund
80 m lang, erreichen will, weshalb sich eine diesbezügliche Auseinander-
setzung von vornherein erübrigt.
3.2.4.
Weiter macht die Beschwerdeführerin unter Verweisung auf die revidierten
Baugesuchpläne vom 20. Oktober 2020 geltend, die Seitenfreiheit sei nicht
auf der gesamten Länge der geplanten Strasse gegeben. Die Sicherheits-
zuschläge auf den Aussenseiten fielen bei der Berechnung der erforderli-
chen Strassenbreite gemäss VSS-Norm 40 045 somit nicht weg.
Die Vorinstanz erwog, im vorliegenden Fall könne die Seitenfreiheit auf den
beiden Bauparzellen ccc und aaa sowie gegenüber der Parzelle eee als
gegeben erachtet werden. Gegenüber der Parzelle ddd halte der Zufahrts-
weg keinen Grenzabstand ein. Doch sei auch hier die Seitenfreiheit gege-
ben, da es sich um eine Privatstrasse im Gemeingebrauch handle und die-
sen gegenüber die Strassenabstandsvorschriften des Baugesetzes An-
wendung fänden (§ 111 Abs. 1bis BauG). Mit diesen Ausführungen der Vor-
instanz setzt sich die Beschwerdeführerin nicht auseinander. Es ist auch
nicht ersichtlich, inwiefern diese nicht zutreffen sollten, weshalb auf das
nicht weiter substanzierte Vorbringen der Beschwerdeführerin nicht einzu-
gehen ist.
3.2.5.
Die Beschwerdeführerin bestätigt, dass es sich bei der geplanten Strasse
um eine öffentliche Strasse handelt. Sie vertritt jedoch die Auffassung, dass
dies entgegen den vorinstanzlichen Erwägungen nicht nur insofern zutreffe,

- 12 -
als es um das öffentliche Fusswegrecht gehe. Die Vorinstanz kreiere eine
Art von halböffentlicher Strasse, was so nicht existiere.
Gemäss § 80 Abs. 1 BauG sind öffentliche Strassen alle dem Gemeinge-
brauch offen stehenden Strassen, Wege und Plätze mit ihren Bestandtei-
len. Als öffentliche Strassen gelten auch die im Eigentum Privater oder von
Korporationen stehenden Strassen, die mit Zustimmung der Eigentümer
oder durch Enteignung dem Gemeingebrauch zugänglich gemacht worden
sind. Die Vorinstanz erwog, die Strasse sei zwar eine öffentliche Strasse,
aber nur in dem Sinn, als es um das öffentliche Fusswegrecht gehe. Das
Befahren mit Zweirädern und Personenwagen stehe nicht im Gemeinge-
brauch. Es handle sich hier um wenige, bloss private Nutzungen, und der
Begegnungsfall Personenwagen/Fahrrad sei entsprechend selten. Inwie-
fern auf der geplanten Strasse – über das öffentliche Fusswegrecht hin-
aus – auch das Befahren mit Zweirädern und Personenwagen im Gemein-
gebrauch stehen soll, zeigt die Beschwerdeführerin nicht auf. Dass die Vor-
instanz von einer halböffentlichen Strasse und damit von einer nicht exis-
tierenden Kategorie ausgeht, trifft sodann nicht zu. Vielmehr bezog sich die
Vorinstanz dabei auf die Häufigkeit des Begegnungsfalls Personenwa-
gen/Fahrrad (siehe dazu nachfolgend). Im Übrigen folgte sie der verwal-
tungsgerichtlichen Rechtsprechung, wonach eine Privatstrasse, die mit ei-
nem im Grundbuch angemerkten öffentlichen Fusswegrecht belastet ist, als
öffentliche Strasse gilt (AGVE 2011, S. 147 f.).
3.2.6.
Die Beschwerdeführerin moniert weiter, die Annahme, der Grundbegeg-
nungsfall Personenwagen/Fahrrad sei selten, entspreche nicht den Tatsa-
chen. Es sei nicht nachvollziehbar, auf welcher Grundlage die ortsunkun-
dige Vorinstanz überhaupt zu diesem (falschen) Schluss gelangt sei. Im
Übrigen sei und bleibe der Grundbegegnungsfall der Grundbegegnungs-
fall; eine quantitative Abstufung gebe es nicht. Ausserdem blende die Vor-
instanz aus, dass es auf der fraglichen Strasse auch den Begegnungsfall
Personenwagen/Personenwagen geben werde. Auch dieser Begegnungs-
fall müsse konfliktfrei abgewickelt werden können.
Mit Blick auf die konkreten Umstände (Strecke von 42.21 m, Erschliessung
von etwa vier Wohneinheiten, Befahren der geplanten Strasse mit Fahrrä-
dern und Personenwagen nur im Rahmen einer privaten Nutzung) durfte
die Vorinstanz von bloss seltenen Begegnungen Personenwagen/Fahrrad
ausgehen. Die geplante Strasse weist gemäss den obigen Darlegungen
denn auch die dafür notwendige Breite von 3 m (plus Seitenfreiheit) auf.
Dass die Vorinstanz auf eine Erhöhung des Bewegungsspielraums wegen
der Steigung von 4.5 % auf 29 m [richtig: 13.22 m] und 5.8 % auf 13.2 m
[richtig: 28.99 m] verzichtet hat, wird von der Beschwerdeführerin sodann
nicht ausdrücklich bemängelt und ist mit Blick auf die gegebenen Umstände

- 13 -
nicht zu beanstanden. Das Kreuzen zweier Personenwagen ist für Zu-
fahrtswege nicht vorgeschrieben (vgl. Entscheid des Verwaltungsgerichts
WBE.2016.426 vom 19. Mai 2017, Erw. II/4.6.2). Die Beschwerdeführerin
geht zudem selber vom Grundbegegnungsfall Personenwagen/Fahrrad
(und nicht Personenwagen/Personenwagen) aus. Für den seltenen Fall,
dass sich zwei Personenwagen kreuzen müssen, geht der geplanten,
42.21 m langen Strasse ein bestehender, rund 21 m langer Strassenab-
schnitt voraus, der auf der ganzen Länge eine Breite von wenigstens 6 m
aufweist. Die Beschwerdeführerin hielt in ihrer Beschwerdeantwort an die
Vorinstanz vom 21. Oktober 2021 selber fest, dass damit ein Kreuzen im
Einmündungsbereich ermöglicht werde.
3.3.
Nach diesen Erwägungen ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz
zum Schluss kam, der geplante Zufahrtsweg mit einer Breite von 3 m dürfe
als genügend dimensioniert angesehen werden und erweise sich als
rechtskonform.
Soweit das Befahren mit landwirtschaftlichen Fahrzeugen bis zur Überbau-
ung der verbleibenden Flächen möglich bleiben muss, wird von der Be-
schwerdeführerin weder dargetan noch ist ersichtlich, inwiefern dies nicht
mehr der Fall sein sollte, nachdem bis anhin nur ein Trampelpfad bestand,
was die Beschwerdegegnerin im Übrigen nicht zu widerlegen vermag. Ab-
gesehen davon hielt die Vorinstanz zu Recht fest, der Umstand, dass die
Parzelle bbb bis zu ihrer Überbauung möglicherweise weiterhin noch land-
wirtschaftlich genutzt werde, nicht bedinge, dass allein für eine solche sin-
guläre private Zwischennutzung die Zufahrt verbreitert werden muss.
4.
4.1.
Weiter macht die Beschwerdeführerin eine Verletzung des Grundsatzes
der planmässigen Erschliessung im Sinne von § 33 Abs. 1 BauG geltend,
da die Vorinstanz die Erschliessungsfrage beschränkt auf das Bauprojekt
der Beschwerdegegnerin betrachtet habe. Sie erachtet es als vertretbar,
dass auf eine Sondernutzungsplanung verzichtet worden sei, bemängelt
jedoch, dass es laut Vorinstanz genügen soll, wenn das Bauvorhaben für
die Erschliessungszwecke ausreiche und die allfällige Erschliessung von
noch unerschlossenem Baugebiet Dritter nicht verhindert oder unnötig er-
schwert werde.
4.2.
Die Vorinstanz erwog, die Bauherrschaft könne nicht verpflichtet werden,
gegen ihren Willen auch weitere (fremde) Wohneinheiten zu erschliessen.
Es genüge, wenn das Vorhaben für die Erschliessungszwecke der Bau-
herrschaft ausreiche und die allfällige Erschliessung von noch unerschlos-
senem Baugebiet Dritter nicht verhindert oder unnötig erschwert werde. Im

- 14 -
Falle eines Konflikts liege es am Gemeinderat, die zweckmässige Er-
schliessung erforderlichenfalls mit einem Erschliessungsplan sicherzustel-
len. Stelle sich später heraus, dass die Erschliessung für ein künftiges Bau-
vorhaben oder für eine künftige Nutzungsänderung oder -intensivierung
nicht ausreiche, müsse die Erschliessung entsprechend angepasst oder
aber die Baubewilligung versagt werden. Im vorliegenden Fall sei somit das
Verkehrsaufkommen auf der geplanten Strassenstrecke als sehr gering zu
taxieren.
4.3.
Das Verwaltungsgericht setzte sich in AGVE 2004, S. 173 ff., eingehend
mit der Bedeutung von Sondernutzungsplänen bei der Erschliessung durch
die Gemeinde und durch Grundeigentümer sowie den aus dem Verhältnis-
mässigkeitsprinzip fliessenden Ausnahmen auseinander. Es hielt in
Erw. 2/b/bb Folgendes fest:
Die Erschliessung hat grundsätzlich im Rahmen von Sondernutzungsplä-
nen zu erfolgen, damit der Boden umweltschonend, landsparend und wirt-
schaftlich genutzt wird (§ 33 Abs. 1 Satz 2 BauG; siehe auch § 16 Abs. 1
Satz 1 BauG). In einem publizierten Entscheid vom 6. September 1995 hat
sich der Regierungsrat dafür ausgesprochen, mit dem Wort "grundsätzlich"
werde zum Ausdruck gebracht, dass in begründeten Fällen Ausnahmen
vom Erfordernis eines Erschliessungsplans möglich seien. Dies sei insbe-
sondere der Fall, wenn ein Erschliessungsplan seinen Zweck, zu einer um-
weltschonenden, landsparenden und wirtschaftlichen Nutzung des Bo-
dens beizutragen, nicht erfüllen könnte oder wenn der Aufwand zur Erstel-
lung des Erschliessungsplans in einem Missverhältnis zu den damit er-
reichbaren Zielen stünde (AGVE 1995, S. 559 f.). Diese Sonderfälle leuch-
ten auch dem Verwaltungsgericht ein. Zusätzlich wird von der Sondernut-
zungsplanung Umgang genommen werden können, wenn dadurch die
systematische Erschliessung nicht verunmöglicht oder ungünstig präjudi-
ziert wird (so die Botschaft I, S. 22 unten zu § 26). Die unter dem früheren,
bis zum 31. März 1994 geltenden Baugesetz vom 2. Februar 1971
(aBauG) befolgte Praxis ging ebenfalls in diese Richtung; § 157 Abs. 1
aBauG, der die systematische Erschliessung von Bauland "im Rahmen ei-
nes Überbauungs- oder Gestaltungsplanes" vorschrieb, wurde lediglich
die Bedeutung eines Planungsgrundsatzes zuerkannt, der andere, das Er-
schliessungssystem beachtende Lösungen zuliess (AGVE 1981, S. 249 f.;
1991, S. 336 ff.; Zimmerlin, a.a.O., §§ 157/158 N 2). Solange eine geord-
nete Erschliessung gewährleistet bleibt, muss also nach Massgabe des
Verhältnismässigkeitsprinzips ausnahmsweise auch ohne gültigen Son-
dernutzungsplan erschlossen werden können.
cc) § 37 Abs. 1 BauG, der die Erschliessung durch Grundeigentümer (Pri-
vaterschliessung) regelt, legt fest:
"Die Grundeigentümer können im Rahmen eines entsprechenden Sondernut-
zungsplanes mit Bewilligung des Gemeinderates die geplanten Erschlies-
sungsanlagen auf eigene Kosten erstellen. Die Bewilligung ist zu erteilen, wenn
die Erschliessungsanlagen den Anforderungen an öffentliche Anlagen entspre-
chen und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen."
Der Regierungsrat hat im bereits erwähnten Entscheid erwogen, in dieser
Bestimmung werde das Erfordernis eines Erschliessungsplans nicht wie in

- 15 -
§ 33 Abs. 1 BauG durch das Wort "grundsätzlich" relativiert. Vielmehr
werde das Erfordernis noch dadurch betont, dass § 37 Abs. 1 BauG nur
von den "geplanten" Erschliessungsanlagen spreche. Auch aus den Ge-
setzesmaterialien ergebe sich, dass die Erstellung von Erschliessungsan-
lagen durch Private nur nach Massgabe der kommunalen Planung möglich
sein solle, wobei kleinere Anlagen nicht im Plan vorgesehen sein, sondern
sich nur widerspruchsfrei darin einfügen müssten. Damit nehme das gel-
tende BauG im Gegensatz zu § 157 Abs. 1 aBauG in Bezug auf das Erfor-
dernis eines Sondernutzungsplans eine Differenzierung zwischen der Er-
schliessung durch die Gemeinde und der Erschliessung durch den Bau-
herrn vor. Die Erstellung von Erschliessungsanlagen durch Private setze
einen Erschliessungsplan voraus, wenn für die Erschliessung des betref-
fenden Schildes noch ein Gestaltungsspielraum bestehe, von dem das be-
treffende Grundstück betroffen sei (AGVE 1995, S. 560 mit Hinweis auf die
Botschaft Nr. 6101 des Regierungsrats an den Grossen Rat vom 17. Au-
gust 1992 zur zweiten Lesung des Raumplanungs- Umwelt- und Bauge-
setzes [Botschaft II], S. 13 zu § 35; siehe auch VGE III/75 vom 4. Juni
1999 [BE.1997.00304] in Sachen B., S. 10).
Obwohl gemäss Botschaft I (S. 24 zu § 29) die private Erschliessung u.a.
an die Voraussetzung zu knüpfen ist, dass im Unterschied zur Erschlies-
sung durch die Gemeinde in jedem Fall ein rechtsgültiger Sondernutzungs-
plan vorliegt, wird man unter dem Gesichtspunkt des Verhältnismässig-
keitsprinzips - nach diesem Grundsatz darf ein staatlicher Eingriff nicht
weitergehen, als es die Durchsetzung des öffentlichen Interesses erfor-
dert, und die Freiheitsbeschränkung darf zudem nicht in einem Missver-
hältnis zum damit verfolgten öffentlichen Interesse stehen (Ulrich Häfelin/
Georg Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. Auflage, Zürich/Basel/
Genf 2002, Rz. 581 ff.; BGE 124 I 44 f.; 117 Ia 483 mit Hinweisen) - den
Fall vorbehalten müssen, dass kleinere Erschliessungsmassnahmen, die
sich widerspruchsfrei in die kommunale Planung einfügen, ohne konkrete
Disposition in einem Sondernutzungsplan getroffen werden dürfen. Man
wollte offensichtlich die Regelung von § 5 Abs. 1 der ebenfalls bis zum
31. März 1994 geltenden Vollziehungsverordnung zum Baugesetz vom
17. April 1972 ("Privatstrassen müssen dem Überbauungsplan entspre-
chen. Wo ein solcher fehlt, darf die künftige Strassenplanung nicht ungüns-
tig präjudiziert werden.") in eine künftige Praxis übergehen lassen (Bot-
schaft II, S. 13 zu § 35).
4.4.
Zu prüfen ist somit, ob die Erschliessungsvariante der Beschwerdegegne-
rin eine ungünstige Präjudizierung der künftigen Strassenplanung zur Folge
hat oder nicht. Diese Frage kann sich dabei unter zwei Aspekten stellen:
Erstens darf nicht aufgrund einer punktuellen Optik geplant, sondern muss
den Bedürfnissen des gesamten Einzugsgebiets Rechnung getragen wer-
den; die Erschliessung soll nicht als Stückwerk, sondern möglichst rationell
und ökonomisch erfolgen. Zweitens ist im Sinne der Koordination darauf zu
achten, dass das durch die neue Erschliessung ermöglichte zusätzliche
Verkehrsaufkommen auch für übergeordnete Erschliessungsträger ver-
kraftbar ist (AGVE 2004, S. 173, Erw. 2c/ee; Entscheid des Verwaltungs-
gerichts WBE.2015.110 vom 23. Februar 2016, Erw. II/3.2.2).

- 16 -
Die projektierte Strasse ist 42.21 m lang und 3 m breit. Sie soll inskünftig
ca. vier Wohneinheiten erschliessen, womit von einer geringfügigen Er-
schliessungsmassnahme gesprochen werden kann. Anhaltspunkte, wo-
nach sich die projektierte Erschliessung nicht in die kommunale Planung
einfügen würde, bestehen nicht. Die Beschwerdeführerin hält selber fest,
im vorliegend interessierenden Baubereich verlaufe zum einen ein öffentli-
cher Fussweg und zum anderen erlaube die bestehende Bebauungssitua-
tion nichts anderes als eine mehr oder weniger parallel zur Y-Strasse ge-
führte Strasse. Die eher ungewöhnlichen Parzellenformen bzw. Grenzver-
läufe täten ihr Übriges dazu. Sodann ging die Vorinstanz von der Erschlies-
sung nicht nur der Parzelle aaa, sondern auch von Parzelle bbb aus. Ab-
gesehen davon ist nicht nachvollziehbar, welche Parzellen zusätzlich über
diese Strasse erschlossen werden müssten (siehe vorne Erw. II/3.2.2) bzw.
inwiefern die geplante Erschliessungsstrasse eine ungünstige Präjudizie-
rung der künftigen Strassenplanung zur Folge haben soll. Das zusätzliche
Verkehrsaufkommen dürfte für übergeordnete Erschliessungsträger im Üb-
rigen problemlos verkraftbar sein. Ebenso wenig sind Probleme bezüglich
des Immissionsschutzes zu erwarten. Eine Verletzung von § 33 Abs. 1
BauG ist demnach zu verneinen.
5.
5.1.
Die Beschwerdeführerin rügt, mangels rechtlicher Sicherstellung der Er-
schliessung sei die Baureife der Bauparzelle im Sinne von § 32 BauG nicht
gegeben.
5.2.
Die Vorinstanz erwog, die angeblich durchleitungsbelastete Grundeigentü-
merin habe sieben der acht verbesserten Baugesuchpläne mitunterzeich-
net. Auf dem achten Plan "Werkleitungen Strasse" habe sie die Bemer-
kung angebracht "unter Vorbehalt der Einsprache". Dabei gehe es ihr of-
fensichtlich nicht darum, die Durchleitung zu verbieten. Sie verlange aber
eine klare Regelung in Form einer Dienstbarkeit. Ob das Durchleitungs-
recht im "Fuss- und Fahrwegrecht" zugunsten der beiden Parzellen aaa
und hhh (richtig: bbb) mitenthalten oder rechtlich abgesichert sei, müsse
hier nicht entschieden werden. Die Bauherrschaft riskiere allerdings bei Op-
position der Grundeigentümerin, dass sie nicht alle nötigen Erschliessungs-
anlagen realisieren könne. Es handle sich dabei indessen um privatrechtli-
che Fragen, die durch die Baupolizeibehörde nicht zu beantworten seien,
jedenfalls solange es nicht um die eigentliche Überbauung der Parzel-
len aaa und bbb gehe und sich dannzumal die (Vor-)Frage stelle, ob die
Grundstücke genügend erschlossen seien oder die Erschliessung rechtlich
so sichergestellt sei, dass eine Erschliessung mit der Bauausführung erfol-
gen könne. Zum jetzigen Zeitpunkt jedenfalls sei dieser Einwand nicht zu
hören und nicht zu prüfen.

- 17 -
5.3.
5.3.1.
Zu Recht hielt die Vorinstanz fest, dass vorliegend nicht die Baureife der
Parzellen aaa und bbb zu beurteilen ist. Die Rüge der Verletzung von § 32
Abs. 1 BauG, demzufolge Bauten und Anlagen nur auf baureifen Grund-
stücken erstellt werden dürfen und ein Grundstück baureif ist, wenn es
nach Lage, Form und Beschaffenheit für die Überbauung geeignet ist
(lit. a), und erschlossen ist (lit. b), zielt daher von vornherein ins Leere.
5.3.2.
Fraglich ist, inwiefern für die Erstellung der Strasse samt Werkleitungen
das Durchleitungsrecht gesichert sein muss – führt die Strasse doch über
die Parzelle ccc, die nicht im Eigentum der Beschwerdegegnerin ist.
Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts dürfen die Baubewilligungsbe-
hörden grundsätzlich keine privatrechtlichen Fragen beurteilen. Die Baube-
willigungsbehörden sind nur zur Anwendung der Vorschriften über Raum-
planung, Umweltschutz und Bauwesen sowie weiterer öffentlich-rechtlicher
Vorschriften berufen. Sie haben im Baubewilligungsverfahren in der Regel
einzig zu prüfen, ob einem Bauvorhaben öffentlich-rechtliche Hindernisse
entgegenstehen. Dieser Grundsatz wird dort durchbrochen, wo die öffent-
lich-rechtliche Ordnung unmittelbar an das Privatrecht anknüpft; hier muss
die Baubewilligungsbehörde vorfrageweise privatrechtliche Fragen beant-
worten. Es muss sich dabei aus dem öffentlichen Recht selber ergeben,
dass eine privatrechtliche Vorfrage durch die Baubewilligungsbehörde zu-
gunsten des Baugesuchstellers entschieden sein muss, bevor die Baube-
willigung erteilt werden darf. Dies ist etwa da der Fall, wo die Erschliessung
einer Bauparzelle im Sinne von § 32 Abs. 1 lit. b BauG privatrechtlich ab-
gesichert ist, beispielsweise mit einem Fahrwegrecht. Oder ein Bauherr er-
füllt die ihm obliegende Pflicht zur Schaffung von Abstellplätzen dadurch,
dass er diese auf einem fremden Grundstück bereitstellt, und zwar so, dass
sie "dauernd als solche benutzt werden können" (§ 55 Abs. 1 BauG); im
Allgemeinen setzt dies den Nachweis einer entsprechenden dinglichen Be-
rechtigung, etwa aufgrund eines Bau- oder Benützungsrechts, voraus. In
all diesen Fällen bildet die vorgängige Prüfung von Fragen aus dem Be-
reich des Privatrechts die rechtliche Grundlage für den Baubewilligungs-
entscheid. Demgegenüber sind privatrechtliche Einwände, wie der Hinweis
auf eine Bauverbotsdienstbarkeit oder behauptete Eigentumsrechte Dritter,
von den Baubewilligungsbehörden nicht zu beachten. Solche Rechte sind
auf dem Zivilweg durchzusetzen. Aufgabe der Baubewilligungsbehörde ist
es nicht, die Rechte Privater durch die Verweigerung einer Baubewilligung
zu wahren, mögen diese auch noch so offenkundig sein. Diese Aufgabe ist
von Verfassungs wegen den Zivilgerichten zugedacht (AGVE 2000, S. 246,
Erw. 2b; 1992, S. 303, Erw. 2b; 1987, S. 225, Erw. 3b/aa; Entscheide des
Verwaltungsgerichts WBE.2020.403 vom 3. Mai 2021, Erw. II/2.1;
WBE.2006.312 vom 19. Juni 2008, Erw. II/9.2).

- 18 -
Höchstens bei offensichtlich fehlender Bauberechtigung erscheint es aus
verfahrensökonomischen Gründen statthaft, auf das Baugesuch aus-
nahmsweise gar nicht einzutreten. In solchen Fällen erwiese sich die
Durchführung eines Baubewilligungsverfahrens nämlich als sinnlos, wes-
halb dem Baugesuchsteller das erforderliche Rechtsschutzinteresse an der
Prüfung seines Baugesuchs abzusprechen ist (vgl. AGVE 1987, S. 225,
Erw. 3b/bb; Entscheide des Verwaltungsgerichts WBE.2020.403 vom
3. Mai 2021, Erw. II/2.1; WBE.2006.312 vom 19. Juni 2008, Erw. II/9.2;
Verwaltungsgericht Zürich, in: Schweizerisches Zentralblatt für Staats- und
Verwaltungsrecht [ZBl] 86/1985, S. 121; Praxis des Verwaltungsgerichts
des Kantons Graubünden [PVG] 2011, S. 118 f.; 1990, S. 73; 1987, S. 48;
1982, S. 58; Urteile des Verwaltungsgerichts Graubünden R 12 70 vom
4. Dezember 2012, Erw. 2a; R 06 4 vom 26. April 2007, Erw. 3b; ANDREAS
BAUMANN, in: Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, 2013
[nachfolgend: Kommentar Baugesetz], N. 16 zu § 60; ANDREAS BAUMANN,
Das Baubewilligungsverfahren nach aargauischem Recht, 2007 [nachfol-
gend: Baubewilligungsverfahren], S. 74 f.).
5.3.3.
Unbestrittenermassen hat die angeblich durchleitungsbelastete Grundei-
gentümerin sieben der acht verbesserten Baugesuchpläne mitunterzeich-
net, so auch den Plan "Situation mit Werkleitungen, Erschliessung zu Par-
zellen aaa + bbb Q.". Einzig den Plan "Werkleitungen Strasse, Erschlies-
sung zu Parzellen aaa + bbb in Q." hat sie nur "unter Vorbehalt der Ein-
sprache" unterzeichnet. Gemäss Einsprache vom 26. Mai 2020 stellten
sich ihr insbesondere folgende Fragen:
2. Es werden Leitungen in meine Parzelle ccc gelegt. Ich habe keine
Anfrage dafür erhalten. Ich wurde lediglich mit Plänen eingedeckt.
Wo ist meine schriftliche Einwilligung?
3. Gemäss Beilage erhalte ich dafür eine Entschädigung, [d]ie
Durchleitungsrechte sind im Grundbuch nicht vorgesehen!
Zudem muss dies neu als Dienstbarkeit im Grundbuch eingetra-
gen werden. Wichtig ist auch den Unterhalt zu regeln inkl. der
Strasse.
4. Weiter interessiert mich die Kostenangelegenheit. Da ich diese
Leitungen nicht benötige, bezahle ich auch keine Erstellungskos-
ten resp. -gebühren. Bei einer allf. späteren Benutzung würde ich
eine Kostenbeteiligung als richtig erachten.
Vor diesem Hintergrund ist nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanz aus-
führte, der angeblich durchleitungsbelasteten Grundeigentümerin gehe es
offensichtlich nicht darum, die Durchleitung zu verbieten, sie verlange aber
eine klare Regelung in Form einer Dienstbarkeit. Die Beschwerdegegnerin
reichte mit ihrer Beschwerdeantwort den Entwurf eines Dienstbarkeitsver-
trags vom 22. September 2022 ein. Abgesehen davon bestreitet die Be-
schwerdeführerin nicht, dass zu Gunsten der Parzelle aaa und bbb ein

- 19 -
Fuss- und Fahrwegrecht eingetragen ist. Die detaillierte Abklärung eines
behaupteten Rechts zur Erstellung einer Baute bzw. Anlage auf einem
fremden Grundstück ist jedoch nicht Aufgabe der Baubewilligungsbehör-
den bzw. der Rechtsmittelinstanzen im Baubewilligungsverfahren (vgl.
AGVE 1992, S. 303, Erw. 3b). Bei unklaren Verhältnissen kann die Baube-
willigungsbehörde – gleiches gilt für die Rechtsmittelbehörde – das Gesuch
vielmehr bis zur Klärung der umstrittenen Frage durch den Zivilrichter zu-
rückstellen oder dennoch die baurechtliche Prüfung einleiten (vgl.
BAUMANN, Kommentar Baugesetz, N. 16 zu § 60; BAUMANN, Baubewilli-
gungsverfahren, S. 75; siehe ferner auch Entscheid des Verwaltungsge-
richts WBE.2011.303 vom 28. November 2012, Erw. II/3.5). Sollte eine
Baubewilligung erteilt werden und sich danach herausstellen, dass in zivil-
rechtlicher Hinsicht kein genügendes Recht zur Erstellung der Baute bzw.
Anlage auf dem fremden Grundstück besteht, so wird von der Baubewilli-
gung (aus zivilrechtlichen Gründen) kein Gebrauch gemacht werden kön-
nen (zum Ganzen: Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2020.403 vom
3. Mai 2021, Erw. II/2).
6.
Die Beschwerdeführerin bemängelt unter verschiedenen Gesichtspunkten,
dass die Vorinstanz die Kosten der Profilkontrolle und der Baugesuchsprü-
fung durch die externe Bauverwaltung im Betrag von Fr. 2'375.00 nicht der
Beschwerdegegnerin überwälzt habe.
6.1.
6.1.1.
Mit Entscheid des Gemeinderats vom 9. August 2021 wurde für die Bauge-
suchsbehandlung und Bewilligungserteilung gemäss dem Gebührenregle-
ment für das Bauwesen eine Gebühr erhoben. Der Gemeinderat hielt fest,
Mehraufwendungen, die infolge Einreichung mangelhafter Gesuchsunter-
lagen oder Nichtbefolgung der Bauordnung entstünden, würden dem Ge-
suchsteller zusätzlich in Rechnung gestellt. Dasselbe gelte auch bezüglich
der Auslagen für Gutachten, spezielle Beaufsichtigungen durch private
Fachleute oder öffentliche Organe und dergleichen. Entsprechend wurde
eine Grundgebühr (Fr. 200.00), "Kosten effektiver Aufwand" (Fr. 200.00),
"Spezielle Kosten wie: - Profilkontrolle, baupolizeiliche Prüfung"
(Fr. 2'375.00) und "Ausserordentlicher Aufwand" (Fr. 185.00) erhoben (To-
tal Behandlungsgebühr: Fr. 2'960.00). Der Gemeinderat verfügte: "Die Be-
handlungsgebühr beträgt Fr. 2'960.00. Sie ist zahlbar innert 30 Tagen ab
Rechtskraft dieses Entscheids."
6.1.2.
Die Beschwerdegegnerin stellte im vorinstanzlichen Verfahren (damals als
Beschwerdeführerin) Antrag auf Aufhebung des gemeinderätlichen Ent-
scheids und Bewilligung des Baugesuchs; unter Kosten- und Entschädi-
gungsfolgen zu Lasten der Gemeinde. Sie brachte unter dem Titel "Kosten-

- 20 -
und Entschädigungsfolgen" vor, die Kosten des Verfahrens seien aus-
gangsgemäss vollumfänglich der unterliegenden Partei aufzuerlegen. Zu-
dem erschienen die Kosten für die baupolizeiliche Prüfung im Verhältnis
zum Bauprojektwert relativ hoch (insbesondere, weil die Leitungssituation
nicht einmal geprüft worden sei). Es scheine, als ob die Fehlleistungen und
die Parteientschädigung aus dem vorausgehenden Verfahren miteingeflos-
sen seien und sich die Gemeinde so über Gebühren ungerechtfertigt berei-
chere. Dementsprechend seien die Kosten des Vorverfahrens ebenfalls zu
reduzieren.
6.1.3.
Die Vorinstanz erwog in Bezug auf die Baubewilligungsgebühr, wenn eine
Gemeinde die Aufgaben der Bauverwaltung extern erledigen lasse, dürfe
sie diese nur in Rechnung stellen, wenn sie dafür über eine genügende
gesetzliche Grundlage verfüge. Gemäss geänderter Praxis des Verwal-
tungsgerichts müsse die Rechtsgrundlage so ausgestaltet sein, dass die
Bauherrschaft die Kosten vorgängig abschätzen könne. Im vorliegenden
Fall fehle die nötige gesetzliche Vorsteuerung in einem Erlass, die es einer
gebührenpflichtigen Person erlaube abzuschätzen, mit welchen Kosten sie
für die Baugesuchsprüfung rechnen müsse. Mangels genügender gesetz-
licher Grundlage könne daher die Gebühr von Fr. 2'375.00 nicht erhoben
werden. Die Vorinstanz entschied folglich: "Der Gemeinderat wird angewie-
sen, die Baubewilligung für das Baugesuch 2020-16 zu erteilen. Dabei dür-
fen die Kosten der Baugesuchsprüfung durch die externe Bauverwaltung
("Spezielle Kosten" von Fr. 2'375.00) der Bauherrschaft nicht überwälzt
werden."
6.2.
6.2.1.
Zunächst macht die Beschwerdeführerin geltend, die Beschwerdeschrift an
die Vorinstanz habe in diesem Punkt den Anforderungen gemäss § 43
Abs. 2 VRPG nicht genügt. Die Beschwerdegegnerin habe keinen Antrag
auf Aufhebung der Gebührenposition "Spezielle Kosten" als Ganzes ge-
stellt, sondern lediglich eine Reduktion der "Kosten für die baupolizeiliche
Prüfung" verlangt.
6.2.2.
Die Beschwerdegegnerin beantragte im vorinstanzlichen Verfahren die
Aufhebung des gemeinderätlichen Entscheids unter Kosten- und Entschä-
digungsfolgen. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist der
Antrag auf Änderung der vorinstanzlichen Kostenverlegung vom materiel-
len Beschwerdeantrag mitumfasst (Entscheid des Verwaltungsgerichts
WBE.2013.27 vom 16. November 2016, Erw. II/8.4). Insofern umfasste der
Antrag der Beschwerdegegnerin im vorinstanzlichen Verfahren auch die
Aufhebung der gemeinderätlichen Kostenverlegung. Der Entscheid über

- 21 -
die Kosten- und Entschädigungsfolgen unterliegt zudem der Offizialma-
xime. Die Behörden und Gerichte haben auch ohne entsprechende Partei-
begehren von Amtes wegen darüber zu entscheiden (MICHAEL MERKER,
Rechtsmittel, Klage und Normenkontrollverfahren nach dem aargauischen
Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG] vom 9. Juli 1968, 1998,
N. 11 und N. 41 zu § 39 mit Hinweisen; vgl. auch BGE 118 V 139;
AGVE 1986, S. 57; Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2009.194
vom 27. Oktober 2009, Erw. I/3.2).
Hinzu kommt, dass der Gemeinderat keine separaten Gebühren je für
die baupolizeiliche Prüfung und die Profilkontrolle erhob. Wie sich aus
dem vorinstanzlichen Entscheid und der Abrechnung der regionalen Bau-
verwaltung (Beschwerdeantwortbeilage 6 der Beschwerdeführerin an die
Vorinstanz) ergibt, verrechnete diese einen Aufwand von insgesamt
Fr. 2'562.10. Dieser Betrag ergibt sich gemäss Vorinstanz aus der Rappor-
tierung von 20 Stunden à Fr. 115.00, Spesen von Fr. 78.90 und einer Mehr-
wertsteuer von Fr. 183.18. Auf der Abrechnung ist die Profilkontrolle zwar
mehrmals vermerkt. Jedoch wurde der diesbezügliche Aufwand (auch dort)
nicht spezifisch ausgewiesen. Aus der Formulierung des gemeinderätli-
chen Entscheids ergibt sich zudem, dass die Profilkontrolle und die baupo-
lizeiliche Prüfung als Beispiele für die speziellen Kosten aufgeführt wurden.
Die Beschwerdeführerin kann aus ihrem Vorbringen daher auch unter die-
sem Gesichtswinkel nichts zu ihren Gunsten ableiten. Abgesehen davon
wurde die Abrechnung der regionalen Bauverwaltung offenbar erst als Bei-
lage zur Beschwerdeantwort an die Vorinstanz in das Verfahren einge-
bracht, so dass davon auszugehen ist, dass die Beschwerdegegnerin im
Zeitpunkt der Beschwerdeerhebung an die Vorinstanz keine Kenntnis über
die Zusammensetzung der speziellen Kosten hatte. Es kann ihr daher auch
nicht vorgeworfen werden, sie hätte ihr Reduktionsbegehren unzulänglich
konkret begründet, wie dies die Beschwerdeführerin tut.
6.3.
6.3.1.
Weiter macht die Beschwerdeführerin eine Verletzung der Begründungs-
pflicht bzw. ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör (§ 22 Abs. 1 KV und
Art. 29 Abs. 2 BV) durch die Vorinstanz geltend. Die Vorinstanz habe sich
darauf beschränkt, den Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2019.114
zu zitieren.
6.3.2.
Wie vorne festgehalten (Erw. II/6.1.3) äusserte sich die Vorinstanz zu-
nächst zu den Vorbringen und zur Art sowie zur rechtlichen Grundlage der
umstrittenen Kosten. Sie hielt fest, dass das kommunale Recht keine nä-
heren Angaben zu den Grundzügen für die Bemessung enthalte. An-
schliessend prüfte sie, ob damit eine genügende gesetzliche Grundlage
vorlag. Dabei stützte sich die Vorinstanz über weite Strecken auf ein Zitat

- 22 -
des verwaltungsgerichtlichen Entscheids WBE.2019.114 vom 24. Oktober
2019 (= AGVE 2019, S. 130). Darin wurde zusammenfassend erwogen,
dass auch wenn der Kreis der Abgabepflichtigen und der Gegenstand der
Abgabe genügend bestimmt definiert würden, wenigstens in einem gene-
rell-abstrakten (delegierten, unterstufigen) Erlass (des Gemeinderats) ge-
regelt sein müsse, wie die von der Bauherrschaft zu tragenden Kosten der
externen Bauverwaltung bemessen würden. Es spreche nichts dagegen,
zumindest den der externen Bauverwaltung für ihre Tätigkeiten zu vergü-
tenden Stundenansatz generell-abstrakt zu regeln oder einen Kostenrah-
men festzulegen. Schliesslich kam die Vorinstanz zum Schluss, dass die
Gebühr von Fr. 2'375.00 mangels genügender gesetzlicher Grundlage
nicht erhoben werden könne.
6.3.3.
Auch wenn im von der Vorinstanz zitierten Entscheid des Verwaltungsge-
richts die Anforderungen an eine gesetzliche Grundlage aufgeführt sind, ist
nicht von der Hand zu weisen, dass die Begründung der Vorinstanz in die-
sem Punkt eher knapp ausfiel. Dass es der Beschwerdeführerin nicht mög-
lich gewesen sein soll, die Argumentation nachzuvollziehen, sich über die
Tragweite des Entscheids Rechenschaft zu geben und ihn in voller Kennt-
nis der Sache anzufechten, macht diese jedoch weder geltend noch ist dies
ersichtlich. Aus der Begründung des angefochtenen Entscheids geht klar
hervor, dass es der Bauherrschaft aufgrund von § 2 lit. a des Gebühren-
reglements für das Bauwesen der Gemeinde Q. vom ______ (Gebühren-
reglement) nicht möglich gewesen sei, die Kosten für die Baugesuchsprü-
fung abzuschätzen und dass damit gemäss verwaltungsgerichtlicher
Rechtsprechung keine genügende gesetzliche Grundlage vorliege. Die Be-
schwerdeführerin setzt sich mit dieser Argumentation denn auch auseinan-
der und bestreitet dies. Eine Verletzung der Begründungspflicht bzw. des
Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) ist damit zu verneinen.
6.3.4.
Die Beschwerdeführerin macht überdies geltend, das von der Vorinstanz
herangezogene Urteil des Verwaltungsgerichts sei nicht einschlägig, da ge-
nannten Urteil ein Gebührenreglement betroffen gewesen sei, das zulasten
des Baugesuchstellers sowohl eine Gebühr von 2 Promille der Baukosten
als auch die Überwälzung der vollen Kosten der externen Bauverwaltung
vorgesehen habe. Demgegenüber verrechne die Gemeinde Q. die vollen
Kosten der externen Bauverwaltung nicht zusätzlich zu einer Promillege-
bühr und würden die Kosten der externen Bauverwaltung nur einge-
schränkt weiterverrechnet.
Diese Rüge zielt ins Leere. Strittig ist vorliegend, ob eine genügende ge-
setzliche Grundlage für die Erhebung von Gebühren für die externe Bau-
verwaltung gegeben ist, und darum ging es auch im zitierten Urteil des Ver-

- 23 -
waltungsgerichts. Abgesehen davon verrechnete der Gemeinderat der Be-
schwerdegegnerin auch vorliegend eine Grundgebühr und Kosten für den
effektiven und den ausserordentlichen Aufwand in der Höhe von gesamt-
haft Fr. 585.00 – neben den Kosten für die externe Bauverwaltung. Diese
schlugen mit einem Betrag von Fr. 2'375.00 zu Buche – gegenüber dem
auf der Abrechnung der regionalen Bauverwaltung ausgewiesenen Betrag
von Fr. 2'562.10. Damit betragen die Kosten für die externe Bauverwaltung
ein Vielfaches der übrigen Gebühren. Mit Blick auf die sich vorliegend stel-
lenden Fragen und massgeblichen Bestimmungen weisen dieser und der
im von der Vorinstanz zitierten AGVE 2019, S. 130, behandelte Fall im Ge-
gensatz zur Auffassung der Beschwerdeführerin sogar viele Ähnlichkeiten
auf, wie sich auch aus nachfolgender Erwägung ergibt.
6.4.
6.4.1.
Die Beschwerdeführerin bestreitet eine Verletzung des Legalitätsprinzips.
Mit § 2 Gebührenreglement in Verbindung mit § 55 der Bau- und Nutzungs-
ordnung der Gemeinde Q. vom ______ / ______ (BNO) bestehe eine hin-
reichende gesetzliche Grundlage für die Überwälzung der Kosten der Bau-
gesuchsprüfung durch die externe Bauverwaltung auf die Baugesuchstel-
lerin. Bei den "Speziellen Kosten" handle es sich um kostenabhängige Kau-
salabgaben. Ihre Rechtmässigkeit könne einzelfallweise aufgrund des
Äquivalenz- und Kostendeckungsprinzips überprüft werden. Diese beiden
Prinzipien taugten insbesondere bei Verwaltungsgebühren als Surrogat für
eine offene gesetzliche Bemessungsgrundlage. Nähere Angaben, wie sie
die Vorinstanz verlangt habe, seien nicht erforderlich. Die Abgabehöhe
werde durch die beiden verfassungsrechtlichen Prinzipien in überprüfbarer
Weise begrenzt. Das mache die "Speziellen Kosten" im Sinne von § 2 Ge-
bührenreglement für die Abgabepflichtigen in hinreichender Weise voraus-
sehbar.
6.4.2.
Wie die Beschwerdeführerin zum Teil selber festhält, bildeten die Auferle-
gung der Grundgebühr gemäss § 1 Abs. 1 lit. a Gebührenreglement von
Fr. 200.00, der Kosten für den effektiven Aufwand gemäss § 1 Abs. 1 lit. b
Gebührenreglement von Fr. 200.00 sowie der Kosten für den ausseror-
dentlichen Aufwand gemäss § 3 Gebührenreglement von Fr. 185.00 nicht
Gegenstand des angefochtenen Entscheids, weshalb sie auch nicht Streit-
gegenstand im vorliegenden Verfahren sind. Auch wenn sich hier (entspre-
chend AGVE 2019, S. 130 ff.) die Frage stellen kann, inwiefern neben den
Kosten für die externe Bauverwaltung weitere Gebühren erhoben werden
dürfen, ist nachfolgend einzig auf die gestützt auf § 2 lit. a Gebührenregle-
ment vom Gemeinderat erhobenen speziellen Kosten in der Höhe von
Fr. 2'375.00 einzugehen.

- 24 -
6.4.3.
Die Gemeindeversammlung der Einwohnergemeinde Q. hat gestützt auf
§ 20 Abs. 2 lit. i des Gesetzes über die Einwohnergemeinden vom 19. De-
zember 1978 (Gemeindegesetz, GG; SAR 171.100), § 5 Abs. 2 BauG und
§ 55 BNO das Gebührenreglement für das Bauwesen der Gemeinde Q.
beschlossen.
In der BNO ist Folgendes geregelt:
§ 54 Zuständigkeit
1 Der Gemeinderat kann Kommissionen mit beratender Funktion bestellen.
Er kann für die Prüfung von Gesuchen und für Vollzugskontrollen externe
Fachleute oder regionale Stellen beiziehen.
2 Der Gemeinderat kann die Bewilligung von Bauvorhaben, die weder
nachbarliche noch öffentliche Interessen berühren, an die Regionale Bau-
verwaltung R. delegieren. Im Übrigen ist für Verfügungen und Entscheide
aller Art der Gemeinderat zuständig.
§ 55 Gebührenreglement
Die Gebühren für die Tätigkeit des Gemeinderates und der Verwaltung in
den Bereichen Raumplanung, Natur- und Umweltschutz und Bauwesen
sowie die Tragung der weiteren Verfahrenskosten (Auslagen für externe
Fachleute und regionalen Stellen, Expertisen usw.) richten sich nach dem
Gebührenreglement der Gemeinde.
Im vom Gemeinderat als Grundlage für die Auferlegung der speziellen Kos-
ten genannten § 2 lit. a Gebührenreglement ist Folgendes vorgesehen:
§ 2 Spezielle Kosten
Spezielle Kosten werden zusätzlich erhoben für unter anderem:
a) Kosten für:
 Profilkontrolle, Publikation, die baupolizeiliche Prüfung (ein-
schliesslich Brand-, Umwelt-, und Zivilschutz, energetische Mass-
nahmen, Farbberater, Fachberater, behinderten gerechtes Bauen
[zum Beispiel Procap] sowie dergleichen),
 Baukontrollen
 Werkleitungskontrollen (samt Kanalfernsehaufnahmen, Dicht-
heitskontrollen, Einmessen Leitungskataster und so weiter)
 Brandschutzkontrollen und Kontrollen von Feuerungsanlagen
samt Emissionsmessung (einschliesslich administrativer Auf-
wand)
6.4.4.
Der vorliegend umstrittene § 2 lit. a Gebührenreglement wurde von der Ge-
meindeversammlung erlassen und erfüllt damit das Erfordernis der Geset-
zesform. Der Kreis der Abgabepflichtigen (Baugesuchsteller) und der Ge-
genstand der Abgabe (Einreichung eines Baugesuchs, für dessen Beurtei-
lung der Gemeinderat die externe Bauverwaltung beiziehen darf) werden
in § 2 lit. a Gebührenreglement in Verbindung mit § 54 BNO genügend be-

- 25 -
stimmt definiert. In der aktuellen Fassung erlaubt § 2 lit. a Gebührenregle-
ment es der Bauherrschaft jedoch nicht, die Kosten der externen Bauver-
waltung vorgängig abzuschätzen.
Wie von der Vorinstanz im angefochtenen Entscheid wörtlich wiedergege-
ben, erwog das Verwaltungsgericht in AGVE 2019, S. 133:
Dass für die Bemessung der Kosten die Schranken des Äquivalenz- und
Kostendeckungsprinzips zu beachten sind, macht sie nicht unbedingt vo-
raussehbarer, solange nicht bekannt ist, zu welchem Stundenansatz die
externe Bauverwaltung abrechnet und wie gross der zeitliche Aufwand für
die Prüfung eines Baugesuchs in etwa ist. Rein aufgrund der bestehenden
gesetzlichen Vorgaben könnte die externe Bauverwaltung jeweils unter-
schiedliche Stundenansätze anwenden und es existiert für sie auch kei-
nerlei Anreiz, den Aufwand möglichst gering zu halten. Schliesslich kann
es den Rechtsunterworfenen nicht zugemutet werden, in jedem konkreten
Anwendungsfall überprüfen zu müssen oder auf dem Rechtsweg überprü-
fen zu lassen, ob der von der externen Bauverwaltung konkret betriebene
Aufwand gerechtfertigt war, was naturgemäss mit einem nicht unerhebli-
chen Ermessensspielraum verbunden ist (zum Ganzen: VGE vom 15. Juli
2019 [WBE.2019.38], S. 3 ff.).
Mit diesen Erwägungen setzt sich die Beschwerdeführerin nicht auseinan-
der, vielmehr lässt sie sie bei ihrer Argumentation ausser Acht bzw. wider-
spricht ihnen ohne klare Begründung. Anhaltspunkte, dass von
dieser Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts abzuweichen wäre, sind
nicht ersichtlich; es ist daran festzuhalten. Aus § 2 lit. a Gebührenreglement
lassen sich nicht einmal die Grundzüge zur Bemessung der Kosten der ex-
ternen Bauverwaltung entnehmen. Dass ein unterstufiger generell-abstrak-
ter Erlass (des Gemeinderats) existieren würde, aufgrund dessen sich die
Kosten für eine betroffene Bauherrschaft vorab in etwa abschätzen liessen,
macht die Beschwerdeführerin weder geltend noch ist dies ersichtlich. Es
ist daher nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz das Bestehen einer
genügenden gesetzlichen Grundlage verneinte. Die Gemeinde Q. wird das
bestehende Gebührenreglement entsprechend anzupassen haben.
7.
Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist
abzuweisen.
III.
1.
Im Beschwerdeverfahren werden die Verfahrenskosten in der Regel nach
Massgabe des Unterliegens und Obsiegens auf die Parteien verlegt. Den
Behörden werden Verfahrenskosten nur auferlegt, wenn sie schwerwie-
gende Verfahrensmängel begangen oder willkürlich entschieden haben
(§ 31 Abs. 2 VRPG). Abweichend von letzterem Grundsatz sind einer Ge-
meinde jedoch Verfahrenskosten aufzuerlegen, wenn sie selbst Be-
schwerde führt und unterliegt (vgl. AGVE 2006, S. 283, Erw. 2; Entscheide

- 26 -
des Verwaltungsgerichts WBE.2021.125 vom 27. Mai 2021, Erw. III/1.1;
WBE.2020.91 vom 31. August 2020, Erw. II/1.1; WBE.2015.502 und
WBE.2015.503 vom 17. August 2016, Erw. III/2.1). Ausgangsgemäss sind
daher die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens der Beschwer-
deführerin aufzuerlegen.
2.
Ausserdem hat die Beschwerdeführerin der anwaltlich vertretenen Be-
schwerdegegnerin die vor Verwaltungsgericht entstandenen Parteikosten
zu ersetzen (§ 32 Abs. 2 i.V.m. § 29 VRPG).
Die Höhe der Parteientschädigung richtet sich nach Massgabe des Dekrets
über die Entschädigung der Anwälte vom 10. November 1987 (Anwaltstarif,
AnwT; SAR 291.150). Gemäss § 8a Abs. 1 AnwT bemisst sich die Entschä-
digung in vermögensrechtlichen Streitsachen nach dem gemäss § 4 AnwT
berechneten Streitwert. Innerhalb der vorgesehenen Rahmenbeträge rich-
tet sich die Entschädigung nach dem mutmasslichen Aufwand des Anwalts,
nach der Bedeutung und der Schwierigkeit des Falles (§ 8a Abs. 2 AnwT).
Die Entschädigung wird als Gesamtbetrag festgesetzt. Auslagen und Mehr-
wertsteuer sind darin enthalten (§ 8c AnwT).
In Bausachen geht das Verwaltungsgericht praxisgemäss von einer vermö-
gensrechtlichen Streitsache aus, wobei der Streitwert in der Regel 10 %
der Bausumme beträgt (vgl. AGVE 1992, S. 397, Erw. 2a; 1989, S. 283,
Erw. 2a/aa; 1983, S. 249, Erw. 4a). Bei einem Streitwert bis Fr. 20'000.00
beträgt in Beschwerdeverfahren der Rahmen für die Entschädigung
Fr. 600.00 bis Fr. 4'000.00 (§ 8a Abs. 1 lit. a Ziffer 1 AnwT). Gemäss den
unbestritten gebliebenen Ausführungen der Vorinstanz beträgt der Streit-
wert vorliegend Fr. 5'375.00 und liegt damit im unteren Bereich des vorge-
gebenen Rahmens. Die Schwierigkeit des Falls ist mittel und der Aufwand
liegt über dem Durchschnitt. Insgesamt erscheinen Parteikosten in der Hö-
he von Fr. 2'500.00 sachgerecht.
Das Verwaltungsgericht erkennt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer
Staatsgebühr von Fr. 2'500.00 sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen
von Fr. 466.00, gesamthaft Fr. 2'966.00, sind von der Beschwerdeführerin
zu bezahlen.

- 27 -
3.
Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin die vor
Verwaltungsgericht entstandenen Parteikosten in Höhe von Fr. 2'500.00 zu
ersetzen.
Zustellung an:
die Beschwerdeführerin (Vertreterin)
die Beschwerdegegnerin (Vertreter)
das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsabteilung
Mitteilung an:
den Regierungsrat
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht,
kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht
innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-rechtli-
chen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor
bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und
vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde
muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter
Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit
Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als
Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (Art. 82 ff. des Bun-
desgesetzes über das Bundesgericht vom 17. Juni 2005 [Bundesgerichts-
gesetz, BGG; SR 173.110]).
Aarau, 15. August 2023
Verwaltungsgericht des Kantons Aargau
3. Kammer
Vorsitz: Gerichtsschreiber:
Winkler Wildi