ag_verwaltungsgericht · WBE.2010.390a · 2011-06-17 · de
Obergericht / Verwaltungsgericht / 3. Kammer — WBE.2010.390a

Ausnützungsziffer (§ 9 Abs. 2 ABauV) 
Eine innerhalb der Gebäudehülle liegende, unmittelbar dem Gewerbe dienende Aussenverkaufsfläche eines Ladengeschäfts gehört zur anrechenbaren Bruttogeschossfläche.

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Bau-, Raumentwicklungs-, Umweltschutzrecht 
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Vorinstanz erwähnte Richtlinie "Behindertengerechte Fusswegnetze" 
(Strassen – Wege – Plätze) der Fachstelle für behindertengerechtes 
Bauen ist eine Planungshilfe und hat keinen für die Projektierung 
und den Bau der öffentlichen Strassen verbindlichen Stellenwert. Die 
Anpassung und Ergänzung der VSS - Normen ist in Bearbeitung 
(vgl. zum Ganzen Forschungsbericht des VSS Nr. 1308 "Hindernis-
freier Verkehrsraum – Anforderungen aus Sicht von Menschen mit 
Behinderung, August 2010, S. 9. ff. und S. 190 ff. [http://partner-
shop.vss.ch]). 
Auch wenn keine Bauvorschriften über hindernisfreie Bauten 
von Erschliessungsanlagen und in der Erschliessungsplanung unmit-
telbar berücksichtigt werden müssen (vorne Erw. 3.2), gilt der Pla-
nungsgrundsatz, dass die Nutzungsplanung auf die Bedürfnisse der 
Bevölkerung auszurichten ist (Art. 1 Abs. 1 Satz 3 RPG). Dazu ge-
hört auch die diskriminierungsfreie Berücksichtigung der Interessen 
von Menschen mit Behinderungen. Der Regierungsrat hielt in diesem 
Zusammenhang zutreffend fest, dass die geplante Fusswegverbin-
dung schon aufgrund der topografischen Verhältnisse nicht optimal 
für die Bedürfnisse von Gehbehinderten ausgelegt werden kann. Der 
Umstand, dass Personen mit Behinderung eine Fusswegverbindung 
nicht benutzen können, mag im Einzelfall das öffentliche Interesse 
relativieren. Entgegen den Beschwerdeführern wird das öffentliche 
Interesse aber dadurch nicht aufgehoben. Die mobilitätsbehinderten 
Personen aus dem Gebiet Unterriederstrasse haben – wie bisher – 
Zugang zum öffentlichen Verkehr. Der Umstand, dass der Er-
schliessungsplan keine Verbesserung für alle mobilitätsbehinderten 
Personen bringt, macht weder die Planung noch die Interessen-
abwägung unrechtmässig. 
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Ausnützungsziffer (§ 9 Abs. 2 ABauV) 
Eine innerhalb der Gebäudehülle liegende, unmittelbar dem Gewerbe 
dienende Aussenverkaufsfläche eines Ladengeschäfts gehört zur anre-
chenbaren Bruttogeschossfläche. 
Urteil des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 17. Juni 2011 in Sachen A. 
gegen B. (WBE.2010.390). 


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Verwaltungsgericht 
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Aus den Erwägungen 
II. 
1. 
1.1. 
Umstritten ist das Bauprojekt Aussenverkauf beim Ladenge-
schäft A. (…) in C.. Die Aussenverkaufsfläche liegt vollständig 
überdeckt durch das darüberliegende Geschoss vor dem Einkaufsla-
den. Auf der Fläche werden Erde, Pflanzen, Blumen usw., aber auch 
saisonale Produkte wie zum Beispiel Weihnachtsbäume angeboten. 
Hierzu wurden fahrbare Warenträger und Paletten eingerichtet. Der 
Aussenverkauf wird schon seit einigen Jahren betrieben. Die Waren 
werden jeweils am Morgen im Aussenbereich aufgestellt und am 
Abend ins Ladeninnere verräumt. 
Die Liegenschaft befindet sich in der Wohn- und Gewerbe-
zone 4 (WG 4). 
1.2. 
Gemäss § 50 Abs. 1 Satz 1 BauG können Gemeinden das zuläs-
sige Verhältnis von nutzbaren Flächen oder Inhalten von Gebäuden 
zu den Grundstücksflächen festlegen. Die Ausnützungsziffer ist die 
Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren Bruttogeschossfläche 
und der anrechenbaren Grundstücksfläche (§ 9 Abs. 1 ABauV). Die 
Gemeinde C. sieht in der BNO solche Ausnützungsziffern vor, 
insbesondere auch in der WG 4. 
Zu prüfen ist, ob die strittige Aussenverkaufsfläche in die Be-
rechnung der Ausnützungsziffer einzubeziehen ist oder nicht. Dies ist 
der Fall, wenn sie als "anrechenbare Bruttogeschossfläche" zu quali-
fizieren ist. 
2.-3. (…) 
4. 
4.1. 
Die Ausnützungsziffer ist die Verhältniszahl zwischen der an-
rechenbaren Bruttogeschossfläche und der anrechenbaren Grund-
stücksfläche (§ 9 Abs. 1 ABauV). Sie ist ein zonenplanerisches Mit-
tel, um im Verein mit anderen namentlich die bauliche Dichte zu be-
grenzen und ermöglicht so einer Gemeinde, die Intensität der Besie-


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dlung, d. h. die Zahl der Wohnungen und Arbeitsstätten, also prak-
tisch die Grösse der wohnenden und arbeitenden Bevölkerung, bezo-
gen auf eine bestimmte Fläche zu beeinflussen. Abgesehen von so-
ziologischen und wirtschaftlichen Aspekten dient diese Beschrän-
kung zunächst vorwiegend polizeilichen Zielen (Erhaltung von Licht, 
Luft, Sonne, in gewissem Sinne auch der Gewährleistung der Wohn-
hygiene). Ferner erlaubt es die Ausnützungsziffer, die Folgewirkun-
gen der privaten Bautätigkeit für die Öffentlichkeit zu beeinflussen: 
Sie ist ein Mass für die Belastung der Infrastruktur (Art, Distanz 
bzw. Länge und Auslastung der Anlagen) sowie der Umwelt (Immis-
sionen, Orts- und Landschaftsbild usw.). Städtebauliche Bedeutung 
hat die Ausnützungsziffer, indem sie es erleichtert, Nutzungsdiffe-
renzierungen (Wohnanteile, Begrünungsanteile) zu umschreiben, und 
die Zonenplanung befähigt, durch eine Differenz zwischen grosszü-
gigeren Abstandsvorschriften und anderen linearen Gebäudebegren-
zungen einerseits und einer restriktiveren Ausnützungsziffer ander-
seits einen Gestaltungsspielraum des privaten Bauherrn in der Be-
stimmung des Baukörpers zu eröffnen und so zu einer insoweit diffe-
renzierten Überbauung zu gelangen (AGVE 2004, S. 187 mit Hin-
weisen; AGVE 2003, S. 487 mit Hinweis). 
4.2. 
4.2.1. 
Als anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt die Summe aller 
ober- und unterirdischen Geschossflächen, einschliesslich der Mauer- 
und Wandquerschnitte (§ 9 Abs. 2 ABauV). Grundlegende Voraus-
setzung für die Anrechenbarkeit einer Fläche ist also deren Qualifi-
kation als Geschossfläche. Als Geschossfläche gelten dabei unge-
achtet ihrer Nutzung alle unter- oder oberirdischen Innenräume eines 
Gebäudes einschliesslich der Mauer- und Wandquerschnitte sowie 
die zum Gebäude gehörende Aussenräume. Der Zweckbestimmung 
der Ausnützungsziffer entsprechend (Streuung der baulichen Dichte, 
Wahrung polizeilicher Interessen, städtebauliche Anliegen; siehe 
Erw. 4.1.), sind nur jene Aussenräume zu berücksichtigen, die sich 
innerhalb der Gebäudehülle befinden. Hierzu zählen beispielsweise 
Erdgeschosshallen, überdeckte Sitzplätze, Balkone oder Dach-
terrassen (AGVE 2004, S. 187 f.). 


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Verwaltungsgericht 
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4.2.2. 
Der Gemeinderat vertritt die Auffassung, die mehrseitig offenen 
Verkaufsflächen befänden sich ausserhalb des Baukörpers und aus-
serhalb der Gebäudehülle, weshalb sie keine Geschossflächen dar-
stellten. Dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden. Im erwähnten 
AGVE 2004, S. 186 ff. war u. a. zu beurteilen, ob die Aussenterrasse 
eines Restaurants als Geschossfläche zu qualifizieren ist. Da die 
Terrasse weder über eigene Seitenwände noch eine Dachkonstruktion 
verfügte und damit jeglicher Gebäudecharakter fehlte, verneinte das 
Verwaltungsgericht das Vorliegen einer Geschossfläche im Sinne von 
§ 9 Abs. 2 ABauV. Es liege vielmehr ein nicht anrechenbarer 
Aussenraum vor (AGVE 2004, S. 187 f.). Anders verhält sich die 
Situation im vorliegenden Fall: Die strittige Aussenverkaufsfläche 
wird vollständig von dem darüberliegenden Geschoss, das sich 
innerhalb der geschlossenen Gebäudehülle befindet, überdeckt. Die 
Fläche wird zudem an mehreren Seiten durch Wände abgegrenzt. 
Indem die Säulen unmittelbar an die Fassade des oberen Stockwerks 
anschliessen, kann nicht von einem Dachvorsprung oder ähnlichem 
gesprochen werden. Trotz der relativ breiten Säulen und dem Lift- 
und Treppenhausanbau handelt es sich nicht um einen geschlossenen 
Raum. Vielmehr ist von einem zum Gebäude gehörenden Aussen-
raum, der jedoch innerhalb der Gebäudehülle liegt, auszugehen. Die 
Aussenverkaufsfläche ist folglich als Geschossfläche im Sinne von 
§ 9 Abs. 2 ABauV zu qualifizieren. Dieser Auffassung ist im Übrigen 
auch die Beschwerdeführerin. 
4.3. 
Zu prüfen ist im Weiteren, ob die Aussenverkaufsfläche als "an-
rechenbare Bruttogeschossfläche" gilt oder ob sie unter § 9 Abs. 2 
lit. a ABauV fällt, wonach alle nicht dem Wohnen und dem Gewerbe 
dienenden oder hierfür nicht verwendbaren Flächen der Bruttoge-
schossfläche nicht anzurechnen sind. 
4.3.1. 
Ausgehend von der Funktion der Ausnützungsziffer (siehe vor-
ne Erw. 4.1.) sind von der Anrechnung Flächen ausgenommen, die 
nicht unmittelbar der für die betreffende Zone vorgesehenen Wohn- 
oder Gewerbenutzung dienen, sondern gleichsam unabhängig von 


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der Anwesenheit irgendwelcher Personen oder der Ausübung der 
betreffenden Hauptnutzung einen primär infrastrukturellen Sach-
zweck erfüllen und insofern die Hauptnutzung bloss im Sinne einer 
Hilfsfunktion ergänzen. Das trifft ausgesprochen zu für die in der Re-
gel im Untergeschoss angeordneten Infrastrukturräume und die zum 
Gebäude gehörenden Aussenräume wie offene Erdgeschosshallen, 
überdeckte offene Dachterrassen oder offene Balkone (AGVE 2003, 
S. 487 mit Hinweis auf AGVE 1986, S. 290 ff. und AGVE 1979, 
S. 243 ff.). 
Das Privileg der Nichtanrechnung besteht aber nicht unbe-
schränkt, sondern angesichts des Sinns dieser Vorschrift nur und so-
weit diese Räume ein untergeordnetes Ausmass behalten. Die Nicht-
anrechnung lässt sich ja nur aus der Hilfsfunktion für die Hauptnut-
zung rechtfertigen. Daher muss ein Nebenraum gegenüber der 
Hauptnutzung quantitativ und qualitativ in einem vernünftigen unter-
geordneten Verhältnis stehen; Massstab ist dabei das in der betref-
fenden Zone übliche, durchschnittliche Gebäude und dessen Nutzung 
nach objektiven, auf die Verhältnisse des durchschnittlichen Grund-
eigentümers abstellenden Kriterien (AGVE 2003, S. 488 mit Hinweis 
auf AGVE 1986, S. 290 ff., AGVE 1985, S. 309 und AGVE 1979, 
S. 243 ff.). Qualitativ ist erforderlich, dass der betreffende (nicht an-
zurechnende) Raum mittelbar dem Zweck der Hauptnutzung dient 
(AGVE 1985, S. 309; AGVE 1979, S. 246). 
Daraus erhellt, dass es sich bei den in § 9 Abs. 2 lit. a ABauV 
aufgeführten Beispielen um Flächen bzw. Räume handelt, welche 
normalerweise nur Hilfsfunktionen erfüllen und daher in der Regel 
nicht anzurechnen sind. Dienen sie indessen (unmittelbar) dem 
Zweck der Hauptnutzung, so sind auch sie der Bruttogeschossfläche 
anzurechnen. 
4.3.2. 
Eine Aussenverkaufsfläche dient schon von der Definition her 
dem Gewerbe. Die Beschwerdeführerin bietet auf der fraglichen 
Fläche auf Paletten und fahrbaren Gestellen verschiedene Artikel für 
den Gartengebrauch (Pflanzen, Erde, Holzkohle usw.) sowie saisona-
le Produkte (wie z. B. Weihnachtsbäume) zum Verkauf an. Mit dem 
Aussenverkauf erwirtschaftet sie einen Jahresumsatz von immerhin 


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Fr. 50'000.00 bis Fr. 60'000.00 (gemäss Beschwerdeführerin) bzw. 
mindestens Fr. 80'000.00 (gemäss Beschwerdegegner). Die Aussen-
verkaufsfläche ist – zumindest während eines grösseren Teils des 
Jahres – zu einem festen Bestandteil des Verkaufsraums geworden. 
Dass die Aussenverkaufsfläche dem Gewerbe und damit (unmit-
telbar) dem Hauptzweck dient, ist denn auch unbestritten. Demge-
mäss fehlt es im konkreten Fall an der qualitativen Unterordnung, 
wie dies bei den in § 9 Abs. 2 lit. a ABauV aufgeführten Beispielen 
in der Regel der Fall ist. Die Aussenverkaufsfläche gehört folglich 
zur anrechenbaren Bruttogeschossfläche und ist bei der Berechnung 
der Ausnützungsziffer zu berücksichtigen. 
Ob im konkreten Fall von einer "mindestens einseitig offenen 
Erdgeschosshalle" auszugehen ist, ist bei diesen Gegebenheiten nicht 
von Bedeutung. Tatsache und entscheidrelevant ist vielmehr, dass die 
Aussenverkaufsfläche unmittelbar der Hauptnutzung, dem Gewerbe, 
dient. Aus dem von der Beschwerdeführerin und Gemeinderat er-
wähnten Entscheid (AGVE 1986, S. 586 f.) kann im Übrigen nicht 
gefolgert werden, dass einseitig offene Erdgeschosshallen überhaupt 
nie anzurechnen wären. Abgesehen davon, dass es im genannten Ent-
scheid um eine andere Bestimmung ging, wurde die fragliche Fläche 
als ganzseitig umschlossen qualifiziert (vgl. AGVE 1986, S. 586 f.). 
Die Frage, ob eine unmittelbar dem Hauptzweck (z. B. Gewerbe) 
dienende einseitig offene Erdgeschosshalle als anrechenbare Brutto-
geschossfläche gilt, wurde nicht behandelt (erst recht nicht unter Gel-
tung von § 9 Abs. 2 ABauV). 


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Erleichterte Ausnahmebewilligung im Unterabstand von Strassen (§ 67a 
BauG) 
Vorausgesetzt wird eine untergeordnete Baute und dass kein überwie-
gendes, aktuelles öffentliches Interesse entgegenstehen darf; Anwen-
dungsfall eines Garten- bzw. Gerätehauses. 
Urteil des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 4. Juli 2011 in Sachen 
Gemeinderat A. gegen B. und C. (WBE.2010.386). 
Aus den Erwägungen 
1. 
1.1. (…) 
1.2. 
Die Beschwerdegegner beabsichtigen, auf der Parzelle Nr. (…) 
ein Garten- bzw. Gerätehaus zu erstellen. Gemäss den Akten handelt 
es sich um ein Blockbohlenhaus mit einer Grundfläche von 5.04 m x 
3.11 m (inkl. Dachvorsprünge und einseitig offener Unterstand) und 
einer maximalen Höhe von 2.40 m, wobei die Beschwerdegegner 
von einer effektiven Höhe der Baute von 2.20 m sprechen. 
Das Gerätehaus soll im Abstand von 2 m zum D.-weg und da-
mit innerhalb der Baulinie zum D.-weg (5 m) und im Unterabstand 
zur Gemeindestrasse (§ 111 Abs. 1 lit. a BauG) erstellt werden. Das 
Vorhaben ist somit keiner ordentlichen Bewilligung zugänglich. 
Ebenso fällt eine Ausnahmebewilligung nach § 67 BauG ausser Be-
tracht, da weder aussergewöhnliche Verhältnisse noch ein Härtefall 
vorliegen (vgl. dazu etwa AGVE 2006, S. 165 f.). Umstritten ist 
hingegen die Frage, ob die Bauherrschaft eine erleichterte Ausnah-
mebewilligung nach § 67a BauG (in Kraft seit 1. Januar 2010) 
beanspruchen kann. 
1.3. 
Für untergeordnete Bauten und Anlagen wie namentlich Klein- 
und Anbauten kann nach § 67a BauG eine erleichterte Ausnahme-
bewilligung betreffend Abstände gegenüber Strassen oder Baulinien