ag_verwaltungsgericht · WBE.2019.379 · 2020-07-16 · de
Obergericht / Verwaltungsgericht / 1. Kammer — WBE.2019.379

Erwerbsbewilligung für ein landwirtschaftliches Grundstück; Vertrauensschutz
Der Vertrauensschutz (Art. 9 BV) verleiht der Käuferin eines landwirtschaftlichen Grundstücks, die weder vom Notar noch vom Grundbuchverwalter auf das Erfordernis einer Erwerbsbewilligung nach Art. 61 ff. BGBB hingewiesen wurde, grundsätzlich keinen Anspruch auf die (nachträgliche) Erteilung einer solchen Erwerbsbewilligung (Erw 1). 
Im Falle eines nicht bewilligungsfähigen Erwerbsgeschäfts hat die Abteilung Landwirtschaft als Bewilligungsbehörde nach BGBB wegen Nichtigkeit desselben von Amtes wegen die Grundbuchberichtigung mit Wiedereintragung des Verkäufers als Eigentümer anzuordnen. Sie darf dem Zivilgericht, welches über den Bestand, Umfang und die Bedingungen des strittigen Vorkaufsrechts des Pächters (Art. 47 BGBB) zu befinden hat, nicht vorgreifen, indem eine bestimmte Aufteilung des Grundstücks in einen nicht landwirtschaftlich und einen landwirtschaftlich genutzten Teil sowie der Erwerb des landwirtschaftlich genutzten Teils durch den eventuell vorkaufsberechtigten Pächter zum Voraus bewilligt und für diesen Erwerbsfall auf eine Grundbuchberichtigung verzichtet wird.

34 Erwerbsbewilligung für ein landwirtschaftliches Grundstück;
Vertrauensschutz
Der Vertrauensschutz (Art.9 BV) verleiht der Käuferin eines landwirt
schaftlichen Grundstücks, die weder vom Notar noch vom
Grundbuchverwalter auf das Erfordernis einer Erwerbsbewilligung nach
Art.61ff. BGBB hingewiesen wurde, grundsätzlich keinen Anspruch auf
die (nachträgliche) Erteilung einer solchen Erwerbsbewilligung (Erw1).
Im Falle eines nicht bewilligungsfähigen Erwerbsgeschäfts hat die Abteil
ung Landwirtschaft als Bewilligungsbehörde nach BGBB wegen Nichtig
keit desselben von Amtes wegen die Grundbuchberichtigung mit Wieder
eintragung des Verkäufers als Eigentümer anzuordnen. Sie darf dem
Zivilgericht, welches über den Bestand, Umfang und die Bedingungen des
strittigen Vorkaufsrechts des Pächters (Art.47 BGBB) zu befinden hat,
nicht vorgreifen, indem eine bestimmte Aufteilung des Grundstücks in
einen nicht landwirtschaftlich und einen landwirtschaftlich genutzten Teil
sowie der Erwerb des landwirtschaftlich genutzten Teils durch den
eventuell vorkaufsberechtigten Pächter zum Voraus bewilligt und für
diesen Erwerbsfall auf eine Grundbuchberichtigung verzichtet wird.
Aus dem Entscheid des Verwaltungsgerichts, 1.Kammer, vom 16.Juli
2020, in Sachen A. AG gegen Departement Finanzen und Ressourcen, B. und
C. (WBE.2019.379).
Aus den Erwägungen
1.
1.1.
Wer ein landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundstück erwer
ben will, braucht dazu gemäss Art.61 BGBB eine Bewilligung
(Abs.1). Die Bewilligung wird erteilt, wenn kein Verweigerungs

grund vorliegt (Abs.2). Als Erwerb gilt die Eigentumsübertragung
sowie jedes andere Rechtsgeschäft, das wirtschaftlich einer
Eigentumsübertragung gleichkommt (Abs.3). Art.62 BGBB regelt
die hier nicht interessierenden Ausnahmefälle, in denen der Erwerb
eines landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grundstücks keiner
Bewilligung bedarf. Die Bewilligung zum Erwerb eines
landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grundstücks wird verweigert,
wenn (a) der Erwerber nicht Selbstbewirtschafter ist; (b) ein
übersetzter Preis vereinbart wurde; (d) das zu erwerbende
Grundstück ausserhalb des ortsüblichen Bewirtschaftungsbereichs
des Gewerbes des Erwerbers liegt (Art.63 Abs.1 BGBB). Bei
fehlender Selbstbewirtschaftung ist die Bewilligung zu erteilen,
wenn der Erwerber einen wichtigen Grund nachweist (Art.64 Abs.1
BGBB). Die Bestimmung enthält eine exemplarische Aufzählung
von wichtigen Gründen. Darunter fällt etwa der Tatbestand, dass der
Erwerber über eine rechtskräftige Bewilligung für eine nach Artikel
24 RPG zulässige nichtlandwirtschaftliche Nutzung verfügt (Art.64
Abs.1 lit.b BGBB).
(…)
1.2.
1.2.1.
Die streitbetroffene Parzelle Nr.xx der Gemeinde D. mit einer
Gesamtfläche von 50'448 m2, also weit über 25 Aren, fällt unstreitig
in den räumlichen und sachlichen Geltungsbereich des BGBB. Sie
liegt – wie erwähnt – in der Landwirtschaftszone und damit nicht nur
ausserhalb der Bauzone, sondern in derjenigen Zone, die für
landwirtschaftliche Nutzungen reserviert ist, wo landwirtschaftliche
Nutzungen folglich zulässig sind. Das Grundstück besteht
grösstenteils – im Umfang von 41'017 m2 – aus Acker, Wiese und
Weide, mithin aus Flächen, die sich für die landwirtschaftliche
Produktion eignen. Dass die Parzelle mit einer (nicht beweideten)
Waldfläche von 5ʹ869 m2 und Gebäuden mit einer Grundfläche von
754 m2, die schon seit geraumer Zeit ein Tierheim beherbergen,
teilweise nichtlandwirtschaftlich genutzt wird, macht sie zu einem
Grundstück mit gemischter Nutzung im Sinne von Art.2 Abs.2 lit.d
BGBB. Als solches unterliegt die Parzelle Nr.xx den Bestimmungen

des BGBB und kann nur mit einer Bewilligung nach Art.61ff.
BGBB gültig erworben werden. Davon geht auch die
Beschwerdeführerin mit ihrem Beschwerdeantrag auf Erteilung einer
derartigen Erwerbsbewilligung aus. Die Beschwerdeführerin
behauptet zudem nicht, sie respektive die wirtschaftlich Berechtigten
an ihren Aktien, E.und F., wollten oder könnten die landwirtschaft
lich nutzbare Fläche der Parzelle Nr.xx selber bewirtschaften, na
mentlich selber Ackerbau betreiben oder die Wiesen und Weideflä
chen (durch Beweidung oder eigene Gewinnung von Raufutter) als
Futtergrundlage für Tiere nutzen. Vielmehr werden diese Flächen
von B. landwirtschaftlich genutzt, der in der fraglichen Gegend ein
landwirtschaftliches Gewerbe betreibt und 413 Aren der Parzelle
Nr.xx hinzugepachtet hat. Dementsprechend ist der
Beschwerdeführerin eine Bewilligung für den Erwerb der Parzelle
Nr.xx mangels Eigenschaft als Selbstbewirtschafterin in Anwendung
von Art.63 Abs.1 lit.a BGBB zu verweigern, falls sie keinen
wichtigen Grund nach Art.64 BGBB für eine Ausnahme vom
Erfordernis der Selbstbewirtschaftung für sich in Anspruch nehmen
und nachweisen kann.
1.2.2.
In diesem Zusammenhang beruft sich die Beschwerdeführerin
zunächst auf Art.64 Abs.1 lit.b BGBB und macht geltend, sie
verfüge über eine rechtskräftige Bewilligung für eine nach Art.24
RPG zulässige nicht landwirtschaftliche Nutzung des Bodens. Wie
sich aus dem Kaufvertrag vom 22.Dezember 2014 ergebe, laste auf
der Parzelle Nr.xx seit 1977 als Dienstbarkeit ein Baurecht für ein
Tierheim. Diese Dienstbarkeit werde seit Langem durch sie (die
Beschwerdeführerin) ausgeübt und sie beabsichtige, auf dem
fraglichen Grundstück auch weiterhin ein Tierheim zu betreiben. Ein
grösseres Tierheim, wie es von ihr betrieben werde, sei aufgrund
seiner Immissionen negativ standortgebunden, d.h. gemäss Art.24
lit.a RPG auf die Errichtung ausserhalb einer Bauzone angewiesen.
Dabei übersieht die Beschwerdeführerin, dass sie für den
Betrieb ihres Tier(ferien)heims lediglich auf die sich auf der Parzelle
Nr.xx befindlichen Gebäude sowie einen gewissen Umschwung, mit
Sicherheit aber nicht auf den grössten Grundstücksteil angewiesen

ist, der heute vom Pächter landwirtschaftlich genutzt wird. Im Falle
eines Grundstücks mit gemischter Nutzung könnte sich die
(rechtskräftige) Bewilligung für eine nichtlandwirtschaftliche
Nutzung (des Bodens) gestützt auf die Ausnahmebestimmungen für
das Bauen ausserhalb der Bauzone nach Art.24ff. RPG im Sinne
von Art.64 Abs.1 lit.b BGBB höchstens auf denjenigen
Grundstücksteil beziehen, der tatsächlich und bewilligungsgemäss
nicht landwirtschaftlich genutzt wird, nicht hingegen auf den nach
wie vor landwirtschaftlich genutzten Teil, der nicht zweckentfremdet
und zonenwidrig genutzt werden darf. Infolgedessen bietet Art.64
Abs.1 lit.b BGBB dem Erwerber eines Grundstücks mit gemischter
Nutzung, der den landwirtschaftlich genutzten Grundstücksteil nicht
selbst bewirtschaften will und kann, keine Grundlage für dessen
Erwerb. Stattdessen dürfen Grundstücke mit gemischter Nutzung in
der gegebenen Situation (mit einer Ausnahmebewilligung vom
Zerstückelungsverbot gestützt auf Art.60 Abs.1 lit.a BGBB)
aufgeteilt werden und das neu entstandene nicht landwirtschaftlich
genutzte Grundstück wäre aus dem Geltungsbereich des BGBB zu
entlassen (vgl. BEAT STALDER/CHRISTOPH BANDLI, in: Das
bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum Bundesgesetz über das
bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991, 2.Auflage, Brugg
2011, Art.64 N24 und 26). Die Abparzellierung eines freistehenden
nicht landwirtschaftlich genutzten Gebäudes samt Umschwung
erscheint dabei gänzlich unproblematisch und die Vorinstanz hat mit
der angefochtenen Verfügung vom 24.September 2019 auch schon
erkannt, dass einer Abparzellierung der Gebäude samt Umschwung
nichts im Wege steht.
1.2.3.
1.2.3.1.
Des Weiteren stützt die Beschwerdeführerin ihr Begehren auf
Erteilung einer (Ausnahme )Bewilligung für den Erwerb der Parzelle
Nr.xx auf den Vertrauensschutz aus Art.9 BV. Nach diesem Grund
satz dürften sich Private auf behördliche Handlungen auch dann ver
lassen, wenn diese Handlungen unrichtig gewesen seien oder nicht
hätten getätigt werden dürfen. Im vorliegenden Fall liege mit der
öffentlichen Beurkundung des Kaufvertrages vom 22.Dezember

2014 durch einen Notar, der damit eine öffentliche Aufgabe
wahrgenommen habe, und der Eintragung des Eigentumsübergangs
im Grundbuch durch das Grundbuchamt gleich eine doppelte
Vertrauensgrundlage vor. Sie (die Beschwerdeführerin) habe sich
darauf verlassen dürfen, dass diese beiden Stellen sie umgehend auf
eine für die Gültigkeit des Kaufvertrags allenfalls notwendige
Erwerbsbewilligung nach BGBB hingewiesen hätten. So müsse
insbesondere die Urkundsperson die Beurkundung sorgfältig
vorbereiten und ausführen (§28 Abs.1 BeurG). Sie habe die
Interessen der Beteiligten nach bestem Wissen und Gewissen
gleichmässig und unparteiisch zu wahren (§29 BeurG). In
Abweichung von diesen Geboten sei die Beurkundung des Kauf
vertrags vom 22.Dezember 2014 ohne jeden Hinweis auf die
Bewilligungspflicht nach BGBB erfolgt. Aufgrund dieser
Vertrauensgrundlage habe die Beschwerdeführerin den Kaufpreis
von Fr.1,2Mio. geleistet und weitere Dispositionen hinsichtlich der
Verwendung des Grundstücks getroffen, insbesondere ein Baugesuch
für den Ersatzneubau eines Tierferienheims eingereicht. Diese
Dispositionen könnten nicht ohne grosse Nachteile für die
Beschwerdeführerin rückgängig gemacht werden, weshalb sie mittels
(nachträglicher) Erteilung der beantragten Erwerbsbewilligung in
ihrem Vertrauen zu schützen sei.
1.2.3.2.
Der Grundsatz des Vertrauensschutzes (Art.9 BV) bedeutet,
dass die Privaten Anspruch darauf haben, in ihrem berechtigten
Vertrauen auf behördliche Zusicherungen oder in anderes, bestimmte
Erwartungen begründendes Verhalten der Behörden geschützt zu
werden (ULRICH HÄFELIN/GEORG MÜLLER/FELIX UHLMANN,
Allgemeines Verwaltungsrecht, 7.Auflage, Zürich/St.Gallen 2016,
Rz.624). Als Anknüpfungspunkt für den Vertrauensschutz muss
vorab ein Vertrauenstatbestand, eine Vertrauensgrundlage vorhanden
sein. Darunter ist das Verhalten eines staatlichen Organs zu
verstehen, das bei den betroffenen Privaten bestimmte Erwartungen
auslöst, sei dies in Form von Rechtsanwendungsakten (Verfügungen
und Entscheide, verwaltungsrechtliche Verträge, Auskünfte und
Zusagen, Verwaltungs und Gerichtspraxis), Rechtssetzungsakten,

Planungsakten oder bloss der Duldung eines rechtswidrigen Zustands
(HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz.627ff.). Die Behörde
kann auch durch Unterlassen notwendiger Hinweise oder
Aufklärungen eine Vertrauensgrundlage schaffen, was allerdings eine
Aufklärungs oder Beratungspflicht der Behörde voraussetzt
(HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz.671). Auf
Vertrauensschutz kann sich sodann nur berufen, wer von der
Vertrauensgrundlage Kenntnis hatte und ihre allfällige
Fehlerhaftigkeit nicht kannte und bei gehöriger Sorgfalt auch nicht
hätte erkennen müssen (HÄFELIN/MÜLLER/ UHLMANN, a.a.O.,
Rz.654ff.). Und in der Regel kann Vertrauensschutz nur geltend ma
chen, wer gestützt auf sein Vertrauen eine Disposition, etwa Investi
tionen, getätigt hat, die ohne Nachteil nicht wieder rückgängig ge
macht werden können (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O.,
Rz.659). Zwischen Vertrauen und Disposition muss ein
Kausalzusammenhang gegeben sein. Dieser fehlt, wenn anzunehmen
ist, dass die Disposition auch ohne ein Vertrauen begründendes
behördliches Verhalten bzw. bei Kenntnis der Mangelhaftigkeit der
Vertrauensbasis vorgenommen worden wäre
(HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz.663). Und selbst wenn die
Voraussetzungen des Vertrauensschutzes erfüllt sind, können sich
Private nicht darauf berufen, falls ein überwiegendes öffentliches
Interesse entgegensteht. Die Interessenabwägung im Einzelfall bleibt
daher vorbehalten und bildet eine Schranke des Vertrauensschutzes.
Unter Umständen kann bei überwiegendem öffentlichen Interesse
aber ein finanzieller Ersatz des Vertrauensschadens (anstelle des
Bestandesschutzes respektive der Bindung an die
Vertrauensgrundlage) in Betracht kommen
(HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz.664 und 699).
Die öffentliche Beurkundung, die nach dem Bundeszivilrecht
Gültigkeitserfordernis verschiedener Rechtsgeschäfte ist, stellt eine
Handlung der sogenannten freiwilligen oder nichtstreitigen Gerichts
barkeit dar. Ihre Organisation ist eine staatliche Aufgabe, die nach
Art.55 SchlT ZGB den Kantonen obliegt. Die öffentliche Beurkun
dung ist eine amtliche hoheitliche Tätigkeit und die Urkundsperson
ein staatliches Organ. Dies gilt unabhängig davon, ob mit der Beur

kundung nach kantonalem Recht ein Beamter oder ein freierwerben
der Notar oder Anwalt beauftragt ist (BGE128I280, Erw.3 mit
weiteren Hinweisen; vgl. auch BGE133I259, Erw.2.1). Zu den Be
rufspflichten eines Notars im Zusammenhang mit einer öffentlichen
Beurkundung gehört auch die Beratung und Belehrung der Parteien
des zu beurkundenden Rechtsgeschäfts und der unterlassene Hinweis
auf öffentlich rechtliche Bewilligungserfordernisse, welche das Ge
schäft im Nachhinein für eine Partei oder für alle Parteien als uner
wartet nachteilig und damit als ungewollt erscheinen lassen, stellt
einen Beratungs und Belehrungsfehler dar, der eine Haftung der Ur
kundsperson auszulösen vermag (CHRISTIAN BRÜCKNER, Schwei
zerisches Beurkundungsrecht, Zürich 1993, Rz.625). Insofern
könnte in der unterbliebenen Aufklärung seitens des beurkundenden
Notars über das Bewilligungserfordernis nach BGBB für den Erwerb
des hier in Frage stehenden landwirtschaftlichen Grundstücks
(Parzelle Nr.xx) durchaus auch eine Vertrauensgrundlage erblickt
werden, auf die sich zumindest diejenige Kaufvertragspartei (in
guten Treuen) verlassen durfte, die von diesem
Bewilligungserfordernis keine Kenntnis hatte und unter den
gegebenen Umständen auch nicht haben musste.
Weniger klar erscheint, ob auch das zuständige Grundbuchamt
die Kaufvertragsparteien auf das Bewilligungserfordernis hätte hin
weisen müssen. Nach Art.81 Abs.2 BGBB ist der
Grundbuchverwalter zwar gehalten, die Anmeldung eines Geschäfts
abzuweisen, wenn offensichtlich ist, dass dafür eine Bewilligung
notwendig ist und nicht vorliegt. Ausserdem hat er den Entscheid
über die Eintragung im Grundbuch aufzuschieben und die
Anmeldung bloss imTagebuch einzuschreiben, wenn Ungewissheit
darüber besteht, ob für das angemeldete Geschäft eine Bewilligung
notwendig ist (Art.81 Abs.3 BGBB). Damit ist die Ansetzung einer
Frist von 30Tagen zur Einreichung eines Gesuchs um einen
Entscheid über die Bewilligungspflicht oder um
Bewilligungserteilung zu verbinden (Art.81 Abs.4 BGBB). Aus
diesen Amtspflichten, die in erster Linie auf den Schutz des öffentli
chen Glaubens des Grundbuchs abzielen, auf eine behördliche
Aufklärungs und Beratungspflicht des Grundbuchamts gegenüber

den Vertragsparteien zu schliessen, ginge allerdings etwas weit,
zumal das Grundbuchamt darauf abstellen darf, dass diese mit dem
juristisch geschulten beurkundenden Notar ausreichend fachkundig
beraten und über allfällige Bewilligungserfordernisse belehrt worden
sind.
Der Beigeladene 1 (B.) wendet gegen Vertrauensschutz für die
Beschwerdeführerin ein, sie habe – wie der Beigeladene 2 (C.) als
Verkäufer der Parzelle Nr.xx, der sich im Vorfeld des
Vertragsabschlusses vom 22.Dezember 2014 eigens bei der
Abteilung Landwirtschaft nach den rechtlichen Möglichkeiten eines
Verkaufs erkundigt habe – vom Erwerbsbewilligungserfordernis nach
BGBB Kenntnis gehabt. Die Vertragsparteien hätten offensichtlich
versucht, das vorliegende Kaufgeschäft ohne Erwerbsbewilligung
abzuwickeln, was ihnen in nicht nachvollziehbarer Art und Weise
auch gelungen sei. Abgesehen davon seien die Vorschriften des
BGBB allgemeingültig und die Parteien hätten das Recht zu kennen,
was mitunter auch das Bewusstsein über die Notwendigkeit einer
Erwerbsbewilligung beinhalte. Hier verkennt der Beigeladene 1, dass
offenbar nicht einmal der beurkundende Notar und das
Grundbuchamt gemerkt haben, dass es sich bei der Parzelle Nr.xx
um ein landwirtschaftliches, dem BGBB unterstelltes Grundstück
handelt, für dessen Erwerb es eine Bewilligung nach BGBB
(Art.61ff.) braucht. Es ist somit nicht ersichtlich, weshalb aus
gerechnet die Beschwerdeführerin respektive die für sie handelnden
natürlichen Personen als juristische Laien das Bewilligungserforder
nis hätten kennen müssen, falls es ihnen vom Beigeladenen 2, von
dem aufgrund der Akten anzunehmen ist, dass er es wegen
entsprechender vorgängiger Kontakte mit der Abteilung
Landwirtschaft kannte, verschwiegen worden sein sollte. Solche
Spezialkenntnisse dürfen bei gewöhnlichen Bürgern ohne juristische
oder landwirtschaftliche Ausbildung und Vorkenntnisse im Bereich
des bäuerlichen Bodenrechts nicht ohne weiteres vorausgesetzt
werden. In den Akten finden sich keinerlei Hinweise darauf, dass die
(heutigen) Organe der Beschwerdeführerin im Vorfeld des
Vertragsabschlusses von irgendeiner Seite über die Notwendigkeit
einer Bewilligung nach BGBB aufgeklärt worden wären. Vor diesem

Hintergrund braucht sie sich auch nicht den vom Beigeladenen 1
erhobenen Vorwurf gefallen zu lassen, sie hätte die Fehlerhaftigkeit
des Verhaltens der Urkundsperson und des Grundbuchamts erkannt
oder erkennen müssen und habe daher nicht auf die Gültigkeit des
Kaufgeschäfts vom 22.Dezember 2014 und den im Grundbuch
eingetragenen Eigentumsübergang vertrauen dürfen.
Nichtsdestotrotz kann sich die Beschwerdeführerin deshalb
nicht erfolgreich auf Vertrauensschutz berufen, weil sie nach
derzeitigem Kenntnisstand keine irreversible für sie nachteilige
Disposition getroffen hat, für die eine allfällige (anfängliche)
Unkenntnis über das Bewilligungserfordernis nach BGBB kausal
gewesen wäre. Die Leistung des Kaufpreises stellt aus heutiger Sicht
keine nachteilige Disposition dar, die nicht rückgängig gemacht
werden könnte, hätte doch die Beschwerdeführerin gegenüber dem
Verkäufer (Beigeladener 2) einen Anspruch auf
Kaufpreisrückerstattung, falls das Kaufgeschäft vom 22.Dezember
2014 rückabgewickelt werden muss. Es gibt keine Anhaltspunkte
dafür, dass dieser Anspruch beim Beigeladenen 2 nicht erhältlich
gemacht werden kann. Das Baugesuch für den Ersatzneubau eines
Tierferienheims auf der Parzelle Nr.xx wurde gemäss Entscheid des
Regierungsrats vom 26.April 2017 erst im März 2016 bei der Ge
meinde D. eingereicht, als die Beschwerdeführerin von der Abteilung
Landwirtschaft bereits mit der Erforderlichkeit einer Erwerbsbewilli
gung nach BGBB und der Möglichkeit der Ungültigkeit des Kaufge
schäfts vom 22.Dezember 2014 konfrontiert worden war. Dadurch
wurde der Kausalzusammenhang zwischen allfälligen vertrauensbe
gründenden, fehlerhaften Handlungen der Urkundsperson und des
Grundbuchamts einerseits und den von der Beschwerdeführerin im
Hinblick auf ihr Bauvorhaben getätigten Dispositionen andererseits
durchbrochen. Die Beschwerdeführerin hat diese Dispositionen im
vollen Bewusstsein einer allfälligen Ungültigkeit des Kaufgeschäfts
vom 22.Dezember 2014 getätigt. Deshalb verdient sie bezüglich die
ser Dispositionen keinen Vertrauensschutz.
Selbst wenn die Beschwerdeführerin jedoch Vertrauensschutz
geniessen würde, hätte dies unter billiger Abwägung aller auf dem
Spiel stehenden Interessen nicht zur Folge, dass das Kaufgeschäft

vom 22.Dezember 2014 nachträglich zu bewilligen wäre, obwohl
die Voraussetzungen nach BGBB (Selbstbewirtschaftung oder
wichtige Gründe für eine Ausnahme vom Prinzip der
Selbstbewirtschaftung) nicht erfüllt sind. Das hinter dem
Bewilligungserfordernis nach BGBB stehende öffentliche Interesse
daran, den Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke durch Personen,
die sie nicht selber landwirtschaftlich bewirtschaften wollen und
können, grundsätzlich auszuschliessen, um es den Landwirten zu
ermöglichen, das von ihnen bewirtschaftete, allenfalls auch
betriebsnotwendige Land zu erschwinglichen Preisen zu Eigentum
zu erwerben, überwiegt das private Interesse der Beschwerdeführerin
am Erwerb eines Grundstücks, von dem sie einen Grossteil der
Fläche verpachtet, weil sie diese ohnehin nicht selber nutzen kann.
Dies gilt umso mehr, als die Beschwerdeführerin bereits Inhaberin
des Baurechts für das Tierheim ist und die Möglichkeit bestünde, die
Gebäude auf der Parzelle Nr.xx samt Umschwung abzuparzellieren,
aus dem Geltungsbereich des BGBB zu entlassen und hernach
bewilligungsfrei zu erwerben. Demnach besteht ein den
Vertrauensschutz der Beschwerdeführerin überwiegendes
öffentliches Interesse, das gegen den Schutz des Bestands des
Kaufvertrags vom 22.Dezember 2014 spricht. Die
Beschwerdeführerin könnte gegenüber dem Gemeinwesen, welches
für die Unterlassungen der Urkundsperson und/oder des
Grundbuchamts einzustehen hat, höchstens Ersatz für den
finanziellen Schaden verlangen, den sie im anfänglichen Vertrauen
auf die Gültigkeit des Kaufgeschäfts allenfalls erlitten hat oder noch
erleiden könnte (weil ihr z.B. der Kaufpreis nicht voll zurückerstattet
wird).
1.2.4.
Als Zwischenergebnis ist festzuhalten, dass im vorliegenden
Fall kein wichtiger Grund für eine Ausnahme vom Prinzip der
Selbstbewirtschaftung gemäss Art.64 Abs.1 BGBB nachgewiesen
ist, womit die von der Beschwerdeführerin beantragte
Erwerbsbewilligung (für das Kaufgeschäft vom 22.Dezember 2014)
gestützt auf Art.61 und Art.63 Abs.1 lit.a BGBB zu verweigern ist.

In diesem Punkt ist die angefochtene Verfügung vom 24.September
2019 nicht zu beanstanden.
2.
2.1.
Rechtsgeschäfte, die den Bestimmungen über den Erwerb von
landwirtschaftlichen Gewerben und Grundstücken (Art.61–69
BGBB) zuwiderlaufen, sind nach Art.70 BGBB nichtig. Mit
Nichtigkeit ist in diesem Kontext allerdings nicht eine absolute
Unwirksamkeit gemeint, die auf den Zeitpunkt des
Vertragsabschlusses zurückbezogen wird (ex tunc), so dass der
Vertrag gar nie rechtsgeschäftliche Wirkungen entfaltet hat. Vielmehr
wird in der Lehre postuliert, dass der Vertrag erst im Zeitpunkt der
Verweigerung der Erwerbsbewilligung (ex nunc) dahinfällt und bis
dahin Rechtswirkungen zeitigen kann (namentlich lösen auch nicht
bewilligungsfähige Geschäfte die vertraglichen und gesetzlichen
Vorkaufsrechte aus, etwa dasjenige des Pächters gemäss Art.47
BGBB; vgl. LORENZ STREBEL/REINHOLD HOTZ, in: Das bäuerliche
Bodenrecht, a.a.O., Art.47 N26). Wurde also ein
bewilligungsbedürftiges, aber nicht bewilligtes Geschäft im
Grundbuch eingetragen, weil der Grundbuchverwalter beispielsweise
davon ausging, das Geschäft bedürfe keiner Bewilligung, gilt
Folgendes: Das Geschäft befindet sich zunächst im Zustand der
schwebenden Unwirksamkeit und kann durch eine nachträgliche
Bewilligungserteilung noch geheilt werden. Die nachträgliche
Erteilung der Bewilligung würde zur Vollgültigkeit des Geschäfts
und damit zur Heilung des Grundbucheintrags führen. Wird die
Erwerbsbewilligung dagegen – wie hier – verweigert, so wird das
Geschäft in diesem Zeitpunkt ungültig und die Bewilligungsbehörde
hat gemäss Art.72 Abs.1 BGBB die Berichtigung des Grundbuches
anzuordnen. Eine solche Anordnung ist erst dann nicht mehr
möglich, wenn seit der Eintragung des Rechtsgeschäfts im
Grundbuch mehr als zehn Jahre vergangen sind (Art.72 Abs.3
BGBB). Mit der per 4.Februar 2015 erfolgten Grundbucheintragung
der Handänderung gemäss Kaufgeschäft vom 22.Dezember 2014 ist
diese Verwirkungsfrist noch nicht verstrichen. Als Gegenstück der
kraft öffentlichen Rechts anzuordnenden Grundbuchberichtigung

kann der Erwerber (die Beschwerdeführerin) die von ihm (ihr)
bereits erbrachten Geldleistungen nach Massgabe der Bestimmungen
über die ungerechtfertigte Bereicherung (vom Beilgeladenen 2, der
wieder als Eigentümer der Parzelle Nr.xx im Grundbuch einzutragen
ist) zurückfordern (vgl. zum Ganzen BEAT STALDER, in: Das
bäuerliche Bodenrecht, a.a.O., Art.70 N5ff.).
Die Abteilung Landwirtschaft hat zwar in der Verfügung vom
24.September 2019 die in Art.72 Abs.1 BGBB als Folge der Ungül
tigkeit des Kaufvertrags vom 22.Dezember 2014 vorgesehene
Grundbuchberichtigung mit der (Wieder )Eintragung des
Beigeladenen 2 als Eigentümer der Parzelle Nr.xx angeordnet,
jedoch bloss für den Eventualfall, dass innerhalb einer Frist von
sechsMonaten (ab Rechtskraft ihrer Verfügung) keine
Abparzellierung einer Fläche von 5'308 m2 ab der Parzelle Nr.xx (im
Bereich der Gebäude samt Umschwung) erfolgt und die restlichen
45'140 m2 nicht zum Höchstpreis von Fr.183'300.00 an den Pächter
B. (Beigeladener 1) verkauft werden. Für die entsprechende
Abparzellierung und den Erwerb der Restparzelle durch den
Beigeladenen 1 hat die Abteilung Landwirtschaft sogleich
Bewilligungen erteilt bzw. in Aussicht gestellt.
Das von der Abteilung Landwirtschaft gewählte Vorgehen mit
der bedingten Anordnung einer Grundbuchberichtigung und der
Erteilung oder Ankündigung von Bewilligungen für eine
Abparzellierung und eine Grundstücksveräusserung an den Pächter,
die so noch nicht stattgefunden haben, allenfalls nie in dieser Form
stattfinden werden und zu denen die Abteilung Landwirtschaft den
Eigentümer der Parzelle Nr.xx (Beigeladener 2) nicht verpflichten
kann, ist in verschiedener Hinsicht nicht ganz korrekt (auch wenn
anerkannt wird, dass das Vorgehen lösungsorientiert war).
2.2.
Verwaltungsverfahren auf Erteilung einer Bewilligung (für eine
Ausnahme vom Realteilungs und Zerstückelungsverbot oder für den
Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks) werden ausschliess
lich auf Gesuch hin eingeleitet. Von Amtes wegen wird die Bewilli
gungsbehörde nur dort tätig, wo zwingende öffentliche Interessen zu
wahren sind, d.h. in den Fällen von Art.71 BGBB (Widerruf einer

Bewilligung) und Art.72 BGBB (Anordnung der Grundbuchberichti
gung) sowie allenfalls gestützt auf Art.87 Abs.1 BGBB (Schätzung
des Ertragswerts). Soweit die Veräusserung eines
landwirtschaftlichen Grundstücks mit einer Realteilung oder mit
einer Zerstückelung verbunden ist, treten der Veräusserer und der
Erwerber als Gesuchsteller auf (MARGRET HERRENSCHWAND/BEAT
STALDER, in: Das bäuerliche Bodenrecht, a.a.O., Art.80 N2 sowie
Art.83 N4f.). Weder der tatsächliche Eigentümer, der Beigeladene
2, noch die vermeintliche Eigentümerin, die Beschwerdeführerin,
haben bei der Abteilung Landwirtschaft jemals ein Gesuch um
Abparzellierung eines Teils ab der Parzelle Nr.xx gestellt. Die
Beschwerdeführerin hat sich lediglich auf entsprechende, von der
Abteilung Landwirtschaft initiierte und vermittelte Verhandlungen
mit dem Pächter B. (Beigeladener 1) eingelassen. Die
Verhandlungsparteien konnten sich jedoch in der Folge nie auf die
Grösse der abzuparzellierenden Fläche (für das Tierferienheim) bzw.
auf die an den Pächter zu verkaufende Restfläche einigen. Demnach
liegt bis dato kein vom Eigentümer der Parzelle Nr.xx mitgetragenes
Gesuch für die Abparzellierung einer bestimmten Grundstücksfläche
vor, weshalb die Abteilung Landwirtschaft auch keine
Abparzellierung bewilligen kann.
Ob und an welchem Teil der Parzelle Nr.xx dem Beigeladenen
1 ein gesetzliches Vorkaufsrecht des Pächters nach Art. 47 BGBB zu
steht, ist im Streitfall allein vom zuständigen Zivilgericht zu
entscheiden, nicht von der Abteilung Landwirtschaft als
Bewilligungsbehörde (vgl. HERRENSCHWAND/STALDER, a.a.O.,
Art.80 N1). Ein entsprechendes Verfahren ist bereits beim
Bezirksgericht F. hängig. Das Zivilgericht entscheidet dabei nicht nur
über den Bestand und den (flächenmässigen) Umfang des
Vorkaufsrechts (das sich lediglich auf den Pachtgegenstand [413
Aren], nicht auf den flächenmässig grösseren Gegenstand der
Veräusserung [504,48 Aren] bezieht; vgl. STREBEL/HOTZ, a.a.O.,
Art.47N17), sondern auch über alle anderen Bedingungen des
Vorkaufsrechts. Dazu gehört auch der Übernahmepreis, der sich
grundsätzlich nach den Bedingungen im Kaufvertrag (vom
22.Dezember 2014) richtet, falls sich ein solcher für den Gegenstand

der Pacht bildenden Grundstücksteil überhaupt sinnvoll eruieren
lässt, und nicht notwendigerweise mit dem von der Abteilung Land
wirtschaft ermittelten Höchstpreis übereinstimmt (STREBEL/HOTZ,
a.a.O., Art.47 N27). Sollte das Zivilgericht das Vorkaufsrecht des
Pächters am Pachtgegenstand (als Teil der Parzelle Nr.xx) bejahen,
müsste es die Beigeladenen (Eigentümer und Pächter) mit Bezug auf
die für die Ausübung des Vorkaufsrechts erforderliche Aufteilung der
Parzelle Nr.xx zwecks Bewilligung einer Ausnahme vom Realtei
lungs und Zerstückelungsverbot (gestützt auf Art.60 Abs.1 lit.a
BGBB mit Entlassung des Grundstücksteils mit den Gebäuden samt
Umschwung aus dem Geltungsbereich des BGBB) an die Abteilung
Landwirtschaft verweisen und den Zivilprozess bis zu deren
Entscheid aussetzen (HERRENSCHWAND/BANDLI, a.a.O., Art.60 N2
und 5). Weil die vom Zivilgericht vorgesehene flächenmässige
Aufteilung der Parzelle Nr.xx mutmasslich von der in der
angefochtenen Verfügung vom 24.September 2019 bewilligten
(53,08 Aren für den Grundstücksteil mit den Gebäuden samt
Umschwung / 451,4 Aren für den Grundstücksteil zum Erwerb durch
den Pächter) abweichen würde – der vom Vorkaufsrecht erfasste
Pachtgegenstand umfasst lediglich 413 Aren –, wäre die Abteilung
Landwirtschaft abermals zu konsultieren.
Was die für einen allfälligen Erwerb eines Teils der Parzelle
Nr.xx durch den vorkaufsberechtigten Pächter erforderliche
Erwerbsbewilligung anbelangt, käme die Abteilung Landwirtschaft
erst im Nachgang des Zivilprozesses betreffend Vorkaufsrecht des
Pächters zum Zug und würde entweder den Erwerb des
Pachtgegenstands zu den vom Zivilgericht festgelegten Bedingungen
(inklusive Übernahmepreis) bewilligen oder die Bewilligung wegen
eines übersetzten Erwerbspreises im Sinne von Art.63 Abs.1 lit.b
BGBB verweigern. In dieser Situation würde das nicht vollziehbare
Vorkaufsrecht des Pächters (Beigeladener 1) dahinfallen und der
Eigentümer (Beigeladener 2) wäre wieder frei, entweder auf einen
Verkauf der Parzelle Nr.xx ganz zu verzichten oder mit einem
Erwerber (seiner Wahl) für die gesamte Parzelle Nr.xx oder für
einen gestützt auf eine Bewilligung der Abteilung Landwirtschaft
abgetrennten (landwirtschaftlich genutzten, dem BGBB unterstellten)

Teil davon einen zulässigen Preis zu vereinbaren. Ein neues
Kaufgeschäft über den Pachtgegenstand mit abgeändertem Kaufpreis
auf das (nach Art.63 Abs.1 lit.b BGBB) zulässige Mass würde
wiederum den Vorkaufsfall auslösen und der Pächter könnte nun –
zum reduzierten, bewilligungsfähigen Preis – sein Vorkaufsrecht
erneut ausüben und den Pachtgegenstand an sich ziehen
(STREBEL/HOTZ, a.a.O., Art.47 N29; LORENZ STREBEL, Das gesetz
liche Vorkaufsrecht des Pächters gemäss dem Bundesgesetz über das
bäuerliche Bodenrecht, Zürich/Basel/Genf 2009, Rz.1231ff.; vgl.
auch STALDER, a.a.O., Art.62 N20).
Bei dieser Sach und Rechtslage empfiehlt es sich für den
Eigentümer der Parzelle Nr.xx (den Beigeladenen 2), falls er
weiterhin verkaufswillig ist, eine Abparzellierung des nicht
landwirtschaftlich genutzten Teils der Parzelle Nr.xx zu veranlassen,
sich diese von der Abteilung Landwirtschaft bewilligen zu lassen und
hernach die beiden neu entstandenen, unterschiedlich
(landwirtschaftlich und landwirtschaftsfremd) genutzten
Grundstücke separat zu veräussern; das landwirtschaftlich genutzte,
nach wie vor dem BGBB unterstellte Grundstück an einen Erwerber
und zu einem Preis, die nach Art.61ff. BGBB bewilligungsfähig
sind. Vorgeschrieben werden kann dieses (in der Verfügung vom
24.September 2019 skizzierte) Vorgehen aber weder der
Beschwerdeführerin, die mangels eines gültigen Erwerbs ohnehin
nicht über die Parzelle Nr.xx verfügungsberechtigt ist, noch dem
Beigeladenen 2, der einzig vom Zivilgericht zur Veräusserung eines
Teils der Parzelle Nr.xx (Pachtgegenstand) an den allenfalls vor
kaufsberechtigten Beigeladenen 1 verpflichtet werden könnte, wobei
vorläufig noch offen ist, ob dieser Erwerb zu den vom Zivilgericht
festgelegten Bedingungen gestützt auf Art.61ff. BGBB bewilli
gungsfähig sein wird. Zum Voraus und von Amtes wegen erteilte Be
willigungen für eine (vom Eigentümer) nicht nachgesuchte Abparzel
lierung und einen allfälligen (zivilgerichtlich angeordneten) Grund
stückserwerb durch den Beigeladenen 1, dessen Bedingungen (inklu
sive Übernahmepreis) noch nicht feststehen, sind nicht möglich und
statthaft. Indessen hat die Bewilligungsbehörde in Nachachtung von
Art.72 Abs.1 BGBB von Amtes wegen einzuschreiten und die Be

richtigung des Grundbuchs anzuordnen, wenn für ein
Grundstücksgeschäft – wie den Kaufvertrag vom 22. Dezember 2014
zwischen dem Beigeladenen 2 und der Beschwerdeführerin – eine
Bewilligung nach Art.61ff. BGBB nicht (nachträglich) erteilt
werden kann, und zwar ohne jeden Vorbehalt.
2.3.
In diesem Sinne ist die angefochtene Verfügung der Abteilung
Landwirtschaft vom 24.September 2019 vom Amtes wegen dahinge
hend abzuändern, dass das Grundbuchamt F. (bedingungslos) ange
wiesen wird, den Beigeladenen 2 wieder als Eigentümer der Parzelle
Nr.xx ins Grundbuch einzutragen. Das bedeutet, dass der vorliegen
den Beschwerde im Hauptpunkt (Antrag 1 auf vollständige Aufhe
bung des vorinstanzlichen Entscheids und Antrag 2 auf Erteilung
einer Erwerbsbewilligung nach den Art.61ff. BGBB) nicht
stattgegeben werden kann.
(…)

35 Sozialhilfe; stabile eheähnliche Beziehung
Mitwirkungspflicht des Konkubinatspartners der unterstützten Person,
seine finanziellen Verhältnisse offenzulegen
Leistungseinstellung mangels nachgewiesener Bedürftigkeit
Aus dem Entscheid des Verwaltungsgerichts, 3.Kammer, vom 3.März
2020, in Sachen A. gegen Gemeinderat B. und Departement Gesundheit und
Soziales (WBE.2019.424).
Aus den Erwägungen
2.
2.1.
Die Beschwerdeführerin bringt vor, die Einstellung der
materiellen Hilfe sei nicht zulässig. Es bestehe keine Pflicht, dass ihr
Partner die finanziellen Verhältnisse offenlege.
2.2.
Die Beschwerdestelle SPG erwog, die Beschwerdeführerin sei
verpflichtet, "bei der Abklärung ihrer wirtschaftlichen Situation unter
Berücksichtigung der Verhältnisse ihres Konkubinatspartners
mitzuwirken." Die Unterlagen und Belege zu dessen wirtschaftlichen
Verhältnissen könnten von der Gemeinde nicht selbst erhältlich
gemacht werden. Daher könne die Bedürftigkeit der
Beschwerdeführerin nicht festgestellt bzw. überprüft werden. Die
Einstellung der materiellen Hilfe sei gestützt auf §5a Abs.1 lit.a
SPG zulässig.
2.3.
Anlässlich der Anhörung vom 4.Juli 2019 wurden der
Beschwerdeführerin und ihrem Konkubinatspartner Fragen zu
finanziellen Belangen gestellt. Der Partner führte aus, dass die