ag_verwaltungsgericht · WBE.2025.41 · 2025-10-20 · de
Obergericht / Verwaltungsgericht / 3. Kammer — WBE.2025.41


Verwaltungsgericht
3. Kammer
WBE.2025.41 / MW / we
(BVURA.24.23)
Art. 89
Urteil vom 20. Oktober 2025
Besetzung Verwaltungsrichter Winkler, Vorsitz
Verwaltungsrichterin Lang
Verwaltungsrichterin Steiger
Gerichtsschreiber Wildi
Beschwerde- A._____ AG,
führerin vertreten durch lic. iur. Marcel Aebi, Rechtsanwalt, Lenzburgerstrasse 2,
Postfach 112, 5702 Niederlenz
und
Beigeladener B._____
gegen
Vorinstanzen Stadtrat Q._____
Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsabteilung,
Entfelderstrasse 22, Buchenhof, 5001 Aarau
Gegenstand Beschwerdeverfahren betreffend Baubewilligung
Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt
vom 19. Dezember 2024

- 2 -
Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten:
A.
Der Gemeinderat R._____ legte vom 24. Februar bis 27. März 2023 das
nachträgliche Baugesuch der A._____ AG für die Umnutzung der im Jahre
2021 bewilligten Büronutzung im Erdgeschoss des Gebäudes Nr. ccc auf
der Parzelle Nr. aaa in eine Nutzung als Vereins- und Versammlungslokal
öffentlich auf. Gegen das Vorhaben wurden zahlreiche Einwendungen er-
hoben, mit denen im Wesentlichen die Abweisung des Baugesuchs bean-
tragt wurde.
Mit Protokollauszug vom 11. Dezember 2023 wies der Gemeinderat die
Einwendungen ab, soweit er diese nicht durch Auflagen teilweise guthiess.
Auf einzelne Einwendungen trat er zudem nicht ein oder schrieb sie als
durch Rückzug erledigt von der Geschäftskontrolle ab. Gleichzeitig erteilte
er die Baubewilligung für die Umnutzung unter folgenden Auflagen und Be-
dingungen:
1.
Es gelten die mit dem Genehmigungsvermerk versehenen Pläne und Un-
terlagen. Abweichungen von diesen Plänen sind nur mit vorheriger Zustim-
mung des Gemeinderates zulässig.
2.
Gebäudeöffnungen (Fenster, Türen, etc.) sind ab 22.00 Uhr geschlossen
zu halten.
3.
Die Baugesuchstellerin hat einen Raucherbereich zu bezeichnen, der
ohne Belästigung der Nachbarschaft benutzt werden kann.
4.
Der noch fehlende Sonnenschutz (Lamellenstoren) beim Versammlungs-
lokal soll gemäss Angaben der Bauherrschaft demnächst fertig montiert
und funktionstüchtig werden. Es wird hierfür eine Frist bis Ende Februar
2024 gewährt. Die Jalousien sind spätestens ab 22.00 Uhr (zur Vermei-
dung von Lichtemissionen) geschlossen zu halten.
5.
Ab 22.00 Uhr dürfen die Aussenflächen, die an Wohnbauten grenzen,
nicht benutzt werden.
6.
Der Alltagslärm ausserhalb des Gebäudes ist – insbesondere an Sonn-
und Feiertagen – so zu reduzieren, dass die Nachbarschaft weder über-
mässig belastet noch in ihrem Wohlbefinden erheblich gestört wird.
7.
Die Bauherrschaft bzw. die Verantwortlichen des B._____ haben bis Ende
Februar 2024 eine Ansprechperson zu benennen und zu melden, welche
für die Einhaltung der Vorschriften verantwortlich ist.

- 3 -
8.
Um übermässige Lichtemissionen wirksam zu verhindern, empfiehlt der
Gemeinderat die Berücksichtigung der SIA-Norm 491. Die Lichtver-
schmutzung (künstliche Aufhellung des Nachthimmels mit schädlichen
oder lästigen Auswirkungen auf Menschen und die Umwelt) lässt sich mit
geeigneten Massnahmen verhindern. Die Aussenbeleuchtung ist ab
22.00 Uhr auszuschalten, bzw. so zu betreiben, dass Anwohner nicht ge-
stört werden.
9.
Das Parkieren auf privatem Grundeigentum in der Nachbarschaft ist ver-
boten. Die Durchsetzung obliegt den Verantwortlichen des B._____.
10.
Aus brandschutztechnischen Gründen dürfen sich zum jetzigen Zeitpunkt
maximal 50 Personen gleichzeitig im Vereins- und Versammlungslokal
aufhalten.
11.
Grundsätzlich gelten aus feuerpolizeilicher Sicht das Brandschutzgesetz
sowie die zugehörige Brandschutzverordnung. Die Auflagen und Bedin-
gungen der kommunalen Brandschutzbewilligung sind einzuhalten. Eine
Belegung mit maximal 100 Personen ist erst nach einer neuen Brand-
schutzbewilligung zulässig.
Für die feuerpolizeilichen Belange ist der Brandschutzbeauftragte (…) zu-
ständig.
Per _____ fusionierte die Gemeinde R._____ mit der Stadt Q._____.
R._____ wurde zu einem Stadtteil von Q._____. Der Gemeinderat R._____
existiert entsprechend nicht mehr, zuständig ist der Stadtrat Q._____. Das
streitbetroffene Grundstück trägt zudem nicht mehr die Parzellen Nr. aaa,
sondern neu die Parzellen Nr. bbb (Q._____).
B.
Auf Beschwerde der A._____ AG hin fällte das Departement, Bau, Verkehr
und Umwelt (BVU), Rechtsabteilung, am 19. Dezember 2024 folgenden
Entscheid:
1.
In teilweiser Gutheissung der Beschwerde werden die Auflagen Ziffern 3
und 5 der Baubewilligung vom 11. Dezember 2023 ersatzlos aufgehoben.
2.
Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
3.
Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus einer Staatsgebühr von
Fr. 2'000.– sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen von Fr. 911.40, ins-
gesamt Fr. 2'911.40, werden vollumfänglich der A._____ AG, R._____,
auferlegt.

- 4 -
4.
Es werden keine Parteikosten ersetzt.
C.
1.
Gegen den am 21. Dezember 2024 zugestellten Entscheid des BVU,
Rechtsabteilung, erhob die A._____ AG am 31. Januar 2025 Verwaltungs-
gerichtsbeschwerde mit den Anträgen:
1.
Der angefochtene Entscheid sei aufzuheben.
2.
Es sei festzustellen, dass keine Baubewilligungspflicht besteht.
3.
Eventualiter seien die Auflagen gemäss Ziff. 2., 4. und 6. bis 11. der Bau-
bewilligung vom 11. Dezember 2023 aufzuheben.
4.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) für das erst- und
zweitinstanzliche Verfahren.
2.
Der Stadtrat Q._____ verzichtete mit Eingabe vom 25. Februar 2025 auf
eine separate Beschwerdeantwort und verwies auf die Vorakten. Er bean-
tragte die Abweisung der Beschwerde, unter den gesetzlichen Kosten- und
Entschädigungsfolgen.
3.
Das BVU, Rechtsabteilung, beantragte in seiner Beschwerdeantwort vom
11. März 2025, die Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei abzuweisen, unter
Kosten- und Entschädigungsfolge.
4.
Am 20. März 2025 reichte die Beschwerdeführerin (unaufgefordert) eine
weitere Eingabe ein.
5.
Das Verwaltungsgericht hat den Fall am 20. Oktober 2025 beraten und ent-
schieden.

- 5 -
Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
I.
1.
Gegen letztinstanzliche Entscheide der Verwaltungsbehörden ist die Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde zulässig (§ 54 Abs. 1 des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 [Verwaltungsrechtspfle-
gegesetz, VRPG; SAR 271.200]). Das gilt auch in Bausachen (§ 61 Abs. 3
der Bauverordnung vom 25. Mai 2011 [BauV; SAR 713.121]). Der ange-
fochtene Entscheid des BVU ist verwaltungsintern letztinstanzlich (§ 61
Abs. 1 BauV und § 9 Abs. 1 i.V.m. § 13 Abs. 1 lit. a Ziffer 1 der Verordnung
über die Delegation von Kompetenzen des Regierungsrats vom 10. April
2013 [Delegationsverordnung, DelV; SAR 153.113]). Das Verwaltungsge-
richt ist somit zuständig.
2.
Die Beschwerdeführerin beantragt mit Begehren Ziffer 2, es sei festzustel-
len, dass keine Baubewilligungspflicht besteht (Beschwerde, S. 2). Nega-
tive Voraussetzung des Feststellungsanspruchs ist die fehlende Möglich-
keit, alternativ den Erlass eines Leistungs- oder Gestaltungsurteils durch-
zusetzen. In diesem Sinne ist das Feststellungsbegehren subsidiär (Ent-
scheid des Verwaltungsgerichts WBE.2021.138 vom 27. April 2022,
Erw. I/2; MICHAEL MERKER, Rechtsmittel, Klage und Normenkontrollverfah-
ren nach dem aargauischen Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege,
Kommentar zu den §§ 38–72 VRPG, 1998, N. 28 zu § 39; KÖLZ/HÄNER/
BERTSCHI/BUNDI, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des
Bundes, 4. Aufl. 2025, Rz. 351). Die Beschwerdeführerin beantragt neben
dem Feststellungsbegehren, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben
(Begehren Ziffer 1 [Beschwerde, S. 2]). Auf die Rügen, wonach die Umnut-
zung nicht baubewilligungspflichtig sei, ist nachfolgend einzugehen. Sind
die Rügen stichhaltig, kann der angefochtene Entscheid aufgehoben wer-
den (Gestaltungsurteil). Ein diesbezügliches Feststellungsinteresse be-
steht demnach nicht. Auf Begehren Ziffer 2 ist folglich nicht einzutreten.
3.
Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde können die unrichtige oder unvoll-
ständige Feststellung des Sachverhalts sowie Rechtsverletzungen gerügt
werden (§ 55 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom
4. Dezember 2007 [Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRPG;
SAR 271.200]). Eine Ermessenskontrolle ist dagegen ausgeschlossen
(Umkehrschluss aus § 55 Abs. 3 VRPG). § 55 Abs. 3 lit. d VRPG bezieht
sich auf Immissionsbeschwerden im herkömmlichen Sinne, nicht dagegen
auf Immissionsrügen im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens (Aar-
gauische Gerichts- und Verwaltungsentscheide [AGVE] 1995, S. 352,
Erw. I/4b/cc; Entscheide des Verwaltungsgerichts WBE.2017.464 vom

- 6 -
16. August 2018, Erw. I/3, WBE.2015.240 vom 9. Dezember 2015,
Erw. I/4).
II.
1.
Die Parzelle Nr. bbb liegt im Dorfzentrum des Stadtteils R._____ und grenzt
westlich an die S-Strasse und nördlich an die T-Strasse. Das Grundstück
ist mit einem Mehrfamilienhaus inkl. einem eingeschossigen Anbau über-
baut. Aktuell wird das Gebäude im Ober- und im Dachgeschoss zu Wohn-
zwecken (vier 2-Zimmerwohnungen) genutzt, das Erdgeschoss dient dem
B._____ (Beigeladener) als Versammlungs- und Vereinslokal.
Gemäss dem geltenden Bauzonen- und Kulturlandplan des Ortsteils
R._____ (Stadt Q._____) vom _____ 2019, _____ 2019 / _____ 2023 liegt
die Parzelle Nr. bbb in der Dorfkernzone DK2. Die Dorfkernzone DK2 dient
der Erhaltung und sorgfältigen inneren Entwicklung der noch ablesbaren
alten Dorfstruktur und der kulturhistorisch bedeutsamen Bauten der In-
dustriekultur. Sie bezweckt die Pflege und Verbesserung des Ortsbildes mit
den typischen Bauten, den Strassen- und grosszügigen Freiräumen sowie
den weiteren prägenden Elementen wie Vorgärten und Einzelbäume. Zu-
lässig sind Wohnen, Kleingewerbe, Dienstleistungen, Verkaufsgeschäfte
bis maximal 500 m2 Verkaufsfläche pro Gebäude und Restaurants. Es gilt
die Empfindlichkeitsstufe III (vgl. § 10 Abs. 1 sowie § 12 Abs. 1 und 2 der
Bau- und Nutzungsordnung des Ortsteils R._____ [Stadt Q._____] vom
_____ 2019, _____ 2019 / _____ 2023 [BNO]).
2.
2.1.
2.1.1.
Umstritten ist zunächst, ob die im Erdgeschoss vorgenommene Umnutzung
baubewilligungspflichtig ist. Die Vorinstanz bejahte dies. Unter Bezug-
nahme u.a. zur Baubewilligung vom 18. Januar 2021, zu den Vereinsstatu-
ten und zur Hausordnung des Beigeladenen erörterte sie, dass sich die
Nutzung als Vereins- und Versammlungslokal erheblich von der im Jahr
2021 bewilligten Büronutzung unterscheide. Bei einer Büronutzung sei von
einem eher stillen Gewerbe auszugehen, das sich primär im Inneren ab-
spiele und dessen Arbeitszeiten sich auf die normalen Bürozeiten be-
schränkten. Aus den Bürozeiten lasse sich auch ableiten, wann und wieviel
zusätzlicher Verkehr anfalle und ob sich sonstige Immissionen ergäben.
Die Nutzung als Vereins- und Versammlungslokal präsentiere sich dage-
gen vollkommen anders. Infolge der vielfältigen Vereinsangebote generiere
diese Nutzung bereits tagsüber nicht unwesentlichen Publikumsverkehr.
Mehrheitlich abends und am Wochenende fänden zudem Veranstaltungen
mit z.T. hohen Besucherzahlen statt (Mehrverkehr und höhere Beanspru-
chung von Parkflächen inklusive), bei denen auch die Aussenflächen ge-
nutzt würden. Das Vereins- und Versammlungslokal habe gegenüber der

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bewilligten Nutzung als Büro keineswegs nur nebensächliche Auswirkun-
gen. Es sei von einer wesentlichen Nutzungsänderung auszugehen, wel-
che baubewilligungspflichtig sei (vgl. angefochtener Entscheid, S. 4 ff.).
2.1.2.
Die Beschwerdeführerin vertritt dagegen die Ansicht, die vorgenommene
Umnutzung sei nicht baubewilligungspflichtig. Die Nutzung als "Kirchge-
meindelokal" sei als Dienstleistung zu qualifizieren und damit zonenkon-
form. Gegenüber einer normalen Büronutzung mit den ursprünglich bewil-
ligten 16 Arbeitsplätzen verursache das Kirchgemeindehaus nicht mehr,
sondern weniger Emissionen. Das Lokal werde nicht täglich benutzt, son-
dern nur ein bis zwei Mal pro Woche und gelegentlich am Wochenende. In
der Regel seien es weniger als 20 Personen, die das Lokal besuchten. Nur
an Ausnahmetagen (Eröffnungsfeier, Feiern nach Kommunionen/Firmun-
gen) sei das Lokal bisher von mehr als 20 Personen benutzt worden. Die
Situation sei vergleichbar mit dem in AGVE 2015, S. 168 ff. beurteilten
Sachverhalt. Das Verwaltungsgericht habe in jenem Entscheid entschie-
den, dass die Umnutzung von 14 Wohnungen in ein Asylantenheim mit
90 Bewohnern nicht als wesentliche Umnutzung zu qualifizieren sei, weil
ein allfälliger Zusatzlärm auch durch die Einordnung in die WG 3A gedeckt
und von den Anwohnern zu akzeptieren sei. Vorliegend verhalte es sich
nicht anders. Die Dorfkernzone DK2 erlaube emissionstechnisch noch be-
deutend gravierendere Nutzungen, bis hin zu Restaurants und Verkaufs-
geschäften. Die vorliegende Nutzung als Kirchgemeindelokal erscheine in
analoger Anwendung dieser Rechtsprechung als nicht baubewilligungs-
pflichtig (vgl. Beschwerde, S. 3 ff.).
2.2.
Nach Art. 22 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die
Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) dürfen Bauten und
Anlagen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden.
Massstab dafür, ob eine bauliche Massnahme erheblich genug ist, um sie
dem Baubewilligungsverfahren zu unterwerfen, ist die Frage, ob mit der
Realisierung der Baute oder Anlage im Allgemeinen, nach dem gewöhnli-
chen Lauf der Dinge, so wichtige räumliche Folgen verbunden sind, dass
ein Interesse der Öffentlichkeit oder der Nachbarn an einer vorgängigen
Kontrolle besteht (BGE 150 II 379, Erw. 3.1; 139 II 134, Erw. 5.2; AGVE
2015, S. 168, Erw. 2.2). Wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, unter-
stehen auch reine Umnutzungen der Baubewilligungspflicht (BGE 119 Ib
222, Erw. 3a; Urteil des Bundesgerichts 1C_518/2016 vom 26. September
2017, Erw. 4.2).
Zweckänderungen liegen vor, wenn sich die in einer Baute ausgeübte Nut-
zung wandelt. Zweck- bzw. Nutzungsänderungen können wegen vermehr-
ter Einwirkungen auf die Umgebung, wegen erhöhter Anforderungen an die
Erschliessung oder aus anderen Gründen einer baupolizeilichen Bewilli-

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gung bedürfen, auch wenn mit ihnen bauliche Änderungen nicht verbunden
sind. Ob eine Zweckänderung vorliegt, entscheidet sich durch Vergleich der
neuen mit der ursprünglich bewilligten Nutzung (AGVE 2015, S. 168,
Erw. 2.2; 1993, S. 354, Erw. 2c/aa; Entscheid des Verwaltungsgerichts
WBE.2019.91 vom 8. Oktober 2019, Erw. II/2.2). Nach der Rechtspre-
chung des Bundesgerichts unterliegt eine ohne bauliche Vorkehren aus-
kommende Zweckänderung der Bewilligungspflicht dann nicht, wenn ers-
tens auch der neue Verwendungszweck der in der fraglichen Zone zulässi-
gen Nutzung entspricht und zweitens sich die Änderung hinsichtlich ihrer
Auswirkungen auf Umwelt und Planung als ausgesprochen geringfügig er-
weist. Sind die mit der neuen Nutzung verbundenen Auswirkungen intensi-
ver als die bisherigen, so ist von einer bewilligungspflichtigen Nutzungsän-
derung auszugehen. Dies ist insbesondere bei einer deutlichen Zunahme
der Immissionen der Fall (vgl. Urteile des Bundesgerichts 1C_23/2020 vom
5. Januar 2021, Erw. 3.4, 1C_431/2018 vom 16. Oktober 2019, Erw. 2.2,
1C_558/2018 vom 9. Juli 2019, Erw. 2.4, 1C_395/2015 vom 7. Dezember
2015, Erw. 3.1.1, 1C_285/2015 vom 19. November 2015, Erw. 3,
1C_347/2014 vom 16. Januar 2015, Erw. 3.2).
Der bundesrechtliche Begriff der bewilligungspflichtigen Bauten und Anla-
gen kann von den Kantonen konkretisiert und erweitert, nicht aber enger
gefasst werden (BGE 150 II 379, Erw. 3.1). Nach kantonalem Recht gelten
im Wesentlichen die gleichen Anforderungen wie nach Art. 22 RPG. So be-
stimmt § 59 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes über Raumentwicklung und Bau-
wesen vom 19. Januar 1993 (Baugesetz, BauG; SAR 713.100), dass alle
Bauten und Anlagen und ihre im Hinblick auf die Anliegen der Raument-
wicklung, des Umweltschutzes oder der Baupolizei wesentliche Umgestal-
tung, Erweiterung oder Zweckänderung sowie die Beseitigung von Gebäu-
den der Bewilligung durch den Gemeinderat bedürfen (vgl. auch § 49
BauV; Urteil des Bundesgerichts 1C_395/2015 vom 7. Dezember 2015,
Erw. 3.1.1; Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2016.534 vom 1. No-
vember 2017, Erw. II/6.2.1).
2.3.
Aus den Akten geht hervor, dass sich auf der Parzelle Nr. bbb in früheren
Jahren ein Restaurant- und Wohngebäude befand (C._____). Am 18. Ja-
nuar 2021 erteilte der Gemeinderat der Beschwerdeführerin die Baubewil-
ligung "für den Abbruch der Garagen, den Neubau des Büroanbaus, die
Sanierung des Wohngebäudes inkl. der Umnutzung des Erdgeschosses in
ein Büro". Im Ober- und im Dachgeschoss des Hauptgebäudes waren da-
bei vier 2-Zimmerwohnungen und im Erdgeschoss Büroräumlichkeiten ge-
plant. Die Bewilligung umfasste weiter den Ersatz des bestehenden, süd-
lich an das Hauptgebäude angebauten eingeschossigen Haustraktes durch
einen flachen, wiederum eingeschossigen Anbau (15.175 m x 12.8 m), der
– in Ergänzung zum Büro im Hauptgebäude – als Grossraumbüro genutzt
werden sollte (Baubewilligung vom 18. Januar 2021). Da sich gemäss An-

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gaben der Beschwerdeführerin die Büroräumlichkeiten im Erdgeschoss
nach Abschluss der Bauarbeiten nicht als solche vermieten liessen, erfolgte
im Verlaufe des Jahres 2022 die Umnutzung in ein Vereins- und Versamm-
lungslokal des Beigeladenen.
Ausgangspunkt bildet somit die am 18. Januar 2021 für das Erdgeschoss
bewilligte Büronutzung (im Anbau: Grossraumbüro mit 16 Arbeitsplätzen;
im bestehenden Gebäude: Eingangsbereich [östlicher Zugang] mit an-
schliessenden Nasszellen [WC/Lavabo], Büro der Geschäftsleitung, Pau-
senraum inkl. Küchenzeile, Technikraum und Eingangsbereich [westlich]
bei Treppe) (siehe Plan Grundriss Erdgeschoss, 1:100, Januar 2023 [bei
den Baugesuchsakten, in: Vorakten, act. 144]). Nach Abschluss der Bau-
arbeiten wurde von dieser Nutzung zwar kein Gebrauch gemacht, bei der
bewilligten Büronutzung ist mit der Vorinstanz aber grundsätzlich von ei-
nem stillen Gewerbe auszugehen. Die Vorinstanz erörterte korrekt, dass
sich eine solche Nutzung primär im Innern des Gebäudes abspielt und die
Arbeitszeiten auf die üblichen Bürozeiten (ca. 07:00/08:00 bis 12:00 Uhr
und 13:30 bis ca. 18:00/19:00 Uhr, Samstag/Sonntag sowie Feiertage frei)
beschränkt sind, wobei sich aus den Bürozeiten auch ableiten lasse, wann
zusätzlicher Verkehr anfalle (bezüglich der Mitarbeiter im Wesentlichen
morgens und abends, bezüglich der Kunden während der Bürozeiten), mit
wie vielen Fahrten ungefähr zu rechnen sei (bei 5 Parkfeldern ca. 10 bis 20
Zu- und Wegfahrten pro Tag inkl. Kundenverkehr) und ob sich sonstige Im-
missionen (wie z.B. die Nutzung von Aussenbereichen durch Mitarbeiter,
allenfalls in den Pausen) ergäben (angefochtener Entscheid, S. 6).
Von der dargelegten Nutzung als Büro zu unterscheiden ist die in Frage
stehende Nutzung als Vereins- und Versammlungslokal. Der Beigeladene
ist ein Verein _____, der die Pflege und Förderung der _____ bezweckt. Er
fördert Kontakte und Geselligkeit unter den Mitgliedern, organisiert bzw.
unterstützt kulturelle Veranstaltungen und setzt sich ein für die Interessen
seiner Mitglieder. Die Vereinsangebote finden teilweise tagsüber unter der
Woche statt, die Veranstaltungen mit z.T. hohen Besucherzahlen (gemäss
Vorinstanz und erteilter Baubewilligung maximal 50 Personen [siehe ange-
fochtener Entscheid, S. 6; Vorakten, act. 17], gemäss Angaben des Betrei-
bers ist Platz für 100 Personen vorhanden, im Normalfall seien aber rund
20 bis 30 Personen anwesend [siehe Aktennotiz Einwendungsverhandlung
vom 16. November 2023, S. 4 {Dossier mit den Einwendungsunterlagen,
in: Vorakten, act. 144}; Mail-Beantwortung vom 6. November 2023 {bei den
Baugesuchsakten, in: Vorakten, act. 144}]) dagegen mehrheitlich abends
und am Wochenende, was entsprechend zu mehr Fahrzeugen und einer
höheren Beanspruchung der Parkplätze im Quartier führt. An den Anlässen
werden teilweise auch die Aussenflächen der Liegenschaft genutzt. Von
den zahlreichen Nachbarn, welche gegen die neue Nutzung Einwendung
erhoben haben, wurden übereinstimmend v.a. die Parkierungssituation und
die z.T. bis tief in die Nacht dauernden Immissionen (Lärm, Licht) bean-

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standet, welche seit Einzug des Vereins festzustellen seien (siehe Dossier
mit den Einwendungsunterlagen, in: Vorakten, act. 144). An der Einwen-
dungsverhandlung erklärte der Präsident des B._____, der Verein sei be-
strebt, die Lärmimmissionen so gering wie möglich zu halten, damit die
Nachbarn nicht mehr belästigt würden. Zudem erkannte er, dass die Ku-
mulation der Lichtimmissionen von der Umgebung als störend empfunden
wird. Er versprach den Anwohnern, dass sich die Situation verändern
werde (Aktennotiz Einwendungsverhandlung vom 16. November 2016,
S. 3 [Voten D._____] [Dossier mit den Einwendungsunterlagen, in: Vorak-
ten, act. 144]). Dass es zu Immissionen gekommen ist, welche die Situation
mit der Nachbarschaft belasten, wurde vom B._____ (Beigeladene) somit
nicht in Abrede gestellt.
Die Beschwerdeführerin scheint die Situation anders zu sehen. Sie bringt
– wenn auch systematisch an anderer Stelle – vor, die Nachbarn hätten
drei Polizeikontrollen veranlasst. Alle drei Kontrollen hätten dazu geführt,
dass die Polizei keine Lärmbelästigung festgestellt habe. Obwohl die Be-
schwerdeführerin den Beizug dieser Polizeiprotokolle in den vorinstanzli-
chen Verfahren beantragt habe, hätten die Vorinstanzen diese nicht beige-
zogen. Beim derzeitigen Verfahrensstand sei keine Emission nachgewie-
sen, welche die Emission einer normalen Wohn- oder Büronutzung über-
steige (vgl. Beschwerde, S. 6, 9). Dass die Vorinstanzen die erwähnten Po-
lizeiprotokolle nicht beigezogen haben, trifft zwar zu. Für die Beurteilung
des Falles war ein solcher Beizug indes auch nicht erforderlich. Angesichts
der Angaben der zahlreichen Nachbarn, welche die Auswirkungen überein-
stimmend schilderten, erscheint es durchwegs glaubhaft und naheliegend,
dass die Nutzung als Vereins- und Versammlungslokal zu Auswirkungen
führt bzw. führen kann (namentlich bei grösseren Veranstaltungen abends
/nachts und am Wochenende), welche vorher nicht vorhanden waren und
welche nicht mit denjenigen einer üblichen Büronutzung vergleichbar sind.
Ein Vergleich der neuen mit der bisher bewilligten Nutzung ergibt somit,
dass die neue Nutzung als Vereins- und Versammlungslokal andere und
intensivere Auswirkungen hat als eine übliche Büronutzung. Die Nutzung
findet – im Unterschied zur Büronutzung – nur teilweise tagsüber unter der
Woche statt. Die Veranstaltungen mit erhöhtem Besucheraufkommen fin-
den v.a. abends und an den Wochenenden statt, d.h. zu Zeiten und an
Tagen, in denen die Nachbarn ein besonderes Ruhebedürfnis haben. Da-
von, dass die neue Nutzung gegenüber der bisher bewilligten Nutzung
bloss nebensächliche Auswirkungen hätte, kann nicht gesprochen werden.
Die Vorinstanzen gingen zu Recht von einer im Sinne von § 59 Abs. 1
BauG baubewilligungspflichtigen Nutzungsänderung aus. Baurechtlich re-
levant sind namentlich die Auswirkungen auf die Umwelt (Lärm, Licht), die
Erschliessung, den Verkehr und die Parkplätze. Da die Nutzung auf einen
nicht unerheblichen Zeitraum bzw. auf Dauer ausgelegt ist, ist die Baube-
willigungspflicht umso mehr zu bejahen. Mit der Nutzung als Vereins- und

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Versammlungslokal sind im Allgemeinen, nach dem gewöhnlichen Lauf der
Dinge, somit so wichtige Auswirkungen verbunden, dass ein Interesse der
Öffentlichkeit und der Nachbarn an einer behördlichen Kontrolle besteht.
Die Baubewilligungspflicht wurde zu Recht bejaht.
2.4.
Soweit die Beschwerdeführerin Bezug nimmt zu AGVE 2015, S. 168 ff. und
daraus ableitet, die vorliegende Situation sei vergleichbar, geht dies fehl.
Im genannten AGVE wurde die Umnutzung eines Mehrfamilienhauses in
eine Unterkunft für Asylbewerber als eine in der betreffenden Wohn- / Ge-
werbezone WG 3A baubewilligungsfreie Wohnnutzung qualifiziert. Die
Wohnnutzung blieb eine Wohnnutzung, die Auswirkungen der neuen Nut-
zung waren zudem nicht derart, dass sie einer behördlichen Kontrolle be-
dürft hätten. Vorliegend geht es dagegen um die Frage, ob die Änderung
der bewilligten Büronutzung in eine Nutzung als Vereins- und Versamm-
lungslokal – welche Nutzung per se anders als eine blosse Büronutzung ist
und bei der u.a. auch abends und an den Wochenenden Veranstaltungen
mit z.T. vielen Besuchern stattfinden – baubewilligungspflichtig ist. Diese
Frage ist zu bejahen, da die neue Nutzung wie oben erläutert andere und
intensivere Auswirkungen hat als die bisher bewilligte Büronutzung (siehe
Erw. II/2.3). Daran ändert im Übrigen nichts, dass eine Nutzung als Ver-
eins- und Versammlungslokal in der Dorfkernzone DK2 grundsätzlich zo-
nenkonform ist.
3.
3.1.
3.1.1.
Die Vorinstanz prüfte in einem weiteren Schritt die in der Baubewilligung
(mittels Nebenbestimmungen) angeordneten Massnahmen zur Einschrän-
kung der Lärm- und Lichtimmissionen. Sie hielt fest, dass es sich beim frag-
lichen Vereins- und Versammlungslokal um eine neue Anlage im Sinne der
Umweltschutzgesetzgebung handle, wies auf das umweltrechtliche Vorsor-
geprinzip und das Erfordernis der Einhaltung der Planungswerte hin. Weiter
erörterte sie, dass selbst bei Einhaltung der lärmschutzrechtlichen Pla-
nungswerte zusätzliche Massnahmen zum Lärmschutz im Sinne der Vor-
sorge in Betracht kämen, wenn sich dadurch mit relativ geringem Aufwand
eine wesentliche zusätzliche Reduktion der Emissionen erreichen lasse.
Für Lokale wie das vorliegende Vereins- und Versammlungslokal seien in
der Umweltschutzgesetzgebung weder eine Lärm-Ermittlungsmethode
noch Belastungsgrenzwerte festgelegt. Deshalb sei im Einzelfall zu prüfen,
ob eine Störung vorliege, wobei der Vollzugsbehörde aufgrund von Erfah-
rungswerten ein gewisser Ermessensspielraum zukomme. Die Lärmgren-
zen seien dabei insbesondere auch mit Rücksicht auf die in der Dorfkern-
zone 2 (mit ES III) ebenfalls zulässige Wohnnutzung und unter Berücksich-
tigung der hier an sich einzuhaltenden Planungswerte (und nicht der höhe-
ren Immissionsgrenzwerte) so festzulegen, dass die (Wohn-)Bevölkerung

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insbesondere während der Nacht nicht mehr als geringfügig gestört werde.
Für die Einzelfallbeurteilung könnten fachlich abgestützte private Richtli-
nien als Entscheidungshilfe herangezogen werden, wie z.B. die von der
Vereinigung kantonaler Lärmschutzfachleute (Cercle Bruit) herausgegebe-
nen Vollzugshilfe zur Ermittlung und Beurteilung der Lärmbelastung im Zu-
sammenhang mit dem Betrieb öffentlicher Lokale (vgl. angefochtener Ent-
scheid, S. 9 f.).
Der Gemeinderat sei davon ausgegangen, dass die beabsichtigte Nutzung
die Planungswerte an sich nicht überschreiten werde und habe auf eine
konkrete, detaillierte Lärmprognose verzichtet. Unter Berücksichtigung der
Vorsorge, der Angaben in der Vollzugshilfe (Cercle Bruit) sowie gestützt
auf das geltende Polizeireglement habe er dennoch diverse Massnahmen
zur Reduktion des Lärms angeordnet, was mit Blick auf die erwähnte
Rechtsprechung zulässig und sinnvoll sei. Im vorliegenden Fall gelte dies
umso mehr, als eine Vielzahl von Einwendungen aus der Nachbarschaft
gegen die Umnutzung erhoben und insbesondere die damit verbundenen
Immissionen abends, in der Nacht und am Wochenende (also genau dann,
wenn das Wohlbefinden der Wohnbevölkerung besonders zu schützen sei)
beanstandet worden seien und das Lokal über keine festen Öffnungszeiten
verfüge. Unter Berücksichtigung der bereits vom Gemeinderat herangezo-
genen Grundlagen sowie einer bei der kantonalen Fachstelle Luft, Lärm
und NIS (BVU, Abteilung für Umwelt) eingeholten fachlichen Stellung-
nahme erachtete sie die in der Baubewilligung angeordneten Auflagen Zif-
fern 2, 6 und 7 als zulässig. Anders entschied sie bei den Auflagen Ziffern 3
und 5, welche sie als unverhältnismässig einstufte und aufhob (zum Gan-
zen: angefochtener Entscheid, S. 10 ff.).
Die vor Vorinstanz weiter umstrittene Ziffer 4 der Baubewilligung betraf die
Vermeidung von Lichtimmissionen. Die Vorinstanz zog für die Beurteilung
das Merkblatt "Begrenzung von Lichtemissionen" (Begrenzung von Lichte-
missionen, Merkblatt für die Gemeinden, Hrsg.: Schweizerischer Gemein-
deverband SGV, Schweizerischer Verband Kommunale Infrastruktur SVKI,
Schweizerischer Städteverband SSV, Schweizerische Gesellschaft der
Lufthygiene-Fachleute Cercl-Air, Bundesamt für Umwelt BAFU, 2021)
heran. Gestützt auf dieses resultierte für die Innenbeleuchtung des Ver-
einslokals ein Relevanz-Index von 0 – 2, was die Umsetzung von einfachen
Massnahmen rechtfertige. Die vom Gemeinderat angeordnete Ziffer 4 der
Baubewilligung sei eine solche Massnahme. Sie sei auch ohne Aufwand
umsetzbar und verhältnismässig (siehe dazu ausführlich Erw. II/3.4.1.1;
angefochtener Entscheid, S. 13 f.).
3.1.2.
Die Beschwerdeführerin bringt vor, das zu beurteilende Kirchgemeindelo-
kal sei keine Anlage im Sinne der Umweltschutzgesetzgebung. Die gegen-
teilige Annahme sei eine einzigartige Eskalation des Anlagenbegriffs nach

- 13 -
Art. 7 des Bundesgesetzes vom 7. Oktober 1983 über den Umweltschutz
(Umweltschutzgesetz, USG; SR 814.01), Art. 2 der Lärmschutz-Verord-
nung vom 15. Dezember 1986 (LSV; SR 814.41) und Art. 11 USG. Beim
derzeitigen Verfahrensstand sei keine Emission nachgewiesen, welche die
Emission einer normalen Wohn- oder Büronutzung übersteige. Niemand
sei bisher auf die Idee gekommen, ein Wohngebäude ab einer gewissen
Anzahl Wohnungen oder ein Dienstleistungsbetrieb ab einer gewissen An-
zahl Arbeitsplätze/Kundenfrequenz als Anlage im Sinne von Art. 7 USG /
Art. 2 LSV zu qualifizieren. Es dürfte auch kein einziges reformiertes oder
katholisches Kirchgemeindelokal existieren, das als Anlage im Sinne des
USG qualifiziert und deshalb den Planungs- und Immissionsgrenzwerten
nach LSV und dem Vorsorgeprinzip unterzogen worden sei. Analog zum in
AGVE 2015, S. 168 ff. beurteilen Fall unterscheide sich im vorliegenden
Fall das Kirchgemeindelokal nicht erheblich von der Büronutzung. Es
handle sich in beiden Fällen um Dienstleistungsnutzungen, die ohne weite-
res zonenkonform seien. Eine zonenkonforme Nutzung eines bewilligten
Gebäudes könne nicht über den Anlagenbegriff nach USG mit Auflagen
bedacht werden, die kein anderer Nutzer in dieser Zone einhalten müsse,
wenn nicht eine substanzielle Lärm- oder Lichtbelastung durch die Nutzer
nachgewiesen sei. Vorliegend sei es nicht angezeigt, von einer Anlage im
Sinne des USG bzw. der LSV auszugehen. Ohne Qualifikation des Kirch-
gemeindelokals als Anlage handle es sich um einen Dienstleistungsbetrieb
wie jeder andere und erübrige sich eine Baubewilligung (zum Ganzen: Be-
schwerde, S. 5 ff.).
Die Beschwerdeführerin erachtet entsprechend auch die Anwendung des
Vorsorgeprinzips als unnötig, zumal gar keine Emissionen nachgewiesen
seien und diesbezüglich lediglich auf Hypothesen bzw. nicht bewiesene
Behauptungen von Nachbarn abgestellt werde. Es werde an keiner Stelle
festgehalten, welche Lärmemission zu welchem Zeitpunkt reduziert werden
solle. Da keine Lärmemissionen nachgewiesen seien, gebe es auch nichts
zu beschränken. Sämtliche angeordneten Massnahmen seien rechtswidrig
(vgl. Beschwerde, S. 10 f.). Hinzu komme, dass auch dann, wenn man eine
oder mehrere solcher Auflagen in Erwägung ziehen wollte, die angeordne-
ten Auflagen Ziffern 2, 4, 6, 7, 8 und 9 ersatzlos aufzuheben wären. Die
Auflagen Ziffern 10 und 11 hätten sich während des Beschwerdeverfahrens
im Übrigen erledigt und seien nicht mehr Verfahrensgegenstand (zum Gan-
zen: Beschwerde, S. 12 ff.).
3.2.
3.2.1.
Die Beschwerdeführerin macht geltend, das fragliche Vereins- und Ver-
sammlungslokal sei keine "Anlage" im Sinne der Umweltgesetzgebung.
Gemäss Art. 7 Abs. 7 USG sind "Anlagen" Bauten, Verkehrswege oder an-
dere ortsfeste Einrichtungen sowie Terrainveränderungen; den Anlagen
sind Geräte Maschinen, Fahrzeuge, Schiffe und Luftfahrzeuge gleichge-

- 14 -
stellt. Nach Art. 2 Abs. 1 Satz 1 LSV gelten als "ortsfeste Anlagen" Bauten,
Verkehrsanlagen, haustechnische Anlagen und andere nichtbewegliche
Einrichtungen, die beim Betrieb Aussenlärm erzeugen. Beim Vereins- und
Versammlungslokal mit seinen Auswirkungen (namentlich Lärm) auf die
Umgebung (vgl. Erw. II/2.3) handelt es sich fraglos um eine Baute und da-
mit um eine (ortsfeste) Anlage im vorgenannten Sinne. Die Nutzung als
Vereins- und Versammlungslokal wurde erst im Verlaufe des Jahres 2022
aufgenommen, d.h. lange nach dem Stichtag vom 1. Januar 1985, welcher
für die Abgrenzung von neuen Anlagen und Altanlagen massgebend ist
(vgl. dazu BGE 123 II 325, Erw. 4c/cc; ROBERT WOLF, in: Kommentar zum
Umweltschutzgesetz, Mai 2000, N. 42 zu Art. 25). Das Vereins- und Ver-
sammlungslokal ist somit eine neue (ortsfeste) Anlage.
3.2.2.
Soweit die Beschwerdeführerin Bezug nimmt zu Wohngebäuden mit mehr
als sechs Wohnungen (wo mehrmals pro Jahr Feste mit vielen Personen –
auch draussen – gefeiert würden) oder zu Dienstleistungsbetrieben mit
Kundenverkehr/Betriebszeiten am Abend/Wochenende (vgl. Beschwerde,
S. 7), verfängt dies nicht. Solche Nutzungen stehen vorliegend nicht zur
Diskussion. Zu beurteilen ist das Vereins- und Versammlungslokal der Bei-
geladenen. Sollten die von der Beschwerdeführerin erwähnten Bauten mit
ihren Nutzungen (Aussen-)Lärm erzeugen, ist im Übrigen nicht ausge-
schlossen, dass auch bei ihnen früher oder später (emissionsbegrenzende)
Massnahmen angeordnet werden. Nichts anderes gilt für die von der Be-
schwerdeführerin erwähnten weiteren Lokale, wie z.B. reformierte oder ka-
tholische Kirchgemeindelokale, Pfadilokale oder Räumlichkeiten anderer
Vereine (siehe Beschwerde, S. 8). Massgebend ist jeweils der Einzelfall.
Nicht weiter hilft schliesslich der von der Beschwerdeführerin (abermals)
herangezogene AGVE 2015, S. 168 ff. (vgl. Beschwerde, S. 8 f.). Im ge-
nannten AGVE ging es einzig um die Frage der Baubewilligungspflicht ei-
ner Umnutzung eines Mehrfamilienhauses in eine Unterkunft für Asylbe-
werber. Für die Beurteilung, ob das hier zu beurteilende Vereins- und Ver-
sammlungslokal als Anlage im Sinne der Umweltschutzgesetzgebung gilt,
ist der Entscheid nicht einschlägig (siehe zudem bereits Erw. II/2.4).
3.3.
3.3.1.
Im Sinne der Vorsorge sind Einwirkungen, die schädlich oder lästig werden
könnten, frühzeitig zu begrenzen (Art. 1 Abs. 2 USG). Nach Art. 11 Abs. 2
USG und Art. 7 Abs. 1 lit. a LSV sind die von einer neuen Anlage erzeugten
Emissionen im Rahmen der Vorsorge so weit zu begrenzen, als dies tech-
nisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich tragbar ist (vorsorgliche
Emissionsbegrenzung). Zudem dürfen neue ortsfeste Anlagen nur errichtet
werden, wenn die durch diese Anlagen allein erzeugten Lärmimmissionen
die Planungswerte in der Umgebung nicht überschreiten (Art. 25 Abs. 1

- 15 -
USG; Art. 7 Abs. 1 lit. b LSV). Im Bereich des Lärmschutzes gelten nach
dem klaren Wortlaut von Art. 7 LSV und in Übereinstimmung mit den An-
forderungen von Art. 11 Abs. 2 und Art. 23 USG die Voraussetzungen der
Einhaltung der Planungswerte und der vorsorglichen Emissionsbegren-
zung kumulativ. Die unter den Immissionsgrenzwerten liegenden Pla-
nungswerte stellen keine Emissionsbegrenzungen im Sinne von Art. 12
USG dar und legen daher nicht das Mass der vorsorglichen Emissionsbe-
grenzungen gemäss Art. 11 Abs. 2 USG fest, sondern konkretisieren als
zusätzliche Belastungsgrenzwerte, d.h. Begrenzung der Immissionen, den
vorsorglichen und vorbeugenden Immissionsschutz im Sinne des Pla-
nungsgrundsatzes gemäss Art. 3 Abs. 3 lit. b RPG. Ihre Einhaltung belegt
nicht ohne weiteres, dass alle erforderlichen vorsorglichen Emissionsbe-
grenzungen gemäss Art. 11 Abs. 2 USG getroffen worden sind. Ein Vorha-
ben vermag somit von der Umweltschutzgesetzgebung nicht schon deswe-
gen zu bestehen, weil es die einschlägigen Belastungsgrenzwerte einhält.
Vielmehr ist im Einzelfall anhand der in Art. 11 Abs. 2 USG bzw. Art. 7
Abs. 1 lit. a LSV genannten Kriterien zu prüfen, ob die Vorsorge weiterge-
hende Beschränkungen erfordert (zum Ganzen: BGE 141 II 476, Erw. 3.2;
124 II 517, Erw. 4b; Urteil des Bundesgerichts 1C_218/2018 vom 2. No-
vember 2018, Erw. 3). Bei Anlagen, welche die lärmschutzrechtlichen Pla-
nungswerte einhalten, kommen zusätzliche Massnahmen zum Lärmschutz
im Sinne der Vorsorge jedoch nur in Betracht, wenn sich dadurch mit relativ
geringem Aufwand eine wesentliche zusätzliche Reduktion der Emissionen
erreichen lässt (BGE 127 II 306, Erw. 8; 124 II 517, Erw. 5a; Urteile des
Bundesgerichts 1C_526/2023 vom 25. März 2025, Erw. 4.2.3, 1C_83/2024
vom 21. März 2025 , Erw. 3.3.1, 1C_174/2020 vom 5. Mai 2021, Erw. 6.1,
1C_218/2018 vom 2. November 2018, Erw. 3, 1C_283/2016 vom 11. Ja-
nuar 2017, Erw. 6.3). Lärm soll in erster Linie an der Quelle durch die in
Art. 12 Abs. 1 USG aufgezählten Massnahmen begrenzt werden (Art. 11
Abs. 1 USG). Die Begrenzungen werden durch Verordnungen oder, soweit
diese nichts vorsehen, durch unmittelbar auf das USG abgestützte Verfü-
gungen vorgeschrieben (Art. 12 Abs. 2 USG).
3.3.2.
3.3.2.1.
Die Lärmimmissionen des Vereins- und Versammlungslokals sind, wie die
Vorinstanz richtig festhielt (angefochtener Entscheid, S. 9), überwiegend
durch menschliches Verhalten verursacht. Der Anlage ist der Lärm zuzu-
rechnen, der mit ihrem Betrieb unmittelbar verbunden ist. Dazu gehören in
erster Linie die Immissionen, welche bei der bestimmungsgemässen Be-
nutzung des Lokals unvermeidbar entstehen. Lärm, der von den Benutzern
ausserhalb der Anlage verursacht wird, zählt zu den sog. Sekundärimmis-
sionen, welche der Anlage ebenfalls zuzurechnen sind, sofern sie in direk-
ten Zusammenhang mit deren Benutzung erfolgen (z.B. Lärm beim Betre-
ten bzw. Verlassen des Lokals, beim Zu- und Wegfahren von Fahrzeugen
etc.) (vgl. WOLF, a.a.O., N. 34 ff. zu Art. 25; HELEN KELLER, in: Kommentar

- 16 -
zum Umweltschutzgesetz, März 2002, N. 11 [erstes Lemma] zu Art. 7;
GRIFFEL/RAUSCH, Kommentar zum Umweltschutzgesetz, Ergänzungsband
zur 2. Aufl., 2011, N. 7 zu Art. 25 und N. 11 [erstes Lemma] zu Art. 7; siehe
auch BGE 130 II 32, Erw. 2.1; 123 II 325, Erw. 4a/bb).
Für den Lärm solcher Lokale hat der Bundesrat keine Belastungsgrenz-
werte festgesetzt (siehe auch Stellungnahme BVU, Abteilung für Umwelt
[Luft, Lärm und NIS] vom 29. Juli 2024 [nachfolgend: Stellungnahme kan-
tonale Fachstelle], S. 2 [Vorakten, act. 111]). Die durch sie verursachten
Immissionen sind deshalb von der Vollzugsbehörde unmittelbar gestützt
auf das USG, in Anwendung von Art. 15 und unter Berücksichtigung von
Art. 19 und 23 USG, zu beurteilen (Art. 40 Abs. 3 LSV). Im Rahmen dieser
Einzelfallbeurteilung sind der Charakter des Lärms, Zeitpunkt und Häufig-
keit seines Auftretens sowie die Lärmempfindlichkeit bzw. Lärmvorbelas-
tung zu berücksichtigen. Fachlich abgestützte private Richtlinien können
als Entscheidungshilfe für eine derartige objektivierte Betrachtung berück-
sichtigt werden. Im vorliegenden Zusammenhang kann namentlich die von
der Vereinigung kantonaler Lärmschutzfachleute (Cercle Bruit) herausge-
gebene Vollzugshilfe zur Ermittlung und Beurteilung der Lärmbelastung im
Zusammenhang mit dem Betrieb öffentlicher Lokale beigezogen werden
(Vollzugshilfe 8.10 vom 10. März 1999 [vollständig überarbeitete Version
vom 1. Februar 2019]) (Urteil des Bundesgerichts 1C_13/2020 vom 13. Ok-
tober 2020, Erw. 5.5 mit Hinweisen).
3.3.2.2.
Die Parzelle Nr. bbb liegt in der Dorfkernzone DK2, welche die Lärmemp-
findlichkeitsstufe III zugeordnet ist; die Zone dient u.a. der Wohnnutzung
(Erw. II/1), weshalb im Hinblick auf die Planungswerte zu beachten ist, dass
die (Wohn-)Bevölkerung insbesondere während der Nacht nicht mehr als
geringfügig gestört wird (vgl. BGE 130 II 32, Erw. 2.2; siehe auch Urteile
des Bundesgerichts 1A.139/2002 vom 5. März 2003, Erw. 2, 1A.213.2000
vom 21. März 2001, Erw. 2a). Der Gemeinderat ging im Rahmen seiner
Beurteilung davon aus, dass die beabsichtigte Nutzung die Lärmgrenz-
werte einhalten werde. Weitere Abklärungen erachtete er (zurzeit) als nicht
notwendig, namentlich könne auf die Einholung einer Lärmprognose ver-
zichtet werden (angefochtener Entscheid, S. 10; Vorakten, act. 12). Unab-
hängig von der Einhaltung der Lärmgrenzwerte ordnete er jedoch gestützt
auf das Vorsorgeprinzip (Art. 11 Abs. 2 USG) verschiedene Massnahmen
zur Reduktion der Lärmbelastung an (vgl. Vorakten, act. 12 ff., 17). Die Vor-
instanz überprüfte diese Anordnungen (mit Ausnahme von Ziffer 9, welche
nicht konkret behandelt wurde; siehe Erw. II/3.3.3.5), hob die Ziffern 3 und
5 der Baubewilligung auf und schützte die restlichen Nebenbestimmungen
(angefochtener Entscheid, S. 10 ff., 15 [Dispositiv Ziffer 1]). Die Auflagen,
welche die Vorinstanz schützte, sind vor Verwaltungsgericht weiterhin um-
stritten. Im Hinblick auf den Lärm sind dies die Ziffern 2, 6 und (teilweise)

- 17 -
7, allenfalls auch die Ziffer 9 der Baubewilligung (siehe zu letzterer aller-
dings Erw. II/3.3.3.5).
Wie dargelegt besagt das Vorsorgeprinzip, dass unabhängig von der be-
stehenden Umweltbelastung Emissionen im Rahmen der Vorsorge so weit
zu begrenzen sind, als dies technisch und betrieblich möglich und wirt-
schaftlich tragbar ist (Art. 11 Abs. 2 USG und Art. 7 Abs. 1 lit. a LSV). Da
vorliegend unbestrittenermassen davon auszugehen ist, dass die Pla-
nungswerte für Lärm eingehalten werden, lassen sich zusätzliche emissi-
onsbegrenzende Massnahmen nur dann rechtfertigen, wenn mit relativ ge-
ringem Aufwand eine wesentliche Emissionsreduktion erreicht werden
kann (oben Erw. II/3.3.1).
3.3.3.
3.3.3.1.
Für die Beurteilung kann die Vollzugshilfe 8.10 (Cercle Bruit) herangezo-
gen werden (siehe Erw. II/3.3.2.1 am Ende). Diese enthält eine Liste von
Massnahmen, welche in Anwendung des Vorsorgeprinzips (Art. 11 Abs. 2
USG) ergriffen werden können. Als wirkungsvolle Massnahmen werden
etwa die Einschränkung der Betriebszeit (während der es zu Lärmbelas-
tungen kommen kann) und die Beschränkung der maximalen Gästezahl
genannt, weiter das Schliessen von Türen und/oder Fenstern, die Überwa-
chung des Lärmpegels durch den Betreiber, die Information der Gäste, die
Instruktion des Personals etc. (siehe Ziffer 6 sowie Anhang 4 der Vollzugs-
hilfe 8.10 [Cercle Bruit]). Im Rahmen der Einzelfallbeurteilung hat die Voll-
zugsbehörde aufgrund von Erfahrungswerten einen gewissen Ermessens-
spielraum (vgl. Ziffer 2 der Vollzugshilfe 8.10 [Cercle Bruit]; Vorakten,
act. 111).
3.3.3.2.
Die in der Baubewilligung angeordnete Ziffer 2 ("Gebäudeöffnungen [Fens-
ter, Türen etc.] sind ab 22.00 Uhr geschlossen zu halten.") entspricht dem
Massnahmenkatalog der Vollzugshilfe 8.10 (Cercle Bruit). Zudem bestätigt
auch die kantonale Fachstelle, dass die Ziffer 2 im Rahmen der Vorsorge
eine angemessene Auflage sei (siehe Vorakten, act. 112). Das Gericht hat
keinen Anlass, von dieser fachlichen Beurteilung abzuweichen. Die Mass-
nahme erscheint wirksam und geeignet, ist wirtschaftlich tragbar (keine fi-
nanziellen Nachteile) und einfach umsetzbar. Die Massnahme trägt we-
sentlich dazu bei, den Lärm aus dem Vereins- und Versammlungslokal ab
22.00 Uhr zu verringern und der Nachtruhe in der Nachbarschaft – welcher
hohes Gewicht beizumessen ist – Rechnung tragen.
Soweit die Beschwerdeführerin behauptet, die Massnahme verhindere in
dieser absoluten Formulierung sogar das Betreten oder Verlassen des Ge-
bäudes nach 22.00 Uhr und auch das Lüften und Kühlen des Gebäudes
während heissen Sommertagen (vgl. Beschwerde, S. 12), ist dies zu rela-

- 18 -
tivieren. Dass das Lokal nach 22.00 Uhr nicht mehr betreten oder verlassen
werden kann, ist nicht Ziel der Auflage, andernfalls ein entsprechendes Be-
triebsverbot angeordnet worden wäre. Ein kurzes Öffnen der Tür zum Be-
treten oder Verlassen des Gebäudes muss selbstredend zulässig sein. Die
Auflage ist zweckgerichtet zu verstehen. Sinn und Zweck ist, dass nicht
wegen länger geöffneter Türen oder Fenster die Nachbarschaft beschallt
wird. Die Planunterlagen zeigen zudem, dass z.B. zwischen dem Gebäu-
deeingang neben den Briefkästen und dem gebäudeinternen Eingang zum
Vereins- und Versammlungslokal ein Vorraum (mit Treppenhaus) besteht
(siehe Plan Grundriss Erdgeschoss, 1:100, Januar 2023 [bei den Bauge-
suchsakten, in: Vorakten, act. 144]). Achtet der Betreiber des Lokals da-
rauf, dass der gebäudeinterne Eingang zum Vereins- und Versammlungs-
lokal jeweils geschlossen ist, wenn der besagte Gebäudeeingang für das
Betreten oder Verlassen kurz geöffnet wird, dürfte beim Betreten und Ver-
lassen des Gebäudes auch nach 22.00 Uhr kein bzw. kaum Lärm nach
aussen dringen. Ein kurzes Lüften nach 22.00 Uhr erscheint ebenfalls nicht
ausgeschlossen, sofern sichergestellt wird, dass aus dem zu lüftenden
Raum kein Lärm nach aussen dringt (Personen können während des Lüf-
tens z.B. kurz in einen anderen Raum gehen und die Türe zu diesem Raum
schliessen; allfällige Musik kann ausgeschaltet werden etc.). Dass die Vor-
instanz Ziffer 2 der Baubewilligung geschützt hat, ist nicht zu beanstanden.
3.3.3.3.
Ziffer 6 der Baubewilligung hält fest, der Alltagslärm ausserhalb des Ge-
bäudes sei – insbesondere an Sonn- und Feiertagen – so zu reduzieren,
dass die Nachbarschaft weder übermässig belastet noch in ihrem Wohlbe-
finden erheblich gestört werde. Damit wird zunächst (wenn auch mit etwas
anderen Worten) wiederholt, was bereits § 8 Abs. 1 des Polizeireglements
der Gemeinden Q._____, U._____, V._____, W._____, X._____, Y._____,
Z._____, R._____, QQ._____ und QR._____ vom ______ 2016 (Polizeire-
glement) festhält, nämlich dass alle übermässigen Einwirkungen – u.a.
durch Lärm – verboten sind (siehe zum Lärmschutz im Weiteren auch § 9,
namentlich Abs. 1 und 3, Polizeireglement; vgl. auch Vorakten, act. 13). Die
Vorinstanz hielt ebenso fest, die Anordnung gebe lediglich generell wieder,
was ohnehin gelte, wobei sie darauf hinwies, dass die Anordnung gemäss
Wortlaut sogar weniger einschränkend wirke ("erheblich gestört" anstatt
"gestört") als nach Gesetz und Rechtsprechung vorgesehen (vgl. ange-
fochtener Entscheid, S. 12 mit Hinweis u.a. auf den Bericht der kantonalen
Fachstelle). Bei einer objektivierten Betrachtung lässt sich jedoch (trotz des
allenfalls nicht ganz klaren Wortlauts) nicht davon ausgehen, dass mit Zif-
fer 6 der Baubewilligung beabsichtigt worden wäre, zusätzliche Rechte
oder Pflichten (individuell-konkret) zu verfügen. Solche Anhaltspunkte be-
stehen nicht (vgl. Vorakten, act. 112 ff.). Vielmehr ist mit der Vorinstanz da-
von auszugehen, dass der Gemeinderat inhaltlich generell das wiederge-
ben bzw. auf das hinweisen wollte, was ohnehin (generell-abstrakt) gilt. Die
Bestimmung hat deshalb lediglich informativen Charakter und belastet den

- 19 -
Gesuchsteller nicht zusätzlich, weshalb es sich um eine sog. unechte Ne-
benbestimmung handelt (vgl. WIEDERKEHR/RICHLI, Praxis des allgemeinen
Verwaltungsrechts, Band I, 2012, Rz. 2484, 2523 f.; CHRISTIAN MÄDER,
Das Baubewilligungsverfahren, 1991, Rz. 446). Als solche erscheint sie
vorliegend durchaus zulässig, zumal kantonale und kommunale Regelun-
gen dieser Art vorsorgliche Massnahmen zur Emissionsbegrenzung
(Art. 11 Abs. 2 und Art. 12 USG) enthalten können und als solche ebenfalls
zu beachten sind (siehe Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons
Zürich VB.2004.00387 vom 6. April 2005, Erw. 3.3.1 mit Hinweis auf WOLF,
a.a.O., N. 23 zu Art. 25). Nicht in Abrede stellen lässt sich im Übrigen, dass
die Nebenbestimmung auch einen Sachbezug hat, einen Beitrag zum öf-
fentlichen Interesse leistet und vor dem Grundsatz der Verhältnismässig-
keit standhält.
Unechte Nebenbestimmungen zeichnen sich – wie dargelegt – dadurch
aus, dass sie (als Hinweise, Informationen, Anregungen, Wünsche, Mah-
nungen etc.) lediglich informativen Charakter haben und den Gesuchsteller
auf Gesetzesvorschriften oder andere wesentliche Umstände aufmerksam
machen wollen (vgl. MÄDER, a.a.O., Rz. 446, WIEDERKEHR/RICHLI, a.a.O.,
Rz. 2484, 2523). Von ihnen zu unterscheiden sind die sog. echten Neben-
bestimmungen (wie Auflage, Bedingung oder Befristung), welches verbind-
liche, individuell-konkrete und erzwingbare Rechtsakte sind, die rechtlich
auf den Hauptakt ausstrahlen und zumeist erst mit der Realisierung des
Vorhabens wirksam werden (vgl. WIEDERKEHR/RICHLI, a.a.O., Rz. 2484).
Eine echte Nebenbestimmung steht mit Ziffer 6 der Baubewilligung jedoch
nicht im Raum. Entsprechend muss auch nicht geprüft werden, ob Ziffer 6
der Baubewilligung den Anforderungen an eine echte Nebenbestimmung
genügt.
3.3.3.4.
Zu prüfen ist weiter Ziffer 7 der Baubewilligung, welche verlangt, dass die
Bauherrschaft bzw. die Verantwortlichen des B._____ bis Ende Februar
2024 eine Ansprechperson zu benennen und zu melden haben, welche für
die Einhaltung der Vorschriften verantwortlich ist. Die Vorinstanz erörterte
zutreffend, dass eine solche Anordnung im Rahmen des Vorsorgeprinzips
erlaubt ist, Sinn macht und keineswegs ungewöhnlich ist (vgl. angefochte-
ner Entscheid, S. 11, 12). In der Hausordnung hält der Verein im Übrigen
auch selber fest, für die Öffnung des Vereinslokals werde vom Vorstand
jeweils ein Verantwortlicher genannt, welcher auch das Hausrecht ausübe
(vgl. Hausordnung, Ziffer 1c [bei den Baugesuchsakten, in: Vorakten,
act. 144]). Dass dieser Verantwortliche gleichzeitig die zu nennende Per-
son gemäss Auflage ist bzw. sein könnte, liegt mit der Vorinstanz auf der
Hand und stellt keine unzumutbare zusätzliche Verpflichtung oder Ein-
schränkung dar, die mit Art. 11 Abs. 2 USG nicht vereinbar wäre.

- 20 -
Soweit die Beschwerdeführerin sinniert, es sei unklar und unbestimmt, wo-
für diese Ansprechperson durch die Auflage verantwortlich sei (vgl. Be-
schwerde, S. 14 f.), sind die Ausführungen müssig. Aus dem Sachzusam-
menhang ergibt sich genügend klar, dass die Ansprechperson verantwort-
lich dafür ist, dass die Benützungsvorschriften und die gesetzlichen Vorga-
ben eingehalten werden. Darauf wies bereits die Vorinstanz hin (angefoch-
tener Entscheid, S. 12). Die Beschwerdeführerin und der Beigeladene wis-
sen im Übrigen auch selber, dass es bereits wiederholt zu Problemen kam,
namentlich aufgrund der Immissionen.
Die Beschwerdeführerin bringt schliesslich vor, der B._____ sei nicht
Verfahrens- und Baugesuchspartei, weshalb er auch nicht Adressat einer
Verfügung in diesem Verfahren sein könne (vgl. Beschwerde, S. 15). Diese
Behauptung trifft so nicht zu. Tatsache ist, dass die Vorinstanz den B._____
zum Verfahren beilud, weil dieser durch den Ausgang des Verfahrens in
eigenen Interessen berührt werden könnte (vgl. Vorakten, act. 84; § 12
Abs. 1 VRPG). Beigeladene haben Parteistellung und die damit verbunde-
nen Rechte und Pflichten; über die Anträge der ursprünglichen Parteien
können sie nicht hinausgehen, die Verfügung über den Streitgegenstand
steht ihnen nicht zu. Mit der Beiladung wird der Entscheid auch für die Bei-
geladenen verbindlich (§ 12 Abs. 2 VRPG). Als Beigeladener im vor-
instanzlichen Verfahren kommt ihm auch vor Verwaltungsgericht von Ge-
setzes wegen Parteistellung zu (vgl. § 13 Abs. 2 lit. d VRPG; siehe auch
Verfügung vom 12. Februar 2025). Der sinngemässe Einwand der Be-
schwerdeführerin, wonach der B._____ keine Parteistellung habe und nicht
in Pflicht genommen werden könne, geht fehl.
Da die in Ziffer 7 der Baubewilligung angesetzte Frist ("bis Ende Februar
2024") längst abgelaufen ist, ist sie von Amtes wegen neu anzusetzen. An-
gemessen erscheint eine Frist von zwei Monaten ab Rechtskraft der Bewil-
ligung vom 11. Dezember 2023.
3.3.3.5.
Im vorinstanzlichen Verfahren nicht konkret behandelt wurde Ziffer 9 der
Baubewilligung, welche lautet: "Das Parkieren auf privatem Grundeigentum
in der Nachbarschaft ist verboten. Die Durchsetzung obliegt den Verant-
wortlichen des B._____." Dass mit dieser Anordnung z.B. (Lärm-)Emis-
sionen des Vereins- und Versammlungslokals begrenzt werden sollten (vgl.
Art. 11 Abs. 1 und 2 sowie Art. 12 USG), kann nicht erkannt werden. Sei-
tens des Gemeinderats wird solches auch nicht behauptet. Da auch sonst
nicht ersichtlich ist, welcher (öffentlich-rechtliche) gesetzliche Zweck und
welche öffentliche Interessen mit der Anordnung verfolgt werden, ist die
Anordnung aufzuheben.
Da es um den Schutz privaten Grundeigentums geht, könnten die betroffe-
nen Grundeigentümer für ihr jeweiliges Grundstück – auf dem Zivilweg –

- 21 -
z.B. den Erlass eines gerichtlichen Verbots nach Art. 258 ff. der Schweize-
rischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessord-
nung, ZPO; SR 272) beantragen.
3.4.
3.4.1.
3.4.1.1.
Neben den Anordnungen zum Lärm beanstandet die Beschwerdeführerin
auch diejenigen zum Licht. Sie erachtet den letzten Satz von Ziffer 4 der
Baubewilligung, wonach die Jalousien spätestens ab 22.00 Uhr (zur Ver-
meidung von Lichtemissionen) geschlossen zu halten sind, als unzulässig
(vgl. Beschwerde, S. 12 f.). Künstliches Licht besteht aus elektromagneti-
schen Strahlen und gehört daher zu den Einwirkungen im Sinne von Art. 7
Abs. 1 USG. Deshalb müssen auch Beleuchtungen so weit begrenzt wer-
den, als dies technisch und betrieblich möglich sowie wirtschaftlich tragbar
ist (vgl. Art. 11 Abs. 2 USG [Vorsorgeprinzip]).
Die Vorinstanz prüfte unter Bezugnahme zum Merkblatt "Begrenzung von
Lichtemissionen", ob, welche und wie weitgehende Massnahmen hinsicht-
lich des Lichts aus dem Lokal zu ergreifen bzw. anzuordnen sind. Sie hielt
fest, die Beurteilung hänge einerseits von den Lichtemissionen in den Aus-
senraum und andererseits von der Sensitivität der Umgebung ab. Beim Ele-
ment der "Lichtemission in den Aussenraum" sei die Beleuchtung aus dem
Inneren des Vereinslokals mit eher grossen Fensterflächen als mittlere bis
geringe Emission (im Sinne des Merkblatts) einzustufen (angefochtener
Entscheid, S. 13). Beim zweiten Element der "Sensitivität der Umgebung"
ging sie bei der vorliegenden Dorfkernzone mit zahlreichen Wohnhäusern
inkl. Wohn- und Schlafräumen in unmittelbarer Umgebung von einer mitt-
leren bis tiefen Sensitivität (im Sinne des Merkblatts) aus (angefochtener
Entscheid, S. 14).
Als Ergebnis hielt die Vorinstanz fest: Gemäss dem Merkblatt resultiere aus
der Summe der Lichtemissionen in den Aussenraum und der Sensitivität
der Umgebung für die Innenbeleuchtung des Vereinslokals ein Relevanz-
Index von 0 – 2, was die Umsetzung von einfachen Massnahmen rechtfer-
tige. Die für das Versammlungslokal angeordnete Schliessung der Fens-
terläden ab 22.00 Uhr stelle eine solche einfache Massnahme dar, sei zu-
dem ohne Aufwand umsetzbar und mangels finanzieller Einbusse (keine
baulichen Vorkehren oder weniger Nutzer/Gäste) ohne weiteres wirtschaft-
lich tragbar. Hinzu komme, dass die Anordnung geeignet und äusserst ef-
fektiv sei, die helle nächtliche Innenbeleuchtung, welche durch die grossen
Fenster in den Aussenraum gelange und unmittelbar auf die nahgelegenen
Wohnhäuser mit ihren Schlafzimmern treffe, einzudämmen. Sie sei der Be-
schwerdeführerin somit zuzumuten und unter dem Aspekt der Vorsorge
verhältnismässig. Ziffer 4 der Baubewilligung sei zu bestätigen (angefoch-
tener Entscheid, S. 14).

- 22 -
3.4.1.2.
Dass die Vorinstanz das (u.a.) vom BAFU herausgegebene Merkblatt "Be-
grenzung von Lichtemissionen" im Sinne einer Richtlinie heranzog, wird
von der Beschwerdeführerin zu Recht nicht beanstandet. Unter Bezug-
nahme zu diesem Merkblatt ordnete die Vorinstanz sodann die "Lichtemis-
sionen in den Aussenraum" und die "Sensitivitiät der Umgebung" nachvoll-
ziehbar und schlüssig ein und ging zu Recht von einer Relevanz von 0 – 2
aus. Mit Blick auf das Merkblatt rechtfertigt es sich daher, jedenfalls einfa-
che Massnahmen umzusetzen. Bei der für das Versammlungslokal ange-
ordneten Schliessung der Jalousien ab 22.00 Uhr handelt es sich um eine
solche einfache Massnahme (im Sinne des Merkblattes), welche zudem
ohne Aufwand umsetzbar und wirtschaftlich tragbar ist. Die Anordnung hilft
in effektiver Weise, das Licht der nächtlichen Innenbeleuchtung, welches
durch die vielen und grossen Fenster (welche im Anbau praktisch bis zum
Boden reichen) in den Aussenraum gelangt, einzudämmen. Dass die Vor-
instanz die Anordnung Ziffer 4 der Baubewilligung schützte, ist nicht zu be-
anstanden.
Soweit die Beschwerdeführerin vorbringt, die Bewohner der Nachbarlie-
genschaften könnten auch die Jalousien herunterlassen (vgl. Beschwerde,
S. 13), übersieht sie im Übrigen, dass Einwirkungen primär durch Mass-
nahmen bei der Quelle (Emissionsbegrenzungen) zu begrenzen sind
(Art. 11 Abs. 1 USG). Dabei sind die Emissionen, unabhängig von der be-
stehenden Umweltbelastung, im Rahmen der Vorsorge so weit zu begren-
zen, als dies technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich tragbar ist
(Art. 11 Abs. 2 USG). Ziffer 4 der Baubewilligung entspricht – wie dargelegt
– diesen Anforderungen.
Da die in Ziffer 4 der Baubewilligung angesetzte Frist ("bis Ende Februar
2024") bereits abgelaufen ist, ist sie von Amtes wegen neu anzusetzen.
Angemessen erscheint eine Frist von zwei Monaten ab Rechtskraft der Be-
willigung vom 11. Dezember 2023.
3.4.2.
Eine weitere Anordnung zur Beleuchtung enthält Ziffer 8 der Baubewilli-
gung: "Um übermässige Lichtemissionen wirksam zu verhindern, empfiehlt
der Gemeinderat die Berücksichtigung der SIA-Norm 491. Die Lichtver-
schmutzung (künstliche Aufhellung des Nachthimmels mit schädlichen
oder lästigen Auswirkungen auf Menschen und die Umwelt) lässt sich mit
geeigneten Massnahmen verhindern. Die Aussenbeleuchtung ist ab
22.00 Uhr auszuschalten, bzw. so zu betreiben, dass Anwohner nicht ge-
stört werden." Vor Verwaltungsgericht umstritten ist der letzte Satz von Zif-
fer 8. Zieht man auch für die Aussenbeleuchtung das Merkblatt "Begren-
zung von Lichtemissionen" heran, so ist das Element "Lichtemission in den
Aussenraum" unter Berücksichtigung der Einteilung im Merkblatt als ge-

- 23 -
ringe bis höchstens mittlere Emission einzustufen; beim Element "Sensiti-
vität der Umgebung" ist – analog den Ausführungen zu Erw. II/3.4.1 – von
einer mittleren bis tiefen Sensibilität auszugehen. Insgesamt ergibt sich da-
mit ein Relevanz-Index von 0 – 2. Die Anordnung, wonach die Aussenbe-
leuchtung ab 22.00 Uhr auszuschalten bzw. so zu betreiben ist, dass An-
wohner nicht gestört werden, gilt als einfache Massnahme im Sinne des
Merkblatts (Relevanz-Index 1). Sie ist ohne Aufwand umsetzbar und wirt-
schaftlich tragbar. Auch ist sie wirksam und effektiv, um unnötige Lichtver-
schmutzungen und Einwirkungen auf die Umgebung einzudämmen. Soweit
das Einschalten der Aussenbeleuchtung notwendig ist (z.B. weil sich noch
Personen [unter Einhaltung der Nachtruhe] im Garten aufhalten oder das
Gebäude betreten/verlassen wollen), muss der Betrieb allerdings so erfol-
gen, dass Anwohner nicht gestört werden. Ob ein Anwohner bei objekti-
vierter Betrachtung "gestört" wird, wird im konkreten Einzelfall zu beurteilen
sein. Sollte es angesichts dieser wenig konkreten Formulierung ("gestört")
wiederholt zu Diskussionen bzw. Problemen kommen, müsste gegebenen-
falls im Rahmen eines Immissionsklageverfahrens (vgl. § 30 Abs. 4 des
Einführungsgesetzes zur Bundesgesetzgebung über den Schutz von Um-
welt und Gewässern vom 4. September 2007 [EG Umweltrecht, EG UWR;
SAR 781.200]) über weitergehende bzw. konkretere Massnahmen befun-
den werden.
4.
Die Ziffern 10 und 11 der Baubewilligung sind nach Angaben der Be-
schwerdeführerin nicht mehr Gegenstand des Beschwerdeverfahrens (Be-
schwerde, S. 17). Ausführungen zu diesen Auflagen erübrigen sich daher.
Hinzuweisen ist lediglich, dass die rudimentäre E-Mail-Korrespondenz,
welche die Beschwerdeführerin am 20. März 2025 eingereicht hat, auf je-
den Fall kein genügender Nachweis ist, dass die Ziffern 10 und 11 der Bau-
bewilligung falsch gewesen wären, sich erübrigen würden oder sich erledigt
hätten. Sollte beabsichtigt sein, dass sich mehr als 50 Personen im Ver-
eins- und Versammlungslokal aufhalten, wäre dies in einem separaten Ver-
fahren zu prüfen bzw. bedürfte einer entsprechenden Brandschutzbewilli-
gung.
5.
5.1.
5.1.1.
Bei den Kostenfolgen hielt die Vorinstanz fest, die Beschwerdeführerin ver-
lange im Wesentlichen die Aufhebung des angefochtenen Entscheids so-
wie die Feststellungen, dass keine Baubewilligungspflicht bestehe und
auch kein Anwendungsfall der Besitzstandgarantie vorliege. Eventualiter
werde beantragt, dass die Auflagen Ziffern 2 – 11 der Baubewilligung auf-
zuheben seien. Die Beschwerdeführerin unterliege mit ihren zwei Hauptan-
trägen vollständig und obsiege lediglich mit ihrem Eventualantrag hinsicht-
lich zwei der insgesamt zehn angefochtenen Auflagen. Gemessen an den

- 24 -
genannten Anträgen komme dies einem vollständigen Unterliegen gleich
(angefochtener Entscheid, S. 15).
5.1.2.
Die Beschwerdeführerin bringt vor, sie habe sich gegen insgesamt acht
Auflagen gewehrt (die Auflagen 10 und 11 hätten sich während des vorin-
stanzlichen Beschwerdeverfahrens erledigt). Zwei der wesentlicheren die-
ser acht Auflagen seien aufgehoben worden. Die Kostenverlegung hätte
damit zumindest im Verhältnis 2 zu 6 erfolgen müssen. Der Umstand, dass
die Beschwerdeführerin die Zulässigkeit der Auflagen sowohl über die Be-
streitung der Baubewilligungspflicht generell bzw. die damit im Zusammen-
hang stehende Definition des Anlagebegriffs bestreite, ändere nichts da-
ran, dass sich das Anliegen der Beschwerdeführerin primär darauf gerichtet
habe, dass die Auflagen aus der Baubewilligung entfernt würden (Be-
schwerde, S. 17). Weiter bringt die Beschwerdeführerin vor, bei der Kos-
tenverlegung sei auch zu berücksichtigen, dass die Auflage Ziffer 10 der
Baubewilligung falsch gewesen sei (vgl. Eingabe der Beschwerdeführerin
vom 20. März 2025).
5.2.
Im Beschwerdeverfahren werden die Verfahrens- und Parteikosten in der
Regel nach Massgabe des Unterliegens und Obsiegens auf die Parteien
verlegt (§ 31 Abs. 2 Satz 1 VRPG; § 32 Abs. 2 VRPG). Den Behörden wer-
den Verfahrenskosten nur auferlegt, wenn sie schwerwiegende Verfah-
rensmängel begangen oder willkürlich entschieden haben (§ 31 Abs. 2
Satz 2 VRPG).
Die Festsetzung und Verlegung von Verfahrens- und Parteikosten erfolgt
weitgehend nach Ermessen, das Verwaltungsgericht kann sie demnach nur
in beschränktem Umfang überprüfen; der Vorinstanz steht in dieser Hin-
sicht ein grosser Beurteilungs- und Ermessensspielraum zu (Entscheide
des Verwaltungsgerichts WBE.2023.104 vom 23. August 2023, Erw. I/3,
WBE.2022.60 vom 29. April 2022, Erw. I/2 und WBE.2020.246 vom 2. Sep-
tember 2020, Erw. I/2; vgl. auch RUTH HERZOG, in: Kommentar zum Gesetz
über die Verwaltungsrechtspflege im Kanton Bern, 2. Aufl. 2020, N. 19 zu
Art. 80; KASPAR PLÜSS, in: Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegege-
setz des Kantons Zürich [VRG], 3. Aufl. 2014, N. 25 und 43 zu § 13).
5.3.
Die Vorinstanz hielt zutreffend fest, dass die Beschwerdeführerin in sämtli-
chen Hauptanträgen (Aufhebung der Baubewilligung; Feststellung, dass
keine Baubewilligungspflicht besteht; Feststellung, dass kein Anwendungs-
fall der Besitzstandsgarantie vorliegt) vollumfänglich unterlag. Sie obsiegte
lediglich im Eventualantrag teilweise, indem zwei der zehn angefochtenen
Auflagen aufgehoben wurden. Dass die Vorinstanz den Hauptanträgen er-
höhtes Gewicht beimass und bei einer Gesamtbetrachtung von einem

- 25 -
bloss geringfügigen Obsiegen der Beschwerdeführerin ausging, das keine
Auswirkungen auf die Kostenfolgen hat, ist nicht zu beanstanden (vgl. etwa
Urteil des Bundesgerichts 1C_180/2021 vom 19. August 2021, Erw. 9.3;
AGVE 2007, S. 225).
Zu einer Anpassung des vorinstanzlichen Kostenentscheids führt im Übri-
gen auch nicht, dass im vorliegenden Verwaltungsgerichtsverfahren eine
weitere Auflage (Ziffer 9) der Baubewilligung aufgehoben wird. Bei einer
Gesamtbetrachtung bleibt es bezogen auf das vorinstanzliche Verfahren
bei einem geringfügigen Obsiegen der Beschwerdeführerin, das sich auf
die Kostenfolgen nicht auswirkt. Abgesehen davon hat die anwaltlich ver-
tretene Beschwerdeführerin vor Vorinstanz mit keinem Wort dargelegt,
weshalb Ziffer 9 der Baubewilligung nicht zulässig sein soll. Für die Vor-
instanz bestand deshalb kein Anlass, sich mit dieser Ziffer konkreter aus-
einanderzusetzen. Die Beschwerdeführerin begründete erst vor Verwal-
tungsgericht, aus welchen Gründen Ziffer 9 der Baubewilligung ihres Er-
achtens unzulässig sein soll (Beschwerde, S. 16 f.).
6.
Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde lediglich dahingehend als
begründet, dass Ziffer 9 der Baubewilligung aufzuheben ist. Der angefoch-
tene Entscheid des BVU ist in teilweiser Gutheissung der Beschwerde ent-
sprechend anzupassen. In den übrigen Punkten ist die Beschwerde unbe-
gründet und abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
Von Amtes wegen neu festzusetzen sind im Übrigen die in Ziffer 4 und 7
der Baubewilligung jeweils angeordneten Fristen, die zwischenzeitlich ab-
gelaufen sind.
III.
Die Grundlagen für die Kostenverlegung wurden bereits in Erw. II/5.2 dar-
gelegt. Die Beschwerdeführerin unterliegt praktisch vollständig. Sie obsiegt
lediglich dahingehend, dass Ziffer 9 der Baubewilligung aufzuheben ist,
was gemessen an dem, was sie gesamthaft beantragte, indessen gering-
fügig ist und keine Auswirkungen auf die Kostenfolgen hat. Entsprechend
dem Verfahrensausgang hat die Beschwerdeführerin daher die Verfah-
renskosten zu bezahlen (§ 31 Abs. 2 VRPG) und es besteht kein Anspruch
auf Parteikostenersatz (§ 32 Abs. 2 VRPG). Der Beigeladene trägt keine
Kosten, da er am Verfahren nicht aktiv teilgenommen hat (§ 12 Abs. 3
VRPG).

- 26 -
Das Verwaltungsgericht erkennt:
1.
In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird Dispositiv-Ziffer 1 des Ent-
scheids des Departements Bau, Verkehr und Umwelt (BVU), Rechtsabtei-
lung, vom 19. Dezember 2024 aufgehoben und wie folgt neu gefasst:
1.
In teilweiser Gutheissung der Beschwerde werden die Auflagen Ziffern 3,
5 und 9 der Baubewilligung vom 11. Dezember 2023 ersatzlos aufgeho-
ben.
Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen, soweit darauf eingetreten
wird.
2.
Von Amtes wegen werden die in den Auflagen Ziffern 4 und 7 der Baube-
willigung vom 11. Dezember 2023 angesetzten Fristen ("bis Ende Februar
2024") neu festgesetzt auf "bis zwei Monate nach Rechtskraft der Bewilli-
gung vom 11. Dezember 2023".
3.
Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer Ge-
richtsgebühr von Fr. 3'000.00, sind von der Beschwerdeführerin zu bezah-
len.
4.
Es werden keinen Parteikosten ersetzt.
Zustellung an:
die Beschwerdeführerin (Vertreter)
den Beigeladenen
den Stadtrat Q._____
das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsabteilung
das Bundesamt für Umwelt BAFU
Mitteilung an:
den Regierungsrat
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht,
kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht

- 27 -
innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-rechtli-
chen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor
bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und
vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde
muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter
Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit
Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als
Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (Art. 82 ff. des Bun-
desgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht [Bundesgerichts-
gesetz, BGG; SR 173.110]).
Aarau, 20. Oktober 2025
Verwaltungsgericht des Kantons Aargau
3. Kammer
Vorsitz: Gerichtsschreiber:
Winkler Wildi