ag_verwaltungsgericht · WBE.2024.240 · 2025-07-03 · de
Obergericht / Verwaltungsgericht / 3. Kammer — WBE.2024.240


Verwaltungsgericht
3. Kammer
WBE.2024.240 / MW / jb
(BVURA.23.269)
Art. 57
Urteil vom 3. Juli 2025
Besetzung Verwaltungsrichter Winkler, Vorsitz
Verwaltungsrichterin Lang
Verwaltungsrichterin Steiger
Gerichtsschreiber Wildi
Beschwerde- A._____ AG,
führerin vertreten durch lic. iur. Michael Fretz und/oder MLaw Giulia Spirig,
Rechtsanwälte, Frey-Herosé-Strasse 25, Postfach, 5001 Aarau 1
gegen
Beschwerde- B._____,
gegnerin vertreten durch lic. iur. Christoph Schärli, Rechtsanwalt,
Jenatschstrasse 1, 8002 Zürich
und
Vorinstanzen Gemeinderat Q._____,
vertreten durch lic. iur. Alexander Rey, Rechtsanwalt, Langhaus 4,
5400 Baden
Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsabteilung,
Entfelderstrasse 22, Buchenhof, 5001 Aarau
Gegenstand Beschwerdeverfahren betreffend Baubewilligung
Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt vom 6. Juni 2024

- 2 -
Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten:
A.
1.
Nachdem ein erstes Baugesuch (Nr. 18.28) für den Abbruch des bestehen-
den Wohnhauses und den Neubau eines 3-Familienhauses auf der Par-
zelle Nr. aaa (Q._____) am 27. November 2019 zurückgezogen und ein
zweites Baugesuch (Nr. 19.47) am 10. August 2020 vom Gemeinderat
Q._____ aufgrund unzureichender Einordnung abgewiesen worden war,
reichte die neue Grundeigentümerin A._____ AG am 23. November 2021
beim Gemeinderat ein Vorentscheidgesuch (Nr. 21.69) betreffend Festle-
gung des massgebenden Terrains auf Parzelle Nr. aaa ein. Mit Baubewilli-
gungsentscheid vom 27. Juni 2022 stimmte der Gemeinderat den in der
Bewilligung aufgelisteten Planunterlagen (vom 24. November 2021) zu.
Gleichzeitig wies er eine gegen das Gesuch erhobene Einwendung ab. Der
Entscheid des Gemeinderats erwuchs in Rechtskraft.
2.
Am 8. November 2022 reichte die A._____ AG ein Baugesuch (Nr. 22.65)
für den Abbruch des bestehenden Wohnhauses und den Neubau eines
Dreifamilienhauses (verfasst vom selben Projektverfasser wie die ersten
zwei Baugesuche) auf der Parzelle Nr. aaa ein. Während der öffentlichen
Auflage vom 14. November 2022 bis 16. Dezember 2022 gingen zwei Ein-
wendungen ein, eine davon von B._____. Mit Protokollauszug vom 17. Ap-
ril 2023 wies der Gemeinderat das Baugesuch ab. Dies mit der Begrün-
dung, dass das Projekt den qualitativen Anforderungen von § 27 und § 29
der Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Q._____ vom _____ 2019 /
_____ 2020 (BNO) nicht entspreche (fehlende Eingliederung in das Orts-,
Quartier- und Strassenbild).
B.
Dagegen erhob die A._____ AG Verwaltungsbeschwerde beim Departe-
ment, Bau, Verkehr und Umwelt (BVU), Rechtsabteilung. Dieses fällte am
6. Juni 2024 folgenden Entscheid:
1.
In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird Dispositiv-Ziff. III/4 des an-
gefochtenen Entscheids insoweit korrigiert, als die der Beschwerdeführe-
rin A._____ AG für den Bauabschlag auferlegten Kosten von Fr. 6'408.10
auf Fr. 6'237.10 herabgesetzt werden.
Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
2.
Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus einer Staatsgebühr von
Fr. 4'300.– sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen von Fr. 964.–, ins-
gesamt Fr. 5'264.–, werden der Beschwerdeführerin A._____ AG zu ¾

- 3 -
(Fr. 3'948.–) auferlegt. Im Übrigen werden die Kosten auf die Staatskasse
genommen.
3.
3.1
Die Beschwerdeführerin A._____ AG wird verpflichtet, der Beschwerde-
gegnerin B._____ die im Beschwerdeverfahren entstandenen Parteikos-
ten in Höhe von Fr. 5'400.– zu ersetzen.
3.2
Die Beschwerdeführerin A._____ AG wird verpflichtet, der Einwohnerge-
meinde Q._____ die im Beschwerdeverfahren entstandenen Parteikosten
in Höhe von Fr. 5'850.– zu ½ (Fr. 2'925.–) zu ersetzen.
C.
1.
Gegen den am 7. Juni 2024 zugestellten Entscheid des BVU, Rechtsabtei-
lung, erhob die A._____ AG am 2. Juli 2024 Verwaltungsgerichtsbe-
schwerde mit den Anträgen:
1.
In Gutheissung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei der Entscheid des
Departements Bau, Verkehr und Umwelt vom 6. Juni 2024 aufzuheben
und das Baugesuch an die Vorinstanz zur richtigen Feststellung des Sach-
verhalts und zur Erteilung der Baubewilligung zurückzuweisen.
2.
Unter den gesetzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen.
Zudem stellte sie folgenden Verfahrensantrag:
Es sei ein Augenschein vor Ort durchzuführen.
2.
Auf Gesuch der Beschwerdeführerin vom 4. Juli 2024 hin wurde ihr mit Ver-
fügung vom 9. Juli 2024 erlaubt, die Bauprofile einstweilen zu beseitigen.
Die erneute Profilierung für den Fall, dass eine verwaltungsgerichtliche Au-
genscheinsverhandlung durchgeführt wird, wurde dabei ausdrücklich vor-
behalten.
3.
Mit Beschwerdeantwort vom 9. August 2024 beantragte das BVU, Rechts-
abteilung, die Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei abzuweisen, unter Kos-
ten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin.
4.
Der Gemeinderat Q._____ stellte mit Beschwerdeantwort vom 3. Septem-
ber 2024 folgende Anträge:
1.
Die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden darf.

- 4 -
2.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich gesetzlich ge-
schuldeter Mehrwertsteuer zulasten der Beschwerdeführerin.
5.
Mit Beschwerdeantwort vom 11. September 2024 beantragte B._____:
1.
Die Beschwerde vom 2. Juli 2024 sei vollumfänglich abzuweisen; Der Ent-
scheid der Vorinstanz 2 vom 6. Juni 2024 sei zu bestätigen.
2.
Die Kosten des Verfahrens seien der Beschwerdeführerin aufzuerlegen
und diese sei zu verpflichten, der Beschwerdegegnerin eine angemessene
Parteientschädigung zu bezahlen.
6.
In der Replik vom 3. Oktober 2024 hielt die Beschwerdeführerin an den An-
trägen gemäss Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 2. Juli 2024 fest.
7.
Mit Duplik vom 14. November 2024 hielt auch die Beschwerdegegnerin an
ihren Anträgen gemäss Beschwerdeantwort vom 11. September 2024 voll-
umfänglich fest.
8.
Das Verwaltungsgericht hat den Fall am 3. Juli 2025 beraten und entschie-
den.
Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
I.
1.
Gegen letztinstanzliche Entscheide der Verwaltungsbehörden ist die Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde zulässig (§ 54 Abs. 1 des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege 4. Dezember 2007 [VRPG; SAR 271.200]). Das
gilt auch in Bausachen (§ 61 Abs. 3 der Bauverordnung vom 25. Mai 2011
[BauV; SAR 713.121]). Der angefochtene Entscheid des BVU, Rechtsab-
teilung, ist verwaltungsintern letztinstanzlich (§ 50 Abs. 2 VRPG i.V.m. §§ 9
Abs. 1 und 13 Abs. 1 lit. a Ziffer 1 der Verordnung über die Delegation von
Kompetenzen des Regierungsrats vom 10. April 2013 [Delegationsverord-
nung, DelV; SAR 153.113]). Demzufolge ist das Verwaltungsgericht für die
Beurteilung der vorliegenden Beschwerde zuständig.

- 5 -
2.
Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde können die unrichtige oder unvoll-
ständige Feststellung des Sachverhalts sowie Rechtsverletzungen gerügt
werden (§ 55 Abs. 1 VRPG). Eine Ermessenskontrolle ist dagegen ausge-
schlossen (Umkehrschluss aus § 55 Abs. 3 VRPG).
II.
1.
Die Parzelle Nr. aaa liegt talseitig an der R-Strasse. Gemäss Projekt soll
das bestehende, giebelständig direkt an der Strasse stehende Einfamilien-
haus abgebrochen und durch einen Neubau mit drei Wohnungen und Ein-
stellhalle ersetzt werden. Der Neubau umfasst zwei Vollgeschosse ("Unter-
geschoss" und darüber befindliches "Erdgeschoss") und ein Attikage-
schoss. Im untersten Geschoss ist die Einstellhalle geplant, ebenso befin-
den sich hier zwei zu den beiden Erdgeschosswohnungen gehörende Räu-
me "Disponible" (pro Wohnung ein Raum, direkt aus den jeweiligen Woh-
nungen über eine Treppe zugänglich), ein Technikraum und ein Raum
"Winterdienst/Gartengeräte". Die Zufahrt zur Einstellhalle erfolgt über den
im südöstlichen Teil der Parzelle liegenden Bereich der bisherigen Ein- /
Ausfahrt (mit Stützmauer zur R-Strasse hin). Auf der Ebene Erdgeschoss
sind – wie erwähnt – zwei Wohnungen geplant. Auch der Haupteingang
befindet sich auf dieser Ebene. Er ist von der R-Strasse her über einen
Vorplatz erreichbar. Das Attikageschoss mit einer weiteren Wohnung ist
hangseitig ca. 30 cm von der Erdgeschossfassade zurückversetzt; die
grosse Terrasse ist talseitig angeordnet.
2.
2.1.
2.1.1.
Die Beschwerdeführerin rügt eine unvollständige Abklärung des Sachver-
halts. Die Vorinstanz habe zu Unrecht keinen Augenschein durchgeführt.
Ein solcher hätte dazu beigetragen, dass sich die Vorinstanz und/oder die
kantonale Fachstelle ein anderes, richtiges Bild hätte(n) machen können.
Der Augenschein sei zwingend nachzuholen und habe als Grundlage für
die Einordnung der projektierten Baute zu dienen (Beschwerde, S. 7 ff.;
Replik, S. 3 f.). Ein weiterer Mangel liege darin, dass die Akten betreffend
die Parzellen Nrn. ddd, eee, fff, ggg, hhh, iii und jjj nicht beigezogen worden
seien. Die vorinstanzliche Begründung, wonach diese Bauprojekte vor In-
krafttreten der neuen BNO bewilligt worden seien, sei nicht nachvollziehbar
(Beschwerde, S. 9 f.; Replik, S. 4). Es treffe auch nicht zu, dass die Par-
zelle Nr. aaa, welche mehrere Bautiefen von der Bauzonengrenze entfernt
sei, am Siedlungsrand liege. Diese Fehleinschätzung hätte an einer Bege-
hung vor Ort richtiggestellt werden können (Beschwerde, S. 10; Replik,
S. 4 f.). Falsch sei weiter die Aussage, wonach das Garagengeschoss un-
nötigerweise um bis zu einem Meter angehoben werde. Die Beschwerde-
führerin habe bereits vor Vorinstanz erklärt, weshalb die Parkierung nicht

- 6 -
vollständig unterirdisch realisierbar sei. Das maximal zulässige Gefälle der
Zufahrtsrampe und die Vorschriften des Hochwasserschutzes liessen we-
nig Spielraum. Eine Tiefgarage vollständig unter dem Terrain sei vorliegend
nicht realisierbar. Eine tiefergelegte Anordnung des Garagengeschosses
würde auch nicht automatisch dazu führen, dass die Wohngeschosse we-
niger hoch lägen (Beschwerde, S. 10 f.). Eine Parkierung mit Einfahrt direkt
von der Strasse sei zudem aufgrund der Strassenführung und des Hoch-
wasserschutzes verworfen worden (Replik, S. 7). Die Beschwerdeführerin
habe auf mehrere falsche Sachverhaltsfeststellungen der kantonalen Fach-
stelle hingewiesen, die Vorinstanz habe die falschen Feststellungen aber
unbesehen übernommen (Beschwerde, S. 11 f.; Replik, S. 5). Schliesslich
habe die Vorinstanz die Begründungspflicht verletzt. Sie habe sich mit den
Parteistandpunkten nicht auseinandergesetzt. Die wesentlichen Beweg-
gründe für den stritten Entscheid seien nicht nachvollziehbar. Das pau-
schale Abstellen auf eine (inhaltlich falsche) Stellungnahme der kantonalen
Fachstelle ohne Auseinandersetzung mit den Argumenten der Beschwer-
deführerin genüge der Begründungspflicht nicht (vgl. Beschwerde,
S. 23 f.).
2.1.2.
Die Vorinstanz, der Gemeinderat und die Beschwerdegegnerin stellen die
behaupteten formellen Mängel in Abrede. Die Vorinstanz habe den Sach-
verhalt rechtsgenügend abgeklärt und sei nicht von falschen Sachverhalts-
feststellungen ausgegangen. Auf den beantragten Augenschein und Akten-
beizug habe verzichtet werden können. Die antizipierte Beweiswürdigung
sei im angefochtenen Entscheid auch begründet worden. Ebenso wenig
habe die Vorinstanz die Begründungspflicht bei der Beurteilung der Einord-
nung des Bauvorhabens verletzt. Sie habe sich auch mit der Kritik der Be-
schwerdeführerin an der Stellungnahme der kantonalen Fachstelle ausei-
nandergesetzt (vgl. Beschwerdeantwort BVU, S. 2 f., 5; Beschwerdeant-
wort Gemeinderat, S. 4 ff., 14; Beschwerdeantwort Beschwerdegegnerin,
S. 4 ff., 11; Duplik Beschwerdegegnerin, S. 3).
2.2.
Unter Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 der Schwei-
zerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) fällt das Recht der betroffenen
Person, sich vor Erlass eines in ihre Rechtsstellung eingreifenden
Entscheids zur Sache zu äussern sowie das Recht auf Abnahme der recht-
zeitig und formrichtig angebotenen rechtserheblichen Beweismittel (BGE
127 I 54, Erw. 2b). Es handelt sich um ein persönlichkeitsbezogenes Mit-
wirkungsrecht im Sinne einer verfassungsmässigen Mindestgarantie (Urteil
des Bundesgerichts 1C_75/2022 vom 5. September 2023, Erw. 3.1 mit Hin-
weisen).
Nach der bundesgerichtlichen Praxis zur Begründungspflicht im Rahmen
des Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 29 BV) ist es nicht erforderlich,

- 7 -
dass die Behörde sich mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinan-
dersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr
kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken.
Sie muss wenigstens kurz die Überlegungen nennen, von denen sie sich
hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt (vgl. BGE 142 I 135,
Erw. 2.1; 141 V 249, Erw. 1.3.1). Der Gehörsanspruch umfasst namentlich
auch das Recht der betroffenen Person, sich vor Erlass eines in ihre
Rechtsstellung eingreifenden Entscheids zur Sache zu äussern sowie das
Recht auf Abnahme der angebotenen rechtserheblichen Beweismittel (vgl.
BGE 133 I 270, Erw. 3.1; 127 I 54, Erw. 2b). Dem Anspruch auf rechtliches
Gehör lässt sich keine allgemeine Pflicht der Behörde zur Abnahme aller
angebotenen Beweise und zur Würdigung sämtlicher Argumente entneh-
men. Die Abweisung eines Beweisantrags erweist sich namentlich als zu-
lässig, falls die Verwaltungs- oder Gerichtsbehörde sich ihre Meinung auf-
grund zuvor erhobener Beweise bereits bilden konnte und sie ohne Willkür
in vorweggenommener, antizipierter Beweiswürdigung annehmen darf, die
gewonnene Überzeugung werde durch weitere Beweiserhebungen nicht
erschüttert (BGE 144 II 427, Erw. 3.1.3; 141 I 60, Erw. 3.3; 136 I 229,
Erw. 5.3; zum Ganzen: Urteil des Bundesgerichts 1C_75/2022 vom 5. Sep-
tember 2023, Erw. 3.1 und 3.2).
Gemäss § 17 Abs. 1 VRPG haben die Behörden den Sachverhalt, unter
Beachtung der Vorbringen der Parteien, von Amtes wegen zu ermitteln und
die dazu notwendigen Untersuchungen anzustellen. Die Behörde kann sich
jener Beweismittel bedienen, die sie nach pflichtgemässem Ermessen zur
Ermittlung des Sachverhalts erforderlich hält (vgl. § 24 Abs. 1 VRPG). Sie
würdigt das Ergebnis der Untersuchung frei (§ 17 Abs. 2 VRPG).
2.3.
2.3.1.
Die Beschwerdeführerin ist der Ansicht, die Vorinstanz habe zu Unrecht
keinen Augenschein durchgeführt. Der Entscheid darüber, ob ein Augen-
schein angeordnet wird (oder darauf in antizipierter Beweiswürdigung ver-
zichtet werden kann; siehe soeben Erw. II/2.2), steht im pflichtgemässen
Ermessen der anordnenden Behörde. Eine dahin gehende Pflicht besteht
nur, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt
werden können (Urteile des Bundesgerichts 1C_589/2022 vom 4. Juli
2023, Erw. 3.2, 1C_618/2022 vom 30. Mai 2023, Erw. 3.1, 1C_56/2021
vom 23. September 2022, Erw. 2.1, 1C_129/2021 vom 9. Februar 2022,
Erw. 3.3, 1C_578/2019 vom 25. Mai 2020, Erw. 3.1).
Die Vorinstanz verzichtete auf einen Augenschein. Der Bauabschlag er-
folge nicht, weil die Ausschöpfung der in § BNO vorgegebenen Maximal-
masse bzw. die Erstellung eines modernen (mit einem Massstabssprung
einhergehenden) Mehrfamilienhauses generell als unzulässig erachtet
werde oder eine einheitliche Bauweise gefordert werde. Der Grund sei,

- 8 -
dass die projektierte Baute bezüglich ihrer eigenen Gestaltung, welche ge-
stützt auf die Baupläne beurteilt werden könne, nicht zu überzeugen ver-
möge, wobei es mit Blick auf die angestrebte qualitative Verdichtung nicht
zu beanstanden sei, wenn der Gemeinderat den gestalterischen Anforde-
rungen heute eine grössere Bedeutung zumesse als dies womöglich früher
der Fall gewesen sei. Das massgebende Ortsbild lasse sich zudem anhand
der von der Beschwerdeführerin eingereichten Fotos sowie der allgemein
zugänglichen Quellen (Google Street-View; kantonales Geoportal AGIS
[= Aargauisches Geografisches Informationssystem]) rechtsgenüglich fest-
stellen (angefochtener Entscheid, S. 24).
Diese Ausführungen sind nicht zu beanstanden. Bei den Akten befinden
sich zahlreiche Fotos und (von der Beschwerdeführerin angefertigte) Foto-
montagen (siehe Vorakten, act. 24, 28 ff., 61 ff.) sowie weitere Bilder von
von der Beschwerdeführerin genannten Vergleichsobjekten (siehe Vorak-
ten, act. 33 f., 67, 192 ff.). Aus den aktenkundigen Fotografien, Plänen und
weiteren Unterlagen sowie den allgemein zugänglichen AGIS-Karten und
den Bildern auf Google Street-View lässt sich der rechtlich relevante Sach-
verhalt zur Genüge entnehmen. Dies gilt namentlich auch für das beste-
hende Terrain sowie die Zufahrtssituation auf der Parzelle Nr. aaa (vgl. Be-
schwerde, S. 9). Die Vorinstanz durfte ohne Verletzung des Anspruchs auf
rechtliches Gehör annehmen, dass sich ihre Überzeugung mit der Durch-
führung eines Augenscheins nicht ändern würde. Aus denselben Gründen
kann auch das Verwaltungsgericht auf einen Augenschein (siehe Be-
schwerde, S. 3 [Verfahrensantrag]; Replik, S. 3) in antizipierter Beweiswür-
digung verzichten.
Soweit die Beschwerdeführerin der Vorinstanz vorhält, von einem falschen
Sachverhalt ausgegangen zu sein, wenn sie von einem Mehrfamilienhaus
spreche (vgl. Beschwerde, S. 8 f.), ist der Vorwurf unbegründet. Zwar mag
es zutreffen, dass das Dreifamilienhaus kein Mehrfamilienhaus im Sinne
der Definition von § 18 Abs. 1 BauV ist, der Vorinstanz war jedoch sehr
wohl bewusst, dass es um ein Dreifamilienhaus geht. Der Begriff "Mehrfa-
milienhaus" wurde an der betreffenden Stelle offenkundig nicht im "rechtli-
chen" Sinne nach § 18 Abs. 1 BauV verwendet. Dass die Vorinstanz nicht
von einem Mehrfamilienhaus im Rechtssinne ausging, zeigt sich im Übri-
gen auch aus den Ausführungen, wonach es – im Unterschied zu Mehrfa-
milienhäusern (§ 54 BauG) – keine gesetzliche Grundlage für Spielflächen
gebe (vgl. angefochtener Entscheid, S. 20).
2.3.2.
Die Beschwerdeführerin bringt vor, die Vorinstanz habe zu Unrecht auf den
Beizug der von der Beschwerdeführerin beantragten Baugesuchunterlagen
verzichtet. Die Vorinstanz hätte die betreffenden Akten beiziehen müssen,
um das Bauvorhaben im Kontext bereits beurteilter Fälle einordnen zu kön-
nen. Die Beschwerdeführerin lässt unerwähnt, dass sie den Beizug der Ak-

- 9 -
ten verlangte, um nachzuweisen, dass nicht in allen dieser Bauprojekte ein
Gutachten zum Thema Ortsbild eingeholt wurde (vgl. Vorakten, act. 24 so-
wie ferner act. 181).
Der Gemeinderat reichte bezüglich der Parzellen Nrn. bbb und ccc – wo
grössere Bauvorhaben (drei Baukörper mit neun Wohneinheiten [Parzelle
Nr. bbb] bzw. Versetzung und Umbau bestehendes Einfamilienhaus und
Neubau Wohnhaus mit drei Wohnungen [Parzelle Nr. ccc]) ebenfalls unter
Geltung der aktuellen BNO bewilligt worden waren – die von ihm eingehol-
ten Fachgutachten und weitere Unterlagen zu den Akten (vgl. Vorakten,
act. 148 ff.). Auch in jenen Fällen war der Gutachter zum Schluss gekom-
men, dass die Vorhaben (grundlegend) überarbeitet werden müssen. Auf
den Beizug der von der Beschwerdeführerin verlangten Akten der Baupro-
jekte auf den Parzellen Nrn. ddd, eee, fff, ggg, hhh, iii und jjj verzichtete die
Vorinstanz dagegen. Sie führte aus, diese Bauvorhaben seien (teilweise
weit) vor dem Inkrafttreten der neuen BNO bewilligt worden, womit die Be-
schwerdeführerin mit dem Beizug dieser Akten keine uneinheitlich strenge
Praxis des Gemeinderats hinsichtlich der Einholung eines Gutachtens un-
ter der neuen BNO zu begründen vermöge (angefochtener Entscheid,
S. 7). Diese Ausführungen sind einleuchtend. Sie bestätigen sich auch in
den Darlegungen des Gemeinderats, wonach sich nach der Erhöhung der
Ausnützungsziffer in der BNO vom 16. April 2019 rasch gezeigt habe, dass
die damit entstehenden grossvolumigen Bauten einer sorgfältigen Gestal-
tung bedürften, was den unter Geltung der aktuellen BNO vermehrt erfolg-
ten Beizug von Fachpersonen begründe und rechtfertige (Beschwerdeant-
wort Gemeinderat, S. 5). Dass die Vorinstanz auf den Beizug von Akten
altrechtlicher Bauten verzichtet hat, ist somit nicht zu beanstanden.
2.3.3.
Die Beschwerdeführerin stösst sich daran, dass die Vorinstanz im ange-
fochtenen Entscheid davon sprach, das Baugrundstück liege am Sied-
lungsrand (vgl. angefochtener Entscheid, S. 6, 7, 20, 23). Bezüglich des
Einwands trifft zwar zu, dass die Parzelle nicht unmittelbar an der Zonen-
grenze (Bauzone/Landwirtschaftszone) liegt, sondern ca. 45 m davon ent-
fernt. Die Vorinstanz hielt jedoch auch an keiner Stelle fest, die Parzelle
liege unmittelbar an der Zonengrenze bzw. das Bauvorhaben bilde den
Siedlungsrand. Mit Blick auf die im AGIS abrufbaren Luftbilder sowie den
Bauzonenplan lässt sich zudem nicht wegdiskutieren, dass die eher peri-
pher im oberen Teil der (besiedelten) R-Strasse liegende Parzelle in der
Nähe der Zonengrenze Bauzone/Landwirtschaftszone liegt (namentlich in
Richtung Westen und in Richtung Norden). Die Diskussion, ob sie "am
Siedlungsrand" liegt oder nicht, erscheint vorliegend ohnehin nicht zielfüh-
rend, war und ist doch allen Beteiligten klar, wo und in welcher Umgebung
die Parzelle Nr. aaa liegt (namentlich dass sie nicht direkt an der Zonen-
grenze liegt) und wie die Geländeverhältnisse dort sind. Soweit die Be-
schwerdeführerin von einer Fehleinschätzung der Vorinstanz spricht, kann

- 10 -
ihr nicht gefolgt werden. Die Vorinstanz führte im Übrigen auch an keiner
Stelle aus, dass sich das Bauvorhaben negativ auf die Aussenansicht des
Siedlungsgebiets auswirkt.
2.3.4.
Die Beschwerdeführerin kritisiert, dass die Vorinstanz das Garagenge-
schoss als "unnötigerweise um bis zu einem Meter […] angehoben" bzw.
als unnötig aus dem Terrain herausgehoben bezeichnete (vgl. angefochte-
ner Entscheid, S. 20, 21, 22, 23). Diese Aussagen seien falsch, weil das
zulässige Gefälle der Zufahrtsrampe und die Vorschriften des Hochwasser-
schutzes wenig Spielraum liessen. Die Beschwerdeführerin habe bereits in
der vorinstanzlichen Replik erklärt, weshalb die Parkierung nicht vollständig
unterirdisch realisierbar sei. Diesen Einwänden ist entgegenzuhalten, dass
– entgegen der sinngemässen Behauptung der Beschwerdeführer – weder
die Vorinstanzen noch die Fachgutachter eine Garage, welche vollständig
unter dem massgebenden Terrain liegt, verlangten. Kritisiert wurde aber,
dass das (teilweise bis zu einem Meter über dem massgebenden Terrain
geplante) Garagengeschoss von seiner Sockelwirkung und Gestaltung her
unangemessen dominant und störend in Erscheinung tritt (vgl. angefochte-
ner Entscheid, S. 21). Die Beschwerdeführerin untermauert (geschweige
denn belegt) diesbezüglich bis heute nicht, weshalb die erhebliche, mehr-
fach kritisierte Anhebung des Garagengeschosses technisch die einzig
mögliche Lösung sein soll, um die Fahrzeuge auf dem Grundstück unter-
bringen zu können. Der Gemeinderat weist zu Recht darauf hin, dass die
meisten Bauten entlang der R-Strasse eine Parkierung auf Strassenniveau
haben (Beschwerdeantwort Gemeinderat, S. 6). Weshalb dies "aufgrund
der Strassenführung und des Hochwasserschutzes" bei der Parzelle
Nr. aaa nicht möglich sein soll (Replik, S. 7), ist nicht einsichtig. Insofern ist
der Vorwurf, die Vorinstanz habe den Sachverhalt ungenügend abgeklärt
und daraus falsche Schlüsse gezogen, nicht gerechtfertigt.
Die Beschwerdeführerin bringt vor, die Vorinstanz habe den bestehenden
oder den "natürlichen" Verlauf des Terrains (gemäss § 29 BNO) gar nie
festgestellt. Deshalb habe sie auch nicht beurteilen können, ob die geplan-
ten Terrainveränderungen "unnötig" seien und § 29 BNO verletzt werde
(Beschwerde, S. 11). Diese Ausführungen können nicht nachvollzogen
werden, wurde der Verlauf des Terrains doch in einem rechtskräftigen Ver-
fahren geklärt (Vorentscheidgesuch Nr. 21.69).
2.3.5.
Die Beschwerdeführerin verweist stichwortartig auf angeblich falsche
Sachverhaltsfeststellungen in der Stellungnahme der kantonalen Fach-
stelle vom 29. April 2024. Sie (die Beschwerdeführerin) habe diese Punkte
bereits in ihrer Eingabe vom 21. Mai 2024 gerügt, was von der Vorinstanz
jedoch unbeachtet geblieben sei. Dieser Einwand trifft nicht zu. Die Vor-
instanz hat sich mit den Rügen der Beschwerdeführerin in der Eingabe vom

- 11 -
21. Mai 2024 sehr wohl auseinandergesetzt, wie die Ausführungen in
Erw. 5.5.2 des angefochtenen Entscheids (S. 21 f.) zeigen.
2.4.
Die Beschwerdeführerin beanstandet, die Vorinstanz habe bezüglich der
Einordnung des Bauvorhabens die Begründungspflicht verletzt. Auch diese
Rüge geht fehl. Die Vorinstanz hat sich im angefochtenen Entscheid sehr
eingehend mit der Einordnung und den sich diesbezüglich stellenden we-
sentlichen Fragen befasst (zum Ganzen: angefochtener Entscheid, S. 9 ff.,
namentlich S. 19 ff.). Dabei hat sie auch das Fachgutachten sowie die fach-
liche Stellungnahme gewürdigt und eingeordnet. Sie sah keine triftigen
Gründe, von der fachlichen Einschätzung abzuweichen. Weiter hat sich die
Vorinstanz auch mit der Kritik der Beschwerdeführerin an der Stellung-
nahme der kantonalen Fachstelle sowie mit weiteren Einwänden der Be-
schwerdeführerin auseinandergesetzt (vgl. angefochtener Entscheid,
S. 21 ff.). Von einer Verletzung der Begründungspflicht kann keine Rede
sein. Der angefochtene Entscheid enthält die Überlegungen, von denen
sich die Vorinstanz hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt
(siehe oben Erw. II/2.2). Der Beschwerdeführerin war es bezeichnender-
weise auch problemlos möglich, den Entscheid sachgerecht anzufechten.
2.5.
Die von der Beschwerdeführerin vorgebrachten formellen Rügen verfangen
somit nicht. Die Vorinstanz durfte auf die Abnahme weiterer Beweismittel
(namentlich die Durchführung eines Augenscheins sowie den Beizug wei-
terer Akten) in antizipierter Beweiswürdigung verzichten ohne den An-
spruch der Beschwerdeführerin auf rechtliches Gehör zu verletzen. Im Wei-
teren lässt sich der Vorinstanz auch nicht vorwerfen, den Sachverhalt un-
genügend oder unvollständig abgeklärt oder hinsichtlich der Frage der Ein-
ordnung die Begründungspflicht verletzt zu haben.
3.
3.1.
3.1.1.
In materieller Hinsicht umstritten ist die Frage der Einordnung und Gestal-
tung des Bauvorhabens. Der Gemeinderat erachtete die Eingliederung in
das Orts-, Quartier und Strassenbild als unzureichend. Er stellte dabei we-
sentlich auf ein von ihm eingeholtes Fachgutachten vom 12. Dezember
2022 (von C._____, dipl. Arch. ETH/SIA, Raumplaner NDS ETH FSU) ab.
Dieses sei in sich schlüssig und nachvollziehbar. Der Gutachter sei zu
Recht zum Schluss gekommen, dass das Bauvorhaben die Einpassungs-
anforderungen nicht erfülle. Zwar dürfe die Anwendung der ästhetischen
Generalklausel nicht dazu führen, dass masslich Erlaubtes aus grundsätz-
lichen Überlegungen untersagt werde. Davon könne vorliegend aber nicht
gesprochen werden. Vielmehr gehe es darum, dass die geplanten Nutzun-
gen auf dem Baugrundstück auch untergebracht werden könnten, ohne

- 12 -
dass es zu einer Beeinträchtigung des Orts-, Quartier- und Strassenbilds
komme. Störend wirke namentlich das Garagengeschoss (und die damit
einhergehende Höhenlage des Gesamtvolumens), die Anordnung des At-
tikageschosses, die abweisende Gestaltung der Strassenfassade und die
Gestaltung des Strassenabstandsbereichs. Eine gute Einordnung gemäss
§ 27 BNO liege nicht vor. Darüber hinaus erfülle auch die Aussenraumge-
staltung die Anforderungen nicht; verletzt werde namentlich § 29 Abs. 1
BNO, wonach das Terrain in seinem natürlichen Verlauf möglichst zu be-
lassen sei und § 29 Abs. 3 BNO, wonach mindestens 50 % der Strassen-
anstosslänge als Vorgarten zu begrünen und optisch wirksam zu bepflan-
zen sei (zum Ganzen: Vorakten, act. 3 ff. und act. 11 ff.).
3.1.2.
Die Vorinstanz schützte den Entscheid des Gemeinderats, wobei sie sich
nicht nur mit dem (vom Gemeinderat eingeholten) Fachgutachten vom
12. Dezember 2022 von C._____ befasste, sondern auch mit der (von der
Vorinstanz zusätzlich eingeholten) Stellungnahme vom 29. April 2024 der
kantonalen Fachstelle (BVU, Abteilung Raumentwicklung, Orts-, Sied-
lungs- und Regionalplanung Ost). Die Bauherrschaft weise zwar zu Recht
darauf hin, dass ihr die Ausschöpfung der in § 4 Abs. 1 BNO vorgegebenen
Maximalmasse und das damit einhergehende Volumen nicht gestützt auf
die ästhetische Generalklausel generell untersagt werden könne. Aller-
dings dürfe der Gemeinderat bei solch voluminösen – vom in § 16 Abs. 2
BNO enthaltenen Nutzungsbonus profitierenden – Bauvorhaben in Hang-
lage am Siedlungsrand gestützt auf §§ 27 ff. BNO und § 42 BauG entspre-
chende Anforderungen an die Einpassung stellen. Es sei sachlich vertret-
bar, wenn der Gemeinderat diese Anforderungen (wegen des ungenügend
gestalteten und nur unzureichend ins Terrain eingepassten Bauvolumens)
als nicht erfüllt erachte und die von § 42 Abs. 1 BauG und § 27 Abs. 1 BNO
geforderte gute Gesamtwirkung sowie die von § 29 BNO geforderte Rück-
sichtnahme auf den natürlichen Terrainverlauf und die gute Gestaltung des
Strassenraums verneine. Der geplante Neubau lasse auch hinsichtlich
Form und Gliederung der Baumasse bzw. Fassaden keinen erkennbaren
guten architektonischen Gestaltungswillen und damit einhergehend eine
gute ästhetische Gesamtwirkung erkennen. Da sich die Beurteilung des
Gemeinderats auf vernünftige Gründe stützen lasse, dürfe die Gemeinde
den verfassungsrechtlichen Schutz beanspruchen, der ihr gestützt auf die
Gemeindeautonomie zustehe. Als Rechtsmittelinstanz sei das BVU gehal-
ten, das Ergebnis der gemeinderätlichen Rechtsauslegung zu respektie-
ren. Die unzureichende Einpassung des Bauvorhabens könne auch nicht
durch Nebenbestimmungen behoben werden, weshalb der Bauabschlag
rechtmässig sei (zum Ganzen: angefochtener Entscheid, S. 10 ff., nament-
lich S. 23 f.).
In der Beschwerdeantwort hält die Vorinstanz an ihrer Beurteilung fest. Sie
weist (erneut) darauf hin, dass es sich bei den Vorgaben von § 42 Abs. 1

- 13 -
BauG bzw. § 27 Abs. 1 BNO um eine positive ästhetische Generalklausel
und nicht um ein blosses Verunstaltungs- bzw. Beeinträchtigungsverbot
handle. Zudem erläutert sie anhand der Kriterien von § 29 und § 27 BNO
nochmals, dass und weshalb aus ihrer Sicht das Bauvorhaben keine gute
Gesamtwirkung zu erzielen vermag. Das Bauprojekt verletze § 42 BauG,
§ 27 und § 29 BNO. Daran ändere auch nichts, dass das Bauvorhaben (mit
Ausnahme einer geringfügigen Überschreitung der zulässigen Ausnüt-
zungsziffer) die in § 4 BNO vorgegebenen Massvorschriften einhalte. Die
Ausschöpfung der zulässigen Maximalmasse werde der Beschwerdeführe-
rin nicht vorgehalten (zum Ganzen: Beschwerdeantwort Vorinstanz,
S. 3 ff.).
3.1.3.
Die Beschwerdeführerin teilt die Ansicht der Vorinstanz nicht. Sie bringt un-
ter dem Titel "Zulässige Aussenraumgestaltung" vor, § 29 Abs. 1 BNO
lasse notwendige Terrainveränderungen zu. Indem sie die bestehende Ter-
raingestaltung übernehme (bestehende Zufahrt, bestehende Stützmauer),
respektiere sie den heutigen Verlauf des Terrains und halte neue Eingriffe
so gering als möglich. Sie habe keine unnötigen Terrainveränderungen ge-
plant. Das Bauprojekt verletze § 29 BNO (namentlich auch Abs. 3) nicht
(Beschwerde, S. 13 ff.). Unter dem Titel "Einpassung ins Ortsbild" erläutert
sie sodann, die in § 16 BNO neu geschaffene Verdichtungsmöglichkeit
setze kein strengeres Mass an die Gestaltung, wie die Vorinstanz sinnge-
mäss annehme. Die Formulierung von § 16 BNO deute eher auf eine Ver-
dichtungspflicht denn auf eine Verdichtungsmöglichkeit hin. Es deute nichts
darauf hin, dass der Gesetzgeber mit § 16 BNO eine automatische Ver-
schärfung der Anforderungen an die Gestaltung vorgesehen habe. Die In-
terpretation der Vorinstanz von § 16 BNO sei unbegründet und falsch. Für
die Kriterien der Einpassung seien einzig § 27 BNO und § 42 BauG mass-
gebend. Das Quartierbild sei vorliegend geprägt von vergleichbaren Neu-
bauten in Hanglage. Keinem neutralen Betrachter würde auf der einge-
reichten Fotomontage (wo das projektierte Gebäude miteingetragen sei)
ein Gebäude ins Auge stechen, welches aus dem Rahmen falle. Die kan-
tonale Fachstelle umschreibe das Quartierbild ebenfalls so, wie es auf dem
erwähnten Foto erkennbar sei (mit der Ausnahme, dass sie davon spreche,
dass die Bauten in diesem Quartier am Siedlungsrand lägen). Trotz dieser
Feststellung sei die Vorinstanz zum Schluss gekommen, dass sich das Pro-
jekt nicht in das bestehende Quartierbild einordne. Diese Einschätzung sei
nicht nur falsch, sondern geradezu willkürlich. Unter Bezugnahme zu § 42
Abs. 1 BauG und den in § 27 Abs. 2 BNO genannten Kriterien vertritt die
Beschwerdeführerin die Ansicht, dass das Bauvorhaben rechtmässig sei.
Sämtliche Massvorgaben würden eingehalten. Die notwendigen Terrain-
veränderungen seien objektiv begründet und die Gestaltung des Neubaus
orientiere sich an den neueren Bauten im Quartier. Der Neubau passe sich
einwandfrei in das bestehende Quartierbild ein (zum Ganzen: Beschwerde,
S. 15 ff.).

- 14 -
In der Replik hält die Beschwerdeführerin vollumfänglich an der in der Be-
schwerde geäusserten Ansicht fest.
3.1.4.
Die Beschwerdegegnerin erachtet die Beschwerde als unbegründet. Sie
teilt die Ansicht der Vorinstanz und des Gemeinderats. Die Beschwerde-
führerin schreibe sich ihr Projekt "schön", wende dabei aber § 42 Abs. 1
BauG und § 27 BNO falsch an. Die Ästhetikvorschriften hätten eine eigen-
ständige Bedeutung und seien nicht bereits dann eingehalten, wenn die
anderen Bauvorschriften respektiert würden. Die von der Beschwerdefüh-
rerin zu den einzelnen Kriterien von § 27 BNO gemachten Ausführungen
beschränkten sich weitgehend darauf, zu behaupten, dass die Vorschriften
zu den Baumassen eingehalten seien – was aber nicht dazu führe, dass
die Anforderungen der Ästhetikklausel erfüllt seien. Die Beschwerdegeg-
nerin beruft sich namentlich auf die ungenügende Fassadengestaltung, die
mit § 29 Abs. 1 BNO nicht vereinbare Terrain- und Umgebungsgestaltung
sowie den (namentlich aufgrund des überhöhten, abweisenden Garagen-
geschosses) fehlenden Beitrag zur Quartierentwicklung. Das Baugesuch
sei zu Recht abgewiesen worden, da das Projekt den Vorgaben von § 42
BauG, § 27 BNO und § 29 BNO nicht entspreche (zum Ganzen: Beschwer-
deantwort Beschwerdegegnerin, S. 8 ff.; siehe auch Duplik Beschwerde-
gegnerin, S. 4 ff.).
3.2.
3.2.1.
Die Parzelle Nr. aaa liegt in der Wohnzone W2 (Bauzonenplan der Gemein-
de Q._____ vom _____ 2019 / _____ 2020; § 4 Abs. 1 und § 8 BNO). Ge-
mäss § 27 BNO ("Orts- und Landschaftsbildgestaltung") sind die Bauten
und Anlagen, Terrainveränderungen, Reklamen, Schriften, Bemalungen,
Beleuchtungen und Freiräume so zu gestalten, dass unter Berücksichti-
gung des bestehenden und zukünftigen Quartierbilds eine gute Gesamtwir-
kung entsteht (Abs. 1). Der Gemeinderat beurteilt die Einordnung von Bau-
ten und Anlagen im gesamten Ortsbild insbesondere nach folgenden Krite-
rien: a) Grösse und Volumetrie der Baukuben, b) Wirkung im Strassenraum
und im Quartier, c) Form, Staffelung, Gliederung der Baumasse, d) Dach-
gestaltung, e) Fassadengliederung, f) Materialwahl, Farbe, g) Terrain- und
Umgebungsgestaltung, h) angestrebte längerfristige Quartierentwicklung
unter Berücksichtigung des Verdichtungspotentials (Abs. 2). § 28 BNO
äussert sich zur Dachgestaltung. § 29 BNO ("Aussenraumgestaltung") be-
stimmt sodann (u.a.), dass das Terrain in seinem natürlichen Verlauf mög-
lichst zu belassen ist; die Versiegelung von Flächen ist auf das Notwen-
digste zu beschränken; Parkierungsflächen sind soweit möglich wasser-
durchlässig zu gestalten (Abs. 1). Haus- und Kellerzugänge sowie Gara-
genzufahrten sind zusammenzufassen, deren Freilegung darf im Normal-
fall höchstens auf der halben Strassenanstosslänge des Grundstücks er-

- 15 -
folgen; mindestens 50 % der Strassenanstosslänge ist als Vorgarten zu be-
grünen und optisch wirksam zu bepflanzen (Abs. 3). Zu berücksichtigen ist
weiter § 42 BauG ("Einordnung von Bauten und Anlagen"), gemäss wel-
cher Bestimmung sich Gebäude hinsichtlich Grösse, Gestaltung und Ober-
fläche des Baukörpers sowie dessen Aussenraums so in die Umgebung
einordnen müssen, dass eine gute Gesamtwirkung entsteht (Abs. 1). Bau-
ten und Anlagen, Anschriften, Bemalungen, Antennen und Reklamen dür-
fen insbesondere Landschaften sowie Orts-, Quartier- und Strassenbilder
nicht beeinträchtigen (Abs. 2).
Die rechtlichen Vorgaben zur Einordnung enthalten in § 27 Abs. 1 BNO und
in § 42 Abs. 1 BauG somit ein Eingliederungsgebot (sog. positive ästheti-
sche Generalklausel) und in § 42 Abs. 2 BauG ein Beeinträchtigungsver-
bot. Die Vorinstanz legte im angefochtenen Entscheid die Grundlagen und
Grundsätze im Zusammenhang mit Eingliederungsgeboten resp. Beein-
trächtigungsverboten zutreffend dar (angefochtener Entscheid, S. 11 f.
[Erw. 5.3]; siehe auch Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2023.148
vom 31. Januar 2024, Erw. II/4.6.2.1 mit Hinweisen), weshalb darauf ver-
wiesen werden kann. Ebenso kann auf die rechtlichen Ausführungen der
Vorinstanz zum (erheblichen) Ermessensspielraum, welcher dem Gemein-
derat bei der Anwendung von Ästhetikvorschriften zusteht (Gemeindeauto-
nomie; § 106 Abs. 1 der Verfassung des Kantons Aargau vom 25. Juni
1980 [KV; SAR 110.000]) (vgl. angefochtener Entscheid, S. 10 f.
[Erw. 5.2]), verwiesen werden. Auch diese Ausführungen sind korrekt (vgl.
auch Entscheide des Verwaltungsgerichts WBE.2022.377 vom 17. Juli
2024, Erw. II/4.2, WBE.2023.148 vom 31. Januar 2024, Erw. II/4.4; je mit
Hinweisen).
3.2.2.
Der Gemeinderat holte zur Frage der Einordnung ein Fachgutachten bei
C._____, dipl. Arch. ETH/SIA, Raumplaner NDS ETH FSU, ein, welches
am 12. Dezember 2022 erstattet wurde (bei den kommunalen Baugesuchs-
akten Nr. 22.65). Eine weitere fachliche Stellungnahme zur Einordnung
holte die Vorinstanz bei der kantonalen Fachstelle – BVU, Abteilung Raum-
entwicklung, Orts-, Siedlungs- und Regionalplanung Ost (Stellungnahme
vom 29. April 2024; Vorakten, act. 211 ff.) – ein. Von solchen behördlich
eingeholten Fachexpertisen ist nur ausnahmsweise, aus triftigen Gründen,
abzuweichen. Die Entscheidinstanz hat zu prüfen, ob sich aufgrund der üb-
rigen Beweismittel und der Vorbringen der Parteien ernsthafte Einwände
gegen die Schlüssigkeit des Gutachtens aufdrängen (vgl. BGE 150 II 133,
Erw. 4.1.3; 145 II 70, Erw. 5.5; 132 II 257, Erw. 4.4.1; Urteile des Bundes-
gerichts 1C_507/2023 vom 8. November 2024, Erw. 2.3, 1C_559/2022,
1C_560/2022 vom 28. Oktober 2024, Erw. 5.3.4; Entscheid des Verwal-
tungsgerichts WBE.2023.217 vom 14. Dezember 2023, Erw. II/3.3.1).

- 16 -
3.2.3.
3.2.3.1.
Im Fachgutachten vom 12. Dezember 2022 wurde (mit Blick auf § 27
Abs. 2 BNO) erörtert, dass der geplante Neubau das Grundstück in der
Fläche maximal besetze. In der Höhenentwicklung verblieben 67 cm bis
zum Maximalmass der Gesamthöhe nach § 4 BNO, die Volumetrie werde
bestimmt durch die Baulinie der R-Strasse und die Einhaltung der minima-
len Grenzabstände. Der Fussabdruck sei maximal möglich. Auch die maxi-
male Ausnützungsziffer sei praktisch ausgeschöpft. Das vorgesehene
neue Volumen stelle gegenüber der Stellung der giebelständigen Altbauten
südlich der R-Strasse einen Paradigmenwechsel dar. Zudem werde das
geplante Gebäude gegenüber dem bereits früher erhöhten Terrain (süd-
westseitige Stützmauer) stark angehoben, indem nordwest-, südwest- und
südostseitig ein weiteres Mal Aufschüttungen vorgenommen würden. Im
Bereich des Besucherparkplatzes gegenüber der R-Strasse ergebe sich
dadurch ein unnatürliches Gegengefälle. Die Respektierung des natürli-
chen Verlaufs des Terrains werde missachtet, indem das Untergeschoss
auf der ganzen südwestlichen Längsseite 60 bis 80 cm über das massge-
bende Terrain hinausrage. Das Volumen erscheine im Strassenraum über-
höht. Dies auch wegen des bündig mit der Strassenfassade angeordneten
Attikageschosses. Namentlich in der Nordost- bzw. Längsansicht und in der
Südostansicht trete der Neubau von der ansteigenden R-Strasse her un-
angemessen massiv in Erscheinung. Gegenüber der Umgebung erfolge
durch die massive Erscheinung ein Massstabssprung. Die Volumina und
der Fussabdruck der umgebunden Bauten würden erheblich übertroffen.
Im Strassenraum entstehe eine unerwünschte Kanalwirkung. Ein Beitrag
zu einer positiven Strassenraumgestaltung sei nicht ersichtlich, da der Be-
reich zwischen Gebäude und Strasse primär durch den Zufahrtsbereich zur
Tiefgarage, das Besucherparkfeld, den Containerplatz sowie die Stützmau-
ern belegt werde. Der Anforderung, dass mindestens 50 % der Strassen-
anstosslänge als Vorgarten zu begrünen und optisch wirksam zu bepflan-
zen sei (§ 29 Abs. 3 BNO), werde weder ansatzweise noch situationskon-
form entsprochen. Im Weiteren wirkten die Gebäudeform, die Staffelung
des Attikas und die Gliederung des ganzen Baukörpers zufällig und belie-
big. Sie seien offensichtlich nicht aus einer ortsbaulichen Analyse heraus
entwickelt worden. Es fehle der Architektur an spezifischem Ortsbezug,
Sensibilität und massstäblicher Einpassung. Auch die marginale Gestal-
tung der Dach- und Terrassenflächen leiste weder einen Beitrag zu einer
besonders guten Einordnung der Baute in das Ortsbild noch zu einer kli-
magerechten, wohnhygienischen und ökologischen Qualität an dieser
Hanglage am Rand des Siedlungsgebiets. Bemängelt wird sodann die Fas-
sadengliederung. Diese sei von Geschoss zu Geschoss unterschiedlich.
Ein Ordnungsprinzip und eine architektonische Absicht bzw. Herleitung
(auch mit Blick auf eine gute Einordnung) sei nicht erkennbar, zumal die
Tragstruktur von Geschoss zu Geschoss wechsle. Auffallend sei die Ab-
wendung vom Strassenraum der R-Strasse, indem die nordwestseitigen

- 17 -
Öffnungen klein gehalten seien und eine Privatheit betont werde. Ein er-
wünschter Beitrag zur Aufwertung des Strassenraums sei nicht erkennbar,
im Gegenteil. Der Strasse werde der Rücken zugewandt, womit der Neu-
bau eine positive Identität und Adressbildung vermissen lasse. Einzig die
Seitenfassaden seien ablesbar gegliedert, während namentlich die lange
Südwestfassade keinerlei Gestaltungsprinzip erkennen lasse. Unerklärlich
und zufällig erscheine die unterschiedliche Ausformulierung der Balkonge-
länder im Erdgeschoss und der Terrassenbrüstungen im Attika. Die Fassa-
dengliederung der Südwestseite wirke beliebig und erscheine im Unterge-
schoss mit den symmetrisch angeordneten Öffnungen unangemessen und
fremd. Im Vergleich zum vorausgehenden Baugesuch trete das vom mass-
gebenden Terrain abgehobene unterste Geschoss noch dominanter in Er-
scheinung. Bezüglich Materialwahl und Farbe fehlten Angaben zum Son-
nenschutz, zu den Fensterkonstruktionen und zur Bedeutung der Raster in
den Fassadenplänen, weshalb diese Bauteile und Aspekte nicht beurteilt
werden könnten. Im Zusammenhang mit der Terrain- und Umgebungsge-
staltung würde eine gute Einordnung anstelle der vorgesehenen Aufschüt-
tungen bis zum Maximalmass von 1.50 m (nach § 29 Abs. 2 BNO) eher
einen Verzicht darauf erfordern. Die enorm grosse Gebäudegrundfläche
und das maximal aus dem Boden herausgehobene Gebäudevolumen stän-
den einer wertvollen, nutzerfreundlichen und qualitätsvollen Gestaltung des
Umschwungs entgegen. Die Bäume und Bepflanzung seien bescheiden
und so unterhaltsarm wie möglich gehalten. Das sei nicht ortstypisch und
leiste weder einen Beitrag zur guten Einordnung noch zu einem guten
Mikroklima im Sommer. Das Baugesuch widerspreche der längerfristig an-
gestrebten Quartierentwicklung – angesichts mangelnder Einpassung von
Volumen, Höhenentwicklung, Fussabdruck, äusserer Erscheinung, Ter-
rain- und Umgebungsgestaltung. Die Gebäudesetzung, die Einpassung ins
Terrain, die Volumetrie, die Höhenentwicklung, die Fassadengliederung,
die Disposition des Untergeschosses sowie die Gestaltung des Freiraums,
der Terrassen und der Begrünung seien zwingend zu ändern, dabei könne
angesichts der Lage, Form und Beschaffenheit des Grundstücks nicht zum
Vornherein vom Erreichen der maximal möglichen Baumasse ausgegan-
gen werden. Das Projekt genüge den qualitativen Vorstellungen von § 27
und § 29 BNO nicht.
3.2.3.2.
Die kantonale Fachstelle hielt in ihrer Stellungnahme vom 29. April 2024
(Vorakten, act. 211 ff.) fest, das Bauvorhaben stelle gegenüber dem beste-
henden giebelständigen Altbau mit grosser begrünter Freifläche eine
grundlegende ortsbauliche Veränderung dar. Das geplante Volumen nutze
die Grundstücksgrösse weitgehend aus, wobei die Grundfläche namentlich
durch die grosszügige Einstellhalle bestimmt werde. Aufgrund des abfal-
lenden Geländes trete die Einstellhalle talseitig als dominantes, geschlos-
senes Voll- bzw. Sockelgeschoss in Erscheinung, auf das ein weiteres Voll-
geschoss und ein Attikageschoss aufgesetzt würden. Auf einen direkten

- 18 -
Bezug zu den umgebenden Freiräumen und möglichen Gartenflächen
werde – abgesehen von den Ausgängen der beiden verfügbaren Räume
sowie dem Ausgang der nordwestlichen Erdgeschosswohnung – verzich-
tet. Durch das weitgehend geschlossene Sockelgeschoss, das grosszügig
verglaste Vollgeschoss und das zurückgesetzte Attikageschoss gliedere
sich das Volumen talseitig in drei gestalterisch unterschiedliche Ebenen,
die durch die teilweise umlaufenden Geschossplatten bzw. Dachkanten zu-
sätzlich betont würden. Diese Gliederung bzw. die geschossweise Gestal-
tung sei konzeptionell nicht nachvollziehbar und lasse einen erkennbaren
architektonischen Gestaltungswillen vermissen. Auch die fehlende Gestal-
tung der Dach- und Terrassenflächen trage nicht zu einer guten Gesamt-
wirkung des Baukörpers und einer guten Einordnung der Baute in das Orts-
bild bei. Hangseitig zur R-Strasse hin lasse der Ersatzneubau – zusammen
mit der rein funktionalen Umgebungsgestaltung und der fehlenden Begrü-
nung – eine strassenräumliche Qualität für das Quartier vermissen und
werde der Lage am Siedlungsrand nicht gerecht. Generell werde eine
Durchgrünung der Parzelle, wie sie heute im Quartier vorherrsche, auf-
grund des grosszügig geplanten Baukörpers kaum realisierbar sein, was
einer qualitätsvollen Freiraumgestaltung entgegenstehe. Durch die hohe
Ausnutzung der Grundstücksfläche, das maximal aus dem Boden ragende
Gebäudevolumen und die befestigten Flächen (Dachterrassen, Flachdä-
cher, Zufahrten) blieben die möglichen Grünflächen relativ gering, was be-
dauert werde. Das Projekt lasse aus fachlicher Sicht wesentliche gestalte-
rische Qualitäten vermissen. Die Gebäudeform, die Staffelung des Attika-
geschosses und die Gliederung des gesamten Baukörpers wirkten zufällig
und beliebig, weshalb das geplante Gebäude keine gute Gesamtwirkung
aufweise. Ein detailliertes Farb- und Materialkonzept liege nicht vor und
könne daher nicht beurteilt werden. Mit der geplanten Bebauung gehe (be-
züglich Volumina und Fussabdruck) ein Massstabssprung einher, was be-
dauert werde, unter Berücksichtigung des heutigen, baulich dichten und
heterogenen Quartierbilds jedoch nicht auszuschliessen sei. Das Projekt
lasse jedoch einen spezifischen Ortsbezug nicht nur der äusseren Entwick-
lung und damit der gestalterischen Einordnung in das Ortsbild, sondern
auch in der Gebäudestellung, der Höhenentwicklung und der Einfügung ins
Gelände vermissen. Dies führe zu einer Beeinträchtigung des Orts-, Quar-
tier- und Landschaftsbilds und stehe einer langfristig angestrebten quali-
tätsvollen Quartierentwicklung grundsätzlich entgegen. Der Ersatzneubau
werde gegenüber dem bestehenden Gebäude maximal angehoben, was
zu mehreren grösseren Aufschüttungen im Freiraum und u.a. zu einer do-
minanten Stützmauer (mit Absturzsicherung) um das Grundstück führe. Im
Bereich der Besucherparkplätze werde hingegen ein Gegengefälle zur R-
Strasse geschaffen. Durch die Anordnung der Einstellhalle werde eine Zu-
fahrt in den Hang (gegen den Geländeverlauf) notwendig. Dadurch ent-
stehe eine überdimensionierte befestigte Fläche und durch den Höhen-
sprung zur R-Strasse sei auch hier eine massiv in Erscheinung tretende
Stützmauer (mit Absturzsicherung) erforderlich. Die in § 29 BNO geforderte

- 19 -
Rücksichtnahme auf den natürlichen Geländeverlauf sei nicht zufrieden-
stellend umgesetzt. Mit dem vorliegenden Projekt könne keine gute archi-
tektonische Gestaltung der Bauten, Anlagen und Freiräume (gemäss den
Kriterien von §§ 27 ff. BNO) erreicht werden. Bezüglich der Einordnung in
das Orts-, Quartier- und Landschaftsbilds vermöge das Vorhaben die An-
forderungen gemäss § 42 BauG bzw. §§ 27 ff. BNO unter Berücksichtigung
des bestehenden und künftigen Quartierbilds nicht zu erfüllen.
3.2.3.3.
Der Fachgutachter und die kantonale Fachstelle kamen somit im Wesent-
lichen aus denselben Gründen zum Ergebnis, dass das Projekt mit dem
Gestaltungs- und Einordnungsvorschriften sowie weiteren Vorgaben – na-
mentlich § 29 Abs. 1 und 3 BNO (Aussenraumgestaltung) – nicht vereinbar
ist. Das Bauvorhaben lasse wesentliche geforderte Qualitäten hinsichtlich
der Einordnung vermissen.
3.2.4.
3.2.4.1.
Gemäss § 29 Abs. 1 Satz 1 BNO ist das Terrain "in seinem natürlichen Ver-
lauf möglichst zu belassen". Ausgehend davon erörterte die Vorinstanz
nachvollziehbar, der kommunale Gesetzgeber bringe damit zum Ausdruck,
dass Terrainveränderungen wenn möglich zu unterlassen und (auch inner-
halb der Regelmasse von § 29 Abs. 2 BNO) nur insoweit zulässig seien,
als besondere Geländeverhältnisse diese bei objektiver Betrachtung auch
effektiv erforderten. Damit habe der kommunale Gesetzgeber die Voraus-
setzungen für die Zulässigkeit von Terrainveränderungen in der neuen
BNO verschärfen und klarstellen wollen, dass persönliche Zweckmässig-
keit alleine nicht mehr ausreiche, sondern das entsprechende Bedürfnis
auch objektiv begründet werden können müsse (vgl. angefochtener Ent-
scheid, S. 20). Diese Erörterungen leuchten ein und geben zu keinen Be-
anstandungen Anlass. Der Gemeinderat weist in der Beschwerdeantwort
im Übrigen auch darauf hin, § 29 Abs. 1 BNO verlange eine "bezüglich der
Terrainveränderungen optimierte Erstellung von Bauten" (Beschwerdeant-
wort Gemeinderat, S. 7).
Das Projekt sieht vor, dass das unterste Geschoss gegenüber dem mass-
gebenden Terrain auf der Talseite (Südwestseite) um bis fast einen Meter
(558.09 – 557.19 m.ü.M.) angehoben wird. Dies hat zur Folge, dass auch
das Terrain talseitig im Bereich des Freiraums noch mehr (bis 1.3 m) an-
gehoben werden muss als zur Schaffung einer ebenen Gartenfläche auf-
grund der Hanglage ohnehin schon erforderlich. Zudem soll das Terrain
nicht nur auf der Südwestseite, sondern auch auf der Südostseite und der
Nordwestseite stark angehoben werden. Im Bereich des bergseitigen Be-
sucherparkplatzes resultiert gegenüber der Strasse sogar ein unnatürliches
Gegengefälle. Dass diese Aufschüttungen (namentlich auch von den Aus-
massen her) bei objektiver Betrachtung aufgrund der besonderen Gelän-

- 20 -
deverhältnisse objektiv notwendig wären, ist mit der Vorinstanz nicht er-
sichtlich. Die Beschwerdeführerin bringt zwar vor, die Lage des untersten
Geschosses mit der Einstellhalle sei gewissen Rahmenbedingungen ge-
schuldet (Gefälle der Rampe, Hochwasserschutz). Dabei lässt sie indes die
vorab zu stellende und grundsätzliche Frage, weshalb es überhaupt not-
wendig sein soll, die Fahrzeuge ab der höher liegenden R-Strasse mit einer
Rampe in ein angehobenes unterstes Geschoss zu führen (was mit erheb-
lichen Änderungen des natürlichen Terrains verbunden ist), unbeantwortet.
Nach Angaben des Gemeinderats werden entlang der R-Strasse bei den
meisten der talseits gelegenen Gebäude die Fahrzeuge auf Strassenni-
veau untergebracht (Beschwerdeantwort Gemeinderat, S. 7). Dies bestäti-
gen auch die auf Google-Street-View abrufbaren Bilder der R-Strasse.
Dass es nicht möglich sein soll, auf der Parzelle Nr. aaa ein Bauvorhaben
zu realisieren, bei dem das abfallende natürliche Terrain nicht derart auf-
geschüttet und verändert werden muss, wie im Projekt vorgesehen, ist nicht
ersichtlich. Selbst bei der von der Beschwerdeführerin gewählten "Vari-
ante" mit seitlicher Rampe und Einstellhalle im untersten Geschoss unter-
mauert die Beschwerdeführerin nicht, weshalb es (aus objektiven Gründen)
nicht möglich gewesen sein soll, das Gebäude tiefer ins Gelände gesetzt
zu planen, damit das natürliche Terrain nicht derart angehoben werden
muss. Der Einwand der Beschwerdeführerin, die Anhebung des Geländes
sei aus Gründen des Gefälles der Rampe und des Hochwasserschutzes
notwendig, wird durch nichts untermauert und erscheint nicht überzeugend.
Ebenfalls nicht weiter hilft die Argumentation der Beschwerdeführerin, wo-
nach sie die bestehende Terraingestaltung übernehme (bestehende Zu-
fahrt, bestehende Stützmauer) (vgl. Beschwerde, S. 14). Der geplante Neu-
bau hat mit der bestehenden Baute nichts mehr gemein, weshalb die Be-
rufung bloss auf den Bestand wenig weiterführt. § 29 Abs. 1 Satz 1 BNO
spricht vom "natürlichen Terrainverlauf" und nicht von der "bestehenden
Terraingestaltung", d.h. nicht vom bei der Baueingabe bestehenden (be-
reits früher künstlich gestalteten) Terrain.
Im Sinne eines Zwischenfazits hielt die Vorinstanz zutreffend fest, dass sich
Terrainveränderungen bei Bauvorhaben in Hanglage in der Regel zwar
kaum vermeiden lassen (namentlich zwecks Schaffung einer ebenen Gar-
tenfläche), die vorliegend geplanten Terrainveränderungen aber über das
objektiv notwendige Mass hinausgehen. Das Ergebnis der Vorinstanzen,
wonach die von § 29 Abs. 1 BNO geforderte Rücksichtnahme auf den na-
türlichen Terrainverlauf nicht zufriedenstellend umgesetzt wurde und sich
das Gebäude ungenügend in das Terrain einpasst, ist nicht zu beanstan-
den. Das Bauvorhaben erweist sich schon aus diesem Blickwinkel als nicht
bewilligungsfähig.
3.2.4.2.
Die Bestimmung von § 29 Abs. 3 BNO verlangt sodann, dass mindestens
50 % der Strassenanstosslänge als Vorgarten zu begrünen und optisch

- 21 -
wirksam zu bepflanzen ist (Satz 2). Gemäss Umgebungsplan (1:100, vom
08.11.2022, Plan-Nr. PM_2022-01-07) beträgt die Strassenanstosslänge
rund 46 m. Davon können ca. 17 m (im nordöstlichen Parzellenbereich) als
begrünter, optisch wirksam bepflanzter Vorgarten eingestuft werden. Dass
die Vorinstanzen die Begrünung der strassenabgewandten Seite der Stütz-
mauer mit Efeu und Jungfernrebe (siehe Umgebungsplan) nicht als Vor-
garten mit optisch wirksamer Bepflanzung im Sinne von § 29 Abs. 3 Satz 2
BNO einstuften, ist nicht zu beanstanden. Ob die ca. 2 m breite Grünfläche
(Rabatte), welche von der Strasse ca. 3 m zurückversetzt hinter dem mit
Beton-Sickersteinen versehenen Vorplatz projektiert ist, als begrünter, op-
tisch wirksamer Vorgarten gelten kann (was die Vorinstanzen verneinten),
kann schliesslich offenbleiben. Selbst wenn man dies bejahe wollte, wären
damit lediglich ca. 19 m (17 m + 2 m) und damit nach wie vor weniger als
23 m (= 50 % der Strassenanstosslänge von 46 m) als Vorgarten begrünt
und optisch wirksam bepflanzt. Das Bauvorhaben genügt somit auch § 29
Abs. 3 Satz 2 BNO nicht.
3.2.5.
Die Beschwerdeführerin bringt vor, mit der neu geschaffenen Verdichtungs-
möglichkeit (§ 16 BNO) sei kein strengeres Mass an die Gestaltung gesetzt
worden. Es beständen keine Hinweise, dass mit § 16 BNO eine Verschär-
fung der Anforderungen an die Gestaltung vorgenommen worden sei. Die
Beschwerdeführerin blendet dabei aus, dass die erhebliche Verdichtung
des Bestands, welche durch § 16 Abs. 2 BNO (namentlich in der Zone W2)
neu möglich wird, zu Bauvorhaben mit grösserem Volumen führt. Unter Be-
zugnahme zu dieser Tatsache erörterte der Gemeinderat nachvollziehbar
und schlüssig, dieser an sich gewollte Massstabssprung führe dazu, dass
diese grösseren Volumen vermehrt in Widerspruch zur bereits gestalteten
Umgebung treten würden, was entsprechende gestalterische Anforderun-
gen an solche Bauten stelle, damit sie im Sinne von § 27 BNO und § 42
BauG als gut in die Umgebung eingegliedert betrachtet werden könnten.
Es würden nicht strengere Anforderungen an die Bauten gestellt, sondern
es sei bloss anspruchsvoller, grössere Bauvolumen in eine gestaltete Um-
gebung einzugliedern als kleinere (Beschwerdeantwort Gemeinderat,
S. 9). Der Gemeinderat weist zu Recht darauf hin, dass die Beschwerde-
führerin diese Problematik verkennt. Es sind nicht die Anforderungen an
die Eingliederung, die strenger wurden, sondern die voluminösen Bauten,
die grössere Anforderungen an die Eingliederung stellen (siehe Beschwer-
deantwort Gemeinderat, S. 9).
Die Vorinstanz ging im Übrigen ebenfalls nicht davon aus, § 16 BNO ent-
halte verschärfte Gestaltungsanforderungen. Sie wies einzig darauf hin,
dass in § 29 BNO der neuen BNO die Anforderungen an die Aussenraum-
und Terraingestaltung verschärft worden seien. Sie hielt fest, es sei – nicht
zuletzt mit Blick auf die angestrebte längerfristige Quartierentwicklung un-
ter Berücksichtigung des neu geschaffenen Verdichtungspotentials – nicht

- 22 -
zu beanstanden, wenn der Gemeinderat den gestalterischen Anforderun-
gen vor dem Hintergrund der mit der revidierten BNO neu geschaffenen
Verdichtungsmöglichkeiten (§ 16 Abs. 2 BNO) und verschärften Anforde-
rungen an die Aussenraum- und Terraingestaltung (§ 29 BNO) heute eine
grössere Bedeutung zumesse als dies womöglich früher der Fall gewesen
sei, verfüge er hierfür doch über sachliche Gründe sowie eine gesetzliche
Grundlage (vgl. angefochtener Entscheid, S. 22; Beschwerdeantwort BVU,
S. 4). Inwiefern diese Erwägungen falsch bzw. rechtsverletzend sein sollen,
ist nicht ersichtlich.
3.2.6.
3.2.6.1.
Die Beschwerdeführerin vertritt unter Hinweis auf die für die Einordung
massgeblichen Kriterien (vgl. § 27 Abs. 2 BNO) die Ansicht, dass das Bau-
gesuch keine Rechtsnorm verletze, wobei sie im Wesentlichen auf ihre be-
reits vor Vorinstanz gemachten Ausführungen verweist bzw. diese "noch
einmal aufführt". Sämtliche Massvorgaben würden eingehalten, die not-
wendigen Terrainveränderungen seien objektiv begründet und die Gestal-
tung des Neubaus orientiere sich an den neueren Bauten im Quartier und
passe sich daher einwandfrei in das bestehende Quartierbild ein (vgl. Be-
schwerde, S. 19 ff.). Auf die Erwägungen der Vorinstanz zur Einordnung
geht die Beschwerdeführerin dabei nicht weiter ein.
3.2.6.2.
Ausgangspunkt und Streitgegenstand bildet der angefochtene Entscheid.
Die Vorinstanz erörterte, der Bauherrschaft könne die Ausschöpfung der in
§ 4 BNO vorgegebenen Maximalmasse (Anzahl Vollgeschosse, Ausnüt-
zungsziffer, Gesamthöhe, Gebäudelänge, Grenzabstände) nicht in gene-
reller Weise unter Berufung auf die ästhetische Generalklausel untersagt
werden. Dass das vorgesehene Volumen des Bauvorhabens gegenüber
dem giebelständigen Bestand einen Paradigmenwechsel bzw. eine grund-
legende ortsbauliche Veränderung darstelle und mit der geplanten Baute
ein Massstabssprung (und aufgrund der Gebäudelänge eine Kanalwirkung)
einhergehe, rechtfertige für sich betrachtet daher keinen Bauabschlag, zu-
mal in der näheren Umgebung ähnlich grosse Bauvolumen bereits erstellt
worden seien, welche zu einem baulich dichten und heterogenen Quartier-
bild geführt hätten. Vor dem Hintergrund der mit der neuen BNO eingeführ-
ten Ausnützungszuschläge (§ 16 Abs. 2 und 3 BNO) erstaune es denn
auch wenig, dass in der Wohnzone W2 neu geplante Bauprojekte, welche
(wie hier) von den neuen Nutzungsboni profitierten, im Vergleich zu älteren
Bauten als verhältnismässig gross erscheinen könnten. Soweit dem Bau-
vorhaben also bereits aus grundsätzlichen Überlegungen zum Volumen
und Fussabdruck (eine Grünflächenziffer sei nicht vorhanden) eine unge-
nügende Einordnung des Bauvorhabens attestiert werde, gehe dies zu weit
(angefochtener Entscheid, S. 19). Diese Erwägungen sind nicht zu bean-
standen, sie entsprechen auch der Ansicht der kantonalen Fachstelle, wel-

- 23 -
che ausführte, dass der mit dem Bauvorhaben einhergehende Massstabs-
sprung zwar zu bedauern, aber unter Berücksichtigung des heutigen bau-
lich dichten und heterogenen Quartierbilds aus fachlicher Sicht nicht aus-
zuschliessen sei (vgl. Vorakten, act. 213). Ebenfalls richtig ist der Hinweis
der Vorinstanz, wonach (im Unterschied etwa zu Terrassenhäusern, vgl.
§ 29 Abs. 5 BNO) keine gesetzliche Grundlage für die Einforderung einer
Begrünung der Attikaterrasse (oder gar eines Sonnenschutzes) oder (im
Unterschied zu Mehrfamilienhäusern, § 54 BauG) zu Spielflächen besteht
(angefochtener Entscheid, S. 20).
Auf der anderen Seite wies die Vorinstanz ebenso korrekt darauf hin, dass
Ästhetikvorschriften eine eigenständige Bedeutung haben und nicht bereits
eingehalten sind, wenn das Vorhaben die (übrigen) Bauvorschriften bzw.
die vorgegebenen Maximalmasse einhält. Die ästhetischen Anforderungen
an Bauten und Anlagen gelten auch für Gebäude, welche die masslichen
Vorschriften einhalten (vgl. ALEXANDER REY, in: Fachhandbuch Öffentliches
Baurecht, 2016, Rz. 3.468). Vor Augen zu halten ist dabei auch, dass po-
sitive ästhetische Generalklauseln (wie § 27 Abs. 1 BNO und § 42 Abs. 1
BauG) weiter gehen als blosse Beeinträchtigungsverbote (wie § 42 Abs. 2
BauG). Wird in den rechtlichen Vorgaben (wie vorliegend) verlangt, dass
unter Berücksichtigung des bestehenden und zukünftigen Quartierbilds
eine gute Gesamtwirkung entsteht (vgl. § 27 Abs. 1 BNO), so dürfen auch
in einem Quartier mit fehlender Einheitlichkeit entsprechende Anforderun-
gen an die Einpassung gestellt werden, d.h. ein Bauabschlag ist nicht erst
dann zu erteilen, wenn die Baute im Quartier als geradezu erheblich stö-
rend bzw. als eigentliche Verunstaltung einzustufen ist (siehe auch ange-
fochtener Entscheid, S. 20). Ein Bauabschlag rechtfertigt sich vielmehr
schon dann, wenn das Gebäude – entsprechend der rechtlichen Vorgabe
(positive ästhetische Generalklausel) – dem Erfordernis einer guten Ge-
samtwirkung nicht entspricht. Andernfalls würde die Differenzierung zwi-
schen positiven und negativen ästhetischen Generalklauseln keinen Sinn
machen.
3.2.6.3.
Unter Berücksichtigung dieser Grundlagen kam die Vorinstanz zum Ergeb-
nis, dass die dem Bauvorhaben von den Fachpersonen (Stellungnahme
kantonale Fachstelle sowie Fachgutachten) auch losgelöst von seinem Vo-
lumen bzw. der Ausschöpfung der in § 4 Abs. 1 BNO vorgegebenen Maxi-
malmasse als ungenügend attestierte Gestaltung und Einpassung, sach-
lich vertretbar sei. Namentlich sei die Beurteilung der Fachpersonen, wo-
nach die in § 29 Abs. 1 BNO geforderte Respektierung des natürlichen Ter-
rains missachtet werde, nachvollziehbar und schlüssig (vgl. angefochtener
Entscheid, S. 20). Diese Einschätzung kann geteilt werden (siehe bereits
Erw. II/3.2.4.1). Die Anhebung des untersten Geschosses mit der entspre-
chenden Terrainveränderung um bis zu rund einem Meter ist nicht zwin-
gend erforderlich. Die erwähnte Anhebung hätte zudem zur Folge, dass

- 24 -
auch das Terrain talseitig im Bereich des Freiraums noch mehr (bis 1.3 m)
aufgeschüttet werden müsste (als zur Schaffung einer ebenen Gartenflä-
che aufgrund der Hanglage ohnehin schon erforderlich). Weiter soll das
Terrain nicht nur auf der Südwestseite, sondern auch auf der Südost- und
Nordwestseite stark angehoben werden und im Bereich des bergseitigen
Besucherparkplatzes (vor dem Gebäude gegenüber der Strasse) resul-
tierte sogar ein unnatürliches Gegengefälle. Die Beurteilung, wonach sich
das Gebäude ungenügend in das Terrain einpasst, ist – wie bereits erläu-
tert (Erw. II/3.2.4.1) – nicht zu beanstanden. Im Hinblick auf die Terrain-
und Umgebungsgestaltung (vgl. § 27 Abs. 1 und Abs. 2 lit. g BNO) über-
zeugt das Bauvorhaben nicht.
Ebenfalls negativ eingestuft wurde von den Fachpersonen die Gestaltung
des Baukörpers, namentlich hinsichtlich der Form, Staffelung und Gliede-
rung der Baumasse (vgl. § 27 Abs. 2 lit. c BNO) sowie der Fassadenglie-
derung (§ 27 Abs. 2 lit. e BNO). Die Gliederung bzw. die geschossweise
Gestaltung des Neubaus sei konzeptionell nicht nachvollziehbar und lasse
einen erkennbaren, guten Gestaltungwillen vermissen. Auch diese Ein-
schätzung leuchtet ein. Namentlich die lange, gegenüber dem massgeben-
den Terrain angehobene und weitgehend geschlossene Südwestfassade
des untersten Geschosses tritt – wie die Vorinstanz schlüssig festhielt –
unangemessen dominant und geradezu störend in Erscheinung. Sodann
lässt die von Geschoss zu Geschoss variierende Fassadengestaltung (ins-
besondere Fassadengliederung, unterschiedliche Gestaltung der Gelän-
der) kein Ordnungsprinzip und kein gestalterisches Gesamtkonzept erken-
nen. Ebenso nachvollziehbar erscheint die Kritik des Fachgutachters an der
nordostseitigen (Strassen-)Fassade, welche durch den Hauseingang, das
Treppenhaus sowie die kleinen Öffnungen abweisend wirkt und zur ange-
strebten Aufwertung des Strassenraums keinerlei Beitrag leistet (vgl. § 27
Abs. 2 lit. b BNO). Im Hinblick auf die Wirkung im Strassenraum kommt
hinzu, dass das Bauvorhaben auch dem Erfordernis von § 29 Abs. 3 Satz 2
BNO, wonach mindestens 50 % der Strassenanstosslänge als Vorgarten
zu begrünen und optisch wirksam zu bepflanzen sind, klar nicht genügt
(siehe Erw. II/3.2.4.2). Auch in dieser Hinsicht vermag das Vorhaben nicht
zu überzeugen.
Dass die Vorinstanzen bei einer Gesamtwürdigung zum Ergebnis gelang-
ten, das Bauvorhaben erziele bezüglich der eigenen Gestaltung sowie der
Wirkung auf die Umgebung keine gute Gesamtwirkung, leuchtet somit ohne
weiteres ein. Das Vorhaben entspricht den Anforderungen an § 27 Abs. 1
(i.V.m. Abs. 2) BNO nicht. Das Ergebnis deckt sich auch mit der Ansicht
der Fachpersonen, welche übereinstimmend zum Schluss gelangten, dass
das Bauvorhaben den qualitativen Anforderungen von §§ 27 und 29 BNO
nicht genügt. Es besteht kein Anlass, vom Beurteilungsergebnis der Fach-
personen sowie der Vorinstanzen abzuweichen.

- 25 -
4.
Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist
abzuweisen.
III.
1.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdeführerin kosten-
pflichtig (§ 31 Abs. 2 VRPG). Zudem hat sie der Beschwerdegegnerin (Par-
teistellung gemäss § 13 Abs. 2 lit. c VRPG) und dem Gemeinderat (Partei-
stellung gemäss § 13 Abs. 2 lit. f VRPG) die Parteikosten zu ersetzen.
2.
Die Höhe der Parteientschädigung richtet sich nach Massgabe des Dekrets
über die Entschädigung der Anwälte vom 10. November 1987 (Anwaltstarif;
SAR 291.150 [nachfolgend: AnwT]). Gemäss § 8a Abs. 1 AnwT bemisst
sich die Entschädigung in vermögensrechtlichen Streitsachen nach dem
gemäss § 4 AnwT berechneten Streitwert. Innerhalb der vorgesehenen
Rahmenbeträge richtet sich die Entschädigung nach dem mutmasslichen
Aufwand des Anwaltes, nach der Bedeutung und der Schwierigkeit des Fal-
les (§ 8a Abs. 2 AnwT). Die Entschädigung wird als Gesamtbetrag festge-
setzt. Auslagen und Mehrwertsteuer sind darin enthalten (§ 8c AnwT). Geht
die Entschädigung in Zivil- und Verwaltungssachen zu Lasten des Gemein-
wesens, kann sie bei hohem Streitwert – was praxisgemäss bei über
Fr. 100'000.00 der Fall ist (statt vieler: Entscheide des Verwaltungsgerichts
WBE.2024.183 vom 4. November 2024, Erw. III/2.2, WBE.2017.345 vom
1. März 2018, Erw. III/1.2.2) – um bis zu 1/3 herabgesetzt werden (vgl.
§ 12a AnwT). Aus Rechtsgleichheitsgründen ist diese Sonderregelung
(§ 12a AnwT) auch bei der Festsetzung der Parteientschädigung zu Guns-
ten des Gemeinwesens anzuwenden (AGVE 2011, S. 247 ff.).
Bausachen gelten als vermögensrechtliche Streitsachen, wobei der Streit-
wert in der Regel 10 % der Bausumme beträgt (vgl. § 20 Abs. 3 des Ge-
bührendekrets vom 19. September 2023 [GebührD; SAR 662.110]). Vorlie-
gend beträgt die Bausumme unstrittig Fr. 2'198'350.00 (angefochtener Ent-
scheid, S. 24, 26), womit von einem Streitwert von Fr. 219'835.00 auszu-
gehen ist. Für Streitwerte über Fr. 100'000.00 bis Fr. 500'000.00 beträgt in
Beschwerdeverfahren der Rahmen für die Entschädigung Fr. 5'000.00
bis Fr. 15'000.00 (§ 8a Abs. 1 lit. a Ziffer 4 AnwT). Der Streitwert
(Fr. 219'835.00) liegt im unteren Drittel des Rahmens (über Fr. 100'000.00
bis Fr. 500'000.00). Die Schwierigkeit ist als durchschnittlich und der mut-
massliche Aufwand der Anwälte jeweils als knapp mittel einzustufen, wobei
der Aufwand des Rechtsvertreters der Beschwerdegegnerin im Vergleich
zu demjenigen des Gemeinderats leicht höher war, da er (im Gegensatz
zum Rechtsvertreter des Gemeinderats) zusätzlich eine – wenn auch kurze
– Duplik verfasste. Bei der Schwierigkeit und beim Aufwand mitberücksich-
tigt ist auch, dass die Beschwerdegegnerin und der Gemeinderat bereits

- 26 -
vor Vorinstanz durch ihre Rechtsvertreter vertreten waren und die Rechts-
vertreter insoweit Erleichterungen hatten. Ebenfalls mitberücksichtigt ist
beim Aufwand, dass keine Verhandlung durchgeführt wurde. Bei einer Ge-
samtbetrachtung sind die Parteikosten der Beschwerdegegnerin auf
Fr. 8'500.00 festzusetzen. Beim Gemeinderat ist bei den Parteikosten von
einem Betrag von Fr. 8'000.00 auszugehen, welcher – da ein hoher Streit-
wert vorliegt und die Parteientschädigung zugunsten des Gemeinwesens
geht – in analoger Anwendung von § 12a AnwT um 10 % herabzusetzen
ist. Die Parteikosten des Gemeinderats sind somit auf Fr. 7'200.00 festzu-
legen.
Das Verwaltungsgericht erkennt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer Ge-
richtsgebühr von Fr. 11'600.00, sind von der Beschwerdeführerin zu bezah-
len.
3.
Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin die vor
Verwaltungsgericht entstandenen Parteikosten in Höhe von Fr. 8'500.00 zu
ersetzen.
4.
Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, dem Gemeinderat Q._____ die
vor Verwaltungsgericht entstandenen Parteikosten in Höhe von
Fr. 7'200.00 zu ersetzen.
Zustellung an:
die Beschwerdeführerin (Vertreter)
die Beschwerdegegnerin (Vertreter)
den Gemeinderat Q._____ (Vertreter)
das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsabteilung
Mitteilung an:
den Regierungsrat

- 27 -
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht,
kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht
innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-rechtli-
chen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000
Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor bis
und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und vom
18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde muss
das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter Form
die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit Angabe
der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als Beweis-
mittel angerufene Urkunden sind beizulegen (Art. 82 ff. des Bundesgeset-
zes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz,
BGG; SR 173.110]).
Aarau, 3. Juli 2025
Verwaltungsgericht des Kantons Aargau
3. Kammer
Vorsitz: Gerichtsschreiber:
Winkler Wildi