ag_verwaltungsgericht · WBE.2024.72 · 2024-06-11 · de
Obergericht / Verwaltungsgericht / 3. Kammer — WBE.2024.72


Verwaltungsgericht
3. Kammer
WBE.2024.72 / MW / jb
(BVURA.23.533)
Art. 60
Urteil vom 11. Juni 2024
Besetzung Verwaltungsrichter Winkler, Vorsitz
Verwaltungsrichterin Lang
Verwaltungsrichterin Steiger
Gerichtsschreiber Wildi
Beschwerde- A._____ AG
führerin vertreten durch Dr. iur. Oliver Bucher, Rechtsanwalt, Oberstadtstrasse 7,
Postfach, 5402 Baden
gegen
Vorinstanzen Gemeinderat Q._____
Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsabteilung,
Entfelderstrasse 22, Buchenhof, 5001 Aarau
Gegenstand Beschwerdeverfahren betreffend Baubewilligung (Umnutzung)
Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt
vom 24. Januar 2024

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Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten:
A.
Am 30. August 2021 reichte die A._____ AG dem Gemeinderat Q._____
ein nachträgliches Baugesuch für die bereits erfolgte Umnutzung von zwei
Büro- und Gewerberäumen in eine 130 m2 gross Wohnung (1. OG) und in
eine 137 m2 grosse Wohnung (2. OG) auf der Parzelle Nr. aaa an der R-
Strasse b, Q._____, ein. Gegen das Bauvorhaben wurden keine Einwen-
dungen erhoben. Am 22. August 2022 fällte der Gemeinderat Q._____ fol-
genden Entscheid:
1.
Der Gemeinderat lehnt das am 30. August 2021 nachträglich eingereichte
Baugesuch für die bereits erfolgte Umnutzung von Gewerbe- zu Wohn-
raum in der Liegenschaft R-Strasse b vollumfänglich ab.
2.
[…]
3.
Die Bauherrschaft wird aufgefordert, mit der Abteilung Bau und Planung
einen Termin zu vereinbaren, damit eine Behördendelegation den Umfang
des Rückbaus prüfen und das rechtliche Gehör gewähren kann.
4.
Die umgenutzten Gewerberäume dürfen nicht als Wohnung vermietet und
genutzt werden. Falls bereits Mietverhältnisse bestehen, ist dies den Mie-
terinnen und Mietern sofort anzuzeigen. Nach Rechtskraft dieses Ent-
scheids sind die Mietvertragsverhältnisse unverzüglich unter Wahrung der
gemäss gültigen Mietverträgen vorgegebenen Fristen zu kündigen. Die
Kündigungen sind der Gemeinde zu den Akten zu geben.
5. – 6.
[…]
B.
1.
Gegen diesen Entscheid erhob die A._____ AG Beschwerde beim Depar-
tement Bau, Verkehr und Umwelt (BVU), Rechtsabteilung, welche das Ver-
fahren (BVURA.22.496) auf Antrag der Beschwerdeführerin sistierte. Nach
einer Einigungsverhandlung mit den Gemeindebehörden reichte die
A._____ AG am 1. Februar 2023 beim Gemeinderat ein Wiedererwägungs-
gesuch ein. Der Gemeinderat Q._____ lehnte das Wiedererwägungsge-
such mit Entscheid vom 11. September 2023 ab. Dagegen erhob die
A._____ AG wiederum Beschwerde beim BVU, Rechtsabteilung (Verfah-
ren BVURA.23.533).

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2.
Am 24. Januar 2024 vereinigte das BVU, Rechtsabteilung, die Verfahren
BVURA.22.496 und BVURA.23.533 und fällte folgenden Entscheid:
1.
Die Beschwerden gegen die Entscheide des Gemeinderats vom 22. Au-
gust 2022/11. September 2023 werden abgewiesen, soweit darauf einzu-
treten ist.
2.
Die Kosten der Verfahren, bestehend aus einer Staatsgebühr von
Fr. 2'000.– sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen von Fr. 322.–, ins-
gesamt Fr. 2'322.–, werden vollumfänglich der A._____ AG, Q._____, auf-
erlegt.
3.
Parteikosten werden keine ersetzt.
B.
1.
Gegen den am 27. Januar 2024 zugestellten Entscheid des BVU, Rechts-
abteilung, erhob die A._____ AG am 23. Februar 2024 Verwaltungsge-
richtsbeschwerde mit den Anträgen:
1.
Der Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsabtei-
lung, BVURA.23.533 vom 24. Januar 2024 betreffend das Baugesuch für
die Umnutzung Gewerbe- zu Wohnraum, Parzelle aaa, BG-Nr. 2021-55
sei aufzuheben, und es sei für die Wohnnutzung im Raum B3 (ehemals
"Yogaraum") und im Raum B1 (ehemals "Büroraum L._____"), je R-
Strasse b, Q._____, eine Ausnahmebewilligung zu erteilen; eventualiter
sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung und Erteilung der Ausnahmebe-
willigung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
2.
Eventualiter:
a) Die Ausnahmebewilligung für den Raum B3 (ehemals "Yogaraum") sei
zu erteilen;
b) Die Ausnahmebewilligung für den Raum B1 (ehemals "Büroraum
L._____") sei zu erteilen mit der Auflage, bei Mieterwechseln den Raum
für Gewerbe (nicht störendes Gewerbe mit wenig Publikumsverkehr) aus-
zuschreiben. Kann der Raum für ein solches Gewerbe nicht innert einer
Frist von 3 Monaten seit Ausschreibung zu marktüblichen Bedingungen
vermietet werden, darf der Raum als Wohnung vermietet werden.
3.
Subeventualiter zu Ziff. 2 lit. a): Die Ausnahmebewilligung für die Nutzung
des Raums B3 (ehemals "Yogaraum") zu Wohnzwecken sei unter der Auf-
lage zu erteilen, dass bei einem Mieterwechsel diese Räume für Gewerbe
(nicht störendes Gewerbe mit wenig Publikumsverkehr) auszuschreiben
sind. Können diese Räume für ein solches Gewerbe nicht innert einer Frist

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von 3 Monaten seit Ausschreibung zu marktüblichen Bedingungen vermie-
tet werden, dürfen sie als Wohnung vermietet werden.
4.
Unter den gesetzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.);
Zudem stellte die Beschwerdeführerin folgenden Verfahrensantrag:
Es sei ein Augenschein durchzuführen.
2.
Mit Beschwerdeantwort vom 8. April 2024 beantragte der Gemeinderat
Q._____, die Beschwerde sei vollumfänglich abzuweisen. Die Entscheide
der Vorinstanz sowie des Gemeinderats seien zu bestätigen.
3.
Das BVU, Rechtsabteilung, beantragte mit Beschwerdeantwort vom
10. April 2024, die Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei abzuweisen, unter
Kosten- und Entschädigungsfolge.
4.
Am 22. Mai 2024 reichte die Beschwerdeführerin eine Replik ein, mit der
sie am Beschwerdeantrag festhielt.
5.
Das Verwaltungsgericht hat den Fall am 11. Juni 2024 beraten und ent-
schieden.
Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
I.
1.
Gegen letztinstanzliche Entscheide der Verwaltungsbehörden ist die Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde zulässig (§ 54 Abs. 1 des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 [Verwaltungsrechtspfle-
gegesetz, VRPG; SAR 271.200]). Das gilt auch in Bausachen (vgl. § 61
Abs. 3 der Bauverordnung vom 25. Mai 2011 [BauV; SAR 713.121]). Der
angefochtene Entscheid des BVU ist verwaltungsintern letztinstanzlich
(§ 61 Abs. 1 BauV und § 9 Abs. 1 i.V.m. § 13 Abs. 1 lit. a Ziffer 1 der Ver-
ordnung über die Delegation von Kompetenzen des Regierungsrats vom
10. April 2013 [Delegationsverordnung, DelV; SAR 153.113]). Das Verwal-
tungsgericht ist somit zuständig.
2.
Mit der Beschwerde ans Verwaltungsgericht können die unrichtige oder un-
vollständige Feststellung des Sachverhalts sowie Rechtsverletzungen ge-

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rügt werden (§ 55 Abs. 1 VRPG). Eine Ermessenskontrolle ist dagegen
ausgeschlossen (Umkehrschluss aus § 55 Abs. 3 VRPG).
II.
1.
1.1.
Die Parzelle Nr. aaa liegt an der R-Strasse in Q._____. Das Grundstück ist
mit der Liegenschaft A._____ überbaut, welche sich in zwei grössere Bau-
körper (R-Strasse a und R-Strasse b) gliedert, welche teilweise zusam-
mengebaut sind. Während das Haus R-Strasse a unmittelbar an die R-
Strasse grenzt, liegt das Haus R-Strasse b etwas zurückversetzt dahinter,
so dass es teilweise vom Haus R-Strasse a verdeckt wird. Vor dem ande-
ren Teil des Hauses R-Strasse b befindet sich ein mit Bäumen bepflanzter
Freibereich mit Abstellplätzen sowie die Zufahrt zur Garage/Einstellhalle
(siehe Beschwerde, S. 10 f. [Fotos]; Grundrissplan EG [in: kommunale Ak-
ten]; im Aargauischen Geographischen Informationssystem [AGIS] abruf-
bare Online-Karte "Luftbild 2023").
Im Jahre 2021 nahm die Beschwerdeführerin im Haus R-Strasse b ohne
Baubewilligung eine Umnutzung von zwei Büro- und Gewerberäumen, die
bis dahin während längerer Zeit als Yogacenter (2. OG; Raumeinheit B3)
und Büroraum "L._____" (1. OG; Raumeinheit B1) genutzt wurden, in
Wohnraum vor. Durch den Einbau von Wänden, Küchen und Bädern ent-
standen im 1. OG eine 130 m2 grosse Wohnung (Raumeinheit B1) und im
2. OG eine 137 m2 grosse Wohnung (Raumeinheit B3) (vgl. Baugesuchs-
unterlagen [in: kommunale Akten]; angefochtener Entscheid, S. 5).
1.2.
Die Parzelle Nr. aaa befindet sich in der Bäderzone B (Bauzonen- und Kul-
turlandplan der Gemeinde Q._____ vom ______ 2017 / ___ Februar 2018).
Gemäss § 10 der Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Q._____ vom
______ 2017 / ___ Februar 2018 (BNO) gelten in der Bäderzone folgende
Ziele: Entwicklung und Förderung des kulturhistorisch bedeutsamen Bä-
derquartiers; Erhaltung der attraktiven städtebaulichen Situation (Abs. 1).
Zugelassen sind Nutzungen im Gesundheits-, Pflege- und Wohlfühlbe-
reich, Hotels, Gaststätten, Läden, Kultureinrichtungen sowie Wohnen,
Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe (Abs. 2). Entlang der R-Strasse sind
im Erdgeschoss Gewerbe und Dienstleistungen, nach Möglichkeit mit Pub-
likumsverkehr, zu realisieren. Zusätzlich ist das vorhandene Thermalwas-
ser im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss entsprechend den Zielen ge-
mäss Abs. 1 zweckmässig zu nutzen. (Abs. 3). Mindestens 30 % und ma-
ximal 70 % der anrechenbaren Geschossfläche sind im Gesundheits-,
Pflege- und Wohlfühlbereich zu nutzen. Hotels dürfen mit 100 % der anre-
chenbaren Geschossfläche genutzt werden. Beim Wohnen sind unter-
schiedliche Wohnungsgrössen vorzusehen (Abs. 4). Weitere – hier nicht

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interessierende – Vorgaben zur Bäderzone B enthalten die Abs. 5 – 9 des
§ 10 BNO.
Im konkreten Fall ist unbestritten, dass mit der Umnutzung der Räume B1
und B3 zu Wohnraum die in der Bäderzone vorgeschriebene Nutzung von
mindestens 30 % der anrechenbaren Geschossfläche im Gesundheits-,
Pflege- und Wohlfühlbereich (§ 10 Abs. 4 BNO) deutlich unterschritten
wird. Die Erteilung einer ordentlichen Baubewilligung fällt damit ausser Be-
tracht. Strittig und zu prüfen ist, ob für die Umnutzung eine Ausnahmebe-
willigung nach § 67 des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen
vom 19. Januar 1993 (Baugesetz, BauG; SAR 713.100) erteilt werden
kann.
2.
2.1.
Gemäss § 67 Abs. 1 BauG kann der Gemeinderat bei der Bewilligung von
Bauten und Anlagen, unter billiger Abwägung der beteiligten privaten Inte-
ressen, Ausnahmen von kommunalen Nutzungsplänen gestatten, wenn a)
es mit dem öffentlichen Wohl sowie mit Sinn und Zweck der Rechtssätze
vereinbar ist und b) ausserordentliche Verhältnisse vorliegen oder die An-
wendung der Pläne zu hart wäre. § 67 Abs. 1 BauG verlangt somit nicht
nur eine Interessenabwägung, sondern setzt kumulativ das Vorliegen aus-
serordentlicher Verhältnisse oder einer unzumutbaren Härte voraus. Ein
Ausnahmetatbestand lässt sich nicht allein damit begründen, es bestünden
keine öffentlichen (oder privaten) Interessen an der Einhaltung der Zonen-
vorschrift bzw. die Ausnahme sei mit dem Sinn und Zweck des Rechtssat-
zes (von dem abgewichen wird) vereinbar. Es bedarf darüber hinaus aus-
serordentlicher Verhältnisse oder eines Härtefalls, die eine Ausnahme
rechtfertigen. Das Verwaltungsgericht hat in seiner bisherigen Praxis stets
strenge Anforderungen an das Vorliegen einer Ausnahmesituation gestellt;
eine solche darf nicht leichthin angenommen werden.
Die Frage, ob ausserordentliche Verhältnisse vorliegen, beurteilt sich ei-
nerseits nach der Interessenlage: Die Umschreibung der Normtatbestände
richtet sich an durchschnittlichen Lebenssituationen aus. Dem Gesetz liegt
eine Interessenbeurteilung zugrunde, die der Gesetzgeber für diese typi-
sche Lebenssituation durchgeführt hat. Einschränkungen, die sich aus die-
ser Beurteilung ergeben, muss der Betroffene hinnehmen. Der zu entschei-
dende Sachverhalt kann indessen von der Interessenlage her so ausseror-
dentlich sein, dass angenommen werden muss, der Gesetzgeber habe die-
sen Einzelfall stillschweigend ausgeschlossen, sei es, dass der Gesuch-
steller durch die Einhaltung der Norm wesentlich schwerer getroffen wird,
als dies dem Gesetzgeber bei der Normierung des Regelfalls vorschwebte,
oder sei es, dass die öffentlichen oder privaten Interessen, welche norma-
lerweise die Eigentumsbeschränkung verlangen, im konkreten Fall gar
nicht vorliegen. Die Verhältnisse sind aussergewöhnlich, wenn der kon-

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krete Fall nach der Interessenlage von der durchschnittlichen Lebenssitua-
tion abweicht, die der Gesetzgeber geregelt hat. Unter diesem Gesichts-
punkt hat die Behörde, die eine Ausnahme in Erwägung zieht, zu prüfen, in
welchem Mass die Verhältnisse des Einzelfalls von der Interessenbeurtei-
lung abweichen, die der Gesetzgeber vorgenommen hat. Sieht sich ein
Bauherr Sachzwängen gegenüber, die er durch bauliche Vorkehren selber
geschaffen und zu vertreten hat, vermag dies noch keine Ausnahmesitua-
tion zu begründen.
Bei der Beurteilung der Frage, ob aussergewöhnliche Verhältnisse vorlie-
gen, ist ausserdem die im Gesetz angelegte Aufgabenteilung zwischen Le-
gislative und Exekutive zu beachten. Die rechtsanwendende Behörde hat
im Normalfall die gesetzliche Grundordnung zu respektieren, die der Ge-
setzgeber in generell-abstrakter Form erlassen hat. Die Exekutivbehörde
darf § 67 BauG nicht dazu missbrauchen, die gesetzliche Grundordnung
auszuhöhlen oder das gesetzlich vorgegebene Verhältnis von Regel und
Ausnahme zu korrigieren. Das wäre dann der Fall, wenn die Behörde die
Ausnahmebestimmung so anwendet, dass die Regel zur Ausnahme wird,
oder Ausnahmen auf Gründe stützt, die sich in einer Vielzahl der Fälle an-
führen lassen. So stellt etwa die optimale Nutzung des Baugrundstücks ein
allgemeines (privates) Interesse dar, das für sich allein keinen ausreichen-
den Grund für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung bilden kann. Hätte
der Gesetzgeber Gesichtspunkte berücksichtigen wollen, die in einer Viel-
zahl der Fälle geltend gemacht werden können, hätte er die Grundordnung
angepasst oder um gesetzliche Ausnahmegründe erweitert. Nach der ge-
setzlich vorgegebenen Aufgabenteilung zwischen Legislative und Exeku-
tive bietet § 67 BauG keine rechtliche Handhabe, in jedem Einzelfall eine
individualisierte Würdigung der Interessen vorzunehmen. Sonst würde die
gesetzliche Grundordnung ihres Anwendungsbereichs beraubt. Nur in be-
sonders gelagerten Situationen darf und soll gestützt auf § 67 BauG eine
individualisierte Interessenbeurteilung eingreifen (vgl. zu Ganzen und statt
vieler: AGVE 2019, S. 99, Erw. 2.4.1 mit zahlreichen Hinweisen; Entscheid
des Verwaltungsgerichts WBE.2022.296 vom 28. März 2023, Erw. II/3.3).
2.2.
2.2.1.
Die Vorinstanz erachtete die Voraussetzung für eine Ausnahmebewilligung
als nicht erfüllt. Die Liegenschaft "A._____ a und b" sei seit vielen Jahren
und bereits als die Beschwerdeführerin sie erworben habe, teilweise ge-
werblich genutzt worden. Schon damals habe die Vorgabe gegolten, dass
in der Bäderzone grundsätzlich nur Nutzungen gestattet seien, die dem
Kur- und Badebetrieb dienten. Nutzungen, die diesen Betrieb sinnvoll er-
gänzten, seien zulässig gewesen, allerdings nur in begrenztem Masse, d.h.
sie hätten 50 % nicht überschreiten dürfen. Dass die Wohnnutzung nur
sehr eingeschränkt erlaubt gewesen sei, sei der Beschwerdeführerin be-
reits bei der Übernahme bekannt gewesen. Die nachfolgenden Nutzungs-

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planungsrevisionen hätten diesbezüglich keine wesentlichen Änderungen
gebracht. In der Bäderzone solle nach wie vor eine gemischte Nutzung
stattfinden. Auch im Rahmen der Nutzungsplanungsrevision 2018 sei die
Aufwertung und Wiederbelebung des Bäderquartiers ein massgebliches
Planungsziel gewesen. Dieses hoch zu gewichtende öffentliche Interesse
bestehe nach wie vor. Dass in der Umgebung auch andere Gewerbebe-
triebe der betreffenden Art vorhanden seien, bedeute im Weiteren nicht,
dass der Markt in der Bäderzone übersättigt sei. Vielmehr zeige dies, dass
die Vermietung an Betriebe, die im Gesundheits-, Pflege- und Wohlfühlbe-
reich tätig seien, möglich sei und auch künftig Potential habe. Von ausser-
ordentlichen Verhältnissen oder einem Härtefall könne nicht ausgegangen
werden. Daran vermöchten die Ausführungen der Beschwerdeführerin zur
angeblich fehlenden Eignung der Räumlichkeiten nichts zu ändern. Wes-
halb die Räume für stilles Gewerbe und Kleingewerbe derart ungünstig lie-
gen sollten, könne nicht nachvollzogen werden. Dies umso mehr, als sie
bereits viele Jahre genau wie vorgeschrieben gewerblich genutzt worden
seien. Es sei nicht nachvollziehbar, weshalb dies heute nicht (mehr) mög-
lich sein solle. Abgesehen davon würden die Argumente betreffend man-
gelhafter Eignung oder fehlendem Bedarf eher auf die Bestimmung selbst
abzielen bzw. diese in Frage stellen. Sollten sich die Verhältnisse derart
verändert haben, dass die geltende Nutzungsvorschriften nicht mehr sinn-
voll seien, wäre dies im Rahmen eines Nutzungsplanungsverfahrens zu
korrigieren. Die Gemeindebehörden zögen dies gegenwärtig allerdings
nicht in Betracht.
Die mit der Umnutzung verbundenen rein wirtschaftlichen Interessen ver-
möchten die Voraussetzungen von § 67 Abs. 1 lit. b BauG somit nicht zu
begründen. Dies gelte auch hinsichtlich des angeblich erhöhten Bedarfs
nach mehr Wohnraum in der Gemeinde. Einem solchen Anliegen müsste
allenfalls im Rahmen der nächsten Zonenplanrevision Rechnung getragen
werden. Das Interesse an der Einhaltung der kommunalen Nutzungsord-
nung überwiege somit. Dafür sprächen auch die Grundsätze der Rechtssi-
cherheit und der Rechtsgleichheit. Mit Blick auf diese Grundsätze sowie
unter Berücksichtigung der Gemeindeautonomie (Kann-Vorschrift) bestehe
kein Anlass, von der kommunalen Beurteilung abzuweichen. Dass die kom-
munale Baukommission die Bewilligung der Umnutzung beantragt habe,
tue hier im Übrigen nichts zur Sache. Für den Entscheid zuständig sei letzt-
lich der Gemeinderat gewesen (zum Ganzen: angefochtener Entscheid,
S. 7 ff.; siehe auch Beschwerdeantwort BVU).
2.2.2.
Die Beschwerdeführerin ist der Ansicht, sie habe Anspruch auf eine Aus-
nahmebewilligung. Die "besonderen Verhältnisse" im Sinne von § 67
Abs. 1 BauG sieht sie in der Lage/Situierung sowie der architektonischen
Eigenheiten der Liegenschaft "A._____" und in der fehlenden Eignung der
beiden streitbetroffenen Raumeinheiten B1 und B3, jeweils in Bezug auf

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die R-Strasse (Beschwerde, S. 8 ff.). Die Situation des Baukörpers B (Haus
R-Strasse b) unterscheide sich von derjenigen des Baukörpers A (Haus R-
Strasse a) sowie den übrigen, direkt an die R-Strasse/U-Promenade aus-
gerichteten Wohn- und Geschäftsbauten. Letztere würden als Teil der
Fussgängerpromenade und des öffentlichen Raums wahrgenommen; sie
hätten auch Zugänge auf Strassenniveau. Der Baukörper B dagegen
grenze sich optisch und funktional deutlich von der Promenade ab (vgl.
Beschwerde, S. 12). Er werde nicht als Bestandteil des öffentlichen Raums
entlang der Limmat wahrgenommen und eigne sich aufgrund des nur über
eine Erschliessungstreppe erreichbaren Zugangs nicht für Nutzungen im
Gesundheits-, Pflege- und Wohlfühlbereich. Die Treppe sei für Personen,
die auf einen Rollstuhl angewiesen seien, zudem unüberwindbar und stelle
auch für anderweitig mobilitätseingeschränkte Personen ein wesentliches
Hindernis dar. Selbst wenn die unverhältnismässig hohen Kosten eines
Lifts aufgewendet würden, bliebe der Zugang im Verhältnis zu den leicht
(d.h. von der R-Strasse ebenerdig zugänglichen) Liegenschaften, ein nach-
teiliges Erschwernis (Beschwerde, S. 12 f.). Zum selben Ergebnis sei im
Übrigen die fach- und ortskundige Baukommission gekommen, welche die
Erteilung einer Ausnahmebewilligung beantragt habe. Weshalb der Ge-
meinderat der Empfehlung der Baukommission nicht gefolgt sei, sei schlei-
erhaft und wohl politisch motiviert (Beschwerde, S. 13 f.).
Dass die Vorinstanz ausführte, die Argumentation der Beschwerdeführerin
ziele "eher auf die Bestimmung selbst" ab bzw. stelle "diese in Frage", er-
achtet die Beschwerdeführerin als nicht nachvollziehbar und unbegründet.
Ausserhalb der Zentren des X.-Bades und des C._____ bestehe bereits
heute ein mehr als ausreichendes Angebot im Bereich des Gesundheits-,
Pflege- und Wohlfühlbereichs-Sektors. Der Markt für die von der Planungs-
behörde angestrebte "bädernahe" Nutzung sei mehr als hinreichend ge-
deckt (Beschwerde, S. 15 f.). Die Konsequenz davon sei, dass kaum
(noch) eine Nachfrage für Räumlichkeiten für Gewerbe-, Pflege- und Wohl-
fühlbereich bestehe und sicherlich nicht für solche, die sich in abseits des
Publikumsverkehrs liegenden und schwer zugänglichen Liegenschaften
befänden (vgl. Beschwerde, S. 16 ff.). Letztlich liesse sich die ersuchte
Ausnahmebewilligung mit Sinn und Zweck von § 10 BNO vereinbaren, zu-
mal die nutzungsplanerisch angestrebte Attraktivität und Belebung der U-
Promenade dadurch nicht beeinträchtigt werde. Dem öffentlichen Interesse
sei bereits hinreichend Rechnung getragen, auch ohne einen mindestens
30 %-igen bädernahen Gewerbeanteil auf dem streitbetroffenen Grund-
stück. Weiter ist die Beschwerdeführerin der Ansicht, dass weitere Ge-
werbe zu einer hinderlichen und störenden Erhöhung des Fussgänger- und
(Parkplatz-)Suchverkehrs und zu unnötigen Konflikten führten. Bereits die
heute bestehende Parkplatzsituation sei untragbar, da auf der Parzelle der
Beschwerdeführerin regelmässig unberechtigte Fahrzeuge parkierten.
Hinzu kämen die durch die Verkehrsmanöver verursachten störenden Im-
missionen. Weitere Gewerbebetriebe würden zu einer weiteren Verschär-

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fung der ohnehin schon prekären, teilweise gefährlichen, Verkehrssituation
führen (vgl. Beschwerde, S. 18 ff.). Sodann behauptet die Beschwerdefüh-
rerin, die Vorinstanz habe den Sachverhalt ungenügend ermittelt, da sie
keinen Augenschein durchgeführt habe. Ausserdem sei zu bezweifeln,
dass im "C._____" und "D._____" der erforderliche Gewerbeanteil einge-
halten werde. Schliesslich weist sie darauf hin, dass ein akuter Mangel an
Mietwohnungen bestehe, welchem die Gemeinde mit der Gründung einer
"Gemeinde AG" Abhilfe schaffen wolle. An der Vermietung der streitbe-
troffenen Räumlichkeiten zu Wohnzwecken bestehe ein zwingend zu be-
rücksichtigendes hohes öffentliches Interesse, welchem durch die Erteilung
der beantragten Ausnahmebewilligung nachgelebt werden könne (vgl. Be-
schwerde, S. 20 ff.). Im Übrigen hält die Beschwerdeführerin an ihren
Eventual- und Subeventualanträgen fest (Beschwerde, S. 22 f.).
2.2.3.
Der Gemeinderat erachtet die Beschwerde als unbegründet. Die Be-
schwerdeführerin lasse unerwähnt, dass ein neuer, einladender Zugang
auch von der W-Strasse her geschaffen worden sei, welcher öffentlich sei
und direkt vor das Haus B führe. Eine Beurteilung der Zugänglichkeit und
der Einsicht des Gebäudes nur von der R-Strasse her sei somit nicht kor-
rekt. Ausserdem sei der Gemeinderat sehr wohl bemüht, den Verkehr auf
der R-Strasse so gut wie möglich zu beschränken. Es sei falsch, wenn die
Beschwerdeführerin aus der aktuellen Verkehrssituation ableite, Gewerbe-
räume seien zu vermeiden und darum bestehe ein Anrecht auf eine Aus-
nahmebewilligung. Im Übrigen hält der Gemeinderat an der Ablehnung des
nachträglichen Baugesuchs fest (Beschwerdeantwort Gemeinderat). Das
Vorliegen ausserordentlicher Verhältnisse oder eines Härtefalls verneinte
der Gemeinderat bereits im Entscheid vom 22. August 2022. Ebenso ver-
neinte er, dass die Umnutzung mit dem öffentlichen Wohl sowie mit Sinn
und Zweck der Rechtssätze vereinbar sei.
2.2.4.
In der Replik hält die Beschwerdeführerin an den bereits in der Beschwerde
vorgebrachten Argumenten fest. Zudem bringt sie vor, der vom Gemeinde-
rat erwähnte Zugang von der W-Strasse her sei ihr nicht bekannt gewesen.
Dass über den privat anmutenden rückwärtigen Hof des Hotels "D._____"
zum streitbetroffenen Haus B gelangt werden könne, sei höchstens den
unmittelbaren Anwohnern bekannt. Mieter oder Besucher der Liegenschaft
"A._____" hätten zudem keine Rechte, im erwähnten Hofbereich zu parkie-
ren. Für Fussgänger, insbesondere Spaziergänger entlang der U-Prome-
nade, sei dieser Zugang zudem nicht ersichtlich. Die Zugänglichkeit und
Einsicht der streitbetroffenen Liegenschaft (insbesondere "Haus B") sei al-
lein von der R-Strasse aus zu beurteilen.

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2.3.
2.3.1.
Die Beschwerdeführerin sieht die "besonderen Verhältnisse" im Sinne von
§ 67 Abs. 1 BauG in der Lage/Situierung sowie der architektonischen Ei-
genheiten der Liegenschaft und in der fehlenden Eignung der beiden streit-
betroffenen Raumeinheiten B1 und B3, jeweils in Bezug auf die R-Strasse.
2.3.2.
Was die Lage/Situierung sowie die architektonischen Eigenheiten anbe-
langt, wurde bereits dargelegt, dass sich die Liegenschaft "A._____" in zwei
grössere Baukörper (R-Strasse a und R-Strasse b) gliedert, welche teil-
weise zusammengebaut sind. Während der Baukörper A (R-Strasse a) un-
mittelbar an die R-Strasse grenzt, liegt der Baukörper B (R-Strasse b) et-
was zurückversetzt dahinter, so dass er teilweise vom Baukörper A ver-
deckt wird. Vor dem anderen Teil des Baukörpers B befindet sich ein mit
Bäumen bepflanzter Freibereich mit Abstellplätzen sowie die Zufahrt zur
Garage/Einstellhalle (siehe Erw. II/1.1). Zum auf der Ebene des 1. OG lie-
genden Eingang des Baukörpers B gelangt man vom erwähnten Freibe-
reich her über eine Aussentreppe, welche ein paar Meter neben der Gara-
geneinfahrt beginnt und entlang des Gebäudes hochführt (siehe z.B. Fotos,
in: Beschwerde, S. 11). Darüber hinaus besteht ein neuer Zugang auch von
der W-Strasse her. Dieser wurde im Rahmen der Sanierung des Hotels
"D._____" sowie des dahinterliegenden Neubaus geschaffen und ist ge-
mäss Angaben des Gemeinderats öffentlich (vgl. Beschwerdeantwort Ge-
meinderat, S. 1). Fussgänger können von der W-Strasse über die Rampe
und den anschliessenden Hof/Platz auf der Parzelle Nr. bbb ("D._____")
sowie ein paar wenige Treppenstufen direkt auf den Hof/Platz (auf Parzelle
Nr. aaa) vor dem Baukörper B (wo sich auch dessen Eingang befindet) ge-
langen (siehe u.a. AGIS-Karten "Amtliche Vermessung", "Luftbild" [ab
2018]). Auf den Zugang von der W-Strasse her ist nachfolgend nicht weiter
einzugehen, da – wie sich aus den nachfolgenden Erwägungen ergibt –
bereits der Zugang von der R-Strasse her genügt.
Weshalb es aufgrund der Lage/Situierung des Baukörpers B und der archi-
tektonischen Eigenheiten (jeweils in Bezug auf die R-Strasse) nicht geeig-
net sein soll, die strittigen Raumeinheiten im Gesundheits-, Pflege- und
Wohlfühlbereich zu nutzen, kann nicht nachvollzogen werden. Die Vergan-
genheit belegt vielmehr, dass dies sehr wohl möglich ist, wurde die 137 m2
grosse Raumeinheit B3 (im 2. OG) doch über viele Jahre als Yogacenter
genutzt. Auch die 130 m2 grosse Raumeinheit B1 (im 1. OG) könnte prob-
lemlos im Gesundheits-, Pflege- und Wohlfühlbereich genutzt werden. Eine
solche Nutzung setzt – entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin –
auch nicht voraus, dass die Räume zwingend in einem Baukörper direkt an
der R-Strasse/U-Promenade liegen müssten (siehe Beschwerde, S. 12 f.).
Dienstleistungen im Gesundheits-, Pflege- und Wohlfühlbereich – zu den-
ken ist etwa an Arztpraxen, Physiotherapie, medizinische Massage, Aku-

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punktur, Podologie, Atemtherapie, Klangtherapie, Haartransplantation,
Kosmetik, Kurse in Yoga, Pilates, Gymnastik, Meditation etc. – sind in aller
Regel nicht auf Publikumsverkehr ausgelegt. Sie erfolgen auf vorgängige
Anmeldung hin, die entsprechenden Anbieter können insoweit gut auch in
der 2. Bautiefe situiert sein. Anhaltspunkte, wonach in der Vergangenheit
Kunden/Besucher von im Baukörper B angesiedelten Betrieben den Ein-
gang zum Baukörper B nicht finden konnten, bestehen zudem nicht. Die
Beschwerdeführerin macht solches auch nicht geltend. Abgesehen davon
könnte eine Unklarheit betreffend die Lage des Eingangs mit einfachsten
Mitteln, wie z.B. mit einer Beschilderung bzw. einer Werbestele, behoben
werden. Für das im Baukörper A (R-Strasse a) eingemietete E._____ (Be-
schwerde, S. 15; siehe https://www.______) wurde bei der Aussentreppe
z.B. ebenfalls ein entsprechendes Schild angebracht (siehe Fotos, in: Be-
schwerde, S. 11 sowie Vorakten, act. 36 [hinten links]; Beschwerdebei-
lage 4 [Abb. 4 und 5]), damit die Kunden/Besucher den auf der Ebene des
1. OG befindlichen Eingang (zum betreffenden Eingang siehe Grundriss-
plan 1. OG [in: kommunale Akten], wobei sich das Gesundheitscenter im
2. OG des Baukörpers A befindet, da im EG/1. OG die H._____ GmbH do-
miziliert ist [Beschwerde, S. 15; Beschwerdebeilage 8; Begleitschreiben
Baugesuch [in: kommunale Akten]) problemlos finden. Sollte ein Kunde/Be-
sucher die Aussentreppe zum Eingang des Baukörpers B allenfalls mobili-
tätsbedingt nicht bewältigen können, besteht im Weiteren die Möglichkeit,
dass diese Person (z.B. auf telefonische Anmeldung hin) auf der Ebene EG
unterhalb der Aussentreppe abgeholt und über die Garage/Einstellhallte
mit dem Lift (siehe Grundrissplan EG [in: kommunale Akten]) nach oben
zur betreffenden Nutzung im Gesundheits-, Pflege- und Wohlfühlbereich
geführt wird. Eine weitere Möglichkeit wäre z.B. die Installation eines Trep-
pen- oder eines Aussenlifts. In der Vergangenheit war eine solche bauliche
Massnahme für die zonenkonforme Nutzung der Liegenschaft offenkundig
jedoch nicht erforderlich.
Die von der Beschwerdeführerin geltend gemachten Vorbringen verfangen
somit nicht. Die im Baukörper B befindlichen Räumlichkeiten B1 (im 1. OG)
und B3 (im 2. OG) sind für eine Nutzung im Gesundheits-, Pflege- oder
Wohlfühlbereich ohne weiteres geeignet. Die Lage/Situierung und die ar-
chitektonischen Eigenheiten des Baukörpers B (jeweils in Bezug auf die R-
Strasse) vermögen im Hinblick auf eine Nutzung im Gesundheits-, Pflege-
und Wohlfühlbereich ebenfalls keine ausserordentlichen Verhältnisse oder
einen Härtefall (§ 67 Abs. 1 lit. b BauG) zu begründen. Daran ändert im
Übrigen auch nichts, dass die Baukommission Q._____ das anbegehrte
Ausnahmegesuch unterstützte (vgl. Schreiben der Abteilung Bau und Pla-
nung vom 30. Mai 2022 [in: kommunale Akten]). Baubewilligungsbehörde
ist nicht die Baukommission, sondern der Gemeinderat (§ 59 Abs. 1 BauG).
Dieser erkannte zu Recht, dass kein Ausnahmegrund im Sinne von § 67
Abs. 1 lit. b BauG vorliegt (vgl. Entscheid des Gemeinderats vom 22. Au-
gust 2022, S. 3 f. [in: kommunale Akten]). Dass er der Baukommission nicht

- 13 -
folgte, ist – wie die vorstehende Beurteilung bestätigt – weder "schleierhaft"
noch "politisch motiviert", sondern war schlicht richtig.
2.4.
2.4.1.
Die Beschwerdeführerin bringt vor, der Markt für die seitens der Planungs-
behörde angestrebten "bädernahen" Nutzung sei bereits heute mehr als
hinreichend gedeckt bzw. gesättigt. Die Konsequenz davon sei, dass kaum
(noch) eine Nachfrage nach Räumlichkeiten für Gewerbe im Gesund-
heits-, Pflege- und Wohlfühlbereich bestehe.
2.4.2.
§ 10 Abs. 4 Satz 1 BNO, um welche Bestimmung es vorliegend geht,
spricht von Nutzungen "im Gesundheits-, Pflege- und Wohlfühlbereich". Die
Regelung schreibt vor, dass mindestens 30 % und maximal 70 % der an-
rechenbaren Geschossflächen im Gesundheits-, Pflege- und Wohlfühlbe-
reich zu nutzen sind. Die Beschwerdeführerin ist der Ansicht, im Bäderge-
biet seien schon ausreichend "bädernahe" Nutzungen vorhanden, weshalb
keine weitere Nachfrage für solche Räumlichkeiten bestehe. Implizit macht
sie damit geltend, dass der in geforderte Mindestwert von 30 % (den sie
auf ihrem Grundstück unbestrittenermassen nicht erbringt) zu hoch sei. Die
Argumentation richtet sich sinngemäss gegen die Regelung von § 10
Abs. 4 Satz 1 BNO als solche. Dass im angefochtenen Entscheid auch die
Vorinstanz davon sprach, die Argumente der Beschwerdeführerin u.a. be-
treffend fehlendem Bedarf richteten sich "eher auf die Bestimmung selbst"
bzw. stellten "diese in Frage" (vgl. angefochtener Entscheid, S. 9), ist inso-
weit richtig und nachvollziehbar. Die Vorinstanz wies im Weiteren auch kor-
rekt darauf hin, dass eine Anpassung/Korrektur der geltenden Nutzungs-
vorschrift (sofern diese nicht mehr sinnvoll sein sollte) im Nutzungspla-
nungsverfahren (§§ 23 ff. BauG) vorzunehmen wäre und nicht im Baube-
willigungsverfahren über eine Ausnahmebewilligung (angefochtener Ent-
scheid, S. 9). Im (Baubewilligungs-)Verfahren kann sich höchstens die Fra-
ge stellen, ob Anlass für eine akzessorische Überprüfung der geltenden
Nutzungsplanung besteht. Dazu ergibt sich Folgendes:
Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung werden Nutzungspläne pro-
zessual wie Verfügungen behandelt. Sie müssen bei Erlass angefochten
werden, ansonsten werden sie grundsätzlich bestandeskräftig. Die ak-
zessorische Überprüfung von Nutzungsplänen ist aus Gründen der Rechts-
sicherheit nur ausnahmsweise zulässig (vgl. BGE 135 II 209, Erw. 5.1; Ur-
teil des Bundesgerichts 1C_287/2021 vom 25. Juli 2022, Erw. 3.2). Dies
kann der Fall sein, wenn die Betroffenen sich bei Planerlass noch nicht über
die ihnen auferlegten Beschränkungen Rechenschaft geben konnten und
sie somit im damaligen Zeitpunkt keine Möglichkeit hatten, ihre Interessen
zu verteidigen (vgl. BGE 123 II 337, Erw. 3.a; Urteile des Bundesgerichts
1C_287/2021 vom 25. Juli 2022, Erw. 3.2, 1C_25/2019 vom 5. März 2020,

- 14 -
Erw. 6.1, 1C_290/2019 vom 13. Mai 2020, Erw. 3.1). Dasselbe gilt, wenn
sich die tatsächlichen Verhältnisse oder die gesetzlichen Voraussetzungen
seit Planerlass so erheblich geändert haben, dass die Planung rechtswidrig
geworden sein könnte, und das Interesse an ihrer Überprüfung bzw. An-
passung die entgegenstehenden Interessen der Rechtssicherheit und der
Planbeständigkeit (vgl. Art. 21 Abs. 2 RPG) überwiegt (vgl. BGE 145 II 83,
Erw. 5.1; 144 II 41, Erw. 5.1; Urteil des Bundesgerichts 1C_287/2021 vom
25. Juli 2022, Erw. 3.2).
Die geltende BNO wurde von der Gemeindeversammlung am ______ 2017
beschlossen und vom Regierungsrat am ___ Februar 2018 genehmigt. Die
Beschwerdeführerin wurde zwar erst am ___ Oktober 2018 im Handelsre-
gister des Kantons Aargau eingetragen (siehe www.zefix.ch; Firmennum-
mer CHE-______), sie hat sich jedoch die Rechtspositionen ihrer Rechts-
vorgänger anrechnen zu lassen (vgl. Urteil des Bundesgerichts
1C_283/2016 vom 11. Januar 2017, Erw. 4.4). Im Rahmen der Nutzungs-
planungsrevision war es für diese ein Leichtes zu erkennen, dass bezüglich
der Liegenschaft Parzelle Nr. aaa inskünftig ein Mindestanteil von 30 %
(und ein Maximalanteil von 70 %) der anrechenbaren Geschossfläche gilt,
welcher im Gesundheits-, Pflege- und Wohlfühlbereich zu nutzen ist. Die
damalige Eigentümerschaft konnte sich somit aus objektiven Gründen Re-
chenschaft über die ihnen auferlegten Beschränkungen geben und sich
mittels Anfechtung der Nutzungsplanung dagegen zur Wehr setzen. Die
Beschwerdeführerin bringt keine Gründe vor, weshalb der damaligen Ei-
gentümerschaft eine Anfechtung nicht möglich gewesen sein soll. Solche
Gründe sind auch nicht ersichtlich. Im Weiteren haben sich die tatsächli-
chen Verhältnisse oder die gesetzlichen Voraussetzungen seit Planerlass
auch nicht so verändert, dass die Planung rechtswidrig geworden sein
könnte. Dass ein vielfältiges Angebot an Nutzungen im Gesundheits-,
Pflege- und Wohlfühlbereich entsteht, war gewollt. Soweit die Beschwer-
deführerin verschiedene Nutzungen im Bäderquartier von R._____ und
Q._____ auflistet – wobei sie auch solche im Zusammenhang mit der Wie-
dereröffnung des am S-Platz (in R._____) gelegenen "F._____" nennt, des-
sen Zukunft und künftige Nutzung heute bekanntermassen jedoch unbe-
stimmt und unklar ist (siehe etwa Medienmitteilung vom ___ August 2023
der Stiftung S., abrufbar unter: www.______) – hilft dies nicht weiter. Seit
Inkrafttreten der revidierten BNO sind im Übrigen erst ein paar Jahre ver-
gangen, weshalb den Interessen an der Rechtssicherheit und an der Plan-
beständigkeit der noch jungen Nutzungsplanung hohes Gewicht zukommt.
Dass die Gemeinde Q._____ eine anderslautende BNO-Bestimmung er-
lassen hätte, wenn sie im Zeitpunkt der Entscheidung mit den gegenwärti-
gen Verhältnissen konfrontiert gewesen wäre, lässt sich nicht bestätigen.
Solche Anhaltspunkte bestehen nicht. Der Gemeinderat hält denn auch de-
zidiert daran fest, dass die geltende Vorgabe von § 10 Abs. 4 BNO einzu-
halten ist (vgl. Entscheid des Gemeinderats vom 22. August 2022 [in: kom-
munale Akten]). Die Voraussetzungen für eine akzessorische Überprüfung

- 15 -
von § 10 Abs. 4 Satz 1 BNO sind somit nicht erfüllt. Die Beschwerdeführe-
rin stellte im Übrigen auch gar keinen Antrag auf eine akzessorische Über-
prüfung.
2.4.3.
Soweit die Beschwerdeführerin mit ihren Ausführungen, wonach der Markt
für "bädernahe" Nutzungen hinreichend gedeckt bzw. gesättigt sei und
kaum (noch) eine Nachfrage nach Räumlichkeiten für Gewerbe im Gesund-
heits-, Pflege- und Wohlfühlbereich bestehe, dennoch auf eine Ausnahme-
situation im Sinne von § 67 Abs. 1 lit. b BauG abzielt, verfängt dies nicht.
Es handelt sich um Gründe, die jeder beliebige (nicht-Hotel-)Grundeigen-
tümer in der Bäderzone für sich anführen kann. Eine Ausnahmebewilligung
darf indes nicht dazu eingesetzt werden, generelle Gründe zu berücksich-
tigen, die sich praktisch immer anführen lassen; auf diesem Weg würde das
Gesetz abgeändert (vgl. oben Erw. II/2.1 [letzter Absatz]; BGE 117 Ib 225,
Erw. 6d; Urteile des Bundesgerichts 1C_275/2020 vom 6. Dezember 2021,
Erw. 2.2, 1C_91/2020 vom 4. März 2021, Erw. 5.2; AGVE 2001, S. 293,
Erw. 2c; Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2016.263 vom 7. April
2017, Erw. II/5.2).
2.5.
Nichts anderes gilt für die Vorbringen der Beschwerdeführerin, wonach ein
akuter Mangel an Mietwohnungen bestehe, weshalb an der Vermietung der
betroffenen Räumlichkeiten zu Wohnzwecken ein zwingend zu berücksich-
tigendes hohes öffentliches Interesse mit einer entsprechenden Nachfrage
bestehe und es folglich widersinnig wäre, sklavisch an einer (nicht nachge-
fragten) gewerblichen Nutzung der Räume festzuhalten. Auch dies sind ge-
nerelle Argumente bzw. Gründe, die jeder Grundeigentümer in der Bäder-
zone für sich anführen kann. Solche generellen Gründe vermögen keine
Ausnahmesituation im Sinne von § 67 Abs. 1 lit. b BauG zu begründen.
2.6.
2.6.1.
Die Beschwerdeführerin beruft sich auf die ihrer Ansicht nach untragbare
Verkehrs- und Parkierungssituation. Weitere Gewerbebetriebe würden zu
einer weiteren Verschärfung der ohnehin schon prekären, teilweise gefähr-
lichen, Verkehrssituation führen.
2.6.2.
Was die behauptete Verkehrs- bzw. Parkierungssituation auf der Parzelle
(Nr. aaa) der Beschwerdeführerin anbelangt, hängt es letztlich von der Be-
schwerdeführerin selber ab, inwieweit sie unerlaubt auf ihrer Parzelle par-
kierte Fahrzeuge duldet bzw. welche Massnahmen sie dagegen ergreift
und wie konsequent sie gegen Fehlbare vorgeht. Die Entwicklung auf ihrer
eigenen Parzelle hat sie weitgehend selber in der Hand.

- 16 -
In Bezug auf den öffentlichen Grund ist der Gemeinderat zudem bemüht,
den Verkehr auf der R-Strasse so weit wie möglich zu beschränken. Er hält
fest, zur Ahndung von Parksündern habe er zusätzlich zu den regelmässi-
gen Kontrollen durch die Stadtpolizei einen Sicherheitsdienst beauftragt,
der die fehlbaren Autofahrer büsse. Eine Arbeitsgruppe erarbeite aktuell
Lösungsvorschläge für eine Beruhigung des Verkehrs auf der R-Strasse
und für eine bessere Beschattung. Längerfristig scheine ein kontrollierter
Zugang mittels Senkpollern unumgänglich (Beschwerdeantwort Gemein-
derat, S. 1 f.). Daraus wird deutlich, dass der Gemeinderat bemüht ist, Nut-
zungskonflikte zu verringern und die Lebens- und Aufenthaltsqualität im
Bäderquartier stetig zu verbessern.
Selbst wenn bezüglich der Verkehrs- und Parkierungssituation auf bzw. um
den C._____-Platz aktuell allenfalls ein Defizit bestehen sollte, bestehen
somit Möglichkeiten, dass dieses behoben werden kann. Seitens der Ge-
meinde wurden erste Massnahmen bereits ergriffen. Dass eine Nutzung
der beiden umstrittenen Räumlichkeiten im Gesundheits-, Pflege- und
Wohlfühlbereich zu einer weiteren Verschärfung der Situation führen wird,
ist im Übrigen alles andere als zwingend. Die Beschwerdeführerin kann die
künftigen Mieter z.B. anhalten, ihre Kunden/Besucher vorgängig darüber
zu informieren, dass beim Gebäude keine Besucherparkplätze zur Verfü-
gung stehen und das öffentliche Parkhaus "W._____" in Q._____ zu
benutzen ist. Von ausserordentliche Verhältnissen oder einem Härtefall
(§ 67 Abs. 1 lit. b BauG), die es rechtfertigen würden, die Räumlichkeiten
B1 (im 1. OG) und B3 (im 2. OG) nicht entsprechend der Zonenvorgabe
(§ 10 Abs. 4 Satz 1 BNO) im Gesundheits-, Pflege- und Wohlfühlbereich zu
nutzen, kann auf jeden Fall keine Rede sein.
3.
Die von der Beschwerdeführerin gestellten Eventual- und Subeventualan-
träge (Beschwerde, S. 3 [Anträge-Ziffern 2 und 3], 22 f., Replik, S. 8 f.) ent-
sprechen denjenigen, die sie bereits vor Vorinstanz gestellt hatte (siehe
angefochtener Entscheid, S. 2). Die Vorinstanz führte dazu aus, dass auch
mit diesen Anträgen letztlich die Erteilung einer Ausnahmebewilligung für
die Wohnnutzungen in den betreffenden Räumlichkeiten verlangt werde.
Dies für den Fall, dass sie nicht innert einer Frist von drei Monaten seit der
Ausschreibung an Gewerbeeinrichtungen vermietet werden könnten. Diese
Rechtsbegehren korrespondierten damit an sich mit dem Hautpantrag der
betreffenden Beschwerde, allein mit dem Unterschied, dass die Ausnahme
zeitversetzt, d.h. später dennoch erteilt werden solle. Wie bereits dargelegt,
begründeten eine momentan mangelnde Nachfrage und wirtschaftliche
Gründe keine ausserordentlichen Verhältnisse nach § 67 Abs. 1 lit. b
BauG. Dies dürfte auch drei Monate später nicht anders beurteilt werden,
weshalb die Anträge im Grundsatz mit derselben Begründung ebenfalls ab-
zuweisen seien. Sollte der Gemeinderat der Beschwerdeführerin einen Auf-
schub gewähren bzw. eine Frist einräumen wollen, um vor der allfälligen

- 17 -
Anordnung eines Rückbau einen Nachmieter im Gewerbebereich zu fin-
den, könne er dies im (nachfolgenden) Verfahren betreffend Herstellung
des rechtmässigen Zustands prüfen (angefochtener Entscheid, S. 10).
Da sich die Beschwerdeführerin mit diesen Erörterungen nicht sachbezo-
gen auseinandersetzt und auch sonst nicht ersichtlich ist, inwiefern diese
falsch sein sollten, bleibt es bei der dargelegten vorinstanzlichen Beurtei-
lung. Es besteht kein Anlass, korrigierend einzugreifen.
4.
4.1.
Die Beschwerdeführerin beanstandet schliesslich, die Vorinstanz habe den
Sachverhalt ungenügend ermittelt und zu Unrecht keinen Augenschein
durchgeführt, was einen schweren, nicht heilbaren Verfahrensmangel dar-
stelle (vgl. Beschwerde, S. 20 f.). Sofern das Verwaltungsgericht die ent-
sprechenden Sachverhaltsermittlungen – insbesondere den erneut aus-
drücklich beantragten Augenschein – vornehme, werde festzustellen sein,
dass die Beschwerdeführerin Anspruch auf die ersuchte Ausnahmebewilli-
gung habe. Dies nicht zuletzt unter dem Aspekt der Gleichbehandlung; auf-
grund der im "C._____" und im "D._____" ausgeübten Nutzungen bestän-
den erhebliche Zweifel daran, dass in diesen Bauten der erforderliche Ge-
werbeanteil eingehalten werde (vgl. Beschwerde, S. 4 [Verfahrensantrag],
21). Werde auf die Durchführung eines Augenscheins verzichtet, würde
dies eine elementare Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör der
Beschwerdeführerin darstellen (Replik, S. 6)
4.2.
Zum Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung
vom 18. April 1999 der Schweizerischen Eidgenossenschaft [BV; SR 101])
gehört u.a., dass die Behörde alle erheblichen und rechtzeitigen Vorbringen
der Parteien würdigt und die ihr angebotenen Beweise abnimmt, wenn
diese zur Abklärung des Sachverhalts tauglich erscheinen. Umgekehrt folgt
daraus, dass keine Verletzung des rechtlichen Gehörs vorliegt, wenn eine
Behörde auf die Abnahme beantragter Beweismittel verzichtet, weil sie auf-
grund der Bereits abgenommenen Beweise ihre Überzeugung gebildet hat
und ohne Willkür in vorweggenommener (antizipierter) Beweiswürdigung
annehmen kann, dass ihre Überzeugung durch weitere Beweiserhebungen
nicht geändert würde (vgl. BGE 147 IV 534, Erw. 2.5.1, 144 II 427,
Erw. 3.1.3, 141 I 60, Erw. 3.3; 136 I 229, Erw. 5.3, 134 I 140, Erw. 5.3).
Der Sachverhalt ist gestützt auf die bei den Akten liegenden Unterlagen
sowie die allgemein zugänglichen AGIS-Karten genügend erstellt, um den
Fall beurteilen zu können. Namentlich sind auch diverse Fotos vorhanden
(siehe etwa Vorakten, act. 15, 36, 46; Beschwerde, S. 10 f.; Beschwerde-
beilage 4; Replikbeilagen 1 und 2). Inwiefern weitere Sachverhaltsabklä-
rungen – wie u.a. auch die ausdrücklich beantragte Durchführung eines

- 18 -
Augenscheins – zu neuen Erkenntnissen führen würden, ist nicht ersicht-
lich. Die Parteien konnten sich in ihren Rechtsschriften zudem umfassend
äussern, wovon die Beschwerdeführerin in ihren umfangreichen Eingaben
auch Gebrauch gemacht hat. Eine Befragung von Herrn G._____, Verwal-
tungsratspräsident der Beschwerdeführerin (www.zefix.ch; Firmennummer
CHE-______) und Bewohner der Liegenschaft R-Strasse b (vgl. Be-
schwerde, S. 19), würde zu keinen weiteren Erkenntnissen führen. Auf die
beantragten weiteren Beweisabnahmen kann in antizipierter Beweiswürdi-
gung verzichtet werden. Ebenso kann auf weitere Abklärungen betreffend
der Nutzungen im "C._____" und im "D._____" verzichtet werden. Diese
bilden nicht Verfahrensgegenstand. Abgesehen davon bestehen – abgese-
hen von der durch nichts untermauerten Behauptung der Beschwerdefüh-
rerin – auch keine Anhaltspunkte, dass diese Liegenschaften nicht rechts-
konform genutzt würden. Dass eine eigentliche gesetzwidrige Praxis beste-
hen würde und die zuständigen Baubehörden – trotz Kenntnis der Gesetz-
widrigkeit – auch in Zukunft an dieser Praxis festhalten wollten, ist erst
Recht nicht ersichtlich (zur Gleichbehandlung im Unrecht vgl. etwa BGE
146 I 105, Erw. 5.3.1; 136 I 65, Erw. 5.6; Urteil des Bundesgerichts
1C_373/2020 vom 16. Februar 2021, Erw. 5.2; Entscheid des Verwaltungs-
gerichts WBE.2021.156 vom 16. November 2021, Erw. II/5). Im Entscheid
vom 22. August 2022 hielt der Gemeinderat vielmehr fest, er habe bisher
bei allen Bauprojekten in der Bäderzone konsequent an der gewerblichen
Nutzung festgehalten (siehe kommunale Akten). Für weitere Abklärungen
besteht insoweit auch in dieser Hinsicht kein Anlass.
Aus den gleichen Gründen durfte auch die Vorinstanz auf weitere "Sach-
verhaltsermittlungen" bzw. Beweisabnahmen (wie z.B. die Durchführung
eines Augenscheins) verzichten.
5.
Demgemäss ist die Beschwerde abzuweisen.
III.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat die Beschwerdeführerin die ver-
waltungsgerichtlichen Verfahrenskosten zu bezahlen (§ 31 Abs. 2 VRPG).
Es besteht kein Anspruch auf Parteikostenersatz (§ 32 Abs. 2 i.V.m. § 29
VRPG).
Das Verwaltungsgericht erkennt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

- 19 -
2.
Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer
Staatsgebühr von Fr. 3'000.00 sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen
von Fr. 310.00, gesamthaft Fr. 3'310.00, sind von der Beschwerdeführerin
zu bezahlen.
3.
Es werden keine Parteikosten ersetzt.
4.
Zustellung der Replik der Beschwerdeführerin (inkl. Beilagen) an den Ge-
meinderat Q._____ und das Departement Bau, Verkehr und Umwelt (BVU),
Rechtsabteilung, zur Kenntnisnahme.
Zustellung an:
die Beschwerdeführerin (Vertreter)
den Gemeinderat Q._____
das BVU, Rechtsabteilung
Mitteilung an:
den Regierungsrat
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht,
kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht
innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-rechtli-
chen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor
bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und
vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde
muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter
Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit
Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als
Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (Art. 82 ff. des Bun-
desgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht [Bundesgerichts-
gesetz, BGG; SR 173.110]).

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Aarau, 11. Juni 2024
Verwaltungsgericht des Kantons Aargau
3. Kammer
Vorsitz: Gerichtsschreiber:
Winkler Wildi