ag_verwaltungsgericht · WBE.2008.161 · 2009-03-02 · de
Obergericht / Verwaltungsgericht / 3. Kammer — WBE.2008.161

Gestaffelte und terrassierte Bauweise
- Begriffe der Staffelung und der Terrassierung im Sinne von § 12 Abs. 3 Satz 2 ABauV. Anwendungsfall einer gestaffelten Baute.

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Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht 
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IV. Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht 
 
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Gestaffelte und terrassierte Bauweise 
- 
Begriffe der Staffelung und der Terrassierung im Sinne von § 12 
Abs. 3 Satz 2 ABauV. Anwendungsfall einer gestaffelten Baute. 
Urteil des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 2. März 2009 in Sachen G. 
gegen das Departement Bau, Verkehr und Umwelt (WBE.2008.161). 
Aus den Erwägungen 
2.2. 
2.2.1. 
Allseits unbestritten ist, dass sich das geplante Gebäude in einer 
Hanglage (vgl. § 12a ABauV) befindet. Am Hang werden Gebäude-
höhe, Firsthöhe und Geschosszahl talseitig gemessen (§ 12 Abs. 3 
Satz 1 ABauV). Bei gestaffelten und terrassierten Bauten werden sie 
für jeden Gebäudeteil einzeln gemessen (§ 12 Abs. 3 Satz 2 ABauV). 
Mit dieser Sonderregelung wird bezweckt, Treppenüberbauungen an 
Hanglagen zu ermöglichen. Andernfalls würden nämlich die Höhen-
vorschriften der Nutzungsordnung regelmässig bei Weitem über-
schritten. Rechtfertigen lässt sich dabei die auf den einzelnen Gebäu-
deteil bezogene Betrachtungsweise deshalb, weil der Eindruck einer 
einheitlichen Gebäudefront bei derartigen Treppenüberbauungen 
wegen der Versetzung der einzelnen Gebäudestufen und deren An-
lehnung an den Hangverlauf massgeblich abgeschwächt wird; dies ist 
denn auch der Grund, weshalb die Praxis die Voraussetzung geschaf-
fen hat, dass die Terrassenfläche ein bestimmtes Verhältnis zur 
Wohnfläche 
nicht 
unterschreiten 
darf 
(siehe 
nachfolgend 
Erw. 2.2.2.). § 12 Abs. 3 Satz 2 ABauV ist also auf eine ganz be-
stimmte Art von Bauten, nämlich eben Treppenbauten an Hanglagen, 
bei denen die versetzte Anordnung der einzelnen Gebäudestufen auf 


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einem baulichen Sachzwang beruht, zugeschnitten (AGVE 2005, 
S. 156 mit Hinweis). 
2.2.2. 
Zu den Begriffen der gestaffelten bzw. terrassierten Bauweise 
(siehe § 12 Abs. 3 Satz 2 ABauV) lässt sich Folgendes festhalten: 
Eine "Staffelung" liegt vor, wenn der betreffende Bauteil oder 
-körper sich in einem gewissen Masse optisch verselbständigt hat; 
andernfalls liesse es sich nicht rechtfertigen, die Bauhöhen und die 
Geschosszahl einzeln, separat zu messen. Massgebend muss danach 
das äussere Erscheinungsbild einer Baute sein (AGVE 1999, 
S. 215 f. mit Hinweis; VGE III/103 vom 9. Dezember 2002 
[BE.2001.00378/BE.2002.00053], S. 17). Eine Staffelung kann etwa 
vorliegen bei markant unterschiedlichen Gebäudeformen, Propor-
tionen oder versetzter Anordnung der verschiedenen Gebäudeteile 
(vgl. Handbuch zum Bau und Nutzungsrecht [BNR], 2. Auflage, 
Aarau 2003, Ziff. 4.3.1). 
Als "terrassiert" gelten der Hangneigung nach erstellte Gebäu-
destufen von einem oder mehreren übereinanderliegenden Geschos-
sen, wobei jede Stufe in der Regel eine selbständige Wohneinheit 
nach dem Modell eines Einfamilienhauses bildet. Die einzelnen Ge-
bäudestufen der Terrassenbaute liegen also senkrecht übereinander, 
wenn auch nur teilweise; deshalb gelten sie nicht als "senkrecht 
übereinander liegend". Der Raum über der unteren Stufe dient dabei 
der oberen Stufe als verhältnismässig geräumiger Vorplatz oder 
Garten, nicht bloss als überdimensionierter Balkon. Die Terrasse 
muss daher eine minimale Grösse im Verhältnis zum Volumen des 
Hauses, dem sie dient, aufweisen, um ihre Funktionen überhaupt er-
füllen zu können; die Regel ist hier ein Verhältnis von Terrassen-
fläche zur Wohnfläche von mindestens 1:3. Senkrecht übereinander 
befinden sich demgegenüber Geschosse, die praktisch mit der ganzen 
Fläche übereinander liegen, mit Ausnahme von Vorbauten wie 
Treppen, Erkern, Balkonen oder Gebäudevorsprüngen oder ent-
sprechenden 
nebensächlichen 
Rückversetzungen 
(AGVE 2005, 
S. 155 mit Hinweisen; AGVE 1997, S. 330 mit Hinweisen; 
VGE III/55 
vom 
31. August 
2006 
[WBE.2005.289], 
S. 7; 
VGE III/152 vom 14. Dezember 2000 [BE.1999.00270], S. 10). 


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2.2.3. 
Gestützt auf die bei den Akten liegenden Fotos des Baumodells 
sowie die Projektpläne ist festzustellen, dass die treppenförmige 
Baute visuell aus drei versetzt angeordneten, verselbständigten Ge-
bäudeteilen bzw. -kuben besteht: 
- 
Den untersten und westlichsten Gebäudeteil bildet der Kubus 
bestehend aus den beiden Wohneinheiten im Erdgeschoss und 
im 1. Obergeschoss (jeweils inkl. deren Kellerräumlichkeiten). 
Diese beiden Wohneinheiten bilden optisch eine Einheit. 
- 
Den mittleren, zweiten Gebäudeteil bildet die Wohneinheit im 
2. Obergeschoss sowie die dazugehörenden Keller- / Eingangs-
räumlichkeiten, welche auf der Ebene des 1. Obergeschosses 
liegen. Dieser Gebäudeteil liegt von der Bergseite her "⌐"-för-
mig auf dem untersten Kubus. Gleichzeitig ist er gegenüber dem 
darunter liegenden Gebäudekubus als Ganzes um 1.5 m 
Richtung Osten versetzt. 
- 
Der oberste, dritte Gebäudeteil besteht aus der Wohneinheit im 
3. Obergeschoss (als "Attika" bezeichnet), welche auf der Ebene 
des 2. Obergeschosses über weitere Räumlichkeiten und auf der 
Ebene des 1. Obergeschosses über Kellerräume verfügt, sich 
mithin über drei Stockwerke erstreckt. Diese Wohneinheit bzw. 
dieser Gebäudeteil liegt von der Bergseite her "┌"-förmig auf 
dem Gebäudeteil mit der Wohneinheit des 2. Obergeschosses. 
Gleichzeitig ist der Gebäudeteil gegenüber dem darunter lie-
genden Gebäudeteil um 1.5 m Richtung Osten versetzt. 
Da die treppenförmig übereinander liegenden Gebäudeteile bzw. 
-kuben gleichzeitig je seitlich versetzt angeordnet sind, tritt die Baute 
optisch als eine aus drei verselbständigten Baukörpern bestehende 
Baute in Erscheinung. Der unterste Gebäudekubus beherbergt die 
untersten zwei Wohneinheiten und die beiden treppenförmig darüber 
liegenden, gleichzeitig je seitlich um 1.5 m Richtung Osten ver-
setzten Gebäudekörper bestehen je aus einer abgeschlossenen 
Wohneinheit. Dies zeigen die Fotos des Baumodells und die 
Fassadenpläne illustrativ auf. Von der äusseren Erscheinung her ist 
die Baute mithin gestaffelt aufgebaut (unabhängig davon, ob die 
treppenförmige Anordnung eine "Terrassierung" darstellt); sie be-


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steht aus drei verselbständigten Gebäudeteilen bzw. -körpern, welche 
am Hang seitlich versetzt angeordnet sind. Aufgrund der gestaffelten 
Bauweise sind Gebäudehöhe, Firsthöhe und Geschosszahl für jeden 
Gebäudeteil einzeln zu messen (§ 12 Abs. 3 ABauV). Die Parameter 
sind somit bei den Koten 436.89, 438.02 und 439.40 je neu zu 
messen. Dabei ist festzustellen, dass der hinterste bzw. oberste 
Gebäudekörper bei Kote 439.40 dreigeschossig ist, was in der HW2 
unzulässig ist. 
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Erschliessungsplanung; Gemeindeautonomie 
- 
Die verkehrstechnische Dimensionierung einer Erschliessungsstrasse 
steht nicht im "freien Ermessen" der Gemeinde. 
- 
Bedeutung der "Sockellinie". 
- 
Rechtsgrundsätze für die Interessenabwägung. 
Urteil des Verwaltungsgerichts, 4. Kammer, vom 30. Juni 2009 in Sachen 
A.M. gegen den Regierungsrat (WBE.2007.134). 
Aus den Erwägungen 
1. 
1.1. 
Der Erschliessungsplan "Gatterächer" sieht u.a. den teilweisen 
Ausbau des südlichen Teils der (bestehenden) Haselstrasse auf eine 
Breite von 5 m vor. Entlang der West- und Nordseite des auszubau-
enden Teils soll ein 2 m breites Trottoir, abgetrennt durch einen 1 m 
breiten Grünstreifen und von 6 Parkplätzen, erstellt werden. An-
schliessend sind Trottoir und Haselstrasse rund 83 m ungetrennt ge-
führt und die Strasse (ohne Trottoir) geht weiter in eine Ringstrasse, 
welche in süd- bzw. westlicher und nördlicher Richtung wieder in die 
Haselstrasse einmündet und ebenfalls eine Breite von 5 m aufweisen 
soll. Das Trottoir wird demgegenüber als Rad- und Fussweg-
verbindung in die Gatterächerstrasse weitergeführt (Erschliessungs-
plan "Gatterächer", Situationsplan 1:500, vom Regierungsrat geneh-
migt am 14. März 2007).