ag_verwaltungsgericht · WBE.2021.379 · 2022-12-02 · de
Obergericht / Verwaltungsgericht / 3. Kammer — WBE.2021.379


Verwaltungsgericht
3. Kammer
WBE.2021.379 / sr / we
(BVURA.21.166)
Art. 142
Urteil vom 2. Dezember 2022
Besetzung Verwaltungsrichter Winkler, Vorsitz
Verwaltungsrichterin Lang
Verwaltungsrichterin Steiger
Gerichtsschreiberin Ruchti
Beschwerde- A._____,
führer vertreten durch MLaw David Grimm, Rechtsanwalt, Hauptstrasse 45,
5070 Frick
gegen
Beschwerde- B._____ AG,
gegnerin vertreten durch MLaw Michael Ritter, Rechtsanwalt, Bachstrasse 10,
Postfach, 4313 Möhlin
und
Gemeinderat der Stadt C._____,
vertreten durch Dr. iur. Lukas Pfisterer, Rechtsanwalt,
Frey-Herosé-Strasse 25, Postfach, 5001 Aarau 1
Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsabteilung,
Entfelderstrasse 22, Buchenhof, 5001 Aarau
Gegenstand Beschwerdeverfahren betreffend Baubewilligung
Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt
vom 13. September 2021

- 2 -
Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten:
A.
Am 1. Februar 2021 bewilligte der Gemeinderat der Stadt C. der B. AG den
Umbau und die Umnutzung der D. auf der Parzelle Nr. aaa in ein
Mehrfamilienhaus mit fünf Wohneinheiten. Die von A., Eigentümer der be-
nachbarten Parzelle Nr. bbb, gegen das Bauvorhaben erhobene Einwen-
dung wies der Gemeinderat ab.
B.
1.
Dagegen erhob A. am 6. März 2021 Beschwerde beim Departement Bau,
Verkehr und Umwelt (BVU) mit Antrag auf Aufhebung der Baubewilligung
und Wiederholung des Baubewilligungsverfahrens. Mit einer weiteren
Eingabe vom 8. März 2021 ergänzte er die Beschwerde.
2.
Am 13. September 2021 entschied das BVU, Rechtsabteilung:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus einer Staatsgebühr von
Fr. 4'000.– sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen von Fr. 648.–, ins-
gesamt Fr. 4'648.–, werden A., C., auferlegt.
3.
A., C., wird verpflichtet, der B. AG, C., die im Beschwerdeverfahren
entstandenen Parteikosten in Höhe von Fr. 5'900.– zu ersetzen.
C.
1.
Diesen Entscheid des BVU, Rechtsabteilung, liess A. mit Beschwerde vom
13. Oktober 2021 beim Verwaltungsgericht anfechten, mit den Anträgen:
1.
Es sei der Entscheid des Departements für Bau, Verkehr und Umwelt
BVURA.21.166 vom 13. September 2021 aufzuheben und das Baugesuch
Nr. 2020-128 betreffend Parzelle Nr. aaa GB C. abzuweisen.
2.
Eventualiter sei die Sache an die Vorinstanz oder die Erstinstanz zurück-
zuweisen.
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MwSt. und Auslagen.

- 3 -
3.
Mit Beschwerdeantworten vom 2. November 2021, 23. November 2021
und 24. November 2021 beantragten das BVU, Rechtsabteilung, die Be-
schwerdegegnerin sowie der Gemeinderat der Stadt C. die kostenfällige
Abweisung der Beschwerde; die Letzteren beiden, soweit darauf
einzutreten sei.
4.
Im zweiten Schriftenwechsel (Replik vom 23. Dezember 2021; Dupliken der
Beschwerdegegnerin und des Gemeinderats der Stadt C. vom 24. Januar
2022 und 11. Februar 2022) hielten die Parteien an ihren Anträgen fest.
D.
Das Verwaltungsgericht hat am 2. Dezember 2022 einen Augenschein vor
Ort durchgeführt und den Fall im Anschluss an die Verhandlung beraten
und entschieden.
Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
I.
1.
Gegen letztinstanzliche Entscheide der Verwaltungsbehörden ist die Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde zulässig (§ 54 Abs. 1 des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 [VRPG; SAR 271.200]).
Der angefochtene Entscheid des BVU ist verwaltungsintern letztinstanzlich
(vgl. § 9 Abs. 1 i.V.m. § 13 Abs. 1 lit. a Ziff. 1 der Verordnung über die De-
legation von Kompetenzen des Regierungsrats vom 10. April 2013 [Dele-
gationsverordnung, DelV; SAR 153.113]; § 61 Abs. 3 der Bauverordnung
vom 25. Mai 2011 [BauV; SAR 713.121]). Das Verwaltungsgericht ist für
die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde somit zuständig.
2.
Die Beschwerde ist entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerin hin-
reichend begründet nach Massgabe von § 43 Abs. 2 VRPG. Die Beschwer-
debeilage 2 (der vorinstanzliche Entscheid mit den handschriftlichen Be-
merkungen des Beschwerdeführers) lässt gerade erkennen, dass sich der
Beschwerdeführer mit den Erwägungen im angefochtenen Entscheid aus-
einandergesetzt hat. Zudem kann nicht von einer rechtsmissbräuchlichen
Beschwerdeführung ausgegangen werden, auch wenn einzelne Rügen als
offensichtlich unbegründet erscheinen.
3.
Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen
Anlass. Auf die frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist einzu-
treten.

- 4 -
4.
Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde können die unrichtige oder unvoll-
ständige Feststellung des Sachverhalts sowie Rechtsverletzungen, ein-
schliesslich Ermessensunter- und -überschreitung sowie Ermessensmiss-
brauch, geltend gemacht werden (§ 55 Abs. 1 VRPG). Eine Ermessens-
kontrolle ist dagegen ausgeschlossen (Umkehrschluss aus § 55 Abs. 3
VRPG).
II.
1.
Die streitbetroffene Parzelle Nr. aaa liegt in der Altstadtzone der Stadt C.
Für diese Zone gelten gemäss der Zonenübersicht zu Art. 8 der Bau- und
Nutzungsordnung der Stadt C. vom 30. April 2003 die
"Spezialbauvorschriften Altstadt" vom 11. Dezember 1992 mit detaillierten
Gestaltungsvorschriften. Gestützt auf Art. 18 dieser Spezialbauvorschriften
Altstadt hat der Gemeinderat sodann die "Gestaltungsrichtlinien Altstadt C."
vom 1. Januar 2019 erlassen, nach welchen der Gemeinderat die
technische, formale und materialmässige Ausführung von Bauelementen
beurteilt, denen allerdings keine unmittelbare Rechtswirkung zukommt (vgl.
Art. 18 Spezialbauvorschriften Altstadt und Art. 1 Gestaltungsrichtlinien
Altstadt C.).
Im vorliegenden Verfahren sind die Qualität der Baueingabepläne, die Ver-
lässlichkeit des Katasterplans, die Einhaltung des Lärmschutzes (durch
den Ansaugschacht der geplanten Luft-/Wasserwärmepumpe), die Ergrei-
fung der erforderlichen Brandschutzmassnahmen, die Berechtigung zur
Beseitigung einer Kletterpflanze (Wildrebe) im Zuge der Bauausführung so-
wie der Einbau von Fensterflügeln ohne Sprossen umstritten. Darüber hin-
aus macht der Beschwerdeführer Gehörsverletzungen durch eine ungenü-
gende Begründung des vorinstanzlichen Entscheids und den Verzicht auf
die Durchführung eines Augenscheins vor Ort geltend.
2.
2.1.
Der Beschwerdeführer erachtet die Baueingabepläne als unvollständig und
widersprüchlich. Insbesondere in Bezug auf den Ansaugschacht für die
Wärmepumpe und die Öffnungen in der Westfassade seien die Baueinga-
bepläne unklar. Dazu habe sich die Vorinstanz mit keinem Wort geäussert
und dadurch das rechtliche Gehör des Beschwerdeführers verletzt. Wie
dem Plan "Fassaden N, W" Nr. 01-229 zu entnehmen sei, befänden sich
an der Westfassade auf Höhe Galerie drei "ursprüngliche Öffnungen", die
aktuell verschlossen seien (grau = Bestand). Jede dieser Öffnungen ent-
halte zudem ein gelb markiertes Rechteck, wobei die Farbe Gelb für Ab-
bruch stehe. Daraus folge, dass bei den drei "ursprünglichen Öffnungen" je
ein schmaler Ausbruch vorgenommen werde. Das widerspreche jedoch

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den Angaben im Grundrissplan "OG Galerie" Nr. 01-202, wonach die drei
im Fassadenplan gelb markierten schmalen Ausbrüche bereits bestünden.
Gelb markiert seien im Grundrissplan die Mauerteile neben den schmalen
Ausbrüchen gemäss Fassadenplan. Aufgrund dieser Widersprüche sei
nicht erkennbar, wie das Resultat am Ende aussehen werde. Diesbezüglich
sei der Beschwerdeführer von der Bauherrin sogar getäuscht worden, in-
dem sie seine Ausführungen im Schreiben vom 12. September 2020 (Be-
schwerdebeilage 3) zu den bestehenden drei Fensteröffnungen zwischen
dem OG und dem DG, die nun wegfielen, nicht richtiggestellt habe. Ein
Baugesuch habe nach § 51 Abs. 1 BauV die für seine Beurteilung notwen-
digen Pläne zu enthalten. Das sei hier nicht der Fall.
2.2.
Dem hält die Beschwerdegegnerin entgegen, der Beschwerdeführer schei-
ne nicht in der Lage zu sein, die Pläne korrekt zu lesen. Bei den drei Öff-
nungen, ersichtlich in den Plänen "OG Galerie" Nr. 01-202, "Längsschnitt
B" Nr. 01-207 und "Fassaden N, W" Nr. 01-209, handle es sich um ur-
sprüngliche und nach wie vor bestehende, aber später bis auf einen
Lüftungsschlitz zugemauerte Öffnungen des ehemaligen Wohnhausteils.
Diese drei Öffnungen würden unter Anwendung der Besitzstandsgarantie
wiederhergestellt. Alle entsprechenden Pläne seien einzeln und unter-
einander vollständig und korrekt dargestellt.
Die Vorinstanz verneint das Vorliegen einer Gehörsverletzung durch eine
Verletzung der Begründungspflicht. Die Eingaben des Beschwerdeführers
im vorinstanzlichen Verfahren seien sehr umfangreich gewesen und es
seien darin zahlreiche Punkte beanstandet worden. Mit den wesentlichen
Streitpunkten habe sie sich sehr ausführlich auseinandergesetzt.
2.3.
Tatsächlich lassen die Fassadenpläne zur Giebelseite West (Nr. 01-209
und Nr. 01-229 aus dem Brandschutzdossier) nicht erkennen, dass die ur-
sprünglichen drei Öffnungen auf Höhe der Galerie im OG an mehreren Stel-
len wieder aufgebrochen werden, nicht nur an jeweils einem Lüftungsschlitz
pro Öffnung, der ohnehin bereits besteht (vgl. dazu das Foto in den Vorak-
ten, act. 144, Register-Nr. 3, Schreiben der G. gmbh vom 6. Oktober 2020
["Begründung für die Fensterausbildung ohne Sprossen", S. 2). Auch die
Positionierung des Ansaugschachts für die Wärmepumpe ist aus diesen
Fassadenplänen nicht ersichtlich. Andernfalls hätte sich die Fachperson
der Abteilung für Umwelt für ihre Lärmschutzbeurteilung nicht eigens bei
der Projektverfasserin nach der Lage des Ansaugschachts erkundigen
müssen (vgl. Vorakten, act. 97 unten und act. 99 samt darauf angebrachter
handschriftlicher Telefonnotiz). Insofern weist der Beschwerdeführer zu
Recht auf die Mangelhaftigkeit der besagten Fassadenpläne hin. Er hat
jedoch anhand des Grundrissplans (Nr. 01-202) trotzdem richtig erkannt,

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dass die ursprünglichen Öffnungen neben den bestehenden Lüf-
tungsschlitzen teilweise wieder aufgebrochen werden (um sie mit Glaszie-
geln zu versehen). Auch blieb ihm die Positionierung des Ansaugschachts
für die Wärmepumpe an der Westfassade (bei einer der ursprünglichen Öff-
nungen) nicht verborgen. Mit anderen Worten hat er sich durch die Man-
gelhaftigkeit der Fassadenpläne nicht in die Irre führen lassen und deren
Mangelhaftigkeit schon im vorinstanzlichen Verfahren gerügt (vgl. Vorak-
ten, act. 29 f.). Seine Darstellung, es sei nicht erkennbar, wie das Resultat
am Ende aussehen werde, trifft auf ihn selber demnach offensichtlich nicht
zu. Aus den gerügten Planmängeln sind ihm persönlich keine Nachteile er-
wachsen. Die Positionierung des Ansaugschachts muss ihm dabei schon
vor Erteilung der Baubewilligung bekannt gewesen sein. Anders ist nicht zu
erklären, weshalb er schon im Einwendungsverfahren beim Gemeinderat
verlangte, dass der Einzug der Frischluft analog der Ableitung der Abluft
über das Dach erfolgen müsse (vgl. Vorakten, act. 8; act. 144, Register
Nr. 3, Eingabe des Beschwerdeführers an den Bereichsleiter Baubewilli-
gungen vom 9. Oktober 2020, S. 2, worin im Übrigen auch explizit die Aus-
richtung des Ansaugkanals auf den Innenhof der Parzelle Nr. bbb gerügt
wurde, die von allen Bewohnern der Liegenschaft als Zumutung empfun-
den werde). Selbst wenn er aber erst durch die Baubewilligung von der
Positionierung des Ansaugschachts erfahren hätte, wurde er dadurch nicht
daran gehindert, seine Rechte umfassend zu wahren.
Anhand des erwähnten Grundrissplans hätten auch andere potenziell ein-
wendungsberechtigte und an der Gestaltung des Bauvorhabens bzw. der
Westfassade interessierte Nachbarn (inklusive die Mieter von Räumlichkei-
ten in der Liegenschaft des Beschwerdeführers) zumindest auf den Wider-
spruch zu den Fassadenplänen aufmerksam werden und sich nach dem
wahren Ausmass der Fassadenaufbrüche auf Ebene der Galerie im OG
erkundigen können. Abgesehen davon ist der Beschwerdeführer nicht legi-
timiert, die Verletzung von Verfahrensrechten Dritter zu rügen (Urteile des
Bundesgerichts 1C_17/2021 vom 26. August 2021, Erw. 4.5 mit weiteren
Hinweisen, und 1C_340/2017 vom 25. Juni 2018, Erw. 5.2); zumindest so-
lange nicht, als diese nicht gerade zur Nichtigkeit des davon betroffenen
Entscheids führen, was nur auf schwerwiegende Verfahrensfehler zutrifft
(Entscheide des Verwaltungsgerichts WBE.2019.304 vom 16. November
2020, Erw. II/2 und WBE.2018.382 vom 13. Mai 2019, Erw. II/1). Dass die
geplanten Aufbrüche der ursprünglichen Öffnungen gegen materielle Bau-
vorschriften verstossen würden, macht der Beschwerdeführer im Übrigen
nicht geltend. Auf die Rechtmässigkeit der Positionierung des Ansaug-
schachts für die Wärmepumpe an der Westfassade wird weiter unten zu-
rückzukommen sein (siehe Erw. 4.2 nachfolgend). Es würde vor diesem
Hintergrund einen formalistischen Leerlauf ohne jeden praktischen Nutzen
für alle Beteiligten darstellen, unter Aufhebung des vorinstanzlichen Ent-
scheids und der damit geschützten Baubewilligung des Gemeinderats C.
eine nochmalige öffentliche Auflage von fehlerbereinigten Fassadenplänen

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anzuordnen, die das genaue Ausmass der Fassadenaufbrüche im Bereich
der ursprünglichen Öffnungen sowie die Positionierung des
Ansaugschachts für die Wärmepumpe aufzeigen.
Einen eben solchen formalistischen Leerlauf ohne jeden praktischen Nut-
zen würde es bedeuten, den vorinstanzlichen Entscheid wegen Verletzung
der Begründungspflicht aufzuheben, weil die Vorinstanz nicht explizit zur
Mangelhaftigkeit der Fassadenpläne Stellung nahm. Der Beschwerdefüh-
rer war trotz dieses Versäumnisses ohne weiteres in der Lage, sich über
die Tragweite des Entscheids Rechenschaft zu geben und ihn in voller
Kenntnis der Sache ans Verwaltungsgericht weiterzuziehen. Der Vorin-
stanz ist darin beizupflichten, dass sie in Nachachtung der bundesgericht-
lichen Rechtsprechung zur behördlichen Begründungspflicht (vgl. statt
vieler BGE 142 II 49, Erw. 9.2 mit Hinweisen; Urteil 1C_473/2020 vom
9. September 2021, Erw. 3.2) die wesentlichen Überlegungen genannt hat,
von denen sie sich bei ihrem Entscheid hat leiten lassen, und dass der An-
spruch auf rechtliches Gehör nicht verlangt, dass sämtliche Standpunkte
eines Beschwerdeführers explizit widerlegt werden. Aus Erw. 6.1 des an-
gefochtenen Entscheids ist zumindest ersichtlich, dass die Vorinstanz die
Rüge der Mangelhaftigkeit der Fassadenpläne (mit Bezug auf die Positio-
nierung des Ansaugschachts für die Wärmepumpe) zur Kenntnis nahm,
dieser Mangelhaftigkeit jedoch offenkundig keine weitere Bedeutung für die
Rechtmässigkeit der Baubewilligung beimass. Sie konzentrierte sich statt-
dessen auf die Beantwortung der viel zielführenderen Frage, ob dieser An-
saugschacht (unter Lärmschutzaspekten) an der Westfassade positioniert
werden darf.
Nach alledem kann der Beschwerdeführer aus der Mangelhaftigkeit der
Fassadenpläne und einer höchstens geringfügigen Verletzung der Begrün-
dungspflicht durch die Vorinstanz in diesem Punkt nichts zu seinen Guns-
ten ableiten. Vor allem rechtfertigt keiner der gerügten Verfahrensfehler
eine Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids und der vom Gemeinde-
rat C. erteilten Baubewilligung.
3.
3.1.
Im Weiteren rügt der Beschwerdeführer, die tatsächlichen Verhältnisse vor
Ort, die er in einem anderen Verfahren vom Geometer H., U., habe
aufnehmen lassen, stimmten – wie so oft in Altstädten – nicht mit den
amtlichen (Kataster-)Plänen überein. Konkret reiche eine Mauer des
Gebäudes auf der Parzelle Nr. ccc bis über die Parzellengrenze hinaus.
Die Vorinstanz habe hierzu in Erw. 5.3 des angefochtenen Entscheids
einzig festgehalten, es sei nicht von Belang, ob Grenzpunkte in den
Baueingabeplänen in hinreichender Weise eingezeichnet seien. Auch
damit habe die Vorinstanz gegen § 51 Abs. 1 BauV verstossen, wonach ein
Baugesuch die für seine Beurteilung notwendigen Unterlagen zu enthalten

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habe. Ohne korrekte Pläne und Unterlagen könne ein Baugesuch nicht in
hinreichender Weise beurteilt werden. Wo es die Beurteilung eines Ge-
suchs erfordere, sei obendrein ein Grundrissplan auf der Grundlage eines
beglaubigten Auszugs der amtlichen Vermessung einzureichen (§ 51
Abs. 3 BauV). Vorliegend fehle es an jedem Nachweis, dass die Parzellen-
grenzen/Grenzpunkte in den Baugesuchsplänen der tatsächlich vermass-
ten Situation vor Ort entsprächen. Vor Ort seien zudem über die Jahrzehnte
Grenzpunktmarkierungen abhandengekommen. Eine aktuelle amtliche
Vermessung durch einen Geometer auf Kosten der Bauherrschaft sei da-
her unabdingbar, da ansonsten die grosse Gefahr bestehe, dass unwider-
ruflich auf einem fremden Grundstück gebaut werde. Es sei den Bauge-
suchsunterlagen ein Gutachten eines Geometers beizulegen.
3.2.
Die Relevanz dieser Ausführungen für das vorliegende Bauvorhaben er-
schliesst sich nicht, zumal dieses keine Erweiterung des sich auf der Par-
zelle Nr. aaa befindlichen Gebäudes ausserhalb des bestehenden Volu-
mens vorsieht, womit auch eine Ausdehnung auf fremde Parzellen und eine
dadurch verursachte Grenzverletzung ausgeschlossen sind. Ob, inwieweit
und im Verhältnis zu welchen Grundstücken das bestehende Gebäude auf
der Parzelle Nr. aaa die Parzellengrenzen nicht einhalten soll, lässt sich
dem Vortrag des Beschwerdeführers ohnehin nicht entnehmen, ist jedoch
aufgrund der Besitzstandsgarantie für ein Bauvorhaben ohne Volumener-
weiterung auch nicht weiter von Bedeutung. Konkret erwähnt der Be-
schwerdeführer lediglich Grenzüberschreitungen durch das vom vorliegen-
den Bauvorhaben nicht betroffene Gebäude auf der Parzelle Nr. ccc. Bei
der Beschwerdebeilage 4 handelt es sich um einen Online-Auszug aus
dem Geoportal des Aargauischen Geographischen Informationssystems
(AGIS), bei dem der amtliche Vermessungsplan im Bereich der Grenze zwi-
schen den Parzellen Nrn. aaa und bbb durch das aufgrund einer Eigen-
tümerabfrage generierte entsprechende Informationsfeld verdeckt wird.
Wie der Beschwerdeführer damit aufzeigen will, dass bei einer Vermes-
sung vor Ort durch den zuständigen Geometer Abweichungen zwischen
den tatsächlichen Grenzverläufen und den amtlichen Katasterplänen, ins-
besondere der von der Bauherrin beigebrachten, durch den Nachführungs-
geometer amtlich beglaubigten Katasterplankopie vom 21. Juli 2020
(Vorakten, act. 144, Register-Nr. 6, dritte Beilage) festgestellt worden sein
sollen, ist nicht nachvollziehbar. Unter diesen Umständen erweist sich die
Forderung des Beschwerdeführers nach ergänzenden Baugesuchsunter-
lagen und dem Gutachten eines Geometers über den tatsächlichen Grenz-
verlauf als unberechtigt und überflüssig.
4.
4.1.
Wie schon im vorinstanzlichen Verfahren bemängelt der Beschwerdeführer
weiterhin die Positionierung des Ansaugschachts für die Wärmepumpe an

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der Westfassade zwischen dem Ober- und dem Dachgeschoss. Am vorge-
sehenen Ort komme der Ansaugschacht genau auf der Höhe zweier
Schlafzimmerfenster seiner gegenüberliegenden Wohnliegenschaft (auf
der Parzelle Nr. bbb) zu liegen. Die Positionierung des Schachts in senk-
rechter Richtung vom Dach her wäre aufgrund des Vorsorgeprinzips die
geeignetere Lage. Die Vorinstanz habe in ihrem Entscheid im Wesentlichen
festgehalten, die Planungswerte würden eingehalten und aus dem Fach-
bericht der Abteilung für Umwelt gehe hervor, dass sich mit einer Umpo-
sitionierung des Ansaugschachts keine erheblichen Lärmreduktionen er-
zielen liessen. Die Einhaltung der Lärmgrenzwerte entbinde mit Rücksicht
auf das umweltrechtliche Vorsorgeprinzip (Art. 11 Abs. 2 des Bundesge-
setzes über den Umweltschutz vom 7. Oktober 1983 [USG; SR 814.01])
nicht von weitergehenden emissionsbegrenzenden Massnahmen, die tech-
nisch und betrieblich möglich seien. Der Bericht der Abteilung für Umwelt
vom 22. Juni 2021 zeige, dass ein Alternativstandort des Ansaugschachts
auf dem Dach des Gebäudes auf der Parzelle Nr. aaa nicht eingehend
geprüft worden sei. Es werde darin lediglich festgehalten, das Führen des
Ansaugschachts über das Dach sei "nicht erforderlich" und bringe keine
erhebliche Lärmreduktion mit sich. Weshalb dem so sei, werde nicht dar-
gelegt. Es sei notorisch, dass ein Ansaugschacht Lärm erzeuge und eine
Positionierung auf dem Dach zu weniger lästigen Immissionen auf dem
Nachbargrundstück führe als an der Fassade gegenüber einer anderen
Wohnliegenschaft mit äusserst lärmsensiblen Räumen (Schlafzimmer).
Diese ungünstige Lage hätte bei dem vom Beschwerdeführer beantragten
Augenschein vor Ort festgestellt werden können. In der ungenügenden Ab-
klärung dieser Lärmfragen liege ein Verstoss gegen Art. 11 Abs. 2 USG
begründet.
4.2.
In Lehre und Rechtsprechung ist anerkannt, dass bei Einhaltung der Pla-
nungswerte, und deren (deutliche) Einhaltung ist im vorliegenden Fall un-
bestritten, aufgrund des Vorsorgeprinzips (Art. 11 Abs. 2 USG) eine weiter-
gehende Begrenzung von (Lärm-)Emissionen nur dann verlangt werden
kann, wenn bereits mit geringem Aufwand eine wesentliche, zusätzliche
Reduktion der Emissionen erreicht werden kann. Nur unter diesen Vorzei-
chen wird die Emissionsbegrenzung als wirtschaftlich tragbar im Sinne von
Art. 11 Abs. 2 USG erachtet (BGE 141 II 476, Erw. 3.2; 127 II 306, Erw. 8;
124 II 517, Erw. 5a; Urteile des Bundesgerichts 1C_139/2020 vom 26. Au-
gust 2021, Erw. 3.2, 1C_174/2020 vom 5. Mai 2021, Erw. 6.1 und
1C_418/2019 vom 16. Juli 2020, Erw. 3.2 mit Hinweisen; ANDRÉ
SCHRADE/THEO LORETAN, in: Kommentar zum Umweltschutzgesetz, 1998,
Art. 11 N 34b). Dem Bericht der Abteilung für Umwelt vom 22. Juni 2021
(Vorakten, act. 96 ff.) der vom Beschwerdeführer mit Blick auf die wesent-
lichen Punkte unvollständig zitiert wird, ist klar zu entnehmen, dass der vom
Beschwerdeführer geforderte Wechsel des Standorts der Luftansaugöff-
nung für die Wärmepumpe von der geplanten Stelle an der Westfassade

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auf die Dachfläche mit mehr als nur einem geringen Aufwand verbunden
wäre und schon unter diesem Gesichtspunkt nicht als wirtschaftlich tragbar
im Sinne von Art. 11 Abs. 2 USG eingestuft werden kann. Im Bericht der
Abteilung für Umwelt wird nämlich ausgeführt, dass der Aufstellungsort der
Wärmepumpe innerhalb des Gebäudes optimal gewählt sei, indem mög-
lichst geringe Lärm-Immissionen entstünden und die bereits bestehenden
Ansaug- und Abluftführungen genutzt werden könnten. In Anbetracht des-
sen, dass solche Führungen bereits existieren, würden alternative Führun-
gen der Zu- und Abluftschächte erhebliche Mehrkosten für die Bauherrin
bedeuten. Kommt hinzu, dass sich gemäss den Angaben der Abteilung für
Umwelt mit einer Verlegung der Ansaugöffnung keine erhebliche Lärmre-
duktion als zweites Erfordernis für die wirtschaftliche Tragbarkeit von zu-
sätzlichen Emissionsbegrenzungen erreichen lässt.
Weil somit bereits aufgrund des Berichts der Abteilung für Umwelt feststeht,
dass für eine zusätzliche Emissionsbegrenzung nach Massgabe des um-
weltrechtlichen Vorsorgeprinzips mangels wirtschaftlicher Tragbarkeit,
aber auch Verhältnismässigkeit (Art. 5 Abs. 2 der Bundesverfassung der
Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 [BV; SR 101])
kein Raum besteht, braucht sich die Vorinstanz den Vorwurf der unvollstän-
digen Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts nicht gefallen zu
lassen. Der vom Verwaltungsgericht durchgeführte Augenschein vor Ort
führte in dieser Hinsicht nicht zu einem Erkenntnisgewinn. Die Lage der
Schlafzimmerfenster am gegenüberliegenden Wohngebäude des Be-
schwerdeführers auf Höhe der geplanten Ansaugöffnung ist bekannt und
unbestritten.
5.
5.1.
Zum Thema Brandmauer lässt der Beschwerdeführer ausführen, zu seiner
Rüge, die Baueingabeplänen enthielten keine Angaben zu Brandmauern,
habe die Vorinstanz festgehalten, die Aussenmauer werde nicht verändert,
weshalb sie für das vorliegende Bauvorhaben nicht von Belang sei. Auch
der Umstand, dass in den Baugesuchsplänen keine Brandschutzmauer
eingetragen sei, sei nicht erheblich, zumal die Bauherrschaft einen separa-
ten Brandschutznachweis erbracht habe. Die streitgegenständliche Baute
stehe auf der Parzellengrenze. Sie halte demnach weder den nach der Re-
gelbauweise geforderten Grenzabstand noch den grundsätzlich geltenden
Brandschutzabstand ein. Es sei deshalb gemäss Brandschutzverordnung
(BSV; SAR 683.113) sowie der Brandschutznorm der VKF (vgl. auch das
Merkblatt Brandschutzabstände – Erläuterungen der AGV) die Erstellung
einer Brandschutzwand erforderlich, sofern die Baute – wie im vorliegen-
den Fall – umgebaut und umgenutzt werden soll. Die Vorinstanz bestreite
nicht, dass gemäss Baugesuch keine Brandschutzmauer geplant sei. Nach
den Baugesuchsplänen seien zwar Brandabschnitte und Fluchtwege ge-

- 11 -
plant, jedoch keine Brandschutzmauern zum Schutz der in geringster Dis-
tanz liegenden Nachbarliegenschaften. Insbesondere zwischen dem Bau-
projekt und der daran anstossenden Wohnbaute auf der Parzelle Nr. ccc
sei im Grundrissplan "EG" Nr. 01-200 überhaupt keine Mauer – vor allem
nicht die zwingend erforderliche Brandmauer – eingetragen. Der Verweis
der Vorinstanz auf die Brandschutzbewilligung vom 16. Oktober 2020 grei-
fe zu kurz. Diese verweise lediglich auf den von der Bauherrschaft verfass-
ten Brandschutznachweis und setze sich nicht mit den einschlägigen Vor-
schriften auseinander. Ein solches Vorgehen erinnere an ein blosses
"Durchwinken" des Brandschutznachweises. Offenbar sei dabei die Trag-
weite des Brandschutzes in einer dicht bebauten und feueranfälligen Alt-
stadt vergessen gegangen. Es sei nicht ersichtlich, weshalb trotz Unter-
schreitung des Grenz- und Brandschutzabstands eine Ausnahme von der
Pflicht zur Erstellung einer Brandschutzmauer gemacht werde. Vor diesem
Hintergrund verstosse das Bauvorhaben gegen die einschlägigen Brand-
schutzvorschriften und setze die angrenzende Nachbarschaft und damit
auch die gesamte Altstadt einer erhöhten Brandgefahr aus.
5.2.
Die Ausführungen des Beschwerdeführers wären nachvollziehbar, wenn
denn zwischen dem umzubauenden und der Wohnnutzung zuzuführenden
Gebäude auf der Parzelle Nr. aaa (Bauvorhaben) und den unmittelbar an-
grenzenden Gebäuden auf den Parzellen Nrn. ccc und ddd wie auch dem
sich im Unterabstand befindlichen Gebäude auf der Parzelle Nr. eee
tatsächlich keine Brandmauern bestünden. Aus den dem Verwaltungsge-
richt zur Verfügung stehenden Vorakten ergibt sich jedoch gerade das Ge-
genteil. In den Grundrissplänen zum Brandschutznachweis sind nicht nur
Fluchtwege, Brandabschnitte und der zu den Gebäuden auf den Parzellen
Nrn. fff und bbb eingehaltene Brandschutzabstand, sondern auch die
bestehenden Brandmauern an den Gebäuden auf den Parzellen Nrn. eee
(Im M.-Hof), ccc und ddd mit einem Brandwiderstand von 130 Minuten
(RE130) bzw. 180 Minuten (RE180) eingezeichnet (vgl. dazu die Pläne
Nrn. 01-220 bis 01-224 [Vorakten, act. 144, Register-Nr. 5). Wie der
Beschwerdeführer unter diesen Umständen zum Schluss gelangt, die
Nachbargebäude seien nicht ausreichend vor Brandgefahren oder Brän-
den im Gebäude auf der Parzelle Nr. aaa geschützt, ist nicht ersichtlich.
Der in der Brandschutzbewilligung enthaltene Verweis auf den Brand-
schutznachweis ist nicht unüblich und bedeutet keinesfalls, dass der für die
Beurteilung des Gebäudes auf der Parzelle Nr. aaa zuständige kommunale
Brandschutzbeauftragte die Einhaltung der einschlägigen Brandschutz-
vorschriften nicht anhand der mit dem Brandschutznachweis eingereichten
Pläne geprüft, mithin ungeprüft genehmigt hätte. Eine Verletzung von
Brandschutzvorschriften wird vom Beschwerdeführer mit Rücksicht auf das
von ihm fälschlich behauptete vollständige Fehlen von Brandmauern zwi-
schen den Gebäuden auf den Parzellen Nrn. aaa, ccc, aber auch ddd nicht
genügend dargetan und ist auch nicht ersichtlich. Die Brandschutznormen

- 12 -
der VKF samt den dazugehörigen Erläuterungen verlangen bei einer
einschaligen Brandmauer mit einem Feuerwiderstand von 180 Minuten
keine zweite Brandmauer (bzw. zweite Schale) beim angrenzenden Ge-
bäude.
6.
6.1.
Ein weiterer Kritikpunkt des Beschwerdeführers am Bauvorhaben betrifft
die Entfernung der Wildrebe an der Westfassade des bestehenden Altbaus.
Die Vorinstanz sei zum Ergebnis gekommen, dass die Rebe nicht ge-
schützt sei und die Bauherrin als Eigentümerin dieser Pflanze frei darüber
verfügen könne. Hierbei unterliege die Vorinstanz einem Irrtum. Die Wild-
rebe stehe nämlich im Eigentum des Beschwerdeführers, da deren fünf
Stämme im begrünten Innenhof auf seiner Parzelle Nr. bbb stockten. Durch
diese unrichtige Feststellung des Sachverhalts verletze die Vorinstanz die
Eigentumsrechte des Beschwerdeführers. Als Nichteigentümerin könne die
Bauherrschaft nicht frei über die Wildrebe verfügen. Das Baugesuch sei
deshalb schon mangels dinglicher Berechtigung der Baugesuchstellerin
abzuweisen. Zudem widerspreche die Entfernung der Wildrebe dem
Teilplan Freiraumgestaltung der Stadt C. vom 11. Dezember 1992. Darin
sei der Innenhof der Parzelle Nr. bbb als anteilsmässig zu begrünende
Freifläche ausgeschieden. Die Vorinstanzen dürften die Anwendung dieses
vom Grossen Rat des Kantons Aargau am 7. September 1993
genehmigten Nutzungsplans nicht willkürlich verweigern. Vielmehr seien
sie verpflichtet, dem darin statuierten Begrünungsgebot Nachachtung zu
verschaffen. Ansonsten verkomme der Teilplan zur Makulatur, bleibe also
toter Buchstabe. Die Forderung nach Begrünung schliesse alle Arten von
Pflanzen mit ein. Vielfältig durchgrünte Siedlungen trügen zur Hit-
zeregulierung, Bio- und Bodendiversität sowie Lärmsenkung bei, womit der
Durchgrünung bei der Aussenraumgestaltung ein besonders Gewicht zu-
komme. Mit seinem begrünten Innenhof auf der Parzelle Nr. bbb verwirkli-
che der Beschwerdeführer seit 45 Jahren in vorbildlicher Weise die Biodi-
versität. Das Tagesklima sei dort in den Sommermonaten fünf bis acht
Grad Celcius kühler als im umliegenden Stadtgebiet. Sämtliche Pflanzen
auf den im Teilplan Freiraumgestaltung ausgewiesenen Grünflächen seien
nach dem Willen der Stimmbürger der Stadt C. geschützt und für den
Gemeinderat bestehe kein Ermessensspielraum aufgrund der Ge-
meindeautonomie. Ein Grundeigentümer habe die dadurch bewirkte Eigen-
tumsbeschränkung ebenso zu akzeptieren wie Farbvorschriften für die Fas-
saden. Der Gemeinderat habe die Zonenvorschriften rechtsgleich und will-
kürfrei zu vollziehen und dürfe nicht nach Belieben entscheiden. Auch
Art. 11 Abs. 14 der Spezialbauvorschriften Altstadt C. schreibe die
Erhaltung wertvoller Bäume und Pflanzen vor. Die 51-jährige Wildrebe,
welche die Bauherrschaft beseitigen wolle, stelle ein besonders wertvolles
Exemplar eines Baums dar. Sie biete ein Zuhause, Schutz und Nahrung für
eine Vielzahl von Bienen und Vögeln. Ferner strebten Bund, Kanton und

- 13 -
Stadt die Förderung der Biodiversität und die Erhöhung von ökologischen
Ausgleichsflächen an.
6.2.
So verständlich die Forderungen des Beschwerdeführers nach Durchgrü-
nung des Stadtquartiers und Förderung der Biodiversität im aktuellen Um-
feld auch sein mögen, übersieht er bei seiner Argumentation Wesentliches.
Die sich aus dem Teilplan Freiraumgestaltung ergebende Pflicht, den
Innenhof der Parzelle Nr. bbb anteilsmässig zu begrünen, trifft ihn als
Eigentümer dieser Grundstückfläche, nicht die Bauherrin und Eigentümerin
der Parzelle Nr. aaa. Für diese beinhaltet der Teilplan Freiraumgestaltung
keine baulichen Einschränkungen. Mit welchen Pflanzen der Beschwerde-
führer seinen Innenhof begrünen will, steht ihm dabei völlig frei. Der Teil-
plan Freiraumgestaltung schreibt ihm keine bestimmte Bepflanzung vor. Er
könnte deshalb die Wildrebe auch von sich aus entfernen, ohne dass die
Baupolizeibehörde dagegen einschreiten könnte, solange in seinem Innen-
hof ein angemessener Grünanteil gewährleistet ist. Die Vorinstanz weist zu
Recht darauf hin, dass es sich bei der Wildrebe nicht um einen gemäss
Teilplan Freiraumgestaltung geschützten (mit einem blauen Stern gekenn-
zeichneten) Einzelbaum handelt. Art. 11 Abs. 14 der Spezialbauvorschrif-
ten Altstadt C. schützt "für das Stadtbild wertvolle" Bäume und Pflanzen,
wobei diesem Schutz je nach den Umständen auch mit einem
angemessenen Ersatz Rechnung getragen werden kann. Die Erhaltungs-
pflicht gilt somit nicht absolut. Die Beurteilung dessen, welche Bäume und
Pflanzen für das Stadtbild von C. wertvoll im Sinne der zitierten
Bestimmung und daher zu erhalten sind, liegt im Ermessen der Baubewil-
ligungsbehörde, in welches das Verwaltungsgericht aufgrund seiner einge-
schränkten Kognition (siehe dazu Erw. I/4 vorne), aber auch mangels spe-
zifischer Kenntnis der örtlichen Verhältnisse nicht eingreifen darf. Natürlich
gilt es auch im Anwendungsbereich von Art. 11 Abs. 14 der Spezialbauvor-
schriften Altstadt C. das Rechtsgleichheitsgebot (Art. 8 Abs. 1 BV) und das
Willkürverbot (Art. 9 BV) zu beachten. Der Beschwerdeführer legt jedoch
nicht dar, inwiefern die Nichterhaltung der Wildrebe diese ver-
fassungsmässigen Rechte verletzt, indem beispielsweise in einem gleich-
gelagerten Fall ohne sachliche Gründe anders entschieden worden wäre.
Ob durch die Entfernung der Wildrebe die Eigentumsrechte des Beschwer-
deführers verletzt werden respektive der Bauherrin die dingliche Berechti-
gung fehlt, die Rebe gegen den Willen des Beschwerdeführers, auf dessen
Grundstück sie allenfalls stockt, zu entfernen, ist nicht vom Verwaltungsge-
richt zu entscheiden, sondern vom örtlich zuständigen Zivilgericht. Nach
der Praxis des Verwaltungsgerichts dürfen die Baubewilligungsbehörden
grundsätzlich keine privatrechtlichen Fragen beurteilen. Die Baubewilli-
gungsbehörden einschliesslich der Rechtsmittelinstanzen im Baubewilli-
gungsverfahren sind nur zur Anwendung der Vorschriften über Raumpla-
nung, Umweltschutz und Bauwesen sowie weiterer öffentlich-rechtlicher

- 14 -
Vorschriften berufen. Sie haben im Baubewilligungsverfahren in der Regel
einzig zu prüfen, ob einem Bauvorhaben öffentlich-rechtliche Hindernisse
entgegenstehen. Dieser Grundsatz wird nur dort durchbrochen, wo die
öffentlich-rechtliche Ordnung unmittelbar an das Privatrecht anknüpft (vgl.
dazu etwa § 32 Abs. 1 lit. b des Gesetzes über Raumentwicklung und Bau-
wesen vom 19. März 1993 [Baugesetz, BauG; SAR 713.100], der für die
Erschliessung [zur Baureife] ein dinglich gesichertes Fahrwegrecht ver-
langt; § 55 Abs. 1 BauG, wonach Pflichtparkfelder auf fremdem Grund res-
pektive deren dauerhafte Benutzung durch ein dingliches Recht [Grund-
dienstbarkeit] abgesichert sein müssen). In diesen Fällen bildet die vorgän-
gige Prüfung von Fragen aus dem Bereich des Privatrechts die rechtliche
Grundlage für den Baubewilligungsentscheid. Demgegenüber sind privat-
rechtliche Einwände, wie der Hinweis auf eine Bauverbotsdienstbarkeit
oder behauptete Eigentumsrechte Dritter, die einem Bauvorhaben entge-
genstehen, von den Baubewilligungsbehörden nicht zu beachten. Solche
Rechte sind auf dem Zivilrechtsweg durchzusetzen. Aufgabe der Baubewil-
ligungsbehörde ist es nicht, die Rechte Privater durch die Verweigerung
einer Baubewilligung zu wahren, mögen diese auch noch so offenkundig
sein. Diese Aufgabe ist von Verfassungs wegen den Zivilgerichten zuge-
dacht (Aargauische Gerichts- und Verwaltungsentscheide [AGVE] 2000,
S. 247 f.; 1992, S. 305 f.; 1987, S. 227 f.; Entscheide des Verwaltungsge-
richts WBE.2020.403 vom 3. Mai 2021, Erw. II/2.1, und WBE.2006.312
vom 19. Juni 2008, Erw. II/9.2).
Schliesslich ist dem Beschwerdeführer entgegenzuhalten, dass die Bau-
herrin mit dem streitgegenständlichen Umbauvorhaben nicht etwa eine
Baute auf einem fremden Grundstück realisiert. Diese steht vollständig auf
ihrer Parzelle Nr. aaa. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass die
Bauherrin für das Umbauvorhaben auf ihrem eigenen Grundstück eine
Pflanze entfernt bzw. entfernen muss, die allenfalls nicht in ihrem, sondern
im Eigentum des Nachbarn (Beschwerdeführers) steht. Der Verweis auf die
vom Beschwerdeführer angeführte Stelle im Kommentar zum Baugesetz
des Kantons Aargau von ANDREAS BAUMANN, § 60 N 11 f., wonach Bauge-
suche nur vom Eigentümer selber oder mit dessen Zustimmung eingereicht
(und bewilligt) werden dürfen (Replik, S. 6 Ziff. 20 f.), geht insofern fehl; sie
ist hier nicht einschlägig. Gegen allfällige unberechtigte Eingriffe in seine
Eigentumsrechte (an der Wildrebe) muss sich der Beschwerdeführer – wie
erwähnt – zivilrechtlich zur Wehr setzen.
Aus den dargelegten Gründen besteht kein Anlass, die angefochtene Bau-
bewilligung wegen der durch das Umbauvorhaben bedingten Entfernung
der Wildrebe aufzuheben. Die Entfernung der Wildrebe verstösst gegen
keine öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften und die Wahrung allfälliger (pri-
vater) Eigentumsrechte des Beschwerdeführers gegenüber seiner Nach-
barin obliegt nicht der Baubewilligungsbehörde und dem Verwaltungs-
gericht als Rechtsmittelinstanz im Baubewilligungsverfahren.

- 15 -
7.
7.1.
Mit seinem letzten Einwand gegen das Bauvorhaben rügt der Beschwerde-
führer die Verletzung einer kommunalen Bauvorschrift, die in der Altstadt-
zone Fenster ohne Sprossen verbiete. Die Bauherrin plane an der West-
fassade des Mehrfamilienhauses Fenster ohne Sprossen. Dazu habe die
Vorinstanz im angefochtenen Entscheid festgehalten, aus Gründen des
Ortsbildschutzes dürfe auf eine Sprossierung der betreffenden Fenster ver-
zichtet werden, zwecks Erhaltung der charakteristischen Erscheinung des
für das Altstadtbild bedeutenden Bautyps "Scheune". Mit Blick auf den
grossen Ermessensspielraum der Gemeinde in Ästhetikfragen und die Be-
urteilung seitens der kantonalen Fachperson für Ortsbildschutzbelange sei
dieses Vorgehen nicht zu beanstanden.
Art. 19 Abs. 4 der Spezialbauvorschriften Altstadt C. schreibe hingegen
vor, dass Fenster mit Sprossen zu unterteilen seien. In Art. 7 Abs. 1 der
Gestaltungsrichtlinien Altstadt C. werde diese Unterteilungsvorschrift
wiederholt und dahingehend konkretisiert, dass die grundsätzlich in Holz
auszuführenden Fenster mit aussen auf der Scheibe aufliegenden
rahmenbündigen Sprossen zu versehen seien. In Anhang 2 der
Gestaltungsrichtlinien seien Beispielfenster abgebildet, von denen alle mit
Sprossen versehen seien. Eine Ausnahme von der Pflicht, die Fenster mit
Sprossen zu unterteilen, werde auch nicht für Scheunen gemacht, die zu
einem Mehrfamilienhaus umgenutzt würden. Zudem verkenne die Vorin-
stanz, dass der Bautyp "Scheune" mit dem Umbau zu einem Mehrfamilien-
haus ohnehin verloren gehe. Nach der Umgestaltung der alten Scheune
mit dem streitgegenständlichen Bauvorhaben werde der Bautyp "Scheune"
an der Westfassade mit den vielen dort geplanten Fenstern ebenfalls nicht
mehr erkennbar sein. Umso wichtiger sei es, die strengen Gestaltungsvor-
schriften für die Altstadtzone einzuhalten. Ein Abweichen davon sei weder
vorgesehen noch zulässig.
Es sei gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung (Urteil 2P.230/2005
vom 10. Juli 2006, Erw. 2.3) auch nicht Sache der Gemeindeautonomie,
einzelnen kommunalen Beamten einen besonders grossen Ermessens-
spielraum zuzugestehen. Vorliegend habe die Gemeinde ihre Autonomie
in Ästhetikfragen bereits mit dem Erlass der Spezialbauvorschriften und der
Gestaltungsrichtlinien ausgeübt, wobei die Spezialbauvorschriften von der
Gemeindeversammlung beschlossen worden seien. Nur innerhalb dieser
demokratisch festgesetzten Leitplanken komme der Baubewilligungsbe-
hörde (Gemeinderat) überhaupt noch ein Ermessensspielraum zu. Das be-
treffe hier etwa die Frage, wie gross die Unterteilung mit Sprossen pro Fen-
ster sein müsse. Ganz darauf zu verzichten, liege jedoch nicht mehr im
geschützten Autonomiebereich.

- 16 -
Die Fachperson für Ortsbildfragen der Abteilung Raumentwicklung habe
die Fenster lediglich unter dem Aspekt der Siedlungsentwicklung und des
Ortsbildschutzes beurteilt. Die Einhaltung von Art. 19 Abs. 4 der Spezial-
bauvorschriften und Art. 7 Abs. 1 der Gestaltungsrichtlinien habe sie nicht
geprüft. Ausserdem habe sie festgehalten, dass bezugnehmend auf die
Veränderungsgeschichte des Gebäudes eine Gestaltung mit Fenstertei-
lung/Sprossen grundsätzlich denkbar sei. Auch aus der Perspektive des
Ortsbildschutzes spreche somit nichts gegen eine Einhaltung der Spezial-
bauvorschriften und der Gestaltungsrichtlinien. Abgesehen davon gehe die
Annahme fehl, mit einer Befensterung ohne Sprossen werde das ursprüng-
liche Stadtbild gewahrt. Eine Fotographie aus den 1960er/70er-Jahren zei-
ge, dass die betreffende Baute über Jahrzehnte Sprossenfenster aufgewie-
sen habe. Mit der Weglassung der Fenstersprossen werde also nicht ein
vorbestehender Bautyp (Scheune) gewahrt. Vielmehr gehe der bisherige
Bautyp mit sprossierter Befensterung, wie er in der gesamten Altstadt an-
zutreffen sei, verloren.
7.2.
7.2.1.
Die vom Beschwerdeführer zitierten Bestimmungen der Spezialbauvor-
schriften Altstadt C. (Art. 19 Abs. 4) und der Gestaltungsrichtlinien Altstadt
C. (Art. 7 Abs. 1) weisen den folgenden Wortlaut auf:
Art. 19
1–3 […]
4Die Fensterformate sind quadratisch bis hochrechteckig zu gestalten. Die
Fenster sind mit Sprossen zu unterteilen.
5 und 6 […]
Art. 7
1Fenster sind grundsätzlich in Holz auszuführen, zu teilen und mit aussen
auf der Scheibe aufliegenden, rahmenbündigen Sprossen zu versehen.
Die Teilung und das Sprossenbild von Fenstern geschützter Altbauten sind
auf den Bautyp bzw. auf den Stil der letzten durchgreifenden Fassadenge-
staltung abzustimmen.
2 und 3 […]
Fenster ohne Sprossen sind in der Altstadtzone nach Art. 19 Abs. 4 der
Spezialbauvorschriften generell unzulässig. Dabei wird auf Ebene der Spe-
zialbauvorschriften keine Unterscheidung zwischen Altstadtbauten von ver-
schiedenen Bautypen (Typ "Wohnhaus" oder "Scheune") getroffen. Der
vom Gemeinderat der Stadt C. in seiner Beschwerdeantwort und beim
Augenschein angeführte Art. 18 der Spezialbauvorschriften enthält ferner
keine Ausnahmebestimmung zu den in diesem Regelwerk enthaltenen
Gestaltungsvorschriften, insbesondere zu denjenigen in Art. 19 mit der
Sprossenvorschrift in Abs. 4. Der in Art. 18 verwendete Begriff "grundsätz-
liche" (Fassaden- und Dachgliederung) bedeutet im Gesamtkontext der Be-
stimmung nicht, dass ausnahmsweise oder in bestimmten Fällen (je nach

- 17 -
Bautyp) von den Gestaltungsvorschriften nach Art. 19 ff. der Spezialbau-
vorschriften abgewichen darf. Vielmehr besagt Art. 18, dass die Grundsät-
ze (im Sinne von Grundzügen) der Gestaltung von Bauten und Anlagen
(wozu die Fassaden- und Dachgliederung gehören) in der Altstadtzone in
den Spezialbauvorschriften geregelt werden; dies in Abgrenzung zu den
technischen, formalen und materialmässigen Details, zu denen sich die Ge-
staltungsrichtlinien äussern. Insofern deckt sich Art. 7 Abs. 1 der Gestal-
tungsrichtlinien, wonach Fenster nur grundsätzlich, also nicht ausnahmslos
zu teilen und mit Sprossen zu versehen sind, nicht mit Art. 19 Abs. 4 der
Spezialbauvorschriften, ohne dass Art. 18 der Spezialbauvorschriften für
diese Abweichung eine hinreichende Grundlage bilden würde. Mit Art. 21
Abs. 3 sehen die Spezialbauvorschriften jedoch an anderer Stelle eine all-
gemeine Ausnahmebestimmung vor, wonach der Gemeinderat im Interes-
se einer guten Gestaltung, einer sinnvollen Nutzung von Bauten und Frei-
räumen oder bei Härtefällen Ausnahmen gemäss § 155 BauG von den
Spezialbauvorschriften bewilligen oder verfügen darf.
Beim referenzierten § 155 BauG handelt es sich um die im alten Baugesetz
vom 2. Februar 1971 (aBauG; AGS Band 8, S. 125 ff., 172 f.) enthaltene
Vorgängernorm des heutigen § 67 BauG. Im Anwendungsbereich von § 67
BauG hat das Verwaltungsgericht in seiner bisherigen Praxis stets strenge
Anforderungen an das Vorliegen einer Ausnahmesituation gestellt, unter
anderem mit der Begründung, dass sich Einschränkungen, die sich für den
Betroffenen aus einer typischen Lebenssituation ergeben, als vom Gesetz-
geber gewollt hinzunehmen sind. Eine Ausnahmebewilligung rechtfertigt
sich demnach nur, wenn der zu entscheidende Sachverhalt von der Inte-
ressenlage her so ausserordentlich ist, dass angenommen werden muss,
der Gesetzgeber habe diesen Einzelfall stillschweigend ausgeschlossen,
sei es, dass der Gesuchsteller durch die Einhaltung der Norm wesentlich
schwerer getroffen wird, als dies dem Gesetzgeber bei der Normierung des
Regelfalls vorschwebte, oder sei es, dass die öffentlichen oder privaten In-
teressen, welche normalerweise die Eigentumsbeschränkung verlangen,
im konkreten Fall gar nicht vorliegen. Bei der Beurteilung der Frage, ob
aussergewöhnliche Verhältnisse oder ein Härtefall gegeben sind, ist aus-
serdem die im Gesetz angelegte Aufgabenteilung zwischen Legislative und
Exekutive zu beachten. Im Normalfall ist deshalb die gesetzliche Grundord-
nung zu respektieren und Ausnahmebewilligungen nach § 67 BauG dürfen
nicht dazu missbraucht werden, die gesetzliche Grundordnung auszuhöh-
len. Das wäre dann der Fall, wenn die Behörde die Ausnahmebestimmung
so anwendet, dass die Regel zur Ausnahme wird, oder Ausnahmen auf
Gründe stützt, die sich in einer Vielzahl der Fälle anführen lassen (vgl. zum
Ganzen statt vieler: AGVE 2019, S. 99 ff., mit weiteren Hinweisen).
Zwar unterliegt die Ausnahmebewilligung nach Art. 21 Abs. 3 der Spezial-
bauvorschriften Altstadt C. auf den ersten Blick weniger strengen
Voraussetzungen, indem für eine solche im Unterschied zu derjenigen

- 18 -
nach § 67 BauG keine ausserordentlichen Verhältnisse oder ein Härtefall
vorliegen müssen, sondern alternativ dazu auch noch das Interesse an
einer guten Gestaltung oder sinnvollen Nutzung genügt. Das ändert aber
nichts daran, dass nach allgemeiner Auffassung in Rechtsprechung und
Lehre Ausnahmen nur für eigentliche, vom Gesetz vorgesehene Sonder-
fälle vorgesehen werden dürfen, deren rechtliche Erfassung durch die Re-
gelordnung zu Lösungen führen würde, die der Gesetzgeber nicht gewollt
haben kann. Die Ausnahmebewilligung soll es den Behörden ermöglichen,
den Besonderheiten des Einzelfalls Rechnung zu tragen. Ausnahmebewil-
ligungen dürfen daher nicht mit genereller Begründung und ohne Vorliegen
besonderer mit dem Einzelfall zusammenhängender Gründe erteilt werden.
Für inhaltliche Korrekturen an der gesetzlichen Regelordnung soll die Aus-
nahmebewilligung nicht zur Verfügung stehen. Sie dient grundsätzlich der
Milderung einer ungerechtfertigten Härte, die der Einzelne durch die Durch-
setzung der gesetzlichen Regelordnung erlitte, oder der Verhinderung pla-
nerisch oder baulich unerwünschter Lösungen, mithin der Vermeidung von
Lösungen, die dem öffentlichen Interesse zuwiderlaufen (ALEXANDER
RUCH, in: Praxiskommentar RPG: Baubewilligung, Rechtsschutz und Ver-
fahren, Zürich/Basel/Genf 2020, Art. 23 N 9 und 11 mit Hinweisen auf die
Rechtsprechung). Immerhin sind bei den Anforderungen an eine Ausnah-
mebewilligung Abstufungen nach der Tragweite der Abweichung und der
Bedeutung der Grundnorm zulässig. An die Bewilligung einer Ausnahme
sind umso strengere Voraussetzungen zu stellen, je weittragender die vom
Baugesuchsteller für sein Bauvorhaben beanspruchte Sonderregelung
oder je bedeutender die Vorschrift ist, von der abgewichen werden soll
(ALDO ZAUGG/PETER LUDWIG, Baugesetz des Kantons Bern, Kommentar
Band I, Bern 2007, Vorbemerkungen zu den Art. 26–31 N 4).
7.2.2.
Als Gründe für die Bewilligung von Fenstern ohne Sprossen führte der Ge-
meinderat C. in der Baubewilligung vom 1. Februar 2021, S. 8, aus, dass
es sich beim fraglichen Baukörper um eine ehemalige Scheune handle. Der
Scheunencharakter solle so weit wie möglich erhalten und erkennbar
bleiben. Aus historischer Sicht seien Fenstersprossen bei bewohnten
Bauten üblich, nicht aber bei Scheunen. Dass im vorliegenden Projekt
keine Fenstersprossen vorgesehen seien, entspreche dem Bautyp "Scheu-
ne". Der Fachausschuss Altstadt, der dem Gemeinderat bei der Beurteilung
von Gestaltungsfragen beratend zur Seite stehe, habe empfohlen, die
Fenster ohne Sprossen auszuführen, gestützt auf die Bewilligungspraxis
und die historische Herleitung. Zudem gelte es festzuhalten, dass für den
Einwender weder Vor- noch Nachteile aus der Fenstergestaltung resultier-
ten (Vorakten, act. 8).
Die Fachperson Ortsbild der kantonalen Abteilung Raumentwicklung führte
in ihrem Fachbericht vom 12. Juli 2021 aus, der zu beurteilende Scheunen-

- 19 -
bau unterscheide sich deutlich von den Altstadthäusern, die durch ihre cha-
rakteristischen Merkmale wie wiederkehrende Fassadengliederungen und
Proportionen, Fensterrhythmen, Detailreichtum (unter anderem Fenstertei-
lung/Sprossen) das Altstadtbild massgeblich prägten. Die unterschiedli-
chen Fassadenöffnungen der Scheune seien der jeweiligen Situation an-
gepasst gewesen und nicht als Fenster konzipiert worden. Entsprechend
fehlten Fensterrahmen und Sprossen. Mit der Umnutzung der Scheune sei
aus fachlicher Sicht grundsätzlich keine gestalterische Annäherung an ein
Altstadthaus anzustreben. Vielmehr solle die charakteristische Erschei-
nung – des für das Altstadtbild ebenfalls bedeutenden Bautyps "Scheune"
– ablesbar bleiben. Im vorliegenden Projekt würden die neuen Fensteröff-
nungen bezüglich Format, Anordnung und Gestaltung differenziert auf den
Bestand abgestimmt und im Sinne der zu erhaltenden charakteristischen
Erscheinung werde auf die Fensterteilung oder Sprossierung verzichtet.
Bei den westseitigen Kehlgewändefenstern wäre – bezugnehmend auf die
Veränderungsgeschichte des Gebäudes – eine Gestaltung mit Fenstertei-
lung/Sprossen grundsätzlich denkbar. Dass im vorliegenden Kontext und
hinsichtlich der Gesamtwirkung auf eine Fensterteilung und Sprossierung
verzichtet werde und man sich konsequent auf den Bautyp "Scheune" be-
ziehe, sei aus fachlicher Sicht nachvollziehbar und vertretbar (Vorakten,
act. 102).
Vergleichbar äusserten sich die Vertreter der Stadt C. und die kantonale
Fachperson Ortsbild beim vom Verwaltungsgericht am 2. Dezember 2022
durchgeführten Augenschein vor Ort, wo vom Leiter Baubewilligungen des
Stadtbauamts zu Protokoll gegeben wurde, dass die Stadt seit Anfang der
1990er-Jahre die Praxis entwickelt habe und verfolge, zu Wohnraum
umzubauende Scheunen ohne Sprossenfenster zu bewilligen, um den
Charakter als Scheune zu bewahren bzw. ablesbar und erkennbar zu
erhalten, was auf den Einfluss der jeweiligen Vertreter der kantonalen
Denkmalpflege mit Sitz in der Baukommission (vormaliger Fachausschuss
Altstadt) zurückzuführen sei (Protokoll der Verhandlung vor Verwaltungs-
gericht vom 2. Dezember 2022 [nachfolgend Protokoll], S. 3). Die kantona-
le Fachperson bestätigte, es erscheine plausibel und richtig, beim Erforder-
nis von Sprossenfenstern zwischen Bauten des Typs "Scheune" und tradi-
tionellen Wohnbauten zu unterscheiden, bei denen Fenster ein wesentli-
ches Merkmal der Gestaltung, der Fassadengliederung und der Rhythmi-
sierung seien, mit allen Details wie Einfassungen, Läden, Fensterrahmen,
Unterteilung und auch Sprossen. Scheunen verfügten dagegen üblicher-
weise nicht über Fenster, sondern zweckgebundene Öffnungen in der Fas-
sade wie Tore, Lüftungsschlitze oder Öffnungen auf den Heuboden. Diese
Öffnungen würden in der Anordnung und Proportionierung keinem gestal-
terischen Muster unterliegen. Setze man sich zum Ziel, dass der Bautyp
Scheune auch nach dem Umbau zu Wohnraum weiterhin ablesbar bleiben
solle, was aus ortsbaulicher Sicht zu begrüssen sei, dränge es sich auf, auf
Sprossen an den Fenstern zu verzichten (Protokoll, S. 4). Die kantonale

- 20 -
Fachperson erachtet es sodann als richtig, dass der Westfassade keine
neue, zu starke Ordnung mit wohnbauartigen (Sprossen-)Fenstern aufge-
zwungen werde (Protokoll, S. 5), auch wenn die bestehenden drei Fenster
alternativ mit Sprossen ausgestaltet werden könnten, um eine frühere tem-
poräre Wohnnutzung in diesem Teil der Scheune gestalterisch abzubilden.
Weil aber an dieser westlichen Giebelfassade schon relativ viel los sei, wä-
re es der Gesamtwirkung nicht unbedingt dienlich, die drei bestehenden
Fenster mit Sprossen zu versehen. An den neuen sechs Öffnungen seien
Sprossenfenster ohnehin abzulehnen (Protokoll, S. 7 und 9). Der aktuelle
Vertreter der kantonalen Denkmalpflege in der Baukommission C. gab
seinerseits zu bedenken, dass Fenster ohne Sprossen an einem
Scheunengebäude mit typischerweise lochartiger Fassade viel authenti-
scher wirkten als solche mit Sprossen (Protokoll, S. 6). Die drei bestehen-
den Fenster an der Westfassade mit Sandsteingewänden seien nachträg-
lich eingefügt und historisierend gestaltet worden, wobei deren Format
nicht mit typischen, spätgotischen Altstadtfenstern (aus dem 15./16. Jahr-
hundert) übereinstimme, so dass es auch schwierig wäre, eine authenti-
sche Sprossenunterteilung zu wählen (Protokoll, S. 8 und 9).
7.2.3.
Diesen fachlichen Einschätzungen kann das Verwaltungsgericht, dem eine
promovierte Architektin ETH als Fachrichterin angehört, ohne weiteres fol-
gen und sich ihnen vollständig anschliessen. Es erscheint dem Verwal-
tungsgericht als richtiger Ansatz, Gebäude des Bautyps Scheune, die in
der gesamten Altstadt C. in der Minderzahl sind und von denen in den
letzten 30 Jahren gemäss einer Besichtigungstour im Rahmen des
verwaltungsgerichtlichen Augenscheins vom 2. Dezember 2022 nur ein-
zelne zu Wohnhäusern umgebaut wurden (vgl. Protokoll, S. 11 ff.), hin-
sichtlich der Gestaltung der Fenster anders zu behandeln als typische Alt-
stadt-Wohnhäuser, deren Fenster mit Sprossen versehen werden müssen.
Im Falle von Scheunen wird hingegen der Wahrung des Ortsbildes besser
Rechnung getragen, wenn man den Scheunencharakter durch lochartige
Fassaden nach Möglichkeit erhält. Trotz der Wohnnutzung im Innern bleibt
auf diese Weise der Scheunencharakter wenigstens aussen ablesbar und
erkennbar. Es liegt somit im klaren Interesse einer guten Gestaltung, bei
Bauten des Typs Scheune auf Sprossenfenster zu verzichten, zumal we-
gen der geringen Anzahl ehemaliger Scheunen, die neu zu Wohnhäusern
umgebaut werden, keine Gefahr besteht, dass vom Grundsatz von Spros-
senfenstern in der Altstadt zu oft abgewichen und die Ausnahme zur Regel
verkommen würde.
Die Grundlage für die Abweichung vom Sprossenfenstererfordernis nach
Art. 19 Abs. 4 der Spezialbauvorschriften Altstadt C. bildet allerdings nicht
Art. 18 i.V.m. Art. 7 Abs. 1 der Gestaltungsrichtlinien Altstadt C., sondern
Art. 21 Abs. 3 der Spezialbauvorschriften, auch wenn der Gemeinderat der
Stadt C. seine Bewilligung der sprossenlosen Fenster nicht auf diese Norm

- 21 -
abgestützt und folglich keine Ausnahmebewilligung dafür erteilt hat.
Entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers ist die Erteilung einer
Ausnahmebewilligung in der vorliegenden Konstellation zulässig.
Einerseits liegt sie – wie erwähnt – klar im Interesse einer guten Gestaltung.
Andererseits ist hier auch von ausserordentlichen Verhältnissen
auszugehen, indem sich das tradierte Altstadtbild beim Bautyp Scheune
anders als bei typischen Altstadt-Wohnhäusern mit hochrechteckigen,
schmalen Fenstern ohne Sprossen besser erhalten lässt als mit einer
unsachgemässen Anlehnung an die nach spätgotischem Vorbild aus-
gestalteten, einem bestimmten Muster folgenden und mit Sprossen verse-
henen Fenster von Wohnhäusern (vgl. dazu auch Vorakten, act. 144, Re-
gister-Nr. 3, Beilage 1 zur Stellungnahme der Bauherrschaft vom 6. Okto-
ber 2020 zur Einwendung des Beschwerdeführers, S. 3, Beispiele O.-
Gasse 16 und 14a). Der Gemeinderat weist aus Sicht des Ver-
waltungsgerichts zu Recht darauf hin, dass Fenster mit Sprossen unter den
besonderen Umständen des hier zu beurteilenden Einzelfalls historische
Tatsachen verunklären und sich dadurch nachteilig auf das Ortsbild der Alt-
stadt auswirken würden (Beschwerdeantwort, S. 7), was keinesfalls im
Sinne des Gesetzgebers ist, der mit der Sprossenfenstervorschrift in Art. 19
Abs. 4 der Spezialbauvorschriften letzten Endes das Ortsbild schützen
wollte. Dabei wurde dem Umstand, dass sich in der Altstadt nicht nur die
typischen Wohnhäuser mit Sprossenfenstern, sondern vereinzelt auch
ehemalige Scheunen befinden, die vor allem in neuerer Zeit hin und wieder
zu Wohnraum umgenutzt werden, zu wenig Beachtung geschenkt. Das Be-
wusstsein für die Wichtigkeit dessen, dass Bauten verschiedenen Typs
möglichst authentisch wirken und sich nicht an andere Bautypen anlehnen
bzw. diese nachahmen sollten, dürfte auch erst seit Erlass der Spezialbau-
vorschriften Anfang der 1990er-Jahre noch einmal gewachsen sein. Die
vom Verwaltungsgericht beim Altstadt-Rundgang anlässlich des Augen-
scheins vom 2. Dezember 2022 besichtigten ehemaligen Scheunen mit
Sprossenfenstern, die 1980 und 1990 eingebaut wurden (Protokoll,
S. 12 f.), eignen sich von daher nicht unbedingt als Vorbild für eine gute,
das Ortsbild nach heutigen Vorstellungen optimal wahrende Gestaltung
von einstigen Scheunen (vgl. dazu auch die Replik-Beilagen 3 und 4).
7.2.4.
Unter diesen Vorzeichen sieht das Verwaltungsgericht die Voraussetzun-
gen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach Art. 21 Abs. 3 der
Spezialbauvorschriften Altstadt C. für Fenster ohne Sprossen an einem
ehemaligen Scheunengebäude als erfüllt an. Nur mit Fenstern ohne
Sprossen an allen Fassaden des streitbetroffenen Gebäudes kann eine
hinreichend gute Gestaltung unter bestmöglicher Wahrung des Ortsbildes
erreicht werden.

- 22 -
Hinzu kommt noch, dass den Gemeindebehörden aufgrund der Gemeinde-
autonomie (Art. 50 Abs. 1 BV und § 106 Abs. 1 der Verfassung des Kan-
tons Aargau vom 25. Juni 1980 [KV; SAR 110.000]) auch bei der Ausle-
gung (nicht nur der Rechtssetzung) von kommunalen Normen (einschliess-
lich Ausnahmetatbeständen), speziell in Ästhetikfragen ein grosser Ermes-
sensspielraum zusteht (vgl. das Urteil des Bundesgerichts 1C_116/2018
vom 26. Oktober 2018, Erw. 4.4 mit weiteren Hinweisen; die Entscheide
des Verwaltungsgerichts WBE.2019.385 vom 4. Juni 2020, Erw. II/4,
WBE.2018.160 vom 24. Oktober 2018, Erw. II/3.1, und WBE.2017.525
vom 4. September 2018, Erw. I/4.2). Im geschützten Autonomiebereich
dürfen die Rechtsmittelinstanzen nur korrigierend eingreifen, wenn die Aus-
legung einer kommunalen Bauvorschrift nicht mehr sachlich vertretbar oder
mit höherrangigem Recht unvereinbar wäre (BGE 145 I 52, Erw. 3.6; Urteil
des Bundesgerichts 1C_70/2021 vom 7. Januar 2022, Erw. 6.4). Die Hal-
tung des Gemeinderats der Stadt C., dass bei ehemaligen Scheunen, die
zu Wohnraum umgebaut und umgenutzt werden, keine Sprossenfenster
eingebaut werden müssen, weil der Charakter der Scheune auf diese
Weise besser ablesbar bleibt, ist nach dem oben Ausgeführten sehr wohl
sachlich vertretbar. Zudem verletzt eine Ausnahmebewilligung nach Art. 21
Abs. 3 der Spezialbauvorschriften für Fenster ohne Sprossen unter den
gegebenen Umständen auch kein höherrangiges Recht, namentlich nicht
§ 67 Abs. 1 BauG, weil die Abweichung vom Sprossenerfordernis (Art. 19
Abs. 4 der Spezialbauvorschriften) mit dem öffentlichen Wohl sowie mit
Sinn und Zweck der Rechtssätze vereinbar ist (lit. a) und – kumulativ – bei
zu Wohnraum umzubauenden Scheunen, die nicht in das Schema von
gängigen Altstadt-Wohnhäuser passen, auch ausserordentliche Ver-
hältnisse vorliegen (lit. b). Der Grundsatz der Rechtsgleichheit wird durch
die praxisgemäss Bewilligung von sprossenlosen Fenstern bei ehemaligen
Scheunengebäuden ohnehin nicht verletzt. Der Beschwerdeführer macht
nicht geltend, in einem vergleichbaren Fall seien Sprossenfenster verlangt
und eine Ausnahmebewilligung verweigert worden.
8.
Zusammenfassend erweisen sich sämtliche der vom Beschwerdeführer
gegen das vorliegende Umbauvorhaben erhobenen Einwendungen und
Rügen als unbegründet, was zur Abweisung der Beschwerde führt.
III.
1.
Im Beschwerdeverfahren werden die Verfahrens- und Parteikosten in der
Regel nach Massgabe des Unterliegens und Obsiegens auf die Parteien
verlegt, wobei den Behörden Verfahrenskosten nur auferlegt werden, wenn
sie schwerwiegende Verfahrensmängel begangen oder willkürlich ent-
schieden haben (§§ 31 Abs. 2 und 32 Abs. 2 VRPG). Eine solche Privile-
gierung der Behörden findet bei den Parteikosten nicht statt.

- 23 -
2.
Als unterliegende Partei sind dem Beschwerdeführer die verwaltungsge-
richtlichen Verfahrenskosten vollumfänglich aufzuerlegen.
3.
3.1.
Anspruch auf Ersatz der Parteikosten für die anwaltliche Vertretung vor
Verwaltungsgericht haben nach Massgabe des Unterliegerprinzips die Be-
schwerdegegnerin und der Gemeinderat C. Die Parteikosten sind ihnen
vom Beschwerdeführer vollständig zu ersetzen.
3.2.
Die Höhe der Parteientschädigung bestimmt sich nach Massgabe des De-
krets über die Entschädigung der Anwälte vom 10. November 1987 (An-
waltstarif; SAR 291.150 [nachfolgend: AnwT]). Gemäss § 8a Abs. 1 AnwT
bemisst sich die Entschädigung in vermögensrechtlichen Streitsachen
nach dem gemäss § 4 AnwT berechneten Streitwert. Innerhalb der vorge-
sehenen Rahmenbeträge richtet sich die Entschädigung nach dem mut-
masslichen Aufwand des Anwalts sowie nach der Bedeutung und der
Schwierigkeit des Falles (§ 8a Abs. 2 AnwT). Die Entschädigung wird als
Gesamtbetrag festgesetzt. Auslagen und Mehrwertsteuer sind darin enthal-
ten (§ 8c AnwT).
In Bausachen geht das Verwaltungsgericht praxisgemäss von einer vermö-
gensrechtlichen Streitsache aus, wobei der Streitwert in der Regel 10 %
der Bausumme beträgt (vgl. AGVE 1992, S. 397, Erw. 2a; 1989, S. 283,
Erw. 2a/aa; 1983, S. 249, Erw. 4a). Bei einer Bausumme von
Fr. 2'805'000.00 (vgl. Vorakten, act. 14]) ergibt sich somit ein Streitwert von
Fr. 280'500.00. Bei einem Streitwert über Fr. 100'000.00 bis Fr. 500'000.00
beträgt im Beschwerdeverfahren der Rahmen für die Parteientschädigung
Fr. 5'000.00 bis Fr. 15'000.00 (§ 8a Abs. 1 lit. a Ziffer 4 AnwT). Der Streit-
wert liegt knapp in der oberen Hälfte des vorgegebenen Streitwertrahmens.
Die Schwierigkeit des Falles war mittel, der mutmassliche Aufwand der
Rechtsvertreter höchstens durchschnittlich. Insgesamt erscheint es sach-
gerecht, die vollen Parteikosten der Beschwerdegegnerin und des Gemein-
derats auf einen Gesamtbetrag von je Fr. 8'000.00 festzusetzen.
Davon muss sich die Beschwerdegegnerin einen Mehrwertsteuerabzug
von 7,7% gefallen lassen, da sie mehrwertsteuerpflichtig ist, was zu einer
Parteientschädigung von noch Fr. 7'428.00 führt. Dem Gemeinderat C. ist
die Parteientschädigung von Fr. 8'000.00 in Anwendung von § 12a Abs. 1
AnwT wegen des hohen Streitwerts (über Fr. 100'000.00) um 25 % auf
Fr. 6'000.00 zu kürzen. Die erwähnte Bestimmung findet aus
Rechtsgleichheitsgründen auch auf Parteientschädigungen zugunsten des
Gemeinwesens Anwendung (AGVE 2011, S. 247 ff.).

- 24 -
Das Verwaltungsgericht erkennt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer
Staatsgebühr von Fr. 8'000.00 sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen
von Fr. 675.30, gesamthaft Fr. 8'675.30, sind vom Beschwerdeführer zu
bezahlen.
3.
3.1.
Der Beschwerdeführer wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin die vor
Verwaltungsgericht entstandenen Parteikosten in Höhe von Fr. 7'428.00 zu
ersetzen.
3.2.
Der Beschwerdeführer wird verpflichtet, dem Gemeinderat C. die vor
Verwaltungsgericht entstandenen Parteikosten in Höhe von Fr. 6'000.00 zu
ersetzen.
Zustellung an.
den Beschwerdeführer (Vertreter)
die Beschwerdegegnerin (Vertreter)
das Departement Bau, Verkehr und Umwelt (Rechtsabteilung)
den Gemeinderat der Stadt C. (Vertreter)
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht,
kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht
innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-recht-
lichen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor
bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und
vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde
muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter
Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit
Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als

- 25 -
Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (Art. 82 ff. des Bun-
desgesetzes über das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz, BGG;
SR 173.110] vom 17. Juni 2005).
Aarau, 2. Dezember 2022
Verwaltungsgericht des Kantons Aargau
3. Kammer
Vorsitz: Gerichtsschreiberin:
Winkler Ruchti