ag_verwaltungsgericht · WBE.2007.129 · 2008-05-28 · de
Obergericht / Verwaltungsgericht / 1. Kammer — WBE.2007.129

Anmerkung im Grundbuch gemäss § 163 BauG.
- Verhältnis zwischen einer Anmerkung gemäss § 163 BauG und einem Erschliessungsplan.

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Verwaltungsgericht 
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nalen Interessen am Denkmalschutz eine Überprüfung des Vorhabens 
verlangen, kann sich die Gemeinde nicht auf ihre Autonomie in Orts-
bildfragen berufen. Da überkommunale Interessen am Denkmal- und 
Ortsbildschutz tangiert sind, rechtfertigt sich eine umfassende Prü-
fung, die im verwaltungsgerichtlichen Verfahren allerdings von 
Gesetzes wegen auf die Rechtskontrolle (unter Einschluss der un-
richtigen oder unvollständigen Sachverhaltsfeststellung) beschränkt 
ist. Im Übrigen indiziert im konkreten Fall die Einstufung gemäss 
ISOS die regionale Bedeutung des Ortsbilds, was die Entscheidungs-
freiheit der Gemeinde im Bereich des Ortsbildschutzes relativiert 
(siehe vorne Erw. 3.7.1). 
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Anmerkung im Grundbuch gemäss § 163 BauG. 
- 
Verhältnis zwischen einer Anmerkung gemäss § 163 BauG und einem 
Erschliessungsplan. 
Urteil des Verwaltungsgerichts, 4. Kammer, vom 28. Mai 2008 in Sachen 
M.K. und Mitb. gegen den Regierungsrat (WBE.2007.129). 
Aus den Erwägungen 
3. 
3.1. 
Sinn und Zweck einer Anmerkung im Grundbuch gemäss § 163 
BauG bestehen darin, Dritte auf einen spezifisch parzellenbezogenen 
öffentlich-rechtlichen Tatbestand aufmerksam zu machen. Dritte 
sollen anhand der Anmerkung im Grundbuch erkennen können, dass 
für das betreffende Grundstück eine öffentlich-rechtliche Verpflich-
tung besteht, die der Eigentümer zu beachten hat (AGVE 2005, 
S. 613). Anmerkungen dienen lediglich der Publizität. Sie geben über 
bestimmte Rechtsverhältnisse an einem Grundstück Auskunft. Die 
Anmerkung im Grundbuch hat aber keine konstitutive oder heilende 
Wirkung (BGE 124 III 211 Erw. 1a = Pra 1998, S. 935 f.). Sie unter-
steht auch nicht der negativen Rechtskraft des Grundbuches 
(Art. 971 ZGB). Die betreffenden Rechtsverhältnisse bestehen auch 


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Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht 
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ohne Anmerkung im Grundbuch (Dominik Scherrer, Anmerkung im 
Grundbuch unter Berücksichtigung des Bundesrechtes und des kan-
tonal-st. gallischen Rechtes, Diss. Fribourg 1984, S. 307). 
3.2. 
Der Rechtsgrundausweis für die Anmerkung und damit Grund-
lage des öffentlich-rechtlichen Verhältnisses ist die mit Verfügung 
vom 31. Januar 1995 abgeänderte Auflage zur rückwärtigen Er-
schliessung der Parzelle Nr. 000. Diese Verfügung ist eine behördli-
che Anordnung, die gestützt auf das Baugesetz einseitig und für den 
Grundeigentümer verbindlich die Erschliessung vorschreibt, sofern 
die in der Verfügung vorgesehenen Bedingungen eintreten. Diese 
Anordnungen entfalteten verbindliche Rechtswirkungen zwischen 
dem Verfügungsadressaten – hier die Grundeigentümerin – und der 
Gemeinde. Die Verfügung des Gemeinderats vom 31. Januar 1995 
entfaltet indessen keine Rechtswirkungen zwischen dem Gemeinwe-
sen und Dritten in dem Sinne, dass sie Rechtsansprüche Dritter ge-
gen die Gemeinde begründet. Wie bereits ausgeführt, ändert die An-
merkung der verfügten Auflagen im Grundbuch nichts an dieser 
Rechtslage. 
Die Rechtsbeständigkeit (materielle Rechtskraft) einer Verfü-
gung ist sodann nicht absolut, sondern beschränkt. Eine formell 
rechtskräftige Verfügung kann unter bestimmten Voraussetzungen 
einseitig aufgehoben oder abgeändert werden (vgl. Ulrich Häfelin / 
Georg Müller / Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 
5. Auflage, Zürich / Basel / Genf 2006, Rz. 994 ff.). Die Vorinstanz 
ist davon ausgegangen, dass die Auflagen zur rückwirkenden Er-
schliessung der Parzelle Nr. 000 mit dem Erschliessungsplan wieder-
erwägungsweise aufgehoben wurden. Ob die Voraussetzungen für 
eine Wiedererwägung oder einen Widerruf (siehe dazu §§ 25 f. 
VRPG) vorliegen, ist wegen der planungsrechtlichen Situation nicht 
abschliessend zu prüfen. 
4. 
4.1. 
Art. 19 RPG verpflichtet die Gemeinden zur planmässigen Er-
schliessung der Bauzonen, und § 16 Abs. 1 BauG hält den Grundsatz 
fest, dass die Erschliessung soweit nötig durch Erschliessung- und 


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Gestaltungspläne und entsprechende Vorschriften sichergestellt wird. 
Gemäss § 16 Abs. 3 BauG können die allgemeinen Nutzungspläne 
für bestimmte Gebiete die Sondernutzungsplanung vorsehen. In die-
ser Bestimmung konkretisiert das BauG ausdrücklich den planungs-
rechtlichen Grundsatz, dass sich die Erschliessung der Bauzonen 
nach den Nutzungsplänen zu richten hat (BGE 116 Ia 221 Erw. 4a; 
Bernhard Waldmann / Peter Hänni, Raumplanungsgesetz, Bern 2006, 
Art. 19 N 46 mit Hinweisen). Nutzungspläne sind "für jedermann 
verbindlich" und verpflichten auch das Gemeinwesen (Art. 21 Abs. 1 
RPG). Die Nutzungspläne legen die zulässige Nutzung allgemein-
verbindlich und parzellenscharf fest und schliessen jede andere als 
eine plankonforme Nutzung aus (Waldmann / Hänni, a.a.O., Art. 14 
N 4). 
4.2. 
Die Gemeindeversammlung X. beschloss am 7. Juni 2005 die 
Bauzonen- und Kulturlandplanänderung "A.". Diese wurde am 
19. Oktober 2005 vom Regierungsrat genehmigt und ist rechtskräf-
tig. Durch diese Änderung wurde die Parzelle Nr. 000 von der Wohn- 
und Gewerbezone mit Gestaltungsplanpflicht in die Wohnzone W2 
umgezont. Die Zone wurde neu einer Erschliessungsplanpflicht un-
terstellt. 
Mit dieser Änderung der Nutzungsplanung, namentlich mit der 
Erschliessungsplanpflicht, hat sich die raumplanerische Rechtslage 
der Parzelle Nr. 000 auch mit Bezug auf die Erschliessung verändert. 
Die Erschliessung setzt eine Erschliessungsplanung nach den für die 
Sondernutzungspläne geltenden Bestimmungen voraus. Damit ist 
eine Erschliessung auf der Grundlage der Verfügung vom 31. Januar 
1995 ausgeschlossen, zumal die Parzelle Nr. 000 bereits mit der Teil-
revision des Bauzonenplans vom 20. November 1998 und damit nach 
Rechtskraft der genannten Verfügung einer Gestaltungsplanpflicht 
unterstellt wurde. Die neuen planungsrechtlichen Vorschriften ver-
pflichteten den Grundeigentümer und den Gemeinderat zur Sonder-
nutzungsplanung, und eine Erschliessung gestützt auf die Auflagen 
von 1995 war mit Inkrafttreten der Planänderung am 12. Mai 1999 
ausgeschlossen. Mit der Revision des Bauzonen- und Kulturland-
plans "A." verlor die Verfügung, die zur Anmerkung im Grundbuch 


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Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht 
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führte, ihre Rechtsgrundlage. Eine rückwärtige Erschliessung konnte 
nur noch in Frage kommen, soweit sie mit den Grundsätzen der Er-
schliessungsplanung zu vereinbaren war. Mit der Erschliessungs-
planpflicht wurden insbesondere auch die Bedingungen in lit. a-c der 
Verfügung vom 31. Januar 1995, welche die Voraussetzungen für die 
Pflicht der Grundeigentümer zur Erstellung einer rückwärtigen Er-
schliessung umschrieben, hinfällig. Weder aufgrund einer Nut-
zungsänderung noch einer Veräusserung der Parzelle Nr. 000 konn-
ten die Erschliessungsanlagen erstellt werden. 
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Vorentscheid im Baubewilligungsverfahren. 
- 
Zulässiger Gegenstand. 
- 
Anforderungen an die Publikation eines Vorentscheidgesuchs. 
Urteil des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 19. Juni 2008 in Sachen 
W. und Mitbet. gegen Einwohnergemeinde Baden (WBE.2006.312). 
Aus den Erwägungen 
3. 
3.1. Die Beschwerdeführer machen geltend, um einem Vorent-
scheid könne nur bezüglich wichtiger Bau- und Nutzungsfragen 
nachgesucht werden, hier liege aber ein vollständiges Baugesuch 
vor; im Übrigen sei nicht klar, welche baurechtlichen Fragen ver-
bindlich beantwortet werden sollen und welche nicht. 
(…) 
3.2. 
Ziel eines Vorentscheids ist es, bei unsicherer Rechtslage und in 
komplizierten, umfangreichen Verfahren Fragen zu entscheiden, de-
ren Beantwortung den betroffenen Privaten erhebliche Kosten und 
den Behörden ein umfangreiches Rechtsmittelverfahren ersparen 
kann (AGVE 1972, S. 587). Voraussetzung für den Vorentscheid ist 
ein relativ verselbständigbarer Entscheidungsinhalt, ein Gesuchsin-
halt somit, der losgelöst vom eigentlichen Hauptverfahren beurteilt 
werden kann. Der Vorentscheid bewilligt aber nicht Teile des insge-