ag_verwaltungsgericht · WBE.2008.103 · 2009-07-19 · de
Obergericht / Verwaltungsgericht / 1. Kammer — WBE.2008.103

Überbautes Gebiet; Enteignung; Zuweisung zum Baugebiet
- Baulücke, weitgehend überbautes Gebiet
- Siedlungszusammenhang im ländlichen Raum

2009 
Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht 
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4.4.5. 
In der Interessenabwägung sind auch die privaten Interessen des 
Beschwerdeführers und der betroffenen Grundeigentümer einzube-
ziehen. Hinsichtlich des Schopfes auf Parzelle Nr. Y. ist festzuhalten, 
dass dieser selbst bei einer Strassenbreite von 4,5 m und einer Re-
duktion der Breite auf dieser Seite der Ringstrasse dem Er-
schliessungsvorhaben weichen muss. Gewichtiger erscheint das In-
teresse des Beschwerdeführers, soweit die Parzelle Nr. Y. direkt ent-
eignungsrechtlich tangiert wird. Die zusätzliche Breite von 50 cm 
beansprucht eine zusätzliche Fläche von ca. 42 m2 dieses Grund-
stücks bzw. insgesamt von rund 175 m2. Das Interesse des Be-
schwerdeführers und der übrigen Grundeigentümer ist damit nicht als 
derart erheblich einzustufen, dass die Gemeinde X. mit der vor-
genommenen Interessenabwägung ihr Ermessen überschritten hat. 
33 
Überbautes Gebiet; Enteignung; Zuweisung zum Baugebiet 
- 
Baulücke, weitgehend überbautes Gebiet 
- 
Siedlungszusammenhang im ländlichen Raum 
Urteil des Verwaltungsgerichts, 4. Kammer, vom 19. Januar 2009 in Sachen 
W.M. gegen Schätzungskommission (WBE.2008.103). 
Aus den Erwägungen 
3. 
3.1. 
Im neuen Zonenplan wurde die Parzelle Nr. Z. mit rund 1,3 ha 
der Zone W3, 2. Etappe, und teilweise der Uferschutzzone sowie mit 
ca. 0,3 ha der OE zugewiesen. Eine Fläche von rund 0,09 ha in der 
Uferschutzzone wurde im Jahre 2003 an den Kanton abgetreten. Die 
verbleibenden Flächen im Baugebiet unterliegen besonderen Son-
dernutzungsplanpflichten gemäss § 16 Abs. 2 und 3 BNO betreffend 
Erschliessung und gemäss § 21 Abs. 2 BNO betreffend Gestaltungs-
plan. Die "Bleiwiese" ist unüberbaut und grenzt im Osten und Nor-
den unmittelbar an Parzellen, die in der W3 oder in der Dorfzone 


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Verwaltungsgericht 
2009
(DZ) liegen. Im weiteren Umkreis befinden sich überbaute Grund-
stücke in der Wohnzone 2 (W2), in der Ein- und Zweifamilienhaus-
zone (E2) sowie in der OE. Nach Westen grenzt die Parzelle an die 
Surb und die Surbtalstrasse. Entlang der Surb wird die Bauzonen-
grenze durch die Uferschutzzone bestimmt. Jenseits der Surb bzw. 
der Surbtalstrasse befinden sich weitere Parzellen der Gewerbezone, 
der Wohn- und Gewerbezone (WG), der W2 und der DZ. Die ge-
nannten Parzellen in der (näheren und weiteren) Umgebung der 
"Bleiwiese" sind mehrheitlich überbaut, wobei entlang der Surbtal-
strasse eine Bautiefe in der Zone W2 lärmvorbelastet und nicht über-
baut ist. Die Parzelle des Beschwerdeführers grenzt lediglich an ihrer 
nordwestlichen Ecke an einen schmalen Streifen Landwirt-
schaftsland. Die Parzelle ist nahe dem Dorfzentrum und wird heute 
noch landwirtschaftlich genutzt. 
Die Zuweisung zum Baugebiet im Rahmen der Nutzungspla-
nung 1994/96 führt nicht gleichsam "automatisch" dazu, dass in ent-
eignungsrechtlicher Hinsicht von einem Einzonungsgebot auszuge-
hen ist. Vielmehr ist aus der Retrospektive zu beurteilen, ob eine 
Einzonung am massgebenden Stichtag (5. März 1996) nach den Be-
stimmungen des RPG zu erwarten war (BGE 132 II 218 Erw. 2.3.1). 
3.2. 
Von einem Einzonungsgebot, das eine Entschädigungspflicht 
auslöst, ist u.a. dann auszugehen, wenn sich das fragliche Grund-
stück im weitgehend überbauten Gebiet befindet. Der bundesrechtli-
che Begriff des weitgehend überbauten Gebiets im Sinne von Art. 15 
lit. a RPG bezeichnet im Wesentlichen den geschlossenen Siedlungs-
bereich 
mit 
eigentlichen 
Baulücken 
(…; 
vgl. 
dazu 
BGE 1C_111/2009 Erw. 3.1 - 5 [auszugsweise unten abgedruckt] und 
BGE 132 II 218 Erw. 4 mit zahlreichen Hinweisen; BGE 122 II 455 
Erw. 6.a; AGVE 2003, S. 235 f.; AGVE 2003, S. 235 f.) 
3.3. 
Die Siedlungsqualität einer unüberbauten Fläche wird von der 
sie umgebenden Überbauung umso weniger beeinflusst, je grösser 
sie ist. Bei der quantitativen Betrachtungsweise sind sodann städti-
sche und ländliche Verhältnisse zu unterscheiden (Alexandre 
Flückiger, in: Heinz Aemisegger / Alfred Kuttler / Pierre Moor / 


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Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht 
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Alexander Ruch [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über die 
Raumplanung [RPG-Kommentar], Zürich 1999, Art. 15 N 63 
FN 108). In ländlichen Verhältnissen – die Gemeinde X. ist eine Ge-
meinde im ländlichen Raum (vgl. Richtplantext 1996, Kapitel S 1.1 
Beschluss 1.1) – hat das Verwaltungsgericht in seiner Rechtspre-
chung in Bezug auf eine auf drei Seiten von Bauzonen umgebene 
Fläche von ca. 1,2 ha das Vorliegen einer Baulücke unter anderem 
mit dem Hinweis auf die Grösse und die fehlende Prägung durch die 
umliegenden Bauten verneint (VGE IV/33 vom 5. Juli 2000 
[BE.1998.00072], S. 9 f.). Den Baulückencharakter ebenfalls abge-
sprochen hat das Verwaltungsgericht sodann Flächen von rund 0,8 ha 
(VGE IV/17 vom 22. Juni 1998 [BE.1996.00336], S. 8 f.), 1,5 ha 
(VGE IV/18 vom 22. Juni 1998 [BE.1996.00327], S. 9 f.), ca. 2,5 ha 
(VGE III/49 vom 30. Juni 1997 [BE.1995.00021], S. 9 f.) oder 2,7 ha 
(VGE IV/63 vom 24. November 2000 [BE.1997.00100], S. 10 f.) 
sowie 2,2 ha (VGE IV/48 vom 24. August 2001 [BE.1999.00157], 
S. 11 ff.; siehe hiezu BGE vom 22. Januar 2002 [1P.692/2001], 
Erw. 3, in: ZBl 2003, S. 651 ff.). In einer Agglomerationsgemeinde 
wurde eine Baulücke für eine Grundstücksfläche von 0,9 ha bejaht, 
weil die umliegenden Gebäude und die Erschliessungsanlagen der 
strittigen Fläche einen eigenständigen Charakter nahmen (AGVE 
2003, S. 235 ff.). Das Bundesgericht scheint in seiner neueren Recht-
sprechung die im erwähnten BGE vom 22. Januar 2002 als Richt-
schnur angeführte (Maximal-) Grösse für eine Baulücke von 1 ha 
(siehe Erw. 3.4.1 des genannten BGE) zu relativieren (BGE 132 II 
218 Erw. 4.2.5; BGE vom 24. November 2006 [1A.126/2006], 
Erw. 4; BGE vom 4. November 2003 [1A.72/2003], Erw. 4.1.1; vgl. 
hiezu die Kritik von Rudolf Kappeler, Die bundesgerichtliche Ent-
schädigungspraxis bei materieller Enteignung infolge Bauverbotszo-
nen, Zürich / St. Gallen 2007, Rz. 106 f.). 
Allein die Grösse des Grundstücks von 1,66 ha spricht vor dem 
Hintergrund der dargestellten Rechtsprechung gegen die Annahme 
einer Baulücke, weshalb das Verwaltungsgericht die vorinstanzliche 
Feststellung einer Baulücke nicht teilen kann. Die "Bleiwiese" ist 
eher eine "grössere unüberbaute Fläche im Siedlungsgebiet" 


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Verwaltungsgericht 
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(BGE vom 24. August 2004 [1A.21/2004], Erw. 3.7.1; BGE vom 
4. November 2003 [1A.72/2003], Erw. 4.1.1). 
Der Siedlungszusammenhang und der Siedlungscharakter 
sprechen nicht zwingend für eine Zuweisung zum Baugebiet. Das 
Siedlungsgebiet der Gemeinde X. konzentriert sich um die zwei 
(historischen) Dorfkerne, Ober- und Unter-Gemeinde X.. Nebst der 
peripher gelegenen Wohnzone E im Gebiet "Steigächer" und der Ge-
werbezone "Unterwiese" sowie den Weilern ("Degernmoos", "Vogel-
sang", "Himmelrich", "Husen") hat sich das Siedlungsgebiet, wie 
dies bei Strassendörfern im Aargau typisch ist, zwischen den beiden 
Dorfzentren und entlang der Kantonsstrasse (Surbtalstrasse) ausge-
dehnt. Jenseits der Surbtalstrasse ist das (lärmvorbelastete) Gebiet 
nicht überbaut. Die Surb und die Surbtalstrasse trennen das Sied-
lungsgebiet zwischen Ober- und Unter-Gemeinde X.. Diese Tren-
nungsfunktion, welche auch mit der Uferschutzzone Eingang in die 
Planung gefunden hat, hat auch für das Gebiet "Bleiwiese" eine 
landschaftsfunktionale Prägung. Die isolierte, inselartige Gewerbe-
zone ist relativ klein, und seine Bauten prägen die "Bleiwiese" nicht. 
Eine relevante Prägung vermag auch der Gärtnereibetrieb als Ein-
zelbaute im Norden nicht zu vermitteln. Gleiches gilt für die eher 
lockere Überbauung im nach Osten und Norden angrenzenden Bau-
gebiet. Die Dorfzone wiederum ist kompakt und beschränkt auf den 
eigentlichen Dorfkern von Ober-Gemeinde X.. Die "Bleiwiese" prä-
sentiert sich nicht als isolierte Insel im Siedlungsgebiet, und der 
Nähe zum Dorfzentrum von Ober-Gemeinde X. kommt angesichts 
der ländlichen Siedlungsstruktur keine entscheidende Bedeutung zu 
(siehe hiezu BGE vom 11. November 1997 [1A.200/1997], Erw. 4.c, 
in: ZBl 1999, S. 38). In der Praxisarbeit des Gemeindeschreibers, die 
vom Gemeinderat den Grundeigentümern als gute Grundlage für eine 
künftige Erschliessung im Gebiet "Bleiwiese" zugestellt wurde, wird 
auf die Bedeutung von Grünflächen und Parkanlagen innerhalb des 
Siedlungsgebiets hingewiesen. Sodann verlangen auch die Ge-
staltungsplanvorschriften für die "Bleiwiese" in § 21 Abs. 2 BNO 
zusammengefasste Freiräume und deren sorgfältige Gestaltung. Es 
kann jedenfalls nicht gesagt werden, dass die "Bleiwiese" von der sie 
umgebenden Überbauung vor allem mit Einfamilienhäusern in einer 


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Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht 
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Weise geprägt würde, dass nur eine Zuweisung zu einer Bauzone in 
Betracht käme. Für eine eigenständige gestalterische Funktion 
sprechen – nebst der Uferschutzzone – die planerischen Entwick-
lungsvorstellungen der Gemeinde X.. Die Etappierung der Bauzone 
erfolgte zur Koordination der Siedlungsentwicklung und zur Siche-
rung des Handlungsspielraums für eine künftige kontinuierliche bau-
liche Entwicklung, und die Gestaltungsplanvorschriften sind in der 
Bedeutung der "Bleiwiese" für die Gemeinde begründet. Nach der 
Zuweisung einer grösseren Fläche der "Bleiwiese" in die W3 steht 
für die "zusammengefassten" Freiräume nach den Gestaltungsplan-
vorschriften bzw. die Grünflächen oder Parkanlagen insbesondere die 
Teilfläche in der OE im Vordergrund, so dass mit Bezug auf diese 
Teilfläche auch eine landschafts- bzw. siedlungsgestalterische Funk-
tion gegen die zwingende Zuweisung zum Baugebiet spricht (siehe 
BGE 116 Ia 335 Erw. 4; BGE vom 22. Januar 2002 [1P.692/2001], 
Erw. 3.4.1, in: ZBl 2003, S. 652). Die Erschliessung ist auf das Ende 
der Planungsperiode vorgesehen, und die "Bleiwiese" wird als lang-
fristige Baulandreserve behandelt. Angesichts des Reservecharakters 
wäre damit auch eine Zuweisung zu einer Übergangszone gemäss 
§ 170 Abs. 2 BauG planungsrechtlich nicht zu beanstanden (siehe 
hiezu VGE IV/48 vom 24. August 2001 [BE.1999.00157], S. 8 ff.). 
4. 
4.1. 
Die Vorinstanz hat festgehalten, der "Bleiwiese" fehle es an ei-
ner genügenden verkehrsmässigen Erschliessung. Die Weidstrasse, 
die an das Grundstück des Beschwerdeführers heranführe, entspreche 
mit rund 3,5 m Breite und einer blossen Oberflächenteerung den 
Vorgaben der Vereinigung Schweizerischer Strassenfachleute (VSS) 
nicht. Zudem sei die Wasserversorgung nicht gesichert. Der nächst-
gelegene Hydrant stehe auf Parzelle Nr. Z.. Sodann gebe es eine 
Wasserleitung in der Bodenstrasse, an die aber nur unter Inan-
spruchnahme eines Durchleitungsrechts über eines der Nachbar-
grundstücke angeschlossen werden könnte. Auch für die abwasser-
mässige Erschliessung müsste privates Land in Anspruch genommen 
werden. Zusammenfassend hält die Vorinstanz fest, die "Bleiwiese" 
sei ungenügend erschlossen. 


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Verwaltungsgericht 
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Was den Kanalisationsanschluss anbelangt, so liegt der nächste 
Kanalisationsanschlusspunkt gemäss dem Generellen Entwäs-
serungsplan (GEP) der Gemeinde X., Stand November 2003, in der 
nordwestlichen Ecke der "Bleiwiese". Die (umstrittene) Frage, ob die 
30-jährige Leitung genügend Kapazität aufweist, d.h. ob sie den 
Anforderungen der Gewässerschutzgesetzgebung entspricht, kann 
offen gelassen werden, da die Voraussetzungen der groben Erschlos-
senheit und der getätigten Investitionen (siehe hinten Erw. 4.2) oh-
nehin nicht erfüllt sind, die drei Erfordernisse aber kumulativ vor-
liegen müssen. 
4.2. 
In Bezug auf die Frage nach den für die Erschliessung und 
Überbauung seines Lands getätigten Investitionen, äusserte sich der 
Beschwerdeführer anlässlich des Augenscheins der Vorinstanz wi-
dersprüchlich: Einerseits stellte er sich auf den Standpunkt, er habe 
in sein Land investiert, andererseits führte seine Rechtsvertreterin 
aber aus, der Beschwerdeführer habe noch keine Vorfinanzierung der 
Erschliessung geleistet. Der Beschwerdeführer hat nicht näher 
definiert, worin die von ihm geltend gemachten Investitionen liegen. 
Mangels gegenteiligen Nachweises ist daher mit der Vorinstanz da-
von auszugehen, dass allfällige Aufwendungen angesichts der Tatsa-
che, dass die Parzelle Nr. Z. bei weitem nicht erschlossen ist, kein 
erhebliches Ausmass angenommen haben. 
4.3. 
Der Beschwerdeführer macht auch vor Verwaltungs- und Bun-
desgericht nicht geltend, sein Grundstück sei im Zeitpunkt der 
Rechtskraft der Nutzungsplanung 1994/1996 erschlossen gewesen 
bzw. dass ihm die zur Erreichung der Erschliessung erforderlichen 
Rechte von Dritten abgetreten worden sind. Ebenso wenig werden 
die Feststellungen der Vorinstanz zu den fehlenden Investitionen und 
zu den Rechtswirkungen der Sondernutzungsplanung, sowie den 
erforderlichen Hochwasserschutzmassnahmen beanstandet. 
5. (…) 
6. 
Die unüberbaute Parzelle des Beschwerdeführers kann aufgrund 
ihrer Grösse (ca. 1,66 ha) und ihrer Lage nicht als Baulücke bezeich-


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Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht 
175 
net werden. Der Beschwerdeführer macht auch nicht geltend, er-
hebliche Kosten für die Erschliessung oder Überbauung seiner Par-
zelle aufgewendet zu haben. Sodann sind auch keine besonderen 
Vertrauenstatbestände erkennbar, auf deren Grundlage der Be-
schwerdeführer mit einer Einzonung des Grundstücks in die Bauzone 
hätte rechnen können. 
Die Ausführungen der Vorinstanz, wonach der Beschwerdefüh-
rer die Parzelle Nr. Z. - infolge der ungenügenden Erschliessung und 
der fehlenden erheblichen Aufwendungen - nicht aus eigener Kraft 
innert absehbarer Frist hat erschliessen und überbauen können, ist 
daher im Ergebnis nicht zu beanstanden. Auch wenn aufgrund der 
unbestrittenen Erschliessungspflicht der Gemeinde X. innerhalb der 
Planungsperiode eine Erschliessung vorgesehen ist, ist vorliegend ein 
Realisierungszeitpunkt unter zehn Jahren auszuschliessen, weshalb 
auch das Erfordernis einer Überbauung in "naher Zukunft" nicht er-
füllt ist. 
Die "Bleiwiese" hätte somit anlässlich der Nutzungsplanung 
1994/96 entschädigungslos einer Nichtbauzone zugewiesen werden 
dürfen, weshalb auch die Zuweisung der Teilfläche von 0,3 ha in die 
OE, welcher überdies auch landschafts- bzw. siedlungsgestalterische 
Funktion zukommt (siehe vorne Erw. 3.3), keine materielle Enteig-
nung begründen kann. 
Die Begehren um Entschädigung für materielle Enteignung hin-
sichtlich der Zuweisung der Teilfläche zur Zone OE ist daher abzu-
weisen. 
(Hinweis: Das Bundesgericht hat die Beschwerde gegen das 
Urteil vom 19. Januar 2009 mit Entscheid vom 6. Juli 2009 abgewie-
sen [1C_111/2009]. Aus den Erwägungen: 
3.3. 
Die Ausführungen (des Verwaltungsgerichts) lassen keine Ver-
letzung von Bundesrecht erkennen. Sowohl die Grösse des unüber-
bauten Gebiets (insgesamt 1.6 ha) als auch seine Lage an der Surb 
und der Surbtalstrasse, an der Trennlinie zwischen den beiden histo-
rischen Siedlungsgebieten der Gemeinde X., sprechen für eine eigen-
ständige Bedeutung dieser unüberbauten Fläche und damit gegen das 
Vorliegen einer Baulücke. 


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Verwaltungsgericht 
2009
4. 
Das Verwaltungsgericht hat weiter festgehalten, dass die Blei-
wiese zum Stichtag nicht grob erschlossen war und der Beschwerde-
führer auch nicht nachgewiesen habe, erhebliche Investitionen für 
die Erschliessung und Überbauung seines Landes aufgewendet zu 
haben. 
4.1. 
Der Beschwerdeführer bringt dagegen nur vor, dass eine Er-
schliessung möglich gewesen sei, nicht aber, dass sie bereits bestand. 
Soweit er der Gemeinde X. vorwirft, ihrer Erschliessungspflicht 
nicht nachgekommen zu sein, kann auf den Rückweisungsentscheid 
vom 14. März 2008 verwiesen werden. 
4.2. 
Hinzu kommt, dass die Parzelle Nr. Z. am Stichtag (März 1996) 
stark hochwassergefährdet war. Noch heute, nach den im Jahr 2003 
von Kanton und Gemeinde durchgeführten Hochwasserschutzmass-
nahmen, weist die Bleiwiese ein Schutzdefizit auf und wurde deshalb 
von der Schätzungskommission als nicht baureif betrachtet.) 
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Zonenkonformität einer Einkaufsanlage in der Industriezone 
Urteil des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 1. Juli 2009 in Sachen X. 
AG 
gegen 
Beschluss 
des 
Gemeinderats 
Seon 
(Sprungbeschwerde; 
WBE.2008.152). 
Aus den Erwägungen 
1. 
Die Beschwerdeführerin plant auf der Parzelle Nr. 1947 den 
Neubau einer Filiale mit einer Verkaufsfläche von rund 1'198 m2 und 
111 Parkplätzen. Hinzu kommen verschiedene Nebenräume und 
Abstellplätze für Velos und Mofas. Die Zufahrt zur geplanten Ver-
kaufsstelle soll über die Industriestrasse "Birren" erfolgen, die in ei-
nem Abstand von rund 105 m zum Baugrundstück in die Lenzbur-
gerstrasse (K 249) mündet.