ag_verwaltungsgericht · WBE.2019.333 · 2020-07-08 · de
Obergericht / Verwaltungsgericht / 3. Kammer — WBE.2019.333

Grundbuchrecht; Bewilligungsgesetz
- Feststellung der nachträglichen Bewilligungspflicht beim Grundstückserwerb durch Personen im Ausland
- Die Bewilligungsfähigkeit beurteilt sich grundsätzlich nach den Verhältnissen im Erwerbszeitpunkt.
- Keine nachträgliche Bewilligung, falls die Liegenschaft zum Zweck der verbotenen Kapitalanlage erworben wurde
- Keine Berücksichtigung veränderter Verhältnisse bei bösgläubigem Handeln oder beim Versuch der Gesetzesumgehung

Weiteren ist auch nicht erkennbar, dass darin Personendaten Dritter
enthalten sein könnten, ansonsten diese zu anonymisieren wären.
48 Grundbuchrecht; Bewilligungsgesetz
Feststellung der nachträglichen Bewilligungspflicht beim
Grundstückserwerb durch Personen im Ausland
Die Bewilligungsfähigkeit beurteilt sich grundsätzlich nach den
Verhältnissen im Erwerbszeitpunkt.
Keine nachträgliche Bewilligung, falls die Liegenschaft zum Zweck der
verbotenen Kapitalanlage erworben wurde
Keine Berücksichtigung veränderter Verhältnisse bei bösgläubigem
Handeln oder beim Versuch der Gesetzesumgehung
Aus dem Entscheid des Verwaltungsgerichts, 3.Kammer, vom 8.Juli 2020,
in Sachen A. gegen Departement Volkswirtschaft und Inneres
(WBE.2019.333).
Aus den Erwägungen
1.
1.1.
Personen im Ausland bedürfen für den Erwerb von
Grundstücken einer Bewilligung der zuständigen kantonalen
Behörde (Art.2 Abs.1 BewG). Als Personen im Ausland gelten
gemäss Art.5 Abs.1 lit.abis BewG auch in der Schweiz wohnhafte
Staatsangehörige aus Ländern ausserhalb der EU/EFTA, die über
eine Jahresaufenthaltsbewilligung verfügen (vgl. Art.2 Abs.3
BewV).
1.2.
Erwerber, deren Bewilligungspflicht sich nicht ohne weiteres
ausschliessen lässt, haben spätestens nach dem Abschluss des
Rechtsgeschäftes oder, mangels dessen, nach dem Erwerb um die

Bewilligung oder die Feststellung nachzusuchen, dass sie keiner
Bewilligung bedürfen (Art.17 Abs.1 BewG). Kann der
Grundbuchverwalter die Bewilligungspflicht nicht ohne weiteres
ausschliessen, so setzt er das Verfahren aus und räumt dem Erwerber
eine Frist von 30Tagen ein, um die Bewilligung oder die Feststel
lung einzuholen, dass er keiner Bewilligung bedarf; er weist die
Anmeldung ab, wenn der Erwerber nicht fristgerecht handelt oder die
Bewilligung verweigert wird (Art.18 Abs.1 BewG). "Aussetzen des
Verfahrens" bedeutet, dass das Grundbuchamt zwar die Anmeldung
in dasTagebuch einschreibt, aber den Erwerber an die zuständige
kantonale Bewilligungsbehörde verweist und mit der Vornahme von
weiteren grundbuchlichen Handlungen zuwartet, bis die dem
Erwerber angesetzte Frist abgelaufen ist bzw., wenn die Frist
gewahrt worden ist, ein rechtskräftiger Entscheid der Bewilligungs
behörde vorliegt (Wegleitung für die Grundbuchämter des
Bundesamts für Justiz – Erwerb von Grundstücken durch Personen
im Ausland, Bern, 1.Juli 2009, Ziffer24.1).
Für die Eintragung ins Hauptbuch ohne Einbezug der
Bewilligungsbehörde wird somit vorausgesetzt, dass sich die
Bewilligungspflicht ohne weiteres ausschliessen lässt; der
Grundbuchverwalter hat eine summarische Prüfung vorzunehmen
(vgl. URS MÜHLEBACH/HANSPETER GEISSMANN, Kommentar zum
Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im
Ausland, Brugg/Baden 1986, Art.18 N3; ELMAR REIZE, Das
Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im
Ausland von 16.Dezember 1983 – Allgemeine Bemerkungen und
erste Erfahrungen [Referat anlässlich der Grundbuchverwaltertagung
vom 6.September 1985 in Solothurn], in: ZBGR 66/1985,
S.321ff.).
1.3.
Der öffentlich beurkundete Kaufvertrag vom 20.Februar 2014
enthielt folgende Bestimmung:
Die Käuferin A. verfügt über die Jahresaufenthaltsbewilligung B, die sie
der Urkundsperson bei der Unterzeichnung dieser Urkunde im Original
vorgelegt hat. Weiter bestätigt A. mit der Unterzeichnung dieses
Kaufvertrags, dass sie bis heute in der Schweiz nicht Eigentümerin einer

Liegenschaft ist und dass sie das Vertragsobjekt zusammen mit ihrem
Ehemann B. selber und dauernd bewohnen wird (Begründung des neuen
Wohnsitzes).
Entsprechende notarielle Beurkundungen können den
Grundbuchämtern die praktische Rechtsanwendung erleichtern, unter
anderem damit klare Fälle nicht in ein unnötiges
Bewilligungsverfahren einbezogen werden müssen (vgl. Art.18
Abs.3 BewV; VGE vom 18. Oktober 2018 [WBE.2018.117],
Erw.II/6.5 mit Hinweisen). Die Kaufvertragsurkunde unterzeichnete
der Ehemann der Beschwerdeführerin als Bevollmächtigter.
Am 27.Februar 2014 unterzeichnete die Beschwerdeführerin
selbst gegenüber dem Grundbuchamt folgende Erklärung:
Die unterzeichnende Frau A. (…) bestätigt hiermit zuhanden des
Grundbuchamtes C., dass sie ihren tatsächlichen Wohnsitz in der
Schweiz, Gemeinde C, hat, wo sich auch ihr Lebensmittelpunkt befindet
(nach erfolgtem Umbau voraussichtlich ab Mitte Juli 2014 dann in D.).
Des Weiteren erklärt die Unterzeichnende ausdrücklich, dass ihr die
Straffolgen einer Falschdeklaration bezüglich der vorstehend bestätigten
Angaben bekannt sind (Art.28/29 BewG).
Aufgrund der Erklärung der Beschwerdeführerin, das
Grundstück als Hauptwohnung zu erwerben, erfolgte der Eintrag im
Grundbuch – und damit der Erwerb der Liegenschaft –, ohne dass die
Erwerberin vorgängig an die zuständige kantonale
Bewilligungsbehörde verwiesen wurde (vgl. Art. 2 Abs.2 lit.b
BewG und Art.18a Abs.2 lit.b BewV). Ein Bewilligungsverfahren
wurde nicht durchgeführt, nachdem das Grundbuchamt eine Be
willigungspflicht gestützt auf die Bestätigung ausgeschlossen hatte.
2.
2.1.
Nach Ansicht der Beschwerdeführerin liegen die
Voraussetzungen nicht vor, um nachträglich eine Bewilligungspflicht
festzustellen. Sie argumentiert im Wesentlichen damit, die
Nutzungsabsichten hätten sich nach dem Erwerb der Liegenschaft
verändert. Zur Begründung verweist sie insbesondere auf
verschlechterte finanzielle Verhältnisse, wobei beim Ehemann der
Ablauf der Rahmenfrist für den Bezug von Arbeitslosentaggeldern

und bei ihr selbst die zeitliche Befristung einer
Krankentaggeldversicherung angeführt werden. In dieser
angespannten Situation und weil zwei Kinder versorgt werden
mussten, habe sich das Ehepaar entschlossen, die Liegenschaft nicht
selbst zu bewohnen, sondern zu vermieten.
2.2.
Die Vorinstanz zweifelte an der Darstellung der
Beschwerdeführerin, wonach der ursprüngliche Wille, die
Liegenschaft als Hauptwohnung zu nutzen, fallen gelassen wurde.
Die Chronologie der Ereignisse spreche dagegen: Kaum 2½Monate,
nachdem die beiden Hauptwohnungserklärungen abgegeben worden
seien, sei der Umbau des gekauften Hauses praktisch abgeschlossen
und seien die Wohnungen offenbar bereits vermietet gewesen.
Hinweise dafür, dass zunächst eine grössere Wohnung für die
Beschwerdeführerin und ihren Ehemann eingeplant war, bestünden
nicht. Nachdem die Beschwerdeführerin die Liegenschaft nie selbst
bewohnt habe und das erworbene Grundstück für die Zwecke einer
unzulässigen Kapitalanlage verwendet worden sei, sei die
Bewilligungspflicht ohnehin nachträglich festzustellen. Die
ursprünglichen Absichten der Beschwerdeführerin seien nicht mehr
entscheidend.
2.3.
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu Art.25
Abs.1bis BewG genügt es für die Feststellung der
Bewilligungspflicht in einem nachträglichen Verfahren, dass
bewilligungspflichtige Rechtsgeschäfte ohne vorgängigen Entscheid
der Bewilligungsbehörde in das Grundbuch eingetragen worden sind,
weil der Grundbuchverwalter aufgrund von vorsätzlich oder
fahrlässig gemachten unrichtigen oder unvollständigen Angaben des
Erwerbers von einem nichtbewilligungspflichtigen Rechtsgeschäft
ausging (Urteil des Bundesgerichts vom 18.April 2012
[2C_1021/2011], Erw.3 mit Verweis auf die Botschaft des
Bundesrates über besondere konjunkturpolitische Massnahmen zur
Substanzerhaltung der öffentlichen Infrastruktur und zur Förderung
privater Investitionen im Energiebereich [Investitionsprogramm]
sowie zur Erleichterung ausländischer Investitionen vom 26.März

1997, in: BBl 1997 II 1264f.; vgl. auch Urteil des Bundesgerichts
vom 28.September 2017 [2C_1041/2016], Erw.5.1).
2.4.
Festzuhalten ist, dass die Beschwerdeführerin die erworbene
Liegenschaft nie als Hauptwohnung nutzte. Insbesondere hat sie dort
nicht Wohnsitz begründet und diesen zu einem späteren Zeitpunkt
wegverlegt; dies würde grundsätzlich erlauben, die Liegenschaft
Dritten entgeltlich zu überlassen (vgl. CHRISTIAN
BRÜCKNER/MATHIAS KUSTER, Die Grundstücksgeschäfte,
Zürich/Basel/Genf 2016, Rz.2670). Vielmehr wurden die
Umbauarbeiten zur Erstellung mehrerer Mietwohnungen unmittelbar
im Anschluss an den Erwerb – mithin ohne Baubewilligung – in
Angriff genommen. Somit ist zu klären, ob die Beschwerdeführerin
bereits gegenüber dem Grundbuchamt unrichtige Angaben zur
beabsichtigten Nutzung der Liegenschaft machte. Diese könnten eine
nachträgliche Bewilligungspflicht begründen, unabhängig davon, ob
eine falsche Erklärung vorsätzlich abgegeben wurde oder auf
Nachlässigkeit beruht.
Art.25 Abs.1bis BewG regelt die Voraussetzungen, unter denen
von Amtes wegen die Bewilligungspflicht nachträglich festzustellen
ist. Hingegen enthält er keine besonderen Kriterien für die
nachträgliche Erteilung oder Verweigerung der Erwerbsbewilligung.
Der Gesetzgeber dachte bei der nachträglichen Feststellung der
Bewilligungspflicht etwa an den Fall, wo über den Zweck des
Grundstückserwerbs getäuscht und in Wahrheit eine verbotene
Kapitalanlage getätigt wurde (vgl. Botschaft, in: BBl 1997 II
1264f.). Wenn ein Erwerber eine Liegenschaft entgegen der
Nutzungserklärung nie selbst bewohnte und fremdvermietete, kann
dies als Hinweis dafür gewertet werden, dass gegenüber dem
Grundbuchamt unrichtige Angaben zur beabsichtigten Nutzung des
Grundstücks gemacht wurden. Die Vermietung von selbst
umgebauten Räumlichkeiten wäre für sich alleine aber noch kein
hinreichender Grund für die nachträgliche Bewilligungspflicht.
Art.25 Abs.1bis BewG knüpft daran an, dass gegenüber dem
Grundbuchamt im Zeitpunkt der Anmeldung unrichtige oder
unvollständige Angaben gemacht wurden. Insoweit ist nicht

auszuschliessen, dass sich die ursprünglichen Nutzungsabsichten
etwa aufgrund familiärer oder finanzieller Umstände nachträglich
veränderten. Anders verhält es sich demgegenüber, wenn eine
zwecks Wohnsitznahme erworbene Liegenschaft unmittelbar nach
dem Erwerb zum Renditeobjekt umgestaltet wird. Diesfalls liegt es
nahe, dass eine verbotene Kapitalanlage getätigt wurde (vgl. Art.12
lit.a BewG).
2.5.
Wie die Vorinstanz zu Recht erwog, sprechen bereits die
Umstände, die im Zeitpunkt des vorinstanzlichen Entscheides
aktenkundig waren, dagegen, dass sich die Nutzungsabsichten der
Beschwerdeführerin nach dem Erwerb der Liegenschaft änderten.
Entsprechend dem nachträglichen Baugesuch vom 22.Mai 2014
hatte der Ehemann der Beschwerdeführerin die Liegenschaft zu
einem Mehrfamilienhaus mit fünf 1 Zimmer Wohnungen sowie einer
2 Zimmer Wohnung umgebaut. Im Zeitpunkt des nachträglichen
Baugesuchs waren mehrere Wohnungen bereits vermietet. Die
ursprünglichen Mietverträge in den Vorakten datieren vom 5.April
2014 (Wohnung Nr.1 per 1.Mai 2014 vermietet), vom 1.April 2014
(Wohnung Nr.2 per 1.April 2014 vermietet), vom 4.Dezember 2017
(Wohnung Nr.3 per 9.Dezember 2017 vermietet), vom 2. Mai 2014
(Wohnung Nr.4 per 2.Mai 2014 vermietet), vom 1.Juli 2014
(Wohnung Nr.5 per 1.Juli 2014 vermietet) sowie vom 13.Mai 2014
(Wohnung Nr.6 per 1.Juni 2014 vermietet). Dass erste Wohnungen
rund 40 bzw. 70Tage nach dem Erwerb der Liegenschaft
(Kaufvertrag vom 20.Februar 2014) umgebaut, bezugsbereit und
vermietet waren, spricht dafür, dass bereits im Erwerbszeitpunkt die
Absicht bestanden haben musste, die Liegenschaft an Dritte zu
vermieten. Aus den Akten ergibt sich nicht, zu welchem Zeitpunkt
und durch wen die Planung des Umbaus bewerkstelligt wurde.
Erfahrungsgemäss konnten entsprechende Planungs und Um
bauarbeiten jedoch nicht innert kürzester Zeit und im Wesentlichen
durch den Ehemann der Beschwerdeführerin allein ausgeführt
werden. Dieser war bis im Jahre 2011 Gesellschafter und
Geschäftsführer der im Handelsregister gelöschten B. Immobilien
GmbH. Diese Umstände sprechen klar dafür, dass bereits im

Erwerbszeitpunkt die Absicht bestand, die Immobilie als
Renditeobjekt zu nutzen.
Die Vorinstanz reichte vor Verwaltungsgericht einen
zusätzlichen Mietvertrag für eine (zu erstellende) 1 Zimmer
Wohnung ein. Damit vermietet die Beschwerdeführerin, vertreten
durch ihren Ehemann, Wohnung Nr.3 im Erdgeschoss bereits mit
Wirkung ab 1.November 2013. Dieser Mietvertrag datiert vom
19.Oktober 2013, mithin vor dem Abschluss des
Grundstückkaufvertrags. Damit verstärkt sich der begründete
Verdacht weiter, dass niemals eine Absicht bestanden hatte, in der zu
erwerbenden Liegenschaft Wohnsitz zu nehmen. Es ist daher davon
auszugehen, dass die Beschwerdeführerin bei der Anmeldung des
Rechtsgeschäfts gegenüber dem Grundbuchamt unrichtige Angaben
zur beabsichtigten Nutzung der Liegenschaft machte. Insgesamt ist
zwingend festzustellen, dass der seinerzeitige Grundstückskauf der
nachträglichen Bewilligungspflicht unterliegt.
Unter diesen Umständen ist nicht entscheidend, dass das
Arbeitsverhältnis der Beschwerdeführerin per 30.Juni 2014
aufgelöst wurde. Auch braucht nicht abgeklärt zu werden, mit
welchen Angaben ein Bankkredit erhältlich gemacht wurde.
3.
3.1.
Ob der Erwerb eines Grundstücks bewilligungsfähig ist,
beurteilt sich grundsätzlich nach den Verhältnissen im Zeitpunkt des
Liegenschaftserwerbs (vgl. BGE107 Ib 12, Erw.2; 106 Ib 11,
Erw.3a; 101 Ib 386, Erw.2; Urteil des Bundesgerichts vom 22. Mai
2000 [2A.22/2000], Erw.3a; Urteil des bernischen
Verwaltungsgerichts vom 6.Februar 2012 [VGE 100.2011.430],
Erw.3.3, in: BVR 2012, S.319 = ZBGR 94/2013, S.257).
3.2.
Die Beschwerdeführerin verfügte im Erwerbszeitpunkt über
eine Jahresaufenthaltsbewilligung B und galt daher als Person im
Ausland im Sinne des BewG (vgl. vorne Erw.1.1). Ein Grundstück
durfte sie grundsätzlich nur bewilligungsfrei erwerben, wenn ihr
dieses als Hauptwohnsitz diente (vgl. Art.2 Abs.2 lit.b BewG). Dies
war nicht der Fall und gemäss Art.3 BewG wird die Bewilligung nur

aus den Gründen erteilt, die das BewG vorsieht (vgl. Art.8f. BewG).
Auf solche konnte sich die Beschwerdeführerin nicht berufen. Die
Vorinstanz ging von einer verbotenen Kapitalanlage aus. Die drei 1
Zimmer Wohnungen im Erdgeschoss werden zu monatlichen
Mietzinsen von Fr.630.00, Fr.850.00 sowie Fr.700.00 vermietet, die
2 ½ Zimmer Wohnung im Obergeschoss zu Fr.1'300.00 und die
beiden Studios im Dachgeschoss zu Fr.585.00 bzw. Fr.450.00
(jeweils brutto). Entsprechend der Aufstellung der
Beschwerdeführerin wurde mit der Liegenschaft bis Mai2019 ein
Einkommen von insgesamt Fr.170'542.00 erzielt (nach Abzug der
Ausgaben). Unter diesen Umständen ist mit der Vorinstanz
anzunehmen, dass die Liegenschaft zum Zweck der Kapitalanlage
erworben wurde.
Daher kann der Erwerb nicht nachträglich bewilligt werden.
4.
4.1.
Fraglich ist, welche Bedeutung dem Umstand zukommt, dass
die Beschwerdeführerin mittlerweile über eine
NiederlassungsbewilligungC verfügt und die Liegenschaft
bewilligungsfrei erwerben könnte.
4.2.
Die Rechtsprechung hat anerkannt, dass sich die tatsächlichen
Verhältnisse nach dem massgebenden (Erwerbs )Zeitpunkt ändern
und insbesondere später Umstände eintreten können, die ein
schutzwürdiges Interesse am Erwerb zu begründen vermögen.
Derartige Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse können bei
einer nachträglichen Prüfung der Bewilligungsvoraussetzungen
jedoch nicht berücksichtigt werden, wenn die Erwerberin oder der
Erwerber bösgläubig gehandelt oder versucht hat, Bestimmungen des
Bewilligungsgesetzes zu umgehen (vgl. BVR 2012, S. 319f. =
ZBGR 94/2013, S.258).
Dies ergibt sich auch aus Art.12 lit.c BewG, wonach die
Bewilligung auf jeden Fall verweigert wird, wenn der Erwerber
versucht hat, das BewG zu umgehen. Der Zweck von Art.12 lit.c
BewG besteht mitunter darin, demjenigen die Erteilung einer
Bewilligung zu verweigern, der versucht hat, eben dieses Grundstück

unter Umgehung des BewG zu erwerben, für das er nachträglich
dann eine Bewilligung zum Erwerb einholen will (Identität des
Grundstücks und der Person; vgl. Urteil des Bundesgerichts vom
3.Oktober 2017 [2C_1070/2016], Erw.3.4.1;
MÜHLEBACH/GEISSMANN, a.a.O., Art.12 N18f.). Ein Versuch der
Gesetzesumgehung ist im Allgemeinen anzunehmen, wenn mit
Rechtsgeschäften zwingenden gesetzlichen Regelungen ausgewichen
werden soll. Ein solcher kann mit Bezug auf das BewG auch
vorliegen, wenn wissentlich eine falsche Erklärung abgegeben wird,
das Grundstück gemäss Art.18a Abs.2 lit.b BewV als
Hauptwohnung zu erwerben, um ein Bewilligungsverfahren zu
vermeiden. Art.12 lit.c BewG gelangt auch auf jene Fälle zur
Anwendung, in denen wissentlich unrichtige Angaben zur
beabsichtigten Nutzung des Grundstücks gemacht werden.
4.3.
Die Liegenschaft wurde unmittelbar im Anschluss an den
Erwerb in ein Mehrfamilienhaus umgebaut und dieses diente mit der
Vermietung von kleineren Wohnungen als Renditeobjekt. Es ist
davon auszugehen, dass mit der Falschdeklaration, in der
Liegenschaft Wohnsitz zu nehmen, die Bestimmungen des BewG
umgangen werden sollten. Hat die Erwerberin wie vorliegend
gegenüber dem Grundbuchamt wissentlich falsche Angaben
gemacht, besteht keine Möglichkeit, zwischenzeitlich veränderte
Verhältnisse im nachträglichen Bewilligungsverfahren zu
berücksichtigen. In diesem Zusammenhang ist wesentlich, dass die
Beschwerdeführerin bei einem weiteren Liegenschaftskauf vom
18.Dezember 2018 gegenüber dem Grundbuchamt bestätigte, in der
Schweiz keine weiteren Grundstücke zu besitzen. Die betreffende
Grundbuchanmeldung wurde zurückgezogen und das Geschäft neu
angemeldet, nachdem der Beschwerdeführerin am 23.Januar 2019
die NiederlassungsbewilligungC erteilt worden war, die den
bewilligungsfreien Erwerb erlaubte. Bei der zunächst abgegebenen
Erklärung handelt es sich mutmasslich um eine weitere
Falschdeklaration der Beschwerdeführerin. Auch wenn die beiden
Grundstücksgeschäfte in keinem direkten Zusammenhang stehen,
zeigen sie doch einerseits das Bestreben der Beschwerdeführerin und

ihres Ehemannes, Liegenschaftsbewirtschaftung zu betreiben, und
andererseits eine gewisse Arglosigkeit im Umgang mit zwingenden
Rechtsvorschriften, welche ihren Vorhaben entgegenstehen. Für die
Beurkundung der Kaufverträge vom 20.Februar 2014 und vom
18.Dezember 2018 wurden unterschiedliche aargauische Notare
aufgesucht.
Angesichts der Umgehungsabsichten besteht keine Möglichkeit
zu berücksichtigen, dass die Beschwerdeführerin mittlerweile über
eine NiederlassungsbewilligungC verfügt und die Liegenschaft
bewilligungsfrei erwerben könnte. Nachdem die Beschwerdeführerin
die Liegenschaft selbst erwarb, besteht auch keine Grundlage, um
dem Umstand Rechnung zu tragen, dass ihr Ehemann im
Erwerbszeitpunkt offenbar über eine NiederlassungsbewilligungC
verfügte.
49 Grundbuchrecht; Dienstbarkeiten
Ermittlung von Inhalt und Umfang einer Dienstbarkeit mit einem
Benützungsrecht an fünf Parkplätzen
Keine Aufteilung und Abtretung des Benützungsrechts an einem
einzelnen Parkplatz durch den Dienstbarkeitsberechtigten bei der
vorliegenden Dienstbarkeit
Aus dem Entscheid des Verwaltungsgerichts, 3.Kammer, vom 8.Juli 2020,
in Sachen A. AG und B. gegen Grundbuchamt C. und Departement
Volkswirtschaft und Inneres (WBE.2019.414).
Aus den Erwägungen
5.
Das Benützungsrecht an fünf Parkplätzen wurde ursprünglich
als Eigentümerdienstbarkeit begründet: Die Beschwerdeführerin1
räumte sich im Jahre 2003 als Eigentümerin der Parzelle eine