ag_verwaltungsgericht · WBE.2023.270 · 2024-08-22 · de
Obergericht / Verwaltungsgericht / 3. Kammer — WBE.2023.270


Verwaltungsgericht
3. Kammer
WBE.2023.270 / sr / wm
Art. 92
Urteil vom 22. August 2024
Besetzung Verwaltungsrichter Michel, Vorsitz
Verwaltungsrichter Cotti
Verwaltungsrichterin Schöb
Verwaltungsrichterin Steiger
Verwaltungsrichterin Tschudin
Gerichtsschreiberin Ruchti
Beschwerde- A._____,
führer vertreten durch Dr. iur. Michael Merker und/oder MLaw Claudia
Schnüriger, Rechtsanwälte, Oberstadtstrasse 7, Postfach, 5402 Baden
gegen
B._____, bestehend aus:
Beschwerde- C._____
gegner 1
Beschwerde- E._____
gegner 2
Beschwerde- Stadt R._____
gegnerin 3
Beschwerde- D._____ AG
gegnerin 4
Beschwerde- F._____ AG
gegnerin 5
Beschwerde- G._____ AG
gegnerin 6
Beschwerde- H._____ AG
gegnerin 7
Beschwerde- I._____ (gelöscht)
gegnerin 8

- 2 -
Beschwerde- J._____ AG
gegnerin 9
Beschwerde- K._____ AG
gegnerin 10
alle vertreten durch lic. iur. Felix Weber, Rechtsanwalt, Hintere
Bahnhofstrasse 6, 5001 Aarau
und
Gemeinderat S._____,
vertreten durch Dr. iur. Lukas Pfisterer, Rechtsanwalt,
Frey-Herosé-Strasse 25, Postfach, 5001 Aarau 1
Departement Bildung, Kultur und Sport, Abteilung Kultur,
Bachstrasse 15, 5001 Aarau
Gegenstand Beschwerdeverfahren betreffend Denkmalschutz (Sprungbeschwerde)
Entscheid des Departements Bildung, Kultur und Sport vom 29. Juni 2023

- 3 -
Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten:
A.
1.
Am 17. Januar 2022 bewilligte der Gemeinderat S._____ dem Konsortium
B._____ den Abbruch des auf der Parzelle Nr. aaa situierten Gebäudes
Nr. eee ("K"). Dagegen erhob der A._____ Beschwerde beim
Regierungsrat, der diese als Sprungbeschwerde dem Verwaltungsgericht
überwies. Das betreffende Verfahren (WBE.2022.91) ist nach wie vor
hängig (und sistiert).
2.
Am 16. März 2022 stellte der A._____ beim Departement Bildung, Kultur
und Sport (BKS) ein Gesuch um Unterschutzstellung des K als
Baudenkmal von kantonaler Bedeutung gemäss § 27 des Kulturgesetzes
vom 31. März 2009 (KG; SAR 495.200). Mit Protokollauszug vom 21. Juni
2022 zur Sitzung vom 15. Juni 2022 nahm die Kantonale Kommission für
Denkmalpflege und Archäologie (KKDA) Stellung zum
Unterschutzstellungsgesuch. Dazu wurde den Beteiligten das rechtliche
Gehör gewährt. Das B._____ bzw. dessen Mitglieder stellten dabei Antrag
auf kostenfällige Abweisung des Unterschutzstellungsgesuchs.
3.
Am 29. Juni 2023 fällte das BKS, Abteilung Kultur, den folgenden Ent-
scheid:
1.
In Abweisung des Gesuchs wird von einer kantonalen Unterschutzstellung
des K, Gebäude Nr. eee, Parzelle Nr. aaa, an der T-Strasse in S._____
abgesehen.
2.
Es werden keine Verfahrenskosten erhoben.
B.
1.
Dagegen erhob der A._____ am 3. August 2023 Beschwerde beim
Regierungsrat, mit den folgenden Anträgen in der Sache:
1.
Der angefochtene Entscheid des Departements Bildung, Kultur und Sport
vom 29. Juni 2023 betreffend Gesuch um Unterschutzstellung sei aufzu-
heben und das K S._____ unter kantonalen Schutz zu stellen.
2.
Unter den gesetzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. 7.7%
MwSt.).

- 4 -
In prozessualer Hinsicht beantragte der A._____, dass der gesamte
Regierungsrat in den Ausstand zu treten habe. Gleichzeitig erklärte er sich
damit einverstanden, dass die Beschwerde als Sprungbeschwerde ans
Verwaltungsgericht überwiesen werde. Zudem stellte er Antrag auf
Vereinigung des vorliegenden Verfahrens mit dem Verfahren
WBE.2022.91 (betreffend Abbruchbewilligung).
2.
Mit Verfügung vom 9. August 2023 überwies der Rechtsdienst des Regie-
rungsrats die beim Regierungsrat erhobene Beschwerde des A._____ vom
3. August 2023 zur Erledigung ans Verwaltungsgericht.
3.
Am 13. September 2023 legte das BKS, Abteilung Kultur, dem Verwal-
tungsgericht aufforderungsgemäss die Akten vor, unter Verzicht auf eine
Stellungnahme und Verweis auf die Erwägungen im angefochtenen Ent-
scheid, aber mit Antrag auf Abweisung der Beschwerde.
Der Gemeinderat S._____ beantragte in der Beschwerdeantwort vom
18. September 2023 die kostenfällige Abweisung der Beschwerde, ohne zu
den Verfahrensanträgen des Beschwerdeführers Stellung zu nehmen.
Das B._____ bzw. dessen Mitglieder schlossen in der Beschwerdeantwort
vom 5. Oktober 2023 auf kostenfällige Abweisung der Beschwerde, soweit
darauf einzutreten sei, sowie auf Abweisung des Antrags auf Vereinigung
des vorliegenden Verfahrens mit dem Verfahren WBE.2022.91.
4.
Im weiteren Schriftenwechsel (Replik vom 22. Januar 2024; Duplik des
B._____ vom 19. Februar 2024; Duplik des Gemeinderats S._____ vom
21. Februar 2024; Triplik vom 20. März 2024; Quadruplik des Gemeinde-
rats S._____ vom 26. April 2024; Bemerkungen des Beschwerdeführers
vom 10. Mai 2024) hielten die Parteien an ihren Anträgen in der Sache fest.
Den Antrag auf Vereinigung des vorliegenden Verfahrens mit dem Verfah-
ren WBE.2022.91 zog der Beschwerdeführer in der Triplik (S. 5, Rz. 16)
zurück.
C.
Am 22. August 2024 hat das Verwaltungsgericht einen Augenschein vor
Ort mit Parteibefragung durchgeführt und im Anschluss daran den Fall be-
raten und entschieden.

- 5 -
Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
I.
1.
Verwaltungsgerichtsbeschwerden sind grundsätzlich nur gegen letztin-
stanzliche Entscheide der Verwaltungsbehörden zulässig (§ 54 Abs. 1 des
Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 [Ver-
waltungsrechtspflegegesetz, VRPG; SAR 271.200]). Eine Ausnahme bildet
die Sprungbeschwerde gemäss § 51 VRPG, wonach die verwaltungsinter-
ne Beschwerdeinstanz mit Zustimmung der Beschwerdeführenden auf den
Entscheid verzichten und die Sache dem Verwaltungsgericht zur Erledi-
gung überweisen kann, wenn (kantonal) letztinstanzlich der Weiterzug an
das Verwaltungsgericht möglich ist. Diese Voraussetzungen sind vorlie-
gend erfüllt: Der Beschwerdeführer hat der Überweisung an das Verwal-
tungsgericht zugestimmt, der Regierungsrat hat auf die Entscheidkompe-
tenz verzichtet und das Verwaltungsgericht ist als letzte kantonale Instanz
zur Beurteilung von Beschwerden auch auf dem Gebiet des Denkmalschut-
zes zuständig (§ 54 VRPG).
2.
Die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen, insbesondere die Beschwerde-
befugnis nach § 42 VRPG i.V.m. § 27 Abs. 1 der Verordnung zum Kultur-
gesetz vom 4. November 2009 (VKG; SAR 495.211), geben zu keinen Be-
merkungen Anlass. Auf die frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde
ist einzutreten.
3.
Den Antrag auf Vereinigung des vorliegenden Verfahrens mit dem Ver-
fahren WBE.2022.91 hat der Beschwerdeführer – wie erwähnt (siehe dazu
B/4 vorne) – zurückgezogen. Grundsätzlich könnte das Verwaltungsge-
richt eine Verfahrensvereinigung auch von Amtes wegen anordnen, doch
erweist sich eine solche im vorliegenden Fall als entbehrlich. Dies ergibt
sich vor dem Hintergrund dessen, dass das Verfahren WBE.2022.91
sistiert wurde mit der Begründung, der Entscheid in jenem Verfahren hänge
vom Ausgang des vorliegenden Verfahrens ab und dessen Abschluss wer-
de daher abgewartet. Die Vermeidung von sich widersprechenden Urtei-
len in den beiden Verfahren ist durch die Sistierung des Verfahrens
WBE.2022.91 bis zum rechtskräftigen Abschluss des vorliegenden Verfah-
rens hinreichend gewährleistet. Im Falle einer rechtskräftigen Unterschutz-
stellung des K wäre die Abbruchbewilligung für dieses Objekt zwangsläufig
aufzuheben. Im umgekehrten Fall der Nichtunterschutzstellung entfiele die
Gefahr sich widersprechender Urteile.

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4.
Mit der Beschwerde ans Verwaltungsgericht können die unrichtige oder un-
vollständige Feststellung des Sachverhalts sowie Rechtsverletzungen, ein-
schliesslich Ermessensunter- und -überschreitung sowie Ermessensmiss-
brauch, gerügt werden (§ 55 Abs. 1 VRPG). Obendrein ist bei Sprungbe-
schwerden die Rüge der Unangemessenheit zulässig (§ 55 Abs. 3 lit. a
VRPG).
5.
Aufgrund der besonderen Bedeutung des vorliegenden Falles urteilt das
Verwaltungsgericht in Fünferbesetzung (vgl. § 3 Abs. 6 lit. c des Gerichts-
organisationsgesetzes vom 6. Dezember 2011 [GOG; SAR 155.200]).
II.
1.
1.1.
Vorab ist auf die Rüge des Beschwerdeführers einzugehen, dass im vorin-
stanzlichen Verfahren sein Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2
der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom
18. April 1999 [BV; SR 101]; § 22 Abs. 1 der Verfassung des Kantons Aar-
gau vom 25. Juni 1980 [KV; SAR 110.000]) verletzt worden sei, indem ihm
die Stellungnahmen des Gemeinderats S._____ vom 24. Oktober 2022
und der Beschwerdegegner vom 9. Dezember 2022 nicht vor Erlass des
angefochtenen Entscheids zur Kenntnisnahme (mit der Möglichkeit zur
Stellungnahme) zugestellt worden seien.
1.2.
Der Anspruch auf rechtliches Gehör umfasst das Recht, von den bei einem
Gericht eingereichten Stellungnahmen Kenntnis zu erhalten und sich dazu
äussern zu können, unabhängig davon, ob die eingereichten Stellungnah-
men neue und/oder wesentliche Vorbringen enthalten (sog. Replikrecht;
vgl. statt vieler BGE 146 III 97, Erw. 3.4.1; 138 I 484, Erw. 2.1; 137 I 195,
Erw. 2.3.1). In Verfahren vor Verwaltungsbehörden geht das Replikrecht
allerdings weniger weit und beinhaltet nur, aber immerhin, einen Anspruch
darauf, zu allen Vorbringen der Behörden oder der Gegenpartei Stellung
zu nehmen, die neu und materiell geeignet sind, den Entscheid zu beein-
flussen (sog. Replikrecht im engeren Sinne). Dazu gehören namentlich
Fachberichte, aus denen sich oft die für die Entscheidfällung wesentlichen
Sachverhalts- und Begründungselemente ergeben (BGE 138 I 154,
Erw. 2.3.2 f.; Urteile des Bundesgerichts 1C_240/2017 vom 11. Dezember
2018, Erw. 3.1, und 1C_597/2014 vom 1. Juli 2015, Erw. 3.6.2).
Die Verletzung des rechtlichen Gehörs als Recht formeller Natur muss un-
geachtet der Erfolgsaussichten der Beschwerde in der Sache selbst in der
Regel zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids führen (vgl. statt vie-
ler BGE 137 I 195, Erw. 2.2; 135 I 279, Erw. 2.6.1; Urteil des Bundesge-

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richts 6B_805/2013 vom 21. Februar 2014, Erw. 2.1). Ausnahmsweise
kann jedoch eine nicht besonders schwerwiegende Verletzung des rechtli-
chen Gehörs als geheilt gelten, wenn die betroffene Person die Möglichkeit
erhält, sich vor einer Rechtsmittelinstanz zu äussern, die sowohl den Sach-
verhalt wie auch die Rechtslage frei überprüfen kann. Unter dieser Voraus-
setzung ist darüber hinaus – im Sinne einer Heilung des Mangels – selbst
bei einer schwerwiegenden Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Ge-
hör von einer Rückweisung der Sache an die Vorinstanz abzusehen, wenn
und soweit die Rückweisung zu einem formalistischen Leerlauf und damit
zu unnötigen Verzögerungen führen würde, die mit dem (der Anhörung
gleichgestellten) Interesse der betroffenen Partei an einer beförderlichen
Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären (BGE 142 II 218,
Erw. 2.8.1; 137 I 195, Erw. 2.3; 133 I 201, Erw. 2.2; Urteil des Bundesge-
richts 4A_29/2014 vom 7. Mai 2014, Erw. 3.2 [nicht publiziert in
BGE 140 III 159]).
1.3.
Eine derartige Konstellation ist auch hier anzunehmen, weil das Verwal-
tungsgericht den vorinstanzlichen Entscheid mit voller Kognition (ein-
schliesslich Ermessenskontrolle) überprüfen kann (siehe dazu Erw. I/4 vor-
ne) und die Rückweisung der Sache an die Vorinstanz insofern einen for-
mellen Leerlauf ohne jeden praktischen Nutzen für den Beschwerdeführer
darstellen würde, als davon kein anderslautender und vor allem auch kein
anderweitig begründeter Entscheid der Vorinstanz zu erwarten wäre. Of-
fenkundig fühlte sich die Vorinstanz bezüglich der Gewichtung und Beur-
teilung der sich widerstreitenden Interessen für und gegen eine Unter-
schutzstellung des K an die Einschätzung des ihr hierarchisch
übergeordneten Regierungsrats gebunden. Unter diesen Vorzeichen ist
darauf abzustellen, dass der von der Vorinstanz allenfalls begangene Ver-
fahrensfehler (durch Verweigerung des Replikrechts) vor Verwaltungsge-
richt geheilt werden kann. Tatsächlich ist davon auszugehen, dass die un-
terbliebene Zustellung zumindest der Stellungnahme der Beschwerdegeg-
ner vom 9. Dezember 2022 (Vorakten, act. 155–191) das Replikrecht (im
engeren Sinne) des Beschwerdeführers verletzte. Zwar enthielt diese Stel-
lungnahme (im Vergleich zum Unterschutzstellungsgesuch des Beschwer-
deführers; Vorakten, act. 9–39) kaum völlig neue und wesentliche Ge-
sichtspunkte. Den vorinstanzlichen Entscheid haben die darin enthaltenen
Ausführungen aus den vorgenannten Gründen (Bindung an die darin zum
Ausdruck kommende Einschätzung der hierarchisch übergeordneten Be-
hörde) trotzdem beeinflusst. Zusammenfassend liegt ein Verfahrensfehler
vor, der zwar geheilt werden kann, jedoch antragsgemäss bei der Kosten-
verlegung zu berücksichtigen ist (siehe dazu Erw. III/1 hinten).
2.
Die Unterschutzstellung von Baudenkmälern durch den Kanton setzt nach
§ 27 Abs. 1 KG voraus, dass (a) ein Schutzobjekt gemäss § 24 lit. a KG

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vorliegt, (b) das Baudenkmal von kantonaler Bedeutung ist und (c) der Un-
terschutzstellung keine überwiegenden privaten oder öffentlichen Interes-
sen entgegenstehen. Als Schutzobjekt im Sinne von § 24 lit. a KG gelten
Baudenkmäler und bewegliche Kulturgüter, wenn ihre Erhaltung als Zeug-
nis und Ausdruck einer historischen, gesellschaftlichen, politischen, wirt-
schaftlichen, wissenschaftlichen, baukünstlerischen, handwerklichen oder
technischen Situation im Interesse der Öffentlichkeit liegt, oder wenn Bau-
denkmäler zusammen mit Landschaft oder Siedlung eine Einheit bilden und
dadurch ihre Erhaltung einem öffentlichen Interesse entspricht.
Das Vorliegen der ersten beiden Tatbestandsvoraussetzungen von § 27
Abs. 1 KG wurde von der Vorinstanz bejaht. Sie gelangte unter Bezugnah-
me auf den Fachbericht der Kantonalen Denkmalpflege, BKS, vom 2. Juni
2022 (Vorakten, act. 43–76) und die Ausführungen im Protokollauszug der
Kantonalen Kommission für Denkmalpflege und Archäologie (KKDA) der
Sitzung vom 15. Juni 2022 (Vorakten, act. 111–114) zum Schluss, beim K
als Gebäude der einstigen Ziegelproduktion handle es sich um ein
schutzwürdiges Baudenkmal im Sinne von § 24 lit. a KG, das zudem
aufgrund seines hohen Seltenheitswertes von kantonaler Bedeutung sei.
Hingegen befand die Vorinstanz, dass einer Unterschutzstellung
überwiegende private oder öffentliche Interessen im Sinne von § 27 lit. c
KG entgegenstünden, womit das dritte Tatbestandselement für eine Unter-
schutzstellung nicht gegeben sei. Dabei schloss sich die Vorinstanz sinn-
gemäss den von ihr in den Erw. 5.1 und 5.2 des angefochtenen Entscheids
zitierten Ausführungen der Beschwerdegegner und des Regierungsrats an,
wonach das Interesse an einem Abbruch des K dasjenige an dessen Erhalt
überwiege. Das im Kataster der belasteten Standorte eingetragene
Ofengebäude samt Untergrund sei mit Schadstoffen kontaminiert. Es liege
dazu ein Gutachten der L._____ AG vor. Danach seien diverse Fragen zur
Altlastensituation offen, die für eine Umnutzung bzw. den von den
Beschwerdegegnern beabsichtigten Verkauf des Geländes beantwortet
werden müssten, da die allermeisten Industrieareale aus dem betreffenden
Zeitabschnitt erfahrungsgemäss grössere Belastungen im Untergrund
aufwiesen. Diese notwendigen ergänzenden Untersuchungen des
Untergrundes erforderten aus technischer Sicht einen Rückbau des
Gebäudes. Ohne Rückbau könne die Belastungssituation unterhalb der
Bodenplatte nicht in ausreichender Genauigkeit und Tiefe untersucht
werden. Zudem weise die Bausubstanz selbst mit Asbest, PCB, FCKW und
PAK relevante Belastungen auf. Im Interesse an einer umfassenden Sanie-
rung und Bereinigung der Altlastensituation im Gesamtareal zugunsten
heutiger und zukünftiger Generationen sei der Abbruch eines aus fachlicher
Sicht als schützenswert eingestuften Gebäudes in Kauf zu nehmen. Dies
gelte ungeachtet dessen, dass gemäss Eintrag im Kataster der belasteten
Standorte hinsichtlich des Ziegeleiareals keine Überwachungs- und Sanie-
rungspflichten bestünden.

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3.
Der Beschwerdeführer rügt, abweichend von der Auffassung der Vorin-
stanz stünden der Unterschutzstellung des K keine überwiegenden
privaten oder öffentlichen Interessen entgegen. Der bei
Unterschutzstellungen als Eingriff in die Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) zu
beachtende Grundsatz der Verhältnismässigkeit verlange, dass die Unter-
schutzstellung zur Erreichung des damit angestrebten Ziels geeignet und
erforderlich sei und die Zielerreichung die Nutzungsinteressen des Eigen-
tümers überwiege. An der erforderlichen Eignung der Unterschutzstellung
fehle es typischerweise, wenn die Schutzfähigkeit etwa mangels Sanie-
rungsfähigkeit bei Abbruchobjekten nicht gegeben sei. In ihrem Fachbericht
vom 2. Juni 2022 habe sich die Kantonale Denkmalpflege für die Schutzfä-
higkeit des K ausgesprochen. Das gegnerische Parteigutachten der
M._____ AG (Vorakten, act. 277–299) rate von einer Sanierung und
Umnutzung lediglich aus wirtschaftlichen Gründen ab, nicht mangels
Sanierungsfähigkeit. Derweil zeige das Fachgutachten der N._____ vom
24. Juni 2021 (Vorakten, act. 300–306) verschiedene
Nutzungsperspektiven auf. Eine sinnvolle Überbauung der Parzelle Nr. aaa
bleibe demnach auch ohne Abbruch des K möglich, zumal dieses aufgrund
der Grösse des Areals gut in ein Neubauprojekt integriert werden könnte.
Beispiele aus Q._____ und Aarau illustrierten die Attraktivität von
umgenutzten Industriebauten, wobei hier aufgrund der Zonierung auch
eine Mischnutzung (Wohnen und Arbeiten) zulässig wäre.
Falsch liege die Vorinstanz mit ihrer Annahme, es bestehe eine altlasten-
rechtliche Situation, die den Rückbau des K erfordere. Neben dem Eintrag
im Altlastenkataster seien keine weiteren Massnahmen nötig. Solche
ergäben sich erst und nur dann, wenn im Rahmen eines Bauprojekts ein
Eingriff in den belasteten Untergrund stattfinde. Unzutreffend sei somit,
dass sich im Untergrund befindliche Schadstoffe Stand heute zwingend zu
beseitigen seien. Eine Untersuchung des Untergrundes sei auch anhand
von Sondierbohrungen ohne den Abbruch eines Gebäudes möglich. Im
Übrigen würde gerade ein vollständiger Abriss des Gebäudes inklusive
Bodenplatten die Sanierungspflicht auslösen, was nicht im Sinne der
Beschwerdegegner sei, welche die Parzelle verkaufen und nicht sanieren
wollten. Von einer vorgängigen Schadstoffbeseitigung sei in den bisherigen
Verlautbarungen der Beschwerdegegner nie die Rede gewesen. Das hät-
ten sie sich nur ausgedacht, weil ein Kaufinteressent fehle. Da gemäss Ab-
bruchbewilligung (samt Zustimmung der kantonalen Abteilung für Baube-
willigungen; Vorakten, act. 307–322) die bewilligten Rückbauarbeiten je-
doch nur bis zur Oberkante der bestehenden Gebäudebodenplatten reich-
ten, könne die Ablehnung der Unterschutzstellung nicht mit der Sanierung
und Bereinigung des Gesamtareals für die Übergabe an künftige Genera-
tionen gerechtfertigt werden. Eine solche Bereinigung würde hier erst im
Rahmen eines Neubauprojekts mit Entfernung der bestehenden Boden-
platten und Versiegelungen erfolgen und sei derzeit nicht absehbar.

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Entsprechend vermöchten die Beschwerdegegner gegen eine Unter-
schutzstellung des K einzig und allein wirtschaftliche Interessen
vorzubringen. So habe sich der Regierungsrat in einem Schreiben vom
8. Dezember 2021 (Vorakten, act. 1–6; Beschwerdebeilage 5) dahinge-
hend geäussert, dass eine komplette Renovation und Umnutzung des K –
eine grosse Investition in eine Immobilie ohne Wirtschaftlichkeit –
klarerweise nicht in der Strategie des Regierungsrats und der anderen
Konsortialpartner liege. Aus rein finanziellen Gründen lasse sich eine
Unterschutzstellung allerdings nicht verhindern, wie das Bundesgericht und
das Verwaltungsgericht wiederholt festgehalten hätten. Je schutzwürdiger
eine Baute sei, desto geringer seien dabei Rentabilitätsüberlegungen zu
gewichten. Die Schutzwürdigkeit des K sei eindeutig ausgewiesen und
werde von niemandem bestritten. Erheblicher Sanierungsbedarf sei bei
Objekten des Denkmalschutzes grundsätzlich nichts Aussergewöhnliches.
Vorliegend komme hinzu, dass seit geraumer Zeit keine
Unterhaltsmassnahmen ergriffen worden seien. Es gehe nicht an, eine
wertvolle Liegenschaft in ihrem Unterhalt zu vernachlässigen, um hernach
unter Berufung auf erhebliche Sanierungskosten deren Abbruch zu
erwirken. Ohnehin gelange das Fachgutachten der N._____ bezüglich der
Sanierungskosten zu anderen Schlüssen als das Parteigutachten der
M._____ AG.
4.
Die Beschwerdegegner halten dagegen, da eine Sanierung der Gebäude-
hülle nach den heutigen bautechnischen Vorschriften bezüglich Dämmung
und Erdbebensicherheit auch laut Fachgutachten der N._____ ausscheide,
sei die Schutzfähigkeit des K nicht gegeben. Das Gutachten der M._____
AG zeige plausibel und ausführlich auf, dass die Bausubstanz in einem
schlechten Zustand sei und nach einer groben Kostenschätzung für
Sanierungsmassnahmen zur Erfüllung der Mindestanforderungen
bezüglich Erdbebenstabilität Investitionen von mehreren hunderttausend
Franken erforderlich seien. Überdies könne mit den streitbetroffenen
Gebäulichkeiten unter den gegebenen Umständen kein Ertrag mehr
erwirtschaftet werden. Eine Nutzung als Unterstand oder Materiallager sei
zwar grundsätzlich noch denkbar. Aufgrund der sehr schlechten
Bausubstanz, die im Übrigen mit Schadstoffen (wie PAK, Asbest, PSB,
Schwermetalle und KW) belastet sei, könne aber die Sicherheit für
Personen und Sachen, wenn überhaupt, nur in einem räumlich und zeitlich
begrenzten Rahmen gewährleistet werden. Entsprechend schliesse der
Verhältnismässigkeitsgrundsatz eine Unterschutzstellung des K aus. Die
Verhältnismässigkeit einer Unterschutzstellung sei entgegen der
Auffassung des Beschwerdeführers nicht schon dann zu bejahen, wenn
irgendeine Nutzung weiterhin möglich wäre, ungeachtet der finanziellen
Konsequenzen für den betroffenen Grundeigentümer. Um die vom Be-
schwerdeführer angeführte Nutzung zu ermöglichen, wären nachweislich

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intensivste Renovationsarbeiten mit Kosten in mindestens mittlerer sechs-
stelliger Höhe notwendig, gewisse Investitionen noch nicht einmal mitein-
geschlossen. Im Gegensatz zum Gutachten der M._____ AG befasse sich
das Fachgutachten der N._____ nicht vertieft mit der bestehenden
Bausubstanz. Es bleibe darin auch unbeantwortet und unbegründet,
weshalb eine fachmännische Sanierung mit vertretbarem Aufwand möglich
sein soll. Es sei richtig, dass das Gebäude in den letzten 50 Jahren nicht
unterhalten worden sei; eine Unterhaltspflicht habe mangels Gefährdung
der Öffentlichkeit nicht bestanden. Insofern könne den Beschwerdeführern
der aufgeschobene Unterhalt nicht angelastet werden und die
beschränkten Nutzungsmöglichkeiten seien als legitimes privates Interesse
bei der Interessenabwägung zu berücksichtigen.
Es stünden einer Unterschutzstellung jedoch nicht nur finanzielle Interes-
sen entgegen, sondern auch gewichtige öffentliche Interessen, insbeson-
dere an der Bodensanierung durch Eliminierung der Schadstoffbelastung.
Die notwendigen Detailuntersuchungen im Hinblick auf die Schadstoffbe-
lastung des Untergrundes könnten erst nach dem Rückbau des K
durchgeführt werden. Die bisherigen Altlasten-Voruntersuchungen seien
sehr oberflächlich ausgefallen. Ob also tatsächlich keine Sanierungspflicht
bestehe, könne erst nach einer gründlichen Bodenuntersuchung definitiv
festgestellt werden. An der Schadstoffbelastung des Gebäudes selbst
ändere die Argumentation des Beschwerdeführers zur fehlenden altlasten-
rechtlichen Sanierungspflicht ohnehin nichts. Zudem erfülle die Sanierung
eines belasteten Standorts in jedem Fall ein erhebliches öffentliches Inte-
resse, das vom Beschwerdeführer zu Recht nicht bestritten werde. Für das
vorliegende Verfahren ohne Relevanz sei dabei die Fragestellung, ob die
Bodenplatten oder die Versiegelung bereits bei einem Abbruch des K oder
erst im Zuge eines Neubauprojekts entfernt würden. Massgeblich sei
einzig, dass eine Unterschutzstellung einer notwendigen Bodensanierung
im Weg stünde. Auch die aufgrund der kritischen Einhaltung der
Lärmschutz-Grenzwerte auf der Hälfte des Gebäudegrundrisses nötigen
Lärmschutzmassnahmen wären im Falle einer Beibehaltung des K
aufgrund der maroden Bausubstanz kaum möglich.
Das öffentliche Interesse am Erhalt des K sei hingegen gering und nicht zu
vergleichen mit dem öffentlichen Interesse am Erhalt des Schutzobjekts,
den das Bundesgericht im vom Beschwerdeführer als Präjudiz angeführten
Urteil 1P.79/2005 vom 13. September 2005 beurteilt habe. Bis zum
verfahrensgegenständlichen Unterschutzstellungsgesuch des
Beschwerdeführers sei über Jahrzehnte hinweg nie jemand auf die Idee
gekommen, das K, von dem nur schon im Kanton Aargau weitere
vergleichbare Objekte existierten, unter Schutz zu stellen.

- 12 -
5.
Der Gemeinderat S._____ stellt sich ebenfalls auf den Standpunkt, dass
der Unterschutzstellung des K überwiegende private und öffentliche
Interessen entgegenstünden. Gemäss Gutachten der M._____ AG seien
für die Gewährleistung der Gesamtstabilität und Erdbebensicherheit des
Gebäudes grosse finanzielle Aufwendungen nötig. Der hohen
Wertverminderung von über 90% und dem damit einhergehenden
Sanierungsbedarf könne nur mit unverhältnismässig und überproportional
hohen Kosten entgegengewirkt werden. Ein wirtschaftlicher Ertrag könne
unter den gegebenen Umständen nicht erzielt werden. Nicht nur die
notwendigen finanziellen Investitionen, sondern auch die ungünstige
Verkehrssituation erschwerten eine potenzielle Umnutzung. Sofern eine
solche nicht wirtschaftlich tragbar sei, werde sie kein Grundeigentümer rea-
lisieren. Die Gemeinde habe kein Interesse am Erhalt einer Baute, die künf-
tig nicht mehr genutzt werden könne. Aus dem Fachgutachten der N._____
könne der Beschwerdeführer im Hinblick auf die Nutzungsperspektiven
nichts zu seinen Gunsten ableiten. Dieses Gutachten habe sich
auftragsgemäss nicht mit den Kosten und der Realisierbarkeit einer
Umnutzung befasst, sondern mit der ortsbildlichen und denkmalpflegeri-
schen Bedeutung des Gebäudes.
Bezüglich der Schadstoffbelastung im Untergrund und in der Bausubstanz
gehe zwar vom Gebäude aktuell keine Gefährdung aus. Deshalb sei der
Standort gemäss Eintrag im Altlastenkataster zurzeit nicht sanierungsbe-
dürftig. Sobald aber ein Eingriff in den belasteten Standort stattfinde, wofür
die Wahrscheinlichkeit sehr gross sei, weil für eine Umnutzung aufgrund
der schlechten Bausubstanz tiefgreifende Umbauarbeiten notwendig wä-
ren, seien Sanierungsmassnahmen erforderlich. Zudem habe die Öffent-
lichkeit ein grosses Interesse an einem nicht mit Schadstoffen belasteten
Standort. Dessen Sanierung sei daher zumindest ein längerfristiges Ziel.
Ein belasteter Standort bilde ein potenzielles Risiko, unabhängig davon, ob
aktuell ein Sanierungsbedarf bestehe. Eine umfassende Sanierung bzw.
Entfernung des kontaminierten Materials sei nur nach einem Abbruch und
Rückbau des Gebäudes möglich. Nicht die Rentabilität der Liegenschaft,
sondern das öffentliche Interesse an einem unbelasteten Standort werde
auch vom Regierungsrat in den Vordergrund gestellt.
6.
6.1.
Um in der gemäss § 27 Abs. 1 lit. c KG erforderlichen Interessenabwägung
beurteilen zu können, ob der Unterschutzstellung eines Baudenkmals keine
überwiegenden privaten oder öffentlichen Interessen entgegenstehen und
der damit verbundene Eingriff in die Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) ver-
hältnismässig im Sinne von Art. 36 Abs. 3 BV ist, müssen vorab die Schutz-
würdigkeit und gegebenenfalls deren Grad (ist eine kantonale Bedeutung
gegeben oder nicht?) sowie die Schutzfähigkeit des Gebäudes Nr. eee auf

- 13 -
der Parzelle Nr. aaa ("K") untersucht werden (§ 24 lit. a sowie § 27 Abs. 1
lit. a und b KG). Zwar hat bereits die Vorinstanz die Schutzwürdigkeit des
Gebäudes bestätigt, die im Fachbericht der Kantonalen Denkmalpflege
vom 2. Juni 2022 (Vorakten, act. 43–76) schlüssig und nachvollziehbar
hergeleitet wird. Auch eine Mehrheit der KKDA gelangte an ihrer Sitzung
vom 15. Juni 2022 zum Schluss, dass das Gebäude schutzwürdig ist und
deshalb unter kantonalen Denkmalschutz gestellt werden soll, ohne
allerdings die Schutzfähigkeit des Gebäudes abschliessend zu beurteilen
(vgl. den dazugehörigen Protokollauszug [Vorakten, act. 111–114]).
Immerhin wurde im betreffenden Protokollauszug (S. 3; Vorakten, act. 113)
festgehalten, dass das Gebäude trotz mehrerer konstruktiver Probleme als
grundsätzlich sanierbar beurteilt werde. Von den Beschwerdegegnern wird
die Schutzwürdigkeit und Schutzfähigkeit des K jedoch weiterhin
angezweifelt oder zumindest stark relativiert.
Werden Schutzwürdigkeit und Schutzfähigkeit bejaht, ist in einem weiteren
Schritt zu klären, ob und gegebenenfalls welche privaten oder öffentlichen
Interessen der Unterschutzstellung entgegenstehen bzw. welches Gewicht
diesen Interessen gegenüber dem Interesse am Erhalt des schutzwürdigen
Gebäudes zukommt (§ 27 Abs. 1 lit. c KG).
6.2.
6.2.1.
Im Fachbericht der kantonalen Denkmalpflege wird das K als ein wichtiger
historischer, wirtschaftsgeschichtlicher, bautechnischer und
baukünstlerischer Zeuge des frühen 20. Jahrhunderts gewürdigt. Die 1823
gegründete Ziegelei habe neben einer Färberei, einer Zigarrenfabrik und
einer Schuhfabrik zu den frühen Fabriken der Gemeinde gehört und sei ein
wichtiger Arbeitgeber nicht nur für die Gemeinde S._____ gewesen. Ab
dem 20. Jahrhundert habe sich die Ziegelei am Standort S._____ als eine
der grössten Ziegeleiproduktionsstätten zwischen Basel und dem Kanton
Thurgau entwickelt. Technisch und hinsichtlich der Gebäulichkeiten sei die
Ziegelei um 1900 auf der Höhe seiner Zeit gewesen. Bereits vor 1900 sei
der Circular- durch einen Ringofen ersetzt und die Gebäude seien teilweise
elektrifiziert worden. Bautypologisch charakteristisch für das Ziegeleiareal
seien die scheunenartigen, langen Hallen, die wie bei vergleichbaren
Anlagen mit Querschnittsfassaden erbaut seien. Baukünstlerisch hätten die
Neubauten um 1900 den Zeitgeschmack aufgegriffen. Ende des
19. Jahrhunderts habe der als Sichtbackstein verbaute Backstein eine Blü-
tezeit erlebt und sei auch an den eigenen Bauten eingesetzt worden. Am K
seien sog. Verblendsteine (im Mörtelbett eingelegte Spaltplättchen) an den
Linsen der Querschnittsfassaden in Rot und am Bürotrakt auch für die
gelblichen Wandfüllungen verwendet worden, und zwar nicht als
Sparmassnahme, sondern zeittypisch als damals modernes Baumaterial
und vermutlich aus dem eigenen Betrieb stammend. Ortsbaulich trete das
K aktuell sehr auffällig in Erscheinung und bilde von Süden nach S._____

- 14 -
kommend eine prägnante bauliche Situation am Ortseingang. Die doppelte
Giebelfassade wirke nach dem Abriss des Nachbargebäudes an der U-
Strasse gegenüber umso stärker. Die historische Situation als
Hauptproduktionsgebäude der Ziegelei inmitten der zahlreichen verschie-
denen Gebäude des Areals sei jedoch verloren gegangen. Zurückgeblie-
ben sei das K als letzter grosser Industriebau des frühen 20. Jahrhunderts
im Gemeindegebiet.
Im kantonalen Quervergleich sei die Ziegelei S._____ unter den Industrie-
betrieben des 19. und 20. Jahrhunderts eine der wenigen Betriebe, die über
die Zeitspanne von kurz nach der Industrialisierung über die "Wirtschafts-
wunderzeit" hinaus bis zur Wirtschaftskrise der 1970er-Jahre produziert ha-
be. Hinsichtlich der industriegeschichtlichen Bedeutung, der Ausformung
der Bauten und Anlagen, der Grösse des Areals und des Produktionszeit-
raums sei sie mit der Ziegelei der O._____ in V._____ AG vergleichbar, die
1904 gegründet worden sei, deren Bauten aus der Gründungszeit aber
nicht mehr erhalten seien. Ausserhalb des Kantonsgebiets sei die P._____
in W._____, gegründet 1867, mit ihrem 1901 fertiggestellten Ofenhaus aus
roten Backsteinen und hoher Giebelfassade mit der Ziegelei S._____ zu
vergleichen. Gestalterisch stehe das K S._____ mit seinen Fassaden in der
Tradition der 1882 erbauten AA._____ in X._____ und gehöre zu den
wenigen erhaltenen Vertretern der ursprünglich städtisch geprägten
Backsteinarchitektur in den Aargauer Landgemeinden. Ungefähr zeitgleich
mit dem Bau des S._____ K habe die Firma AB._____ in Y._____ eine
Zweigniederlassung zur Schuhproduktion errichtet. Die niedrigen
Nebenbauten seien ebenfalls mit zweifarbigen Fassaden mit roten
Backsteinlinsen und Putzfüllungen gestaltet und orientierten sich an
Vorbildern der Zeit um 1900. Das Manufakturgebäude, das seit 1999 unter
kantonalem Schutz stehe, besitze ebenfalls rote Backsteinlinsen, setze
gestalterisch und konstruktiv jedoch bereits Themen des Neuen Bauens
um. Vergleichbare Industrieareale im Kanton Aargau seien unter den
rohstoffverarbeitenden Betrieben zu suchen, sie unterschieden sich jedoch
in Art und Konstruktion der Betriebsgebäude. Ein erhaltenes Gebäude für
Rohstoffverarbeitung mit grossem Raumbedarf für Ofen, Brennstoffe und
weitere Lager sei die im Jahr 1906 erbaute AC._____ in Q._____, ein
Eisenfachwerkbau mit Ziegelausfachung, der als letzte Werkhalle aus dem
frühen 20. Jahrhundert auf dem Areal der Firma AD._____ im Jahr 2011
unter Schutz gestellt und umgenutzt worden sei.
6.2.2.
Diese Ausführungen im Fachbericht der kantonalen Denkmalpflege unter-
streichen die sich aus der grossen historischen, wirtschaftlichen, bautech-
nischen und baukünstlerischen Bedeutung ergebende hohe Schutzwürdig-
keit des K und – aufgrund seines Seltenheitswertes – dessen kantonale
Bedeutung. Die Bedeutung des K als wichtiger historischer,
wirtschaftsgeschichtlicher, bautechnischer und baukünstlerischer Zeuge

- 15 -
des frühen 20. Jahrhunderts, als wichtiger Bestandteil des Ortsbildes
(aufgrund seiner räumlichen Qualitäten und der Einstufung im ISOS) sowie
als Gebäude mit hohem Seltenheitswert wurden auch von der KKDA an
deren Sitzung vom 15. Juni 2022 hervorgehoben (Vorakten, act. 113).
Ergänzend wurde darauf hingewiesen, dass das K einen wichtigen Kontext
für die als kommunales Schutzobjekt eingestufte Fabrikantenvilla bilde.
Ortsbaulich wichtig erscheine auch das grosse Volumen des Baus als
Kontrast zur neuen, kleinteiligen Überbauung im direkten Umfeld südlich
des K. Der Situationswert sei zudem sehr hoch, da die Ziegeleiproduktion
aus lokalem Lehm in S._____ bereits zur Zeit der Römer im 1. Jahrhundert
nach Christus nachgewiesen sei. Gleichermassen lässt sich aus den
Ausführungen des Leiters der Sektion kantonale Denkmalpflege am
Augenschein des Verwaltungsgerichts vom 22. August 2024 schliessen,
dass er das K aufgrund seiner Lagequalität als prägnanter Auftakt am
südlichen Ortseingang sowie seiner typologischen, baukünstlerischen und
historischen Qualitäten als schutzwürdig erachtet. Er bestätigte ferner den
Seltenheitswert und somit die kantonale Bedeutung des K, indem er
betonte, dass es nicht mehr viele Vertreter für diese Art von Industriebauten
gebe (Protokoll des Augenscheins vom 22. August 2024 [nachfolgend:
Protokoll], S. 4 f.).
Im Urteil 1C_136/2023 vom 27. Dezember 2023, Erw. 4.2, gestand das
Bundesgericht Fachberichten von kantonalen Fachstellen im Bereich der
Denkmalpflege eine erhöhte Beweiskraft zu, auch wenn es sich dabei nicht
um ein eigentliches Sachverständigengutachten handle. Den Verzicht auf
die Einholung eines solchen wertete das Bundesgericht weder als Verstoss
gegen den Untersuchungsgrundsatz noch als Verletzung des rechtlichen
Gehörs, sondern als zulässige antizipierte Beweiswürdigung. Die Be-
schwerdegegner haben zum Thema Schutzwürdigkeit des K ohnehin kein
Sachverständigengutachten beantragt. Ihre Beweisanträge zur Einholung
von Sachverständigengutachten beschränken sich vielmehr auf die
Überprüfung und Abklärung der Schutzfähigkeit des Gebäudes sowie die
mit einer Sanierung des Gebäudes und des Untergrundes verbundenen
Kosten (einschliesslich derjenigen für eine Beseitigung der bestehenden
und noch nicht abschliessend geklärten Schadstoffbelastung ["Altlasten-
Sanierung"]). Im Übrigen wird dem K auch in dem vom Gemeinderat
S._____ in Auftrag gegebenen Fachgutachten der N._____ (Vorakten,
act. 300–306) eine hohe Schutzwürdigkeit (aufgrund der
architekturhistorischen und baukünstlerischen Bedeutung sowie der
ortsbildprägenden Funktion) attestiert.
6.2.3.
Was die Beschwerdegegner gegen die von verschiedenen Fachpersonen
bescheinigte (hohe) Schutzwürdigkeit des Gebäudes vorbringen, vermag
daran keine Zweifel aufkommen zu lassen.

- 16 -
Namentlich kann aus dem Umstand, dass das Gebäude lange Zeit nicht
unter Schutz gestellt wurde bzw. bislang niemand auf die Idee gekommen
sein soll, es unter Schutz stellen zu lassen, nichts zulasten der Schutzwür-
digkeit abgeleitet werden. Dem Beschwerdeführer ist darin beizupflichten,
dass aus der bisherigen Untätigkeit der Behörden nicht auf eine fehlende
Schutzwürdigkeit geschlossen werden darf. Nicht selten werden Bauwerke
erst dann unter Schutz gestellt, wenn Veränderungen daran geplant sind,
welche – wie der nun geplante Abbruch des K – in die erhaltungswürdige
Bausubstanz eingreifen und diese nachteilig beeinflussen (vgl. Entscheid
des Verwaltungsgerichts WBE.2022.145 vom 10. November 2022,
Erw. 2.5). Offenbar bildete zwar der Abbruch des K bereits vor über 20
Jahren Gegenstand eines Vorentscheidverfahrens (BDKB.99.2008), das in
die kantonale Zustimmung zum Abbruch des Gebäudes vom 1. Dezember
1999 mündete. In jenes Verfahren wird die kantonale Denkmalpflege
allerdings genau so wenig involviert gewesen sein wie in das aktuell vor
Verwaltungsgericht hängige Baubewilligungsverfahren betreffend Abbruch
des K (WBE.2022.91), in welchem lediglich die Stellungnahmen der
Abteilungen für Umwelt und Tiefbau des Departements Bau, Verkehr und
Umwelt (BVU) eingeholt wurden. Immerhin merkte die Abteilung für
Baubewilligungen in ihrer Zustimmungsverfügung vom 3. März 2021
(Vorakten, act. 317–322) im Zusammenhang mit der Einstufung von
S._____ als Ortsbild von regionaler Bedeutung im Rahmen der
Erstinventarisation auf Basis der ISOS-Methode an, dass für das K das
Erhaltungsziel "A" gelte, das einem Abbruch des Gebäudes ent-
gegenstehe. Dem Gemeinderat werde daher empfohlen, vor Erteilung der
Abbruchbewilligung eine umfassende Interessenabwägung (beinhaltend
das Erhaltungsinteresse an einer ortsbildprägenden Baute) vorzunehmen.
Ganz abgesehen davon können sich Auffassungen zur Schutzwürdigkeit
von Gebäuden im Laufe der Zeit (aufgrund neuer Erkenntnisse) verändern.
Kommt hinzu, dass eine Unterschutzstellung nicht allein von der Schutz-
würdigkeit eines Gebäudes abhängt. So lehnt das BKS, Abteilung Kultur,
die Unterschutzstellung weiterhin ab, obwohl es von der Schutzwürdigkeit
des K überzeugt ist. Dasselbe gilt für den Gemeinderat S._____, der
konsequenterweise von Bemühungen absah, das K unter kommunalen
Schutz zu stellen, aber sich im Rahmen des aktuell hängigen Ab-
bruchsbewilligungsverfahrens nichtsdestotrotz (wohl aufgrund der oben
angeführten Empfehlung der Abteilung für Baubewilligungen) veranlasst
sah, die Schutzwürdigkeit des Gebäudes gutachterlich überprüfen zu las-
sen und zu diesem Zweck das Fachgutachten der N._____ in Auftrag gab.
In seiner Beschwerdeantwort (S. 6, Rz. 19 f.) anerkennt er die
Schutzwürdigkeit des Gebäudes explizit. Gleichermassen ging der Regie-
rungsrat in seinem Schreiben vom 8. Dezember 2021 an den Gemeinderat
S._____ (Vorakten, act. 1–6; Beschwerdebeilage 5) von der Schutzwürdig-
keit des K aus (vgl. Vorakten, act. 5 oben).

- 17 -
Dass weitere Bauten, die zur aus der ISOS-basierten Inventarisation er-
sichtlichen Baugruppe der Ziegelei gehörten, zwischenzeitlich abgebro-
chen und durch Neubauten ersetzt wurden und heute nur noch das K und
die unter kommunalem Schutz stehende Fabrikantenvilla (Ver-
waltungsgebäude) vorhanden sind, tut der Schutzwürdigkeit des K
ebenfalls keinen Abbruch. Sämtliche involvierten Fachpersonen haben der
Beurteilung der Schutzwürdigkeit den aktuellen Zustand zugrunde gelegt.
Daraus ergibt sich klar, dass das K nicht nur im Kontext des nicht mehr
existierenden Gebäudeensembles des gesamten Ziegeleiareals als
schutzwürdig erachtet wird und der Rückbau der Nebengebäude die
Schutzwürdigkeit des K trotz damit einhergegangener Veränderung des
inventarisierten Ortsbildes nicht massgeblich schmälert. Die gegenteilige
Behauptung der Beschwerdegegner sowie des Gemeinderats, wonach nur
alle Gebäude zusammen als Einheit von historischer, wirtschaftlicher und
baukünstlerischer oder technischer Bedeutung angesehen worden seien
(und werden könnten), findet im Fachbericht der Kantonalen
Denkmalpflege vom 2. Juni 2022 keinerlei Stütze und entbehrt jeglicher
Grundlage.
Mit der Frage, wie viele oder wenige mit dem K vergleichbare Objekte es
im Kanton Aargau gibt, die teilweise bereits unter Schutz stehen, hat sich
die Kantonale Denkmalpflege im Fachbericht vom 2. Juni 2022 eingehend
befasst. Dem setzen die Beschwerdegegner nichts Substanzielles
entgegen, das geeignet wäre, den Seltenheitswert des K zu widerlegen
oder auch nur anzuzweifeln.
6.2.4.
Insgesamt ist somit darauf abzustellen, dass das K als Baudenkmal eine
hohe Schutzwürdigkeit geniesst und von kantonaler Bedeutung ist. Diese
Beurteilung deckt sich mit dem Eindruck, den das Verwaltungsgericht,
welchem unter anderem eine promovierte Architektin ETH angehört,
anlässlich des Augenscheins vom 22. August 2024 erhielt. Nicht zuletzt
aufgrund seiner grossen Dimensionen, aber auch der sorgfältigen,
zeitgeschichtlich wertvollen Gestaltung und der unverbauten, gut erlebba-
ren (inneren) Tragestruktur wegen wirkt das K als äusserst imposante
Baute, deren Substanz trotz der Entfernung wichtiger Elemente des
statischen Systems gesamthaft gut erhalten ist. Bereits aufgrund seines Ei-
genwerts ist daher das K als in hohem Masse schutzwürdig einzustufen.
Zudem wird dem K weiterhin eine wichtige Stellung im Dorf zugestanden.
Die Verzeichnung der Ziegelei als Baugruppe (0.3) mit dem Erhaltungsziel
A (Substanzerhalt) im Rahmen der Erstinventarisation von S._____ anhand
der ISOS-Methode als schützenswertes Ortsbild von regionaler Bedeutung
spricht aus Sicht des Verwaltungsgerichts nicht gegen, vielmehr zusätzlich
für die Schutzwürdigkeit des K, dem deswegen auch ein hoher
Situationswert zukommt, als neben der kommunal geschützten
Fabrikantenvilla letzter verbleibender Zeuge der ehemaligen Ziegelei.

- 18 -
6.3.
6.3.1.
Als nicht (mehr) schutzfähig gelten Gebäude, die sich beispielsweise we-
gen Zerstörung oder zu starken Eingriffen in die Substanz (in ihrer Schutz-
würdigkeit) nicht mehr erhalten lassen (vgl. dazu den Entscheid des Ver-
waltungsgerichts Zürich VB.2022.00515 vom 12. Mai 2023, Erw. 3.1 und
5.1.4). Der Fachbericht der Kantonalen Denkmalpflege äussert sich zwar
nicht direkt zur Schutzfähigkeit des K. Den darin enthaltenen Ausführungen
namentlich zum baulichen Zustand des Gebäudes lässt sich jedoch
(sinngemäss) entnehmen, dass von einer Sanierungsfähigkeit
ausgegangen und eine Erhaltung und (Um-)Nutzung des Gebäudes für
möglich gehalten wird, trotz diverser Schäden an der baulichen Substanz
(Risse im Mauerwerk; Wölbung der Aussenwand an der nordöstlichen
Gebäudeecke, die aber anscheinend schon sehr lange besteht und der mit
baulichen Massnahmen entgegengewirkt wurde; statische Probleme im
Hauptgebäude; Feuchtigkeitsschäden aus dem Boden im Bereich der
westlichen Ecke in der Maschinenhalle und insbesondere im unteren
Bereich der gemauerten Stützen, die das eher schwach dimensionierte
Tragsystem zusätzlich schwächen), die unter anderem durch Senkungen
des Baugrundes, wegen ungenügender Aussteifung des Mauerwerks, we-
gen des Ausbaus von ursprünglich zwischen den Stützen horizontal einge-
bauten Ankern, durch die intensive industrielle Nutzung und fehlenden Un-
terhalt entstanden sind (Vorakten, act. 52).
Die KKDA hat an ihrer Sitzung vom 15. Juni 2022 ausgiebig darüber disku-
tiert, dass zur Beurteilung der (von ihr nicht abschliessend beurteilten)
Schutzfähigkeit häufig eine vertiefte bauliche Analyse erstellt werden müss-
te, beispielsweise durch ausgewiesene und unabhängige Ingenieure, und
dieser Aspekt nicht Teil des Fachberichts (der Kantonalen Denkmalpflege)
sein könne. Die Schutzfähigkeit eines Gebäudes hänge denn auch fast im-
mer davon ab, welche zukünftige Nutzung des Gebäudes vorgesehen sei,
und werde durch die Eingriffstiefe an Sanierungs- und Umbaumassnahmen
bestimmt. Solange kein konkretes Projekt vorliege, könne nicht beurteilt
werden, ob durch erhaltende Massnahmen wesentliche Substanz des Ob-
jekts verloren gehe und der Denkmalwert auf diese Weise drastisch redu-
ziert werde, so dass eine Unterschutzstellung nicht mehr begründbar bzw.
sachgerecht wäre. Dies gelte insbesondere für Objekte, bei denen ein lang-
jähriger Unterhaltsrückstand vorliege, das Gebäude einen längeren Leer-
stand erfahren habe oder die ursprüngliche Nutzung endgültig aufgegeben
worden sei und eine Umnutzung grössere bauliche Eingriffe zur Folge hät-
te. Es wäre Hauptaufgabe der Eigentümerschaft, das Entwicklungspoten-
zial zu prüfen. Das K sei statisch ein Hallenbau mit mehreren konstruktiven
Problemen, die gemäss Fachbericht, Gutachten (der M._____ AG) und
Einschätzung von Kommissionsmitgliedern teils seit längerer Zeit
bestünden, teils noch fortschritten und teils auf Konstruktionsmängel und

- 19 -
Baugrund, aber auch auf seit rund 60 Jahren aufgeschobene
Unterhaltsarbeiten zurückzuführen seien. Die historische Grundstruktur
des Gebäudekomplexes scheine aber erhalten zu sein und der Bau werde
als grundsätzlich sanierbar beurteilt. Die Kommission äussere sich nicht zu
allfällig notwendigen Ertüchtigungsmassnahmen, da die Eingriffstiefe von
der Art der zukünftigen Nutzung abhänge. Es sei jedoch zu bedenken, dass
grössere Eingriffe oder ein weiterer Aufschub von Sicherungsmassnahmen
zu einem beträchtlichen Verlust historischer Substanz führen können, mit
Potenzial zu einer deutlichen Verminderung der bestehenden
Denkmaleigenschaften (Vorakten, act. 112 f.).
6.3.2.
Die Beschwerdegegner leiten die von ihnen behauptete fehlende Schutz-
fähigkeit des Gebäudes im Wesentlichen daraus ab, dass mit den Gebäu-
lichkeiten unter den gegebenen Umständen zufolge unverhältnismässig
hoher Kosten für intensivste Renovierungsarbeiten kein wirtschaftlicher Er-
trag mehr erzielt werden könne (vgl. Beschwerdeantwort, S. 9 f., Rz. 20 f.),
und stützen sich dabei auf das von ihnen eingeholte Gutachten der
M._____ AG (Vorakten, act. 277–299).
Darin wird ausgeführt, aufgrund dessen, dass während der Ziegel-Fabrika-
tion und nach der Betriebseinstellung im Jahr 1976 keine grösseren In-
standstellungs- und Sanierungsarbeiten getätigt worden seien, befinde sich
die Bausubstanz zu einem grossen Teil in einem schlechten und höchst
mangelhaften Zustand. Die Gebäudestruktur sei aufgrund von Setzungen
und der Entfernung von statisch bedingten Strebeverbindungen im Innern
des Gebäudes geschwächt, was anhand von zum Teil durchgehenden Set-
zungsrissen an allen Fassaden und Ausbuchtungen vor allem an der stras-
senseitigen Fassade erkennbar sei. Neben Rissen wiesen die Fassaden
Abplatzungen am Putz, grössere Hohlstellen im Mauerwerk und gelöste
Sichtbacksteine und Klinkersteine auf, was bereits zu Sicherungsmassnah-
men Anlass gegeben habe. Durch die Schwächung der Gebäudestruktur
habe sich auch die Tragestruktur im Innern (Stützen) leicht verformt. Die
Gebäudehülle verfüge über keinerlei thermische oder anderweitige isola-
tionstechnische Bauteile. Die einfach verglasten Holzfenster seien zum
grössten Teil stark beschädigt und in einem minderwertigen, den gesetzli-
chen Anforderungen nicht genügenden Zustand. Giebelseitig seien Fens-
teröffnungen zugemauert worden. Die Dachkonstruktion befinde sich zwar
in einem guten Zustand. Die Tragsicherheit entspreche aber bezüglich Erd-
bebensicherheit nicht den heutigen SIA-Normen. Die teilweise vorhandene
mineralische Wärmedämmung des Dachs erfülle die heutigen bauphysika-
lischen Anforderungen nicht. Die Infrastruktur im Innern des Gebäudes
(einschliesslich Elektro- und HLKS-Installationen) sei veraltet und für den
heutigen Gebrauch nicht mehr geeignet. Der mit Holzbohlen ausgelegte
Estrichboden sei statisch nicht genügend tragfähig. Die Gesamtstabili-
tät/Erdbebensicherheit des K sei aufgrund der hohen Fassadenwände und

- 20 -
der fehlenden Scheibenwirkung der Zwischendecke (über dem
Erdgeschoss) bezüglich horizontaler Einwirkungen als kritisch zu betrach-
ten. Beim Fassadenmauerwerk des Maschinenhauses sei vom Fuss aus
aufsteigende Feuchtigkeit erkennbar. Beim Vordach an der Südostfassade
fehlten horizontale Zangen, die wieder ergänzt werden müssten.
Die Setzungen liessen sich mit bis in den tragenden Baugrund (Fels) rei-
chenden Mikropfählen stoppen, was jedoch sehr aufwendig und äusserst
kostenintensiv wäre. Die Durchbiegung der Dachpfetten könnte mit Ver-
stärkungen begrenzt werden. Bei mehr Lasten (zufolge Wärmedämmung)
und/oder Dachaufbauten (u.a. Sonnenkollektoren) müsste die Dachkon-
struktion zusätzlich verstärkt werden. Zur Verbesserung der Gesamtstabi-
lität/Erdbebensicherheit werde es vermutlich erforderlich sein, aus der be-
stehenden Zwischendecke eine steife Scheibe (z.B. aus Beton) zu schaf-
fen, was mit Kosten in Höhe von schätzungsweise Fr. 190'000.00 bis
Fr. 240'000.00 verbunden wäre. Im Falle einer Nutzung der Hallen als Un-
terstand und Lager müssten als statische Massnahmen im Minimum die
entfernten horizontalen Halterungen der Backsteinmauern wieder ange-
bracht bzw. erneuert oder eine durchgehende massive Zwischendecke ein-
gezogen werden. Sollten die Hallen in Zukunft öffentlich von Personen ge-
nutzt werden, stünden jedoch umfassendere und kostenintensivere Sanie-
rungsmassnahmen an, nämlich eine lückenlose Ergänzung der horizonta-
len Halterungen der Backsteinfassaden, das Verhindern von zusätzlichen
Setzungen der Aussenmauern durch Mikropfähle, das Flicken von Rissen
in Backsteinfassaden, die Sanierung der Stürze (durch eine satte Einmaue-
rung der losen Backsteine), die Sanierung der Mauerfüsse gegen aufstei-
gende Feuchtigkeit ins Backsteinmauerwerk der Fassaden, die Verstär-
kung der gesamten Holztragekonstruktion der Decke über dem Erdge-
schoss und der Holzböden; für den Fall der Nutzung des Dachraums müss-
te ferner der zu wenig tragsichere Estrichboden verstärkt werden.
Im Weiteren macht das Gutachten Ausführungen zur Schadstoffbelastung
des Untergrundes und des Gebäudes selbst sowie den damit verbundenen
Beseitigungs- und Entsorgungskosten, zum niedrigen Substanzwert der
Liegenschaft (aufgrund des hohen Sanierungsbedarfs), zur Unmöglichkeit
der Erzielung einer Rendite im gegenwärtigen baulichen Zustand (Ertrags-
wert 0) sowie zu den grossen Ausnützungsreserven und rekapituliert zu-
sammenfassend, dass das Fabrikgebäude aus bautechnischer, wirtschaft-
licher und ökologischer Sicht sowie der grossen Ausnützungsreserven auf
der Parzelle Nr. aaa wegen als Abbruchobjekt zu bewerten sei und ein
Erhalt des Gebäudes aus wirtschaftlichen Gründen nicht gerechtfertigt wer-
den könne. Aufgrund seines schlechten Zustands könne es nur auf Basis
eines "Liebhaberobjekts" veräussert und saniert werden.
Aus diesen gutachterlichen Ausführungen ziehen die Beschwerdegegner
den Schluss, dass die Erzielung eines Ertrags aus der Liegenschaft (zu-

- 21 -
mindest) aktuell nicht möglich sei, da zuerst kostenintensive Sanierungs-
arbeiten durchgeführt werden müssten, um die Stabilität der Halle zu ge-
währleisten. Danach wäre eine Nutzung nur als Lagerhalle denkbar. Bei
einer weitergehenden Nutzung mit Publikumsverkehr wären noch we-
sentlich höhere Investitionen nötig, was eine rentable Nutzung verunmög-
liche. Auch misstrauen die Beschwerdegegner den nach ihrem Dafürhalten
in keiner Weise begründeten Einschätzung im Fachgutachten der N._____,
wonach die vorhandene Bausubstanz eine fachmännische und
pragmatische Sanierung mit vertretbarem Aufwand zulasse (vgl. Vorakten,
act. 306). Das widerspreche dem Gutachten der M._____ AG, auf welches
das Fachgutachten der N._____ betreffend die Beurteilung der
Bausubstanz verweise, diametral. Ein Verkauf des Grundstücks scheitere
aktuell am Eintrag im Kataster der belasteten Standorte. Es lasse sich kein
Käufer finden, der das Grundstück im heutigen Zustand und mit dem Risiko
hinsichtlich der Altlastenproblematik übernehmen würde. Faktisch sei also
das Grundstück aktuell weder handelbar noch könne sonst wie eine
Rentabilität erreicht werden, was seine Schutzfähigkeit ausschliesse.
6.3.3.
Mit ihrer diesbezüglichen Argumentation übersehen die Beschwerdegeg-
ner, dass die Beurteilung der Schutzfähigkeit eines Gebäudes nicht davon
abhängt, welche Kosten mit möglichen Sanierungsmassnahmen zur Erhal-
tung der Gebäudesubstanz verbunden sind, sondern davon, ob die Baute
allenfalls bereits zu sehr zerstört oder verändert worden ist oder insbeson-
dere (an der konkret geplanten Nutzung ausgerichtete) Sanierungsmass-
nahmen die Schutzwürdigkeit des Gebäudes beeinträchtigen würden (vgl.
vorne Erw. 6.3.1). Dafür liefert das Gutachten der M._____ AG, das nach
Ansicht der KKDA baustatische Probleme mit wirtschaftlichen Abwägungen
vermischt (vgl. Vorakten, act. 113), keinerlei Anhaltspunkte. Im Gegenteil
scheinen auch die Gutachter der M._____ AG davon auszugehen, dass
sich die heutige (schutzwürdige) Bausubstanz mit denen von ihnen
vorgeschlagenen baulichen Massnahmen im Wesentlichen instand stellen
und damit erhalten lässt, wenn auch aus ihrer Sicht nur mit
unverhältnismässig hohen Kosten und allenfalls schlechten
Ertragsaussichten (wobei sie sich explizit nur zu den Ertragsaussichten im
aktuellen baulichen Zustand äussern, also keine Angaben zur
Ertragsfähigkeit nach einer Umnutzung machen). Damit ist keinesfalls
gesagt, dass eine Sanierung nicht möglich wäre bzw. die erforderlichen
Sanierungsmassnahmen die schutzwürdige Substanz des K be-
einträchtigen würden. Auch der Beweisantrag der Beschwerdegegner, ein
Gutachten zur Schutzfähigkeit des K einzuholen, ist auf die Beurteilung
dessen gerichtet, (a) welche Kosten für die "Totalsanierung" der
Liegenschaft anfallen, wenn sie integral unter kantonalen Schutz gestellt
wird, und ob (b) bei diesen Kosten noch eine wirtschaftlich sinnvolle Nut-
zung möglich ist (vgl. Duplik, S. 9, 11 und 13). Diese Beweisgegenstände
beschlagen indessen nicht die Schutzfähigkeit eines Gebäudes, sondern

- 22 -
widmen sich vielmehr der Fragestellung, ob einer Unterschutzstellung
überwiegende (private) Interessen an einer wirtschaftlichen Nutzung der
Liegenschaft entgegenstehen. Entsprechend wenig Sinn macht es, das
von den Beschwerdegegnern beantragte Gutachten zur vermeintlich feh-
lenden Schutzfähigkeit des Gebäudes einzuholen.
Aufgrund der bereits bei den Akten liegenden Gutachten sowie aufgrund
des Augenscheins unter Einbezug der Erläuterungen des Leiters der Sek-
tion kantonale Denkmalpflege steht für das Verwaltungsgericht, dessen
Spruchkörper eine promovierte Architektin ETH angehört, die über Erfah-
rungen im Bereich des Umbaus von denkmalgeschützten Gebäuden ver-
fügt, zweifelsfrei fest, dass die Schutzfähigkeit des K gegeben ist. Mit
geeigneten Sanierungsmassnahmen kann der Erhalt der schützenswerten
Bauteile ohne Weiteres gesichert werden. Die Sanierung der Gebäudehülle
an sich (ohne Umnutzung) begründet keine besonderen Schwierigkeiten.
So ist eine Pfählung des gesetzten Bodens in der südöstlichen
Gebäudeecke ebenso problemlos durchführbar wie eine Drainage und
Schadensbehebung im Bereich der westlichen Ecke (Maschinenhausteil),
wo Wasser eingedrungen und von der Bodenplatte bis ins Fundament und
das anschliessende Mauerwerk aufgestiegen ist. Auch die statischen
Probleme, die Verformungen (Wölbungen) von Wänden und Stützen sowie
die Risse an den Fassaden stellen keine nennenswerten Hindernisse im
Hinblick auf eine erfolgreiche Sanierung des K in seiner aktuellen
Erscheinungsform dar. Die erforderliche Erdbebenertüchtigung wäre ohne
Nachteile für die Schutzwürdigkeit des K realisierbar und dessen Volumen
und Nutzungspotenzial durchaus angemessen. Gemäss Angaben des
Leiters der Denkmalpflege wäre der Schutzumfang ohnehin auf die
Gebäudehülle samt Dachstuhl und innerem Tragwerk zu begrenzen (vgl.
Protokoll, S. 15). Von einer Substanzerhaltung der übrigen Bauteile,
insbesondere des erst später hinzugefügten Pultdachs an der Südfassade,
könnte derweil abgesehen werden.
Ideen, auf welche Weise zusätzlich zur Sanierung der schützenswerten
Gebäudehülle eine teilweise Umnutzung möglich wäre, gehen aus dem
Fachgutachten der N._____ (Vorakten, act. 300–306) hervor. Danach
könnten in die als grossen Wetterschutz stabilisierte und instand gestellte
Hülle einzelne freigestellte Volumen (gewissermassen) als "Haus im Haus"
eingefügt werden, die den imposanten Hauptraum als Ganzes spüren
liessen. Die grosszügige Befensterung und üppigen Raumhöhen würden
variable Nutzungen im Bereich Wohnen und Gewerbe ermöglichen. Dem
Einwand der Beschwerdegegner, die Lichtverhältnisse würden eine solche
Nutzung mit Blick auf die heutigen wohn- und arbeitshygienischen Anforde-
rungen nicht zulassen, ist mit dem Leiter der Sektion kantonale
Denkmalpflege festzuhalten, dass der Problematik mit adäquaten ar-
chitektonischen Mitteln begegnet werden kann (z.B. Firstverglasung an der
Stelle der früheren Firstkamine, Verlagerung der Nutzungen, die Licht be-

- 23 -
nötigen, an die Fassaden etc.). Seiner Einschätzung zufolge stünde im
Falle einer Unterschutzstellung ebenfalls eine derartige Lösung ("Box-in-
the-box-System") im Vordergrund (vgl. Protokoll, S. 12 f.). Denkbar ist für
das Verwaltungsgericht darüber hinaus eine teilweise thermische Sanie-
rung der Aussenhülle nach modernen bautechnischen Vorschriften sowie
die Platzierung einer Wohn- und/oder Gewerbenutzung in den dafür geeig-
neten Bauteilen (insbesondere im Bereich der Süd-West-Fassade, im Ma-
schinenhaus und im Bürotrakt), während die übrige Halle kalt belassen und
entweder als Lagerraum und/oder Veranstaltungsort genutzt werden
könnte. Schliesslich fiele auch eine Kombination dieser beiden Ansätze in
Betracht. Als gelungene Beispiele für den Umbau und die Umnutzung von
ehemaligen Fabrikarealen, die als Vorbild für eine der Schutzwürdigkeit des
K Rechnung tragende Sanierung dienen könnten, sind das Schiffbauareal
5, die Werkstadt Zürich und das Luwa Areal in Zürich, die Hallen 36/37/38,
die Alte Schmiede im BBC-Areal und das Schützenhaus in der Allmend in
Baden, das Klybeck in Basel, das Bally-Gebäude in Dottikon sowie die
Halle 5 im Luwa Areal in Muri AG zu nennen. Mit den letztgenannten beiden
Beispielen ist gleich auch der Einwand der Beschwerdegegner entkräftet,
wonach entsprechende Umnutzungen von ehemaligen Fabrikhallen
ausschliesslich im urbanen Umfeld erfolgsversprechend seien.
Ohne jeden Einfluss auf die Schutzfähigkeit eines Gebäudes bleibt der Um-
stand, dass dieses (aufgrund einer unkalkulierbaren Schadstoffbelastung
im Untergrund) nicht oder nur zu schlechten Bedingungen verkauft werden
kann. Bei der beschriebenen erschwerten Handelbarkeit, die sich allenfalls
nur durch eine den Gebäudeabriss voraussetzende Altlastenbereinigung
beheben liesse, geht es um der Unterschutzstellung entgegenstehende
wirtschaftliche Interessen. Diesbezüglich besteht hier angeblich eine spe-
zielle Konstellation auf Seiten der derzeitigen Eigentümerschaft, die wegen
ihrer Organisationsstruktur offenbar keine Immobilienentwicklung betreiben
darf (vgl. auch Protokoll, S. 14). Unabhängig davon ändert die erschwerte
Handelbarkeit nichts daran, dass das Gebäude nach bislang einhelligen
Fachmeinungen (vorderhand noch) saniert werden kann, ohne dabei sei-
ner schutzwürdigen Eigenschaften verlustig zu gehen. Entsprechend ist
seine Schutzfähigkeit ausgewiesen und auf weitere Beweismassnahmen
kann in diesem Zusammenhang in zulässiger antizipierter Beweiswürdi-
gung verzichtet werden.
6.4.
6.4.1.
6.4.1.1.
Als primäres (öffentliches) Interesse gegen die Unterschutzstellung des K
werden vom Beschwerdegegner und der Vorinstanz die Altlastensituation
auf der Parzelle Nr. aaa respektive die Schadstoffbelastung im Untergrund
und am Gebäude selbst ins Feld geführt, die sich nur mit einem Rückbau
des Gebäudes hinreichend detailliert feststellen und anschliessend

- 24 -
bereinigen lasse. Auch in diesem Zusammenhang berufen sich die
Beschwerdegegner auf das von ihnen eingeholte Gutachten der M._____
AG, welches zur Schadstoffliste der Voruntersuchungen (gemäss Bericht
der L._____ AG) anmerkt, dass diese Liste keinen Anspruch auf
Vollständigkeit erhebe und die Voruntersuchungen eher oberflächlich
ausgeführt worden seien. Nur wenige der damals ausgeführten
Sondierungen in den Untergrund hätten die vorgesehene Tiefe erreicht.
Damit dürfte das beschriebene und gezeichnete Bild über die
Schadstoffbelastung eher zu günstig ausgefallen sein. Aus diesem Grund
seien vor einer notwendigen Altlastensanierung in Absprache mit dem Amt
für Umwelt umfangreiche Detailuntersuchungen nötig, welche nur nach
einem Rückbau und Abbruch der Gebäude bis auf die Bodenplatte mit
vernünftigem Aufwand und in der nötigen Tiefe und fachlichen Breite
ausgeführt werden könnten. Dasselbe gelte in verstärktem Masse für die
Sanierung der Belastungen im Untergrund. Ohne solche sei das Grund-
stück für das B._____ auf Grundlage ihrer Organisationsstruktur kaum oder
nur mit grossem Preisnachlass zu verkaufen (Vorakten, act. 291). Nach
den bisherigen vorläufigen Erkenntnissen sei voraussichtlich das gesamte
Fabrikgelände künstlich mit Ziegelbruch aufgefüllt worden. Die Mächtigkeit
betrage zwischen 0,6 m und 2 m. Eine direkte Umweltgefährdung gehe von
diesen Auffüllungen nach derzeitigen Erkenntnissen zwar nicht aus, jedoch
sei anzunehmen, dass bei zukünftigen Bauarbeiten sämtliche Auffüllungen
zu entfernen seien. Hinzu komme, dass die Untersuchungsergebnisse in
den oberen 0,2 m der Auffüllungen teilweise eine erhöhte Belastung mit
Kohlenwasserstoffen (KW) und Schwermetallen aufzeigten, welches Mate-
rial als Sonderabfall zu deklarieren, entsprechend zu behandeln und fach-
männisch zu entsorgen sei. Es sei dabei von einem Anteil von 5 bis 10%
an KW-belastetem Material auszugehen. Allgemein sei bei der Beprobung
des Fabrikgeländes unterhalb der Bodenplatten und im verfestigten Aus-
senmaterial im Bereich der Ziegelauffüllungen teilweise eine hohe Belas-
tung mit PAK (polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe) festgestellt
worden. An einer Türverkleidung im Obergeschoss des Anbaus sowie an
Decken- und Wandverkleidungen des nordwestlichen Dachüberstandes
seien Asbest und PCB (polychlorierte Biphenyle) sowie im Fluranstrich des
Anbaus PCB vorgefunden worden (Vorakten, act. 292).
Der Gemeinderat S._____ schliesst sich der Sichtweise der Beschwerde-
gegner an und hält eine Altlastensanierung trotz fehlender Sanierungsbe-
dürftigkeit mangels aktueller Umweltgefährdung für ein längerfristiges Ziel,
an welchem auch der Gemeinderat und die Öffentlichkeit ein grosses Inte-
resse hätten, weil ein belasteter Standort immer ein potenzielles Risiko ber-
ge.
6.4.1.2.
Für den Beschwerdeführer ergibt sich hingegen ein Bedarf für derzeit nicht
gebotene oder vorgeschriebene altlastenrechtliche Überwachungs- und

- 25 -
Sanierungsmassnahmen erst dann, wenn im Rahmen eines Bauprojekts
ein Eingriff in den belasteten Untergrund stattfinde. Detailliertere Untersu-
chungen seien anhand von Sondierbohrungen auch bei bestehendem Bau
möglich. Derweil werde die Sanierungspflicht erst durch einen vollständi-
gen Abriss des Gebäudes inklusive Bodenplatte ausgelöst. Entsprechend
werde das Argument der Schadstoffbeseitigung von den Beschwerdegeg-
nern vorgeschoben. Ursprünglich hätten sie die Parzelle ohne Schadstoff-
bereinigung veräussern wollen; ihr Meinungsumschwung sei auf den Man-
gel an Kaufinteressenten bzw. die fehlende Finanzierungsbereitschaft von
Finanzinstituten zurückzuführen. Um das Interesse an einer schadstofffrei-
en Umgebung für künftige Generationen gehe es ihnen nicht, was sich
auch daran zeige, dass die ihnen erteilte Abbruchbewilligung nur bis zu den
Bodenplatten reiche, woraus wiederum zu schliessen sei, dass eine Altlas-
tensanierung erst im Rahmen eines Neubauprojekts erfolgen würde und in
ferner Zukunft liege.
6.4.1.3.
Gemäss Art. 32c des Bundesgesetzes über den Umweltschutz vom 7. Ok-
tober 1983 (Umweltschutzgesetz, USG; SR 814.01) sorgen die Kantone
dafür, dass Deponien und andere durch Abfälle belastete Standorte (belas-
tete Standorte) saniert werden, wenn sie zu schädlichen oder lästigen Ein-
wirkungen führen oder die konkrete Gefahr besteht, dass solche Einwirkun-
gen entstehen. Der Bundesrat kann über die Sanierungsbedürftigkeit sowie
über die Ziele und Dringlichkeit von Sanierungen Vorschriften erlassen
(Abs. 1). Die Kantone erstellen einen öffentlich zugänglichen Kataster der
belasteten Standorte (Abs. 2). In den Kataster eingetragen werden diejeni-
gen Standorte, bei denen feststeht oder mit grosser Wahrscheinlichkeit zu
erwarten ist, dass sie belastet sind (Art. 5 Abs. 3 der Verordnung über die
Sanierung von belasteten Standorten vom 26. August 1998 [Altlasten-Ver-
ordnung, AltlV; SR 814.680]). Dabei erfolgt eine Unterteilung in Standorte,
bei denen keine schädlichen oder lästigen Einwirkungen zu erwarten sind,
und solchen, bei denen untersucht werden muss, ob sie überwachungs-
und sanierungsbedürftig sind (Art. 5 Abs. 4 AltlV). Für die untersuchungs-
bedürftigen Standorte verlangt die Behörde aufgrund der Prioritätenord-
nung innert angemessener Frist die Durchführung einer Voruntersuchung,
die in der Regel aus einer historischen und einer technischen Untersu-
chung besteht. Damit werden die für die Beurteilung der Überwachungs-
und Sanierungsbedürftigkeit erforderlichen Angaben ermittelt und im Hin-
blick auf die Gefährdung der Umwelt bewertet (Art. 7 Abs. 1 AltlV). Mit der
technischen Untersuchung werden Art und Menge der Stoffe am Standort,
deren Freisetzungsmöglichkeiten und die Bedeutung der betroffenen Um-
weltbereiche ermittelt (Art. 7 Abs. 4 AltlV). Die Behörde beurteilt aufgrund
der Voruntersuchung, ob der belastete Standort nach den Art. 9–12 AltlV
(zum Schutz des Grundwassers und der oberirdischen Gewässer sowie
zum Schutz vor Luftverunreinigungen und vor Belastungen des Bodens)
überwachungs- und sanierungsbedürftig ist. Sie berücksichtigt dabei auch

- 26 -
Einwirkungen, die durch andere belastete Standorte oder durch Dritte ver-
ursacht werden (Art. 8 Abs. 1 AltlV). Sie gibt an, ob ein belasteter Standort:
(a) überwachungsbedürftig ist; (b) sanierungsbedürftig ist (Altlast); (c) we-
der überwachungs- noch sanierungsbedürftig ist (Art. 8 Abs. 2 AltlV).
Laut Standort-Datenblatt zum Eintrag der Parzelle Nr. aaa im Kataster der
belasteten Standorte (der Ersteintrag erfolgte am 8. Juli 2009) wurde der
Standort im Rahmen einer Voruntersuchung technisch untersucht (offenbar
durch die L._____ AG). Aufgrund dessen, dass der Standort in der Folge
als weder überwachungs- noch sanierungsbedürftig eingestuft wurde, ist
darauf abzustellen, dass die im Untergrund vorgefundenen
Schadstoffkonzentrationen zu gering waren, um eine Sanierungspflicht
auszulösen (vgl. dazu Art. 12 Abs. 1 i.V.m. Anhang 3 AltlV) oder auch nur
Überwachungsmassnahmen (gegen eine Gefährdung der Bodenfruchtbar-
keit) (vgl. Art. 12 Abs. 2 AltlV i.V.m. Art. 4 der Verordnung über Belastun-
gen des Bodens vom 1. Juli 1998 [VBBo; SR 814.12]) oder Massnahmen
zur Verhinderung eines weiteren Anstiegs der Bodenbelastung (vgl. Art. 12
Abs. 2 AltlV i.V.m. Art. 8 VBBo) zu rechtfertigen. Dass die technische Vor-
untersuchung der L._____ AG ungenügend war, wird zwar von den
Beschwerdegegnern respektive ihren Privatgutachtern (der M._____ AG)
geltend gemacht, aber nicht näher belegt. Woraus sich eine (rechtliche)
Verpflichtung zu detaillierteren Bodenuntersuchungen ergeben soll, ist
daraus nicht ersichtlich. Der Bedarf nach solchen Analysen wird denn auch
ausschliesslich daran festgemacht, dass sich das Grundstück (Nr. aaa)
ohne eine vorgängige Sanierung der Schadstoffbelastungen, die ihrerseits
eine detailliertere Bodenuntersuchung voraussetze, aufgrund der
Organisationsstruktur des B._____ (das anscheinend keine
Immobilienentwicklung betreiben darf) kaum oder nur mit einem grossen
Preisnachlass verkaufen lasse (Vorakten, act. 291 und 294). Dabei handelt
es sich um eine rein wirtschaftliche Begründung für angeblich zusätzlich
notwendige Untersuchungs- sowie für Sanierungsmassnahmen, die nichts
damit zu tun haben, dass vom belasteten Standort eine relevante Umwelt-
gefährdung ausginge oder Stand heute auch nur zu befürchten wäre (vgl.
zur fehlenden Umweltgefährdung auch die Ausführungen der Abteilung für
Baubewilligungen in der Zustimmungsverfügung vom 3. März 2021 [zum
Abbruch des K]; Vorakten, act. 318). Selbst wenn das K bis auf die
Bodenplatten abgebrochen würde, entstünde daraus gemäss der
Einschätzung der Abteilung für Umwelt des BVU kein Sanierungsbedarf,
ansonsten die Abbruchbewilligung nicht hätte erteilt werden dürfen
(Vorakten, act. 318 mit Hinweis auf Art. 3 AltlV). Genauso wenig oder sogar
noch weniger wäre bei Sanierungsarbeiten und baulichen Änderungen am
K, welche die Bodenplatten und Bodenversiegelungen ausserhalb des
Gebäudes im heutigen Zustand belassen und nicht oder höchstens
punktuell in den Untergrund eingreifen (und dadurch weitere Schadstoffe
in den Untergrund verlagern), mit der Entstehung einer Sanierungsbedürf-
tigkeit zu rechnen. Abgesehen davon wären detailliertere Untersuchungen

- 27 -
der Schadstoffbelastung des Untergrundes (nach aktuellen Standards) an-
hand von Sondierbohrungen in ausreichender Tiefe nach zutreffender Auf-
fassung des Beschwerdeführers auch ohne vorgängigen Rückbau des K
möglich.
Vor diesem Hintergrund ist eine Altlastensanierung aus umweltrechtlichen
Gründen mit Sicherheit keine Pflicht, ja nicht einmal ein wichtiges Anliegen,
auch wenn sie (für künftige Generationen) grundsätzlich wünschenswert
erscheinen kann. Insofern mag zwar ein gewisses Interesse der Allgemein-
heit respektive der involvierten Wohnbevölkerung am Abbruch des K und
der Beseitigung der Schadstoffbelastung im Untergrund desselben
bestehen. Als erheblich kann dieses öffentliche Interesse aufgrund der
gesamten geschilderten Umstände allerdings nicht qualifiziert werden.
Dafür sind die negativen Implikationen auf Umweltgüter nach derzeitigem
Erkenntnisstand zu gering. Wäre es anders, so dürfte mit einer Schadstoff-
beseitigung wohl auch nicht beliebig lange zugewartet werden. Daher ist
der Umstand, dass eine Altlastensanierung hier erst im Zuge eines noch
ungewissen Neubauprojekts erfolgen würde, entgegen der Auffassung der
Beschwerdegegner nicht völlig unbeachtlich, sondern ein weiteres Indiz da-
für, dass nicht von einer ernsthaften Gefährdung der Umwelt durch die
Schadstoffe im Untergrund des K ausgegangen wird. Die Schad-
stoffbelastungen an der Bausubstanz des K selbst könnten problemlos
(wenn auch aufwendig) durch entsprechende Sanierungen am Gebäude,
insbesondere Asbest-Sanierungen, beseitigt werden. Nicht im öffentlichen,
sondern in einem rein privaten Interesse (der Beschwerdegegner) liegen
(Altlasten-)Sanierungsmassnahmen, mit denen "nur" die Handelbarkeit des
Grundstücks (Nr. aaa) verbessert oder gewährleistet werden soll. Auch die
KKDA gewichtete das öffentliche Interesse an einer Altlastensanierung im
vorliegenden Fall nicht allzu hoch, was sie mit ihrer Feststellung gemäss
Protokollauszug der Sitzung vom 15. Juni 2022 zum Ausdruck brachte,
dass die Schadstoffsanierung kein Kriterium für einen Abriss bilden könne,
weil gebundene Schadstoffe nicht zwingend geräumt werden müssten
(Vorakten, act. 113).
6.4.2.
6.4.2.1.
Aus Sicht der Beschwerdegegner, die ein privates Interesse an einer wirt-
schaftlichen Nutzung ihres Grundstücks (Nr. aaa) haben (damit sie dieses
für einen angemessenen Preis verkaufen können), scheidet eine solche
(gewinnbringende) Nutzung im Falle der Unterschutzstellung des K aus.
Sie begründen ihren Standpunkt vorwiegend mit den kostenintensiven
Sanierungsmassnahmen in mindestens mittlerer sechsstelliger Höhe (ohne
die zwingend erforderlichen Investitionen zur Sicherstellung des Brand-
schutzes, technische Installationen, allgemeine Reparaturen und Sanie-
rungsarbeiten, wie z.B. die Behebung von Feuchtigkeits- und Wasserschä-
den), die wegen der schlechten Bausubstanz für die Instandstellung und

- 28 -
Ertüchtigung des Gebäudekomplexes ergriffen werden müssten, damit die-
ser nur schon zur Lagerung von Sachen genutzt werden könne. Noch kost-
spieliger wären aus ihrer Sicht die baulichen Massnahmen im Falle von
Personenbelegungen und publikumsöffentlichen Nutzungen. Sie verwei-
sen dafür erneut auf das Gutachten der M._____ AG, das die Kosten für
gewisse Sanierungsmassnahmen auf mehrere hunderttausend Franken
schätzt und zum Schluss gelangt, es sei mit den bestehenden
Gebäulichkeiten, die zwar kurzfristig in einem beschränkten Rahmen noch
als Unterstand und Materiallager vermietet werden könnten, keine Rendite
zu erzielen, womit der Ertragswert der Liegenschaft bei 0 liege. Zudem sei
das Grundstück derzeit schlecht ausgenutzt. Bei einer Grundstücksfläche
von 7'164 m2 wären in der Zone WA2 mit einer Ausnützungsziffer von 0,45
Nutzflächen von 3'224 m2 zulässig. Die vorhandenen Nutzflächen würden
sich in etwa auf 2'281 m2 belaufen (Vorakten, act. 293).
6.4.2.2.
Der Beschwerdeführer erachtet die von den Beschwerdegegnern ange-
führten finanziellen Gründe gegen die nachgesuchte Unterschutzstellung
nicht als dem Denkmalschutz gleichwertiges Interesse (unter Verweis auf
das Urteil des Bundesgerichts 1P.79/2005 vom 13. September 2005,
Erw. 4.7 f.). Interessen rein finanzieller Natur müssten nach konstanter
bundesgerichtlicher und verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung regel-
mässig gewichtigen Interessen des Denkmalschutzes weichen, andernfalls
das Gemeinwesen kaum noch Bauten unter Schutz stellen könnte. Je
schutzwürdiger dabei ein Gebäude sei, desto geringer wögen Rentabilitäts-
überlegungen, zumal wenn hohe Sanierungskosten – wie hier – auf die
jahrzehntelange Vernachlässigung des Gebäudeunterhalts zurückzufüh-
ren seien.
6.4.2.3.
Hinsichtlich der finanziellen Konsequenzen der Unterschutzstellung – be-
zogen auf die Kosten von substanzerhaltenden Sanierungs- und allfälligen
auf eine Umnutzung gerichteten Umbaumassnahmen sowie auf einen et-
waigen Verlust von Ausnützungsreserven – gilt es vorab zu bedenken,
dass rein finanziellen Interessen nach der bundesgerichtlichen Rechtspre-
chung im Verhältnis zu gewichtigen öffentlichen Interessen an raumplane-
rischen oder denkmalschützerischen Massnahmen grundsätzlich kein
entscheidendes Gewicht zukommt (BGE 147 II 125, Erw. 10.4; Urteile des
Bundesgerichts 1C_136/2023 vom 27. Dezember 2023, Erw. 5.5.3,
1C_679/2021 vom 23. September 2022, Erw. 5.1, 1C_514/2020 vom
5. Mai 2021, Erw. 9.1; je mit Hinweisen). Selbst sehr grosse finanzielle In-
teressen der Grundeigentümerschaft müssen gewichtigen Interessen des
Denkmalschutzes weichen, weil sonst das Gemeinwesen kaum noch Bau-
ten unter Schutz stellen könnte (Urteile des Bundesgerichts 1C_136/2023
vom 27. Dezember 2023, Erw. 5.5.3, 1C_571/2020 vom 2. Juni 2022,
Erw. 6.6.5, und 1C_514/2020 vom 5. Mai 2021, Erw. 9.1 mit Hinweisen).

- 29 -
Auch wenn also das K nur mit einem starken Preisnachlass (als
"Liebhaberobjekt") verkauft werden könnte, wäre das private Interesse der
Beschwerdegegner an der Nichtunterschutzstellung als solches rein finan-
zieller Natur stark zu relativieren. Dies gilt umso mehr, als der Unterhalt des
Gebäudes seit Jahrzehnten stark vernachlässigt wurde bzw. die notwen-
dige Sanierung und Instandstellung der Gebäudehülle im Wesentlichen
dem diesbezüglichen Nachholbedarf entspricht.
Der ursprüngliche Gebrauchszweck des K ist mit der Aufgabe der
Backstein- und Ziegelproduktion in den 1970er-Jahren definitiv entfallen
und eine Rückkehr zu diesen Herstellungsprozessen bietet sich im heu-
tigen wirtschaftlichen Umfeld klar nicht an. Als neue Verwendung kämen
aufgrund der Lage und Zonierung sowie der Grösse der Parzelle Nr. aaa
mannigfache Nutzungen in Frage. Dazu kann auf die Ausführungen in
Erw. 6.3.3 vorne verwiesen werden. Um die Ertragsaussichten und den Er-
tragswert der Immobilie im Falle einer Unterschutzstellung des K
zuverlässig abschätzen und allenfalls mit dem Ertragswert im Falle einer
optimalen Ausnützung der Parzelle durch die Erstellung von Neubauten
vergleichen zu können, müssten aber erst die möglichen Nutzungspers-
pektiven ausgelotet und ein umsetzbares Konzept für künftige Nutzungen
des K entwickelt werden. Erst anhand eines solchen Konzepts liesse sich
mit dem von den Beschwerdegegnern hierzu beantragten Gutachten
einigermassen zuverlässig abschätzen, welche Nutzungen bei einer
kantonalen Unterschutzstellung der Liegenschaft wirtschaftlich sinnvoll
sind. Dass eine Nutzung des K als blosses Materiallager kaum rentabel
wäre und sich angesichts der hohen Investitionen für Sanierungs-
massnahmen als Verlustgeschäft erweisen würde, liegt auf der Hand. Viel
sinnvoller, wenn auch wesentlich kostenintensiver, wäre daher ein (teilwei-
ser) Umbau und eine (teilweise) Umnutzung des K zu Gewerbe- und/oder
allenfalls Wohnzwecken mit deutlich höherem Ertragspotenzial, das dem
hohen Investitionsbedarf besser Rechnung tragen würde und auch
rentabel sein könnte. Die unter Erw. 6.3.3 aufgeführten Beispiele zeigen,
dass wirtschaftlich sinnvolle Lösungen sehr wohl möglich sind. Keine Rolle
spielen hier die Kosten für eine Altlastensanierung (im Untergrund), die bei
einem Erhalt des K unterbleiben können, sofern kein baulicher Eingriff im
Untergrund (Unterkellerung) erfolgt. Mit eventuellen Um- oder Anbauten
(soweit aus denkmalschützerischer Sicht zulässig) und allfälligen weiteren
Gebäuden liesse sich sodann die Ausnützung des Grundstücks optimieren.
Gestützt auf die in Erw. 6.3.3 vorne aufgezeigten Um-
nutzungsmöglichkeiten und die Einschätzung der Fachrichterin (promo-
vierte Architektin ETH) ist das Verwaltungsgericht der Überzeugung, dass
eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung im Bereich des Möglichen liegt, insbe-
sondere mit einer Wohnnutzung im Bereich der Westfassade, im Maschi-
nenhaus und im Bürotrakt sowie einer gewerblichen Nutzung der Werkhalle
(allenfalls auch nur als Warenlager). Dass mit Neubauten eine ungleich hö-
here Rendite erzielt werden könnte als bei einer Unterschutzstellung, ist

- 30 -
evident, bildet aber kein überwiegendes privates Interesse im Sinne von
§ 27 Abs. 1 lit. c KG (vgl. oben).
6.4.3.
Entgegen der Darstellung der Beschwerdegegner (Beschwerdeantwort,
S. 14) gilt für die in der Wohn- Arbeitszone WA2 (= Mischzone) der Ge-
meinde S._____ gelegene Parzelle Nr. aaa nicht die Empfindlichkeitsstufe
(ES) II, sondern III gemäss Art. 43 der Lärmschutz-Verordnung vom
15. Dezember 1986 (LSV; SR 814.41) (Abs. 1 lit. c; vgl. auch § 7 Abs. 1 der
Bau- und Nutzungsordnung [BNO] der Gemeinde S._____ vom
24. November 2017). Entsprechend sind die Belastungsgrenzwerte für
Strassenverkehrslärm gemäss Anhang 3 LSV höher und liegen bei 65
dB(A) am Tag und 55 dB(A) in der Nacht, wenn anstelle des Planungswerts
bloss der Immissionsgrenzwert eingehalten werden muss. Bei
Baubewilligungen für Neubauten und wesentliche Änderungen von
Gebäuden mit lärmempfindlichen Räumen in lärmbelasteten Gebieten
müssen nach Art. 31 Abs. 1 LSV die Immissionsgrenzwerte eingehalten
werden. Gemäss der Fachkarte "Strassenlärm" auf dem Geoportal des
Aargauischen Geografischen Informationssystems (AGIS) kommt es auf
der Parzelle Nr. aaa gegenwärtig zu keiner Überschreitung der
Immissionsgrenzwerte, ebenso wenig auf den mit Wohnhäusern
überbauten Nachbarparzellen Nr. bbb, ccc und ddd.
Insofern ist nicht anzunehmen, dass die Einhaltung des Immissionsgrenz-
werts im Falle einer Umnutzung des K kritisch sein könnte, zumal
lärmempfindliche (Wohn-)Räume (für lärmempfindliche Gewerberäume
wäre der Immissionsgrenzwert ohnehin um den Betriebszuschlag von 5
dB[A] gemäss Art. 42 Abs. 1 i.V.m. Art. 2 Abs. 6 lit. b LSV höher) auf der
dem Lärm abgewandten Seite des Gebäudes geplant und beispielsweise
bei Ausbauten innerhalb der bestehenden Gebäudehülle auch bauliche
und gestalterische Massnahmen zur zusätzlichen Lärmabschirmung im
Sinne von Art. 31 Abs. 1 lit. a und b LSV ergriffen werden könnten. Weil am
Erhalt des K überdies ein hohes öffentliches Interesse besteht, fiele
nötigenfalls womöglich auch eine Ausnahmebewilligung nach Art. 31
Abs. 2 LSV für eine geringfügige Überschreitung der Immissionsgrenzwer-
te in Betracht. Unter diesen Umständen kann nicht davon gesprochen wer-
den, dass die Unterschutzstellung des Gebäudes einen angemessenen
Lärmschutz erheblich erschweren oder sogar dauerhaft verunmöglichen
würde. Somit kommt dem Lärmschutz für die Beurteilung der Unterschutz-
stellung des K kein massgebliches Gewicht zu (vgl. dazu auch das Urteil
des Bundesgerichts 1C_136/2023 vom 27. Dezember 2023, Erw. 5.2.1,
5.4.2, 5.5.2 und 5.6).
6.4.4.
Die Beschwerdegegner führen als öffentliche Interessen gegen die Unter-
schutzstellung des K des Weiteren dasjenige an der haushälterischen

- 31 -
Nutzung des Bodens (gemäss Art. 1 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die
Raumplanung vom 22. Juni 1979 [Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700])
sowie an der Schaffung kompakter Siedlungen (durch innere Verdichtung;
Art. 1 Abs. 2 lit. abis und b RPG) an. Diesen grundsätzlich wesentlichen
raumplanerischen Anliegen hat das Bundesgericht in der Abwägung mit
dem hohen öffentlichen Interesse des Denkmalschutzes am Erhalt von
Gebäuden mit einer hohen Schutzwürdigkeit ebenfalls kein massgebliches
Gewicht eingeräumt (vgl. das Urteil 1C_136/2023 vom 27. Dezember 2023,
Erw. 5.6). Abgesehen davon bietet sich die Parzelle aufgrund ihrer Lage
eher an der Peripherie des Dorfes (vgl. dazu auch Protokoll, S. 17) nicht
vorrangig zur inneren Verdichtung im Zeichen einer qualitätsvollen
Siedlungsentwicklung an.
6.4.5.
Unter Hinweis auf das Fachgutachten der N._____, wonach eine
thermische Sanierung der Aussenhülle nach modernen bautechnischen
Vorschriften falsch wäre (vgl. Vorakten, act. 304 und 306), argumentieren
die Beschwerdegegner schliesslich, dass auch das öffentliche Interesse an
der energetischen Sanierung von Gebäuden gegen die Unter-
schutzstellung des K spreche. Dem kann nicht gefolgt werden, da eine
energetische Sanierung der (gesamten) bestehenden Gebäudehülle weder
notwendig noch sinnvoll wäre und daher von vornherein kaum in Betracht
fällt (vgl. vorne Erw. 6.3.3). Im Übrigen würde die Schutzzielverträglichkeit
von Sanierungsmassnahmen von der Denkmalschutzbehörde zu
beurteilen sein. Insofern ist offen, ob eine thermische Sanierung der
Gebäudehülle im Falle einer Unterschutzstellung absolut ausgeschlossen
wäre. Ausserdem weist der Beschwerdeführer zu Recht darauf hin, dass
die Energieeffizienz beim Erhalt von schutzwürdigen historischen Ge-
bäuden oftmals nicht oder nur eingeschränkt berücksichtigt werden kann.
Angesichts der beschränkten Menge von solchen Gebäuden zeitigt dies
auch kaum Auswirkungen auf die gesamthafte Energiebilanz von Gebiets-
körperschaften.
6.4.6.
In einer Gegenüberstellung und gesamthaften Beurteilung der sich wider-
streitenden Interessen wird das hohe denkmalschützerische Interesse am
Erhalt des K höher gewichtet als die der Unterschutzstellung
entgegenstehenden öffentlichen und privaten Interessen, die je für sich
genommen und in ihrer Gesamtheit weniger ins Gewicht fallen als das
Interesse am Erhalt eines wichtigen Zeitzeugen der örtlichen Industriege-
schichte.
Anlässlich des vor Ort durchgeführten Augenscheins konnte sich das Ver-
waltungsgericht von der imposanten Erscheinung, der Einzigartigkeit und
der von verschiedenen Fachpersonen bescheinigten hohen Schutzwürdig-
keit des Gebäudes aus eigener Wahrnehmung überzeugen. Das Fazit im

- 32 -
Fachgutachten der N._____, wonach ein Abbruch des K eine einmalige
kulturhistorische und industriegeschichtliche Substanz zerstören würde
(Vorakten, act. 306), kann aufgrund des am Augenschein gewonnenen
Eindrucks der Gebäulichkeiten gut nachvollzogen werden. Um dies zu
verhindern, sind höchstens untergeordnete Abstriche beim Boden- und
Lärmschutz, bei der inneren Siedlungsverdichtung oder der
Energieeffizienz, wo spezifische Einsparungen für die Allgemeinheit ohne-
hin von vernachlässigbarem Nutzen wären, sowie (allenfalls empfindliche)
finanzielle Einbussen bei den Beschwerdegegnern als weniger bedeutsam
in Kauf zu nehmen.
7.
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass beim K alle
Voraussetzungen nach § 27 Abs. 1 KG für die vom Beschwerdeführer
nachgesuchte kantonale Unterschutzstellung des Gebäudes (Schutzwür-
digkeit und Schutzfähigkeit nach § 24 lit. a KG; kantonale Bedeutung des
Schutzobjekts; keine der Unterschutzstellung entgegenstehenden überwie-
genden privaten oder öffentlichen Interessen) vorliegen und der damit ver-
bundene Eingriff in die Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) aufgrund einer Ab-
wägung der sich gegenüberstehenden Interessen für und gegen die Unter-
schutzstellung als der Eigentümerschaft zumutbar und somit verhältnis-
mässig im Sinne von Art. 36 Abs. 3 BV zu beurteilen ist. Die Eignung der
Massnahme ist aufgrund der bejahten Schutzfähigkeit des K ebenfalls
gegeben und die Erforderlichkeit steht ohnehin ausser Frage, weil das K
ohne Unterschutzstellung abgebrochen würde. Demnach ist die
vorliegende Beschwerde gutzuheissen, der angefochtene Entscheid des
BKS, Abteilung Kultur, aufzuheben und das Gebäude Nr. eee auf der
Parzelle Nr. aaa S._____ unter kantonalen Denkmalschutz zu stellen. Die
dazugehörigen Detailregelungen (namentlich zum genauen Schutzum-
fang) werden vom BKS zu erlassen sein.
Auf die Abnahme zusätzlicher Beweise darf in zulässiger antizipierter
Beweiswürdigung (vgl. statt vieler BGE 141 I 60, Erw. 3.3; 136 I 229,
Erw. 5.3) verzichtet werden. Namentlich kann von einer Edition der Verfah-
rensakten BDKB.99.2008 (Beschwerdeantwort der Beschwerdegegner,
S. 8 und 9; Duplik der Beschwerdegegner, S. 7) abgesehen werden, weil
der im damaligen Vorentscheidverfahren in Aussicht gestellten Abbruchbe-
willigung für das K für die vorliegend zu beurteilende Unterschutzstellung
des Gebäudes und insbesondere für die Beurteilung von dessen
Schutzwürdigkeit keine ersichtliche Relevanz zukommt. Dasselbe gilt für
den Umstand, dass damals niemand gegen die Zustimmung zur Abbruch-
bewilligung intervenierte. Im Kontext dessen, dass eine Unterschutzstel-
lung des K behördlicherseits bislang kein Thema war, braucht auch der
vom Gemeinderat S._____ als Zeuge angebotene Alt-Gemeindeammann
AH._____ (vgl. Duplik des Gemeinderats, S. 5) nicht angehört zu werden,
zumal es sich bei ihm nicht um eine ausgewiesene Fachperson für die

- 33 -
Beurteilung der Schutzwürdigkeit von Baudenkmälern handeln dürfte. Die
Höhe der Kosten für eine fachgerechte Altlastensanierung der Parzelle
Nr. aaa spielt für die Frage, ob der Unterschutzstellung des K
überwiegende (finanzielle) Interessen entgegenstehen, schon deshalb kei-
ne Rolle, weil davon auszugehen ist, dass sich das K ohne Altlas-
tensanierung (im Untergrund) instand stellen lässt. Sollten die Beschwer-
degegner gegenteiliger Ansicht sein, begäben sie sich damit in Wider-
spruch zu ihrer Darstellung, wonach eine Altlastensanierung ohne Abbruch
des K gar nicht möglich sei. Demnach bedarf es keines Gutachtens, das
die Kosten einer Altlastensanierung feststellt (vgl. dazu Be-
schwerdeantwort der Beschwerdegegner, S. 10 und 11; Duplik der Be-
schwerdegegner, S. 10, 11 und 15). Ein Gutachten zu den Kosten einer
Totalsanierung und zu den Ertragsaussichten nach einer solchen (Be-
schwerdeantwort der Beschwerdegegner, S. 12; Duplik der Beschwerde-
gegner, S. 9, 11, 12 f. und 16 f.) macht ohne konkrete Nutzungsabsichten
kaum Sinn. Dasselbe gilt für ein Gutachten zur Höhe der (bei einer Totalsa-
nierung mitumfassten) Kosten für Brandschutzmassnahmen und techni-
sche Installationen sowie allgemeine Reparaturarbeiten (vgl. Duplik der Be-
schwerdegegner, S. 8, 9 und 11), die ebenfalls von der (einstweilen noch
nicht definierten) späteren Nutzung des Gebäudes abhängen. Von der spe-
zifischen Nutzung abhängig ist sodann die Beurteilung dessen, ob mit einer
Sanierung des K die Lärmschutzwerte eingehalten werden können (vgl.
Duplik der Beschwerdegegner, S. 18). Nach Auffassung des Ver-
waltungsgerichts, insbesondere auch der Fachrichterin, erübrigen sich die
beantragten Gutachten umso mehr, als gestützt auf die vorliegenden Un-
terlagen sowie die Eindrücke des Augenscheins eine Sanierung mit an-
schliessend wirtschaftlich sinnvoller und lärmschutzkompatibler Nutzung
denkbar ist. Davon abgesehen hätte eine genauere Abschätzung der Kos-
tenhöhe sämtlicher notwendiger Sanierungsmassnahmen am Gebäude
selbst höchstens einen sehr begrenzten Einfluss auf die Gewichtung der
Interessen für und gegen eine Unterschutzstellung des K (vgl. dazu die
Ausführungen in Erw. 6.4.2.3 und 6.4.6 vorne).
III.
1.
Im Beschwerdeverfahren werden die Verfahrens- und Parteikosten nach
Massgabe des Unterliegens und Obsiegens (sog. Unterliegerprinzip) auf
die Parteien verlegt, wobei den Behörden Verfahrenskosten nur auferlegt
werden, wenn sie schwerwiegende Verfahrensmängel begangen oder will-
kürlich entschieden haben (§§ 31 Abs. 2 und 32 Abs. 2 VRPG).
Vollständig obsiegende Partei ist der Beschwerdeführer. In der Sache un-
terliegen die Vorinstanz, die Beschwerdegegner und der Gemeinderat
S._____, der sich ebenfalls aktiv am Verfahren beteiligt hat, gleichermas-
sen. Da die Vorinstanz eine Gehörsverletzung durch Nichtgewährung des
Replikrechts zu Lasten des Beschwerdeführers begangen hat (siehe dazu

- 34 -
Erw. II/1.3 vorne), kann sie auch mit einem Teil der verwaltungsgerichtli-
chen Verfahrenskosten belegt werden. Demgegenüber kann der Gemein-
derat S._____ vom Behördenprivileg nach § 31 Abs. 2 Satz 2 VRPG profi-
tieren und muss sich nicht an den Verfahrenskosten beteiligen. Folglich
sind die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten auf die übrigen unter-
liegenden Parteien zu verteilen und zu einem Viertel der Vorinstanz (wegen
des schwerwiegenden Verfahrensfehlers) und zu drei Vierteln den unterlie-
genden Beschwerdegegnern aufzuerlegen, die dafür solidarisch haften
(vgl. § 33 VRPG).
2.
2.1.
Bei der Verlegung der Parteikosten greift hingegen kein Behördenprivileg,
womit die unterliegenden Parteien (Vorinstanz, Beschwerdegegner, Ge-
meinderat S._____) dem Beschwerdeführer die Parteikosten für seine an-
waltliche Vertretung vor Verwaltungsgericht anteilsmässig, d.h. zu je einem
Drittel zu ersetzen haben (vgl. § 33 Abs. 1 VRPG), wobei die Beschwerde-
gegner für ihren Kostenanteil wiederum solidarisch haften (vgl. § 33 Abs. 3
VRPG). Dem Umstand, dass der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers
dessen Vorstand angehört, ist hier keine Bedeutung im Hinblick auf die Zu-
sprechung einer Parteientschädigung beizumessen. Vielmehr ist davon
auszugehen, dass es sich nicht um eine organschaftliche Vertretung bzw.
ein Prozessieren in eigener Sache handelt, weil der Rechtsvertreter als frei-
beruflicher Anwalt tätig ist und die Vertretung des Beschwerdeführers in
(aufwendigen) Gerichtsprozessen kaum zu seinen Aufgaben als Vorstand
des Beschwerdeführers gehören dürfte (vgl. dazu auch das Urteil des Bun-
desgerichts 4A_399/2018 vom 8. Februar 2019, Erw. 4).
2.2.
Die Höhe der Parteientschädigung richtet sich nach dem Dekret über die
Entschädigung der Anwälte vom 10. November 1987 (Anwaltstarif;
SAR 291.500). Mangels eines vermögensmässigen Interesses des Be-
schwerdeführers und mangels Bestimmbarkeit dessen, inwieweit das Ver-
mögen der Beschwerdegegner durch den Ausgang des vorliegenden Ver-
fahrens beeinflusst wird, ist von einer nicht vermögensrechtlichen Streitig-
keit auszugehen (vgl. dazu auch den Entscheid des Verwaltungsgerichts
WBE.2020.196 vom 8. November 2021, Erw. III/2). In Verfahren, die das
Vermögen der Parteien nicht beeinflussen, bestimmt sich die Grundent-
schädigung für die Vertretung einer Partei nach dem mutmasslichen Auf-
wand des Anwalts, nach der Bedeutung und der Schwierigkeit des Falles
und beträgt Fr. 1'210.00 bis Fr. 14'740.00 (vgl. § 8a Abs. 3 i.V.m. § 3 Abs. 1
lit. b Anwaltstarif). Durch die Grundentschädigung sind abgegolten: Instruk-
tion, Aktenstudium, rechtliche Abklärungen, Korrespondenz und Telefon-
gespräche sowie eine Rechtsschrift und die Teilnahme an einer behördli-
chen Verhandlung (§ 8a Abs. 3 i.V.m. § 6 Abs. 1 Anwaltstarif). Für zusätz-
liche Rechtsschriften und Verhandlungen erhöht sich die Grundentschädi-

- 35 -
gung um je 5–30%, wobei überflüssige Eingaben nicht in Betracht fallen
(§ 8a Abs. 3 i.V.m. § 6 Abs. 3 Anwaltstarif).
Der mutmassliche Aufwand der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers
war leicht überdurchschnittlich. Sie haben nach der Beschwerdefrist drei
weitere Rechtsschriften (Replik, Triplik und eine weitere Stellungnahme)
eingereicht und am verwaltungsgerichtlichen Augenschein teilgenommen.
Die Schwierigkeit und die Bedeutung des Falles für den Beschwerdeführer
sind als mindestens mittel einzustufen. Somit rechtfertigt es sich, die
Grundentschädigung auf Fr. 9'000.00 festzulegen und diese um einen Zu-
schlag von gesamthaft 30% für die zusätzlichen Rechtsschriften auf
Fr. 11'700.00 zu erhöhen. Unter Hinzurechnung einer Auslagenpauschale
von 3% und der Mehrwertsteuern (die Beschwerdeschrift wurde noch zu
einem Mehrwertsteuersatz von 7,7% erstellt, für alle weiteren anwaltlichen
Aufwendungen [seit 1. Januar 2024] gilt ein Satz von 8,1%; der Einfachheit
halber ist eine Aufteilung dahingehend vorzunehmen, dass für einen Drittel
des anwaltlichen Aufwandes der Satz von 7,7% gilt, für die restlichen zwei
Drittel derjenige von 8,1%) resultiert eine angemessene Parteientschädi-
gung von abgerundet Fr. 13'000.00 [exakt: Fr. 13'011.05].
Das Verwaltungsgericht erkennt:
1.
In Gutheissung der Beschwerde werden der Entscheid der Abteilung Kul-
tur, BKS, vom 29. Juni 2023 aufgehoben und das Gebäude Nr. eee auf der
Parzelle Nr. aaa S._____ ("K") unter kantonalen Denkmalschutz gestellt.
2.
Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer
Staatsgebühr von Fr. 5'000.00 sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen
von Fr. 825.00, gesamthaft Fr. 5'825.00, sind zu 1/4 mit Fr. 1'456.25 vom
BKS, Abteilung Kultur, und zu 3/4 mit Fr. 4'368.75 von den Beschwerde-
gegnern zu bezahlen; letztere haften für ihren Kostenanteil solidarisch.
3.
Das BKS, Abteilung Kultur, der Gemeinderat S._____ und die Beschwerde-
gegner werden verpflichtet, dem Beschwerdeführer die vor Verwaltungsge-
richt entstandenen Parteikosten in Höhe von Fr. 13'000.00 zu je einem Drit-
tel mit Fr. 4'333.35 zu ersetzen, die Beschwerdegegner unter solidarischer
Haftbarkeit.
Zustellung an:
den Beschwerdeführer (Vertreter)

- 36 -
die Beschwerdegegner (Vertreter)
das Departement Bildung, Kultur und Sport (Abteilung Kultur)
den Gemeinderat S._____ (Vertreter)
das Bundesamt für Kultur
Mitteilung an:
den Regierungsrat
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht,
kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht
innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-rechtli-
chen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor
bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und
vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde
muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter
Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit
Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als
Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (Art. 82 ff. des Bun-
desgesetzes über das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz, BGG;
SR 173.110] vom 17. Juni 2005).
Aarau, 22. August 2024
Verwaltungsgericht des Kantons Aargau
3. Kammer
Vorsitz: Gerichtsschreiberin:
Michel Ruchti