ag_verwaltungsgericht · WBE.2021.426 · 2022-09-22 · de
Obergericht / Verwaltungsgericht / 3. Kammer — WBE.2021.426


Verwaltungsgericht
3. Kammer
WBE.2021.426 / MW / we
(BVURA.21.346)
Art. 95
Urteil vom 22. September 2022
Besetzung Verwaltungsrichter Winkler, Vorsitz
Verwaltungsrichterin Lang
Verwaltungsrichter Michel
Gerichtsschreiber Wildi
Beschwerde- A._____
führer 1.1
Beschwerde- B._____
führerin 1.2
beide vertreten durch MLaw Christoph Hindermann, Rechtsanwalt,
Kasernenstrasse 26, Postfach 2944, 5001 Aarau
gegen
Beschwerde- C._____
gegner 1.1
Beschwerde- D._____
gegnerin 1.2
beide vertreten durch Dr. iur. Markus Siegrist, Rechtsanwalt,
Bleichemattstrasse 43, Postfach, 5001 Aarau
und
Gemeinderat X._____
Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsabteilung,
Entfelderstrasse 22, Buchenhof, 5001 Aarau
Gegenstand Beschwerdeverfahren betreffend Baubewilligung
Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt
vom 18. Oktober 2021

- 2 -
Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten:
A.
Vom 25. Dezember 2020 bis zum 25. Januar 2021 legte der Gemeinderat
X. das Baugesuch von C. und D. für den Neubau einer Photovoltaikanlage
auf der bestehenden Garage auf der Parzelle Nr. aaa öffentlich auf. Wäh-
rend der öffentlichen Auflage erhoben A. und B. Einwendung. Mit Be-
schluss vom 26. April 2021 hiess der Gemeinderat die Einwendung bezüg-
lich des Standorts des Wechselrichters gut, wies sie im Übrigen jedoch ab.
Gleichzeitig erteilte er die Baubewilligung mit diversen Nebenbestimmun-
gen.
B.
Auf Beschwerde von A. und B. hin entschied das Departement Bau, Ver-
kehr und Umwelt (BVU), Rechtsabteilung, am 18. Oktober 2021:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus einer Staatsgebühr von
Fr. 1'500.– sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen von Fr. 140.–, ins-
gesamt Fr. 1'640.–, werden den Beschwerdeführenden auferlegt. Sie haf-
ten für den auf sie entfallenden Kostenteil solidarisch.
3.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
C.
1.
Gegen den am 20. Oktober 2021 zugestellten Entscheid des BVU, Rechts-
abteilung, erhoben A. und B. am 16. November 2021 Verwaltungsgerichts-
beschwerde mit folgenden Anträgen:
Der Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt
(BVURA.21.346) vom 18. Oktober 2021 und der Beschluss des Gemein-
derates X. gemäss PA der Sitzung vom 26. April 2021 betreffend Neubau
Photovoltaikanlage auf Parzelle aaa seien aufzuheben, die nachgesuchte
Baubewilligung sei zu verweigern.
Unter ordentlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MWST.
2.
Mit Beschwerdeantwort vom 20. Dezember 2021 beantragte der Gemein-
derat X., die Beschwerde sei abzuweisen.

- 3 -
3.
Mit Beschwerdeantwort vom 4. Januar 2022 beantragte das BVU, Rechts-
abteilung, die Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei abzuweisen, unter Kos-
ten- und Entschädigungsfolge.
4.
Mit Beschwerdeantwort vom 28. Januar 2022 stellten C. und D. folgende
Anträge:
1.
Die Beschwerde vom 16. November 2021 sei abzuweisen.
2.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich MWST).
5.
Am 1. März 2022 erstatteten die Beschwerdeführer eine Replik, mit der sie
an den Beschwerdebegehren festhielten.
6.
Mit Duplik vom 29. März 2022 hielten die Beschwerdegegner an den An-
trägen der Beschwerdeantwort fest.
7.
Das Verwaltungsgericht hat den Fall auf dem Zirkularweg entschieden (vgl.
§ 7 des Gerichtsorganisationsgesetzes vom 6. Dezember 2021 [GOG;
SAR 155.200]).
Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
I.
1.
Gegen letztinstanzliche Entscheide der Verwaltungsbehörden ist die Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde zulässig (§ 54 Abs. 1 des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 [Verwaltungsrechtspfle-
gegesetz, VRPG; SAR 271.200]). Das gilt auch in Bausachen (§ 61 Abs. 3
der Bauverordnung vom 25. Mai 2011 [BauV; SAR 713.121]). Der ange-
fochtene Entscheid des BVU ist verwaltungsintern letztinstanzlich (§ 61
Abs. 1 BauV und § 9 Abs. 1 i.V.m. § 13 Abs. 1 lit. a Ziffer 1 der Verordnung
über die Delegation von Kompetenzen des Regierungsrats vom 10. April
2013 [Delegationsverordnung, DelV; SAR 153.113]). Das Verwaltungsge-
richt ist somit zuständig.
2.
Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde können die unrichtige oder unvoll-
ständige Feststellung des Sachverhalts sowie Rechtsverletzungen gerügt

- 4 -
werden (§ 55 Abs. 1 VRPG). Eine Ermessenskontrolle ist dagegen ausge-
schlossen (Umkehrschluss aus § 55 Abs. 3 VRPG).
II.
1.
1.1.
Gemäss Bauprojekt soll auf der Parzelle Nr. aaa auf dem bestehenden Ga-
ragengebäude (Nr. cc) eine Photovoltaikanlage erstellt werden. Dies auf
einer Fläche von rund 58 m2 (6.806 m x 8.565 m). Geplant ist eine doppel-
seitige Aufständerlösung, wobei die Panels vertikal 0.25 m über das Flach-
dach hinausragen. Horizontal ragt die geplante Anlage nicht über die be-
stehende Garage hinaus (siehe Baugesuchsakten [in: Vorakten, act. 36]).
1.2.
Die Parzelle Nr. aaa liegt in der Wohnzone W1 (Bauzonenplan der Ge-
meinde X. vom ______). Der bestehende Garagenbau befindet sich in der
nordwestlichen Ecke der Parzelle; die nordöstliche Ecke der Garage hält
gegenüber der nördlich angrenzenden Parzelle Nr. bbb einen Abstand von
ca. 1.5 m ein, die nordwestliche Ecke einen solchen von ca. 2 m (vgl. an-
gefochtener Entscheid, S. 2; siehe auch Baugesuchsakten Nr. 3060/2005
[in: Beschwerdeantwortbeilagen des Gemeinderats; Vorakten, act. 36]).
Soweit die Beschwerdegegner vorbringen, die Photovoltaikanlage habe
keinen Grenzabstand einzuhalten (vgl. Beschwerdeantwort Beschwerde-
gegner, S. 6 f.), kann ihnen nicht gefolgt werden. Grenzabstände gelten im
Kanton Aargau nicht nur für Gebäude im Sinne der Begriffsdefinition der
IVHB, sondern für alle Arten von Bauten und Anlagen (vgl. Aargauische
Gerichts- und Verwaltungsentscheide [AGVE] 2018, S. 245 ff.). Da die
Höchstmasse für eine Kleinbaute im Sinne von § 19 BauV klar überschrit-
ten sind – und zwar unabhängig davon, ob die Garage mit Photovoltaikan-
lage als Gesamtbaute/-kubus oder die Photovoltaikanlage für sich allein
betrachtet wird – kommt das Grenzabstandsprivileg für Klein- und Anbau-
ten (vgl. § 19 Abs. 2 BauV) nicht zur Anwendung. Massgebend ist ein mi-
nimaler Grenzabstand von 4 m (vgl. § 7 Abs. 1 und § 34 Abs. 1 der Bau-
und Nutzungsordnung der Gemeinde X. vom ______). Gemäss Baubewil-
ligung vom 26. April 2021 beträgt der Abstand der projektierten Photovol-
taikanlage gegenüber der Parzelle der Beschwerdeführer lediglich zwi-
schen 2 bis 2.8 m (Vorakten, act. 2). Der minimal erforderliche Grenzab-
stand (von 4 m) wird damit deutlich unterschritten.
2.
Die Unterschreitung des Grenzabstands setzt nach § 47 Abs. 3 BauG ei-
nen öffentlich beurkundeten Dienstbarkeitsvertrag voraus; dieser ist dem
Gemeinderat vor Baubeginn einzureichen (Satz 1). Bei Klein- und Anbau-
ten genügt eine schriftliche Vereinbarung (Satz 2). Eine Klein- und Anbaute
ist vorliegend nicht betroffen (Erw. II/1.2). Die für die Photovoltaikanlage

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vorgesehene Grenzabstandsunterschreitung erfordert daher einen öffent-
lich beurkundeten Dienstbarkeitsvertrag. Ein solcher liegt jedoch nicht vor.
Ebenso wenig ist absehbar, dass für die beabsichtigte Unterschreitung des
Grenzabstands ein öffentlich beurkundeter Dienstbarkeitsvertrag noch ab-
geschlossen wird, wehren sich die Beschwerdeführer doch explizit gegen
das Bauvorhaben. Ein bestehendes Näherbaurecht zugunsten der Parzelle
Nr. aaa und zulasten der Parzelle Nr. bbb ist im Grundbuch schliesslich
ebenfalls nicht eingetragen (angefochtener Entscheid, S. 2, 5), erst recht
nicht ein solches, welches die Erstellung einer Photovoltaikanlage, wie sie
heute projektiert ist, auf der bestehenden Dreifachgarage (welche im Jahre
2005 bewilligt wurde [Baugesuchsakten Nr. 3060/2005]) mitumfassen wür-
de.
Somit lässt sich festhalten, dass die für das Bauvorhaben beabsichtigte
Unterschreitung des Grenzabstands den Anforderungen von § 47 Abs. 3
BauG nicht entspricht.
3.
3.1.
3.1.1.
Die Vorinstanz vertritt die Ansicht, die bestehende Garage sei von der Be-
sitzstandsgarantie nach § 68 BauG erfasst. Sie führte u.a. aus, die Garage
sei bereits bei ihrer Bewilligung rechtswidrig gewesen und nicht erst durch
eine Rechtsänderung im Unterabstand rechtswidrig geworden. Die Baube-
willigungen 1999 und 2005 seien in allseitiger Kenntnis der fehlenden Ein-
tragung des Näherbaurechts und somit in allseitiger Kenntnis der Rechts-
widrigkeit erteilt worden. Von der Besitzstandsgarantie erfasst seien "recht-
mässig erstellte Bauten und Anlagen, die den geltenden Plänen und Vor-
schriften widersprechen". Eine nachträgliche Änderung sei dabei zwar wohl
der häufigste Fall, jedoch nicht zwingend vorausgesetzt. Auch eine bloss
formelle Rechtmässigkeit der fraglichen Baute löse eine Besitzstandsan-
spruch aus (vgl. angefochtener Entscheid, S. 6). Vor Verwaltungsgericht
hält die Vorinstanz überdies fest, dass nicht nur rechtmässig erstellte Bau-
ten, die durch eine Rechtsänderung rechtswidrig geworden seien, besitz-
standsgeschützt seien. Besitzstandsschutz genössen baurechtswidrige
Zustände auch in Fällen, wo der behördliche Beseitigungsanspruch zufolge
langjähriger behördlicher Tolerierung verwirkt sei oder wo wie im vorliegen-
den Fall die Rechtswidrigkeit auf einer fehlerhaften Baubewilligung beruhe
(Beschwerdeantwort BVU, S. 1).
Eine besitzstandsgeschützte Baute könne angemessen erweitert werden,
sofern diese Erweiterung nicht zu einer wesentlichen Verstärkung der
Rechtswidrigkeit führe. Die geplante Anlage gelte als technisch bedingte
Dachaufbaute und sei in ihren Ausmessungen so gering, dass sie ohne
weiteres als angemessene Erweiterung angesehen werden könne. Sie
führe zu keiner weiteren Verringerung des Grenzabstands und in dieser

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Hinsicht nicht zu einer Verstärkung der Rechtswidrigkeit. Auch der Zweck
des Grenzabstands werde durch die geplante Anlage nicht weiter einge-
schränkt. Eine Blendung auf den Sitzplatz der Beschwerdeführer sei auf-
grund der Bepflanzung entlang der Parzellengrenze, wenn überhaupt, nur
in sehr eingeschränktem Mass zu erwarten (zum Ganzen: angefochtener
Entscheid, S. 6 ff.; namentlich S. 10; siehe auch Beschwerdeantwort BVU).
3.1.2.
Die Beschwerdeführer bringen dagegen vor, es liege kein Anwendungsfall
von § 68 lit. b BauG vor, da die vorbestehende Baute nicht infolge einer
nachträglichen Rechtsänderung rechtswidrig geworden sei. Die Auffas-
sung der Vorinstanz würde dazu führen, dass die Bauherrschaft dank der
materiellen Rechtswidrigkeit der erteilen Baubewilligung für den Garagen-
bau sogar noch bessergestellt wäre, als wenn ein öffentlich beurkundeter
Dienstbarkeitsvertrag vorgelegen hätte und die Baubewilligung materiell
und formell rechtskräftig gewesen wäre. Dies könne nicht Sinn und Zweck
von § 68 BauG entsprechen.
Abgesehen davon könne von einer angemessenen Erweiterung keine Re-
de sein. Der Aufbau einer Photovoltaikanlage auf dem Dach der im Unter-
abstand bestehenden Liegenschaft verstärke die Rechtswidrigkeit des be-
stehenden Baus und lasse den Beschwerdeführern als Nachbarn weitere
Nachteile entstehen (Blendwirkung, Immissionen durch elektrische und
magnetische Felder). Ausserdem habe die Vorinstanz den massgebenden
Sachverhalt, insbesondere die Auswirkungen auf die Parzelle der Be-
schwerdeführer, unzutreffend gewürdigt und negative Auswirkungen vor-
schnell negiert bzw. bagatellisiert (vgl. zum Ganzen: Beschwerde, S. 7 ff.;
Replik, S. 3 ff.).
3.1.3.
Der Gemeinderat und die Beschwerdegegner teilen die Auffassung der
Vorinstanz, wonach die geplante Photovoltaikanlage über die Besitz-
standsgarantie nach § 68 BauG bewilligt werden kann (vgl. Beschwerde-
antwort Gemeinderat; Beschwerdeantwort Beschwerdegegner, S. 8 ff.; fer-
ner: Duplik, S. 3 ff.).
3.2.
Gemäss der kantonalen Besitzstandsgarantie (§ 68 BauG) dürfen recht-
mässig erstellte Bauten und Anlagen, die den geltenden Plänen oder Vor-
schriften widersprechen, unter den § 68 lit. a - c BauG definierten Voraus-
setzungen unterhalten und zeitgemäss erneuert (lit. a), angemessen erwei-
tert, umgebaut oder in ihrem Zweck geändert (lit. b) und bei Zerstörung
durch Brand oder andere Katastrophen wiederaufgebaut werden (lit. c).

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Erste Voraussetzung der Besitzstandsgarantie ist das Vorhandensein einer
rechtmässig erstellten Baute oder Anlage. Formell rechtmässig ist ein Bau-
werk dann, wenn eine rechtskräftige Baubewilligung vorliegt. Materielle
Rechtmässigkeit bedingt die Übereinstimmung der Baute oder Anlage mit
den damals geltenden Bauvorschriften (vgl. Entscheid des Verwaltungsge-
richts WBE.2019.91 vom 8. Oktober 2019, Erw. II/4.1; VERENA SOMMER-
HALDER FORESTIER, in: Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau,
2013, N. 12 zu § 68 BauG). Die Besitzstandsgarantie greift grundsätzlich
nur in den Fällen, in denen eine Baute durch die Änderung von Plänen oder
Vorschriften, also durch eine Rechtsänderung, rechtswidrig geworden ist.
Sie schützt nicht vor nachträglichen Rechtswidrigkeiten, die die Ursache in
einer Änderung der tatsächlichen Verhältnisse haben, wie z.B. im privaten
Handeln (z.B. Abparzellierung eines Baugrundstücks, die zur Folge hat,
dass die Baute den Grenzabstand nicht mehr einhält) (vgl. statt vieler: Ent-
scheide des Verwaltungsgerichts WBE.2019.91 vom 8. Oktober 2019,
Erw. II/4.1, WBE.2008.197, WBE.2008.203 vom 19. Februar 2009,
Erw. II/4.1; SOMMERHALDER FORESTIER, a.a.O., N. 13 zu § 68 BauG). In
einzelnen Kantonen wurde der Bestandesschutz durch die Rechtspre-
chung überdies auf Fälle ausgedehnt, in denen die materielle Rechtswid-
rigkeit nicht infolge einer Rechtsänderung eingetreten ist, sondern weil die
Baute von der Baubewilligungsbehörde in falscher Anwendung materieller
Baunormen formell rechtskräftig bewilligt und die Baute entsprechend die-
ser Bewilligung errichtet wurde (siehe Bernische Verwaltungsrechtspre-
chung [BVR] 2009, S. 514, Erw. 5.1 sowie BVR 1997, S. 223, Erw. 5a;
ALDO ZAUGG/PETER LUDWIG, Baugesetz des Kantons Bern vom 9. Juni
1985, Kommentar Band I, 5. Aufl. 2020, N. 2c zu Art. 3; Urteil des Bundes-
gerichts 1C_64/2011 vom 9. Juni 2011, Erw. 5.4.1; Urteile des Verwal-
tungsgerichts des Kantons Zürich VB.2017.00057, VB.2017.00081 vom
31. August 2017, Erw. 5.2, VB.2011.00159 vom 11. Juli 2012, Erw. 3.1.1
und VB.2010.00607 vom 23. März 2011, Erw. 4.3 [= Baurechtsentscheide
des Kantons Zürich {BEZ} 2011 Nr. 24]; kritisch allerdings KONRAD WILLI,
Besitzstandsgarantie. Ausdehnung des Anwendungsbereichs von § 357
PBG?, abrufbar unter http://wolfer-frey.ch/deutsch/pages/AK_BE.php?na
vanchor=2110006 [Seite besucht am 22. September 2022] sowie NINA
MASSÜGER SÀNCHEZ SANDOVAL, Bestandesschutz von Bauten und Anlagen
innerhalb des Gewässerraums im Kanton Zürich, in: PBG aktuell – Zürcher
Zeitschrift für öffentliches Baurecht 2012/4, S. 12 Fn. 35).
3.3.
3.3.1.
Die bestehende Garage wurde am 6. Oktober 2005 bewilligt (Baubewilli-
gung "Abbruch Doppelgarage mit Unterstand [Geb. Nr. cc] und Neubau
Dreifachgarage"; siehe Baugesuchsakten Nr. 3060/2005 [in: Beschwerde-
antwortbeilagen des Gemeinderats sowie Vorakten, act. 36]). Der gesetzli-
che Grenzabstand (welcher für die Garage – gleich wie heute – 4 m betrug;
vgl. § 7 und § 39 der damals massgebenden Bau- und Nutzungsordnung

- 8 -
der Gemeinde X. vom ______) wurde bereits damals unterschritten. Dem
Baugesuch zugrunde lag u.a. ein von den Beschwerdeführern als Eigentü-
mer der Parzelle Nr. bbb unterzeichnetes Formular, wonach sie gegen das
Bauvorhaben keine Einwände hätten und davon Kenntnis nähmen, dass
das Bauvorhaben im Sinne von § 61 Baugesetz ohne Profilierung, Publika-
tion und öffentliche Auflage sowie ohne schriftliche Mitteilung des Gemein-
derates, im Rahmen der baurechtlichen Vorschriften bewilligt werde. Ein
entsprechender Dienstbarkeitsvertrag für die Unterschreitung des Grenz-
abstands (vgl. Vollzugshilfe des Baudepartements des Kantons Aargau,
Handbuch zum Bau- und Nutzungsrecht [BNR], 2. Aufl., Dezember 2003,
Ziff. 4.4.9) gegenüber der Parzelle Nr. bbb wurde indes nicht abgeschlos-
sen. In der Baubewilligung wurde festgehalten, die Garage komme an den
Standort der bestehenden Doppelgarage mit Unterstand zu stehen und
werde in westlicher Richtung um rund 2 m verlängert. Weiter wurde ausge-
führt, bereits früher sei das Näherbaurecht gegenüber der Parzelle Nr. bbb
schriftlich geregelt worden. Nachdem die Grenzabstände dem Zustand ent-
sprächen, welcher bereits früher bestanden habe, werde "im Sinne einer
Gleichbehandlung mit dem seinerzeitigen Baugesuch" auf einen Grund-
bucheintrag der Näherbaurechte verzichtet (erwähnte Baubewilligung vom
6. Oktober 2005).
Mit dem erwähnten Hinweis auf das "seinerzeitige Baugesuch" bezog sich
der Gemeinderat offenkundig auf das Baugesuch Nr. 2497/1999 betreffend
die Doppelgarage mit Anbau (in: Beschwerdeantwortbeilagen des Gemein-
derats sowie in Vorakten, act. 36]). Im Hinblick auf jenes Bauvorhaben
(Baugesuch Nr. 2497/1999) hatten die Beschwerdeführer und die ehema-
ligen Eigentümer der Parzelle Nr. aaa (am 30. April 1999) schriftlich die
"Begründung einer Dienstbarkeit" vereinbart, u.a. mit dem Wortlaut: "Die-
ses als Last und Recht auf den beiden Parzellen vereinbarte Näherbau-
recht wird aus Kostengründen nicht öffentlich beurkundet und deshalb nicht
im Grundbuch eingetragen. Die Vertragsparteien vereinbaren aber gleiche
Wirksamkeit, insbesondere auch deshalb, weil der von diesem Näherbau-
recht betroffene Kubus eines Garagenbaus in etwa dort zu liegen kommt,
wo der alte Kubus abgerissen wird.". Der Gemeinderat erteilte am 8. No-
vember 1999 die Baubewilligung, wobei er "im Sinne einer Ausnahme ge-
mäss § 67 BauG" auf die Regelung der nordseitigen Grenzabstandsunter-
schreitung mittels Dienstbarkeitsvertrag und auf die Eintragung im Grund-
buch verzichtete. Zur Begründung führte er aus, den nordseitigen Grund-
stücksnachbarn sei die Problematik vollumfänglich bekannt, und sie hätten
sich ebenfalls für die Regelung der Grenzabstandsunterschreitung ohne
Dienstbarkeitsvertrag ausgesprochen, weshalb ausnahmsweise auf einen
Dienstbarkeitsvertrag im Grundbuch verzichtet werden könne (vgl. Baube-
willigung vom 8. November 1999).

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Aus dem Dargelegten ergibt sich, dass in der Baubewilligung vom 8. No-
vember 1999 (betreffend die Vorgängerbaute) die Grenzabstandsunter-
schreitung gegenüber der Parzelle Nr. bbb explizit mittels einer Ausnahme-
bewilligung im Sinne von § 67 BauG bewilligt wurde. In der Baubewilligung
vom 6. Oktober 2005 (betreffend die heute bestehende Garage) stellte sich
die Grenzabstandsproblematik zur Parzelle Nr. bbb erneut, wobei der Ge-
meinderat "im Sinne der Gleichbehandlung zum seinerzeitigen Baugesuch"
aus dem Jahre 1999 auf die Eintragung eines Näherbaurechts im Grund-
buch wiederum verzichtete. Die Begründung bzw. die gewählte Formulie-
rung "im Sinne der Gleichbehandlung zum seinerzeitigen Baugesuch" lässt
keinen anderen Schluss zu, als dass die Grenzabstandsunterschreitung
gegenüber der Parzelle Nr. bbb in der Baubewilligung vom 6. Oktober 2005
erneut über eine Ausnahmebewilligung (§ 67 BauG) legitimiert wurde. An-
ders lässt sich die Formulierung in guten Treuen nicht verstehen.
3.3.2.
Indem die bestehende Garage auf einer rechtskräftigen Baubewilligung
(vom 6. Oktober 2005) beruht, ist sie formell rechtmässig. Sie ist im Weite-
ren auch materiell rechtmässig, namentlich wurde die Abweichung vom ge-
setzlichen Grenzabstand über eine Ausnahmebewilligung bewilligt. Wurde
eine Baute oder Anlage seinerzeit – wie hier – gestützt auf eine Ausnah-
mebewilligung mit ausdrücklichem Dispens erstellt, so ist die (materielle)
Rechtmässigkeit zu bejahen (vgl. MASSÜGER SÀNCHEZ SANDOVAL, a.a.O.,
S. 12; KONRAD WILLI, Die Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige Bau-
ten und Anlagen innerhalb der Bauzone, 2003, S. 22; RUDOLF KAPPELER,
Die baurechtliche Regelung bestehender Gebäude, Das postfinite Bau-
recht, 2001, Rz. 1480). Dies entspricht letztlich auch der Auffassung der
Beschwerdegegner (vgl. insbesondere Beschwerdeantwort Beschwerde-
gegner, S. 9). Soweit die Vorinstanz sinngemäss von einer materiell rechts-
widrigen Baute ausging (vgl. angefochtener Entscheid, S. 6; Beschwerde-
antwort BVU, S. 1), kann ihr daher nicht gefolgt werden. Entsprechend ist
im konkreten Fall die in einzelnen Kantonen entwickelte Praxis, wonach die
Besitzstandsgarantie nicht nur in Fällen, in denen die materielle Rechtswid-
rigkeit nicht infolge einer Rechtsänderung eingetreten ist, sondern auch
dort, wo die Baute von der Baubewilligungsbehörde in falscher Anwendung
materieller Baunormen formell rechtskräftig bewilligt und in der Folge ent-
sprechend dieser Bewilligung erstellt wurde (siehe oben Erw. II/3.2 am
Ende), von vornherein nicht von Relevanz. Es kann deshalb offenbleiben
kann, ob eine solche Ausdehnung des Anwendungsbereichs der kantona-
len Besitzstandsgarantie auch im Kanton Aargau (hinsichtlich § 68 BauG)
übernommen werden soll. Erst recht kann offenbleiben, ob die erwähnte
Praxis im vorliegenden Fall eine Besitzstandsgarantie zu begründen ver-
möchte, obwohl dadurch die Beschwerdegegner besser gestellt würden,
als wenn sie seinerzeit entsprechend der Vorgabe von § 47 Abs. 3 BauG
einen öffentlich beurkundeten Dienstbarkeitsvertrag beigebracht hätten.

- 10 -
Da die bestehende Baute sowohl formell als auch materiell als rechtmässig
gilt und durch keine Rechtsänderung rechtswidrig geworden ist, besteht so-
mit kein Anwendungsfall der Besitzstandsgarantie gemäss § 68 BauG. Ent-
sprechend ist nicht weiter zu prüfen, ob die spezifischen Anforderungen
von § 68 lit. b BauG erfüllt wären. Weitere Ausführungen erübrigen sich.
4.
Nicht geprüft wurde bisher, ob die projektierte Photovoltaikanlage über § 67
BauG bewilligt werden kann. Gemäss § 67 Abs. 1 kann der Gemeinderat
bei der Bewilligung von Bauten und Anlagen, unter billiger Abwägung der
beteiligten privaten Interessen, Ausnahmen von kommunalen Nutzungs-
plänen gestatten, wenn es mit dem öffentlichen Wohl sowie mit Sinn und
Zweck der Rechtssätze vereinbar ist (lit. a) und ausserordentliche Verhält-
nisse oder die Anwendung der Pläne zu hart wäre (lit. b).
Es bestehen keine Anhaltspunkte, die im konkreten Fall auf ausserordent-
liche Verhältnisse oder einen Härtefall im Sinne von § 67 Abs. 1 lit. b BauG
schliessen lassen. Das Interesse der Beschwerdegegner erschöpft sich da-
rin, ihr Grundstück für die Erstellung der Photovoltaikanlage optimal zu nut-
zen. Dies ist jedoch ein Beweggrund, den jeder beliebige Grundeigentümer
für sich anführen kann, weshalb der Ausnahmecharakter entfällt (siehe
AGVE 2001, S. 293, Erw. 2c). Da die Voraussetzungen von § 67 Abs. 1
BauG kumulativ erfüllt sein müssen, erübrigt sich die Prüfung der weiteren
Kriterien. Für die Photovoltaikanlage kann keine Ausnahmebewilligung ge-
mäss § 67 BauG erteilt werden.
5.
Soweit die Beschwerdeführer und die Beschwerdegegner schliesslich eine
Parteibefragung sowie einen Augenschein verlangen, erscheint dies nicht
erforderlich, um den Fall beurteilen zu können. Ob ein Anwendungsfall der
Besitzstandsgarantie vorliegt, ist eine Rechtsfrage. Der relevante Sachver-
halt ergibt sich aus den Akten genügend klar. Weitere Beweisabnahmen
würden am vorliegenden Beweisergebnis nichts ändern. Auf die Durchfüh-
rung einer Parteibefragung sowie eines Augenscheins kann in antizipierter
Beweiswürdigung verzichtet werden (vgl. BGE 141 I 60, Erw. 3.3; 136 I
229, Erw. 5.3; 134 I 140, Erw. 5.3).
6.
Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde als begründet und ist gut-
zuheissen. Der angefochtene Entscheid, mit welchem die Baubewilligung
vom 26. April 2021 geschützt wurde, ist aufzuheben.

- 11 -
III.
1.
1.1.
Im Beschwerdeverfahren werden die Verfahrenskosten in der Regel nach
Massgabe des Unterliegens und Obsiegens auf die Parteien verlegt. Den
Behörden werden Verfahrenskosten nur auferlegt, wenn sie schwerwie-
gende Verfahrensmängel begangen oder willkürlich entschieden haben
(§ 31 Abs. 2 VRPG).
Angesichts des Verfahrensausgangs haben die unterliegenden Beschwer-
degegner die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten zu bezahlen. Da
kein Grund gemäss § 31 Abs. 2 Satz 2 VRPG vorliegt, sind den Behörden
keine Verfahrenskosten aufzuerlegen.
1.2.
1.2.1.
Im Beschwerdeverfahren werden die Parteikosten in der Regel nach Mass-
gabe des Unterliegens und Obsiegens auf die Parteien verlegt. (§ 32 Abs. 2
VRPG). Anders als bei den Verfahrenskosten werden die Behörden bei den
Parteikosten nicht privilegiert (vgl. § 32 Abs. 2 im Vergleich zu § 31 Abs. 2
Satz 2 VRPG).
Vor Verwaltungsgericht haben neben den Beschwerdeführern (§ 13 Abs. 2
lit. a VRPG) und den Beschwerdegegnern (§ 13 Abs. 2 lit. b i.V.m. Abs. 1
lit. a VRPG) das BVU (§ 13 Abs. 2 lit. e VRPG) und der Gemeinderat (§ 13
Abs. 2 lit. f VRPG) Parteistellung. Entsprechend dem Verfahrensausgang
unterliegen die Beschwerdegegner, das BVU und der Gemeinderat. Sie
haben den Beschwerdeführern die vor Verwaltungsgericht entstandenen
Parteikosten je zu 1/3 zu ersetzen.
1.2.2.
Gemäss § 5 des Einführungsgesetzes zum Bundesgesetz über die Freizü-
gigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 2. November 2004 (EG BGFA;
SAR 290.100) regelt der Grosse Rat durch Dekret die in Verfahren vor aar-
gauischen Gerichts- und Verwaltungsbehörden festzulegende Entschädi-
gung. Zur Festlegung der Parteientschädigung ist das Dekret über die Ent-
schädigung der Anwälte vom 10. November 1987 (Anwaltstarif;
SAR 291.150 [nachfolgend: AnwT]) massgebend (§ 1 Abs. 1 AnwT). Die
Entschädigung in Verwaltungssachen bestimmt sich nach den §§ 8a ff.
AnwT. In vermögensrechtlichen Streitsachen bemisst sich die Entschädi-
gung nach dem gemäss § 4 AnwT berechneten Streitwert. Innerhalb der
vorgesehenen Rahmenbeträge richtet sich die Entschädigung nach dem
mutmasslichen Aufwand des Anwaltes, nach der Bedeutung und der
Schwierigkeit des Falles (§ 8a Abs. 2 AnwT). Die Entschädigung wird als
Gesamtbetrag festgesetzt. Auslagen und Mehrwertsteuer sind darin enthal-
ten (§ 8c AnwT).

- 12 -
In Bausachen geht das Verwaltungsgericht praxisgemäss von einer vermö-
gensrechtlichen Streitsache aus, wobei der Streitwert in der Regel 10 %
der Bausumme beträgt (vgl. AGVE 1992, S. 397, Erw. 2a; 1989, S. 283,
Erw. 2a/aa; 1983, S. 249, Erw. 4a). Gemäss Baugesuchsdeckel
(Nr. 091/2020; in: Beschwerdeantwortbeilagen des Gemeinderats sowie
Vorakten, act. 36) betragen die Baukosten rund Fr. 21'300.00, womit von
einem Streitwert von Fr. 2'130.00 auszugehen ist. Für Streitwerte bis
Fr. 20'000.00 beträgt in Beschwerdeverfahren der Rahmen für die Entschä-
digung Fr. 600.00 bis Fr. 4'000.00 (§ 8a Abs. 1 lit. a Ziffer 1 AnwT). Der
Streitwert liegt im unteren Bereich des Rahmens (bis Fr. 20'000.00) und die
Schwierigkeit des Falles ist als mittel einzustufen. Der mutmassliche Auf-
wand für den Anwalt der Beschwerdeführer war überdurchschnittlich: Erst
der Entscheid der Vorinstanz, in welchem die Besitzstandsgarantie heran-
gezogen wurde, gab Anlass, dass sich die Beschwerdeführer vor Verwal-
tungsgericht eingehend mit der Besitzstandsgarantie auseinanderzusetzen
hatten. Im Baubewilligungsentscheid des Gemeinderats war die Besitz-
standsgarantie noch kein Thema. Unter Berücksichtigung von Bedeutung,
Schwierigkeit und Aufwand erscheint für das verwaltungsgerichtliche Ver-
fahren eine Parteientschädigung von Fr. 2'700.00 sachgerecht.
2.
2.1.
Aufgrund des verwaltungsgerichtlichen Verfahrensausgangs sind auch die
Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens neu zu verlegen. Da die Beschwer-
degegner auch hier als unterliegend zu betrachten sind, haben sie die vor-
instanzlichen Verfahrenskosten zu tragen.
2.2.
2.2.1.
Vor Vorinstanz hatte neben den Beschwerdeführern (§ 13 Abs. 2 lit. a
VRPG) und den Beschwerdegegnern (§ 13 Abs. 2 lit. b i.V.m. Abs. 1 lit. a
VRPG) der Gemeinderat (§ 13 Abs. 2 lit. e VRPG) Parteistellung. Da die
Beschwerdegegner und der Gemeinderat unterliegen, haben sie die vor-
instanzlichen Parteikosten der Beschwerdeführer je zur Hälfte zu ersetzen.
2.2.2.
Auch für das Verfahren vor Vorinstanz gilt festzuhalten, dass der Streitwert
im unteren Bereich des Rahmens liegt und die Schwierigkeit des Falles als
mittel einzustufen ist. Der mutmassliche Aufwand im vorinstanzlichen Ver-
fahren ist als mittel einzustufen. Er war weniger hoch als im verwaltungs-
gerichtlichen Verfahren. Unter Berücksichtigung von Bedeutung, Schwie-
rigkeit und Aufwand erscheint für das vorinstanzliche Verfahren eine Par-
teientschädigung in der Höhe von Fr. 1'800.00 sachgerecht.

- 13 -
Das Verwaltungsgericht erkennt:
1.
In Gutheissung der Beschwerde werden der Entscheid des Departements
Bau, Verkehr und Umwelt (BVU), Rechtsabteilung, 18. Oktober 2021 sowie
die Baubewilligung des Gemeinderats X. vom 26. April 2021 aufgehoben.
2.
2.1.
Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer
Staatsgebühr von Fr. 2'000.00 sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen
von Fr. 318.00, insgesamt Fr. 2'318.00, sind von den Beschwerdegegnern
unter solidarischer Haftbarkeit zu bezahlen.
2.2.
Die Beschwerdegegner, das BVU und der Gemeinderat X. werden ver-
pflichtet, den Beschwerdeführern die vor Verwaltungsgericht entstandenen
Parteikosten in Höhe von Fr. 2'700.00 zu je 1/3, d.h. zu je Fr. 900.00, zu
ersetzen. Die Beschwerdegegner haften für ihren Anteil solidarisch.
3.
3.1.
Die Verfahrenskosten im Verfahren vor dem BVU bestehend aus einer
Staatsgebühr von Fr. 1'500.00 sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen
von Fr. 140.00, insgesamt Fr. 1'640.00, sind von den Beschwerdegegnern
(C. und D.) unter solidarischer Haftbarkeit zu bezahlen.
3.2.
Die Beschwerdegegner (C. und D.) und der Gemeinderat X. werden ver-
pflichtet, den Beschwerdeführern (A. und B.) die im Verfahren vor dem BVU
entstandenen Parteikosten von Fr. 1'800.00 je zur Hälfte, d.h. je zu
Fr. 900.00, zu ersetzen. Die Beschwerdegegner haften für ihren Anteil so-
lidarisch.
Zustellung an:
die Beschwerdeführer (Vertreter)
die Beschwerdegegner (Vertreter)
den Gemeinderat X.
das BVU, Rechtsabteilung
Mitteilung an:
den Regierungsrat

- 14 -
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht,
kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht
innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-rechtli-
chen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor
bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und
vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde
muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter
Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit
Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als
Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (Art. 82 ff. des Bun-
desgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht [Bundesgerichts-
gesetz, BGG; SR 173.110]).
Aarau, 22. September 2022
Verwaltungsgericht des Kantons Aargau
3. Kammer
Vorsitz: Gerichtsschreiber:
Winkler Wildi