ag_verwaltungsgericht · WBE.2025.302 · 2026-07-09 · de
Obergericht / Verwaltungsgericht / 3. Kammer — WBE.2025.302


Verwaltungsgericht
3. Kammer
WBE.2025.302 / sr / jb
(2025-000624)
Art. 68
Urteil vom 9. Juli 2026
Besetzung Verwaltungsrichter Winkler, Vorsitz
Verwaltungsrichterin Lang
Verwaltungsrichterin Schöb
Gerichtsschreiberin Ruchti
Beschwerde- A._____,
führerin vertreten durch Dr. iur. Matthias Tschudi, Rechtsanwalt,
Löwenstrasse 2, 8001 Zürich
gegen
B._____, einfache Gesellschaft, bestehend aus:
Beschwerde- C._____ AG,
gegnerin 1
Beschwerde- D._____ AG,
gegnerin 2
und
Vorinstanzen Gemeinderat Q._____,
Regierungsrat des Kantons Aargau, Regierungsgebäude, 5000 Aarau
Gegenstand Beschwerdeverfahren betreffend Baubewilligung
Entscheid des Regierungsrats vom 11. Juli 2025

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Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten:
A.
Am 3. Februar 2025 bewilligte der Gemeinderat Q._____ der B._____ bzw.
deren Mitglieder im Rahmen eines nachträglichen
Baubewilligungsverfahrens einen Schopfanbau (an das Gebäude Nr. iii auf
der Parzelle Nr. aaa), der eine Luft-/Wasser-Wärmepumpe, Container und
Veloabstellplätze beherbergt, die Erweiterung einer Stützmauer, einen
Fussweg und den Anschluss an die Kanalisation. Die vorgängig vom De-
partement Bau, Verkehr und Umwelt (BVU), Abteilung für Baubewilligun-
gen, am 15. November 2024 hinsichtlich der kantonalen Prüfbelange erteil-
te Zustimmung zu diesen Bauten und Anlagen wurde zum integrierenden
Bestandteil der Baubewilligung erklärt. Die gegen den Schopfanbau erho-
bene Einwendung von A._____, Eigentümerin der Nachbarparzelle
Nr. bbb, wies der Gemeinderat ab.
B.
1.
Dagegen erhob A._____ am 10. März 2025 Beschwerde beim Re-
gierungsrat und beantragte im Hauptpunkt die teilweise Aufhebung des ge-
meinderätlichen Bauentscheids sowie die Verweigerung der nachträgli-
chen Baubewilligung für den Schopfanbau (für Wärmepumpe, Container,
Velos) und die Luft-/Wasser-Wärmepumpe.
2.
An der Sitzung vom 11. Juni 2025 entschied der Regierungsrat (RRB
Nr. 2025-000624):
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Kosten des Verfahrens von Fr. 2'200.– werden der Beschwerdeführe-
rin A._____ zu ¾ (Fr. 1'650.–) auferlegt. Im Übrigen werden die Kosten auf
die Staatskasse genommen.
3.
Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen.
C.
1.
Diesen Entscheid liess A._____ mit Beschwerde vom 19. August 2025
beim Verwaltungsgericht anfechten, mit den Anträgen:
1.
Es seien der Regierungsratsbeschluss Nr. 2025-000624 vom 11. Juni
2025 sowie der Entscheid des Gemeinderats Q._____ vom 3. Februar

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2025 (teilweise) aufzuheben und es sei die nachträgliche Baubewilligung
für den Schopfanbau (für Wärmepumpe, Container, Velos) zu verweigern.
2.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegeg-
ner.
2.
Mit Beschwerdeantworten vom 9. September 2025, 22. September 2025
und 29. September 2025 beantragten das BVU, Rechtsabteilung, die
B._____ bzw. deren Mitglieder sowie der Gemeinderat Q._____ die
(kostenfällige) Abweisung der Beschwerde.
D.
Das Verwaltungsgericht hat den Fall auf dem Zirkularweg entschieden (§ 7
des Gerichtsorganisationsgesetzes vom 6. Dezember 2011 [GOG;
SAR 155.200]).
Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
I.
1.
Gegen letztinstanzliche Entscheide der Verwaltungsbehörden ist die Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde zulässig (§ 54 Abs. 1 des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 [Verwaltungsrechtspfle-
gegesetz, VRPG; SAR 271.200]). Das gilt auch in Bausachen (§ 61 Abs. 3
der Bauverordnung vom 25. Mai 2011 [BauV; SAR 713.121]). Der ange-
fochtene Entscheid des Regierungsrats ist verwaltungsintern letztinstanz-
lich. Das Verwaltungsgericht ist somit für die Beurteilung der vorliegenden
Beschwerde zuständig.
2.
Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen
Anlass. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzu-
treten.
3.
Mit der Beschwerde ans Verwaltungsgericht können die unrichtige oder un-
vollständige Feststellung des Sachverhalts sowie Rechtsverletzungen ge-
rügt werden (§ 55 Abs. 1 VRPG). Die Rüge der Unangemessenheit ist hin-
gegen ausgeschlossen (Umkehrschluss aus § 55 Abs. 3 VRPG).
II.
1.
Streitbetroffen ist ein Schopfanbau auf der Parzelle Nr. aaa entlang der
Nordwestfassade des Gebäudes Nr. iii. Die Grundfläche der Anbaute be-

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trägt 10,5 m2 (5 m x 2,1 m); die traufseitige Fassadenhöhe ausweislich der
Baueingabepläne 2,6 m (Vorakten, act. 211/5, 211/6, 211/16, 211/26 und
211/27). An der Firstlinie misst das Pultdach gemäss denselben Baueinga-
beplänen 3,2 m (2,6 m + 0,6 m), gemäss Foto 2 der Beschwerdeantwort-
beilagen der Beschwerdegegnerinnen (siehe auch Vorakten, act. 88 und
114) sogar 3,39 m (gegenüber einer traufseitigen Fassadenhöhe von nur
2,46 m).
Gestützt auf die obgenannten Masse qualifizierte der Gemeinderat
Q._____ den Schopfanbau als Anbaute im Sinne von § 19 BauV, die
grundsätzlich einen (privilegierten) Grenzabstand von 2 m einhalten muss
(vgl. Vorakten, act. 11). Diese Qualifikation als Anbaute war im vorinstanz-
lichen Beschwerdeverfahren nicht umstritten. Stattdessen rügte die Be-
schwerdeführerin, der Schopfanbau verletze mit einem Abstand von ledig-
lich 1,65 m zur Grenze der Parzelle Nr. bbb die Grenzabstandsvorschrift
von 2 m in § 19 Abs. 2 BauV. Ein Näherbaurecht bestehe nicht, sei insbe-
sondere nicht im Grenzbaurecht gemäss Dienstbarkeitsvertrag vom
21. März 1963 (Vorakten, act. 43–48 sowie Beschwerdebeilage 1) enthal-
ten. Ferner wurde eine Verletzung des umweltrechtlichen Vorsorgeprinzips
im Bereich des Lärmschutzes durch die aussen aufgestellte Luft-/Wasser-
Wärmepumpe an deren Standort im Schopfanbau beanstandet.
Vor Verwaltungsgericht wird die Rüge der Verletzung von Lärmschutzvor-
schriften nicht mehr erneuert, sondern einzig diejenige der Verletzung des
Grenzabstands aufrechterhalten.
2.
2.1.
Die Vorinstanz erwog zu dieser Thematik, zwischen den Parzellen Nrn. aaa
und bbb bestehe ein im Grundbuch eingetragenes gegenseitiges Grenz-
und Anbaurecht für ein Nebengebäude mit maximal 3,6 m Höhe an der dem
Dienstbarkeitsvertrag beiliegenden Situationsplan eingezeichneten Stelle.
Durch die Vereinbarung eines gegenseitigen Grenz- und Anbaurechts wür-
den die vorgeschriebenen Grenz- und Gebäudeabstände aufgehoben. Das
bedeute, dass der Dienstbarkeitsberechtigte das Recht, nicht aber die
Pflicht habe, an der definierten Stelle an die Grenze zu bauen. Dem Dienst-
barkeitsberechtigten stehe es dabei frei, sein Recht nicht vollumfänglich
auszuschöpfen und den vorgeschriebenen Grenzabstand an der betreffen-
den Stelle zwar zu unterschreiten, aber nicht an die Grenze zu bauen. Mit
anderen Worten beinhalte ein Grenz- und Anbaurecht auch ein Näherbau-
recht. Gegenteiliges müsste sich ausdrücklich aus dem Dienstbarkeitsver-
trag ergeben, was hier nicht der Fall sei. Vereinbart und im Grundbuch ein-
getragen worden sei ein Grenz- und Anbaurecht, nicht hingegen eine
Grenz- und Anbaupflicht. Im Übrigen handle es sich beim streitigen Schopf-
anbau unbestritten um ein Nebengebäude, welches die maximale Höhe
gemäss Dienstbarkeitsvertrag von 3,6 m nicht überschreite. Auch befinde

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sich der Schopfanbau unbestritten an der im Situationsplan eingezeichne-
ten Stelle. Folglich verletzte der Schopfanbau gestützt auf das bestehende
gegenseitige Grenz- und Anbaurecht den vorgeschriebenen Grenzabstand
nicht (angefochtener Entscheid, Erw. 3.2).
2.2.
Die Beschwerdeführerin stellt sich demgegenüber auf den Standpunkt, die
Vorinstanz habe den Inhalt der Dienstbarkeit nicht korrekt, nach den Vor-
gaben von Art. 738 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom 10. De-
zember 1907 (ZGB; SR 210) ermittelt. Für den Inhalt der Rechte sei primär
der Grundbucheintrag (im Hauptbuch) massgebend. Sei der Eintrag nicht
eindeutig, könne der Inhalt des Rechts durch die Belege oder auf andere
Weise nachgewiesen werden. Es sei jedoch nur eine Verdeutlichung im
Rahmen des Eintrags möglich. Als Stichwort sei im Grundbuch ein "Grenz-
und Anbaurecht für ein Nebengebäude mit max. 3,60 m Höhe" eingetragen.
Die Kernaussage in den vorinstanzlichen Erwägungen, wonach ein Grenz-
und Anbaurecht immer auch ein Näherbaurecht beinhalte, sei – man könne
es nicht anders sagen – schlicht falsch und wohl sogar willkürlich. Es er-
staune daher nicht, dass weder in der Lehre noch in der Rechtsprechung
die Meinung vertreten werde, wonach jedes Grenzbaurecht immer auch ein
Näherbaurecht umfasse.
Das Grenzbaurecht sei das Recht, auf die Grenze zu bauen, d.h. ein Ge-
bäude an die Grenze zu stellen. Eine andere Auslegung lasse der Wortlaut
nicht zu. Es beinhalte nicht auch das Recht, den Grenzabstand in beliebiger
Weise zu unterschreiten oder, anders ausgedrückt, beliebig nah an die
Grenze zu bauen bzw. von ihr abzurücken. Wolle man das erreichen, dann
müsse sowohl ein Grenzbau- als auch ein Näherbaurecht begründet wer-
den. Möglich wäre auch ein Näherbaurecht, das eine beliebige Abstands-
unterschreitung bis auf null erlaube.
Aus dem Wortlaut des streitgegenständlichen Dienstbarkeitsvertrags erge-
be sich klar, dass der Eigentümer von IR-Nr. eee (= Parzelle Nr. bbb der
Beschwerdeführerin) das Recht habe, auf einem definierten Abschnitt der
gemeinsamen Grenze (mit Parzelle Nr. aaa) ein Nebengebäude mit max.
3,60 m Höhe an die Grenze zu bauen, und zwar als Erstbauender. Der
Eigentümer von IR-Nr. fff (= Parzelle Nr. aaa der Beschwerdegegnerinnen)
habe lediglich als Zweitbauender das Recht, an das auf IR-Nr. eee an die
Grenze gebaute Nebengebäude anzubauen. Mit anderen Worten verfügten
die Beschwerdegegnerinnen nicht einmal über das Recht, als erste an die
Grenze zu bauen, sondern nur an ein bereits bestehendes Gebäude auf
der Parzelle Nr. aaa anzubauen. Folgerichtig werde im Dienstbarkeitsver-
trag von einem Grenzanbaurecht gesprochen. Ein Näherbaurecht lasse
sich aus dem Dienstbarkeitsvertrag nicht auch nur ansatzweise herleiten.

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2.3.
2.3.1.
Gemäss § 19 Abs. 2 BauV gilt für Klein- und Anbauten ein Grenzabstand
von 2 m, der mit schriftlicher Zustimmung der betroffenen Nachbarschaft
reduziert oder aufgehoben werden kann. Die Reduktion des Grenzab-
stands kommt dabei einem Näherbaurecht gleich, die Aufhebung des
Grenzabstands einem Grenzbaurecht bzw. dem Recht, bis an die Grenze
zu bauen.
Ob hier eine schriftliche Zustimmung der betroffenen Nachbarschaft
(Eigentümerin der Parzelle Nr. aaa, Beschwerdeführerin) besteht, wonach
die Eigentümerinnen der Parzelle Nr. bbb (Beschwerdegegnerinnen)
berechtigt sind, näher als den gesetzlichen Grenzabstand (von 2 m für
Klein- und Anbauten im Sinne von § 19 Abs. 2 BauV) oder bis an die Gren-
ze zu bauen, ist anhand des öffentlich beurkundeten Dienstbarkeitsvertrags
vom 21. März 1963 zwischen den damaligen Eigentümern der heutigen
Parzellen Nrn. aaa (vormals: IR-Nr. fff) und bbb (vormals: IR-Nr. eee)
(Vorakten, act. 43–48 sowie Beschwerdebeilage 1) zu ermitteln. Eine an-
derweitige (schriftliche) Grundlage für eine Unterschreitung oder Aufhe-
bung des Grenzabstands zwischen diesen Parzellen gibt es unbestritte-
nermassen nicht. Die betreffende Dienstbarkeit wurde am 27. Mai 1963
jeweils als Recht und Last unter dem Stichwort "Grenz- und Anbaurecht für
ein Nebengebäude mit max. 3,60 m Höhe" (ID.ccc und ID.ddd) im
Grundbuch eingetragen (vgl. den Grundbuchauszug für die Parzelle
Nr. bbb [Vorakten, act. 41 sowie Beschwerdebeilage 1]).
2.3.2.
Der Beschwerdeführerin ist zunächst darin beizupflichten, dass Art. 738
ZGB eine Stufenordnung für die Ermittlung von Inhalt und Umfang einer im
Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeit gibt. Soweit sich Rechte und
Pflichten aus dem Eintrag deutlich ergeben, ist dieser für den Inhalt der
Dienstbarkeit massgebend (Art. 738 Abs. 1 ZGB). Der gutgläubige Dritte
darf sich auf einen klaren und deutlichen Eintrag verlassen, selbst wenn
dieser Eintrag unrichtig ist: der Erwerber des belasteten Grundstücks da-
rauf, dass die Dienstbarkeit nicht einen grösseren, der Erwerber des be-
rechtigten Grundstücks darauf, dass sie nicht einen geringeren Umfang
hat, als sich aus dem Eintrag ergibt. Nur wenn der Wortlaut des Grund-
bucheintrags unklar ist, darf im Rahmen dieses Eintrags auf den Erwerbs-
grund zurückgegriffen werden (Art. 738 Abs. 2 ZGB), das heisst auf den
Begründungsakt, der als Beleg beim Grundbuchamt aufbewahrt wird
(Art. 948 Abs. 2 ZGB) und Bestandteil des Grundbuchs bildet (Art. 942
Abs. 2 ZGB). Ein Rückgriff auf den Erwerbsgrund ist insbesondere dann
erforderlich und der Schutz des guten Glaubens in den Eintrag dem Dritt-
erwerber abzusprechen, wenn der Eintrag die Dienstbarkeit nicht ausrei-
chend zu spezifizieren vermag und sich infolgedessen Rechte und Pflichten
daraus nicht eindeutig ergeben. Dieser Fall liegt vor, wenn sich der Eintrag

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ohne weitere Erklärungen in der blossen Benennung erschöpft und einfach
ein "Durchleitungsrecht", ein "Quellenrecht", eine "Baubeschränkung" etc.
erwähnt, da diese nach Inhalt und Umfang recht verschieden ausgestaltet
sein können. Ist auch der Erwerbsgrund nicht schlüssig, kann sich der In-
halt der Dienstbarkeit – wiederum im Rahmen des Eintrags – aus der Art
ergeben, wie sie während längerer Zeit unangefochten und in gutem Glau-
ben ausgeübt worden ist (Art. 738 Abs. 2 ZGB; vgl. zum Ganzen
BGE 138 III 650, Erw. 5.3; 130 III 554, Erw. 3.1; 128 III 169, Erw. 3a; Urteil
des Bundesgerichts 5A_955/2022 vom 26. Mai 2023, Erw. 3.3.1 [nicht pu-
bliziert in BGE 149 III 400]).
2.3.3.
Der Grundbucheintrag "Grenz- und Anbaurecht für ein Nebengebäude mit
max. 3,60 m Höhe" ist insofern nicht ohne weiteres selbsterklärend, als sich
daraus trotz Erwähnung von funktionellen Beschränkungen (auf Nebenge-
bäude mit einer maximalen Höhe von 3,6 m) nicht ergibt, ob sich das
Grenz- und Anbaurecht entlang der gesamten Grenze zwischen den Par-
zellen Nrn. aaa und bbb erstreckt oder nur einen bestimmten Bereich da-
von betrifft. Die Einschränkung auf den Bereich zwischen den Punkten A
und B ergibt sich nur aus dem Dienstbarkeitsvertrag vom 21. März 1963
samt daran angehängtem Situationsplan. Ebenso ist als weitere Spezifika-
tion nur dem Dienstbarkeitsvertrag die Reihenfolge zu entnehmen, dass
zuerst auf der Parzelle Nr. bbb (vormals: IR-Nr. eee) ein Nebengebäude an
die Grenze gestellt werden darf und anschliessend auf der Parzelle Nr. aaa
(vormals IR-Nr. fff) ein Nebengebäude daran angebaut werden darf.
Insofern ist für die Ermittlung des Inhalts und Umfangs des "Grenz und
Anbaurechts" auch der Dienstbarkeitsvertrag heranzuziehen und auszule-
gen. Falls dessen Auslegung immer noch kein hinreichend klares Ergebnis
in Bezug auf Inhalt und Umfang des Grenz- und Anbaurechts liefern sollte,
darf subsidiär auch auf die unangefochtene Ausübung der Dienstbarkeit
abgestellt werden.
2.3.4.
Für die Auslegung des Grunddienstbarkeitsvertrags gelten dabei grund-
sätzlich die allgemeinen obligationenrechtlichen Regeln der Vertragsausle-
gung. Ziel dieser Auslegung ist es in erster Linie, durch die sog. subjektive
Vertragsauslegung den übereinstimmenden wirklichen Parteiwillen festzu-
legen (Art. 18 Abs. 1 des Bundesgesetzes betreffend die Ergänzung des
Schweizerischen Zivilgesetzbuches [Fünfter Teil: Obligationenrecht] vom
30. März 1911 [OR; SR 220]). Bleibt der tatsächliche Parteiwille unbewie-
sen, sind die Erklärungen und Verhaltensweisen der Parteien nach dem
Vertrauensprinzip so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusam-
menhang sowie nach den gesamten Umständen verstanden werden durf-
ten und mussten (sog. objektivierte oder normative Vertragsauslegung; vgl.
statt vieler: BGE 142 III 239, Erw. 5.2.1; 132 III 626, Erw. 3.1; je mit Hinwei-

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sen; Urteil des Bundesgerichts 5A_955/2022 vom 26. Mai 2023, Erw. 3.3.2
[nicht publiziert in BGE 149 III 400]).
Diese allgemeinen Auslegungsgrundsätze gelten vorbehaltlos unter den
ursprünglichen Vertragsparteien, im Verhältnis zu Dritten dagegen nur
mit einer Einschränkung, die sich aus dem öffentlichen Glauben des
Grundbuchs (Art. 973 ZGB) ergibt, zu dem auch der Dienstbarkeitsvertrag
gehört. Bei der Auslegung dieses Vertrags können gegenüber an der Er-
richtung der Dienstbarkeit nicht beteiligten Dritten für die Willensbildung der
ursprünglichen Vertragsparteien relevante individuelle persönliche Um-
stände und Motive nicht berücksichtigt werden, wenn sie nicht aus dem
Dienstbarkeitsvertrag selbst hervorgehen und für einen unbeteiligten
Dritten normalerweise nicht erkennbar sind. Im gezeigten Umfang wird der
Vorrang der subjektiven vor der objektivierten Vertragsauslegung ein-
geschränkt (BGE 139 III 404, Erw. 7.1; 130 III 554, Erw. 3.1; Urteil des
Bundesgerichts 5A_955/2022 vom 26. Mai 2023, Erw. 3.3.2 [nicht publi-
ziert in BGE 149 III 400]). Verlangt ist eine Auslegung nach den objektiv
erkennbaren Umständen, wobei dem Zweck der Dienstbarkeit die mass-
gebende Bedeutung zukommt. Der Zweck bestimmt sich seinerseits nach
den Bedürfnissen des herrschenden Grundstücks. Die Dienstbarkeit hat
denjenigen Inhalt und Umfang, den sie haben muss, um ihren Zweck mit
der geringstmöglichen Beschränkung des Eigentums am dienenden
Grundstück zu erreichen (Urteile des Bundesgerichts 5A_955/2022 vom
26. Mai 2023, Erw. 3.3.2 [nicht publiziert in BGE 149 III 400], und
5A_1043/2021 vom 27. Juni 2022, Erw. 3.2.2).
Unter den Auslegungsmitteln hat der klare Wortlaut des Dienstbarkeits-
vertrags den Vorrang, es sei denn, er erweise sich aufgrund anderer Ver-
tragsbedingungen als nur scheinbar klar. Den wahren Sinn einer Vertrags-
klausel erschliesst zudem erst der Gesamtzusammenhang, in dem sie
steht. Soweit sie für Dritte erkennbar sind, dürfen die Begleitumstände des
Vertragsabschlusses oder die Interessenlage der Parteien in jenem
Zeitpunkt ergänzend berücksichtigt werden (BGE 128 III 265, Erw. 3a;
Urteil des Bundesgerichts 5A_873/2018 vom 19. März 2020, Erw. 3.6.1).
Bei alledem ist für den Regelfall anzunehmen, dass die ursprünglichen Ver-
tragsparteien eine vernünftige, sachgerechte Regelung angestrebt haben
(BGE 148 III 57, Erw. 2.2.1 mit Hinweisen; Urteil des Bundesgerichts
5A_955/2022 vom 26. Mai 2023, Erw. 3.3.3 [nicht publiziert in
BGE 149 III 400]).
2.3.5.
Vorauszuschicken gilt es, dass Verwaltungsbehörden bei der vorfragewei-
sen Beurteilung von zivilrechtlichen Fragen Zurückhaltung zu üben haben.
Die Auslegung eines zivilrechtlichen Vertrags durch Verwaltungsbehörden
wird dann als zulässig erachtet, wenn der Vertragsinhalt leicht feststellbar
ist und sich daraus ein unzweifelhaftes Resultat ergibt (vgl. die Urteile des

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Bundesgerichts 1C_455/2022 vom 5. Juni 2023, Erw. 5.3, 1C_432/2021
vom 27. Juli 2022, Erw. 3.1.3, 1C_393/2021 vom 20. Mai 2022, Erw. 2.5,
und 1C_246/2015 vom 4. März 2016, Erw. 2.4; je mit Hinweisen;
CHRISTOPH FRITZSCHE/CHRISTIAN BERZ, in: Zürcher Bau- und Planungs-
recht, 7. Auflage 2024, S. 1357). Andernfalls kann die Sache an den zu-
ständigen Zivilrichter verwiesen und das Baubewilligungsverfahren allen-
falls sistiert werden (vgl. die Urteile des Bundesgerichts 1C_393/2021 vom
20. Mai 2022, Erw. 2.5, 1C_124/2021 vom 1. Februar 2022, Erw. 5.3,
1C_628/2020 vom 21. Juli 2021, Erw. 2.4, 1C_13/2020 vom 13. Oktober
2020, Erw. 3.1). Eine bundesrechtliche Pflicht zu einer solchen Sistierung
besteht jedoch nicht (Urteil des Bundesgerichts 1C_628/2020 vom 21. Juli
2021, Erw. 2.4).
Im vorliegenden Fall ist die Auslegung des Dienstbarkeitsvertrags – wie
nachfolgend zu zeigen sein wird – ohnehin hinreichend eindeutig, so dass
auf eine zivilrichterliche Beurteilung verzichtet werden kann.
2.3.6.
2.3.6.1.
Die individuellen persönlichen Umstände und Motive der vertragschlies-
senden Parteien sind hier nicht bekannt und lassen sich auch kaum mehr
verlässlich feststellen, weil E._____ mit Jahrgang 1916 und F._____ mit
Jahrgang 1920 als damalige Eigentümer der Parzellen Nrn. aaa (vormals:
IR-Nr. fff) und bbb (vormals: IR-Nr. eee) zwischenzeitlich verstorben sein
dürften. Aufgrund dessen sind der Inhalt und Umfang des
streitgegenständlichen Grenz- und Anbaurechts primär mittels objektivier-
ter Auslegung des Dienstbarkeitsvertrags vom 21. März 1963 (Vorakten,
act. 43–48 sowie Beschwerdebeilage 1) anhand von dessen Wortlaut und
des daraus ableitbaren Vertragszwecks zu ermitteln.
2.3.6.2.
Die massgeblichen Vertragsklauseln weisen den folgenden Wortlaut auf:
1.
Der jeweilige Eigentümer von IR-Nr. fff, z.Zt. Herr E._____, 1916, räumt
hiermit dem jeweiligen Eigentümer von IR-Nr. eee, z.Zt. Herr F._____,
1920, das Recht ein, an der im beiliegenden Situationsplan
eingezeichneten Stelle von Punkt A – B ein Nebengebäude mit max.
3,60 m Höhe an die Grenze zu bauen.
2.
Der jeweilige Eigentümer von IR-Nr. eee, z.Zt. Herr F._____, 1920, räumt
hiermit dem jeweiligen Eigentümer von IR-Nr. fff, z.Zt. Herr E._____, 1916,
das Recht ein, an der im beiliegenden Situationsplan eingezeichneten
Stelle von Punkt A – B ein Nebengebäude mit ebenfalls max. 3,60 m Höhe
an das auf IR-Nr. eee zu erstellende Nebengebäude anzubauen.

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3.
Der Verlauf dieses Grenzbau- und Grenzanbaurechts ist im beiliegenden
Situationsplan blau eingezeichnet.
Der dem Dienstbarkeitsvertrag beigelegte Situationsplan präsentiert sich
wie folgt:
2.3.6.3.
Aus diesem Vertragswortlaut unter Beizug des Situationsplans ergibt sich
zweifelsfrei die Berechtigung des jeweiligen Eigentümers der Parzelle
Nr. bbb, entlang der Grenze zur Parzelle Nr. aaa im Bereich zwischen den
Punkten A und B (blaue Linie gemäss Situationsplan) ein Nebengebäude
mit einer maximalen Höhe von 3,6 m an die Grenze zu bauen. Dabei kann
es sich sowohl um eine freistehendes Nebengebäude als auch um einen
Anbau an das damals auf der Parzelle Nr. bbb bereits bestehende Haupt-
gebäude handeln. Eine Tiefen- oder Breitenbegrenzung des Nebengebäu-
des wurde nicht vorgesehen. Auf der anderen Seite ist der jeweilige Eigen-
tümer der Parzelle Nr. aaa berechtigt, entlang der Grenze zur Parzelle
Nr. bbb in Bereich zwischen den Punkten A und B ein Nebengebäude mit
einer maximalen Höhe von 3,6 m an ein zuvor auf der Parzelle Nr. bbb
erstelltes Nebengebäude anzubauen. Auch hierbei kann es sich um einen
Anbau an das auf der Parzelle Nr. aaa bestehende Hauptgebäude (Nr. iii)
oder ein davon abgesetztes Nebengebäude handeln, eine Breiten- oder
Tiefenbegrenzung ist ebenso wenig wie auf der Parzelle Nr. bbb vorgese-
hen. Ferner geht aus dem Dienstbarkeitsvertrag nicht oder jedenfalls nicht
mit genügender Klarheit hervor, dass eine geschlossene Bauweise zwi-
schen den Parzellen Nrn. aaa und bbb als zwingendes Kriterium für eine

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Überbauung des betreffenden Bereichs mit Nebengebäuden beabsichtigt
worden wäre, durch eine bauliche Verbindung der beiden zu errichtenden,
bis an die Grenze reichenden Nebengebäude, oder dass das Nebengebäu-
de auf der Parzelle Nr. aaa nicht an das dortige Hauptgebäude (Nr. iii), son-
dern ausschliesslich an das Nebengebäude auf der Parzelle Nr. bbb ange-
baut werden darf; für letzteres sind denn mit Ausnahme einer nicht vorge-
nommenen Tiefen- oder Breitenbegrenzung auch keinerlei (vernünftigen
und achtenswerten) Beweggründe ersichtlich. Unter diesen Umständen
liegt der Fokus klar nicht auf einer bautechnischen Verbindung der beiden
Nebengebäude. Vielmehr lässt sich das (Grenz-)Anbaurecht des Eigentü-
mers der Parzelle Nr. aaa an das Nebengebäude auf der Parzelle Nr. bbb
lokalisierend dahingehend interpretieren, dass der gesamte nordwestlich
neben dem Gebäude Nr. iii verbleibende Bereich auf der Parzelle Nr. aaa
zwischen den Punkten A und B mit einem Nebengebäude baulich ausge-
nützt werden darf, oder nach dem Grundsatz "a maiore ad minus" nur ein
Teil davon.
Folglich ist in Übereinstimmung mit der vorinstanzlichen Vertragsausle-
gung von einem beidseitigen Grenzbaurecht in dem Sinne auszugehen,
dass beide Eigentümer der Parzellen Nrn. aaa und bbb ein Nebengebäude
mit den vertraglich definierten Dimensionen (maximale Höhe und Länge)
errichten dürfen, das bis an die gemeinsame Grenze reichen darf, aber
nicht zwingend muss, unter dem Vorbehalt, dass der Eigentümer der Par-
zelle Nr. bbb dieses Grenzbaurecht zuerst ausschöpfen durfte, was in der
Folge mit dem dortigen zeitlich vorgezogenen Garagenanbau auch reali-
siert wurde. Ein so verstandenes Grenzbaurecht beinhaltet begriffsimma-
nent auch ein Näherbaurecht zur Unterschreitung des gesetzlichen Grenz-
abstands, weil es ein maximales Näherbaurecht (mit Verringerung des
Grenzabstands bis auf null) einräumt (vgl. den Entscheid der Bau- und Ver-
kehrsdirektion des Kantons Bern [BVD] vom 12. Januar 2022, Erw. 6a; Urs
Eymann, Das Näherbaurecht, in: KPG-Bulletin 2/2015, S. 52). Auch wenn
also der Dienstbarkeitsvertrag vom 21. März 1963 dem Eigentümer der
Parzelle Nr. aaa nicht explizit ein Näherbaurecht gewährt, ist ein solches
im vereinbarten Grenz- bzw. Grenzanbaurecht dennoch enthalten.
2.3.6.4.
Zu keinem anderen Resultat gelangt man unter Berücksichtigung der wäh-
rend längerer Zeit unangefochten gebliebenen Ausübung der Dienstbar-
keit. Auf der Parzelle Nr. bbb wurde das bestehende Nebengebäude gera-
de nicht vollständig an die Grenze gebaut. Auf einer Länge von ca. 8 m
weicht es unbestrittenermassen um 26 cm von der gemeinsamen Grund-
stücksgrenze mit der Parzelle Nr. aaa zurück (vgl. die nachfolgende Abbil-
dung aus der Fachkarte "Amtliche Vermessung" des Geoportals des Aar-
gauischen Geographischen Informationssystems [AGIS] i.V.m. Vorakten,
act. 87, sowie Foto 1 der Beschwerdeantwortbeilagen der Beschwerdegeg-
nerinnen).

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[Abbildung aus der Fachkarte "Amtliche Vermessung" des AGIS]
Die Beschwerdeführerin selbst oder die vormalige Eigentümerschaft sahen
sich also ganz offensichtlich nicht gezwungen, das Nebengebäude auf der
Parzelle Nr. bbb an die Grenze zu bauen. Ein Zwang, das Nebengebäude
an die Grenze zu bauen bzw. an das dort bereits bestehende Nebenge-
bäude auf der Parzelle Nr. bbb anzubauen, kann demnach reziprok auch
nicht für die Eigentümerschaft der Parzelle Nr. aaa gelten. Ansonsten hätte
dieser gesetzt den Fall, dass das Nebengebäude auf der Parzelle Nr. bbb
nicht oder nur teilweise an die Grenze gebaut wird, ein Überbaurecht zu
Lasten der Parzelle Nr. bbb eingeräumt werden müssen, um deren Anbau-
recht nicht zu torpedieren, wofür der Dienstbarkeitsvertrag vom 21. März
1963 wiederum keinerlei Anhaltspunkte liefert. Im Gegenteil deutet die Ver-
wendung des Begriffs "Grenzanbaurecht" darauf hin, dass damit nicht ein
die Grenze überschreitendes Überbaurecht gemeint war. Auch daraus ist
ersichtlich, dass mit dem Dienstbarkeitsvertrag keine zwingende bauliche
Verbindung der Nebengebäude auf den Parzellen Nrn. aaa und bbb ange-
strebt wurde. Der Vertragszweck beschränkte sich auf eine beidseitige He-
rabsetzung der gesetzlichen Grenzabstände zwecks Ermöglichung von
grösstmöglichen Nebengebäuden, die je nach Bedarf bis an die Grenze
gebaut und miteinander verbunden oder um ein beliebiges Mass voneinan-
der abgesetzt werden können.
2.3.7.
Eine Verletzung der Grenzabstandsvorschrift in § 19 Abs. 2 BauV durch
den streitbetroffenen Schopfanbau auf der Parzelle Nr. aaa ist vor diesem
Hintergrund ausgeschlossen. Die diesbezüglichen Rügen der Beschwer-
deführerin erweisen sich als vollständig unbegründet.
3.
Ergänzend gilt es darauf hinzuweisen, dass eine Herabsetzung oder Auf-
hebung des gesetzlichen Grenzabstands unter benachbarten Grundstü-
cken im Privateigentum gemäss § 47 Abs. 2 und 3 des Gesetzes über
Raumentwicklung und Bauwesen vom 19. Januar 1993 (Baugesetz, BauG;
SAR 713.100) in allgemeiner Weise zulässig ist, wenn die Gemeinden –
wie die Gemeinde Q._____ in der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) vom
1. Juni 2021 (für Grundstücke in der Bauzone) – nichts anderes regeln,
nicht bloss für Klein- oder Anbauten im Sinne von § 19 BauV mit einem
privilegierten Grenzabstand von 2 m. Im Falle einer Unterschreitung des
gesetzlichen Grenzabstands für Gebäude, die nicht unter die Kategorie der
Klein- und Anbauten im Sinne der erwähnten Bestimmung fallen, bedarf es
für die Unterschreitung oder Aufhebung des (ordentlichen) Grenzabstands
jedoch eines öffentlich beurkundeten Dienstbarkeitsvertrags; eine schriftli-
che Zustimmung des betroffenen Nachbarn reicht insoweit nicht aus. Weil
im vorliegenden Fall aber ohnehin ein öffentlich beurkundeter Dienstbar-

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keitsvertrag vorliegt, welcher die Beschwerdegegnerinnen als Eigentüme-
rinnen der Parzelle Nr. aaa zur beliebigen Unterschreitung des gesetzli-
chen Grenzabstands zur Parzelle Nr. bbb berechtigt, ist letztlich nicht von
Belang, ob sich der streitgegenständliche Schopfanbau als "Klein- oder An-
baute" im Sinne von § 19 BauV qualifizieren lässt. Insofern spielt es auch
keine Rolle, dass der mit einem Pultdach versehene Schopfanbau die ma-
ximale Fassadenhöhe von 3 m nicht – wie in § 19 Abs. 1 lit. b BauV für
Pultdächer verlangt – an allen Fassadenseiten einhält. Entscheidend ist
einzig, dass es sich (unstreitig) um ein Nebengebäude im Sinne des Dienst-
barkeitsvertrags vom 21. März 1963 handelt und das dort zulässige maxi-
male Höhenmass von 3,6 m eingehalten ist.
4.
Zusammenfassend ist die Beschwerde als unbegründet abzuweisen.
III.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat die Beschwerdeführerin die ver-
waltungsgerichtlichen Verfahrenskosten zu tragen (§ 31 Abs. 2 VRPG) und
keinen Anspruch auf Ersatz ihrer Parteikosten für die anwaltliche Vertre-
tung vor Verwaltungsgericht (§ 32 Abs. 2 VRPG). Die obsiegenden Gegen-
parteien haben mangels anwaltlicher Vertretung vor Verwaltungsgericht
keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung (§ 29 VRPG).
Das Verwaltungsgericht erkennt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer Ge-
richtsgebühr von Fr. 2'100.00, sind von der Beschwerdeführerin zu bezah-
len.
3.
Es werden keine Parteikosten ersetzt.
Zustellung an:
die Beschwerdeführerin (Vertreter)
die Beschwerdegegnerinnen
den Regierungsrat
den Gemeinderat Q._____

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Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht,
kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht
innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-rechtli-
chen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor
bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und
vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde
muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter
Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit
Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als
Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (Art. 82 ff. des Bun-
desgesetzes über das Bundesgericht vom 17. Juni 2005 [Bundesgerichts-
gesetz, BGG; SR 173.110]).
Aarau, 9. Juli 2026
Verwaltungsgericht des Kantons Aargau
3. Kammer
Vorsitz: Gerichtsschreiberin:
Winkler Ruchti