ag_verwaltungsgericht · WBE.2014.383 · 2015-06-08 · de
Obergericht / Verwaltungsgericht / 2. Kammer — WBE.2014.383

Liegenschaftsschätzung 
Tragweite einer von der vertraglich vereinbarten Nutzung abweichenden tatsächlichen Nutzung einer Liegenschaft (andere Aufteilung als bei Miteigentum vereinbart) bei Schätzung der Liegenschaft

17 Liegenschaftsschätzung
Tragweite einer von der vertraglich vereinbarten Nutzung abweichenden
tatsächlichen Nutzung einer Liegenschaft (andere Aufteilung als bei Mit
eigentum vereinbart) bei Schätzung der Liegenschaft
Urteil des Verwaltungsgerichts, 2. Kammer, vom 8.Juni 2015, i.S.A.X.,
B.X., C.X. und D.X. gegen KStA (WBE.2014.383).
Aus den Erwägungen
2.
2.1.
Das den Eltern der Beschwerdeführer 1 und 3 eingeräumte
Wohnrecht ist für die Berechnung der den Beschwerdeführern 1 und
2 bzw. 3 und 4 zuzuweisenden Vermögenssteuerwerte unbeachtlich,
da ein Wohnrecht kein vermögenssteuerlich relevantes Nutznies
sungsverhältnis begründet (vgl. BARBARA SRAMEK, in: MARIANNE
KLÖTI WEBER/DAVE SIEGRIST/DIETER WEBER [Hrsg.], Kommentar
zum Aargauer Steuergesetz, 4. Aufl., Muri 2015, §46 N25). Zu
beantworten bleibt damit, ob, nachdem der Vermögenssteuerwert der
Liegenschaft zutreffend allein den Beschwerdeführern (und nicht
etwa teilweise auch den Eltern der Beschwerdeführer 1 und 3)
zugewiesen wurde, die zwischen ihnen vorgenommene hälftige
Aufteilung des Gesamtvermögenssteuerwerts rechtmässig ist.
2.2.
2.2.1.
Die Beschwerdeführer 1 und 3 sind Miteigentümer je zur Hälfte
des Wohnteils. Das spricht dafür, ihnen auch den Vermögenssteuer
wert des Wohnteils je zur Hälfte zuzuweisen. Dagegen wird in der
Beschwerde vorgebracht, die tatsächliche Nutzung der Liegenschaft,
wie sie zwischen den Parteien vereinbart worden sei, weiche von der
eigentumsmässigen Aufteilung der Liegenschaft ab. Der Sache nach

machen die Beschwerdeführer damit geltend, der Beschwerdefüh
rer3 und dessen Ehefrau (Beschwerdeführerin4) hätten dem Be
schwerdeführer1 und dessen Ehefrau (Beschwerdeführerin2) fak
tisch eine Nutzniessung an einem Teil des ihnen zuzurechnenden
Miteigentumsanteils eingeräumt.
2.2.2.
Wie das Spezialverwaltungsgericht zutreffend dargelegt hat,
sind im Steuerrecht auch nutzniessungsähnliche Verhältnisse zu be
achten. Kommen solche Verhältnisse wirtschaftlich betrachtet einer
Nutzniessung gleich, besteht kein Grund, darauf nicht auch die ent
sprechenden steuerrechtlichen Regeln betreffend die Nutzniessung
zur Anwendung zu bringen. Die sog. faktische Nutzniessung wird so
mit auch im Steuerrecht anerkannt.
2.2.3.
Steht ein Vermögensgegenstand im hälftigen Miteigentum, so
ist vermutungsweise davon auszugehen, dass auch die Nutzung des
Gegenstands je zur Hälfte erfolgt. Art.647 Abs.1 ZGB sieht indes
sen vor, dass die Eigentümer eine von den gesetzlichen Bestimmun
gen abweichende Nutzungs und Verwaltungsordnung vereinbaren
können. Es ist somit rechtlich ohne weiteres möglich, bei hälftigem
Miteigentum eine andere als die je hälftige Aufteilung der Nutzung
vorzusehen. Eine solche Vereinbarung kann im Übrigen sogar form
los getroffen werden. Indessen ist Schriftlichkeit in der Praxis die
Regel und dann erforderlich, wenn die Ordnung im Grundbuch ange
merkt werden soll (vgl. CHRISTOPH BRUNNER/JÜRG WICHTERMANN,
in: HEINRICH HONSELL/NEDIM PETER VOGT/THOMAS GEISER
[Hrsg.], Zivilgesetzbuch II, Basler Kommentar, 4.Aufl., Basel 2011,
Art.647 N25). Hier wurde nicht geltend gemacht, es bestehe eine
schriftliche Vereinbarung geschweige denn eine solche sei im Grund
buch angemerkt. Die Beschwerdeführer machen vielmehr geltend, es
bestehe eine formlose Verabredung, wonach die Beschwerdeführer 1
und 2 den Wohnteil in einem grösseren Ausmass nutzten wie die Be
schwerdeführer 3 und 4.
2.2.4.
Das Spezialverwaltungsgericht gibt im angefochtenen Ent
scheid zutreffend die bisherige Rechtsprechung des Verwaltungsge

richts wieder, das in Fällen, da die überlebende Ehefrau in der
Liegenschaft wohnen blieb, eine faktische Nutzniessung angenom
men hat (vgl. angefochtener Entscheid, Erw.10.4.1. unter Hinweis
auf das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 20.Oktober 2004
[WBE.2004.152]). Das Spezialverwaltungsgericht hat indessen
ebenso zutreffend darauf hingewiesen, dass es das Verwaltungsge
richt abgelehnt hat, diese Rechtsprechung generell auf weitere Fälle
auszudehnen. Daran ist festzuhalten. Das Steuerrecht als Massenfall
recht ist darauf angewiesen, an leicht erkennbare und eruierbare Tat
sachen anknüpfen zu können. Das muss umso mehr gelten, wenn es
um die Festlegung von Schätzwerten von Liegenschaften geht. Für
solche Werte ist eine gewisse Beständigkeit in zeitlicher Hinsicht un
verzichtbar. Es ginge offensichtlich zu weit, wenn die Steuerbehör
den, gegebenenfalls noch mit Durchführung eines Augenscheins, in
jeder Steuerperiode abklären müssten, wie genau sich die Nutzungs
verhältnisse in einer von Miteigentümern gemeinsam genutzten Lie
genschaft entwickelt haben (das Gleiche muss im Übrigen auch für
die Einräumung und Ausübung von Wohnrechten gelten, wie das
Spezialverwaltungsgericht im angefochtenen Entscheid ebenfalls zu
treffend ausführt). Ergeben sich Verschiebungen in der Nutzung einer
Liegenschaft, die von der ursprünglichen Rechtsgestaltung abwei
chen, ist daher, damit diese steuerlich anerkannt werden können, zu
fordern, dass die Änderungen leicht erkennbar (z.B. weil eine ent
sprechende abweichende Nutzungsordnung im Grundbuch ange
merkt wurde) und langfristig angelegt sind. Das muss im Hinblick
auf die Wohnnutzung von Liegenschaften auch deshalb gelten, weil
insoweit selbst bei Vornahme eines Augenscheins erhebliche Unsi
cherheiten verbleiben können ("Arrangements" hinsichtlich der
Wohnnutzung sind im Hinblick auf behördliche Augenscheine in der
Regel einfach zu bewerkstelligen). Faktische Nutzniessungen sind
daher in der Veranlagungspraxis nur dann anzunehmen, wenn klare
entsprechende Vereinbarungen vorliegen und/oder eine langjährige,
unveränderte Nutzung nachgewiesen werden kann. Dies ist hier
indessen auch nach dem Ergebnis des vom Spezialverwaltungsge
richt durchgeführten Augenscheins nicht der Fall. Es muss daher bei
der vom KStA und der Vorinstanz vorgenommenen hälftigen Auftei

lung des Vermögenssteuerwerts des Wohnteils sein Bewenden haben.
Das führt zur Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten
werden kann.
18 §42 Abs.1 lit.a Ziff.3 StG
Ausbildungsabzug bei Ausbildungsunterbruch (Tochter schloss Erstaus
bildung im August 2012 ab, absolvierte Sprachaufenthalt in den USA, be
gann Zweitausbildung im folgenden Sommer); für 2012 kein Ausbil
dungsabzug
Urteil des Verwaltungsgerichts, 2. Kammer, vom 22.September 2015,
i.S.X. gegen KStA (WBE.2014.423).
Aus den Erwägungen
1.
1.1.
Für jedes volljährige Kind in Ausbildung, für dessen Unterhalt
die Steuerpflichtigen zur Hauptsache aufkommen, werden gemäss
§42 Abs.1 lit.a Ziff.3 StG bei der Steuerberechnung vom Reinein
kommen Fr.9'500.00 abgezogen. Die steuerpflichtige Person kommt
für ein Kind dann zur Hauptsache auf, wenn sie mehr als die Hälfte
des Unterhaltes bestreitet (§27 StGV).
1.2.
Die Gewährung des Kinderabzuges als Sozialabzug, die Ausge
staltung als Steuerfreibetrag, gleicht auf schematische Weise die
durch Kinder erhöhten Lebenshaltungskosten bzw. die dadurch redu
zierte wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Eltern aus (DANIEL
AESCHBACH, in: MARIANNE KLÖTI WEBER/DAVE SIEGRIST/DIETER
WEBER, Kommentar zum Aargauer Steuergesetz [Kommentar StG],
4.Auflage, Muri Bern 2015, §42 N13). Der Kinderabzug knüpft an