ag_verwaltungsgericht · WBE.2012.372 · 2013-04-26 · de
Obergericht / Verwaltungsgericht / 2. Kammer — WBE.2012.372

Grundbuchabgabe 
- Steuerwert als Mindestbemessungsgrundlage (Erw. 4.)
- Eine vorbehaltene Nutzniessung stellt keine objektive Werteinbusse der Liegenschaften dar (Erw. 5.).

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III. Kantonale Steuern 
 
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Grundbuchabgabe 
- 
Steuerwert als Mindestbemessungsgrundlage (Erw. 4.) 
- 
Eine vorbehaltene Nutzniessung stellt keine objektive Werteinbusse 
der Liegenschaften dar (Erw. 5.). 
Urteil des Verwaltungsgerichts, 2. Kammer, vom 26. April 2013 in Sachen 
E.Z. (WBE.2012.372). 
Aus den Erwägungen 
4.3. 
Die in § 8 Abs. 2 GBAG getroffene Regelung steht in folgerich-
tigem Zusammenhang mit § 8 Abs. 1 GBAG, der Grundsatzregelung, 
wie die Berechnung der Grundbuchabgabe zu erfolgen hat. Die 
Massgeblichkeit der Kauf- oder Übernahmesumme für die Bemes-
sung der Grundbuchabgabe beruht auf der natürlichen Vermutung, 
der in der Vertragsurkunde genannte Preis entspreche dem wahren 
Wert, dem Verkehrswert (vgl. Erläuterungen und Berechnungsbei-
spiele GBAG/GBAD, § 8, insbesondere N 1 und 2; Botschaft des 
Regierungsrates an den Grossen Rat vom 7. September 1998, Fi-
nanzpaket 98, S. 18 f.). Fehlt in der Vertragsurkunde eine Preisan-
gabe oder weicht diese erheblich vom wahren Wert ab, hat die 
Berechnung der Grundbuchabgabe auf einem Ersatzwert zu erfolgen. 
Gemäss ursprünglicher Regelung hatten die Grundbuchämter selber 
eine Verkehrswertschätzung vorzunehmen und gestützt darauf die 
Abgabe zu berechnen (§ 8 Abs. 2 GBAG in der Fassung vom 7. Mai 
1980). Mit der Revision vom 9. März 1999, in Kraft seit 1. August 
1999, wurde diese Ordnung ersetzt durch den Steuerwert als einfache 
und leicht eruierbare massgebliche Bemessungsgrundlage (§ 8 Abs. 2 
Satz 1 GBAG). Nur noch bei Fehlen eines Steuerwerts gilt, dass die 


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Parteien auf Verlangen des Grundbuchamtes eine nach anerkannten 
Regeln erstellte Verkehrswertschätzung vorzulegen haben. Weicht 
die Schätzung von der Kauf- oder Übernahmesumme um mehr als 
10% nach oben ab, so wird die Abgabe vom Schätzwert erhoben (§ 8 
Abs. 2 Sätze 2 und 3 GBAG). 
4.4. (…) 
4.5. 
Der Steuerwert dient gemäss § 8 Abs. 2 Satz 1 GBAG als 
Ersatzwert für die Berechnung der Grundbuchabgabe, wenn die Ver-
tragsurkunde keinen Kaufpreis nennt. Er legt den Verkehrswert nach 
den dargelegten einheitlichen, objektiven Kriterien fest. Liegt der be-
urkundete Kaufpreis unter dem Steuerwert, ist in diesem eine Min-
destbemessungsgrundlage für die Grundbuchabgabe zu erblicken. 
5. 
5.1.-5.2. (…) 
5.3. 
Bemessungsgrundlage der Grundbuchabgabe ist der objektive 
Wert einer Liegenschaft, wie er normalerweise im Kaufpreis zum 
Ausdruck kommt. Ersatzweise ist der Steuerwert massgebend, bei 
dessen Fehlen die Verkehrswertschätzung. 
Der beurkundete Kaufpreis berücksichtigt vorliegend die von 
der Beschwerdeführerin sich selber vorbehaltene Nutzniessung an 
den übertragenen Liegenschaften, indem deren kapitalisierter Wert 
zum Abzug gebracht worden ist. Der Kaufpreis widerspiegelt damit 
nicht mehr den objektiven, sondern den subjektiven Wert der Liegen-
schaften, den bei den Übernehmerinnen durch das Nutzniessungs-
recht bewirkten Minderwert. Objektiv ist der Wert der Liegenschaf-
ten durch den Vorbehalt der Nutzniessung unberührt geblieben. Der 
Wert einer Liegenschaft bestimmt sich nach dem Nutzen, den die 
Liegenschaft spendet. Wer den Nutzen vereinnahmt, der Eigentümer 
selber oder der Nutzniesser, ist für den Wert der Liegenschaft bedeu-
tungslos. Die Bewertung der Liegenschaft hat so zu erfolgen, wie 
wenn kein solches Recht bestünde (KASPAR FIERZ, Der Schweizer 
Immobilienwert, 5. A., Zürich 2005, S. 373). Dies gilt gleichermas-
sen auch für die Ermittlung des Steuerwertes einer Liegenschaft. Ob 
daran eine Nutzniessung besteht, ist ohne Bedeutung. Deren Wert ge-


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langt von der Grundstückbewertungssumme nicht in Abzug (Weglei-
tung für die Bewertung von Grundstücken, II/2, S. 2, Ziff. 2.2.3). 
Steuerlich ist das Bestehen einer Nutzniessung lediglich insofern von 
Bedeutung, als nicht der Grundeigentümer, sondern der Nutzniesser 
die Liegenschaft zu versteuern hat (§§ 30 Abs. 1 lit. a und 46 Abs. 2 
StG). Die Bemessungsgrundlagen bleiben für Eigentümer und Nutz-
niesser dieselben. 
5.4. 
Die Massgeblichkeit des objektiven Wertes einer Liegenschaft 
für die Berechnung der Grundbuchabgabe kommt auch darin zum 
Ausdruck, dass die auf die Erwerberinnen übertragene Schuld für die 
Berechnung der Grundbuchabgabe vom Übernahmepreis nicht zum 
Abzug gelangt. Dies wird denn auch von der Beschwerdeführerin 
nicht verlangt, obwohl die Liegenschaften durch die Schuldübernah-
meverpflichtung für die Erwerberinnen zusätzlich an Wert eingebüsst 
haben. Nicht anders verhält es sich mit der vorbehaltenen Nutznies-
sung. Sie schmälert nur für die Erwerberinnen den Wert der Liegen-
schaften, stellt aber nicht eine objektive Werteinbusse dar. 
Der in der notariellen Urkunde bezeichnete Übernahmepreis 
von Fr. X. liegt unter den Steuerwerten der Liegenschaften. Die 
Vorinstanz hat damit zu Recht den Steuerwert als massgebliche 
Grundlage für die Berechnung der Grundbuchabgabe bezeichnet (§ 8 
Abs. 2 GBAG). 
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Grundstückschätzungsverfahren 
- 
Die Frage, ob eine Liegenschaft zum (steuerlichen) Verkehrswert 
oder zum Mittel aus (steuerlichem) Verkehrswert und Ertragswert 
besteuert wird, ist ebenso wie die Frage, ob ein Eigenmietwert voll 
oder wegen nur teilweiser Selbstnutzung teilweise besteuert werden 
darf, im ordentlichen Veranlagungsverfahren zu beurteilen (Erw. 1. 
und 6.4.2.). 
- 
Bei der Unrichtigkeitsschätzung ist auf die Verhältnisse im Zeitpunkt 
der ursprünglichen Schätzung abzustellen (Erw. 2.3. - 3.2.). 
- 
Begriff der wesentlichen Änderung gemäss § 218 StG (Erw. 6.1. f.) 
- 
Bei einer Einzelschätzung infolge Wertänderung ist die Entwicklung 
seit der letzten Schätzung zu beurteilen (Erw. 7.1.).