ag_verwaltungsgericht · WBE.2014.293 · 2015-06-04 · de
Obergericht / Verwaltungsgericht / 3. Kammer — WBE.2014.293

Baubewilligungspflicht; Asylbewerberunterkunft 
Die Umnutzung eines Mehrfamilienhauses in eine Unterkunft für Asylbewerber gilt als Wohnnutzung und benötigt in der vorliegenden Wohn-/ Gewerbezone WG 3A keine Baubewilligung.

Die Vorinstanz und der Rechtsdienst des Regierungsrats folgern
die Zuständigkeit demgegenüber aus der Beschwerdebegründung,
was jedoch §61 Abs.2 BauV (und §9 Abs.2 DelV) widerspricht.
3.3. (...)
4.
Zusammenfassend ist der vorinstanzliche Entscheid aufzuhe
ben, da die Vorinstanz trotz fehlender Zuständigkeit einen Sachent
scheid ausgefällt hat. Die Sache ist zur Beurteilung an den sachlich
zuständigen Regierungsrat zu überweisen.
(...)
24 Baubewilligungspflicht; Asylbewerberunterkunft
Die Umnutzung eines Mehrfamilienhauses in eine Unterkunft für Asylbe
werber gilt als Wohnnutzung und benötigt in der vorliegenden Wohn /
Gewerbezone WG3A keine Baubewilligung.
Urteil des Verwaltungsgerichts, 3.Kammer, vom 4.Juni 2015 in Sachen
Einwohnergemeinde A. gegen Kanton Aargau sowie Gemeinderat A. und De
partement Bau, Verkehr und Umwelt (WBE.2014.293).
Aus den Erwägungen
2.2.
Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher Bewilligung
errichtet oder geändert werden (Art.22 Abs.1 RPG). Alle Bauten
und Anlagen und ihre im Hinblick auf die Anliegen der Raument
wicklung, des Umweltschutzes oder der Baupolizei wesentliche Um
gestaltung, Erweiterung oder Zweckänderung sowie die Beseitigung
von Gebäuden bedürfen der Bewilligung durch den Gemeinderat
(§59 Abs.1 BauG). Massstab dafür, ob eine bauliche Massnahme
erheblich genug ist, um sie dem Baubewilligungsverfahren zu unter
werfen, ist die Frage, ob mit der Realisierung der Baute oder Anlage

im Allgemeinen, nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge, so wich
tige räumliche Folgen verbunden sind, dass ein Interesse der Öffent
lichkeit oder der Nachbarn an einer vorgängigen Kontrolle besteht
(BGE139 II 139f.; 120Ib 384; Urteil des Bundesgerichts vom
27.August 2014 [1C_790/2013], Erw.2.3.; AGVE2007, S.426;
2001, S.288).
Zweckänderungen liegen vor, wenn sich die in einer Baute
ausgeübte Nutzung wandelt. Zweck bzw. Nutzungsänderungen kön
nen wegen vermehrter Einwirkungen auf die Umgebung, wegen er
höhter Anforderungen an die Erschliessung oder aus andern Gründen
einer baupolizeilichen Bewilligung bedürfen, auch wenn mit ihnen
bauliche Änderungen nicht verbunden sind. Ob eine Zweckänderung
vorliegt, entscheidet sich durch Vergleich der neuen mit der ur
sprünglich bewilligten Nutzung (AGVE1993, S.357; 1990, S.246;
ERICH ZIMMERLIN, Baugesetz des Kantons Aargau, Kommentar,
2.Auflage, Aarau 1985, §150 N2d; ANDREAS BAUMANN, Kom
mentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern2013, §59 N17).
Auch für Zweckänderungen gilt, dass sie keiner Baubewilligung
bedürfen, wenn sie nur nebensächlicher Natur sind. Der Begriff der
Zweckänderung ist dabei nicht kleinlich auszulegen. Keine solche
Änderung liegt vor, wenn die neue Nutzung weder anderen Bauvor
schriften unterliegt noch erhöhte, gegebenenfalls auch neue Ge
fahren, Nachteile oder Auswirkungen für die Nachbarschaft mit sich
bringt (AGVE1993, S.357; 1991, S.544; 1990, S.246; ZIMMERLIN,
a.a.O., §150 N3; BAUMANN, a.a.O., §59 N17).
2.3. (...)
2.4.
2.4.1.
Das streitige Mehrfamilienhaus liegt in der Wohn / Gewerbe
zone WG3A (vgl. §6 Abs.1 und §8 der Bau und Nutzungsordnung
der Gemeinde A. vom 21.Juni 2001/15.Mai 2002 [BNO]). Der
WG3A ist die EmpfindlichkeitsstufeIII gemäss Art.43 LSV zuge
wiesen. Die WG3A ist für Wohnen sowie mässig störende Gewerbe
und Dienstleistungsbetriebe bestimmt; verboten sind Betriebe des
Sexgewerbes wie Massagesalons, Erotikmärkte und dergleichen (§8
Abs.1 BNO). Die streitbetroffene Liegenschaft wurde vor Jahr

zehnten erstellt und diente stets ausschliesslich zu Wohnzwecken.
Wie dargelegt erteilte der Gemeinderat am 8.Juni 2012 die Baube
willigung für die Sanierung des Mehrfamilienhauses und den Ausbau
des Dachgeschosses in zwei 5½ Zimmer Wohnungen. Die dies
bezüglichen Bauarbeiten sind abgeschlossen. Insgesamt umfasst die
Liegenschaft zwölf 3½ Zimmer Wohnungen und zwei 5½ Zim
mer Wohnungen.
Der Beschwerdegegner beabsichtigt, im Mehrfamilienhaus bis
zu 90 Asylsuchende unterzubringen. Dabei handle es sich vor allem
um Familien oder Frauen mit Kindern, wobei die Zuweisung des
Wohnraums abhängig von den Asylsuchenden sei, welche dem Kan
ton durch die Bundesbehörden zugewiesen würden. Aktuell bestehe
ein grosses Bedürfnis, Asylsuchenden aus Syrien eine Unterkunft an
zubieten, wobei diese Entwicklung zum Teil raschen Änderungen un
terworfen sei. Die Asylsuchenden würden auf die Wohnungen aufge
teilt. Sie würden sich dort aufhalten und leben, sie würden dort schla
fen, im Familienverbund kochen (keine Gemeinschaftsküche) und
sich verpflegen.Tagsüber könnten die Asylsuchenden an Beschäfti
gungsprogrammen teilnehmen, sofern dafür ausreichend Plätze vor
handen seien. Zudem könnten sie Deutschkurse besuchen. Schul
pflichtige Kinder besuchten aufgrund der allgemeinen Schulpflicht
die Schule. Zusätzlich zu den Wohnungen der Asylsuchenden sei im
Erdgeschoss ein kleines Büro für die Betreuung vorgesehen. Dort
würden tagsüber ein bis zwei Personen tätig sein.
Es liegt auf der Hand, dass die beschriebene Nutzung grund
sätzlich eine Wohnnutzung darstellt, wie dies auch z.B. bei Studen
tenunterkünften und bei Wohngemeinschaften der Fall ist. Im frag
lichen Mehrfamilienhaus werden (wie bis anhin) Menschen zum
Wohnen untergebracht. Dass zu einer Nutzungsart übergegangen
würde, die nicht mehr dem Wohnen im eigentlichen Sinne zugerech
net werden kann, ist nicht ersichtlich. Dass die Räumlichkeiten an
stelle von Nichtasylsuchenden durch Asylsuchende bewohnt werden,
bringt keine raumrelevanten Auswirkungen mit sich. Insbesondere
kommt es nicht zu zusätzlichen Auswirkungen auf die Umwelt, die
Erschliessung und den Verkehr. Dem Baurecht ist es zudem fremd,
dass einzig je nach Art der Bewohner eine neue Bau bzw. Nutzungs

bewilligung einzuholen wäre. Dass eine Wohngelegenheit für Men
schen geschaffen wird, die einer andern sozialen Gruppe angehören,
ist unter dem rein baupolizeilichen Gesichtspunkt an sich irrelevant.
Massgebend ist vielmehr, wie eine bestimmte Baute aufgrund ihrer
Bauweise, Gestaltung etc. genutzt werden kann (vgl. AGVE 1991,
S.544). Zwar trifft es vorliegend zu, dass eine Belegung von bis zu
90Personen höher als eine durchschnittliche Belegung von Wohn
räumen ist. Die Intensivierung der Wohnnutzung bildet für sich allein
betrachtet jedoch ebenso wenig wie die Art der Bewohner eine
Baubewilligungspflicht (vgl. AGVE1991, S.544f.; Entscheid des
BVU vom 7.Juli 2014 [BVURA.14.327], Erw.3.3 mit Hinweisen).
Das Verwaltungsgericht hielt dazu in einem kürzlich gefällten Ent
scheid fest, dass die Auffassung, wonach über die Ausnützungsziffer
eine Art Bewohnernutzungsdichte definiert würde, im Recht keine
Grundlage finde. Eine solche Auffassung widerspräche auch den
Raumplanungszielen, insbesondere der haushälterischen Nutzung des
Bodens (vgl. Art.75 Abs.1 BV; Art.1 Abs.1 RPG) und dem Ansin
nen, verdichtetes Bauen zu fördern (vgl. §46 BauG) (VGE III/5 vom
23.Januar 2014 [WBE.2013.113], S.14).
2.4.2.
Die Beschwerdeführerin nimmt weiterhin Bezug zu
AGVE1994, S.367ff. und beruft sich auf die "Bewohnerdichte". Im
genannten Entscheid wurde ein Erstaufnahmezentrum für Asyl
suchende aufgrund der Bewohnerdichte und der Tatsache, dass ein
Erstaufnahmezentrum auch von der Art des Betriebs mit einer her
kömmlichen Wohnnutzung nur wenig gemeinsam habe, in einer rei
nen Wohnzone als nicht zonenkonform qualifiziert. Die vorliegend
beabsichtigte Nutzung und die zugrunde liegende Zonierung unter
scheiden sich vom genannten Entscheid jedoch massgeblich:
Zum einen stand im genannten Entscheid ein Erstaufnahme
zentrum für Asylsuchende und nicht die Unterbringung von asylsu
chenden Menschen in Wohnungen zur Beurteilung. Diese Nutzungen
sind nicht vergleichbar: Im genannten Erstaufnahmezentrum hätten
sich die Asylbewerber durchschnittlich lediglich während einer kur
zen Zeitdauer von acht bis zehnTagen aufgehalten; es herrscht
Betriebsamkeit (vgl. AGVE1994, S.371 und 373). Demgegenüber

leben und wohnen die Asylsuchenden in einer kantonalen oder
Gemeindeunterkunft bzw. in durch den Kanton angemieteten Woh
nungen bis zum definitiven Abschluss des Asylverfahrens während
längerer Zeit, was von wenigen Wochen bzw. Monaten bis zu meh
reren Jahren dauern kann. Hier herrscht an sich Sesshaftigkeit und
Beständigkeit (vgl. AGVE 1994, S.373).
Zum andern weisen kantonale oder Gemeindeunterkünfte wie
auch durch den Kanton angemietete Wohnungen zwar eine etwas er
höhte Bewohnerdichte auf, diese ist jedoch, wie der Beschwerdegeg
ner nachvollziehbar darlegt, von vornherein nicht vergleichbar mit
der Bewohnerdichte in einem Erstaufnahmezentrum, wo viele Perso
nen auf relativ geringem Raum untergebracht werden. Auch von er
höhten Lärmemissionen ist ausweislich der Akten nicht auszugehen.
Ohnehin befindet sich die Liegenschaft in einer Zone mit Lärm
empfindlichkeitsstufeIII.
Sodann bestehen auch bezüglich der Zonierung wesentliche
Unterschiede: Das im zitierten Entscheid beurteilte Erstaufnahme
zentrum sollte in einer reinen Wohnzone (Zone W2D gemäss
damaligem §36 BO der Gemeinde Brittnau) betrieben werden (vgl.
AGVE1994, S.370). Die vorliegend zu beurteilende Liegenschaft
befindet sich demgegenüber in der Wohn und Gewerbezone WG3A
von A. (§8 BNO). Bei der WG3A handelt es sich um eine gemischte
Zone, die neben dem Wohnen auch für mässig störende Gewerbe
und Dienstleistungsbetriebe bestimmt ist; entsprechend ist ihr die
LärmempfindlichkeitsstufeIII zugewiesen (§6 Abs.1 und §8 Abs.1
BNO). Die WG3A lässt mehr zu als eine reine Wohnzone.
Festzustellen ist schliesslich, dass sich Unterkünfte für Asylsu
chende regelmässig in reinen Wohnzonen befinden. Gemäss dem zi
tierten Entscheid befanden sich rund die Hälfte der Asylunterkünfte
in reinen Wohnzonen (vgl. AGVE1994, S.372). Die vorliegend zu
beurteilende Liegenschaft befindet sich von der Zonierung her – im
Vergleich zu einer reinen Wohnzone – in einem weniger sensiblen
Gebiet (nämlich der WG3A von A.). Dieser Umstand untermauert
umso mehr, dass die vorliegende Nutzung in der WG3A von A. zo
nenkonform ist.
2.4.3.

Zusammenfassend entspricht die Nutzung der Wohnungen
durch Asylsuchende einer Wohnnutzung und ist in der Wohn und
Gewerbezone WG3A von A. zonenkonform. Eine baubewilligungs
pflichtige Zweck bzw. Nutzungsänderung liegt nicht vor.
(Hinweis: Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffent
lich rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid abgewie
sen, soweit es darauf eingetreten ist; Urteil des Bundesgerichts vom
7.Dezember 2015 [1C_395/2015])
25 Zonenkonformität
Die Umnutzung eines ehemaligen Restaurants in ein Vereinslokal mit An
dachts und Aufenthaltsraum, Schulungsräumen und Büros ist in der
vorliegenden Wohn und Gewerbezone WG2 zonenkonform.
Urteil des Verwaltungsgerichts, 3.Kammer, vom 8.Juli 2015 in Sachen
Einwohnergemeinde A. gegen B. und Gemeinderat A. sowie Regierungsrat
(WBE.2015.19, BeschwerdeverfahrenI) und in Sachen C. und Mitbeteiligte
gegen B. und Gemeinderat A. sowie Regierungsrat (WBE.2015.26, Beschwer
deverfahrenII).
Aus den Erwägungen
1.
1.1.
Das Baugesuch der Beschwerdegegnerin beinhaltet, das ehema
lige Restaurant "D." an der (...) in A. (Wohn und Gewerbezone
WG2) in ein Vereinslokal umzuwandeln. Streitgegenstand bildet
insbesondere die Zonenkonformität der Umnutzung gemäss der Bau
und Nutzungsordnung (BNO) der Gemeinde A. vom 8.Juni 2001.
§9 BNO sieht vor:
"§9