ag_verwaltungsgericht · WBE.2025.5 · 2025-08-25 · de
Obergericht / Verwaltungsgericht / 3. Kammer — WBE.2025.5


Verwaltungsgericht
3. Kammer
WBE.2025.5 / sr / jb
(4-BE.2023.11)
Art. 79
Urteil vom 25. August 2025
Besetzung Verwaltungsrichter Winkler, Vorsitz
Verwaltungsrichter Michel
Verwaltungsrichterin Steiger
Gerichtsschreiberin Ruchti
Beschwerde- Kanton Aargau,
führer handelnd durch den Regierungsrat des Kantons Aargau,
Regierungsgebäude, 5000 Aarau
dieser vertreten durch Dr. iur. Christoph Jäger, Rechtsanwalt,
Effingerstrasse 1, Postfach, 3001 Bern
gegen
Beschwerde- A._____
gegnerin vertreten durch lic. iur. Felix Weber, Rechtsanwalt,
Hintere Bahnhofstrasse 10, Postfach, 5001 Aarau
und
Vorinstanz Stadt Q._____
handelnd durch den Stadtrat
Gegenstand Beschwerdeverfahren betreffend Mehrwertabgaben
Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts, Abt. Kausalabgaben und
Enteignungen, vom 21. November 2024

- 2 -
Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten:
A.
Der Einwohnerrat der Stadt Q._____ beschloss am tt.mm.2017 eine Teil-
revision der allgemeinen Nutzungsplanung. In deren Rahmen wurde eine
Teilfläche der Parzelle Nr. aaa (bisher Bahnareal) der "Spezialzone
C._____" zugewiesen. Eigentümerin der betroffenen Grundstücksfläche ist
die A._____. Die Revision der Ortsplanung wurde am tt.mm.2017 vom
Regierungsrat genehmigt.
Am 16. September 2019 erliess der Stadtrat Q._____ folgende Verfügung
zur Festlegung der Mehrwertabgabe:
1.
Die Mehrwertabgabe für die der Einzonung gleichgestellte Umzonung der
Parzelle aaa wird auf Fr. 1'436'000.00 festgesetzt.
2.
Die Mehrwertabgabe gemäss Ziffer 1 hiervor wird bei Veräusserung des
Grundstücks oder wenn eine Baubewilligung in Rechtskraft erwachsen ist,
zur Bezahlung fällig.
3.
Zu Gunsten der Einwohnergemeinde Q._____ und zu Lasten der Parzelle
aaa besteht für die Forderung gemäss Ziffer 1 hiervor ein gesetzliches
Grundpfandrecht, welches im Grundbuch einzutragen ist. Das Grundbuch-
amt Q._____ wird beauftragt, dieses Grundpfandrecht einzutragen und
den Stadtrat Q._____ sowie den Kanton Aargau, Departement Bau,
Verkehr und Umwelt, Abteilung Raumentwicklung, nach erfolgtem Eintrag
darüber zu informieren.
4.
Es werden keine Verfahrenskosten erhoben. Eine Parteientschädigung
wird nicht ausgerichtet.
Dabei ging der Stadtrat entsprechend der Schätzung des kantonalen Steu-
eramts von einem Landwert des Bahnareals (vor der Zonierung) von
Fr. 300.00/m2 aus.
Auf Einsprache der A._____ hin erliess der Stadtrat Q._____ am
7. Dezember 2020 folgenden Einspracheentscheid:
1.
Die Einsprache wird teilweise gutgeheissen.

- 3 -
2.
In Abänderung von Beschlussziffer 1 des stadträtlichen Entscheids vom
16. September 2019 wird die Mehrwertabgabe für die der Einzonung
gleichgestellte Umzonung der Parzelle aaa auf 810'822.00 Franken fest-
gesetzt.
3.
Die Mehrwertabgabe gemäss Beschlussziffer 2 ist innert 30 Tagen nach
Rechtskraft dieses Entscheids zu bezahlen.
4.
Das Grundbuchamt Zofingen wird beauftragt, für die Forderung gemäss
Beschlussziffer 2 ein Grundpfandrecht zu Gunsten der Einwohnergemein-
de Q._____ und zu Lasten der Parzelle aaa einzutragen und den Stadtrat
Q._____ sowie den Kanton Aargau, Departement Bau, Verkehr und
Umwelt, Abteilung Raumentwicklung, nach erfolgtem Eintrag darüber zu
informieren.
5.
Es werden keine Verfahrenskosten erhoben. Eine Parteientschädigung
wird nicht ausgerichtet.
Der Stadtrat legte seinem Einspracheentscheid nunmehr einen Landwert
des Bahnareals (vor der Zonierung) von Fr. 1'600.00/m2 zu Grunde.
B.
1.
Dagegen erhob der Kanton Aargau mit Eingabe vom 21. Januar 2021 Be-
schwerde beim Spezialverwaltungsgericht, Abteilung Kausalabgaben und
Enteignungen (SKE), mit folgenden Anträgen:
1.
Ziffer 1 und 2 des Einspracheentscheids des Stadtrats Q._____ vom
7. Dezember 2020 seien aufzuheben und wie folgt neu zu fassen:
1.
Auf die Einsprache wird nicht eingetreten.
2.
Die Mehrwertabgabe für die der Einzonung gleichgestellte Umzonung
der Parzelle aaa wird auf Fr. 1'436'000.– festgesetzt (Bestätigung der
stadträtlichen Festsetzungsverfügung vom 16. September 2019, Be-
schlussziffer 1)."
2.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
Das SKE entschied am 27. Juli 2022 im Verfahren 4-BE.2021.1:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

- 4 -
2.
Die Kosten für das Verfahren, bestehend aus einer Staatsgebühr von
Fr. 15'000.00, der Kanzleigebühr von Fr. 330.00 und den Auslagen von
Fr. 100.00, zusammen Fr. 15'430.00, werden dem Beschwerdeführer
auferlegt.
3.
Der Beschwerdeführer hat der Beschwerdegegnerin einen Parteikos-
tenersatz von Fr. 10'900.00 (inkl. MWSt und Auslagen) auszurichten.
C.
1.
Dagegen reichte der Kanton Aargau am 12. September 2022 Beschwerde
beim Verwaltungsgericht ein, mit den Anträgen:
1.
Das Urteil des Spezialverwaltungsgerichts 4-BE.2021.1 vom 27. Juli 2022
und der Einspracheentscheid des Stadtrats Q._____ vom 7. Dezember
2020 seien aufzuheben, und es sei die stadträtliche
Festsetzungsverfügung vom 16. September 2019 zu bestätigen, worin "die
Mehrwertabgabe für die der Einzonung gleichgestellte Umzonung der
Parzelle aaa … auf Fr. 1'436'000.– festgesetzt" wird.
Eventualiter sei der Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts
4-BE.2021.1 vom 27. Juli 2022 aufzuheben und die Sache zu neuem Ent-
scheid im Sinn der Erwägungen an die Vorinstanz zurückzuweisen. Die
am angefochtenen Urteil beteiligten Fachrichter (Richter mit Fachwissen),
die im Rahmen der Urteilsberatung laut den Erwägungen ihre "Überzeu-
gungen", "Auffassungen" oder "Meinungen" geäussert haben zum Wert
der Parzelle vor der Umzonung, haben dabei in den Ausstand zu treten.
2.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
2.
Am 28. März 2023 fällte das Verwaltungsgericht im Verfahren
WBE.2022.349 folgendes Urteil:
1.
In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird das Urteil des Spezial-
verwaltungsgerichts, Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen,
vom 27. Juli 2022 aufgehoben und die Angelegenheit zu neuem Ent-
scheid im Sinne der Erwägungen an das Spezialverwaltungsgericht zu-
rückgewiesen.
Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
2.
Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer
Staatsgebühr von Fr. 15'000.00 sowie der Kanzleigebühr und den
Auslagen von Fr. 387.00, gesamthaft Fr. 15'387.00, sind vom
Beschwerdeführer, der Beschwerdegegnerin und dem Stadtrat
Q._____ zu je 1/3 mit Fr. 5'129.00 zu bezahlen.

- 5 -
3.
Es werden keine Parteikosten ersetzt.
D.
Aufgrund dieses Rückweisungsentscheids holte das SKE bei der B._____
AG eine Landwertschätzung der Parzelle Nr. aaa, vor und nach der
Einzonung per 2017, ein und wies die Beschwerde des Kantons Aargau im
Verfahren 4-BE.2023.11 mit Urteil vom 21. November 2024 abermals ab,
unter Auferlegung der Prozesskosten (Verfahrenskosten und Parteikosten
der Beschwerdegegnerin) an den Kanton.
E.
1.
Dieses Urteil liess der Kanton am 6. Januar 2025 mit einer weiteren Be-
schwerde beim Verwaltungsgericht anfechten und stellte die folgenden An-
träge in der Sache:
1.
Das Urteil des Spezialverwaltungsgerichts, Abteilung Kausalabgaben und
Enteignungen, vom 21. November 2024 wird aufgehoben.
2.
In Gutheissung der Beschwerde und Bestätigung der Festsetzungsverfü-
gung des Stadtrats Q._____ vom 16. September 2019 werden Ziffer 1 und
2 des Einspracheentscheids des Stadtrats Q._____ vom 7. Dezember
2020 aufgehoben und wie folgt neu gefasst:
1.
Auf die Einsprache wird nicht eingetreten.
2.
Die Mehrwertabgabe für die der Einzonung gleichgestellte Umzo-
nung der Parzelle aaa wird auf Fr. 1'436'000.00 festgesetzt.
3.
Es wird festgestellt, dass der Zwischenentscheid WBE.2022.349 des Ver-
waltungsgerichts, 3. Kammer, vom 28. März 2023 nichtig ist.
Eventualiter: Der Zwischenentscheid WBE.2022.349 des Verwaltungsge-
richts, 3. Kammer, vom 28. März 2023 wird aufgehoben.
Subeventualiter: Der Kostenentscheid wird dahingehend angepasst, dass
dem Beschwerdeführer (und somit dem Mehrwertabgabefonds) keine Kos-
ten auferlegt werden.
Die Gerichtskasse wird angewiesen, dem Beschwerdeführer die bezahlten
Kosten zurückzuerstatten.
4.
Eventualiter: Das Urteil der Vorinstanz wird aufgehoben und die Angele-
genheit zu neuem Entscheid im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz
zurückgewiesen.

- 6 -
5.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
In prozessualer Hinsicht stellte der Beschwerdeführer zudem die Verfah-
rensanträge:
6.
Das Verfahren wird durch die 2. Kammer oder eventualiter die 1. Kammer
des Verwaltungsgerichts, subeventualiter eine andere Abteilung und Kam-
mer des Obergerichts, geführt.
7.
Die Richterinnen und Richter der 3. Kammer des Verwaltungsgerichts tre-
ten in den Ausstand. Ebenso werden die Gerichtsschreiberinnen und Ge-
richtsschreiber der 3. Kammer des Verwaltungsgerichts nicht beigezogen.
2.
Mit Eingabe vom 17. Februar 2025 verzichtete der Stadtrat Q._____ unter
Bestreitung der Vorbringen des Beschwerdeführers und Verweis auf die
Vorakten auf die Erstattung einer Beschwerdeantwort, stellte aber Antrag
auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.
Das SKE verwies in der Stellungnahme vom 19. Februar 2025 auf die Be-
gründung des angefochtenen Entscheids und brachte präzisierende Be-
merkungen an.
Mit Beschwerdeantwort vom 25. Februar 2025 beantragte die A._____ als
Beschwerdegegnerin die kostenfällige Abweisung der Beschwerde, soweit
darauf einzutreten sei.
3.
Mit Eingabe vom 27. Februar 2025 zog der nunmehr anwaltlich vertretene
Beschwerdeführer seine Verfahrensanträge Ziff. 6 und 7 (Ausstandsbe-
gehren gegen die Richterinnen und Richter sowie Gerichtsschreiberinnen
und Gerichtsschreiber der 3. Kammer des Verwaltungsgerichts) zurück,
ebenso den Sachantrag Ziff. 3, einschliesslich des Eventual- und Subeven-
tualantrags betreffend die Nichtigkeit bzw. die Aufhebung/Abänderung des
verwaltungsgerichtlichen Rückweisungsentscheids WBE.2022.349 vom
28. März 2023. Gleichzeitig kündigte er an, dass er zu den aufrechterhalte-
nen Anträgen Ziff. 1, 2, 4 und 5 replicando Stellung nehmen und dabei klä-
rend auf den Sachverhalt und dessen rechtliche Würdigung eingehen wer-
de.
4.
Mit Verfügung des instruierenden Verwaltungsrichters (der 3. Kammer)
vom 3. März 2025 wurde dem Beschwerdeführer eine Replikfrist bis 3. April
2025 angesetzt. Zudem wurden die Verfasser der Beschwerdeschrift vom
6. Januar 2025 unter Bezugnahme auf beispielhaft angeführte Passagen

- 7 -
daraus darauf hingewiesen, dass das Verwaltungsgericht die Beschwerde
auch unter dem Aspekt von § 25 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwal-
tungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 (Verwaltungsrechtspflegege-
setz, VRPG; SAR 271.200) betreffend Sanktionierung einer groben Verlet-
zung des prozessualen Anstands prüfen werde, unter Gewährung des
rechtlichen Gehörs und Einräumung einer Frist bis 3. April 2025 für eine
allfällige Stellungnahme. Diese Frist wurde dem einen Verfasser der Be-
schwerdefrist antragsgemäss bis 5. Mai 2025 erstreckt.
5.
In der Replik vom 2. April 2025 wiederholte der Beschwerdeführer ankün-
digungsgemäss die Anträge Ziff. 1, 2, 4 und 5 der Beschwerde. Diese er-
gänzte er um den Eventualantrag in Ziff. 3, wonach die Mehrwertabgabe
für die der Einzonung gleichgestellte Umzonung der Parzelle Nr. aaa auf
Fr. 1'112'534.40 festzusetzen sei.
6.
In der Duplik vom 2. Mai 2025 hielt die Beschwerdegegnerin an den Anträ-
gen in der Beschwerdeantwort fest und schloss auf vollumfängliche Abwei-
sung der Beschwerde.
7.
Am 5. Mai 2025 äusserte sich der eine Verfasser der Beschwerdeschrift
vom 6. Januar 2025 zur in Aussicht gestellten Sanktionierung einer groben
Verletzung des prozessualen Anstands und stellte die folgenden Anträge:
1.
Es sei kein Verfahren betreffend Verweis bzw. Ausfällung einer Ordnungs-
busse zu eröffnen. Eventualiter sei von einem Verweis oder der Ausfällung
einer Ordnungsbusse abzusehen.
2.
Unter o/e Kostenfolge.
Verfahrensantrag:
Im Falle der Eröffnung eines Verfahrens betreffend Verweis oder Ord-
nungsbusse sei dieses separat zum Beschwerdeverfahren WBE.2025.5
zu führen.
8.
Der andere Mitunterzeichner der Beschwerdeschrift vom 6. Januar 2025
liess sich nicht zur erwähnten Thematik der groben Verletzung des prozes-
sualen Anstands vernehmen.
9.
Am 15. Mai 2025 erstattete der Stadtrat Q._____ eine Duplik, worin er an
seinem Antrag auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten
sei, festhielt.

- 8 -
10.
In einer unaufgeforderten Stellungnahme vom 30. Mai 2025 schloss sich
der Beschwerdeführer dem Verfahrensantrag des einen Verfassers der Be-
schwerdeschrift vom 6. Januar 2025 an, das gegen diesen gerichtete "Dis-
ziplinarverfahren" vom vorliegenden Beschwerdeverfahren (WBE.2025.5)
abzutrennen.
11.
Die Beschwerdegegnerin ihrerseits widersetzte sich dem Antrag auf Ver-
fahrenstrennung in ihrer Eingabe vom 5. Juni 2025 nicht, sofern nach Auf-
fassung des Gerichts eine eigenständige Behandlung dieses Disziplinar-
verfahrens möglich sei.
F.
Das Verwaltungsgericht hat den Fall auf dem Zirkularweg entschieden (§ 7
des Gerichtsorganisationsgesetzes vom 6. Dezember 2011 [GOG;
SAR 155.200]).
Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
I.
1.
Der Gemeinderat erlässt eine Verfügung über die Höhe der Mehrwertab-
gabe (vgl. § 28b Abs. 1 des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwe-
sen vom 19. Januar 1993 [Baugesetz, BauG; SAR 713.100]). Gegen die
Festsetzungsverfügung kann Einsprache erhoben werden. Einspracheent-
scheide können mit Beschwerde beim Spezialverwaltungsgericht ange-
fochten werden (§ 28b Abs. 3 BauG). Gegen das Urteil des Spezialverwal-
tungsgerichts ist die Verwaltungsgerichtsbeschwerde zulässig (§ 54 Abs. 1
VRPG). Das Verwaltungsgericht ist somit zur Beurteilung der vorliegenden
Beschwerde zuständig. Innerhalb des Verwaltungsgerichts sind Rechtsmit-
tel im Bereich des Bauwesens, der Raumentwicklung und des Umwelt-
rechts, worunter auch der Ausgleich von Planungsvorteilen in Form der in
Art. 5 Abs. 1 und 1bis ff. des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom
22. Juni 1979 (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) und den §§ 28a ff.
BauG geregelten sog. Mehrwertabgabe fällt, gemäss Anhang 1 der Ge-
schäftsordnung des Obergerichts des Kantons Aargau vom 21. November
2012 (Stand: 1. Juni 2025) der 3. Kammer zur Beurteilung zugewiesen.
2.
Entsprechend dem hier angefochtenen Urteil des SKE ist es auch im zwei-
ten Rechtsgang bei einer Festsetzung der Mehrwertabgabe auf
Fr. 810'822.00 geblieben, womit der Beschwerdeführer mit seinen bei der
Vorinstanz gestellten Anträgen, wonach auf die Einsprache an den Stadtrat

- 9 -
Q._____ (wegen Verspätung) nicht einzutreten und die Mehrwertabgabe in
Bestätigung der ursprünglichen Verfügung des Stadtrats Q._____ vom
16. September 2019 auf Fr. 1'436'000.00 festzulegen sei, (erneut) nicht
durchgedrungen ist. Gemäss § 28e Abs. 1 BauG steht dem Kanton für Ein-
zonungen und ihnen gleichgestellte Umzonungen die Hälfte des kantona-
len Mindestsatzes zu. Daher partizipiert er weniger, wenn die Mehrwertab-
gabe tiefer festgelegt wird, als von ihm beantragt wurde. Folglich ist der
Kanton in schutzwürdigen eigenen Interessen betroffen und zur Be-
schwerde gegen das Urteil des SKE legitimiert (vgl. § 42 lit. a VRPG).
3.
Die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen geben nach dem Rückzug des
Sachantrags Ziff. 3 und der Verfahrensanträge Ziff. 6 und 7 der Beschwer-
deschrift vom 6. Januar 2025 zu keinen Bemerkungen Anlass. Auf die
rechtzeitig erhobene Beschwerde ist (im aufrechterhaltenen Umfang) ein-
zutreten.
4.
Mit der Beschwerde ans Verwaltungsgericht können die unrichtige oder un-
vollständige Feststellung des Sachverhalts sowie Rechtsverletzungen ge-
rügt werden (§ 4 Abs. 1 BauG i.V.m. § 55 Abs. 1 VRPG). Die Rüge der
Unangemessenheit ist demgegenüber unzulässig (Umkehrschluss aus
§ 55 Abs. 3 VRPG).
5.
5.1.
Der Verfahrensantrag auf Abtrennung des "Disziplinarverfahrens" gegen
die Verfasser der Beschwerdeschrift vom 6. Januar 2025 vom vorliegenden
Beschwerdeverfahren (WBE.2025.5) wird vom einen dieser Verfasser da-
mit begründet, dass sich die angedrohte Disziplinierung nicht gegen den
Beschwerdeführer, sondern gegen "Privatpersonen" richte. Die anderen
Parteien des Beschwerdeverfahrens seien von den vom Gericht beanstan-
deten Äusserungen ebenfalls nicht betroffen. Unter dem Aspekt der Wah-
rung der Persönlichkeitsrechte der betroffenen Privatpersonen wäre eine
Anonymisierung angezeigt, welche ohne Abtrennung vom Verfahren
WBE.2025.5 kaum möglich wäre. Es werde deshalb um eine separate Füh-
rung des Disziplinarverfahrens ersucht, von dessen Eingaben und Ent-
scheiden die Parteien des Verfahrens WBE.2025.5 keine Kenntnis erhiel-
ten. Ein allfälliger Entscheid des Gerichts über die Bestrafung der in Frage
stehenden Privatpersonen dürfe nicht, jedenfalls nicht vor Eintritt der for-
mellen Rechtskraft, veröffentlicht werden und müsse so anonymisiert wer-
den, dass sich keine Rückschlüsse auf die Identität der betroffenen Privat-
personen ziehen liessen.
Der Beschwerdeführer gibt zu bedenken, dass das prozessrechtliche Dis-
ziplinarverfahren ein Verfahren im Verfahren darstelle. Den unterzeichnen-

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den Personen der Beschwerdeschrift vom 6. Januar 2025 komme nur dies-
bezüglich Parteistellung nach § 13 Abs. 2 VRPG zu, nicht aber in der
Hauptsache. Sie seien letztlich als Amts- oder Privatpersonen persönlich
in eigener Sache betroffen. Aus persönlichkeitsrechtlichen Gründen be-
grüsse es der Beschwerdeführer, wenn das Verfahren gemäss § 25 VRPG
gegen die betroffenen Privatpersonen abgetrennt und separat geführt wer-
de. Mangels Parteistellung im Hauptverfahren erhielten sie, die ursprüng-
lich für den Beschwerdeführer aufgetreten seien, dortige Verfügungen so-
wie den Entscheid im Verfahren WBE.2025.5 nicht mehr zugestellt. Gleich-
zeitig drohe eine Verzögerung des Hauptverfahrens durch das Disziplinar-
verfahren oder umgekehrt. Auch prozessökonomische Gründe sprächen
deshalb für eine Verfahrenstrennung. Umgekehrt ergäben sich daraus
keine prozessualen oder materiellen Nachteile (für die Verfahrensbeteilig-
ten).
5.2.
5.2.1.
Die im aargauischen VRPG nicht explizit geregelte, aber praxisgemäss zu-
lässige Anordnung der Trennung von Verfahren ergeht von Amtes wegen
oder auf Antrag von Verfahrensbeteiligten. Wichtigste Richtschnur hierfür
ist die Prozessökonomie (oder Zweckmässigkeit). Neben prozessökonomi-
schen Überlegungen sind allfällige Nachteile für die Betroffenen beim Ent-
scheid miteinzubeziehen. Die instruierende Behörde verfügt diesbezüglich
über einen grossen Ermessenspielraum. Die Trennung ist dabei in jedem
Prozessstadium möglich, auch noch mit der instanzabschliessenden Er-
kenntnis der Behörde (vgl. MICHEL DAUM, in: RUTH HERZOG/MICHEL DAUM
[HRSG.], Kommentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege im
Kanton Bern, 2. Auflage 2020, N. 1 und 11 zu Art. 17; vgl. auch Entscheid
der Steuerrekurskommission des Kantons Bern vom 28. November 2024 in
den Verfahren 100 23 445, 100 23 446, 200 23 294 und 2000 23 295,
Erw. 2; Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern [BVD]
vom 3. April 2023 im Verfahren BVD 120/2022/66, Erw. 4; Entscheide des
Zürcher Verwaltungsgerichts vom 27. März 2015 im Verfahren
VB.2014.00232, Erw. 2.2 f., und vom 28. Februar 2013 im Verfahren
VB.2011.00093, Erw. 3.1 f.; MARTIN BERTSCHI/KASPAR PLÜSS, in: ALAIN
GRIFFEL [HRSG.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des
Kantons Zürich [VRG], 3. Auflage 2014, N. 50 ff. zu den Vorbem. zu
§§ 4–31). Einer Verfahrenstrennung steht entgegen, wenn die Angelegen-
heiten in einem engen sachlichen Zusammenhang stehen und aus pro-
zessökonomischen Überlegungen gemeinsam durchzuführen sind (Ent-
scheide der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern [BVD] vom
15. September 2023 im Verfahren BVD 120/2021/92, Erw. 3c, und vom
3. April 2023 im Verfahren BVD 120/2022/66, Erw. 4). Prozessökonomisch
sinnvoll ist eine Verfahrenstrennung insbesondere dann, wenn die Begeh-
ren unterschiedliche Sachverhalts- oder Rechtsfragen betreffen, wenn zu
erwarten ist, dass andernfalls die Beurteilung der Begehren eines bestimm-

- 11 -
ten Gesuchstellers unverhältnismässig lange verzögert würde, oder wenn
das Verfahren in Bezug auf eine beteiligte Person gegenstandslos wird
(vgl. BERTSCHI/PLÜSS, a.a.O., N. 63 zu Vorbem. zu §§ 4–31).
5.2.2.
Bislang hat das Verwaltungsgericht Personen, die im verwaltungsgerichtli-
chen Verfahren den prozessualen Anstand im Sinne von § 25 VRPG grob
verletzt haben, in aller Regel gebüsst, ohne dafür ein separates (Diszipli-
nar-)Verfahren zu eröffnen (vgl. die Entscheide des Verwaltungsgerichts
WBE.2024.137 vom 6. Januar 2025, Erw. II/7 und Dispositiv-Ziffer 3,
WBE.2018.403 vom 1. Mai 2019, Erw. 10 und Dispositiv-Ziffer 2,
WBE.2017.41 vom 5. April 2017, Erw. II/4 und Dispositiv-Ziffer 3,
WBE.2016.41 vom 19. August 2016, Erw. II/3 und Dispositiv-Ziffer 2,
WBE.2013.503 vom 21. August 2014, Erw. II/6 und Dispositiv-Ziffer 2,
WBE.2006.31 vom 30. Mai 2007, Erw. II/9 und Dispositiv-Ziffer 2,
BE.2000.00162 vom 21. Juli 2000, Erw. II und Dispositiv-Ziffer 2, und
BE.2000.00035 vom 28. März 2000, Erw. III und Dispositiv-Ziffer 2). Einzig
mit den Entscheiden BE.2003.00023 vom 16. Mai 2003 und BE.99.00024
vom 12. Mai 1999 entschied das Verwaltungsgericht, das Disziplinarver-
fahren nach der bis 31. Dezember 2008 in Kraft stehenden Fassung des
§ 57bis aVRPG (vom 9. Juli 1968; AGS 12 398) als Vorgängernorm von § 25
VRPG aus prozessökonomischen Gründen bzw. wegen fehlenden Sachzu-
sammenhangs vom Beschwerdeverfahren abzutrennen und in einem se-
paraten Verfahren (BE.2003.00154 bzw. BE.99.00132) zu führen.
Im vorliegenden Fall ist der enge Sachzusammenhang zwischen der Be-
gründung der Beschwerde (vom 6. Januar 2025) bzw. der darin gestellten
Anträge und den Äusserungen, die den Tatbestand von § 25 VRPG erfüllen
könnten, evident. Über weite Strecken dieser Beschwerdeschrift setzten
sich deren Verfasser bzw. Unterzeichner nicht etwa mit dem angefochte-
nen Entscheid der Vorinstanz und der darin beurteilten Grundstücksbewer-
tung (vor und nach der fraglichen Planungsmassnahme) für die Bestim-
mung der Mehrwertabgabe auseinander, sondern schwerpunktmässig mit
dem Rückweisungsentscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2022.349
vom 28. März 2023, der aus ihrer Sicht an verschiedenen gravierenden for-
mellen und materiellen Fehlern leiden soll, mit der Folge, dass dessen
Nichtigkeit festzustellen, dass er eventualiter zu widerrufen bzw. aufzuhe-
ben und dass er subeventualiter im Kostenpunkt anzupassen sei (vgl.
Antrag Ziff. 3 und die dazu gegebene Begründung auf S. 29 ff. der
Beschwerde). Grundlage für diese Einschätzung bilden die vermeintliche
sachliche Unzuständigkeit der 3. Kammer des Verwaltungsgerichts für die
Beurteilung von Streitigkeiten betreffend Mehrwertabgaben (vgl. dazu den
Verfahrensantrag Ziff. 6) sowie die angebliche Befangenheit und Parteilich-
keit des Spruchkörpers des besagten Rückweisungsentscheids, die auch
zum Anlass genommen wurden, im zweiten Rechtsgang ein umfassendes
Ausstandsbegehren gegen sämtliche Richterinnen und Richter sowie Ge-

- 12 -
richtsschreiberinnen und Gerichtsschreiber der 3. Kammer zu stellen (vgl.
dazu den Verfahrensantrag Ziff. 7). Diese angebliche Befangenheit und
Parteilichkeit wiederum begründeten die Verfasser der Beschwerdeschrift
im Wesentlichen damit, dass zwischen der Anwältin, welche die Beschwer-
degegnerin im Einspracheverfahren beim Stadtrat Q._____ vertrat, und
dem im Verfahren WBE.2022.349 eingesetzten Gerichtsschreiber der
3. Kammer eine persönliche Nähe bestehe oder bestanden habe. Dies
ergebe sich aufgrund eines früheren Praktikumsbetreuungsverhältnisses,
der nebenberuflichen Funktion der Anwältin als Ersatzrichterin des
Verwaltungsgerichts mit angeblicher fachlicher Führung des
Gerichtsschreibers sowie der Zugehörigkeit der beiden zur selben
politischen Partei, die dem Gerichtsschreiber später zur Wahl als
Bezirksgerichtspräsident verholfen habe. Die persönliche Nähe habe dazu
geführt, dass der Gerichtsschreiber die Begründung des
Rückweisungsentscheids, insbesondere in Bezug auf die Frage der
Rechtzeitigkeit der Einsprache beim Stadtrat Q._____, deren Verneinung
für die betreffende Anwältin schwerwiegende haftpflichtrechtliche Konse-
quenzen haben könnte, zugunsten der Beschwerdegegnerin und zulasten
des Beschwerdeführers gezielt manipuliert habe, indem er die Vorbringen
des Beschwerdeführers weitestgehend unterdrückt sowie die Rechtspre-
chung und Lehre unvollständig oder falsch zitiert habe. Dadurch hätten die
drei Mitglieder des Gerichts anhand des Referats des fehlbaren Gerichts-
schreibers die Rügen und die Rechtslage gar nicht erkennen und beurteilen
können. Diese Umstände bewirkten nicht nur eine klar rechtswidrige Be-
gründung des Rückweisungsentscheids. Vielmehr seien darüber hinaus
Amtspflichten respektive im Falle des Gerichtsschreibers Mitarbeiterpflich-
ten gemäss Personalgesetzgebung verletzt worden.
Es wird weiter hinten darauf zurückzukommen sein, ob durch diese Vor-
würfe und die konkret gewählte Formulierung der prozessuale Anstand im
Sinne von § 25 VRPG schwer verletzt wurde (siehe Erw. II/4 hinten). Je-
denfalls belegen die Ausführungen die untrennbare Verflechtung zwischen
Beschwerdebegründung und der zu prüfenden Anstandsverletzung. Es
handelt sich nicht bloss um für die Beurteilung der (später teilweise zurück-
gezogenen) Beschwerdeanträge irrelevante, nebensächliche (Rand-)Be-
merkungen, sondern um den Kern der Begründung des Sachantrags Ziff. 3,
der Verfahrensanträge Ziff. 6 und 7 sowie in Teilen auch des weiterhin pen-
denten Sachantrags Ziff. 2 (mit welchem unter anderem daran festgehalten
wird, dass die Einsprache beim Stadtrat Q._____ verspätet erfolgt sei). Der
darin zum Ausdruck kommende enge Sachzusammenhang zwischen Be-
schwerdebegründung und möglicher Anstandsverletzung spricht gegen die
Eröffnung eines separaten "Disziplinarverfahrens" gegen die Verfasser der
Beschwerdeschrift vom 6. Januar 2025, auch wenn diese nicht Partei des
Beschwerdeverfahrens WBE.2025.5 sind; im Übrigen wurden sie mit den
relevanten Unterlagen bedient und erhalten im Falle einer Disziplinierung
auch das Urteil zugestellt.

- 13 -
Es sind ferner keine prozessökonomischen Gründe für die beantragte Ver-
fahrenstrennung ersichtlich. Namentlich führt die gemeinsame Verfahrens-
führung und Urteilseröffnung weder zu einer Verzögerung des Beschwer-
deverfahrens WBE.2025.5 noch zu einem Verzug einer allfälligen Diszipli-
nierung der Verfasser der Beschwerdeschrift. In beiden Fällen ist die Sache
zeitgleich spruchreif und erfordert weder einen weiteren Schriftenwechsel
noch ein Beweisverfahren.
Welchen unzulässigen Eingriff in eine rechtlich geschützte Position die Ver-
fasser der Beschwerdeschrift durch die ungetrennte Fortführung des Ver-
fahrens und gemeinsame Urteilseröffnung erleiden könnten, ist ebenso we-
nig erkennbar. Für den Schutz ihrer Privatsphäre (Art. 13 der Bundesver-
fassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 [BV;
SR 101]; Art. 28 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom 10. Dezem-
ber 1907 [ZGB; SR 210]) gegenüber einer breiteren Öffentlichkeit kann bei
Veröffentlichung des Urteils durch dessen Anonymisierung gesorgt wer-
den; durch die Weglassung von Funktionsbezeichnungen ist auch hinrei-
chend gewährleistet, dass keine Rückschlüsse auf die Identität der Verfas-
ser der Beschwerdeschrift vom 6. Januar 2025 gezogen werden können.
Die Parteien des Beschwerdeverfahrens sind durch die Zustellung der In-
struktionsverfügung vom 3. März 2025 sowie der Stellungnahme vom
5. Mai 2025 des einen Verfassers der Beschwerdeschrift mit Instruktions-
verfügung vom 22. Mai 2025 ohnehin schon darüber orientiert, dass eine
Disziplinierung der Verfasser wegen grober Verletzung des prozessualen
Anstands im Raum steht. Die Beschwerdegegnerin ihrerseits hat ebenfalls
Anstoss an der Ausdruckweise der Verfasser genommen und zu mehr Res-
pekt und Professionalität aufgerufen (vgl. Beschwerdeantwort, S. 6 Rz. 11,
S. 11 Rz. 35, S. 13 Rz. 44, S. 16 Rz. 54). Die allfällige Ausfällung eines
Verweises oder einer Ordnungsbusse kann dem Ansehen der Verfasser
daher kaum zusätzlich schaden. Es besteht zudem ein öffentliches Interes-
se daran, die Gegenparteien über die Konsequenzen für die Anstandsver-
letzungen gegenüber Gerichtspersonen zu orientieren. Hinzu kommt, dass
der Beschwerdeführer als Arbeitgeber der Verfasser der Beschwerdeschrift
durchaus Kenntnis von der Sanktionierung von Verfehlungen haben darf,
die sie unstreitig in Ausübung ihrer beruflichen Funktion begangen haben
(vgl. § 4 Abs. 3 des Gesetzes über die Grundzüge des Personalrechts vom
16. Mai 2000 [Personalgesetz, PersG; SAR 165.100] i.V.m. Art. 328b des
Bundesgesetzes betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilge-
setzbuches [Fünfter Teil: Obligationenrecht] vom 30. März 1911 [OR;
SR 220]; ULLIN STREIFF/ ADRIAN VON KAENEL/ROGER RUDOLPH, Arbeitsver-
trag, Praxiskommentar zu Art. 319–362 OR, 7. Auflage 2012, N. 9 zu
Art. 328b).

- 14 -
Demnach ist der Antrag auf Abtrennung eines gegen die Verfasser der
Beschwerdeschrift vom 6. Januar 2025 eröffneten Disziplinarverfahrens
vom vorliegenden Beschwerdeverfahren WBE.2025.5 abzuweisen.
II.
1.
In der Sache wiederholt der Beschwerdeführer zum Teil seine Vorbringen
aus der ersten Beschwerde vom 12. September 2022 im Verfahren
WBE.2022.349, die schon im Rückweisungsentscheid vom 28. März 2023
abgeurteilt wurden. Zwar ist dieser Rückweisungsentscheid (mit verbliebe-
nem Entscheidungsspielraum der Vorinstanz im zurückgewiesenen Punkt
der Grundstücksbewertung) aufgrund seines Charakters als Zwischenent-
scheid im Sinne von Art. 93 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht
vom 17. Juni 2025 (Bundesgerichtsgesetz, BGG; SR 173.110) noch nicht
rechtskräftig (vgl. dazu statt vieler: BGE 149 II 170, Erw. 1.9; 142 II 20,
Erw. 1.2; 134 II 124, Erw. 1.3; Urteile des Bundesgerichts 1C_64/2023 vom
9. November 2023, Erw. 1.3 f., 1C_580/2021 vom 17. Juni 2022,
Erw. 1.3.1, und 1C_636/2017 vom 22. Mai 2018, Erw. 2.4). Er kann zusam-
men mit der Beschwerde gegen das vorliegende Urteil (= verfahrensab-
schliessender Endentscheid) ans Bundesgericht weitergezogen werden,
wobei alle im Zwischenentscheid behandelten Rügen, die sich auf den In-
halt des Endentscheids auswirken, weiterhin zulässig und zu hören sind
(Art. 93 Abs. 3 BGG).
Dennoch, ungeachtet der fehlenden Rechtskraft und der damit einherge-
henden Abänderlichkeit des Entscheids in einem allfälligen Beschwerde-
verfahren vor Bundesgericht, ist das Verwaltungsgericht mit Rücksicht auf
die Bindungswirkung von Erwägungen (mit Dispositivcharakter) in Rück-
weisungsentscheiden (vgl. Aargauische Gerichts- und Verwaltungsent-
scheide [AGVE] 1986, S. 344 f; 1975, S. 175; Entscheid des Verwaltungs-
gerichts WBE.2015.99 vom 23. April 2015, Erw. I/2.3; MICHAEL MERKER,
Rechtsmittel, Klage und Normenkontrollverfahren nach dem aargauischen
Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege [vom 9. Juli 1968], Kommentar
zu den §§ 38–72 [a]VRPG, Zürich 1998, N. 35 zu § 58 mit Hinweisen auch
auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung) an seine eigenen Erwägungen
im Rückweisungsentscheid vom 28. März 2023 gebunden und kann grund-
sätzlich nicht darauf zurückkommen. Eine Ausnahme davon würde allen-
falls dann gelten, wenn dem Verwaltungsgericht im Kontext der bereits be-
antworteten Rechtsfragen neue Fakten präsentiert würden (vgl. zum Gan-
zen den Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2023.353 vom 7. Okto-
ber 2024, Erw. II/2.2, mit Hinweis auf das Urteil des Bundesgerichts
2D_5/2019 vom 26. Februar 2021, Erw. 2.1), was allerdings hier nicht zur
Diskussion steht.
Die Argumentation des Beschwerdeführers, weshalb verwaltungsgerichtli-
chen Rückweisungsentscheiden im Vergleich zu denjenigen des Bundes-

- 15 -
gerichts keine entsprechende Bindungswirkung (in Bezug auf die eigenen
Erwägungen des Rückweisungsentscheids) innewohnen soll (Beschwerde,
Ziff. 6.4.3, S. 35 f.), steht im Widerspruch zur ständigen Praxis des Verwal-
tungsgerichts (einschliesslich des vom Beschwerdeführer zitierten Ent-
scheids WBE.2024.111 vom 27. November 2024, Erw. II/2.1) und über-
zeugt ohnehin nicht. Namentlich begründet die Bindungswirkung keine Ver-
letzung der Rechtsweggarantie (Art. 29a BV), denn die in einem Rückwei-
sungsentscheid nicht behandelten (und entschiedenen) relevanten Rügen
könnten in einem zweiten Rechtsgang vor Verwaltungsgericht vorgebracht
und von diesem geprüft werden. Es besteht gerade keine Verpflichtung
dazu, allenfalls – je nach Konstellation im konkreten Fall – nicht einmal ein
Recht darauf, insoweit eine Sprungbeschwerde oder "omissio medio" beim
Bundesgericht zu erheben. Weshalb es gegen den wie auch immer gearte-
ten Grundsatz der "Einheit des Verfahrens" verstossen soll, dass das Ver-
waltungsgericht (von einer Partei behauptete) eigene Fehler mit Ausnahme
von Fällen, die eine Wiederaufnahme gemäss den §§ 65 ff. VRPG rechtfer-
tigen, nicht korrigieren kann, ist ebenso wenig nachvollziehbar. Einer Wie-
dererwägung nach § 39 VRPG sind jedenfalls nur erstinstanzliche Verfü-
gungen zugänglich, und dies vorbehältlich einer erheblich und entscheid-
relevant veränderter Sach- oder Rechtslage auch nur bis zum Vorliegen
eines Rechtsmittelentscheids. Auch der Widerruf von fehlerhaften Ent-
scheiden (nach Massgabe von § 37 VRPG) ist auf erstinstanzliche Verwal-
tungsverfügungen zugeschnitten, die prinzipiell nicht unumstösslich und
daher nach Eintritt der formellen Rechtskraft nur rechtsbeständig, aber
nicht materiell rechtskräftig sind. Demgegenüber kommt Rechtsmittelent-
scheiden, speziell solchen von Verwaltungsjustizbehörden, materielle
Rechtskraft zu, die deren Abänderlichkeit ausserhalb von ordentlichen oder
ausserordentlichen Rechtsmitteln (wie die Revision oder eben Wiederauf-
nahme gemäss den §§ 65 ff. VRPG) entgegensteht (vgl. PIERRE
TSCHANNEN/MARKUS MÜLLER/MARKUS KERN, Allgemeines Verwaltungs-
recht, 5. Auflage 2022, Rz. 838 ff.; ULRICH HÄFELIN/GEORG MÜLLER/FELIX
UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Auflage 2020, Rz. 1278). Der
Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen gilt für sämtliche Be-
hörden und Gerichte, einschliesslich Bundesgericht. Auch andere kantona-
le Gerichte anerkennen die Bindungswirkung von Rückweisungsentschei-
den, und zwar auch ohne die vom Beschwerdeführer geforderte explizite
gesetzliche Grundlage, angelehnt an die Praxis des Bundesgerichts und/
oder das Prinzip der Einmaligkeit des Rechtsschutzes (vgl. die Entscheide
des Zürcher Verwaltungsgerichts vom 13. Juli 2023 im Verfahren
VB.2022.00373, Erw. 4.3, und vom 21. September 2011 im Verfahren
SB.2011.00042, Erw. 1.3, das Urteil des Kantonsgerichts Freiburg vom
16. April 2018 im Verfahren 101 2017 146; Entscheid des Luzerner
Obergerichts vom 14. Mai 2001 im Verfahren 11 00 23, Erw. 2.1 [LGVE
2001 I Nr. 21]; Entscheid des Thurgauer Obergerichts [RBOG 2017 Nr. 15],
Erw. 2d; Entscheid des Verwaltungsgerichts Graubünden vom 12. März
2019 im Verfahren R 2018 29, Erw. 4.1 und 4.3.1; Entscheid des

- 16 -
Solothurner Verwaltungsgerichts vom 15. Februar 2021 im Verfahren
VWBES.2020.212, Erw. 2.2; Entscheid des Verwaltungsgerichts Schwyz
vom 29. November 2023 im Verfahren III 2021 212, Erw. 7.3.3; Entscheid
des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Sozialversicherungen,
vom 29. Juli 2021 im Verfahren 750 20 469 / 196).
Zu den im Rückweisungsentscheid abgeurteilten Punkten, auf die das Ver-
waltungsgericht im vorliegenden Verfahren nicht mehr zurückkommen darf,
gehören die Rechtzeitigkeit der Einsprache beim Stadtrat Q._____ (vgl.
Rückweisungsentscheid, Erw. II/1), die Unverbindlichkeit der
Grundstücksbewertung (für den Stadtrat Q._____ und die
Rechtsmittelinstanzen) durch das kantonale Steueramt, das für die
Bestimmung der Mehrwertabgabe einen Wert der Parzelle Nr. aaa vor der
Zuweisung zur "Spezialzone C._____" von Fr. 300.00/m2 zugrunde legte
(vgl. Rückweisungsentscheid, Erw. II/5.7), sowie der Wert der Parzelle
Nr. aaa nach der Zuweisung zur "Spezialzone C._____" in Höhe von
Fr. 3'285.00/m2 (Fr. 3'435.00/m2 vom kantonalen Steueramt geschätzter
Bodenwert abzüglich Fr. 150.00/m2 Abbruch- und Gestaltungsplankosten),
der zwischen den Parteien schon im ersten Rechtsgang vor
Spezialverwaltungsgericht (4-BE.2021.1) nicht (mehr) umstritten war (vgl.
Entscheid des SKE 4-BE.2021.1 vom 27. Juli 2022, Erw. 7.5). Das zeigen
insbesondere die Ausführungen des Vertreters des Beschwerdeführers an
der Verhandlung vom 11. Mai 2022 vor dem SKE (vgl. das dazugehörige
Protokoll [Vorakten 4-BE.2021.1, act. 55 ff.], S. 13), die sich der
Beschwerdeführer entgegen seiner anderweitigen Überzeugung (vgl.
Beschwerde, S. 47) anrechnen lassen muss.
In der Beschwerde (beim Verwaltungsgericht) vom 6. Januar 2025 ver-
mischten deren Verfasser diesbezüglich den Begriff "Streitgegenstand"
(= Höhe der Mehrwertabgabe, die durch die Grundstückswerte vor und
nach der Planungsmassnahme beeinflusst wird) und die Frage danach mit-
einander, ob ein (bestimmter) Sachverhalt unbestritten oder "unstrittig" ist,
was auch unter der Herrschaft der Untersuchungsmaxime (§ 17 VRPG) da-
zu führen kann, dass darüber kein Beweis abgenommen werden muss (vgl.
Beschwerde, S. 46 ff.). Die Vorinstanz stellte im ersten Urteil 4-BE.2021.1
vom 27. Juli 2022 aufgrund insoweit übereinstimmender Parteidarstellung
auf einen Verkehrswert der Parzelle Nr. aaa nach der Zuweisung zur
"Spezialzone C._____" von Fr. 3'285.00/m2 ab. Eine von allen Verfah-
rensbeteiligten übereinstimmend anerkannte Sachdarstellung soll aus ver-
fahrensökonomischen Gründen nur dann weiter untersucht werden, wenn
begründete Zweifel an der Richtigkeit des dargestellten Sachverhalts be-
stehen (vgl. KASPAR PLÜSS, in: ALAIN GRIFFEL [HRSG.], Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], a.a.O., N. 22
zu § 7; vgl. auch HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 990). Solche be-
gründeten Zweifel hegten weder das SKE noch im Anschluss daran das
Verwaltungsgericht, woran auch der Hinweis in der damaligen Beschwerde

- 17 -
ans Verwaltungsgericht vom 12. September 2022 (Ziff. 8) auf die Unzuläs-
sigkeit des dort gerügten "Methodenwechsels" nichts zu ändern vermochte.
Die Richtigkeit des fraglichen Werts wurde auch vom Verwaltungsgericht
im Rückweisungsentscheid vom 28. März 2023 zumindest sinngemäss be-
stätigt, indem sich der Auftrag an die Vorinstanz zur Vervollständigung des
Sachverhalts auf die Abklärung des Verkehrswerts der Parzelle Nr. aaa vor
der Zuweisung zur "Spezialzone C._____", mithin als "Bahnland",
beschränkte (vgl. Rückweisungsentscheid, Erw. II/6.3). Im Fall einer Rück-
weisung eines Verfahrens an eine Vorinstanz ist der von der oberen Instanz
festgestellte Sachverhalt grundsätzlich verbindlich und muss von der Vorin-
stanz in der Regel nicht mehr neu abgeklärt werden. Neue Tatsachen-
behauptungen und Beweisanträge zu Streitfragen, die bereits im Rückwei-
sungsentscheid abschliessend behandelt wurden, sind im zweiten Rechts-
gang grundsätzlich nicht zu beachten (PLÜSS, a.a.O., N. 16 zu § 7 mit
Hinweisen auf die Rechtsprechung des Bundesgerichts [BGE 135 III 334,
Erw. 2] und des Zürcher Verwaltungsgerichts [Entscheide vom 8. Februar
2012 im Verfahren VR.2010.00004, Erw. 2.2, 21. Dezember 2011 im
Verfahren VB.2011.00030, Erw. 2.1, 27. Oktober 2010 im Verfahren
SB.2010.00058, Erw. 1.3.2]; vgl. auch BGE 150 III 123, Erw. 3; 148 I 127,
Erw. 3.1; 140 III 466, Erw. 4.2.1; Urteile des Bundesgerichts 1C_704/2024
vom 13. Mai 2025, Erw. 3.1, und 2C_890/2018 vom 18. September 2019,
Erw. 3.2 f.). Insofern spielt es auch keine Rolle, dass der Beschwerdeführer
den Verkehrswert der Parzelle Nr. aaa nach der Zuweisung zur "Spezial-
zone C._____" im zweiten Rechtsgang, mit Eingaben vom 30. Mai 2024
(Vorakten 4-BE.2023.11, act. 48 ff.) und 13. Juni 2024 (Vorakten
4-BE.2023.11, act. 56 ff.) beim SKE, wieder (offen) zur Disposition gestellt
und im Schreiben vom 25. Juli 2023 (nicht: 2024; Vorakten 4-BE.2023.11,
act. 3) eine Neuschätzung desselben verlangt hat (vgl. Beschwerde, S. 48),
mit der Überlegung, dass auch dieser Wert (analog dem Verkehrswert vor
der Neuzonierung) von unabhängigen Sachverständigen höher geschätzt
werden könnte als vom kantonalen Steueramt, was schon im ersten
Rechtsgang absehbar war und deshalb kein zulässiges Novum darstellt.
Materiell behandelt zu werden brauchen daher im vorliegenden Beschwer-
deverfahren einzig noch die Rügen betreffend die Bewertung der Parzelle
Nr. aaa vor deren Zuweisung zur "Spezialzone C._____" und die sich
daraus ergebenden Implikationen auf die Höhe der streitgegenständlichen
Mehrwertabgabe. Anzufügen bleibt, dass der in der Landwertschätzung der
B._____ AG ermittelte Verkehrswert nach der Neuzonierung mit
Fr. 3'678.00/m2 mit rund 7% ohnehin nicht wesentlich vom steueramtlich
geschätzten Wert (von Fr. 3'435.00/m2 ohne Berücksichtigung der Ab-
bruch- und Gestaltungsplankosten) differiert (vgl. zur Unwesentlichkeit von
Abweichungen im Bereich von +/-10% auch Beschwerde, S. 26 unten).

- 18 -
2.
2.1.
Die Vorinstanz erachtete den vom Stadtrat Q._____ im
Einspracheentscheid vom 7. Dezember 2020 angenommenen Wert der
Parzelle Nr. aaa vor deren Zuweisung zur "Spezialzone C._____" in Höhe
von Fr. 1'685.00/m2 als durch die von ihr eingeholte Landwertschätzung der
B._____ AG vom 19. März 2024 (Vorakten 4-BE.2023.11, act. 107) als
plausibilisiert. Indessen stellte die Vorinstanz dabei nicht auf die von der
Gutachterin ermittelten Verkehrswerte ab, sondern nahm eine bedeutsame
Korrekturberechnung vor und gelangte auf diese Weise zu stark von der
Landwertschätzung abweichenden Quadratmeterpreisen, nämlich zu
einem Ansatz von Fr. 1'540.76/m2 anstelle von Fr. 973.00/m2 nach der sog.
Residualwertmethode (Landwertschätzung, S. 11 f.) und zu einem solchen
von Fr. 1'838.00/m2 anstelle von Fr. 1'193.00/m2 nach der
Vergleichswertmethode (Landwertschätzung, S. 13 f.). Die Differenzen er-
klären sich daraus, dass die Vorinstanz mit Rücksicht auf die für sie nicht
nachvollziehbare einseitige Berücksichtigung der Fläche des Gleisfeldes
(von 847 m2; vgl. dazu die Abbildung auf S. 10 der Landwertschätzung) nur
bei der abgabepflichtigen Fläche (von insgesamt 2'406 m2), nicht aber bei
der baulichen Nutzung – eine solche wurde von der Gutachterin in Bezug
auf das Gleisfeld ausgeschlossen – den Markt- und Residualwert der Gleis-
feldfläche kurzerhand demjenigen des Baufelds von 1'115 m2 (grüne
Fläche in der Abbildung auf S. 10 der Landwertschätzung) gleichsetzte und
auf Fr. 1'614.00/m2 (anstatt 0) bezifferte (vgl. angefochtener Entscheid,
Erw. 8.3.4.3 und 9.1).
2.2.
In der Beschwerde vom 6. Januar 2025 wollte der Beschwerdeführer die
Landwertschätzung der B._____ AG noch nicht gegen sich gelten lassen,
mit der Begründung, das Gutachten kranke daran, dass mit dem Bahnareal
kein Gewinn erzielt werden könne und die Nebenbetriebe gemäss
bundesgerichtlicher Rechtsprechung auf total 150 m2 Ladenfläche mit
beschränktem Angebot limitiert seien (Beschwerde, Ziff. 8, S. 49). Aus-
serdem sei die Residualwertmethode als Schätzverfahren für den Ver-
kehrswert von Bauland ungeeignet, was das Bundesgericht mehrfach be-
stätigt habe (Beschwerde, Ziff. 9.2, S. 54). Demgegenüber wird in der
Replik neu zumindest im Eventualpunkt die Ansicht vertreten, dass auf die
Gutachten abzustellen sei, demzufolge der Landwert vor der Zuweisung
der Parzelle Nr. aaa zur "Spezialzone C._____" Fr. 973.00/m2 betragen
habe, womit sich die Mehrwertabgabe auf Fr. 1'112'534.40 (Fr. 2'312.00/m2
[Fr. 3'285.00/m2 abzüglich Fr. 973.00/m2] x 2'406 m2 x 0,2) anstatt
Fr. 810'822.00 belaufen würde (Replik, Rz. 53). Die anerkannte und
erfahrene Immobilienschätzerin habe die Landwertschätzung lege artis
vorgenommen. Es handle sich um ein fachmännisches gerichtliches Gut-
achten, von dem nur aus triftigen Gründen abgewichen werden dürfe. Da-
ran habe sich die Vorinstanz nicht gehalten und ohne weitere Abklärungen

- 19 -
zur von ihr angenommenen Überbaubarkeit der Gleisfeldfläche und der Be-
willigungsfähigkeit eines solchen Vorhabens sowie Analyse der spezifi-
schen Kosten-/Nutzen- bzw. Ertragssituation Korrekturberechnungen an-
gestellt. Gleisüberdeckungen unter Aufrechterhaltung des laufenden Bahn-
betriebs und unter Einhaltung aller bahnbetrieblichen Sicherheitsvorschrif-
ten (Erdbebenertüchtigung, Störfallvorsorge) stellten regelmässig hohe An-
forderungen und seien sehr teuer, was sich auch auf den Wert des Bodens
auswirke (Replik, Rz. 54 ff.). Abgesehen davon sei eine solche Überde-
ckung weder vor noch nach der Neuzonierung jemals in Betracht gezogen
worden. Es wäre schätzungsrechtlich falsch, eine solche abstrakte, ja hy-
pothetische Möglichkeit, von der nie die Rede gewesen und die nie konkret
angestrebt worden sei, womit es an der Realisierungswahrscheinlichkeit
fehle, bei der Berechnung des Verkehrswerts miteinzubeziehen (Replik,
Rz. 60).
2.3.
2.3.1.
In einem gewissen Widerspruch zur (aktuell) betonten Verlässlichkeit des
Gutachtens der B._____ AG steht die Haltung des Beschwerdeführers (im
Hauptpunkt), wonach für die Bestimmung des Verkehrswerts der Parzelle
Nr. aaa vor der Zuweisung zur "Spezialzone C._____" primär auf den vom
kantonalen Steueramt ermittelten Schätzwert von Fr. 300.00/m2
abzustellen sei. Dahinter steht nach wie vor die Überlegung, dass der
Stadtrat Q._____ nicht ohne triftige Gründe von der Schätzung des
kantonalen Steueramtes hätte abweichen dürfen, jedenfalls nicht ohne vor-
gängige Rücksprache mit dem betreffenden Amt und substanziierte Darle-
gung der fehlenden Schlüssigkeit der steueramtlichen Schätzung (Replik,
Rz. 37 ff.).
2.3.2.
Wird nun aber in Übereinstimmung mit der zu seinem Eventualantrag ge-
gebenen Begründung des Beschwerdeführers davon ausgegangen, dass
die Landwertschätzung der B._____ AG verlässlich ist und richtige
Verkehrswertschätzungen enthält (siehe Erw. 2.2 vorne), ergibt sich ohne
weiteres, dass der steueramtlich ermittelte Verkehrswert von Fr. 300.00/m2
kaum zutreffend sein kann, denn nach allen von der B._____ AG an-
gewandten und grundsätzlich anerkannten Immobilienbewertungsmetho-
den (Residualwertmethode ohne und mit spekulativem Entwicklungspoten-
zial, Vergleichswertmethode) resultieren mit Fr. 973.00/m2, Fr. 1'193.00/m2
und Fr. 656.00/m2 deutlich höhere Werte. Folglich kann der Stadtrat mit
seiner Einschätzung, dass ein Verkehrswert von Fr. 300.00/m2 wesentlich
zu tief sei, nicht so falsch gelegen haben. Ob und wie er sein Abweichen
begründete, ist dabei zweitrangig. Entgegen der Auffassung des Be-
schwerdeführers beinhaltet § 28b BauG keine Verpflichtung des Gemein-
derats, bei der Festsetzung der Mehrwertabgabe eine Begründung zuhan-
den des Steueramts dafür abzugeben, weshalb er im Einzelfall von einer

- 20 -
steueramtlichen Schätzung abweicht. Entsprechendes ergibt sich auch
nicht aus der Botschaft des Regierungsrats an den Grossen Rat vom
2. Dezember 2015 zu den Anpassungen an die Änderungen des Raumpla-
nungsgesetzes des Bundes (Mehrwertausgleich, Forderung der Verfügbar-
keit von Bauland und weitere Änderungen), 15.269, S. 19. Dort wird zwar
festgehalten, dass der Gemeinderat nur aus triftigen Gründen von der
Schätzung des Steueramtes abweichen dürfe, der die Qualität einer fach-
lichen Expertise zukomme, und dass er mit dem Steueramt mit Vorzug
(also nicht zwingend) Rücksprache nehmen soll, wenn er Unstimmigkeiten
entdecke und die Schätzung für ihn nicht schlüssig sei. Eine solche Rück-
sprache ist im vorliegenden Fall mit Schreiben des Stadtrats an das kanto-
nale Steueramt vom 4. Mai 2020 (Vorakten Stadt Q._____, act. 721 f.)
erfolgt. Dazu nahm das Steueramt mit Antwortschreiben vom 18. Mai 2020
(Vorakten, act. 733 ff.) ausführlich Stellung, ohne dass zwischen diesen
beiden Behörden eine Bereinigung erzielt werden konnte. Vor dem
Hintergrund der Durchführung des empfohlenen vorgängigen
Konsultationsverfahrens ist erst recht unter keinem Titel ersichtlich,
weshalb die steueramtliche Verkehrswertschätzung einer Überprüfung und
Neubewertung durch den Stadtrat Q._____ selbst und die
Rechtsmittelinstanzen entzogen gewesen sein soll.
2.3.3.
Im Übrigen kam das Verwaltungsgericht bereits im Rückweisungsent-
scheid vom 28. März 2023 (Erw. II/5.7) zum Schluss, dass der Stadtrat
Q._____ bezüglich der Situation vor der Zuweisung der Parzelle Nr. aaa
zur "Spezialzone C._____" nicht an die Verkehrswertschätzung des kanto-
nalen Steueramts gebunden sei, unter Hinweis auf die wenig stringente
Herleitung des in Frage stehenden Schätzwertes durch das Steueramt. An-
dernfalls hätte sich eine Rückweisung der Sache an die Vorinstanz zur gut-
achterlichen Abklärung des Verkehrswerts der Parzelle Nr. aaa vor der
Zuweisung zur "Spezialzone C._____" von vornherein erübrigt. Aus den
bereits in Erw. 1 vorne dargelegten Gründen darf auf diese Einschätzung
im Rahmen des vorliegenden Beschwerdeverfahrens nicht mehr zu-
rückgekommen werden. Angesichts dessen, dass ein Verkehrswert von le-
diglich Fr. 300.00/m2 im zweiten Rechtsgang gutachterlich nicht bestätigt
werden konnte, besteht für das Verwaltungsgericht überdies keinerlei An-
lass, für die Bestimmung der Mehrwertabgabe auf diesen Wert zurückzu-
greifen.
2.4.
2.4.1.
Der Beschwerdeführer hält auch weiterhin dafür, dass im vorliegenden Fall
der statistischen Methode oder Vergleichswertmethode der Vorrang ge-
genüber der Residualwertmethode oder der Methode der Rückwärtsrech-
nung einzuräumen sei. Es sei unbestritten – so der Beschwerdeführer –,
dass für die Bewertung von Bahnarealen keine eigentliche Praxis bestehe

- 21 -
und in den vergangenen Jahren nicht oft vergleichbare Bahnflächen ge-
handelt worden seien, weshalb in der Praxis auch nicht auf eine Vielzahl
von Referenzfällen zurückgegriffen werden könne. Aus diesem Grund
scheine es geboten, sich zur Bewertung eines Grundstücks der Residual-
wertmethode zu bedienen. Dennoch sei bei dieser Methode Zurückhaltung
geboten, weil viele Annahmen getroffen werden müssten, was die Methode
sehr sensitiv bzw. ungenau mache. Entgegen der Auffassung des Stadtrats
Q._____, des Spezialverwaltungsgerichts und der Beschwerdegegnerin
habe es vorliegend einen Vergleichspreis aus dem Verkauf eines
ähnlichen, vergleichbaren Grundstücks in R._____ gegeben. Selbst wenn
dieser Vergleichswert mit dem Faktor 3 multipliziert werden müsse,
verspreche dieses Vorgehen mehr Sicherheiten und eine grössere
Realitätsnähe, als wenn eine Schätzung gestützt auf noch mehr Annahmen
getroffen werden müsse, wie dies bei der Residualwertmethode der Fall
sei. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung dürfe die
Schätzungsbehörde erst dann andere Methoden anwenden, wenn
überhaupt keine Vergleichswerte vorhanden seien. Selbst aus vereinzelten
Vergleichspreisen lasse sich auf ein allgemeines Preisniveau schliessen.
Demnach sei es nicht angebracht, bei Vorliegen eines Vergleichswerts auf
die Residualwertmethode zurückzugreifen, ohne nachvollziehbar zu
begründen, weshalb der multiplizierte Wert des Vergleichsobjekts nicht
schlüssig sei. Ebenfalls überzeuge es nicht und es sei rechtlich nicht
haltbar, der Schätzung einer Fachbehörde (kantonales Steueramt)
mangels einer Begründung die gutachterliche Qualität abzusprechen.
Und selbst wenn man sich der Residualwertmethode bediene, gelte es zu
beachten, dass die Gewinnchancen aufgrund der Ausgangslage im vorlie-
genden Fall als gering einzustufen seien. Die Eisenbahngesetzgebung
lasse zwar Nebenbetriebe mit kommerziellen Zwecken zu, doch müssten
diese auf die Bedürfnisse der Bahnkundschaft ausgerichtet sein. Zulässige
Nebenbetriebe variierten nach Bahnhofsgrösse und touristischer Ausrich-
tung. Sie dürften kein Vollsortiment führen; das Warenangebot dürfe nur
den Grundbedarf der Reisenden befriedigen, was insbesondere auf be-
stimmte Buchhandlungen, Papeterien, Geschenk- und Spielwarenbouti-
quen, Bäckereien, Konditoreien, Konfiserien, Metzgereien, Lebensmittel-
und Haushaltgeschäfte, Tabakwarengeschäfte, Blumenläden, Coiffeursa-
lons, Restaurant, Take-Away-Betriebe sowie Apotheken und Drogerien mit
beschränkter Verkaufsfläche zutreffe. Die Ladenflächen dürften dabei ma-
ximal ca. 100–120 m2 aufweisen. Von den übrigen, vom Bundesamt für
Verkehr (BAV) bestätigten Nutzungsmöglichkeiten (Parkplätze für Mitarbei-
tende im 2. UG; Technik- und Kellerräume im 1. UG; Bahnverkauf, Fund-
sachen und Reinigungsanlagen sowie Aufenthaltsräume für Lok- und Ver-
kaufspersonal im 1. OG) seien keine schätzungsrechtlich relevanten Erträ-
ge zu erwarten gewesen. Eine gewinnbringende Geschäfts- und Wohnnut-
zung des Bahnareals sei nach Art. 36 des Bundesgesetzes über die Per-
sonenbeförderung vom 20. März 2009 (Personenbeförderungsgesetz,

- 22 -
PBG; SR 745.1) nicht zulässig gewesen. Der Landwert müsste demnach
durch die Gewinne bzw. Gewinnmöglichkeiten der Nebenbetriebe gerecht-
fertigt werden können. Mit Blick auf durchschnittlich grosse Bahnhöfe sei
bekannt, dass Läden im Bahnhof aufgrund des beschränkten Angebots und
der langen Öffnungszeiten vergleichsweise kleine Erträge generierten. Der
Bahnhof Q._____ stelle einen mittelgrossen Bahnhof dar und sei – gestützt
auf die täglichen Passagierzahlen – mit einem Bahnhof wie beispielsweise
Sargans SG vergleichbar. Zudem stünden Geschäfte im C._____ mit
denjenigen im Bahnhof F._____ mit grösseren Ladenflächen in Konkurrenz
und hätten höchstens die Bahnkunden dieses Teils des Bahnhofs bedienen
können. Durch die Einschränkungen als Nebenbetrieb gemäss
Eisenbahngesetz vom 20. Dezember 1957 (EBG; SR 742.101) (Art. 39)
wäre auch das Sortiment viel weniger vielfältig gewesen. Bei dieser Aus-
gangslage sei nicht ersichtlich, inwiefern an diesen Verkaufsstellen ein
schätzungsrechtlich relevanter Ertrag hätte erzielt werden können, welcher
der Grundeigentümerin eine wirtschaftlich interessante bzw. lukrative Nut-
zungsmöglichkeit gebracht hätte. Aufgrund dessen sei dem betroffenen
Gebiet höchstens der Charakter einer Zone für öffentliche Bauten und An-
lagen bzw. Nutzungen zugekommen, so dass eher mit Bodenpreisen und
einer Preisentwicklung zu rechnen sei, die sich an Landwirtschaftsland
orientiere. Somit bestünden keine nachvollziehbaren Gründe, um vom
steueramtlich geschätzten Landwert vor der Einzonung von Fr. 300.00/m2
abzuweichen.
2.4.2.
Die statistische Methode oder Vergleichswertmethode ist der Methode der
Rückwärtsrechnung insofern vorzuziehen, als ihr reale Transaktionen
anstelle von blossen Hypothesen zugrunde liegen, was aber voraussetzt,
dass vergleichbare Liegenschaften auf dem freien Markt gehandelt wurden
(vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_704/2024 vom 13. Mai 2025, Erw. 3.2).
Die statistische Methode führt nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung
dann zu richtigen Resultaten, wenn Vergleichspreise in genügender Zahl
für Objekte ähnlicher Beschaffenheit zur Verfügung stehen, wobei an diese
Voraussetzungen nicht zu hohe Anforderungen gestellt werden dürfen.
Unterschieden der Vergleichsgrundstücke kann durch Preiszuschläge oder
-abzüge Rechnung getragen werden (BGE 122 II 337, Erw. 5a; 122 I 168,
Erw. 3a; Urteile des Bundesgerichts 1C_42/2023 vom 25. März 2024,
Erw. 6.3, und 1C_473/2017 vom 3. Oktober 2018, Erw. 3.4; HESS/WEIBEL,
Das Enteignungsrecht des Bundes, Band I, 1986, N. 80 ff. und N. 104 zu
Art. 19). Ein Rückgriff auf andere Bewertungsmethoden hat nur dann zu
erfolgen, wenn gar keine Vergleichspreise vorhanden sind (BGE 122 I 168,
Erw. 3a; 115 Ib 408, Erw. 2c; Urteile des Bundesgerichts 1C_42/2023 vom
25. März 2024, Erw. 6.3, 1C_339/2013 vom 27. August 2013, Erw. 2.4, und
1C_266/2011 vom 20. Oktober 2011, Erw. 4.2).

- 23 -
Beim veräusserten Bahnland im R._____, das zu einem Preis von
Fr. 100.00/m2 verkauft wurde, handelte sich jedoch gerade nicht um ein
Grundstück, das mit dem streitgegenständlichen Bahnareal in der Stadt
Q._____ hinreichend vergleichbar wäre. Das lässt sich unschwer daran er-
kennen, dass das kantonale Steueramt bei der Preiserhöhung auf
Fr. 300.00/m2 nicht mit an konkreten Unterschieden hinsichtlich der Lage
und Beschaffenheit der Grundstücke gemessenen Preiszuschlägen ope-
rierte, sondern den Preis für das Land in R._____ kurzerhand um den
Faktor 3 für ein nicht näher definiertes und belegtes unterschiedliches
Bodenpreisniveau von Stadt- und Landgegenden multiplizierte, ohne den
verwendeten Multiplikator stichhaltig zu begründen. Dem Verwaltungsge-
richt erschien daher dieses Vorgehen schon beim ersten Rechtsgang un-
fundiert und beliebig, so dass nicht auf den steueramtlichen Schätzwert ab-
gestellt werden konnte und es an geeigneten Vergleichspreisen fehlte, die
bei der Anwendung der statistischen Methode zu wenigstens ansatzweise
zuverlässigen Resultaten führten. Auch dazu hat sich das Verwaltungsge-
richt im Rückweisungsentscheid vom 28. März 2023 bereits für das vorlie-
gende Beschwerdeverfahren verbindlich geäussert (vgl. Rückweisungsent-
scheid, Erw. II/5.7). Dasselbe gilt in Bezug auf die Frage, wie der Verkehrs-
wert vor der Zuweisung zur "Spezialzone C._____" zu bestimmen ist,
nämlich anhand von Methoden, welche einerseits die Nutzungsmöglichkei-
ten unter der Eisenbahngesetzgebung berücksichtigen und andererseits
allfällige geeignete Vergleichsobjekte einbeziehen (vgl. Rückweisungsent-
scheid, Erw. II/6.3).
Mit der von der B._____ AG in erster Linie verwendeten Residual-
wertmethode werden die Nutzungs- und Ertragsmöglichkeiten unter der
Eisenbahngesetzgebung berücksichtigt. Gegenteiliges wird auch vom Be-
schwerdeführer nicht substanziiert geltend gemacht, auch wenn er sich
ausführlich mit den angeblich fehlenden Gewinnaussichten von kommer-
ziellen Bahnnebenbetrieben im Bahnhofsteil "C._____" befasst, wobei
seine diesbezüglichen Ausführungen vorwiegend allgemeiner Natur sind,
zu wenig auf die konkrete Situation eingehen und zum Teil auch auf zweifel-
haften Annahmen beruhen (beispielsweise betreffend die gegenseitige
Konkurrenzierung von Bahnnebenbetrieben in den beiden Bahnhofsteilen
F._____ und C._____ und dadurch bedingter Kundensegmentierung). Die
B._____ AG unterteilt das abgabepflichtige Land in ein Baufeld für eine
Nutzung unter Eisenbahngesetz mit einer Fläche von 1'115 m2 (grüne
Fläche), wovon 410 m2 auf eine mögliche Gebäudegrundfläche für eine
Bebauung gemäss Eisenbahngesetz (dunkelblau gestricheltes Rechteck)
entfallen, in eine Restfläche von 444 m2 unter Eisenbahngesetz (beige
Fläche), die aufgrund ihrer verwinkelten Form nur zusammen mit
Nachbarparzellen überbaubar ist, was zu einem Abschlag beim Landwert
(von 25%) im Vergleich zur grünen Fläche führt, und in ein Gleisfeld mit
einer Fläche von 847 m2 (blaue Fläche), die sich nicht anderweitig
überbauen lasse. Den Soll-Ertrag von Fr. 388'300.00 pro Jahr und den

- 24 -
Nettoertrag von Fr. 310'640.00 pro Jahr, den sie anschliessend zu 3,7%
kapitalisiert und auf diese Weise zu einem Marktwert (nach Fertigstellung
des Projekts) von Fr. 8,4 Mio. gelangt, berechnet sie aufgrund von
Hauptnutzflächen (Nutzungsannahme: Leitstelle, Kiosk, Fundsachen,
Reinigungsanlagen, Personalräume o.ä.) oberirdisch von 1'046 m2 (3
Geschosse x 410 m2 Gebäudegrundfläche x 85%) und unterirdisch von 892
m2 (1'115 m2 Grösse Baufeld x 80%) sowie Erträgen von Fr. 270.00 pro m2
und Jahr im Erdgeschoss (für dem Bahnbetrieb dienende Verkaufs- und
Serviceflächen im Grundausbau), von Fr. 230.00 pro m2 und Jahr in den
zwei Obergeschossen (für dem Bahnbetrieb dienende Büroflächen im
Grundausbau) und von Fr. 150.00 pro m2 und Jahr im Untergeschoss (für
Lager, Einstellplätze und Verkaufsfläche an Unterführung). Vom Marktwert
von Fr. 8,4 Mio. werden Erstellungskosten samt Risikozuschlag von
insgesamt Fr. 6.6 Mio. abgezogen, woraus sich ein Residualwert von
Fr. 1,8 Mio. für das Baufeld von 1'115 m2 (grüne Fläche) oder von
Fr. 1'614.00/m2 ergibt. Der Residualwert für die Restfläche (beige Fläche)
von 444 m2 beträgt demgemäss Fr. 1'210.50/m2 (Fr. 1'614.00/m2 abzüglich
25%) oder Fr. 537'462.00 (Fr. 1'210.50/m2 x 444 m2). Kein Residualwert
wird der als nicht anderweitig nutzbar eingestuften Gleisfeldfläche
zuerkannt, womit sich der Gesamtresidualwert der abgabepflichtigen
Fläche von 2'406 m2 auf aufgerundet Fr. 2,34 Mio. (Fr. 1,8 Mio. plus
Fr. 540'000.00) oder Fr. 973.00/m2 (Fr. 2,34 Mio. / 2'406 m2) beläuft (vgl.
Landwertschätzung, S. 10–12). Diese Zahlen und Annahmen werden vom
Beschwerdeführer nicht im Einzelnen bestritten oder auch nur (begründet)
in Zweifel gezogen. Wie gesehen (vgl. Erw. 2.2 vorne), stuft der
Beschwerdeführer das Gutachten (neuerdings) sogar als fachmännisch
und damit verlässlich ein.
Zur Plausibilisierung des Residualwerts hat die B._____ AG zusätzlich
insbesondere lokale Vergleichswerte aus Landverkäufen und Enteig-
nungen in der unmittelbaren Umgebung des Bahnhofareals herangezogen,
die aber am Bewertungsstichtag (2017) alle schon Jahre bis Jahrzehnte
zurücklagen, und daraus einen statistischen Mittelwert von Fr. 1'193.00/m2
berechnet (Landwertschätzung, S. 13 f.). Dieser ist allerdings insofern nur
bedingt aussagekräftig, als sich die zum Vergleich herangezogenen Land-
werte auf Bauzonengrundstücke beziehen. Immerhin zeigt der Vergleich,
dass ein Residual- oder Marktwert per 2017 von Fr. 973.00/m2 realistisch
erscheint.
Aufgrund der beschriebenen Methodik wurden mit der Landwertschätzung
der B._____ AG die Vorgaben für die Ermittlung des Verkehrswerts des
abgabepflichtigen Teils der Parzelle Nr. aaa vor deren Zuweisung zur
"Spezialzone C._____" gemäss den Erwägungen im Rückweisungs-
entscheid des Verwaltungsgerichts vom 28. März 2023 umgesetzt. Sowohl
methodisch als auch inhaltlich überzeugt das Gutachten und es wird von
keiner Partei etwas vorgebracht, das an dessen Richtigkeit begründete

- 25 -
Zweifel aufkommen liesse. Die statistische Methode für sich genommen
vermöchte aufgrund einer höchst unbefriedigenden Vergleichsbasis keine
verlässlicheren Resultate zu liefern.
2.5.
Zuzustimmen ist dem Beschwerdeführer hingegen darin, dass die Vorin-
stanz zu Unrecht von der Landwertschätzung der B._____ AG abgewichen
ist und an deren Stelle auf der Basis ungeklärt gebliebener Annahmen
hinsichtlich der Überbaubarkeit der Gleisfeldfläche eigene, unzureichend
verifizierte Verkehrswertberechnungen (anhand der Residualwertmethode)
angestellt hat, mit denen das gutachterliche Ergebnis erheblich abgeändert
wird. Ob eine Überbauung der Gleisfeldfläche von 847 m2 (blaue Fläche
gemäss Abbildung auf S. 10 der Landwertschätzung) tatsächlich
(technisch) realisierbar und genehmigungsfähig gewesen wäre, hat die
Vorinstanz ebenso wenig abgeklärt wie die diesbezüglichen Inves-
titionskosten und Projektrisiken. Abgesehen davon ist nicht damit zu rech-
nen und vor allem nicht ohne weitere Abklärungen darauf abzustellen, dass
allfällige Bauten und Nutzungen über dem Gleisfeld mehrgeschossig und
gleich intensiv wie innerhalb des Baufeldes von 1'115 m2 (grüne Fläche
gemäss Abbildung auf S. 10 der Landwertschätzung) möglich gewesen
wären; zumindest bezüglich des Erdgeschosses sowie der 1. Etage (auf
deren Höhe sich die Fahrleitungen befinden) wäre dies klar zu verneinen.
Es ist daher eindeutig zu kurz gegriffen, auch für die Gleisfeldfläche ohne
weiteres einen Residualwert von Fr. 1'614.00/m2 anzunehmen. Wenn über-
haupt Zweifel am Ergebnis des Gutachtens bestanden hätten, hätte die
Vorinstanz das Gutachten in diesem Punkt überarbeiten lassen müssen,
unter Aufforderung an die Gutachterin oder einen allfälligen Obergutachter
zur Abklärung dessen, ob und inwieweit sich auch die Gleisfeldfläche bau-
lich nutzen lässt. Der gegenteilige Schluss der B._____ AG erscheint dem
Verwaltungsgericht indessen naheliegender, vor allem wenn man sich
zusätzlich zu den bereits erwähnten, offenen Punkten (Realisierbarkeit,
Genehmigungsfähigkeit, Investitionskosten, Projektrisiken) die äusserst
schmale längliche Form dieser Gleisfeldfläche und deren Lage vor Augen
hält. Auf der anderen Seite leuchtet ohne weiteres ein, dass der ermittelte
Residual- oder Marktwert von total Fr. 2,34 Mio. durch die gesamte "einge-
zonte" und abgabepflichtige Fläche von 2'406 m2 geteilt werden muss, un-
ter Einbezug der Gleisfeldfläche von 847 m2; denn auch dieser Teil des
Grundstücks bestimmt den Verkehrswert der abgabepflichtigen Fläche mit,
auch wenn er den durchschnittlichen Quadratmeterpreis mangels effektiver
baulicher Nutzbarkeit erheblich reduziert. Demzufolge ist in Übereinstim-
mung mit der Landwertschätzung der B._____ AG von einem Verkehrswert
der Parzelle Nr. aaa vor der Zuweisung zur "Spezialzone C._____" in Höhe
von Fr. 973.00/m2 auszugehen. Die von der Vorinstanz vorgenommene
Korrekturberechnung hat demgegenüber unberücksichtigt zu bleiben;
gleich wie der steueramtliche Schätzwert von Fr. 300.00/m2, der sich auch
nicht mit einem nicht näher belegten Vergleich mit Grundstücken in einer

- 26 -
Zone für öffentliche Nutzungen belegen lässt (der Wert von
Landwirtschaftsland läge ohnehin massiv darunter).
3.
Aus der Gegenüberstellung der jeweiligen Verkehrswerte pro m2 Land der
Parzelle Nr. aaa vor und nach der Zuweisung zur "Spezialzone C._____"
ergibt sich eine Differenz von Fr. 2'312.00/m2 (Fr. 3'285.00/m2 abzüglich
Fr. 973.00/m2). Für die gesamte abgabepflichtige Fläche beträgt die
Differenz demzufolge Fr. 5'562'672.00 (2'406 m2 x Fr. 2'312.00). Daraus
errechnet sich eine Mehrwertabgabe in Höhe von Fr. 1'112'534.40
(Fr. 5'562'672.00 x 0,2).
Zusammenfassend ist daher in teilweiser Gutheissung der vorliegenden
Beschwerde (im Umfang des Eventualantrags) der vorinstanzliche Ent-
scheid aufzuheben und die Mehrwertabgabe für die streitgegenständliche
Neuzonierung abweichend vom Einspracheentscheid des Stadtrats
Q._____ vom 7. Dezember 2020 auf Fr. 1'112'534.40 festzulegen. Im
Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen.
4.
4.1.
Wer im verwaltungsgerichtlichen Verfahren den prozessualen Anstand
grob verletzt, kann nach § 25 VRPG mit einem Verweis oder mit einer Ord-
nungsbusse bis Fr. 1'000.00 bestraft werden. Ob sich die betreffende
Handlung gegen das Gericht, eine Partei oder unbeteiligte Dritte richtet, ist
belanglos (AGVE 1992, S. 419 f.; Entscheid des Verwaltungsgerichts
BE.99.00132 vom 19. Oktober 1999, Erw. II/2, mit je weiteren Hinweisen).
Bei der Frage, ob ein Verhalten den Anstand verletzt und damit "ungebühr-
lich" ist, geht es letztlich um eine Wertung. Dabei sind der Anspruch der
Parteien, ihren Standpunkt auch pointiert vertreten zu können, und die Frei-
heit der Kritik, welche für eine wirksame Kontrolle der Rechtspflege not-
wendig ist, gegen das ebenso berechtigte Interesse der Justiz abzuwägen,
ein geordnetes Verfahren durchzuführen und, gerade auch zum Schutz von
Verfahrensbeteiligten, unzumutbare Vorwürfe zu verhindern. Die Zustän-
digkeit des Verwaltungsgerichts zur Sanktionierung von Verstössen gegen
den prozessualen Anstand folgt dabei unmittelbar aus § 25 VRPG (vgl. Ent-
scheide des Verwaltungsgerichts WBE.2024.137 vom 6. Januar 2025,
Erw. II/7.1, WBE.2017.41 vom 5. April 2017, Erw. II/4.1, WBE.2006.31 vom
30. Mai 2007, Erw. II/9.1, und BE.99.00132 vom 19. Oktober 1999,
Erw. II/2, mit Hinweisen).
4.2.
4.2.1.
Die Verfasser der Beschwerdeschrift vom 6. Januar 2025 äussern sich da-
rin in verunglimpfender und inhaltlich nicht nachvollziehbarer Weise über
die Richter und Richterin sowie den damaligen Gerichtsschreiber der

- 27 -
3. Kammer des Verwaltungsgerichts, die am Rückweisungsentscheid
WBE.2022.349 vom 28. März 2023 mitgewirkt haben. Der Tenor der Kritik
lautet unmissverständlich dahingehend, dass der betreffende Gerichts-
schreiber (der von den Verfassern der Beschwerdeschrift als Referent des
Urteils des Verwaltungsgerichts vom 28. März 2023 dargestellt wird) durch
absichtliche Unterdrückung von Vorbringen des Beschwerdeführers sowie
unvollständige Zitierung der einschlägigen Rechtsprechung und Lehre das
(Zwischen-)Ergebnis des Verfahrens (im Rahmen des Rückweisungsent-
scheids) gezielt zugunsten der Beschwerdegegnerin und zu Lasten des
Beschwerdeführers beeinflusst und dadurch seine arbeits- bzw. personal-
rechtlichen Pflichten verletzt habe, um die Anwältin (und Ersatzrichterin des
Verwaltungsgerichts), welche die Beschwerdegegnerin im Einsprachever-
fahren beim Stadtrat Q._____ vertrat und welcher der Gerichtsschreiber
persönlich nahestehen oder nahegestanden haben soll, vor allfälligen haft-
pflichtrechtlichen Konsequenzen (wegen verpasster Einsprachefrist) zu
schützen. Die zuständigen Richter sollen sich vom manipulierten Referat
des Gerichtsschreibers in die Irre führen lassen und in Unkenntnis der tat-
sächlichen Akten- und Rechtslage einen qualifiziert falschen Rückwei-
sungsentscheid gefällt haben, der an diversen schwerwiegenden formellen
und inhaltlichen Mängeln leide. Sinngemäss wird den betreffenden
Richtern damit auch vorgeworfen, nicht auf der Höhe ihrer Aufgabe gewe-
sen zu sein. Ausdrücklich wurde in diesem Kontext auf die Verletzung von
Amtspflichten hingewiesen (vgl. Ziff. 3.2 der Beschwerdeschrift). Vom Vor-
wurf der Amtspflichtverletzung waren dabei auch die Richter, nicht nur der
Gerichtsschreiber betroffen, was die folgende Formulierung deutlich macht:
"Insgesamt liegt nicht nur eine klar rechtswidrige Argumentation vor, son-
dern es wurden nach Meinung des Beschwerdeführers Amtspflichten
(und/oder das Pendant dazu im Personalrecht bezüglich Gerichtsschrei-
ber) verletzt". Selbst wenn mit diesen Anschuldigungen trotz der Verwen-
dung des Begriffs "Unschuldsvermutung" (vgl. Beschwerde, Ziff. 5.2.3,
S. 14) kein strafrechtlich relevanter Vorwurf (Amtsmissbrauch im Sinne von
Art. 312 des Schweizerischen Strafgesetzbuches vom 21. Dezember 1937
[StGB; SR 311.0]) verbunden gewesen sein sollte, kommt die geäusserte
Kritik diesem Tatbestand zumindest nahe und stellt auf jeden Fall auf mora-
lischer/sittlicher Ebene ein verpöntes Verhalten dar, das geeignet ist, dem
beruflichen und sozialen Ansehen der angesprochenen Gerichtspersonen
beträchtlich zu schaden.
4.2.2.
Lediglich beispielhaft, also nicht abschliessend, wurden den Verfassern der
Beschwerdeschrift vom 6. Januar 2025 mit Instruktionsverfügung vom
3. März 2025 die folgenden verunglimpfenden Passagen vorgehalten.
Es handelt sich teilweise um krasse Fehler und nahezu alle Fehler wurden
augenscheinlich mit Absicht [Fettdruck im Original] begangen, was an-
gesichts der drohenden gravierenden Folgen für die Richterin bzw. Ar-
beitskollegin im Fall einer Gutheissung der Beschwerde menschlich zwar

- 28 -
teilweise verständlich, aber juristisch völlig inakzeptabel ist. Die – zumin-
dest grobfahrlässigen (vgl. § 4 HG) – Rechtsverstösse müssen als eigent-
liche Amtspflichtverletzung qualifiziert werden und lassen auf diese Weise
auf Parteilichkeit schliessen" (vgl. Beschwerde, S. 13).
Er [= der Kanton Aargau als Beschwerdeführer] rügt auch, dass darüber
hinaus die Begründung gezielt manipuliert worden ist, so dass aus dem
Urteil allein weder die Vorbringen des Beschwerdeführers erkennbar sind
noch die Rechtslage korrekt dargestellt wird. Darin liegt mehr als eine blos-
se Verletzung der Begründungspflicht; vielmehr geht es um eine Verlet-
zung der sog. Amtspflichten" (vgl. Beschwerde, S. 17).
Insgesamt deutet vieles auf eine gezielte Manipulation des Verfahrens-
ausgangs hin, die nach Ansicht des Beschwerdeführers eigentlich perso-
nalrechtliche bzw. dienstrechtliche Konsequenzen [Fettdruck im Ori-
ginal] haben müsste, zumal es nicht die einzige Manipulation ist" (vgl. Be-
schwerde, S. 18).
Daraus, aber auch aus weiteren Ausführungen der Beschwerdeschrift vom
6. Januar 2025 sowie dem Gesamtkontext der angegebenen Stellen wird
der oben (Erw. 4.2.1 vorne) dargelegte Tenor der gegen die betroffenen
Gerichtspersonen erhobenen Vorwürfe klar ersichtlich. In den Ziff. 3.2 und
5.2 Abs. 6 wird die angebliche Nähe zwischen dem Gerichtsschreiber und
der Anwältin/Ersatzrichterin mit markigen Worten und einem Ansatz von
Verschwörungsideen geschildert. Gemäss den Ziff. 5.2.2.2, Ziff. 5.2.3,
Ziff. 5.2.5 und Ziff. 5.2.6 Abs. 10 soll die unbeholfene Argumentation im
Rückweisungsentscheid ein starkes Indiz dafür sein, dass es kein einziges
Mitglied des Gerichts für notwendig gehalten habe, die Beschwerdeschrift
zu lesen oder Fragen zur Zusammenfassung des Sachverhalts im Referat
zu stellen. In Ziff. 5.2.7.2 letzter Absatz heisst es, die unsachliche und un-
begründete Auswahl von Zitatstellen aus der Literatur wirke manipulativ. In
Ziff. 5.2.8.3 letzter Absatz wird den Richtern und der Richterin vorgeworfen,
nicht ansatzweise versucht zu haben, das Referat des Gerichtsschreibers
durch Kopfrechnen und Allgemeinwissen zu plausibilisieren. Gemäss
Ziff. 6.1.2 Abs. 4 soll kein einziges Mitglied des Gerichts die Beschwerde-
schrift gelesen und gemerkt haben, dass die für den Beschwerdeführer
handelnde Behörde nicht so unbeholfen prozessiert haben könne, wie es
im Referat dargestellt worden sei. In Ziff. 6.1.2 Abs. 6 wird weiter ausge-
führt, die Richter hätten anscheinend weder eigenes Wissen beigesteuert
noch eigenes Aktenstudium betrieben. Laut Ziff. 6.1.2 Abs. 7 mache es den
Anschein, dass der Gerichtsschreiber das Urteil faktisch als Einzelrichter
gefällt habe. In Ziff. 6.1.2 Abs. 12 der Beschwerde (S. 31 unten) wurde im
Hinblick auf die angezweifelte Integrität des Gerichtsschreibers, der das
Prozessergebnis (des Zwischenentscheids) zu Ungunsten des Beschwer-
deführers manipuliert haben soll, sogar noch dessen (allgemeine) Eignung
für sein jetziges Amt als Bezirksgerichtspräsident in Frage gestellt.

- 29 -
4.2.3.
In der Stellungnahme vom 5. Mai 2025 (nachfolgend: Stellungnahme) ver-
sucht der Erstunterzeichner der Beschwerdeschrift vom 6. Januar 2025
(nachfolgend: Erstunterzeichner), bei dem es sich aufgrund von Wortwahl
und (unverkennbar juristischem) Stil auch um deren Urheber handeln dürfte
(der Mitunterzeichner verfügt über keine juristische, sondern eine techni-
sche Ausbildung, und der Regierungsrat bezeichnet den Erstunterzeichner
im Schreiben vom 19. Februar 2025 [Beilage 12 zur Stellungnahme] explizit
als "Hauptverfasser"), die begangenen Verunglimpfungen mit kaum nach-
vollziehbaren sprachlichen und grammatikalischen Spitzfindigkeiten (vgl.
Stellungnahme, Rz. 66 und 75) zu relativieren, was ihm allerdings nicht ge-
lingt. Vielmehr belegen seine neuerlichen Ausführungen, dass er keines-
wegs bereit ist, sich von seiner früheren unsachlichen Kritik zu distanzieren,
und auch keinerlei (echte) Reue und Einsicht in die Unangemessenheit sei-
nes Verhaltens zeigt. So bedauert er auf S. 3 und 25 seiner Stellungnahme
nur seine seinerzeitige Wortwahl, die auf Seiten des Gerichts zu Missver-
ständnissen geführt haben soll, womit er sich selbst aus der Verantwortung
ziehen und diese den "unverständigen" Richtern zuschieben will. Am feh-
lenden Ausdruck der Reue und Einsicht ändern auch die vom Regierungs-
rat im Schreiben ans Verwaltungsgericht vom 19. Februar 2025 übermittel-
ten Entschuldigungen seitens des Erstunterzeichners (vgl. Stellungnahme,
Rz. 51) nichts. Zur Uneinsichtigkeit des Erstunterzeichners passt vorab
seine Bemerkung, wonach ihm nicht bewusst sei, inwiefern der Inhalt der
Beschwerdeschrift vom 6. Januar 2025 die angesprochenen Richter und
Richterin der 3. Kammer befremde (vgl. Stellungnahme, Rz. 7), vielmehr
sei für objektive Betrachter bzw. Aussenstehende das Verhalten des Ge-
richts befremdlich (Stellungnahme, Rz. 65). Sodann werden unbelegte Ver-
dächtigungen betreffend die angebliche persönliche Nähe zwischen dem
ehemaligen Gerichtsschreiber und der Anwältin/Ersatzrichterin des Verwal-
tungsgerichts und das gezielt zu Gunsten der Beschwerdegegnerin und zu
Ungunsten des Beschwerdeführers manipulierte Prozessergebnis (durch
Unterdrückung von Vorbringen des Beschwerdeführers, unvollständige
oder unrichtige Zitate, Verschleierung der Sach- und Rechtslage gegen-
über den urteilenden Richtern) flugs wiederholt und erneuert (vgl. Stellung-
nahme, Rz. 36, Rz. 54 ff., insb. 57, 61 und 62). Unerheblich ist, ob der Erst-
unterzeichner dem Gerichtsschreiber in Bezug auf das absichtliche Mani-
pulieren des Prozessergebnisses obendrein ein schändliches Motiv unter-
stellt (vgl. Stellungnahme, Ziff. 74), weil der Vorwurf auch so zumindest
ehrenrührig ist.
Unbestrittenermassen besteht zwar ein erhebliches öffentliches Interesse
daran, Missstände in der Rechtspflege aufzudecken; dies berechtigt aber
nicht dazu, unbewiesene Verdächtigungen oder unqualifizierte Vorwürfe
gegen Verfahrensbeteiligte zu richten (vgl. Urteil des Bundesgerichts vom
15. Dezember 1998, in: Die Praxis [Pra] 88/1999, Nr. 51, Erw. 5d/cc; Ent-
scheid des Verwaltungsgerichts BE.99.00132 vom 19. Oktober 1999,

- 30 -
Erw. II/3). Die Verfasser der Beschwerdeschrift vom 6. Januar 2025 haben
es gerade nicht bei zulässiger sachlicher Kritik bewenden belassen, son-
dern mit der inhaltlichen Ausrichtung ihrer Beschwerde und zum Teil auch
mit ihrer emotional gefärbten, von negativen Superlativen gekennzeichne-
ten Ausdrucksweise die berufliche und soziale Ehre der betroffenen Ge-
richtspersonen, allen voran des ehemaligen Gerichtsschreibers der
3. Kammer, massiv angegriffen, ohne irgendwelche Belege für ihre Be-
hauptungen vorweisen zu können. Die Verdächtigungen im Zusammen-
hang mit dem konspirativen Zusammenwirken zwischen dem Gerichts-
schreiber und der Anwältin/Ersatzrichterin des Verwaltungsgerichts ent-
behren vielmehr jeglicher sachlichen Grundlage und sind objektiv betrach-
tet völlig aus der Luft gegriffen. Der Vollständigkeit halber sei darauf hinge-
wiesen, dass die verwaltungsgerichtliche Beurteilung, wonach die Einspra-
chefrist eingehalten worden sei, im Einklang mit der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung steht (zuletzt explizit so bestätigt im Urteil 1C_713/2024
vom 5. März 2025, Erw. 4, das zur Publikation als Leitentscheid in der amt-
lichen Entscheidsammlung des Bundesgerichts vorgesehen ist). Die Kritik
der Verfasser der Beschwerdeschrift am Rückweisungsentscheid erweist
sich damit auch in inhaltlicher Hinsicht als haltlos.
Zu prozessualem Anstand sind die Parteien nicht nur gegenüber den übri-
gen Verfahrensparteien verpflichtet, sondern auch gegenüber dem Gericht.
Mit der vom Erstunterzeichner in Rz. 47 ff. der Stellungnahme thematisier-
ten Gelegenheit zur Nachbesserung der Beschwerde bzw. von Teilen da-
von durch Nachfristansetzung hätten sich die in der Beschwerdeschrift vom
6. Januar 2025 enthaltenen Verunglimpfungen nicht beseitigen, sondern
höchstens deren Verbreitung eingrenzen lassen. Der prozessuale Anstand
wurde dennoch verletzt, weil sich die Mitglieder des Gerichts keine derar-
tigen Vorwürfe gefallen lassen müssen, unabhängig vom Empfängerkreis
und von der Erfüllung des Tatbestands der üblen Nachrede gemäss
Art. 173 StGB. Abgesehen davon kennt das VRPG keine Bestimmung ana-
log Art. 42 Abs. 6 BGG, wonach unter anderem ungebührliche Rechts-
schriften zur Verbesserung zurückgewiesen werden können. Die Gründe
für eine Nachfristansetzung zur Verbesserung finden sich in § 43 Abs. 3
VRPG; die Ungebührlichkeit einer Eingabe wird darin nicht als Verbesse-
rungsgrund genannt. Ob die Verfasser der Beschwerdeschrift vom 6. Ja-
nuar 2025 den teilweisen Rückzug von Beschwerdeanträgen mit Eingabe
vom 27. Februar 2025 (mit-)veranlasst haben, ist fraglich. Die Initiative da-
für dürfte eher vom durch das Verwaltungsgericht (am 20. Januar 2025)
direkt angeschriebenen Regierungsrat ausgegangen sein, wurde doch
dem Erstunterzeichner gemäss Antwortschreiben des Regierungsrats vom
19. Februar 2025 (Beilage 12 zur Stellungnahme) das Dossier entzogen
(zwecks Fokussierung des Prozesses auf die sich stellenden Rechtsfra-
gen). Ungeachtet dessen macht auch dieser teilweise Beschwerderückzug
die anstandsverletzenden Äusserungen in der Beschwerdeschrift vom
6. Januar 2025 keinesfalls ungeschehen. Fehl geht daher der Schluss in

- 31 -
Rz. 50 der Stellungnahme, wonach die betreffenden Äusserungen (bei der
Beurteilung der Anstandsverletzung) nicht (mehr) zu berücksichtigen seien.
Im besagten Antwortschreiben an das Verwaltungsgericht vom 19. Februar
2025 (Beilage 12 zur Stellungnahme) zeigte der Regierungsrat im Übrigen
volles Verständnis dafür, dass die Mitglieder des Verwaltungsgerichts sich
an den Formulierungen und der Tonalität der Beschwerde vom 6. Januar
2025 störten, und distanzierte sich deutlich davon, auch wenn er darin kei-
ne Verletzung des prozessualen Anstands zu erkennen vermag. Damit sind
die betroffenen Gerichtspersonen also nicht allein der Ansicht, dass sich
der Erstunterzeichner merklich im Ton vergriffen hat. Dass Gerichtsperso-
nen behauptungsweise zuweilen noch härter angegangen werden (vgl.
Stellungnahme, Rz. 73), entschuldigt diesen in keiner Weise, zumal er sich
als ausgebildeter Jurist mit Anwaltspatent und in seiner Stellung als Behör-
denmitglied (in leitender Stellung) speziell bewusst sein sollte, was sich vor
Gericht geziemt.
Zusammenfassend haben die Verfasser der Beschwerdeschrift vom 6. Ja-
nuar 2025 mit ihren mehrfach wiederholten und massiv ehrverletzenden
Äusserungen zum Nachteil der beteiligten Gerichtspersonen den prozessu-
alen Anstand grob verletzt und erfüllen dadurch den Tatbestand von § 25
VRPG.
4.3.
Bei der Ausfällung einer Sanktion nach § 25 VRPG ist dem Betroffenen in
der Regel vorgängig das rechtliche Gehör zu gewähren, da nachteilig in
seine Rechtsstellung eingegriffen werden soll (AGVE 1992, S. 418 f. mit
Hinweisen). Der Betroffene erhält durch die Möglichkeit der vorgängigen
Äusserung die Gelegenheit, mit einer Entschuldigung die Anstandsverlet-
zung zwar nicht rückgängig zu machen, aber immerhin seine Bereitschaft
zu dokumentieren, den durch § 25 VRPG geschützten Gerichtsfrieden wie-
derherzustellen (AGVE 1992, S. 418 f.).
Die Verfasser der Beschwerdeschrift vom 6. Januar 2025 wurden mit Ver-
fügung des instruierenden Verwaltungsrichters vom 3. März 2025 auf § 25
VRPG und die darin geregelten Folgen der groben Verletzung des prozes-
sualen Anstands hingewiesen. Gleichzeitig wurde ihnen mitgeteilt, dass die
Beschwerdeschrift auch im Lichte dieser Bestimmung geprüft werde. Damit
wurde ihnen die Möglichkeit eingeräumt, sich nachträglich von den darin
erhobenen Vorwürfen zu distanzieren oder sich zur Anwendung von § 25
VRPG zu äussern. Von der Möglichkeit, sich von den Vorwürfen zu distan-
zieren, haben beide keinen Gebrauch gemacht; der Erstunterzeichner
nicht, indem seine Stellungnahme vom 5. Mai 2025 keine echte Reue und
Einsicht zeigt; derweil liess sich der Mitunterzeichner gar nicht erst verneh-
men. Aus Sicht des Verwaltungsgerichts wiegt der Verstoss gegen den pro-
zessualen Anstand vor allem beim Erstunterzeichner schwer, zumal er die
Gerichtspersonen repetitiv in ihrer Ehre angegriffen hat und sein Narrativ

- 32 -
betreffend eines absichtlich manipulierten Prozessergebnisses auch in der
Stellungnahme unverändert aufrechterhält (vgl. dazu bereits Erw. 4.2.3
vorne). Aus diesem Grund fällt die mildeste Sanktion des Verweises bei
ihm ausser Betracht. Unter Berücksichtigung dessen, dass er ausgebildeter
Jurist mit Anwaltspatent ist und auch als Behördenmitglied in leitender Stel-
lung auf die Einhaltung des prozessualen Anstands bedacht sein sollte, er
aber auf der anderen Seite offenbar bislang noch nie wegen Verletzung des
prozessualen Anstands gerügt oder sanktioniert wurde (Stellungnahme,
Rz. 52), erscheint eine Busse von Fr. 250.00 als schuldangemessen. In Be-
zug auf den Mitunterzeichner lässt es das Verwaltungsgericht hingegen bei
einem Verweis bewenden, weil dieser nicht primär für die gewählten For-
mulierungen verantwortlich zu zeichnen scheint und auch die Tragweite der
erhobenen Vorwürfe weniger gut einschätzen können dürfte.
III.
1.
Im Beschwerdeverfahren werden die Verfahrens- und Parteikosten in der
Regel nach Massgabe des Unterliegens und Obsiegens auf die Parteien
verlegt (§§ 31 Abs. 2 Satz 1 und 32 Abs. 2 VRPG).
Der Beschwerdeführer ist mit seinem Antrag auf Erhöhung der Mehrwert-
abgabe im Umfang von rund 50% (durch Erhöhung des Betrags von
Fr. 810'822.00 um Fr. 301'712.40 auf Fr. 1'112'534.40 anstatt um
Fr. 625'178.00 [Streitwert] auf Fr. 1'436'000.00) durchgedrungen. Entspre-
chend ist er als zur Hälfte obsiegend bzw. unterliegend zu betrachten.
Dasselbe gilt für die Beschwerdegegnerin.
2.
Demgemäss sind die vorinstanzlichen und die verwaltungsgerichtlichen
Verfahrenskosten je zur Hälfte dem Beschwerdeführer und der Beschwer-
degegnerin aufzuerlegen. Die teilweise unterliegende Stadt Q._____
scheidet als Kostenträgerin aus, weil sich dem Stadtrat Q._____ weder
Willkür in der Sache noch (schwerwiegende) Verfahrensfehler vorwerfen
lassen (vgl. § 31 Abs. 2 Satz 2 VRPG). Die Parteikosten sind
wettzuschlagen (§ 32 Abs. 2 VRPG).
Das Verwaltungsgericht erkennt:
1.
1.1.
In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird das Urteil des Spezialver-
waltungsgerichts, Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen, vom
21. November 2024 aufgehoben und die Mehrwertabgabe für die der Ein-
zonung gleichgestellte Umzonung der Parzelle Nr. aaa auf Fr. 1'112'534.40
festgesetzt.

- 33 -
1.2.
Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
2.
Wegen grober Verletzung des prozessualen Anstands (§ 25 VRPG) wird
D._____ als Erstunterzeichner und "Hauptverfasser" der Be-
schwerdeschrift vom 6. Januar 2025 mit einer Ordnungsbusse von
Fr. 250.00 belegt. E._____ als Mitunterzeichner der Beschwerdeschrift
erhält für dieselbe Ordnungswidrigkeit einen Verweis.
3.
3.1.
Die Verfahrenskosten des Spezialverwaltungsgerichts, Abteilung Kausal-
abgaben und Enteignungen, bestehend aus einer Staatsgebühr von
Fr. 15'000.00, der Kanzleigebühr von Fr. 430.00 und den Auslagen von
Fr. 15'100.00 (inkl. der Kosten für das Gutachten von Fr. 14'971.85), zu-
sammen Fr. 30'530.00, werden je zur Hälfte mit Fr. 15'265.00 dem Be-
schwerdeführer und der Beschwerdegegnerin auferlegt.
3.2.
Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer
Staatsgebühr von Fr. 19'000.00, sind je zur Hälfte mit Fr. 9'500.00 vom
Beschwerdeführer und der Beschwerdegegnerin zu bezahlen.
4.
Es werden weder für das Verfahren vor dem Spezialverwaltungsgericht,
Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen, noch vor Verwaltungsgericht
Parteikosten ersetzt.
Zustellung an:
den Beschwerdeführer (Vertreter)
die Beschwerdegegnerin (Vertreter)
die Stadt Q._____ (Stadtrat)
das Spezialverwaltungsgericht, Abteilung Kausalabgaben und
Enteignungen
das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE), in anonymisierter Form in
Bezug auf die Thematik der Ordnungsbusse
Mitteilung an:
D._____ (Vertreter)
E._____

- 34 -
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht,
kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht
innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor
bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und
vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde
muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter
Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit
Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als
Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (Art. 82 ff. des
Bundesgesetzes über das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz, BGG;
SR 173.110] vom 17. Juni 2005).
Aarau, 25. August 2025
Verwaltungsgericht des Kantons Aargau
3. Kammer
Vorsitz: Gerichtsschreiberin:
Winkler Ruchti