ag_verwaltungsgericht · WBE.2021.468 · 2022-07-21 · de
Obergericht / Verwaltungsgericht / 3. Kammer — WBE.2021.468


Verwaltungsgericht
3. Kammer
WBE.2021.468 / ME / jb
(DVIARP.21.42 / 44.02.01)
Art. 76
Urteil vom 21. Juli 2022
Besetzung Verwaltungsrichter Michel, Vorsitz
Verwaltungsrichter Brandner
Verwaltungsrichterin Dambeck
Gerichtsschreiber Meier
Beschwerde- A._____ AG,
führerin vertreten durch lic. iur. Martin Schwaller, Rechtsanwalt,
Laurenzenvorstadt 11, Postfach, 5001 Aarau
gegen
G rundbuchamt B._____,
Departement Volkswirtschaft und Inneres, Abt. Register und
Personenstand, Bahnhofplatz 3c, 5001 Aarau
Gegenstand Beschwerdeverfahren betreffend Grundbucheintrag
Entscheid des Departements Volkswirtschaft und Inneres vom
16. November 2021

- 2 -
Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten:
A.
1.
Am 12. November 1998 wurde auf der Liegenschaft 19 (vormals 261) in T.
eine Dienstbarkeit für eine Tankstelle zu Gunsten der C. AG, Q.,
eingetragen (bis 12. November 2023). Diese wurde mittlerweile in A. AG
umbenannt.
2.
Am 6. April 2021 errichtete Martin Schwaller, Urkundsperson des Kantons
Aargau, in öffentlicher Urkunde den "Dienstbarkeitsvertrag mit Vorkauf-
rechtsbegründung (Baurecht Tankstelle mit Shop P, T./AG)".
Der Dienstbarkeitsvertrag sieht vor, den früheren Baurechtsvertrag vom
4. bzw. 9. November 1998 zu ändern und bis am 30. November 2038 zu
verlängern. Eine entsprechende Verlängerung ist auch für das Vorkaufs-
recht vorgesehen. Beim Baurechtszins wurde eine Erhöhung vereinbart.
Die Bestimmungen über den Heimfall sollen unverändert weitergelten.
Die Urkundsperson meldete das Rechtsgeschäft am 15. April 2021 beim
Grundbuchamt B. an und beantragte die Eintragung des bis zum
30. November 2038 dauernden, übertragbaren Baurechts für eine Tank-
stelle mit Shop zu Gunsten von A. AG, Q. (Personaldienstbarkeit). Weiter
wurden folgende Vormerkungen verlangt: Vereinbarungen zum
Baurechtszins und Heimfall sowie bis zum 30. November 2038 dauerndes,
nicht limitiertes Vorkaufsrecht an ca. 19.70 Aren zu Gunsten von A. AG, Q..
3.
Das Grundbuchamt B. verfügte am 20. Mai 2021:
1. Die Anmeldung dieses Rechtsgeschäfts wird in Bezug auf die Eintra-
gung der beiden Vormerkungen (Vereinbarung zum Baurechtszins,
Vereinbarung zum Heimfall) abgewiesen.
2. Die Anmeldung bezüglich Firmaänderung, Verlängerung Baurecht so-
wie Verlängerung Vorkaufsrecht wird im Grundbuch mit Tagebuch
Nr. D vollzogen.
3. Die Urkundsperson wird beauftragt, die Parteien über diese Teilabwei-
sungsverfügung zu orientieren.
4.-6. (…)

- 3 -
B.
1.
Gegen die Verfügung des Grundbuchamts erhob die A. AG mit Eingabe
vom 2. Juni 2021 Verwaltungsbeschwerde mit folgenden Anträgen:
1. Ziff. 1 der Verfügung des Grundbuchamtes B. vom 20.05.2021 sei
aufzuheben.
2. Das Grundbuchamt B. sei anzuweisen, die beantragten Verein-
barungen zum Baurechtszins und zum Heimfall auf Grundbuch Liegen-
schaft T. / 19 vorzumerken.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
2.
Das Departement Volkswirtschaft und Inneres (DVI), Abteilung Register
und Personenstand, verfügte am 16. November 2021:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Kosten des vorliegenden Verfahrens, bestehend aus einer Staats-
gebühr von Fr. 2'000.– sowie Kanzleigebühren und Auslagen in der
Höhe von Fr. 145.70, gesamthaft Fr. 2'145.70, werden der Beschwer-
deführerin auferlegt.
3. Es wird kein Parteikostenersatz zugesprochen.
C.
1.
Gegen den Entscheid der Abteilung Register und Personenstand erhob die
A. AG mit Eingabe vom 17. Dezember 2021 Verwaltungsge-
richtsbeschwerde mit folgenden Anträgen:
1. Die Verfügung des Departementes Volkswirtschaft und Inneres Aargau
vom 16.11.2021 im Verfahren DVIARP.21.42 / 44.02.01 / KU sei aufzu-
heben.
2. Das Grundbuchamt B. sei anzuweisen, die bei diesem beantragten
Vereinbarungen zum Baurechtszins und zum Heimfall auf Grundbuch
Liegenschaft T. / 19 vorzumerken (TB Nr. 024-2021/D/0).
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
2.
Das Grundbuchamt B. übermittelte am 4. Januar 2022 E-Mail-Kor-
respondenz mit der Beschwerdeführerin.

- 4 -
3.
Das DVI, Abteilung Register und Personenstand, beantragte in der Ver-
nehmlassung vom 25. Januar 2022 die Abweisung der Beschwerde unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführerin.
4.
Das Verwaltungsgericht hat den Fall auf dem Zirkularweg entschieden (vgl.
§ 7 des Gerichtsorganisationsgesetzes vom 6. Dezember 2011 [GOG;
SAR 155.200]).
Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
I.
1.
Gegen Verfügungen des Grundbuchamts kann bei der vom Kanton be-
zeichneten Behörde Beschwerde geführt werden (Art. 956a Abs. 1 des
Schweizerischen Zivilgesetzbuchs vom 10. Dezember 1907 [ZGB;
SR 210]). Nach § 50 Abs. 2 des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-
pflege vom 4. Dezember 2007 (Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRPG;
SAR 271.200) i.V.m. § 10 lit. c der Verordnung über die Delegation von
Kompetenzen des Regierungsrats vom 10. April 2013 (Delegationsverord-
nung, DelV; SAR 153.113) beurteilt das Departement Volkswirtschaft und
Inneres (DVI) Beschwerden gegen Verfügungen der Grundbuchämter.
Der Entscheid des DVI, Abteilung Register und Personenstand, unterliegt
der Verwaltungsgerichtsbeschwerde (§ 54 Abs. 1 VRPG). Das Verwal-
tungsgericht ist somit zur Beurteilung vorliegender Beschwerde zuständig.
2.
Die Vorinstanz hat bestätigt, dass die Vereinbarungen zum Baurechtszins
und zum Heimfall nicht vorgemerkt werden können. Die anmeldende Be-
schwerdeführerin ist somit zur Verwaltungsgerichtsbeschwerde legitimiert
(vgl. Art. 956a Abs. 2 Ziffer 1 ZGB; § 42 lit. a VRPG). Der beurkundende
Notar führt nicht in eigenem Namen Beschwerde, sondern vertritt die Be-
schwerdeführerin vor Verwaltungsgericht anwaltlich.
Beschwerdebefugt ist auch die Oberaufsichtsbehörde des Bundes
(Art. 956a Abs. 2 Ziff. 3 ZGB; Art. 6 Abs. 3 lit. j der Grundbuchverordnung
vom 23. September 2011 [GBV; SR 211.432.1]; § 42 lit. b VRPG). Der Ent-
scheid des Grundbuchamts und der Beschwerdeinstanzen muss daher
auch dem Eidgenössischen Amt für Grundbuch- und Bodenrecht (EGBA)
eröffnet werden (Art. 7 GBV; JÜRG SCHMID, in: Basler Kommentar, Zivilge-
setzbuch II [BSK-ZGB II], Art. 457-977 ZGB, 6. Auflage, 2019, Art. 956a
N 30).

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3.
Die übrigen Beschwerdevoraussetzungen (Art. 956b Abs. 1 ZGB; §§ 41 ff.
VRPG) geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Auf die rechtzeitig erho-
bene Beschwerde ist einzutreten.
4.
Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde können die unrichtige oder unvoll-
ständige Feststellung des Sachverhalts sowie Rechtsverletzungen gerügt
werden (§ 55 Abs. 1 VRPG). Die Rüge der Unangemessenheit ist unzuläs-
sig (Umkehrschluss aus § 55 Abs. 3 VRPG).
II.
1.
Nach Auffassung der Beschwerdeführerin wären die Vereinbarungen zum
Baurechtszins und zum Heimfall im Grundbuch vorzumerken gewesen. Die
Vorinstanz habe zu Unrecht angenommen, dass es sich beim im früheren
Dienstbarkeitsvertrag vom 4. bzw. 9. November 1998 vereinbarten Bau-
recht um eine "andere" Personaldienstbarkeit im Sinne von Art. 781 ZGB
gehandelt habe. Aus dem Wortlaut der neuen Urkunde vom 6. April 2021
ergebe sich, dass eine "Anpassung Baurecht" vorgenommen worden bzw.
der erste Baurechtsvertrag "geändert" worden sei. Auch aus dem Sinn und
Zusammenhang der Vertragsbestimmungen erschliesse sich, dass die Ur-
kundsparteien ein Baurecht im Sinne von Art. 779 ff. ZGB vereinbart hät-
ten. Sie hätten klar zum Ausdruck gebracht, ein solches begründen zu wol-
len. Mit ihrer Auslegung missachte die Vorinstanz den Gedanken des "favor
negotii". Damit lasse sich die Abweisung der Vormerkungen zum Bau-
rechtszins und Heimfall nicht rechtfertigen (vgl. Beschwerde, S. 6 f.).
2.
Die Vorinstanz hielt fest, die ursprüngliche Dienstbarkeit sei im Jahre 1998
als "andere" Personaldienstbarkeit gemäss Art. 781 ZGB begründet und im
Grundbuch eingetragen worden. In der betreffenden Urkunde werde die
Dienstbarkeit explizit als "Baurecht als irreguläre Personaldienstbarkeit i.S.
von Art. 781 ZGB" bezeichnet. Bei der Baurechtsbegründung sei die Über-
tragbarkeit der Dienstbarkeit festgehalten worden. Mit dem Vertrag vom
4. bzw. 9. November 1998 sei eine andere Dienstbarkeit gemäss Art. 781
ZGB begründet worden. Die Ausgestaltung des Baurechts als "andere"
Dienstbarkeit sei nicht ausgeschlossen. Das Grundbuchamt sei nicht von
einer Umgehung des gesetzlich vorgegebenen Inhalts ausgegangen. Im
neuen Dienstbarkeitsvertrag vom 6. April 2021 sei kein expliziter Hinweis
auf ein Baurecht gemäss Art. 779 ff. ZGB enthalten. Er betreffe nur die Ver-
längerung der Baurechtsdauer, die Anpassung des Baurechtszinses und
die Vereinbarung zum Heimfall. Die offene Beschreibung als "Personal-
dienstbarkeit" sei sehr vage, zumal es reguläre, irreguläre und andere Per-
sonaldienstbarkeiten gebe. Die Dienstbarkeit sei nicht klar und ausdrück-
lich als Baurecht gemäss Art. 779 ff. ZGB bezeichnet worden. Schliesslich

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werde auch in der Grundbuchanmeldung vom 15. April 2021 nicht von ei-
nem Baurecht im Sinne von Art. 779 ff. ZGB gesprochen, sondern von ei-
nem übertragbaren Baurecht für eine Tankstelle mit Shop etc. als Perso-
naldienstbarkeit. Die fraglichen Vormerkungen wären nur bei einem Bau-
recht nach Art. 779 ff. ZGB zulässig, bei einer anderen Personaldienstbar-
keit gemäss Art. 781 ZGB wie der vorliegenden bestehe hingegen keine
Grundlage dafür. Abs. 3 von Art. 781 ZGB bestimme, dass letztere im
Übrigen den Bestimmungen über die Grunddienstbarkeiten unterstünden,
wo keine Grundlage für entsprechende Vormerkungen vorhanden sei.
3.
3.1.
Bis anhin war die Dienstbarkeit wie folgt im Grundbuch eingetragen:
12.11.1998 010-4851 (L) Baurecht an ca. 19.70 ar lt. Plan für Tankstelle
bis 12.11.2023 ID.010-2013/003808
z.G. C. AG, Q.
Dieser Eintragung liegt der Dienstbarkeitsvertrag über die Begründung ei-
nes Baurechts vom 4. bzw. 9. November 1998 zu Grunde. Dessen Ziffer 6
lautet wie folgt:
6. Gestützt auf diesen Vertrag sind im Grundbuch einzutragen bzw. vor-
zumerken:
6.1 Auf Grundbuch T. Nr. 261:
Last: Baurecht als irreguläre Personaldienstbarkeit i.S. von Art. 781
ZGB für eine Tankstelle mit den dazu gehörenden Gebäulichkei-
ten, technischen Anlagen, Serviceleistungen sowie Werbeein-
richtungen, Umschwunggestaltung, Parkplätzen, Garageplätzen,
Gehwegen, usw. auf einem Abschnitt von 19,70 Aren auf die Dau-
er von 25 Jahren z.G. C. AG, Aktiengesellschaft mit Sitz in Q..
Vormerkungen
Vorkaufsrecht an der baurechtsbelasteten Fläche von GB T. Nr. 261 z.G.
C. AG, Aktiengesellschaft mit Sitz in Q..
3.2.
Die Problematik der früheren Dienstbarkeit besteht darin, dass diese als
Baurecht zu Gunsten der (umfirmierten) Beschwerdeführerin im Grund-
buch eingetragen war und der dem Eintrag zu Grunde liegende Dienstbar-
keitsvertrag zugleich von der Errichtung eines Baurechts und einer anderen
Dienstbarkeit im Sinne von Art. 781 ZGB ausgeht (Vorakten 54 ff.). Nach
der damaligen Vorstellung der Vertragsparteien sollte ein übertragbares
Baurecht "weder zugunsten eines herrschenden Grundstückes, noch aus-
schliesslich zugunsten einer bestimmten Person begründet" werden, wobei
auf Art. 781 ZGB verwiesen wurde (Vorakten 63, 65). Das Baurecht sollte

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für die Dauer von 25 Jahren bestellt werden (Vorakten 64). Die Baurechts-
berechtigte verpflichtete sich zur Zahlung eines indexierten jährlichen Bau-
rechtszinses von Fr. 50'000.00 (Vorakten 62).
3.3.
Ein Baurecht kann zugunsten einer bestimmten Person eingeräumt wer-
den. Sofern nichts anderes vereinbart wird, ist ein solches Baurecht über-
tragbar und vererblich (Art. 779 Abs. 2 ZGB). Es handelt sich um eine irre-
guläre Personaldienstbarkeit (DANIELA BYLAND/ROLAND PFÄFFLI, Das Bau-
recht im Zivilgesetzbuch, in: Der Bernische Notar [BN] 2021, S. 3).
Die bernische Grundbuchpraxis verfährt in dem Sinne, dass die Grund-
buchämter, wenn eine "andere Dienstbarkeit" im Sinne von Art. 781 ZGB
eingeräumt und diese übertragbar, vererblich und auf mindestens 30 Jahre
oder unbestimmte Zeit vereinbart wird, prüfen, ob nicht ein für maximal
100 Jahre zulässiges selbständiges und dauerndes Baurecht vorliegt. Aus-
gangspunkt für die Prüfung ist der von den Parteien gewählte Vertragswort-
laut und das von ihnen gewählte Stichwort. Wird der Begriff "Baurecht" we-
der im Vertragswortlaut noch im Stichwort erwähnt, vermuten die Grund-
buchämter das Vorliegen einer Dienstbarkeit nach Art. 781 ZGB im Sinn
eines Nutzungsrechts. Enthält der Vertragswortlaut hingegen Bestimmun-
gen, die in Bezug auf das "Bauwerk" auf eine Durchbrechung des Akzes-
sionsprinzips hinweisen, wird der Sachverhalt vertieft abgeklärt (Handbuch
für den Verkehr mit den Grundbuchämtern und die Grundbuchführung des
Kantons Bern, S. 137).
3.4.
Der Grundbucheintrag enthält die Bezeichnung des Inhalts der Dienstbar-
keit mit einem Stichwort (vgl. Art. 98 Abs. 2 lit. c GBV). Die Festlegung des
Stichworts liegt in der Kompetenz des Grundbuchamts (vgl. Art. 98 Abs. 3
GBV; Art. 35 Abs. 3 der am 1. Januar 2012 ausser Kraft getretenen Ver-
ordnung betreffend das Grundbuch vom 22. Februar 1910). Dass dieses
seinerzeit das von den Parteien im Dienstbarkeitsvertrag vorgeschlagene
Stichwort ("Baurecht als irreguläre Personaldienstbarkeit gemäss Art. 781
ZGB") nicht übernahm (Vorakten 57) und die Dienstbarkeit als "Baurecht"
eintrug (Vorakten 47), weist klar darauf hin, dass es vom Vorliegen eines
Baurechts im Sinne von Art. 779 ff. ZGB ausging. Das Grundbuchamt ist
nicht an das beantragte Stichwort gebunden; insbesondere muss es dieses
ablehnen, wenn es den Inhalt der Dienstbarkeit nicht richtig angibt (DANIELA
BYLAND/ROLAND PFÄFFLI, Heizanlage als Dienstbarkeit: Grundbucheintrag
und Löschung, in: BN 2019, S. 150 f.).
Für ein entsprechendes Verständnis spricht auch, dass gemäss Art. 738
Abs. 1 ZGB der Grundbucheintrag für den Inhalt der Dienstbarkeit mass-
gebend ist, soweit sich Rechte und Pflichten daraus deutlich ergeben. Im

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Rahmen des Eintrags kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit aus ihrem Er-
werbsgrund oder aus der Art ergeben, wie sie während längerer Zeit unan-
gefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden ist (Art. 738 Abs. 2
ZGB). Das Stichwort ist im Rahmen der Stufenordnung von Art. 738 ZGB
Ausgangspunkt für die Ermittlung von Inhalt und Umfang einer Dienstbar-
keit (vgl. BYLAND/PFÄFFLI, Heizanlage, a.a.O., S. 150 f.). Die Rechtspre-
chung greift auf den Erwerbsgrund nur zurück, wenn der Wortlaut des Ein-
trags unklar ist. Ist auch der Erwerbsgrund nicht schlüssig, kann sich der
Inhalt der Dienstbarkeit – im Rahmen des Eintrags – aus der Art ergeben,
wie sie entsprechend Art. 738 Abs. 2 ZGB ausgeübt worden ist (vgl. Ent-
scheid des Verwaltungsgerichts WBE.2019.414 vom 8. Juli 2020, Erw. 7.1;
Urteil des Bundesgerichts 5A_264/2009 vom 4. Juni 2009, Erw. 2.1 mit Hin-
weisen). Dem Grundbucheintrag kommt bei der Bestimmung des Inhalts
einer Dienstbarkeit somit ein grundsätzlicher Vorrang vor den Grundbuch-
belegen zu. Das eingetragene Stichwort spricht für das Vorliegen eines
Baurechts im Sinne von Art. 779 ff. ZGB. Es ist ausreichend klar, so dass
diesbezüglich nicht auf die Grundbuchbelege zurückgegriffen werden
muss.
3.5.
Aufgrund des Stichworts (sowie der Bezeichnung der Dienstbarkeit im Ver-
trag als "Baurecht") war somit bereits vor der Anmeldung vom 15. April
2021 vom Vorliegen eines Baurechts im Sinne von Art. 779 ff. ZGB auszu-
gehen. Den Vorinstanzen kann somit nicht gefolgt werden, wenn sie von
einer anderen Personaldienstbarkeit im Sinne von Art. 781 ZGB ausgingen.
4.
4.1.
Das Grundbuchamt verweigerte folgende Vormerkungen zum verlängerten
Baurecht (Vorakten 11):
- Vereinbarungen zum Baurechtszins
- Vereinbarungen zum Heimfall
4.2.
Gemäss Art. 959 Abs. 1 ZGB können persönliche Rechte im Grundbuch
vorgemerkt werden, wenn deren Vormerkung durch das Gesetz ausdrück-
lich vorgesehen ist, wie bei Vor- und Rückkauf, Kaufsrecht, Pacht und
Miete. Sie erhalten durch die Vormerkung Wirkung gegenüber jedem spä-
ter erworbenen Recht (Abs. 2). Durch die Vormerkung wird das persönliche
Recht zur Realobligation. Realobligationen sind Schuldverhältnisse, wel-
che eine positive Leistung zum Gegenstand haben und bei denen der
Schuldner oder der Gläubiger durch die dingliche Berechtigung oder den
Besitz an Grundstücken bestimmt werden. Die realobligatorische Berechti-
gung oder Verpflichtung steht somit nicht einer mit Namen individualisierten
Person zu, sondern ist verknüpft mit der dinglichen Berechtigung oder dem

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Besitz an einer Sache. Die Realobligation kann gegenüber jeder Person,
welche in eine bestimmte sachenrechtliche Beziehung zu einem Grund-
stück tritt, (insbesondere gegenüber jedem Erwerber des Grundstücks)
durchgesetzt werden. Mit der Veräusserung des Grundstücks geht die Re-
alobligation ohne weiteres auf den Rechtsnachfolger über (vgl. STEPHAN
SPYCHER, Die Vormerkung von weiteren vertraglichen Bestimmungen des
Baurechtsvertrags, in: Festgabe für Professor Dr. iur. Roland Pfäffli zum
65. Geburtstag am 27. Januar 2014, in: BN 2014, S. 346; SCHMID, a.a.O.,
Art. 959 N 2 ff.; DIETER ZOBL, Grundbuchrecht, Zürich/Basel/Genf 2004,
Rz. 301 ff.).
Sollen der Baurechtszins und allfällige weitere vertragliche Bestimmungen
im Grundbuch vorgemerkt werden, so bedürfen sie zu ihrer Gültigkeit eben-
falls der öffentlichen Beurkundung (Art. 779a Abs. 2 ZGB).
4.3.
Das Gesetz sieht die Vormerkung des Baurechtszinses explizit vor
(Art. 779a Abs. 2 ZGB). Sofern keine entsprechende Vormerkung im
Grundbuch besteht, handelt es sich bei der Verpflichtung zur Zahlung des
Baurechtszinses nicht um eine Realobligation, sondern um eine obligatori-
sche Verpflichtung. Mit der Vormerkung im Grundbuch wird die Baurechts-
zinspflicht zu einer Realobligation und entfaltet damit Wirkung für alle
Rechtsnachfolger (PETER R. ISLER/DOMINIQUE GROSS, in: BSK ZGB II,
Art. 779a N 45 ff.). Vorliegend spricht nichts gegen die beantragte Vormer-
kung des Baurechtszinses.
4.4.
Die Beschwerdeführerin verlangt die Vormerkung von Bestimmungen zum
Heimfall. Der Dienstbarkeitsvertrag vom 6. April 2021 bestimmt, dass die
betreffenden Vereinbarungen im Baurechtsvertrag vom 4. bzw. 9. Novem-
ber 1998 unverändert weitergelten (Vorakten 45, 61 f.). Diese sehen ihrer-
seits keine Bestimmungen zur Heimfallsentschädigung vor, sondern regeln
im Wesentlichen Modalitäten bei einem Heimfall (Vorakten 61 f.).
Die Beschwerdeführerin beantragt somit nicht die Vormerkung von Bestim-
mungen zur Heimfallsentschädigung, was bereits vor dem Inkrafttreten des
revidierten Immobiliarsachenrechts am 1. Januar 2012 gesetzlich vorgese-
hen war (vgl. Art. 779e aZGB; Botschaft zur Änderung des Schweizeri-
schen Zivilgesetzbuchs [Register-Schuldbrief und weitere Änderungen im
Sachenrecht] vom 27. Juni 2007, 07.061, in: Bundesblatt [BBl] 2007 5313).
Vielmehr soll mit der Vormerkung auf andere obligatorische Abreden ver-
wiesen werden, welche die Parteien des Dienstbarkeitsvertrags für den Fall
einer vorzeitigen Auflösung oder bei Ablauf der Baurechtsdauer getroffen
haben.

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Mit der Revision des Immobiliarsachenrechts ermöglichte der Gesetzge-
ber, über Vereinbarungen zur Heimfallsentschädigung und zum Vorkaufs-
recht hinaus obligatorische Bestimmungen des Baurechtsvertrags als Re-
alobligationen auszugestalten (vgl. Botschaft zur Änderung des Schweize-
rischen Zivilgesetzbuchs, a.a.O., 5313; ROLAND PFÄFFLI, Neuerungen im
Dienstbarkeitsrecht, in: STEPHAN WOLF [Hrsg.], Revision des Immobiliar-
sachenrechts, Bern 2011, S. 125). Art. 779b Abs. 2 ZGB entspricht einem
Bedürfnis der Vertragsparteien, obligatorische Vereinbarungen des Bau-
rechtsvertrags mit Wirkung für allfällige Rechtsnachfolger vereinbaren zu
können (vgl. Botschaft zur Änderung des Schweizerischen Zivilgesetz-
buchs, a.a.O., 5313; ISLER/GROSS, a.a.O., Art. 779b N 13).
Die vereinbarten Bestimmungen zum Heimfall sind nach Massgabe der
Überprüfungsbefugnis des Grundbuchamts zulässig und stehen insbeson-
dere nicht im Widerspruch zur gesetzlichen Regelung des ordentlichen und
vorzeitigen Heimfalls (Art. 779c ff. und 779f ff. ZGB). Sie weisen einen Zu-
sammenhang mit der Ausübung bzw. Beendigung des Baurechts auf und
dienen keiner Umgehung von typisierenden sachenrechtlichen Bestimmun-
gen. Die getroffene Vereinbarung kann Rechtsnachfolgern überbunden
werden und ist daher einer realobligatorischen Wirkung zugänglich. Der
Vormerkung stehen daher keine Hindernisse entgegen (vgl. Entscheid des
Verwaltungsgerichts WBE.2018.7 vom 11. Juni 2018, Erw. II/4.2; ISLER/
GROSS, a.a.O., Art. 779b N 12; SPYCHER, a.a.O., S. 353).
Somit kann die Vereinbarung zum Heimfall im Grundbuch vorgemerkt wer-
den.
5.
Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde als begründet und ist gut-
zuheissen.
Das Grundbuchamt ist anzuweisen, die beantragten Vormerkungen vorzu-
nehmen.
III.
1.
Im Beschwerdeverfahren werden die Verfahrenskosten in der Regel nach
Massgabe des Unterliegens und Obsiegens auf die Parteien verlegt. Den
Behörden werden Verfahrenskosten nur auferlegt, wenn sie schwerwie-
gende Verfahrensmängel begangen oder willkürlich entschieden haben
(§ 31 Abs. 2 VRPG). Davon kann nicht ausgegangen werden, weshalb die
Verfahrenskosten des Verwaltungsgerichts und der Abteilung Register und
Personenstand zu Lasten des Staates gehen.

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2.
Nach § 32 Abs. 2 VRPG sind die Parteikosten in der Regel nach Massgabe
des Unterliegens und Obsiegens auf die Parteien zu verlegen. Eine Ein-
schränkung entsprechend der Regelung bei den Verfahrenskosten, wo-
nach den Behörden Verfahrenskosten nur auferlegt werden, wenn sie
schwerwiegende Verfahrensmängel begangen oder willkürlich entschieden
haben, sieht das Gesetz bei der Parteikostenverteilung nicht vor (Aargaui-
sche Gerichts- und Verwaltungsentscheide [AGVE] 2009, S. 278, Erw. III).
Im verwaltungsgerichtlichen Verfahren haben neben der Beschwerdefüh-
rerin die Vorinstanz und das Grundbuchamt Parteistellung; somit haben
diese die Parteikosten der Beschwerdeführerin je zur Hälfte zu tragen. Die
vorinstanzlichen Parteikosten hat das Grundbuchamt als Gegenpartei der
Beschwerdeführerin zu bezahlen.
Die Höhe der Parteientschädigung richtet sich nach dem Dekret über die
Entschädigung der Anwälte vom 10. November 1987 (Anwaltstarif, AnwT;
SAR 291.150). Die vorliegende Streitigkeit weist keinen bestimmbaren
Streitwert auf. Angesichts eines unterdurchschnittlichen Aufwands, einer
eher geringen Bedeutung der Streitigkeit sowie der niedrigen Schwierigkeit
rechtfertigt sich für das Verwaltungsbeschwerdeverfahren ein Honorar von
pauschal Fr. 2'000.00 (vgl. § 8a Abs. 3 i.V.m. § 3 Abs. 1 lit. b AnwT). Die
zweite Rechtsschrift kompensiert die fehlende Verhandlung (vgl. § 6
AnwT). Vor Verwaltungsgericht wurde lediglich ein einfacher Schriften-
wechsel durchgeführt, weshalb sich die Entschädigung auf Fr. 1'700.00 re-
duziert (§ 6 Abs.1 und 2 AnwT).
Das Verwaltungsgericht erkennt:
1.
In Gutheissung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde werden der Entscheid
der Abteilung Register und Personenstand vom 16. November 2021 sowie
Ziffer 1 der Verfügung des Grundbuchamts B. vom 20. Mai 2021 auf-
gehoben.
Das Grundbuchamt B. wird angewiesen, die Vereinbarungen zum
Baurechtszins und zum Heimfall im Grundbuch vorzumerken.
2.
Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten gehen zu Lasten des Kan-
tons.
3.
Die Verfahrenskosten der Abteilung Register und Personenstand gehen zu
Lasten des Kantons.

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4.
Die Abteilung Register und Personenstand und das Grundbuchamt B.
werden verpflichtet, der Beschwerdeführerin die vor Verwaltungsgericht
entstandenen Parteikosten in Höhe von Fr. 1'700.00 je zu ½ mit Fr. 850.00
zu ersetzen.
5.
Das Grundbuchamt B. wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin die im
Verwaltungsbeschwerdeverfahren entstandenen Parteikosten in Höhe von
Fr. 2'000.00 zu ersetzen.
Zustellung an:
die Beschwerdeführerin (Vertreter)
das DVI, Abteilung Register und Personenstand
das Grundbuchamt B.
das Eidgenössische Amt für Grundbuch- und Bodenrecht (EGBA)
Beschwerde in Zivilsachen
Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht,
kantonalen verfassungsmässigen Rechten und interkantonalem Recht in-
nert 30 Tagen seit Zustellung mit der Beschwerde in Zivilsachen beim
Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, angefochten wer-
den. Die Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom
15. Juli bis und mit 15. August und vom 18. Dezember bis und mit 2. Ja-
nuar. Die unterzeichnete Beschwerde muss das Begehren, wie der Ent-
scheid zu ändern ist, sowie in gedrängter Form die Begründung, inwiefern
der angefochtene Akt Recht verletzt, mit Angabe der Beweismittel enthal-
ten. Der angefochtene Entscheid und als Beweismittel angerufene Urkun-
den sind beizulegen (Art. 72 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005
über das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz, BGG; SR 173.110]).
Aarau, 21. Juli 2022
Verwaltungsgericht des Kantons Aargau
3. Kammer
Vorsitz: Gerichtsschreiber:
Michel Meier