ag_verwaltungsgericht · WBE.2023.127 · 2024-05-02 · de
Obergericht / Verwaltungsgericht / 3. Kammer — WBE.2023.127


Verwaltungsgericht
3. Kammer
WBE.2023.127 / SW / jb
(2023-000161)
Art. 43
Urteil vom 2. Mai 2024
Besetzung Verwaltungsrichter Winkler, Vorsitz
Verwaltungsrichterin Lang
Verwaltungsrichterin Schöb
Gerichtsschreiberin Wittich
Beschwerde- A._____,
führer 1
Beschwerde- B._____,
führer 2
Beschwerde- C._____,
führer 3
alle vertreten durch lic. iur. Pius Koller, Rechtsanwalt,
Gewerbepark Bata 10, Postfach 250, 4313 Möhlin
gegen
Vorinstanzen Gemeinderat Q._____,
Regierungsrat des Kantons Aargau, Regierungsgebäude, 5000 Aarau
Gegenstand Beschwerdeverfahren betreffend Baubewilligung
Entscheid des Regierungsrats vom 22. Februar 2023

- 2 -
Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten:
A.
1.
Der Gemeinderat Q._____ erteilte am 2. Februar 1962 die Baubewilligung
für die Erstellung eines "Ferienhäuschens" auf der Parzelle Nr. aaa in
Q._____ unter der Bedingung, "dass das Bauobjekt der Landschaft ange-
passt wird und die Gemeinde dadurch keine finanziellen Nachteile erleidet".
2.
A._____, B._____ und C._____ erwarben mit Kaufvertrag vom 21. April
2010 die Parzellen Nr. bbb und aaa in Q._____, letztere mit dem sich darauf
befindenden "Wochenendhaus Nr. ddd". Der Kaufpreis betrug pauschal
Fr. 90'000.00.
3.
Am 28. September 2016 stellten A._____, B._____ und C._____ ein
Voranfragegesuch "Ersatzbau Waldhaus, Parzelle aaa in Q._____",
wonach der Ausbau des im Gebäude eingebauten Wohnwagens und eine
Neuerstellung der Gebäudehülle vorgesehen war. Mit Eingabe vom
6. Februar 2017 hielten sie ergänzend fest, dass sie für den bestehenden
Ausbau des Wochenendhauses keine bereits erteilten Baubewilligungen
vorweisen könnten. Die Mauern aus Sichtbackstein seien aber im Jahr
1970/1971 mit Wissen und Erlaubnis der Behörden erstellt worden.
Mit Stellungnahme vom 1. Juni 2017 zum Voranfragegesuch wies das De-
partement Bau, Verkehr und Umwelt (BVU), Abteilung für Baubewilli-
gungen, darauf hin, dass es sich beim Wochenendhaus Nr. ddd um eine
nicht rechtmässig erstellte altrechtliche Baute handle, weil es an den ent-
sprechenden Bewilligungen fehle. Damit komme es nicht in den Genuss
des Besitzstandschutzes, einem allfälligen Baugesuch könne keine Zustim-
mung in Aussicht gestellt werden (vgl. Vorakten BVU.AfB 16.2263).
B.
1.
Nachdem aus der Bevölkerung Hinweise auf Umbauarbeiten am Wochen-
endhaus Nr. ddd eingingen, führte der Gemeinderat Q._____ mit den
Eigentümern am 23. Februar 2021 einen Augenschein durch und verfügte
mündlich einen Baustopp. Die schriftliche Baueinstellungsverfügung datiert
vom 25. Februar 2021. Mit Protokollauszug vom 1. März 2021 wies der
Gemeinderat zudem darauf hin, dass ein ordentliches Baugesuch
einzureichen sei.

- 3 -
2.
Am 19. März 2021 reichten A._____, B._____ und C._____ das Baugesuch
"Sanierung Wochenendhaus" ein. Am 8. Juli 2021 erliess das BVU,
Abteilung für Baubewilligungen, die folgende Verfügung:
I.
Das Baugesuch wird abgewiesen.
II.
Das Gebäude Nr. ddd ist innert 6 Monaten nach Rechtskraft dieses Ent-
scheids vollständig zu beseitigen.
a) Der ursprüngliche Boden- und Topographiezustand ist wiederherzu-
stellen und es ist eine fachgerechte Rekultivierung durchzuführen.
b) Alles widerrechtlich abgelagerte und verbaute Material ist vollständig
zu entfernen und korrekt zu entsorgen.
c) Arbeiten mit Boden sind nur möglich, wenn dieser genügend abgetrock-
net ist, d.h. in der Regel in der Vegetationszeit.
Der Gemeinderat Q._____ eröffnete die Verfügung des BVU, Abteilung für
Baubewilligungen, mit Beschluss vom 9. August 2021.
3.
Dagegen erhoben A._____, B._____ und C._____ Verwaltungs-
beschwerde beim Regierungsrat. Dieser entschied am 22. Februar 2023:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens, bestehend aus einer Staatsge-
bühr von Fr. 3'000.−, der Kanzleigebühr und den Auslagen von Fr. 618.50,
insgesamt Fr. 3'618.50, werden den Beschwerdeführern A._____,
B._____ und C._____ unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt. Nach
Abzug des geleisteten Kostenvorschusses von Fr. 2'000.− haben sie somit
noch Fr. 1'618.50 zu bezahlen.
3.
Es wird keine Parteikostenentschädigung ausgerichtet.
C.
1.
Gegen den am 28. Februar 2023 zugestellten Entscheid liessen A._____,
B._____ und C._____ am 30. März 2023 Verwaltungsgerichtsbeschwerde
erheben mit den folgenden Anträgen:

- 4 -
1.
In Gutheissung der Beschwerde sei der vorinstanzliche Regierungsrats-
beschluss Nr. 2023-000161 vom 22. Februar 2023 vollumfänglich aufzu-
heben und es sei das Baugesuch vom 19. März 2021 gutzuheissen.
2.
Eventualiter sei in Gutheissung der Beschwerde der vorinstanzliche Re-
gierungsratsbeschluss Nr. 2023-000161 vom 22. Februar 2023 vollum-
fänglich aufzuheben und es sei das Verfahren mit verbindlichen Weisun-
gen der Beschwerdeinstanz an eine der Vorinstanzen zurückzuweisen.
3.
Subeventualiter sei in Gutheissung der Beschwerde der vorinstanzliche
Regierungsratsbeschluss Nr. 2023-000161 vom 22. Februar 2023 vollum-
fänglich aufzuheben und es seien die Beschwerdeführer zu verpflichten,
den Zustand von 2010 des Gebäudes Nr. ddd auf LIG Q._____ Nr. aaa
wiederherzustellen.
4.
Subsubeventualiter sei in Gutheissung der Beschwerde der vorinstanz-
liche Regierungsratsbeschluss Nr. 2023-000161 vom 22. Februar 2023
vollumfänglich aufzuheben und es seien die Beschwerdeführer zu ver-
pflichten, den Zustand von 1963 des Gebäudes Nr. ddd auf LIG Q._____
Nr. aaa wiederherzustellen.
5.
Subsubsubeventualiter sei das Verfahren zu sistieren, bis aufgrund der
Motion 21.4334 "Verjährung der Pflicht zur Wiederherstellung des recht-
mässigen Zustands ausserhalb der Bauzone" (Einreichungsdatum 12. Ok-
tober 2021) ein Gesetzesänderungsentwurf vorliegt und National- und
Ständerat darüber abgestimmt haben und es sei das Verfahren dann, un-
ter Berücksichtigung der dann allenfalls beschlossenen Gesetzesände-
rung, weiterzuführen.
6.
Der Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu er-
teilen, soweit ihr diese nicht von Gesetzes wegen zukommt.
7.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer auf
der Parteientschädigung zu Lasten der Gemeinde Q._____ und/oder des
Kantons Aargau.
2.
Mit Schreiben vom 11. Mai 2023 verzichtete der Gemeinderat Q._____ mit
Hinweis auf die übergeordnete Entscheidungskompetenz der kantonalen
Behörden auf die Einreichung einer Beschwerdeantwort.
3.
Der Rechtsdienst des Regierungsrats beantragte mit Beschwerdeantwort
vom 16. Mai 2023 namens des Regierungsrats die kostenfällige Abweisung
der Beschwerde. Gleichzeitig reichte er aufforderungsgemäss die vorin-
stanzlichen Akten ein.

- 5 -
4.
Die Beschwerdeführer replizierten mit Eingabe vom 7. Juli 2023 und hielten
an ihren Beschwerdeanträgen fest.
5.
Mit Eingabe vom 13. Oktober 2023 wiederholten die Beschwerdeführer
ihren Antrag Ziff. 5, wonach das Verfahren unter Berücksichtigung der von
den Räten angenommenen Gesetzesänderung des Bundesgesetzes über
die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (Raumplanungsgesetz, RPG;
SR 700) weiterzuführen, eventualiter zu sistieren sei.
6.
Der Gemeinderat Q._____ verzichtete mit Eingabe vom 26. Oktober 2023
unter Hinweis auf die übergeordnete Entscheidungskompetenz der kanto-
nalen Behörden auf die Einreichung einer Stellungnahme.
7.
Der Rechtsdienst des Regierungsrats beantragte namens des Regierungs-
rats mit Stellungnahme vom 16. November 2023:
1.
Die Beschwerde (inkl. Rechtsbegehren Ziffer 5) sei kostenfällig abzu-
weisen.
2.
Der mit Eingabe vom 13. Oktober 2023 eventualiter gestellte Sistierungs-
antrag sei abzuweisen.
8.
Mit Eingabe vom 1. Dezember 2023 replizierten die Beschwerdeführer, wo-
bei sie an ihren Anträgen und ihrer Begründung festhielten
9.
Mit Verfügung vom 27. März 2024 wurde den Parteien die Antwort des Bun-
desamts für Raumentwicklung (ARE) betreffend Inkrafttreten der Revision
Raumplanungsgesetz, 2. Etappe, zur Kenntnisnahme zugestellt.
10.
Das Verwaltungsgericht hat den Fall am 2. Mai 2024 beraten und ent-
schieden.

- 6 -
Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
I.
1.
Gegen letztinstanzliche Entscheide der Verwaltungsbehörden ist die Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde zulässig (§ 54 Abs. 1 des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 [Verwaltungsrechtspfle-
gegesetz, VRPG; SAR 271.200]). Das gilt auch in Bausachen (§ 61 Abs. 3
der Bauverordnung vom 25. Mai 2011 [BauV; SAR 713.121]). Der Ent-
scheid des Regierungsrats ist verwaltungsintern letztinstanzlich. Das Ver-
waltungsgericht ist somit für die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde
zuständig.
2.
Die weiteren Eintretensvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen
Anlass. Auf die rechtzeitig erhobene Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist
einzutreten.
3.
Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht können die unrichtige oder
unvollständige Feststellung des Sachverhalts sowie Rechtsverletzungen
gerügt werden (§ 55 Abs. 1 VRPG). Die Kontrolle der Angemessenheit ist
demgegenüber ausgeschlossen (Umkehrschluss aus § 55 Abs. 3 VRPG).
4.
Gemäss § 46 Abs. 1 VRPG kommt der Verwaltungsgerichtsbeschwerde
von Gesetzes wegen aufschiebende Wirkung zu. Eine gegenteilige Anord-
nung besteht nicht. Rechtsbegehren Ziff. 6 der Beschwerde kommt damit
keine Bedeutung zu.
II.
1.
Das Grundstück der Beschwerdeführer (Parzelle Nr. aaa / Q._____) liegt
ausserhalb der Bauzone in der Landwirtschaftszone und ist gemäss dem
Bauzonen- und Kulturlandplan der Gemeinde Q._____ vom 17. Juni 2011
/ 19. Oktober 2011 von einer Landschaftsschutzzone überlagert. Die Par-
zelle zählt gemäss Kantonalem Richtplan ausserdem zu den Landschaften
von kantonaler Bedeutung (vgl. Richtplan-Gesamtkarte). Auf der Parzelle
Nr. aaa befindet sich ein vor 1972 erstelltes Wochenendhaus (Gebäude
Nr. ddd).
2.
Umstritten ist die Bewilligungsfähigkeit der von den Beschwerdeführern
vorgenommenen baulichen Massnahmen am Wochenendhaus Nr. ddd.

- 7 -
3.
3.1.
In formeller Hinsicht beanstanden die Beschwerdeführer zunächst, der Ge-
meinderat Q._____ habe ihren Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt, in-
dem er seinen Beschluss vom 9. August 2021 ungenügend begründet und
lediglich pauschal auf die Verfügung des BVU, Abteilung für Baubewilligun-
gen, vom 8. Juli 2021 verwiesen habe.
3.2.
Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 der Bun-
desverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April
1999 (BV; SR 101) folgt die grundsätzliche Pflicht der Behörden, ihre Ent-
scheide zu begründen. Die Begründung muss kurz die wesentlichen Über-
legungen nennen, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die
sich ihr Entscheid stützt, damit der Betroffene ihn sachgerecht anfechten
kann. Nicht erforderlich ist hingegen, dass sich der Entscheid mit allen Par-
teistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vor-
bringen ausdrücklich widerlegt (vgl. BGE 142 II 49, Erw. 9.2; 137 II 266,
Erw. 3.2; 136 I 229, Erw. 5.2; 133 III 439, Erw. 3.3).
3.3.
Bewilligungspflichtige Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone bedürfen der
Zustimmung des zuständigen kantonalen Departements (vgl. Art. 25 Abs. 2
RPG; § 63 Abs. 1 lit. e des Gesetzes über Raumentwicklung und Bau-
wesen vom 19. Januar 1993 [Baugesetz, BauG; SAR 713.100]). Die kan-
tonale Zustimmung wirkt konstitutiv; sie ist von Bundesrechts wegen für die
kommunale Bewilligungsbehörde verbindlich (ANDREAS BAUMANN, in: Kom-
mentar zum Baugesetz des Kantons Aargau [Kommentar BauG], N. 4 zu
§ 63 BauG). Wird wie vorliegend keine Baubewilligung erteilt und die Be-
seitigung der Baute verfügt, muss der Gemeinderat das Baugesuch eben-
falls abweisen (§ 64 Abs. 5 BauG). Der Entscheid der kantonal zuständigen
Behörde ist der Bauherrschaft gleichzeitig mit dem kommunalen Entscheid
zu eröffnen (Art. 25a Abs. lit. d RPG, § 64 Abs. 5 BauG).
Das BVU, Abteilung für Baubewilligungen, hat in seiner Verfügung vom
8. Juli 2021 umfassend und nachvollziehbar dargelegt, weshalb das nach-
trägliche Baugesuch der Beschwerdeführer abzuweisen und das Wochen-
endhaus Nr. ddd zu beseitigen ist. Der Gemeinderat hat diese Verfügung
zum integrierenden Bestandteil seines Entscheides erklärt und den Be-
schwerdeführern zugestellt (vgl. Beschluss des Gemeinderats Q._____
vom 9. August 2021, Rz. 13 [Vorakten, act. 29]). Es ist nicht ersichtlich und
wird von den Beschwerdeführern auch nicht dargelegt, was der
Gemeinderat ergänzend zu den detaillierten Ausführungen der kantonalen
Behörde hätte darlegen müssen. Es lässt sich dem Gemeinderat Q._____
nicht vorwerfen, die Begründungspflicht und damit das rechtliche Gehör
verletzt zu haben.

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4.
4.1.
Nach Art. 22 RPG dürfen Bauten und Anlagen nur mit behördlicher Bewil-
ligung errichtet oder geändert werden (Abs. 1). Voraussetzung einer (or-
dentlichen) Baubewilligung ist, dass die Bauten und Anlagen dem Zweck
der Nutzungszone entsprechen und das Land erschlossen ist (Abs. 2 lit. a
und b).
4.2.
4.2.1.
Zur Zonenkonformität hielt das BVU, Abteilung für Baubewilligungen, Fol-
gendes fest (Verfügung vom 8. Juli 2021, S. 1 f. [Vorakten, act. 28]):
Der Projektperimeter befindet sich ausserhalb der Bauzone in der Land-
wirtschaftszone. Zudem befindet sich der Projektperimeter gemäss Kan-
tonalem Richtplan in einer Landschaft von kantonaler Bedeutung (LKB),
welche im Kulturlandplan der Gemeinde Q._____ mit einer Landschafts-
schutzzone umgesetzt wurde. Gemäss Kantonalem Richtplan (L 2.6) be-
findet sich die Parzelle Nr. aaa im Wildtierkorridor von nationaler Bedeu-
tung (AG ccc R._____).
[…]
Die Liegenschaft Nr. ddd auf der Parzelle Nr. aaa wird nach den aktuellen
Unterlagen von Landwirtschaft Aargau nicht landwirtschaftlich genutzt.
Nach Landwirtschafts- und Raumplanungsrecht ist die Liegenschaft heute
als zonenfremd einzustufen.
4.2.2.
In der Landwirtschaftszone sind nur Bauten und Anlagen zonenkonform,
die zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder für den produzierenden
Gartenbau nötig sind; eine engere Umschreibung der Zonenkonformität im
Rahmen von Art. 16 Abs. 3 RPG bleibt vorbehalten (Art. 16a Abs. 1 RPG).
Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht erfüllt. Das Wochenendhaus
Nr. ddd dient Freizeit- und Erholungszwecken und nicht der Landwirtschaft
(vgl. Art. 16 Abs. 1 RPG). Die Erteilung einer (ordentlichen) Baubewilligung
fällt mangels Zonenkonformität unbestrittenermassen ausser Betracht.
Zu prüfen ist damit, ob eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff. RPG er-
teilt werden kann. Dabei steht eine Bewilligung gemäss Art. 24c RPG (er-
weiterte Besitzstandsgarantie für bestehende zonenwidrige Bauten und
Anlagen ausserhalb der Bauzonen) im Vordergrund. Alle weiteren Ausnah-
metatbestände für zonenwidrige Bauten und Anlagen ausserhalb der
Bauzonen scheiden in der vorliegenden Konstellation von vornherein aus.

- 9 -
5.
5.1.
Die Vorinstanz erwog, dass es sich beim Wochenendhaus Nr. ddd zwar um
eine altrechtliche, jedoch rechtswidrig erstellte Baute handle. Die Baube-
willigung sei im Jahr 1962 trotz Unterschreitung des vorgeschriebenen
Waldabstands ohne Zustimmung des Regierungsrats erteilt worden, wes-
halb sie nichtig sei. Die Beschwerdeführer könnten sich deshalb nicht auf
die Besitzstandsgarantie nach Art. 24c RPG berufen (angefochtener Ent-
scheid, Erw. 3.1). Ebenso wenig könnten sich die Beschwerdeführer auf
den Vertrauensgrundsatz berufen. Der Gemeinderat habe ursprünglich nur
ein "einfaches Ferienhäuschen" bewilligt, welches keine grossen Investiti-
onen erfordert habe und mittlerweile vollständig abgeschrieben sei. Der von
den Beschwerdeführern geltend gemachte höhere Wert sei nur darauf zu-
rückzuführen, dass bereits ihre Rechtsvorgänger ohne Baubewilligung
bauliche Investitionen vorgenommen hätten. Dieses Fehlverhalten hätten
sich die Beschwerdeführer anzurechnen lassen (angefochtener Entscheid,
Erw. 3.3 f.).
Die Beschwerdeführer bringen dagegen im Wesentlichen vor, die rechtliche
Lage betreffend Waldabstand sei unklar, insbesondere fände die damalige
Fassung des Einführungsgesetzes zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch
vom 27. März 1911 (aEG ZGB) keine Anwendung, da für die Erteilung der
Baubewilligung lediglich die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Bauvor-
schriften zu prüfen sei. Ebenso wenig sei das Forstgesetz vom 29. Februar
1860 anwendbar, weil es sich beim an die Parzelle angrenzenden Wald um
Privateigentum handle (Beschwerde, S. 6 f.). Im Übrigen könnten sich die
Beschwerdeführer durchaus auf den Vertrauensgrundsatz berufen. Die
1962 erteilte Baubewilligung sei nicht als nichtig zu qualifizieren, weil der
schwerwiegende Mangel nicht erkennbar gewesen sei. Zudem sei die vor-
instanzliche Interessenabwägung fehlerhaft, weil eine Amortisation der
Baukosten keine Rolle spiele. Massgebender Zeitpunkt für die Beurteilung
sei die Beendigung der ursprünglichen Bauarbeiten im Jahr 1963. Damit
sei die nachträgliche Baubewilligung gestützt auf den Vertrauensgrundsatz
zu erteilen, selbst wenn die Baute als ursprünglich materiell rechtswidrig zu
qualifizieren sei (Beschwerde, S. 8).
5.2.
Gemäss Art. 24c RPG werden bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und
Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in
ihrem Bestand grundsätzlich geschützt (Abs. 1). Art. 41 Abs. 1 der Raum-
planungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1) präzisiert den An-
wendungsbereich von Art. 24c RPG dahingehend, dass Bauten und An-
lagen in den Genuss der erweiterten Besitzstandsgarantie kommen, die
rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende
Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebiets im Sinne des Bundesrechts
wurde (altrechtliche Bauten und Anlagen). Der massgebliche Stichtag dafür

- 10 -
ist in Gebieten, die sich nie in einer Bauzone befanden, in der Regel das
Inkrafttreten des ersten Gewässerschutzgesetzes am 1. Juli 1972, als erst-
mals eine strenge Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet eingeführt wurde
(Erläuterungen zur RPV des Bundesamts für Raumentwicklung [ARE] vom
Februar 2007 [im Folgenden: Erläuterungen RPV], S. 42 f.; statt vieler:
BGE 129 II 396, Erw. 4.2.1).
Nicht in den Anwendungsbereich von Art. 24c RPG fallen dagegen altrecht-
liche Bauten und Anlagen, die ohne (gültige) Bewilligung und damit rechts-
widrig erstellt oder geändert worden sind (Urteile des Bundesgerichts
1C_514/2011 vom 6. Juni 2012, Erw. 5.4, 1A.17/200 vom 19. Mai 2004,
Erw. 2.2.2; Erläuterungen zur RPV, S. 43; BERNHARD WALDMANN/PETER
HÄNNI, Raumplanungsgesetz, Stämpflis Handkommentar, Bern 2006, N. 4
zu Art. 24c RPG; RUDOLF MUGGLI, in: Praxiskommentar RPG: Bauen aus-
serhalb der Bauzone, Zürich/Basel/Genf 2017, N 15 zu Art. 24c RPG).
Selbst wenn bei einer formell und materiell rechtswidrigen Baute auf die
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verzichtet wurde, ändert
dies nichts an ihrer Rechtswidrigkeit, weshalb sie nicht nach Art. 24c RPG
geändert werden kann (Urteile des Bundesgerichts 1C_486/2015 vom
24. Mai 2016, Erw. 2.1.1, 1A.190/2006 vom 11. Juni 2007, Erw. 10.3;
MUGGLI, a.a.O., N. 15 zu Art. 24c RPG).
5.3.
5.3.1.
Zu prüfen ist vorab, ob das Wochenendhaus Nr. ddd im Jahr 1962 recht-
mässig erstellt wurde.
5.3.2.
Gemäss Protokollauszug des Gemeinderats Q._____ vom 2. Februar 1962
wurde ursprünglich um eine Baubewilligung für ein "Ferienhäuschen" auf
der Parzelle Nr. aaa ersucht. Zu diesem Zeitpunkt wirkten lediglich kanto-
nale oder bundesrechtliche Vorschriften zum Natur-, Heimat- oder Gewäs-
serschutz regulierend (JEAN-JACQUES FORESTIER, Der Gestaltungsplan
nach aargauischem Baugesetz, 1975, S. 16). Eine kommunale Bauord-
nung kannte die Gemeinde Q._____ noch nicht (vgl. Entscheid des Regie-
rungsrats des Kantons Aargau vom 14. August 1967, S. 2 f. [Vorakten,
act. 84, Duplikbeilage 2]). Vor diesem Hintergrund und im Bewusstsein,
dass solche Baubewilligungen möglichst zurückhaltend zu erteilen sind,
entsprach der Gemeinderat Q._____ mit Beschluss vom 2. Februar 1962
dem Gesuch unter der Bedingung, dass das Bauobjekt der Landschaft an-
gepasst werde (Vorakten BVUAFB.16.2263-1). Die damals gemäss § 111
des Forstgesetzes vom 29. Februar 1860 (im Folgenden: Forstgesetz [Be-
schwerdebeilage 21]) notwendige Zustimmung des Regierungsrats blieb
unerwähnt; sie lag ausweislich der Akten nicht vor.

- 11 -
Gestützt auf den Wortlaut von § 111 Forstgesetz "Wer ohne Bewilligung
des Regierungsrats näher als 90 m vom Walde Gebäulichkeiten aufführt,
[…] muss dieselben wieder abbrechen" ist die Erkenntnis der Vorinstanz,
es handle sich um eine Gültigkeitsvorschrift, nicht zu beanstanden (ange-
fochtener Entscheid, Erw. 3.2). Daran änderte nichts, dass die explizite Re-
gelung des Abstands von 90 Metern in § 45 lit. a Forstgesetz (Schutz des
Waldes vor Feuergefahr) im Jahr 1911 aufgehoben wurde und § 111 Forst-
gesetz betreffend den einzuhaltenden Waldabstand neu auf § 87 Abs. 2
aEG ZGB verwies, welcher einen Waldabstand von 20 m vorschrieb. Die
Zustimmung des Regierungsrats bei Unterschreitung des Waldabstands
blieb notwendig. Es schadete auch nicht, dass der Waldabstand mit dem
aEG ZGB ab diesem Zeitpunkt in einem privatrechtlichen Erlass definiert
wurde. Im Unterschied zur heutigen Rechtsordnung wurde damals bei Bau-
vorschriften nicht strikt zwischen öffentlichem und privatem Recht unter-
schieden. Vielmehr enthielt das aEG ZGB auch baurechtliche Vorschriften
und die Kompetenzregelung betreffend den Erlass von raumplanungs-
rechtlichen Vorschriften (vgl. §§ 103 ff. aEG ZGB; Vollziehungsverordnung
zu den §§ 103 – 116 des Einführungsgesetzes zum ZGB über Bauvor-
schriften der Gemeinden vom 21. Januar 1949; FORESTIER, a.a.O.,
S. 13 ff.; ZIMMERLIN, a.a.O., S. 1).
Entgegen den Vorbringen der Beschwerdeführer war § 111 Forstgesetz als
forstpolizeiliche Bestimmung gemäss § 2 Abs. 1 Forstgesetz explizit für den
gesamten Wald, unabhängig von dessen Eigentümer, anwendbar. Dies
ergibt sich auch aus dem Zweck der baupolizeilich begründeten Waldab-
standsvorschriften: Neben gesundheits- und forstpolizeilichen, landschafts-
schützerischen sowie raumplanerischen Zielen dienten sie insbesondere
dem Schutz des Waldes vor Brandgefahr, dem Schutz von Bauten, der Si-
cherung der Erholungsfunktion und einer Milderung des Kontrastes zwi-
schen Waldrandsilhouette und Bauten (ERICH ZIMMERLIN, Baugesetz des
Kantons Aargau, Kommentar, Aarau 1977, S. 476).
5.3.3.
Zusammengefasst war die Baubewilligung vom 2. Februar 1962 aufgrund
der fehlenden Zustimmung des Regierungsrats zur Unterschreitung der
Waldabstandsvorschriften formell rechtswidrig. Diese kann somit nach
ständiger bundesgerichtlicher Rechtsprechung von Bundesrechts wegen
(vgl. Art. 25 Abs. 2 RPG; siehe vorne Erw. 3.3) keine Wirkungen entfalten
und wird nicht rechtsgültig. Hinzu kommt, dass das Wochenendhaus
Nr. ddd seinerzeit nicht in Übereinstimmung mit dem materiellen Recht er-
stellt wurde. Es handelt sich um eine (formell und materiell) rechtswidrige
Baute. Da die Zustimmung des Regierungsrat als unentbehrliches,
konstitutiv wirkendes Element somit auch nachträglich nicht erteilt werden
kann, ist die kommunale Baubewilligung vom 2. Februar 1962 als nichtig
zu betrachten (vgl. zum Ganzen BGE 132 II 21, Erw. 5b; Urteile des
Bundesgerichts 1C_15/2022 vom 7. August 2023, Erw. 5.3, 1C_260/2021

- 12 -
vom 1. Dezember 2022, Erw. 6.1, 1C_709/2020 vom 24. August 2021,
Erw. 4.2.2, 1C_404/2009 vom 12. Mai 2010, Erw. 2.2; Urteil des Ver-
waltungsgerichts WBE.2019.110 vom 4. Dezember 2019, Erw. 8.3.1). Das
Wochenendhaus Nr. ddd kommt damit nicht in den Genuss der Besitz-
standsgarantie nach Art. 24c RPG.
6.
Die Vorinstanz vertrat die Auffassung, dass eine nichtige Baubewilligung
nicht als Vertrauensgrundlage in Frage komme (angefochtener Entscheid,
Erw. 3.5). Ob dies zutrifft, ist mit Blick auf das Urteil des Bundesgerichts
1C_80/2022 vom 30. November 2023, wo das Bundesgericht der Rückbau-
anordnung entgegenstehende Gründe des Vertrauensschutzes trotz Vor-
liegens einer nichtigen Baubewilligung prüfte (vgl. Erw. 4), fraglich, braucht
aber im vorliegenden Fall nicht entschieden zu werden. So oder anders
überwiegt hier das gewichtige öffentliche Interesse am Vollzug des Raum-
planungsrechts und insbesondere der Einhaltung des Grundsatzes der
Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet das private Interesse der Be-
schwerdeführenden am Erhalt der Baute (siehe hinten Erw. 7.3). Das Wo-
chenendhaus Nr. ddd weicht – wie nachfolgend in Erw. 7.2 aufgezeigt wird
– erheblich vom rechtlich Zulässigen ab und befindet sich nicht nur aus-
serhalb der Bauzone, sondern überdies in einer Landschaft von kantonaler
Bedeutung. Würden solch rechtswidrige Bauten auf unabsehbare Zeit ge-
duldet, wäre der Grundsatz der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet in
Frage gestellt und rechtswidriges Verhalten gar belohnt.
7.
7.1.
Bei nicht bewilligungsfähigen Bauten und Anlagen kann gestützt auf § 159
Abs. 1 BauG die Herstellung des rechtmässigen Zustandes, insbesondere
die Beseitigung der Baute oder Anlage angeordnet werden. Der Anordnung
der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes kommt massge-
bendes Gewicht für den ordnungsgemässen Vollzug des Raumplanungs-
rechts zu: Werden illegal errichtete, dem RPG widersprechende Bauten
nicht beseitigt, sondern auf unabsehbare Zeit geduldet, so wird der Grund-
satz der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet in Frage gestellt und
rechtswidriges Verhalten belohnt. Formell rechtswidrige Bauten, die auch
nachträglich nicht legalisiert werden können, müssen daher grundsätzlich
beseitigt werden.
Wie jegliches Verwaltungshandeln steht ein solcher Wiederherstellungs-
befehl unter dem Vorbehalt der Verhältnismässigkeit. Auf den Grundsatz
der Verhältnismässigkeit kann sich auch ein Bauherr berufen, der nicht gut-
gläubig gehandelt hat. Er muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden
aus grundsätzlichen Erwägungen, nämlich zum Schutz der Rechtsgleich-
heit und der baulichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung
des gesetzmässigen Zustands ein erhöhtes Gewicht beimessen und die

- 13 -
dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verrin-
gertem Masse berücksichtigen (BGE 132 II 21, Erw. 6.4; Urteile des Bun-
desgerichts 1C_651/2021 vom 24. Mai 2022, Erw. 8.1, 1C_168/2020 vom
27. November 2020, Erw. 3.1). Vor dem Grundsatz der Verhältnismässig-
keit hält ein Grundrechtseingriff stand, wenn er zur Erreichung des ange-
strebten Ziels geeignet und erforderlich ist und das verfolgte Ziel in einem
vernünftigen Verhältnis zu den eingesetzten Mitteln steht. Ein Wieder-
herstellungsbefehl erweist sich dann als unverhältnismässig, wenn die Ab-
weichung vom Gesetz gering ist und die berührten allgemeinen Interessen
den Schaden, der dem Eigentümer durch die Wiederherstellung entstünde,
nicht zu rechtfertigen vermögen (BGE 132 II 21, Erw. 6; Urteil des Bundes-
gerichts 1C_651/2021 vom 24. Mai 2022, Erw. 8.1).
Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung können Gründe des Vertrau-
ensschutzes oder Zeitablauf der Wiederherstellung ausserhalb der Bau-
zone nicht mehr entgegenstehen. Insbesondere verwirkt der Anspruch der
Behörden auf Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nicht mehr
nach 30 Jahren (BGE 147 II 309, Erw. 5; Urteil des Bundesgerichts
1C_709/2020 vom 24. August 2020, Erw. 4.1). Speziellen Situationen des
Vertrauensschutzes kann jedoch mit massgeschneiderten Lösungen im
Einzelfall Rechnung getragen werden. War die Bauherrschaft gutgläubig
und hat die Baubehörde durch ihr langjähriges Nichteinschreiten (aus-
nahmsweise) einen Vertrauenstatbestand geschaffen, kann dem durch An-
setzen einer längeren Wiederherstellungsfrist Rechnung getragen werden
– bis zur Amortisation getätigter Investitionen oder um Unternehmen Zeit
zu geben, ein neues Betriebsgelände in der Gewerbezone zu finden. Unter
Umständen kann auch eine Entschädigung für gutgläubig getätigte, nutzlos
gewordene Investitionen zugesprochen werden. Stossende Ergebnisse
können schliesslich mittels Anpassung des Zonenplans behoben werden
(BGE 147 II 309, Erw. 5.6).
7.2.
Die Abweichung vom Gesetz ist im vorliegenden Fall erheblich. Im Jahr
1962 wurde ursprünglich ein kleines Ferienhäuschen mit einem Wohn-
wagen im Innern erstellt. Gemäss den anlässlich des Augenscheins vom
23. Februar 2021 aufgenommenen Bildern hatten die Beschwerdeführer
bereits umfassende Umbauarbeiten vorgenommen. Das gesamte Gebäu-
de war eingerüstet und es wurden offenbar das Dach sowie die Wände
(zumindest teilweise) abgebrochen und neu aufgebaut, die Raumaufteilung
neu gestaltet und der Boden herausgerissen (vgl. Fotos zur Verfügung vom
25. Februar 2021 betreffend Baustopp [Vorakten, act. 4 ff.]; siehe auch
Erw. 9.5.2 hinten). Das sich offensichtlich im Umbau befindende Wochen-
endhaus Nr. ddd liegt ausserhalb der Bauzone in der Landwirtschaftszone
und dient nicht landwirtschaftlichen Zwecken. Es ist damit von vornherein
zonenfremd. Überdies befindet es sich in einer Landschaftsschutzzone,
welche der Erhaltung einer weitgehend unverbauten und naturnahen Land-

- 14 -
schaft dient und im Interesse der Siedlungstrennung von Bauten freizu-
halten ist (§ 19 der Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Q._____
vom 17. Juni 2011/19. Oktober 2011). Es unterschreitet zudem den
gemäss § 48 Abs. 1 lit. c BauG heute vorgeschriebenen Waldabstand von
18 Metern erheblich (vgl. Stellungnahme BUV, Abteilung Wald, vom
26. April 2021, [Vorakten, act. 22]).
7.3.
Der Gemeinderat Q._____ eröffnete mit Beschluss vom 9. August 2021
den vom BVU, Abteilung für Baubewilligungen, verfügten vollständigen
Rückbau des Wochenendhauses Nr. ddd, die Wiederherstellung des
ursprünglichen Boden- und Topographiezustands inklusive einer
fachgerechten Rekultivierung sowie die vollständige Entfernung und
korrekte Entsorgung des widerrechtlich gelagerten und verbauten Materials
(Vorakten, act. 24 ff.). Der Regierungsrat hat diesen Entscheid am
22. Februar 2023 bestätigt (vgl. angefochtener Entscheid).
Die angeordnete Beseitigung der Baute ist geeignet, um den rechtmässi-
gen Zustand wiederherzustellen. Sie ist notwendig bzw. erforderlich; milde-
re Mittel sind nicht ersichtlich. Da bereits die ursprüngliche Errichtung des
Wochenendhauses Nr. ddd nicht in Übereinstimmung mit dem damals gel-
tenden Recht erfolgte, ist eine Wiederherstellung eines besitzstandsge-
schützten Referenzzustands nicht möglich.
Den öffentlichen Interessen an der Herstellung des rechtmässigen Zu-
stands bzw. an der Erhaltung des im kantonalen und kommunalen Recht
im besonderen Masse geschützten Gebietes, der Einhaltung der Rechts-
ordnung und der konsequenten Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet
kommt erhebliches Gewicht zu. Diesen berechtigten raumplanerischen und
naturschützerischen Anliegen sind im beschränkten Mass die finanziellen
Interessen der Beschwerdeführer entgegenzustellen. Die von den Be-
schwerdeführern nach der abschlägigen Stellungnahme des BVU, Abtei-
lung für Baubewilligungen, vom 1. Juni 2017 betreffend Anfragegesuch Er-
satzbau Waldhaus (vgl. Vorakten BVUAFB.16.2263-1) getätigten Investiti-
onen in den Umbau sind allerdings von Vornherein nicht zu berücksichti-
gen. Das BVU, Abteilung für Baubewilligungen, hatte den Beschwerde-
führern unmissverständlich mitgeteilt, dass einem allfälligen Baugesuch
keine Bewilligung in Aussicht gestellt werden könne. Hätten die Beschwer-
deführer nicht trotzdem – ohne Bewilligung und damit rechtswidrig – mit
den Umbauarbeiten begonnen, wären die mit der Beseitigungsverfügung
nutzlos gewordenen Kosten vermeidbar gewesen.
Angesichts der Lage des Wochenendhauses Nr. ddd ausserhalb der Bau-
zone in einer Landwirtschafts- und Landschaftsschutzzone sowie in einer
Landschaft von kantonaler Bedeutung können die Beschwerdeführer auch
aus den Kosten für dessen Erwerb nichts zu ihren Gunsten ableiten. Im-

- 15 -
merhin konnten sie das 1962 rechtswidrig erstellte Wochenendhaus
Nr. ddd seit dem Erwerb im Jahr 2010 uneingeschränkt nutzen, womit die
Kosten (zumindest teilweise) amortisiert sein dürften. Eine allfällige Un-
möglichkeit der Nutzung seit Verfügung des Baustopps oder Beginn der
nicht bewilligten Umbauarbeiten haben die Beschwerdeführer ihrem eige-
nen (rechtswidrigen) Verhalten zuzuschreiben.
Insgesamt ist das erhebliche öffentliche Interesse an der Erhaltung einer
unverbauten Landschaft und einer strikten Trennung von Bau- und Nicht-
baugebiet höher zu gewichten als das private Interesse der Beschwerde-
führer am Erhalt der Baute (vgl. BGE 147 II 309, Erw. 5.5 und 5.6; Urteile
des Bundesgerichts 1C_556/2009 vom 23. April 2020, Erw. 9, 1A.75/2005
vom 9. November 2005, Erw. 6.4, 1A.17/2004 vom 19. Mai 2004, Erw. 3;
Urteil des Verwaltungsgerichts WBE.2019.201 vom 12. März 2020,
Erw. 6.3 und 6.4). Die vorinstanzlich angeordnete und bestätigte Beseiti-
gung zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands erweist sich als
verhältnismässig. Dies gilt im Übrigen auch bezüglich der angesetzten Frist
von sechs Monaten ab Rechtskraft des Entscheids, zu der sich die Be-
schwerdeführer nicht äussern.
8.
8.1.
Die Beschwerdeführer berufen sich auf Gleichbehandlung im Unrecht. Sie
haben im vorinstanzlichen Verfahren eine Zusammenstellung von Bauten
eingereicht, deren Art und Nutzungsintensität sie mit ihrer eigenen als ver-
gleichbar erachten. Die Grösse der einzelnen Bauten spiele keine Rolle.
Die Dokumentation zeige, dass kommunal, kantonal und sogar schweizweit
Bauten in der Art ihres Wochenendhauses Nr. ddd toleriert und bewilligt
würden. Es sei von einer rechtswidrigen Praxis im Bewilligungszeitpunkt
auszugehen, was den Beschwerdeführern einen Anspruch auf Gleich-
behandlung im Unrecht verschaffe (Beschwerde, S. 16 f.).
Die Vorinstanz erwog, dass bei zwei der aufgeführten Vergleichsbauten in
der Gemeinde Q._____ vom Regierungsrat nachträglich die kantonale Zu-
stimmung erteilt worden sei. Die Interessenlage sei aber nicht vergleichbar
gewesen. Eine der Bauten sei wesentlich kleiner und bei einer Baute sei
die Verpflichtung zum Rückbau als nicht verhältnismässig beurteilt worden.
Jedenfalls lasse der Beschluss des Regierungsrats des Kantons Aargau
vom 14. August 1967 (S. 2 f., Vorakten, act. 84, Duplikbeilage 2) Rück-
schlüsse auf eine Praxis zu, welche im vorliegenden Fall keine Ausnahme-
bewilligung erlaubt hätte (angefochtener Entscheid, Erw. 5, S. 11). Bei ei-
ner weiteren Vergleichsbaute handle es sich um ein Jagdhaus, bei wel-
chem eine Standortgebundenheit bejaht worden sei und die anderen Bau-
plätze hätten im Erstellungszeitpunkt noch nicht im Wald oder in Waldes-
nähe gelegen. Zusammengefasst sei jedenfalls keine eigenständige

- 16 -
rechtswidrige Praxis des Regierungsrats oder der kantonalen Verwaltung
zu erkennen (angefochtener Entscheid, Erw. 5, S. 12).
8.2.
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung hat der Grundsatz der Ge-
setzmässigkeit in der Regel Vorrang gegenüber der Rücksicht auf die
gleichmässige Rechtsanwendung. Der Umstand, dass das Gesetz in an-
deren Fällen nicht oder nicht richtig angewendet worden ist, gibt den
Bürgern grundsätzlich keinen Anspruch darauf, ebenfalls abweichend vom
Gesetz behandelt zu werden. Ausnahmsweise und unter strengen Bedin-
gungen wird jedoch im Rahmen des verfassungsmässig verbürgten Gleich-
heitssatzes ein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht anerkannt
(Art. 8 Abs. 1 BV). Die Gleichbehandlung im Unrecht setzt voraus, dass die
zu beurteilenden Fälle in den tatbestandserheblichen Sachverhaltselemen-
ten übereinstimmen, dass dieselbe Behörde in ständiger Praxis vom Ge-
setz abweicht und zudem zu erkennen gibt, auch inskünftig nicht gesetzes-
konform entscheiden zu wollen. Dabei begründen wenige vereinzelte Fälle
noch keine Praxis. Schliesslich dürfen keine überwiegenden Gesetzmäs-
sigkeitsinteressen oder Interessen Dritter bestehen (vgl. BGE 139 II 49,
Erw. 7.1; Urteil des Bundesgerichts 1C_172/2020 vom 24. März 2021,
Erw. 5.3).
8.3.
Die von den Beschwerdeführern vorgebrachten Vergleichsfälle befinden
sich nur teilweise im Kanton Aargau. Auch die Sachverhaltselemente stim-
men nur zum Teil überein. Mit der angebotenen Übersicht ist jedenfalls
noch keine kantonale, rechtswidrige Praxis nachgewiesen. Gestützt auf
den Beschluss des Regierungsrats des Kantons Aargau vom 14. August
1967 (S. 2 f.; Vorakten, act. 84, Duplikbeilage 2) ist vielmehr davon auszu-
gehen, dass keineswegs beabsichtigt war, in ständiger Praxis von den ge-
setzlichen Vorgaben abzuweichen. Im Gegenteil: Dieser Entscheid erging
während des laufenden Gesetzgebungsverfahrens zum Erlass des Bau-
gesetzes vom 2. Februar 1971 (aBauG). Demnach waren ab dessen In-
krafttreten am 1. Mai 1972 Bauten in Land- und Forstwirtschaftsgebieten
nur noch zulässig, wenn sie der ordentlichen Bewirtschaftung von Feld und
Wald, der Aufzucht von Tieren und Pflanzen sowie der Futterproduktion
dienten (§ 129 aBauG). Bauten zu andere Zwecken durften nur ausnahms-
weise und aus wichtigen Gründen bewilligt werden, wenn es die öffentli-
chen Interessen gestatteten (ZIMMERLIN, a.a.O., S. 2 und 341).
Insgesamt sind die Voraussetzungen für eine Gleichbehandlung im Un-
recht nicht gegeben. Die Beschwerdeführer können aus der Existenz an-
derer Bauten nichts zu ihren Gunsten ableiten.

- 17 -
9.
9.1.
Die Beschwerdeführer beantragten die Sistierung des Verfahrens, falls das
Wochenendhaus Nr. ddd (wie vorliegend) als rechtswidrig qualifiziert wür-
de und der rechtmässige Zustand wiederherzustellen sei. Zur Begründung
wiesen sie auf die von den Räten angenommene Motion hin, welche entge-
gen der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (vgl. BGE 147 II 309) eine
gesetzliche Verankerung der Verwirkung des Wiederherstellungsan-
spruchs ausserhalb der Bauzone nach 30 Jahren vorsehe. Damit komme
klar zum Ausdruck, dass die bundesgerichtliche Rechtsprechung nicht dem
Volkswillen entspreche (Beschwerde, Rz. 14.1 ff.). Mit Eingabe vom
13. Oktober 2023 wiesen die Beschwerdeführer darauf hin, dass der Ent-
wurf der Gesetzesänderung nun vorläge. Demnach könne der Abriss des
rund 60-jährigen Ferienhäuschens nicht mehr verlangt werden, sondern le-
diglich noch die Wiederherstellung des Zustands von vor 30 Jahren. Das
vorliegende Verfahren sei unter Berücksichtigung der Gesetzesänderung
weiterzuführen, eventualiter zu sistieren (vgl. Eingabe vom 13. Oktober
2023). Es sei in gewissen Konstellationen mit der Beurteilung eines Sach-
verhalts bis zur Geltung von neuem Recht zuzuwarten. Die Revision des
RPG sei einstimmig angenommen worden; sie sei weder umstritten noch
sei mit einem Referendum zu rechnen. Mit der angepassten Raumpla-
nungsverordnung könne bis Ende 2024 gerechnet werden (vgl. Replik vom
1. Dezember 2023).
Die Vorinstanz hatte im angefochtenen Entscheid das Sistierungsbegehren
mit der Begründung abgelehnt, mit dem Inkrafttreten des von den Be-
schwerdeführern erwünschten Gesetzesentwurfs könne nicht in naher Zu-
kunft gerechnet werden, falls er überhaupt mehrheitsfähig sei. Eine Sistie-
rung führe deshalb zu einer übermässig langen Verfahrensdauer (ange-
fochtener Entscheid, S. 13). Mit Stellungnahme vom 16. November 2023
wies die Vorinstanz darauf hin, dass sich daran nichts ändere, auch wenn
mittlerweile ein Gesetzesentwurf vorliege. Die neue Fassung sei weder pu-
bliziert worden noch mangels Ablauf der Referendumsfrist in Kraft getreten.
Damit könne sie noch keine Rechtswirkung erzielen. Der Zeitpunkt des In-
krafttretens hänge davon ab, ob das fakultative Referendum ergriffen
werde, was eher wahrscheinlich sei, weil diverse Bestimmungen des Ent-
wurfs auf Ablehnung stossen würden. Zudem müssten vor Inkrafttreten des
neuen Rechts die Ausführungsbestimmungen angepasst werden, was die
vorgängige Durchführung einer Vernehmlassung bedinge. Hinzu komme,
dass eine Annahme der Gesetzesänderung wohl ohnehin nur zur Folge
hätte, dass das Wochenendhaus Nr. ddd analog der Regelung für Bauten
innerhalb der Bauzonen unterhalten, aber nicht erneuert werden dürfte.
Durch den Ausbau des in die Baute integrierten Wohnwagens sei sie aber
durch einen freiwilligen Abbruch untergegangen und ein Rückbau in diesen
Zustand nicht mehr zulässig.

- 18 -
9.2.
Der Beschwerdeführer glaubt zu Unrecht aus der jüngsten Revision des
Raumplanungsgesetzes etwas zu seinen Gunsten ableiten zu können.
Zwar wurde die Anpassung von Art. 25 RPG betreffend Verjährung der
Pflicht zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ausserhalb der
Bauzonen am 29. September 2023 von National- und Ständerat angenom-
men und kein Referendum ergriffen. Im Hinblick darauf, dass einige Be-
stimmungen des revidierten Raumplanungsgesetzes eine Anpassung der
Ausführungsbestimmungen nach sich ziehen, das neue Recht gemäss
Auskunft des ARE voraussichtlich erst auf den 1. Juli 2025 in Kraft treten
wird und gesetzlich keine Vorwirkung vorgesehen ist, entfaltet das neue
Recht aus Gründen der Rechtssicherheit und unter Berücksichtigung des
Legalitätsprinzips aber noch keine Wirkung und ist im vorliegenden Verfah-
ren nicht zu berücksichtigen (vgl. BGE 125 II 278, Erw. 3c; HÄFELIN/
MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 299).
9.3.
Eventualiter beantragen die Beschwerdeführer eine Sistierung des Ver-
fahrens. Wird von einer verfahrensbeteiligten Partei ein Sistierungsgesuch
gestellt, hat die Behörde, bei der das Verfahren hängig ist, darüber zu be-
finden. In der Regel in Form einer Zwischenverfügung oder eines Zwi-
schenentscheids, gegebenenfalls auch – wie vorliegend – gleichzeitig mit
dem Endentscheid (vgl. AGVE 1999 S. 144, Erw. 2b).
Für eine Sistierung können vor allem verfahrensökonomische Gründe spre-
chen; sie kann sich namentlich dann aufdrängen, wenn der Entscheid vom
Ergebnis eines anderen hängigen Verfahrens abhängt. Auch eine bevor-
stehende Rechtsänderung kann Anlass für eine Verfahrenssistierung sein.
Es wäre beispielsweise wenig sinnvoll, ohne Verzug den Rückbau einer
Baute anzuordnen, wenn zu erwarten ist, dass diese auf Grund einer sich
konkret und in naher Zukunft abzeichnenden Rechtsänderung nachträglich
bewilligt werden könnte. Die neuen Vorschriften müssen aber beschlossen
oder zumindest aufgelegt worden sein, um eine Sistierung zu rechtfertigen.
Vage Aussichten auf eine Rechtsänderung genügen nicht. Ebenso wenig
darf sistiert werden, wenn eine Rechtsänderung zwar beabsichtigt, ihr In-
halt aber noch unbestimmt oder der Zeitpunkt des Inkrafttretens nicht ab-
sehbar ist (vgl. MICHEL DAUM, in: Kommentar zum Gesetz über die Verwal-
tungsrechtpflege im Kanton Bern, 2. Aufl. 2020, N. 17 zu Art. 38 VRPG;
MARTIN BERTSCHI/KASPAR PLÜSS, in: Kommentar VRG, 3. Aufl. 2014, N. 42
zu Vorbemerkungen zu §§ 4 - 31 VRG). Gegen eine Sistierung lässt sich
regelmässig die damit verbundene Verlängerung der Verfahrensdauer an-
führen, die privaten oder öffentlichen Interessen zuwiderlaufen kann (vgl.
BGE 135 III 127, Erw. 3.4; AGVE 1999 S. 144, Erw. 2a). Die Behörde ver-
fügt im Zusammenhang mit Sistierungsentscheiden über einen verhältnis-
mässig grossen Ermessensspielraum. Sie muss diesen Handlungsspiel-

- 19 -
raum aber sachgerecht und pflichtgemäss ausfüllen. Mitzuberücksichtigen
sind die betroffenen Interessen (DAUM, a.a.O., N. 25 zu Art. 38 VRPG).
9.4.
Die von Stände- und Nationalrat angenommene Motion 21.4334 betreffend
Verjährung der Pflicht zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands
ausserhalb der Bauzonen wird im Rahmen der Teilrevision des Raum-
planungsgesetzes, 2. Etappe (18.077) umgesetzt. Nach Annahme des
Schlussabstimmungstextes durch den National- und Ständerat am
29. September 2023 erfolgte die Publikation der Gesetzesänderung im
Bundesblatt am 7. November 2023; die Referendumsfrist lief am 15. Feb-
ruar 2024 ungenutzt ab (BBl 2023 2488). Gemäss Auskunft des ARE wird
nach Anpassung der Ausführungsbestimmungen das neue Recht voraus-
sichtlich auf den 1. Juli 2025 in Kraft treten. Eine Sistierung des vorliegen-
den Verfahren würde bei dieser Ausgangslage zu einer vorübergehenden
Nichtanwendung geltender Vorschriften führen, zumal im heutigen Zeit-
punkt nicht abschätzbar ist, ob das Inkrafttreten tatsächlich per Mitte 2025
realisierbar ist. Eine solche negative Vorwirkung neuen Rechts wird unter
bestimmten Voraussetzungen zwar als zulässig erachtet (vgl. HÄFELIN/
MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 302 ff.), die bundesgerichtliche Rechtspre-
chung setzt hierfür aber unter anderem voraus, dass die negative Vorwir-
kung vom Gesetzgeber vorgesehen wurde (vgl. BGE 100 Ia 147, Erw. 3a).
Dies ist vorliegend nicht der Fall. Das Sistierungsgesuch ist bereits deshalb
abzuweisen.
9.5.
9.5.1.
Eine Sistierung des vorliegenden Verfahrens rechtfertigt sich überdies
nicht, weil das neue Recht aus den nachfolgenden Gründen auf den Ver-
fahrensausgang keinen Einfluss hätte.
9.5.2.
Die publizierte Teilrevision des Raumplanungsgesetzes sieht vor, Art. 25
RPG mit den folgenden Absätzen zu ergänzen:
Art. 25 Abs. 3–5
3 Sie stellt sicher, dass unbewilligte Nutzungen innert nützlicher Frist fest-
gestellt und anschliessend sofort untersagt und unterbunden werden;
Rückbauten zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands sind ohne
Verzug anzuordnen und zu vollziehen.
4 Nur die zuständige kantonale Behörde kann gültig den ausnahmsweisen
Verzicht auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes be-
schliessen.
5 Der Anspruch auf Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ver-
jährt nach 30 Jahren. Die Frist ist gewahrt, wenn die zuständige Behörde
vor Ablauf der Frist erstmals einschreitet. Keine Verjährung tritt ein, wenn

- 20 -
Polizeigüter, insbesondere die öffentliche Ordnung, Ruhe, Sicherheit oder
Gesundheit, gefährdet sind.
Es ist davon auszugehen, dass mit dieser Gesetzesänderung betreffend
die Verwirkung des Anspruchs der Behörden auf Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands für Bauten ausserhalb der Bauzone dieselben
Grundsätze gelten wie für jene innerhalb der Bauzonen. Die Gesetzes-
änderung bedeutet aber nicht, dass diese Bauten nach dreissig Jahren
rechtmässig werden. Sie dürfen lediglich in ihrem derzeitigen Zustand wei-
terbestehen, in ihrer bisherigen Art genutzt und bewilligungsfrei unterhalten
werden (VERENA SOMMERHALDER FORESTIER, in: Kommentar BauG, N. 3
zu § 68 BauG).
Als "Unterhalt" ist das Ersetzen oder Instandstellen mangelhafter Teile zu
verstehen. Die Baute bleibt dabei in ihrer derzeitigen inneren und äusseren
Gestaltung, Form und Zweckbestimmung bestehen. Nicht als Unterhalt gel-
ten Arbeiten, die das äussere Erscheinungsbild der Baute verändern wie
die Neugestaltung von Fassaden oder Veränderungen von Türen und
Fenstern, das Ersetzen einer Bruchsteinmauer durch eine Mauer aus Sicht-
beton, der Abbruch von Innenwänden mit Neuaufbau an anderer Stelle
oder das Erweitern eines Kellers (SOMMERHALDER FORESTIER, in: Kom-
mentar BauG, N. 16 f. zu § 68 BauG). "Zeitgemässe Erneuerung" ist die
Aktualisierung einer Baute, so dass sie ihrem bisherigen Zweck ent-
sprechend dem herrschenden Wohnstandard weiterhin erfüllen kann, wo-
bei keine wesentliche Veränderung der baulichen Substanz erfolgen darf
wie beispielsweise das Herausbrechen von Wänden und ihr Neuaufbau
(SOMMERHALDER FORESTIER, in: Kommentar BauG, N. 19 zu § 68 BauG).
Entscheidend ist, dass es um Massnahmen geht, die das Gebäude vor dem
vorzeitigen Verfall oder – gemessen am heutigen Wohnstandard – vor dem
Eintritt der Unbenutzbarkeit vor Ablauf der Lebensdauer seiner Substanz
schützen, nicht dagegen um Vorkehrungen, durch die anstelle des be-
stehenden Baues praktisch ein Neubau erstellt wird (AGVE 1992, S. 350,
Erw. 3 mit Hinweisen; Entscheide des Verwaltungsgerichts WBE.2021.170
vom 13. Dezember 2021, Erw. 5.2, WBE.2017.360 vom 1. März 2018,
Erw. 4.3).
Vorliegend wurde am 28. September 2016 ein Voranfragegesuch "Ersatz-
bau Waldhaus, Parzelle aaa in Q._____" eingereicht, wonach die
Beschwerdeführer den sich im Gebäude befindenden alten Wohnwagen
ausbauen und die Gebäudehülle grösstenteils neu erstellen wollten.
Gemäss den dazugehörigen Plänen sollten sämtliche Wände und das
Dach abgebrochen und ersetzt werden. Im Innenraum war eine neue
Raumaufteilung geplant (vgl. Vorakten BVU.AfB 16.2263). Obwohl das
BVU, Abteilung für Baubewilligungen, das Bauvorhaben der
Beschwerdeführer als nicht bewilligungsfähig beurteilte, begannen sie mit
den entsprechenden baulichen Massnahmen. Die anlässlich des

- 21 -
Augenscheins vom 23. Februar 2021 aufgenommenen Bilder zeigen, dass
das alte Dach bereits vollständig abgebrochen und teilweise neu aufgebaut
wurde. Im Gebäudeinnern wurde offenbar der Boden vollständig entfernt,
Wände teilweise herausgebrochen und durch eine neue Holzkonstruktion
ersetzt; eine Wand scheint neu erstellt worden zu sein. Das gesamte
Wochenendhäuschen war eingerüstet, daneben stand eine gefüllte Mulde
(vgl. Vorakten, act. 4 ff.). Die dokumentierten baulichen Massnahmen
gehen deutlich über reine Unterhaltsarbeiten hinaus. Es wurden
elementare Gebäudeteile, die dem Bestand, der Raumaufteilung und der
Stabilität der Baute dienten, abgebaut und neu erstellt. Damit wurden
Vorkehrungen getroffen, durch die anstelle des bestehenden Baus
praktisch ein Neubau entstand. Für einen solchen Neubau bietet auch das
künftige Recht keine gesetzliche Grundlage.
10.
10.1.
Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) ergibt sich
u.a. das Recht der Parteien, mit rechtzeitig und formgültig angebotenen
Beweisanträgen und Vorbringen gehört zu werden, soweit diese erhebliche
Tatsachen betreffen und nicht offensichtlich beweisuntauglich sind (vgl.
BGE 138 V 127). Keine Verletzung des rechtlichen Gehörs liegt vor, wenn
eine Behörde auf die Abnahme beantragter Beweismittel verzichtet, weil
sie aufgrund der bereits abgenommenen Beweise ihre Überzeugung ge-
bildet hat und ohne Willkür in vorweggenommener Beweiswürdigung
annehmen kann, dass ihre Überzeugung durch weitere Beweiserhebungen
nicht geändert würde (vgl. BGE 141 I 60, Erw. 3.3; 136 I 229, Erw. 5.3;
134 I 140, Erw. 5.3).
10.2.
Soweit die Beschwerdeführer im vorinstanzlichen Verfahren die Durchfüh-
rung eines (erneuten) Augenscheins beantragten, war ein solcher nicht er-
forderlich, um den Fall schlüssig beurteilen zu können. Der entscheidrele-
vante Sachverhalt ergab sich aus den Akten mit genügender Klarheit; unter
anderem lagen von den aktuellen und den früheren Verhältnissen zahlrei-
che Fotos vor. Ein Augenschein hätte zu keinen neuen Erkenntnissen
geführt und hätte am vorliegenden Beurteilungsergebnis nichts zu ändern
vermocht. Ebenso wenig ist davon auszugehen, dass eine Parteibefragung
neue, im Schriftenwechsel nicht bereits vorgebrachte Erkenntnisse ge-
bracht hätte. Auf die Durchführung eines Augenscheins und einer Parteibe-
fragung konnte im vorinstanzlichen – wie auch im vorliegenden – Verfahren
in antizipierter Beweiswürdigung verzichtet werden. Ebenso kann im Übri-
gen auf anderweitige zusätzliche Beweiserhebungen verzichtet werden.

- 22 -
11.
Zusammengefasst ist der vorinstanzliche Entscheid nicht zu beanstanden.
Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde erweist sich als unbegründet und ist
abzuweisen.
III.
Entsprechend dem Verfahrensausgang haben die Beschwerdeführer die
Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens zu bezahlen (§ 31 Abs. 2
VRPG). Parteikosten werden keine ersetzt (§ 32 Abs. 2 VRPG).
Das Verwaltungsgericht erkennt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer
Staatsgebühr von Fr. 3'000.00 sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen
von Fr. 438.00, gesamthaft Fr. 3'438.00, sind von den Beschwerdeführern
zu je 1/3 mit Fr. 1'146.00 unter solidarischer Haftbarkeit zu bezahlen.
3.
Es werden keine Parteikosten ersetzt.
Zustellung an:
die Beschwerdeführer 1 bis 3 (Vertreter)
den Regierungsrat
den Gemeinderat Q._____
das Bundesamt für Raumentwicklung
Mitteilung an:
das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Abteilung für
Baubewilligungen
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht,
kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht
innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-recht-
lichen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor
bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und

- 23 -
vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde
muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter
Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit
Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als
Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (Art. 82 ff. des Bun-
desgesetzes über das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz, BGG;
SR 173.110] vom 17. Juni 2005).
Aarau, 2. Mai 2024
Verwaltungsgericht des Kantons Aargau
3. Kammer
Vorsitz: Gerichtsschreiberin:
Winkler Wittich