ag_verwaltungsgericht · WBE.2023.355 · 2024-08-26 · de
Obergericht / Verwaltungsgericht / 3. Kammer — WBE.2023.355


Verwaltungsgericht
3. Kammer
WBE.2023.355 / SW / jb
(BVURA.23.97)
Art. 84
Urteil vom 26. August 2024
Besetzung Verwaltungsrichter Winkler, Vorsitz
Verwaltungsrichterin Lang
Verwaltungsrichter Leibundgut
Gerichtsschreiberin Wittich
Beschwerde- A._____ GmbH,
führerin vertreten durch Dr. iur. HSG Philipp Laube, Rechtsanwalt,
Schwertstrasse 1, 5401 Baden
gegen
Beschwerde- B._____
gegnerin 1.1
Beschwerde- C._____
gegner 1.2
beide vertreten durch lic. iur. Daniel Huser, Rechtsanwalt,
Mellingerstrasse 207, 5405 Baden
und
Vorinstanzen Gemeinderat R._____
Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsabteilung,
Entfelderstrasse 22, Buchenhof, 5001 Aarau
Gegenstand Beschwerdeverfahren betreffend Baubewilligung
Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt
vom 18. September 2023

- 2 -
Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten:
A.
Der Gemeinderat R._____ legte vom tt.mm. bis tt.mm.2021 das Baugesuch
der A._____ GmbH für den Neubau eines Terrassenhauses mit acht
Einheiten auf der Parzelle Nr. aaa öffentlich auf. Während der öffentlichen
Auflage erhoben unter anderem C._____ und B._____ Einwendung. Mit
Entscheid vom 16. Januar 2023 wies der Gemeinderat die Einwendung ab.
Gleichzeitig erteilte er die Baubewilligung, unter Bedingungen und
Auflagen.
Diese lauteten wie folgt:
7.
a) […]
b) Vor Baufreigabe sind folgende Auflagen zu erfüllen:
- […]
- Die Gesamthöhe von max. 11.00 m ist beim geplanten Terrassenhaus,
insbesondere bei der Autoliftanlage, wie auch die Funktionalität der Au-
toboxen, nachzuweisen.
- Alle Wohnräume, Zimmer und Büros müssen genügend grosse Fenster-
flächen aufweisen. Die angepassten Pläne müssen der Abteilung Bau
und Planung eingereicht und genehmigt sein.
- Ein detaillierter und revidierter Umgebungsplan, mit Anschluss an die
Nachbarparzellen, muss der Abteilung Bau und Planung eingereicht und
genehmigt sein.
- Ein detailliertes Material- und Farbkonzept muss der Abteilung Bau und
Planung eingereicht und genehmigt sein.
- […]
c) Weitere Auflagen/Hinweise:
- […]
- Die Container müssen am Abfuhrtag an den Q-Weg gestellt werden. Der
Bauherrschaft wird empfohlen einen fixen Containerplatz am Q-Weg zu
erstellen. Die Lage und Dimensionierung des Platzes muss zuvor mit der
Abteilung Bau und Planung vorbesprochen werden.
[…]
B.
Auf Beschwerde von C._____ und B._____ hin entschied das Departement
Bau, Verkehr und Umwelt (BVU), Rechtsabteilung, am 18. September
2023:

- 3 -
1.
In Gutheissung der Beschwerde wird der Entscheid des Gemeinderats
vom 16. Januar 2023 aufgehoben.
2.
Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus einer Staatsgebühr von
Fr. 1'600.– sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen von Fr. 335.50, ins-
gesamt Fr. 1'935.50, werden der A._____ GmbH auferlegt.
3.
Die A._____ GmbH wird verpflichtet, C._____ und B._____ die im
Beschwerdeverfahren entstandenen Parteikosten in Höhe von Fr. 3'700.–
(inkl. MwSt) zu ersetzen.
Der Gemeinderat wird verpflichtet, C._____ und B._____ die im
Beschwerdeverfahren entstandenen Parteikosten von Fr. 3'000.– (inkl.
MwSt) zu ersetzen.
C.
1.
Gegen diesen am 19. September 2023 zugestellten Entscheid des BVU,
Rechtsabteilung, erhob die A._____ GmbH am 19. Oktober 2023
Verwaltungsgerichtsbeschwerde mit den folgenden Anträgen:
1.
Der Entscheid BVURA.23.97 des Departements Bau, Verkehr und Umwelt
vom 18. September 2023 sei aufzuheben.
2.
Die revidierten Pläne seien als Projektänderung entgegenzunehmen.
3.
Es sei die Baubewilligung – allenfalls unter Auflagen – zu erteilen.
4.
Eventualiter zu Ziff. 3: Die Sache sei dem Departement Bau, Verkehr und
Umwelt, subeventualiter dem Gemeinderat R._____ zur Weiterführung
des Verfahrens zurückzuweisen.
5.
Die Beschwerdegegner seien zu verurteilen, die Kosten für das vorinstanz-
liche Verfahren zu tragen und der Bauherrschaft eine angemessene Par-
teientschädigung für die anwaltlichen Aufwendungen im vorinstanzlichen
Verfahren zu bezahlen.
6.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegeg-
ner und der Vorinstanz (zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer).
2.
Mit Beschwerdeantwort vom 22. November 2023 beantragte das BVU,
Rechtsabteilung, die Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei abzuweisen, un-
ter Kosten- und Entschädigungsfolge.

- 4 -
3.
Die Beschwerdegegner beantragten mit Beschwerdeantwort vom 1. Fe-
bruar 2024 ebenfalls die kostenfällige Abweisung der Beschwerde.
4.
Der Gemeinderat R._____ hat keine Beschwerdeantwort eingereicht.
5.
Mit Replik vom 4. März 2024 hielt die Beschwerdeführerin an ihren Rechts-
begehren und Begründungen in der Beschwerde vom 19. Oktober 2023
vollumfänglich fest.
6.
Die Beschwerdegegner reichten am 3. Juni 2024 eine Duplik ein, mit wel-
cher sie an ihren Anträgen gemäss Beschwerdeantwort vom 1. Februar
2024 festhielten.
7.
Mit Eingabe vom 16. August 2024 nahm die Beschwerdeführerin Stellung.
8.
Das Verwaltungsgericht hat den Fall auf dem Zirkularweg entschieden (vgl.
§ 7 Abs. 1 und 2 des Gerichtsorganisationsgesetzes vom 6. Dezember
2011 [GOG; SAR 155.200]).
Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
I.
1.
Gegen letztinstanzliche Entscheide der Verwaltungsbehörden ist die Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde zulässig (§ 54 Abs. 1 des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 [Verwaltungsrechtspfle-
gegesetz, VRPG; SAR 271.200]). Das gilt auch in Bausachen (§ 61 Abs. 3
der Bauverordnung vom 25. Mai 2011 [BauV; SAR 713.121]). Der ange-
fochtene Entscheid des BVU ist verwaltungsintern letztinstanzlich (§ 61
Abs. 1 BauV und § 9 Abs. 1 i.V.m. § 13 Abs. 1 lit. a Ziffer 1 der Verordnung
über die Delegation von Kompetenzen des Regierungsrats vom 10. April
2013 [Delegationsverordnung, DelV; SAR 153.113]). Das Verwaltungsge-
richt ist somit zuständig.
2.
Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde können die unrichtige oder unvoll-
ständige Feststellung des Sachverhalts sowie Rechtsverletzungen gerügt
werden (§ 55 Abs. 1 VRPG). Eine Ermessenskontrolle ist dagegen ausge-
schlossen (Umkehrschluss aus § 55 Abs. 3 VRPG).

- 5 -
II.
1.
1.1.
Die rund 1'052 m2 grosse, noch unbebaute Parzelle Nr. aaa liegt in der
Wohnzone Steilhang WS2 (Bauzonenplan der Gemeinde R._____ vom
tt.mm.yy). Die WS2 dient dem Wohnen; nicht störendes Gewerbe und
Dienstleistungen sowie Landwirtschaft sind zugelassen. In der WS2 sind
Einfamilienhäuser, Doppeleinfamilienhäuser, Reiheneinfamilienhäuser und
Terrassenhäuser mit zwei Vollgeschossen zulässig. Die maximale
Gesamthöhe beträgt 11 m. Das Höhenniveau des Q-Weges darf nur durch
einzelne Gebäudeteile (z.B. Treppenanlagen) bzw. technisch bedingte
Dachaufbauten (z.B. Lüftungen) überragt werden. Der freie Ausblick vom
Q-Weg darf durch Einfriedungen, Mauern und andere Anlagen, die den
freien Ausblick behindern können, nicht beeinträchtigt werden. Die
Flachdächer sind zu begrünen. Es muss ein Grenzabstand (klein und
gross) von mindestens 4 m eingehalten werden (§§ 8 und 12 Abs. 1 und 3
der Bau- und Nutzungsordnung [BNO] der Gemeinde R._____ vom
tt.mm.yy).
1.2.
Der auf der Parzelle Nr. aaa projektierte Neubau umfasst ein Terrassen-
haus mit acht Wohneinheiten und zwei Garagentürmen für insgesamt sech-
zehn Personenwagen. Die einzelnen Garagenplätze liegen auf drei überei-
nanderliegenden Geschossebenen, der Zugang erfolgt mittels zwei Au-
toliftanlagen. Die Erschliessung der Liegenschaft ist über die nördlich der
Parzelle gelegene S-Strasse vorgesehen. Im Bereich des Vorplatzes sind
zwei Besucherparkplätze, ein Velo-Aussenplatz sowie ein Containerplatz
geplant. Für den Zugang in die Wohnungen sind neben dem Personenlift
auf der West- und Ostseite Treppen vorgesehen.
2.
Vorab ist zu prüfen, ob die Vorinstanz in Gutheissung der Beschwerde den
kommunalen Baubewilligungsentscheid vom 16. Januar 2023 aufheben
durfte oder ob sie das Baugesuch mit der von der Beschwerdeführerin ein-
gereichten Projektänderung auf dessen Bewilligungsfähigkeit hin selbst
hätte prüfen müssen.
3.
3.1.
Die Vorinstanz hob den Baubewilligungsentscheid auf mit der Begründung,
die Einhaltung der maximal zulässigen Gesamthöhe eines Bauwerks sei
ein massgebender Aspekt für die Erteilung einer Baubewilligung. Entspre-
chend müsse sich dieses Mass aus den mit dem Baugesuch eingereichten
und öffentlich aufgelegten Plänen ergeben und vom Gemeinderat auf seine
Rechtmässigkeit hin überprüft werden. Stelle die kommunale Behörde eine

- 6 -
Überschreitung des zulässigen Masses fest, sei die Baubewilligung zu ver-
weigern. Die Heilung eines solchen Mangels mittels Auflage sei nicht bzw.
nur bei minimalen Abweichungen zulässig. Vorliegend habe der Gemein-
derat die Gesamthöhe bei Erteilung der Baubewilligung weder selbst ge-
prüft noch darüber entschieden. Dies sei mit Blick auf die Interessen Dritter
unzulässig. Dasselbe gelte für den Nachweis der Funktionalität der Autolift-
anlage und der Einhaltung der Lärmschutzvorschriften. Die geplante Au-
toliftanlage sei für die Unterbringung der für das Bauvorhaben erforderli-
chen Pflichtparkplätze unabdingbar. Sie müsse deshalb nicht nur einwand-
frei funktionieren und die Verkehrssicherheit berücksichtigen, sondern
auch dem Vorsorgeprinzip nach Art. 11 des Bundesgesetzes über den Um-
weltschutz vom 7. Oktober 1983 (Umweltschutzgesetz, USG; SR 814.01)
Rechnung tragen. Der entsprechende Nachweis sei von der Beschwerde-
führerin zu erbringen und von der kommunalen Behörde zu überprüfen. Sei
die Anlage aus umweltschutzrechtlichen Gründen nicht bewilligungsfähig,
würde es dem Bauvorhaben an der genügenden Anzahl Parkplätze fehlen,
weshalb es sich ebenfalls um einen grundlegenden Aspekt des Bauge-
suchs handle. Diesbezügliche Mängel des Baugesuchs dürften deshalb
nicht durch eine Auflage behoben und deren Beurteilung auf einen Zeit-
punkt nach Erteilung der Baubewilligung verschoben werden (Erw. 3.4 des
angefochtenen Entscheids).
3.2.
Die Beschwerdeführerin macht im Wesentlichen geltend, die Vorinstanz
habe die kommunale Baubewilligung nicht aufheben dürfen. Sie sei statt-
dessen verpflichtet gewesen, die Bewilligungsfähigkeit selbst zu überprü-
fen und wenn diese gegeben sei, die Baubewilligung in einem reformatori-
schen Entscheid zu erteilen. Hätte sie dazu weitere Pläne benötigt, wären
diese in Anwendung des rechtlichen Gehörs einzuverlangen gewesen. Al-
ternativ hätte die Vorinstanz die Sache zur Weiterführung des Baubewilli-
gungsverfahren (unter Auflagen) an den Gemeinderat zurückweisen kön-
nen (vgl. Beschwerde, S. 5). Es seien nun im verwaltungsgerichtlichen Ver-
fahren sämtliche revidierten Pläne als Projektänderung entgegenzuneh-
men und die Baubewilligung, allenfalls unter Auflagen, zu erteilen (vgl. Be-
schwerdeanträge 2 und 3).
Die Beschwerdegegner bringen dagegen vor, die Beschwerdeführerin ver-
suche, ihre eigenen Versäumnisse bei Einreichung des Baugesuchs nun
im verwaltungsgerichtlichen Verfahren unter dem Titel Projektänderung zu
korrigieren, was keinen Rechtsschutz verdiene. Die Vorinstanz habe kor-
rekt dargelegt, dass es sich bei der Nichteinhaltung der Gesamthöhe und
bei den fehlenden Nachweisen zur Funktionalität der Autoliftanlage sowie
Einhaltung der Lärmvorschriften um wesentliche Voraussetzungen für die
Bewilligungsfähigkeit handle. Diese Mängel würden sich nicht mittels einer
nachträglichen Projektänderung beheben lassen, sondern einer grundsätz-

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liche Überarbeitung des Baugesuchs mitsamt korrekter Profilierung und
Publikation bedürfen (Beschwerdeantwort, S. 4; Duplik, S. 3).
4.
4.1.
Erfüllt ein Baugesuch die gesetzlichen Anforderungen nicht, ist grundsätz-
lich der Bauabschlag zu erteilen; durch Nebenbestimmungen können le-
diglich untergeordnete bzw. geringfügige Mängel eines Baugesuchs be-
hoben werden (Urteile des Bundesgerichts 1C_72/2021 vom 12. Sep-
tember 2022, Erw. 4.2, 1C_25/2019 vom 5. März 2020, Erw. 8.2, und
1C_398/2016 vom 2. Februar 2017, Erw. 2.7 mit Hinweisen; ANDREAS
BAUMANN, in: Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau [Kommen-
tar BauG], Bern 2013, N. 44 zu § 59 BauG). Dies ergibt sich aus dem
Grundsatz der Einheit des Bauentscheids, mit dem eine einheitliche Beur-
teilung eines baurechtlichen Sachverhalts sichergestellt werden soll (vgl.
auch das Koordinationsgebot von Art. 25a des Bundesgesetzes über die
Raumplanung vom 22. Juni 1979 [Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700];
vgl. Urteile des Bundesgerichts 1C_72/2021 vom 12. September 2022,
Erw. 4.2, 1C_25/2019 vom 5. März 2020, Erw. 8.2, und 1C_398/2016 vom
2. Februar 2017, Erw. 2.7 mit Hinweisen). Die Anordnung von Nebenbe-
stimmungen kommt mit anderen Worten nicht in Betracht, wenn ohne grös-
seren planerischen Aufwand nicht beurteilbar ist, wie die Mängel zu behe-
ben sind und welche baurechtlichen, konzeptionellen und gestalterischen
Auswirkungen dies nach sich zieht.
Nachgelagerte Verfahren sind nur dann zulässig, wenn dies von der Sache
her sinnvoll ist und sich daraus keine wesentlichen neuen Auswirkungen
für das Projekt ergeben oder ergeben können (Urteile des Bundesgerichts
1C_72/2021 vom 12. September 2022, Erw. 4.2, 1C_25/2019 vom 5. März
2020, Erw. 8.2, und 1C_266/2018 vom 12. April 2019, Erw. 3.3). Muss das
Projekt grundlegend überarbeitet werden, ist ein neues Baubewilligungs-
verfahren durchzuführen. Welcher Fall zutrifft, ist in erster Linie nach qua-
litativen und nicht nach quantitativen Gesichtspunkten zu entscheiden. Das
Gewicht eines Mangels ist am Umfang des Gesamtbauvorhabens zu mes-
sen (BAUMANN, in: Kommentar BauG, a.a.O., N. 44 zu § 59 BauG). Ganz
entscheidendes Gewicht kommt auch dem Umstand zu, welche faktischen
und rechtlichen Schwierigkeiten mit der Behebung des Projektmangels
bzw. mit der Realisierung der Auflage verbunden sind (vgl. Urteil des Bun-
desgerichts 1C_192/2009 vom 17. November 2009, Erw. 2.4).
4.2.
4.2.1.
Im Baubewilligungsverfahren wird geprüft und festgestellt, ob ein Bauvor-
haben mit den Vorschriften des öffentlichen Rechts übereinstimmt (vgl.
BAUMANN, in: Kommentar BauG, a.a.O., N. 29 zu § 29 BauG und N. 3 zu
§ 60 BauG). Es obliegt dem Gemeinderat als Baubewilligungsbehörde, die

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mit dem Baugesuch eingereichten Pläne dahingehend zu prüfen, ob sie
genügend Auskunft über die geplante Baute geben, so dass sie auf deren
Übereinstimmung mit der raumplanerischen Nutzungsordnung sowie den
übrigen einschlägigen Gesetzesbestimmungen geprüft werden können
(vgl. BAUMANN, in: Kommentar BauG, a.a.O., N. 1 zu § 59 BauG und N. 4
zu § 60 BauG).
Vorliegend wiesen die mit dem Baugesuch eingereichten Pläne "Ostfas-
sade", "Schnitt A-A" und "Schnitt C-C" (Vorakten, act. 126) eine Gesamt-
höhe von 12 m aus. Damit überschritt das ursprünglich eingereichte Bau-
vorhaben die in der WS2 gemäss § 8 BNO zulässige Gesamthöhe von
11 m um 1 m. Folglich war das Bauvorhaben bereits infolge Verletzung der
einschlägigen Vorschrift betreffend die Gesamthöhe nicht bewilligungsfä-
hig.
4.2.2.
Der Gemeinderat hat sich im kommunalen Baubewilligungsentscheid mit
dieser Überschreitung der maximal zulässigen Gesamthöhe nicht ausei-
nandergesetzt. Er verfügte lediglich, die Einhaltung der Gesamthöhe von
max. 11.00 m bei der Autoliftanlage sei vor der Baufreigabe nachzuweisen.
Dies ist unzulässig. Die Nichteinhaltung der maximal zulässigen Gesamt-
höhe kann nicht als untergeordneter oder geringfügiger Mangel qualifiziert
werden, welcher durch eine Nebenbestimmung behoben werden darf. Es
obliegt vielmehr dem Gemeinderat als Baubewilligungsbehörde, die Über-
einstimmung der Gesamthöhe des Bauvorhabens abschliessend zu prü-
fen, darüber zu befinden und einen beschwerdefähigen Entscheid zu erlas-
sen (vgl. § 59 Abs. 1 des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen
vom 19. Januar 1993 [Baugesetz, BauG; SAR 713.100]; BAUMANN, in:
Kommentar BauG, a.a.O., N. 4 zu § 60 BauG).
Mit der Erteilung der Baubewilligung unter Auflagen verschob der Gemein-
derat den Nachweis über die Einhaltung der Bauvorschriften auf den Zeit-
punkt vor der Baufreigabe. Dieses Vorgehen verletzte die Interessen und
Rechte berechtigter Dritter, welche so die Übereinstimmung des Bauvor-
habens mit den einschlägigen rechtlichen Bestimmungen nicht mehr hätten
überprüfen können. Dies wiegt umso schwerer als es sich bei der notwen-
digen Redimensionierung um (mindestens) 1 m nicht um eine geringfügige
Änderung handelt, welche insbesondere Auswirkungen auf das Erschei-
nungsbild des gesamten Bauvorhabens und die Funktionalität der Autolift-
anlage (Raumhöhe Pflichtparkplatz) hat. Die Beurteilung der Projektände-
rung ist denn auch mit einem gewissen planerischen Aufwand verbunden.
Die Anordnung einer Nebenbestimmung zum Nachweis der eingehaltenen
Gesamthöhe kommt auch aus diesen Gründen nicht in Betracht.

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4.3.
Gleich verhält es sich mit dem Nachweis der Funktionalität der Autoliftan-
lagen und der Einhaltung der Lärmschutzvorschriften. Mit dem Baugesuch
sind die für die Beurteilung des Bauvorhabens und dessen Nutzung not-
wendigen technischen Angaben und Unterlagen einzureichen (vgl. § 51
Abs. 1 BauV; BAUMANN, in: Kommentar BauG, a.a.O., N. 8 zu § 60 BauG).
Vorliegend sind zwei Autoliftanlagen vorgesehen, welche die Fahrzeuge an
ihren jeweiligen Einstellplatz in den beiden Garagentürmen befördern.
Diese Information ergibt sich im Baugesuch aus den Plänen "Oberge-
schoss 5", "Schnitt D-D" und "Schnitt E-E" mit den Beschriftungen
"E._____" und "F._____" sowie aus dem Plan "Schemaplan Attikaflächen"
mit der Beschriftung "Garagenbox / Lift als Attikateil". Weitere Unterlagen
oder technische Angaben zu den geplanten Autoliftanlagen befinden sich
nicht in den Unterlagen zum Baugesuch (Vorakten, act. 126). Den
Erwägungen des kommunalen Genehmigungsentscheids lässt sich denn
auch nicht entnehmen, dass der Gemeinderat die Tauglichkeit oder
Funktionalität der Autoliftanlagen im Zusammenhang mit dem vorliegenden
Bauvorhaben geprüft hätte. Ebenfalls keine Erwähnung fand im
kommunalen Baubewilligungsentscheid, ob die Autoliftanlagen den
Anforderungen des Umweltrechts entsprechen. Stattdessen verfügte der
Gemeinderat die vorliegend umstrittene Nebenbestimmung. Aufgrund des
umweltrechtlichen Vorsorgeprinzips sind jedoch alle Emissionen, die durch
eine bestimmungsgemässe Nutzung der Anlage verursacht werden
können, vorgängig zu berücksichtigen (vgl. Art. 11 USG; Art. 7 Abs. 1 lit. a
der Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 [LSV; SR 814.41];
Urteil des Bundesgerichts 1C_287/2021 vom 25. Juli 2022, Erw. 6.1;
Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2021.418 vom 19. Juli 2022,
Erw. 3.3.2, Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich
VB.2008.00428 vom 14. Januar 2009, Erw. 5.2; BAUMANN, in: Kommentar
BauG, a.a.O., N. 7 und 12 zu § 59 BauG).
Die Autoliftanlagen sind zur Sicherstellung der für die im Zusammenhang
mit dem Bauvorhaben zu erstellenden Pflichtparkplätze essenziell. Könn-
ten die Autoliftanlagen aus umweltrechtlichen Gründen nicht bewilligt wer-
den, wäre das Bauvorhaben aufgrund der fehlenden Pflichtparkplätze als
Ganzes nicht bewilligungsfähig. Aus diesem Grund sowie mit Blick auf den
Grundsatz der Einheit des Bauentscheids sind die Nachweise betreffend
Funktionalität der Garagenlifte und Einhaltung der umweltrechtlichen Be-
stimmungen bereits vor Erteilung der Baubewilligung zu erbringen. Dem
Gemeinderat obliegt es als Baubewilligungsbehörde, diese zu prüfen und
einen Entscheid zu treffen. Die Verlagerung auf den Zeitpunkt vor der Bau-
freigabe war nicht zulässig.
4.4.
Auch die im vorinstanzlichen und verwaltungsgerichtlichen Beschwerde-
verfahren nachgereichten Projektänderungen, Nachweise und Informatio-

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nen belegen, dass das ursprünglich eingereichte Baugesuch vom 22. Ok-
tober 2021 ungenügend war und in verschiedenen Bereichen einer Über-
arbeitung bedarf. So sah sich der Gemeinderat im Baubewilligungsent-
scheid veranlasst, neben den Auflagen zur Gesamthöhe und Funktionalität
der Autoliftanlagen überdies zu verfügen, dass alle Wohnräume, Zimmer
und Büros genügend grosse Fensterflächen aufweisen müssen und die
Pläne entsprechend anzupassen seien. Ebenso wenig lag ein detaillierter
und revidierter Umgebungsplan oder ein detailliertes Material- und Farb-
konzept vor (siehe vorne lit. A). Umstritten ist denn auch die Ausgestaltung
eines fixen Containerplatzes (sowohl zur Aufbewahrung als auch zur Ent-
sorgung) und die Einhaltung der Sichtzone beim Besucherpark- und Con-
tainerplatz (siehe vorne lit. A; Beschwerde, S. 11 ff.; Beschwerdeantwort,
S. 14 ff.). Vor diesem Hintergrund wird die Beschwerdeführerin mit der Ab-
weisung ihrer Beschwerde mitnichten "gezwungen, ein fast vollkommen
identisches Baugesuch einzureichen" (vgl. Stellungnahme, S. 15), es sind
vielmehr diverse Anpassungen notwendig.
4.5.
Da die Mängel des Baugesuchs in wesentlichen Teilen nicht mit Nebenbe-
stimmungen behoben werden können, muss die Baubewilligung verweigert
werden. Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist entsprechend abzuwei-
sen.
5.
5.1.
Die Beschwerdeführerin reichte im vorinstanzlichen Verfahren mit Be-
schwerdeantwort vom 25. April 2023 einen neuen, nicht vermassten Plan
(Schnitt A-A; Beilage 2; Vorakten, act. 88) ein, welcher am Dachrand eines
Garagenturms neu eine Abschrägung zeigt. Damit sei die Einhaltung der
Gesamthöhe garantiert (Vorakten, act. 70). In Bezug auf die Funktionalität
der Autoliftanlagen legte sie keine technischen Angaben, Nachweise be-
treffend Lärmemissionen oder sonstige Unterlagen vor (vgl. Vorakten,
act. 67 ff. und 108 ff.).
5.2.
Die Rechtsmittelinstanz kann bei Aufhebung des angefochtenen Ent-
scheids in der Sache selbst entscheiden oder diese zum Erlass eines
neuen Entscheids an eine Vorinstanz zurückweisen (§ 49 VRPG). Es liegt
im Ermessen der Rechtsmittelinstanz, ob sie in der Sache selbst urteilt oder
die Vorinstanz anweist, dies im Sinne der Erwägungen zu tun. Ein Zwang
zur Rückweisung besteht nicht. Aus verfahrensökonomischen Gründen ist
die Rückweisung jedoch nur in Ausnahmefällen zulässig. Die Rechtsmittel-
instanz hat bei der Ermessensausübung das Interesse der Beteiligten an
einem raschen Verfahren dem Interesse an einem vollständigen Instanzen-
zug gegenüberzustellen (MICHAEL MERKER, Rechtsmittel, Klage und Nor-
menkontrollverfahren nach dem aargauischen Gesetz über die Verwal-

- 11 -
tungsrechtspflege, Kommentar zu den §§ 38-72 [a]VRPG, Zürich 1998,
N. 29 f. zu § 58 [a]VRPG).
5.3.
Die Vorinstanz beurteilte die vom Gemeinderat R._____ erteilte
Baubewilligung als unrechtmässig und hob diese auf. Dies ist nicht zu be-
anstanden. Es ist nicht Aufgabe der Rechtsmittelinstanz, ein Baugesuch
auf dessen Vollständigkeit hin zu überprüfen, allfällige fehlende Unterlagen
bei der Bauherrschaft einzufordern (vgl. Beschwerde, S. 5; Stellungnahme,
S. 15) oder diese auf ihre Übereinstimmung mit den einschlägigen kommu-
nalen und kantonalen Vorschriften zu kontrollieren und darüber zu ent-
scheiden. Dies ist Aufgabe des Gemeinderats als Baubewilligungsbehörde
(vgl. § 60 Abs. 1 BauG). Die Vorinstanz durfte ohne Weiteres die Be-
schwerde gutheissen und den kommunalen Baubewilligungsentscheid auf-
heben. Eine Pflicht zur Rückweisung an die Vorinstanz bestand, wie oben
erwähnt, nicht. Es ist in diesem Vorgehen weder eine Verletzung des recht-
lichen Gehörs der Beschwerdeführerin noch eine Verletzung des Willkür-
verbots zu erblicken (vgl. Stellungnahme, S. 10 f.). Dies gilt umso mehr, als
ein allfälliger Zeitgewinn durch eine Rückweisung und Weiterführung des
Baubewilligungsverfahrens im Vergleich mit der Einreichung eines neuen,
vollständigen Baugesuches wohl gering ausgefallen wäre, zumal in beiden
Fällen der Rechtsweg berechtigten Dritten hätte offenstehen müssen (vgl.
Urteil des Bundesgerichts 1C_476/2016 vom 9. März 2017, Erw. 2.7). Der
vorinstanzliche Entscheid ist auch unter diesem Aspekt nicht zu beanstan-
den.
6.
6.1.
Wie die Beschwerdeführerin zutreffend vorbringt, lässt das Verwaltungsge-
richt Projektänderungen im Grundsatz zu, auch wenn sie erst bei oder nach
Einreichung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde vorgenommen wurden.
Voraussetzung ist, dass die Interessen Dritter und der Öffentlichkeit ge-
wahrt bleiben. Dies ist in der Regel dann der Fall, wenn auch das abgeän-
derte Projekt publiziert und öffentlich aufgelegt wird (§ 60 Abs. 2 und 3
BauG i.V.m. §§ 53 f. BauV; Aargauische Gerichts- und Verwaltungsent-
scheide [AGVE] 2004, S. 164, Erw. 1/a/bb; BAUMANN, in: Kommentar
BauG, a.a.O., N. 38 zu § 60 BauG) oder wenn wegen der Geringfügigkeit
des Bauvorhabens keine öffentliche Auflage erforderlich ist (vgl. AGVE
2004, S. 164, Erw. 1/a/bb; § 52 Abs. 1 BauV; BAUMANN, in: Kommentar
BauG, a.a.O., N. 37 f. zu § 60 BauG). Für grössere Änderungen gilt das
vereinfachte oder das ordentliche Verfahren (vgl. § 52 Abs. 2 BauV). Im
vereinfachten Verfahren kann der Gemeinderat Bauvorhaben, die weder
nachbarliche noch öffentliche Interessen berühren, nach schriftlicher Mit-
teilung an direkte Anstösser ohne Auflage, Veröffentlichung und Profilie-
rung bewilligen (§ 61 BauG). Das Verwaltungsgericht legt diese Bestim-
mung dahingehend aus, dass hier Bagatellprojekte gemeint sind, die auf-

- 12 -
grund ihrer Art, Grösse, Zweckbestimmung und Immissionsträchtigkeit ge-
nerell kaum geeignet erscheinen, sich negativ auf das benachbarte Grund-
eigentum auszuwirken und die Interessen Dritter zu verletzen; es können
von ihnen höchstens direkte Anstösser betroffen sein (AGVE 2004, S. 164,
Erw. 1/a/bb mit weiteren Hinweisen auf die Kasuistik; 1997, S. 324,
Erw. 2/b/bb; AGVE 1986, S. 304, Erw. 2/d; BAUMANN, in: Kommentar
BauG, a.a.O., N. 38 zu § 60 BauG). Die Fälle, in welchen das vereinfachte
Verfahren gemäss § 61 BauG als genügend erachtet wurde, betrafen alle-
samt Projektänderungen, welche sich für die Betroffenen vorteilhaft oder
zumindest nicht nachteilig auswirkten (vgl. AGVE 2004, S. 164, Erw. 1/a/bb
mit Hinweisen).
6.2.
Die im verwaltungsgerichtlichen Verfahren geltend gemachte Projektände-
rung betrifft insbesondere die Gesamthöhe des Bauvorhabens und hat
Auswirkungen auf die Ästhetik und das Erscheinungsbild sowie die Funkti-
onalität der Autoliftanlagen und deren umweltrechtlichen Beurteilung. Es
handelt sich bereits aus diesem Grund nicht nur um eine geringfügige Pro-
jektänderung.
Die Beschwerdeführerin reichte vor Verwaltungsgericht sämtliche Pläne
mit neuem Datum (18. Oktober 2023), neue Unterlagen zu den Autoliftan-
lagen und einen neuen Plan zur Einhaltung der Sichtzone ein. Unter diesen
Umständen ist das gesamte Baugesuch erneut gesamthaft zu überprüfen,
unter besonderer Beachtung der im Beschwerdeverfahren gerügten
Punkte wie insbesondere die Einhaltung der Gesamthöhe, die umweltrecht-
lichen Belange im Zusammenhang mit den Autoliftanlagen und deren Funk-
tionalität sowie die bereits im kommunalen Genehmigungsentscheid vom
16. Januar 2023 bemängelten ungenügenden Fensterflächen im Erdge-
schoss sowie im 1. und 2. Obergeschoss. Überdies besteht Klärungsbedarf
betreffend Entsorgung und Containerplatz, Umgebungsplanung sowie hin-
sichtlich des Material- und Farbkonzepts (siehe vorne lit. A). Angesichts
dessen erscheint es im Sinne einer Gesamtbetrachtung des Bauvorhabens
richtig und verhältnismässig, die Beschwerdeführerin in ein neues Baube-
willigungsverfahren zu verweisen. Die Einreichung eines vollständigen
Baugesuchs und die erneute öffentliche Auflage sind notwendig. Es ist
nicht Aufgabe des Verwaltungsgerichts, das Bauvorhaben gestützt auf die
Ausführungen der Beschwerdeführerin sowie die neu eingereichten Pläne
und Unterlagen zu prüfen und über die Bewilligungsfähigkeit zu entschei-
den, zumal der Bauherrschaft und den Nachbarn diesfalls kein vollständi-
ger Instanzenzug mehr zur Verfügung stünde und die Kognition des Ver-
waltungsgerichts eingeschränkt ist (siehe vorne Erw. I/2).
7.
Insgesamt ist der vorinstanzliche Entscheid nicht zu beanstanden und die
Verwaltungsgerichtsbeschwerde abzuweisen.

- 13 -
Weitere Ausführungen zu den umstrittenen Punkten und zu den ergänzen-
den Bemerkungen der Vorinstanz für den Fall eines neuen Baugesuchs
(Gesamthöhe, Geschossigkeit, Einhaltung der Sichtzonen [vgl. angefoch-
tener Entscheid, Erw. 4 und 5]) erübrigen sich.
III.
1.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdeführerin kosten-
pflichtig (§ 31 Abs. 2 VRPG). Zudem hat sie den anwaltlich vertretenen Be-
schwerdegegnern die vor Verwaltungsgericht entstandenen Parteikosten
zu ersetzen (§ 32 Abs. 2 i.V.m. § 29 VRPG).
2.
Zur Festlegung der Parteientschädigung ist das Dekret über die Entschä-
digung der Anwälte vom 10. November 1987 (Anwaltstarif, AnwT;
SAR 291.150) massgebend (§ 1 Abs.1 AnwT). Nach § 8a AnwT bemisst
sich die Entschädigung in vermögensrechtlichen Streitigkeiten nach dem
gemäss § 4 AnwT berechneten Streitwert. Innerhalb der in § 8a Abs. 1
AnwT vorgesehenen Rahmenbeträge richtet sich die Entschädigung nach
dem mutmasslichen Aufwand des Anwaltes, nach der Bedeutung und der
Schwierigkeit des Falles (§ 8a Abs. 2 AnwT). Die Entschädigung wird als
Gesamtbetrag festgesetzt. Auslagen und Mehrwertsteuer sind darin enthal-
ten (§ 8c AnwT).
In Bausachen geht das Verwaltungsgericht praxisgemäss von einer vermö-
gensrechtlichen Streitsache aus, wobei der Streitwert in der Regel 10 %
der Bausumme beträgt (vgl. AGVE 1992, S. 397, Erw. 2a; 1989, S. 283,
Erw. 2a/aa). Ausgehend von der vorinstanzlich als massgebend erachteten
und unbestritten gebliebenen Bausumme von Fr. 5'300'000.00 kann von
einem Streitwert in Höhe von Fr. 530'000.00 ausgegangen werden. Bei ei-
nem Streitwert von Fr. 500'000 bis Fr. 1'000'000.00 beträgt der Rahmen für
die Entschädigung Fr. 7'000.00 bis Fr. 22'000.00 (§ 8a Abs. 1 lit. a Ziffer 1
AnwT). Der Streitwert liegt nur knapp über der unteren Grenze des Streit-
wertrahmens von Fr. 500'000.00 (§ 8a Abs. 1 lit. a Ziffer 1 AnwT). Der mut-
massliche Aufwand des Anwaltes im Beschwerdeverfahren und die
Schwierigkeit des Falles waren durchschnittlich. Unter Berücksichtigung
sämtlicher Parameter (Vertretung im Rechtsmittelverfahren, fehlende Ver-
handlung; vgl. § 6 und 8 AnwT) erscheinen Parteikosten in der Höhe von
Fr. 6'500.00 (inkl. Mehrwertsteuer und Auslagen) angemessen.
Das Verwaltungsgericht erkennt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

- 14 -
2.
Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer
Staatsgebühr von Fr. 6'000.00 sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen
von Fr. 351.00, gesamthaft Fr. 6'351.00, sind von der Beschwerdeführerin
zu bezahlen.
3.
Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, den Beschwerdegegnern die vor
Verwaltungsgericht entstandenen Parteikosten in Höhe von Fr. 6'500.00 zu
ersetzen.
4.
Zustellung der Stellungnahme der Beschwerdeführerin vom 16. August
2024 an die Beschwerdegegner, den Gemeinderat R._____ und das BVU,
Rechtsabteilung, zur Kenntnisnahme.
Zustellung an:
die Beschwerdeführerin (Vertreter)
die Beschwerdegegner (Vertreter)
das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsabteilung
den Gemeinderat R._____
Mitteilung an:
den Regierungsrat
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht,
kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht
innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-rechtli-
chen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor
bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und
vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde
muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter
Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit
Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als
Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (Art. 82 ff. des Bun-
desgesetzes über das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz, BGG;
SR 173.110] vom 17. Juni 2005).

- 15 -
Aarau, 26. August 2024
Verwaltungsgericht des Kantons Aargau
3. Kammer
Vorsitz: Gerichtsschreiberin:
Winkler Wittich