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Obergericht / Verwaltungsgericht / 3. Kammer — WKL.2025.19


Verwaltungsgericht
3. Kammer
WKL.2025.19 / ls / jb
Art. 16
Urteil vom 12. Februar 2026
Besetzung Verwaltungsrichter Michel, Vorsitz
Verwaltungsrichter Brandner
Verwaltungsrichter Dommann
Gerichtsschreiberin i.V. Schläfli
Kläger A._____,
Beklagte B._____ Sàrl,
Gegenstand Klageverfahren betreffend Notariatsgebühr

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Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten:
A.
1.
A._____, Urkundsperson des Kantons Aargau, beurkundete am 30. Juli
2021 einen Kaufvertrag zwischen der C._____ AG, Q._____, als
Verkäuferin, und der D._____ Sàrl, R._____, als Käuferin betreffend die
Liegenschaft S._____ / aaa.
Im Kaufvertrag wurde unter Ziffer III/3 Folgendes vereinbart:
Die Käuferschaft hat der Urkundsperson zu Handen der Verkäuferschaft
bis spätestens 20. Dezember 2021 ein unwiderrufliches Zahlungsverspre-
chen einer Schweizer Bank oder eines Versicherungsinstitutes vorzule-
gen, wonach die Restkaufzahlung gemäss Ziffer 2.2 im Betrage von
Fr. 4'200'000.00 fristgerecht bezahlt wird.
Sollte das Zahlungsversprechen bis 20. Dezember 2021 nicht vorliegen
und der Restkaufpreis von Fr. 4'200'000.00 bis 3. Januar 2022 nicht be-
zahlt werden, werden die Parteien über eine mögliche Lösung nochmals
verhandeln. Falls keine Lösung gefunden wird, gilt dieser Kaufvertrag als
aufgehoben. Die bereits geleistete Anzahlung von Fr. 300'000.00 verfällt
in diesem Fall als Konventionalstrafe zu Gunsten der Verkäuferin. Die No-
tariatskosten hätte in diesem Fall die Käuferin zu bezahlen, in solidarischer
Haftung mit der Verkäuferin.
2.
Mit Schreiben an die D._____ Sàrl vom 1. Februar 2023 hielt die C._____
AG fest, sie trete per 28. Februar 2023 vom Vertrag zurück, wenn das
Zahlungsversprechen bis dann nicht vorliege. Anfang März 2023 teilte die
C._____ AG A._____ mit, dass das Zahlungsversprechen innert der
angesetzten Frist nicht beigebracht worden sei und der Vertrag deshalb als
aufgehoben gelte.
3.
Daraufhin stellte A._____ der D._____ Sàrl für die Beurkundung des
Kaufvertrags den Betrag von Fr. 9'499.15 (Fr. 8'700.00 Be-
urkundungsgebühr; Fr. 120.00 Auslagen; Fr. 679.15 MWST) in Rechnung,
welcher in der Folge nicht bezahlt wurde.
4.
Am 26. März 2025 reichte A._____ bei der Notariatskommission ein
Schlichtungsgesuch ein und beantragte, es sei die Höhe und Tarifkonfor-
mität der Kostennote festzustellen. Mit Entscheid vom 23. Juni 2025 stellte
die Notariatskommission fest, dass keine Einigung zustande gekommen
sei.

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5.
Die Käuferin, die D._____ Sàrl, änderte am 14. Juli 2025 ihre Firma und
verlegte den Sitz nach T._____. Neu ist sie im Handelsregister unter
B._____ Sàrl, T._____, eingetragen.
B.
1.
Mit verwaltungsgerichtlicher Klage vom 14. Oktober 2025 stellte A._____
folgende Rechtsbegehren:
1.
Es seien die Notariatsgebühren und Auslagen zuzüglich Mehrwertsteuer
im Zusammenhang mit der Beurkundung des Kaufvertrages vom 30. Juli
2021 zwischen der C._____ AG, Q._____, als Verkäuferin, und der Be-
klagten (früher die D._____ Sàrl, in R._____, heute die B._____ Sàrl,
T._____) als Käuferin, betreffend der Liegenschaft S._____ / aaa,
festzustellen; es sei die Höhe und Tarifkonformität der Kostennote des
Klägers von CHF 9'499.15 festzustellen.
2.
Die Beklagte sei zu verpflichten, dem Kläger den Betrag von CHF 9'499.15
zu bezahlen.
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beklagten (zuzüg-
lich Mehrwertsteuer).
2.
Die Beklagte erstattete innerhalb der ihr angesetzten Frist keine Klageant-
wort.
3.
Das Verwaltungsgericht hat den Fall auf dem Zirkularweg entschieden (vgl.
§ 7 Abs. 1 und 2 des Gerichtsorganisationsgesetzes vom 6. Dezember
2011 [GOG; SAR 155.200]).
Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
I.
1.
Gemäss § 74 des Beurkundungs- und Beglaubigungsgesetzes vom
30. August 2011 (BeurG; SAR 295.200) entscheidet das Verwaltungsge-
richt im Klageverfahren gemäss den §§ 60 ff. des Gesetzes über die Ver-
waltungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 (Verwaltungsrechtspflegege-
setz, VRPG; SAR 271.200) Streitigkeiten über Bestand und Höhe der Ge-
bühr und der Auslagen sowie damit zusammenhängende Einreden und
Einwendungen. Somit ist das Verwaltungsgericht für die Beurteilung der
vorliegenden Klage zuständig.

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2.
Der Kläger stellt sowohl ein Feststellungs- (Antrag Ziffer 1) als auch ein
Leistungsbegehren (Antrag Ziffer 2). Das schutzwürdige Interesse in Bezug
auf das Leistungsbegehren ist evident. Demgegenüber ist nicht ersichtlich,
inwieweit der Kläger zusätzlich ein selbständiges schutzwürdiges Interesse
an der beantragten gerichtlichen Feststellung haben könnte (sog. Subsi-
diarität der Feststellungsklage; vgl. § 63 VRPG i.V.m. Art. 59 Abs. 2 lit. a
der Schweizerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [Zivil-
prozessordnung, ZPO; SR 272]; ZÜRCHER, in: Kommentar zur Schweizeri-
schen Zivilprozessordnung [Kommentar ZPO], 4. Aufl. 2025, N. 13 zu
Art. 59 ZPO). Der Wortlaut von § 74 BeurG ("Streitigkeiten über Bestand
und Höhe") vermag an dieser Einschätzung nichts zu ändern.
3.
Vor Einreichung der Klage an das Verwaltungsgericht ist ein Schlichtungs-
verfahren zur Gebührenfestsetzung vor der Notariatskommission einzulei-
ten (§ 73 Abs. 1 BeurG). Dabei versucht die Notariatskommission, eine Ei-
nigung zwischen der Partei und der Urkundsperson herbeizuführen
(Abs. 3). Kommt es zu keiner Einigung, hält die Notariatskommission das
Nichtzustandekommen der Einigung im Protokoll fest. Die Notariatskom-
mission kann eine Empfehlung in Bezug auf die Höhe und Tarifkonformität
der Gebühr und der Auslagen abgeben (Abs. 5).
Gemäss dem Entscheid der Notariatskommission vom 23. Juni 2025 ist
keine Einigung zustande gekommen. Die Kommission gab keine Empfeh-
lung hinsichtlich der Höhe und Tarifkonformität der Gebühr und der Ausla-
gen ab.
4.
Die übrigen Prozessvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen An-
lass; auf die Klage ist einzutreten.
5.
Kraft des ausdrücklichen Verweises in § 63 VRPG sind im verwaltungsge-
richtlichen Klageverfahren die Bestimmungen des Zivilprozessrechts sinn-
gemäss anwendbar. Insofern gelangt daher die ZPO zur Anwendung.
Anwendbar sind somit die Maximen des Zivilprozesses, insbesondere die
Verhandlungsmaxime (Art. 55 Abs. 1 ZPO) und die Dispositionsmaxime
(Art. 58 Abs. 1 ZPO; vgl. MICHAEL MERKER, Rechtsmittel, Klage und Nor-
menkontrollverfahren nach dem aargauischen Gesetz über die Verwal-
tungsrechtspflege, Kommentar zu den §§ 38-72 [a]VRPG, 1998, N. 24 ff.
zu § 67 [a]VRPG). Danach darf das Verwaltungsgericht einer Partei nicht
mehr und nichts Anderes zusprechen, als sie verlangt, und nicht weniger,
als die Gegenpartei anerkannt hat (Dispositionsmaxime). Des Weiteren ist

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es Sache der Parteien, den Prozessstoff beizubringen und darzulegen
(Verhandlungsmaxime). Der Kläger hat die Tatsachen, auf die er seinen
Rechtsanspruch stützt, (form- und fristgerecht) zu behaupten und zum
Beweis zu offerieren; die Beklagte hat diejenigen (rechtshindernden und
rechtsaufhebenden) Tatsachen zu behaupten und zum Beweis anzubieten,
mit denen sie den gegnerischen Standpunkt widerlegen will. Der in § 17
Abs. 1 VRPG statuierte Untersuchungsgrundsatz gilt im Klageverfahren
grundsätzlich nicht. Das Gericht kann im verwaltungsgerichtlichen Klage-
verfahren nur berücksichtigen, was die Parteien behaupten und zum Be-
weis offerieren; übereinstimmende Parteierklärungen hat es ungeachtet
ihres Wahrheitsgehalts dem Urteil zugrunde zu legen (MERKER, a.a.O.,
N. 9 zu den Vorbem. zu den §§ 60-67 [a]VRPG; zum Ganzen vgl.
SUTTER-SOMM/SCHRANK/SEILER, in: Kommentar ZPO, N. 20 zu Art. 55
ZPO, N. 9 zu Art. 58 ZPO; GEHRI, in: Schweizerische Zivilprozessordnung,
Basler Kommentar, 4. Aufl. 2024, N. 2 ff. zu Art. 55 ZPO, N. 5 ff. zu Art. 58
ZPO).
II.
1.
Aufgrund der Geltung der Verhandlungsmaxime (siehe vorne Erw. I/5)
hat der Kläger die Forderung zu behaupten (Behauptungslast; vgl.
SUTTER-SOMM/SCHRANK, in: Kommentar ZPO, N. 20 zu Art. 55 ZPO). Eine
unbestrittene Behauptung kann dem Entscheid ohne Beweisverfahren
zugrunde gelegt werden (Bestreitungslast der nicht behauptungsbelasteten
Partei). Dies gilt aber nur, wenn der Tatsachenvortrag der behauptungsbe-
lasteten Partei schlüssig ist (SUTTER-SOMM/SCHRANK, in: Kommentar ZPO,
N. 27 zu Art. 55 ZPO). Eine Tatsachenbehauptung hat nicht alle Einzelhei-
ten zu enthalten; es genügt, wenn die Tatsachen, die unter die das Bege-
hren stützenden Normen zu subsumieren sind, in einer den Gewohnheiten
des Lebens entsprechenden Weise in ihren wesentlichen Zügen oder Um-
rissen behauptet werden (BGE 136 III 322, Erw. 3.4.2). Ein solchermassen
vollständiger Tatsachenvortrag wird als schlüssig bezeichnet, da er bei Un-
terstellung, er sei wahr, den Schluss auf die anbegehrte Rechtsfolge zu-
lässt (Urteil des Bundesgerichts 4A_478/2024 vom 4. Dezember 2024,
Erw. 4.1.2; vgl. auch BGE 127 III 365, Erw. 2/b).
2.
Gemäss den unbestrittenen und schlüssigen (im Wesentlichen auch beleg-
ten) Behauptungen des Klägers liegt ein von ihm beurkundeter Kaufvertrag
vom 30. Juli 2021 zwischen der C._____ AG als Verkäuferin und der
Beklagten als Käuferin vor. Darin wurde unter anderem vereinbart (Ziffer
III/3), dass die Beklagte die Notariatskosten trägt, wenn der Kaufvertrag
mangels fristgerechten Vorliegens eines Zahlungsversprechens aufgeho-
ben wird. Tatsächlich wurde schliesslich der Kaufvertrag aus diesem Grund
aufgehoben.

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Somit ist die Beklagte Schuldnerin der Notariatskosten. Die Höhe der Be-
urkundungsgebühr und der Auslagen ist ebenfalls unbestritten. Erstere
richtet sich nach § 2 des Dekrets über den Notariatstarif vom 30. August
2011 (SAR 295.250); die Gebühr von Fr. 8'700.00 erweist sich nach Mass-
gabe der Kostennote vom 2. März 2023 (Klagebeilage 5) ohne Weiteres als
tarifkonform. Auch die in der Kostennote enthaltene Zusammenstellung der
Auslagen ist schlüssig. Folglich sind die Notariatskosten (inklusive MWST)
in Höhe von Fr. 9'499.15 ausgewiesen.
3.
Fällig ist eine Forderung, wenn deren Gläubiger die Leistung verlangen
kann und die Schuldnerin erfüllen muss (BGE 148 III 145, Erw. 4.2.1.1).
Dabei gilt gemäss Art. 75 des Bundesgesetzes betreffend die Ergänzung
des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs (Fünfter Teil: Obligationenrecht)
vom 30. März 1911 (OR; SR 220) der Grundsatz, dass eine Forderung so-
fort fällig wird, sofern nichts anderes verabredet wurde oder sich aus der
Natur des Rechtsverhältnisses ergibt.
Die Fälligkeit der Forderung ist unbestritten. Tatsächlich wurde die Forde-
rung gemäss Art. 75 OR mit der Aufhebung des Kaufvertrags fällig; aus
dem Vertrag oder der Natur des Rechtsverhältnisses ergibt sich nichts Ge-
genteiliges.
4.
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Klage, soweit darauf eingetreten
werden darf, gutzuheissen und die Beklagte zu verpflichten ist, dem Kläger
den Betrag von Fr. 9'499.15 zu bezahlen.
III.
1.
Im Klageverfahren werden die Verfahrenskosten der unterliegenden Partei
auferlegt (§ 63 VRPG i.V.m. Art. 106 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dem Verfah-
rensausgang entsprechend hat die Beklagte die verwaltungsgerichtlichen
Verfahrenskosten zu tragen.
In der gerichtlichen Verwaltungsrechtspflege beträgt die Gebühr für das
Verfahren vor Verwaltungsgericht Fr. 500.00 bis Fr. 30'000.00 (§ 20 Abs. 1
lit. b des Gebührendekrets vom 19. September 2023 [GebührD;
SAR 662.110]). In vermögensrechtlichen Streitsachen ist der Streitwert für
die Gebührenerhebung massgeblich (vgl. § 2 Abs. 1, § 20 Abs. 2 i.V.m. § 7
Abs. 1 GebührD). Die Gerichtsgebühr wird unter Berücksichtigung des
Streitwerts, der angefallenen Kosten und der Bedeutung der Sache auf
Fr. 1'800.00 festgelegt (vgl. § 20 Abs. 2 i.V.m. § 7 Abs. 1 GebührD).

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2.
Die verwaltungsgerichtlichen Parteikosten sind entsprechend dem Verfah-
rensausgang zu verlegen (vgl. § 63 VRPG i.V.m. Art. 106 Abs. 1 Satz 1
ZPO). Mangels anwaltlicher Vertretung sind dem obsiegenden Kläger keine
Parteikosten zu ersetzen (vgl. § 63 VRPG i.V.m. Art. 95 Abs. 1 lit. b und
Abs. 3 lit. b sowie Art. 106 Abs. 1 ZPO).
Das Verwaltungsgericht erkennt:
1.
In teilweiser Gutheissung der Klage wird die Beklagte verpflichtet, dem Klä-
ger den Betrag von Fr. 9'499.15 zu bezahlen. Im Übrigen wird auf die Klage
nicht eingetreten.
2.
Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer Ge-
richtsgebühr von Fr. 1'800.00, sind von der Beklagten zu bezahlen.
3.
Es werden keine Parteikosten ersetzt.
Zustellung an:
den Kläger
die Beklagte
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht,
kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht
innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-rechtli-
chen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor
bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und
vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde
muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter
Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit
Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als
Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (Art. 82 ff. des Bun-
desgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht [Bundesgerichts-
gesetz, BGG; SR 173.110]).

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Aarau, 12. Februar 2026
Verwaltungsgericht des Kantons Aargau
3. Kammer
Vorsitz: Gerichtsschreiberin i.V.:
Michel Schläfli