ag_verwaltungsgericht · WKL.2021.13 · 2023-03-15 · de
Obergericht / Verwaltungsgericht / 3. Kammer — WKL.2021.13


Verwaltungsgericht
3. Kammer
WKL.2021.13 / ME / jb
Art. 28
Urteil vom 15. März 2023
Besetzung Verwaltungsrichter Michel, Vorsitz
Verwaltungsrichter Brandner
Verwaltungsrichterin Tschudin
Gerichtsschreiber Meier
Klägerin A._____ AG,
vertreten durch MLaw Rahel Unfried, Rechtsanwältin,
Laurenzenvorstadt 19, 5001 Aarau 1
Beklagter Kanton Aargau,
handelnd durch das Departement Volkswirtschaft und Inneres,
Generalsekretariat, Frey-Herosé-Strasse 12, 5001 Aarau
Gegenstand Klageverfahren betreffend Staatshaftung

- 2 -
Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten:
A.
1.
Die Ortsbürgergemeinde S. ist Eigentümerin des Grundstücks LIG S./B mit
einer Fläche von 27'004 m2.
Der A. AG, domiziliert in XXX, wurde ein selbständiges und dauerndes
Baurecht bezüglich einer Fläche von 10'910 m2 mit einer Laufzeit bis
16. Mai 2038 (SDR Nr. B-1) eingeräumt. Sie nutzte die Baurechtsparzelle
SDR B-1 jedoch nur teilweise. Die A. AG, die Ortsbürgergemeinde S. und
die C. AG (Berechtigte der Baurechtsparzelle SDR B-2) einigten sich in der
Folge darauf, die Baurechtsparzelle der A. AG zu verkleinern, aus der frei
werdenden Fläche die Baurechtsparzelle SDR B-5 zu schaffen und diese
der C. AG zuzuweisen. So wurde am 28. November 2017 "der Vertrag auf
Aufteilung eines selbständigen und dauernden Baurechts/Neuum-
schreibung des selbständigen und dauernden Baurechts mit Handände-
rungen und Dienstbarkeitsbegründungen (Mutationstabelle S. Nr. D)"
öffentlich beurkundet.
2.
Am 14. Dezember 2017 meldete die Urkundsperson das Rechtsgeschäft
beim Grundbuchamt Q. zur Eintragung an. Am 19. Dezember 2017 wies
das Grundbuchamt Q. die Anmeldung ab. Die dagegen erhobene
Beschwerde der Ortsbürgergemeinde S., der A. AG und der C. AG wies
das Departement Volkswirtschaft und Inneres (DVI) mit Entscheid vom
31. Mai 2018 ab (DVIARP.18.7/44.02.01). Mit Urteil vom 27. März 2019
bestätigte das Verwaltungsgericht den Entscheid des DVI
(WBE.2018.250). Das Bundesgericht hiess mit Urteil vom 19. Oktober 2020
die Beschwerde der Ortsbürgergemeinde S., der A. AG und der C. AG gut.
Es hob das Urteil des Verwaltungsgerichts auf und wies die Sache zu
neuem Entscheid an das Verwaltungsgericht zurück (BGE 147 III 1).
3.
In der Folge trug das Grundbuchamt Q. das Rechtsgeschäft betreffend
"Aufteilung eines selbständigen und dauernden Baurechts/Neuum-
schreibung des selbständigen und dauernden Baurechts mit Handände-
rungen und Dienstbarkeitsbegründungen (Mutationstabelle S. Nr. D)" ins
Grundbuch (TB-Nr. E) ein. Das verwaltungsgerichtliche
Beschwerdeverfahren wurde damit gegenstandslos.
B.
1.
Mit Eingabe vom 13. August 2021 erhob die A. AG gegen den Kanton
Aargau Staatshaftungsklage und stellte folgende Rechtsbegehren:

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1.
Die Beklagte sei zu verpflichten, der Klägerin einen Betrag von Fr. 84'630.-
zzgl. 5 % Zins seit 22. Februar 2021 zu bezahlen.
2.
Formeller Antrag: Die Verwaltungsrichter Michel, Brandner und Stoll sowie
Gerichtsschreiber Meier und Rechtspraktikant Boppart werden abgelehnt
und seien angehalten, diese Haftungsklage nicht zu beurteilen (Aus-
standsbegehren).
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beklagten.
2.
Das Verwaltungsgericht wies das Ausstandsbegehren gemäss Klagean-
trag 2 – unter Ausschluss der betroffenen Gerichtspersonen – am 21. Sep-
tember 2021 ab, soweit es darauf eintrat. Dieser Beschluss wurde nicht
angefochten.
3.
Am 7. Dezember 2021 erstattete der Beklagte Klageantwort und bean-
tragte die vollumfängliche Abweisung der Klage unter Kosten- und Ent-
schädigungsfolgen zulasten der Klägerin.
4.
Die Klägerin replizierte am 11. Februar 2022 und stellte darin die folgenden
Rechtsbegehren:
1.
Es wird eine unbezifferte Forderungsklage mit einem Mindeststreitwert von
Fr. 84'630.- zzgl. Zins 5 % seit 22. Februar 2021 geltend gemacht.
2.
Die definitive Bezifferung der Rechtsbegehren nach Abschluss des Be-
weisverfahrens bleibt ausdrücklich vorbehalten.
3.
Es sei eine Urkundsperson des Kantons Aargau als mitwirkende Person
(Richter) beizuziehen, eventuell als sachverständiger Zeuge.
4.
Im Übrigen Festhalten an den Klagebegehren.
5.
Der Beklagte duplizierte mit Eingabe vom 14. März 2022 und hielt an sei-
nen Anträgen in der Klageantwort fest.
6.
Am 28. Dezember 2022 beantragte die Klägerin, es sei ein ordentliches
Beweisverfahren über die in der Klage vom 13. August 2021 und in der

- 4 -
Replik vom 11. Februar 2022 angebotenen Beweismittel durchzuführen,
ebenso habe eine öffentliche Parteiverhandlung stattzufinden.
7.
Das Verwaltungsgericht hat den Fall am 15. März 2023 beraten und ent-
schieden.
Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
I.
1.
Die Klägerin macht einen Staatshaftungsanspruch gegen den Kanton Aar-
gau geltend. Die Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts zur Beurteilung der
verwaltungsrechtlichen Klage ergibt sich aus § 11 Abs. 2 des Haftungsge-
setzes vom 24. März 2009 (HG; SAR 150.200) i.V.m. mit § 60 lit. c des Ge-
setzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 (Verwal-
tungsrechtspflegegesetz, VRPG; SAR 271.200). Danach urteilt das Ver-
waltungsgericht im Klageverfahren als einzige kantonale Instanz über ver-
mögensrechtliche Streitigkeiten, an denen der Kanton, eine Gemeinde oder
eine öffentlich-rechtliche Körperschaft oder Anstalt des kantonalen oder
kommunalen Rechts beteiligt ist, wenn nicht die Verwaltungsgerichtsbe-
schwerde gegeben oder ein Zivil- oder das Spezialverwaltungsgericht zu-
ständig ist.
2.
2.1.
Vor Einreichung einer Klage ist mit dem Gemeinwesen ein Vergleich zu
suchen (§ 11 Abs. 1 HG). Das obligatorische Vergleichsverfahren zwi-
schen Geschädigten und Gemeinwesen will verhindern, dass eine Partei
klagt, ohne dass die beklagte Partei überhaupt etwas von den geltend ge-
machten Ansprüchen weiss (Botschaft des Regierungsrats des Kantons
Aargau an den Grossen Rat vom 23. April 2008, Totalrevision des Geset-
zes über die Verantwortlichkeit der öffentlichen Beamten und Angestellten
und über die Haftung des Staates und der Gemeinden für ihre Beamten
[Verantwortlichkeitsgesetz], Bericht und Entwurf zur 1. Beratung, 08.107,
S. 30). Forderungen geschädigter Dritter auf Leistung von Schadenersatz
oder Genugtuung gegen den Kanton sind schriftlich bei der Kompetenz-
stelle für Haftungsrecht im Departement Finanzen und Ressourcen (DFR)
geltend zu machen (§ 1 der Haftungsverordnung vom 13. Januar 2010 [HV;
SAR 150.211]). Kommt vor der Kompetenzstelle keine Einigung zustande,
stellt sie das Scheitern der Verhandlung schriftlich fest (§ 2 Abs. 3 HV).
2.2.
Mit Schreiben vom 22. Februar 2021 ersuchte die Klägerin das DVI darum,
die von ihr geltend gemachte Schadenersatzforderung von CHF 84'630.00

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zu prüfen und dazu Stellung zu nehmen. Zuständigkeitshalber leitete das
DVI die Eingabe der Klägerin dem DFR, Kompetenzstelle für Haftungs-
recht, weiter. Diese lehnte eine Haftung des Kantons Aargau mit Schreiben
vom 23. Juni 2021 ab und stellte das Scheitern der Vergleichsverhandlung
fest. Damit ist das Vorverfahren durchgeführt.
3.
3.1.
Aufgrund des ausdrücklichen Verweises in § 63 VRPG sind im Klagever-
fahren die Verfahrensgrundsätze des Zivilprozessrechts sinngemäss an-
wendbar. Es gelangt daher analog die Schweizerische Zivilprozessordnung
vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO; SR 272) zur Anwen-
dung.
3.2.
Anwendbar sind somit die Maximen des Zivilprozesses, insbesondere die
Verhandlungsmaxime (Art. 55 Abs. 1 ZPO) und die Dispositionsmaxime
(Art. 58 Abs. 1 ZPO; vgl. MICHAEL MERKER, Rechtsmittel, Klage und Nor-
menkontrollverfahren nach dem aargauischen Gesetz über die Verwal-
tungsrechtspflege, Kommentar zu den §§ 38–72 [a]VRPG, Zürich 1998,
§ 67 N 24 ff.). Danach darf das Verwaltungsgericht einer Partei nicht mehr
und nichts anderes zusprechen, als sie verlangt, und nicht weniger, als die
Gegenpartei anerkannt hat (Dispositionsmaxime). Des Weiteren gilt die
Verhandlungsmaxime, d.h. es ist Sache der Parteien, den Prozessstoff bei-
zubringen und darzulegen (Art. 55 Abs. 1 ZPO; MERKER, a.a.O., Vorbem.
zu den §§ 60-67 N 7 ff.). Der Kläger hat die Tatsachen, auf die er seinen
Rechtsanspruch stützt, (form- und fristgerecht) zu behaupten und zum Be-
weis zu offerieren; der Beklagte hat diejenigen (rechtshindernden und
rechtsaufhebenden) Tatsachen zu behaupten und zum Beweis anzubieten,
mit denen er den gegnerischen Standpunkt widerlegen will. Der in § 17
Abs. 1 VRPG statuierte Untersuchungsgrundsatz gilt im Klageverfahren
grundsätzlich nicht. Der Richter kann im verwaltungsrechtlichen Klage-
verfahren nur berücksichtigen, was die Parteien behaupten; übereinstim-
mende Parteierklärungen hat er ungeachtet ihres Wahrheitsgehalts dem
Urteil zugrunde zu legen (MERKER, a.a.O., Vorbem. zu den §§ 60-67
N 9; zum Ganzen siehe THOMAS SUTTER-SOMM/CLAUDE SCHRANK und
THOMAS SUTTER-SOMM/BENEDIKT SEILER, in: THOMAS SUTTER-SOMM/
FRANZ HASENBÖHLER/CHRISTOPH LEUENBERGER [Hrsg.], Kommentar zur
Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 3. Auflage, Zürich/Basel/
Genf 2016, Art. 55 N 20, Art. 58 N 9; MYRIAM A. GEHRI, in: KARL SPÜHLER/
LUCA TENCHIO/DOMINIK INFANGER [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizeri-
sche Zivilprozessordnung, 3. Auflage, 2017, Art. 55 N 2, Art. 58 N 5).

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4.
4.1.
Die Klägerin hat ihre Rechtsbegehren in der Replik gegenüber denjenigen
in der Klage geändert. Mit dem ursprünglichen Klagebegehren 1 wurde die
Zahlung eines bestimmten Betrags verlangt (Fr. 84'630.00); insofern lag
eine bezifferte Forderungsklage nach Art. 84 Abs. 2 ZPO vor. In der Replik
erhebt die Klägerin nunmehr eine unbezifferte Forderungsklage (Art. 85
ZPO) mit einem Mindeststreitwert von Fr. 84'630.00 (Replikbegehren 1);
sie behält sich die definitive Bezifferung ihrer Forderung nach Abschluss
des Beweisverfahrens explizit vor (Replikbegehren 2; vgl. auch Replik
Rz. III/5.1 und 5.8). Den entstandenen Schaden möchte sie durch eine Ge-
richtsexpertise ermitteln lassen. Somit legt sich die Klägerin – im Unter-
schied zu ihrer Klage vom 13. August 2021 – nicht mehr auf eine bestimmte
Klagesumme fest, sondern beabsichtigt, ihre Forderung erst nach Vorlie-
gen einer Gerichtsexpertise und somit nach Abschluss des von ihr bean-
tragten Beweisverfahrens definitiv zu beziffern. Darin liegt eine Klageände-
rung nach Art. 227 ZPO (DANIEL WILLISEGGER, in: Basler Kommentar,
Schweizerische Zivilprozessordnung, a.a.O., Art. 227 N 17 f.).
4.2.
Das Gericht prüft von Amtes wegen, ob die Klageänderung zulässig ist, da
es sich um eine besondere streitgegenstandsbezogene Prozessvoraus-
setzung handelt (Art. 60 ZPO). Die Prüfung erfolgt zweistufig. Die Zulässig-
keit der Klageänderung ist eine prozessuale Vorfrage, die das Gericht zu-
erst beantwortet, bevor es über die Zulässigkeit und Begründetheit der
Klage in geänderter Form befindet (vgl. WILLISEGGER, a.a.O., Art. 227
N 55).
Eine Klageänderung ist gemäss Art. 227 Abs. 1 ZPO zulässig, wenn der
geänderte oder neue Anspruch nach der gleichen Verfahrensart zu beur-
teilen ist und mit dem bisherigen Anspruch in einem sachlichen Zusam-
menhang steht (oder wenn die Gegenpartei zustimmt; diese Vorausset-
zung ist vorliegend nicht erfüllt). Nachdem die geltend gemachten Ansprü-
che der Klägerin dem gleichen Lebensvorgang – namentlich der Abwei-
sung der Grundbuchanmeldung betreffend Aufteilung und Neubegründung
eines selbständigen und dauernden Baurechts – entstammen, stehen die
Replikbegehren im sachlichen Konnex zu der bereits eingeklagten Leis-
tung. Sodann ist das Verwaltungsgericht auch für die geänderte Klage
sachlich und örtlich zuständig (vgl. § 60 lit. c VRPG). Damit liegen die Vo-
raussetzungen nach Art. 227 Abs. 1 lit. a ZPO vor und sind die gegenüber
der Klage geänderten Replikbegehren zulässig.
Somit sind der Klage die Replikbegehren zu Grunde zu legen. Soweit die
Klägerin in Replikbegehren Ziffer 4 im Übrigen an den Klagebegehren fest-
hält, kann sich dieser Verweis lediglich noch auf Antrag 3 der Klageeingabe

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beziehen (unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten des Beklag-
ten). Dieser Antrag wird in der Replik nicht wiederholt.
5.
5.1.
Auszugehen ist somit von einer unbezifferten Forderungsklage mit einem
Mindeststreitwert von Fr. 84'630.00. Die Klägerin verlangt die Ermittlung
des Schadens ("Vereitelung der Nutzungsmöglichkeit der Baurechtsfläche
während drei Jahren") durch einen gerichtlich bestellten Experten (Replik,
Rz. III/5.1, 5.8).
5.2.
Grundsätzlich ist eine Forderungsklage auf Geld nach Art. 84 Abs. 2 ZPO
zu beziffern. Von diesem Grundsatz weicht der Gesetzgeber in Art. 85
Abs. 1 ZPO ab, um jener klagenden Person entgegenzukommen, die nicht
in der Lage ist, die Höhe ihres Anspruchs zu Prozessbeginn genau anzu-
geben, oder der dies nicht zuzumuten ist (Urteil des Bundesgerichts
4A_581/2021 vom 3. Mai 2022, Erw. 3.3 mit Verweis auf die Rechtspre-
chung vor Vereinheitlichung des Zivilprozessrechts). Art. 85 Abs. 1 ZPO
regelt die unbezifferte Forderungsklage im engeren Sinne einerseits und
die Stufenklage anderseits (BGE 140 III 409 Erw. 4.3 und 4.3.1). Bei der
unbezifferten Forderungsklage im engeren Sinne wird die Bezifferung als
Ergebnis des Beweisverfahrens nachträglich möglich und zumutbar. Sie
wird vor diesem Hintergrund auch als "nachträglich zu beziffernde Forde-
rungsklage aufgrund des Beweisergebnisses" bezeichnet (NICOLAS GUT,
Die unbezifferte Forderungsklage nach der Schweizerischen Zivilprozess-
ordnung, Diss. Basel 2014: in Basler Studien zur Rechtswissenschaft
[BSR], Reihe A: Privatrecht, Bd. 116, Rz. 274). Demgegenüber ist eine Stu-
fenklage dadurch charakterisiert, dass ein materiell-rechtlicher Hilfsan-
spruch beispielsweise auf Rechnungslegung mit einer unbezifferten Forde-
rungsklage verbunden wird (BGE 123 III 140 Erw. 2b).
Vorliegend ergibt sich weder aus den Rechtsbegehren noch deren Begrün-
dung, dass die Klägerin einen materiell-rechtlichen Hilfsanspruch auf Aus-
kunftserteilung geltend machen bzw. eine Stufenklage erheben will. Viel-
mehr erhebt die Klägerin eine unbezifferte Forderungsklage mit Angabe ei-
nes Mindeststreitwerts und macht die definitive Bezifferung ihrer Forderung
vom Ergebnis des beantragten Beweisverfahrens abhängig. Somit liegt
eine unbezifferte Forderungsklage im engeren Sinne bzw. eine nachträg-
lich zu beziffernde Forderungsklage vor.
5.3.
Die Bezifferung des Rechtsbegehrens gilt als unmöglich, wenn die kla-
gende Partei die Höhe ihres Anspruchs nicht kennen kann, weil diese von
Informationen bzw. Tatsachen abhängig ist, über die sie nicht verfügt und
die nicht in ihrem Einflussbereich liegen (SOPHIE DORSCHNER, in: Basler

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Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, a.a.O., Art. 85 N 19).
Lassen sich vorprozessual die nötigen Kenntnisse zur Bezifferung der An-
spruchshöhe erlangen, stellt sich zusätzlich die Frage, ob der hierfür erfor-
derliche Aufwand zumutbar ist. Für die Annahme einer Unzumutbarkeit, die
Forderung zu beziffern, ist es nicht ausreichend, wenn sich die Quantifizie-
rung eines Schadens als schwierig erweist (vgl. BARBARA KLETT, Schaden-
ersatzrente: Die Rahmenbedingungen aus dem Verfahrensrecht und aus
dem Anwaltsrecht, in: HAVE, Personen-Schaden-Forum 2011, S. 76). Un-
zumutbarkeit ist deshalb nur in Situationen anzunehmen, in welchen sich
die klagende Partei in einer regelrechten Behauptungsnot befindet (YVES
WALDMANN, Informationsbeschaffung durch Zivilprozess, Diss. Basel 2009,
in: BSR Reihe A: Privatrecht, Bd. 96, S. 286 f.; für einen grosszügigeren
Massstab: PAUL OBERHAMMER/PHILIPP WEBER: in PAUL OBERHAMMER/
TANJA DOMEJ/ULRICH HAAS [Hrsg.], Kurzkommentar Schweizerische Zivil-
prozessordnung, 3. Auflage, 2021, Art. 85 N 4 ff.). Die klagende Partei, die
sich auf eine Ausnahme von der Bezifferungspflicht beruft, muss bereits in
der Klageschrift darlegen, weshalb ihr die Bezifferung nicht möglich oder
nicht zumutbar ist (vgl. BGE 140 III 409 Erw. 4.3.2 und 4.4; Urteil des Bun-
desgerichts 4A_581/2021 vom 3. Mai 2022 Erw. 3.4).
5.4.
Legt die klagende Partei die Voraussetzungen für die Erhebung einer
unbezifferten Forderungsklage nicht dar, ist darauf nicht einzutreten, und
zwar ohne vorgängige Ausübung der gerichtlichen Fragepflicht nach Art. 56
ZPO und ohne Ansetzung einer Nachfrist gemäss Art. 132 ZPO (BGE 140
III 409 Erw. 4.3.2; Urteile des Bundesgerichts 5A_871/2020 vom 15. Fe-
bruar 2021 Erw. 3.3.1; 5A_368/2018/ 5A_394/2018 vom 25. April 2019
Erw. 4.3.4; 4A_618/2017 vom 11. Januar 2018 Erw. 4.3.1 und 4.4;
4A_235/2016 vom 7. März 2017 Erw. 2.4; 4A_375/2015 vom 26. Januar
2016 Erw. 7.2). Dies gilt gemäss der Rechtsprechung des Bundesgerichts
jedenfalls für eine anwaltlich vertretene Partei (BGE 140 III 409 Erw. 4.3.2;
Urteile des Bundesgerichts 4A_581/2021 vom 3. Mai 2022 Erw. 4;
4A_336/2014 vom 18. Dezember 2014 Erw. 7.6).
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung fehlt es an der Möglichkeit
oder Zumutbarkeit der Bezifferung nur, soweit ein Beweisverfahren für
schon schlüssige Behauptungen unabdingbar ist; ist diese Voraussetzung
nicht erfüllt, ist die Forderung nach dem Grundsatz von Art. 84 Abs. 2 ZPO
zu beziffern (BGE 140 III 409 Erw. 4.3.2). Vorliegend ist erstellt, dass das
Rechtsgeschäft zwischen der Klägerin, der Ortsbürgergemeinde S. und der
C. AG betreffend "Aufteilung eines selbständigen und dauernden
Baurechts/Neuumschreibung des selbständigen und dauernden Baurechts
mit Handänderungen und Dienstbarkeitsbegründungen (Mutationstabelle
S. Nr. D)" vorerst nicht im Grundbuch eingetragen wurde. Die Klägerin leitet
daraus eine Schadenersatzforderung ab. Sie legt indessen in keiner Art
und Weise dar und es ist im Übrigen auch nicht ersichtlich, dass es ihr aus

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objektiven Gründen unmöglich oder unzumutbar gewesen wäre, die von ihr
eingeklagte Schadensposition vor Prozessbeginn zu bestimmen. Die
Klägerin zeigt nicht auf, dass ihr erst und nur das Beweisverfahren die
notwendige Grundlage für die Berechnung ihrer Forderung liefern kann
(vgl. PASCAL LEUMANN LIEBSTER, Die Stufenklage im schweizerischen
Zivilprozessrecht, Diss. Basel, Basel 2005, S. 106, GUT, a.a.O., Rz. 115;
DORSCHNER, a.a.O., Art. 85 N 19) und sie sämtliche Umstände für Eintritt
und Höhe des Schadens soweit zumutbar behauptet hätte. Die unbezifferte
Forderungsklage darf nicht dazu dienen, dass die Klägerin von der
Substantiierung des behauptenden Schadens entbunden wird.
5.5.
Da die Klägerin keine Unmöglichkeit oder Unzumutbarkeit aufzeigt, ihre
Forderung zu beziffern, ist auf die unbezifferte Forderungsklage nicht ein-
zutreten.
Ergänzend rechtfertigt sich der Hinweis, dass sich die anwaltlich vertretene
Klägerin nach dem klaren Wortlaut ihrer Rechtsbegehren und deren Be-
gründung bewusst des Instruments der unbezifferten Forderungsklage un-
ter Angabe eines Mindeststreitwerts bediente und sich ausdrücklich vorbe-
hielt, ihre Forderung nach Abschluss des Beweisverfahrens definitiv zu be-
ziffern. Insofern liegt hier kein unklares, unvollständiges, widersprüchliches
oder unbestimmt gebliebenes Rechtsbegehren vor. Somit besteht kein An-
lass, die Klägerin zur Bezifferung ihrer Forderung aufzufordern, zumal dies
zu einer einseitigen Bevorzugung der Klägerin führen würde, was dem
Grundsatz der Gleichbehandlung der Parteien zuwiderlaufen würde (Urteil
des Bundesgerichts 4A_375/2015 vom 26. Januar 2015, Erw. 7.1; DANIEL
GLASL, in: ALEXANDER BRUNNER/DOMINIK GASSER/IVO SCHWANDER,
Schweizerische Zivilprozessordnung, Art. 1-196, 2. Auflage 2016, Art. 56
N 19).
6.
Bei diesem Ergebnis ist in antizipierter Beweiswürdigung auf die Abnahme
weiterer Beweise zu verzichten (vgl. BGE 141 I 60 Erw. 3.3; 136 I 229
Erw. 5.3). Sie könnten am Ergebnis nichts mehr ändern. Somit sind keine
weiteren Unterlagen beizuziehen, keine Befragungen vorzunehmen und
keine Expertisen, Amtsberichte oder Auskünfte einzuholen. Eine Verhand-
lung oder ein Augenschein ist ebenfalls nicht durchzuführen. Die Beweis-
anträge der Klägerin sind somit abzuweisen. Um Durchführung einer öf-
fentlichen Gerichtsverhandlung im Sinne von Art. 6 der Konvention zum
Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten vom 4. November 1950
(EMRK; SR 0.101) hat die Klägerin nicht ersucht.
Die nachfolgenden Erwägungen erfolgen lediglich ergänzend, um aufzu-
zeigen, dass die Klage, falls darauf eingetreten werden dürfte, in der Sache
abzuweisen wäre.

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II.
1.
Die Klägerin beantragt im Hinblick auf eine materielle Beurteilung der
Klage, dass eine Urkundsperson des Kantons Aargau als Richterin bzw.
Richter eingesetzt wird (Replikbegehren 3).
Weder das Verwaltungsrechtspflegesetz noch das Gerichtsorganisations-
gesetz vom 6. Dezember 2011 (GOG; SAR 155.200) oder die Zivilprozess-
ordnung sehen – abgesehen von den Bestimmungen über den Ausstand –
eine Möglichkeit der Parteien vor, auf die Besetzung des Verwaltungsge-
richts einzuwirken. Tatsächlich würde es auch der institutionellen Unabhän-
gigkeit der Justiz widersprechen, wenn die Parteien gezielt auf die Auswahl
der Richterinnen und Richter Einfluss nehmen könnten. Insoweit besteht
kein Anspruch auf Berücksichtigung dieses Anliegens. Ergänzend ist da-
rauf hinzuweisen, dass dem Verwaltungsgericht aktuell keine Notarin bzw.
kein Notar angehört.
Dem Antrag dürfte somit selbst bei einem Entscheid in der Sache nicht
stattgegeben werden.
2.
Die Kantone sind für allen Schaden verantwortlich, der aus der Führung
des Grundbuches entsteht (Art. 955 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilge-
setzbuchs vom 10. Dezember 1907 [ZGB; SR 210]). Es handelt es sich um
eine Kausalhaftung des Kantons, der unabhängig vom Verschulden der
Mitarbeitenden des Grundbuchamts haftet. Die Haftung setzt die Grund-
buchführung als schädigendes Ereignis voraus, ein rechtswidriges Verhal-
ten der Grundbuchverwalterin bzw. des Grundbuchverwalters oder eines
Mitarbeitenden, einen Schaden sowie einen Kausalzusammenhang zwi-
schen der widerrechtlichen Handlung und dem erlittenen Schaden (vgl.
JÜRG SCHMID/RUTH ARNET, in: Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II,
7. Auflage, 2023, Art. 955 N 1 ff.; BGE 110 II 37 Erw. 4).
3.
3.1.
Die Klägerin macht einen "dreijährigen Verzögerungsschaden" geltend und
begründet diesen mit der "Verunmöglichung der Nutzungsmöglichkeit der
Baurechtsfläche während drei Jahren (Dezember 2017 – Dezember 2020)"
(Replik, Rz. II/4). Dabei nimmt sie einerseits auf den Baurechtszins von
jährlich Fr. 28'210.00 Bezug, den sie der Ortsbürgergemeinde S. aufgrund
der nicht vollzogenen Handänderung weiterhin habe entrichten müssen
(Replik, Rz. III/5.2, 5.5 f.). Andererseits verweist sie auf eine "wirtschaftlich
dreijährige nicht verwertbare Wartephase" bzw. eine "Vereitelung der
Nutzungsmöglichkeit der Baurechtsfläche" (Replik, Rz. III/5.7 f.).

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3.2.
Schaden ist eine ungewollte Vermögensverminderung, d.h. eine Differenz
zwischen dem aktuellen Vermögensstand des Geschädigten infolge des
schädigenden Ereignisses und dem hypothetischen (gleichzeitigen) Ver-
mögensstand bei Ausbleiben des Ereignisses (sog. Differenztheorie; vgl.
MARTIN A. KESSLER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7. Auflage,
2020, Art. 41 N 3 mit Hinweisen). Schaden kann in einer direkten Abnahme
des Vermögens des Geschädigten (damnum emergens) bestehen. Auch
entgangener Gewinn zählt zum Schaden (lucrum cessans); die Schädigung
besteht hier darin, dass ein Vermögen sich wegen eines schädigenden Er-
eignisses nicht vermehrt hat (vgl. KESSLER, a.a.O., Art. 41 N 6; HEINZ
REY/ISABELLE WILDHABER, Ausservertragliches Haftpflichtrecht, 5. Auflage,
Zürich 2018, Rz. 403 ff.). Die Geltendmachung von entgangenem Gewinn
setzt voraus, dass es sich um einen üblicherweise erzielbaren Gewinn han-
delt oder dieser aufgrund der konkreten Umstände in Aussicht gestanden
hat (REY/WILDHABER, a.a.O., Rz. 406; BGE 82 II 397 Erw. 6).
Soweit die Klägerin einen Vermögensschaden in Höhe der entrichteten
Baurechtszinsen geltend macht, wäre dieser ohne Weiteres zu beziffern
gewesen. In Bezug auf einen entgangenen Gewinn wäre der Schaden kon-
kret zu berechnen und darzulegen gewesen, welcher Nettogewinn aus den
fraglichen Geschäften erzielt worden wäre (KESSLER, a.a.O., Art. 42 N 2, 3;
Urteil des Bundesgerichts 4C.225/2006 vom 20. September 2006
Erw. 2.4). Soweit entgangener Gewinn geltend gemacht wird, müsste (im
Falle eines Eintretens) die Klage mangels Nachweis eines Schadens ab-
gewiesen werden.
4.
4.1.
Der Grundbuchbeamte verhält sich rechtswidrig, wenn seine Handlung im
Widerspruch zu einer Vorschrift steht, die sich auf die Grundbuchführung
bezieht (SCHMID/ARNET, a.a.O., Art. 955 N 12). Als Vorschrift kommen
dabei reglementarische, bundesrechtliche oder kantonale Bestimmungen
betreffend die Grundbuchführung in Frage (BGE 110 II 37 Erw. 4; ARON
PFAMMATTER, in: JOLANTA KREN KOSTKIEWICZ/STEPHAN WOLF/MARC
AMSTUTZ/ROLAND FANKHAUSER [Hrsg.], ZGB Kommentar, 4. Auflage, 2021,
Art. 955 N 2). Keine Widerrechtlichkeit ist gegeben, wenn das Grundbuch-
amt eine Anmeldung abweist. Die Betroffenen haben diesfalls die Möglich-
keit, ihr Recht auf dem Beschwerdeweg durchzusetzen (SCHMID/ARNET,
a.a.O., Art. 955 N 16 mit Hinweis). Weiter ist es nicht ausreichend, dass
sich die schädigende Handlung im Nachhinein als gesetzwidrig erweist.
Haftungsbegründend ist vielmehr, wenn der Grundbuchbeamte eine doch
einigermassen klare Gesetzesbestimmung falsch auslegt oder einen
Rechtsgrundsatz nicht anwendet, der durch ständige Rechtsprechung oder
durch unbestrittene Lehre verankert ist (HENRI DESCHENAUX, in: ARTHUR

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MEIER-HAYOZ [Hrsg.], Schweizerisches Privatrecht, fünfter Band, Sachen-
recht, Dritter Teilband, Das Grundbuch, erste Abteilung, Basel 1988,
S. 223 ff., 226). Bei streitigen Rechtsfragen handelt eine Behörde mithin
nur rechtswidrig, wenn sie einen unverzeihlichen oder besonders schwer-
wiegenden Irrtum begeht (DESCHENAUX, a.a.O., S. 226, FN 56 mit Verweis
auf ANDRÉ GRISEL, Traité de droit administratif, Bd. II, 2. Auflage, Neuen-
burg 1984, S. 798).
4.2.
Das Grundbuchamt Q. begründete die Abweisung der Grundbuchan-
meldung primär damit, dass selbständige und dauernde Baurechte nicht
geteilt werden könnten. Dabei verwies es auf ADRIAN MÜHLEMATTER, Tei-
lung und Vereinigung von Grundstücken, in: Der Bernische Notar [BN]
2017, S. 36 f., sowie auf CHRISTIAN BRÜCKNER/MATHIAS KUSTER, Die
Grundstücksgeschäfte, Zürich/Basel/Genf 2016, Rz. 516. Zusätzlich hielt
das Grundbuchamt "nach summarischer Prüfung" fest, der Inhalt als objek-
tiv wesentlicher Punkt des Baurechts werde in der Urkunde nicht umschrie-
ben (Ziff. 1), die vorgenommene Bereinigung der Dienstbarkeiten und der
Vormerkungen (Übertragung auf das neue Baurecht) sei nicht zulässig
(Ziff. 2) und das neue Baurecht solle bis 16. Mai 2038 gelten, weshalb es
nicht dauernd sei (weniger als 30 Jahre); die beantragte Blattanlage und
Pfanderrichtung seien folglich nicht möglich (Ziff. 3).
4.3.
Wie gesehen (vorne Erw. 4.1), ist keine Widerrechtlichkeit gegeben, wenn
das Grundbuchamt eine Anmeldung abweist. Insofern fällt im vorliegenden
Fall eine Widerrechtlichkeit von vornherein ausser Betracht.
Im Übrigen verkennt die Klägerin hinsichtlich der Haftungsvoraussetzung
der Rechtswidrigkeit, dass zur Zulässigkeit der flächenmässigen Aufteilung
eines selbständigen und dauernden Baurechts keine höchstrichterliche
oder kantonale Rechtsprechung vorlag. Die in BGE 147 III 1 vom 19. Ok-
tober 2020 geklärte Rechtsfrage war umstritten. Die kantonalen Beschwer-
deinstanzen, die sich damit eingehend auseinandergesetzt hatten, gingen
davon aus, dass das angemeldete Rechtsgeschäft nicht eintragungsfähig
war; sie bestätigten jeweils die Abweisungsverfügung des Grundbuch-
amts Q. vom 19. Dezember 2017 (vgl. Entscheid des DVI vom 31. Mai
2018 [DVIARP.18.7/44.02.01] sowie Entscheid des Verwaltungsgerichts
WBE.2018.250 vom 27. März 2019). Das Bundesgericht lud das Bundes-
amt für Justiz, welches die Oberaufsicht über das Grundbuchwesen ausübt
(Art. 956 Abs. 2 ZGB und Art. 6 der Grundbuchverordnung vom 23. Sep-
tember 2011 [GBV; SR 211.432.1]), zu einer Vernehmlassung ein und un-
terbreitete der Geschäftsleitung der Grundbuchämter des Kantons Bern
drei Fragen zur Beantwortung (Urteil des Bundesgerichts 5A_341/2019
vom 19. Oktober 2020, Sachverhalt, Bst. D). Die Klägerin selbst holte vor

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der Grundbuchanmeldung im Hinblick auf die Eintragbarkeit des Rechtsge-
schäfts ein Privatrechtsgutachten bei Prof. Dr. iur. D. ein. Es ist
anzunehmen, dass der Grund für das Vorgehen des Bundesgerichts sowie
dasjenige der Klägerin darin lag, dass zum massgeblichen Zeitpunkt keine
einheitliche Praxis und/oder Rechtauffassung bestanden und die Doktrin
sich mit der betreffenden Rechtsfrage lediglich kursorisch befasst hatte
(BGE 147 III 1 Erw. 5.6). Somit hatte das Grundbuchamt Q. im Rahmen
des streitbetroffenen Eintragungsverfahrens nicht eine eindeutige Ge-
setzesbestimmung auszulegen und/oder einen Rechtsgrundsatz anzuwen-
den, der durch ständige Rechtsprechung oder durch unbestrittene Lehre
verankert war. Vielmehr hatte es eine umstrittene und knifflige Rechtsfrage
zu beurteilen, welche es gleich wie die erwähnten Autoren, jedoch anders
als später das Bundesgericht beantwortete (BGE 147 III 1 Erw. 4 ff.). Darin
liegt keine unentschuldbare Fehlleistung oder kein schwerwiegender Irr-
tum, die bzw. der einem pflichtbewussten Beamten nicht unterlaufen wäre.
Auch aus diesem Grund liegt in der Abweisung des angemeldeten Rechts-
geschäfts betreffend die "Aufteilung eines selbständigen und dauernden
Baurechts und die Neuumschreibung des selbständigen und dauernden
Baurechts mit Handänderungen und Dienstbarkeitsbegründungen (Muta-
tionstabelle S. Nr. D)" keine pflichtwidrige Grundbuchführung, die einen
Haftungsanspruch nach Art. 955 ZGB begründen könnte.
Von der Klägerin geltend gemachte Verletzungen des Anspruchs auf recht-
liches Gehörs wären (wenn überhaupt) im Rahmen des Beschwerdever-
fahrens relevant gewesen; es ist indessen weder ersichtlich noch dargetan,
inwiefern daraus der Klägerin ein vorliegend relevanter Schaden entstan-
den sein könnte. Dies gilt insbesondere in Bezug auf die beanstandete Ver-
letzung der Begründungspflicht, welche die Klägerin sogar als treuwidrig
erachtet, wie auch für die monierte Verletzung der Aktenführungspflicht.
5.
Somit sind die Haftungsvoraussetzungen mangels eines substantiiert gel-
tend gemachten Schadens und mangels einer widerrechtlichen Grund-
buchführung nicht erfüllt. Die Klage wäre folglich – falls darauf eingetreten
werden dürfte – abzuweisen.
6.
Zusammenfassend ist auf die Klage nicht einzutreten.
III.
Entsprechend dem Verfahrensausgang hat die Klägerin die verwaltungs-
gerichtlichen Kosten zu tragen (§ 63 VRPG i.V.m. Art. 106 Abs. 1 ZPO).
Eine Parteientschädigung ist mangels anwaltlicher Vertretung des Beklag-
ten nicht geschuldet (vgl. § 63 VRPG i.V.m. Art. 95 und 106 Abs. 1 ZPO).

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Die Gebühr des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens wird unter Berück-
sichtigung der Bedeutung der Streitigkeit und des Aufwands auf
Fr. 6'000.00 festgelegt (vgl. § 3 Abs. 1 i.V.m. § 22 Abs. 1 lit. c des Dekrets
über die Verfahrenskosten vom 24. November 1987 [Verfahrenskosten-
dekret, VKD; SAR 221.150]). Die beträchtliche Bedeutung des Falles ergibt
sich mitunter aus dem vergleichsweise hohen Streitwert. Für die Kanzlei-
gebühr und die Auslagen wird auf §§ 25 ff. VKD verwiesen.
Das Verwaltungsgericht erkennt:
1.
Auf die Klage wird nicht eingetreten.
2.
Die verwaltungsrechtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer Staats-
gebühr von CHF 6'000.00 sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen von
CHF 233.00, gesamthaft CHF 6'233.00, sind von der Klägerin zu bezahlen.
3.
Es werden keine Parteikosten ersetzt.
Zustellung an:
die Klägerin (Vertreterin)
den Beklagten (DVI, Generalsekretariat)
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht,
kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht
innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-rechtli-
chen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor
bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und
vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde
muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter
Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit
Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als
Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (Art. 82 ff. des Bun-
desgesetzes über das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz, BGG;
SR 173.110] vom 17. Juni 2005).

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Aarau, 15. März 2023
Verwaltungsgericht des Kantons Aargau
3. Kammer
Vorsitz: Gerichtsschreiber:
Michel Meier