ag_verwaltungsgericht · WBE.2024.96 · 2025-03-24 · de
Obergericht / Verwaltungsgericht / 3. Kammer — WBE.2024.96


Verwaltungsgericht
3. Kammer
WBE.2024.96 / sr / we
(4-EV.2020.32)
Art. 28
Urteil vom 24. März 2025
Besetzung Verwaltungsrichter Winkler, Vorsitz
Verwaltungsrichter Michel
Verwaltungsrichterin Steiger
Gerichtsschreiberin Ruchti
Beschwerde- A._____ AG
führerin vertreten durch lic. iur. Luc Humbel, Rechtsanwalt, Bahnhofplatz 13,
Postfach, 5201 Brugg AG
gegen
Beschwerde- Kanton Aargau,
gegner handelnd durch das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Abteilung
Tiefbau, Sektion Landerwerb, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau
dieses vertreten durch lic. iur. Alexander Rey, Rechtsanwalt, Langhaus 4,
5401 Baden
Gegenstand Beschwerdeverfahren betreffend formelle Enteignung
Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts, Abt. Kausalabgaben und
Enteignungen, vom 30. Januar 2024

- 2 -
Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten:
A.
Mit Beschlüssen vom 17. Januar 2018 (RRB Nr. 2018-000031 und RRB
Nr. 2018-000033) genehmigte der Regierungsrat das in zwei Abschnitte
unterteilte Strassenbauprojekt Umfahrung Q._____ und erteilte gleichzeitig
das für den Strassenausbau benötigte Enteignungsrecht (§ 132 Abs. 1 lit. b
des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen [Baugesetz, BauG;
SAR 713.100]). Von Abschnitt 1 dieses Strassenbauprojekts war u.a. die
A._____ AG als Eigentümerin der Parzellen Nr. aaa, bbb und ccc der
Gemeinde Q._____ betroffen, wovon Land für den Strassenbau an den
Kanton abgetreten respektive mit einem Fuss- und Fahrwegrecht
zugunsten des Kantons belastet wurde. Über die Höhe der Enteignungs-
entschädigung konnten sich die A._____ AG und der Kanton nicht einigen.
Hingegen vereinbarten sie eine vorzeitige Inbesitznahme des abgetre-
tenen/belasteten Landes per 28. Juni 2020.
B.
1.
Am 8. Oktober 2020 ersuchte das Departement Bau, Verkehr und Umwelt
(BVU), Abteilung Tiefbau, Sektion Landerwerb, das Spezialverwaltungsge-
richt, Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen (SKE), um Einleitung
des Enteignungsverfahrens gegen die A._____ AG und Genehmigung der
mit den übrigen betroffenen Grundeigentümern zustande gekommenen
Enteignungsverträgen.
2.
Mit Schreiben vom 15. Oktober 2020 wies der Präsident des SKE den Ge-
meinderat Q._____ an, die Enteignungsakten vom 19. Oktober 2020 bis
17. November 2020 auf der Gemeindekanzlei zur Einsichtnahme zur Ver-
fügung zu halten. Die A._____ AG wurde gleichentags direkt angeschrie-
ben, über die Einleitung des Enteignungsverfahrens informiert und dazu
aufgefordert, allfällige Begehren gemäss § 152 Abs. 1 BauG innert der Auf-
lagefrist beim Gemeinderat Q._____ einzureichen.
3.
Am 16. November 2020 stellte die A._____ AG beim SKE die folgenden
Begehren:
1.
Die A._____ AG sei für die erlittene Enteignung gesamthaft (inkl. Inkon-
venienzentschädigung) mit einem Betrag von Fr. 2'748'544.00 zuzüglich
Zins zu 1,5% ab 29. Juni 2020 aus der Staatskasse zu entschädigen.

- 3 -
2.
Eventualiter ist die Enteignung bei Parzelle Nr. bbb um 96 m2 und bei Par-
zelle Nr. ccc um 17 m2 auszudehnen.
3.
Unter den ordentlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des
Enteigners.
4.
In der Stellungnahme vom 15. Februar 2021 beantragte das BVU, Abtei-
lung Tiefbau, Sektion Landerwerb:
1.
Die Begehren der Gesuchsgegnerin seien abzuweisen, soweit darauf ein-
getreten werden kann.
2.
2.1.
Der Rechtserwerb sei gemäss beiliegendem Entwurf des Enteignungsver-
trags zu genehmigen.
2.2.
Eventualiter sei der Gesuchsgegnerin der Mehrwert des Fuss- und Fahr-
wegrechts z.G. der Gesuchsgegnerin anzurechnen bzw. der Entschädi-
gung in Abzug zu bringen.
Der übrige Rechtserwerb sei gemäss beiliegendem Entwurf des Enteig-
nungsvertrags zu genehmigen.
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
5.
In der Duplik vom 7. Juni 2021 änderte die A._____ AG ihre Begehren wie
folgt:
1.
Die A._____ AG sei für die erlittene Enteignung gesamthaft (inkl. Inkon-
venienzentschädigung) mit einem Betrag von Fr. 2'759'107.00 zuzüglich
Zins zu 1,5% ab 29. Juni 2020 aus der Staatskasse zu entschädigen.
2.
Eventualiter ist die Enteignung bei Parzelle Nr. bbb um 96 m2 und bei Par-
zelle Nr. ccc um 17 m2 auszudehnen.
Eventualiter sei ein vergrösserter Grenzabstand zur Strassenparzelle zu-
sätzlich zu entschädigen.
3.
Unter den ordentlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. MwSt.) zu
Lasten des Enteigners.

- 4 -
6.
Am 16. August 2021 reichte der nunmehr anwaltlich vertretene Kanton eine
Triplik ein, mit den Anträgen:
1.
Gestützt auf die obigen Ausführungen wird an den Begehren in der Stel-
lungnahme vom 15. Februar 2021 festgehalten.
2.
Ergänzend wird festgehalten, dass der Kanton bereit ist, als absoluten
Landwert der Parzellen aaa, bbb und ccc CHF 460.00/m2 zu akzeptieren.
Entsprechend erhöht sich die beantragte Entschädigung für in der Ar I lie-
gende, abzutretende Flächen ab Parzelle aaa (209 m2) auf CHF 115.00/m2
und ab Parzelle bbb (7 m2) auf CHF 253.00/m2. Das Entschädigungsange-
bot für die vom einzuräumenden Fuss- und Fahrwegrecht auf den Parzel-
len bbb und ccc betroffenen Flächen beläuft sich neu auf CHF 77.00/m2.
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Enteigneten.
7.
Mit Quadruplik vom 1. Oktober 2021 hielt die A._____ AG an ihren Anträ-
gen in der Duplik fest und beantragte in prozessualer Hinsicht, dass die
Triplik des Kantons ganz, eventuell teilweise (bezüglich der Ausführungen
in den Rz. 3–6, 10–19, 33, 49–56, 73–76 sowie 81–88) aus dem Recht zu
weisen sei.
8.
In einem weiteren Schriftenwechsel bekräftigten der Kanton (mit Eingabe
vom 29. Oktober 2021) und die A._____ AG (mit Eingabe vom 17. Januar
2022) je ihren Standpunkt.
9.
Am 14. Juni 2023 reichten die Parteien aufforderungsgemäss weitere Un-
terlagen ein.
10.
Am 29. November 2023 führte das SKE mit den Parteien einen Augen-
schein vor Ort durch. Bei dieser Gelegenheit wurden den Parteien die vom
SKE beim kantonalen Steueramt erhobenen Vergleichspreise für Lander-
werbe in umliegenden Gemeinden (T._____, R._____ und S._____)
bekannt gegeben. Dazu nahmen die Parteien mit zwei weiteren Eingaben
vom 18. Dezember 2023 (Kanton) und vom 3. Januar 2024 (A._____ AG)
Stellung.
11.
Am 30. Januar 2024 fällte das SKE das folgende Urteil:

- 5 -
1.
1.1.
Der Gesuchsteller wird verpflichtet, für die Abtretungsfläche von ca.
209 m2 (Arbeitszone Ar I) ab der Parzelle aaa eine Entschädigung von
Fr. 250.00/m2 zu bezahlen.
1.2.
Der Gesuchsteller wird verpflichtet, die Abtretungsfläche von ca. 42 m2
(Grünzone) ab der Parzelle aaa mit Fr. 10.00/m2 zu entschädigen.
1.3.
Der Gesuchsteller wird verpflichtet, die Abtretung von ca. 7 m2 (Arbeitszo-
ne Ar I) ab Parzelle bbb mit Fr. 500.00/m2 zu entschädigen.
1.4.
Die Belastung durch das Fuss- und Fahrwegrecht von ca. 96 m2 auf der
Parzelle bbb und von ca. 17 m2 auf der Parzelle ccc hat der Gesuchsteller
der Gesuchsgegnerin mit Fr. 83.00/m2 zu entschädigen. Für den künftigen
Wegunterhalt hat ihr der Gesuchsteller eine zusätzliche Entschädigung
von Fr. 25.00/m2 auszurichten.
1.5.
Für die Zuteilungsflächen aus der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen
(öBA) von ca. 28 m2 an Parzelle bbb und von ca. 172 m2 an Parzelle ccc
hat die Gesuchsgegnerin dem Gesuchsteller Fr. 50.00/m2 zu bezahlen.
Das auf der Zuteilungsfläche liegende Wegrecht von ca. 28 m2 auf der
Parzelle bbb und von ca. 134 m2 auf der Parzelle ccc ist vom Gesuchsteller
mit Fr. 8.00/m2 abzugelten.
1.6.
Im Rahmen der Zusicherung des Regierungsrats vom 17. Januar 2018 be-
treffend Lärmimmissionen hat der Gesuchsteller der Gesuchsgegnerin
eine Entschädigung von pauschal Fr. 5'800.00 auszurichten.
2.
Alle weitergehenden Begehren der Gesuchsgegnerin werden abgewiesen.
3.
Die Zahlungen gemäss Dispositiv-Ziffer 1 werden 20 Tage nach Rechts-
kraft dieses Entscheids zur Zahlung fällig. Sie sind ab dem 28. Juni 2020
gemäss § 19 LEV zu verzinsen. Der Zinssatz lag vom 28. Juni 2020 bis
1. Juni 2023 bei 1.25%, seit 2. Juni 2023 bei 1.5% und seit 2. Dezember
2023 bei 1.75%.
4.
Das Fuss- und Fahrwegrecht zur Sicherstellung der internen Verbindung
der Parzelle aaa mit der neuen Parzelle wird entschädigungslos einge-
räumt. Eine allfällige Verpachtung der Abtretungsfläche wird von den Par-
teien bilateral in einem Pachtvertrag geregelt.
5.
Der Enteignungsvertragsentwurf zwischen dem Gesuchsteller und der Ge-
suchsgegnerin wird zum integrierenden Bestandteil dieses Entscheids er-
klärt, soweit er den vorangehenden Bestimmungen nicht widerspricht.

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6.
Der Gesuchsteller wird ermächtigt und angewiesen, die Rechtsänderun-
gen sowie die Handänderungen zu gegebener Zeit gestützt auf die Muta-
tionstabelle des Nachführungsgeometers und unter Nachweis der erfolg-
ten Zahlungen gemäss vorstehender Ziffer 1 dem Grundbuchamt Baden
zur Eintragung anzumelden.
7.
Die Vermessungs- und Handänderungskosten werden dem Gesuchsteller
auferlegt.
8.
8.1.
Die Verfahrenskosten, bestehend aus der Staatsgebühr von Fr. 15'000.00,
der Kanzleigebühr von Fr. 660.00 und den Auslagen von Fr. 300.00, ins-
gesamt Fr. 15'960.00, sind zu 85% (Fr. 13'566,00) von der Gesuchsgeg-
nerin und zu 15% (Fr. 2'394.00) vom Gesuchsteller zu bezahlen.
8.2.
Die Gesuchsgegnerin hat dem Gesuchsteller einen Parteikostenersatz von
Fr. 16'660.00 (inkl. MWST und Auslagen) auszurichten.
C.
1.
Diesen Entscheid liess die A._____ AG mit Beschwerde vom 4. März 2024
beim Verwaltungsgericht anfechten, mit den Anträgen:
1.
Das Urteil des Spezialverwaltungsgerichts vom 30. Januar 2024 sei in den
Ziffern 1., 2. und 8. aufzuheben und stattdessen wie folgt zu entscheiden:
1.
Der Kanton Aargau wird verpflichtet, der A._____ AG für die erlittene
Enteignung
unter dem Titel Abtretungen und Belastung mit Fuss- und Fahrwegrecht
den Betrag von CHF 392'553.00 und
unter dem Titel Inkonvenienzen den Betrag von CHF 2'366'554.00;
gesamthaft einen Betrag von CHF 2'759'107.00 zuzüglich Zins gemäss
Ziffer 3 des Urteilsdispositivs aus der Staatskasse zu bezahlen.
2.
Die Zuteilung von 28 m2 an die Parzelle Nr. bbb und von 172 m2 an die
Parzelle ccc hat entschädigungslos zu erfolgen
Eventualiter: Die Beschwerdeführerin hat dem Beschwerdegegner für die
Zuteilung von 28 m2 an die Parzelle Nr. bbb und von 172 m2 an die Parzelle
ccc einen Preis von CHF 50.00, respektive CHF 42.00, wo diese durch ein
Wegrecht belastet sind, zu bezahlen.

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8.
8.1.
Die gesamten Kosten des Verfahrens werden auf die Staatskasse genom-
men.
8.2.
Der Kanton Aargau sei zu verpflichten, der A._____ AG die im Verfahren
entstandenen Parteikosten vollumfänglich zu bezahlen.
2.
Es seien der Beschwerdeführerin sämtliche Vorakten zur Einsichtnahme
zuzustellen, damit die vorliegende Beschwerde in Bezug auf bisher nicht
zugänglich gemachte Entscheidgrundlagen ergänzt werden kann.
3.
Unter den ordentlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. MwSt.) zu
Lasten des Beschwerdegegners.
2.
Mit Eingabe vom 24. April 2024 überwies das SKE dem Verwaltungsgericht
die Akten und nahm kurz zu einigen Vorbringen in der Beschwerde Stel-
lung.
3.
Mit Beschwerdeantwort vom 22. Mai 2024 stellte der Kanton Antrag auf
kostenfällige Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.
4.
Im weiteren Schriftenwechsel (Replik vom 16. August 2024; Duplik vom
25. September 2024) hielten die Parteien an ihren Anträgen fest.
D.
Das Verwaltungsgericht hat den Fall auf dem Zirkularweg entschieden (§ 7
des Gerichtsorganisationsgesetzes vom 6. Dezember 2011 [GOG;
SAR 155.200])
Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
I.
1.
Das Spezialverwaltungsgericht entscheidet im Verfahren der formellen Ent-
eignung u.a. über unerledigte Entschädigungsforderungen (§ 154 Abs. 2
BauG). Gemäss § 54 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-
pflege vom 4. Dezember 2007 (VRPG; SAR 271.200) können die Ent-
scheide des Spezialverwaltungsgerichts beim Verwaltungsgericht ange-
fochten werden. Das Verwaltungsgericht ist somit zur Beurteilung der vor-
liegenden Beschwerde zuständig.

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2.
Die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen
Anlass. Insbesondere wurde der Streitgegenstand vor Verwaltungsgericht
im Vergleich zum vorinstanzlichen Verfahren nicht erweitertet. Die von der
Beschwerdeführerin geltend gemachte Inkonvenienzentschädigung (nach
§ 143 Abs. 1 lit. c BauG) wurde schon im vorinstanzlichen Verfahren alter-
nativ auf die Zusicherung des Regierungsrats 17. Januar 2018 betreffend
Lärmimmissionen abgestützt, also nicht bloss mit der Entschädigungs-
pflicht für die Enteignung von nachbarrechtlichen Abwehransprüchen
(gegen übermässige Lärmimmissionen) begründet.
3.
Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht können die unrichtige oder
unvollständige Feststellung des Sachverhalts und Rechtsverletzungen,
einschliesslich Ermessensmissbrauch und Ermessensüber- und -unter-
schreitung, gerügt werden (§ 55 Abs. 1 VRPG). Eine Ermessenskontrolle
ist dagegen ausgeschlossen (Umkehrschluss aus § 55 Abs. 3 VRPG).
II.
1.
Als Enteignungstitel für die Übertragung von ca. 251 m2 Land ab der Par-
zelle Nr. aaa (davon 209 m2 in der Arbeitszone I [Ar I] und 42 m2 in der
Grünzone) und ca. 7 m2 Land ab der Parzelle Nr. bbb (Ar I) von der Be-
schwerdeführerin auf den Kanton Aargau dient gemäss § 132 Abs. 1 lit. b
BauG das kantonale Strassenbauprojekt Umfahrung Q._____ mit den darin
ausgeschiedenen Flächen auf den erwähnten Grundstücken der Be-
schwerdeführerin. Mit diesem Strassenbauprojekt wurden zudem zwecks
Böschungsunterhalts entlang der Umfahrungsstrasse Dienstbarkeiten
(Fuss- und Fahrwegrechte) zulasten der Parzellen Nrn. bbb und ccc und
zugunsten des Kantons als Strasseneigentümer verfügt, welche die Par-
zelle Nr. bbb im Umfang von 96 m2, die Parzelle Nr. ccc im Umfang von
17 m2 und die 28 m2 bzw. 172 m2 umfassenden Neuzuteilungsflächen an
die Parzellen Nr. bbb und ccc (ab der Parzelle Nr. ddd) im Umfang von 28
m2 bzw. 134 m2 belasten.
Streitgegenstand des Verfahrens vor Verwaltungsgericht bilden nebst der
Höhe der Enteignungsentschädigungen für diese Landabtretungen und
Dienstbarkeiten, einschliesslich der Bewertungsmethode, der für die Zutei-
lungen ab der Parzelle Nr. ddd an die Parzellen Nrn. bbb und ccc anzu-
rechnende Landpreis sowie der Anspruch auf eine Entschädigung für die
vom Strassenverkehr auf der Umfahrungsstrasse auf den Parzellen
Nrn. bbb und ccc verursachten Lärmimmissionen.

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2.
2.1.
Zur Bemessung der Verkehrswertentschädigung für die Landabtretungen
führte die Vorinstanz vorab – zusammengefasst – aus, dass der Verkehrs-
wert im Enteignungsverfahren wenn immer möglich mit Hilfe der preisver-
gleichenden oder statistischen Methode zu ermitteln sei, sofern Vergleichs-
preise in genügender Zahl für Objekte ähnlicher Beschaffenheit zur Verfü-
gung stünden. Seien nur wenige Vergleichspreise bekannt, müssten diese
besonders sorgfältig untersucht werden. Dabei sei die Berücksichtigung
von Landverkäufen in benachbarten Gemeinden nicht ausgeschlossen. Die
Voraussetzung, dass sich die fraglichen Grundstücke mit dem Schätzungs-
objekt hinsichtlich Lage, Erschliessung, Nutzungsmöglichkeiten und weite-
ren preisbestimmenden Faktoren vergleichen liessen, dürfte in relativ ho-
mogenen, mehrheitlich ländlich geprägten Verhältnissen eher gegeben
sein als in Gebieten mit einer starken Bautätigkeit (angefochtener Ent-
scheid, Erw. 5.2).
Die vom Kanton angeführten Vergleichspreise für den Verkauf der Parzel-
len Nrn. bbb (Erwerb durch die Beschwerdeführerin), kkk und jjj der Ge-
meinde Q._____ wertete die Vorinstanz jedoch (konkludent, wohl aufgrund
der [teilweise] unterschiedlichen Zonierung) nicht als taugliche Ver-
gleichsbasis. Stattdessen zog sie Vergleichspreise von Landverkäufen in
den Nachbargemeinden S._____, R._____ und T._____ heran und dehnte
den massgeblichen Zeitraum für den statistischen Preisvergleich zwecks
Erhalts einer repräsentativen Anzahl von Transaktionen von in der Regel
zwei Jahren auf fünf Jahre vor dem Bewertungsstichtag (hier: 28. Juni 2020
als Datum der vorzeitigen Inbesitznahme) aus, unter Hinweis darauf, dass
es gemäss Gerichtspraxis in zeitlicher Hinsicht keine fixe Obergrenze für
den Preisvergleich gebe, sondern die Preisentwicklung einzubeziehen sei
(angefochtener Entscheid, Erw. 6.1–6.2.6).
Vom kantonalen Steueramt seien der Vorinstanz der Verkauf eines Grund-
stücks in T._____ im Jahr 2016 zum Preis von Fr. 670.00/m2, in S._____
im Jahr 2017 zum Preis von Fr. 499.00/m2 und in R._____ im Jahr 2019
zum Preis von Fr. 669.00/m2 gemeldet worden, die in vergleichbaren
Zonen (Gewerbe- und Industriezonen) wie die in der Ar I der Gemeinde
Q._____ gelegenen abgetretenen Landflächen lägen (angefochtener
Entscheid, Erw. 6.2.7.1). In den Erw. 6.2.8.2–6.2.8.5 beschrieb die Vorin-
stanz die jeweiligen Zonenvorschriften in der Bau- und Nutzungsordnung
(BNO) der Gemeinde T._____ vom tt.mm.jjjj, der BNO S._____ vom
tt.mm.jjjj, der BNO R._____ vom tt.mm.jjjj und der BNO Q._____ vom
tt.mm.jjjj, um daraus den Schluss zu ziehen, dass alle drei
Vergleichsgrundstücke sich in Arbeitszonen befänden, in denen das
Wohnen im Gegensatz zur Zone Ar I in Q._____ für den Betriebsinhaber
oder für betrieblich an den Standort gebundenes Personal zulässig sei.
Ausserdem seien die Gemeinden T._____ und R._____ als

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Wirtschaftsstandorte attraktiver als Q._____ und die dortigen Grundstücke
befänden sich an besserer Lage als die streitbetroffenen Grundstücke.
Vom Durchschnittspreis der drei verglichenen Landverkäufe von
aufgerundet Fr. 650.00/m2 (den Kaufpreis für das Grundstück in S._____
von Fr. 499.00/m2 hat die Vorinstanz wegen der darin eingepreisten
Altlasten auf Fr. 600.00/m2 angehoben) sei wegen der unattraktiveren Lage
und der gänzlich ausgeschlossenen Wohnnutzung in Q._____ ein Abzug
von 25% vorzunehmen, so dass für die Abtretungsflächen ein absoluter
Landwert von Fr. 487.50/m2 resultiere, der aufgrund einer leichten
Preissteigerung auf Fr. 500.00/m2 zu erhöhen sei (angefochtener
Entscheid, Erw. 6.2.9).
Für die kleine Abtretungsfläche von 7 m2 am Südzipfel der in diesem Be-
reich noch unüberbauten Parzelle Nr. bbb sei der absolute Landwert von
Fr. 500.00/m2 geschuldet (angefochtener Entscheid, Erw. 6.2.10.4). Hinge-
gen sei der in der Zone Ar I gelegene Ostabschnitt der Parzelle Nr. aaa mit
einer Fläche von 209 m2 nur beschränkt nutzbar und nicht selbständig über-
baubar, weshalb dort eine Relativierung auf 50% des absoluten Landwerts,
mithin Fr. 250.00/m2 als angemessen erachtet werde (angefochtener Ent-
scheid, Erw. 6.2.10.3). In Bezug auf diesen relativen Landwert, der den ob-
jektiven Schaden ersetze, falle nach der praxisgemässen Kumulationsme-
thode (vgl. angefochtener Entscheid, Erw. 4.2.2) eine zusätzliche Entschä-
digung für den subjektiven Schaden aus entgangener Vermietung der Ab-
tretungsflächen als Lager- und Abstellflächen in Betracht, wobei darauf zu
achten sei, dass keine unzulässige Doppelentschädigung entstehe (ange-
fochtener Entscheid, Erw. 6.2.10.5). In Erw. 6.2.10.7 des angefochtenen
Entscheids gelangte die Vorinstanz dann allerdings zum Schluss, dass die
eingereichten Mietverträge mit der Arge Umfahrung Q._____ und der
B._____ AG den Nachweis für eine gewerbliche Nutzung der in der Zone
Ar I gelegenen Fläche der Parzelle Nr. aaa nicht zu erbringen vermöchten
(offen gelassen wurde immerhin die diesbezügliche Bedeutung des
Mietvertrags mit C._____ vom 1. Juni 2023). In einer Eventualbegründung
(angefochtener Entscheid, Erw. 6.2.10.8) fügte die Vorinstanz an, dass die
Beschwerdeführerin per Stichtag 28. Juni 2020 über keine Baubewilligung
für die Lagerplatznutzung der Parzelle Nr. aaa und im Übrigen auch nicht
der Parzellen Nrn. bbb und ccc verfügt habe. Auch unter diesem
Gesichtspunkt könne der Beschwerdeführerin keine subjektive Zu-
satzentschädigung zugesprochen werden.
Für die in der Grünzone gelegene Abtretungsfläche (42 m2 der Parzelle
Nr. aaa) fehlten indessen Vergleichspreise. Weil die Fläche unmittelbar an
der [...] und somit innerhalb des Gewässerabstands situiert sei, sei sie
weder baulich noch intensiv landwirtschaftlich nutzbar. Die vom Kanton an-
gebotene, dem Preis von gutem Landwirtschaftsland entsprechende Ent-
schädigung von Fr. 10.00/m2 erscheine angemessen (angefochtener Ent-
scheid, Erw. 6.2.11).

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2.2.
Die Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz habe sich vorschnell auf die
Ermittlung des objektiven Schadens beschränkt, anstatt sich die Mühe zu
machen, den subjektiven Schaden zu ermitteln und auf den höheren Wert
abzustellen. Des Weiteren habe sie es versäumt, auch Umstände in die
Berechnung einfliessen zu lassen, die sich mit grosser Wahrscheinlichkeit
in naher Zukunft realisieren liessen.
Der Verkehrswert dürfe nur dann mit Hilfe der preisvergleichenden oder
statistischen Methode erhoben werden, wenn auch geeignete Vergleichs-
werte zur Verfügung stünden, was vorliegend nicht der Fall sei. Die für die
Parzellen Nrn. kkk, bbb und jjj der Gemeinde Q._____ geleisteten
Kaufpreise entfielen als Vergleichsbasis und eine Ausdehnung des Preis-
vergleichs auf Landveräusserungen in Nachbargemeinden, zumal inner-
halb eines zu weit gefassten Zeitraums von fünf Jahren vor dem Bewer-
tungsstichtag, rechtfertige sich nicht. Abgesehen davon seien weder
T._____ noch R._____ Nachbargemeinden von Q._____. Die ungenaue
Bezeichnung der Grundstücke lasse deren genauere Lokalisierung nicht
zu. Die unterschiedlichen Verkehrsanbindungen führten zu massiv
verzerrten Resultaten. Die Grundstücke der Beschwerdeführerin seien top
erschlossen. In direkter Autobahndistanz und ohne Staurisiko seien weite
Teile der Schweiz gut erreichbar, was auf Grundstücke in S._____ und
R._____ kaum zutreffe. Ein Teil der Parzelle in R._____ liege sodann in
der Grünzone, was zu einer erheblichen Kaufpreisminderung geführt haben
müsse. In den Unterlagen befänden sich keine Angaben dazu, ob die
Parzellen bebaut oder befestigt seien, und auch die Beziehungsnähe
zwischen den Kaufvertragsparteien sei unbekannt. Woraus die Vorinstanz
folgere, die Gemeinden R._____ und T._____ seien als Wirtschaftsstandort
attraktiver als Q._____, erschliesse sich der Beschwerdeführerin nicht. Mit
der blossen Rekapitulation der Zonenvorschriften lasse sich die
Vergleichbarkeit der Grundstücke nicht nachvollziehen, weil daraus weder
die Mikrolage noch der bauliche Zustand ersichtlich seien. Bezüglich des
Objekts in S._____ zitiere die Vorinstanz aus dem Kaufvertrag, der den
Parteien nicht offengelegt worden sei, was eine Verletzung des rechtlichen
Gehörs darstelle. Mit dem Eingeständnis, dass für das Grundstück in
S._____ wegen der Schadstoffbelastung und dem Verzeichnis im Kataster
der belasteten Standorte ein tieferer als üblicher Kaufpreis erzielt worden
sei, entlarve sich die Vorinstanz selbst. Das "allgemeine Preisniveau" von
Fr. 600.00, auf welches die Vorinstanz den Vergleichspreis hernach
angehoben habe, gebe es effektiv nicht. Vielmehr sollte dieses anhand der
Preise für vergleichbare Grundstücke erhoben werden. Hier beisse sich die
Katze in den Schwanz. Ohne Kenntnis der Kosten für die Alt-
lastenbereinigung könne kein realistischer Vergleichspreis erhoben wer-
den. Entsprechend sei die Parzelle in S._____ aus der Vergleichs-
preisberechnung zu entlassen. In Bezug auf die anderen Grundstücke

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wären weitere Unterlagen vonnöten, um die Vergleichbarkeit zu gewähr-
leisten. Der Feststellung der Vorinstanz, dass in der Zone Ar I von Q._____
keine Wohnnutzung zulässig sei, was einem gesetzgeberischen Versehen
geschuldet sei, sei entgegenzuhalten, dass in den Vorjahren und selbst
noch im Jahr 2022 Wohnnutzungsanteile von bis zu 50% bewilligt worden
seien. Die Vorinstanz negiere sodann zu Unrecht die aktuellen Be-
mühungen, eine Wohnnutzung in der Zone Ar I entsprechend der vom Ge-
meinderat mehrjährig geübten Praxis wieder zuzulassen. Dies entspreche
dem klaren Willen der Gemeindeversammlung, welche § 13 Abs. 3 des
BNO-Entwurfs genau deswegen an den Gemeinderat zurückgewiesen ha-
be. Aktuell werde vom Gemeinderat sogar evaluiert, ob die Grundstücke
der Beschwerdeführerin einer Mischzone zugewiesen werden könnten.
Schon die blosse Erwartung dieser Aufzonung führe zu höheren Landprei-
sen, was die Vorinstanz ignoriert habe. Ein Abschlag von 25% vom ermit-
telten Durchschnittspreis sei vor diesem Hintergrund weder sachgerecht
noch werde er zureichend begründet. Es entstehe insgesamt der Eindruck,
dass in Ermangelung von statistisch verwertbaren Vergleichspreisen selbst
die Vorinstanz Zweifel an der Eignung der von ihr gewählten Bewertungs-
methode habe.
Angesichts dessen, dass verlässliche Vergleichspreise fehlten, sei der
Landwert alternativ nach der Ertragswertmethode festzusetzen. Diese Be-
wertungsmethode habe das Bundesgericht im Falle von vermieteten Flä-
chen in einer ganzen Reihe von Entscheiden (BGE 134 II bbb; 113 Ib 39,
Erw. 4a; 109 Ib 26; 102 Ib 353; Urteile 1C_473/2017 vom 3. Oktober 2018,
Erw. 3.5) konkretisiert und als taugliche Alternative zur Vergleichswertme-
thode eingestuft (vgl. auch das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts A-
6731/2014 vom 9. Januar 2017). Danach werde der Nutzen, der dem Ent-
eigneten entgehe, zum entscheidenden Bemessungsfaktor. Der sog. sub-
jektive Schaden gelange zur Anwendung, wenn das finanzielle Interesse
des Enteigneten an einer Weiternutzung seines Grundstücks bei objektiver
Betrachtung höher sei als jenes am Verkauf. Im vorliegenden Fall entspre-
che der subjektive Schaden dem Ertragswert, weil dieser um die begehrte
Summe verkleinert werde. Ob diese Summe vom Gericht rein dem Ertrags-
wert zugerechnet oder als subjektiver Schaden betitelt werde, sei dabei
zweitrangig. Einzig die Ertragswertmethode gewährleiste im vorliegenden
Fall die bundesrechtlich (Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schwei-
zerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 [BV; SR 101]) geschulde-
te volle Entschädigung. Selbst wenn Vergleichswerte vorlägen, müsste hier
laut dem schweizweit anerkannten Bewertungsexperten Francesco
Canonica (in: Die Immobilienbewertung, 2009, 3. unveränderter Nachdruck
2018, S. 363 ff.) die Ertragswertmethode angewandt werden, weil es sich
bei den Abtretungsflächen um ertragshaltiges Zusatzland auf nur teilweise
überbauten Grundstücken handle. Die Taxierung als bebautes Land sei da-
gegen sachwidrig. Bei der Ertragswertmethode ergebe sich der Ertragswert
aus der Kapitalisierung der jährlichen Nettomieterträge von Fr. 35.60/m2

- 13 -
mit dem Kapitalisierungssatz von 3% und betrage für die 209 m2 der Par-
zelle Nr. aaa Fr. 248'013.00 (Fr. 7'440 [209 m2 x Fr. 35.60] / 3 x 100) und
für die 7 m2 der Parzelle Nr. bbb Fr. 8'307.00 (Fr. 249.20 [7 m2 x Fr. 35.60]
/ 3 x 100).
Die Relativierung des absoluten Landwerts der Parzelle Nr. aaa (nach der
Vergleichsmethode) um 50% habe die Vorinstanz insbesondere damit be-
gründet, dass sich die Ausnützungsreserve zufolge teilweiser Überbauung
nicht aktivieren lasse, was schlicht falsch sei. Die abzutretenden Flächen
könnten voll genutzt werden und würden einen wiederkehrenden Ertrag ab-
werfen. Dieser Ertragsverlust sei zu vergüten. Die Relativierung des Land-
werts widerspreche dem bundesrechtlichen Gebot der vollen Entschädi-
gung. Ohnehin sei in Bezug auf die Vergleichsgrundstücke unbekannt, ob
diese bebaut seien. Werde der Verkehrswert nach der Ertragswertmethode
berechnet, sei kein weiterer subjektiver Schaden zu vergüten. Der Vollstän-
digkeit halber halte die Beschwerdeführerin jedoch daran fest, dass die be-
troffenen Flächen seit Jahrzehnten als Lager- und Logistikflächen benützt
und seit geraumer Zeit auch als solche vermietet würden. Die Irrungen und
Wirrungen in Bezug auf die Rechtmässigkeit der aktuellen Nutzung hätten
mit den Missständen im Gemeinderat und der Bauverwaltung zu tun. Ge-
mäss letztem aktenkundigen Schreiben der Abteilung Bau und Planung
vom 18. Oktober 2023 (Vorakten, act. 337, Beilage 2) sei die aktuelle
Nutzung besitzstandsgeschützt und bedürfe keiner neuerlichen Bewilli-
gung. Die gegenteilige Feststellung der Vorinstanz sei aktenwidrig und be-
ruhe auf einer Fehlinterpretation des Inhalts des Baugesuchs der Be-
schwerdeführerin und der E._____ GmbH vom 22. Mai 2023, das einen
Bürocontainer und eine Einzäunung, nicht die Nutzung von Lager- und
Logistikflächen beinhalte.
Die in der Grünzone gelegenen 42 m2 der Parzelle Nr. aaa seien analog
dem von der Vorinstanz festgesetzten Ansatz für Grundstücke in der Zone
für öffentliche Bauten und Anlagen (OeBA), wo das Land für Private auch
nicht (kommerziell) nutzbar sei, mit Fr. 50.00/m2 zu entschädigen.
2.3.
Der Kanton hält dagegen, die Vorinstanz habe keine Tatsachen unberück-
sichtigt gelassen, die sich schon im Bewertungszeitpunkt (28. Juni 2020)
oder in damals absehbarer Zukunft mit hinreichender Sicherheit im Ver-
kehrswert der enteigneten Landflächen niedergeschlagen hätten.
Das Fehlen von verlässlichen Vergleichspreisen werde bestritten. Das Bun-
desgericht habe im Urteil 1C_42/2023 vom 25. März 2024 erst jüngst wie-
der festgestellt, dass die Vergleichsmethode auch angewandt werden kön-
ne, wenn nur wenige Vergleichspreise vorhanden seien, und dabei die An-
wendung von nur einem Vergleichswert aus einem sechs Jahre zurücklie-
genden Verkauf als rechtmässig bestätigt. Bezüglich des Erwerbs der Par-

- 14 -
zelle Nr. bbb Q._____ durch die Beschwerdeführerin und des Verkaufs der
Parzellen Nrn. kkk und jjj Q._____ werde nach wie vor von tauglichen
Vergleichspreisen ausgegangen. Doch es sei auch nicht zu beanstanden,
dass die Vorinstanz den Betrachtungsperimeter auf Nachbargemeinden
ausgedehnt habe. Während bei der Wohnnutzung die Mikrolage von
grosser Bedeutung sei, funktioniere der Markt für Gewerbeflächen regional
oder überregional, selbst über die Kantonsgrenzen hinweg. Es gehe primär
um die Grösse der Flächen und die Erschliessung (übergeordnetes Stras-
sennetz; Geleiseanschluss, allenfalls ÖV für das Personal). Die drei von
der Vorinstanz herangezogenen Vergleichsobjekte liessen sich ohne weite-
res lokalisieren. Es handle sich um die Parzellen Nr. eee T._____, Nr. fff
S._____ und Nr. hhh R._____. Der von der Vorinstanz vorgenommene
moderate Abzug für die in Q._____ unzulässige Wohnnutzung gehe in
Ordnung. Betreffend der Unzulässigkeit der Wohnnutzung in der Zone Ar I
in Q._____ sei auf den Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2019.91
vom 8. Oktober 2019 verwiesen. Daran würde auch eine allfällige
rechtswidrige Bewilligungspraxis des Gemeinderats Q._____ nichts
ändern. Die Beschwerdeführerin mache seit Jahren Druck auf die Gemein-
de, ihre Grundstücke einer Mischzone zuzuweisen. Tatsache sei aber
auch, dass nicht absehbar sei, ob und wann eine entsprechende Zonen-
planrevision umgesetzt werde. Gemäss dem von der Beschwerdeführerin
diesbezüglich ins Recht gelegten Mail-Verkehr mit der Bauverwaltung
Q._____ (Beschwerdebeilage 3) liege dazu noch nicht einmal ein Grund-
lagenpapier vor. Unter diesen Umständen könne nicht von einer am bereits
vier Jahre zurückliegenden Bewertungsstichtag wahrscheinlichen (teilwei-
sen) Wohnnutzung ausgegangen werden. Die Verkehrsanbindung (motori-
sierter Individualverkehr) der Vergleichsobjekte sei mit derjenigen der
Grundstücke der Beschwerdeführerin zumindest vergleichbar, das Grund-
stück in T._____ liege sogar deutlich näher bei einem Autobahnanschluss.
Aus Luftbildaufnahmen auf dem Geoportal des Aargauischen
Geografischen Informationssystems (AGIS) lasse sich schliessen, dass im
Zeitpunkt des Verkaufs alle drei Vergleichsgrundstücke nicht mit Hochbau-
ten überbaut gewesen seien. Der Schadstoffbelastung des Grundstücks in
S._____ habe die Vorinstanz mit einem Preiszuschlag von 20% Rechnung
getragen. Es treffe nicht zu, dass ohne genaue Kenntnis der Kosten der
Altlastenbereinigung kein Grundstückspreis festgelegt werden könne.
Gleichermassen werde bestritten, dass die geltend gemachten jährlichen
Mietzinserträge von Fr. 35.60/m2 rechtsgenüglich nachgewiesen seien und
langfristig hätten erhältlich gemacht werden können. Folglich sei eine Be-
stimmung des Verkehrswerts nach der Ertragswertmethode ausgeschlos-
sen. Die Parzelle Nr. aaa weise im Bereich der enteigneten Fläche zwi-
schen der [...] und der Strassenparzelle Nr. ggg (W-Strasse) eine Breite
von 17 bis 21 m auf. Die Tiefe des Gewässerraums der [...] betrage gemäss
§ 127 Abs. 1 lit. a BauG 15 m und der Strassenabstand zur W-Strasse
gemäss § 111 Abs. 1 BauG 4 m. Die gesamte Fläche der Parzelle Nr. aaa

- 15 -
liege obendrein in der Hochwassergefahrenzone 2. Nach den Angaben der
Beschwerdeführerin weise die Parzelle einen Überbauungsgrad von 40%
auf, was angesichts des relevanten Flächenanteils im Gewässerraum und
im Strassenabstandsbereich einem erheblichen Teil entspreche. Bis ca.
2016 seien die enteigneten Flächen auf den Parzellen Nrn. aaa, bbb und
ccc als Holzlagerplatz für die Sägerei genutzt worden. Erst danach sei
dieser Platz eingekiest, befestigt und als Abstellplatz für Lastwagen und
Anhänger umgenutzt worden. Diese Umnutzung sei baube-
willigungspflichtig. Eine entsprechende Bewilligung, die der kantonalen Zu-
stimmung bedürfe, wäre im Gewässerraum und im Strassenabstandsbe-
reich nicht erhältlich zu machen. Innerhalb des Gewässerraums bestehe
sodann nur eine eingeschränkte Bestandesgarantie (nach Art. 41c Abs. 2
der Gewässerschutzverordnung vom 28. Oktober 1998 [GSchV;
SR 814.201]). Es sei daher schon im Ansatz verfehlt, wenn die
Beschwerdeführerin den Ertragswert ab einer Nutzung berechnen wolle,
die nicht bewilligt und nicht bewilligungsfähig sei. Im Übrigen befinde sich
die F._____ GmbH, an welche 1'000 m2 der Parzellen Nrn. bbb/ccc
vermietet sein sollen, schon seit dem 6. Januar 2022 in Konkurs, weshalb
der im Mietvertrag vom 22. Februar 2019 (Vorakten, act. 331, Beilage 5)
ausgewiesene Mietzins von jährlich 35.00/m2 nicht als nachhaltig erzielbar
gelten könne. Das Bauvorhaben der E._____ AG für Bürocontainer betreffe
einen Teil der angeblich an die F._____ GmbH vermieteten Fläche. Der
Mietvertrag mit der B._____ AG vom 15./16. Februar 2017 (Vorakten,
act. 331, Beilage 5) mit einem Mietzins von jährlich Fr. 38.00/m2 dürfte nicht
mehr aktuell sein, überschneide sich doch die Mietfläche mit derjenigen
gemäss Mietvertrag mit C._____ vom 1. Juni 2023 (Vorakten, act. 334,
Beilage 2) mit einem Mietzins von jährlich Fr. 25.00/m2 und derjenigen
gemäss Mietvertrag mit der H._____ AG vom 3./6. Oktober 2023
(Vorakten, act. 337, Beilage 1), die beide erst nach dem
Bewertungsstichtag und nach der Fertigstellung der Umfahrungsstrasse
abgeschlossen worden und schon deshalb unmassgeblich seien. Ob die
I._____ GmbH den Mietzins gemäss Mietvertrag vom 21. Dezember 2017
(Vorakten, act. 334, Beilage 1) von effektiv Fr. 26.76/m2 (bei einer
Mietfläche samt Erschliessungsfläche von 695 m2 [525 m2 Mietfläche + 170
m2 Erschliessungsfläche]) noch entrichte, sei mit Blick auf die
Untervermietung an die zwischenzeitlich ebenfalls konkursite J._____ AG
fraglich. Ausweislich der Luftbilder auf dem Geoportal AGIS werde die
Mietfläche nur beschränkt genutzt. Des Weiteren seien zu Unrecht keine
Unterhaltskosten berücksichtigt worden und der von der
Beschwerdeführerin angewandte Kapitalisierungssatz von 3% sei zu tief.
2.4.
2.4.1.
Vorauszuschicken gilt es, dass die Beschwerdeführerin nicht konsequent
zwischen objektivem und subjektivem Schaden trennt und die beiden Scha-
densarten (objektive und subjektive Betrachtungsweise), die zur Vermei-

- 16 -
dung einer Doppelentschädigung grundsätzlich nicht kumulativ zu entschä-
digen sind (massgeblich ist der höhere Wert, wobei sich objektive und sub-
jektive Schadenselemente durchaus ergänzen können), vermengt. Der
nach der Ertragswertmethode geschätzte Verkehrswert stellt ebenso wie
der nach der statistischen Methode oder Vergleichsmethode geschätzte
Verkehrswert objektiven Schaden dar, dessen Berechnung die Annahme
zugrunde liegt, das Grundstück wäre am Bewertungsstichtag im freien
Handel (zum Ertragswert oder zum Marktwert) verkauft worden. Massge-
bend für die Bestimmung des Verkehrswerts ist dabei die bisherige Nut-
zung oder eine mögliche bessere Verwendung für einen beliebigen Käufer.
Dagegen liegt dem subjektiven Schaden die Annahme zugrunde, der
Eigentümer könnte das Grundstück am Bewertungsstichtag behalten und
daraus weiterhin einen wirtschaftlichen Nutzen ziehen; der Schaden ent-
steht dem Eigentümer dadurch, dass die gegenwärtige oder in Aussicht
genommene Verwendung des Grundstücks verunmöglicht oder einge-
schränkt wird. Wird die damit verbundene Vermögenseinbusse durch den
Verkehrswert nicht voll ausgeglichen, übersteigt der subjektive Schaden
den objektiven Schaden (vgl. BGE 113 Ib 39, Erw. 2a; Urteile des Bundes-
gerichts 1C_412/2018 vom 31. Juli 2019, Erw. 8.2, und 1C_2/2014 vom
4. April 2014, Erw. 2.2; HEINZ HESS/HEINRICH WEIBEL, Das Enteignungs-
recht des Bundes, Band I, Bern 1986, N. 10 ff. zu Art. 19). Wird etwa ein
Grundstück enteignet, auf dem der Eigentümer ein Unternehmen betreibt,
wird durch die Bezahlung des Verkehrswerts der Betriebsanlagen und -ge-
bäude (aufgrund des Real- oder Ertragswertes) der entstehende (subjekti-
ve) Schaden nicht immer voll gedeckt, da der Unternehmer nicht nur den
aus dem Grundstück fliessenden Ertrag, sondern auch seine Arbeitsstelle
und damit seinen Lohn verliert (BGE 113 Ib 39, Erw. 2a). Ein weiterer, mit
dem Verkehrswert nicht abgegoltener subjektiver Schaden kann in der
Wertverminderung begründet liegen, den das oder die Restgrundstücke
durch den enteignungsbedingten Unterbruch der Erschliessung oder die
(vorübergehende) Beeinträchtigung einer anderweitigen Nutzung erleiden
(HESS/WEIBEL, a.a.O., N. 124, 182 und 195 ff. zu Art. 19)
Aus den obigen Ausführungen erhellt, dass die Beschwerdeführerin als
Enteignungsentschädigung für die Landabtretungen ab den Parzellen
Nrn. aaa und bbb nicht ihren subjektiven (ureigenen) Schaden aus dem
Entzug der künftigen Nutzung der betreffenden Landflächen geltend macht,
sondern vielmehr Ersatz des Verkehrswerts der enteigneten Landflächen
als objektiven Schaden verlangt, den sie schlicht und einfach nach einer
anderen Bewertungsmethode als die Vorinstanz (Ertragswertmethode) be-
rechnet. Daran ändert der Umstand nichts, dass die unterschiedlichen Be-
wertungsmethoden verschiedene Ergebnisse liefern und der von der Be-
schwerdeführerin behauptete Ertragswert über dem von der Vorinstanz
nach der statistischen Methode ermittelten Verkehrswert liegt. Diese Diffe-
renz gilt nicht als subjektiver Schaden, welcher den objektiven Schaden in
entsprechendem Ausmass übersteigt. Insofern geht die Rüge der Be-

- 17 -
schwerdeführerin, die Vorinstanz habe ihren (den Verkehrswert überstei-
genden) subjektiven Schaden nicht berücksichtigt und sie dadurch nicht
voll entschädigt, von vornherein fehl. Zu prüfen bleibt einzig, ob die Vorin-
stanz bei der Schätzung des Verkehrswerts anhand der statistischen Me-
thode anstelle der Ertragswertmethode eine falsche bzw. ungeeignete Be-
wertungsmethode angewandt hat.
2.4.2.
Insoweit geht die Rechtsprechung klar dahin, dass bei der im Enteignungs-
fall vorzunehmenden Verkehrswertschätzung von unüberbauten Grundstü-
cken oder Grundstücksteilen die statistische Methode oder Vergleichsme-
thode im Vordergrund steht. Danach wird der Verkehrswert anhand der tat-
sächlich gehandelten Preise für vergleichbare Liegenschaften ermittelt.
Diese Methode führt dann zu richtigen Resultaten, wenn Vergleichspreise
in genügender Zahl für Objekte ähnlicher Beschaffenheit zur Verfügung
stehen, wobei an diese Voraussetzungen nicht zu hohe Anforderungen ge-
stellt werden dürfen. Unterschieden der Vergleichsgrundstücke kann durch
Preiszuschläge oder -abzüge Rechnung getragen werden
(BGE 122 II 337, Erw. 5a; 122 I 168, Erw. 3a; Urteile des Bundesgerichts
1C_42/2023 vom 25. März 2024, Erw. 6.3, und 1C_473/2017 vom
3. Oktober 2018, Erw. 3.4; HESS/WEIBEL, a.a.O., N. 80 ff. und N. 104 zu
Art. 19). Ein Rückgriff auf andere Bewertungsmethoden hat nur dann zu
erfolgen, wenn gar keine Vergleichspreise vorhanden sind (BGE 122 I 168,
Erw. 3a; 115 Ib 408, Erw. 2c; Urteile des Bundesgerichts 1C_42/2023 vom
25. März 2024, Erw. 6.3, 1C_339/2013 vom 27. August 2013, Erw. 2.4, und
1C_266/2011 vom 20. Oktober 2011, Erw. 4.2).
Gegenteiliges lässt sich auch aus den von der Beschwerdeführerin zitierten
Entscheiden des Bundesgerichts und des Bundesverwaltungsgerichts
nicht ableiten. In BGE 134 II 160 (Erw. 13) wurde lediglich festgehalten,
dass die Ertragswertmethode zur Ermittlung des Verkehrwerts (von vermie-
teten Mehrfamilienhäusern) in Betracht falle. Dass diese Bewertungsme-
thode (bei bestimmten Objekten) anderen vorzuziehen wäre, geht daraus
nicht hervor. In BGE 113 Ib 39 ging es um die Bewertung einer Gasthaus-
liegenschaft, die nach der Real- und der Ertragswertmethode erfolgte. In-
wiefern daraus in allgemeiner Weise Schlüsse gezogen werden könnten,
dass die Ertragswertmethode im Falle von Liegenschaften, die einen Ertrag
abwerfen, anderen Bewertungsmethoden überlegen und daher vorzuzie-
hen ist, ist nicht ersichtlich, erst recht nicht in der vorliegenden Konstella-
tion, wo die Ertragshaltigkeit vor allem im Bereich der Abtretungsfläche ab
Parzelle Nr. aaa umstritten ist, sich auf jeden Fall aber nicht aufdrängt. In
BGE 109 Ib 26 (Erw. 4b) befand das Bundesgericht, dass sich die Ertrags-
wertmethode für einen verpachteten Betrieb aufdränge, da nicht nur die
Nutzungsrechte einer zeitlichen Beschränkung unterworfen seien, sondern
auch die Gebäude und Einrichtungen bloss auf Zeit bestünden, weil sie bei
Ablauf der Baurechtsverträge abgerissen werden müssten. Dieser Ent-

- 18 -
scheid ist somit für die Bewertung eines unüberbauten Grundstückteils, mit
dem sich allenfalls ein (Miet-)Ertrag als Abstellfläche erzielen lässt, nicht
einschlägig. In BGE 102 Ib 353 wurde die Präferenz für die Bewertung von
unbebautem Land klar auf die statistische Methode gelegt. Die Rückwärts-
rechnung, bei welcher die Anlagekosten vom Ertragswert abgezogen wer-
den, diene hingegen lediglich der Kontrolle der anhand der statistischen
Methode gefundenen Werte und sei ansonsten nur dann anzuwenden,
wenn geeignete Vergleichspreise fehlten. Im Urteil 1C_473/2017 vom
3. Oktober 2018 liess es das Bundesgericht in Erw. 3.5 offen, ob eine sach-
gerechte Verkehrswertschätzung (für eine Sportanlage) anhand der Ver-
gleichs- oder Ertragswertmethode erbracht werden könne, bezeichnete je-
doch die zuerst genannte Methode als prioritär. Andere geeignete Schät-
zungsmethoden seien beizuziehen, wenn es an tauglichen Vergleichsprei-
sen fehle. Und das Bundesverwaltungsgericht ging im Urteil A-6731/2014
vom 9. Januar 2017 ebenfalls von der Subsidiarität der Ertragswertme-
thode gegenüber der Vergleichsmethode aus (siehe Erw. 4.1.7 in fine). Die
Ertragswertmethode eigne sich vor allem für die Verkehrswertbestimmung
von bebautem Land, einschliesslich dessen Umschwung (Erw. 4.2.5).
Demnach ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz den Verkehrswert
der (unbebauten) Abtretungsflächen der Parzellen Nrn. aaa und bbb an-
hand der statistischen Methode ermittelt hat, sofern Vergleichspreise in ge-
nügender Zahl für Objekte ähnlicher Beschaffenheit zur Verfügung stehen,
was nachfolgend zu prüfen ist (siehe Erw. 2.4.3 hiernach). Dies gilt umso
mehr, als die Möglichkeit, mit einer auf den enteigneten Landflächen zuläs-
sigen Nutzung einen Ertrag zu erzielen, im Bereich der Parzelle Nr. aaa,
auf die mit davon abgetretenen 209 m2 beinahe 97% der enteigneten Ar-
beitszonenflächen entfallen, in hohem Masse fraglich ist. Ein Grossteil die-
ser Landfläche liegt innerhalb des Gewässerraums der [...] und im
Strassenabstandsbereich der W-Strasse, wo eine Nutzung auch nur als
Abstell- und Logistikfläche, geschweige denn eine bauliche Nutzung nach
zutreffender Auffassung des Kantons aufgrund der restriktiven
Voraussetzungen für Nutzungen innerhalb des Gewässerraums nach
Art. 41c Abs. 1 und 2 GSchV kaum bewilligungsfähig gewesen wäre bzw.
ist. Vom Besitzstandsschutz nach Art. 41c Abs. 2 GSchV oder § 68 BauG
(ausserhalb des Gewässerraums) hätte die Eigentümerschaft kaum profi-
tieren können, weil der Besitzstandsschutz eine bewilligte und rechtmässig
ausgeübte Nutzung erfordert, die im Zuge einer Rechtsänderung rechts-
widrig geworden ist. Dass die Nutzung als Abstellfläche für Fahrzeuge
und/oder für die Lagerung von Material, das nicht zum zwischenzeitlich auf-
gegebenen Sägereibetrieb gehört, jemals bewilligt und damit rechtmässig
ausgeübt worden wäre, steht nicht zur Diskussion. Gleichzeitig erscheint
eine Bewilligungspflicht aufgrund der Erheblichkeit der vom Kanton geschil-
derten, fotografisch dokumentierten (allenfalls auch mit baulichen Mass-
nahmen [Erstellung eines Festbelags] verbundenen) Zweckänderung na-
heliegend (vgl. dazu Beschwerdeantwortbeilage 1). Dafür hätte wohl auch

- 19 -
kaum eine Ausnahmebewilligung nach § 67 oder § 67a BauG für die Un-
terschreitung des in § 111 Abs. 1 lit. a BauG vorgeschriebenen Strassen-
abstands erteilt werden können. Unter diesen Umständen kann die Ertrags-
wertmethode, ungeachtet dessen, dass es sich bei den Abtretungsflächen
um "Zusatzland" im Sinne der von Francesco Canonica verwendeten Be-
grifflichkeit handelt (vgl. dazu FRANCESCO CANONICA, Die Immobilienbewer-
tung, 2009, S. 370 f., wonach Zusatzland je nach Lage und Nutzungsmög-
lichkeiten auch ertrags- und wertlos sein kann), nicht als die am besten
geeignete Bewertungsmethode bezeichnet werden (vgl. CANONICA, a.a.O.,
S. 367, wonach sich die Ertragswertmethode für Landflächen eignet, die
einen geldwerten Nutzen erbringen oder einen Ertrag abwerfen).
2.4.3.
Die Ausführungen der Beschwerdeführerin dazu, weshalb hier mangels
Vergleichbarkeit der Grundstücke, deren Verkaufspreise die Vorinstanz
zum Vergleich herangezogen hat, keine für einen Preisvergleich geeigne-
ten Liegenschaftsverkäufe vorhanden seien, überzeugen insgesamt nicht.
Sie sind Ausdruck davon, dass die Beschwerdeführerin zu hohe Anforde-
rungen an die Vergleichbarkeit von Grundstücken und die Feststellung der-
selben stellt. Es muss genügen, dass die Grundstücke in Zonen mit ver-
gleichbaren Nutzungen liegen, was die Vorinstanz durch ihre Analyse der
jeweiligen Zonenvorschriften hinreichend sorgfältig untersucht hat, und die
Lage und Erschliessung der Grundstücke ebenfalls vergleichbar sind. Zu-
dem ist dem Kanton darin beizupflichten, dass die Situierung der Grundstü-
cke in verschiedenen Gemeinden des gleichen Kantons, die hier obendrein
sehr nahe beieinanderliegen, kein Hindernis für einen tauglichen Preisver-
gleich darstellt, weil der Markt für Gewerbeimmobilien überregional spielt
und sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in den fraglichen Ge-
meinden nicht stark voneinander unterscheiden.
Zwei der drei verglichenen Grundstücke (jene in T._____ und R._____)
sind ausweislich aktueller Luftbildaufnahmen auf dem Geoportal des AGIS
noch vollständig unüberbaut. Nur das Grundstück in S._____ weist ein
Gebäude (Assekuranz-Nr. iii) auf. Dieses Grundstück bietet sich allerdings
schon wegen der Altlastensituation nicht ohne weiteres für einen
Preisvergleich an. Zwar wäre es zu viel verlangt, wenn die im Kaufpreis von
Fr. 499.00/m2 eingepreisten Kosten für die Altlastenbereinigung genau
beziffert werden müssten, was erst nach Planung oder Durchführung der
Altlastensanierung, frühestens aber nach einer detaillierteren Un-
tersuchung des Untergrundes möglich sein dürfte. Aufgrund der im altlas-
tenrechtlichen Standortdatenblatt zur Parzelle Nr. fff der Gemeinde
S._____ (einsehbar auf dem Geoportal des AGIS, Fachkarte Kataster der
belasteten Standorte) ausgewiesenen technischen Voruntersuchung
müssten sich jedoch die Kosten für die Altlastensanierung schon am
Bewertungsstichtag wenigstens grob abschätzen lassen haben. Ohne Ein-
sichtnahme in den betreffenden Untersuchungsbericht einen Preiszuschlag

- 20 -
von rund 20% vorzunehmen, entspricht hingegen nicht den Vorgaben für
eine sorgfältige Untersuchung der Vergleichspreise. Ausserdem unterliegt
die Vorinstanz tatsächlich einem Zirkelschluss, indem sie bei der Anhebung
des Verkaufspreises von Fr. 499.00/m2 auf einen fingierten Wert von
Fr. 600.00/m2 auf ein "allgemeines Preisniveau" abstellt, das – soweit aus
den Akten ersichtlich – durch nichts belegt ist und gerade anhand von Ver-
gleichspreisen ermittelt werden soll. Dementsprechend ist die Parzelle
Nr. fff S._____ – wie von der Beschwerdeführerin gefordert – zufolge
unüblicher Verhältnisse aus dem Preisvergleich zu entlassen. Damit ist
auch der Kritik der Beschwerdeführerin die Grundlage entzogen, die
Vorinstanz habe den betreffenden Kaufvertrag trotz Zitierung daraus den
Parteien nicht zugänglich gemacht und dadurch deren Gehörsanspruch
(Art. 29 Abs. 2 BV) verletzt (Beschwerde, S. 14). In der Vernehmlassung
vom 24. April 2024 wies die Vorinstanz im Übrigen nachvollziehbar darauf
hin, dass den Parteien aus Datenschutzgründen kein Einblick in die Kauf-
verträge habe gewährt werden dürfen. Stattdessen seien ihnen die mass-
geblichen Parameter (Gemeinde, Lage, Zone, Zonenbestimmungen, Ver-
kaufsdatum, Fläche und Kaufpreis) im Schreiben vom 30. November 2023
eröffnet worden. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern den Kaufverträgen weite-
re Details mit Relevanz für die Vergleichbarkeit der gehandelten Grundstü-
cke zu entnehmen gewesen wären. Mit den zwei Grundstücken in T._____
und R._____ ist die Vergleichsbasis immer noch ausreichend.
Dass ein Teil des Grundstücks in R._____ in der Grünzone liegt, hebt die
Vergleichbarkeit mit den Grundstücken der Beschwerdeführerin nicht auf.
Aufgrund der Grösse des R._____er Grundstücks (6'568 m2) und der für
die Arbeitszone sehr offen formulierten, kaum Massvorgaben enthaltenden
Zonenvorschriften in § 4 Abs. 1 BNO R._____ wird dessen Bebaubarkeit
durch den Grünzonenbereich nicht wesentlich eingeschränkt. Andererseits
bietet der durch die Grünzone definierte Grünstreifen (vgl. § 12 BNO
R._____) entlang der V-Strasse – je nach geplanter Nutzung des
Grundstücks – auch gewisse Lagequalitäten (nach der vorgeschriebenen
Überführung in einen naturnahen Zustand), namentlich durch seine
Abschirmungsfunktion gegenüber der Strasse und vor allem den
Wohnliegenschaften auf der gegenüberliegenden Strassenseite, die durch
diese planerische Massnahme lärmmässig entlastet werden (was die
Eigentümerschaft der Parzelle Nr. hhh R._____ wiederum vor begründeten
Lärmklagen der Anwohner schützt und entsprechend auch ihre
Nutzungsoptionen erweitert). Das Grundstück im T._____ wiederum ist
aufgrund seiner unmittelbaren Nähe zu einer Autobahnzu- und -ausfahrt
strassenverkehrstechnisch eindeutig besser erschlossen als die Grundstü-
cke der Beschwerdeführerin in Q._____, während das Grundstück in
R._____ diesbezüglich mit der nicht weit entfernten Autobahnzu- und -
ausfahrt in U._____ zumindest nicht abfällt. Weil die Vergleichspreise für
die Grundstücke in T._____ und R._____ praktisch identisch sind, er-
scheint zudem ausgeschlossen, dass diese durch eine Beziehungsnähe

- 21 -
zwischen den Kaufvertragsparteien zustande gekommen sind und unter
dem Marktwert liegen. Es wäre zu viel des Zufalls, wenn solche Umstände
bei beiden Transaktionen eine Rolle gespielt und zu einem gleichen Preis-
niveau geführt hätten. Abgesehen davon handelt es sich bei der Erwerberin
des Grundstücks in R._____ gemäss den auf dem Geoportal des AGIS
erhältliche Eigentümerangaben und laut Handelsregisterauszug um eine
grosse, schweizweit und auch international tätige Immobiliengesellschaft.
Insofern war die Vorinstanz nicht gehalten, dem Preisgefüge auf den Grund
zu gehen, was eine Befragung der Protagonisten erfordert hätte.
Nicht zu bemängeln ist schliesslich, dass die Vorinstanz aufgrund der von
ihr zitierten Zonenvorschriften darauf abstellte, dass in der Zone Ar I von
Q._____ im Gegensatz zur Gewerbezone G in T._____ (vgl. § 10 Abs. 1
BNO T._____) und zur Arbeitszone A in R._____ (vgl. § 10 Abs. 2 BNO
R._____) keine (auch nicht betrieblich bedingte) Wohnnutzung zulässig ist
bzw. am Bewertungsstichtag (28. Juni 2020) war. Massgeblich sind dabei
die Zonenvorschriften, nicht eine allfällige (ohnehin nicht in genügender
Anzahl belegte) rechtswidrige Bewilligungspraxis des Gemeinderats
Q._____, welche der Eigentümerin der Parzellen Nrn. aaa und bbb
Q._____ keinen Anspruch auf eine zonenwidrige Überbauung verschafft
hätte. Im Entscheid WBE.2019.91 vom 8. Oktober 2019, Erw. II/3.2, ge-
langte das Verwaltungsgericht zum Schluss, dass in der Zone Ar I derzeit
keine Wohnnutzung zulässig ist, weil der an der Gemeindeversammlung
vom tt.mm.jjjj zur Überarbeitung zurückgewiesene § 13 Abs. 2 BNO, der
eine betrieblich bedingte Wohnnutzung zugelassen hätte, nicht
beschlossen und genehmigt wurde, und gleichzeitig § 14 Abs. 2 aBNO, der
eine beschränkte Wohnnutzung vorsah, ohne Bestimmung der Weitergel-
tung des bisherigen Rechts aufgehoben wurde. Daran wird festgehalten.
Ob und wann die Gemeindeversammlung über die Zulässigkeit einer wie
auch immer gearteten Wohnnutzung in der Zone Ar I beschliessen wird und
der Kanton die betreffende Regelung genehmigt, ist weiterhin ungewiss
und war es erst recht am Bewertungsstichtag vor bald fünf Jahren. Dem-
entsprechend lässt sich nicht sagen, die Zulässigkeit der Wohnnutzung sei
damals schon mit hoher Wahrscheinlichkeit absehbar gewesen. Noch
weniger hoch war am Bewertungsstichtag die Wahrscheinlichkeit für eine
Zuweisung der Parzellen Nrn. aaa und bbb zu einer Mischzone. Dem steht
schon die Tatsache entgegen, dass die Grundstücke bzw. deren Bauzo-
nenflächen bald fünf Jahre später immer noch der Zone Ar I zugewiesen
sind. Obwohl die Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang Druck auf
den Gemeinderat auszuüben scheint, ist aktuell nach wie vor offen, ob und
gegebenenfalls wann es zur von der Beschwerdeführerin gewünschten
Aufzonung kommt. Selbst wenn die Gemeindeversammlung diesem Vor-
haben im Rahmen einer künftigen Gesamt- oder Teilrevision der allgemei-
nen Nutzungsplanung zustimmen würde, müsste die Aufzonung auch noch
vom Kanton (Regierungsrat oder Grosser Rat) genehmigt werden; die Vor-
behalte gegen eine Neuzulassung oder Intensivierung der Wohnnutzung

- 22 -
zumindest in den von der Landabtretung betroffenen Bereichen der Parzel-
len Nrn. aaa und bbb waren und sind aus verschiedenen Gründen manifest
(periphere Lage, Gewässerraum der [...], Hochwassergefahrenzone 2,
zwischenzeitlich realisiertes Strassenbauprojekt).
Den Abzug von 25% von den Vergleichspreisen begründete die Vorinstanz
aber nicht ausschliesslich damit, dass in der Zone Ar I von Q._____ keine
Wohnnutzung zulässig ist oder in absehbarer Zukunft mit hoher Wahr-
scheinlichkeit sein wird, sondern zusätzlich damit, dass R._____ und
Niederrohdorf die attraktiveren Wirtschaftsstandorte seien. Wird überdies
veranschlagt, dass das Grundstück in T._____ strassenverkehrstechnisch
besser erschlossen ist als diejenigen der Beschwerdeführerin in Q._____,
erscheint dem Verwaltungsgericht ein Vergleichspreisabzug von 25% als
angemessen. Ohne Berücksichtigung des Grundstücks in S._____ beträgt
der durchschnittliche Vergleichspreis mit rund Fr. 670.00/m2 zwar etwas
mehr als die von der Vorinstanz angenommenen Fr. 650.00/m2. Werden
vom höheren Wert 25% abgezogen, resultiert aber immer noch ein von der
Vorinstanz korrekt ermittelter absoluter Landwert von rund Fr. 500.00/m2.
Die Veranschlagung einer leichten Preissteigerung erscheint dem
Verwaltungsgericht im Gegensatz zur Vorinstanz nicht zwingend. Das
Grundstück in R._____ wurde im Vorjahr des Bewertungsstichtags (2019)
verkauft und der minime Unterschied zwischen den Vergleichspreisen für
den Verkauf der Grundstücke in T._____ im Jahr 2016 und in R._____ im
Jahr 2019 spricht tendenziell für stabile Preisverhältnisse in einer
mehrjährige Phase relativ kurz vor dem Bewertungsstichtag.
2.4.4.
Die von der Vorinstanz für die Abtretungsfläche der Parzelle Nr. aaa voll-
zogene Relativierung des absoluten Landwerts um 50% erklärt sich nicht,
wie die Beschwerdeführerin fälschlicherweise anzunehmen scheint,
daraus, dass sich die Ausnützungsreserve des teilweise überbauten
Grundstücks nicht aktivieren liesse, sondern vielmehr aus der mangelnden
selbständigen Überbaubarkeit und der beschränkten Nutzbarkeit einer
Landfläche, die zu einem Grossteil im Gewässerraum der [...] und im
Strassenabstand der W-Strasse liegt. Dies führt zu den bereits in Erw. 2.4.2
vorne dargelegten, sich aus Art. 41c Abs. 1 und 2 GSchV sowie § 111
Abs. 1 lit. a BauG ergebenden Nutzungseinschränkungen, denen bezogen
auf unbewilligte aktuelle oder künftige Nutzungen (als Abstell-, Logistik-
oder Lagerfläche) der Bestandesschutz (nach Art. 41c Abs. 2 GSchV, § 68
BauG oder auch Art. 26 BV) nicht entgegensteht. Die abweichende Haltung
der Bauverwaltung Q._____ zu diesem Thema (vgl. dazu Vorakten,
act. 337, Beilage 2) ist zumindest für den Gewässerraumbereich, wo
gemäss § 63 Abs. 1 lit. c BauG die zuständige kantonale Behörde (Ab-
teilung für Baubewilligungen des BVU) einem Bauvorhaben oder einer be-
willigungspflichtigen (neuen) Nutzung (inklusive Zweckänderungen) bei
Nichtigkeitsfolge im Unterlassungsfall zustimmen müsste, unmassgeblich.

- 23 -
Es steht sodann ausser Zweifel, dass Gewerbeland, das sich nicht baulich
und auch anderweitig höchstens beschränkt nutzen lässt, nicht den glei-
chen Wert aufweist wie eine voll nutzbare Gewerbefläche. Entsprechend
kam die Vorinstanz nicht umhin, den absoluten Landwert von Fr. 500.00/m2
von Land in der Zone Ar I in Bezug auf die kaum kommerziell nutzbare
Abtretungsfläche der Parzelle Nr. aaa erheblich zu relativieren. Im Quer-
vergleich mit Präzedenzfällen, in denen der Wert beispielsweise von ein-
geschränkt nutzbarem Vorgartenland auch schon um bis zu 75% relativiert
wurde (vgl. die Urteile des Bundesgerichts 1C_681/2019 vom 19. Mai
2021, Erw. 3, 2C_729/2013 vom 3. April 2014, Erw. 6.3, 1C_339/2013 vom
27. August 2013, Erw. 2.4, 1C_361/2009 vom 14. Dezember 2009, Erw. 3–
5, sowie 1P.743/1999 vom 29. Juni 2000, Erw. 4c/aa; Aargauische Ge-
richts- und Verwaltungsentscheide [AGVE] 2016, S. 383 f. mit Hinweisen),
ist ein Relativierungskoeffizient von 0,5 oder 50% vertretbar.
2.4.5.
Somit sind die vorinstanzlich festgelegten Verkehrswerte von Fr. 250.00/m2
für die 209 m2 umfassende enteignete Landfläche der Parzelle Nr. aaa und
von Fr. 500.00/m2 für die 7 m2 umfassende enteignete Landfläche der Par-
zelle Nr. bbb zu schützen.
Mit der von der Vorinstanz in Erw. 6.2.11 des angefochtenen Entscheids
gegebenen nachvollziehbaren Begründung dazu, dass für die in der Grün-
zone gelegene, höchstens zur extensiven landwirtschaftlichen Bewirtschaf-
tung geeignete enteignete Fläche der Parzelle Nr. aaa (von 42 m2) keine
Entschädigung zugestanden werden könne, die über das Angebot des
Kantons von Fr. 10.00/m2 hinausgehe, welches seinerseits dem Marktwert
von gutem Landwirtschaftsland entspreche, setzt sich die Beschwerdefüh-
rerin nicht auseinander. Stattdessen greift sie mit ihrer Forderung nach
einer Verkehrswertentschädigung von Fr. 50.00/m2 zu einem unstatthaften
Vergleich mit Land in der Zone OeBA. Dabei übersieht die Beschwerdefüh-
rerin zweierlei. Zum einen kann Land in der Zone OeBA auch für Private
(kommerziell) nutzbar sein, indem es zwecks Errichtung eines Gebäudes
oder einer Anlage, die öffentlichen Zwecken dient, vermietet, verpachtet
oder im Baurecht abgegeben wird. Zweitens hat die Vorinstanz dem Um-
stand, dass Grundstücke in der Zone OeBA nur zu bestimmten (öffentli-
chen) Zwecken überbau- und nutzbar sind, bereits mit einer Senkung des
Verkehrswerts um zwei Drittel im Vergleich zu Land in einer dreigeschos-
sigen Wohnzone W3 Rechnung getragen (vgl. angefochtener Entscheid,
Erw. 7.3.2.6, sowie Erw. 4.1 nachfolgend). Dass Land in der Grünzone, die
gemäss § 18 Abs. 2 BNO Q._____ von Bauten freizuhalten und mit natur-
naher Vegetation zu gestalten oder in einen entsprechenden Zustand zu
überführen ist, höher zu entschädigen wäre als anbaufähiges Landwirt-
schaftsland, leuchtet unter keinem Titel ein, zumal sich die betroffene Land-
fläche lagebedingt auch nicht als Erholungsgebiet anbietet. Infolgedessen

- 24 -
ist die vorinstanzliche Verkehrswertfestlegung auch in dieser Hinsicht zu
bestätigen.
3.
3.1.
Die Enteignungsentschädigung für die Belastung von 96 m2 der Parzelle
Nr. bbb und 17 m2 der Parzelle Nr. ccc mit einem Fuss- und Fahrwegrecht
zugunsten des Kantons (zwecks Böschungsunterhalts entlang der neuen
Umfahrungsstrasse) hat die Vorinstanz ebenfalls anhand der statistischen
Methode oder Vergleichsmethode bemessen, wobei sie den absoluten
Landwert (von Fr. 500.00/m2) in Anlehnung an die Wegrechtsentschädi-
gungspraxis des Kantons (vgl. dazu angefochtener Entscheid, Erw. 7.2.1)
zunächst um 50% relativierte und alsdann wegen der geringen Belastung
durch die Wegrechtsdienstbarkeit, die nur zwei bis drei Mal pro Jahr für den
Unterhalt an der Böschung der Umfahrungsstrasse in Anspruch genommen
werde, was jeweils mit einer Vorlaufzeit von fünf Tagen angekündigt werde,
auf einen Drittel, mithin Fr. 83.00/m2 reduzierte. Eine Vermietung der Flä-
che als Fahrzeugabstellplatz wäre daher weiterhin möglich und der Be-
schwerdeführerin zumutbar (angefochtener Entscheid, Erw. 7.2.4).
Des Weiteren befand die Vorinstanz, eine Einmalentschädigung von
Fr. 25.00/m2 genüge für die Instandhaltung der aus Schotter bestehenden
Wegrechtsfläche auf ebenen Land. Mit einem hohen Unterhaltsaufwand sei
diesbezüglich nicht zu rechnen (angefochtener Entscheid, Erw. 7.2.5.2).
3.2.
Für diese Flächen verlangt die Beschwerdeführerin – gleich wie für die
Landabtretungen – eine nach der Ertragswertmethode bemessene Ent-
schädigung von Fr. 20'173.00 für die 17 m2 der Parzelle Nr. ccc und von
Fr. 113'920.00 für die 96 m2 der Parzelle Nr. bbb (basierend wiederum auf
einem jährlichen Nettomietertrag von Fr. 35.60/m2 und einem Kapitalisie-
rungssatz von 3%). Die betroffenen Flächen seien – so die Beschwerde-
führerin – zum vollen Landwert zu entschädigen, weil sie aufgrund des
darauf lastenden Fuss- und Fahrwegrechts nicht frei vermietet werden
könnten. Eine vom Kanton verlangte kurzfristige Räumung von vermieteten
Lagerflächen wäre mit hohen Kosten verbunden, was eine Vermietung
nicht mehr als attraktiv und gewinnbringend erscheinen lasse. Für den Mie-
ter sei es dabei entgegen der Haltung der Vorinstanz unbedeutend, ob die
Fläche ein- oder zehnmal im Jahr geräumt werden müsse. Er müsste zu
jeder Tages- und Nachtzeit disponibel sein und über Ersatzflächen verfü-
gen, da ein Notfall jederzeit eintreten könnte. Mit solchen Auflagen könnten
keine Flächen vermietet werden, was notorisch sei, jedenfalls nicht ohne
eine Schadloshaltung seitens der Beschwerdeführerin. Die Vorinstanz
bleibe eine Aussage darüber schuldig, wohin die Mietgegenstände im Falle
einer Räumung der Mietfläche verschoben werden könnten.

- 25 -
Es sei sodann nicht davon auszugehen, dass der Unterhalt einer aus
Schotter bestehenden Wegrechtsfläche mit einer Einmalentschädigung
von Fr. 25.00/m2 auf Jahre hinaus finanziert werden könne. Zum Gegenbe-
weis werde die Einholung eines Gutachtens oder eine entsprechende
Offerte eines Gartenbauunternehmens gefordert.
3.3.
Der Kanton gibt zu bedenken, dass es zweckmässig wäre und dem Gebot
der Schadenminderungspflicht der Beschwerdeführerin entspräche, den
von ihm auf den Wegrechtsflächen zu erstellenden Schotterweg auch zur
Erschliessung der Mietflächen auf den Parzellen Nrn. bbb und ccc zu nut-
zen. Die Wegrechtsfläche liege ohnehin innerhalb des zur Umfahrungs-
strasse einzuhaltenden Strassenabstandsbereichs, in welchem keine
Hochbauten erstellt werden dürften. Zudem seien in der Zone Ar I 10% der
anrechenbaren Landfläche als zusammenhängende Grünfläche zu gestal-
ten, insbesondere entlang von Strassen (§ 13 Abs. 3 BNO). Das gelte auch
bei einer Nutzung als Lager- und Abstellflächen. Im Übrigen liege auch der
betroffene Bereich in der Hochwassergefahrenzone 2 und es komme dort
regelmässig zu Hochwasserereignissen (2005, 2007 und 2021). Falls die
Argumentation der Beschwerdeführerin zuträfe, dass selbst eine fünf Tage
im Voraus angekündigte Räumung des Wegrechtsstreifens eine Vermie-
tung verunmögliche, so stelle sich dann doch die Frage, weshalb es mög-
lich sei, die Flächen trotz Hochwassergefährdung zu vermieten.
Durch die gelegentliche Nutzung der Wegrechtsfläche durch den Kanton
entstünden der Beschwerdeführerin keine zusätzlichen Unterhaltskosten.
Anders verhielte es sich nur dann, wenn diese Flächen nicht befestigt wä-
ren und gerade nicht zu Lager- oder Logistikzwecken genutzt würden.
3.4.
Die Zwangsbelastung eines Grundstücks mit einem dinglichen Recht stellt
einen Fall rechtlicher Teilenteignung dar. Hinsichtlich der Entschädigungs-
bemessung gelangen die Grundsätze über die Teilenteignung zur Anwen-
dung. Die Schadensberechnung erfolgt nach der Differenzmethode, indem
der Verkehrswert des Grundstücks ohne die Last mit dem Verkehrswert
des belasteten Grundstücks verglichen wird. Der Enteignete hat Anspruch
auf den Minderwert, unter Anrechnung besonderer Vorteile aus dem Unter-
nehmen des Enteigners (Urteil des Bundesgerichts 1C_16/2018 vom
18. Januar 2019, Erw. 3.3; HESS/WEIBEL, a.a.O., N. 173 zu Art. 19). Sinn-
gemäss gelangte die Vorinstanz zu einem Minderwert von Fr. 83.00/m2 ent-
sprechend einem Sechstel des nach der statistischen Methode oder Ver-
gleichsmethode ermittelten absoluten Landwerts von Fr. 500.00/m2 vor
dem Hintergrund der Geringfügigkeit der Belastung durch das Fuss- und
Fahrwegrecht zugunsten des Kantons bzw. der Geringfügigkeit der Nut-
zungseinschränkung durch die bloss gelegentliche Ausübung dieses Fuss-

- 26 -
und Fahrwegrechts, die eine gleichzeitige Vermietung als Abstellfläche (für
Fahrzeuge, namentlich Lastfahrzeuge) nicht ausschliesse.
Dass die Vorinstanz nicht nur bei der Bestimmung der Enteignungsent-
schädigung für die Vollenteignungen (Landabtretungen) ab den Parzellen
Nrn. aaa und bbb, sondern auch bei derjenigen für die Teilenteignungen
der Parzellen Nrn. bbb und ccc (durch Errichtung einer Zwangsdienstbar-
keit) die statistische Methode oder Vergleichsmethode anwendete, ist aus
den bereits in Erw. 2.4.2 vorne dargelegten Gründen nicht zu beanstanden
und nichts Anderes als konsequent. Es besteht auch hier keine Verpflich-
tung zur Bemessung der Enteignungsentschädigung nach der Ertragswert-
methode.
Wie viele Tage im Jahr der Kanton das Fuss- und Fahrwegrecht für Unter-
haltsarbeiten an der Böschung oder allenfalls der Umfahrungsstrasse
selbst durchschnittlich in Anspruch nehmen wird, ist zwar den Akten nicht
zu entnehmen. Es ist allerdings davon auszugehen, dass der Böschungs-
unterhalt, der gemäss den Ausführungen der Vorinstanz zwei bis drei Mal
im Jahr stattfinden wird, deutlich weniger als 60 Tage pro Jahr in Anspruch
nehmen wird. Umgekehrt wären die Wegrechtsflächen somit noch während
mindestens 300 Tagen im Jahr frei verfügbar. Dass eine Vermietung als
Abstellfläche für Fahrzeuge wegen kurzfristig (fünf Tage im Voraus) anbe-
raumter Räumung nicht möglich sein soll, leuchtet nicht ein, zumal abge-
stellte Fahrzeuge ohnehin regelmässig bewegt werden. Es dürfte für die
Mieter auch nicht dermassen schwierig sein, während Unterhaltsarbeiten,
die nur wenige Tage oder sogar Stunden andauern, einen alternativen Ab-
stellplatz zu finden, sofern ein solcher überhaupt benötigt wird, was nicht
der Fall ist, während beispielsweise ein Lastfahrzeug unterwegs ist. Der
während den Unterhaltsarbeiten nicht fakturierbare Mietzins (oder ein ent-
sprechender Abschlag am monatlichen oder jährlichen Mietzins) wird durch
die Minderwertentschädigung ausgeglichen. Ein Anspruch auf den Ersatz
weiteren Schadens (Differenz zu den Kosten für einen alternativen Abstell-
platz) lässt sich im Mietvertrag wegbedingen, wenn von vornherein klar ist,
dass die Abstellfläche während einer sehr beschränkten Zeit im Jahr nicht
zur Verfügung steht. Weil diese voraussichtlich deutlich weniger als einem
Sechstel der jeweiligen Mietperiode entspricht, ist die Schätzung des Min-
derwerts auf einen Sechstel des absoluten Landwerts grosszügig veran-
schlagt. Abgesehen davon weist der Kanton zu Recht darauf hin, dass es
sich (auch im Sinne der Schadenminderungspflicht) geradezu anbieten
würde, die Wegrechtsfläche auch als eigene Erschliessungsfläche für die
Parzellen Nrn. bbb und ccc zu nutzen, speziell auch im Falle einer späteren
Überbauung. Gesetzt diesen Fall würden die Grundstücke durch die Belas-
tung mit der Fuss- und Fahrwegrechtsdienstbarkeit kaum entwertet. Mehr
als die der Beschwerdeführerin von der Vorinstanz zugesprochene Minder-
wertentschädigung von Fr. 83.00/m2 ist unter diesen Umständen nicht ge-
schuldet.

- 27 -
Mit Bezug auf die Kosten für den Unterhalt der vom Kanton einzukiesenden
Wegrechtsfläche gilt es ergänzend zu den vorinstanzlichen Ausführungen
in Erw. 7.2.5.2 des angefochtenen Entscheids festzuhalten, dass diese Flä-
che die meiste Zeit des Jahres von der Beschwerdeführerin selbst genutzt
werden kann und deshalb auch ein Grossteil des Unterhaltsaufwands auf
die eigene Nutzung entfallen wird. Nach der Konzeption von Art. 741 Abs. 2
des Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom 10. Dezember 1907 (ZGB;
SR 210) ist die Unterhaltslast bei beidseitiger Nutzung im Verhältnis der
Interessen zwischen dem Dienstbarkeitsbelasteten und dem Dienstbar-
keitsberechtigten aufzuteilen. Bei einer Nutzung von wenigen Tagen im
Jahr durch den Kanton für den Böschungsunterhalt, durch welchen kaum
nennenswerte Schäden am Kiesbelag entstehen werden, rechtfertigt es
sich, dass die Beschwerdeführerin für die meisten Unterhaltskosten selbst
aufkommen muss. Derweil dürfte ein Betrag von insgesamt Fr. 2'825.00
(113 m2 x Fr. 25.00) zur Deckung der gewöhnlichen Abnutzung am Kies-
belag, die durch die Böschungsunterhaltsarbeiten des Kantons verursacht
wird, gut ausreichen. Das Verwaltungsgericht verzichtet in diesem Zusam-
menhang in zulässiger antizipierter Beweiswürdigung (vgl. statt vieler:
BGE 141 I 60, Erw. 3.3; 136 I 229, Erw. 5.3) auf die Einholung des von der
Beschwerdeführerin beantragten Gutachtens oder eine Offerte eines Gar-
tenbauunternehmens, da sich auch ein solches höchstens zu den ungefäh-
ren Unterhaltskosten für die Wegrechtsfläche, aber nicht zu einer verursa-
chergerechten Aufteilung dieser Unterhaltskosten verbindlich äussern
könnte. Es liegt jedoch auf der Hand, dass die Abnutzung des Kiesbelags
seitens der Beschwerdeführerin bei einer Nutzung der Wegrechtsfläche als
Abstellfläche (für schwere Lastfahrzeuge) oder auch nur als Erschlies-
sungsfläche wesentlich mehr ins Gewicht fallen wird. Selbst wenn also in-
nerhalb der nächsten 20 Jahre mit Unterhaltskosten von Fr. 20'000.00 bis
Fr. 30'000.00 zu rechnen wäre, was für eine vergleichsweise unterhaltsar-
me Kiesfläche sehr grosszügig bemessen erscheint, wäre ein Kostenanteil
zulasten des Kantons von Fr. 2'825.00 oder rund 10% nicht zu beanstan-
den. Demnach geht auch die der Beschwerdeführerin von der Vorinstanz
zugesprochene Entschädigung für den Unterhalt der Wegrechtsfläche in
Höhe von Fr. 25.00/m2 in Ordnung.
4.
4.1.
Zur Abgeltung der Landflächen ab der Parzelle Nr. ddd, die den Parzellen
Nrn. bbb und ccc im Umfang von 28 m2 bzw. 172 m2 neu zugeteilt werden,
erwog die Vorinstanz, auch wenn dieser Landstreifen nicht vermietet wer-
den könne, sei er für die Beschwerdeführerin nicht wertlos, ansonsten sie
auf dessen Zuteilung verzichtet hätte (angefochtener Entscheid,
Erw. 7.3.2.3). Dessen Zugehörigkeit zur Zone OeBA und die fehlende bau-
liche Nutzungsmöglichkeit für Private entziehe zwar dem betroffenen Land
den wesentlichen ökonomischen Wert. Dagegen könne ein Gemeinwesen

- 28 -
Land in der Zone OeBA weitestgehend gleich nutzen wie ein Privater nor-
males Bauland. In der Regel seien die Bauvorschriften in der Zone OeBA
sogar flexibler als in anderen Bauzonen. Die zentrale Schranke ergebe sich
daraus, dass auch Gemeinwesen in der Zweckverfolgung nicht völlig frei
seien. Sie dürften auf dem Land letztlich nur Bauten realisieren, die im
öffentlichen Interesse lägen. Für die Wertbestimmung entscheidend sei
auch die vorgesehene Nutzungsintensität. Eine extensivere Nutzung
(Friedhof, Sportplatz etc.) korreliere grundsätzlich mit einem niedrigeren
Landwert (angefochtener Entscheid, Erw. 7.3.2.4).
Für die Zone OeBA seien für den Zeitraum von 2015 bis 2020 weder aus
der Gemeinde Q._____ noch aus den umliegenden Gemeinden Ver-
gleichspreise vorhanden. Es seien daher Vergleichspreise für das umlie-
gende Land in den Zonen Ar I und W3 (dreigeschossige Wohnzone) heran-
zuziehen. Die vergleichsweise eingeschränkten Bebauungs- und Nut-
zungsmöglichkeiten seien mittels Preisabschlägen zu berücksichtigen (an-
gefochtener Entscheid, Erw. 7.3.2.5). Der für die Zone Ar I festgesetzte
Landwert von Fr. 500.00/m2 sei aufgrund des höheren Landwerts von Land
in der Zone W3 vorab auf Fr. 600.00/m2 zu erhöhen, anschliessend aber
zunächst um 75% auf Fr. 150.00/m2 zu relativieren, da es sich um Flächen
im Randbereich handle. Eine weitere Relativierung auf einen Drittel bzw.
Fr. 50.00/m2 erscheine angezeigt, weil Land in der Zone OeBA für Private
generell nur beschränkt nutzbar sei (angefochtener Entscheid,
Erw. 7.3.2.6). Die Belastung der von der Beschwerdeführerin demnach mit
Fr. 50.00/m2 abzugeltenden Zuteilungsflächen mit einem Fuss- und Fahr-
wegrecht zugunsten des Kantons sei wiederum mit einem Sechstel, also
gerundet Fr. 8.00/m2 zu berücksichtigen und vom Kanton zu entschädigen
(angefochtener Entscheid, Erw. 7.3.2.7).
Der Forderung der Beschwerdeführerin, wonach ihr das Land wegen des
vergrösserten Grenzabstandes (respektive Strassenabstandes) zur neuen
Umfahrungstrasse (als zur vormaligen Grundstücksgrenze) unentgeltlich
zuzuteilen sei, erteilte die Vorinstanz in Erw. 7.3.2.1 des angefochtenen
Entscheids eine Absage mit der Begründung, dass im Rahmen der Enteig-
nung nur Schäden geltend gemacht werden könnten, die adäquat kausal
zum enteignenden Eingriff seien. Dies sei der Fall, wenn der Enteignete
den Schaden mit Hilfe des enteigneten Rechts hätte abwenden können.
Ein Kausalzusammenhang zu den negativen Auswirkungen des öffentli-
chen Werks genüge dagegen nicht; gefordert sei – unter Hinweis auf das
Urteil des Bundesgerichts 1C_16/2018 vom 18. Januar 2019, Erw. 4 – ein
Kausalzusammenhang zum Rechtsverlust, der hier nicht vorliege. Die Ver-
grösserung des Grenzabstands sei weder Folge der Abtretung der Klein-
fläche (7 m2) ab der Parzelle Nr. bbb noch Folge des Fuss- und Fahrweg-
rechts, welches auf den Randflächen der Parzellen Nrn. bbb und ccc be-
gründet werde. Den Kantonsstrassenabstand gemäss § 111 Abs. 1 lit. a
BauG hätte die Beschwerdeführerin auch ohne diese Enteignungen einhal-

- 29 -
ten müssen. Entsprechend sei für die Vergrösserung des Grenzabstands
keine (enteignungsrechtliche) Entschädigung geschuldet. Die geforderte
Verrechnung einer solchen Entschädigung mit derjenigen für die Zuteilung
des Lands ab der Parzelle Nr. ddd falle somit ausser Betracht.
4.2.
Die Schlussfolgerungen in Bezug auf die Kausalität überzeugen die Be-
schwerdeführerin nicht. Sie argumentiert, dass die neue Umfahrungsstras-
se (NK [...]) ohne die streitgegenständlichen Enteignungen nicht in den
Bereich der Liegenschaften der Beschwerdeführerin zu liegen gekommen
wäre. Die Abtretung von Bauland sei direkt ursächlich dafür, dass sich der
Grenzabstand auf den Parzellen verschiebe und somit Teile von zuvor be-
baubaren Flächen unbebaubar würden.
4.3.
Der Kanton hält die Argumentation der Beschwerdeführerin, dass mit den
Landzuteilungen ab der Parzelle Nr. ddd ein grösserer Grenz- bzw. Stras-
senabstand kompensiert werde, für im Kern falsch. Gemäss § 7 Abs. 2
BNO habe der Gemeinderat den Grenzabstand in der Zone Ar I unter Ab-
wägung der betroffenen privaten und öffentlichen Interessen sowie nach
Massgabe der Planungsgrundsätze und des kommunalen Entwicklungs-
konzepts im Einzelfall festzulegen. Für die übrigen Zonen in der Gemeinde
Q._____ gelte bei 11,5 m übersteigenden Gesamthöhen ein Grenzabstand
von 6 m (§ 7 Abs. 1 BNO). Werde daher auf der Parzelle Nr. bbb auch nur
annähernd die zulässige Gesamthöhe von 15 m ausgeschöpft, sei davon
auszugehen, dass der Grenzabstand auf 6 anstatt nur 4 m festgelegt
würde. Die Vorinstanz sei fälschlicherweise von einem Grenzabstand von
4 m ausgegangen. Durch den Bau der Umfahrungsstrasse vergrössere
sich somit der Grenz- bzw. Strassenabstand nicht, und die Nutzung werde
entsprechend nicht eingeschränkt. Schon aus diesem Grund entfalle die
von der Beschwerdeführerin geforderte entschädigungslose Zueignung.
4.4.
Diese Argumentation des Kantons ist stichhaltig. Selbst wenn es sich aber
anders verhielte und die Parzellen Nrn. bbb und ccc mit einem Abstand von
nur 4 m zur Grenze der Parzelle Nr. ddd hätten überbaut werden dürfen,
vergrössert sich der auf den Parzellen Nrn. bbb und ccc einzuhaltende
Abstandsbereich durch den Bau der Umfahrungsstrasse gegenüber dem
bisherigen Zustand insofern nicht, als der Abstand zwischen der Grund-
stücksgrenze (zwischen den Parzellen Nrn. bbb, ccc und ddd) und dem
Strassenmark (zu welchem der Strassenabstand von 6 m eingehalten wer-
den muss) mehr als 2 m beträgt (vgl. den nachfolgen Ausschnitt aus dem
Geoportal des AGIS, wobei der grüne Bereich einen Abstandsbereich von
4 m gemessen ab der Grundstücksgrenze zwischen den Parzellen

- 30 -
Nrn. bbb, ccc und ddd und der rote Bereich den Abstandsbereich von 6 m
gemessen ab dem Strassenmark kennzeichnet).
Ferner ist der Vorinstanz darin zuzustimmen, dass ein allfälliger wegen des
Baus der Umfahrungsstrasse einzuhaltender Mehrabstand nicht als (adä-
quat) kausale Folge der Landenteignungen ab respektive auf den Parzellen
Nrn. bbb und ccc angesehen werden kann und deshalb keinen Anspruch
auf eine Enteignungsentschädigung verleiht. Daran ändert auch der Um-
stand nichts, dass für den Strassenbau Land enteignet werden muss.
Nachteile aus dem Strassenbau (z.B. ein vergrösserter Grenz- oder Stras-
senabstand) treffen die angrenzenden Grundstücke in allgemeiner Weise,
auch solche, die für die Zwecke des Strassenbaus kein Land abtreten müs-
sen. Entsprechend handelt es sich nicht um einen enteignungsspezifischen
Nachteil. Genauso wenig, wie nicht enteignungsspezifische Vorteile aus
einem öffentlichen Werk dem Eigentümer anrechenbar (und von seinem
Entschädigungsanspruch in Abzug zu bringen) sind, sind nicht enteig-
nungsspezifische Nachteile entschädigungspflichtig (vgl. dazu das Urteil
des Bundesgerichts 1C_16/2018 vom 18. Januar 2019, Erw. 4;
HESS/WEIBEL, a.a.O., N. 17 und 20 f. zu Art. 19 sowie N. 4 zu Art. 20). Aus
der Vergrösserung eines Grenz- oder Strassenabstandes könnte deshalb
höchstens ein enteignungsrechtlicher Entschädigungsanspruch entstehen,
wenn der Eingriff auf dem betroffenen Grundstück eine materielle Enteig-
nung bewirken würde, was hier klar nicht der Fall ist, weil die Parzellen
Nr. bbb und ccc weiterhin nutzbar sind (hinsichtlich der Abstandsthematik
sogar uneingeschränkt gegenüber dem Vorzustand, falls auch bislang ein

- 31 -
Grenzabstand von mindestens 4 m einzuhalten war). Ohne Anspruch auf
eine Entschädigung aus einer allfälligen Vergrösserung des Grenz- bzw.
Strassenabstands muss sich der Kanton die Neuzuteilungen ab der Par-
zelle Nr. ddd nicht als entschädigungsloses Kompensationsgeschäft an-
rechnen lassen.
Gegen die Höhe des Abgeltungswerts für das zugeteilte Land von
Fr. 50.00/m2 und die vom Kanton für das darauf lastende Fuss- und Fahr-
wegrecht zu leistende Entschädigung von Fr. 8.00/m2, wodurch sich der
von der Beschwerdeführerin für die Zueignung zu bezahlende Landpreis
auf Fr. 42.00/m2 reduziert, bringt die Beschwerdeführerin nichts vor, wes-
halb es insoweit bei einem Verweis auf die dem Verwaltungsgericht zutref-
fend erscheinenden Erwägungen der Vorinstanz sein Bewenden haben
kann. Auf die Ausführungen des Kantons zum aus seiner Sicht zu tiefen
Zueignungspreis (Beschwerdeantwort, S. 18, Rz. 56) braucht ebenfalls
nicht eingegangen zu werden, weil der Kanton den vorinstanzlichen Ent-
scheid nicht angefochten und die von der Beschwerdeführerin zu leistende
Vergütung für die Landzuteilung demzufolge akzeptiert hat.
5.
5.1.
5.1.1.
Der Grossteil der von der Beschwerdeführerin gesamthaft geltend gemach-
ten Enteignungsentschädigung entfällt mit einem Betrag von über Fr. 2 Mio.
auf den Schaden, der den Parzellen Nrn. aaa, bbb und ccc durch Lärmim-
missionen von der Umfahrungsstrasse erwachsen und sich aus Minder-
mieteinnahmen und Mehrkosten für Schallschutzmassnahmen (an Gebäu-
den) zusammensetzen setzen soll. In Erw. 9.2 des angefochtenen Ent-
scheids wies die Vorinstanz einleitend darauf hin, dass sich ein Anspruch
auf Entschädigung für den immissionsbedingten Minderwert der Grundstü-
cke mangels Schutzschildfunktion der geringfügigen Abtretungsflächen
höchstens mit der Enteignung von nachbarrechtlichen Abwehransprüchen
begründen liesse. Ein Anspruch auf Entschädigung nach den Grundsätzen
der Enteignung nachbarrechtlicher Abwehransprüche bestehe gemäss
bundesgerichtlicher Rechtsprechung jedoch nur dann, wenn die Voraus-
setzungen der Spezialität, der Unvorhersehbarkeit und der Schwere des
Schadens (aus übermässigen Immissionen) kumulativ erfüllt seien (statt
vieler die Urteile 1C_647/2019 vom 8. Oktober 2020, Erw. 3.3, und
1C_163/2017 vom 18. Juli 2017, Erw. 2.1).
Gehe es um den Bau neuer Verkehrsanlagen, seien Immissionen nur inso-
weit unvorhersehbar, als das Bauprojekt beim Erwerb des Grundstücks
oder der Erstellung des Gebäudes noch nicht bekannt gewesen sei. Der
Kredit für das Strassenprojekt Umfahrung Q._____ sei an der kantonalen
Volksabstimmung vom tt.mm.jjjj genehmigt worden. Das Projekt sei im
Sommer 2012 erstmals öffentlich aufgelegt worden. Spätestens ab dann

- 32 -
seien der Bau und die geplante Linienführung der Umfahrungsstrasse auch
im Bereich der streitbetroffenen Grundstücke allgemein bekannt gewesen,
woran nichts ändere, dass mit Widerstand gegen das Projekt zu rechnen
gewesen sei. Zu diesem Zeitpunkt hätten die Parzellen Nrn. aaa, bbb und
ccc noch nicht der Beschwerdeführerin gehört, die erst im Juni 2014 ge-
gründet worden sei und unmittelbar danach die Parzellen Nrn. aaa und ccc
von der vom gleichen Verwaltungsrat geleiteten K._____ Immobilien AG
erworben habe. Werde ein Grundstück nach Kenntnisnahme des Projekts
anders als durch Erbgang erworben, seien die Einwirkungen aus dem Pro-
jekt als vorhersehbar einzustufen. Hier liege keine dem Erbfall vergleichba-
re Situation vor, auch wenn die Grundstücke familienintern verkauft worden
seien. Das Kriterium der Unvorhersehbarkeit des Schadens sei somit nicht
erfüllt. Ohnehin habe der Eigentümer für einen immissionsbedingten Scha-
den an Gebäuden, die beim Bekanntwerden des Projekts noch nicht gebaut
gewesen seien, gemäss BGE 134 II 149, Erw. 6, selbst dafür einzustehen
(angefochtener Entscheid, Erw. 9.9.2.3)
Das Erfordernis der Spezialität bedinge Lärmimmissionen, welche die Im-
missionsgrenzwerte der eidgenössischen Umweltschutzgesetzgebung
überschreiten würden. Vorliegend seien die Auswirkungen auf die beste-
hende gewerbliche Nutzung massgebend. Gewerbliche Tätigkeiten würden
in der Regel als unempfindlich gegenüber Aussenlärm gelten und kaum je
durch übermässige Lärmimmissionen in ihrem Wert beeinträchtigt. Die Par-
zellen Nrn. aaa und ccc seien nicht oder dann mit Gewerbebauten über-
baut. Demnach sei auch das Kriterium der Spezialität nicht gegeben (an-
gefochtener Entscheid, Erw. 9.9.3.2).
Für die behauptete Schwere des Schadens, der sich in einem Mindestanteil
am Gesamtwert der Liegenschaft ausdrückt, setze auch die Beschwerde-
führerin eine derzeit nicht vorhandene Mischnutzung auf ihren Grundstü-
cken voraus. Werde die Möglichkeit einer besseren Nutzung des Grund-
stücks geltend gemacht, müsse diese in rechtlicher und tatsächlicher Hin-
sicht am Stichtag bereits bestanden haben oder sie hätte in nächster Zu-
kunft mit hoher Wahrscheinlichkeit eintreten müssen, wenn keine Enteig-
nung stattgefunden hätte; bloss theoretische Möglichkeiten oder vage Aus-
sichten auf eine künftig günstigere Verwendung genügten nicht. Seit Be-
kanntwerden des Umfahrungsstrassenprojekts sei jedoch im Bereich der
streitbetroffenen Grundstücke nicht ernsthaft mit einer Zonenänderung hin
zu einer lärmempfindlicheren Nutzung zu rechnen. Ohne auf den Parzellen
Nrn. aaa, bbb und ccc zulässige Wohnnutzung entstehe dort durch die
Lärmimmissionen der Umfahrungsstrasse kein hoher Schaden, wovon
auch die Beschwerdeführerin auszugehen scheine. Die Gewerbenutzung
werde durch diese Immissionen kaum beeinträchtigt. Zudem wären die
Auswirkungen der Strasse bei einer künftigen Überbauung der Grundstü-
cke durch geschickte Anordnung der Räume zwingend zu berücksichtigen
(angefochtener Entscheid, Erw. 9.9.4.3 und 9.9.4.5).

- 33 -
Zusammenfassend lägen die Voraussetzungen für eine Entschädigung aus
der formellen Enteignung von nachbarrechtlichen Abwehransprüchen hier
nicht vor (angefochtener Entscheid, Erw. 9.9.5).
5.1.2.
Der Nachweis dieser Voraussetzungen entfalle allerdings in dem Umfang,
in dem der Regierungsrat der Beschwerdeführerin auf den Rückzug der
von ihr gegen das Strassenbauprojekt erhobenen Einwendung im Ab-
schreibungsbeschluss (RRB Nr. 2018-000029 vom 17. Januar 2018) zuge-
sichert habe, dass sie für lärmbelastete Flächen auf den Parzellen Nrn. aaa
(von 115 m2) und ccc (von 30 m2), wo die zulässigen Planungswerte in
geringem Mass überschritten würden, eine Entschädigung erhalte (ange-
fochtener Entscheid, Erw. 9.3 f. und 9.7). Nicht von der regierungsrätlichen
Zusicherung erfasst werde hingegen die Parzelle Nr. bbb, welche die Be-
schwerdeführerin erst nach Abgabe der Zusicherung erworben und davor
nicht ins Spiel gebracht habe (angefochtener Entscheid, Erw. 9.8.1). Des
Weiteren beziehe sich die Zusicherung nicht auf eine Misch- oder Wohn-
nutzung, sondern auf eine rein gewerbliche Nutzung der Parzellen Nrn. aaa
und ccc. Grundlage der Zusicherung sei nämlich der Kurzbericht "Abklä-
rungen Lärm" der L._____ AG vom 16. August 2021 (Vorakten, act. 332,
Beilage 3) gewesen, worin von einer gewerblichen Nutzung mit nur aus-
nahmsweiser Wohnnutzung für standortgebundene Betriebsangehörige
ausgegangen worden sei. Entsprechend sei die Einhaltung der Planungs-
werte der Empfindlichkeitsstufe (ES) III (gemäss Art. 43 der Lärmschutz-
Verordnung vom 15. Dezember 1986 [LSV; SR 814.41]) mit einem Be-
triebszuschlag von 5 dB(A), also mit 65 dB(A) geprüft worden. Dabei seien
in 11 m Höhe Planungswertüberschreitungen auf 115 m2 der Parzelle
Nr. aaa und 30 m2 der Parzelle Nr. ccc berechnet worden und in die Zusi-
cherung eingeflossen. Konkrete Anhaltspunkte dafür, dass im betreffenden
Gebiet künftig mit einer Mischnutzung zu rechnen wäre, habe es zu jenem
oder auch späteren Zeitpunkt nicht gegeben (angefochtener Entscheid,
Erw. 9.8.2 f.). Schliesslich sei aufgrund des unmissverständlichen Wort-
lauts der Zusicherung klar, dass die Entschädigungspflicht auf die darin
ausgewiesenen lärmbelasteten Flächen von 145 m2 beschränkt sei (ange-
fochtener Entscheid, Erw. 9.8.5).
Dafür biete der Kanton der Beschwerdeführerin aktuell eine Entschädigung
in Höhe von Fr. 5'800.00 (für planerische Mehraufwendungen und Lärm-
schutzmassnahmen) an. Aus der gesetzlichen Ordnung (Art. 7 Abs. 1, 10,
11 und 31 LSV) sei indessen zu schliessen, dass für die bestehende (lärm-
unempfindliche) gewerbliche Nutzung keine Lärmschutzmassnahmen an-
zuordnen und zu bezahlen seien und allfällige Massnahmen bei einem
Neubau zulasten der Beschwerdeführerin gingen. Aufgrund dessen wäre
eigentlich keine Entschädigung geschuldet. Der Gesuchsteller sei jedoch
auf Basis der vom Regierungsrat abgegebenen Zusicherung auf die von

- 34 -
ihm zuletzt angebotene Entschädigung von Fr. 5'800.00 zu behaften, die
dem Gericht angemessen erscheine und der Beschwerdeführerin zuzu-
sprechen sei.
5.2.
5.2.1.
Die Beschwerdeführerin entgegnet, der Regierungsrat habe mit seiner Zu-
sicherung eine Vertrauensgrundlage geschaffen. Dabei sei der Standpunkt
der Vorinstanz, die Zusicherung des Regierungsrats gelte für die darin nicht
explizit genannte Parzelle Nr. bbb nicht, unhaltbar, wortklauberisch und
verletze das berechtigte Vertrauen der Beschwerdeführerin. Die Zusiche-
rung umschreibe einen Lebenssachverhalt, wonach für die Parzellen
Nrn. aaa und ccc wegen der Lärmimmissionen der NK [...] vom Kanton eine
Entschädigung zu leisten sei. Die Parzelle Nr. bbb befinde sich unstreitig
im selben Perimeter und sei von den Immissionen in gleichem Masse
betroffen wie die Parzellen Nrn. aaa und ccc. Die L._____-Berechnungen
vom 28. April 2016 seien nur dem Kanton bekannt gewesen und dürften
daher nicht zur Auslegung der Zusicherung herangezogen werden. Effektiv
sei dem Kanton aufgrund einer groben Berechnung der L._____ AG
bewusst gewesen, dass die lärmbelastete Fläche 320 m2 betragen habe,
was der Beschwerdeführerin verschwiegen worden sei. Auch sei im
Rahmen der anschliessenden Verhandlungen zu dieser Thematik die
Parzelle Nr. bbb stets miteinbezogen worden. Das vom Kanton am
24. Oktober 2019 in Auftrag gegebene ergänzende Lärmgutachten der
L._____ AG, mit welchem die lärmbetroffenen Flächen genau berechnet
werden sollten, habe entsprechend alle drei Parzellen umfasst, was zeige,
dass der Kanton von einer Inkonvenienzentschädigungspflicht auch für die
Parzelle Nr. bbb ausgegangen sei. Weil die Berechnungen der L._____ AG
fälschlicherweise auf den Immissionsgrenzwerten anstelle der
Planungswerte basiert hätten, sei eine lärmbelastete Fläche von 1'800 m2
ermittelt worden. Die Beschwerdeführerin ihrerseits habe die M._____ AG
mit einem Zweitgutachten beauftragt, worin basierend auf den
Planungswerten eine lärmbelastete Fläche von 4'000 m2 berechnet worden
sei.
Im Zeitpunkt der Abgabe der Zusicherung und auch in jüngster Vergangen-
heit habe der Gemeinderat Q._____ in der Zone Ar I mehrfach Bauvorha-
ben mit einem Wohnanteil von 1/3 bewilligt. Die vom Gemeinderat einst
beabsichtigte Einschränkung des Wohnanteils habe die Gemeindever-
sammlung im Rahmen der Gesamtrevision der allgemeinen Nutzungspla-
nung mehrfach abgelehnt und an der Versammlung vom tt.mm.jjjj mit
deutlicher Mehrheit dem Antrag des Gewerbevereins-Präsidenten
zugestimmt, in § 13 BNO einen zulässigen Wohnanteil von 1/3 zu veran-
kern. Die Herleitung der Entschädigungsforderung der Beschwerdeführerin
fusse auf einem solchen Wohnanteil. Obendrein habe die Beschwerdefüh-
rerin in ihrer Einwendung gegen die Umfahrungsstrasse gefordert, dass die

- 35 -
Planungswerte auch im Falle einer späteren Umzonung in eine Mischzone
einzuhalten seien, unter Beilage des Antrags der L._____ AG an die Ge-
meinde, wonach der Planungsbericht in Kapitel 6.5 "Sägereiareal" u.a. mit
der Option "Weiterentwicklung und Umnutzung mit Wohn- oder Mischnut-
zung" anzupassen sei. Die Umnutzungsoption sei alsdann in den Pla-
nungsbericht aufgenommen worden. Darauf basiere auch die Zusicherung
des Regierungsrats zur Entschädigung der lärmbelasteten Flächen, was
der Beschwerdegegner in seiner vorinstanzlichen Eingabe vom 16. August
2021 (Vorakten, act. 101 ff.), Rz. 81, bestätigt habe. Die Annahme der Vor-
instanz, die Zusicherung des Kantons beruhe auf einer rein gewerblichen
Nutzung der Grundstücke der Beschwerdeführerin, sei vor diesem Hinter-
grund in krasser Weise aktenwidrig. Nichts anderes ergebe sich aus einer
Vereinbarung zwischen der Beschwerdeführerin, dem Kanton und der Ge-
meinde Q._____ vom 30./31. Mai 2020. Die darin enthaltenen Ausführun-
gen in den Ziff. 4 und 5 ergäben für eine reine Gewerbenutzung keinen
Sinn.
Die Beschwerdeführerin fühle sich durch das Agieren des Kantons ge-
täuscht – um nicht zu sagen hintergangen oder sogar betrogen. Wäre die
regierungsrätliche Zusicherung mit einem Preisschild von Fr. 5'800.00 ver-
sehen gewesen, hätte die Beschwerdeführerin ihre Einwendung gegen das
Strassenbauprojekt niemals zurückgezogen. Die alternative Tunnelführung
hätte dem Kanton Mehrkosten von Fr. 80 Mio. beschert und der öffentliche
Druck auf eine baldige Realisierung der Umfahrung sei erheblich gewesen.
Wenn der Kanton eine Entschädigung für die Einbussen einer Wohnnut-
zung offen abgelehnt hätte, wäre es zwischen den Parteien nie zu einer
Einigung gekommen. Die Beschwerdeführerin mit läppischen Fr. 5'800.00
abspeisen zu wollen, stelle einen krassen Verstoss gegen den Grundsatz
von Treu und Glauben dar.
5.2.2.
Im Übrigen werde daran festgehalten, dass der Schaden für die Beschwer-
deführerin nicht vorhersehbar gewesen sei. Im Hinblick auf den langjähri-
gen Rechtsstreit bezüglich der Linienführung der NK [...] erscheine es zy-
nisch, wenn vom Kanton behauptet werde, die Linienführung sei schon im
Jahr 2014 absehbar gewesen. Noch während den Rechtsmittelverfahren
habe eine Tunnelvariante zur Diskussion gestanden, welche auf den
Grundstücken der Beschwerdeführerin keine Lärmimmissionen verursacht
hätte. Nicht weiter führe der Hinweis auf BGE 134 II 149, Erw. 6, wonach
für ein erst nach Bekanntwerden der Immissionen erstelltes Gebäude keine
Entschädigung zu leisten sei. Die Beschwerdeführerin verlange eine Ent-
schädigung für ihren Ertragsausfall, der anfalle, weil bei künftigen Vermie-
tungen mit Mindereinnahmen zu rechnen sei und die Akustikmassnahmen
Geld kosteten. Dies vermindere die Renditemöglichkeiten und wirke sich
schon heute auf den Verkehrswert ihrer Grundstücke aus.

- 36 -
Das Erfordernis der Spezialität dürfe nicht mit der Begründung verneint
werden, dass auf den Parzellen Nrn. aaa, bbb und ccc (in absehbarer Zu-
kunft) keine Wohnnutzung zulässig sei, was nicht zutreffe. Ein Wohnanteil
von 1/3 sei im Zeitpunkt der Enteignung gemäss Praxis der Gemeinderats
Q._____ in der Zone Ar I bereits zulässig gewesen. Nunmehr liefen Be-
strebungen, im streitbetroffenen Perimeter eine Mischnutzung zu prüfen.
Dazu habe am 6. Oktober 2023 eine Besprechung zischen Frau Gemein-
deammann N._____, Herr O._____ (Vertreter Ortsplaner), Herr P._____
(Gemeindeschreiber) und einem Vertreter der Beschwerdeführerin stattge-
funden. Seither warte die Beschwerdeführerin auf das vom Ortplaner zu
erstellende Grundlagenpapier u.a. zur Option Überführung in eine Misch-
zone, was der Gemeindeschreiber in seiner Mail vom 19. Februar 2024
(Beschwerdebeilage 3) bestätigt habe. Falsch sei auch die Annahme der
Vorinstanz, auf den streitbetroffenen Parzellen finde aktuell keine Wohn-
nutzung statt. Tatsächlich betrage der Wohnanteil auf der Parzelle Nr. bbb
80%. Im Falle einer Wohnnutzung würden die Immissionsgrenzwerte über-
schritten und die Spezialität des Schadens sei folglich zu bejahen.
Die Mehrkosten für die Abwehr der Immissionen von Fr. 1'021'840.00 seien
durch ein Gutachten ausgewiesen, ebenso der Mindermietertrag durch den
Lärm der NK [...] im Umfang von Fr. 1'344'714.00 (jährlicher Mindermiet-
wert von Fr. 47'065.00 kapitalisiert zum Satz von 3,5%). Im Bestreitungsfall
werde hierzu ein gerichtliches Gutachten beantragt.
5.3.
5.3.1.
Der Kanton begründet den auf die Parzellen Nrn. aaa und ccc beschränk-
ten Geltungsbereich der Zusicherung vom 17. Januar 2018 – wie schon die
Vorinstanz – damit, dass die Beschwerdeführerin im Zeitpunkt der Abgabe
der Zusicherung noch gar nicht Eigentümerin der Parzelle Nr. bbb gewesen
sei. Dass eine entsprechende Zusicherung auch gegenüber dem vormali-
gen Eigentümer dieses Grundstücks abgegeben worden sei, mache die
Beschwerdeführerin nicht geltend und solches sei auch nicht ersichtlich.
Inwiefern der dem Verfahrensrecht (zur Bestimmung des Verfahrensge-
genstands) entnommene Begriff des "Lebenssachverhalts" der Beschwer-
deführerin hier weiterhelfen sollte, sei unklar. Dass im Rahmen einer Offer-
te für den Vergleichsfall eine Entschädigung auch für die Parzelle Nr. bbb
angeboten worden sei, ändere nichts daran, dass die Zusicherung nur für
die Parzellen Nrn. aaa und ccc gelte. An diese Offerte sei der Kanton infol-
ge Ablehnung durch die Beschwerdeführerin nicht gebunden. Nichts ande-
res ergebe sich daraus, dass der Kanton die von der Beschwerdeführerin
mittlerweile erworbene Parzelle Nr. bbb beim ergänzenden Lärmgutachten
der L._____ AG vom 24. Oktober 2019 in die Lärmermittlung
miteinbezogen habe. Ohne diese Lärmermittlung hätte der
Beschwerdeführerin kein Vergleichsvorschlag unterbreitet werden können.
Weshalb der Fachbericht der L._____ AG vom 28. April 2016, auf welchen

- 37 -
sich der Regierungsrat bei der Abgabe der Zusicherung hinsichtlich der
lärmbelasteten Flächen abgestützt habe, nicht zur Auslegung der
Zusicherung herangezogen können werden soll, sei schleierhaft. Es
entziehe sich auch der Kenntnis des Kantons, weshalb die
Beschwerdeführerin angeblich keinen Einblick in diese
Berechnungsgrundlage verlangt habe. Anders als der L._____-Bericht
2016 gehe derjenige von 2019 von einer Wohnnutzung und der Einhaltung
der für diese massgeblichen Immissionsgrenzwerte aus und beziehe auch
die Parzelle Nr. bbb mit ein. Daraus resultiere eine lärmbetroffene Fläche
von 800 m2, nicht 1'800 m2. Die Differenz zu den lärmbelasteten Flächen
gemäss L._____-Bericht 2016 ergebe sich aus dem um 5 dB(A) tieferen
Beurteilungsgrenzwert (– 5 dBA wegen Wohnnutzung statt Gewerbe; – 5
dBA wegen Nachtzeitraum statt am Tag; + 5 dBA wegen Immissionsgrenz-
wert statt Planungswert). Demgegenüber gehe der Bericht der M._____
vom 4. November 2019 von einer Wohnnutzung und dem Planungswert als
relevantem Beurteilungsgrenzwert aus, was zu einem um weitere 5 dB(A)
reduzierten Wert führe, woraus sich eine noch grössere lärmbetroffene
Fläche ergebe. Beide erst viel später erstellten Lärmprognosen könnten
nicht als taugliches Hilfsmittel zur Auslegung der im Jahr 2016 von der
Abteilung Tiefbau abgegebenen Zusicherung (welche Grundlage für die
Zusicherung des Regierungsrats vom 17. Januar 2018 bildete)
herangezogen werden. Gemäss ihrem klaren Wortlaut beschränke sich die
Zusicherung auf eine lärmbelastete Fläche von lediglich 145 m2.
Die Vorinstanz habe sodann richtig erkannt, dass sich die Zusicherung auf
eine rein gewerbliche Nutzung bezogen habe. Nichts Gegenteiliges ergebe
sich aus der vorinstanzlichen Eingabe vom 16. August 2021, worin lediglich
der gesamte Werdegang der Zusicherung geschildert worden sei. Inwiefern
sich aus der Vereinbarung aus dem Jahr 2020 Schlüsse auf die einen völlig
anderen Inhalt aufweisende Zusicherung aus dem Jahr 2016 ziehen lies-
sen, sei nicht nachvollziehbar. Aufgrund des Entscheid des Verwaltungs-
gerichts WBE.2019.91 vom 8. Oktober 2019, Erw. 3, sei klar, dass in der
Zone Ar I keine Wohnnutzung zulässig sei, daran änderten auch die nach-
folgenden Gemeindeversammlungsbeschlüsse nichts. Für eine anderwei-
tige Bewilligungspraxis gebe es seit Inkrafttreten der revidierten BNO und
deren Genehmigung durch den Regierungsrat am 14. März 2018 keine ge-
setzliche Grundlage mehr. Ob und in welchem Ausmass auf den Grund-
stücken der Beschwerdeführerin jemals eine Wohnnutzung zulässig sein
werde, sei derzeit nicht absehbar. Auf der Basis einer Zusicherung aus den
Jahren 2016/18 sei es ausgeschlossen, eine Entschädigung für die Er-
schwerung einer Nutzung zu verlangen, die schon zonenrechtlich (und
ohne Zusammenhang mit der Umfahrungsstrasse) ausgeschlossen sei. Es
möge zutreffen, dass in der Zone Ar I einzelne Wohnnutzungen bewilligt
worden seien, wenn sie den wohnhygienischen Anforderungen genügt
hätten. Davon könne jedoch entlang einer Umfahrungsstrasse gerade nicht
ausgegangen werden. Auch in einer Mischzone dürfte ein Wohnanteil nicht

- 38 -
gerade dort erstellt werden, wo die Lärmimmissionen am grössten seien,
obwohl man die Wohnnutzungen, beispielsweise einen Wohnanteil von
30%, auf einer lärmabgewandten Seite realisieren könnte. Der Grundeigen-
tümer sei bezüglich einer Entschädigungsforderung verpflichtet, alle zu-
mutbaren Vorkehren zu treffen, um den Schaden infolge von Immissionen
zu vermindern oder zu vermeiden. Aus den Berichten der L._____ AG und
der M._____ AG ergebe sich zweifelsfrei, dass entlang eines grossen Teils
der Fassaden eines möglichen Gebäudekörpers die Anordnung einer
Wohnnutzung möglich wäre, ohne dass eine Notwendigkeit bestünde,
Lärmschutzmassnahmen zu ergreifen, und ohne Ertragseinbussen zu
erleiden. Eine gewerbliche Nutzung sei entlang der Umfahrungsstrasse
ohne jede Einschränkungen möglich, da für eine solche lediglich die
Planungswerte, nicht aber die massgeblichen Immissionsgrenzwerte über-
schritten würden. Mithin entstehe der Beschwerdeführerin aus dem Bau der
Umfahrungsstrasse kein Schaden. Für einen rein fiktiven Schaden der Be-
schwerdeführerin bilde auch die Zusicherung des Regierungsrats keine
Rechtsgrundlage.
Die Annahme, dass es die Beschwerdeführerin in der Hand gehabt hätte,
den Kanton zu zwingen, statt dem ausgeführten Strassenbauprojekt einen
mit Mehrkosten von rund Fr. 80 Mio. verbundenen Tunnel zu erstellen, ge-
he weit an der Realität vorbei.
5.3.2.
Es könne sodann nicht ernsthaft in Frage gestellt werden, dass die Lärm-
immissionen der Umfahrungsstrasse im Zeitpunkt des Erwerbs der Parzel-
len Nrn. aaa, bbb und ccc durch die Beschwerdeführerin voraussehbar ge-
wesen seien und hätten eingepreist werden können. Daran änderten die
von der Beschwerdeführerin diskutierten Ausbauvarianten nichts. Der von
der Beschwerdeführerin angeführte Presseartikel mit der Tunnelbauvarian-
te sei erst drei Jahre nach dem Erwerb der Parzelle durch die Beschwer-
deführerin erschienen. Der vorinstanzliche Hinweis auf BGE 134 II 145 sei
nicht zu kritisieren. Selbst wenn für den Kauf der Liegenschaften ein Ent-
schädigungsanspruch der Beschwerdeführerin für die Unterdrückung ihrer
nachbarlichen Abwehrrechte gegen Lärmeinwirkungen bestünde, würde
sich dieser offenkundig nicht auf noch nicht erstellte Gebäude beziehen, da
die entsprechenden Investitionen erst nach Erstellung der Umfahrungs-
strasse anfallen würden. Es sei auch unverständlich, inwiefern sich eine
verminderte Renditemöglichkeit für eine zonenrechtlich unzulässige Nut-
zung auf den heutigen Verkehrswert auswirken könnte. Des Weiteren
schlössen sich die von der Klägerin für die gleichen Flächen geltend ge-
machten verschiedenen Nutzungen, einerseits die Nutzung als Lager- und
Logistikfläche zur Begründung der Verkehrswertentschädigung für die
Landenteignungen, andererseits eine Wohnnutzung zur Begründung der
Entschädigung für die Enteignung nachbarrechtlichere Abwehransprüche,
gegenseitig aus.

- 39 -
Spezialität könne nur vorliegen, wenn die Umfahrungsstrasse bezüglich
einer zonenrechtlich zulässigen Nutzung zu Immissionsgrenzwertverlet-
zungen führe, was hier nicht der Fall sei. Betreffend die Zulässigkeit der
Wohnnutzung sei die Situation am Bewertungsstichtag massgeblich, als
diese nicht (mehr) vorgelegen habe. Es stehe auch in den Sternen, ob und
in welchem Umfang eine solche Wohnnutzung je wieder zulässig sein wer-
de. Mit der Behauptung der Beschwerdeführerin, auf der Parzelle Nr. bbb
bestehe ein Wohnanteil von 80%, sei nicht viel gewonnen, da das fragliche
Wohnhaus ausweislich der Luftbilder (LUBIS) seit mindestens 1943 beste-
he.
Was den geltend gemachten Schaden anbelange, sei der in der Tabelle
auf S. 36 der Beschwerde eingesetzte Landwert von Fr. 6 Mio. nicht nach-
vollziehbar. Es bleibe unklar, auf welche Fläche sich dieser Gesamtbetrag
beziehe.
5.4.
5.4.1.
Die Vorinstanz und der Kanton liegen richtig mit ihrer Einschätzung, dass
der Beschwerdeführerin aus dem Bau der Umfahrungsstrasse kein Scha-
den entsteht bzw. entstanden ist, der ihr gemäss Rechtsprechung zur Ent-
eignung nachbarrechtlicher Abwehransprüche gegen übermässige Lärm-
immissionen zu ersetzen wäre.
Gemäss Kurzbericht der L._____ AG vom 24. Oktober 2019 (Vorakten,
act. 329, Beilage 3) käme es im Falle einer Überbauung der Parzellen
Nrn. aaa, bbb und ccc bei Wohnnutzungen auf Flächen von insgesamt
1'800 m2 (400 m2 auf der Parzelle Nr. aaa + 1'400 m2 auf den Parzellen
Nrn. bbb und ccc) zu Überschreitungen des Immissionsgrenzwerts (a.a.O.,
Tabelle auf S. 9). Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin müs-
sen bei einer Neubaute in einem lärmvorbelasteten Gebiet die Immissions-
grenzwerte (der jeweiligen Nutzung und ES) eingehalten werden (Art. 31
Abs. 1 LSV), nicht etwa die Planungswerte, die gemäss Art. 7 Abs. 1 lit. b
LSV beim Bau der Umfahrungsstrasse beachtlich waren (wobei damals Er-
leichterungen gestützt auf Art. 7 Abs. 2 LSV gewährt wurden). Unmassge-
blich sind deshalb die von der M._____ AG im Bericht vom 4. November
2019 (Vorakten, act. 329, Beilage 4) berechneten lärmbelasteten Flächen
von ca. 4'000 m2, die aus der Überschreitung der Planungswerte
resultieren. Von den von der Immissionsgrenzwertüberschreitung betroffe-
nen Flächen eines möglichen neuen Gebäudes auf der Parzelle Nr. aaa
von total 400 m2 entfallen 40 m2 auf das zweite Obergeschoss, 170 m2 auf
das dritte Obergeschoss und 190 m2 auf das vierte Obergeschoss; die ent-
sprechend belasteten Flächen auf den Parzellen Nrn. bbb und ccc von total
1'400 m2 entfallen im Umfang von 230 m2 auf das zweite Obergeschoss,
560 m2 auf das dritte Obergeschoss und 610 m2 auf das vierte Oberge-

- 40 -
schoss (Vorakten, act. 329, Beilage 3, S. 9). Diese Teilflächen machen ge-
mäss den Abbildungen auf S. 10 und 11 des L._____-Berichts jeweils eine
Fläche von deutlich weniger als 50% der gesamten möglichen Geschoss-
flächen aus. Selbst wenn also im Enteignungszeitpunkt (28. Juni 2020) in
der Zone Ar I ein Wohnanteil von einem Drittel zulässig gewesen oder in
absehbarer Zeit geworden wäre oder auch eine Zuweisung der Parzellen
Nrn. aaa, bbb und ccc zu einer Zone mit Mischnutzung mit noch höherem
Wohnanteil absehbar gewesen wäre, wäre darauf abzustellen, dass die
Beschwerdeführerin im zweiten bis zum vierten Obergeschoss problemlos
auf den weitaus grösseren Restflächen an den Süd-, West- und Nordfas-
saden Wohnnutzungen anordnen könnte, ohne den Bau verteuernde
Schallschutzmassnahmen ergreifen zu müssen, während sie an der lärm-
exponierten Ostfassade entlang der Umfahrungsstrasse Gewerbeflächen
realisieren könnte. Im Erdgeschoss und im ersten Obergeschoss, wo es zu
keiner Überschreitung der Immissionsgrenzwerte käme, wären in lärm-
rechtlicher Hinsicht sogar durchgehend Wohnnutzungen möglich. Über die
gesamten Gebäude und Etagen hinweg wäre also rein lärmrechtlich ein
Wohnanteil von über 80% denkbar, ausschliesslich mit Massnahmen im
Sinne von Art. 31 Abs. 1 lit. a LSV; (kostspielige) bauliche oder gestalteri-
sche Massnahmen im Sinne von Art. 31 Abs. 1 lit. b LSV, die das Gebäude
gegen Lärm abschirmen, wären hingegen erlässlich.
Bei dieser Ausgangslage ist ferner nicht zu erwarten, dass der Beschwer-
deführerin durch den Bau der Umfahrungsstrasse (nennenswerte) lärmbe-
dingte Ertragsminderungen entstehen. Es fehlt mithin nicht bloss an der
Spezialität oder Schwere des Schadens, sondern bereits an einem Scha-
den als solchem, zumal eine reine Wohnnutzung für die betreffenden
Grundstücke auch ohne den Bau der Umfahrungsstrasse gemäss Pla-
nungsbericht der G._____ AG vom 15. Oktober 2015 (Beschwerdebeilage
4) nie zur Diskussion stand. Darin hiess es betreffend das Sägereiareal
(S. 59), aufgrund einer umfassenden Analyse der Einflussfaktoren (Unsi-
cherheiten im Zusammenhang mit der Realisierung der Umfahrung; offene
Fragen im Zusammenhang mit der Revision des [...]-Dekrets und des
Gewässerraums insgesamt; ungünstige Hochwassersituation, das Gebiet
liegt in der Hochwassergefahrenzone 2, welche nutzungsspezifische
Restriktionen mit sich bringt; Konzentration und Lenkung der kurz- und
mittelfristigen Siedlungsentwicklung auf das Zentrum von Q._____
[Wohnschwerpunkt von regionaler Bedeutung]; strategischer Umgang mit
Arbeitsplatzgebieten) sei der Gemeinderat zum Schluss gekommen, dass
eine Umzonung dieses Areals in eine Zonierung mit höherem Wohnanteil
(mithin nicht ausschliesslicher Wohnnutzung) auf einen späteren Zeitpunkt
zu verschieben sei. Angesichts der in dieser Formulierung zum Ausdruck
kommenden Ungewissheit dessen, ob und wann es zu einer Umzonung
kommt, ist fraglich, ob im Enteignungszeitpunkt überhaupt mit einer baldi-
gen Umzonung zu rechnen war. Jedenfalls wäre die Zuweisung zu einer
Zone mit ausschliesslichem oder weit überwiegendem Wohnanteil oder nur

- 41 -
sehr geringem Gewerbeanteil mit hoher Wahrscheinlichkeit schon damals
ausser Betracht gefallen. Der Kanton weist zu Recht darauf hin, dass die
Beschwerdeführerin eine Schadenminderungspflicht trifft und sich ihre Ent-
schädigungsforderung insofern nicht darauf stützen lässt, dass ausgerech-
net auf den von der Immissionsgrenzwertüberschreitung betroffenen ver-
hältnismässig untergeordneten Geschossflächen von möglichen Gebäu-
den auf den Parzellen Nrn. aaa, bbb und ccc Wohnnutzungen hätten reali-
siert werden können (vgl. BGE 134 II 172, Erw. 6.2). Soweit sich (künftig)
allenfalls zulässige Wohnnutzungen vollständig auf den grösseren Restflä-
chen realisieren liessen, wovon hier ausgegangen werden müsste, sind
weder Ertragsminderungen noch ein baulicher Mehraufwand für Schall-
schutzmassnahmen ausgewiesen oder auch nur erkennbar. Abgesehen
davon widerspricht die Annahme einer (teilweisen) Wohnnutzung der für
die gleichen Grundstücksflächen getroffenen Annahme der Nutzung als
Lager- und Logistikflächen, welche der von der Beschwerdeführerin ange-
stellten (Ertragswert-)Berechnung der Verkehrswertentschädigung für die
Landabtretungen zugrunde liegt.
Darüber hinaus hat die Vorinstanz richtig erkannt, dass ein solcher (nicht
ausgewiesener) Schaden für die Beschwerdeführerin im Erwerbszeitpunkt
keinesfalls unvorhersehbar gewesen wäre. Es reicht für die Vorhersehbar-
keit des Schadens nämlich aus, dass das Strassenbauprojekt im Erwerbs-
zeitpunkt bekannt war bzw. öffentlich aufgelegen hat (vgl. BGE 131 II 137,
Erw. 2.1; 110 Ib 43, Erw. 4). Dass im Genehmigungs- und anschliessen-
dem Rechtsmittelverfahren weitere Ausbauvarianten ins Spiel gebracht
und diskutiert wurden, ändert an der Voraussehbarkeit nichts, selbst wenn
diese Varianten eine ernsthafte Alternative gegenüber dem schliesslich
ausgeführten Projekt dargestellt hätten, was auf die gemäss Berichterstat-
tung in der Aargauer Zeitung (Beschwerdebeilage 9) mit mehreren gewich-
tigen Nachteilen behaftete Tunnelvariante eher nicht zutreffen dürfte. Ist ein
Strassenbauprojekt umstritten, kommt es regelmässig zu einer entspre-
chenden Variantendiskussion. In einem solchen Fall muss grundsätzlich
mit der Ausführung jeder einigermassen realistischen Ausbauvariante ge-
rechnet werden, erst recht mit der öffentlich aufgelegten, sofern dieser kei-
ne unüberwindbaren rechtlichen Hindernisse entgegenstehen, was mit Be-
zug auf die Linienführung der streitbetroffenen Umfahrungsstrasse offen-
sichtlich nicht der Fall war und von der Beschwerdeführerin auch nicht gel-
tend gemacht wird. Im Übrigen ist die Rechtsprechung, wonach keine Ent-
schädigung für ein Gebäude zu leisten ist, das erst nach dem Datum des
Bekanntwerdens des Projekts erstellt wurde (vgl. BGE 134 II 145, Erw. 6),
auch hier einschlägig. Der Einwand der Beschwerdeführerin, dass sich die
geringeren Ertragsaussichten und höheren voraussichtlichen Baukosten
schon im Enteignungszeitpunkt (wertmindernd) auf den Verkehrswert des
unüberbauten Lands ausgewirkt hätten, ist nicht stichhaltig, liesse sich
doch bei jedem noch nicht erstellten Gebäude auf diese Art und Weise
argumentieren. Die Beschwerdeführerin fordert denn auch nicht eine Ent-

- 42 -
schädigung für den Minderwert des unüberbauten Lands. Vielmehr setzt
sich der von ihr geltend gemachte Schaden aus dem (kapitalisierten) Er-
tragsausfall von behaupteten jährlich Fr. 47'065.00 (= Mindermietwert) und
den Mehrkosten für Schallschutzmassnahmen von angeblich
Fr. 1'021'840.00 zusammen (vgl. Beschwerde, S. 36). Unzutreffend ist
schliesslich das Vorbringen der Beschwerdeführerin in der Replik (S. 18),
wonach die streitbetroffenen Grundstücke seit mehr als 50 Jahren in ihrem
Eigentum stünden, weil sie die Nachfolgegesellschaft der vormaligen
A._____ AG und heutigen K._____ Immobilien AG sei. Es handelt sich bei
der Beschwerdeführerin und der K._____ Immobilien AG, auch wenn diese
dem gleichen Konzern (unter der K._____ Holding AG) angehören sollten,
um zwei voneinander zu unterscheidende Gesellschaften, zwischen denen
der in Frage stehende Liegenschaftstransfer in den Jahren 2014 und 2017
auf die 2014 neu gegründete Beschwerdeführerin stattgefunden hat. Irre-
levant ist im Zusammenhang mit der Beurteilung der Vorhersehbarkeit des
Schadens (aus nachbarlichen Lärmimmissionen), ob dieser Erwerb im
Rahmen einer konzerninternen Umstrukturierung erfolgte, wie er steuer-
rechtlich eingestuft wurde und dass sich an den "wirtschaftlichen Eigen-
tumsverhältnissen" (richtig: an den wirtschaftlichen Berechtigungen) nichts
geändert habe (was offenbar so auch nicht zutrifft, sollen sich doch die Be-
teiligungsverhältnisse im November 2013 verändert haben).
5.4.2.
Die Zusicherung des Regierungsrats vom 17. Januar 2018 wurde dem kla-
ren Wortlaut zufolge im Hinblick darauf abgegeben, dass auf insgesamt
145 m2 (Geschoss-)Flächen auf den Parzellen Nrn. aaa und ccc die Pla-
nungswerte überschritten werden. Nicht Gegenstand der Zusicherung bil-
den demgegenüber weitere lärmbetroffene Flächen auf diesen Parzellen
oder auf der Parzelle Nr. bbb. Mit dem damaligen Eigentümer der Parzelle
Nr. bbb, der sich allenfalls auch gar nicht gegen das Strassenbauprojekt
gewandt hatte, wurde nicht über eine entsprechende Entschädigung ver-
handelt, weshalb die nur gegenüber der Beschwerdeführerin abgegebene
Zusicherung klar nicht für dieses Grundstück gilt. Anders würde es sich
allenfalls dann verhalten, wenn die Beschwerdeführerin schon damals zu
erkennen gegeben hätte, dass sie einen Erwerb der Parzelle Nr. bbb be-
absichtigt und auch dafür eine Entschädigung aus einer lärmbedingten Nut-
zungseinschränkung erhalten möchte. Dergleichen wird von ihr allerdings
nicht behauptet. Die erst nach Abgabe der Zusicherung durchgeführten
Vergleichsverhandlungen zwischen dem Kanton und der Beschwerdefüh-
rerin, in welche die Parzelle Nr. bbb kulanterweise miteinbezogen wurde,
sind hingegen kein Indiz und erst recht kein Beweis dafür, dass sich die
Zusicherung auch auf die Parzelle Nr. bbb erstrecken sollte. Demzufolge
ist die Sichtweise der Vorinstanz nicht wortklauberisch, geschweige denn
unhaltbar. Die gleichartige Betroffenheit des Grundstücks Nr. bbb vom
Lärm der Umfahrungsstrasse allein reicht nicht aus für die Begründung

- 43 -
eines Entschädigungsanspruchs, der explizit nur für die Parzellen Nrn. aaa
und ccc verhandelt und gewährt wurde.
Weniger klar ist auf den ersten Blick, ob sich die Zusicherung auf eine rein
gewerbliche Nutzung bezog. Allerdings schildert der Kanton nachvollzieh-
bar, dass die 145 m2 lärmbetroffenen Flächen, die gemäss Zusicherung
entschädigt werden sollten, dem Lärmbericht der L._____ AG vom 28. April
2016 (Vorakten, act. 332, Beilage 3) entstammen, was die Beschwerdefüh-
rerin an sich nicht bestreitet. Darin gelangte die L._____ AG zur
Beurteilung, dass bei einer Umfahrungsstrasse mit Projektänderung 2015
auf einer Höhe von 11 m 115 m2 auf der Parzelle Nr. aaa und 30 m2 auf der
Parzelle Nr. ccc lärmbelastet sind (a.a.O., S. 9 und Anhang), woraus sich
die in der Zusicherung enthaltene lärmbetroffene Fläche von 145 m2
ergeben soll. Die Beschwerdeführerin moniert, der Kanton habe ihr die
restlichen gemäss L._____-Bericht lärmbelasteten Flächen von 175 m2 (25
m2 auf einer Höhe von 8 m auf der Parzelle Nr. aaa; 125 m2 auf einer Höhe
von 14 m auf der Parzelle Nr. aaa; 25 m2 auf einer Höhe von 14 m auf der
Parzelle Nr. ccc) verschwiegen. Ob dieser Vorwurf zutrifft oder nicht, kann
dahingestellt bleiben, weil die Beschwerdeführerin gerade nicht geltend
macht, es habe jemals eine höhere Zahl als die in der Zusicherung
erwähnten 145 m2 im Raum gestanden; sie gab sich also mit der
Zusicherung einer Entschädigung für 145 m2 lärmbetroffene Flächen
zufrieden. Ferner scheint sich die Beschwerdeführerin, falls sie seinerzeit
tatsächlich keinen Einblick in den Lärmbericht der L._____ AG vom
28. April 2016 erhalten haben sollte, nicht dafür interessiert zu haben, für
welche Art von Nutzung die Überschreitung des Planungswerts berechnet
wurde. Dazu führte die L._____ AG auf S. 8 des Lärmberichts aus, die Zone
Ar I sei für Bauten und Anlagen des Gewerbes und der Dienstleistungen
bestimmt. Es seien höchstens mässig störende Betriebe zulässig. Es
werde daher davon ausgegangen, dass nur am Tag gearbeitet werde.
Wohnungen seien lediglich für standortgebundene Betriebsangehörige
gestattet, was im Sinne einer Ausnahme zu verstehen sei. Massgebend für
die nachfolgende Beurteilung seien demnach die Belastungsgrenzwerte
der ES III am Tag mit einem Betriebszuschlag von 5 dB(A). Eine
Beurteilung von Wohnnutzungen sowie der Belastung in der Nacht entfalle.
Weil sich der Regierungsrat bei der Abgabe seiner Zusicherung auf diesen
Bericht und die daraus zitierten Ausführungen stützte, ist darauf
abzustellen, dass er der Beschwerdeführerin auf den besagten 145 m2
(Geschoss-)Flächen keine entgehende Wohnnutzung, sondern lediglich
eine eingeschränkte gewerbliche Nutzung entschädigen wollte. Die
Beschwerdeführerin ihrerseits mag eine entgehende Wohnnutzung im
Auge gehabt haben. Sie muss sich jedoch die vom Kanton anvisierte Ent-
schädigung für eine (vermeintlich) eingeschränkte gewerbliche Nutzung
entgegenhalten lassen, weil der Wortlaut der Zusicherung bei objektivierter
Auslegung (nach dem Vertrauensprinzip) oder sonstige (nachweisliche)
Umstände im Vorfeld oder Zeitpunkt der Abgabe der Zusicherung keine

- 44 -
Anhaltspunkte für eine bestimmte andere, eine höhere Entschädigung
nach sich ziehende Nutzung, insbesondere die aus Sicht des Kantons auf-
grund der Zonierung (in einer Arbeitszone) unzulässige Wohnnutzung lie-
fern. Nichts Gegenteiliges ergibt sich aus einer gesamtheitlichen Betrach-
tung der Ausführungen in Rz. 81 ff. der Eingabe des Kantons vom 16. Au-
gust 2021 (Vorakten, act. 124), wo in Rz. 81 im Wesentlichen die Erwar-
tungen der Beschwerdeführerin wiedergegeben und dieser anschliessend
die davon abweichende Haltung des Kantons (nach Vorliegen des L._____-
Berichts) gegenübergestellt wurden.
Dass sich eine gewerbliche Nutzung auf den von der Planungswertüber-
schreitung betroffenen Flächen (von 145 m2) uneingeschränkt und ohne
zusätzliche Baukosten für Schallschutzmassnahmen realisieren liesse,
weil bei einer Überbauung in einem lärmvorbelasteten Gebiet nach Art. 31
Abs. 1 LSV nur die jeweiligen Immissionsgrenzwerte eingehalten werden
müssen, wurde offenkundig nicht bedacht. Als Folge davon wurde auch
übersehen, dass der Beschwerdeführerin aus der Überschreitung des Pla-
nungswerts (unter Einhaltung des Immissionsgrenzwerts) mangels Nut-
zungseinschränkung kein finanzieller Schaden entsteht. In einer derartigen
Situation fragt sich, wie die der Beschwerdeführerin zugesicherte, aber un-
bezifferte Entschädigung, die begriffswesentlich einen Schaden vorausset-
zen würde, zu bemessen ist.
Aufgrund der von der Vorinstanz und dem Kanton plausibel geschilderten
Entstehungsgeschichte der Zusicherung ist davon auszugehen, dass die
Beschwerdeführerin vom Kanton dafür entschädigt werden sollte, dass sich
145 m2 Geschossflächen künftiger Gebäude auf den Parzellen Nrn. aaa
und ccc wegen Überschreitung des Planungswerts nicht oder nur mit bau-
lichem Mehraufwand gewerblich nutzen lassen. Entsprechend müsste für
die Berechnung der Entschädigung die Differenz zwischen dem Ertrag aus
einer uneingeschränkten gewerblichen Nutzung sämtlicher Geschossflä-
chen einerseits und dem Ertrag aus um 145 m2 verminderte Gewerbeflä-
chen andererseits zugrunde gelegt oder aber, falls sich diese 145 m2 mit
einem baulichen Mehraufwand trotzdem uneingeschränkt gewerblich nut-
zen liessen, der entsprechende bauliche Mehraufwand bestimmt werden.
Zu diesem (massgeblichen) Szenario stellt die Beschwerdeführerin jedoch
keine Schadensberechnungen an. Ihre Schadensberechnung beruht statt-
dessen auf der unzutreffenden Annahme, dass wegen der Umfahrungs-
strasse auf Geschossflächen von 4'000 m2 keine Wohnnutzung stattfinden
könne, was zu jährlichen Mindermieteinnahmen von Fr. 47'065.00 führen
soll. Ein solcher Ertragsausfall ist durch die Zusicherung des Regierungs-
rats weder mengenmässig noch qualitativ abgedeckt. Auch Mehrkosten für
Schallschutzmassnahmen, welche künftige Gebäude auf den Parzellen
Nrn. aaa und ccc für eine (umfassende) Wohnnutzung ertüchtigen würden,
werden von der Zusicherung nicht erfasst. Im Übrigen würden sich diese
beiden Schadenspositionen aus Sicht des Verwaltungsgerichts ohnehin

- 45 -
gegenseitig ausschliessen; denn wenn sich die Gebäude mit baulichen
Schallschutzmassnahmen zu den behaupteten Mehrkosten für die Wohn-
nutzung (ohne Immissionsgrenzwertüberschreitung) eignen würden, wären
keine oder zumindest weniger hohe Mietzinsausfälle zu verbuchen und es
müsste dargelegt werden, ob und inwieweit sich mit den lärmschutzmässig
hinreichend abgeschirmten Wohnungen aus welchen Gründen weniger
Mietzinseinnahmen erzielen liessen als ohne Umfahrungsstrasse. So oder
anders bildet die Zusicherung keine Grundlage für den von der Beschwer-
deführerin berechneten Schaden. Infolgedessen ist nicht zu beanstanden,
dass die Vorinstanz der Beschwerdeführerin mangels Vorliegens eines
Schadens und Bestimmbarkeit bzw. korrekter und nachvollziehbarer Her-
leitung einer auf der Basis der Zusicherung geschuldeten Entschädigung
lediglich den von der Gegenseite angebotenen Betrag von Fr. 5'800.00 zu-
gesprochen hat.
Soweit die Beschwerdeführerin geltend macht, der Kanton habe ihr Ver-
trauen missbraucht und sie hätte ihre Einwendung gegen das Strassenbau-
projekt unter diesen Umständen bzw. dem Angebot einer dermassen tiefen
Entschädigung niemals zurückzugezogen, ist ihr entgegenzuhalten, dass
sie das Risiko einer nicht ihren Erwartungen entsprechenden Entschädi-
gung sehenden Auges eingegangen ist, indem sie auf die Zusicherung
eines Mindestbetrages seitens des Kantons verzichtete. Sie durfte nicht auf
eine Entschädigung in bestimmter Höhe vertrauen, erst recht nicht im von
ihr geltend gemachten Ausmass.
6.
Zusammenfassend hat die Vorinstanz sämtliche Entschädigungen für die
Landabtretungen ab den Parzellen Nrn. aaa und bbb, für die Belastung der
Parzellen Nrn. bbb und ccc mit einem Fuss- und Fahrwegrecht zugunsten
des Kantons, für die Zuteilung von Land ab der Parzelle Nr. ddd zu den
Parzellen Nrn. bbb und ccc (unter Abzug eines Betrags für die Belastung
eines Teils der Zuteilungsflächen mit einem Fuss- und Fahrwegrecht zu-
gunsten des Kantons) sowie für die Überschreitung des lärmrechtlichen
Planungswerts (für gewerbliche Nutzungen) auf 145 m2 (Geschoss-)Flä-
chen auf den Parzellen Nrn. aaa und ccc ohne vom Verwaltungsgericht zu
korrigierenden Rechts- oder Ermessensfehler festgelegt. Die Vorausset-
zungen für einen Entschädigungsanspruch aus der formellen Enteignung
von nachbarrechtlichen Abwehrbefugnissen sind hier nicht gegeben. In
diesen Punkten erweist sich die vorliegende Beschwerde als unbegründet.
7.
7.1.
Abweichend von § 149 Abs. 2 BauG, wonach in Enteignungsverfahren, in
denen Entschädigungen zugesprochen werden, die Kosten des Verfahrens
in der Regel vom entschädigungspflichtigen Gemeinwesen zu tragen sind,
hat die Vorinstanz die Beschwerdeführerin mit 85% der Verfahrenskosten

- 46 -
(Staatsgebühr plus Auslagen und Kanzleikosten) belegt und sie dazu ver-
pflichtet, dem Kanton 70% seiner Parteikosten zu ersetzen. Als Grund für
die weitgehende Nichtberücksichtigung des in § 149 Abs. 2 BauG veran-
kerten Kostenprivilegs für den Enteigneten führte die Vorinstanz an, der
Hauptteil der Enteignungsentschädigungen (nämlich 85%) werde für Lärm-
immissionen der Umfahrungsstrasse gefordert und diese Forderung er-
scheine offensichtlich überhöht und haltlos. Dafür beruft sich die Vorinstanz
auf ihre Praxis, dass die ordentliche Kostenregelung in § 149 Abs. 2 BauG
nicht anzuwenden sei, wenn die Forderungen des Enteigneten offensicht-
lich missbräuchlich, unbegründet oder übersetzt sind sowie wenn Begeh-
ren ganz oder zum grössten Teil abgewiesen werden (AGVE 2008, S. 373,
Erw. 6.2.3; 2000, S. 37). In diesem Fall gelange das Unterliegerprinzip
nach § 31 Abs. 2 VRPG zur Anwendung.
7.2.
Die Beschwerdeführerin hält diese Kostenverlegung für ungerechtfertigt.
Zu Recht habe die Vorinstanz einleitend festgestellt, dass nicht leichthin
auf ein missbräuchliches Begehren geschlossen werden dürfe, weil an-
sonsten das Kostenprivileg unterlaufen würde. Wenn aus der Abweisung
dieser Ansprüche schon auf Missbräuchlichkeit geschlossen werde, ver-
komme das Kostenprivileg zur Farce. Die Vorinstanz habe sich dahinge-
hend geäussert, dass die Zusicherung des Regierungsrats in vielen Punk-
ten unklar erscheine. Weshalb die Beschwerdeführerin bei der Kostenver-
legung für diese Unklarheit einstehen und für ihre andere als von der Vorin-
stanz vertretene Auffassung bestraft werden soll, erschliesse sich nicht.
Der Kanton habe zum Streitgegenstand eigens ein Lärmgutachten der
L._____ AG erstellen lassen, das zur Forderung der Beschwerdeführerin
geführt habe. Dies allein spreche gegen Mutwilligkeit oder Missbräuchlich-
keit. Einzig mit der Höhe der abgewiesenen Forderung zu argumentieren,
verfange nicht. Die Forderung an sich könne keinesfalls als missbräuchlich
bezeichnet werden. Es käme daher gemäss AGVE 2008, S. 376, höchs-
tens eine Kürzung der Parteientschädigung infrage, nicht ein Verzicht auf
das Kostenprivileg. Weiter wäre bei der Kostenverlegung zu gewichten,
dass der Kanton durch einen späten Beizug einer Rechtsvertretung das
Verfahren übermässig verlängert und aufgeblasen habe. Viele Einwände
des Kantons seien erst in der Duplik erhoben worden, was zu einem vier-
fachen Schriftenwechsel geführt habe.
7.3.
Die Vorinstanz weicht gemäss ihrer Praxis von der "Regel-Kostenvertei-
lung" nach § 149 Abs. 2 BauG ab, wenn die Forderungen (auf Enteignungs-
entschädigung) offensichtlich missbräuchlich, unbegründet oder übersetzt
sind sowie wenn die Begehren ganz oder zum grössten Teil abgewiesen
werden (AGVE 2008, S. 374, Erw. 6.2.3 mit Hinweisen). Der Entzug dieses
Kostenprivilegs hat zur Folge, dass die Kostenverlegungsregeln für das Be-
schwerdeverfahren (§§ 31 ff. VRPG) zum Tragen kommen, wonach die

- 47 -
Verfahrens- und Parteikosten in der Regel nach Massgabe des Unterlie-
gens und Obsiegens auf die Parteien verlegt werden (AGVE 2008, S. 374,
Erw. 6.2.4.1). Schliesslich bestehe bei offensichtlich übersetzten Forderun-
gen die Möglichkeit, die Parteientschädigung zu kürzen, indem diese an-
stelle des Streitwerts anhand des Anspruchs berechnet wird, der in guten
Treuen hätte geltend gemacht werden können (AGVE 2008, S. 375,
Erw. 6.2.4.3). Missbräuchlichkeit ist allerdings gemäss vorinstanzlicher
Praxis nur zurückhaltend anzunehmen und setzt voraus, dass das Entschä-
digungsbegehren insgesamt, d.h. in allen Teilen massiv überhöht oder of-
fensichtlich unbegründet war, wobei ein Missbrauch nicht schon dann aus-
zuschliessen ist, wenn einzelne, untergeordnete Teilforderungen des Ent-
schädigungsbegehrens berechtigt sind; es genügt, wenn der grösste Teil
der Begehren ungerechtfertigt oder übersetzt ist, wenn also die klar über-
wiegende Anzahl der gestellten Anträge offensichtlich unbegründet ist
und/oder wenn Forderungen gestellt werden, die weit über das hinausge-
hen, was in guten Treuen hätte verlangt werden können (AGVE 2008,
S. 376, Erw. 6.2.6.1). Im Lichte dessen, dass das Kostenprivileg in § 149
Abs. 2 BauG nur die Regel darstellt und Ausnahmen zulässt, ist die zitierte
vorinstanzliche Praxis nicht zu beanstanden.
Die Vorinstanz hat den Entzug des Kostenprivilegs zu Recht auf denjenigen
Teil der Entschädigungsforderungen der Beschwerdeführerin beschränkt,
der ihr als haltlos und offensichtlich übersetzt erschien, was nach richtiger
vorinstanzlicher Auffassung auf die von der Beschwerdeführerin verlangte
Entschädigung für die Lärmimmissionen der Umfahrungsstrasse zutrifft,
die hohe 85% der Gesamtforderungen ausmacht. Diese Forderung ent-
behrt jeder Grundlage, nicht nur angesichts der offensichtlich fehlenden
Voraussetzungen für eine Entschädigung aus der formellen Enteignung
von nachbarrechtlichen Abwehransprüchen, sondern auch angesichts der
krass missinterpretierten Zusicherung des Regierungsrats, die sich klar auf
eine Entschädigung für eine eingeschränkte Nutzung auf 145 m2 (Ge-
schoss-)Flächen auf den Parzellen Nrn. aaa und ccc beschränkte. Derweil
berechnete die Beschwerdeführerin ihren angeblichen Schaden auf der
Basis einer eingeschränkten Nutzung auf 4'000 m2 Geschossflächen auf
den Parzellen Nrn. aaa, bbb und ccc und ging dabei erst noch von falschen
Belastungsgrenzwerten und einer Wohnnutzung aus, deren (künftige) Zu-
lässigkeit höchst umstritten ist und die ausgerechnet auf der lärmexponier-
testen Seite von möglichen Gebäuden auf ihren Grundstücken zu realisie-
ren (gewesen) wäre, obwohl im Falle einer Mischnutzung genügend Rest-
flächen für einen hohen Wohnanteil zur Verfügung stünden. Die Forderung
ist auch nicht nur – wie die Beschwerdeführerin fälschlicherweise annimmt
– der Höhe nach nicht ausgewiesen, sondern dem Grundsatz nach, man-
gels eines effektiven Schadens und einer auch nur ansatzweise nachvoll-
ziehbaren und schlüssigen Berechnung einer gestützt auf die Zusicherung
des Regierungsrats zu leistenden Entschädigung (für Ertragsminderungen

- 48 -
oder bauliche Mehrkosten bei einer eingeschränkten gewerblichen Nut-
zung auf 145 m2 Geschossflächen).
Insofern hat die Vorinstanz richtig erkannt, dass das Kostenprivileg in Be-
zug auf die Forderung nach einer Entschädigung für die Lärmimmissionen
der Umfahrungsstrasse nicht greift, dementsprechend nach Massgabe des
Unterliegerprinzips 85% der vorinstanzlichen Verfahrenskosten von der
Beschwerdeführerin zu tragen sind und ein analoger Kostenverteilschlüs-
sel bei den Parteikosten dazu führt, dass die Beschwerdeführerin für 70%
der vorinstanzlichen Parteikosten des Kantons aufkommen muss. Welche
Entschädigung die Beschwerdeführerin gestützt auf die Zusicherung des
Regierungsrats in guten Treuen hätte für sich beanspruchen können, lässt
sich aufgrund ihrer eigenen Versäumnisse bei der Schadensberechnung
nicht abschätzen, womit eine Kürzung bei der Parteientschädigung anstelle
des Verzichts auf das Kostenprivileg von vornherein ausser Betracht fällt.
Es besteht sodann kein Anlass, der Beschwerdeführerin Parteikosten ab-
zunehmen, weil der Kanton das vorinstanzliche Verfahren unnötig verlän-
gert und aufgebläht haben soll. Dass der Kanton nach dem schlank gehal-
tenen Entschädigungsbegehren vom 16. November 2020 vorerst auf eine
anwaltliche Vertretung verzichtete und eine solche erst auf die umfangrei-
chere Duplik der Beschwerdeführerin vom 7. Juni 2021 beizog, lässt sich
ihm nicht vorwerfen, selbst wenn in analoger Anwendung von § 31 Abs. 4
Satz 1 VRPG unnötige Parteikosten dem Verursacher überbunden werden
könnten. Das führt zur vollumfänglichen Abweisung der vorliegenden Be-
schwerde.
III.
1.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat die Beschwerdeführerin die
Kosten für das verwaltungsgerichtliche Verfahren zu tragen und dem Kan-
ton Ersatz für dessen Parteikosten durch die anwaltliche Vertretung vor
Verwaltungsgericht zu leisten (§§ 31 Abs. 2 und 32 Abs. 2 VRPG). Auf das
Rechtsmittelverfahren beim Verwaltungsgericht ist § 149 Abs. 2 BauG
nach dessen ständiger Praxis nicht anwendbar. Das ergibt sich sowohl aus
dem Wortlaut als auch aus der systematischen Stellung der fraglichen
Norm.
2.
Die Höhe der Parteientschädigung bemisst sich in vermögensrechtlichen
Streitsachen nach dem Streitwert und ist bei einem solchen in Höhe von
Fr. 2'693'637.00 (Fr. 2'759'107.00 – Fr. 65'470.00) im Beschwerdeverfah-
ren innerhalb der Rahmenbeträge von Fr. 12'000.00 bis Fr. 50ʹ000.00 fest-
zulegen (§ 8a Abs. 1 lit. a Ziff. 7 des Dekrets über die Entschädigung der
Anwälte vom 10. November 1987 [Anwaltstarif; SAR 291.150]). Innerhalb
der vorgesehenen Rahmenbeträge richtet sich die Entschädigung nach
dem mutmasslichen Aufwand des Anwaltes sowie nach der Bedeutung und

- 49 -
Schwierigkeit des Falles (§ 8a Abs. 2 Anwaltstarif). In Streitsachen, die
einen ausserordentlichen Aufwand verursachen, kann der Rahmen ge-
mäss § 8a Abs. 1 bei der Bemessung der Entschädigung um bis zu 50 %
überschritten werden (§ 8b Abs. 1 Anwaltstarif).
Hier ist der Streitwert in der unteren Hälfte des Streitwertrahmens von Fr. 2
Mio. bis Fr. 5 Mio. nach § 8a Abs. 1 lit. a Ziff. 7 Anwaltstarif angesiedelt.
Der mutmassliche anwaltliche Aufwand und die Schwierigkeit des Falles
sind wegen der vielen Fragestellungen als überdurchschnittlich zu bezeich-
nen. Dasselbe gilt für die Bedeutung des Falles aufgrund der geltend ge-
machten Entschädigungshöhe. Alles in allem rechtfertigt sich eine Partei-
entschädigung in Höhe von Fr. 30'000.00, die in Anwendung von § 12a
Abs. 1 AnwT, der aus Rechtsgleichheitsgründen auch auf Entschädi-
gungen zugunsten des Gemeinwesens anwendbar ist (AGVE 2011,
S. 247 ff.), um einen Drittel auf Fr. 20'000.00 herabzusetzen ist.
Das Verwaltungsgericht erkennt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer
Staatsgebühr von Fr. 24ʹ000.00 sowie der Kanzleigebühr und den Ausla-
gen von Fr. 750.00, gesamthaft Fr. 24'750.00, sind von der Beschwerde-
führerin zu bezahlen.
3.
Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner die vor
Verwaltungsgericht entstandenen Parteikosten von Fr. 20'000.00 zu erset-
zen.
Zustellung an:
die Beschwerdeführerin (Vertreter)
den Beschwerdegegner (Vertreter)
das Spezialverwaltungsgericht, Abteilung Kausalabgaben und Enteignung
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht,
kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht
innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-recht-

- 50 -
lichen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor
bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und
vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde
muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter
Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit
Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als
Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (Art. 82 ff. des Bun-
desgesetzes über das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz, BGG;
SR 173.110] vom 17. Juni 2005).
Aarau, 24. März 2025
Verwaltungsgericht des Kantons Aargau
3. Kammer
Vorsitz: Gerichtsschreiberin:
Winkler Ruchti