ag_verwaltungsgericht · WBE.2015.19 · 2015-07-08 · de
Obergericht / Verwaltungsgericht / 3. Kammer — WBE.2015.19

Zonenkonformität 
Die Umnutzung eines ehemaligen Restaurants in ein Vereinslokal mit Andachts-und Aufenthaltsraum, Schulungsräumen und Büros ist in der vorliegenden Wohn-und Gewerbezone WG2 zonenkonform.

Zusammenfassend entspricht die Nutzung der Wohnungen
durch Asylsuchende einer Wohnnutzung und ist in der Wohn und
Gewerbezone WG3A von A. zonenkonform. Eine baubewilligungs
pflichtige Zweck bzw. Nutzungsänderung liegt nicht vor.
(Hinweis: Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffent
lich rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid abgewie
sen, soweit es darauf eingetreten ist; Urteil des Bundesgerichts vom
7.Dezember 2015 [1C_395/2015])
25 Zonenkonformität
Die Umnutzung eines ehemaligen Restaurants in ein Vereinslokal mit An
dachts und Aufenthaltsraum, Schulungsräumen und Büros ist in der
vorliegenden Wohn und Gewerbezone WG2 zonenkonform.
Urteil des Verwaltungsgerichts, 3.Kammer, vom 8.Juli 2015 in Sachen
Einwohnergemeinde A. gegen B. und Gemeinderat A. sowie Regierungsrat
(WBE.2015.19, BeschwerdeverfahrenI) und in Sachen C. und Mitbeteiligte
gegen B. und Gemeinderat A. sowie Regierungsrat (WBE.2015.26, Beschwer
deverfahrenII).
Aus den Erwägungen
1.
1.1.
Das Baugesuch der Beschwerdegegnerin beinhaltet, das ehema
lige Restaurant "D." an der (...) in A. (Wohn und Gewerbezone
WG2) in ein Vereinslokal umzuwandeln. Streitgegenstand bildet
insbesondere die Zonenkonformität der Umnutzung gemäss der Bau
und Nutzungsordnung (BNO) der Gemeinde A. vom 8.Juni 2001.
§9 BNO sieht vor:
"§9

1 Die Wohn und Gewerbezonen WG2 und WG3 sind für Wohnen und
mässig störendes Gewerbe bestimmt.
2 (…)."
§28 BNO hält unter der Marginalie "Beeinträchtigung durch
Gewerbe / Industrie" fest:
"§28
1 Als nicht störendes Gewerbe gelten in Wohnquartieren passende
Kleinbetriebe mit geringem Zubringerverkehr wie Läden, Büros und
Geschäfte, die keine erheblich grösseren Auswirkungen entfalten, als
sie aus dem Wohnen entstehen.
2 Als mässig störend gelten Betriebe mit Auswirkungen, die im Rah
men herkömmlicher Handwerks und Gewerbebetriebe bleiben, auf
die üblichen Arbeits oder Öffnungszeiten beschränkt sind und nur
vorübergehend auftreten.
3 Als stark störende Betriebe gelten alle übrigen sowie jene, die ein
hohes Mass an quartierfremdem Verkehr verursachen."
1.2. (...)
1.3.
Steht die Anwendung und Auslegung kommunaler Bestim
mungen in Frage, darf die Gemeinde im Rahmen ihres
Ermessensspielraums den verfassungsrechtlichen Schutz beanspru
chen, der ihr gestützt auf die Gemeindeautonomie zusteht (§106
Abs.1 KV). Die Rechtsmittelinstanzen haben sich deshalb bei der
Überprüfung kommunaler Entscheide insbesondere dort zurück
zuhalten, wo eine Regelung unbestimmt ist und verschiedene Aus
legungsergebnisse rechtlich vertretbar erscheinen. Sie sind diesfalls
gehalten, das Ergebnis der gemeinderätlichen Rechtsauslegung zu
respektieren und nicht ohne Not ihre eigene Rechtsauffassung an die
Stelle der gemeinderätlichen zu setzen (BGE115 Ia 118f. =
Pra78/1989, S.796f.; AGVE2010, S.441, 447, 451; 2008, S.164;
2006, S.187f.; 2003, S.190). Die Autonomie der Gemeindebehör
den hat jedoch insbesondere dort ihre Grenzen, wo sich eine Ausle
gung mit dem Wortlaut sowie mit dem Sinn und Zweck des Gesetzes
nicht mehr vereinbaren lässt (vgl. AGVE 2005, S.152; 2003,
S.190). Räumt eine Norm der rechtsanwendenden Behörde Ermes
sen ein, ist die Gemeindebehörde bei der Ermessensbetätigung

ausserdem an die Verfassung, insbesondere an das Rechtsgleichheits
gebot, das Verhältnismässigkeitsprinzip und an die Pflicht zur Wah
rung öffentlicher Interessen gebunden (ULRICH HÄFELIN/GEORG
MÜLLER/FELIX UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6.Auf
lage, Zürich/St.Gallen 2010, Rz.441).
1.4.
Die Vorinstanz hat zutreffend ausgeführt, dass das projektierte
Kultur und Versammlungszentrum als zonenkonform zu gelten hat,
sofern die von der geplanten Nutzung ausgehenden Auswirkungen
sich im zonengemäss zulässigen Umfang bewegen. §28 BNO um
schreibt für die gemischte Wohn und Gewerbezone WG2 die erlaub
ten Auswirkungen bzw. Immissionen, welche den Typus des (höchs
tens) mässig störenden Betriebs kennzeichnen. Diese Auswirkungen
müssen gemäss Wortlaut im Rahmen herkömmlicher Handwerks
und Gewerbebetriebe bleiben, sich auf die üblichen Arbeits und Öff
nungszeiten beschränken und dürfen nur vorübergehend auftreten.
Darüber hinaus bildet es ein Gebot der verfassungsmässig
verankerten Rechtsgleichheit (Art.8 Abs.1 BV), dass eine rechtsan
wendende Behörde bei der Ausübung ihres Ermessensspielraums
oder der Verwendung unbestimmter Rechtsbegriffe vergleichbare
Fälle mit gleichen Massstäben misst. Im konkreten Fall bedeutet
dies, dass Bauvorhaben unterschiedlicher Art und Nutzung, aber mit
vergleichbar störenden Auswirkungen nicht erheblich verschieden
beurteilt werden können. Ansonsten geriete die kommunale Rechts
anwendung mit dem Postulat einer rechtsgleichen Praxis in Konflikt
und überschritte die verfassungsrechtlichen Grenzen der Ge
meindeautonomie (siehe vorne, Erw.1.3). Auch wenn rein mit Blick
auf den Wortlaut von §28 BNO eine restriktivere Zulassung von
Gewerbebetrieben in der Zone WG2 denkbar gewesen wäre, hat der
Gemeinderat in ständiger Praxis von einer weiten Auslegung der
Zonenkonformität Gebrauch gemacht. Insbesondere hat er in der –
bewusst gemischten – Wohn und Gewerbezone die Nutzung durch
Restaurantbetriebe, eine Bäckerei, Autogaragen oder ein Möbelge
schäft zugelassen. Damit hat er klar zum Ausdruck gebracht, dass der
Terminus der "üblichen Arbeits und Öffnungszeiten" (§28 Abs.2
BNO) praxisgemäss nicht unbedingt an die Zeiten der Mehrheit der

Betriebe (und allenfalls an den konkret bewilligten Betrieb) an
knüpft. Entscheidend scheint, dass die relevanten Auswirkungen der
Nutzung "im Rahmen herkömmlicher Handwerks und Gewerbebe
triebe bleiben" (§28 Abs.2 BNO), mithin keine grösseren Emissio
nen entstehen. Damit wird auf die Vergleichbarkeit der Auswirkun
gen und nicht in erster Linie auf die Art des Betriebs abgestellt. Bei
der Umnutzung zum Vereinslokal mit religiöser Zweckrichtung han
delt es sich zwar um eine verglichen mit Restaurantbetrieben sach
lich ungleichartige, in der Umgebung neue Nutzungsart. Massgebend
ist aber, ob die entstehenden Auswirkungen zonenrechtlich mit jenen
herkömmlicher und bewilligter Vorhaben, vorab des früheren Gastro
betriebs auf der Parzelle, vergleichbar sind, oder aber diese überstei
gen. Sind sie im Wesentlichen vergleichbar, wäre es vor dem Gleich
behandlungsgrundsatz und zonenrechtlich nicht vertretbar, in Abwei
chung zur bisherigen Praxis von einem "stark störenden" Gewerbe
(§28 Abs.3 BNO) auszugehen.
1.5.
Gegenstand des Baugesuchs bilden gemäss Nutzungskonzept
Öffnungszeiten von Montag bis Freitag, 12 – 22Uhr, sowie Samstag
und Sonntag, 12 – 22Uhr. Abgesehen von einem einzelnen Ruhetag
unter der Woche ist nicht ersichtlich, weshalb sich diese Zeiten
zonenrechtlich betrachtet von einem Restaurantbetrieb massgeblich
unterscheiden sollten. Abends hatte das Restaurant gar länger geöff
net als für das Vereinslokal vorgesehen (...). Es bestehen auch keine
Anzeichen dafür, dass die Besucher des Vereinslokals und des An
dachtsraums zu lauterem Verhalten neigten als diejenigen des frühe
ren Restaurants. Auch die Schulungs und Büroräume lassen mit
ihrer geplanten Grösse nicht vermuten, dass sie zu mehr störenden
Auswirkungen für die Nachbarschaft führen als ein Restaurantbetrieb
bzw. herkömmliche Gewerbebetriebe. Wie der Andachtsraum sind
sie für grundsätzlich eher lärmarme, nicht ganztags stattfindende Tä
tigkeiten vorgesehen (insb. Unterricht, Sprach und Integrations
kurse), die wie das freitägliche Mittagsgebet und die Kinderbe
treuung in erster Linie im Innern stattfinden sollen. Weil die spre
chende Rolle nur dem Vorbeter (Imam) zukommt, ist auch beim Frei
tagsgebet nicht von übermässigen Emissionen auszugehen. Verhielte

es sich anders, wären die Nachbarn den Auswirkungen nach Mass
gabe des Lärmschutz und Sachenrechts auch nicht schutzlos
ausgeliefert. Ferner kann es wie bei Vereinslokalen auch bei Gastro
betrieben aus naheliegenden Gründen zu verdichtetem Anreise
verkehr zu bestimmten Zeiten (z.B. Mittagszeit) kommen. Dabei ist
zu berücksichtigen, dass je konzentriertere Zu und Wegfahrts
perioden mit umso ruhigeren Verkehrsphasen dazwischen und
danach korrelieren. Auch die gemäss Nutzungskonzept maximal
erwarteten Personenzahlen (ca. 60 bis 80 Personen) sind insgesamt
gegenüber zuvor bewilligten Betrieben und dem Restaurant D. – mit
88 Sitzplätzen und Aussenterrasse – nicht unvergleichbar hoch. Dies
zumal bei einem Restaurant mehrmals wöchentlich mit über
70Gästen gerechnet werden muss. Im Übrigen ist darauf hinzuwei
sen, dass die Vorinstanz die Sache zur genaueren Ermittlung der aus
der Parkplatzanlage herrührenden Lärmemissionen an den Gemein
derat zurückgewiesen hat. Sollten sich zudem die Befürchtungen der
Beschwerdeführer bewahrheiten, dass ein überregionaler Zulauf zu
einem Personenandrang und unerwartet hohen Lärmimmissionen
deutlich über das massgebende Nutzungskonzept hinaus führt, so ist
darauf hinzuweisen, dass dann die Zonenkonformität allenfalls neu
beurteilt werden kann.
Soweit die Beschwerdeführerin I schliesslich eine Störung des
Wohlbefindens der Anwohner durch ideelle Immissionen beklagt, ist
schwer nachvollziehbar, weshalb der geplante Andachtsraum durch
die Art der praktizierten Glaubensrichtung geradezu "das seelische
Empfinden" der Bevölkerung verletzen könnte. Eine solche Ausle
gung der Zonenordnung geriete auch mit der verfassungsrechtlich
verankerten Religionsfreiheit (Art.15 BV) in Konflikt. Wenn sich
die Beschwerdeführerin I dabei auf BGE 136 I 395 beruft, lässt sich
ein Andachtsraum mit religiösen Zwecken nicht mit der dort relevan
ten Nutzung (Liegenschaft für Freitodbegleitungen) vergleichen.
Insgesamt erweisen sich die zonenrechtlich relevanten Auswir
kungen der Nutzung als Vereinslokal mit den praxisgemäss zuvor be
willigten Bauvorhaben (insb. Restaurantbetrieb auf der Parzelle) als
vergleichbar. Demgemäss ist der angefochtene Entscheid des Regie
rungsrats mit Blick auf den Gleichbehandlungsgrundsatz und zonen

rechtlich vertretbar. Die Aufhebung des Gemeinderatsbeschlusses be
deutet entgegen den Beschwerdeführenden keine Verletzung der Ge
meindeautonomie.
26 Nutzungsplanung; Gärtnereizone
Nutzungsbestimmungen einer Gärtnereizone, welche die Nettoladen
fläche auf die bereits bestehende Verkaufsnutzung beschränken und
nur den Ersatz bestehender Verkaufsnutzungen zulassen, widerspre
chen den Anforderungen an eine Bauzone.
Das öffentliche Interesse an der optischen Trennung zweier Ortsteile
rechtfertigt keine Nutzungsbestimmungen in einer Bauzone, welche
das Verkehrsaufkommen auf den bisherigen Rahmen und die zuläs
sige Nutzung auf den unmittelbaren betrieblichen und branchen
mässigen Zusammenhang mit einem bestehenden Betrieb beschrän
ken.
Urteil des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 7.August 2015 in Sachen
A. AG gegen Einwohnergemeinde B. und Regierungsrat (WBE.2014.140).
Aus den Erwägungen
1.
Der vom Einwohnerrat am 17.Oktober 2013 beschlossene und
vom Regierungsrat am 19.März 2014 genehmigte §21 BNO lautet
wie folgt:
§21 Spezialzone Gärtnerei SG
1 Zulässig sind der Gärtnerei und dem Gartenbau dienende,
mässig störende Bauten wie Treibhäuser, Büros, Werkstätten, Ab
stellräume und betriebsnotwendige Wohnungen. Innerhalb der Spe
zialzone Gärtnerei C. dürfen bestehende Verkaufsnutzungen bis max.
3'000 m2 Nettoladenfläche als Ersatz neu erstellt werden, sofern sie
einen unmittelbaren betrieblichen und branchenmässigen Zusam