ag_verwaltungsgericht · WBE.2021.418 · 2022-07-19 · de
Obergericht / Verwaltungsgericht / 3. Kammer — WBE.2021.418


Verwaltungsgericht
3. Kammer
WBE.2021.418 / sr / jb
(BVURA.21.332)
Art. 74
Urteil vom 19. Juli 2022
Besetzung Verwaltungsrichter Winkler, Vorsitz
Verwaltungsrichterin Lang
Verwaltungsrichterin Steiger
Gerichtsschreiberin Ruchti
Beschwerde- A._____
führer 1.1
Beschwerde- B._____
führerin 1.2
beide vertreten durch lic. iur. Erik Wassmer, Advokat, Fischmarkt 12,
4410 Liestal
gegen
Beschwerde- Baukonsortium Y.-Weg
gegnerin vertreten durch Dr. iur. Beat Ries, Rechtsanwalt, Bleichemattstrasse 43,
5001 Aarau
und
Gemeinderat X._____
vertreten durch lic. iur. Alexander Rey, Rechtsanwalt, Rey Läuffer
Hofstetter Rechtsanwälte, Langhaus 4, 5401 Baden
Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsabteilung,
Entfelderstrasse 22, Buchenhof, 5001 Aarau
Gegenstand Beschwerdeverfahren betreffend Baubewilligung
Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt
vom 4. Oktober 2021

- 2 -
Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten:
A.
1.
Am 24. Januar 2019 erteilte der Gemeinderat X._____ dem Baukonsortium
Y.-Weg die Baubewilligung für den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern
auf der Parzelle Nr. aaa. Die unter anderem von A. und B._____,
Eigentümer der benachbarten Parzelle Nr. bbb, gegen das Bauvorhaben
erhobene Einwendung wies der Gemeinderat ab (soweit diese nicht
gegenstandslos geworden sei).
2.
Die von A. und B._____ dagegen erhobene Beschwerde hiess das
Departement Bau, Verkehr und Umwelt (BVU), Rechtsabteilung, mit
Entscheid vom 8. Oktober 2019 teilweise gut, indem die Bauherrschaft zur
Verschiebung des Besucherparkplatzes verpflichtet und die Auflage zur
Einreichung eines Farbkonzepts vor Bauausführung dahingehend ergänzt
wurde, dass A. und B._____ die Möglichkeit zur Stellungnahme zum
Farbkonzept (Wahrung des rechtlichen Gehörs) vor der Ausführung
einzuräumen und mittels anfechtbarer Verfügung über den definitiven Fas-
sadenanstrich zu entscheiden sei. Im Übrigen wurde die Beschwerde ab-
gewiesen.
3.
Auf Beschwerde von A. und B._____ hob das Verwaltungsgericht diesen
Entscheid des BVU, Rechtsabteilung, vom 8. Oktober 2019 sowie die
Baubewilligung des Gemeinderats X._____ vom 24. Januar 2019 mit Urteil
WBE.2019.385 vom 4. Juni 2020 wegen Überschreitung der zulässigen
Ausnützungsziffer infolge einer unzutreffend ermittelten anrechenbaren
Grundstücksfläche auf.
4.
Am 27. Oktober 2020 reichte das Baukonsortium Y.-Weg ein überar-
beitetes Baugesuch für zwei Mehrfamilienhäuser mit insgesamt noch acht
(anstelle von ursprünglich geplanten zehn) Wohnungen auf der Parzelle
Nr. aaa ein. Gegen das vom 7. November 2020 bis 7. Dezember 2020 öf-
fentlich aufgelegte Baugesuch erhoben wiederum unter anderem A. und
B._____ Einwendung, die der Gemeinderat X._____ mit Beschluss vom
12. April 2021 abwies, unter gleichzeitiger Bewilligung des Bauvorhabens
unter Auflagen und Bedingungen.
B.
1.
Diesen Beschluss zogen A. und B. mit Beschwerde vom 17. Mai 2021 ans
BVU, Rechtsabteilung, weiter und beantragten die Aufhebung des
Einwendungsentscheids und Abweisung des Baugesuchs.

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2.
Am 4. Oktober 2021 entschied das BVU, Rechtsabteilung:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus einer Staatsgebühr von
Fr. 3'910.– sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen von Fr. 297.–, ins-
gesamt Fr. 4'207.–, werden A. und B. in solidarischer Haftung auferlegt.
3.
A. und B. werden verpflichtet, dem Gemeinderat X. sowie dem Konsortium
Y.-Weg c/o C. AG die im Beschwerdeverfahren entstandenen Parteikosten
in Höhe von je Fr. 6'300.– in solidarischer Haftung zu ersetzen.
C.
1.
Diesen Entscheid des BVU, Rechtsabteilung, liessen A. und B. mit
Beschwerde vom 4. November 2021 beim Verwaltungsgericht anfechten,
mit den Anträgen in der Sache:
1.
Der Einspracheentscheid Nr. 200 des Gemeinderates vom 12. April 2021
wie auch der Entscheid des Departementes Bau, Verkehr und Umwelt des
Kantons Aargau vom 4. Oktober 2021 seien aufzuheben und das Bauge-
such abzuweisen.
2.
Unter o/e-Kostenfolge.
In verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragten die Beschwerdeführer die
Einholung einer Stellungnahme der Ortsbildkommission X. zum
Bauvorhaben, insbesondere zur Dach- und Vorgartengestaltung am Z.-
Weg, und die Durchführung eines Augenscheins vor Ort.
2.
Mit Beschwerdeantworten vom 15. November 2021, 7. Dezember 2021
und 10. Dezember 2021 beantragten das BVU, Rechtsabteilung, der Ge-
meinderat X. und das Baukonsortium Y.-Weg je die kostenfällige
Abweisung der Beschwerde; letzteres soweit darauf eingetreten werden
könne.
3.
Mit Eingaben vom 21. Dezember 2021 und 31. Januar 2022 reichten die
Beschwerdegegnerin und der Gemeinderat X. Gegenbemerkungen zur
Beschwerdeantwort des BVU ein.

- 4 -
4.
Am 28. Februar 2022 erstatteten die Beschwerdeführer Replik und hielten
an ihren Anträgen fest.
5.
Mit Eingabe vom 10. März 2022 verzichtete die Beschwerdegegnerin auf
eine Duplik.
6.
Das BVU, Rechtsabteilung, ging in der Duplik vom 15. März 2022 auf die
Gegenbemerkungen der Beschwerdegegnerin und des Gemeinderats X.
zu seiner Beschwerdeantwort ein und hielt am Antrag auf kostenfällige
Beschwerdeabweisung fest.
7.
Der Gemeinderat X. liess sich nicht mehr vernehmen.
D.
Das Verwaltungsgericht hat den Fall am 19. Juli 2022 beraten und ent-
schieden.
Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
I.
1.
Gegen letztinstanzliche Entscheide der Verwaltungsbehörden ist die Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde zulässig (§ 54 Abs. 1 des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 [Verwaltungsrechtspfle-
gegesetz, VRPG; SAR 271.200]). Das gilt auch in Bausachen (§ 61 Abs. 3
der Bauverordnung vom 25. Mai 2011 [BauV; SAR 713.121]). Der ange-
fochtene Entscheid des BVU, Rechtsabteilung, ist verwaltungsintern letzt-
instanzlich (§ 9 Abs. 1 i.V.m. § 13 Abs. 1 lit. a Ziff. 1 der Verordnung über
die Delegation von Kompetenzen des Regierungsrats vom 10. April 2013
[Delegationsverordnung, DelV; SAR 165.113] sowie § 61 Abs. 1 und 3
BauV). Das Verwaltungsgericht ist somit für die Beurteilung der vorliegen-
den Beschwerde zuständig.
2.
Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen, insbesondere die Beschwerde-
legitimation, geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Auf die frist- und form-
gerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

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3.
Mit der Beschwerde ans Verwaltungsgericht können die unrichtige oder un-
vollständige Feststellung des Sachverhalts sowie Rechtsverletzungen, ein-
schliesslich Ermessensunter- und -überschreitung sowie Ermessensmiss-
brauch, gerügt werden. Die Rüge der Unangemessenheit ist hingegen aus-
geschlossen (Umkehrschluss aus § 55 Abs. 3 VRPG).
II.
1.
Die streitbetroffene Parzelle Nr. aaa weist eine Fläche von 1ʹ503 m2 auf
und liegt in der Wohnzone 2 (W2) der Gemeinde X. Wohnzonen sind
gemäss § 12 der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) der Gemeinde X. vom
7. Dezember 2000 für Wohnnutzungen und nicht störende Betriebe
reserviert. In der W2 sind zwei Vollgeschosse zulässig; die Aus-
nützungsziffer (AZ) beträgt 0,5, die Gebäudehöhe 8 m und der kleine
Grenzabstand 3,5 m; der grosse Grenzabstand bemisst sich nach der fol-
genden Formel: Gebäudehöhe + ([Gebäudelänge – 10 m] / 4), beträgt je-
doch maximal 10 m (Anhang 9.1 BNO).
Die beiden von der Beschwerdegegnerin geplanten, identischen Mehrfami-
lienhäuser beherbergen nunmehr je vier Wohnungen, davon jeweils eine
im Erdgeschoss, zwei im ersten Obergeschoss und eine im Attikage-
schoss. Die Gebäude verfügen ausserdem über eine Tiefgarage im Unter-
geschoss mit Ein-/Ausfahrt auf der südöstlichen Grundstückseite hin zum
Z.-Weg (Parzelle Nr. ccc). Nordöstlich dieser Ein-/Ausfahrt ist ein oberir-
discher Besucherparkplatz (neu ausserhalb des gesetzlichen Strassenab-
stands von 4 m gemäss § 111 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über Raument-
wicklung und Bauwesen vom 19. Januar 1993 [Baugesetz, BauG;
SAR 713.100]) situiert.
2.
Wie schon im Verfahren WBE.2019.385 rügen die Beschwerdeführer diver-
se Verstösse gegen die Bauvorschriften.
Ihres Erachtens verletzen die angefochtenen Entscheide das Koordina-
tionsgebot nach Art. 25a des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom
22. Juni 1979 (RPG; SR 700) und die Rechtsweggarantie von Art. 29 der
Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April
1999 (BV; SR 101), indem die Verwendung eines Fassadenanstrichs mit
Glitzereffekt mit Rücksicht auf die Vorgeschichte bzw. das erste Baugesuch
und den Umstand, dass sich die Bauherrschaft nach wie vor nicht davon
distanziert habe, nicht explizit verboten und auch keine spätere Teilbaube-
willigung für die Fassadenfarbe mit Partizipationsmöglichkeit der Be-
schwerdeführer vorgesehen werde (im Gegensatz zum korrekten Vorge-
hen, das im Urteil des Bundesgerichts 1C_47/2013 vom 9. Juli 2013 auf-

- 6 -
gezeigt werde). Das Koordinationsgebot und die Rechtsweggarantie wür-
den darüber hinaus dadurch verletzt, dass das Bauvorhaben trotz Über-
schreitung der zulässigen Attikageschossfläche mit einer Auflage zur Re-
duktion der Grundfläche des Attikageschosses bewilligt werde, ohne Vor-
gaben zur Art und Weise der Flächenreduktion zu machen, die auch Ände-
rungen bei den darunterliegenden Stockwerken nach sich ziehen werde.
Ferner bleibe ohne weitergehende Abklärungen unklar, wie die Oberflä-
chenentwässerung des aufgeschütteten Baugrundstücks ohne Beeinträch-
tigung der Nachbargrundstücke gelöst und ob bei der Garagenausfahrt, wo
der Gemeinderat per Auflage eine Lüftungsöffnung verlange, der Lärm-
schutz eingehalten werden könne. Spätere diesbezügliche Nachbesserun-
gen wären kostenaufwendig bzw. im Falle der Garagenausfahrt sogar un-
möglich, weil durch eine lärmmindernde Aufrüstung einer schallhart ausge-
stalteten Rampenoberfläche der Querschnitt nicht mehr gewährleistet
wäre. Schliesslich sei nicht ersichtlich, wie der vorgesehene Spielplatz so
umgestaltet werden könne, dass die Auflage einer Mindestbreite von 5 m
eingehalten werden könne, ohne die Sitzplätze der Erdgeschosswohnun-
gen zu tangieren. Ein Nichteinbezug der Nachbarn in die Lösung all dieser
derzeit noch ungeklärten Fragen verletze deren rechtliches Gehör. Entge-
gen den Ausführungen der Vorinstanz gehe es dabei nicht bloss um ge-
ringfügige Projektänderungen ohne Auswirkungen auf die Nachbarschaft.
Weitere Rügen betreffen die Überschreitung der zulässigen Ausnützungs-
ziffer durch die Nichtanrechnung der im Erdgeschoss der Mehrfamilienhäu-
ser geplanten Veloräume an die anrechenbaren Geschossflächen, die
Überschreitung der zulässigen Attikageschossflächen, eine dem Freiraum-
konzept X. widersprechende Vorgartengestaltung, eine unübersichtliche,
gegen die Verkehrssicherheit verstossende Ein-/Ausfahrt in die Tiefgarage,
nicht ortsbildverträgliche Flach- anstelle von Satteldächern, ungenügende
Versickerungsmöglichkeiten für das Meteorwasser und in diesem
Zusammenhang eine unzulässige Terrainaufschüttung auf dem Bau-
grundstück ohne Sicherungsmassnahmen an den Parzellengrenzen gegen
eine übermässige Entwässerung auf die Nachbargrundstücke, zu steile
und zu wenig gesicherte Böschungen entlang den Parzellengrenzen und
ein fehlendes Konzept zur Sicherung der Baugrube, das schon im Baube-
willigungsverfahren beizubringen sei.
3.
3.1.
Das Koordinationsgebot (Art. 25a RPG) verlangt, dass die für die Errich-
tung einer Baute erforderlichen Verfügungen materiell und soweit möglich
formell koordiniert ergehen. Der Grundsatz der Einheit eines Bauent-
scheids lässt die teilweise Bewilligung einer Baute oder Überbauung nur
zu, wenn der bewilligte Teil unabhängig vom nicht bewilligten Teil beurteilt
werden kann. Auch bei einer Aufteilung eines Bauvorhabens in verschie-
dene Teilschritte und Bewilligungsverfahren sind die Gesamtauswirkungen

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des Vorhabens zu prüfen (BGE 124 II 293, Erw. 26b). Demnach kann die
Aufteilung einer Baubewilligung in mehrere Zwischenschritte oder Teilver-
fügungen gegen das Gebot der materiellen Koordination gemäss Art. 25a
RPG und der umfassenden Interessenabwägung verstossen, wenn sich
einzelne Aspekte oder Anlageteile nicht sinnvoll isoliert beurteilen lassen,
sondern eine Gesamtschau verlangen (Urteil des Bundesgerichts
1C_150/2009 vom 8. September 2009, Erw. 2.2 mit Hinweisen). Nach all-
gemeinen Grundsätzen dürfen jedoch im Baubewilligungsverfahren die
Farbgebung der Fassaden oder andere Einzelheiten der Aussenraumge-
staltung einer nachträglichen Definition und Entscheidung vorbehalten wer-
den, wenn diese nicht mit anderen Bewilligungen koordiniert werden müs-
sen (vgl. die Urteile des Bundesgerichts 1C_413/2020 vom 3. November
2021, Erw. 10, 1C_25/2019 vom 5. März 2020, Erw. 8, 1C_466/2019 vom
31. August 2020, Erw. 6.4; 1C_658/2017 vom 18. September 2018,
Erw. 3.3, und 1C_327/2016 vom 22. März 2017, Erw. 9.3).
So können im Kanton Bern Gegenstände, deren Prüfung nicht mit anderen
Bewilligungen koordiniert werden muss und die vom Projektverfasser erst
zu einem späteren Zeitpunkt bestimmt werden können, einer nachträgli-
chen Entscheidung vorbehalten werden (sog. weitere Teilbaubewilligung
nach Art. 32c Abs. 2 des Baugesetzes des Kantons Bern vom 9. Juni 1985
[BSG 721.0]). Dazu zählen insbesondere die Farbgebung oder andere Ein-
zelheiten der Aussenraumgestaltung (ALDO ZAUGG/PETER LUDWIG, Kom-
mentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 4. Auflage 2013,
Art. 38/39 N 17). Auf eine solche noch nicht erteilte Teilbaubewilligung (für
die Fassadenfarbe und -verkleidung) bezog sich auch das von den Be-
schwerdeführern zitierte bundesgerichtliche Urteil 1C_47/2013 vom 9. Juli
2013 unter anderem.
Im Kanton Zürich wird dagegen angenommen, dass die Farbgebung und
Materialisierung in aller Regel nicht ausschlaggebend für die Bewilligungs-
fähigkeit eines Bauvorhabens sind und die Einordnung in die bauliche Um-
gebung (nach den Anforderungen von § 238 des Planungs- und Baugeset-
zes des Kantons Zürich vom 7. September 1975 [PBG; LS 700.1]) sowie
die kubische Gliederung und architektonische Gestaltung regelmässig be-
urteilt werden können, ohne dass Farbwahl und Materialisierung sowie wei-
tere Aspekte der Detailgestaltung bereits feststehen. Entsprechend ist für
einen Fassadenanstrich in einer gewöhnlichen Wohnzone grundsätzlich
keine Baubewilligung erforderlich, wenngleich § 238 Abs. 1 PBG auch
dann einzuhalten ist. Nur in Kernzonen können die Gemeinden
Aussenrenovationen mit Farbänderungen für bewilligungspflichtig erklären
(CHRISTOPH FRITZSCHE/PETER BÖSCH/THOMAS WIPF/DANIEL KUNZ, Zürcher
Planungs- und Baurecht Band 2, 6. Auflage 2019, S. 840).
Im Kanton Aargau gibt es keine klaren Vorgaben dazu, ob und unter wel-
chen Voraussetzungen die Farbgebung der Fassaden bewilligungspflichtig

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ist oder allenfalls eine Genehmigung des Material- und Farbkonzepts durch
die Verwaltung ohne Partizipationsmöglichkeit von Drittinteressenten aus-
reicht. Jedenfalls ist bei Bauvorhaben in einer Dorf- oder Kernzone oder in
anderweitig ortsbildschutzmässig sensiblen Bereichen eher als in gewöhn-
lichen Wohnzonen darauf abzustellen, dass die Farbgebung der Fassaden
der Bewilligungspflicht unterliegt (vgl. dazu auch die Entscheide des Ver-
waltungsgerichts WBE.2018.415 vom 30. August 2019, WBE.2015.362
vom 27. Mai 2016, Erw. II/5.4, und WBE.2014.173 vom 26. Mai 2015), wo-
bei die Bewilligung nach der oben ausgeführten bundesgerichtlichen
Rechtsprechung auch in einem separaten, der Hauptbewilligung nachgela-
gerten Verfahren erteilt werden kann, ohne dass das Koordinationsgebot
bzw. das Gebot der gesamtheitlichen Beurteilung dadurch verletzt würden.
Ein Einbezug zumindest derjenigen Nachbarn, die sich gegen die Haupt-
bewilligung zur Wehr gesetzt haben, erscheint aber in diesem Fall auch
aufgrund des Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) und der
Rechtsweggarantie (Art. 29a BV) angezeigt.
3.2.
Im vorliegenden Fall hat jedoch der Gemeinderat X. die Bewilligung der
Farbgebung der Fassaden mit dem hier angefochtenen Beschluss vom
12. April 2021 ohnehin bereits erteilt – wie schon im aufgehobenen Bau-
entscheid vom 24. Januar 2019 – und den Entscheid darüber gerade nicht
in ein nachgelagertes Bewilligungsverfahren verwiesen (vgl. dazu schon
den Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2019.385 vom 4. Juni 2020,
Erw. II/4). Die Erläuterungen zum Baugesuch der Beschwerdegegnerin
enthalten denn auch bereits ein (minimales) Materialisierungs- und Farb-
konzept, dem zu entnehmen ist, dass die verputzten Fassaden der geplan-
ten Häuser mit einem mittelgrauen Farbanstrich (Farbton NCS S 4502-B)
versehen werden (vgl. Vorakten, act. 145). Dazu führte der Gemeinderat
X. auf S. 4 der Baubewilligung (unter "a. Es fehlt ein Farbkonzept") aus,
gemäss den eingereichten Fassadenplänen sei ein Anstrich in einem orts-
und quartierüblichen hellen warmen Grauton vorgesehen, was nicht zu
beanstanden sei (Vorakten, act. 4). Damit hat der Gemeinderat den ent-
sprechenden Farbton im Rahmen der Baubewilligung genehmigt und es
bedarf keiner weiteren (Bau-)Bewilligung hinsichtlich der Farbgebung der
Fassaden (davon zu unterscheiden ist die Bemusterung vor Bauausfüh-
rung), es sei denn, die Bauherrin entscheide sich vor Baubeginn oder an-
lässlich der Bauausführung für einen grundlegend anderen und auffällige-
ren Farbton oder für die Beimischung von Siliciumcarbit zur Erzielung eines
Glitzereffekts. Gegebenenfalls müsste sie für einen solchermassen verän-
derten Anstrich ein neues Baugesuch einreichen bzw. der Gemeinderat X.
müsste ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren von Amtes wegen
einleiten, wenn er feststellen würde, dass die Beschwerdegegnerin beim
Fassadenanstrich dergestalt vom bewilligten Farbton abweicht, dass von
einer nach Massgabe von Art. 22 RPG und § 59 Abs. 1 BauG bewilli-
gungspflichtigen Projektänderung ausgegangen werden müsste. Von einer

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Verletzung des Koordinationsgebots oder auch der Rechtsweggarantie
kann unter diesen Vorzeichen keine Rede sein.
3.3.
3.3.1.
Nicht nur über die Farbgebung der Fassaden, sondern auch über die an-
deren Aspekte des Bauvorhabens, die in den Augen der Beschwerdeführer
noch ungeklärt sein sollen, hat der Gemeinderat X. mit der Baubewilligung
vom 12. April 2021 bereits befunden.
3.3.2.
So hat er die Ein-/Ausfahrt zur Tiefgarage bzw. die betreffende Rampe mit
der Auflage bewilligt, dass Schachtdeckel und Rinnenabdeckungen so zu
sichern seien, dass beim Befahren dieser Elemente keine Geräusche ent-
stehen. Auf die Anordnung weitergehender schallabsorbierender Massnah-
men, konkret die Auskleidung der Rampe mit schallabsorbierenden Ele-
menten und eine Überdeckung der Rampe, hat er hingegen aus Verhält-
nismässigkeitsgründen verzichtet, unter Hinweis darauf, dass die Pla-
nungswerte der Lärmschutz-Verordnung (LSV; SR 814.41) sehr deutlich
unterschritten seien (Vorakten, act. 7). Dieser Einschätzung hat sich die
Vorinstanz im angefochtenen Entscheid, Erw. 3.4, S. 8, angeschlossen
und ergänzend festgehalten, es sei aufgrund der Anzahl von insgesamt
zehn Abstellplätzen in der Tiefgarage und den damit verbundenen Ver-
kehrsbewegungen von einer sehr deutlichen Unterschreitung der Pla-
nungswerte auszugehen. Damit wurde über die aus Sicht der Vorinstanzen
erforderlichen Lärmschutzmassnahmen im Hinblick auf die Lärmerzeugung
bei der Ein-/Ausfahrt in die Tiefgarage im Rahmen des Baubewilligungs-
verfahrens definitiv und abschliessend entschieden, und zwar im Bewusst-
sein dessen, dass gemäss den Parkierungs-Auflagen in der Baubewilligung
die Garage mit der obligaten Lüftungsöffnung versehen werden muss (vgl.
dazu Vorakten, act. 10). Die Prüfung der Einhaltung der Planungswerte und
des Vorsorgeprinzips (nach Art. 11 Abs. 2 des Bundesgesetzes über den
Umweltschutz vom 7. Oktober 1983 [Umweltschutzgesetz, USG;
SR 814.01] und Art. 7 Abs. 1 lit. a LSV) und die gestützt darauf erfolgte
Bewilligung der Tiefgaragenrampe wurden mithin keinem separaten späte-
ren Entscheid vorbehalten. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass
sich der Gemeinderat in seiner Funktion als Kontrollbehörde für die perma-
nente Einhaltung der Lärmbelastungsgrenzwerte gemäss den Lärmschutz-
Auflagen in der Baubewilligung vorbehält, bei allfälligen Reklamationen
Lärmschutzmessungen vorzunehmen oder bei allfälligen Lärmklagen ein
Lärmgutachten auf Kosten der Bauherrschaft zu verlangen (vgl. Vorakten,
act. 10). Insofern kann das Koordinationsgebot von vornherein nicht ver-
letzt worden sein.

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Eine andere Frage ist, ob die Vorinstanzen das einschlägige Lärmschutz-
recht (Emissionsbegrenzungen bei neuen ortsfesten Anlagen) korrekt an-
gewandt haben. Diesbezüglich gilt es darauf hinzuweisen, dass die Be-
schwerdeführer nichts vorbringen, was an der Einschätzung der Vorinstan-
zen, wonach die Planungswerte nach (Anhang 3) LSV (von 55 dB[A] am
Tag und 45 dB[A] in der Nacht) angesichts der geringen erwarteten Fahr-
tenzahl aus der Tiefgarage deutlich unterschritten seien, Zweifel aufkom-
men lässt. Ein Lärmgutachten mit Berechnung der Beurteilungspegel an
den massgeblichen Empfangspunkten der Nachbargebäude war und ist
daher entbehrlich und wird von den Beschwerdeführern auch nicht bean-
tragt oder gefordert. Gemäss Art. 36 Abs. 1 LSV muss die Vollzugsbehörde
die Aussenlärmimmissionen ortsfester Anlagen nur dann ermitteln bzw. be-
rechnen lassen, wenn sie Grund zur Annahme hat, dass die massgeben-
den Belastungsgrenzwerte überschritten sind oder ihre Überschreitung zu
erwarten ist. Eine Überschreitung der Belastungsgrenzwerte muss möglich
erscheinen bzw. beim aktuellen Kenntnisstand nicht ausgeschlossen wer-
den können (vgl. das Urteil des Bundesgerichts 1C_498/2019 vom 21. Ok-
tober 2020, Erw. 4.1 mit Hinweisen). Dafür gibt es jedoch in der vorliegen-
den Konstellation nicht die geringsten Anhaltspunkte. Dabei muss man sich
auch vor Augen halten, dass das Baugrundstück und die Nachbarliegen-
schaften in einem ruhigen Quartier mit wenig Durchgangsverkehr liegen,
also nicht in einem lärmvorbelasteten Gebiet. Bei Einhaltung der Planungs-
werte dürfen zusätzliche Emissionsbegrenzungen gestützt auf das Vorsor-
geprinzip nur verlangt werden, wenn sie sich mit relativ geringem Aufwand
realisieren lassen und für den Lärmbetroffenen erhebliche Verbesserungen
gewährleisten (BGE 141 II 476, Erw. 3.2; Urteile des Bundesgerichts
1C_174/2020 vom 5. Mai 2021, Erw. 6.1, und 1C_418/2019 vom 16. Juli
2020, Erw. 3.2 mit Hinweisen). Einen relativ geringen Aufwand für zusätz-
liche schallabsorbierende Massnahmen an der Tiefgaragenrampe haben
die Vorinstanzen verneint und die Beschwerdeführer bringen auch hier
nichts vor, was zur gegenteiligen Annahme veranlassen würde.
3.3.3.
Ebenfalls hat der Gemeinderat X. entschieden, dass die geplanten
Attikageschosse mit einer um 2,2 m2 reduzierten Grundfläche ausgeführt
werden dürfen, die Spiel- und Erholungsfläche so zu vergrössern ist, dass
mindestens 2/3 der Fläche eine Mindestbreite von 5 m aufweist, und die
betreffende Fläche teilweise zu beschatten ist und über eine angemessene
Möblierung verfügt (vgl. Vorakten, act. 8 und 12). Zwar muss die Bauherrin
(der Bauverwaltung X.) vor der Bauausführung einen Ausführungsplan zum
Attikageschoss, der sich über die per Auflage verordnete Flächenreduktion
ausweist, sowie einen ausführlichen Umgebungsplan einreichen. Das
bedeutet allerdings nicht, dass diese Pläne Gegenstand einer separaten,
nachgelagerten (Teil-)Baubewilligung bilden würden, die von den
Beschwerdeführern noch einmal angefochten werden könnte, wie dies das

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BVU mit Bezug auf die zu reduzierenden Attikageschossflächen fäl-
schlicherweise annimmt. Es ist mit dem Koordinationsgebot von Art. 25a
RPG und dem Grundsatz der Einheit des Bauentscheids vereinbar, unter-
geordnete Mängel eines Baugesuchs mit Nebenbestimmungen wie Aufla-
gen zu beheben, wobei die Anordnung von Nebenbestimmungen nur in
Betracht kommt, wenn ohne grösseren planerischen Aufwand beurteilbar
ist, wie die Mängel zu beheben sind und welche baurechtlichen, konzeptio-
nellen und gestalterischen Auswirkungen dies nach sich zieht (Urteil des
Bundesgerichts 1C_266/2018 vom 12. April 2019, Erw. 3.3 mit Hinweisen).
Die Möglichkeit, Mängel des Baugesuchs mit Auflagen zu beheben entfällt,
wenn die Mängel eine wesentliche Projektänderung bzw. eine konzeptio-
nelle Überarbeitung des Projekts erfordern (Urteil des Bundesgerichts
1C_615/2017 vom 12. Oktober 2018, Erw. 2.5 mit Hinweisen).
Bei einer Überschreitung der zulässigen Ausnützung um 14,42 m2 ging das
Bundesgericht mit der dortigen Vorinstanz (Verwaltungsgericht des Kan-
tons St. Gallen) nicht mehr von einem untergeordneten Projektmangel aus,
wobei die Frage, welche Projektänderungen für eine solche Flächenreduk-
tion nötig wären, nicht explizit zur Sprache kam (Urteil des Bundesgerichts
1C_336/2019 vom 3. Juni 2020, Erw. 8). In einem anderen vom Bundes-
gericht beurteilten Fall beantragte die Bauherrschaft, anstelle eines Bauab-
schlags sei das Projekt mit der Auflage einer Flächenreduktion um 0,35 m2
durch Zurückversetzung der Fensterfront im Attikageschoss um 9 cm zu
bewilligen; dies hatte die dortige Vorinstanz (Kantonsgericht Luzern) mit
der Begründung abgelehnt, die Übernutzung liesse sich damit nicht heilen,
was vom Bundesgericht geschützt wurde (Urteil 1C_81/2019 vom 14. Ja-
nuar 2020, Erw. 9).
Im Gegensatz dazu lassen sich die Mängel des hier streitigen Baugesuchs,
zunächst die Überschreitung der nach § 16a der intertemporalrechtlich an-
wendbaren Allgemeinen Verordnung zum Baugesetz vom 23. Februar
1994 (ABauV; in Anhang 3 zur BauV) zulässigen Attikageschossflächen mit
der vom Gemeinderat X. per Auflage angeordneten Reduktion der
Attikageschossflächen um 2,2 m2 pro Gebäude relativ einfach beheben.
Dafür braucht es entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer keine
aufwendigen Projektanpassungen (bei den darunterliegenden Geschos-
sen) und die Gestaltungsmöglichkeiten sind nicht dermassen vielfältig, wie
es von ihnen dargestellt wird. Entweder wird nur die Länge oder nur die
Breite der Geschosse, am ehesten aber beides zusammen im erforderli-
chen Umfang relativ geringfügig angepasst. Auch ein Nachweis, mit wel-
chem nach dem Dafürhalten der Beschwerdeführer zeichnerisch/geome-
trisch aufzuzeigen sei, dass die Attikageschossfläche aus einem zulässi-
gen Satteldachprofil auf den Dachgrundriss projiziert werde, ist nicht erfor-
derlich, weil die Anordnung der nach § 16a Abs. 2 ABauV berechneten zu-
lässigen Grundfläche unter Vorbehalt einer übermässigen Beeinträchti-
gung der Nachbargrundstücke frei ist (§ 16a Abs. 3 ABauV). Es liegt aber

- 12 -
ohnehin auf der Hand, dass die Attikageschosse beim vorliegenden Projekt
weiterhin nordfassadenbündig erstellt und an den Süd- und/oder Westfas-
saden um einige cm zurückversetzt werden (vgl. dazu Vorakten, act. 104).
Entsprechend ist auch die vorinstanzliche Auffassung, wonach die Projekt-
anpassung keine nachteiligen Auswirkungen auf die Nachbarliegenschaf-
ten und deren Bewohner oder die sonstige Umgebung habe, nicht zu be-
anstanden.
Auch die notwendige Anpassung der Spiel- und Erholungsfläche erheischt
keine aufwendigen Projektierungsarbeiten und zeitigt keine ersichtlichen
nachteiligen Auswirkungen auf die Nachbarliegenschaften und deren
Bewohner oder die Öffentlichkeit. Aus dem Umgebungsplan (Vorakten,
act. 107) geht hervor, dass durch die vom Gemeinderat X. verordnete
Vergrösserung der Spiel- und Erholungsfläche keine Sitzplatzflächen,
sondern höchstens die privaten Vorgartenflächen des östlichen Gebäudes
der geplanten Mehrfamilienhäuser tangiert werden und insofern leicht re-
duziert werden müssen. Hierbei handelt es sich um untergeordnete Details
der Aussenraumgestaltung. Dasselbe gilt für die Anordnungen der genü-
genden Beschattung der Spiel- und Erholungsfläche (durch die auf der
Südseite des Grundstücks ohnehin vorgesehenen Bäume) und die Möblie-
rung dieser Fläche (mit Spielgeräten).
Eine Verweigerung der Baubewilligung wegen Überschreitung der zulässi-
gen Attikageschossflächen oder einer nicht genügend breit dimensionier-
ten Spiel- und Erholungsfläche hätte vor diesem Hintergrund gegen den
Verhältnismässigkeitsgrundsatz (Art. 5 Abs. 2 BV) verstossen. Zu Recht
hat sich der Gemeinderat stattdessen für die mildere Massnahme einer Be-
willigung mit den verfügten Auflagen entschieden.
3.3.4.
Was die Versickerung des Oberflächen- oder Meteorwasser anbelangt, hat
der Gemeinderat X. per Auflage (Ziff. 17) entschieden, dass das
Baugrundstück im Teiltrennsystem zu entwässern ist. Sauberwasser
(Dach- und Sickerwasser) sind zu versickern, Schmutzwasser ist an die
Schwemmkanalisation anzuschliessen, was der Regelung in Art. 7 des
Bundesgesetzes über den Schutz der Gewässer vom 24. Januar 1991 (Ge-
wässerschutzgesetz, GSchG; SR 814.20) entspricht. Weiter bestimmt die
erwähnte Auflage, dass der Bodenaufbau, die Durchlässigkeit und Spei-
cherfähigkeit des Baugrundstücks vorgängig (vor Bauausführung) von
Fachleuten abzuklären sind. Zeigen die Abklärungen, dass der Untergrund
für eine Versickerung nicht geeignet ist, muss das Dachwasser an die
Schwemmkanalisation angeschlossen werden. Für die angrenzenden
Nachbargrundstücke dürfen infolge der Sauberwasserversickerung oder
durch das Oberflächenwasser keine Beeinträchtigungen entstehen. Es darf
nur Sauberwasser dem Versickerungsschacht zugeführt werden. Der An-
schluss von Vorplatzwasser jeglicher Art ist nicht zulässig (Vorakten,

- 13 -
act. 11). Dieses müsste folglich zusammen mit dem Dachwasser der
Schwemmkanalisation zugeführt werden, falls sich der Untergrund für eine
Versickerung als ungeeignet erweist. Der Gemeinderat X. hat somit die
notwendigen Anordnungen getroffen, um eine übermässige Entwässerung
des Baugrundstücks auf die Nachbarliegenschaften zu verhindern. Die
Notwendigkeit von weiteren (baulichen) Massnahmen, etwa das von den
Beschwerdeführern vorgeschlagene Sickerbett aus Kies oder Schotter mit
Drainage entlang der Grenze zu den Parzellen Nrn. ddd bis eee, ein
Stellriemen oder eine kleine Stützmauer als Wasseranschlag erübrigen
sich demnach. Wider Erwarten notwendig werdende Nachbesserungen
sind dabei nicht ausgeschlossen, zumal das Verbot der Beeinträchtigung
der Nachbarliegenschaften nicht nur in den Auflagen der umstrittenen Bau-
bewilligung, sondern auch in Art. 689 des Schweizerischen Zivilgesetzbu-
ches vom 10. Dezember 1907 (ZGB; SR 210) enthalten ist. Um die Finan-
zierung solcher Nachbesserungen brauchen sich die Beschwerdeführer
nicht zu kümmern.
Auch ist nicht ersichtlich, inwiefern das Koordinationsgebot (Art. 25a RPG)
verletzt sein könnte. Es braucht keine separate (Teil-)Baubewilligung für
einen allfälligen Anschluss des Dach- und Vorplatzwassers an die
Schwemmkanalisation. Der Gemeinderat hat einem solchen Anschluss be-
reits mit der zitierten Auflage zugestimmt, falls sich die Massnahme nach
einer Baugrunduntersuchung (vor Bauausführung) und Einschätzung von
Fachleuten als notwendig herausstellen sollte. Das Mitspracherecht der
Nachbarn ist gewahrt, indem sie die Rechtmässigkeit und Geeignetheit der
Auflage mit einer Beschwerde gegen die Baubewilligung – wie im Falle der
Beschwerdeführer geschehen – zur Disposition stellen können. Gegenüber
den Parzellen Nr. ddd bis ggg ist im Übrigen eine Stützmauer geplant bzw.
dürfte dort auch die Tiefgarageneinfahrt dafür sorgen, dass das Bau-
grundstück nicht übermässig auf die genannten Nachbarparzellen entwäs-
sert.
4.
4.1.
Die Beschwerdeführer stören sich daran, dass die Grundfläche der geplan-
ten Mehrfamilienhäuser im Vergleich mit dem ersten Baugesuch nicht re-
duziert wurden, sondern der Überschreitung der Ausnützungsziffer
dadurch begegnet wird, dass in den Erdgeschossen neu nur noch je eine
Wohnung und zusätzlich je ein Veloraum vorgesehen sind, der nach der
Auffassung der Vorinstanzen nicht an die Ausnützungsziffer anzurechnen
ist. Demgegenüber stellen sich die Beschwerdeführer auf den Standpunkt,
die blosse Umnutzung von Wohnraum in Veloräume stelle eine Umgehung
der Ausnützungsziffer dar. Sie berge ausserdem die Gefahr von Miss-
brauch durch einen späteren Umbau in Wohnraum. Ein solcher Umbau sei
ohne grossen Aufwand und deshalb unbemerkt möglich. Bezeichnender-

- 14 -
weise gehe die Projektbeschreibung im Titel auf der Internetseite der Bau-
herrschaft immer noch von zehn (anstelle von acht) Wohnungen aus. Die
Velos könnten problemlos in der Tiefgarage abgestellt werden, was ohne-
hin vorteilhafter wäre. Die Bedenken des BVU bezüglich der kleinen Kinder,
die ihre Velos im UG nicht selbständig holen könnten, seien offensichtlich
unbegründet. In den Erläuterungen zur Bauverordnung werde festgehalten,
dass ein Abzug von den anrechenbaren Geschossflächen für einen Wasch-
raum auf einer natürlich belichteten Vollgeschossebene nicht mehr möglich
sei, um Probleme zu vermeiden, die sich durch die nachträgliche Umnut-
zung solcher Nebenräume zu Wohnzwecken ergeben könnten. Es sei nicht
einzusehen, weshalb dies für traditionell im UG untergebrachte Veloräume
anders sein sollte. Der Sinn und Zweck von § 32 Abs. 2 BauV bestehe da-
rin, möglichst viel Wohnraum pro m2 Bauland zu gewährleisten, weshalb
Geschosse, die sich für Wohnzwecke eigneten, nicht auf Kosten von
Wohnräumen mit Nebenräumen besetzt werden dürften. Unter Anrech-
nung der Veloräume werde die Ausnützungsziffer um 77 m2 überschritten,
was zur Aufhebung der Baubewilligung führen müsse.
4.2.
Gemäss § 32 Abs. 2 BauV gelten als anrechenbare Geschossflächen alle
ober- und unterirdischen Geschossflächen, einschliesslich der Mauer- und
Wandquerschnitte. Nicht angerechnet werden insbesondere (a) alle nicht
dem Wohnen und dem Gewerbe dienenden oder hierfür nicht verwendba-
ren Flächen wie zum Beispiel (1) zu Wohnungen gehörende Keller-, Est-
rich-, Wasch- und Trockenräume; in Attika-, ausgebauten Dach- und natür-
lich belichteten Vollgeschossen ist ein Abzug für solche Nebennutzungen
nicht möglich; (3) angemessene Einstellräume für Motorfahrzeuge, Velos,
Kinderwagen und dergleichen. Im Unterschied zu den Nutzungen nach
§ 32 Abs. 2 lit. a Ziff. 1 BauV (Keller-, Estrich-, Wasch- und Trockenräume),
spielt es somit bei den Nutzungen nach § 32 Abs. 2 lit. a Ziff. 3 BauV (Ein-
stellräume für Motorfahrzeuge, Velos und Kinderwagen) zumindest dem
Wortlaut zufolge keine Rolle, ob sich die Nebenräume im Untergeschoss
oder in einem natürlich belichteten Vollgeschoss, Dach- oder Attikage-
schoss befinden. Doch auch der Sinn und Zweck der Bestimmung gebietet
es nicht, oberirdische Einstellräume entgegen dem klaren Wortlaut von
§ 32 Abs. 2 lit. a Ziff. 3 BauV zu den anrechenbaren Geschossflächen zur
Berechnung der Ausnützungsziffer hinzuzählen. Anders als in eine voll aus-
gerüstete Wohnung integrierte Nebenräume liessen sich die geplanten Ve-
loräume gerade nicht nachträglich ohne grösseren Aufwand und unbemerkt
zu Wohnraum umbauen und umfunktionieren. Dadurch entstünden in den
Erdgeschossen zwei anstatt nur je eine Wohnung, was sich bei der Sonne-
rieanlage und den Briefkästen bemerkbar machen würde. Zudem müssten
für die Nutzung der Veloräume als Wohnraum zusätzlich je eine Küche und
Sanitärzelle eingebaut werden, womit auf den vorgegebenen 23,39 m2
nicht mehr sehr viel Platz für die Möblierung des Wohnraums bliebe. Und

- 15 -
selbst wenn darauf abgestellt würde, dass eine solche Umnutzung ein rea-
listisches Szenario darstellt, ist nicht damit zu rechnen, dass derart auf-
wendige Einbauarbeiten unbemerkt blieben.
Auf die Diskussion um die Vor- und Nachteile von ebenerdigen und unter-
irdischen Einstellräumen braucht mangels Relevanz für die Beurteilung des
vorliegenden Falles nicht eingegangen zu werden. Selbstverständlich steht
es der Bauherrschaft frei, wo sie solche Einstellräume anordnen will. Des
Weiteren trägt die Regelung in § 32 Abs. 2 BauV mit den darin von der
Berechnung der Ausnützungsziffer ausgenommenen Nebennutzflächen
zwar dazu bei, dass möglichst viele dieser Flächen unterirdisch angelegt
werden. Das geschieht jedoch entgegen der Argumentation der Beschwer-
deführer nicht oder zumindest nicht in erster Linie, um zwecks eines spar-
samen Umgangs mit Bauland möglichst viel Wohnhauptraum in oberirdi-
schen Geschossen zu gewährleisten, sondern hauptsächlich, um eine
Übernutzung des Baugrundstücks durch die nachträgliche Ausdehnung
von Wohnhauptnutzflächen auf bewilligte Nebennutzflächen zu verhindern.
In der Baubewilligung des Gemeinderats X. wird festgestellt, dass die in der
Wohnzone W2 zulässige Ausnützungsziffer von 0,5 mit dem vorliegenden
Projekt um den Faktor 0,003 überschritten sei und die anrechenbaren
Geschossflächen somit um 3,68 m2 reduziert werden müssten, was per
Auflage angeordnet wurde (Vorakten, act. 3 und 8). Dabei ging der Ge-
meinderat von einer anrechenbaren Grundstücksfläche von 1'372 m2
(1'503 m2 minus 131 m2 Verkehrsfläche aus). Im Entscheid WBE.2019.385
vom 4. Juni 2020 ging das Verwaltungsgericht basierend auf der Annahme,
dass der Verbindungsweg zwischen dem Y.-Weg und der Obstgar-
tenstrasse gemäss Katasterplan ca. 62,5 m lang und 2,5 m breit sei, von
einer nicht anrechenbaren Verkehrsfläche von ca. 156 m2 aus. Dem hält
die Beschwerdegegnerin entgegen, dass der betreffende Weg eine Breite
von lediglich 2 m und eine Fläche von 131 m2 aufweise. Dem widerspre-
chen wiederum die Beschwerdeführer und behaupten, dass der Weg min-
destens 2,5 m breit sei. Misst man im Katasterplan nach, ergibt sich tat-
sächlich eine Wegbreite von über 2 m, nämlich ca. 2,4 m, unter Vorbehalt
von Messungenauigkeiten (vgl. dazu den nachfolgenden Auszug aus dem
Katasterplan auf dem Geoportal des Aargauischen Geographischen Infor-
mationssystems [AGIS]), wobei nicht ganz klar ist und sich auch anhand
der Luftbildaufnahmen auf dem Geoportal des AGIS nicht mit letzter Si-
cherheit klären lässt, ob der bestehende Weg bis zur nördlichen bzw. nord-
östlichen Grenze der Parzelle Nr. aaa reicht. Nach den Baueingabeplänen
(vgl. Vorakten, act. 102) soll dies nicht der Fall sein. Gemäss Grundbuch-
auszug zur Parzelle Nr. aaa beträgt jedoch die Wegfläche sogar 161 m2
(Vorakten, act. 146), was bei einer Weglänge von ca. 63 bis 63,5 m (vgl.
dazu ebenfalls den nachfolgenden Auszug aus dem Katasterplan auf dem
Geoportal des AGIS) eine Wegbreite von deutlich über 2 m ergibt. Nun gilt
es allerdings zu bedenken, dass sich das öffentliche Fusswegrecht gemäss

- 16 -
notarieller Errichtungsurkunde vom 9. Dezember 2016 (Vorakten,
act. 150–155) nur auf eine Wegbreite von 2 m bezieht. Die Verkehrsfläche
könnte demnach von der Bauherrschaft auf einen Wert von weniger als
131 m2 (2 m x 63,5 m = 127 m2) reduziert werden, so dass es sich nicht
rechtfertigt, die vom Gemeinderat X. berechnete anrechenbare
Grundstücksfläche auf weniger als 1'372 m2 zu reduzieren. Damit bleibt es
bei einer zulässigen Ausnützung im Umfang von 686 m2 (0,5 x 1'372 m2).
Mit den vom Gemeinderat X. für das Projekt berechneten Ausnützung von
689,68 m2 (unter Hinzurechnung der Querschnitte der Aussenwände der
Veloräume) würde sich somit die Übernutzung auf höchstens 3,68 m2 für
das gesamte Projekt oder 1,84 m2 pro Gebäude beschränken (vgl.
demgegenüber die Berechnung der Bauherrschaft, Vorakten, act. 79,
wonach die anrechenbaren Geschossflächen 686 m2 umfassen und folglich
die zulässige Ausnützungsziffer gar nicht überschritten wäre).
[Auszug aus dem Katasterplan auf dem Geoportal des Aargauischen
Geographischen Informationssystems AGIS]
Eine Geschossflächenreduktion im Umfang von maximal 1,84 m2 pro Ge-
bäude stellt zweifelsohne eine untergeordnete Projektänderung mit mini-
mem Planungsaufwand dar, die keine grösseren baurechtlichen, konzep-
tionellen und gestalterischen Auswirkungen nach sich zieht. Zum Ziel ge-
langt man bereits mit einer geringfügigen Reduktion der Gebäudelängen
oder -breiten oder beides zusammen. Es kann dazu auch auf die Ausfüh-
rungen in Erw. 3.3.3 vorne hinsichtlich der Reduktion der Attikageschoss-
flächen und die dort zitierte Rechtsprechung verwiesen werden. Es ist in-
sofern nicht zu beanstanden, dass der Gemeinderat X. das Projekt mit der
Auflage einer Geschossflächenreduktion von gesamthaft 3,68 m2 bewilligt
hat.
5.
5.1.
Weiterhin sind die Beschwerdeführer der Auffassung, dass sich die projek-
tierte Vorgartengestaltung nicht mit dem Freiraumkonzept X. (Bericht vom
28. Juni 2013, genehmigt durch den Gemeinderat am 4. Juli 2013)
vereinbaren lasse, welches bei den Vorgärten von Wohnquartieren einen
Grünanteil von 2/3 der an eine Strasse anstossenden Parzellenlänge
anstrebe (sog. "X.-Modell"; Freiraumkonzept X., S. 45). Die Anstosslänge
an den Z.-Weg betrage 21,63 m. Davon werde gemäss angefochtenem
Projekt ein Anteil von 9,9 m befestigt. Das seien 37% mehr als die erlaubten
7,2 m. Weil die Einhaltung dieser Vorgabe ohne weiteres möglich sei, dürfe
nicht davon dispensiert werden. Der Besucherparkplatz könnte auch in der
Einstellhalle platziert werden, wo es gemäss den Ausführungen in der
Baubewilligung (Vorakten, act. 10) einen Parkplatz zu viel habe. Dadurch
würde sich der Anteil befestigter Fläche entlang dem Z.-Weg um
mindestens 4 m reduzieren und der Grünflächenanteil von 2/3 könnte

- 17 -
wieder eingehalten werden, um dem X. Modell Rechnung zu tragen. Der
Besucherparkplatz könnte dabei auch in einer Nische vor dem Garagentor
angeordnet werden, so dass er ohne Schlüssel oder Funkfernsteuerung
angefahren werden könnte. Soweit die Lieferdienste als Argument gegen
einen unterirdischen Besucherparkplatz ins Feld geführt würden, sei dem
entgegenzuhalten, dass diese ihre Fahrzeuge immer am Strassenrand
anhielten und sich nicht auf die Besucherparkplätze begäben.
5.2.
Beim X. Freiraumkonzept handelt es sich nicht um ein Regelwerk, das
gleich einer Bau- und Nutzungsordnung grundeigentümerverbindliche Bau-
und Nutzungsvorschriften enthält, von deren Einhaltung nur auf dem Wege
einer Ausnahmebewilligung (nach § 67 BauG) entbunden werden könnte.
Der Stellenwert des Freiraumkonzepts wird auf dessen S. 9 umschrieben.
Danach zeigt das Konzept auf übergeordneter und strategischer Ebene die
Absichten hinsichtlich Freiraumentwicklung in der Gemeinde auf, stellt eine
Grundlagenarbeit dar, die als Basis in die anstehenden Revisionen unter
anderem der Bau- und Nutzungsplanung Eingang finden soll, bildet ein
Führungs- und Koordinationsinstrument für den Gemeinderat und die
Abteilung Bau und Planung, dient allen Planenden als Informationsmittel,
Orientierungshilfe und Grundlage für Projekte auf dem Gemeindegebiet
von X. und schafft Transparenz hinsichtlich der beabsichtigten
Freiraumentwicklung. Zum sog. "X.-Modell" wird auf S. 45 des Frei-
raumkonzepts festgehalten, dass die offene Gestaltung sowie der grüne
Charakter der Vorgärten wichtig seien, weshalb in Bezug auf die Parzellen-
länge entlang der Strasse ca. 2/3 Grünanteil anzustreben und befestigte
Flächen möglichst zu minimieren seien. Zum Erhalt des grünen Charakters
der Vorgärten seien grössere Parkierungs-, Zufahrts- und Manövrierflä-
chen vor den Häusern zu vermeiden. Insbesondere bei kleineren Mehrfa-
milienhäusern in den älteren Einfamilienhausquartieren sei eine Reduktion
der Parkplatzzahl durch Festlegung einer Ober- und Untergrenze anzustre-
ben. Die verwendeten Begriffe "anzustreben" und "möglichst" verdeutli-
chen, dass es sich beim Grünanteil von ca. 2/3 um einen generellen Richt-
wert handelt, von dem im Einzelfall abgewichen werden darf, wenn sich
damit kein befriedigendes Ergebnis erzielen lässt.
Zur Aussenraumgestaltung und insbesondere der Gestaltung der Vorgär-
ten äussert sich auch § 53 BNO, wonach versiegelte Flächen auf das Not-
wendige zu beschränken sind (Abs. 1 Satz 2) und das Vorland zwischen
strassenseitiger Fassade und Strassengrenze sorgfältig zu gestalten und
in der Regel zu begrünen sind (Abs. 4 Satz 2). Quantitative (Ziel-)Vorgaben
machen diese Vorschriften im Gegensatz zum Freiraumkonzept X. nicht.
Der Gemeinderat X. begründete den Verzicht auf einen Grünanteil von 2/3
entlang des Z.-Weg damit, dass es sich beim Baugrundstück um eine sehr
schmale Parzelle handle und das angestrebte Mass bereits aufgrund der

- 18 -
erforderlichen Grundstückszufahrt nicht vollständig eingehalten werden
könne.
In der Tat ist schon die Tiefgarageneinfahrt aufgrund der erforderlichen Ein-
lenkradien (mindestens) 6,07 m breit. Rechnet man noch die Breite des
Fusswegs entlang der nördlichen Parzellengrenze von (mindestens) 2 m
hinzu, resultiert mit 8,07 m ein befestigter Anteil von mehr als einem Drittel
der Anstosslänge von 21,63 m. Dagegen nehmen sich die mit Rasenfugen-
steinen belegten 1,83 m (im Strassenanstoss), die es für die Zufahrt zum
oberirdisch angelegten Besucherparkplatz (zusätzlich) braucht, relativ be-
scheiden aus. Der insgesamt hohe Grünflächenanteil des Bauvorhabens
schafft dabei einen Ausgleich für den relativ hohen Befestigungsgrad des
Vorgartenbereichs (gegenüber dem Z.-Weg) (vgl. zur Aussenraumgestal-
tung Vorakten, act. 102 und 107). Der Verzicht auf einen oberirdischen Be-
sucherparkplatz und dessen Anordnung in der Tiefgarage erscheint dem
Verwaltungsgericht wegen erschwerter Zugänglichkeit weiterhin nicht als
praxistaugliche Lösung. Das gilt auch für die von den Beschwerdeführern
präsentierte "Nischenlösung" vor dem Garagentor. Es ist schwierig vorstell-
bar, wie eine solche Nische ohne Verbreiterung der Tiefgarageneinfahrt mit
neuerlichen Auswirkungen auf den befestigten Anteil des Vorgartenbe-
reichs problemlos angefahren und als Besucherparkplatz benützt werden
könnte.
Unter diesen Umständen und bei diesen Sachzwängen ist die Nichtanwen-
dung des im Freiraumkonzept X. für den Vorgartenbereich vorgesehenen
Grünanteils von 2/3 der Strassenanstosslänge vertretbar. Für eine
Korrektur seitens des Verwaltungsgerichts bleibt auch vor dem Hintergrund
der Gemeindeautonomie und des damit einhergehenden Entscheidungs-
und Ermessungsspielraums der Baubewilligungsbehörde speziell im Be-
reich von Einordnungs- und Gestaltungsfragen (vgl. BGE 145 I 52,
Erw. 3.6; Urteil des Bundesgerichts 1C_655/2019 vom 26. Oktober 2020,
Erw. 2.1) kein Raum. Mit seiner Einschätzung und der dazu gegebenen
Begründung lässt sich der Gemeinderat X. nicht erkennbar von un-
sachlichen oder zweckfremden Motiven leiten. Er verletzt auch weder eine
verbindliche kommunale Bauvorschrift, noch wird dargetan, dass sein Ent-
scheid vor übergeordnetem Recht (Rechtsgleichheitsgebot nach Art. 8
Abs. 1 BV oder Verhältnismässigkeitsgrundsatz nach Art. 5 Abs. 2 BV)
nicht standhielte. Im Ergebnis ist dem Gemeinderat mit Bezug auf die Ge-
nehmigung der Vorgartengestaltung keine fehlerhafte Ermessensaus-
übung, geschweige denn ein vom Verwaltungsgericht beachtlicher qualifi-
zierter Ermessensfehler oder ein sonstiger Rechtsfehler vorzuwerfen.

- 19 -
6.
6.1.
Die Beschwerdeführer stufen die projektierte Tiefgaragenausfahrt als ge-
fährlich und daher nicht bewilligungsfähig ein. Wer vom entlang der nördli-
chen Grenze der Parzelle Nr. ddd verlaufenden Fussweg aus den Z.-Weg
betrete, werde vom aus der Tiefgarage hinausfahrenden Autolenker nicht
gesehen. Die vorgesehene Begrünung versperre die Sicht. Mit dem
blossen Hinweis auf die allgemeinen Regeln zur Sichtzone dürfe die Bewil-
ligung nicht erteilt werden und werde auch das rechtliche Gehör der Be-
schwerdeführer bzw. die behördliche Begründungspflicht verletzt, indem
überhaupt nicht auf die Argumente der Beschwerdeführer eingegangen
werde. Entgegen den Ausführungen in Erw. 8.4 des vorinstanzlichen Ent-
scheids könne dieser Beurteilungs- und Begründungsfehler des Gemein-
derats nicht über dessen Ermessen abgefedert werden. Tatsache bleibe,
dass die Einhaltung der Sichtbermen (20 m freie Sicht des Autolenkers,
welcher aus der Tiefgarage auf den Z.-Weg fährt) nicht nachgewiesen sei.
6.2.
Die Kritik der Beschwerdeführer ist in diesem Punkt nicht nachvollziehbar.
Aus dem Baugeingabeplan "Sichtzone", 1:200, vom 26. Oktober 2020 (Vor-
akten, act. 112) ergibt sich, dass innerhalb der darin eingezeichneten und
von den Beschwerdeführern nicht bemängelten Sichtzone keine Bauten,
Pflanzen oder sonstige Hindernisse vorhanden oder geplant sind, welche
die freie Sicht auf den Z.-Weg oder den Fussweg auf der Parzelle Nr. ddd
in der dafür massgeblichen Höhe von 60 cm bis 3 m (vgl. dazu § 42 Abs. 2
BauV) versperren könnten. Die Beschwerdeführer erwähnen in diesem Zu-
sammenhang die entlang der Tiefgaragenausfahrt auf der Süd- bzw. Süd-
westseite auf dem Baugrundstück vorgesehene Begrünung bzw. Bepflan-
zung. Gemäss dem Baueingabeplan "Umgebungsgestaltung, 1:100, vom
26. Oktober 2020 (Vorakten, act. 107) sind an dieser Stelle Gräser geplant,
der Gemeinderat spricht im Baubewilligungsentscheid von einer Rabatte
(Vorakten, act. 5), worunter man eine Grünfläche mit Zierpflanzen versteht.
Durch regelmässigen Schnitt kann man solche Bepflanzungen durchaus
auf eine Höhe von 60 cm begrenzen. Dasselbe gilt auch für die bereits vor-
handene niedrige Hecke auf der Parzelle Nr. ddd entlang des dortigen
Fusswegs. Der regelmässige Schnitt zwecks Gewährleistung der Sicht-
zone ist – wie die Vorinstanz zu Recht bemerkt – Sache der betroffenen
Grundeigentümer. Er könnte aber von den Gemeindebehörden säumigen
Grundeigentümern gegenüber durchgesetzt werden. Eine Verletzung des
rechtlichen Gehörs (Art. 29 Abs. 2 BV; § 22 Abs. 1 der Verfassung des
Kantons Aargau vom 25. Juni 1980 [KV; SAR 110.00]) bzw. der daraus
fliessenden Pflicht der Behörden, ihren Entscheid zu begründen, ist seitens
keiner der Vorinstanzen ersichtlich. Sowohl der Gemeinderat X. als auch
das BVU haben ihre wesentlichen Überlegungen dargelegt, weshalb die
Sichtzone bei der Tiefgaragenausfahrt eingehalten werden kann. Ihrer
Begründung ist zu entnehmen, von welchen tatsächlichen und rechtlichen

- 20 -
Verhältnissen sie ausgingen (vgl. zur Begründungspflicht statt vieler:
BGE 145 IV 99, Erw. 3.1 mit Hinweisen; 143 III 65, Erw. 5.2 mit Hinweisen;
Urteil des Bundesgerichts 1C_70/2021 vom 7. Januar 2022, Erw. 2.1).
7.
7.1.
Die Beschwerdeführer wehren sich ferner gegen die Flachdächer der ge-
planten Mehrfamilienhäuser, die sich nicht im Sinne von § 42 Abs. 1 BauG
in die bauliche Umgebung einpassen würden, so dass eine gute Gesamt-
wirkung entstünde. Die Parzelle Nr. aaa liege unmittelbar neben der Dorf-
zone, wo nur Satteldächer erlaubt seien und sogar die Firstrichtung vorge-
geben werde, und somit in einem ortsbildmässig sensiblen Bereich. Vor
allem das Mehrfamilienhaus beim Y.-Weg werde von der W.-Gasse aus
sehr gut zu sehen sein. Es gelte die störende Wirkung der Flachdächer auf
das Dorfbild mit gleich ausgerichteten Satteldächern zu verhindern. In der
Nachbarschaft der Bauparzelle gebe es keine anderen Flachdächer.
Darauf gehe der vorinstanzliche Entscheid überhaupt nicht ein, weshalb
auch insoweit eine Verletzung der Begründungspflicht vorliege. Die
Forderung nach einem Satteldach schränke die Nutzungsmöglichkeiten
der Bauherrschaft in keiner Weise ein. Die Wohnflächen könnten sogar
grösser bemessen werden und Satteldächer seien langlebiger, womit sich
auch Unterhaltskosten sparen liessen. Die vom BVU angesprochene bun-
desgerichtliche Rechtsprechung habe nur verkappte Nutzungseinschrän-
kungen durch Ästhetikklauseln im Visier. Entlang der W.-Gasse gebe es
auf dieser Höhe erst in der sechsten Reihe Flachdächer. Diese seien alle
mindestens 500 m von der W.-Gasse entfernt. Die Entfernung der vom
BVU angeführten Vergleichsbeispiele mit Flachdächern zum Bau-
grundstück betrage mindestens 100 m. Von der W.-Gasse aus seien diese
nicht sichtbar.
7.2.
Nach konstanter Rechtsprechung des Bundesgerichts ist für die genügen-
de Begründung eines Entscheids nicht erforderlich, dass diese sich mit al-
len Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt. Vielmehr kann sie
sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Dazu
muss die Begründung so abgefasst sein, dass sich der Betroffene über die
Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis
der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann (vgl. statt vieler
BGE 141 III 28, Erw. 3.2.4 mit Hinweisen). Diesen Begründungsanforde-
rungen genügt der angefochtene Entscheid des BVU allemal. Aus diesem
Entscheid lässt sich ohne weiteres ableiten, dass das BVU für die Bejahung
einer genügenden Einordnung in die bauliche Umgebung keine anderen
Flachdächer in unmittelbarer Umgebung des Baugrundstücks verlangt.
Dieser Sichtweise ist zuzustimmen. Des Weiteren ist die bundesgerichtli-
che Praxis, wonach die Anwendung einer positiven Ästhetikklausel nicht

- 21 -
dazu führen darf, dass generell – etwa für eine gesamte Zone – die Zonen-
ordnung ausser Kraft gesetzt würde (vgl. dazu etwa die Urteile des Bun-
desgerichts 1C_270/2017 vom 12. Januar 2018, Erw. 4.2 und
1C_434/2012 vom 28. März 2013, Erw. 3.3 mit Hinweisen) entgegen der
Haltung der Beschwerdeführer keineswegs nur auf Vorgaben anwendbar,
welche die (quantitative) Nutzung eines Grundstücks einschränken. Die
Vorinstanz weist zu Recht darauf hin, dass sich der Gesetzgeber nach ei-
ner entsprechenden Interessenabwägung dagegen entschieden hat, in der
Wohnzone W2 eine bestimmte Dachform vorzuschreiben. Dass die freie
Wahl der Dachform gewissermassen im Sinne einer Pufferzone nicht für
W2-Grundstücke gelten würde, die unmittelbar an die Dorfzone grenzen,
lässt sich auch mit Blick auf § 52 BNO, wonach bei der Wahl der Dachform
auf das Quartier- und Strassenbild Rücksicht zu nehmen ist, nicht in dieser
allgemeinen Weise vertreten. Auf den an der Bifangstrasse gelegenen Par-
zellen Nr. 4952, 5640–5645, 4189 und 5627, die ebenfalls unmittelbar an
die Dorfzone angrenzen, wurden beispielsweise Flachdachbauten bewil-
ligt. Und auch die grosse Flachdachbaute auf der Parzelle Nr. 1121 liegt
nicht weit von der Dorfzone entfernt. Weshalb nur und gerade die von der
W.-Gasse aus sichtbaren Gebäude ein Satteldach aufweisen müssten, um
sich genügend in die bauliche Umgebung einzuordnen, ist nicht ersichtlich.
Eine allmähliche Veränderung der Dachlandschaft in der Zone W2,
dokumentiert durch die Flachdachbauten auf den Parzellen Nrn. 1120,
1121, 1124, 4947, 4948, 5331–5334, 5335–5338, 5339–5342 und 6588,
wo Schrägdächer ansonsten weiterhin über die gesamte Zone hinweg do-
minieren, wurde vom Gesetzgeber auch in den dorfzonennahen Bereichen
bewusst in Kauf genommen.
Im Übrigen legen die Beschwerdeführer nicht hinreichend spezifisch dar,
inwiefern das Strassen- und Quartierbild entlang der W.-Gasse durch die
geplanten, zweistöckigen Bauten (plus Attikageschoss) namentlich wegen
des Flachdachs beeinträchtigt würde. Effektiv dürften sie aufgrund der
relativ voluminösen, die Sicht versperrenden Neubauten auf den Parzellen
Nrn. iii, jjj und kkk von der W.-Gasse aus nicht einmal (gross) wahrnehmbar
sein (vgl. dazu die Luftbildaufnahme 2021 auf dem Geoportal des AGIS).
Der Y.-Weg liegt an der Zonengrenze zwischen der strenger
reglementierten Dorfzone und der Wohnzone W2. Was sich östlich und
südöstlich davon befindet, darf sich vom typischen Erscheinungsbild von
Dorfzonenbauten auch hinsichtlich der Dachform abheben und kann sich,
von diesem Weg aus betrachtet, auch nicht störend auf das dortige
Quartierbild auswirken. Auf jeden Fall bewegt sich der Gemeinderat X. mit
seinem Einordnungsentscheid (vgl. Vorakten, act. 5 f.) innerhalb des ihm
aufgrund der Gemeindeautonomie zustehenden Beurteilungs- und
Ermessensspielraums, den die Rechtsmittelinstanzen zu respektieren
haben. Es ist nicht erkennbar, inwiefern er sich dabei von unsachlichen
oder zweckfremden Überlegungen hätte leiten lassen (vgl. dazu
BGE 145 I 52, Erw. 3.6).

- 22 -
8.
Auf die vom Gemeinderat X. (per Auflage) verfügten Massnahmen zur
Verhinderung einer übermässigen Entwässerung der Bauparzelle auf die
südwestlich gelegenen Nachbarparzellen (Parzellen Nrn. ddd, fff–ggg und
hhh–eee) wurde bereits in Erw. 3.3.4 vorne eingegangen. Falls das Wasser
auf der Bauparzelle tatsächlich nicht versickern sollte, müssen das Dach-
und das Vorplatzwasser der Schwemmkanalisation und das Sauberwasser
dem Versickerungsschacht zugeführt werden. Die Darstellung der
Beschwerdeführer, das Terrain werde auf der gesamten Bauparzelle um
mindestens 80 cm über das gewachsene Terrain angehoben, findet in den
Baueingabeplänen keinen Rückhalt. Gemäss dem Plan "Längs- und
Querschnitte B", 1:100, vom 26. Oktober 2020 (Vorakten, act. 110), wird
das Terrain beim östlichen Gebäude 2 (Querschnitt B) um maximal 71 cm
angehoben, wobei die Differenz an der südwestlichen Parzellengrenze
lediglich 63 cm beträgt und das Gefälle mit einer dort 32 cm aus dem Boden
ragenden Stützmauer aufgefangen wird. Aus dem Plan "Längs-
/Querschnitte", 1:100, vom 26. Oktober 2020 (Vorakten, act. 106) ergibt
sich zwar für das gestaltete Terrain auf der Bauparzelle ein um 82 cm hö-
heres Niveau als an der südwestlichen Parzellengrenze. Doch gilt es zu
berücksichtigen, dass das gewachsene Terrain im Grenzbereich schon
heute ein Gefälle und dann zur Mitte der Bauparzelle hin wiederum eine
Senke aufweist. Mit der geplanten Terrainauffüllung wird bezweckt, das
Terrain auf der Bauparzelle auszugleichen, was auch bewirkt, dass das
Gefälle zur südwestlichen Parzellengrenze hin neu gleichmässiger und we-
niger steil wird (vgl. dazu die nachfolgende Abbildung 1). An der Westfas-
sade des Gebäudes 2 beträgt der Niveauunterschied des gestalteten Ter-
rains an der Parzellengrenze 42 cm und wird vollständig mit einer Stütz-
mauer abgestützt (Plan "Fassaden Süd/West", 1:100, vom 26. Oktober
2020 [Vorakten, act. 103]). An der Ostfassade des westlichen Gebäudes 1
beläuft sich der Niveauunterschied auf 73 cm und wird mit einer Böschung
mit einem Neigungsverhältnis von rund 1:3 (Höhe: Breite) überbrückt (Plan
"Fassaden Nord/Ost", 1:100, vom 26. Oktober 2020 [Vorakten, act. 105]).
An diesem Fassadenplan lässt sich erneut ablesen, dass das Terrain auf
der Bauparzelle aufgefüllt werden muss, um ein ebenes Gelände hin zur
nordöstlichen Parzellengrenze zu erreichen (vgl. dazu die nachfolgende
Abbildung 2).

- 23 -
Abbildung 1:
Abbildung 2:
Unter diesen Vorzeichen stellen die geplanten Terrainveränderungen be-
rechtigte und zulässige Massnahmen dar. Von einer gemäss § 53 Abs. 1
BNO X. verbotenen durch Terrainveränderung bewirkten übermässigen
Beeinträchtigung der Nachbarn ist aufgrund der vom Gemeinderat für den
Fall der ungenügenden Versickerung auf der Bauparzelle angeordneten
Gegenmassnahmen Stand heute nicht auszugehen. Allenfalls notwendig
werdende weitergehende Schutzmassnahmen zugunsten der südwestlich
gelegenen Grundstücke bleiben selbstverständlich immer vorbehalten,
bilden aber keinen Grund, um sachlich gerechtfertigte Terrainverän-

- 24 -
derungen nicht zu bewilligen. Zudem würde es das Verhältnismässigkeits-
prinzip (Art. 5 Abs. 2 BV) verletzen, der Bauherrschaft gewissermassen auf
Vorrat allenfalls gar nicht notwendige Schutzmassnahmen aufzuerlegen.
Wer solche zusätzlichen Massnahmen dereinst finanzieren würde, braucht
die Beschwerdeführer, wie bereits in Erw. 3.3.4 vorne dargelegt, nicht zu
kümmern.
9.
Aus den Baueingabeplänen sind sodann keine Böschungen ersichtlich, die
ein Neigungsverhältnis von mehr als dem nach § 28 Abs. 3 BauV erlaubten
Verhältnis von 2:3 (Höhe: Breite) aufweisen würden. Die gegenteilige Sicht-
weise der Beschwerdeführer ist nicht nachvollziehbar. Gleichzeitig gibt es
keine Hinweise darauf, dass die Pläne nicht korrekt, unvollständig oder un-
genügend vermasst wären.
10.
Das Konzept für die Baugrundsicherung muss entgegen der Auffassung
der Beschwerdeführer nicht ohne weiteres schon im Baubewilligungsver-
fahren beigebracht werden. In der Regel genügt es, dass die Baubehörde
die Einhaltung von § 52 Abs. 1 BauG, wonach alle Bauten und Anlagen
hinsichtlich Fundation, Konstruktion und Material die für ihren Zweck not-
wendige Festigkeit aufweisen und so angelegt werden müssen, dass ihre
Benutzenden und diejenigen von benachbarten Liegenschaften sowie von
Strassen nicht gefährdet werden, bei der Kontrolle der Bauausführung
überwacht. Anders wäre die Situation dann zu beurteilen, wenn sich bereits
aus den Baueingabeplänen ergäbe, dass die geplante Baute nicht den Re-
geln der Baukunde entspricht oder die geplanten Bauarbeiten die Umge-
bung des Baugrundstücks zu gefährden drohen. Ansonsten darf der Bau-
herrschaft zugebilligt werden, dass sie bei der Bauausführung die gebotene
Sorgfalt auch ohne speziellen Nachweis walten lässt, es sei denn, es gebe
konkrete Anhaltspunkte für eine besondere Gefährdung, etwa durch die
Beschaffenheit des Baugrundes oder den Verlauf des Terrains (Hanglage,
schwierige geologische Verhältnisse). In den übrigen Fällen gehören die
Sicherheitsvorkehrungen, einschliesslich derjenigen für die Baugrube, zur
Bauausführung und werden deshalb von der – präventiven – Baubewilli-
gung nicht erfasst. Die Bauarbeiten sind lediglich meldepflichtig und unter-
stehen – unabhängig von den zivilrechtlichen Rechtsbehelfen des Nach-
barn – einer repressiven Kontrolle gemäss § 58 BauV (Baukontrolle)
(vgl. zum Ganzen den Entscheid des Verwaltungsgerichts Zürich
VB.2016.00551 vom 25. Januar 2017, Erw. 3.2).
Beim vorliegenden Bauvorhaben gibt es weder Anzeichen für schwierige
geologische oder topographische Verhältnisse noch für eine Verletzung der
Regeln der Baukunde. Rückverankerungen in Grundstücke der Nachbarn
sind gemäss den Angaben des Gemeinderats X. keine geplant (Be-
schwerdeantwort, S. 20 Rz. 64). Die Bauherrschaft selber versichert, dass

- 25 -
sie die geplanten Gebäude nach den Regeln der Baukunde errichten werde
und grösstes Interesse habe, sich daran zu halten, um nicht zivilrechtlich
von den Nachbarn belangt zu werden (Beschwerdeantwort, S. 15 Rz. 51).
Vor diesem Hintergrund ist die Bauherrschaft nicht verpflichtet, ihr Konzept
zur Baugrubensicherung schon im Baubewilligungsverfahren offenzulegen.
Es ist ausreichend, wenn die Baubehörde der Gemeinde X. diese
Sicherung bei der Bauausführung kontrolliert.
11.
Die vorgängige Aufnahme eines Rissprotokolls ist zwischen den Parteien
nicht umstritten.
12.
Zusammenfassend ist das streitgegenständliche Bauvorhaben mit den
vom Gemeinderat X. angeordneten Auflagen bewilligungsfähig. Das
Baubewilligungsverfahren und das vorinstanzliche Beschwerdeverfahren
wurden korrekt und ohne Verletzung des Koordinationsgebots (Art. 25a
RPG) oder der (Gehörs-)Rechte der Beschwerdeführer durchgeführt. Die
von den Beschwerdeführern erhobenen Einwände und Rügen erweisen
sich als unberechtigt, womit ihre Beschwerde abzuweisen ist.
Auf die Durchführung eines Augenscheins vor Ort und die Einholung einer
Stellungnahme der Ortsbildkommission X. durfte in antizipierter
Beweiswürdigung (vgl. dazu statt vieler: BGE 141 I 60, Erw. 3.3; Urteil des
Bundesgerichts 1C_473/2020 vom 9. September 2021, Erw. 3.1) verzichtet
werden. Der rechtserhebliche Sachverhalt ergibt sich genügend aus den
Akten und den öffentlich zugänglichen Daten (Katasterplan, Luftbildaufnah-
men etc.) auf dem Geoportal des AGIS. Es liegt zudem kein Fall vor, in
welchem die BNO X. die Stellungnahme der Ortsbildkommission
vorschreiben würde. Aus denselben Gründen sind auch die Verfahrensan-
träge der Beschwerdeführer vor Verwaltungsgericht (Beschwerde, S. 2)
abzuweisen.
III.
1.
Im Beschwerdeverfahren werden die Verfahrenskosten in der Regel nach
Massgabe des Unterliegens und Obsiegens auf die Parteien verlegt. Den
Behörden werden Verfahrenskosten nur auferlegt, wenn sie schwerwie-
gende Verfahrensmängel begangen oder willkürlich entschieden haben
(§ 31 Abs. 2 VRPG).
Entsprechend dem Verfahrensausgang haben die unterliegenden Be-
schwerdeführer die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Beschwerdever-
fahrens vollumfänglich zu übernehmen, zumal den Vorinstanzen keine
(schwerwiegenden) Verfahrensmängel vorzuwerfen sind. Sie haften dafür
solidarisch (§ 33 Abs. 3 VRPG).

- 26 -
2.
2.1.
Für die Verlegung der Parteikosten gilt ebenfalls das Unterliegerprinzip
(§ 32 Abs. 2 VRPG). Anders als bei den Verfahrenskosten werden die Be-
hörden bei den Parteikosten nicht privilegiert (§ 32 Abs. 2 VPRG im Ver-
gleich zu § 31 Abs. 2 Satz 2 VRPG).
Die obsiegenden und anwaltlich vertretenen Parteien, die Beschwerdegeg-
nerin und der Gemeinderat X. (Parteistellung gemäss § 13 Abs. 2 lit. f
VRPG), haben gegenüber den Beschwerdeführern Anspruch auf vollen
Ersatz ihrer Parteikosten. Diese sind ihnen von den Beschwerdeführern
unter solidarischer Haftbarkeit zu ersetzen (§ 33 Abs. 3 VRPG).
2.2.
Die Höhe der Parteientschädigung richtet sich nach Massgabe des Dekrets
über die Entschädigung der Anwälte vom 10. November 1987 (Anwaltstarif;
SAR 291.150 [nachfolgend: AnwT]) (§ 1 Abs. 1 AnwT). Die Entschädigung
in Verwaltungssachen bestimmt sich nach den §§ 8a ff. AnwT. In vermö-
gensrechtlichen Streitsachen bemisst sich die Entschädigung nach dem
gemäss § 4 AnwT berechneten Streitwert. Innerhalb der vorgesehenen
Rahmenbeträge richtet sich die Entschädigung nach dem mutmasslichen
Aufwand des Anwaltes sowie nach der Bedeutung und der Schwierigkeit
des Falles (§ 8a Abs. 2 AnwT). Die Entschädigung wird als Gesamtbetrag
festgesetzt. Auslagen und Mehrwertsteuer sind darin enthalten (§ 8c
AnwT).
In Bausachen geht das Verwaltungsgericht praxisgemäss von einer vermö-
gensrechtlichen Streitsache aus, wobei der Streitwert in der Regel 10 %
der Bausumme beträgt (vgl. Aargauische Gerichts- und Verwaltungsent-
scheide [AGVE] 1992, S. 397, Erw. 2a; 1989, S. 283, Erw. 2a/aa; 1983,
S. 249, Erw. 4a). Bei einem Streitwert von Fr. 347'076.00 (vgl. zu den Bau-
kosten Vorakten, act. 99) beträgt der Rahmen für die Parteientschädigung
Fr. 5'000.00 bis Fr. 15'000.00 (§ 8a Abs. 1 lit. a Ziff. 4 AnwT). Der genannte
Streitwert liegt im oberen Bereich des Rahmens. Der Aufwand der Anwälte
der Beschwerdegegnerin und des Gemeinderats X. ist aufgrund der
zahlreichen Rügen der Beschwerdeführer, mit denen sie sich auseinan-
dersetzen mussten, als mindestens durchschnittlich zu bezeichnen, auch
wenn ihnen diese grösstenteils schon aus dem vorinstanzlichen Beschwer-
deverfahren bekannt waren. Ebenso sind die Komplexität der Materie und
die Bedeutung des Falles für die Beschwerdegegnerin als mittel einzustu-
fen. Unter Berücksichtigung aller Faktoren erscheinen Parteientschädigun-
gen in Höhe von je Fr. 8'000.00 als angemessen. Die Parteientschädigung
an den Gemeinderat ist jedoch auf der Grundlage von § 12a Abs. 1 AnwT,
der aus Rechtsgleichheitsgründen auch auf Entschädigungen zugunsten

- 27 -
des Gemeinwesens anwendbar ist (AGVE 2011, S. 247 ff.), um 25% auf
Fr. 6'000.00 herabzusetzen.
Das Verwaltungsgericht erkennt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer
Staatsgebühr von Fr. 10'000.00 sowie der Kanzleigebühr und den Ausla-
gen von Fr. 570.00, gesamthaft Fr. 10'570.00, sind von den Beschwerde-
führern zu bezahlen. Sie haften dafür solidarisch.
3.
3.1.
Die Beschwerdeführer werden unter solidarischer Haftbarkeit verpflichtet,
der Beschwerdegegnerin die vor Verwaltungsgericht entstandenen Partei-
kosten in Höhe von Fr. 8'000.00 zu ersetzen.
3.2.
Die Beschwerdeführer werden unter solidarischer Haftbarkeit verpflichtet,
dem Gemeinderat X. die vor Verwaltungsgericht entstandenen
Parteikosten in Höhe von Fr. 6'000.00 zu ersetzen.
Zustellung an:
die Beschwerdeführer (Vertreter)
die Beschwerdegegnerin (Vertreter)
den Gemeinderat X. (Vertreter)
das Departement Bau, Verkehr und Umwelt (Rechtsabteilung)
Mitteilung an:
den Regierungsrat
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht,
kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht
innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-rechtli-
chen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor

- 28 -
bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und
vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde
muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter
Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit
Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als
Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (Art. 82 ff. des Bun-
desgesetzes über das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz, BGG;
SR 173.110] vom 17. Juni 2005).
Aarau, 19. Juli 2022
Verwaltungsgericht des Kantons Aargau
3. Kammer
Vorsitz: Gerichtsschreiberin:
Winkler Ruchti