ag_verwaltungsgericht · WBE.2022.145 · 2022-11-10 · de
Obergericht / Verwaltungsgericht / 3. Kammer — WBE.2022.145


Verwaltungsgericht
3. Kammer
WBE.2022.145 / sr / we
(2022-000201)
Art. 117
Urteil vom 10. November 2022
Besetzung Verwaltungsrichter Michel, Vorsitz
Verwaltungsrichterin Dambeck
Verwaltungsrichter Leibundgut
Gerichtsschreiberin Ruchti
Beschwerde A._____ AG,
führerin
gegen
Regierungsrat des Kantons Aargau, Regierungsgebäude, 5000 Aarau
handelnd durch das Departement Bildung, Kultur und Sport,
Generalsekretariat, Bachstrasse 15, 5000 Aarau
Gegenstand Beschwerdeverfahren betreffend Denkmalschutz
Entscheid des Regierungsrats vom 2. März 2022

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Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten:
A.
1.
Das Gebäude Nr. aaa auf der Parzelle Nr. bbb der Gemeinde B. ("AJ")
befindet sich seit dem 19. September 2018 im Eigentum der A. AG, die am
15. November 2018 beim Gemeinderat B. ein Baugesuch für dessen
Umbau und Erneuerung einreichte. Weil das Gebäude in der Umgebung
von kantonal geschützten Baudenkmälern (Stiftskirche AL ["AL"]; "AM")
situiert ist, wurde die kantonale Denkmalpflege in das Baubewilligungsver-
fahren involviert. Diese kündigte der Bauherrin mit Schreiben vom
12. Dezember 2018 an, dass sie beabsichtige, die Schutzbedürftigkeit des
Gebäudes (erneut) abzuklären und das mit dem Entscheid des Verwal-
tungsgerichts BE.93.00194 vom 14. Dezember 1994 abgeschlossene
Unterschutzstellungsverfahren wiederaufzunehmen. Mit jenem Urteil des
Verwaltungsgerichts war die vom Regierungsrat am 30. Juni 1993
beschlossene Unterschutzstellung des Gebäudes Nr. aaa rechtskräftig
aufgehoben worden. In der Folge überarbeitete die Bauherrin ihr
Bauprojekt unter Berücksichtigung der Forderungen der Denkmalpflege.
Am 18. Februar 2020 wurde es vom Gemeinderat bewilligt, mit den von der
Abteilung für Baubewilligungen am 15. Januar 2020 und von der
Denkmalpflege am 20. Dezember 2019 verfügten Auflagen, die zum
integrierenden Bestandteil der Baubewilligung erklärt wurden.
2.
Im parallel geführten Unterschutzstellungsverfahren konsultierte die Denk-
malpflege die Kantonale Kommission für Denkmalpflege und Archäologie,
die im Bericht vom 11. Juni 2019 eine integrale Unterschutzstellung des
Gebäudes Nr. aaa befürwortete. Demgegenüber sprachen sich die
Bauherrin in ihren Stellungnahmen vom 27. Juni 2019 und 12. Oktober
2020 sowie der Gemeinderat B. mit Protokollauszügen zu seinen Sitzungen
vom 5. August 2019 und 19. Oktober 2020 gegen eine Unterschutzstellung
des Gebäudes aus.
3.
Am 19. August 2021 entschied das Departement Bildung, Kultur und Sport
(BKS), Abteilung Kultur, das Gebäude Nr. aaa integral unter kantonalen
Denkmalschutz zu stellen.
B.
Auf die dagegen erhobene Beschwerde der A. AG vom 31. August 2021
entschied der Regierungsrat am 2. März 2022 (RRB Nr. 2022-000201):
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

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2.
Die Kosten des Verfahren vor dem Regierungsrat, bestehend aus einer
Staatsgebühr von Fr. 2'500.– sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen
von Fr. 243.70, insgesamt Fr. 2'743.70, werden der Beschwerdeführerin
A. AG auferlegt. Unter Berücksichtigung des geleisteten
Kostenvorschusses von Fr. 2'500.– hat die Beschwerdeführern noch
Fr. 243.70 zu bezahlen.
3.
Die Ausrichtung einer Parteientschädigung entfällt.
C.
1.
Diesen Entscheid focht die A. AG mit Beschwerde vom 6. April 2022 beim
Verwaltungsgericht an, mit den Anträgen:
Es sei die Liegenschaft "AJ", C.-Strasse, B., Gebäude-Nr. aaa, Parzelle-
Nr. bbb nicht unter Schutz zu stellen. Der Entscheid der Vorinstanz sei
entsprechend aufzuheben.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Kantons
Aargau.
2.
Mit Beschwerdeantwort vom 3. Juni 2022 beantragte das BKS, Generalse-
kretariat, im Namen des Regierungsrats die kostenfällige Abweisung der
Beschwerde.
3.
Darauf replizierte die Beschwerdeführerin mit Eingabe vom 15. Juni 2022.
4.
Das BKS reichte (innert Frist) keine Duplik ein.
D.
Das Verwaltungsgericht hat den Fall am 10. November 2022 beraten und
entschieden.
Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
I.
1.
Gegen letztinstanzliche Entscheide der Verwaltungsbehörden ist die Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde zulässig (§ 54 Abs. 1 des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 [Verwaltungsrechtspfle-

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gegesetz, VRPG; SAR 271.200]). Der angefochtene Entscheid des Regie-
rungsrats ist verwaltungsintern letztinstanzlich. Das Verwaltungsgericht ist
somit für die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde zuständig.
2.
Die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen, insbesondere die Beschwerde-
befugnis nach § 42 Abs. 1 lit. a VRPG, geben zu keinen Bemerkungen An-
lass. Auf die frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutre-
ten.
3.
Mit der Beschwerde ans Verwaltungsgericht können die unrichtige oder un-
vollständige Feststellung des Sachverhalts sowie Rechtsverletzungen, ein-
schliesslich Ermessensunter- und -überschreitung sowie Ermessensmiss-
brauch, gerügt werden (§ 55 Abs. 1 VRPG). Die Rüge der Unangemessen-
heit ist hingegen nicht zulässig (Umkehrschluss aus § 55 Abs. 3 VRPG).
II.
1.
Die Beschwerdeführerin rügt – wie schon vor dem Regierungsrat –, dass
mit dem Entscheid des Verwaltungsgerichts BE.93.00194 vom
14. Dezember 1994 über die Unterschutzstellung des Gebäudes Nr. aaa
("AJ") bereits entschieden und diese verweigert worden sei. Folglich sei die
Sache rechtskräftig abgeurteilt worden ("res iudicata"), was einer
Neubeurteilung der Unterschutzstellung entgegenstehe. Des Weiteren
stehe der Vertrauensschutz einer Unterschutzstellung entgegen. Schliess-
lich bestreitet die Beschwerdeführerin einmal mehr die Schutzwürdigkeit
des Gebäudes und die Verhältnismässigkeit einer (integralen) Unterschutz-
stellung.
2.
2.1.
Zunächst gilt es klarzustellen, dass im vorliegenden Verfahren nicht über
die Frage zu entscheiden ist, ob und unter welchen Voraussetzungen der
Entscheid des Verwaltungsgerichts BE.93.00194 vom 14. Dezember 1994
abänderbar ist. Formell rechtskräftige Beschwerdeentscheide sind nur
durch die seinerzeitige Beschwerdebehörde (hier das Verwaltungsgericht)
mittels Revision bzw. Wiederaufnahme nach Massgabe der §§ 65 ff. VRPG
abänderbar (vgl. PIERRE TSCHANNEN/ULRICH ZIMMERLI/MARKUS MÜLLER,
Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. Auflage, Bern 2022, S. 320 f.). Beim Ver-
waltungsgericht wurde kein Antrag auf Wiederaufnahme des Unterschutz-
stellungsverfahrens gestellt und eine Wiederaufnahme wäre aufgrund der
Befristung in § 66 Abs. 2 VRPG von vornherein unzulässig. Eine andere,
hier zu beurteilende Frage ist, ob und inwieweit dem Entscheid des Verwal-
tungsgerichts BE.93.00194 materielle Rechtskraft zukommt und welche
Wirkungen gegebenenfalls damit verbunden sind.

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2.2.
In der Lehre wird zum Teil die Meinung vertreten, es sei fraglich, ob es im
öffentlichen Recht eine materielle Rechtskraft (analog derjenigen im Zivil-
und Strafprozess) gibt, unter Hinweis darauf, es entspreche nicht der
Eigenart des öffentlichen Rechts und der Natur der öffentlichen Interessen,
dass ein Verwaltungsakt, der dem Gesetz nicht mehr entspreche, unabän-
derlich sei (vgl. ULRICH HÄFELIN/GEORG MÜLLER/FELIX UHLMANN, allgemei-
nes Verwaltungsrecht, 8. Auflage, Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 1095). Ma-
terielle Rechtskraft bedeutet indessen nicht nur, dass ein Entscheid unab-
änderlich ist, sondern auch, dass der darin beurteilte Gegenstand nicht er-
neut zum Gegenstand eines Justizverfahrens gemacht werden kann
(TSCHANNEN/ZIMMERLI/MÜLLER, a.a.O., S. 315). Damit soll verhindert wer-
den, dass ein formell rechtskräftiger Entscheid immer wieder mit neuen Ge-
suchen infrage gestellt werden kann (Urteil des Bundesgerichts
1C_673/2013 vom 7. März 2014, Erw. 5.2). Obwohl umstritten ist, ob und
inwiefern der Begriff der materiellen Rechtskraft, der aus dem Zivilprozess-
recht stammt, im Verwaltungsrecht angewandt werden soll (MARTIN
BERTSCHI, in: ALAIN GRIFFEL [HRSG.], Kommentar zum Verwaltungsrechts-
pflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. Auflage, Zürich/Basel/Genf
2014, Vorbemerkungen zu §§ 86a–86d N 6), wird zumindest in der jünge-
ren bundesgerichtlichen Rechtsprechung auch den Entscheiden von Ver-
waltungsjustizbehörden grundsätzlich materielle Rechtskraft zuerkannt
(BGE 144 I 11, Erw. 4.2; 139 II 404, Erw. 8.2; Urteile des Bundesgerichts
1C_670/2021 vom 5. April 2022, Erw. 5.1, 2C_774/2018 vom 13. Mai 2019,
Erw. 3.1, 1C_126/2015 vom 5. November 2015, Erw. 7, und 1C_673/2013
vom 7. März 2014, Erw. 5). Hierbei werden allerdings – je nach Rechtsge-
biet – gewisse Einschränkungen gemacht, sofern zu denjenigen Tatsa-
chen, die im früheren Entscheid behandelt worden sind, neue Umstände
von einer gewissen Bedeutung hinzutreten, sich die Sach- und/oder
Rechtslage zwischenzeitlich geändert hat oder ein Entscheid über im frühe-
ren Verfahren offengelassene Punkte verlangt wird (BGE 139 II 404,
Erw. 8.2 für die internationale Amtshilfe in Steuerangelegenheiten).
Unterschieden wird dabei zwischen einer positiven und negativen Wirkung
der materiellen Rechtskraft. In positiver Hinsicht bindet die materielle
Rechtskraft das Gericht (oder eine verwaltungsinterne Beschwerdeinstanz)
in einem späteren Prozess an alles, was im Urteilsdispositiv des früheren
Prozesses festgestellt wurde (sog. Präjudizialitäts- oder Bindungswirkung).
In negativer Hinsicht verbietet die materielle Rechtskraft grundsätzlich je-
dem später angerufenen Gericht, auf ein Rechtsmittel einzutreten, dessen
Streitgegenstand mit dem rechtskräftig beurteilten (res iudicata, abgeurteil-
te Sache) identisch ist. Dies trifft zu, falls der Anspruch dem Gericht aus
demselben Entstehungsgrund und gestützt auf denselben Sachverhalt
erneut zur Beurteilung unterbreitet wird und sich wieder die gleichen Par-
teien gegenüberstehen. Bei der Prüfung der Identität des Anspruchs ist

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nicht der Wortlaut, sondern der Inhalt massgebend. Der neue Anspruch ist
deshalb trotz abweichender Umschreibung vom beurteilten nicht verschie-
den, wenn er in diesem bereits enthalten war oder wenn im neuen Verfah-
ren das kontradiktorische Gegenteil zur Beurteilung gestellt wird. Anderer-
seits sind Ansprüche trotz gleichen Wortlauts dann nicht identisch, wenn
sie nicht auf dem gleichen Entstehungsgrund, d.h. auf denselben Tatsa-
chen und rechtlichen Umständen, beruhen. Die materielle Rechtskraft
eines früheren Entscheids bedeutet grundsätzlich nur eine Bindung an das
Dispositiv, zur Feststellung von dessen Tragweite allerdings weitere Um-
stände, namentlich die Begründung des Entscheids, herangezogen werden
können (vgl. zum Ganzen Urteil des Bundesgerichts 2C_774/2018 vom
13. Mai 2019, Erw. 3.1 mit Hinweisen u.a. auf BGE 144 I 11, Erw. 4.2).
2.3.
Bei der Unterschutzstellung des Gebäudes Nr. aaa mit Entscheid vom
30. Juni 1993, der mit dem Urteil des Verwaltungsgerichts BE.93.00194
vom 14. Dezember 1994 aufgehoben wurde, stützte sich der Regierungsrat
auf das unterdessen (per 1. Januar 2010) aufgehobene Dekret über den
Schutz von Kulturdenkmälern vom 14. Oktober 1975 (Denkmalschutzde-
kret [DSD; AGS Band 9, S. 169 ff.]). Dabei qualifizierte der Regierungsrat
das Gebäude als historisch bedeutsames und erhaltungswürdiges Werk im
Sinne von § 1 Abs. 1 DSD. Zur Begründung wurde angeführt, der 1323
erstmals erwähnte AK in unmittelbarer Nachbarschaft der AL habe von
1486 bis 1558 als Wohnung des jeweiligen Stiftsprobsts gedient. Der
mittelalterliche Mauerbau mit einem Dachstuhl aus der Zeit um 1500 zeige
rückwärts noch ein Fenster mit Initialen "GS" und der Jahreszahl 1645. Mit
seinem trapezförmigen Grundriss gehöre der Bau zum baugeschichtlich
hochinteressanten Typus der überlieferten, mittelalterlichen
Chorherrenhäuser, die hiermit insgesamt unter Denkmalschutz gestellt
werden sollten. Trotz teilweise starken Veränderungen im Innern des
Gebäudes seien die mittelalterliche Grundsubstanz des Hauses mit den
Umfassungsmauern, den Geschossdecken, der Wendeltreppe und dem
Dachstuhl schutzwürdig. Die gegen eine Unterschutzstellung sprechenden
privaten Interessen der damaligen Grundeigentümerin gewichtete der Re-
gierungsrat weniger hoch, auch mit Rücksicht darauf, dass Grundrissver-
änderungen im Inneren des Gebäudes auch unter Denkmalschutz weiter-
hin möglich seien und Staatsbeiträge an die Mehrkosten für Renovationsar-
beiten geleistet würden (Vorakten, act. 77).
Demgegenüber befand das Verwaltungsgericht mit Entscheid BE.93.00194
vom 14. Dezember 1994, der Regierungsrat habe seinen Unterschutzstel-
lungsentscheid zu wenig begründet und dadurch das rechtliche Gehör der
(damaligen) Beschwerdeführerin verletzt. Je höher der Ermessensspiel-
raum einer Behörde – wie im Falle des Denkmalschutzes – sei, desto höher
seien auch die Anforderungen an die Begründungspflicht. Generell müsse
der Betroffene in die Lage versetzt werden, sich über die Tragweite des

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Entscheids Rechenschaft zu geben und ein allfälliges Rechtsmittel dage-
gen in voller Kenntnis der Entscheidgründe zu verfassen. Er habe insbe-
sondere nicht nur Anspruch auf Bekanntgabe der tatsächlichen Gründe, die
zum Entscheid geführt hätten, sondern auch auf Behandlung seiner Argu-
mente. Die Erhaltungswürdigkeit eines Bauwerks sei in hohem Masse ein
Ermessensentscheid und zur dazugehörigen Ermessensbetätigung gehöre
namentlich das spezifische Fachwissen einer Behörde, die den gesetzli-
chen Auftrag zum Kulturgüterschutz umzusetzen habe. Umso wichtiger sei
es, dass die Überlegungen der Denkmalschutzbehörde für die Unterschutz-
stellung sowohl dem betroffenen Grundeigentümer als auch der Rechtsmit-
telinstanz in nachvollziehbarer Weise und mit der erforderlichen Begrün-
dungsdichte vermittelt würden, zumal dem Verwaltungsgericht eine Über-
prüfung des Ermessens entzogen sei und der Regierungsrat das Verfahren
auch nicht selber instruiert und keinen Augenschein vor Ort durchgeführt,
sondern seinen Entscheid "am grünen Tisch" gefällt habe. Den erwähnten
Begründungsanforderungen genüge der Unterschutzstellungsentscheid
nicht. Die Begründung sei allzu dürftig und werde in keiner Weise doku-
mentiert. Wenn beispielsweise typologische Gründe für eine Unterschutz-
stellung angeführt würden, müsse auch der Symbolcharakter eines Gebäu-
des ausführlich erläutert und belegt werden, durch einen Vergleich und eine
Auseinandersetzung mit anderen verbliebenen Zeugen des gleichen Bau-
stils. Ausserdem müsse zu Fragen des Schutzkonzepts Stellung genom-
men werden. Eine rechtsstaatlich befriedigende Überprüfung des Unter-
schutzstellungsentscheids sei nur gewährleistet, wenn bereits im erstin-
stanzlichen Verfahren ein neutrales Fachgutachten zur Schutzwürdigkeit
eingeholt und dieses entsprechend gewürdigt werde oder aber die Ent-
scheidgründe selber (einschliesslich ihrer Dokumentation anhand von Pho-
tographien und anderen zweckdienlichen Unterlagen) einen vergleichbaren
Standard erreichten (Vorakten, act. 87 ff.).
2.4.
Heute, bald dreissig Jahre später, hat sich zwar die Sachlage insofern nicht
verändert, als nach wie vor dasselbe Gebäude unter kantonalen Denkmal-
schutz gestellt werden soll und die Schutzwürdigkeit des Gebäudes im We-
sentlichen aus der gleichen baulichen Substanz abgeleitet wird wie damals
(Grundstruktur des Hauses mit im Erdgeschoss trapezförmigem Kernbau,
der im 15. Jahrhundert auf die heutigen Grundmasse erweitert wurde; aus
dem 15. Jahrhundert stammende Deckenbalken über dem zweiten Ober-
geschoss; grosser profilierter gotischer Torbogen im Erdgeschoss; rauch-
geschwärzter, stehender Dachstuhl mit anhand von eingetieften, quadra-
tisch angeordneten Klötzchen nummerierten Sparren, wie sie bei anderen
Bauten aus dem 14. Jahrhundert überliefert sind; Reihenfenster im ersten
Obergeschoss mit der Fenstersäule und dem aussenseitigen Wappenrelief
von D. von 1645; Treppe mit barocken Balustern). Seither gibt es allerdings
neue, breitere und tiefere Erkenntnisse zum (kunst-)historischen
Hintergrund des Gebäudes. So hat die Stiftung für Forschung in Spätantike

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und Mittelalter HR. Sennhauser (FSMA) in den Jahren 2001 bis 2013 das
"Grundbuch B." erarbeitet, in welchem das Gebäude Nr. aaa ("AJ oder AK")
ausführlicher beschrieben wird als in der Vorgängerausgabe aus dem Jahr
1991, mit detaillierten Angaben zur Entstehung und baulichen Entwicklung
des Gebäudes über die Jahrhunderte ("Baudaten"), den ehemaligen
Besitzern und Bewohnern und den Hausnamen, mit das Gebäude
betreffenden historischen Texten, Plänen, weiteren Dokumenten, Fotos
und alten Ansichten (Vorakten, act. 107–119). Zudem erschien im Jahr
2004 mit dem Beitrag "AL" von Rainald Fischer und Hans Rudolf
Sennhauser (in: Geschichte des Fleckens B., herausgegeben von Albert
und Hans Rudolf Sennhauser und Alfred Hidber) ein Fachartikel, der sich
unter anderem sehr spezifisch mit den Chorhöfen bzw. Chorherrenhäusern
des Stiftbezirks, darunter das Gebäude Nr. aaa, und deren Geschichte
befasste (Vorakten, act. 93–95). Am 23. März 2019 wurden der Dachstuhl,
die nummerierten Deckenbalken des zweiten Obergeschosses sowie die
undatierten Balken des Erdgeschosses und des ersten Obergeschosses
einer dendrochronologischen Untersuchung unterzogen. Im dazu
verfassten Untersuchungsbericht des Archäologischen Dienstes des
Kantons Bern vom 8. April 2019 (Vorakten, act. 126–129) wurde als Fazit
festgehalten, dass die Deckenbalken des zweiten Obergeschosses zeitlich
eine Einheit bildeten und im Herbst/Winter 1427/28 und 1428/29
geschlagen worden seien. Bald darauf dürften sie verbaut worden sein.
Das Gebäude scheine also den Brand von 1471 (Grossbrand in B.)
unversehrt überstanden zu haben. Die restlichen Hölzer liessen sich nicht
datieren.
Zu diesen neuen Untersuchungs- und Forschungsergebnissen gesellt sich
eine veränderte Rechtslage, indem das DSD per 1. Januar 2010 durch das
Kulturgesetz vom 31. März 2009 (KG; SAR 495.200) und die Verordnung
zum Kulturgesetz vom 4. November 2009 (VKG; SAR 495.211) respektive
die darin enthaltenen Bestimmungen zum Schutz von Baudenkmälern ab-
gelöst wurde. Die Definition von Baudenkmälern gemäss § 24 Abs. 1 lit. a
KG ist umfassender als diejenige der Kulturdenkmäler nach § 1 DSD. Wäh-
rend sich die Schutz- oder Erhaltungswürdigkeit eines Bauwerks unter der
Herrschaft des DSD aus der historischen, künstlerischen oder wissen-
schaftlichen Bedeutung ergeben musste (§ 1 Abs. 1 DSD), spricht man von
Baudenkmälern im Sinne von § 24 Abs. 1 lit. a KG, wenn die Erhaltung
eines Bauwerks als Zeugnis und Ausdruck einer historischen, gesellschaft-
lichen, politischen, wirtschaftlichen, wissenschaftlichen, baukünstlerischen,
handwerklichen oder technischen Situation im Interesse der Öffentlichkeit
liegt oder wenn ein Bauwerk zusammen mit Landschaft oder Siedlung eine
Einheit bildet und dessen Erhaltung dadurch im Interesse der Öffentlichkeit
liegt. Diese inhaltliche Neukonzeption steht in Einklang mit dem Überein-
kommen zum Schutz des baugeschichtlichen Erbes in Europa vom
3. Oktober 1985 ("Granada-Übereinkommen"; SR 0.440.4), das für die
Schweiz am 1. Juli 1996 in Kraft getreten ist und wonach als Baudenkmäler

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alle Bauwerke von herausragendem geschichtlichem, archäologischem,
künstlerischem, wissenschaftlichem, sozialem oder technischem Interesse
gelten, mit Einschluss zugehöriger Einrichtungen und Ausstattungen (Art. 1
Ziff. 1), unabhängig von ihrem Alter (vgl. dazu das Urteil des Bundesge-
richts 1C_43/2020 vom 1. April 2021). Sie entspricht ferner der heutigen
Tendenz (in Rechtsordnungen anderer Kantone), auch neuere stilbildende
baukünstlerische Entwicklungen und Strömungen zu bewahren (vgl. dazu
das Urteil des Bundesgerichts 1C_514/2020 vom 5. Mai 2021). Auf die
Beurteilung der Schutzwürdigkeit des streitgegenständlichen Gebäudes
Nr. aaa dürfte die besagte Neukonzeption jedoch keinen grossen Einfluss
haben, weil dafür dessen (kunst-)historische Bedeutung im Vordergrund
steht. Verfahrensmässig entscheidet nach § 27 Abs. 2 und 3 KG sowie § 27
VKG in Abweichung von § 6 Abs. 1 DSD nicht mehr der Regierungsrat als
erstinstanzliche Behörde über die Unterschutzstellung eines Baudenkmals,
sondern das zuständige Departement (BKS). Und neu ist der Antrag auf
Unterschutzstellung eines Bauwerks, der neben den früher berechtigten
Antragsstellern auch vom Grundeigentümer selber gestellt werden kann,
an das BKS zu richten, welches das Verfahren auch von Amtes wegen ein-
leiten kann, nicht mehr an die kantonale Kommission für Denkmalpflege,
die das Gesuch unter der Herrschaft des DSD zuhanden des Regierungs-
rats vorberaten hat; an den Regierungsrat gelangte das Gesuch nur, wenn
die Kommission die Schutzwürdigkeit bejahte (§ 6 Abs. 1 DSD). Heute hat
die Kommission für Denkmalpflege und Archäologie (nachfolgend: KKDA)
eine verwaltungsunabhängigere Position und ist vom BKS zur Frage der
Unterschutzstellung lediglich zu konsultieren. Ihre Stellungnahme geht zur
Vernehmlassung an die Parteien (§ 27 Abs. 2 und 3 VKG).
Im Unterschied zum erstmaligen Unterschutzstellungsverfahren in den frü-
hen 1990er-Jahren stützt sich der Entscheid des BKS, von Amtes wegen
ein neuerliches Unterschutzstellungsverfahren für das Gebäude Nr. aaa
einzuleiten, auf eine ausführlichere Dokumentation, die neben zahlreichen
Fotos zur historischen Bausubstanz des Gebäudes dieses betreffende
Auszüge aus dem von der FSMA erarbeiteten "Grundbuch B.", verschiede-
ne Fachartikel zum Stiftsbezirk sowie den dendrochronologischen Untersu-
chungsbericht vom 8. April 2019 enthält, der das hohe Alter der untersuch-
ten Balken und Sparren bestätigte. Kommt hinzu, dass die KKDA am
11. Juni 2019 sehr detailliert zur Schutzwürdigkeit des Gebäudes Stellung
nahm und diese als Fachinstanz ausführlich und schlüssig begründete (sie-
he dazu auch die Ausführungen in Erw. 4.2 hinten).
Selbst wenn aber trotz dieser zwischenzeitlich veränderten Umstände an-
genommen würde, dass dem heutigen Unterschutzstellungsverfahren und
demjenigen von Anfang der 1990er-Jahre der gleiche Anspruch zugrunde
liegt (= Anspruchsidentität), kann mit Bezug auf die Schutzwürdigkeit des
Gebäudes Nr. aaa vor allem insofern nicht von einer vom Verwaltungsge-
richt mit dem Entscheid BE.93.00194 vom 14. Dezember 1994 rechtskräftig

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abgeurteilten Sache ausgegangen werden, als sich das Verwaltungsge-
richt in jenem Entscheid gerade nicht zur Schutzwürdigkeit des Gebäudes
äusserte, diese mithin nicht verneinte, sondern explizit offenliess, weil ihm
die notwendigen Entscheidungsgrundlagen für eine entsprechende Beur-
teilung fehlten, die aus seiner Sicht von der Vorinstanz beizubringen ge-
wesen wären. Das hohe öffentliches Interesse am Denkmalschutz gebietet
hier eine Klärung der vom Verwaltungsgericht noch nicht beurteilten Frage
der Schutzwürdigkeit. Die Ausgangslage ist insofern nicht vergleichbar mit
derjenigen in einem Zivilprozess, wo der Kläger, der seinen zivilrechtlichen
Anspruch (im Geltungsbereich der Verhandlungsmaxime) zu wenig be-
gründet bzw. substanziiert und/oder beweist, in die Situation gerät, dass er
seinen Anspruch nicht mehr im Rahmen einer zweiten, besser begründeten
Klage gerichtlich durchsetzen kann. Davon sind rein private Interessen be-
troffen, denen aus Gründen des Allgemeinwohls nicht unbedingt zum
Durchbruch verholfen werden muss. Wenn es dagegen um die Durchset-
zung gewichtiger öffentlicher Interessen geht, können sich die (positive)
Bindungs- und die (negative) Sperrwirkung der materiellen Rechtskraft nur
auf die von einer Verwaltungsjustizbehörde tatsächlich beurteilten Fragen
beziehen. Folglich steht der verwaltungsgerichtliche Entscheid
BE.93.00194 vom 14. Dezember 1994 einer "Neubeurteilung" der Schutz-
würdigkeit des Gebäudes Nr. aaa – effektiv handelt es sich mangels
damaliger Überprüfung der Schutzwürdigkeit durch das Verwaltungsgericht
um eine erstmalige verwaltungsgerichtliche Beurteilung der
Schutzwürdigkeit – nicht entgegen.
2.5.
Was die Beschwerdeführerin für die Massgeblichkeit des verwaltungsge-
richtlichen Entscheids BE.93.00194 vom 14. Dezember 1994 und das Vor-
liegen einer abgeurteilten Sache ("res iudicata") zur Frage der Schutzwür-
digkeit des Gebäudes Nr. aaa sowie die Unzulässigkeit einer
Neubeurteilung der Unterschutzstellung unter Bezugnahme auf die
bundesgerichtliche Rechtsprechung (BGE 144 I 11) vorbringt, vermag
nicht zu überzeugen. Wohl hat das Verwaltungsgericht im damaligen Urteil
eine Unterschutzstellung abgelehnt und die vorinstanzliche
Unterschutzstellungsanordnung aufgehoben, aber nicht etwa mit der
Begründung, das Gebäude Nr. aaa sei nicht (hinreichend) schutzwürdig.
Dieser Frage widmete sich das Verwaltungsgericht nach dem oben
Ausgeführten gerade nicht und liess an die Adresse der Vorinstanz
verlauten, dass Unterschutzstellungsbegehren (künftig) besser darzulegen
und zu dokumentieren seien (dies in Abkehr zur bis dahin geübten Praxis,
wonach das Verwaltungsgericht auch bei mangelhaft begründeten
Unterschutzstellungen jeweils ein fachliches Gutachten zur
Schutzwürdigkeit eines Baudenkmals eingeholt hatte). Dass das
Verwaltungsgericht in der damaligen Situation keine Rückweisung an den
Regierungsrat zur Neubeurteilung der Unterschutzstellung vorgenommen

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hat, lässt sich dabei nicht dahingehend interpretieren, dass eine Beurtei-
lung der Schutzwürdigkeit im Rahmen eines neuen Unterschutzstellungs-
verfahrens mit eingehenderer Begründung und Dokumentation der Schutz-
würdigkeit des Gebäudes Nr. aaa für alle Zeiten ausgeschlossen werden
sollte. Vielmehr dürfte aus damaliger Sicht des Verwaltungsgerichts bloss
keine Notwendigkeit oder Dringlichkeit für eine unmittelbare Fortsetzung
des Unterschutzstellungsverfahrens bestanden haben.
Ob das Verwaltungsgericht den Unterschutzstellungsentscheid des Regie-
rungsrats aus formellen oder materiellen Gründen aufhob, lässt sich nicht
klar einordnen, zumal auch eine Verletzung des Gehörsanspruchs der da-
maligen Beschwerdeführerin festgestellt wurde, bei welcher es sich eindeu-
tig um einen Verfahrensfehler und nicht bloss eine unzureichend begrün-
dete und dokumentierte Unterschutzstellung im Sinne einer "materiell man-
gelhaften Beweisführung" handelt. Entscheidend für die Frage der materiel-
len Rechtskraft und der damit verbundenen Wirkungen des verwaltungsge-
richtlichen Entscheids ist aber ohnehin nicht, ob die Unterschutzstellung
wegen eines formellen oder materiellen Mangels aufgehoben wurde, son-
dern, dass die Frage nach der Schutzwürdigkeit des Gebäudes Nr. aaa da-
mals nicht beantwortet wurde und sich die Sach- und Rechtslage seither
verändert haben. Daher spielt es auch keine Rolle, ob eine Heilung der
Gehörsverletzung im Rechtsmittelverfahren vor Verwaltungsgericht mög-
lich gewesen wäre.
Dem verwaltungsgerichtlichen Entscheid BE.93.00194 vom 14. Dezember
1994 war kein "zweistufiges" Unterschutzstellungsverfahren vorgelagert.
Der Regierungsrat hat am 30. Juni 1993 nicht als Beschwerdeinstanz, son-
dern als erste Instanz über die Unterschutzstellung entschieden. Das Ver-
fahren nach DSD war anders ausgestaltet als das heutige Verfahren nach
KG und VKG (vgl. dazu schon die Ausführungen in Erw. 2.4 vorne). Was
die Beschwerdeführerin aus der angeblichen "Zweistufigkeit" des verwal-
tungsinternen Verfahrens ableitet, ist so oder so nicht ersichtlich.
Es liegt im ureigenen Interesse der Behörden und gehört zu ihren Aufga-
ben, eine beabsichtigte Unterschutzstellung schon im ersten Anlauf genü-
gend zu begründen und zu dokumentieren, damit die Unterschutzstellung
im Rechtsmittelverfahren standhält bzw. nicht aufgehoben wird und – je
nach Aufhebungsgrund – allenfalls ein weiteres Unterschutzstellungsver-
fahren notwendig wird. Die Vorstellung der Beschwerdeführerin, dass eine
Behörde die Unterschutzstellung bewusst und mit voller Absicht zu wenig
begründen und dokumentieren könnte, um den Eintritt der materiellen
Rechtskraft eines die Unterschutzstellung ablehnenden Rechtsmittelent-
scheids zu verhindern, erscheint abwegig. Das Ziel der Behörden muss
stets darauf ausgerichtet sein, einem erhaltungswürdigen Baudenkmal
möglichst rasch dem ihm gebührenden Schutz zukommen zu lassen. Wenn

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eine Unterschutzstellung wegen mangelnder Begründung und Dokumenta-
tion der Schutzwürdigkeit eines Bauwerks aufgehoben wird, ist damit dem
öffentlichen Interesse am Denkmalschutz in keiner Weise gedient.
Auf die Frage, ob und inwiefern ein Rechtsmittelentscheid, der die Schutz-
würdigkeit eines Bauwerks mangels genügender Entscheidungsgrundla-
gen explizit offenlässt, Vertrauen im Hinblick darauf zu begründen vermag,
dass eine Unterschutzstellung, die an die Schutzwürdigkeit anknüpft, für
alle Zeiten entfällt, wird im Zusammenhang mit den Erwägungen zum Ver-
trauensschutz, der einer Unterschutzstellung des Gebäudes Nr. aaa nach
Auffassung der Beschwerdeführerin ebenfalls entgegenstehen soll, zurück-
zukommen sein (siehe dazu Erw. 3.3 nachfolgend). Der Rechtssicherheit
ist es jedenfalls nicht abträglich, wenn an der materiellen Rechtskraft eines
Entscheids nur damit effektiv beurteilte Fragen teilhaben und nicht auch
Punkte, über die erklärtermassen und offenkundig nicht befunden wurde
bzw. werden konnte.
Dass der Kanton seit der Aufhebung der Unterschutzstellung des Gebäu-
des Nr. aaa mit verwaltungsgerichtlichem Entscheid BE.93.00194 vom
14. Dezember 1994 nichts mehr unternommen hat, um den Erhalt des Ge-
bäudes zu sichern, war auch aus Sicht des Denkmalschutzes nicht optimal.
Aus dieser behördlichen Passivität zu schliessen, das Gebäude sei nicht
schutzwürdig, wäre jedoch verfehlt. Die Schutzwürdigkeit ist objektiv zu
beurteilen und nicht daran zu messen, wie gut und effizient die Behörden
ihren Auftrag zum Denkmalschutz erfüllen. Immerhin ist der Einwand des
BKS nachvollziehbar, dass staatliche Ressourcen auch für den Denkmal-
schutz begrenzt seien und die Unterschutzstellung des Gebäudes Nr. aaa
mangels konkreter Sanierungsabsichten der vormaligen Eigentümerschaft
nicht zuoberst auf der Prioritätenliste gestanden habe. Tatsächlich kommt
es nicht selten vor, dass Bauwerke erst unter Schutz gestellt werden, wenn
Veränderungen geplant sind, die in die erhaltungswürdige Bausubstanz
eingreifen und diese nachteilig beeinflussen. Das Risiko, dass das Gebäu-
de Nr. aaa in all den Jahren seit dem ersten Unterschutzstellungsverfahren
durch fundamentale Eingriffe in die Gebäudestruktur hätte beeinträchtigt
("zerbaut") werden können, war dabei ein kalkuliertes; denn von baubewil-
ligungspflichtigen Änderungen am Gebäude hätte die kantonale Denkmal-
pflege – wie hier geschehen – aufgrund des Umgebungsschutzes kantonal
geschützter Baudenkmäler in der unmittelbaren Umgebung in jedem Fall
rechtzeitig erfahren, und zwar aufgrund der in § 32 KG vorgeschriebenen
Zustimmung des BKS zu baulichen Vorkehrungen, welche die Wirkung von
kantonal geschützten Baudenkmälern beeinträchtigen könnten.
2.6.
Als Zwischenergebnis ist festzuhalten, dass der verwaltungsgerichtliche
Entscheid BE.93.00194 vom 14. Dezember 1994 keine Präjudiz- oder Bin-

- 13 -
dungswirkung bezüglich der damit nicht beurteilten Frage der Schutzwür-
digkeit des Gebäudes Nr. aaa entfaltet. Weil insoweit keine abgeurteilte
Sache vorliegt, dürfen sich die Behörden weiterhin mit der Schutzwürdigkeit
des Gebäudes befassen und diese nach Massgabe der aktuellen (im
Vergleich zu früher veränderten) Umstände beurteilen. Diese Beurteilung
ist den Behörden durch den damaligen Befund des Verwaltungsgerichts,
die Schutzwürdigkeit sei von der Vorinstanz zu wenig begründet und doku-
mentiert worden, nicht verwehrt.
3.
3.1.
Die Beschwerdeführerin macht ferner geltend, sie habe die streitbetroffene
Liegenschaft im Jahr 2018 im Vertrauen darauf erworben, dass das Ge-
bäude Nr. aaa nicht unter Schutz gestellt worden sei. Vom damaligen Bau-
amtsleiter der Gemeinde B. habe sie die unbestritten gebliebene Zusage
erhalten, dass die Liegenschaft als einziges Grundstück im Fleckengebiet
B. nicht unter Schutz stehe. Äusserungen von Personen in so wichtigen
Positionen dürfe im Rechtsverkehr Vertrauen geschenkt werden. Es möge
sein, dass der Bauamtsleiter nicht für Fragen des kantonalen
Denkmalschutzes zuständig sei. Er sei aber Teil des Workshops gewesen,
in welchem die Parteien und das BKS zusammen ein bewilligungsfähiges
Projekt ausgearbeitet hätten. Zudem ändere die Einflussnahme des BKS
auf den Bewilligungsprozess nichts an der Kompetenz der Gemeinde zur
Erteilung der Baubewilligung. Daher habe die Beschwerdeführerin den
damaligen Bauamtsleiter als zuständig für die Abgabe der Zusicherung
erachten dürfen, dass die Liegenschaft nicht unter Denkmalschutz stehe.
Für eine Kontaktaufnahme mit der kantonalen Denkmalpflege im Hinblick
auf den Grundstückserwerb habe für die Beschwerdeführerin vor diesem
Hintergrund keine Veranlassung bestanden. Die kantonale Denkmalpflege
habe sich erst nach Einreichung des Baugesuchs bemüssigt gesehen, sich
in das damals pendente Baubewilligungsverfahren einzuklinken. Es wäre
für die Beschwerdeführerin ressourcenschonender gewesen, wenn sich die
kantonale Denkmalpflege von der Gemeinde über die Handänderung hätte
orientieren lassen, bevor die Beschwerdeführerin mit grossem Aufwand
das Baugesuch (inklusive aller Planunterlagen) habe ausarbeiten lassen.
Die jahrzehntelange "stupende Passivität" der Denkmalpflege habe das
Vertrauen in den Bestand des verwaltungsgerichtlichen Entscheids
BE.93.00194 vom 14. Dezember 1994 begründet. Erst 24 Jahre später auf
die Angelegenheit zurückzukommen, wirke entrückt und falsch.
3.2.
Der in Art. 9 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossen-
schaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101) verankerte Grundsatz von Treu und
Glauben verleiht einer Person Anspruch auf Schutz des berechtigten Ver-
trauens in behördliche Zusicherungen oder sonstiges, bestimmte Erwartun-
gen begründendes Verhalten der Behörden (BGE 131 II 627, Erw. 6.1;

- 14 -
129 I 161, Erw. 4.1; Urteil des Bundesgerichts 1C_585/2015 vom 9. Mai
2016, Erw. 3.4; ULRICH HÄFELIN/GEORG MÜLLER/FELIX UHLMANN, a.a.O.,
Rz. 624). Als Anknüpfungspunkt für den Vertrauensschutz muss vorab ein
Vertrauenstatbestand, eine Vertrauensgrundlage vorhanden sein. Darunter
ist das Verhalten eines staatlichen Organs zu verstehen, das bei den be-
troffenen Privaten bestimmte Erwartungen auslöst, sei dies in Form von
Rechtsanwendungsakten (Verfügungen und Entscheide, verwaltungs-
rechtliche Verträge, Auskünfte und Zusagen, Verwaltungs- und Gerichts-
praxis), Rechtssetzungsakten, Planungsakten oder bloss der Duldung
eines rechtswidrigen Zustands (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O.,
Rz. 627 ff.). Die vorübergehende Duldung eines rechtswidrigen Zustands
hindert aber die Behörde nicht an der späteren Behebung dieses Zustands.
Eine Vertrauensgrundlage, die der Wiederherstellung der Rechtmässigkeit
ganz oder teilweise entgegensteht, wird durch behördliche Untätigkeit nur
in Ausnahmefällen geschaffen (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 651
mit Hinweisen). Die Praxis, wonach auch durch das Unterlassen notwendi-
ger Hinweise oder Aufklärungen seitens der Behörde eine Vertrauens-
grundlage geschaffen werden kann, wurde im Zusammenhang mit unrich-
tigen behördlichen Auskünften entwickelt und setzt eine Aufklärungs- oder
Beratungspflicht der Behörde voraus (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O.,
Rz. 671).
Auf Vertrauensschutz kann sich sodann nur berufen, wer von der Vertrau-
ensgrundlage Kenntnis hatte und ihre allfällige Fehlerhaftigkeit nicht kannte
und bei gehöriger Sorgfalt auch nicht hätte erkennen müssen
(HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 654 ff.). Und in der Regel kann
Vertrauensschutz nur geltend machen, wer gestützt auf sein Vertrauen eine
Disposition, etwa Investitionen, getätigt hat, die ohne Nachteil nicht wieder
rückgängig gemacht werden können (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O.,
Rz. 659). Zwischen Vertrauen und Disposition muss ein Kausalzusammen-
hang gegeben sein. Dieser fehlt, wenn anzunehmen ist, dass die Disposi-
tion auch ohne ein Vertrauen begründendes behördliches Verhalten bzw.
bei Kenntnis der Mangelhaftigkeit der Vertrauensbasis vorgenommen wor-
den wäre (HÄFELIN/MÜLLER/ UHLMANN, a.a.O., Rz. 663). Und selbst wenn
die Voraussetzungen des Vertrauensschutzes erfüllt sind, können sich Pri-
vate nicht darauf berufen, falls ein überwiegendes öffentliches Interesse
entgegensteht. Die Interessenabwägung im Einzelfall bleibt daher vorbe-
halten und bildet eine Schranke des Vertrauensschutzes. Unter Umständen
kann bei überwiegendem öffentlichen Interesse aber ein finanzieller Ersatz
des Vertrauensschadens (anstelle des Bestandesschutzes respektive der
Bindung an die Vertrauensgrundlage) in Betracht kommen
(HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 664 und 699).
.

- 15 -
3.3.
Stellt man auf die oben (in Erw. 3.1) wiedergegebenen Ausführungen der
Beschwerdeführerin ab, scheint sie sich im Vorfeld des Erwerbs der Par-
zelle Nr. bbb und des sich darauf befindlichen Gebäudes Nr. aaa im Jahr
2018 einzig bei der Abteilung Bau, Planung & Umwelt der Gemeinde B.
darüber informiert zu haben, ob das Gebäude unter Denkmalschutz steht.
Die Auskunft, die sie vom Abteilungsleiter dazu erhielt, wonach das
Gebäude weder unter kommunalem noch kantonalen Denkmalschutz
stehe, war richtig. Daraus lässt sich allerdings nicht ohne weiteres
schlussfolgern, dass im fraglichen Zeitpunkt keine Absicht der kantonalen
Behörden bestand, das Gebäude unter (kantonalen) Denkmalschutz zu
stellen. Die Vorinstanz verweist in diesem Zusammenhang zu Recht auf
das Urteil des Bundesgerichts 1C_487/2009 vom 10. August 2010,
Erw. 3.2, wonach der Käufer eines Grundstücks nicht darauf vertrauen
dürfe, dass das Objekt inskünftig nicht inventarisiert oder geschützt werde,
bloss, weil es im Kaufzeitpunkt noch in keinem Inventar (schützenswerter
oder geschützter) Denkmäler verzeichnet war. Oftmals – so das Bun-
desgericht – würden Schutzmassnahmen erst aufgrund eines konkreten
Bauvorhabens erwogen. Um diesbezüglich Gewissheit zu erlangen, hätte
sich die Klägerin bei der kantonalen Denkmalpflege nach entsprechenden
Absichten der Unterschutzstellung erkundigen können und müssen, was
sie zugegebenermassen unterlassen hat. Dazu sei angemerkt, dass von
Bau-, aber auch Immobilienfachleuten erwartet werden darf, dass sie bei
der zuständigen Behörde Rückfragen nach möglichen Überbauungshinder-
nissen tätigen (vgl. dazu das Urteil des Bundesgerichts 1C_344/2017 vom
17. April 2018, Erw. 5.2.1). Für Fragen dazu, ob eine künftige kantonale
Unterschutzstellung des Gebäudes Nr. aaa erwogen werden könnte, war
die kommunale Abteilung Bau, Planung & Umwelt ganz offensichtlich nicht
die zuständige Auskunftsstelle.
Wenn aufgrund der Nichtaufnahme eines Objekts in ein Schutzinventar
nicht darauf vertraut werden darf, dass keine Unterschutzstellung geplant
ist oder auf ein Bauvorhaben hin erwogen werden könnte, darf dasselbe
auch nicht aus der reinen (jahrzehntelangen) Passivität der Denkmal-
schutzbehörde geschlossen werden. Wie gesehen (vgl. Erw. 3.2 vorne),
bildet schon die reine Passivität der Behörde bei der Herstellung des recht-
mässigen Zustands nur in Ausnahmefällen eine Vertrauensgrundlage. Erst
recht ist daher Zurückhaltung geboten, wenn die Passivität – wie der einst-
weilige Verzicht auf die Unterschutzstellung eines schutzwürdigen Bau-
werks – nicht rechtswidrig ist und keine (unmittelbare) Handlungspflicht sei-
tens der Behörde besteht. Aus dem Entscheid des Verwaltungsgerichts
BE.93.00194 vom 14. Dezember 1994, falls dieser der Beschwerdeführerin
beim Erwerb der Liegenschaft überhaupt schon vorlag, was aufgrund ihrer
vagen Angaben in diesem Zusammenhang unklar ist, durfte sie nicht ohne
weiteres ableiten, dass die Denkmalschutzbehörde keinen zweiten Anlauf
nehmen würde, um das Gebäude Nr. aaa unter Schutz zu stellen; dies

- 16 -
umso weniger, als sich das Verwaltungsgericht im fraglichen Entscheid
nicht (verneinend) zur Schutzwürdigkeit des Gebäudes geäussert hatte.
Eine Nachfrage, ob die kantonale Denkmalschutzbehörde kein zweites
Unterschutzstellungsverfahren beabsichtigt, hätte sich unter den
gegebenen Umständen aus Gründen der Vorsicht auf jeden Fall
aufgedrängt. Eine entsprechende Aufklärungs- oder Beratungspflicht der
kantonalen Denkmalpflege bestand in der konkreten Situation nicht, was
die Beschwerdeführerin auch nicht geltend macht. Namentlich trifft die
Denkmalschutzbehörde keine allgemeine Verpflichtung, Personen, die ein
schützenswertes Gebäude erwerben, aus blossem Anlass der
Handänderung über die Möglichkeit einer Unterschutzstellung zu
informieren.
3.4.
Mit anderen Worten fehlt es im vorliegenden Fall bereits an einer genügen-
den Vertrauensgrundlage, gestützt auf welche die Beschwerdeführerin in
guten Treuen und ohne weitere Abklärungen bei der dafür zuständigen
kantonalen Denkmalpflege hätte annehmen dürfen, dass für das Gebäude
Nr. aaa aktuell keine Absichten (mehr) bestehen, es unter kantonalen
Denkmalschutz zu stellen. Entsprechend steht der Vertrauensschutz einer
Unterschutzstellung des Gebäudes nicht entgegen.
4.
4.1.
Die Beschwerdeführerin stellt des Weiteren die Schutzwürdigkeit des Ge-
bäudes Nr. aaa in Frage und führt dazu aus, es wirke vor dem Hintergrund
der 24-jährigen Passivität der Denkmalschutzbehörde "irgendwie peinlich",
von einem "hohen öffentlichen Interesse" am Schutz dieses Gebäudes zu
sprechen. Dass sie (die Beschwerdeführerin) im Baubewilligungsverfahren
mit der kantonalen Denkmalpflege kooperiert habe und auf deren Wünsche
eingegangen sei, habe daran gelegen, dass sie möglichst rasch in den Ge-
nuss einer Baubewilligung für den Umbau habe kommen wollen. Sie sei
durch die Einmischung der Denkmalpflege massiv in ihrem Eigentum be-
einträchtigt worden. Weder könne sie das im Ursprung angedachte Miet-
budget (anstelle von sieben gebe es nur noch fünf Wohnungen) gegenüber
der kreditgebenden Bank vereinbarungsgemäss umsetzen, noch könne sie
ihr investiertes Kapital angemessen verzinsen. Endlich sei darauf hinzuwei-
sen, dass die Elemente der Schutzwürdigkeit bereits im Verfahren 1994
bekannt gewesen seien. Es möge sein, dass aufgrund der technologischen
Entwicklung heute weitergehende Erkenntnisse vorliegen würden. Auf den
Umstand, dass die Liegenschaft im Ursprung auf das 14. Jahrhundert zu-
rückgehe, sei aber schon damals hingewiesen worden. Die historischen
Parameter sein schon 1994 bestens und im Detail bekannt gewesen.

- 17 -
4.2.
Diese Ausführungen lassen keine ernsthafte Auseinandersetzung mit den
von der Vorinstanz, dem BKS und der KKDA dargelegten Gründen für die
Schutzwürdigkeit des Gebäudes Nr. aaa respektive dessen historischer
Bausubstanz erkennen. Zunächst gilt es an dieser Stelle noch einmal zu
betonen, dass das Verwaltungsgericht die Schutzwürdigkeit des Gebäudes
im ersten Unterschutzstellungsverfahren nicht verneint, sondern diese
mangels ausreichender Entscheidungsgrundlagen gar nicht erst überprüft
hat.
Aus der Sicht der Vorinstanz ist der Stiftsbezirk, zu dem die "AJ" gehöre,
von besonderer siedlungsgeschichtlicher Bedeutung. Die "AJ" selber habe
eine bis ins Jahr 1428 zurückreichende Geschichte, die sich auch heute
noch an der Baute nachverfolgen lasse. Ihre lange und komplexe
Baugeschichte spiegle sich in der Grundrissstruktur und der erhaltenen
Bausubstanz wider. Dazu gehörten neben dem historischen Dachtragwerk
zum Beispiel auch der gotische Torbogen, die barocke Treppe mit
Brettbalustern und das Reihenfenster mit dem Wappenrelief (ange-
fochtener Entscheid, Erw. 5.2).
Das BKS, Abteilung Kultur, wies im Entscheid vom 19. August 2021 (Vor-
akten, act. 178–191) ebenfalls auf die siedlungsgeschichtlich besondere
Bedeutung des Stiftsbezirks als Bereich um das Grab der Heiligen E. hin,
der sich südlich der römischen Siedlung befinde. Hier sei im achten
Jahrhundert ein Kloster gegründet worden und die AL habe den Nukleus
für die Entwicklung des Fleckens im Hochmittelalter gebildet, der dank
Wallfahrt und günstiger Verkehrslage zu einem wichtigen Messeort
geworden sei. Das dreigeschossige Gebäude Nr. aaa sei im Stiftsbezirk
unmittelbar nördlich des AL situiert. Die östliche Giebelwand, die
ortsbaulich mit dem Chor des AL zusammenwirke, bilde dabei den
Schlusspunkt einer das Münster begleitenden, traufständigen Bautenreihe.
Die "AJ" verfüge über eine weit zurückreichende und interessante
Geschichte, die sich trotz diverser Eingriffe am Bau nachverfolgen lasse
und in mehreren Quellen (unter den Titeln "AK" und "AJ") erscheine. Die
Geschichte des Hauses sei eng mit der Geschichte des 1279 erstmals
erwähnten AL und seiner Chorherren bzw. Pröpste verbunden. Das
Gebäude umfasse im Erdgeschoss in Massivbauweise erhaltene,
trapezförmige Kernbauten aus dem 13./14. Jahrhundert. Zum
nordwestlichen Bereich gehöre ein grosser, profilierter gotischer Torbogen.
Für das hohe Alter dieser Gebäuderelikte sprächen Vergleichsbeispiele
innerhalb und ausserhalb von B. Nachdem der Vorgängerbau in Flammen
aufgegangen sei, habe der Chorherr F. 1428 die Erlaubnis erhalten, das
Gebäude neu aufzurichten. Die dendrochronologische Untersuchung im
März 2019 habe gezeigt, dass die Balken des Dachstuhls und über dem
zweiten Obergeschoss im Winter 1427/28 geschlagen worden seien.
Spätestens zu diesem Zeitpunkt sei das Gebäude auf seine heutigen

- 18 -
Ausmasse erweitert worden, durch Integration der älteren Kernbauten. Das
Gebäude und sein Dachstuhl hätten den Grossbrand in B. im Jahr 1471
überlebt, dem grosse Teile des Unterfleckens und des AL zum Opfer
gefallen seien. 1486 sei das Gebäude zur Amtswohnung des neu
gewählten Propstes G., genannt Sattler, geworden. Unter den hier
wohnhaften Pröpsten finde sich unter anderem der Zürcher H., ein Neffe
von I. Seit der Aufgabe der Amtswohnung durch den damaligen Propst K.
im Jahr 1560 werde der AK als "AJ" bezeichnet. Das an der Nordfassade
im ersten Obergeschoss positionierte, in spätgotischer Tradition gestaltete
vierteilige Reihenfenster mit Fenstersäule und aussenseitigem Wappen-
relief mit den Initialen GS (für D.) und der Jahreszahl 1645 sei im Rahmen
von Modernisierungsarbeiten im 17. Jahrhundert hinzugekommen, wobei
es sich bei diesem Bauteil um eine Zweitverwendung handeln könnte.
Schriftlich belegt sei, dass L. im Jahr 1664 100 Gulden verbaut habe. Von
einem weiteren neuzeitlichen Eingriff zeuge die barocke Treppe mit
kunsthandwerklich gestalteten Brettbalustern. Im 19. Jahrhundert seien der
nordseitige Bauteil mit einem Zwerchdach versehen und die Südfassade
neugestaltet worden. Grössere Umbauten im Innern datierten aus dem
19. Jahrhundert und der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts. Durch den
laufenden Umbau würden fünf neue Wohnungen mit Lifterschliessung
eingebaut, an der östlichen Giebelfassade eine neue, hölzerne
Laubenschicht entstehen und der rückwärtige bestehende Anbau ersetzt.
Die fünfachsige Südfassade weise einen mittig situierten Eingang mit
Rundbogenform und darüber angebrachtem Wappenrelief auf. Bei den
bauarchäologischen Untersuchungen im Frühjahr 2020 habe sich
herausgestellt, dass die Aussenmauer der Südfassade mindestens vom
ersten Obergeschoss an aufwärts nicht mehr Bestandteil des Kernbaus
bilde, sondern im Laufe der Zeit erneuert worden sei. Der Grundriss spiegle
aber mit seiner Struktur und erhaltenen Bausubstanz die komplexe und
lange Baugeschichte des Hauses wider. Der zentrale Hauseingang führe
heute in den südöstlichen Kernbau, in welchem zu einem späteren
Zeitpunkt das zentrale Treppenhaus mit der barocken Treppe errichtet
worden sei. Vom westlichen Gebäudebereich mit modernem Ladenlokal
führe der gotische (profilierte) Torbogen in den nordwestlichen Gebäudeteil
mit Trapezgrundriss. Diese Grundstruktur sei auch noch im ersten
Obergeschoss mit wesentlichen Elementen am Bau ablesbar. Neben der
Treppe sei hier als besonders wertvolles Element das Reihenfenster mit
Fenstersäule zu nennen. Aussergewöhnlich sei die Ausrichtung der Stube
mit Reihenfenster, die sich nicht zur Hauptfassade hin orientiere. Die
zentrale Treppe erschliesse auch das zweite Obergeschoss. Die mit
eingetieften, quadratisch angeordneten Klötzchen nummerierten Sparren
des rauchgeschwärzten Dachstuhls seien im Kanton Aargau sehr selten
überliefert.
Diese fachlich fundierten Einschätzungen des BKS sowie die Angaben da-
zu, dass das Gebäude Nr. aaa in mehreren Fachpublikationen erwähnt

- 19 -
werde, die Quellenlage zum Haus ausserordentlich gut sei und die Liegen-
schaft sich in einem Gebiet der Altstadt von B. befinde, das im Inventar der
schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) als Ortsbild von nationaler
Bedeutung aufgenommen und mit dem höchsten Erhaltungsziel A
("Erhalten der Substanz: Erhalten aller Bauten, Anlageteile und Freiräume,
Beseitigung störender Eingriffe") gekennzeichnet sei, sind grösstenteils der
Stellungnahme der sachkundigen KKDA vom 11. Juni 2019 (Vorakten,
act. 130–133) entnommen. Die KKDA stellte ausserdem zusam-
menfassend fest, dass dem Gebäude Nr. aaa durch sein hohes Alter, seine
Geschichte als Teil des Stiftsbezirks und seine ortstopographisch zentrale
Lage neben dem (kantonal geschützten) AL ein besonderer historischer
und ortsbaulicher Wert zukomme. Mit der erhaltenen Bausubstanz
(Grundstruktur des Hauses inklusive Balkenlagen und historischem
Dachtragewerk, das dendrochronologisch 1427/28 datiert sei, weitere his-
torisch wertvolle Bauteile wie Torbogen, Treppe und Reihenfenster mit
Wappenrelief) bezeuge die "AJ" wesentliche historische, baukünstlerische
und handwerkliche Situationen, insbesondere auch solche vor dem B.
Grossbrand von 1471. Die in der Stellungnahme der KKDA enthaltenen,
schlüssigen und dieses Mal gut dokumentierten Ausführungen zur
historischen Bedeutung des Gebäudes Nr. aaa für den siedlungstechnisch
besonders bedeutenden Stiftsbezirk von B. und zur noch erhaltenen
historischen Bausubstanz des Gebäudes Nr. aaa werden von der
Beschwerdeführerin nicht (konkret) angezweifelt. Effektiv besteht kein
Anlass für diesbezügliche Zweifel, insbesondere auch nicht aufgrund der
Vorbringen der Beschwerdeführerin. Der Tatbestand von § 24 Abs. 1 lit. a
KG, wonach als Schutzobjekte Baudenkmäler in Frage kommen, wenn ihre
Erhaltung als Zeugnis und Ausdruck unter anderem einer historischen,
baukünstlerischen und handwerklichen Situation im Interesse der
Öffentlichkeit liegt, ist demnach als erfüllt zu betrachten. Mit der
Schutzwürdigkeit nach § 24 Abs. 1 lit. a KG ist zugleich die erste
Tatbestandsvoraussetzung (lit. a) für eine Unterschutzstellung gemäss
§ 27 Abs. 1 KG gegeben.
4.3.
Das Vorliegen der zweiten Tatbestandsvoraussetzungen für eine Unter-
schutzstellung gemäss § 27 Abs. 1 KG, die kantonale Bedeutung eines
Schutzobjekts (lit. b), wurde von der sachkundigen KKDA in der Stellung-
nahme vom 11. Juni 2019 gleichermassen bestätigt, mit der Begründung,
im Vergleich mit anderen kantonal geschützten Chorherrenbauten in B. wie
der AN (ccc) und der AO (ddd) erfülle das Gebäude die Kriterien für einen
kantonalen Schutz (Vorakten, act. 130). Auch die Richtigkeit dieser
fachlichen Einschätzung steht für das Verwaltungsgericht ausser Zweifel.
Immerhin gehört der Stiftsbezirk gemäss ISOS zu einem Ortsbild von
nationaler Bedeutung.

- 20 -
4.4.
Im vorinstanzlichen Verfahren hatte die Beschwerdeführerin noch gerügt,
es sei aktenkundig, dass die Liegenschaft vor allem im 20. Jahrhundert
massiv "zerbaut" worden sei und die historische Bausubstanz heute nur
noch fragmentarisch wahrgenommen werden könne. Das BKS habe an
verschiedenen Stellen plakativ festgehalten, dass die Liegenschaft (trotz
teilweise illegaler Eingriffe in die historische Bausubstanz) "klarerweise"
schutzwürdig bleibe, ohne diesen Standpunkt näher zu erläutern. Es sei
der Beschwerdeführerin im gesamten Verfahren schleierhaft geblieben,
was genau am Gebäude Nr. aaa klar schutzwürdig sein soll. Der objektive
Dritte würde die Liegenschaft sowohl aussen als auch innen kaum mehr
als historisch interessant oder gar als Zeugen längst vergangener Zeiten
wahrnehmen. So sei im Ladengeschäft im Parterre, das heute als Coiffeur-
salon genutzt werde, eine grosse moderne Glasfront eingebaut worden. Im
Gebäudeinnern seien die Räume und der Dachstock wiederholt umgebaut
bzw. verändert worden. Teile des Dachstocks seien im Jahr 2018 ernsthaft
einsturzgefährdet gewesen. Auch die Gemeinde B. habe in ihrer
Stellungnahme vom 5. August 2019 (Vorakten, act. 143–146) auf die wei-
testgehende zerstörte historische Bausubstanz hingewiesen, die anlässlich
einer gemeinsamen Begehung festgestellt worden sei.
Dem ist entgegenzuhalten, dass das BKS und vor ihm die KKDA sehr ein-
lässlich und detailliert zu den Aspekten der Schutzwürdigkeit des Gebäu-
des Stellung genommen haben. Dass die Beschwerdeführerin diese sach-
kundige Einschätzung (aus welchen Gründen immer) nicht teilen kann,
spricht nicht gegen die Schutzwürdigkeit. Der historische, baukünstlerische
und handwerkliche Wert eines Gebäudes leitet sich nicht notwendigerweise
aus einer besonderen ästhetischen Erscheinung ab. Auch trifft gerade nicht
zu, dass die historische Bausubstanz beim Gebäude Nr. aaa nur noch in
Fragmenten vorhanden wäre. Die gesamte historische Gebäudegrund-
struktur mit trapezförmigen Kernbauten samt gotischem Torbogen als Ver-
bindungsglied und Dachstuhl sowie Geschossdecken aus sehr alten Bal-
ken und Sparren mit zum Teil seltenen handwerklichen Details sind erhal-
ten geblieben, ebenso die barocke Treppe im zentralen Treppenhaus. Es
sind somit nicht nur baukünstlerische Elemente an der Aussenfassade
(Reihenfenster mit Wappenrelief und Wappenrelief über dem Torbogen an
der Südfassade), die zur Schutzwürdigkeit des Gebäudes beitragen. Dieser
historisch wertvollen Bausubstanz haben die nicht fachgerechten und teil-
weise unbewilligten Um- und Innenausbauten aus der zweiten Hälfte des
20. Jahrhunderts offensichtlich nicht grundlegend geschadet. Je nach Si-
tuation und Tragweite des Eingriffs lassen sich solche baulichen Verände-
rungen auch wieder entfernen und die historische Bausubstanz darunter
freilegen. Der angeblichen Einsturzgefährdung im Dachstock konnte offen-
bar mit probaten Mitteln begegnet werden, ohne die historische Bausub-
stanz zu vernichten oder empfindlich zu beeinträchtigen.

- 21 -
4.5.
Es ist vor dem Hintergrund der von den Vorinstanzen gut begründeten und
belegten Schutzwürdigkeit des Gebäudes Nr. aaa nicht zu beanstanden,
dass die Vorinstanzen das öffentliche Interesse am Erhalt der historischen
Bausubstanz des Gebäudes Nr. aaa höher gewichtet haben als das finan-
zielle Interesse der Beschwerdeführerin, das Gebäude möglichst gewinn-
bringend zu nutzen. Dies gilt umso mehr, als in Übereinstimmung mit der
Vorinstanz davon auszugehen ist, dass die Nutzung des Gebäudes durch
die Unterschutzstellung nicht besonders stark eingeschränkt wird. Auch mit
fünf anstelle der ursprünglich geplanten sieben Wohnungen und einer Lau-
benschicht anstelle der einst vorgesehenen Balkone ist eine wirtschaftlich
sinnvolle Nutzung weiterhin möglich.
Somit ist auch die dritte Tatbestandsvoraussetzung für eine Unterschutz-
stellung gemäss § 27 Abs. 1 KG, nämlich, dass der Unterschutzstellung
keine überwiegenden privaten (oder öffentlichen) Interessen entgegenste-
hen dürfen (lit. c), zu bejahen. Einer Unterschutzstellung des Gebäudes
Nr. aaa entgegenstehende öffentliche Interessen sind schon gar nicht er-
kennbar. Ein Ortskern wird nicht deshalb belebter, weil in einem Gebäude
nur fünf anstelle von sieben Wohnungen untergebracht werden können.
Dem allgemeinen raumplanerischen Interesse an innerer Siedlungsver-
dichtung (Art. 1 Abs. 2 lit. abis und Art. 3 Abs. 3 lit. abis des Bundesgesetzes
über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 [Raumplanungsgesetz, RPG;
SR 700) muss nicht vordringlich in historisch wertvoller Bausubstanz
Rechnung getragen werden. Der Vorinstanz ist daher darin beizupflichten,
dass diesem Planungsgrundsatz in der vorliegenden Konstellation kein
hohes Gewicht beizumessen ist.
5.
5.1.
Die Beschwerdeführerin hält eine integrale Unterschutzstellung des Ge-
bäudes Nr. aaa sodann für unverhältnismässig und macht den
Vorinstanzen zum Vorwurf, keine mildere Schutzmassnahme geprüft zu
haben. Es leuchte nicht ein, weshalb sich die Unterschutzstellung nicht auf
die bauhistorisch relevanten Bauteile, insbesondere auf den Dachstuhl,
beschränke, sondern gleich das gesamte Gebäude erfasse. Es erschliesse
sich nicht, weshalb auch der moderne Coiffeursalon unter Schutz gestellt
werde und dort geplante Umbauarbeiten der Zustimmung der kantonalen
Denkmalpflege bedürften. Der Umgebungsschutz der umliegenden
kantonalen Baudenkmäler biete genügend Schutz vor äusserlichen
baulichen Veränderungen, die nur mit der Zustimmung der kantonalen
Denkmalpflege erfolgen könnten. Schliesslich müsse jede bauliche
Veränderung durch die Baubehörde der Gemeinde B. bewilligt werden,
wodurch sich ein unerwünschter Eingriff problemlos verhindern lasse, ohne
dass dafür eine integrale Unterschutzstellung angeordnet werden müsse.
In ähnlicher Weise hatte die Beschwerdeführerin bereits im

- 22 -
vorinstanzlichen Verfahren argumentiert, wo sie nebst der Erforderlichkeit
zusätzlich die Geeignetheit der Massnahme anzweifelte (Vorakten,
act. 199).
5.2.
Denkmalschutzmassnahmen müssen nach dem Grundsatz der Verhältnis-
mässigkeit (Art. 5 Abs. 2 BV) wie jegliche Eingriffe in die Eigentumsgarantie
(Art. 26 BV) und die Baufreiheit für das Erreichen des im öffentlichen Inte-
resse liegenden Ziels geeignet, erforderlich und dem Betroffenen zumutbar
sein. Ob eine aus Gründen des Denkmalschutzes erfolgende Nutzungsbe-
schränkung das dem Eigentümer zumutbare Mass überschreitet, ist einzel-
fallweise aufgrund der gesamten Umstände zu beurteilen. Dabei sind Ren-
tabilitätsüberlegungen umso geringer zu gewichten, je schutzwürdiger eine
Baute ist. Demnach können sehr erhebliche finanzielle Interessen der Ver-
folgung eines weniger gewichtigen öffentlichen Interesses im Wege stehen.
Dagegen müssen auch sehr grosse finanzielle Interessen der Grundeigen-
tümer gewichtigen Interessen des Denkmalschutzes weichen, weil sonst
das Gemeinwesen kaum noch Bauten unter Schutz stellen könnte. Rein
finanziellen Interessen eines Eigentümers an einer möglichst gewinnbrin-
genden Nutzung seiner Liegenschaft im Verhältnis zu gewichtigen öffentli-
chen Interessen an denkmalschützerischen Massnahmen kommt grund-
sätzlich kein entscheidendes Gewicht zu.
So taxierte das Bundesgericht etwa Mehrkosten einer Sanierung gegen-
über einem Neubau von Fr. 200.00 pro m3 bei erheblichem Schutzinteresse
nicht als unverhältnismässig. Die Unterschutzstellung eines Wohnhauses,
die eine moderne Wohnnutzung nicht verunmöglichte und bauliche Eingrif-
fe zur Verbesserung der Isolation erlaubte, wurde vom Bundesgericht
ebenfalls nicht als unverhältnismässig qualifiziert. Die integrale Unter-
schutzstellung eines helvetischen Doppelwohnhauses wurde als zumutbar
erachtet, weil damit die weitere Nutzung zu Wohnzwecken nicht verunmög-
licht wurde und die erforderliche Sanierung gegenüber einem Ersatzbau
keine unzumutbaren Mehrkosten verursachte (vgl. zum Ganzen das Urteil
des Bundesgerichts 1C_514/2020 vom 5. Mai 2021, Erw. 9.1 mit Hinwei-
sen; vgl. auch das Urteil des Bundesgerichts 1C_368/2019 vom 9. Juni
2020, Erw. 11).
5.3.
5.3.1.
Geeignet ist eine Massnahme immer dann, wenn sich damit das angestreb-
te Ziel (hier: Schutzziel) erreichen lässt. Umgekehrt ist eine Massnahme
ungeeignet, wenn sie keinerlei Wirkungen im Hinblick auf den angestrebten
Zweck entfaltet oder dessen Erreichung sogar erschwert oder verhindert
(HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 522). Mit der integralen Unter-
schutzstellung eines Bauwerks kann gewährleistet werden, dass daran kei-
ne baulichen Veränderungen vorgenommen werden, die sich nachteilig auf

- 23 -
die geschützte Bausubstanz auswirken, indem ohne vorgängige Zustim-
mung des BKS bzw. der kantonalen Denkmalpflege geschützte Baudenk-
mäler weder beseitigt, verändert, renoviert noch in ihrer Wirkung beein-
trächtigt werden dürfen (vgl. § 31 Abs. 2 KG). Die Ausführung von bewillig-
ten Arbeiten und Renovationen wird vom BKS begleitet und ist mit diesem
abzusprechen (§ 31 Abs. 3 KG). Schliesslich müssen vom Kanton unter
Schutz gestellte Baudenkmäler von den Eigentümerinnen und Eigentü-
mern so unterhalten werden, dass deren Bestand dauerhaft gesichert ist
(§ 31 Abs. 1 KG). Insofern ist die Unterschutzstellung sehr wohl eine ge-
eignete Massnahme, um die historische und wertvolle Bausubstanz des
Gebäudes Nr. aaa auch längerfristig zu bewahren. Eine andere, auf die Er-
forderlichkeit der Massnahme gerichtete Frage ist, ob eine Unterschutzstel-
lung von einzelnen Bauteilen hier nicht genügen würde, um das Schutzziel
des Erhalts der historischen Bausubstanz zu erreichen.
5.3.2.
Es gibt keine denkbare mildere Massnahme, die für das Gebäude Nr. aaa
einen vergleichbaren Schutz erreichen könnte wie die integrale Unter-
schutzstellung. Eine bloss partielle Unterschutzstellung einzelner Bauteile
scheidet aus, weil schon die Grundstruktur des Gebäudes mit den trapez-
förmigen Kernbauten und dem zentralen Treppenhaus schutzwürdig ist und
nicht verändert werden soll. Nur mit der Unterschutzstellung des Dach-
stuhls und/oder einzelner (Fassaden-)elemente wäre es somit nicht getan.
Abgesehen davon muss im Einzelfall fachkundig geprüft werden, ob sich
Änderungen ausserhalb der historischen Bausubstanz nicht dennoch nach-
teilig auf diese auswirken könnten. Der Umgebungsschutz nach § 32 KG
schützt nur die nahegelegenen kantonal geschützten Baudenkmäler vor
Beeinträchtigungen durch bauliche Veränderungen am äusseren Erschei-
nungsbild des Gebäudes Nr. aaa und geht damit signifikant weniger weit
als eine auf Substanzerhalt (auch im Innern des Gebäudes) abzielende
Unterschutzstellung. Nicht stichhaltig ist sodann das Argument der
Beschwerdeführerin, bauliche Veränderungen seien ohnehin (bau-)be-
willigungspflichtig. Einerseits gibt es durchaus bauliche Vorkehren (im Ge-
bäudeinnern und ohne Auswirkungen auf die Statik), die in einem nicht
denkmalgeschützten Gebäude bewilligungsfrei sind (vgl. dazu ANDREAS
BAUMANN, in: Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013,
§ 59 N 15 f.). Andererseits schützt die Baubewilligungspflicht nicht in dem
Masse vor Veränderungen an schützenswerten Bausubstanzen, wie es
eine Unterschutzstellung zu tun vermag. Andernfalls könnte auf Unter-
schutzstellungen generell verzichtet werden. Die Unterschutzstellung be-
wirkt jedoch, wie gesehen (vgl. Erw. 5.3.1 vorne), über die (vorgängige)
Kontrolle von baulichen Veränderungen (durch eine kantonale Fachbehör-
de) hinaus, dass die Eigentümerschaft eine Unterhaltspflicht trifft und ein
geschütztes Gebäude nicht dem Verfall preisgeben darf (vgl. § 31 Abs. 1
KG). Ausserdem kann mit der Obliegenheit nach § 31 Abs. 3 KG, die Aus-

- 24 -
führung von bewilligten Arbeiten und Renovationen mit dem BKS abzuspre-
chen, präventiv die notwendige fachmännische Umsetzung von baulichen
Massnahmen sichergestellt werden. Dass speziell die Beschwerdeführerin
dieser Begleitung durch das BKS bzw. die kantonale Denkmalpflege be-
darf, hat sich bei der Ausführung der ihr vom Gemeinderat B. am 18. Feb-
ruar 2020 bewilligten Umbauarbeiten gezeigt. Zweimal musste vom Ge-
meinderat B. auf Intervention der Denkmalpflege eine vorübergehende
Einstellung der Bauarbeiten verfügt werden, weil sich die Be-
schwerdeführerin nicht an die Auflagen der Denkmalpflege hielt und unbe-
willigte Eingriffe in die historische Bausubstanz tätigte (Vorakten, act. 167–
170 und 176).
5.3.3.
Was die Zumutbarkeit der integralen Unterschutzstellung anbelangt, fällt
auf, dass die Beschwerdeführerin zwar geltend macht, sie erleide durch die
Einschränkung der baulichen Veränderbarkeit des Gebäudes Nr. aaa
einen Ertragsausfall, diesen Ausfall aber nicht näher erläutert und beziffert.
Dass sie nur fünf anstelle der ursprünglich geplanten sieben Wohnungen
und anstelle der zu Beginn projektierten Balkone "nur" eine Laubenschicht
realisieren konnte, könnte, muss aber nicht zwingend zu (namhaften)
Mietmindereinnahmen führen. Aus den bei den Akten liegenden Plänen
(Vorakten, act. 3–5 sowie 154–156) ergibt sich zwar, dass die nutzbaren
Wohn- und Wohnnebenflächen um einige Quadratmeter pro Geschoss
reduziert werden mussten, dafür sind die neuen Grundrisse schlichter und
weniger verschachtelt, was die Wohnqualität tendenziell erhöht. Insgesamt
dürfte der Mietzinsausfall für die Beschwerdeführerin daher verkraftbar
sein. Gegenteiliges wird zumindest nicht behauptet und auch nicht belegt.
Auf der anderen Seite ist das öffentliche Interesse am Denkmalschutz des
Gebäudes Nr. aaa als hoch zu gewichten. Das ergibt sich neben dem
Eigenwert zum einen aus der zentralen und prominenten Lage des
Gebäudes im Stiftsbezirk (neben dem AL), zum anderen daraus, dass von
den einstigen Chorhöfen bzw. Chorherrenhäuser des Stiftsbezirks (vgl.
dazu Vorakten, act. 52) nicht mehr sehr viele vorhanden und auch gut
erhalten sind (vgl. dazu Vorakten, act. 56). Unter diesem Gesichtspunkt
dürfen der Beschwerdeführerin im Interesse eines effektiven
Kulturgüterschutzes gewisse finanzielle Einbussen zugemutet werden. Der
Verhältnismässigkeitsgrundsatz ist in jeder Hinsicht gewahrt.
6.
Zusammenfassend erweist sich die vorliegende Beschwerde gegen die in-
tegrale Unterschutzstellung des Gebäudes Nr. aaa auf der Parzelle Nr. bbb
der Gemeinde B. als unbegründet. Der Unterschutzstellung respektive
einer Neubeurteilung der Unterschutzstellung (nach dem ersten
Unterschutzstellungsverfahren in den 1990er-Jahren) stehen weder die
materielle Rechtskraft des Entscheids des Verwaltungsgerichts

- 25 -
BE.93.00194 vom 14. Dezember 1994 noch Vertrauensschutzgründe ent-
gegen. Die Schutzwürdigkeit des Gebäudes ist ausgewiesen und dessen
integrale Unterschutzstellung verhältnismässig.
III.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens ist die Beschwerdeführerin kosten-
pflichtig und hat keinen Anspruch auf den Ersatz ihrer Parteikosten (§§ 31
Abs. 2 und 32 Abs. 2 VRPG). Eine Parteientschädigung stünde ihr im Übri-
gen schon deshalb nicht zu, weil sie vor Verwaltungsgericht (wiederum)
nicht anwaltlich vertreten war (§ 29 VRPG). Aus demselben Grund sind
dem obsiegenden Regierungsrat keine Parteikosten zu ersetzen.
Das Verwaltungsgericht erkennt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer
Staatsgebühr von Fr. 4'000.00 sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen
von Fr. 372.00, gesamthaft Fr. 4'372.00 sind von der Beschwerdeführerin
zu bezahlen.
3.
Es werden keine Parteikosten ersetzt.
Zustellung an:
die Beschwerdeführerin
den Regierungsrat
das Bundesamt für Kultur
Mitteilung an:
den Gemeinderat B.
das Departement Bildung, Kultur und Sport (Abteilung Kultur)
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht,
kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht
innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-recht-
lichen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor

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bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und
vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde
muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter
Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit
Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als
Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (Art. 82 ff. des Bun-
desgesetzes über das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz, BGG;
SR 173.110] vom 17. Juni 2005).
Aarau, 10. November 2022
Verwaltungsgericht des Kantons Aargau
3. Kammer
Vorsitz: Gerichtsschreiberin:
Michel Ruchti