ag_verwaltungsgericht · WBE.2023.298 · 2024-06-11 · de
Obergericht / Verwaltungsgericht / 3. Kammer — WBE.2023.298


Verwaltungsgericht
3. Kammer
WBE.2023.298 / sr / wm
(2023-000849)
Art. 61
Urteil vom 11. Juni 2024
Besetzung Verwaltungsrichter Winkler, Vorsitz
Verwaltungsrichterin Lang
Verwaltungsrichterin Steiger
Gerichtsschreiberin Ruchti
Beschwerde- A._____,
führerin 1
Beschwerde- B._____,
führer 2.1
Beschwerde- C._____,
führerin 2.2
alle vertreten durch MLaw Jacqueline Alf, Rechtsanwältin,
Stadtturmstrasse 19, 5401 Baden
gegen
Beschwerde- D._____ AG,
gegnerin
und
Vorinstanzen Gemeinderat Q._____,
vertreten durch lic. iur. Michael Fretz, Rechtsanwalt, Frey-Herosé-
Strasse 25, Postfach, 5001 Aarau 1
Regierungsrat des Kantons Aargau, Regierungsgebäude, 5000 Aarau
handelnd durch das Departement Bau, Verkehr und Umwelt,
Rechtsabteilung, Entfelderstrasse 22, Buchenhof, 5001 Aarau
Gegenstand Beschwerdeverfahren betreffend Baubewilligung
Entscheid des Regierungsrats vom 28. Juni 2023

- 2 -
Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten:
A.
Der Gemeinderat Q._____ bewilligte der D._____ AG, R._____, am
17. Oktober 2022 eine Arealüberbauung mit fünf Mehrfamilienhäusern,
acht Reiheneinfamilienhäusern und 20 "Tiny Houses" samt Tiefgarage,
Schutzraumbauten und Umgebungsgestaltung auf der Parzelle Nr. aaa der
Gemeinde Q._____. Gleichzeitig wies er die von A._____, B._____ und
C._____ gegen das Bauvorhaben erhobenen Einwendungen ab.
Integrierender Bestandteil dieser Baubewilligung bildete die Zustimmung
des Departements Bau, Verkehr und Umwelt (BVU), Abteilung für Baube-
willigungen, vom 8. August 2022, worin die Einhaltung des Kantonsstras-
sen- und des Gewässerabstandes sowie weitere Punkte (u.a. Zulässigkeit
von Bauten im Gewässerschutzbereich A ) überprüft und die Bewilligun-
u
gen/Zustimmungen weiterer kantonaler Behörden (E._____ AG für Bauten
im Bereich einer 16-kV-Hauptleitung, Brandschutzbewilligung der
Aargauischen Gebäudeversicherung [AGV]) koordiniert wurden.
B.
Auf die von A._____, B._____ und C._____ am 18. November 2022
dagegen eingereichte Beschwerde entschied der Regierungsrat am
28. Juni 2023 (RRB Nr. 2023-000849):
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.
2.
Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus einer Staatsgebühr von
Fr. 2'000.– sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen von Fr. 355.–, ins-
gesamt Fr. 2'355.– werden A._____, B._____, und C._____ zu je 1/3
(Fr. 785.–) in solidarischer Haftbarkeit für den ganzen Betrag auferlegt.
3.
A._____, B._____ und C._____ werden verpflichtet, dem Gemeinderat
Q._____ die im Beschwerdeverfahren entstandenen Parteikosten in Höhe
von Fr. 8'960.– zu je 1/3 (Fr. 2'987.–) in solidarischer Haftbarkeit für den
ganzen Betrag zu ersetzen.
C.
1.
Diesen Entscheid des Regierungsrats liessen A._____, B._____ und
C._____ mit Beschwerde vom 5. September 2023 beim
Verwaltungsgericht anfechten, mit den Anträgen:
1.
Der Regierungsratsbeschluss Nr. 2023-000849 vom 28. Juli (richtig: Juni)
2023 sei aufzuheben.

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Die Baubewilligung BG 22/17 vom 17. Oktober 2022 betreffend D._____
AG, S-Strasse D, R._____ (Arealüberbauung mit 5 Mehrfamilienhäusern,
8 Reiheneinfamilienhäusern, 20 Tiny Houses, Tiefgarage,
Schutzraumbauten und Umgebungsgestaltung) sei aufzuheben; eventuell
sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz(en)
zurückzuweisen.
2.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inklusive Ersatz der Mehrwert-
steuer).
2.
Mit Beschwerdeantwort vom 28. September 2023 beantragte der Gemein-
derat Q._____, die Beschwerde sei kostenfällig abzuweisen, soweit darauf
einzutreten sei. Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt (BVU),
Rechtsabteilung, stellte mit Eingabe gleichen Datums namens des Regie-
rungsrats ebenfalls Antrag auf kostenfällige Abweisung der Beschwerde,
verzichtete aber auf eine einlässliche Beschwerdeantwort, unter Hinweis
darauf, dass keine wesentlichen neuen Gesichtspunkte vorgebracht wür-
den und dass, soweit neue Rügen erhoben würden, es ihnen an Substanz
mangle. Die Beschwerdegegnerin (Bauherrin) liess sich nicht vernehmen.
3.
In der Replik vom 15. November 2023 hielten die Beschwerdeführer an ih-
ren Anträgen fest. Mit Eingabe vom 27. November 2023 verzichtete der
Gemeinderat Q._____ auf eine Duplik.
D.
Das Verwaltungsgericht hat den Fall am 11. Juni 2024 beraten und ent-
schieden.
Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
I.
1.
Gegen letztinstanzliche Entscheide der Verwaltungsbehörden ist die Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde zulässig (§ 54 Abs. 1 des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 [VRPG; SAR 271.200]).
Das gilt auch in Bausachen (§ 61 Abs. 3 der Bauverordnung vom 25. Mai
2011 [BauV; SAR 713.121]). Der angefochtene Entscheid des Regierungs-
rats ist verwaltungsintern letztinstanzlich. Demzufolge ist das Verwaltungs-
gericht für die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde zuständig.

- 4 -
2.
Die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen geben unter Vorbehalt von spezi-
fischen Begründungsmängeln (siehe dazu Erw. II/4.2 hinten) zu keinen Be-
merkungen Anlass.
3.
Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde können die unrichtige oder unvoll-
ständige Feststellung des Sachverhalts sowie Rechtsverletzungen, ein-
schliesslich Ermessensmissbrauch und Ermessensüberschreitung, geltend
gemacht werden (§ 55 Abs. 1 VRPG). Eine Ermessenskontrolle ist dage-
gen ausgeschlossen (Umkehrschluss aus § 55 Abs. 3 VRPG).
II.
1.
1.1.
Umstritten ist zunächst die sachliche Zuständigkeit der Vorinstanz. Die Be-
schwerdeführer stellen sich auf den Standpunkt, die Beschwerde gegen
den gemeinderätlichen Bauentscheid sei von der falschen (kantonalen) Be-
hörde beurteilt worden. Gemäss § 61 Abs. 1 und 2 BauV sei gegen Ent-
scheide des Gemeinderats in Anwendung der Baugesetzgebung innert 30
Tagen seit Zustellung beim Departement Bau, Verkehr und Umwelt Be-
schwerde zu führen, soweit keine andere Behörde als zuständig erklärt
werde. Beruhe der Entscheid des Gemeinderats auf einem Teilentscheid
eines Departements und richte sich ein Beschwerdeantrag gegen diesen
Teilentscheid, sei der Regierungsrat zuständig. Die Beschwerdeführer hät-
ten sich indessen im vorinstanzlichen Verfahren einzig gegen den Ent-
scheid des Gemeinderats vom 17. Oktober 2022 gewehrt, was auch ein-
deutig aus ihren Anträgen und der dazu gegebenen Begründung hervorge-
gangen sei. Die Zustimmung des BVU (Abteilung für Baubewilligungen) sei
explizit nicht angefochten worden. Damit habe sich das Rechtsmittel der
Beschwerdeführer nicht gegen einen Teilentscheid eines Departements
gerichtet, weshalb die sachliche Zuständigkeit für dessen Beurteilung of-
fensichtlich beim BVU gelegen hätte. Damit erweise sich der angefochtene
Regierungsratsbeschluss mangels sachlicher Zuständigkeit des Regie-
rungsrats als nichtig.
1.2.
Der Gemeinderat hält dagegen, nach früherer Praxis habe das BVU Be-
schwerden gegen einen gemeinderätlichen Bauentscheid auch dann beur-
teilt, wenn dieser auf einem kantonalen Teilentscheid beruht habe, der kan-
tonale Teilentscheid gemäss Beschwerdebegründung aber ausser Streit
gelegen habe. Das Verwaltungsgericht habe diese Praxis beanstandet und
erklärt, dass es in solchen Fällen bei der Zuständigkeit des Regierungsrats
bleibe und die Delegation der Entscheidkompetenz ans BVU nicht greife.
Dazu sei auf den im Jahr 2015 öffentlich festgehaltenen Leitsatz zu verwei-
sen, wonach der Regierungsrat für die Beurteilung der Beschwerde zustän-

- 5 -
dig sei, wenn ein Teilentscheid des BVU integrierender Bestandteil einer
Baubewilligung bilde und sich der Beschwerdeantrag gegen die Baubewil-
ligung als Ganzes richte. Nach Ansicht des Verwaltungsgerichts spiele es
dabei keine Rolle, dass gemäss Beschwerdebegründung der kantonale
Teilentscheid ausser Streit liege. Um zu entscheiden, welche Behörde für
die Beurteilung einer Beschwerde zuständig sei, sei einzig (formell) auf den
Beschwerdeantrag, und nicht (inhaltlich) auf die Beschwerdebegründung
abzustellen. Es liege folglich keine Beurteilung durch eine sachlich unzu-
ständige Behörde und dementsprechend keine Nichtigkeit vor.
1.3.
1.3.1.
Die Zuständigkeit der rechtsanwendenden Behörde ist eine Sachurteilsvor-
aussetzung und als solche von Amtes wegen zu prüfen (vgl. § 8 Abs. 1
VRPG). Die Prüfung der Sachurteilsvoraussetzungen von Amtes wegen
schliesst die Prüfung, ob auch im vorinstanzlichen Entscheid die Sachur-
teilsvoraussetzungen vorgelegen haben, ein (BGE 122 V 372, Erw. 1;
116 II 385, Erw. 2; Entscheide des Verwaltungsgerichts WBE.2018.175
vom 22. Februar 2019, Erw. II/2.1, WBE.2010.331 vom 13. April 2011,
Erw. II/2.1, und WBE.2006.312 vom 19. Juni 2008, Erw. II/2.2; MICHAEL
MERKER, Rechtsmittel, Klage und Normenkontrollverfahren nach dem aar-
gauischen Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege [vom 9. Juli 1968],
Kommentar zu den §§ 38–72 [a]VRPG, Diss. Zürich 1998, N. 3 f. zu den
Vorbemerkungen zu § 38). Stellt die Rechtsmittelinstanz fest, dass bereits
im vorinstanzlichen Verfahren eine Sachurteilsvoraussetzung fehlte, kann
der angefochtene Entscheid aus diesem Grund aufgehoben werden. Steht
fest, dass die Vorinstanz einen Sachentscheid ausgefällt hat, obwohl dies
wegen fehlender Sachurteilsvoraussetzungen nicht zulässig gewesen wä-
re, ist der vorinstanzliche Entscheid selbst dann aufzuheben, wenn dies
von keiner Partei verlangt wurde (MERKER, a.a.O., N. 4 zu den Vorbemer-
kungen zu § 38; vgl. zum Ganzen auch die Verwaltungsgerichtsentscheide
WBE.2018.175 vom 22. Februar 2019, Erw. II/2.1, WBE.2010.331 vom
13. April 2011, Erw. II/2.1, und BE.2000.00191 vom 4. September 2001,
Erw. II/3b; ferner: FRITZ GYGI, Bundesverwaltungsrechtspflege, 2. Auflage
1983, S. 73; ATTILIO R. GADOLA, Das verwaltungsinterne Beschwerdever-
fahren, Diss. Zürich 1991, S. 182; MARTIN BERTSCHI, in: ALAIN GRIFFEL
[Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons
Zürich [VRG], 3. Auflage 2014, N. 57 zu den Vorbemerkungen zu §§ 19–
28a; je mit Hinweisen). Wird gegen eine Zuständigkeitsvorschrift verstos-
sen, liegt eine Rechtsverletzung vor, die das Verwaltungsgericht zu prüfen
hat (§ 55 Abs. 1 VRPG; Entscheide des Verwaltungsgerichts
WBE.2018.175 vom 22. Februar 2019, Erw. II/2.1, WBE.2010.331 vom
13. April 2011, Erw. II/2.1, und BE.2000.00191 vom 4. September 2001,
Erw. II/3b).

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1.3.2.
1.3.2.1.
Demnach hat das Verwaltungsgericht die von den Beschwerdeführern erst
vor Verwaltungsgericht erhobene Rüge der sachlichen Unzuständigkeit
des Regierungsrats zu überprüfen, woran nichts ändert, dass die Be-
schwerdeführer die Zuständigkeit des Regierungsrats während des gesam-
ten vorinstanzlichen Verfahrens nicht hinterfragt haben.
1.3.2.2.
Der Regierungsrat beurteilt u.a. Beschwerden gegen Entscheide letztin-
stanzlicher kommunaler Behörden (§ 50 Abs. 1 lit. b VRPG). Er kann seine
Entscheidkompetenz oder die Entscheidvorbereitung durch Verordnung
delegieren (§ 50 Abs. 2 VRPG). In Ausführung dieser Bestimmung hat der
Regierungsrat seine Kompetenz zur Beurteilung von Beschwerden gegen
Entscheide der Gemeinderäte unter anderem in Anwendung der Bau- und
Umweltschutzgesetzgebung einschliesslich der Gemeindebauvorschriften
und der Vorschriften aus dem Bereich der Wasserversorgung sowie in An-
wendung der Gewässerschutzgesetzgebung an das BVU delegiert (§ 9
Abs. 1 i.V.m. § 13 Abs. 1 lit. a Ziff. 1 und 2 der Verordnung über die Dele-
gation von Kompetenzen des Regierungsrats vom 10. April 2013 [Delega-
tionsverordnung, DelV; SAR 153.113). Wo der angefochtene Entscheid auf
einer verbindlichen Weisung oder einem Teilentscheid eines Departements
beruht und sich ein Beschwerdeantrag dagegen richtet, bleibt es bei der
Zuständigkeit des Regierungsrats (§ 9 Abs. 2 DelV).
Bezüglich der Baugesetzgebung findet sich in § 61 BauV ausserdem fol-
gende Regelung: Gegen Entscheide des Gemeinderats in Anwendung der
Baugesetzgebung kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Departement
Bau, Verkehr und Umwelt Beschwerde geführt werden, soweit keine ande-
re Behörde als zuständig erklärt wird (§ 61 Abs. 1 BauV). Beruht der Ent-
scheid des Gemeinderats auf einem Teilentscheid eines Departements und
richtet sich ein Beschwerdeantrag gegen diesen Teilentscheid, ist der Re-
gierungsrat zuständig (§ 61 Abs. 2 BauV).
1.3.2.3.
Vorliegend beruht die Baubewilligung des Gemeinderats Q._____ vom
17. Oktober 2022 (Vorakten, act. 002–030) auf einem Teilentscheid des
BVU, Abteilung für Baubewilligungen vom 8. August 2022 (Vorakten,
act. 135). Im Dispositiv der Baubewilligung (Ziff. 5.3) wird explizit festgehal-
ten, dass die Zustimmung der Abteilung für Baubewilligungen vom 8. Au-
gust 2022 (…) als Bestandteil dieser Baubewilligung gelte. Diese Zustim-
mung bildet denn auch Gültigkeitsvoraussetzung; ohne sie wäre die Bau-
bewilligung wegen eines schweren Mangels nichtig, was nicht nur im Be-
reich einer fehlenden Zustimmung für Bauten ausserhalb der Bauzone,
sondern gleichermassen in anderen Sachbereichen gilt, in denen die Mit-
wirkung der kantonalen Behörde für ein Bauvorhaben erforderlich ist (vgl.

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§§ 63 und 64 Abs. 5 des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen
vom 19. Januar 1993 [Baugesetz, BauG; SAR 713.100]; Entscheid des
Verwaltungsgerichts WBE.2023.299 vom 13. Mai 2024, Erw. II/2.3.3 und
2.3.5; vgl. auch BGE 128 I 254, Erw. 3.1; 111 Ib 213, Erw. 5b; Urteile des
Bundesgerichts 1C_15/2022 vom 7. August 2023, Erw. 5.3, 1C_260/2021,
1C_262/2021 vom 1. Dezember 2022, 1C_709/2020 vom 24. August 2021,
Erw. 4.2.2, und 1C_566/2019 vom 5. August 2020, Erw. 5.2).
Der von den Beschwerdeführern bei der Vorinstanz gestellte Beschwerde-
antrag (Hauptantrag) auf Aufhebung der Baubewilligung des Gemeinderats
Q._____ (als Ganzes) richtete sich somit auch gegen die Zustimmung der
Abteilung für Baubewilligungen vom 8. August 2022, die (notwendiger)
integrierender Bestandteil dieser Baubewilligung bildet. Daran ändert
nichts, dass mit Bezug auf die besagte Zustimmung keine Rügen (zu den
kantonal geprüften Belangen) erfolgten; massgeblich ist allein der Be-
schwerdeantrag, der auch die Bestandteil der kommunalen Baubewilligung
bildende Zustimmung der Abteilung für Baubewilligungen erfasste (Aargau-
ische Gerichts- und Verwaltungsentscheide [AGVE] 2015, S. 165 ff.). Das
ergibt sich auch daraus, dass mit der antragsgemässen Aufhebung der
kommunalen Baubewilligung auch die kantonale Zustimmung zum Bauvor-
haben entfallen würde, die der Bauherrschaft alsdann nichts mehr nützen
würde.
Demzufolge ist darauf abzustellen, dass der von den Beschwerdeführern
im vorinstanzlichen Verfahren angefochtene Bauentscheid des Gemeinde-
rats Q._____ auf einem Teilentscheid eines Departements beruhte und
sich ihr Beschwerdeantrag mit gegen diesen Teilentscheid richtete, mithin
die Tatbestandsvoraussetzungen von § 61 Abs. 2 BauV (und § 9 Abs. 2
DelV) erfüllt sind. Entsprechend war der Regierungsrat für die Beurteilung
der aufgrund einer falschen Rechtsmittelbelehrung im gemeinderätlichen
Bauentscheid fälschlicherweise ans BVU adressierten Verwaltungsbe-
schwerde sachlich zuständig und die von den Beschwerdeführern vor dem
Verwaltungsgericht erhobene Rüge der sachlichen Unzuständigkeit erweist
sich als unbegründet.
2.
Das streitgegenständliche, nach dem Dafürhalten der Beschwerdeführer
nicht bewilligungsfähige Bauvorhaben ist auf der Parzelle Nr. aaa geplant,
die in der Dorfzone (DZ) der Gemeinde Q._____ liegt. Die Dorfzone be-
zweckt gemäss § 7 der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) der Gemeinde
Q._____ vom tt.mm.jjjj die Erhaltung und Entwicklung des typischen
Charakters des alten Dorfkernes. Die baulichen Veränderungen haben dies
zu berücksichtigen. Für die Beurteilungskriterien ist § 38 Abs. 1 (Stellung
[Firstrichtung]; Grösse der Baukuben; Wirkung im Strassenraum; Form,
Staffelung, Gliederung der Baumasse; Dachform, Dachneigung;
Fassadengliederung; Materialwahl, Farbe; Terrain- und Umgebungsgestal-

- 8 -
tung, Einfriedigungen) massgebend (Abs. 1). Die Dorfzone ist für Wohnen,
mässig störendes Gewerbe (vergl. § 27) sowie Landwirtschaft bestimmt
(Abs. 2). Die Dachneigung muss mindestens 35° und darf höchstens 45°
betragen. Es sind nur Dächer mit symmetrischer Neigung zugelassen. Auf
Klein- und Anbauten sind andere Dachformen und -neigungen gestattet
(Abs. 3).
Neben diesen Nutzungs- und Gestaltungsvorschriften gelten in der Dorfzo-
ne die folgenden masslichen Vorgaben (§ 6 Abs. 1 und 2 BNO): zwei Voll-
geschosse, eine Ausnützungsziffer von 0,6, eine Gebäudehöhe von 7,5 m,
eine Firsthöhe von 12 m und ein kleiner Grenzabstand (auf alle Seiten) von
4 m, jeweils als Richtwerte, von welchen der Gemeinderat bei Neubauten
Abweichungen bewilligen kann, falls der Zonenzweck (Erhaltung und Ent-
wicklung des typischen Charakters des alten Dorfkernes) nicht beeinträch-
tigt wird. Die erwähnten Baubegriffe (Vollgeschoss, Gebäudehöhe, Firsthö-
he und Grenzabstand) definieren sich in übergangsrechtlicher Hinsicht
nach den Bestimmungen der per 1. September 2011 ausser Kraft gesetz-
ten Allgemeinen Verordnung zum Baugesetz vom 23. Februar 1994
(ABauV; SAR 713.111), wie sie in Anhang 3 der BauV aufgeführt sind, weil
die Gemeinde Q._____ ihren allgemeinen Nutzungsplan samt Nutzungs-
vorschriften noch nicht an die Baubegriffe und Messweisen der IVHB (In-
terkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe vom
22. September 2005; SAR 713.010) angepasst hat (§ 64 Abs. 1 BauV).
Die Gemeinde bzw. das Dorf Q._____ ist im Rahmen der (seither nicht
mehr aktualisierten) Erstinventarisation des Bundesinventars der schüt-
zenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) anhand der ISOS-Methode als
Objekt von lokaler Bedeutung eingestuft und aufgenommen worden; es bil-
det hingegen nicht Teil des Bundesinventars, das nur Objekte von nationa-
ler Bedeutung umfasst. Innerhalb des Perimeters des schützenswerten
Ortsbildes wurde die Bauparzelle Nr. aaa gemäss Erstfassung vom 28. Mai
1979 im westlichen Bereich der Umgebungszone VIII (Neubauzone im Os-
ten) und im östlichen Bereich der Umgebungszone IX (Tallandschaft im
Osten) zugewiesen. Für die erstere gilt gemäss L-Blatt die Aufnahmekate-
gorie b und das Erhaltungsziel b, für die zweite die Aufnahmekategorie a
und das Erhaltungsziel a. Die Aufnahmekategorie a ist gemäss den Erläu-
terungen zum ISOS ein unerlässlicher Teil des Ortsbildes, der unverbaut
bleiben soll oder dessen Bauten der ursprünglichen Beschaffenheit der
Umgebung entsprechen sollen. Als Erhaltungsziel a gilt das Erhalten der
Beschaffenheit als Kulturland oder Freifläche; die für das Ortsbild wesentli-
che Vegetation und Altbauten bewahren, störende Veränderungen beseiti-
gen. Die Aufnahmekategorie b ist ein empfindlicher, d.h. häufig überbauter
Teil des Ortsbildes. Als Erhaltungsziel b gilt das Erhalten der Eigenschaf-
ten, die für die angrenzenden Ortsbildteile wesentlich sind. Gemäss Richt-
plantext des Kantons Aargau, Kapitel S. 1.5 (Ortsbilder, Kulturgüter und
historische Verkehrswege), sind Inventare wie das ISOS als Grundlagen

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bei der Planung und Projektierung beizuziehen und in der Interessenabwä-
gung entsprechend zu berücksichtigen (Planungsgrundsatz B). Die Ortsbil-
der von nationaler und regionaler Bedeutung werden in ihrer Einstufung
nach ISOS anerkannt und festgesetzt (Planungsanweisung 1.1). Die Ge-
meinden sorgen mit planerischen Instrumenten für die angemessene Um-
setzung der Ziele des ISOS. Die seit der Erstellung des ISOS erfolgten Ent-
wicklungen sind bei der Interessenabwägung zu berücksichtigen (Pla-
nungsanweisung 1.2).
Das Bauvorhaben umfasst fünf Mehrfamilienhäuser (Häuser A, E, G, I und
L), acht Reiheneinfamilienhäuser (Häuser C und F) sowie 20 sogenannte
"Tiny Houses" (Häuser D, J, K und M), die als kleinflächigere Reihenhäuser
konzipiert sind. Sämtliche Häuser weisen symmetrisch geneigte Satteldä-
cher auf und sind mit Ausnahme des dreigeschossigen Hauses G zweige-
schossig. Im Untergeschoss erstreckt sich über einen Grossteil der Parzel-
le Nr. aaa eine Tiefgarage mit insgesamt 92 Autoabstellplätzen.
3.
3.1.
Die Beschwerdeführer rügen vorab eine Verletzung der Vorschriften über
die Geschossigkeit. Weil die Bauherrschaft eine Arealüberbauung realisie-
re, sei eine Erhöhung der Geschosszahl bzw. des Richtwerts von zwei Ge-
schossen gemäss § 26 Abs. 2 BNO explizit nicht gestattet. Somit wider-
spreche das Haus G mit geplanten drei Geschossen dieser Regelung. Der
Regierungsrat stütze sich bei seinen Erwägungen zur Zulässigkeit von drei
Geschossen auf das Fachgutachten der F._____ vom 3. Mai 2022 (in:
Vorakten, act. 137), in welchem ausgeführt werde, dass der Zonenzweck
durch diese Abweichung in untergeordnetem Mass nicht beeinträchtigt
werde, und nehme gestützt auf diese (Fehl-)Einschätzung an, dass die
Dorfzone in einem solchen Fall drei Geschosse erlaube. Dem könne nicht
beigepflichtet werden. Selbst wenn davon ausgegangen würde, dass in der
Dorfzone gemäss § 6 Abs. 2 BNO grundsätzlich drei Geschosse zulässig
wären, weil es sich bei der Anzahl von zwei Vollgeschossen nur um einen
Richtwert handle, beziehe sich § 26 Abs. 2 BNO mit dem darin statuierten
Verbot der Erhöhung der Geschosszahl auf den in § 6 Abs. 1 BNO
festgelegten Richtwert. Dies gelte umso mehr, als § 26 Abs. 1 BNO
Arealüberbauungen einzig in der Dorfzone und in der Wohnzone 2 (W2)
zulasse und die Möglichkeiten für Abweichungen von der baulichen
Grundordnung namentlich nenne, wobei für die minimale NBF
(anrechenbare Grundstücksfläche) sogar ein Richtwert angegeben werde.
Es sei auch nachvollziehbar, dass der Gesetzgeber den Bonus für
Arealüberbauungen auf eine Erhöhung der Ausnützung habe begrenzen,
und nicht zusätzlich eine Privilegierung bei der horizontalen (richtig: verti-
kalen) Ausdehnung von Baukörpern habe schaffen wollen. Durch die Zu-
lassung von drei Geschossen gestützt auf § 6 Abs. 1 BNO finde somit eine
Umgehung von § 26 Abs. 2 BNO statt, mit dem verhindert werden sollte,

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dass die Bauherrschaft in den Genuss einer höheren Ausnützung und einer
horizontalen (richtig: vertikalen) Erweiterung komme.
3.2.
Dieser Argumentation kann nicht gefolgt werden, denn § 26 Abs. 2 BNO
verbietet nach richtiger Auslegung eine Erhöhung der Geschosszahl ge-
genüber der Regelbauweise und diese beinhaltet in der Dorfzone gemäss
§ 6 Abs. 1 und 2 BNO nun einmal, dass bei Neubauten vom Richtwert von
zwei Geschossen (auch nach oben) abgewichen werden darf, wenn (und
solange) der Zonenzweck dadurch nicht beeinträchtigt wird (anders als in
der Zone W2, wo die Geschosszahl keinen Richtwert bildet und als Fixum
nicht erhöht werden darf). Es ist nicht ersichtlich, weshalb dies für Areal-
überbauungen im Gegensatz zur Regelbauweise nicht gelten sollte, zumal
die Arealüberbauung dadurch punkto vertikale Ausdehnung nicht etwa –
wie die Beschwerdeführer fälschlicherweise annehmen – gegenüber der
Regelbauweise privilegiert, sondern gleichgestellt wird. Die Auslegung der
Beschwerdeführer würde demgegenüber eine Benachteiligung der Areal-
überbauung gegenüber der Regelbauweise mit sich bringen, die ganz of-
fensichtlich nicht gewollt ist (nachdem nur eine Erhöhung der Geschoss-
zahl untersagt wird). Die vorgesehene Privilegierung bei der Ausnützung
vermöchte die Benachteiligung bei der Geschosszahl nicht (voll) auszuglei-
chen.
Soweit die Beschwerdeführer den Vorinstanzen und den Fachgutachtern
von der F._____ zudem eine unzureichende Auseinandersetzung mit der
Frage vorwerfen, ob ein dreigeschossiges Gebäude (auf der Bauparzelle
Nr. aaa) nicht den Zweck der Dorfzone im Sinne von § 6 Abs. 2 BNO
beeinträchtigt und auch unter diesem Aspekt unzulässig wäre, ist ihnen
Folgendes entgegenzuhalten: Weder die Fachgutachter noch der
Gemeinderat Q._____ als Baubewilligungsbehörde haben sich mit der
Feststellung begnügt, dass der Zonenzweck wegen der Niederschwellig-
keit der Abweichung vom Richtwert von zwei Vollgeschossen in Form eines
zusätzlichen Vollgeschosses bei einem von insgesamt elf Gebäuden bzw.
Gebäudekomplexen nicht beeinträchtigt werde. Die Fachgutachter sehen
den Zonenzweck (Erhaltung und Entwicklung des typischen Charakters
des alten Dorfkernes) durch die Geschossigkeit des Hauses G vor allem
auch deshalb nicht beeinträchtigt, weil das Bebauungskonzept die im alten
Dorf vorkommenden typischen Gebäudehierarchien aufnehme (Fachgut-
achten, S. 7) und insofern auch hinsichtlich der Geschossigkeit
ortsbildverträglich sei (Fachgutachten, S. 10). Der Gemeinderat Q._____
äussert sich in ähnlicher Weise und betont, dass der Zonenzweck der
Erhaltung des typischen Charakters des alten Dorfkerns durch die unter-
schiedlichen Vollgeschosszahlen nicht beeinträchtigt, sondern vielmehr
gefördert werde (Vorakten, act. 009). Dem vermögen die Beschwerde-
führer nichts Substanzielles entgegenzusetzen, auch nicht mit ihren
Ausführungen dazu, dass durch bauliche Verdichtungen die Siedlungs-

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qualität nicht beeinträchtigt und vermindert werden dürfe; denn sie legen
nicht dar und es ist auch nicht ersichtlich, weshalb und inwiefern das Bau-
vorhaben zu einer Verschlechterung der Siedlungsqualität führen soll.
Nicht einschlägig sind die Ausführungen der Beschwerdeführer zur Ertei-
lung von Ausnahmebewilligungen unter Bezugnahme auf die diesbezügli-
che verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung (AGVE 2006, S. 167 f.; 2001,
S. 296 und 298; Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2018.147 vom
22. Februar 2019, Erw. 2.4.1), weil die Bewilligung einer Abweichung vom
in § 6 Abs. 1 BNO definierten Richtwert von zwei Vollgeschossen gestützt
auf § 6 Abs. 2 BNO keine Ausnahmebewilligung, sondern einen Ermes-
sensentscheid innerhalb der betreffenden relativ offen formulierten Mass-
vorschrift darstellt. Im Gegensatz etwa zu § 67 Abs. 1 BauG verlangt des-
halb § 6 Abs. 2 BNO auch keine Ausnahmesituation (ausserordentliche
Verhältnisse oder Härtefall). Es genügt, dass der Zonenzweck durch die
Abweichung vom Richtwert nicht beeinträchtigt wird. Mehr kann von der
Bauherrschaft zumindest unter diesem Titel nicht verlangt werden, auch
nicht eine "zweckmässigere Lösung"; diese vermeintliche Anforderung ent-
stammt einer freien Interpretation der Beschwerdeführer.
Insgesamt ist die Bewilligung einer dreigeschossigen Baute auf der in der
Dorfzone gelegenen Bauparzelle Nr. aaa, namentlich des drei Vollge-
schosse aufweisenden Haues G demnach nicht zu beanstanden.
4.
4.1.
Eine weitere Rüge der Beschwerdeführer betrifft die Verletzung der Vor-
schriften über die Gebäudehöhe. Die Beschwerdeführer monieren, dass
das Haus E die in § 6 Abs. 1 BNO vorgeschriebene Firsthöhe von 12 m
überschreite, wobei sie selbst einräumen, dass die Überschreitung "relativ
minim" sei, was aber in ihren Augen nicht genügen soll, um eine Abwei-
chung vom für die Firsthöhe definierten Richtwert von 12 m gestützt auf § 6
Abs. 2 BNO zu rechtfertigen. Dazu verweisen sie auf ihre Ausführungen im
Zusammenhang mit der Verletzung der Vorschriften über die Geschossig-
keit.
4.2.
Mit diesem Verweis genügen die Beschwerdeführer ihrer Begründungs-
pflicht nach § 43 Abs. 2 VRPG nicht. Diese setzt voraus, dass dargelegt
wird, in welchen Punkten der angefochtene Entscheid Mängel aufweist.
Eine stereotype Wiederholung von bereits im vorinstanzlichen Verfahren
vorgebrachten Rügen ohne Bezugnahme auf die Erwägungen im ange-
fochtenen Entscheid reicht nicht aus. Dasselbe gilt für den pauschalen Ver-
weis auf vorangegangene Rechtsschriften (AGVE 2009, S. 275 f.; 2001,
S. 375; Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2018.67 vom 19. Februar
2018, Erw. I/4.1).

- 12 -
Hier liegt zwar kein pauschaler Verweis auf die Ausführungen in einer vo-
rangegangenen Rechtsschrift, dafür auf solche in der gleichen Rechts-
schrift zu einem anderen Thema vor. Mit den Erwägungen der Vorinstan-
zen dazu, dass die geringfügige Überschreitung der in § 6 Abs. 1 BNO als
Richtwert definierten Firsthöhe von 12 m um 15 cm beim Haus E zu keiner
Beeinträchtigung des Zwecks der Dorfzone führe, weil das Fachgutachten
(S. 10) der Überbauung auch hinsichtlich der First- und Gebäudehöhen
eine ortsbildverträgliche und dem Zonenzweck entsprechende Ausgestal-
tung bescheinige (Vorakten, act. 009; angefochtener Entscheid,
Erw. 2.4.3), setzen sich die Beschwerdeführer dadurch gleichwohl nicht
hinreichend auseinander. Es ist denn auch in keiner Weise ersichtlich, in-
wiefern eine Abweichung von 15 cm von einem für die Firsthöhe definierten
Richtwert den Charakter des alten Dorfkerns (Zonenzweck der Dorfzone)
beeinträchtigen könnte, selbst wenn angenommen würde, dass von den
Gebäuden im alten Dorfkern (zu dem das Einfamilienhausquartier östlich
der Bauparzelle übrigens nicht gehört) keines eine Firsthöhe von 12 m er-
reicht. Und auch hier erwiese sich der Vorwurf, dass die Zonenzweckver-
träglichkeit allein auf die Geringfügigkeit des Mehrmasses im Vergleich
zum Richtwert abgestützt werde, als unberechtigt. Ein Vergleich mit den
massgeblichen Bauten in der Umgebung hat stattgefunden. Jedenfalls brin-
gen die Beschwerdeführer nichts vor, was daran Zweifel aufkommen liesse.
Die Bewilligung des Hauses E mit einer Firsthöhe von 12,15 m ist demnach
weder in methodischer noch inhaltlicher Hinsicht fehlerhaft.
Der Hinweis der Beschwerdeführer darauf, dass sich der Regierungsrat im
zweiten Absatz der Erw. 2.4.3 des angefochtenen Entscheids aus der Per-
spektive des BVU geäussert habe, ist spitzfindig und wenig zielführend,
zumal es sich bei den Erwägungen an der betreffenden Stelle ganz offen-
sichtlich um einen Textbaustein handelt. Mit Sicherheit lässt sich daraus
nichts im Hinblick auf die von den Beschwerdeführern behauptete, in Erw. 1
vorne widerlegte sachliche Zuständigkeit des BVU anstelle des Regie-
rungsrats ableiten.
5.
5.1.
Ferner bemängeln die Beschwerdeführer eine fehlende gute Einordnung
der geplanten Gesamtüberbauung in das Orts-, Quartier- und Landschafts-
bild, die nach § 39 Abs. 2 BauV für Arealüberbauungen erforderlich sei.
Vielmehr hebe es sich vom östlich angrenzenden Dorfkern nicht nur in der
Bauweise, sondern auch in der Materialisierung, Stellung und Volumetrie
erheblich ab. In diesem Zusammenhang sei auch das Fachgutachten vom
3. Mai 2022 kritisch zu würdigen.
Die Arealüberbauung sehe unter anderem die Erstellung sogenannter "Tiny
Houses" vor, was in einem krassen Widerspruch zu den hohen ortsbild-

- 13 -
technischen Anforderungen einer Dorfzone stehe. Die "Tiny House Bewe-
gung" habe ihren Ursprung in den USA und propagiere das einfache Leben
in kleinen Häusern, appelliere an das Umweltbewusstsein und wende sich
zugleich an Personen mit geringem Einkommen. Die ursprünglichen Tiny-
Häuser seien auf Rädern als Anhänger konzipiert und kostenoptimiert. Sol-
che Bauten könnten den hohen Ortsbildanforderungen in einer Dorfzone
nicht gerecht werden. Bei einer importierten Bewegung aus den USA er-
schienen die Verfehlungen des vorliegenden Bauvorhabens bezüglich ihrer
Ortsbildverträglichkeit geradezu aufdringlich. Von der Erhaltung und Ent-
wicklung des typischen Charakters des alten Dorfkerns könne keine Rede
sein. Ein Bezug zum typischen Charakter des alten Dorfkerns fehle fast
vollständig. Würde man das vorliegende Projekt vor diesem Hintergrund
bewilligen, würde ein unzulässiges Präjudiz geschaffen und § 7 Abs. 1 bzw.
§ 26 Abs. 2 BNO seines Sinnes vollständig entleert.
Auch die Materialisierung der Überbauung gliedere sich nicht ins bisherige
Orts- und Dorfbild ein. Kein bestehendes Gebäude in der Dorfzone weise
eine verholzte Fassade auf. Weiter sei die Farbwahl bezüglich des Wind-
papiers (rot/orange), mit welchem die offene Lattung bei den Tiny-Houses
unterlegt werde, absolut untypisch und entgegen der Auffassung der Fach-
gutachter extrem aufdringlich. Das Fachgutachten habe die Materialisie-
rung nicht in einen Kontext zur baulichen Umgebung gesetzt, sondern den
Fokus nur auf das Bauvorhaben gelegt. Eine Auseinandersetzung mit der
in ästhetischer Hinsicht sensiblen Dorfzone habe in keiner Weise stattge-
funden. An sehr prominenter Lage an der G-Strasse würden die geplanten
Häuser den eigentlichen Ortsbildcharakter nicht weiterführen. Es werde
eine eigene, vom Rest unabhängige Insel geschaffen, auf welcher
neuzeitliche Architekturvorstellungen realisiert würden. Das lasse sich pro-
blemlos an den Visualisierungen auf der Homepage der Bauherrschaft
(https://https://aaa.ch/portfolio/unico-q.ch), zuletzt besucht am 11. Juni
2023) erkennen, aus denen auch die dahinterliegenden Bauten ersichtlich
seien.
Die Firste der umliegenden Bauten in der Dorfzone verliefen von Ost nach
West. Einzige Ausnahme bilde das Gebäude auf der Parzelle Nr. ccc. Die
Firste der geplanten Gebäude seien hingegen mehrheitlich von Süden
nach Norden ausgerichtet, was einen eigentlichen Bruch zu sämtlichen um-
liegenden Bauten in der Dorfzone darstelle und den Charakter des alten
Dorfkerns entgegen dem Zonenzweck der Dorfzone weder wahre noch
weiterentwickle.
Die Gegend östlich und westlich der Bauparzelle in der Dorfzone und auch
nördlich der Bauparzelle in der Wohnzone 2 sei von feingliedrigen Ein- und
Zweifamilienhäusern mit Gartenumschwung geprägt. Inwiefern die geplan-
ten Gebäude in ihren Abmessungen die Massstäblichkeit der Umgebung
laut Fachgutachten gut aufnehmen sollen, erschliesse sich den Beschwer-

- 14 -
deführern nicht. Die Volumetrie der Baukörper hebe sich diametral von den
Gebäuden in der Umgebung ab. Entgegen den Ausführungen im Fachgut-
achten erlaubten die Reihenhäuser keinen Vergleich mit den umliegenden
Einfamilienhäusern. Auch bezüglich der Volumetrie sei somit eine Erhal-
tung oder Entwicklung des typischen Charakters des alten Dorfkerns nicht
gegeben.
Es sei den Beschwerdeführern bewusst, dass den Gemeinden bei der Be-
urteilung von ästhetischen Fragen Autonomie zukomme, was bedeute,
dass sich die Rechtsmittelinstanzen in Zurückhaltung übten und nur ins Er-
messen der Gemeindebehörden eingriffen, wenn sich deren ästhetische
Beurteilung nicht auf vernünftige Gründe stützen lasse. Diese Schwelle
werde jedoch hier überschritten. Die Beurteilung der Ortsbildverträglichkeit
durch die Gemeinde und insbesondere die Ausführungen im Fachgutach-
ten wiesen keinerlei Realitätsbezug auf und wirkten vollkommen losgelöst
von der Frage der ortsbaulichen Eingliederung.
5.2.
Im vom Gemeinderat Q._____ eingeholten Fachgutachten der F._____
vom 3. Mai 2022 (in: Vorakten, act. 137) wird die gute Einordnung ins Orts-
, Quartier- und Landschaftsbild einerseits mit einem tragfähigen
ortsbaulichen Konzept, andererseits mit einer überzeugenden Stellung der
Bauten begründet. Als tragfähig wird das ortsbauliche Konzept deshalb
erachtet, weil die Schaffung einer neuen Häusergruppen-Insel der
Entstehungsgeschichte des alten Dorfs entspreche, das ebenfalls aus
Häusergruppen entstanden sei, der hohe Grad der Durchgrünung an die
gut durchgrünten Häusergruppen und die früheren Obstgärten erinnere, die
feine Durchwegung und das Vorhandensein unterschiedlicher Gebäudety-
pologien und -grössen dem dörflichen Charakter entspreche, die Steildä-
cher und Materialwahl ortstypisch seien und das differenzierte Aussen-
raumkonzept die Anlage zusammenhalte. Die Situierung der Gebäude sei
das Resultat einer intensiven Auseinandersetzung mit dem bewussten
Setzen einer Abfolge von Aussenräumen und Begegnungsräumen. Die
Anordnung der Baukörper sowie das Höhenversetzen der Reiheneinfami-
lienhäuser gewährleiste, dass die Hangtopographie ablesbar bleibe, und
die orthogonale Stellung erlaube Durchblicke von den Wohnungen aus.
Das Konzept, wonach die Häuser nicht für das alte Strassendorf typisch an
die G-Strasse gestellt, sondern über das Siedlungsinnere erschlossen
würden, lehne sich am weitesten Sinne an die Obstgartensituation an und
biete obendrein den Vorteil, dass die Lärmproblematik durch den Strassen-
abstand verringert werde. Mit den Hauszugängen entlang der T-Strasse
werde eine Verbindung zum Quartier geschaffen und Anonymität zum
Strassenraum verhindert (Fachgutachten, S. 6).
Diese Ausführungen sind für das Verwaltungsgericht, dessen Spruchkör-
per eine promovierte Architektin ETH angehört, nachvollziehbar. Die ge-

- 15 -
genteiligen Schlüsse der Beschwerdeführer vermögen hingegen nicht zu
überzeugen. Vor allem setzen die Beschwerdeführer damit dem schlüssi-
gen Fachgutachten bloss ihre abweichende Sichtweise entgegen, ohne
stringent aufzuzeigen, weshalb die Feststellungen und Einschätzungen im
Fachgutachten unzutreffend sein sollen. Vorab gilt es darauf hinzuweisen,
dass nicht das Einfamilienhausquartier östlich der Bauparzelle Nr. aaa, das
grossmehrheitlich aus Gebäuden neueren Datums besteht, den alten Dorf-
kern bildet (von historisch kann ohnehin keine Rede sein), sondern die Bau-
ten entlang der G-Strasse westlich der Bauparzelle. Das bestätigt
einerseits ein Blick in die Karte zur Erstinventarisation des Bundesinventars
der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) anhand der ISOS-
Methode aus dem Jahr 1979 (vgl. dazu die nachfolgende Abbildung),
wonach das Gemeindegebiet östlich der Parzelle Nr. ddd kaum überbaut
war und das Gebiet "Dorf" (1) sowie die Baugruppe "Östlicher Dorfteil" (1.1)
in östlicher Richtung lediglich bis zu den Parzellen Nrn. bbb und eee
reichten. Andererseits spricht der Bauzonenplan mit der rot markierten
Spezialzone Dorfkern dafür, dass der alte Dorfkern westlich, nicht östlich
der Bauparzelle liegt. Soweit die Beschwerdeführer also meinen, die
Überbauung der Parzelle Nr. aaa müsse sich mit Bezug auf die Bauweise,
Stellung, Volumetrie und Materialisierung an die Gebäude im östlich
gelegenen Einfamilienhausquartier anlehnen, um den Charakter des alten
Dorfkerns zu wahren, liegen sie falsch.
[Planausschnitt aus der Erstinventarisation anhand der ISOS-Methode]
Im öffentlichen Baurecht sind Bauten sodann nach ihrer konkreten Ausge-
staltung und ihrem Erscheinungsbild zu beurteilen, nicht danach, als was
sie vermarktet werden. Effektiv haben die von der Beschwerdegegnerin ge-
planten und unter dieser Bezeichnung vermarkteten "Tiny Houses" kaum
mehr etwas mit der ursprünglichen Idee solcher (mobilen) Häuser gemein-
sam, was sich insbesondere aus deren Dreigeschossigkeit (inklusive Dach-
geschoss) ergibt. Stattdessen handelt es sich um kleinvolumige Reihen-
häuser. Weshalb solche in Q._____ ortsuntypisch und nicht mit dem Cha-
rakter des alten Dorfkerns vereinbar sein sollen, wird nicht näher erläutert
und ist deshalb auch nicht nachvollziehbar. Hinsichtlich der Volumetrie der
Gebäude gestaltet sich speziell die Dorfzone äusserst heterogen. Von klei-
nen alleinstehenden Einfamilienhäusern bis hin zu grossvolumigen Wohn-
und Gewerbebauten sowie (ehemaligen) Bauernhäusern findet sich in der
Dorfzone fast alles. Diese Vielfalt zeichnet denn Dorf- und Kernzonen auch
gemeinhin gegenüber nicht gemischten Wohnzonen aus. Insofern kann gut
nachvollzogen werden, dass die Fachgutachter (auf S. 7 ihres Gutachtens)
zum Schluss kommen, die variierenden Volumina der geplanten Überbau-
ung nähmen die Abmessungen und die Massstäblichkeit der Umgebung
geschickt auf, indem die Mehrfamilienhäuser und die Häusergruppen die
Volumetrie der bäuerlichen Körnung kopierten und die sich durch Quergie-

- 16 -
bel auszeichnenden Reiheneinfamilienhäuser (Häuser C und F) als Einzel-
häuser lesbar seien.
Eine Abweichung vom Ortsüblichen wird von den Fachgutachtern zu Recht
nur darin erblickt, dass die Reiheneinfamilienhäuser durch das Gestalten
von Dachterrassen vor- und rückspringende Dächer oder Dachhälften auf-
weisen, was an die holländische Architektur erinnere. Allerdings bringe
diese ortsunübliche Volumen- und Dachgestaltung Leichtigkeit und Leben-
digkeit in die Baukörper und sorge in einer dichten Überbauung für wertvol-
le Zweitaussenräume, was als möglich und gelungen erachtet werde
(Fachgutachten, S. 7). Angesichts der Heterogenität der Dorfzone nicht nur
im Hinblick auf die Volumetrie, sondern auch die Dachgestaltung, ist
schwer vorstellbar, dass dieses spielerische Element die Ortsbildverträg-
lichkeit der Gesamtüberbauung beeinträchtigen könnte.
Dass es in der Dorfzone mit Ausnahme des Gebäudes auf der Parzelle
Nr. ccc nur Gebäude mit Firstrichtung Ost/West geben soll, ist eine
Behauptung, die sich durch eine Konsultation der Luftbildaufnahmen auf
dem Geoportal des Aargauischen Geographischen Informationssystems
(AGIS) leicht widerlegen lässt. Auch wenn der First bei einer Mehrheit der
Gebäude in der Dorfzone von Osten nach Westen verlaufen sollte, hat es
auch etliche Gebäude, namentlich in der zweiten Bautiefe, die zur G-
Strasse hin giebel-, nicht traufständig sind, oder auch Kreuzgiebeldächer
aufweisen. Insofern wirken sich die unterschiedlichen Firstausrichtungen
des Bauvorhabens nicht störend auf das Orts- und Quartierbild oder die
Dachlandschaft aus. Dasselbe gilt für die Holzfassaden. Zwar befinden sich
Gebäude mit einer (teilweisen) Holzfassade in der Dorfzone in der Minder-
zahl, doch gibt es einige Häuser entlang der G-Strasse die eine solche
aufweisen, namentlich, aber nicht nur ehemalige Scheunen. Abgesehen
davon ist Holz ein typisch ländlicher Baustoff, der in einer dörflichen
Umgebung per se nicht ortsfremd wirkt. Stark übertrieben mutet die Dar-
stellung der Beschwerdeführer an, dass sich das farbige Windpapier hinter
der Holzlattenfassade der "Tiny Houses" extrem auffällig ausnehmen wer-
de. Im Gegensatz zu vollfarbigen Fassaden wird das rote oder orange
Windpapier hinter den vorvergrauten Holzlatten vergleichsweise dezente
farbliche Akzente setzten und dem Orts- und Quartierbild nicht abträglich
sein. Dazu kann auch auf die Zeichnungen und Fotografien im Baueinga-
beplan "Konzeptpläne Materialisierung TinyHouse" (in: Vorakten, act. 137)
verwiesen werden.
In Übereinstimmung mit den Vorinstanzen und gestützt auf die schlüssigen
Ausführungen im Fachgutachten ist davon auszugehen, dass dem Bauvor-
haben eine gute Einordnung ins Orts-, Quartier- und Landschaftsbild im
Sinne von § 39 Abs. 2 lit. c BauV wie auch eine gute architektonische Ge-
staltung der Bauten, Anlagen und Freiräume im Sinne von § 39 Abs. 1 lit. b
BauV zugestanden werden kann. Das sich durch keine besonderen Quali-

- 17 -
täten auszeichnende Dorfbild von Q._____ wird durch die geplante Über-
bauung jedenfalls nicht abgewertet.
6.
6.1.
Schliesslich werfen die Beschwerdeführer den Vorinstanzen eine mangeln-
de Auseinandersetzung mit dem ISOS vor.
Gemäss Fachgutachten werde im ISOS beabsichtigt, durch den Erhalt
noch vorhandener Kulturflächen den alten, als Tor markierten Dorfzugang
mit den beiden älteren, direkt an der G-Strasse gelegenen Bauten (auf den
Parzellen Nrn. fff und ggg) trotz neuerer Überbauungen im Osten vor dem
Dorf weiterhin erlebbar zu halten. Im aktuellen Zonenplan 2000 sei das
gesamte Gebiet entlang der G-Strasse bis zum H-Gässli in die Dorfzone
integriert. Der Ortszugang sei daher in der Nutzungsplanung planerisch
weiter auswärts (ostwärts) verlegt worden. Im räumlichen Entwicklungsleit-
bild der Gemeinde Q._____ vom 9. September 2019 werde der Zonenplan
diesbezüglich nicht in Frage gestellt, im Gegenteil werde die Dorfzone als
wichtige Reserve für die Dorfentwicklung verstanden. Zum ISOS sei darin
vermerkt worden, es gelte eine weitere Bebauung der prägenden
Talflanken zu vermeiden, um die vorhandenen Lagequalitäten des Dorfs zu
wahren. Zusammenfassend komme das Fachgutachten zum Schluss, dass
das ISOS bezüglich dem zu bebauenden Areal nicht mehr relevant sei.
Die Beschwerdeführer machen unter Verweis auf diese Ausführungen gel-
tend, dass die geltende Nutzungsplanung die Ziele des ISOS nicht gebüh-
rend berücksichtige, und fordern, es sei Aufgabe der kommunalen Behör-
den, diese Ziele im Zuge der nächsten Revision zu integrieren. Indem dies
nicht geplant sei, würden die übergeordneten Vorgaben des ISOS explizit
missachtet. So werde der östliche Bereich der Parzelle Nr. aaa, der im Be-
reich "Erhalt Freiflächen/Kulturland" liege, vollständig und sogar noch mit
einem Ausnützungsbonus überbaut. Diese Missachtung der Erhaltungszie-
le des ISOS sei im Baubewilligungsverfahren beachtlich.
6.2.
Wie gesehen (siehe Erw. 2 vorne), bildet das Ortsbild von Q._____ nicht
Bestandteil des ISOS. Erstinventarisationen anhand der ISOS-Methode
kommt nicht die gleiche Bedeutung wie Einträgen im Bundesinventar zu.
Das gilt vor allem für Ortsbilder von bloss lokaler Bedeutung, für welche der
Richtplantext des Kantons Aargau in Kapitel S. 1.5 (Ortsbilder, Kulturgüter
und historische Verkehrswege), Planungsanweisungen 1.1 und 1.2, keine
Umsetzung der in der Erstinventarisation formulierten Erhaltungsziele in
der Nutzungsplanung vorschreibt. Es kann dazu auch auf die Ausführun-
gen in Erw. 2 vorne verwiesen werden.

- 18 -
Tatsächlich hat sich die Ortsplanung von Q._____ zum Teil erheblich von
diesen seit 1979 nicht mehr aktualisierten Erhaltungszielen wegentwickelt,
indem namentlich die Dorfzone nach Osten ausgedehnt wurde, obwohl in
der Erstinventarisation für den Bereich östlich der Parzelle Nr. ddd (Umge-
bungszone IX), welcher auch das gesamte östlich an die Bauparzelle
Nr. aaa angrenzende Einfamilienhausquartier umfasst, das Erhaltungsziel
der Bewahrung von Kulturland oder Freiflächen, der für das Ortsbild we-
sentlichen Vegetation und von Altbauten samt Beseitigung störender Ver-
änderungen (Erhaltungsziel a) formuliert wurde. Würde man der Argumen-
tation der Beschwerdeführer betreffend Umsetzung des "ISOS" konse-
quent folgen, müsste der Bereich der Dorfzone östlich der Parzelle Nr. ddd,
also auch das gesamte Einfamilienhausquartier östlich der Bauparzelle
Nr. aaa wieder ausgezont werden, was den baulichen Realitäten wider-
spräche. Weshalb den Erhaltungszielen der Erstinventarisation nun ausge-
rechnet dadurch Rechnung getragen werden soll, dass die bestehende
Baulücke auf Parzelle Nr. aaa nicht mit Bauten, welche den Zonenvor-
schriften der Dorfzone entsprechen, geschlossen werden dürfen soll, ist
nicht ersichtlich.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts (vgl. BGE 135 II 209,
Erw. 2.1; Urteile des Bundesgerichts 1C_643/2020 vom 7. Januar 2022,
Erw. 3.2, und 1C_488/2015 vom 24. August 2016, Erw. 4.3) sind die aus-
serhalb von Bundesaufgaben im Sinne von Art. 2 des Bundesgesetzes
über den Natur- und Heimatschutz vom 1. Juli 1966 (NHG; SR 451) nicht
direkt anwendbaren Bundesinventare wie das ISOS bei der Nutzungspla-
nung, bei der Auslegung unbestimmter Begriffe des Baurechts sowie bei
den in Einzelfall erforderlichen Interessenabwägungen zu berücksichtigen.
Ob dies für eine seit 1979 nicht mehr aktualisierte, und durch die seitherige
bauliche Entwicklung überholte Erstinventarisation anhand der ISOS-Me-
thode zumal für ein Ortsbild von lediglich lokaler Bedeutung, für welches
die dafür formulierten Erhaltungsziele gemäss Richtplantext nicht zwingend
in der Nutzungsplanung umzusetzen sind, gleichermassen gilt, ist in hohem
Masse fraglich. Hinzu kommt, dass die Beschwerdeführer nicht oder zu-
mindest nicht explizit eine akzessorische Überprüfung der geltenden Nut-
zungsplanung im Hinblick auf eine Aus- oder Abzonung der Parzelle
Nr. aaa aus der Dorfzone verlangen und das Vorliegen der dafür
erforderlichen Voraussetzungen nach Art. 21 Abs. 2 des Bundesgesetzes
über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG; SR 700) auch nicht
darlegen. Eine massgebliche Veränderung der Verhältnisse seit Beschluss
der geltenden BNO am 26. November 1999 (vgl. dazu BGE 144 II 41,
Erw. 5.1; 132 II 408, Erw. 4.2; Urteil des Bundesgerichts 1C_643/2020 vom
7. Januar 2022, Erw. 3.3) ist denn auch nicht erkennbar. Im Gegenteil wird
gemäss Ausführungen im Fachgutachten (S. 2) unter Bezugnahme auf das
räumliche Entwicklungsleitbild (REL) der Gemeinde Q._____ an der
östlichen Dorfzone von Q._____ festgehalten, weshalb es widersinnig und
mit raumplanerischen Grundsätzen kaum zu vereinbaren wäre, die

- 19 -
Bauparzelle Nr. aaa auszuzonen und auf diese Weise eine Baulücke zu
schaffen oder sie auch nur einer Zone mit einer weniger intensiven Nutzung
als der Dorfzone zuzuweisen.
Das für die Umgebungszone VIII (Bereich ab Parzelle Nr. ddd in westliche
Richtung) formulierte Erhaltungsziel b (Erhalten der Eigenschaften, die für
die angrenzenden Ortsbildteile wesentlich sind, durch Gestaltungsvor-
schriften und Auflagen für Neubauten und Bepflanzungen) wurde hingegen
mit den Gestaltungsvorschriften für die Dorfzone (in § 7 BNO) umgesetzt.
Jedenfalls ist von einer genügenden Umsetzung auszugehen, weil die Be-
schwerdeführer erstens auch hier keine akzessorische Überprüfung des
geltenden Nutzungsplans im Hinblick auf die Vereinbarkeit mit den Erhal-
tungszielen der Erstinventarisation verlangen und obendrein nicht erläu-
tern, dass und inwiefern die Mass- und Gestaltungsvorschriften in §§ 6 f.
BNO diesen widersprechen. Zweitens sind auch diesbezüglich (Vereinbar-
keit der Zonenvorschriften der Dorfzone mit den Erhaltungszielen der
Erstinventarisation) keine veränderten Verhältnisse seit Erlass der BNO am
26. November 1999 auszumachen. Es wird namentlich nicht dargetan,
dass und inwiefern sich die Vorstellungen über die Dimensionierung und
die Ausgestaltung von Bauten in der Dorfzone in der Zwischenzeit derge-
stalt gewandelt hätten, dass durch §§ 6 f. BNO allenfalls unzureichend um-
gesetzten Erhaltungszielen der Erstinventarisation (welchen?) wieder in er-
höhtem Masse Rechnung zu tragen wäre und das streitgegenständliche
Bauvorhaben diesen zuwiderlaufen würde.
Die Berufung der Beschwerdeführer auf eine angebliche Verletzung der Er-
haltungsziele der Erstinventarisation erweist sich somit als unbehelflich.
Soweit die geplante Überbauung der Parzelle Nr. aaa den Erhaltungszielen
für die Umgebungszone IX der Erstinventarisation anhand der ISOS-Me-
thode widerspricht, gilt dies gleichermassen für die gesamte Dorfzone öst-
lich der Parzelle Nr. ddd. Diese Entwicklung ist von der Gemeinde gewollt
und widerspricht übergeordnetem Recht insofern nicht, als der Richtplan-
text des Kantons Aargau für Ortsbilder von lediglich lokaler Bedeutung kei-
ne (strikte) Umsetzung der Erhaltungsziele der Erstinventarisation verlangt
(ebenso wenig das Bundesrecht, das sich nur auf den Schutz von ISOS-
Objekten bezieht). Letztlich liesse sich die von den Erhaltungszielen der
Erstinventarisation abweichende bauliche Entwicklung im Bereich der öst-
lichen Dorfzone auch gar nicht rückgängig machen, ohne durch Aus- oder
Abzonungen in erheblichem Masse in die Eigentumsrechte diverser Grund-
eigentümer einzugreifen.
7.
Zusammenfassend sind keine Gründe ersichtlich, derentwegen das um-
strittene Bauvorhaben nicht bewilligungsfähig wäre. Demnach ist die Be-
schwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist (zum Umfang des
Nichteintretens siehe Erw. 4.2 vorne).

- 20 -
III.
1.
Im Beschwerdeverfahren werden die Verfahrens- und Parteikosten in der
Regel nach Massgabe des Unterliegens und Obsiegens auf die Parteien
verlegt (§§ 31 Abs. 2 Satz 1 und 32 Abs. 2 VRPG).
Als unterliegende Partei gelten die Beschwerdeführer, die folglich die ver-
waltungsgerichtlichen Verfahrenskosten zu übernehmen und dem vor Ver-
waltungsgericht anwaltlich vertretenen Gemeinderat Q._____ die Partei-
kosten zu ersetzen haben. Für beides haften sie solidarisch (vgl. § 33
Abs. 3 VRPG).
2.
Die Höhe der Parteientschädigung bestimmt sich nach dem Anwaltstarif.
Gemäss § 8a Abs. 1 AnwT bemisst sich die Entschädigung in vermögens-
rechtlichen Streitsachen nach dem gemäss § 4 AnwT berechneten Streit-
wert. Innerhalb der vorgesehenen Rahmenbeträge richtet sich die Entschä-
digung nach dem mutmasslichen Aufwand des Anwalts sowie nach der Be-
deutung und der Schwierigkeit des Falles (§ 8a Abs. 2 AnwT). Die Entschä-
digung wird als Gesamtbetrag festgesetzt. Auslagen und Mehrwertsteuer
sind darin enthalten (§ 8c AnwT).
In Bausachen geht das Verwaltungsgericht praxisgemäss von einer vermö-
gensrechtlichen Streitsache aus, wobei der Streitwert in der Regel 10 %
der Bausumme beträgt (vgl. AGVE 1992, S. 397, Erw. 2a; 1989, S. 283,
Erw. 2a/aa; 1983, S. 249, Erw. 4a). Bei einer Bausumme von
Fr. 22'850'000.00 ergibt sich somit ein Streitwert von Fr. 2'285'000.00. Bei
einem Streitwert zwischen Fr. 2 Mio. und Fr. 5 Mio. beträgt im Beschwer-
deverfahren der Rahmen für die Parteientschädigung Fr. 12'000.00 bis
Fr. 50'000.00 (§ 8a Abs. 1 lit. a Ziffer 7 AnwT). Der Streitwert von Fr. 2,285
Mio. ist um untersten Bereich des Streitwertrahmens angesiedelt. Die
Schwierigkeit des Falles war wegen der beschränkten Anzahl an Fragestel-
lungen, die zudem wenig komplex sind, unterdurchschnittlich. Unterdurch-
schnittlich war auch der mutmassliche Aufwand des Rechtsvertreters des
Gemeinderats Q._____, der nur eine vergleichsweise kurze Rechtsschrift
eingereicht hat. Es erscheint somit sachgerecht, die vollen Parteikosten
des Gemeinderats auf den Rahmenminimalbetrag von Fr. 12'000.00 fest-
zusetzen. In Anwendung von § 12a Abs. 1 AnwT wegen des hohen Streit-
werts (über Fr. 100'000.00) ist der erwähnte Betrag sodann um einen Drittel
auf Fr. 8'000.00 zu kürzen. Die erwähnte Bestimmung findet aus Rechts-
gleichheitsgründen auch auf Parteientschädigungen zugunsten des Ge-
meinwesens Anwendung (AGVE 2011, S. 247 ff.).

- 21 -
Das Verwaltungsgericht erkennt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2.
Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer
Staatsgebühr von Fr. 8'000.00 sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen
von Fr. 420.00, gesamthaft Fr. 8'420.00, sind von den Beschwerdeführern
zu bezahlen. Sie haften für den gesamten Betrag solidarisch.
3.
Die Beschwerdeführer werden verpflichtet, dem Gemeinderat Q._____ die
vor Verwaltungsgericht entstandenen Parteikosten in Höhe von
Fr. 8'000.00 unter solidarischer Haftbarkeit zu ersetzen.
Zustellung an:
die Beschwerdeführer (Vertreterin)
die Beschwerdegegnerin
den Regierungsrat
den Gemeinderat Q._____ (Vertreter)
Mitteilung an:
das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsabteilung
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht,
kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht
innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-rechtli-
chen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor
bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und
vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde
muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter
Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit
Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als
Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (Art. fff ff. des Bun-
desgesetzes über das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz, BGG;
SR 173.110] vom 17. Juni 2005).

- 22 -
Aarau, 11. Juni 2024
Verwaltungsgericht des Kantons Aargau
3. Kammer
Vorsitz: Gerichtsschreiberin:
Winkler Ruchti