ag_verwaltungsgericht · WBE.2023.65 · 2023-10-25 · de
Obergericht / Verwaltungsgericht / 3. Kammer — WBE.2023.65


Verwaltungsgericht
3. Kammer
WBE.2023.65 / MW / jb
(BVURA.22.340)
Art. 108
Urteil vom 25. Oktober 2023
Besetzung Verwaltungsrichter Winkler, Vorsitz
Verwaltungsrichter Michel
Verwaltungsrichterin Steiger
Gerichtsschreiber Wildi
Beschwerde- A._____
führer vertreten durch MLaw David Grimm, Rechtsanwalt, Hauptstrasse 45,
Postfach, 5070 Frick
gegen
Beschwerde- B._____
gegnerin vertreten durch lic. iur. Nik. Brändli, Rechtsanwalt,
Hintere Bahnhofstrasse 6, Postfach, 5001 Aarau
und
Vorinstanzen Gemeinderat Q._____
Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsabteilung,
Entfelderstrasse 22, Buchenhof, 5001 Aarau
Gegenstand Beschwerdeverfahren betreffend Baubewilligung
Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt
vom 18. Januar 2023

- 2 -
Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten:
A.
Vom 21. Januar 2022 bis zum 21. Februar 2022 legte der Gemeinderat
Q._____ das Baugesuch der B._____ für den Neubau von zwei Mehr-
familienhäusern mit Autoeinstellhalle auf den Parzellen Nrn. aaa und bbb
öffentlich auf. Während der Auflagefrist erhob A._____ Einwendung. Mit
Protokollauszug vom 24. Mai 2022 wies der Gemeinderat die Einwendung
ab, soweit er darauf eintrat. Gleichzeitig erteilte er die Baubewilligung mit
verschiedenen Nebenbestimmungen.
B.
Auf Beschwerde von A._____ hin fällte das Departement Bau, Verkehr und
Umwelt (BVU), Rechtsabteilung, am 18. Januar 2023 folgenden Entscheid:
1.
In teilweiser Gutheissung der Beschwerde werden die Beschlussziffern
C.16 und C.17 des Entscheids des Gemeinderats vom 24. Mai 2022 wie
folgt neu gefasst bzw. ergänzt (Hervorhebung der Neufassung bzw. Er-
gänzung in Kursivschrift):
C.16 "Dem Gemeinderat sind vor Baubeginn genaue Pläne bzw. Muster
der vorgesehenen Fassaden- und Farbgestaltung sowie Materiali-
sierung der beiden Mehrfamilienhäuser zur Bewilligung einzurei-
chen. A._____ ist vor Erteilung der Bewilligung anzuhören. Die
vom Gemeinderat erteilte Bewilligung ist ihm mittels beschwerde-
fähiger Verfügung zu eröffnen.
Die PV-Anlage ist reflexionsarm auszuführen.
C.17 Dachflächenfenster und Dachvorsprünge
Die Dachflächenfenster sind in der Grösse maximal 70 x 120 cm
(z.B. Fenstertyp 66 x 118 cm einzubauen.
"Bei beiden Mehrfamilienhäusern sind Dachvorsprünge vorzuse-
hen. Dem Gemeinderat sind vor Baubeginn genaue Pläne über
deren Ausgestaltung zur Bewilligung einzureichen. A._____ ist vor
Erteilung der Bewilligung anzuhören. Die vom Gemeinderat er-
teilte Bewilligung ist ihm mittels beschwerdefähiger Verfügung zu
eröffnen."
Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
2.
Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus einer Staatsgebühr von
Fr. 4'000.– sowie der Kanzleigebühren und den Auslagen von Fr. 448.–,
insgesamt Fr. 4'448.–, werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
3.
Der Beschwerdeführer wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin die im
Beschwerdeverfahren entstandenen Parteikosten in Höhe von Fr. 9'600.–
zu ersetzen.

- 3 -
C.
1.
Gegen den am 19. Januar 2023 zugestellten Entscheid des BVU, Rechts-
abteilung, erhob A._____ am 20. Februar 2023 Verwaltungsgerichtsbe-
schwerde mit den Anträgen:
1.
Es sei der Entscheid des Departements für Bau, Verkehr und Umwelt
BVURA.22.340 vom 18. Januar 2023 aufzuheben und das Baugesuch
Nr. 898 betreffend Parzellen Nrn. aaa und bbb GB Q._____ abzuweisen.
2.
Eventualiter sei die Sache an die Vorinstanz oder an die Erstinstanz zu-
rückzuweisen.
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MwSt. und Auslagen.
2.
Das BVU, Rechtsabteilung, beantragte mit Beschwerdeantwort vom
15. März 2023 die Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei abzuweisen, unter
Kosten- und Entschädigungsfolge.
3.
Mit Protokollauszug vom 27. März 2023 verzichtete der Gemeinderat unter
Verweis auf die Vorakten auf eine Stellungnahme.
4.
Die B._____ beantragte mit Beschwerdeantwort vom 20. April 2023:
1.
Die Beschwerde sei vollumfänglich abzuweisen.
2.
Unter den gesetzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen, zzgl. MWST
und Auslagen.
5.
In der am 11. Juli 2023 eingereichten Replik hielt der Beschwerdeführer an
den Beschwerdebegehren fest.
6.
Die Beschwerdegegnerin verzichtete mit Eingabe vom 30. August 2023 auf
eine Duplik.
7.
Das Verwaltungsgericht hat den Fall am 25. Oktober 2023 beraten und ent-
schieden.

- 4 -
Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
I.
1.
Gegen letztinstanzliche Entscheide der Verwaltungsbehörden ist die Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde zulässig (§ 54 Abs. 1 des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 [Verwaltungsrechtspfle-
gegesetz, VRPG; SAR 271.200]). Dies gilt auch in Bausachen (§ 61 Abs. 3
der Bauverordnung vom 25. Mai 2011 [BauV; SAR 713.121]). Der ange-
fochtene Entscheid des BVU ist verwaltungsintern letztinstanzlich (§ 61
Abs. 1 BauV und § 9 Abs. 1 i.V.m. § 13 Abs. 1 lit. a Ziffer 1 der Verordnung
über die Delegation von Kompetenzen des Regierungsrats vom 10. April
2013 [Delegationsverordnung, DelV; SAR 153.113]). Das Verwaltungsge-
richt ist somit zuständig.
2.
Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht können die unrichtige oder
unvollständige Feststellung des Sachverhalts sowie Rechtsverletzungen
gerügt werden (§ 55 Abs. 1 VRPG). Die Kontrolle der Angemessenheit ist
dagegen ausgeschlossen (Umkehrschluss aus § 55 Abs. 3 VRPG).
II.
1.
1.1.
Das Bauvorhaben ist auf den Parzellen Nrn. aaa und bbb geplant. Die Par-
zellen liegen grösstenteils in der Dorfkernzone, einzig der südwestliche
Rand – entlang des Y-wegs – liegt in Form eines Streifens in der Grünzone
(Bauzonenplan sowie § 6 der Bau- und Nutzungsordnung [BNO] der Ge-
meinde Q._____, je vom ______ 2013, genehmigt am ______ 2014). Das
Bauvorhaben soll in der Dorfkernzone realisiert werden. Massgebend ist
überdies der Gestaltungsplan "X._____" vom ______ 1997, genehmigt am
______ 1998, in dessen Perimeter die Bauparzellen liegen.
1.2.
Der Gestaltungsplan "X._____" besteht aus dem Situationsplan 1:500 und
den Sondernutzungsvorschriften (§ 2 der Sondernutzungsvorschriften zum
Gestaltungsplan "X._____" [SNV]). Das Bauvorhaben ist im Baufeld A ge-
plant, welches mit Baulinien abgegrenzt wird. Gemäss § 6 SNV haben die
Baulinien gestalterische Funktion und sind durch das Ortsbild begründet
(Abs. 1). Hauptbauten dürfen nur innerhalb der durch Baulinien bezeichne-
ten Gebiete gebaut werden (Abs. 2). Innerhalb des durch besondere Bau-
linien bezeichneten Hintergeländes sind nur Kleinbauten sowie unterirdi-
sche Bauten zulässig (Abs. 3). § 8 SNV bestimmt sodann, dass bei guter

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Gestaltung und Eingliederung der Gemeinderat im Baufeld A bei zurück-
versetzten Bauteilen ein zusätzliches Geschoss bewilligen kann.
2.
2.1.
Umstritten ist, ob das Projekt bezüglich der Geschossigkeit den kommuna-
len Vorgaben entspricht. Nach § 6 BNO sind in der Dorfkernzone zwei Voll-
geschosse erlaubt. Der Gestaltungsplan bestimmt in § 8 SNV überdies:
"Bei guter Gestaltung und Eingliederung, kann der Gemeinderat im Bau-
feld A bei zurückversetzten Bauteilen ein zusätzliches Geschoss bewilli-
gen."
Die im Baufeld A geplanten Mehrfamilienhäuser weisen unstrittig drei Voll-
geschosse auf. Die Zulässigkeit von drei Vollgeschossen (anstatt zwei ge-
mäss § 6 BNO) setzt voraus, dass das Bauvorhaben die Anforderungen
von § 8 SNV erfüllt.
2.2.
2.2.1.
Der Gemeinderat bejahte diese Frage sinngemäss, wobei er auf ein Fach-
gutachten von C._____, dipl. Architekt ETH SIA AG, vom 5. Januar 2022
verwies. Der Fachgutachter komme zum Schluss, dass die Einpassung des
Bauprojekts und die Voraussetzungen zur Gewährung eines zusätzlichen
Vollgeschosses gegeben seien (Vorakten, act. 3).
2.2.2.
Die Vorinstanz schützte das Ergebnis des Gemeinderats. Dass der Ge-
meinderat hinsichtlich der Frage, ob eine gute Gestaltung und Einordnung
im Sinne von § 8 BNO vorliege, ausschliesslich auf das eingeholte Gutach-
ten verwiesen habe, sei nicht zu beanstanden. Zudem habe sich der Ge-
meinderat nicht einfach in den positiv beurteilten Punkten der Fachmeinung
des Gutachters angeschlossen, sondern auch dessen Einwänden gegen
das Bauvorhaben Rechnung getragen. Dass der Gutachter die von der Re-
gelbauweise abweichende Geschossigkeit nicht in Anwendung von § 8
SNV, sondern unter Bezugnahme auf § 8 Abs. 3 BauV geprüft und beurteilt
habe, vermöge an der Aussagekraft des Gutachtens hinsichtlich der Bewil-
ligungsfähigkeit des dritten Geschosses nichts zu ändern. Die Vorgabe des
§ 8 Abs. 3 BauV, wonach Abweichungen von der Regelbauweise zu einem
siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseren Ergebnis führen müss-
ten, sei deutlich strenger als die Regelung des § 8 SNV, welche als Vo-
raussetzung für ein zusätzliches Geschoss "lediglich" eine gute Gestaltung
und Einordnung des Bauvorhabens verlange. Gemäss Vorinstanz steht
ausser Zweifel, dass durch die geplante bauliche Nutzung des Baufelds A
mit zwei deutlich getrennten, seitlich versetzten und jeweils auf einer
Längsseite ganz (Gebäude A) oder teilweise (aneinandergebaute Gebäu-
de B und C) um bis zu 6 m von der Grenzlinie des Baufelds zurückversetzte

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Wohnbauten mit deutlich kürzeren Gebäudelängen als den erlaubten 50 m
gesamthaft eine siedlungs- und landschaftsgestalterisch klar bessere Lö-
sung erzielt werde als mit einer allseitig an die Grenze des Baufelds rei-
chenden Überbauung, zumal der im Gestaltungsplan anschliessend an die
Bergseite des Baufelds auf einer Länge von knapp 80 m und einer Breite
zwischen 5 m und 12 m für Klein- und unterirdische Bauten vorgesehene
Landstreifen gemäss den bewilligten Bauplänen gänzlich von Hochbauten
frei bleibe. Weiter sei festzuhalten, dass jene Teile des obersten Geschos-
ses der geplanten Wohnbauten, welche nicht an die Grenze des Baufelds
reichten, als zurückversetzte Bauteile im Sinne von § 8 SNV qualifizierbar
seien und damit die entsprechende Voraussetzung für ein zusätzliches
Vollgeschoss erfüllten. Beim restlichen Teil der Überbauung lasse sich die
Bewilligung des dritten Geschosses damit begründen, dass exakt im frag-
lichen, knapp 19 m langen Abschnitt des Baufelds A die westliche Baulinie
wegen des angrenzenden Wendehammers der X-Strasse um 6 m zurück-
versetzt sei und es vertretbar erscheine, das strittige Obergeschoss auch
in diesem verschmälerten Abschnitt des Baufelds unter § 8 SNV zu subsu-
mieren. Hinzu komme, dass § 7 Abs. 10 BNO bei siedlungs- und land-
schaftsgestalterisch besseren Lösungen (wie hier der Fall) Abweichungen
von der Regelbauweise der Dorfkernzone erlaube. Zudem werde die in der
Dorfkernzone als Richtwert vorgegebene maximale Gesamthöhe von
12.50 m in keinem Punkt überschritten und somit dem Gebot der verdich-
teten Bauweise ohne Beeinträchtigung der Wohnqualität der Nachbar-
schaft Rechnung getragen (zum Ganzen: angefochtener Entscheid,
S. 3 ff., namentlich S. 8 ff.; Beschwerdeantwort BVU). Vor Verwaltungsge-
richt hält die Vorinstanz zudem fest, unter die Umschreibung "zurückver-
setzte Bauteile" in § 8 SNV fielen aus ihrer Sicht nicht einzig Gebäudeteile,
die gegenüber dem unterliegenden Baukörper zurückversetzt seien, son-
dern auch Bauten bzw. Bauteile, die nicht an die (Längs)Grenzen der je-
weiligen Baufelder reichten (vgl. Beschwerdeantwort BVU, S. 2).
2.2.3.
Der Beschwerdeführer ist der Ansicht, die geplanten Mehrfamilienhäuser
wiesen ein Vollgeschoss zu viel auf. Die Voraussetzung der guten Gestal-
tung und Eingliederung (gemäss § 8 SNV) habe der Gemeinderat im Be-
schluss vom 24. Mai 2022 nicht selber beurteilt, sondern lediglich auf das
eingeholte Fachgutachten verwiesen. Ein Fachgutachten entbinde den Ge-
meinderat indes nicht, seine eigene Sichtweise ausführlich zu begründen.
Weil der Gemeinderat keine eigene Beurteilung zu den einzelnen Kriterien
für eine gute Gestaltung und Eingliederung vorgenommen habe, könne das
Baugesuch nicht bewilligt werden. Hinzu komme, dass im Fachgutachten
die von der Regelbauweise abweichende Geschossigkeit der geplanten
Wohnhäuser nicht in Anwendung von § 8 SNV, sondern unter Bezugnahme
auf § 8 Abs. 3 BauV geprüft worden sei. Die Gleichsetzung von § 8 SNV
mit § 8 Abs. 3 BauV und insbesondere auch die Gleichstellung von Beur-
teilungen in Anwendung der beiden unterschiedlichen Bestimmungen

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durch die Vorinstanz gehe fehl. Bei den beiden Vorschriften werde ein an-
deres Prüfobjekt (konkretes Baugesuch vs. Gestaltungsplan) anhand von
unterschiedlichen Kriterien (gute Gestaltung und Eingliederung vs. Sied-
lungs- und Landschaftsgestaltung) beurteilt. Unbehelflich sei auch die von
der Vorinstanz gleich selbst vorgenommene eigene Beurteilung der Gestal-
tung und Einordnung, zumal das Ermessen bei der Gemeinde und nicht
beim BVU liege. Sodann sei auch das Kriterium, wonach ein zusätzliches
Vollgeschoss nur bei zurückversetzten Bauteilen bewilligt werden könne,
nicht erfüllt. Von zurückversetzten Bauteilen könne nicht gesprochen wer-
den (vgl. zum Ganzen: Beschwerde, S. 3 ff.; Replik, S. 2 f.). Soweit die Vor-
instanz in der Beschwerdeantwort erläutere bzw. präzisiere, dass unter das
Kriterium der "zurückversetzten Bauteile" Bauten bzw. Bauteile fielen, die
nicht an die (Längs)Grenze der jeweiligen Baufelder reichten, führe dies zu
keinem anderen Ergebnis. Selbst wenn dieser Interpretation der Norm ge-
folgt werde, könne das Bauprojekt nicht bewilligt werden, da nicht davon
gesprochen werden könne, dass die geplanten Mehrfamilienhäuser von der
(Längs)Grenze des Baufelds A zurückversetzt seien (Replik, S. 4).
2.3.
2.3.1.
In formeller Hinsicht beanstandet der Beschwerdeführer, der Gemeinderat
habe lediglich auf das Fachgutachten verwiesen und keine eigene Beurtei-
lung vorgenommen. Sinngemäss beruft er sich damit auf eine Verletzung
des Anspruchs auf rechtliches Gehör. Bereits vor Vorinstanz beanstandete
er, der Gemeinderat habe keine eigene Abwägung und keinen eigenen Ent-
scheid vorgenommen. Er habe einzig auf das Gutachten abgestützt, ohne
eine eigene Beurteilung vorzunehmen (vgl. Vorakten, act. 16).
2.3.2.
2.3.2.1.
Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 der Bun-
desverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April
1999 (BV; SR 101) folgt die grundsätzliche Pflicht der Behörden, ihre Ent-
scheide zu begründen. Dabei ist nicht erforderlich, dass sie sich mit allen
Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vor-
bringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die für den Ent-
scheid wesentlichen Punkte beschränken. Die Begründung muss so abge-
fasst sein, dass sich der Betroffene über die Tragweite des Entscheids Re-
chenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere In-
stanz weiterziehen kann. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die
Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten las-
sen und auf die sich ihr Entscheid stützt (vgl. BGE 146 II 335, Erw. 5.1;
145 III 324, Erw. 6.1; 143 III 65, Erw. 5.2; 136 I 229, Erw. 5.2).

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2.3.2.2.
Der Gemeinderat verwies in seinem Baubewilligungsentscheid vom 24. Mai
2022 hinsichtlich des zusätzlichen Geschosses und der Einpassung ins
Ortsbild lediglich auf das Fachgutachten von C._____, dipl. Architekt ETH
SIA AG, vom 5. Januar 2022. Eine eigene Beurteilung nahm der Gemein-
derat diesbezüglich nicht vor. So setzte er sich selber nicht – wie
in § 8 SNV vorgesehen – mit der Frage auseinander, ob und inwiefern
von einer guten Gestaltung und Eingliederung gesprochen werden kann,
ebenso wenig äusserte er sich zum Erfordernis zurückversetzter Bauteile
(vgl. Vorakten, act. 3 und 4, wo jeweils nur auf die Meinung des Fachgut-
achters hingewiesen wird). Auch wenn sich das vom Gemeinderat ange-
führte Fachgutachten zu diesen Fragen teilweise äusserte, entband dies
den Gemeinderat nicht, seine eigene Sichtweise zu begründen, allenfalls
unter Bezugnahme auf die Einschätzungen im Fachgutachten. Nach der
Rechtsprechung des Bundesgerichts sind an die Begründung zudem umso
strengere Anforderungen zu stellen, je grösser der der Behörde zu-
stehende Entscheidungsspielraum ist (vgl. BGE 142 II 324, Erw. 3.6;
129 I 232, Erw. 3.3). Dieser Spielraum ist vorliegend beträchtlich. Gestützt
auf die Gemeindeautonomie kommt dem Gemeinderat bei der Auslegung
und Anwendung kommunaler Bau- und Ästhetikvorschriften (wie § 8 SNV)
ein erheblicher Beurteilungs- bzw. Ermessensspielraum zu (vgl. BGE 145
I 52, Erw. 3.6; Urteil des Bundesgerichts 1C_643/2020 vom 7. Januar
2022, Erw. 4.3; Aargauische Gerichts- und Verwaltungsentscheide [AGVE]
2018, S. 234, Erw. 3.1; 2015, S. 173, Erw. 1.3; je mit Hinweisen). Die Be-
gründungsanforderungen sind insoweit strenger. Ein blosser Verweis auf
ein eingeholtes Gutachten ohne (auch nur ansatzweiser) Begründung der
eigenen Sichtweise genügt nicht. Hinzu kommt, dass im Fachgutachten,
auf das der Gemeinderat verwies, die Beurteilung des (im Vergleich zur
BNO) zusätzlichen Geschosses fälschlicherweise auch nicht anhand von
§ 8 SNV, sondern anhand von § 8 Abs. 3 BauV vorgenommen wurde (sie-
he Fachgutachten vom 6. Januar 2022 [in: Vorakten, act. 114]). § 8 Abs. 3
BauV bezieht sich auf Gestaltungsplanverfahren. Im vorliegenden Baube-
willigungsverfahren ist die Bestimmung nicht von Bedeutung. Das Prüfob-
jekt, die Prüfkriterien und auch die Grundlagen sind bei § 8 SNV und bei
§ 8 Abs. 3 BauV nicht dieselben.
Hinsichtlich des zusätzlichen Geschosses – d.h. der Auslegung und An-
wendung von § 8 SNV – kam der Gemeinderat der Begründungspflicht so-
mit nicht ausreichend nach. Der Anspruch des Beschwerdeführers auf
rechtliches Gehör wurde verletzt. Soweit die Vorinstanz sinngemäss auf
einen älteren Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 31. August 2000
(vgl. Beschwerdeantwort BVU, S. 2 i.V.m. angefochtenem Entscheid, S. 8)
verweist, verfängt dies nicht, weil im vorliegenden Fall für den Gemeinderat
die Begründungsanforderungen aufgrund des erheblichen Ermessens- und
Beurteilungsspielraums (Gemeindeautonomie) erhöht waren, was im refe-
renzierten Entscheid, in welchem der Regierungsrat (als Vorinstanz) auf

- 9 -
einen Bericht des Erziehungsdepartements verwies, nicht der Fall war. Die
Fälle sind schon aus diesem Blickwinkel nicht vergleichbar. Weitere Aus-
führungen erübrigen sich.
2.3.3.
2.3.3.1.
Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist formeller Natur. Seine Verletzung
führt ungeachtet der Erfolgsaussichten der Beschwerde in der Sache selbst
zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Vorbehalten bleiben Fälle,
in denen die Gehörsverletzung nicht besonders schwer wiegt und dadurch
geheilt wird, dass die Partei, deren rechtliches Gehör verletzt wurde, sich
vor einer Instanz äussern kann, welche sowohl die Tat- als auch die
Rechtsfragen uneingeschränkt überprüft. Unter dieser Voraussetzung ist
selbst bei einer schwerwiegenden Verletzung des Anspruchs auf rechtli-
ches Gehör von einer Heilung des Mangels auszugehen, wenn die Rück-
weisung der Sache an die Vorinstanz zu einem formalistischen Leerlauf
und damit zu unnötigen Verzögerungen führen würde, die mit dem (der An-
hörung gleichgestellten) Interesse der betroffenen Partei an einer beförder-
lichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären (zum Ganzen:
BGE 142 II 218, Erw. 2.8; 137 I 195, Erw. 2.3.2).
2.3.3.2.
Vorliegend ist die Verletzung des rechtlichen Gehörs zwar nicht als leicht,
aber auch nicht als schwer einzustufen. Der Gemeinderat verwies im Bau-
bewilligungsentscheid immerhin auf das Fachgutachten, wobei er die we-
sentlichen Erörterungen und die Schlüsse des Gutachters darlegte. Die
Vorinstanz konnte zudem sowohl die Tat- als auch die Rechtsfragen unein-
geschränkt überprüfen (vgl. § 52 VRPG). Eine Aufhebung und Rückwei-
sung der Sache an den Gemeinderat führte daher zu einem unnötigen pro-
zessualen Leerlauf. Im Interesse der Verwaltungseffizienz ist deshalb von
einer Aufhebung und Rückweisung der Sache an den Gemeinderat abzu-
sehen.
2.3.4.
2.3.4.1.
Wie dargelegt kommt dem Gemeinderat bei der Auslegung und Anwen-
dung kommunaler Bau- und Ästhetikvorschriften ein durch die Gemeinde-
autonomie geschützter Beurteilungs- bzw. Ermessensspielraum zu
(Erw. II/2.3.2.2). Abgesehen von einfachen oder klar gelagerten Fällen
müssen die Gemeinden jedoch spätestens im Rekursverfahren selber dar-
legen, welche Erwägungen für ihren Entscheid massgeblich waren. Unter-
lässt es die Gemeinde, spätestens im Rekursverfahren ihre Auslegung ei-
ner kommunalen Vorschrift oder ihren Einordnungsentscheid genügend zu
begründen, so überlässt sie den Entscheid den kantonalen Rechtsmittel-
instanzen. Diese können in diesem Fall den angefochtenen Entscheid frei

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prüfen, ohne die Gemeindeautonomie zu verletzen, und sind nicht ver-
pflichtet, auf eine mögliche andere Auslegung durch die Gemeinde Rück-
sicht zu nehmen (vgl. Urteile des Bundesgerichts 1C_349/2018 vom
8. Februar 2019, Erw. 4.3, 1C_116/2018 vom 26. Oktober 2018, Erw. 4.4,
1C_311/2012 vom 28. August 2013, Erw. 3.3, 1C_53/2012 vom 7. Mai
2013, Erw. 5.4).
2.3.4.2.
Der Gemeinderat begründete seine Sichtweise zur Auslegung und Anwen-
dung von § 8 SNV weder im Baubewilligungsentscheid vom 24. Mai 2022
(Erw. II/2.3.2.2) noch im nachfolgenden Beschwerdeverfahren. Auf die ent-
sprechenden Rügen des Beschwerdeführers (vgl. Vorakten, act. 16, 17) hin
wies er unter dem Titel "A. Anzahl Geschosse" erneut lediglich darauf hin,
für die gestalterische Eingliederung des Projekts sei eine Expertenmeinung
in Form eines Fachgutachtens eingeholt worden. Der Gemeinderat habe
das Projekt anhand der Vorgaben der Dorfkernzone sowie der Sondernut-
zungsvorschriften des Gestaltungsplans geprüft und sei konsolidiert zum
Schluss gekommen, das Bauvorhaben aufgrund der getätigten Prüfung der
eingereichten Unterlagen sowie der Empfehlung des Fachgutachters inkl.
eines zusätzlichen Geschosses bewilligen zu können. Es werde auf die
Ausführungen in der Baubewilligung vom 24. Mai 2022 verwiesen (Vorak-
ten, act. 42). Eine eigene Beurteilung nahm der Gemeinderat auch mit die-
sen Ausführungen nicht vor. Bezogen auf die Frage, inwiefern die Voraus-
setzungen von § 8 SNV erfüllt sein sollen, sind die Erörterungen inhaltsleer.
Da der Gemeinderat die Auslegung und Anwendung der kommunalen Vor-
schrift auch vor Vorinstanz nicht genügend begründete, greift die Gemein-
deautonomie nicht und die Rechtsmittelinstanzen können den Entscheid
frei prüfen, ohne auf eine mögliche andere Auslegung der Gemeinde Rück-
sicht zu nehmen.
2.4.
2.4.1.
In materieller Hinsicht ist zu beurteilen, ob die Voraussetzungen für ein zu-
sätzliches Vollgeschoss erfüllt sind, d.h. ob im Sinne von § 8 SNV von "zu-
rückversetzten Bauteilen" und einer "guten Gestaltung und Eingliederung"
gesprochen werden kann (siehe auch Erw. II/1 und 2.1).
2.4.2.
Was unter "zurückversetzten Bauteilen" im Sinne von § 8 SNV zu verste-
hen ist, wird im Gestaltungsplan bzw. den SNV nicht umschrieben. Der Pla-
nungsbericht vom Januar 1996 hilft ebenfalls nicht weiter. Darin wird fest-
gehalten, dass in den SNV der Gestaltung der Überbauung grosse Wich-
tigkeit beigemessen werde. Dennoch solle eine je nach Projekt differen-
zierte Bebauung möglich sein. Der Gemeinderat könne beispielsweise für
einzelne, zurückversetzte Bauten ein zusätzliches Geschoss bewilligen

- 11 -
(vgl. Planungsbericht, S. 3). Was unter "zurückversetzten Bauteilen" bzw.
"zurückversetzten Bauten" zu verstehen ist, ist insoweit unklar.
Der Gemeinderat, der den Gestaltungsplan am 3. Juni 1997 beschlossen
und das Bauvorhaben am 24. Mai 2022 bewilligt hat, äusserte sich zum
Erfordernis der "zurückversetzten Bauteile" bis heute nicht. Anlässlich der
kommunalen Einwendungsverhandlung vom 31. März 2022 wurde vom
Einwender vorgebracht, beim Vorhaben seien beide Gebäude dreige-
schossig, aber nur eines sei zurückversetzt. Seitens der Gemeinde wurde
darauf erklärt, die SNV des Gestaltungsplans seien sehr rudimentär formu-
liert. Die Geschossigkeit sei diskutierbar. Diesbezüglich und wegen der Ein-
passung ins Ortsbild sei ein Fachgutachten einverlangt worden. Im vorlie-
genden Projekt werde die maximale Gebäudehöhe auch mit drei Geschos-
sen eingehalten (siehe Aktennotiz Einwendungsverhandlung vom 31. März
2022 [in: Vorakten, act. 114]). Diese Ausführungen machen zwar deutlich,
dass seitens der Gemeinde ein zusätzliches Vollgeschoss befürwortet
wurde. Inwiefern das für ein zusätzliches Vollgeschoss notwendige Erfor-
dernis "bei zurückversetzten Bauteilen" (§ 8 SNV) erfüllt sein soll, wurde
damit jedoch nicht beantwortet. Das vom Gemeinderat eingeholte Fachgut-
achten vom 6. Januar 2022 behandelte diese Frage ebenfalls nicht. Wie
bereits dargelegt wurde im Fachgutachten die Zulässigkeit eines (im Ver-
gleich zur BNO) zusätzlichen Geschosses fälschlicherweise nicht anhand
von § 8 SNV, sondern anhand von § 8 Abs. 3 BauV geprüft (vgl. bereits
Erw. II/2.3.2.2). § 8 SNV wurde im Fachgutachten nicht einmal erwähnt,
geschweige denn wurde etwas dazu gesagt, ob überhaupt von "zurückver-
setzten Bauteilen" die Rede sein kann (siehe Fachgutachten vom 6. Januar
2022 [in: Vorakten, act. 114]). Das Fachgutachten ist insoweit nicht schlüs-
sig.
Angesichts der Lage und Topografie (siehe von Südwesten nach Nordos-
ten abfallende Höhenlinien im Gestaltungsplan), der langgezogenen Form
des Baufelds A sowie der vorgegebenen Firstrichtung parallel zur Strasse
X._____, welche das Baufeld erschliesst (vgl. Gestaltungsplan), erscheint
es naheliegend, dass von "zurückversetzten" Bauteilen, die (allenfalls) ein
zusätzliches Geschoss rechtfertigen können, dann zu sprechen ist, wenn
sie im Baufeld A zurückversetzt liegen, d.h. wenn sie nicht bis an die Bau-
linie reichen. Diese Ansicht scheint im Grundsatz auch die Vorinstanz zu
teilen (vgl. angefochtener Entscheid, S. 9; Beschwerdeantwort Vorinstanz,
S. 2). Ob die Bauteile nur von einer Längsbaulinie oder von beiden Längs-
baulinien (d.h. hinten und vorne) oder ob sie zusätzlich auch von den Quer-
baulinien zurückversetzt sein müssen, kann offenbleiben, ebenso wie stark
sie zurückversetzt sein müssen, um überhaupt als "zurückversetzt" im
Sinne von § 8 SNV zu gelten. Das Vorhaben erfüllt das Erfordernis so oder
anders nicht: Gemäss Planunterlagen soll das geplante 37.80 m lange
Mehrfamilienhaus B/C auf einer Länge von rund 18.50 m gleichzeitig so-
wohl bis an die nordöstliche (talseitige) wie auch bis an die südwestliche

- 12 -
(hangseitige) Längsbaulinie reichen. Das projektierte Mehrfamilien-
haus B/C liegt somit auf rund der Hälfte seiner Länge auf beiden Längssei-
ten unmittelbar an der Baufeldgrenze. Von einem "zurückversetzten Bau-
teil" kann daher keine Rede sein. Nichts anderes gilt hinsichtlich der nord-
westlichen Breit- bzw. Querseite des genannten Mehrfamilienhauses, wel-
che ebenfalls direkt an der Baufeldgrenze liegt.
Soweit die Vorinstanz erörterte, dass exakt im fraglichen, knapp 19 m lan-
gen Abschnitt des Baufelds A die westliche (richtig wohl: die östliche) Bau-
linie wegen des angrenzenden Wendehammers der X-Strasse um 6 m zu-
rückversetzt sei, weshalb es vertretbar erscheine, das strittige Oberge-
schoss auch in diesem verschmälerten Abschnitt des Baufelds unter § 8
SNV zu subsumieren, kann dem nicht gefolgt werden. Hätte der Planungs-
geber gewollt, dass im fraglichen "engeren", rund 18.50 m langen Abschnitt
des Baufelds A das in § 8 SNV aufgestellte Erfordernis der "zurückversetz-
ten Bauteile" für die Zulässigkeit eines zusätzlichen Geschosses nicht gel-
ten soll, hätte er dies im Gestaltungsplan, namentlich den SNV, auch fest-
halten müssen. Dies ist jedoch nicht geschehen.
Nicht korrekt sind im Weiteren die Ausführungen der Vorinstanz, wonach
§ 7 Abs. 10 BNO bei siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseren Lö-
sungen wie im vorliegenden Fall ausdrücklich Abweichungen von der Re-
gelbauweise der Dorfkernzone erlaube. § 7 Abs. 10 hält vielmehr fest, dass
beim Nachweis einer siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseren Lö-
sung im Sinne von Abs. 1 der Gemeinderat Abweichungen von den oben
aufgeführten Bauvorschriften gestatten kann; die bessere Lösung muss
durch ein Fachgutachten nachgewiesen sein. Mit den "oben aufgeführten
Bauvorschriften" sind indes die Bauvorschriften in § 7 Abs. 1 ff., namentlich
in Abs. 2 – 9 BNO gemeint. Die Geschossigkeit fällt nicht darunter. Abge-
sehen davon hat der Gemeinderat in § 8 SNV spezifisch geregelt, unter
welchen Voraussetzungen im Baufeld A ein zusätzliches Geschoss bewil-
ligt werden kann (vgl. § 4 SNV). Als spezielle Bestimmung geht § 8 SNV
der allgemeinen Bestimmung in § 7 BNO vor (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN,
Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl. 2020, Rz. 183). Der Gemeinderat
hätte anhand der von ihm selber beschlossenen Bestimmung von § 8 SNV
prüfen müssen, ob die darin aufgeführten Vorgaben – dazu gehört auch
das Erfordernis "zurückversetzter Bauteile" – im konkreten Fall erfüllt sind,
was er nicht getan hat.
Nicht stichhaltig sind schliesslich die Erörterungen der Vorinstanz, wonach
mit dem strittigen Vollgeschoss die in § 5 BNO (richtig: § 6 BNO) für die
Dorfkernzone als Richtwert vorgegebene maximale Gesamthöhe von
12.50 m in keinem Punkt überschritten und somit dem Gebot der verdich-
teten Bauweise ohne Beeinträchtigung der Wohnqualität der Nachbarn
Rechnung getragen werde. Selbst wenn das Vorhaben den Richtwert für

- 13 -
die maximale Gesamthöhe einhält, ändert dies nichts daran, dass es an der
Geschossigkeit scheitert.
Da bezüglich des Mehrfamilienhauses B/C auf einer Länge von rund
18.50 m nicht von "zurückversetzten Bauteilen" im Sinne von § 8 SNV ge-
sprochen werden kann, sind die Voraussetzungen für ein zusätzliches Voll-
geschoss nicht gegeben. Das Bauvorhaben erweist sich schon aus diesem
Grund als unzulässig, weshalb offenbleiben kann, ob die übrigen projek-
tierten Bauten bzw. Bauteile als "zurückversetzte Bauteile" im Sinne von
§ 8 SNV eingestuft werden können. Ebenso kann auf die Beurteilung ver-
zichtet werden, ob beim Bauprojekt von einer "guten Gestaltung und Ein-
gliederung" im Sinne von § 8 SNV gesprochen werden kann.
3.
Demgemäss ist die Beschwerde gutzuheissen. Der angefochtene Ent-
scheid des BVU, Rechtsabteilung, mit welchem die Baubewilligung des Ge-
meinderats geschützt wurde, ist aufzuheben.
III.
1.
1.1.
Die Verfahrenskosten werden im Beschwerdeverfahren in der Regel nach
Massgabe des Unterliegens und Obsiegens auf die Parteien verlegt. Den
Behörden werden Verfahrenskosten nur auferlegt, wenn sie schwerwie-
gende Verfahrensmängel begangen oder willkürlich entschieden haben
(§ 31 Abs. 2 VRPG).
Entsprechend dem Verfahrensausgang hat der obsiegende Beschwerde-
führer keine Verfahrenskosten zu tragen. Neben dem Beschwerdeführer
haben vor Verwaltungsgericht die Beschwerdegegnerin (§ 13 Abs. 2 lit. b
i.V.m. Abs. 1 lit. a VRPG), die Vorinstanz (§ 13 Abs. 2 lit. e VRPG) und der
Gemeinderat (§ 13 Abs. 2 lit. f VRPG) Parteistellung. Da kein Grund ge-
mäss § 31 Abs. 2 VPRG vorliegt, hat die Beschwerdegegnerin die verwal-
tungsgerichtlichen Verfahrenskosten zu bezahlen.
1.2.
1.2.1.
Die Parteikosten werden im Beschwerdeverfahren in der Regel nach Mass-
gabe des Unterliegens und Obsiegens auf die Parteien verlegt (§ 32 Abs. 2
VRPG). Anders als bei den Verfahrenskosten werden die Behörden bei den
Parteikosten nicht privilegiert (vgl. § 32 Abs. 2 im Vergleich zu § 31 Abs. 2
Satz 2 VRPG).
Da der anwaltlich vertretene Beschwerdeführer obsiegt, hat er Anspruch
auf Ersatz seiner verwaltungsgerichtlichen Parteikosten (§ 32 Abs. 2 i.V.m.

- 14 -
§ 29 VRPG). Diese sind ihm von der Beschwerdegegnerin, der Vorinstanz
und dem Gemeinderat zu je 1/3 zu ersetzen.
1.2.2.
Die Höhe der Parteientschädigung richtet sich nach Massgabe des Dekrets
über die Entschädigung der Anwälte vom 10. November 1987 (Anwaltstarif;
SAR 291.150 [nachfolgend: AnwT]). Gemäss § 8a Abs. 1 AnwT bemisst
sich die Entschädigung in vermögensrechtlichen Streitsachen nach dem
gemäss § 4 AnwT berechneten Streitwert. Innerhalb der vorgesehenen
Rahmenbeträge richtet sich die Entschädigung nach dem mutmasslichen
Aufwand des Anwaltes, nach der Bedeutung und der Schwierigkeit des Fal-
les (§ 8a Abs. 2 AnwT). Die Entschädigung wird als Gesamtbetrag festge-
setzt. Auslagen und Mehrwertsteuer sind darin enthalten (§ 8c AnwT). Geht
die Entschädigung in Zivil- und Verwaltungssachen zu Lasten des Gemein-
wesens, kann sie bei hohem Streitwert – was praxisgemäss bei über
Fr. 100'000.00 der Fall ist (statt vieler: Entscheid des Verwaltungsgerichts
WBE.2017.345 vom 1. März 2018, Erw. III/1.2.2) – um bis zu 1/3 herabge-
setzt werden (§ 12a Abs. 1 AnwT).
In Bausachen geht das Verwaltungsgericht praxisgemäss von einer vermö-
gensrechtlichen Streitsache aus, wobei der Streitwert in der Regel 10 %
der Bausumme beträgt (vgl. AGVE 1992, S. 397, Erw. 2a; 1989, S. 283,
Erw. 2a/aa; 1983, S. 249, Erw. 4a). Vorliegend beträgt der Streitwert unbe-
stritten Fr. 623'900.00 (angefochtener Entscheid, S. 18). Bei einem Streit-
wert über Fr. 500'000.00 bis Fr. 1'000'000.00 beträgt der Rahmen für die
Entschädigung Fr. 7'000.00 bis Fr. 22'000.00 (§ 8a Abs. 1 lit. a Ziffer 5
AnwT). Der Streitwert (Fr. 623'900.00) liegt im unteren Bereich des Rah-
mens (über Fr. 500'000.00 bis Fr. 1'000'000.00). Die Schwierigkeit des Fal-
les war knapp mittel, der mutmassliche Aufwand des Anwalts war – für ein
Verfahren mit einem Streitwert von Fr. 623'900.00 – eher gering. Zu be-
rücksichtigen ist dabei auch, dass der Anwalt hinsichtlich Aufwand und
Schwierigkeit Erleichterungen hatte, da er den Beschwerdeführer bereits
vor Vorinstanz vertrat. Ohne Berücksichtigung von § 12a AnwT erscheint
eine Entschädigung von Fr. 8'100.00 sachgerecht. Die Beschwerdegegne-
rin hat dem Beschwerdeführer davon 1/3, d.h. Fr. 2'700.00 zu ersetzen. Die
Anteile des BVU, Rechtsabteilung, und des Gemeinderats sind aufgrund
des hohen Streitwerts gestützt auf § 12a Abs. 1 AnwT jeweils um 1/3 her-
abzusetzen, d.h. letztere beiden haben dem Beschwerdeführer je
Fr. 1'800.00 zu ersetzen.
2.
2.1.
Der Ausgang des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens führt dazu, dass
auch die Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens neu zu verlegen sind. Der
Beschwerdeführer ist auch in jenem Verfahren als obsiegend zu betrach-
ten. Ein Grund gemäss § 31 Abs. 2 Satz 2 VRPG liegt auch hier nicht vor,

- 15 -
weshalb die Beschwerdegegnerin die vorinstanzlichen Verfahrenskosten
zu bezahlen hat.
2.2.
2.2.1.
Da der Beschwerdeführer bereits im vorinstanzlichen Verfahren anwaltlich
vertreten war und als obsiegend gilt, hat er Anspruch auf Ersatz seiner Par-
teikosten (§ 32 Abs. 2 i.V.m. § 29 VRPG). Neben dem Beschwerdeführer
und der Beschwerdegegnerin hatte im vorinstanzlichen Verfahren auch der
Gemeinderat Parteistellung (§ 13 Abs. 2 lit. e VRPG). Da die Beschwerde-
gegnerin und der Gemeinderat unterliegen, haben sie dem Beschwerde-
führer die Parteikosten des Verfahrens vor dem BVU, Rechtsabteilung, je
zur Hälfte zu ersetzen.
2.2.2.
Bei der Festsetzung der Höhe der vorinstanzlichen Parteikosten gilt auch
hier zu berücksichtigen, dass der Streitwert im unteren Bereich des mass-
geblichen Rahmens liegt. Die Schwierigkeit wurde von der Vorinstanz als
durchschnittlich eingestuft (angefochtener Entscheid, S. 19). Der mutmass-
liche Aufwand ist als mittel einzustufen. Ohne Berücksichtigung von § 12a
AnwT erscheint eine Entschädigung von Fr. 9'600.00 sachgerecht. Die Be-
schwerdegegnerin hat dem Beschwerdeführer davon die Hälfte, d.h.
Fr. 4'800.00 zu ersetzen. Der Anteil des Gemeinderats ist aufgrund des ho-
hen Streitwerts gestützt auf § 12a Abs. 1 AnwT um 1/3 herabzusetzen. Der
Gemeinderat hat dem Beschwerdeführer Fr. 3'200.00 zu ersetzen.
Das Verwaltungsgericht erkennt:
1.
In Gutheissung der Beschwerde werden der Entscheid des Departements
Bau, Verkehr und Umwelt (BVU), Rechtsabteilung, vom 18. Januar 2023
sowie die Baubewilligung des Gemeinderats Q._____ vom 24. Mai 2022
aufgehoben.
2.
2.1.
Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer
Staatsgebühr von Fr. 6'000.00 sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen
von Fr. 363.00, gesamthaft Fr. 6'363.00, sind von der Beschwerdegegnerin
zu bezahlen.
2.2.
Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, dem Beschwerdeführer für die
vor Verwaltungsgericht entstandenen Parteikosten Fr. 2'700.00 zu erset-
zen. Das BVU, Rechtsabteilung, und der Gemeinderat Q._____ werden

- 16 -
verpflichtet, dem Beschwerdeführer für die vor Verwaltungsgericht entstan-
denen Parteikosten je Fr. 1'800.00 zu ersetzen.
3.
3.1.
Die Verfahrenskosten im Verfahren vor dem BVU, Rechtsabteilung, beste-
hend aus einer Staatsgebühr von Fr. 4'000.00 sowie der Kanzleigebühr
und den Auslagen von Fr. 448.00, insgesamt Fr. 4'448.00, sind von der Be-
schwerdegegnerin zu bezahlen.
3.2.
Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, dem Beschwerdeführer für die
im Verfahren vor dem BVU, Rechtsabteilung, entstandenen Parteikosten
Fr. 4'800.00 zu ersetzen. Der Gemeinderat Q._____ wird verpflichtet, dem
Beschwerdeführer für die im Verfahren vor dem BVU, Rechtsabteilung ent-
standenen Parteikosten Fr. 3'200.00 zu ersetzen.
Zustellung an:
den Beschwerdeführer (Vertreter)
die Beschwerdegegnerin (Vertreter)
den Gemeinderat Q._____
das BVU, Rechtsabteilung
Mitteilung an:
den Regierungsrat
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht,
kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht
innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-rechtli-
chen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor
bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und
vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde
muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter
Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit
Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als
Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (Art. 82 ff. des Bun-
desgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht [Bundesgerichts-
gesetz, BGG; SR 173.110]).

- 17 -
Aarau, 25. Oktober 2023
Verwaltungsgericht des Kantons Aargau
3. Kammer
Vorsitz: Gerichtsschreiber:
Winkler Wildi