ag_verwaltungsgericht · WBE.2023.67 · 2023-11-02 · de
Obergericht / Verwaltungsgericht / 3. Kammer — WBE.2023.67


Verwaltungsgericht
3. Kammer
WBE.2023.67 / MW / we
(2023-000023)
Art. 111
Urteil vom 2. November 2023
Besetzung Verwaltungsrichter Winkler, Vorsitz
Verwaltungsrichterin Lang
Verwaltungsrichter Leibundgut
Gerichtsschreiber Wildi
Beschwerde- A._____
führer vertreten durch Dr. iur. Lukas Breunig-Hollinger, Rechtsanwalt,
Stadtturmstrasse 19, 5401 Baden
gegen
Vorinstanzen Gemeinderat Q._____
vertreten durch Dr. iur. Beat Ries, Rechtsanwalt, Bleichemattstrasse 43,
5001 Aarau
Regierungsrat des Kantons Aargau, Regierungsgebäude, 5000 Aarau
Gegenstand Beschwerdeverfahren betreffend Baubewilligung
Entscheid des Regierungsrats vom 18. Januar 2023

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Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten:
A.
Am 16. März 2020 reichte A._____ beim Gemeinderat Q._____ ein nach-
trägliches Baugesuch ein für den Neubau mehrerer Vordächer (EG und
OG), den Abbruch des bestehenden Wintergartens und die Überdachung
der Terrasse auf der Parzelle Nr. aaa. Mit Verfügung vom 12. Mai 2020
ordnete der Gemeinderat die unverzügliche Einstellung aller Arbeiten auf
der Parzelle Nr. aaa an und verlangte bis 1. Juni 2020 die Wiederherstel-
lung des rechtmässigen Zustands oder eine Ergänzung der Unterlagen.
Während der öffentlichen Auflage des Baugesuchs vom 11. Juni bis 13. Juli
2020 gingen zwei Einwendungen ein, davon eine von der B._____ AG,
Q._____. Am 6. August 2020 ordnete der Gemeinderat erneut die unver-
zügliche Einstellung sämtlicher Arbeiten auf der Parzelle Nr. aaa an und
verlangte von der Bauherrschaft innert 20 Tagen die Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands oder eine Ergänzung der Unterlagen. A._____
reichte am 25. August 2020 Unterlagen bzw. eine Projektänderung für den
Neubau mehrerer Vordächer (EG) sowie einer Garagenbaute (UG), den
Abbruch des bestehenden Wintergartens (EG) sowie der bestehenden Ga-
rage (UG) ein. Während der öffentlichen Auflage vom 10. September bis
zum 12. Oktober 2020 gingen wiederum zwei Einwendungen ein, eine da-
von von der B._____ AG. Am 4. Dezember 2020 reichte die Bauherrschaft
eine weitere Projektänderung ein (welche u.a. einen bereits erstellten Lift-
schacht an der Nordseite des Gebäudes zeigte). Die bisherigen Einwender
hielten an ihren Einwendungen weiterhin fest.
Mit Verfügung vom 17. Februar 2021 stimmte das Departement Bau, Ver-
kehr und Umwelt (BVU), Abteilung für Baubewilligungen, dem Bauvorha-
ben bezüglich der kantonalen Prüfbelange unter Auflagen zu. Den ver-
schiedenen Unterschreitungen des Kantonsstrassenabstands wurde mit
Ausnahmebewilligungen Rechnung getragen. Am 6. April 2021 erteilte der
Gemeinderat Q._____ die Baubewilligung, unter Auflagen und Bedingun-
gen. Die Einwendungen wurden abgewiesen, soweit ihnen in der Baube-
willigung nicht Rechnung getragen bzw. teilweise zugestimmt wurde.
B.
Auf Beschwerde der B._____ AG hin fällte der Regierungsrat am 18. Ja-
nuar 2023 folgenden Entscheid:
1.
a)
In teilweiser Gutheissung der Beschwerde sind die Vordächer auf der Ost-
und Westseite des Gebäudes Nr. bbb auf Parzelle aaa GB Q._____ soweit
zurückzubauen, dass die Gebäudelänge von 30 m gemäss § 5 der Bau-
und Nutzungsordnung der Gemeinde Q._____ (BNO) unter Anrechnung
der Vordächer eingehalten wird.

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b)
Der Rückbau hat innert drei Monaten ab Rechtskraft des vorliegenden Ent-
scheids zu erfolgen.
2.
Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
3.
Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus einer Staatsgebühr von
Fr. 2'000.– sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen von Fr. 364.90, ins-
gesamt Fr. 2'364.90, sind je zur Hälfte, das heisst mit je Fr. 1'182.45 von
der Beschwerdeführerin B._____ AG und dem Bauherrn A._____ zu tra-
gen. Der durch die Beschwerdeführerin geleistete Kostenvorschuss von
Fr. 2'000.– wird dieser im Umfang von Fr. 817.55 aus der Staatskasse zu-
rückerstattet.
4.
Die Parteikosten werden wettgeschlagen.
C.
1.
Gegen den am 24. Januar 2023 zugestellten Entscheid des Regierungsrats
erhob A._____ am 23. Februar 2023 Beschwerde mit den Anträgen:
1.
Der Beschluss vom 18. Januar 2023 sei in Bezug auf Dispositiv Ziff. 1a, 1b
und 3 aufzuheben.
2.
Es sei dem Beschwerdeführer zu erlauben, die an der südöstlichen Fas-
sade erstellten Vordächer aus Beton und Holz zu belassen.
3.
Eventualiter sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz
bzw. an den Gemeinderat Q._____ zurückzuweisen.
4.
Prozessual: Das Verfahren sei bis auf Weiteres zu sistieren.
5.
Prozessual: Es sei ein Augenschein vorzunehmen.
6.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegne-
rin.
2.
Mit Beschwerdeantwort vom 2. Mai 2023 beantragte der Rechtsdienst des
Regierungsrats namens des Regierungsrats die kostenfällige Abweisung
der Beschwerde.

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3.
Der Gemeinderat Q._____ stellte mit Beschwerdeantwort vom 2. Mai 2023
folgende Anträge:
1.
Die Beschwerde sei abzuweisen, soweit überhaupt auf sie eingetreten
werden darf.
2.
Das Verfahren sei nicht zu sistieren.
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. MWSt) zu Lasten des Be-
schwerdeführers.
4.
Die B._____ AG teilte am 2. Mai 2023 mit, sich am verwaltungsgerichtli-
chen Verfahren nicht zu beteiligen.
5.
Mit Verfügung vom 9. Mai 2023 wurde das Sistierungsgesuch des Be-
schwerdeführers abgewiesen.
6.
In der Replik vom 14. August 2023 hielt der Beschwerdeführer an den Be-
schwerdeanträgen fest.
7.
Mit Duplik vom 5. September 2023 beantragte der Rechtsdienst des Regie-
rungsrats namens des Regierungsrats erneut die kostenfällige Abweisung
der Beschwerde.
8.
Das Verwaltungsgericht hat den Fall am 2. November 2023 beraten und
entschieden.
Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
I.
1.
Gegen letztinstanzliche Entscheide der Verwaltungsbehörden ist die Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde zulässig (§ 54 Abs. 1 des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 [Verwaltungsrechtspfle-
gegesetz, VRPG; SAR 271.200]). Das gilt auch in Bausachen (§ 61 Abs. 3
der Bauverordnung vom 25. Mai 2011 [BauV; SAR 713.121]). Das Verwal-
tungsgericht ist somit zuständig.

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2.
Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde können die unrichtige oder unvoll-
ständige Feststellung des Sachverhalts sowie Rechtsverletzungen gerügt
werden (§ 55 Abs. 1 VRPG). Eine Ermessenskontrolle ist dagegen ausge-
schlossen (Umkehrschluss aus § 55 Abs. 3 VRPG).
II.
1.
1.1.
Der Beschwerdeführer anerkennt in der Replik, dass er sich in Bezug auf
die südöstlichen Vordächer nicht auf die kantonale Besitzstandsgarantie
gemäss § 68 BauG berufen kann (Replik, S. 2). An den anderslautenden
Ausführungen in der Beschwerde (S. 3 ff., 5) hält er demnach nicht mehr
fest. Dies zu Recht, hat er das früher bestehende Konstrukt doch freiwillig
abgerissen, d.h. es wurde nicht durch einen Brand oder eine andere Kata-
strophe zerstört (vgl. § 68 Abs. 1 lit. c BauG) (siehe auch angefochtener
Entscheid, S. 6; Beschwerdeantwort Vorinstanz, S. 2; Beschwerdeantwort
Gemeinderat, S. 4 f.). Zudem sind die fraglichen Vordächer bzw. Über-
dachungen in den Baugesuchsunterlagen mit roter Farbe (= neu) gekenn-
zeichnet (siehe Vorakten, act. 3, 16, 17, 36), was untermauert, dass auch
er selber nicht von vorbestehenden und bewilligten Bauten ausging. Dass
dem Planer diesbezüglich bei der Planerstellung ein Fehler unterlaufen ist
(Beschwerde, S. 5), überzeugt nicht, wurden doch auch in den (späteren)
Projektänderungsplänen diese Vordächer/Überdachungen stets als neu
ausgewiesen.
1.2.
Soweit ersichtlich hält der Beschwerdeführer in der Replik auch nicht mehr
an seiner Behauptung fest, dass die Ostfassade mit dem Vordach bzw. der
Überdachung aus Beton vor Vorinstanz nicht Streitgegenstand gewesen
sei (vgl. Beschwerde, S. 3). Die Behauptung träfe ohnehin nicht zu. In der
Baubewilligung vom 6. April 2021 hatte bereits der Gemeinderat festgehal-
ten, die Beton-Sitzplatzüberdachung und das Holzdach würden die zuläs-
sige Gebäudelänge überschreiten (weshalb der Gemeinderat eine Ausnah-
mebewilligung nach § 67 BauG erteilte) (Vorakten, act. 52). Die vorinstanz-
liche Beschwerdeführerin (B._____ AG) rügte vor Vorinstanz sodann, die
auf der Ostseite erstellte Terrassenüberdachung sei Teil des Gebäudes
und die zulässige Gebäudelänge werde damit überschritten (wobei eine
Ausnahmebewilligung nach § 67 BauG – da kein Ausnahmegrund vorliegt
– nicht in Betracht komme) (vgl. Vorakten, act. 63 f.). Die Ostfassade mit
dem Vordach bzw. der Überdachung aus Beton gehörte somit bereits vor
Vorinstanz zum Streitgegenstand.
2.
Die Gemeinde Q._____ hat die neuen Baubegriffe und Messweisen der
Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe

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vom 22. September 2005 (IVHB; SAR 713.010) im kommunalen Recht um-
gesetzt. Die Bestimmungen der Allgemeinen Verordnung zum Baugesetz
vom 23. Februar 1994 (ABauV), wie sie im Anhang 3 BauV aufgeführt sind,
gelten somit nicht mehr (vgl. § 64 Abs. 1 BauV).
Gemäss § 16 BauV gelten die Baubegriffe und Messweisen der IVHB, wel-
che als Anhang 1 (Begriffe und Messweisen) und Anhang 2 (Skizzen) der
BauV aufgeführt sind; Ergänzungen des kantonalen Rechts sind in den
§§ 17 ff. BauV enthalten.
3.
3.1.
Die Parzelle Nr. aaa liegt in der Wohn- und Gewerbezone 3 (WG3), in wel-
cher eine maximal zulässige Gebäudelänge von 30 m gilt (vgl. Bauzonen-
plan sowie Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Q._____ vom
______ 2013 / ______ 2014).
Als "Gebäudelänge" gilt die längere Seite des flächenkleinsten Rechtecks,
welches die projizierte Fassadenlinie umfasst (Anhang 1 Ziffer 4.1 BauV).
Die "projizierte Fassadenlinie" ist die Projektion der Fassadenlinie auf die
Ebene der amtlichen Vermessung (Anhang 1 Ziffer 3.3 BauV). Die "Fassa-
denlinie" wiederum ist die Schnittlinie von Fassadenflucht und massgeben-
dem Terrain (Anhang 1 Ziffer 3.2 BauV). Die "Fassadenflucht" schliesslich
ist die Mantelfläche, gebildet aus den lotrechten Geraden durch die äus-
sersten Punkte des Baukörpers über dem massgebenden Terrain. Vor-
springende und unbedeutend rückspringende Gebäudeteile werden nicht
berücksichtigt (Anhang 1 Ziffer 3.1 BauV). "Vorspringende Gebäudeteile"
ragen höchstens 1.50 m, bei Klein- und Anbauten höchstens 60 cm über
die Fassadenflucht (Mass a) und dürfen – mit Ausnahme von Dachvor-
sprüngen und Vordächern – pro Gebäudeeinheit gesamthaft nicht breiter
sein als ein Drittel des zugehörigen Fassadenabschnitts (§ 21 Abs. 1 BauV
i.V.m. Anhang 1 Ziffer 3.4 BauV).
Ob Anbauten (im Sinne von Anhang 1 Ziffer 2.3 BauV i.V.m. § 19 Abs. 1
BauV) bei der Bestimmung der Gebäudelänge zu berücksichtigen sind,
geht aus der IVHB im Weiteren nicht eindeutig hervor (siehe auch IVHB-
Erläuterungen vom 3. September 2013 des Interkantonalen Organs über
die Harmonisierung der Baubegriffe [IOHB], S. 7 [abrufbar auf: https://www.
bpuk.ch/bpuk/konkordate/ivhb]), ebenso wenig aus der BauV. Den Erläute-
rungen des BVU zum Bau- und Nutzungsrecht des Kantons Aargau (BNR),
Version 3.1, Juni 2012 / Januar 2014, lässt sich dazu allerdings entneh-
men, dass die Gebäudelänge und die Gebäudebreite, welche der Dimen-
sionierung von Gebäuden dienen, für jedes Gebäude separat bestimmt
werden, insbesondere auch für Anbauten (BNR, S. 52 Rz. 199). Diese Lö-
sung entspricht auch dem Vorschlag der IOHB in den IVHB-Erläuterungen
– soweit es nicht um eine (hier nicht interessierende) Konstellation geht,

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bei der ein Anbau zwei Hauptgebäude miteinander verbindet (vgl. IVHB-
Erläuterungen, S. 7 und 8).
3.2.
3.2.1.
Vorliegend ist unbestritten, dass die Gebäudelänge unter Anrechnung der
vom Beschwerdeführer erstellten östlichen und westlichen Vordächer das
maximal zulässige Mass von 30 m deutlich überschreitet. Die Vorinstanz
prüfte sodann, ob die an die Ost- bzw. die Westfassade angebauten Über-
dachungen als Anbauten im Sinne von Anhang 1 Ziffer 2.3 BauV i.V.m.
§ 19 Abs. 1 BauV qualifiziert werden können. Dabei kam sie zum Schluss,
dass das Vordach an der Westfassade (trotz des 30 cm Unterbruchs) so-
wohl in optischer als auch in funktioneller Hinsicht eine Einheit sei und die
beiden Teile gemeinsam zu beurteilen seien. Sie überschritten daher das
zulässige Mass an Grundfläche gemäss § 19 Abs. 1 lit. a BauV und das
Vordach könne nicht als Anbaute im Sinne dieser Bestimmung qualifiziert
werden (vgl. angefochtener Entscheid, S. 5). Bei den östlichen Vordächern
könne im Weiteren schon deshalb nicht von einer Anbaute ausgegangen
werden, weil keine Nebennutzung, sondern eine Hauptnutzung vorliege.
Darüber hinaus sei auch beim östlichen Vordach trotz den Unterschieden
in der Materialisierung nicht davon auszugehen, dass die beiden Teile –
welche zusammengebaut seien – im Hinblick auf die Qualifikation als An-
baute getrennt betrachtet werden könnten. Somit wäre auch hier die maxi-
male Grundfläche deutlich überschritten (vgl. angefochtener Entscheid,
S. 5 f.). Sowohl die Vordächer auf der westlichen als auch jene auf der öst-
lich Gebäudeseite seien daher bei der Ermittlung der Gebäudelänge mit
einzubeziehen, womit diese rund 35 m betrage und die zulässige maximale
Gebäudelänge von 30 m gemäss § 5 BNO überschritten sei. Eine Ausnah-
mebewilligung falle mangels ausserordentlicher Verhältnisse oder eines
Härtefalls ausser Betracht. Die dafür vom Gemeinderat erteilte Baubewilli-
gung sei aufzuheben (angefochtener Entscheid, S. 6).
Im Weiteren sei der Rückbau anzuordnen, soweit die Baute unter Anrech-
nung der Vordächer eine Gebäudelänge von 30 m überschreite. Bei einer
Überschreitung der zulässigen Gebäudelänge um gut 5 m könne nicht von
einer geringfügigen Abweichung gesprochen werden. Die hinter dem Rück-
bau stehenden öffentlichen Interessen (Einhaltung der Bauvorschriften,
Rechtsgleichheitsgebot) seien gewichtig und würden die Interessen des
Beschwerdeführers (in erster Linie Vermögensinteressen) überwiegen. Da-
bei sei auch zu beachten, dass der Bauherr trotz hängigem Baugesuch und
obwohl ihm bewusst gewesen sei, dass dies ohne gültige Baubewilligung
nicht zulässig sei, Bauarbeiten vorgenommen habe. Auch dass die östli-
chen Vordächer als Überdachung für den Aussenbereich des Restaurants
dienten, vermöge kein überwiegendes Interesse am Erhalt des Vordachs
zu begründen, da nur ein Teil der Überdachung entfernt werden müsse, um

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die Gebäudelänge von 30 m zu erreichen. Ein teilweiser Rückbau der Vor-
dächer auf die zulässige Gebäudelänge von 30 m gemäss § 5 BNO sei so-
mit verhältnismässig (vgl. angefochtener Entscheid, S. 7).
3.2.2.
Der Beschwerdeführer bringt vor, er sei mit dem Rückbau der westlichen
Vordächer bzw. mit der Anpassung der westlichen Vordächer einverstan-
den und werde ein entsprechendes Projektänderungsgesuch einreichen
(Replik, S. 2, 7). Hingegen sei der Rückbau der östlichen Vordächer unver-
hältnismässig, zumal die zulässige Gebäudelänge von 30 m effektiv ledig-
lich um 16 cm überschritten worden sei (gemessen bis Aussenkante der
Betonstützen) und damit von einem geringfügigen Abweichen vom Erlaub-
ten auszugehen sei. Zudem habe der Beschwerdeführer in gutem Glauben
gehandelt und habe in gutem Glauben angenommen, gestützt auf die vor-
handenen Baubewilligungen betreffend das Storendach und den Winter-
garten berechtigt zu sei, diese Bauten mit Vordächern aus Beton und Holz
zu ersetzen. Die zufolge des Rückbaus entstehenden finanziellen Schäden
seien im Übrigen nicht unbedeutsam, weshalb der Rückbau der östlichen
Vordächer unverhältnismässig sei und der angefochtene Entscheid in die-
sem Punkt aufzuheben sei. Die fehlende Feststellung des massgeblichen
Sachverhalts betreffend den guten Glauben des Beschwerdeführers durch
die Vorinstanz müsse bei der Kostenverteilung berücksichtigt werden (Rep-
lik, S. 3 ff., 7 f.).
3.3.
Die Vorinstanzen stützten sich bei ihren Beurteilungen auf die mit dem Bau-
gesuch und den Projektänderungsgesuchen eingereichten Pläne. Die Vor-
instanz hielt dabei fest, die zulässige maximale Gebäudelänge von 30 m
werde durch das nachträgliche Baugesuch um gut 5 m überschritten. Sie
ordnetet deshalb an, die Vordächer auf der Ost- und Westseite seien soweit
zurückzubauen seien, dass die Gebäudelänge von 30 m unter Anrechnung
der Vordächer eingehalten werde. Art und Weise des Rückbaus wurde da-
bei nicht konkreter vorgeschrieben, sondern dem Beschwerdeführer über-
lassen. Entsprechend dem vorinstanzlichen Entscheid steht es dem Be-
schwerdeführer somit frei, welche Vordächer bzw. Überdachungen er in
welchem Umfang zurückbauen möchte. Ebenso steht es ihm frei, allfällige
andere Lösungen zu finden, um die Gebäudelänge einzuhalten, z.B. indem
er die Vordächer so umgestaltet, dass diese nicht mehr zur Gebäudelänge
gerechnet werden (vgl. auch Duplik Vorinstanz).
Der Beschwerdeführer akzeptiert in der Replik den Rückbau der westlichen
Vordächer. Umstritten ist dagegen ein Rückbau der östlichen Vordächer
bzw. Überdachungen. Die Vorinstanz wies diesbezüglich zutreffend darauf
hin, dass die Vordächer/Überdachungen an der Ostseite des Gebäudes der
Hauptnutzung dienen, da mit ihnen die Terrasse mit den Aussensitzplätzen

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des im Erdgeschoss des Gebäudes betriebenen Restaurants vor Witte-
rungseinflüssen geschützt wird. Da keine Nebennutzung vorliegt, kommt
eine Qualifikation als "Anbaute" von vornherein nicht in Betracht (siehe An-
hang 1 Ziffer 2.3 BauV). Abgesehen davon sind die erwähnten Vordä-
cher/Überdachungen – trotz der Unterschiede in der Materialisierung – im
Hinblick auf die Qualifikation als "Anbaute" als Einheit zu betrachten, wobei
festzustellen ist, dass die maximale Grundfläche von 40 m2 (siehe
§ 19 Abs. 1 lit. a i.V.m. Anhang 1 Ziffer 2.3 BauV) deutlich überschritten ist.
Die Vorinstanz schloss deshalb zu Recht, dass die östlichen Vordä-
cher/Überdachungen (mangels Qualifikationsmöglichkeit als "Anbaute")
bei der Ermittlung der Gebäudelänge miteinzubeziehen sind. Von "vor-
springenden Gebäudeteilen" (vgl. § 21 Abs. 1 i.V.m. Anhang 1 Ziffern 3.1
und 3.4 BauV) kann bei den östlichen Vordächern/Überdachungen auf-
grund der Ausladungen von weit mehr als 1.50 m ab der östlichen Gebäu-
dewand – diese betragen ca. 6.80 m (Vordach/Überdachung aus Beton)
bzw. ca. 3.10 m (Vordach/Überdachung aus Holz) – im Übrigen ebenfalls
nicht gesprochen werden.
Geht man somit davon aus, dass der Beschwerdeführer die westlichen Vor-
dächer (wie angekündigt) zurückbaut bzw. dahingehend umgestaltet, dass
sie nicht mehr zur Gebäudelänge des Hauptgebäudes zu rechnen sind, so
erstreckt sich die Gebäudelänge neu ab der westlichen äusseren Gebäu-
dewand in Richtung Osten bis zum östlichen (äusseren) Rand des östlichen
Vordachs bzw. der Überdachung aus Holz. An dieser Stelle umfasst die
längere Seite des flächenkleinsten Rechtecks die projizierte (östlichste)
Fassadenlinie. Gestützt auf den mit der Replik eingereichten Plan ergibt
sich somit eine Gebäudelänge von ca. 31.30 m. Soweit der Beschwerde-
führer vorbringt, die effektive Gebäudelänge betrage nach dem Rückbau
der westlichen Vordächer lediglich 30.16 m (gemessen bis zur Aussen-
kante der Betonstützen des südöstlichen Vordachs), kann dem nicht gefolgt
werden. Für die Ermittlung der Gebäudelänge ist nicht die Aussenkante der
unter der betonierten Überdachung zurückversetzten Betonstützen mass-
gebend, sondern – entsprechend den Vorgaben in Anhang 1 Ziffern 4.1,
3.3, 3.2 und 3.1 BauV – der äusserste Rand der östlichen Vordächer/Über-
dachungen. Dieser äusserste Rand befindet sich am östlichen Ende des
Vordachs bzw. der Überdachung aus Holz.
3.4.
3.4.1.
Da auch unter Ausblendung der westlichen Vordächer die zulässige Ge-
bäudelänge überschritten wird, stellt sich die Frage der Herstellung des
rechtmässigen Zustands. Der Beschwerdeführer erachtet einen Rückbau
der östlichen Vordächer/Überdachungen als unverhältnismässig bzw. mit
dem guten Glauben nicht vereinbar.

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3.4.2.
Wird durch die Errichtung von Bauten und Anlagen ohne Bewilligung, unter
Verletzung einer solchen oder auf andere Weise ein unrechtmässiger Zu-
stand geschaffen, so können die Einstellung der Arbeiten, die Einreichung
eines Baugesuchs sowie die Herstellung des rechtmässigen Zustands, ins-
besondere die Beseitigung oder Änderung der rechtswidrigen Bauten oder
Anlagen angeordnet werden (§ 159 Abs. 1 BauG). Die Beseitigung des
rechtswidrigen Zustands muss mit den Grundsätzen der Verhältnismässig-
keit, der Rechtsgleichheit und des Gutglaubensschutzes vereinbar sein. So
kann der Abbruch oder die Abänderung der rechtswidrig erstellten Baute
bzw. Anlage unterbleiben, wenn die Abweichung vom Erlaubten nur unbe-
deutend ist oder der Abbruch nicht im öffentlichen Interesse liegt, ebenso
wenn die Bauherrschaft in gutem Glauben angenommen hat, sie sei zur
Bauausführung ermächtigt, und der Beibehaltung des rechtwidrigen Zu-
stands nicht schwerwiegende öffentliche Interessen entgegenstehen (vgl.
BGE 132 II 21, Erw. 6; 111 Ib 213, Erw. 6; Aargauische Gerichts- und Ver-
waltungsentscheide [AGVE] 2011, S. 125, Erw. 3.1; statt vieler: Entscheid
des Verwaltungsgerichts WBE.2022.236 vom 12. April 2023, Erw. II/4.1).
3.4.3.
3.4.3.1.
Soweit sich der Beschwerdeführer auf den guten Glauben beruft, kann ihm
nicht gefolgt werden. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts fällt
eine Berufung auf den guten Glauben nur in Betracht, wenn die Bauherr-
schaft bei zumutbarer Aufmerksamkeit und Sorgfalt annehmen durfte, sie
sei zur Bauausführung berechtigt. Dabei darf vorausgesetzt werden, dass
die grundsätzliche Bewilligungspflicht für Bauvorhaben allgemein bekannt
ist (statt vieler: Urteile des Bundesgerichts 1C_77/2021 vom 25. Mai 2021,
Erw. 6.1, 1C_10/2019 vom 15. April 2020, Erw. 5.1; Entscheid des Verwal-
tungsgerichts WBE.2022.236 vom 12. April 2023, Erw. II/4.3.2.1). Davon
muss auch im vorliegenden Fall ausgegangen werden. Die vom Beschwer-
deführer ins Recht gelegten Baubewilligungen vom 5. Februar 2002 für ein
Storendach (Beschwerdebeilage 2) und vom 12. September 2011 für einen
Wintergarten (Beschwerdebeilage 3), ändern daran nichts. Sowohl das
Storendach als auch der Wintergarten wurden vom Beschwerdeführer ab-
gebrochen. Für neue Bauten an der Stelle der abgebrochenen Bauten
konnten die ursprünglichen Baubewilligungen aus dem Jahre 2002 bzw.
2011 nicht mehr massgebend sein. Dies muss auch einem Bauherrn be-
kannt sein, der in Bausachen Laie ist. Von gutgläubigem Handeln des Be-
schwerdeführers lässt sich schon aus diesem Grund nicht sprechen.
Hinzu kommt, dass der Beschwerdeführer die Bauarbeiten an den östlichen
Vordächern/Überdachungen auch nicht einstellte, als er von der Gemeinde
am 24. Februar 2020 auf die Baubewilligungspflicht hingewiesen und am
12. Mai 2020 sogar ein Baustopp angeordnet worden war. Anlässlich eines

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Augenscheins vom 27. Juli 2020 musste festgestellt werden, dass die Sitz-
platzüberdeckung – entgegen des Baustopps – abgedichtet worden war.
Auf den Hinweis des Vertreters der Bauverwaltung am Augenschein hin,
dass ein Baustopp bestehe und die Weiterführung der Arbeiten eine Busse
oder allfällige Strafanzeige zur Folge habe, war dem Beschwerdeführer
egal, falls es eine Busse gebe. In der Folge ordnete der Gemeinderat am
6. August 2020 erneut einen Baustopp an (zum Ganzen: kommunale Akten
[Vorakten, act. 107]). Soweit der Beschwerdeführer in der Replik abwei-
chend von diesen Darlegungen behauptet, er habe nach Einreichung des
Baugesuchs (16. März 2020) keine Bauarbeiten ausgeführt, die für den ver-
fügten Rückbau der westlichen und östlichen Vordächer relevant wären
bzw. das nachträgliche Baugesuch tangierten (vgl. Replik, S. 6), trifft dies
nicht zu. Dagegen sprechen bereits die erwähnten aktenkundigen Feststel-
lungen anlässlich des Augenscheins vom 27. Juli 2020.
Da dem Beschwerdeführer kein guter Glaube attestiert werden kann, er-
weist sich auch sein Vorwurf, wonach die Vorinstanz den Untersuchungs-
grundsatz verletzt habe, weil sie seinen guten Glauben bei der Prüfung der
Verhältnismässigkeit nicht berücksichtigt habe (vgl. Replik, S. 6), als unbe-
gründet.
3.4.3.2.
Zu prüfen ist, ob ein (teilweiser) Rückbau der östlichen Vordächer/Überda-
chungen verhältnismässig ist. Auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit
kann sich auch ein Bauherr berufen, der nicht gutgläubig gehandelt hat. Er
muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwä-
gungen, namentlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baulichen
Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zu-
stands erhöhtes Gewicht beimessen und die dem Bauherrn allenfalls er-
wachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse berücksichti-
gen (BGE 132 II 21, Erw. 6.4; 111 Ib 213, Erw. 6b; Urteil des Bundesge-
richts 1C_535/2012 vom 4. September 2013, Erw. 4.2.1; statt vieler: Ent-
scheid des Verwaltungsgerichts WBE.2019.277 vom 16. Dezember 2019,
Erw. II/3.3.2.2).
Die Anordnung, wonach die Vordächer/Überdachungen soweit zurückzu-
bauen sind, dass die Gebäudelänge von 30 m eingehalten wird, ist fraglos
geeignet, um den rechtmässigen Zustand herzustellen. Ebenso ist die Er-
forderlichkeit der Anordnung zu bejahen, eine mildere Massnahme zur Her-
stellung des rechtmässigen Zustands ist nicht ersichtlich. Bei der Interes-
senabwägung ist dem Interesse an der Herstellung des rechtmässigen Zu-
stands hohes Gewicht beizumessen: Eine bloss geringfügige Abweichung
vom Erlaubten liegt nicht vor. Die Vorinstanz stellte eine Gebäudelänge von
über 35 m fest, womit die zulässige Gebäudelänge von 30 m massiv über-
schritten war. Geht man davon aus, dass der Beschwerdeführer die west-
lichen Vordächer – wie vor Verwaltungsgericht angekündigt – zurückbaut

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bzw. dahingehend umgestaltet, dass sie nicht mehr zur Gebäudelänge zu
rechnen sind, so beträgt die Gebäudelänge noch immer ca. 31.30 m. Die
Überschreitung der zulässigen Gebäudelänge beträgt somit ca. 1.30 m,
was erheblich ist. Dass sie nur 16 cm beträgt, wie der Beschwerdeführer
behauptet (vgl. Replik, S. 4 f.), trifft nicht zu (siehe Erw. II/3.3). Für einen
Rückbau spricht im Weiteren das Interesse an der Einhaltung der Bauord-
nung. Würde der rechtswidrige Zustand vorliegend toleriert, hätte dies er-
hebliche präjudizielle Auswirkungen. Die v.a. auch vor dem Hintergrund,
dass der Beschwerdeführer nicht gutgläubig gehandelt hat. Eigenmächti-
ges Vorgehen soll sich nicht lohnen. Das Rechtsgleichheitsgebot (Art. 8 der
Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April
1999 [BV; SR 101]) gebietet, dass derjenige Bauherr, der korrekt vorgängig
ein Baugesuch einreicht und sich an die Regeln hält, gegenüber demjeni-
gen, welcher eigenmächtig baut, nicht benachteiligt wird. Den gewichtigen
öffentlichen Interessen an der Herstellung des rechtmässigen Zustands
stehen die Interessen des Beschwerdeführers entgegen. Diese sind im We-
sentlichen finanzieller Natur. Der Beschwerdeführer spricht von Rückbau-
kosten sowie nutzlos gewordenen Erstellungs- und Materialkosten von
rund Fr. 60'000.00 (wobei er von einer unzutreffenden Berechnung der Ge-
bäudelänge ausgeht); hinzu kämen Umsatzeinbussen von mehreren Tau-
send Franken, da die Gartenwirtschaft während der Rückbauarbeiten nicht
betrieben werden könne (vgl. Replik, S. 6 f.). Die behaupteten Umsatzein-
bussen sind indessen zu relativieren, da die Rückarbeiten in den kommen-
den Monaten (Spätherbst/Winter) vorgenommen werden können, wenn in
der Gartenwirtschaft kein Betrieb ist. Abgesehen davon kann den finanzi-
ellen Interessen ohnehin nur sehr untergeordnetes Gewicht beigemessen
werden. Mit seinem eigenmächtigen Vorgehen hat der Beschwerdeführer
das Risiko einer Rückbauanordnung in Kauf genommen. Beurteilte man die
Verhältnismässigkeit zudem allein nach der Höhe der Kosten im Zusam-
menhang mit der Herstellung des rechtmässigen Zustands, führte dies zum
unhaltbaren Ergebnis, dass der Grundsatz der Verhältnismässigkeit umso
eher verletzt und die Herstellung des rechtmässigen Zustands umso er-
schwerter wäre, je umfangreichere Investitionen in Abweichung von der er-
teilten Bewilligung und im Widerspruch zum materiellen Baurecht getätigt
worden sind. Im Rahmen der Interessenabwägung ergibt sich daher, dass
das gewichtige öffentliche Interesse an der Herstellung des rechtmässigen
Zustands das entgegenstehende private Interesse der Beschwerdeführer
überwiegt. Der Rückbau ist somit zumutbar. Nicht zu beanstanden ist
schliesslich die angesetzte Frist zur Herstellung des rechtmässigen Zu-
stands von drei Monaten ab Rechtskraft (vgl. angefochtener Entscheid,
S. 8 [Dispositiv-Ziffer 1b]).
4.
Weitere Beweiserhebungen sind schliesslich nicht erforderlich, um den Fall
schlüssig beurteilen zu können. Der entscheidrelevante Sachverhalt ergibt

- 13 -
sich aus den Akten mit genügender Klarheit. Auf die vom Beschwerdefüh-
rer verlangte Abnahme weiterer Beweismittel (namentlich Durchführung ei-
nes Augenscheins sowie Messung der Gebäudelänge durch das Gericht)
kann in antizipierter Beweiswürdigung verzichtet werden (vgl. BGE 141 I
60, Erw. 3.3; 136 I 229, Erw. 5.3; 134 I 140, Erw. 5.3). Für die Beurteilung
der Gebäudelänge stellt das Gericht zudem auf den vom Beschwerdeführer
mit der Replik eingereichten Plan (Replikbeilage 1) ab.
5.
Demgemäss ist die Beschwerde abzuweisen.
III.
1.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdeführer kosten-
pflichtig (§ 31 Abs. 2 VRPG). Er hat dem anwaltlich vertretenen Gemeinde-
rat, dem Parteistellung zukommt (§ 13 Abs. 2 lit. f VRPG), zudem die vor
Verwaltungsgericht entstandenen Parteikosten zu ersetzen (§ 32 Abs. 2
i.V.m. § 29 VRPG).
2.
Die Höhe der Parteientschädigung richtet sich nach Massgabe des Dekrets
über die Entschädigung der Anwälte vom 10. November 1987 (Anwaltstarif;
SAR 291.150 [nachfolgend: AnwT]). Gemäss § 8a Abs. 1 AnwT bemisst
sich die Entschädigung in vermögensrechtlichen Streitsachen nach dem
gemäss § 4 AnwT berechneten Streitwert. Innerhalb der vorgesehenen
Rahmenbeträge richtet sich die Entschädigung nach dem mutmasslichen
Aufwand des Anwaltes, nach der Bedeutung und der Schwierigkeit des Fal-
les (§ 8a Abs. 2 AnwT). Die Entschädigung wird als Gesamtbetrag festge-
setzt. Auslagen und Mehrwertsteuer sind darin enthalten (§ 8c AnwT).
Vorliegend gilt als Streitwert die finanzielle Belastung des Beschwerdefüh-
rers, die mit der Befolgung der umstrittenen Wiederherstellung (östliche
Vordächer/Überdachungen) verbunden ist (vgl. AGVE 1989, S. 289,
Erw. II/2b; statt vieler: Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2022.236
vom 12. April 2023, Erw. III/2.2). Entsprechend den Angaben des Be-
schwerdeführers (welcher allerdings von einer falschen Berechnung der
Gebäudelänge ausgeht) ist von einem Streitwert von rund Fr. 60'000.00
auszugehen, wobei der Beschwerdeführer überdies Umsatzeinbussen von
mehreren Tausend Franken moniert. Bei einem Streitwert über
Fr. 50'000.00 bis Fr. 100'000.00 beträgt der Rahmen für die Entschädigung
Fr. 3'000.00 bis Fr. 10'000.00 (§ 8a Abs. 1 lit. a Ziffer 3 AnwT). Der Streit-
wert liegt in der unteren Hälfte des Rahmens (von über Fr. 50'000.00 bis
Fr. 100'000.00), die Schwierigkeit des Falles war knapp mittel und der mut-
massliche Aufwand des Anwalts des Gemeinderats ist als gering einzustu-
fen. Insgesamt erscheint eine Parteientschädigung von Fr. 3'300.00 sach-
gerecht.

- 14 -
Das Verwaltungsgericht erkennt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer
Staatsgebühr von Fr. 3'000.00 sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen
von Fr. 285.00, gesamthaft Fr. 3'285.00, sind vom Beschwerdeführer zu
bezahlen.
3.
Der Beschwerdeführer wird verpflichtet, dem Gemeinderat Q._____ die vor
Verwaltungsgericht entstandenen Parteikosten in Höhe von Fr. 3'300.00 zu
ersetzen.
Zustellung an:
den Beschwerdeführer (Vertreter)
den Gemeinderat Q._____ (Vertreter)
den Regierungsrat
Mitteilung an:
das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Abteilung für Baubewilligun-
gen
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht,
kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht
innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-rechtli-
chen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor
bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und
vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde
muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter
Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit
Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als
Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (Art. 82 ff. des Bun-
desgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht [Bundesgerichts-
gesetz, BGG; SR 173.110]).

- 15 -
Aarau, 2. November 2023
Verwaltungsgericht des Kantons Aargau
3. Kammer
Vorsitz: Gerichtsschreiber:
Winkler Wildi