ag_verwaltungsgericht · WBE.2023.405 · 2025-01-14 · de
Obergericht / Verwaltungsgericht / 3. Kammer — WBE.2023.405


Verwaltungsgericht
3. Kammer
WBE.2023.405 / MW / jb
(2023-001288)
Art. 6
Urteil vom 14. Januar 2025
Besetzung Verwaltungsrichter Winkler, Vorsitz
Verwaltungsrichter Michel
Verwaltungsrichterin Steiger
Gerichtsschreiber Wildi
Rechtspraktikant Wang
Beschwerde- A._____ AG,
führerin vertreten durch MLaw Christoph Hindermann, Rechtsanwalt,
Kasernenstrasse 26, Postfach, 5001 Aarau
gegen
Beschwerde- B._____,
gegner vertreten durch lic. iur. Matthias Becker, Rechtsanwalt,
Niederlenzerstrasse 10, Postfach, 5600 Lenzburg
und
Vorinstanzen Stadtrat Q._____,
vertreten durch Dr. iur. Oliver Bucher, Rechtsanwalt, Oberstadtstrasse 7,
Postfach, 5402 Baden
Regierungsrat des Kantons Aargau, Regierungsgebäude, 5000 Aarau
handelnd durch das Departement Bau, Verkehr und Umwelt,
Rechtsabteilung, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau
Gegenstand Beschwerdeverfahren betreffend Baubewilligung
Entscheid des Regierungsrats vom 18. Oktober 2023

- 2 -
Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten:
A.
Am 9. September 2020 reichte B._____ beim Stadtrat Q._____ ein (über-
arbeitetes) Baugesuch für den Umbau des Gebäudes Nr. fff ("Umbau
Schüür") auf der Parzelle Nr. aaa ein. Gemäss Baugesuch soll das beste-
hende Gebäude um ein Geschoss erhöht werden, mit entsprechender An-
hebung des Satteldachs und Einbau von Dachflächenfenstern. In den bei-
den oberen Geschossen sollen neu drei Wohnungen und im Erdgeschoss
ein Gemeinschaftsraum eingebaut werden. Während der öffentlichen Auf-
lage vom 18. September bis zum 19. Oktober 2020 erhob die A._____ AG
Einwendung.
Am 17. Mai 2021 stimmte die Kantonale Denkmalpflege der Abteilung Kul-
tur des Departements Bildung, Kultur und Sport (BKS) dem Bauvorhaben
unter Auflagen zu. Nach weiteren Eingaben und Stellungnahmen wies der
Stadtrat Q._____ die Einwendung am 3. November 2021 ab und erteilte die
Baubewilligung, unter Bedingungen und Auflagen.
B.
Auf Beschwerde der A._____ AG hin fällte der Regierungsrat – nachdem
das Departement Bau, Verkehr und Umwelt (BVU), Rechtsabteilung, das
Verfahren instruiert hatte – am 18. Oktober 2023 folgenden Entscheid:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2.
Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus einer Staatsgebühr von
Fr. 4'000.– sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen von Fr. 948.–, ins-
gesamt Fr. 4'948.–, werden der Beschwerdeführerin A._____ AG zu 4/5
(Fr. 3'958.–) auferlegt. Im Übrigen werden die Kosten auf die Staatskasse
genommen.
3.
Die Beschwerdeführerin A._____ AG wird verpflichtet, der Bauherrschaft
B._____ die im Beschwerdeverfahren entstandenen Parteikosten in Höhe
von Fr. 5'100.– zu ersetzen.
4
Die Beschwerdeführerin A._____ AG wird verpflichtet, der Einwohnerge-
meinde Q._____ die im Beschwerdeverfahren entstandenen Parteikosten
in Höhe von Fr. 5'990.– zu 3/5 (Fr. 3'594.–) zu ersetzen.

- 3 -
C.
1.
Gegen den am 25. Oktober 2023 zugestellten Entscheid des BVU, Rechts-
abteilung, erhob die A._____ AG am 23. November 2023 Verwaltungsge-
richtsbeschwerde mit den Anträgen:
1.
Es sei der Regierungsratsbeschluss Nr. 2023-001288 vom 18. Oktober
2023 vollumfänglich aufzuheben.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MWST.
2.
Mit Beschwerdeantwort vom 15. Januar 2024 beantragte das BVU, Rechts-
abteilung, namens des Regierungsrats, die Verwaltungsgerichtsbe-
schwerde sei abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolge.
3.
Der Bauherr B._____ beantragte in seiner Beschwerdeantwort vom 25. Ja-
nuar 2024, die Beschwerde vom 23. November 2023 sei vollumfänglich ab-
zuweisen, unter Kosten und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWSt).
4.
Mit Beschwerdeantwort vom 26. Februar 2024 beantragte auch der Stadt-
rat Q._____, die Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 23. November 2023
sei abzuweisen, unter den gesetzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen
(zzgl. MWSt).
5.
Mit Replik vom 10. Mai 2024 hielt die Beschwerdeführerin am Beschwer-
deantrag fest.
6.
Der Beschwerdegegner hielt mit Duplik vom 13. Juni 2024 an seinem Be-
schwerdeantwortbegehren fest.
7.
Mit Duplik vom 12. Juli 2024 hielt auch der Stadtrat an seinen mit Be-
schwerdeantwort vom 26. Februar 2024 gestellten Rechtsbegehren fest.
8.
Das Verwaltungsgericht hat am 14. Januar 2025 eine Augenscheinsver-
handlung durchgeführt, anlässlich welcher C._____ (BVU, Abteilung
Raumentwicklung, Siedlungsentwicklung und Ortsbild) befragt wurde. Im
Anschluss daran hat es den Fall beraten und entschieden.

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Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
I.
1.
Gegen letztinstanzliche Entscheide der Verwaltungsbehörden ist die Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde zulässig (§ 54 Abs. 1 des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 [Verwaltungsrechtspfle-
gegesetz, VRPG; SAR 271.200]). Das gilt auch in Bausachen (§ 61 Abs. 3
der Bauverordnung vom 25. Mai 2011 [BauV; SAR 713.121]. Der Entscheid
des Regierungsrats ist verwaltungsintern letztinstanzlich. Das Verwal-
tungsgericht ist für die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde somit zu-
ständig.
2.
Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht können die unrichtige oder
unvollständige Feststellung des Sachverhalts sowie Rechtsverletzungen
gerügt werden (§ 55 Abs. 1 VRPG). Die Kontrolle der Angemessenheit ist
demgegenüber ausgeschlossen (Umkehrschluss aus § 55 Abs. 3 VRPG).
II.
1.
Die Beschwerdeführerin rügte im vorinstanzlichen Verfahren in mehrfacher
Hinsicht eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 29
Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft
vom 18. April 1999 [BV; SR 101]; § 22 der Verfassung des Kantons Aargau
vom 25. Juni 1980 [KV; SAR 110.000]) durch den Stadtrat. Die Vorinstanz
bejahte eine Gehörsverletzung dahingehend, dass der Stadtrat bezüglich
der Einordnung des Vorhabens in das Ortsbild seiner Begründungspflicht
nicht genügend nachgekommen sei (vgl. angefochtener Entscheid,
S. 7 ff.). Diese Gehörsverletzung sei nicht unbeträchtlich, was an sich ge-
gen eine Heilung spreche. Vorliegend sei es aber dennoch gerechtfertigt,
von einer Heilung auszugehen, da ihr – der Vorinstanz – die uneinge-
schränkte Überprüfungsbefugnis zukomme (§ 52 VRPG) und im Be-
schwerdeverfahren ein Fachbericht zur Einordnung des Bauvorhabens ins
Ortsbild (des BVU, Abteilung Raumentwicklung, Fachstelle Siedlungsent-
wicklung und Ortsbild [nachfolgend: Fachbericht FSO]) eingeholt worden
sei. Zudem sei ein mehrfacher Schriftenwechsel durchgeführt worden. Eine
Rückweisung an die Vorinstanz würde deshalb zu einem unerwünschten
formalistischen Leerlauf führen und eine unnötige Verfahrensverzögerung
darstellen. Auch neue rechtliche Gesichtspunkte würden sich aller Voraus-
sicht nach keine ergeben. Auf eine Rückweisung sei daher zu verzichten.
Die Gehörsverletzung sei aber im Kostenpunkt (mit 1/5 bei den Verfahrens-
und den Parteikosten) angemessen zu berücksichtigen (angefochtener
Entscheid, S. 11 f., 31).

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Die Beschwerdeführerin bestreitet zwar, dass die Vorinstanz die Gehörs-
verletzung habe heilen können (vgl. Beschwerde, S. 5 f., 11; Replik, S. 5),
sie unterlässt es jedoch, sich mit den ausführlichen und differenzierten Er-
wägungen der Vorinstanz auseinanderzusetzen. Letztere legte die Grund-
lagen zu den Rechtsfolgen einer Gehörsverletzung (inkl. Möglichkeit einer
Heilung) zutreffend dar und erörterte eingehend und überzeugend, wes-
halb in der vorliegenden Konstellation von einer Heilung ausgegangen und
von einer Rückweisung abgesehen werden durfte (angefochtener Ent-
scheid, S. 11). Die geheilte Gehörsverletzung berücksichtigte sie zudem
beim Kostenentscheid (angefochtener Entscheid, S. 11 f.; 31). Inwiefern
die Erörterungen der Vorinstanz rechtsfehlerhaft sein sollen (vgl. Erw. II/2),
ist nicht ersichtlich und wird von der Beschwerdeführerin auch nicht sub-
stanziert dargelegt. Es besteht kein Anlass, korrigierend einzugreifen.
2.
Die Vorinstanz beurteilte die Vereinbarkeit des Vorhabens mit dem Ortsbild
sowohl nach dem geltenden Recht (vgl. angefochtener Entscheid, S. 12 ff.)
als auch nach dem künftigen Recht (angefochtener Entscheid, S. 19 ff.).
Auch die Beschwerdeführerin äussert sich zur Vereinbarkeit des Vorha-
bens mit dem geltenden (Beschwerde, S. 4 ff.) und mit dem künftigen
Recht (Beschwerde, S. 17 ff.), ebenso der Beschwerdegegner (Beschwer-
deantwort Beschwerdegegner, S. 5 ff. und S. 13 ff.) und der Stadtrat (Be-
schwerdeantwort Stadtrat, S. 5 ff. und S. 13 ff.; Duplik Stadtrat, S. 5 ff. und
S. 8).
Zum anwendbaren Recht lässt sich festhalten, dass nach wie vor die Bau-
ordnung der Stadt Q._____ vom ______ 1997 / ______ 1998 (BO) in Kraft
und damit massgebend ist. Der Einwohnerrat der Stadt Q._____ beschloss
am ______ 2023 zwar eine neue, totalrevidierte Bau- und Nutzungsord-
nung (revidierte BNO). Diese wurde vom Regierungsrat jedoch noch nicht
genehmigt (§ 27 BauG) und ist noch nicht in Kraft. Mangels positiver Vor-
wirkung (vgl. BGE 129 V 455, Erw. 3; 125 II 278, Erw. 3c; HÄFELIN/MÜLLER/
UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl. 2020, Rz. 298 f.) kommt
sie daher nicht zur Anwendung (siehe auch Entscheid des Verwaltungsge-
richts WBE.2022.377 vom 17. Juli 2024, Erw. II/2). Eine gewisse Bedeu-
tung ist ihr allerdings dahingehend beizumessen, als es um die Frage geht,
ob eine Bausperre anzuordnen ist (siehe dazu Erw. II/9).
3.
3.1.
3.1.1.
Die Beschwerdeführerin ist der Ansicht, die aktuell noch gültige BO und der
Strukturplan "Altstadt und Umgebung" vom ______ 1997 widersprächen
den Zielen des ISOS (= Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder
der Schweiz von nationaler Bedeutung), weshalb die Nutzungsplanung inkl.
Strukturplan vorfrageweise auf eine Übereinstimmung mit dem ISOS und

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den Vorgaben des Richtplans zu prüfen sei. Zum Zeitpunkt der Genehmi-
gung der BO und des Strukturplans im Jahre 1997 sei das ISOS auf dem
Gebiet der Stadt Q._____ grundsätzlich bereits in Kraft gewesen. Die ge-
setzlichen und rechtlichen Voraussetzungen hätten sich unter Verweis auf
die zwischenzeitlich ergangene Rechtsprechung des Bundesgerichts (na-
mentlich BGE 135 II 209) sowie die Anpassung des Richtplans im Jahre
2017 seit Planerlass aber so erheblich geändert, dass die Planung, welche
spezifisch einzelne Gebäude vom Substanzschutz ausnehme, rechtswidrig
geworden sei. 26 Jahre nach Erlass der Bauordnung überwiege das Inte-
resse an ihrer Überprüfung bzw. Anpassung die entgegenstehenden Inte-
ressen der Rechtssicherheit und der Planbeständigkeit gemäss Art. 21
Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung
(Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700), weshalb ja auch seit Jahren ver-
sucht werde, die Bau- und Nutzungsordnung zu revidieren. Die geplanten
Anpassungen für die Bauparzelle verdeutlichten die Unzulänglichkeiten der
bisherigen Bestimmungen der BO. § 20 BO und dem Strukturplan sei des-
halb die Anwendung zu versagen. Die darauf basierende Prüfung der Ein-
ordnung der geplanten Baute durch die Vorinstanz sei untauglich, weshalb
das Baugesuch abzuweisen bzw. zur Vornahme einer neuen Beurteilung
zurückzuweisen sei (vgl. Beschwerde, S. 7 ff.; Replik, S. 3 f., 6 f., 11 f.).
3.1.2.
Das BVU, der Stadtrat und der Beschwerdegegner teilen die Ansicht der
Beschwerdeführerin nicht. Sie sehen keinen Anlass, dass die geltende Nut-
zungsplanung akzessorisch zu überprüfen und ihr die Anwendung zu ver-
sagen wäre (zum Ganzen: Beschwerdeantwort BVU, S. 2 ff., namentlich
S. 3 f.; Beschwerdeantwort Stadtrat, S. 7 f.; Duplik Stadtrat, S. 6 f.; Be-
schwerdeantwort Beschwerdegegner, S. 7 f.).
3.2.
Die Stadt Q._____ ist im ISOS als Kleinstadt (Flecken) aufgeführt (vgl.
Art. 1 Abs. 1 und Art. 5 der Verordnung vom 13. November 2019 über das
Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz [VISOS;
SR 451.12] i.V.m. Anhang 1 zum VISOS, AG Nr. ______), wobei die Auf-
nahme ins ISOS bereits im Jahre 1986 erfolgte. Gemäss ISOS liegt das
Gebäude Nr. fff (auf Parzelle Nr. aaa) innerhalb des Gebiets G 3 "Stadter-
weiterung am Fusse des Schlosshanges 18./19. Jh.". Diesem Gebiet misst
das Inventar die Aufnahmekategorie AB und das höchstmögliche Erhal-
tungsziel A (Erhalten der Substanz) zu.
Beim Gebäude Nr. fff handelt es sich – im Gegensatz zum unmittelbar da-
neben stehenden (Haupt-)Gebäude Nr. ggg – nicht um ein kantonales
Denkmalschutzobjekt.

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3.3.
3.3.1.
Durch die Aufnahme eines Objekts in ein Inventar des Bundes gemäss
Art. 5 des Bundesgesetzes vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimat-
schutz (NHG; SR 451) wird dargetan, dass es in besonderem Masse die
ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls unter Einbezug von Wiederherstel-
lungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen die grösstmögliche Scho-
nung verdient (Art. 6 Abs. 1 NHG). Die Schutzwirkung entfaltet sich grund-
sätzlich nur bei der Wahrnehmung von Bundesaufgaben (vgl. Art. 6 Abs. 2
i.V.m Art. 2 NHG). Soweit keine solche in Frage steht, wird der Schutz von
Ortsbildern vorab durch kantonales Recht gewährleistet. Die Bundesinven-
tare sind insoweit aber nicht völlig unmassgeblich. Sie sind vielmehr bei der
Nutzungsplanung, bei der Auslegung unbestimmter Begriffe des Baurechts
sowie bei im Einzelfall erforderlichen Interessenabwägungen zu berück-
sichtigen (vgl. statt vieler: BGE 135 II 209, Erw. 2.1; Urteile des Bundesge-
richts 1C_643/2020 vom 7. Januar 2022, Erw. 3.2, 1C_488/2015 vom
24. August 2016, Erw. 4.3; Entscheid des Verwaltungsgerichts
WBE.2022.377 vom 17. Juli 2024, Erw. II/3.2.1 mit Hinweisen).
3.3.2.
Im Rahmen ihrer allgemeinen Planungspflicht nach Art. 2 des Bundesge-
setzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz,
RPG; SR 700) legen die Kantone die Planungsgrundlagen in ihrer Richt-
planung im Allgemeinen fest (Art. 6 RPG) und berücksichtigen namentlich
die Konzepte und Sachpläne des Bundes (Art. 6 Abs. 4 RPG). Dazu zählen
auch die Bundesinventare (vgl. Art. 6 Abs. 2 lit. b RPG; Urteil des Bundes-
gerichts 1C_572/2022 vom 2. November 2023, Erw. 3.1.2; PIERRE TSCHAN-
NEN, in: Praxiskommentar RPG: Richt- und Sachplanung, Interessenabwä-
gung, 2019, N. 30 zu Art. 6). Aufgrund der Behördenverbindlichkeit der
Richtplanung (Art. 9 RPG) finden die Schutzanliegen der Bundesinventare
auf diese Weise Eingang in die Nutzungsplanung (Art. 14 ff. RPG). Erst
eine solchermassen ausgestaltete Nutzungsplanung ist auch für die Eigen-
tümer verbindlich, und erst wenn diese grundeigentümerverbindlichen
Festlegungen erfolgt sind, finden diese im Baubewilligungsverfahren An-
wendung (vgl. BGE 135 II 209, Erw. 2.1; Urteile des Bundesgerichts
1C_572/2022 vom 2. November 2023, Erw. 3.1.2, 1C_459/2020 vom
27. Oktober 2022, Erw. 3, 1C_643/2020 vom 7. Januar 2022, Erw. 3.3,
1C_488/2015 vom 24. August 2016, Erw. 4.5.3 und 4.5.5; Entscheid des
Verwaltungsgerichts WBE.2022.377 vom 17. Juli 2024, Erw. II/3.2.2).
Nach Art. 21 Abs. 2 RPG werden die Nutzungspläne überprüft und nötigen-
falls angepasst, wenn sich die Verhältnisse erheblich geändert haben. Ein
Zonenplan kann seinen Zweck nur erfüllen, wenn er eine gewisse Bestän-
digkeit aufweist (BGE 144 II 41, Erw. 5.1; 132 II 408, Erw. 4.2; 120 Ia 227,
Erw. 2b). Für Bauzonen gilt ein Planungshorizont von grundsätzlich 15 Jah-
ren (Art. 15 Abs. 1 RPG). Je neuer ein Zonenplan ist, umso mehr darf mit

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seiner Beständigkeit gerechnet werden, und je einschneidender sich die
beabsichtigte Änderung auswirkt, umso gewichtiger müssen die Gründe
sein, die für die Planänderung sprechen (BGE 120 Ia 227, Erw. 2c;
113 Ia 444, Erw. 5b; Urteile des Bundesgerichts 1C_572/2022 vom 2. No-
vember 2023, Erw. 3.1.2, 1C_643/2020 vom 7. Januar 2022, Erw. 3.3).
3.3.3.
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung werden Nutzungspläne
prozessual wie Verfügungen behandelt. Sie müssen bei ihrem Erlass an-
gefochten werden, ansonsten sie im Sinne von Art. 21 Abs. 2 RPG rechts-
beständig werden, und können, anders als Normen, im Baubewilligungs-
verfahren nicht mehr vorfrageweise überprüft werden. Davon gibt es indes-
sen verschiedene Ausnahmen. Das ist insbesondere der Fall, wenn sich
die tatsächlichen Verhältnisse oder die gesetzlichen Voraussetzungen oder
rechtlichen Verhältnisse seit Planerlass so erheblich geändert haben, dass
die Planung rechtswidrig geworden sein könnte und das Interesse an ihrer
Überprüfung bzw. Anpassung die entgegenstehenden Interessen der
Rechtssicherheit und der Planbeständigkeit gemäss Art. 21 Abs. 2 RPG
überwiegt (vgl. BGE 148 II 417, Erw. 3.3; 145 II 83, Erw. 5.1; 144 II 41,
Erw. 5.2; Urteil des Bundesgerichts 1C_634/2020 vom 7. Januar 2022,
Erw. 3.4). Diese Rechtslage gilt auch, wenn das ISOS in der Nutzungspla-
nung keine oder nur ungenügende Berücksichtigung gefunden hat. Dies-
falls ist eine akzessorische Überprüfung der Nutzungsplanung ebenfalls
nur dann zulässig, wenn sich die tatsächlichen oder rechtlichen Verhält-
nisse seit der Planfestsetzung in einer Weise verändert haben, die den Plan
als nicht mehr rechtmässig erscheinen lassen, weshalb kein überwiegen-
des Interesse an seiner Aufrechterhaltung besteht. Es müssen dabei regel-
mässig verschiedene Umstände zusammentreffen, die für eine vorfrage-
weise Überprüfung sprechen, damit eine solche verlangt werden kann; an-
dernfalls ist sie ausgeschlossen (vgl. BGE 135 II 209, Erw. 5.1; Urteile des
Bundesgerichts 1C_572/2022 vom 2. November 2023, Erw. 3.1.3,
1C_643/2020 vom 7. Januar 2022, Erw. 3.4; je mit Hinweisen).
3.4.
3.4.1.
Das Bauvorhaben betrifft ein Grundstück (Parzelle Nr. aaa) in der Bauzone.
Bei der Erteilung einer Baubewilligung in der Bauzone handelt es sich nicht
um eine Bundesaufgabe im Sinne von Art. 2 NHG. Die Vorgaben des ISOS
sind für die Bauherrschaft deshalb nicht unmittelbar verbindlich, sondern
erst die in der Nutzungsplanung umgesetzten Festlegungen sind grundei-
gentümerverbindlich.
Die geltende BO (inkl. Zonenplan) wurde vom Einwohnerrat am ______
1997 beschlossen und vom Grossen Rat am ______ 1998 genehmigt, d.h.
zu einem Zeitpunkt als die Stadt Q._____ längst im ISOS aufgenommen
war (siehe Erw. II/3.2). Der südliche Teil des ISOS-Gebiets G 3 wurde im

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Rahmen der Nutzungsplanung der Weiteren Schutzzone D ("E; Schutz des
bestehenden Grundmusters") zugewiesen, der nördliche Teil – in welchem
u.a. das streitbetroffene Gebäude Nr. fff liegt – der Ringzone R (vgl. ISOS-
Karte sowie Zonenplan). Die Schutzzone D ist Teil des zu bewahrenden
städtebaulichen Grundmusters; bauliche Erweiterungen und Ersatzbauten
haben sich in die bestehende Ordnung einzufügen (§ 18 Abs. 1, § 19
Abs. 3 BO). Bezüglich des Abbruchs, der Grundsätze für Neubauten, Um-
bauten und Renovationen, sowie der Nutzung bestehender Gebäude gel-
ten § 11 Abs. 2 – 4 BO und bezüglich der Reklamen § 17 BO der Altstadt-
zone (§ 18 Abs. 2 BO). Namentlich § 11 Abs. 2 BO, auf den § 18 Abs. 2 BO
verweist, statuiert im Grundsatz ein Abbruchverbot. In der Ringzone R ha-
ben sich bauliche Erneuerungen und die Schliessung von Baulücken gut in
das bestehende, historische Ortsbild einzuordnen und dürfen insbesondere
den Charakter der Altstadt und der weiteren Schutzzonen nicht beeinträch-
tigen; die gewünschte Struktur ist im Strukturplan "Altstadt und Umgebung"
festgehalten (§ 20 Abs. 2 BO). Die erwähnten beiden Zonen (Schutzzone D
sowie Ringzone R) werden im Weiteren überlagert von der Umgebungs-
schutzzone für die Altstadt (vgl. Zonenplan), welche die Nachbarschaft des
charakteristischen Stadtbildes umfasst (vgl. § 27 Abs. 1 BO). In dieser Um-
gebungsschutzzone kann nach der Bauordnung gebaut werden, sofern der
Charakter des Grundmusters nicht beeinträchtigt wird. Es sind deutliche
Unterscheidungen gegenüber dem städtebaulichen Grundmuster der Alt-
stadt anzustreben. Nötigenfalls stellt der Gemeinderat ergänzende Bedin-
gungen über Gebäudestellung, Dachform, Farbgebung usw. auf. Zu beach-
ten ist der Strukturplan "Altstadt und Umgebung" (§ 27 Abs. 2 BO). Zusätz-
lich wurden im Rahmen der Nutzungsplanung diverse Gebäude auf dem
Stadtgebiet in das Inventar der kommunal schutzwürdigen Gebäude auf-
genommen, u.a. auch in der Ringzone R (siehe Zonenplan sowie Anhang 1
zur BO; § 31 Abs. 1 BO). Im Bereich des ISOS-Gebiets G 3 findet sich zwar
kein solches Objekt. Zu beachten ist dabei aber, dass im Teilbereich des
ISOS-Gebiets G 3, welcher der Ringzone R zugewiesen wurde, schon da-
mals ein Grossteil der Hauptgebäude unter kantonalem Denkmalschutz
standen, namentlich auch das Gebäude Nr. ggg (siehe Zonenplan sowie
Anhang 2 zur BO [Objekt-Nr. ______]; § 32 BO), dessen Nebenbau/
Scheune das Gebäude Nr. fff bildet. Die betreffenden Gebäude waren inso-
weit bereits auf diesem Weg (d.h. ausserhalb der Nutzungsplanung)
besonders geschützt.
Bei der vorgenommenen Zonierung, den in der BO gemachten Vorgaben
zum Umgang mit den bestehenden Gebäuden und dem Ortsbild sowie zur
Gestaltung und Einordnung von Bauten in das Ortsbild handelt es sich um
typische Elemente zur Umsetzung des ISOS. Zum Zeitpunkt der Nutzungs-
planung standen zudem bereits diverse Gebäude (im hier interessierenden
ISOS-Gebiet G 3) unter kantonalem Denkmalschutz. Die erwähnten Mass-
nahmen tragen dazu bei, das Quartier zu erhalten, weiterzuentwickeln und

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allenfalls bestehende Defizite zu beheben. Von einer eigentlichen Missach-
tung der Anliegen des Ortsbildschutzes lässt sich daher nicht sprechen.
3.4.2.
Die Beschwerdeführerin bringt vor, aufgrund des am 1. April 2009 ergan-
genen BGE 135 II 209, des am 1. Juli 2010 in Kraft getretenen Art. 4a der
altrechtlichen Verordnung vom 9. September 1981 über das Bundesinven-
tar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (aVISOS; heute: Art. 11
VISOS) sowie des (entsprechend diesen Vorgaben) angepassten Richt-
plans 2017 hätten sich die rechtlichen Verhältnisse seit Planerlass erheb-
lich geändert (vgl. Beschwerde, S. 9 f.). Diesen Veränderungen ist jedoch
entgegenzuhalten, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts
BGE 135 II 209 sowie Art. 4a aVISOS (bzw. heute Art. 11 VISOS) nicht als
ausreichende nachträgliche Entwicklung für eine vorfrageweise Überprü-
fung der Nutzungsplanung auf die Vereinbarkeit mit dem Bundesinventar
eingestuft werden können (vgl. Urteile des Bundesgerichts 1C_572/2022
vom 2. November 2023, Erw. 3.1.5 sowie 1C_643/2020 vom 7. Januar
2022, Erw. 3.6 und 3.10). Nichts anderes kann hinsichtlich der Umsetzung
von BGE 135 II 209 bzw. Art. 4a aVISOS im Richtplan 2017 gelten.
Dass sich die tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse seit der Festset-
zung des Nutzungsplans derart verändert hätten, dass sich der Plan als
nicht mehr rechtmässig erweisen würde, ist somit nicht ersichtlich. Eine ak-
zessorische Überprüfung der kommunalen Nutzungsplanung fällt ausser
Betracht. Die Interessen der Rechtssicherheit und der Planbeständigkeit
überwiegen – auch wenn seit Planerlass die 15-jährige Frist (vgl. Art. 15
Abs. 1 RPG; Erw. II/3.3.2) abgelaufen ist – dasjenige an der akzessori-
schen Überprüfung. Dementsprechend muss auch nicht darüber entschie-
den werden, ob die Schutzziele des ISOS, insbesondere das Erhaltungs-
ziel A, in der Nutzungsplanung genügend umgesetzt bzw. berücksichtigt
worden sind. Mit den dargelegten Schutzmassnahmen liegt – wie vorne
dargelegt (Erw. II/3.4.1) – jedenfalls keine Situation vor, in der die ISOS-
Schutzziele geradezu missachtet werden (vgl. Urteil des Bundesgerichts
1C_572/2022 vom 2. November 2023, Erw. 3.1.6).
4.
4.1.
Das Bauprojekt beinhaltet den Umbau des Gebäudes Nr. fff ("Umbau
Schüür") auf der Parzelle Nr. aaa. Das bestehende Gebäude soll um ein
Geschoss erhöht werden, entsprechend soll auch das neue Satteldach an-
gehoben werden, in welches zudem Dachflächenfenster eingebaut werden
sollen. Im 1. Obergeschoss sind zwei und im 2. Obergeschoss ist eine
Wohnung geplant. Im Erdgeschoss soll ein Gemeinschaftsraum (für das
Gesamtensemble) entstehen (siehe Planunterlagen [unterzeichnet am
30.04.2021]).

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4.2.
Die Parzelle Nr. aaa liegt teilweise in der Ringzone R und teilweise in der
Wohnzone W 7.5b, wobei sich das Gebäude Nr. fff ("Schüür") in der Ring-
zone R befindet. Die Parzelle liegt zudem im Perimeter der Umgebungs-
schutzzone für die Altstadt (überlagerte Schutzzone) (vgl. Zonenplan). Un-
mittelbar neben dem Gebäude Nr. fff befindet sich das Gebäude Nr. ggg
(R-Weg), welches unter kantonalem Denkmalschutz steht.
Umstritten ist im Wesentlichen die Frage der Einordnung des Bauvorha-
bens in das Ortsbild bzw. die Umgebung.
4.3.
Gemäss § 20 BO ist in der Ringzone eine den örtlichen Gegebenheiten
angepasste Nutzungsdurchmischung für Wohnen und nicht störendes bis
mässig störendes Gewerbe zulässig (Abs. 1). Bauliche Erneuerungen und
die Schliessung von Baulücken haben sich gut in das bestehende, histori-
sche Ortsbild einzuordnen und dürfen insbesondere den Charakter der Alt-
stadt und der weiteren Schutzzonen nicht beeinträchtigen. Die gewünschte
Struktur ist im Strukturplan "Altstadt und Umgebung" festgehalten (Abs. 2).
Die zulässige Ausnützung und die Grenz- und Gebäudeabstände werden
vom Gemeinderat bestimmt, auch gegenüber angrenzenden Zonen
(Abs. 3). Die zulässige Gebäudehöhe ist im Bauzonenplan, Ausschnitt Alt-
stadt und Umgebung 1:2'000, festgehalten (Abs. 4). Die Umgebungs-
schutzzone für die Altstadt umfasst gemäss § 27 BO die Nachbarschaft des
charakteristischen Stadtbildes (Abs. 1). In der Umgebungsschutzzone
kann nach der Bauordnung gebaut werden, sofern der Charakter des
Grundmusters nicht beeinträchtigt wird. Es sind deutliche Unterscheidun-
gen gegenüber dem städtebaulichen Grundmuster der Altstadt anzustre-
ben. Nötigenfalls stellt der Gemeinderat ergänzende Bedingungen über
Gebäudestellung, Dachform, Farbgebung usw. auf. Zu beachten ist der
Strukturplan "Altstadt und Umgebung" (Abs. 2).
In Bezug auf die Einordnung ist im Weiteren § 42 BauG zu beachten. Die
Bestimmung besagt, dass sich Gebäude hinsichtlich Grösse, Gestaltung
und Oberfläche des Baukörpers sowie dessen Aussenraumes so in die
Umgebung einordnen müssen, dass eine gute Gesamtwirkung entsteht
(Abs. 1). Bauten und Anlagen, Bemalungen, Antennen und Reklamen dür-
fen insbesondere Landschaften sowie Orts-, Quartier- und Strassenbilder
nicht beeinträchtigen (Abs. 2). Die Kriterien für die Beurteilung der Einord-
nung werden in § 15e BauV festgehalten (siehe ferner auch Hinweise zu
§ 57 BO).
Da das Gebäude unmittelbar neben einem kantonalen Denkmalschutzob-
jekt steht, stellt sich schliesslich die Frage des Umgebungsschutzes (siehe
§ 29 der Verordnung zum Kulturgesetz vom 4. November 2009 [VKG;
SAR 495.211). Ziel des Umgebungsschutzes ist es, die Wirkung der kan-

- 12 -
tonal geschützten Baudenkmäler zu erhalten (§ 29 Abs. 1 VKG). Der Um-
gebungsschutz umfasst sowohl einen Nahschutz (in der Regel bis zu einer
Distanz von einer Bautiefe um das Areal, auf dem das Schutzobjekt steht)
als auch einen Fernschutz (im Bereich von Sichtachsen auf das Objekt,
insbesondere in dessen Vorder- und Hintergrund) (§ 29 Abs. 2 VKG). Der
vom Umgebungsschutz betroffene Bereich ist abhängig vom Schutzobjekt,
dessen Lage und der vorgesehenen Baute oder Anlage (§ 29 Abs. 3 VKD)
(vgl. Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2014.138 vom 26. März
2015, Erw. II/2.2; Botschaft des Regierungsrats des Kantons Aargau an
den Grossen Rat vom 20. August 2008, Kulturgesetz, 08.246, S. 47).
4.4.
4.4.1.
Dem Gemeinderat kommt bei der Anwendung von Ästhetikvorschriften ein
erheblicher Ermessensspielraum zu; hier darf die Gemeinde den verfas-
sungsrechtlichen Schutz beanspruchen, der ihr gestützt auf die Gemeinde-
autonomie zusteht (§ 106 Abs. 1 der Verfassung des Kantons Aargau vom
25. Juni 1980 [KV; SAR 110.000]). Es obliegt in erster Linie den örtlichen
Behörden, über den architektonischen Aspekt zu wachen, weshalb sie
diesbezüglich über einen breiten Ermessensspielraum verfügen. Die
Rechtsmittelinstanzen haben sich deshalb bei der Überprüfung einschlägi-
ger gemeinderätlicher Entscheide zurückzuhalten. Wo eine Regelung un-
bestimmt ist und verschiedene Auslegungsergebnisse sachlich vertretbar
erscheinen, sind die kantonalen Rechtsmittelinstanzen gehalten, das Er-
gebnis der gemeinderätlichen Rechtsauslegung zu respektieren und nicht
ohne Not ihre eigene Rechtsauffassung an die Stelle der gemeinderätli-
chen zu setzen (vgl. AGVE 2008, S. 153, Erw. II/3.7.1, und 2006, S. 183,
Erw. 2.2; Entscheide des Verwaltungsgerichts WBE.2022.377 vom 17. Juli
2024, Erw. II/4.2, WBE.2023.148 vom 31. Januar 2024, Erw. II/4.4,
WBE.2015.362 vom 27. Mai 2016, Erw. II/5.4.2). Die Grenze zwischen er-
laubter Zweckmässigkeitsprüfung und autonomieverletzendem eigenem
Ermessensentscheid der Rechtsmittelinstanz ist nicht leicht zu ziehen (Ur-
teil des Bundesgerichts 1P.464/2003 vom 28. Oktober 2003, Erw. 3.2). Die
Praxis zieht die Grenze zunächst dort, wo sich eine Auslegung mit dem
Wortlaut sowie mit Sinn und Zweck des Gesetzes nicht mehr vereinbaren
lässt (AGVE 2008, S. 153, Erw. II/3.7.1; 2006, S. 183, Erw. 2.2; Entscheid
des Verwaltungsgerichts WBE.2015.362 vom 27. Mai 2016, Erw. II/5.4.2).
Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts können auch überwiegende pri-
vate Interessen eine Korrektur des gemeinderätlichen Entscheids rechtfer-
tigen (AGVE 2008, S. 153, Erw. II/3.7.1; 1995, S. 328, Erw. 5c/bb).
Schliesslich erscheint ein Eingriff dann als zulässig, wenn sich die Beurtei-
lung der Gemeindebehörden aufgrund überkommunaler öffentlicher Inte-
ressen als unzweckmässig erweist oder wenn sie den wegleitenden
Grundsätzen und Zielen der Raumplanung nicht entspricht oder unzu-
reichend Rechnung trägt (AGVE 2008, S. 153, Erw. II/3.7.1; Entscheide
des Verwaltungsgerichts WBE.2022.377 vom 17. Juli 2024, Erw. II/4.2,

- 13 -
WBE.2023.248 vom 31. Januar 2024, Erw. II/4.4, WBE.2015.362 vom
27. Mai 2016, Erw. II/5.4.2). Je weiter die öffentlichen Interessen am Orts-
bildschutz über den lokalen Bereich hinausgehen, desto kleiner wird die
Entscheidungsfreiheit der Gemeinde. Verfügt die Gemeinde über ein Orts-
bild von nationaler Bedeutung, ist sie an den im ISOS definierten Schutz-
grad gebunden, sodass die Gemeindeautonomie insoweit eingeschränkt ist
(vgl. AGVE 2008, S. 153, Erw. II/3.7.1; Entscheide des Verwaltungsge-
richts WBE.2022.377 vom 17. Juli 2024, Erw. II/4.2, WBE.2018.347 vom
19. August 2019, Erw. II/2; WBE.2015.179 vom 14. Juni 2016, Erw. II/3.6,
WBE.2014.138 vom 26. März 2015, Erw. II/3.1.1, WBE.2006.312 vom
19. Juni 2008, Erw. I/2).
Abgesehen von einfachen oder klar gelagerten Fällen müssen die Gemein-
den ausserdem spätestens im Rekursverfahren selber darlegen, welche
Erwägungen für ihren Entscheid massgeblich waren. Unterlässt es die Ge-
meinde, spätestens im Rekursverfahren ihre Auslegung einer kommunalen
Vorschrift oder ihren Einordnungsentscheid genügend zu begründen, so
überlässt sie den Entscheid den kantonalen Rechtsmittelinstanzen. Diese
können in diesem Fall den angefochtenen Entscheid frei prüfen, ohne die
Gemeindeautonomie zu verletzen, und sind nicht verpflichtet, auf eine mög-
liche andere Auslegung durch die Gemeinde Rücksicht zu nehmen (vgl.
Urteile des Bundesgerichts 1C_349/2018 vom 8. Februar 2019, Erw. 4.3,
1C_116/2018 vom 26. Oktober 2018, Erw. 4.4, 1C_311/2012 vom 28. Au-
gust 2013, Erw. 3.3, 1C_53/2013 vom 7. Mai 2013, Erw. 5.4; Entscheide
des Verwaltungsgerichts WBE.2023.65 vom 25. Oktober 2023,
Erw. II/2.3.4.1, WBE.2019.286 vom 11. Mai 2020, Erw. II/3.4.1.1).
4.4.2.
Anders ist die rechtliche Ausgangslage beim Denkmalschutz: Der Schutz
von Kulturdenkmälern, deren Bedeutung über die Gemeindegrenze hin-
ausragt, ist Sache des Kantons. Der Denkmalschutz beruht auf einer kan-
tonalen Regelung und wird durch kantonale Behörden vollzogen (vgl. Kul-
turgesetz). Den kantonalen Schutz von Baudenkmälern können die Ge-
meinden im kommunalen Recht ausweiten, nicht aber schmälern. Insofern
ist die Autonomie der Gemeinden eingeschränkt (vgl. AGVE 2008, S. 153,
Erw. II/3.7.2; Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2014.138 vom
26. März 2015, Erw. II/3.1.2).
5.
5.1.
Die Vorinstanz erachtet das Projekt als bewilligungsfähig. Bei der Beurtei-
lung stellte sie wesentlich auf den Fachbericht FSO vom 13. April 2023 so-
wie die Zustimmung der Kantonalen Denkmalpflege vom 17. Mai 2021 ab.
Hinsichtlich der Gebäudehöhe schloss sie sich der Meinung im Fachbericht
FSO an, wonach die Vorgabe, dass die Gebäudehöhen den bestehenden
Gebäudehöhen anzupassen seien, aus ortsbaulicher Sicht im vorliegenden

- 14 -
Zusammenhang nur zweckmässig und sachgerecht sei, wenn sie sich auf
das jeweilige Gebäude beziehe. Auf der anderen Seite führte die Vorin-
stanz aus, im grundeigentümerverbindlichen Strukturplan "Altstadt und
Umgebung" sei für das umstrittene Gebäude – im Unterschied zu anderen
"übrigen Bauten" – keine Gebäudehöhe definiert, was einen Spielraum be-
züglich der einzuhaltenden Gebäudehöhe offen lasse (vgl. angefochtener
Entscheid, S. 17).
Auch wenn nicht zu bestreiten sei, dass das Bauvorhaben, wie im Fachbe-
richt FSO dargelegt, durch die Aufstockung stärker aus dem Gelände her-
vortrete und im Strassenraum deutlich präsenter erscheine, lasse sich da-
raus nicht zwingend auf eine Verletzung von § 20 Abs. 2 BO schliessen,
zumal diese Bestimmung in erster Linie auf den Schutz der historischen
Ortsbilder des Altstadtkerns und der weiteren Schutzzonen gemäss
§§ 18 f. BO abziele, welche durch das Bauvorhaben nicht tangiert würden.
Hinzu komme, dass die fragliche Bestimmung im Unterschied etwa zu den
Vorschriften der Altstadtzone und der weiteren Schutzzonen keine spezifi-
schen oder auch nur generellen Vorgaben zur Dach- oder Fassadengestal-
tung enthalte und die Kritik der kantonalen Fachperson hinsichtlich der
Höhe der geplanten Baute insofern zu relativieren sei, als der Strukturplan
"Altstadt und Umgebung" für das fragliche Gebäude (im Unterschied zu an-
deren "übrigen Bauten") keine Gebäudehöhe definiere. Weiter sei zu be-
rücksichtigen, dass vorliegend eine Gesamtbetrachtung aus der Sicht des
Denkmal- und Ortsbildschutzes vorzunehmen sei. Die Kantonale Denkmal-
pflege habe das Projekt (namentlich auch hinsichtlich der Aufstockung/
Erhöhung) positiv beurteilt (vgl. angefochtener Entscheid, S. 17 f.).
Angesichts dieser Sachlage, des den Gemeinden in ästhetischen Fragen
zustehenden Ermessensspielraums und der Tatsache, dass die Frage,
welche Anforderungen ein Bauvorhaben genügen müsse, damit es sich
hinsichtlich Stellung, Ausmass und Fassadengestaltung ausreichend gut in
das bestehende Ortsbild einfüge, kaum je allgemeingültig beantwortet wer-
den könne und dementsprechend die Fachmeinungen divergieren könnten,
erscheine ein korrigierendes Eingreifen der Beschwerdeinstanz bei der
ortsbildrechtlichen Beurteilung des Bauvorhabens nach den geltenden Vor-
schriften nicht angezeigt. Dies umso weniger, als die kantonale Fachperson
dem Bauvorhaben eine gerade noch ausreichend gute Einordnung ins
Ortsbild attestiere und die von der kantonalen Fachperson geforderte sorg-
fältige Ausführung, Detail-/Farb- und Materialgestaltung durch die Auflagen
B.1.6 und B.4.5 sichergestellt würden (wobei die diesbezüglichen Verbes-
serungen nach vorgängiger Anhörung mittels beschwerdefähiger Verfü-
gung zu eröffnen seien) (vgl. angefochtener Entscheid, S. 18).
Es könne somit festgehalten werden, dass das Bauprojekt zwar die gelten-
den Zonen- und Ästhetikvorschriften vollumfänglich ausschöpfe, dem Pro-
jekt aber nicht attestiert werden könne, dass es sich geradezu ungenügend

- 15 -
einordne, weshalb ein Eingriff in die Eigentumsfreiheit vorliegend nicht ge-
rechtfertigt wäre. Die Verweigerung der Baubewilligung wäre unter diesen
Umständen nicht gerechtfertigt (angefochtener Entscheid, S. 18).
5.2.
Die Beschwerdeführerin beanstandet zunächst, es sei nicht korrekt, dass
sich die Vorinstanz entsprechend den Ausführungen in Erw. 4.1.3 des an-
gefochtenen Entscheids bei der Beurteilung der Einordnung unter Verweis
auf die Gemeindeautonomie eine eigene Zurückhaltung auferlegt habe.
Dies zum einen weil der Stadtrat von dem durch die Gemeindeautonomie
geschützten Beurteilungsspielraum keinen Gebrauch gemacht habe und
zum andern überkommunale öffentliche Interessen entgegenständen. Aus-
serdem werde im Fachbericht FSO als Fazit festgehalten, dass mit dem
Bauprojekt in der Gesamtbetrachtung – bei sorgfältiger Ausführung, De-
tail-/Farb- und Materialgestaltung – nur eine knapp ausreichend gute Ge-
samtwirkung und Einordnung ins Ortsbild erreicht werden könne. Dabei
werde allerdings vorausgesetzt, dass die notwendigen Anpassungen und
Abklärungen vorgenommen würden, was bisher nicht geschehen sei und
auch nicht in ein separates Verfahren verlagert werden könne (Beschwer-
de, S. 11 f.).
Bezüglich der Gebäudehöhe gebe es entgegen der Ansicht der Vorinstanz
keinen "Spielraum", um von den Vorgaben des Bauzonenplans abzuwei-
chen. Selbst wenn ein Spielraum bestehen würde, hätte es mit dieser Fest-
stellung zudem nicht sein Bewenden. Entsprechend den kritischen Äusse-
rungen der FSO wäre zu begründen gewesen, weshalb die projektierte Auf-
stockung noch als massvolle Erhöhung im Vergleich zur bestehenden Ge-
bäudehöhe beurteilt werden könne. Das Vorliegen einer an die bestehende
Gebäudehöhe angepasste Erhöhung werde nach wie vor bestritten (Be-
schwerde, S. 13 f.). Dies auch mit Blick auf den Eintrag (des R-Wegs) im
IVS (= Bundesinventar der historischen Verkehrswege der Schweiz) sowie
der Tatsache, dass der Baukörper durch die Aufstockung stärker hervor-
trete, im Strassenraum deutlich präsenter wirke und die Erhöhung der
Schüür in Blickrichtung Westen zu einer merklichen Veränderung des
Sichtbezugs zum Hauptgebäude führe. Der geplante Sitzplatz habe auch
nach Auffassung der FSO negative Auswirkungen auf die Gesamtwirkung
und könne nicht überzeugen, was unter Berücksichtigung des Schutzge-
dankens des IVS und des ISOS noch viel eher gelten dürfte. Unabhängig
davon, dass auch die Vorinstanz (wie bereits der Stadtrat) ihren Entscheid
diesbezüglich in Verletzung des rechtlichen Gehörs nicht begründet habe,
könne die projektierte Aufstockung an einer derart sensiblen Lage nicht als
massvoll bezeichnet werden (Beschwerde, S. 14 f.). Von der Vorinstanz
ebenfalls nicht erwähnt werde die von der FSO explizit erwähnte und aus
ortsbaulicher Sicht als störend in Erscheinung tretende Glasfläche an der
Ostseite. Es sei unklar, ob diese notwendigen Anpassungen nachträglich
auch mittels des noch zu erstellenden und von der Denkmalpflege zu ge-

- 16 -
nehmigenden Konstruktions- und Materialkonzepts bewilligt werden sollten
oder ob auf diese Anpassungen gänzlich verzichtet werden solle bzw. das
Projekt nach Auffassung der Vorinstanz auch so bewilligungsfähig wäre
(Beschwerde, S. 15; Replik, S. 7 f., 12 f.).
Als unzulässig erachtet die Beschwerdeführerin schliesslich das vorgese-
hene nachgelagerte Verfahren für das Konstruktions-, Farb- und Material-
konzept. Die FSO habe im Fazit festgehalten, dass mit dem Projekt nur bei
sorgfältiger Ausführung, Detail-, Farb- und Materialgestaltung – die offene
Glasfläche auf der Ostseite ausgenommen – eine gute Gesamtwirkung er-
reicht werden könne. Ohne Kenntnis der konkreten Ausgestaltung könne
das Projekt nicht gesamtheitlich beurteilt werden. Dies schliesse die Beur-
teilung in einem separaten, der Hauptbewilligung nachgelagerten Verfah-
ren aus. Das Vorgehen verstosse gegen den Grundsatz der Einheit der
Baubewilligung und das Koordinationsprinzip (Art. 25a RPG) (Beschwerde,
S. 15 ff.; Replik, S. 9, 13).
5.3.
Der Stadtrat bringt vor, die Aspekte, von denen er sich habe leiten lassen,
liessen sich bereits der Baubewilligung entnehmen, wo auf die Zustim-
mungsverfügung der kantonalen Denkmalpflege und die Beurteilung der
Bau- und Stadtbildkommission verwiesen worden sei. Hinsichtlich der mo-
nierten Gebäudehöhe sei festzuhalten, dass der Strukturplan "Altstadt und
Umgebung" (entgegen der Auffassung der Vorinstanz) rein behördenver-
bindlich sei und für das streitbetroffene Gebäude keine minimale oder ma-
ximale Gebäudehöhe definiere. Abgesehen davon könnte bei einer gleich-
wertigen städtebaulichen Lösung ohnehin von den im Strukturplan als
"Richtplaninhalt" ausgewiesenen Bauoptionen abgewichen werden. Ferner
lege auch die kommunale Bauordnung keine exakte Gebäudehöhe fest,
werde in § 20 Abs. 4 BO doch festgehalten, die Gebäudehöhe sei der be-
stehenden Gebäudehöhe "anzupassen". Damit werde der Baubehörde ein
Beurteilungsspielraum hinsichtlich der geforderten Einordnung ins histori-
sche Ortsbild und der angestrebten städtebaulichen Struktur eröffnet.
Falsch sei die Behauptung der Beschwerdeführerin, wonach die Vorinstanz
sich mit den Äusserungen bezüglich der geplanten Aufstockung im Fach-
bericht FSO nicht auseinandergesetzt habe. Es treffe auch nicht zu, dass
sich die Vorinstanz mit der "Glasfläche auf der Ostseite" eingehend hätte
auseinandersetzen müssen, obschon diese von der Baubewilligung gar
nicht umfasst sei bzw. allenfalls erst (wenn überhaupt) im Rahmen des
noch zur Genehmigung einzureichenden Konstruktions-, Farb- und Materi-
alkonzepts zu prüfen sein werde. Soweit die Beschwerdeführerin auf das
IVS Bezug nehme, verfange dies nicht. Das Bauvorhaben greife nicht in die
Wegsubstanz ein und die Schutzziele der Inventarobjekte würden nicht tan-
giert (Beschwerdeantwort Stadtrat, S. 9 ff. und S. 5 f.; Duplik Stadtrat,
S. 7). Unzutreffend sei auch die behauptete Verletzung des Koordinations-
prinzips. Die Bewilligungsfähigkeit des Vorhabens stehe ausser Frage und

- 17 -
die Auflage, wonach vor Baubeginn ein Konstruktions-, Farb- und Material-
konzept betreffend sämtliche Aussenbauteile einzureichen und zu bewilli-
gen lassen sei, sei nicht zu beanstanden (Beschwerdeantwort Stadtrat,
S. 12; Duplik Stadtrat, S. 8).
5.4.
Der Beschwerdegegner hält ebenso fest, der Stadtrat habe auf die Beurtei-
lung der kantonalen Denkmalpflege sowie der Bau- und Stadtbildkommis-
sion verwiesen und diese als richtig und schlüssig beurteilt. Der Fachbe-
richt der FSO sei zwar kritisch, das Projekt werde schlussendlich aber als
bewilligungsfähig taxiert. Es verfange nicht, wenn die Beschwerdeführerin
die kritischsten Äusserungen der FSO zitiere und gestützt darauf sugge-
riere, die Einpassung in das Ortsbild fehle. Wenn offengelassen werde, in-
wieweit sich die Aufstockung in die bestehende Praxis des Stadtrats ein-
ordnen lasse, so erfordere dies keine vertiefte und weitere Beurteilung, da
sich aus der Bewilligung selbst ergebe, dass der Stadtrat sie damit als mög-
lich und mit der bestehenden Praxis vereinbar erachtet habe. Nicht zu be-
anstanden sei weiter, wenn die Vorinstanz auf den Spielraum des Ermes-
sens der kantonalen Bewilligungsbehörden verweise, den es tatsächlich
auch gebe. Es verfange nicht, im Beschwerdeverfahren allein die fehlende
oder unvollständige Begründung des Bewilligungs- bzw. Beschwerdeent-
scheids zu rügen, aber auf jegliche materielle Argumentation zu verzichten,
weshalb die Aufstockung materiell nicht mehr an die bestehende Gebäu-
dehöhe angepasst und damit der Ermessensspielraum überschritten sein
solle. Dass der R-Weg im IVS eingetragen sei, sei zudem nicht von Rele-
vanz. Die angrenzenden Gebäude und deren Volumen seien für die Beur-
teilung des Verkehrswegs nicht massgebend. Abgesehen davon habe die
Aufstockung keinen relevanten Einfluss auf die Wirkung des Verkehrswegs
(zum Ganzen: Beschwerdeantwort Beschwerdegegner, S. 9 ff.; ferner:
Duplik Beschwerdegegner, S. 5 f.). Schliesslich liege auch keine Verlet-
zung des Koordinationsprinzips vor. Eine Aufsplittung der Einpassungsbe-
urteilung in zwei Verfahren und die nachgelagerte Beurteilung der Detail-,
Farb- und Materialgestaltung könne ohne weiteres erfolgen und sei auch
sinnvoll. Die Beurteilung der Volumetrie und der weiteren Fragen könne
getrennt erfolgen (vgl. Beschwerdeantwort Beschwerdegegner, S. 12, 13).
6.
6.1.
Soweit der Stadtrat und der Beschwerdegegner sinngemäss vorbringen,
der Stadtrat sei der Begründungspflicht genügend nachgekommen, trifft
dies nicht zu. Die Vorinstanz legte im angefochtenen Entscheid sorgfältig
und schlüssig dar, dass und weshalb die Beurteilung bzw. Begründung des
Stadtrats betreffend die Einordnung in das Ortsbild den Anforderungen an
Art. 29 Abs. 2 BV (Begründungspflicht bzw. rechtliches Gehör) nicht ge-
nügt. Auf die diesbezüglichen Ausführungen kann verwiesen werden (vgl.
angefochtener Entscheid, S. 9 ff.). Der Stadtrat und der Beschwerdegeg-

- 18 -
ner scheinen zwar anderer Meinung zu sein, sie unterlassen es jedoch, sich
mit den einlässlichen Erwägungen der Vorinstanz auseinanderzusetzen
und substanziert darzulegen, weshalb diese falsch sein sollen. Es besteht
kein Anlass, die von der Vorinstanz festgestellte Verletzung der Begrün-
dungspflicht zu beanstanden.
6.2.
Nicht korrekt ist im Weiteren die Behauptung der Beschwerdeführerin, die
Vorinstanz habe in Erw. 4.1.3 des angefochtenen Entscheids unter Verweis
auf die Gemeindeautonomie zu Unrecht eine eigene Zurückhaltung aufer-
legt:
Die Vorinstanz legte in Erw. 4.1.3 des angefochtenen Entscheids den Er-
messensspielraum des Stadtrats korrekt dar (angefochtener Entscheid,
S. 13 f.; siehe auch vorne Erw. II/4.4.1). Ebenso zutreffend wies sie in
Erw. 3.2.2.2 des angefochtenen Entscheids aber auch auf die Rechtspre-
chung hin, wonach in Fällen, in denen der Gemeinderat seiner Begrün-
dungspflicht nicht genügend nachkommt und auch im Beschwerdeverfah-
ren nicht genügend darlegt, auf welche massgeblichen Elemente er seinen
Entscheid bzw. die von ihm gewählte Auslegung einer kommunalen Vor-
schrift stützt, davon auszugehen ist, dass er von dem durch die Gemeinde-
autonomie geschützten Beurteilungsspielraum keinen Gebrauch gemacht,
sondern den Entscheid den kantonalen Rechtsmittelinstanzen überlassen
hat und sich (wie auch ein privater Beschwerdeführer) hernach nicht auf
eine Verletzung der Gemeindeautonomie durch die kantonalen Rechtsmit-
telinstanzen berufen kann (angefochtener Entscheid, S. 8).
Da der Stadtrat hinsichtlich der Einordnung des Bauvorhabens die Begrün-
dungs- und Beurteilungspflicht verletzte, eine genügende Begründung
auch im vorinstanzlichen Beschwerdeverfahren nicht "nachlieferte" (siehe
Vorakten, act. 132 f.) und darüber hinaus überkommunale öffentliche Inte-
ressen an der Erhaltung des Ortsbilds von nationaler Bedeutung (ISOS) im
Raum standen, erörterte die Vorinstanz korrekt, dass sie die sonst übliche
Zurückhaltung bei der Überprüfung solcher Entscheide aufgebe und die äs-
thetische Beurteilung selbst vornehme (vgl. angefochtener Entscheid,
S. 12; siehe zur Thematik auch vorne Erw. II/4.4.1). Der Einwand der Be-
schwerdeführerin, wonach sich die Vorinstanz bei der Beurteilung der Ein-
ordnung unter Verweis auf die Gemeindeautonomie zu Unrecht eine eigene
Zurückhaltung auferlegt habe, trifft nicht zu.
7.
7.1.
Da zum Schutze eines Denkmals auch eine Rücksichtnahme auf dessen
Umgebung gehört (siehe Erw. II/4.4.2), besteht zwischen den Fragen des
Denkmal- und Ortsbildschutzes dann ein enger Zusammenhang, wenn die
Umgebung des Denkmals zugleich ortsbildprägend ist. Angesichts des

- 19 -
Sachzusammenhangs der verschiedenen materiellrechtlichen Vorschriften
bedarf es deshalb einer Gesamtbetrachtung des Denkmal- und Ortsbild-
schutzes (vgl. Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2014.138 vom
26. März 2015, Erw. II/3.2.1).
7.2.
7.2.1.
Die FSO legte die Ausgangslage und den ortsbaulichen Kontext wie folgt
dar (Fachbericht FSO, S. 3 [Vorakten, act. 209]):
Das kantonal geschützte repräsentative Wohnhaus Nr. ggg (______), das
zugehörige Ökonomiegebäude "Schüür" und der nördlich gelegene kleine
Nebenbau bilden mit der Gartenanlage zusammen ein Ensemble, das na-
mentlich grundstücksintern zur Geltung kommt. Gegen aussen tritt das re-
präsentative Wohnhaus an der Ecke T-Strasse/R-Weg markant in Erschei-
nung, während die Gartenanlage mit den Neubauten wenig einsehbar ist.
Die "Schüür" steht mit der Südfassade unmittelbar am R-Weg und bildet
zusammen mit der Gartenmauer die Einfriedung des Grundstücks. Wegen
des steilen Aufstiegs "versinkt" die "Schüür" am R-Weg augenfällig im Ge-
lände, so dass lediglich der obere Teil der Giebelfassade im Gassenraum
sichtbar ist. Durch die auf beiden Seiten direkt am R-Weg stehenden Bau-
ten wird der Gassenraum im Bereich der "Schüür" reizvoll räumlich ver-
engt.
Das Projekt sehe vor, dass das bestehende Ökonomiegebäude "Schüür"
aufgestockt und zum Wohnhaus umgebaut werde. Von der T-Strasse sei
die "Schüür" vom Baumbestand verdeckt und kaum einsehbar. Blicke man
in den R-Weg Richtung Osten, dominiere das repräsentative Hauptge-
bäude das Bild, und die "Schüür" reihe sich rückseitig unauffällig ein. Die
massgeblichen ortsbaulichen Auswirkungen des Projekts beschränkten
sich auf den Nahbereich am R-Weg und auf das grundstücksinterne En-
semble, wobei diese Bereiche aus ortsbaulicher Sicht als empfindlich be-
urteilt würden. Durch die Aufstockung rage der Baukörper stärker aus dem
Gelände hervor und wirke im Strassenraum deutlich präsenter. Die Veren-
gung im R-Weg und die räumliche Spannung werde dadurch marginal ver-
stärkt und der Baukörper "versinke" weniger im Gelände. Die Wirkung des
Baukörpers im Strassenraum werde in der Nahansicht dadurch jedenfalls
nicht verschlechtert. Blicke man jedoch im R-Weg von weiter oben hang-
abwärts Richtung Westen, werde der Sichtbezug zum repräsentativen
Hauptgebäude durch die Erhöhung der "Schüür" merklich verändert bzw.
eingeschränkt. Die Wirkung im grundstücksinternen Ensemble werde
durch die Aufstockung ebenfalls wahrnehmbar verändert, die ortsbauliche
Hierarchie könne jedoch beibehalten werden. Die "Schüür" ordne sich dem
repräsentativen Hauptgebäude nach wie vor klar unter. Aus fachlicher Sicht
FSO könne mit dem vorliegenden Projekt hinsichtlich der Wirkung im Stras-
senraum und Grösse des Baukörpers eine knapp ausreichend gute Einord-
nung ins empfindliche Ortsbild erreicht werden (Fachbericht FSO, S. 3
[Vorakten, act. 209]).

- 20 -
In Bezug auf die Gebäudehöhen werde im Bauzonenplan (Ausschnitt Alt-
stadt und Umgebung 1:2'000) für den betreffenden Bereich festgehalten,
dass die Gebäudehöhen an die bestehenden Gebäudehöhen anzupassen
seien. Die FSO lege dies so aus, dass sich die Aufforderung grundsätzlich
auf das jeweils betreffende Gebäude zu beziehen habe. Aus ortsbaulicher
Sicht erscheine nur dies im vorliegenden Kontext zweckmässig und sach-
gerecht. Die geplante Aufstockung der "Schüür" an die bestehende Gebäu-
dehöhe angepasst zu taxieren, werde aus fachlicher Sicht FSO als äus-
serst grenzwertig eingeschätzt. Inwiefern sich dies in die bestehende Pra-
xis einordnen lasse, sei der FSO nicht bekannt (Fachbericht FSO, S. 3
[Vorakten, act. 209]).
Zur Gestaltung, Materialisierung und Farbgebung wurde erörtert, im Erd-
geschoss blieben die Umfassungsmauern mit den bestehenden Fassaden-
öffnungen erhalten. Durch die Aufstockung vergrösserten sich die Fassa-
denflächen, die Giebelfassaden würden vom Bestand ausgehend gestaltet
und verputzt. In den Giebelfeldern sei je eine neue Fensteröffnung mit fran-
zösischen Balkon vorgesehen. Zum Obergeschoss seien an den Trauffas-
saden grosse Fensterflächen angelegt, die westseitig mit vertikalen Holz-
lamellen kaschiert würden. Auf der Ostseite werde auf die Kaschierung der
Glasfläche mit Holzlamellen verzichtet. Dachform und -gestaltung würden
von der bestehenden "Schüür" übernommen, es seien beidseitig drei Dach-
flächenfenster vorgesehen. Vom steil abfallenden R-Weg sei die ostseitige
Fassade und Dachfläche gut einsehbar, so dass die grosse Glasfläche aus
ortsbaulicher Sicht im vorliegenden Kontext störend in Erscheinung trete.
Aus ortsbaulicher Sicht FSO könne bei sorgfältiger Ausführung, Detail-
/Farb- und Materialgestaltung – die offene Glasfläche auf der Ostseite aus-
genommen – eine gute Gesamtwirkung erreicht werden. In der vorliegen-
den Form könne insgesamt bloss eine knapp ausreichend gute Einordnung
ins Ortsbild erreicht werden (Fachbericht FSO, S. 3 f. [Vorakten,
act. 209 f.]).
Die Umgebung bleibe – abgesehen vom neuen gedeckten Aussenraum
und einem Sitzplatz auf der Ostseite – unverändert. Der gedeckte Aussen-
raum zum Erdgeschoss werde zwischen der "Schüür" und der bestehen-
den Gartenmauer angelegt. Darüber sei der Sitzplatz zum 1. Oberge-
schoss angelegt. Der private Sitzplatz sei vom R-Weg her gut einsehbar.
Das spätere Anbringen von Sichtschutzelementen oder dergleichen könnte
die Gesamtwirkung beeinträchtigen. Die ortsbaulich bedeutende Abgren-
zung des öffentlichen, gemeinschaftlichen und privaten Raums sei hier
nicht optimal gelöst (Fachbericht FSO, S. 4 [Vorakten, act. 210]).
Als Fazit hielt die FSO schliesslich fest, bei einer Gesamtbetrachtung
könne mit dem Bauprojekt – bei sorgfältiger Ausführung, Detail-/Farb- und
Materialgestaltung – eine knapp ausreichend gute Gesamtwirkung und Ein-
ordnung ins Ortsbild erreicht werden (Fachbericht FSO, S. 4 [Vorakten,

- 21 -
act. 210]). Die im Fachbericht gemachte Beurteilung wurde seitens der
FSO am verwaltungsgerichtlichen Augenscheinsverhandlung nochmals er-
läutert und bestätigt (vgl. Protokoll, S. 3 ff. [Voten C._____]).
7.2.2.
Die Kantonale Denkmalpflege stimmte dem Bauvorhaben am 17. Mai 2021
unter Auflagen zu. Sie bekräftigte dabei die Bedeutung des Ökonomiege-
bäudes Nr. fff und des nördlich gelegenen Wasch- und Backhauses für die
Umgebung des kantonal geschützten Wohnhauses Nr. ggg (______) und
dessen Wahrnehmung als zusammengehörendes, gewachsenes Ensem-
ble, was sie bereits in der Stellungnahme vom 10. Januar 2017 ausführlich
dargelegt habe. Das Projekt werde von der Denkmalpflege positiv beurteilt
und könne als Umbau im Sinne des Grundsatzes "Schutz durch Bauen"
bewertet werden. Das Projekt präsentiere sich als sorgfältige Planung und
weise in seiner architektonischen Gestaltung eine hohe Wertigkeit auf. Die
baulichen Veränderungen im Innern der Scheune seien nicht als erhebliche
Beeinträchtigung des Denkmalschutzobjekts zu bewerten. Die bestehende
und für das Nahumfeld prägende Bausubstanz der Scheune werde in ihrer
nach aussen sichtbaren Substanz im Erdgeschoss erhalten. Die Höherfüh-
rung des Baus sei in seiner Raumbildung und Ausführung als stimmig zu
beurteilen. Die vorhandenen Maueröffnungen würden respektiert und – wo
neu nicht mehr in Gebrauch – substanziell erhalten und lesbar gemacht.
Die neuen Elemente orientierten sich gestalterisch und formal am beste-
henden Baukörper und seien als "Weiterbauen des Bestands" und als zeit-
gemässe Ergänzung ablesbar. Der Umgang mit den bestehenden Toröff-
nungen (Nordseite) und die Gestaltung der neuen Befensterung im Bereich
der Giebelfassaden seien präzisiert worden. Die historischen Öffnungen
und Torflügel im Bereich der Nordfassade blieben erhalten. Die neuen
Fenster in der Nord- und Südfassade seien verkleinert worden und fügten
sich auf diese Weise typologisch besser in die bauliche Umgebung ein. Die
Dachflächenfenster präsentierten sich ruhig durch ihre klare Setzung und
stellten mit ihrem hochrechteckigen Format einen erkennbaren Eingriff dar,
der sich gut in die Dachfläche und in die bauliche Umgebung einfüge.
Als in die Baubewilligung aufzunehmende Auflagen forderte die Kantonale
Denkmalpflege, dass die Detailgestaltung sowie die Farb- und Materialwahl
aller Elemente von Gebäude Nr. fff und in der Umgebung in engem Einver-
nehmen mit der Kantonalen Denkmalpflege zu erfolgen hätten. Dieses Vor-
gehen entspreche der seit Jahren geübten und gängigen Praxis im Um-
gang mit historischen Bauten und mit baulichen Massnahmen im Nahum-
feld von kantonal geschützten Baudenkmälern. Diese Auflage entspreche
dem Standard der Baudenkmalpflege in der Schweiz und stelle keine wer-
tende Beurteilung des vorliegenden Projekts dar. Vor Bauausführung sei
der Scheunenbau Nr. fff zudem durch die Kantonsarchäologie zu doku-
mentieren (Bereich Untersuchungen Mittelalter) (vgl. Vorakten, act. 180 f.).

- 22 -
7.3.
7.3.1.
Wie dargelegt verlangt § 20 Abs. 2 BO, dass sich in der Ringzone bauliche
Erneuerungen gut in das bestehende, historische Ortsbild einzuordnen ha-
ben und insbesondere den Charakter der Altstadt und der weiteren Schutz-
zonen nicht beeinträchtigen dürfen. Ebenso verlangt § 42 BauG, dass sich
Gebäude hinsichtlich Grösse, Gestaltung und Oberfläche des Baukörpers
sowie dessen Aussenraumes so in die Umgebung einordnen müssen, dass
eine gute Gesamtwirkung entsteht (Abs. 1) und dass Bauten und Anlagen,
Bemalungen, Antennen und Reklamen insbesondere Landschaften sowie
Orts-, Quartier- und Strassenbilder nicht beeinträchtigen dürfen (Abs. 2)
(Erw. II/4.3).
7.3.2.
Die FSO erörterte die Ausgangslage, den ortsbaulichen Kontext, das Zu-
sammenspiel der bestehenden Bauten und Anlagen und die Auswirkungen
des Bauvorhabens auf die Umgebung eingehend. Sie würdigte das Bau-
vorhaben sorgfältig und nachvollziehbar. Der Fachstelle kann beigepflichtet
werden, dass sich die massgeblichen ortsbaulichen Auswirkungen des Pro-
jekts auf den Nahbereich am R-Weg und das grundstücksinterne Ensemble
(bestehend aus Wohnhaus [Gebäude Nr. ggg; kantonales Denkmal-
schutzobjekt], Scheune [Gebäude Nr. fff] sowie der nördlich gelegenen Ne-
benbaute und der Gartenanlage) beschränken, wobei diese Bereiche aus
ortsbaulicher Sicht empfindlich sind. Dies bestätigt sich auch in der Zustim-
mung der Kantonalen Denkmalpflege, wo v.a. der Bereich und das Zusam-
menspiel der Bauten innerhalb des Ensembles thematisiert werden.
An der Ecke T-Strasse/R-Weg tritt das repräsentative Wohnhaus (Gebäude
Nr. ggg; kantonales Denkmalschutzobjekt) markant in Erscheinung, wäh-
rend die Nebenbauten und die Gartenanlage wenig bis überhaupt nicht ein-
sehbar sind. Geht man der T-Strasse weiter in Richtung Norden, ist die
Scheune nicht bzw. kaum wahrnehmbar, da sie von dem Wohngebäude
und der Bestockung (Hecke und Baumbestand) im Garten verdeckt wird
(siehe etwa Fotos, in Vorakten, act. 205 f.). Daran wird die geplante Auf-
stockung nichts ändern, sie hat in dieser Hinsicht keine Auswirkungen. Ent-
lang des R-Wegs steht die Scheune dagegen mit der Südfassade direkt an
der Gasse und bildet zusammen mit der Gartenmauer die Einfriedung des
Grundstücks. Aufgrund des steilen Anstiegs des R-Wegs "versinkt" die
Scheune heute im Gelände (siehe Fotos, in: Vorakten, act. 206). Mit der
Aufstockung wird sich der Baukörper stärker aus dem Gelände hervorhe-
ben, womit er präsenter erscheint. Dies beeinträchtigt die Wirkung indes
nicht, da die ortsbauliche Hierarchie – Hauptgebäude und Nebengebäude,
das sich dem repräsentativen Hauptgebäude unterordnet – weiterhin ge-
währleistet ist. Im Strassenraum wird in der Nahansicht der von der FSO
(aufgrund der auf beiden Seiten des R-Wegs stehenden Bauten) als reizvoll
eingestufte Gassenraum (vgl. Vorakten, act. 209, Protokoll, S. 3 [Votum

- 23 -
C._____]) zusätzlich akzentuiert. Soweit der Inhaber der Beschwerdefüh-
rerin einräumt, es werde Tag und Nacht praktisch dunkel sein, weil keine
Sonne mehr hereinkomme (vgl. Protokoll, S. 7 [Votum D._____]), verfängt
dies nicht. Für Schattenwurf auf der Gasse ist – wenn man den Sonnen-
verlauf berücksichtigt – das Gebäude Nr. fff (welches nördlich der Gasse
steht) nicht von relevanter Bedeutung. Die FSO führt im Fachbericht so-
dann aus, der Sichtbezug von weiter oben im R-Weg werde hangabwärts
zum repräsentativen Hauptgebäude durch die Erhöhung der Scheune
merklich verändert bzw. eingeschränkt. Anlässlich der Augenscheinsver-
handlung wurde diesbezüglich präzisiert, es sei eine Beeinträchtigung der
Sicht, nicht eine qualitative Beeinträchtigung. Das Dach des Hauptgebäu-
des werde einfach weniger einsehbar als jetzt (vgl. Protokoll, S. 9 [Votum
C._____]). Diese Feststellung ist grundsätzlich richtig. Zu beachten ist in-
des, dass ein Sichtbezug zum Hauptgebäude wegen der dichten Besto-
ckung im Garten (Bäume sowie Hecken entlang der Parzelle Nr. aaa) und
dem Scheunendach bereits heute nur sehr eingeschränkt und nur von ei-
nem Teilabschnitt des R-Wegs aus besteht (dies zeigte sich nicht nur am
Augenschein, sondern lässt sich auch den Fotos Nrn. 4 und 6 [wo man le-
diglich einen Teil des Dachs des Denkmalschutzobjekts sieht], in: Vorakten,
act. 206, entnehmen; ferner: Protokoll, S. 9 [Hinweise Vorsitzender]). Zu
keinem anderen Beurteilungsergebnis führt im Übrigen der auf Vorschlag
des Inhabers der Beschwerdeführerin (Protokoll, S. 9 [Votum D._____]) an
der Augenscheinsverhandlung besuchte Standort auf der Parzelle Nr. ccc.
Zwar sieht man von diesem Standort (jedenfalls im Winter, wenn die
Bäume kein Laub tragen) das Hauptgebäude und die Scheune, bei einer
Aufstockung der Scheune wird jedoch auch von hier aus das ortsbauliche
Gefüge (Hauptgebäude und Nebengebäude, das sich dem repräsentativen
Hauptgebäude unterordnet) weiterhin erkennbar gewährleistet sein. Es
kann im Übrigen offenbleiben, ob bzw. inwieweit der Standort auf Parzelle
Nr. ccc für die Ortsbildbeurteilung überhaupt relevant sein kann, zumal er
öffentlich nicht zugänglich und der Beschwerdeführerin vorbehalten ist. Mit
der Aufstockung ändert sich schliesslich auch innerhalb des Ensembles auf
Parzelle Nr. aaa das Erscheinungsbild. Die ortsbauliche Hierarchie kann –
wie die FSO zutreffend festhält – jedoch beibehalten werden, da sich die
Scheune dem repräsentativen Hauptgebäude nach wie vor klar unterord-
net. Diese Auffassung teilt auch die Kantonale Denkmalpflege. Im Rahmen
einer früheren Projektvorlage (mit analoger Aufstockung des Gebäudes
Nr. fff) hielt sie fest, der geplante Eingriff bedeute für das kantonale Denk-
malschutzobjekt keine Wirkungsbeeinträchtigung, das Zusammenwirken
von Denkmal und Nebenbau bleibe erhalten. Sie begrüsste auch ausdrück-
lich den Erhalt der Grundstruktur der historischen Hofbildung. Unter diesen
Vorzeichen sei die Aufstockung der Scheune als Massnahme zum Erhalt
des räumlich wirksamen Gartenensembles zu verstehen und entlaste wei-
ter auch das kantonale Denkmalschutzobjekt, indem das Hinzufügen neuer
Bauvolumen unterlassen werde (Zustimmung Kantonale Denkmalpflege
vom 10. Januar 2017, S. 2). Das aktuelle Projekt beurteilt die Kantonale

- 24 -
Denkmalpflege ebenfalls als positiv. Der Umbau könne im Sinne des
Grundsatzes "Schutz durch Bauen" bewertet werden. Das Projekt sei sorg-
fältig geplant und weise in seiner architektonischen Gestaltung eine hohe
Wertigkeit auf (Vorakten, act. 181). Die Höherführung des Baus sei in sei-
ner Raumbildung und seiner Ausgestaltung als stimmig zu beurteilen
(Vorakten, act. 181). Diese Einschätzungen und Darlegungen überzeugen
und sind schlüssig. Hinsichtlich der Wirkung des Baukörpers im Strassen-
raum und der Umgebung sowie der Grösse lässt sich somit nicht in Abrede
stellen, dass sich das Bauprojekt gut in das empfindliche Ortsbild einordnet.
Dass die FSO im Fachbericht von einer knapp ausreichend guten Einord-
nung spricht (Vorakten, act. 209), tut dem keinen Abbruch. Die Formulie-
rung macht lediglich deutlich, dass es sich nach Ansicht der FSO um einen
Grenzfall handelt, der jedoch als zulässig bzw. noch als gut beurteilt wird.
An der Augenscheinsverhandlung bestätigte die Vertreterin der FSO denn
auch, mit "knapp ausreichend gut" sei gemeint, dass das Vorhaben (bezo-
gen auf die rechtsgültige BO) ausreiche bzw. vertretbar sei (vgl. Protokoll,
S. 5 und 6 [Voten C._____]).
Der Umgang mit der historischen Bausubstanz, die Gestaltung, Materiali-
sierung und Farbgebung werden von den Fachstellen im Grundsatz eben-
falls als positiv bewertet, wobei eine sorgfältige Ausführung, Detail-/Farb-
und Materialgestaltung vorausgesetzt wird. In der Baubewilligung wurde
dem Rechnung getragen, indem die von der Kantonalen Denkmalpflege
verlangte Auflage, wonach die Detailgestaltung sowie die Farb- und Mate-
rialwahl aller Elemente von Gebäude Nr. fff und in der Umgebung in engem
Einvernehmen mit der Kantonalen Denkmalpflege zu erfolgen haben, ver-
fügt wurde (vgl. Vorakten, act. 29 f. [Auflagen B/1.6 und B/4.5], 181). Aus
ortsbaulicher Sicht störend in Erscheinung tretend bezeichnet die FSO die
grosse Glasfläche an der ostseitigen Fassade, welche vom steil abfallen-
den R-Weg gut einsehbar sei (Vorakten, act. 210; Protokoll, S. 4 [Votum
C._____]). Die Kritik an der Glasfläche ist zwar nachvollziehbar, bedarf
aber der Relativierung, da die angesprochene ostseitige Fassade aufgrund
der bestehenden dichten Bestockung im Garten (Bäume sowie Hecken ent-
lang der Parzelle Nr. aaa) nur von ausgewählten Standorten des R-Wegs
sichtbar sein wird (siehe etwa Fotos Nrn. 4, 5 und 6, in Vorakten, act. 206);
die durchgeführte Augenscheinsverhandlung bestätigte dies. Zudem han-
delt es sich nicht um die das Ortsbild primär prägende Hauptansicht (wel-
che von der T-Strasse bzw. vom unteren Teil des R-Wegs erfolgt), sondern
um die weniger wahrnehmbare Rückansicht. Unter dem Aspekt der Gestal-
tung, Materialisierung und Farbgebung (wobei die Detailgestaltung sowie
die Farb- und Materialwahl im nachgelagerten Verfahren zu bewilligen sind)
erachtet das Verwaltungsgericht die Einordnung insgesamt – trotz der er-
wähnten Glasfläche – noch als gut. Die FSO attestierte dem Bauvorhaben
in der vorliegend vorliegenden Form eine knapp ausreichend gute Einord-
nung. Gemäss der Fachstelle liegt somit ein Grenzfall vor, der aber noch
als gut eingestuft werden kann.

- 25 -
Bei der Umgebungsgestaltung wies die FSO zutreffend darauf hin, dass die
Umgebung – abgesehen vom neuen gedeckten Aussenraum (auf der Erd-
geschossebene) zwischen Scheune und bestehender Gartenmauer sowie
dem darüber (auf der Ebene des 1. Obergeschosses) auf der Ostseite be-
findlichen Sitzplatz – unverändert bleibt. Die FSO befürchtet, dass das spä-
tere Anbringen von Sichtschutzelementen oder dergleichen die Gesamtwir-
kung beeinträchtigen könnte; die ortsbaulich bedeutende Abgrenzung des
öffentlichen, gemeinschaftlichen und privaten Raums sei hier nicht optimal
(Vorakten, act. 210; vgl. auch Protokoll, S. 4 [Votum C._____]). Der Be-
fürchtung der FSO ist entgegenzuhalten, dass keine Sichtschutzelemente
projektiert sind. Entlang des R-Wegs ist auf der Mauerkrone ein Staketen-
geländer vorgesehen (siehe Plan "Ansichten / Schnitt Bestand" [unterzeich-
net am 30.04.2021). Hinzu kommt, dass der Sitzplatz vom R-Weg aus
kaum bzw. nur auf einer kurzen Strecke sichtbar sein wird. Hinzuweisen ist
im Übrigen, dass die Detailgestaltung sowie die Farb- und Materialwahl für
die Elemente in der Umgebung im nachgelagerten Verfahren noch zu ge-
nehmigen sein werden (siehe vorne; Vorakten, act. 29 f. [Auflagen B/1.6
und B/4.5], 181).
7.3.3.
Soweit die Beschwerdeführerin Bezug nimmt zum IVS und geltend macht,
das Vorhaben habe Auswirkungen auf den R-Weg, verfangen die Ausfüh-
rungen nicht. Beim R-Weg handelt es sich um einen historischen Verkehrs-
weg von lokaler Bedeutung (siehe im Aargauischen Geographischen Infor-
mationssystem [AGIS] abrufbare Karte "IVS Inventar historischer Verkehrs-
wege"; IVS-Dokumentation, Kanton Aargau, AG ______; vgl. Art. 11 Abs. 1
VIVS). Objekte, welche die Kantone als lokal bedeutend bezeichnen, fallen
nicht unter den Schutz der Verordnung vom 14. April 2010 über das Bun-
desinventar der historischen Verkehrswege der Schweiz (VIVS;
SR 451.13) (siehe Art. 11 Abs. 3 sowie Umkehrschluss aus Art. 1 lit. a
VIVS). Auch auf kantonaler oder kommunaler Ebene bestehen keine Nor-
men, welche die an den R-Weg angrenzenden Gebäude einem "Verände-
rungsverbot" o.ä. unterstellen würden (vgl. auch Beschwerdeantwort BVU,
S. 4). Hinzu kommt, dass – wie das BVU, Rechtsabteilung, zutreffend fest-
hält (Beschwerdeantwort BVU, S. 4) – der Schutzgedanke des IVS durch
das Bauvorhaben nicht unterlaufen wird. Das Bauvorhaben greift nicht in
die Wegsubstanz ein. Ebenso bleiben die in der IVS-Dokumentation (S. 2)
erwähnten Stützmauern der anstossenden Gebäude, welche den Ein-
schnitt des Weges beidseitig flankieren, erhalten. Durch die Aufstockung
wirkt der Baukörper im Strassenraum zwar präsenter, der historische Ver-
lauf des R-Wegs, die Wegsubstanz und auch die durch die wesentlichen
Wegbegleiter erzielte Gesamteinheit des Wegs bleiben jedoch erhalten.

- 26 -
7.3.4.
Bei einer Gesamtwürdigung lässt sich festhalten, dass das Bauvorhaben
die geltenden Ästhetikvorschriften zwar weitgehend ausschöpft, dem Pro-
jekt jedoch nicht attestiert werden kann, es ordne sich nicht gut in das be-
stehende, historische Ortsbild sowie die Umgebung ein und es entstehe
keine gute Gesamtwirkung. Die geforderte gute Einordnung ist erfüllt. Dem
Vorhaben kann auch nicht unterstellt werden, es beeinträchtige den Cha-
rakter der Altstadt oder denjenigen der weiteren Schutzzonen. Von einer
Verletzung von § 20 Abs. 2 BO und § 42 BauG lässt sich nicht sprechen.
7.4.
Soweit die Beschwerdeführerin die Zulässigkeit eines nachgelagerten Ver-
fahrens für die Detailgestaltung sowie die Farb- und Materialwahl (siehe
angefochtener Entscheid, S. 18) in Abrede stellt und geltend macht, dies
verstosse gegen den Grundsatz der Einheit der Baubewilligung und das
Koordinationsprinzip, gilt Folgendes:
Zwar verlangt das Koordinationsgebot gemäss Art. 25a RPG, dass ein ge-
plantes Bauvorhaben in einem einzigen und einheitlichen Bewilligungsver-
fahren geprüft wird. Nachgelagerte Verfahren nach der Rechtsprechung
des Bundesgerichts aber dann zulässig, wenn dies von der Sache her sinn-
voll erscheint – so etwa, wenn die Beurteilung der Farb- und Materialwahl
während der Bauausführung besser möglich ist – und sich daraus keine
wesentlichen neuen Auswirkungen oder Änderungen für das Projekt erge-
ben oder ergeben können (vgl. BGE 149 II 170, Erw. 1.7; Urteile des Bun-
desgerichts 1C_12/2024, 1C_13/2024 vom 1. Juli 2024, Erw. 2.2.2 [zur
Publikation vorgesehen], 1C_348/2022 vom 2. Februar 2023, Erw. 1.3.2; je
mit Hinweisen). Eine solche Konstellation liegt hier vor, geht es doch einzig
noch um die Detailgestaltung sowie die Farb- und Materialwahl, deren Be-
urteilung im nachgelagerten Verfahren sinnvoll und sachgerecht erscheint.
Aus dem nachgelagerten Verfahren sind vorliegend auch keine wesentli-
chen neuen Auswirkungen oder Änderungen für das geplante Projekt zu
erwarten.
Hinzuweisen ist im Übrigen, dass die Behauptung des Stadtrats in seiner
Beschwerdeantwort, wonach die "Glasfläche auf der Ostseite" von der Bau-
bewilligung gar nicht umfasst bzw. allenfalls erst (wenn überhaupt) im Rah-
men des noch zur Genehmigung einzureichenden Konstruktions-, Farb-
und Materialkonzepts zu prüfen sein werde (Beschwerdeantwort Stadtrat,
S. 12), nicht zutrifft. In der Baubewilligung wurden die Pläne – namentlich
auch die Pläne "Ansichten / Schnitte" und "Grundrisse", je rev. 29.04.2021
(unterzeichnet am 30.04.2021), in welchen die Verglasungen an der ost-
seitigen Fassade festgehalten sind – zum Bestandteil der Baubewilligung
erklärt (vgl. Vorakten, act. 28). Dass die Glasfläche an der ostseitigen Fas-
sade von der Baubewilligung nicht mitumfasst wäre, lässt sich der Baube-
willigung nicht entnehmen. Namentlich lässt sich bei der grossen Glasflä-

- 27 -
che auch nicht von einem bloss untergeordneten Punkt sprechen, der erst
im Rahmen der Detailgestaltung und der Farb- und Materialwahl bzw. des
Konstruktionskonzepts im nachgelagerten Verfahren (oder sogar über-
haupt nicht, wie der Stadtrat andeutet) zu beurteilen wäre.
7.5.
7.5.1.
Umstritten ist weiter die Gebäudehöhe. Zur zulässigen Gebäudehöhe hält
der Bauzonenplan für den betroffenen Bereich fest: "Anpassung an beste-
hende Gebäudehöhen" (vgl. Vorakten, act. 209; § 20 Abs. 4 BO sowie
Bauzonenplan). Soweit die Vorinstanz bezüglich der Gebäudehöhe den
"grundeigentümerverbindlichen Strukturplan" als massgebend bezeichnete
(angefochtener Entscheid, S. 13, 17), kann ihr nicht gefolgt werden, da der
Strukturplan "Altstadt und Umgebung" nicht grundeigentümerverbindlich,
sondern lediglich ein behördenverbindliches Instrument ist (§ 6 Abs. 1 BO
sowie Urteil des Bundesgerichts 1C_162/2008 vom 24. Oktober 2008,
Erw. 3.3).
Die nicht weiter definierte Umschreibung bzw. Vorgabe, wonach die Ge-
bäudehöhe an die bestehenden Gebäudehöhen anzupassen ist, räumt den
Verwaltungsbehörden einen Ermessens- bzw. Beurteilungsspielraum ein,
in welchen das Verwaltungsgericht nicht eingreift (siehe Erw. I/2). Die FSO
äusserte in ihrer Stellungnahme die Ansicht, die im Bauzonenplan defi-
nierte "Anpassung an bestehende Gebäudehöhen" habe sich grundsätzlich
auf das jeweils betreffende Gebäude zu beziehen (vgl. Vorakten, act. 209).
Der Stadtrat hielt dem entgegen, praxisgemäss würden sowohl die im Nah-
bereich des Bauvorhabens vorhandenen Gebäude herangezogen und al-
lenfalls (wie vorliegend der Fall) auch das von einem Umbau betroffene
Gebäude. Dies bedeute indes nicht, dass Gebäude lediglich in der beste-
henden Gebäudehöhe umgebaut werden dürften. Vielmehr entscheide sich
das verträgliche Höhenmass anhand einer Gesamtbeurteilung (vgl. Vorak-
ten, act. 247). Dieses differenzierte Verständnis der Vorgabe "Anpassung
an bestehende Gebäudehöhen" leuchtet ein und ist nicht zu beanstanden.
Die Vorgabe verlangt denn auch nicht eine "Beibehaltung der bestehenden
Gebäudehöhen", sondern sie ist mit "Anpassung an bestehende Gebäude-
höhen" offener formuliert, was eine Gesamtbeurteilung nahe legt.
7.5.2.
Die Vorinstanz erachtete die projektierte Gebäudehöhe (Anhebung des
Dachs um rund 2.5 m) als zulässig, wobei sie wesentlich auf die Einschät-
zung der Kantonalen Denkmalpflege abstellte (vgl. angefochtener Ent-
scheid, S. 18). Diese beurteilte das Vorhaben als positiv. Das Projekt sei
sorgfältig geplant und weise in seiner architektonischen Gestaltung eine
hohe Wertigkeit auf (Vorakten, act. 181). Die Höherführung des Baus in
seiner Raumbildung und seiner Ausgestaltung sei stimmig (Vorakten,
act. 181). Die Kantonale Denkmalpflege und die FSO bestätigten überein-

- 28 -
stimmend, dass das Zusammenwirken von Denkmal und Nebenbau beibe-
halten bleibe, da sich das strittige (aufgestockte) Gebäude dem repräsen-
tativen Hauptgebäude nach wie vor klar unterordne (vgl. Stellungnahme
Kantonale Denkmalpflege vom 10. Januar 2017, S. 2 sowie Vorakten,
act. 209). Ausdrücklich begrüsst wurde von der Kantonalen Denkmalpflege
der Erhalt der Grundstruktur der historischen Hofbildung. Unter diesen Vor-
zeichen sei die Aufstockung der Scheune als Massnahme zum Erhalt des
räumlich wirksamen Gesamtensembles zu verstehen und entlaste auch
das kantonale Denkmalschutzobjekt, indem das Hinzufügen neuer Bauvo-
lumen unterlassen werde (vgl. Zustimmung Kantonale Denkmalpflege vom
10. Januar 2017, S. 2).
Diese Einschätzungen sind nachvollziehbar und schlüssig (siehe bereits
Erw. II/7.3.2). Wie die Kantonale Denkmalpflege einleuchtend darlegte,
kann die Höherführung des Baus in seiner Raumbildung und Ausgestaltung
als stimmig bezeichnet werden. Zudem kann – ohne der Vorgabe "Anpas-
sung an bestehende Gebäudehöhen" Gewalt anzutun – die projektierte Ge-
bäudehöhe auch als an die Gebäudehöhe des unmittelbar benachbarten
repräsentativen Hauptgebäudes (Nr. ggg) angepasst eingestuft werden, da
sich das Bauvorhaben mit der neuen Gebäudehöhe dem repräsentativen
(und deutlich höheren) Hauptgebäude nach wie vor klar unterordnet. Dass
die Vorinstanzen das Bauvorhaben als mit § 20 Abs. 4 BO vereinbar ein-
stuften, ist nicht zu beanstanden.
8.
Zusammenfassend erweist sich das Bauvorhaben gestützt auf das gel-
tende Recht (Erw. II/2) als zulässig. Die vom Stadtrat erteilte und von der
Vorinstanz geschützte Baubewilligung ist insoweit nicht zu beanstanden.
Da der Einwohnerrat am ______ 2023 eine revidierte BNO beschlossen
hat, stellt sich in einem weiteren Schritt die Frage, ob eine Plansicherungs-
massnahme, konkret eine Bausperre (§ 30 BauG), anzuordnen ist.
9.
9.1.
9.1.1.
Die Vorinstanz erachtete eine Bausperre als nicht erforderlich. Zwar liege
eine feste Planungsabsicht vor. Ebenso treffe zu, dass das Bauvorhaben
aufgrund des geplanten Teilabbruchs nicht dem allgemeinen Erhaltungs-
gebot für Gebäude gemäss § 17 Abs. 3 Satz 1 des Entwurfs der neuen
BNO (heute: § 16 Abs. 3 Satz 1 revidierte BNO) entspreche. Die Wesent-
lichkeit dieser Bestimmung werde indes relativiert, indem der Stadtrat nach
Anhörung der zuständigen Kommission Ausnahmen bewilligen könne (mit
Hinweis auf § 17 Abs. 3 Satz 2 des Entwurfs der neuen BNO [heute: § 16
Abs. 3 Satz 2 revidierte BNO]). Voraussetzung für eine Ausnahmebewilli-
gung sei, dass ein Gebäude für das Ortsbild unwichtig oder die Erhaltung

- 29 -
der Bausubstanz unzumutbar sei, was durch ein entsprechendes Fachgut-
achten eines unabhängigen Fachgutachters nachzuweisen sei. Im konkre-
ten Fall seien die übergeordneten Interessen des Denkmalschutzes ohne
weiteres gewahrt. Der Scheune komme keine offensichtlich besondere Be-
deutung für das Ortsbild zu. Deshalb sei nicht von vornherein ausgeschlos-
sen, dass nach künftigem Recht eine Ausnahmebewilligung erteilt werden
könnte. Ein augenfälliger Widerspruch zur neuen BNO bestehe nicht. Ent-
sprechend könne auch nicht gesagt werden, das Bauvorhaben verletze die
revidierte BNO derart, dass die Verwirklichung der Planung infrage gestellt
sei. Abweichungen von der Erhaltungspflicht seien in dieser Zone auch
künftig möglich, weshalb im betroffenen Gebiet mit Neubauten gerechnet
werden müsse. Eine Bausperre würde im Weiteren auch die Voraussetzun-
gen einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung nicht erfüllen (feh-
lendes öffentliches Interesse, fehlende Erforderlichkeit und fehlende Zu-
mutbarkeit). Zu beachten sei im Übrigen, dass der zuständige Stadtrat an
der Neuordnung festhalte und der Meinung sei, mit der Bewilligung des
Bauvorhabens liege keine ungünstige Präjudizierung der neuen Pläne vor.
Diese Beurteilung sei vertretbar. Hinzu komme, dass es der Beschwer-
deinstanz nicht gestattet sei, gegen den ausdrücklich erklärten Willen des
Stadtrats § 30 BauG anzuwenden und an dessen Stelle eine Bausperre
über die Parzelle Nr. aaa zu verfügen (zum Ganzen: angefochtener Ent-
scheid, S. 22 ff., namentlich S. 24 f.).
9.1.2.
Die Beschwerdeführerin hält daran fest, dass eine Bausperre zu erlassen
sei. Es liege nicht an der Vorinstanz, anstelle des Fachgutachtens über die
Wichtigkeit der "Schüür" für das Ortsbild zu urteilen. Ein Abweichen vom
generellen Erhaltungsgebot nach ISOS solle nur möglich sein, wenn dies
durch ein Gutachten belegt sei – sei dies in Bezug auf die Frage, ob das
Gebäude für das Ortsbild wichtig sei oder in Bezug auf die Bausubstanz.
Beides liege nicht vor. Entscheidend sei auch nicht einzig das ISOS und
das Denkmalschutzobjekt, sondern es sei auch das IVS zu beachten, wel-
ches den R-Weg unter Schutz stelle, was die Vorinstanz nicht beachtet
habe (Beschwerde, S. 20 f.; Replik, S. 9).
9.1.3.
Der Beschwerdegegner und der Stadtrat teilen im Ergebnis die Ansicht der
Vorinstanz, dass die Voraussetzungen für eine Bausperre nicht erfüllt sind
(Beschwerdeantwort Beschwerdegegner, S. 15 f.; Beschwerdeantwort
Stadtrat, S. 15 f.; Replik Stadtrat, S. 8) .
9.2.
Die Bausperre ist eine Plansicherungsmassnahme und wird in § 30 BauG
wie folgt geregelt: "Während der Erlass oder die Änderung von Nutzungs-
ordnungen vorbreitet wird, kann die zuständige Behörde die Gesuche für
die Bewilligung von Bauten und Anlagen in den von den neuen Plänen be-

- 30 -
troffenen Gebieten für die Dauer von höchstens zwei Jahren zurückstellen;
Bewilligungen für Bauten und Anlagen dürfen nur erteilt werden, wenn fest-
steht, dass diese die Verwirklichung der neuen Pläne nicht erschweren."
Nach der Rechtsprechung gelten als "Vorbereitung" ernsthafte Massnah-
men zur Verwirklichung der geplanten Neuordnung wie etwa die Verab-
schiedung eines Zonen- oder Bauordnungsentwurfs durch den Gemeinde-
rat oder die Einreichung an das Baudepartement zur Vorprüfung. § 30
BauG ist im Weiteren eine "Kann-" oder Ermächtigungsnorm, d.h. der Ent-
scheid, ob eine Bausperre anzuordnen ist oder nicht, ist in das Ermessen
der rechtsanwendenden Behörde gestellt. Dieses Ermessen ist pflichtge-
mäss, unter Beachtung der allgemeinen Rechtsgrundsätze der Rechts-
gleichheit, der Verhältnismässigkeit usw. zu handhaben. Als "erschwerend"
schliesslich betrachtet die Praxis ein Bauvorhaben dann, wenn mit ihm ein
derart starkes Präjudiz geschaffen würde, dass die vorgesehene Zonierung
generell fragwürdig würde; es geht darum, Abweichungen zu verhindern,
die für die Ausscheidung, Abgrenzung und Gestaltung der Zonierung im
fraglichen Gebiet wesentlich sind (AGVE 2004, S. 188, Erw. 2c; 1997,
S. 270, Erw. 3d; 1996, S. 312, Erw. II/1a, b und c; ERICA HÄUPTLI-SCHWAL-
LER, in: Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, 2013, N. 7 ff. zu
§ 30). Neben diesen Voraussetzungen ist die Eigentumsbeschränkung nur
rechtmässig, wenn die verfassungsmässigen Prinzipien ebenfalls eingehal-
ten werden. Die Bausperre ist mit der Eigentumsgarantie (Art. 26 BV; § 21
KV) nur vereinbar, wenn sie auf einer gesetzlichen Grundlage beruht, im
öffentlichen Interesse liegt und verhältnismässig ist (Art. 36 BV;
AGVE 2004, S. 188, Erw. 2d/bb; HÄUPTLI-SCHWALLER, a.a.O., N. 12 zu
§ 30).
Wenn die Ausarbeitung einer Nutzungsplanung so weit fortgeschritten ist,
dass ein konkreter und gesicherter Massstab gewonnen worden ist, kann
dies unter Umständen bedeuten, dass der Gemeinderat – trotz des ihm
zustehenden Ermessens – insofern zum Erlass einer Bausperre verpflich-
tet ist, als er nur noch die Wahl hat, entweder in allen einschlägigen Fällen
die Baugesuche zurückzustellen oder den Entwurf so abzuändern, dass
das Bauvorhaben die Verwirklichung der Planung nicht erschwert (AGVE
2004, S. 188, Erw. 2c; 1996, S. 312, Erw. II/1c). Die Beschwerdeinstanzen
können ebenfalls in die Lage kommen, § 30 BauG erstinstanzlich anzuwen-
den, wenn die Pflicht zum Erlass einer Bausperre erst im Laufe des Be-
schwerdeverfahrens entstanden ist; sie haben von Amtes wegen das je-
weils geltende Recht anzuwenden, auch im Zusammenhang mit einer Bau-
sperre (AGVE 2004, S. 188, Erw. 2c; 1980, S. 256 ff.; HÄUPTLI-SCHWAL-
LER, a.a.O., N. 17 zu § 30). Mit Rücksicht auf die autonome Stellung der
Gemeinden (§ 106 KV) darf eine Beschwerdeinstanz, die nicht selber Pla-
nungsorgan ist, § 30 BauG allerdings nur anwenden, wenn sich der Ge-
meinderat im Beschwerdeverfahren klar dahingehend äussert, er wolle an
der Neuordnung festhalten bzw. würde § 30 BauG selber anrufen, wenn er

- 31 -
(im heutigen Zeitpunkt) selber über die Baubewilligung zu entscheiden
hätte (AGVE 2004, S. 188, Erw. 2b; 1980, S. 256 ff.; Entscheid des Verwal-
tungsgerichts WBE.2016.108 vom 11. Januar 2017, Erw. I/2.2.1; HÄUPTLI-
SCHWALLER, a.a.O., N. 17 zu § 30).
9.3.
Anlass für die von der Beschwerdeführerin verlangte Bausperre ist die re-
vidierte BNO. Da diese vom Einwohnerrat in der Zwischenzeit am ______
2023 beschlossen wurde, steht ausser Frage, dass die Nutzungsplanung
so weit fortgeschritten ist, dass eine Bausperre angeordnet werden könnte.
Zu beurteilen ist, ob mit dem Bauvorhaben im Hinblick auf die revidierte
BNO ein derartig starkes Präjudiz geschaffen würde, dass die vorgesehene
(d.h. die vom Einwohnerrat bereits beschlossene) Zonierung generell frag-
würdig würde.
9.4.
9.4.1.
Mit der revidierten BNO werden die Bestimmungen für das Gebiet, in wel-
chem die Parzelle Nr. aaa liegt, im Hinblick auf die ortsbaulich empfindliche
Lage (ISOS-Erhaltungsziel A: Erhalten der Substanz) angepasst (siehe
Fachbericht FSO, S. 4 [Vorakten, act. 210], angefochtener Entscheid,
S. 20). Die Parzelle Nr. aaa wird in der Weiteren Schutzzone (WS) L (Häu-
sergruppe östlich der T-Strasse) liegen (§ 17 revidierte BNO; im öffentlich
aufgelegten Bauzonenplan [Stand vom: 5. Juli 2023] mit "M" bezeichnet,
eine WS M gibt es in der revidierten BNO allerdings nicht; siehe zur
"Schutzzone L" im Übrigen auch Planungsbericht nach Art. 47 RPG zur
Gesamtrevision der Nutzungsplanung, ______ 2023, S. 32). Gemäss der
Tabelle in § 17 Abs. 3 revidierte BNO bezweckt die Schutzzone L (Häuser-
gruppe östlich der T-Strasse) den Schutz der Häusergruppe inkl. der park-
ähnlichen Freiräume. Es gelten folgende Detailvorschriften: Die Gebäude,
Vorplatzbereiche und die Gärten sind in ihrer historischen Struktur, Sub-
stanz und in ihrem Erscheinungsbild zu erhalten.
§ 17 Abs. 2 revidierte BNO verweist bezüglich des Abbruchs, der Grund-
sätze für Neubauten, Umbauten und Renovationen, sowie der Nutzung be-
stehender Gebäude auf die Bestimmungen der Altstadtzone gemäss § 16
Abs. 3 und 7 revidierte BNO. Gemäss § 16 Abs. 3 revidierte BNO sind die
Gebäude mit ihrer Umgebung, den Vorgärten- und Vorplatzbereichen zu
erhalten und dürfen nicht abgebrochen werden (Satz 1). Der Stadtrat kann
nach Anhörung der zuständigen Kommission Ausnahmen bewilligen, so-
fern ein Gebäude für das Ortsbild unwichtig oder die Erhaltung der Bau-
substanz unzumutbar ist, was mit einem entsprechenden Fachgutachten
eines unabhängigen Fachgutachters nachzuweisen ist (Satz 2). § 16
Abs. 7 revidierte BNO bestimmt, dass sich Umbauten, Renovationen und
Neubauten gut in das historische Stadt- und Strassenbild einfügen müssen.
Dabei ist der Charakter des städtebaulichen Grundmusters unter Beach-

- 32 -
tung folgender Aspekte zu erhalten und soweit möglich in seiner Wirkung
zu steigern: Kleinmassstäblichkeit, städtebauliche Gliederung und Dimen-
sionierung, typische Form und Konstruktionsmerkmale, einheitliche Grup-
penwirkungen in den Teilgebieten. Die relevanten Gestaltungselemente
und -merkmale gemäss (§ 16) Absatz 4 sind sinngemäss zu adaptieren.
Bei Neubauten können sie zeitgemäss interpretiert werden.
9.4.2.
Mit Blick auf die geplanten Vorschriften erörterte die FSO, durch den Erhalt
der Erdgeschoss-Umfassungsmauern, die Ausformung der Aufstockung
mit schlichtem Satteldach würden die historische Struktur und das Erschei-
nungsbild der "Schüür" aus Sicht FSO lediglich in den Grundzügen erhal-
ten. Der Ausdruck der neu hinzugefügten Elemente und die sorgfältige De-
tail-/Farb- und Materialgestaltung würden dadurch umso bedeutender.
Durch den ausgeprägt "wohnlichen" Ausdruck der neuen Elemente – der
französischen Balkone und der grossen Verglasung auf der Ostseite –
werde das Erscheinungsbild der "Schüür" weiterreichend verändert. Aus
fachlicher Sicht FSO vermöge das Projekt im Hinblick auf den künftig ge-
forderten Erhalt des Erscheinungsbilds nicht vollumfänglich zu überzeu-
gen.
Gemäss den vorliegenden Plänen würden die Erdgeschoss-Umfassungs-
mauern erhalten, die innere Raumstruktur und die Aufstockung mit Sattel-
dach neu hinzugefügt. Ökonomiegebäude verfügten erfahrungsgemäss
über wenig innere Raumstrukturen und innere Bausubstanz. Die Umnut-
zung bzw. der Ausbau sei daher hinsichtlich angestrebtem Substanzerhalt
in der Regel unproblematisch. Im Hinblick auf die geplanten Bestimmungen
zur Schutzzone M (gemäss revidierter BNO ist dies die WS L) würden die
baulichen Eingriffe (Aufstockung; Abbruch der kompletten Dachkonstruk-
tion) jedoch als weitreichend beurteilt. Nach § 17 (gemäss revidierter BNO
ist dies § 17 Abs. 2 i.V.m. § 16 Abs. 3) wäre mit einem Fachgutachten
nachzuweisen, dass die Erhaltung der Bausubstanz (teilweise) unzumutbar
oder das Gebäude für das Ortsbild unwichtig sei. Da es sich um einen Teil-
abbruch handle, würde im Rahmen des Gutachtens eine differenzierte Aus-
einandersetzung mit dem Gebäude und dessen Substanz erforderlich. An-
gaben zum Zustand der Bausubstanz und eine Begründung des Stadtrats
bezüglich des ausnahmsweise zu bewilligenden Teilabbruchs lägen der
FSO nicht vor. Aufgrund der vorliegenden Unterlagen lasse sich nicht be-
urteilen, ob die geplanten baulichen Eingriffe im Hinblick auf den angestreb-
ten Substanzerhalt vertretbar wären (Vorakten, act. 211).
9.4.3.
Auch wenn das Projekt gemäss der fachlichen Beurteilung in Bezug auf
den künftig geforderten Erhalt des Erscheinungsbilds "nicht vollumfänglich
zu überzeugen" vermag und für einen Abbruch bzw. die Abweichung von
der Erhaltungspflicht inskünftig ein Fachgutachten eines unabhängigen

- 33 -
Fachgutachters notwendig ist (um nachzuweisen, dass das Gebäude für
das Ortsbild unwichtig oder die Erhaltung der Bausubstanz unzumutbar ist),
bedeutet dies noch nicht, dass die vorgesehene Zonierung durch das Bau-
vorhaben generell in Frage gestellt würde. Im Raum steht nicht ein Total-
abbruch mit anschliessendem Neubau, sondern die Aufstockung und Um-
nutzung eines bestehenden Nebenbaus (bisherige Scheune). Die Erdge-
schoss-Umfassungsmauern des Gebäudes bleiben erhalten. Die Scheune
liegt von der T-Strasse betrachtet hinter dem repräsentativen Hauptge-
bäude (kantonales Denkmalschutzobjekt). Eine gewisse Bedeutung kommt
ihr hinsichtlich der Stellung zum erwähnten Denkmalschutzobjekt zu. Diese
besteht aber primär darin, das Denkmalschutzobjekt in seiner Wirkung
nicht zu beeinträchtigen. Das Bauvorhaben trägt dem Rechnung. Die Kan-
tonale Denkmalpflege kam denn auch zum Schluss, dass das Projekt das
Denkmalschutzobjekt nicht beeinträchtige, das Zusammenwirken von
Denkmal und Nebenbau werde erhalten (siehe vorne Erw. II/7.4.2). Auch
wenn es angesichts der Ausführungen der FSO zweifelhaft ist, dass das
Bauvorhaben gestützt auf die revidierte BNO bewilligt werden könnte, so
lässt sich angesichts der gemachten Darlegungen sowie der Tatsache,
dass selbst ein Abbruch bzw. ein Abweichen von der Erhaltungspflicht nach
künftigem Recht nicht generell und von vornherein ausgeschlossen ist (es
bedürfte eines entsprechenden Fachgutachtens), nicht davon sprechen,
dass das Bauvorhaben die Bestimmungen der revidierten BNO derart ver-
letzen würde, dass die Planung der Stadt durchkreuzt und die Nutzungs-
ordnung in Frage gestellt würde. Der Charakter der WS L wird durch das
Bauvorhaben nicht ausgehebelt. Der Stadtrat sieht dies nicht anders. Er ist
ebenfalls der Ansicht, dass mit der Bewilligung des Bauvorhabens keine
ungünstige Präjudizierung der neuen Pläne vorliegt. Die Vorinstanz wies
im Weiteren auch zutreffend darauf hin, dass es der Beschwerdeinstanz
nicht gestattet ist, gegen den ausdrücklich erklärten Willen des Gemeinde-
rats § 30 BauG anzuwenden und an dessen Stelle eine Bausperre über die
Parzelle Nr. aaa anzuordnen. Damit würde die Rechtsmittelinstanz eine
Planungsabsicht sichern, wo nach Dafürhalten des Stadtrats kein entspre-
chender Absicherungsbedarf besteht (vgl. angefochtener Entscheid,
S. 25). Da nicht von einer ungünstigen Präjudizierung des Bauprojekts auf
die revidierte Nutzungsordnung ausgegangen werden kann, wurde zu
Recht auf die Anordnung einer Bausperre verzichtet. Für das Verwaltungs-
gericht besteht ebenfalls kein Anlass, eine Bausperre anzuordnen.
10.
10.1.
Die Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz habe im Zusammenhang mit
der Beurteilung der Gebäudehöhe die Begründungspflicht verletzt (vgl. Be-
schwerde, S. 14, 15, 17).

- 34 -
10.2.
Aus dem Anspruch der Parteien auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV)
fliesst als Teilgehalt die Pflicht der Behörde, die Vorbringen der Beteiligten
tatsächlich zu hören, zu prüfen und bei der Entscheidfindung zu berück-
sichtigen. Ausserdem hat die Behörde ihren Entscheid zu begründen, wo-
bei sie wenigstens kurz die wesentlichen Überlegungen nennen muss, von
denen sie sich hat leiten lassen (BGE 142 I 135, Erw. 2.1 mit Hinweisen).
Die Begründung muss so abgefasst sein, dass sich die betroffene Person
über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller
Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann. In diesem
Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von de-
nen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt
(BGE 148 III 30, Erw. 3.1 mit Hinweisen; Urteil des Bundesgerichts
1C_551/2022 vom 16. April 2024, Erw. 3.1).
10.3.
Die Vorinstanz hat sich im Rahmen der Beurteilung der Einordnung des
Bauvorhabens gleichzeitig auch mit der Gebäudehöhe befasst. Sie hat
diese – namentlich unter Bezugnahme zu den Ausführungen der kantona-
len Fachstellen sowie zum Strukturplan "Altstadt und Umgebung" – im Er-
gebnis als eingehalten eingestuft (siehe angefochtener Entscheid, S. 18).
Von einer Verletzung des Begründungspflicht kann nicht gesprochen wer-
den. Ob die Begründung inhaltlich richtig war, ist im Übrigen eine Frage der
materiellen Beurteilung und nicht des rechtlichen Gehörs.
11.
Insgesamt ist der vorinstanzliche Entscheid nicht zu beanstanden und die
Verwaltungsgerichtsbeschwerde abzuweisen.
III.
1.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdeführerin kosten-
pflichtig (§ 31 Abs. 2 VRPG). Zudem hat sie dem Beschwerdegegner und
dem Stadtrat, welche beide Parteistellung haben (Beschwerdegegner: § 13
Abs. 2 lit. b i.V.m. Abs. 1 lit. a VRPG; Stadtrat: § 13 Abs. 2 lit. f VRPG) und
anwaltlich vertreten sind, die vor Verwaltungsgericht entstandenen Partei-
kosten zu ersetzen (§ 32 Abs. 2 und § 29 VRPG).
2.
Zur Festlegung der Parteientschädigung ist das Dekret über die Entschä-
digung der Anwälte vom 10. November 1987 (Anwaltstarif, AnwT;
SAR 291.150) massgebend (§ 1 Abs.1 AnwT). Nach § 8a AnwT bemisst
sich die Entschädigung in vermögensrechtlichen Streitigkeiten nach dem
gemäss § 4 AnwT berechneten Streitwert. Innerhalb der in § 8a Abs. 1
AnwT vorgesehenen Rahmenbeträge richtet sich die Entschädigung nach
dem mutmasslichen Aufwand des Anwaltes, nach der Bedeutung und der

- 35 -
Schwierigkeit des Falles (§ 8a Abs. 2 AnwT). Die Entschädigung wird als
Gesamtbetrag festgesetzt. Auslagen und Mehrwertsteuer sind darin enthal-
ten (§ 8c AnwT). Geht die Entschädigung in Zivil- und Verwaltungssachen
zu Lasten des Gemeinwesens, kann sie bei hohem Streitwert – was pra-
xisgemäss bei über Fr. 100'000.00 der Fall ist (statt vieler: Entscheide des
Verwaltungsgerichts WBE.2024.183 vom 4. November 2024, Erw. III/2.2,
WBE.2017.345 vom 1. März 2018, Erw. III/1.2.2) um bis zu einem Drittel
herabgesetzt werden (§ 12a Abs. 1 AnwT). Diese Sonderregelung ist (ana-
log) auch bei der Festsetzung der Parteientschädigung zu Gunsten des
Gemeinwesens anzuwenden (AGVE 2011, S. 247).
In Bausachen geht das Verwaltungsgericht praxisgemäss von einer vermö-
gensrechtlichen Streitsache aus, wobei der Streitwert in der Regel 10 %
der Bausumme beträgt (vgl. AGVE 1992, S. 397, Erw. 2a; 1989, S. 283,
Erw. 2a/aa; 1983, S. 249, Erw. 4a). Vorliegend beträgt der Streitwert unbe-
stritten Fr. 105'800.00 (vgl. angefochtener Entscheid, S. 31; Baugesuchs-
deckel [Bausumme: Fr. 1'058'000.00]). Für Streitwerte über Fr. 100'000.00
bis Fr. 500'000.00 beträgt in Beschwerdeverfahren der Rahmen für die Ent-
schädigung Fr. 5'000.00 bis Fr. 15'000.00 (§ 8a Abs. 1 lit. a Ziffer 4 AnwT).
Der Streitwert (Fr. 105'800.00) liegt am unteren Rand des Rahmens (über
Fr. 100'000.00 bis Fr. 500'000.00). Die Schwierigkeit des Falles war mittel,
der mutmassliche Aufwand der Anwälte war durchschnittlich. Darin mitbe-
rücksichtigt ist auch, dass die betreffenden Rechtsvertreter ihre Parteien
(Beschwerdegegner bzw. Stadtrat) bereits im vorinstanzlichen Verfahren
vertraten, womit sie hinsichtlich des Aufwands Erleichterungen hatten, da
sie den Fall bereits kannten. Insgesamt erscheinen sowohl für den Be-
schwerdegegner als auch für den Stadtrat Parteikosten in Höhe von
Fr. 8'000.00 sachbezogen. Da ein hoher Streitwert vorliegt, ist die Entschä-
digung des Stadtrats schliesslich (in analoger Anwendung von § 12a Abs. 1
AnwT) um einen Fünftel herabzusetzen, womit sie auf Fr. 6'400.00 festzu-
legen ist.
IV.
Vorliegend wurde die Baubewilligung mit diversen Nebenbestimmungen
erteilt. Mitunter wird verlangt, dass verschiedene Unterlagen (z.B. Detail-
gestaltung, Farb- und Materialwahl bzw. Konstruktionskonzept [Vorakten,
act. 29 f. {Auflagen B/1.6 und B/4.5}]) noch nachgereicht und zur Geneh-
migung vorgelegt werden müssen. Das Bundesgericht hält in
BGE 149 II 170 fest: Wenn bei der Umsetzung der Nebenbestimmungen
ein Spielraum besteht und trotz nominaler Erteilung einer "Baubewilligung"
noch gar nicht gebaut werden darf, liegt ein Zwischenentscheid vor, der nur
unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom
17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG;
SR 173.110) vor dem Bundesgericht angefochten werden kann. Es ist nicht
ausgeschlossen (bzw. davon auszugehen), dass das Bundesgericht den
vorliegenden Entscheid als Zwischenentscheid einstuft.

- 36 -
Das Verwaltungsgericht erkennt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer
Staatsgebühr von Fr. 8'000.00 sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen
von Fr. 813.00, insgesamt Fr. 8'813.00, sind von der Beschwerdeführerin
zu bezahlen.
3.
Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner die vor
Verwaltungsgericht entstandenen Parteikosten in Höhe von Fr. 8'000.00 zu
ersetzen.
4.
Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, dem Stadtrat Q._____ die vor
Verwaltungsgericht entstandenen Parteikosten in Höhe von Fr. 6'400.00 zu
ersetzen.
Zustellung an:
die Beschwerdeführerin (Vertreter)
den Beschwerdegegner (Vertreter)
den Stadtrat Q._____ (Vertreter)
den Regierungsrat
das Bundesamt für Kultur
Mitteilung an:
das Departement Bau, Verkehr und Umwelt (BVU), Rechtsabteilung
das BVU, Abteilung Raumentwicklung, Orts-, Siedlungs- und
Regionalplanung West
das Departement Bildung, Kultur und Sport, Abteilung Kultur, Kantonale
Denkmalpflege
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht,
kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht
innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-rechtli-
chen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht,

- 37 -
1000 Lausanne 14, angefochten werden (gegebenenfalls sind die zusätzli-
chen Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 BGG zu beachten; siehe
Erw. IV). Die Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit 7. Tag nach Ostern,
vom 15. Juli bis und mit 15. August und vom 18. Dezember bis und mit
2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde muss das Begehren, wie der
Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter Form die Begründung, inwie-
fern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit Angabe der Beweismittel ent-
halten. Der angefochtene Entscheid und als Beweismittel angerufene Ur-
kunden sind beizulegen (Art. 82 ff. BGG).
Aarau, 14. Januar 2025
Verwaltungsgericht des Kantons Aargau
3. Kammer
Vorsitz: Gerichtsschreiber:
Winkler Wildi