ag_verwaltungsgericht · WBE.2010.164 · 2011-02-02 · de
Obergericht / Verwaltungsgericht / 2. Kammer — WBE.2010.164

Begriff des Liegenschaftsunterhalts
Wird mit der "Renovation" einer Baute deren Nutzung grundlegend verändert, so können die "Renovations"kosten generell nicht als Liegenschaftsunterhalt anerkannt werden (Erw. 5.).

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Kantonale Steuern 
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I. Kantonale Steuern 
 
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Begriff des Liegenschaftsunterhalts 
Wird mit der "Renovation" einer Baute deren Nutzung grundlegend ver-
ändert, so können die "Renovations"kosten generell nicht als Liegen-
schaftsunterhalt anerkannt werden (Erw. 5.). 
Urteil des Verwaltungsgerichts, 2. Kammer, vom 2. Februar 2011 in Sachen 
B. gegen KStA und Gemeinderat V. (WBE.2010.164). 
Aus den Erwägungen 
5. 
(…) 
Damit Kosten als Liegenschaftsunterhaltskosten geltend ge-
macht werden können, ist nach der bundesgerichtlichen Recht-
sprechung stets vorausgesetzt, dass die vor der Durchführung der 
entsprechenden Massnahmen und die nachher bestehende Nutzung 
im Wesentlichen miteinander vergleichbar sind (vgl. BGE 123 II 218 
= StE 1997 B 25.6 Nr. 30; vgl. dazu auch Peter Locher, in: Kommen-
tar zum DBG, I. Teil, Therwil/Basel 2001, Art. 32 N 45). Liegt nach 
der "Renovation" ein eigentliches Aliud vor, so stellt sich die Frage 
nach der Qualifikation der baulichen Massnahmen im Einzelnen 
nicht, sondern es ist gesamthaft die Abzugsfähigkeit zu verweigern. 
Ein solcher Fall liegt hier vor: Bei einem Kaufpreis von Fr. 1.1 Mio. 
haben die Beschwerdeführer das infrage stehende Objekt – ein land-
wirtschaftliches Zweifamilienhaus mit zugehörigen Funktionsbauten 
(Scheune und Schweinestall) – in den Jahren 2003 bis 2005 für ins-
gesamt über Fr. 1.5 Mio. nicht nur umfassend sanieren, sondern um-
bauen lassen. Das Zweifamilienhaus wird neu als Einfamilienhaus 
genutzt und die Annexgebäude dienen, wie sich aus den Unterlagen 
ergibt, als grosszügiger Pferdestall mit zugehörigem Auslauf. Diese 


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Verwaltungsgericht 
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Verwendung der Liegenschaft hat mit der ursprünglichen Nutzung 
höchstens noch am Rande zu tun. Im Ergebnis hat hier eine Privat-
person die Chance ergriffen, eine ausserhalb des Siedlungsgebietes 
liegende, ursprünglich der landwirtschaftlichen Nutzung dienende 
Liegenschaft zu übernehmen und diese für seine Wohn- und Freizeit-
zwecke umzufunktionieren. Die mit einer solchen grundlegenden 
Nutzungsänderung verbundenen, erheblich über dem Kaufpreis lie-
genden Kosten fallen nach dem Gesagten nicht unter den Begriff des 
Liegenschaftenunterhalts (…). 
(Hinweis: Das Bundesgericht hat eine Beschwerde gegen diesen 
Entscheid mit Urteil vom 15. Juli 2011 [2C_233/2011] abgewiesen.) 
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Grundstückschätzung 
- 
Der Begriff der wesentlichen Wertänderung als Anlass für die Vor-
nahme einer Änderungsschätzung gemäss § 218 Abs. 2 StG umfasst 
auch eine Änderung des Eigenmietwerts (Erw. 3.2.2.). 
- 
Auch umfangreiche Unterhaltsarbeiten können Anlass für die Vor-
nahme einer Einzelschätzung bilden, soweit sie zu einer wesentlichen 
Wertänderung führen (Erw. 3.3.). 
- 
Eine Differenz im Eigenmietwert nach Vornahme von Unterhaltsar-
beiten von weniger als 10% des Eigenmietwerts und weniger als Fr. 
1'000.- im Eigenmietwert ist nicht wesentlich (Erw. 3.4.2.). 
Urteil des Verwaltungsgerichts, 2. Kammer, vom 2. Februar 2011 in Sachen 
G. gegen KStA (WBE.2010.204). 
Aus den Erwägungen 
3. 
3.1. 
Die Vorinstanz führte aus, umfangreiche Unterhaltsarbeiten an 
einer Liegenschaft gälten praxisgemäss als Wertänderung. 
Mit Bezug auf den vorliegend zu beurteilenden Sachverhalt hat 
das Steuerrekursgericht im angefochtenen Entscheid weiter ausge-
führt, gemäss der Einzelschätzung betrage die Differenz zur Neu-