ag_verwaltungsgericht · WBE.2025.93 · 2025-10-29 · de
Obergericht / Verwaltungsgericht / 3. Kammer — WBE.2025.93


Verwaltungsgericht
3. Kammer
WBE.2025.93 / SW / wm
(2025-000063/2025-000065)
Art. 94
Urteil vom 29. Oktober 2025
Besetzung Verwaltungsrichter Michel, Vorsitz
Verwaltungsrichter Brandner
Verwaltungsrichterin Tschudin
Gerichtsschreiberin Wittich
Rechtspraktikantin Schläfli
Beschwerde- A._____ AG,
führerin vertreten durch MLaw Christoph Hindermann, Rechtsanwalt,
Laurenzenvorstadt 21, Postfach, 5001 Aarau
gegen
Einwohnergemeinde Q._____,
handelnd durch den Stadtrat
dieser vertreten durch lic. iur. Nik. Brändli, Rechtsanwalt, Hintere
Bahnhofstrasse 10, 5001 Aarau
Regierungsrat des Kantons Aargau, Regierungsgebäude, 5000 Aarau
Beigeladener B._____,
vertreten durch Dr. iur. Beat Ries, Rechtsanwalt,
Bleichemattstrasse 43, 5001 Aarau
Gegenstand Beschwerdeverfahren betreffend Gesamtrevision Nutzungsplanung
1. Beschwerdeentscheid des Regierungsrats vom tt.mm.jjjj
(RRB Nr. 2025-000063)
2. Genehmigungsentscheid des Regierungsrats vom tt.mm.jjjj
(RRB Nr. 2025-000065)

- 2 -
Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten:
A.
1.
1.1.
Der Stadtrat Q._____ legte die Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung
und Kulturland, bestehend aus der Bau- und Nutzungsordnung, dem
Bauzonenplan, dem Kulturlandplan und dem Spezialplan Energiean-
schluss, vom tt.mm.2020 bis tt.mm.2020 erstmals öffentlich auf. Insgesamt
gingen 32 Einwendungen (darunter auch jene der A._____ AG) ein. In der
Folge ergaben sich aufgrund der Einwendungsentscheide sowie aufgrund
der Beratungen in der einwohnerrätlichen Spezialkommission diverse
Änderungen am aufgelegten Entwurf der neuen Nutzungsordnung.
1.2.
Vom tt.mm.2022 bis tt.mm.2022 wurde die überarbeitete Gesamtrevision
Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland nochmals öffentlich aufgelegt.
2.
Die A._____ AG erhob am 8. Dezember 2022 erneut eine Einwendung mit
verschiedenen Begehren. An der am 27. April 2023 durchgeführten
Einigungsverhandlung konnte keine Einigung erzielt werden.
3.
Der Stadtrat Q._____ hiess die Einwendung am 30. August 2023 teilweise
gut. Am tt.mm.2023 beschloss der Einwohnerrat Q._____ die Ge-
samtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland mit (im vorliegen-
den Fall nicht interessierenden) Änderungen gegenüber der öffentlichen
Auflage. Nach unbenutztem Ablauf der Referendumsfrist wurde der Be-
schluss im Amtsblatt des Kantons Aargau vom tt.mm.2023 publiziert.
B.
1.
Gegen den Beschluss des Einwohnerrats Q._____ erhob die A._____ AG
mit Eingabe vom 5. Januar 2024 Beschwerde beim Regierungsrat des
Kantons Aargau mit folgenden Begehren:
1.
Auf die bedingte Erschliessungsplanpflicht gemäss § 11 der Bau- und Nut-
zungsordnung für die Parzellen Nrn. bbb, ccc, eee und fff (ohne
Grünzonen-Anteil) sei zu verzichten.
Eventualiter sei der Perimeter der bedingten Erschliessungsplanpflicht um
Parzelle Nr. aaa und subevtl. weitere Parzellen zu erweitern.

- 3 -
2.
Die unbebauten Flächen von Parzelle Nr. bbb ausserhalb der ISOS-
Schutzzone seien von der Grünzone in die W2 umzuzonen.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. MWST).
2.
Der Regierungsrat beschloss am tt.mm.jjjj (RRB Nr. 2025-000063):
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2.
Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus einer Staatsgebühr von
Fr. 2'000.− sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen von Fr. 546.−, ins-
gesamt Fr. 2'546.−, werden der Beschwerdeführerin A._____ AG
auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführerin A._____ AG wird verpflichtet, dem
Beschwerdegegner B._____ die im Beschwerdeverfahren entstandenen
Parteikosten in Höhe von Fr. 1'400.− zu ersetzen.
4.
Die Beschwerdeführerin A._____ AG wird verpflichtet, der
Einwohnergemeinde Q._____ die im Beschwerdeverfahren entstandenen
Parteikosten in Höhe von Fr. 2'300.− zu ersetzen.
5.
Die Staatskanzlei wird beauftragt, den Parteien diesen Beschwerdeent-
scheid und den damit zusammenhängenden Genehmigungsentscheid zu-
zustellen, unter Hinweis auf den Zeitpunkt der Publikation im kantonalen
Amtsblatt.
Gleichentags genehmigte der Regierungsrat die Gesamtrevision der Nut-
zungsplanung Siedlung und Kulturland der Gemeinde Q._____ (RRB-
2025-000065).
C.
1.
Gegen die Regierungsratsbeschlüsse vom tt.mm.jjjj (Genehmigungs- und
Beschwerdeentscheid) erhob die A._____ AG mit auf den 5. Januar 2024
(!) datierter Eingabe (Postaufgabe: 3. März 2025)
Verwaltungsgerichtsbeschwerde mit folgenden Anträgen:
1.
Es seien der Genehmigungsentscheid des Regierungsrats vom tt.mm.jjjj
(Regierungsratsbeschluss Nr. 2025-000065) und der Beschluss des
Einwohnerrats Q._____ vom tt.mm.2023 aufzuheben, soweit damit die
bedingte Erschliessungsplanpflicht gemäss § 11 der Bau- und Nut-
zungsordnung für die Parzellen Nrn. bbb, ccc, eee und fff bestätigt wurde.

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2.
Auf die bedingte Erschliessungsplanpflicht gemäss § 11 der Bau- und Nut-
zungsordnung für die Parzellen Nrn. bbb, ccc, eee und fff (ohne
Grünzonen-Anteil) sei zu verzichten.
Eventualiter sei der Perimeter der bedingten Erschliessungsplanpflicht um
Parzelle Nr. aaa und subevtl. weitere Parzellen zu erweitern.
3.
Es sei der Beschwerdeentscheid des Regierungsrats vom tt.mm.jjjj
(Regierungsratsbeschluss Nr. 2025-000063) aufzuheben, soweit er nicht
durch den Genehmigungsentscheid abgelöst wurde.
4.
Die Verfahrenskosten des regierungsrätlichen Verfahrens seien der Be-
schwerdegegnerin aufzuerlegen. Die Beschwerdegegnerin sei zu ver-
pflichten, der Beschwerdeführerin eine Parteientschädigung für das regie-
rungsrätliche Verfahren auszurichten.
5.
Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanzen zurück-
zuweisen.
6.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zulasten der Be-
schwerdegegnerin.
2.
Mit Beschwerdeantwort vom 31. März 2025 beantragte der beigeladene
Grundeigentümer der Parzelle Nr. aaa die kostenfällige Abweisung des
Eventualbegehrens in Antrag 2 der Verwaltungsgerichtsbeschwerde.
3.
Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt (BVU), Rechtsabteilung, be-
antragte mit Beschwerdeantwort vom 3. April 2025 im Namen des Regie-
rungsrats, die Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei unter Kosten- und Ent-
schädigungsfolgen abzuweisen.
4.
Der Stadtrat Q._____ beantragte mit Beschwerdeantwort vom 8. April 2025
ebenfalls die vollumfängliche und kostenfällige Abweisung der Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde.
5.
Im zweiten Schriftenwechsel (Replik vom 23. Mai 2025; Eingabe des Bei-
geladenen vom 11. Juni 2025; Duplik des Stadtrats vom 2. Juli 2025) hiel-
ten die Parteien an ihren Anträgen fest (Beschwerdeführer, Einwohnerge-
meinde Q._____) bzw. verzichteten explizit (Beigeladener) oder implizit
(Regierungsrat) darauf, sich nochmals zu äussern.

- 5 -
6.
Das Verwaltungsgericht hat den Fall am 29. Oktober 2025 beraten und ent-
schieden.
Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
I.
1.
1.1.
Nach § 54 Abs. 3 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom
4. Dezember 2007 (Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRPG; SAR 271.200)
in Verbindung mit § 28 des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwe-
sen vom 19. Januar 1993 (Baugesetz, BauG; SAR 713.100) ist gegen kan-
tonale Genehmigungsentscheide von kommunalen Nutzungsplanungen
die Verwaltungsgerichtsbeschwerde zulässig.
Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts zur Beurteilung der
Beschwerde gegen den Genehmigungsentscheid des Regierungsrats
(RRB Nr. 2025-000065) ist somit gegeben.
1.2.
Nach § 14 Abs. 1 der Bauverordnung vom 25. Mai 2011 (BauV;
SAR 713.121) kann mit gesonderter Beschwerde beim Verwaltungsgericht
zugleich der Beschwerdeentscheid der Verwaltung (§ 26 BauG) angefoch-
ten werden, soweit er nicht durch den Genehmigungsentscheid abgelöst
worden ist. Mit dieser Beschwerde können jene Punkte des Beschwerde-
verfahrens angefochten werden, die nicht Gegenstand des kantonalen Ge-
nehmigungsentscheids bilden (§ 14 Abs. 2 BauV; Aargauische Gerichts-
und Verwaltungsentscheide [AGVE] 2001, S. 363, Erw. 2/c/bb; 1997,
S. 280, Erw. I/2). Dies trifft in erster Linie auf formelle Fragestellungen
(Sachurteilsvoraussetzungen) oder Streitigkeiten über die Höhe der Ver-
fahrenskosten im vorangegangenen Beschwerdeverfahren zu (Entscheide
des Verwaltungsgerichts WBE.2023.76 vom 13. Dezember 2023,
Erw. I/1.2; WBE.2018.181 vom 22. November 2018, Erw. I/1.2). Der Be-
schwerdeentscheid des Regierungsrats bildet somit nur insoweit ein taug-
liches Anfechtungsobjekt, als sein Inhalt nicht durch den Genehmigungs-
entscheid bestätigt wird (AGVE 2001, S. 363, Erw. 2/c/bb; CHRISTIAN
HÄUPTLI, in: Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, 2013, N. 41
zu § 26 BauG).
1.3.
Die Beschwerdeführerin verlangt in der Hauptsache, es sei die bedingte
Erschliessungsplanpflicht für die Parzellen Nrn. bbb, ccc, eee und fff
aufzuheben. Eventualiter sei der Perimeter der bedingten Erschliessungs-
planpflicht auf die benachbarte Parzelle Nr. aaa, subeventualiter auf wei-

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tere Parzellen zu erweitern (Anträge 1 und 2). Die entsprechende materiell-
rechtliche Beurteilung betrifft lediglich den regierungsrätlichen Genehmi-
gungsentscheid. Den Beschwerdeentscheid ficht die Beschwerdeführerin
denn auch explizit nur insoweit an, als er nicht durch den Genehmigungs-
entscheid abgelöst wurde (Antrag 3). Sie erhebt keine formellen Rügen, die
sich gegen den Beschwerdeentscheid richten würden. Die Beschwerdefüh-
rerin rügt ebenso wenig den regierungsrätlichen Nichteintretensentscheid
betreffend die Umzonung der Parzelle Nr. bbb (vgl. angefochtener Be-
schwerdeentscheid, Erw. 1.2.2).
Im Hinblick auf den Kostenentscheid (Antrag 4) kommt der Anfechtung des
Beschwerdeentscheids keine eigenständige Bedeutung zu, wenn dafür nur
der Ausgang des Rechtsmittelverfahrens gegen den Genehmigungsent-
scheid massgebend ist (Entscheide des Verwaltungsgericht
WBE.2018.181 vom 22. November 2018, Erw. I/1.3; WBE.2001.60 vom
29. April 2004, Erw. I/2/b/aa). An dieser Einschätzung vermag auch der
Eventualantrag (Antrag 5), wonach die Sache zur Neubeurteilung an die
Vorinstanzen zurückzuweisen sei, nichts zu ändern.
Auf die Beschwerde darf demzufolge nicht eingetreten werden, soweit da-
rin eine Aufhebung des Beschwerdeentscheids verlangt wird. Einzutreten
ist mithin nur insoweit, als der Genehmigungsentscheid angefochten wird;
mit dessen Überprüfung geht in einem solchen Fall eine inhaltliche Kon-
trolle des Beschwerdeentscheids einher (vgl. AGVE 1997, S. 280,
Erw. 2/b/cc; Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2020.43 vom 20. Ok-
tober 2021, Erw. I/1.3).
2.
2.1.
Zur Beschwerde ist befugt, wer ein schutzwürdiges eigenes Interesse an
der Aufhebung oder Änderung des Entscheids hat (§ 42 lit. a VRPG i.V.m.
§ 4 Abs. 1 BauG; § 28 BauG).
Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin der Parzellen Nrn. bbb, ccc, eee
und fff, welche von der bedingten Erschliessungsplanpflicht betroffen sind.
Sie hat ein schutzwürdiges eigenes Interesse an der Prüfung, ob die
festgelegte bedingte Erschliessungsplanpflicht rechtmässig ist. Folglich ist
die Beschwerdeführerin befugt, den Genehmigungsentscheid anzufechten
und in Bezug auf die Parzellen Nrn. bbb, ccc, eee und fff einen Verzicht auf
die Erschliessungsplanpflicht bzw. eventualiter eine Anpassung des
Perimeters zu verlangen.
2.2.
Die Beschwerdelegitimation setzt neben der materiellen Beschwer auch
eine solche im formellen, prozessualen Sinne voraus. Formell beschwert
ist eine Person, die am vorinstanzlichen Verfahren beteiligt war (passive

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Seite; vgl. § 4 Abs. 2 Satz 3 BauG) und dort ihre Antrags- und Beschwer-
demöglichkeiten formell richtig ausgeschöpft hat (aktive Seite), mit ihren
Anträgen aber nicht oder zumindest nicht vollständig durchgedrungen ist
(AGVE 2007, S. 437, Erw. 2.2). Die formelle Beschwer zur Anfechtung des
Genehmigungsentscheids setzt somit die Teilnahme an einem Beschwer-
deverfahren gemäss § 26 Abs. 1 BauG voraus, dessen Ergebnis die Ge-
nehmigungsbehörde bindet (§ 26 Abs. 2 BauG).
Die Beschwerdeführerin hat sich am Einwendungsverfahren und am Plan-
beschwerdeverfahren mit eigenen Anträgen beteiligt und ist mit diesen
nicht durchgedrungen. Damit ist sie formell beschwert und zur vorliegenden
Verwaltungsgerichtsbeschwerde befugt.
3.
Die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen
Anlass. Auf die Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen den Genehmi-
gungsentscheid ist somit einzutreten.
4.
4.1.
Das Verwaltungsgericht überprüft angefochtene Entscheide auf deren
Rechtmässigkeit (§ 28 BauG). Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde
können somit die unrichtige und unvollständige Feststellung des Sachver-
halts sowie Rechtsverletzungen gerügt werden; Ermessensmissbrauch so-
wie Ermessensunter- bzw. -überschreitung gelten ebenfalls als Rechtsver-
letzung (§ 55 Abs. 1 VRPG i.V.m. § 4 Abs. 1 BauG; Entscheide des Ver-
waltungsgerichts WBE.2023.76 vom 13. Dezember 2023, Erw. I/5.3;
WBE.2016.23 vom 9. Februar 2017, Erw. I/5 mit weiteren Hinweisen;
HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl. 2020,
Rz. 442; MICHAEL MERKER, Rechtsmittel, Klage und Normenkontrollverfah-
ren nach aargauischem Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege [vom
9. Juli 1968], Kommentar zu den §§ 38–72 [a]VRPG, 1998, N. 23 zu § 56
[a]VRPG). Das Verwaltungsgericht prüft somit die kommunale Nutzungs-
planung im Hinblick auf die Vereinbarkeit mit höherrangigem Recht, d.h.
insbesondere mit der Richtplanung, den Planungsgrundsätzen und der Ei-
gentumsgarantie. In die rechtsfehlerfrei ausgeübte Handhabung des Er-
messens darf das Verwaltungsgericht jedoch nicht eingreifen. Das bedeu-
tet, dass in erster Linie zu prüfen ist, ob die planende Behörde ihrer Abwä-
gungspflicht nachgekommen ist, d.h., ob sie die berührten Interessen er-
mittelt und beurteilt hat und dabei insbesondere ihre Vereinbarkeit mit der
anzustrebenden räumlichen Entwicklung und die möglichen Auswirkungen
– möglichst umfassend – berücksichtigt hat (vgl. Art. 3 Abs. 1 der Raum-
planungsverordnung vom 28. Juni 2000 [RPV; SR 700.1]).

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4.2.
Der Vorgabe von Art. 33 Abs. 3 lit. b des Bundesgesetzes über die Raum-
planung vom 22. Juni 1979 (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700), wonach
das kantonale Recht die volle Überprüfung durch wenigstens eine Be-
schwerdebehörde zu gewährleisten hat, ist entsprochen worden: Die Vor-
instanz hat bei der Prüfung der Verwaltungsbeschwerde volle Kognition –
einschliesslich Ermessens- und Zweckmässigkeitskontrolle – ausgeübt
(§ 52 VRPG).
4.3.
Die Gemeinden sind bei der Ausscheidung und Definition der verschiede-
nen Zonen ihrer Nutzungsplanung autonom (§ 106 Abs. 1 der Verfassung
des Kantons Aargau vom 25. Juni 1980 [KV; SAR 110.000]; HÄUPTLI,
a.a.O., N. 23 zu § 13 BauG; ALEXANDER RUCH, in: Praxiskommentar RPG:
Nutzungsplanung, 2016, [Praxiskommentar RPG], N. 6 zu Art. 26 RPG;
BGE 136 I 265, Erw. 2.2; Urteile des Bundesgerichts 1C_663/2020 vom
2. November 2021, Erw. 3.1; 1C_479/2017 vom 1. Dezember 2017,
Erw. 7.1). Es ist daher unter Berücksichtigung der relativ erheblichen Ent-
scheidungsfreiheit der Gemeinden zu entscheiden. Das Verwaltungsge-
richt darf einen kommunalen Rechtsetzungs- oder Rechtsanwendungsakt
nicht aufheben, soweit dieser im Bereich kommunaler Entscheidungsfrei-
heit ergangen ist. Der Umfang der Gemeindeautonomie bestimmt sich im
Grundsatz nach kantonalem Recht, im Raumplanungsrecht zudem nach
Bundesrecht (Art. 2 Abs. 3 RPG; MERKER, a.a.O., N. 40 f. zu § 49
[a]VRPG). Stehen für eine raumplanungskonforme Lösung mehrere
Varianten zur Verfügung, ist der Gemeinde das Letztentscheidungsrecht
zuzubilligen, wenn sie ihren Entscheid auf sachliche Argumente stützen
kann (Entscheide des Verwaltungsgerichts WBE.2023.76 vom 13. Dezem-
ber 2023, Erw. I/5.3; WBE.2016.23 vom 9. Februar 2017, Erw. I/5 mit wei-
teren Hinweisen).
II.
1.
Strittig ist im vorliegenden Verfahren die Rechtmässigkeit der bedingten
Erschliessungsplanpflicht, mit welcher die im Eigentum der Beschwerde-
führerin stehenden Parzellen Nrn. bbb, ccc, eee und fff (grün umrandet)
belegt sind.
[…Ausschnitt Karte…]
Die entsprechende Bestimmung in der Bau- und Nutzungsordnung vom
tt.mm.jjjj (BNO) lautet:
§ 11
1 Für das im Bauzonenplan grün umrandete Gebiet wird eine bedingte Er-
schliessungsplanpflicht festgelegt.

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2 Auf das Erschliessungsplanverfahren kann verzichtet werden, wenn eine
genügende, zweckmässige und normgerechte Erschliessung auf andere
Weise sichergestellt werden kann.
2.
2.1.
Die Beschwerdeführerin rügt im Wesentlichen, die bedingte Erschlies-
sungsplanpflicht verletze ihr verfassungsmässig gewährleistetes Eigen-
tumsrecht. Eine "bedingte" Planungsmassnahme sei gänzlich unbekannt
und könne nicht von der für den Erlass einer unbedingten Erschliessungs-
planpflicht anwendbaren Norm (§ 16 Abs. 3 BauG) nach dem Grundsatz "a
maiore ad minus" ("vom Grösseren zum Kleineren") mitumfasst werden. Es
fehle deshalb an einer genügenden gesetzlichen Grundlage. Zudem werde
die Beschwerdeführerin mit der bedingten Erschliessungsplanpflicht im
Hinblick auf die Erschliessung ihrer Grundstücke resp. einen allenfalls vor-
gängig zu bewilligenden Erschliessungsplan für einen nicht unerheblichen
Zeitraum im Ungewissen gelassen. Es sei weder bestimmt, wie die in § 11
Abs. 2 BNO normierte genügende, zweckmässige und normgerechte Er-
schliessung auf "andere Weise" sichergestellt werden könnte, noch in wel-
chem Verfahren der Stadtrat darüber entscheiden würde. Es sei zudem
völlig unklar, bei welchem Bauvorhaben auf welcher Parzelle eine zweck-
mässige und normgerechte Erschliessung sichergestellt werden müsse, da
die bedingte Erschliessungsplanpflicht hauptsächlich mit den besonderen
Umständen der gefangenen Parzelle Nr. bbb begründet werde. Überdies
gehe es nicht an, dass die Gemeinde mit der bedingten Erschliessungs-
planpflicht die Verpflichtung zur Erschliessung auf die Grundeigentümerin
übertrage; diese liege einzig und allein bei der Gemeinde. Des Weiteren
fehle es am notwendigen öffentlichen Interesse. Sämtliche Parzellen im be-
troffenen Perimeter seien für die aktuelle Nutzung rechtsgenüglich er-
schlossen, weshalb die allfällige Notwendigkeit einer angepassten Er-
schliessung erst im Falle eines konkreten Projekts zu prüfen und zu ge-
währleisten sei. Die von der Vorinstanz angesprochenen Erschliessungs-
bedürfnisse würden nicht bestehen, weil die einzelnen Parzellen von be-
reits bestehenden, öffentlichen Strassen (R-Weg, S-Weg und T-Strasse)
angefahren werden könnten. Sodann sei der festgelegte Perimeter der
bedingten Erschliessungsplanpflicht für die Sicherstellung des behaupteten
Interesses an einer genügenden Erschliessung der gefangenen Parzelle
Nr. bbb weder sachgerecht noch geeignet. Indem die mit einem kantonal
geschützten Denkmalobjekt bebaute Parzelle Nr. aaa von der
Erschliessungsplanpflicht ausgenommen wurde, werde bereits zum
heutigen Zeitpunkt festgelegt, dass eine Erschliessung der Parzelle Nr. bbb
zwingend über die Parzellen Nrn. ccc oder eee zu erfolgen habe.
Eventualiter sei deshalb die Parzelle Nr. aaa oder das gesamte Gebiet
zwischen R-Weg und U-Strasse in den Perimeter aufzunehmen.

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2.2.
Der Stadtrat Q._____ hält im Wesentlichen dagegen, dass § 16 Abs. 3
BauG als gesetzliche Grundlage genüge. Die Bestimmung sei offen formu-
liert, es sei weder eine bedingte noch eine unbedingte Erschliessungsplan-
pflicht explizit geregelt. Deren Festlegung läge im Ermessen der Gemein-
den. Die bloss bedingte Erschliessungsplanpflicht sei im Sinne der Verhält-
nismässigkeit als mildere Massnahme gedacht und es sei in § 11 Abs. 2
BNO klar und rechtssicher geregelt, unter welchen Voraussetzungen auf
ein Erschliessungsplanverfahren verzichtet werden könne. Mit der Rege-
lung sei auch keine Übertragung der Erschliessungspflicht auf die private
Grundeigentümerin verbunden; es werde ihr vielmehr eine Alternative ohne
Erschliessungsplanverfahren eröffnet. Die Erläuterungen im Planungsbe-
richt (S. 64) würden zwar nahelegen, dass bei der Formulierung von § 11
Abs. 2 BNO eine Erschliessung auf privatrechtlicher Basis im Vordergrund
gestanden habe, der Wortlaut lasse aber offen, wer die genügende, zweck-
mässige und normgerechte Erschliessung sicherstelle. Weiter bestehe für
die Beschwerdeführerin durch diese Regelung keine Ungewissheit für ei-
nen erheblichen Zeitraum. Es sei hinreichend klar, was unter einer genü-
genden, zweckmässigen und normgerechten Erschliessung zu verstehen
sei und in welchem Verfahren die Sicherstellung zu erfolgen habe. Es sei
auch hinreichend klar, dass die alternative Erschliessung gemäss § 11
Abs. 2 BNO sämtliche Parzellen im Perimeter mit Blick auf die (maximale)
Überbauungsmöglichkeit berücksichtigen müsse. Es sei nicht die aktuelle
Nutzung entscheidend, sondern der Soll-Zustand, welcher mit der Gesamt-
revision der Nutzungsplanung angestrebt werde. Das öffentliche Interesse
ergebe sich entsprechend aus der möglichen (erheblichen) Mehrnutzung
der Parzellen im Perimeter und den damit verbundenen Anforderungen an
die Erschliessung. Das Verhältnismässigkeitsprinzip sei nicht verletzt, weil
es sich bei der bloss bedingten Erschliessungsplanpflicht um eine mildere
Massnahme im Verhältnis zur unbedingten Erschliessungsplanpflicht
handle.
2.3.
Der zum Verfahren beigeladene Grundeigentümer der Parzelle Nr. aaa
erachtet sein Grundstück für die Gewährleistung der Erschliessung der da-
hinter liegenden Parzelle Nr. bbb als nicht notwendig. Die Parzelle Nr. bbb
könne auch über die angrenzende T-Strasse erschlossen werden. Zudem
würden die übrigen Parzellen der Beschwerdeführerin an den R-Weg und
S-Weg angrenzen, womit der gesamte Planungsperimeter ans
Gemeindestrassennetz angeschlossen sei und ohne Inanspruchnahme
seines Grundstücks erschlossen werden könne. Seine Liegenschaft sei
vollständig erschlossen und müsse aufgrund der Topografie und Fläche
nicht in den Planungsperimeter aufgenommen werden.

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2.4.
Die Vorinstanz erwog in der Hauptsache, dass mit der bedingten Erschlies-
sungsplanpflicht nicht die Übertragung der Erschliessungspflicht auf die
Beschwerdeführerin bezweckt, sondern den besonderen Umständen des
Einzelfalls Rechnung getragen werde. Die gefangene Parzelle Nr. bbb sei
aktuell mittels einer privatrechtlichen Dienstbarkeit erschlossen, deren Um-
fang (Mehrbelastung der alten Dienstbarkeit aus dem Jahr 1912) aber Ge-
genstand einer gerichtlichen Auseinandersetzung zwischen den beiden
Grundeigentümern sei. Die festgesetzte bedingte Erschliessungsplan-
pflicht erweise sich im Verhältnis zu einer unbedingten als milderes, weni-
ger einschränkendes Mittel und werde von § 16 Abs. 3 BauG nach dem
Grundsatz "a maiore ad minus" mitumfasst. Damit liege eine genügende
gesetzliche Grundlage vor. Das für einen Grundrechtseingriff notwendige
öffentliche Interesse sei ebenfalls gegeben, da die Stadt Q._____ mit der
Erschliessung von der Bauzone zugewiesenen Parzellen einer bundes-
rechtlichen Aufgabe nachkomme (Art. 19 Abs. 2 RPG). Zwar seien die ak-
tuellen Bauten auf den Parzellen der Beschwerdeführerin für die heutige
Nutzung genügend erschlossen; angesichts deren Grösse und Lage im
Siedlungsgebiet und dem raumplanungsrechtlichen Ziel, den Boden inner-
halb des Siedlungsgebiets effizienter zu nutzen, sei aufgrund der mögli-
chen Bebaubarkeit der Parzellen aber eine Intensivierung der Nutzung sehr
wahrscheinlich. Mit der bedingten Erschliessungsplanpflicht werde ein un-
koordiniertes Vorgehen zur Erschliessung einzelner Parzellen verhindert
und dem wesentlichen raumplanerischen Anliegen, einer haushälterischen
Nutzung des Bodens, Rechnung getragen. Dabei werde der Grundsatz der
Verhältnismässigkeit gewahrt. Die Erschliessungsplanpflicht sei geeignet,
die adäquate Erschliessung der Parzellen im Perimeter auch bei einer all-
fälligen zukünftigen Mehrnutzung sicherzustellen und auf den noch unbe-
bauten Flächen Massnahmen zu verhindern, welche deren spätere Er-
schliessung in irgendeiner Form präjudizieren würden. Ein Vorentscheid
betreffend die Erschliessung über die Parzellen Nrn. ccc und eee sei damit
nicht verbunden, da der Erschliessungsplanpflichtperimeter den Einbezug
von weiteren Parzellen nicht ausschliesse. Der mit der bedingten
Erschliessungsplanpflicht verbundene Grundrechtseingriff sei überdies zu-
mutbar, da eine Überbauung der Parzellen nicht verhindert werde. Es be-
stehe weder ein Anlass noch die Handhabe, um in die Gemeindeautonomie
einzugreifen.
In der Beschwerdeantwort vom 3. April 2025 ergänzte die Rechtsabteilung
des BVU, dass es für eine bedingte Erschliessungsplanpflicht keiner aus-
drücklichen gesetzlichen Grundlage bedürfe, sofern sich eine solche aus
einer bestehenden Norm ableiten lasse. Der Grundsatz "a maiore ad mi-
nus" sei ein hier anzuwendendes Auslegungsprinzip. Wenn bereits eine
umfassende Erschliessungsplanpflicht zulässig sei, müsse dies erst recht
für eine flexiblere, bedingte Verpflichtung gelten. Zudem sei nicht ersicht-
lich, inwiefern die Beschwerdeführerin aufgrund der bedingten Erschlies-

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sungsplanpflicht für unbestimmte Zeit im Unklaren über die planungsrecht-
liche Situation bleiben solle. Es liege in ihrer eigenen Hand, ob die erfor-
derlichen Erschliessungsvoraussetzungen für eine Überbauung ihrer Par-
zellen durch einen Erschliessungsplan oder durch eine anderweitige, pri-
vatrechtliche Lösung erfüllt würden. Die entsprechenden Anforderungen an
eine genügende, zweckmässige und normgerechte Erschliessung würden
sich im Übrigen aus den geltenden bau- und planungsrechtlichen Vorschrif-
ten ergeben.
3.
Die Parteien sind sich zu Recht einig, dass die Überlagerung der Parzellen
der Beschwerdeführerin mit einer bedingten Erschliessungsplanpflicht ei-
nen Eingriff in die durch Art. 26 der Bundesverfassung der Schweizeri-
schen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101) verfassungs-
mässig gewährleisteten Eigentumsrechte der Beschwerdeführerin darstellt
(vgl. HÄUPTLI, a.a.O., N. 33 zu Vorbem. zu §§ 16 bis 21 BauG). Der Grund-
rechtseingriff bedarf einer gesetzlichen Grundlage, muss durch ein öffent-
liches Interesse gerechtfertigt und verhältnismässig sein (Art. 36 Abs. 1 bis
3 BV).
Vorab ist zu prüfen, ob § 16 Abs. 3 BauG als gesetzliche Grundlage ge-
nügt, um eine bedingte Erschliessungsplanpflicht festzusetzen.
4.
4.1.
4.1.1.
Die Gemeinden sind für die zweckmässige Erschliessung und Überbauung
zuständig. Sie stellen diese soweit nötig durch Erschliessungs- und Gestal-
tungspläne sicher, damit der Boden umweltschonend, Land sparend und
wirtschaftlich genutzt wird (vgl. §§ 16 Abs. 1 und 33 Abs. 1 BauG, Art. 19
Abs. 2 RPG; AGVE 1984, S. 310, Erw. 2/b/bb). Vom Grundsatz, dass die
Erschliessung im Rahmen eines Erschliessungsplans zu erfolgen hat, ist
nur in Ausnahmefällen abzuweichen. Dies ist namentlich der Fall, wenn ein
Erschliessungsplan den Zweck, zu einer umweltschonenden, landsparen-
den und wirtschaftlichen Nutzung des Bodens beizutragen, nicht erfüllen
kann oder wenn der Aufwand zur Erstellung des Erschliessungsplans in
einem Missverhältnis zu den damit erreichbaren Zielen stehen würde. Des
Weiteren kann von einer Erschliessungsplanung abgesehen werden, wenn
dadurch eine systematische Erschliessung nicht verunmöglicht oder un-
günstig präjudiziert wird. Solange eine geordnete, mit den Zielen des
Raumplanungsrechts zu vereinbarende Erschliessung gewährleistet bleibt,
muss nach Massgabe des Verhältnismässigkeitsprinzips (siehe auch hin-
ten Erw. II/4.3) ausnahmsweise auch ohne gültigen Erschliessungsplan er-
schlossen werden können (HÄUPTLI, a.a.O., N. 16 zu § 16 BauG).

- 13 -
4.1.2.
Um die zweckmässige Erschliessung und Überbauung sicherzustellen,
sind die Gemeinden ermächtigt, in den allgemeinen Nutzungsvorschriften
vorzusehen, dass im allgemeinen Nutzungsplan bezeichnete Gebiete erst
überbaut werden dürfen, wenn ein Erschliessungsplan erlassen wurde
(§ 16 Abs. 3 BauG). Im Sinne dieser Bestimmung können Gemeinden ein
bestimmtes Gebiet bezeichnen und dieses spezifisch entweder mit einer
Erschliessungsplan- oder Gestaltungsplanpflicht belegen. Zu den Gründen
für den Erlass einer Erschliessungsplanpflicht zählen insbesondere eine
mangelnde Erschliessung, die Herstellung der Baureife, eine spezielle
raumbezogene Situation oder spezielle Ziele der Ortsplanung (HÄUPTLI,
a.a.O., N. 23 f. zu Vorbem. zu §§ 16 bis 21 BauG).
§ 16 Abs. 3 BauG ermächtigt die Gemeinden somit explizit zum Erlass ei-
ner Pflicht zur Erschliessungsplanung. Damit liegt unbestrittenermassen
eine gesetzliche Grundlage für den Erlass einer Erschliessungsplanpflicht
und den damit verbundenen Eingriff in die Eigentumsrechte von Grundei-
gentümern vor. Es ist nicht ersichtlich und wird von der Beschwerdeführerin
nicht schlüssig vorgebracht, weshalb diese Bestimmung nur als gesetzliche
Grundlage für eine unbedingte und nicht auch für eine bedingte Erschlies-
sungsplanpflicht genügen sollte, erlaubt doch letztere eine Alternative zum
Erschliessungsplan und ist insofern unbestrittenermassen milder. Dies gilt
vorliegend umso mehr, als die Beschwerdeführerin Eigentümerin sämtli-
cher betroffenen Parzellen ist und ihr daher zur Sicherstellung einer adä-
quaten Erschliessung ein grosser Gestaltungsspielraum offen steht.
Hinzu kommt, dass sich § 16 Abs. 3 BauG überhaupt nicht zur Frage äus-
sert, wie eine Pflicht zur Erschliessungsplanung konkret auszugestalten ist.
Insbesondere enthält die Norm keine Hinweise darauf, ob es sich um eine
unbedingte Pflicht handeln muss oder ob unter bestimmten Umständen,
nämlich wenn eine adäquate Erschliessung anderweitig sichergestellt ist,
auf einen Erschliessungsplan verzichtet werden kann. Die Bestimmung legt
die Ausgestaltung der Pflicht zur Erschliessungsplanung somit in das Er-
messen der Gemeinden.
Nicht ersichtlich ist für das Verwaltungsgericht sodann, inwiefern die Be-
schwerdeführerin durch die bedingte Erschliessungsplanpflicht für "einen
nicht unerheblichen Zeitraum im Ungewissen" gelassen wird oder weshalb
diese zu Rechtsunsicherheiten führen soll (Beschwerde, Rz. 14 und 17).
Die in § 11 Abs. 2 BNO aufgeführten Voraussetzungen, um auf ein Er-
schliessungsplanverfahren verzichten zu können, sind insofern genügend
bestimmt, als sie sich im Detail aus den geltenden bau- und planungsrecht-
lichen Vorschriften ergeben. Auch in Bezug auf den zeitlichen Aspekt sind
keine Unsicherheiten absehbar. Die Pflicht zur Erschliessungsplanung
greift, sobald eine oder mehrere Parzellen überbaut werden. Es ist der Be-
schwerdeführerin jederzeit freigestellt, die Durchführung eines Erschlies-

- 14 -
sungsplanverfahrens zu beantragen, in Zusammenarbeit mit der Gemeinde
den Entwurf der Erschliessungsplanung selbst zu erstellen (§ 17 Abs. 3
BauG) oder der Baubewilligungsbehörde (z.B. im Rahmen eines Baupro-
jekts) eine Alternative im Sinne von § 11 Abs. 2 BNO vorzulegen.
Ebenso wenig ist unklar, bei welchen Bauvorhaben auf welcher Parzelle
eine zweckmässige und normgerechte Erschliessung sichergestellt werden
muss (Beschwerde, Rz. 15). Die bedingte Erschliessungsplanpflicht gilt für
jegliche Bauvorhaben auf sämtlichen Parzellen im Erschliessungsplanperi-
meter, um ihren Zweck (siehe vorne Erw. II/4.1.1) erfüllen zu können.
4.1.3.
Zusammengefasst ist die vorinstanzliche Beurteilung, wonach die bedingte
Erschliessungsplanpflicht auf einer genügenden gesetzlichen Grundlage
beruht, nicht zu beanstanden.
4.2.
4.2.1.
Grundsätzlich ist jedes öffentliche Interesse geeignet, einen Eingriff in die
Eigentumsgarantie zu rechtfertigen, sofern es sich nicht um ein fiskalisches
Ziel handelt oder gegen Verfassungsnormen verstösst (BGE 106 Ia 94,
Erw. 3a). Infrage kommen vorliegend insbesondere Eigentumsbeschrän-
kungen aus polizeilichen Interessen sowie aus Gründen der Raumplanung,
des Umweltschutzes oder des Natur- und Landschaftsschutzes. Generell
gilt, dass die Erschliessung eingezonten Baulands im öffentlichen Interesse
liegt, unabhängig davon wie viele Grundeigentümer von der entsprechen-
den raumplanerischen Massnahme profitieren (Urteil des Bundesgerichts
1C_129/2021 vom 9. Februar 2022, Erw. 5.4 mit weiteren Hinweisen). Das
öffentliche Interesse am Erlass einer (bedingten) Erschliessungsplanpflicht
ergibt sich an der Gewährleistung einer ausgewogenen und haushälteri-
schen Nutzung des Bodens. Erschliessungspläne müssen sowohl den Be-
dürfnissen der Bevölkerung bzw. der Bewohnerinnen und Bewohner der
betroffenen Parzellen als auch den ökologischen und ökonomischen An-
forderungen gerecht werden (vgl. auch die Ziele und Planungsgrundsätze
des Raumplanungsrechts in Art. 1 und 3 RPG). Land ist vernünftig und flä-
chensparend zu erschliessen, weshalb die Zugänglichkeit eines Grund-
stücks aufgrund der Gegebenheiten im Einzelfall zu beurteilen ist (ELOI
JEANNERAT, Praxiskommentar RPG, N. 22 und 56 zu Art. 19 RPG). Die Er-
schliessungsplanung soll verhindern, dass durch ein unkoordiniertes Vor-
gehen Landressourcen verschwendet oder Präjudizien geschaffen werden,
welche einer haushälterischen Nutzung des Bodens entgegenstehen.
Die Öffentlichkeit ist überdies insofern von den Erschliessungsmassnah-
men betroffen, als die Gemeinschaft der Bewohnerinnen und Bewohner ei-
ner Siedlung Interesse daran hat, dass jeder Bewohner und jede Bewoh-
nerin mit den üblichen Verkehrsmitteln erreichbar und ihre Versorgung mit

- 15 -
allen benötigten Gütern und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs sicher-
gestellt ist (vgl. Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2021.119 vom
27. Januar 2022, Erw. 4.3.2). Die Erschliessung muss hierfür nicht perfekt
sein und kann auch als unbequem empfunden werden; sie muss aber die
Sicherheit für die Benutzenden insgesamt gewährleisten und sowohl Ret-
tungsdiensten zur Abwendung feuer- und gesundheitspolizeilicher Gefah-
ren als auch der Kehrichtabfuhr Zugang ermöglichen (JEANNERAT, Praxis-
kommentar RPG, N. 24 zu Art. 19 RPG; Urteile des Bundesgerichts
1C_129/2021 vom 9. Februar 2022, Erw. 4.2; 1C_627/2019 vom 6. Okto-
ber 2020, Erw. 6.3).
4.2.2.
Im Rahmen der Gesamtrevision Nutzungsplanung wurden die Parzellen im
Perimeter der bedingten Gestaltungsplanpflicht teilweise von der Grün- in
die Bauzone umgezont (vgl. Planungsbericht, S. 93), womit die Möglichkeit
einer zukünftigen dichteren Bebauung und intensiveren Nutzung einher-
geht. Angesichts der Grösse und Lage der Parzellen liegt es deshalb im
öffentlichen Interesse, im Hinblick auf eine zukünftige Überbauung die Er-
schliessung gesamthaft zu planen und sicherzustellen, um den oben ge-
nannten Grundsätzen und Zielen zu entsprechen.
Die Beschwerdeführerin bringt zwar zu Recht vor, dass ihre Parzellen für
die aktuelle Nutzung rechtsgenüglich erschlossen sind. Dies steht dem Be-
dürfnis nach einer koordinierten und hinreichend sichergestellten Erschlies-
sung im Hinblick auf eine maximal zulässige Überbauung des gesamten
Perimeters jedoch nicht entgegen. Immerhin soll nicht die Erschliessung
der bestehenden Liegenschaften neu geregelt, sondern die zukünftige Er-
schliessungssituation bei Neu- oder Umbauten gewährleistet werden.
4.2.3.
Zusammengefasst wird mit der bedingten Erschliessungsplanpflicht den
bundesrechtlichen Vorgaben und dem damit verbundenen öffentlichen In-
teresse an einer hinreichenden Erschliessung und haushälterischen Nut-
zung des Bodens sowie Lenkung der Siedlungsentwicklung nach innen
Rechnung getragen. Die Vorinstanz hat dementsprechend das Vorliegen
eines genügenden öffentlichen Interesses für den Erlass einer (bedingten)
Erschliessungsplanpflicht im betroffenen Gebiet zu Recht bestätigt.
An diesem Ergebnis ändert nichts, dass ursprünglich ein Rechtsstreit be-
treffend den Umfang der privatrechtlichen Dienstbarkeit zur Erschliessung
der (gefangenen) Parzelle Nr. bbb Auslöser für die Festsetzung der be-
dingten Erschliessungsplanpflicht war (vgl. Planungsbericht, S. 64, und
vorne Erw. II/2.4). Es liegt wie ausgeführt im öffentlichen Interesse, unge-
achtet des Ausgangs des erwähnten Rechtsstreits dereinst nötigenfalls
eine öffentlich-rechtliche Regelung, welche die in Erw. II/4.2.1 dargelegten

- 16 -
Grundsätze erfüllt, auch gegen den Willen der Beschwerdeführerin bzw.
etwaiger Rechtsnachfolger durchsetzen zu können.
4.3.
4.3.1.
Abschliessend muss die bedingte Erschliessungsplanpflicht dem Grund-
satz der Verhältnismässigkeit entsprechen. Dieser verlangt, dass eine
Massnahme zur Erreichung des angestrebten Ziels geeignet und erforder-
lich ist und das verfolgte Ziel in einem vernünftigen Verhältnis zu den ein-
gesetzten Mitteln (Zumutbarkeit/vernünftige Zweck-Mittel-Relation) steht.
Eine Massnahme ist dann unverhältnismässig, wenn das angestrebte Ziel
mit einem weniger schweren Grundrechtseingriff erreicht werden kann (vgl.
statt vieler: BGE 140 I 2, Erw. 9.2.2, mit Hinweisen; 136 I 87, Erw. 3.2;
HÄFELIN/HALLER/KELLER/THURNHERR, Schweizerisches Bundesstaats-
recht, 11. Aufl. 2024, Rz. 336 ff.).
4.3.2.
Der Erlass einer Erschliessungsplanpflicht ist zweifelsohne eine geeignete
Massnahme, um eine koordinierte, geordnete und mit den Zielen des
Raumplanungsrechts zu vereinbarende Erschliessung der Grundstücke im
betreffenden Perimeter sicherzustellen. Ob die Erschliessungsplanpflicht
als bedingte oder unbedingte Massnahme ausgestaltet wird, spielt dabei
keine Rolle, weil sich beide Instrumente auf dieselben rechtlichen Beurtei-
lungskriterien stützen müssen.
4.3.3.
Erforderlich ist eine Massnahme, wenn keine gleich geeignete, aber mil-
dere Massnahme zur Verfügung steht, um den angestrebten Erfolg zu er-
reichen.
Durch die (bedingte) Erschliessungsplanpflicht bedarf die gesamte im Pe-
rimeter liegende Fläche einer gesamtheitlichen Sicherstellung der Er-
schliessung, auch wenn einzelne Grundstücke für sich isoliert beurteilt be-
reits erschlossen sein sollten oder wenn nicht alle Grundstücke gleichzeitig
überbaut werden. Damit werden die Parzellen unabhängig von einem all-
fälligen Eigentümerwechsel in einen weiteren Erschliessungszusammen-
hang gebracht, um den Erschliessungszustand des gesamten Perimeters
nicht im Voraus durch die unkoordinierte Überbauung einer Teilfläche zu
präjudizieren. Nur so besteht die Möglichkeit, die Erschliessung gesamthaft
unter Berücksichtigung der potenziellen Ausnützung der einzelnen Parzel-
len ganzheitlich und strukturiert gestalten zu können (vgl. HÄUPTLI, a.a.O.,
N. 27 zu Vorbem. zu §§ 16 bis 21 BauG). Zur Erreichung dieses Ziels
wurde mit der bedingten Erschliessungsplanpflicht bereits die – im Ver-
gleich zur unbedingten Pflicht – mildere Massnahme gewählt. Andere mil-
dere Massnahmen sind nicht ersichtlich.

- 17 -
4.3.4.
Bei der Verhältnismässigkeit im engeren Sinn (Zumutbarkeit) geht es
schliesslich um eine Abwägung von öffentlichen und betroffenen privaten
Interessen. Der Raumplanung und dem daraus fliessenden öffentlichen In-
teresse (siehe vorne Erw. II/4.2) ist dabei hohes Gewicht beizumessen.
Das private Interesse der Beschwerdeführerin, ohne vorgängige Sicher-
stellung einer gesamthaften Erschliessung ihre Parzellen zu überbauen,
wiegt klarerweise weniger hoch als das entgegenstehende öffentliche Inte-
resse. Dies gilt umso mehr, als mit der vorliegend strittigen bedingten Er-
schliessungsplanpflicht eine Überbauung der Parzellen der Beschwerde-
führerin nicht verhindert oder eingeschränkt wird. Es wird von der Be-
schwerdeführerin lediglich verlangt, dass vor der Überbauung einer Par-
zelle oder der gesamten Fläche eine Gesamtlösung bezüglich der Er-
schliessung vorliegen muss. Dies entspricht letztlich auch dem Interesse
der Beschwerdeführerin selbst. Die Gesamtlösung hat aufgrund der Aus-
gestaltung als bedingte Erschliessungsplanpflicht nicht zwingend in einem
vorgängigen Erschliessungsplanverfahren zu erfolgen, sondern kann auch
auf andere Weise, namentlich im Rahmen eines Bauprojekts, getroffen
werden. Die bedingte Erschliessungsplanpflicht eröffnet der Beschwerde-
führerin somit die Möglichkeit, die ganzheitliche Erschliessung der zurzeit
allesamt in ihrem Eigentum stehenden Parzellen weitgehend selbst zu
steuern. Damit erweist sich der Eingriff in die Eigentumsrechte der Be-
schwerdeführerin ohne Weiteres als zumutbar.
4.3.5.
Insgesamt ist der durch die bedingte Erschliessungsplanpflicht bewirkte
Eingriff in das Eigentumsrecht der Beschwerdeführerin recht- und insbe-
sondere verhältnismässig. Der vorinstanzliche Entscheid ist auch diesbe-
züglich nicht zu beanstanden.
4.4.
4.4.1.
Nicht notwendig erscheint die von der Beschwerdeführerin eventualiter be-
antragte Ausdehnung des Planungsperimeters auf die Parzelle Nr. aaa,
obwohl auch diese nur teilweise überbaut ist.
4.4.2.
Mit der Erschliessungsplanung wird entsprechend dem Wortlaut von § 16
Abs. 1 BauG ein "bestimmtes" und damit ein räumlich beschränktes Gebiet
zur Sicherstellung der zweckmässigen Erschliessung erfasst (HÄUPTLI,
a.a.O., N. 31 zu Vorbem. zu §§ 16 bis 21 BauG). Eine Mindestgrösse des
Planungsperimeters ist nicht vorgeschrieben, da sich die räumliche Aus-
dehnung aus dem mit dem Erschliessungsplan verfolgten Zweck und den
damit zu lösenden planerischen Aufgaben ergibt (vgl. HÄUPTLI, a.a.O.,
N. 32 zu Vorbem. zu §§ 16 bis 21 BauG, N. 13 zu § 16 BauG; vgl. auch
Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2021.112/119 vom 27. Januar

- 18 -
2022, Erw. 4.2 mit Hinweisen). Es liegt im Ermessen der Gemeinde, den
Planungsperimeter auf diejenigen Parzellen zu beschränken, welche über
eine hohe Ausnützungsreserve und im Zeitpunkt der Planung noch über
keinen direkten Anschluss an das Strassennetz verfügen, um eine zukünf-
tige Erschliessung nicht durch bauliche Massnahmen zu präjudizieren.
4.4.3.
Wie vorne ausgeführt, hat ursprünglich die aktuelle privatrechtliche Er-
schliessungssituation der (gefangenen) Parzelle Nr. bbb mittels einer die
Parzelle Nr. aaa belastenden Dienstbarkeit bzw. die damit verbundene
gerichtliche Auseinandersetzung zur Festsetzung der bedingten Erschlies-
sungsplanpflicht geführt (vgl. Planungsbericht, S. 64). Der festgelegte Pe-
rimeter ist mit Blick auf die Lage, die Topografie und die maximal mögliche
Bebaubarkeit der zurzeit noch nicht oder nur teilweise bebauten Parzellen
der Beschwerdeführerin objektiv sachgerecht und somit nicht zu beanstan-
den. Es besteht kein Grund, die genehmigte Abgrenzung der festgesetzten
bedingten Erschliessungsplanpflicht zu korrigieren und namentlich die Par-
zelle Nr. aaa einzubeziehen. Dies gilt umso mehr, als die Parzelle Nr. aaa
selbst direkt von der T-Strasse her genügend erschlossen ist und ihre
Bebaubarkeit aufgrund des sich darauf befindlichen kantonalen
Denkmalschutzobjekts (vgl. Anhang B zur BNO, Objekt Nr. ddd) ohnehin
eingeschränkt ist. Zudem ist die Parzelle Nr. aaa angesichts ihrer Lage und
der Topografie für die Erschliessung der dahinterliegenden Parzellen kaum
geeignet.
Nicht ersichtlich ist zudem, inwiefern mit dem festgesetzten Perimeter für
die bedingte Erschliessungsplanpflicht ein Vorentscheid verbunden sein
soll, wonach die zukünftige Erschliessung zwingend über die Parzellen
Nrn. ccc und eee erfolgen müsste. Es wird im Rahmen der Gesamteva-
luation zu prüfen sein, welche Erschliessungsvariante (über den R-Weg,
den S-Weg oder die T-Strasse) die Anforderungen an eine genügende,
zweckmässige und normgerechte Erschliessung erfüllt und unter
Berücksichtigung aller wesentlichen Aspekte am geeignetsten ist.
5.
Zusammenfassend erweist sich die Verwaltungsgerichtsbeschwerde als
unbegründet und ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden darf.
III.
1.
Entsprechend dem Verfahrensausgang hat die Beschwerdeführerin die
verwaltungsgerichtlichen Kosten zu tragen (§ 31 Abs. 2 VRPG).
Die Gerichtsgebühr wird unter Berücksichtigung der angefallenen Kosten
und der Bedeutung der Sache auf Fr. 4'000.00 festgelegt (vgl. § 5 Abs. 1

- 19 -
i.V.m. § 20 Abs. 1 lit. b des Gebührendekrets vom 19. September 2023
[GebührD; SAR 662.10]).
2.
Die Beschwerdeführerin hat der Einwohnergemeinde Q._____ und dem
Beigeladenen entsprechend dem Verfahrensausgang einen Parteikosten-
ersatz zu bezahlen (§ 32 Abs. 2 VRPG). Dessen Höhe bestimmt sich nach
dem Dekret über die Entschädigung der Anwälte vom 10. November 1987
(Anwaltstarif, AnwT; SAR 291.150; vgl. § 1 Abs. 1 AnwT).
Nach § 8a Abs. 1 AnwT ist für die Bemessung der Parteientschädigung in
vermögensrechtlichen Streitsachen der Streitwert massgebend. Dieser
wird in Verfahren der Nutzungsplanung zum Teil den Planungskosten
gleichgestellt (Entscheide des Verwaltungsgerichts WBE.2024.41 vom
11. Dezember 2024, Erw. III/2; WBE.2016.196 vom 25. April 2017,
Erw. III/2). Allerdings ist dies vorliegend nicht zielführend, zumal nicht eine
konkrete Erschliessungsplanung, sondern die im allgemeinen Nutzungs-
planverfahren erlassene bedingte Erschliessungsplanpflicht strittig ist. Im
Weiteren ist eine Schätzung der vermögensrechtlichen Auswirkungen nicht
möglich. Somit ist mangels eines Streitwerts von einer nicht vermögens-
rechtlichen Streitigkeit auszugehen.
In Verfahren, die das Vermögen der Parteien nicht beeinflussen, bestimmt
sich die Grundentschädigung für die Vertretung einer Partei nach dem mut-
masslichen Aufwand des Anwalts, nach der Bedeutung und der Schwierig-
keit des Falles (vgl. § 8a Abs. 3 i.V.m. § 3 Abs. 1 lit. b AnwT). Der Honorar-
rahmen geht von Fr. 1'210.00 bis Fr. 14'740.00. Durch die Grundentschä-
digung sind abgegolten: Aktenstudium, rechtliche Abklärungen, Korrespon-
denz und Telefongespräche sowie eine Rechtsschrift und die Teilnahme an
einer behördlichen Verhandlung (§ 6 Abs. 1 AnwT). In Bezug auf die Ein-
wohnergemeinde Q._____ wird die Bedeutung der Streitsache im vorlie-
genden Fall als eher gering, der Aufwand und die Schwierigkeit als knapp
durchschnittlich beurteilt. Für die nicht durchgeführte Verhandlung ist pra-
xisgemäss ein Abzug von 20 % vorzunehmen (§ 6 Abs. 3 AnwT). Zu-
schläge sind keine zu gewähren (vgl. § 6 Abs. 3 AnwT). Unter Berücksich-
tigung der gesamten Umstände rechtfertigt sich daher für die Einwohner-
gemeinde Q._____ eine Parteientschädigung von pauschal Fr. 3'500.00
(inkl. MWST und Auslagen; § 8c AnwT). Da sich die Eingabe des Beigela-
denen lediglich gegen das Eventualbegehren im Antrag 2 richtet und des-
halb von einem mutmasslich geringeren Aufwand auszugehen ist, er-
scheint für ihn eine pauschale Parteientschädigung von Fr. 2'500.00 (inkl.
MWST und Auslagen) sachgerecht.

- 20 -
Das Verwaltungsgericht erkennt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden darf.
2.
Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer Ge-
richtsgebühr von Fr. 4'000.00 sind von der Beschwerdeführerin zu bezah-
len.
3.
3.1.
Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Einwohnergemeinde
Q._____ die vor Verwaltungsgericht entstandenen Parteikosten in Höhe
von Fr. 3'500.00 zu ersetzen.
3.2.
Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, dem Beigeladenen die vor Ver-
waltungsgericht entstandenen Parteikosten in Höhe von Fr. 2'500.00 zu er-
setzen.
Zustellung an:
die Beschwerdeführerin (Vertreter)
den Stadtrat Q._____ (Vertreter)
den Beigeladenen (Vertreter)
den Regierungsrat
Mitteilung an:
das BVU, Rechtabteilung
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht,
kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht
innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-rechtli-
chen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor
bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und
vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde
muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter
Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit
Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als
Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (Art. 82 ff. des Bun-

- 21 -
desgesetzes über das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz, BGG;
SR 173.110] vom 17. Juni 2005).
Aarau, 29. Oktober 2025
Verwaltungsgericht des Kantons Aargau
3. Kammer
Vorsitz: Gerichtsschreiberin:
Michel Wittich