ag_verwaltungsgericht · WBE.2023.10 · 2025-07-07 · de
Obergericht / Verwaltungsgericht / 2. Kammer — WBE.2023.10


Verwaltungsgericht
2. Kammer
WBE.2023.10 / CH / we
(3-RV.2021.88)
Art. 44
Urteil vom 7. Juli 2025
Besetzung Verwaltungsrichter J. Huber, Vorsitz
Verwaltungsrichter Ch. Huber
Verwaltungsrichter Plüss
Gerichtsschreiberin Bucher-Waldmeier
Beschwerde- A._____
führer 1
Beschwerde- B._____
führerin 2
beide vertreten durch Pegasus Treuhand Urs Vögele Beratungen GmbH,
Schützenhausstrasse 18, 5314 Kleindöttingen
gegen
Kantonales Steueramt, Geschäftsbereich Recht, Rechtsdienst,
Tellistrasse 67, 5001 Aarau
Gegenstand Beschwerdeverfahren betreffend Grundstückschätzung 2015
Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts, Abt. Steuern,
vom 23. November 2022

- 2 -
Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten:
A.
1.
Die Eheleute A._____ und B._____ haben steuerrechtlichen Wohnsitz in
U._____. Der 1966 geborene A._____ führte mit seinem Vater in U._____
einen landwirtschaftlichen Betrieb. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag
vom 25. Februar 2004 erwarb er aus dem Eigentum seines Vaters die land-
wirtschaftlichen Grundstücke, darunter die Hofparzelle Nr. ddd mit einer
Fläche 1'970 m2, welche sich in der Bauzone (Kernzone) befindet. Das da-
rauf befindliche Wohnhaus wurde von den Eheleuten A._____ und B._____
bis Ende 2014 selbst bewohnt (nachfolgend: Hofparzelle Nr. ddd).
A._____ ist überdies namentlich Eigentümer der in der Landwirtschafts-
zone gelegenen Parzelle Nr. aaa mit einer Fläche von 47'445 m2, auf wel-
cher sich ein grosses Wirtschaftsgebäude befindet (nachfolgend: Landwirt-
schaftsparzelle).
Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 14. Dezember 2007 erwar-
ben A._____ und B._____ für Fr. 220'000.00 als Gesamteigentümer die in
der Bauzone gelegene Liegenschaft U._____ Nr. bbb, X-Strasse C, mit ei-
ner Fläche von 1'000 m2, welche sie in der Folge mit einem Einfamilienhaus
überbauten (nachfolgend: Wohnliegenschaft X-Strasse).
2.
2.1
Am 2. September 2016 legte das Kantonale Steueramt (KStA), Sektion
Grundstückschätzung (GS), für die Wohnliegenschaft X-Strasse den Ver-
mögenssteuerwert ab der Steuerperiode 2013 auf Fr. 393'600.00 fest. Als
Schätzungsgrund wurde "Neubau" angegeben, wobei von einer Bauvollen-
dung von 40 % ausgegangen wurde.
2.2
Auf Einsprache von A._____ und B._____ hin legte das KStA GS im Ein-
spracheentscheid vom 12. Juni 2017 den Vermögenssteuerwert unter Zu-
grundelegung einer 75 %-igen Bauvollendung auf Fr. 717'600.00 fest. Die-
ser Einspracheentscheid wurde vom Spezialverwaltungsgericht, Abt. Steu-
ern, mit Urteil 3-RV.2017.116 vom 21. März 2019, vom Verwaltungsgericht
des Kantons Aargau mit Urteil WBE.2019.166 vom 12. September 2019
und vom Bundesgericht mit Urteil 2C_858/2019 vom 20. August 2020 be-
stätigt.

- 3 -
3.
3.1
Mit Verfügung vom 19. Februar 2021 legte das KStA GS für die Wohnlie-
genschaft X-Strasse (Parzelle Nr. bbb [Wohnhaus AGV-Nr. ccc]) folgende
Werte fest:
unüber- Mietwert- steuerlicher Normmiet- Eigenmietwert
Ertragswert Steuerwert
baut m2 Total Verkehrswert wert pro Jahr
49'837 791'063 10'022'693 906'900 38'378 23'411
Steuerwert ab Steuerperiode 2015 Total Fr. 906'900
Eigenmietwert ab Steuerperiode 2015 Total Fr. 23'411
Als Schätzungsgrund wurde "Wechsel von selbstgenutzt zu Fremdnutzung
u. umgekehrt (Nutzungsänderung)" angegeben.
B.
Gegen die Verfügung vom 19. Februar 2021 erhoben A._____ und B._____
am 1. März 2021 Einsprache, welche das KStA GS am 28. April 2021 ab-
wies. Das KStA GS hielt dabei unter anderem fest, dass neben der Nut-
zungsänderung als weiterer Schätzungsgrund die Bauvollendung und da-
mit eine Bestandesänderung vorliege. Aus technischen Gründen könne in
der Schätzungsverfügung jeweils nur ein Schätzungsgrund aufgeführt wer-
den.
C.
Mit Rekurs vom 27. Mai 2021 fochten A._____ und B._____ den Ein-
spracheentscheid vom 28. April 2021 beim Spezialverwaltungsgericht, Abt.
Steuern, an, welches am 23. November 2022 urteilte:
1.
Der Rekurs wird abgewiesen.
2.
Die Rekurrenten haben die Kosten des Rekursverfahrens, bestehend aus
einer Staatsgebühr von CHF 1'000.00, der Kanzleigebühr von CHF 230.00
und den Auslagen von CHF 100.00, zusammen CHF 1'330.00, zu bezah-
len.
3.
Es wird keine Parteikostenentschädigung ausgerichtet.

- 4 -
D.
1.
Am 11. Januar 2023 erhoben A._____ und B._____ gegen den Rekursent-
scheid vom 23. November 2022 Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit
folgenden Anträgen:
1.
In Aufhebung des Urteils des Spezialverwaltungsgerichtes 3-RV.2021.88
sei festzustellen, dass die Liegenschaft X-Strasse C, Parzelle bbb, Wohn-
haus AGVE Nr. ccc als Bestandteil des landw. Gewerbes zu schätzen sei.
2.
Es sei eine Gesamtschätzung für den gesamten landw. Betrieb auf dem
grünen Formular zu eröffnen.
3.
Expertise und Augenschein
4.
Evtl. sei die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen.
5.
UKF zu Lasten der Staatskasse Aargau
2.
Die Vorinstanz verzichtete mit Eingabe vom 12. Januar 2023 auf eine Ver-
nehmlassung. Das KStA GS ersuchte mit Beschwerdeantwort vom 2. Feb-
ruar 2023 um Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdeführenden nah-
men dazu mit Eingabe vom 20. Februar 2023 Stellung.
3.
Das Verwaltungsgericht hat den Fall auf dem Zirkularweg entschieden
(§ 7 des Gerichtsorganisationsgesetzes vom 6. Dezember 2011 [GOG;
SAR 155.200]).
Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
I.
1.
Das Verwaltungsgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide des Spe-
zialverwaltungsgerichts, Abt. Steuern, in Kantons- und Gemeindesteuersa-
chen (§ 198 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 15. Dezember 1998 [StG;
SAR 651.100]; § 54 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege
vom 4. Dezember 2007 [VRPG; SAR 271.200]). Es ist somit zur Behand-
lung des vorliegenden Falls zuständig und überprüft den angefochtenen
Entscheid im Rahmen der Beschwerdeanträge auf unrichtige oder unvoll-
ständige Feststellung des Sachverhalts sowie Rechtsverletzungen (§ 199
StG; § 48 Abs. 2 und § 55 Abs. 1 VRPG).

- 5 -
2.
Die übrigen Prozessvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen An-
lass. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist vollumfäng-
lich einzutreten.
II.
1.
1.1
Die Vorinstanz führte zur Begründung des angefochtenen Urteils im We-
sentlichen aus, die Wohnliegenschaft X-Strasse sei im Jahr 2015 fertigge-
stellt worden, wodurch sich die Werte seit der dem Baufortschritt entspre-
chenden letzten Schätzung verändert hätten. Da die Beschwerdeführen-
den inzwischen definitiv in das Wohnhaus der Wohnliegenschaft X-Strasse
gezogen seien, sei eine erneute Prüfung angezeigt. Die Wohnliegenschaft
X-Strasse liege unverändert in der Bauzone, weshalb eine Festsetzung des
Vermögenssteuerwerts nach landwirtschaftlichen Kriterien nicht möglich
sei. Zwar betreibe der Beschwerdeführer 1 ein landwirtschaftliches Ge-
werbe im Sinne von Art. 7 des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bo-
denrecht vom 4. Oktober 1991 (BGBB; SR 211.412.11); in der Buchhaltung
und im Jahresabschluss 2015 des Landwirtschaftsbetriebs sei die Wohn-
liegenschaft X-Strasse aber immer noch als "privates Wohnhaus" aufge-
führt.
Damit die Hofparzelle Nr. ddd aus dem landwirtschaftlichen Gewerbe (ganz
oder teilweise) ausscheide bzw. die Wohnliegenschaft X-Strasse neu zu
dessen Bestandteil werde, bedürfe es eines entsprechenden Feststel-
lungsentscheids der Bewilligungsbehörde gemäss Art. 84 BGBB. Ein sol-
ches Verfahren sei weder durchgeführt noch von den Beschwerdeführen-
den eingeleitet worden. Deshalb müsse davon ausgegangen werden, dass
sich im Bestand der Wohngrundstücke, welche zum landwirtschaftlichen
Gewerbe des Beschwerdeführers 1 gehörten, keine Änderung ergeben
habe. Der Sachverhalt und die Beurteilung desselben blieben im Jahr 2015
gegenüber den früheren Schätzungen unverändert.
Daran ändere die mit Schreiben vom 3. April 2018 erklärte Widmung der
Wohnliegenschaft X-Strasse zu Geschäftsvermögen nichts. Für die Quali-
fikation als Betriebsleiterwohnung (und damit mittelbar der Qualifikation als
Geschäftsvermögen) bedürfe es keines steuerlichen Feststellungsent-
scheids, sondern eines solchen der zuständigen Bewilligungsbehörde ge-
mäss Art. 84 BGBB. Spätestens seit dem Urteil des Verwaltungsgerichts
WBE.2019.166 vom 12. September 2019 hätten die Beschwerdeführenden
von dieser Voraussetzung gewusst. Dennoch hätten sie bis zum Urteilsda-
tum dem Departement Finanzen und Ressourcen, Landwirtschaft Aargau,
keinen Antrag auf Feststellung einer Betriebsleiterwohnung gestellt. Trotz
Fehlens der erforderlichen Bewilligung beantragten die Beschwerdeführen-

- 6 -
den die finanziell günstigere Grundstückschätzung nach landwirtschaftli-
chen Kriterien. Dieses widersprüchliche Verhalten könne nicht geschützt
werden. Die Wohnliegenschaft X-Strasse sei somit weiterhin nicht Bestand-
teil des landwirtschaftlichen Gewerbes und daher zu Recht zum Mittel aus
Verkehrswert und Ertragswert geschätzt worden.
1.2
Die Beschwerdeführenden brachten dagegen vor Verwaltungsgericht im
Wesentlichen vor, sie hätten die Wohnliegenschaft X-Strasse gegen Ende
2014 bezogen. Gleichzeitig sei die Hofliegenschaft neu als Angestellten-
wohnung und Wohnrechtswohnung der Mutter genutzt worden. Ab Bezug
der Wohnliegenschaft X-Strasse erfülle diese die Bedingungen des bäuer-
lichen Bodenrechts nach Art. 2 Abs. 2 lit. a BGBB. Sie habe als selbstge-
nutzte Betriebsleiterwohnung die Wohnung der Hofliegenschaft Nr. ddd ab-
gelöst und sei damit Bestandteil des landwirtschaftlichen Gewerbes. Die
Distanz zu den Gewerbe- und Lagerräumen betrage 80 Meter. Sämtliche
administrativen Tätigkeiten erfolgten von dort aus. Ebenso würden land-
wirtschaftliche Geräte und Kleingeräte auf der Wohnliegenschaft X-Strasse
gelagert. Der Betrieb werde seit Ende 2014 von der X-Strasse C aus gelei-
tet. Die Einleitung einer Schätzung nach § 29 der Verordnung über die Be-
wertung der Grundstücke vom 4. November 1985 (VBG; SAR 651.212, per
1. Januar 2025 ausser Kraft) sei rechtzeitig, d. h. vor Rechtskraft der Ver-
anlagung 2015, verlangt worden. Spätestens seit dem 1. Januar 2015 gelte
die Wohnliegenschaft X-Strasse als Bestandteil des landwirtschaftlichen
Gewerbes und sei daher zum landwirtschaftlichen Ertragswert einzustufen.
Dass das Baulandgrundstück aus privaten Mitteln gekauft und der Bau über
eine separate Hypothek finanziert worden sei, stelle keinen Grund dar, die
Wohnliegenschaft X-Strasse im Jahre 2015 nicht als Bestandteil des land-
wirtschaftlichen Gewerbes einzustufen. Die von der Vorinstanz zitierten Ur-
teile bezögen sich auf das Jahr 2013 und seien für das vorliegende Verfah-
ren irrelevant. Die Einbringung in das Geschäftsvermögen sei mehrfach
verlangt worden; dafür sei keine behördliche Genehmigung erforderlich.
1.3
Das KStA GS hielt dem in seiner Vernehmlassung entgegen, die Darstel-
lung der Beschwerdeführenden, dass mit den Schreiben vom 3. April 2018
und 27. Mai 2021 eine Einzelschätzung verlangt worden sei, sei nicht zu-
treffend. In beiden Schreiben, welche an das Gemeindesteueramt respek-
tive an die Steuerkommission U._____ gerichtet gewesen seien, werde ver-
langt, dass die Wohnliegenschaft X-Strasse dem Geschäftsvermögen zu-
gewiesen werde. Darüber könne nicht im Verfahren betreffend Grundstück-
schätzung befunden werden, da für die Sektion Grundstückschätzung die
Vorgaben der Steuerkommission, wonach es sich um Privatvermögen
handle, verbindlich seien. Andere Anträge, welche zu einer Einzelschät-
zung führen könnten, könnten den beiden Schreiben nicht entnommen wer-
den.

- 7 -
1.4
Die Beschwerdeführenden entgegneten in ihrer Stellungnahme vom
20. Februar 2023 im Wesentlichen, weder das KStA GS noch der landwirt-
schaftliche Fachexperte seien gesetzlich befugt, eine nichtlandwirtschaftli-
che Schätzung zu verlangen respektive vorzunehmen. Diese beiden Insti-
tutionen seien nicht berechtigt, ein Schätzungsverfahren durchzuziehen,
bevor die Steuerkommission U._____ eine beschwerdefähige Verfügung
erlassen habe. Die Beschwerdeantwort beziehe sich auf ein früheres Bun-
desgerichtsurteil 2C_858/2019 vom 20. August 2020. Die Ausführungen in
Erwägung 6.5 des Urteils entkräfteten die Rechtsauffassung der Beschwer-
deführenden nicht, da die Wohnliegenschaft X-Strasse Bestandteil des
landwirtschaftlichen Gewerbes sei. Es werde verkannt, dass die Wohnlie-
genschaft X-Strasse nach Art. 2 Abs. 2 lit. a und Art. 7 Abs. 1 BGBB Be-
standteil des landwirtschaftlichen Gewerbes sei. Somit sei diese als Be-
triebsleiterwohnung entsprechend § 51 Abs. 2 lit. b StG zum landwirtschaft-
lichen Ertragswert zu besteuern, ebenso der Eigenmietwert. Am 3. April
2018 sei im Sinne einer Nachdeklaration für die Jahre 2014 und 2015 ein-
geschrieben der Steuerkommission U._____ beantragt worden, die Wohn-
liegenschaft X-Strasse dem Geschäftsvermögen und nicht dem Privatver-
mögen zuzuweisen und die Hypotheken X-Strasse bei der Raiffeisenbank
als Geschäfts- und nicht als Privatschulden zu behandeln. Mit Schreiben
vom 27. Mai 2021 an die Steuerkommission U._____ sei die Überführung
der Wohnliegenschaft X-Strasse in das Geschäftsvermögen angemahnt
worden. Die Steuerkommission habe weder auf das Schreiben vom 3. April
2018 noch auf jenes vom 27. Mai 2021 eine beschwerdefähige Verfügung
erlassen und auch keine Antwort gegeben. Die Einbringung in das Ge-
schäftsvermögen ergebe sich aus Art. 8 Abs. 2 des Bundesgesetzes über
die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom
14. Dezember 1990 (Steuerharmonisierungsgesetz, StHG; SR 642.14),
unterliege § 96 Abs. 2 lit. b StG und werde in § 27 Abs. 2 3. Satz StG ver-
langt.
2.
Vorliegend ist somit unbestritten, dass infolge der Fertigstellung des Wohn-
hauses auf der Wohnliegenschaft X-Strasse, welches die Beschwerdefüh-
renden seit Ende 2014 bewohnen, für die Steuerperiode 2015 eine Ände-
rungsschätzung durchzuführen war (§ 218 Abs. 1 StG in der bis zum
31. Dezember 2024 in Kraft stehenden Fassung [aStG]); vgl. WYNIGER-
GÄRTNER / PLÜSS, in: Klöti-Weber / Schudel / Schwarb [Hrsg.], Kommentar
zum Aargauer Steuergesetz, 5. Aufl., Muri-Bern 2023 [Kommentar StG],
N. 15 und 18 zu § 218 StG).
Der Streit dreht sich allein um die Frage, ob die Wohnliegenschaft X-
Strasse bei der Änderungsschätzung als landwirtschaftlich genutztes
Grundstück bzw. als selbst genutzte landwirtschaftlich genutzte Liegen-
schaft zu qualifizieren ist, mit der Folge, dass für die Vermögenssteuer der

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Ertragswert zugrunde zu legen ist (§ 51 Abs. 2 aStG) und für die Einkom-
menssteuer der Eigenmietwert für den Wohnraum nach der eidgenössi-
schen Anleitung zur Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswerts zu
ermitteln ist, soweit der landwirtschaftliche Normalbedarf nicht überschrit-
ten wird (§ 30 Abs. 3 aStG; vgl. dazu DIETER EGLOFF, in: Kommentar StG,
N. 135 zu § 30 StG, sowie § 10 und § 24 Abs. 2 VBG in der bis 31. Dezem-
ber 2016 gültigen Fassung). Dabei kann offenbleiben, ob § 30 Abs. 3 StG
sowie § 10 und § 24 Abs. 2 VBG als dynamische Verweisungen zu verste-
hen sind.
3.
3.1
3.1.1
Gemäss § 51 Abs. 4 aStG werden Grundstücke grundsätzlich zum Mittel
aus Verkehrswert und Ertragswert besteuert.
Als Ausnahme von dieser Regel werden nach § 51 Abs. 2 aStG (wie auch
nach der aktuell gültigen Fassung) allein zum Ertragswert insbesondere
landwirtschaftlich genutzte Grundstücke besteuert, die ausserhalb der
Bauzone liegen (lit. a) oder zum landwirtschaftlichen Geschäftsvermögen
der Eigentümerin oder des Eigentümers beziehungsweise des andern Ehe-
teils gehören (lit. b).
Das Steuergesetz verwendet zwar in § 51 Abs. 2 aStG (sowie in § 23
Abs. 1 lit. a StG) den Begriff des landwirtschaftlich genutzten Grundstücks
(vgl. auch § 30 Abs. 3 aStG: landwirtschaftliche Liegenschaft), definiert die-
sen aber nicht. § 8 VBG legt fest, was unter einer landwirtschaftlichen Nut-
zung zu verstehen ist. Als landwirtschaftlich genutzt gelten danach Grund-
stücke, die der landwirtschaftlichen bodenabhängigen Produktion sowie
Betrieben des produzierenden Gartenbaus dienen (§ 8 Abs. 1 VBG).
Grundstücke von Hobbybetrieben, Geflügelfarmen, Mastbetriebe und Reit-
pferdstallungen ohne ausreichende Futtermittelproduktion sowie Grundstü-
cke, welche der reinen Selbstversorgung dienen, gelten hingegen nicht als
landwirtschaftlich genutzt (§ 8 Abs. 2 VBG).
Wohnräume von Gebäuden gelten insoweit als landwirtschaftlich genutzt,
als sie unmittelbar dem landwirtschaftlichen Voll- oder Zuerwerbsbetrieb
dienen (§ 8 Abs. 3 VBG). Bei Wohngebäuden von Nebenerwerbsbetrieben
mit weniger als drei Hektaren Fläche liegt gemäss § 8 Abs. 4 VBG indessen
keine landwirtschaftliche Nutzung im Sinne von § 51 Abs. 2 StG vor (die
2015 in Kraft stehende Fassung von § 8 VBG verweist in der Marginalie
und in Abs. 4 noch irrtümlich auf § 39 Abs. 2 des Steuergesetzes vom
13. Dezember 1983, welcher mit Inkrafttreten des neuen Steuergesetzes
vom 15. Dezember 1998 durch § 51 Abs. 2 StG ersetzt worden ist).

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Die Qualifikation über die landwirtschaftliche Nutzung eines Grundstücks
besagt nichts über dessen Zugehörigkeit zum Geschäftsvermögen oder
zum Privatvermögen des Eigentümers (§ 8 Abs. 5 VBG).
3.1.2
Der Eigenmietwert bei selbst genutzten landwirtschaftlichen Liegenschaf-
ten wird grundsätzlich aufgrund der eidgenössischen Anleitung zur Schät-
zung des landwirtschaftlichen Ertragswerts vom 25. Oktober 1995 aus der
Betriebsgrösse inklusive Pachtland und den Wohnraumeinheiten für den
Wohnraum des landwirtschaftlichen Normalbedarfs ermittelt (§ 30 Abs. 3
1. Halbsatz aStG). Hingegen wird der vorhandene, über den landwirtschaft-
lichen Normalbedarf hinausgehende Wohnraum gemäss § 30 Abs. 3
2. Halbsatz aStG nach den Kriterien für nichtlandwirtschaftliche Liegen-
schaften ermittelt (DIETER EGLOFF, a. a. O., N. 135 zu § 30 StG). Der land-
wirtschaftliche Normalbedarf bestimmt sich ebenfalls nach der Anleitung für
die Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswertes des Bundesamts für
Landwirtschaft.
3.2
3.2.1
Die Zielsetzung der dargelegten gesetzlichen Regelung sieht das Verwal-
tungsgericht in ständiger Rechtsprechung darin, dass tatsächlich landwirt-
schaftlich genutztes Land mittels eines niedrigen Steuerwerts im Hinblick
auf die landwirtschaftliche Nutzung "billig" gehalten werden soll, und zwar
nicht nur für den Selbstbewirtschafter, sondern auch für den Fall einer Ver-
pachtung: Der niedrige Steuerwert ermöglicht die Ansetzung eines niedri-
gen Pachtzinses, was wiederum die Wahrscheinlichkeit erhöht, dass ein
Grundstück auch weiterhin für die Urproduktion verwendet wird (Urteile des
Verwaltungsgerichts WBE.2009.109 vom 24. Februar 2010, Erw. 3.5.1;
WBE.2010.201 vom 1. November 2010, Erw. 4.3.3; WBE.2010.351 vom
C. Februar 2012, Erw. 2.3.2).
3.2.2
Ein Wohngebäude bzw. das zugehörige Grundstück dient genau genom-
men niemals der landwirtschaftlichen Nutzung, sondern dem Wohnen. Als
landwirtschaftlich genutzt werden Wohngebäude gemäss § 8 Abs. 3 VBG
daher nur dann angesehen, wenn sie einem landwirtschaftlichen Voll- und
Zuerwerbsbetrieb dienen, d. h. die Wohnstätte des Bewirtschafters und sei-
ner Familie sind (Urteil des Verwaltungsgerichts WBE.2009.109 vom
24. Februar 2010, Erw. 3.5.1).
Wohnhäuser gelten daher nur dann als landwirtschaftliche Gebäude, wenn
sie zu einem Gewerbe gehören (BGE 121 II 307, Erw. 5b–d), und zwar so-
wohl ausserhalb der Bauzone als auch innerhalb (Art. 2 Abs. 2 lit. a BGBB).
Sie sind dann Bestandteil der Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grund-
stücken, Bauten und Anlagen nach Art. 7 Abs. 1 BGBB (EDUARD HOFER, in:

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Schweizerischer Bauernverband Treuhand und Schätzungen [Hrsg.], Das
bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum Bundesgesetz über das bäuerli-
che Bodenrecht vom 4. Oktober 1991, 2. Aufl. 2011, N. 21 zu Art. 6 BGBB).
3.3
3.3.1
Gemäss Art. 14 Abs. 2 StHG sind land- und forstwirtschaftlich genutzte
Grundstücke zum Ertragswert zu bewerten. Das kantonale Recht kann be-
stimmen, dass bei der Bewertung der Verkehrswert mitberücksichtigt wird
(Art. 14 Abs. 2 2. Satz 1. Satzhälfte StHG). Für die Kantone besteht folglich
hinsichtlich der Bewertung landwirtschaftlich genutzter Grundstücke für die
Vermögenssteuer ein Wahlrecht (Urteil des Bundesgerichts 2C_873/2011
vom C. Oktober 2012, Erw. 4.1), von dem der Kanton Aargau indessen in
§ 8 VBG – abgesehen von der Beschränkung der Massgeblichkeit des Er-
tragswerts mit Bezug auf Wohnräume bei Nebenerwerbsbetrieben auf sol-
che mit drei und mehr Hektaren – keinen Gebrauch gemacht hat.
3.3.2
Das Bundesgericht hat im Urteil 2C_873/2011 vom C. Oktober 2012 den
bundesrechtlich vorgegebenen Begriff des landwirtschaftlich genutzten
Grundstücks (Art. 14 Abs. 2 StHG) jenem des landwirtschaftlichen Grund-
stücks (Art. 12 Abs. 3 lit. d StHG; vgl. auch Art. 8 Abs. 1 StHG sowie Art. 18
Abs. 4 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die direkte Bun-
dessteuer [DBG; SR 642.11]) gleichgesetzt.
Die bundesgerichtliche Rechtsprechung – insbesondere auch zum Umfang
der Steuerbarkeit von Kapitalgewinnen, welche Landwirte bei der Ver-
äusserung oder Überführung von Liegenschaften des Geschäftsvermö-
gens ins Privatvermögen erzielen – betont dabei, dass es für die Bestim-
mung, ob ein Grundstück als land- oder forstwirtschaftlich zu qualifizieren
ist, auf die Wertungskongruenz zwischen den Vorschriften in steuerrechtli-
chen Erlassen einerseits (StHG und DBG) und den landwirtschafts- und
bodenrechtlichen Erlassen (BGBB, Bundesgesetz über die Landwirtschaft
vom 29. April 1998 [LwG; SR 910.1], Bundesgesetz über die Raumplanung
vom C. Juni 1979 [RPG; SR 700]) ankommt.
Als Grundsatz kann dabei, was die Frage der privilegierten Besteuerung
von Kapitalgewinnen angeht, davon ausgegangen werden, dass (nur) in
den Anwendungsbereich des BGBB fallende Grundstücke von der privile-
gierten Besteuerung (Besteuerung von Kapitalgewinnen nur bis zur Höhe
der Anlagekosten, vgl. Art. 18 Abs. 4 DBG, Art. 8 Abs. 1 StHG sowie § 27
Abs. 3 StG) profitieren sollen. Indessen kommen Konstellationen vor, bei
denen sich allein aus der Anwendbarkeit des BGBB nicht auf den Aus-
schluss der Eigenschaft eines Grundstücks als forst- oder landwirtschaft-
lich schliessen lässt. Umgekehrt gibt es aber auch Konstellationen, bei de-
nen sich trotz Anwendbarkeit des BGBB auf ein Grundstück die privilegierte

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Besteuerung des bei dessen Veräusserung oder Überführung ins Privat-
vermögen erzielten Gewinns nicht rechtfertigt (vgl. dazu ausführlich Urteil
des Verwaltungsgerichts WBE.2018.454 vom 14. März 2018, Erw. II./2.
und die dort angeführten Urteile des Bundesgerichts).
Da das Bundesgericht selbst den Begriff des landwirtschaftlich genutzten
Grundstücks gemäss Art. 14 StHG und des landwirtschaftlichen Grund-
stücks (Art. 8 Abs. 1 und Art. 12 Abs. 3 lit. d StHG; Art. 18 Abs. 4 DBG)
gleichsetzt, müssen diese Gesichtspunkte auch für die Auslegung von § 51
Abs. 2 StG und § 30 Abs. 3 StG massgeblich sein. Im Ergebnis greift da-
nach grundsätzlich die Ertragswertbesteuerung nur dann Platz, wenn ein
Grundstück in den Anwendungsbereich des BGBB fällt, wobei indessen
nicht ausgeschlossen ist, dass unter Berücksichtigung der gemäss der bun-
desgerichtlichen Rechtsprechung zu beachtenden Wertungskongruenz
zwischen den Vorschriften in steuerrechtlichen sowie jenen in landwirt-
schafts- und bodenrechtlichen Erlassen einzelne Grundstücke, obwohl sie
nicht dem BGBB unterstehen, vermögenssteuerlich mit dem Ertragswert zu
besteuern bzw. umgekehrt Grundstücke, obwohl sie dem BGBB unterlie-
gen, nicht mit dem Ertragswert, sondern zum Mittel aus Verkehrswert und
Ertragswert zu besteuern sind (§ 51 Abs. 4 StG i. V. m. Art. 14 Abs. 1
StHG).
4.
4.1
Nach dem Dargelegten ist im vorliegenden Fall zunächst zu prüfen, ob die
in Frage stehende Wohnliegenschaft X-Strasse seit dem 1. Januar 2015 in
den Anwendungsbereich des BGBB fällt. In einem zweiten Schritt ist so-
dann danach zu fragen, ob vor dem Hintergrund der vom Bundesgericht
postulierten in der Rechtsanwendung herzustellenden Wertungskongruenz
zwischen steuerrechtlichen sowie landwirtschafts- und bodenrechtlichen
Normen allenfalls unabhängig von der Unterstellung oder Nichtunterstel-
lung dieses Grundstücks unter das BGBB die Ertragswertbesteuerung als
gerechtfertigt erscheint.
4.2
4.2.1
Gemäss Art. 2 Abs. 1 BGBB gilt dieses Gesetz für einzelne oder zu einem
landwirtschaftlichen Gewerbe gehörende landwirtschaftliche Grundstücke,
die ausserhalb einer Bauzone nach Art. 15 RPG liegen (lit. a) und für wel-
che die landwirtschaftliche Nutzung zulässig ist (lit. b).
Da die Wohnliegenschaft X-Strasse in der Bauzone liegt, untersteht sie nur
dann den Vorschriften des BGBB, wenn sie unter einen der Sonderfälle von
Art. 2 Abs. 2 BGBB zu subsumieren ist. In Betracht fällt hier einzig Art. 2
Abs. 2 lit. a BGBB, wonach das Gesetz gilt für "Grundstücke und Grund-
stücksteile mit landwirtschaftlichen Gebäuden und Anlagen, einschliesslich

- 12 -
angemessenen Umschwungs, die in einer Bauzone liegen und zu einem
landwirtschaftlichen Gewerbe gehören." Als landwirtschaftliches Gewerbe
gilt eine Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und
Anlagen, die als Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion dient und
zu deren Bewirtschaftung, wenn sie landesüblich ist, mindestens eine Stan-
dardarbeitskraft nötig ist (Art. 7 Abs. 1 BGBB).
4.2.2
Es ist unbestritten, dass der Beschwerdeführer 1, welcher 2004 von seinem
Vater den bis dahin gemeinsam mit diesem geführten Landwirtschaftsbe-
trieb übernommen hat und diesen – wie sich aus der in den Akten liegenden
Jahresrechnung 2015 ergibt – erfolgreich weiterführt, ein landwirtschaftli-
ches Gewerbe im Sinne des BGBB (Art. 7 BGBB) betreibt. Dass das Ge-
werbe die erforderliche Grösse (Standardarbeitskraft) aufweist, ist zwar in
den Akten nicht ausdrücklich dokumentiert. Um dies bejahen zu können,
müssen indessen keine weiteren Abklärungen unternommen werden. Be-
reits aufgrund des Umfangs der betrieblichen Tätigkeit (gemäss Jahres-
rechnung 2015 betrug der Ertrag aus Gemüsebau mehr als Fr. 1 Mio.) ist
klar, dass beim Betrieb des Beschwerdeführers 1 die Kriterien für das Be-
stehen eines landwirtschaftlichen Gewerbes erfüllt sind.
4.2.3
4.2.3.1
Fraglich ist indessen, ob die Wohnliegenschaft X-Strasse, welche gemäss
Angaben der Beschwerdeführenden seit Ende 2014 als Wohnstätte des
Betriebsleiters und seiner Familie dient, zu dessen landwirtschaftlichem
Gewerbe gehört.
4.2.3.2
Die Vorinstanz hat dies verneint mit der Begründung, die Beschwerdefüh-
renden hätten in Kenntnis der im Urteil des Verwaltungsgerichts
WBE.2019.166, Erw. 3.1.3.1, aufgezeigten Widersprüche (Aufnahme des
Grundstücks und anschliessend des Wohngebäudes in die Buchhaltung ih-
res Landwirtschaftsbetriebs, jedoch Bilanzierung als privates Grundstück
bzw. privates Gebäude; Bezeichnung anfänglich als Privatvermögen und
später – vor allem zwecks Durchsetzung der vermögensrechtlichen Be-
steuerung zum Ertragswert und der Eigenmietwertbesteuerung gemäss
§ 30 Abs. 3 StG – als Geschäftsvermögen) und der daraus folgenden recht-
lichen Qualifikationen nichts unternommen, um den Sachverhalt zu berei-
nigen. Auch in der Buchhaltung und im Jahresabschluss 2015 des Land-
wirtschaftsbetriebs sei das Wohnhaus auf der Wohnliegenschaft X-Strasse
unverändert unter "Privates Wohnhaus" zu finden. Ebenfalls unverändert
bestehe für den Betrieb (inkl. Hofparzelle Nr. ddd) ein Gesamtpfandrecht,
während die Wohnliegenschaft X-Strasse separat mit einer nichtlandwirt-
schaftlichen Hypothek belehnt worden sei. Nach Angaben der Beschwer-

- 13 -
deführenden sei dies erforderlich gewesen, da ansonsten die (landwirt-
schaftliche) Belastungsgrenze nicht eingehalten worden wäre. Dies korre-
liere mit dem Umstand, dass die Beschwerdeführenden nicht geltend
machten, dass die Hofparzelle Nr. ddd nicht mehr dem BGBB unterstehen
solle (vorinstanzliches Urteil, Erw. 6.7.4 f.).
Die Beschwerdeführenden machen dagegen in der vorliegenden Be-
schwerde geltend, sie hätten sich nie in Widersprüche verwickelt. Die Be-
lastung einer Hypothek sei allein nicht massgebend für die Beurteilung, ob
es Geschäftsvermögen sei. Gemäss den jetzt gültigen Normen könne diese
Hypothek auch in das Gesamtpfand eingegliedert werden. Zudem hätten
sie nie erklärt, dass die Wohnliegenschaft X-Strasse nicht dem BGBB un-
terstellt sei, sondern die Einbringung in das Geschäftsvermögen zweimal
per 1. Januar 2015 beantragt. Die Ausführungen in Erw. 6.7.4 des vo-
rinstanzlichen Urteils bezögen sich somit auf eine nicht mehr vorhandene
Situation.
4.2.3.3
Selbst wenn es möglich sein sollte, zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe
gehörende Grundstücke in steuerlicher Hinsicht als Privatvermögen zu hal-
ten, ohne dass diese dadurch aus dem Anwendungsbereich des BGBB fal-
len, unterliegen Grundstücke jedenfalls immer nur dann gemäss Art. 2
Abs. 2 lit. a BGBB diesem Gesetz, wenn sie zu einem landwirtschaftlichen
Gewerbe gehören. Dies ist jedoch mit Bezug auf die Wohnliegenschaft X-
Strasse zu verneinen: Der Beschwerdeführer 1 hat im Jahr 2004 den bis
dahin von seinem Vater und ihm selbst geführten Landwirtschaftsbetrieb
übernommen. Zu diesem Betrieb gehört auch die Hofparzelle Nr. ddd, auf
der sich neben Ökonomiegebäuden ein damit verbundenes Wohnhaus be-
findet. Damit verfügt der vom Beschwerdeführer 1 geführte Betrieb aber
über eine Wohnstätte für den Betriebsleiter und seine Familie und unterliegt
folglich (nur) diese Parzelle und nicht die Wohnliegenschaft X-Strasse –
zusammen mit den anderen landwirtschaftlichen Grundstücken, welche
zum landwirtschaftlichen Gewerbe des Beschwerdeführers 1 zählen – den
Vorschriften des BGBB.
4.2.3.4
Die Beschwerdeführenden brachten in ihrer Beschwerde (S. 4) vor, sie hät-
ten die Wohnliegenschaft X-Strasse gegen Ende 2014 bezogen. Seit Ende
2014 werde auch der Betrieb tatsächlich von dort aus geleitet. Gleichzeitig
sei die Hofparzelle Nr. ddd anderweitig – als Angestelltenwohnung und
Wohnrechtswohnung für die Mutter – genutzt worden. Diese Liegenschaft
sei nach wie vor landwirtschaftliches Geschäftsvermögen und entspreche
den Voraussetzungen von Art. 2 Abs. 2 lit. a BGBB. Ab dem Bezug der
Wohnliegenschaft X-Strasse erfülle (auch) diese die Bedingungen von
Art. 2 Abs. 2 lit. a BGBB, handle es sich dabei doch um die selbstgenutzte

- 14 -
Betriebsleiterwohnung. Damit sei diese Liegenschaft Bestandteil des land-
wirtschaftlichen Betriebs. Spätestens seit dem 1. Januar 2015 gelte die
Wohnliegenschaft X-Strasse als Bestandteil des landwirtschaftlichen Ge-
werbes und sei daher zum landwirtschaftlichen Ertragswert einzuschätzen.
Demnach haben die Beschwerdeführenden die Funktion des ursprüngli-
chen Wohnhauses auf der Hofparzelle Nr. ddd (und damit auch dessen
dem Betrieb dienende Funktion als Wohnung für den Betriebsleiter und
dessen Familie sowie allfällig betrieblich erforderliche Angestellte) verän-
dert. Die Hofparzelle Nr. ddd (bzw. dessen "Wohnteil") dient jedenfalls ab
1. Januar 2015 nicht mehr (oder höchstens noch teilweise, nämlich soweit
sie tatsächlich von Angestellten bewohnt wird) als betrieblich erforderliche
Wohnstätte. Diese Funktion hat das neu erstellte Wohnhaus auf der Wohn-
liegenschaft X-Strasse übernommen. Allein dadurch verlor die Hofliegen-
schaft Nr. ddd aber nicht automatisch ihre Qualität als zu einem landwirt-
schaftlichen Gewerbe gehörende Parzelle gemäss Art. 2 Abs. 2 lit. a
BGBB. Umgekehrt erwarb die Wohnliegenschaft X-Strasse mit ihrer tat-
sächlichen Widmung als Wohnstätte des Beschwerdeführers 1 als Be-
triebsleiter und seiner Familie nicht zwangsläufig die Qualität als dem
BGBB unterstehendes landwirtschaftliches Grundstück gemäss Art. 2
Abs. 2 lit. a BGBB.
Damit die Hofparzelle Nr. ddd aus dem landwirtschaftlichen Gewerbe (ganz
oder teilweise) ausscheidet bzw. die Wohnliegenschaft X-Strasse neu zu
dessen Bestandteil wird, bedarf es vielmehr zumindest eines entsprechen-
den Feststellungentscheids der zuständigen Bewilligungsbehörde gemäss
Art. 84 BGBB (vgl. BGE 129 III 186, Erw. 2.1; HERRENSCHWAND / STALDER,
in: Schweizerischer Bauernverband Treuhand und Schätzungen [Hrsg.],
Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum BGBB, 2. Aufl. 2011, N. 4 zu
Art. 84 BGBB). Zuständig zum Erlass von Feststellungsverfügungen i.S.v.
Art. 84 BGBB ist im Kanton Aargau das Departement Finanzen und Res-
sourcen, Landwirtschaft Aargau (§ 18 Abs. 1 lit. d der Allgemeinen Land-
wirtschaftsverordnung vom 23. Mai 2012 [ALaV; SAR 910.215];
www.ag.ch/de/verwaltung/dfr/landwirtschaft/boden-pachtrecht).
Die Beschwerdeführenden machen aber nicht geltend, dass ein entspre-
chendes Verfahren durchgeführt worden wäre oder sie ein solches zumin-
dest eingeleitet hätten. Unter diesen Umständen ist davon auszugehen,
dass sich im Bestand der Wohngrundstücke, welche zum landwirtschaftli-
chen Gewerbe der Beschwerdeführers 1 gehören, bislang keine Änderung
ergeben hat. Damit fällt die Wohnliegenschaft X-Strasse nicht nach Art. 2
Abs. 2 lit. a BGBB in den Geltungsbereich dieses Gesetzes. Sie kann daher
auch in steuerlicher Hinsicht nicht als landwirtschaftliches Grundstück qua-
lifiziert werden. Eine Besteuerung dieser Liegenschaft zum Ertragswert und
ihres Eigenmietwerts nach landwirtschaftlichen Kriterien (§ 30 Abs. 3 StG)
kommt deshalb nicht in Frage.

- 15 -
4.3
Im Übrigen spricht auch die in der Rechtsanwendung herzustellende Wer-
tungskongruenz zwischen steuerrechtlichen sowie landwirtschafts- und bo-
denrechtlichen Normen nicht dafür, die Wohnliegenschaft X-Strasse nun-
mehr steuerlich als landwirtschaftliches Grundstück zu qualifizieren.
Hinsichtlich der bisherigen Hofparzelle Nr. ddd bzw. deren Wohnteil wurde
ausweislich der Akten von den Beschwerdeführenden nach wie vor weder
eine Änderungsschätzung verlangt noch haben die Steuerbehörden von
sich aus eine solche ins Auge gefasst. Demzufolge ist davon auszugehen,
dass sich mit Bezug auf diese Liegenschaft bislang keine Änderung (bzw.
keine behördlich sanktionierte Veränderung) ergeben hat. Profitieren die
Beschwerdeführenden aber als Folge der – zu Recht oder zu Unrecht –
angenommenen betrieblich erforderlichen landwirtschaftlichen
(Wohn-)Nutzung dieser Liegenschaft von der für diese nach wie vor gelten-
den Ertragswertbesteuerung, so ist nicht einzusehen, warum die Wohnlie-
genschaft X-Strasse, auf dem das neue Wohnhaus erstellt wurde, ebenfalls
in den Genuss einer solchen privilegierten Besteuerung gelangen sollte.
Eine Ertragswertbesteuerung der Wohnliegenschaft X-Strasse fällt bei glei-
cher Betriebsgrösse vielmehr nur bei gleichzeitiger "Entlassung" der Hof-
parzelle Nr. ddd (bzw. von dessen Wohnteil) aus der Ertragswertbesteue-
rung in Betracht. Da die Beschwerdeführenden im gesamten bisherigen
Verfahren keine Betriebserweiterung geltend gemacht haben, kann dabei
ohne weitere Abklärungen von einer unveränderten Betriebsgrösse ausge-
gangen werden.
4.4
Gegen die Überprüfung der Schätzung selbst, welche die Vorinstanz in Er-
wägung 7 des angefochtenen Urteils vorgenommen hat, haben die Be-
schwerdeführenden nichts vorgebracht. Das vorinstanzliche Urteil ist vom
Verwaltungsgericht daher in diesem Punkt nicht zu überprüfen.
4.5
Aus den obigen Erwägungen ergibt sich, dass im vorliegenden Fall zur
Sachverhaltsermittlung weder ein Gutachten noch ein Augenschein erfor-
derlich ist und für den Ausgang des Beschwerdeverfahrens Rechtsfragen
ausschlaggebend sind. Entgegen dem Beweisantrag der Beschwerdefüh-
renden ist deshalb auf die Einholung eines Gutachtens und die Durchfüh-
rung eines Augenscheins zu verzichten.
Aus demselben Grund ist nicht zu beanstanden, dass auch die Vorinstanz
den beantragten Augenschein nicht durchgeführt hat. Sie hat damit weder
eine Rechtsverweigerung noch sonst eine Verletzung des rechtlichen Ge-
hörs begangen.

- 16 -
5.
Zusammenfassend erweist sich die vorliegende Beschwerde als unbegrün-
det und ist deshalb abzuweisen.
III.
Dem Verfahrensausgang entsprechend werden die Beschwerdeführenden
kostenpflichtig (§ 189 Abs. 1 StG, § 31 Abs. 2 VRPG) und es wird in An-
wendung von § 33 Abs. 3 VRPG die solidarische Haftbarkeit angeordnet.
Parteikostenersatz fällt ausser Betracht (§ 189 Abs. 2 StG, § 32 Abs. 2
VRPG).
Das Verwaltungsgericht erkennt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer
Staatsgebühr von Fr. 1'000.00 sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen
von Fr. 253.00, gesamthaft Fr. 1'253.00, sind von den Beschwerdeführen-
den unter solidarischer Haftbarkeit zu bezahlen.
3.
Es werden keine Parteikosten ersetzt.
Zustellung an:
die Beschwerdeführenden (Vertreterin)
das Kantonale Steueramt
die Eidgenössische Steuerverwaltung
Mitteilung an:
das Spezialverwaltungsgericht, Abt. Steuern
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht,
kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht
innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-rechtli-
chen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht, Schwei-
zerhofquai, 6004 Luzern, angefochten werden. Die Frist steht still vom
7. Tag vor bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. Au-
gust und vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Be-
schwerde muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in
gedrängter Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht

- 17 -
verletzt, mit Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Ent-
scheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen
(Art. 82 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht [Bundesgerichts-
gesetz, BGG; SR 173.110] vom 17. Juni 2005).
Aarau, 7. Juli 2025
Verwaltungsgericht des Kantons Aargau
2. Kammer
Vorsitz: Gerichtsschreiberin:
J. Huber Bucher-Waldmeier