ag_verwaltungsgericht · WBE.2013.324 · 2014-02-19 · de
Obergericht / Verwaltungsgericht / 3. Kammer — WBE.2013.324

Baubewilligung; Parkplatzerstellungspflicht 
Die altrechtliche Beteiligung an einer Gemeinschaftsanlage, welche entgegen § 62 Abs. 1 aBauG ohne Sicherstellung der dauernden Verfügbarkeit der Parkplätze erfolgte, genügt der Parkfelderstellungspflicht nach § 55 Abs. 1 BauG nicht.

25 Baubewilligung; Parkplatzerstellungspflicht
Die altrechtliche Beteiligung an einer Gemeinschaftsanlage, welche entge
gen §62 Abs.1 aBauG ohne Sicherstellung der dauernden Verfügbarkeit
der Parkplätze erfolgte, genügt der Parkfelderstellungspflicht nach §55
Abs.1 BauG nicht.
Urteil des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 19. Februar 2014 in Sa
chen A. gegen Departement Bau, Verkehr und Umwelt und Stadtrat B.
(WBE.2013.324).
Aus den Erwägungen
2.
2.1.
Bei Erstellung und eingreifender Umgestaltung, Erweiterung
oder Zweckänderung von Bauten und Anlagen sind genügend
Parkfelder für die Fahrzeuge der Benutzer und Besucher sowie die
erforderlichen Verkehrsflächen für den Zubringerdienst zu schaffen.
Die Parkfelder müssen auf privatem Grund in nützlicher Distanz zur
Liegenschaft, der sie zu dienen haben, liegen und dauernd als solche
benutzt werden können (§55 Abs.1 BauG). Die Parkierungs und
Verkehrsflächen müssen so ausgelegt sein, dass die Fahrzeuge der
Benutzer und Besucher aufgenommen und die Anlieferung bewältigt
werden können. Dabei sind die Grösse der Bauten, die Art ihrer Be
nutzung, die Erschliessung durch öffentliche Verkehrsmittel und die
Möglichkeiten, andere Parkierungsflächen zu benutzen, zu berück
sichtigen (§56 Abs.1 BauG). Nach der Rechtsprechung des Verwal
tungsgerichts ist von einer Umgestaltung, welche die Parkfelderstel
lungspflicht auslöst, auszugehen, wenn eine eigentliche Veränderung
des Baukörpers vorliegt. Blosser Unterhalt und zeitgemässe Erneue

rung im Sinne von §68 lit.a BauG (Besitzstandsgarantie) machen
noch keine relevante Umgestaltung aus (vgl. dazu AGVE 1997,
S.317ff.; 1982, S.265; 1980, S.249). Ausschlaggebend ist somit
nicht das Bedarfskriterium, sondern das Ausmass der baulichen
Massnahmen (AGVE 1997, S.319; vgl. auch CHRISTIAN HÄUPTLI,
in: Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, §55
N28).
2.2.
Die Beschwerdeführerin beanstandet die ihr obliegende Pflicht
zur Erstellung von sechs Parkfeldern zu Recht nicht. Unbestritten ist
sodann, dass vier Parkfelder auf der Parzelle 532 vorhanden sind,
bzw. erstellt werden und die zwei weiteren Parkfelder entweder auf
privatem Grund (§55 Abs.1 BauG) geschaffen oder nachgewiesen
werden müssen.
Streitig ist, ob die Beschwerdeführerin den Nachweis für die
zwei fehlenden Parkfelder aufgrund von Ersatzleistungen im Zusam
menhang mit der Baubewilligung vom 15. Februar 1971 erbringen
kann oder Parkflächen im Parkhaus C. sie von der Ersatzabgabe be
freien.
3.
3.1.
In der Baubewilligung vom 15. Februar 1971 wurde die dama
lige Eigentümerin und Bauherrschaft, die Erbengemeinschaft D. ver
pflichtet, für den Umbau der Liegenschaft Restaurant E., Parzelle
532, 12 Parkplätze auf eigenem Grund und Boden sicherzustellen
oder, soweit die Sicherstellung auf eigenem Grund und Boden nicht
möglich war, sich bei einer geeigneten Parkierungsanlage einzumie
ten.
Nach Darstellung der Beschwerdeführerin wurde diese Parkfel
derstellungspflicht von der Erbengemeinschaft D. erfüllt, indem sie
im Jahre 1981 40 Aktien der Parkhaus C. AG erwarb.
3.2.
Die Parkplatzerstellungspflicht in der Baubewilligung vom
15.Februar 1971 stützte sich auf die kommunale Bauordnung. §43
Abs.2 der Bauordnung der Gemeinde B. vom 23. Juni 1960, vom
Grossen Rat genehmigt am 27. Juni 1961, lautete:

"Ist die Erstellung von privaten Abstellplätzen nicht möglich, kann der
Grundeigentümer oder Betriebsinhaber durch den Gemeinderat zur Leistung
angemessener Beiträge an den Bau öffentlicher Abstellplätze, die der betref
fenden Liegenschaft dienen, verpflichtet werden."
Der Grundeigentümer konnte somit seine Pflicht zum Bau von
Parkfeldern auf privatem Grund unter bestimmten Voraussetzungen
durch eine finanzielle Beteiligung am Bau öffentlicher Parkfelder er
füllen. Diese Ersatzlösung entsprach einer der vier Möglichkeiten,
die das am 1. Mai 1972 in Kraft gesetzte aBauG (in Kraft bis
31.März 1994) vorsah.
Gemäss §60 Abs.1 Satz 1 aBauG waren die Baueigentümer
verpflichtet bei der Neuerstellung von Bauten auf privatem Grund,
d.h. in der Regel auf dem Baugrundstück, genügend Abstellplätze für
die Fahrzeuge der Benützer und Besucher zu schaffen. Stattdessen
konnte der Pflichtige die erforderlichen Abstellplätze im Sinne einer
Ersatzlösung auch auf einem andern Grundstück bereitstellen oder
sich an einer Gemeinschaftsanlage oder an der Finanzierung öffentli
cher Abstellplätze beteiligen (§62 Abs.1 Satz 1 aBauG). Die Ablö
sung der Pflicht zur Erstellung von Abstellplätzen durch die Pflicht
zur Zahlung einer Ablösesumme oder der finanziellen Beteiligung an
einer Gemeinschaftsanlage sicherte dem Baueigentümer eine gewisse
Anzahl reservierter Parkfelder, entsprechend der Zahl der Plätze, die
er nach §60 Abs.1 bzw. Abs.3 aBauG auf eigenem oder benachbar
tem Boden zu erstellen verpflichtet gewesen wäre. Voraussetzung
war, dass die Parkfelder in nützlicher Distanz zur Liegenschaft, der
sie dienten, lagen und ihre dauernde Verfügbarkeit zugunsten der Be
nützer und Besucher der fraglichen Liegenschaft sichergestellt war
(§62 Abs.1 Satz 2 aBauG; vgl. ERICH ZIMMERLIN, Baugesetz des
Kantons Aargau, Kommentar, 2.Aufl., Aarau 1985, §§60 63 N13
mit Hinweisen). Die Beteiligung an einer Gemeinschaftsanlage war
als Vorzugslast ausgestaltet und erforderte zur Erfüllung der bauge
setzlichen Ablösepflicht eine dingliche Sicherung der räumlich abge
grenzten Parkfelder (vgl. dazu AGVE 1977, S.202; WALTER
MÜLLER, Die öffentliche Strasse und ihre Benutzung nach aargaui
schem Verwaltungsrecht, Zürich 1973, S.158; ZIMMERLIN, a.a.O.,
zu §§60 63 N13). Eine bloss obligatorische Sicherung der Berechti

gung galt nicht als zureichende Erfüllung der Ablösepflicht (vgl.
AGVE 1983, S.100, Erw.5a). Die dingliche Sicherung der
Zweckbestimmung von Abstellplätzen und die Pflicht zur Beteili
gung an gemeinsamen oder öffentlichen Abstellplätzen waren im
Grundbuch anzumerken (§222 Abs.2 lit.d aBauG).
Das aBauG verlangte grundsätzlich die reale Erfüllung der
Parkfelderstellungspflicht. Anzumerken ist, dass schon in der Praxis
unter dem alten Baugesetz Regelungen der Ablöseverpflichtung be
standen, welche dem System der Ersatzabgabe nahe kamen. In
AGVE 1987, S.252 erwähnt das Verwaltungsgericht in diesem Zu
sammenhang auch die Regelung der Parkhaus C. AG.
3.3.
Im Unterschied zum alten Baugesetz normiert §58 BauG die
Pflicht der Bauherrschaft, die keine Parkfelder erstellen oder
nachweisen kann, zur Leistung einer Ersatzabgabe. Dies bedeutet
einen Systemwechsel: Während sich der betroffene Grundeigentümer
altrechtlich durch eine Beteiligung an einer Gemeinschaftsanlage
oder mittels Finanzierung öffentlicher Abstellplätze eine entspre
chende Anzahl reservierter Parkfelder sicherte und ihm damit ein
wirtschaftlicher Sondervorteil erwuchs, hat er neurechtlich mit der
(regelmässig tieferen) Ersatzabgabe lediglich einen Ausgleich dafür
zu schaffen, dass er im Unterschied zu anderen Grundeigentümern
seiner Pflicht zur Erstellung von Parkfeldern nicht realiter genügen
muss (vgl. AGVE 2002, S.123). Die Erhebung der Abgabe hängt
bloss davon ab, ob die Abstellplätze gebaut werden oder nicht (vgl.
HÄUPTLI, a.a.O., §58 N2, 5; Botschaft des Regierungsrats des Kan
tons Aargau an den Grossen Rat vom 21. Mai 1990, 5397, S.31).
Übergangsrechtlich wurde gemäss §169 Abs.4 BauG eine nach
bisherigem Recht festgelegte Pflicht, sich an der Finanzierung künf
tig zu erstellender Gemeinschaftsanlagen oder öffentlicher Abstell
plätze zu beteiligen, in eine Ersatzabgabe umgewandelt. Betei
ligungspflichten, die vor mehr als 25 Jahren rechtskräftig festgesetzt
worden sind, galten als erloschen. Nach der Rechtsprechung des Ver
waltungsgerichts bezieht sich diese Übergangsbestimmung auf alt
rechtliche Beteiligungspflichten, die der Pflichtige durch Leistung
des von ihm geforderten Beitrags erfüllt bzw. sichergestellt hatte,

ohne im Zeitpunkt des Inkrafttretens des neuen Baugesetzes den Ge
genwert – in Form der Parkfeld Benützungsrechte – erhalten zu ha
ben, weil die betreffende Gemeinschaftsanlage bzw. die betreffenden
öffentlichen Parkfelder noch nicht erstellt waren. In derartigen Fällen
sollte dem Schwebezustand durch Umwandlung der Beteiligungs
pflicht in eine Ersatzabgabe gemäss §58 BauG ein Ende gesetzt wer
den (vgl. AGVE 2002, S.119; VGE III/53 vom 10. Mai 2001
[WBE.2000.91], Erw.II/2b).
3.4.
3.4.1. 3.4.2. (…)
3.5.
Die Ablösungspflicht in der Baubewilligung wurde 1971 und
damit vor dem Inkrafttreten des ersten kantonalen Baugesetzes
begründet. Die Ablösungspflicht aus der Baubewilligung vom
15.Februar 1971 wurde nach Darstellung der Beschwerdeführerin
im Jahre 1981 vollzogen. Damals galt für Ersatzlösungen §62
aBauG mit der Verpflichtung, dass die in einem öffentlichen Park
haus sichergestellten Abstellplätze dinglich, d.h. durch Anmerkung
im Grundbuch oder mittels Dienstbarkeitsverträgen in ihrer Zweck
bestimmung sichergestellt werden mussten. Die Rechtsvorgängerin
der Beschwerdeführerin erwarb 40 Aktien, entsprechend der Ablö
sungspflicht für 10 Parkplätze. Ein Benützungsrecht an einzelnen
Parkflächen im Parkhaus wurde nicht begründet. Der Erwerb der Ak
tien genügte demnach und mangels dinglicher Sicherstellung den
Voraussetzungen gemäss §62 aBauG für die Erfüllung der Park
felderstellungspflicht nach kantonalem Recht nicht. Es liegen auch
keine Mietverträge für Parkfelder vor, welche gemäss Auflage in der
Baubewilligung vom 15.Februar 1971 als Ersatzlösung vorgesehen
waren. Ob und inwieweit die ursprüngliche Regelung in der Bauord
nung der Stadt B. (siehe vorne Erw.3.2) zwingend eine reale Erfül
lung verlangte und die Ablösung der Pflicht zur Erstellung als Vor
zugslast ausgestaltet waren, kann vorliegend offengelassen werden
(siehe dazu auch hinten Erw.4). Das Baugesetz 1971 enthielt für alt
rechtlich begründete Ersatzlösungen keine Übergangsregelung. (…)

3.6.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass beim Inkrafttreten von
§§58ff. BauG am 1.April 1994 für die Liegenschaft Parzelle 532
keine Pflichten der Eigentümer oder Bauherrschaften zur Erstellung
von Parkfeldern oder deren Ablösung offen waren. Übergangsrechtli
che Sachverhalte im Zusammenhang mit Parkfelderstellungspflich
ten gemäss §§58ff. BauG stellen sich keine. (…)
4.
4.1.
Gemäss §55 Abs.1 Satz 2 BauG müssen die Parkfelder auf pri
vatem Grund in nützlicher Distanz zur Liegenschaft, der sie zu die
nen haben, liegen und dauernd als solche benutzt werden können.
Nach §57 Abs.1 BauG müssen die Parkfelder ihrer Zweckbestim
mung erhalten bleiben. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungs
gerichts müssen auf Drittgrundstücken Pflichtparkplätze dinglich,
d.h. insbesondere durch Errichtung einer Grunddienstbarkeit oder
eines Baurechts gesichert sein (AGVE 2013, S.183; 2002, S.244).
Eine bloss obligatorische Sicherung, wie z.B. die kündbare Miete,
genügt demgegenüber nicht (AGVE 2013, S.183; VGEIII/59 vom
30.Oktober 2012 [WBE.2011.400], S.19; ZIMMERLIN, a.a.O.,
§§60 63 N13).
4.2.
Der Nachweis der rechtlichen Sicherstellung der dauernden und
ausschliesslichen Verfügbarkeit der Parkfelder auf andern Grundstü
cken ist von der Frage der Sachverhaltsermittlung zu unterscheiden
(VGE III/59 vom 30. Oktober 2012 [WBE.2011.400], S.19f.). Den
Nachweis hat der Baugesuchsteller im Baugesuch zu erbringen. Im
Ergebnis ist dem Stadtrat daher nicht vorzuwerfen, die Beschwer
deführerin könne den Nachweis der Sicherstellung nicht führen, da
vermutungsweise vorhandene ältere Protokolle des Stadtrats fehlten
bzw. dieser sich nicht darum bemühte. Die Protokolle des Stadtrats
können, unabhängig von deren Datum, nicht zum Nachweis einer
dinglichen Berechtigung dienen, dafür sind entsprechende Eintra
gungen im Grundbuch erforderlich (siehe vorne Erw.3.2 und 4.1).
Die Baubewilligungsbehörde hat die Grundbuchauszüge beigezogen
und ist damit ihrer Pflicht zur Erhebung des rechtserheblichen Sach

verhalts unter Beachtung der (relevanten) Vorbringen der Parteien
nachgekommen. Ältere Protokolle oder die Baugesuchakten aus dem
Jahre 1971, welche vor Inkrafttreten des (neuen) Baugesetzes datie
ren, sind zur Beurteilung der Parkplatzsituation und der Ersatzabgabe
für aktuelle Neu beziehungsweise Umbauvorhaben der Beschwerde
führerin nicht massgebend. Die entsprechenden Beweisanträge der
Beschwerdeführerin sind daher mangels Relevanz abzuweisen.
Nach der Änderung der Rechtslage, insbesondere mit der Ab
schaffung der altrechtlichen Ersatzlösungen (Beteiligung an einer
Gemeinschaftsanlage oder Finanzierung öffentlicher Abstellplätze;
siehe vorne Erw.3.3), und im Zusammenhang mit der (neuen)
Baubewilligung vom 17.Dezember 2012 ist auch nicht ersichtlich,
was die Beschwerdeführerin aus entsprechenden Dokumenten ablei
ten möchte.
4.3.
Das Eigentum an den Aktien der Parkhaus C. AG erbringt den
Nachweis der dauernden und ausschliesslichen Verfügbarkeit von
konkreten Parkfeldern (§§55ff. BauG) nicht. Der Aktienbesitz und
auch die reglementarischen Rechte der Beschwerdeführerin als
Aktionärin der Parkhaus C. AG belegen keine dinglich gesicherten
Benützungsrechte an einzelnen Parkflächen zugunsten der Beschwer
deführerin oder der Parzelle532. Von den im Reglement vorgesehe
nen Möglichkeiten eines ausschliesslichen obligatorischen oder
dinglichen Nutzungsrechts an Parkfeldern hat die Beschwerdeführe
rin keinen Gebrauch gemacht. Es kann daher offengelassen werden,
ob eine dieser Möglichkeiten den Anforderungen an die Sicherstel
lung gemäss BauG genügen kann.
Die Vorinstanzen haben daher zu Recht festgestellt, dass zwei
der sechs notwendigen Parkfelder nicht auf der Parzelle 532 erstellt
werden und für die fehlenden Parkfelder auch die erforderliche
Sicherstellung auf privatem Grund fehlt.
5.
5.1. (…)
5.2.
Soweit die Beschwerdeführerin geltend macht, sie sei nicht er
satzpflichtig, weil ihre Rechtsvorgängerin bereits Ersatzabgaben für

Parkplätze der Parzelle 532 geleistet hat, verkennt sie die Rechtsna
tur und die Grundlagen der Ersatzabgabe. Mit der Ersatzabgabe wird
nur – aber immerhin – die Realerfüllung (hier die Erstellung eigener
Parkfelder) von Pflichten im Zusammenhang mit einem Bauvorha
ben abgelöst; es werden keine (virtuellen) Parkflächen zulasten der
Öffentlichkeit erworben. Die Leistung einer Ersatzabgabe verschafft
dem Grundeigentümer und seinen Rechtsnachfolgern keine Rechts
position, die sie für die Zukunft von Ersatzabgaben befreien könnte.
Der Umstand, dass in einer öffentlichen Gemeinschaftsanlage Park
felder existieren und die Ablösung der Pflicht mittels Erwerb von
Aktien der Parkhaus C. AG seinerzeit (1978 und 1981) als genügen
der Ersatz qualifiziert wurde, fällt für die Beurteilung nicht in Be
tracht.
Eine Besitzstandsgarantie gemäss §68 BauG besteht nur bei
Bauten und Anlagen. Ein Bestandsschutz käme daher nur bestehen
den privaten Parkierungsanlagen, die rechtmässig (baubewilligungs
konform) erstellt wurden, zu. Solche Parkflächen mit dinglicher Be
rechtigung werden nicht behauptet. Die unbestrittene Parkfelderstel
lungspflicht für das vorliegende Bauvorhaben löst auch die neurecht
liche Ablösungspflicht mittels Ersatzabgaben aus.
An dieser Pflicht vermag auch der Vermerk im Aktienregister
und auf den Aktienzertifikaten nichts zu ändern. Richtig ist, dass mit
dem Stempelaufdruck die mehrmalige Verwendung der Aktien zur
Abgeltung von Ablösepflichten verhindert werden soll. Der Wortlaut
schliesst die Verwendung dieser Aktien zur Abgeltung von Ablöse
pflichten generell aus, also auch für Ersatzabgaben. Jedenfalls mit
Inkrafttreten von §§58ff. BauG und §63 der Bau und Nutzungs
ordnung hat der Vermerk seine Bedeutung gewandelt. Er dient allen
falls als Ausweis für die Erfüllung altrechtlicher Ablösepflichten.
Hinzu kommt, dass die Parkhaus C. AG eine private Unternehmung
ist, auch wenn die Stadt B. eine substantielle Beteiligung hat. Aus
dieser privatrechtlichen Ordnung können keine bestandesgeschützten
Ansprüche gegen den Staat abgeleitet werden.

26 Plakatierung
Ersatz bestehender Plakatstellen: Ermessensspielraum der Gemeinde bei
der Auslegung eines kommunalen Bewilligungsverbots
Urteil des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 10. März 2014 in Sachen
A. AG gegen Departement Bau, Verkehr und Umwelt sowie Gemeinderat B.
(WBE.2013.66) und in Sachen Gemeinderat B. gegen A. AG und Departement
Bau, Verkehr und Umwelt sowie Gemeinderat B. (WBE.2013.76).
Aus den Erwägungen
1.2.
§46 BNO lautet:
"(Abs.1 u. 2).
3 Es werden grundsätzlich keine neuen Plakatstellen auf öffentlichen und
privaten Grundstücken mehr bewilligt, ausgenommen sind Reklamen mit Ortsbezug.
Der Ersatz bestehender Plakatwände ist gestattet.
(Abs. 4)"
1.3. (…)
2. (…)
3.
3.1. (…)
3.2.
3.2.1.
Entgegen der Vorinstanz wird die Auslegung des Gemeinderats
von §46 Abs.3 Satz2 BNO, den "Ersatz bestehender Plakatwände"
nur am exakt vorbestehenden Ort zu bewilligen, durchaus vom Wort
laut des Gesetzes abgedeckt. Der Normtext selbst äussert sich nicht
ausdrücklich zur örtlichen Dimension des Ersatzes, weshalb er Raum
sowohl für restriktive als auch für weitere (wohl selbst von einem
örtlichen Bezug losgelöste) Interpretationen bereithält. Auch kann
der einschränkenden gemeinderätlichen Auslegung des "Ersatzes" im
Normengefüge durchaus Sinn abgewonnen werden. So lässt sich das
in §46 Abs.3 BNO verankerte System (Verbot neuer Plakatwände
ohne Ortsbezug; Gestattung von Ersatzplakatstellen; konzeptbasierte