ag_verwaltungsgericht · WBE.2023.189 · 2024-05-29 · de
Obergericht / Verwaltungsgericht / 2. Kammer — WBE.2023.189


Verwaltungsgericht
2. Kammer
WBE.2023.189 / nw / jh
(3-RV.2020.22)
Art. 13
Urteil vom 29. Mai 2024
Besetzung Verwaltungsrichter J. Huber, Vorsitz
Verwaltungsrichterin Klöti
Verwaltungsrichterin Martin
Gerichtsschreiberin Waldmeier
Beschwerde- C._____
führer 1
Beschwerde- D._____
führerin 2
gegen
Kantonales Steueramt, Geschäftsbereich Recht, Rechtsdienst,
Telli-Hochhaus, 5004 Aarau
Gemeinderat R._____
Gegenstand Beschwerdeverfahren betreffend Kantons- und Gemeindesteuern 2017
Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts, Abt. Steuern,
vom 23. März 2023

- 2 -
Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten:
A.
1.
Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 15. Dezember 2017 erwarb
die in S._____ (Kanton T._____) wohnhafte D._____ von ihrem früheren
Ehemann E._____ dessen hälftigen Miteigentumsanteil an der Liegen-
schaft R._____ Nr. aaa. Die Beschwerdeführerin war zu diesem Zeitpunkt
bereits Eigentümerin des anderen hälftigen Miteigentumsanteils. Der Kauf-
vertrag enthält u. a. folgende Bestimmungen:
1. Antritt von Nutzen und Schaden
Der Antrittstermin (Nutzen und Schaden) erfolgt mit der heutigen Vertrags-
unterzeichnung.
Der Kaufvertrag kann dem Grundbuchamt erst zum Vollzug angemeldet
werden, wenn die Verkäuferschaft der Urkundsperson schriftlich den Ein-
gang der Kaufpreisrestanz bestätigt hat.
Das Grundbuchamt wird davon entbunden, die vorgenannte Vorausset-
zung zu prüfen.
[…]
6. Mietverhältnisse/Zustand
Das Kaufsobjekt ist nicht vermietet. Das Kaufsobjekt ist ungeräumt und
ungereinigt von der Verkäuferschaft per Vertragsunterzeichnung überge-
ben worden. Die Käuferschaft kann ab dem Antrittstermin über das Kaufs-
objekt frei verfügen. Allfällig verbliebene Pendenzen bezüglich Räumung
und Reinigung der Liegenschaft würden die Parteien nach Vertragsunter-
zeichnung selber vor Ort bis am 31. Dezember 2017 feststellen und gege-
benenfalls ausseramtlich regeln.
Am 8. Januar 2018 trug das Grundbuchamt D._____ als Alleineigentümerin
der Liegenschaft R._____ Nr. aaa ins Grundbuch ein.
2.
D._____ und C._____ wurden mit Verfügung vom 17. September 2019 von
der Steuerkommission R._____ für die Kantons- und Gemeindesteuern
2017 zu einem steuerbaren Einkommen von Fr. 0.00 (satzbestimmendes
Einkommen: Fr. 30'400.00) und einem steuerbaren Vermögen von
Fr. 223'000.00 (satzbestimmendes Vermögen: Fr. 2'761'000.00) veranlagt.
In Abweichung zur Selbstdeklaration wurde die Liegenschaft R._____
Nr. aaa den Steuerpflichtigen zu 100 % statt wie bisher zu 50 % angerech-
net.
B.
Gegen die Verfügung vom 17. September 2019 erhoben die Steuerpflichti-
gen mit Schreiben vom 21. September 2019 und Ergänzung vom
5. November 2019 Einsprache und beanstandeten die Erhöhung des

- 3 -
steuerpflichtigen Anteils an der Liegenschaft R._____ Nr. aaa von 50 % auf
100 %.
Die Steuerkommission R._____ wies die Einsprache der Steuerpflichtigen
am 2. Dezember 2019 ab.
C.
Mit Eingabe vom 23. Januar 2020 erhoben die Steuerpflichtigen Rekurs
beim Spezialverwaltungsgericht, Abt. Steuern, welches am 23. März 2023
entschied:
1.
Der Rekurs wird abgewiesen.
2.
Die Rekurrenten haben die Kosten des Rekursverfahrens, bestehend aus
einer Staatsgebühr von CHF 500.00, der Kanzleigebühr von CHF 145.00
und den Auslagen von CHF 100.00, insgesamt also CHF 745.00, zu be-
zahlen.
3.
Es wird keine Parteikostenentschädigung ausgerichtet.
D.
1.
Mit Beschwerde vom 17. Mai 2023 gelangten die Steuerpflichtigen an das
Verwaltungsgericht und stellen folgende Anträge:
1.
Obgenannter 'Spezialverwaltungsgerichtsentscheid' und damit ebenso die
vorinstanzlichen Entscheide zu Steuerentscheid /-Ausscheidung 2017
seien aufzuheben.
2.
Der für die Liegenschaft R._____ uns gegenüber in der Steuerausschei-
dung im Aargau irrtümlich zu 100% als Ausgangswert angewandte Liegen-
schaftswert Fr. 423'300.- sei [analog wie rechtskräftig 2016 gehandhabt]
um 50% zu reduzieren auf Fr. 211'650.-; d.h. somit auf unsere damalige
tatsächliche Quote von im ganzen Jahr 2017 richtig bloss 50% [damals bis
mind. 8. Januar 2018 noch in Miteigentum mit E._____]. Sub-eventualiter
zu reduzieren auf Fr. 319'150.-. Und die ganze Ausscheidung und Rech-
nung 2017 sei auf dieser ausgewiesenen Basis entsprechend neu zu rech-
nen.
3.
Kosten sowie Entschädigungspflicht zu Lasten des Staates.
2.
In seiner Eingabe vom 22. Mai 2023 verzichtete das Spezialverwaltungs-
gericht, Abt. Steuern, auf die Erstattung einer Vernehmlassung. Sowohl
das Kantonale Steueramt als auch der Gemeinderat R._____ beantragten
in ihren jeweiligen Beschwerdeantworten vom 20. Juni 2023 bzw. 6. Juli

- 4 -
2023 die Abweisung der Beschwerde und verweisen auf das angefochtene
Urteil.
3.
Das Verwaltungsgericht hat den Fall am 28. Februar 2024 beraten und am
29. Mai 2024 abschliessend beraten und entschieden.
Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
I.
1.
Das Verwaltungsgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide des Spe-
zialverwaltungsgerichts, Abt. Steuern, in Kantons- und Gemeindesteuersa-
chen (§ 198 Abs. 1 des Steuergesetzes des Kantons Aargau vom 15. De-
zember 1998 [StG; SAR 651.100] und § 54 Abs. 1 des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 [VRPG; SAR 271.200]).
Es ist somit zur Behandlung des vorliegenden Falls zuständig und überprüft
den angefochtenen Entscheid im Rahmen der Beschwerdeanträge auf un-
richtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts sowie Rechts-
verletzungen (§ 199 StG; § 48 Abs. 2 und § 55 Abs. 1 VRPG).
2.
Die übrigen Prozessvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen An-
lass. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist vollumfäng-
lich einzutreten.
II.
1.
Im vorliegenden Beschwerdeverfahren ist umstritten, ob die Beschwerde-
führenden den mit Kaufvertrag vom 15. Dezember 2017 erworbenen, zwei-
ten hälftigen Miteigentumsanteil an der Liegenschaft R._____ Nr. 2328 be-
reits in der Steuerperiode 2017 im Kanton Aargau als unbewegliches Ver-
mögen versteuern müssen, obwohl der entsprechende Grundbucheintrag
erst am 8. Januar 2018 und damit in der Steuerperiode 2018 erfolgte.
2.
2.1
Die Vorinstanz hat im Urteil vom 23. März 2023 im Wesentlichen erwogen,
dass der Zeitpunkt der öffentlichen Beurkundung beim Grundstückkauf ge-
mäss Art. 216 Abs. 1 des Bundesgesetzes betreffend die Ergänzung des
Schweizerischen Zivilgesetzbuchs (Fünfter Teil: Obligationenrecht) vom
30. März 1911 (OR; SR 220) den Vertragsschluss gültig mache. Dieser
stelle den steuerbaren Einkommenszugang bzw. den Zeitpunkt des
Vermögensüberganges dar. Aus diesem Grund hänge die Besteuerung
nicht von der Vertragserfüllung, d. h. der Eigentumsübertragung mittels

- 5 -
Eintragung der Handänderung im Grundbuch, ab. Die öffentliche Beurkun-
dung des Kaufvertrages habe am 15. Dezember 2017 stattgefunden und
der Kaufpreis sei am 31. Dezember 2017 getilgt worden. Im Kaufvertrag sei
keine Bedingung für das Zustandekommen des Vertrages vereinbart wor-
den, insofern könne im Zeitpunkt der öffentlichen Beurkundung nicht von
einer unsicheren Forderung ausgegangen werden. Folglich werde den
Steuerpflichtigen im Jahr 2017 der gesamte Vermögenssteuerwert der Lie-
genschaft angerechnet; eine Kaufpreisschuld habe per 31. Dezember 2017
nicht mehr bestanden.
2.2
Dagegen wenden die Beschwerdeführenden zusammengefasst ein, dass
steuerrechtlich einzig die grundbuchamtliche Eigentumsübertragung am
8. Januar 2018 relevant sei und sie daher im Jahr 2017 nur im Umfang des
bisherigen hälftigen Miteigentumsanteils zu 50 % Eigentümer der Liegen-
schaft in R._____ gewesen seien. Die Liegenschaft in R._____ sei infolge
Scheidung (6. Juni 2016) der Beschwerdeführerin von ihrem früheren Ehe-
mann E._____ seit August 2016 unbewohnt gewesen und grundsätzlich
zum Verkauf gestanden. Aus dem rechtskräftigen Scheidungsurteil gehe
hervor, dass die Beschwerdeführerin bloss 50 % der mit der Liegenschaft
verbundenen Abgaben und Steuern etc. zu übernehmen habe, solange die
Liegenschaft noch im gemeinsamen Eigentum der beiden Scheidungspar-
teien verbleibe. Dieses "gemeinschaftliche Eigentum" und damit verbunden
die "gemeinschaftliche je hälftige Steuerpflicht" dauere gemäss Grund-
buchauszug bis mindestens 8. Januar 2018. Es habe vor dem Eigentums-
antritt am 8. Januar 2018 zudem keine Nutzniessung der Liegenschaft
durch die Beschwerdeführerin gegeben, wie von der Steuerkommission
R._____ im Einspracheentscheid behauptet. Die Beschwerdeführerin hätte
die Liegenschaft im Jahr 2017 gar nicht nutzen oder vermieten können, weil
E._____ als "Grundvoraussetzung" für das Inkrafttreten des Kaufvertrages
die Liegenschaft zuerst noch habe räumen und reinigen müssen, was er
erst nach den Feiertagen getan habe. Die Beschwerdeführerin hätte die
Liegenschaft im Jahr 2017 zudem nicht verkaufen können, solange sie im
Grundbuch nicht als Alleineigentümerin eingetragen war. Dem Notar sei
aktenkundig erst im Januar 2018 die Zustimmung zur Weiterbearbeitung,
zum Grundbucheintrag und zur Inkraftsetzung des Kaufvertrages erteilt
worden.
3.
Die Vorinstanz stützt sich bei ihren Ausführungen auf ein Urteil des Verwal-
tungsgerichts vom 28. November 2011 (Aargauische Gerichts- und Verwal-
tungsentscheide [AGVE] 2002, S. 175) und ein Urteil des Bundesgerichts
(Urteil des Bundesgerichts 2A.475/2002 vom 31. März 2003, in: StE 2003
B 21.2 Nr. 17). Diese Rechtsprechung ist jedoch für die Beurteilung des
vorliegenden Sachverhaltes nicht einschlägig. Bei den beiden genannten
Urteilen, welche die Vorinstanz ihrem Entscheid zu Grunde legt, geht es

- 6 -
um die Frage, in welchem Zeitpunkt einem gewerbsmässigen Liegenschaf-
tenhändler der Erlös bzw. der Kapitalgewinn aus dem Verkauf eines Grund-
stücks als selbständiges Erwerbseinkommen zufliesst. Beide Urteile be-
handelten die Einkommensbesteuerung des Verkäufers im Hinblick auf den
Verkaufserlös (wobei in diesen Fällen nur deshalb die Einkommenssteuer
und nicht die Grundstückgewinnsteuer zum Tragen kam, weil Grundstücke
aus dem Geschäftsvermögen verkauft wurden).
Vorliegend ist hingegen zu klären, ab welchem Stichtag die Beschwerde-
führerin als Käuferin des hälftigen Miteigentumsanteils an der Liegenschaft
R._____ Nr. aaa diesen als unbewegliches Vermögen zu versteuern hat.
Die Liegenschaft war nicht mehr selbst genutzt und nicht vermietet, son-
dern war zum Verkauf bestimmt. Es geht hier somit ausschliesslich um die
Vermögenssteuer und nicht um die Einkommenssteuer. Wie nachfolgend
aufgezeigt wird, tragen die von der Vorinstanz beigezogenen Urteile zur
Klärung dieser Frage nichts bei.
4.
4.1
Gemäss § 17 Abs. 1 StG sind natürliche Personen ohne steuerrechtlichen
Wohnsitz oder Aufenthalt im Kanton aufgrund wirtschaftlicher Zugehörig-
keit steuerpflichtig, wenn sie im Kanton Geschäftsbetriebe oder Betriebs-
stätten unterhalten (lit. a), an Grundstücken im Kanton Eigentum, dingliche
Rechte oder diesen wirtschaftlich gleichkommende persönliche Nutzungs-
rechte haben (lit. b) oder mit im Kanton gelegenen Grundstücken handeln
(lit. c). Bei wirtschaftlicher Zugehörigkeit beschränkt sich die Steuerpflicht
auf jene Teile des Einkommens und Vermögens, für die nach § 17 StG eine
Steuerpflicht im Kanton besteht (§ 18 Abs. 2 StG).
Die Beschwerdeführenden waren in der massgebenden Steuerperiode
2017 im Kanton T._____ wohnhaft und dort aufgrund persönlicher Zu-
gehörigkeit unbeschränkt steuerpflichtig. Es ist unbestritten, dass E._____
und die Beschwerdeführerin zumindest bis Mitte Dezember 2017 je zu
50 % Miteigentümer der Liegenschaft R._____ Nr. aaa waren und die Be-
schwerdeführenden damit infolge wirtschaftlicher Zugehörigkeit im Jahr
2017 im Kanton Aargau steuerpflichtig sind (§ 17 Abs. 1 lit. b StG). Indes-
sen ist nachfolgend zu klären, ob die Steuerpflicht der Beschwerdeführen-
den gemäss § 18 Abs. 2 StG nur für den Vermögenssteuerwert des hälfti-
gen Miteigentumsanteils oder für den Vermögenssteuerwert der gesamten
Liegenschaft besteht.
4.2
Gemäss § 58 Abs. 1 und 2 StG werden die Vermögenssteuern für jede
Steuerperiode festgesetzt und erhoben, wobei als Steuerperiode das
Kalenderjahr gilt. Das steuerbare Vermögen bemisst sich nach dem Stand
am Ende der Steuerperiode (§ 60 Abs. 1 StG), d. h. hier nach dem Stand

- 7 -
am 31. Dezember 2017, denn im Gegensatz zur Einkommensbesteuerung
ist für die Vermögenssteuer das Stichtagsprinzip anwendbar (ANDREAS
TSCHANNEN, in: Klöti-Weber / Schudel / Schwarb [Hrsg.], Kommentar zum
Aargauer Steuergesetz, 5. Aufl. 2023, N. 2 zu § 60). Der Vermögenssteuer
unterliegt das gesamte Reinvermögen (§ 46 Abs. 1 StG). Sachen sind in
der Regel dem Vermögen derjenigen Person zuzuordnen, welche zivil-
rechtlich über die Eigentumsrechte daran verfügt (BARBARA SRAMEK, Kom-
mentar zum Aargauer Steuergesetz, a. a. O., N. 13 zu § 46; zur Nutznies-
sung siehe hinten Erw. II/4.3).
Der rechtsgeschäftliche Erwerb von Grundeigentum richtet sich nach
Art. 656 Abs. 1 und Art. 657 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs vom
10. Dezember 1907 (ZGB; SR 210). Im Wesentlichen verlangt das Gesetz
ein gültiges Verpflichtungsgeschäft und ein gültiges Verfügungsgeschäft.
Das Verpflichtungsgeschäft bildet vorliegend der formgenügend öffentlich
beurkundete Kaufvertrag (vgl. Art. 657 Abs. 1 ZGB und Art. 216 Abs. 1
OR). Konstitutiv für die Eigentumsübertragung ist jedoch das Verfügungs-
geschäft. Dabei handelt es sich um den Eintrag ins Grundbuch (Art. 656
Abs. 1 ZGB; die Ausnahmen von Art. 656 Abs. 2 ZGB kommen vorliegend
nicht zur Anwendung).
Demnach wird eine Person grundsätzlich mit dem Eintrag als Eigentümerin
ins Grundbuch und damit mit dem Erwerb der rechtlichen Verfügungsmacht
über das Grundstück steuerpflichtig. Ohne Bedeutung bleibt hingegen,
wenn die Schlüsselübergabe und damit der faktische Besitzantritt zu einem
anderen Zeitpunkt erfolgen (zum Ganzen: Urteil des Bundesgerichts
2C_133/2018 vom 21. Februar 2018, Erw. 2.2.3 f., in StE 2018 B 11 2
Nr. 12; STEFAN OESTERHELT / MORITZ SEILER, in: Zweifel / Beusch [Hrsg.],
Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, N. 18 zu Art. 4 DBG).
Vorliegend trug das Grundbuchamt die Beschwerdeführerin am 8. Januar
2018 als Alleineigentümerin ins Grundbuch ein. Damit erfolgte die Eigen-
tumsübertragung des hälftigen Miteigentumsanteils von E._____ an die Be-
schwerdeführerin am 8. Januar 2018 und somit nach dem hier für die Ver-
mögenssteuer massgeblichen Stichtag vom 31. Dezember 2017.
4.3
4.3.1
Ergänzend ist zu prüfen, ob die vermögenssteuerrechtliche Anrechnung
des durch die Beschwerdeführerin neu erworbenen hälftigen Miteigen-
tumsanteils an der Liegenschaft R._____ Nr. aaa in der Steuerperiode
2017 auf andere Weise begründet worden ist, zumal Nutzen und Schaden
vertraglich bereits mit Unterzeichnung des Kaufvertrages am 15. Dezem-
ber 2017 auf die Beschwerdeführerin übergegangen sind (vgl. vorne
lit. A/1).

- 8 -
4.3.2
Nach § 17 Abs. 1 lit. b i. V. m. § 18 Abs. 2 und § 46 Abs. 2 StG ist eine na-
türliche Person kraft wirtschaftlicher Zugehörigkeit ebenfalls steuerpflichtig,
wenn und soweit sie an einem im Kanton gelegenen Grundstück "dingliche
Rechte oder diesen wirtschaftlich gleichkommende persönliche Nutzungs-
rechte" hat. Dazu gehört insbesondere die Nutzniessung gemäss Art. 745
Abs. 1 und 2 ZGB (ROLAND MÜLLER, in: Geiser / Wolf [Hrsg.], Basler Kom-
mentar, Zivilgesetzbuch II, 7. Aufl. 2023, N. 13 zu Art. 745). Gemäss § 46
Abs. 2 StG wird das Nutzniessungsvermögen der nutzniessenden Person
zugerechnet. Es entspricht ständiger doppelbesteuerungsrechtlicher Pra-
xis, dass der Nutzniesser an unbeweglichem Vermögen das Nutznies-
sungsrecht im Liegenschaftskanton zu versteuern hat (ROMAN SIEBER,
Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, Interkantonales Steuer-
recht, 2. Aufl., Basel 2021, N. 25 zu § 9).
Eine Nutzniessung kann vertraglich oder durch Verfügung von Todes we-
gen eingeräumt werden. Das Zivilrecht verlangt bei beweglichen Sachen
und Forderungen die Übertragung auf den Nutzniessungsberechtigten und
bei Grundstücken die Eintragung ins Grundbuch (Art. 746 ZGB).
Eine Nutzniessung ist vorliegend weder im öffentlich beurkundeten
Kaufvertrag vereinbart noch im Grundbuch eingetragen und fällt daher aus-
ser Betracht.
4.3.3
Als Nutzniessung gelten im Steuerrecht zudem auch die nutzniessungs-
ähnlichen Verhältnisse, wie in § 17 Abs. 1 lit. b StG mit dem Zusatz "oder
diesen wirtschaftlich gleichkommende persönliche Nutzungsrechte" aus-
drücklich festgehalten wird.
Zu prüfen bleibt deshalb eine Besteuerung analog einer Nutzniessung.
Eine solche sieht die kantonale Rechtsprechung und die Veranlagungspra-
xis vor, wenn im Einzelfall eine klare entsprechende Vereinbarung besteht
oder ein langjähriger, unveränderter Sachverhalt vorliegt, der im Rahmen
einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise seitens der Steuerbehörden und
der Steuerpflichtigen während Jahren übereinstimmend wie eine Nutznies-
sung behandelt worden ist. Ein typischer Fall ist die Weiterbenützung eines
Wohnhauses durch den überlebenden Ehegatten. Eine generelle Ausdeh-
nung der Anerkennung einer solchen "faktischen Nutzniessung" ist abzu-
lehnen (zum Ganzen: Urteil des Spezialverwaltungsgerichts, Abt. Steuern,
3-RV.2017.127 vom 25. Februar 2018, Erw. 3.1; Urteil des Verwaltungsge-
richts WBE.2014.383 vom 6. Juni 2015, Erw. 2.2.4).
Vorliegend haben die Parteien im Kaufvertrag vom 15. Dezember 2017 le-
diglich vereinbart, dass Nutzen und Schaden per Vertragsunterzeichnung
auf die Beschwerdeführerin übergehen (siehe vorne lit. A/1). Darin ist keine

- 9 -
genügend klare Vereinbarung zu erblicken, die darauf schliessen lässt,
dass die Parteien wirtschaftlich gleiche Verhältnisse wie beim Abschluss
einer Nutzniessung vereinbaren wollten. Noch weniger liegen langjährige,
unveränderte Verhältnisse vor, die seitens der Steuerbehörden und der
Steuerpflichtigen übereinstimmend wie eine Nutzniessung behandelt wor-
den sind. Somit ist eine Besteuerung analog den Bestimmungen zur Nutz-
niessung gemäss § 46 Abs. 2 i. V. m. § 17 Abs. 1 lit. b StG vorliegend aus-
geschlossen.
4.4
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerdeführerin erst mit dem
am 8. Januar 2018 erfolgten Grundbucheintrag Eigentümerin des mit Kauf-
vertrag vom 15. Dezember 2017 von E._____ erworbenen hälftigen Mitei-
gentumsanteils an der Liegenschaft R._____ Nr. aaa geworden ist. Vor
dem 8. Januar 2018 hat die Beschwerdeführerin an diesem Miteigen-
tumsanteil keine dinglichen Rechte oder dinglichen Rechten wirtschaftlich
gleichkommende persönliche Nutzungsrechte erworben. Per 31. Dezem-
ber 2017 ist dieser hälftige Miteigentumsanteil für die Vermögenssteuern
deshalb noch E._____ und nicht der Beschwerdeführerin zuzurechnen
(§ 17 Abs. 1 lit. b i. V. m. § 18 Abs. 2 StG).
5.
Fallen die öffentliche Beurkundung des Kaufvertrages und der Grundbuch-
eintrag nicht in dieselbe Steuerperiode, ist den daraus entstehenden
Forderungs- und Schuldverhältnissen steuerlich Rechnung zu tragen.
Im Kaufvertrag vom 15. Dezember 2017 haben die Parteien vereinbart,
dass der Kaufpreis in Höhe von Fr. 327'500.00 durch Verrechnung bereits
geleisteter Zahlungen, Schuldübernahme der Hypothek (per 15. Dezember
2017) und einer innert drei Arbeitstagen seit Unterzeichnung des Kaufver-
trages zu leistenden Kaufpreisrestanz von Fr. 107'500.00 getilgt wird. Die
Beschwerdeführenden haben nicht geltend gemacht, dass diese Vereinba-
rung nicht eingehalten worden wäre. Entsprechend ist davon auszugehen,
dass der gesamte Kaufpreis per 31. Dezember 2017 beglichen wurde. Der
Grundbucheintrag erfolgte am 8. Januar 2018.
Der Steuerwert einer Liegenschaft ist grundsätzlich von derjenigen Person
zu versteuern, die im Grundbuch am Stichtag (31. Dezember) als Eigentü-
merin eingetragen ist (siehe vorne Erw. II/4). Ist der Grundbucheintrag am
Stichtag noch nicht erfolgt, so deklariert der Verkäufer in seiner Eigenschaft
als Eigentümer den Vermögenssteuerwert des veräusserten Grundstücks
und in seiner Eigenschaft als Gläubiger die Forderung auf Bezahlung des
Kaufpreises (bzw. nach einer geleisteten Anzahlung die Forderung auf Be-
zahlung der Kaufpreisrestanz). Als Wert seiner Schuld auf Übertragung des
Eigentums am verkauften Grundstück kann er dessen Vermögenssteuer-
wert wieder in Abzug bringen. Was für den Verkäufer eine Forderung

- 10 -
darstellt, bildet beim Käufer eine Schuld und umgekehrt (zum Ganzen BAR-
BARA SRAMEK, a.a.O., N. 19 zu § 46; vgl. auch PETER KÄSTLI / ANNIK BÄRT-
SCHI, in: Leuch / Kästli / Langenegger [Hrsg.], Praxiskommentar zum Berner
Steuergesetz, Band 1, 2014, N. 10 zu Art. 46).
Die Vermögenssteuerausscheidung bei Liegenschaften des Privatvermö-
gens gestaltet sich wie folgt: Das bewegliche Vermögen wird am Haupt-
steuerdomizil und das unbewegliche Vermögen am Spezialsteuerdomizil
des Belegenheitsortes besteuert. Die Schulden werden proportional nach
Lage der Aktiven auf die kantonalen Steuerhoheiten verlegt. Das (gemäss
seinem Recht) in jedem Kanton steuerbare Vermögen ist stets zum Satz
des Gesamtvermögens steuerbar (zum Ganzen PETER LOCHER, Einfüh-
rung in das interkantonale Steuerrecht, 5. Aufl., Bern 2024, S. 92 f.).
Angewendet auf den vorliegenden Fall bedeutet dies, dass die Beschwer-
deführenden in der Steuerperiode 2017 aufgrund des Anspruchs aus dem
Kaufvertrag auf Übertragung des Miteigentumsanteils an der Liegenschaft
R._____ Nr. aaa den entsprechenden Vermögenssteuerwert lediglich als
Guthaben, d. h. als bewegliches Vermögen, zu deklarieren und zu versteu-
ern haben. Im Gegenzug hat sich ihr Vermögen per Stichtag 31. Dezember
2023 bereits um den im Jahr 2017 an E._____ geleisteten Kaufpreis redu-
ziert bzw. können sie die übernommene Hypothekarschuld deklarieren
oder eine allenfalls doch noch geschuldete Kaufpreisrestanz als Schulden
vom steuerbaren Vermögen in Abzug bringen. Da der vertragliche An-
spruch der Steuerpflichtigen auf Übertragung des Grundeigentums dem
beweglichen Vermögen zuzurechnen ist, wird dieser dem Wohnsitzkanton
der Beschwerdeführenden (Kanton T._____) zur Besteuerung zugewiesen
und im Kanton Aargau lediglich satzbestimmend berücksichtigt. Die Schul-
den werden nach Lage der Aktiven ausgeschieden.
6.
Im Ergebnis haben die Beschwerdeführenden in der Steuerperiode 2017
die Liegenschaft R._____ Nr. aaa im Kanton Aargau lediglich im Umfang
des bisherigen hälftigen Miteigentumsanteils als unbewegliches Vermögen
zu versteuern. Das satzbestimmende Vermögen bleibt hinsichtlich der ur-
sprünglich angefochtenen Veranlagung unverändert, da der anteilige Ver-
mögenssteuerwert des mit Kaufvertrag vom 15. Dezember 2017 erworbe-
nen zweiten hälftigen Miteigentumsanteils als Guthaben gegenüber dem
Verkäufer und somit als bewegliches Vermögen zu berücksichtigen ist.
Folglich erweist sich die Beschwerde als begründet und ist teilweise gutzu-
heissen.

- 11 -
III.
1.
Im Beschwerdeverfahren werden die Verfahrenskosten nach Massgabe
des Unterliegens und Obsiegens auf die Parteien verlegt (§ 189 Abs. 1
StG). Den Behörden werden Verfahrenskosten nur auferlegt, wenn sie
schwerwiegende Verfahrensmängel begangen oder willkürlich entschieden
haben (§ 31 Abs. 2 VRPG).
Vorliegend beantragten die Beschwerdeführenden, den in der Veranlagung
zu 100 % als Ausgangswert angewandten Vermögenssteuerwert der Lie-
genschaft R._____ Nr. aaa von Fr. 423'300.00 um 50 % zu reduzieren. Die
Liegenschaft in R._____ wird den Steuerpflichtigen im Jahr 2017 antrags-
gemäss im Umfang von 50 % als steuerbares Vermögen angerechnet, wo-
mit die Beschwerdeführenden in diesem Punkt vollständig obsiegen. Aller-
dings ist zusätzlich ein Guthaben der Beschwerdeführenden in Höhe von
50 % des Vermögenssteuerwerts der Liegenschaft satzbestimmend zu be-
rücksichtigen. Dies ändert jedoch nichts daran, dass die Beschwerdefüh-
renden hinsichtlich der Kantons- und Gemeindesteuern 2017 des Kantons
Aargau im Ergebnis praktisch vollständig obsiegen. Folglich rechtfertigt es
sich, den Beschwerdeführenden keine Verfahrenskosten aufzuerlegen.
Da die Behörden weder schwerwiegende Verfahrensmängel begangen
noch willkürlich entschieden haben, sind die Verfahrenskosten auf die
Staatskasse zu nehmen (§ 31 Abs. 2 VRPG).
Den Beschwerdeführenden, die im verwaltungsgerichtlichen Verfahren
nicht vertreten waren, sind keine Parteikosten zu ersetzen (§ 189 Abs. 2
StG; § 32 Abs. 2 VRPG).
2.
Entsprechend dem Verfahrensausgang sind zudem die vorinstanzlichen
Verfahrenskosten in Höhe von Fr. 745.00 neu zu verlegen, was ebenfalls
nach Massgabe des Unterliegens und Obsiegens erfolgt (§ 189 Abs. 1 StG;
§ 31 Abs. 2 VRPG). Folglich sind die vorinstanzlichen Verfahrenskosten
ebenfalls auf die Staatskasse zu nehmen.
Da die Beschwerdeführenden auch im vorinstanzlichen Verfahren nicht
vertreten waren, sind ihnen dafür keine Parteikosten zu ersetzen.

- 12 -
Das Verwaltungsgericht erkennt:
1.
1.1
In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird das Urteil 3-RV.2020.22
des Spezialverwaltungsgerichts, Abt. Steuern, vom 23. März 2023 aufge-
hoben.
1.2
Die Steuerkommission R._____ wird angewiesen, bei der Veranlagung der
Kantons- und Gemeindesteuern 2017 der Beschwerdeführenden die Lie-
genschaft R._____ Nr. aaa lediglich im Umfang des hälftigen Miteigen-
tumsanteils, d. h. mit einem Vermögenssteuerwert (Kantonaler Steuerwert)
von Fr. 211'650.00 zu berücksichtigen. Zusätzlich ist beim satzbestimmen-
den Vermögen ein Guthaben in derselben Höhe zu berücksichtigen.
1.3
Die Steuerkommission R._____ hat die interkantonale Steuerausschei-
dung gemäss den Erwägungen vorzunehmen.
2.
2.1
Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten gehen zu Lasten des Kan-
tons.
2.2
Die im vorinstanzlichen Verfahren angefallenen Kosten in Höhe von
Fr. 745.00 gehen zu Lasten des Kantons.
3.
Es werden keine Parteikosten ersetzt.
Zustellung an:
die Beschwerdeführenden
das Kantonale Steueramt
den Gemeinderat R._____
die Eidgenössische Steuerverwaltung
Mitteilung an:
das Spezialverwaltungsgericht, Abt. Steuern

- 13 -
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht,
kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht
innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-rechtli-
chen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht, Schwei-
zerhofquai, 6004 Luzern, angefochten werden. Die Frist steht still vom
7. Tag vor bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. Au-
gust und vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Be-
schwerde muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in
gedrängter Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht
verletzt, mit Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Ent-
scheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen
(Art. 82 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht [Bundesgerichts-
gesetz, BGG; SR 173.110] vom 17. Juni 2005).
Aarau, 29. Mai 2024
Verwaltungsgericht des Kantons Aargau
2. Kammer
Vorsitz: Gerichtsschreiberin:
J. Huber Waldmeier