ag_verwaltungsgericht · WBE.2022.196 · 2022-11-21 · de
Obergericht / Verwaltungsgericht / 3. Kammer — WBE.2022.196


Verwaltungsgericht
3. Kammer
WBE.2022.196 / sr / we
(2022-000467)
Art. 124
Urteil vom 21. November 2022
Besetzung Verwaltungsrichter Winkler, Vorsitz
Verwaltungsrichterin Lang
Verwaltungsrichter Leibundgut
Gerichtsschreiberin Ruchti
Beschwerde- A._____
führerin
gegen
Gemeinderat X._____
Regierungsrat des Kantons Aargau, Regierungsgebäude, 5000 Aarau
handelnd durch das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Abteilung für
Baubewilligungen, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau
Gegenstand Beschwerdeverfahren betreffend Baubewilligung
Entscheid des Regierungsrats vom 6. April 2022

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Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten:
A.
Am 14. Januar 2021 verweigerte das Departement Bau, Verkehr und Um-
welt (BVU), Abteilung für Baubewilligungen, A. die von ihr nachgesuchte
nachträgliche Baubewilligung für die Umnutzung des bestehenden,
nördlich an das Ökonomiegebäude Nr. ccc anschliessenden Ne-
bengebäudes auf der Parzelle Nr. aaa der Gemeinde X. zu Wohnraum
samt den dafür (im Jahr 2016) vorgenommenen baulichen Änderungen.
Für den Rückbau der baulichen Änderungen (Entfernung der Isolationen,
der Heizung, der Küchenzeilen und der Badezimmereinbauten sowie
Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Ostfassade) setzte die
Abteilung für Baubewilligungen A. eine Frist von sechs Monaten nach
Rechtskraft des Entscheids an. Dieser Entscheid der Abteilung für
Baubewilligungen wurde A. mit Protokollauszug des Gemeinderats X. zur
Sitzung vom 1. Februar 2021 eröffnet.
B.
Auf die von A. dagegen erhobene Beschwerde vom 5. März 2021 entschied
der Regierungsrat am 6. April 2022 (RRB Nr. 2022-000467):
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Kosten des Verfahrens vor dem Regierungsrat, bestehend aus einer
Staatsgebühr von Fr. 2'000.–, den Kanzleigebühren und den Auslagen von
Fr. 304.20, zusammen Fr. 2'304.20, werden der Beschwerdeführerin A.
auferlegt. Angesichts des geleisteten Kostenvorschusses von Fr. 2'000.–
hat die Beschwerdeführerin noch Fr. 304.20 zu bezahlen.
3.
Es wird keine Parteientschädigung ausgerichtet.
C.
1.
Den Entscheid des Regierungsrats focht A. mit Beschwerde vom 16. Mai
2022 beim Verwaltungsgericht an und beantragte, es sei ganz auf den
Rückbau zu verzichten oder mindestens eine auf ca. zehn Jahre befristete
Baubewilligung zu erteilen.
2.
Mit Protokollauszug zur Sitzung vom 18. Juli 2022 stellte der Gemeinderat
X. Antrag auf Gutheissung der Beschwerde und provisorischer Bewilligung
der Umnutzung und Umbauten für einen Zeitraum von zehn Jahren,
eventualiter auf Verzicht auf Rückbaumassnahmen bis eine allfällige

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Teilzonenplanänderung (mit welcher das in Frage stehende Nebenge-
bäude unter Volumenschutz gestellt und der Wohnnutzung zugänglich ge-
macht würde) abgeschlossen oder im volumengeschützten Teil der Scheu-
ne (Ökonomiegebäude Nr. ccc) ein Studio realisiert worden sei.
Das BVU, Abteilung für Baubewilligungen, schloss in der Beschwerdeant-
wort vom 29. Juli 2022 auf kostenfällige Abweisung der Beschwerde.
3.
Am 24. August 2022 reichte die Beschwerdeführerin Gegenbemerkungen
zur Beschwerdeantwort des BVU ein.
D.
Das Verwaltungsgericht hat den Fall am 21. November 2022 beraten und
entschieden.
Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
I.
1.
Gegen letztinstanzliche Entscheide der Verwaltungsbehörden ist die Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde zulässig (§ 54 Abs. 1 des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 [Verwaltungsrechtspfle-
gegesetz, VRPG; SAR 271.200]). Das gilt auch in Bausachen (§ 61 Abs. 3
der Bauverordnung vom 25. Mai 2011 [BauV; SAR 713.121]. Der Entscheid
des Regierungsrats ist verwaltungsintern letztinstanzlich. Das Verwal-
tungsgericht ist somit für die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde zu-
ständig.
2.
Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen
Anlass. Auf die frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist einzu-
treten.
3.
Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht können die unrichtige oder
unvollständige Feststellung des Sachverhalts sowie Rechtsverletzungen
gerügt werden (§ 55 Abs. 1 VRPG). Die Kontrolle der Angemessenheit ist
demgegenüber ausgeschlossen (Umkehrschluss aus § 55 Abs. 3 VRPG).
II.
1.
Das Grundstück der Beschwerdeführerin (Nr. aaa) liegt gemäss Kultur-
landplan der Gemeinde X. vom 5. Juni 2013 in der Landwirtschaftszone

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und ist ausserdem der im Richtplantext (Kapitel S 1.6, Pla-
nungsanweisungen und örtliche Festlegungen) und in der Richtplan-Ge-
samtkarte (I6) festgesetzten Weilerzone "Y." (beschränkte Bauzone nach
Art. 18 des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979
[Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700] i.V.m. Art. 33 der Raumplanungs-
verordnung vom 28. Juni 2000 [RPV; SR 700.1) zugewiesen. Das Ortsbild
des Weilers Y. ist im Inventar schützenswerter Ortsbilder der Schweiz
(ISOS) als regional bedeutend eingestuft. Die sich auf der Parzelle Nr. aaa
befindlichen Bauten Nr. bbb (Wohngebäude) und Nr. ccc (angebautes
Ökonomiegebäude) stehen gemäss Kulturlandplan (teilweise) unter
Volumenschutz; nicht davon erfasst ist das nördlich an das Ökonomiege-
bäude anschliessende eingeschossige Nebengebäude, für welches mit
dem streitgegenständlichen nachträglichen Baugesuch um (Um-)Nutzung
zu Wohnraum und Umbau zu einer Wohneinheit ersucht wird.
Gegenstand der im Jahr 2016 von der Beschwerdeführerin ausgeführten
baulichen Massnahmen am nördlichen Nebengebäude bilden gemäss den
Angaben im nachträglichen Baugesuch und den dazugehörigen Plänen
und Fotos (Vorakten, act. 36–43 und 92) Aussen- und Innenisolationen,
eine Sanitärzelle mit neuen Sanitäranlagen (Dusche/WC/Lavabo), eine
neue Küchenzeile, zwei Durchbrüche für (rollstuhlgängige) Türen an den
Innenwänden zwischen ehemaligem Abstellraum (heute: Zimmer 1) und
ehemaliger Garage (heute: Zimmer 2), der Abbruch des bestehenden Che-
minées, der Anschluss an die Ölheizung für die gesamte Liegenschaft (Ge-
bäude Nrn. bbb und ccc), ein neues Fenster an der Westfassade des Zim-
mers 1, die Entfernung von zwei Toren an der Ostfassade und deren Ersatz
durch eine Wand mit Fenstern sowie die Anbringung von Dachrinnen.
Das Nebengebäude wird heute von der Beschwerdeführerin bewohnt, wel-
che die gesamte Liegenschaft Anfang 1986 erworben hat und nach dem
oben beschriebenen Umbau des Nebengebäudes im Jahr 2016 zusammen
mit ihrem unterdessen verstorbenen Ehemann wegen dessen körperlicher
Behinderung vom Wohngebäude (Gebäude Nr. bbb) dorthin umgezogen
ist.
Im vorliegenden Verfahren sind einerseits die Bewilligungsfähigkeit der
(landwirtschaftsfremden) Wohnnutzung des Nebengebäudes samt den da-
für vorgenommenen Ausbaumassnahmen, andererseits die Rechtmässig-
keit der sich darauf beziehenden Rückbauanordnung umstritten.
2.
2.1.
Eine landwirtschaftsfremde Wohnnutzung ist am Standort des nördlich an
das Ökonomiegebäude Nr. ccc anschliessenden Nebengebäudes auf der
Parzelle Nr. aaa in der Landwirtschaftszone der Gemeinde X. nicht
zonenkonform und insofern keiner ordentlichen Baubewilligung nach

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Art. 22 RPG zugänglich. Daran ändert auch die Zugehörigkeit des Neben-
gebäudes zur Weilerzone "Y." nichts, weil es im Gegensatz zum Wohn-
gebäude Nr. bbb und zum Ökonomiegebäude Nr. ccc nicht unter Volumen-
schutz steht. Das bedeutet, dass das Nebengebäude von der in § 27 Abs. 3
der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) der Gemeinde X. vom 5. Juni 2013
für den Weiler "Y." vorgesehenen Möglichkeit zur nicht landwirtschaftlichen
Wohnnutzung, die sich auf die im Kulturlandplan farblich (violett und blau)
gekennzeichneten Gebäude unter Substanz- und Volumenschutz
beschränkt, nicht profitieren kann. Infolgedessen kämen als Grundlage für
eine (befristete) Bewilligung einer landwirtschaftsfremden Wohnnutzung
samt den dafür vorgenommenen Ausbaumassnahmen lediglich eine
Ausnahmebewilligung nach Massgabe der Art. 24 ff. RPG in Betracht.
Dabei steht hier eine Bewilligung gemäss Art. 24c RPG (erweiterte
Besitzstandsgarantie für bestehende Bauten und Anlagen ausserhalb der
Bauzone) im Vordergrund. Alle weiteren Ausnahmetatbestände für zo-
nenwidrige Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone scheiden in der
vorliegenden Konstellation von vornherein aus.
2.2.
Gemäss Art. 24c RPG werden bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und
Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in
ihrem Bestand grundsätzlich geschützt (Abs. 1). Solche Bauten und Anla-
gen können mit Bewilligung der zuständigen Behörden erneuert, teilweise
geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie
rechtmässig erstellt oder geändert worden sind (Abs. 2). Vorbehalten bleibt
in jedem Fall die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumpla-
nung (Abs. 5), etwa des Ortsbild- und Landschaftsschutzes. Art. 41 Abs. 1
RPV präzisiert den Anwendungsbereich von Art. 24c RPG dahingehend,
dass Bauten und Anlagen darunterfallen, die rechtmässig erstellt oder ge-
ändert worden sind, bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des
Nichtbaugebiets im Sinne des Bundesrechts wurde (altrechtliche Bauten
und Anlagen). Der massgebliche Stichtag dafür ist in Gebieten, die sich nie
in einer Bauzone befanden, in der Regel das Inkrafttreten des ersten Ge-
wässerschutzgesetzes am 1. Juli 1972, als erstmals eine strenge Trennung
von Baugebiet und Nichtbaugebiet eingeführt wurde (Erläuterungen zur
RPV des Bundesamts für Raumentwicklung [ARE] vom Februar 2001,
S. 42 f.; statt vieler: BGE 129 II 396, Erw. 4.2.1).
Seit der am 1. November 2012 in Kraft getretenen Teilrevision des RPG
vom 23. Dezember 2011 sind zwei Fallgruppen zu unterscheiden, die von
der erweiterten Besitzstandsgarantie nach Art. 24c RPG erfasst werden.
Zum einen gilt sie für Bauten und Anlagen, die vor dem 1. Juli 1972 in Über-
einstimmung mit dem damaligen materiellen Recht erstellt (oder geändert)
oder danach in der Bauzone erstellt und nachträglich einem Nichtbaugebiet
zugewiesen worden sind. Zum anderen fallen seit dem mit der erwähnten
Teilrevision neu ins RPG eingefügten Abs. 3 von Art. 24c RPG nun auch

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vor dem 1. Juli 1972 erstellte oder geänderte (altrechtliche) landwirtschaft-
liche Wohnbauten mit allenfalls angebautem Ökonomietrakt darunter. Die-
se Regelung stellt aber genau genommen keine Besitzstandsregelung dar,
sondern ein vom Gesetzgeber ausdrücklich eingeräumtes Privileg: Eine
schon immer zonenkonform (landwirtschaftlich, als Betriebsleiterwohnung
oder Altenteil) genutzte Wohnbaute darf bei Nichtgebrauch für zonenwidri-
ge Zwecke (landwirtschaftsfremdes Wohnen) umgenutzt, allenfalls be-
grenzt erweitert oder sogar durch einen Neubau ersetzt werden (vgl.
RUDOLF MUGGLI, in: Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzo-
ne, Zürich/Basel/Genf 2017, Art. 24c N 17 f.).
Nicht in den Anwendungsbereich von Art. 24c RPG fallen dagegen generell
altrechtliche Bauten und Anlagen, die ohne (gültige) Bewilligung erstellt
oder geändert worden sind (Urteil des Bundesgerichts 1C_514/2011 vom
6. Juni 2012, Erw. 5.4; MUGGLI, a.a.O., Art. 24c N 15), sowie Bauten und
Anlagen, die (zufolge Verfalls) nicht mehr bestimmungsgemäss nutzbar
sind (MUGGLI, a.a.O., Art. 24c N 16). Bestimmungsgemäss nutzbar ist eine
Baute dann, wenn durch einen angemessenen Unterhalt das fortbestehen-
de Interesse an der Weiternutzung dokumentiert ist, was sich darin äussert,
dass sie gemessen an ihrer Zweckbestimmung betriebstüchtig ist und die
tragenden Konstruktionen mehrheitlich intakt sind (Urteil des Bundesge-
richts 1C_325/2018 vom 15. März 2019, Erw. 6.2 mit weiteren Hinweisen;
MUGGLI, a.a.O., Art. 24c N 16). Nutzungen, die seit dem 1. Juli 1972 auf-
gegeben worden sind, sind nicht mehr zu berücksichtigen (Urteil des Bun-
desgerichts 1C_178/2015 vom 11. Mai 2016, Erw. 4.5). Neben dem Zerfall
eines Gebäudes führt somit auch ein längerer (mehrjähriger) Unterbruch
einer am 1. Juli 1972 bestehenden landwirtschaftsfremden Nutzung zum
Verlust der erweiterten Besitzstandsgarantie für eine entsprechende Nut-
zung. Ausserdem wird angenommen, dass im Falle einer nach dem 1. Juli
1972 rechtswidrig (ohne gültige Bewilligung) erfolgten Umnutzung bzw.
Zweckänderung einer Baute, an der am 1. Juli 1972 bestehenden zonen-
fremden Nutzung kein Interesse mehr besteht (Urteil des Bundesgerichts
1C_558/2018 vom 9. Juli 2019, Erw. 3.4). Schliesslich gilt die Besitzstands-
garantie nach Art. 24c RPG nicht für alleinstehende landwirtschaftliche
Ökonomiebauten (vgl. Art. 41 Abs. 2 RPV), und zwar auch nicht für solche,
die in einem engen räumlichen und funktionalen Zusammenhang mit einer
Wohnbaute stehen. Für eine einheitliche Betrachtungsweise (nach Art. 24c
Abs. 3 RPG) wird ausdrücklich vorausgesetzt, dass die Ökonomiebauten
an das Wohnhaus angebaut sind (Urteil des Bundesgerichts 1C_85/2019
vom 23. Juli 2019, Erw. 3.4).
2.3.
Aufgrund der baulichen Ausgestaltung und der seit Anfang der 1980er-
Jahre dokumentierten Geschichte des streitgegenständlichen Nebenge-
bäudes sprechen gleich mehrere Gründe dagegen, dass für eine landwirt-
schaftsfremde Wohnnutzung samt dazugehörigen Ausbaumassnahmen

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die Besitzstandsgarantie nach Art. 24c RPG in Anspruch genommen wer-
den kann.
Zunächst ist das Nebengebäude an das Ökonomiegebäude Nr. ccc und
nicht an das Wohnhaus Nr. bbb angebaut. Es besteht keine direkte bauli-
che respektive konstruktive Verbindung zwischen dem Nebengebäude und
dem Wohnhaus. Als Ökonomietrakt des (ursprünglich) landwirtschaftlichen
Wohngebäudes, auf welches die erweiterte Besitzstandsgarantie (via
Art. 24c Abs. 3 RPG) anwendbar ist, ist ausschliesslich das mit dem Wohn-
haus zusammengebaute Stallgebäude Nr. ccc ohne das nördlich daran an-
schliessende, eingeschossige Nebengebäude aufzufassen. Das gilt umso
mehr, als das Erweiterungs- und Ausbaupotenzial, welches Art. 24c RPG
und Art. 42 RPV bieten, primär im Stallgebäude Nr. ccc zu realisieren und
auszuschöpfen wäre. Wie beide Vorinstanzen zu Recht befunden haben,
käme es andernfalls zu einer unzulässigen Kumulation von Ausbaumög-
lichkeiten zu Wohn- und/oder Gewerbeflächen im unter Volumenschutz
stehenden Stallgebäude nach Art. 27 Abs. 3 BNO einerseits und im nicht
unter Volumenschutz stehenden Nebengebäude gestützt auf Art. 24c RPG
und Art. 42 RPV andererseits. Durch diese Kumulation von Ausbaumög-
lichkeiten würden die in den bundesrechtlichen Bestimmungen (Art. 24c
RPG und Art. 42 RPV) vorgesehenen Erweiterungsreserven (von maximal
60% der anrechenbaren Bruttogeschossfläche in bestehenden Gebäude-
volumen) mit Blick auf das grössere Volumen des Stallgebäudes gegen-
über dem Wohnhaus nur schon bei einem Vollausbau des Stallgebäudes
zu Wohnzwecken bei weitem übertroffen. Folglich kann das Nebengebäu-
de nicht unter dem Titel Annexbaute zum Wohnhaus Nr. bbb von der er-
weiterten Besitzstandsgarantie nach Art. 24c RPG profitieren.
Hinzu kommt, dass Art. 24c RPG auf das Nebengebäude für sich genom-
men keine Anwendung findet, weil vorab fraglich ist, ob das Gebäude vor
dem 1. Juli 1972 landwirtschaftsfremd genutzt wurde. Eine allfällige land-
wirtschaftsfremde Nutzung ist erstmals für das Jahr 1981 aktenkundig, als
der Gemeinderat X. am 27. Juli 1981 (ohne die dafür erforderliche
Zustimmung einer kantonalen Behörde gemäss Art. 25 Abs. 2 RPG in der
damals geltenden Fassung vom 22. Juni 1979 [AS 1979 1579]) die Zweck-
änderung des "Scheune-Anbaus" als Hobbyraum bewilligte (Vorakten,
act. 34 f.). Dass diese Baubewilligung mangels Zustimmung seitens der da-
für zuständigen kantonalen Behörde nichtig ist (vgl. BGE 111 Ib 213,
Erw. 5b), spielt für die Beurteilung des vorliegenden Falles im Grunde ge-
nommen keine Rolle, weil es sich dabei jedenfalls nicht um eine vor dem
1. Juli 1972 gültig bewilligte landwirtschaftsfremde Nutzung handelt. Davon
abgesehen lässt sich den Akten nicht hinreichend gesichert entnehmen,
dass die 1981 (offenbar nachträglich) bewilligte Nutzung des Nebengebäu-
des (mit Unterteilung in einen Hobbyraum, einen Abstellraum und eine Ga-
rage; vgl. Vorakten, act. 32 sowie Beschwerdebeilage A) landwirtschafts-
fremder Natur war. Hätte es sich nämlich beim damaligen Eigentümer und

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Rechtsvorgänger der Beschwerdeführerin, B., um einen (pensionierten)
Landwirt gehandelt, wären die Wohnnebennutzungen zur landwirt-
schaftlichen Wohnnutzung als Hobbyraum, Abstellraum und Garage nicht
ohne weiteres als landwirtschaftsfremd und somit zonenwidrig einzustufen.
Ohnehin nicht (gültig) nachträglich bewilligt wurde am 27. Juli 1981 eine
Nutzung des Nebengebäudes als Hauptwohnfläche für die angeblich dort
untergebrachten "Schwarzarbeiter" des Rechtsvorgängers der Beschwer-
deführerin, der sich als Unternehmer im Bereich Rohrbau und Montage be-
tätigt haben soll (vgl. dazu die Erläuterungen der Beschwerdeführerin zum
nachträglichen Baugesuch [in: Vorakten, act. 92]). Für eine entsprechende
Nutzung lieferte das damalige Baugesuch samt Plänen (Vorakten, act. 31–
33 sowie Beschwerdebeilage A) keine Anhaltspunkte. Daraus wiederum
lässt sich schliessen, dass auch keine frühere Bewilligung für eine Wohn-
nutzung (durch Angestellte des damaligen Eigentümers) vorgelegen hat.
Entscheidend ist daher letztlich, dass eine (gültig) bewilligte landwirt-
schaftsfremde Wohnnutzung für die Zeit vor dem 1. Juli 1972 widerlegt, zu-
mindest aber nicht nachgewiesen ist. Weil die sich auf die Besitzstandsga-
rantie nach Art. 24c RPG berufende Beschwerdeführerin die objektive Be-
weislast dafür trägt, dass das Nebengebäude vor dem 1. Juli 1972 gestützt
auf eine entsprechende Baubewilligung zu anderen als landwirtschaftlichen
Zwecken genutzt wurde (Urteil des Bundesgerichts 1C_469/2019 vom
28. April 2021, Erw. 6.4; MUGGLI, a.a.O., Art. 24c N 20), was sich nicht
(mehr) nachweisen lässt, greift für die zur Bewilligung nachgesuchte land-
wirtschaftsfremde Wohnnutzung (samt dazugehörigen baulichen Massnah-
men) schon unter diesem Gesichtspunkt kein Besitzstandsschutz. In ihrer
Beschwerde ans Verwaltungsgericht trägt die Beschwerdeführerin sogar
vor, das diejenige Person, die den Hof als letzter Landwirt bis zur Betriebs-
aufgabe im Jahr 1968 (pachtweise) bewirtschaftet habe, denjenigen Raum
des Nebengebäudes, wo sich heute die 2016 eingebaute Küchenzeile be-
findet, als Milchküche zum Waschen des Milchgeschirrs sowie zur Aufbe-
wahrung von verschiedenen Utensilien für die Tierhaltung (Medikamente
etc.) genutzt habe. Eine solche Nutzung war in der Landwirtschaftszone
durchaus zonenkonform. Dasselbe gilt für die zur Wohnnutzung eines
Landwirts zählende Nebennutzung als Waschküche (mit Waschmaschinen
für Kleider) sowie als Zweitküche mit einer kleinen Kochnische mit Wasch-
trog und Herd mit zwei Platten.
Selbst wenn aber davon ausgegangen würde, dass im Nebengebäude
nach der Betriebsaufgabe durch den letzten den Hof bewirtschaftenden
Landwirt im Jahr 1968 schon vor dem 1. Juli 1972 eine gültig bewilligte
landwirtschaftsfremde Wohnnutzung stattgefunden hat, so diente dieses
Gebäude der Beschwerdeführerin nach dem Erwerb des Grundstücks
Nr. aaa im Januar oder Februar 1986 für einen ununterbrochenen längeren
Zeitraum, nämlich bis zu den streitigen Ausbaumassnahmen im Jahr 2016

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nicht mehr zu Wohnzwecken. In den Erläuterungen der Beschwerde-
führerin zum nachträglichen Baugesuch (in: Vorakten, act. 92) heisst es
dazu, die Beschwerdeführerin und ihr Mann hätten das Nebengebäude für
die Tierhaltung genutzt: für eine Hundedusche sowie als Raum, um das
"Mash" für die Pferde zu kochen und das Hundefutter zu lagern, für die
Aufbewahrung von Pferdeutensilien wie Sättel, Zaumzeug, Decken etc.,
während sechs bis sieben Jahren für die Unterbringung von zwei Pferden
(mit Fohlen) in eigens dafür konstruierten Boxen. Nach der Pensionierung
ihres Mannes seien diese Boxen wieder entfernt worden und die Räume
des Nebengebäudes hätten als Abstellraum, für die Lagerung von Autorä-
dern und Hundeausstellungsboxen etc. gedient. Während sie das Haupt-
haus immer "gut im Schuss" gehalten hätten, sei das Nebengebäude zu-
nehmend verlottert. Einzig ein Tor sei gegen ein neues ausgetauscht wor-
den. Eine erweiterte Besitzstandsgarantie nach Art. 24c RPG für eine all-
fällige vor dem 1. Juli 1972 gültig bewilligte landwirtschaftsfremde Wohn-
nutzung wäre demnach wegen eines länger andauernden Unterbruchs der
bewilligten Nutzung und wohl auch wegen Wegfalls der Eignung für die
Wohnnutzung nachträglich untergegangen. Infolgedessen ist die hier zu
beurteilende landwirtschaftsfremde Wohnnutzung samt den dafür im Jahr
2016 erfolgten Ausbaumassnahmen auch in dieser Hinsicht nicht von der
erweiterten Besitzstandsgarantie nach Art. 24c RPG abgedeckt.
2.4.
Im Übrigen ist den Vorinstanzen darin zuzustimmen, dass die im Jahr 2016
erfolgten Ausbaumassnahmen auch den Rahmen der nach Art. 24c RPG
zulässigen Änderungen an einer besitzstandsgeschützten Baute sprengen
würden. Art. 24c Abs. 1 RPG gestattet bloss teilweise Änderungen und
massvolle Erweiterungen. Dabei gilt eine Änderung als teilweise und eine
Erweiterung als massvoll, wenn die Identität der Baute oder Anlage ein-
schliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt
(Art. 42 Abs. 1 RPV). Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung
der Identität ist der Zustand, in dem sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt
der Zuweisung zum Nichtbaugebiet befand (Art. 42 Abs. 2 RPV), also wie-
derum der Zustand am 1. Juli 1972 (Referenzzeitpunkt). Ob die Identität
der Baute oder Anlage im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist unter Würdigung
der gesamthaften Umstände zu beurteilen (Art. 42 Abs. 3 Satz 1 RPV). In
Art. 42 Abs. 3 lit. a und b RPV sind in quantitativer Hinsicht feste Obergren-
zen (nach Massgabe von anrechenbaren Bruttogeschossflächen) veran-
kert, bei deren Überschreitung die Identität in jedem Fall als nicht mehr ge-
wahrt gilt. Sodann dürfen bauliche Veränderungen keine wesentlich verän-
derte Nutzung ursprünglich bloss zeitweise bewohnter Bauten ermöglichen
(Art. 42 Abs. 3 lit. c RPV). Im Übrigen ist nach der Rechtsprechung darauf
abzustellen, ob die Änderung bei einer Gesamtbetrachtung von unterge-
ordneter Natur ist. Die Wesensgleichheit der Baute muss hinsichtlich Um-
fang, äusserer Erscheinung sowie Zweckbestimmung gewahrt werden und

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es dürfen keine wesentlichen neuen Auswirkungen auf die Nutzungsord-
nung, Erschliessung und Umwelt geschaffen werden (BGE 132 II 21,
Erw. 7.1.1; 127 II 215, Erw. 3a und b; je mit Hinweisen; Urteile des Bun-
desgerichts 1C_480/2019 vom 16. Juli 2020, Erw. 4.1, und 1C_171/2017
vom 3. Oktober 2017, Erw. 2.1). Gefordert ist zwar nicht völlige Gleichheit
von Alt und Neu. Vielmehr bezieht sich die Identität auf die "wesentlichen
Züge", also die aus raumplanerischer Sicht wichtigen Merkmale des
Objekts. Ob die so verstandene Identität noch gewahrt wird, beurteilt sich
unter Würdigung aller raumrelevanten Gesichtspunkte in ihrem Zusam-
menwirken. Fehlt es an der Identität, liegt eine vollständige Änderung vor
und die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG fällt
ausser Betracht (vgl. zum Ganzen die Urteile des Bundesgerichts
1C_572/2020 vom 30. November 2021, Erw. 6.3, 1C_480/2019 vom
16. Juli 2020, Erw. 4.1, und 1C_128/2018 vom 28. September 2018,
Erw. 5.3 mit Hinweisen). Beim Umbau einer Scheune zu einem Chalet hat
das Bundesgericht die Identität verneint (Urteil 1C_443/2010 vom 6. Juni
2011, Erw. 3.2).
In welchem baulichen Zustand sich das Nebengebäude am 1. Juli 1972
präsentierte, ist nicht fotographisch oder anhand von Plänen dokumentiert.
Die bei den Akten liegenden Baupläne von 1981 (Vorakten, act. 31–32 so-
wie Beschwerdebeilage A) zeigen jedoch im Quervergleich mit der planeri-
schen Darstellung und den Fotografien zu den Ausbaumassnahmen von
2016 (Vorakten, act. 36–43 und 92) eine Baute, die sowohl mit Bezug auf
den Innenausbau als auch auf das äussere Erscheinungsbild erheblich
vom heutigen Zustand des Nebengebäudes abweicht. Es ist nicht anzu-
nehmen, dass der Innenausbau des Gebäudes am 1. Juli 1972 eine inten-
sivere und dauerhaftere landwirtschaftsfremde (Wohn-)Nutzung zugelas-
sen hat, als der in den Plänen von 1981 ausgewiesene bauliche Zustand,
und zwischenzeitlich (zwischen 1972 und 1981) zurückgebaut wurde. Da-
mals kann das Nebengebäude aufgrund der rudimentären Einrichtung,
wenn überhaupt, neben der gewerblichen Nutzung (des Abstellraums und
der Garage) höchstens mit Bezug auf den "Hobbyraum", der sich auf
weniger als die Hälfte der Grundfläche des Nebengebäudes erstreckte, als
zeitweise Verpflegungs- und Übernachtungsmöglichkeit (für allfällige An-
gestellte des damaligen Eigentümers) gedient haben. Heute ist das Neben-
gebäude demgegenüber auf der gesamten Grundfläche zur Wohnnutzung
ausgebaut, an die Kanalisation und an die Öl-Zentralheizung für die ge-
samte Liegenschaft angeschlossen (vgl. Beschwerde, S. 2), rundum iso-
liert, weist eine vollständige Sanitärzelle (mit Dusche/WC/Lavabo) und eine
wohnstandardmässige Küchenzeile mit allen notwendigen Geräten (Kühl-
schrank, Waschtrog, Kochherd und Backofen) für eine ständige Wohnnut-
zung sowie an den West- und Ostfassaden mehr Fenster zur natürlichen
Belichtung der Räumlichkeiten auf. Die Tore an der Ostfassade, die auf
eine frühere gewerbliche Nutzung hinwiesen, wurden entfernt und durch
eine Wand mit Fenstern ersetzt. Von aussen sieht das Nebengebäude wie

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ein typisches Wohnhaus aus, während früher noch der Scheunencharakter
im Vordergrund stand. Infolgedessen ist die Identität des Nebengebäudes
mit dem massgeblichen Vorzustand des Gebäudes am 1. Juli 1972 nicht
mehr gewahrt.
2.5.
Als Zwischenergebnis ist somit festzuhalten, dass für eine landwirtschafts-
fremde Wohnnutzung samt den dafür im Jahr 2016 erfolgten Ausbauten im
nördlich an das Ökonomiegebäude Nr. ccc anschliessenden Nebengebäu-
de auf der Parzelle Nr. aaa mangels Besitzstandsschutzes für eine ent-
sprechende Nutzung sowie auch wegen eines Übermasses an baulichen
Veränderungen keine Ausnahmebewilligung gestützt auf Art. 24c RPG er-
teilt werden kann. Die Vorinstanz hat daher die erstinstanzliche Verweige-
rung der kantonalen Zustimmung zur fraglichen Wohnnutzung samt Aus-
bauten durch die Abteilung für Baubewilligungen richtigerweise geschützt.
Bei dieser Sachlage braucht nicht mehr geprüft und entschieden zu wer-
den, ob den Änderungen am äusseren Erscheinungsbild des Nebengebäu-
des obendrein Ortsbildschutzgründe (wegen der Entfernung der Tore an
der Ostfassade) entgegenstehen, die das private Interesse der Beschwer-
deführerin an der Beibehaltung der Änderungen überwiegen, so dass eine
Ausnahmebewilligung auch gestützt auf Art. 24c Abs. 5 RPG zu verweigern
wäre. Die Wohnnutzung und die dafür erfolgten Ausbauten sind so oder so
nicht bewilligungsfähig.
Eine Baubewilligung kommt auch nicht für einen befristeten Zeitraum (von
zehn Jahren) in Betracht, zumal bei einer derart langen Zeitdauer nicht
mehr von einem Provisorium gesprochen werden kann. Eine befristete
Baubewilligung darf für höchstens fünf Jahre erteilt werden. Zudem sind
der befristeten Zulassung rechtswidriger Bauten noch in anderer Hinsicht
enge Grenzen gesetzt. Es können nur provisorische Bauten befristet bewil-
ligt werden, die nach der Art ihrer Ausführung für eine dauernde Verwen-
dung nicht geeignet sind und nach Ablauf der Bewilligungsdauer ohne be-
sondere Schwierigkeiten und übermässigen finanziellen Aufwand wieder
entfernt werden können, was auf das Nebengebäude der Beschwerdefüh-
rerin bzw. dessen auf Dauer ausgerichteten Ausbau zur Wohnnutzung klar
nicht zutrifft, ungeachtet dessen, was mit der gesamten Liegenschaft nach
ihrem Tod passiert. Ferner darf ein Provisorium nur für so lange bewilligt
werden, als die Realisierung eines gesetzeskonformen Projekts nicht mög-
lich ist. Die Beschwerdeführerin hätte die im Nebengebäude ausgebauten
Wohnräumlichkeiten allerdings von Anfang an im unter Volumenschutz
stehenden Ökonomiegebäude Nr. ccc planen können. Dass sich dieses
Gebäude ganz grundsätzlich nicht für einen Ausbau zur Wohnnutzung
eignen würde, wird von der Beschwerdeführerin nicht behauptet. Im
Gegenteil belegt ihr Antrag, wonach mit dem Rückbau der streitigen bauli-
chen Massnahmen am Nebengebäude zumindest solange zuzuwarten sei,
bis sie ein barrierefreies Studio im besagten Ökonomiegebäude bewilligt

- 12 -
erhalten und realisiert habe, dass eine entsprechende Möglichkeit besteht
respektive bestanden hätte (zu den Voraussetzungen für die Erteilung von
befristeten Baubewilligungen insgesamt vgl. CHRISTOPH FRITZSCHE/PETER
BÖSCH/THOMAS WIPF/DANIEL KUNZ, Zürcher Planungs- und Baurecht, Band
1, 6. Auflage 2019, S. 441).
Auf die Durchführung des von der Beschwerdeführerin beantragten Augen-
scheins vor Ort kann in zulässiger antizipierter Beweiswürdigung (vgl. dazu
statt vieler: BGE 141 I 60, Erw. 3.3; Urteil des Bundesgerichts
1C_113/2021 vom 1. September 2022, Erw. 3.1) verzichtet werden, denn
der aktuelle bauliche Zustand des Nebengebäudes ist in den Akten bestens
dokumentiert. Lückenhaft sind einzig die Informationen zum baulichen Zu-
stand am 1. Juli 1972. Diesbezüglich kann jedoch ein Augenschein vor Ort
nicht zur Erlangung neuer Erkenntnisse beitragen. Im Übrigen würde der
bauliche Zustand am 1. Juli 1972, selbst wenn er sich heute noch zuver-
lässig rekonstruieren liesse, nichts am späteren Untergang des Besitz-
standsschutzes für die hier zur Diskussion stehende landwirtschaftsfremde
Wohnnutzung ändern, der das Resultat einer unbestrittenen jahrelangen
Unterbrechung der Wohnnutzung im Nebengebäude ist.
3.
3.1.
Wird durch die Errichtung von Bauten oder Anlagen ohne Bewilligung, unter
Verletzung einer solchen oder auf andere Weise ein unrechtmässiger Zu-
stand geschaffen, so kann die Herstellung des rechtmässigen Zustandes,
insbesondere die Beseitigung oder Änderung der rechtswidrigen Bauten
oder Anlagen angeordnet werden (§ 159 Abs. 1 des Gesetzes über Raum-
entwicklung und Bauwesen vom 19. Januar 1993 [Baugesetz, BauG;
SAR 713.100]).
Wie jegliches Verwaltungshandeln steht jedoch ein solcher Wiederherstel-
lungsbefehl unter dem Vorbehalt der Verhältnismässigkeit. Ein Wiederher-
stellungsbefehl ist dann unverhältnismässig, wenn die Abweichung vom
Gesetz gering ist und die berührten öffentlichen Rechtsgüter den Schaden,
welcher der Eigentümerin durch die Wiederherstellung entstünde, nicht zu
rechtfertigen vermögen (vgl. BGE 136 II 359, Erw. 6; 132 II 21, Erw. 6; Ur-
teile des Bundesgerichts 1C_578/2019 vom 25. Mai 2020], Erw. 6.1,
1C_22/2018 vom 23. Juli 2018, Erw. 3.2, 1C_415/2014 vom 1. Oktober
2015, Erw. 4.3, 1C_535/2012 vom 4. September 2013, Erw. 4.2.1,
1C_179/2013 vom 15. August 2013, Erw. 5.3, 1C_397/2009 vom 26. April
2010, Erw. 4.1, 1C_408/2009 vom 11. Februar 2010, Erw. 4 und
1A.169/2002 vom 29. November 2002, Erw. 2.1).
Auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit kann sich auch ein Bauherr
berufen, der nicht gutgläubig gehandelt hat. Er muss aber in Kauf nehmen,
dass die Behörden aus grundsätzlichen Überlegungen, insbesondere zum

- 13 -
Schutz der Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung, dem Interesse an
der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht
beimessen und die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nachteile nicht
oder nur in verringertem Masse berücksichtigen (vgl. BGE 132 II 21,
Erw. 6.4; Urteile des Bundesgerichts 1C_578/2019 vom 25. Mai 2020,
Erw. 6.1, 1C_22/2018 vom 23. Juli 2018, Erw. 3.6., 1C_415/2014 vom
1. Oktober 2015, Erw. 4.3 und 1C_535/2012 vom 4. September 2013,
Erw. 4.2.1). Nicht als gutgläubig gilt, wer bei der Aufmerksamkeit, wie sie
nach den Umständen von ihm erwartet werden kann, nicht hat gutgläubig
sein können; dabei muss sich die Bauherrschaft auch das Wissen der bei-
gezogenen Fachpersonen anrechnen lassen (BGE 132 II 21, Erw. 6.2.2;
Urteil des Bundesgerichts 1C_22/2018 vom 23. Juli 2018, Erw. 3.2). Es
darf aber als allgemein bekannt vorausgesetzt werden, dass Bauten und
Anlagen einer Baubewilligung bedürfen und das Bauen ausserhalb der
Bauzone restriktiven Voraussetzungen unterliegt (vgl. die Urteile des Bun-
desgerichts 1C_480/2019, 1C_481/2019 vom 16. Juli 2020, Erw. 5.1,
1C_10/2019 vom 15. April 2020, Erw. 5.1; 1C_272/2019 vom 28. Januar
2020, Erw. 5.1, 1C_347/2017 vom 23. März 2018, Erw. 6.3 sowie den Ent-
scheid des Verwaltungsgerichts WBE.2021.30 vom 4. Mai 2021,
Erw. II/4.3.1).
3.2.
Die Beschwerdeführerin widersetzt sich dem Vorwurf der fehlenden Gut-
gläubigkeit. Allerdings zielen ihre diesbezüglichen Ausführungen an der
Sache vorbei. Sie konnte zwar nicht wissen, dass die ihr angeblich ohnehin
erst im Jahr 2020 bekannt gewordene Baubewilligung des Gemeinderats
X. vom 27. Juli 1981 betreffend die Zweckänderung "Hobbyraum im
Scheunen-Anbau" (Vorakten, act 34) nichtig ist (vgl. dazu schon Erw. 2.3
vorne), und sie musste auch nicht ohne weiteres damit rechnen, dass ihr
Rechtsvorgänger am Wohngebäude Nr. bbb sowie allenfalls auch am
Nebengebäude des Ökonomiegebäudes Nr. ccc nicht bewilligte Ausbauten
vorgenommen hatte. Indessen musste ihr klar sein, und nur das ist für die
Beurteilung ihres guten Glaubens im vorliegenden Zusammenhang
relevant, dass die von ihr selbst im Jahr 2016 vorgenommenen Ausbauten
am Nebengebäude des Ökonomiegebäudes Nr. ccc der Bewilligungspflicht
unterliegen. Abgesehen davon, dass ein solches Wissen nach der oben
angeführten Bundesgerichtspraxis jedem sorgfältig und aufmerksam
handelnden Bürger attestiert werden darf, belegen die Vorakten (act. 20–
30), dass die Beschwerdeführerin für Fragen der Bewilligungspflicht von
baulichen Änderungen an den Gebäuden auf der Parzelle Nr. aaa aufgrund
der konkreten Umstände im speziellen Masse sensibilisiert sein musste.
Kurz nach dem Erwerb der Liegenschaft von ihrem Rechtsvorgänger, B.,
im Februar 1986 wurde sie damit konfrontiert, dass gewisse bauliche
Änderungen, die ohne Baubewilligung noch von B. ausgeführt worden
waren, zurückgebaut werden mussten (Dachgaube); andere Änderungen
(Einbau von WC und Lavabo im Dachzimmer des Wohngebäudes Nr. bbb)

- 14 -
wurden wiedererwägungsweise nachträglich genehmigt. Für einen
weiteren Estrichausbau im Jahr 1992 holte die Beschwerdeführerin
pflichtgemäss eine vorgängige Baubewilligung ein. Vor diesem Hintergrund
lässt sich nicht vertreten, die Beschwerdeführerin habe nicht wissen
können, dass Ausbaumassnahmen von mindestens vergleichbaren Dimen-
sionen im Nebengebäude des Ökonomiegebäudes Nr. ccc bewilligungs-
pflichtig sind. Es mag sein, dass die Beschwerdeführerin insoweit nicht be-
wusst auf ein Baugesuch verzichtete, sondern in einer Überlastungssitua-
tion und wegen zeitlicher Dringlichkeit des Bauvorhabens nicht daran ge-
dacht hat (vgl. Beschwerde, S. 6), was aber nichts daran ändert, dass sie
es zumindest an der erforderlichen Sorgfalt missen liess und deswegen
nicht als gutgläubig gelten kann.
Insofern sind der Beschwerdeführerin die (finanziellen und sonstigen)
Nachteile, die ihr aus dem angeordneten Rückbau der im Nebengebäude
für die Wohnnutzung realisierten baulichen Änderungen entstehen, gegen-
über dem gewichtigen öffentlichen Interesse an der Beseitigung bzw. Ent-
fernung der fraglichen Bauteile, nur in verringertem Masse zu berücksichti-
gen. Aufgrund des für die Raumplanung fundamentalen Trennungsgrund-
satzes ist das öffentliche Interesse an der Beseitigung nicht bewilligungs-
fähiger Bauten in der Landwirtschaftszone als sehr hoch zu gewichten. Das
gilt selbst für Bauten und Anlagen, die flächen- und volumenmässig nicht
besonders gross sind (vgl. das Urteil des Bundesgerichts 1C_272/2019
vom 28. Januar 2020, Erw. 6.4 mit weiteren Hinweisen, und die Entscheide
des Verwaltungsgerichts WBE.2020.236 vom 9. Dezember 2020,
Erw. II/3.3.2.2, und WBE.2016.50 vom 28. April 2016, Erw. II/5.2). Im vor-
liegenden Fall kann jedoch die Abweichung vom Erlaubten mit der Vorin-
stanz ohnehin nicht mehr als geringfügig bezeichnet werden. Dabei ist auch
an die präjudizielle Wirkung zu denken, die ein Verzicht auf den Rückbau
hätte. Die Beschwerdeführerin würde damit gewissermassen gegenüber
umsichtig handelnden Bauherren für ihr eigenmächtiges Vorgehen belohnt,
obschon ihr privates Interesse an der Beibehaltung der Ausbaumassnah-
men im Nebengebäude auch deshalb zu relativieren ist, weil sie im Falle
eines vorgängigen Baugesuchs von der (kantonalen) Baubehörde hätte da-
rauf aufmerksam gemacht werden können, dass sich für ihre Ausbaupläne
vorrangig das Ökonomiegebäude Nr. ccc anbieten würde. Gesetzt diesen
Fall würde sie nun auch nicht mit der Nutzlosigkeit ihrer finanziellen Investi-
tionen in den Umbau des Nebengebäudes konfrontiert, die sie gemäss
ihren Ausführungen in der Beschwerde (S. 4) stark belasten würden. Das
an ihrem Wohnsitz aufgebaute soziale Netz könnte sie sich auch im Falle
eines Bezugs von behindertengerecht eingerichteten Wohnräumlichkeiten
im Ökonomiegebäude erhalten. Diese Annehmlichkeiten sind nicht von
einer Wohnnutzung des Nebengebäudes abhängig.

- 15 -
Gemessen am hohen öffentlichen Interesse an der Beseitigung der streiti-
gen Ausbaumassnahmen (Trennungsgrundsatz, Respektierung der bauli-
chen Ordnung und Rechtsgleichheit) ist die angefochtene Rückbauord-
nung der Abteilung für Baubewilligungen insgesamt verhältnismässig.
Die Verhältnismässigkeit der Restitutionsanordnung entfällt hier auch nicht
deshalb, weil in naher Zukunft mit einer Rechtsänderung zu rechnen wäre,
aufgrund welcher die zu beseitigenden Ausbauten bewilligt werden könn-
ten. Bei einem solchen Szenario wäre es wenig sinnvoll und unverhältnis-
mässig, ohne Verzug den Rückbau einer Baute anzuordnen (ANDREAS
BAUMANN, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013,
§ 159 N 16 mit Hinweisen). Die Beschwerdeführerin hat zwar offenbar beim
Gemeinderat X. einen Antrag auf Teilrevision des Kulturlandplans der
Gemeinde X. gestellt, der darauf abzielt, neben den bereits geschützten
weiteren Gebäuden (Wohngebäude Nr. bbb und Ökonomiegebäude
Nr. ccc) auch das Nebengebäude unter Volumenschutz zu stellen, um es
der Wohnnutzung zugänglich zu machen, und der Gemeinderat X.
unterstützt dieses Vorhaben gemäss seinen Ausführungen in der
Beschwerdeantwort auch. Beschlossen werden müsste die Teilrevision
allerdings von der Gemeindeversammlung, deren Entscheid sich nicht vor-
wegnehmen lässt. Überdies müsste die Revision anschliessend auch noch
vom Regierungsrat genehmigt werden und die Abteilung für Baubewilligun-
gen weist in der Beschwerdeantwort zu Recht darauf hin, dass die Zuläs-
sigkeit einer solchen Änderung fraglich ist. Das Anliegen liegt ganz offen-
sichtlich nicht darin begründet, dass das Nebengebäude respektive dessen
Volumen als wertvoller Teil des Weilers Y. zu erhalten wäre, ansonsten es
schon in der ersten Runde unter Volumenschutz gestellt worden wäre,
sondern ausschliesslich darin, die Beschwerdeführerin vor den angeordne-
ten Rückbaumassnahmen zu schützen. Dazu ist jedoch das Instrument der
Weilerzone mit Unterschutzstellung von erhaltenswerten Gebäuden nicht
gedacht; es würde klar zweckentfremdet. Insofern ist derzeit höchst
fraglich, ob es überhaupt zu einer entsprechenden Anpassung des
Kulturlandplans kommt. Auf jeden Fall steht eine Rechtsänderung nicht in
naher Zukunft bevor.
3.3.
Aus der Duldung des rechtswidrigen Zustands durch den Gemeinderat, der
die Wohnnutzung des Nebengebäudes durch die Beschwerdeführerin seit
2016 nicht beanstandet hat, lässt sich ebenfalls nichts zu Gunsten der Be-
schwerdeführerin ableiten.
Der in Art. 9 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossen-
schaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101) verankerte Grundsatz von Treu und
Glauben verleiht einer Person unter anderem einen Anspruch auf Schutz
des berechtigten Vertrauens in behördliche Zusicherungen oder sonstiges,

- 16 -
bestimmte Erwartungen begründendes Verhalten der Behörden. Voraus-
setzung für eine Berufung auf den Vertrauensschutz ist, dass die betroffene
Person sich berechtigterweise auf die Vertrauensgrundlage verlassen
durfte und gestützt darauf nachteilige Dispositionen getroffen hat, die sie
nicht mehr rückgängig machen kann. Selbst wenn diese Voraussetzungen
erfüllt sind, bleibt eine Interessenabwägung im Einzelfall vorbehalten. Die
Berufung auf Treu und Glauben scheitert sodann, wenn ihr überwiegende
öffentliche Interessen entgegenstehen (vgl. BGE 141 I 161, Erw. 3.1;
137 I 69; Erw. 2.5.1; 131 II 627, Erw. 6.1.; 129 I 161, Erw. 4.1; ULRICH
HÄFELIN/GEORG MÜLLER/FELIX UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht,
8. Auflage, Zürich/St. Gallen 2016, Rz. 627 ff.).
Hier fehlt es bereits an einer genügenden Vertrauensgrundlage, weil die
vorübergehende Duldung eines rechtswidrigen Zustands die Behörde nicht
an der späteren Behebung dieses Zustands hindert und eine Vertrauens-
grundlage durch behördliche Untätigkeit nur in Ausnahmefällen geschaffen
wird. Ohnehin entfällt eine langjährige behördliche Duldung eines rechtswi-
drigen Zustands als Vertrauensgrundlage, wenn die Betroffene – wie hier
– selber nicht im guten Glauben gehandelt hat, d.h. nicht angenommen hat
oder unter Anwendung zumutbarer Sorgfalt nicht annehmen durfte, die von
ihr ausgeübte Nutzung sei rechtmässig und stehe im Einklang mit einer
dafür erteilten Baubewilligung (BGE 136 II 359, Erw. 7; 132 II 21, Erw. 6;
Urteil des Bundesgerichts 1C_533/2015 vom 6. Januar 2016, Erw. 3.1;
HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 651). Ausserdem müsste der
rechtswidrige Zustand hier zusätzlich von der gemäss Art. 25 Abs. 2 RPG
und § 63 lit. e BauG für Ausnahmebewilligungen ausserhalb der Bauzone
zuständigen kantonalen Behörde, der Abteilung für Baubewilligungen, trotz
Kenntnis des rechtswidrigen Zustands (Ausbauten im Nebengebäude)
über Jahre hinweg hingenommen worden sein, was von der Beschwerde-
führerin nicht geltend gemacht wird. Schliesslich war die gemeinderätliche
Duldung des rechtswidrigen Zustands nicht der Auslöser für die von der
Beschwerdeführerin in den Umbau des Nebengebäudes getätigten Inves-
titionen. Auch unter diesem Aspekt kann die Beschwerdeführerin keinen
Vertrauensschutz mit Bindungswirkung der Behörden an den von ihr ge-
schaffenen rechtswidrigen Zustand beanspruchen.
4.
Zusammenfassend erweist sich der vorinstanzliche Entscheid, mit wel-
chem die erstinstanzliche Verweigerung einer nachträglichen Baubewilli-
gung für die Wohnnutzung des nördlich an das Ökonomiegebäude Nr. ccc
anschliessenden Nebengebäudes auf der Parzelle Nr. aaa samt den dafür
getroffenen Ausbaumassnahmen sowie deren Rückbau bestätigt wurde, in
jeder Hinsicht als recht- und verhältnismässig. Das führt zur Abweisung der
vorliegenden Beschwerde.

- 17 -
III.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat die Beschwerdeführerin nach
Massgabe des Unterliegerprinzips (§ 31 Abs. 2 VRPG) für die Kosten des
verwaltungsgerichtlichen Verfahrens aufzukommen. Ein Anspruch auf Par-
teikostenersatz besteht für keine der Parteien schon mangels anwaltlicher
Vertretung vor Verwaltungsgericht (§ 29 VRPG).
Das Verwaltungsgericht erkennt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer
Staatsgebühr von Fr. 2'500.00 sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen
von Fr. 300.00, gesamthaft Fr. 2'800.00, sind von der Beschwerdeführerin
zu bezahlen.
3.
Es werden keine Parteikosten ersetzt.
Zustellung an.
die Beschwerdeführerin
den Regierungsrat
den Gemeinderat X.
das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE)
Mitteilung an:
das Departement Bau, Verkehr und Umwelt (Abteilung für Baubewilligun-
gen)
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht,
kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht
innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-recht-
lichen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor
bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und
vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde
muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter
Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit

- 18 -
Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als
Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (Art. 82 ff. des Bun-
desgesetzes über das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz, BGG;
SR 173.110] vom 17. Juni 2005).
Aarau, 21. November 2022
Verwaltungsgericht des Kantons Aargau
3. Kammer
Vorsitz: Gerichtsschreiberin:
Winkler Ruchti