ag_verwaltungsgericht · AGVE_2002_67 · 2001-11-15 · de
Obergericht / Verwaltungsgericht / 3. Kammer — AGVE_2002_67

Arealüberbauung.
- Sinn und Zweck dieser besonderen Überbauungsform; Auswirkungen auf spätere bauliche Änderungen (Erw. 2/b).
- Anwendung auf den konkreten (Sonder-)Fall (Erw. 2/c).

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Verwaltungsgericht
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beobachtungsturm als Ausnahme in der Zone für Kraftwerkanlagen
bewilligungsfähig ist, bestimmt sich klarerweise auf Grund von
Art. 24
RPG
(siehe
VGE
III/115
vom
15.
November
2001
[BE.2000.00137] in Sachen W., S. 7). Hieran ändert auch nichts, dass
§ 7 Abs. 2 KSSchD auf Art. 24 RPG verweist, nicht aber § 8
KSSchD; eine gesetzgeberische Inkonsequenz kann nicht das Prinzip
der derogatorischen Kraft des Bundesrechts ausser Geltung setzen.
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Arealüberbauung.
-
Sinn und Zweck dieser besonderen Überbauungsform; Auswirkungen
auf spätere bauliche Änderungen (Erw. 2/b).
-
Anwendung auf den konkreten (Sonder-)Fall (Erw. 2/c).
Entscheid des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 16. Juli 2002 in
Sachen Sch. gegen Baudepartement.
Aus den Erwägungen
1. Die Beschwerdeführer beabsichtigen, im nordöstlichen Be-
reich ihrer Parzelle Nr. 3226 einen mit Rasengittersteinen belegten
Autoabstellplatz zu erstellen. Dessen Grundfläche beträgt rund
20 m2. Die Zufahrt soll über den Galliweg und - mit dem Einver-
ständnis des betreffenden Grundeigentümers - über die benachbarte
Parzelle Nr. 109 erfolgen.
2. a) Das Wohnhaus auf der Parzelle Nr. 3226 ist Teil einer
Arealüberbauung mit 18 Reiheneinfamilienhäusern, für welche der
Gemeinderat einer Baugenossenschaft am 23. Juli 1996 die Baube-
willigung erteilt hat. Auf der Südostseite dieser Überbauung befinden
sich - in Form von Unterständen - 21 Autoabstellplätze für die
Hauseigentümer und 12 Parkplätze für die Besucher. Der Gemein-
derat ist der Meinung, mit diesem Parkierungskonzept seien weitere
Abstellplätze ausgeschlossen worden. Das Baudepartement ist dieser
Auffassung beigetreten. Mit der Zusammenfassung der Parkplätze
auf der Parzelle Nr. 2978 und der Beschränkung auf eine Zufahrt
werde
der Verkehrsfluss auf dem Galliweg möglichst
wenig


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Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht
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behindert und die Verkehrssicherheit allgemein erhöht. Ästhetische
Gründe und der sparsame Umgang mit Land sprächen ebenfalls für
eine solche Lösung. § 21 Abs. 2 lit. d ABauV verlange zudem eine
sorgfältige und rationelle Erschliessung sowie gemeinsame Autoab-
stellanlagen. Nicht über die gemeinsame Zufahrt erschlossene Ab-
stellplätze stellten das gewählte Parkierungskonzept im Nachhinein
wieder in Frage.
b) Das Institut der Gesamt- oder Arealüberbauung schöpft sei-
nen Sinn aus den Mängeln der Regelbauweise, die sich an die vor-
handene und aus der Sicht der Planung zufällige, meist kleinräumige
Grundstückseinteilung halten muss und daher tendenziell zu einer
monotonen, gestalterisch wenig hervorstechenden Überbauung, zu
einer unzureichenden Ausnützung des Bodens und zu einem mittel-
mässigen Standard der Infrastrukturanlagen führt; mit der Gesamt-
oder Arealüberbauung soll und kann dagegen auf einem grösseren
Areal, das die Ausmasse der gewöhnlichen Einzelparzellen über-
schreitet, eine einheitliche, städtebaulich und architektonisch sowie
infrastrukturmässig überdurchschnittliche Lösung mit guter, d.h.
rationeller und funktionsgerechter Ausnützung des Bodens erreicht
werden (AGVE 1984, S. 307 mit Hinweis). Diese Qualitätsziele sind
in § 21 Abs. 2 ABauV detailliert aufgelistet (siehe auch § 102 der
Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Rothrist [BNO] vom
23. November 1989 / 5. November 1991). Der Bauherr, der sich
ihnen unterzieht, darf regelmässig einen Bonus, etwa hinsichtlich der
zulässigen Ausnützung, in Anspruch nehmen (so die §§ 49 f. BNO).
Dass sich die Höhe der qualitativen Anforderungen auch bei
späteren baulichen Änderungen entsprechend auswirken muss, liegt
auf der Hand. Der Bauherr hat den ihm zustehenden Bonus "konsu-
miert", folglich haben er und seine Rechtsnachfolger auch dafür zu
sorgen, dass das mit der Gesamt- oder Arealüberbauung verfolgte
Gestaltungsziel nicht durch nachträgliche Veränderungen verwässert
wird (siehe den VGE III/69 vom 13. Dezember 1977 in Sachen W.,
S. 5). Die Baubewilligungsbehörde darf dabei einen strengen Mass-
stab anlegen, damit die architektonische Homogenität solcher Über-
bauungen gewahrt bleibt.


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c) Die hier zu beurteilende Arealüberbauung bildet nun aller-
dings in mehrfacher Hinsicht einen Sonderfall:
aa) Die Baubewilligung für die in Frage stehende Arealüber-
bauung wurde nicht im ersten Anlauf erteilt. Im Jahre 1992 ersuchte
die Architekturfirma B. AG den Gemeinderat um einen Vorentscheid
für eine Gesamtüberbauung mit 19 Wohneinheiten auf den Parzellen
Nrn. 111 und 2978. Der kommunale Ortsplaner verfasste hierüber
mit Datum vom 14. September 1992 nach Massgabe von § 33
ABauV (in der bis zum 27. August 2000 geltenden Fassung) sowie
§ 12 Abs. 2 und § 103 Abs. 4 BNO ein Gutachten. Darin wurde u.a.
festgestellt, dass die notwendigen Autoabstellplätze mit 28 Parkfel-
dern für die Bewohner (1½ pro Wohnung) und 6 für die Besucher
ausgewiesen seien; 19 Abstellplätze seien unterirdisch angeordnet (S.
2). Das Projekt wurde dann überarbeitet, namentlich weil die zuläs-
sige Ausnützungsziffer von 0.5 gemäss § 49 BNO überschritten war,
was die Reduktion um eine Wohneinheit bedingte. Im Weitern wurde
die Zahl der Abstellplätze für die Bewohner von 28 auf 21 reduziert,
und zudem verzichteten Baukommission und Gemeinderat auf eine
(teilweise) unterirdische Parkierung. Für diese Änderungen wurde
die Meinung des Gutachters nicht mehr eingeholt, obwohl dies auf
Grund von § 33 ABauV sowie § 103 Abs. 4 und § 12 Abs. 2 BNO
erforderlich
gewesen
wäre.
Entgegen
der
gemeinderätlichen
Auffassung sind das ursprüngliche und das überarbeitete Projekt
keineswegs praktisch identisch. Von Bedeutung ist namentlich, dass
im realisierten Projekt - abweichend von § 102 Abs. 2 lit. f BNO -
sämtliche Autoabstellplätze, d.h. insgesamt 18 mehr als im ersten
Projekt, oberirdisch angelegt wurden; da die "gute architektonische
Gestaltung
(...)
der
Freiräume"
und
"gute
Spiel-,
Freizeit-,
Erholungs- und Gartenanlagen sowie ökologische Ausgleichsflä-
chen" unter den Qualitätsanforderungen ausdrücklich aufgeführt sind
(§ 21 Abs. 2 lit. b und f ABauV; siehe auch § 102 Abs. 2 lit. e BNO),
erscheint es unter dem gestalterischen Aspekt durchaus relevant,
wenn durch oberirdische Abstellplätze zusätzlich freie Flächen
beansprucht werden. Insofern wenden die Beschwerdeführer zu
Recht ein, "an die Arealüberbauung Galliweg (könnten) nicht die
gleich hohen Anforderungen gestellt werden, wie üblich".


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bb) Die Beschwerdeführer haben in ihrer Stellungnahme vom
5. November 2002 darauf hingewiesen, dass der Gemeinderat seit
Jahren vier Einzelparkplätze toleriere, welche auf den Parzellen
Nrn. 3236-39 in Abweichung von dem der Arealüberbauung zu-
grundeliegenden Parkierungskonzept erstellt worden seien. Dieser
Sachverhalt hat sich an der verwaltungsgerichtlichen Augenscheins-
verhandlung bestätigt. Es handelt sich dabei um Längsparkplätze,
welche südwestlich der Häuser 1-4 mutmasslich im Zuge der Reali-
sierung der Arealüberbauung im Jahre 1996 mit Rasengittersteinen
angelegt worden sind. Die Vertreter des Gemeinderats haben einge-
räumt, dass die Abstellplätze baubewilligungspflichtig seien; es sei
noch offen, ob das betreffende Verfahren eingeleitet werde, wobei
mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit die Baubewilligung erteilt
würde. Dies zeigt doch, dass der Gemeinderat dem gestalterischen
Moment und dem Kriterium der Einheitlichkeit bei Arealüberbauun-
gen eher wenig Bedeutung beimisst; nachträglichen Änderungen
steht er nicht von Vornherein ablehnend gegenüber. Vor diesem
Hintergrund wird die Argumentation des Baudepartements stark
relativiert.
d) Es kommt hinzu, dass der fragliche Abstellplatz, der in Form
eines als Provisorium gedachten Kiesplatzes bereits besteht, inner-
halb der Arealüberbauung "Galli" praktisch nicht in Erscheinung
tritt. Er liegt peripher im nördlichsten Bereich der Arealüberbauung
und zugleich an deren tiefstem Punkt. Von allen Seiten her wird er
durch die bestehenden Bauten und durch die Bepflanzung weitge-
hend abgeschirmt. Einzig Fussgänger und Autofahrer, die den
Galliweg oder dessen Gehweg benützen und sich in unmittelbarer
Nähe des Abstellplatzes befinden, nehmen diesen überhaupt wahr. Es
kann jedenfalls nicht die Rede davon sein, dass durch ihn das
gestalterische Grundkonzept der Überbauung in irgendeiner Weise
tangiert wird. Unter diesem Gesichtspunkt erweisen sich die Stütz-
mauer, das Gerätehaus und das Dachfenster, welche die Beschwer-
deführer bewilligt erhalten haben, eher als problematisch.


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Baubewilligung und Richtplan.
-
Keine Bindung an den kantonalen Richtplan oder einen kommunalen
Verkehrsrichtplan bei der Beurteilung von Baugesuchen (Erw. 2).
Entscheid des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 21. August 2002 in
Sachen M. gegen Baudepartement.
Aus den Erwägungen
1. Die Beschwerdegegnerin beabsichtigt, auf der Parzelle
Nr. 3399 ein zweigeschossiges, mit Satteldach versehenes Einfamili-
enhaus zu erstellen. Grundeigentümer sind die Eheleute M. Die
Grundfläche
des
Hauptgebäudes
beträgt
11.24 m x 8.48 m,
die
Firsthöhe 7.42 m und die anrechenbare Bruttogeschossfläche 191 m2.
2. a) Die Beschwerdeführer machen vorab - wie schon vor dem
Baudepartement - geltend, der kantonale Richtplan sehe im Bereich
des Niveauübergangs Kantonsstrasse K 275 / SBB-Linie eine Unter-
führung vor. Die Realisierung dieser Absicht werde es nach sich
ziehen, dass die Zelglistrasse umgelegt werden müsse. Die einzig
vernünftige Umlegung könnte dabei nur entlang der Zonengrenze
westlich der Parzelle Nr. 33 der Beschwerdeführer erfolgen, was aber
voraussetze, dass die Parzelle Nr. 3399 von Bauten freibleibe. Werde
dieses Grundstück dagegen überbaut, hätte dies zwangsläufig zur
Folge, dass die Umlegung der Zelglistrasse mitten durch das
Landwirtschaftsland der Beschwerdeführer erfolgen müsste, und dies
akzeptierten sie nicht. Nachdem in Bezug auf die Sanierung des
Niveauübergangs planerischer Handlungsbedarf bestehe, sei auch die
Zelglistrasse in die Planung einzubeziehen. Zur Zeit seien die
Gebiete "Zelgli", "Geeren" und "Buechrai" planerisch und rechtlich
nicht erschlossen. Bevor weitere Baubewilligungen erteilt würden,
müsse das Sondernutzungsplanungsverfahren "Zelgli" durchgeführt
werden.
Das Baudepartement führt zu dieser Argumentation an, die Ni-
veauübergangssanierung der Kantonsstrasse K 275 in Würenlos sei
im behördenverbindlichen kantonalen Richtplan als "Vororientie-