ag_verwaltungsgericht · WBE.2019.286 · 2020-05-11 · de
Obergericht / Verwaltungsgericht / 3. Kammer — WBE.2019.286

Berechnung der zulässigen Attikageschossfläche (§ 16a Abs. 2 ABauV)
Für die Berechnung der zulässigen Attikageschossfläche darf die Grundfläche von innenliegenden Balkonen (sog. Loggien) nicht an die massgebliche Fläche des darunterliegenden Vollgeschosses angerechnet werden; Präzisierung der bisherigen Rechtsprechung.

Strassenabstandsregel in einem konkreten Einzelfall eines solchen
Grundstücks verglichen mit dem Regelfall (Grundstücke, die direkt
an den Fahrbahnrand oder den Gehsteig angrenzen) zu
empfindlichen Nutzungseinbussen führen würde. Dafür gibt es
jedoch namentlich aufgrund der Lage, Form und Beschaffenheit der
Parzelle Nr.xxx keine Anhaltspunkte.
Insgesamt besteht somit mangels ausserordentlicher
Verhältnisse auf der streitbetroffenen Parzelle oder eines sich aus der
Anwendung der Strassenabstandsregel ergebenden Härtefalls keine
Grundlage für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach §67
BauG zur Unterschreitung des Kantonsstrassenabstands. Damit ist
das projektierte Wohn und Geschäftshaus nicht bewilligungsfähig,
unabhängig davon, ob der Unterschreitung des Strassenabstands
keine (überwiegenden) öffentlichen oder privaten Interessen
entgegenstehen. Ein öffentliches Interesse, das ein Abweichen von
der Grundnorm geradezu gebieten würde, ist nicht ausgewiesen. (…)
23 Berechnung der zulässigen Attikageschossfläche (§16a Abs.2 ABauV)
Für die Berechnung der zulässigen Attikageschossfläche darf die Grund
fläche von innenliegenden Balkonen (sog. Loggien) nicht an die
massgebliche Fläche des darunterliegenden Vollgeschosses angerechnet
werden; Präzisierung der bisherigen Rechtsprechung.
Aus dem Entscheid des Verwaltungsgerichts, 3.Kammer, vom 11.Mai
2020, in Sachen Konsortium A. gegen B., Gemeinderat C. und Departement
Bau, Verkehr und Umwelt (WBE.2019.286).
Aus den Erwägungen
4.
4.1.

Zum Thema Attikageschossfläche und Gebäudehöhe erwog die
Vorinstanz, die Beschwerdeführer und der Gemeinderat hätten die
zulässige Attikageschossfläche falsch berechnet. Nur was innerhalb
der eigentlichen Fassade des darunterliegenden Vollgeschosses liege,
sei für die Berechnung der verkleinerten Attikageschossfläche mass
gebend. Nicht hinzugezählt würden nach der Praxis des BVU Balko
ne, wobei es keine Rolle spiele, ob ein Balkon über die
Fassadenflucht hervorkrage oder zurückspringe und wie eine Loggia
(lochfassadenartig) innerhalb der Gebäudekubatur liege. Entgegen
dieser Praxis, welche das Verwaltungsgericht mit einem Urteil vom
28.April 2015 (WBE.2014.159) bestätigt habe, sei die nördliche
Loggia des geplanten Mehrfamilienhauses (im Gegensatz zur
südlichen) bei der Berechnung der zulässigen Attikageschossfläche
berücksichtigt worden. Das sei nicht korrekt, denn nicht das
Geländer der Loggia, sondern die dahinterliegenden Aussenwände
(Wärmedämmung) bildeten die Fassade gemäss §16a Abs.2 ABauV.
Ausgehend von einer Attikageschosshöhe von 3 m ergebe sich eine
zulässige Attikagrundfläche von 113,2202 m2 ({1/2 x [2,45 m + 7,17
m] x 27,1 m} – [4,52 m x 3,79 m]). Mit der projektierten
Attikageschossfläche von 129,5 m2 werde dieser Wert um 16,2798
m2 überschritten. Entsprechend gelte das oberste Geschoss als
Vollgeschoss, das an die Gebäudehöhe anzurechnen sei.
Infolgedessen werde auch die in der Zone KNgemäss §3 Abs.1 BO
zulässige Gebäudehöhe von 9,5 m überschritten.
4.2.
Die Beschwerdeführer monieren, Loggien seien nicht gleich zu
behandeln wie Balkone. Die Vorinstanz verkenne, dass die
Rechtsprechung bisher nach der optischen Wirkung differenziert
habe, weshalb Balkone, die sich über die gesamte Fassade
hinwegzögen, anders zu beurteilen seien als schmale Balkone, die
wiederum gegenüber Loggien abzugrenzen seien. Balkone und
Loggien unterschieden sich sowohl hinsichtlich ihrer optischen
Wirkung als auch konstruktionsbedingt; Balkone ragten über die
Fassadenflucht hinaus, Loggien blieben innerhalb der
Fassadenflucht. Aus dem von der Vorinstanz zur Bestätigung ihrer
Praxis zugezogenen VGE vom 28. April 2015 (WBE.2014.159) gehe

nicht hervor, dass Loggien in jedem Fall gleich zu behandeln seien
wie Balkone. Ohnehin genüge ein einzelner Entscheid nicht zur
Begründung oder Bestätigung einer Praxis. Die neue Regelung
gemäss IVHB lasse den Einbezug von Loggiaflächen in die
Berechnung der zulässigen Attikageschossfläche ganz klar zu, weil
unbedeutend rückspringende Gebäudeteile bei der fiktiven Fassaden
flucht nicht berücksichtigt würden, und in §25 Abs.1 BauV sei nur
von Balkonen, nicht aber von Loggien die Rede. Bereits nach der
bisherigen Regelung sei massgebend, was innerhalb der eigentlichen
Fassade des Vollgeschosses liege. Wesentlicher Faktor für die
Berechnung der zulässigen Grundfläche des Attikageschosses sei
nach §16a Abs.2 ABauV die Fassade. Neben der Fassade seien
weitere Kriterien wie der optische Eindruck und die Funktionalität
der einzelnen Gebäudeteile massgebend (AGVE 2002, S.663ff.).
Die hier betroffene Loggia liege innerhalb des Gebäudes und sei nur
an einer Seite offen. Die Frontgestaltung mit Holzlatten gehe nahtlos
in die Fassade über. Der Abschluss der Loggia wirke optisch
fassadenbildend. Aufgrund der geschützten Situation sei die Loggia
in ihrer Funktionalität eher der innen liegenden Wohnfläche
zuzurechnen als ein offener Balkon. Es sei also korrekt, wenn die
Grundfläche der Loggia in die Berechnung der Attikageschossfläche
einbezogen werde. Das vom Gesetzgeber gewünschte Verhältnis
zwischen der darunterliegenden Fassade und dem Attikageschoss
werde eingehalten.
4.3.
4.3.1.
Wie gesehen, ist die zulässige Attikageschossfläche nach Mass
gabe von §16a Abs.2 ABauV zu berechnen; §25 BauV samt Be
griffsdefinitionen der IVHB (etwa der Vollgeschossfläche) ist inter
temporalrechtlich nicht anwendbar. Nach §16a Abs.2 ABauV darf
die Grundfläche des Attikageschosses höchstens einem Geschoss
entsprechen, welches auf den Längsseiten um das Mass seiner Höhe
von der Fassade zurückversetzt ist. Für die Bemessung des
verkleinerten Attikageschosses ist dabei nur massgebend, was
innerhalb der eigentlichen Fassade des Vollgeschosses liegt. Balkone
werden, auch wenn sie sich der ganzen Fassade entlang ziehen, nicht

zur darunterliegenden Vollgeschossfläche zur Berechnung der
Attikageschossfläche gezählt. Deshalb ist es nicht möglich, mit
Balkonfläche auf dem darunterliegenden Vollgeschoss
Attikageschossfläche zu bilden (VGE vom 28.April 2015
[WBE.2014.159], Erw.II/4.6; CHRISTIAN HÄUPTLI, in: Kommentar
zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern2013, §49 N29).
Das Verwaltungsgericht hatte sich schon verschiedentlich mit
der Frage zu befassen, ob innenliegende Balkone, sog. Loggien,
gleich wie Balkone, die im Sinne von vorspringenden Gebäudeteilen
über die Fassadenflucht hinausragen, ausserhalb der für die
Berechnung der maximal zulässigen Attikageschossfläche
massgebenden Vollgeschossfläche respektive der diese begrenzenden
Fassaden liegen. Im VGE vom 9. Dezember 2015 (WBE.2015.100),
Erw.II/3.5.5, konnte es die Frage offenlassen, weil der damals
betroffene innenliegende Balkon nicht an der Längsfassade des
Gebäudes angeordnet war und entsprechend ohne Einfluss auf
diejenigen Gebäudefassaden blieb, von welcher das Attikageschoss
gemäss §16a Abs.2 ABauV um seine Höhe zurückzuversetzen ist.
Im VGE vom 7.Juli 2016 (WBE.2015.373), Erw.II/4.3, wurde auf
das optische Erscheinungsbild abgestellt und festgehalten,
innenliegende Balkone bildeten jedenfalls dann nicht Teil der
Vollgeschossfläche zur Berechnung der verkleinerten
Attikageschossfläche, wenn der Blick auf die dahinterliegende
Fensterfront einigermassen frei sei und diese Front vom Betrachter
tatsächlich als (Längs )Fassade des Gebäudes wahrgenommen
werde. Zweitrangig sei bei der Beurteilung dessen, was die Fassade
eines Gebäudes ausmache, die Funktion der Bauteile und deren
Berücksichtigung bei der Bestimmung der Nutzungsziffer (gemäss
Anhang 1, Ziff.8.2 und Anhang 2, Fig. 8.2 IVHB). Das primäre Ziel
von §16a Abs.2 ABauV bestehe darin, das Attikageschoss weniger
prominent respektive zurückhaltender erscheinen zu lassen als die
darunterliegenden Vollgeschosse. Sachgerechter wäre daher eine
Bezugnahme auf die Definition der Fassaden in Anhang 1, Ziff. 3.1–
3.5, und die dazugehörigen Figuren in Anhang 2 der IVHB.
Erwähnenswert sei diesbezüglich, dass ein nur unbedeutend
rückspringender Gebäudeteil – die genauen Ausmasse wären in den

Bauvorschriften festzulegen – keinen Einfluss auf die Fassadenlinie
habe. Die Frage, ob es unter diesem Aspekt sinnvoll sei, die Fläche
einzelner Loggien, die dem Betrachter (aufgrund ihres geringfügigen
Ausmasses) nicht als Fassadenrücksprung ins Auge fielen, von der
für die Berechnung der verkleinerten Attikageschossfläche
massgeblichen Vollgeschossfläche auszuklammern, liess das
Verwaltungsgericht wiederum offen. Die damals zu beurteilenden
innenliegenden Balkone erfüllten das Kriterium des unauffälligen
Fassadenrücksprungs offensichtlich nicht.
4.3.2.
Die ABauV definiert den in §16a Abs.2 verwendeten Begriff
der Fassade nicht. Zudem kennt sie – im Gegensatz zur
Baugesetzgebung in anderen Kantonen, etwa Zürich – einzig den
Begriff der vorspringenden Gebäudeteile (§2), nicht aber denjenigen
der rückspringenden Gebäudeteile, mit Unterscheidung zwischen
solchen, welche Teil der Fassadenlinie bilden, und solchen, die hinter
der Fassadenlinie der Hauptfassade verschwinden, sog. unbedeutend
rückspringende Gebäudeteile. Unbedeutend rückspringende
Gebäudeteile sind in der Tiefe und Breite zu begrenzen (vgl. Anhang
2, Fig.3.5 IVHB). Auch die BauV enthält – weiterhin – keine
Regelung zu (unbedeutend) rückspringenden Gebäudeteilen. In den
Erläuterungen zum Bau und Nutzungsrecht des Kantons Aargau
(BNR) des BVU, Version 3.1 vom Juni 2012 / Januar 2014, wird
dazu angemerkt, die rückspringenden Gebäudeteile hätten für den
Kanton Aargau keine Bedeutung (Rz.196, S.51). Aufgrund dessen
ist davon auszugehen, dass im Kanton Aargau traditionellerweise
davon ausgegangen wurde, dass die Fassadenlinie immer entlang der
nicht eigens erwähnten Rücksprünge verläuft, mithin keine
unbedeutenden Rücksprünge ausspArt.Das deckt sich auch mit den
Erläuterungen zur IVHB zu den rückspringenden Gebäudeteilen
(Ziff.3.5), wonach es keine unbedeutend rückspringenden Gebäu
deteile gibt, wenn die Kantone – wie der Kanton Aargau – keine Ma
ximalmasse für unbedeutend rückspringende Gebäudeteile vorsehen.
Das hat zur Folge, dass in solchen Kantonen auch innenliegende Bal
kone nicht als unbedeutend rückspringende Gebäudeteile aufgefasst
werden können, womit die Fassadenlinie durch die Innenwände des

Balkons, nicht durch dessen Geländer an der Hauptfassade definiert
wird, und zwar unabhängig von den Ausmassen des Balkons (a.a.O.,
S.7). Verläuft aber die massgebliche Fassade entlang der
Innenwände eines innenliegenden Balkons, muss gemäss §16a
Abs.2 ABauV auch das Attikageschoss in diesem Bereich um seine
Höhe von der Rückwand des innenliegenden Balkons zurückversetzt
werden. Daraus erhellt, dass die Grundfläche eines an der
Gebäudelängsseite positionierten innenliegenden Balkons,
gleichgültig wie gross oder klein dieser ist, nicht zur
Vollgeschossfläche für die Berechnung der maximal zulässigen
Attikageschossfläche hinzuzurechnen ist. In diesem Sinne ist die
bisherige verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung zu präzisieren und
die Praxis des BVU zu bestätigen.
Im Übrigen weist die Vorinstanz in der Beschwerdeantwort ans
Verwaltungsgericht zu Recht darauf hin, dass die von den Beschwer
deführern geplante Loggia mit einer Tiefe von 3,79 m und einer
Fläche von rund 17 m2 auch in Kantonen, welche unbedeutend
rückspringende Gebäudeteile kennen und regeln, nicht als solcher
durchgehen würde. Auch die Auffassung der Vorinstanz, bei einem
innenliegenden Balkon mit den besagten Ausmassen sei der Blick
auf die dahinterliegende Fensterfront einigermassen frei und diese
Front werde daher vom Betrachter auch tatsächlich als (Längs
)Fassade wahrgenommen, kann geteilt werden. Daran ändert sich
durch die Ausgestaltung des Balkongeländers und dessen
Eingliederung in die Hauptfassade nichts grundlegend.
Demnach hat die Vorinstanz die maximal zulässige Attikage
schossfläche korrekt unter Ausklammerung der Grundfläche der
nördlichen Loggia der beiden Obergeschosse ermittelt. (…)
(…)

24 An die Berechnung der Ausnützung anrechenbare Grundstücksfläche
(§32 Abs.4 BauV)
Ein dem Gemeingebrauch dienender, im Grundbuch als öffentlich
rechtliche Eigentumsbeschränkung angemerkter Fussweg gehört nicht
zur anrechenbaren Grundstücksfläche im Sinne von §32 Abs.4 BauV.
Dessen Fläche ist demzufolge nicht in die Berechnung der zulässigen
Ausnützung eines Grundstücks einzubeziehen.
Aus dem Entscheid des Verwaltungsgerichts, 3.Kammer, vom 4.Juni 2020,
in Sachen A. und B. gegen Baukonsortium C., Gemeinderat D. und Departe
ment Bau, Verkehr und Umwelt (WBE.2019.385).
Aus den Erwägungen
3.
3.1.
Die Ausnützungsziffer (AZ) ist gemäss §32 Abs.1 BauV das
Verhältnis der Summe der anrechenbaren Geschossflächen (aGF) zur
anrechenbaren Grundstücksfläche (aGSF).
Zwischen den Parteien ist streitig, wie sich die für die Berech
nung der Ausnützungsziffer (AZ) massgebende anrechenbare Grund
stücksfläche (aGSF) bemisst. Der Gemeinderat D. und mit ihm die
Vorinstanz gehen davon aus, dass der entlang der nördlichen Grenze
auf der Parzelle Nr.www verlaufende, nicht abparzellierte Verbin
dungsweg zwischen dem E. Weg (Parzelle Nr.xxx) und der F.
Strasse (Parzellen Nrn.yyy und zzz) zur anrechenbaren
Grundstücksfläche gehört, die somit 1'503 m2 (= gesamte
Grundstücksfläche) betrage. In diesem Fall wäre die in der W2
geltende AZ von 0,5 bei anrechenbaren Geschossflächen von 751,4
m2 knapp eingehalten.
Demgegenüber stellen sich die Beschwerdeführer auf den
Standpunkt die Fläche des erwähnten Verbindungsweges von 224 m2
dürfe nicht zur anrechenbaren Grundstücksfläche (aGSF) geschlagen
werden, weshalb das Bauvorhaben die maximal zulässige
Ausnützung deutlich überschreite.