ag_verwaltungsgericht · WBE.2017.373 · 2018-01-24 · de
Obergericht / Verwaltungsgericht / 3. Kammer — WBE.2017.373

Grundbuch 
- Eintragung der Ehefrau als Alleineigentümerin einer Liegenschaft gestützt auf den Todesschein des Ehemannes und die Ehegattengesellschaft mit Anwachsungsvereinbarung 
- Bedeutung der Grundbuchanmeldung gestützt auf die Erbbescheinigung, wenn die Liegenschaft bereits veräussert worden ist

35 Grundbuch
Eintragung der Ehefrau als Alleineigentümerin einer Liegenschaft
gestützt auf den Todesschein des Ehemannes und die Ehegatten
gesellschaft mit Anwachsungsvereinbarung
Bedeutung der Grundbuchanmeldung gestützt auf die Erbbescheini
gung, wenn die Liegenschaft bereits veräussert worden ist
Aus dem Entscheid des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 24.Januar
2018, in Sachen A. gegen Departement Volkswirtschaft und Inneres
(WBE.2017.373).
Aus den Erwägungen
1.
Der Beschwerdeführer beanstandet, seine Anmeldung hätte
nicht mit der Begründung abgewiesen werden dürfen, die Ehefrau
des Erblassers habe aufgrund einer "ausserbuchlichen Anwachsung"
(d.h. zufolge der Ehegattengesellschaftsklausel) als Alleineigentüme
rin der Liegenschaft im Grundbuch eingetragen werden müssen. Das
Bezirksgericht Lenzburg habe in der Verfügung den vier Kindern aus
erster Ehe und der vierten Ehefrau eine Erbbescheinigung ausge
stellt. Sowohl entsprechend der GBV als auch den Weisungen des
Grundbuchinspektors seien die Erben im Rahmen der Universal
sukzession in das Grundbuch einzutragen. In der Eingabe an die
Vorinstanz habe der Grundbuchverwalter die Begründung der Ab
weisung damit ergänzt, dass die Liegenschaft mittlerweile an die
Töchter der Ehefrau weiterveräussert und zu deren Gunsten eine
Nutzniessung bestellt worden sei. Die Vorinstanzen hätten einerseits
Verwaltungsanordnungen missachtet und andererseits zivilrechtliche
Bestimmungen falsch interpretiert. Der Grundbuchverwalter habe zu

Unrecht ausgeführt, eine Berichtigung könne nur aufgrund eines Ge
richtsentscheids erfolgen. Mit der Nichtberücksichtigung der Univer
salsukzession werde in unzulässiger Weise in die Liquidation einer
Gesellschaft und die Ausgestaltung der Erbmasse eingegriffen.
Insbesondere dürfe aus der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur
Liquidation der einfachen Gesellschaft nicht abgeleitet werden, die
Erben würden nicht kraft Universalsukzession in die Liquidations
gemeinschaft eintreten und zu Gesamteigentümern. Eine bilateral
vereinbarte Anwachsungsklausel könne nicht zum Alleineigentum
des überlebenden Ehegatten führen.
2.
Die Vorinstanz hat die Abweisungsverfügung des Grundbuch
amts bestätigt. Dieses habe die Ehefrau des Erblassers gestützt auf
den Todesschein sowie den Gesellschaftsvertrag mit Anwachsungs
vereinbarung als Alleineigentümerin der Liegenschaft eingetragen.
Literatur und Praxis befürworteten, dass bei der Ehegattengesell
schaft die Vereinbarung getroffen werden könne, dass beim Tod eines
Gesellschafters dessen Anteil dem überlebenden anwachse. Eine
solche Vereinbarung entspreche einer zulässigen Liquidationsvor
schrift. Diese bewirke, dass der Gesellschafter Alleineigentümer des
Gesellschaftsvermögens werde, einschliesslich allfälliger Grund
stücke. Aufgrund der Fortsetzungs bzw. Anwachsungsklausel sei die
Ehegattin ausserbuchlich Eigentümerin geworden.
3.
Der Nachtrag zum Grundstückkauf ("Ehegattengesellschafts
klausel") lautet wie folgt:
1.
In Ergänzung zum Kaufvertrag halten die Käufer – als Gesamteigen
tümer infolge einfacher Gesellschaft – gemäss Art.530ff. OR fest:
Die Parteien vereinbaren im weiteren, dass beim Tod eines Gesell
schafters dessen Mitgliedschaft erlischt und sein Eigentum am
Gesellschaftsvermögen dem überlebenden Gesellschafter ausser
grundbuchlich anwächst. Die Gesellschaft wird ohne Liquidation
aufgelöst. In die güterrechtliche Auseinandersetzung bzw. den
Nachlass des Verstorbenen fällt somit lediglich ein schuldrechtlicher
Abfindungsanspruch, d.h. die Erben des verstorbenen Gesellschaf

ters erwerben keine dinglichen Ansprüche am Gesellschaftsvermö
gen, d.h. an der Liegenschaft. Der verbleibende Gesellschafter kann
mit den Erben des verstorbenen Gesellschafters indessen auch die
Fortführung der einfachen Gesellschaft vereinbaren.
2.
Sämtliche Bestimmungen des Kaufvertrages bleiben im Übrigen un
verändert.
4.
4.1.
Art.956a Abs.1 ZGB hält fest, dass die vom Grundbuchamt er
lassenen Verwaltungsverfügungen, namentlich die Abweisung von
Anmeldungen zur Einschreibung, Änderung oder Löschung von
dinglichen Rechten, Vormerkungen oder Anmerkungen, mit der
Grundbuchbeschwerde angefochten werden können. Diese richtet
sich gegen die Weigerung des Grundbuchamts, eine Grundbuchan
meldung zu vollziehen; das unrechtmässige Verweigern oder
Verzögern einer Amtshandlung wird einer Verfügung gleichgestellt
(vgl. Botschaft zur Änderung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches
[Register Schuldbrief und weitere Änderungen im Sachenrecht] vom
27.Juni 2007, 07.061, in: BBl 2007 5330).
Ist der Eintrag eines dinglichen Rechts ungerechtfertigt oder ein
richtiger Eintrag in ungerechtfertigter Weise gelöscht oder verändert
worden, so kann gemäss Art.975 Abs.1 ZGB jedermann, der
dadurch in seinen dinglichen Rechten verletzt ist, auf Löschung oder
Änderung der Eintrags klagen. Die Grundbuchberichtigungsklage
dient dazu, dem materiell Berechtigten, dessen Recht sich nicht oder
nicht mehr aus dem Grundbuch ergibt, dazu zu verhelfen, dass der
seinem Recht entgegenstehende ungerechtfertigte Eintrag gelöscht,
geändert oder dass die ungerechtfertigt gelöschte Eintragung wieder
hergestellt wird (JÜRG SCHMID, in: Basler Kommentar, Zivilgesetz
buch II [BSK ZGB II], Art.457 977 ZGB, 5. Auflage, 2015, Art.975
N1; vgl. auch BGE 133 III 641, Erw.3.1 = Pra 97/2008, Nr.54,
S.367f.).
4.2.
Vorliegend ist lediglich die Abweisung der vom Beschwer
deführer begehrten Eintragung zu beurteilen; im Hinblick auf die

bereits zuvor erfolgte Eintragung der Ehefrau als Alleineigentümerin
der Liegenschaft rechtfertigen sich jedoch ergänzend folgende
Hinweise:
 Das Grundbuchamt prüft, gestützt auf die mit der Anmeldung
eingereichten weiteren Belege, ob die gesetzlichen Voraussetzun
gen für die Eintragung in das Hauptbuch erfüllt sind (Art.83
Abs.1 GBV). Insbesondere zu prüfen hat es die Verfügungs
berechtigung der anmeldenden Person (Art.83 Abs.2 lit.c GBV)
sowie die Rechtsgrundausweise, insbesondere deren Form (lit.g).
 Nach der Rechtsprechung hat der Grundbuchverwalter die materi
elle Gültigkeit eines Grundgeschäfts im Grundsatz nicht zu prüfen,
indessen hat er die Anmeldung insbesondere abzuweisen, wenn
das zugrunde liegende Rechtsgeschäft offensichtlich nichtig ist
(vgl. VGE vom 30.Mai 2017 [WBE.2017.8], Erw.II/1.4 mit
Hinweisen).
 Für die Begründung von Gesamteigentum im Rahmen der Ehegat
tengesellschaft bestehen grundsätzlich keine Formvorschriften
(vgl. BEAT BRÄM, Gemeinschaftliches Eigentum unter Ehegatten
an Grundstücken: Bildet Gesamteigentum als einfache Gesell
schaft eine gute Alternative zum Miteigentum und zum Gesamt
eigentum im Güterstand der Gütergemeinschaft?, Bern 1997,
S.32ff.; zur Eintragung vgl. Art.51 Abs.3 und 96 Abs.3 GBV
sowie Art.33 Abs.3 aGBV).
 Anordnungen von Todes wegen sind Rechtsgeschäfte besonderer
Art, deren Wirksamkeit auf den Tod des Erblassers gestellt ist (vgl.
PETER BREITSCHMID, in: BSKZGB II, Vor Art.467 536 N20;
BGE 113 II 270, Erw.2). Fraglich könnte daher sein, ob gewisse
Vorschriften zur Liquidation der Gesellschaft im Anhang zum
Grundstückkauf als Verfügungen von Todes wegen den Formvor
schriften des Erbvertrags unterstehen (vgl. Art.499 und 512 ZGB;
BRÄM, a.a.O., S.225 betreffend Vorschriften zur Abfindung der
Erben im Gesellschaftsvertrag; HEINZ HAUSHEER/ROLAND PFÄFFLI,
Zur Bedeutung des Anwachsungsprinzips bei der einfachen Gesell
schaft im Todesfall; zur Tragweite von BGE 119 II 119ff. für die
Grundbuchführung, in: ZBJV 130/1994, S.43 betreffend Abfin
dungsklausel im Todesfall). Da im Erbrecht jedoch gemäss

Art.520 Abs.1 ZGB Verfügungen auf erhobene Klage hin für un
gültig erklärt werden (vgl. BGE 113 II 270, Erw.3a; Urteil des
Bundesgerichts vom 15.Juli 2005 [5C.56/2005], Erw.4.1), wäre
eine Abweisung der Anmeldung mangels Einhaltung von Formvor
schriften nicht naheliegend.
 Pflichtteilsgeschützte Erben bzw. Kinder aus erster Ehe haben
allfällige obligatorische erbrechtliche Ansprüche über die Herab
setzung (vgl. Art.216 Abs.2 ZGB und Art.522 bzw. 527 ZGB)
geltend zu machen (zum Ganzen vgl. HEINZ HAUSHEER/REGINA
E.AEBIMÜLLER, in: Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch I,
Art.1 456 ZGB, 5. Auflage, 2014, Art.216 N26aff.; ROLANDO
FORNI/GIORGIO PIATTI, in: BSKZGB II, Vor Art.522 533 N1ff.).
Diese betrifft nicht die dingliche Berechtigung.
 Die Eintragung eines Ehegatten als Alleineigentümer einer Liegen
schaft gestützt auf einen Todesschein und einen Ehegattengesell
schaftsvertrag mit Anwachsungsklausel wird praktiziert (vgl.
LGVE 2000 I Nr.18). Gesellschaftsrechtlich wird mithin von einer
"qualifizierten Nachfolgeklausel" ausgegangen, da die Gesellschaft
nur mit (einem) bestimmten Erben fortgesetzt werden soll (vgl.
DANIEL STAEHELIN, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht II,
Art.530964 inkl. Schlussbestimmungen, 5.Auflage, 2016,
Art.545/546 N10). Die höchstrichterliche Rechtsprechung hat
sich unter der Geltung der Art.64ff. GBV bisher nicht zum Ver
hältnis von Ehegattengesellschaftsvertrag mit Anwachsungsklausel
und erbrechtlicher Universalsukzession geäussert (vgl. BGE 119 II
119; Urteile des Bundesgerichts vom 8.März 2012
[4A_586/2011], Erw.2; vom 12.Januar 2005 [4C.339/2004],
Erw.2.2). Gewichtige Lehrmeinungen halten dafür, dass die
vermögensrechtliche Beteiligung dem überlebenden Gesellschafter
"uno actu" und "ipso iure" anwächst, einschliesslich im Gesamt
eigentum stehender Liegenschaften. Danach gehen diese ausser
buchlich durch Akkreszenz über. Teilweise wird vertreten, den
Erben verbleibe bloss ein schuldrechtlicher Abfindungsanspruch
(vgl. LORENZ STREBEL/HERMANN LAIM, in: BSK ZGB II, Art.656
N39; STEPHAN WOLF, Subjektswechsel bei einfachen Gesellschaf
ten, in: ZBGR 81/2000, S.17, welcher von einer "Fortsetzungs

klausel" ausgeht; HAUSHEER/PFÄFFLI, a.a.O., S.42, wo von
"Gesellschaftsliquidation durch Anwachsung" die Rede ist;
ROLAND PFÄFFLI, Der Ausweis für die Eigentumseintragung im
Grundbuch beim Erbgang, in: AJP 2000, S.427, wonach dieser
Fall oft bei Ehegattengesellschaften vorkommt; BRÄM, a.a.O.,
S.225). Insofern liegt jedenfalls die Annahme eines Umgehungs
geschäfts nicht nahe. Und ohne Vorliegen eines gegenteiligen
höchstrichterlichen Präjudizes darf das Grundbuchamt nicht davon
ausgehen, dass es sich beim Ehegattengesellschaftsvertrag mit An
wachsungsklausel um ein Rechtsgeschäft handelt, gestützt auf wel
ches die Eintragung als Alleineigentümer einer Liegenschaft zu
verweigern wäre.
4.3.
Über Nachlassgrundstücke kann erst verfügt werden, wenn der
Alleinerbe oder die Erben im Grundbuch eingetragen sind (vgl.
Art.656 Abs.2 ZGB). Anmeldende Person ist jeder anerkannte Erbe
einzeln; Rechtsgrundausweis ist die Bescheinigung mit Angabe
sämtlicher Personen, die als gesetzliche oder eingesetzte Erben aner
kannt sind (vgl. Art.65 Abs.1 lit.a GBV).
Vorliegend ersucht der Beschwerdeführer um Eintragung der
Erben als Gesamteigentümer eines Grundstücks, welches sich
entsprechend dem Grundbuchauszug zunächst im Alleineigentum der
Ehefrau des Erblassers befand. Mittlerweile und mithin vor der An
meldung durch den Beschwerdeführer wurde die Liegenschaft an
Nachkommen der Ehefrau weiterveräussert und zu Gunsten dieser
eine Nutzniessung bestellt.
Die Grundbuchverordnung unterscheidet zwischen dem Erwerb
durch Eintragung (Art.64 GBV; Art.656 Abs.1 ZGB) und dem Er
werb vor Eintragung (Art.65 GBV; Art.656 Abs.2 ZGB). Die
Erbbescheinigung datiert von einem Zeitpunkt, zu welchem das frag
liche Grundstück bereits an Nachkommen der Ehefrau weiterveräus
sert und mit einer Nutzniessung belastet war. Die Frage, ob es sich
bei der Eintragung der Ehefrau als Alleineigentümerin "qua Gesell
schaftsvertrag" um einen ausserbuchlichen Erwerb gehandelt hatte
(vgl. vorne Erw.4.2), und dessen Verhältnis zur Universalsukzession
waren im Eintragungsverfahren des Beschwerdeführers nicht mehr

relevant. Das Eigentum am Grundstück wurde vor der Anmeldung
durch den Beschwerdeführer gestützt auf ein Grundgeschäft übertra
gen, wobei die Ehefrau verfügungsbefugt war (vgl. Art.656 Abs.1
ZGB; STREBEL/LAIM, a.a.O., Art.656 N4ff.). Nachträglichen dieser
Eintragung entgegenstehenden Anmeldungen, einschliesslich solchen
aufgrund der erbrechtlichen Universalsukzession, steht im Eintra
gungsverfahren das Prinzip der Alterspriorität entgegen (vgl. Art.972
ZGB; SCHMID, a.a.O., Art.972 N6; DIETER ZOBL, Grundbuchrecht,
2.Auflage, Zürich/Basel/Genf 2004, Rz.110). Entgegen seinem Vor
bringen kann sich der Beschwerdeführer damit nicht mehr auf die
Universalsukzession sowie damit zusammenhängende Verwaltungs
verordnungen berufen. Dieses Ergebnis rechtfertigt sich insbeson
dere vor dem Hintergrund der Funktion des Eintragungsverfahrens.
Wie vom Grundbuchverwalter vor der Vorinstanz zu Recht vorge
bracht, setzt eine allfällige Eintragung der Erben einen Entscheid
eines Zivilgerichts unter Wahrung der Parteirechte der Betroffenen
voraus. Die Grundbuchbeschwerde ist gemäss Art.956a Abs.3 ZGB
(für einen Anmeldenden) ausgeschlossen gegen eine im Hauptbuch
vollzogene Eintragung von dinglichen Rechten. Darüber hinaus wird
sie in genereller Hinsicht als Rechtsmittel abgelehnt, wenn eine ge
richtliche Anfechtung vorgesehen ist (vgl. SCHMID, a.a.O., Art.956a
N33f.; Urteil des Bundesgerichts vom 17.März 2005 [5A.6/2005] =
ZBGR 89/2008, S.295). Vom Beschwerdeführer vorgetragene mate
riell rechtliche Argumente des Erb und Gesellschaftsrechts können
im Hinblick auf eine Vindikation im Rahmen der Grundbuchberichti
gung (Art.975 ZGB) oder Erbschaftsklage (Art.598 ZGB) relevant
sein (zu letzterer vgl. FORNI/PIATTI, a.a.O., Art.598 N1ff.;
CHRISTIAN BRÜCKNER/THOMAS WEIBEL, Die erbrechtlichen Kla
gen, 2.Auflage, Zürich/Basel/Genf 2006, S.53ff.).
4.4.
Somit hat das Grundbuchamt die Anmeldung des
Beschwerdeführers zu Recht abgewiesen.

36 Grundbuch; Baurecht; Vormerkung persönlicher Rechte
Enthält der verlängerte Baurechtsvertrag obligatorische Bestimmungen,
welche nicht vorgemerkt werden dürfen, hindert dies die Verlängerung
des selbständigen und dauernden Baurechts grundsätzlich nicht.
Aus dem Entscheid des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 11.Juni
2018, in SachenA., B. und C. gegen Departement Volkswirtschaft und Inneres
und Grundbuchamt D. (WBE.2018.7).
Aus den Erwägungen
3.1.
Strittig ist die Eintragung von Bestimmungen zum Baurechts
vertrag. Diese sehen eine Verpflichtung der Baurechtsnehmerin (Be
schwerdeführerin 2) vor, das selbständige und dauernde Baurecht der
Beschwerdeführerin 3 zu übertragen, falls jene von der Verlänge
rungsoption keinen Gebrauch macht, sowie eine entsprechende Über
nahmeverpflichtung. Das betreffende Baurechtsgrundstück wird zum
Betrieb einer Tankstelle genutzt. Die Beschwerdeführerin 3 betreibt
das Autowaschcenter neben der Tankstelle.
3.2.–3.3. (…)
3.4.
Gemäss Art.959 Abs.1 ZGB können persönliche Rechte im
Grundbuch vorgemerkt werden, wenn deren Vormerkung durch das
Gesetz ausdrücklich vorgesehen ist, wie bei Vor und Rückkauf,
Kaufsrecht, Pacht und Miete. Sie erhalten durch die Vormerkung
Wirkung gegenüber jedem später erworbenen Recht (Abs.2). Durch
die Vormerkung wird das persönliche Recht zur Realobligation.
Realobligationen sind Schuldverhältnisse, welche eine positive Leis
tung zum Gegenstand haben und bei denen der Schuldner oder der
Gläubiger durch die dingliche Berechtigung oder den Besitz an
Grundstücken bestimmt wird. Die realobligatorische Berechtigung
oder Verpflichtung steht somit nicht einer mit Namen individualisier
ten Person zu, sondern ist verknüpft mit der dinglichen Berechtigung
oder dem Besitz an einer Sache. Die Realobligation kann gegenüber