ag_verwaltungsgericht · WBE.2023.352 · 2024-07-17 · de
Obergericht / Verwaltungsgericht / 3. Kammer — WBE.2023.352


Verwaltungsgericht
3. Kammer
WBE.2023.352 / ME / jb
(BVURA.23.17)
Art. 74
Urteil vom 17. Juli 2024
Besetzung Verwaltungsrichter Michel, Vorsitz
Verwaltungsrichter Brandner
Verwaltungsrichterin Lang
Gerichtsschreiber Meier
Rechtspraktikant Müller
Beschwerde- Einwohnergemeinde Q._____
führerin handelnd durch den Gemeinderat
gegen
Beschwerde- A._____
gegner vertreten durch Dr. iur. Mark A. Schwitter, Rechtsanwalt, Postfach 455,
8965 Berikon
und
Beigeladene B._____
vertreten durch MLaw Dominik Peter, Rechtsanwalt, Zürcherstrasse 8,
5620 Bremgarten AG
Vorinstanzen Gemeinderat Q._____
Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsabteilung,
Entfelderstrasse 22, Buchenhof, 5001 Aarau
Gegenstand Beschwerdeverfahren betreffend Planungszone
Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt
vom 11. September 2023

- 2 -
Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten:
A.
1.
Die Liegenschaften Nrn. aaa und bbb in Q._____ sind im Eigentum von
A._____ bzw. B._____. Die Parzellen mit einer Fläche von 2'036 m2 und
1'209 m2 befinden sich gegenüber dem Bahnhof Q._____. Entsprechend
dem Räumlichen Entwicklungsleitbild (REL) vom 31. Mai 2021 und dem
Planungsbericht zur anstehenden Ortsplanungsrevision (Stand am 7. Juni
2023) bilden sie Teil des Entwicklungsgebiets "T-Strasse".
2.
Der Gemeinderat Q._____ beschloss am 25. Oktober 2021:
Über die Parzellen Nrn. aaa und bbb (Gebiet T-Strasse) wird bis zum
Inkrafttreten der revidierten Bau- und Nutzungsordnung, Nutzungsplanung
Siedlung, längstens für fünf (5) Jahre, eine Planungszone erlassen. Die
genaue Abgrenzung ergibt sich aus dem aufgelegten Situationsplan.
Die dagegen von A._____ erhobene Einsprache wies der Gemeinderat mit
Beschluss vom 13. Juni 2022 ab, soweit er darauf eintrat. Der
Einspracheentscheid wurde am 8. Dezember 2022 versandt. Bereits vor
dem Versand des Einspracheentscheids, am 23. August 2022, hatte
A._____ ein Baugesuch für die Erstellung eines Mehrfamilienhauses auf
Parzelle Nr. aaa gestellt.
B.
1.
Gegen den Einspracheentscheid vom 13. Juni 2022 erhob A._____ mit
Eingabe vom 9. Januar 2023 Verwaltungsbeschwerde mit folgenden
Anträgen:
1.
Es sei der Einsprache-Entscheid (Beschluss) des Gemeinderats Q._____
vom 13. Juni 2022 aufzuheben.
a. Hauptbegehren in der Sache
Es sei die mit Beschluss des Gemeinderats Q._____ vom 25. Oktober
2021 erlassene Planungszone auf den Parzellen Nr. aaa und Nr. bbb
(Beschlussnummer B2021-358) aufzuheben.
b. Eventualbegehren in der Sache
Für den Eventualfall, dass die mit Beschluss des Gemeinderats Q._____
vom 25. Oktober 2021 erlassene Planungszone auf den Parzellen Nr. aaa
nicht aufgehoben wird, sei sie hinsichtlich ihrer räumlichen Ausdehnung
sowie ihrer zeitlichen Dauer auf das erforderliche Mass zu beschränken.

- 3 -
Die Planungszone sei auf eine Teil-Fläche der Parzelle Nr. aaa zu be-
schränken, welche einem ab dem Rummelbach gemessenen Gelände-
streifen von sieben Metern Breite (gemäss Plan im Anhang) entspricht.
Zudem sei die Dauer der Planungszone auf zwei Jahre zu beschränken.
2.
Es sei der Gemeinderat Q._____ unter Hinweis darauf, dass die
Planungszone gemäss Rechtsprechung des Aargauischen Ver-
waltungsgerichts nicht die Wirkung eines allgemeinen oder absoluten Bau-
verbots hat und sich als nicht hemmend auf das Baubewilligungsverfahren
auswirken darf, anzuweisen, das vom Einsprecher am 25. August 2022
eingereichte Baugesuch für ein Mehrfamilienhaus an die Regionale Bau-
verwaltung zur Prüfung und Behandlung weiterzuleiten.
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
2.
Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt (BVU), Rechtsabteilung, ent-
schied am 11. September 2023:
1. Auf den Beschwerdeantrag 2 wird nicht eingetreten.
2. Im Übrigen wird in teilweiser Gutheissung der Beschwerde der Be-
schluss des Gemeinderats Q._____ vom 13. Juni 2022 betreffend
Planungszone aufgehoben.
3. Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus einer Staatsgebühr
von Fr. 1'200.– sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen von
Fr. 735.–, insgesamt Fr. 1'935.–, werden dem Beschwerdeführer
A._____ zu ¼ (Fr. 483.75) auferlegt.
Die restlichen Kosten des Verfahrens werden auf die Staatskasse
genommen.
4. Die Einwohnergemeinde Q._____ wird verpflichtet, dem
Beschwerdeführer A._____ die im Beschwerdeverfahren
entstandenen Parteikosten in Höhe von Fr. 3'800.– zu ½
(Fr. 1'900.–) zu ersetzen.
C.
1.
Mit Eingabe vom 25. September 2023 erhob die Einwohnergemeinde
Q._____ Verwaltungsgerichtsbeschwerde mit folgenden Anträgen:

- 4 -
A:
Es sei der Entscheid BVURA.23.17 vom 11. September 2023 durch die
Rechtsabteilung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt des Kantons
Aargau (nachfolgend BVU), Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau, des Kantons
Aargau aufzuheben und die verfügte Planungszone sei in Rechtskraft er-
wachsen zu lassen.
B:
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beschwerdefüh-
rers gegen den Erlass der Planungszone.
C: Verfahrensantrag:
Die Beschwerdeinstanz hat im Rahmen dieser Beschwerde die Aargau
Verkehr AG (AVA) sowie die Abteilung für Raumentwicklung des Departe-
ments Bau, Verkehr und Umwelt, 5001 Aarau, zu einer Stellungnahme be-
treffend Bearbeitung und Zeithorizont des Umbaus des Bahnhofs Q._____
sowie der Gesamtrevision der Bau- und Nutzungsordnung sowie
Bauzonenplan (BNO/BZP) der Gemeinde Q._____ einzuladen.
2.
Mit Verfügung vom 26. Oktober 2023 wurde B._____ zum
Beschwerdeverfahren beigeladen.
3.
In der Beschwerdeantwort vom 6. November 2023 beantragte das BVU,
Rechtsabteilung, die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Ent-
schädigungsfolge.
4.
B._____ teilte am 13. November 2023 mit, sie verzichte auf eine aktive
Teilnahme am Verfahren.
5.
A._____ stellte in seiner Beschwerdeantwort vom 24. November 2023
folgende Begehren:
1.
Es sei die Verwaltungsgerichtsbeschwerde der Einwohnergemeinde
Q._____ vom 13.10.2023 (Postaufgabe) abzuweisen.
Es sei der angefochtene Entscheid des Departements Bau, Verkehr und
Umwelt vom 11. September 2023 (BVURA.23.17) zu bestätigen.
a. Hauptbegehren in der Sache
Es sei die mit Beschluss des Gemeinderats Q._____ vom 25. Oktober
2021 erlassene Planungszone auf den Parzellen Nr. aaa und Nr. bbb
(Beschlussnummer B2021-358) aufzuheben.

- 5 -
b. Eventualbegehren in der Sache
Für den Eventualfall, dass die mit Beschluss des Gemeinderats Q._____
vom 25. Oktober 2021 erlassene Planungszone auf den Parzellen Nr. aaa
und Nr. bbb nicht aufgehoben wird, sei sie hinsichtlich ihrer räumlichen
Ausdehnung sowie ihrer zeitlichen Dauer auf das erforderliche Mass zu
beschränken.
Die Planungszone sei auf eine Teil-Fläche der Parzelle Nr. aaa zu be-
schränken, welche einem ab dem Rummelbach gemessenen Gelände-
streifen von sieben Metern Breite (gemäss Plan in Beschwerdeantwortbei-
lage 1) entspricht.
Zudem sei die Dauer der Planungszone auf zweieinhalb Jahre zu be-
schränken.
2.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
sowie folgenden Verfahrensantrag:
Weil der Verwaltungsgerichtsbeschwerde betreffend eine Planungszone
nach § 29 Abs. 3 Baugesetz keine aufschiebende Wirkung zukommen
kann und gemäss konstanter Gerichtspraxis unabhängig von dieser ge-
setzlichen Ordnung Baugesuche behandelt werden und auch bewilligt wer-
den können, wenn sie die Verwirklichung der Planungsziele nicht beein-
trächtigen (ERICA HÄUPTLI-SCHWALLER, Kommentar zum Baugesetz des
Kantons Aargau, Bern 2013, Rz. 51 zu § 29) ist gemäss des am 08. Sep-
tember 2023 bei der Vorinstanz gestellten und unbehandelten Antrags
(vgl. Beschwerdeantwortbeilage 5) folgende vorsorgliche Massnahme
zu verfügen:
Es sei die Gemeinde Q._____, vertreten durch den Gemeinderat, unter
Hinweis darauf, dass die Planungszone gemäss Rechtsprechung des
Aargauischen Verwaltungsgerichts nicht die Wirkung eines allgemeinen
oder absoluten Bauverbots hat, zu verpflichten, das vom Be-
schwerdegegner A._____ am 25. August 2022 eingereichte Baugesuch für
ein Mehrfamilienhaus auf der Parzelle Nr. aaa ohne weitere Verzögerung
zu behandeln und zu prüfen sowie an die Regionale Bauverwaltung zur
Prüfung und Behandlung weiter zu leiten.
6.
In der Replik vom 8. Januar 2024 stellte die Beschwerdeführerin folgende
Anträge:
1. Es sei der Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt
des Kantons Aargau vom 11. September 2023 (Beschwerdeent-
scheid) durch das Verwaltungsgericht des Kantons Aargau (nach-
folgend Verwaltungsgericht), Laurenzenvorstadt 11, 5000 Aarau
des Kantons Aargau aufzuheben und die verfügte Planungszone
sei zu bestätigen und demnach sind die nachfolgenden Anträge
des Gemeinderats vollumfänglich gutzuheissen (nachfolgend).
2. Es sei zu prüfen, inwiefern die Vorinstanz, Departement Bau, Ver-
kehr und Umwelt des Kantons Aargau in der vorliegenden Sache

- 6 -
"befangen" und erheblich involviert ist, da es in zeitlicher Hinsicht
(Vorprüfungsverfahren) für eine revidierte bzw. neue Bau- und
Nutzungsordnung Monate benötigt, bis Rückmeldungen eintref-
fen. Das DBVU trägt somit massgeblich dazu bei, dass vorliegend
sogar eine Planungszone notwendig ist, da keine Rechtssicherheit
geschaffen werden kann.
7.
Das BVU, Rechtsabteilung, hielt in der Duplik vom 23. Februar 2024 an
seinen Anträgen fest, A._____ in seiner Duplik vom 20. März 2024
ebenfalls.
8.
Das Verwaltungsgericht hat den Fall am 17. Juli 2024 beraten und ent-
schieden.
Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
I.
1.
Gegen die Festlegung von Planungszonen kann innert der Auflagefrist von
30 Tagen bei der anordnenden Behörde Einsprache erhoben werden. Ein-
spracheentscheide des Gemeinderats können an das Departement Bau,
Verkehr und Umwelt (BVU) weitergezogen werden (§ 29 Abs. 3 des Geset-
zes über Raumentwicklung und Bauwesen vom 19. Januar 1993 [Bauge-
setz, BauG; SAR 713.100] i.V.m. § 59 der Bauverordnung vom 25. Mai
2011 [BauV; SAR 713.121]). Gegen letztinstanzliche Entscheide der Ver-
waltungsbehörden ist die Verwaltungsgerichtsbeschwerde zulässig (§ 54
Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 4. Dezember
2007 [Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRPG; SAR 271.200]). Das Verwal-
tungsgericht ist somit zur Beurteilung vorliegender Beschwerde zuständig.
2.
2.1.
Gemäss Art. 89 Abs. 2 lit. c des Bundesgesetzes über das Bundesgericht
vom 17. Juni 2005 (Bundesgerichtsgesetz, BGG; SR 173.110) sind Ge-
meinden zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten berech-
tigt, wenn sie die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen die Kantons-
oder Bundesverfassung gewährt (vgl. dazu Urteil des Bundesgerichts
1C_141/2014 vom 4. August 2014, Erw. 1 f.). Aufgrund von Art. 33 Abs. 3
lit. a des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979
(Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) und Art. 111 BGG sind sie auch zur
Ergreifung kantonaler Rechtsmittel befugt (vgl. HEINZ AEMISEGGER/
STEPHAN HAAG, in: Praxiskommentar RPG: Baubewilligung, Rechtsschutz
und Verfahren, Zürich/Basel/Genf 2020, Art. 33 N. 77). Nach der bundes-
gerichtlichen Rechtsprechung genügt, wenn sich die Gemeinde in vertret-

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barer Weise auf einen ihr zustehenden Autonomiebereich beruft (Urteil des
Bundesgerichts 1C_530/2022 vom 23. November 2023, Erw. 1.2).
Im Bereich der allgemeinen Zonenplanung kommt der Beschwerdeführerin
eine relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit und damit Gemeindeautono-
mie zu (vgl. Aargauische Gerichts- und Verwaltungsentscheide [AGVE]
2011, S. 127, Erw. 2.3). Sie beabsichtigt vorliegend, mittels einer Plansi-
cherungsmassnahme im Hinblick auf die Ortsplanungsrevision möglicher-
weise nachteilige Entwicklungen zu verhindern. Wie die Planung selber
sind auch derartige Sicherungsmassnahmen von der Gemeindeautonomie
mitumfasst, zumal abgesehen von der Zonenausscheidung die Anordnung
einer Planungszone bzw. deren Voraussetzungen wesentlich durch das
Bundesrecht bestimmt werden; Art. 27 RPG bildet eine hinreichende ge-
setzliche Grundlage für deren Festsetzung (ALEXANDER RUCH, in: Praxis-
kommentar RPG: Nutzungsplanung, Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 27
N. 30). Die Beschwerdeführerin ist somit zur Beschwerde legitimiert, soweit
sie eine Verletzung der Gemeindeautonomie rügt.
2.2.
Entsprechend § 42 lit. a VRPG ist die Gemeinde zur Beschwerde befugt,
wenn sie ein schutzwürdiges eigenes Interesse an der Aufhebung oder der
Änderung des angefochtenen Entscheids hat. Dabei ist nicht vorausge-
setzt, dass sie sich auf die im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtspre-
chung geschützte Autonomie berufen kann. Die öffentlichen Interessen ei-
ner (Einwohner-)Gemeinde sind eigene, wenn sie dem spezifischen loka-
len Lebensbereich entspringen; gemeint sind jene Belange, welche die Ge-
meindeeinwohner erheblich anders als die Kantonseinwohner im Allgemei-
nen berühren; schutzwürdig sind sie dann, wenn der Ausgang des Verfah-
rens die Interessenssphäre der Gemeinde beeinflussen kann (AGVE 2016,
S. 323, Erw. 2.3; MICHAEL MERKER, Rechtsmittel, Klage und Normenkon-
trollverfahren nach dem aargauischen Gesetz über die Verwaltungsrechts-
pflege, Kommentar zu den §§ 38-72 [a]VRPG, Zürich 1998, § 38 N. 205).
Das BVU hat die vom Gemeinderat erlassene Planungszone im Verwal-
tungsbeschwerdeverfahren aufgehoben. Dadurch ist die Beschwerdefüh-
rerin in der Wahrnehmung ihrer öffentlichen Aufgaben und Interessen un-
mittelbar betroffen. Folglich hat die Beschwerdeführerin ein schutzwürdiges
eigenes Interesse an der Aufrechterhaltung der vom Gemeinderat ange-
ordneten Planungszone. Unter diesen Umständen ist die Beschwerdebe-
fugnis der Beschwerdeführerin (unabhängig von der Rüge der Verletzung
der Gemeindeautonomie) auch nach Massgabe von § 42 lit. a VRPG zu
bejahen.
3.
Die übrigen Beschwerdevoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen
Anlass. Auf die rechtzeitig erhobene Beschwerde ist einzutreten.

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4.
Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde können die unrichtige oder unvoll-
ständige Feststellung des Sachverhalts sowie Rechtsverletzungen gerügt
werden (§ 55 Abs. 1 VRPG). Dabei gelten die Überschreitung, Unterschrei-
tung und der Missbrauch des Ermessens als Rechtsverletzung (vgl. ULRICH
HÄFELIN/GEORG MÜLLER/FELIX UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht,
8. Auflage 2020, Rz. 442). Die Rüge der Unangemessenheit ist demgegen-
über unzulässig (Umkehrschluss aus § 55 Abs. 3 VRPG).
Bei der Überprüfung von Entscheiden betreffend Planungszonen bedeutet
die Beschränkung auf die Rechtskontrolle, dass sich das Verwaltungsge-
richt von seiner institutionellen Stellung und Funktion her zurückhalten
muss. Die Anordnung einer Planungszone nach Art. 27 RPG bzw. § 29
BauG hat den Charakter einer vorsorglichen Massnahme. Diese ist der
Nutzungsplanung vorgelagert und dient der Sicherung einer beabsichtigten
Nutzungsplanung, insbesondere der Bewahrung der Planungs- und Ent-
scheidungsfreiheit der politischen Planungsorgane. Bei der Überprüfung ei-
ner Planungszone geht es noch nicht darum, die Vorstellungen der Pla-
nungsbehörden in Bezug auf die zukünftige Nutzungsplanung oder allen-
falls vorliegende Entwürfe für einen zukünftigen Nutzungsplan rechtlich ab-
schliessend zu überprüfen. Dies hat im Verfahren auf Erlass des Nutzungs-
plans mit den entsprechenden Rechtsmittelverfahren zu geschehen (AGVE
2006, S. 132; Entscheide des Verwaltungsgerichts WBE.2018.345 vom
15. Juli 2019, Erw. I/4.2; WBE.2016.448 vom 20. Juni 2017, Erw. I/4.2).
II.
1.
1.1.
Die Beschwerdeführerin beantragt, es sei zu prüfen, inwieweit die Vorin-
stanz "in der vorliegenden Sache 'befangen' und erheblich involviert ist", da
das BVU für die Vorprüfung der Nutzungsplanungsrevision "Monate benö-
tigt" habe (Replikbegehren Ziffer 2). Es ist nicht nachvollziehbar, was mit
diesem Prüfungsantrag erreicht werden soll. Soweit damit suggeriert wird,
die Vorinstanz sei beim angefochtenen Entscheid befangen gewesen, ver-
fängt das Vorbringen nicht. Allein aus der Länge des Vorprüfungsverfah-
rens lässt sich offensichtlich nicht auf einen tauglichen Ausstandsgrund im
Sinne von § 16 VRPG in Bezug auf die Überprüfung der umstrittenen Pla-
nungszone schliessen. Im Weiteren wurde die fachliche Stellungnahme
vom 16. Januar 2023 von der Abteilung Raumentwicklung des BVU erstellt,
welche die Vorprüfung (§ 23 Abs. 1 BauG) vornimmt; der angefochtene
Entscheid wurde demgegenüber von der Rechtsabteilung des BVU erlas-
sen. Damit sind unterschiedliche Verwaltungseinheiten mit anderen Mitar-
beitenden an der Vorprüfung und am angefochtenen Entscheid involviert.
Schliesslich sind Ausstandsgründe so früh als möglich geltend zu machen,
das heisst bei erster Gelegenheit nach deren Kenntnisnahme. Andernfalls

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verwirkt der Anspruch auf spätere Anrufung der Ausstandsbestimmungen
(BGE 134 I 20, Erw. 4.3.1; 132 II 485, Erw. 4.3). Eine Rüge, wonach die
Vorinstanz hätte in den Ausstand treten müssen, ist offensichtlich verspätet
(der angeblich verspätete Vorprüfungsbericht lag im Januar 2023 vor; der
angefochtene Entscheid datiert vom 11. September 2023).
Der Prüfungsantrag in Replikbegehren 2 ist somit abzuweisen.
1.2.
Es ist nicht erkennbar, inwieweit "Bearbeitung und Zeithorizont" der Ge-
samtrevision der Nutzungsplanung für den vorliegenden Entscheid betref-
fend die Rechtmässigkeit der Planungszone relevant sein sollen. Soweit
die Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang eine Stellungnahme
des BVU verlangt, ist Verfahrensantrag lit. C abzuweisen.
Dasselbe gilt auch insoweit, als mit Verfahrensantrag lit. C das Einholen
einer Stellungnahme betreffend "Bearbeitung und Zeithorizont des Umbaus
des Bahnhofs Q._____" verlangt wird. Davon ist abzusehen, da die
erlassene Planungszone mit der Sicherung der künftigen Nutzungsplanung
im Gebiet "T-Strasse" begründet wird und sich das Bahnhofareal auf der
gegenüberliegenden Seite der S-Strasse und der Gleisanlagen befindet.
Das BVU verweist zu Recht darauf, dass zwischen der Anordnung der
Planungszone und dem Um-/Ausbau des Bahnhofareals kein unmittelbarer
Zusammenhang besteht (Beschwerdeantwort, S. 3; Duplik, S. 2). Ein
entsprechender Konnex lässt sich auch nicht in Bezug auf die
Erschliessung konstruieren: Die Frage, ob die Fussgängerverbindung
zwischen der T-Strasse und der Fussgängerunterführung Richtung
Bahnhof auch für die strassenmässige Erschliessung der Parzelle Nr. aaa
ausreicht, ist nicht im Verfahren der allgemeinen Nutzungsplanung,
sondern aktuell in einem eventuellen Baubewilligungsverfahren und später
allenfalls in einer Sondernutzungsplanung zu klären.
1.3.
Soweit der Beschwerdegegner geltend macht, es dürften vor Verwaltungs-
gericht keine Unterlagen nachgereicht werden, die nicht bereits im erstin-
stanzlichen Verfahren vorgelegenen hätten (Beschwerdeantwort, S. 5),
trifft dies nicht zu. Der Untersuchungsgrundsatz (§ 17 Abs. 1 VRPG) er-
laubt vielmehr, jederzeit echte und unechte Noven ins Verfahren einzubrin-
gen und entsprechende Umstände in einem späteren Zeitpunkt des
Rechtsmittelverfahrens zu berücksichtigen (Entscheid des Verwaltungsge-
richts WBE.2017.247/253 vom 7. März 2018, Erw. II/1.5; MERKER, a.a.O.,
§ 39 N. 45).
2.
Die Beschwerdeführerin hält an der erlassenen Planungszone fest. Das öf-
fentliche Interesse daran sei angesichts der Revision der Ortsplanung aus-

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gewiesen, zumal die letzte Gesamtrevision über 20 Jahre zurückliege. Es
bestehe ein Planungsbedürfnis mit einer verfestigten Planungsabsicht, was
sich namentlich am ausgearbeiteten Räumlichen Entwicklungsleitbild
(REL), an der fachlichen Stellungnahme der Abteilung Raumentwicklung
vom 16. Januar 2023, am durchgeführten Mitwirkungsverfahren sowie am
Planungsbericht (Stand am 7. Juni 2023) zeige. Die betroffenen Parzellen
Nrn. aaa und bbb befänden sich eingangs des Gebiets "T-Strasse", wo ein
Entwicklungsschwerpunkt der Ortsplanungsrevision bestehe. Das
Vorliegen eines Sondernutzungsplans werde – entgegen dem an-
gefochtenen Entscheid – für die von der Rechtsprechung verlangte "eini-
germassen verfestigte Planungsabsicht" nicht vorausgesetzt. Diese könne
in Vorstellungen und Entwürfen über die neue Nutzungsordnung zum Aus-
druck kommen. Der Entwurf der neuen Bau- und Nutzungsordnung (BNO)
sehe im betroffenen Gebiet eine Sondernutzungsplanpflicht sowie eine
überlagerte "Erhaltungs- und Erneuerungszone" vor. Bei den Parzellen
Nrn. aaa und bbb handle es sich um "Schlüsselflächen" für die betreffende
Gebietsentwicklung; dies namentlich vor dem Hintergrund einer an-
spruchsvollen Erschliessung, von einschränkenden Abstandsvorschriften
und dem geplanten Zugang zum Bahnhof. Die Planungszone sei auf das
erforderliche Mass zu beschränken. Aufgrund der Eigentümerschaft und
deren bekannten Planungs- und Bauabsichten sei eine Beeinträchtigung
der künftigen Ordnung vor allem bei den beiden betroffenen Parzellen zu
befürchten. Eine Ausdehnung der Planungszone auf das gesamte Gebiet
"T-Strasse" werde als unverhältnismässig erachtet, mithin vor dem
Hintergrund fehlender Bau- und Planungsabsichten sowie der vielerorts
beschränkten Bebaubarkeit. Das öffentliche Interesse an einer ge-
samtheitlichen Entwicklung des Gebiets überwiege das Einzelinteresse
des Beschwerdegegners.
3.
Das BVU erwog, soweit der Gemeinderat der Meinung sei, Parzelle Nr. aaa
sei nicht genügend erschlossen, wäre das betreffende Baugesuch wegen
fehlender Baureife abzuweisen gewesen. Diesbezüglich bestehe kein
Interesse am Erlass einer Planungszone. Planungsabsichten bezüglich
Bauvorhaben könnten nie die Anordnung einer Planungszone auslösen,
unabhängig davon, ob sich diese auf kantonales oder das Bundesrecht
abstütze. Die in keinster Weise konkretisierten Bauabsichten bezüglich des
jenseits der Kantonsstrasse gelegenen Bahnhofareals bildeten keine
Grundlage, um die benachbarten Parzellen Nrn. aaa und bbb mit einer
Planungszone zu belegen. Wolle der Gemeinderat seine planerische
Entscheidungsfreiheit hinsichtlich Erschliessung sicherstellen, müsse eine
einigermassen verfestigte und begründete Planungsabsicht im Hinblick auf
einen Sondernutzungsplan, d.h. einen Erschliessungs- oder Gestaltungs-
plan, bestehen. Solche Absichten würden nicht geltend gemacht und seien
nicht erkennbar; daran ändere der Entwurf des Kommunalen Gesamtplans
Verkehr (KGV) nichts. Dies gelte auch für die vom Gemeinderat ge-

- 11 -
wünschte gemeinsame Erschliessung der Parzellen Nrn. aaa und bbb über
die T-Strasse. Die geplante BNO-Revision habe sich auf Stufe "Fachliche
Stellungnahme vor dem Mitwirkungsverfahren" befunden. Damit seien
noch keine baurechtlichen Normen und Spezifikationen bekannt gewesen.
Zwar definiere das REL Entwicklungsziele zum Gebiet "T-Strasse" für den
Bereich "Mehrfamilienhauszone", es enthalte aber keine
planungsrechtlichen Festlegungen. Folglich sei zu prüfen, ob das REL ein
Bedürfnis an der Revision der allgemeinen Nutzungsplanung auslöse. Im
REL würden die Aufhebung der Ausnützungsziffer und die massvolle
Verdichtung als Ziele genannt und das Gebiet als "Eignungs- und
Vorzugsgebiet für hohe Häuser" definiert. Daraus könne keine Gefährdung
der geplanten Nutzung durch Bauvorhaben und folglich auch kein Be-
dürfnis an der Sicherung der Planungsfreiheit abgeleitet werden. Planungs-
bedürfnis und verfestigte Planungsabsicht setzten voraus, dass das REL
für das Gebiet "T-Strasse" in einem Sondernutzungsplan umgesetzt werde.
Unabhängig davon bestehe kein öffentliches Interesse an einer
Planungszone, welche nur die beiden Parzellen Nrn. aaa und bbb umfasse.
Fraglich sei schliesslich, ob im vorliegenden Fall überhaupt eine
Beeinträchtigung der künftigen Nutzungsordnung vorliegen könne. Der Ge-
meinderat lege keine entsprechende Gefährdung im Hinblick auf die allge-
meine Nutzungsplanung und den Planperimeter dar; eine Beeinträchtigung
der künftigen Ordnung bzw. der Entscheidungsfreiheit der Planungsbehör-
den durch Bauvorhaben auf Parzellen Nrn. aaa und bbb werde nicht sub-
stanziiert behauptet und sei nicht ersichtlich. Damit bestehe aktuell kein öf-
fentliches Interesse am Erlass der Planungszone. Diese erweise sich auch
als unverhältnismässig. Die auf Parzellen Nrn. aaa und bbb beschränkte
Planungszone sei weder im Hinblick auf die Ortsplanungsrevision, Fragen
der Erschliessung oder Umbauten auf dem Bahnhofareal geeignet, die
Handlungsfreiheit der Planungsbehörden zu sichern.
4.
Der Beschwerdegegner führt aus, die Planungszone müsse als öffentliche
Eigentumsbeschränkung im öffentlichen Interesse liegen und verhältnis-
mässig sein. Es werde bestritten, dass bezüglich der Parzellen Nrn. aaa
und bbb ein konkretes Planungsbedürfnis bestehe. Weder behauptet noch
nachgewiesen worden seien ein Widerspruch zwischen dem Gebiet der
beiden Parzellen und dem übergeordneten Recht und/oder den plane-
rischen Zielvorstellungen. Nicht nachvollziehbar sei, weshalb die Parzellen
Nrn. aaa und bbb im Gegensatz zu gegenüberliegenden Grundstücken auf
gleicher Höhe der T-Strasse als "Eingang" bzw. "Eingangstor" des
Entwicklungsgebiets bezeichnet würden. Erwähnte allgemein gehaltene
"Lösungsmöglichkeiten und Verbesserungen für die kommenden Jahre"
seien für ein konkretes Planungsbedürfnis nicht ausreichend, ebenso
wenig wie die Ausführungen zur Siedlungsentwicklung in der fachlichen
Stellungnahme der Abteilung Raumentwicklung. Aus dem REL, welches
keine planungsrechtlichen Feststellungen enthalte, ergebe sich kein

- 12 -
(überwiegendes) öffentliches Interesse an einer nur die Parzellen Nrn. aaa
und bbb umfassenden Planungszone. Eine Beeinträchtigung der
Planungsziele der BNO-Revision werde nicht nachgewiesen. Durch das
Bauprojekt des Beschwerdegegners würden diese nicht in Frage gestellt;
es bestehe etwa die Möglichkeit, dereinst ein zusätzliches Attikageschoss
zu realisieren. Die auf den Parzellen Nrn. aaa und bbb erlassene
Planungszone sei unverhältnismässig. Es werde mit der zentralen Lage in
unmittelbarer Nähe zum Bahnhof argumentiert, unbesehen davon, dass
Parzelle Nr. bbb bereits mit einem Mehrfamilienhaus überbaut und dort in
geraumer Zeit keine Ersatzbaute vorgesehen sei. Mit Planungs- und Um-
bauabsichten beim Bahnhofareal lasse sich die Planungszone nicht be-
gründen. Mildere Massnahmen seien nicht geprüft worden.
5.
Planungszonen dienen der (einstweiligen) Sicherung der (beabsichtigten)
Nutzungsplanung, im Besonderen der Bewahrung der Planungs- und Ent-
scheidungsfreiheit der Behörden, die nicht durch Vorhaben, die den Pla-
nungsabsichten widersprechen, beeinträchtigt werden soll (RUCH, a.a.O.,
Art. 27 N. 26; vgl. Urteile des Bundesgerichts 1C_441/2019 vom 7. Januar
2020, Erw. 4.3.1; 1C_149/2018 vom 13. September 2018, Erw. 2.2).
Eine Planungszone gemäss Art. 27 RPG bzw. § 29 BauG stellt eine öffent-
lich-rechtliche Eigentumsbeschränkung dar. Um mit der Eigentumsgarantie
(Art. 26 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft
vom 18. April 1999 [BV; SR 101]) vereinbar zu sein, bedarf sie unter ande-
rem eines öffentlichen Interesses und muss sie sich als verhältnismässig
erweisen (Art. 36 Abs. 2 und 3 BV; BGE 113 Ia 362, Erw. 2; Urteil des Bun-
desgerichts 1C_440/2019 vom 7. Januar 2020, Erw. 4.3.1; RUCH, a.a.O.,
Art. 27 N. 25, 30 ff.; BERNHARD WALDMANN/PETER HÄNNI, Raumplanungs-
gesetz, Bern 2006, Art. 27 N. 11 ff.).
6.
6.1.
Die Planungszone muss auf einem zweifachen öffentlichen Interesse beru-
hen: Erstens muss ein öffentliches Interesse an der Änderung der gelten-
den Nutzungsplanung bestehen, welches das private Interesse an ihrer
Beibehaltung überwiegt; verlangt ist somit ein Planungsbedürfnis. Zweitens
muss ein öffentliches Interesse gegeben sein, dass das Instrument der Pla-
nungszone eingesetzt wird. Diese muss die beabsichtigte Nutzungspla-
nung vorbereiten, was bedeutet, dass aufgrund des Planungsbedürfnisses
eine verfestigte Planungsabsicht der planenden Behörden vorzuliegen hat.
Deren Absicht, eine bestehende planerische Ordnung abzuändern, muss
sich in einer gewissen Bestimmtheit manifestieren (BGE 113 Ia 362,
Erw. 2a; Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2018.345 vom 15. Juli
2019, Erw. II/4.2.1; RUCH, a.a.O., Art. 27 N. 31 ff.).

- 13 -
6.2.
Der geltende Bauzonen- und Kulturlandplan sowie die BNO datieren vom
16. Juni 2000 und wurden vom damals zuständigen Grossen Rat am
16. Januar 2001 genehmigt. Zwischenzeitlich erfolgte Teiländerungen der
BNO betrafen die "Zone Areal Bahnhof" (genehmigt am 28. Februar 2018)
sowie das Gebiet "R._____" (genehmigt am 3. Mai 2023). Vor dem
Hintergrund einer älteren Nutzungsordnung und im Hinblick auf die
Steuerung der inneren Siedlungsentwicklung kann ein Planungsbedürfnis
der Beschwerdeführerin an einer Gesamtrevision der Nutzungsplanung im
Allgemeinen und der Nutzungsordnung im Gebiet "T-Strasse" im
Speziellen nicht verneint werden. Eine Planungszone stünde mit dem
Grundsatz der Planbeständigkeit (Art. 21 Abs. 2 RPG) bzw. mit der Rechts-
sicherheit nur dann im Widerspruch, wenn eine blosse Überprüfung der
bisherigen Zonenordnung ausgeschlossen werden müsste, weil die Nut-
zungsvorschriften gerade erst den bestehenden Verhältnissen angepasst
worden wären oder sich seit deren Erlass keinerlei Änderungen ergeben
hätten, die sich für die Raumplanung als erheblich erweisen könnten (Ur-
teile des Bundesgerichts 1C_358/2020 vom 9. Juli 2021, Erw. 5.2;
1C_149/2018 vom 13. September 2018, Erw. 2.4). Beides ist vorliegend
nicht der Fall.
6.3.
6.3.1.
Die Planungszone setzt eine begründete Planungsabsicht voraus
(BGE 113 Ia 362, Erw. 2a; RUCH, a.a.O., Art. 27 N. 33). Als Vorbereitungen
im Sinne von § 29 Abs. 1 BauG gelten dabei ernsthafte Massnahmen zur
Verwirklichung der geplanten Neuordnung wie etwa die Verabschiedung
des Entwurfs für einen Nutzungsplan oder für Nutzungsvorschriften durch
den Gemeinderat oder die Einreichung des Entwurfs an das BVU zur
Vorprüfung (ERICA HÄUPTLI-SCHWALLER, in: Kommentar zum Baugesetz
des Kantons Aargau, Bern 2013, § 29 N. 16; zum insoweit gleich lautenden
§ 30 BauG: AGVE 2004, S. 190).
Die Planungszone bezweckt die Sicherung der Entscheidungsfreiheit der
Planungsbehörden, indem sie Vorhaben einstweilen untersagt, welche
beabsichtigte neue planerische Festlegungen negativ beeinflussen
(BGE 118 Ia 510, Erw. 4d; Entscheid des Verwaltungsgerichts
WBE.2018.345 vom 15. Juli 2019, Erw. II/4.2.1). Daher genügte es für das
Vorliegen einer verfestigten Planungsabsicht – wie die Vorinstanz zu Recht
erwog – nicht, auf die laufende BNO-Revision (Stand am 13. Juni 2022) zu
verweisen. Vielmehr war für die Festsetzung einer Planungszone zusätz-
lich vorausgesetzt, dass eine aktuell zonenkonforme Überbauung des be-
troffenen Gebiets im Widerspruch zur anvisierten künftigen Nutzugspla-
nung stehen könnte.

- 14 -
6.3.2.
Der Gemeinderat argumentiert, die Parzellen Nrn. aaa und bbb bildeten
das "Eingangstor" zum Gebiet "T-Strasse", das im REL als Hand-
lungsschwerpunkt der Innenentwicklung bezeichnet werde (Verwaltungs-
gerichtsbeschwerde, S. 4). Aus dem REL (S. 53), den Planentwürfen und
dem Planungsbericht (S. 23 [Beschwerdebeilage 5]) ergibt sich indessen
keine entsprechende räumliche Bedeutung der betreffenden Grundstücke
für das Planungsgebiet. Mit seiner Begründung legt der Gemeinderat zu-
dem nicht dar, welche einigermassen verfestigten Planungsabsichten
durch ein Vorhaben, das den aktuellen Vorschriften entspricht, gefährdet
werden könnten.
Diese Einschätzung gilt unabhängig davon, dass mit der Revision der Nut-
zungsplanung für das Gebiet "T-Strasse" eine Gestaltungsplanpflicht
vorgesehen ist. Dies allein bildet keine auch nur ansatzweise verfestigte
Planungsabsicht, solange einigermassen konkrete Vorstellungen be-
treffend den Inhalt dieser Sondernutzungsplanung fehlen. Im Übrigen ist
anhand der Akten nicht erhärtet, inwiefern speziell in Bezug auf die beiden
umstrittenen Grundstücke Massnahmen zur Planungssicherung erforder-
lich wären.
Als zweckwidrig erweist sich die vom Gemeinderat erwähnte Zielsetzung
der Planungszone, dass mit der Nutzungsplanungsrevision eigentümerver-
bindliche Regelungen geschaffen werden sollten, "sodass die Eigentümer
auch planerisch davon profitieren und diese nutzen können (…)" (Verwal-
tungsgerichtsbeschwerde, S. 4). Eine Planungszone dient nicht der Ermög-
lichung "neuer und besserer planerischer Möglichkeiten" (Verwaltungsge-
richtsbeschwerde, S. 9) für die betroffene Eigentümerschaft. Der Schutz
von Eigentümern vor Investitionen in Projekte, welche die Nutzungs- und
Ausnützungsmöglichkeiten einer künftigen Nutzungsordnung nicht aus-
schöpfen, vermag kein öffentliches Interesse an einer Planungszone zu be-
gründen. Bezeichnenderweise wird gemäss dem REL "aufgrund der Eigen-
tümer- und Parzellenstruktur" im Handlungsgebiet "ein kooperativer Pla-
nungsprozess angestrebt" (S. 53). Entsprechend wäre es Sache der Ge-
meinde, die Grundeigentümer von den Vorteilen der künftigen Nutzungs-
ordnung zu überzeugen und sie einvernehmlich zu einem Zuwarten mit all-
fälligen Projekten zu bringen.
6.3.3.
Planungsabsichten, die den Erlass einer Planungszone rechtfertigen kön-
nen, müssen sich auf "Räume", "Land" beziehen und nicht auf einzelne
Grundstücke, so dass die Situation konkreter Parzellen nicht massgebend
für die Eingrenzung des Überprüfungsgebiets ist (RUCH, a.a.O., Art. 27
N. 34). Die Beschränkung der Planungszone auf die Parzellen Nrn. aaa
und bbb am Rand des Gebiets "T-Strasse" ist daher unzulässig. Dies gilt
umso mehr, als nicht nachvollziehbar (und durch die bisherigen

- 15 -
Planungsarbeiten nicht belegt) ist, dass bezüglich der beiden betroffenen
Parzellen eine andere Ausgangslage bestehen würde als für die anderen
Parzellen im betroffenen Gebiet.
6.3.4.
Die Beschwerdeführerin bezog sich bei der Festsetzung der Planungszone
auch auf die strassenmässige Erschliessung von Parzelle Nr. aaa. Die Si-
cherstellung der Erschliessung könnte aber nur relevant sein, wenn im Hin-
blick auf eine Erschliessungsplanung eine verfestigte Planungsabsicht be-
stünde. Dies ist offensichtlich nicht der Fall. Ob für das Bauprojekt des Be-
schwerdegegners eine im Sinne von Art. 19 Abs. 1 RPG hinreichende Zu-
fahrt besteht, ist im Baubewilligungsverfahren zu klären und für den Erlass
einer Planungszone unerheblich (Vorakten des BVU, S. 37, Beilagen 6 ff.).
Eine verfestigte Planungsabsicht im Zusammenhang mit dem allfälligen
Bahnhofumbau ist nicht dargetan und nicht hinreichend konkretisiert. Ganz
allgemein vermittelt der Gemeinderat den Eindruck, er wolle sich im Hin-
blick auf künftige bauliche Änderungen auf dem Bahnhofareal eine Pla-
nungsfreiheit in Bezug auf umliegende Gebiete sichern. Die betreffende
künftige Entwicklung ist aber noch viel zu unbestimmt, der Zeithorizont
nicht absehbar und der Perimeter der Gestaltungsplanpflicht nicht konse-
quent abgesteckt (für das Bahnhofareal selber gilt keine Gestaltungsplan-
pflicht). Die Voraussetzungen für den Erlass einer Planungszone sind da-
her nicht erfüllt.
6.3.5.
Zusammenfassend ist in keiner Art und Weise dargetan, inwiefern eine zo-
nenkonforme Überbauung die beabsichtigte Nutzungsplanung beeinträch-
tigen würde. Insgesamt fehlt es der Planungszone somit an einem ausrei-
chenden öffentlichen Interesse.
Soweit der Gemeinderat kritisiert, das Verfahren der allgemeinen Nut-
zungsplanung daure zu lange und die Gestaltungsplanung könne daher
noch gar nicht an die Hand genommen werden (Verwaltungsgerichtsbe-
schwerde, S. 8), ist festzuhalten, dass eine weitgehend parallele Planung
sehr wohl möglich wäre. Da dem Verwaltungsgericht gegenüber dem BVU
keine Aufsichtskompetenz zukommt, kann es dieses jedenfalls nicht zu
schnellerem Handeln im Vorprüfungsverfahren anhalten.
Schliesslich ist festzuhalten, dass das Verfahren der allgemeinen Nut-
zungsplanung mittlerweile weiter fortgeschritten ist als beim Erlass der Pla-
nungszone. Trotz der entsprechenden Konkretisierung der Planung haben
sich bis heute keine Anhaltspunkte ergeben, dass eine zonenkonforme
Überbauung der betroffenen Parzellen der neuen Planung zuwiderlaufen
könnte.

- 16 -
7.
7.1.
Wie jede öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung muss auch die vor-
liegende Festsetzung der Planungszone geeignet und notwendig sein zur
Erreichung des von dieser Massnahme verfolgten Ziels und zudem in ei-
nem vernünftigen Verhältnis zu den Eigentumsbeschränkungen stehen, die
dem Einzelnen auferlegt werden (Verhältnismässigkeit; Urteile des Bun-
desgerichts 1C_275/2021 vom 29. März 2022, Erw. 2.3.2; 1C_91/2011
vom 26. Oktober 2011, Erw. 2.2; Entscheid des Verwaltungsgerichts
WBE.2016.448 vom 20. Juni 2017, Erw. II/3.3; RUCH, a.a.O., Art. 27 N. 36).
7.2.
Die festgesetzte Planungszone muss sich im Hinblick auf die Erhaltung des
Entscheidungsspielraums im Nutzungsplanungsverfahren als verhältnis-
mässig erweisen. Die Beschränkung der Planungszone auf die Parzellen
Nrn. aaa und bbb ist nicht geeignet, die planerischen Freiheiten in Bezug
auf das ganze "Schlüssel- und Handlungsgebiet" im Bereich "T-Strasse"
sicherzustellen. Eine spezielle Behandlung der beiden Parzellen im
Rahmen der allgemeinen Nutzungsplanung ist nicht vorgesehen.
Entsprechend fehlt es der Plansicherungsmassnahme an der Eignung,
zumal die Planungszone nicht auf Grundstücke beschränkt werden darf, für
welche Baugesuche vorliegen (vgl. RUCH, a.a.O., Art. 27 N. 36;
WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., Art. 27 N. 15).
Nicht schlüssig ist die Argumentation des Gemeinderats, wonach es auf-
grund "fehlender Planungs- und Bauabsichten der Grundeigentümerschaf-
ten" unverhältnismässig gewesen wäre, das gesamte Gebiet "T-Strasse" in
die Planungszone einzubeziehen (Verwaltungsgerichtsbeschwerde, S. 6
oben). Der Gemeinderat führt selber aus, dass für "viele bzw. die meisten"
Parzellen eine "Neubebauung bzw. Erweiterung der Grundflächen" gar
nicht möglich sei; er spricht aber nicht von "allen" Parzellen. Abgesehen
davon ist die Grundlage für die erwähnte Einschätzung nicht bekannt.
Schliesslich ist nicht erkennbar, wieso eine Planungszone für
Grundeigentümer, die angeblich ohnehin keinen Spielraum für weitere
bauliche Vorkehren mehr haben, unverhältnismässig sein könnte.
Auch im Hinblick auf eine spätere Gestaltungsplanung erweist sich die Pla-
nungszone als unverhältnismässig. Die diesbezüglichen Planungsabsich-
ten sind nicht ansatzweise konkretisiert (vgl. oben Erw. 6.3); entsprechend
vermag das öffentliche Interesse am Erhalt planerischer Freiheiten entge-
genstehende private Interessen an der Überbauung eines Grundstücks
nicht zu überwiegen. Weil mit der Gestaltungsplanung offenbar noch nicht
begonnen wurde, ist zudem deren Abschluss vor Ablauf der Planungszone
kaum realistisch. Schliesslich lässt sich die Beschränkung der Planungs-
zone auf zwei bestimmte Parzellen auch deshalb nicht rechtfertigen, weil

- 17 -
für das gesamte Plangebiet eine Gestaltungsplanpflicht eingeführt werden
soll.
7.3.
Somit erweist sich die Planungszone als unverhältnismässig und damit
auch insofern als rechtswidrig.
8.
Zusammenfassend ist die Beschwerde unbegründet und daher abzuwei-
sen.
Der Antrag auf Erlass vorsorglicher Massnahmen wird mit dem Entscheid
in der Hauptsache gegenstandslos.
III.
1.
1.1.
Im Beschwerdeverfahren werden die Verfahrenskosten in der Regel nach
Massgabe des Unterliegens und Obsiegens auf die Parteien verlegt. Den
Behörden werden Verfahrenskosten nur auferlegt, wenn sie schwerwie-
gende Verfahrensmängel begangen und willkürlich entschieden haben
(§ 31 Abs. 2 VRPG). In Abweichung von diesem Grundsatz werden der be-
schwerdeführenden Gemeinde nach der verwaltungsgerichtlichen Recht-
sprechung die Kosten auferlegt, wenn sie unterliegt (AGVE 2006, S. 285).
Somit hat die Beschwerdeführerin die verwaltungsgerichtlichen Verfah-
renskosten zu tragen.
1.2.
Die Staatsgebühr wird unter Berücksichtigung des Zeitaufwands und der
Bedeutung der Sache auf Fr. 3'000.00 festgelegt (§ 3 Abs. 1 i.V.m. § 22
Abs. 1 lit. c des Dekrets über die Verfahrenskosten vom 24. November
1987 [Verfahrenskostendekret, VKD; SAR 221.150]). Für die Kanzleige-
bühr und die Auslagen wird auf §§ 25 ff. VKD verwiesen.
2.
2.1.
Im Beschwerdeverfahren werden die Parteikosten in der Regel nach Mass-
gabe des Unterliegens und Obsiegens auf die Parteien verlegt (§ 32 Abs. 2
VRPG). Eine Einschränkung entsprechend der Regelung bei den Verfah-
renskosten, wonach den Behörden Verfahrenskosten nur auferlegt werden,
wenn sie schwerwiegende Verfahrensmängel begangen oder willkürlich
entschieden haben, sieht das Gesetz bei der Parteikostenverteilung nicht
vor (AGVE 2009, S. 278 f.). Dementsprechend hat die Beschwerdeführerin
dem anwaltlich vertretenen Beschwerdegegner eine Parteientschädigung
zu bezahlen.

- 18 -
2.2.
Die Höhe der Parteientschädigung bestimmt sich nach dem Dekret über
die Entschädigung der Anwälte (Anwaltstarif, AnwT; SAR 291.150). In Ver-
fahren, die keinen bestimmbaren Streitwert aufweisen, gelten die §§ 3
Abs. 1 lit. b und 6 ff. AnwT sinngemäss (§ 8a Abs. 3 AnwT). Danach beträgt
die Grundentschädigung nach dem mutmasslichen Aufwand des Anwalts
sowie der Bedeutung und Schwierigkeit des Falles zwischen Fr. 1'210.00
und Fr. 14'740.00. Vorliegend ist höchstens von einem durchschnittlichen
Aufwand und einer mittleren Schwierigkeit auszugehen; aufgrund der zeit-
lichen Beschränkung einer Planungszone erscheint die Angelegenheit zu-
dem eher von untergeordneter Bedeutung. Durch die Grundentschädigung
abgegolten werden Instruktion, Aktenstudium, rechtliche Abklärungen, Kor-
respondenz, Telefongespräche, eine Rechtsschrift und die Teilnahme an
einer Verhandlung (§ 6 Abs. 1 AnwT). Die fehlende Verhandlung wird durch
die zweite Rechtsschrift kompensiert. Zu- und Abschläge rechtfertigen sich
vorliegend nicht (§ 6 Abs. 2 und § 7 AnwT). Für das Rechtsmittelverfahren
mit einem ähnlichen Gegenstand wie vor der Vorinstanz rechtfertigt sich
ein Abzug von einem Drittel (§ 8 AnwT). Unter Berücksichtigung dieser Um-
stände ergibt sich eine Parteientschädigung von pauschal Fr. 4'500.00.
Das Verwaltungsgericht erkennt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer
Staatsgebühr von Fr. 3'000.00 sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen
von Fr. 386.00, gesamthaft Fr. 3'386.00, sind von der Beschwerdeführerin
zu bezahlen.
3.
Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner die vor
Verwaltungsgericht entstandenen Parteikosten in Höhe von Fr. 4'500.00 zu
ersetzen.
Zustellung an:
die Beschwerdeführerin (Gemeinderat)
den Beschwerdegegner (Vertreter)
die Beigeladene (Vertreter)
das BVU, Rechtsabteilung

- 19 -
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht,
kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht
innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-rechtli-
chen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor
bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und
vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde
muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter
Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit
Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als
Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (Art. 82 ff. des Bun-
desgesetzes über das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz, BGG;
SR 173.110] vom 17. Juni 2005).
Aarau, 17. Juli 2024
Verwaltungsgericht des Kantons Aargau
3. Kammer
Vorsitz: Gerichtsschreiber:
Michel Meier