ag_verwaltungsgericht · WBE.2020.422 · 2021-08-09 · de
Obergericht / Verwaltungsgericht / 1. Kammer — WBE.2020.422

Wird ein landwirtschaftliches Gewerbe nicht als Ganzes verpachtet, sondern Teile davon (Grundstücksflächen von mehr als 10% der ursprünglichen Nutzfläche des Gewerbes oder mit einem Gebäude darauf) von der Verpachtung ausgenommen, liegt eine bewilligungspflichtige parzellenweise Verpachtung im Sinne von Art.30 LPG vor.
Eine Bewilligung kommt gestützt auf Art. 31 Abs. 2 lit. e und f LPG insbesondere in Betracht, wenn ein pensionierter Landwirt untergeordnete Teile des Betriebs weiterhin selber bewirtschaften und dort wohnen bleiben will.
Bei fehlender Bewilligungsfähigkeit der parzellenweisen Verpachtung muss ein Pachtvertrag gemäss Art. 32 Abs. 1 LPG aufgelöst werden.
Die Abteilung Landwirtschaft ist als für die Pachtzinskontrolle gemäss Art. 42 ff. LPG und damit für die Bewilligung des Pachtzinses für ein landwirtschaftliches Gewerbe zuständige Behörde nur befugt, den Pachtzins als zulässig zu bewilligen oder auf das erlaubte Mass herabzusetzen (Art. 44 Abs. 1 und 2 LPG). Für Streitigkeiten darüber, welcher Pachtzins zwischen den Vertragsparteien (für welche Vertragsphase) vereinbart wurde und ob er anzupassen ist, sind hingegen die Zivilgerichte sachlich zuständig.

Verwaltungsgericht
1. Kammer
WBE.2020.422 /
WBE.2020.429 / sr / jb
(255/20)
Art. 121
Urteil vom 9. August 2021
Besetzung Verwaltungsrichter Cotti, Vorsitz
Verwaltungsrichter Bürgi
Verwaltungsrichter Gautschi
Gerichtsschreiberin Ruchti
Beschwerdeverfahren I (WBE.2020.422)
Beschwerde- A._____,
führer vertreten durch lic. iur. Pius Koller, Rechtsanwalt, Bachstrasse 10,
Postfach, 4313 Möhlin
gegen
Beschwerde- B._____,
gegner vertreten durch Dr. iur. Hans M. Weltert, Rechtsanwalt,
Bahnhofstrasse 10, Postfach, 5001 Aarau
und
Departement Finanzen und Ressourcen, Landwirtschaft Aargau,
Tellistrasse 67, 5001 Aarau
Gegenstand Beschwerdeverfahren betreffend landwirtschaftliche Pacht
(Verweigerung parzellenweise Verpachtung / Bewilligung Pachtzins)
Entscheid des Departements Finanzen und Ressourcen
vom 4. November 2020

- 2 -
Beschwerdeverfahren II (WBE.2020.429)
Beschwerde- B.,
führer vertreten durch Dr. iur. Hans M. Weltert, Rechtsanwalt,
Bahnhofstrasse 10, Postfach, 5001 Aarau
gegen
Beschwerde- A.,
gegner vertreten durch lic. iur. Pius Koller, Rechtsanwalt, Bachstrasse 10,
Postfach, 4313 Möhlin
und
Departement Finanzen und Ressourcen, Landwirtschaft Aargau,
Tellistrasse 67, 5001 Aarau
Gegenstand Beschwerdeverfahren betreffend landwirtschaftliche Pacht
(Verweigerung parzellenweise Verpachtung / Bewilligung Pachtzins)
Entscheid des Departements Finanzen und Ressourcen
vom 4. November 2020

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Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten:
A.
1.
Am 31. März 2018 schlossen A. als Verpächter und B. als Pächter einen
Pachtvertrag betreffend den Milchwirtschaftsbetrieb von A. auf der Parzelle
Nr. xxx in H. ("G.-Hof") ab. Die sich auf dem Hof befindliche
Betriebsleiterwohnung (im Gebäude mit der Assekuranz-Nr. yyy =
Zweifamilienhaus mit Betriebsleiterwohnung und einer zweiten Wohnung
als Altenteil) bildete zunächst nicht Pachtgegenstand, sondern wurde B. als
Option gewährt, und war im jährlichen Pachtzins von Fr. 16'085.00
demnach nicht inbegriffen. Für den Fall der Übernahme der Wohnung
vereinbarten die Parteien eine neue Pachtzinsberechnung. Zudem steht
der Pachtzins unter dem Vorbehalt der Pachtzinsanpassung gemäss der
neuen Schätzungsanleitung und der per 1. April 2018 in Kraft getretenen
Fassung der Verordnung über die Bemessung des landwirtschaftlichen
Pachtzinses vom 11. Februar 1987 (Pachtzinsverordnung, PZV; SR
221.213.221). Im Rahmen einer Zusatzvereinbarung hielten die Parteien
sodann fest, dass Teile der Ökonomiegebäude, des Weidelands und der
Wald weiterhin von A. genutzt werden dürfen.
2.
Auf Gesuch von A. vom 28. April 2018 bewilligte das Departement
Finanzen und Ressourcen (DFR), Abteilung Landwirtschaft Aargau, am
30. April 2018 den Pachtzins von Fr. 16'085.00 pro Jahr.
3.
In der Folge kam es zwischen den Pachtvertragsparteien unter anderem
zu Unstimmigkeiten darüber, zu welchem Zeitpunkt B. die Be-
triebsleiterwohnung pachtweise übernehmen durfte. Beim Pachtvertrags-
abschluss am 31. März 2018 war die Wohnung an C. vermietet. Dem
Begehren von B., die Betriebsleiterwohnung zu beziehen, widersetzte sich
A. anfänglich. Auf Druck der Abteilung Landwirtschaft sowie der Abteilung
für Baubewilligungen des Departements Bau, Verkehr und Umwelt (BVU),
die darauf drängten, dass die Betriebsleiterwohnung zwecks Herstellung
des gesetzmässigen (raumplanungskonformen) und (im Jahr 2011)
bewilligten Zustands (keine landwirtschaftsfremde Wohnraumvermietung)
möglichst rasch bzw. bis spätestens 1. April 2020 B. zur Verfügung zu
stellen sei, kündigte A. den Mietvertrag mit C. per 31. März 2020,
vereinbarte jedoch mit dieser im Mieterstreckungsverfahren eine
erstmalige Erstreckung des Mietverhältnisses bis 31. Juli 2021. Darauf
verfügten die Abteilung für Baubewilligungen und der Gemeinderat H. am
27. Februar 2020 und 30. März 2020, dass die zonenwidrige Nutzung der
Betriebsleiterwohnung per 30. Juni 2020 untersagt werde. Auf Ende

- 4 -
September 2020 räumte C. die Wohnung, die per 1. Oktober 2020 an B.
übergeben werden konnte.
4.
Zwischenzeitlich hatte A. bei D., F., eine Ertragswertschätzung für den G.-
Hof in Auftrag gegeben und im Frühjahr 2020 bei der Abteilung
Landwirtschaft Aargau zur Prüfung und Genehmigung des darin
berechneten Pachtzinses eingereicht. Die Schätzung wurde nach einer
zweiten Besichtigung am 14. Oktober 2020 mit Teilnahme aller involvierten
Parteien angepasst. Basierend auf einem Ertragswert von Fr. 824'994.00
und einer Belastungsgrenze von Fr. 979'025.00 berechnete der Schätzer
für das gesamte landwirtschaftliche Gewerbe von A. (inklusive
Betriebsleiterwohnung sowie Gebäude- und Grundstücksteile, die von A.
selber genutzt werden) einen Pachtzins von gerundet Fr. 41'422.00 pro
Jahr, wovon Anteile von Fr. 12'061.00 auf die Betriebsleiterwohnung,
Fr. 653.00 auf die Autogarage, Fr. 214.00 auf die beiden
Aussenabstellplätze und total Fr. 4'688.00 auf die verschiedenen von A.
genutzten Teile der Ökonomiegebäude und des Weidelands
(Werkstattbereiche, Remisenteile, Futter- und Strohlager für die Pferde,
Pferdeboxen, Weideland für Pferde) entfallen.
B.
Am 4. November 2020 verfügte die Abteilung Landwirtschaft:
1.
Für das landwirtschaftliche Gewerbe G.-Hof in H. von A. wird der
Ertragswert auf Fr. 825'000.00 und die Belastungsgrenze auf
Fr. 979'000.00 festgelegt.
2.
Der Pachtzins vom 1. April 2018 bis am 30. September 2020 beträgt
Fr. 23'806.--/Jahr. Die Differenz zwischen dem vereinbarten und bisher be-
zahlten Pachtzins ist daher vom Pächter geschuldet und beträgt für den
Zeitraum vom 1. April 2018 bis am 30. September 2020 Fr. 19'303.--.
3.
Ab dem 1. Oktober 2020 beträgt der Pachtzins Fr. 36'734.-- pro Jahr.
4.
Die parzellenweise Verpachtung wird bezüglich der Werkstatt, der Pferde-
haltung und der Teilnutzung der Remise nicht bewilligt. Deshalb hat der
Pächter Anspruch auf deren Nutzung, muss dafür aber auch entsprechend
Pachtzins bezahlen. Die Pachtobjekte sind dem Pächter spätestens ab
1. April 2021 in geräumtem Zustand zur uneingeschränkten Nutzung zu
übergeben.
5.
Ab dem 1. April 2021 beträgt der Pachtzins Fr. 41'422.-- pro Jahr.

- 5 -
6.
Die Gebühr dieses Entscheides beträgt Fr. 1'000.-- und wird beiden Ver-
tragsparteien je zur Hälfte in Rechnung gestellt.
Der Pachtzins von Fr. 23'806.00 (1. April 2018 bis 30. September 2020)
versteht sich für das landwirtschaftliche Gewerbe exklusive Betriebsleiter-
wohnung, die von B. erst per 1. Oktober 2020 bezogen wurde, sowie der
von A. genutzten Betriebsteile, derjenige von Fr. 36'734.00 (1. Oktober
2020 bis 31. März 2021) ohne diese Betriebsteile, deren Übergabe an B.
die Abteilung Landwirtschaft mit Wirkung ab 1. April 2021 angeordnet hat.
C.
1.
Dagegen erhoben sowohl A. (nachfolgend: Beschwerdeführer I) am
4. Dezember 2020 als auch B. (nachfolgend: Beschwerdeführer II) am
9. Dezember 2020 Beschwerde beim Verwaltungsgericht, mit den
Anträgen:
Beschwerdeverfahren I (WBE.2020.422)
1.
In Gutheissung der Beschwerde sei die Dispositiv-Ziff. 4 der Bewilligung
der Vorinstanz vom 4. November 2020 insoweit aufzuheben, als der Be-
schwerdeführer darin verpflichtet worden ist, dem Beschwerdegegner die
Objekte Werkstatt, Pferdehaltung, Remise (mit Ausnahme der bestimmten
Fläche in der alten Remise) und Wald spätestens ab dem 1. April 2021 in
geräumtem Zustand zur uneingeschränkten Nutzung zu übergeben. Infol-
gedessen sei auch die Dispositiv-Ziff. 5 der Bewilligung der Vorinstanz
vom 4. November 2020 aufzuheben.
2.
Die Vorinstanz sei zufolge Nichtbewilligung der parzellenweisen Verpach-
tung des landwirtschaftlichen Gewerbes G.-Hof bezüglich der Werkstatt,
der Pferdehaltung, der Teilnutzung der Remise und des Waldes an-
zuweisen, den Pachtvertrag zwischen dem Beschwerdeführer und dem
Beschwerdegegner vom 31. März 2018 auf den nächsten zumutbaren
Frühjahrs- oder Herbsttermin aufzulösen und die Räumung des Pacht-
grundstücks LIG H. Nr. xxx anzuordnen.
3.
Eventualiter zu den Rechtsbegehren Ziff. 1 und 2 hievor sei in Gutheissung
der Beschwerde die Dispositiv-Ziff. 4 der Bewilligung der Vorinstanz vom
4. November 2020 insoweit aufzuheben, als der Beschwerdeführer darin
verpflichtet worden ist, dem Beschwerdegegner die Objekte Werkstatt,
Pferdehaltung, Remise (mit Ausnahme der bestimmten Fläche in der alten
Remise) und Wald spätestens ab dem 1. April 2021 in geräumtem Zustand
zur uneingeschränkten Nutzung zu übergeben und es sei infolgedessen
auch Ziff. 5 der Bewilligung der Vorinstanz vom 4. November 2020 aufzu-
heben und das Verfahren sei mit verbindlichen Weisungen der Beschwer-
deinstanz an die Vorinstanz zurückzuweisen.
4.

- 6 -
Der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen, soweit dies
nicht von Gesetzes wegen erfolgt.
5.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zuzüglich Mehrwertsteuer auf der
Parteientschädigung) zu Lasten des Beschwerdegegners und/oder des
Kantons Aargau.
Beschwerdeverfahren II (WBE.2020.429)
1.
Die Verfügung der Abteilung Landwirtschaft des Departements Finanzen
und Ressourcen vom 4. November 2020 sei vollumfänglich aufzuheben
und das Verfahren sei zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuwei-
sen.
2.
Eventualiter: Ziff. 2 der Verfügung vom 4. November 2020 sei insoweit ab-
zuändern, als dass der Pachtzins vom 1. April 2018 bis am 30. September
2020 CHF 16'085.00 pro Jahr beträgt und es sei festzustellen, dass keine
Differenz zwischen dem vereinbarten und dem bisher bezahlten Pachtzins
besteht.
3.
Subeventualiter: Ziff. 2 der Verfügung vom 4. November 2020 sei insoweit
abzuändern, als dass der Pachtzins vom 1. April 2018 bis am 31. März
2020 CHF 16'085.00 pro Jahr und vom 1. April 2020 bis am 30. September
2020 CHF 23'806.00 pro Jahr beträgt. Es sei festzustellen, dass die Diffe-
renz zwischen dem vereinbarten und dem bisher bezahlten Pachtzins vom
Pächter geschuldet ist und für den Zeitraum vom 1. April 2020 bis am
30. September 2020 CHF 3'860.50 beträgt.
4.
Subsubeventualiter: Ziff. 2 der Verfügung vom 4. November 2020 sei inso-
weit abzuändern, als dass der Pachtzins vom 1. April 2018 bis am 31. März
2019 CHF 16'085.00 pro Jahr und vom 1. April 2019 bis am 30. September
2020 CHF 23'806.00 pro Jahr beträgt. Es sei festzustellen, dass die Dif-
ferenz zwischen dem vereinbarten und dem bisher bezahlten Pachtzins
vom Pächter geschuldet ist und für den Zeitraum vom 1. April 2019 bis am
30. September 2020 CHF 11'581.50 beträgt.
5.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
2.
Mit Beschwerdeantworten vom 27. Januar 2021 beantragte die Abteilung
Landwirtschaft in beiden Beschwerdeverfahren I und II die Abweisung der
Beschwerden.
Im Beschwerdeverfahren I stellte der Beschwerdeführer II (dortiger Be-
schwerdegegner) mit Beschwerdeantwort vom 16. März 2021 ebenfalls
Antrag auf kostenfällige Abweisung der Beschwerde. Eventualiter sei nur
das Eventualbegehren (Ziff. 3) gutzuheissen und die Beschwerde im Übri-
gen abzuweisen.

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Im Beschwerdeverfahren II beantragte der Beschwerdeführer I (dortiger
Beschwerdegegner) mit Beschwerdeantwort vom 8. März 2021 die kosten-
fällige Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.
3.
Im zweiten Schriftenwechsel in beiden Beschwerdeverfahren (Beschwer-
deverfahren I: Replik vom 22. April 2021, Duplik vom 8. Juni 2021; Be-
schwerdeverfahren II: Replik vom 6. Mai 2021, Duplik vom 21. Juni 2021)
hielten die Beschwerdeführer I und II an ihren jeweiligen Anträgen fest.
D.
Das Verwaltungsgericht hat den Fall auf dem Zirkularweg entschieden
(vgl. § 7 des Gerichtsorganisationsgesetzes vom 6. Dezember 2011 [GOG;
SAR 155.200]).
Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
I.
1.
Gegen Verfügungen in Anwendung der Landwirtschaftsgesetzgebung, wo-
zu auch die Bestimmungen über das Bäuerliche Bodenrecht und die land-
wirtschaftliche Pacht gezählt werden, kann innert 30 Tagen seit Eröffnung
beim Verwaltungsgericht Beschwerde geführt werden (§ 59 Abs. 1 und
§ 47 ff. des Landwirtschaftsgesetzes des Kantons Aargau vom 13. Dezem-
ber 2011 [LwG AG; SAR 910.200]). Das Verwaltungsgericht ist somit für
die Beurteilung der vorliegenden Beschwerden gegen die in Anwendung
des Bundesgesetzes über die landwirtschaftliche Pacht vom 4. Oktober
1985 (LPG; SR 221.213.2), der PZV und § 19 der Allgemeinen Landwirt-
schaftsverordnung vom 23. Mai 2012 (ALaV; SAR 910.215) ergangene
Verfügung der Abteilung Landwirtschaft vom 4. November 2020 zuständig.
2.
Der Beschwerdeführer I begründet seinen im Beschwerdeverfahren II ge-
stellten Antrag, wonach auf die Beschwerde des Beschwerdeführers II ge-
gen Dispositiv-Ziffer 2 des Entscheids der Abteilung Landwirtschaft vom
4. November 2020 (Anträge 2 bis 4 der Beschwerde) nicht einzutreten sei,
damit, dass es weder Aufgabe der Vorinstanz noch des Verwaltungsge-
richts sei, festzulegen, ab wann (zwischen den Pachtvertragsparteien) wel-
cher Pachtzins gelte. Vielmehr handle es sich dabei um eine zivilrechtliche
Streitigkeit, die vom zuständigen Zivilgericht zu entscheiden sei.
Tatsache ist, dass die Vorinstanz den Pachtzins für die Periode vom 1. April
2018 bis 30. September 2020 (Dispositiv-Ziffer 2) wie im Übrigen auch für
die Perioden vom 1. Oktober 2020 bis 31. März 2021 (Dispositiv-Ziffer 3)

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und ab 1. April 2021 (Dispositiv-Ziffer 5) grundsätzlich für beide Parteien
verbindlich auf bestimmte Beträge festgelegt hat. Sollte sie dafür (sachlich)
nicht zuständig gewesen sein, müssten entweder diese Festlegungen (zu-
mindest diejenigen in der angefochtenen Dispositiv-Ziffer 2) antragsge-
mäss aufgehoben oder abgeändert oder allenfalls sogar (von Amtes we-
gen) die Nichtigkeit sämtlicher Festlegungen (in den Dispositiv-Ziffern 2,
3 und 5) festgestellt werden. Es gibt jedenfalls keinen Anlass, auf die An-
träge 2 bis 4 des Beschwerdeführers II im Beschwerdeverfahren II, mit
denen sich dieser gegen die Festlegung des Pachtzinses in Dispositiv-Zif-
fer 2 (für die Periode vom 1. April 2018 bis 30. September 2020) zur Wehr
setzt, nicht einzutreten.
3.
Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen
Anlass. Auf die frist- und formgerecht eingereichten Beschwerden ist einzu-
treten.
4.
Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht können unrichtige oder un-
vollständige Feststellungen des Sachverhaltes und Rechtsverletzungen
geltend gemacht sowie die Handhabung des Ermessens gerügt werden
(§ 59 Abs. 1bis LwG AG).
5.
Die beiden Beschwerden der Beschwerdeführer I und II in den Verfahren I
(WBE.2020.422) und II (WBE.2020.429) richten sich gegen denselben Ent-
scheid der Abteilung Landwirtschaft vom 4. November 2020 und es stehen
sich die gleichen Parteien gegenüber. Zwischen den beiden Streitgegen-
ständen – Verweigerung der parzellenweisen Verpachtung eines landwirt-
schaftlichen Gewerbes samt Rechtsfolgen und Festlegung des Pachtzin-
ses für das gesamte landwirtschaftliche Gewerbe – besteht ferner ein enger
Sachzusammenhang und es stellen sich zum Teil die gleichen Rechtsfra-
gen. Namentlich spielt die Beurteilung der Fragen, ob sich der Pachtvertrag
vom 31. März 2018 auf das gesamte landwirtschaftliche Gewerbe des Be-
schwerdeführers I bezieht oder Teile davon von der Pacht ausgenommen
sind und welche Konsequenzen dies für die Gültigkeit des Pachtvertrages
und damit auch für den Bestand und die Höhe des Pachtzinses hat, in
beiden Beschwerdeverfahren eine zentrale Rolle. Es gilt nun, eine einheit-
liche Rechtsanwendung zu gewährleisten bzw. zu vermeiden, dass in ver-
schiedenen Rechtsmittelverfahren sich widersprechende Urteile ergehen.
Entsprechend rechtfertigt es sich, die Verfahren WBE.2020.422 und
WBE.2020.429 zu vereinigen und in einem einzigen Urteil darüber zu befin-
den (vgl. BGE 128 V 192 Erw. 1 mit Hinweisen; Urteile des Bundesgerichts
1C_539/2017, 1C_551/2017, 1C_553/2017, 1C_554/2017, 1C_555/2017,
1C_556/2017, 1C_567/2017 vom 12. November 2018, Erw. 1.1, und

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2C_30/2011, 2C_543/2011 vom 12. Januar 2012, Erw. 1.1). Eine Vereini-
gung ist grundsätzlich in jedem Verfahrensstadium möglich und keinem der
Verfahrensbeteiligten erwächst aus der Vereinigung erst im Urteilszeit-
punkt ein Rechtsnachteil, nachdem alle Beteiligten in beiden Verfahren
einzeln angehört respektive ihnen Gelegenheit zur Stellungnahme zu den
Anträgen der anderen Parteien gegeben wurde.
II.
1.
Streitgegenstand der vorliegenden Verfahren bildet – wie erwähnt –
zunächst die Frage, ob der zwischen den Beschwerdeführern I und II am
31. März 2018 abgeschlossene Pachtvertrag (Beschwerdebeilage 6 im
Verfahren I) samt Zusatzvereinbarung (Beschwerdebeilage 7 im Verfah-
ren I) die Verpachtung des ganzen landwirtschaftlichen Gewerbes des Be-
schwerdeführers I oder bloss von Teilen davon beinhaltet. Würde eine par-
zellenweise Verpachtung eines landwirtschaftlichen Gewerbes im Sinne
von Art. 30 LPG angenommen, müsste im Anschluss daran die Bewilli-
gungsfähigkeit der parzellenweisen Verpachtung nach Art. 31 LPG sowie
gegebenenfalls der Eintritt der in Art. 32 LPG vorgesehenen Folgen einer
Bewilligungsverweigerung geprüft werden. Schliesslich ist streitig, welcher
Pachtzins zwischen den Vertragsparteien (in welcher Phase und für wel-
chen Pachtgegenstand) gilt und ob und inwieweit die Vorinstanz befugt
war, diesbezüglich Festlegungen zu treffen.
2.
2.1.
Im Pachtvertrag vom 31. März 2018 (Beschwerdebeilage 6 im Verfahren I)
wird der Pachtgegenstand wie folgt umschrieben:
[…]
Daraus erhellt, dass nicht das gesamte Wohnhaus (Gebäude Nr. yyy), ja
noch nicht einmal die (ganze) sich darin befindliche Betriebsleiterwohnung
(5 ½-Zimmerwohnung im Obergeschoss; vgl. dazu Duplik-Beilage 28 im
Verfahren I) von Beginn weg an den Beschwerdeführer II verpachtet wurde.
Die zweite Wohnung (3 ½-Zimmerwohnung im Erdgeschoss) sollte ohnehin
dem Beschwerdeführer I zur Nutzung als Altenteil vorbehalten bleiben.
Gleichentags schlossen die Vertragsparteien die folgende Zusatzvereinba-
rung (Beschwerdebeilage 7 im Verfahren I), deren Inhalt und Tragweite
nicht ohne weiteres vollkommen verständlich ist:
[…]
Immerhin ist daraus ersichtlich, dass der Beschwerdeführer I dem Be-
schwerdeführer II keine (offenbar nicht existente) 1 ½-Zimmerwohnung zur

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Verfügung stellte und ihm sein landwirtschaftliches Gewerbe nicht unein-
geschränkt zur Nutzung überliess, sondern die Garage, Teile der Ökono-
miegebäude, den Wald sowie 1 ha Weideland für seine Pferde weiterhin
für sich selber beanspruchte.
Nicht ganz klar ist schliesslich aufgrund der nachfolgend wiedergegebenen
Pachtzinsberechnung in Anhang 1 des Pachtvertrages, ob der Pferdestall
(dereinst) separat an den Beschwerdeführer I verpachtet oder (dauerhaft)
ganz von der Pacht ausgenommen werden sollte. Im letzteren Fall hätte
eine gesonderte Pachtzinsberechnung für den Pferdestall allerdings unter-
bleiben können.
[…]
2.2.
Gemäss Darstellung des Beschwerdeführers I war nicht vorgesehen, dass
der Beschwerdeführer II ab Pachtbeginn am 1. April 2018 auf dem G.-Hof
wohnt. Die damals noch vermietete Betriebsleiterwohnung sollte ihm zur
Pacht übergeben werden, sobald sie frei würde. Eine 1 ½-Zimmerwohnung
sei nur nominell in den Pachtvertrag aufgenommen worden, um es dem
Beschwerdeführer II zu ermöglichen, Land der Gemeinde H. hinzupachten,
was an die Bedingung der Wohnsitznahme in der Gemeinde geknüpft
worden sei. Der Abteilung Landwirtschaft sei lediglich der Pachtvertrag
selber, ohne die gleichentags geschlossene Zusatzvereinbarung, zur
Bewilligung (des Pachtszinses für das landwirtschaftliche Gewerbe)
vorgelegt worden. Am 30. April 2018 habe die Abteilung Landwirtschaft den
vereinbarten Pachtzins von Fr. 16'085.00 bewilligt, ohne sich zur Frage der
parzellenweisen Verpachtung zu äussern, weil erstens nicht darum ersucht
worden sei und zweitens eine solche aus dem eingereichten Pachtvertrag
nicht offensichtlich hervorgegangen sei. An der Besichtigung vom 14. Okto-
ber 2020 hätten die Vertreter der Abteilung Landwirtschaft festgehalten,
welche Betriebsteile dem Pächter zusätzlich zur uneingeschränkten Nut-
zung des landwirtschaftlichen Gewerbes zuzuweisen seien.
Aus dem Gesagten ergebe sich, dass sich die Parteien am 31. März 2018
auf eine parzellenweise Verpachtung des landwirtschaftlichen Gewerbes
G.-Hof geeinigt hätten, die von der Vorinstanz mit dem angefochtenen
Entscheid vom 4. November 2020 nicht bewilligt worden sei. Anstatt unter
Befolgung der Vorschrift in Art. 32 Abs. 1 LPG die Auflösung des
Pachtvertrages vom 31. März 2018 auf den nächsten zumutbaren Früh-
jahrs- oder Herbsttermin und die Räumung des Pachtgrundstückes anzu-
ordnen, habe die Vorinstanz gerade das Gegenteil getan und die Verpach-
tung der nichtverpachteten Objekte Werkstatt, Pferdehaltung, Remise (mit
Ausnahme bestimmter Flächen in der alten Remise) und den Wald an den
Beschwerdeführer II verfügt. Somit habe sie Art. 32 Abs. 1 LPG falsch an-
gewandt und ihre Kompetenzen überschritten. Aus diesem Grunde seien

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die Dispositiv-Ziffern 4 und 5 aufzuheben und durch eine Regelung mit Auf-
lösung des Pachtvertrages und Räumung des Pachtgrundstückes zu erset-
zen.
2.3.
Der Beschwerdeführer II widerspricht der Darstellung des Beschwerde-
führers I teilweise, indem er etwa ausführen lässt, es sei nicht verabredet
gewesen, dass er die Betriebsleiterwohnung erst beziehen könne, wenn sie
frei würde. Damit wäre er das für ihn inakzeptable Risiko eingegangen,
jahrelang nicht auf dem Betrieb wohnen zu können. Der Neubau des Wohn-
hauses sei dem Beschwerdeführer I im Jahr 2011 nur unter der Auflage
bewilligt worden, dass die Betriebsleiterwohnung dem künftigen Pächter
zur Verfügung gestellt werde. Die zonenfremde Vermietung an eine Dritt-
person sei von Beginn weg unzulässig gewesen. Von den Überlegungen
des Beschwerdeführers I, eine von ihm erfundene 1 ½-Zimmerwohnung in
den Pachtvertrag aufzunehmen, um dem Beschwerdeführer II einen fingier-
ten Wohnsitz in der Gemeinde H. zu verschaffen, habe er (der Be-
schwerdeführer II) nichts gewusst. Er habe erstmals im Juni 2018 seinen
(vertraglichen) Anspruch auf die damals illegal vermietete Betriebslei-
terwohnung mündlich angemeldet und seinen Bezugswunsch mit Schrei-
ben vom 17. Januar 2019 (Beschwerdeantwortbeilage 13 im Verfahren I)
schriftlich deponiert. Weil der Mietzins für den Beschwerdeführer I lukrativer
gewesen sei als der mit dem Beschwerdeführer II für die Betriebsleiterwoh-
nung vereinbarte Pachtzins, habe der Beschwerdeführer I dem Beschwer-
deführer II die Übernahme der Betriebsleiterwohnung lange verwehrt, wo-
durch sich das Verhältnis zwischen den Vertragsparteien merklich abge-
kühlt habe. Erst durch die Intervention der Behörden sei Bewegung in die
Sache gekommen, bis hin zu den von der Abteilung für Baubewilligungen
und dem Gemeinderat H. ausgesprochenen Nutzungsverboten und dem
Auszug der Mieterin per 30. September 2020. Somit habe sich der
Beschwerdeführer II sein Recht auf die Übernahme der Betriebsleiterwoh-
nung hart erkämpfen müssen.
Eine Besprechung im Herbst 2019 betreffend die vom Beschwerdeführer II
beabsichtigte Übernahme der Betriebsleiterwohnung habe sogar eine An-
zeige des Beschwerdeführers I gegen den Beschwerdeführer II und dessen
Vater wegen Ehrverletzung und ein Strafverfahren nach sich gezogen. Ein
weiterer Grund für Auseinandersetzungen sei gewesen, dass der nicht auf
dem Betrieb wohnhafte Beschwerdeführer II zwecks Überwachung des
Viehs Videokameras auf dem Hof installiert habe. Der Beschwerdeführer I
habe diese Anstände mehrfach zum Anlass genommen, den Pachtvertrag
mit dem Beschwerdeführer II ausserordentlich zu kündigen, wobei diese
Kündigungen vom Beschwerdeführer II nicht akzeptiert würden und bislang
nicht gerichtlich durchgesetzt worden seien.

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Indessen räumt der Beschwerdeführer II ein, dass sich der Beschwerdefüh-
rer I ausbedungen habe, gewisse Hofbereiche wie beispielsweise einen
Teil der Werkstatt und des Lagers weiter benützen zu dürfen, für die er (der
Beschwerdeführer II) keinen zwingenden Bedarf gehabt habe. Er habe die
Zusatzvereinbarung auf Wunsch des Beschwerdeführers I unterzeichnet,
um ein gutes Einvernehmen zu fördern. Finanziell habe er davon nicht pro-
fitiert, insbesondere keinen günstigeren Pachtzins erhalten. Die Benützung
der Pferdeboxen durch den Beschwerdeführer I habe der Beschwerdefüh-
rer II auf Zusehen hin toleriert. Das zu Beginn noch gute Verhältnis zwi-
schen den Beschwerdeführern habe sich dennoch zunehmend verschlech-
tert, nicht zuletzt deshalb, weil sich der Beschwerdeführer I nicht mit der
etwas moderneren Art der Betriebsführung durch den Beschwerdeführer II
habe anfreunden können. Die Beanstandungen gegenüber dem Beschwer-
deführer II hätten zu- und der Wille des Beschwerdeführers I zur Vornahme
von Hauptreparaturen an den verpachteten Gegenständen abgenommen.
Mängelanzeigen des Beschwerdeführers II habe der Beschwerdeführer I
ignoriert und auch ansonsten alles Mögliche unternommen, um dem Be-
schwerdeführer II das Leben als Pächter kompliziert zu gestalten. Es habe
sich immer deutlicher offenbart, dass der Beschwerdeführer I den ihm un-
liebsam gewordenen Beschwerdeführer II loswerden wolle, wozu ihm die
Nichtbewilligung einer parzellenweisen Verpachtung gerade recht komme.
Der Beschwerdeführer I nutze die Gunst der Stunde und berufe sich rechts-
missbräuchlich auf die in Art. 32 Abs. 1 LPG im Falle einer Bewilligungsver-
weigerung für die parzellenweise Verpachtung vorgesehene Rechtsfolge
der Auflösung des Pachtvertrages. Dieses treuwidrige Verhalten verdiene
keinen Rechtsschutz, zumal die Auflösung des gesamten Pachtvertrags
nicht zwecktauglich, erforderlich und dem Beschwerdeführer II zumutbar
und damit völlig unverhältnismässig wäre. Dagegen habe die Vorinstanz
korrekt und im Sinne des LPG gehandelt, indem sie bloss die Zusatzverein-
barung aufgelöst habe, mit welchem die vereinbarte und bewilligte Gewer-
bepacht eingeschränkt worden sei. Von der Befugnis, den gesamten Pacht-
vertrag aufzulösen, sei auch diejenige abgedeckt, nur einzelne Teile davon
aufzuheben. Der Pachtvertrag sei im Auftrag des Beschwerdeführers I von
E. entworfen und die handgestrickte, sehr konfus verfasste Zusatzverein-
barung vom Beschwerdeführer I selber aufgesetzt worden. Allfällige
Unklarheiten gingen deshalb zu Lasten des Beschwerdeführers I. Zweck
der getroffenen Regelung sei, dass der pensionierte Beschwerdeführer I
auf dem verpachteten Betrieb noch die Möglichkeit und den Platz habe, um
selber ein wenig zu werken. Hingegen sei nie beabsichtigt worden, ein
strukturell gesundes, noch lebensfähiges landwirtschaftliches Gewerbe,
das einer bäuerlichen Familie eine gute Existenz biete, aufzulösen, was mit
der Bewilligungspflicht der parzellenweisen Verpachtung verhindert
werden solle. Mit einem neuen Pächter könnte der Beschwerdeführer I
wiederum nur einen Pachtvertrag über das Gewerbe als Ganzes

- 13 -
abschliessen und parteiinterne Sonderregelungen in einer Zusatzverein-
barung betreffend die Weiternutzung von Betriebsteilen durch den
Beschwerdeführer I wären nach wie vor nicht bewilligungsfähig. Das zeige,
dass es dem Beschwerdeführer I nicht darum gehe, einen rechtswidrigen
Zustand zu beheben, sondern einzig darum, den Beschwerdeführer II
gegen einen neuen Pächter einzutauschen, was nicht der Normzweck von
Art. 32 Abs. 1 LPG sei. Für die Massnahme der Pachtauflösung könne in
der vorliegenden Konstellation kein öffentliches Interesse angeführt
werden, denn das landwirtschaftliche Gewerbe bleibe erhalten.
Die Folgen einer Pachtauflösung wären für den Beschwerdeführer II, dem
nie an einer parzellenweisen Verpachtung gelegen und der insoweit einzig
dem Wunsch des Beschwerdeführers II entgegengekommen sei, ausseror-
dentlich gravierend. Für seine in den Betrieb getätigten Investitionen erhiel-
te er nach Art. 32 Abs. 2 LPG keinerlei Entschädigung. Demzufolge würde
mit einer Pachtauflösung einseitig der Beschwerdeführer II bestraft, wäh-
rend sie sich für den Beschwerdeführer I, der sich dadurch schnellstmöglich
und auf möglichst kostengünstige Art des Beschwerdeführers II als Pächter
entledigen könnte, als eigentlicher Glücksfall erwiese. Es verstehe sich von
selbst, dass eine solch himmelschreiende Ungerechtigkeit nicht ansatz-
weise im Sinne des Gesetzgebers sei.
2.4.
2.4.1.
Einig sind sich die Beschwerdeführer I und II demnach darin, dass unter
dem Pachtvertrag vom 31. März 2018 gewisse Betriebsteile weiterhin vom
Beschwerdeführer I genutzt werden durften, auch wenn sich der Beschwer-
deführer II aus naheliegenden Gründen auf den für ihn vorteilhafteren
Standpunkt stellt, es sei ihm ein landwirtschaftliches Gewerbe als Ganzes
verpachtet und der dafür geschuldete Pachtzins seitens der Abteilung
Landwirtschaft bewilligt worden. Dass die Abteilung Landwirtschaft bei der
Bewilligung des Pachtzinses am 30. April 2018 (Beschwerdebeilage 10 im
Verfahren I) von einer Gewerbepacht ausging, heisst allerdings nicht, dass
es sich tatsächlich um eine solche handelt. Weil ihr nicht die vollständigen
Vertragsdokumente vorlagen, namentlich die Zusatzvereinbarung fehlte,
ging die Abteilung Landwirtschaft möglicherweise irrtümlich von einer Ge-
werbepacht aus. Massgeblich für die Beurteilung der Frage, ob eine Ge-
werbepacht oder eine parzellenweise Verpachtung eines Gewerbes vor-
liegt, sind die in Erw. 2.1 vorne dargestellten Vertragsgrundlagen in ihrer
Gesamtheit. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass der Abteilung
Landwirtschaft Vertragsbestimmungen vorenthalten wurden, um allenfalls
einen falschen Anschein bezüglich des Vorliegens einer Gewerbepacht zu
erwecken.

- 14 -
2.4.2.
Von einer bewilligungspflichtigen parzellenweisen Verpachtung eines land-
wirtschaftlichen Gewerbes im Sinne von Art. 30 LPG spricht man immer
dann, wenn von einem (bestehenden) landwirtschaftlichen Gewerbe nur
einzelne Grundstücke oder Teile von einzelnen Grundstücken verpachtet
werden, wobei die Verpachtung von weniger als 10 Prozent der ursprüngli-
chen Nutzfläche des Gewerbes, die kein Gebäude aufweist keiner Bewilli-
gung bedarf. In der Regel wird ein Gewerbe parzellenweise verpachtet, in-
dem alles Land an verschiedene Bauern als Grundstücke zur landwirt-
schaftlichen Nutzung im Sinne von Art. 1 Abs. 1 lit. a LPG verpachtet wird.
Die Pächter verfügen meist über eigene oder gepachtete Betriebe und
pachten die Grundstücke zu. Die Gebäude werden in der Regel (vom Ver-
pächter) selber weiter benutzt oder vermietet. Eine Bewilligung nach Art. 30
Abs. 1 LPG ist jedoch schon dann erforderlich, wenn das Gewerbe nicht
ganz aufgelöst, sondern nur einzelne Grundstücke oder Grundstücksteile,
die mehr als 10 Prozent der ursprünglichen Nutzfläche ausmachen, oder –
ungeachtet der Fläche – Grundstücke bzw. Grundstücksteile mit Gebäuden
davon abgetrennt werden. Wird ein Gebäude von einem landwirtschaftli-
chen Gewerbe abgetrennt, anderweitig genutzt, verpachtet oder vermietet,
so kommt dies immer einer parzellenweisen Verpachtung gleich und bedarf
einer Bewilligung. Auch die separate Vermietung oder Nutzung einer auf
dem Gewerbe vorhandenen Wohnung ist daher bewilligungspflichtig
(BENNO STUDER/EDUARD HOFER, Das landwirtschaftliche Pachtrecht, Kom-
mentar zum Bundesgesetz über die landwirtschaftliche Pacht vom 4. Okto-
ber 1985, 2. Auflage, Brugg 2014, Art. 30 N 639 und 656). Das gilt selbst
dann, wenn eine Wohnung vom bisherigen Betriebsinhaber als Altenteil ge-
nutzt wird (vgl. STUDER/HOFER, a.a.O., Art. 31 N 672).
2.4.3.
Unter diesen Gesichtspunkten stellt das Pachtverhältnis zwischen den Be-
schwerdeführern I und II auf jeden Fall eine parzellenweise Verpachtung
eines landwirtschaftlichen Gewerbes dar, auch wenn der Beschwerdefüh-
rer I den überwiegenden Teil seines landwirtschaftlichen Gewerbes an den
Beschwerdeführer II verpachtet hat und der Pachtgegenstand einer bäuer-
lichen Familie eine Existenzgrundlage bietet. Es genügt schon, dass ge-
mäss Pachtvertrag vom 31. März 2018 (Beschwerdebeilage 6 im Verfahren
I) die vom Beschwerdeführer I als Altenteil genutzte 3 ½-Zimmerwohnung
im Erdgeschoss des Wohnhauses (Gebäude-Nr. yyy) und zu Beginn auch
noch die damals (bis Ende September 2020) fremdvermietete Betriebslei-
terwohnung (5 ½-Zimmerwohnung im Obergeschoss des Wohnhauses)
von der Verpachtung an den Beschwerdeführer II ausgenommen waren.
Insofern hätte die Abteilung Landwirtschaft bei Einreichung des Pachtver-
trages nicht nur den Pachtzins (für ein landwirtschaftliches Gewerbe), son-
dern auch die Bewilligungsfähigkeit der parzellenweisen Verpachtung prü-
fen müssen, was mit der Bewilligung vom 30. April 2018 (Beschwerdebeila-
ge 10 im Verfahren I) versäumt wurde; dies gilt unabhängig davon, dass

- 15 -
gemäss einer der Abteilung Landwirtschaft damals nicht bekannten Zusatz-
vereinbarung (Beschwerdebeilage 7 im Verfahren I) weitere Betriebsteile
(Garage, Teile der Ökonomiegebäude, des Weidelandes und der Wald)
nicht von der Verpachtung an den Beschwerdeführer II umfasst waren.
Zwar hätte es nach Art. 31 Abs. 1 LPG in der Verantwortung des Beschwer-
deführers I als Verpächter gelegen, sich die parzellenweise Verpachtung
(vor Pachtantritt am 1. April 2018) bewilligen zu lassen, durch die Einrei-
chung eines entsprechenden Gesuchs bei der Abteilung Landwirtschaft.
Das entband jedoch die Abteilung Landwirtschaft als Bewilligungsbehörde
nicht davon, von Amtes wegen ein Bewilligungsverfahren einzuleiten, wenn
sie von einer nicht bewilligten, aber bewilligungspflichtigen parzellenweisen
Verpachtung Kenntnis erhält (vgl. STUDER/HOFER, a.a.O., Art. 32 N 714).
Allem Anschein nach blieb die parzellenweise Verpachtung der Abteilung
Landwirtschaft trotz Ausklammerung der Wohnungen des Gebäudes
Nr. yyy im Pachtvertrag selber vorerst unbemerkt. Erst nach Bekanntwer-
den der Zusatzvereinbarung verweigerte die Abteilung Landwirtschaft den
Pachtvertragsparteien die Bewilligung einer parzellenweisen Verpachtung
und ordnete mit dem angefochtenen Entscheid vom 4. November 2020 le-
diglich die Auflösung der von ihnen am gleichen Tag wie der Pachtvertrag
unterzeichneten Zusatzvereinbarung an, obschon diese Bestandteil des
Pachtverhältnisses zwischen den Parteien bildet und nicht als vom Pacht-
vertrag losgelöstes Vertragswerk betrachtet werden kann, mit welchem Tei-
le des zunächst vollumfänglich an den Beschwerdeführer II verpachteten
Gewerbes sozusagen wieder an den Beschwerdeführer I (im Rahmen einer
Unterpacht) (rück-)verpachtet worden wären. Es bestand zwischen den
Vertragsparteien von Anfang an der übereinstimmend erklärte Wille, einzel-
ne Gewerbeteile weiterhin in der Nutzung des Beschwerdeführers I zu be-
lassen, mithin gar nicht erst an den Beschwerdeführer II zu verpachten.
Der Pachtvertrag samt (aber auch ohne) Zusatzvereinbarung ist daher un-
ter den Tatbestand der parzellenweisen Verpachtung gemäss Art. 30 LPG
zu subsumieren.
2.4.4.
Nicht geteilt werden kann mit Blick auf die erwähnte Zusatzvereinbarung
die Rechtsauffassung der Vorinstanz, der Pachtvertrag zwischen den Be-
schwerdeführern I und II habe mit Ausnahme der Betriebsleiterwohnung
und dem vom Beschwerdeführer I bewohnten Altenteil das gesamte land-
wirtschaftliche Gewerbe des Beschwerdeführers I umfasst (Beschwerde-
antwort der Vorinstanz im Verfahren I, S. 1). Bloss weil die Zusatzvereinba-
rung gegenüber den Behörden – aus welchen Gründen immer – anfänglich
verheimlicht wurde, ist sie im Verhältnis zwischen den Vertragsparteien kei-
neswegs unbeachtlich (vgl. STUDER/HOFER, a.a.O., Art. 32 N 707). In die-
ser Zusatzvereinbarung wurden sehr wohl Nutzungsvorbehalte zugunsten

- 16 -
des Beschwerdeführers I vereinbart, denen der Beschwerdeführer II (allen-
falls aus blosser Gefälligkeit) zugestimmt hat und die sich die Bewilligungs-
behörde bei der Prüfung der Bewilligungsfähigkeit einer parzellenweisen
Verpachtung eines landwirtschaftlichen Gewerbes anschauen muss.
Selbst wenn jedoch auch nur die vom Beschwerdeführer I als Altenteil be-
wohnte 3 ½-Zimmerwohnung nicht Gegenstand des Pachtvertrages gebil-
det hätte, müsste nach dem oben Gesagten (Erw. 2.4.2 vorne) eine bewilli-
gungspflichtige parzellenweise Verpachtung angenommen werden.
Unzutreffend ist ferner die Haltung der Vorinstanz, sie könne den Vertrags-
parteien zwecks Erhalt eines landwirtschaftlichen Gewerbes einen umfas-
senderen Pachtvertrag aufoktroyieren, als diese tatsächlich abgeschlossen
haben (vgl. dazu die Beschwerdeantwort der Vorinstanz im Verfahren I,
S. 2 Ziff. 3). Die Bewilligungsbehörde kann nur das zwischen den Pachtver-
tragsparteien Vereinbarte bewilligen oder eben, wenn die Voraussetzun-
gen (gemäss Art. 31 LPG) dafür nicht gegeben sind, nicht bewilligen und
alsdann gestützt auf Art. 32 Abs. 1 LPG das nicht bewilligungsfähige Ve-
reinbarte auflösen. Sie darf nicht zwecks Erhalt eines landwirtschaftlichen
Gewerbes den Pachtgegenstand über den erklärten Parteiwillen hinaus auf
nicht verpachtete Objekte und damit das gesamte Gewerbe ausdehnen,
sondern nur die Bewilligung einer parzellenweisen Verpachtung verwei-
gern, mit der Folge, dass das Gewerbe unverpachtet bleibt. Das blendet
auch der Beschwerdeführer II aus, wenn er argumentiert, die Vorinstanz
dürfe gestützt auf Art. 32 Abs. 1 LPG getreu dem Grundsatz a maiore ad
minus auch nur Teile eines Pachtvertrags auflösen. Effektiv haben die Par-
teien über die in der Zusatzvereinbarung genannten, der Nutzung des Be-
schwerdeführers I vorbehaltenen, der Nutzung des Beschwerdeführers II
damit (teilweise) entzogenen und von der Pacht ausgeklammerten Be-
triebsteile keinen Pachtvertrag abgeschlossen. Ergo kann die von der Vor-
instanz mit Entscheid vom 4. November 2020 angeordnete Auflösung der
Zusatzvereinbarung nicht dazu führen, dass das gesamte landwirtschaftli-
che Gewerbe (mit Ausnahme der vom Beschwerdeführer I als Altenteil ge-
nutzte Wohnung) an den Beschwerdeführer II verpachtet wäre.
Der von der Vorinstanz in der Beschwerdeantwort im Verfahren I (S. 2
Ziff. 5) beschriebenen und auch vom Beschwerdeführer II beklagten Härte,
welche eine Auflösung des Pachtvertrages vom 31. März 2018 im Falle der
Verweigerung der Bewilligung für eine parzellenweise Verpachtung für den
Beschwerdeführer II bedeuten würde, kann – wie nachfolgend zu zeigen
sein wird (siehe dazu Erw. 2.5 hinten) – auf andere Art und Weise begegnet
werden. Damit könnte unter Umständen auch den verfassungsrechtlichen
Grundsätzen der Verhältnismässigkeit und von Treu und Glauben (Art. 5
Abs. 2 und 3 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossen-
schaft vom 18. April 1999 [BV; SR 101]) zum Durchbruch verholfen werden,
ohne das vom Beschwerdeführer I als verletzt gerügte Legalitätsprinzip zu

- 17 -
verlassen und Anordnungen zu treffen, die einer gesetzlichen Grundlage
entbehren.
Die von der Abteilung Landwirtschaft gewählte und tief in die Privatautono-
mie eingreifende Lösung, den Pachtvertragsparteien gegen den Willen des
Verpächters eine (mit Ausnahme der vom Beschwerdeführer I als Altenteil
genutzten Wohnung) uneingeschränkte Gewerbepacht zu verordnen, ob-
wohl diese einen weniger umfassenden Pachtvertrag abgeschlossen ha-
ben, lässt sich auch nicht mit einem Analogieschluss aus Art. 22b LPG be-
gründen. Diese Bestimmung regelt die vorzeitige Auflösung eines Pacht-
verhältnisses bei Pflichtverletzungen durch den Pächter und statuiert das
Erfordernis einer vorgängigen schriftlichen Ermahnung des Pächters, wo-
durch dem Verhältnismässigkeitsgrundsatz Rechnung getragen wird, in-
dem vor einer Vertragsauflösung zur milderen Massnahme der Ermahnung
gegriffen und dem Pächter damit die Gelegenheit eingeräumt werden soll,
sich fortan vertragskonform zu verhalten und die Pacht weiter auszuüben.
Die Vorinstanz hat jedoch nicht nur von der Anordnung einer Auflösung des
Pachtvertrages vom 31. März 2018 abgesehen, mit Rücksicht auf die Mög-
lichkeit einer künftigen Verhaltensänderung des Pächters, deren Notwen-
digkeit hier ohnehin nicht zur Debatte steht und mit der auch nichts bewirkt
werden könnte, sondern den zwischen den Parteien abgeschlossenen
Pachtvertrag über eine parzellenweise Verpachtung kurzerhand in eine
uneingeschränkte Gewerbepacht uminterpretiert, wofür Art. 22b LPG keine
Grundlage bietet.
Auch kann aus der Nichteinholung einer vorgängigen Bewilligung für eine
parzellenweisen Verpachtung des Gewerbes durch entsprechendes Ge-
such des Beschwerdeführers I bei der Abteilung Landwirtschaft nicht ge-
schlossen werden, der Wille der Parteien sei auf eine uneingeschränkte
Gewerbepacht gerichtet gewesen. Nach ständiger bundesgerichtlicher
Rechtsprechung hat der klare Wortlaut eines Vertrages bei der Vertrags-
auslegung Vorrang gegenüber den weiteren Auslegungsmitteln, nament-
lich den Begleitumständen des Vertragsabschlusses (vgl. statt vieler
BGE 138 III 659 Erw. 4.2.1; 133 III 406 E. 2.2; Urteile 5A_873/2018 vom
19. März 2020, Erw. 3.6.1, und 5A_473/2011 vom 29. Mai 2012, Erw. 6).
Und auch wenn der Wortlaut der Zusatzvereinbarung im Hinblick darauf,
welche Betriebsteile im Einzelnen von der Pacht ausgenommen sind, nicht
vollständig eindeutig und klar ist, steht dennoch unverrückbar fest, dass es
sich aufgrund von diversen Nutzungsvorbehalten zugunsten des Be-
schwerdeführers I nicht um eine uneingeschränkte Gewerbepacht handelt.
Abgesehen davon ist der Verzicht auf die Einreichung eines Gesuchs um
Bewilligung einer parzellenweisen Verpachtung kein klares Indiz für den
Parteiwillen zu einer umfassenden Gewerbepacht. Ein solcher Verzicht
lässt sich durchaus auch damit erklären, dass sich der Beschwerdeführer I
die Umstände und den unsicheren Ausgang eines Bewilligungsverfahrens

- 18 -
ersparen wollte. Offenbar ist vor allem ihm daran gelegen, dass er be-
stimmte Betriebsteile weiterhin nutzen darf. Gleichzeitig scheint er nicht
mehr in der Lage zu sein, das landwirtschaftliche Gewerbe selbständig zu
führen, so dass er auf eine Verpachtung eines Grossteils desselben ange-
wiesen ist.
2.4.5.
Es ist davon auszugehen, dass der Inhalt der Zusatzvereinbarung auch
dem Willen des Beschwerdeführers II entsprach, jedenfalls verlieh er mit
seiner Unterschrift unter die Zusatzvereinbarung einem solchen Willen
Ausdruck. Daran ändern weder seine (uneigennützigen) Motive noch der
Umstand etwas, dass die darin festgelegten Nutzungsvorbehalte zuguns-
ten des Beschwerdeführers I nicht in seinem Interesse lagen und keine (fi-
nanziellen) Vorteile für ihn bargen, weil sie allenfalls auch ohne Einfluss auf
die Pachtzinshöhe blieben. Es ist insofern nicht ohne weiteres nachvoll-
ziehbar, wie sich der Beschwerdeführer II auf den Standpunkt stellen kann
(Duplik, S. 7), es sei ihm das Gewerbe als Ganzes, also ohne jede Nut-
zungseinschränkung verpachtet worden. Wenn es um die Ermittlung des
Inhalts und Gegenstands des Pachtverhältnisses zwischen den Parteien
geht, muss die vom Beschwerdeführer als "ominös" bezeichnete Zusatz-
vereinbarung als Teil der von den Parteien getroffenen Abreden miteinbe-
zogen werden. Richtig ist aber die Einschätzung des Beschwerdeführers II,
dass nicht jede Abtrennung eines noch so unbedeutenden Betriebsteils zur
rigorosen Anwendung von Art. 32 Abs. 1 LPG und Auflösung eines Pacht-
vertrages führen kann. Darauf wird in Erw. 2.5 nachfolgend zurückzukom-
men sein.
Aus der von der Vorinstanz am 30. April 2018 erlassenen und in Rechts-
kraft erwachsenen Bewilligung des Pachtzinses für ein landwirtschaftliches
Gewerbe (Beschwerdebeilage 10 im Verfahren I) lässt sich nicht ableiten,
die Pachtvertragsparteien hätten eine uneingeschränkte Gewerbepacht
gewollt und vereinbart. Die Vorinstanz war sich der parzellenweisen Ver-
pachtung im Verfügungszeitpunkt (mangels Kenntnis der Zusatzvereinba-
rung) nicht bewusst und den Vertragsparteien konnte es, sofern sie sich
der Bewilligungspflicht ihres Geschäfts überhaupt bewusst waren, gleich-
gültig sein, ob eine Bewilligung für eine parzellenweise Verpachtung vor-
liegt, solange sie die unter sich aufgeteilten Nutzungen unbehelligt ausüben
konnten. Andernfalls hätte der Beschwerdeführer I bei der Abteilung Land-
wirtschaft pflichtgemäss ein Gesuch um parzellenweise Verpachtung ein-
gereicht, anstatt die von ihm beantragte Bewilligung des Pachtzinses anzu-
fechten (vgl. dazu Duplik, S. 12). Die Bewilligung vom 30. April 2018 hätte
der Behandlung eines solchen Gesuchs nicht entgegengestanden. Der Ge-
genstand dieser Bewilligung beschränkt sich auf die Genehmigung des
Pachtzinses und enthält trotz der damaligen irrtümlichen Annahme der Ab-
teilung Landwirtschaft, es liege eine Gewerbepacht vor, keine (negativen)
Festlegungen zur Zulässigkeit einer parzellenweisen Verpachtung.

- 19 -
Die parzellenweise Verpachtung des Gewerbes des Beschwerdeführers I
an den Beschwerdeführer II steht aufgrund der vertraglichen Regelungen
zwischen den Parteien letztlich ausser Frage. Gegenteiliges ergibt sich
auch nicht daraus, dass der Beschwerdeführer I in seinem Gesuch um Be-
willigung des Pachtzinses (Duplik-Beilage 21 im Verfahren I) wenig rechts-
technisch von der Verpachtung des "Betriebs" sprach, was im Übrigen Nut-
zungseinschränkungen für untergeordnete Betriebseinheiten nicht unbe-
dingt ausschliesst.
2.5.
Die Rechtsfolge der parzellenweisen Verpachtung des Gewerbes des Be-
schwerdeführers I, die von der Vorinstanz bislang nicht bewilligt respektive
mit dem angefochtenen Entscheid vom 14. November 2020 sogar explizit
verweigert wurde, besteht jedoch entgegen der Annahme des Beschwer-
deführers I nicht zwingend in der Auflösung des Pachtvertrages vom
31. März 2018 (samt Zusatzvereinbarung). Unter den Voraussetzungen
von Art. 31 LPG, welche von der Vorinstanz gar nicht erst geprüft wurden,
kann eine parzellenweise Verpachtung auch zum heutigen Zeitpunkt noch
ausnahmsweise bewilligt werden. Hinzuweisen ist in diesem Zusammen-
hang insbesondere auf Art. 31 Abs. 2 lit. e und f LPG, wonach die Bewilli-
gung zu erteilen ist, wenn ein landwirtschaftliches Gewerbe bloss vorüber-
gehend parzellenweise verpachtet wird und später wieder als Ganzes be-
wirtschaftet werden soll, oder wenn der Verpächter das Gewerbe bisher
selber bewirtschaftet hat, dazu jedoch aus persönlichen Gründen, wie
schwere Krankheit oder vorgerücktes Alter, nur noch teilweise in der Lage
ist. Wenigstens einer dieser Tatbestände könnte im vorliegenden Fall erfüllt
sein, was jedoch zur Wahrung des Instanzenzugs die Vorinstanz erst näher
prüfen muss.
So kann es nicht der Sinn der Bestimmungen von Art. 31 Abs. 2 LPG sein,
den alten Bauern aus seiner Wohnung zu vertreiben, wenn er die Bewirt-
schaftung (ganz) aufgeben muss. In der Regel dürfte er Anspruch auf eine
Bewilligung zur vorübergehenden Abtrennung seiner Wohnung haben
(STUDER/HOFER, a.a.O., Art. 31 N 672). Es läge darüber hinaus im beid-
seitigen legitimen Interesse der Pachtvertragsparteien, dass sich der Be-
schwerdeführer I weiterhin der Pferdehaltung und/oder weiteren unterge-
ordneten betrieblichen Tätigkeiten auf dem G.-Hof widmen könnte,
während sich der Beschwerdeführer II als Pächter um den Grossteil des
Gewerbes kümmern würde und dieses folglich nur vorübergehend gering-
fügig, also nicht existenzbedrohend eingeschränkt, aber – im grundlegen-
den Interesse der Vermeidung einer unerwünschten Zerstückelung von
bäuerlichem Besitztum – nicht endgültig aufgeteilt würde. Um den vorüber-
gehenden Charakter der Aufteilung zu gewährleisten, wäre die Bewilligung

- 20 -
der parzellenweisen Verpachtung mittels Auflage zu befristen, sinnvoller-
weise bis zum Ablauf des streitgegenständlichen Pachtvertrages (vgl. dazu
STUDER/HOFER, a.a.O., Art. 31 N 670).
Gerade im Lichte der von der Vorinstanz und dem Beschwerdeführer II an-
geführten Verfassungsgrundsätze der Verhältnismässigkeit und von Treu
und Glauben (Art. 5 Abs. 2 und 3 BV) sowie des öffentlichen Interesses an
der Bewahrung existenzfähiger landwirtschaftlicher Gewerbe verbietet es
sich im vorliegenden Fall, die Bewilligungsvoraussetzungen nach Art. 31
LPG restriktiv auszulegen; dies umso mehr, als die sich auf einen Grossteil
des Gewerbes erstreckende Pacht seit nunmehr über drei Jahren ausgeübt
wird und deren Ausübung mit kostspieligen Investitionen des Beschwerde-
führers II verbunden war, die sich nicht oder zumindest nicht ohne nen-
nenswerte Verluste wieder rückgängig machen lassen. Erklärtermassen
würde der Beschwerdeführer II für eine Lösung mit Abtrennung gewisser
Betriebsteile Hand bieten, sofern eine klare Regelung bestünde, welche
Betriebsteile von wem genutzt werden dürfen (Beschwerdeantwort im Ver-
fahren I, S. 25 Ziff. 71). Eine solche Klarstellung wäre in einer allfälligen
Bewilligung der parzellenweisen Verpachtung vorzunehmen, und zwar
nach Massgabe der von den Parteien im Pachtvertrag und der Zusatz-
vereinbarung getroffenen Regelung, die in erster Linie nach dem feststell-
baren übereinstimmenden subjektiven Parteiwillen oder subsidiär dem Ver-
trauensprinzip auszulegen ist.
Nichts zur Sache tut bei der Beurteilung der Bewilligungsfähigkeit einer par-
zellenweisen Verpachtung, dass das Verhältnis zwischen den Pachtver-
tragsparteien gegenwärtig erheblich getrübt und von diversen Zerwürfnis-
sen geprägt ist und welche Seite in welchem Masse (durch vertragswidrige
und/oder ungesetzliche Aktionen) dafür verantwortlich ist. Für die Zulässig-
keit einer vorzeitigen Pachtauflösung aus wichtigen Gründen, welche eine
Fortsetzung der Pacht für eine Vertragspartei unzumutbar machen, sei auf
Art. 17 LPG verwiesen, der vom Beschwerdeführer I auch schon angerufen
wurde, ohne dass es bis anhin zur Durchsetzung der darin vorgesehenen
vorzeitigen Vertragsauflösung gekommen wäre.
Nur wenn eine Bewilligung gestützt auf Art. 31 LPG in Würdigung der kon-
kreten Verhältnisse und bei verfassungskonformer Auslegung dieser Norm
ausscheiden würde, müsste die Abteilung Landwirtschaft gemäss der vom
Beschwerdeführer I zitierten Rechtsprechung (Replik, S. 3 f.) das Pacht-
verhältnis zwischen den Beschwerdeführern I und II in Anwendung von
Art. 32 LPG auflösen.
2.6.
Aufgrund der dargelegten Sach- und Rechtslage sind die vorinstanzlichen
Anordnungen in den Dispositiv-Ziffern 4 und 5 des angefochtenen Ent-

- 21 -
scheids vom 4. November 2020, mit welchen der Pachtgegenstand unzu-
lässig auf nicht verpachtete Betriebsteile ausgeweitet und ein Pachtzins für
das gesamte landwirtschaftliche Gewerbe des Beschwerdeführers I (mit
Ausnahme der von diesem bewohnten 3 ½-Zimmerwohnung) festgelegt
wird, in teilweiser Gutheissung der Beschwerde des Beschwerdeführers I
im Verfahren WBE.2020.422 aufzuheben und die Sache ist zu neuem Ent-
scheid im Sinne der vorstehenden Erwägungen an die Vorinstanz zurück-
zuweisen. Die Vorinstanz wird nach den Vorgaben in Art. 31 LPG prüfen
müssen, ob die im Pachtvertrag vom 31. März 2018 samt Zusatzvereinba-
rung vorgesehene parzellenweise Verpachtung des Gewerbes des Be-
schwerdeführers I bewilligungsfähig ist, unter Bemessung des zulässigen
Pachtzinses nach Massgabe der tatsächlich verpachten Betriebsteile. Wi-
drigenfalls müsste die Vorinstanz die Auflösung des Pachtverhältnisses an-
ordnen.
3.
3.1.
Mit der vom Beschwerdeführer II im Verfahren WBE.2020.429 im Eventual-
punkt angefochtenen Dispositiv-Ziffer 2 des Entscheids vom 4. November
2020 bestimmt die Vorinstanz eine Anpassung des von ihr mit rechtskräfti-
ger Verfügung vom 30. April 2018 (Beschwerdebeilage 4 im Verfahren II)
bewilligten Pachtzinses von Fr. 16'085.00 auf Fr. 23'806.00 pro Jahr und
verpflichtet den Beschwerdeführer II zur Nachzahlung der im Zeitraum vom
1. April 2018 (Pachtantritt) bis 30. September 2018 (Ende der Vertragspha-
se vor Übernahme der Betriebsleiterwohnung durch den Beschwerdeführer
II per 1. Oktober 2020) aufgelaufenen Differenz von gerundet Fr. 19'303.00
(2,5 Jahre x Fr. 7'721.00 [Fr. 23'806.00 ./. Fr. 16'085.00]). Die Vorinstanz
stützt sich dabei auf eine Vertragsklausel im Pachtvertrag vom 31. März
2018 (Beschwerdebeilage 3 im Verfahren II), worin die Pachtvertragspar-
teien vereinbarten, "die Pachtzinsanpassung gemäss der neuen Schät-
zungsanleitung und Pachtzinsverordnung per 01.04.2018 vorzunehmen"
(siehe Ziff. IV Abs. 2 des Pachtvertrags).
3.2.
3.2.1.
In der Sache macht der Beschwerdeführer II zur Begründung seiner Even-
tualanträge auf Abänderung von Dispositiv-Ziffer 2 des Entscheids vom
4. November 2020 geltend, die Vorinstanz habe die oben zitierte Vertrags-
klausel (in Ziff. IV Abs. 2) falsch ausgelegt und den Pachtzins vertragswid-
rig rückwirkend per Pachtantritt am 1. April 2018 korrigiert. Die Parteien
seien sich einig darin gewesen, dass vorderhand der jährliche Pachtzins
von Fr. 16'085.00 gemäss alter Pachtzinsberechnung gelten und erst bei
einer Pachtzinsanpassung die neue Pachtzinsbemessungsmethode nach
der am 1. April 2018 in Kraft getretenen Fassung der PZV zur Anwendung
gelangen sollte. Der Pachtzinsbewilligung vom 30. April 2018 (Beschwer-
debeilage 4 im Verfahren II) sei denn auch nicht zu entnehmen, dass der

- 22 -
Pachtzins von Fr. 16'085.00 bloss unter dem Vorbehalt einer späteren An-
passung durch Anwendung der neuen Bemessungsmethode bewilligt wor-
den wäre. Es liessen sich diverse Anhaltspunkte dafür anführen, dass bis
zur ersten Pachtzinsanpassung (bei Übernahme der Betriebsleiterwoh-
nung) der ursprünglich vereinbarte Pachtzins von Fr. 16'085.00 gelten soll-
te, angefangen damit, dass die fragliche Vertragsklausel den Zeitpunkt der
Pachtzinsanpassung nicht festlege. Das Datum 1. April 2018 beziehe sich
auf das Inkrafttreten der für Pachtzinsanpassungen massgeblichen Fas-
sung der PZV, nicht auf den Stichtag für die (erste) Pachtzinsanpassung.
Die Klausel sei in den Vertrag aufgenommen worden, um zu verhindern,
dass für die gesamte Pachtdauer die alte Pachtzinsberechnung gelten wür-
de, unter Ausschluss der neuen Bemessungsmethode. Dies wäre ohne ge-
genteilige Abrede der Fall, wenn – wie hier – beim erstmaligen Abschluss
des Pachtvertrages im Sinne von Art. 7 LPG ein unter dem erlaubten Mass
liegender Zins vereinbart werde (STUDER/HOFER, a.a.O., Art. 11 N 261).
Die Weitergeltung des ursprünglich vereinbarten Pachtzinses bis zur Über-
nahme der Betriebsleiterwohnung durch den Beschwerdeführer II entspre-
che sowohl dem subjektiven Willen der Parteien bei Vertragsabschluss als
auch dem Vertrauensprinzip. Es wäre geradezu widersinnig, völlig unnütz
und in hohem Masse irrational gewesen, den Anfangspachtzins (kostspie-
lig) nach der alten Methode berechnen zu lassen, wenn für die Parteien
schon bei Vertragsabschluss festgestanden hätte, die neue Bemessungs-
methode schon auf den Anfangspachtzins anzuwenden. Der Inhalt der am
1. April 2018 in Kraft getretenen Fassung der PZV und der neuen Schät-
zungsanleitung seien damals längst bekannt gewesen. Des Weiteren sei
undenkbar, dass die Parteien die Höhe des Anfangspachtzinses bei Ver-
tragsabschluss offengelassen hätten, handle es sich doch dabei um einen
objektiv wesentlichen Vertragspunkt ("essentialia negotii"). Damit hätte sich
der Beschwerdeführer II einem nicht abschätzbaren Risiko von erheblichen
Nachzahlungen ausgesetzt. Eine vernünftige Budgetplanung wäre auf die-
se Weise nicht möglich gewesen.
Kennzeichnend sei sodann, dass der Beschwerdeführer I die Ertragswert-
schätzung mit Bestimmung des Pachtzinses nach der neuen Bemessungs-
methode bei D. erst in Auftrag gegeben habe, als der Bezug der
Betriebsleiterwohnung durch den Beschwerdeführer II als massgeblicher
Stichtag für die erste Pachtzinsanpassung absehbar geworden sei. Der
Beschwerdeführer II seinerseits wäre viel früher aktiv geworden und hätte
nicht über zwei Jahre mit einer ungewissen Pachtzinshöhe leben wollen.
An einer möglichst frühen Ertragswertschätzung nach der neuen Be-
messungsmethode wäre der Beschwerdeführer II auch deshalb interessiert
gewesen, weil alle bis zum Schätzungszeitpunkt von ihm selbst zur Verbes-
serung des Betriebs geleisteten Investitionen den Ertragswert erhöhten. Mit
einem unnötig langen Zuwarten hätte er sich somit nur selber bestraft, weil

- 23 -
sich ein rückwirkend anzupassender Anfangspachtzins durch seine eige-
nen Investitionen zunehmend verteuert hätte. Nicht ohne Grund beschrän-
ke Art. 11 LPG Pachtzinsanpassungen auf künftige Vertragsperioden, um
solche paradoxen Konsequenzen zu vermeiden.
In Anwendung von Art. 11 LPG hätte der Beschwerdeführer I eine Pacht-
zinsanpassung auf der Grundlage der von ihm im Frühjahr 2020 veranlass-
ten Ertragswertschätzung von D. frühestens auf den 1. April 2020
verlangen können, wobei die vertragliche Regelung, mit welcher die
Parteien eine neue Pachtzinsberechnung bei der Übernahme der Betriebs-
leiterwohnung vereinbart hätten (Pachtvertrag Ziff. IV Abs. 3), Art. 11 LPG
vorgehe. Der massgebliche Stichtag für die erstmalige Pachtzinsanpas-
sung sei somit der 1. Oktober 2020. Auch E., der den Pachtvertrag
entworfen habe, habe sich in einer Mail an den Beschwerdeführer II (Be-
schwerdebeilage 13 im Verfahren II) gegen eine rückwirkende Pachtzins-
anpassung per 1. April 2018 ausgesprochen. Ohnehin sei aufgrund der Un-
klarheitenregeln "in dubio contra stipulatorem" und "in dubio favor debitoris"
die vom Beschwerdeführer II verstandene und ihn weniger belastende Be-
deutung mit erstmaliger Pachtzinsanpassung per 1. Oktober 2020 zu priori-
sieren. Es widerspreche zudem der ratio legis der Übergangsbestimmung
in Art. 14a PZV, wonach sich der Pachtzins für bestehende Pachtverhält-
nisse um maximal 20 % pro Jahr gegenüber demjenigen vor dem Inkrafttre-
ten der Änderungen der PZV vom 31. Januar 2018 erhöhen dürfe, wenn
ein Pachtzins auf einen Schlag, und erst noch rückwirkend über einen Zeit-
raum von 2 ½ Jahren, um beinahe 50 % erhöht werde.
Mit der in Dispositiv-Ziffer 2 des angefochtenen Entscheids vom 4. Novem-
ber 2020 verfügten Pachtzinserhöhung habe die Vorinstanz faktisch die
Pachtzinsbewilligung vom 30. April 2018 für den ursprünglichen Pachtzins
von Fr. 16'085.00 aufgehoben, obwohl die strengen Voraussetzungen für
den Widerruf einer rechtskräftigen Verfügung hier nicht vorgelegen hätten.
Sie habe sich denn in den Erwägungen des Entscheids vom 4. November
2020 auch nicht mit den Widerrufsvoraussetzungen auseinandergesetzt.
Es bestehe nicht ansatzweise ein öffentliches Interesse an einer nur die
Vertragsparteien betreffenden Pachtzinserhöhung, welches das Interesse
an Rechtssicherheit und den Vertrauensschutz überwiegen würde.
Schliesslich würde der Beschwerdeführer I, der die Betriebsleiterwohnung
zwischen dem 1. April 2018 und dem 30. September 2020 illegal fremdver-
mietet habe, anstatt sie dem Beschwerdeführer II zu übergeben, mit der
von der Vorinstanz angeordneten Pachtzinsnachzahlung doppelt profitie-
ren, während der Beschwerdeführer II, der in diesem Zeitraum Ausgaben
für die Wegstrecke von seinem Wohnort zum G.-Hof gehabt habe,
benachteiligt würde.

- 24 -
3.2.2.
Seinen Hauptantrag auf Aufhebung des gesamten Entscheids vom 4. No-
vember 2020 und Rückweisung der Sache zur Neubeurteilung an die Vorin-
stanz begründet der Beschwerdeführer II nicht materiell, sondern mit einer
Verletzung seines Gehörsanspruchs, insbesondere durch ungenügende
Begründung des vorinstanzlichen Entscheids. Die Vorinstanz habe sich
nicht mit seiner Argumentation in der Eingabe vom 20. Mai 2020 (Be-
schwerdebeilage 12 im Verfahren II) befasst, warum eine rückwirkende
Pachtzinserhöhung per Pachtantritt am 1. April 2018 unzulässig sei. Ferner
sei unklar, ob auch der Beschwerdeführer I eine Stellungnahme zur Er-
tragswertschätzung von D. (im Anhang zum angefochtenen Entscheid vom
4. November 2020 [Beschwerdebeilage 2 im Verfahren II]) mit Ermittlung
des zulässigen Pachtzinses nach der neuen Bemessungsmethode gemäss
der am 1. April 2018 in Kraft getretenen Fassung der PZV abgegeben
habe. Gegebenenfalls wäre diese Stellungnahme dem Beschwerdeführer
II vorenthalten worden, was einer Verletzung seines Replikrechts
gleichkäme. Doch schon vorher, im Schätzungsverfahren, habe die
Vorinstanz seinen Gehörsanspruch verletzt, indem sie ihn nicht zur
Begehung des G.-Hofs mit dem Schätzer eingeladen habe. Stattdessen sei
er bloss mit dem fertiggestellten Gutachten konfrontiert worden. Immerhin
habe die Vorinstanz die gemeinsame Begehung mit allen involvierten
Parteien auf seine Intervention hin im Oktober 2020 nachgeholt und die
begangene Gehörsverletzung insoweit geheilt. Trotzdem sei der angefoch-
tene Entscheid bereits aus formellen Gründen aufzuheben.
3.3.
3.3.1.
Demgegenüber vertritt der Beschwerdeführer I die Ansicht, es sei nicht Auf-
gabe der Vorinstanz oder des angerufenen Verwaltungsgerichts festzule-
gen, ab wann welcher Pachtzins gelte. Es handle sich dabei um eine zivil-
rechtliche Streitigkeit (siehe dazu schon Erw. I/2 vorne). Aufgabe der Vorin-
stanz sei es gewesen, den zulässigen Pachtzins für das landwirtschaftliche
Gewerbe G.-Hof zu bestimmen, der zufolge Veränderung des Pacht-
gegenstands per 1. Oktober 2020 (zusätzliche Verpachtung der Betriebs-
leiterwohnung samt Autogarage und Abstellplätzen) aus zwei unterschiedli-
chen Werten je für die Phase vor und nach dem 1. Oktober 2020 bestehe.
Der Entscheid darüber, wie die Pachtzinsanpassung nach Ziff. IV des
Pachtvertrages vorzunehmen sei, falle hingegen in die Zuständigkeit des
Zivilrichters. Dieser habe zu entscheiden, wie die fragliche Vertragsklausel
(Pachtvertrag Ziff. IV Abs. 2) zu verstehen und auf welchen Zeitpunkt der
Pachtzins anzupassen sei.
3.3.2.
Obschon somit alle Vorbringen des Beschwerdeführers II zur von ihm be-
haupteten Unzulässigkeit einer Pachtzinserhöhung per 1. April 2018 für
das vorliegende Verfahren irrelevant seien, würden diese bestritten. Es sei

- 25 -
vielmehr vereinbart worden, dass der Pachtzins per 1. April 2018 anhand
der neuen Schätzungsanleitung 2018 angepasst werde plus eine neue
Pachtzinsberechnung bei Übernahme der Betriebsleiterwohnung durch
den Beschwerdeführer II erfolge. Das ergebe sich schon aus dem Vertrags-
wortlaut. E. habe den Parteien im Sommer 2018 von sich aus eine
Ertragswertschätzung mit Neubemessung des Pachtzinses nach der
Schätzungsanleitung 2018 angeboten, was er nicht getan hätte, wenn die
Schilderung des Beschwerdeführers II zutreffen würde, dass die Parteien
den Pachtzins bis zur Übernahme der Betriebsleiterwohnung durch den
Beschwerdeführer II den ursprünglichen Pachtzins von Fr. 16'085.00 hät-
ten beibehalten wollen. Den Auftrag zur Neuschätzung habe E. dann
jedoch nicht erhalten, weil der Beschwerdeführer II Einwände gegen ihn
gehabt habe. Deswegen habe sich der Beschwerdeführer I später an D.
gewandt. Bis zu dessen Mandatierung sei etwas Zeit verstrichen, weil sich
der Beschwerdeführer I in dieser Phase mit der ungerechtfertigten
Forderung des Beschwerdeführers II nach sofortiger Übernahme der
Betriebsleiterwohnung habe abgeben müssen.
Bei Vertragsabschluss seien noch keine Berechnungstools für die Pacht-
zinsbemessung nach der Schätzungsanleitung 2018 vorhanden gewesen,
weswegen der Anfangspachtzins zunächst nach der alten Berechnungs-
methode festgelegt worden sei. Es sei nichts dagegen einzuwenden, dass
die Pachtzinsanpassung bei Vertragsabschluss noch nicht betragsmässig
bekannt gewesen sei, solange sich diese nach objektiven Parametern be-
stimme. Immerhin habe aufgrund einer Mitteilung des EJPD abgeschätzt
werden können, dass der Ertragswert um 10 bis 20 % steigen würde. Es
könne keine Rede davon sein, dass die jährliche Differenz von Fr. 7'721.00
die Budgetplanung für einen landwirtschaftlichen Betrieb mit einem Umsatz
von Fr. 200'000.00 pro Jahr über den Haufen werfe. Bei den vom Be-
schwerdeführer II behaupteten wertvermehrenden Investitionen in den Be-
trieb handle es sich mehrheitlich um ordentlichen Unterhalt, zu dem Päch-
ter verpflichtet seien und die keinen Einfluss auf den Ertragswert hätten.
Die vom Schätzer festgelegten zulässigen Pachtzinse würden denn vom
Beschwerdeführer auch nicht bestritten. Ein Anwendungsfall von Art. 11
LPG liege nicht vor, weil sich die Parteien vertraglich auf eine Pachtzinsan-
passung per 1. April 2018 verständigt hätten. Nichts Anderes ergebe sich
aus der Mailkorrespondenz zwischen dem Beschwerdeführer II und E., der
darin versehentlich eine falsche Jahreszahl (2019 anstatt 2018) genannt
habe. Weil keine unklare Regelung vorliege, kämen die vom Be-
schwerdeführer II angeführten Unklarheitenregeln hier nicht zum Tragen.
Die Pachtzinsbewilligung vom 30. April 2018 und der Entscheid vom 4. No-
vember 2020 beträfen unterschiedliche Sachverhalte und Rechtsverhält-
nisse und würden sich insofern nicht gegenseitig ausschliessen oder wider-
sprechen. Mit der ersteren sei der nach der alten Berechnungsmethode

- 26 -
bestimmte Pachtzins bewilligt worden, mit dem letzteren der vereinba-
rungsgemäss per 1. April 2018 angepasste Pachtzins nach der neuen
Schätzungsanleitung 2018. Dazu komme, dass die Übernahme der Be-
triebsleiterwohnung per 1. Oktober 2020 ohnehin eine neue Pachtzinsbe-
willigung erforderlich gemacht habe. Nicht zu hören seien die Vorwürfe des
Beschwerdeführers II betreffend den angeblichen doppelten Profit des Be-
schwerdeführers I. Bis 30. September 2019 sei die vermietete Betriebslei-
terwohnung nicht Pachtgegenstand gewesen und die Pachtzinsanpassung
für diesen Zeitraum erfasse diese dementsprechend nicht. Es stimme auch
nicht, dass dem Beschwerdeführer aus der in seinen Augen verspäteten
Übernahme der Betriebsleiterwohnung ein finanzieller Nachteil entstanden
sei. Er habe in dieser Zeit noch kostenlos bei seinen Eltern zu Hause ge-
wohnt.
3.3.3.
Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs des Beschwerdeführers II liege
ebenfalls nicht vor. Die Vorinstanz habe sich, obwohl dafür nicht sie, son-
dern der Zivilrichter zuständig sei, genügend dazu geäussert, weshalb der
Pachtzins mit Rücksicht auf Ziff. IV Abs. 2 des Pachtvertrages schon mit
Wirkung per 1. April 2018 nach der neuen Bemessungsmethode zu bestim-
men sei. Das Replikrecht des Beschwerdeführers II könne im vorinstanzli-
chen Verfahren schon deshalb nicht verletzt worden sein, weil der Be-
schwerdeführer I gar keine Stellungnahme zur Ertragswertschätzung von
D. eingereicht habe. Zur Ertragswertschätzung selber habe sich der
Beschwerdeführer II umfassend geäussert und an einer zweiten
Besichtigung mit dem Schätzer teilnehmen können.
3.4.
3.4.1.
Der Einwand des Beschwerdeführers I betreffend die Unzuständigkeit der
Vorinstanz zur Beurteilung der Frage, welchen Pachtzins die Pachtver-
tragsparteien für welche Pachtperiode miteinander vereinbart haben, ver-
dient Zustimmung. Ist zwischen Pachtvertragsparteien streitig, ob die Vo-
raussetzungen für eine Neufestsetzung des Pachtzinses bzw. Pachtzins-
anpassung nach den Art. 10 ff. LPG gegeben sind, so ist der Zivilrichter für
diesen Entscheid zuständig (STUDER/HOFER, a.a.O., Art. 11 N 274). Das
gilt nicht nur für Pachtzinsanpassungen nach den Art. 10 ff. LPG, sondern
auch für vertraglich festgelegte Pachtzinsanpassungen. Es ist nicht an der
Abteilung für Landwirtschaft oder dem Verwaltungsgericht, im Streitfalle
über Ansprüche aus einem privatrechtlichen Vertrag zu befinden. Ein ent-
sprechender Auslegungsstreit ist vor einem Zivilgericht auszutragen. Eben-
so wenig dürfen die Abteilung Landwirtschaft oder das Verwaltungsgericht
einen Pächter zur Bezahlung bzw. Nachzahlung eines aus einem privat-
rechtlichen Pachtvertrag geschuldeten Pachtzinses verpflichten. Auch da-
für sind ausschliesslich die Zivilgerichte zuständig.

- 27 -
Die Rolle der Abteilung für Landwirtschaft im Zusammenhang mit der Aus-
übung der Pachtzinskontrolle gemäss den Art. 42 ff. LPG beschränkt sich
darauf, die Zulässigkeit des zwischen den Parteien vereinbarten Pachtzin-
ses zu prüfen und diesen entweder zu bewilligen, oder, falls er sich als zu
hoch erweist, auf das erlaubte Mass herabzusetzen (vgl. Art. 44 LPG). Ent-
sprechend ist es der Abteilung Landwirtschaft grundsätzlich verwehrt, den
vom Beschwerdeführer II an den Beschwerdeführer I zu leistenden Pacht-
zins auf bestimmte Beträge für bestimmte Zeiträume festzulegen und den
Beschwerdeführer II darüber hinaus zu einer Nachzahlung von Pachtzin-
sen zu verpflichten, wie sie es mit den Dispositiv-Ziffern 2, 3 und 5 des
angefochtenen Entscheids vom 4. November 2020 getan hat. Sie darf sich
lediglich dazu äussern respektive feststellen, welche Pachtzinse für wel-
chen Zeitraum nach Massgabe der jeweils einschlägigen Fassung der PZV
und den dazugehörigen Schätzungsanleitungen (maximal) zulässig sind.
Selbstverständlich kann der von den Vertragsparteien verabredete Pacht-
zins unter dieser Obergrenze liegen, was die Abteilung Landwirtschaft nicht
zu Korrekturen berechtigt.
3.4.2.
Um im vorliegenden Fall feststellen zu können, dass der zulässige Pacht-
zins für den Zeitraum vom 1. April 2018 bis 30. September 2020 die von
der Vorinstanz bestimmten Fr. 23'806.00 pro Jahr beträgt, müsste zwi-
schen den Beschwerdeführern I und II vorab, nötigenfalls zivilgerichtlich,
verbindlich geklärt werden, ob die Parteien im Pachtvertrag (Ziff. IV Abs. 2)
eine Pachtzinsanpassung per 1. April 2018 vereinbart haben, die sich nach
der neuen Bemessungsmethode gemäss PZV in der am 1. April 2018 in
Kraft getretenen Fassung berechnet. Sollte sich ergeben, dass die Parteien
keine (solche) Pachtzinsanpassung per 1. April 2018 vereinbart haben,
würde es bis mindestens zu jenem Zeitpunkt, ab welchem ein – im Streitfall
ebenfalls von einem Zivilgericht zu beurteilender – gesetzlicher Anspruch
auf eine Pachtzinsanpassung (nach den Art. 10 ff. LPG) bestünde, andern-
falls bis zu der von den Vertragsparteien unstreitig vereinbarten Pachtzins-
anpassung bzw. Pachtzinsneuberechnung bei Übernahme der Betriebslei-
terwohnung durch den Beschwerdeführer II per 1. Oktober 2020 beim von
den Parteien ursprünglich auf Fr. 16'085.00 festgesetzten Pachtzins blei-
ben, den die Vorinstanz mit rechtskräftiger Verfügung vom 30. April 2018
(Beschwerdebeilage 4 im Verfahren II) bereits bewilligt hat.
Aus diesen Gründen muss Dispositiv-Ziffer 2 des Entscheids vom 4. No-
vember 2020 in teilweiser Gutheissung der Beschwerde des Beschwerde-
führers II im Verfahren WBE.2020.429 dahingehend abgeändert werden,
dass lediglich die Zulässigkeit (nicht hingegen die Geltung) eines Pachtzin-
ses von Fr. 23'806.00 und nur für den Fall (vorfrageweise) festgestellt wird,
dass sich die Pachtvertragsparteien tatsächlich auf eine Pachtzinsanpas-
sung per 1. April 2018 geeinigt haben, worüber das örtlich zuständige Zivil-

- 28 -
gericht zu entscheiden hat. Auch die von der Vorinstanz angeordnete Ver-
pflichtung des Beschwerdeführers II zur Nachzahlung von Pachtzinsen für
den Zeitraum vom 1. April 2018 bis 30. September 2018 entfällt damit. Eine
derartige Nachzahlung darf nur vom örtlich zuständigen Zivilgericht ange-
ordnet werden.
3.4.3.
Nicht mit materieller Begründung angefochten hat der Beschwerdeführer II
die Dispositiv-Ziffern 3 und 5 des Entscheids vom 4. November 2020, worin
die Vorinstanz den Pachtzins ab 1. Oktober 2020 auf Fr. 36'734.00 pro Jahr
und ab 1. April 2021 auf Fr. 41'422.00 pro Jahr festgelegt hat. Auch dies-
bezüglich gilt aber, dass die Vorinstanz nicht bestimmen darf, welcher
Pachtzins zwischen den Parteien gilt, sondern nur, welcher Pachtzins in
diesen Perioden zulässig ist. Entsprechend wären die Dispositiv-Ziffern 3
und 5 dahingehend umzuformulieren, dass der zulässige Pachtzins ab
1. Oktober 2020 Fr. 36'734.00 pro Jahr und ab 1. April 2021 Fr. 41'422.00
pro Jahr beträgt. Dispositiv-Ziffer 5 muss allerdings ohnehin auf Beschwer-
de und Begehren des Beschwerdeführers I im Verfahren WBE.2020.422
hin abgeändert werden, weil der Beschwerdeführer I von der Vorinstanz
nicht zur Verpachtung seines gesamten landwirtschaftlichen Gewerbes (ab
1. April 2021) verhalten werden kann und stattdessen die Bewilligung einer
parzellenweisen Verpachtung im Raum steht, hinsichtlich welcher von der
Vorinstanz anhand der massgeblichen Vertragsunterlagen noch genauer
geprüft werden muss, welche Betriebsteile effektiv an den Beschwerdefüh-
rer II verpachtet sind (vgl. dazu Erw. 2.5 f. vorne). Die Höhe des ab 1. Okto-
ber 2020 (seit Bezug der Betriebsleiterwohnung durch den Beschwerdefüh-
rer II) zulässigen Pachtzinses hängt von der entsprechenden, allenfalls be-
willigungsfähigen Betriebsaufteilung ab.
Dispositiv-Ziffer 3 wurde zwar von keiner Partei mit materieller Begründung
angefochten, doch kann das Verwaltungsgericht die Vorinstanz auch von
Amtes wegen anweisen, einzig die zulässige Höhe des Pachtzinses für den
Zeitraum ab 1. Oktober 2020 zu bestimmen, die sich mit dem zwischen den
Vertragsparteien vereinbarten Pachtzins decken kann, aber nicht zwingend
in jedem Fall muss. Weil die Vorinstanz für die Festlegung des zwischen
den Vertragsparteien vereinbarten Pachtzinses sachlich unzuständig ist, ist
die betreffende Anordnung mit der gewählten Formulierung nichtig, was
von Amtes wegen zu beachten ist (vgl. zur Nichtigkeit bei sachlicher Unzu-
ständigkeit für einen Entscheid: ULRICH HÄFELIN/GEORG MÜLLER/FELIX
UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Auflage, Zürich/St. Gallen
2020, Rz. 1105 ff.). Falls die Vorinstanz die parzellenweise Verpachtung
des landwirtschaftlichen Gewerbes des Beschwerdeführers I (rückwirkend
per 1. April 2018) bewilligen kann, der Pachtvertrag vom 31. März 2018
mithin nicht aufzulösen ist, wird die Vorinstanz auch den zulässigen Pacht-
zins ab 1. Oktober 2020 für die seither verpachteten Betriebsteile (inklusive

- 29 -
Betriebsleiterwohnung) bewilligen müssen. Für den Pachtzins für die Perio-
de vom 1. April 2018 bis 30. September 2020 besteht mit der rechtskräfti-
gen Verfügung vom 30. April 2018 (Beschwerdebeilage 4 im Verfahren II)
bereits eine grundsätzlich gültige Bewilligung, die jedoch revidiert werden
muss, falls ein Zivilgericht entscheidet, dass der damals bewilligte Pacht-
zins per 1. April 2018 anzupassen bzw. zu erhöhen ist. Dazu darf die Vor-
instanz – wie erwähnt (siehe Erw. 3.4.2 vorne) – eine vorfrageweise Fest-
stellung zum zulässigen Pachtzins (zuhanden des Zivilgerichts) treffen,
mehr aber auch nicht. Unter diesen Vorzeichen ist neben den angefochte-
nen Dispositiv-Ziffern 2, 4 und 5 des Entscheids vom 4. November 2020
auch die Dispositiv-Ziffer 3 – diese von Amtes wegen – aufzuheben, mit
Rückweisung der Sache an die Vorinstanz zu neuem Entscheid im Sinne
der vorstehenden Erwägungen.
4.
Zusammenfassend hat die Vorinstanz ihre Befugnisse überschritten, indem
sie einerseits angeordnet hat, dass der Beschwerdeführer I dem Beschwer-
deführer II ab 1. April 2021 sein gesamtes landwirtschaftliches Gewerbe
(mit Ausnahme der vom Beschwerdeführer I als Altenteil bewohnten
3 ½-Zimmerwohnung) verpachten und räumen muss. Andererseits ist die
Vorinstanz nicht dafür zuständig, festzulegen, welcher Pachtzins zwischen
den Parteien in welcher Vertragsphase als vereinbart gilt. Der Entscheid
darüber obliegt dem örtlich zuständigen Zivilgericht. Stattdessen muss die
Vorinstanz prüfen, ob, und wenn ja, zu welchem maximalen Pachtzins seit
Übernahme der Betriebsleiterwohnung durch den Beschwerdeführer II per
1. Oktober 2020 die zwischen den Beschwerdeführern I und II vereinbarte
parzellenweise Verpachtung bewilligungsfähig ist. Fiele eine Bewilligung
für die parzellenweise Verpachtung trotz der im Lichte der Verfassungs-
prinzipien gebotenen grosszügigen Auslegung der Bewilligungsvoraus-
setzungen nach Art. 31 LPG nicht in Betracht, müsste der Pachtvertrag
zwischen den Parteien vom 31. März 2018 aufgelöst werden. Gegebenen-
falls hat sich die Vorinstanz auch ein weiteres Mal zum maximal zulässigen
Pachtzins für den Zeitraum zwischen dem 1. April 2018 und dem 30. Sep-
tember 2020 zu äussern, vorfrageweise mittels Feststellungsverfügung
oder nachträglich mittels Bewilligung, falls das örtlich zuständige Zivilge-
richt dem Beschwerdeführer I einen Anspruch auf Pachtzinsanpassung ab
dem 1. April 2018 einräumen sollte. Daher sind die Dispositiv-Ziffern 2–5
des Entscheids vom 4. November 2020 in teilweiser Gutheissung der
vorliegenden Beschwerden der Beschwerdeführer I und II in den Verfahren
WBE.2020.422 und WBE.2020.429 sowie von Amtes wegen aufzuheben.
Auf Rückweisung hin muss die Vorinstanz eine Neubeurteilung der Sache
im Sinne der vorstehenden Erwägungen vornehmen.
Bestätigt werden können hingegen die unbestrittenen gebliebenen Fest-
stellungen in Dispositiv-Ziffer 1 des Entscheids vom 4. November 2020
zum Ertragswert von Fr. 825'000.00 und zur Belastungsgrenze von

- 30 -
Fr. 979'000.00 (gemäss Schätzungsanleitung 2018) sowie die in Dispositiv-
Ziffer 6 gestützt auf § 24 Abs. 3 und 4 ALaV erhobene und unter den Pacht-
vertragsparteien hälftig aufgeteilte Entscheidgebühr. Insoweit sind im zwei-
ten Umgang keine Änderungen erforderlich.
Bei dieser Ausgangslage braucht nicht abschliessend beurteilt zu werden,
ob die Vorinstanz die ihr vom Beschwerdeführer II vorgeworfenen Gehörs-
verletzungen begangen hat. Von einer Verletzung des Replikrechts des Be-
schwerdeführers II im vorinstanzlichen Verfahren kann jedoch nicht ausge-
gangen werden. Auch eine Verletzung der Begründungspflicht scheint dem
Verwaltungsgericht nicht vorzuliegen. Aus der zwar knappen Begründung
des vorinstanzlichen Entscheids ist hinreichend ersichtlich, von welchem
Sachverhalt die Vorinstanz ausging und von welchen rechtlichen Überle-
gungen sie sich bei ihrem Entscheid über den Anspruch des Beschwerde-
führers I auf eine Pachtzinsanpassung per 1. April 2018 sie sich leiten liess.
Dass die Vorinstanz nicht im Einzelnen auf die Argumente des Beschwer-
deführers II zu dessen gegenteiliger Auslegung der für die Pachtzinsanpas-
sung angeführten Vertragsklausel einging, führte nicht dazu, dass sich der
Beschwerdeführer II in seiner Beschwerde ans Verwaltungsgericht nicht
sachgerecht mit dem angefochtenen Entscheid hätte auseinandersetzen
können (vgl. zur Begründungspflicht statt vieler: BGE 142 III 433
Erw. 4.3.2; 141 IV 244 Erw. 1.2.1; Urteil 1C_514/2020 vom 5. Mai 2021,
Erw. 3).
Die Auslegung der erwähnten Pachtzinsanpassungsklausel (Ziff. IV Abs. 2
des Pachtvertrages vom 31. März 2018 [Beschwerdebeilage 6 im Verfah-
ren I; Beschwerdebeilage 3 im Verfahren II]) ist im Übrigen Sache des ört-
lich zuständigen Zivilgerichts, das mit der Frage danach, auf welches Da-
tum hin der Pachtzins nach der neuen Bemessungsmethode gemäss PZV
in der per 1. April 2018 in Kraft getretenen Fassung zu bemessen bzw.
daran anzupassen ist, allenfalls noch befasst werden wird. Entsprechend
erübrigt sich eine Auseinandersetzung des Verwaltungsgerichts mit den
von beiden Parteien zu dieser Thematik vorgebrachten Argumenten.
III.
1.
Nach den §§ 31 Abs. 2 und 32 Abs. 2 VRPG werden die Verfahrens- und
Parteikosten in der Regel nach Massgabe des Obsiegens und Unterliegens
auf die Parteien verlegt. Den Behörden werden jedoch Verfahrenskosten
nur auferlegt, wenn sie schwerwiegende Verfahrensmängel begangen oder
willkürlich entschieden haben (§ 31 Abs. 2 Satz 2 VRPG). Eine solche Pri-
vilegierung der Behörden findet bei den Parteikosten nicht statt.
Mit seinen Anträgen auf Aufhebung der Dispositiv-Ziffern 4 und 5 des
angefochtenen Entscheids vom 4. November 2020 und Rückweisung der
Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz ist der Beschwerdeführer I

- 31 -
im Verfahren WBE.2020.422 vollumfänglich durchgedrungen. Offen ist
zwar derzeit noch, ob einem Teil seiner Hauptanträge auf Auflösung des
Pachtvertrages stattgegeben werden kann. Gemäss neuerer Praxis des
Verwaltungsgerichts (Verwaltungsgerichtsentscheide WBE.2018.126
vom 18. Oktober 2018, Erw. III/1.2, WBE.2017.79 vom 1. November 2017,
Erw. II/2.3.3, und WBE.2015.488 vom 24. Oktober 2016, Erw. III/1.2), die
derjenigen des Bundesgerichts folgt (BGE 141 V 281, Erw. 11.1;
137 V 210, Erw. 7.1; 132 V 215, Erw. 6.1; Urteile des Bundesgerichts
4A_571/2016 vom 23. März 2017, Erw. 6, 1C_597/2014 vom 1. Juli 2015,
Erw. 6.1, 1C_621/2014 vom 31. März 2015, Erw. 3.3, und 2C_60/2011 vom
12. Mai 2011, Erw. 2), ist bei einer Rückweisung mit offenem Verfahrens-
ausgang ebenfalls von einem vollständigen Obsiegen des Beschwerde-
führers auszugehen. Demnach ist der Beschwerdeführer I im Verfahren
WBE.2020.422 als vollständig obsiegend zu betrachten. Unterliegende
Parteien sind in diesem Verfahren die Vorinstanz und der Beschwerdefüh-
rer II, der sich den Begehren des Beschwerdeführers I mit seinem Haupt-
antrag auf vollumfängliche Beschwerdeabweisung widersetzt hat.
Im Verfahren WBE.2020.429 hat der Beschwerdeführer II mit seinem Even-
tualantrag teilweise obsiegt, indem die Vorinstanz Dispositiv-Ziffer 2 des
angefochtenen Entscheids vom 4. November 2020 abändern muss und im
zweiten Umgang einzig einen vom örtlich zuständigen Zivilgericht per
1. April 2018 erhöhten Pachtzins bewilligen oder vorfrageweise dessen Zu-
lässigkeit feststellen, jedoch nicht selbst einen erhöhten Pachtzins festle-
gen und eine Pachtzinsnachzahlung verfügen darf. Nicht entsprochen wer-
den kann hingegen mangels sachlicher Zuständigkeit der Vorinstanz dem
Begehren des Beschwerdeführers II auf Feststellung, dass der Pachtzins
vom 1. April 2018 bis 30. September 2020 Fr. 16'085.00 betrage und folg-
lich keine Differenz zwischen dem vereinbarten und dem bisher bezahlten
Pachtzins bestehe. Aus dem nämlichen Grund (mangels sachlicher Zustän-
digkeit der Vorinstanz) können der Subeventualantrag und der Subsub-
eventualantrag des Beschwerdeführers II nicht gutgeheissen werden. Mit
diesen Fragen wird sich allenfalls das örtlich zuständige Zivilgericht befas-
sen müssen. Des Weiteren hat sich der Antrag des Beschwerdeführers II
auf Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids aus formellen Gründen
(Gehörsverletzung) als unberechtigt erwiesen (siehe dazu Erw. II/4 vorne).
Weil dieser Antrag im Hinblick auf den Begründungsaufwand von unterge-
ordneter Bedeutung ist, sich der Beschwerdeführer zu Recht gegen die
Pachtzinsanpassung in Dispositiv-Ziffer 2 des angefochtenen Entscheids
durch die Vorinstanz zur Wehr gesetzt hat und derzeit zudem noch offen
ist, ob der Beschwerdeführer I Anspruch auf eine solche Pachtzinsanpas-
sung hat und vor einem Zivilgericht durchsetzen kann, ist der Beschwerde-
führer II als hälftig obsiegend zu betrachten. Die Vorinstanz und der Be-
schwerdeführer I unterliegen in diesem Verfahren gleichsam zur Hälfte.

- 32 -
2.
2.1.
Werden die beiden Verfahren WBE.2020.422 und WBE.2020.429 gleich
gewichtet, wären die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten rein nach
Massgabe des Kostenverlegungsprinzips nach dem Verfahrensausgang zu
3/4 vom Beschwerdeführer II und zu 1/4 vom Beschwerdeführer I zu tragen.
Angesichts dessen, dass die Vorinstanz als dafür unzuständige Behörde
festgelegt hat, wann zwischen den Pachtvertragsparteien welcher Pacht-
zins als vereinbart gilt, was als schwerwiegender Verfahrensfehler zu wer-
ten ist, rechtfertigt es sich jedoch, 1/3 der verwaltungsgerichtlichen Verfah-
renskosten der Vorinstanz aufzuerlegen, so dass sich die Kostenanteile
des Beschwerdeführers II auf 1/2 und des Beschwerdeführers I auf 1/6 re-
duzieren.
2.2.
2.2.1.
Anspruch auf vollen Parteikostenersatz hat für das Verfahren
WBE.2020.422 der Beschwerdeführer I, wobei ihm die Kosten wegen des
von der Vorinstanz begangenen schwerwiegenden Verfahrensfehlers zu
2/3 von der Vorinstanz und nur zu 1/3 vom Beschwerdeführer II zu ersetzen
sind.
Für das Verfahren WBE.2020.429 hätte rein nach Massgabe des Kosten-
verlegungsprinzips nach dem Verfahrensausgang aufgrund der verwal-
tungsgerichtlichen Verrechnungspraxis (Aargauische Gerichts- und Ver-
waltungsentscheide [AGVE] 2012, S. 223 ff.; 2011, S. 247 ff.; 2009,
S. 278 ff.) keine Partei Anspruch auf Parteikostenersatz. Mit Rücksicht auf
den von ihr begangenen schwerwiegenden Verfahrensfehler hat jedoch die
Vorinstanz für je 1/3 der Parteikosten des Beschwerdeführers I und des
Beschwerdeführers II aufzukommen.
2.2.2.
Nach § 8a Abs. 1 des Dekrets über die Entschädigung der Anwälte vom
10. November 1987 (Anwaltstarif, AnwT; SAR 291.150) bemisst sich die
Entschädigung in vermögensrechtlichen Streitsachen nach dem gemäss
§ 4 AnwT berechneten Streitwert. In Verfahren, die das Vermögen der Par-
teien weder direkt noch indirekt beeinflussen, gelten die §§ 3 Abs. 1 lit. b
und 6 ff. sinngemäss (§ 8a Abs. 3 AnwT).
Das Verfahren WBE.2020.422 hat nur insofern Einfluss auf das Vermögen
der Parteien, als der Beschwerdeführer II geltend macht, im Falle der vom
Beschwerdeführer I beantragten vorzeitigen Pachtauflösung würde er (der
Beschwerdeführer II) erheblicher Investitionen in den Betrieb des Be-
schwerdeführers I verlustig gehen. Der Beschwerdeführer I auf der anderen
Seite erhielte für die Ausweitung des Pachtgegenstands und die Fortset-

- 33 -
zung der Pacht, wogegen er sich mit seiner Beschwerde wendet, volle Ent-
schädigung im Rahmen des maximal zulässigen Pachtzinses. Mit anderen
Worten würde er nicht finanziell davon profitieren, gewisse Betriebsteile
weiterhin selbst nutzen zu können oder den Beschwerdeführer II vor Ablauf
des Pachtvertrags als Pächter loszuwerden. Wie hoch die nicht wieder
einbringlichen und damit gefährdeten Investitionen des Beschwerdeführers
II in das landwirtschaftliche Gewerbe des Beschwerdeführers I bislang wa-
ren, lässt sich den Rechtsschriften nicht betragsmässig entnehmen. Je-
doch ist aufgrund der Angaben auf S. 17 der Beschwerde des Beschwerde-
führers II im Verfahren WBE.2020.422 darauf abzustellen, dass der Streit-
wert auf jeden Fall zwischen Fr. 50'000.00 und Fr. 100'000.00 liegen dürfte.
Im Verfahren WBE.2020.429 ist der Streitwert auf die Differenz zwischen
dem ursprünglich festgelegten und dem angepassten Pachtzins für den
Zeitraum vom 1. April 2018 bis 30. September 2020 von Fr. 19'303.00 zu
beziffern, die der Beschwerdeführer gemäss angefochtenem Entscheid
vom 4. November 2020 nachzahlen müsste.
Bei einem Streitwert zwischen Fr. 50'000.00 und Fr. 100'000.00 beträgt
der Rahmen für die Parteientschädigung Fr. 3'000.00 bis Fr. 10'000.00
(§ 8a Abs. 1 lit. a Ziff. 3 AnwT). Innerhalb der vorgesehenen Rahmen-
beträge richtet sich die Entschädigung nach dem mutmasslichen Aufwand
des Anwaltes sowie nach der Bedeutung und Schwierigkeit des Falles
(§ 8a Abs. 2 AnwT). Die Entschädigung wird als Gesamtbetrag festgesetzt.
Auslagen und Mehrwertsteuern sind darin enthalten (§ 8c AnwT). Der
Aufwand des Rechtsvertreters des Beschwerdeführers im Verfahren
WBE.2020.422 ist mit zwei nicht besonders umfangreichen Rechtsschriften
als durchschnittlich zu bezeichnen. Die Komplexität der Materie und die
Bedeutung des Falles für den Beschwerdeführer sind als mittel einzustufen.
Demgemäss ist die Parteientschädigung des Beschwerdeführers I auf
Fr. 6'500.00 festzusetzen.
Der Streitwert von Fr. 19'303.00 im Verfahren WBE.2020.429 ergibt ein
Rahmen für die Parteientschädigung von Fr. 600.00 bis Fr. 4'000.00 (§ 8a
Abs. 1 lit. a Ziff. 1 AnwT). In Streitsachen, die einen ausserordentlichen
Aufwand verursachen, kann der Rahmen gemäss § 8a Abs. 1 bei der Ent-
schädigung um bis zu 50 % überschritten werden (§ 8b Abs. 1 AnwT).
Diese Voraussetzung ist weder im Falle des Beschwerdeführers II noch des
Beschwerdeführers I erfüllt, auch wenn der Rechtsvertreter des Beschwer-
deführers II relativ umfangreiche Rechtsschriften eingereicht hat. Die Par-
teientschädigung für den Beschwerdeführer II ist jedoch mit Rücksicht auf
den getätigten Aufwand höher festzusetzen als diejenige für den Beschwer-
deführer I. Alles in allem rechtfertigt sich eine volle Parteientschädigung
von Fr. 4'000.00 für den Beschwerdeführer II und eine solche von
Fr. 3'000.00 für den Beschwerdeführer I. Diese Beträge sind den Be-
schwerdeführern I und II zu je 1/3 von der Vorinstanz zu ersetzen.

- 34 -
Das Verwaltungsgericht erkennt:
1.
Die Beschwerdeverfahren WBE.2020.422 und WBE.2020.429 werden ver-
einigt.
2.
2.1.
In teilweiser Gutheissung der Beschwerden in den Verfahren
WBE.2020.422 und WBE.2020.429 sowie von Amtes wegen werden die
Dispositiv-Ziffern 2–5 des Entscheids der Abteilung Landwirtschaft vom
4. November 2020 aufgehoben und die Sache wird zu neuem Entscheid im
Sinne der Erwägungen (Prüfung der Bewilligungsfähigkeit der parzellen-
weisen Verpachtung und des zulässigen Pachtzinses ab dem 1. Oktober
2020, eventuell auch für den Zeitraum vom 1. April 2018 bis 30. September
2020 im Falle einer [zivilgerichtlichen] Erhöhung des ursprünglich festge-
legten Pachtzinses) an die Vorinstanz zurückgewiesen.
2.2.
Im Übrigen werden die Beschwerden abgewiesen.
3.
Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer
Staatsgebühr von Fr. 2'500.00 sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen
von Fr. 614.00, gesamthaft Fr. 3'114.00, sind zur Hälfte mit Fr. 1'557.00
vom Beschwerdeführer im Verfahren WBE.2020.429, zu einem Drittel mit
Fr. 1'038.00 von der Abteilung Landwirtschaft Aargau und zu einem Sechs-
tel mit Fr. 519.00 vom Beschwerdeführer im Verfahren WBE.2020.422 zu
bezahlen.
4.
4.1.
Die Abteilung Landwirtschaft Aargau wird verpflichtet, dem Beschwerde-
führer im Verfahren WBE.2020.422 die in diesem Verfahren entstandenen
Parteikosten in Höhe von Fr. 6'500.00 zu zwei Dritteln mit Fr. 4'333.35 zu
ersetzen.
4.2.
Der Beschwerdeführer im Verfahren WBE.2020.429 wird verpflichtet, dem
Beschwerdeführer im Verfahren WBE.2020.422 die in diesem Verfahren
entstandenen Parteikosten in Höhe von Fr. 6'500.00 zu einem Drittel mit
Fr. 2'166.65 zu ersetzen.

- 35 -
4.3.
Die Abteilung Landwirtschaft Aargau wird verpflichtet, dem Beschwerde-
führer im Verfahren WBE.2020.422 die im Verfahren WBE.2020.429 ent-
standenen Parteikosten in Höhe von Fr. 3'000.00 zu einem Drittel mit
Fr. 1'000.00 zu ersetzen.
4.4.
Die Abteilung Landwirtschaft Aargau wird verpflichtet, dem Beschwerde-
führer im Verfahren WBE.2020.429 die in diesem Verfahren entstandenen
Parteikosten in Höhe von Fr. 4'000.00 zu einem Drittel mit Fr. 1'333.35 zu
ersetzen.
Zustellung an:
den Beschwerdeführer im Verfahren WBE.2020.422 (Vertreter)
den Beschwerdeführer im Verfahren WBE.2020.429 (Vertreter)
das Departement Finanzen und Ressourcen (Abteilung
Landwirtschaft Aargau)
Mitteilung an:
den Regierungsrat
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht,
kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht
innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor
bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und
vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde
muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter
Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit
Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als
Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (Art. 82 ff. des
Bundesgesetzes über das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz, BGG;
SR 173.110] vom 17. Juni 2005).

- 36 -
Aarau, 9. August 2021
Verwaltungsgericht des Kantons Aargau
1. Kammer
Vorsitz: Gerichtsschreiberin:
Cotti Ruchti