ag_verwaltungsgericht · WBE.2021.366 · 2022-03-02 · de
Obergericht / Verwaltungsgericht / 2. Kammer — WBE.2021.366


Verwaltungsgericht
2. Kammer
WBE.2021.366 / or / we
(3-RV.2019.71)
Art. 11
Urteil vom 2. März 2022
Besetzung Verwaltungsrichter Berger, Vorsitz
Verwaltungsrichter Huber
Verwaltungsrichter Plüss
Gerichtsschreiberin Ruth
Beschwerde- A._____
führer
gegen
Kantonales Steueramt, Rechtsdienst, Telli-Hochhaus, 5004 Aarau
Gemeinderat X._____
Gegenstand Beschwerdeverfahren betreffend Kantons- und Gemeindesteuern 2016
Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts, Abt. Steuern,
vom 22. Juli 2021

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Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten:
A.
1.
1.1.
A. ist Eigentümer des Grundstücks Nr. aaa, Stockwerkeigentum, 4.5-
Zimmerwohnung, am Y.-Weg 6, 2. Stock rechts, mit Nebenraum, in X..
Ausserdem gehören ihm zwei Garagenplätze in der Liegenschaft
Bifangweg 6.
1.2.
Am 10. Oktober 2012 eröffnete das Kantonale Steueramt (KStA), Sektion
Grundstückschätzung (GS), A. als Ersteinschätzung den Eigenmietwert
(Fr. 15'639.00; gültig ab 1. Dezember 2011) und den Vermögenssteuerwert
(Fr. 362'400.00; gültig ab Steuerperiode 2011) seiner 4.5-Zimmerwohnung.
Gleichentags wurde ihm die Ersteinschätzung der beiden ihm gehörigen
Garagenplätze eröffnet.
2.
2.1.
Mit Schreiben vom 9. Januar 2017 teilte das KStA A. mit, dass der Grosse
Rat beschlossen habe, die Eigenmietwerte im Kanton Aargau den aktuellen
Marktverhältnissen anzupassen. Dementsprechend werde der
Eigenmietwert seiner Wohnung ab 1. Januar 2016 um 9% auf Fr. 17'046.00
angehoben, bei gleichbleibendem Vermögenssteuerwert von
Fr. 362'400.00. Der neue Eigenmietwert gelte ab dem Steuerjahr 2016. Mit
einem Schreiben vom gleichen Tag wurde A. ausserdem eine Anhebung
des Eigenmietwerts der beiden Garagen mitgeteilt.
2.2.
Am 15. Mai 2017 wandte sich A. ans KStA und beantragte, ihm seien "die
detaillierten Berechnungsgrundlagen des Jahres 2012 meiner Wohnung
(gemäss Bewertungsverordnung 651.121, Beilagen 1 und 2 usw) (…) so
rasch als möglich (…) schriftlich vollständig und verständlich zur Verfügung
zu stellen". Daraufhin teilte das KStA A. am 5. Juli 2017 mit, dass gegen
den Beschluss des Grossen Rats betreffend die Anpassung der
Eigenmietwerte keine Einsprachemöglichkeit bestehe. Gleichzeitig wies
das KStA A. darauf hin, ihm stehe die Möglichkeit offen, eine Überprüfung
der rechtskräftigen Schätzung seiner Liegenschaft zu beantragen. Da der
geschätzte Normmietwert seiner Liegenschaft nicht verändert worden sei
und immer noch dem Mietwertniveau wie vor 18 Jahren entspreche
(Wertbasis der allgemeinen Neuschätzung), müsste eine Überprüfung
zeigen, dass dieser "alte" Mietwert (Mietwert-Niveau von 1998)
offensichtlich falsch sei. Eine offensichtlich falsche Schätzung liege dann

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vor, wenn der bisherige Normmietwert um mindestens 15% über oder unter
dem richtigen Wert liege. Auf dieses Schreiben des KStA reagierte A. am
21. Juli 2017, indem er weiterhin auf der umgehenden
Zurverfügungstellung der "detaillierten bisherigen Berechnungsgrundlagen
des Jahres 2012 für meine Wohnung" beharrte, gleichzeitig indessen
klarmachte, dass er keine Überprüfung der rechtskräftigen Schätzung
seiner Liegenschaft wünsche. Daraufhin teilte ihm das KStA am 24. Juli
2017 mit, dass es seinen Verzicht auf die Einleitung eines Verfahrens zur
Überprüfung der rechtskräftigen Schätzung seiner Liegenschaft zur
Kenntnis nehme; im Übrigen wies das KStA A. darauf hin, dass er die
Möglichkeit habe, in die die Schätzung seiner Liegenschaft betreffenden
Akten Einsicht zu nehmen, indessen kein Anspruch auf deren Herausgabe,
sondern nur auf Einblick am Sitz der Amtsstelle bestehe. Auf dieses
Schreiben reagierte A. nicht mehr.
3.
In der Steuererklärung 2016 deklarierte A. einen Eigenmietwert von
Fr. 13'839.00 für seine Wohnung an der Bifangstrasse 6. Am 20. August
2018 veranlagte die Steuerkommission X. A. für die Kantons- und
Gemeindesteuern 2016. Dabei erfasst sie den Eigenmietwert seiner
Wohnung mit Fr. 17'046.00.
B.
Eine Einsprache A. gegen diese Veranlagung, mit der er sich – neben
verschiedenen anderen Punkten – namentlich gegen die Berücksichtigung
eines Eigenmietwerts von Fr. 17'046.00 anstatt des deklarierten
Eigenmietwerts vom Fr. 13'839.00 wandte, wies die Steuerkommission am
25. Februar 2019 ab, soweit sie darauf eintrat.
C.
Über eine Beschwerde (richtig: einen Rekurs) A. vom 2. April 2019
(Postaufgabe) gegen den Einspracheentscheid urteilte das Spezial-
verwaltungsgericht, Abteilung Steuern, am 22. Juli 2021:
1.
Der Rekurs wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.
2.
Der Rekurrent hat die Kosten des Rekursverfahrens, bestehend auf einer
Staatsgebühr von CHF 1'000.00, der Kanzleigebühr von CHF 350.00 und
den Auslagen von CHF 100.00, zusammen CHF 1'450.00, zu bezahlen.
3.
Es wird keine Parteientschädigung ausgerichtet.

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D.
1.
Mit Beschwerde ans Verwaltungsgericht vom 10. September 2021
beantragte A.:
1.
Die Eigenmietwerte mit einer Erhöhung um 9% statt einer Reduktion um
9% ab 1.1.2016 ist für die Gemeinde X. als nichtig zu erklären und an die
tatsächlichen belegten Marktverhältnisse des Jahres 2015 für 4.5 Zimmer
Eigentumswohnungen anzupassen.
2.
Eventualiter sei das Urteil der Vorinstanz vom 22. Juli 2021 im Verfahren
3-RV.2019.71 vollumfänglich aufzuheben und die Angelegenheit wegen
Verweigerung des rechtlichen Gehörs zur weiteren Behandlung an die Be-
schwerdegegnerin (Vorinstanz) zurückzuweisen.
3.
Es ist eine Rechtsverzögerung durch die Beschwerdegegnerin (Vo-
rinstanz) festzustellen.
4.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerde-
gegnerin.
2.
Während die Vorinstanz am 30. September 2021 auf eine Stellungnahme
zur Beschwerde verzichtete, schloss das KStA in seiner Beschwer-
deantwort vom 4. November 2021 auf Abweisung der Beschwerde. Von der
Steuerkommission X. ging keine Beschwerdeantwort ein.
3.
Das Verwaltungsgericht hat den Fall am 2. März 2022 beraten und
entschieden.
Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
I.
1.
Das Verwaltungsgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide des
Spezialverwaltungsgerichts, Abt. Steuern, in Kantons- und Gemeinde-
steuersachen (§ 54 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege
vom 4. Dezember 2007 [VRPG; SAR 271.200] i.V.m. § 198 Abs. 1 des
Steuergesetzes des Kantons Aargau vom 15. Dezember 1998 [StG;
SAR 651.100]). Es ist somit zur Behandlung des vorliegenden Falls
zuständig und überprüft den angefochtenen Entscheid im Rahmen der
Beschwerdeanträge auf unrichtige oder unvollständige Feststellung des

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Sachverhalts sowie Rechtsverletzungen (§ 199 StG; § 48 Abs. 2 und § 55
Abs. 1 VRPG).
2.
Da die Vorinstanz über den Rekurs des Beschwerdeführers mit Urteil vom
21. Juli 2021 entschieden hat, fehlt es an einem aktuellen Interesse des
Beschwerdeführers an der von ihm verlangten Feststellung, dass die
Vorinstanz dadurch, dass sie über seinen am 4. April 2019 eingereichten
Rekurs (erst) nach rund zwei Jahren entschieden habe, eine von Art. 29
Abs. 1 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft
vom 18. April 1999 (BV; SR 101) verpönte Rechtsverzögerung begangen
habe. Insoweit ist auf die Beschwerde nicht einzutreten. Immerhin sei
beigefügt, dass die Verfahrensdauer – nach einem Abschluss des
Schriftenwechsels bereits Ende Mai 2019 – als eher lang erscheint.
Zusätzlich wäre hier indessen zu berücksichtigen, dass es im vorliegenden
Steuerstreit um blosse pekuniäre Interessen und ausserdem nur um einen
geringen Streitwert geht, so dass sich eine vordringliche Erledigung des
Geschäfts durch das Steuergericht nicht aufdrängte (vgl. dazu MARKUS
MÜLLER, in: RUTH HERZOG/MICHEL DAUM [Hrsg.], Kommentar zum Gesetz
über die Verwaltungsrechtspflege im Kanton Bern, 2. Aufl. 2020, N 97 zu
Art. 49, der den Streit um die amtliche Bewertung von Liegenschaften als
Beispiel für ein nicht prioritär zu behandelndes Verfahren anführt). Wie es
sich damit verhält, muss indessen offenbleiben, da dem Beschwerdeführer,
wie dargelegt, ein aktuelles Interesse an der Beurteilung seines Vorwurfs
fehlt.
3.
Nicht einzutreten ist auf die Beschwerde auch, soweit der Beschwerde-
führer damit – über die Berücksichtigung eines niedrigeren als des in der
Veranlagungsverfügung figurierenden Eigenmietwerts hinaus – verlangt,
"die Eigenmietwerte für die gesamte Gemeinde X. mit einer Erhöhung um
9% statt einer Reduktion um 9% ab 1.1.2016" seien "als nichtig zu
erklären". Zwar erscheint es nicht als ausgeschlossen, mit einem
(beschränkten) Normenkontrollbegehren generell gegen die Anhebung der
Eigenmietwerte in einer einzelnen Aargauer Gemeinde vorzugehen. Zur
Einleitung eines solchen Normenkontrollbegehrens wäre der in X.
wohnhafte Beschwerdeführer als Eigentümer einer dort gelegenen Liegen-
schaft wohl ohne weiteres legitimiert. Das vorliegende Beschwerde-
verfahren hat seinen Ausgang indessen von der Veranlagung des
Beschwerdeführers – konkret von der Nichtanerkennung des von diesem
eingesetzten Eigenmietwerts und der Übernahme des (neuen) Eigen-
mietwerts nach der Anpassung der Eigenmietwerte – genommen. Damit
kann Prozessthema nur die Frage sein, ob der individuelle, dem Beschwer-
deführer zugerechnete Eigenmietwert gesetzes- und verfassungskonform
festgelegt wurde. Es ist nicht denkbar, dass ein auf den individuellen

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Rechtsschutz ausgerichtetes Rechtsmittelverfahren sich – mit dem Weiter-
zug der Angelegenheit auf dem Beschwerdeweg – vor Verwaltungsgericht
in ein Normenkontrollverfahren verwandelt. Ein solches Verfahren wäre
vielmehr selbständig einzuleiten. Dementsprechend ist auf die Be-
schwerde, soweit der Beschwerdeführer damit eine generelle Anpassung
bzw. Herabsetzung der Eigenmietwerte von in der Gemeinde X. gelegenen,
selbstbewohnten Liegenschaften bezweckt, nicht einzutreten.
4.
Prozessthema ist nach dem Gesagten allein die Frage, ob und in welchem
Mass der Eigenmietwert der dem Beschwerdeführer gehörigen Grund-
stücke zutreffend festgelegt wurde, wobei der Beschwerdeführer sich nicht
grundsätzlich gegen die Zulässigkeit der Mietzinsanhebung durch das
Dekret über die Anpassung der Eigenmietwerte per 1. Januar 2016 vom
24. November 2015 (Anpassungsdekret, SAR 651.140), welches sich für
ihn erstmals im Rahmen seiner Veranlagung für die Kantons- und
Gemeindesteuern 2016 ausgewirkt hat, wendet, sondern sich darauf
beschränkt geltend zu machen, der "neue", gemäss Anpassungsdekret
gegenüber dem "alten" um 9% erhöhte Eigenmietwert sei zu hoch.
II.
1.
Der Beschwerdeführer rügt eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches
Gehör. Dieses Recht ist formeller Natur. Seine Verletzung führt ungeachtet
der materiellen Begründetheit des Rechtsmittels zur Gutheissung der
Beschwerde sowie zur Aufhebung des angefochtenen Urteils (vgl.
BGE 144 I 11 Erw. 5.3; Urteil des Bundesgerichts 2C_836/2020 vom
18. Februar 2021 Erw. 3). Diese Rüge ist daher vorab zu behandeln.
Als Verletzung des rechtlichen Gehörs wirft der Beschwerdeführer der
Vorinstanz vor, in ihrem Entscheid werde auf rund 30 Seiten Unwesent-
liches beschrieben, um vom Wesentlichen abzulenken. Es sei ja nicht
beanstandet worden, dass das System der Faktoren im Kanton Aargau
ungeeignet sei, sondern es sei mit der Beschwerde (richtig: Rekurs)
angefochten worden, dass genau diese Faktoren einzig in der Gemeinde
X. nachgewiesenermassen nicht hätten angehoben werden dürfen,
sondern im Gegenteil per 1. Januar 2016 hätten reduziert werden müssen
(Beschwerdeschrift, S. 3 unten).
Im an die geschilderte Rüge anschliessenden Satz in der Beschwerde-
schrift (Beschwerdeschrift, S. 4 oben) führt der Beschwerdeführer aus, erst
auf S. 29 Ziff. 9.5 des angefochtenen Entscheids werde willkürlich
behauptet, dass die (von ihm) vorgelegten Mietangebote in X. nicht
geeignet seien, die vom KStA dem Anpassungsdekret zugrunde gelegten
Mietwerterhebungen als ungeeignet erscheinen zu lassen. Damit

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anerkennt der Beschwerdeführer aber selbst, dass sich die Vorinstanz mit
seinen Vorbringen betreffend Vergleichsmieten in X. auseinandergesetzt
hat. Ob die von der Vorinstanz in diesem Zusammenhang angestellten
Überlegungen vertretbar oder – wie der Beschwerdeführer geltend macht
– willkürlich sind, ist eine Frage der materiellen Beurteilung. Eine
Verletzung des Anspruchs des Beschwerdeführers auf rechtliches Gehör
durch die Vorinstanz liegt nicht vor.
2.
2.1.
In der Sache beanstandet der Beschwerdeführer den gegenüber dem
bisherigen Eigenmietwert von Fr. 15'639.00 mit dem Anpassungsdekret um
9% auf Fr. 17'046.00 angehobenen Eigenmietwert. Diese Erhöhung des
Eigenmietwerts sei verfehlt, da schon der bisherige Eigenmietwert zu hoch
gewesen sei. Die neuen Eigenmietwerte seien daher nicht nur um 9% zu
hoch, "sondern nach der willkürlichen Erhöhung sage und schreibe 25.2%
viel zu hoch" (Beschwerdeschrift, S. 4 Ziff. 6c). Als Beleg für diese
Behauptung legt der Beschwerdeführer, gestützt auf Mietangebote im
Internet aus dem Jahr 2018, eine Aufstellung betreffend Mieten für zwölf
4.5-Zimmerwohnungen in X. (niedrigste Miete Fr. 1'700.00, höchste Miete
Fr. 2'190.00) auf (Beilage 12 zur Beschwerde). Ausserdem hat er eine
Aufstellung über "effektiv bezahlte Mieten für sieben 4.5 Zimmer
Wohnungen in X." eingereicht, welche auf einer ihm vom
Hauseigentümerverband überlassenen Aufstellung basiert, die ihrerseits
auf von der Vergleichsplattform Comparis erhobenen Mieten fussen soll
(vgl. Beschwerdeschrift, S. 6 Ziff. 7 sowie Beilage 01a zur Beschwerde).
Diese Aufstellung belege, dass diese aktuellen Mietpreise zurückgerechnet
auf das Jahr 2015 auch 15% tiefer seien als der ihm willkürlich per
1. Januar 2016 "aufgezwungene diskriminierende viel zu hohe(n) Eigen-
mietwert". Schliesslich beruft sich der Beschwerdeführer darauf, dass die
von einem Mieter am Bifangweg 4 "gerade neben meiner 4.5 Zimmer
Eigentumswohnung bezahlte Miete für seine 3.5 – 4.5 Zimmer absolut
vergleichbare Mietwohnung" (….) "umgerechnet nur CHF 1'936.--/Monat"
betrage. Auch dies belege, dass nicht etwa eine Eigenmietwerterhöhung,
sondern eine Reduktion gerechtfertigt sei (Beschwerdeschrift, S. 8 Ziff. 8).
2.2.
2.2.1.
Mit diesen Vorbringen verkennt der Beschwerdeführer, dass die von ihm
beanstandete Anpassung seines Eigenmietwerts nicht Gegenstand des
Veranlagungsverfahrens sein kann.

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2.2.2.
Anders als andere Kantone (so insbesondere der Kanton Zürich, der sog.
"Formelwerte" kennt; vgl. zum Verfahren der Festlegung der Eigenmiet-
werte im Kanton Zürich FELIX RICHNER/WALTER FREI/STEFAN KAUFMANN/
TOBIAS F. ROHNER, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. Aufl. 2021,
§ 39 N 44 ff.) wird der Eigenmietwert (ebenso wie der Vermögenssteuer-
wert) im Kanton Aargau durch eine Individualschätzung bestimmt. Eine
allgemeine Neuschätzung aller Liegenschaften im Kanton wird dabei aber
nur nach Anordnung des Grossen Rats auf Beginn einer Veranla-
gungsperiode durchgeführt (vgl. § 218 Abs. 1 StG). Letztmals fand eine
solche allgemeine Neuschätzung per 1. Januar 1999 auf der Wertbasis
1. Mai 1998 statt (siehe MARTIN PLÜSS, in: MARIANNE KLÖTI-WEBER/DAVE
SIEGRIST/DIETER WEBER [Hrsg.], Kommentar zum Aargauer Steuergesetz,
4.Aufl. 2015, § 218 N 4). Ausserhalb der allgemeinen Neuschätzung
werden Individualschätzungen nur in den in § 218 Abs. 2 StG vorge-
sehenen Fällen vorgenommen, d.h. wenn Bestand, Nutzung oder Wert des
infrage stehenden Grundstücks wesentlich ändern (vgl. zu diesen ersten
drei Varianten der Einzelschätzung, den sog. Änderungsschätzungen,
ausführlich MARTIN PLÜSS, a.a.O., § 218 N 15 – 21) oder wenn die
bisherige Schätzung sich als offensichtlich unrichtig erweist (vgl. zu dieser
sog. Unrichtigkeitsschätzung wiederum MARTIN PLÜSS, a.a.O., § 218 N 21a
– 24).
Die unterschiedlichen, in verschiedenen Kantonen verfolgten Vorgehens-
weisen bzw. Systeme bei der Schätzung von Liegenschaften (welche das
Bundesgericht beide als verfassungskonform bezeichnet hat; vgl. dazu
Urteil des Verwaltungsgerichts WNO.2016.2 vom 20. September 2016
Erw. II./3.3.1. sowie insbes. Urteil des Bundesgerichts 2C_682/2009 vom
8. April 2009 Erw. 3.5 am Ende) führen auch zu unterschiedlichen Konzep-
tionen des Rechtsschutzes betreffend die Festlegung des Eigenmietwerts
(wie auch des Vermögenssteuerwerts): Während im System einer
schematischen Bewertung nach Formelwerten für den Steuerpflichtigen bei
jeder Veranlagung die Möglichkeit besteht (und bestehen muss), mittels
Einsprache gestützt auf vergleichstaugliche Mieten (d.h. Mieten vergleich-
barer Objekte) geltend zu machen, der Formelwert bewege sich ausserhalb
des verfassungsrechtlich zulässigen Rahmens, woraufhin die Veranla-
gungsbehörde mittels Vornahme einer Individualschätzung dessen
Verfassungskonformität nachzuweisen hat (vgl. RICHNER et al., a.a.O., § 21
N 87), widerspricht eine solche Vorgehensweise grundsätzlich dem
System der Individualschätzung. Durch eine solche soll gerade vermieden
werden, dass die Frage nach der Höhe des Eigenmietwerts (ebenso wie
des Vermögenssteuerwerts) in jeder Steuerperiode erneut zum
Verfahrensgegenstand gemacht werden kann. Es würde daher zu weit
führen, wenn in einem solchen System die Höhe des Vermögens-
steuerwerts und des Eigenmietwerts, nachdem diese Werte gestützt auf

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eine Individualschätzung festgelegt worden sind (gegen welche die
Möglichkeit der Ergreifung von Rechtsmitteln bestand), immer wieder,
konkret: bei jeder Veranlagungsverfügung, in welcher die entsprechenden
Werte übernommen werden, in Frage gestellt werden könnten.
2.2.3.
Dementsprechend ist im (aargauischen) System der Individualschätzung
eine Überprüfung der Eigenmietwerte (ebenso wie der Vermögens-
steuerwerte) auf dem Rechtsmittelweg grundsätzlich nur bei Vornahme der
Einzelschätzungen im Rahmen der allgemeinen Neuschätzung möglich.
Anders verhält es sich nur, wenn ausserhalb der allgemeinen Neu-
schätzung eine Einzelschätzung vorzunehmen ist (vgl. die in § 218 Abs. 2
StG vorgesehenen Fälle der Einzelschätzung wegen Änderung im
Bestand, in der Nutzung oder im Wert; siehe dazu wiederum im Einzelnen
MARTIN PLÜSS, a.a.O., § 218 N 9 ff.).
Dafür braucht es indessen stets einen Grund, welcher – ausnahmsweise –
die Vornahme einer Änderungsschätzung erforderlich macht. Dafür muss
ein Änderungsgrund vorliegen (Änderung von Bestand, Nutzung oder Wert
des Grundstücks) und die eingetretene Veränderung muss ausserdem
wesentlich sein (vgl. dazu im Einzelnen MARTIN PLÜSS, a.a.O., § 218
N 15 ff.). Hier fehlt indessen offensichtlich ein entsprechender Grund, erfüllt
doch allein der behauptete Umstand, wonach keine Vermietung zum neuen
Eigenmietwert (bzw. dem diesem entsprechenden Normmietwert) möglich
sei bzw. vergleichbare Objekte nur zu einem niedrigeren Mietzins
vermietbar seien, keinen der in § 218 Abs. 2 StG genannten Tatbestände.
2.2.4.
2.2.4.1.
Eine Individualschätzung ausserhalb der allgemeinen Neuschätzung ist
von Gesetzes wegen, abgesehen vom Fall der Änderungsschätzung, auch
noch wegen offensichtlicher Unrichtigkeit der ursprünglichen Schätzung
(hier der Erstschätzung wegen Überbauung im Jahr 2012) möglich, wenn
der Steuerpflichtige geltend macht, die ursprüngliche Schätzung sei
offensichtlich unrichtig, d.h. der zuletzt ermittelte Normmietwert (und damit
indirekt auch der gemäss Anhang 17 Ziff. 2 der Verordnung über die
Bewertung der Grundstücke vom 1. Januar 2017 [VBG; SAR 651.212] mit
einem Einschlag von 39% auf dem Normmietwert festzulegende Eigen-
mietwert und/oder der Vermögenssteuerwert) liege um mehr als 15% über
oder unter dem richtigen Wert, und sich diese Behauptung aufgrund einer
steueramtlichen Überprüfung des Eigenmietwerts (und/oder Vermögens-
steuerwerts) bestätigt.

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Durch die Möglichkeit der Unrichtigkeitsschätzung wird im (aargauischen)
System der Festlegung von Eigenmietwert und Vermögenssteuerwert auf-
grund einer Individualschätzung, welche dann aber für mehrere Jahre
Bestand hat, gewährleistet, dass mit Bezug auf die Festlegung der Ver-
mögenssteuerwerte und der Eigenmietwerte, welche Anlass zu Recht-
streitigkeiten bilden können (vgl. zum Begriff der Rechtsstreitigkeit
BERNHARD WALDMANN, in: BERNHARD WALDMANN/EVA MARIA BELSER/
ASTRID EPINEY [Hrsg.], Basler Kommentar Bundesverfassung, 2015,
Art. 29a N 10), den Anforderungen von Art. 29a BV an den Rechtschutz
Genüge getan wird: Zwar besteht die Möglichkeit, eine gerichtliche
Überprüfung einer behördlicherseits vorgenommenen Schätzung (und von
deren Auswirkungen auf die Steuerlast) zu verlangen, grundsätzlich nur
gegenüber den im Rahmen der allgemeinen Neuschätzung vorgenom-
menen Individualschätzungen und gegenüber den Einzelschätzungen bei
wesentlicher Änderung von Bestand, Nutzung oder Wert eines Grund-
stücks, nicht hingegen gegenüber den jeweiligen periodischen Veranla-
gungen der Einkommens- und Vermögenssteuern, in welchen die in einer
allgemeinen Neuschätzung oder mittels Änderungsschätzung festgelegten
Vermögenssteuer- und Eigenmietwerte übernommen werden. Als Korrektiv
für diese fehlende Rechtsmittelmöglichkeit gegenüber Veranlagungs-
verfügungen (genauer: den in diesen figurierenden Vermögenssteuer- und
Eigenmietwerten selbst bewohnter Liegenschaften) steht der steuer-
pflichtigen Person jedoch offen, die bestehenden Schätzungen auf offen-
sichtliche Unrichtigkeit überprüfen zu lassen und eine allfällige Weigerung
der Steuerbehörden, die offensichtliche Unrichtigkeit einer bestehenden
Schätzung anzuerkennen, gerichtlich überprüfen zu lassen.
2.2.4.2.
Im Zusammenhang mit der Anpassung der Eigenmietwerte durch das
Anpassungsdekret ist daher klar, dass, soweit nicht grundsätzliche
Einwände gegen die Zulässigkeit der Erhöhung der Eigenmietwerte
gestützt auf des Anpassungsdekret erhoben werden, sondern sich das
Prozessthema wie hier auf die Bestreitung der Höhe des neuen Eigen-
mietwerts gemäss Anpassungsdekret beschränkt, der aufgrund des
Anpassungsdekrets von einer Erhöhung des Eigenmietwerts betroffenen
steuerpflichtigen Person offensteht, sich gegen den angepassten Eigen-
mietwert bzw. den diesem entsprechenden Normmietwert (da der
Eigenmietwert 61% des Normmietwerts entspricht, beträgt der Norm-
mietwert definitionsgemäss [Umkehrung von VBG Anhang 17 Ziff. 1]
163.9% des [neuen ebenso wie des alten] Eigenmietwerts) zu wehren,
indem sie geltend macht, der neue (angepasste) Eigenmietwert bzw. der
diesem entsprechende Normmietwert sei offensichtlich unrichtig, d.h.
weiche um mehr als 15% vom tatsächlichen Wert ab, und gestützt auf
dieses Vorbringen die Durchführung einer Einzelschätzung wegen offen-
sichtlicher Unrichtigkeit zu verlangen. Wie bereits erwähnt, ist dabei, da

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Bewertungsstichtag der 1. Mai 1998 ist, beim neuen Normmietwert –
ebenso wie bei vom Steuerpflichtigen gegebenenfalls ins Feld geführten
Vergleichsmieten – naturgemäss der gleiche Rückrechnungsfaktor zu
verwenden wie beim alten Normmietwert.
Insoweit sind die Ausführungen im Schreiben des KStA an den Beschwer-
deführer vom 5. Juli 2017 unzutreffend, wenn dort ausgeführt wird, dass
eine Überprüfung auf offensichtliche Unrichtigkeit nur dann von Erfolg
gekrönt sein könne, wenn sich aus dieser ergebe, "dass dieser 'alte'
Mietwert (Mietwert-Niveau von 1998) offensichtlich falsch" sei. Verhielte es
sich so, wäre eine Überprüfung des angepassten Eigenmietwerts –
mangels Veränderung des Normmietwerts – nur dann möglich, wenn schon
der Eigenmietwert vor der Mietwertanpassung bzw. der diesem ent-
sprechende Normmietwert offensichtlich unrichtig wäre. Im Ergebnis
bestünde, was das Massliche angeht, damit überhaupt kein eigener
Rechtsschutz gegen die Eigenmietwertanpassungen durch das Anpas-
sungsdekret, indem die steuerpflichtige Person – und zwar unabhängig von
der Höhe der Eigenmietwertanpassung gemäss Anpassungsdekret – auf
die Möglichkeit beschränkt bliebe, die offensichtliche Unrichtigkeit des
(alten) Normmietwerts geltend zu machen. Damit würde aber das
"Aargauer System" mit allgemeiner Neuschätzung, Individualschätzungen
nur bei Vorliegen eines Grundes für eine Änderungs- oder offensichtliche
Unrichtigkeitsschätzung und pauschalen Eigenmietwertanpassungen
(ohne Anordnung einer allgemeinen Neuschätzung) nicht den dargelegten
Anforderungen der Rechtsweggarantie von Art. 29a BV entsprechen.
Schon deshalb muss gegenüber den gemäss Anpassungsdekret ange-
passten Eigenmietwerten der Nachweis offenstehen, dass die neuen
Eigenmietwerte (und nicht die Eigenmietwerte vor der Eigenmietwert-
anpassung) offensichtlich unrichtig sind.
2.2.4.3.
Wird die offensichtliche Unrichtigkeitsschätzung, wenn eine steuerpflichtige
Person geltend macht, der neue (erhöhte) Eigenmietwert gemäss
Anpassungsdekret sei offensichtlich unrichtig, wie dargelegt durchgeführt,
so führt die Anpassung der Eigenmietwerte durch das Anpassungsdekret
bei einer Erhöhung des alten Eigenmietwerts zu einer Verbesserung des
Rechtsschutzes gegenüber den bestehenden Schätzungswerten: Die
steuerpflichtige Person muss nämlich nicht mehr nachweisen, dass die
Marktmiete ihrer selbstbewohnten Liegenschaft mehr als 15% unter dem
Normmietwert vor der Erhöhung durch das Anpassungsdekret liegt,
sondern lediglich, dass der neue (höhere) Eigenmietwert bzw. der diesem
entsprechende neue Normmietwert mehr als 15% über der tatsächlich
erzielbaren Miete (rückgerechnet auf die Basis 1998) liegt.

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Für den vorliegenden Fall bedeutet dies, dass es dem Beschwerdeführer
nach Anpassung des Eigenmietwerts offenstand (und weiterhin offensteht),
eine Individualschätzung wegen offensichtlicher Unrichtigkeit zu verlangen.
Einem solchen Begehren wäre ohne weiteres zu entsprechen. Sollte sich
aufgrund der im Anschluss an ein solches Begehren vorzunehmenden
Individualschätzung herausstellen, dass der angepasste Eigenmietwert
von Fr. 17'046.00 (bzw. der diesem entsprechende Normmietwert von
Fr. 27'944.00) um mehr als 15% über dem im Fall der Vermietung der
Wohnung des Beschwerdeführers erzielbaren Ertrag (rückgerechnet auf
die Basis 1998) liegt, wäre der Eigenmietwert entsprechend zu korrigieren.
Bei dieser Sachlage ist es jedoch im aargauischen System der Individual-
schätzung – und zwar auch bei einer generellen Anpassung der Mietwerte
– nicht angezeigt, die Möglichkeit der Überprüfung des Eigenmietwerts im
Rahmen eines Veranlagungsverfahrens bzw. der an dieses anschlies-
senden Rechtsmittelverfahren (Einsprache, Rekurs, Beschwerde) zu-
zulassen. Es genügt vielmehr, dass die betroffene Person sich auf dem
Weg über ein Begehren um Vornahme einer Einzelschätzung wegen
offensichtlicher Unrichtigkeit gegen den "neuen" Eigenmietwert zur Wehr
setzen kann. Ein Mehr an Rechtsschutz verlangt auch Art. 29a BV nicht.
Dementsprechend hätte die Vorinstanz auf den vom Beschwerdeführer bei
ihr eingereichten Rekurs, soweit mit diesem ein überhöhter Eigenmietwert
geltend gemacht und nicht etwa die Zulässigkeit der Erhöhung des Eigen-
mietswerts via Anpassungsdekret grundsätzlich in Frage gestellt wurde,
gar nicht erst eintreten dürfen (so denn im Ergebnis auch der Einsprache-
entscheid, wenn dort ausgeführt wird, die Steuerkommission könne und
dürfe nicht vom angepassten Eigenmietwert abweichen; vgl. Einsprache-
entscheid, S. 2). Wenn der Beschwerdeführer von der (ihm im Übrigen
nach wie vor offenstehenden) Möglichkeit, gegenüber den angepassten
Eigenmietwerten eine Überprüfung daraufhin zu verlangen, ob diese
offensichtlich unrichtig sind, keinen Gebrauch gemacht hat, so führt das
nicht dazu, dass er den neuen Eigenmietwert gemäss Anpassungsdekret
mittels gegen seine Veranlagung für die Kantons- und Gemeindesteuern
2016 gerichteter Rechtsmittel geltend machen kann.
3.
Gestützt auf die vorstehenden Erwägungen erweist sich die Beschwerde
als unbegründet. Sie ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
III.
Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die Kosten des
verwaltungsgerichtlichen Verfahrens dem Beschwerdeführer aufzuerlegen
(§ 189 Abs. 1 StG; § 31 Abs. 2 VRPG). Parteikostenersatz fällt ausser
Betracht (§ 189 Abs. 2 StG; § 32 Abs. 2 VRPG).

- 13 -
Das Verwaltungsgericht erkennt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2.
Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer
Staatsgebühr von Fr. 1'000.00 sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen
von Fr. 232.00, gesamthaft Fr. 1'232.00, werden dem Beschwerdeführer
auferlegt.
3.
Es werden keine Parteikosten ersetzt.
Zustellung an:
den Beschwerdeführer
das Kantonale Steueramt
den Gemeinderat X.
die Eidgenössische Steuerverwaltung
Mitteilung an:
Spezialverwaltungsgericht, Abt. Steuern
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht,
kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht
innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor
bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und
vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde
muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter
Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit
Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als
Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (Art. 82 ff. des
Bundesgesetzes über das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz, BGG;
SR 173.110] vom 17. Juni 2005).

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Aarau, 2. März 2022
Verwaltungsgericht des Kantons Aargau
2. Kammer
Vorsitz: Gerichtsschreiberin:
Berger Ruth