ag_verwaltungsgericht · WBE.2024.409 · 2025-09-15 · de
Obergericht / Verwaltungsgericht / 3. Kammer — WBE.2024.409


Verwaltungsgericht
3. Kammer
WBE.2024.409 / MW / we
(2024-001275)
Art. 84
Urteil vom 15. September 2025
Besetzung Verwaltungsrichter Winkler, Vorsitz
Verwaltungsrichterin Lang
Verwaltungsrichter Michel
Gerichtsschreiber Wildi
Beschwerde- A._____,
führer vertreten durch Dr. iur. Lukas Pfisterer, Rechtsanwalt,
Frey-Herosé-Strasse 25, Postfach, 5001 Aarau
gegen
Beschwerde- B._____ AG,
gegnerin vertreten durch Dr. iur. Markus Siegrist, Rechtsanwalt,
Bleichemattstrasse 43, Postfach, 5001 Aarau
und
Vorinstanzen Gemeinderat Q._____,
vertreten durch Dr. iur. Peter Heer, Rechtsanwalt, Stadtturmstrasse 19,
5400 Baden
Regierungsrat des Kantons Aargau, Regierungsgebäude, 5000 Aarau
handelnd durch das Departement Bau, Verkehr und Umwelt,
Rechtsabteilung, Entfelderstrasse 22, Buchenhof, 5001 Aarau
Gegenstand Beschwerdeverfahren betreffend Baubewilligung
Entscheid des Regierungsrats vom 16. Oktober 2024

- 2 -
Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten:
A.
Vom 17. Juli 2023 bis 16. August 2023 legte der Gemeinderat Q._____ das
(revidierte) Baugesuch der B._____ AG für den Neubau von vier Reihen-
Einfamilienhäusern sowie eines Gewerbehauses auf der Parzelle Nr. aaa
öffentlich auf. Während der öffentlichen Auflage wurden zwei Einwendun-
gen erhoben, eine davon von A._____. Am 2. August 2023 stimmte das
Departement Bau, Verkehr und Umwelt (BVU), Abteilung für Baubewilligun-
gen, dem Bauvorhaben bezüglich der kantonalen Prüfbelange unter Aufla-
gen zu. Der Gemeinderat erteilte daraufhin am 20. November 2023 die
Baubewilligung mit diversen Nebenbestimmungen. Gleichzeitig wies er die
Einwendung von A._____ ab. Die andere Einwendung konnte zufolge
Rückzugs von der Kontrolle abgeschrieben werden.
B.
Auf Verwaltungsbeschwerde von A._____ hin fällte der Regierungsrat am
16. Oktober 2024 folgenden Entscheid:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2.
Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus einer Staatsgebühr von
Fr. 4'800.– sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen von Fr. 397.–, ins-
gesamt Fr. 5'197.–, werden dem Beschwerdeführer A._____ auferlegt.
3.
Der Beschwerdeführer A._____ wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin
B._____ AG die im Beschwerdeverfahren entstandenen Parteikosten in
Höhe von Fr. 3'700.30 zu ersetzen.
4.
Der Beschwerdeführer A._____ wird verpflichtet, dem Gemeinderat eine
Parteientschädigung in Höhe von Fr. 3'200.– zu entrichten.
C.
1.
Gegen den am 23. Oktober 2024 zugestellten Entscheid des Regierungs-
rats erhob A._____ (Beschwerdeführer) am 22. November 2024 Verwal-
tungsgerichtsbeschwerde mit folgenden Anträgen:
1.
In Gutheissung der Beschwerde sei der Beschluss des Regierungsrats
vom 16. Oktober 2024 (RRB 2024-001275) aufzuheben und die Baubewil-
ligung sei zu verweigern.

- 3 -
2.
Unter den gesetzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen.
2.
Mit Beschwerdeantwort vom 16. Januar 2025 beantragte das BVU, Rechts-
abteilung, namens des Regierungsrats:
Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei abzuweisen, unter Kosten- und
Entschädigungsfolge.
3.
Der Gemeinderat Q._____ beantragte in seiner Beschwerdeantwort vom
17. Januar 2025:
1.
Die Beschwerde sei abzuweisen.
2.
Unter gesetzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen (inklusive Mehr-
wertsteuer).
4.
In ihrer Beschwerdeantwort vom 23. Januar 2025 beantragte auch die
B._____ AG (Beschwerdegegnerin):
1.
Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei abzuweisen, soweit auf diese ein-
getreten wird.
2.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beschwerdefüh-
rers.
5.
Am 12. Februar 2025 reichte die Beschwerdegegnerin eine als "Replik" be-
zeichnete Stellungnahme ein, mit der sie an den Anträgen in ihrer Be-
schwerdeantwort festhielt.
6.
Der Beschwerdeführer hielt in seiner Replik vom 24. März 2024 an den An-
trägen gemäss Beschwerde fest.
7.
Mit Duplik vom 2. April 2025 hielt die Beschwerdegegnerin an ihren bishe-
rigen Anträgen fest.

- 4 -
8.
Mit Eingabe vom 9. Mai 2025 verzichtete der Gemeinderat auf eine Duplik
und verwies auf seine Beschwerdeantwort, an der er festhielt. Ebenso hielt
er am Antrag fest, wonach die Beschwerde abzuweisen sei.
9.
Am 23. Mai 2025 reichte der Beschwerdeführer eine weitere Eingabe ein.
10.
Das Verwaltungsgericht hat den Fall am 15. September 2025 beraten und
entschieden.
Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
I.
1.
Gegen letztinstanzliche Entscheide der Verwaltungsbehörden ist die Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde zulässig (§ 54 Abs. 1 des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 [Verwaltungsrechtspfle-
gegesetz, VRPG; SAR 271.200]). Das gilt auch in Bausachen (§ 61 Abs. 3
der Bauverordnung vom 25. Mai 2011 [BauV; SAR 713.121]). Der ange-
fochtene Entscheid des Regierungsrats ist verwaltungsintern letztinstanz-
lich. Das Verwaltungsgericht ist somit für die Beurteilung der vorliegenden
Beschwerde zuständig.
2.
Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht können die unrichtige oder
unvollständige Feststellung des Sachverhalts sowie Rechtsverletzungen
gerügt werden (§ 55 Abs. 1 VRPG). Die Kontrolle der Angemessenheit ist
demgegenüber ausgeschlossen (Umkehrschluss aus § 55 Abs. 3 VRPG).
II.
1.
1.1.
Das Bauprojekt sieht den Neubau eines Gewerbegebäudes sowie von vier
Reiheneinfamilienhäusern auf Parzelle Nr. aaa vor. Die Parzelle befindet
sich in der Gewerbezone, am nördlichen Ende des Weilers R._____ (Ge-
meinde Q._____). Gemäss dem geltenden Bauzonen- und Kulturlandplan
liegt der Weiler in der Weilerzone und der Landwirtschaftszone, die drei
nördlich (entlang der S-Strasse) anschliessenden Parzellen Nrn. aaa (Bau-
parzelle), ddd und bbb sind dagegen der Gewerbezone zugewiesen. Nörd-
lich an die Gewerbezone schliesst eine in der Landwirtschaftszone befind-
liche (soweit ersichtlich landwirtschaftliche) Liegenschaft mit mehreren Ge-
bäuden an (siehe zum Ganzen: Bauzonen- und Kulturlandplan der Ge-
meinde Q._____ sowie §§ 4, 8, 26 und 11 f. der Bau- und Nutzungsord-

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nung der Gemeinde Q._____, jeweils vom _____ 2010 / _____ 2011 [mit
Änderungen vom _____ 2011, _____ 2020 und _____ 2023]; ferner:
Google-Street-View [Stand: Mai 2023]).
1.2.
Die erwähnte Gewerbezone ist seit einigen Jahren im Umbruch: Auf der
nördlichsten der drei Parzellen (Parzelle Nr. bbb) wurde im Jahre 2014 eine
Garage mit Autoabstellplätzen (Garage C._____ GmbH) erstellt. 2019 wur-
den sodann die Gebäude zwischen dieser Garage und dem Weiler zwecks
Neuüberbauung (Parzellen Nrn. ddd und aaa) abgebrochen. Auf der Par-
zelle Nr. ddd wurde 2021/2022 der kommunale Werkhof mit Feuerwehrma-
gazin gebaut. Noch unbebaut ist derzeit einzig die Parzelle Nr. aaa. Ein
darauf geplantes Bauvorhaben für ein Gewerbegebäude und ein Mehrfa-
milienhaus (mit acht Wohnungen) konnte infolge Gutheissung einer vom
Beschwerdeführer gegen die entsprechende Baubewilligung erfolgreich
beim Regierungsrat erhobenen Beschwerde (Entscheid des Regierungs-
rats Nr. 2021-000616 vom 26. Mai 2021 [Beschwerdebeilage 5]) nicht er-
stellt werden. Der Regierungsrat kam im Beschwerdeentscheid zum
Schluss, dass das damalige Bauprojekt den gestellten (hohen) gestalteri-
schen Anforderungen nicht zu genügen vermochte (vgl. angefochtener Ent-
scheid, S. 4; erwähnter Entscheid des Regierungsrats Nr. 2021-000616
vom 26. Mai 2021; siehe auch im Aargauischen Geografischen Informati-
onssystem [AGIS] abrufbare Luftbildkarten).
In der Folge wurde das hier umstrittene Projekt ausgearbeitet. Dieses sieht
im nördlichen Teil der Parzelle Nr. aaa weiterhin den Bau eines Gewerbe-
gebäudes vor, im südlichen Teil sind nun vier Reiheneinfamilienhäuser ge-
plant.
2.
2.1.
Der Beschwerdeführer wirft der Vorinstanz in formeller Hinsicht zunächst
vor, die Ausstandspflicht verletzt zu haben. Seiner Ansicht nach hätte die
Gewerbezone gar nie beschlossen bzw. genehmigt werden dürfen, da es
eine bundesrechtswidrige Kleinstbauzone sei. Da der Gemeinderat und der
Regierungsrat damals Planungs- resp. Genehmigungsbehörde der Nut-
zungsplanung gewesen seien, erstaune es jedoch nicht, dass sie in der
vorliegenden Sache am Bauzonenplan festhielten. Der Beschwerdeführer
folgert daraus, dass der Regierungsrat (im vorliegenden Verfahren) daher
nicht unvoreingenommen habe entscheiden können und die Ausstands-
pflicht verletzt habe (vgl. Beschwerde, S. 11 f.).
2.2.
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung wird gestützt auf den auch
für Private geltenden Grundsatz von Treu und Glauben und das Verbot des
Rechtsmissbrauchs (Art. 5 Abs. 3 der Bundesverfassung vom 18. April

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1999 der Schweizerischen Eidgenossenschaft [BV; SR 101]) verlangt,
dass ein echter oder vermeintlicher Organmangel so früh wie möglich, d.h.
nach dessen Kenntnis bei erster Gelegenheit, geltend gemacht wird. Es
verstösst gegen Treu und Glauben, Einwände dieser Art erst im Rechtsmit-
telverfahren vorzubringen, wenn der Mangel schon vorher hätte festgestellt
und gerügt werden können. Wer den Mangel nicht unverzüglich vorbringt,
wenn er davon Kenntnis erhält, sondern sich stillschweigend auf ein Ver-
fahren einlässt, verwirkt den Anspruch auf spätere Anrufung der vermeint-
lich verletzten Ausstandsbestimmungen (vgl. BGE 147 I 173, Erw. 5.1, 140
I 240, Erw. 2.4; 136 I 207, Erw. 3.4; Urteile des Bundesgerichts
1C_474/2014 vom 9. Februar 2015, Erw. 3.1, 1C_351/2024, 1C_453/2024
vom 6. Januar 2025, Erw. 3.3; Entscheid des Verwaltungsgerichts
WBE.2015.427 vom 16. August 2016, Erw. II/2.4). Hinzu kommt, dass
Grundsätzlich zwar gegen alle Mitglieder einer Instanz ein Ausstandsbe-
gehren gestellt werden kann, nicht jedoch pauschal gegen eine Kollegial-
behörde oder gegen alle Mitglieder einer Behörde. Wird z.B. der Ausstand
eines ganzen Gerichts verlangt, muss die gesuchstellende Person die Aus-
standsgründe grundsätzlich für jeden Richter einzeln benennen und glaub-
haft machen (vgl. BGE 139 I 121, Erw. 4.3; 137 V 210, Erw. 1.3.3; Urteil
des Bundesgerichts 1C_351/2024, 1C_453/2024 vom 6. Januar 2025,
Erw. 3.3).
2.3.
Vorliegend war dem Beschwerdeführer bereits zum (bzw. vor dem) Zeit-
punkt der vorinstanzlichen Beschwerdeerhebung bekannt, dass der Regie-
rungsrat – welcher die von der Gemeindeversammlung am 26. November
2010 resp. 22. Juni 2011 beschlossene Revision bzw. Änderung der Nut-
zungsplanung am 6. April 2011 resp. am 2. November 2011 genehmigt
hatte – für die Beurteilung der (Verwaltungs-)Beschwerde zuständig ist. Ein
entsprechendes Ausstandsgesuch hätte er entsprechend bereits in der Be-
schwerde an die Vorinstanz – d.h. den Regierungsrat – stellen können und
müssen. Die erst vor Verwaltungsgericht erhobene Rüge, wonach der Re-
gierungsrat nicht unbefangen gewesen sei und in den Ausstand hätte treten
müssen, ist verspätet und verwirkt. Abgesehen davon wäre die Ausstands-
rüge auch deshalb unzulässig, weil sie pauschal gegen den Regierungsrat
als Kollegialbehörde und nicht gegen die einzelnen oder einzelne Mitglie-
der des Regierungsrats erhoben wird. Die Mitglieder des Regierungsrats,
welche am angefochtenen Entscheid vom 16. Oktober 2024 mitgewirkt ha-
ben, waren – abgesehen von D._____ – im Jahre 2011 im Übrigen noch
gar nicht im Amt. Weitere Ausführungen erübrigen sich.
3.
3.1.
Der Beschwerdeführer behauptet, die Vorinstanz habe die Begründungs-
pflicht verletzt. Dies im Zusammenhang mit dem im angefochtenen Ent-
scheid angenommenen Vertrauensschutz (vgl. Beschwerde, S. 15), der

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Beeinträchtigung des ISOS-Objekts (ISOS = Bundesinventar der schüt-
zenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung) im Rahmen
einer Bundesaufgabe (vgl. Beschwerde, S. 21), der Pflicht zur Schonung
des ISOS-Objekts bei Nichtvorliegen einer Bundesaufgabe (vgl. Be-
schwerde, S. 21) sowie der Beurteilung der kantonalen Fachstelle (BVU,
Abteilung Raumentwicklung, Orts-, Siedlungs- und Regionalplanung) (vgl.
Beschwerde, S. 22).
3.2.
Das rechtliche Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) verlangt, dass die Behörde die
Vorbringen der vom Entscheid in ihrer Rechtsstellung Betroffenen tatsäch-
lich hört, prüft und in der Entscheidfindung berücksichtigt (BGE 150 III 223,
Erw. 3.5.1; 146 II 335, Erw. 5.1; 136 I 229, Erw. 5.2). Daraus folgt die Ver-
pflichtung der Behörde, ihren Entscheid zu begründen. Dabei ist es nicht
erforderlich, dass sie sich mit allen Parteistandpunkten einlässlich ausei-
nandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Viel-
mehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte be-
schränken. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass sich der Be-
troffene über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in
voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann. In die-
sem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden,
von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid
stützt (vgl. BGE 148 III 30, Erw. 3.1; 146 II 335, Erw. 5.1; 143 III 65,
Erw. 5.2; Entscheide des Verwaltungsgerichts WBE.2024.163 vom 23. Ap-
ril 2025, Erw. II/2.3.2, WBE.2023.405 vom 14. Januar 2025, Erw. II/10.2).
3.3.
Diesen Vorgaben genügt der angefochtene Entscheid. Dass die Vorinstanz
für den Entscheid relevante Vorbringen des Beschwerdeführers nicht be-
rücksichtigt und behandelt hätte, ist nicht ersichtlich und wird auch nicht
geltend gemacht. Eine Verletzung der Begründungspflicht liegt insofern
nicht vor. Den "Vertrauensgrundsatz" berücksichtigte die Vorinstanz so-
dann lediglich im Rahmen der Eventualbegründung ("Selbst wenn entge-
gen der hier vertretenen Auffassung von einer relevanten Änderung der
Verhältnisse ausgegangen würde, …"; siehe angefochtener Entscheid,
S. 13 f.) als ein Element bei der Interessenabwägung (angefochtener Ent-
scheid, S. 14; Beschwerdeantwort BVU, S. 3), wobei der Beschwerdefüh-
rer dies problemlos anfechten konnte. Ob die Ausführungen der Vorinstanz
zum Vertrauensgrundsatz bzw. -schutz richtig sind, ist im Übrigen keine
Frage der Begründungspflicht, sondern der (materiellen) Beurteilung in der
Sache. Eine Verletzung der Begründungspflicht liegt schliesslich auch im
Zusammenhang mit dem ISOS sowie der Beurteilung der Einordnung des
Vorhabens nicht vor. Die Vorinstanz legte dar, dass und weshalb es sich
vorliegend nicht um eine Bundesaufgabe handelt (angefochtener Ent-
scheid, S. 15). Weiter hielt sie fest, der Beschwerdeführer mache nicht gel-
tend, dass dem ISOS im Übrigen bei der Gestaltung des Bauvorhabens

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nicht hinreichend Rechnung getragen worden wäre, womit sich Weiterun-
gen dazu erübrigten. Angesichts der in dieser Hinsicht eingehend erfolgten
Prüfung des Bauvorhabens im Rahmen des vorinstanzlichen (kommuna-
len) Verfahrens und der vorliegenden, umfangreichen Beurteilung auch
durch die kantonale Fachstelle, gegen die der Beschwerdeführer nichts
vorbringe, bestehe diesbezüglich jedenfalls kein Anlass, eine weiterge-
hende Prüfung vorzunehmen (angefochtener Entscheid, S. 15). Aus den
Erörterungen der Vorinstanz ergibt sich somit, von welchen Überlegungen
sie sich leiten liess. Soweit der Beschwerdeführer die Ausführungen bean-
standet und als falsch erachtet, ist auch dies eine Frage der materiellen
Beurteilung und nicht der Begründungspflicht.
4.
4.1.
Der Beschwerdeführer wirft der Vorinstanz unter dem Titel "3. Sachverhalt
– Korrekturen" der Beschwerde vor, in verschiedener Hinsicht den Sach-
verhalt falsch festgestellt und damit § 17 VRPG verletzt zu haben. So sei
die Parzelle Nr. aaa entgegen der Darstellung der Vorinstanz nie bebaut
gewesen (wobei der Beschwerdeführer an anderer Stelle ausführt, die Par-
zelle sei jedenfalls im südlichen Bereich nicht bebaut gewesen). Entspre-
chend sei auch die Aussage falsch, dass es sich bei den geplanten Bauten
um "Ersatzbauten" handle; es habe keine Vorgängerbauten gegeben. Wei-
ter handle es sich auch nicht um eine "Baulücke", wie die Vorinstanz aus-
führe; rechtlich könne keine Baulücke bestehen (vgl. Beschwerde, S. 4 ff.;
ferner auch Replik, S. 3 ff.).
4.2.
Die Vorbringen des Beschwerdeführers verfangen nicht. Seine Behaup-
tung, wonach die Parzelle Nr. aaa "nie bebaut" gewesen sei (Beschwerde,
S. 5), ist undifferenziert und trifft so nicht zu, wie sich den AGIS-Luftbildern
bis 2019 entnehmen lässt und auf welche der Beschwerdeführer als "Be-
weis" im Übrigen z.T. auch selber verweist (Beschwerde, S. 5: AGIS-Luft-
bilder 2011 und 2019; siehe auch Beschwerdeantwort Gemeinderat, S. 7).
Auf dem nördlichen Parzellenteil stand bis 2019 ein grösseres Gebäude
und der südliche Teil wurde als Abstell- bzw. Lagerplatz (z.T. auch für
Boote, Fahrzeuge etc.) genutzt (siehe AGIS-Luftbilder; Beschwerde-
antwortbeilagen 6 – 9 der Beschwerdegegnerin). Die Vorinstanz hielt kor-
rekt fest, dass die strittige Bauparzelle – welche von den drei Parzellen in
der betreffenden Gewerbezone optisch am stärksten in den Weiler bzw.
dessen Überbauung eingebunden sei – noch die letzte unüberbaute Par-
zelle (der Gewerbezone) sei, wobei die Parzelle früher zumindest teilweise
überbaut gewesen sei, das dortige Gebäude aber im Hinblick auf das Vor-
gängerprojekt abgebrochen worden sei (vgl. angefochtener Entscheid,
S. 14). Soweit die Vorinstanz sodann davon spricht, beim Bauvorhaben
handle es sich um "Ersatz- und Ergänzungsbauten" einer früher bestehen-
den Überbauung, mit denen die Bebauung der weitgehend überbauten Ge-

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werbezone angrenzend an den ebenfalls weitgehend überbauten Weiler
komplettiert und in diesem Bereich mithin eine "Baulücke" gefüllt werde
(angefochtener Entscheid, S. 14), erscheint auch dies nicht falsch. Die Vor-
instanz meinte damit (in tatsächlicher Hinsicht), dass die Parzelle "derzeit
optisch als Baulücke wahrgenommen wird", wie sie an anderer Stelle klar-
macht (angefochtener Entscheid, S. 14 [Erw. 4.3]). Soweit der Beschwer-
deführer mit der rechtlichen Qualifikation einer Baulücke zu argumentieren
versucht (vgl. Beschwerde, S. 6; Replik, S. 4 ff.), geht dies insofern an der
Sache vorbei. Nichts anderes gilt für die übrigen unter dem Titel "3. Sach-
verhalt – Korrekturen" der Beschwerde (Beschwerde, S. 4 ff.) gemachten
Ausführungen. Auch diese Vorbringen sind rechtliche Argumente bzw. Be-
hauptungen (so z.B. kein Anspruch auf Besitzstand, kein Anspruch auf
Bauen bis an Zonengrenze, Verletzung des Gleichbehandlungsanspruchs,
Argumente zur Standesinitiative 22.319 "Massvolle Entwicklungen in Wei-
lerzonen") und betreffen nicht die tatsächlichen Feststellungen der Vor-
instanz – d.h. den Sachverhalt. Der Vorinstanz lässt sich somit nicht vor-
werfen, den relevanten Sachverhalt falsch festgestellt und den Untersu-
chungsgrundsatz (§ 17 VRPG) verletzt zu haben.
5.
5.1.
Bereits vor Vorinstanz umstritten war, ob der Nutzungsplan akzessorisch
zu überprüfen ist. Die Vorinstanz beurteilte die Voraussetzungen als nicht
gegeben. Sie führte zunächst aus, der Beschwerdeführer verstehe den Ent-
scheid des Regierungsrats Nr. 2021-000616 vom 26. Mai 2021 offensicht-
lich falsch, wenn er behaupte, auf Parzelle Nr. aaa herrsche faktisch ein
Bauverbot. Vielmehr sei das Gegenteil der Fall. Das Bauvorhaben liege in
der Bauzone (Gewerbezone) und sei damit gemäss den Zonenbestimmun-
gen überbaubar. Von einer erheblichen Änderung der tatsächlichen Ver-
hältnisse oder der gesetzlichen Voraussetzungen könne zudem nicht aus-
gegangen werden. Der von der Fachstelle im Rahmen des dem Entscheid
des Regierungsrats Nr. 2021-000616 vom 26. Mai 2021 zugrundeliegen-
den Beschwerdeverfahrens monierte Widerspruch einer Überbauung zu
den Schutzanliegen des ISOS bestehe – wie im erwähnten Entscheid aus-
geführt – schon seit Aufnahme des Weilers in das ISOS im Jahre 1985.
Dennoch sei die betreffende Gewerbezone in allen seither ergangenen Re-
visionen der Nutzungsplanung (1992/93, 1997/98 sowie 2010/11) beibe-
halten worden. Eine Änderung der Verhältnisse habe nicht stattgefunden.
Auch die Verschärfung der bundesrechtlichen Vorgaben für die Weilerzo-
nen habe für die fragliche Gewerbezone keine wesentliche Änderung be-
deutet. Diese sei weiterhin als Siedlungsgebiet im Richtplan festgesetzt.
Auch der Weiler R._____ sei weiterhin als Weiler im Richtplan festgesetzt,
was Voraussetzung für die Ausscheidung einer Weilerzone in der Nut-
zungsplanung sei. Die neuen Planungsanweisungen zu Weilern im Richt-
plan hätten jedoch keine Auswirkungen auf die zur Diskussion stehende
Parzelle. Die Parzelle Nr. aaa liege nicht im Bereich der Weilerzone aus-

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serhalb des Baugebiets, sondern in der Gewerbezone, die der Bauzone
zugewiesen und auch gemäss Richtplan (nach wie vor) als Siedlungsgebiet
festgesetzt sei. Die betreffende Planungsanweisung des Richtplans zu
Weilern habe auf die Parzelle Nr. aaa bzw. deren Zonierung keine direkten
Auswirkungen.
Weiter erörterte die Vorinstanz, selbst wenn sich die Verhältnisse seit der
letztmaligen Bestätigung der Zonierung im Jahr 2010/11 geändert hätten,
wäre von einer akzessorischen Überprüfung im Rahmen der Interessenab-
wägung abzusehen. Die Interessen des Vertrauensschutzes (aufgrund der
wiederholten Bestätigung der heutigen Zonierung durch die Erlass- und
Genehmigungsbehörde – trotz der erwähnten, seit Jahrzehnten bestehen-
den Mängel) würden die entgegenstehenden raumplanerischen Interessen
deutlich überwiegen. Auch bezüglich der ISOS-Interessen wäre mit dem
Verzicht einer Überbauung der Parzelle angesichts der auf den übrigen
Parzellen bereits bestehenden Überbauung nichts Wesentliches gewon-
nen. Die Interessenabwägung würde klar zugunsten der zonengemässen
Überbauung der Parzelle Nr. aaa ausfallen (zum Ganzen: angefochtener
Entscheid, S. 8 ff., 14 f.). In der Beschwerdeantwort hält das BVU, Rechts-
abteilung, an der Beurteilung des Regierungsrats vollumfänglich fest.
5.2.
Der Beschwerdeführer bringt vor, die massgebende Zonenzuweisung sei
bereits im Jahre 1992/1993 erfolgt, die seitherigen Änderungen hätten an
der Zonenzuweisung nichts geändert, am Beschlussdatum ebenfalls nicht
(vgl. Beschwerde, S. 7 f.; ferner auch Replik, S. 6 f.). Der Planungshorizont
von 15 Jahren sei seit der Beschlussfassung am 25. Juni 1992 abgelaufen,
der Nutzungsplan (Zonenplan) sei daher zu überprüfen. Selbst seit der Teil-
revision im Jahre 2010 sei über ein Jahrzehnt vergangen, was eine Dauer
sei, welche die Überarbeitung der Zonenplanung unter dem Aspekt der
Planbeständigkeit durchaus zulasse. Die öffentlichen Interessen (Tren-
nungsgrundsatz sowie Verbot von Kleinstbauzonen) an einer Überprüfung
seien erheblich, auch die Rechtslage habe sich in der Zwischenzeit verän-
dert (Erstens: Inkrafttreten der RPG-Revision vom 15. Juni 2012 per 1. Mai
2014 [Siedlungsentwicklung nach innen]; Zweitens: Inkrafttreten der RPV
vom 28. Juni 2000 per 1. September 2000 sowie Inkrafttreten der RPV-Re-
vision per 1. Mai 2014 [parallel zur RPG-Revision]; Drittens: Revidierter
Richtplan im Kapitel Weiler S 1.6 mit Stand Juni 2023 [neue Planungs-
grundsätze zu Weilern]; Viertens: Inkrafttreten von § 30a Abs. 2 [richtig
wohl: Abs. 3] BauG per 1. Mai 2017; Fünftens: Gewerbezone, welche direkt
an die Weilerzone angrenze, widerspreche der Richtplananweisung und
Festsetzung [Stand April 2022], wonach die Gemeinden mit planerischen
Instrumenten für die angemessene Umsetzung der Ziele des ISOS zu sor-
gen hätten; Sechstens: Neuere Rechtsprechung des Bundesgerichts, wo-
nach auch neue Festlegungen im Richtplan zu Überprüfung Nutzungsplan
führen könnten). Die erheblichen Veränderungen und die abgelaufene Zeit

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seit dem Planerlass führten dazu, dass die Nutzungsplanung zu überprüfen
sei, zumindest in Bezug auf die umstrittene Gewerbezone als Kleinst-
bauzone (vgl. Beschwerde, S. 8 ff., 16 f.; ferner Replik, S. 7 f.).
Aufgrund des abgelaufenen Planungshorizonts könne sich die Beschwer-
degegnerin nicht auf das Vertrauen in die Planbeständigkeit berufen. Die
Gewerbezone hätte gar nie beschlossen bzw. genehmigt werden dürfen,
da es eine bundesrechtswidrige Kleinstbauzone sei. Dass die Rechtswid-
rigkeit in keinem Zeitpunkt bemängelt worden sei, heile diese nicht, im Ge-
genteil: Je länger der rechtswidrige Zustand anhalte, desto stossender
werde er. Er bestehe nun bereits derart lange, dass der Planungshorizont
abgelaufen und der Nutzungsplan zu überprüfen sei. Zudem sei das Argu-
ment auch in der Sache falsch. Der Beschwerdeführer habe die Kritik be-
reits im Verfahren, welches zum Entscheid des Regierungsrats Nr. 2021-
000616 vom 26. Mai 2021 geführt habe, vorgebracht. Für die Anwendung
des Vertrauensgrundsatzes bestehe keine Grundlage (vgl. Beschwerde,
S. 11 ff.). Was die Beschwerdegegnerin anbelange, habe diese bei pflicht-
gemässer Sorgfalt sodann wissen müssen, dass die Überbauung der Par-
zelle Nr. aaa erhebliche rechtliche Risiken aufwerfe. Es seien auch keine
Dispositionen getroffen worden, die nicht mehr rückgängig gemacht wer-
den könnten. Ein schützenswertes Vertrauen der Gemeinde bestehe eben-
falls nicht. Das öffentliche Interesse an der Plananpassung überwiege das
Interesse an der Planbeständigkeit (vgl. Beschwerde, S. 13 ff.; Replik,
S. 8). Im Weiteren müsse die Baubewilligung auch aufgrund von § 2 Abs. 2
VRPG aufgehoben werden, da das kantonale Recht Bundesrecht wider-
spreche (Beschwerde, S. 17). Schliesslich macht der Beschwerdeführer
Ausführungen zum ISOS (vgl. Beschwerde, S. 18 f.); er bringt vor, es liege
eine Bundesaufgabe vor, weshalb ein Abweichen von der ungeschmäler-
ten Erhaltung des ISOS-Objekts nur in Erwägung gezogen werden könne,
wenn gleich- oder höherwertige Interessen von ebenfalls nationaler Bedeu-
tung vorhanden wären, was hier nicht der Fall sei. Selbst wenn keine Bun-
desaufgabe vorliegen sollte, müsste das ISOS beachtet und das entspre-
chende Schutzobjekt grösstmöglich geschont werden, welchem Erforder-
nis das Vorhaben ebenfalls nicht genüge. Namentlich würden auch § 26
Abs. 1 und 5 BNO verletzt (vgl. Beschwerde, S. 18 ff.; ferner Replik,
S. 9 ff.). Schlussendlich bringt der Beschwerdeführer vor, die Zonenpla-
nung sei nicht nur akzessorisch zu prüfen, sie sei sogar nichtig (vgl. Be-
schwerde, S. 22 ff.; Replik, S. 13). Im Ergebnis dürfe am vorgesehenen
Standort nicht gebaut werden. Das Gebiet der bundesrechtswidrigen
Kleinstbauzone zähle zum Landwirtschaftsgebiet. Beim Vorhaben handle
es sich somit um ein Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone. Die Voraus-
setzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff. des
Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumpla-
nungsgesetz, RPG; SR 700) seien jedoch nicht erfüllt (Beschwerde, S. 24).

- 12 -
5.3.
Der Gemeinderat und die Beschwerdegegnerin erachten die Vorbringen
des Beschwerdeführers als vollumfänglich unbegründet (siehe zum Gan-
zen: Beschwerdeantwort Gemeinderat, S. 8 ff.; Beschwerdeantwort Be-
schwerdegegnerin, S. 9 ff.; Duplik Beschwerdegegnerin, S. 4 ff.; Eingabe
Gemeinderat vom 9. Mai 2025).
6.
6.1.
Der Ortsteil R._____ der Gemeinde Q._____ ist im ISOS als Weiler aufge-
nommen (vgl. Art. 1 Abs. 1 der Verordnung vom 13. November 2019 über
das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz [VISOS;
SR 451.12] i.V.m. Anhang 1 VISOS, AG Nr. ___), wobei die Aufnahme ins
ISOS bereits im Jahre 1985 erfolgte. Gemäss ISOS liegt die Parzelle
Nr. aaa in der Umgebungsrichtung U-Ri I "Unverbautes Agrarland, sanft
abfallender Hang mit Wies- und Ackerland sowie Obstgärten". Dieser Um-
gebungsrichtung misst das Inventar die Aufnahmekategorie "a" und das Er-
haltungsziel "a" zu.
6.2.
6.2.1.
Durch die Aufnahme eines Objekts in ein Inventar des Bundes gemäss
Art. 5 des Bundesgesetzes vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimat-
schutz (NHG; SR 451) wird dargetan, dass es in besonderem Masse die
ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls unter Einbezug von Wiederherstel-
lungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen die grösstmögliche Scho-
nung verdient (Art. 6 Abs. 1 NHG). Die Schutzwirkung entfaltet sich grund-
sätzlich nur bei der Wahrnehmung von Bundesaufgaben (vgl. Art. 6 Abs. 2
i.V.m Art. 2 NHG). Soweit keine solche in Frage steht, wird der Schutz von
Ortsbildern vorab durch kantonales Recht gewährleistet. Die Bundesinven-
tare sind insoweit aber nicht völlig unmassgeblich. Sie sind vielmehr bei der
Nutzungsplanung, bei der Auslegung unbestimmter Begriffe des Baurechts
sowie bei im Einzelfall erforderlichen Interessenabwägungen zu berück-
sichtigen (vgl. statt vieler: BGE 135 II 209, Erw. 2.1; Urteile des Bundesge-
richts 1C_84/2023 vom 6. Mai 2024, Erw. 4.3.1, 1C_643/2020 vom 7. Ja-
nuar 2022, Erw. 3.2, 1C_488/2015 vom 24. August 2016, Erw. 4.3; Ent-
scheide des Verwaltungsgerichts WBE.2023.405 vom 14. Januar 2025,
Erw. II/3.3.1, WBE.2022.377 vom 17. Juli 2024, Erw. II/3.2.1).
6.2.2.
Im Rahmen ihrer allgemeinen Planungspflicht nach Art. 2 RPG legen die
Kantone die Planungsgrundlagen in ihrer Richtplanung im Allgemeinen fest
(Art. 6 RPG) und berücksichtigen namentlich die Konzepte und Sachpläne
des Bundes (Art. 6 Abs. 4 RPG). Dazu zählen auch die Bundesinventare
(vgl. Art. 6 Abs. 2 lit. b RPG; Urteil des Bundesgerichts 1C_572/2022 vom
2. November 2023, Erw. 3.1.2; PIERRE TSCHANNEN, in: Praxiskommentar

- 13 -
RPG: Richt- und Sachplanung, Interessenabwägung, 2019, N. 30 zu
Art. 6). Aufgrund der Behördenverbindlichkeit der Richtplanung (Art. 9
RPG) finden die Schutzanliegen der Bundesinventare auf diese Weise Ein-
gang in die Nutzungsplanung (Art. 14 ff. RPG). Erst eine solchermassen
ausgestaltete Nutzungsplanung ist auch für die Eigentümer verbindlich,
und erst wenn diese grundeigentümerverbindlichen Festlegungen erfolgt
sind, finden diese im Baubewilligungsverfahren Anwendung (vgl.
BGE 135 II 209, Erw. 2.1; Urteile des Bundesgerichts 1C_572/2022 vom
2. November 2023, Erw. 3.1.2, 1C_459/2020 vom 27. Oktober 2022,
Erw. 3, 1C_643/2020 vom 7. Januar 2022, Erw. 3.3, 1C_488/2015 vom
24. August 2016, Erw. 4.5.3 und 4.5.5; Entscheid des Verwaltungsgerichts
WBE.2022.377 vom 17. Juli 2024, Erw. II/3.2.2).
Nach Art. 21 Abs. 2 RPG werden die Nutzungspläne überprüft und nötigen-
falls angepasst, wenn sich die Verhältnisse erheblich geändert haben. Ein
Zonenplan kann seinen Zweck nur erfüllen, wenn er eine gewisse Bestän-
digkeit aufweist (BGE 144 II 41, Erw. 5.1; 132 II 408, Erw. 4.2; 120 Ia 227,
Erw. 2b). Für Bauzonen gilt ein Planungshorizont von grundsätzlich 15 Jah-
ren (Art. 15 Abs. 1 RPG). Je neuer ein Zonenplan ist, umso mehr darf mit
seiner Beständigkeit gerechnet werden, und je einschneidender sich die
beabsichtigte Änderung auswirkt, umso gewichtiger müssen die Gründe
sein, die für die Planänderung sprechen (BGE 120 Ia 227, Erw. 2c;
113 Ia 444, Erw. 5b; Urteile des Bundesgerichts 1C_572/2022 vom 2. No-
vember 2023, Erw. 3.1.2, 1C_643/2020 vom 7. Januar 2022, Erw. 3.3).
6.2.3.
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung werden Nutzungspläne
prozessual wie Verfügungen behandelt. Sie müssen bei ihrem Erlass an-
gefochten werden, ansonsten sie im Sinne von Art. 21 Abs. 2 RPG rechts-
beständig werden, und können, anders als Normen, im Baubewilligungs-
verfahren nicht mehr vorfrageweise überprüft werden. Davon gibt es indes-
sen verschiedene Ausnahmen. Das ist insbesondere der Fall, wenn sich
die tatsächlichen Verhältnisse oder die gesetzlichen Voraussetzungen oder
rechtlichen Verhältnisse seit Planerlass so erheblich geändert haben, dass
die Planung rechtswidrig geworden sein könnte und das Interesse an ihrer
Überprüfung bzw. Anpassung die entgegenstehenden Interessen der
Rechtssicherheit und der Planbeständigkeit gemäss Art. 21 Abs. 2 RPG
überwiegt (vgl. BGE 148 II 417, Erw. 3.3; 145 II 83, Erw. 5.1; 144 II 41,
Erw. 5.2; Urteil des Bundesgerichts 1C_643/2020 vom 7. Januar 2022,
Erw. 3.4). Diese Rechtslage gilt auch, wenn das ISOS in der Nutzungspla-
nung keine oder nur ungenügende Berücksichtigung gefunden hat. Dies-
falls ist eine akzessorische Überprüfung der Nutzungsplanung ebenfalls
nur dann zulässig, wenn sich die tatsächlichen oder rechtlichen Verhält-
nisse seit der Planfestsetzung in einer Weise verändert haben, die den Plan
als nicht mehr rechtmässig erscheinen lassen, weshalb kein überwiegen-
des Interesse an seiner Aufrechterhaltung besteht. Es müssen dabei regel-

- 14 -
mässig verschiedene Umstände zusammentreffen, die für eine vorfrage-
weise Überprüfung sprechen, damit eine solche verlangt werden kann; an-
dernfalls ist sie ausgeschlossen (vgl. BGE 135 II 209, Erw. 5.1; Urteile des
Bundesgerichts 1C_572/2022 vom 2. November 2023, Erw. 3.1.3,
1C_643/2020 vom 7. Januar 2022, Erw. 3.4).
6.3.
6.3.1.
Im Streit steht eine Baubewilligung für ein Bauvorhaben auf der Parzelle
Nr. aaa, welche Parzelle im Baugebiet – konkret in der Gewerbezone –
liegt. Bei der Erteilung einer Baubewilligung in der Bauzone handelt es sich
nicht um eine Bundesaufgabe im Sinne von Art. 2 NHG (vgl. etwa Urteil des
Bundesgerichts1C_572/2022, Erw. 3.1.4). Soweit der Beschwerdeführer in
der Beschwerde zu konstruieren versucht, dass es sich um eine Bau- bzw.
Ausnahmebewilligung ausserhalb des Baugebiets handle (und entspre-
chend eine Bundesaufgabe vorliege), verfangen die Ausführungen nicht.
Tatsache ist, dass es sich um eine Baubewilligung im Baugebiet und damit
nicht um eine Bundesaufgabe handelt. Die Vorgaben des ISOS sind für die
Bauherrschaft deshalb nicht unmittelbar verbindlich. Soweit keine Bundes-
aufgabe in Frage steht, wird der Schutz von Ortsbildern vorab durch kanto-
nales (und kommunales) Recht gewährleistet. Die Bundesinventare sind
aber nicht völlig unmassgeblich. Im Rahmen des vorliegenden Baubewilli-
gungsverfahrens sind sie bei der Auslegung unbestimmter Begriffe des
Baurechts sowie bei im Einzelfall erforderlichen Interessenabwägungen zu
berücksichtigen (oben Erw. II/6.2.1).
6.3.2.
Die aktuell gültige BNO samt Bauzonen- und Kulturlandplan wurde von der
Gemeindeversammlung am 26. November 2010 beschlossen und vom Re-
gierungsrat am 6. April 2011 genehmigt. Der Regierungsrat erörterte im
Entscheid Nr. 2021-000616 vom 26. Mai 2021, dass es sich bei dieser Re-
vision zwar lediglich um eine Teilrevision gehandelt habe, diese jedoch ur-
sprünglich als Gesamtrevision aufgegleist worden sei und in diesem Rah-
men auch Grösse, Abgrenzung und Zonenbestimmungen sämtlicher
Bauzonen in Bezug auf die Problemanalyse, die Zielformulierung und des
Konzeptentwurfs geprüft worden seien (Entscheid des Regierungsrats
Nr. 2021-000616 vom 26. Mai 2021, S. 26; siehe auch Beschwerdeantwort
BVU, S. 2). Zu beachten gilt dabei auch, dass die Festlegungen des ISOS
hinsichtlich des Weilers R._____ und dessen Umgebung seit der Aufnahme
des Weilers ins ISOS im Jahre 1985 unverändert bestehen. Es hätte des-
halb im Rahmen sämtlicher seither stattgefundenen Revisionen der Nut-
zungsplanung – solche erfolgten in den Jahren 1992/1993, 1997/1998 und
2010/2011 – geltend gemacht werden können, dass das ISOS bezüglich
der fraglichen Gewerbezone (in welcher die Parzelle Nr. aaa liegt), nicht
angemessen umgesetzt wurde. Dies wurde jedoch weder vom Beschwer-
deführer bzw. seinem Rechtsvorgänger (dessen Rechtsposition sich der

- 15 -
Beschwerdeführer anzurechnen hat) noch von der kantonalen Genehmi-
gungsbehörde, welche die Nutzungsordnung gemäss § 27 Abs. 2 BauG
auf Rechtmässigkeit, Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen
und regionalen Sachplänen sowie auf angemessene Berücksichtigung der
kantonalen und regionalen Interessen überprüft, je gerügt bzw. bean-
standet (siehe Entscheid des Regierungsrats Nr. 2021-000616 vom
26. Mai 2021 Nr. 2021-000616, S. 26). Hinzu kommt, dass auch die Fest-
legung im Richtplan vom Bund nicht beanstandet bzw. von diesem geneh-
migt wurde (vgl. auch Erw. II/6.3.3).
Das im ISOS bezeichnete Gebiet G 1 "Bäuerliche Altbebauung" und die
Baugruppe B 1.1 "Oberer Ortsteil am Bach, vorwiegend 18. Jh.", denen das
Inventar das höchstmögliche Erhaltungsziel "A" (Erhalten der Substanz)
zumisst, wurden in der Nutzungsordnung der Weilerzone zugewiesen.
Zahlreiche der Gebäude im ISOS-Gebiet G1 – namentlich der ISOS-Bau-
gruppe B 1.1 – wurden (im Rahmen der Nutzungsplanung) zudem einem
Volumen- resp. einem Substanzschutz unterstellt und für bauliche Mass-
nahmen, Nutzungsänderungen sowie die Umgebungsgestaltung gelten in
der Weilerzone restriktive Vorgaben, namentlich was die Gestaltung und
die Einordnung anbelangt. Soweit die Bestimmung über die Weilerzone
nichts Abweichendes regelt, gelten im Übrigen die Vorschriften der Land-
wirtschaftszone (siehe § 26 BNO sowie Bauzonen- und Kulturlandplan; vgl.
zum Ganzen auch Entscheid des Regierungsrats Nr. 2021-000616 vom
26. Mai 2021, S. 18 f.). Die im ISOS bezeichnete Umgebungsrichtung U-
Ri I "Unverbautes Agrarland, sanft abfallender Hang mit Wies- und Acker-
land sowie Obstgärten" umschliesst sodann das ISOS-Gebiet G 1. Der er-
wähnten Umgebungsrichtung wird im ISOS das höchstmögliche Erhal-
tungsziel "a" beigemessen (Erhalten der Beschaffenheit als Kulturland oder
Freifläche). Die Umgebungsrichtung wurde in der Nutzungsplanung gröss-
tenteils der Landwirtschaftszone zugewiesen, teilweise überlagert von der
Landschaftsschutzzone. Lediglich am nördlichen Rand des Weilers ist in
Richtung Norden – östlich entlang der S-Strasse – ein Streifen Land der
Gewerbezone (Bauzone) zugeordnet. In diesem Streifen liegt – am nördli-
chen Ende des Weilers R._____ – auch die Parzelle Nr. aaa. Die erwähnte
Gewerbezone wird gemäss Gemeinderat schon seit Jahrzehnten gewerb-
lich genutzt. Ursprünglich habe sich dort eine Traktorenfabrik befunden.
Das Gebiet sei bereits mit der ersten Nutzungsordnung nach RPG der Ge-
werbezone zugewiesen worden (1980). Anlässlich der späteren Revi-
sionen der Nutzungsplanung (so 1992, mit Änderungen 2003) habe man
dies beibehalten und das gelte – nach einer weiteren Gesamtrevision 2010
– auch heute noch (vgl. Beschwerdeantwort Gemeinderat, S. 5). An der
erwähnten Gewerbezone haben die zuständigen Planungsbehörden somit
auch nach Aufnahme des Weilers R._____ im Jahre 1985 ins ISOS weiter-
hin mehrfach und konstant festgehalten. Dies gilt namentlich auch in Bezug
auf die Parzelle Nr. aaa. Für die Gewerbezone wurden auf der anderen
Seite in der BNO strenge Anforderungen an die Einordnung und Gestaltung

- 16 -
geschaffen und den kommunalen Behörden für die Beurteilung konkreter
Bauvorhaben erhebliche Ermessens- bzw. Beurteilungsspielräume einge-
räumt. So wird gefordert, dass Bauten und Anlagen besonders sorgfältig in
die Landschaft und Umgebung (Baumaterialien, Farbgebung, Terrainge-
staltung, Lagerplätze, Grünflächen und Bepflanzung) einzugliedern sind;
der Charakter des Ortsbildes muss erhalten bleiben; zusammen mit dem
Baugesuch ist ein Umgebungsplan einzureichen (§ 8 Abs. 3 BNO). Gebäu-
delängen und Dachform legt der Gemeinderat unter Abwägung der be-
troffenen privaten und öffentlichen Interessen im Einzelfall fest; Flachdä-
cher können bewilligt werden (§ 8 Abs. 4 BNO). Für die Parzelle Nr. aaa –
welche zwar in der Gewerbezone liegt, aber an die Weilerzone angrenzt –
ist des Weiteren § 26 Abs. 5 letzter Satz BNO zu beachten, gemäss wel-
chem Bauten und Anlagen in der näheren Umgebung das Weilerbild nicht
beeinträchtigen dürfen.
Demnach lässt sich festhalten, dass die vorgenommene Zonierung, ver-
bunden mit den in der Nutzungsplanung geschaffenen Vorgaben zum Um-
gang mit dem Weiler R._____ und dessen Umgebung – namentlich auch
der Einordnung und Gestaltung von Bauten und Anlagen – typische Ele-
mente zur Umsetzung des ISOS darstellen, auch wenn die an den Weiler
anschliessende Gewerbezone (Bauzone) als solches mit den ISOS-Anlie-
gen in einem Spannungsverhältnis steht. Für die Gewerbezone wurden auf
der anderen Seite aber hohe Anforderungen an die Einordnung und Ge-
staltung von Bauten und Anlagen geschaffen (was bei Gewerbezonen in
der Regel so nicht üblich ist) und den Behörden wurden erhebliche Ermes-
sens- bzw. Beurteilungsspielräume eingeräumt, was alles dazu beiträgt,
dass (u.a.) den Interessen des ISOS bei konkreten Bauvorhaben dennoch
– d.h. trotz Zuordnung zu einer Gewerbezone – Rechnung getragen wird
bzw. werden kann. Von einer Situation, in der die kommunale Nutzungs-
planung die ISOS-Schutzziele bzw. die Anliegen des Ortsbild-, Umge-
bungs- und Landschaftsschutzes geradezu missachtet (vgl. Urteil des Bun-
desgerichts 1C_572/2022 vom 2. November 2024, Erw. 3.1.6), kann daher
nicht ausgegangen werden.
6.3.3.
Die gültige BNO samt Bauzonen- und Kulturlandplan wurde – wie erläutert
– am 26. November 2010 von der Gemeindeversammlung beschlossen
und am 6. April 2011 vom Regierungsrat genehmigt. Das (revidierte) Bau-
gesuch wurde von der Bauherrschaft am 30. Juni 2023 eingereicht, d.h. vor
Ablauf der für die Planbeständigkeit grundsätzlich einschlägigen 15 Jahre.
Der Beschwerdeführer bringt vor, die Rechtslage habe sich seit der Revi-
sion 2010 allerdings erheblich verändert (siehe Beschwerde, S. 10 f.; fer-
ner Replik, S. 7 f.).
Eine Veränderung sieht der Beschwerdeführer zunächst darin, dass das
RPG am 15. Juni 2012 teilrevidiert wurde, wobei diese Teilrevision per

- 17 -
1. Mai 2014 in Kraft getreten sei. Parallel dazu sei per 1. Mai 2014 auch die
RPV angepasst worden. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts
kann die erwähnte RPG-Teilrevision für sich allein jedoch nicht als erhebli-
che Veränderung eingestuft werden, welche eine akzessorische Überprü-
fung der Nutzungsplanung rechtfertigte (vgl. BGE 144 II 41, Erw. 5.2; Urteil
des Bundesgerichts 1C_25/2019 vom 5. März 2020, Erw. 6.2). Hinzu
kommt, dass mit der Teilrevision im Wesentlichen höhere Anforderungen
an Neueinzonungen und die Grundlage für die Reduktion überdimensio-
nierter Bauzonen geschaffen wurden (nebst weiteren Anpassungen, wie
z.B. Pferdehaltung in der Landwirtschaftszone und Solaranlagen). Dass
und inwiefern die Bauzonen von Q._____ im Sinne der RPG-Teilrevision
"überdimensioniert" wären (und die fragliche Gewerbezone deswegen al-
lenfalls rückgezont werden müsste), wird vom Beschwerdeführer indes
nicht dargelegt und ist aufgrund der Akten auch nicht ersichtlich. Eine rele-
vante Veränderung ergibt sich bezüglich der fraglichen Gewerbezone auch
nicht aufgrund der stattgefundenen Verschärfung der Vorgaben des Bun-
des für die Weilerzonen. Der Kanton Aargau nahm zwar im Rahmen des
ersten Pakets der Gesamtüberprüfung und Anpassung des Richtplans
(Kantonaler Richtplan, Überprüfung und Aktualisierung Paket 1 [GÜP 1],
Anpassung; vom Grossen Rat am 27. Juni 2023 genehmigt [Ges.-
Nr. 23.121]) die vom Bundesrat geforderte Überprüfung (vgl. Beschluss
des Bundesrats vom 24. August 2017, Genehmigung des Richtplans des
Kantons Aargau, Gesamtrevision und Anpassung Siedlungsgebiet,
BBl 2018 1002) aller bisher rechtskräftig im Richtplan ausgeschiedenen
Weiler nach Massgabe der aktuellen Kriterien des Bundes vor, bezüglich
des Weilers R._____ sowie der vorliegend zur Diskussion stehenden Ge-
werbezone ergaben sich aber auch in diesem Rahmen keine Änderungen.
Das Eidgenössische Departement für Umwelt, Verkehr, Energie und Kom-
munikation (UVEK) hat die erwähnte Gesamtüberprüfung 1 des Kantons
Aargau am 30. Oktober 2024 (mit Vorbehalten und Aufträgen, die aller-
dings nicht die Weiler und auch nicht den Bereich des geplanten Bauvor-
habens betreffen) schliesslich genehmigt (Art. 11 Abs. 2 RPV; BBl 2024
2820). Die fragliche Gewerbezone ist im Richtplan weiterhin als Siedlungs-
gebiet festgesetzt (siehe AGIS-Karte "Richtplan Gesamtkarte").
Inwiefern die vom Beschwerdeführer erwähnte Einführung von § 30a
Abs. 2 (richtig wohl: Abs. 3) BauG (Inkrafttreten: 1. Mai 2017 [AGS 2017/4-
04]) – gemäss welcher Bestimmung der Gemeinderat eine Planungszone
oder eine Bausperre anordnet, wenn ein Bauvorhaben den Richtplan ver-
letzt und der Nutzungsplan anpassungsbedürftig ist – im Hinblick auf den
zu beurteilenden Fall zu einer relevanten Änderung der Verhältnisse ge-
führt haben soll, ist im Weiteren nicht ersichtlich. Das Bauvorhaben ist in
einer Gewerbezone geplant, welche im Richtplan als Siedlungsgebiet fest-
gesetzt ist; es ist damit nicht "richtplanwidrig" (siehe dazu auch Erw. II/7).

- 18 -
Soweit der Beschwerdeführer vorbringt, die Gemeinden hätten gemäss
Richtplan mit planerischen Instrumenten für eine angemessen Umsetzung
der Ziele des ISOS zu sorgen (mit Hinweis auf die Planungsanweisung 1.2
des Kapitels S 1.5 "Ortsbilder, Kulturgüter und historische Verkehrswege"
des Richtplans) und darin eine nachträgliche wesentliche Veränderung der
Verhältnisse sieht, verfängt dies ebenfalls nicht. In einem erst kürzlich ge-
fällten Entscheid vom 14. Januar 2025 erörterte das Verwaltungsgericht,
dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts der Entscheid BGE
135 II 209 (welcher die Bedeutung des ISOS und die Pflicht zu dessen Be-
rücksichtigung in der Nutzungsplanung für die Kantone und Gemeinden
klärte) sowie Art. 4a der altrechtlichen Verordnung vom 9. September 1981
über das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz
(aVISOS) (bzw. heute Art. 11 VISOS) nicht als ausreichende nachträgliche
Entwicklung für eine vorfrageweise Überprüfung der Nutzungsplanung auf
die Vereinbarkeit mit dem Bundesinventar eingestuft werden könnten (vgl.
Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2023.405 vom 14. Januar 2025,
Erw. II/3.4.2 mit Hinweis auf Urteile des Bundesgerichts 1C_572/2022 vom
2. November 2023, Erw. 3.1.5 sowie 1C_643/2020 vom 7. Januar 2022,
Erw. 3.6 und 3.10). Nichts anderes könne hinsichtlich der Umsetzung von
BGE 135 II 209 bzw. Art. 4a aVISOS im Richtplan 2017 gelten (Entscheid
des Verwaltungsgerichts WBE.2023.405 vom 14. Januar 2025,
Erw. II/3.4.2). Die vom Beschwerdeführer geltend gemachte Planungsan-
weisung 1.2 des Kapitels S 1.5 "Ortsbilder, Kulturgüter und historische Ver-
kehrswege" des Richtplans kann demnach nicht als relevante Veränderung
der Verhältnisse angesehen werden.
Der Beschwerdeführer bringt schliesslich vor, gemäss der neueren Recht-
sprechung des Bundesgerichts könne sich auch aus neuen Festlegungen
im Richtplan ein derart gewichtiges öffentliches Interesse an einer Über-
prüfung des Nutzungsplans ergeben, dass es die entgegenstehenden In-
teressen der Rechtssicherheit und der Planbeständigkeit überwiege (mit
Hinweis auf Urteil des Bundesgerichts 1C_25/2019 vom 5. März 2019,
Erw. 6.2). Inwiefern im vorliegend zu beurteilenden Fall eine solche Kons-
tellation vorliegen soll, legt der Beschwerdeführer im Weiteren jedoch nicht
dar und ist auch nicht ersichtlich.
Bei einer Gesamtbetrachtung lässt sich demnach festhalten, dass das (re-
vidierte) Baugesuch vor Ablauf der für die Planbeständigkeit massgebli-
chen 15-jährigen Frist eingereicht wurde. Zudem haben sich die tatsächli-
chen oder rechtlichen Verhältnisse seit der Festsetzung des Nutzungsplans
nicht derart wesentlich verändert, dass sich der Plan als nicht mehr recht-
mässig erweisen würde. Die Voraussetzungen für eine akzessorische
Überprüfung der kommunalen Nutzungsplanung sind nicht erfüllt. Die Inte-
ressen der Rechtssicherheit und der Planbeständigkeit überwiegen dasje-
nige an der akzessorischen Prüfung. Dementsprechend muss auch nicht
darüber entschieden werden, ob die Schutzziele des ISOS, insbesondere

- 19 -
das Erhaltungsziel "a", in der Nutzungsplanung genügend umgesetzt bzw.
berücksichtigt worden sind. Mit den dargelegten Schutzmassnahmen liegt
– wie dargelegt (Erw. II/6.3.2 am Ende) – jedenfalls keine Situation vor, in
der die Schutzziele des ISOS geradezu missachtet würden.
6.3.4.
Da die Voraussetzungen für eine akzessorische Überprüfung der Nut-
zungsplanung nicht erfüllt sind, ist auf die Vorbringen in Ziffer 4.4.3 und
4.4.4 der Beschwerde (S. 11 ff.) nicht weiter einzugehen.
7.
7.1.
Der Beschwerdeführer bringt vor, die Vorinstanz habe festgehalten, dass
die Nutzungsplanung nicht mehr dem Richtplan entspreche und angepasst
werden müsse. Die Vorinstanz gewähre dem Gemeinderat jedoch gestützt
auf § 30a Abs. 1 BauG eine fünfjährige Frist zur Umsetzung. Die Vorinstanz
übergehe dabei indes, dass der Gemeinderat aufgrund der Richtplanwid-
rigkeit eine Planungszone bzw. eine Bausperre hätte erlassen müssen
(§ 30a Abs. 1 BauG). In der Botschaft zur Einführung von § 30a BauG
werde ausgeführt, dass wenn ein Bauvorhaben anstehe, das einen Wider-
spruch zum Richtplan schaffe, der Gemeinderat eine Planungszone erlas-
sen oder eine Bausperre verfügen müsse (vgl. Beschwerde, S. 16; Duplik,
S. 8 f.).
7.2.
Gemäss § 30a BauG passen die Gemeinden innert einer Frist von fünf Jah-
ren den allgemeinen Nutzungsplan an, wenn er den Richtplan verletzt. Ab-
weichungen sind zulässig, wenn sie sachlich gerechtfertigt und untergeord-
neter Natur sind (Abs. 1). Der Regierungsrat kann die Frist verlängern
(Abs. 2). Der Gemeinderat erlässt eine Planungszone oder verfügt eine
Bausperre, wenn ein Bauvorhaben den Richtplan verletzt und der Nut-
zungsplan anpassungsbedürftig ist (Abs. 3).
7.3.
Die Vorinstanz hielt fest, dass die Nutzungsplanung hinsichtlich der derzei-
tigen Weilerzone sowohl hinsichtlich ihres Umfangs als auch der Zonenbe-
stimmungen (§ 26 BNO) angepasst werden müsse, da sie nicht mehr den
Vorgaben im Richtplan (Planungsanweisung 2 des Kapitels S. 1.6 "Weiler")
entspreche. Zur Umsetzung der Richtplananweisungen bestehe eine Frist
von fünf Jahren ab Beschluss des revidierten Richtplankapitels S 1.6
(§ 30a Abs. 1 BauG), mithin bis 27. Juni 2028 (angefochtener Entscheid,
S. 13). Inwiefern diese Ausführungen falsch sein sollen, ist nicht ersichtlich.
Weiter ist der Vorinstanz beizupflichten, dass die erwähnte Richtplananwei-
sung auf die zur Diskussion stehende Parzelle Nr. aaa (auf der das Bau-
vorhaben projektiert ist) keine Auswirkungen hat (vgl. angefochtener Ent-

- 20 -
scheid, S. 13). Die Parzelle liegt nicht in der Weilerzone ausserhalb Bau-
gebiet, sondern in der in der Gewerbezone (d.h. einer Bauzone), welche
auch im Richtplan (weiterhin) als Siedlungsgebiet festgesetzt ist. Dass das
auf der Parzelle Nr. aaa (in der Gewerbezone) geplante Bauvorhaben dem
Richtplan widerspricht, trifft somit nicht zu. Die erwähnte erforderliche An-
passung der Nutzungsplanung betrifft einzig die angrenzende Weilerzone.
Die Vorbringen des Beschwerdeführers zu einer Planungszone oder Bau-
sperre (betreffend die Parzelle Nr. aaa) verfangen schon aus diesem Grund
nicht.
8.
Der Beschwerdeführer beruft sich auf § 2 Abs. 2 VRPG (vgl. Beschwerde,
S. 17), welche Bestimmung besagt, dass Regierungsrat und Verwaltungs-
justizbehörden gehalten sind, Erlassen die Anwendung zu versagen, die
Bundesrecht oder kantonalem Verfassungs- und Gesetzesrecht widerspre-
chen; kommunales Recht ist von den Behörden aller Stufen vorfrageweise
zu überprüfen. Der Beschwerdeführer übersieht, dass nach der Rechtspre-
chung des Bundesgerichts Zonenpläne zwischen Rechtssatz und Verfü-
gung stehende Anordnungen besonderer Natur sind, auf welche teils die
für generell-abstrakte Normen geltenden, teils die für Verfügungen mass-
gebenden Grundsätze anzuwenden sind (vgl. BGE 106 Ia 383, Erw. 3c).
Nutzungspläne werden – wie bereits dargelegt – prozessual wie Verfügun-
gen behandelt. Sie müssen bei ihrem Erlass angefochten werden, ansons-
ten sie im Sinne von Art. 21 Abs. 2 RPG rechtsbeständig werden, und kön-
nen, anders als Normen, im Baubewilligungsverfahren nicht mehr vorfra-
geweise überprüft werden. Davon gibt es jedoch verschiedene Ausnah-
men, namentlich wenn sich die tatsächlichen Verhältnisse oder die gesetz-
lichen Voraussetzungen oder rechtlichen Verhältnisse seit Planerlass so
erheblich geändert haben, dass die Planung rechtswidrig geworden sein
könnte und das Interesse an ihrer Überprüfung bzw. Anpassung die entge-
genstehenden Interessen der Rechtssicherheit und der Planbeständigkeit
gemäss Art. 21 Abs. 2 RPG überwiegt (siehe Erw. II/7.2.3; vgl. im Übrigen
auch AGVE 1999, S. 285, Erw. 3 [S. 290]). Die Anforderungen für eine ak-
zessorische Überprüfung der Nutzungsplanung sind vorliegend jedoch
nicht erfüllt (siehe Erw. II/6.3.3).
Im Weiteren liegt auch keine Konstellation vor, in der das kantonale Recht
nach Ablauf einer gewissen Mindest-Geltungsdauer des Nutzungsplans ei-
nen Anspruch auf Überprüfung der Nutzungsplanung unabhängig von er-
heblich geänderten Verhältnissen einräumen würde. Der Hinweis des Be-
schwerdeführers auf das Urteil des Bundesgerichts 1C_543/2016 vom
13. Februar 2017, Erw. 2.3, sowie auf BGE 120 Ia 227, Erw. 2a und 2e (vgl.
Beschwerde, S. 17) verfängt nicht.

- 21 -
9.
9.1.
Der Beschwerdeführer bringt vor, die kantonale Fachstelle (BVU, Abteilung
Raumentwicklung, Orts-, Siedlungs- und Regionalplanung) habe bestätigt,
dass das Bauvorhaben nicht bewilligungsfähig sei und in das Schutzobjekt
des ISOS eingreife. Deshalb habe sich der Beschwerdeführer nicht weiter
mit dem Fachbericht auseinandersetzen müssen. Die Vorinstanz habe die
Beurteilung der kantonalen Fachstelle zwar als "vollumfänglich zutreffend"
bezeichnet, sie jedoch nicht gewürdigt und nicht dazu Stellung genommen
(vgl. Beschwerde, S. 21 f.).
Das BVU, Rechtsabteilung, entgegnet diesen Vorbringen zu Recht, dass
sich der Beschwerdeführer auf die Stellungnahme der kantonalen Fach-
stelle im Beschwerdeverfahren BVURA.20.199 beziehe, welches Gegen-
stand des Entscheids des Regierungsrats Nr. 2021-000616 vom 26. Mai
2021 gewesen sei. Er verkenne dabei, dass sich die damalige Stellung-
nahme auf ein anderes Projekt bezogen habe und sich die kantonale Fach-
stelle im Rahmen der kantonalen Zustimmung vom 2. August 2023
(BVUAFB.23.15) zum nun vorliegenden Projekt erneut geäussert habe.
Wenn der Regierungsrat ausführe, der Beschwerdeführer habe in seiner
Verwaltungsbeschwerde nichts gegen die Beurteilung der kantonalen
Fachstelle vorgebracht, beziehe er sich selbstverständlich auf die Stellung-
nahme der Fachstelle zum Projekt, welches Gegenstand des vorliegenden
Beschwerdeverfahrens bilde, d.h. auf die Erwägungen in der Zustimmung
des BVU, Abteilung für Baubewilligungen, vom 2. August 2023, auf die
auch der Gemeinderat im erstinstanzlichen Entscheid verwiesen habe. Die
Stellungnahme der kantonalen Fachstelle (BVU, Abteilung Raumentwick-
lung, Orts-, Siedlungs- und Regionalplanung) in einem früheren Verfahren
zu einem anderen Projekt sei nicht mehr relevant (Beschwerdeantwort
BVU, S. 4).
9.2.
9.2.1.
Zu den Ausführungen der kantonale Fachstelle betreffend das vorliegende
Projekt (siehe dazu Zustimmung des BVU, Abteilung für Baubewilligungen,
vom 2. August 2023 [vgl. Vorakten, act. 2, 5 ff.]) nimmt der Beschwerde-
führer erstmals in der verwaltungsgerichtlichen Replik Bezug. Er weist da-
rauf hin, dass die kantonale Fachstelle in der ersten Stellungnahme (im
Verfahren, welches zum Entscheid des Regierungsrats Nr. 2021-000616
vom 26. Mai 2021 geführt habe) eine möglichst grosse, wahrnehmbare Zä-
sur zwischen dem Weiler und der Gewerbezone verlangt habe. Sie habe
betont, eine Überbauung des fraglichen Bereichs stehe in Widerspruch zu
den Schutzanliegen des ISOS und sei aus fachlicher Sicht grundsätzlich
unerwünscht. In der Zustimmung vom 2. August 2023 töne es nun ganz
anders. Der südliche Teil der Gewerbezone sei "räumlich in den Weiler ein-
gebunden". Er werde "somit offensichtlich als Teil des Weilers wahrgenom-

- 22 -
men" und sei "aus fachlicher Sicht entsprechend zu behandeln". Die bisher
verlangte "möglichst grosse, wahrnehmbare Zäsur zwischen dem Weiler
und der Gewerbezone" sei kein Thema mehr. Vielmehr werde das Neubau-
vorhaben – mangels dieser Zäsur – dem Weiler zugerechnet. Folglich
werde das Vorhaben beurteilt, als wäre es im Weiler geplant und ein Be-
standteil des Weilers. Mit dieser neuen Beurteilung habe ein nicht erklär-
barer fachlicher Gesinnungswandel stattgefunden, sowohl in der Beurtei-
lungsperspektive als auch im Beurteilungsmassstab. Es scheine, dass die
zweite Stellungnahme, im Rahmen der Zustimmung vom 2. August 2023,
vor einem anderen, vorbelasteten Hintergrund ergangen und nicht unab-
hängig gewesen sei. Sie habe sich mutmasslich an den Aussagen im Ent-
scheid des Regierungsrats Nr. 2021-000616 vom 26. Mai 2021 orientiert,
in welchem der Regierungsrat die Stellungnahme der kantonalen Fach-
stelle kritisiert bzw. relativiert habe. Die zweite Fachbeurteilung sei daher
willkürlich und nicht erheblich (Replik, S. 9 f.).
9.2.2.
Es trifft zu, dass die kantonale Fachstelle in der "ersten Stellungnahme"
(Verfahren, das mit dem Entscheid des Regierungsrats Nr. 2021-000616
vom 26. Mai 2021 endete) ausführte, aufgrund der besonderen Lage direkt
angrenzend an den Weiler sei eine möglichst grosse, wahrnehmbare Zäsur
zwischen den bestehenden Bauten im Weiler und allfälligen Neubauten in
der Gewerbezone vorzusehen, und festhielt, eine Überbauung des fragli-
chen Bereichs stehe in Widerspruch zu den Schutzanliegen des ISOS und
sei aus fachlicher Sicht grundsätzlich unerwünscht. Gleichzeitig wies sie
aber auch darauf hin, dass die Frage, ob eine Bebauung des Bereichs auf-
grund dessen Zuordnung zur Gewerbezone dennoch möglich sei, eine
durch sie (die kantonale Fachstelle) nicht zu beurteilende Rechtsfrage sei.
Sollte die Beschwerdeinstanz zum Schluss gelangen, dass eine Überbau-
ung trotzdem möglich sei, sei den Schutzanliegen des ISOS jedenfalls in
der Gestaltung des Bauvorhabens hinreichend Rechnung zu tragen. Bezo-
gen auf das konkrete Projekt erachtete die kantonale Fachstelle die Gestal-
tung in verschiedener Hinsicht als ungenügend (siehe Entscheid des Re-
gierungsrats Nr. 2021-000616 vom 26. Mai 2021, S. 22 ff.).
Der Regierungsrat ordnete die Ausführungen der kantonalen Fachstelle im
Entscheid Nr. 2021-000616 vom 26. Mai 2021 in ein rechtliches Schema
ein und würdigte sie unter diesem Blickwinkel. Er hielt fest, dass der fragli-
che Bereich einer Bauzone zugeordnet und eine Überbauung damit ge-
mäss BNO erlaubt sei. Diese Grundnutzungsordnung sei grundsätzlich
nicht auf ihre materielle Übereinstimmung mit dem vom ISOS angestrebten
Schutz hin zu überprüfen. Nutzungspläne (und in engem Zusammenhang
stehende planerische Festlegungen) seien grundsätzlich im Anschluss an-
deren Erlass anzufechten. Eine spätere akzessorische Überprüfung in ei-
nem Anwendungsfall sei nur in Ausnahmesituationen zugelassen. Der Re-
gierungsrat prüfte sodann einlässlich, ob die Voraussetzungen für eine sol-

- 23 -
che spätere Überprüfung erfüllt sind, was er verneinte. Bezüglich der frag-
lichen Gewerbezone hätten sich in der übergeordneten Gesetzgebung
bzw. den übergeordneten Planungsinstrumenten keine wesentlichen Än-
derungen ergeben, die eine akzessorische Überprüfung der Nutzungspla-
nung bedingen bzw. rechtfertigen würden. Bei der Beurteilung des Bauvor-
habens sei deshalb von der grundsätzlichen Überbaubarkeit der fraglichen
Parzelle im Rahmen der zonengemässen Vorschriften auszugehen (Ent-
scheid des Regierungsrats Nr. 2021-000616 vom 26. Mai 2021, S. 25 ff.).
Dass der Regierungsrat im erwähnten Entscheid die Baubewilligung den-
noch aufhob, hatte den Grund darin, dass sich das damalige Bauvorhaben
hinsichtlich der Gestaltung nicht genügend einordnete. Der Regierungsrat
kam zum Ergebnis, dass das Bauvorhaben gegen § 26 Abs. 5 letzter Satz
BNO, § 8 Abs. 3 BNO und § 34 BauV verstosse und in der vorliegenden
Form nicht bewilligungsfähig sei (siehe zum Ganzen Entscheid des Regie-
rungsrats Nr. 2021-000616 vom 26. Mai 2021, S. 27 ff., 30 f.).
Beim vorliegend zu beurteilenden Bauvorhaben gilt ebenso festzuhalten,
dass der fragliche Bereich einer Bauzone zugewiesen und eine Überbau-
ung damit gemäss BNO zulässig ist. Die geltende Nutzungsordnung ist zu-
dem (nach wie vor) nicht akzessorisch zu überprüfen. Die Grundlagen und
die Grundsituation sind somit nicht anders als im dargelegten früheren Ver-
fahren. Da der Regierungsrat die von der kantonalen Fachstelle (im frühe-
ren Verfahren) aufgeworfene Rechtsfrage, ob eine Bebauung des Bereichs
aufgrund dessen Zuordnung zur Gewerbezone dennoch möglich sei, aus-
drücklich positiv beantwortet hatte und sich die Verhältnisse seither nicht
verändert haben, bestand auch kein Anlass, dass sich die kantonale Fach-
stelle diesbezüglich im vorliegenden Verfahren erneut äussert. Der in die-
sem Zusammenhang erhobene Vorwurf des Beschwerdeführers, es habe
ein "nicht erklärbarer fachlicher Gesinnungswandel stattgefunden", ist nicht
gerechtfertigt. Hinzu kommt, dass die kantonale Fachstelle bereits im frühe-
ren Verfahren darauf hinwies, der betreffende südliche Teil der Gewerbe-
zone sei räumlich in den Weiler eingebunden, werde somit offensichtlich
als Teil des Weilers wahrgenommen und sei aus fachlicher Sicht entspre-
chend zu behandeln (vgl. Entscheid des Regierungsrats Nr. 2021-000616
vom 26. Mai 2021, S. 22). Die gleichlautende Feststellung bzw. Einschät-
zung der kantonalen Fachstelle im vorliegenden Verfahren (vgl. Vorakten,
act. 6) ist somit nicht neu und stellt keinen "Gesinnungswandel" dar. Da die
von der kantonalen Fachstelle im früheren Verfahren aufgrund der Erhal-
tungsziele des ISOS gewünschte "möglichst grosse, wahrnehmbare Zäsur
zwischen den bestehenden Bauten im Weiler und allfälligen Neubauten in
der Gewerbezone" bereits im Richtplan "verwässert" ist, indem im Richt-
plan nördlich und direkt an den Weiler "R._____" angrenzend ein Bereich
als Siedlungsgebiet festgesetzt ist, erscheint es nachvollziehbar, wenn die
Fachstelle ausführt, der südliche Teil dieses Bereichs werde aufgrund sei-
ner Lage ("räumlich in den Weiler eingebunden") als "Teil des Weilers

- 24 -
wahrgenommen" und sei aus fachlicher Sicht entsprechend zu behandeln
(vgl. Vorakten, act. 6).
9.3.
Die Einordnung des Bauvorhabens in die Umgebung beurteilte die kanto-
nale Fachstelle schliesslich anhand der Kriterien "Stellung und Wirkung im
Strassenraum", "Proportionen und Dimensionen der Bauten", "Form, Staf-
felung und Gliederung der Bauten", "Dachform, Dachneigung und Dach-
aufbauten", "Gestaltung, Materialisierung und Farbgebung von Fassaden
und Dächern" sowie "Ausgestaltung von Aussenräumen wie namentlich
Grundstückszufahrten und -zugänge, Abstellplätze, Vorgärten und Grünflä-
chen" (vgl. § 15e BauV, § 44 Abs. 1 BNO), wobei sie der Verträglichkeit
des Projekts mit dem Weiler bzw. dem Weilerbild zentrale Bedeutung bei-
mass. Die Fachstelle kam zum Schluss, dass das Projekt mit dem Weiler
bzw. dem Weilerbild verträglich ist (siehe Vorakten, act. 5 ff.). Die einläss-
lichen Erörterungen der Fachstelle – denen als amtliche bzw. fachliche
Stellungnahme erhöhte Beweiskraft zukommt (vgl. Urteil des Bundesge-
richts 1C_136/2023 vom 27. Dezember 2023, Erw. 4.2) – sind sachbezo-
gen, differenziert und einleuchtend. Triftige Gründe, die ein Abweichen von
der Stellungnahme rechtfertigen würden, können nicht erkannt werden. Es
war deshalb folgerichtig, dass die Vorinstanzen der fachlichen Beurteilung
folgten (vgl. angefochtener Entscheid, S. 15; Vorakten, act. 20 f.). Ange-
sichts der schlüssigen Stellungnahme der kantonalen Fachstelle lässt sich
festhalten, dass das Bauvorhaben den Anforderungen der massgeblichen
Einordnungsvorgaben – konkret § 8 Abs. 3 BNO, § 26 Abs. 5 [letzter Satz]
BNO und § 42 BauG – genügt. Eine Rechtsverletzung liegt somit auch in
dieser Hinsicht nicht vor.
10.
10.1.
Der Beschwerdeführer macht schliesslich geltend, die fragliche Gewerbe-
zone sei nichtig. Es handle sich um eine bundesrechtswidrige Kleinst-
bauzone, wobei der Mangel derart eklatant und offensichtlich sei, dass die
Nichtigkeit bejaht werden müsse. Durch die Annahme der Nichtigkeit werde
auch die Rechtssicherheit nicht ernsthaft gefährdet (vgl. Beschwerde,
S. 22 ff.; Replik, S. 13).
10.2.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist eine Verfügung bzw. ein
Planerlass nur dann nichtig, wenn der ihr anhaftende Mangel besonders
schwer und offensichtlich oder zumindest leicht erkennbar ist und die
Rechtssicherheit durch die Annahme der Nichtigkeit nicht ernsthaft gefähr-
det wird. Als Nichtigkeitsgrund fallen hauptsächlich funktionelle und sachli-
che Unzuständigkeiten einer Behörde sowie schwerwiegende Verfahrens-
fehler in Betracht (BGE 139 II 243, Erw. 11.2). Inhaltliche Mängel haben
nur in seltenen Ausnahmefällen die Nichtigkeit einer Verfügung zur Folge;

- 25 -
erforderlich ist hierzu ein ausserordentlich schwerwiegender Mangel (BGE
145 III 436, Erw. 4; 137 I 273, Erw. 3.1; Urteil des Bundesgerichts
1C_25/2019 vom 5. März 2020, Erw. 6.3).
10.3.
Wie bereits in Erw. II/6.3.2 dargelegt wird die erwähnte Gewerbezone
schon seit Jahrzehnten gewerblich genutzt. Nach Angaben des Gemeinde-
rats befand sich dort ursprünglich eine Traktorenfabrik. Das Gebiet sei be-
reits mit der ersten Nutzungsordnung nach RPG der Gewerbezone zuge-
wiesen worden (1980). Anlässlich der späteren Revisionen der Nutzungs-
planung (so 1992, mit Änderungen 2003) habe man dies beibehalten und
das gelte – nach einer weiteren Gesamtrevision 2010 – auch heute noch
(vgl. Beschwerdeantwort Gemeinderat, S. 5). Dass die fragliche Gewerbe-
zone, welche grösstenteils überbaut ist (siehe Erw. II/1.2), eine "bundes-
rechtswidrige Kleinstbauzone" ist, hätte somit bereits im Rahmen zahlrei-
cher Nutzungsplanungsrevisionen geltend gemacht werden können. Die
aktuell gültige BNO samt Bauzonen- und Kulturlandplan wurde von der Ge-
meindeversammlung am 26. November 2010 beschlossen und vom Regie-
rungsrat am 6. April 2011 genehmigt. Damit wurde die Nutzungsplanung
grundsätzlich bestandeskräftig. Die Zuweisung des fraglichen Gebiets zu
einer Bauzone entspricht im Übrigen auch dem Richtplan, in welchem der
Bereich als Siedlungsgebiet festgesetzt ist. Selbst wenn die fragliche Ge-
werbezone als "bundesrechtswidrige Kleinstbauzone" qualifiziert würde
(was vorliegend offenbleiben kann), stellte dies jedenfalls keinen so offen-
sichtlichen und schwerwiegenden Verstoss gegen eine "rechtskonforme
Raumplanung" (siehe Beschwerde, S. 23, wo auf Art. 5 und Art. 75 Abs. 1
BV sowie Art. 1 und 3 RPG hingewiesen wird) dar, dass die Nutzungspla-
nung geradezu nichtig bzw. teilnichtig wäre.
11.
Soweit der Beschwerdeführer in der Eingabe vom 23. Mai 2025 schliesslich
zu einem abweisenden Bauentscheid betreffend einen Maschendrahtzaun,
einer Formschnitthecke und einem abgesetzten Sitzplatz auf einem Grund-
stück ausserhalb der Bauzone und teilweise in der Weilerzone hinweist
(siehe Beilagen zur Eingabe des Beschwerdeführers vom 23. Mai 2025),
lässt sich daraus für das vorliegende Bauprojekt (in der Gewerbezone)
ebenfalls nichts ableiten. Die Konstellationen sind nicht vergleichbar (an-
dere Bauten bzw. Anlagen, andere Lage, Zone und anwendbare rechtliche
Grundlagen).
12.
12.1.
Anders als noch in der Beschwerde verlangt der Beschwerdeführer in der
Replik neu die Durchführung eines Augenscheins (Replik, S. 3, 11), die
Einholung eines Gutachtens zur Ortsbildverträglichkeit (Replik, S. 3), den
Beizug der Unterlagen zur Revision der Nutzungsplanung 2010 (Replik,

- 26 -
S. 6), die Einholung einer fachlichen Stellungnahme der kantonalen Denk-
malpflege (Replik, S. 11) sowie die Anordnung eines Gutachtens der Eid-
genössischen Natur- und Heimatschutzkommission (ENHK) (Replik,
S. 12). Die Beschwerdegegnerin verlangt eine Parteibefragung sowie ei-
nen Augenschein (siehe Beschwerdeantwort sowie "Replik" Beschwerde-
gegnerin).
12.2.
Zum Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) gehört u.a., dass
die Behörde alle erheblichen und rechtzeitigen Vorbringen der Parteien
würdigt und die ihr angebotenen Beweise abnimmt, wenn diese zur Abklä-
rung des Sachverhalts tauglich erscheinen. Umgekehrt folgt daraus, dass
keine Verletzung des rechtlichen Gehörs vorliegt, wenn eine Behörde auf
die Abnahme beantragter Beweismittel verzichtet, weil sie aufgrund der be-
reits abgenommenen Beweise ihre Überzeugung gebildet hat und ohne
Willkür in vorweggenommener (antizipierter) Beweiswürdigung annehmen
kann, dass ihre Überzeugung durch weitere Beweiserhebungen nicht ge-
ändert würde (BGE 147 IV 534, Erw. 2.5.1; 144 II 427, Erw. 3.1.3; 141 I 60,
Erw. 3.3; 136 I 229, Erw. 5.3).
12.3.
Der Sachverhalt ist aufgrund der bei den Akten liegenden Unterlagen sowie
den allgemein zugänglichen AGIS-Karten und den auf Google-Street-View
abrufbaren Bildern (Google-Street-View vom Mai 2023, wo auch die Bau-
profile ersichtlich sind) genügend erstellt, um den Fall beurteilen zu können.
Gemäss Fachbericht sind die Anforderungen an die gestalterische Einord-
nung erfüllt und es besteht kein Grund, an dieser Einschätzung zu zweifeln
(vgl. Erw. II/9.3). Der Beschwerdeführer wehrt sich mit seiner Argumenta-
tion zum Augenschein letztlich nur dagegen, dass mit der Überbauung "die
heute noch bestehende Lücke zwischen dem Weiler […] und der Gewer-
bezone […] aufgehoben würde" (vgl. Replik, S. 10), welcher Umstand of-
fensichtlich ist und keines Augenscheins bedarf. Mangels Zulässigkeit ei-
ner akzessorischen Normenkontrolle kann allein darin aber kein genügen-
der Grund gesehen werden, um § 26 Abs. 5 (letzter Satz) BNO (resp. § 8
Abs. 3 BNO und § 42 BauG) als verletzt zu betrachten. Weitere Beanstan-
dungen betreffend die Einpassung werden nicht vorgebracht. Ein Augen-
schein ist nicht erforderlich. Auch ein Gutachten zur Ortsbildverträglichkeit
ist nicht notwendig, ebenso wenig eine fachliche Stellungnahme der kanto-
nalen Denkmalpflege. Ein kantonales Denkmalpflegeobjekt ist vom Vorha-
ben ohnehin nicht betroffen (siehe AGIS-Karte "Denkmalpflege"). Im Wei-
teren bedarf es auch keiner Begutachtung durch die ENHK: Mangels Erfül-
lung einer Bundesaufgabe (siehe oben Erw. II/6.3.1) entfällt sowohl eine
obligatorische (vgl. Art. 7 Abs. 2 NHG) als auch eine fakultative (vgl. Art. 8
NHG) Begutachtung (siehe Urteil des Bundesgerichts 1C_572/2022 vom
2. November 2023, Erw. 3.1.4); ein "besonderes Gutachten" nach Art. 17a
NHG i.V.m. Art. 25 Abs. 1 lit. e der Verordnung vom 16. Januar 1991 über

- 27 -
den Natur- und Heimatschutz (NHV; SR 451.1) erscheint zudem nicht not-
wendig, um den Fall zu beurteilen. Ebenso wenig ist der Beizug von Unter-
lagen der Nutzungsplanung 2010 erforderlich. Welche neuen Erkenntnisse
sich die Beschwerdegegnerin schliesslich aus einer "Parteibefragung" er-
hofft, ist unklar. Die Parteien konnten sich zu den sich stellenden Fragen
mehrfach äussern, wovon sie in ihren Rechtsschriften einlässlich Gebrauch
gemacht haben. Da von der Abnahme weiterer Beweismittel keine neuen,
für den Entscheid wesentlichen Erkenntnisse zu erwarten wären und sich
am Beurteilungsergebnis nichts ändern würde, kann darauf in antizipierter
Beweiswürdigung verzichtet werden.
13.
Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde als unbegründet, weshalb
sie abzuweisen ist.
III.
1.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdeführer kosten-
pflichtig (§ 31 Abs. 2 VRPG). Zudem hat er der Beschwerdegegnerin und
dem Gemeinderat, welche beide Parteistellung haben (Beschwerdegegne-
rin: § 13 Abs. 2 lit. b i.V.m. Abs. 1 lit. a VRPG; Gemeinderat: § 13 Abs. 2
lit. f VRPG) und anwaltlich vertreten sind, die vor Verwaltungsgericht ent-
standenen Parteikosten zu ersetzen (§ 32 Abs. 2 und § 29 VRPG).
2.
Zur Festlegung der Parteientschädigung ist das Dekret über die Entschä-
digung der Anwälte vom 10. November 1987 (Anwaltstarif, AnwT;
SAR 291.150) massgebend (§ 1 Abs.1 AnwT). Nach § 8a AnwT bemisst
sich die Entschädigung in vermögensrechtlichen Streitigkeiten nach dem
gemäss § 4 AnwT berechneten Streitwert (Abs. 1). Innerhalb der in § 8a
Abs. 1 AnwT vorgesehenen Rahmenbeträge richtet sich die Entschädigung
nach dem mutmasslichen Aufwand des Anwaltes, nach der Bedeutung und
der Schwierigkeit des Falles (§ 8a Abs. 2 AnwT). Die Entschädigung wird
als Gesamtbetrag festgesetzt. Auslagen und Mehrwertsteuer sind darin
enthalten (§ 8c AnwT). Unterliegt die obsiegende Partei jedoch selber der
Mehrwertsteuerpflicht, darf die Mehrwertsteuer bei der Bemessung der
Parteientschädigung nicht miteinbezogen werden (vgl. AGVE 2011,
S. 465 f.; Entscheide des Verwaltungsgerichts WBE.2025.8 vom 16. Juli
2025, Erw. III/1.2.2, WBE.2021.230 vom 2. August 2021, Erw. III/2.1). Geht
die Entschädigung in Zivil- und Verwaltungssachen zu Lasten des Gemein-
wesens, kann sie bei hohem Streitwert – was praxisgemäss bei über
Fr. 100'000.00 der Fall ist (Entscheide des Verwaltungsgerichts
WBE.2023.405 vom 14. Januar 2025, Erw. III/2, WBE.2024.183 vom
4. November 2024, Erw. III/2.2, WBE.2017.345 vom 1. März 2018,
Erw. III/1.2.2) um bis zu einem Drittel herabgesetzt werden (§ 12a Abs. 1
AnwT). Diese Sonderregelung ist (analog) auch bei der Festsetzung der

- 28 -
Parteientschädigung zu Gunsten des Gemeinwesens anzuwenden (AGVE
2011, S. 247).
Bausachen gelten als vermögensrechtliche Streitsachen, wobei der Streit-
wert in der Regel 10 % der Bausumme beträgt (vgl. § 20 Abs. 3 des Ge-
bührendekrets vom 19. September 2023 [GebührD; SAR 662.110]). Vorlie-
gend beträgt der Streitwert unbestritten Fr. 544'800.00 (vgl. angefochtener
Entscheid, S. 16; Baugesuchsdeckel [Bausumme Fr. 5'448'000.00]). Für
Streitwerte über Fr. 500'000.00 bis Fr. 1'000'000.00 beträgt in Beschwer-
deverfahren der Rahmen für die Entschädigung Fr. 7'000.00 bis
Fr. 22'000.00 (§ 8a Abs. 1 lit. a Ziffer 5 AnwT). Der Streitwert
(Fr. 544'800.00) liegt am unteren Rand des Rahmens (über Fr. 500'000.00
bis Fr. 1'000'000.00). Die Schwierigkeit des Falles war knapp mittel, der
mutmassliche Aufwand der Anwälte war – für ein Verfahren mit einem
Streitwert von Fr. 544'800.00 – eher gering. Bei der Schwierigkeit und dem
Aufwand mitberücksichtigt ist auch, dass die betreffenden Rechtsvertreter
ihre Parteien (Beschwerdegegnerin bzw. Gemeinderat) bereits im vor-
instanzlichen Verfahren vertraten, womit sie Erleichterungen hatten.
Gestützt auf diese Grundlagen erscheinen für die Beschwerdegegnerin
Parteikosten in Höhe von Fr. 10'000.00 sachgerecht. Davon abzuziehen ist
die Mehrwertsteuer, da die Beschwerdegegnerin selber mehrwertsteuer-
pflichtig ist. Die Parteikosten der Beschwerdegegnerin sind demnach auf
Fr. 9'250.70 festzulegen. Beim Gemeinderat erscheinen ebenfalls Partei-
kosten in Höhe von Fr. 10'000.00 sachgerecht. Da ein hoher Streitwert vor-
liegt, ist die Entschädigung des Gemeinderats (in analoger Anwendung von
§ 12a Abs. 1 AnwT) um einen Fünftel herabzusetzen, womit sie auf
Fr. 8'000.00 festzusetzen ist.
Das Verwaltungsgericht erkennt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer Ge-
richtsgebühr von Fr. 15'000.00, sind vom Beschwerdeführer zu bezahlen.
3.
Der Beschwerdeführer wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin die vor
Verwaltungsgericht entstandenen Parteikosten in Höhe von Fr. 9'250.70 zu
ersetzen.

- 29 -
4.
Der Beschwerdeführer wird verpflichtet, dem Gemeinderat Q._____ die vor
Verwaltungsgericht entstandenen Parteikosten in Höhe von Fr. 8'000.00 zu
ersetzen.
Zustellung an:
den Beschwerdeführer (Vertreter)
die Beschwerdegegnerin (Vertreter)
den Gemeinderat Q._____ (Vertreter)
den Regierungsrat
das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE)
Mitteilung an:
das Departement Bau, Verkehr und Umwelt (BVU), Abteilung für Baube-
willigungen
das BVU, Rechtsabteilung
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht,
kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht
innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-rechtli-
chen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000
Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor bis
und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und vom
18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde muss
das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter Form
die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit Angabe
der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als Beweis-
mittel angerufene Urkunden sind beizulegen (Art. 82 ff. des Bundesgeset-
zes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz,
BGG; SR 173.110]).
Aarau, 15. September 2025
Verwaltungsgericht des Kantons Aargau
3. Kammer
Vorsitz: Gerichtsschreiber:
Winkler Wildi