ag_verwaltungsgericht · WBE.2010.123 · 2010-09-21 · de
Obergericht / Verwaltungsgericht / 3. Kammer — WBE.2010.123

Gebäudeabstand nach § 20 Abs. 2 ABauV.
 Wo besondere Gemeindevorschriften fehlen, bleibt es bei der kantonalen Grundordnung, wonach der Gebäudeabstand der Summe der Grenzabstände entsprechen muss.

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tenverteilung ein doppeltes Ausfallrisiko trägt. In solchen Fällen ver-
fügt der Träger der provisorischen Kosten in der Regel über ein 
schutzwürdiges Interesse an einer Kostenverteilung, das auch bei der 
Veräusserung des Grundstücks fortbesteht. 
2.4.5. 
Gestützt auf den Gesetzeszweck ist somit davon auszugehen, 
dass auch der frühere Zustandsstörer, der die Kosten für notwendige 
Massnahmen zur Untersuchung, Sanierung und Überwachung ge-
troffen hat, berechtigt ist, eine behördliche Kostenverteilung zu ver-
langen (die Legitimation bejahend Hans W. Stutz, Die Kostentragung 
bei Altlastensanierungen und beim Umgang mit schadstoffbelasteten 
Bauabfällen, PBG 2001, S. 23 f.; Legitimationsfrage offen gelassen 
im Entscheid der Baudirektion des Kantons Zürich vom 3. Mai 2000, 
in: URP 2000, S. 392). Die übrigen Auslegungselemente stehen die-
sem Auslegungsergebnis zumindest nicht entgegen. 
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Gebäudeabstand nach § 20 Abs. 2 ABauV. 
Wo besondere Gemeindevorschriften fehlen, bleibt es bei der kantonalen 
Grundordnung, wonach der Gebäudeabstand der Summe der Grenzab-
stände entsprechen muss. 
Urteil des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 21. September 2010 in 
Sachen A. und B. gegen X. und Y. (WBE.2010.123). 
Aus den Erwägungen 
1. 
Streitgegenstand bildet die Einhaltung des Gebäudeabstands des 
projektierten Einfamilienhauses der Beschwerdegegner auf der Par-
zelle Nr. (…) zum Wohnhaus (Gebäude Nr. […]) der Beschwerde-
führer auf der nördlich angrenzenden Parzelle Nr. (…). 
2. 
2.1. 
Die Bestimmung der Gebäudeabstände liegt in der Kompetenz 
der Gemeinden (§ 47 Abs. 1 BauG). Die Bau- und Nutzungsordnung 


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der Gemeinde Rohr (nach Gemeindefusion per 1. Januar 2010: 
Aarau, Ortsteil Rohr; BNO) vom 22. Oktober 2007 / 27. Februar 
2008 enthält keine entsprechenden Normen. Fehlen besondere Vor-
schriften, ist der Gebäudeabstand gleich der Summe der vorgeschrie-
benen Grenzabstände (§ 20 Abs. 2 ABauV). Ein vereinbartes Näher-
baurecht (vgl. § 47 Abs. 2 BauG) besteht zwischen den Partei-en 
nicht. 
2.2. 
Gemäss geltendem Bauzonenplan der Gemeinde Rohr (ab 1. Ja-
nuar 2010: Aarau, Ortsteil Rohr) liegen die beiden Parzellen in der 
Wohnzone W2. Nach § 4 Abs. 1 BNO beträgt in dieser Zone der klei-
ne Grenzabstand 4 m und der grosse 6 m. 
3. 
Unbestrittenermassen beträgt der Abstand des projektierten 
Bauvorhabens zur nördlichen, mit den Beschwerdeführern gemein-
samen Grenze 4 m und hält den vorgeschriebenen kleinen Grenzab-
stand ein. Deren Wohnhaus auf der nördlichen Parzelle weist an der 
engsten Stelle einen Abstand von 5,25 m zu dieser Grenze auf. Der 
Abstand zwischen dem projektierten Gebäude der Beschwerdegegner 
und dem Wohnhaus der Beschwerdeführer beträgt somit 9,25 m. Die 
Südfassade des Wohnhauses der Beschwerdeführer liegt auf der 
Hauptwohnseite, die für den grossen Grenzabstand massgebend ist 
(§ 17 Abs. 2 ABauV). Das Wohnhaus der Beschwerdeführer unter-
schreitet gegen Süden den heute massgebenden Grenzabstand von 
6 m um 0.75 m. 
Zu klären ist, ob die Beschwerdegegner mit ihrem Vorhaben um 
0.75 m zurückweichen müssen, obwohl sie den Grenzabstand ein-
halten. 
4. (…) 
5. 
5.1. 
Nach dem Wortlaut von § 20 Abs. 2 ABauV, der mit § 164 
Abs. 2 Satz 1 aBauG in der bis 31. Dezember 1993 geltenden Fas-
sung wörtlich übereinstimmt, ist der Gebäudeabstand in Ermange-
lung besonderer Vorschriften gleich der Summe der vorgeschriebe-
nen Grenzabstände. Die Vorinstanz geht indessen davon aus, dass die 


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Norm in jenen Fällen nicht bzw. nie anwendbar sei, in denen ein Alt-
bau mit zu geringem Grenzabstand vorhanden sei. Es entspreche 
Sinn und Zweck von § 20 Abs. 2 ABauV sowie der gängigen Praxis 
der kantonalen Verwaltung, dass ein Zweitbau "so oder so" – unter 
Vorbehalt eines zwingenden entgegenstehenden Interesses – nur den 
Grenzabstand und nicht den vollen Gebäudeabstand (als Summe der 
Grenzabstände) einzuhalten habe. Dies gelte auch, wenn die kom-
munale Nutzungsordnung wie hier keine anders lautende Bestim-
mung enthalte. Mit "besonderen Vorschriften" seien primär zonen-
spezifische abweichende Werte bzw. Berechnungen in der BNO ge-
meint. Die Vorinstanz stützt sich bei ihrer Auffassung über Sinn und 
Zweck der Bestimmung massgeblich auf eine Kommentarstelle bei 
Zimmerlin zu § 164 Abs. 2 aBauG, wonach der Grund der Ab-
hängigkeit zwischen Gebäude- und Grenzabständen darin liege, dass 
jeder Bauherr auf seinem Grundstück die Grenzabstände einhalten 
müssen solle, also nicht "auf Kosten des Nachbarn" bauen dürfe. 
Habe ein Altbau einen zu geringen Grenzabstand, müsse ein Neubau 
auf der Nachbarparzelle seinerseits nicht einen grösseren als den 
vorgeschriebenen Grenzabstand einhalten, was bewirke, dass bis zur 
Ersetzung des Altbaus ein kürzerer Gebäudeabstand als Summe der 
Grenzabstände in Kauf genommen werde (Erich Zimmerlin, Kom-
mentar zum Baugesetz des Kantons Aargau vom 2. Februar 1971, 
2. Auflage, Aarau 1985; §§ 163-165 N 9). 
Auch die Beschwerdegegner berufen sich zu ihren Gunsten auf 
diese Literaturstelle. Es sei unerheblich, ob die Unterschreitung des 
Grenzabstands der bestehenden Baute infolge einer Rechtsänderung 
oder infolge einer Veränderung des Sachverhalts (Parzellierung) er-
folgt sei. Es sei nicht ersichtlich, weshalb der Eigentümer der bereits 
erstellten Baute in der einen Konstellation den Nachteil zu tragen 
habe und in der andern nicht. In beiden Fällen müsse der Zweit-
bauende nur den Grenzabstand einhalten. Diese Rechtsauffassung 
gehe auch aus der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts, etwa aus 
AGVE 2003, S. 233, AGVE 2001, S. 294, sowie dem Verwaltungs-
gerichtsentscheid 
VGE 
III/77 
vom 
2. November 
2009 
(WBE.2008.378), S. 5, hervor. 


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Der Stadtrat Aarau (vormals Rohr) hält sogar dafür, § 20 Abs. 2 
ABauV entfalte überhaupt keine Wirkung, weil in der BNO Rohr 
keine Gebäudeabstände festgelegt seien. Der Gebäudeabstand habe 
für das vorliegende Verfahren keinerlei Bedeutung. 
6. 
6.1. 
Die bisherige Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zur Ab-
hängigkeit von Gebäude- und Grenzabstand hatte stets einen Bezug 
zu besonderen Gemeindevorschriften. Bei der Beurteilung, ob der 
Gebäudeabstand als Summe der Grenzabstände eingehalten werden 
musste, prüfte das Verwaltungsgericht jeweils Anwendbarkeit und 
Voraussetzungen der massgeblichen Gemeindebestimmung: 
6.2. 
Bereits im Entscheid III/21 vom 22. April 1977 (S. 18 ff.) stellte 
das Verwaltungsgericht fest, dass der Gebäudeabstand (als Summe 
der Grenzabstände) des umstrittenen Bauvorhabens unterschritten 
war, erachtete dieses aber dennoch als bewilligungsfähig, da beson-
dere Verhältnisse im Sinne von § 44 Abs. 3 (Satz 2) der Bauordnung 
der Gemeinde vorlagen, der wie folgt lautete: 
"Stehen auf anstossenden Grundstücken schon Bauten mit geringeren 
als den angegebenen Grenzabständen, so muss ein Neubau in der Re-
gel den Gebäudeabstand einhalten. Werden die Überbauungsmöglich-
keiten des Grundstückes durch diese Regelung zu stark eingeschränkt, 
so kann der Gemeinderat auf Antrag der Baukommission Näherbau auf 
den vorgeschriebenen Grenzabstand bewilligen, wenn inbezug auf Be-
sonnung und Einsicht einwandfreie Verhältnisse geschaffen werden 
und wenn kein öffentliches Interesse verletzt wird, es sei denn, die 
Beteiligten einigen sich mit Zustimmung des Gemeinderates auf di-
rekten Anbau." 
6.3. 
Auch in AGVE 2001, S. 293 ff., stand der Gebäudeabstand ei-
ner Zweitbaute gegenüber einer bestehenden, den Grenzabstand 
unterschreitenden Baute auf dem Nachbargrundstück in Frage. Das 
Verwaltungsgericht hielt zunächst fest, dass der Gebäudeabstand 
nach § 20 Abs. 2 ABauV des Bauvorhabens nicht eingehalten sei und 


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prüfte daher, ob die Voraussetzungen von § 67 Abs. 2 der Bauord-
nung der Gemeinde vorlagen, welcher wie folgt lautete (S. 294): 
"Wenn auf Nachbargrundstücken bereits Bauten mit zu geringem 
Grenzabstand stehen, kann der Gebäudeabstand verringert werden, 
falls seine Einhaltung zu Härten führen würde. Der Grenzabstand ist 
dabei in jedem Fall einzuhalten. Die gesundheits-, feuer- und sicher-
heitspolizeilichen Anforderungen müssen gewahrt bleiben." 
Das Verwaltungsgericht betonte den Ausnahmecharakter der 
Bestimmung und kam zum Schluss, dass kein Fall gegeben war, in 
dem die Einhaltung des Gebäudeabstands zu den erforderlichen 
Härten führte. Daher erachtete es das Bauvorhaben als nicht bewilli-
gungsfähig (S. 296 ff.). 
6.4. 
AGVE 2003, S. 227 ff., handelt anders als der vorliegende Fall 
vom Gebäudeabstand einer Kleinbaute (Pferdestall) im Sinne von 
§ 18 Abs. 1 ABauV. Auch in diesem Entscheid ergab sich im Übrigen 
aus der Anwendung der kommunalen Bauordnung, dass die 
Kleinbaute lediglich den Grenzabstand, nicht aber den Gebäudeab-
stand zu dem vor Inkrafttreten der Bauordnung erstellten Nachbarge-
bäude einhalten musste (S. 233 f.; vgl. auch § 18 Abs. 2 Satz 2 
ABauV, welcher nur auf Klein- und Anbauten anwendbar ist). 
6.5. 
Der Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 2. November 2009 
(VGE III/77 [WBE.2008.378]), S. 5, betraf § 29 Satz 1 der Bauord-
nung der Gemeinde Seon, welcher wie folgt lautet: 
"Für einen Neubau muss lediglich der vorgeschriebene Grenzabstand, 
nicht aber der Gebäudeabstand zu einem vor Inkrafttreten dieser Bau-
ordnung erstellten Nachbargebäude eingehalten werden, wenn die ar-
chitektonischen, gesundheits-, feuer- und sicherheitspolizeilichen An-
forderungen gewahrt bleiben." 
Das Verwaltungsgericht schloss in diesem Entscheid darauf, 
dass kein Anwendungsfall dieser Bestimmung vorlag, da der Gebäu-
deabstand eingehalten war. 
6.6. 
Aus der bisherigen Praxis des Verwaltungsgerichts lässt sich 
somit für den vorliegenden Fall, in dem es an besonderen Gemeinde-


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vorschriften fehlt, nichts ableiten. Dieser Rechtsprechung lässt sich 
ebenso wenig entnehmen, dass § 20 Abs. 2 ABauV die Anwendung 
zu versagen ist, wenn Gemeindevorschriften fehlen. 
7. 
7.1. 
Obschon besondere Vorschriften vorliegend fehlen, wendet die 
Vorinstanz § 20 Abs. 2 ABauV unter Berufung auf dessen Sinn und 
Zweck nicht an. Eine solche vom Wortlaut nicht mehr gedeckte Ge-
setzesinterpretation ist entgegen der Ansicht der Beschwerdegegner 
nicht mehr Erkenntnis teleologischer Auslegung, sondern Lücken-
füllung. Eine Lücke setzt jedoch eine planwidrige Unvollständigkeit 
des Gesetzes voraus, so dass anzunehmen ist, der Gesetzgeber hätte, 
wäre er sich dieser Tatsache bewusst gewesen, anders entschieden 
(Entscheid des Verwaltungsgericht vom 11. Dezember 1986, in: 
ZBl 88/1987, S. 556 f.; AGVE 1976, S. 258; Ulrich Häfelin / Georg 
Müller / Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. Auflage, 
Zürich 2006, Rz. 243 ff.). 
7.2. 
7.2.1. 
§ 20 Abs. 2 ABauV weist indes keine Lücke auf, was eine 
Auslegung nach Sinn und Zweck belegt: Abstandsvorschriften wie 
§ 20 Abs. 2 ABauV dienen einerseits den Interessen des Nachbarn 
am Schutz vor rechtserheblichen Einflüssen von Bauten und ihrer 
Benutzung (z.B. vor Beeinträchtigungen der Belichtung, Besonnung, 
Belüftung und Aussicht oder zu weitgehender Einsehbarkeit). An-
dererseits verwirklichen sie öffentliche Interessen, namentlich solche 
der Feuerpolizei, der Wohnhygiene, der Siedlungsgestaltung und der 
Ästhetik (AGVE 2001, S. 298; Zimmerlin, a.a.O., §§ 163-165 N 3). 
Die Gewährleistung dieser Anliegen macht gerade dann Sinn, wenn 
eine benachbarte Altbaute den Grenzabstand zur Bauparzelle nicht 
einhält. Der Zweck der Vorschrift spricht somit in solchen Fällen für 
die Anwendung von § 20 Abs. 2 ABauV. 
Der Zweck von § 20 Abs. 2 ABauV kann sinnvollerweise nur 
darin erblickt werden, eine Rechtsfolge vorzusehen, die über die 
Grenzabstandsvorschriften hinausgeht. Hält nämlich ein benach-
barter Altbau den Grenzabstand ein, gelangen ohne Weiteres die 


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Grenzabstandsvorschriften zur Anwendung. Das gälte auch dann, 
wenn dies in § 20 Abs. 2 ABauV nicht speziell erwähnt würde. Für 
diesen Fall hätte diese Bestimmung lediglich deklaratorische Be-
deutung. Eine normative Wirkung entfaltet sie nur dann, wenn eine 
benachbarte Altbaute den geltenden Grenzabstand unterschreitet. 
Weil Gesetzesvorschriften normalerweise auf eine Rechtsgestaltung 
ausgelegt sind, handelt es sich hierbei um den Hauptanwendungsfall 
von § 20 Abs. 2 ABauV. Diese Vorschrift in sämtlichen Fällen eines 
Unterabstands nicht anzuwenden, hiesse, sie im Hinblick auf den 
Hauptanwendungsfall ihres Sinngehalts zu entleeren. 
§ 20 Abs. 2 ABauV lässt den Gemeinden Raum zum Erlass be-
sonderer Vorschriften, um lokalen Besonderheiten Rechnung zu tra-
gen. Wie die vorerwähnte Praxis belegt, haben zahlreiche Gemeinden 
von dieser Rechtsetzungsbefugnis Gebrauch gemacht. Beispielsweise 
enthielt auch die Bauordnung der Gemeinde Rohr vom 27. Juni 1977 
/ 5. Juni 1978 noch eine entsprechende Bestimmung: "Wenn auf 
Nachbargrundstücken bereits Bauten mit zu geringem Grenzabstand 
stehen, kann der Gebäudeabstand verringert werden, falls seine 
Einhaltung zu Härten führen würde. Der Grenzabstand ist dabei in 
jedem Fall einzuhalten" (Art. 51). Wo besondere Gemeinde-
vorschriften jedoch fehlen, muss es bei der kantonalen Grundord-
nung bleiben, wonach der Gebäudeabstand der Summe der Grenzab-
stände entsprechen muss. Die kantonale Grundordnung führt auch 
nicht zu übertriebenen Härten, kann doch bei ausserordentlichen 
Verhältnissen immer noch eine Ausnahmebewilligung nach § 67 
BauG erteilt werden. Als unzutreffend erweist sich somit die An-
nahme, § 20 Abs. 2 ABauV wolle sicherstellen, dass jeder Bauherr 
auf seinem Grundstück die Grenzabstände wahren müsse und nicht 
"auf Kosten des Nachbarn" bauen dürfe. Ein solches Ziel ergibt sich 
nicht aus der kantonalen Grundordnung, sondern wäre mit besonde-
ren Gemeindevorschriften zu verfolgen. 
7.2.2. 
Im Lichte dieser Überlegungen sind auch die Ausführungen von 
Zimmerlin zu würdigen, der im Grundsatz ebenfalls davon ausgeht, 
dass der Zweitbauende hinter seinen Grenzabstand zurückweichen 
muss (Zimmerlin, a.a.O., §§ 163-165, N 9 Kleingedrucktes, Satz 1). 


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Dazu kommt es nur dann, wenn der benachbarte Altbau den Grenz-
abstand gegenüber der Bauparzelle unterschreitet. Auf die Aussage 
von Zimmerlin, wonach "bei Vergrösserung der Abstände durch Bau-
rechtsänderung […] der Eigentümer einer früher rechtmässig er-
richteten, nach den neuen Vorschriften nun aber zu nahe an die 
Grenze gestellten Baute nicht von dem zu seinen Gunsten nachträg-
lich vergrösserten Grenzabstand profitieren" könne, folgt der Hin-
weis auf den Entscheid des Verwaltungsgerichts (VGE) III/106 vom 
13. Dezember 1983 (richtig: 1982). Im besagten Entscheid hielt das 
Verwaltungsgericht lediglich fest, dass sich eine solche Vorrangstel-
lung des Eigentümers der Altbaute nicht aus der Besitzstandsgarantie 
ergebe (Erw. II 3 b). Im Folgenden prüfte das Verwaltungsgericht 
aber die Voraussetzungen von § 36 Abs. 1 der lokalen Bauordnung, 
wonach gegenüber Gebäuden, die schon vor Inkrafttreten der Bau-
ordnung bestanden, die Gebäudeabstände unterschritten werden 
konnten, sofern dies städtebaulich tragbar und für den Nachbarn zu-
mutbar war (Erw. III c). Aus der erwähnten Kommentarstelle lässt 
sich somit nicht ableiten, dass die Einhaltung der Grenzabstandsvor-
schriften auch dann genügt, wenn die Gemeinde keine besonderen 
Vorschriften erlassen hat. 
7.3. 
Dem Gesetz lassen sich ebenso wenig Hinweise für die Auffas-
sung der Beschwerdegegner entnehmen, dass mit den vorgeschriebe-
nen Grenzabständen nach § 20 Abs. 2 ABauV nicht die heutigen, 
sondern jene zur Zeit der Realisierung des jeweiligen Bauvorhabens 
gemeint seien. Wäre es die Absicht des Gesetzgebers gewesen, nicht 
mehr in Kraft stehende Bestimmungen für massgebend zu erklären, 
hätte er dies im Wortlaut der Bestimmung zum Ausdruck gebracht. 
Ohne anderslautende Hinweise ist davon auszugehen, dass die 
Grenzabstandsvorschriften des geltenden Rechts gemeint sind. 
7.4. 
Die Beschwerdeführer machen somit zu Recht geltend, dass die 
Beschwerdegegner mit ihrem Vorhaben hinter den Grenzabstand zu-
rückweichen müssen. Ein rechtsmissbräuchliches Verhalten kann 
darin nicht erblickt werden. 


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Beschwerdelegitimation in Baubewilligungssachen (§ 38 Abs. 1 aVRPG). 
- 
Zur Begründung des Anfechtungsinteresses in Ästhetikfragen ist eine 
Sichtverbindung zwar erforderlich, jedoch nicht in jedem Fall genü-
gend. 
- 
Rechtsanwendung im konkreten Einzelfall: Der an sich markante 
Bau ist vom Grundstück der Beschwerdeführerin aus sichtbar, in-
folge der durch Bäume eingeschränkten Sicht, des dazwischen lie-
genden Raumes (rund 100 m) und der Anordnung des Neubaus rela-
tiviert sich jedoch die optische Wirkung des Neubaus so stark, dass 
seine Fernwirkung auf die Liegenschaft der Beschwerdeführerin bei 
objektiver Betrachtung nicht als Nachteil empfunden werden kann. 
vgl. AGVE 2010 50 263