ag_verwaltungsgericht · WBE.2024.343 · 2025-09-04 · de
Obergericht / Verwaltungsgericht / 3. Kammer — WBE.2024.343


Verwaltungsgericht
3. Kammer
WBE.2024.343 / MW / we
(BVURA.23.545)
Art. 81
Urteil vom 4. September 2025
Besetzung Verwaltungsrichter Winkler, Vorsitz
Verwaltungsrichter Leibundgut
Verwaltungsrichterin Schöb
Gerichtsschreiber Wildi
Beschwerde- A._____ AG,
führerin vertreten durch Dr. iur. Christoph Thurnherr, Rechtsanwalt,
Stadtturmstrasse 17, Postfach 160, 5401 Baden
gegen
Beschwerde- B._____,
gegnerin vertreten durch Dr. iur. Peter Heer, c/o Voser Rechtsanwälte,
Rechtsanwalt, Stadtturmstrasse 19, 5400 Baden
und
Vorinstanzen Stadtrat Q._____,
Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsabteilung,
Entfelderstrasse 22, Buchenhof, 5001 Aarau
Gegenstand Beschwerdeverfahren betreffend Baubewilligung
Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt
vom 2. September 2024

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Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten:
A.
Der Stadtrat Q._____ legte vom 12. Dezember 2022 bis zum 20. Januar
2023 das Baugesuch der B._____ für den Rückbau der Gebäude Nrn. fff,
ggg, hhh und iii sowie den Neubau eines Gewerbe- und Mehrfamilienhau-
ses (inkl. Solaranlage) auf den Parzellen Nrn. eee, ddd, ccc und bbb öffent-
lich auf. Während der öffentlichen Auflage erhob u.a. die A._____ AG Ein-
wendung. Mit Entscheid vom 11. September 2023 wies der Stadtrat die
Einwendungen ab, soweit er sie nicht ausdrücklich anerkannte und/oder
guthiess. Gleichzeitig erteilte er die Baubewilligung, unter Auflagen und Be-
dingungen.
B.
Gegen den Entscheid vom 11. September 2023 erhob die A._____ AG Be-
schwerde beim Departement Bau, Verkehr und Umwelt (BVU), Rechtsab-
teilung. Dieses fällte am 2. September 2024 folgenden Entscheid:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus einer Staatsgebühr von
Fr. 3'910.– sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen von Fr. 819.–, ins-
gesamt Fr. 4'729.–, werden der A._____ AG auferlegt.
3.
Die A._____ AG wird verpflichtet, der B._____ die im Beschwerdeverfah-
ren entstandenen Parteikosten in Höhe von Fr. 11'142.– zu ersetzen.
C.
1.
Gegen den am 3. September 2024 zugestellten Entscheid des BVU,
Rechtsabteilung, erhob die A._____ AG am 27. September 2024 Verwal-
tungsgerichtsbeschwerde mit den Anträgen:
1.
Der Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt des Kantons
Aargau vom 2. September 2024 (BVURA.23.545) sowie die Baubewilli-
gung der Einwohnergemeinde Q._____ (Stadtrat) vom 11. September
2023 (Rückbau Gebäude Nrn. fff, ggg, hhh, iii; Neubau Mehrfamilienhaus
[21 Wohnungen, 2 Gewerbeflächen]; Solaranlage auf Dach [Parzellen
Nrn. ccc, ddd, eee, bbb]) seien aufzuheben und es sei das Baugesuch ab-
zuweisen bzw. die Baubewilligung zu verweigern.
2.
Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an das Departement Bau,
Verkehr und Umwelt des Kantons Aargau, subeventualiter an die Einwoh-
nergemeinde Q._____ (Stadtrat) zurückzuweisen.

- 3 -
3.
Es seien die Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens der Beschwerdegeg-
nerin aufzuerlegen und der Beschwerdeführerin sei für das vorinstanzliche
Verfahren eine angemessene Parteientschädigung zuzusprechen.
4.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehrwertsteuer) zu
Lasten der Beschwerdegegnerin).
Zudem stellte die A._____ AG folgende prozessualen Anträge:
1.
Es sei bei der Eidgenössischen Kommission für Denkmalpflege (EKD)
und/oder der Eidgenössischen Natur- und Heimatschutzkommission
(ENHK) ein besonderes Gutachten im Sinne von Art. 17a NHG einzuholen.
2.
Eventualiter sei von einem unabhängigen Experten eine umfassende
städtebauliche Analyse (Gutachten) zum Projekt der Beschwerdegegnerin
betreffend dessen Einordnung in das Ortsbild an der R-Strasse (Einhal-
tung der Anforderungen insbes. der Ensembleschutzzone Nr. 2 und des
ISOS) einzuholen.
3.
Es seien die vorinstanzlichen Akten sowie diejenigen der Einwohnerge-
meinde Q._____ beizuziehen und es sei ein Augenschein durchzuführen.
2.
Der Stadtrat Q._____ stellte mit Beschwerdeantwort vom 18. November
2024 (Postaufgabe: 22. November 2024) die Rechtsbegehren:
1.
Die Beschwerde (Rechtsbegehren) sei vollumfänglich abzuweisen.
2.
Die prozessualen Anträge (externe Begutachtung) seien ebenfalls abzu-
weisen.
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführe-
rin.
3.
Mit Beschwerdeantwort vom 20. November 2024 beantragte die B._____:
1.
Die Beschwerde sei abzuweisen.
2.
Die prozessualen Anträge der Beschwerdeführerin seien abzuweisen.
3.
Unter gesetzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen.

- 4 -
4.
Das BVU, Rechtsabteilung, beantragte in seiner Beschwerdeantwort vom
27. November 2024, die Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei abzuweisen,
unter Kosten- und Entschädigungsfolge.
5.
Am 14. Januar 2025 erstattete die Beschwerdeführerin eine Replik, mit der
sie an den Beschwerdeanträgen vollumfänglich festhielt.
6.
In der Duplik vom 11. Februar 2025 hielt die Beschwerdegegnerin an den
Anträgen in der Beschwerdeantwort fest.
7.
Das BVU, Rechtsabteilung, beantragte in seiner Duplik vom 17. Februar
2025 erneut, die Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei abzuweisen, unter
Kosten- und Entschädigungsfolge.
8.
Am 24. Februar 2025 reichte die Beschwerdeführerin eine weitere Stellung-
nahme ein, mit der sie an den in der Beschwerde gestellten Anträgen wei-
terhin festhielt.
9.
Das Verwaltungsgericht hat den Fall am 4. September 2025 beraten und
entschieden.
Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
I.
1.
Gegen letztinstanzliche Entscheide der Verwaltungsbehörden ist die Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde zulässig (§ 54 Abs. 1 des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 [Verwaltungsrechtspfle-
gegesetz, VRPG; SAR 271.200]). Das gilt auch in Bausachen (§ 61 Abs. 3
der Bauverordnung vom 25. Mai 2011 [BauV; SAR 713.121]). Der ange-
fochtene Entscheid des BVU ist verwaltungsintern letztinstanzlich (§ 61
Abs. 1 BauV und § 9 Abs. 1 i.V.m. § 13 Abs. 1 lit. a Ziffer 1 der Verordnung
über die Delegation von Kompetenzen des Regierungsrats vom 10. April
2013 [Delegationsverordnung, DelV; SAR 153.113]). Das Verwaltungsge-
richt ist somit zuständig.
2.
Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht können die unrichtige oder
unvollständige Feststellung des Sachverhalts sowie Rechtsverletzungen –

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einschliesslich Ermessensüberschreitung, Ermessensunterschreitung und
Ermessensmissbrauch (vgl. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Ver-
waltungsrecht, 8. Aufl. 2020, Rz. 442) – gerügt werden (§ 55 Abs. 1
VRPG). Die Kontrolle der Angemessenheit ist demgegenüber ausge-
schlossen (Umkehrschluss aus § 55 Abs. 3 VRPG).
3.
Dem Stadtrat wurde die Verwaltungsgerichtsbeschwerde mit Verfügung
vom 8. Oktober 2024 zur Beschwerdeantwort und Aktenvorlage bis zum
7. November 2024 zugestellt. Mit Protokollauszug vom 30. Oktober 2024
ersuchte der Stadtrat um Erstreckung dieser Frist bis zum 21. November
2024. Das Gericht bewilligte dieses Fristerstreckungsgesuch am 31. Okto-
ber 2024. Eingaben müssen spätestens am letzten Tag der Frist beim Ge-
richt eingereicht oder zu dessen Handen der Schweizerischen Post oder
einer schweizerischen diplomatischen oder konsularischen Vertretung
übergeben werden (§ 28 Abs. 1 VRPG i.V.m. Art. 143 Abs. 1 der Schwei-
zerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO; SR 272]).
Die Beschwerdeantwort (Entscheid des Stadtrats) datiert zwar vom 18. No-
vember 2024, sie wurde allerdings erst am 22. November 2024 der Post
übergeben (Sendungsverfolgung der auf dem Couvert angebrachten A-
Post-Plus Sendungsnummer 98.01.042821.00000220), womit sie verspä-
tet ist.
Die verspätet eingereichte Beschwerdeantwort des Stadtrats ist daher nur
soweit beachtlich, als die Untersuchungsmaxime dies gebietet (§ 17 Abs. 1
VRPG; Aargauische Gerichts- und Verwaltungsentscheide [AGVE] 1997,
S. 280, Erw. I/1b; Entscheide des Verwaltungsgerichts WBE.2020.19 vom
23. November 2020, Erw. I/4, WBE.2017.496 vom 27. Juni 2018, Erw. I/3).
II.
1.
1.1.
Die Stadt Q._____ ist im Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder
der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) als Stadt aufgeführt (vgl.
Art. 1 Abs. 1 und Art. 5 der Verordnung vom 13. November 2019 über das
Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz [VISOS;
SR 451.12] i.V.m. Anhang 1 zum VISOS, AG Nr. __ Q._____ / S._____
[Q._____, S._____]). Gemäss ISOS liegt liegen die Parzellen Nrn. eee,
ddd, ccc und bbb im Gebiet G2 "Bebauung an der R-Strasse, Wohn- und
Geschäftsbauten, vorwiegend 19. Jh.". Diesem Gebiet misst das Inventar
die Aufnahmekategorie AB und das (höchstmögliche) Erhaltungsziel A zu.
Bei Gebieten mit Erhaltungsziel der Kategorie A soll die Substanz erhalten
werden. Alle Bauten, Anlageteile und Freiräume sollen integral erhalten,
störende Eingriffe beseitigt werden (vgl. Erläuterungsblatt ISOS; siehe
auch Anhang zu den Weisungen vom 1. Januar 2020 des Eidgenössischen

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Departements des Innern [EDI] über das ISOS [WISOS]; Entscheid des
Verwaltungsgerichts WBE.2022.377 vom 17. Juli 2024, Erw. II/3.1).
Das Gebiet G2 zählt zu den wichtigsten Ortsbildteilen. Gemäss ISOS stellt
die R-Strasse im Anschluss an das D-Tor (M-Turm) im gesamten Stadtbild
die wohl klarste Stadtbebauung dar. Auf einer Länge von ca. 250 m be-
grenzten die oft zu Zeilen zusammengefassten Wohn- und Geschäftsbau-
ten beidseits den Strassenraum, von dem nur wenige Quergassen ab-
zweigten. Das ehemalige einheitliche Erscheinungsbild der vorwiegend
dreigeschossigen, klassizistischen Häuserfronten habe durch einzelne
Neubauten und insbesondere durch die vielen erdgeschossigen Ladenbau-
ten mit grossflächigen Schaufenstern gelitten. Dennoch sei das Baugebiet
im ursprünglichen Zusammenhang fassbar geblieben.
1.2.
Durch die Aufnahme eines Objekts in ein Inventar des Bundes gemäss
Art. 5 des Bundesgesetzes vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimat-
schutz (NHG; SR 451) wird dargetan, dass es in besonderem Masse die
ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls aber unter Einbezug von Wiederher-
stellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen die grösstmögliche
Schonung verdient (Art. 6 Abs. 1 NHG). Diese Schutzbestimmung gilt in-
des, wie Art. 6 Abs. 2 NHG festhält, lediglich bei der Erfüllung von Bundes-
aufgaben (Art. 2 NHG) in unmittelbarer Weise. Soweit (wie im vorliegenden
Baubewilligungsverfahren) keine Bundesaufgabe in Frage steht, wird der
Schutz von Ortsbildern vorab durch kantonales (und kommunales) Recht
gewährleistet (vgl. Art. 78 Abs. 1 der Bundesverfassung der Schweizeri-
schen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 [BV; SR 101]). Die Bundes-
inventare sind insoweit aber nicht völlig unmassgeblich. Sie sind vielmehr
bei der Nutzungsplanung, bei der Auslegung unbestimmter Begriffe des
Baurechts sowie bei im Einzelfall erforderlichen Interessenabwägungen zu
berücksichtigen (vgl. BGE 135 II 209, Erw. 2.1; Urteile des Bundesgerichts
1C_643/2020 vom 7. Januar 2022, Erw. 3.2, 1C_488/2015 vom 24. August
2016, Erw. 4.3; Entscheide des Verwaltungsgerichts WBE.2023.405 vom
14. Januar 2025, Erw. II/3.3.1, WBE.2022.377 vom 17. Juli 2024,
Erw. II/3.2.1, je mit Hinweisen).
1.3.
Im Rahmen der Nutzungsplanung wurden die Parzellen Nrn. eee, ddd, ccc
und bbb der Zentrumszone Z4 zugeordnet. Die Zentrumszonen sind für
mässig störende, innerstädtische Nutzungen wie Ladengeschäfte, Ein-
kaufszentren, Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe sowie Wohnungen
bestimmt. In der Regel gilt geschlossene Bauweise (§ 10 der Bau- und Nut-
zungsordnung der Stadt Q._____ vom _____ 2013, _____ 2014, _____
2015 / _____ 2016 [BNO]). In der Zentrumszone Z4 beträgt der kleine
Grenzabstand 4.50 m und die maximal zulässige Gebäudehöhe 17 m (wel-
che um höchstens 2.0 m überschritten werden darf, wenn eine gute Ein-

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ordnung ins Strassen- und Quartierbild gewährleistet ist und die Nachbarn
nicht übermässig beeinträchtigt werden). Es sind 4 Geschosse zulässig.
Der minimale Wohnflächenanteil beträgt 30 %. Der Zentrumszone Z4 ist
die Lärmempfindlichkeitsstufe III zugeordnet (§ 6 Abs. 1 und 2 BNO).
Die Zentrumszone Z4 ist im Bereich der Parzellen Nrn. eee, ddd, ccc teil-
weise – d.h. entlang der bestehenden Bebauung an der R-Strasse (inkl. der
gesamten Parzelle Nr. aaa der Beschwerdeführerin) – mit einer Ensemble-
schutzzone (Nr. 2) überlagert (Nutzungsplan der Stadt Q._____ vom _____
2013, _____ 2015 / _____ 2015, _____ 2016 [Bauzonenplan]; vgl. § 32
BNO und Anhang I BNO). Die Ensembleschutzzone dient dem Schutz ge-
schichtlich, architektonisch oder stadträumlich einheitlicher Bebauungs-
strukturen (§ 32 Abs. 1 BNO). Um- und Ergänzungsbauten sowie äussere
z.B. wärmetechnische Sanierungen und Renovationen sind gut in das be-
stehende Ensemble einzupassen. Die prägenden Bebauungs- und Frei-
raumstrukturen sind zu wahren (§ 32 Abs. 2 BNO). Die Ensembleschutz-
zonen Nrn. 1 - 3 sind durch eine einheitliche Bebauungsstruktur geprägt,
weisen aber eine unterschiedliche Gestaltung der einzelnen Bauten auf.
Ersatzbauten in diesen Ensembleschutzzonen müssen die für das Ensem-
ble besonders charakteristischen Gestaltungselemente übernehmen bzw.
zeitgemäss interpretieren. Abweichungen sind nur gestattet, sofern daraus
eine architektonisch mindestens gleichwertige Lösung resultiert und das
Gesamtbild des Ensembles nicht beeinträchtigt wird (§ 32 Abs. 3 BNO).
Massgebend für die Beurteilung sind die Beschriebe im Anhang I zur BNO
(§ 32 Abs. 5 BNO). Für die Parzellen Nrn. eee, ddd und ccc sind entlang
der R-Strasse überdies eine Baulinie (BL EG - 3. OG) und verschiedene
Spezialbauvorschriften massgebend (vgl. Überbauungsplan R-Strasse / E-
Platz / T-Platz vom _____ 1989 / _____ 1991).
Beim Gebäude Nr. iii auf der Parzelle Nr. bbb (U-Weg __) handelt es sich
schliesslich um ein Inventarobjekt gemäss § 40 BNO (vgl. § 41 BNO i.V.m.
Verzeichnis der Inventarobjekte gemäss § 40 BNO [Stand: Mai 2022], ___).
Die Inventarobjekte zeichnen sich durch ihre architekturhistorische, städte-
bauliche oder historische Bedeutung oder einen typologischen Stellenwert
aus und werden im behördenverbindlichen Verzeichnis der Inventarobjekte
aufgeführt (§ 40 Abs. 1 BNO). Bei Bauabsichten an einem Inventarobjekt
berät die Abteilung Planung und Bau die Eigentümer. Sie stützt sich dabei
auf das Verzeichnis der Inventarobjekte (§ 40 Abs. 2 BNO).
1.4.
Die Beschwerdegegnerin beabsichtigt, vier Altstadtgebäude (Nrn. fff, ggg,
hhh und iii) abzubrechen, um den Neubau eines Gewerbe- und Mehrfami-
lienhauses (inkl. Solaranlage) zu realisieren. Die Bauherrschaft führte ei-
nen Projektwettbewerb durch. In diesem sollte insbesondere das maximal
mögliche Nutzungsmass und die höchstmögliche Flächeneffizienz bei einer
gleichzeitig hohen städtebaulichen Verträglichkeit evaluiert werden.

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Nach dem im Wettbewerb im 1. Rang platzierten (bereinigten) Projekt "F"
ist geplant, die betreffenden Parzellen (heute Nrn. eee, ddd, ccc und bbb)
zusammenzulegen bzw. zu vereinheitlichen (nach Rechtskraft der Baube-
willigung) und ein (angeblich – siehe nachfolgend aber Erw. II/3) vierge-
schossiges Gewerbe- und Mehrfamilienhaus mit zusätzlichem Attikage-
schoss sowie einer auf dem Dach angeordneten Solaranlage zu erstellen.
Die Erschliessung erfolgt teilweise von der R-Strasse her (Gewerbenut-
zung), im Wesentlichen aber über den U-Weg mittels einer in der hofseiti-
gen Einbuchtung befindlichen, aussenliegenden, kreisförmigen Treppen-
anlage (Wohnnutzung). In Bezug auf die Gestaltung soll das Gebäude op-
tisch in drei (zuzüglich dem Treppenhaus; siehe hinten Erw. II/3.3) Gebäu-
deteile mit unterschiedlichen Fassaden, Traufhöhen und Dachformen auf-
gegliedert werden, sodass optisch der Eindruck dreier zusammengebauter
Häuser (mit einem gemeinsamen Treppenhaus) entsteht (vgl. Planunterla-
gen).
2.
2.1.
2.1.1.
Die Beschwerdeführerin beanstandet, die Vorinstanz habe keinen Augen-
schein durchgeführt und im angefochtenen Entscheid auch nicht begrün-
det, weshalb sie auf einen Augenschein verzichtet habe. Die Argumenta-
tion der Vorinstanz zur Einordnung der Baute und zum Abweichen vom
Fachbericht stütze sich beinahe vollständig auf einen im Entscheid anhand
einzelner abgedruckter Bilder aus Google Street View vorgenommenen
"virtuellen Augenschein". Dieses Vorgehen genüge jedoch nicht, um den
ortsbaulichen Kontext und die Auswirkungen der projektierten Baute richtig
erfassen zu können. Die Feststellungen der Vorinstanz seien in verschie-
dener Hinsicht falsch, auch sei die Vorinstanz – ohne einen Augenschein
durchgeführt zu haben – vom klaren Ergebnis des Fachberichts abgewi-
chen. Der Beschwerdeführerin seien im Rahmen des "virtuellen Augen-
scheins" auch keine Parteirechte gewährt worden. Für eine Auseinander-
setzung mit den historischen Bauten, eine (allenfalls) kritische Betrachtung
der neuen Bauten sowie eine städtebauliche Gesamtwürdigung wäre ein
Augenschein vor Ort mit Gewährung der Parteirechte erforderlich gewesen.
Das Vorgehen verstosse gegen den Anspruch auf rechtliches Gehör
(Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossen-
schaft vom 18. April 1999 [BV; SR 101], § 21 Abs. 1 VRPG) weshalb der
angefochtene Entscheid bereits aus diesem Grund aufzuheben sei (vgl.
zum Ganzen: Beschwerde, S. 5 f., 7, 22 ff.; ferner: S. 12, 15, 19, 20, 51;
Replik, S. 7 f., 15, 16 f.).
2.1.2.
Die Vorinstanz begründete im angefochtenen Entscheid nicht, weshalb sie
keinen Augenschein vor Ort durchführte. Vor Verwaltungsgericht äussert

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sie, die Beschwerdeführerin habe keinen expliziten prozessualen Antrag
auf Durchführung eines Augenscheins gestellt. Im angefochtenen Ent-
scheid habe deshalb nicht dargelegt werden müssen, weshalb kein Augen-
schein angeordnet worden sei. Auf die Durchführung eines Augenscheins
sei bewusst verzichtet worden. Wie sich der umfangreichen Aktenlage ent-
nehmen lasse, sei der Standort R-Strasse inkl. der baulichen Umgebung
mit zahlreichen Plänen, Fotos und Unterlagen dokumentiert. Zudem habe
das BVU zur Ergänzung und Verifizierung des Sachverhalts (zulässiger-
weise) öffentlich zugängliches Bildmaterial aus dem Internet (AGIS [= Aar-
gauisches Geografisches Informationssystem], Google Street View,
Google Maps und Google Earth) konsultiert. Sämtliche Gebäude im betref-
fenden Perimeter, d.h. alle westlich und östlich der R-Strasse sowie in der
näheren Umgebung befindlichen Bauten hätten einer Betrachtung unterzo-
gen werden können. Des Weiteren habe das BVU resp. die zuständige
Sachbearbeiterin des BVU aufgrund ihrer langjährigen Tätigkeit und frühe-
rer Augenscheine in anderer Sache in Q._____ über gute Kenntnisse der
städtischen Bebauung verfügt, insbesondere im fraglichen Bereich. Auf die
Durchführung eines Augenscheins habe in antizipierter Beweiswürdigung
verzichtet werden dürfen (vgl. zum Ganzen: Beschwerdeantwort BVU,
S. 3 f.; Duplik BVU, S. 2).
2.1.3.
Die Beschwerdegegnerin erachtet – angesichts der sehr ausführlichen und
nachvollziehbaren Entscheide des Stadtrats und der Vorinstanz – einen
Augenschein nicht für nötig. Sie wehre sich aber keinesfalls gegen einen
Augenschein, falls das Verwaltungsgericht ihn für die Beurteilung der An-
gelegenheit als erforderlich erachte (vgl. Beschwerdeantwort Beschwerde-
gegnerin, S. 5 f.).
2.2.
Zum Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) gehört u.a. das
Recht des Betroffenen, an Beweiserhebungen teilzunehmen oder sich zu-
mindest zum Beweisergebnis zu äussern. Eine Beschwerdeinstanz, wel-
che beabsichtigt, ihren Entscheid auf neue Beweise zu stützen, muss daher
die Parteien darüber informieren und ihnen Gelegenheit zur diesbezügli-
chen Stellungnahme einräumen (vgl. BGE 143 IV 380, Erw. 1.1, 132 V 387,
Erw. 3.1; 124 II 132, Erw. 2b). Über notorische Tatsachen muss allerdings
kein Beweis geführt werden (vgl. BGE 143 IV 380, Erw. 1.1; Urteil des Bun-
desgerichts 1C_593/2020 vom 12. Mai 2021, Erw. 2.1). Allgemeinnotori-
sche Tatsachen sind allgemein bekannte bzw. der allgemeinen sicheren
Wahrnehmung zugängliche Tatsachen, selbst wenn die Behörde sie ermit-
teln muss (BGE 128 III 4, Erw. 4c/bb; Urteile des Bundesgerichts
1C_593/2020 vom 12. Mai 2021, Erw. 2.1, 1C_253/2022 vom 21. August
2023, Erw. 3.2). Als allgemeinnotorisch können namentlich allgemein zu-
gängliche elektronische Landkarten wie etwa Google Maps bzw. die darin
enthaltenen Informationen gelten (Urteile des Bundesgerichts

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1C_593/2020 vom 12. Mai 2021, Erw. 2.1, 1C_253/2022 vom 21. August
2023, Erw. 3.2; je mit Hinweisen). Dasselbe gilt für die Im Internet allgemein
zugänglichen Luftbildaufnahmen auf dem kantonalen Geoportal der Kan-
tone (vgl. etwa Urteile des Bundesgerichts 1C_285/2022 vom 25. Juni
2024, Erw. 2.2, 1C_253/2022 vom 21. August 2023, Erw. 3.2,
1C_582/2018 vom 23. Dezember 2019, Erw. 2.4).
Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 BV ergibt
sich für die Parteien sodann das Recht, Beweisanträge zu stellen, und für
die Behörden die Pflicht, rechtzeitig und formgültig angebotene Beweisbe-
gehren entgegenzunehmen und zu berücksichtigen. Keine Verletzung des
rechtlichen Gehörs liegt indes vor, wenn ein Gericht (oder eine Behörde)
auf die Abnahme beantragter Beweismittel verzichtet, weil es (bzw. sie)
aufgrund bereits abgenommener Beweise seine Überzeugung gebildet hat
und ohne Willkür (vgl. Art. 9 BV) in vorweggenommener Beweiswürdigung
annehmen kann, dass seine Überzeugung durch weitere Beweiserhebun-
gen nicht geändert würde (vgl. BGE 145 I 167, Erw. 4.1; 141 I 60, Erw. 3.3;
136 I 229, Erw. 5.2 und 5.3). Der Entscheid darüber, ob ein Augenschein
angeordnet wird, steht im pflichtgemässen Ermessen der anordnenden Be-
hörde. Eine dahin gehende Pflicht besteht nur, wenn die tatsächlichen Ver-
hältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können (Urteile des
Bundesgerichts 1C_589/2022 vom 4. Juli 2023, Erw. 3.2, 1C_618/2022
vom 30. Mai 2023, Erw. 3.1, 1C_56/2021 vom 23. September 2022,
Erw. 2.1; Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2021.156 vom 16. No-
vember 2021, Erw. II/3.3.4; je mit Hinweisen).
Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehörs folgt schliesslich die Verpflich-
tung der Behörde, ihren Entscheid zu begründen. Dabei ist nicht erforder-
lich, dass sie sich mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinander-
setzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann
sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Die
Begründung muss so abgefasst sein, dass sich die betroffene Person über
die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kennt-
nis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann. In diesem Sinne
müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen
sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt (vgl.
BGE 148 III 30, Erw. 3.1; 146 II 335, Erw. 5.1; 143 III 65, Erw. 5.2; 141 IV
249, Erw. 1.3.1).
2.3.
2.3.1.
Es ist unbestritten, dass die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid nicht
begründete, weshalb auf die Durchführung eines Augenscheins verzichtet
wurde. In ihrer Beschwerdeantwort bringt sie vor, die Beschwerdeführerin
in ihren Eingaben keinen expliziten prozessualen Antrag auf Durchführung
eines Augenscheins gestellt. Deshalb habe im Entscheid auch nicht darge-

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legt werden müssen, weshalb kein Augenschein angeordnet worden sei
(vgl. Beschwerdeantwort BVU, S. 3).
Diese Ansicht trifft nicht zu. Anträge auf Abnahme einzelner Beweismittel
ergeben sich regelmässig aus dem Text der Rechtsschriften. In der Be-
schwerde vom 18. Oktober 2023 wurde an insgesamt acht Stellen als Be-
weismittel "Augenschein R-Strasse, U-Weg Q._____" genannt (siehe
Vorakten, act. 39, 40, 49, 53, 54, 55, 56 und 59; siehe auch Replik, S. 23).
Dass damit um Durchführung eines Augenscheins ersucht wurde, ergibt
sich von selbst. Da sich die Vorinstanz mit dem entsprechenden Beweis-
antrag nicht auseinandersetzte und nicht darlegte, weshalb sie einen Au-
genschein als entbehrlich erachtete (obwohl es wesentlich um die Thematik
der Einordnung in das Orts- bzw. Strassenbild ging), verletzte sie die Be-
gründungspflicht und damit den Anspruch der Beschwerdeführerin auf
rechtliches Gehör (vgl. Art. 29 Abs. 2 BV; § 22 Abs. 1 der Verfassung des
Kantons Aargau vom 25. Juni 1980 [KV; SAR 110.000]).
2.3.2.
Umstritten ist weiter, ob auf die Durchführung eines Augenscheins verzich-
tet werden durfte. Dazu ergibt sich Folgendes:
Bereits im vorinstanzlichen Verfahren bildete die Frage der Einordnung in
das Orts- bzw. Strassenbild zentrales Verfahrensthema. Das Projekt sieht
vor, dass die drei zusammengebauten Gebäude (Nrn. fff, ggg und hhh) an
der R-Strasse __ - __ sowie ein weiteres Gebäude (Nr. iii) am U-Weg __
abgebrochen und an deren Stelle auf den vier frei werdenden Parzellen
Nrn. eee, ddd, ccc und bbb ein neues Gewerbe- und Mehrfamilienhaus
(inkl. Solaranlage) erstellt werden soll. Der Standort liegt zentral in der
Fussgängerzone von Q._____, an einer in Bezug auf das Ortsbild sensib-
len Lage (siehe dazu Erw. II/1.1 und 1.3). Die R-Strasse gilt als lebendige
Einkaufsmeile mit überregionalem Charakter (vgl. Bericht Preisgericht,
S. 9; angefochtener Entscheid, S. 9); es wird von einer Tagesfrequenz am
Standort von ca. 30'000 Personen gesprochen, wovon ca. 8'500 als poten-
zielle Kunden angesehen werden könnten (siehe Bericht Preisgericht,
S. 9). Der U-Weg verbindet als Seitengasse die R-Strasse mit der V-
Strasse bzw. dem Bahnhof.
Die zusammengebauten Gebäude Nrn. fff, ggg und hhh, welche abgeris-
sen werden sollen, bilden einen wesentlichen Teil der Zeile zwischen dem
W-Weg und dem U-Weg, wo die ursprüngliche Strassenbebauung bzw. der
ortsbauliche Zusammenhang – im Gegensatz zu anderen Bereichen an der
R-Strasse – (trotz des sanierten, grossvolumigen Gebäudes Nr. jjj; ange-
fochtener Entscheid, S. 29) noch weitgehend unverändert und ablesbar ist
(siehe etwa Stellungnahme der kantonalen Fachstelle, S. 3, 4 [Vorakten,
act. 165, 166]; Replik, S. 11 [Grafik "Bestandesliegenschaften"]). Ein Ab-
bruch der vier Gebäude (Nrn. fff, ggg, hhh und iii) mit anschliessendem

- 12 -
Neubau eines markant grösseren Gewerbe- und Mehrfamilienhauses, wel-
ches im Vergleich zu den bisherigen (dreistöckigen, mit Satteldächern ver-
sehenen) Gebäuden auch eine andere Fassaden-, Dach- und Hinterhofge-
staltung aufweist, hat auf das Orts- und Strassenbild fraglos Auswirkungen.
Für die Beurteilung, ob das Projekt den Einordnungsvorgaben entspricht,
ist von wesentlicher Bedeutung, was geschützt werden soll, wie sich das
Orts- und Strassenbild aktuell präsentiert und wie sich dieses mit dem Bau-
vorhaben verändern wird.
Bezüglich des bestehenden Ortsbilds wurden im angefochtenen Entscheid
einige Bilder, welche gemäss Vorinstanz aus "Google Maps (Street View)"
seien, abgedruckt (wobei eine genauere Quellangabe der Bilder fehlt; über
Google Street View kann die R-Strasse nicht "abgefahren" werden, wie
dies bei Strassen oftmals der Fall ist). Mit den Bildern wollte die Vorinstanz
indes nur ausgewählte – sanierte oder neu gebaute – Gebäude an der R-
Strasse zeigen, welche sich heute grossvolumig, mit vier oder fünf Vollge-
schossen, teilweise mit auffälligen, fassadenbündigen Attikageschossen,
Flachdächern etc. präsentieren. Für die Ermittlung des massgeblichen
Orts- und Strassenbilds genügt dies jedoch nicht. Die Bilder vermitteln ei-
nen unvollständigen Eindruck, da alle anderen Gebäude, darunter nament-
lich die noch bestehenden, ursprünglichen Gebäude – um die es beim
Schutz des Orts- und Strassenbilds sowie der Frage der Einordnung we-
sentlich geht – nicht gezeigt werden. Auch aus den Akten ergibt sich das
Orts- und Strassenbild nicht ausreichend. Soweit die Vorinstanz in der Be-
schwerdeantwort ausführt, sie habe zur Ergänzung und Verifizierung des
Sachverhalts "öffentlich zugängliches Bildmaterial aus dem Internet (AGIS,
Google Street View und Google Earth)" konsultiert (vgl. Beschwerdeant-
wort BVU, S. 3 f.), gilt – wie dargelegt – zunächst festzuhalten, dass die R-
Strasse auf Google Street View nicht "abgefahren" werden kann. Es sind
lediglich an einigen Punkten einzelne (von Privatpersonen hochgeladene)
Bilder abrufbar, bei welchen aufgrund der auf Google Street View angege-
benen Zeitpunkte (so z.B. Februar 2014 [Aufnahme von C._____] oder No-
vember 2017 [Aufnahme von D._____]) auch nicht klar ist, ob sie mit den
heutigen Verhältnissen (noch) übereinstimmen. Die Q._____ Innenstadt,
namentlich auch die R-Strasse, ist seit Jahren von Baustellen geprägt, wo-
bei die Vorinstanz von einer "in den letzten Jahren erfolgten Entwicklung"
der R-Strasse spricht (vgl. angefochtener Entscheid, S. 28). Vom U-Weg
und der altstädtischen Hofsituation mit kleinen Gärten (siehe Stellung-
nahme der kantonalen Fachstelle, S. 3 [Vorakten, act. 165]) sind im Übri-
gen (soweit ersichtlich) überhaupt keine Bilder abrufbar.
Anhand der Bilder auf Google Street View lässt sich die Einordnung somit
nicht beurteilen. Die im Internet abrufbaren Luftbilder (AGIS, Google Maps,
Google Earth) helfen ebenfalls nicht weiter, da sie nur die Vogelperspektive
zeigen. Der Durchschnittsbetrachter nimmt das Orts- und Strassenbild
nicht aus der Luft, sondern von der Erde (bzw. von öffentlich zugänglichen

- 13 -
Bauten) aus wahr. Soweit die Vorinstanz behauptet, auf dem Bildmaterial
seien sogar die betreffenden Profile des Neubauprojekts detailliert sichtbar
(vgl. Duplik BVU, S. 2), ist unklar, auf welches Bildmaterial sie sich stützt;
die Vorinstanz macht (auch hier) keine genaueren Quellangaben. Sollte sie
sich auf die AGIS-Karte "Luftbild 2024" beziehen, trifft zwar zu, dass an
einigen Stellen (von oben) Bauprofile erkennbar sind, das Volumen der ge-
planten Bebauung lässt sich daraus jedoch nicht ablesen. Sollte sich die
Vorinstanz auf das auf Google Street View abrufbare Bild vom November
2017 (Aufnahme von D._____) beziehen, auf dem bei bzw. auf den Gebäu-
den Nrn. fff, ggg und hhh Bauprofile ersichtlich sind, gilt festzuhalten, dass
es sich bei diesen Profilstangen nicht um das hier zu beurteilende Baupro-
jekt – dessen Profile (vgl. § 60 Abs. 3 BauG, § 53 BauV) erst am 9. Dezem-
ber 2022 aufgestellt wurden (siehe Baugesuchsdeckel) – handeln kann.
Das Volumen der geplanten Baute lässt sich aus den erwähnten, im Inter-
net abrufbaren Bildern und Karten somit nicht ablesen. Den Projektunterla-
gen kann das Volumen zwar entnommen werden, allein anhand der Akten
lässt sich jedoch nicht beurteilen, wie das Bauvorhaben mit dem geplanten
Volumen in der Umgebung wirkt und ob das Projekt mit den Einordnungs-
vorschriften vereinbar ist. Immerhin sollen mit dem Projekt vier alte, dreige-
schossige Gebäude aus den Jahren 1820, 1900, 1850 und 1820 (siehe
Beilagen zur Stellungnahme der Beschwerdeführerin vom 24. Februar
2025), welche das (im ISOS mit dem höchstmöglichen Erhaltungsziel A
eingestufte) Orts- und Strassenbild bisher wesentlich mitprägten, vollstän-
dig abgerissen und durch einen markant grösseren und anders gestalteten
Neubau ersetzt werden. Die ursprüngliche Zeile zwischen W-Weg und U-
Weg wird sich mit dem Bauvorhaben eingreifend und nachhaltig verändern.
Um das schutzwürdige Orts- und Strassenbild (einerseits) und das Bauvor-
haben mit seinen Auswirkungen auf die Umgebung (andererseits) vollstän-
dig und vorbehaltlos erfassen zu können, wäre ein Augenschein unum-
gänglich gewesen. Die Beschwerdeführerin rügt denn auch diverse Punkte,
bezüglich welcher die Vorinstanz den Sachverhalt bzw. die Situation falsch
erfasst habe, was – so die Beschwerdeführerin – mit einem Augenschein
nicht geschehen wäre (siehe etwa Beschwerde, S. 15, 19, 20, 22 f., 31,
37 f., 44 f.; Replik, S. 8, 15, Stellungnahme Beschwerdeführerin vom
14. Februar 2025, S. 10). Die Beschwerdeführerin folgert daraus, dass die
Vorinstanz aufgrund dieses Mangels auch die Einordnung falsch beurteilt
habe.
Ein Augenschein hätte sich vorliegend im Übrigen umso mehr aufgedrängt,
weil die von der Vorinstanz beigezogene kantonale Fachstelle (BVU, Ab-
teilung Raumentwicklung, Orts-, Siedlungs- und Regionalplanung Ost) zum
Fazit gelangt war, dass das Bauvorhaben nur in Teilen mit den Bestimmun-
gen der Ensembleschutzzonen (gemäss § 32 BNO) und den Schutzzielen
gemäss Anhang I BNO vereinbar ist. Insbesondere beim nördlichen Ge-
bäudeteil an der R-Strasse erachtete die Fachstelle die Höhenwirkung der
nördlichen Brandmauer durch das fassadenbündige Attikageschoss sowie

- 14 -
die Dachform, welche diese Wirkung noch verstärke, als ungenügend.
Diese Punkte – so die kantonale Fachstelle – führten in ihrem Zusammen-
wirken zu einer ungünstigen Gesamtbeurteilung hinsichtlich der geforder-
ten guten Einordnung in das Ortsbild der R-Strasse (Vorakten, act. 163 ff.,
namentlich act. 168). Angesichts dieser – im Ergebnis negativen – Ein-
schätzung, welcher als fachliche Stellungnahme erhöhte Beweiskraft zu-
kommt (zum Ganzen: Urteil des Bundesgerichts 1C_136/2023 vom 27. De-
zember 2023, Erw. 4.2 mit Hinweisen; ferner auch angefochtener Ent-
scheid, S. 27 mit Hinweisen) und welche dem (durchgehend positiven) Be-
urteilungsergebnis des Stadtrats entgegensteht, wäre es geboten gewe-
sen, die verschiedenen Meinungen anlässlich einer Augenscheinsverhand-
lung zu verifizieren und sich ein eigenes Bild zu machen.
Soweit die Vorinstanz weiter ausführt, das BVU resp. die zuständige Sach-
bearbeiterin verfüge aufgrund ihrer langjährigen Tätigkeit und früherer Au-
genscheine in anderer Sache in der Stadt Q._____ über eine gute Kenntnis
der städtischen Bebauung, insbesondere im fraglichen Bereich (Beschwer-
deantwort BVU, S. 4), hilft dies nicht weiter. Zum einen legt die Vorinstanz
nicht dar, aus welchen früheren Verfahren das BVU resp. die Sachbearbei-
terin welche Kenntnisse hat (zu allgemeinnotorischen und gerichtsnotori-
schen [bzw. hier behördennotorischen] Tatsachen, worunter Wissen des
Gerichts [bzw. der Behörde] über den konkreten Beweisgegenstand aber
nicht gehört, siehe etwa Urteil des Bundesgerichts 1C_250/2020 vom
25. März 2021, Erw. 3.1). Zum anderen vermöchten auch notorische Er-
kenntnisse den erforderlichen Augenschein nicht zu ersetzen. Anlässlich
des Augenscheins wären nämlich nicht nur die Örtlichkeiten und die Um-
gebung zu besichtigen gewesen, sondern es hätte(n) vor Ort auch das Bau-
projekt (u.a. anhand der Baugespanne) ermittelt, die Vertreter der kantona-
len Fachstelle und des Stadtrats zur (unterschiedlich beurteilten) Einord-
nung befragt (siehe oben) und den Parteien das rechtliche Gehör gewährt
werden müssen.
Nach dem Gesagten wäre eine Augenscheinsverhandlung durch die Vor-
instanz unumgänglich gewesen. Indem die Vorinstanz darauf verzichtet
hat, hat sie den Anspruch der Beschwerdeführerin auf rechtliches Gehör
(vgl. Art. 29 Abs. 2 BV; § 22 Abs. 1 KV) verletzt.
2.4.
2.4.1.
Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist nach der Praxis des Bundesgerichts
formeller Natur; seine Verletzung führt ungeachtet der Erfolgsaussichten
der Beschwerde in der Sache selbst zur Aufhebung des angefochtenen
Entscheids. Eine nicht besonders schwerwiegende Verletzung des rechtli-
chen Gehörs kann ausnahmsweise als geheilt gelten, wenn die betroffene
Person die Möglichkeit erhält, sich vor einer Rechtsmittelinstanz zu äus-
sern, die sowohl den Sachverhalt wie auch die Rechtslage frei überprüfen

- 15 -
kann. Unter dieser Voraussetzung ist darüber hinaus, im Sinne einer Hei-
lung des Mangels, selbst bei einer schwerwiegenden Verletzung des An-
spruchs auf rechtliches Gehör von einer Rückweisung der Sache an die
Vorinstanz abzusehen, wenn und soweit die Rückweisung zu einem forma-
listischen Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen führen würde,
die mit dem (der Anhörung gleichgestellten) Interesse der betroffenen Par-
tei an einer beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wä-
ren (BGE 137 I 195, Erw. 2.3.2; 136 V 117, Erw. 4.2.2.2; Entscheid des
Verwaltungsgerichts WBE.2015.78 vom 9. Dezember 2015, Erw. II/2.3.3).
2.4.2.
Die Verletzung des rechtlichen Gehörs ist vorliegend als gravierend einzu-
stufen. Das Verwaltungsgericht kann den Sachverhalt zwar frei überprüfen,
jedoch steht ihm nur die Rechtskontrolle und keine Kontrolle der Angemes-
senheit zu (siehe oben Erw. I/2; § 55 Abs. 1 und 3 VRPG). Im Vergleich zur
Vorinstanz (vgl. § 52 VRPG) ist die Überprüfungsbefugnis des Verwal-
tungsgerichts eingeschränkt. Daran ändert nichts, dass sich aufgrund der
Gemeindeautonomie auch die Vorinstanz bei der Überprüfung teilweise zu-
rückzuhalten hat – wobei diese Zurückhaltung vorliegend zu relativieren ist,
da die Stadt Q._____ ein Ortsbild von nationaler Bedeutung hat und an den
in ISOS definierten Schutzgrad (im vorliegenden Bereich: Erhaltungsziel A)
gebunden ist, was die Gemeindeautonomie einschränkt (vgl. zum Ganzen
etwa AGVE 2008, S. 153, Erw. II/3.7.1; Entscheide des Verwaltungsge-
richts WBE.2023.405 vom 14. Januar 2025, Erw. II/4.4.1, WBE.2022.377
vom 17. Juli 2024, Erw. II/4.2 mit Hinweisen). Darüber hinaus lässt sich
auch nicht davon sprechen, dass eine Rückweisung der Sache an die Vor-
instanz zur Durchführung einer Augenscheinsverhandlung und Neubeurtei-
lung von vornherein einen formalistischen Leerlauf darstellte. Das Interesse
an einer beförderlichen Erledigung der Angelegenheit liegt ohnehin nicht
auf Seiten der in erster Linie von der Gehörsverletzung betroffenen Be-
schwerdeführerin, sondern auf derjenigen der bauwilligen Beschwerdegeg-
nerin. Eine Heilung der Gehörsverletzung im verwaltungsgerichtlichen Ver-
fahren kommt daher nicht in Betracht.
Demnach müsste die Sache an die Vorinstanz zurückgewiesen werden.
Aus prozessökonomischen Gründen erscheint es jedoch angezeigt, die
Geschossigkeit und die bei den Schrägdächern vorgesehenen Dachdurch-
brüche bereits hier zu behandeln, da diese Punkte bereits in den Planun-
terlagen ins Auge stechen und zudem (ohne Augenschein) anhand der Ak-
ten beurteilt werden können.
3.
3.1.
3.1.1.
Die Beschwerdeführerin bringt vor, der nördliche Baukörper (auf Parzelle
Nr. ccc und auf einem westlichen Teil der Parzelle Nr. ddd) trete nicht nur

- 16 -
fünfgeschossig in Erscheinung, sondern er sei fünfgeschossig. Analog ver-
halte es sich beim Baukörper auf Parzelle Nr. bbb (am U-Weg) (Be-
schwerde, S. 27). Die Vorinstanz halte fest, dass aufgrund der Einpas-
sungsvorschriften nur Einzelbauten zulässig seien, die Geschossigkeit
aber aufgrund des gesamten "grossen Gebäudekomplexes" beurteilt wer-
den könne, mit der Folge, dass der "Eindruck einer 5-geschossigen Baute"
entstehe, obwohl in der massgebenden Zentrumszone Z4 keine fünfge-
schossigen Bauten zulässig seien (Beschwerde, S. 27 f.). Wenn die En-
sembleschutzvorschriften so auszulegen seien, dass ein "grosser Gebäu-
dekomplex" nur dann erstellt werden könne, wenn er den Eindruck von Ein-
zelbauten vermittle, müssten diese Einzelbauten selbstverständlich auch
gemäss den Ensemblevorschriften ausgeführt werden. Anders zu argu-
mentieren bedeute, dass die gleichen Ensemblevorschriften für das eine
Argument (nur dann genügende Einpassung, wenn es sich um Einzelbau-
ten handle) rein nach optischen Gesichtspunkten, für das andere aber (Ge-
schossigkeit) nach rein funktionalen Kriterien zu interpretieren wären, was
nicht begründbar und willkürlich sei. Die Beurteilung der Einpassung habe
für jeden optisch als solchen wahrnehmbaren einzelnen Baukörper zu er-
folgen. Andernfalls könnten mit optisch aufgetrennten Grossbauten die
Schutzvorschriften unterlaufen werden. Und selbst wenn der Hintergrund
der (optischen) Einzelbauten nicht auf die Ensembleschutzbestimmungen
zurückzuführen wäre, müsste – zumindest in einem (wie vorliegend) sen-
siblen Bereich – auf das Erscheinungsbild und könne nicht auf rein organi-
satorische oder funktionale Aspekte (welche nicht sichtbar oder sonst wie
erkennbar seien) abgestellt werden (vgl. Beschwerde, S. 28 f.; ferner
S. 30 f.). Anhang 1 BauV lasse sich sodann entnehmen, dass bei zusam-
mengebauten Gebäuden oder bei Gebäuden, die in der Höhe oder in der
Situation gestaffelt seien, die Vollgeschosszahl für jeden Gebäudeteil bzw.
für jedes Gebäude separat ermittelt werde. Vorliegend liege zufolge der
unterschiedlichen Höhen sowie der räumlich verschiedenen Anordnung
klarerweise eine Staffelung vor. Auch handle es sich um zusammenge-
baute Gebäude mit unterschiedlicher Gestaltung. Demnach sei die Ge-
schossigkeit separat zu beurteilen (Beschwerde, S. 29, 31 f.). Bei der Er-
mittlung der Vollgeschosszahl sei auch das Attikageschoss – bzw. die
Frage, ob es sich um ein Voll- oder ein Attikageschoss handle – miteinzu-
beziehen (vgl. Beschwerde, S. 32). Die Möglichkeit eines Flächentransfers
von nicht realisierten Attikaflächen auf andere Gebäude oder Gebäudeteile
sei in den gesetzlichen Grundlagen im Übrigen nicht vorgesehen. Ein ent-
sprechender Transfer sei nicht zulässig (Beschwerde, S. 32).
Entgegen der Ansicht der Vorinstanz gehe es daher nur subsidiär um die
Frage der Anordnung eines Attikageschosses. Entscheidend sei vielmehr
die Frage, ob das "Attikageschoss" anhand des gesamten Gebäudekom-
plexes berechnet und mit den sich daraus ergebenden Massen als Vollge-
schoss auf lediglich einem, als fünfgeschossige Einzelbaute in Erscheinung
tretenden Baukörper angeordnet werden könne (vgl. Beschwerde, S. 30).

- 17 -
Abgesehen davon sei die Anordnung der Attikafläche vorliegend nicht frei
wählbar, da das Nachbargrundstück der Beschwerdeführerin (Parzelle
Nr. aaa) durch den Neubau übermässig beeinträchtigt werde (§ 25 Abs. 1bis
BauV) (vgl. Beschwerde, S. 32). In den weiteren Rechtsschriften hält die
Beschwerdeführerin an den Ausführungen in der Beschwerde fest (vgl.
Replik, S. 18 f., 28; Stellungnahme Beschwerdeführerin vom 24. Februar
2025, S. 7 f.).
3.1.2.
Die Vorinstanz erörterte, aus den Planunterlagen ergebe sich, dass es sich
sowohl organisatorisch als auch funktional um ein einzelnes Gebäude mit
verschiedenen Nutzungen handle. Keller, Technik und Abstellräume im UG
und EG seien für das Gesamtbauwerk konzipiert, d.h. es gebe einen gros-
sen Kellerbereich mit 21 Abteilen (entsprechend der Anzahl Wohnungen
im Haus), zwei nebeneinander liegende grössere Technikräume, in denen
sämtliche technischen Anlagen für das ganze Gebäude untergebracht wür-
den und einen Veloraum mit 43 Abstellplätzen. Hinzu komme die Solaran-
lage auf dem 4. Dachgeschoss, welche wiederum den Gesamtbau mit
Strom versorgen solle. Im Weiteren sei das Gebäude, abgesehen von den
strassenseitigen Zugängen (R-Strasse) zu den Verkaufs- und Gastroberei-
chen, mit einer einzelnen, gemeinsamen Erschliessungsanlage (mit Zu-
gang vom U-Weg) versehen, über die sämtliche Wohnungen, aber auch
die im UG und EG geplanten Dienstleistungsflächen erreicht werden könn-
ten. Ohne diesen Treppenaufgang würde es allen Wohnungen an einer ge-
nügenden Erschliessung fehlen. Aus den Plänen werde zudem deutlich,
dass sich die innere Anordnung der Räumlichkeiten nicht an der äusseren
dreiteiligen Fassadengestaltung orientiere. Die Flächen seien vielmehr,
insbesondere zwischen dem blau-grauen und dem grünen Hausteil, durch-
gehend und unabhängig davon angeordnet. Dies zeige sich nicht nur bei
den Retailflächen im EG, sondern insbesondere auch bei den Wohnungen
im 1. bis 4. OG, deren einzelne Zimmer z.T. auf beide Hausabschnitte ver-
teilt seien (angefochtener Entscheid, S. 6).
Für die Vorinstanz sei weiter offensichtlich, dass die unterschiedliche Ge-
staltung der Fassaden inkl. Dachflächen den Eindruck von drei Einzelbau-
ten vermitteln solle, um den geltenden Ensembleschutzvorschriften gerecht
zu werden. Daraus aber abzuleiten, dass es sich dementsprechend auch
um zusammengebaute Häuser handeln müsse, deren Vollgeschosszahl
unterschiedlich zu beurteilen wäre, gehe nicht an. Die gemischte Nutzung
über die gesamten Geschosse, die durchgehende, innere Verbindung der
Räumlichkeiten und der Gesamtkomplexcharakter sprächen klar gegen
diese Annahme. Desgleichen könne auch nicht von einer gestaffelten
Baute gesprochen werden. Wohl wiesen die Gebäudeteile unterschiedliche
Dachformen und Höhen auf. Dies sei nebst der Gestaltung jedoch vor-
nehmlich dem Rücksprung des verkleinerten Dachgeschosses geschuldet.
Vor diesem Hintergrund bemesse sich die Gesamthöhe der vorliegenden

- 18 -
Baute vom höchsten Punkt der Dachoberfläche (hier First des Attikage-
schosses beim grünen Hausteil) bis zum tiefsten Punkt lotrecht darunter
auf dem massgebenden Terrain (vgl. Ziffer 5.1, Anhang 1 zur BauV) und
sei mit 17 m grundsätzlich eingehalten (vgl. § 6 Abs. 1 BNO). Eine Gebäu-
destaffelung, welche zu einer separaten Beurteilung der einzelnen Haus-
abschnitte führen würde, sei nicht ersichtlich (angefochtener Entscheid,
S. 6).
Insgesamt ergebe sich, dass sich das Bauvorhaben nicht in mehrere Ein-
zelbauten aufteilen lasse. Es lägen weder zusammengebaute Häuser vor
noch sei von einer Staffelung der Baute auszugehen. Vielmehr handle es
sich um einen einzelnen Gesamtgebäudekomplex mit grundsätzlich vier
Vollgeschossen, wobei auf den grau-blauen und grünen Gebäudeabschnit-
ten ein zusätzliches Geschoss aufgesetzt sei, welches einerseits mit einem
flach geneigten Dach (R-Strasse) und anderseits mit einem Satteldach (U-
Weg) ausgestattet sei (angefochtener Entscheid, S. 7).
Bei der Berechnung der zulässigen 60 % sei es sodann vertretbar, dass
der Stadtrat nicht von der Fläche des 3. Obergeschosses ausgegangen sei
(da dies wegen der fehlenden Überdachung der Erschliessungsanlage das
kleinste Vollgeschoss sei), sondern aus dem Durchschnitt aller Oberge-
schosse (d.h. ohne das flächenmässig grösste Geschoss, dem EG) das
massgebende "normale" Vollgeschoss abgeleitet habe. Das vom Stadtrat
berechnete zulässige Mass von 325.3 m2 werde daher mit konkret
322.4 m2 des aufgesetzten Geschosses noch unterschritten. Es sei somit
in der betreffenden Grösse zulässig (vgl. angefochtener Entscheid, S. 7).
Im Weiteren sei das Geschoss gänzlich im nördlichen bzw. nordöstlichen
Bereich des Gebäudes situiert und der gesamte südwestliche Teil sei frei-
gehalten worden. Es sei damit auf einer Gebäudeseite (Süden) weit mehr
als das Mass seiner Höhe gegenüber dem darunterliegenden Geschoss
zurückversetzt und klar verkleinert, weshalb auch diese Voraussetzung für
die Annahme eines Attikageschosses erfüllt sei (angefochtener Entscheid,
S. 7). Schliesslich verneinte die Vorinstanz auch, dass die Anordnung des
Attikageschosses zu einer wesentlichen Beeinträchtigung der Nachbarlie-
genschaften führe. Es spreche nichts dagegen, dieses fassadenbündig auf
dem blau-grauen und grünen Hausteil zu platzieren (vgl. angefochtener
Entscheid, S. 8). Der Vollständigkeit halber sei anzufügen, dass, selbst
wenn das Gebäude als drei zusammengebaute Bauten angesehen würde,
Attikageschosse dennoch nicht unzulässig wären. Zum einen zeige die Be-
rechnung einzelfallweise hinsichtlich deren Grösse in etwa ein ähnliches
Bild wie wenn – wie vorliegend – eine Gesamtberechnung erfolge. Zum
andern wäre auch eine fassadenbündige Anordnung zur Strasse hin, die
wiederum – frontal betrachtet – eine fünfgeschossige Baute suggeriere,
grundsätzlich nicht ausgeschlossen. Ob dieser Anordnung der Ortsbild-
schutz entgegenstehe, sei eine andere Frage (vgl. angefochtener Ent-

- 19 -
scheid, S. 9). Vor Verwaltungsgericht hält die Vorinstanz an ihrer Beurtei-
lung vollumfänglich fest (siehe Beschwerdeantwort BVU, S. 4 f.).
3.1.3.
Die Beschwerdegegnerin stellt mit der Vorinstanz in Abrede, dass der nörd-
liche Baukörper unzulässigerweise fünfgeschossig sei. Aus den Vorschrif-
ten zu den Ensembleschutzzonen ergebe sich nicht, dass effektiv Einzel-
bauten erstellt werden müssten. Gegenstand der Ensembleschutzzonen
sei das Ortsbild, also das Äussere von Bauten, hingegen nicht die innere
Gebäudeaufteilung. Beim Bauvorhaben handle es sich nicht um "zusam-
mengebaute Gebäude". Ein Verstoss gegen die Anordnungsvorschriften
(§ 25 Abs. 1bis BauV) sei im Übrigen ebenfalls nicht ersichtlich. Eine über-
mässige Beeinträchtigung der Nachbargrundstücke liege nicht vor. Auch
sei das Attika an der R-Strasse mit dem Überbauungsplan vereinbar (Be-
schwerdeantwort Beschwerdegegnerin; S. 12 f.; Duplik Beschwerdegeg-
nerin, S. 7 f.).
3.1.4.
Der Stadtrat stellte zur Berechnung der Attikagrundfläche auf den Durch-
schnitt der Flächen der drei oberen Vollgeschosse (d.h. des 1. bis 3. Ober-
geschosses) ab, die deutlich grössere Erdgeschossfläche klammerte sie
dagegen aus. Basierend auf dem Durchschnitt der herangezogenen Ge-
schosse ergebe sich eine zulässige Attikagrundfläche von 323.34 m2. Das
projektierte Attikageschoss liege mit einer Fläche von 322.40 m2 somit in-
nerhalb der maximal möglichen Fläche und sei zulässig (vgl. Vorakten,
act. 6 f.).
Der geplante Neubau erstrecke sich zwar über mehrere Parzellen. Be-
trachte man die innere Organisation, zeige sich, dass es sich funktional um
ein Gebäude mit durchgehenden Geschossen und einer Erschliessung
handle. Die äussere Gliederung und Gestaltung diene allein der baulichen
Einordnung in das bestehende Ensemble. Zudem sei der Bauherrschaft
beizupflichten, dass die Parzellengrenzen ohne Zutun der Baubewilli-
gungsbehörde jederzeit geändert oder aufgehoben werden könnten. Die
Parzellierung könne daher ebenfalls nicht massgebend für die Berechnung
und Anordnung des Attikageschosses sein. Es sei denn auch vorgesehen,
dass die fraglichen Parzellen vereinigt würden. Das Attikageschoss werde
auf dem Gebäude angeordnet, weise eine zulässige Fläche auf und sei auf
der Südseite um mindestens das Mass seiner Höhe zurückversetzt (Vorak-
ten, act. 7).
Hinsichtlich der Anordnung der Fläche des Attikas gelangte der Stadtrat
zum Schluss, dass diese die Nachbarschaft nicht übermässig beeinträch-
tige. Jedenfalls sei die Liegenschaft u.a. der Beschwerdeführerin diesbe-
züglich nicht wesentlich mehr betroffen als bei einer Satteldachlösung (vgl.
Vorakten, act. 7 f.).

- 20 -
3.2.
Vollgeschosse sind alle Geschosse von Gebäuden ausser Unter-, Dach-
und Attikageschosse. Bei zusammengebauten Gebäuden und bei Gebäu-
den, die in der Höhe oder in der Situation gestaffelt sind, wird die Vollge-
schosszahl für jeden Gebäudeteil bzw. für jedes Gebäude separat ermittelt
(§ 16 BauV i.V.m. Ziffer 6.1, Anhang 1 BauV). Der Begriff der Staffelung
fand sich auch im früher geltenden § 12 Abs. 3 der Allgemeinen Verord-
nung zum Baugesetz vom 23. Februar 1994 (ABauV) ("Am Hang werden
Gebäudehöhe, Firsthöhe und Geschosszahl talseitig gemessen. Bei ge-
staffelten und terrassierten Bauten werden sie für jeden Gebäudeteil ein-
zeln gemessen."). Das Verwaltungsgericht hielt zu jener Bestimmung fest,
eine "Staffelung" liege vor, wenn der betreffende Bauteil oder -körper sich
in einem gewissen Masse optisch verselbständigt habe. Massgebend
müsse demnach das äussere Erscheinungsbild einer Baute sein (vgl.
AGVE 2009, S. 153, Erw. 2.2.2 mit Hinweisen; CHRISTIAN HÄUPTLI, in:
Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, 2013, N. 35 zu § 49).
Eine Staffelung könne etwa vorliegen bei markant unterschiedlichen Ge-
bäudeformen, Proportionen oder versetzter Anordnung der verschiedenen
Gebäudeteile (AGVE 2009, S. 153, Erw. 2.2.2; Erläuterungen des BVU
zum Bau- und Nutzungsrecht des Kantons Aargau [BNR], Version 3.1 [Juni
2012 / Januar 2024], S. 138 [Rz. 580]). Namentlich ist aber vor Augen zu
halten, dass – im Unterschied zu § 12 Abs. 3 ABauV – Ziffer 6.1, Anhang 1
BauV auch auf Bauten zur Anwendung kommt, welche nicht in einer Hang-
lage erstellt werden.
Das Attikageschoss gilt, wie dargelegt, nicht als Vollgeschoss. Es wird de-
finiert als ein auf Flachdächern aufgesetztes, zusätzliches Geschoss. Das
Attikageschoss muss bei mindestens einer ganzen Fassade gegenüber
dem darunter liegenden Geschoss um ein festgelegtes Mass zurückver-
setzt sein (Ziffer 6.4, Anhang 1 BauV). Diese Vorgabe wird in § 25 BauV
konkretisiert. Demnach darf die Grundfläche eines Attikageschosses
höchstens 60 % der Fläche eines Vollgeschosses betragen. Balkone, Log-
gias ausgenommen, zählen nicht zur Vollgeschossfläche, unabhängig da-
von, ob sie verglast oder unverglast sind (§ 25 Abs. 1 BauV). In der Regel
ist diejenige Vollgeschossfläche zur Bestimmung der zulässigen Attikage-
schossfläche massgebend, welche direkt unter dem Attikageschoss liegt.
Ist diese Vollgeschossfläche im Verhältnis zu den übrigen Vollgeschossen
allerdings übergross, stellt das Attikageschoss im Verhältnis zu den übrigen
Vollgeschossen nicht ein verkleinertes Geschoss dar. Aus diesem Grund
ist in denjenigen Fällen, in welchen das direkt unter dem Attikageschoss
liegende Vollgeschoss übergross ist, nicht dieses übergrosse Geschoss
massgebend, sondern die Fläche eines normalen Vollgeschosses (vgl. Ent-
scheid des Verwaltungsgerichts WBE.2023.167 vom 24. März 2025,
Erw. II/2.2; Leitentscheid des Regierungsrats RRB 2020-000950 vom
10. August 2022, Erw. 5.2.3; BNR, S. 64 f. [Rz. 245]; HÄUPTLI, a.a.O., N. 27

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zu § 49). Das Attikageschoss muss so platziert werden, dass es auf einer
Längs- oder Breitseite mindestens um das Mass seiner Höhe gegenüber
dem darunterliegenden Geschoss zurückversetzt ist. Soweit die Nachbar-
grundstücke nicht übermässig beeinträchtigt werden, ist im Übrigen die An-
ordnung der Grundfläche frei (§ 25 Abs. 1bis BauV). Dachvorsprünge bis
60 cm sind ohne Anrechnung an die Grundfläche zulässig (§ 25 Abs. 2
BauV).
3.3.
Die Vorinstanz legte zwar eingehend dar, weshalb die geplante Baute or-
ganisatorisch und funktional ein einzelnes Gebäude sei. Mit der Frage, ob
die verschiedenen Gebäudeteile im Sinne von Ziffer 6.1, Anhang 1 BauV
gestaffelt sind und die Anzahl Vollgeschosse deshalb für jeden Gebäudeteil
separat zu ermitteln ist, setzte sie sich dagegen nur am Rande auseinan-
der, indem sie ausführte, die Gebäudeteile wiesen zwar unterschiedliche
Dachformen und Höhen auf; dies sei nebst der Gestaltung jedoch vornehm-
lich dem Rücksprung des verkleinerten Dachgeschosses geschuldet. Der
Stadtrat hielt zudem lediglich fest, betrachte man die innere Organisation,
so zeige sich, dass es sich funktional um ein Gebäude mit durchgehenden
Geschossen und einer Erschliessung handle. Mit der Frage, ob die einzel-
nen Gebäudeteile im Sinne von Ziffer 6.1, Anhang 1 IHVB gestaffelt sind,
befasste er sich dagegen nicht.
Für die Beurteilung, ob eine Staffelung vorliegt, ist – wie dargelegt – das
äussere (optische) Erscheinungsbild der Baute massgebend. Gestützt auf
die Planunterlagen lässt sich festhalten, dass die geplante Baute den Ein-
druck dreier zusammengebauter Gebäude vermittelt bzw. optisch aus drei
verselbständigten Gebäudeteilen besteht (einem südlichen [auf heutiger
Parzelle Nr. eee], einem nordöstlichen [auf den bisherigen Parzellen
Nrn. ddd und ccc] und einem nordwestlichen Gebäudeteil [im Bereich der
heutigen Parzelle Nr. bbb]), welche – im Bereich der heutigen Hinterhöfe
bzw. Gärten – über ein gemeinsames, ovales Treppenhaus verfügen. Die
Gebäudeteile grenzen sich aufgrund der unterschiedlichen Fassadenge-
staltungen, der verschiedenen Trauf- und Gebäudehöhen, der je unter-
schiedlichen Dachgestaltungen sowie der Zurückversetzung des nordwest-
lichen Gebäudeteils optisch klar voneinander ab (siehe Plan "Ansicht Ost-
R-Strasse", 1:100, Plan-Nr. BP.21, vom 11. November 2022; Plan "Ansicht
Nord-U-Weg", 1:100, Plan-Nr. BP.22, vom 11. November 2022; Plan "An-
sicht West-Innenhof", 1:100, Plan-Nr. BP.23, vom 11. November 2022).
Diese Gestaltung ist gewollt, da damit der Eindruck von drei Einzelbauten
vermittelt werden soll, um den Ensembleschutzvorschriften gerecht zu wer-
den (siehe angefochtener Entscheid, S. 6; ferner auch Vorakten, act. 7).
Die abgrenzende bzw. individualisierende Gestaltung der Gebäudeteile
wird auch im Bericht des Preisgerichts zum Projektwettbewerb betont. Im
Beschrieb des Projekts "F" (Projekt vor Bereinigungsstufe) wird festgehal-
ten, spontan betrachtet habe man den Eindruck einer Bautengruppe aus

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drei Einzelhäusern. Diese Täuschung sei beabsichtigt, denn sie verfolge
das Ziel, den parzellenübergreifenden Massstab des Neubaus zu brechen,
und der nach wie vor typischen Kleinteiligkeit sowie dem Richtungswechsel
von U-Weg und R-Strasse Referenz zu erweisen. Die unterschiedlichen
Traufhöhen, die durch die starke Differenzierung der Dachformen erst wirk-
lich entstehe, rhythmisierten den Strassenraum, vermieden allzu grosse
Fassadenabwicklungen und damit die Ausgliederung der ungleich zierli-
cheren Bauten in der unmittelbaren Nachbarschaft (Bericht des Preisge-
richts, S. 38). Verbunden würden die Hausteile durch eine grosszügige und
themagebundene Treppenanlage, die im Zentrum stehe und der Hofseite
eine eigene Identität gebe. Indem die Treppe nicht nur ein Funktionsele-
ment darstelle, sondern als räumliches Gebilde auftrete, entstehe im Hof-
bereich eine Art Laubenarchitektur, die einen ausgesprochen altstädti-
schen Charakter verkörpere und damit bestens in den vorhandenen Kon-
text passe (Bericht des Preisgerichts, S. 38). Im Beschrieb des Siegerpro-
jekts "F" (nach Bereinigungsstufe) wird ausgeführt, das Konzept einer stark
zergliederten Gebäudeform habe nichts von seiner Gültigkeit eingebüsst.
Mit der scheinbaren Aufgliederung in drei Gebäudeteile werde nicht nur die
R-Strasse als Hauptadresse aufgewertet, sondern auch der U-Weg. Indem
dort der Eindruck eines eigenständigen Hauses entstehe, werde der U-
Weg nicht länger eine rückwärtige Adresse bleiben (in dem Sinne wäre
auch eine zweifache Adressbildung – an der R-Strasse für Läden und
Gastrobetriebe, am U-Weg für Büros und Wohnungen – durchaus plausi-
bel) (vgl. Bericht des Preisgerichts, S. 24). Schliesslich wird erörtert, mit viel
Gespür werde auf die Integration der Neubauten in den Kontext gesetzt.
Der unterschiedliche architektonische Ausdruck der Gebäudeteile sei in
diesem Sinne Programm und gehe einher mit ebenso verschiedenen Trauf-
höhen und Dachformen. Insbesondere die Staffelung der Traufhöhen ent-
lang der R-Strasse sei dabei von grosser Relevanz. Bei einer allfälligen
Aufstockung des niedrigeren Gebäudes zwecks Erhöhung der Gesamt-
nutzfläche müsse diese Qualität durch eine geeignete Differenzierung der
Dachformen erhalten werden (Bericht des Preisgerichts, S. 24).
Von der äusseren (optischen) Erscheinung her ist die Baute somit als im
Sinne von Ziffer 6.1, Anhang 1 BauV als in drei (mit dem Treppenhaus al-
lenfalls sogar in vier – wobei das Treppenhaus nachfolgend ausgeblendet
wird) verselbständigte Gebäudeteile und damit als gestaffelt einzustufen,
weshalb die Vollgeschosszahl für jeden Gebäudeteil separat zu ermitteln
ist. Dabei lässt sich feststellen, dass der nordöstliche und der nordwestliche
Gebäudeteil je über fünf Vollgeschosse verfügen, da das jeweils oberste
Geschoss dieser Gebäudeteile die in § 25 Abs. 1 und 1bis BauV für Attika-
geschosse verlangten Parameter nicht einhalten. Die Möglichkeit eines Flä-
chentransfers von nicht realisierter Attikafläche (des südlichen Gebäude-
teils) auf andere – bezüglich der Frage der Geschossigkeit separat zu be-
urteilende – Gebäudeteile sieht § 25 BauV zudem nicht vor (siehe analog
auch Leitentscheid des Regierungsrats RRB 2022-000950 vom 16. August

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2022, Erw. 5.2.3). Von Dachgeschossen im Sinne von § 24 BauV kann
beim jeweils obersten Geschoss des nordöstlichen und nordwestlichen Ge-
bäudeteils ebenfalls keine Rede sein. Da der nordöstliche und der nord-
westliche Gebäudeteil somit je fünf Vollgeschosse aufweisen, in der Zent-
rumszone Z4 jedoch nur vier Geschosse zulässig sind (siehe § 6 Abs. 1
BNO; oben Erw. II/2.1), erweist sich das Vorhaben als nicht bewilligungs-
fähig.
3.4.
Soweit die Vorinstanz vorsorglich Erörterungen zur Frage macht, ob eine
fassadenbündige Anordnung von (verkleinerten) Attikageschossen zur
Strasse hin zulässig wären, ist darauf an sich nicht weiter einzugehen. Die
Ausführungen ändern nichts daran, dass das Vorhaben – so wie es projek-
tiert ist – aufgrund der Geschossigkeit (fünf anstatt maximal vier Vollge-
schosse) nicht bewilligungsfähig ist. Immerhin ist aber darauf hinzuweisen,
dass die von der Vorinstanz angesprochene fassadenbündige Anordnung
mit Blick auf die Einschätzung der kantonalen Fachstelle (aus Ortsbild-
schutzgründen) heikel sein dürfte.
Da das Projekt aufgrund der Geschossigkeit so oder anders nicht bewilligt
werden kann, muss auch nicht weiter geprüft werden, ob es korrekt war,
dass bei der Bestimmung der zulässigen Attikageschossfläche der Durch-
schnitt aller Obergeschossflächen (ohne Erdgeschoss) als Basis genom-
men wurde, anstatt die Grösse des Attikageschosses nach Massgabe des
direkt darunter liegenden Vollgeschosses, welches im Vergleich zu den üb-
rigen Vollgeschossen auch nicht übergross (sondern kleiner) ist (siehe
Erw. II/3.2), zu berechnen.
4.
4.1.
Bei der Dachgestaltung fallen schliesslich die grosszügigen Dachdurchbrü-
che bei den strassen- bzw. gassenseitigen Schrägdächern ins Auge. Die
Beschwerdeführerin erachten diese beim südlichen Gebäudeteil als mit der
"Drittelsregelung" (§ 24 Abs. 1bis BauV und § 71 Abs. 3 BNO) nicht verein-
bar (Beschwerde, S. 46 f.). Die Vorinstanz und der Stadtrat erachten die
Durchbrüche dagegen als zulässig (vgl. Vorakten, act. 18; angefochtener
Entscheid, S. 28).
4.2.
Die BNO regelt in § 71 BNO die "Schrägdächer" (siehe Randtitel zu § 71
BNO). Die Bestimmung steht im Kapitel 4 "Schutzvorschriften" / 4.1 "Orts-
bild- und Denkmalschutz" der BNO (§§ 69 – 74 BNO). § 71 BNO, hält in
Abs. 3 fest: "Die Gesamtlänge von Dachaufbauten, Dachterrassen und
Dachfenstern ist so zu beschränken, dass die Dachfläche vorherrschend
bleibt. Sie darf in der Regel 1/3 der Fassadenlänge nicht überschreiten."
Die dargelegte Bestimmung ist zu unterscheiden von § 24 Abs. 1bis BauV,

- 24 -
welche Norm zwar ebenfalls eine Drittelsregel beinhaltet, sich aber auf
"Dachgeschosse" bezieht, wohingegen der in der BNO in Kapitel 4 "Schutz-
vorschriften" / 4.1 "Ortsbild- und Denkmalschutz" eingeordnete § 71
[Abs. 3] BNO generell für "Schrägdächer" gilt.
Das Projekt sieht auf dem südlichen resp. dem nordwestlichen Gebäudeteil
je ein strassen- resp. gassenseitiges Schrägdach vor. Aus den Projektplä-
nen zeigt sich, dass die erwähnte Drittelsregelung (§ 71 Abs. 3 BNO) bei
diesen Schrägdächern nicht annähernd eingehalten ist. Die beiden Schräg-
dächer werden je durch eine grosse Gaube (mit verglasten Türflügeln, wei-
teren türhohen Fenstern sowie Terrasse / Balkon) und durch zwei kleinere
Gauben (je mit Fenster) durchbrochen (der Begriff "grosse Gaube" und
"kleine Gaube" wird ausdrücklich im Plan "Ansicht Nord-U-Weg", 1:100,
Plan-Nr. BP.22, vom 11. November 2022 verwendet), wobei (zu Recht)
ausser Frage steht , dass die erwähnten Dachdurchbrüche (Gauben) unter
die in § 71 Abs. 3 BNO genannten "Dachaufbauten, Dachterrassen und
Dachfenster" fallen. Beim strassenseitigen Schrägdach auf dem südlichen
Gebäudeteil machen die erwähnten Dachdurchbrüche nicht – wie in der
Regel gefordert – maximal 1/3, sondern fast 3/4 der darunter liegenden
Fassadenlänge und beim gassenseitigen Schrägdach auf dem nordwestli-
chen Gebäudeteil rund 2/3 aus. Die Abweichungen vom Regelmass (Drit-
telsregel, § 71 Abs. 3 BNO) sind demnach massiv. Hinzu kommt, dass die
Durchbrüche nicht nur horizontal dominieren, sondern auch bezüglich ihrer
Höhe (im Vergleich zur Gesamthöhe der jeweiligen Schrägdächer) und in
der seitlichen Schrägansicht (im Vergleich zur Dachfläche) ins Auge ste-
chen. Betrachtet man die Pläne "Ansicht Ost-R-Strasse", 1:100, Plan-Nr.
BP.21, vom 11. November 2022 und "Ansicht Nord-U-Weg", 1:100, Plan-
Nr. BP.22, vom 11. November 2022) so lässt sich – bei objektivierter Be-
trachtung – auf jeden Fall nicht davon sprechen, dass die Dachflächen im
Sinne von § 71 Abs. 3 BNO vorherrschend bleiben. Dies auch unter Be-
rücksichtigung der Gemeindeautonomie (welche aufgrund des ISOS-
Schutzgrads allerdings zu relativieren ist; siehe oben Erw. II/2.4.2). Die ge-
genteilige Ansicht des Stadtrats (Vorakten, act. 18), welche von der Vor-
instanz geschützt wurde (angefochtener Entscheid, S. 28), erscheint nicht
haltbar. Daran ändert auch nichts, dass die kantonale Fachstelle beim "zur
R-Strasse hin geneigten Dachgeschoss" im Ergebnis ausführte, die Dach-
gestaltung könne jedoch "dank der durchgehenden Traufe" insgesamt ge-
nügen – obwohl sie einen Satz zuvor noch festhielt, dem Grundsatz, wo-
nach die Dachfläche weiterhin dominierend bleibe, werde "nur teilweise
Rechnung getragen" (Vorakten, act. 167). Weshalb die durchgehende
Traufe dazu führen soll, dass im Sinne von § 71 Abs. 3 BNO die Dachfläche
vorherrschend bleibt – obwohl der Drittelsregel nicht annähernd Rechnung
getragen (bzw. diese de facto ignoriert) wird und die Dachdurchbrüche im
Vergleich zur Dachfläche auch sonst klar dominierend ins Auge stechen – ,
kann nicht nachvollzogen werden. Würde man der Auffassung der Vor-
instanzen folgen, verkäme § 71 Abs. 3 BNO zum toten Buchstaben, was

- 25 -
erhebliche präjudizielle Auswirkungen hätte und dem Legalitätsprinzip wi-
derspricht.
Soweit der Stadtrat im Übrigen ausführt, im vorliegenden Fall handle es
sich um ein Attikageschoss, für welches die Regelung über Schrägdächer
grundsätzlich nicht zur Anwendung gelange (siehe Vorakten, act. 18), kann
dies nicht nachvollzogen werden. Solches lässt sich der BNO nicht entneh-
men. § 71 BNO ("Schrägdächer") ist bei den "Schutzvorschriften" / "Orts-
bild- und Denkmalschutz" (§§ 69 ff. BNO) eingeordnet; es handelt sich um
eine Ästhetik- bzw. Gestaltungsvorschrift, welche für Schrägdächer gene-
rell gilt.
5.
Zusammenfassend ist die Beschwerde schon aus diesen Gründen gutzu-
heissen. Die weiteren von der Beschwerdeführerin beanstandeten Punkte
können offenbleiben. Namentlich muss auch nicht weiter geprüft werden,
ob dem ISOS bei der Auslegung unbestimmter Begriffe des Baurechts und
der im Einzelfalls erforderlichen Interessenabwägungen (siehe Erw. II/1.2)
sachgerecht Rechnung getragen und die Stellungnahme der kantonalen
Fachstelle korrekt gewürdigt wurde. Der angefochtene Entscheid, mit dem
die Baubewilligung geschützt wurde, ist aufzuheben.
III.
1.
1.1.
Die Verfahrenskosten werden im Beschwerdeverfahren in der Regel nach
Massgabe des Unterliegens und Obsiegens auf die Parteien verlegt. Den
Behörden werden Verfahrenskosten nur auferlegt, wenn sie schwerwie-
gende Verfahrensmängel begangen oder willkürlich entschieden haben
(§ 31 Abs. 2 VRPG).
Entsprechend dem Verfahrensausgang hat die Beschwerdeführerin keine
Verfahrenskosten zu tragen. Neben der Beschwerdeführerin haben vor
Verwaltungsgericht die Beschwerdegegnerin (§ 13 Abs. 2 lit. b i.V.m.
Abs. 1 lit. a VRPG), die Vorinstanz (§ 13 Abs. 2 lit. e VRPG) und der Stadt-
rat Parteistellung (§ 13 Abs. 2 lit. f VRPG). Letzterer trägt keine Verfahrens-
kosten, da ihm kein Grund gemäss § 31 Abs. 2 Satz 2 VRPG vorgeworfen
werden kann. Anders liegt die Sache bei der Vorinstanz. Diese hat den An-
spruch auf rechtliches Gehör verletzt, welcher Mangel schwer wiegt (siehe
Erw. II/2.3 und 2.4). Deshalb sind ihr ein Drittel der Verfahrenskosten auf-
zuerlegen (vgl. § 31 Abs. 2 Satz 2 VRPG). Die restlichen zwei Drittel trägt
die Beschwerdegegnerin.

- 26 -
1.2.
1.2.1.
Die Parteikosten werden im Beschwerdeverfahren in der Regel nach Mass-
gabe des Unterliegens und Obsiegens auf die Parteien verlegt (§ 32 Abs. 2
VRPG). Anders als bei den Verfahrenskosten werden die Behörden bei den
Parteikosten nicht privilegiert (vgl. § 32 Abs. 2 im Vergleich zu § 31 Abs. 2
Satz 2 VRPG).
Da die anwaltlich vertretene Beschwerdeführerin obsiegt, hat sie Anspruch
auf Parteikostenersatz. Die Parteikosten sind ihr zu je einem Drittel von der
Beschwerdegegnerin, von der Vorinstanz und vom Stadtrat zu ersetzen.
1.2.2.
Zur Festlegung der Parteientschädigung ist das Dekret über die Entschä-
digung der Anwälte vom 10. November 1987 (Anwaltstarif, AnwT;
SAR 291.150) massgebend (§ 1 Abs. 1 AnwT). Nach § 8a AnwT bemisst
sich die Entschädigung in vermögensrechtlichen Streitigkeiten nach dem
gemäss § 4 AnwT berechneten Streitwert. Innerhalb der in § 8a Abs. 1
AnwT vorgesehenen Rahmenbeträge richtet sich die Entschädigung nach
dem mutmasslichen Aufwand des Anwaltes, nach der Bedeutung und der
Schwierigkeit des Falles (§ 8a Abs. 2 AnwT). Die Entschädigung wird als
Gesamtbetrag festgesetzt. Auslagen und Mehrwertsteuer sind darin enthal-
ten (§ 8c AnwT). Geht die Entschädigung in Zivil- und Verwaltungssachen
zu Lasten des Gemeinwesens, kann sie bei hohem Streitwert – was pra-
xisgemäss bei über Fr. 100'000.00 der Fall ist (statt vieler: Entscheide des
Verwaltungsgerichts WBE.2023.405 vom 14. Januar 2025, Erw. III/2,
WBE.2024.183 vom 4. November 2024, Erw. III/2.2, WBE.2017.345 vom
1. März 2018, Erw. III/1.2.2) zudem um bis zu einem Drittel herabgesetzt
werden (§ 12a Abs. 1 AnwT).
Bausachen gelten als vermögensrechtliche Streitsachen, wobei der Streit-
wert in der Regel 10 % der Bausumme beträgt (vgl. § 20 Abs. 3 des Ge-
bührendekrets vom 19. September 2023 [GebührD; SAR 662.110]). Vorlie-
gend beträgt der Streitwert unbestritten Fr. 1'365'000.00 (vgl. angefochte-
ner Entscheid, S. 33; Baugesuchsdeckel [Bausumme: Fr. 13'650'000.00]).
Für Streitwerte über Fr. 1'000'000.00 bis Fr. 2'000'000.00 beträgt in Be-
schwerdeverfahren der Rahmen für die Entschädigung Fr. 8'000.00 bis
Fr. 30'000.00 (§ 8a Abs. 1 lit. a Ziffer 6 AnwT). Der Streitwert
(Fr. 1'365'000.00) liegt im unteren Bereich des Rahmens (über
Fr. 1'000'000.00 bis Fr. 2'000'000.00). Die Schwierigkeit des Falles war mit-
tel, der mutmassliche Aufwand des Anwalts war – für einen Fall mit einem
Streitwert von Fr. 1'365'000.00 – durchschnittlich. Darin mitberücksichtigt
ist auch, dass der Rechtsvertreter die Beschwerdeführerin bereits im vor-
instanzlichen Verfahren vertrat, womit er hinsichtlich des Aufwands Erleich-
terungen hatte, da er den Fall bereits kannte. Ebenso ist darin mitberück-
sichtigt, dass keine Verhandlung stattfand, auf der anderen Seite neben der

- 27 -
Beschwerde auch noch eine (umfangreiche) Replik sowie eine weitere Stel-
lungnahme verfasst wurden. Insgesamt erscheinen ohne Berücksichtigung
von § 12a Abs. 1 AnwT Parteikosten in Höhe von Fr. 17'400.00 sachbezo-
gen. Davon hat die Beschwerdegegnerin 1/3 zu ersetzen, d.h. Fr. 5'800.00.
Die Anteile, welche die Vorinstanz und der Stadtrat zu tragen haben, sind
aufgrund des sehr hohen Streitwerts in Anwendung von § 12a Abs. 1 AnwT
um je 1/3 herabzusetzen. Die Vorinstanz und der Stadtrat haben der Be-
schwerdeführerin folglich je (gerundet) Fr. 3'867.00 zu ersetzen.
2.
2.1.
Aufgrund des verwaltungsgerichtlichen Verfahrensausgangs sind auch die
Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens neu zu verlegen. Die Beschwerde-
führerin ist auch in jenem Verfahren als obsiegend zu betrachten. Ein
Grund gemäss § 31 Abs. 2 Satz 2 VRPG liegt nicht vor, weshalb die Be-
schwerdegegnerin die vorinstanzlichen Verfahrenskosten zu bezahlen hat.
2.2.
2.2.1.
Die obsiegende Beschwerdeführerin war bereits im vorinstanzlichen Ver-
fahren anwaltlich vertreten, weshalb er Anspruch auf Ersatz seiner Partei-
kosten hat (§ 32 Abs. 2 i.V.m. § 29 VRPG). Neben der Beschwerdeführerin
und der Beschwerdegegnerin hatte im vorinstanzlichen Verfahren auch der
Stadtrat Parteistellung (§ 13 Abs. 2 lit. e VRPG). Da die Beschwerdegeg-
nerin und der Stadtrat unterliegen, haben sie der Beschwerdeführerin die
Parteikosten des Verfahrens vor dem BVU, Rechtsabteilung, je zur Hälfte
zu ersetzen.
2.2.2.
Bei der Festsetzung der Höhe der vorinstanzlichen Parteikosten gilt auch
hier zu berücksichtigen, dass der Streitwert im unteren Bereich des mass-
gebenden Rahmens liegt. Die Schwierigkeit des Falles war mittel, der mut-
massliche Aufwand des Anwalts war durchschnittlich (im Vergleich zum
verwaltungsgerichtlichen Verfahren war der mutmassliche Aufwand jedoch
etwas tiefer). Darin ist auch mitberücksichtigt, dass der Rechtsvertreter die
Beschwerdeführerin bereits im kommunalen Verfahren vertrat (womit er be-
züglich des Aufwands gewisse Erleichterungen hatte), ebenso, dass keine
Verhandlung durchgeführt wurde, auf der anderen Seite aber neben der
Beschwerde eine Replik (Vorakten, act. 132 ff.) und zwei weitere Stellung-
nahmen (Vorakten, act. 198 ff. und 215 ff.) verfasst wurden. Ohne Berück-
sichtigung von § 12a Abs. 1 AnwT erscheint eine Entschädigung von
Fr. 15'000.00 sachgerecht. Die Beschwerdegegnerin hat der Beschwerde-
führerin davon die Hälfte, d.h. Fr. 7'500.00 zu ersetzen. Der Anteil des
Stadtrats ist aufgrund des sehr hohen Streitwerts gestützt auf § 12a Abs. 1
AnwT um 1/3 herabzusetzen. Der Stadtrat hat der Beschwerdeführerin
Fr. 5'000.00 zu ersetzen.

- 28 -
Das Verwaltungsgericht erkennt:
1.
In Gutheissung der Beschwerde werden der Entscheid des Departements
Bau, Verkehr und Umwelt (BVU), Rechtsabteilung, vom 2. September 2024
sowie die Baubewilligung des Stadtrats Q._____ vom 11. September 2023
aufgehoben.
2.
2.1.
Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer Ge-
richtsgebühr von Fr. 18'000.00, sind vom BVU, Rechtsabteilung, zu 1/3 mit
Fr. 6'000.00 und von der Beschwerdegegnerin zu 2/3 mit Fr. 12'000.00 zu
bezahlen.
2.2.
Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin für die
vor Verwaltungsgericht entstandenen Parteikosten Fr. 5'800.00 zu erset-
zen. Das BVU, Rechtsabteilung, und der Stadtrat Q._____ werden ver-
pflichtet, der Beschwerdeführerin für die vor Verwaltungsgericht entstande-
nen Parteikosten je Fr. 3'867.00 zu ersetzen.
3.
3.1.
Die Verfahrenskosten im Verfahren vor dem BVU, Rechtsabteilung, beste-
hend aus einer Staatsgebühr von Fr. 3'910.00 sowie der Kanzleigebühr
und den Auslagen von Fr. 819.00, insgesamt Fr. 4'729.00, sind von der Be-
schwerdegegnerin zu bezahlen.
3.2.
Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin für die
im Verfahren vor dem BVU, Rechtsabteilung, entstandenen Parteikosten
Fr. 7'500.00 zu ersetzen. Der Stadtrat Q._____ wird verpflichtet, der Be-
schwerdeführerin für die im Verfahren vor dem BVU, Rechtsabteilung, ent-
standenen Parteikosten Fr. 5'000.00 zu ersetzen.
Zustellung an:
die Beschwerdeführerin (Vertreter)
die Beschwerdegegnerin (Vertreter)
den Stadtrat Q._____
das BVU, Rechtsabteilung

- 29 -
Mitteilung an:
den Regierungsrat
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht,
kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht
innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-rechtli-
chen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000
Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor bis
und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und vom
18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde muss
das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter Form
die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit Angabe
der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als Beweis-
mittel angerufene Urkunden sind beizulegen (Art. 82 ff. des Bundesgeset-
zes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz,
BGG; SR 173.110]).
Aarau, 4. September 2025
Verwaltungsgericht des Kantons Aargau
3. Kammer
Vorsitz: Gerichtsschreiber:
Winkler Wildi