ag_verwaltungsgericht · WBE.2024.444 · 2025-12-01 · de
Obergericht / Verwaltungsgericht / 3. Kammer — WBE.2024.444


Verwaltungsgericht
3. Kammer
WBE.2024.444 / sr / we
(2024-001437)
Art. 108
Urteil vom 1. Dezember 2025
Besetzung Verwaltungsrichter Winkler, Vorsitz
Verwaltungsrichterin Lang
Verwaltungsrichterin Steiger
Gerichtsschreiberin Ruchti
Beschwerde- A._____ AG,
führerin vertreten durch lic. iur. Michael Fretz, Rechtsanwalt,
Frey-Herosé-Strasse 25, Postfach, 5001 Aarau
gegen
Konsortium R-Strasse Q._____,
bestehend aus:
Beschwerde- B._____ AG,
gegnerin 1
Beschwerde- C._____ AG,
gegnerin 2
Beschwerde- D._____ AG,
gegnerin 3
alle vertreten durch Dr. iur. Beat Ries, Rechtsanwalt,
Bleichemattstrasse 43, Postfach, 5001 Aarau
und
Vorinstanzen Gemeinderat Q._____,
Regierungsrat des Kantons Aargau, Regierungsgebäude, 5000 Aarau
handelnd durch das Departement Bau, Verkehr und Umwelt,
Rechtsabteilung, Entfelderstrasse 22, Buchenhof, 5001 Aarau
Gegenstand Beschwerdeverfahren betreffend Baubewilligung
Entscheid des Regierungsrats vom 20. November 2024

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Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten:
A.
Am 26. Februar 2024 erteilte der Gemeinderat Q._____ dem Konsortium
R-Strasse Q._____, c/o E._____ AG, R._____, die Baubewilligung für den
Abbruch der bestehenden Gebäude Nrn. mmm, nnn und ooo und eine
Arealüberbauung aus sechs Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage auf der
Parzelle Nr. aaa Q._____. Gleichzeitig wurden die unter anderem von der
A._____ AG, S._____, gegen das Bauvorhaben erhobenen Einwendungen
mit Ausnahme einer Auflage betreffend Baugrubensicherung und
Fassadengestaltung des Gebäudes Nr. ppp (auf der Nachbarparzelle
Nr. ccc) abgewiesen, soweit der Gemeinderat darauf eintrat.
Zum integrierenden Bestandteil der Baubewilligung wurde namentlich die
Zustimmung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt (BVU), Abteilung
für Baubewilligungen, vom 3. April 2023 mit der darin enthaltenen Nut-
zungsbewilligung Nr. 221'269 und der fischereirechtlichen Bewilligung
Nr. 2022.00181 erklärt.
B.
Auf Beschwerde der A._____ AG gegen die gemeinderätliche Bau-
bewilligung entschied der Regierungsrat an der Sitzung vom 20. November
2024 (RRB Nr. 2024-001437):
1.
Die Beschwerde der A._____ AG wird abgewiesen.
2.
Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus einer Staatsgebühr von
Fr. 3'910.– sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen von Fr. 479.–, ins-
gesamt Fr. 4'389.–, werden der A._____ AG auferlegt.
3.
Die A._____ AG wird verpflichtet, dem Konsortium R-Strasse Q._____
(bestehend aus B._____ AG, C._____ AG, und D._____ AG, alle R._____)
die im Beschwerdeverfahren entstandenen Parteikosten in Höhe von
Fr. 9'749.30 zu ersetzen.
C.
1.
Diesen Entscheid liess die A._____ AG mit Beschwerde vom
19. Dezember 2024 beim Verwaltungsgericht anfechten, mit den Anträgen:
1.
In Gutheissung der Beschwerde sei der Regierungsratsbeschluss
Nr. 2024-001437 vom 20. November 2024 aufzuheben; das Baugesuch
Nr. 2022-005 des Baukonsortiums R-Strasse Q._____ für den Abbruch der

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Assek. Nrn. mmm, nnn und ooo, Arealüberbauung mit sechs Mehr-
familienhäuser und Tiefgarage, auf Parzelle aaa sei abzuweisen.
2.
Unter den gesetzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen.
2.
Das BVU, Rechtsabteilung, verzichtete mit Eingabe vom 14. Januar 2025
namens des Regierungsrats auf die Erstattung einer Beschwerdeantwort,
unter Hinweis auf den angefochtenen Entscheid und die Vorakten, bean-
tragte aber die kostenfällige Abweisung der Beschwerde.
3.
Mit Beschwerdeantworten vom 30. Januar 2025 und 4. Februar 2025 be-
antragten auch die Beschwerdegegnerinnen und der Gemeinderat
Q._____ die kostenfällige Abweisung der Beschwerde, erstere mit dem
Zusatz, soweit darauf einzutreten sei.
4.
In der Replik vom 1. April 2025 hielt die Beschwerdeführerin an ihren An-
trägen fest.
5.
Am 16. April 2025 reichten die Beschwerdegegnerinnen eine kurze Duplik
ein, während sich das BVU, Rechtsabteilung, und der Gemeinderat
Q._____ kein weiteres Mal vernehmen liessen.
D.
Das Verwaltungsgericht hat den Fall am 1. Dezember 2025 beraten und
entschieden.
Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
I.
1.
Gegen letztinstanzliche Entscheide der Verwaltungsbehörden ist die Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde zulässig (§ 54 Abs. 1 des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 [Verwaltungsrechtspfle-
gegesetz, VRPG; SAR 271.200]). Das gilt auch in Bausachen (§ 61 Abs. 3
der Bauverordnung vom 25. Mai 2011 [BauV; SAR 713.121]). Der ange-
fochtene Entscheid des Regierungsrats ist verwaltungsintern letztinstanz-
lich. Das Verwaltungsgericht ist somit für die Beurteilung der vorliegenden
Beschwerde zuständig.

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2.
Die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen, namentlich die Einhaltung der
Beschwerdefrist und die Beschwerdelegitimation, geben zu keinen Bemer-
kungen Anlass. Auf die frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist
einzutreten.
3.
Mit der Beschwerde ans Verwaltungsgericht können die unrichtige oder un-
vollständige Feststellung des Sachverhalts sowie Rechtsverletzungen, ein-
schliesslich Ermessensüber- und -unterschreitung sowie Ermessensmiss-
brauch, gerügt werden (§ 55 Abs. 1 VRPG). Eine Ermessenskontrolle fin-
det hingegen nicht statt (Umkehrschluss aus § 55 Abs. 3 VRPG).
II.
1.
Die streitbetroffene Bauparzelle Nr. aaa liegt in der Zentrumszone Z der
Gemeinde Q._____, die nach § 8 Abs. 1 der Bau- und Nutzungsordnung
(BNO) vom tt.mm.jjjj den historischen Dorfkern sowie Flächen für
bestehende und zukünftige Nutzungen umfasst, welche den Zentrums-
charakter fördern. Zulässig sind Wohnbauten sowie mässig störende Ge-
werbe- und Dienstleistungsbetriebe, insbesondere solche mit einer öffent-
lichen Funktion oder grösserem Publikumsverkehr. Um eine gute Gesamt-
wirkung zu erzielen, werden in dieser Zone an die Gestaltung der Bauten
und Freiräume besonders hohe Anforderungen gestellt. Neubauten sind so
zu platzieren und zu gestalten, dass sie mit den bestehenden Gebäuden
harmonieren und die historische Entwicklung des Dorfkerns ablesbar bleibt.
Dies gilt insbesondere entlang der wichtigsten Strassenräume (Kantons-
strassen und G-Strasse) sowie im Umfeld geschützter Bauten (§ 8 Abs. 2
BNO). In masslicher Hinsicht gelten nach § 5 Abs. 1 BNO eine Ausnüt-
zungsziffer von 0,7 (mit einem maximalen Anteil Wohnen von 0,6), eine
maximale Gebäudehöhe von 10 m sowie Grenzabstände von 5 m (kleiner)
und 8 m (grosser). Im Rahmen einer Arealüberbauung kann die maximale
Ausnützungsziffer um 0,1 erhöht werden (§ 37 Abs. 3 BNO). Die zonenge-
mässe Gebäudehöhe kann um maximal 3 m überschritten werden, wobei
gegenüber Nachbargrundstücken der zonengemässe Abstand um das hal-
be Mass der Mehrhöhe zu vergrössern ist (§ 37 Abs. 4 BNO). Der südwest-
liche Teil der Parzelle Nr. aaa untersteht sodann der Sondernutzungsplan-
pflicht (schwarz umrandete Fläche) und darf gemäss § 4 Abs. 1 BNO nur
erschlossen und überbaut werden, wenn ein rechtskräftiger Erschlies-
sungs- oder Gestaltungsplan vorliegt.
Für die Bauparzelle Nr. aaa besteht weder ein Gestaltungs- noch ein Er-
schliessungsplan. Das streitgegenständliche Bauvorhaben umfasst den
Neubau von sechs Mehrfamilienhäusern (Häuser A–F), die oberirdisch je
drei Vollgeschosse (EG; 1.+ 2. OG) und ein Attikageschoss aufweisen.
Vom anschliessenden gewachsenen Terrain bis zum obersten Punkt der

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Brüstung messen die Häuser teilweise über 10 m, gemäss Plan "Gebäude-
höhen/Grenzabstände" jedoch maximal 10,76 m, an der Südostfassade
von Haus C (Broschüre "Pläne + Berechnungen", revidiert am 11. Mai
2023, S. 27). Vom gewachsenen Terrain bis zur Oberkante des Attikage-
schosses wären es aber ausweislich der Fassadenpläne ("Ansichten") zu-
mindest teilweise, insbesondere an den Nordwestfassaden der Häuser A–
C (Längsansicht [L]1), über 13 m. Der Grenzabstand von Haus E zur süd-
östlichen Nachbarparzelle Nr. bbb beträgt 5 m, derjenige von Haus F zur
selben Grenze 5,08 m.
Vor Verwaltungsgericht umstritten sind weiterhin die Pflicht zur vorgängi-
gen Sondernutzungsplanung sowie die Einhaltung der maximalen Gebäu-
dehöhen und der Grenzabstände (der Häuser E und F) zur südöstlich an
die Bauparzelle angrenzenden Parzelle Nr. bbb (Landwirtschaftszone).
Ferner wird eine Überschreitung der zulässigen Ausnützung geltend ge-
macht, falls die Balkone (oder Loggien) – wie von der Vorinstanz angenom-
men – vollverglast sein sollten.
2.
2.1.
Die Vorinstanz befand, das Fehlen des in § 4 Abs. 1 BNO für den südwest-
lichen Grundstücksteil vorgeschriebenen Sondernutzungsplans stehe der
geplanten Überbauung der Parzelle Nr. aaa unter den konkreten Umstän-
den nicht entgegen, weil von der Sondernutzungsplanungspflicht wegen
grundlegend veränderter Verhältnisse eine Ausnahme gestützt auf § 67
Abs. 1 des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen vom 19. Ja-
nuar 1993 (Baugesetz, BauG; SAR 713.100) gewährt werden könne (an-
gefochtener Entscheid, Erw. 3.4).
§ 4 Abs. 1 BNO lege es ins pflichtgemässe Ermessen des Gemeinderats,
welche Art von Sondernutzungsplan (Erschliessungs- oder Gestaltungs-
plan) er im Einzelfall verlange. Hier sei der Gemeinderat Q._____ mit Blick
auf die erhöhten qualitativen Anforderungen an die Überbauung von
Grundstücken in der Zentrumszone und an Arealüberbauungen zur nach-
vollziehbaren Ansicht gelangt, dass für die Überbauung der Parzelle
Nr. aaa ein Erschliessungsplan grundsätzlich genügen würde. Der Ge-
meinderat begründe die Sondernutzungsplanpflicht denn auch mit der ur-
sprünglichen Lage der früheren Parzellen Nrn. bbb und aaa. Bis zum
23. November 2016 (vgl. den entsprechend datierten Katasterplan; Vorak-
ten, act. 101) habe die im nördlichen Teil überbaute Parzelle Nr. aaa im
Süden an die T-Strasse, im Westen an die unüberbaute Parzelle Nr. bbb,
im Norden an die R-Strasse (Kantonsstrasse) und im Osten an die U-
Strasse angegrenzt. Die unüberbaute Parzelle Nr. bbb wiederum habe im
Süden an die T-Strasse, im Westen an die überbauten Parzellen Nrn. ddd,
eee, fff, ggg, hhh, iii und jjj, im Norden an die R-Strasse sowie im Osten an
die Parzelle Nr. aaa angegrenzt. Die Erschliessung der Parzelle Nr. bbb

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(respektive des in der Bauzone gelegenen nördlichen Grundstücksteils) sei
bei dieser Ausgangslage nicht ohne weiteres gewährleistet gewesen. Ein
Direktanschluss an die Kantonsstrasse (im Norden) hätte eine vertiefte
Prüfung vorausgesetzt, eine Erschliessung über die T-Strasse im Süden
wäre aufgrund der dadurch bedingten Strassenführung über
Landwirtschaftsland gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung
(BGE 118 Ib 497, Erw. 4a) unzulässig gewesen. Eine Erschliessung in
westliche Richtung hätte einen Eingriff in die Eigentumsrechte der
betroffenen Grundeigentümer (der Parzellen Nrn. ddd, eee, fff, ggg, hhh
oder iii) erfordert. Vor dem Hintergrund dieser schwierigen
Erschliessungssituation für den nördlichen Teil der Parzelle Nr. bbb habe
es zum damaligen Zeitpunkt Sinn gemacht, das betroffene Gebiet
(Parzellen Nrn. bbb und aaa) mit einer Sondernutzungsplanungspflicht zu
belegen.
Heute hingegen präsentiere sich die Ausgangslage aufgrund der Landum-
legung und neuen Grenzziehung zwischen den Parzellen Nr. bbb und aaa
anders. Die neue Parzelle Nr. bbb liege vollständig in der Landwirtschafts-
zone, während die vollständig der Bauzone zugewiesene neue Parzelle
Nr. aaa im Nordwesten an die R-Strasse, im Norden an die überbauten
Parzellen Nrn. ccc und kkk, im Osten an die U-Strasse, im Süden an die
Parzelle Nr. bbb und im Südwesten und Westen an die überbauten
Parzellen Nrn. hhh, iii und jjj angrenze. Die geplante Erschliessung der sich
im Miteigentum der Bauherrschaft befindlichen Parzelle Nr. aaa erfolge
über denjenigen Grundstücksteil, welcher nicht der
Sondernutzungsplanpflicht unterstellt sei und direkt an die U-Strasse
angrenze. Auf diese Weise sei die Erschliessung des gesamten Bauschil-
des auch ohne vorgängige Erschliessungsplanung gewährleistet.
Soweit die Beschwerdeführerin moniere, es seien keine anderen Erschlies-
sungsvarianten geprüft worden, was der Gemeinderat und die Bauherr-
schaft bestritten, sei ihr entgegenzuhalten, dass alternative Erschlies-
sungsmöglichkeiten (als im Osten über die U-Strasse) begrenzt bzw.
erschwert seien. Für eine Erschliessung über den V-Weg müssten die
Eigentümer von überbauten Parzellen enteignet werden. Für eine Er-
schliessung in südliche Richtung über die Strassenparzelle Nr. lll oder die
T-Strasse müsste Landwirtschaftsland (der Parzelle Nr. bbb) in Anspruch
genommen werde, was – wie dargelegt – unzulässig sei. Ein
Direktanschluss im Norden an die Kantonsstrasse könnte nur bewilligt wer-
den, sofern eine rückwärtige Erschliessung nicht möglich sei, was hier nicht
der Fall sei. Mit einer Fahrbahnbreite von 5 m und einem 1 m breiten Geh-
steig eigne sich die U-Strasse zur Erschliessung der Parzelle Nr. aaa.
Die im Rahmen der geplanten Arealüberbauung hinreichend aufgezeigte
und rationelle verkehrliche Erschliessung liege aufgrund der Bündelung der
Zufahrt für eine grössere Anzahl Wohneinheiten über zwei miteinander ver-

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bundene Tiefgaragen im öffentlichen Wohl. Die Durchführung einer Er-
schliessungsplanung erwiese sich unter diesen Umständen als planeri-
scher Leerlauf. Es sei ausserdem nicht ersichtlich, inwiefern das Bauvor-
haben einen späteren Erschliessungsplan negativ präjudiziere. Die
Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung seien erfüllt.
2.2.
Die Beschwerdeführerin rügt, die von der Vorinstanz beschriebene Verän-
derung der Ausgangslage führe nicht automatisch dazu, dass die Voraus-
setzungen für eine Ausnahmebewilligung von der Sondernutzungspla-
nungspflicht gegeben seien. Durch die Landumlegung sei ein Erschlies-
sungsplan nicht obsolet geworden. Die Erschliessung über die U-Strasse
sei geplant worden, ohne deren Kapazitäten in einem Sondernut-
zungsplanungsverfahren zu überprüfen. Alternative Erschliessungsva-
rianten ab der R-Strasse oder dem V-Weg seien nicht untersucht worden.
Ein Variantenstudium und eine umfassende Interessenabwägung zu
verschiedenen Varianten sei ausgeblieben. Deshalb sei die gewährte
Ausnahmebewilligung nicht mit dem Sinn und Zweck von § 4 BNO verein-
bar. Abgesehen davon vermöge eine Landumlegung keine ausserordentli-
chen Verhältnisse im Sinne von § 67 Abs. 1 BauG zu begründen. Die Er-
schliessungsplanpflicht sei weiterhin gerechtfertigt und ein Härtefall liege
auch nicht vor.
Die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung von der
Gestaltungsplanpflicht seien gar nicht überprüft worden. Es sei rechtsmiss-
bräuchlich, sich bei der "Wahl" des Sondernutzungsplans für den Erschlies-
sungsplan zu entscheiden, um hernach zu argumentieren, ein solcher sei
nicht mehr notwendig. Selbst wenn die Voraussetzungen für eine Ausnah-
mebewilligung von der Erschliessungsplanungspflicht gegeben wären, tref-
fe dies auf die Gestaltungsplanungspflicht nicht zu. In der Zentrumszone
seien besonders hohe Anforderungen an die Gestaltung von Bauten und
Freiräumen zu stellen, welche die geplante Arealüberbauung nicht erfülle,
indem sie erstmals den Siedlungsbereich "F" mit dem Ortskern verbinde.
Aufgrund dessen bleibe die historische Entwicklung nicht mehr im Sinne
von § 8 Abs. 2 BNO ablesbar. Auch der vorgesehene Teilabbruch der
Häuserzeile "F._____" widerspreche den Zonenvorschriften für die
Zentrumszone. Mit dem Gestaltungsplan könnte ein siedlungs- und
landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis gesichert werden. Die
Voraussetzungen für die Arealüberbauung vermöchten einen Gestal-
tungsplan nicht zu ersetzen. Der Entwurf der neuen BNO sehe sogar vor,
Arealüberbauungen in der Zentrumszone zu verbieten (siehe § 39 Abs. 1
E-BNO). Es sei stossend, dass der Gemeinderat die strittige Arealüberbau-
ung schütze, gleichzeitig aber ein Verbot von Arealüberbauungen an den
betreffenden Grundstücken vorbereite.

- 8 -
2.3.
Vorab kann auf die in diesem Punkt zutreffenden vorinstanzlichen Erwä-
gungen verwiesen werden, mit denen sich die Beschwerdeführerin nicht
genügend auseinandersetzt.
Die Argumentation der Beschwerdeführerin, es brauche neben der Aus-
nahmebewilligung von der Erschliessungsplanungspflicht eine solche von
der Gestaltungsplanungspflicht, obwohl die Vorinstanzen eine Gestal-
tungsplanungspflicht mit guten Gründen ablehnen und sich dabei im Rah-
men von § 4 Abs. 1 BNO bewegen, der für die in Frage stehende Fläche
der Parzelle Nr. aaa gerade keine bestimmte Art von Sondernutzungsplan
vorschreibt, verfängt nicht. Wenn eine Gestaltungsplanungspflicht zu Recht
verneint wird, besteht diesbezüglich auch kein Raum für eine Ausnahme-
bewilligung respektive ist eine solche nicht erforderlich. Zudem ist nicht
nachvollziehbar, weshalb für die Erfüllung der erhöhten Gestaltungsanfor-
derungen in der Zentrumszone (nach § 8 Abs. 2 BNO), die schon für die
Regelbauweise gelten, ein Gestaltungsplan erforderlich sein sollte. Wenn
dem so wäre, müsste die gesamte Zentrumszone zugleich der Gestal-
tungsplanungspflicht unterstellt werden. Eine gute (architektonische) Ab-
stimmung einer Überbauung auf die bauliche und landschaftliche Umge-
bung sowie die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung kann zwar ein Grund für
den Erlass eines Gestaltungsplans sein (vgl. § 21 Abs. 1 lit. a BauG). Da-
raus lässt sich jedoch nicht der Umkehrschluss ziehen, dass sich diese Ab-
stimmung nur mit dem Instrument der Gestaltungsplanung sicherstellen
lässt. Eine gute architektonische Gestaltung von Bauten, Anlagen und Frei-
räumen sowie eine gute Einordnung in das Orts-, Quartier- und Land-
schaftsbild bildet auch Bewilligungsvoraussetzung für eine Arealüberbau-
ung (vgl. § 39 Abs. 2 lit. b und c BauV). Abgesehen von der pauschalen
und nicht näher erläuterten Behauptung, die geplante Überbauung verun-
kläre die historische Entwicklung des Dorfkerns, bringt denn die Beschwer-
deführerin auch nichts vor, was gegen eine ungenügende Einordnung des
Bauvorhabens in die bauliche oder landschaftliche Umgebung bzw. ins
Orts-, Quartier- und Landschaftsbild sprechen würde. Weil das Bauvorha-
ben nach geltendem Recht zu beurteilen ist, ist sodann ihr Einwand betref-
fend das im Entwurf der neuen BNO vorgesehene Verbot von Arealüber-
bauungen in der Zentrumszone unbehilflich (vgl. Urteil des Bundesgerichts
1C_647/2020 vom 10. Mai 2022, Erw. 3.4).
Es mag im Übrigen sein, dass die Landumlegung und neue Grenzziehung
zwischen den Parzellen Nrn. bbb und aaa die Notwendigkeit eines Er-
schliessungsplans für die (rationelle) Erschliessung des südwestlichen
Grundstücksteils der neuen Parzelle Nr. aaa nicht automatisch haben ob-
solet werden lassen. Es könnte weiterhin eine Erschliessungsnot für diesen
Grundstücksteil entstehen, wenn er ganz oder teilweise von der heutigen
Parzelle Nr. aaa abparzelliert und separat überbaut würde. Die Möglichkeit
von künftigen Grundstücksteilungen dürfte auch der Grund dafür sein, wes-

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halb die gesamte Parzelle Nr. aaa samt den nordöstlich angrenzenden Par-
zellen Nrn. ccc und kkk im Rahmen der Gesamtrevision der allgemeinen
Nutzungsplanung der Gemeinde Q._____ der sog. "bedingten
Gestaltungsplanpflicht gemäss § 4 Abs. 3 E-BNO" unterstellt werden
sollen. Die erwähnte Bestimmung regelt, dass in Gebieten mit einer
bedingten Gestaltungsplanpflicht ein Gestaltungsplan zu erarbeiten sei, um
eine koordinierte, parzellenübergreifende Erschliessung oder eine bessere
Gesamtlösung für die Überbauung zu sichern. Der Gemeinderat kann
jedoch von der Erarbeitung eines Gestaltungsplans absehen, wenn der
Zweck der bedingten Gestaltungspflicht auf andere Weise erfüllt werden
kann. In diesem Zusammenhang wird im dazugehörigen Planungsbericht
gemäss Art. 47 RPV (Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000;
SR 700.1), Stand: Vorprüfung/Mitwirkung, tt.mm.jjjj, auf überzeugende
Gesamtkonzepte oder Baugesuche für eine Arealüberbauung verwiesen
(vgl. Planungsbericht, S. 47).
Dies unterstreicht einmal mehr, dass mit der Sondernutzungsplanungs-
pflicht in erster Linie die koordinierte Erschliessung und allenfalls Überbau-
ung des betroffenen Gebiets bezweckt wurde und nach wie vor wird, wobei
zusätzlich zur gesamten heutigen Parzelle Nr. aaa künftig auch noch die
Parzellen Nr. ccc und kkk einbezogen werden sollen. Befindet sich die
Parzelle Nr. aaa – wie aktuell – in der Hand eines einzigen Grundeigentü-
mers respektive mehrerer gemeinschaftlicher Eigentümer, die zusammen
die Überbauung des gesamten Grundstücks (im Rahmen einer Arealüber-
bauung) planen, ist die angestrebte erschliessungstechnische und allen-
falls bauplanerische Koordination auch ohne einen Erschliessungs- oder
Gestaltungsplan hinreichend gewährleistet. Zu Recht geht die Vorinstanz
bei dieser Ausgangslage hinsichtlich einer vorgängigen Sondernutzungs-
planung von einem planerischen Leerlauf aus, der durch nichts bzw. durch
den damit verfolgten Zweck (der koordinierten Erschliessung und Überbau-
ung des gesamten Gebiets) nicht zu rechtfertigen wäre. Weshalb es nicht
möglich sein sollte, mögliche Erschliessungsvarianten in einem Baubewil-
ligungsverfahren betreffend eine Arealüberbauung zu prüfen, ist nicht er-
sichtlich. Vielmehr verpflichten § 39 Abs. 2 lit. a und d BauV zu einer sol-
chen Prüfung im Hinblick auf eine rationelle Erschliessung und haushälte-
rische Nutzung des Bodens. Auch die Frage, ob die gewählte Erschlies-
sungsvariante die Kapazitätsanforderungen erfüllt, lässt sich ohne weiteres
im Baubewilligungsverfahren beurteilen. Und auch hier bringt die Be-
schwerdeführerin nichts Konkretes vor, das auf einen entsprechenden Er-
schliessungsmangel des Bauvorhabens hinweisen würde.
Einer vorgelagerten Erschliessungsplanung bedarf es umso weniger, wenn
die Erschliessungsoptionen – wie im vorliegenden Fall – nach zutreffender
Einschätzung der Vorinstanz von vornherein sehr überschaubar sind und
die gewählte Variante am plausibelsten erscheint. Die Beschwerdeführerin
bringt erneut Erschliessungsvarianten direkt über die R-Strasse und den V-

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Weg ins Spiel, ohne auf die diesbezüglichen überzeugenden Erwägungen
der Vorinstanz einzugehen, wonach die genannten Erschlies-
sungsvarianten wegen rechtlicher Hindernisse (nach Möglichkeit keine Di-
rektanschlüsse an Kantonsstrassen; grundsätzliches Verbot, Bauland über
Landwirtschaftsland zu erschliessen; Enteignung von bereits teilweise
überbautem Land) kaum ernsthaft in Betracht fallen und folglich auch nicht
vertiefter untersucht zu werden brauchten.
Ob ausserordentliche Verhältnisse im Sinne von § 67 Abs. 1 lit. b BauG
vorliegen, beurteilt sich einerseits nach der Interessenlage. Diese muss von
der durchschnittlichen bzw. typischen Lebenssituation abweichen, die der
gesetzgeberischen Interessenbeurteilung zugrunde liegt. Dies kann der
Fall sein, wenn jemand durch die Einhaltung der Norm wesentlich schwerer
getroffen wird, als dies dem Gesetzgeber bei der Normierung des Regel-
falls vorschwebte, oder wenn die öffentlichen oder privaten Interessen, wel-
che normalerweise die Eigentumsbeschränkung verlangen, im konkreten
Fall nicht vorliegen. Andererseits dürfen die Exekutivbehörden § 67 BauG
nicht dazu missbrauchen, die gesetzliche Grundordnung auszuhöhlen und
in einer Vielzahl von Fällen Ausnahmen zu bewilligen (vgl. statt vieler: Aar-
gauische Gerichts- und Verwaltungsentscheide [AGVE] 2019, S. 99 ff. mit
weiteren Hinweisen). Tatsächlich ergibt sich aus dem Umstand, dass die
Sondernutzungsplanpflicht seit der Landumlegung und der neuen Grenz-
ziehung zwischen den Parzellen Nrn. bbb und aaa nur noch einen Teil der
Parzelle Nr. aaa betrifft, auf welcher aktuell eine Gesamtüberbauung mit
gemeinsamer Erschliessung geplant ist, dass sich der Zweck der Sonder-
nutzungsplanpflicht bezogen auf das vorliegende Bauvorhaben auch ohne
vorgängige Sondernutzungsplanung erfüllen lässt. So gesehen gibt es in
der vorliegenden Konstellation schlicht keine öffentlichen oder privaten In-
teressen, welche die Durchsetzung der Sondernutzungsplanpflicht erhei-
schen würden. Dass der Gemeinderat Q._____ bereits in anderen Fällen
durch die (zu grosszügige) Erteilung von Ausnahmebewilligungen von Son-
dernutzungsplanungspflichten abgewichen wäre und diese regelrecht aus-
gehöhlt hätte, ist im vorliegenden Rechtsstreit kein Thema.
Wegen des vollständigen Wegfalls der Interessen an einer Sondernut-
zungsplanung in einer spezifischen Situation der beschriebenen Art ist in
Übereinstimmung mit der Vorinstanz von ausserordentlichen Verhältnissen
auszugehen. Dies genügt neben der Vereinbarkeit der Ausnahme mit dem
öffentlichen Wohl sowie mit Sinn und Zweck der Rechtssätze (vgl. § 67
Abs. 1 lit. a BauG), um eine Ausnahmebewilligung gestützt auf § 67 Abs. 1
BauG zu erteilen. Eine besondere Härte durch die Anwendung der Pläne
(hier: der Sondernutzungsplanungspflicht) muss nicht kumulativ (zu den
ausserordentlichen Verhältnissen) gegeben sein. Es ist sodann kein Grund
erkennbar, weshalb es nicht mit dem öffentlichen Wohl sowie mit Sinn und
Zweck von § 4 Abs. 1 BNO vereinbar sein sollte, die darin statuierte Son-
dernutzungsplanungspflicht ausnahmsweise nicht anzuwenden, wenn

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deren Zweck (der koordinierten Erschliessung und allenfalls Überbauung
des betroffenen Gebiets) anderweitig erreicht werden kann. Demnach ist
nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanzen die geplante Überbauung
ohne vorgängige Sondernutzungsplanung bewilligt bzw. geschützt haben.
3.
3.1.
Die Einhaltung der maximalen Gebäudehöhen sowie der um einen Mehr-
höhenzuschlag nach § 37 Abs. 4 BNO erhöhten (kleinen) Grenzabstände
(der Häuser E und F) gegenüber der Nachbarparzelle Nr. bbb hängt davon
ab, ob das Attikageschoss das zulässige Mass nach § 16a Abs. 2 der ge-
mäss § 64 Abs. 1 BauV intertemporalrechtlich anwendbaren Allgemeinen
Verordnung zum Baugesetz (ABauV; SAR 713.111) respektiert, daher
nicht als Vollgeschoss gilt und insofern bei der Bestimmung der Gebäude-
höhe (§ 12 ABauV) und folglich des Mehrhöhenzuschlags für die Grenzab-
stände (§ 37 Abs. 4 BNO) auszuklammern ist. Sollte das Gegenteil der Fall
und das Attikageschoss als Vollgeschoss zur Gebäudehöhe hinzuzurech-
nen sein, käme es in Teilen der geplanten Überbauung zu einer Über-
schreitung der maximalen Gebäudehöhe (inklusive Arealüberbauungs-
bonus) von 13 m (siehe dazu schon Erw. 1 vorne) wie auch zu einer Ver-
letzung von einzelnen Grenzabständen (der Häuser E und F gegenüber der
Parzelle Nr. bbb).
3.2.
Die Vorinstanz gelangte in Erw. 4.3 des angefochtenen Entscheids zum
Schluss, die Flächen der geplanten Balkone bzw. Loggien seien an die
Vollgeschossflächen der unter den Attikageschossen liegenden 2. Oberge-
schosse anzurechnen, die gemäss § 16a Abs. 2 ABauV als Berechnungs-
grundlage für die Ermittlung der zulässigen Attikageschossfläche dienten.
Infolgedessen würden die zulässigen Attikageschossflächen beim vorlie-
genden Bauvorhaben nicht überschritten, weil die Grundflächen der Attika-
geschosse rechnerisch höchstens einem Geschoss entsprächen, das auf
den Längsseiten um das Mass seiner Höhe von der (entlang der Brüstung
der Loggien verlaufenden) Fassade zurückversetzt sei. Sie schloss sich
dabei der Rechtsauffassung der Beschwerdegegnerinnen an und hielt der
Beschwerdeführerin entgegen, der Entscheid des Verwaltungsgerichts
WBE.2019.286 vom 11. Mai 2020, der das Gegenteil besage und die Flä-
che von Loggien nicht als Vollgeschossfläche berücksichtigt habe, sei noch
zu einem Zeitpunkt ergangen, als § 25 Abs. 1 BauV Balkone, ohne dabei
Loggien explizit zu erwähnen, nicht als Teil der Vollgeschossfläche vorge-
sehen habe. Seit der am 1. November 2021 in Kraft getretenen Revision
von § 25 Abs. 1 BauV würden jedoch Loggien im Unterschied zu (auskra-
genden) Balkonen zur Vollgeschossfläche zählen. Das BVU verfolge ge-
mäss Mail-Auskunft einer Sektionsleiterin der Rechtsabteilung (Vorakten,
act. 103) seit 2022 die unveränderte Praxis, neue Bestimmungen (der
BauV) auch unter der Geltung der ABauV anzuwenden, soweit dies im

- 12 -
Rahmen der Auslegung möglich sei. Diese Praxis sei richtig, umso mehr
als die Frist gemäss § 64 Abs. 1 BauV zur Anpassung der Nutzungspläne
an die IVHB inzwischen abgelaufen sei. Zudem stehe der Wortlaut von
§ 16a Abs. 2 ABauV der Regelung im revidierten § 25 Abs. 1 BauV nicht
entgegen. Hinzu komme, dass die geplanten, vollverglasten Loggien mit
einem Wintergarten vergleichbar seien. Die Verglasung bewirke eine opti-
sche Einheit mit der Gebäudefassade (Lochfassade), weshalb die dahin-
terliegenden Loggien als zum Gebäudevolumen zugehörig zu behandeln
und auch aus diesem Grund zur Vollgeschossfläche hinzuzurechnen seien.
3.3.
Die Beschwerdeführerin kritisiert, dass das vorliegende Bauvorhaben ein-
zig nach den Bestimmungen der ABauV gemäss Anhang 3 BauV zu beur-
teilen sei. Eine Übergangsbestimmung zur Anwendbarkeit von Bestimmun-
gen der BauV unter der Geltung der ABauV existiere nicht. Die angebliche
gegenteilige Praxis der Vorinstanz (oder des BVU) bedeute faktisch eine
unzulässige Vorwirkung der Baubegriffe und Messweisen der IVHB, ob-
wohl die Gemeinde Q._____ ihre allgemeine Nutzungsplanung noch nicht
revidiert und an diese angepasst habe. Die positive Vorwirkung eines noch
nicht in Kraft getretenen Erlasses sei grundsätzlich unzulässig. Dagegen
spreche einerseits das Legalitätsprinzip, andererseits der Grundsatz der
Rechtssicherheit, da nicht vorhergesehen werden könne, ob, wann und mit
welchem Inhalt eine Regelung in Kraft trete (ULRICH HÄFELIN/GEORG
MÜLLER/FELIX UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Auflage 2020,
Rz. 298 ff.). Hinsichtlich der sich in Revision befindlichen BNO der Gemein-
de Q._____ sehe dies auch die Vorinstanz so (angefochtener Entscheid,
Erw. 3.4.2, S. 11). Weshalb für die Bestimmungen der BauV etwas anderes
gelten sollte, begründe die Vorinstanz nicht. Sie verhalte sich insofern wi-
dersprüchlich. Die Vorinstanz vermeide es tunlichst, von einer positiven
Vorwirkung der BauV zu sprechen und kaschiere diese stattdessen als
"Praxis, die neuen Bestimmungen der BauV auch unter der Geltung der
ABauV anzuwenden", ohne eine derartige Praxis anhand von konkreten
Entscheiden nachzuweisen. Aus der von der Vorinstanz angerufenen Mail-
Auskunft der Sektionsleiterin der Rechtsabteilung (Vorakten, act. 103) sei
vielmehr ersichtlich, dass diese Fragestellung noch nie Gegenstand eines
Entscheids gebildet habe. Eine blosse behördliche Auskunft vermöge noch
keine Praxis zu begründen. Zudem lasse sich damit nicht die Praxis einer
übergeordneten Instanz (des Verwaltungsgerichts) ändern. Die Vorausset-
zungen für eine zulässige Praxisänderung wären im vorliegenden Fall oh-
nehin nicht erfüllt, weil es insbesondere an einem ernsthaften und sachli-
chen Grund für eine neue Praxis, etwa neuen Erkenntnissen, fehle. Für die
Definition des zulässigen Masses von Attikageschossen sei somit aus-
schliesslich auf § 16a Abs. 2 ABauV abzustellen, während § 25 Abs. 1
BauV im vorliegenden Fall nicht massgebend sei.

- 13 -
Sämtliche der geplanten Mehrfamilienhäuser verfügten im ersten und zwei-
ten OG über Balkone, die über die Gebäudeecken angeordnet seien. Auf
den Grundrissplänen würden diese Bauteile explizit als "Balkone" bezeich-
net. Sie seien gemäss den Fassadenansichten auf zwei Seiten offen und
nicht, wie die Vorinstanz fälschlicherweise annehme, vollverglast. Damit die
Aussenseiten der Balkone als Fassade im Sinne von § 16a Abs. 2 ABauV
qualifiziert werden könnten (von der Attikageschosse auf der Längsseite
des Gebäudes um das Mass ihrer Höhe zurückversetzt sein müssen),
müssten sie zugleich als Aussenwand des Gebäudes gelten. Der Begriff
der Fassade werde hauptsächlich optisch definiert und sei als kompakte
und weitgehend oder zumindest mehrheitlich geschlossen wahrgenomme-
ne Aussenhülle zu verstehen. In diesem Zusammenhang könne auch der
Verlauf der Hauptwärmedämmung behilflich sein. Die vorliegend geplanten
Balkone seien keine lochartig in die Fassade hineingeschnittenen Aussen-
räume und charakterisierten sich daher nicht als Loggien. Auch lägen sie
ausserhalb des Dämmperimeters. Damit sei klar, dass die Balkonflächen
bei der Berechnung der zulässigen Attikagrundfläche nicht berücksichtigt
werden dürften. Selbst wenn es sich aber bei den Balkonen um Loggien
handeln würde, würde dies am Resultat nichts ändern, denn gemäss bis-
heriger Praxis des Verwaltungsgerichts im Anwendungsbereich von § 16a
Abs. 2 ABauV dürften auch die Flächen von Loggien nicht zur Vollge-
schossfläche für die Berechnung der zulässigen Attikagrundfläche hinzu-
gerechnet werden. Diese Frage sei mit dem Urteil WBE.2019.286 vom
11. Mai 2020 geklärt worden.
Ohne Berücksichtigung der Fassadeneinschnitte beim Hauseingang sowie
bei den Balkonen bzw. Loggien resultiere eine zulässige Attikagrundfläche
von 139,9 m2 (179,52 m2 [22,3 m x 8,05 m {14,25 m – 2 x 3,1 m}] – 16,94
m2 [4,4 m x 3,85 m] – 14,4 m2 [4,8 m x 3 m] – 8,28 m2 [3,6 m x 2,3 m])
anstelle den von den Beschwerdegegnerinnen berechneten 171,2 m2 (ge-
mäss Broschüre "Pläne + Berechnungen", revidiert am 11. Mai 2023,
S. 24). Die geplante Attikagrundfläche betrage demgegenüber 165,86 m2
(17,8 m x 9,65 m – 9,85 m x 0,6 m; inklusive gedeckter Sitzplatz) oder sogar
168,5 m2 gemäss den Planangaben der Bauherrschaft. Damit seien die
Attikageschosse klar überdimensioniert und gelten als Vollgeschosse, die
an die Gebäudehöhe anzurechnen seien. Ergänze man die ausgewiesene
Gebäudehöhe von 11,45 m um die Höhe des Attikageschosses von 3,1 m
ergebe sich eine Gebäudehöhe von 14,55 m, welche die maximale Gebäu-
dehöhe auch mit dem Arealüberbauungszuschlag von 3 m zur zonenge-
mässen maximalen Gebäudehöhe von 10 m deutlich überschreite. Gründe
für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung zur Überschreitung der Ge-
bäudehöhe lägen nicht vor. Ausserdem hielten die Häuser E und F unter
Berücksichtigung des Mehrhöhenzuschlags gegenüber der Regelbauweise
den vergrösserten kleinen Grenzabstand gegenüber der Nachbarparzelle
Nr. bbb nicht ein, der beispielsweise für das Haus F aufgrund einer Gebäu-
dehöhe von 13,53 m 6,765 m (5 m + 1,765 m [3,53 m {13,53 m – 10 m} /

- 14 -
2]) betrage. Das Bauvorhaben hätte daher wegen massiver Überschreitung
der maximalen Gebäudehöhe und wegen Verletzung von Grenzabständen
nicht bewilligt werden dürfen.
3.4.
3.4.1.
Die Kritik der Beschwerdeführerin erweist sich als berechtigt. Die Vorin-
stanz argumentiert tatsächlich widersprüchlich. Einerseits hält sie (zu
Recht) dafür, die Bestimmungen im dritten Titel der BauV (Baubegriffe und
Messweisen) nicht auf das streitgegenständliche Baugesuch anzuwenden
bzw. dieses in Anwendung von § 64 Abs. 1 BauV nach den in Anhang 3
BauV angeführten Bestimmungen der ABauV zu beurteilen, solange die
Gemeinden – wie Q._____ – ihre allgemeinen Nutzungspläne nicht an die
Baubegriffe und Messweisen der IVHB (Interkantonale Vereinbarung über
die Harmonisierung der Baubegriffe vom 22. September 2005
[SAR 713.010]) angepasst haben (angefochtener Entscheid, Erw. 5.2).
Andererseits berücksichtigt sie gleichwohl Änderungen und Präzisierungen
der BauV bei der Auslegung der ABauV, was letztlich darauf hinausläuft,
den (angepassten) Bestimmungen der BauV eine mit dem Legalitätsprinzip
(Art. 5 Abs. 1 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossen-
schaft vom 18. April 1999 [BV; SR 101]) unvereinbare positive Vorwirkung
zu verleihen, die sie an anderer Stelle (für den Entwurf der neuen BNO
Q._____) selbst ablehnt (angefochtener Entscheid, Erw. 3.4.2 in fine). Eine
solche Vorwirkung ist auch dann unzulässig, wenn die Gemeinden die
zehnjährige Frist nach § 64 Abs. 1 BauV zur Anpassung ihrer allgemeinen
Nutzungspläne an die Baubegriffe und Messweisen der IVHB unbenützt
haben verstreichen lassen, zumal § 64 BauV gerade nicht vorsieht, dass
bei unbenütztem Ablauf der Übergangsfrist automatisch die neuen Rege-
lungen bzw. Begriffsdefinitionen (der BauV) in Kraft treten, zu denen die in
alten Bau- und Nutzungsordnungen verwendeten Begrifflichkeiten auch
nicht ohne weiteres passen würden.
3.4.2.
Der Inhalt von § 16a Abs. 2 ABauV ist nach den gängigen und anerkannten
Auslegungsmethoden zu ermitteln (grammatikalisches Element, anhand
des Wortlauts einer Bestimmung; historisches Element, anhand der Entste-
hungsgeschichte einer Norm; teleologisches Element, anhand des Zwecks
einer Regelung; systematisches Element, anhand des Zusammenhangs
mit anderen Vorschriften; statt vieler: BGE 145 III 133, Erw. 6; 143 I 272,
Erw. 2.2.3; 142 I 135, Erw. 1.1.1). Die Berücksichtigung von Bestimmun-
gen (inklusive Rechtsänderungen) in einem anderen, übergangsrechtlich
(noch) nicht anwendbaren Erlass, der dereinst die ABauV vollständig erset-
zen wird, aber keine parallele, gleichzeitige Geltung zu den in Anhang 3
angeführten Bestimmungen der ABauV, darunter § 16a, beansprucht, ge-
hört auch im Rahmen einer systematischen Gesetzesauslegung nicht zu
den anerkannten Auslegungsmethoden. Dies gilt ungeachtet dessen, dass

- 15 -
sich der Wortlaut von § 16a Abs. 2 ABauV mit dem heutigen Wortlaut von
§ 25 Abs. 1 BauV vereinbaren lässt; denn der Wortlaut von § 16a Abs. 2
ABauV stand auch der vormaligen, bis 31. Oktober 2021 in Kraft stehenden
Regelung in § 25 Abs. 1 BauV, welche die Fläche von Balkonen in allge-
meiner Weise von der Vollgeschossfläche für die Berechnung der Attika-
grundfläche ausklammerte, ohne zwischen Balkonen und Loggien zu un-
terscheiden, nicht entgegen. In dieser Situation eines nicht vollständig kla-
ren Wortlauts kann aus dem Beizug von § 25 Abs. 1 BauV ganz offensicht-
lich nichts für die Auslegung von § 16a Abs. 2 ABauV gewonnen werden,
weder in die eine noch in die andere Richtung, wenn man der geltenden
Fassung von § 25 Abs. 1 BauV nicht die verfassungsmässig unzulässige
positive Vorwirkung zugesteht (vgl. dazu HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN,
a.a.O., Rz. 298 ff.).
Viel entscheidender für die Auslegung von § 16a Abs. 2 ABauV ist daher,
wie diese Bestimmung von den rechtsanwendenden Behörden verstanden
und angewandt wurde, bevor mit der am 1. November 2021 in Kraft getre-
tenen Änderung § 25 Abs. 1 BauV dahingehend präzisiert wurde, dass
Loggien bzw. innenliegende Balkone im Gegensatz zu anderen (auskra-
genden) Balkonen Teil der für die Berechnung der Attikagrundfläche mass-
geblichen Vollgeschossfläche des darunterliegenden Geschosses bilden.
Bis zu diesem Zeitpunkt bestand eine jahrelange Praxis des BVU sowohl
im Anwendungsbereich von § 16a Abs. 2 ABauV als auch in demjenigen
von § 25 Abs. 1 BauV, alle Arten von Balkonen, einschliesslich Loggien
bzw. innenliegende Balkone, nicht an die für die Berechnung der zulässi-
gen Attikagrundfläche massgeblichen Fläche des darunterliegenden Voll-
geschosses anzurechnen.
Das Verwaltungsgericht hat diese Praxis des BVU erstmals mit Urteil
WBE.2014.159 vom 28. April 2015 bestätigt. In einem späteren Urteil des
Verwaltungsgerichts WBE.2015.373 vom 7. Juli 2016, Erw. II/4.3, wurde
sie zwar relativiert und von der Grösse und dem Erscheinungsbild von Log-
gien abhängig gemacht, deren Aussen- oder Innenseite je nachdem fassa-
denprägend sei oder nicht, dann aber in Präzisierung der verwaltungsge-
richtlichen Rechtsprechung mit Urteil WBE.2019.286 vom 11. Mai 2020,
Erw. II/4.3, auszugsweise amtlich publiziert in der AGVE 2020, S. 265 ff.,
klar bestätigt. Grund für die Bestätigung der Praxis war für das Verwal-
tungsgericht dabei die stringente Argumentation des BVU, dass das aar-
gauische Baurecht (ABauV und BauV) den Begriff des rückspringenden
Gebäudeteils (gemäss IVHB) samt Unterscheidung in bedeutend und un-
bedeutend rückspringende Gebäudeteile, nicht kenne bzw. definiere und
deshalb die Fassade eines Gebäudes im Falle von Loggien, auch wenn
deren Rücksprung noch so geringfügig und optisch unauffällig sei, stets
entlang von deren Innenseite verlaufe, was zur Folge habe, dass die Fläche
der Loggia ausserhalb der Fassade liege und nicht zur Vollgeschossfläche

- 16 -
des unter dem Attikageschoss liegenden Geschosses zähle (vgl.
Erw. II/4.3.2 des betreffenden Entscheids).
Dieses Verständnis von § 16a Abs. 2 ABauV bzw. des darin enthaltenen
Begriffs der "Fassade", von welcher das Attikageschoss auf der Längsseite
des Gebäudes um das Mass seiner Höhe zurückspringen muss, um rein
rechnerisch die zulässige Attikagrundfläche einzuhalten, überzeugt auch
heute noch unverändert, nachdem im Anwendungsbereich der ABauV kei-
ne Gesetzesanpassung stattgefunden hat (und nach deren Aufhebung und
Ausserkraftsetzung per 1. September 2011 auch gar nicht mehr stattfinden
konnte). Die neue Regelung in der geltenden Fassung von § 25 Abs. 1
BauV ist nach zutreffender Auffassung der Beschwerdeführerin sodann
kein (ernsthafter und sachlicher) Grund für eine Praxisänderung, weil es
sich dabei nicht etwa um eine neue (bessere) Erkenntnis zur Auslegung
respektive zum Gesetzeszweck von § 16a Abs. 2 ABauV und auch nicht
um einen Ausdruck gewandelter Rechtsanschauungen zur betreffenden
Bestimmung der ABauV handelt (vgl. dazu BGE 148 V 174, Erw. 7;
HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 589 ff.). Vielmehr entspringt sie
einem neuen gesetzgeberischen Gestaltungswillen im Rahmen der BauV
als Nachfolgerlass, dem im Anwendungsbereich der ABauV aufgrund der
nach dem Legalitätsprinzip verbotenen positiven Vorwirkung von Erlassen
nicht zum Durchbruch verholfen werden darf.
3.4.3.
Abgesehen davon wäre mit speziellem Augenmerk auf einen vor kurzem
publizierten Leitentscheid des BVU zweifelhaft, ob sich die vorliegend ge-
planten Balkone tatsächlich als Loggien im Sinne von § 25 Abs. 1 BauV
qualifizieren lassen. Im Entscheid EBVU 24.659 vom 10. März 2025,
Erw. 5.1.2, S. 4, hielt das BVU, Rechtsabteilung, zur Abgrenzung von nicht
zur Vollgeschossfläche zählenden Balkonen von Loggien fest, dass Log-
gien ins Gebäudevolumen einkragten und dadurch integrierender Bestand-
teil des Gebäudevolumens seien. Eine Loggia im Sinne von § 25 Abs. 1
BauV sei ein innerhalb des isolierten Gebäudevolumens angeordneter,
überdachter, auf drei Seiten von Wänden umfasster, lediglich einseitig offe-
ner Raum, der sich nicht in beliebige Richtungen erweitern lasse, ohne
Wohnraum zu verkleinern. Die Erfüllung dieser Kriterien verneinte das BVU
in jenem Fall, unter Hinweis darauf, dass die umstrittenen Aussenflächen
eindeutig nicht in die isolierte Gebäudehülle integriert, sondern dieser vor-
gelagert, auskragend und in diesem Sinne "angehängt" seien. Sie seien
alle mindestens auf zwei Seiten offen, mithin nicht auf drei Seiten von
Wohnraum umschlossen. Dasselbe gilt auch für die im vorliegenden Fall
geplanten Balkone der 2. Obergeschosse der Häuser A–F. Aufgrund der
streng kubischen Form der Gebäude erscheinen sie zwar optisch besser in
die Gebäudehülle integriert und vermitteln etwas weniger den Eindruck von
auskragenden oder "angehängten" Balkonen. Doch auch sie sind nicht in
die isolierte Gebäudehülle integriert und durch ihre Anordnung an den Ge-

- 17 -
bäudeecken auf zwei Seiten hin offen (wodurch sie mehr Licht in den da-
hinterliegenden Wohnraum durchlassen als eine auf drei Seiten von Wän-
den umfasste typische Loggia). Dies würde unabhängig davon gelten, ob
sie vollverglast sind oder – ausweislich der Fassadenpläne – nur verglaste
Brüstungen aufweisen. Die Grösse des fraglichen Aussenraums kann hin-
gegen kein taugliches Abgrenzungskriterium für das Vorliegen eines Bal-
kons oder einer Loggia sein, ansonsten auch die Masse (zumindest im
Sinne einer Verhältniszahl) definiert werden müssten. Auch ob der Baukör-
per – wie im vorliegenden Fall – streng kubisch gestaltet, oder ob er – wie
im vom BVU in seinem Leitentscheid beurteilten Fall – spielerisch verwin-
kelt ist, kann für die Beurteilung als Balkon oder Loggia nicht entscheidend
sein. Stellt man stattdessen zumindest schwerpunktmässig auf den Grad
der Integration in die Gebäudehülle und die dreiseitige Umschliessung des
Aussenraums durch Wände ab, so wären auch die von den Beschwerde-
gegnerinnen geplanten Balkone nicht als Loggien aufzufassen.
3.4.4.
Auch unter diesem Gesichtspunkt hätten die Vorinstanzen die Flächen der
Balkone der 2. Obergeschosse nicht an die Vollgeschossflächen für die
Berechnung der zulässigen Attikagrundflächen anrechnen dürfen. Unter
Ausklammerung derselben verringert sich die zulässige Attikagrundfläche
von den von den Beschwerdegegnerinnen berechneten 171,2 m2 (vgl. Bro-
schüre "Pläne + Berechnungen", revidiert am 11. Mai 2023, S. 24) um ins-
gesamt 32,44 m2 (16,94 m2 [4,4 m x 3,85 m] + 15,5 m2 [5 m x 3,1 m]) auf
138,76 m2. Die Bruttogeschossflächen der geplanten Attikageschosse von
jeweils 168,5 m2 (vgl. den Plan "Grundriss Attika", Massstab 1:200, rev.
11.5.2023) liegen somit um mehr als 29 m2 über den zulässigen Attika-
grundflächen, womit die überdimensionierten Attikageschosse als Vollge-
schosse gelten.
Als solche sind sie an die Gebäudehöhe im Sinne von § 12 Abs. 1 ABauV
anzurechnen. Zwar stimmen die diesbezüglichen Berechnungen der Be-
schwerdeführerin nicht, weil erstens weder im Plan "Gebäudehöhen/
Grenzabstände" auf S. 27 der Broschüre "Pläne + Berechnungen", revidiert
am 11. Mai 2023, noch in den Ansichtsplänen Gebäudehöhen von 11,45 m
(vom anschliessenden gewachsenen Terrain [≠ Erdgeschosskote +/- 0.00]
bis zum obersten Punkt der Brüstung gemessen) ausgewiesen werden.
Zweitens beträgt die Differenz zwischen dem obersten Punkt der Brüstung
bis zur Oberkante der Attikageschosses nicht 3,1 m. Dennoch weist zumin-
dest ein Teil der Häuser eine Gebäudehöhe von über 13 m auf, wenn das
Attikageschoss mitberücksichtigt wird (siehe dazu schon Erw. 1 vorne).
Und zwar beträgt die Gebäudehöhe der Häuser A bis C ausweislich des
Plans "Ansicht/Schnitt L1 + L3", Massstab 1:200, revidiert am 11. Mai 2023,
vom gewachsenen Terrain entlang den Nordwestfassaden bis zum Schnitt
der Fassade mit der Dachoberfläche der Attikageschosse gemessen (im

- 18 -
Bereich des Eingangsportals) rund 13,8 m (bei Haus A), 13,4 m (bei Haus
B) und sogar etwas über 14 m (bei Haus C). Auch die Häuser D–F weisen
gemäss demselben Plan an den Nordostfassaden (wiederum im Bereich
des Eingangsportals) Gebäudehöhen von klar über 13 m bzw. sogar über
14 m (Haus D) auf.
Indem das Haus E an der Südostfassade gemäss Plan "Ansicht/ Schnitt L2
+ L4", Massstab 1:200, rev. 11.5.2023, eine Gebäudehöhe von ca. 12,3 m
aufweist, müsste es gemäss § 37 Abs. 4 BNO einen um einen Mehrhöhen-
zuschlag von ca. 1,15 m (2,3 m / 2) erhöhten kleinen Grenzabstand von ca.
6,15 m einhalten. Effektiv beträgt der Grenzabstand gemäss dem Plan "Ge-
bäudehöhen/Grenzabstände" auf S. 27 der Broschüre "Pläne + Berech-
nungen", revidiert am 11. Mai 2023, nur 5 m und wird somit um mehr als 1
m unterschritten. Zu einer Grenzabstandsunterschreitung kommt es auch
beim Haus F, dort sogar um ca. 1,3 m (ca. 12,7 m Gebäudehöhe – 10 m
maximale Gebäudehöhe in Regelbauweise = 2,7 m / 2 = 1,35 m, ergibt
einen erhöhten kleinen Grenzabstand von ca. 6,35 m gegenüber einem ef-
fektiven Grenzabstand von 5,08 m).
3.4.5.
Erfüllt ein Baugesuch die gesetzlichen Anforderungen nicht, ist grundsätz-
lich der Bauabschlag zu erteilen; durch Nebenbestimmungen können ledig-
lich untergeordnete Mängel eines Baugesuchs behoben werden (Urteile
des Bundesgerichts 1C_287/2021 vom 25. Juli 2022, Erw. 5.1,
1C_25/2019 vom 5. März 2020, Erw. 8.2, 1C_266/2018 vom 12. April 2019,
Erw. 3.3, 1C_615/2017 vom 12. Oktober 2018, Erw. 2.5; 1C_476/2016
vom 9. März 2017, Erw. 2.4, und 1C_398/2016 vom 2. Februar 2017,
Erw. 2.7). Dies ergibt sich aus dem Grundsatz der Einheit des Bauent-
scheids, mit dem eine einheitliche Beurteilung eines baurechtlichen Sach-
verhalts sichergestellt werden soll (vgl. auch Koordinationsgebot von
Art. 25a des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979
[Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700]). Die Anordnung von Nebenbestim-
mungen kommt mit anderen Worten nicht in Betracht, wenn ohne grösse-
ren planerischen Aufwand nicht beurteilbar ist, wie die Mängel zu beheben
sind und welche baurechtlichen, konzeptionellen und gestalterischen Aus-
wirkungen dies nach sich zieht. Und nachgelagerte Verfahren sind nur
dann zulässig, wenn dies von der Sache her sinnvoll ist und sich daraus
keine wesentlichen neuen Auswirkungen für das Projekt ergeben oder er-
geben können (Urteile des Bundesgerichts vom 1C_25/2019 vom 5. März
2020, Erw. 8.2, 1C_266/2018 vom 12. April 2019, Erw. 3.3, 1C_615/2017
vom 12. Oktober 2018, Erw. 2.5).
Angesichts dessen, dass die maximale Gebäudehöhe von 13 m an fünf
Häusern um ca. 0,8 m oder mehr, also nicht bloss um einige cm (vgl. dazu
das Urteil des Bundesgerichts 1C_546/2022 vom 31. März 2023, Erw. 6)
überschritten wird und zudem die Häuser E und F den Grenzabstand ge-

- 19 -
genüber der Parzelle Nr. bbb um über 1 m unterschreiten, kann beim vor-
liegenden Bauvorhaben nicht mehr von geringfügigen oder untergeordne-
ten Projektmängeln im oben dargelegten Sinne gesprochen werden, die
sich ohne weiteres mit Nebenbestimmungen heilen liessen. Vielmehr be-
darf das Projekt einer Überarbeitung durch die Bauherrschaft, zumal in Be-
zug auf die erforderlichen Anpassungen Spielräume bei deren Umsetzung
bestehen und diese auch weitere Planänderungen auslösen könnten, ge-
rade etwa im Falle der Vergrösserung des Grenzabstands des Haues E zur
Parzelle Nr. bbb bei der Umgebungsgestaltung. Dementsprechend ist das
vorliegende Bauvorhaben auch nicht mit Nebenbestimmungen (Auflagen
oder Bedingungen) bewilligungsfähig.
4.
Zusammenfassend erweist sich die vorliegende Beschwerde als begrün-
det. Zwar schadet dem konkreten Bauvorhaben nicht, dass ihm keine vor-
gängige Sondernutzungsplanung (Erschliessungsplanung) zugrunde liegt.
Insoweit ist eine Ausnahmebewilligung rechtens. Doch verletzt es Höhen-
und Grenzabstandsvorschriften, so dass sich die vom Gemeinderat
Q._____ dafür erteilte und von der Vorinstanz geschützte Baubewilligung
als rechtsfehlerhaft erweist. In Gutheissung der Beschwerde ist der ange-
fochtene regierungsrätliche Entscheid vom 20. November 2024 (RRB
Nr. 2024-001437) aufzuheben, was auch zur Aufhebung der mitangefoch-
tenen gemeinderätlichen Baubewilligung vom 26. Februar 2024 führt.
Bei diesem Ergebnis braucht nicht beurteilt zu werden, ob die Flächen der
Balkone, wenn diese denn vollverglast wären (was sie aber ausweislich der
Fassadenpläne nicht sind), vollumfänglich an die Ausnützung anzurechnen
wären und in der Folge auch die Ausnützungsziffer überschritten wäre.
III.
1.
Im Beschwerdeverfahren werden die Verfahrens- und Parteikosten in der
Regel nach Massgabe des Unterliegens und Obsiegens auf die Parteien
verlegt (sog. Unterliegerprinzip), wobei den Behörden Verfahrenskosten
nur auferlegt werden, wenn sie schwerwiegende Verfahrensfehler began-
gen oder willkürlich entschieden haben. Bei der Verlegung der Parteikosten
greift dieses Behördenprivileg nicht (§§ 31 Abs. 2 und 32 Abs. 2 VRPG).
Als obsiegende Partei gilt die Beschwerdeführerin; unterliegende Parteien
sind neben den Beschwerdegegnerinnen die Vorinstanzen Regierungsrat
und Gemeinderat Q._____ (§ 13 Abs. 2 lit. b, e und f VRPG).
2.
Weil weder dem Regierungsrat noch dem Gemeinderat (schwerwiegende)
Verfahrensfehler oder Willkür in der Sache vorzuwerfen sind, haben die
Beschwerdegegnerinnen für die Kosten des verwaltungsgerichtlichen so-

- 20 -
wie des vorinstanzlichen Verfahrens vollumfänglich aufzukommen, und
zwar unter solidarischer Haftbarkeit (vgl. § 33 Abs. 3 VRPG).
3.
3.1.
Die Kosten für die anwaltliche Vertretung vor Verwaltungsgericht sind der
Beschwerdeführerin demgegenüber zu je gleichen Teilen, also zu je einem
Drittel von den Beschwerdegegnerinnen, dem Regierungsrat und dem Ge-
meinderat Q._____ zu ersetzen (vgl. § 33 Abs. 1 VRPG). In Bezug auf die
Kosten der Beschwerdeführerin für die anwaltliche Vertretung im vorin-
stanzlichen Verfahren findet eine hälftige Kostenteilung unter den Be-
schwerdegegnerinnen und dem Gemeinderat statt (vgl. § 33 Abs. 1
VRPG). Für ihre jeweiligen Kostenanteile von einem Drittel bzw. der Hälfte
haften die Beschwerdegegnerinnen wiederum solidarisch (vgl. § 33 Abs. 3
VRPG).
3.2.
Die Höhe der Parteientschädigung bestimmt sich nach dem Dekret über
die Entschädigung der Anwälte vom 10. November 1987 (Anwaltstarif,
AnwT; SAR 291.150). Gemäss § 8a Abs. 1 AnwT bemisst sich die Entschä-
digung in vermögensrechtlichen Streitsachen nach dem gemäss § 4 AnwT
berechneten Streitwert. Innerhalb der vorgesehenen Rahmenbeträge rich-
tet sich die Entschädigung nach dem mutmasslichen Aufwand des Anwal-
tes sowie nach der Bedeutung und der Schwierigkeit des Falles (§ 8a
Abs. 2 AnwT). Die Entschädigung wird als Gesamtbetrag festgesetzt. Aus-
lagen und Mehrwertsteuer sind darin enthalten (§ 8c AnwT). In Anwendung
von § 12a Abs. 1 AnwT kann die von Gemeinwesen zu leistende Entschä-
digung bei hohem Streitwert – was praxisgemäss bei über Fr. 100'000.00
der Fall ist – um bis zu 1/3 herabgesetzt werden.
In Bausachen geht das Verwaltungsgericht praxisgemäss von einer vermö-
gensrechtlichen Streitsache aus, wobei der Streitwert in der Regel 10 %
der Bausumme beträgt (§ 20 Abs. 3 des Gebührendekrets vom 19. Sep-
tember 2023 [GebührD; SAR 662.110]; vgl. auch AGVE 1992, S. 398;
1989, S. 284 f.; 1983, S. 250). Vorliegend beträgt der Streitwert
Fr. 1'736'100.00 (10% von Fr. 17'361'000.00 laut Bauumschlag
[Fr. 15'992'000.00 für den umbauten Raum + Fr. 1'369'000.00 für Umge-
bungsarbeiten). Bei einem Streitwert zwischen Fr. 1 Mio. und Fr. 2 Mio. be-
trägt der Rahmen für die Entschädigung in Beschwerdeverfahren
Fr. 8'000.00 bis Fr. 30'000.00 (§ 8a Abs. 1 lit. a Ziffer 6 AnwT). Der Streit-
wert liegt im oberen Bereich des Streitwertrahmens. Die Schwierigkeit des
Falles war durchschnittlich. Der mutmassliche Aufwand des Anwaltes der
Beschwerdeführerin ist als mittel einzustufen.
Ohne Berücksichtigung von § 12a Abs. 1 AnwT erscheint für das Verfahren
vor Verwaltungsgericht eine Entschädigung in Höhe von Fr. 22'000.00 als

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sachgerecht. Davon sind vorab 8,1% Mehrwertsteuern abzuziehen, weil die
Beschwerdeführerin mehrwertsteuerpflichtig und somit zum Vorsteuerab-
zug berechtigt ist, womit eine Entschädigung von Fr. 20'351.50 verbleibt.
Ein Drittel dieses Betrags, d.h. Fr. 6'783.85 haben die Beschwerdegegne-
rinnen der Beschwerdeführerin zu ersetzen. Die Anteile der Vorinstanz so-
wie des Gemeinderats (von je einem Drittel) sind gestützt auf § 12a Abs. 1
AnwT um 20% herabzusetzen, d.h. die Vorinstanz und der Gemeinderat
haben der Beschwerdeführerin je Fr. 5'427.10 zu ersetzen.
Für die anwaltliche Vertretung im vorinstanzlichen Verfahren wird die vom
Regierungsrat auf Fr. 9'749.30 festgesetzte Parteientschädigung übernom-
men. Die Hälfte davon, d.h. Fr. 4'874.65 entfällt auf die Beschwerdegeg-
nerinnen. Der auf den Gemeinderat entfallende hälftige Anteil ist analog der
Verlegung der verwaltungsgerichtlichen Parteikosten um 20% auf
Fr. 3'899.70 zu kürzen.
Das Verwaltungsgericht erkennt:
1.
In Gutheissung der Beschwerde werden der Entscheid des Regierungsrats
vom 20. November 2024 (RRB Nr. 2024-001437) und die Baubewilligung
des Gemeinderats Q._____ vom 26. Februar 2024 aufgehoben.
2.
2.1.
Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer Ge-
richtsgebühr von Fr. 20'000.00, sind von den Beschwerdegegnerinnen un-
ter solidarischer Haftbarkeit zu bezahlen.
2.2.
Die Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens, bestehend aus einer Staats-
gebühr von Fr. 3'910.– sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen von
Fr. 479.–, insgesamt Fr. 4'389.–, werden den Beschwerdegegnerinnen auf-
erlegt, die dafür solidarisch haften.
3.
3.1.
Die Beschwerdegegnerinnen werden verpflichtet, der Beschwerdeführerin
die vor Verwaltungsgericht entstandenen Parteikosten in Höhe von
Fr. 20'351.50 zu 1/3 mit Fr. 6'783.85 unter solidarischer Haftbarkeit zu er-
setzen.

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3.2.
Der Regierungsrat und der Gemeinderat Q._____ werden verpflichtet, der
Beschwerdeführerin die vor Verwaltungsgericht entstandenen Parteikosten
in Höhe von Fr. 20'351.50 mit je Fr. 5'427.10 zu ersetzen.
3.3.
Die Beschwerdegegnerinnen werden verpflichtet, der Beschwerdeführerin
die im vorinstanzlichen Verfahren entstandenen Parteikosten in Höhe von
Fr. 9'749.30 zur Hälfte mit Fr. 4'874.65 unter solidarischer Haftbarkeit zu
ersetzen.
3.4.
Der Gemeinderat Q._____ wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin die im
vorinstanzlichen Verfahren entstandenen Parteikosten in Höhe von
Fr. 9'749.30 mit Fr. 3'899.70 zu ersetzen.
Zustellung an:
die Beschwerdeführerin (Vertreter)
die Beschwerdegegnerinnen (Vertreter)
den Regierungsrat
den Gemeinderat Q._____
Mitteilung an:
das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsabteilung
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht,
kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht
innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-recht-
lichen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor
bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und
vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde
muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter
Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit
Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als
Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (Art. 82 ff. des Bun-
desgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht [Bundesgerichts-
gesetz, BGG; SR 173.110]).

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Aarau, 1. Dezember 2025
Verwaltungsgericht des Kantons Aargau
3. Kammer
Vorsitz: Gerichtsschreiberin:
Winkler Ruchti