ag_verwaltungsgericht · WBE.2023.318 · 2024-11-04 · de
Obergericht / Verwaltungsgericht / 3. Kammer — WBE.2023.318


Verwaltungsgericht
3. Kammer
WBE.2023.318 / MW / jb
(2023-000926)
Art. 108
Urteil vom 4. November 2024
Besetzung Verwaltungsrichter Winkler, Vorsitz
Verwaltungsrichterin Lang
Verwaltungsrichterin Schöb
Gerichtsschreiber Wildi
Beschwerde- A._____ AG,
führerin vertreten durch Dr. iur. Peter Heer und MLaw Dominik Greder,
Rechtsanwälte, Stadtturmstrasse 19, 5401 Baden
gegen
Beschwerde- B._____ AG,
gegnerin
und
Vorinstanzen Stadtrat Q._____,
Regierungsrat des Kantons Aargau, Regierungsgebäude, 5000 Aarau
Gegenstand Beschwerdeverfahren betreffend Baubewilligung
Entscheid des Regierungsrats vom 16. August 2023

- 2 -
Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten:
A.
Am 20. November 2020 reichte die B._____ AG das Baugesuch für den
Einbau eines Lebensmittelmarkts mit Nebenräumen (Mieterausbau) auf
der Parzelle Nr. aaa in Q._____ (Ortsteil R._____) ein. Der Stadtrat
Q._____ legte das Baugesuch vom 30. November 2020 bis zum
11. Januar 2021 öffentlich auf. Während der öffentlichen Auflage erhob
die A._____ AG Einwendung. Nach zahlreichen Unterlagenergänzungen
(verkehrsmässige [Fussgänger-]Erschliessung, Kapazitätsnachweis,
Schleppkurvensituation) stimmte das Departement Bau, Verkehr und
Umwelt (BVU), Abteilung für Baubewilligungen, am 6. April 2022 dem
Bauvorhaben hinsichtlich der kantonalen Prüfbelange unter Auflagen zu.
Der Stadtrat erteilte daraufhin am 9. Mai 2022 die Baubewilligung, unter
Auflagen und Bedingungen. Gleichzeitig wies er die gegen das Baupro-
jekt erhobene Einwendung ab.
B.
Gegen den Entscheid des Stadtrats erhob die A._____ AG Beschwerde
beim Regierungsrat. Dieser fällte am 16. August 2023 folgenden Ent-
scheid:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Verfahrenskosten, bestehend aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'500.–
sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen von Fr. 467.20, gesamthaft
Fr. 2'967.20, werden zu drei Vierteln, das heisst Fr. 2'225.40 der Be-
schwerdeführerin auferlegt. Unter Berücksichtigung des geleisteten Kos-
tenvorschusses von Fr. 2'000.– hat sie somit noch Fr. 225.40 zu bezah-
len. Der restliche ein Viertel, das heisst Fr. 741.80 wird der Einwohnerge-
meinde Q._____ auferlegt.
3.
a)
Die Einwohnergemeinde Q._____ hat der Beschwerdeführerin, A._____
AG, ihre auf Fr. 2'700.– (inklusive MwSt.) festgesetzten Parteikosten mit
Fr. 675.– zu ersetzen. Den Rest hat die Beschwerdeführerin selbst zu
tragen.
b)
Weitere Parteientschädigungen werden nicht entrichtet.
C.
1.
Gegen den am 23. August 2023 zugestellten Entscheid des Regierungs-
rats erhob die A._____ AG am 21. September 2023 Verwaltungsgerichts-
beschwerde mit den Anträgen:

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1.
Der Entscheid des Regierungsrats sei aufzuheben.
Die Baubewilligung des Stadtrats Q._____ vom 9. Mai 2022 sei aufzuhe-
ben.
Eventuell sei die Angelegenheit zur Neuentscheidung an den Regie-
rungsrats zurückzuweisen.
2.
Unter gesetzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen (inklusive Ersatz
der Mehrwertsteuer).
2.
Der Stadtrat Q._____ verzichtete mit Eingabe vom 11. Oktober 2023 auf
die Erstattung einer Beschwerdeantwort und verwies auf die bereits vor-
handenen Akten. Der Stadtrat halte an der Baubewilligung fest. Die Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde sei vollumfänglich abzuweisen, unter ent-
sprechenden Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Be-
schwerdeführerin.
3.
Mit Beschwerdeantwort vom 30. Oktober 2023 beantragte die B._____
AG:
1.
Die Beschwerde vom 21. September 2023 sei abzuweisen.
2.
Unter den gesetzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der
Beschwerdeführerin.
4.
Mit Beschwerdeantwort vom 22. November 2023 beantragte der Rechts-
dienst des Regierungsrats namens des Regierungsrats, die Beschwerde
sei kostenfällig abzuweisen.
5.
In ihrer Replik vom 31. Januar 2024 hielt die Beschwerdeführerin an den
Anträgen der Beschwerde fest.
6.
Mit Duplik vom 29. Februar 2024 beantragte die Beschwerdegegnerin er-
neut, die Beschwerde sei vollumfänglich abzuweisen, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin.

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7.
Mit Eingabe vom 20. März 2024 nahm die Beschwerdeführerin zur Duplik
Stellung.
8.
Das Verwaltungsgericht hat den Fall am 4. November 2024 beraten und
entschieden.
Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
I.
1.
Gegen letztinstanzliche Entscheide der Verwaltungsbehörden ist die Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde zulässig (§ 54 Abs. 1 des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 [Verwaltungsrechtspfle-
gegesetz, VRPG; SAR 271.200]). Das gilt auch in Bausachen (§ 61
Abs. 3 der Bauverordnung vom 25. Mai 2011 [BauV; SAR 713.121]). Das
Verwaltungsgericht ist somit zuständig.
2.
Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde können die unrichtige oder un-
vollständige Feststellung des Sachverhalts sowie Rechtsverletzungen ge-
rügt werden (§ 55 Abs. 1 VRPG). Eine Ermessenskontrolle ist dagegen
ausgeschlossen (Umkehrschluss aus § 55 Abs. 3 VRPG).
II.
1.
1.1.
Die Beschwerdegegnerin beabsichtigt, im bestehenden Gebäude auf der
Parzelle Nr. aaa eine B._____-Filiale (Lebensmittelmarkt) einzubauen
(Mieterausbau). Die Verkaufsfläche soll 326.64 m2 betragen, die Fläche
für das Lager wird mit 268.84 m2 angegeben. Im Untergeschoss sind für
die Mitarbeiter eine Teeküche sowie eine Garderobe inkl. Dusche/WC
vorgesehen. Vor bzw. neben dem Gebäude sind 17 Parkfelder projektiert,
15 davon (inkl. ein Behindertenparkfeld) für die Kunden/Besucher des
Verkaufsgeschäfts und 2 für die Mitarbeiter. Für Fahrräder sind 10 Ab-
stellplätze geplant (siehe bei den kommunalen Akten liegender Plan "Bau-
gesuch", Plan-Nr. BE02, 1:100, vom 21.01.2022).
Die Parzelle Nr. aaa liegt – mit Ausnahme eines schmalen Streifens im
Norden (Grünzone) – in der Gewerbezone G3 (Nutzungsplan _____ der
Stadt Q._____ vom _____) mit Lärmempfindlichkeitsstufe III (§ 6 Abs. 1
der Bau- und Nutzungsordnung der Stadt Q._____ vom _____ [BNO]). Im
Norden grenzt die Parzelle Nr. aaa an die Parzelle Nr. bbb (Grünzone), im
Westen an die Kantonsstrasse Kxxx (S-Strasse-/T-Strasse), im Osten an

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die Kantonsstrasse Kyyy (U-Strasse) und im Süden an die Parzelle
Nr. ccc der Beschwerdeführerin. Letztere Parzelle liegt ebenfalls in der
Gewerbezone G3. Strassenmässig ist die Parzelle Nr. aaa über eine Zu-
fahrt von der Kyyy (U-Strasse) erschlossen (siehe Nutzungsplan sowie
bei den kommunalen Akten befindliche Pläne).
1.2.
Die Beschwerdeführerin beanstandet im Wesentlichen die Anzahl Park-
felder und den erstellten Kapazitätsnachweis. Zudem erachtet sie die Er-
schliessung für Fussgänger als ungenügend.
2.
2.1.
Die Vorinstanz erörterte, für die Berechnung der Parkfelder von Per-
sonenwagen sei zu Recht das vereinfachte Verfahren gemäss der Norm
des Schweizerischen Verbands der Strassen- und Verkehrsfachleute
(VSS) 40 281 "Parkieren; Angebot an Parkfeldern für Personenwagen"
vom 31. März 2019 angewandt worden, da das Projekt weniger als
1'500 Fahrten pro Tag generiere. Insofern habe der Stadtrat bei der Be-
rechnung der Anzahl Parkfelder die in der BNO festgehaltenen Reduk-
tionsfaktoren berücksichtigen dürfen. Für die geplante Nutzung werde ei-
ne Fläche von 326.64 m2 (Bruttogeschossfläche) ausgewiesen. Gemäss
den Parkplatzberechnungen würden 8.17 Abstellplätze für Fahrräder und
12 - 19 Parkfelder für Personenwagen benötigt. Projektiert seien 14 Park-
felder für Personenwagen der Kunden/Besucher und zwei Parkfelder für
Personenwagen der Angestellten sowie 8.17 Abstellplätze für Fahrräder.
Aufgrund des zu erstellenden provisorischen Gehwegs werde ein Besu-
cher-Parkfeld aufgehoben; dies wirke sich aber nicht nachteilig aus, da
die Anforderungen an die Pflichtparkfelder nach wie vor eingehalten wür-
den (vgl. angefochtener Entscheid, S. 4 f.).
Weiter sei zu klären, ob die Leistungsfähigkeit des Verkehrsknotens trotz
der Verursachung von mehr Publikumsverkehr noch ausreichend sei. Vor-
liegend sei die Berechnung des Verkehrsaufkommens des geplanten Le-
bensmittelmarkts im Kapazitätsnachweis anhand des Parkfeldangebots
berechnet worden (nach der Norm VSS 40 283 "Parkieren; Verkehrsauf-
kommen von Parkierungsanlagen von Nicht-Wohnnutzungen"). Die Be-
rechnung ergebe (bei einem Mittelwert pro Parkfeld von 14.3 Personen-
wagen-Fahrten pro Tag und bei 14 Parkfeldern) 200 Fahrten pro Tag bzw.
42 Fahrten in der Abendspitze. Eine Berechnung nach Nutzungseinheit
würde gemäss BVU, Abteilung Verkehr, ca. 280 Fahrten pro Tag ergeben
und liege damit immer noch deutlich unter den 1'500 Fahrten pro Tag,
welche für einen Nachweis der Strassenkapazität überhaupt notwendig
wäre. Die Annahmen der Beschwerdeführerin, wonach mit 1'028 bzw.
1'440 Fahrten pro Tag zu rechnen sei, seien nicht plausibel. Soweit die
Bauherrschaft im Einwendungsverfahren von ca. 3'000 Kunden pro Tag

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gesprochen habe, sei diese eigene Schätzung zudem näher nicht belegt.
Die Berechnung anhand des Parkfeldangebots und anhand der Nut-
zungseinheit ergäben, dass immer noch deutlich weniger als 1'500 Fahr-
ten pro Tag generiert würden (vgl. angefochtener Entscheid, S. 6). Selbst
wenn man davon ausginge, dass die Berechnung des Verkehrsplaners
bezüglich des Fahrtenaufkommens etwas abweichen könnte, weil nicht al-
le Betriebe berücksichtigt worden seien, wäre keine Auswirkung auf die
Qualitätsstufe des Verkehrsknotens auszumachen, so dass diese als un-
genügend, mithin Qualitätsstufe "E", zu taxieren wäre. Insofern sei die
Qualitätsstufe "C" noch als ausreichend zu werten. Das BVU, Abteilung
Verkehr, habe im Rahmen mehrerer Unterlagenergänzungen die Belange
der Kantonsstrasse, worunter insbesondere auch der Kapazitätsnachweis
falle, geprüft und als ausreichend befunden. Eine mangelhafte Sachver-
haltsermittlung liege nicht vor (angefochtener Entscheid, S. 6 f.; siehe
auch Beschwerdeantwort Vorinstanz).
Hinsichtlich der bereits vor Vorinstanz umstrittenen Fussgängererschlies-
sung hielt die Vorinstanz fest, die projektierte Fusswegverbindung ab der
öV-Haltestelle "Y._____, V._____" weise einen Umwegfaktor von ca. 2.6
auf und liege somit über 1.2, wie in der VSS-Norm SN 640 070 als Ziel-
wert vorgesehen. Zu beachten sei allerdings, dass es sich bei den Richt-
werten der VSS-Norm einzig um Orientierungshilfen handle. Aus den kan-
tonalen Bestimmungen (§ 41 Abs. 1 BauV) lasse sich keine zwingende
Anwendbarkeit der VSS-Normen ableiten. Nichts anderes ergebe sich aus
der kantonalen Strategie "mobilitätAargau"; die strategischen Beschlüsse
des Grossen Rats wirkten einzig als Richtlinien, von denen in begründe-
ten Fällen abgewichen werden dürfe. Allerdings bedürften diese insbe-
sondere in raumplanerischer Hinsicht noch der Konkretisierung durch die
zuständigen Instanzen. Zu berücksichtigen sei überdies, dass den Ge-
meinden bei der Wahl der Erschliessungsmöglichkeiten, d.h. wie vorlie-
gend bei mehreren Erschliessungsvarianten, ein Ermessensspielraum zu-
komme. Insgesamt werde mit den Auflagen in der kantonalen Zu-
stimmungsverfügung den Anforderungen an eine genügende (Fussgän-
ger-)Erschliessung hinreichend Rechnung getragen. Unter Verhältnismäs-
sigkeitserwägungen und in Anbetracht der gegebenen Umstände, dass
kein grosses Einkaufszentrum, sondern lediglich eine kleine Filiale ge-
plant sei und der provisorische Gehweg bis zur Erstellung einer Fuss-
gängererschliessung im Rahmen des Strassenbauprojekts "W._____;
Kxxx X._____" bestehen solle, erweise sich die Erteilung der Baubewilli-
gung als rechtens (vgl. zum Ganzen: angefochtener Entscheid, S. 7 ff.;
ferner: Beschwerdeantwort Vorinstanz).
2.2.
Die Beschwerdeführerin ist der Ansicht, die im Bauprojekt vorgesehene
Anzahl Parkfelder reichten für das Bauvorhaben nicht aus. Für die Ermitt-
lung des Parkfeldbedarfs sei zu Unrecht das vereinfachte Verfahren an-

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gewandt worden. Die Beschwerdeführerin sei der Meinung, dass aufgrund
des effektiv generierten Verkehrs rechtlich mehr Parkfelder nötig wären.
Dies zeige sich allein schon daran, dass die Bauherrschaft selber von
mehr Fahrten ausgehe (nämlich 3'000 pro Woche) und derzeit 17 Park-
felder beständen. Der tatsächliche Zustand werde deutlich höher sein als
die von der Vorinstanz für die Baubewilligung als massgeblich erachteten
200 bzw. 280 Fahrten. Die Annahmen im Kapazitätsnachweis sowie der
Vorinstanz seien realitätsfremd. Ebenso seien die Annahmen der Bau-
herrschaft falsch. Bei einer derart schwachen Frequenz wäre das Ver-
kaufsgeschäft wirtschaftlich nicht tragbar. Die Beschwerdeführer gingen
davon aus, dass durch das Verkaufsgeschäft deutlich mehr als
10'000 Fahrten pro Woche ausgelöst würden. Die getätigten Kapazitäts-
abklärungen seien in mehrfacher Hinsicht falsch. Es sei zu befürchten,
dass auf den Parkfeldern der Beschwerdeführerin oder ihrer Mieter par-
kiert werde und es in den Spitzenstunden zu Kapazitätsengpässen bei
der Ein- und Ausfahrt, zu Verkehrsstaus und zu chaotischen Zuständen
auf dem Areal komme (vgl. zum Ganzen: Beschwerde, S. 3 ff.; ferner:
Replik, S. 3 ff.).
Im Weiteren sei die geplante B._____-Filiale für den Langsamverkehr, na-
mentlich für Fussgänger, nicht genügend erschlossen. Die massgeben-
den VSS-Normen beschrieben einen Umwegfaktor von 1.2 als Zielwert.
Von der öV-Haltestelle Y._____ V._____ betrage der Umwegfaktor aller-
dings mehr als das Doppelte des Zielwerts. Die geplante Fuss-
gängererschliessung sei umständlich und führe bereits heute dazu, dass
die Fussgänger andere Wege suchten, welche gefährlich seien. Gefähr-
lich sei aber auch die geplante Fussgängererschliessung, weil der Stand-
ort der geplanten B._____-Filiale auf einer Art "Insel" liege. Die Fussgän-
ger müssten die vielbefahrene U-Strasse, auf welcher eine Geschwindig-
keit von 60 km/h gelte, ohne Fussgängerstreifen, ohne Mittelinsel und oh-
ne Beleuchtung queren, ebenso müssten sie die vielbefahrene Zufahrt
zum Gelände passieren. Zu beachten sei dabei auch, dass das gesamte
Wohngebiet von Y._____ über die S-Strasse-/T-Strasse an die B._____-
Filiale angebunden sein werde. Deshalb greife es viel zu kurz, wenn be-
hauptet werde, dem Umwegfaktor bzw. der Langsamver-
kehrserschliessung über die Bushaltestelle V._____ komme keine Bedeu-
tung zu. Aufgrund der speziellen Lage der B._____-Filiale, welche eigent-
lich ausserhalb von Y._____ liege, sei diese Erschliessungssituation um-
so gewichtiger. Die ungenügende Erschliessung für den Langsamverkehr
führe dazu, dass übermässig viel motorisierter Individualverkehr entstehe
(welcher eigentlich vermieden werden müsste), was im Ka-
pazitätsnachweis ebenfalls nicht berücksichtigt worden sei (zum Ganzen:
Beschwerde, S. 10 ff., Replik, S. 3 ff.).

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2.3.
Die Beschwerdegegnerin erachtet die Vorbringen der Beschwerdeführerin
als unbegründet. Die Beschwerde sei abzuweisen. In der Duplik weist sie
überdies darauf hin, dass zwischen dem Fahrradstreifen der U-Strasse
und den Parzellen Nrn. ddd, eee ein Fussgängerweg bestehe.
3.
3.1.
Gemäss § 55 Abs. 1 BauG ("Pflicht zur Erstellung von Parkfeldern") sind
bei Erstellung und eingreifender Umgestaltung, Erweiterung oder Zweck-
änderung von Bauten und Anlagen genügend Parkfelder für die Fahrzeu-
ge der Benutzer und Besucher sowie die erforderlichen Verkehrsflächen
für den Zubringerdienst zu schaffen. Nach § 56 Abs. 1 BauG ("Parkfelder-
anzahl und Gestaltung") müssen die Parkierungs- und Verkehrsflächen so
ausgelegt sein, dass die Fahrzeuge der Benutzer und der Besucher auf-
genommen und die Anlieferung bewältigt werden können. Dabei sind die
Grösse der Bauten und Anlagen, die Art ihrer Benutzung, die Erschlies-
sung durch öffentliche Verkehrsmittel und den Langsamverkehr sowie die
Möglichkeiten, andere Parkierungsflächen zu benutzen, zu berücksichti-
gen. § 56 Abs. 5 BauG bestimmt, dass der Regierungsrat die Anzahl der
Parkfelder, die Bauweise und technische Gestaltung von Parkierungsan-
lagen und Verkehrsflächen sowie die Ausnahmen regelt; im einzelnen Fall
werden Anzahl und Gestaltung vom Gemeinderat festgelegt.
Gemäss § 43 BauV ("Parkfelderzahl [§ 56 BauG]") gilt für die Berechnung
der Parkfelderzahl von Personenwagen die Norm VSS 40 281 "Parkieren;
Angebot an Parkfeldern für Personenwagen" vom 31. März 2019 (die
Norm ist identisch mit der VSS-Norm SN 640 281 vom 1. Februar 2006).
Das vereinfachte Verfahren gemäss der Norm findet Anwendung für
a) Wohnnutzungen, b) übrige Nutzungen, wenn das Parkfelderangebot
nicht mehr als 300 oder das motorisierte Individualverkehrsaufkommen
(MIV-Aufkommen) nicht mehr als 1'500 Fahrten pro Tag (im Durchschnitt
über die Betriebstage; Zu- und Wegfahrt zählen als zwei Fahrten) beträgt
(Abs. 1). In allen anderen Fällen ermittelt die Bauherrschaft die Anzahl
Parkfelder sowie die dadurch erzeugten Fahrten nach dem detaillierten
Verfahren gemäss der Norm oder nach vergleichbaren Berechnungs-
grundlagen, wie z.B. nachweislichen Erfahrungswerten (Abs. 2).
Die Bau- und Nutzungsordnung (BNO) der Stadt Q._____ äussert sich
schliesslich in § 61 zur "Begrenzung, Bewirtschaftung und Anordnung von
Parkfeldern". Demnach richtet sich die Berechnung der notwendigen
Parkfelder nach den kantonalen Vorschriften (Abs. 1). Ist das vereinfachte
Verfahren gemäss der VSS-Norm SN 640 281 (heute: VSS-Norm 40 281)
anzuwenden, ist das minimal und das maximal erforderliche Parkfelder-
Angebot für die Bewohner, das Personal und die Kunden/Besucher ge-
mäss Anhang IV der BNO zu ermitteln. Gemäss Plan in Anhang IV BNO

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befindet sich die Parzelle Nr. aaa im Gebiet des Standort-Typs B. Hier-
nach sind für die Kunden/Besucher 40 - 60 % und für das Personal
20 - 40 % des Richtwerts gemäss VSS-Norm SN 640 281 (heute: VSS-
Norm 40 281) zu erstellen.
3.2.
Für den geplanten B._____-Lebensmittelmarkt mit einer Verkaufsfläche
von 326.64 m2 sind 17 Parkfelder (davon 15 für die Kunden/Besucher und
2 für die Mitarbeiter) vorgesehen (Erw. II/1.1). Die Beschwerdeführerin
bezweifelt, dass diese Anzahl ausreicht und stellt in Abrede, dass der
Parkfeldbedarf im konkreten Fall im vereinfachten Verfahren nach VSS-
Norm SN 40 281 ermittelt werden darf. Ob das vereinfachte oder das de-
taillierte Verfahren anzuwenden ist, ist gestützt auf eine erste Abschät-
zung des erforderlichen Parkfelderangebots und des zu erwartenden MIV-
Aufkommens zu beurteilen (vgl. auch Ziffer 7 der VSS-Norm SN 40 281).
Angesichts der bescheidenen Filialgrösse kann nicht von einem Bedarf
von mehr als 300 Parkfeldern ausgegangen werden. Zu prüfen ist, ob mit
einem motorisierten Verkehrsaufkommen von mehr als 1'500 Fahrten pro
Tag zu rechnen ist. Die Vorinstanz führte korrekt aus, dass für Vorhaben,
die ein motorisiertes Verkehrsaufkommen von mehr als 1'500 Fahrten pro
Tag erwarten lassen, grundsätzlich ein Kapazitätsnachweis zu erstellen
ist (vgl. § 46 Abs. 1 BauV; angefochtener Entscheid, S. 6; Empfehlungen
"Kapazitätsnachweis, § 46 " des BVU vom August 2011, S. 9 [Vorakten,
act. 18]). Für Vorhaben von weniger als 1'500 Fahrten sind gewisse Ab-
klärungen aber dennoch vorzunehmen (vgl. Vorakten, act. 18).
Im konkreten Fall wurde das Verkehrsaufkommen im Kapazitätsnachweis
vom 31. März 2021 nach der Norm VSS 640 283 "Parkieren; Verkehrsauf-
kommen von Parkierungsanlagen von Nicht-Wohnnutzungen" ermittelt.
Anhand der Norm kann das Verkehrsaufkommen eines Vorhabens als
Grundlage für die Ermittlung der Auswirkungen auf die Umwelt oder die
Beurteilung der Leistungsfähigkeit des umliegenden Strassennetzes grob
abgeschätzt werden. Das Verkehrsaufkommen kann entweder anhand
der Nutzungseinheit oder des Parkfelderangebots hergeleitet werden. In
der Regel sollen beide Berechnungen erfolgen und die Wahl des Ver-
kehrsaufkommens begründet werden (vgl. Vorakten, act. 147). Im Kapazi-
tätsnachweis wurde die Anzahl Fahrten pro Tag anhand des Parkfelder-
angebots eruiert. Dabei wurde der Mittelwert pro Parkfeld (14.3 PW-
Fahrten pro Tag) bei 14 Parkfeldern berücksichtigt, was 200 Fahrten pro
Tag bzw. 42 Fahrten in der Abendspitze ergab (Vorakten, act. 43). Da im
Baugesuch indes 15 Parkfelder ausgewiesen sind, ergeben sich bei kor-
rekter Betrachtung 214 Fahrten pro Tag bzw. 45 in der Abendspitze. Eine
Berechnung nach der Nutzungseinheit (Verkaufsfläche von 326.64 m2)
wurde – wie das BVU, Abteilung Verkehr, als kantonale Fachstelle in ihrer
Stellungnahme vom 5. August 2022 ausführte (Vorakten, act. 146 f.) –
nicht vorgenommen. Eine Berechnung nach Nutzungseinheit ergibt ge-

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mäss BVU, Abteilung Verkehr, ca. 280 Fahrten pro Tag, was immer noch
weit unter den 1'500 Fahrten pro Tag liegt (Vorakten, act. 146 f.). Da das
Bauvorhaben ein motorisiertes Verkehrsaufkommen von deutlich weniger
als 1'500 Fahrzeugen pro Tag (im Durchschnitt über die Betriebstage; Zu-
und Wegfahrt zählen als zwei Fahrten) erwarten lässt, wurde für die Er-
mittlung der Anzahl Parkfelder zu Recht das vereinfachte Verfahren an-
gewandt. Diese Ansicht teilt explizit auch das BVU, Abteilung Verkehr
(Vorakten, act. 146 f.).
Soweit die Beschwerdeführerin argumentiert, es sei mit 1'025 bzw.
1'440 Fahrten pro Tag oder sogar von deutlich mehr als 10'0000 Fahrten
pro Woche zu rechnen (vgl. Beschwerde, S. 5, 6), sind die Ausführungen
mit der Vorinstanz (vgl. angefochtener Entscheid, S. 6) nicht plausibel.
Dass die Bauherrschaft im Einwendungsverfahren ausführte, sie rechne
mit einer Kundenfrequenz von ca. 3'000 Kunden pro Woche (Stellung-
nahme vom 25. Januar 2021 zur Einwendung, S. 2), ist überholt und be-
ruhte noch nicht auf dem später angefertigten Kapazitätsnachweis vom
31. März 2021. Die angenommenen 3'000 Kunden stützte sich auch nicht
auf anderweitig nachvollziehbar hergeleitete Zahlen. Im Gegensatz dazu
ergibt die Ermittlung des Verkehrsaufkommens nach der VSS-Norm ein
klares Ergebnis, führt doch sowohl die Berechnung anhand des Park-
felderangebots als auch diejenige anhand der Nutzungseinheit gemäss
der kantonalen Fachstelle (BVU, Abteilung Verkehr) zum eindeutigen
Schluss, dass mit einem motorisierten Verkehrsaufkommen von weit we-
niger als 1'500 Fahrten pro Tag auszugehen ist.
3.3.
Gestützt auf die VSS-Norm 40 281 ist im Rahmen des vereinfachten Ver-
fahrens bei der B._____-Filiale von einer "übrigen Nutzung", konkret ei-
nem kundenintensiven Verkaufsgeschäft (Lebensmittelgeschäft), auszu-
gehen. Gemäss der VSS-Norm beträgt der Richtwert für das Parkfelder-
Angebot pro 100 m2 Verkaufsfläche 8.0 für Kunden/Besucher und 2.0 für
Personal (Ziffer 10 und Tabelle 1 der VSS-Norm 40 281). Bei einer Ver-
kaufsfläche von 326.64 m2 ergibt dies einen Richtwert von
26.13 Parkfeldern für Kunden/Besucher und 6.53 Parkfeldern für Mitarbei-
ter. Für die Kunden/Besucher sind 40 - 60 % und für das Personal 20 -
40 % des Richtwerts zu erstellen (Erw. II/3.1; Standort-Typ B gemäss
Plan in Anhang IV BNO). Demnach sind für die Kunden/Besucher 10.45 -
15.68 und für das Personal 1.31 - 2.61 Parkfelder zur Verfügung zu stel-
len. Total beträgt das Minimum somit (aufgerundet) 12 und das Maximum
19 Parkfelder (siehe auch Vorakten, act. 59 f.). Mit den vorgesehenen
17 Parkfeldern (davon 15 für Kunden/Besucher und 2 für das Personal)
werden die Vorgaben betreffend Pflichtparkfelder eingehalten. Im Ver-
gleich zum Minimalerfordernis besteht sogar eine Reserve von
5 Parkfeldern.

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4.
4.1.
Gemäss § 46 BauV ("Baureife [§ 32 BauG]") hat die Bauherrschaft für
Bauvorhaben, die ein motorisiertes Verkehrsaufkommen von mehr als
1'500 Fahrten pro Tag (im Durchschnitt über die Betriebstage; Zu- und
Wegfahrt zählen als zwei Fahrten) erwarten lassen, den Nachweis zu er-
bringen, dass die Kapazitäten des Strassennetzes ausreichen (Abs. 1).
Als Grundlage für den Nachweis dienen Erfahrungswerte, erhobene Ver-
kehrsdaten oder die Verkehrsdaten des periodisch aktualisierten kantona-
len Verkehrsmodells, das auf den Siedlungsdaten, dem Verkehrsangebot
und den Gesetzmässigkeiten des Mobilitätsverhaltens beruht (Abs. 2)
Massnahmen zur Begrenzung des Verkehrsaufkommens des Bauprojekts
sind verbindlich zu regeln (Abs. 3).
4.2.
Wie bereits erörtert, liegt das bezüglich der B._____-Filiale (allein) zu er-
wartende motorisierte Verkehrsaufkommen weit unter den 1'500 Fahrten
pro Tag (im Durchschnitt über die Betriebstage; Zu- und Wegfahrt zählen
als zwei Fahrten) (Erw. II/3.2; Vorakten, act. 146 f.), welche für einen
Nachweis der Strassenkapazität grundsätzlich notwendig wären.
Ein Kapazitätsnachweis wurde aber dennoch erstellt. Darin wurden die
Leistungsberechnungen anhand der VSS-Norm SN 640 022 "Leistungsfä-
higkeit, Verkehrsqualität, Belastbarkeit" sowie mit dem Programm
O._____ vorgenommen. Es wurde erläutert, die Qualitätsstufe des Ver-
kehrsablaufs müsse mindestens auf Stufe "D" sein. Die Berechnungen
hätten ergeben, dass die Qualitätsstufe des Verkehrsablaufs heute "B"
betrage. Zukünftig – ohne und mit dem B._____ – liege die Qualitätsstufe
bei "C" und sei nur unwesentlich schlechter als im Istzustand. Ausfahren-
de Fahrzeuge hätten eine Wartezeit von etwa 15.5 Sekunden. Die Quali-
tätsstufe "C" bedeute eine mittlere Wartedauer von 15 – 25 Sekunden
(vgl. Vorakten, act. 44 f.). Das BVU, Abteilung Verkehr, erörterte zum Ka-
pazitätsnachweis, den Unterlagen lasse sich nicht entnehmen, wann und
über welchen Zeitraum die Ermittlung der Fahrten durch den Verkehrs-
planer vorgenommen worden sei. Bei der detaillierten Prüfung des Kapa-
zitätsnachweises sei festgestellt worden, dass bei der Verkehrserzeugung
(Anhang 1) nebst der Garage D._____, die E._____, F._____, Betriebe
und 1'300 m2 Gewerbefläche aufgeführt seien. Es sei nicht klar, ob mit
den Betrieben und der Gewerbefläche sämtliche in der Einwendung (rich-
tig wohl: Beschwerde) genannten Betriebe berücksichtigt worden seien,
weshalb die tatsächliche Verkehrsbelastung möglicherweise etwas ab-
weichen könne. Auch seien nur 14 anstatt – wie im Baugesuch ausgewie-
sen – 15 Parkfelder der Beschwerdegegnerin berücksichtigt worden. Die
Qualitätsstufe des Verkehrsknotens (Einmündung Kyyy) betrage gemäss
Verkehrsgutachten heute "B" und solle sich künftig ohne und mit der Nut-
zung des B._____ auf die Qualitätsstufe "C" verschlechtern. Die Quali-

- 12 -
tätsstufe "C" bedeute eine mittlere Wartezeit von 15 - 25 Sekunden. Auch
wenn die Annahmen des Verkehrsplaners bei der Berechnung des Fahr-
tenaufkommens nicht ganz korrekt wären, weil nicht sämtliche Betriebe
berücksichtigt wurden, würde sich dies aber kaum derart auf die Quali-
tätsstufe des Verkehrsknotens auswirken, dass dieser als ungenügend
(Qualitätsstufe "E"; mittlere Wartezeit > 45 Sekunden) einzustufen wäre
(Vorakten, act. 146).
Die Schlussfolgerung des BVU, Abteilung Verkehr, erscheint mit der Vor-
instanz einleuchtend und schlüssig. Auch wenn im Kapazitätsnachweis
möglicherweise nicht sämtliche vorhandenen Betriebe im die Berechnung
einflossen (und die Verkehrsbelastung entsprechend evtl. etwas höher
ist), wirkt sich dies nicht entscheidend auf die Qualitätsstufe des Ver-
kehrsknotens aus. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin ist die
Anzahl Parkfelder für die geplante B._____-Filiale zudem – wie bereits er-
örtert – sehr wohl genügend (Erw. II/3.3). Die ermittelte Qualitätsstufe "C"
mit einer mittleren Wartezeit von 15 - 25 Sekunden erscheint mit der Vor-
instanz ausreichend. Es ist im Übrigen auch nicht so, dass die kantonale
Fachstelle (BVU, Abteilung Verkehr) den Kapazitätsnachweis ungeprüft
bestätigt hätte. Vielmehr hat sie diesen objektiv und sachbezogen über-
prüft. Die kritisierten Punkte erwiesen sich nicht als derart gravierend,
dass die im Kapazitätsnachweis ermittelte Qualitätsstufe "C" nicht mehr
korrekt wäre. Das Verwaltungsgericht hat keinen Anlass, von der Beurtei-
lung des BVU, Abteilung Verkehr, abzuweichen. Triftige Gründe, wonach
dieses den Kapazitätsnachweis nicht sorgfältig und umfassend geprüft
hätte und ihre Schlussfolgerungen falsch wären, bestehen nicht (siehe
etwa BGE 142 II 451, Erw. 4.5.1; 133 II 35, Erw. 5.5.2; 131 II 680,
Erw. 2.3.2; 125 II 591, Erw. 8a).
5.
5.1.
Voraussetzung einer Baubewilligung ist, dass die Bauten und Anlagen
dem Zweck der Nutzungszone entsprechen und das Land erschlossen ist
(Art. 22 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raum-
planung [Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700]). Zur Erschliessung im
bundesrechtlichen Sinn zählt die Gesamtheit aller Einrichtungen, die not-
wendig sind, damit ein Grundstück zonen- und bauordnungsgerecht ge-
nutzt werden kann. Land ist erschlossen, wenn u.a. eine für die betreffen-
de Nutzung hinreichende Zufahrt besteht (Art. 19 Abs. 1 RPG).
Das Erfordernis der Zufahrt ist primär verkehrs-, gesundheits- und feuer-
polizeilich motiviert und soll die Zugänglichkeit sowohl für die Benützer
der Bauten als auch für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste (Feuerwehr,
Krankenwagen, Kehrichtabfuhr, Elektrizitäts- und Wasserwerke etc.) ge-
währleisten (statt vieler: Urteile des Bundesgerichts 1C_446/2022 vom
23. August 2023, Erw. 4, 1C_158/2022 vom 20. Dezember 2022,

- 13 -
Erw. 3.1, je mit Hinweisen; siehe auch Aargauische Gerichts- und Verwal-
tungsentscheide [AGVE] 2009, S. 156, Erw. 3.2). Die Zufahrt muss die
Verkehrssicherheit aller Benützer, insbesondere der Fussgänger gewähr-
leisten. Bundesrechtlich wird damit jedoch keine Zufahrt verlangt, welche
den Idealvorstellungen entspricht. Vielmehr genügt im Sinne einer Mini-
malanforderung eine Zufahrt, welche die Benützer der Baute und die übri-
gen Nutzer öffentlicher Strassen keinen übermässigen Gefahren aussetzt
(Urteile des Bundesgerichts 1C_158/2022 vom 20. Dezember 2022,
Erw. 3.1, 1C_319/2021 vom 8. April 2022, Erw. 2.1). Was als hinreichen-
de Zufahrt gilt, hängt namentlich von der beanspruchten Nutzung des
Grundstücks sowie den massgeblichen örtlichen Umständen des Einzel-
falls ab, bei deren Beurteilung den kantonalen und kommunalen Behör-
den ein erhebliches Ermessen zusteht (Urteile des Bundesgerichts
1C_446/2022 vom 17. August 2023, Erw. 4, 1C_158/2022 vom 20. De-
zember 2022, Erw. 3.1, 1C_471/2020 vom 19. Mai 2021, Erw. 3.1).
Entgegen dem ersten Anschein bleibt der Begriff der "Zufahrt" nicht von
vornherein auf Strassen beschränkt, denn dem Sinne nach verlangt der
Gesetzgeber die Sicherstellung einer (genügenden) Zugänglichkeit des
für die Nutzung beanspruchten Grundstücks durch Strassen, Wege oder
andere Einrichtungen (WALDMANN/HÄNNI, Raumplanungsgesetz, 2006,
N. 20 zu Art. 19; ferner auch Urteil des Bundesgerichts 1C_425/2021 vom
19. Mai 2022, Erw. 3.5.1). Der unbestimmte Rechtsbegriff der "hinreichen-
den Zufahrt" kann vom kantonalen Recht und der kantonalen Gerichts-
und Verwaltungspraxis präzisiert werden (Urteil des Bundesgerichts
1C_158/2022 vom 20. Dezember 2022, Erw. 3.1). Im Kanton Aargau be-
stimmt § 32 Abs. 1 lit. b BauG, dass eine "Zufahrt oder ein Zugang, die
dem Zweck der Nutzung genügen", vorhanden sein oder mit der Baute
oder Anlage erstellt werden muss.
Gemäss § 41 Abs. 1 BauV gelten für die Beurteilung der Beschaffenheit
öffentlicher Strassen als Richtlinien die in lit. a – j aufgeführten Normen
des Schweizerischen Verbands der Strassen- und Verkehrsfachleute
(VSS). Die VSS-Normen sind nicht völlig schematisch und stur zu über-
nehmen; die Anwendung muss im Einzelfall den allgemeinen Rechts-
grundsätzen, insbesondere dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit
standhalten (vgl. Urteile des Bundesgerichts 1C_178/2014 vom 2. Mai
2016, Erw. 3.4, 1C_375/2011 vom 28. Dezember 2011, Erw. 3.3.3,
1P.40/2004 vom 26. Oktober 2001, Erw. 3.2.1; AGVE 2005, S. 203,
Erw. 3.5.2; 1999, S. 201, Erw. 2b/cc/aaa; Entscheide des Verwaltungs-
gerichts WBE.2021.179 vom 28. März 2022, Erw. II/3.3, WBE.2016.394
vom 11. Januar 2017, Erw. II/3.2.1).

- 14 -
5.2.
5.2.1.
§ 41 Abs. 1 lit. f BauV nennt als Richtlinie die VSS-Norm SN 640 070
"Fussgängerverkehr; Grundnorm" vom Dezember 2008. Das BVU, Abtei-
lung Verkehr, hielt unter Bezugnahme zu dieser Norm fest, dass sich die
Attraktivität von Netzen und Anlagen für den Fussgängerverkehr u.a. aus
der Teilanforderung der direkten Linienführung ergebe und die direkte
Verbindung zwischen Quellen und Zielen anzustreben sei. Die Verbin-
dungen des Fusswegnetzes sollen möglichst geringe Umwegfaktoren
aufweisen und die Minimalanforderung an die Sicherheit nicht unterschrei-
ten. Dabei sind mögliche Anpassungen von bestehenden Verkehrsanla-
gen zu berücksichtigen. Jede erzwungene Abweichung von der direkten
(Luftlinien-)Verbindung zu einem Ziel sei ein Umweg. Das Verhältnis der
tatsächlichen Gehdistanz zur direkten Verbindung werde als Umwegfaktor
bezeichnet. Die Akzeptanz von Umwegen sei abhängig vom Verkehrs-
zweck, von der gesamten Gehdistanz und bei Querungen auch von der
Verkehrsdichte des zu querenden Stroms. Von den meisten Benutzer-
gruppen werde ein Umwegfaktor um die 1.2 noch akzeptiert (Vorakten,
act. 146; siehe auch VSS-Norm SN 640 070, namentlich Ziffern 18, 18.3,
20, 21, 23, 27; Vorakten, act. 146).
5.2.2.
Die Parzelle Nr. aaa befindet sich in der öV-Güteklasse B (vgl. Aargau-
isches Geographisches Informationssystem [AGIS], Karte "öV-Güte-
klassen"; Vorakten, act. 146), womit sie mit dem öffentlichen Verkehr gut
erreichbar ist . Die beiden öV-Haltestellen "Y._____, V._____" und
"Y._____, Sportanlage Z._____" befinden sich ca. 130 m bzw. 160 m
(Luftlinie) von der geplanten B._____-Filiale entfernt. Gemäss den Bauge-
suchsunterlagen erfolgt die Fussgängererschliessung von der öV-Halte-
stelle "Y._____, V._____" via Fussgängerunterführung der Kxxx – QQ-
Strasse – Fussgängerunterführung der Kyyy / öV-Haltestelle "Y._____,
Sportanlage Z._____" – parallel entlang der Kyyy (Fussweg) bis auf Höhe
des geplanten B._____, wo die Kyyy oberirdisch gequert werden muss.
Dies ergibt ab der öV-Haltestelle "Y._____, V._____" eine Fusswegdis-
tanz von ca. 415 m (vgl. Vorakten, act. 67, 146; angefochtener Entscheid,
S. 9).
Wie oben dargelegt, wird von den meisten Benutzergruppen ein Umweg-
faktor um die 1.2 noch akzeptiert. Die Fusswegverbindung von der öV-
Haltestelle "Y._____, V._____" zur geplanten B._____-Filiale weist jedoch
einen Umwegfaktor von 2.6 auf, der deutlich über 1.2 liegt. Wird der Um-
wegfaktor zu hoch, sinken die Akzeptanz und der Benutzungsgrad einer
Anlage bzw. steigt die Anzahl der Regelmissachtungen (vgl. VSS-Norm
SN 640 070, Ziffer 18.3). Grundlage für die Fusswegnetze sind die
Wunschlinien. Sie zeigen auf, welche Ziele und Quellen miteinander zu
verbinden sind (VSS-Norm SN 640 070, Ziffer 27.1; Vorakten, act. 146).

- 15 -
Vor diesem Hintergrund wies die kantonale Fachstelle einleuchtend da-
rauf hin, dass von der öV-Haltestelle "Y._____, V._____" die Wunschlinie
zur geplanten B._____-Filiale entlang der Kxxx und dem entsprechenden
Trampelpfad (der jedoch keine bewilligte und zulässige Erschliessung
darstellt) verlaufen dürfte. Ab der öV-Haltestelle "Y._____, V._____"
müsste die Fussgängererschliessung entsprechend entlang der Kxxx zur
Parzelle Nr. aaa erfolgen. Dies würde jedoch den Bau der notwendigen
Verkehrsinfrastruktur (Gehweg) entlang der stark befahrenen Kxxx
(Hauptverkehrsstrasse [HVS] mit einem durchschnittlichen täglichen Ver-
kehr [DTV] von 12'326 Fahrzeugen [Jahr 2023], siehe AGIS-Karte "Ver-
kehrszählungen") bedingen. Dass die Fussgänger den in den Bauge-
suchsunterlagen vorgesehenen langen Umweg – der zudem durch zwei
Unterführungen (Kxxx und Kyyy) führt und bei dem die vielbefahrene Kyyy
(HVS mit einem DTV von 9'451 [Jahr 2023], vgl. AGIS-Karte "Verkehrs-
zählungen"; die signalisierte Höchstgeschwindigkeit beträgt zudem
60 km/h) auch oberirdisch (ohne Fussgängerstreifen und/oder Mittelinsel
sowie ohne Beleuchtung) gequert werden muss – annehmen werden, er-
scheint nach dem Gesagten äusserst zweifelhaft. Dies sieht auch das
BVU, Abteilung Verkehr, als kantonale Fachstelle so, kam sie doch eben-
falls zum Schluss, bei der Fussgängererschliessung, insbesondere ab der
öV-Haltestelle "Y._____, V._____" bestünden gewisse Defizite. Diese
entspreche nicht der Wunschlinie, weise eine langen Umweg auf, welcher
kaum angenommen werde und entspreche somit nicht der entsprechen-
den Norm (vgl. Vorakten, act. 146, 179 f.).
Soweit die Vorinstanz auf § 41 Abs. 1 BauV und den Richtliniencharakter
der VSS-Normen hinweist und ausführt, bei der Beurteilung der hinrei-
chenden Fussgängererschliessung und der Verkehrssicherheit seien die
konkreten Umstände bzw. die Verhältnisse im Einzelfall zu berücksichti-
gen (angefochtener Entscheid, S. 9), trifft dies zwar zu. Die Vorinstanz
legt jedoch nicht weiter dar, weshalb Fussgänger ab der öV-Haltestelle
"Y._____, V._____" bzw. den dort liegenden/anschliessenden Wohnquar-
tieren den langen und wenig attraktiven Umweg dennoch akzeptieren und
bevorzugen werden, um zur B._____-Filiale zu gelangen. Auch der Stadt-
rat äussert sich dazu nicht. Seitens der Stadt wurde in der Stellungnahme
vom 11. November 2021 (3. Unterlagenergänzung) immerhin festgehal-
ten, aus ihrer Sicht fehle im Vernehmlassungsplan "S-Strasse N._____-
Z._____" vom 18. Dezember 2017 die Fussgängerverbindung der Parzel-
le auf der Seite der Kantonsstrasse Kxxx, was (inkl. Querung) ins Projekt
des Kreisels aufgenommen werden müsste (vgl. Vorakten, act. 81 und
86). Ob eine Fussgängerverbindung entlang der Kxxx jemals erstellt wird,
um von der öV-Haltestelle "Y._____, V._____" bzw. den dort liegen-
den/anschliessenden Wohnquartieren zur Parzelle Nr. aaa zu gelangen,
ist jedoch völlig unbestimmt. Aktuell ist ein solcher Ausbau nicht abseh-
bar.

- 16 -
5.3.
5.3.1.
Hinsichtlich der bestehenden Fussgängererschliessung führte die Stadt
Q._____ am 11. November 2021 (3. Unterlagenergänzung) aus, diese
führe entlang der Kantonsstrasse Kyyy zur Parzelle Nr. aaa. Die Kantons-
strasse werde dabei oberirdisch im Randbereich der Liegenschaftsein-
fahrt überquert. Diese Erschliessung sei mit einem geschotterten Durch-
gang ausgeführt und eine Holzlatte des Zauns sei entfernt worden. Man
gehe davon aus, dass diese bestehende, durch den Kanton erstellte Er-
schliessung den technisch notwendigen Erfordernissen entspreche. Diese
Fussgängererschliessung sei im Zuge des Neubaus der Autogarage
D._____ im Jahre 2010 vom Kanton erstellt worden und sei offensichtlich
ausreichend. Sie sei seither nicht verändert worden. Bis zum Umbau der
Kyyy (neuer Kreisel) werde vorgeschlagen, als zusätzliche Massnahme
und zur Verbesserung der Erkennbarkeit der Fussgängerführung im Ein-
mündungsbereich der Grundstückszufahrt eine Fussgänger-Bodenmar-
kierung anzubringen. Es sei wichtig, dass während des Umbaus der Kan-
tonsstrasse Kyyy die Erschliessung für Fussgänger und Velos weiterhin in
dieser Form gewährleistet bleibe. Im Rahmen der Erstellung des neuen
Kreisels sei eine Fussgängerführung von der Bushaltestelle ("Y._____,
Sportanlage Z._____") bis zum vorliegenden Bauvorhaben (Parzellen
Nrn. fff bis aaa) geplant. Die Fussgängererschliessung sei damit zukünftig
sichergestellt (Vorakten, act. 86 f.).
Die Abteilung Tiefbau und die Abteilung für Baubewilligungen des BVU
konnten der Ansicht der Stadt Q._____ indes nicht folgen. Es bestünden
weiterhin verkehrssicherheitsrelevante Defizite, welche auch mit einer ein-
fachen Bodenmarkierung im Einmündungsbereich der Grundstückszufahrt
nicht behoben werden könnten. Mit einer solchen Markierung wäre wohl
eher das Gegenteil der Fall, da sich die Fussgänger so in falscher Sicher-
heit wähnen würden. Bei der bestehenden Fussgängererschliessung
handle es sich nicht um eine offizielle und genehmigte Erschliessung, so-
fern überhaupt davon gesprochen werden könne. Dies zeige auch der
Ausbaustandard mit einem einfachen Schotterweg, welcher zudem kaum
ersichtlich wäre, würde nicht noch eine Querlatte des Holzzauns fehlen.
Zudem werde dieser (angesichts der bestehenden Nutzungen auf den
Parzellen Nrn. aaa und ccc) zurzeit kaum benötigt bzw. in Anspruch ge-
nommen. Er habe bislang lediglich für ein paar wenige Fussgänger-
überquerungen gedient. Für die nun anzunehmende Fussgängerfre-
quentierung sei dies jedoch sicherlich nicht vorgesehen und aus Sicht der
Verkehrssicherheit auch nicht mehr vertretbar. Auch mit den vorgeschla-
genen Massnahmen könne dem Bauvorhaben in der vorliegenden Form
noch keine Zustimmung in Aussicht gestellt werden. Der vorhandene, pro-
visorische und wenig frequentierte Schotterweg könnte aufgehoben und
der Holzlattenzaun wieder ergänzt werden. Hinsichtlich des von der Stadt
Q._____ erwähnten kantonalen Bauprojekts, mit dem entlang der Kyyy

- 17 -
u.a. ein Gehweg bis zur Parzelle Nr. aaa vorgesehen sei, gelte festzuhal-
ten, dass eine Umsetzung dessen in absehbarer Zeit nicht erfolgen wer-
de. Unter Berücksichtigung der Gegebenheiten sowie unter Einbezug der
Stellungnahme der Stadt Q._____, welche keine Defizite bezüglich der
Fussgängererschliessung im Zusammenhang mit der Nutzung sehe und
das Vorhaben klar befürworte, könnte nach Rücksprache mit der Sektion
Verkehrssicherheit der Abteilung Tiefbau unter gewissen Bedingungen ei-
ne Zustimmung in Aussicht gestellt werden. Für den provisorischen Geh-
weg wären im Rahmen einer weiteren Unterlagenergänzung entspre-
chende Planunterlagen (Situation, Grundriss, Schnitt) mit den notwendi-
gen Darstellungen und Angaben zur abschliessenden Prüfung und Beur-
teilung einzureichen (vgl. Stellungnahmen vom 7. bzw. 21. Dezember
2021 [vgl. Vorakten, act. 89 f. und 91 f.]).
Gestützt darauf reichte die Bauherrschaft Planunterlagen mit einer ange-
passten Fussgängererschliessung ein (vgl. Vorakten, act. 94 ff.). Das
BVU, Abteilung Tiefbau und Abteilung für Baubewilligungen, stimmten da-
raufhin dem "provisorischen Gehweg" (mit diversen Nebenbestimmungen)
am 1. März 2022 bzw. 6. April 2022 zu. Als Nebenbestimmung wurde u.a.
festgehalten, die Nutzung des provisorischen Gehwegs werde bis zur Er-
stellung einer Fussgängererschliessung (Gehweg) im Rahmen eines kan-
tonalen Strassenbauprojekts gestattet; anschliessend sei der Gehweg
umgehend fachmännisch rückzubauen und das Terrain gemäss ursprüng-
lichen Zustand instand zu stellen (Vorakten, act. 100, 106). Der Stadtrat
erteilte am 9. Mai 2022 die Baubewilligung, unter Auflagen und Bedin-
gungen. Die Bedingungen und Auflagen der Teilbewilligung des BVU, Ab-
teilung für Baubewilligungen, vom 6. April 2022 wurden als integrierender
Bestandteil der Baubewilligung bezeichnet (vgl. Vorakten, act. 109 ff.,
namentlich act. 112).
Damit ist zwar klar, dass die Fussgängerquerung über die Kyyy bewilligt
wurde, eine nachvollziehbare Begründung, weshalb die Querung der Ver-
kehrssicherheit nun genügt, enthält die Baubewilligung (inkl. der Teil-
bewilligung des BVU, Abteilung für Baubewilligungen) allerdings nicht. Im
Rahmen des vorinstanzlichen Beschwerdeverfahrens räumte das BVU,
Abteilung Tiefbau, ein, mit der im Rahmen des Bauvorhabens geplanten
Fussgängerquerung bei der U-Strasse (Kyyy) solle für sämtliche erwähn-
ten Parzellen eine (provisorische) Erschliessung für Fussgänger geschaf-
fen werden. Die Fussgängerquerung entspreche jedoch klar nicht dem
Ausbaustandard der Abteilung Tiefbau für eine Fussgängerquerung, zu-
mal sie weder über einen Fussgängerstreifen noch eine Mittelinsel verfü-
ge und auch nicht beleuchtet sei. In Anbetracht der Gegebenheiten, dass
die genannten Parzellen bzw. das Gewerbegebiet zurzeit gänzlich nicht
erschlossen seien und eine Fussgängererschliessung erst im Rahmen
des Strassenbauprojekts "W._____; Kxxx, X._____" vorgesehen sei, kön-
ne die geplante Fussgängerquerung ausnahmsweise als vertretbar ange-

- 18 -
sehen werden. Angesichts der wohl eher geringen Frequentierung werde
zudem davon ausgegangen, dass daraus weder für die Strasse noch den
Verkehr schwerwiegende Nachteile entstünden (siehe Vorakten,
act. 148).
5.3.2.
Aus den vorinstanzlichen Ausführungen des BVU, Abteilung Tiefbau, er-
gibt sich somit, dass die Fussgängerquerung dem üblichen Ausbaustan-
dard zwar klar nicht genügt, sie aber dennoch "ausnahmsweise vertret-
bar" sein soll. Diese Einschätzung überzeugt nicht:
Ausweislich der Akten gibt es im betreffenden Gewerbegebiet (Parzellen
Nrn. aaa und ccc) bisher keinen Lebensmittelmarkt. Die vorhandenen Be-
triebe/Nutzungen generieren gemäss BVU, Abteilung Tiefbau, bislang nur
ein paar wenige Fussgängerquerungen (Vorakten, act. 90). Mit dem ge-
planten Lebensmittelmarkt, in welchem Produkte des täglichen Bedarfs
angeboten werden, wird sich dies ändern. Auch wenn der eher periphere
Standort erwarten lässt, dass ein wesentlicher Anteil der Kunden mit dem
PKW einkaufen werden (namentlich Pendler), ist – neben Fahrradfahrern
– aber auch mit etlichen Kunden zu rechnen, die zu Fuss kommen. Zu
denken ist dabei an Kunden aus dem nahegelegenen Wohngebiet, aber
auch an Personen, welche auf der gegenüberliegenden Strassenseite die
Sportanlagen im Z._____ – zu welchen namentlich die Spiel- und Trai-
ningsanlagen des FC Q._____ hhh und des FC H._____ (ein Fussballsta-
dion und zwei Aussenplätze [siehe https://_____ sowie https://_____]),
des FC Y._____ (drei eigene Plätze; siehe https://_____) und des Ten-
nisclub Z._____ Y._____ (vier Allwetter-Sandplätze; siehe https://_____)
gehören – nutzen bzw. besuchen. Die für die Sportstätten massgebliche
öV-Haltestelle "Y._____, Sportanlage Z._____" liegt lediglich ca. 130 m
südlich der geplanten Filiale. Während den Filial-Öffnungszeiten (Montag
bis Freitag 08:00 - 20:00 Uhr, Samstag 08:00 - 18:00 Uhr; Vorakten,
act. 10) bietet sich für die mit dem öffentlichen Verkehr an- oder abreisen-
den Nutzer bzw. Besucher der Sportstätten – zu denen auch zahlreiche
Jugendliche und Kinder gehören – an, in der Filiale noch kurz etwas ein-
zukaufen. Davon, dass mit einem nicht unerheblichen Anteil an Kunden
zu rechnen ist, die zu Fuss kommen, geht im Übrigen auch die Be-
schwerdegegnerin aus. Sie betonte vor Vorinstanz, dass selbst bei den
B._____-Filialen, die primär mit dem PKW erreicht würden, der Anteil der
Kunden, die zu Fuss oder per Velo kämen, sehr hoch sei (Vorakten,
act. 144).
Mit der geplanten B._____-Filiale ist – im Vergleich zu heute – somit mit
einer wesentlich höheren Anzahl an Fussgängern zu rechnen. Kunden,
die den Einkauf zu Fuss erledigen, müssen die Kantonsstrasse Kyyy auf
dem Hin- und auf dem Rückweg queren. Dies über eine Fussgängerque-
rung, welche – selbst nach Angaben des BVU, Abteilung Tiefbau, als kan-

- 19 -
tonale Fachstelle – dem Ausbaustandard klar nicht genügt (fehlender
Fussgängerstreifen und/oder fehlende Mittelinsel, fehlende Beleuchtung).
Das Verwaltungsgericht hat keinen Anlass, dies anders zu sehen. Die mit
der Baubewilligung vom 9. Mai 2022 mitbewilligte Fussgängerquerung
(vgl. bewilligte Planunterlagen in den kommunalen Akten; ferner: Vorak-
ten, act. 94 ff.) dürfte – im Vergleich zu heute – die Situation für Fussgän-
ger, welche die Strasse queren müssen, zwar etwas verbessern (da die
Fussgänger nicht mehr in der Ein-/Ausfahrt der Fahrzeuge, sondern ein
paar Meter nebenan queren), von einer rechtsgenügenden Fussgänger-
querung zur Erschliessung des geplanten Lebensmittelmarkts für Kunden,
die zu Fuss kommen, kann jedoch keine Rede sein. Vor Augen zu halten
ist dabei auch, dass bei den Kunden auch mit Kindern, Jugendlichen und
Betagten zu rechnen ist und es sich bei der zu querenden Kantonsstrasse
Kyyy um eine stark befahrene Hauptverkehrsstrasse (DTV von 9'451
Fahrzeugen im Jahre 2023) handelt, auf der im Bereich der Querung die
signalisierte Höchstgeschwindigkeit 60 km/h beträgt. Die vorgesehene,
dem Ausbaustandard klar nicht genügende Fussgängerquerung ist mit
der Verkehrssicherheit nicht vereinbar.
Daran ändert im Übrigen auch nichts, wenn von einem bloss "provisori-
schen Gehweg" oder einer "(provisorischen) Fussgängererschliessung"
gesprochen wird. Die Querung wird dadurch nicht sicherer. Abgesehen
davon ist die Bezeichnung fragwürdig, wies das BVU, Abteilung Tiefbau,
in seiner Stellungnahme vom 7. Dezember 2021 doch ausdrücklich darauf
hin, dass eine Umsetzung des seitens der Stadt Q._____ erwähnten kan-
tonalen Bauprojekts, mit welchem entlang der Kyyy u.a. ein Gehweg bis
zur Parzelle Nr. aaa vorgesehen sei, in absehbarer Zeit nicht erfolgen
werde (Vorakten, act. 89).
5.4.
Die Beschwerdegegnerin bringt in der Duplik schliesslich vor, entgegen
dem von der Beschwerdeführerin mit der Replik eingereichten Plan (vgl.
Replikbeilage) bestehe zwischen dem Fahrradstreifen der Kantonsstrasse
Kyyy und den Parzellen Nrn. ddd und eee ein Fussgängerweg. Für die
geplante B._____-Filiale stellt dies jedoch keine genügende Fussgänger-
erschliessung dar. Beim angeblichen "Fussgängerweg" handelt es sich
um den gepflästerten Strassenrand der Kyyy vor den Parzellen Nrn. ddd
und eee. Im Plan "Erreichbarkeit zu Fuss und mit dem Velo; Verkehrssi-
tuation" vom 9./11. Juni 2021 ist an der fraglichen Stelle auch keine "kom-
munale Fusswegverbindung" eingetragen (Vorakten, act. 67). Der Ab-
schnitt ist ca. 45 m lang und ca. 1 m breit. Auf der einen Seite schliesst
der gepflästerte Bereich direkt an die Fahrbahn (d.h. den Fahrradstreifen)
an, auf der anderen Seite an zwei Privatparzellen (Nrn. ddd und eee) bzw.
an die auf diesen befindlichen Hecken, Ein-/Ausfahrten sowie eine Mauer.

- 20 -
Gemäss § 41 Abs. 1 lit. h BauV i.V.m. VSS-Norm 40 201 "Geometrisches
Normalprofil; Grundabmessungen und Lichtraumprofil der Verkehrsteil-
nehmer" vom 31. März 2019 ist bei einem Fussgänger (mit Gepäck,
Schirm, Rollstuhl – wovon bei einem Gehweg zu einer B._____-Filiale
auszugehen ist) von einer Grundabmessung von 0.80 m auszugehen
(VSS-Norm 40 201, Tabelle 1). Hinzu kommt der horizontale Bewegungs-
spielraum von 2 x 0.10 m (VSS-Norm 40 201, Ziffer 4 und Tabelle 2) und
der horizontale Sicherheitszuschlag von ebenfalls 2 x 0.10 m (VSS-Norm
40 201, Tabelle 3). Bereits dies ergibt eine Breite von mindestens 1.20 m,
womit sich der (ca. 45 m lange) gepflästerte Bereich schon aus diesem
Blickwinkel als zu eng erweist. Hinzu kommt, dass auf dem ca. 45 m lan-
gen Abschnitt auch zwei Fussgänger (mit Einkaufstaschen) kreuzen kön-
nen müssten, ohne dass die angrenzenden Privatparzellen beansprucht
werden. Die soeben errechnete Wegbreite (von mindestens 1.20 m) für
einen Fussgänger reichte dazu nicht aus. Weiter ist gemäss VSS-Norm
40 201, Ziffer 6 gegenüber Mauern, Häusern etc. eine zusätzliche lichte
Breite von 0.25 m, bei stark befahrenen Fahrbahnen eine solche von
0.50 m erwünscht. Der höchstens ca. 1 m breite geplästerte Bereich ge-
nügt somit schon von den Ausmassen her klar nicht, um als genügende
Fussgängerschliessung für die B._____-Filiale in Betracht zu kommen.
Hinzuweisen ist im Übrigen, dass eine Fussgängererschliessung über den
gepflästerten Bereich anschliessend auch über die Ein/Ausfahrt bei der
Parzelle Nr. ggg sowie weiter über die geteerten Flächen auf den Parzel-
len Nrn. iii und ccc (zwischen dem Gebäude Nr. 2396 und den Parkfel-
dern) führen müsste, um auf die Parzelle Nr. aaa mit der B._____-Filiale
gelangen zu können. Da eine Erschliessung aus dieser Richtung schon
wegen des deutlich zu engen Bereichs vor den Parzellen Nrn. ddd und
eee nicht in Frage kommt, kann offenbleiben, ob der weitere "Wegverlauf"
(über die Parzellen Nrn. ggg, iii und ccc) für Kunden der B._____-Filiale
ausreichend sicher und auch rechtlich genügend gesichert wäre.
5.5.
Zusammenfassend ist der geplante Lebensmittelmarkt (B._____-Filiale)
für Fussgänger nicht genügend erschlossen. Die in den Baugesuchsun-
terlagen vorgesehene Fusswegverbindung von der öV-Haltestelle
"Y._____, V._____" entspricht nicht der Wunschlinie und weist einen lan-
gen und komplizierten Umweg auf, welcher von den Fussgängern kaum
akzeptiert wird. Zum anderen ist die geplante oberirdische Fussgänger-
querung der Kyyy mit der Verkehrssicherheit nicht vereinbar. Der in der
Duplik erstmals erwähnte gepflasterte Bereich vor den Parzellen Nrn. ddd
und eee kommt als Fussgängererschliessung klarerweise ebenfalls nicht
in Betracht. Da es an einer genügenden (Fussgänger-)Erschliessung
fehlt, sind die Voraussetzung für die Erteilung einer Baubewilligung nicht
erfüllt (vgl. Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG).

- 21 -
6.
Mangels genügender Erschliessung erweist sich der angefochtene Ent-
scheid, mit welchem die vom Stadtrat erteilte Baubewilligung geschützt
wurde, als rechtsfehlerhaft. Die Beschwerde ist gutzuheissen und der an-
gefochtene Entscheid ist aufzuheben.
III.
1.
1.1.
Die Verfahrenskosten werden im Beschwerdeverfahren in der Regel nach
Massgabe des Unterliegens und Obsiegens auf die Parteien verlegt. Den
Behörden werden Verfahrenskosten nur auferlegt, wenn sie schwerwie-
gende Verfahrensmängel begangen oder willkürlich entschieden haben
(§ 31 Abs. 2 VRPG).
Entsprechend dem Verfahrensausgang hat die obsiegende Beschwerde-
führerin keine Verfahrenskosten zu tragen. Neben der Beschwerdeführe-
rin hatten vor Verwaltungsgericht die Beschwerdegegnerin (§ 13 Abs. 2
lit. b i.V.m. Abs. 1 lit. a VRPG), die Vorinstanz (§ 13 Abs. 2 lit. e VRPG)
und der Stadtrat (§ 13 Abs. 2 lit. f VRPG) Parteistellung. Da den Behörden
kein Grund gemäss § 31 Abs. 2 Satz 2 VRPG vorgeworfen werden kann,
hat die Beschwerdegegnerin die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskos-
ten zu bezahlen.
1.2.
1.2.1.
Die Parteikosten werden im Beschwerdeverfahren in der Regel nach
Massgabe des Unterliegens und Obsiegens auf die Parteien verlegt (§ 32
Abs. 2 VRPG). Anders als bei den Verfahrenskosten werden die Behör-
den bei den Parteikosten nicht privilegiert (vgl. § 32 Abs. 2 im Vergleich
zu § 31 Abs. 2 Satz 2 VRPG).
Nachdem die anwaltlich vertretene Beschwerdeführerin obsiegt, hat sie
Anspruch auf Ersatz ihrer verwaltungsgerichtlichen Parteikosten (§ 32
Abs. 2 i.V.m. § 29 VRPG). Diese sind ihnen von der Beschwerdegegnerin,
von der Vorinstanz und vom Stadtrat zu je 1/3 zu ersetzen.
1.2.2.
Die Höhe der Parteientschädigung richtet sich nach Massgabe des De-
krets über die Entschädigung der Anwälte vom 10. November 1987 (An-
waltstarif; SAR 291.150 [nachfolgend: AnwT]). Gemäss § 8a Abs. 1 AnwT
bemisst sich die Entschädigung in vermögensrechtlichen Streitsachen
nach dem gemäss § 4 AnwT berechneten Streitwert. Innerhalb der vorge-
sehenen Rahmenbeträge richtet sich die Entschädigung nach dem mut-
masslichen Aufwand des Anwaltes, nach der Bedeutung und der Schwie-
rigkeit des Falles (§ 8a Abs. 2 AnwT). Die Entschädigung wird als Ge-

- 22 -
samtbetrag festgesetzt. Auslagen und Mehrwertsteuer sind darin enthal-
ten (§ 8c AnwT). Unterliegt die obsiegende Partei jedoch selber der Mehr-
wertsteuerpflicht, darf die Mehrwertsteuer bei der Bemessung der Partei-
entschädigung nicht miteinbezogen werden (vgl. AGVE 2011, S. 465 f.;
Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2023.66 vom 10. August 2023,
Erw. III/2).
In Bausachen geht das Verwaltungsgericht praxisgemäss von einer ver-
mögensrechtlichen Streitsache aus, wobei der Streitwert in der Regel
10 % der Bausumme beträgt (vgl. AGVE 1992, S. 397, Erw. 2a; 1989,
S. 283, Erw. 2a/aa; 1983, S. 249, Erw. 4a). Vorliegend beträgt der Streit-
wert unbestritten Fr. 30'000.00 (10 % der Bausumme von 300'000.00 [vgl.
Vorakten, act. 1; kommunale Akten, Baugesuchsdeckel]; angefochtener
Entscheid, S. 11). Bei einem Streitwert über Fr. 20'000.00 bis
Fr. 50'000.00 beträgt in Beschwerdeverfahren der Rahmen für die Ent-
schädigung Fr. 1'500.00 bis Fr. 6'000.00 (§ 8a Abs. 1 lit. a Ziffer 2 AnwT).
Der Streitwert (Fr. 30'000.00) liegt in der unteren Hälfte des Rahmens
(über Fr. 20'000.00 bis Fr. 50'000.00). Die Schwierigkeit des Falles und
der mutmassliche Aufwand der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin
sind je als durchschnittlich einzustufen. Ausserdem gilt zu berücksichti-
gen, dass die Beschwerdeführerin selber der Mehrwertsteuerpflicht unter-
steht, weshalb die Mehrwertsteuer bei der Bemessung der Entschädigung
nicht miteinbezogen werden darf. Unter Berücksichtigung sämtlicher Fak-
toren erscheint eine Entschädigung von Fr. 3'300.00 (ohne MWSt) sach-
gerecht.
2.
2.1.
Aufgrund des verwaltungsgerichtlichen Verfahrensausgangs sind auch die
Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens neu zu verlegen. Die Beschwer-
deführerin ist auch in jenem Verfahren als obsiegend zu betrachten. Da
der Stadtrat eine schwerwiegende Gehörsverletzung beging, welche die
Vorinstanz heilte, geht 1/4 der vorinstanzlichen Verfahrenskosten vorweg
zu Lasten des Stadtrats (angefochtener Entscheid, S. 11; § 31 Abs. 2
Satz 2 VRPG). Die restlichen 3/4 der vorinstanzlichen Verfahrenskosten
hat die Beschwerdegegnerin zu bezahlen, da sie in materieller Hinsicht
unterliegt (§ 31 Abs. 2 VRPG).
2.2.
2.2.1.
Da die Beschwerdeführerin bereits im vorinstanzlichen Verfahren anwalt-
lich vertreten war und als obsiegend gilt, hat sie Anspruch auf Ersatz ihrer
Parteikosten (§ 32 Abs. 2 i.V.m. § 29 VRPG). Neben der Beschwerdefüh-
rerin und der Beschwerdegegnerin hatte im vorinstanzlichen Verfahren
der Stadtrat Parteistellung (§ 13 Abs. 2 lit. e VRPG). Aufgrund der vom
Stadtrat begangenen Verfahrensfehler hat dieser vorweg 1/4 der Partei-

- 23 -
kosten zu tragen. Die restlichen 3/4 sind je zur Hälfte von der in der Sa-
che unterliegenden Beschwerdegegnerin und vom Stadtrat zu tragen. Der
Stadtrat hat der Beschwerdeführerin somit 5/8 (1/4 + [3/4 x 1/2]) und die
Beschwerdegegnerin 3/8 (3/4 x 1/2) der vorinstanzlichen Parteikosten zu
ersetzen.
2.2.2.
Die Höhe der Parteikosten der Beschwerdeführerin wurde von der Vorin-
stanz (bei einem vollständigen Obsiegen) auf Fr. 2'700.00 berechnet, wo-
bei sie festhielt, darin seien Auslagen und Mehrwertsteuer inbegriffen (an-
gefochtener Entscheid, S. 11). Da die obsiegende Beschwerdeführerin in-
des selber mehrwertsteuerpflichtig ist, ist die Mehrwertsteuer von den
Fr. 2'700.00 abzuziehen. Die Parteientschädigung ist folglich auf
Fr. 2'507.00 festzulegen
Das Verwaltungsgericht erkennt:
1.
In Gutheissung der Beschwerde werden der Entscheid des Regierungs-
rats vom 16. August 2023 sowie die Baubewilligung des Stadtrats
Q._____ vom 9. Mai 2022 aufgehoben.
2.
2.1.
Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer
Staatsgebühr von Fr. 3'000.00 sowie der Kanzleigebühr und den Aus-
lagen von Fr. 487.00, gesamthaft Fr. 3'487.00, sind von der Beschwerde-
gegnerin zu bezahlen.
2.2.
Die Beschwerdegegnerin, der Stadtrat Q._____ und der Regierungsrat
werden verpflichtet, der Beschwerdeführerin die vor Verwaltungsgericht
entstandenen Parteikosten in Höhe von Fr. 3'300.00 zu je 1/3, d.h. zu je
Fr. 1'100.00 zu ersetzen.
3.
3.1.
Die Verfahrenskosten im Verfahren vor dem Regierungsrat, bestehend
aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'500.00 sowie der Kanzleigebühr und
den Auslagen von Fr. 467.20, gesamthaft Fr. 2'967.20, sind zu 1/4, d.h.
zu Fr. 741.80, vom Stadtrat Q._____ und zu 3/4, d.h. zu Fr. 2'225.40, von
der Beschwerdegegnerin zu bezahlen.

- 24 -
3.2.
Die der Beschwerdegegnerin im Verfahren vor dem Regierungsrat ent-
standenen Parteikosten in Höhe von Fr. 2'507.00 sind ihr vom Stadtrat
Q._____ zu 5/8, d.h. zu Fr. 1'566.90, und von der Beschwerdeführerin zu
3/8, d.h. zu Fr. 940.10, zu ersetzen.
Zustellung an:
die Beschwerdeführerin (Vertreter)
die Beschwerdegegnerin
den Stadtrat Q._____
den Regierungsrat
Mitteilung an:
das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Abteilung für
Baubewilligungen
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht,
kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht
innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag
vor bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August
und vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Be-
schwerde muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in
gedrängter Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht
verletzt, mit Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Ent-
scheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen
(Art. 82 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesge-
richt [Bundesgerichtsgesetz, BGG; SR 173.110]).
Aarau, 4. November 2024
Verwaltungsgericht des Kantons Aargau
3. Kammer
Vorsitz: Gerichtsschreiber:
Winkler Wildi