ag_verwaltungsgericht · WBE.2021.347 · 2022-08-15 · de
Obergericht / Verwaltungsgericht / 3. Kammer — WBE.2021.347


Verwaltungsgericht
3. Kammer
WBE.2021.347 / MW / wm
(2021-000902)
Art. 81
Urteil vom 15. August 2022
Besetzung Verwaltungsrichter Winkler, Vorsitz
Verwaltungsrichter Leibundgut
Verwaltungsrichterin Lang
Gerichtsschreiber Wildi
Beschwerde- A._____ AG,
führerin vertreten durch lic. iur. Marcel Aebi, Rechtsanwalt, Lenzburgerstrasse 2,
Postfach, 5702 Niederlenz
gegen
Gemeinderat B._____,
Regierungsrat des Kantons Aargau, Regierungsgebäude, 5000 Aarau
Gegenstand Beschwerdeverfahren betreffend Baubewilligung (Projektänderung)
Entscheid des Regierungsrats vom 11. August 2021

- 2 -
Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten:
A.
1.
Am 30. Oktober 2017 erteilte der Gemeinderat B. gestützt auf die Verfü-
gung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt (BVU), Abteilung für
Baubewilligungen, vom 19. September 2017 der A. AG die Baubewilligung
für den Neubau eines Hotels und eines Restaurants sowie deren Parkie-
rung mit insgesamt 55 Parkplätzen (darunter 17 Parkplätze im Unterab-
stand zu den Kantonsstrassen [K aaa, C und K bbb, L] bzw. zum M) und
der verkehrsmässigen Erschliessung zu den erwähnten Kantonsstrassen
auf der Parzelle Nr. N.
2.
Am 21. September 2018 reichte die Bauherrschaft ein Projektänderungs-
gesuch für den Einbau von zwei zusätzlichen Hotelzimmern innerhalb des
bereits bewilligten Gebäudevolumens und die Erstellung eines Playlands
mit Gartenwirtschaft ein. Der Gemeinderat hielt bei der Beurteilung fest, die
Aussensitzplätze des Restaurants (Gartenwirtschaft/Playland) erfordere
keine und die beiden Hotelzimmer erforderten 2 zusätzliche Parkfelder.
Von den neu erforderlichen 48 Pflichtparkfelder müssten mindestens 70 %
und maximal 90 % erstellt werden (Standorttyp D). Gemäss der Parkplatz-
berechnung vom 5. April 2019 würden mit den beiden zusätzlichen Hotel-
zimmern 79 % der Pflichtparkfelder (= 38 Parkfelder) erstellt. Darin nicht
enthalten seien die zusätzlichen zwölf Parkfelder im Strassenunterabstand
(insgesamt 50 Parkfelder). Die benötigte Anzahl Parkfelder könne somit
auch mit den zwei zusätzlichen Hotelzimmern eingehalten werden. Da die
38 Parkplätze unter Einhaltung des gesetzlichen Strassenabstands mit
dem Umgebungsplan vom 5. April 2019 nachgewiesen werden konnten
und auch sonst keine kantonalen Belange von dieser Projektänderung be-
troffen waren, bewilligte der Gemeinderat am 11. Juni 2019 die Projektän-
derung.
3.
3.1.
Im November 2019 stellte die externe Bauverwaltung B. fest, dass die Park-
plätze entlang der C in Abweichung von den bewilligten Plänen im Unter-
abstand zur Kantonsstrasse erstellt worden waren. Mit Schreiben vom
26. November 2019 hielt die externe Bauverhaltung gegenüber der Bau-
herrschaft fest, dass diejenigen Pflichtparkplätze, die ausserhalb der Stras-
senbaulinie realisiert worden seien, auf eine Ausnahmebewilligung ange-
wiesen seien. In der Folge reichte die A. AG am 6. Februar 2020 ein nach-
trägliches Baugesuch für das effektiv ausgeführte Parkierungsprojekt ein.

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3.2.
Mit Verfügung vom 17. März 2020 wies das BVU, Abteilung für Baubewilli-
gungen, das Baugesuch der A. AG vom 6. Februar 2020 ab und verfügte
einen Rückbau der in Abweichung von der Baubewilligung vom 30. Oktober
2017 erstellten Parkplätze bzw. deren Ausführung gemäss der kantonalen
Zustimmung vom 19. September 2017 und der Baubewilligung vom 30. Ok-
tober 2017. Des Weiteren ordnete das BVU, Abteilung für Baubewilligun-
gen, einen Rückbau der ohne Baubewilligung erstellten Stützbaute (Ter-
rainanpassung mit Steinblöcken) an. Die Rückbaufrist wurde auf zwei Mo-
nate nach Rechtskraft des kommunalen Entscheids festgelegt. Gestützt da-
rauf wies der Gemeinderat das nachträgliche Baugesuch am 30. März
2020 ebenfalls ab.
B.
Gegen diesen Entscheid erhob die A. AG Verwaltungsbeschwerde beim
Regierungsrat. Dieser fällte am 11. August 2021 folgenden Entscheid:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
a)
Die Verfügung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt (Abteilung für
Baubewilligungen) vom 17. März 2020 sowie die entsprechenden Bestim-
mungen des Protokollauszugs des Gemeinderats B. vom 30. März 2020
werden aufgehoben und durch die nachfolgenden Bestimmungen 2. b) bis
2. f) ersetzt.
b)
Das Gesuch um nachträgliche Bewilligung der ohne beziehungsweise in
Abweichung der Baubewilligung erstellten Parkplätze PP 33–34,
PP 37–38 und PP 37–54 (Nummerierung gemäss Umgebungsplan
Nr. 16-002-12.01, Definitive Ausführung M. 1:200 vom 4. Dezember 2019)
sowie der Stützbaute wird abgewiesen.
c)
Die Parkplätze PP 33–34, PP 37–38 und PP 37–54 sowie die Stützbaute
sind innerhalb von sechs Monaten zurückzubauen beziehungsweise ge-
mäss der kantonalen Zustimmung vom 19. September 2017 zu realisieren.
d)
Die Bauherrschaft hat innert einer Frist von drei Monaten dem Gemeinde-
rat B. ein neues Parkierungsprojekt im Sinne der Erwägungen einzu-
reichen.
e)
Die Nutzung der ohne Bewilligung beziehungsweise in Abweichung der
erteilten Baubewilligung erstellten Parkplätze PP 33–34, PP 37–38 und
PP 37–54 ist spätestens sechs Monate nach Eröffnung dieses Entscheids
einzustellen.
Die Nutzung der Gartenwirtschaft mit den Tischplätzen ist spätestens
sechs Monate nach Eröffnung dieses Entscheids einzustellen, bis der

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Nachweis der Verfügbarkeit der erforderlichen Pflichtparkplätze erbracht
ist.
Die Nutzung des Restaurants beziehungsweise des Hotels ist spätestens
sechs Monate nach Eröffnung dieses Entscheids entsprechend der vor-
handenen Anzahl der Pflichtparkplätze zu reduzieren, bis der Nachweis
der Verfügbarkeit der erforderlichen Pflichtparkplätze erbracht ist. Die Bau-
herrschaft hat dem Gemeinderat B. innert sechs Monaten nach Eröffnung
dieses Entscheids das Konzept dieser Nutzungseinschränkung vorzule-
gen.
f)
Einer allfälligen Beschwerde gegen die vorstehende Dispositivziffer 2. e)
(Nutzungsverbot) wird die aufschiebende Wirkung gemäss § 46 Abs. 1 des
Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (Verwaltungsrechtspflegege-
setz, VRPG) entzogen.
3.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens, bestehend aus einer Staatsge-
bühr von Fr. 3'000.– sowie den Kanzleigebühren und den Auslagen von
Fr. 573.05, insgesamt Fr. 3'573.05, werden der Beschwerdeführerin A. AG
im Umfang von drei Vierteln beziehungsweise von Fr. 2'679.80 auferlegt.
Der Rest geht zulasten der Staatskasse. Unter Berücksichtigung des ge-
leisteten Kostenvorschusses von Fr. 2'000.– hat sie noch Fr. 679.80 zu
bezahlen.
4.
Der Beschwerdeführerin werden ihre Parteikosten mit Fr. 350.– aus der
Staatskasse ersetzt.
C.
1.
Gegen den am 18. August 2021 zugestellten Entscheid des Regierungs-
rats erhob die A. AG am 17. September 2021 Verwaltungsgerichtsbe-
schwerde mit den Anträgen:
1.
Der angefochtene Entscheid sei aufzuheben.
2.1.
Die von der Vorinstanz entzogene aufschiebende Wirkung (Dispositiv
Ziff. 2./lit. f) sei der Beschwerde wieder zu erteilen.
2.2.
Das von der Vorinstanz verfügte teilweise Nutzungsverbot (Dispositiv
Ziff. 2./lit. e) sei aufzuheben.
3.1.
Es sei festzustellen, dass die Beschwerdeführerin 40 Pflichtparkplätze er-
stellt hat.
3.2.
Es sei festzustellen, dass auch bei vollständiger Enteignung der 6 m-Strei-
fen (C und L) sowie der 4 m-Streifen (M) 38 Pflichtparkplätze vorhanden

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sind und diese 38 Pflichtparkplätze für die bewilligten Nutzungen (Hotel
und Restaurant inkl. Playland/Gartenwirtschaft) auf LIG B. / N genügen.
4.
Der Baugesuchstellerin sei eine Ausnahmebewilligung nach Art. 67a
BauG für sämtliche Parkplätze im Unterabstand zu Kantonsstrassen (L
und C) gemäss Baugesuch vom 6. Februar 2020 zu erteilen.
5.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gemeinde B./Staat
Aargau.
2.
Mit Beschwerdeantwort vom 14. Oktober 2021 beantragte der Rechts-
dienst des Regierungsrats namens des Regierungsrats die kostenfällige
Abweisung der Beschwerde.
3.
Mit Beschwerdeantwort vom 22. November 2021 stellte der Gemeinderat
B. folgende Anträge:
1.
Soweit sich die vorliegende Beschwerde der A. AG, Q., vertreten durch
lic. iur. Marcel Aebi, Rechtsanwalt, 5702 Niederlenz, gegen die Anrechen-
barkeit der Aussensitzplätze für die Berechnung der Anzahl Pflichtabstell-
plätze richtet, ist sie gutzuheissen und gleichzeitig die aufschiebende Wir-
kung in Bezug auf das verfügte Nutzungsverbot der Aussensitzplätze wie-
der herzustellen.
2.
Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen.
3.
Die kommunalen Vorakten (gemäss beigefügtem Inhaltsverzeichnis) wur-
den im Rahmen des vorinstanzlichen Verfahrens dem Rechtsdienst Re-
gierungsrat eingereicht, welcher sie direkt dem Verwaltungsgericht weiter-
leitet.
4.
Mit Verfügung vom 21. Dezember 2021 wurde das Gesuch der Beschwer-
deführerin um Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung (Beschwer-
deantrat Ziffer 2.1) teilweise gutgeheissen und die der Beschwerde im Ent-
scheid des Regierungsrats vom 11. August 2021 in Dispositiv-Ziffer 2f ent-
zogene aufschiebende Wirkung betreffend Dispositiv-Ziffer 2e (Nutzungs-
verbot) bezüglich des Nutzungsverbots der Gartenwirtschaft mit den Tisch-
plätzen und des angeordneten teilweisen Nutzungsverbots des Restau-
rants bzw. Hotels wiederhergestellt.

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5.
Am 2. Februar 2022 reichte die Beschwerdeführerin eine Replik ein, in der
sie sinngemäss an der Beschwerde festhielt. Zudem ersuchte sie das Ver-
waltungsgericht darum, einen Augenschein durchzuführen.
6.
Das Verwaltungsgericht hat den Fall am 22. Juni 2022 beraten und danach
auf dem Zirkularweg entschieden (vgl. § 7 Abs. 1 des Gerichtsorganisati-
onsgesetzes vom 6. Dezember 2011 [GOG; SAR 155.200]).
Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
I.
1.
Gegen letztinstanzliche Entscheide der Verwaltungsbehörden ist die Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde zulässig (§ 54 Abs. 1 des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 [Verwaltungsrechtspfle-
gegesetz, VRPG; SAR 271.200]). Das gilt auch in Bausachen (§ 61 Abs. 3
der Bauverordnung vom 25. Mai 2011 [BauV; SAR 713.121]). Das Verwal-
tungsgericht ist somit zuständig.
2.
Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde können die unrichtige oder unvoll-
ständige Feststellung des Sachverhalts sowie Rechtsverletzungen – ein-
schliesslich Ermessensüberschreitung, Ermessensunterschreitung und Er-
messensmissbrauch (vgl. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwal-
tungsrecht, 8. Aufl. 2020, Rz. 442) – gerügt werden (§ 55 Abs. 1 VRPG).
Eine Ermessenskontrolle ist dagegen ausgeschlossen (Umkehrschluss
aus § 55 Abs. 3 VRPG).
3.
Am 1. November 2021 traten die Änderungen vom 25. August 2021 der
BauV in Kraft (AGS 2021/12-25). Gemäss § 63 Abs. 1 lit. a BauV werden
Baugesuche, die im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Änderung vom 25. Au-
gust 2021 – wie hier – hängig sind, nach bisherigem Recht beurteilt, es sei
denn, für die Gesuchstellenden ist eine Beurteilung nach neuem Recht
günstiger. Im vorliegenden Fall ist eine Beurteilung nach neuem Recht nicht
günstiger, da die in § 43 Abs. 1 BauV neu genannte und für die Beurteilung
des Falles interessierenden Norm VSS 40 281 vom 31. März 2019 inhalt-
lich identisch ist mit der VSS-Norm SN 640 281 vom 1. Februar 2006, wel-
che im bisherigen Recht aufgeführt war. Für die Beurteilung massgebend
ist deshalb das bisherige Recht.

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II.
1.
Verfahrensgegenstand bildet die Parkfeldfrage. Zunächst ist umstritten, ob
für die Tischplätze in der Gartenwirtschaft zusätzliche Pflichtparkfelder an-
zurechnen sind. Ebenso ist die Anzahl der erstellten Pflichtparkfelder strei-
tig. Weiter stellt sich die Frage, ob die Parkfelder, welche den Strassenab-
stand zur L- bzw. zur C unterschreiten und von den Baubewilligungen vom
30. Oktober 2017 und vom 11. Juni 2019 (Projektänderung) abweichen,
nachträglich gestützt auf § 67a des Gesetzes über Raumentwicklung und
Bauwesen vom 19. Januar 1992 (Baugesetz, BauG; SAR 713.100) bewil-
ligt werden können. Dasselbe gilt hinsichtlich der Stützbaute (Steinquader)
entlang der C. Können die umstrittenen Bauten bzw. Anlagen nachträglich
nicht bewilligt werden, stellt sich schliesslich die Frage nach der Herstellung
des rechtmässigen Zustands sowie eines Nutzungsverbots.
2.
2.1.
2.1.1.
Bezüglich der Pflichtparkfelder hielt die Vorinstanz fest, für das Hotel (inkl.
der zusätzlichen zwei Zimmer) und das Restaurant seien zwischen 33 und
43 Pflichtparkfelder zu erstellen. Diese Beurteilung berücksichtigte jedoch
nicht die Tischplätze in der Gartenwirtschaft. Wie viele zusätzliche Pflicht-
parkfelder anzurechnen seien, lasse sich im Rahmen des vorliegenden Be-
schwerdeverfahrens nicht beurteilen, da die Anzahl Tischplätze in der Gar-
tenwirtschaft im Baugesuch nicht ausgewiesen worden sei. Bei der Prüfung
der Rechtslage sei deshalb davon auszugehen, dass allenfalls mehr als 33
Pflichtparkfelder erstellt werden müssten (angefochtener Entscheid, S. 4,
6; ferner: Beschwerdeantwort Vorinstanz, S. 1 f.).
2.1.2.
Die Beschwerdeführerin bringt vor, die Pflichtparkfeldfrage betreffend Play-
land/Gartenwirtschaft sei vom Gemeinderat bereits im Rahmen des Nach-
tragsbaugesuchs beurteilt und entschieden worden. Das Vorgehen der
Vorinstanz, diese Frage – welche nicht Gegenstand des vorinstanzlichen
Verfahrens gewesen sei und zu der sich die Beschwerdeführerin auch nicht
habe äussern können – zu beurteilen, verstosse gegen das rechtliche Ge-
hör und den Anspruch auf ein faires Verfahren. Die Vorinstanz habe fak-
tisch zudem eine bereits erteilte Baubewilligung widerrufen, ebenso ohne
vorgängige Gewährung des rechtlichen Gehörs. In materieller Hinsicht hält
die Beschwerdeführerin fest, die (40) Plätze in der Gartenwirtschaft erfor-
derten keine Neuberechnung der Pflichtparkfelder, zumal sie die (100)
Plätze im Innern des Restaurants nicht übersteigen würden und sich noch
nie eine Situation ereignet habe, in welcher die 40 Tischplätze im Freien
und mehr als 60 Plätze im Innern belegt gewesen seien. Die gleichen Über-
legungen habe sich bereits der Gemeinderat in der Baubewilligung vom

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11. Juni 2019 gemacht. Die Anzahl der erforderlichen Pflichtparkfelder sei
auf minimal 33 Pflichtparkfelder festzulegen (Beschwerde, S. 4 f.).
2.1.3.
Der Gemeinderat hält an seiner bisherigen Auffassung, wonach die am
11. Juni 2019 bewilligte Gartenwirtschaft/Playland keine zusätzlichen Park-
felder erfordere, fest (vgl. Beschwerdeantwort Gemeinderat).
2.2.
2.2.1.
Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung ergibt sich aus dem rechtlichen
Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999
der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) grundsätzlich kein
Anspruch der Parteien, zur rechtlichen Würdigung des Gerichts vorweg an-
gehört zu werden. Eine Ausnahme besteht dann, wenn das Gericht vorweg
seinen Entscheid mit einem Rechtsgrund zu begründen beabsichtigt, den
im bisherigen Verfahren weder die beteiligten Behörden noch die Parteien
angerufen haben und mit dessen Erheblichkeit sie vernünftigerweise nicht
rechnen mussten (BGE 130 III 35, Erw. 5; Urteil des Bundesgerichts
1C_319/2016 vom 1. Februar 2017, Erw. 2.3). Musste dagegen mit der An-
wendung einer Bestimmung gerechnet werden, darf eine kantonale
Rechtsmittelinstanz den unterinstanzlichen Entscheid mit einer neuen bzw.
substituierten Begründung bestätigen (Urteile des Bundesgerichts
1C_319/2016 vom 1. Februar 2017, Erw. 2.3, 2C_1223/2013 vom 21. Ja-
nuar 2014, Erw. 2.2; je mit Hinweisen).
2.2.2.
Die Vorinstanz erörterte, für das Hotel (inkl. der zusätzlichen zwei Zimmer)
und das Restaurant seien zwischen 33 und 43 Pflichtparkfelder zu erstellen
(mindestens 70 % und maximal 90 % der 47 Pflichtparkfelder; siehe dazu
jedoch Erw. II/2.5). Diese Beurteilung berücksichtige jedoch nicht die Tisch-
plätze in der Gartenwirtschaft (vgl. angefochtener Entscheid, S. 6); die Nut-
zung des Bereichs Playland als Gartenwirtschaft mit Tischplätzen sei in den
Bauplänen nie ausgewiesen und bewilligt worden (Beschwerdeantwort
Vorinstanz, S. 1). Diesen Ausführungen kann in mehrfacher Hinsicht nicht
gefolgt werden: Zum einen lässt sich der Baubewilligung vom 11. Juni 2019
entnehmen, dass u.a. auch die Gartenwirtschaft Gegenstand der Pro-
jektänderung bildete und damals bewilligt wurde; ihr Standort war im gleich-
zeitig genehmigten Plan "Umgebung (Pflichtparkplätze / Grünfläche)",
Nr. 16-002-06.11, 1:200, vom 5. April 2019 eingetragen (Bereich "Playland/
Gartenwirtschaft"). Der Gemeinderat beurteilte in der Baubewilligung auch
die Frage, ob für die Gartenwirtschaft zusätzliche Pflichtparkfelder erforder-
lich sind; er verneinte dies, wobei er in seinen Erwägungen u.a. auf einen
Entscheid des Verwaltungsgerichts (WBE.2008.282 vom 1. Juli 2009) refe-
renzierte und (zu Recht) davon ausging, dass es weit weniger Aussen- als

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Innensitzplätze haben dürfte. Hätte der Gemeinderat die Nutzung als Gar-
tenwirtschaft nicht bewilligt, hätte er auch keine diesbezüglichen Erörterun-
gen zu den Pflichtparkfeldern gemacht. Der Vorhalt der Vorinstanz, wonach
die Gartenwirtschaft bzw. deren Nutzung (inkl. allfälliger zusätzlicher
Pflichtparkfelder) bisher nicht beurteilt bzw. bewilligt worden sei, trifft somit
nicht zu. Die Baubewilligung vom 11. Juni 2019 erwuchs in der Folge in
Rechtskraft, eine kantonale Zustimmung (§ 63 BauG) war im Rahmen der
Projektänderung nicht erforderlich (siehe auch Baubewilligung vom
11. Juni 2019, III/5). Die Frage, ob die Gartenwirtschaft zusätzliche Pflicht-
parkfelder erfordert, war somit bereits mit der Baubewilligung vom 11. Juni
2019 (mit welcher die Gartenwirtschaft bewilligt wurde) rechtskräftig beur-
teilt und verneint worden.
Die Beschwerdeführerin wendet zu Recht ein, dass die Anzahl notwendiger
Pflichtparkfelder nicht Gegenstand des mit dem nachträglichen Baugesuch
vom 6. Februar 2020 eingeleiteten Verfahrens war. Im neuen Verfahren
war einzig zu beurteilen, ob die erstellte Parkfeldanordnung, welche von
den bewilligten Plänen teilweise abwich, nachträglich bewilligt werden kann
und ob – falls keine nachträgliche Bewilligung erteilt werden kann – der
rechtmässige Zustand hergestellt werden muss. Entsprechend beurteilten
auch der Gemeinderat und das BVU, Abteilung für Baubewilligungen, ein-
zig diese Fragen (siehe Vorakten, act. 15 ff., 18 ff.). Im Rahmen des
Rechtsmittelverfahrens musste die Beschwerdeführerin nicht damit rech-
nen, dass die Vorinstanz ohne Vorankündigung die Frage, ob für die Gar-
tenwirtschaft zusätzliche Pflichtparkfelder erforderlich sind, aufgreifen und
– entgegen der rechtskräftigen Baubewilligung vom 11. Juni 2019 – fest-
halten würde, die Bewilligungsfähigkeit der Gartenwirtschaft mit Tischplät-
zen müsste erst noch geprüft und es müsste noch abgeklärt werden, wie
viele zusätzlichen Pflichtparkfelder anzurechnen seien, d.h. dass allenfalls
mehr als 33 Pflichtparkfelder erstellt werden müssten. Dass die Vorinstanz
der Beschwerdeführerin keine Gelegenheit einräumte, zur beabsichtigten
"Feststellung" vorgängig Stellung zu nehmen, stellt eine Gehörsverletzung
dar. Ein Verfahrensfehler liegt jedoch auch insoweit vor, als die Vorinstanz
mit ihrer "Feststellung" de facto auf die rechtkräftige Baubewilligung vom
11. Juni 2019 zurückkam und diese (ohne Gewährung des rechtlichen Ge-
hörs) teilweise widerrief, ohne vorgängig geprüft zu haben, ob die Voraus-
setzungen für einen Widerruf (§ 37 VRPG) erfüllt sind (siehe dazu
Erw. II/2.3). Soweit die Vorinstanz vor Verwaltungsgericht ausführt, ihre
"Feststellung" sei für den Beschluss gar nicht entscheidrelevant gewesen,
kann dem nicht gefolgt werden, kam die Vorinstanz in ihrem Entscheid
doch inhaltlich auf die rechtskräftig bewilligte Gartenwirtschaft und die fest-
gelegte Anzahl Pflichtparkfelder zurück und verlangte eine (erneute) Beur-
teilung dieser Fragen (siehe angefochtener Entscheid, Dispositiv-Ziffern 2d
und e). Wäre die "Feststellung" nicht relevant gewesen, hätte die Vor-
instanz die Thematik nicht aufgreifen müssen, zumal die Frage nach der

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erforderlichen Anzahl Pflichtparkfelder – wie dargelegt – nicht Gegenstand
des zu überprüfenden Baugesuchs vom 6. Februar 2020 war.
2.3.
2.3.1.
Die formelle Natur der Verfahrensrechte führt in der Regel dazu, dass Ent-
scheide, die in einem fehlerhaften Verfahren gefällt wurden, aufgehoben
werden müssen (HÄFELIN/HALLER/KELLER/THURNHERR, Schweizerisches
Bundesstaatsrecht, 10. Aufl. 2020, Rz. 869b; KIENER/KÄLIN/ WYTTENBACH,
Grundrechte, 3. Aufl. 2018, § 40 N 32; WALDMANN/WIEDERKEHR, Allgemei-
nes Verwaltungsrecht, 2019, S. 164, S. 164 Rz. 75). Die Praxis lässt es je-
doch zu, dass nicht allzu schwerwiegende Mängel – z.B. beim rechtlichen
Gehör – im Rechtsmittelverfahren behoben bzw. geheilt werden können,
sofern die Rechtsmittelinstanz in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht über
die gleiche Prüfungsbefugnis (Kognition) verfügt. Bei gravierenden Män-
geln ist eine Heilung grundsätzlich nicht zulässig. Das Bundesgericht sta-
tuiert allerdings eine Gegenausnahme für Konstellationen, in welchen die
Rückweisung zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen
Verzögerungen führen würde, die mit dem (der Anhörung gleichgestellten)
Interesse der betroffenen Partei an der beförderlichen Beurteilung der Sa-
che nicht zu vereinbaren wären (vgl. BGE 142 II 218, Erw. 2.8.1;
BGE 137 I 195, Erw. 2.3.2; BGE 136 V 117, Erw. 4.2.2.2; HÄFELIN/HALLER/
KELLER/THURNHERR, a.a.O., Rz 869b; KIENER/KÄLIN/WYTTENBACH, a.a.O.,
§ 40 N 33 f.). Die Heilung von Verfahrensfehlern ist beim Kostenentscheid
zu berücksichtigen (vgl. Aargauische Gerichts- und Verwaltungsentscheid
[AGVE] 2004, S. 158, Erw. 1c; AGVE 2003, S. 160, Erw. 6a/cc; HÄFELIN/
HALLER/KELLER/THURNHERR, a.a.O., Rz. 869d).
2.3.2.
Vorliegend sind die Verfahrensmängel (Erw. II/2.2.2) insgesamt zwar nicht
als leicht einzustufen, eine Aufhebung und Rückweisung der Sache würde
jedoch zu einem unnötigen prozessualen Leerlauf führen. Die Beschwer-
deführerin legte in ihrer Verwaltungsgerichtsbeschwerde dar, weshalb ih-
res Erachtens für die Plätze in der Gartenwirtschaft keine zusätzlichen
Pflichtparkfelder erforderlich sind. Sie nahm damit inhaltlich zur "Feststel-
lung" der Vorinstanz Stellung. Aus der Verwaltungsgerichtsbeschwerde
ergibt sich sinngemäss auch, dass die Beschwerdeführerin die Vorausset-
zungen für einen teilweisen Widerruf der Baubewilligung vom 11. Juni 2019
als nicht erfüllt erachtet. Bei der Frage, ob für die Gartenwirtschaft zusätz-
liche Pflichtparkfelder erforderlich sind (und damit die Grundvoraussetzung
für einen teilweisen Widerruf der Baubewilligung vom 11. Juni 2019 vor-
liegt; siehe Erw. II/2.4), handelt es sich zudem um eine Rechtsfrage, wel-
che das Verwaltungsgericht beurteilen kann (vgl. Erw. I/2). Im Interesse der
Verwaltungseffizienz ist deshalb von einer Aufhebung und Rückweisung
der Sache an die Vorinstanz abzusehen. Den prozessualen Mängeln ist
jedoch bei den Kostenfolgen Rechnung zu tragen (siehe Erw. III).

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2.4.
2.4.1.
Gemäss § 37 VRPG können Entscheide, die der Rechtslage oder den
sachlichen Erfordernissen nicht entsprechen, durch die erlassende Behör-
de oder die Aufsichtsbehörde geändert oder aufgehoben werden, wenn das
Interesse an der richtigen Rechtsanwendung die Interessen der Rechtssi-
cherheit und des Vertrauensschutzes überwiegt (Abs. 1). Vorbehalten blei-
ben Entscheide, die nach besonderen Vorschriften oder der Natur der Sa-
che nicht oder nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen zurückgenom-
men werden können (Abs. 2).
Zu prüfen ist, ob der in der Baubewilligung vom 11. Juni 2019 getroffene
Schluss, wonach für die Gartenwirtschaft keine zusätzlichen Pflichtparkfel-
der erforderlich sind, der Rechtslage entspricht oder nicht. Erweist sich der
Schluss als rechtmässig, so fällt ein teilweiser Widerruf von vornherein aus-
ser Betracht.
2.4.2.
2.4.2.1.
Bei Erstellung und eingreifender Umgestaltung, Erweiterung oder Zweck-
änderung von Bauten und Anlagen sind genügend Parkfelder für die Fahr-
zeuge der Benutzer und Besucher sowie die erforderlichen Verkehrsflä-
chen für den Zubringerdienst zu schaffen. Die Parkfelder müssen auf pri-
vatem Grund in nützlicher Distanz zur Liegenschaft, der sie zu dienen ha-
ben, liegen und dauernd als solche benutzt werden können (§ 55 Abs. 1
BauG). Für die Berechnung der Parkfelderzahl von Personenwagen gilt die
VSS-Norm SN 640 281 "Parkieren, Angebot an Parkfeldern für Personen-
wagen" vom 1. Februar 2006 (§ 43 BauV, in der bis 30. Oktober 2021 gel-
tenden Fassung [siehe Erw. I/3]).
2.4.2.2.
Die genannte VSS-Norm hält als Richtwert für "Restaurant, Café, Bar" ein
erforderliches Parkfelder-Angebot von 0.2 pro Sitzplatz fest (VSS-Norm SN
640 281, Tabelle 1). Zu prüfen ist, ob dabei lediglich die Sitzplätze im Innern
des Restaurants oder – wie von der Vorinstanz sinngemäss eingeräumt –
auch diejenigen der Gartenwirtschaft massgebend sind.
Die Gartenwirtschaft/Playland verfügt über ca. 40 Sitzplätze und damit über
weit weniger Sitzplätze als der Innenraum des Restaurants, welcher mit
100 Sitzplätzen ausgestattet ist (vgl. Baubewilligung vom 11. Juni 2019,
II/1b; Plan "Umgebung [Pflichtparkplätze / Grünfläche]", Nr. 16-002-06.11,
1:200, vom 5. April 2019; Plan "Umgebung / Definitive Ausführung", Nr. 16-
002-12.01, 1:200, vom 4. Dezember 2019 [Vorakten, act. 4], Beschwerde,
S. 5). Die Sitzplätze im Aussenbereich sind kein Ersatz für die Plätze im
Innern des Gebäudes, sondern werden ergänzend zur Verfügung gestellt.

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Erlaubt es das Wetter, stehen damit rund 40 zusätzliche Sitzplätze im
Freien zur Verfügung. Die Gartenwirtschaft/Playland mag daher zu einer
gewissen Attraktivitätssteigerung des Restaurants führen und dürfte auch
zusätzliche Gäste anlocken. Massgebend erscheint aber, dass die Benut-
zung der Sitzplätze im Freien saisonal und witterungsabhängig ist. Eine
Überdachung besteht nicht. Die Gartenwirtschaft/Playland ist mit anderen
Worten nur bei schönem Wetter und in den wärmeren Monaten nutzbar.
Bei schönem Wetter in den wärmeren Monaten dürften sich die Gäste vor
allem auf den Sitzplätzen in der Gartenwirtschaft/Playland aufhalten und
den Innenraum meiden, bei schlechtem Wetter und in den kälteren Mona-
ten ist es umgekehrt. Dass alle 40 Plätze im Freien und gegen 60 Plätze
(oder sogar noch mehr) im Innern gleichzeitig besetzt sind, wird kaum vor-
kommen bzw. ein absoluter Ausnahmefall sein. Die Beschwerdeführerin
räumt denn auch ein, es habe sich bisher nie eine Situation ergeben, in
welcher die 40 Tischplätze im Freien und im Innern mehr als 60 Plätze be-
setzt gewesen seien (Beschwerde, S. 5). Vor diesem Hintergrund erscheint
es nicht erforderlich, für die Gartenwirtschaft/Playland die Bereitstellung zu-
sätzlicher Pflichtparkfelder zu verlangen. Zum selben Ergebnis gelangte
das Verwaltungsgericht bereits in einem vergleichbaren Fall im Jahre 2009:
Damals stand eine Umnutzung eines Gewerbelokals in ein Restaurant mit
60 Sitzplätzen und einer Gartenwirtschaft mit 60 Sitzplätzen zur Diskus-
sion. Aus den gleichen Überlegungen wie oben kam das Gericht zum
Schluss, es sei nicht zu beanstanden, dass die (damalige) Vorinstanz die
Bereitstellung zusätzlicher Abstellplätze für die Gartenterrasse nicht als er-
forderlich betrachtet habe (Entscheid des Verwaltungsgerichts
WBE.2008.282 vom 1. Juli 2009, Erw. II/5.3.1). Das Verwaltungsgericht
sah den Schluss darüber hinaus auch in der VSS-Norm SN 640 290 bestä-
tigt, deren Beilage vorsah, dass bei der Berechnung des Bedarfs an Park-
feldern bei Restaurants die Sitzplätze, inkl. zusätzliche Sitzplätze in einem
allfälligen Saal oder Konferenzraum, aber ohne Gartenwirtschaft, zu be-
rücksichtigen sind (Tabelle 2 der Beilage zur VSS-Norm SN 640 290; vgl.
Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2008.282 vom 1. Juli 2009,
Erw. 5.3.1). Die genannte VSS-Norm SN 640 290 ist im vorliegenden Fall
nicht mehr massgebend. Die neuere, vorliegend relevante VSS-Norm SN
640 281 bestimmt nach wie vor, dass der Parkfeldbedarf bei Restaurants
anhand der Anzahl Sitzplätze zu ermitteln ist (VSS-Norm SN 640 281, Zif-
fer 7.1 und Tabelle 1). Eine Präzisierung betreffend Nichtanrechenbarkeit
von Sitzplätzen in Gartenwirtschaften enthält sie dagegen nicht mehr expli-
zit. Ausgehend vom Wortlaut der VSS-Norm SN 640 281 könnte deshalb
die Ansicht vertreten werden, bei der Berechnung des Parkfeldbedarfs für
Restaurants müssten alle Sitzplätze, d.h. die Innen- und die Aussensitz-
plätze, berücksichtigt werden. In einem Entscheid vom 5. Juni 2014 erör-
terte das BVU, Rechtsabteilug, dazu jedoch, dass eine solch rein gramma-
tikalische Interpretation zu einer bedeutsamen Änderung der bisherigen
Regelung führen würde, was in den Materialien zur VSS-Norm SN 640 281
begründet und erläutert werden müsste. Dem sei jedoch nicht so. Zwar

- 13 -
werde im Forschungsbericht von Sitzplätzen gesprochen, es werde jedoch
nicht präzisiert, was darunter zu verstehen sei. Auch in den Ergebnissen
der Umfragen, welche der Richtwertanpassung zugrunde lägen, werde bei
Restaurants die Anzahl Sitzplätze berücksichtigt, ohne dass verdeutlicht
werde, ob allfällige Gartenwirtschaften dazu zählten oder nicht. Ausgegan-
gen werde dabei von der Anzahl Sitzplätze, wie sie nach der alten VSS-
Norm SN 640 290 zu ermitteln gewesen sei, was mangels einer anderslau-
tenden Präzisierung für die Annahme spreche, dass der Begriff "Sitzplatz"
unverändert geblieben sei. Auch sonst ergebe sich aus dem Bericht nicht,
dass bei der Berechnung des Bedarfs an Parkfeldern für Restaurants ne-
ben den nach wie vor relevanten Innenplätzen nun auch die Sitzplätze von
allfälligen Gartenwirtschaften zu berücksichtigen seien. Massgebend für
die Ermittlung des Parkfeldangebots für Restaurants gemäss der VSS-
Norm SN 640 281 seien somit wie bisher die Sitzplätze in den Innenräumen
ohne allfällige Gartenwirtschaften (Entscheid des BVU, Rechtsabteilung,
BVURA13.899 vom 5. Juni 2014, Erw. 5.1 mit Hinweis auf Forschungsbe-
richt Nr. 1104 "Parkplatzbedarf und -angebot für Personenwagen" [For-
schungsauftrag VSS 2000/366] vom Oktober 2014). Diese Erläuterungen
erscheinen überzeugend und schlüssig. Bezogen auf den vorliegenden Fall
besteht jedenfalls kein Anlass, dies anders zu sehen.
Der in der Baubewilligung vom 11. Juni 2019 getroffene Schluss, dass für
die Gartenwirtschaft keine zusätzlichen Pflichtparkfelder erforderlich sind,
war somit richtig, weshalb sich insoweit ein teilweiser Widerruf (§ 37 VRPG)
der Baubewilligung nicht rechtfertigt.
2.5.
Hinzuweisen ist schliesslich auf Folgendes: Die Vorinstanz hielt bezüglich
des Hotels fest, der Gemeinderat sei bei der Erteilung der Projektände-
rungsbewilligung vom 11. Juni 2019 (zu Recht) davon ausgegangen, dass
wegen der Erstellung von zwei zusätzlichen Hotelzimmern ein zusätzliches
Pflichtparkfeld erforderlich sei (vgl. angefochtener Entscheid, S. 4). Diesen
Ausführungen ist entgegenzuhalten, dass der Gemeinderat in der rechts-
kräftigen Baubewilligung vom 11. Juni 2019 vielmehr erörtert hatte, die mit
der Projektänderung geplanten zwei zusätzlichen Hotelzimmer (à zwei Bet-
ten) erforderten zwei zusätzliche Parkfelder (Baubewilligung vom 11. Juni
2019, II/1c sowie III/3 i.V.m. Parkplatznachweis vom 5. April 2019). Diese
Beurteilung des Gemeinderats ist richtig (siehe auch Tabelle 1 der VSS-
Norm SN 640 281 sowie Parkplatznachweis vom 5. April 2019), weshalb
auch hier kein Grund besteht, auf die rechtskräftige Baubewilligung zurück-
zukommen (§ 37 VRPG).
2.6.
Insgesamt bleibt es dabei, dass für das Restaurant 20 und für das Hotel 28
Parkfelder, insgesamt also 48 Parkfelder (als Richtwert) erforderlich sind,

- 14 -
wovon mindestens 70 % (d.h. 34) und maximal 90 % (d.h. 44) erstellt wer-
den müssen (siehe Baubewilligung vom 11. Juni 2019, II/1c sowie III/3
i.V.m. Parkplatznachweis vom 5. April 2019).
3.
3.1.
3.1.1.
Umstritten ist weiter, wie viele der erstellten Parkfelder als Pflichtparkfelder
angerechnet werden können. Die Vorinstanz führte aus, es seien lediglich
26 Parkfelder (PP03 – PP25, P28 und PP 35 – PP36) unter Einhaltung der
gesetzlichen Strassenabstände realisiert worden (angefochtener Ent-
scheid, S. 4). Die im Unterabstand zu den Strassen erstellten Parkfelder
könnten vorliegend keine Anerkennung als Pflichtparkfelder erlangen (vgl.
angefochtener Entscheid, S. 9 ff.). Die Vorinstanz ging deshalb davon aus,
es könnten lediglich 26 der erstellen Parkfelder als Pflichtparkfelder qualifi-
ziert werden. Die erforderliche Anzahl der Pflichtparkfelder sei bei weitem
nicht realisiert worden (angefochtener Entscheid, S. 11; Beschwerdeant-
wort Vorinstanz, S. 2 f.).
3.1.2.
Die Beschwerdeführerin bringt vor, die Vorinstanz habe irrtümlicherweise
jene Flächen, die gleichzeitig Parkflächen im Unterabstand und im 6 m-Ab-
stand darstellten (Seitwärtsanordnung/Frontalanordnung im Norden bzw.
Seitwärtsanordnung/Rückverschiebung im Süden) nicht angerechnet.
Auch habe sie die Parkfelder an der Nordseite des Gebäudes nicht ange-
rechnet. All diese Parkfelder seien aber erstellt. Sie würden aktuell nicht so
benutzt, weil die Inanspruchnahme des Unterabstands besser geeignete
Parkfelder schaffe und das zweispurige Verkehrsregime auf dem Areal er-
laube. Es bestehe aber kein sachlicher Grund, diese Pflichtparkfelder nicht
anzurechnen. Sie könnten jederzeit ohne jegliche Modifikation in Betrieb
genommen werden. Bewilligt sei auch das einspurige Verkehrsregime.
Möglicherweise sei diese Fehlinterpretation entstanden, weil noch kein
Plan bei den Verfahrensakten liege, wo die Pflichtparkfelder überlagernd
zu den Parkfeldern im Unterabstand dargestellt würden. Dieser Plan werde
hiermit zu den Akten gereicht. Aus dem Plan ergebe sich, dass total
40 Pflichtparkfelder erstellt seien und ohne jegliche Anpassungen in Be-
trieb genommen werden könnten, wenn eine Enteignung erfolge. Würde
ringsherum entlang der L, der C und des M enteignet, sinke die Zahl der
noch möglichen Pflichtparkfelder auf 38 (+ 1 Smart Parkfeld). Festzustellen
sei ferner, dass der Presscontainer des Restaurants lediglich ein Parkfeld
benötige und nicht zwei; bei einer vollständigen Enteignung würde der
Presscontainer an den im Plan bezeichneten Standort südlich des Gebäu-
des verlegt. Die Beschwerdeführerin müsse die Pflichtparkfelder nicht jetzt
in Betrieb nehmen, sondern erst dann, wenn zufolge Enteignungen die
Parkfelder im Unterabstand entfielen (Beschwerde, S. 5 ff.; Replik, S. 1 f.).

- 15 -
3.2.
Die Rechtsgrundlage von § 55 Abs. 1 BauG wurde bereits in Erw. II/2.4.2.1
dargelegt. Die Pflicht, Parkfelder zu erstellen, gehört zu den Grundanforde-
rungen an Bauvorhaben. Die Parkfelderstellungspflicht ist grundsätzlich
real zu erfüllen (vgl. CHRISTIAN HÄUPTLI, in: Kommentar zum Baugesetz des
Kantons Aargau, 2013, N. 12 zu § 55 BauG). Die gemäss gesetzlicher Ver-
pflichtung geschaffenen Parkfelder und Verkehrsflächen müssen ihrer
Zweckbestimmung erhalten bleiben (§ 57 Abs. 1 BauG).
3.3.
In der Baubewilligung vom 11. Juni 2019, mit welcher die zwei zusätzlichen
Hotelzimmer und die Gartenwirtschaft bewilligt wurden, wurde von total
38 Pflichtparkfeldern gesprochen, welche erstellt würden und im Plan "Um-
gebung (Pflichtparkplätze / Grünfläche)", Nr. 16-002-06.11, 1:200, vom
5. April 2019 ausgewiesen wurden; der Plan wurde mit der Baubewilligung
genehmigt. Nicht als Pflichtparkfelder galten die zwölf weiteren im Plan er-
sichtlichen Parkfelder, welche im Unterabstand zu den Kantonsstrassen
(K aaa, C bzw. K bbb, L) liegen und das BVU, Abteilung für Baubewilligun-
gen, auf Basis des Plans "Umgebung / Variante 2", Nr. 16-002-11, 1:200,
vom 31. Mai 2017 am 19. September 2017 (vom Gemeinderat eröffnet mit
der Baubewilligung vom 30. Oktober 2017) gestützt auf § 67a BauG geneh-
migt hatte.
Bei der Erstellung der Parkfelder wich die Beschwerdeführerin vom bewil-
ligten Parfeldkonzept ab. Sie erstellte insgesamt 54 Parkfelder. Von den
38 Pflichtparkfeldern gemäss Plan "Umgebung (Pflichtparkplätze / Grünflä-
che)" vom 5. April 2019 baute sie nur deren 26, und zwar die im Plan "Um-
gebung / Definitive Ausführung" vom 4. Dezember 2019 als PP03 – PP25,
PP28, P35 und P36 bezeichneten Parkfelder (wobei die letzteren beiden –
im Vergleich zu den im Plan "Umgebung [Pflichtparkplätze / Grünflächen]"
vom 5. April 2019 als P29 und P30 bezeichneten Parkfelder – um rund
1.40 m in Richtung Westen geschoben wurden). Die restlichen 28 der 54
erstellten Parkfelder halten allesamt den gesetzlichen Strassenabstand zu
den Kantonsstrassen (K aaa, C bzw. K bbb, L) (§ 111 Abs. 1 lit. a BauG)
bzw. die Baulinie entlang des M (siehe Erschliessungsplan D. mit Son-
dernutzungsvorschriften vom 15. Juni 2008 / 31. März 2010) nicht ein.
Auch entsprechen sie dem bewilligten Zustand grossteils nicht. Die Be-
schwerdeführerin bringt vor, sie habe total 40 Pflichtparkfelder erstellt, wel-
che ohne jegliche Anpassungen in Betrieb genommen werden könnten,
wenn eine Enteignung erfolge. Dazu gilt jedoch festzuhalten, dass die im
vor Verwaltungsgericht eingereichten Plan "Pflichtparkplätze überlagert",
Nr. 16-002.12.01, vom 9. September 2021 (Beschwerdebeilage 21) mit
oranger Farbe eingetragenen Parkfelder nicht real erstellt bzw. markiert
sind. Tatsächlich erstellt sind lediglich 26 der als Pflichtparkfelder bewillig-
ten Parkfelder.

- 16 -
4.
4.1.
Von den 28 im Unterabstand zu den Strassen erstellten Parkfeldern sind
zunächst die im Plan "Umgebung / Definitive Ausführung" vom 4. Dezem-
ber 2019 bezeichneten Parkfelder PP01 und PP02 sowie PP29 und P30 –
P32 auszublenden. Diese sechs Parkfelder sind (gestützt auf § 67a BauG)
als bereits bewilligt zu betrachten (vgl. zum Ganzen: Baubewilligung vom
30. Oktober 2017, III/B/1g und III/B/6 i.V.m. Plan "Umgebung / Variante 2"
vom 31. Mai 2017 sowie angefochtener Entscheid, S. 5). Verfahrensge-
genstand bilden die übrigen 22 im Strassenunterabstand erstellten Parkfel-
der sowie die Stützbaute (Steinquader entlang der C). Diese baulichen Vor-
kehrungen sind nicht bewilligt bzw. weichen vom bewilligten Zustand ab.
Zu prüfen ist, ob sie nachträglich einer erleichterten Ausnahmebewilligung
gemäss § 67a BauG zugänglich sind.
4.2.
4.2.1.
Die Vorinstanz verneinte das Vorliegen der Voraussetzungen von § 67a
BauG. Sie führte aus, bei der Beurteilung der Frage, ob den in Abweichung
von der Baubewilligung erstellten zehn Parkfeldern P37 – P38 und P37 –
P44 zugestimmt werden könne, sei zunächst zu beachten, dass es sich
dabei um eine Parkfläche von ca. 132 m2 handle, die bereits nach der im
Jahr 2017 erteilten Ausnahmebewilligung den geforderten Strassenab-
stand massiv unterschreite. Angesichts der erheblichen Grösse dieser
Parkfläche könnte eine weitere Unterschreitung des Strassenabstands nur
aus gewichtigen Gründen in Betracht gezogen werden. Solche Gründe
seien nicht ersichtlich. Namentlich treffe das Vorbringen, wonach das im
Jahr 2017 und im Jahr 2019 bewilligte Verkehrsregime nicht funktionieren
solle, nicht zu. Unter Berücksichtigung, dass die weitere Unterschreitung
des Strassenabstands sowohl das polizeiliche Interesse der Verkehrssi-
cherheit als auch raumplanerische Interessen tangiere, erwiesen sich die
zehn in Abweichung von der Baubewilligung erstellten Parkfelder als nicht
bewilligungsfähig (vgl. angefochtener Entscheid, S. 11 f.). Anders als die
zehn Parkfelder entlang der L seien die zwölf Parkfelder P33 – P34 und
P45 – P54 im Unterabstand zu den Kantonsstrassen ohne jegliche Bewilli-
gung erstellt worden (angefochtener Entscheid, S. 12). Es sei grundsätzlich
unbestritten, dass einzelne Parkfelder, welche nicht zum Pflichtbedarf zähl-
ten, als untergeordnete Bauten beurteilt werden könnten. Vorliegend sei
jedoch zu berücksichtigen, dass die Beschwerdeführerin eine Ausnahme-
bewilligung nach § 67a BauG bereits für die zwölf Parkfelder im Unterab-
stand zu den Kantonsstrassen (PP01 – PP02, P37 – P38 und P37 – P44)
und für die vier Parkfelder im Unterabstand zur Gemeindestrasse (P29 –
P32) erhalten habe. Die Vorinstanz vertrete (gleich wie das BVU, Abteilung
für Baubewilligungen) die Ansicht, dass bei mehreren untergeordneten
Bauten auf einer Parzelle eine Gesamtwürdigung zu erfolgen habe, und
zwar ungeachtet dessen, ob für alle Bauvorhaben zeitgleich ein einziges

- 17 -
Baugesuch oder zeitlich versetzt je einzelne Baugesuche eingereicht wür-
den. Eine Gesamtwürdigung müsse sicher dann erfolgen, wenn mehrere,
für sich alleine betrachtet zwar je untergeordnete Bauten ein untrennbar
Ganzes bildeten und im Bedarfsfall gemeinsam zu beseitigen wären. Eine
Gesamtwürdigung sei aber auch dann angebracht, wenn nicht ausge-
schlossen werden könne, dass von einem allfälligen künftigen Strassen-
bauprojekt mehrere untergeordnete Bauten auf einer Parzelle, die zwar
kein untrennbares Ganzes bildeten, gemeinsam betroffen sein könnten
(vgl. angefochtener Entscheid, S. 14). Vorliegend könne nicht ausge-
schlossen werden, dass sämtliche im Unterabstand zu den Kantonsstras-
sen erstellten Parkfelder von einem allfälligen Strassenausbauprojekt be-
troffen würden, weshalb die Voraussetzungen für eine Gesamtwürdigung
erfüllt seien. Dabei sei zu berücksichtigen, dass die 16 nach § 67a BauG
bereits im Unterabstand bewilligten Parkfelder (PP01 – PP02, P 29 und
P30 – 32, P37 – P38 und P37 – P44 gemäss Plan "Umgebung / Definitive
Ausführung" vom 4. Dezember 2019 gemeint, vgl. angefochtener Ent-
scheid, S. 14) und die zwölf weiteren Parkfelder (P45 – P54 und P33 – P34
gemäss Plan "Umgebung / Definitive Ausführung" vom 4. Dezember 2019)
eine Parkfläche von insgesamt ca. 396 m2 darstellten. Eine Parkfläche in
dieser Grösse könne offensichtlich nicht als untergeordnete Baute bzw. An-
lage qualifiziert werden. Es stelle sich sogar die Frage, ob nicht bereits mit
der im Jahr 2017 im Unterabstand bewilligten Parkfläche von 213 m2 als
eine untergeordnete Baute der zulässige Rahmen überschritten worden
sei. Bei den in Frage stehenden zwölf Parkfeldern handle es sich um eine
Parkfläche von ca. 183 m2. Die zusätzlichen zwölf Parkfelder ermöglichten
eine intensivere Nutzung des Hotels und des Restaurants. Die Parkfelder
hätten einen erheblichen wirtschaftlichen Wert. Es wäre deshalb mit Wider-
stand der Beschwerdeführerin zu rechnen, sollte eine spätere Beseitigung
notwendig werden. Da die Bauparzelle bereits über eine sehr grosszügige
Parkfläche im Unterabstand zu den Kantonsstrassen bzw. zur Gemein-
destrasse verfüge, erweise sich die zusätzliche Vergrösserung der Parkflä-
che unter den gegebenen Umständen als nicht bewilligungsfähig (vgl. an-
gefochtener Entscheid, S. 14 f.). Da die Parkfelder P48 – P54 nicht bewilli-
gungsfähig seien, sei auch die mit diesen Parkfeldern in Zusammenhang
stehende Stützbaute (Steinblöcke) nicht bewilligungsfähig (vgl. angefoch-
tener Entscheid, S. 16; siehe zum Ganzen auch Beschwerdeantwort Vor-
instanz, S. 4 ff.).
4.2.2.
Demgegenüber erachtet die Beschwerdeführerin die Anforderungen von
§ 67a BauG als erfüllt. Sie stellt in Abrede, dass der an die Kantonsstrasse
grenzende Grundeigentümer ein besonders geartetes Interesse nachwei-
sen müsse. Er müsse auch nicht ein besonderes Verhältnis zwischen sei-
ner Grundstücksfläche und den im Unterabstand beanspruchten Flächen
(bezüglich der angeblichen Flächen habe die Vorinstanz ohnehin das recht-

- 18 -
liche Gehör verweigert, indem keine Gelegenheit zur Stellungnahme ein-
geräumt worden sei) oder einen geringen wirtschaftlichen Wert oder gar
den Verzicht auf Widerstand in einer fernen Zukunft nachweisen. Es ge-
nüge, wenn seine Baute untergeordnet im Sinne des § 67a Abs. 1 BauG
sei. Der Begriff der untergeordneten Baute sei nur bautechnisch zu verste-
hen. Ein quantitatives Kriterium sei im Gesetz nicht vorgesehen. Es sei of-
fensichtlich, dass nach der soeben erfolgten Neugestaltung des Kreisels C
/ L mit Verbreiterung der L und C kein aktuelles öffentliches Interesse im
Sinne des § 67a BauG bestehen könne. Das BVU bestätige dies in der Be-
willigung betreffend der E.-Filiale gleich gegenüber sogar selber. Sodann
bestehe auch kein sachliches Argument, weshalb aneinandergereihte
Parkflächen entlang der L im Unterabstand zu bewilligen seien, die gleich
angeordneten Parkflächen entlang der C (mit mehr Abstand zur Strasse)
demgegenüber nicht. Die Parkfelder, die sich baulich in Sickersteinen do-
kumentierten, könnten jederzeit ohne grossen Aufwand entfernt werden
(zum Ganzen: Beschwerde, S. 8 ff.). Bezüglich der Parkfelder entlang der
L bringt die Beschwerdeführerin im Speziellen vor, die Parkfelder seien
durchgehend in einem Abstand von 0.70 m zur Strassenparzelle realisiert
worden (anstatt in einem Abstand von minimal 80 cm und mehr, wie im
bewilligten Plan vorgesehen). Dem Argument, wonach es beim Öffnen der
Autotüren der parkierten Fahrzeuge gegenüber Benutzern des Trottoirs zu
einer potentiellen Beeinträchtigung kommen könne, sei die Beschwerde-
führerin begegnet, indem sie auf dem 0.70 m breiten Streifen zwischen
Trottoir und Parkfeldern eine Hecke gepflanzt habe, die ein Öffnen der Au-
totüre auf das Trottoir hinaus verhindere. Die Vorinstanz habe nicht beur-
teilt, ob die Hecke ihren Zweck erfülle oder ob das tatsächlich berechtigte
aktuelle Interesse einen Abstand von 80 cm verlange. Darin liege eine Ver-
weigerung des rechtlichen Gehörs (zum Ganzen: Beschwerde, S. 12 ff.).
Hinsichtlich der Parkfelder entlang der C erachtet es die Beschwerdeführe-
rin zunächst als angebracht, bei der Beurteilung der Bewilligungskriterien
nach § 67a BauG die Enteignung und die Nichtentschädigung des damit
verhinderten früheren Projekts zu berücksichtigen. Hinzu komme, dass –
wie bereits dargelegt – die Parkfelder entlang der C das Kriterium der un-
tergeordneten Baute genau gleich erfüllten wie jene entlang der L. Die Vor-
instanz halte an der C auch kein entgegenstehendes aktuelles öffentliches
Interesse fest, weshalb die Parkfelder ohne weiteres zu bewilligen seien.
Sodann bringt die Beschwerdeführerin vor, sie habe von Anfang an beab-
sichtigt, entlang der C Parkfelder im Unterabstand zu erstellen; es sei ihr
unerklärlich, weshalb der Plan "Umgebung / Variante 3" vom 16. Dezember
2016 nicht bei den Akten sein solle. Schliesslich beruft sich die Beschwer-
deführerin auf das Gleichbehandlungsgebot (Art. 8 Abs. 1 BV), wobei sie
namentlich auf die Parkfelder auf dem Grundstück der benachbarten E.-
Filiale hinweist, welche mit einem Minimalabstand von nur gerade 0.50 m
zur C bewilligt worden seien. Die Vorinstanz habe sich auch mit dem An-
spruch auf rechtsgleiche Behandlung nicht auseinandergesetzt und damit

- 19 -
das rechtliche Gehör verletzt. Schliesslich beruft sich die Beschwerdefüh-
rerin sinngemäss auf die Besitzstandsgarantie, da die streitbetroffenen Flä-
chen früher als Parkflächen benutzt worden seien und für diese Flächen
noch keine Baubewilligung erteilt worden sei (vgl. zum Ganzen: Be-
schwerde, S. 15 ff.). Was im Übrigen die angebliche Stützbaute anbelange,
so handelt es sich lediglich um Steinquader mit einer Höhe von 0.40 m.
Selbst wenn es sich um eine Baute handeln würde, wäre sie nicht bewilli-
gungspflichtig (Beschwerde, S. 19 f.; siehe auch Replik, S. 2 ff.).
4.3.
4.3.1.
Der Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) umfasst als Teil-
gehalt u.a. den Anspruch auf Orientierung, Äusserung, Teilnahme am Be-
weisverfahren, Begründung und Eröffnung (siehe zum Ganzen GEROLD
STEINMANN, in: Die Schweizerische Bundesverfassung, St. Galler Kom-
mentar, 3. Aufl.2014, N. 44 ff. zu Art. 29 BV mit zahlreichen Hinweisen).
Der Anspruch auf Äusserung räumt den Parteien das Recht ein, sich vor
Erlass eines in ihre Rechtsstellung eingreifenden Entscheids zu äussern
(vgl. STEINMANN, a.a.O., N. 46 zu Art. 29 BV). Der Anspruch auf Teilnahme
am Beweisverfahren beinhaltet das Recht, Beweisanträge zu stellen; form-
richtig angebotene Beweisanträge sind zu prüfen und zu berücksichtigen.
Allerdings kann die Behörde das Beweisverfahren schliessen, wenn die
Anträge nicht erhebliche Tatsachen betreffen oder offensichtlich untauglich
sind. Beweisanträge können in vorweggenommener, antizipierter Beweis-
würdigung zurückgewiesen werden (vgl. STEINMANN, a.a.O, N. 48 zu
Art. 29 BV; siehe auch Erw. II/5). Mit dem Anspruch auf effektive Mitwir-
kung korrespondiert, dass die Behörde die Vorbringen der Beteiligten tat-
sächlich hört, prüft und berücksichtigt und ihren Entscheid vor diesem Hin-
tergrund begründet. Die Behörde darf sich auf die wesentlichen Gesichts-
punkte und Leitlinien beschränken und braucht sich nicht mit jedem sach-
verhaltlichen oder rechtlichen Einwand auseinanderzusetzen. Eventualbe-
gründungen sind nicht erforderlich, können indes in konkreter Konstellation
angezeigt sein (vgl. STEINMANN, a.a.O., N. 49 zu Art. 29 BV).
4.3.2.
Zu den im Zusammenhang mit der erleichterten Ausnahmebewilligung vor-
gebrachten Gehörsrügen ergibt sich Folgendes:
Soweit die Beschwerdeführerin beanstandet, sie habe zu den vom Regie-
rungsrat festgehaltenen Flächen keine Stellung nehmen können (vgl. Be-
schwerde, S. 10) und darin eine Gehörsverletzung sieht, geht sie fehl. Tat-
sache ist, dass die Flächenberechnungen der Vorinstanz auf den Planun-
terlagen basieren (vgl. Plan "Umgebung / Definitive Ausführung" vom
4. Dezember 2019; Beschwerdeantwort Vorinstanz, S. 4). Die Beschwer-
deführerin kannte diese Planunterlagen, hat sie sie doch selber eingereicht.
Zu Erkenntnissen, welche aus diesen Planunterlagen abgeleitet werden

- 20 -
konnten (wie die Flächenberechnungen), musste der Beschwerdeführerin
deshalb keine Gelegenheit zur Stellungnahme eingeräumt werden. Eine
Gehörsverletzung liegt nicht vor.
Weiter rügt die Beschwerdeführerin, die Vorinstanz habe sich nicht mit der
Frage auseinandergesetzt, ob mit der (entlang der L) gepflanzten Hecke
allenfalls die Sicherheit der Fussgänger gewährleistet werden könne (vgl.
Beschwerde, S. 14). Bezüglich der Parkfelder (entlang der L) erörterte die
Vorinstanz, unter Berücksichtigung der erheblichen Grösse der bestehen-
den Parkfläche könne die zusätzliche, weitere Unterschreitung des Stras-
senabstands nur aus gewichtigen Gründen in Betracht gezogen werden.
Solche Gründe seien vorliegend jedoch nicht gegeben (angefochtener Ent-
scheid, S. 11 f.). Die Vorinstanz verneinte die Voraussetzungen für die Er-
teilung einer erleichterten Ausnahmebewilligung somit schon aus diesem
Grund. Es war deshalb nicht erforderlich, dass sie sich weiter mit der Frage
auseinandersetzte, ob mit der gepflanzten Hecke allenfalls die Sicherheit
der Fussgänger gewährleistet werden kann (vgl. Beschwerde, S. 16). Auch
in dieser Hinsicht liegt keine Gehörsverletzung vor.
Die Beschwerdeführerin beanstandet, das Argument des Anspruchs auf
rechtsgleiche Behandlung (Art. 8 BV) werde im angefochtenen Entscheid
geradezu unterdrückt (vgl. Beschwerde, S. 17). Dem ist entgegenzuhalten,
dass der Gleichbehandlungsgrundsatz und Art. 8 BV von der bereits da-
mals anwaltlich vertretenen Beschwerdeführerin im vorinstanzlichen Ver-
fahren nicht konkret gerügt wurden. Auch von den Parkfeldern des benach-
barten E.-Fachmarktes war keine Rede. Der Vorinstanz lässt sich auch hier
nicht vorwerfen, den Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt zu haben.
Soweit die Beschwerdeführerin schliesslich an verschiedenen Stellen be-
anstandet, die Vorinstanz habe keinen Augenschein durchgeführt, ist un-
klar, ob sie damit eine Verletzung des rechtlichen Gehörs geltend machen
will. Selbst wenn von einer solchen Rüge ausgegangen wird, ist sie jedoch
unbegründet, da für die Beurteilung des vorliegenden Falles kein Augen-
schein erforderlich ist (siehe dazu Erw. II/5).
4.4.
Gemäss § 67a BauG kann für untergeordnete Bauten und Anlagen wie na-
mentlich Klein- und Anbauten eine erleichterte Ausnahmebewilligung be-
treffend Abstände gegenüber Strassen oder Baulinien erteilt werden, so-
fern kein überwiegendes, aktuelles öffentliches Interesse entgegensteht
(Abs. 1). Bauten und Anlagen, die gestützt auf diese Bestimmung bewilligt
worden sind, müssen vom Eigentümer auf erstmalige Aufforderung hin so-
wie auf eigene Kosten und entschädigungslos entfernt oder versetzt wer-
den, wenn die überwiegenden Interessen eines öffentlichen Werkes es er-
fordern. In der Baubewilligung ist dies zur Auflage zu machen (Abs. 2). Die

- 21 -
Erteilung von erleichterten Ausnahmebewilligungen für Bauten und Anla-
gen an Kantonsstrassen bedarf der Zustimmung des zuständigen Departe-
ments (Abs. 3).
4.5.
4.5.1.
Erste Voraussetzung für eine erleichterte Ausnahmebewilligung im Unter-
abstand von Strassen oder Baulinien ist nach § 67a BauG das Vorliegen
einer "untergeordneten" Baute oder Anlage.
4.5.2.
4.5.2.1.
Wie den Materialien zu § 67a BauG zu entnehmen ist, kommt eine erleich-
terte Ausnahmebewilligung nur bei Bagatellbauten in Betracht, die sich im
Falle eines Strassenausbaus mit wenig Aufwand entfernen lassen, wie z.B.
Reklametafeln, Schaukästen und Gerätehäuschen oder Autounterstände
(Botschaft des Regierungsrats des Kantons Aargau an den Grossen Rat
vom 5. Dezember 2007 zur Teilrevision des BauG, 07.314 [nachfolgend:
Botschaft 07.314], S. 89). Ob sich eine Baute oder Anlage noch als unter-
geordnet im Sinne von § 67a Abs. 1 BauG bezeichnen lässt, richtet sich
somit nach dem Aufwand, der bei einer späteren Beseitigung nach Abs. 2
anfiele. Die Erfahrung lehrt nämlich, dass Beseitigungsaufforderungen,
selbst wenn sie aufgrund eines Reverses erfolgen, meistens nicht wider-
standslos befolgt werden. Das gilt insbesondere dann, wenn erhebliche
wirtschaftliche Interessen im Spiel sind (vgl. AGVE 2006, S. 164). Je auf-
wändiger die spätere Beseitigung ist, desto eher ist mit Widerstand des Ei-
gentümers zu rechnen, weshalb es sachgerecht erscheint, eine erleichterte
Ausnahmebewilligung nach § 67a BauG nur dann zu erteilen, wenn sich
die Baute oder Anlage mit wenig Aufwand beseitigen lässt (AGVE 2011,
S. 141, Erw. 3.1.1; statt vieler: Entscheide des Verwaltungsgerichts
WBE.2019.232 vom 12. März 2020, Erw. II/3.2, WBE.2010.262 vom 4. Juli
2011, Erw. II/3.2.1, WBE.2009.407 vom 19. August 2010, Erw. II/3.1).
Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts sind bei der Beurtei-
lung, ob eine Baute untergeordneter Natur ist, sowohl die Beseitigungskos-
ten als auch andere mit der Beseitigung einhergehende wirtschaftliche
Nachteile der Bauherrschaft zu berücksichtigen und nicht nur die Charak-
terisierung als Klein- und Anbaute. Gemessen an den Aufwendungen für
die Errichtung des zu beseitigenden Bauwerks, die mit der Beseitigung
nutzlos werden, können die Beseitigungskosten relativ bescheiden ausfal-
len und in den Hintergrund treten. Gesetzt diesen Fall sind es v.a. die nutz-
los werdenden Aufwendungen für die Errichtung des Bauwerks, die den
Widerstand der Bauherrschaft gegen eine Beseitigungsanordnung begrün-
den, und nicht in erster Linie die Beseitigungskosten (Entscheide des Ver-
waltungsgerichts WBE.2018.148 vom 3. Dezember 2018, Erw. II/4.3.2,

- 22 -
WBE.2017.132 vom 24. August 2017, Erw. II/2.3.2; je mit Hinweisen). Mit-
einzubeziehen sind darüber hinaus auch Aufwendungen im Zusammen-
hang mit Anpassungen, welche aufgrund der Beseitigung erforderlich wer-
den, wie z.B. die Kosten für den Bau einer neuen Mauer bzw. Böschung
nach Beseitigung einer Mauer (vgl. etwa AGVE 2010, S. 165, Erw. 3.1; Ent-
scheid des Verwaltungsgerichts WBE.2015.502/503 vom 17. August 2016,
Erw. II/3.3.4.3).
Im Grundsatz unbestritten ist, dass einzelne Parkfelder, welche nicht zum
Pflichtbedarf zählen, als untergeordnete Bauten eingestuft werden können.
Pflichtparkfelder können dagegen nur dann als untergeordnete Bauten im
Sinne von § 67a BauG betrachtet werden, wenn im Fall eines erforderli-
chen Abbruchs eine Ersatzlösung garantiert ist (vgl. Botschaft, 07.314,
S. 89; Entscheide des Verwaltungsgerichts WBE.2013.537 vom 19. Sep-
tember 2014, Erw. II/3.3.2, WBE.2010.383 vom 15. Dezember 2011,
Erw. II/4.6.2, WBE.2007.390 vom 29. November 2010, Erw. II/3.1). Das
hängt damit zusammen, dass Pflichtparkfelder nicht ersatzlos aufgehoben
werden dürfen. Pflichtparkfelder sind deshalb nur dann einer erleichterten
Ausnahmebewilligung zugänglich, wenn jederzeit gewährleistet ist, dass
andernorts Parkfelder geschaffen oder andere Parkfelder dauerhaft be-
nutzt werden können, welche die Voraussetzungen von § 55 BauG erfüllen,
d.h. welche auf privatem Grund und innerhalb nützlicher Distanz zur Lie-
genschaft liegen, der sie zu dienen haben (Entscheid des Verwaltungsge-
richts WBE.2013.537 vom 19. September 2014, Erw. II/3.3.2).
Die Vorinstanz und das BVU, Abteilung für Baubewilligungen, sind der An-
sicht, dass bei mehreren untergeordneten Bauten auf einer Parzelle grund-
sätzlich eine Gesamtwürdigung zu erfolgen hat. Mit Blick auf den Sinnge-
halt von § 67a BauG erscheint diese Einschätzung folgerichtig und konse-
quent. Andernfalls hätte es die Bauherrschaft in der Hand, zeitlich etappiert
eine untergeordnete Baute an die andere zu reihen und so im Laufe der
Zeit aus einzelnen untergeordneten Vorhaben eine gewichtige Baute bzw.
Anlage im Unterabstand zu verwirklichen. Dies führte letztlich zu einer Aus-
höhlung von § 67a BauG, was (auch im Hinblick auf das Rechtsmiss-
brauchsverbot, vgl. § 4 VRPG) zu vermeiden ist. Deshalb erscheint es er-
forderlich, eine Gesamtwürdigung – ungeachtet dessen, ob für alle Bauvor-
haben zeitgleich ein einziges Baugesuch oder zeitlich versetzt je einzelne
Baugesuche eingereicht werden – dann vorzunehmen, wenn mehrere, für
sich alleine betrachtet zwar je untergeordnete Bauten ein untrennbares
Ganzes bilden und im Bedarfsfall unweigerlich gemeinsam zu beseitigen
wären. Eine Gesamtwürdigung ist mit der Vorinstanz aber auch dann an-
gezeigt, wenn nicht ausgeschlossen werden kann, dass von einem allfälli-
gen künftigen Strassenbauprojekt mehrere untergeordnete Bauten bzw.
Anlagen auf einer Parzelle, die zwar kein untrennbares Ganzes bilden, ge-
meinsam betroffen sein könnten. Die diesbezüglichen Erwägungen der

- 23 -
Vorinstanz (vgl. angefochtener Entscheid, S. 14) sind nicht zu beanstan-
den.
4.5.2.2.
Von den 54 erstellten Parkfeldern halten 28 Parkfelder den Kantonsstras-
senabstand (K aaa, C bzw. K bbb, L) und/oder die Baulinie entlang des M
nicht ein (Erw. II/3.3). Vom Kantonsstrassenabstand betroffen sind
24 Parkfelder. Da sich die beiden Kantonsstrassen im Bereich um die Bau-
parzelle bzw. entlang der Bauparzelle kreuzen, kann nicht ausgeschlossen
werden, dass sämtliche im Unterabstand zu den Kantonsstrassen erstell-
ten Parkfelder von einem zukünftigen Strassenbauprojekt betroffen werden
könnten. Daran ändert nichts, dass der Kreuzungsbereich mit dem heuti-
gen Kreisel erst vor einigen Jahren angepasst bzw. ausgebaut wurde. Dies
schliesst nicht aus, dass es (wenn auch derzeit nicht absehbar) dereinst zu
einem weiteren Ausbau kommen könnte, welcher sowohl die K aaa, C, als
auch die K bbb, L, betrifft. Dass die Vorinstanz bezüglich der Parkfelder im
Unterabstand zu den beiden Kantonsstrassen eine Gesamtwürdigung als
notwendig erachtete, ist nicht zu beanstanden.
Für die Beurteilung von Bedeutung ist vorab, dass mit der Baubewilligung
vom 30. Oktober 2017 gestützt auf § 67a BauG bereits zwölf Parkfelder im
Unterabstand zu den Kantonsstrassen bewilligt wurden. Über § 67a BauG
wurden auch die Hartflächen zwischen den Längsparkfeldern entlang der
K bbb, L, und der internen Erschliessung bewilligt (Baubewilligung vom
30. Oktober 2017, III/B1g und III/B/6 i.V.m. Zustimmung des BVU, Abtei-
lung für Baubewilligungen vom 19. September 2017 sowie Plan "Umge-
bung / Variante 2", Nr. 16-002-11, 1:200, vom 31. Mai 2017). Bei einer Ge-
samtwürdigung sind bereits diese am 30. Oktober 2017 im Kantonsstras-
senabstand bewilligten baulichen Vorkehrungen – zwölf Parkfelder sowie
weitere Hartflächen – als grosszügig zu bezeichnen; sie reizen das zuläs-
sige Mass von § 67a BauG ("untergeordnete" Bauten bzw. Anlagen) voll-
umfänglich aus, wenn man die gesamten Beseitigungskosten, die mit einer
Beseitigung einhergehenden wirtschaftlichen Nachteile der Bauherrschaft
(wie der nutzlos gewordenen Baukosten der zwölf Parkfelder sowie der
weiteren Hartflächen) sowie die von den baulichen Vorkehrungen im Kan-
tonsstrassenabstand beanspruchten Flächen (siehe Plan "Umgebung / Va-
riante 2", Nr. 16-002-11, 1:200, vom 31. Mai 2017) vor Augen hält. Vor die-
sem Hintergrund ist es nur folgerichtig, dass die Vorinstanzen im Kantons-
strassenabstand keine (zwölf) weiteren Parkfelder, keine ausgedehnteren
Hartflächen und auch keine zusätzliche Stützbaute (Steinquader) gestützt
auf § 67a BauG bewilligt haben. Von einer Rechtsverletzung lässt sich nicht
sprechen.

- 24 -
4.5.2.2.1.
Die Beschwerdeführerin ist der Ansicht, bei der Beurteilung der Bewilli-
gungskriterien nach § 67a BauG sei die Enteignung und die Nichtentschä-
digung eines früheren Projekts zu berücksichtigen. Dem kann nicht gefolgt
werden. Das Vorliegen einer untergeordneten Baute bzw. Anlage im Sinne
von § 67a BauG definiert sich nicht danach, dass eine Enteignung erfolgt
ist und ein früheres Projekt nicht entschädigt wurde. Im Übrigen kann dies-
bezüglich auf die Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden (vgl. an-
gefochtener Entscheid, S. 12 f.).
Nicht stichhaltig sind im Weiteren die Ausführungen der Beschwerdeführe-
rin zur Besitzstandsgarantie. Tatsache ist, dass mit der Baubewilligung vom
30. Oktober 2017 das in den Plänen u.a. neu aufgezeigte Parkfeldkonzept
für die Parzelle Nr. N genehmigt wurde. Es bildet Bestandteil des Gesamt-
bauvorhabens und kann nicht losgelöst vom gesamten Projekt betrachtet
werden. Die früheren Parkplätze, auf die sich die Beschwerdeführerin
heute beruft, bestehen im Übrigen auch gar nicht mehr, das Grundstück
wurde komplett neugestaltet. Im Übrigen kann auch hier auf die Erwägun-
gen der Vorinstanz verwiesen werden (angefochtener Entscheid, S. 15 f.).
Schliesslich beruft sich die Beschwerdeführerin auf die Rechtsgleichheit
(Art. 8 Abs. 1 BV), wobei sie namentlich auf die Parkfelder auf dem Grund-
stück der benachbarten E.-Filiale hinweist. Es trifft zu, dass das BVU, Ab-
teilung für Baubewilligungen, am 21. Juli 2016 der Erstellung von 15 Park-
feldern im Kantonsstrassenabstand zustimmte (vgl. Beschwerdebei-
lage 26). Gleich wie in der dem vorliegenden Verfahren zugrunde liegen-
den Zustimmung (vom 19. September 2017) nahm das BVU, Abteilung für
Baubewilligung, hinsichtlich § 67a BauG damals – jedenfalls soweit ersicht-
lich – noch keine Gesamtwürdigung vor. Der von der Vorinstanz zitierte
Entscheid, gemäss welchem bei mehreren Bauten bzw. Anlagen im Stras-
senunterabstand im Hinblick auf § 67a BauG grundsätzlich eine Gesamt-
würdigung erforderlich sei, erging denn auch erst später, nämlich am
27. Juni 2018 (vgl. angefochtener Entscheid, S. 14). Aus der zeitlich rund
zwei Jahre zuvor ergangenen Zustimmung des BVU, Abteilung für Baube-
willigungen, vom 21. Juli 2016 betreffend die 15 Parkfelder auf dem Grund-
stück der benachbarten E.-Filiale lässt sich angesichts der zwischenzeitlich
präzisierten bzw. weiterentwickelten Rechtsprechung nichts zugunsten der
Beschwerdeführerin ableiten. Letztere bringt im Übrigen keine konkreten
Beispiele, geschweige denn eine eigentliche Praxis, vor, in denen das BVU,
Abteilung für Baubewilligungen, zeitlich nach dem Entscheid des Regie-
rungsrats vom 27. Juni 2018 von der darin als massgeblich bezeichneten
Gesamtwürdigung abgewichen wäre. Auch aus diesem Blickwinkel lässt
sich aus dem Gleichbehandlungsgrundsatz (bzw. der Gleichbehandlung im
Unrecht, vgl. etwa Urteil des Bundesgerichts 1C_554/2018 vom 5. August
2019, Erw. 3.1) nichts zugunsten der Beschwerdeführerin ableiten.

- 25 -
4.5.3.
Die in Abweichung von der Baubewilligung vom 30. Oktober 2017 im Kan-
tonsstrassenabstand errichteten baulichen Vorkehrungen lassen sich somit
nicht über § 67a BauG bewilligen. Ob der Erteilung einer erleichterten Aus-
nahmebewilligung darüber hinaus überwiegende, aktuelle öffentliche Inte-
ressen entgegenstehen (vgl. § 67a BauG), kann unter diesen Umständen
an sich offenbleiben. Immerhin ist aber darauf hinzuweisen, dass in der
Gewerbezone der Gemeinde B. ein ausgewiesenes öffentliches Interesse
an minimalen Grünflächen (Grünflächenziffer) besteht, welche zudem eine
gewisse ökologische und gestalterische Qualität aufweisen müssen (vgl.
§ 5 Abs. 1 und § 23 der Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde B. vom
18. Juni 1999 / 15. März 2000 i.V.m. § 59 der Bau- und Nutzungsordnung
der Gemeinde B. vom 25. September 2019 / 14. Oktober 2020; siehe ferner
auch § 13 Abs. 3 der Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde B. vom
25. September 2019 / 14. Oktober 2020). Diesbezüglich fällt auf, dass die
verwirklichten Grünflächen weit davon entfernt sind von dem, was am
30. Oktober 2017 einmal bewilligt worden war. Von den ursprünglich pro-
jektierten und bewilligten Grünflächen und den zahlreichen Bäumen (Plan
"Umgebung / Variante 2", Nr. 16-002-11, 1:200, vom 31. Mai 2017; siehe
auch Baubewilligung vom 30. Oktober 2017, wo in II/B/4b von 34 Bäumen
die Rede ist) – ist im aktuellsten Plan ("Umgebung /Definitive Ausführung",
Nr. 16-002-12.01, vom 4. Dezember 2019) nur noch wenig zu sehen. Die
Grünflächen sind deutlich kleiner und es sind bloss noch vier Bäume doku-
mentiert. Die Ligusterhecken auf den verbliebenen sehr engen Grünstrei-
fen vermögen dies nicht aufzuwiegen. Das im AGIS abrufbare Luftbild 2021
macht im Übrigen deutlich, dass die Grünflächen in Tat und Wahrheit noch
kleiner sind als im Plan "Umgebung / Definitive Ausführung", Nr. 16-002-
12.01, vom 4. Dezember 2019, dargestellt, namentlich südlich des Gebäu-
des. Ob die Grünflächenziffer überhaupt noch eingehalten wird, ist unklar
und wurde im aktuellsten Plan bzw. den entsprechenden Unterlagen nicht
ausgewiesen. Unabhängig davon hat das Begrünungskozept des ur-
sprünglich bewilligten Projekts durch das Vorgehen der Bauherrschaft auf
jeden Fall Schaden genommen, was in raumplanerischer und ökologischer
Hinsicht zu beanstanden ist. Es ist Sache des Gemeinderats, der kommu-
nalen Bau- und Nutzungsordnung Nachachtung zu verschaffen. Wie be-
reits dargelegt, kann im Ergebnis jedoch dahingestellt bleiben, ob einer er-
leichterten Ausnahmebewilligung überwiegende, aktuelle öffentliche Inte-
ressen (wie z.B. auch solche der Verkehrssicherheit) entgegenstehen, da
bereits das Erfordernis der untergeordneten Baute bzw. Anlage zu vernei-
nen ist.
5.
Die in Abweichung von der Baubewilligung vom 30. Oktober 2017 im Kan-
tonsstrassenabstand errichteten baulichen Vorkehrungen lassen sich somit
weder ordentlich noch über eine erleichterte Ausnahmebewilligung gemäss

- 26 -
§ 67a BauG bewilligen. Ausser Betracht fällt im Übrigen auch eine Ausnah-
mebewilligung nach § 67 BauG, da vorliegend weder ausserordentliche
Verhältnisse vorliegen noch von einem Härtefall gesprochen werden kann
(vgl. § 67 Abs. 1 lit. b BauG). Es wäre problemlos möglich gewesen, die
Parkfelder den bewilligten Plänen entsprechend zu erstellen.
6.
6.1.
Wird durch die Errichtung von Bauten und Anlagen ohne Bewilligung oder
unter Verletzung einer solchen oder auf andere Weise ein unrechtmässiger
Zustand geschaffen, so können die Einstellung der Arbeiten, die Einrei-
chung eines Baugesuchs sowie die Herstellung des rechtmässigen Zu-
stands, insbesondere die Beseitigung oder Änderung der rechtswidrigen
Bauten oder Anlagen angeordnet werden (§ 159 Abs. 1 BauG). Die Besei-
tigung des rechtswidrigen Zustands muss mit den Grundsätzen der Ver-
hältnismässigkeit, der Rechtsgleichheit und des Gutglaubensschutzes ver-
einbar sein. So kann der Abbruch oder die Abänderung der rechtswidrig
erstellten Baute unterbleiben, wenn die Abweichung vom Erlaubten nur un-
bedeutend ist oder der Abbruch nicht im öffentlichen Interesse liegt, ebenso
wenn die Bauherrschaft in gutem Glauben angenommen hat, sie sei zur
Bauausführung ermächtigt, und der Beibehaltung des rechtwidrigen Zu-
stands nicht schwerwiegende öffentliche Interessen entgegenstehen (vgl.
BGE 132 II 21, Erw. 6; 111 Ib 213, Erw. 6; Aargauische Gerichts- und Ver-
waltungsentscheide [AGVE] 2011, S. 125, Erw. 3.1).
6.2.
Während die Vorinstanz die Wiederherstellung des rechtmässigen Zu-
stands als angezeigt erachtete (vgl. angefochtener Entscheid, S. 16 f.), hält
die Beschwerdeführerin eine solche Anordnung als nicht erforderlich und
auch nicht als rechtmässig (Beschwerde, S. 21). Die Anordnung des Rück-
baus der erstellten Parkfelder PP 33 – 34, PP 37 – 38 und PP 37 – 54 sowie
der Stützbaute (Steinquader) bzw. die Realisierung der Parkfelder entspre-
chend der kantonalen Zustimmung vom 19. September 2017 (vgl. ange-
fochtener Entscheid, S. 22 [Dispositiv-Ziffer 2c]) sowie die Verpflichtung
der Bauherrschaft, dem Gemeinderat ein neues Parkierungsprojekt im
Sinne der Erwägungen einzureichen (welches u.a. mindestens 34 Pflicht-
parkfelder ausweist, welche weder Strassenabstände noch Baulinien ver-
letzen) (siehe angefochtener Entscheid, S. 22 [Dispositiv-Ziffer 2d]), ist
fraglos geeignet, um den rechtmässigen Zustand herzustellen. Die Anord-
nung ist im Weiteren erforderlich, d.h. ein milderes Mittel, um den recht-
mässigen Zustand zu erreichen, ist nicht ersichtlich. Bei der Interessenab-
wägung ist dem Interesse an der Durchsetzung der geltenden Bauvor-
schriften und an der Wahrung der Rechtsgleichheit hohes Gewicht beizu-
messen. Wer ohne Baubewilligung baut und auf diese Weise vollendete
Tatsachen schafft, soll gegenüber jenen Bauherren nicht bevorteilt werden,
welche vorgängig korrekt ein Baugesuch einreichen und sich danach an

- 27 -
den ergangenen Entscheid halten. Unrechtmässiges Bauen soll sich nicht
lohnen. Würde auf eine Wiederherstellung verzichtet, hätte dies erhebliche
Präjudizwirkung. Den gewichtigen öffentlichen Interessen an der Herstel-
lung des rechtmässigen Zustands stehen die privaten Interessen der Be-
schwerdeführerin gegenüber. Im Vordergrund stehen Vermögensinteres-
sen, nämlich die Bau- und die Rückbaukosten. Diese finanziellen Interes-
sen sind indes zu relativieren, hat es die Beschwerdeführerin, welche nicht
gutgläubig gehandelt hat, doch in Kauf genommen, dass sie die ohne Bau-
bewilligung bzw. in Abweichung von der Baubewilligung erstellten bauli-
chen Vorkehrungen im Kantonsstrassenabstand zurückzubauen hat. Die
Interessen an der Herstellung des rechtmässigen Zustands überwiegen die
entgegenstehenden Interessen der Beschwerdeführerin klar. Die Wieder-
herstellungsanordnung erweist sich als verhältnismässig. Verhältnismässig
sind auch die im Zusammenhang mit der Herstellung des rechtmässigen
Zustands angeordneten Fristen (vgl. angefochtener Entscheid, S. 22 [Dis-
positiv-Ziffer 2c und 2d]).
Die vorinstanzliche Anordnung, wonach die Parkfelder PP 33 – 34, PP 37
– 38 und PP 37 – 54 sowie die Stützmaute (Steinquader) innerhalb von
sechs Monaten zurückzubauen bzw. gemäss der kantonalen Zustimmung
vom 19. September 2017 zu realisieren sind und die Bauherrschaft innert
einer Frist von drei Monaten dem Gemeinderat ein neues Parkierungspro-
jekt im Sinne der Erwägungen einzureichen hat, erweist sich somit als
rechtmässig.
7.
7.1.
Die Vorinstanz ordnete schliesslich ein teilweises Nutzungsverbot an (vgl.
angefochtener Entscheid, S. 18 f. und 22 [Dispositiv-Ziffer 2e]). Die Be-
schwerdeführerin erachtet dieses als unrechtmässig, habe sie doch 40
Pflichtparkfelder erstellt. Zudem habe die Vorinstanz die Massnahme an-
geordnet ohne dass sich die Beschwerdeführerin dazu vorgängig hätte
äussern können, womit das rechtliche Gehör verletzt worden sei (vgl. Be-
schwerde, S. 7 f.).
7.2.
7.2.1.
Soweit die Beschwerdeführerin eine Gehörsverletzung rügt, kann ihr nicht
gefolgt werden. Die Vorinstanz legte korrekt dar, dass das Nutzungsverbot
an sich schon von Gesetzes wegen gilt, da die derzeitige Nutzung (mit zu
wenigen Pflichtparkfeldern) rechtswidrig erfolge. Aufgrund des von der Be-
schwerdeführerin geschaffenen rechtswidrigen Zustands musste sie damit
rechnen, dass Nutzungseinschränkungen angeordnet würden. Die Vor-
instanz kam der Beschwerdeführerin sogar entgegen und schob das teil-
weise Nutzungsverbot auf, damit es erst nach Ablauf von sechs Monaten
nach Eröffnung des Entscheids zur Anwendung gelangt. Damit sollte der

- 28 -
Bauherrschaft ermöglicht werden, die erforderlichen Pflichtparkfelder zu er-
stellen, ohne dass dabei die bestehende Nutzung eingeschränkt wird (an-
gefochtener Entscheid, S. 19).
7.2.2.
In materieller Hinsicht gilt festzuhalten, dass die Beschwerdeführerin ledig-
lich 26 Pflichtparkfelder erstellt hat (siehe bereits Erw. II/3.3). Da mindes-
tens 34 Pflichtparkfelder erforderlich wären, besteht ein Manko von acht
Pflichtparkfeldern. Das von der Vorinstanz angeordnete teilweise Nut-
zungsverbot ist deshalb nach wie vor gerechtfertigt. Zu präzisieren ist ein-
zig, dass für die Gartenwirtschaft mit den Tischplätzen keine zusätzlichen
Pflichtparkfelder erforderlich sind, weshalb sich in diesem Zusammenhang
kein Nutzungsverbot rechtfertigt. Im Übrigen ist das von der Vorinstanz an-
geordnete Nutzungsverbot aber zu bestätigen.
7.2.3.
Ausführungen zum Entzug der aufschiebenden Wirkung (vgl. angefochte-
ner Entscheid, S. 19 f. und 22 [Dispositiv-Ziffer 2f) erübrigen sich schliess-
lich. Das Verwaltungsgericht hat darüber mit Verfügung vom 21. Dezember
2021 befunden. Mit dem vorliegenden Entscheid in der Sache wird der Zwi-
schenentscheid hinfällig. Im Hinblick auf ein allfälliges Beschwerdeverfah-
ren vor Bundesgericht gilt festzuhalten, dass eine Beschwerde an das Bun-
desgericht in der Regel keine aufschiebende Wirkung hat (vgl. Art. 103
Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 [Bundesgerichtsgesetz,
BGG; SR 173.110]).
8.
Soweit die Beschwerdeführerin schliesslich die Durchführung eines Augen-
scheins (Beschwerde, S. 5, 6, 7, 15, 18; Replik, S. 2, 5, 6), eine Zeugenbe-
fragung (Beschwerde, S. 5) sowie den Beizug weiterer Unterlagen (Replik,
S. 5, 6) verlangt, kann darauf in antizipierter Beweiswürdigung verzichtet
werden, da davon keine neuen, entscheidrelevanten Erkenntnisse zu er-
warten wären (vgl. BGE 141 I 60, Erw. 3.3; 136 I 229, Erw. 5.3). Ebenso
kann auf anderweitige Beweisabnahmen verzichtet werden. Der Fall lässt
sich gestützt auf die vorliegenden Akten schlüssig beurteilen.
9.
Zusammenfassend ist die Beschwerde grösstenteils unbegründet. Sie ist
lediglich insoweit begründet, als für die Gartenwirtschaft mit den Tischplät-
zen keine zusätzlichen Pflichtparkfelder ausgewiesen werden müssen. Das
von der Vorinstanz in Dispositiv-Ziffer 2e angeordnete Nutzungsverbot für
die Gartenwirtschaft mit den Tischplätzen ist entsprechend aufzuheben. Im
Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen. Bei den Kostenfolgen zu berück-
sichtigen sind zudem die geheilten Verfahrensmängel (siehe Erw. II/2.3.2).

- 29 -
III.
1.
1.1.
Nach § 31 Abs. 2 VRPG werden im Beschwerdeverfahren die Verfahrens-
kosten in der Regel nach Massgabe des Unterliegens und Obsiegens auf
die Parteien verlegt. Den Behörden werden Verfahrenskosten nur aufer-
legt, wenn sie schwerwiegende Verfahrensmängel begangen oder willkür-
lich entschieden haben.
Den geheilten prozessualen Mängeln ist im Kostenpunkt mit 1/4 Rechnung
zu tragen (vgl. Erw. II/2.3.2). Die restlichen 3/4 der Verfahrenskosten sind
nach dem Verfahrensausgang zu verlegen; dabei ist zu berücksichtigen,
dass die Beschwerdeführerin im Hauptverfahren (welches mit rund 3/4 zu
gewichten ist) nur untergeordnet mit rund 1/10 obsiegt und im Zwischen-
verfahren (welches mit rund 1/4 zu gewichten ist) betreffend Wiederherstel-
lung der aufschiebenden Wirkung zu rund der Hälfte obsiegte (siehe Ver-
fügung vom 21. Dezember 2021). Bei einer Gesamtbetrachtung ist das Ob-
siegen der Beschwerdeführerin auf rund 1/5 zu beziffern (= [3/4 x 1/10] +
[1/4 x 1/2]). Unter Berücksichtigung, dass 3/4 der Verfahrenskosten nach
dem Verfahrensausgang zu verlegen sind, hat die Beschwerdeführerin 3/5
der Verfahrenskosten zu bezahlen (= 3/4 x 4/5). Die Vorinstanz, welche die
(geheilten) prozessualen Mängel begangen hat, hat in Anwendung von
§ 31 Abs. 2 Satz 2 VRPG 1/4 der Verfahrenskosten zu tragen. Die restli-
chen Verfahrenskosten trägt der Staat.
1.2.
1.2.1.
Die Parteikosten werden im Beschwerdeverfahren in der Regel nach Mass-
gabe des Unterliegens und Obsiegens auf die Parteien verlegt (§ 32 Abs. 2
VRPG). Anders als bei der Verlegung der Verfahrenskosten findet bei den
Parteikosten keine Privilegierung der Behörden statt (vgl. § 31 Abs. 2
Satz 2 VRPG im Vergleich zu § 32 Abs. 2 VRPG). Bei teilweisem Obsiegen
/ Unterliegen werden die Anteile des Obsiegens / Unterliegens verrechnet
(vgl. AGVE 2012, S. 223 ff.; 2011, S. 147 ff.; 2009, S. 278 ff.).
Aufgrund der geheilten prozessualen Mängel hat die Vorinstanz 1/4 der
Parteikosten der Beschwerdeführerin zu tragen. Weitere Parteikosten sind
nicht zu ersetzen, da die Beschwerdeführerin in der Sache überwiegend
unterliegt und die Gegenparteien nicht anwaltlich vertreten sind.
1.2.2.
Zur Festlegung der Parteientschädigung ist das Dekret über die Entschä-
digung der Anwälte vom 10. November 1987 (Anwaltstarif [nachfolgend:
AnwT]; SAR 291.150) massgebend (§ 1 Abs. 1 AnwT). Die Entschädigung

- 30 -
in Verwaltungssachen bestimmt sich nach den §§ 8a ff. AnwT. Die Vor-
instanz schätzte die Kosten für die Erstellung der abgewiesenen Parkfelder
samt der Stützbaute und für den angeordneten Rückbau auf Fr. 10'000.00
bis Fr. 15'000.00 (angefochtener Entscheid, S. 21), welcher Betrag unbe-
stritten ist und den Streitwert darstellt (vgl. AGVE 1989, S. 288, Erw. II/2b).
Bei einem Streitwert bis Fr. 20'000.00 beträgt die Entschädigung in Be-
schwerdeverfahren Fr. 600.00 bis Fr. 4'000.00 (§ 8a Abs. 1 lit. a Ziffer 1
AnwT). Innerhalb des Rahmenbetrags richtet sich die Entschädigung nach
dem mutmasslichen Aufwand des Anwaltes, nach der Bedeutung und der
Schwierigkeit des Falles (§ 8a Abs. 2 AnwT). Im konkreten Fall liegt der
Streitwert in der oberen Hälfte des Rahmens (bis Fr. 20'000.00), die
Schwierigkeit des Falles und der mutmassliche Aufwand des Anwaltes sind
als durchschnittlich einzustufen. Es ist deshalb sachgerecht, die Parteikos-
ten auf Fr. 2'500.00 (inkl. Auslagen und MWSt; § 8c AnwT) festzulegen.
2.
Dass die Beschwerdeführerin vor Verwaltungsgericht in der Sache teil-
weise obsiegt, wirkt sich auf den vorinstanzlichen Kostenpunkt schliesslich
nicht aus. Dies deshalb, weil erst die Vorinstanz das Thema mit den allen-
falls zusätzlich notwendigen Pflichtparkfeldern für die Gartenwirtschaft
(ohne Vorankündigung) aufgriff. Der Gemeinderat und das BVU, Abteilung
für Baubewilligung, hatten zuvor für die Nutzung der Gartenwirtschaft mit
den Tischplätzen keine zusätzlichen Pflichtparkfelder gefordert.
Das Verwaltungsgericht erkennt:
1.
In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird die Dispositiv-Ziffer 2e des
Entscheids des Regierungsrats vom 11. August 2021 aufgehoben und wie
folgt neu gefasst:
2.
[…]
e)
Die Nutzung der ohne Bewilligung beziehungsweise in Abweichung der
erteilten Baubewilligung erstellten Parkplätze PP 33 – 34, PP 37 – 38 und
PP 37 – 54 ist spätestens sechs Monate nach Eröffnung dieses Entscheids
einzustellen.
Die Nutzung des Restaurants beziehungsweise des Hotels ist spätestens
sechs Monate nach Eröffnung dieses Entscheids entsprechend der vor-
handenen Anzahl der Pflichtparkplätze zu reduzieren, bis der Nachweis
der Verfügbarkeit der erforderlichen Pflichtparkplätze erbracht ist. Die Bau-
herrschaft hat dem Gemeinderat B. innert sechs Monaten nach Eröffnung
dieses Entscheids das Konzept dieser Nutzungseinschränkung vorzule-
gen.

- 31 -
Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
2.
Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer
Staatsgebühr von Fr. 3'000.00 sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen
von Fr. 486.00, insgesamt Fr. 3'486.00, hat der Regierungsrat zu 1/4 mit
Fr. 871.50 und die Beschwerdeführerin zu 3/5 mit Fr. 2'091.60 zu bezahlen.
Die restlichen Verfahrenskosten trägt der Kanton.
3.
Der Regierungsrat wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin die im Verfah-
ren vor Verwaltungsgericht entstandenen Parteikosten in Höhe von
Fr. 2'500.00 zu 1/4 mit Fr. 625.00 zu ersetzen.
Zustellung an:
die Beschwerdeführerin (Vertreter)
den Gemeinderat B.
den Regierungsrat
Mitteilung an:
das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Abteilung für Baubewilligung
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht,
kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht
innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-rechtli-
chen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor
bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und
vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde
muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter
Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit
Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als
Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (Art. 82 ff. des Bun-
desgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht [Bundesgerichts-
gesetz, BGG; SR 173.110]).

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Aarau, 15. August 2022
Verwaltungsgericht des Kantons Aargau
3. Kammer
Vorsitz: Gerichtsschreiber:
Winkler Wildi