ag_verwaltungsgericht · WBE.2022.377 · 2024-07-17 · de
Obergericht / Verwaltungsgericht / 3. Kammer — WBE.2022.377


Verwaltungsgericht
3. Kammer
WBE.2022.377 / MW / jb
Art. 77
Urteil vom 17. Juli 2024
Besetzung Verwaltungsrichter Winkler, Vorsitz
Verwaltungsrichterin Michel
Verwaltungsrichter Steiger
Gerichtsschreiber Wildi
Beschwerde- A._____ AG
führerin 1
Beschwerde- DOMUS ANTIQUA HELVETICA, SEKTION AARGAU, vertreten durch
führer 2 B._____
gegen
Beschwerde- C._____
gegner 1.1
Beschwerde- D._____
gegnerin 1.2
beide vertreten durch Dr. iur. Peter Heer, Rechtsanwalt,
Stadtturmstrasse 19, 5400 Baden
und
Vorinstanzen Stadtrat Lenzburg, Rathausgasse 16, Postfach
vertreten durch lic. iur. Alexander Rey, Rechtsanwalt,
Langhaus 4, 5401 Baden
Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Abteilung für
Baubewilligungen, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau
Gegenstand Beschwerdeverfahren betreffend Baubewilligung (Sprungbeschwerde)
1. Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt
vom 17. Januar 2022
2. Entscheid des Stadtrats Lenzburg vom 10. August 2022

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Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten:
A.
Am 20. Oktober 2020 reichten C._____ und D._____ bei der Stadt Lenz-
burg ein Baugesuch ein für den grundlegenden Umbau des Mehrfa-
milienhauses (Gebäude-Nr. aaa) am R-Weg zz (Parzelle Nr. ccc). Das
Gebäude liegt im historischen und national bedeutenden Altstadtbereich
von Lenzburg. Im Gebäude sind vier Wohnungen projektiert, davon eine
2 ½-Zimmer-Wohnung, zwei 3 ½-Zimmer-Wohnungen und eine Wohnung
mit sechs und mehr Zimmern. Vom 8. Januar bis zum 8. Februar 2021
legte der Stadtrat Lenzburg das Bauvorhaben öffentlich auf. Während der
Auflagefrist gingen zwei Einwendungen ein, eine davon vom Aargauer
Heimatschutz und die andere von der A._____ AG sowie der Domus anti-
qua argovensis (DAA). Bei letzterer handelt es sich um die Sektion Aar-
gau der Domus antiqua helvetica (siehe Erw. I/2.2.2).
Am 17. Januar 2022 stimmte das Departement Bau, Verkehr und Umwelt
(BVU), Abteilung für Baubewilligungen, dem Bauvorhaben hinsichtlich der
kantonalen Prüfbelange unter Auflagen zu. Am 10. August 2022 erteilte
der Stadtrat Lenzburg die Baubewilligung, unter Bedingungen und Aufla-
gen. Gleichzeitig wies der Stadtrat die Einwendungen ab, soweit er auf
diese eintrat und ihnen nicht entsprach.
B.
1.
Gegen den Entscheid des Stadtrats vom 10. August 2022 reichten die
A._____ AG und die Domus antiqua argovensis (DAA) am 10. September
2022 Beschwerde beim Regierungsrat ein mit den Anträgen:
Es seien
1. der Entscheid (Protokollauszug Art. 259) des Stadtrates von Lenzburg
vom 10. August 2022 aufzuheben,
2. die Baubewilligung zu verweigern und
3. die Kosten- und Entschädigungsfolgen ausgangsgemäss zu regeln.
4. Zum Verfahren wird beantragt, es sei
(a) die Sache direkt dem Verwaltungsgericht des Kantons Aargau zu
überweisen (Sprungbeschwerde) und ausserdem
(b) vor einem Entscheid in der Sache ein Gutachten der Eidgenössischen
Kommission für Denkmalpflege (EKD) einzuholen.

- 3 -
2.
Mit Verfügung vom 28. September 2022 verzichtete der Rechtsdienst des
Regierungsrats namens des Regierungsrats auf den Entscheid und über-
wies die Beschwerde vom 10. September 2022 zur Erledigung an das
Verwaltungsgericht.
3.
Mit Beschwerdeantwort vom 7. November 2022 nahm das BVU, Abteilung
für Baubewilligungen, Stellung und verzichtete auf einen Antrag.
4.
Der Stadtrat Lenzburg beantragte in seiner Beschwerdeantwort vom
23. November 2022:
1.
Die Beschwerde sei abzuweisen.
2.
Der Verfahrensantrag auf Einholung eines Gutachtens der EKD sei ab-
zuweisen.
3.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich gesetzlich ge-
schuldeter Mehrwertsteuer zulasten der Beschwerdeführer.
5.
Mit Beschwerdeantwort vom 14. Dezember 2022 stellten C._____ und
D._____ folgende Anträge:
1.
Die Beschwerde (Beschwerdeanträge 1 bis 3) sei abzuweisen.
2.
Unter gesetzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen.
Zudem stellten sie folgenden Verfahrensantrag:
3.
Der Antrag, es sei ein Gutachten der Eidgenössischen Kommission für
Denkmalpflege (EKD) einzuholen, sei abzuweisen.
6.
Die Beschwerdeführer reichten am 31. Januar 2023 eine Replik ein, mit
der sie an den Beschwerdeanträgen festhielten.
7.
Mit Duplik vom 28. März 2023 hielt der Stadtrat Lenzburg an den Anträ-
gen in der Beschwerdeantwort fest.

- 4 -
8.
Mit Eingabe vom 30. März 2023 verzichtete das BVU, Rechtsabteilung,
auf eine weitere Stellungnahme und einen Antrag.
9.
Mit Duplik vom 17. April 2023 hielten die Beschwerdegegner an ihren An-
trägen gemäss Beschwerdeantwort fest.
10.
Am 1. Mai 2023 reichten die Beschwerdeführer eine Triplik bzw. eine wei-
tere Stellungnahme ein, mit der sie an ihren Anträgen festhielten.
11.
Am 22. Mai 2023 beschloss das Verwaltungsgericht, ein Gutachten in
Auftrag zu geben, das sich zur Vereinbarkeit des Bauvorhabens mit dem
ISOS (= Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz)
bzw. zur Einordnung des Bauvorhabens in die Umgebung aus der Sicht
des Ortsbild- und des Denkmalschutzes äussert. Mit dem Gutachten wur-
den die Eidgenössische Natur- und Heimatschutzkommission (ENHK)
sowie die Eidgenössische Kommission für Denkmalpflege (EKD) beauf-
tragt. Das Gericht setzten den Parteien Frist an, allfällige Ausstandsgrün-
de betreffend die Mitglieder der mit dem Gutachten betrauten Kommissio-
nen geltend zu machen und allfällige Ergänzungsfragen vorzubringen.
12.
Mit Eingabe vom 7. Juni 2023 nahm das BVU, Abteilung für Baubewilli-
gungen, dahingehend Stellung, dass keine Ausstandsgründe bekannt
seien und die Auswahl der Fragen als vollständig erachtet werde, weshalb
auf Ergänzungsfragen verzichtet werde.
13.
Die Beschwerdeführer teilten am 8. Juni 2023 mit, dass sie keine Ergän-
zungsfragen vorschlagen und keine Ausstandsgründe betreffend die Mit-
glieder der beiden Kommission geltend machen würden. Allenfalls habe
Frau Dr. E._____ in den Ausstand zu treten.
14.
Mit Eingabe vom 9. Juni 2023 teilte der Stadtrat Lenzburg mit, hinsichtlich
der Mitglieder der ENHK und der EKD seien keine Ausstandsgründe er-
sichtlich. Für eine definitive Beurteilung fehle eine Angabe der Interes-
senbindungen. Hinsichtlich des beschlossenen Fragenkatalogs wurde er-
sucht, diesen anzupassen bzw. zu ergänzen.

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15.
Am 12. Juni 2023 teilten die Beschwerdegegner mit, aufgrund der Mitglie-
derlisten der ENHK und der EKD seien keine Ausstandsgründe ersicht-
lich. Indes sei der Fragenkatalog anzupassen bzw. zu ergänzen.
16.
Mit Beschluss 3. Juli 2023 wurde am Fragenkatalog gemäss Beschluss
vom 22. Mai 2023 vollumfänglich festgehalten. Die Korrektur- und Ergän-
zungsvorschläge wurden abgewiesen.
17.
Am 3. Juli 2023 reichten die Beschwerdegegner unaufgefordert eine Ein-
gabe zum "Fensterband" ein. Am 26. September 2023 teilten sie zudem
mit, dass Herr F._____ der EKD Vorstandsmitglied bei Domus antiqua
helvetica sei. Letzterer sei Beschwerdeführer. Die Beschwerdegegner
lehnten diesen Vertreter ab, es bestehe ein Ausstandsgrund.
18.
Mit Schreiben vom 3. Oktober 2023 teilte die ENHK in Absprache und im
Auftrag der EKD mit, dass Herr F._____ in den Ausstand trete, ebenso
trete Frau E._____ für dieses Geschäft in den Ausstand.
19.
Am 18. Oktober 2023 fand vor Ort eine Augenscheinsverhandlung mit
Experteninstruktion und Inpflichtnahme durch das Verwaltungsgericht
statt.
20.
Am 19. Oktober 2023 wurden seitens des Departements Bildung, Kultur
und Sport (BKS), Abteilung Kultur, Kantonsarchäologie zusätzliche Unter-
lagen eingereicht. Ebenso reichten die Beschwerdegegner am 19. Okto-
ber 2023 weitere Unterlagen (Schadstoffbericht) zu Handen der Experten
ein. Schliesslich reichten auch die Beschwerdeführer am 28. Oktober
2023 weitere Unterlagen ein und äusserten sich nochmals.
21.
Am 7. März 2024 erstatteten die ENHK und die EKD ihr Gutachten.
22.
Mit Eingabe vom 22. April 2024 nahm der Stadtrat Lenzburg zum Gutach-
ten der ENKH und der EKD Stellung und hielt an den Anträgen in der Be-
schwerdeantwort fest.
23.
Das BVU, Abteilung für Baubewilligungen, äusserte sich zum Gutachten
am 23. April 2024.

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24.
Am 24. April 2024 nahmen die Beschwerdegegner zum Gutachten der
ENHK und der EKD Stellung. Sie gelangten zum Schluss, dass das Gut-
achten nicht geeignet sei, die vom Stadtrat erteilte Baubewilligung in Fra-
ge zu stellen.
25.
Die Beschwerdeführer äusserten sich schliesslich am 25. April 2024 zum
Gutachten der ENHK und der EKD und hielten an den Beschwerde-
anträgen 1 - 3 fest.
26.
Das Verwaltungsgericht hat den Fall am 17. Juli 2024 beraten und ent-
schieden.
Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
I.
1.
Verwaltungsgerichtsbeschwerden sind grundsätzlich nur gegen letztin-
stanzliche Entscheide der Verwaltungsbehörden zulässig (§ 54 Abs. 1 des
Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 [Ver-
waltungsrechtspflegegesetz, VRPG; SAR 271.200]). Eine Ausnahme bil-
det die Sprungbeschwerde gemäss § 51 VRPG, wonach die verwaltungs-
interne Beschwerdeinstanz mit Zustimmung der Beschwerdeführenden
auf den Entscheid verzichten und die Sache dem Verwaltungsgericht zur
Erledigung überweisen kann, wenn (kantonal) letztinstanzlich der Weiter-
zug an das Verwaltungsgericht möglich ist. Diese Voraussetzungen sind
vorliegend erfüllt: Die Beschwerdeführerinnen haben der Überweisung an
das Verwaltungsgericht zugestimmt, der Regierungsrat (bzw. dessen
Rechtsdienst, siehe § 6 Abs. 1 lit. a der Verordnung über den Rechts-
dienst des Regierungsrats vom 16. Oktober 2013 [V RDRR;
SAR 153.313]) hat auf die Entscheidkompetenz verzichtet und das Ver-
waltungsgericht ist als letzte kantonale Instanz insbesondere zur Beurtei-
lung von Beschwerden in Bausachen zuständig (§ 54 VRPG und § 61
Abs. 3 der Bauverordnung vom 25. Mai 2011 [BauV; SAR 713.121]).
2.
2.1.
Die Beschwerdegegner bezweifeln die Beschwerdebefugnis des Be-
schwerdeführers 2. Sie bringen vor, Zweck des Verbandsbeschwerde-
rechts sei es, öffentlichen Interessen am Natur- und Heimatschutz zum
Durchbruch zu verhelfen. Der Beschwerdeführer 2 sei ein Verein privater
Eigentümer historischer Wohnbauten. Die Mitglieder verfolgten primär ihre

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privaten Interessen (Akten Beschwerdeverfahren, act. 127 [Beschwer-
deantwort Beschwerdegegner, S. 3]). Es sei eine Selbsthilfegruppe, wel-
che das Verbandsbeschwerderecht nicht verdiene. Im Weiteren werde
bestritten, dass ein Verein "Domus antiqua Argovensis" existiere und die-
sem Verein das Beschwerderecht nach § 4 Abs. 5 BauG zukomme. Eben-
so werde das Handlungsrecht von B._____ und der Vorstandsmitglieder
des Vereins "Domus antiqua Argovensis" für den "Domus Antiqua Hel-
vetica" bestritten (Akten Beschwerdeverfahren, act. 211 f. [Duplik Be-
schwerdegegner, S. 2 f.]).
2.2.
2.2.1.
Zur Beschwerde ist befugt, wer ein schutzwürdiges eigenes Interesse an
der Aufhebung oder der Änderung des Entscheids hat (§ 42 lit. a VRPG),
jede andere Person, Organisation oder Behörde, die durch Bundesrecht
oder kantonales Recht zur Beschwerde ermächtigt ist (§ 42 lit. b VRPG).
Gemäss § 4 Abs. 3 BauG können gesamtkantonale Organisationen Ein-
wendungen und Beschwerden erheben, wenn es um Anordnungen im Be-
reich des Natur- und Heimatschutzes, um Entscheide über die Errichtung
und Änderung von Bauten und Anlagen, für die eine Umweltverträglich-
keitsprüfung erforderlich ist, oder um entsprechende planerische Festset-
zungen geht. Das zuständige Departement führt ein öffentlich zugängli-
ches Verzeichnis der einwendungs- und beschwerdeberechtigten Organi-
sationen und ihrer zeichnungsberechtigten Organe (§ 4 Abs. 5 BauG).
Eintretensvoraussetzungen, die das Bundesrecht für das Verbandsbe-
schwerderecht aufstellt, gelten unter Vorbehalt der Zulassung von kanto-
nalen und regionalen Organisationen sinngemäss ebenfalls für das kan-
tonale Verfahren (§ 4 Abs. 6 BauG).
2.2.2.
Die Beschwerdebefugnis des Beschwerdeführers 2 ergibt sich aus § 4
Abs. 3 und 5 BauG (siehe Verzeichnis des BVU, Rechtsabteilung, der ein-
wendungs- und beschwerdeberechtigten Organisationen gemäss § 4
Abs. 5 BauG, Stand: Januar 2024 [nachfolgend: Verzeichnis des BVU];
vgl. auch Akten Beschwerdeverfahren, act. 29) i.V.m. § 42 lit. b VRPG.
Dass im erwähnten Verzeichnis des BVU und in der Beschwerde (fälsch-
licherweise) der Name "Domus antiqua argovensis (DAA)" aufgeführt ist
(Akten Beschwerdeverfahren, act. 54, 58), obwohl der Verein – welcher
seit 2002 besteht – gemäss Statuten 2014 den Namen "DOMUS ANTI-
QUA HELVETICA, SEKTION AARGAU" trägt (siehe Beschwerdeantwort-
beilage 2 der Beschwerdegegner), ist unerheblich, da offenkundig ist,
dass es sich dabei um den Verein DOMUS ANTIQUA HELVETICA, SEK-
TION AARGAU handelt. Der Name des Beschwerdeführers 2 ist im
Rubrum aber von Amtes wegen anzupassen, indem der Name "DOMUS
ANTIQUA HELVETICA, SEKTION AARGAU" (gemäss Statuten 2014) zu

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verwenden ist. Die Beschwerdebefugnis für das "ideelle Verbandsbe-
schwerderecht" ist somit zu bejahen (§ 42 lit. b VRPG).
Erfüllt sind im Weiteren auch die spezifischen Eintretensvoraussetzungen
für das Verbandsbeschwerderecht: So werden in der Beschwerde Rügen
betreffend den Heimatschutz – namentlich zum Schutze ortsbaulicher
Qualitäten innerhalb der Altstadt von Lenzburg, einem ISOS-Objekt von
nationaler Bedeutung mit dem höchstmöglichen Erhaltungsziel A – vor-
gebracht, welcher Bereich Gegenstand des statuarischen Zwecks des Be-
schwerdeführers 2 bildet (vgl. Verzeichnis des BVU). Es handelt sich inso-
weit um zulässige Beschwerdegründe (vgl. § 4 Abs. 6 BauG sowie sinn-
gemäss Art. 12 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 1. Juli 1966 über den
Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451). Hinzu kommt, dass auch die
Zuständigkeit für die Beschwerdeerhebung erfüllt ist, indem der Vorstand
des Beschwerdeführers 2 am 6. September 2022 als oberstes Exekutiv-
organ des Vereins die Beschwerdeerhebung beschlossen hat (vgl. Be-
schwerdebeilage 2; § 4 Abs. 6 BauG sowie sinngemäss Art. 12 Abs. 4
NHG).
Demnach ist bezüglich des Beschwerdeführers 2 nicht nur die Beschwer-
debefugnis, sondern es sind auch die spezifischen Eintretensvorausset-
zungen für das Verbandsbeschwerderecht erfüllt.
2.3.
Die Beschwerdebefugnis der Beschwerdeführerin 1 ist zu Recht nicht um-
stritten. Nach der Rechtsprechung wird in Bausachen die Legitimation von
Nachbarn, deren Liegenschaften sich in einem Umkreis von bis zu rund
100 m befinden, in der Regel bereits aufgrund der räumlichen Distanz be-
jaht (statt vieler: BGE 140 II 214, Erw. 2.3; Urteil des Bundesgerichts
1C_530/2022 vom 23. November 2023, Erw. 2.1.2; Entscheid des Verwal-
tungsgerichts WBE.2022.262 vom 21. Juni 2023, Erw. I/2.1). Da die im Ei-
gentum der Beschwerdeführerin 1 stehende Parzelle Nr. bbb lediglich
rund 40 m von der Bauparzelle Nr. ccc entfernt liegt und darüber hinaus
auch Sichtkontakt besteht, ist das schutzwürdige eigene Interesse an der
Aufhebung oder Änderung der Baubewilligung ohne weiteres zu bejahen.
Die Beschwerdebefugnis der Beschwerdeführerin 1 ist gegeben (§ 42
lit. a VRPG).
3.
Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen
Anlass. Auf die frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist einzu-
treten.
4.
Mit der Beschwerde können die unrichtige oder unvollständige Feststel-
lung des Sachverhalts sowie Rechtsverletzungen gerügt werden (§ 55

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Abs. 1 VRPG). Bei Sprungbeschwerden ist auch die Rüge der Unange-
messenheit zulässig (§ 55 Abs. 3 lit. a VRPG).
II.
1.
1.1.
Zur Beurteilung steht der von den Beschwerdegegnern geplante "Umbau"
eines Altstadthauses in Lenzburg, konkret des Gebäudes Nr. aaa auf der
Parzelle Nr. ccc (R-Weg zz).
1.2.
Die Beschwerdeführer erachten das Bauvorhaben als unzulässig. Es sei
nicht von einem harmlosen und bewilligungsfähigen Umbau, sondern von
einem unzulässigen Abbruch und Neubau auszugehen. Vom bestehen-
den Gebäude werde kaum etwas übrigbleiben, nämlich allein das Unter-
geschoss oder allenfalls dazu noch eine Fassade. Die (übrigen) Aussen-
mauern, die gesamte Binnenstruktur und v.a. das Dach mit Dachstock
würden abgebrochen. Zahlreiche Indizien sprächen dafür, dass das Ge-
bäude vollständig ausgekernt oder überhaupt abgebrochen werde. Ob-
schon die Gegenparteien wortreich betonten, es liege nur ein Umbau vor,
begründeten sie die Zulässigkeit eines eigentlichen Abbruchs dennoch
eingehend. Abbrüche seien indes nur ausnahmsweise zulässig. Eine Er-
höhung des Dachs bilde dezidiert keinen Grund für eine ausnahmsweise
Abbrucherlaubnis. Soweit der Stadtrat im angefochtenen Entscheid (auf
Vorrat hin, falls das Vorhaben nicht mehr als Umbau gelten sollte) den
Rückbau mit der Notwendigkeit rechtfertige, das Gebäude auf die heuti-
gen Baunormen (Erdbebensicherheit, Brandschutz, Lärmschutz, Schall-
schutz etc.) auszurichten, verkenne er, dass Altbauten und v.a. schüt-
zenswerte Bauten wie die Häuser im Perimeter der Lenzburger Altstadt
nur verhältnismässig ertüchtigt und angepasst werden müssten. Der Er-
satz schadhafter Holzteile und Mauerstücke sei denkmalpflegerische Rou-
tine. Es gehöre zu jedem Projekt, dass im Voraus abgeklärt werde, wel-
che Teile wie schadhaft seien und gegebenenfalls ausgewechselt werden
müssten. Das vorliegend vorhandene sehr summarische (Privat-) Gutach-
ten halte fälschlicherweise die für Neubauten geltenden Normen für an-
wendbar. Richtigerweise müsste die allenfalls ganz oder teilweise fehlen-
de Erhaltungsfähigkeit einer schützenswerten Baute indes von amtlich be-
stellten Gutachtern ermittelt werden, und zwar für Mauern einerseits und
für Holzbauteile andererseits. Solche Gutachten fehlten hier. Der Sach-
verhalt sei in diesem entscheidenden Punkt nicht abgeklärt worden.
Das abzubrechende Gebäude (R-Weg zz) sei das wertvollste Objekt in
der Häuserzeile des R-Wegs. Das Haus sei schutzwürdig. Die Bauherr-
schaft, ihre Architekten und der Stadtrat würden die historische Bedeu-
tung des Gebäudes gründlich verkennen. Dies wirke sich in Einzelheiten
des Projekts aus, die völlig an der geschichtlichen Bedeutung des Objekts

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vorbeigingen. Die Erhöhung des Dachs, das Lichtband, die Veränderung
der Fenster auf der Südseite und die Aufgabe des prägenden früheren
Haupteingangs (auf den S._____ hin) verunklärten alle den Charakter des
Schutzobjekts. Die vorgesehenen Baumassnahmen – insbesondere das
Lichtband und die Dacherhöhung, aber auch die Entfernung der inneren
Bausubstanz (Auskernung) – seien bei einem Schutzobjekt unzulässig.
Sie widersprächen auch dem Ortsbildschutz.
In rechtlicher Hinsicht sei ein ganzer oder teilweiser Abbruch aufgrund
von § 11 Abs. 2 der Bauordnung der Stadt Lenzburg (vom 22. Mai 1997 /
3. März 1998; nachfolgend: BO) – welche Bestimmung insoweit die Vor-
gaben des Bundesinventars der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz
(ISOS) umsetze – unzulässig. Die Ausnahmebewilligungen, die der Stadt-
rat für die Dacherhöhung und die Schaffung von zwei Lichtbändern erteilt
habe, seien mit dem ISOS zudem in keiner Weise vereinbar und daher
ebenfalls unzulässig.
1.3.
1.3.1.
Der Stadtrat gelangte dagegen zum Schluss, dass das Gebäude gemäss
den aktuellen Projektplänen nicht abgebrochen werde. Ein Verstoss ge-
gen § 11 Abs. 2 BO i.V.m. dem ISOS liege nicht vor. Auch die Eingriffe
am Gebäudeäusseren vermöchten (gemäss aktuellem Projektstand) das
Ortsbild im Sinne des ISOS nicht negativ zu beeinflussen. Dass sich das
generelle Abbruchverbot gemäss § 11 Abs. 2 BO vorbehaltlos auch auf
die innere Struktur beziehe, ergebe sich weder aus dem ISOS noch der
BO. Vielmehr müsse dieser Schutz im Lichte des Kulturgesetzes vom
31. März 2009 (KG; SAR 495.200) betrachtet werden. Bezüglich der inne-
ren Struktur und Bausubstanz könne im konkreten Fall indes nicht von ei-
nem Baudenkmal im Sinne von § 24 Abs. 1 KG gesprochen werden. Das
Abbruchverbot (§ 11 Abs. 2 BO) lasse sich insoweit nicht vollumfänglich
auf die gesamte innere Struktur anwenden. Der Stadtrat teile indes die
Auffassung der Kantonalen Denkmalpflege (Zustimmung vom 6. Dezem-
ber 2021), dass eine eigentliche Auskernung nicht bewilligungsfähig sei
und begrüsse den gemäss Projekt geplanten partiellen Strukturerhalt, ins-
besondere den Erhalt des Gewölbekellers und den Verzicht auf weitere
neue Unterkellerungen. Ertüchtigungen hätten gezielt und partiell zu er-
folgen, unter Einbezug grösstmöglicher Schonung der bestehenden Sub-
stanz (Primärstruktur). Trotzdem könne sich die Baubehörde der Voll-
zugsverantwortung betreffend die allgemeinen Anforderungen an Bauten
und Anlagen gemäss § 52 Abs. 1 und 2 BauG nicht vollständig entziehen.
Darüber hinaus hätten die Ausführenden der Bauherrschaft gegenüber
eine grosse Verantwortung (Haftung) zu tragen und eine Baute möglichst
normgerecht zu erstellen. Die Herleitung des Konzepts zeuge von einer
vertieften Auseinandersetzung mit den geschichtlichen Aspekten des Orts
und sei nachvollziehbar. Zusammenfassend kam der Stadtrat zum Ergeb-

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nis, dass die geplante bauliche Eingriffstiefe den Vorgaben von § 11
Abs. 1 und 2 BO nicht widerspreche. Grundsätzlich sei im Sinne einer
Stadtbelebung die Nutzbarmachung bestehender Bauten zu begrüssen.
Ebenso sei solcher Wohnraum so zeitgemäss als möglich zu gestalten
und gleichzeitig brandschutz-, wärme- und lärmtechnisch zu ertüchtigen
(vgl. zum Ganzen: Akten Beschwerdeverfahren, act. 30 ff.).
In Bezug auf die geplante Dacherhöhung stellte der Stadtrat zwar fest,
dass das Bauvorhaben die zulässige Höhe von 9 m (§ 13 Abs. 1 BO) um
1.9 m (nordseitig) bzw. um 2.8 m (südseitig) überschreite. Im Rahmen ei-
ner Ausnahmebewilligung (§ 67 Abs. 1 BauG) beurteilte er die Erhöhung
aber dennoch als zulässig: Die Dachanhebung sei mit dem öffentlichen
Wohl sowie mit Sinn und Zweck der Rechtssätze vereinbar und die An-
wendung der Pläne wäre zu hart (vgl. Akten Beschwerdeverfahren,
act. 33 ff.). Im Weiteren verneinte der Stadtrat eine unzulässige Beein-
trächtigung durch Schattenwurf (Akten Beschwerdeverfahren, act. 37),
stufte das geplante Belichtungsband zwischen oberem Fassadenab-
schluss und Dachtraufe als nachvollziehbar und zulässig ein (Akten Be-
schwerdeverfahren, act. 38), ebenso die Proportionen zwischen den Dä-
chern und der Südfassade (Akten Beschwerdeverfahren, act. 38 f.), die
Befensterung der Südfassade (Akten Beschwerdeverfahren, act. 39) und
die von der Kantonalen Denkmalpflege verlangte Weiterbearbeitung/De-
tailgestaltung des Vorhabens (Akten Beschwerdeverfahren, act. 40). Die
Einwendungen der heutigen Beschwerdeführer erachtete der Stadtrat als
unbegründet (Akten Beschwerdeverfahren, act. 40).
1.3.2.
Vor Verwaltungsgericht hält der Stadtrat an der erteilten Baubewilligung
fest. Von einem vollständigen Abbruch könne nicht gesprochen werden.
Namentlich sei der von den Beschwerdeführern befürchtete Abbruch der
Südfassade (mit Rekonstruktion) weder geplant noch zulässig. Aus den
verbindlichen Plänen und der unmissverständlichen Auflage, wonach ein
Abweichen von den bewilligten Plänen der Zustimmung des Stadtrats be-
dürfe sowie der weiteren erwähnten Auflagen ergebe sich, dass der aus
den bewilligten Plänen ersichtliche Bestand (schwarz gekennzeichnet) er-
halten bleiben müsse und auch werde. Hinsichtlich der massgebenden
Bauvorschriften bestehe in der Altstadtzone ein Erhaltungsgebot, aber
kein generelles Abbruchverbot im Sinne eines vollständigen Substanz-
schutzes oder eines denkmalschutzrechtlichen Veränderungsverbots. Re-
levante Veränderungen eines Altstadtgebäudes mit erheblichen Eingriffen
in die Substanz setzten jedoch sachliche Gründe voraus und hätten
strengen gestalterischen Anforderungen zu gehorchen. Bei der Ausle-
gung der massgebenden Normen sei auch das ISOS zu beachten, wel-
ches der Stadtrat ausreichend berücksichtigt habe. Ausserdem dürfe sich
die Gemeinde bei der Auslegung kommunaler Bestimmungen auf den
Schutz der Gemeindeautonomie berufen.

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Die Anhebung der Gebäudehöhe sei zulässig, sei es gestützt auf § 67
BauG als Ausnahme, sei es gestützt auf § 68 BauG im Rahmen der Be-
standesgarantie (zumal die geltende maximale Gebäudehöhe bereits heu-
te überschritten sei). Daran ändere auch die Berücksichtigung des ISOS
nichts, verfügten die umliegenden Gebäude doch ebenfalls über Gebäu-
dehöhen, die teils erheblich über 9 m lägen. Auch entstünden durch die
geplanten Veränderungen keine Firsthöhen, die sich von der Umgebung
relevant abhebten. Von einer relevant grösseren Beschattung der Liegen-
schaft des Beschwerdeführers 1 könne zudem nicht ausgegangen wer-
den. Zulässig sei im Weiteren auch das geplante Lichtband. Der Stadtrat
habe sich im angefochtenen Entscheid ausführlich mit dem Bauvorhaben,
den anwendbaren Vorschriften und der Kritik der Beschwerdeführer aus-
einandergesetzt. Der Vorwurf, er habe sich seiner Verantwortung voll ent-
zogen, sei ungerechtfertigt und deplatziert. Die erteilte Baubewilligung
entspreche den massgebenden gesetzlichen Vorschriften und sei gestützt
auf diverse fachkundige Stellungnahmen erfolgt. Sie bewege sich inner-
halb des auch in einem ISOS-Objekt verbleibenden Ermessensspiel-
raums.
1.4.
Die Beschwerdegegner erachten die Beschwerde als unbegründet. Hin-
sichtlich des thematisierten Abbruchs verweisen sie auf den angefochte-
nen Entscheid. In der Altstadt bestehe grundsätzlich zwar ein Abbruch-
verbot, im Einzelfall sei ein Abbruch aber zulässig (§ 11 Abs. 2 BO). Vor-
liegend wäre die Baubewilligung selbst dann zu schützen, wenn der Um-
bau der Liegenschaft als Abbruch beurteilt würde. Die Beschwerdegegner
hätten indes einen Umbau geplant und der Stadtrat habe einen Umbau
bewilligt. Beim Umbau würden zwar Teile des Gebäudes abgerissen (teils
sei die Bausubstanz schlecht, das zentrale Treppenhaus genüge statisch
und baupolizeilich nicht, die ursprüngliche interne Organisation des Ge-
bäudes solle wiederhergestellt und das Gebäude besser ausgenutzt wer-
den [Dacherhöhung]), die Fassaden blieben indes beispielsweise beste-
hen. Die bewilligten Baugesuchspläne zeigten, dass die wesentlichen, die
Substanz bildenden Bauteile erhalten blieben. Was die Beschwerdeführer
gegen die Zulässigkeit des bewilligten Umbaus (in ihren Worten: des Ab-
bruchs) vorbrächten, sei haltlos und gehe an der Tatsache, dass kein Ab-
bruch, sondern ein Umbau bewilligt worden sei, vorbei. Ob ein "Abbruch"
im Sinne von § 11 Abs. 2 BO vorliege, ergebe sich einzig aus § 11 Abs. 2
BO, nicht aus der Rechtsprechung des Zürcher Baurekursgerichts und
nicht aufgrund einer abstrakten Äusserung von Prof. Dr. G._____. Zu be-
achten sei, dass § 11 Abs. 2 BO bloss ein "grundsätzliches" Abbruch-
verbot enthalte und keine Voraussetzungen für die Abbrucherlaubnis de-
finiere, sondern den Entscheid ohne inhaltliche Rahmenbedingungen in
das Ermessen der Behörden stelle. Richtig sei, dass § 11 Abs. 2 BO den
Abbruch von Häusern zulasse und der Stadtrat während Jahrzehnten und

- 13 -
wohl bis zum Baugesuch der Beschwerdegegner Abbruchgesuchen statt-
gegeben habe, und zwar mit guten Gründen. Eine Stadt sei eine dynami-
sche Struktur, welche sich kontinuierlich weiterentwickeln müsse. Dabei
entstehe – aufbauend auf die jeweils bestehenden Strukturen – immer
auch Neues, sich vom Bestand Unterscheidendes. Das decke sich mit
dem modernen Ortsbildschutz, der die Altstädte nicht zu leeren Museen
verkommen lassen wolle, sondern sie unter Erhalt des kulturellen Erbes
weiterentwickeln wolle. Tatsächlich seien anstelle der Abbruchobjekte
Gebäude entstanden, welche das Stadtbild wahrten und das zeitgemässe
Wohnen erlaubten. Die Stadt Lenzburg verkomme nicht zu einem toten
Museum, sondern bleibe ein belebtes Regionalzentrum, und zwar trotz
strassenmässiger Umfahrung. Diese Entwicklung entspreche einem be-
wussten und breit abgestimmten Prozess. Entgegen der Behauptung der
Beschwerdeführer müssten sich die Beschwerdegegner nicht auf eine
Gleichbehandlung im Unrecht berufen. Sie hätten Anspruch auf Gleichbe-
handlung. Und sie hätten Anspruch darauf, in ihrem Vertrauen auf die
bisherige, jahrzehntelange Praxis des Stadtrats und auf die entsprechen-
den Auskünfte der Stadtverwaltung geschützt zu werden. Der Stadtrat
habe zu Recht für den Umbau (oder Teilabbruch) keine "zwingenden
sachlichen Gründe" verlangt, sondern einfach § 11 BO angewandt.
Der Stadtrat habe die projektierte Erhöhung des Dachs zu Recht und mit
treffenden Erwägungen bewilligt. Die Dacherhöhung sei ordentlich nach
§ 13 bewilligungsfähig. Ebenso seien die Voraussetzungen einer Aus-
nahmebewilligung nach § 67 BauG ("öffentliches Interesse an der Abwei-
chung" und "ausserordentliche Verhältnisse") erfüllt, da das Mass für eine
maximale Gebäudehöhe von 9 m offensichtlich nicht den gegebenen –
und ortsbaulich geschützten – Verhältnissen entspreche. Das Interesse
am Stadtbild und das Gebot der Gleichbehandlung verlangten, dass das
Dach mit den projektierten Gebäudehöhen bewilligt werde. Das ISOS ste-
he der Ausnahmebewilligung nach § 67 BauG so wenig entgegen wie der
Bewilligung nach § 13 BO. Nach übereinstimmender Auffassung aller in-
volvierten Fachleute und Behörden werde das Ortsbild nicht beeinträch-
tigt, wenn das Dach des bestehenden Gebäudes erhöht werde, im Ge-
genteil. Die Erhöhung des Firsts auf der Bauparzelle führe im Übrigen
nicht zu einer relevant höheren Beschattung der Liegenschaft auf Parzelle
Nr. bbb. Zu Recht habe der Stadtrat schliesslich auch den projektierten
Einbau eines Fenster- bzw. Lichtbands entlang der Fassaden am S-Weg
und am R-Weg bewilligt.
2.
Die Beschwerdeführer ersuchen, das angefochtene Baugesuch nicht nur
nach der geltenden Bauordnung, sondern auch nach der neuen Bau- und
Nutzungsordnung zu beurteilen (Eingabe der Beschwerdeführer vom
1. Mai 2023, S. 3). Diese Ansicht geht fehl. Zwar trifft es zu, dass der Ein-
wohnerrat der Stadt Lenzburg in der Zwischenzeit am 26. Oktober 2023

- 14 -
eine totalrevidierte Bau- und Nutzungsordnung (revidierte BNO) beschlos-
sen hat. Diese wurde vom Regierungsrat jedoch noch nicht genehmigt
(§ 27 BauG) und ist noch nicht in Kraft. Sie kommt nicht zur Anwendung.
3.
3.1.
Die Stadt Lenzburg ist im Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder
der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) als Kleinstadt (Flecken)
aufgeführt (vgl. Art. 1 Abs. 1 und Art. 5 der Verordnung vom 13. Novem-
ber 2019 über das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der
Schweiz [VISOS; SR 451.12]) i.V.m. Anhang 1, AG Nr. 171). Gemäss
ISOS liegt das Gebäude Nr. aaa (auf Parzelle Nr. ccc) innerhalb des Ge-
biets G 1 – "Mittelalterliche Altstadt, Bebauung weitgehend durch Ausbau-
phase im 17. Und 18. Jh. geprägt". Diesem Gebiet misst das Inventar die
Aufnahmekategorie AB und das (höchstmögliche) Erhaltungsziel A zu. Bei
Gebieten mit Erhaltungsziel der Kategorie A soll die Substanz erhalten
werden. Alle Bauten, Anlageteile und Freiräume sollen integral erhalten,
störende Eingriffe beseitigt werden (vgl. Erläuterungsblatt ISOS; siehe
auch Anhang zu den Weisungen vom 1. Januar 2020 des Eidgenössi-
schen Departements des Innern [EDI] über das ISOS [WISOS]).
Beim Gebäude Nr. aaa handelt es sich unstrittig weder um ein kantonales
Denkmalschutzobjekt (vgl. § 32 BO) noch um ein Objekt, welches im "In-
ventar der kommunal schutzwürdigen Gebäude der Stadt Lenzburg" ent-
halten wäre (vgl. § 31 BO).
3.2.
3.2.1.
Durch die Aufnahme eines Objekts in ein Inventar des Bundes gemäss
Art. 5 NHG wird dargetan, dass es in besonderem Masse die ungeschmä-
lerte Erhaltung, jedenfalls aber unter Einbezug von Wiederherstellungs-
oder angemessenen Ersatzmassnahmen die grösstmögliche Schonung
verdient (Art. 6 Abs. 1 NHG). Diese Schutzbestimmung gilt indes, wie
Art. 6 Abs. 2 NHG festhält, lediglich bei der Erfüllung von Bundesaufga-
ben (Art. 2 NHG) in unmittelbarer Weise. Soweit (wie vorliegend) keine
Bundesaufgabe in Frage steht, wird der Schutz von Ortsbildern vorab
durch kantonales (und kommunales) Recht gewährleistet (vgl. Art. 78
Abs. 1 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft
vom 18. April 1999 [BV; SR 101]; BGE 135 II 209, Erw. 2.1; Urteile des
Bundesgerichts 1C_572/2022 vom 2. November 2023, Erw. 3.1.1,
1C_48/2022 vom 29. März 2023, Erw. 4.2, 1C_753/2021, 1C_754/2021
vom 24. Januar 2023, Erw. 8.2, 1C_643/2020 vom 7. Januar 2022,
Erw. 3.2, 1C_53/2019 vom 3. Juni 2020, Erw. 5.2, 1C_488/2015 vom
24. August 2016, Erw. 4.3). Die Bundesinventare sind insoweit aber nicht
völlig unmassgeblich. Sie sind vielmehr bei der Nutzungsplanung, bei
der Auslegung unbestimmter Begriffe des Baurechts sowie bei im Ein-

- 15 -
zelfall erforderlichen Interessenabwägungen zu berücksichtigen (vgl.
BGE 135 II 209, Erw. 2.1; Urteile des Bundesgerichts 1C_572/2022 vom
2. November 2023, Erw. 3.1.1, 1C_48/2022, vom 29. März 2023,
Erw. 4.2, 1C_753/2021, 1C_754/2021 vom 24. Januar 2023, Erw. 8.2,
1C_459/2020 vom 27. Oktober 2022, Erw. 3, 1C_643/2020 vom 7. Januar
2022, Erw. 3.2, 1C_488/2015 vom 24. August 2016, Erw. 4.3; Aargaui-
sche Gerichts- und Verwaltungsentscheide [AGVE] 2016, S. 159,
Erw. 3.1). In Bezug auf erforderliche Interessenabwägungen wird in
BGE 135 II 209, Erw. 2.1, festgehalten, diese würden im Einzelfall "im
Lichte der Heimatschutzanliegen" vorgenommen, was insbesondere der
Fall sei, wenn von der Grundnutzungsordnung abgewichen werde (siehe
etwa auch Urteil des Bundesgerichts 1C_53/2019 vom 3. Juni 2020,
Erw. 5.2).
3.2.2.
Im Rahmen ihrer allgemeinen Planungspflicht nach Art. 2 des Bundesge-
setzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz,
RPG; SR 700) legen die Kantone die Planungsgrundlagen in ihrer Richt-
planung im Allgemeinen fest (Art. 6 RPG) und berücksichtigen namentlich
die Konzepte und Sachpläne des Bundes (Art. 6 Abs. 4 RPG). Dazu zäh-
len auch die Bundesinventare (vgl. Art. 6 Abs. 2 lit. b RPG; Urteil des
Bundesgerichts 1C_572/2022 vom 2. November 2023, Erw. 3.1.2; PIERRE
TSCHANNEN, in: Praxiskommentar RPG: Richt- und Sachplanung, Interes-
senabwägung, 2019, N. 30 zu Art. 6). Aufgrund der Behördenverbind-
lichkeit der Richtplanung (Art. 9 RPG) finden die Schutzanliegen der Bun-
desinventare auf diese Weise Eingang in die Nutzungsplanung (Art. 14 ff.
RPG), insbesondere in die Ausscheidung von Schutzzonen (Art. 17
Abs. 1 RPG) und in die Anordnung von andern Schutzmassnahmen
(Art. 17 Abs. 2 RPG) (siehe auch Art. 11 VISOS). In Bezug auf die geeig-
neten Schutzmassnahmen verfügen die Kantone und Gemeinden über ei-
nen Beurteilungsspielraum (vgl. Urteile des Bundesgerichts 1C_572/2022
vom 2. November 2023, Erw. 3.1.2, 1C_488/2015 vom 24. August 2016,
Erw. 4.5.3 und 4.5.5). Erst eine solchermassen ausgestaltete Nutzungs-
planung ist auch für die Eigentümer verbindlich, und erst wenn diese
grundeigentümerverbindlichen Festlegungen erfolgt sind, finden diese im
Baubewilligungsverfahren Anwendung (vgl. BGE 135 II 209, Erw. 2.1; Ur-
teile des Bundesgerichts 1C_572/2022 vom 2. November 2023,
Erw. 3.1.2, 1C_459/2020 vom 27. Oktober 2022, Erw. 3, 1C_643/2020
vom 7. Januar 2022, Erw. 3.3, 1C_488/2015 vom 24. August 2016,
Erw. 4.5.3 und 4.5.5; ferner: Entscheid des Verwaltungsgerichts
WBE.2018.347 vom 19. August 2019, Erw. II/4.3.2).
Die Stadt Lenzburg hat das Inventar insoweit umgesetzt, als sie das
ISOS-Gebiet G 1 im Rahmen der Nutzungsplanung grösstenteils der Alt-
stadtzone A zugeordnet hat (vgl. Bauzonenplan vom 22. Mai 1997 /
3. März 1998), für welche nach §§ 11 ff. BO spezifische Vorschriften gel-

- 16 -
ten. Namentlich statuiert § 11 Abs. 2 BO ein grundsätzliches Abbruchver-
bot, was dem Erhaltungsziel A gemäss ISOS (siehe oben Erw. II/3.1) ent-
spricht. Für eine akzessorische Untersuchung der BO auf ihre materielle
Übereinstimmung mit dem vom ISOS angestrebten Schutz besteht kein
Anlass, zumal die Parteien dies auch nicht beantragen. Nutzungspläne
(und eng zusammenhängende planerische Festlegungen) sind im An-
schluss an deren Erlass anzufechten und nur in Ausnahmesituationen im
konkreten Anwendungsfall überprüfbar (vgl. BGE 135 II 209, Erw. 5.1;
Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2015.179 vom 14. Juni 2016,
Erw. II/3.2).
Die vom Bundesgericht zum ISOS definierte Beachtungspflicht (siehe
oben Erw. II/3.2.1) betrifft indes nicht nur die Nutzungsplanung. Auch im
konkreten Baubewilligungsverfahren muss sie bei der Anwendung des
kommunalen Bau- und Zonenrechts – insbesondere im Rahmen unbe-
stimmter Rechtsbegriffe und der Ermessensausübung – durchschlagen
("im Einzelfall erforderliche Interessenabwägungen"), wenn die bundes-
rechtlichen ISOS-Schutzanliegen und die bundesgerichtliche Rechtspre-
chung durch Gemeinden bzw. betroffene Eigentümer nicht vollständig un-
terwandert werden sollen (vgl. Entscheid des Verwaltungsgerichts
WBE.2015.179 vom 14. Juni 2016, Erw. II/3.3).
4.
4.1.
Die Parzelle Nr. ccc liegt in der Altstadtzone A, welche – wie dargelegt –
in §§ 11 ff. BO geregelt wird. Die allgemeine Bestimmung von § 11 BO
lautet:
§ 11
1 Die Altstadt soll in ihrem Bestand und mit ihren charakteristischen Ele-
menten des städtebaulichen Grundmusters erhalten und erneuert wer-
den.
2 Grundsätzlich besteht ein Abbruchverbot. Der Gemeinderat entscheidet
nach Anhören der zuständigen Kommission, ob ein Haus teilweise oder
ganz abgebrochen und wieder aufgebaut werden kann.
3 Neubauten, Umbauten und Renovationen müssen sich sinnvoll in das
Stadt- und Strassenbild einfügen. Dabei ist der Charakter des städtebau-
lichen Grundmusters unter Beachtung folgender Aspekte zu erhalten und
soweit möglich in seiner Wirkung zu steigern:
- Kleinmassstäblichkeit
- städtebauliche Gliederung
- typische Form und Konstruktionsmerkmale
- einheitliche Gruppenwirkungen in den Teilgebieten
4 Substanzielle Baueingriffe und Bodeneingriffe während des Bauvor-
gangs sind der Kantonsarchäologie zu melden.

- 17 -
5 – 8 [Nutzung bestehender Gebäude, Wohnanteil, Nutzweise, Nutzungs-
abweichungen]
§§ 12 ff. BO enthalten sodann Vorgaben im Zusammenhang mit dem
städtebaulichen Grundmuster (§ 12 BO) sowie diverse Detailvorschriften
zu Gebäudehöhen, Gebäudebreiten und Gebäudetiefen (§ 13 BO), zur
Dachgestaltung (§ 14 BO), zur Fassadengestaltung (§ 15 BO) und zu An-
und Vorbauten, Aussentreppen (§ 16 BO) und Reklamen (§ 17 BO).
Gemäss der kantonalen Bestimmung von § 42 BauG müssen sich Ge-
bäude hinsichtlich Grösse, Gestaltung und Oberfläche des Baukörpers
sowie dessen Aussenraumes so in die Umgebung einordnen, dass eine
gute Gesamtwirkung entsteht (Abs. 1). Bauten und Anlagen, Bemalungen,
Antennen und Reklamen dürfen insbesondere Landschaften sowie Orts-
und Quartierbilder nicht beeinträchtigen (Abs. 2). Die Kriterien für die Be-
urteilung der Einordnung werden in § 15e BauV festgehalten (siehe ferner
auch § 57 BO).
4.2.
Dem Gemeinderat (bzw. hier dem Stadtrat) steht bei der Anwendung und
Auslegung kommunaler Bestimmungen sowie von Ästhetikvorschriften ein
erheblicher Ermessensspielraum zu. Die Gemeinde darf den verfassungs-
rechtlichen Schutz beanspruchen, der ihr gestützt auf die Gemeindeauto-
nomie zusteht (§ 106 Abs. 1 der Verfassung des Kantons Aargau vom
25. Juni 1980 [KV; SAR 110.000]). Das kantonale Recht gewährt rechtlich
erhebliche Entscheidungsfreiheit, und zwar in der Absicht, die Ordnung
den Gemeinden zu überlassen, d.h. ihnen Kompetenzen für selbständige
Regelungen in einem für den Sinn und die Funktion der Gemeindefreiheit
wichtigen Bereich offen zu halten. In Bezug auf Ästhetikvorschriften ob-
liegt es zudem in erster Linie den örtlichen Behörden, über den architek-
tonischen Aspekt zu wachen, weshalb sie diesbezüglich über einen brei-
ten Ermessensspielraum verfügen. Die Rechtsmittelinstanzen haben sich
deshalb bei der Überprüfung einschlägiger gemeinderätlicher Entscheide
zurückzuhalten. Wo eine Regelung unbestimmt ist und verschiedene Aus-
legungsergebnisse sachlich vertretbar erscheinen, sind die kantonalen
Rechtsmittelinstanzen gehalten, das Ergebnis der gemeinderätlichen
Rechtsauslegung zu respektieren und nicht ohne Not ihre eigene Rechts-
auffassung an die Stelle der gemeinderätlichen zu setzen. Die Autonomie
der Gemeinde hat jedoch dort ihre Grenzen, wo sich eine Auslegung mit
dem Wortlaut sowie mit Sinn und Zweck des Gesetzes nicht mehr verein-
baren lässt (vgl. zum Ganzen: AGVE 2015, S. 173, Erw. 1.3; 2009,
S. 176, Erw. 3.4.1; 2008, S. 153, Erw. II/3.7.1; 2006, S. 183, Erw. 2.2;
2003, S. 189, Erw. 2a; Urteil des Verwaltungsgerichts WBE.2023.148 vom
31. Januar 2024, Erw. II/4.4). Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts
können auch überwiegende private Interessen eine Korrektur des ge-
meinderätlichen Entscheids rechtfertigen (vgl. AGVE 2008, S. 173,

- 18 -
Erw. 1.3, 1995, S. 328, Erw. 5c/bb; 1993, S. 378, Erw. 2c/bb). Schliesslich
erscheint ein Eingriff dann als zulässig, wenn sich die Beurteilung der
Gemeindebehörden aufgrund überkommunaler öffentlicher Interessen als
unzweckmässig erweist oder wenn sie den wegleitenden Grundsätzen
und Zielen der Raumplanung nicht entspricht oder unzureichend Rech-
nung trägt (BGE 116 Ia 221, Erw. 2c; Urteil des Bundesgerichts
1P.464/2003 vom 28. Oktober 2003, Erw. 3.2; AGVE 2008, S. 153,
Erw. 3.7.1; Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2018.347 vom
19. August 2019, Erw. II/2). Je weiter die öffentlichen Interessen am Orts-
bildschutz über den lokalen Bereich hinausgehen, desto kleiner wird die
Entscheidungsfreiheit der Gemeinde. Verfügt die Gemeinde über ein Orts-
bild von nationaler Bedeutung, ist sie an den im ISOS definierten Schutz-
grad gebunden, sodass die Gemeindeautonomie insoweit eingeschränkt
ist (vgl. AGVE 2008, S. 153, Erw. II/3.7.1; Entscheide des Verwaltungsge-
richts WBE.2018.347 vom 19. August 2019, Erw. II/2; WBE.2015.179 vom
14. Juni 2016, Erw. II/3.6, WBE.2014.138 vom 26. März 2015,
Erw. II/3.1.1, WBE.2006.312 vom 19. Juni 2008, Erw. I/2).
5.
5.1.
5.1.1.
Bei der streitigen Baubewilligung (im Baugebiet) handelt es sich nicht um
eine Bundesaufgabe im Sinne von Art. 2 NHG. Die Vorgabe von Art. 6
Abs. 2 NHG, wonach ein Abweichen von der ungeschmälerten Erhaltung
im Sinne der Inventare bei Erfüllung einer Bundesaufgabe nur in Erwä-
gungen gezogen werden darf, wenn ihr bestimmte gleich- oder höherwer-
tige Interessen von ebenfalls nationaler Bedeutung entgegenstehen,
kommt insoweit nicht zur Anwendung. Ebenso wenig ist eine Begutach-
tung durch die Kommission gemäss Art. 7 Abs. 2 NHG erforderlich. Auch
eine fakultative Begutachtung nach Art. 8 NHG kommt (mangels Erfüllung
einer Bundesaufgabe) nicht in Betracht (siehe Urteil des Bundesgerichts
1C_572/2022 vom 2. November 2023, Erw. 3.1.4). Ausserhalb der Erfül-
lung einer Bundesaufgabe besteht indes die Möglichkeit, dass eine Kom-
mission ein "besonderes Gutachten" nach Art. 17a NHG erstellt (Art. 25
Abs. 1 lit. e der Verordnung vom 16. Januar 1991 über den Natur- und
Heimatschutz [NHV; SR 451.1]; JÖRG LEIMBACHER, in: Kommentar NHG,
2. Aufl. 2019, N. 2 zu Art. 8 und N. 4 zu Art. 17a). Anlass für ein solches
"besonderes Gutachten" können Fälle sein, in denen durch das infrage
stehende Vorhaben der natürliche und kulturelle Wert eines Objekts be-
einträchtigt werden könnte – also gerade das, was das Objekt zu einem
Objekt von "besonderer Bedeutung" macht, unabhängig davon ob es in
ein Inventar nach Art. 5 NHG aufgenommen ist oder diese "besondere
Bedeutung" anderweitige Gründe hat. Zudem können die besonderen, mit
Zustimmung des Kantons zu erstellenden Gutachten gerade in jenen Fäl-
len wertvoll sein, in denen die besondere Bedeutung eines Objekts, ins-
besondere seine Schutzwürdigkeit und -bedürftigkeit, und die Frage in

- 19 -
welchem Umfang und wie es zu schützen wäre, der fachkundigen Abklä-
rung bedürfen (vgl. LEIMBACHER, a.a.O., N. 7 zu Art. 17a). Da Art. 17a
NHG als Pendant zur fakultativen Begutachtung gemäss Art. 8 NHG ge-
dacht ist und es um die mögliche Beeinträchtigung von Objekten von "be-
sonderer Bedeutung" (Art. 25 Abs. 1 lit. e NHV) geht, liegt es auf der
Hand, dass das wichtigste Thema dieser "besonderen Gutachten" eben-
falls die ungeschmälerte Erhaltung oder die (grösstmögliche) Schonung
der Objekte ist (LEIMBACHER, a.a.O., N. 11 zu Art. 17a).
Nach ständiger bundesgerichtlicher Rechtsprechung darf das Gericht in
Fachfragen nicht ohne triftige Gründe von Sachverständigengutachten
abweichen (BGE 150 II 133, Erw. 4.1.3; 145 II 70, Erw. 5.5; Urteile des
Bundesgerichts 1C_160/2023 vom 7. März 2024, Erw. 4.8, 1C_327/2022,
1C_331/2022 vom 7. November 2023, Erw. 4.1.3, 1C_753/2021,
1C_754/2021 vom 24. Januar 2023, Erw. 8.8). Besonderes Gewicht
kommt im Bereich des Natur- und Heimatschutzes den Gutachten der
ENHK und der EKD zu. Vom Ergebnis der Begutachtung darf nur aus trif-
tigen Gründen abgewichen werden, selbst wenn der entscheidenden Be-
hörde – wie hier (§ 17 Abs. 2 VRPG) – eine freie Beweiswürdigung zu-
steht. Dies trifft namentlich auch für die dem Gutachten zugrunde liegen-
den tatsächlichen Feststellungen zu (BGE 150 II 133, Erw. 4.1.3;
136 II 214, Erw. 5; 127 II 273, Erw. 4b). Diese Grundsätze gelten sowohl
für die gestützt auf Art. 7 NHG erforderliche Begutachtung als auch für die
fakultative Begutachtung gemäss Art. 8 NHG (BGE 136 II 214, Erw. 5; Ur-
teil des Bundesgerichts 1C_753/2021, 1C_754/2021 vom 24. Januar
2023, Erw. 8.8) und die besonderen Gutachten gestützt auf Art. 17a NHG
i.V.m. Art. 25 Abs. 1 lit. e NHV (Urteil des Bundesgerichts 1C_753/2021,
1C_754/2021 vom 24. Januar 2023, Erw. 8.8; Luzerner Gerichts- und Ver-
waltungsentscheide [LGVE] 2010 II Nr. 10, Erw. 5c/bb; LEIMBACHER,
a.a.O., N. 12 zu Art. 17a).
5.1.2.
Aufgrund der Akten sowie der sich in grundlegenden Fragen widerspre-
chenden Fachmeinungen ergab sich im Rahmen der Verfahrensinstruk-
tion, dass das Bauvorhaben das schützenswerte Ortsbild von Lenzburg
(welches im ISOS nach Art. 5 NHG eingetragen ist) beeinträchtigen könn-
te. Überdies stellten sich Grundsatzfragen – namentlich ob noch von ei-
nem Umbau gesprochen werden kann oder ob es sich faktisch um einen
Abbruch/Neubau handelt, der dem Erhaltungsziel des ISOS (bzw. dem
Abbruchverbot der Bauordnung) widerspricht. Mit Beschluss vom 22. Mai
2023 beauftragte das Verwaltungsgericht deshalb die ENHK und die EKD
mit der Erstellung eines Gutachtens gemäss Art. 17a NHG i.V.m. Art. 25
Abs. 1 lit. e NHV zur Vereinbarkeit des Bauvorhabens mit dem ISOS bzw.
zur Einordnung des Bauvorhabens in die Umgebung aus der Sicht des
Ortsbild- und Denkmalschutzes (vgl. Beschluss vom 22. Mai 2023 sowie
ferner Beschluss vom 3. Juli 2023). Um beurteilen zu können, ob das in

- 20 -
Frage stehende Vorhaben zu einer Beeinträchtigung führen würde, ist we-
sentlich, was durch die Inventarisierung des Objekts geschützt ist. In die-
sem Sinne ist es Aufgabe der Kommissionen, im Rahmen der Begut-
achtung die Schutzziele des ISOS bzw. die daraus abzuleitenden Mass-
nahmen zu konkretisieren (vgl. Entscheid des Verwaltungsgerichts
WBE.2015.179 vom 14. Juni 2016, Erw. II/5.2; LGVE 2010 II Nr. 10,
Erw. 5c/aa).
5.2.
Nach Durchführung eines Augenscheins, der im Beisein der Parteien und
Parteivertreter, Vertreter der Stadt Lenzburg, der kantonalen Denkmal-
pflege sowie der Kantonsarchäologie, des Verwaltungsgerichts und weite-
ren den Parteien Nahestehenden stattfand (Protokoll Verwaltungsgericht
vom 18. Oktober 2023), erarbeiteten die ENHK und die EKD das Gutach-
ten, welches am 7. März 2024 erstattet wurde. Im Gutachten wurde zu-
nächst – unter Bezugnahme zum ISOS – das Ortsbild von nationaler Be-
deutung umschrieben, dies sodann mit spezifischem Blick auf das im
ISOS festgehaltene Gebiet G 1 "Mittelalterliche Altstadt, Bebauung weit-
gehend durch Ausbauphase im 17. und 18. Jh. geprägt" und den in die-
sem Gebiet befindlichen (und hier interessierendem) R-Weg mit der
streitbetroffenen Liegenschaft R-Weg zz. Die Kommissionen wiesen auch
auf die bereits im Zeitpunkt der Ortsbildaufnahme im ISOS festgestellten
Beeinträchtigungen hin und erörterten, dass auch heute im Bereich des
R-Wegs und des K-Wegs und insbesondere in der Häuserzeile zum
S._____ hin zahlreiche Eingriffe jüngeren Datums auffielen, welche die
Lesbarkeit der historisch gewachsenen Strukturen verunklärten (zum
Ganzen: Gutachten ENHK/EKD, S. 2 ff.).
In einem nächsten Schritt beschrieben die Kommissionen im Gutachten
eingehend das Wohnhaus R-Weg zz, namentlich in Bezug auf seine Lage
in der Stadtstruktur, seine Historie sowie sein Äusseres und Inneres (Gut-
achten ENKK/EKD, S. 5 f.). Gestützt darauf würdigten sie die Baute wie
folgt (Gutachten ENHK/EKD, S. 6 f.):
Der 1874 anstelle des Krautturms und der Stadtmauer bzw. anstelle von
zwei Stallscheunen errichtete Bau R-Weg zz nimmt innerhalb der südli-
chen, der Flucht der ehemaligen Stadtmauer folgenden Häuserzeile in
der Lenzburger Altstadt eine wichtige Stellung ein. Die Liegenschaft ist
sowohl von der Süd- als auch von der Nordseite her gut einsehbar. Ins-
besondere nach Süden zum Garten bzw. grossräumiger zum S-Weg hin
ist die klassizistisch geprägte Fassade als Zeugnis eines im 19. Jh. er-
richteten Bürgerhauses erhalten. Die Südfassade zeigt bemerkenswerte
architektonische Qualitäten, insbesondere durch die ausgewogenen Pro-
portionen und die klare Gliederung der unterschiedlichen Elemente, die
höchst dekorative Holztür und den auf schlanken, gusseisernen Stützen
ruhenden Balkon mit seinem filigranen, durch geometrische Muster ver-
zierten Geländer. Die Nordfassade mit den vorgelagerten hölzernen Lau-
ben wurde insbesondere durch den Einbau der drei Garagen im Laufe
der Zeit modern überformt, hier hat sich immerhin die hölzerne Eingangs-

- 21 -
tür mit Ziergitter erhalten. Das Innere der Baute erfuhr im Laufe der Zeit
mehrere Erneuerungsphasen. Erhalten sind jedoch wesentliche Teile der
Primärstruktur wie die Tragstruktur und namentlich die Trennmauern
bzw. Riegelwände zwischen dem ehemaligen Ökonomie- und dem
Wohnteil, die Holbalkendecken, der Mittelgang, die Baluster-Treppe oder
der Dachstuhl.
Nach einer Bezugnahme zu den kantonal geschützten Denkmälern in der
Umgebung (Stadtmauer, Stadtbibliothek an der T-Strasse, Grabplatte von
Christian Lippe sowie Haus am S-Weg) konkretisierten die ENHK und die
EKD für den durch das zu beurteilende Bauvorhaben betroffenen Perime-
ter des Ortsbilds von Lenzburg (südliche Häuserzeile im Gebiet G 1 mit R-
Weg und S-Weg) die folgenden Schutzziele (Gutachten ENHK/EKD,
S. 7):
- Ungeschmälerte Erhaltung der historischen Bebauungsstruktur.
- Ungeschmälerte Erhaltung aller für die Lesbarkeit der historischen
Entwicklung des Ortsbildes bedeutsamen Bauten und Anlageteile in
Substanz und Wirkung.
- Ungeschmälerte Erhaltung der vielgestaltigen Silhouette und Gliede-
rung der Häuserzeile zwischen R-Weg und S-Weg.
- Ungeschmälerte Erhaltung der Strassen und Gassen beidseits der
Häuserzeile wie auch der für die Aussenwirkung der Altstadt bedeu-
tenden Gärten und Freiräume im Bereich des ehemaligen Stadtgra-
bens in Substanz und Wirkung.
- Ungeschmälerte Erhaltung der historischen Liegenschaft R-Weg zz
in Substanz und Wirkung mitsamt der den Bau konstituierenden Ge-
bäudeteile, namentlich Erhaltung der klassizistischen Südfassade,
der Holzlauben im Norden, der für den Bau wesentlichen Pri-
märstrukturen und des Gartens.
Das Bauvorhaben wurde von den Kommissionen wie folgt festgehalten
(Gutachten ENHK/EKD, S. 8):
Für das Vorhaben wurden zwei Baueingaben gemacht. Gemäss den
Baugesuchsunterlagen der zweiten Eingabe vom 2.11.2021 soll das Ge-
bäude R-Weg zz umgebaut und in vier Wohneinheiten unterteilt werden.
Aus den Plänen geht hervor, dass die Grundrisse vollständig neu organi-
siert und neue Treppen- sowie Liftanlagen eingebaut werden sollen. Der
Dachstuhl soll abgebrochen und durch eine neue, zweiteilige Dachkon-
struktion ersetzt werden. Die gemauerten Fassaden sollen durch ein
Fensterband vom Dach getrennt werden, dessen First bis zu ca. 1.70 m
höher als der bestehende liegen soll. Die Baugesuchspläne sind nicht
vermasst.
In der stadtseitigen Nordfassade sind in allen Obergeschossen anstelle
der heutigen kleinen Fenster grosse Fensteröffnungen vorgesehen. Wo
die Gebäudehülle im Bereich der bestehenden Lauben liegt, geht aus
den Plänen nicht klar hervor. Anhand der Schattierung des Fassaden-
plans und der eingezeichneten Fensterflügel scheint für die Laube im
1. Obergeschoss eine Verglasung vorgesehen zu sein, im 2. Oberge-
schoss nicht. Im Dachgeschoss hingegen ist das Fensterband zwischen
Fassade und Dachuntersicht auf der Aussenkante der Laube eingezeich-
net.

- 22 -
An der graben- resp. gartenseitigen Fassade beschränken sich die Ein-
griffe auf die Vergrösserung der Türen und Fenster im Erdgeschoss. Im
Gegensatz zur ersten Baueingabe (05.10.2020) sind sie in der überarbei-
teten Fassung etwas differenzierter ausgestaltet. Das Dach liegt nicht
mehr auf der bauzeitlichen Fassade, sondern auf dem neuen Fenster-
band auf.
Die heutigen, auf beiden Seiten grossen, ungeteilten und geschlossenen
Dachflächen sollen gemäss den Plänen um das (nicht präzisierte) Mass
der Fensterbänder angehoben werden. Zudem sollen die neuen Dachflä-
chen im östlichen und im westlichen Teil eine unterschiedliche Neigung
aufweisen. Die Firstlinie wird dadurch unterbrochen und liegt im westli-
chen Teil ca. 1.70 m höher als die bestehende. Im neu gewonnenen
Dachraum sind Estriche mit Wohnnutzung geplant. Zudem sind auf den
stadtseitigen Dachflächen sechs ebenfalls nicht vermasste, relativ grosse
Dachflächenfenster eingezeichnet.
Gemäss den Aussagen der Architekten am Augenschein gibt es keinen
Baubeschrieb und keine detaillierten Pläne des Vorhabens, die über die
konkret geplanten Eingriffe näheren Aufschluss geben würden. Ob es de-
taillierte Gebäude- bzw. Massaufnahmen und entsprechende Pläne gibt,
entzieht sich der Kenntnis der Kommission.
In den Baugesuchsplänen im Massstab 1:100 sind die zu erhaltenden
Wände und Decken schwarz eingezeichnet, die abzubrechenden gelb
und die neu zu erstellenden rot. Inwiefern sich die Schwarz-/Gelb-/Rot-
Angaben in den Baugesuchsplänen mit den allgemeinen Angaben zum
Umgang mit dem vorhandenen Baubestand im Formular decken, geht
aus den Unterlagen nicht hervor. Zur Materialisierung werden lediglich
indirekt Angaben gemacht, die sich mit den Aussagen im Gutachten des
Bauingenieurs J._____ zu decken scheinen (Ersatz der Holzbalkende-
cken durch solche aus Beton, Ersatz der Holzständerwände durch solche
aus Backstein oder Beton). Gemäss den Angaben im Baugesuchsformu-
lar (Eingang 20.10.2020) soll das Mauerwerk der oberirdischen Aussen-
mauern "bestehend/saniert" sein bzw. werden, die bestehenden Holzbal-
kendecken über UG und EG neu aus "Holz/Beton" materialisiert werden.
Für die übrigen Decken über dem 1. Und dem 2. Obergeschoss wird das
Material "Beton" genannt, zur "Bauart" der Innenwände und des neuen
Dachstuhls werden im Baugesuchsformular keine Angaben verlangt und
auch keine gemacht, lediglich "Dachziegel" ist als Material für die Dach-
eindeckung erwähnt. Offen sind aufgrund des Projektstands die Zugäng-
lichkeit zur Liegenschaft für das Bauvorhaben sowie die Bauinstallations-
flächen.
Nach grundsätzlichen Bemerkungen zum Umgang mit dem baulichen Er-
be, in welchem die Kommissionen in verschiedener Hinsicht auf die Publi-
kation "Leitsätze zur Denkmalpflege in der Schweiz" der EKD aus dem
Jahre 2007 Bezug nahmen (Gutachten ENHK/EKD, S. 8 f.), beurteilten
die ENHK und die EDK das projektierte Vorhaben schliesslich wie folgt
(Gutachten ENHK/EKD, S. 9 ff.):
Der geplante Umbau des Gebäudes R-Weg zz zur Schaffung von vier
Wohneinheiten geht mit zahlreichen und massiven Eingriffen in die über-
lieferte Bausubstanz einher. Das bewilligte Bauprojekt sieht unter ande-

- 23 -
rem den Abbruch des Dachstuhls, ein unterschiedliches Anheben und
Neigen der Dachflächen über dem Wohn- und ehemaligen Ökonomieteil
sowie den Einbau eines Fensterbands zwischen Fassade und Dach vor,
wobei das Fensterband stadtseitig auf der Aussenkante der oberen Lau-
be dargestellt ist. Neben diesen für die Aussenwirkung wesentlichen
Massnahmen sieht das bewilligte Bauprojekt auch den Einbau grosser
Fensteröffnungen in die Nordfassade und die Vergrösserung der beste-
henden Fenster- und Türöffnungen im Erdgeschoss der Südfassade vor.
Diese baulichen Eingriffe stehen nach Ansicht der Kommissionen in ei-
nem grundsätzlichen Widerspruch zu den folgenden beiden für Ortsbild
und Denkmalschutz konkretisierten Schutzzielen: Die "ungeschmälerte
Erhaltung aller für die Lesbarkeit der historischen Entwicklung des Orts-
bildes bedeutsamen Bauten und Anlageteile in Substanz und Wirkung"
und die "ungeschmälerte Erhaltung der historischen Liegenschaft R-
Weg zz in Substanz und Wirkung mitsamt der den Bau konstituierenden
Gebäudeteile, namentlich Erhaltung der klassizistischen Südfassade, der
Holzlauben im Norden, der für den Bau wesentlichen Primärstrukturen
und des Gartens". Die geplante Gliederung der Nordfassade kommt ei-
nem Ersatz des historischen Mauerwerks nahe, da dieses nur fragmenta-
risch erhalten werden soll. Der heute für das Gebäude und seine Situati-
on im Ortsbild von nationaler Bedeutung wesentliche strukturelle, materi-
elle und visuelle Zusammenhalt von Gebäudesockel, Fassadengestal-
tung, Vordach und Dach ginge insbesondere mit der Einführung des
Fensterbands zwischen Fassade und Dach sowohl stadt- als auch gra-
benseitig verloren. Der teilweise Abbruch des historischen Mauerwerks
der Nordfassade und der ebenda geplante Einbau grosser Fensteröff-
nungen würde zusammen mit dem vorgesehenen Fensterband zu einer
modernen Überformung des historischen Gebäudes führen. Die Wahr-
nehmung und Identität der Baute als geschichtliches Objekt würden
dadurch zerstört und die Lesbarkeit der historischen Entwicklung des
Ortsbildes wesentlich geschmälert. Die geplanten baulichen Eingriffe,
namentlich die weitgehende Zerstörung des überlieferten Mauerwerks
der Nordfassade, widersprechen auch der sowohl vom ISOS wie auch
aus denkmalpflegerischer Sicht geforderten ungeschmälerten Erhaltung
der überlieferten historischen Substanz bzw. der den Bau konstituieren-
den Gebäudeteile.
Zu einem analogen Schluss kommen die Kommissionen auch hinsichtlich
der vorgesehenen Eingriffe in die Südfassade: Die Vergrösserung der
Türen und Fenster im Erdgeschoss würde die ausgewogenen Proportio-
nen der klassizistisch gestalteten Fassade verunklären und den Zeug-
niswert, der für das erkennende Betrachten und die Lesbarkeit der histo-
rischen Entwicklung des Ortsbildes wesentlich ist, schmälern. Der Ersatz
der Holztüre durch ein zweiflügeliges Fenster würde einen bedeutenden
Substanzverlust zur Folge haben, den Charakter der Fassade verändern
und, zusammen mit dem Fensterband zwischen Fassade und Dach,
auch hier zu einer modernen Überformung der historischen Fassade füh-
ren, die mit den oben erwähnten Schutzzielen nicht zu vereinbaren ist.
Das Bauvorhaben sieht zur Schaffung der vier geplanten Wohneinheiten
eine Neuorganisation der Grundrisse sowie den Ersatz des Treppenhau-
ses durch den Einbau neuer Treppen- und Liftanlagen vor. Bescheidene
Eingriffe in die Binnengliederung stellten per se noch keine schwere Be-
einträchtigung dar. Zur angemessenen, denkmalverträglichen Nutzung
historisch wertvoller Bausubstanz muss jedoch eine gewisse Suffizienz in
Hinsicht auf zeitgemässe Standards vorausgesetzt werden. Aus fachli-
cher Sicht der Kommissionen nimmt der konzeptionelle Ansatz der neuen

- 24 -
räumlichen und strukturellen Disposition kaum Bezug auf die vorhandene
und zu erhaltende Bausubstanz. Aus den Baugesuchsplänen vom
02.11.2021 geht hervor, dass die Position und die Form der neuen Trep-
pen- und Liftanlage sowie die damit verbundene Neuorganisation des
Grundrisses den Abbruch von zahlreichen Wänden, die zum Teil eine
tragende Funktion haben, zur Folge hätte. Die Transformation der Nord-
fassade legt zudem nahe, dass die Holzbalkendecke einen Teil ihrer Auf-
lager verlieren würde. Hinzu kommt, dass Lage und Form der neuen
Treppen und der Liftanlage die räumliche und statische Konzeption des
bestehenden Bauwerks kaum zu berücksichtigen scheinen, so dass die
Angaben im Gutachten J._____ und bzw. im Baugesuchsformular von
2020, wonach die bestehenden Holzbalkendecken entgegen den geneh-
migten Baugesuchsplänen abgebrochen und durch neue Bauteile in
Stahlbeton ersetzt werden sollen, eher wahrscheinlich erscheinen.
Aufgrund der widersprüchlichen Angaben zum Umgang mit der vorhan-
denen Bausubstanz im Baugesuchsformular und in den Baueingabeplä-
nen und dem damit verbundenen Mangel an Planungsgenauigkeit erge-
ben sich erhebliche Zweifel, ob die Angaben in den Baugesuchsakten
hinsichtlich Abbrüchen, Neubauten und zu erhaltender Bausubstanz den
tatsächlichen Auswirkungen der Eingriffe auf den historischen Bestand
entsprechen. Beim heutigen Informationsstand gehen die Kommissionen
davon aus, dass das Projekt faktisch einem Neubau gleichkommt, in den
einzelne historische Elemente wie z.B. die modern überformte Südfassa-
de sowie Mauerfragmente integriert werden sollen.
In der vorgesehenen Erhöhung und Zweiteilung des Dachfirsts über dem
ehemaligen Wohnteil sehen die Kommissionen keine Beeinträchtigung
hinsichtlich des Schutzziels der "ungeschmälerten Erhaltung der vielge-
staltigen Silhouette und Gliederung der Häuserzeile zwischen R-Weg und
S-Weg", da der Fussabdruck des Wohnhauses und die vielgestaltige Sil-
houette der Dachlandschaft erhalten bleiben. Auch die "ungeschmälerte
Erhaltung der historischen Bebauungsstruktur" der ganzen Häuserzeile
sowie die "ungeschmälerte Erhaltung der Strassen und Gassen beidseits
der Häuserzeile wie auch der für die Aussenwirkung der Altstadt bedeu-
tenden Gärten und Freiräume im Bereich des ehemaligen Stadtgrabens
in Substanz und Wirkung" werden durch das Bauvorhaben nicht in Frage
gestellt. Auch auf die Denkmäler im Nahbereich des Objektes R-Weg zz
hat das Vorhaben keine Auswirkungen, da die geplanten baulichen Ein-
griffe im Verhältnis zur gesamten Häuserzeile von eher lokaler Wirkung
sind.
Gestützt auf den Augenschein, die in Kapitel 3 beschriebenen Qualitäten
und ermittelten Werte des Ortsbildes von Lenzburg und der Baute R-
Weg zz sowie auf die konkretisierten Schutzziele kommen die Kommissi-
onen in gesamthafter Betrachtung zum Schluss, dass das Bauvorhaben
sowohl aus denkmalpflegerischer als auch aus ortsbildlicher Sicht eine
schwerwiegende Beeinträchtigung darstellen würde.
Die Kommissionen stellen fest, dass das vorliegende Vorhaben in ver-
schiedener Hinsicht nicht dazu geeignet ist, den ungeschmälerten Erhalt
des Ortsbilds von nationaler Bedeutung sowie der historischen Liegen-
schaft R-Weg zz sicherzustellen und auch dem Gebot der grösstmögli-
chen Schonung nicht entspricht. Die von aussen her sichtbaren Eingriffe
stehen einzeln wie auch in der Summe im Widerspruch zur Lesbarkeit
des historischen Kontexts des Objektes in sich wie auch zur gewachse-
nen Häuserzeile zwischen Altstadt (R-Weg) und S._____: die Vergrösse-

- 25 -
rung der Fenster im Erdgeschoss an der Südfassade zum S._____ hin,
die grossen Fensteröffnungen in der Fassade an der Nordfassade zum
R-Weg hin, sowie auf beiden Seiten die neu vorgesehenen Bandfenster
zwischen Fassaden und Dachtraufen, das Anheben des Dachs und die
relativ grossen Öffnungen innerhalb der stadtseitigen Dachtraufen sind
weder mit dem historischen Gebäude noch mit dem Ortsbild verträglich.
Die Kommissionen beantragen deshalb, das Vorhaben grundsätzlich zu
überdenken und einen mit den in Kapitel 3.3 konkretisierten Schutzzielen
zu vereinbarenden Lösungsansatz zu entwickeln, der von der vorgefun-
denen Bausubstanz ausgeht und diese in angemessener Weise weiter-
entwickelt.
Auf der Basis der Unterlagen sowie der Ergebnisse des Augenscheins ge-
langten die Kommissionen zum Schluss, dass das Vorhaben zu einer
schwerwiegenden zusätzlichen Beeinträchtigung des Ortsbildteils G 1 des
Ortsbilds von nationaler Bedeutung sowie der historischen Liegenschaft
R-Weg zz als wesentlicher Bestandteil der südlichen Häuserzeile zwi-
schen R-Weg und S-Weg führen werde. Das Bauvorhaben entspreche
weder der von Art. 6 NHG geforderten ungeschmälerten Erhaltung noch
der grösstmöglichen Schonung. Die Kommissionen beantragten, das Vor-
haben grundsätzlich zu überdenken und einen mit den konkretisierten
Schutzzielen (siehe oben) zu vereinbarenden Lösungsansatz zu entwi-
ckeln, der von der vorgefundenen Bausubstanz ausgehe (Gutachten
ENHK/EKD, S. 11). Die vom Verwaltungsgericht gestellten Fragen wur-
den schliesslich unter Verweis auf die entsprechenden Kapitel des Gut-
achtens beantwortet (Gutachten ENHK/EKD, S. 12).
5.3.
Im Ergebnis vermag das Bauvorhaben nach Ansicht der Kommissionen
somit nicht zu genügen. Mit dem geplanten Projekt würden die Altstadt
von Lenzburg als ISOS-Schutzobjekt (Gebiet G 1) und die historische
Liegenschaft R-Weg zz als wesentlicher Bestandteil der südlichen Häu-
serzeile zwischen R-Weg und S-Weg schwerwiegend beeinträchtigt. Ein
Abweichen von dieser Auffassung der beiden Fachkommissionen würde
sich nach ständiger Rechtsprechung nur dann rechtfertigen, wenn triftige
Gründe vorliegen, etwa dort, wo gewichtige, zuverlässig begründete Tat-
sachen oder Indizien die Überzeugungskraft des Gutachtens ernstlich er-
schüttern bzw. die Expertise irrtümliche tatsächliche Feststellungen, Lü-
cken oder Widersprüche enthält (vgl. oben Erw. II/5.1.1 [2. Absatz]; Urteil
des Bundesgerichts 1C_893/2013 vom 1. Oktober 2014, Erw. 5.3.3; LEIM-
BACHER, a.a.O., N. 12 zu Art. 17a i.V.m. N. 20 zu Art. 7). Der Stadtrat und
die Beschwerdegegner kritisieren das Gutachten in verschiedener Hin-
sicht:
Zunächst beanstanden sie, das Gutachten beruhe auf einer vor 40 Jahren
aufgenommenen, veralteten Beurteilungsgrundlage (vgl. Stellungnahme
Stadtrat vom 22. April 2024, S. 6 f.; Stellungnahme Beschwerdegegner

- 26 -
vom 24. April 2024, S. 13 f.). Dass im Gutachten als Grundlage der ISOS-
Beschrieb aus dem Jahre 1986 herangezogen wurde (vgl. Gutachten
ENHK/EKD, S. 2), trifft zwar zu. Bei der Beschreibung des Ortsbildes von
nationaler Bedeutung wurde indes auch auf diverse seit dem Zeitpunkt
der Ortsbildaufnahme vorgenommene Veränderungen bzw. Eingriffe jün-
geren Datums Bezug genommen (vgl. Gutachten ENHK/EKD, S. 4 f.). An-
lässlich des Augenscheins konnten sich die Kommissionen zudem ein
Bild von der heutigen Situation machen. Der Vorwurf, die Kommissionen
hätten auf eine veraltete Beurteilungsgrundlage abgestellt und nicht die
aktuelle Situation beurteilt, ist nicht gerechtfertigt.
Die Beschwerdegegner bringen vor, es mache keinen Sinn, wenn die
Gutachter das "mittelalterliche Ortsbild von nationaler Bedeutung" als
Massstab nähmen, ohne die konkreten Verhältnisse und Entwicklungen
zu berücksichtigen. Im Gebäude am R-Weg zz seien keine Bauteile oder
Materialien aus dem Mittelalter gefunden worden. Das Gebäude sei 1874
neu gebaut und später mehrmals stark umgebaut worden, welche Verän-
derungen die ENHK und EKD negierten (Stellungnahme Beschwerde-
gegner vom 24. April 2024, S. 13 f., 15). Dieser Vorhalt trifft nicht zu, wur-
de doch auch im Gutachten festgehalten, der Bau R-Weg zz sei 1874 er-
stellt worden, ebenso wurden im Gutachten die späteren Umbauten be-
schrieben und berücksichtigt (siehe Gutachten ENHK/EKD, S. 5 ff.). Nicht
zu beanstanden ist im Weiteren, dass im Gutachten bei der Beschreibung
des R-Wegs u.a. ausgeführt wurde, die im ISOS-Beschrieb betonten "va-
riationsreichen Raumbildungen mit Höfen und Passagen", die "teilweise
durch hölzerne Lauben" gegliederten Fassaden und der den Bauten zu-
geschriebene "gewerblich-handwerkliche Charakter" seien nach wie vor
erlebbar (Gutachten ENHK/EKD, S. 4). Angesichts der am Augenschein
gewonnenen Eindrücke kann das Gericht diese Feststellung durchwegs
nachvollziehen. Dass in den Gebäuden allenfalls keine oder kaum mehr
gewerblich-handwerkliche Betriebe vorhanden sind, ändert am Charakter
dieser Bauten nichts. Nicht stichhaltig ist im Übrigen der Einwand der Be-
schwerdegegner, wonach in den Schlussfolgerungen des Gutachtens
(S. 11) die Veränderungen (an Gebäuden und in der Nutzung) (Gutachten
ENHK/EKD, S. 4) am R-Weg "völlig ausgeklammert" bzw. "vernachläs-
sigt" worden seien (Stellungnahme Beschwerdegegner vom 24. April
2024, S. 14, 15). Unter den "Schlussfolgerungen" (Gutachten ENHK/EKD,
S. 11) wurde lediglich das Ergebnis der Begutachtung festgehalten. Im
Rahmen der Begutachtung waren sich die Kommissionen der Verände-
rungen – wie bereits dargelegt – bewusst.
Entgegen der Ansicht der Beschwerdegegner (vgl. Stellungnahme Be-
schwerdeführer vom 24. April 2024, S. 15) wird im Gutachten auch nicht
gefordert, dass "verglaste Lauben mit Rollläden" oder ein "ausser zum
Abstellen von Autos ungenutztes Erdgeschoss" beibehalten werden müs-
sen und heute Anpassungen nicht mehr zulässig sind. In Bezug auf "ver-

- 27 -
glaste Lauben" wurde im Gutachten bei der Beschreibung des Bau-
vorhabens lediglich festgehalten, anhand der Schattierung des Fassa-
denplans und der eingezeichneten Fensterflügel scheine für die Laube im
1. Obergeschoss eine Verglasung vorgesehen zu sein, im 2. Oberge-
schoss nicht (Gutachten ENHK/EKD, S. 8). Mit Blick auf den Plan "Fas-
sade R-Weg 1:100", vom 2.11.2021 erscheint diese Einschätzung bzw.
Feststellung einleuchtend. Soweit die Beschwerdegegner im Nachgang
zum Gutachten nun vorbringen, im Bauvorhaben seien "unverglaste"
Holzlauben vorgesehen (vgl. Stellungnahme Beschwerdegegner vom
24. April 2024, S. 18), wirft dies Fragen hinsichtlich der Nachvollziehbar-
keit der eingereichten Baugesuchs- bzw. Planunterlagen auf. Von Rolllä-
den an den Holzlauben war im Gutachten im Übrigen keine Rede.
Der Stadtrat bringt vor, die ENHK und die EKD hätten das bewilligte Bau-
vorhaben offensichtlich falsch interpretiert. Sie gingen letztlich davon aus,
dass das Projekt faktisch einem Neubau gleichkomme, in den einzelne
historische Elemente wie z.B. die modern überformte Südfassade sowie
Mauerfragmente integriert werden sollten. Damit lege die Kommission ein
fiktives Bauvorhaben zugrunde, das so klarerweise nicht Gegenstand der
Bewilligung sei (Stellungnahme Stadtrat vom 22. April 2024, S. 7 f.). Auch
die Beschwerdegegner räumen ein, die Kommissionen machten zu Statik
und (Teil-)Abbrüchen spekulative Annahmen und unbegründete Unterstel-
lungen. Massgebend für die Beurteilung seien die bewilligten Pläne (Stel-
lungnahme Beschwerdegegner vom 24. April 2024, S. 19). Von den bewil-
ligten Plänen gingen bei der Begutachtung auch die ENHK und die EKD
aus. Sie stellten dabei aber (zu Recht) fest, dass aus den Unterlagen
nicht hervorgeht, inwiefern sich die Schwarz-/Gelb-/Rot-Angaben in den
Baugesuchsplänen mit den allgemeinen Angaben zum Umgang mit dem
vorhandenen Baubestand im Baugesuchsformular decken. Die Kommis-
sionen führten aus, zur Materialisierung würden lediglich indirekt Angaben
gemacht, die sich mit den Aussagen im Gutachten des Bauingenieurs
J._____ zu decken schienen (Ersatz der Holzbalkendecken durch solche
aus Beton, Ersatz der Holzständerwände durch solche aus Backstein
oder Beton). Gemäss den Angaben im Baugesuchsformular (Eingang
20. Oktober 2020) solle das Mauerwerk der oberirdischen Aussenmauern
"bestehend/ saniert" sein bzw. werden, die bestehenden Holzbalkende-
cken über dem Untergeschoss und dem Erdgeschoss neu aus
"Holz/Beton" materialisiert werden. Für die übrigen Decken über dem 1.
und 2. Obergeschoss werde das Material "Beton" genannt, zur "Bauart"
der Innenwände und des neuen Dachstuhls würden in Baugesuchsformu-
lar keine Angaben verlangt und auch keine gemacht, lediglich "Dachzie-
gel" sei als Material für die Dacheindeckung erwähnt (siehe Gutachten
ENKH/EKD, S. 8). Aus fachlicher Sicht nehme der konzeptionelle Ansatz
der neuen räumlichen und strukturellen Dispositionen kaum Bezug auf die
vorhandene und zu erhaltende Bausubstanz. Aus den Baugesuchsplänen
vom 2. November 2021 gehe hervor, dass die Position und die Form der

- 28 -
neuen Treppen- und Liftanlage sowie die damit verbundene Neuorgani-
sation des Grundrisses den Abbruch von zahlreichen Wänden, die z.T.
eine tragende Funktion hätten, zur Folge hätte. Die Transformation der
Nordfassade lege zudem nahe, dass die Holzbalkendecke einen Teil ihrer
Auflieger verlieren würde. Hinzu komme, dass Lage und Form der neuen
Treppen und der Liftanlage die räumliche und statische Konzeption des
bestehenden Bauwerks kaum zu berücksichtigen schienen, sodass die
Angaben im Gutachten J._____ und bzw. im Baugesuchsformular 2020,
wonach die bestehenden Holzbalkendecken entgegen den genehmigten
Baugesuchsplänen abgebrochen und durch neue Bauteile in Stahlbeton
ersetzt werden sollten, eher wahrscheinlich seien (Gutachten ENHK/EKD,
S. 10). Aufgrund der widersprüchlichen Angaben zum Umgang mit der
vorhandenen Bausubstanz im Baugesuchsformular und in den Baueinga-
beplänen und dem damit verbundenen Mangel an Planungsgenauigkeit
ergäben sich erhebliche Zweifel, dass die Angaben in den Baugesuchs-
plänen hinsichtlich Abbrüchen, Neubauten und zu erhaltender Bausub-
stanz den tatsächlichen Auswirkungen der Eingriffe auf den historischen
Bestand entsprächen. Beim heutigen Informationsstand gingen die Kom-
missionen daher davon aus, dass das Projekt faktisch einem Neubau
gleichkomme, in dem einzelne historische Elemente wie z.B. die modern
überformte Südfassade sowie Mauerfragmente integriert werden sollten
(Gutachten ENHK/ EKD, S. 10 f.). Vor diesem Hintergrund erweist es sich
daher als zu kurz gegriffen, wenn der Stadtrat und die Beschwerdegegner
einzig und allein die bewilligten Pläne als massgebend bezeichnen und
die von der ENHK und der EKD zu Recht dargelegten Widersprüche und
Unklarheiten ausblenden. Wären einzig die bewilligten Pläne massge-
bend, hätte im Dispositiv der Baubewilligung nicht festgehalten werden
müssen, dass (u.a.) die wesentlichen Elemente der Primärstruktur soweit
möglich zu erhalten bzw. konstruktiv zu integrieren seien und eine Aus-
kernung ausgeschlossen sei (Akten Beschwerdeverfahren, act. 45 [Bau-
bewilligung, Dispositiv-Ziffer 3]). An der Augenscheinsverhandlung vom
18. Oktober 2023 ergab sich denn auch, dass nach dem Konzept der
Bauherrschaft z.B. über die Frage, ob die in den Plänen "schwarz" einge-
tragenen Decken tatsächlich erhalten bleiben, erst während der Bauarbei-
ten definitiv entschieden werden soll, auch wenn es Ziel sei, sie möglichst
zu erhalten. Die Architekten bestätigten, es sei ein fortlaufender Prozess,
der sich erst während des Baus akzentuiere und zeige (vgl. Protokoll
Verwaltungsgericht vom 18. Oktober 2023, S. 7 f.). Daran ändert letztlich
nichts, dass es gemäss Stadtrat einer Bewilligung bedürfte, wenn die De-
cken abgebrochen werden sollten (Protokoll Verwaltungsgericht vom
18. Oktober 2023, S. 9; vgl. auch Akten Beschwerdeverfahren, act. 51
[Baubewilligung, Dispositiv-Ziffer 20.1], 108).
Hinsichtlich des von der ENHK und der EKD aufgestellten Schutzziels
"Ungeschmälerte Erhaltung der historischen Liegenschaft R-Weg zz in
Substanz und Wirkung mitsamt der den Bau konstituierenden Gebäude-

- 29 -
teile, namentlich Erhaltung der klassizistischen Südfassade, der Holzlau-
ben im Norden, der für den Bau wesentlichen Primärstrukturen und des
Gartens" beanstanden der Stadtrat und die Beschwerdegegner, dass mit
dem geforderten Substanzschutz die rechtlichen Grundlagen verlassen
würden und mehr gefordert werde, als die ISOS-Schutzziele bezweckten.
Ortsbildschutz schütze das Ortsbild und nicht die Substanz. Das Gebäude
stehe nicht unter Denkmalschutz (vgl. Stellungnahme Stadtrat vom
22. April 2024, S. 8 f.; Stellungnahme Beschwerdegegner vom 24. April
2024, S. 18, 20). Dass das Gebäude nicht unter Denkmalschutz steht,
trifft zu. Die Liegenschaft R-Weg zz liegt jedoch in einem ISOS-Gebiet mit
dem (höchstmöglichen) Erhaltungsziel A. Gemäss Erläuterungsblatt ISOS
gilt für ein Gebiet mit Erhaltungsziel A: "Erhalten der Substanz. Alle Bau-
ten, Anlageteile und Freiräume integral erhalten, störende Eingriffe besei-
tigen." (siehe bereits oben Erw. II/3.1). Dem entspricht, dass am Augen-
schein auch seitens der Kommissionen einleitend erläutert wurde, dass
das ISOS nicht nur Fassade sei, sondern auch die Substanz, besonders
beim Erhaltungsziel A. Deshalb arbeite die ENHK hier intensiv mit der
EKD zusammen (vgl. Protokoll Verwaltungsgericht vom 18. Oktober 2023,
S. 4). Der beim erwähnten ISOS-Schutzziel u.a. aufgeführte Erhalt der
Substanz ist mit Blick auf die Erläuterungen zum ISOS durchaus nach-
vollziehbar und schlüssig. Es ist im Übrigen in gewisser Weise wider-
sprüchlich, wenn der Stadtrat im Baubewilligungsentscheid ausführt, mit
"Erhalten der Substanz" gemäss Erhaltungsziel A sei nur der integrale Er-
halt der äusseren, das Ortsbild prägenden Substanz gemeint (vgl. Akten
Beschwerdeverfahren, act. 30), einige Seiten später aber festhält, er teile
aber die Auffassung der kantonalen Denkmalpflege, dass eine eigentliche
Auskernung nicht bewilligungsfähig sei (vgl. Akten Beschwerdeverfahren,
act. 32, siehe auch act. 45 [Baubewilligung, Dispositiv-Ziffer 3]).
Die vom Stadtrat und den Beschwerdegegnern vorgebrachten Kritikpunk-
te stellen somit keine triftigen Gründe dar, welche ein Abweichen vom
Gutachten der ENKH und der EKD rechtfertigen würden. Auch sonst sind
keine gewichtigen, zuverlässig begründeten Tatsachen oder Indizien er-
sichtlich, welche die Überzeugungskraft des Gutachtens der beiden Fach-
kommissionen ernsthaft zu erschüttern vermöchten. Die Schlussfolgerun-
gen der ENHK und der EKD basieren auf einem sachlich fundierten,
schlüssigen und objektiv nachvollziehbaren Gutachten. Anlässlich des Au-
genscheins verschafften sich die Experten vor Ort ein Bild über die Situa-
tion. Das Gericht hat keinen Anlass, die Einschätzungen der Experten zu
beanstanden, zumal es auf die Bauherrschaft zurückfällt, dass die Bauge-
suchsunterlagen relevante Fragen nicht beantworten bzw. offen lassen.
Es besteht kein Anlass, von den im Gutachten vorgenommenen fachwis-
senschaftlichen Feststellungen abzuweichen.

- 30 -
6.
6.1.
Wie erörtert, findet das ISOS im vorliegenden Baubewilligungsverfahren
keine direkte Anwendung. Von Bedeutung ist es aber dennoch, da die
ISOS-Schutzanliegen bei der Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe des
Baurechts sowie bei im Einzelfall erforderlichen Interessenabwägungen
zu berücksichtigen sind (siehe Erw. II/3.2.1 und 3.2.2. letzter Absatz).
6.2.
Vor dem Hintergrund der ISOS-Schutzziele (siehe Gutachten ENHK/EKD,
S. 7) ist das in Art. 11 Abs. 2 BO statuierte grundsätzliche Abbruchverbot
im Sinne der Erhaltung der Liegenschaft auszulegen. Das Abbruchverbot
bezweckt gerade, dass das schutzwürdige Objekt bzw. Ortsbild erhalten
bleibt und nicht beeinträchtigt wird. Die dem Gemeinderat eingeräumte
Möglichkeit, vom grundsätzlichen Abbruchverbot nach Anhören der zu-
ständigen Kommission abzuweichen (worunter auch ein Teilabbruch fällt),
muss folglich – im Sinne einer eigentlichen Ausnahmebewilligung – rest-
riktiv angewandt werden. Zwar kommt den lokalen Behörden bei der Aus-
legung und Anwendung kommunalen Rechts ein Ermessensspielraum
(Gemeindeautonomie) zu. Dieser wird aber durch übergeordnete Vorga-
ben, wie es die Schutzziele der ISOS-Objekte sind, eingeschränkt (siehe
oben Erw. II/4.2). Besondere Gründe, welche vorliegend einen Abbruch
oder einen weitgehenden Teilabbruch rechtfertigen würden, können nicht
erkannt werden. Dass die Liegenschaft z.B. bei objektiver Betrachtung
nicht mehr erhalten oder ein angemessenes Wohnen nicht ermöglicht
werden kann, ist nicht ersichtlich. Wie sich am Augenschein zeigte, han-
delt es sich nicht um ein verfallenes Gebäude. Nach Einschätzung des
Verwaltungsgerichts erscheint eine sinnvolle Ertüchtigung mit zumutba-
rem Aufwand auch möglich, ohne dass das Projekt faktisch einem Neu-
bau (welcher implizit mit einem Abbruch bzw. einem weitgehenden Teil-
abbruch des Bestehenden) gleichkommt, was sich – wie oben dargelegt
(Erw. II/5.3) – aufgrund der Baugesuchsunterlagen nicht ausschliessen
lässt. Angesichts des ISOS-Erhaltungsziels A sowie der von der ENHK
und der EKD konkretisierten Schutzziele kommt dem Interesse am Erhalt
(und damit am Nichtabbruch) der Liegenschaft R-Weg zz sehr hohes Ge-
wicht zu. Es überwiegt die von der Bauherrschaft geltend gemachten ge-
genläufigen Interessen "Verdichtung, Wohnkomfort, Lebendigkeit der Alt-
stadt, Gebäudesicherheit/-physik, Kosteneffizienz etc." (vgl. Stellungnah-
me Beschwerdegegner vom 24. April 2024, S. 21), welche ohnehin zu re-
lativieren sind, da ihnen grossteils auch bei einem Ertüchtigungsprojekt,
welches nicht einem faktischen Neubau gleichkommt, Rechnung getragen
werden kann. Dass in der Altstadtzone gewisse Abstriche gemacht wer-
den müssen, muss im Übrigen hingenommen werden. Die ENHK und die
EKD weisen zu Recht darauf hin, dass zur angemessenen, denkmalver-
träglichen Nutzung historischer Bausubstanz "eine gewisse Suffizienz in
Hinsicht auf zeitgemässe Standards vorausgesetzt werden muss" (vgl.

- 31 -
Gutachten ENHK/EKD, S. 10). Da gemäss der Einschätzung der ENHK
und der EKD beim Bauvorhaben ein faktischer Neubau nicht ausge-
schlossen werden kann, geht diesem konsequenterweise ein Abbruch
oder zumindest ein weitgehender Teilabbruch voraus, welcher mit Art. 11
Abs. 2 BO nicht vereinbar ist.
6.3.
Selbst wenn man das Vorhaben mit Art. 11 Abs. 2 BO als vereinbar er-
achten würde (siehe aber soeben Erw. II/6.2), führte dies zu keinem ande-
ren Ergebnis. Denn auch bei der Beurteilung, ob sich das Bauvorhaben
"sinnvoll in das Stadt- und Strassenbild" einfügt (vgl. Art. 11 Abs. 3 BO),
sich das Gebäude hinsichtlich Grösse, Gestaltung und Oberfläche des
Baukörpers sowie dessen Aussenraumes so in die Umgebung einordnet,
dass eine "gute Gesamtwirkung entsteht" (§ 42 Abs. 1 BauG) und die
Baute insbesondere keine Orts-, Quartier- und Strassenbilder beeinträch-
tigt (vgl. § 42 Abs. 2 BauG), ist dem ISOS Rechnung zu tragen. Der Er-
messensspielraum der lokalen Behörden bei der Auslegung und Anwen-
dung kommunaler Bestimmungen sowie der Anwendung von Ästhetikvor-
schriften (Gemeindeautonomie) wird auch hier durch die übergeordneten
ISOS-Schutzziele beschränkt (vgl. Erw. II/4.2). Gemäss den Feststellun-
gen der ENHK und der EKD führt das Vorhaben zu einer schwerwiegen-
den (zusätzlichen) Beeinträchtigung des Ortsbildteils G 1 des Ortsbilds
von nationaler Bedeutung sowie der historischen Liegenschaft R-Weg zz
als wesentlicher Bestandteil der südlichen Häuserzeile zwischen R-Weg
und S-Weg (vgl. Gutachten ENHK/EKD, S. 9 ff., namentlich S. 11). Dies
bedeutet, dass das Bauprojekt mit § 42 Abs. 2 BauG ("Bauten […] dürfen
insbesondere Landschaften sowie Orts-, Quartier- und Strassenbilder
nicht beeinträchtigen") nicht vereinbar sein kann. Aufgrund der schwer-
wiegenden Beeinträchtigung des Ortsbilds von nationaler Bedeutung lässt
sich auch nicht davon sprechen, dass sich das Vorhaben "sinnvoll in das
Stadt- und Strassenbild" einfügt (vgl. § 11 Abs. 3 BO), ebenso wenig da-
von, dass sich das Gebäude hinsichtlich Grösse, Gestaltung und Oberflä-
che des Baukörpers sowie dessen Aussenraumes so in die Umgebung
einordnet, dass "eine gute Gesamtwirkung entsteht" (vgl. § 42 Abs. 1
BauG).
6.4.
Aus dem Gesagten ergibt sich, dass das Bauvorhaben mit den rechtlichen
Vorgaben zum Ortsbildschutz nicht vereinbar ist. Es verstösst gegen § 11
Abs. 2 und 3 BO sowie gegen § 42 Abs. 1 und 2 BauG. Der Stadtrat hat
den übergeordneten ISOS-Interessen bei der Auslegung und Anwendung
der kommunalen Bestimmungen sowie der Anwendung der Ästhetikvor-
schriften nicht gebührend Rechnung getragen und das ihm zustehende
Ermessen insoweit in unhaltbarer Weise angewandt. Wäre er korrekt vor-
gegangen, hätte er das Baugesuch abweisen müssen. Das Vorhaben ist
nicht bewilligungsfähig.

- 32 -
Damit erübrigt es sich zu prüfen, ob und auf welcher rechtlicher Basis z.B.
die geplante Erhöhung der bestehenden Gebäudehöhe zulässig sein
könnte.
7.
7.1.
Die Beschwerdegegner bringen vor, sie hätten zusammen mit ihrem Ar-
chitekten in zahlreichen Gesprächen mit dem Bauverwalter, mit dem für
das Bauressort verantwortlichen Stadtrat, mit dem Denkmalpfleger
H._____ und mit den Vertretern des Aargauer Heimatschutzes ein Projekt
erarbeitet, mehrmals angepasst und dann als Grundlage für das Bau-
gesuch im Oktober/Dezember 2020 eingereicht. Dieser Prozess habe
rund zwei Jahre gedauert und habe Kosten von rund Fr. 200'000.00 ver-
ursacht. Sie hätten alle vorgeschriebenen und möglichen Abklärungen
bezüglich des Ortsbildes vorgenommen. Die Auskünfte der zuständigen
Behörden zum in der Altstadt von Lenzburg Zulässigen seien korrekt ge-
wesen. Die Beschwerdegegner hätten auch andere Fachleute und Inte-
ressierte involviert. Sie hätten gestützt darauf alles unternommen, um ein
der historischen Altstadt von Lenzburg angepasstes, den Wohnbedürfnis-
sen gerechtes, finanziell tragbares und bewilligungsfähiges Bauvorhaben
zu erarbeiten. Sie dürften sich auf die Erkenntnisse aus der Zusammen-
arbeit mit den Behörden und Fachgremien verlassen. Das sei auch Aus-
fluss des verfassungsmässigen Anspruchs auf Treu und Glauben. Die
Beschwerdegegner seien in ihrem Vertrauen auf die bisherige Praxis der
Baubewilligungsbehörde und die erhaltenen Auskünfte zu schützen (vgl.
Stellungnahme Beschwerdegegner vom 24. April 2024, S. 10 ff.).
7.2.
7.2.1.
Nach Art. 9 BV hat jede Person Anspruch darauf, von den staatlichen Or-
ganen nach Treu und Glauben behandelt zu werden. Zur Wahrung dieses
Anspruchs können behördliche Zusicherungen oder Auskünfte unter Um-
ständen eine vom materiellen Recht abweichende Behandlung des Recht-
suchenden gebieten. Der damit gewährte Schutz des Vertrauens in be-
hördliches Handeln setzt namentlich voraus, dass die Zusicherung vorbe-
haltlos erteilt wurde, sie sich auf eine konkrete Angelegenheit bezog, die
Behörde hiefür zuständig war oder der Rechtsuchende sie aus zurei-
chenden Gründen als zuständig betrachten durfte, er die Unrichtigkeit der
Zusicherung nicht ohne weiteres erkennen konnte und er im Vertrauen
darauf Dispositionen traf, die nicht ohne Nachteil rückgängig gemacht
werden können (BGE 146 I 105, Erw. 5.1.1; 137 II 182, Erw. 3.6.2; vgl.
auch BGE 131 V 472, Erw. 5; 121 II 473, Erw. 2c). Unter diesen Umstän-
den kann der Bürger grundsätzlich verlangen, dass die Behörde sich an
ihre Zusicherungen hält und dazu im Widerspruch stehende Anordnungen
unterlässt (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_598/2018 vom 18. Oktober

- 33 -
2019, Erw. 3.4 mit Hinweisen). Indessen können behördliche Zusicherun-
gen nur bindend sein, solange die Behörde die Zusicherung auch halten
kann. Die Bindung an Zusicherungen entfällt daher, wenn ihr eine nach-
trägliche Gesetzesänderung entgegensteht (BGE 131 II 627, Erw. 6.1).
Die behördlichen Antworten auf Voranfragen können, ohne den Einbezug
der einspracheberechtigten Personen keine bindende Wirkung haben, da
damit zu rechnen ist, dass unter Berücksichtigung ihrer Einwände im
Baubewilligungsverfahren ein von der Rechtsauskunft abweichender Ent-
scheid ergeht (Urteile des Bundesgerichts 1C_36/2020 vom 20. August
2020, Erw. 1.6, 1C_598/2018 vom 18. Oktober 2019, 1C_205/2015 vom
29. Oktober 2015, Erw. 5.4).
7.2.2.
Auch wenn die Beschwerdegegner im Rahmen des Planungsprozesses
auf die Behörden zugegangen sind, Gespräche geführt und seitens der
Behörden allenfalls Auskünfte erteilt wurden, konnten solche Auskünfte
keine bindende Wirkung haben, da sie ohne Einbezug der einsprachebe-
rechtigten Personen – wie der heutigen Beschwerdeführer – erfolgten. Es
musste damit gerechnet werden, dass unter Berücksichtigung ihrer Ein-
wände im Baubewilligungsverfahren (oder im darauffolgenden Rechtsmit-
telverfahren) ein von der Rechtsauskunft abweichender Entscheid ergeht.
Ein Anspruch auf Vertrauensschutz fällt daher ausser Betracht. Die weite-
ren Voraussetzungen des Vertrauensschutzes müssen unter diesen Um-
ständen nicht geprüft werden.
7.3.
7.3.1.
Soweit die Beschwerdegegner vorbringen, sie hätten auf die bisherige
Praxis der Baubewilligungsbehörde vertraut, ist unklar, ob sie sich gleich-
zeitig auf das Rechtsgleichheitsgebot berufen. Nach der Rechtsprechung
geht der Grundsatz der Gesetzmässigkeit der Verwaltung in der Regel der
Rücksicht auf die gleichmässige Rechtsanwendung vor. Der Umstand,
dass das Gesetz in anderen Fällen nicht oder nicht richtig angewandt
worden ist, gibt dem Bürger grundsätzlich keinen Anspruch darauf, eben-
falls abweichend vom Gesetz behandelt zu werden. Auf Gleichbehand-
lung im Unrecht besteht aber dann grundsätzlich Anspruch, wenn die Be-
hörde eine eigentliche gesetzwidrige Praxis entwickelt hat und es ablehnt,
diese aufzugeben. Selbst wenn die Voraussetzungen für eine unrechts-
gleiche Behandlung erfüllt sind, können öffentliche oder berechtigte Inte-
ressen Dritter entgegenstehen (statt vieler: BGE 146 I 105, Erw. 5.3.1;
126 V 390, Erw. 6a; AGVE 2010, S. 153, Erw. 3.3). Die Anwendung der
Gleichbehandlung im Unrecht setzt als Vorbedingung voraus, dass die
zu beurteilenden Sachverhalte identisch oder zumindest ähnlich sind
(BGE 126 V 390, Erw. 6a).

- 34 -
Die Berufung auf Gleichbehandlung im Unrecht ist namentlich dann nicht
zulässig, wenn eine Behörde bisher eine gesetzwidrige Praxis geübt hat,
diese durch eine Rechtsmittelinstanz als unzulässig beurteilt worden ist
und – was in der Regel zutrifft – anzunehmen ist, die Behörde werde sich
in Zukunft an die durch die obere Instanz festgelegt Praxis halten. Äussert
sich die Verwaltung nicht über ihre Absicht, ist anzunehmen, sie werde
aufgrund der Erwägungen des richterlichen Urteils zu einer gesetzmässi-
gen Praxis übergehen (AGVE 2010, S. 153, Erw. 3.4.2).
7.3.2.
Ob und inwiefern der Stadtrat eine langjährige kommunalen Praxis zu
(Teil-)Abbrüchen, Erschliessung über ein gemeinsames Treppenhaus und
Dachausbau mit geringfügiger Erhöhung hat, wie die Beschwerdegegner
vorbringen (vgl. Stellungnahme Beschwerdegegner vom 24. April 2024,
S. 10, ferner, S. 16 f.), ist gestützt auf die vorhanden Akten und Angaben
wenig klar. Sollte eine rechtswidrige Praxis tatsächlich bestehen, dürfte
aber angenommen werden, dass die kommunalen Behörden gestützt auf
die Erwägungen des vorliegenden Entscheids zu einer gesetzmässigen
Praxis übergehen. Hinzu kommt, dass der Einwohnerrat am 26. Oktober
2023 die totalrevidierte Bau- und Nutzungsordnung (revidierte BNO) be-
schlossen hat (siehe bereits Erw. II/2). Die revidierte BNO ist zwar noch
nicht in Kraft, ihr kann jedoch entnommen werden, dass nach der neuen
Bestimmung von § 16 Abs. 3 revidierte BNO in der Altstadtzone Gebäude
mit ihrer Umgebung, den Vorgärten- und Vorplatzbereichen zu erhalten
sind und nicht abgebrochen werden dürfen; der Stadtrat kann nach Anhö-
rung der zuständigen Kommission Ausnahmen bewilligen, sofern ein Ge-
bäude für das Ortsbild unwichtig oder die Erhaltung der Bausubstanz un-
zumutbar ist, was mit einem entsprechenden Fachgutachten eines unab-
hängigen Fachgutachters nachzuweisen ist. Weiter ist in der revidierten
BNO vorgesehen, dass die in der Altstadt üblichen Volumen und Merkma-
le zu erhalten und wenn möglich wiederherzustellen sind, wie u.a. "die in-
neren Strukturen wie konstruktive Bauteile und Tragstrukturen" (vgl. § 16
Abs. 4 3. Spiegelstrich revidierte BNO). Eine allfällige rechtswidrige Praxis
müsste insoweit auch vor diesem Hintergrund demnächst – d.h. sobald
die am 26. Oktober 2023 vom Einwohnerrat beschlossene, revidierte BNO
in Kraft tritt – eingestellt werden.
Unabhängig davon stünden der Anwendung einer rechtswidrigen Praxis
im Übrigen auch überwiegende öffentliche Interessen entgegen, da bei
der Interessenabwägung den sehr gewichtigen Interessen am Erhalt des
im ISOS mit dem Erhaltungsziel A (Erhalten der Substanz) eingetragenen
Ortsbilds von nationaler Bedeutung Rechnung getragen werden müsste
(Erw. II/3.2.1, 3.2.2 letzter Absatz, sowie Erw. 4.2).
Aus dem Rechtsgleichheitsgebot lässt sich somit nichts zugunsten der
Beschwerdegegner ableiten.

- 35 -
8.
Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde als begründet, weshalb
sie gutzuheissen ist. Die angefochtene Baubewilligung vom 10. August
2022 (inkl. der Zustimmung des BVU, Abteilung für Baubewilligungen,
vom 17. Januar 2022) ist aufzuheben.
III.
1.
1.1.
Die Verfahrenskosten werden im Beschwerdeverfahren in der Regel nach
Massgabe des Unterliegens und Obsiegens auf die Parteien verlegt. Den
Behörden werden Verfahrenskosten nur auferlegt, wenn sie schwerwie-
gende Verfahrensmängel begangen oder willkürlich entschieden haben
(§ 31 Abs. 2 VRPG).
1.2.
Entsprechend dem Verfahrensausgang haben die obsiegenden Be-
schwerdeführer keine Verfahrenskosten zu tragen. Neben den Beschwer-
deführern haben vor Verwaltungsgericht die Beschwerdegegner (§ 13
Abs. 2 lit. b i.V.m. Abs. 1 lit. a VRPG) und die Vorinstanzen (§ 13 Abs. 2
lit. e VRPG) Parteistellung. Da kein Grund gemäss § 31 Abs. 2 Satz 2
VRPG vorliegt, haben die Beschwerdegegner die verwaltungsgerichtli-
chen Verfahrenskosten zu bezahlen.
2.
2.1.
Die Parteikosten werden im Beschwerdeverfahren in der Regel nach
Massgabe des Unterliegens und Obsiegens auf die Parteien verlegt (§ 32
Abs. 2 VRPG). Anders als bei den Verfahrenskosten werden die Behör-
den bei den Parteikosten nicht privilegiert (vgl. § 32 Abs. 2 im Vergleich
zu § 31 Abs. 2 Satz 2 VRPG).
2.2.
Da die Beschwerdegegner und die Vorinstanzen unterliegen, haben sie
keinen Anspruch auf Parteikostenersatz. Die Beschwerdeführer obsiegen
zwar, ihnen steht jedoch ebenfalls keine Parteientschädigung zu: Gemäss
§ 29 VRPG handelt es sich bei den Parteikosten um die Kosten der Ver-
tretung oder Verbeiständung durch Anwältinnen oder Anwälte oder weite-
re vor Verwaltungsjustizbehörden zugelassene Vertretungen. Eine Partei
kann demnach für ihren eigenen Rechtsverfolgungsaufwand keine Partei-
entschädigung beanspruchen. Die in eigener Sache handelnde, nicht
durch einen Dritten vertretene oder beratene Partei ist deshalb praxisge-
mäss nicht entschädigungsberechtigt (AGVE 2007, S. 222, Erw. 1.4.1).
Dies gilt insbesondere auch für den Anwalt, der in eigener Sache handelt
(AGVE 2007, S. 222, Erw. 1.4.1). Nach der Rechtsprechung des Verwal-

- 36 -
tungsgerichts wird auch eine juristische Person, welche im Prozess durch
eines ihrer Organe handelt, entschädigungsrechtlich der nicht vertretenen
Partei gleichgestellt. Das gilt z.B. auch für den Verwaltungsrat, der als An-
walt der juristischen Person auftritt, weil die anwaltliche Aufgabe an seiner
gesetzlichen Vertretungsbefugnis als Organ nichts ändert (vgl. AGVE
2007, S. 222, Erw. 1.4.2). B._____ ist zwar im Anwaltsregister des Kan-
tons Aargau (Stand: 1. Juli 2024) eingetragen, vorliegend handelte er je-
doch als Organ der beiden juristischen Personen (Präsident des Verwal-
tungsrats und Geschäftsführer der Beschwerdeführerin 1; Präsident des
Vorstands und später Vorstandsmitglied des Beschwerdeführers 2 [siehe
Beschwerdebeilage 1; Protokoll Verwaltungsgericht vom 18. Oktober
2023, S. 2; Beilage zur Stellungnahme der Beschwerdeführer vom
25. April 2024). Diesbezüglich besteht kein Anspruch auf Parteikosten-
ersatz.
Soweit die Beschwerdeführer sinngemäss vorbringen, ihnen seien die
Kosten für die bauhistorische Expertise von I._____ (Rechnung vom
29. Januar 2023; Replikbeilage 8) und für die Kurzgutachten von Prof.
Dr. iur. G._____ (Rechnung vom 27. Januar 2023; Replikbeilage 9) zu er-
setzen (vgl. Akten Beschwerdeverfahren, act. 183 [Replik, S. 31]), kann
ihnen nicht gefolgt werden. Zum einen wurde die bauhistorische Expertise
bereits im erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahren – in welchem ge-
mäss § 32 Abs. 1 VRPG keine Parteikosten ersetzt werden – eingeholt
(siehe bauhistorische Expertise I._____, S. 5 [Beschwerdebeilage 3]).
Zum anderen handelt es sich bei den geltend gemachten "externen Kos-
ten" der Beschwerdeführer nicht um Kosten, die unter dem Titel der not-
wendigen Parteikosten gemäss § 29 VPRG (= Kosten der Vertretung oder
Verbeiständung durch Anwältinnen und Anwälte oder weitere vor Verwal-
tungsjustizbehörden zugelassene Vertretungen) ersetzt werden könnten.
Um Verfahrenskosten (= Gebühren und Auslagen, vgl. § 29 VRPG) han-
delt es sich im Übrigen ohnehin nicht.
Das Verwaltungsgericht erkennt:
1.
In Gutheissung der Beschwerde wird die Baubewilligung des Stadtrats
Lenzburg vom 10. August 2022 (inkl. die Zustimmung des Departements
Bau, Verkehr und Umwelt [BVU], Abteilung für Baubewilligungen, vom
17. Januar 2022) aufgehoben.
2.
Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer
Staatsgebühr von Fr. 10'000.00 sowie der Kanzleigebühr und den Ausla-
gen von Fr. 1'188.00, gesamthaft Fr. 11'188.00, sind von den Beschwer-
degegnern unter solidarischer Haftbarkeit zu bezahlen.

- 37 -
3.
Es werden keine Parteikosten ersetzt.
Zustellung an:
die Beschwerdeführerin 1
den Beschwerdeführer 2 (Vertreter)
die Beschwerdegegner (Vertreter)
den Stadtrat Lenzburg (Vertreter)
das BVU, Abteilung für Baubewilligungen
das Bundesamt für Kultur
Mitteilung an:
H., Sekretär der ENHK (für die ENHK und die EKD)
den Regierungsrat
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht,
kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht
innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag
vor bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August
und vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Be-
schwerde muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in
gedrängter Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht
verletzt, mit Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Ent-
scheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen
(Art. 82 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesge-
richt [Bundesgerichtsgesetz, BGG; SR 173.110]).
Aarau, 17. Juli 2024
Verwaltungsgericht des Kantons Aargau
3. Kammer
Vorsitz: Gerichtsschreiber:
Winkler Wildi