ag_verwaltungsgericht · WBE.2021.390 · 2022-10-05 · de
Obergericht / Verwaltungsgericht / 3. Kammer — WBE.2021.390


Verwaltungsgericht
3. Kammer
WBE.2021.390 / sr / we
(4-EV.2019.18)
Art. 103
Urteil vom 5. Oktober 2022
Besetzung Verwaltungsrichter Winkler, Vorsitz
Verwaltungsrichter Berger
Verwaltungsrichter Gautschi
Gerichtsschreiberin Ruchti
Beschwerde- A._____
führer vertreten durch lic. iur. Pius Koller, Rechtsanwalt, Bachstrasse 10,
Postfach, 4313 Möhlin
gegen
Beschwerde- Kanton Aargau,
gegner handelnd durch das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Abteilung
Tiefbau, Sektion Landerwerb, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau
Gegenstand Beschwerdeverfahren betreffend formelle Enteignung
Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts, Abt. Kausalabgaben und
Enteignungen, vom 1. September 2021

- 2 -
Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten:
A.
Mit Beschluss vom 16. August 2017 (RRB Nr. 2017-000906) genehmigte
der Regierungsrat das Strassenbauprojekt "X. IO/AO, K aaa, Sanierung
und Ausbau Z-Strasse/W-Strasse und erteilte gleichzeitig das für den
Strassenausbau benötigte Enteignungsrecht (§ 132 Abs. 1 lit. b des
Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen [Baugesetz, BauG;
SAR 713.100]).
B.
1.
Am 11. Juni 2019 ersuchte das Departement Bau, Verkehr und Umwelt
(BVU), Abteilung Tiefbau, Sektion Landerwerb, das Spezialverwaltungsge-
richt, Abteilung Kausalabgaben und Enteignung (SKE), um Genehmigung
der mit einem Teil der betroffenen Grundeigentümer zustande gekomme-
nen Enteignungsverträge, Einleitung des Enteignungsverfahrens für die of-
fenen Rechtserwerbe sowie vorzeitige Besitzeinweisung.
2.
Mit Schreiben vom 19. Juni 2019 wies der Präsident des SKE den Gemein-
derat X. an, die Enteignungsakten vom 27. Juni 2019 bis zum 26. Juli 2019
auf der Gemeindekanzlei zur Einsichtnahme zur Verfügung zu halten. Die
betroffenen Grundeigentümer, darunter A. als Miteigentümer der Parzelle
Nr. ccc und Alleineigentümer der Parzellen Nrn. bbb, eee, ddd und fff,
wurden direkt angeschrieben, über die Einleitung des
Enteignungsverfahrens informiert und dazu aufgefordert, allfällige
Begehren gemäss § 152 Abs. 1 BauG innert der Auflagefrist beim Gemein-
derat X. einzureichen.
3.
Mit Eingabe vom 25. Juli 2019 stellte A. die folgenden Begehren:
1.
Die Abtretung von 138 m2 Wald ab dem Grundstück Nr. fff ist zu Fr. 2.--/m2
zu entschädigen (Entschädigungsbetrag wie vorgeschlagen Fr. 276.--).
2.
Die Abtretung von Landwirtschaftsland ist zu Fr. 10.--/m2 zu entschädigen
(4 m2 ab Grundstück Nr. eee und 194 m2 ab dem Grundstück Nr. bbb; Ent-
schädigungsbeträge wie vorgesehen Fr. 1'980.--).
3.
Die Abtretung der Fläche von 216 m2 für Hausplatz (hofnahes Gebiet) ist
mit Fr. 375.-- pro m2 für die hofnahe Fläche von 116 m2 und mit Fr. 10.--
für 100 m2 zu entschädigen (Entschädigungsbetrag: Fr. 44'500.--).
4.

- 3 -
Die Abtretungsfläche beim Wohnhaus Nr. ggg ist entsprechend Plan zu
reduzieren.
5.
Die Fläche auf dem Grundstück Nr. bbb in der Sichtzone ist auf die Flä-
chenmasse gemäss Plan 13.02.2019 anzupassen und mit Fr. 40'070.-- zu
entschädigen.
6.
Falls die Abtretungsfläche beim Wohnhaus Nr. ggg nicht gemäss Antrag
reduziert wird und die Fläche in der Sichtzone auf Grundstück Nr. bbb nicht
gemäss Antrag angepasst wird, bestreite ich, dass die Voraussetzungen
für die Enteignung erfüllt sind. Die Entschädigung für die Sichtzone ist
dann entsprechend der zu enteignenden Fläche anzupassen.
7.
Die Verkehrswertminderung durch den Strassenausbau ist mit
Fr. 12'000.-- zu entschädigen.
8.
Die vorzeitige Besitzeinweisung ist erst zu bewilligen, wenn über die
Planänderung gemäss Antrag 4 und 5 entschieden ist.
9.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Kantons.
4.
In der Stellungnahme vom 3. September 2019 beantragte das BVU, Abtei-
lung Tiefbau, Sektion Landerwerb:
1.
Die Begehren des Gesuchsgegners seien abzuweisen, soweit darauf ein-
getreten werden kann:
2.
Der Rechtserwerb sei gemäss beiliegendem Vertragsentwurf vom
03.09.2019 zu genehmigen (Grundlage bildet der Zu- und Enteignungs-
vertrag vom 13.12.2018 mit den folgenden Anpassungen gemäss nachfol-
gender Stellungnahme):
- Reduktion der Abtretungsfläche von Parzelle ddd auf netto 73 m2.
- Reduktion der Entschädigung für die erwähnte Abtretungsfläche auf
CHF 2'920.00.
3.
Eventualiter sei die Entschädigung für die Abtretungsfläche von Parzelle
ddd auf CHF 5'640.00 zu reduzieren.
4.
Das Gesuch um vorzeitige Besitzeinweisung sei zu genehmigen.
5.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

- 4 -
5.
Am 29. Oktober 2019 führte das SKE eine Einigungsverhandlung mit
Augenschein vor Ort durch. Hinsichtlich der Entschädigungsbegehren
konnte keine Einigung erzielt werden. Der vorzeitigen Besitzeinweisung
stimmte A. mit Schreiben vom 31. Oktober 2019 unter den an der
Verhandlung skizzierten Bedingungen zu.
6.
Am 2. März 2020 liess A. dem SKE aufforderungsgemäss seine bereinigten
Begehren wie folgt zukommen:
1.
Die Abtretung von 138 m2 Wald ab dem Grundstück Nr. fff ist zu Fr. 2.--/m2
zu entschädigen (Entschädigungsbetrag wie vorgeschlagen Fr. 276.--).
2.
Die Abtretung von Landwirtschaftsland ist zu Fr. 10.--/m2, evtl. mit dem
Entschädigungsbetrag gemäss der Änderung von Art. 19 EntG, zu ent-
schädigen (4 m2 ab Grundstück Nr. eee und 194 m2 ab dem Grundstück
Nr. bbb; Entschädigungsbeträge wie vorgesehen Fr. 1'980.--).
3.
Die Abtretung der Fläche von 74 m2 für Hausplatz (hofnahes Gebiet) ist
mit Fr. 375.-- pro m2 zu entschädigen (Entschädigungsbetrag:
Fr. 27'750.--).
4.
Die Abtretung von 118 m2 Landwirtschaftsland ab dem Grundstück Nr. ddd
ist zu Fr. 10.--/m2, evtl. mit dem Entschädigungsbetrag gemäss der Ände-
rung von Art. 19 EntG, zu entschädigen (Entschädigungsbetrag Fr. 1'180.-
-).
5.
Die Abtretung von 194 m2 Landwirtschaftsland ab dem Grundstück Nr. bbb
ist zu Fr. 10.--/m2, evtl. mit dem Entschädigungsbetrag gemäss der Ände-
rung von Art. 19 EntG, zu entschädigen (Entschädigungsbetrag Fr. 1'940.-
-).
6.
Die Nutzungseinschränkungen in der Sichtzone sind mit Fr. 12'514.--
sowie Fr. 4'000 zu entschädigen, gesamthaft Fr. 16'514.--.
7.
Die Verkehrswertminderung durch den Strassenausbau ist mit
Fr. 12'000.-- zu entschädigen.
8.
Evtl. sind die Auswirkungen des Strassenbauprojektes auf meine Grund-
stücke und meinen Betrieb durch einen unabhängigen Gutachter zu beur-
teilen.
9.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Kantons.

- 5 -
7.
In der Stellungnahme vom 27. März 2020 beantragte das BVU, Abteilung
Tiefbau, Sektion Landerwerb, der Rechtserwerb sei gemäss Entwurf des
Enteignungsvertrags vom 11. November 2019 mit einer Gesamtentschädi-
gung von ca. CHF 12'511.00 zu genehmigen. Eventualiter sei die Sichtzo-
nenfläche von 1'205 m2 zum Verkehrswert durch den Gesuchsteller (Kan-
ton) zu übernehmen.
8.
Mit Eingabe vom 12. Mai 2020 hielt A. an seinen Anträgen fest. Das BVU
reichte keine weitere Stellungnahme ein.
9.
Am 28. April 2021 führte das SKE eine weitere Augenscheinverhandlung
vor Ort durch.
10.
Im Anschluss daran stellte A. mit Eingabe vom 17. Mai 2021 weitere
Entschädigungsbegehren (Fr. 15.00 pro m2 für 12 m2 Land, auf der sich ein
Kiesbankett befindet; Fr. 1'000.00 bis Fr. 2'000.00 für die Duldung eines
Schachts und Fr. 1'180.00 für die Duldung von Leitungen; Entschädigung
für seinen eigenen Aufwand im Enteignungsverfahren) und passte die
bisherigen teilweise an (Fr. 402.50 pro m2, d.h. insgesamt Fr. 29'785.00 für
die 74 m2 hofnahen Gebiets; Fr. 21'900.00 für die Nutzungseinschrän-
kungen durch die Sichtzone; Erhöhung des Ansatzes für die Abtretung von
Landwirtschaftsland von Fr. 10.00 auf Fr. 15.00 pro m2 im Sinne eines Un-
freiwilligkeitszuschlags und wegen eines Sonderopfers).
11.
In der Stellungnahme vom 10. Juni 2021 beantragte das BVU, Abteilung
Tiefbau, Sektion Landerwerb, die erweiterten Entschädigungsbegehren
seien abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne. Zudem wur-
den die angebotenen Entschädigungen für die Nutzungseinschränkungen
durch die Sichtzone und für die Abtretung des hofnahen Gebiets reduziert.
Für die eventualiter beantragte Ausdehnung der Enteignung auf die Sicht-
zonenfläche von 1'205 m2 wurde eine Verkehrswertentschädigung von
Fr. 10'214.00 vorgeschlagen.
12.
Dazu liess sich A. mit Eingabe vom 21. Juni 2021 noch einmal vernehmen,
was zu Rückäusserungen des BVU am 6. Juli 2021 führte.
13.
Am 1. September 2021 fällte das SKE das folgende Urteil:
1.

- 6 -
1.1.
Der Gesuchsteller wird verpflichtet, für die Abtretungsfläche von ca.
138 m2 ab der Parzelle fff eine Entschädigung von Fr. 2.00/m2 zu be-
zahlen.
1.2.
Der Gesuchsteller wird verpflichtet, die Abtretungsfläche von netto ca.
73 m2 (hofnahe Fläche) ab der Parzelle ddd mit Fr. 75.00/m2 zu entschä-
digen.
1.3.
Die restliche Abtretungsfläche von ca. 118 m2 ab der Parzelle ddd ist mit
Fr. 10.00/m2 zu entschädigen.
1.4.
Der Gesuchsteller wird verpflichtet, die Abtretungsflächen von ca. 194 m2
ab der Parzelle bbb und von ca. 4 m2 ab der Parzelle eee mit jeweils
Fr. 10.00/m2 zu entschädigen.
1.5.
Der Gesuchsteller wird verpflichtet, für die Sichtzonen eine Entschädigung
von insgesamt Fr. 5'137.00 zu leisten.
1.6.
Von Parzelle ccc werden ca. 46 m2 abgetreten und ca. 146 m2 vorüberge-
hend beansprucht. Die Abtretung sowie die vorübergehende Beanspru-
chung erfolgen entschädigungslos.
Der Enteignungsvertragsentwurf betreffend Parzelle ccc wird zum inte-
grierenden Bestandteil des vorliegenden Entscheids erklärt.
1.7.
Die vom Gesuchsteller am 3. März 2020 bereits geleistete Abschlagszah-
lung in Höhe von Fr. 12'500.00 wird angerechnet.
2.
Alle weitergehenden Entschädigungsbegehren des Gesuchsgegners wer-
den abgewiesen, soweit darauf einzutreten war.
3.
Der Gesuchsteller wird zum Abbruch des Schachts auf Parzelle bbb, ein-
schliesslich Reurbarisierung des Landes verpflichtet.
4.
4.1.
Von Parzelle fff werden ca. 173 m2 vorübergehend beansprucht.
4.2.
Von Parzelle eee werden ca. 54 m2 vorübergehen beansprucht.
4.3.
Von Parzelle ddd werden ca. 264 m2 vorübergehend beansprucht.
4.4.
Von Parzelle bbb werden ca. 957 m2 vorübergehend beansprucht.
4.5.

- 7 -
Die Beanspruchungen erfolgen jeweils entschädigungslos.
5.
Die Anpassungsarbeiten werden gemäss Bauprojekt ausgeführt und ge-
hen zu Lasten des Projekts.
6.
6.1.
Auf der Parzelle eee wird eine Sichtzone gemäss Anmerkungsplan vom
20. September 2018 angemerkt.
6.2.
Auf der Parzelle bbb wird eine Sichtzone gemäss Anmerkungsplan vom
5. November 2019 angemerkt.
7.
Der Gesuchsteller wird ermächtigt und angewiesen, die Rechtsänderun-
gen sowie die Handänderungen zu gegebener Zeit gestützt auf die Muta-
tionstabelle des Nachführungsgeometers und unter Nachweis der erfolg-
ten Zahlungen gemäss vorstehender Ziffer 1 dem Grundbuchamt Y. zur
Eintragung anzumelden.
8.
Die Vermessungs- und Handänderungskosten werden dem Gesuchsteller
auferlegt.
9.
9.1.
Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus einer Staatsgebühr von
Fr. 4'000.00, einer Kanzleigebühr von Fr. 496.00 und den Auslagen von
Fr. 310.00, insgesamt Fr. 4'806.00 (inkl. Kosten des Verfahrens 4-
EV.2019.19) werden dem Gesuchsteller auferlegt.
9.2.
Es werden keine Parteikosten ersetzt.
C.
1.
Diesen Entscheid liess A. mit Beschwerde vom 20. Oktober 2021 beim
Verwaltungsgericht anfechten, mit den Anträgen:
1.
In Gutheissung der Beschwerde sei die Dispositiv-Ziff. 1.2 des vorinstanz-
lichen Urteils vom 1. September 2021 (4-EV.2019.18) aufzuheben und der
Beschwerdegegner sei zu verpflichten, den Beschwerdeführer für die Ab-
tretungsfläche von netto ca. 73 m2 (hofnahe Fläche) ab der Parzelle
Nr. ddd mit Fr. 402.50 pro m2 zu entschädigen.
2.
In Gutheissung der Beschwerde sei die Dispositiv-Ziff. 2 des vorinstanzli-
chen Urteils vom 1. September 2021 (4-EV.2019.18) aufzuheben und der
Beschwerdegegner sei zusätzlich zu den mit dem vorinstanzlichen Urteil
zugesprochenen Entschädigungen zu verpflichten, den Beschwerdeführer
für die zur Bewirtschaftung der Kleinfläche von 264 m2 auf der Parzelle
Nr. bbb erforderliche Zufahrtsfläche von ca. 100 m2 mit Fr. 5.00 pro m2 und

- 8 -
für die durch die Sichtzone erschwerte Bewirtschaftung der Restfläche der
Parzelle Nr. bbb mit Fr. 7'150.00 zu entschädigen.
3.
In Gutheissung der Beschwerde sei die Dispositiv-Ziff. 1.5 des vorinstanz-
lichen Urteils vom 1. September 2021 (4-EV.2019.18) aufzuheben und der
Beschwerdegegner sei zu verpflichten, den Beschwerdeführer für die
Sichtzonen mit Fr. 6'850.00 (zwei Drittel des Verkehrswerts) zu entschädi-
gen.
4.
In Gutheissung der Beschwerde sei die Dispositiv-Ziff. 2 des vorinstanzli-
chen Urteils vom 1. September 2021 (4-EV.2019.18) aufzuheben und der
Beschwerdegegner sei zusätzlich zu den mit dem vorinstanzlichen Urteil
zugesprochenen Entschädigungen zu verpflichten, den Beschwerdeführer
für die materielle Enteignung einer Fläche von 12 m2 auf der Parzelle
Nr. bbb (Kiesstreifen) mit Fr. 5.00 pro m2 zu entschädigen.
5.
In Gutheissung der Beschwerde sei die Dispositiv-Ziff. 9.2 des vorinstanz-
lichen Urteils vom 1. September 2021 (4-EV.2019.18) aufzuheben und der
Beschwerdegegner sei zu verpflichten, dem Beschwerdeführer für seinen
Eigenaufwand im Enteignungsverfahren eine Entschädigung von
Fr. 5'000.00 zu leisten.
6.
Eventualiter seien in Gutheissung der Beschwerde die Dispositiv-Ziff. 1.2,
1.5, 2 und 9.2 des vorinstanzlichen Urteils vom 1. September 2021 (4-
EV.2019.18) aufzuheben und das Verfahren sei mit verbindlichen Weisun-
gen der Beschwerdeinstanz an die Vorinstanz zurückzuweisen.
7.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich Mehrwertsteuer auf der
Parteientschädigung zu Lasten des Beschwerdegegners.
2.
Mit Eingabe vom 29. November 2021 überwies das SKE dem Verwaltungs-
gericht die Akten und nahm kurz zu einigen Vorbringen in der Beschwerde
Stellung.
3.
Mit Beschwerdeantwort vom 29. November 2021 stellte das BVU, Abtei-
lung Tiefbau, Sektion Landerwerb, Antrag auf Beschwerdeabweisung, so-
weit darauf eingetreten werden könne, unter Kosten und Entschädigungs-
folgen.
4.
Im weiteren Schriftenwechsel (Replik vom 7. Februar 2022; Duplik vom
9. März 2022; Triplik vom 28. März 2022; Quadruplik vom 5. April 2022;
abschliessende Stellungnahme des Beschwerdeführers vom 19. April
2022) hielten die Parteien an ihren Anträgen fest.

- 9 -
D.
Das Verwaltungsgericht hat den Fall auf dem Zirkularweg entschieden (§ 7
des Gerichtsorganisationsgesetzes vom 6. Dezember 2011 [GOG;
SAR 155.200]).
Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
I.
1.
Das Spezialverwaltungsgericht entscheidet im Verfahren der formellen Ent-
eignung u.a. über unerledigte Entschädigungsforderungen (§ 154 Abs. 2
BauG). Gemäss § 54 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-
pflege vom 4. Dezember 2007 (VRPG; SAR 271.200) können die Ent-
scheide des Spezialverwaltungsgerichts beim Verwaltungsgericht ange-
fochten werden. Das Verwaltungsgericht ist somit zur Beurteilung der vor-
liegenden Beschwerde zuständig.
2.
Die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen
Anlass. Auf die frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist einzu-
treten.
3.
Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht können die unrichtige oder
unvollständige Feststellung des Sachverhalts und Rechtsverletzungen,
einschliesslich Ermessensmissbrauch und Ermessensüber- und -unter-
schreitung, geltend gemacht werden (§ 55 Abs. 1 VRPG). Eine Ermessens-
kontrolle ist dagegen ausgeschlossen (Umkehrschluss aus § 55 Abs. 3
VRPG).
II.
1.
Als Enteignungstitel für die Übertragung von ca. 138 m2 Land ab der Par-
zelle Nr. fff (Wald), ca. 191 m2 ab der Parzelle Nr. ddd (Landwirtschafts-
land; davon 73 m2 sog. "hofnahes" Land), ca. 194 m2 ab der Parzelle
Nr. bbb (Landwirtschaftsland) und ca. 4 m2 ab der Parzelle Nr. eee (Land-
wirtschaftsland) vom Beschwerdeführer auf den Kanton Aargau dient ge-
mäss § 132 Abs. 1 lit. b BauG das kantonale Strassenbauprojekt "X.
IO/AO, K aaa, Sanierung und Ausbau Z-Strasse/W-Strasse" mit den darin
für den Ausbau der Z-Strasse ausgeschiedenen Flächen auf den
erwähnten Grundstücken des Beschwerdeführers. Mit diesem
Strassenbauprojekt wurden zudem Sichtzonen mit einer Fläche von 6 m2
auf der Parzelle Nr. eee und insgesamt 1'205 m2 auf der Parzelle Nr. bbb
verfügt, welche die bisherige landwirtschaftliche Bewirtschaftung auf einer
Fläche von 264 m2 der Parzelle Nr. bbb einschränken (auf 45 m2 ist eine

- 10 -
Bepflanzung nur bis maximal 80 cm Höhe und auf weiteren 219 m2 nur bis
maximal 1,5 m Höhe möglich; vgl. dazu die Anmerkungspläne für die
Parzelle Nr. eee vom 20. September 2018 und für die Parzelle Nr. bbb vom
5. November 2019 [Vorakten, act. 186]).
Streitgegenstand des Verfahrens vor Verwaltungsgericht bilden die Höhe
der Verkehrswertentschädigung für die ca. 73 m2 "hofnahes" Land ab der
Parzelle Nr. ddd, die Höhe der Entschädigung für die Nutzungsbeschrän-
kung auf 264 m2 Land innerhalb der Sichtzone auf der Parzelle Nr. bbb,
weitere Entschädigungen für eine Zufahrtsschneise zu diesen 264 m2
Land, für die eine Fläche von ca. 100 m2 Land der Parzelle Nr. bbb in An-
spruch genommen werden müsse, das folglich nicht mehr ackerbaulich ge-
nutzt werden könne, für ein vom Beschwerdeführer als Strassenanstösser
zu duldendes Kiesbankett auf der Parzelle Nr. bbb mit einer Fläche von
12 m2, das sich nicht landwirtschaftlich bewirtschaften lasse, sowie für den
Mehraufwand der Bewirtschaftung des ausserhalb der Sichtzone situierten
Landes der Parzelle Nr. bbb und schliesslich eine Parteientschädigung für
die Aufwendungen des Beschwerdeführers zur Wahrung seiner Rechte im
Enteignungsverfahren.
2.
2.1.
Zur Verkehrswertentschädigung für die Abtretung von ca. 73 m2 "hofna-
hem" Landwirtschaftsland ab der Parzelle Nr. ddd führte die Vorinstanz –
zusammengefasst – aus (Erw. 6.4 ff.), der Verkehrswert sei trotz nur weni-
gen vergleichbaren Handänderungen anhand der statistischen Methode zu
bestimmen. Die Landpreise für Landwirtschaftsland, dessen Hauptnutzen
in der Bearbeitung des Bodens bestehe, lägen in der Regel ein Vielfaches
unter denjenigen für Bauzonenland. Immerhin sei das Wohngebäude
Nr. ggg auf der Parzelle Nr. ddd samt Umschwung gemäss Art. 24c Abs. 1
des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG;
SR 700) besitzstandsgeschützt. Aufgrund dessen sei beim als "hofnah" zu
qualifizierenden abzutretenden Streifen Land von netto 73 m2 vom abso-
luten Landwert für Bauland auszugehen, wobei die im Rahmen der Besitz-
standsgarantie vergleichsweise eingeschränkten Bebauungs- und Nut-
zungsmöglichkeiten mittels Preisabschlägen zu berücksichtigen seien.
Zudem sei die Fläche aufgrund eines im Grundbuch angemerkten Real-
teilungsverbots nicht isoliert handelbar. Schliesslich stelle die in diesem
Bereich vorbestehende Sichtzone eine zusätzliche Einschränkung der
Nutzbarkeit dar.
Zur Wertbestimmung einer Teilabtretungsfläche ab einem überbauten
Grundstück werde vorab der absolute Landwert anhand der statistischen
Methode ermittelt und dieser anschliessend – entsprechend der Bedeutung
der Teilfläche in Bezug auf das Restgrundstück – angepasst (relativer

- 11 -
Landwert; vgl. die Urteile des Bundesgerichts 1C_339/2013 vom 27. Au-
gust 2013, Erw. 2.4, 1C_361/2009 vom 14. Dezember 2009, Erw. 3, und
1P.743/1999 vom 29. Juni 2000, Erw. 4). Erhebliche, klar wahrnehm- und
begründbare Wertdifferenzen tatsächlicher oder rechtlicher Art zwischen
Abtretungsfläche und Restgrundstück seien in sachlich nachvollziehbaren
Abstufungen vom berechneten absoluten Landwert in Abzug zu bringen.
Zu berücksichtigen seien etwa der Einfluss der Abtretungsfläche auf die
Ausnutzung und Überbaubarkeit des betroffenen Grundstücks, eine allfäl-
lige Gestaltungs- und Erholungsfunktion der Abtretungsfläche oder be-
stehende kommerzielle Nutzungsmöglichkeiten (Gartenwirtschaft, Ver-
kaufsstand, Werbefläche, Parkplatz; vgl. Urteil des Bundesgerichts
1C_361/2009 vom 14. Dezember 2009, Erw. 3–5; zum Ganzen Entscheid
des SKE 4-EV.2015.43 vom 22. Juni 2016, S. 7 f.). Auch die Realisierbar-
keit allfälliger Nutzungsreserven auf bereits überbauten Grundstücken dür-
fe nicht ausser Acht gelassen werden (Aargauische Gerichts- und Verwal-
tungsentscheide [AGVE] 2015, S. 201 f.). Land innerhalb der Baulinie einer
überbauten Liegenschaft habe einen tieferen Wert als jener des übrigen
Grundstücks (Urteil des Bundesgerichts 1C_339/2013 vom 27. August
2013, Erw. 2.4). Die Schätzungspraxis im Enteignungsrecht mache für sol-
che Teilflächen von bereits überbauten Parzellen (wegen fehlender direkter
baulicher Nutzbarkeit) Abschläge in der Grössenordnung von 50% (Urteil
des Bundesgerichts 2C_729/2013 vom 3. April 2014, Erw. 6.3 mit Hinwei-
sen). Aber selbst eine Reduktion von 75% wirke nicht konfiskatorisch, wenn
die Abtretungsfläche keinen Einfluss auf die Ausnützung des Grundstücks
oder auf dessen Überbaubarkeit und auch keine gestalterische Bedeutung
bzw. Erholungsfunktion habe (Urteil des Bundesgerichts 1C_361/2009 vom
14. Dezember 2009, Erw. 2.2 und 4.4). Dem habe sich das SKE in einem
Grundsatzentscheid (AGVE 2016, S. 381 ff.) angeschlossen. Dieser Er-
messensrahmen sei mittlerweile auch vom Verwaltungsgericht mit Ent-
scheid WBE.2019.148 vom 12. März 2020, S. 21–23, bestätigt worden.
Für X./Z. erscheine dem Gericht, und namentlich dessen Fachrichtern, der
vom Gesuchsgegner angeführte absolute Landwert von Fr. 600.00/m2 als
angemessen. Vereinzelt über dieses Niveau hinausgehende Preise
beruhten offenbar auf einem besonders attraktiven Wohnwert und lägen
daher über dem Durchschnitt. Der absolute Landwert von Fr. 600.00/m2 sei
vorliegend um 75% zu relativieren, weil die bauliche Nutzung der Parzelle
durch die Abtretung nicht beeinträchtigt werde. Der auf diese Weise
ermittelte relative Landwert von Fr. 150.00/m2 sei nochmals um die Hälfte
zu relativieren, da die hofnahe Fläche aufgrund des angemerkten
Realteilungsverbots nur erschwert handelbar sei und einen geringeren
Wert als vergleichbares eingezontes Bauland aufweise. Die hofnahe
Fläche von netto ca. 73 m2 sei daher mit Fr. 75.00/m2 zu entschädigen. Mit
diesem Vorgehen werde der zu ersetzende Landwert angemessen
abgebildet, was bei der für Land im Baugebiet entwickelten Lagenklassen-

- 12 -
methode offenkundig nicht der Fall sei. Diese Methode sei für das Nicht-
baugebiet ungeeignet. Entsprechend sei auch das Begehren des Gesuch-
stellers auf die Einholung eines externen, sich darauf abstützenden Gut-
achtens abzuweisen.
2.2.
Dem hält der Beschwerdeführer entgegen, der von der Vorinstanz als
Fachperson zur Augenscheinverhandlung vom 28. April 2021 beigezogene
B., Leiter Boden und Pachtrecht der Abteilung Landwirtschaft Aargau, habe
für die hofnahe Fläche von 73 m2 basierend auf der Lageklasse einen Wert
von Fr. 300.00 bis Fr. 400.00 pro m2 ermittelt. B. kenne die
Preisverhältnisse für landwirtschaftliche Grundstücke im Kanton Aargau
wie kein anderer, was gerichtsnotorisch sei. Seiner Einschätzung zufolge
rechtfertige sich auf dem erwähnten Landwert ausserdem ein Zuschlag von
15%, der auch bei der Berechnung des höchstzulässigen Preises gemäss
Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991
(BGBB; SR 211.412.11) (Art. 66 i.V.m. § 47 Abs. 1 des Landwirt-
schaftsgesetzes des Kantons Aargau vom 13. Dezember 2011 [LwG AG;
SAR 910.200]) jeweils zur Anwendung gelange. Daraus resultiere beim
mittleren Landwert von Fr. 350.00 pro m2 ein zu entschädigender Verkehrs-
wert von Fr. 402.50 (Fr. 350.00 plus 15%) pro m2. Weil im Freiamt die
Nachfrage nach landwirtschaftlichen Gewerbe gross sei, sei ein solcher
Quadratmeterpreis problemlos erzielbar.
Mit den Ausführungen von B. zum Landwert habe sich die Vorinstanz nicht
auseinandergesetzt und stattdessen auf die statistische Methode zur
Ermittlung des Verkehrswerts abgestellt. Das sei schon deshalb fehlerhaft,
weil dafür keine Vergleichspreise vorhanden seien. Es entspreche der
Praxis der Abteilung Landwirtschaft, bei der Ermittlung des höchstzu-
lässigen Preises für ein landwirtschaftliches Gewerbe die Lageklasseme-
thode anzuwenden und darauf den Zuschlag von 15% zu gewähren. Der
Verkehrswert von Fr. 402.50 pro m2 entspreche 67% des Baulandwertes
von Fr. 600.00 pro m2 und sei somit vertretbar. Abzüge vom absoluten
Landwert bzw. eine Relativierung desselben nehme die Abteilung Landwirt-
schaft bei der Ermittlung des zulässigen Höchstpreises jeweils nicht vor.
Ausserdem dürfe kein Abzug für eine erschwerte Handelbarkeit wegen des
Realteilungsverbots erfolgen, weil die Fläche zusammen mit dem Bauern-
hof handelbar sei.
2.3.
Der Beschwerdeführer übersieht bei seiner Argumentation, dass es sich
beim Verkehrswert von Fr. 402.50 pro m2 um denjenigen Preis handelt, der
im Falle einer Veräusserung seines gesamten landwirtschaftlichen Gewer-
bes für die "hofnahen" Flächen von ca. 73 m2 (dem Wohngebäude Nr. ggg
vorgelagerter Landstreifen von 57 m2 sowie dem Gebäude Nr. hhh vorge-

- 13 -
lagerter Landstreifen von 17 m2 [minus 1 m2 Neuzuteilung]) nach der Ein-
schätzung der Fachperson der Abteilung Landwirtschaft maximal erzielt
werden könnte (vgl. Vorakten, act. 99 f.). Wird hingegen eine "hofnahe"
Fläche separat veräussert oder enteignet, so liegt der Verkehrswert dafür
unter dem Ansatz für den Fall einer Gesamtveräusserung des landwirt-
schaftlichen Gewerbes, wenn der betroffene Grundstücksteil nicht selber
überbaut oder bauzonengleich genutzt werden kann. Es ist die bessere
Nutzbarkeit der "hofnahen Fläche", welche die Preissteigerung gegenüber
"normalem" Landwirtschaftsland bewirkt. Die bessere Nutzbarkeit kann et-
wa darin bestehen, dass sich auf der "hofnahen" Fläche Erweiterungsre-
serven nach Art. 24c Abs. 2 RPG i.V.m. Art. 42 der Raumplanungsverord-
nung vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1) realisieren lassen oder eine
wohnzonenähnliche Gartennutzung mit spezieller Aufenthalts- und Erho-
lungsfunktion zulässig ist. Fällt eine solche "bessere" Nutzung auf dem ent-
eigneten Grundstücksteil ausser Betracht, rechtfertigt sich eine Relativie-
rung des absoluten Landwerts, wie sie im vorinstanzlichen Entscheid vor-
genommen wurde, grundsätzlich nicht nur bei Vorgartenland in der Bauzo-
ne, sondern auch bei nicht oder nur beschränkt überbaubarem "hofnahem"
Landwirtschaftsland, und zwar unabhängig davon, ob der absolute Land-
wert nach der statistischen Methode oder mangels Vergleichspreisen nach
der Lageklassenmethode bestimmt wird. Mit der statistischen Methode hat
die Vorinstanz unter Heranziehung von Vergleichspreisen für Bauland mit
einem Ansatz von Fr. 600.00 pro m2 sogar einen höheren (absoluten) Land-
wert ermittelt als die Fachperson der Abteilung Landwirtschaft mit einem
Ansatz von maximal Fr. 400.00 plus 15% pro m2 anhand der Lageklassen-
methode. Die Annahme des Beschwerdeführers, nur der anhand der sta-
tistischen Methode ermittelte Landwert unterliege der Relativierung, nicht
hingegen der nach der Lageklassenmethode ermittelte Landwert, über-
zeugt nicht.
Im Baugebiet ist Vorgartenland je nach Qualität der Gestaltung und seiner
Erholungsfunktion im Vergleich zum Restgrundstück minderwertig und darf
deshalb nach pflichtgemässem Ermessen mit Abzügen von 45–75% vom
absoluten Landwert relativiert werden, wenn die bauliche Nutzung respek-
tive die Ausnützung und Überbaubarkeit der Restparzelle durch die Land-
abtretung nicht eingeschränkt wird, was häufig bei Land innerhalb eines
Baulinien- oder Strassenabstandsbereichs der Fall ist (vgl. die Urteile des
Bundesgerichts 1C_681/2019 vom 19. Mai 2021, Erw. 3, 2C_729/2013
vom 3. April 2014, Erw. 6.3, 1C_339/2013 vom 27. August 2013, Erw. 2.4,
1C_361/2009 vom 14. Dezember 2009, Erw. 3–5, sowie 1P.743/1999 vom
29. Juni 2000, Erw. 4c/aa; AGVE 2016, S. 383 f. mit Hinweisen). Analoges
muss gelten, wenn nicht überbaubares Land im Nahbereich eines besitz-
standsgeschützten Wohngebäudes in der Landwirtschaftszone abgetreten
werden muss. Aufgrund des gesetzlichen Abstands zu Kantons- (Z-
Strasse) und Gemeindestrassen (X-Strasse) von 4 und 6 m dürften im
Bereich der abgetretenen Landflächen ohnehin nur Stützmauern,

- 14 -
Böschungen, Parkfelder und Einfriedungen errichtet werden (vgl. § 111
Abs. 1 BauG). Die Nutzbarkeit der Parzelle Nr. ddd für die Überbauung mit
in der Landwirtschaftszone zonenkonformen Bauten oder für eine allfällige
Erweiterung des Wohngebäudes Nr. ggg, falls dieses überhaupt vor dem
1. Juli 1972 errichtet wurde und deshalb von der erweiterten
Besitzstandsgarantie nach Art. 24c RPG/Art. 42 RPV profitieren kann, wird
somit durch die Landabtretung nicht eingeschränkt. Eingeschränkt wird le-
diglich die bisherige Fläche der befestigten Vorplätze zum Wohngebäude
Nr. ggg (Garagenvorplatz) und zum Gebäude Nr. hhh, wobei nicht anzu-
nehmen ist, dass der Beschwerdeführer dadurch Abstellmöglichkeiten (u.
a. für Fahrzeuge) verliert, die den Wert der beiden Gebäude wesentlich
beeinflussen und insofern dieses "Vorgartenland" aufwerten würden. Der
Verlust an Rasen- bzw. Freizeitfläche nordwestlich des Wohngebäudes
Nr. ggg dürfte den Wert dieser Wohnliegenschaft ebenfalls höchstens ge-
ringfügig tangieren. Der Rasenbereich ist auch nach der Abtretung des vor-
gesehenen Landstreifens entlang der Z-Strasse immer noch grosszügig
bemessen. Der abgetretene Landstreifen war zudem, wie aus den (Luft-
)Bildaufnahmen auf dem Geoportal des Aargauischen Geographischen
Informationssystems (AGIS) und auf Google Maps (StreetView) ersichtlich
ist, vor der Landabtretung nicht besonders gestaltet oder aufwändig
bepflanzt. Sodann eignete er sich aufgrund der unmittelbaren
Strassennähe nicht für das Aufstellen von Kinderspielgeräten, die entspre-
chend weiter südwestlich platziert sind. Die gesamten Umstände lassen
das abgetretene "Vorgartenland" auch unter diesem Aspekt als nicht be-
sonders wertvoll und damit als minderwertig gegenüber dem Land für das
Wohngebäude Nr. ggg und dessen restlichen Umschwung erscheinen. In-
sofern ist der von der Vorinstanz vom absoluten Landwert vorgenommene
Abzug in Höhe von 75% vertretbar.
Als eher fraglich erscheint, ob sich die von der Vorinstanz vorgenommene
weitere hälftige Teilung des relativen Landwerts von 25% auf 12,5% mit der
von der Vorinstanz angegebenen Begründung (keine isolierte Handelbar-
keit der abzutretenden Landfläche wegen des Realteilungsverbots nach
Art. 58 Abs. 1 BGBB) rechtfertigt, was zu einem Gesamtabzug von 87,5%
vom absoluten Landwert führen würde; dies zumal an eine Strasse angren-
zendes minderwertiges Vorgartenland, das sich auch nicht sinnvoll einem
anderen Grundstück zuschlagen liesse, faktisch auch in der Bauzone nicht
isoliert handelbar wäre, sondern nur zusammen mit dem Restgrundstück.
Der Frage braucht indessen schon deshalb nicht nachgegangen zu wer-
den, weil sich der von der Vorinstanz auf Fr. 75.00 pro m2 bestimmte rela-
tive Landwert auch aus den nachfolgend darzulegenden Gründen nicht als
ermessensfehlerhaft erweist.
Stellt man mit der bei der Augenscheinverhandlung vom 28. April 2021 an-
wesenden Fachperson der Abteilung Landwirtschaft darauf ab, dass die
Lagenklassenmethode einen absoluten Landwert für das "hofnahe" Gebiet

- 15 -
auf der Parzelle Nr. ddd von Fr. 300.00 bis Fr. 400.00 pro m2 ergibt, in der
nachvollziehbaren Annahme, dieser liege bei 60 bis 80% des Landwerts in
der Bauzone (Vorakten, act. 99), würde sich der mit einem Abzug von 75%
relativierte Landwert auf Fr. 75.00 bis Fr. 100.00 pro m2 belaufen. So gese-
hen ist der von der Vorinstanz ermittelte Verkehrswert von Fr. 75.00 pro m2
zwar am unteren Ende der Skala, aber auch dann nicht zu beanstanden,
wenn sich die Vorinstanz mangels einschlägiger Vergleichspreise der fal-
schen Schätzungsmethode (statistische Methode) bedient hätte und ein
Abzug von gesamthaft 87,5% auch mit Rücksicht auf die Minderwertigkeit
des von der Abtretung betroffenen "Vorgartenlands" und die erschwerte bis
verunmöglichte isolierte Handelbarkeit dieses Lands nicht angezeigt er-
schiene. Grundsätzlich ist es im Übrigen auch bei Landwirtschaftsland
üblich, den Verkehrswert wenn immer möglich nach der statistischen Me-
thode zu bestimmen (vgl. das Urteil des Bundesgerichts 1P.520/2003 vom
9. März 2004, Erw. 7.3 f.; HEINZ HESS/HEINRICH WEIBEL, Das Enteignungs-
recht des Bundes, Bern 1986, Art. 19 N 108 f.)
Der Zuschlag von 15% auf dem Preis für vergleichbare landwirtschaftliche
Grundstücke in der betreffenden Gegend im Mittel der letzten fünf Jahre
gemäss Art. 66 BGBB i.V.m. § 47 Abs. 1 LwG AG ist für die Verkehrswert-
bestimmung in der Enteignungspraxis unbeachtlich. Die erwähnte "Marge"
wiederspiegelt, dass bei einem Mehrpreis von bis zu 15% gegenüber dem
Verkehrswert noch nicht von einem übersetzten Erwerbspreis ausgegan-
gen wird, der nach Art. 63 Abs. 1 lit. b BGBB einen Verweigerungsgrund
für die Erteilung einer Erwerbsbewilligung für ein landwirtschaftliches Ge-
werbe oder Grundstück darstellt. Auch das Bundesgericht gelangte im
Urteil 1C_414/2016 vom 27. März 2017, Erw. 4.4 zur Erkenntnis, dass sich
der nach Art. 66 BGBB höchstzulässige Preis vom Verkehrswert unter-
scheidet und letzterer auch geringer sein kann.
2.4.
Insgesamt hat sich daher die Vorinstanz mit der Festsetzung des Verkehrs-
werts auf Fr. 75.00 pro m2 für die "hofnahen" ca. 73 m2 Land ab der Parzelle
Nr. ddd im Rahmen des ihr zustehenden Ermessens betätigt. Ein vom Ver-
waltungsgericht zu korrigierender qualifizierter Ermessensfehler ist ihr je-
denfalls nicht vorzuwerfen.
3.
3.1.
Zu den diversen Entschädigungen, die der Beschwerdeführer im Zusam-
menhang mit der Verfügung der Sichtzonen auf den Parzellen Nrn. bbb und
eee sowie den daraus entstehenden Nutzungsbeschränkungen und Be-
wirtschaftungserschwernissen geltend macht, hielt die Vorinstanz fest
(Erw. 8.5 f.), dass Sichtzonen im Sinne von § 110 Abs. 3 BauG in der Regel
trotz der dadurch bewirkten Nutzungsbeschränkung entschädigungslos
hinzunehmen seien. Eine Entschädigungspflicht gemäss § 110 Abs. 4

- 16 -
BauG könne jedoch bestehen, wenn die Voraussetzungen einer materiel-
len Enteignung gegeben seien, d.h. die Grundstücksnutzung in einem
Mass eingeschränkt werde, dass die Einschränkung von der Qualität her
einer formellen Enteignung gleichkomme. Eine allfällige Entschädigung sei
in diesen Fällen nach der Differenzmethode durch Vergleich zwischen dem
Grundstückswert mit und ohne Belastung durch die Sichtzone zu ermitteln
(AGVE 1997, S. 437; BGE 131 II 463; 122 II 249 f.; Urteil des Bundesge-
richts 1P.318/2001 vom 17. August 2001, Erw. 2a). Die Erschwerung der
Bewirtschaftung eines Grundstücks, von der ein Teil durch Enteignung ab-
getrennt werde, könne ebenfalls einen entschädigungspflichtigen zusätzli-
chen Nachteil im Sinne von § 143 Abs. 1 lit. c BauG (sog. Inkonvenienzen)
darstellen. Werde dieselbe Fläche mehrfach eingeschränkt, sei eine Ent-
schädigung für die Gesamtbeeinträchtigung zu bestimmen. Die Kumulation
mehrerer Entschädigungen sei unzulässig.
Der Mehraufwand der Bewirtschaftung werde üblicherweise gutachterlich
abgeklärt. Vorliegend werde aufgrund der ungünstigen Relation zwischen
dem Streitwert und den potenziellen Gutachterkosten auf eine Begutach-
tung verzichtet. Der Verkehrswert der mit der Sichtzone belasteten Fläche
(von 1'211 m2) liege bei höchstens Fr. 12'000.00 (entsprechend Fr. 10.00
pro m2). Würde dem Beschwerdeführer für die Beschränkungen durch die
Sichtzone eine Entschädigung aus materieller Enteignung von mehr als
zwei Drittel des genannten Verkehrswerts, mithin über Fr. 8'000.00 zuge-
sprochen, wäre gestützt auf § 140 Abs. 2 BauG die materielle in eine for-
melle Enteignung umzuwandeln, mit Übertragung der Sichtzonenfläche auf
den Gesuchsteller (Kanton), was dieser verlangt habe. Der Ertragswert der
Sichtzonenfläche berechne sich auf Basis jener Fläche, auf der Ackerbau
betrieben werden könne. Das seien die 905 m2 (899 m2 auf der Parzelle
Nr. bbb plus 6 m2 auf der Parzelle Nr. eee) ausserhalb des Böschungsbe-
reichs mit einer Fläche von 306 m2. Ein Anspruch auf eine bestimmte Form
der Bewirtschaftung bestehe nicht. Es bleibe dem Beschwerdeführer unbe-
nommen, die Sichtzone extensiv zu bewirtschaften. Alsdann hätte er An-
spruch auf Direktzahlungen für ökologische Ausgleichsflächen, die zusätz-
lich zur Sichtzonenentschädigung erhältlich zu machen wären. Betreibe er
hingegen einen wirtschaftlich nicht zu rechtfertigenden Aufwand, so sei er
für diesen nicht zu entschädigen.
Nach Meinung des Fachrichters sei die vom Gesuchsteller angeführte Pra-
xis, wonach für Sichtzonen im Landwirtschaftsgebiet die Hälfte des Ver-
kehrswerts zu entschädigen sei, angesichts der notorischen Verhältnisse
zwischen Ertrags- und Verkehrswert bei Landwirtschaftsland als sehr
grosszügig zu beurteilen. Da es sich bei Sichtzonen im Baugebiet um
grundsätzlich entschädigungslos hinzunehmende Nutzungsbeschränkun-
gen handle, werde auch bei einem ausgewiesenen, zu entschädigenden
Schaden in der Regel nicht die Hälfte des Verkehrswerts der davon betrof-
fenen Fläche ersetzt. Daher sei hier für die Sichtzonenfläche mit einem

- 17 -
Verkehrswert von Fr. 4.00 pro m2 im Böschungsbereich und Fr. 10.00 pro
m2 im Ackerbaubereich eine Entschädigung von Fr. 2.00 pro m2 (für
306 m2) bzw. Fr. 5.00 pro m2 (für 905 m2) zu leisten. Das Gericht sei davon
überzeugt, dass damit auch der durch den Mehraufwand für die Bewirt-
schaftung verursachten Minderwert der Restliegenschaft sicher ausgegli-
chen werde. Die Notwendigkeit einer angeblich zusätzlich freizuhaltenden
Zufahrtsschneise von ca. 100 m2 sei für das Gericht nicht ersichtlich.
3.2.
Der Beschwerdeführer stellt sich demgegenüber auf den Standpunkt, dass
der von der Vorinstanz rechtsfehlerhaft nicht gutachterlich festgestellte Min-
derwert der Sichtzonenfläche auf den Parzellen Nrn. bbb und eee weder
den tatsächlichen Minderwert noch den Mehraufwand für die Bewirtschaf-
tungserschwernisse auf der Parzelle Nr. bbb abdecke. Der Verkehrswert
der Sichtzonenfläche reduziere sich um mehr als die von der Vorinstanz
angenommenen 50%. Der Beschwerdeführer beschränke sich aber auf die
Geltendmachung einer Entschädigung von zwei Dritteln des Verkehrswerts
von Fr. 10'274.00 (306 x Fr. 4.00 plus 905 x Fr. 10.00), also von
Fr. 6'850.00, um zu verhindern, dass der Beschwerdegegner die formelle
Enteignung der Sichtzonenfläche verlangen könne.
Auf eine gutachterliche Überprüfung des Mehraufwands sei von der Vorin-
stanz aus Kostengründen verzichtet worden. Der Mehraufwand für die Be-
wirtschaftung der Kleinfläche von 264 m2, auf welcher die herkömmliche
Fruchtfolge (Getreide und Mais) wegen der Höhenbeschränkung der Be-
pflanzung nicht mehr angebaut werden könne, wie auch der Mehraufwand
für die Bewirtschaftung der Restfläche der Parzelle Nr. bbb werde im Be-
richt der Agriexpert vom 14. Oktober 2021 (Beschwerdebeilage 5) noch
einmal festgehalten.
Als Alternative zu den bisherigen Kulturen stehe bei der Bewirtschaftung
der Kleinfläche aufgrund der Grundstücksform und des Bewirtschaftungs-
aufwands Wiesland im Vordergrund, das einen geringeren Ertrag abwerfe.
Da die Wieslandfläche zur Bewirtschaftung des angrenzenden Ackerlan-
des überfahren werden müsse, könne sie entgegen der Ansicht der Vorin-
stanz nicht als beitragsberechtigte Biodiversitätsfläche angemeldet werden
(vgl. Art. 55 Abs. 6 der Verordnung über die Direktzahlungen an die Land-
wirtschaft vom 23. Oktober 2013 [Direktzahlungsverordnung, DZV;
SR 910.13]). Die Auswirkungen der gesonderten Bewirtschaftung der
Kleinfläche seien im Detail schwierig abzuschätzen. Die Agriexpert
verweise dazu auf die Anleitung für die Schätzung des landwirtschaftlichen
Ertragswerts, wonach für Kleinflächen bis 0,5 ha ein Abzug von 60% des
Basiswerts vorgenommen werde.

- 18 -
Damit die Kleinfläche zur Bewirtschaftung zugänglich bleibe, müsse von
der X-Strasse her eine zusätzliche Fläche von rund 100 m2 von Acker-
baukulturen freigehalten werden. Eine Zufahrt von der Z-Strasse her sei
aufgrund der bestehenden Böschung nicht möglich und eine Zufahrt über
das Trottoir sei (unbestrittenermassen) nicht zulässig, weil dieses
ausschliesslich den Fussgängern vorbehalten sei (Art. 43 Abs. 2 des
Strassenverkehrsgesetzes vom 19. Dezember 1958 [SVG; SR 741.01]).
Dazu habe die Vorinstanz pauschal und ohne nähere Begründung
erwogen, dass die Notwendigkeit einer Zufahrtsschneise nicht ersichtlich
sei, was eine Gehörsverletzung beinhalte. Die Wertverminderung der
Fläche für die Zufahrtsschneise sei mit Fr. 5.00 pro m2, d.h. mit insgesamt
Fr. 500.00 zu entschädigen.
Der Mehraufwand für die Bewirtschaftung der Restparzelle Nr. bbb werde
im Bericht der Agriexpert detailliert beschrieben und beziffert. Die Sicht-
zone führe dort zu erschwerten Zugängen, mehr Wendungen und mehr
Randarbeiten. Den erhöhten Bewirtschaftungsaufwand schätze die
Agriexpert auf 126 Minuten pro Jahr. Bei einem Kostenansatz von Fr. 28.00
pro Arbeitsstunde und Fr. 40.00 pro Maschinenstunde, ergäben sich Mehr-
kosten von Fr. 143.00 pro Jahr. Kapitalisiert mit einem Zinssatz von 2%
resultiere ein Kapitalbetrag von Fr. 7'150.00.
3.3.
3.3.1.
Bei planerischen Eigentumsbeschränkungen, die nicht die Intensität eines
vollständigen Bau- bzw. Nutzungsverbots erreichen, wird die (entschädi-
gungspflichtige) Enteignungsähnlichkeit (sog. materielle Enteignung)
hauptsächlich danach beurteilt, welche Möglichkeiten wirtschaftlicher Nut-
zung dem Eigentümer noch verbleiben. Die Frage nach der Möglichkeit
einer wirtschaftlich noch sinnvollen Nutzung stellt sich auch für Grundstü-
cke in der Landwirtschaftszone, die einschränkenden Bewirtschaftungsvor-
schriften unterworfen werden. Verbote, zonenkonforme Bauten zu errich-
ten, Intensivkulturen in Plastiktunnels anzulegen, eine Baumschule zu be-
treiben oder Jauche auszubringen, hat das Bundesgericht als nicht enteig-
nungsgleich und folglich als nicht entschädigungspflichtige Nutzungsbe-
schränkungen gewertet (ENRICO RIVA, in: Praxiskommentar RPG: Nut-
zungsplanung, Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 5 N 209 und 216 mit Hinwei-
sen auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung). Die Vorinstanz hat den
durch die Sichtzone bewirkten Eingriff in die Nutzung der Parzellen Nr. bbb
und eee als enteignungsähnlich qualifiziert, was mit Blick auf den daraus
resultierenden Ertragsverlust auf einer wohl nur noch als Wiesland nutzba-
ren Teilfläche von 246 m2 der Sichtzonenfläche von insgesamt 1'211 m2
vertretbar, aber keineswegs zwingend erscheint.

- 19 -
3.3.2.
Art. 5 Abs. 2 RPG und Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweize-
rischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101) schreiben –
wie § 143 BauG – die Pflicht zur Leistung einer vollen Entschädigung für
Enteignungen vor. Der Grundeigentümer soll durch die Enteignung keinen
Verlust erleiden, aber auch keinen Gewinn erzielen, sondern ist wirtschaft-
lich gleich zu stellen, wie wenn die Enteignung nicht eingetreten wäre. Die
Entschädigung für eine materielle Enteignung bemisst sich in der Regel
nach der Differenzmethode, indem der Verkehrswert des betroffenen
Grundstücks vor der Eigentumsbeschränkung mit jenem nach dem Eingriff
verglichen wird. Der Verkehrswert entspricht dem Erlös, der bei Veräusse-
rung im freien Handel am Stichtag objektiverweise hätte erzielt werden kön-
nen. Zusätzlich zu entschädigen sind gegebenenfalls weitere Nachteile (In-
konvenienzen), wie nutzlos gewordener Aufwand für Planung oder ver-
gleichbare Arbeiten. Bei der formellen Enteignung lässt es die Rechtspre-
chung zu, dass anstelle einer Entschädigung, die nach dem Verkehrswert
bzw. dem entsprechenden Minderwert bemessen wird, der sog. subjektive
Schaden vergütet wird. Dies setzt voraus, dass das finanzielle Interesse
des Eigentümers an der Weiternutzung seines Grundstücks grösser als je-
nes am Verkauf im freien Handel ist. Bei der Berechnung des subjektiven
Schadens wird konkret ermittelt, welche Einbussen dem Eigentümer durch
die Enteignung entstehen. Bei der Bemessung von Verkehrswert bzw. Min-
derwert und von subjektivem Schaden sind die entsprechenden Annahmen
– entweder das Grundstück würde verkauft oder der Eigentümer würde es
behalten – sorgfältig auseinanderzuhalten. Dabei ist daran zu erinnern,
dass der Ersatz des subjektiven Schadens auch die weiteren Nachteile
bzw. Inkonvenienzen umfasst. Es ist nicht ausgeschlossen, auch bei einer
materiellen Enteignung die Entschädigung anhand des subjektiven Scha-
dens zu ermitteln. Dies setzt aber voraus, dass dieser Schaden einen en-
gen Bezug zu einem rechtlich gesicherten Grundstückswert aufweist (vgl.
zum Ganzen das Urteil des Bundesgerichts 1C_412/2018, 1C_432/2018
vom 31. Juli 2019, Erw. 8.1–8.3 mit weiteren Hinweisen).
3.3.3.
Eine nachvollziehbare und schlüssige Begründung dazu, weshalb der Ver-
kehrswert der gesamten Sichtzonenflächen auf den Parzellen Nrn. bbb und
eee mit einer Fläche 1'211 m2 durch die Bewirtschaftungsbeschränkung auf
einer Teilfläche von 264 m2 auf der Parzelle Nr. bbb mehr als die Hälfte,
konkret mindestens zwei Drittel (= Fr. 6'850.00) eingebüsst haben soll, fehlt
im Vortrag des Beschwerdeführers vollständig. Namentlich liefert der vom
Beschwerdeführer angeführte Bericht der Agriexpert vom 14. Oktober 2021
(Beschwerdebeilage 5) keinen Anhaltspunkt für einen derartigen Minder-
wert der gesamten Sichtzonenfläche. Würde unter Bezugnahme auf die
Ausführungen der Agriexpert in Ziff. 3 des Berichts angenommen, dass der
Ertragswert der "Kleinfläche" von 264 m2 mit gesonderter Bewirtschaftung
(Wiesland anstelle von Ackerbau) um 60% sinkt, was allerdings eher auf

- 20 -
eine nicht mit der Bestimmung des objektiven Verkehrswerts zu vermi-
schende Berechnung des subjektiven Schadens des Beschwerdeführers
hinauslaufen würde, und würde weiter angenommen, dass zufolge des er-
wähnten Minderertrags auch der objektive, im Handel erzielbare Verkehrs-
wert (von Fr. 10.00 pro m2) gleichermassen um 60% abnehmen würde, so
käme man auf eine Minderwertentschädigung von maximal Fr. 1'584.00
(264 m2 x Fr. 6.00). Die restlichen 905 m2 Sichtzonenflächen sind von kei-
ner für den Betrieb des Beschwerdeführers relevanten Nutzungs- bzw. Be-
pflanzungsbeschränkung betroffen und erleiden demzufolge auch keinen
Minderwert (vgl. dazu die Anmerkungspläne Sichtzonen 1:500 für die Par-
zellen Nrn. eee vom 20. September 2018 und bbb vom 5. November 2019
[Vorakten, act. 186]). Ein Mehraufwand für die Bewirtschaftung der "Klein-
fläche" oder auch der übrigen Sichtzonenfläche wird vom Kläger weder be-
ziffert, noch auch nur (in Form einer Aufwandentschädigung zum Ausgleich
eines zusätzlichen Nachteils im Vermögen des Beschwerdeführers zum
Minderwert bzw. als Inkonvenienz) geltend gemacht.
Selbst unter Einbezug einer weiteren, nach der Darstellung des Beschwer-
deführers nicht mehr ackerbaulich nutzbaren Fläche von 100 m2 für die Zu-
fahrt zur "Kleinfläche" von 264 m2 mit Zugfahrzeug und Maschinen würde
sich die Minderwertentschädigung unter Zugrundelegung der eigenen Be-
rechnung des Beschwerdeführers um lediglich Fr. 500.00 (100 m2 x
Fr. 5.00 Minderwert pro m2) auf Fr. 2'084.00 erhöhen. Bemerkenswert ist
übrigens in diesem Zusammenhang, dass der Beschwerdeführer unter die-
sem Titel nur eine Minderwertentschädigung von Fr. 5.00 pro m2 und nicht
von mindestens zwei Dritteln des Verkehrswerts von Fr. 10.00 pro m2 for-
dert, obwohl die Bewirtschaftungsbeschränkung auf diesen 100 m2 ver-
gleichbar mit derjenigen auf der "Kleinfläche" von 264 m2 sein soll. Die Ar-
gumentation des Beschwerdeführers ist somit alles andere als konsequent
respektive in sich widersprüchlich.
Effektiv ist der Einschätzung der Vorinstanz zu folgen, dass für die Zufahrt
auf die "Kleinfläche" von 264 m2 mit Zugfahrzeug und Maschinen keine
Schneise angelegt werden muss. Weder die Darstellung des Beschwerde-
führers noch die Ausführungen der Agriexpert in Ziff. 2 ihres Berichts ver-
mögen in dieser Hinsicht zu überzeugen. Die Zufahrt von der X-Strasse ist
auch ohne solche Schneise gewährleistet. Obwohl Trottoirs gemäss Art. 43
Abs. 2 SVG grundsätzlich den Fussgängern vorbehalten sind, dürfen sie
von Fahrzeugen benützt, insbesondere überfahren werden, wenn der
Fahrzeugführer gegenüber den Fussgängern und Benützern von
fahrzeugähnlichen Geräten besondere Vorsicht walten und ihnen den Vor-
tritt lässt (Art. 43 Abs. Satz 2 SVG i.V.m. Art. 41 Abs. 2 der Verkehrsregeln-
verordnung vom 13. November 1962 [VRV; SR 741.11]).
Dass die Vorinstanz in ihren Erwägungen nicht explizit auf diese Möglich-
keit hinwies und nicht näher erläuterte, weshalb eine Zufahrtsschneise

- 21 -
nicht als notwendig erachtet wird, stellt im Übrigen keine Gehörsverletzung
dar. Die aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) flies-
sende Begründungspflicht verpflichtet die Behörde nicht, sich ausdrücklich
mit jeder tatbeständlichen Behauptung und jedem rechtlichen Einwand
auseinanderzusetzen. Sie kann sich auf die für ihren Entscheid wesentli-
chen Gesichtspunkte beschränken. Der Hinweis der Vorinstanz, es brau-
che für die Zufahrt auf die Kleinfläche keine Schneise, ermöglichte es dem
Beschwerdeführer, den Entscheid der Vorinstanz in diesem Punkt durch
die Behauptung des Gegenteils sachgerecht beim Verwaltungsgericht an-
zufechten. Er wusste durch diesen Hinweis, von welchem Sachverhalt die
Vorinstanz ausging. Entsprechend wurde sein Gehörsanspruch nicht ver-
letzt (vgl. dazu statt vieler BGE 143 III 65, Erw. 5.2 mit Hinweisen sowie
das Urteil des Bundesgerichts 1C_70/2021 vom 7. Januar 2022, Erw. 2.1).
Wird der obgenannte Minderwert der "Kleinfläche" in Höhe von maximal
Fr. 1'584.00 (ein höherer Verkehrswertverlust wird nicht dargelegt und ist
auch nicht ansatzweise plausibel) von der von der Vorinstanz dem Be-
schwerdeführer zugesprochenen Minderwertentschädigung von
Fr. 5'137.00 (berechnet auf der Basis der gesamten Sichtzonenfläche) ab-
gezogen, verbleibt als Entschädigung für die Nutzungsbeschränkungen
und Bewirtschaftungserschwernisse auf den Sichtzonenflächen der Parzel-
len Nrn. bbb und eee ein Betrag von Fr. 3'553.00. Damit kann auch der
Mehraufwand für die Bewirtschaftung der Restfläche der Parzelle Nr. bbb
(ausserhalb der Sichtzone) hinreichend abgegolten werden. Der Be-
schwerdeführer beziffert diesen Mehraufwand unter Referenzierung auf
den Bericht der Agriexpert zwar auf Fr. 7'150.00 (vgl. Ziff. 4 des besagten
Berichts), übersieht dabei allerdings, dass es sich nicht rechtfertigt, den
jährlichen Mehraufwand von Fr. 143.00 zu kapitalisieren. Gewinnschmä-
lernde Betriebserschwerungen werden nicht in der Form eines kapitalisier-
ten Jahresausfalles, sondern in der Regel nur auf fünf bis zehn Jahre
hinaus entschädigt. Damit wird der von der Enteignung unabhängigen Er-
neuerungsbedürftigkeit des Betriebs und der Pflicht des Enteigneten, den
Schaden gering zu halten, Rechnung getragen (HESS/WEIBEL, a.a.O.,
Art. 19 N 200). Auf zehn Jahre hochgerechnet beläuft sich der vom Be-
schwerdeführer geltend gemachte Mehraufwand auf einen Betrag von
Fr. 1'430.00.
Nach Abzug dieses Mehraufwands vom oben angeführten Zwischensaldo
von Fr. 3'553.00 resultiert ein Restbetrag von Fr. 2'123.00, der auch noch
zur Deckung des Minderwerts einer allfälligen Zufahrtsschneisenfläche auf
die "Kleinfläche" von 264 m2 in Höhe des vom Beschwerdeführer dafür ge-
nannten Betrages von Fr. 500.00 wie übrigens auch zur Deckung eines all-
fälligen Minderwerts der auf der Parzelle Nr. bbb errichteten Kiesbankett-
fläche von Fr. 5.00 pro m2 für insgesamt 12 m2, mithin von Fr. 60.00 bei
weitem ausreichen würde.

- 22 -
4.
Weitere Ausführungen zu der vom Beschwerdeführer für die Kiesbankett-
fläche separat geforderten Minderwertentschädigung erübrigen sich daher
grundsätzlich. Der Vollständigkeit halber ist jedoch darauf hinzuweisen,
dass der Beschwerdeführer die Minderwertentschädigung für die Kiesban-
kettfläche – soweit aus den Akten ersichtlich – erstmals im Anschluss an
die Augenscheinverhandlung vom 28. April 2021 mit Eingabe vom 17. Mai
2021 und damit klar ausserhalb der Auflagefrist vom 27. Juni 2019 bis zum
26. Juli 2019 geltend machte. Gemäss § 155 Abs. 1 BauG kann der Ent-
eignete nachträgliche Forderungen und Begehren beim Spezialverwal-
tungsgericht geltend machen, wenn (a) ihm der Bestand eines beanspruch-
ten Rechts erst nach der Auflagefrist zur Kenntnis gelangt oder ihm die
Geltendmachung seiner Ansprüche wegen unverschuldeter Hindernisse
unmöglich gewesen ist; (b) der Enteigner ein Recht in Anspruch nimmt, das
in den Unterlagen nicht als Gegenstand der Enteignung aufgeführt war; (c)
ein Schaden erst während oder nach Erstellung des Werkes oder als Folge
seines Gebrauchs erkennbar wird. Dass auf beiden Seiten der Z-Strasse
ein Bankett als Ruderalfläche errichtet wird, die nicht zu den vom
Beschwerdeführer abzutretenden Landflächen gehören soll, was aufgrund
der Strassenbauprojektpläne schon einmal zweifelhaft ist, war bereits aus
den Strassenbauprojektplänen (Situationsplan 1:500, 2. Teil AO Z-Strasse;
Landerwerbsplan 1:500, 2. Teil AO Z-Strasse) ersichtlich, die Teil der
Auflageakten bildeten (vgl. Vorakten, act. 9). Folglich kann mit Bezug auf
die durch die Bankettfläche verursachte Nutzungsbeschränkung nicht von
einem Enteignungstatbestand (der materiellen Enteignung) ausgegangen
werden, der nicht schon bei Einleitung des Enteignungsverfahrens bekannt
oder erkennbar gewesen wäre und Grundlage für ein entsprechendes
Entschädigungsbegehren hätte bilden können. Vor diesem Hintergrund hat
der Beschwerdeführer einen allfälligen Entschädigungsanspruch für die
Kiesbankettfläche mangels rechtzeitiger Geltendmachung verwirkt.
Hinzu kommt, dass die Bankettfläche zwischen der Fahrbahn- bzw.
Trottoirfläche und der Böschung liegt, die ohnehin höchstens beschränkt
und kaum gewinnbringend landwirtschaftlich nutzbar ist. Eine enteignungs-
gleiche Nutzungsbeschränkung und ein daraus resultierender Minderwert
der Bankettfläche sind somit nicht erkennbar, schon gar nicht ein solcher
von Fr. 5.00 pro m2, der auf der Annahme eines Verkehrswerts von
Fr. 10.00 pro m2 für ackerbaulich nutzbares Land beruht.
5.
Der Beschwerdeführer beantragt die Durchführung eines Augenscheins,
seine förmliche Befragung als Partei, die Anhörung von B. von der
Abteilung Landwirtschaft Aargau als Zeuge, die Einholung einer schriftli-
chen Auskunft bei der Abteilung Landwirtschaft zum höchstzulässigen
Preis der "hofnahen" Fläche von 73 m2 auf der Parzelle Nr. ddd sowie die

- 23 -
Einholung eines Gutachtens zur Ermittlung des Minderwerts der Sichtzo-
nenflächen von 1'211 m2 auf den Parzellen Nrn. bbb und eee und der Zu-
fahrtsfläche von 100 m2 auf der Parzelle Nr. bbb sowie zur Ermittlung des
Mehraufwands durch die Sichtzone auf der Parzelle Nr. bbb bei der Bewirt-
schaftung der Kleinfläche von 264 m2 und der Restfläche (ausserhalb der
Sichtzone). Auf diese Beweismassnahmen darf in zulässiger antizipierter
Beweiswürdigung verzichtet werden (vgl. dazu statt vieler: BGE 141 I 60,
Erw. 3.3; Urteil des Bundesgerichts 1C_473/2020 vom 9. September 2021,
Erw. 3.1). Der rechtserhebliche Sachverhalt ist in den Akten hinreichend
dokumentiert und ausgewiesen. Von den vom Beschwerdeführer beantrag-
ten Beweismassnahmen erwartet sich das Verwaltungsgericht keine neuen
Erkenntnisse, die den Ausgang des vorliegenden Beschwerdeverfahrens
beeinflussen könnten.
Dazu kann vorab auf die Ausführungen in den vorstehenden Erwägungen
verwiesen und noch einmal betont werden, dass sich auch bei Anwendung
der Lageklassen- anstelle der statistischen Methode und unter Zugrunde-
legung eines absoluten Landwerts (bei einer Veräusserung des gesamten
landwirtschaftlichen Gewerbes des Beschwerdeführers) gemäss der
Schätzung von B. für die abzutretende "hofnahe" Fläche kein zu
entschädigender relativer Landwert ergibt, der mit dem von der Vorinstanz
dafür zugestandenen Quadratmeterpreis von Fr. 75.00 nicht angemessen
abgebildet würde.
Von einer gutachterlichen Ermittlung des Minderwerts der Sichtzonen-
fläche und einer ohnehin nicht benötigten Zufahrtsfläche kann schon
deshalb abgesehen werden, weil der Minderwert der effektiv von einer
Bewirtschaftungsbeschränkung betroffenen Flächen von maximal 364 m2
(264 m2 Sichtzonenfläche plus 100 m2 Zufahrtsfläche; die restliche Sichtzo-
nenflächen können uneingeschränkt ackerbaulich bewirtschaftet werden)
nicht einmal in der Annahme, der Verkehrswert dieser Fläche verringere
sich um zwei Drittel, zu der von der Vorinstanz zugesprochenen Minder-
wertentschädigung von Fr. 5'137.00 führen würde (bei einem Minderwert
von Fr. 6.65 oder auch Fr. 8.00 [= 80 %]) pro m2 und ohne Berücksichti-
gung des Böschungsanteils mit einem tieferen Verkehrswert ergäbe sich
eine Minderwertentschädigung von Fr. 2'420.60 [364 x Fr. 6.65] bzw.
Fr. 2'912.00 [364 x Fr. 8.00]). Für die Zufahrtsfläche verlangt aber der Be-
schwerdeführer nur eine Minderwertentschädigung von Fr. 5.00 pro m2.
Für den Mehraufwand für die Bewirtschaftung der Restparzelle Nr. bbb
(ausserhalb der Sichtzone) wird auf die Angaben des Beschwerdeführers
abgestellt. Der jährliche Mehraufwand darf jedoch unter rechtlichen Ge-
sichtspunkten, die sich nicht mittels Gutachten widerlegen lassen, nicht ka-
pitalisiert, sondern maximal für zehn Jahre veranschlagt werden. Für den
Mehraufwand für die Bewirtschaftung der von der Nutzungsbeschränkung
betroffenen Sichtzonenfläche von 264 m2 macht der Beschwerdeführer gar

- 24 -
keine Aufwandentschädigung zum Ausgleich eines zusätzlichen Nachteils
in seinem übrigen Vermögen im Sinne von § 143 Abs. 1 lit. c BauG geltend.
6.
6.1.
Zur vom Beschwerdeführer für seine Aufwendungen im Enteignungsver-
fahren geforderten Parteientschädigung erwog die Vorinstanz (Erw. 8.8),
§ 149 Abs. 2 BauG, wonach die Kosten des Verfahrens in Enteignungsver-
fahren in der Regel vom entschädigungspflichtigen Gemeinwesen zu tra-
gen seien, komme nur im Verfahren vor dem SKE, nicht aber im erstin-
stanzlichen Verwaltungsverfahren (zur Genehmigung des Strassenbaupro-
jekts) zur Anwendung. Diesbezüglich würden gemäss der allgemeinen Re-
gelung in den §§ 31 Abs. 1 und 32 Abs. 1 VRPG keine Verfahrenskosten
erhoben und keine Parteikosten ersetzt. Und auch im Verfahren vor dem
SKE würden als Parteikosten nur die Kosten der Vertretung durch einen
Anwalt, nicht aber persönlicher Aufwand im Zusammenhang mit dem Ver-
fahren ersetzt (§ 29 VRPG; Entscheid des Verwaltungsgerichts
WBE.2009.15 vom 12. Mai 2010, Erw. II/4.2).
6.2.
Der Beschwerdeführer sieht durch diese Rechtsprechung § 143 BauG
sowie Art. 26 Abs. 2 BV verletzt, wonach alle Nachteile, die dem Enteigne-
ten aus dem Entzug oder der Beschränkung seiner Rechte erwachsen, voll
zu entschädigen seien. Er habe durch das Enteignungsverfahren zahlrei-
che Ausfallstunden in seinem landwirtschaftlichen Gewerbe gehabt, die
durch seinen Angestellten C. hätten kompensiert werden müssen. Dadurch
wiederum habe er diesem einen höheren Stundenlohn bezahlen müssen.
Des Weiteren habe er Auslagen aufgrund der Beratung durch Agriexpert
gehabt. Bereits diese Beratungskosten überstiegen die unter diesem Titel
geltend gemachte Entschädigung von Fr. 5'000.00. Auch in Zivilprozessen
könne nach Art. 95 Abs. 3 lit. c der Schweizerischen Zivilprozessordnung
vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO; SR 272) in
begründeten Fällen eine Umtriebsentschädigung für eine nicht anwaltlich
vertretene Partei gewährt werden. Es rechtfertige sich eine analoge
Anwendung dieser Bestimmung. Es dürfe dem Beschwerdegegner kein
Vorteil und umgekehrt dem Beschwerdeführer kein Nachteil daraus er-
wachsen, dass sich der Beschwerdeführer im vorinstanzlichen Verfahren
nicht durch einen Anwalt habe vertreten lassen.
6.3.
Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts, die sich aktuell
auf § 29 VRPG stützt, ist es ausgeschlossen, dass eine Partei für ihren
eigenen Rechtsverfolgungsaufwand eine Parteientschädigung beanspru-
chen kann. Die in eigener Sache handelnde, nicht durch einen (vor Verwal-
tungsjustizbehörden zur Vertretung zugelassenen) Dritten vertretene oder
beratene Partei ist deshalb praxisgemäss nicht entschädigungsberechtigt

- 25 -
(AGVE 2007, S. 223; 1991, S. 153 ff.; Entscheide des Verwaltungsgerichts
WBE.2017.37 vom 7. Juni 2017, Erw. III/2; WBE.2015.533 vom 20. Mai
2016, Erw. III/3.2, WBE.2011.391 vom 26. September 2012, und
WBE.2009.215 vom 12. Mai 2010, Erw. II/4.2 mit weiteren Hinweisen).
Eine Abkehr von dieser mit bundesgerichtlichem Urteil 1C_592/2012 vom
7. März 2013 geschützten Praxis rechtfertigt sich umso weniger, als der
Beschwerdeführer nicht belegt, ob und in welchem Umfang er wegen des
Enteignungsverfahrens und seiner (eigenen) Umtriebe in diesem Verfahren
Auslagen für Dritte hatte, und inwiefern diese zur Wahrung seiner Rechte
notwendig waren. Die Rechnungen der Agriexpert für deren Aufwendungen
im Enteignungsverfahren vor dem SKE werden nicht offengelegt und der
angeblich höhere Stundenlohn seines Angestellten wird nicht nachgewie-
sen. Theoretisch könnte der Beschwerdeführer die eigenen Aufwendungen
für das Enteignungsverfahren auch in seiner arbeitsfreien Zeit getätigt ha-
ben, sodass keine Mehrkosten für seinen Angestellten anfielen. Die von
ihm als Beweis angebotene Parteibefragung von sich selber reicht als
Nachweis für solche Kosten und deren Notwendigkeit nicht aus. Eine ana-
loge Anwendung von Art. 95 Abs. 3 lit. c ZPO in Verwaltungsverfahren und
speziell im Enteignungsverfahren vor dem SKE drängt sich nicht auf. Auch
bei Enteignungsverfahren für Enteignungen durch den Bund werden nicht
schlechthin alle Parteikosten ersetzt, namentlich nicht oder nur ausnahms-
weise (bei hoher Komplexität) Kosten für private Gutachten und Einschät-
zungen zur Klärung von Schätzungsfragen, die ohnehin vom SKE durch
die sachverständigen Richter oder erforderlichenfalls durch den Beizug
eines externen gerichtlich bestellten Sachverständigen beurteilt werden
müssen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_163/2017 vom 18. Juli 2017,
Erw. 7.1; HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 115 N 3). Gleichzeitig regeln die §§ 149
Abs. 2 BauG und 29 VRPG den Ersatz von Parteikosten im Enteignungs-
verfahren vor dem SKE abschliessend. Es bleibt daher kein Raum, die
eigenen Rechtsverfolgungskosten des Enteigneten in Umgehung dieser
Bestimmungen gestützt auf § 143 Abs. 1 lit. c BauG erhältlich zu machen.
Ein solcher Anspruch lässt sich auch nicht aus Art. 26 Abs. 2 BV ableiten.
7.
Zusammenfassend wird der Beschwerdeführer mit den ihm von der Vorin-
stanz im angefochtenen Entscheid zugesprochenen Verkehrs- und Minder-
wertentschädigungen für die formellen Enteignungen (Landabtretungen)
sowie für die Nutzungsbeschränkungen und Bewirtschaftungserschwernis-
se durch die Sichtzonen auf den Parzellen Nrn. bbb und eee, soweit diese
überhaupt eine materielle Enteignung darstellen, angemessen entschädigt.
Für weitergehende Entschädigungsansprüche sowie den Ersatz von eige-
nen Rechtsverfolgungskosten und Beratungskosten im Enteignungsverfah-
ren vor dem SKE besteht keine Grundlage. Dementsprechend ist die vor-
liegende Beschwerde als unbegründet abzuweisen.

- 26 -
III.
Als vollständig unterliegende Partei hat der Beschwerdeführer in Anwen-
dung der §§ 31 Abs. 2 und 32 Abs. 2 VRPG die Kosten des verwaltungs-
gerichtlichen Verfahrens zu tragen. Parteikosten für die anwaltliche Vertre-
tung vor Verwaltungsgericht sind ihm nach Massgabe des Unterliegerprin-
zips keine zu ersetzen. § 149 Abs. 2 BauG ist gemäss ständiger Praxis des
Verwaltungsgerichts nur auf das Enteignungsverfahren vor dem SKE, nicht
hingegen auf das Rechtsmittelverfahren beim Verwaltungsgericht anwend-
bar. Das ergibt sich sowohl aus dem Wortlaut als auch aus der systema-
tischen Stellung der fraglichen Norm. Dem obsiegenden Beschwerde-
gegner sind mangels anwaltlicher Vertretung keine Parteikosten für das
Verfahren vor Verwaltungsgericht zu ersetzen (§ 29 VRPG).
Das Verwaltungsgericht erkennt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer
Staatsgebühr von Fr. 3ʹ500.00 sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen
von Fr. 394.00, gesamthaft Fr. 3'894.00, sind vom Beschwerdeführer zu
bezahlen.
3.
Es werden keine Parteikosten ersetzt.
Zustellung an:
den Beschwerdeführer (Vertreter)
den Beschwerdegegner (BVU, Abteilung Tiefbau, Sektion Landerwerb)
das Spezialverwaltungsgericht, Abteilung für Kausalabgaben und
Enteignung
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht,
kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht
innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-recht-
lichen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor
bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und
vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde

- 27 -
muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter
Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit
Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als
Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (Art. 82 ff. des Bun-
desgesetzes über das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz, BGG;
SR 173.110] vom 17. Juni 2005).
Aarau, 5. Oktober 2022
Verwaltungsgericht des Kantons Aargau
3. Kammer
Vorsitz: Gerichtsschreiberin:
Winkler Ruchti