ag_verwaltungsgericht · WBE.2025.115 WBE.2025.116 · 2025-07-08 · de
Obergericht / Verwaltungsgericht / 3. Kammer — WBE.2025.115 WBE.2025.116


Verwaltungsgericht
3. Kammer
WBE.2025.115
WBE.2025.116 / sr / jb
Art. 63
Urteil vom 8. Juli 2025
Besetzung Verwaltungsrichter Winkler, Vorsitz
Verwaltungsrichter Michel
Verwaltungsrichterin Steiger
Gerichtsschreiberin Ruchti
Beschwerdeverfahren I (WBE.2025.115)
Beschwerde- A._____,
führerin vertreten durch lic. iur. Werner Schib, Rechtsanwalt, Jurastrasse 4,
Postfach, 5001 Aarau
gegen
Beschwerde- Einwohnergemeinde Q._____,
gegnerin handelnd durch den Gemeinderat
dieser vertreten durch Dr. iur. Peter Heer, Rechtsanwalt,
Stadtturmstrasse 19, 5401 Baden
und
Beigeladener Kanton Aargau,
handelnd durch den Regierungsrat, Regierungsgebäude, 5000 Aarau
dieser vertreten durch das Departement Bau, Verkehr und Umwelt,
Rechtsabteilung, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau
Gegenstand Beschwerdeverfahren betreffend materielle Enteignung
Bundesgerichtsentscheid vom 27. November 2024 (Kostenverteilung)

- 2 -
Beschwerdeverfahren II (WBE.2025.116)
Beschwerde- Einwohnergemeinde Q._____,
führerin handelnd durch den Gemeinderat
dieser vertreten durch Dr. iur. Peter Heer, Rechtsanwalt,
Stadtturmstrasse 19, 5401 Baden
gegen
Beschwerde- A._____,
gegnerin vertreten durch lic. iur. Werner Schib, Rechtsanwalt, Jurastrasse 4,
Postfach, 5001 Aarau
und
Beigeladener Kanton Aargau,
handelnd durch den Regierungsrat, Regierungsgebäude, 5000 Aarau
dieser vertreten durch das Departement Bau, Verkehr und Umwelt,
Rechtsabteilung, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau
Gegenstand Beschwerdeverfahren betreffend materielle Enteignung
Bundesgerichtsentscheid vom 27. November 2024 (Kostenverteilung)

- 3 -
Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten:
A.
Im Rahmen der von der Einwohnergemeindeversammlung Q._____ am
20. September 2016 beschlossenen und vom Regierungsrat am 14. März
2018 genehmigten Gesamtrevision der Nutzungsplanung Siedlung und
Kulturland wurden Teile der im Miteigentum von A._____ und ihrem Bruder
B._____ stehenden Parzelle Nr. aaa, die eine Fläche von insgesamt 30'253
m2 aufweist, aus den Bauzonen WG3 und W2 entlassen und der
Landwirtschaftszone zugewiesen. Mit Urteil vom 22. November 2018
bestätigte das Verwaltungsgericht auf Beschwerde von A._____ die
angefochtene Neuzonierung (WBE.2018.181).
B.
1.
Mit Entschädigungsbegehren vom 4. April 2019 gegen die Einwohnerge-
meinde Q._____ liess A._____ beim Spezialverwaltungsgericht, Abteilung
Kausalabgaben und Enteignung (SKE), die folgenden Anträge stellen:
1.1
Es sei festzustellen, dass die mit der Nutzungsplanung der Gemeinde
Q._____ vom 20.09.2016, genehmigt vom Regierungsrat am 14.03.2018,
erfolgte Zuweisung von 3'001 m2 (vormals WG3) der im Miteigentum der
Gesuchstellerin stehenden Parzelle Liegenschaft Q._____ / aaa in die
Landwirtschaftszone den entschädigungspflichtigen Tatbestand der mate-
riellen Enteignung erfüllt.
1.2
Die Einwohnergemeinde Q._____ sei zu verpflichten, die Gesuchstellerin
für die materielle Enteignung mit CHF 1'080'360.00 zu entschädigen; rich-
terliches, zu höherer oder niedrigerer Entschädigung führendes Ermessen
vorbehalten; zuzüglich gesetzlichem Zins seit 14.03.2018.
2.1
Es sei festzustellen, dass die mit der Nutzungsplanung der Gemeinde
Q._____ vom 20.09.2016, genehmigt vom Regierungsrat am 14.03.2018,
erfolgte Zuweisung von 6'625 m2 (vormals Zone W2) der im Miteigentum
der Gesuchstellerin stehenden Parzelle Liegenschaft Q._____ / aaa in die
Landwirtschaftszone den entschädigungspflichtigen Tatbestand der mate-
riellen Enteignung erfüllt.

- 4 -
2.2
Die Einwohnergemeinde Q._____ sei zu verpflichten, die Gesuchstellerin
für die materielle Enteignung mit CHF 2'452'360.00 zu entschädigen; rich-
terliches, zu höherer oder niedrigerer Entschädigung führendes Ermessen
vorbehalten; zuzüglich gesetzlichem Zins seit 14.03.2018.
Unter ordentlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Ge-
suchsgegnerin.
2.
Nach Durchführung eines dreifachen Schriftenwechsels sowie eines Au-
genscheins vor Ort fällte das SKE am 17. März 2021 zur Grundfrage des
Vorliegens eines Enteignungstatbestands das folgende Urteil:
1.
In teilweiser Gutheissung des Gesuchs wird festgestellt, dass
1.1.
die Zuweisung des Abschnitts der Parzelle aaa von der Zone WG3 in die
Landwirtschaftszone eine entschädigungspflichtige materielle Enteignung
bewirkt.
1.2.
die Zuweisung des Abschnitts der Parzelle aaa von der Zone W2 in die
Landwirtschaftszone keine materielle Enteignung bewirkt.
2.
Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus einer Staatsgebühr von
Fr. 18'000.00, der Kanzleigebühr von Fr. 434.00 und den Auslagen von
Fr. 266.00, zusammen Fr. 18'700.00 sind zu 70% (Fr. 13'090.00) von der
Gesuchstellerin und zu 30% (Fr. 5'610.00) von der Gesuchsgegnerin zu
bezahlen.
3.
Die Gesuchstellerin hat der Gesuchsgegnerin einen Parteikostenersatz
von Fr. 11'200.00 (inkl. MWST und Auslagen) zu bezahlen.
C.
1.
Gegen dieses Urteil erhob A._____ am 30. April 2021 Beschwerde beim
Verwaltungsgericht (WBE.2021.146), mit den Anträgen:
1.
Ziffer 1.2 des Urteils des Spezialverwaltungsgerichts vom 17.03.2021 sei
aufzuheben und es sei festzustellen, dass die mit der Nutzungsplanung
der Gemeinde Q._____ vom 20.09.2016, genehmigt vom Regierungsrat
am 14.03.2018, erfolgte Zuweisung von 6'625 m2 (vormals Zone W2) der
im Miteigentum der Beschwerdeführerin stehenden Parzelle Liegenschaft
Q._____ / aaa in die Landwirtschaftszone den entschädigungspflichtigen
Tatbestand der materiellen Enteignung erfüllt.
2.
Die Sache sei zur Durchführung des Entschädigungsverfahrens an die
Vorinstanz zurückzuweisen.

- 5 -
Unter ordentlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Be-
schwerdegegnerin.
2.
Ebenfalls am 30. April 2021 erhob die Einwohnergemeinde Q._____ Be-
schwerde beim Verwaltungsgericht (WBE.2021.147), mit den Anträgen:
1.
Ziff. 1.1 des Urteils des Spezialverwaltungsgerichts vom 17. März 2021 sei
aufzuheben und es sei festzustellen, dass die Zuweisung des Abschnitts
der Parzelle aaa von der Zone WG3 in die Landwirtschaftszone keine ent-
schädigungspflichtige materielle Enteignung bewirkt.
2.
Eventualiter sei die materielle Enteignung in eine formelle Enteignung um-
zuwandeln und das Miteigentum der Beschwerdegegnerin am nördlichen
Teil der Parzelle aaa ("Gebiet R._____") auf die Beschwerdeführerin zu
übertragen.
Das Spezialverwaltungsgericht sei anzuweisen, die Höhe der Entschädi-
gung zu bestimmen.
3.
Unter gesetzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen (inklusive Ersatz
der Mehrwertsteuer).
3.
Am 23. März 2022 fällte das Verwaltungsgericht das folgende Urteil:
1.
Die Beschwerdeverfahren WBE.2021.146 und WBE.2021.147 werden
vereinigt.
2.
In Gutheissung der Beschwerde im Verfahren WBE.2021.146 wird Dispo-
sitiv-Ziffer 1.2 des Urteils des Spezialverwaltungsgerichts vom 17. März
2021 wie folgt abgeändert.
die Zuweisung des Abschnitts der Parzelle aaa von der Zone W2 in die
Landwirtschaftszone eine entschädigungspflichtige materielle Enteignung
bewirkt.

- 6 -
3.
Die Beschwerde im Verfahren WBE.2021.147 wird abgewiesen, soweit da-
rauf eingetreten wird.
4.
4.1.
In Abänderung von Dispositiv-Ziffer 2 des Urteils des Spezialverwaltungs-
gerichts vom 17. März 2021 sind die Kosten des vorinstanzlichen Verfah-
rens, bestehend aus einer Staatsgebühr von Fr. 18'000.00, der Kanzleige-
bühr von Fr. 434.00 und den Auslagen von Fr. 266.00, zusammen
Fr. 18'700.00, von der Einwohnergemeinde Q._____ (Gesuchsgegnerin
im vorinstanzlichen Verfahren) zu bezahlen.
4.2
Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer
Staatsgebühr von Fr. 20'000.00 sowie der Kanzleigebühr und den Ausla-
gen von Fr. 716.00, gesamthaft Fr. 20'716.00, sind von der Einwohnerge-
meinde Q._____ zu bezahlen.
5.
5.1.
Dispositiv-Ziffer 3 des Urteils des Spezialverwaltungsgerichts vom
17. März 2021 wird aufgehoben. Stattdessen wird die Einwohnergemeinde
Q._____ (Gesuchsgegnerin im vorinstanzlichen Verfahren) verpflichtet,
A._____ (Gesuchstellerin im vorinstanzlichen Verfahren) die vor dem
Spezialverwaltungsgericht entstandenen Parteikosten von Fr. 28'000.00
zu ersetzen.
5.2.
Die Einwohnergemeinde Q._____ wird verpflichtet, A._____ die vor dem
Verwaltungsgericht entstandenen Parteikosten von Fr. 32'000.00 zu
ersetzen.
D.
Auf Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten der Gemeinde
Q._____ vom 16. Mai 2022 entschied die I. öffentlich-rechtliche Abteilung
des Bundesgerichts mit Urteil vom 27. November 2024 (1C_275/2022)
nach öffentlicher Beratung:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen und der angefochtene Entscheid des
Verwaltungsgerichts des Kantons Aargau vom 23. März 2022 aufgehoben.
2.
Die Sache wird zur Neuverlegung der Kosten- und Entschädigungsfolgen
des vorinstanzlichen Verfahrens an das Verwaltungsgericht des Kantons
Aargau zurückgewiesen.
3.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden der Beschwerdegegnerin
auferlegt.
4.
[Mitteilung]

- 7 -
E.
1.
Mit Verfügung vom 20. März 2025 gab der instruierende Verwaltungsrichter
den Parteien Gelegenheit, sich im Nachgang zum bundesgerichtlichen Ur-
teil vom 27. November 2024 zur darin angeordneten Neuverlegung der
Kosten und Entschädigungen der kantonalen Rechtsmittelverfahren (Dis-
positiv-Ziffer 2) zu äussern.
2.
A._____ stellte mit Eingabe vom 3. April 2025 die folgenden Anträge:
1.
Die Verfahrenskosten (Spezialverwaltungsgericht und Verwaltungsge-
richt) seien auf die Staatskasse zu nehmen; eventualiter seien die Verfah-
renskosten der Einwohnergemeinde Q._____ und A._____ je hälftig
aufzuerlegen.
2.
Die Parteikosten für die Verfahren vor dem Spezialverwaltungsgericht und
dem Verwaltungsgericht seien wettzuschlagen.
3.
Die Gemeinde Q._____ verzichtete mit Eingabe vom 7. April 2025 auf eine
Stellungnahme zur Neuverlegung der Kosten.
4.
Der beigeladene Kanton Aargau liess sich nicht vernehmen.
5.
A._____ reichte am 13. Mai 2025 eine weitere Eingabe ein, worin sie ihren
Standpunkt mit einem Beitrag von Renata Trajkova in der Ausgabe der
Zeitschrift "Jusletter" vom 12. Mai 2025 untermauerte.
F.
Das Verwaltungsgericht hat den Fall auf dem Zirkularweg entschieden (§ 7
des Gerichtsorganisationsgesetzes vom 6. Dezember 2011 [GOG;
SAR 155.200]).

- 8 -
Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
1.
Gestützt auf das bundesgerichtliche Urteil vom 27. November 2024
(1C_275/2022), Dispositiv-Ziffer 2, hat das Verwaltungsgericht die in den
Beschwerdeverfahren WBE.2021.146 und WBE.2021.147 angefallenen
Prozesskosten und, obwohl im bundesgerichtlichen Urteil nicht explizit ge-
nannt, auch diejenigen des vorangegangenen Verfahrens vor dem Spezial-
verwaltungsgericht neu zu verlegen.
Aufgrund der Aufhebung des verwaltungsgerichtlichen Urteils, womit auf-
grund des Devolutiveffekts auch die Aufhebung der Dispositiv-Ziffer 1.1,
2 und 3 des spezialverwaltungsgerichtlichen Urteils vom 27. März 2021
verbunden ist, ist die Beschwerdeführerin in den Verfahren WBE.2021.146
und WBE.2025.115 (Beschwerdeverfahren I; nachfolgend als Beschwerde-
führerin I bezeichnet) als vollumfänglich unterliegend zu betrachten.
Vollständig obsiegende Partei ist demgegenüber die Beschwerdeführerin
in den Verfahren WBE.2021.147 und WBE.2025.116 (Beschwerdeverfah-
ren II; nachfolgend als Beschwerdeführerin II bezeichnet).
Da sich der beigeladene Kanton Aargau nicht aktiv an den Verfahren vor
dem Spezialverwaltungsgericht und dem Verwaltungsgericht beteiligt hat,
können ihm in seiner Eigenschaft als Beigeladener keine Prozesskosten
auferlegt werden (vgl. § 12 Abs. 3 des Gesetzes über die Verwaltungs-
rechtspflege vom 4. Dezember 2007 [Verwaltungsrechtspflegegesetz,
VRPG; SAR 271.200]). Unabhängig davon hat er für jene Verfahrenskosten
aufzukommen, die ausnahmsweise nicht auf die Parteien verteilt werden
können.
2.
2.1.
Im Beschwerdeverfahren werden die Verfahrens- und Parteikosten in der
Regel nach Massgabe des Unterliegens und Obsiegens auf die Parteien
verlegt (§§ 31 Abs. 2 Satz 1 und 32 Abs. 2 des Gesetzes über die Verwal-
tungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 [Verwaltungsrechtspflegege-
setz, VRPG; SAR 271.200]). Abweichungen von diesem Unterliegerprinzip
sind ausnahmsweise – nach Ermessen – möglich, beispielsweise – in Ana-
logie zu Art. 107 Abs. 1 der Schweizerischen Zivilprozessordnung vom
19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO; SR 272) – wenn eine Par-
tei in guten Treuen zur Prozessführung veranlasst war (lit. b) oder wenn
andere besondere Umstände vorliegen, die eine Verteilung nach dem Aus-
gang des Verfahrens als unbillig erscheinen lassen (lit. f) (vgl. die Entschei-
de des Verwaltungsgerichts WBE.2022.294 vom 19. Mai 2023, Erw. III/1,
und WBE.2019.328 vom 22. Januar 2020, Erw. III/1.1, wo die jeweiligen

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Parteien lediglich aufgrund von Noven obsiegten, oder WBE.2020.192 vom
22. September 2020, Erw. III, wo ein Ausschreibungsfehler der Vergabe-
stelle [falsche Punktzahl bei einem Zuschlagskriterium] die Beschwerde
provozierte; vgl. auch KASPAR PLÜSS, in: ALAIN GRIFFEL [HRSG.], Kommen-
tar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [VRG], 3. Auf-
lage 2014, N. 63 f. zu § 13).
2.2.
Die Beschwerdeführerin I stellt sich auf den Standpunkt, in Bezug auf den
nördlichen Teil der Parzelle Nr. aaa habe sie sich auf die langjährige Lehre
und Praxis verlassen und in guten Treuen prozessiert. Ihr Entschädigungs-
begehren (aus materieller Enteignung) sei diesbezüglich von beiden kanto-
nalen Instanzen gutgeheissen worden. Das Bundesgericht habe dann im
Urteil 1C_275/2022 vom 27. November 2024, Erw. 5.3, mit einer Mehrheit
(3:2 Stimmen) befunden, dass in Auszonungsfällen wie vorliegend auch die
Passivität einer Grundeigentümerin (als fehlende Realisierungswahr-
scheinlichkeit) zu berücksichtigen sei. Dadurch habe das Bundesgericht
durch die Hintertüre ohne gesetzliche Grundlage (!) eine Überbauungs-
pflicht eingeführt. Jeder Eigentümer von rechtmässig eingezontem und voll-
ständig erschlossenem Bauland müsse nun sein Grundstück innert be-
stimmter Frist überbauen oder andernfalls riskieren, dass sein Grundeigen-
tum im Rahmen einer Zonenplanrevision entschädigungslos ausgezont
werde. Derweil habe der Referent, Bundesrichter Thomas Müller, in der
öffentlichen Urteilsberatung dargelegt und ausgeführt, dass subjektive Ab-
sichten des Eigentümers (nach bisheriger Praxis) nicht massgeblich seien
und der Schutz der Vermögensrechte gegenüber dem Staat durch die Ver-
fassung gewährleistet sei. Die Gegenposition habe vorab Bundesrichter
Laurent Merz eingenommen und ausgeführt, dass das Eigentum ein Ab-
laufdatum habe und nach 15 Jahren (Planungshorizont gemäss Art. 15
Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979
[Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700]) allenfalls Schluss mit Überbauen
sei. Im zweiten Vortrag habe Bundesrichter Müller darauf hingewiesen,
dass dies eine Abkehr von der bisherigen höchstrichterlichen Rechtspre-
chung sei. Die Entschädigung aus materieller Enteignung sei bislang für
den Verlust eines Nutzungspotenzials geleistet worden, nicht nur für den
Verlust einer tatsächlichen Nutzung. Die Mehrheit des Spruchkörpers habe
jedoch – ergebnisorientiert – verhindern wollen, dass eine Gemeinde für
eine Auszonung entschädigungspflichtig werde. Dabei sei vergessen ge-
gangen, dass die Gemeinde Q._____ im Gegenzug für die Einzonung der
Parzelle Nr. bbb eine Mehrwertabgabe von rund Fr. 1,57 Mio. erhalten ha-
be. Dass eine Gemeinde für Einzonungen eine Entschädigung erhalte, um-
gekehrt aber für Auszonungen keine solche leisten müsse, sei stossend
und widerspreche dem Gedanken der Lastengleichheit. Dem Bundesge-
richt sei bei seinem politisch motivierten Urteil vom 27. November 2024
selbst nicht wohl gewesen, was der Umstand belege, dass auf S. 17 seines
Geschäftsberichts 2024 die Aufforderung an den Gesetzgeber ergangen

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sei, die enteignungsrechtlichen Folgen von Massnahmen der Nutzungspla-
nung aufgrund der grossen finanziellen Tragweite für die Gemeinwesen
eingehender als bislang in Art. 5 Abs. 2 RPG zu regeln. Weil bereits das
bundesgerichtliche Urteil für die Beschwerdeführerin ungerecht sei, dürfe
sie nicht ein weiteres Mal mit einer Kostenverlegung nach dem Unterlieger-
prinzip bestraft werden.
In seiner Eingabe vom 13. Mai 2025 sprach die Beschwerdeführerin I unter
Bezugnahme auf einen in der Ausgabe der Zeitschrift "Jusletter" vom
12. Mai 2025 erschienenen Aufsatz von Renata Trajkova (mit dem Titel:
Entschädigungslose Auszahlung wegen fehlender Überbauungsabsicht?
Zum Enteignungsfall der Gemeinde Mellingen [BGer 1C_275/2022 vom
27. November 2024]) von einer verdeckten Praxisänderung, die das Bun-
desgericht mit dem erwähnten Entscheid vorgenommen habe, indem es
sich bei seiner Beurteilung der Realisierungswahrscheinlichkeit erstmals
überwiegend auf subjektive Kriterien abgestützt habe. Damit habe es einen
Billigkeitsentscheid zugunsten der Gemeinde Q._____ gefällt.
Betreffend den südlichen Teil der Parzelle Nr. aaa habe das Bundesgericht
seine bisherige Praxis zwar nicht wie bezüglich des nördlichen Teils geän-
dert, aber zumindest verschärft und dabei die Anforderungen an die hohe
Realisierungswahrscheinlichkeit in naher Zukunft überspannt. Mit der dazu
gegebenen Begründung, weshalb diese Voraussetzung nicht gegeben sei,
werde kaum je eine Entschädigung aus materieller Enteignung geschuldet.
Aus Gründen der Einzelfallgerechtigkeit sei es daher angezeigt, auf die Er-
hebung von Verfahrenskosten zu verzichten oder diese eventuell je hälftig
den Parteien aufzuerlegen und die Parteikosten wettzuschlagen.
2.3.
Ausnahmen vom Unterliegerprinzip nach den §§ 31 Abs. 2 Satz 1 und 32
Abs. 2 VRPG sind nur restriktiv zu gewähren, zumal das VRPG selbst keine
Ausnahmefälle explizit vorsieht, sondern nur das Unterliegerprinzip als Re-
gelfall statuiert. Somit sind die Prozesskosten grundsätzlich, spezielle Aus-
nahmesituationen vorbehalten, nach Massgabe des Unterliegens und Ob-
siegens zu verlegen.
Eine unerwartet geänderte Praxis, auf welche die klagende Partei vertraut
hat, wird jedoch in der Botschaft des Bundesrats vom 28. Juni 2006 zur
Schweizerischen Zivilprozessordnung, 06.62 (BBl 2006 7221), als Anwen-
dungsbeispiel für eine Prozessführung in guten Treuen erwähnt (a.a.O.,
S. 7297; vgl. auch HANS MICHAEL RIEMER, Prozessführung "in guten Treu-
en" [§ 64 Abs. 3 ZPO, Art. 156 Abs. 3 OG] zwischen Treu und Glauben
[Art. 2 ZGB] und "gutem Glauben" [Art. 3 ZGB], in: Festschrift 125 Jahre
Kassationsgericht des Kantons Zürich, Zürich 2000, S. 279 ff.). Ein Teil der
Lehre geht allerdings davon aus, dass dieses Anwendungsbeispiel

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richtigerweise unter den Tatbestand von Art. 107 Abs. 2 ZPO fiele, wonach
Gerichtskosten, die weder eine Partei noch Dritte veranlasst haben, aus
Billigkeitsgründen dem Kanton auferlegt werden können (DIETER HOFMANN/
ANDREAS BAECKERT, in: Basler Kommentar Schweizerische Zivilprozess-
ordnung, 4. Auflage 2024, N. 5 zu Art. 107; DAVID JENNY, in: THOMAS
SUTTER-SOMM/CORDULA LÖTSCHER/CHRISTOPH LEUENBERGER/BENEDIKT
SEILER [HRSG.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung,
Art. 1–218 ZPO, 4. Auflage 2025, N. 7 zu Art. 107; MARTIN H. STERCHI, in:
Berner Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Band I, Bern
2012, N. 7 zu Art. 107). Argumentiert wird damit, es wolle nicht einleuchten,
weshalb der (Vertrauens-)Schutz in die Beständigkeit einer Praxis zu Las-
ten der (an sich unverhofft) obsiegenden Gegenpartei gehen soll. Für deren
Obsiegen bestünden offensichtlich gute Gründe, welche die Praxisände-
rung letztlich als angezeigt hätten erscheinen lassen (STERCHI, a.a.O., N. 7
zu Art. 107), oder, einer Partei, die eine gesetzeswidrige Praxis zu Fall brin-
ge, dürfe die Parteientschädigung nicht aus Billigkeitsgründen verweigert
werden (JENNY, a.a.O., N. 7 zu Art. 107). Dabei wird jedoch dem Umstand
zu wenig Rechnung getragen, dass in erster Linie die obsiegende Gegen-
partei von der Praxisänderung profitiert, wenn sie ohne diese (teilweise)
unterlegen und nach Massgabe des Unterliegerprinzips mit Prozesskosten
belegt worden wäre. Zudem muss eine Praxisänderung nicht notwendiger-
weise angezeigt sein (weil die bisherige Praxis falsch gewesen wäre). Sie
kann auch ganz einfach auf gewandelten Rechtsanschauungen beruhen.
Ohnehin wird auch von diesen kritischen Autoren zu bedenken gegeben,
dass das Vertrauen in die bisherige Praxis ein typisches Institut des Verwal-
tungsverfahrens und einen Anwendungsfall von Art. 9 der Bundesverfas-
sung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 8. April 1999 (BV;
SR 101) darstelle und nicht ohne weiteres auf einen Zivilprozess übertra-
gen werden könne (STERCHI, a.a.O., N. 7 zu Art. 107).
Im Anwendungsbereich der Kostenverlegungsvorschriften des VRPG ist
also eine Kostenverlegung nach Ermessen wegen einer Praxisänderung
grundsätzlich denkbar und allenfalls sogar geboten. Jedenfalls hat das
Bundesgericht eine Partei in einem Verwaltungsverfahren, die auf die bis-
herige Praxis vertraut hatte, sowohl von der Tragung von Verfahrens- als
auch Parteikosten an die Gegenpartei befreit (BGE 122 I 57, Erw. 3d). In
späteren Entscheiden ging es noch um die Befreiung von Verfahrenskosten
(BGE 140 IV 74, Erw. 4.1; Urteile des Bundesgerichts 2C_245/2018 vom
21. November 2018, Erw. 3.1, und 4A_291/2015 vom 3. Februar 2016,
Erw. 4.3.2).
2.4.
Damit stellt sich die Frage, ob das Bundesgericht in seinem Urteil
1C_275/2022 vom 27. November 2024 tatsächlich seine bisherige Praxis –
für die Beschwerdeführerin I unerwartet – geändert hat.

- 12 -
In Erw. 5.2 wies das Bundesgericht darauf hin, dass im Falle einer Auszo-
nung aus dem Fehlen einer Bauabsicht eine enteignungsähnliche Wirkung
nicht leichthin ausgeschlossen werden dürfe. Vielmehr müssten weitere
Faktoren – etwa das Fehlen der Nachfrage mangels einer baulichen Ent-
wicklung – dazu kommen, um eine enteignungsgleiche Wirkung zu vernei-
nen. Im Regelfall könnten daher subjektive Kriterien allein nicht entschei-
dend sein, um eine nach objektiven Massstäben gegebene enteignungs-
gleiche Wirkung auszuschliessen. Anders präsentiere sich die Situation bei
einer Nichteinzonung, die grundsätzlich entschädigungslos hinzunehmen
sei. Dort könne eine Überbauungsabsicht darauf hinweisen, dass die
Eigentümerschaft im Sinne der vom Bundesgericht vorbehaltenen Ausnah-
men mit einer Einzonung und damit der Realisierbarkeit ihrer Absicht in
naher Zukunft habe rechnen können. Diese Erwägungen decken sich mit
der bisherigen bundesgerichtlichen Rechtsprechung, wonach es bei der
Beurteilung dessen, ob die für eine enteignungsgleiche Wirkung der Auszo-
nung vorausgesetzte hohe Realisierungswahrscheinlichkeit vorliegt, nicht
auf die subjektive Absicht des Eigentümers (allein) ankommt, das aus-
gezonte Land zu überbauen (vgl. BGE 113 Ib 318, Erw. 3c; Urteile
1C_653/2017 vom 12. März 2019, Erw. 3.5 und 4.4, 1C_510/2009 vom
14. Juli 2010, Erw. 4.3, und 1C_70/2008 vom 22. Juni 2009, Erw. 6.2.4).
Trotz dieser Erwägungen, die den Anschein erwecken, das Bundesgericht
wolle in diesem Punkt (der Nichtmassgeblichkeit bzw. der nicht alleinigen
Massgeblichkeit der Bauabsichten des privaten Grundeigentümers im Falle
einer Auszonung) an seiner bisherigen Praxis festhalten, stellte das Bun-
desgericht im Urteil 1C_275/2022 vom 27. November 2024 bezüglich der
von ihm verneinten Realisierungswahrscheinlichkeit auf dem nördlichen
Teil der Parzelle Nr. aaa dennoch im Wesentlichen auf die fehlenden Bau-
absichten der Beschwerdeführerin I (und ihres Bruders) ab; ersterer hielt
es in Erw. 5.3 vor, dass sie es während zweier Planungsperioden und weit
über den Planungshorizont von 15 Jahren gemäss RPG hinaus gut 30 Jah-
re unterlassen habe, von ihrer Befugnis zur Überbauung Gebrauch zu ma-
chen. Sie habe deshalb nicht mehr grundsätzlich darauf vertrauen dürfen,
dass ihre Parzelle bei der nächsten Nutzungsplanungsrevision in der Bau-
zone verbleiben würde. Dabei sei weiter zu beachten, dass die Grundei-
gentümerin diesen Grundstücksteil mit einem landwirtschaftlichen Ökono-
miegebäude überbaut und dadurch (vorerst) auf eine grundsätzlich zuläs-
sige intensivere Nutzung verzichtet habe. Mit anderen Worten habe sie in
freier Eigentumsbetätigung eine bauliche Nutzung der Parzelle zum Zwe-
cke der Landwirtschaft gewählt, auch wenn aufgrund der Zonierung eine
Wohn- und Gewerbenutzung möglich gewesen wäre. Die landwirtschaftli-
che Nutzung sei über einen äusserst langen Zeitraum ausgeübt worden,
weshalb die nach dem alten Zonenplan grundsätzlich zulässige Wohn- und
Gewerbenutzung vor diesem Hintergrund bloss noch als rein theoretische
künftige Verwendung erscheine, die keinesfalls naheliege. Die bauliche
Nutzung des nördlichen Grundstücksteils zu landwirtschaftlichen Zwecken

- 13 -
habe die grundsätzlich mögliche intensivere Wohn- und Gewerbenutzung
über Jahrzehnte verhindert. In Erw. 5.4 hielt das Bundesgericht die Reali-
sierungswahrscheinlichkeit zudem für ausgeschlossen, weil sich die Be-
schwerdeführerin I und ihr Bruder, in deren Miteigentum die Parzelle
Nr. aaa steht, nicht über die künftige Nutzung der ausgezonten Grund-
stücksteile hätten einigen können, was einer raschen Überbauung dersel-
ben ebenfalls entgegengestanden hätte.
Dieser Ansatz, der gerade nicht danach fragt, ob eine (bauzonenkonforme)
Überbauung unter objektiven Gesichtspunkten (für einen beliebigen Grund-
eigentümer) in naher Zukunft mit hoher Wahrscheinlichkeit aus eigener
Kraft hätte realisiert werden können (was im massgeblichen Zeitpunkt der
Auszonung auf den nördlichen Teil der Parzelle Nr. aaa in Ermangelung
von Bauhindernissen und zufolge vollständiger Erschliessung zweifelsohne
zutraf, ungeachtet dessen, wie lange der Grundstücksteil zuvor landwirt-
schaftlich genutzt worden war), sondern vielmehr danach, ob eine dahin-
gehende (einvernehmliche) Absicht der aktuellen Grundeigentümer (Be-
schwerdeführerin I und ihr Bruder) bestand, ist verglichen mit den oben zi-
tierten Bundesgerichtsentscheiden eher neu und überraschend. Das Urteil
wurde denn auch in breiten Kreisen als Praxisänderung oder zumindest -
präzisierung aufgenommen (vgl. etwa RENATA TRAJKOVA, Entschädigungs-
lose Auszonung wegen fehlender Überbauungsabsicht? Zum Enteignungs-
fall der Gemeinde Q._____ [BGer 1C_275/2022 vom 27. November 2024],
in: Jusletter vom 12. Mai 2025, Rz. 13). Dass sich diese schon in früheren
Entscheiden des Bundesgerichts abgezeichnet hätte, ist nicht ersichtlich.
Daran ändern auch die Ausführungen im schon älteren BGE 106 Ia 369,
Erw. 3e/cc, nichts, wo die Realisierungswahrscheinlichkeit primär wegen
ungenügender Erschliessung bzw. des fehlenden Erschliessungswillens
der Gemeinde verneint und lediglich subsidiär argumentiert und nicht ab-
schliessend gewürdigt wurde, dass von den Eigentümern während langer
Zeit auch keine entschlossenen Anstrengungen unternommen worden
seien, um von der Überbauungsmöglichkeit Gebrauch zu machen. Entspre-
chend ist von einer (für die Beschwerdeführerin I) unerwarteten Änderung
der bundesgerichtlichen Rechtsprechung auszugehen. Mit Bezug auf den
nördlichen Teil der Parzelle Nr. aaa hatte die Beschwerdeführerin I gestützt
auf die bisherige, nun geänderte Rechtsprechung guten Grund zur Annah-
me, dass die Auszonung eine entschädigungspflichtige materielle Enteig-
nung bewirkt und ihr einen Entschädigungsanspruch verleiht.
Demgegenüber beruht die Verneinung der Realisierungswahrscheinlichkeit
auf dem südlichen Teilstück der Parzelle Nr. aaa nicht auf einer Praxisän-
derung des Bundesgerichts. Hier stellte nämlich das Bundesgericht nicht
auf die fehlenden Bauabsichten der Beschwerdeführerin I ab, sondern
gelangte – in Übereinstimmung mit dem Spezialverwaltungsgericht – zum
Schluss, einer raschen Überbauung hätte der (objektive) Umstand ent-
gegengestanden, dass sich die nach Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG erforderliche

- 14 -
Erschliessung nicht innert kurzer Frist aus eigener Kraft (der Grundeigen-
tümer) hätte sicherstellen lassen (vgl. Urteil 1C_275/2022 vom 27. Novem-
ber 2024, Erw. 5.5). Diese Einschätzung ergibt sich aus erhöhten Anfor-
derungen (im Vergleich zur Beurteilung des Verwaltungsgerichts) an das
Fehlen von objektiven Bauhindernissen durch notwendige vorgelagerte
Planungsverfahren. Wenngleich das Bundesgericht die diesbezüglichen
Anforderungen gemessen an seiner bisherigen Rechtsprechung
(BGE 131 II 151 ["Boudry"], Erw. 2.4; Urteile des Bundesgerichts
1C_653/2017 vom 12. März 2019 ["Amden"], Erw. 4.1, und 1A.263/2004
vom 24. Oktober 2005 ["Wetzikon"], Erw. 3 [nicht publiziert in
BGE 131 II 728]) verschärft zu haben scheint, liegt darin keine Abkehr von
der bisherigen Rechtsprechung begründet. Vielmehr handelt es sich dabei
um Nuancen, wie sie in jeder Einzelfallbeurteilung zum Ausdruck kommen
können. Somit kann mit Bezug auf den südlichen Grundstücksteil respekti-
ve das für die Auszonung desselben gestellte Entschädigungsbegehren
aus materieller Enteignung nicht gesagt werden, die Beschwerdeführerin I
sei nur deshalb unterlegen, weil sie auf eine Fortführung einer abgeänder-
ten bundesgerichtlichen Praxis vertraut habe. Ihr Unterliegen erklärt sich
insoweit aus unterschiedlichen Rechtauffassungen (der damit befassten
Rechtsmittelinstanzen).
2.5.
Bei dieser Ausgangslage rechtfertigt es sich nicht, der Beschwerdeführe-
rin I die gesamten Kosten des spezialverwaltungsgerichtlichen und des ver-
waltungsgerichtlichen Verfahrens abzunehmen. Den zu entschädigenden
Verkehrswert des nördlichen Teils der Parzelle Nr. aaa bezifferte die
Beschwerdeführerin I im Verfahren WBE.2021.146 auf rund Fr. 1,08 Mio.,
denjenigen des südlichen Teilstücks auf rund Fr. 2,452 Mio. Bei einer
Fortführung der bisherigen bundesgerichtlichen Praxis und Zusprechung
der von ihr verlangten Verkehrswertentschädigung für die Auszonung des
nördlichen Teilstücks hätte demnach die Beschwerdeführerin zu maximal
30% obsiegt. Folglich sind 70% der spezialverwaltungsgerichtlichen und
der verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten der Beschwerdeführerin I
aufzuerlegen; die restlichen 30% sind auf die Staatskasse zu nehmen.
2.6.
Ferner hat die Beschwerdeführerin I der Beschwerdeführerin II für deren
anwaltliche Vertretung vor dem Spezialverwaltungsgericht und dem Ver-
waltungsgericht lediglich einen reduzierten Parteikostenersatz im Umfang
von 40% zu leisten. Damit werden nach Massgabe der verwaltungsgericht-
lichen Verrechnungspraxis (Aargauische Gerichts- und Verwaltungsent-
scheide [AGVE] 2012, S. 223 ff.) beide Parteien so gestellt, wie wenn die
Beschwerdeführerin I mit ihren Entschädigungsbegehren zu 30% obsiegt
hätte.

- 15 -
Unter Verweis auf die Ausführungen in den Urteilen des Spezialverwal-
tungsgerichts 4-EV.2019.14 vom 17. März 2021, Erw. 8.3.4, und des Ver-
waltungsgerichts WBE.2021.146/147 vom 23. März 2022, Erw. III/2.1, ist
die volle Parteientschädigung für die anwaltliche Vertretung der Beschwer-
deführerin II vor dem Spezialverwaltungsgericht auf F. 28'000.00 und vor
dem Verwaltungsgericht auf Fr. 32'000.00 zu bemessen, was zu reduzier-
ten Parteientschädigungen von Fr. 11'200.00 bzw. Fr. 12'800.00, mithin
insgesamt Fr. 24'000.00 führt.
Das Verwaltungsgericht erkennt:
1.
Die Kosten des Verfahrens vor dem Spezialverwaltungsgericht, Kausalab-
gaben und Enteignungen (4-EV.2019.14), bestehend aus einer Staatsge-
bühr von Fr. 18'000.00, der Kanzleigebühr von Fr. 434.00 und den Ausla-
gen von Fr. 266.00, zusammen Fr. 18'700.00, sind zu 7/10 mit
Fr. 13'090.00 von A._____ zu bezahlen. Die restlichen Kosten gehen zu
Lasten des Kantons.
2.
Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten (WBE.2021.146/147), be-
stehend aus einer Staatsgebühr von Fr. 20ʹ000.00 sowie der Kanzleige-
bühr und den Auslagen von Fr. 716.00, gesamthaft Fr. 20'716.00, sind zu
7/10 mit Fr. 14'501.20 von A._____ zu bezahlen. Die restlichen Kosten
gehen zu Lasten des Kantons.
3.
A._____ wird verpflichtet, der Einwohnergemeinde Q._____ die in den
Verfahren vor dem Spezialverwaltungsgericht (4-EV.2019.14) und dem
Verwaltungsgericht (WBE.2021.146/147) entstandenen Parteikosten in
Höhe von insgesamt Fr. 60'000.00 (Fr. 28'000.00 + Fr. 32'000.00) zu 4/10
mit Fr. 24'000.00 (Fr. 11'200.00 + Fr. 12'800.00) zu ersetzen.
Zustellung an:
A._____ (Vertreter)
die Einwohnergemeinde Q._____ (Vertreter)
das Spezialverwaltungsgericht, Abteilung Kausalabgaben und Enteignung
den Beigeladenen (BVU, Rechtsabteilung)

- 16 -
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht,
kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht
innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor
bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und
vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde
muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter
Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit
Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als
Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (Art. 82 ff. des
Bundesgesetzes über das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz, BGG;
SR 173.110] vom 17. Juni 2005).
Aarau, 8. Juli 2025
Verwaltungsgericht des Kantons Aargau
3. Kammer
Vorsitz: Gerichtsschreiberin:
Winkler Ruchti