ag_verwaltungsgericht · WBE.2025.301 · 2025-11-26 · de
Obergericht / Verwaltungsgericht / 3. Kammer — WBE.2025.301


Verwaltungsgericht
3. Kammer
WBE.2025.301 / sr / jb
(BVURA.24.185)
Art. 105
Urteil vom 26. November 2025
Besetzung Verwaltungsrichter Winkler, Vorsitz
Verwaltungsrichterin Lang
Verwaltungsrichterin Schöb
Gerichtsschreiberin Ruchti
Beschwerde- A._____,
führerin vertreten durch Dr. iur. Hans Zehnder, Rechtsanwalt, Bahnhofplatz 1,
5400 Baden
gegen
Vorinstanzen Stadtrat Q._____,
vertreten durch Dr. iur. Mischa Berner, Rechtsanwalt, Bärengasse 10,
4800 Zofingen
Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsabteilung,
Entfelderstrasse 22, Buchenhof, 5001 Aarau
Beigeladener 1 B._____,
Beigeladener 2 C._____,
Beigeladene 3.1 D._____,
Beigeladener 3.2 E._____,
Gegenstand Beschwerdeverfahren betreffend Baubewilligung (Umnutzung)
Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt vom 16. Juli 2025

- 2 -
Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten:
A.
1.
Am 9. Dezember 1992 bewilligte der Stadtrat Q._____ der F._____ AG auf
der Parzelle Nr. aaa den Neubau eines dreigeteilten Mehrfamilienhauses
(R-Strasse 2–6) mit insgesamt 27 Nutzungseinheiten, aufgeteilt in einen
BGF-Anteil von 1'806 m2 (= 82,2%) auf Wohnen und 390 m2 (= 17,8%) auf
Gewerbe. Die Bewilligung enthielt unter dem Titel "Ausnutzung" (E/2) die
Auflage, wonach der BGF-Gewerbeanteil von mindestens 390 m2 nicht zu
Wohnzwecken umgenutzt werden dürfe und dauernd zu erhalten sei.
2.
Am 31. März/22. April 2020 stellte A._____ als heutige Eigentümerin der
Parzelle Nr. aaa beim Stadtrat Q._____ ein Umnutzungsgesuch für die
Umnutzung der Gewerbeflächen in Wohnraum sowie die Aufhebung der
Auflage betreffend Gewerbeanteil in der Baubewilligung vom 9. Dezember
1992. Dieses Gesuch wies der Stadtrat Q._____ mit Entscheid vom
21. Februar 2024 ab und ordnete gleichzeitig den "Rückbau" der
unbewilligten Wohnnutzung der Gewerberäume bis spätestens acht
Monate nach Rechtskraft des Entscheids an.
B.
Auf die dagegen erhobene Beschwerde der A._____ entschied das
Departement Bau, Verkehr und Umwelt (BVU), Rechtsabteilung, am
16. Juli 2025.
1.
a)
Die Beschwerde wird abgewiesen.
b)
Von Amtes wegen wird klargestellt, dass der Stadtrat befugt bleibt, die im
angefochtenen Entscheid gesetzten Fristen im Härtefall zu erstrecken.
2.
Die Kosten des Verfahrens von Fr. 1'500.– werden im Umfang von
Fr. 1'250.– der Beschwerdeführerin "A._____" auferlegt. Der Restbetrag
wird auf die Staatskasse genommen.
3.
Die "A._____" wird verpflichtet, dem Stadtrat Q._____ die im
Beschwerdeverfahren entstandenen Parteikosten in Höhe von Fr. 2'800.–
zu 2/3 (Fr. 1'867.–) zu ersetzen.

- 3 -
C.
1.
Diesen Entscheid liess die A._____ mit Beschwerde vom 19. August 2025
beim Verwaltungsgericht anfechten, mit den Anträgen:
1.
Es sei der Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt vom
16. Juli 2025 (BVURA.24.1854) aufzuheben.
2.
Es sei das Baugesuch der A._____ vom 31.3.2020 betreffend die
Liegenschaft R-Strasse 2–6, Parzelle aaa, gutzuheissen und die
Umnutzung der Gewerberäume in Wohnräume sei zu bewilligen.
Die Bedingungen der Baubewilligung vom 9. Dezember 1992 (vgl. Ziff. 2)
"Der BGF-Gewerbeanteil von mind. 390 m2 darf nicht zu Wohnzwecken
umgenutzt werden. Er ist dauernd zu erhalten" sei aufzuheben und die
Baubewilligung zu erteilen.
3.
Eventualiter: Es sei für die Umnutzung der vom Stadtrat Q._____ verlang-
ten Gewerberäume in Wohnräume eine Ausnahmebewilligung gem. § 67
BauG zu erteilen.
4.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich MWST).
2.
Mit Beschwerdeantworten vom 3. September 2025 und 17. September
2025 beantragten das BVU, Rechtsabteilung, und der Stadtrat Q._____ die
kostenfällige Abweisung der Beschwerde, Letzterer mit dem Zusatz, soweit
darauf einzutreten sei.
3.
Am 8. Oktober 2025 erstatte die Beschwerdeführerin eine Replik, worin sie
an ihren Anträgen festhielt. Das BVU, Rechtsabteilung, und der Stadtrat
Q._____ liessen sich darauf nicht mehr vernehmen.
D.
Das Verwaltungsgericht hat den Fall auf dem Zirkularweg entschieden (§ 7
des Gerichtsorganisationsgesetzes vom 6. Dezember 2011 [GOG;
SAR 155.200]).
Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
I.
1.
Gegen letztinstanzliche Entscheide der Verwaltungsbehörden ist die Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde zulässig (§ 54 Abs. 1 des Gesetzes über die

- 4 -
Verwaltungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 [Verwaltungsrechtspfle-
gegesetz, VRPG; SAR 271.200]). Der angefochtene Beschwerdeentscheid
des BVU, Rechtsabteilung, ist verwaltungsintern letztinstanzlich (§ 50
Abs. 2 VRPG i.V.m. den §§ 9 Abs. 1 und 13 Abs. 1 lit. a Ziff. 1 der Verord-
nung über die Delegation von Kompetenzen des Regierungsrats vom
10. April 2013 [Delegationsverordnung, DelV; SAR 153.113]). Er unterliegt
daher der Beschwerde ans Verwaltungsgericht (vgl. dazu auch § 61 Abs. 3
der Bauverordnung vom 25. Mai 2011 [BauV; SAR 713.121]).
2.
2.1.
Mit Antrag 2 beantragt die Beschwerdeführerin neben einer Bewilligung für
die Umnutzung von bewilligten Gewerberäumen bzw. Gewerbeflächen in
Wohnraum die Aufhebung jener Auflage in der Baubewilligung vom 9. De-
zember 1992, die eine solche Umnutzung untersagte.
2.2.
Die Baubewilligung vom 9. Dezember 1992 ist allerdings längst in formelle
Rechtskraft erwachsen. Immerhin sind erstinstanzliche Verfügungen, ein-
schliesslich Bauentscheide, nicht ausnahmslos unabänderlich. Deren Wie-
dererwägung fällt unter anderem in Betracht, wenn sich die Umstände zwi-
schenzeitlich wesentlich geändert haben (vgl. dazu statt vieler das Urteil
des Bundesgerichts 1C_24/2015 vom 24. April 2015). Indem der Stadtrat
Q._____ das Umnutzungsgesuch der Beschwerdeführerin vom 22. April
2020 samt darin enthaltenem Antrag auf Aufhebung der Umnutzungsver-
botsauflage in der rechtskräftigen Baubewilligung vom 9. Dezember 1992
im Rahmen eines (nachträglichen) Baubewilligungsverfahrens vorbehaltlos
behandelt und dieses abgewiesen, mithin materiell darüber entschieden
hat, ist er auf das (sinngemässe) Wiedererwägungsgesuch der Beschwer-
deführerin betreffend die rechtskräftige Umnutzungsverbotsauflage einge-
treten. Entsprechend ist der Antrag auf Aufhebung der Umnutzungsver-
botsauflage auch im Rahmen des vorliegenden Beschwerdeverfahrens
trotz formeller Rechtskraft des Bauentscheids vom 9. Dezember 1992
grundsätzlich zulässig.
Fraglich ist hingegen der praktische Nutzen dieses Antrags für die Be-
schwerdeführerin neben demjenigen auf Erteilung der (nachträglichen)
Baubewilligung für die nachgesuchte Umnutzung, so dass es ihr diesbe-
züglich allenfalls an einem schutzwürdigen Interesse an der Beschwerde-
führung bzw. Abänderung des angefochtenen Entscheids und damit an der
Beschwerdelegitimation gemäss § 42 VRPG fehlen würde, was aber nicht
abschliessend entschieden zu werden braucht, wenn die Beschwerde oh-
nehin abgewiesen wird.

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3.
Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen
Anlass. Unter Berücksichtigung der Ausführungen in der vorstehenden
Erw. 2.2 ist auf die form- und fristgerecht erhobene Beschwerde grundsätz-
lich einzutreten, selbst wenn damit mangels eines schutzwürdigen Interes-
ses keine Abänderung der Umnutzungsverbotsauflage in der Baubewilli-
gung vom 9. Dezember 1992 verbunden sein könnte, was indessen keine
praktische Bedeutung hätte, wenn die (heute) nachgesuchte Umnutzung
antragsgemäss bewilligt würde.
4.
Mit der Beschwerde ans Verwaltungsgericht können die unrichtige oder
unvollständige Feststellung des Sachverhalt sowie Rechtsverletzungen
gerügt werden (§ 55 Abs. 1 VRPG). Die Rüge der Unangemessenheit ist
hingegen ausgeschlossen (Umkehrschluss aus § 55 Abs. 3 VRPG).
II.
1.
1.1.
Die streitbetroffene Parzelle Nr. aaa liegt in der Wohn- und Arbeitszone
WA4 der Stadt Q._____, einer Zone mit gemischter Nutzung. Gemäss da-
zugehöriger Bau- und Nutzungsordnung (BNO) vom tt.mm.jjjj (mit Teil-
änderungen vom tt.mm.jjjj und tt.mm.jjjj), § 7 Abs. 1, ist die Zone für
Wohnen sowie mässig störende Gewebe- und Dienstleistungsbetriebe
bestimmt. Die Ausnützungsziffer (AZ) beträgt mindestens 0,70 und
maximal 1,00, der maximale AZ-Anteil für das Wohnen 0,80 (§ 5 Abs. 1
BNO).
Im Zeitpunkt der Bewilligung des auf der Parzelle Nr. aaa errichteten Mehr-
familienhauses am 9. Dezember 1992 stand noch die Bau- und Zonenord-
nung vom tt.mm.jjjj in Kraft, die für die damalige Wohn- und Gewebezone
WG4 eine AZ von 0,6 für reines Wohnen und 1,0 für eine gemischte
Nutzung vorsah. Es bestand jedoch bereits ein Entwurf (vom tt.mm.jjjj) für
eine neue BNO, worin die AZ für reines Wohnen auf 0,8 angehoben wurde.
In Anbetracht dessen wurde der Bauherrschaft im sog. "Vorgriffsverfahren"
in Anwendung der neuen Bauvorschriften eine Ausnützung von 1,003 mit
einem Wohnanteil von 82,2%, also leicht über einer AZ von 0,8 bewilligt.
Im Hinblick auf die bezüglich der AZ und des maximalen Wohnanteils daran
unveränderte Rechtslage zwischen der Bauvollendung des Mehrfamilien-
hauses in den frühen 90er-Jahren und heute kann offenbleiben, ob für die
Beurteilung des vorliegenden (nachträglichen) Umnutzungsgesuchs in in-
tertemporalrechtlicher Hinsicht das Recht im nicht näher bestimmbaren
Zeitpunkt der tatsächlichen Umnutzung von bewilligten Gewerbeflächen in
Wohnraum oder das Recht im Zeitpunkt der Einreichung oder Abweisung

- 6 -
des streitgegenständlichen Umnutzungsgesuchs, d.h. geltendes Recht zur
Anwendung gelangt.
1.2.
Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens bildet die Bewilligungsfähig-
keit der nachgesuchten Umnutzung von 390 m2 der am 9. Dezember 1992
für das Mehrfamilienhaus bewilligten Gewerbeflächen in Wohnraum, allen-
falls unter Inanspruchnahme einer Ausnahmebewilligung nach § 67 des
Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen vom 19. Januar 1993
(Baugesetz, BauG; SAR 713.100). Zudem wehrt sich die Beschwerdefüh-
rerin gegen die sich auf die bereits entsprechend umgenutzte Fläche bezie-
hende Restitutionsanordnung, die von der Vorinstanz als Nutzungsverbot
für eine Wohnnutzung der bewilligten Gewerbeflächen interpretiert wurde.
2.
Der Stadtrat Q._____ verweigerte der Beschwerdeführerin die beantragte
Umnutzung im Wesentlichen mit der (sinngemässen) Begründung, dass
eine reine Wohnnutzung des Mehrfamilienhauses ohne Gewerbeanteil zo-
nenwidrig wäre. Die Vorinstanz bestätigte diese Sichtweise und äusserte
sich ergänzend zu den von der Beschwerdeführerin aufgeworfenen Fragen
der Verletzung des rechtlichen Gehörs (angefochtener Entscheid, Erw. 3),
des Vertrauensschutzes (angefochtener Entscheid, Erw. 4), der Verwir-
kung des Restitutions- oder Beseitigungsanspruchs nach angeblichen über
dreissig Jahren der Wohnnutzung (angefochtener Entscheid, Erw. 5), der
Anrechnung von als Home-Office genutzten Wohnräumen an den erforder-
lichen Gewerbeanteil (angefochtener Entscheid, Erw. 6), der geringeren
Immissionen der Wohnnutzung (angefochtener Entscheid, Erw. 7), der Zu-
lässigkeit der Wohnnutzung im Hinblick auf zwischenzeitliche Änderungen
des übergeordneten Rechts (angefochtener Entscheid, Erw. 8), der Ver-
hältnismässigkeit einer Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands
(angefochtener Entscheid, Erw. 9), des Rechts der Beschwerdeführerin zur
selbstbestimmten Bezeichnung der Räume mit gewerblicher Nutzung (an-
gefochtener Entscheid, Erw. 10) und der angeblich unzulässigen Beiladung
der betroffenen Mietparteien von Wohnräumen im Erdgeschoss des Mehr-
familienhauses durch die Vorinstanz (angefochtener Entscheid, Erw. 11).
3.
Die Beschwerdeführerin rügt vor Verwaltungsgericht zusammengefasst
eine überlange Dauer der Behandlung ihres Umnutzungsgesuchs durch
den Stadtrat Q._____, falsche Sachverhaltsfeststellungen und eine unzu-
lässige, gehörsverletzende Verweigerung von Beweisabnahmen, die Miss-
achtung der Verwirkung der Herstellung des rechtmässigen bzw. bewillig-
ten Zustands und des Erfordernisses der Verdichtung der Bauzonen, eine
Verletzung von § 50 Abs. 2 und 4 BauG, eine unsachgemässe Anwendung
der Zonenvorschriften, insbesondere der maximalen AZ und des maxima-

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len Wohnanteils daran sowie eine Verletzung des Verhältnismässigkeits-
grundsatzes.
Auf die formellen Rügen der Verletzung des rechtlichen Gehörs sowie der
überlangen Behandlungsdauer des Umnutzungsgesuchs ist vorab einzu-
gehen.
4.
4.1.
Nach dem Dafürhalten der Beschwerdeführerin haben die Vorinstanzen
den relevanten Sachverhalt nur ungenügend abgeklärt. Den Beweisanträ-
gen der Beschwerdeführerin (Augenschein, Befragung der Nutzung, Abklä-
rung der Immissionen etc.) sei nicht stattgegeben worden.
Die Baubehörde hätte die aktuelle Nutzung der Liegenschaft, die nachbarli-
chen Interessen, Immissionsfragen, die Zumutbarkeit und Zwecktauglich-
keit, die Notwendigkeit, die Verhältnismässigkeit usw. prüfen müssen, was
sie trotz Beweisanträgen der Beschwerdeführerin nicht getan habe. Da-
durch habe sie den Beweisanspruch der Beschwerdeführerin verletzt. Zu
den seit der Baubewilligung vom 9. Dezember 1992 in Kraft getretenen
Rechtsänderungen habe sich die Baubehörde ebenfalls nicht geäussert
und dadurch die behördliche Begründungspflicht verletzt. In beiden Punk-
ten habe die Baubehörde der Beschwerdeführerin den Anspruch auf recht-
liches Gehör verweigert.
Auch die Vorinstanz habe in Verletzung des Gehörsanspruchs der Be-
schwerdeführerin keinerlei beantragte Beweise abgenommen. Trotz Be-
weisanträgen der Beschwerdeführerin seien die örtlichen Gegebenheiten,
die heutige Nutzung der Liegenschaft, die Frage, ob eine gewerbliche Nut-
zung derselben möglich und sinnvoll sei, wie es sich mit den Immissionen
verhalte und was die Anwohner dazu sagten, nicht abgeklärt worden.
4.2.
4.2.1.
Dem Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung
vom 18. April 1999 der Schweizerischen Eidgenossenschaft [BV; SR 101])
lässt sich keine allgemeine Pflicht der Behörde zur Abnahme aller angebo-
tenen Beweise und zur Würdigung sämtlicher Argumente entnehmen. Die
Abweisung eines Beweisantrags erweist sich namentlich als zulässig, falls
die Verwaltungs- oder Gerichtsbehörde sich ihre Meinung aufgrund zuvor
erhobener Beweise bereits bilden konnte und sie ohne Willkür in vorwegge-
nommener, antizipierter Beweiswürdigung annehmen darf, die gewonnene
Überzeugung werde durch weitere Beweiserhebungen nicht erschüttert
(BGE 144 II 427, Erw. 3.1.3; 141 I 60, Erw. 3.3; 136 I 229, Erw. 5.3; zum
Ganzen: Urteil des Bundesgerichts 1C_75/2022 vom 5. September 2023,
Erw. 3.1 und 3.2). Der Beweisanspruch der Parteien beschränkt sich so-

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dann von vornherein auf den Beweis von rechtserheblichen und umstritte-
nen Tatsachen.
Die Beschwerdeführerin legt nicht dar und es ist auch nicht ersichtlich, in-
wiefern die Abnahme der von ihr beantragten Beweise zu neuen, relevan-
ten Erkenntnissen mit Einfluss auf den Ausgang des vorliegenden Verfah-
rens führen könnten.
So braucht für die Klärung der aktuellen Nutzung der Liegenschaft weder
ein Augenschein noch eine Befragung von Anwohnern der Liegenschaft
(gemeint sein dürfte wohl eher eine Befragung der Bewohner der Liegen-
schaft) durchgeführt zu werden. Die vorinstanzliche Feststellung, dass die
Liegenschaft bis auf die Physiotherapiepraxis im Erdgeschoss mit einer
Bruttogeschossfläche (BGF) von 78,3 m2 aktuell ausschliesslich zu Wohn-
zwecken genutzt werde (siehe Erw. 2.2 des angefochtenen Entscheids
samt Planausschnitten auf S. 5), wird von der Beschwerdeführerin nicht
bestritten, sondern im Gegenteil bestätigt (vgl. Beschwerde, S. 4 Abs. 2).
Wann eine allfällige Nutzungsänderung der bewilligten Gewerbeflächen hin
zu Wohnraum erfolgte, ist – wie in Erw. 7.2 hinten noch zu zeigen sein wird
– nicht entscheidend, weil der Anspruch auf Wiederherstellung des recht-
mässigen (bewilligten) Zustands selbst dann nicht verwirkt wäre, wenn die
bewilligten Gewerbeflächen von Beginn weg Wohnzwecken gedient hätten.
Im Übrigen liesse sich aus einer jahrzehntelangen (illegalen) Wohnnutzung
nicht schliessen, dass eine Vermietung als Gewerbefläche unmöglich (an-
statt nur ökonomisch weniger vorteilhaft) gewesen wäre. Von einer Befra-
gung der Anwohner oder Bewohner der Liegenschaft sind bezüglich der
Vermietbarkeit von Gewerbeflächen überdies keine qualifizierten und ver-
lässlichen Erkenntnisse zu erwarten. Ohnehin wäre eine allfällige fehlende
Nachfrage nach Gewerbeflächen irrelevant, weil der Beschwerdeführerin
eine solche Nutzung nicht vorgeschrieben, sondern lediglich eine Wohnnut-
zung in Überschreitung des maximalen AZ-Anteils für das Wohnen unter-
sagt wird.
Unmassgeblich sind ferner die nachbarlichen Interessen an einer Fortfüh-
rung der zweckentfremdeten Wohnnutzung anstelle der bewilligten ge-
werblichen Nutzung, die von den Anwohnern oder Bewohnern der Liegen-
schaft abgelehnt werden soll. Die Mischzone WA4 erlaubt mässig störende
Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe. Welche Immissionen von solchen
Nutzungen ausgingen, lässt sich nicht abstrakt beurteilen und darüber kön-
nen die Anwohner oder Bewohner der Liegenschaft dementsprechend
auch keine Auskunft geben. Dass von der bestehenden Physiotherapiepra-
xis (erheblich) störende Emissionen ausgingen, wird jedenfalls nicht be-
hauptet. Ob die Einhaltung des maximalen AZ-Anteils für das Wohnen im
vorliegenden Fall zwecktauglich, notwendig und zumutbar ist, mithin den
Verhältnismässigkeitsgrundsatz (Art. 5 Abs. 2 BV) wahrt, ist eine Rechts-
frage und nicht von den Anwohnern oder den Bewohnern der Liegenschaft

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zu erfragen. Dasselbe gilt für die Beurteilung dessen, ob die Einhaltung des
maximalen AZ-Anteils für das Wohnen unter den vorliegend gegebenen
Umständen sinnvoll ist und dem angeblichen Regelungszweck (Begren-
zung von Bauvolumen) dient. Auch ein Augenschein würde zur Klärung
dieser Rechtsfragen nichts beitragen.
Die von der Beschwerdeführerin geltend gemachte energietechnische Sa-
nierung des Dachs der Liegenschaft wurde von der Vorinstanz nicht ange-
zweifelt, ändert aber nichts an der Überschreitung des maximalen AZ-
Anteils für das Wohnen gemäss § 5 Abs. 1 BNO, selbst wenn dafür ein
Nutzungsbonus gemäss § 50 Abs. 4 BauG zugestanden würde (vgl. dazu
Erw. 9.2 hinten). Auch dazu müssen folglich keine Beweise erhoben wer-
den.
Die Frage nach genügenden Erschliessungsanlagen (Stichwort: Mehrver-
kehr) und einem genügenden Parkplatzangebot für eine anteilsmässige ge-
werbliche Nutzung der Liegenschaft stellt sich hier nicht, nachdem die Ge-
werbeflächen einst mit der bestehenden Erschliessung und dem bestehen-
den Parkplatzangebot bewilligt wurden. Und auch dies beschlägt eine
Rechtsfrage, zu deren Klärung eine Befragung der Anwohner oder Bewoh-
ner der Liegenschaft ebenso wenig beitragen kann wie ein Augenschein.
Schliesslich gilt es auch an dieser Stelle noch einmal zu betonen, dass der
Beschwerdeführerin keine Gewerbenutzung vorgeschrieben, sondern le-
diglich die Wohnnutzung auf das gesetzlich zulässige Mass beschränkt
wird.
4.2.2.
Nach der bundesgerichtlichen Praxis zur behördlichen Begründungspflicht
als Ausfluss des Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 29 BV) ist es nicht
erforderlich, dass die Behörde sich mit allen Parteistandpunkten einlässlich
auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt.
Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte
beschränken. Sie muss wenigstens kurz die Überlegungen nennen, von
denen sie sich hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt (vgl.
BGE 142 I 135, Erw. 2.1; 138 I 232, Erw. 5.1; 136 I 229, Erw. 5.2).
Die Vorinstanz hat sich in Erw. 3.3 des angefochtenen Entscheids hinrei-
chend mit der von der Beschwerdeführerin gerügten Verletzung der Be-
gründungspflicht durch den Stadtrat Q._____ auseinandergesetzt und be-
funden, auf einzelne Punkte sei die Vorinstanz nicht oder ungenügend ein-
gegangen und habe dadurch eine Gehörsverletzung begangen, die aller-
dings nur leicht wiege. Diese Einschätzung ist nicht zu beanstanden, eben-
so wenig wie die Haltung der Vorinstanz, dass die von ihr festgestellte Ver-
letzung der Begründungspflicht im vorinstanzlichen Verfahren (mit umfas-
sender Überprüfung der Sach- und Rechtslage) geheilt werden konnte und
"nur" aber immerhin eine Berücksichtigung bei der Verlegung der Prozess-

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kosten, nicht jedoch eine Aufhebung des Stadtratsentscheids (aus formel-
len Gründen) rechtfertige.
Vollständig fehl geht die Kritik, die Vorinstanz habe ihre Begründungspflicht
selbst verletzt, indem sie sich nicht damit auseinandergesetzt habe, dass
das Erfordernis des verdichteten Bauens der Beschwerdeführerin einen
Anspruch auf die von ihr beantragte Umnutzung von Gewerbeflächen in
Wohnraum verleihe. Mit diesem Argument hat sich die Vorinstanz in
Erw. 8.2 des angefochtenen Entscheids sehr wohl befasst.
5.
5.1.
Die Beschwerdeführerin stört sich in prozessualer Hinsicht schliesslich da-
ran, dass die Behandlung ihres im März/April 2020 eingereichten Umnut-
zungsgesuchs beinahe vier Jahre in Anspruch nahm. Ein ordnungsgemäss
durchgeführtes Baubewilligungsverfahren werde in zwei bis drei Monaten
durchgeführt und erledigt. In diesen vier Jahren behördlicher Untätigkeit
und Duldung sei ein dahingehender Vertrauenstatbestand geschaffen wor-
den, dass die aktuelle Wohnnutzung bewilligt sei und akzeptiert werde. Im
Vertrauen darauf habe die Beschwerdeführerin entsprechende Mietverträ-
ge abgeschlossen. Die während Jahren geduldete Nutzung dürfe heute
nicht mehr beanstandet werden. Die Vorinstanz verneine einen Vertrauens-
tatbestand, weil die Beschwerdeführerin mit Blick auf die Umnutzungsver-
botsauflage für die bewilligten Gewerbeflächen in der Baubewilligung vom
9. Dezember 1992 nicht gutgläubig gewesen sein soll. Diese Feststellung
sei unzutreffend. Die Beschwerdeführerin habe keine Umnutzung vorge-
nommen, sondern die Liegenschaft am 31. Januar 2020 mit der heutigen
Nutzung erworben. Es könne der Käuferin einer dreissig Jahre alten Lie-
genschaft nicht vorgeworfen werden, sie hätte die Rechtmässigkeit der
Wohnnutzung prüfen müssen. Im Gegenteil habe sie zu Recht davon aus-
gehen dürfen, dass baurechtlich mit dieser Liegenschaft alles in Ordnung
sei. Die Gemeinde hätte dreissig Jahre lang Zeit gehabt, für eine ordnungs-
gemässe Nutzung zu sorgen. Sie hätte eine etwaige Käuferschaft auch mit
einer Grundbuchanmerkung auf die Rechtswidrigkeit einer allfälligen
Wohnnutzung von bewilligten Gewerbeflächen hinweisen können.
5.2.
Dass die Beschwerdeführerin im Hinblick auf die Zulässigkeit der (unter
ihrer Herrschaft fortgesetzten) Wohnnutzung von Gewerbeflächen jemals
gutgläubig war, ist schon deshalb zweifelhaft, weil zwischen ihrem Erwerb
des Mehrfamilienhauses im Januar 2020 und der Einreichung des streitge-
genständlichen Umnutzungsgesuchs im März/April 2020 gerade einmal
knapp drei Monate lagen. Sie muss also entweder durch die Verkäufer-
schaft (anhand der Baubewilligung vom 9. Dezember 1992) über die bewil-
ligten Nutzungen aufgeklärt oder – allenfalls kurz nach dem Erwerb der
Liegenschaft – behördlicherseits darauf aufmerksam gemacht worden sein.

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Ohne Kenntnis der bewilligten anteilsmässigen Gewerbenutzung (mit Ver-
bot der Umnutzung zu Wohnzwecken) hätte für sie kein Anlass bestanden,
das streitgegenständliche Umnutzungsgesuch einzureichen.
Während der massgeblichen knapp vier Jahre von der Einreichung des
Umnutzungsgesuchs im März/April 2020 bis zu dessen Abweisung im
Februar 2024, in welchen Zeitraum die von ihr geltend gemachten nachteili-
gen Dispositionen (Abschluss von Mietverträgen für eine Wohnnutzung)
fallen sollen, war die Beschwerdeführerin jedenfalls nicht mehr gutgläubig,
was die Zulässigkeit der Wohnnutzung anbelangt. Während der Rechts-
hängigkeit eines Umnutzungsgesuchs darf nicht auf die Bewilligungsfähig-
keit der beantragten Umnutzung vertraut werden, möge das Verfahren
noch so lange dauern und verschleppt werden. Dem ungewissen Schwebe-
zustand hätte die Beschwerdeführerin mit einer Rechtsverzögerungsbe-
schwerde entgegentreten können. Effektiv dürfte sie wegen geringer Er-
folgsaussichten kaum Interesse an einer möglichst speditiven Behandlung
ihres Umnutzungsgesuchs gehabt haben. Fraglos wurde durch das lange
Verfahren das Beschleunigungsverbot verletzt. Ein Vertrauenstatbestand,
welcher der Beschwerdeführerin einen Anspruch auf die beantragte Wohn-
nutzung verleihen oder auch nur der Wiederherstellung der bewilligten Ge-
werbenutzung entgegenstehen würde, lässt sich aber daraus nicht ablei-
ten.
Ebenso wenig kann die Beschwerdeführerin aus der von ihr bemängelten
fehlenden Anmerkung der bewilligten anteilsmässigen Gewerbenutzung im
Grundbuch etwas zu ihren Gunsten ableiten. Abgesehen davon, dass es
sich bei der Bewilligung von Mischnutzungen in einer entsprechenden
Mischzone (mit oder ohne Umnutzungsverbotsauflage, welche die Ver-
pflichtung zur bewilligungsgemässen Nutzung lediglich unterstreicht) nicht
um einen Anmerkungstatbestand im Sinne von § 163 BauG handeln dürfte
und die Bewilligungsbehörde im Allgemeinen keine Aufklärungspflicht über
die bewilligten Nutzungen gegenüber Erwerbern einer Liegenschaft trifft,
wird von der Beschwerdeführerin auch gar nicht geltend gemacht, dass im
Erwerb einer vermeintlich reinen Wohnliegenschaft mit bewilligter Misch-
nutzung eine nachteilige Disposition zu erblicken sei, die eine Bindung an
die durch die fehlende Grundbuchanmerkung der Mischnutzung angeblich
geschaffene Vertrauensgrundlage (für die Bewilligung einer reinen Wohn-
nutzung) zu bewirken vermöchte.
Kurzum hat die Beschwerdeführerin wegen der ungebührlichen Verzöge-
rung des Umnutzungsbewilligungsverfahrens (oder der im Grundbuch nicht
angemerkten bewilligten Gewerbenutzung) und mangels eines dadurch ge-
schaffenen berechtigten Vertrauens in die Zulässigkeit der Wohnnutzung
von bewilligten Gewerbeflächen weder Anspruch auf die Erteilung der von
ihr nachgesuchten Umnutzungsbewilligung noch auf die Fortsetzung einer

- 12 -
während der vierjährigen Rechtshängigkeit des Bewilligungsverfahrens an-
geblich behördlich geduldeten Wohnnutzung.
6.
6.1.
In der Sache beanstandet die Beschwerdeführerin zunächst, die vorin-
stanzliche Feststellung, wonach die Baubewilligung vom 9. Dezember
1992 die Erlaubnis für die Realisierung eines dreigeschossigen Mehrfami-
lienhauses, bestehend aus 23 Wohneinheiten und vier Mieteinheiten mit
bloss gewerblicher Nutzung im Parterre beinhaltet habe. Diese Darstellung,
die mit auf S. 5 des angefochtenen Entscheids abgebildeten Planaus-
schnitten untermauert werde, sei so nicht korrekt. Die abgebildeten Pläne
hätten nicht Bestandteil der Baubewilligung von 1992 gebildet. In der be-
treffenden Baubewilligung seien lediglich die BGF für die Wohn- und Ge-
werbeanteile bestimmt worden, nicht deren Aufteilung innerhalb des Ge-
bäudekomplexes, was auch ausserhalb der Kompetenz der Baubehörde
gelegen hätte.
6.2.
Ob diese Sachverhaltsrüge begründet ist, ist unklar, weil sich der auf S. 5
des angefochtenen Entscheids abgebildete obere Planausschnitt, der aus
einer Nutzungsberechnung vom 20. Juli 1992 der G._____ AG (Vorakten,
act. 66 f.) entnommen ist, nicht eindeutig den am 9. Dezember 1992
bewilligten Plänen zuordnen lässt. Selbst wenn aber die Kritik der
Beschwerdeführerin insoweit berechtigt wäre, ist nicht ersichtlich, inwiefern
die konkrete unrichtige vorinstanzliche Sachverhaltsfeststellung
Auswirkungen auf den Ausgang des vorliegenden Verfahrens haben soll.
Auf die Bewilligungsfähigkeit der Umnutzung von 390 m2 Gewerbeflächen
in Wohnraum hat deren Lage innerhalb des Gebäudes keinen Einfluss,
ebenso wenig auf die Pflicht zur Wiederherstellung des rechtmässigen (be-
willigten) Zustands.
Relevant wäre die Lage der bewilligten und zur Umnutzung in Wohnraum
beantragten Gewerbeflächen einzig insofern, als sich anhand von entspre-
chenden Standortangaben bestimmen liesse, welche Wohneinheiten von
der Restitutionsanordnung des Stadtrats Q._____ betroffen wären und
welche Mieter dazu angehört werden müssten. Dazu hielt die Vorinstanz in
Erw. 10 des angefochtenen Entscheids zu Recht fest, dass es an der Be-
schwerdeführerin wäre, diejenigen Räumlichkeiten zu bezeichnen, die mit
ihrem Umnutzungsgesuch von der Verpflichtung zur Wiederherstellung der
bewilligten 390 m2 Gewerbeflächen befreit werden sollen (anstelle der drei
im Planauszug auf S. 5 des angefochtenen Entscheids markierten und mo-
mentan als Wohnraum genutzten Nutzungseinheiten im Erdgeschoss). In-
dem sich die Beschwerdeführerin im vorinstanzlichen Verfahren weigerte,
sich diesbezüglich festzulegen, und stattdessen der Vorinstanz, die sich
um eine Aufklärung der bisherigen Nutzungen durch Anfragen bei Rechts-

- 13 -
vorgängerinnen der Beschwerdeführerin bemühte, eine Verletzung des
Amtsgeheimnisses vorwarf (vgl. Vorakten, act. 117 ff.), verletzte sie ihre
Mitwirkungspflichten gemäss § 23 VPRG. Infolgedessen durfte die Vorin-
stanz gestützt auf die Nutzungsberechnung vom 20. Juli 1992 (Vorakten,
act. 66 f.) ohne weitere Untersuchungen darauf abstellen, dass sich die
bewilligten 390 m2 Gewerbeflächen auf die im darin enthaltenen Plan
schraffierten Flächen beziehen, mithin die westseitigen Wohneinheiten in
den Gebäudeteilen R-Strasse 2–6 und die bereits als Physiotherapiepraxis,
also gewerblich genutzte ostseitige Nutzungseinheit im Gebäudeteil R-
Strasse 4, alle im Erdgeschoss, betreffen. Die Vorinstanz musste daher nur
die Mieter der besagten drei Wohneinheiten kontaktieren und nicht
sämtliche Mieter von Wohneinheiten im Mehrfamilienhaus als potenziell
von der Restitutionsanordnung des Stadtrats Q._____ Betroffene in das
vorliegende Verfahren einbeziehen (zur Rechtmässigkeit dieses Einbezugs
von Mietern vgl. die zutreffenden Ausführungen in Erw. 11 des angefochte-
nen Entscheids; gemäss der dort zitierten bundesgerichtlichen Rechtspre-
chung besteht sogar eine Verpflichtung zur Beiladung).
7.
7.1.
Weiterhin hält die Beschwerdeführerin daran fest, dass die Liegenschaft
mit Ausnahme der Physiotherapiepraxis im Erdgeschoss seit Erstellung im
Jahr 1992 und damit seit über 33 Jahren rein zu Wohnzwecken genutzt
werde. Dieser Zustand gelte baurechtlich als "ersessen". Der Anspruch auf
Herstellung des bewilligten Zustands sei verwirkt.
Es sei unverständlich, dass die Vorinstanz die praktisch ausschliessliche
Wohnnutzung als unbewiesen erachte, weil ohne diese gar kein unrecht-
mässiger, wiederherzustellender Zustand bestünde. Vielmehr müsste die
Vorinstanz beweisen, dass die in Frage stehenden Flächen irgendwann
einmal gewerblich genutzt worden seien. Die Beschwerdeführerin, welche
die Liegenschaft erst am 31. Januar 2020 erworben habe, sehe sich aus-
serstande, den Beweis der durchgehenden Wohnnutzung zu erbringen.
7.2.
Die objektive Beweislast für eine effektive Dauer der Wohnnutzung von be-
willigten Gewerbeflächen während eines Zeitraums von über 30 Jahren
liegt aufgrund des im öffentlichen Recht analog anwendbaren Beweislast-
verteilungsgrundsatzes in Art. 8 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches
vom 10. Dezember 1907 (ZGB; SR 210) bei der Beschwerdeführerin, die
eine solche (illegale) Nutzung behauptet und daraus Rechte (Verwirkung
des Wiederherstellungsanspruchs) ableitet (vgl. das Urteil des Bundesge-
richts 1C_321/2023 vom 12. Juli 2024, Erw. 3.3). Unzutreffend ist ihr Ein-
wand, eine solche Nutzung liesse sich von ihrer Seite unmöglich beweisen.
Falls ihre Rechtsvorgängerinnen nicht mehr über die für den gesamten
Zeitraum seit der Fertigstellung der Liegenschaft abgeschlossenen Miet-

- 14 -
verträge verfügen sollten, die einen solchen Nachweis erbringen könnten,
hat sich die Beschwerdeführerin diese Beweisschwierigkeiten selbst zuzu-
schreiben respektive anrechnen zu lassen. Ungeachtet dessen hat sie auf
jeden Fall die Beweislosigkeit der von ihr behaupteten Nutzung zu tragen,
so dass nicht auf eine unbewilligte Wohnnutzung seit 1992 abgestellt wer-
den kann. Dass die Baute schon im Jahr 1992 fertiggestellt worden sein
soll, ist ohnehin nicht glaubhaft, weil die Baubewilligung erst am 9. Dezem-
ber 1992 erteilt wurde.
Im Übrigen wäre der Anspruch auf Herstellung des rechtmässigen bzw. be-
willigten Zustands selbst dann nicht verwirkt, wenn die praktisch aus-
schliessliche Wohnnutzung behauptungsgemäss seit 1992 stattgefunden
hätte, indem der Stadtrat Q._____ spätestens im Frühjahr 2020 und damit
noch vor Ablauf der 30-jährigen Verwirkungsfrist gegen die nicht bewilligte
Wohnnutzung eingeschritten ist und die Beschwerdeführerin daraufhin ihr
Umnutzungsgesuch vom 22. April 2020 (Vorakten, act. 52 ff.) eingereicht
hat. Die seither verstrichene Zeit ist nicht an die Verwirkungsfrist anzurech-
nen, auch wenn im Rahmen des Umnutzungsbewilligungsverfahrens das
Beschleunigungsverbot verletzt wurde (vgl. Erw. 5.2 vorne).
Hinzu kommt, dass der Darstellung der Beschwerdeführerin zufolge bereits
im Jahr 1999 ein Umnutzungsgesuch (von der damaligen Eigentümerin der
Liegenschaft) eingereicht und vom Stadtrat Q._____ abgewiesen wurde
(vgl. Vorakten, act. 55). Es kann somit auch unter diesem Gesichtspunkt
nicht von einer unangefochtenen Nutzung während 30 Jahren ausgegan-
gen werden, wie sie Art. 662 ZGB für die (ausserordentliche) Ersitzung
einer Liegenschaft verlangt. Eine unangefochtene Nutzung ist auch für die
Verwirkung der Herstellung des rechtmässigen Zustands insofern erforder-
lich, als dieses (richterrechtliche) Rechtsinstitut einst in Anlehnung an die
ausserordentliche Ersitzung von Grundeigentum nach Art. 662 ZGB ge-
schaffen wurde (vgl. BGE 147 II 309, Erw. 4.1).
Einer Wiederherstellung des rechtmässigen bzw. bewilligten Zustands
(durch ein Verbot der Wohnnutzung für bewilligte Gewerbeflächen) kann
somit keine Verwirkung des Wiederherstellungsanspruchs entgegengehal-
ten werden.
8.
8.1.
Wie schon im vorinstanzlichen Verfahren weist die Beschwerdeführerin auf
seit der Baubewilligung vom 9. Dezember 1992 erfolgte Rechtsänderungen
(auf Bundesebene) hin, derentwegen die von ihr beantragte Wohnnutzung
nach geltendem Recht möglich sein soll. Dabei bezieht sie sich insbeson-
dere auf die Planungsziele und -grundsätze des verdichteten Bauens und
der haushälterischen Nutzung des Bodens gemäss Art. 1 Abs. 1 und Abs. 2
lit. abis und b sowie Art. 3 Abs. 3 lit. abis des Bundesgesetzes über die

- 15 -
Raumplanung vom 22. Juni 1979 (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700).
Damit werde eine Nutzungsverdichtung in den Bauzonen angestrebt. Dabei
sei es sinnvoll, das Verdichtungspotenzial durch Nutzungsänderungen zu
steigern. Maximale Bodennutzungsziffern und unzweckmässige Bauvor-
schriften seien dem angestrebten Verdichtungsziel und der Siedlungsent-
wicklung nach innen hinderlich. Auch § 46 BauG verpflichte die Gemeinden
zur Förderung einer verdichteten Bauweise.
Die Haltung der Vorinstanz, dass sich diese Vorschriften an die Gemeinden
richteten und Privaten keinen Anspruch auf eine bestimmte Nutzung ihrer
Grundstücke gäben, sei absurd und willkürlich. Die Gesetze (RPG und
BauG) richteten sich an das gesamte Volk. Die Behörden seien zu deren
Umsetzung verpflichtet. Die vollständige Ausnutzung bestehender Gebäu-
de könne hier nur mit einer Nutzung aller Räumlichkeiten als Wohnraum
erfolgen. Die Verweigerung der Umnutzung verstosse demzufolge gegen
das RPG und das BauG.
8.2.
Die vorinstanzlichen Ausführungen in Erw. 8.2 des angefochtenen Ent-
scheids, wonach sich aus den Planungszielen in Art. 1 Abs. 1 und 2 lit. abis
RPG keine (direkten) Ansprüche auf eine von der Bauzonenordnung einer
Gemeinde abweichende Nutzung ableiten lassen, sind nicht absurd und
willkürlich, sondern zutreffend. Dasselbe gilt für den Planungsgrundsatz ge-
mäss Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG und für § 46 BauG, die sich ebenfalls an die
Gemeinden bzw. Planungsbehörden richten und diese anhalten, ihre Bau-
und Nutzungsordnungen so auszugestalten, dass eine intensivere Ausnüt-
zung von Bauzonengrundstücken ermöglicht wird. Dies steht aber der Fest-
legung von maximalen Ausnützungsziffern nicht grundsätzlich entgegen,
zumal auch Wert auf eine angemessene Wohnqualität und eine qualitäts-
volle Siedlungsentwicklung zu legen ist (vgl. Art. 1 Abs. 2 lit. abis und Art. 3
Abs. 3 lit. b und e RPG). Im Spannungsfeld dieser divergierenden Interes-
sen machen Ausnützungsbeschränkungen weiterhin Sinn und sind keines-
wegs gesetzeswidrig. Abgesehen davon steht hier nicht eine Überschrei-
tung der maximalen AZ, sondern eine solche des maximalen Wohnanteils
daran zur Debatte. Diese Begrenzung steht nicht primär im Zeichen der
Sicherung einer angemessenen Wohnqualität, sondern setzt vor allem ei-
nen Anreiz für die gewünschte Durchmischung von Wohn- und Gewerbe-
nutzungen in einer Mischzone, die der inneren Verdichtung nicht per se
abträglich ist. Dass sich die maximale AZ von 1 in Bezug auf ihre Liegen-
schaft nur mit einer reinen Wohnnutzung erreichen lässt, ist eine unbelegte
Behauptung der Beschwerdeführerin, zu deren Beweis die von ihr genann-
ten Beweismittel nicht taugen (vgl. dazu schon die Ausführungen in
Erw. 4.2.1 vorne). Es ist daher nicht erkennbar, dass die Einhaltung des
maximalen AZ-Anteils für das Wohnen den von der Beschwerdeführerin
angeführten Planungszielen und -grundsätzen zuwiderlaufen würde.

- 16 -
9.
9.1.
Die Beschwerdeführerin übt Kritik daran, dass ihr für ihr Umnutzungsvorha-
ben kein Nutzungsbonus gestützt auf § 50 Abs. 2 und 4 BauG gewährt wer-
de. Mit § 50 Abs. 2 BauG, wonach Dach- und Untergeschosse bei im Zeit-
punkt des Inkrafttretens dieses Gesetzes (am 1. Januar 2010) bestehen-
den Bauten auch dann genutzt werden dürfen, wenn die Nutzungsziffer da-
durch überschritten wird, habe der Gesetzgeber unabhängig von der Ein-
haltung der AZ eine Vollnutzung des gesamten Gebäudes ermöglichen
wollen. Irrelevant sei daher der Einwand der Vorinstanz, dass es vorliegend
nicht um eine (Wohn-)Nutzung eines Unter- oder Dachgeschosses gehe.
Aufgrund einer im Jahr 2016 erfolgten kompletten Dachsanierung stehe ihr
sodann gemäss § 50 Abs. 4 BauG ein Nutzungsbonus zu. Soweit § 35
Abs. 1 BauV den Nutzungsbonus energetischen Sanierungen mit einem
gewissen Standard (MINERGIE-P oder MINERGIE-A) vorbehalte, verstos-
se er gegen übergeordnetes Recht.
9.2.
§ 50 Abs. 2 BauG stellt eine Besitzstandsvorschrift dar. Vor dem 1. Januar
2010 errichtete Gebäude, deren bewilligte Nutzung eine für die betreffende
Zone neu eingeführte AZ überschreitet, sollen im Dach- und Untergeschoss
weiterhin der bewilligten Nutzung entsprechend genutzt werden dürfen
(dies als Privileg für altrechtliche Bauten gegenüber Neubauten, für welche
die Regelung in § 9 Abs. 2 lit. a Ziff. 1 der Allgemeinen Bauverordnung vom
23. Februar 1994 [ABauV; SAR 713.111]/§ 32 Abs. 2 lit. a Ziff. 1 BauV gilt
bzw. galt, wonach insbesondere zu Wohnraum ausgebaute Keller- und Es-
trichräume – vorbehältlich abweichender kommunaler Vorschriften – an die
zulässige Ausnutzung angerechnet werden). Der Beschwerdeführerin wur-
de eine Wohnnutzung der am 9. Dezember 1992 bewilligten Gewerbeflä-
chen nie bewilligt. Insofern ist § 50 Abs. 2 BauG schon mangels einer sol-
chen Bewilligung nicht auf die betreffenden Gewerbeflächen anwendbar,
unabhängig davon, in welchem Geschoss sich diese befinden. Aber selbst-
verständlich ist auch der Auffassung der Vorinstanz beizupflichten, dass
dieser Nutzungsbonus nur auf zu Wohnraum ausgebaute Räumlichkeiten
in Dach- und Untergeschossen, nicht hingegen auf Räumlichkeiten in Voll-
geschossen Anwendung findet. Der Wortlaut ist insofern klar und lässt kei-
nen Spielraum für Interpretationen.
Der Argumentation der Beschwerdeführerin, wonach jede energetische Sa-
nierung mit einem Nutzungsbonus zu belohnen sei, kann ebenfalls nicht
gefolgt werden. Die Regelung in § 50 Abs. 4 BauG ist vor dem Hintergrund
zu sehen, dass energieeffiziente Bauweisen mit dicken Aussenwandstär-
ken, die gut isolieren, bei der Berechnung der zulässigen Ausnützung be-
nachteiligt werden, weil die Wandstärken zu den anrechenbaren Ge-
schossflächen zählen. Aufgrund dieser Benachteiligung hat der Gesetzge-
ber dem Regierungsrat die Kompetenz eingeräumt, zum Beispiel für Wär-

- 17 -
medämmungen, die dem Minergie-Standard entsprechen, einen Nutzungs-
bonus von beispielsweise 5% zu gewähren und dadurch den aus der Däm-
mung entstandenen nutzungstechnischen Nachteil wettzumachen und
gleichzeitig einen Anreiz für energiesparendes Bauen zu schaffen (Bot-
schaft des Regierungsrats des Kantons Aargau an den Grossen Rat vom
5. Dezember 2007 zur Teilrevision des Gesetzes über Raumplanung, Um-
weltschutz und Bauwesen vom 19. Januar 1993 [Baugesetz, BauG],
07.314, S. 76). Ein Widerspruch zwischen § 35 Abs. 1 BauV und den zitier-
ten, in der Botschaft zur Teilrevision BauG festgehaltenen Gesetzgebungs-
absichten ist nicht auszumachen. Schon der Gesetzgeber wollte den Nut-
zungsbonus von der Einhaltung gewisser Standards bei energetischen Sa-
nierungen abhängig machen. Dass die von der Beschwerdeführerin ange-
führte Dachsanierung diese Standards erfüllen würde, wird weiterhin nicht
geltend gemacht. Zudem ist nicht ersichtlich und wird von der Beschwerde-
führerin auch nicht dargetan, ob und inwieweit die im Jahr 2016 erfolgte
Dachsanierung überhaupt zu Nutzungseinbussen bei ihrer Liegenschaft
führte, die einen Nutzungsbonus rechtfertigen würde, erst recht nicht einen
solchen, mit dem der zulässige AZ-Anteil für das Wohnen von 0,8 um 25%
auf 1 erhöht würde, damit eine reine Wohnnutzung in der Liegenschaft der
Beschwerdeführerin zulässig wäre.
10.
10.1.
Die Beschwerdeführerin moniert, eine ziffernmässige Begrenzung der Aus-
nützung ergebe im vorliegenden Fall aktuell praktisch keinen Sinn. Es wür-
den keine neuen Bauten erstellt, es gebe noch nicht einmal eine bauliche
Veränderung, womit es keine Bauvolumen zu limitieren gelte. Es gehe ein-
zig um die Umnutzung von bewilligten Gewerbeflächen für ruhigere Wohn-
zwecke. In den letzten 33 Jahren sei eine gewerbliche Nutzung nicht mög-
lich gewesen. Deshalb seien alle Räume für Wohnzwecke genutzt worden.
Eine Gewerbenutzung müsste für die Bewohner als störend bezeichnet
werden. Auch Sicherheitsaspekte wären mit dem ständigen Publikumsver-
kehr in Frage gestellt. Weiter wäre mit einer Gewerbenutzung ein erhöhtes
Verkehrsaufkommen verbunden, ohne entsprechende Parkierungsmög-
lichkeiten. Ein Festhalten an der bewilligten gewerblichen Nutzung an die-
ser Lage mache keinen Sinn. Läden und Geschäfte seien hier absolut un-
denkbar. Es fehle an den dafür benötigten Schaufenstern, Vorplätzen, Be-
sucherparkplätzen und Warteräumen. Vorstellbar wären höchstens Büro-
räume, für die in einem Wohnquartier weitab vom Stadtzentrum und ohne
Anbindung an den öffentlichen Verkehr keine Nachfrage bestehe. Die Par-
zelle Nr. aaa sei nur 27 m breit und sei zwischen reinen Wohnzonen ein-
geklemmt.
10.2.
Vorab gilt es klarzustellen, dass Ausnützungsziffern die zulässige Ausnüt-
zung auch in bestehenden Gebäuden begrenzen und durch nicht bewilligte,

- 18 -
zonenwidrige (Über-)Nutzungen verletzt werden können. Es spielt daher
keine Rolle, ob das streitgegenständliche Umnutzungsvorhaben mit bauli-
chen Veränderungen verbunden ist. Begrenzt werden gerade nicht nur
(neue) Bauvolumen, sondern auch Nutzungen in bestehenden Bauvolu-
men, das gilt im speziellen Masse für minimale oder maximale Wohn- oder
Gewerbeanteile an der Ausnützung.
Die von der Beschwerdeführerin weiter aufgeworfenen Fragen betreffen im
Grunde genommen die Zweckmässigkeit der Zonenzuweisung des streit-
betroffenen Grundstücks zu einer Mischzone mit Wohn- und Gewerbenut-
zung anstelle einer reinen Wohnzone. Auf eine akzessorische oder vorfra-
geweise Überprüfung einer (allgemeinen) Nutzungsplanung besteht jedoch
gemäss Art. 21 Abs. 2 RPG nur dann Anspruch, wenn sich die Verhältnisse
seit Erlass des Nutzungsplans erheblich geändert haben, oder – der bun-
desgerichtlichen Rechtsprechung folgend – wenn sich die Betroffenen bei
Planerlass noch nicht über die ihnen auferlegten Beschränkungen Rechen-
schaft geben konnten und sie im damaligen Zeitpunkt somit keine Möglich-
keit hatten, ihre Interessen zu verteidigen. Die Änderung der tatsächlichen
oder rechtlichen Verhältnisse muss dabei so erheblich sein, dass die
Planung rechtswidrig geworden sein könnte und das Interesse an ihrer
Überprüfung bzw. Anpassung die entgegenstehenden Interessen der
Rechtssicherheit und der Planbeständigkeit überwiegt (vgl. statt vieler:
BGE 148 II 417, E. 3.3; Urteile des Bundesgerichts 1C_262/2024 vom
22. August 2025, Erw. 4.4, 1C_297/2022 vom 11. Oktober 2023,
Erw. 2.1.2; je mit weiteren Hinweisen).
Beide Voraussetzungen werden von der Beschwerdeführerin nicht darge-
tan. Die aktuelle BNO der Stadt Q._____ stammt aus dem Jahr 2012 und
wurde in den Jahren 2019 und 2021, mithin letztmals vor vier Jahren, teil-
revidiert. Aufgrund dieser vergleichsweise jungen Planung müssten die Ar-
gumente, die für eine Überprüfung und Anpassung des Zonenplans im Be-
reich der streitgegenständlichen Zone WA4 sprechen, umso gewichtiger
sein. Der Hinweis allein, dass an der betreffenden Lage keine Nachfrage
nach Gewerbe- oder Büroräumlichkeiten bestehe, reicht hierfür nicht aus,
zumal dieser angebliche Nachfragenotstand gemäss der Darstellung der
Beschwerdeführerin schon seit der Erstellung des Gebäudes vor 33 Jah-
ren, also nicht erst seit der letzten Gesamt- oder Teilrevision der Nutzungs-
planung entstanden sein soll. Auch ansonsten sind keine Änderungen der
tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse in den letzten vier Jahren seit
der letzten Teilrevision oder auch in den letzten 13 Jahren seit der Gesamt-
revision erkennbar, die auf einen grundlegend veränderten Nutzungsbedarf
oder stark divergierende Eignungsvoraussetzungen schliessen liessen. Die
Immissionsträchtigkeit von gewerblichen Nutzungen, wobei in der Zone
WA4 ohnehin nur mässig störende Gewebebetriebe zulässig sind, ist auch
nicht erst seit ein paar Jahren bekannt. Der Mangel, dass sich die gegen-
wärtig als Wohnraum konzipierten bewilligten Gewerbeflächen nicht oder

- 19 -
nur beschränkt für eine gewerbliche Nutzung eignen, liesse sich mit bauli-
chen Änderungen beheben. Daraus lässt sich selbstredend kein Anspruch
auf die Zuweisung zu einer Wohnzone ableiten, ebenso wenig aus einer
angeblichen Parkplatznot.
Gestützt auf die geltenden Zonenvorschriften, die nach dem oben Ausge-
führten unverändert anwendbar sind, hat der Stadtrat Q._____ der Be-
schwerdeführerin die nachgesuchte Wohnnutzung, die eine Überschrei-
tung des maximalen AZ-Anteils für das Wohnen gemäss § 5 Abs. 1 BNO
zur Folge hätte, zu Recht verweigert.
11.
11.1.
Überdies hält die Beschwerdeführerin die ihr in Anwendung von § 5 Abs. 1
BNO verweigerte Umnutzung von bewilligten Gewerbeflächen in Wohn-
raum für unvereinbar mit dem Verhältnismässigkeitsgrundsatz (Art. 5
Abs. 2 BV). Es sei nicht nachvollziehbar, weshalb das öffentliche Interesse
an der Einhaltung der baulichen Ordnung – die Beschwerdeführerin spricht
in diesem Zusammenhang fälschlicherweise von der Durchsetzung der
"damaligen" Bauvorschriften, die jedoch weiterhin aktuell sind – ihr privates
Interesse an der Wohnnutzung überwiege. Bei ihrer Interessenabwägung
habe die Vorinstanz die folgenden Punkte nicht oder zu wenig berücksich-
tigt: Die Zweckbestimmungen der AZ seien hier und heute bedeutungslos,
weil es um eine reine Umnutzung ohne bauliche Massnahmen gehe. Zu-
dem sei das Festhalten an maximalen Ausnützungsziffern im Lichte des
Erfordernisses der baulichen Verdichtung nicht mehr zeitgemäss. Eine ge-
werbliche Nutzung wäre sowohl für die Bewohner der Liegenschaft als
auch die Anwohner störend und würde daher von diesen abgelehnt; die
Parzelle Nr. aaa sei von reinen Wohnbauten umgeben. Eine gewerbliche
Nutzung sei seit 33 Jahren nicht möglich gewesen. Man wolle der Be-
schwerdeführerin etwas vorschreiben, das nicht realisierbar sei. Dürfe sie
die bewilligten Gewerbeflächen nicht zu Wohnzwecken nutzen, käme es zu
Leerständen, die in niemandes Interesse seien.
11.2.
Gemäss dem in Art. 5 Abs. 2 BV verankerten Verhältnismässigkeitsgrund-
satz muss staatliches Handeln verhältnismässig, d.h. im Hinblick auf das
im öffentlichen Interesse angestrebte Ziel geeignet, erforderlich und zumut-
bar sein (vgl. statt vieler BGE 148 II 475, Erw. 5; 146 I 157, Erw. 5.4;
ULRICH HÄFELIN/GEORG MÜLLER/FELIX UHLMANN, Allgemeines Verwal-
tungsrecht, 8. Auflage 2020, Rz. 521 ff.).
Die angeblich fehlerhafte vorinstanzliche Interessenabwägung, die von der
Beschwerdeführerin unter dem Titel der Unvereinbarkeit mit dem Verhält-
nismässigkeitsgrundsatz gerügt wird, muss im vorliegenden Umnutzungs-
bewilligungsverfahren mangels akzessorischer Überprüfbarkeit der allge-

- 20 -
meinen Nutzungsplanung (siehe dazu Erw. 10.2 vorne), welche die dem
vorliegenden Umnutzungsgesuch entgegenstehende Begrenzung des
Wohnanteils an der AZ ganz klar vorschreibt, nicht erneut vorgenommen
werden. Es ist davon auszugehen, dass diese Interessenabwägung im
Rahmen der allgemeinen Nutzungsplanung im Zusammenhang mit der Zu-
weisung der streitbetroffenen Parzelle zur Mischzone WA4 bzw. vorgängig
WG4 bereits stattgefunden hat.
Die Eignung der Verweigerung einer Umnutzungsbewilligung (wie auch des
angeordneten Nutzungsverbots für die Wohnnutzung von bewilligten Ge-
werbeflächen) für die Erreichung des mit § 5 Abs. 1 BNO verfolgten Ziels,
den maximalen Wohnanteil an der AZ zu begrenzen und die Bereitstellung
von Gewerbeflächen zu fördern, steht ausser Frage. Auch die Erforderlich-
keit dieser Massnahmen ist ohne weiteres gegeben. Ohne Verweigerung
der Umnutzung und Nutzungsverbot würde die Beschwerdeführerin die Ge-
werbeflächen – wie bislang – zonenwidrig zu Wohnzwecken nutzen; eine
mildere Massnahme ist somit nicht denkbar. Ohnehin liess sich das Um-
nutzungsgesuch nur entweder abweisen oder bewilligen. Einer (ordentli-
chen) Bewilligung der Umnutzung steht jedoch die Regelung in § 5 Abs. 1
BNO klar entgegen. Weshalb der Beschwerdeführerin die Begrenzung des
Wohnanteils an der AZ unzumutbar sein soll, ist auch unter Berücksichti-
gung der von der ihr angeführten Gründe nicht nachvollziehbar. Die absolu-
te Unvermietbarkeit der bewilligten Gewerbeflächen für eine gewerbliche
Nutzung ist nicht belegt und auch nicht plausibel, wie das Beispiel der Phy-
siotherapiepraxis im Erdgeschoss beweist. Entsprechend ist auch nicht
ersichtlich, inwiefern eine teilgewerbliche Nutzung zu mit dem Verdich-
tungsziel unvereinbaren Leerständen führen soll. Allfällige Renditeverluste
sind im überwiegenden öffentlichen Interesse der Durchmischung von
Wohn- und Gewerbenutzungen zwecks Belebung von Quartieren hin-
zunehmen. Gewerbliche Nutzungen haben sodann nicht per se ein gestei-
gertes Störpotenzial (für die Umgebung) gegenüber der Wohnnutzung,
sondern es kommt stark auf den Charakter des Gewerbes und des dadurch
verursachten Lärms an. Wie erwähnt, sind in der Zone WA4 höchstens
mässig störende Gewerbebetriebe erlaubt.
12.
12.1.
Die Beschwerdeführerin stellt sich schliesslich auf den Standpunkt, unter
den gegebenen Umständen Anspruch auf eine Ausnahmebewilligung nach
§ 67 BauG zu haben, um von den AZ-Vorschriften, namentlich dem maxi-
malen Wohnanteil an der AZ abweichen zu können. Es bestehe kein öffent-
liches Interesse an einer gewerblichen Nutzung. Ihre Liegenschaft befinde
sich inmitten von reinen Wohnbauten. Eine Ablehnung der Wohnnutzung
würde für die Mieter zu unakzeptablen Härten und offensichtlichen Un-
zweckmässigkeiten führen.

- 21 -
12.2.
Gemäss § 67 Abs. 1 BauG kann der Gemeinderat bei der Bewilligung von
Bauten und Anlagen, unter billiger Abwägung der beteiligten privaten In-
teressen, Ausnahmen von kommunalen Nutzungsplänen gestatten, wenn
a) es mit dem öffentlichen Wohl sowie mit Sinn und Zweck der Rechtssätze
vereinbar ist und b) ausserordentliche Verhältnisse vorliegen oder die An-
wendung der Pläne zu hart wäre. § 67 Abs. 1 BauG verlangt somit nicht
nur eine Interessenabwägung, sondern setzt kumulativ das Vorliegen aus-
serordentlicher Verhältnisse oder einer unzumutbaren Härte voraus. Ein
Ausnahmetatbestand lässt sich nicht allein damit begründen, es bestünden
keine öffentlichen (oder privaten) Interessen an der Einhaltung der Zonen-
vorschrift bzw. die Ausnahme sei mit dem Sinn und Zweck des Rechtssat-
zes (von dem abgewichen wird) vereinbar. Es bedarf darüber hinaus aus-
serordentlicher Verhältnisse oder eines Härtefalls, die eine Ausnahme
rechtfertigen. Das Verwaltungsgericht hat in seiner bisherigen Praxis stets
strenge Anforderungen an das Vorliegen einer Ausnahmesituation gestellt;
eine solche darf nicht leichthin angenommen werden.
Ausserordentliche Verhältnisse oder eine besondere Härte, die hier ein Ab-
weichen von den Zonenvorschriften betreffend den maximalen Wohnanteil
an der AZ zulassen oder sogar gebieten würden, sind nicht im Ansatz er-
kennbar. Derselbe maximale Wohnanteil an der AZ gilt auch für alle ande-
ren Gebäude in der Zone WA4. Sollte es sich dabei um reine Wohnbauten
handeln, ist davon auszugehen, dass diese eine AZ von 0,8 einhalten und
eine AZ von 1,00 nur mit teilgewerblicher Nutzung erreicht wird. Gegenteili-
ges wird von der Beschwerdeführerin nicht behauptet. In den umliegenden
Zonen W2 und W3 betragen die AZ mit 0,45 (W2) und W3 mit 0,6 (W3)
sogar deutlich weniger als bei Grundstücken in der Zone WA4. Der Nach-
teil, den die Beschwerdeführerin beklagt, ist somit nicht gegeben. Sie unter-
liegt hinsichtlich der Ausnützung ihres Grundstücks keinen restriktiveren
Bedingungen als sie für andere Grundstücke in der näheren Umgebung
gelten. Dass sich die Lage der streitbetroffenen Parzelle Nr. aaa, insbeson-
dere in Bezug auf die Nachfrage nach Gewerberäumlichkeiten, von jenen
Grundstücken unterscheiden würde, und in dieser oder anderer Hinsicht
einzigartig wäre, steht nicht zur Diskussion. Bei der Behauptung, dass der
Markt für bestimmte (hier: gewerbliche) Nutzungen gesättigt sei, handelt es
sich um einen Grund, den jeder beliebige Grundeigentümer in der Zone
WA4 für sich anführen könnte. Eine Ausnahmebewilligung darf jedoch nicht
dazu eingesetzt werden, generelle Gründe zu berücksichtigen, die sich
praktisch immer anführen lassen; auf diesem Wege würde das Gesetz aus-
gehöhlt bzw. abgeändert. Nichts anderes gilt für das von der Beschwerde-
führerin (sinngemäss) vorgetragene Argument, wonach ein Mangel an
Mietwohnungen bestehe und die verweigerte Umnutzung daher eine un-
billige Härte für die Mieter von Wohnungen in ihrer Liegenschaft bedeuten
würde (Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2024.72 vom 11. Juni

- 22 -
2024, Erw. II/2.4.3 und 2.5; bestätigt mit Urteil des Bundesgerichts
1C_471/2024 vom 16. Juni 2025, Erw. 6.3).
Schon mangels ausserordentlicher Verhältnisse oder eines besonderen
Härtefalls fällt die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach § 67 BauG im
vorliegenden Fall ausser Betracht. Es kann daher offenbleiben, wie hoch
das öffentliche Interesse an einer teilgewerblichen Nutzung der Liegen-
schaft der Beschwerdeführerin ist. Falsch ist jedoch deren Einschätzung,
dass gar kein solches öffentliches Interesse bestehe. Die Förderung von
teilgewerblichen Nutzungen zwecks Belebung des Quartiers entspricht ei-
nem öffentlichen Interesse.
13.
Zusammenfassend erweist sich die vorliegende Beschwerde in jeglicher
Hinsicht als unbegründet. Die im erstinstanzlichen Umnutzungsbewilli-
gungsverfahren begangenen Verfahrensfehler konnten im vorinstanzlichen
Verfahren geheilt werden (Verletzung der behördlichen Begründungs-
pflicht) bzw. begründen keine Vertrauensgrundlage für die Fortsetzung der
illegalen Wohnnutzung von Gewerbeflächen (Verletzung des Beschleuni-
gungsgebots). Der Vorinstanz lassen wich weder Verfahrensfehler noch
eine falsche Feststellung des massgeblichen Sachverhalts oder Rechtsan-
wendungsfehler vorwerfen. Ein Anspruch auf eine Ausnahmebewilligung
für die nachgesuchte, gegen § 5 Abs. 1 BNO und den darin verankerten
maximalen Wohnanteil an der AZ verstossende Wohnnutzung von Gewer-
beflächen besteht nicht.
Unter Verweis auf die Ausführungen in Erw. 4.2.1 vorne ist auch im verwal-
tungsgerichtlichen Verfahren mangels Relevanz, Beweistauglichkeit sowie
in zulässiger antizipierter Beweiswürdigung auf weitere Beweismassnah-
men (Augenschein, Befragungen von Bewohnern und Anwohnern) zu ver-
zichten.
III.
1.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die verwaltungsgerichtlichen Ver-
fahrenskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 31 Abs. 2 VRPG).
2.
2.1.
Zudem hat der obsiegende und vor Verwaltungsgericht anwaltlich vertrete-
ne Stadtrat Q._____ gegenüber der Beschwerdeführerin Anspruch auf Er-
satz seiner Parteikosten (§ 32 Abs. 2 VRPG).
2.2.
Für die Bestimmung der Höhe der Parteientschädigung an die obsiegende
Gegenpartei gilt gemäss § 5 lit. d des Einführungsgesetzes zum Bundes-

- 23 -
gesetz über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte vom 2. No-
vember 2004 (EG BGFA; SAR 290.100) das Dekret über die Entschä-
digung der Anwälte vom 10. November 1987 (Anwaltstarif; SAR 291.150).
Der vorliegende Rechtsstreit ist zwar vermögensrechtlicher Natur, aber
dessen Streitwert lässt sich mangels Angaben der Beschwerdeführerin zur
Ertragssituation mit oder ohne gewerbliche Nutzung nicht schätzen, wes-
halb die Parteientschädigung in Anwendung von § 8a Abs. 2 Anwaltstarif
analog §§ 3 Abs. 1 lit. b und 6 ff. Anwaltstarif festzulegen ist. Die Grundent-
schädigung beträgt demnach zwischen Fr. 1'210.00 und Fr. 14'740.00 und
bemisst sich nach dem mutmasslichen Aufwand des Anwaltes sowie der
Bedeutung und Schwierigkeit des Falles (§ 3 Abs. 1 lit. b Anwaltstarif). Der
mutmassliche Aufwand des Anwalts des Stadtrats Q._____ ist eher unter-
durchschnittlich. Dasselbe gilt für die Komplexität der Materie und die Be-
deutung des Falles für den Stadtrat. Es rechtfertigt sich somit, die Grund-
entschädigung auf Fr. 2'400.00 zu bemessen. Ordentliche oder ausseror-
dentliche Zu- oder Abschläge nach den §§ 6 ff. Anwaltstarif sind hingegen
keine zu gewähren bzw. anzuordnen. Unter Hinzurechnung einer Ausla-
genpauschale (vgl. § 13 Abs. 1 Anwaltstarif) resultiert eine angemessene
Parteientschädigung von Fr. 2'672.00.
Das Verwaltungsgericht erkennt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2.
Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer Ge-
richtsgebühr von Fr. 2'000.00, sind von der Beschwerdeführerin zu bezah-
len.
3.
Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, dem Stadtrat Q._____ die vor
Verwaltungsgericht entstandenen Parteikosten in Höhe von Fr. 2'672.00 zu
ersetzen.
Zustellung an:
die Beschwerdeführerin (Vertreter)
das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsabteilung
den Stadtrat Q._____ (Vertreter)
die Beigeladenen 1, 2, 3.1 und 3.2
Mitteilung an:
den Regierungsrat

- 24 -
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht,
kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht
innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor
bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und
vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde
muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter
Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit
Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als
Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (Art. 82 ff. des Bun-
desgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht [Bundesgerichts-
gesetz, BGG; SR 173.110]).
Aarau, 26. November 2025
Verwaltungsgericht des Kantons Aargau
3. Kammer
Vorsitz: Gerichtsschreiberin:
Winkler Ruchti