ag_verwaltungsgericht · WBE.2019.414 · 2020-07-08 · de
Obergericht / Verwaltungsgericht / 3. Kammer — WBE.2019.414

Grundbuchrecht; Dienstbarkeiten
- Ermittlung von Inhalt und Umfang einer Dienstbarkeit mit einem Benützungsrecht an fünf Parkplätzen
- Keine Aufteilung und Abtretung des Benützungsrechts an einem einzelnen Parkplatz durch den Dienstbarkeitsberechtigten bei der vorliegenden Dienstbarkeit

ihres Ehemannes, Liegenschaftsbewirtschaftung zu betreiben, und
andererseits eine gewisse Arglosigkeit im Umgang mit zwingenden
Rechtsvorschriften, welche ihren Vorhaben entgegenstehen. Für die
Beurkundung der Kaufverträge vom 20.Februar 2014 und vom
18.Dezember 2018 wurden unterschiedliche aargauische Notare
aufgesucht.
Angesichts der Umgehungsabsichten besteht keine Möglichkeit
zu berücksichtigen, dass die Beschwerdeführerin mittlerweile über
eine NiederlassungsbewilligungC verfügt und die Liegenschaft
bewilligungsfrei erwerben könnte. Nachdem die Beschwerdeführerin
die Liegenschaft selbst erwarb, besteht auch keine Grundlage, um
dem Umstand Rechnung zu tragen, dass ihr Ehemann im
Erwerbszeitpunkt offenbar über eine NiederlassungsbewilligungC
verfügte.
49 Grundbuchrecht; Dienstbarkeiten
Ermittlung von Inhalt und Umfang einer Dienstbarkeit mit einem
Benützungsrecht an fünf Parkplätzen
Keine Aufteilung und Abtretung des Benützungsrechts an einem
einzelnen Parkplatz durch den Dienstbarkeitsberechtigten bei der
vorliegenden Dienstbarkeit
Aus dem Entscheid des Verwaltungsgerichts, 3.Kammer, vom 8.Juli 2020,
in Sachen A. AG und B. gegen Grundbuchamt C. und Departement
Volkswirtschaft und Inneres (WBE.2019.414).
Aus den Erwägungen
5.
Das Benützungsrecht an fünf Parkplätzen wurde ursprünglich
als Eigentümerdienstbarkeit begründet: Die Beschwerdeführerin1
räumte sich im Jahre 2003 als Eigentümerin der Parzelle eine

übertragbare Personaldienstbarkeit ein, die ein ausschliessliches
Benützungsrecht an fünf Parkplätzen im Freien beinhaltete. Als
Eigentümerdienstbarkeit könnte sie zwar grundsätzlich durch
einseitiges Rechtsgeschäft abgeändert werden, d.h. durch eine
öffentlich beurkundete Abänderung des Dienstbarkeitsvertrags (vgl.
BETTINA HÜRLIMANN KAUP, Die Änderung von Dienstbarkeiten –
ausgewählte Fragen, in: BN2013, S.128). Vorliegend wurde die
Liegenschaft jedoch in Miteigentum aufgeteilt und in
Stockwerkeigentum ausgestaltet, wofür 11Stockwerkeinheiten
gebildet wurden. Die Dienstbarkeit mit Benützungsrecht an fünf
Parkplätzen ist auf dem Stammgrundstück eingetragen (vgl. Art.98
Abs.1 und 2 GBV) und belastet das Grundstück als Ganzes (vgl.
Urteil des Bundesgerichts vom 27.April 2015 [5A_657/2014],
Erw.5.1). Auf dem Hauptbuchblatt sind an Stelle des Eigentümers
oder der Eigentümerin die Grundstücksbezeichnungen der
Miteigentumsanteile aufgeführt (vgl. Art.23 Abs.3 lit.a und Art.97
GBV). Die einzelnen Stockwerkeinheiten sind mittlerweile an ver
schiedene Personen veräussert. Dementsprechend ist eine einseitige
Abänderung des Dienstbarkeitsvertrags durch die
Beschwerdeführerin1 als Eigentümerin und
Dienstbarkeitsberechtigte nicht mehr möglich. Somit könnte nicht
argumentiert werden, bei der Abtretung vom 18.Oktober 2018
handle es sich um die Abänderung des ursprünglichen
Dienstbarkeitsvertrags unter Einbezug einer weiteren Partei.
6.
Gemäss Art.655 Abs.3 ZGB kann eine Dienstbarkeit an einem
Grundstück als selbstständiges und dauerndes Recht in das
Grundbuch aufgenommen werden, wenn sie (1.) weder zugunsten
eines berechtigten Grundstücks noch ausschliesslich zugunsten einer
bestimmten Person errichtet ist und (2.) auf wenigstens 30 Jahre oder
auf unbestimmte Zeit begründet ist (vgl. Art.22 GBV). Als
selbstständiges und dauerndes Recht im Sinne von Art.655 Abs.2
Ziff.2 ZGB kann es Gegenstand des Rechtsverkehrs sein,
insbesondere Belastungsobjekt von beschränkten dinglichen Rechten
wie Dienstbarkeiten und Grundpfandrechten, sofern es
Sachherrschaft vermittelt (LORENZ STREBEL, in: Basler Kommentar,

ZivilgesetzbuchII [BSK ZGB II], Art.457 977 ZGB, 6.Auflage,
2019, Art.655 N11 mit Hinweisen).
Die Personaldienstbarkeit mit Benützungsrecht an fünf
Parkplätzen ist nicht als selbstständiges und dauerndes Recht
ausgestaltet. Somit kann sie nicht ihrerseits als Grundstück mit einer
Dienstbarkeit (d.h. mit einem Benützungsrecht an einem einzelnen
Parkplatz) belastet werden. Insoweit kann nicht argumentiert werden,
die beabsichtigte Teilung lasse sich im Ergebnis auch über ein
selbstständiges und dauerndes Recht erreichen. Ebenso wenig
können sich die Beschwerdeführerinnen darauf berufen, dass gemäss
Art.974a Abs.1 ZGB bei der Teilung eines Grundstücks die
Dienstbarkeiten in der Regel zu Lasten aller Teile weiterzuführen
sind (vgl. JÜRG SCHMID, in: BSK ZGB II, Art.974a N4).
7.
7.1.
Soweit sich Rechte und Pflichten aus dem Eintrage deutlich
ergeben, ist dieser für den Inhalt der Dienstbarkeit massgebend
(Art.738 Abs.1 ZGB). Im Rahmen des Eintrags kann sich der Inhalt
der Dienstbarkeit aus ihrem Erwerbsgrund oder aus der Art ergeben,
wie sie während längerer Zeit unangefochten und in guten Glauben
ausgeübt worden ist (Art.738 Abs.2 ZGB). Für die Ermittlung von
Inhalt und Umfang einer Dienstbarkeit gibt Art.738 ZGB eine
Stufenordnung vor: Massgebend ist der Grundbucheintrag, soweit
sich Rechte und Pflichten daraus deutlich ergeben (Abs.1). Nur
wenn sein Wortlaut unklar ist, kann im Rahmen des Eintrags auf den
Erwerbsgrund zurückgegriffen werden. Ist auch der Erwerbsgrund
nicht schlüssig, kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit – im Rahmen
des Eintrags – aus der Art ergeben, wie sie während längerer Zeit
unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden ist (Urteil des
Bundesgerichts vom 4.Juni 2009 [5A_264/2009], Erw.2.1; vgl.
BGE138 III 650, Erw.5.3; 132 III 651, Erw.8; 128 III 169,
Erw.3a). Diese Rechtsprechung gilt unabhängig von der eingesetzten
EDV Lösung.
In einem vergleichbaren Fall beurteilte das Bundesgericht eine
Grunddienstbarkeit mit dem Eintrag "Benützungsrecht
Autoabstellplatz Nr.1 in der Tiefgarage": Es erwog, die Auslegung

des Grundbucheintrags beantworte wesentliche Fragen über Inhalt
und Umfang der Dienstbarkeit. Aus dem Eintrag gehe einzig nicht
hervor, welcher Abstellplatz die "Nr.1" trage. Diesbezüglich zog das
Bundesgericht den Erwerbsgrund heran, wobei der
Dienstbarkeitsvertrag (bzw. ein Verweis auf einen Plan) eine
Bestimmung des Einstellplatzes erlaubte (vgl. Urteil des
Bundesgerichts vom 27.April 2015 [5A_657/2014], Erw.5f.).
7.2.
Der Grundbucheintrag enthält die Bezeichnung des Inhalts der
Dienstbarkeit mit einem Stichwort (vgl. Art.98 Abs.2 lit.c GBV).
Die Festlegung des Stichworts liegt in der Kompetenz des
Grundbuchamts (vgl. Art.98 Abs.3 GBV; PETER LIVER, Die
Grunddienstbarkeiten, in: Kommentar zum Schweizerischen
Zivilgesetzbuch, Zürich 1980 [ZK LIVER], Art.738 N24). In der
Regel wird das Stichwort von den Vertragsparteien zuhanden des
Grundbuchamts beantragt. Dieses ist jedoch nicht daran gebunden;
insbesondere muss es das beantragte Stichwort ablehnen, wenn es
den Inhalt der Dienstbarkeit nicht richtig angibt. Das Stichwort ist im
Rahmen der Stufenordnung von Art.738 ZGB Ausgangspunkt für
die Ermittlung von Inhalt und Umfang einer Dienstbarkeit (vgl.
DANIELA BYLAND/ROLAND PFÄFFLI, Heizanlage als Dienstbarkeit:
Grundbucheintrag und Löschung, in: BN2019, S.150f.).
7.3.
7.3.1.
Nach Auffassung der Vorinstanz lässt sich die Dienstbarkeit mit
dem Stichwort "Benützungsrecht an Parkplatz Nr.01, 02, 03, 04, 05
im Freien, übertragbar" nur gesamthaft übertragen.
7.3.2.
Wenn die Übertragbarkeit einer Personaldienstbarkeit gemäss
Art.781 Abs.2 ZGB vereinbart wurde, erfolgt sie – sofern keine
Aufnahme als Grundstück ins Grundbuch erfolgte – durch
Abtretungserklärung des bisherigen Berechtigten zu Gunsten eines
neuen Berechtigten (vgl. MARC WOLFER, Zur Übertragung von
Personaldienstbarkeiten: Übertragungsvorgang und
Übertragungsbeschränkungen, in: AJP 2010, S.38ff.). Die
Zustimmung des belasteten Grundeigentümers ist nicht notwendig.

Die Übertragung ist jedoch nur dann zulässig, wenn sie im Stichwort
explizit enthalten ist (vgl. ROLAND PFÄFFLI, Rechtsprechung und
ausgewählte Rechtsfragen 2018, Nr.56, in: BN2018, S.356).
7.3.3.
Zu prüfen ist zunächst, ob die beabsichtigte Übertragung durch
den Wortlaut des Grundbucheintrags abgedeckt ist. Bei
diesbezüglichen Unklarheiten kann zusätzlich auf die
Grundbuchbelege, insbesondere den Dienstbarkeitsvertrag, abgestellt
werden.
Vorliegend besteht eine übertragbare Dienstbarkeit, was im
Stichwort des Grundbucheintrags eindeutig zum Ausdruck kommt.
Fraglich ist, ob für eine Abtretung bzw. Übertragung des
Benützungsrechts an einem einzelnen Parkplatz fünf Dienstbarkeiten
an jeweils einem Parkplatz im Grundbuch eingetragen sein müssten
(anstelle einer Dienstbarkeit mit einem Benützungsrecht an fünf
Parkplätzen).
7.3.4.
Nach herrschender Ansicht können "andere Dienstbarkeiten" im
Sinne von Art.781 ZGB mit beliebigem Inhalt begründet werden,
sofern sie nicht unmittelbar gegen eine vom Gesetzgeber
vorgesehene Einschränkung verstossen (vgl. ETIENNE PETITPIERRE,
in: BSK ZGBII, Art.781 N13).
Gemäss Art.781 Abs.3 ZGB stehen die "anderen
Dienstbarkeiten" im Übrigen unter den Bestimmungen über die
Grunddienstbarkeiten. Die Beschwerdeführerinnen beabsichtigen,
das Benützungsrecht an Parkplatz Nr.04 aus der Dienstbarkeit
herauszulösen und separat abzutreten. Fraglich ist in diesem
Zusammenhang, ob es zulässig ist, eine Dienstbarkeit im Sinne eines
geteilten Rechts zu Gunsten mehrerer Berechtigter aufzuteilen. Nach
traditioneller Auffassung wird zwar die gemeinschaftliche Ausübung
einer Dienstbarkeit zugelassen, jedoch wird abgelehnt, dass Befug
nisse daraus geteilt werden können (sog. Grundsatz der Unteilbarkeit
der Dienstbarkeiten; vgl. ZK LIVER, Art.730 N43ff.). Neuere
Lehrmeinungen schliessen die Eintragung einer "anderen
Dienstbarkeit" gemäss Art.781 ZGB als geteiltes Recht nicht mehr
kategorisch aus (vgl. PETITPIERRE, a.a.O., Art.781 N14).

7.3.5.
Die Beschwerdeführerin1 beabsichtigte mit der
Grundbuchanmeldung vom 22.Oktober 2018, bestimmte Befugnisse
einer Personaldienstbarkeit (Benützungsrecht an einem einzelnen
Parkplatz) einem Dritten zu übertragen.
Der Wortlaut des Grundbucheintrags weist nicht auf eine
Aufteilbarkeit des Benützungsrechts hin. Dazu kann das Stichwort
"übertragbar", womit gemäss Art.781 Abs.2 ZGB von der
dispositiven gesetzlichen Regelung (Unübertragbarkeit) abgewichen
wird, nicht ausreichen. Die Teilbarkeit einer Dienstbarkeit (deren
Zulässigkeit umstritten ist) müsste im Grundbucheintrag zum
Ausdruck kommen und vorgängig vom Grundbuchamt ins Stichwort
übernommen worden sein (vgl. Art.98 Abs.3 GBV). Dies ist
klarerweise nicht der Fall (vgl. dazu die Ausführungen der
Vorinstanz, wonach ein Stichwort "einzeln übertragbar" in keinem
Kanton gebräuchlich ist). Daher ist vorliegend nicht auf die
Grundbuchbelege abzustellen. Nach der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung darf der Dienstbarkeitsvertrag den Inhalt der
Dienstbarkeit nur im Rahmen des Eintrags näher bestimmen; einer
vertraglichen Umschreibung der Dienstbarkeit, die deren Eintrag im
Grundbuch widerspricht, käme hingegen keine Bedeutung zu (vgl.
Urteil des Bundesgerichts vom 27.April 2015 [5A_657/2014],
Erw.6.1 mit Hinweisen).
Eine entsprechende (einseitige) Aufteilung des
Benützungsrechts durch die Dienstbarkeitsberechtigte verstösst –
unabhängig von allfälligen Bestrebungen in der neueren Lehre,
Dienstbarkeiten als getrennte Rechte zu Gunsten verschiedener
Berechtigter zuzulassen – gegen den erwähnten Grundsatz der
Unteilbarkeit von Dienstbarkeiten (vgl. vorne Erw.7.3.4). Auf die
erwähnte neuere Doktrin muss vorliegend nicht näher eingegangen
werden, nachdem eine Abänderung des Dienstbarkeitsvertrags nicht
zur Diskussion steht (vgl. vorne Erw.5). Im Rahmen der
Begründung einer neuen Dienstbarkeit, der Abänderung eines
Servituts unter Beteiligung der Dienstbarkeitsvertragsparteien
(einschliesslich der Eigentümerschaft) oder der Abänderung einer
Eigentümerdienstbarkeit kann die Frage relevant werden.

50 Eigenmietwertbesteuerung
Normenkontrollverfahren: Festlegung der Eigenmietwerte im
Aargau
Die Eigenmietwerte betragen 60% der Marktmiete (§30 Abs.2
StG). Der Regierungsrat überprüft die Marktlage periodisch. Er
unterbreitet dem Grossen Rat Bericht und Antrag, wenn sich die
Marktwerte gegenüber den nach §30 Abs.2 StG festgelegten
Eigenmietwerten um mehr als 5 Prozentpunkte verändert haben
(§218 Abs.3 StG).
Gemäss dem Dekret über die Anpassung der Eigenmietwerte vom
24. November 2015 (AnpD; SAR651.140) wurden die Eigenmiet
werte angehoben, so dass der Median aller Eigenmietwerte seither
bei 60% liegt.
Die bundesgerichtliche Rechtsprechung verlangt jedoch, dass die
verfassungsmässige Grenze des steuerlich massgeblichen Eigenmiet
werts auch im Einzelfall – und nicht etwa der Median aller Eigen
mietwerte – bei 60% der Marktmiete liegt. Dies wird durch die aar
gauischen Regelungen (§218 Abs.3 StG, AnpD) nicht gewährleistet,
womit sie gegen Art.8 Abs.2 und Art.127 BV verstossen und (im
entsprechenden Umfang) aufzuheben sind.
Aus dem Entscheid des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom
16.September 2020, in Sachen A. gegen den Kanton Aargau (WNO.2019.1).