ag_verwaltungsgericht · WBE.2022.257 · 2023-03-28 · de
Obergericht / Verwaltungsgericht / 3. Kammer — WBE.2022.257


Verwaltungsgericht
3. Kammer
WBE.2022.257 / MW / wm
(BVURA.21.748)
Art. 33
Urteil vom 28. März 2023
Besetzung Verwaltungsrichter Winkler, Vorsitz
Verwaltungsrichter Michel
Verwaltungsrichterin Steiger
Gerichtsschreiber Wildi
Beschwerde- A._____
führer vertreten durch lic. iur. Christian Munz, Rechtsanwalt, Frey-Herosé-
Strasse 25, Postfach, 5001 Aarau 1
gegen
Konsortium X, bestehend aus:
Beschwerde- B._____ AG
gegnerin 1
Beschwerde- C._____ AG
gegnerin 2
beide vertreten durch lic. iur. Lorenzo Marazzotta, Rechtsanwalt,
Mühlebachstrasse 32, Postfach, 8024 Zürich
und
Vorinstanzen Gemeinderat Q._____
Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsabteilung,
Entfelderstrasse 22, Buchenhof, 5001 Aarau
Gegenstand Beschwerdeverfahren betreffend Baubewilligung
Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt vom 19. Mai 2022

- 2 -
Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten:
A.
Vom 28. Juni bis 27. Juli 2021 legte der Gemeinderat Q. das Baugesuch
des Konsortiums X (c/o D. GmbH) für den Abbruch des bestehenden Ein-
familienhauses mit Garage und den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit
Autoeinstellhalle auf der Parzelle Nr. aaa öffentlich auf. Während der öf-
fentlichen Auflage erhob u.a. A. Einwendung. Mit Protokollauszug vom
25. Oktober 2021 wies der Gemeinderat die Einwendung bis auf einen Rü-
gepunkt ab. Gleichzeitig erteilte er die Baubewilligung, unter Auflagen und
Bedingungen.
B.
Auf Beschwerde von A. hin fällte das Departement Bau, Verkehr und Um-
welt (BVU), Rechtsabteilung, am 19. Mai 2022 folgenden Entscheid:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus einer Staatsgebühr von
Fr. 4'000.– sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen von Fr. 437.–, ins-
gesamt Fr. 4'437.–, werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
3.
Der Beschwerdeführer wird verpflichtet, den Beschwerdegegnern die im
Beschwerdeverfahren entstandenen Parteikosten in Höhe von Fr. 6'600.–
zu ersetzen.
C.
1.
Gegen diesen am 21. Mai 2022 zugestellten Entscheid des BVU, Rechts-
abteilung, erhob A. (nachfolgend: Beschwerdeführer) am 20. Juni 2022
Verwaltungsgerichtsbeschwerde mit den Anträgen:
1.
Der Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt vom 19. Mai
2022 (BVURA.21.748) betreffend den Beschluss des Gemeinderats Q.
vom 25. Oktober 2021 (Abbruch EFH mit Garage, Neubau Mehrfamilien-
haus mit Autoeinstellhalle, Parzelle Nr. aaa) sei unter Neuregelung der
Kostenfolgen aufzuheben und die Bewilligung sei nicht zu erteilen.
2.
Eventualiter sei der Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Um-
welt vom 19. Mai 2022 (BVURA.21.748) betreffend den Beschluss des Ge-
meinderats Q. vom 25. Oktober 2021 (Abbruch EFH mit Garage, Neubau
Mehrfamilienhaus mit Autoeinstellhalle, Parzelle Nr. aaa) unter Neurege-
lung der Kostenfolgen aufzuheben und die vorliegende Angelegenheit in
Gutheissung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde mit verbindlichen Wei-
sungen an die Vorinstanz zurückzuweisen.

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3.
Subeventualiter sei in Gutheissung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde
Ziff. 2 des angefochtenen Entscheids aufzuheben und wie folgt neu zu fas-
sen: "Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus einer Staatsgebühr von
Fr. 2'500.00 und den Auslagen von Fr. 200.00 werden dem Beschwerde-
führer auferlegt."
4.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. Mehrwertsteuer) zu Lasten
des Beschwerdegegners.
2.
Der Gemeinderat Q. beantragte mit Beschwerdeantwort vom 25. Juli 2025:
1.
Der Gemeinderat hält an seinen Ausführungen bzw. Entscheiden fest und
verweist auf die Beschwerdeantwort, Protokoll der Gemeinderatssitzung
vom 10.01.2022 sowie den Ausführungen gem. Protokollauszug vom
28.02.2022.
2.
Aus dargelegten Gründen mit Verweis auf die Protokollauszüge des Ge-
meinderates Q. sei die Beschwerde abzuweisen.
3.
Mit Beschwerdeantwort vom 4. August 2022 beantragte das BVU, Rechts-
abteilung, die Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei abzuweisen, unter Kos-
ten- und Entschädigungsfolge.
4.
Am 12. August 2022 erstattete das Konsortium X, bestehend aus der B. AG
sowie der C. AG (nachfolgend: Beschwerdegegnerinnen), eine Beschwer-
deantwort mit dem Rechtsbegehren:
1.
Die Beschwerde sei vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten
ist;
alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. der gesetzlichen
Mehrwertsteuer zu Lasten des Beschwerdeführers.
5.
Mit Replik vom 13. September 2022 hielt der Beschwerdeführer an seiner
Beschwerde vollumfänglich fest.
6.
Die Beschwerdegegnerinnen hielten mit Duplik vom 14. Oktober 2022 an
den in der Beschwerdeantwort gestellten Anträgen und Begründungen fest.

- 4 -
7.
Das Verwaltungsgericht hat den Fall am 28. März 2023 beraten und ent-
schieden.
Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
I.
1.
Gegen letztinstanzliche Entscheide der Verwaltungsbehörden ist die Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde zulässig (§ 54 Abs. 1 des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 [Verwaltungsrechtspfle-
gegesetz, VRPG; SAR 271.200]). Das gilt auch in Bausachen (§ 61 Abs. 3
der Bauverordnung vom 25. Mai 2011 [BauV; SAR 713.121]). Der ange-
fochtene Entscheid des BVU ist verwaltungsintern letztinstanzlich (§ 61
Abs. 1 BauV und § 9 Abs. 1 i.V.m. § 13 Abs. 1 lit. a Ziffer 1 der Verordnung
über die Delegation von Kompetenzen des Regierungsrats vom 10. April
2013 [Delegationsverordnung, DelV; SAR 153.113]). Das Verwaltungsge-
richt ist somit zuständig.
2.
Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde können die unrichtige oder unvoll-
ständige Feststellung des Sachverhalts sowie Rechtsverletzungen gerügt
werden (§ 55 Abs. 1 VRPG). Eine Ermessenskontrolle ist dagegen ausge-
schlossen (Umkehrschluss aus § 55 Abs. 3 VRPG).
II.
1.
1.1.
Die 1'114 m2 grosse Parzelle Nr. aaa liegt in der Wohnzone 2b (W2b) (Bau-
zonenplan der Gemeinde Q. vom ______). Die W2b dient dem Wohnen.
Nicht störendes Gewerbe ist zugelassen. In der Wohnzone W2b sind Ein-,
Zwei- und Reiheneinfamilienhäuser sowie Mehrfamilienhäuser zulässig
(§ 8 der Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Q. vom ______ [BNO]).
In der W2b sind maximal 2 Vollgeschosse zulässig. Die talseitig, traufseitig
gemessene Fassadenhöhe ist auf maximal 7.5 m beschränkt, wobei bei
Hanglage (Neigung von mehr als 10 %) die maximale talseitig, traufseitig
gemessenen Fassadenhöhe um 0.5 m erhöht werden darf. Die Gesamt-
höhe ist auf maximal 11 m und die Gebäudelänge auf maximal 25 m be-
schränkt. Es muss ein kleiner Grenzabstand von mindestens 4 m und ein
grosser Grenzabstand von mindestens 8 m eingehalten werden. Bei Haupt-
gebäuden am Hang (Neigung von mehr als 10 %) dürfen Abgrabungen ent-
lang der talseitigen Fassade maximal 60 % der Fassadenlänge betragen
(vgl. § 4 BNO).

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1.2.
Der auf der Parzelle Nr. aaa projektierte Neubau umfasst ein Mehrfamilien-
haus mit fünf Wohnungen und einer Autoeinstellhalle. Während die Vor-
instanz die vom Gemeinderat erteilte Baubewilligung geschützt hat, ist der
Beschwerdeführer der Ansicht, das Bauvorhaben könne nicht bewilligt wer-
den. Umstritten ist dabei der Verlauf bzw. die Feststellung/Höhenbestim-
mung des massgebenden Terrains, damit zusammenhängend ob eine
Hanglage vorliegt und ob namentlich die maximal zulässigen Fassadenhö-
hen und die Geschossigkeit eingehalten werden. Weiter stellt der Be-
schwerdeführer in Abrede, dass der geplante Velo- und Hobbyraum als Un-
terniveaubaute qualifiziert werden kann und das projektierte Attikage-
schoss genügend zurückversetzt ist. Schliesslich behauptet er, die ge-
plante Stützmauer stelle eine unnötige Terrainveränderung dar und ge-
fährde die Verkehrssicherheit, was gegen § 48 BNO verstosse. Im Übrigen
seien die von der Vorinstanz erhobenen Verfahrenskosten mit dem Äqui-
valenzprinzip nicht vereinbar. Sie seien herabzusetzen, sofern der ange-
fochtene Entscheid nicht ohnehin aufgehoben werde.
2.
Die Gemeinde Q. hat die neuen Baubegriffe und Messweisen der Interkan-
tonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe vom
22. September 2005 (IVHB; SAR 713.010) im kommunalen Recht umge-
setzt. Die Bestimmungen der Allgemeinen Verordnung zum Baugesetz
vom 23. Februar 1994 (ABauV), wie sie im Anhang 3 BauV aufgeführt sind,
gelten somit nicht mehr (vgl. § 64 Abs. 1 BauV).
3.
3.1.
3.1.1.
Zu beurteilen ist zunächst der Verlauf bzw. die Feststellung/Höhenbestim-
mung des massgebenden Terrains. Die Vorinstanz gelangte unter Hinweis
auf das Aargauische Geographische Informationssystem (AGIS) zum
Schluss, dass die Bauparzelle in den fraglichen Bereichen eine gleichmäs-
sig verlaufende Hanglage mit einer Steigung zwischen 10.7 % und 12 %
aufweise (angefochtener Entscheid, S. 6). Weder im Bereich des Grundris-
ses der geplanten Baute noch in den tal- und bergseitig anschliessenden
Landstreifen der Bauparzelle seien auffällige Geländeabsätze ersichtlich,
die auf frühere Aufschüttungen oder Abgrabungen hinweisen würden. Das
gleiche Bild mit ähnlichen, gleichmässigen Hangverläufen von 13 bis
14 Steigungsprozenten zeigten die Terrain-Querschnitte der an das Bau-
grundstück angrenzenden unüberbauten Landflächen der Parzellen
Nrn. bbb und ccc bzw. ddd (angefochtener Entscheid, S. 7 f.). Weiter zeig-
ten die aus dem AGIS erhobenen Terrainhöhen (an der Süd- und Nord-
westecke des Untergeschosses sowie der Nordostecke des Erdgeschos-
ses der geplanten Baute), dass die angegebenen Höhen exakt mit den in

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den bewilligten Bauplänen an den fraglichen Punkten ausgewiesenen Ter-
rainhöhen korrespondierten, sodass keinerlei Anlass bestehe, die Richtig-
keit der entsprechenden Terrainangaben in den Bauplänen in Zweifel zu
ziehen, zumal die Höhenkurven in den Plänen vom Nachführungsgeometer
erhoben worden seien. Weiter belegten die drei bei den vorgenannten
Punkten ausgewiesenen Terrainhöhen, dass das massgebende Terrain in
einer Hanglage sei (vgl. angefochtener Entscheid, S. 8). Insgesamt sei der
natürliche Terrainverlauf des Baugrundstücks über das ganze Grundstück
gesehen wie auch im Bereich des Grundrisses des geplanten Gebäudes
eine Hanglage gemäss § 17a BauG und bei der Beurteilung des Bauge-
suchs könne ohne weiteres auf die in den genehmigten Bauplänen ange-
gebenen Terrainhöhen abgestellt werden (angefochtener Entscheid,
S. 9 f.).
Der Gemeinderat habe sich bei der Beurteilung des massgebenden Ter-
rains bzw. Terrainverlaufs an den Höhenangaben und -linien im bewilligten
Umgebungsplan orientiert, die (nach Angaben des Gemeinderats) vom
Nachführungsgeometer erhoben bzw. festgelegt worden seien. Dem sinn-
gemässen Vorwurf des Beschwerdeführers, der Gemeinderat habe hin-
sichtlich der Prüfung und Beurteilung des massgebenden Terrains den in
§ 17 VRPG statuierten Untersuchungsgrundsatz verletzt, könne bei dieser
Sachlage nicht gefolgt werden (angefochtener Entscheid, S. 11).
Vor Verwaltungsgericht hält die Vorinstanz an ihrer Beurteilung fest. Zudem
weist sie darauf hin, die verwendeten AGIS-Daten seien im Internet frei zu-
gänglich, weshalb deren Beizug den Verfahrensbeteiligten nicht mitgeteilt
werden müsse. Die im angefochtenen Entscheid abgebildeten Quer-
schnitte stammten aus dem AGIS SmartViewer, der zum Zeitpunkt des an-
gefochtenen Entscheids öffentlich zugänglich gewesen sei, Ende Mai 2022
aber ausser Betrieb genommen und durch Online Karten ersetzt worden
sei; dass auf der neuen Plattform offenbar keine Querprofile des Terrains
mehr abrufbar seien, sei dem BVU zum Zeitpunkt des angefochtenen Ent-
scheids nicht bekannt gewesen (vgl. zum Ganzen Beschwerdeantwort
BVU, S. 1 f.).
3.1.2.
Der Beschwerdeführer rügt, die im angefochtenen Entscheid abgebildeten
Querschnitte befänden sich nicht in den Verfahrensakten und seien (soweit
ersichtlich) im AGIS nicht abrufbar. Er habe sich zu den Querprofilen nicht
äussern können, womit das rechtliche Gehör verletzt worden sei (vgl. Be-
schwerde, S. 6 f.; ferner auch Replik, S. 3 f., 15 f.). Weiter hält der Be-
schwerdeführer fest, das massgebende Terrain sei nicht ermittelt worden.
Auf die im Umgebungsplan enthaltenen Höhenlinien dürfe nicht abgestellt
werden, da diese den heute vorhandenen (altrechtlichen) Terrainverlauf
abbildeten. Die Feststellung des massgebenden Terrains sei für die Beur-

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teilung des Neubauprojekts von überragender Bedeutung. Ohne Feststel-
lung lasse sich nicht beurteilen, ob das unterste Geschoss mit der Autoein-
stellhalle, dem Velo-, Hobby- und Technikraum sowie den Kellerräumlich-
keiten eine Unterniveaubaute verkörpere oder nicht doch als Vollgeschoss
zu qualifizieren sei. Genauso unklar sei, ob die Fassaden- und Gesamt-
höhe eingehalten sei. Die Frage, ob gemäss § 4 Abs. 1 (richtig wohl:
Abs. 4) BNO eine Hanglage vorliege, sei ebenfalls eine Ableitung aus ei-
nem korrekt festgestellten Terrainverlauf; entgegen der Darstellung der
Vorinstanz sei es aber nicht die einzige (vgl. Beschwerde, S. 7 f., 10, 13 f.;
siehe auch Replik, S. 4 ff., 16 ff.).
Die Vorinstanzen hätten es somit unterlassen, das massgebliche Terrain
zu ermitteln. Damit hätten sie den entscheidenden Sachverhalt nicht oder
zumindest nicht vollständig festgestellt. Dadurch werde § 17 VRPG sowie
§ 16 i.V.m. Anhang 1 Ziffer 1.1 BauV verletzt (Beschwerde, S. 7 ff., 9 f.; vgl.
auch Replik).
3.1.3.
Die Beschwerdegegnerinnen stellen in Abrede, dass eine Verletzung des
rechtlichen Gehörs vorliege. Abgesehen davon wäre eine solche geheilt
(Beschwerdeantwort Beschwerdegegnerinnen, S. 4 f.; Duplik Beschwerde-
gegnerinnen, S. 3 f.). Weiter bringen sie vor, das massgebende Terrain
werde in den Baugesuchsplänen ausgewiesen, was die Vorinstanzen be-
stätigt hätten. Die Baubewilligungsbehörde habe sich im Rahmen des Bau-
bewilligungsentscheids am natürlich gewachsenen Terrain an den Grund-
stücksgrenzen bzw. am massgebenden Terrain im Sinne von § 16 i.V.m.
Anhang 1 Ziffer 1.1 BauV orientiert. Die Behauptung des Beschwerdefüh-
rers, wonach zu Unrecht auf das altrechtlich gewachsene Terrain abgestellt
bzw. das massgebende Terrain gemäss Ziffer 1.1 IVHB gar nicht ermittelt
worden sei, erweise sich als haltlos. Die Festlegung des massgebenden
Terrains im Sinne von § 16 i.V.m. Anhang 1 Ziffer 1.1 BauV durch die Bau-
bewilligungsbehörde sei im Übrigen auch inhaltlich richtig. Es handle sich
um ein bereits bebautes Grundstück. Die letzte mögliche Niveau-Änderung
habe im Jahre 1946 anlässlich des Baus des bestehenden Einfamilienhau-
ses und somit vor rund 76 Jahren stattgefunden. Damals seien noch keine
Niveau-Aufnahmen gemacht worden. Entsprechend sei es vorliegend gar
nicht möglich gewesen, das natürlich gewachsene Terrain anhand von al-
ten Niveau-Aufnahmen zu ermitteln. Die Baubewilligungsbehörde sei des-
halb zu Recht dazu übergegangen, das massgebende Terrain anhand der
Höhenverhältnisse an den Grundstücksgrenzen und unter Berücksichti-
gung der Höhenkurven auf dem Umgebungsplan zu ermitteln. Dadurch
habe sichergestellt werden können, dass die aktuelle Terraingestaltung
rund um das bestehende Gebäude unberücksichtigt geblieben sei. Ent-
sprechend habe auch die Vorinstanz festgehalten, dass ohne weiteres auf
die genehmigten Baupläne abgestellt werden könne. Von einer unvollstän-

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digen Sachverhaltsermittlung könne keine Rede sein (vgl. Beschwerdeant-
wort Beschwerdegegnerinnen, S. 6 ff.; Duplik Beschwerdegegnerinnen,
S. 4 ff.).
3.1.4.
Der Gemeinderat hält an seinen Ausführungen bzw. Entscheiden fest und
verweist auf seine bereits vor Vorinstanz gemachten Darlegungen (Be-
schwerdeantwort Gemeinderat).
3.2.
Das massgebende Terrain ist im öffentlichen Baurecht eine Referenz-
grösse für die Bestimmung zahlreicher wichtiger Gebäudeparameter (vgl.
IVHB-Erläuterungen, Stand 3. September 2013, S. 2; ALAIN GRIFFEL, Die
Harmonisierung der Baubegriffe – ein Schlag ins Wasser, Aktuelle Juristi-
sche Praxis [AJP] 2018, S. 1232; HEER/MUNZ, IVHB – Ein Werkstattbereich
aus dem Kanton Aargau, Anwaltsrevue 2013, S. 441 mit Beispielen). § 16
i.V.m. Anhang 1 Ziffer 1.1 BauV definiert das massgebende Terrain wie
folgt:
Als massgebendes Terrain gilt der natürlich gewachsene Geländeverlauf.
Kann dieser infolge früherer Abgrabungen und Aufschüttungen nicht mehr
festgestellt werden, ist vom natürlichen Geländeverlauf der Umgebung
auszugehen. Aus planerischen oder erschliessungstechnischen Gründen
kann das massgebende Terrain in einem Planungs- oder im Baubewilli-
gungsverfahren abweichend festgelegt werden.
Das Konkordat nennt somit den "natürlich gewachsenen Geländeverlauf"
(im Moment der Baugesuchseinreichung) als massgebendes Terrain. Ein
anderes als den "natürlich gewachsenen Geländeverlauf" als massgeben-
des Terrain zu bezeichnen, kommt nur unter den eng umschriebenen Vo-
raussetzungen des dritten Satzes in Frage. Damit wird bezweckt, dass auf
den seit langem bestehenden, weitgehend durch natürliche Prozesse ent-
standenen Geländeverlauf abgestellt wird und nicht auf einen Geländever-
lauf, der auf menschliche Eingriffe wie frühere Abgrabungen und Aufschüt-
tungen zurückgeht (IVHB-Erläuterungen, S. 2; Entscheid des Verwaltungs-
gerichts WBE.2018.128 vom 3. Dezember 2018, Erw. II/7). Diesen soge-
nannten "Urzustand" zu ermitteln ist eine schwierige und aufwendige Auf-
gabe, da das natürlich belassene, unüberbaute Baugrundstück im Zeitalter
des verdichteten Bauens selten ist. Meist wird – wo vorhanden – von älte-
ren Terrainaufnahmen (dokumentiert in früheren Baugesuchsunterlagen,
Strassenbauprojekten usw.) auf den "ursprünglichen Geländeverlauf" ge-
schlossen werden müssen. Der Beizug von historischen Karten oder geo-
logischen Gutachten bei jedem Bauvorhaben erscheint zwar weder prakti-
kabel noch verhältnismässig (Entscheid des Verwaltungsgerichts
WBE.2018.128 vom 3. Dezember 2018, Erw. II/9), kann in Einzelfällen je-
doch dennoch geboten sein. Wo der natürlich gewachsene Geländeverlauf
unklar oder umstritten ist, muss die zuständige Baubehörde dessen Verlauf

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im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens hoheitlich festlegen. Nach dem
Konkordatstext wird sie dabei auf den natürlichen Geländeverlauf in der
Umgebung abstellen, also soweit möglich von der Umgebung oder von äl-
teren Terrainaufnahmen auf den ursprünglichen Geländeverlauf auf dem
Baugrundstück schliessen (IVHB-Erläuterungen, S. 2; Entscheid des Ver-
waltungsgerichts WBE.2018.128 vom 3. Dezember 2018, Erw. II/7).
Die Eruierung des massgebenden Terrains ist in der Praxis oft mit Proble-
men verbunden, da es in vielen Fällen nicht oder kaum mehr möglich ist,
den Geländeverlauf vor dem ersten menschlichen Eingriff festzustellen (zu
den diesbezüglichen Mängeln der IVHB siehe auch GRIFFEL, a.a.O.,
S. 1231). Das Interkantonale Organ über die Harmonisierung der Baube-
griffe (IOHB) scheint dies erkannt zu haben, indem es in den IVHB-Erläu-
terungen einfügte, Bauwilligen sollte von den Kantonen ein Verfahren zur
Verfügung gestellt werden, mit dem sie vor der Ausarbeitung eines konkre-
ten Bauprojekts den Verlauf des massgeblichen Terrains rechtsverbindlich
klären können (IVHB-Erläuterungen, S. 2; GRIFFEL, a.a.O., S. 1231). Eine
entsprechende Motion "Schaffung eines Verfahrens zur rechtsverbindli-
chen Festlegung des massgebenden Terrains nach IVHB (BauV)" wurde
im Grossen Rat des Kantons Aargau am 13. September 2022 eingereicht
und vom Regierungsrat am 23. November 2022 abschlägig beantwortet.
Der Regierungsrat führte dabei aus, das Gesuch, dass der massgebliche
Terrainverlauf vor Ausarbeitung eines konkreten Projekts festzustellen
oder abweichend vom natürlichen Verlauf festzulegen sei, könne bereits
nach geltendem Recht in einem Vorentscheid verbindlich beantwortet wer-
den. Zusätzliche Rechtsgrundlagen seien nicht nötig. Der Vollständigkeit
halber sei darauf hinzuweisen, dass ein Abweichen vom natürlichen Gelän-
deverlauf auf die Neufestlegung des massgebenden Terrains erst im Bau-
bewilligungsverfahren als heikel anzusehen sei. Aus Rechtssicherheits-
gründen seien solche abweichenden Festlegungen für bestimmte Gebiete
grundsätzlich in einem Planungsverfahren (allgemeines Nutzungspla-
nungsverfahren oder Sondernutzungsplanungsverfahren) zu treffen. Die
Motion sei demzufolge abzuweisen. An der Sitzung des Grossen Rats vom
21. März 2023 wurde die Motion zurückgezogen und das Geschäft damit
erledigt (siehe zum Ganzen: Motion Ges.-Nr. 22.261).
3.3.
Unter der Herrschaft des neuen Rechts ist somit – anders als nach dem
früher geltenden Recht (vgl. § 13 ABauV) – nicht mehr auf den Gelände-
verlauf bei Einreichung des Baugesuchs (d.h. das gewachsene Terrain)
abzustellen, sondern auf den seit langem bestehenden, weitgehend durch
natürliche Prozesse entstandenen Geländeverlauf.
Die Parzelle Nr. aaa ist bereits überbaut. Das bestehende Einfamilienhaus
und die Garage sollen abgebrochen werden, damit das geplante Mehrfa-
milienhaus mit Autoeinstellhalle errichtet werden kann. Auch die bisherige

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Umgebung (Stützmauern, Böschungen, Treppen, Wege etc.) soll neu ge-
staltet werden. In den Baugesuchsunterlagen sind im Plan "Grundriss Um-
gebung 1:100" (Version: 26.05.2021, unterzeichnet am 02.06.2021) (in:
Vorakten, act. 56) zahlreiche Höhenkurven eingetragen. Nach Angaben
des Gemeinderats liess die Bauherrschaft diese Höhenaufnahmen durch
den Nachführungsgeometer anfertigen (vgl. Vorakten, act. 52). Um den
"natürlich gewachsenen Geländeverlauf" handelt es sich dabei jedoch of-
fenkundig nicht. Mit den Höhenkurven des Nachführungsgeometers wur-
den vielmehr die aktuellen Verhältnisse aufgezeigt, d.h. der (altrechtlich re-
levant gewesene) gewachsene Terrainverlauf zum Zeitpunkt der Einrei-
chung des Baugesuchs. Die unnatürlich weit auseinanderliegenden Hö-
henlinien (d.h. flache Bereiche) im Bereich der Flächen des bestehenden
Einfamilienhauses bzw. der Garage sowie die eng beieinanderliegenen Hö-
henlinien (d.h. steile Bereiche) an den Orten, wo um das bestehende Haus
bzw. die Garage aktuell Stützmauern und stark geneigte Böschungen vor-
handen sind (siehe auch Replik, S. 7; Fotos, in: Beschwerdebeilage 5), un-
termauern dies. Die von der Vorinstanz anhand von AGIS SmartView ge-
machten Abklärungen helfen ebenfalls nicht weiter, da auch sie nur den
aktuellen Terrainverlauf wiedergeben können und nicht den "natürlich ge-
wachsenen Geländeverlauf" zu einem Zeitpunkt zeigen, als die Parzelle
noch nicht bebaut und das Gelände noch nicht von Menschenhand verän-
dert worden war. Da der auf der Parzelle Nr. aaa heute bestehende Boden-
verlauf nicht dem im Sinne der IVHB massgebenden natürlich gewachse-
nen Geländeverlauf entspricht, muss der Verlauf des massgebenden Ter-
rains eruiert werden.
Abzuklären ist zunächst, ob ältere Unterlagen (z.B. Baugesuchsakten und
Baubewilligungen, Strassenbauprojekte betreffend die angrenzenden
Strassen etc.) vorhanden sind, die auf den ursprünglichen Terrainverlauf
schliessen lassen. Ausweislich der Akten wurden solche Abklärungen bis-
her nicht getätigt. Die Beschwerdegegnerin bringt zwar vor, die letzte Ni-
veau-Änderung habe im Jahre 1946 anlässlich des Baus des bestehenden
Einfamilienhauses stattgefunden; damals seien noch keine Niveau-Aufnah-
men gemacht worden. Es sei vorliegend deshalb gar nicht möglich gewe-
sen, das natürlich gewachsene Terrain anhand von alten Niveau-Aufnah-
men zu ermitteln. Diese Behauptungen sind jedoch reine Mutmassungen,
die durch nichts untermauert sind. Tatsache ist, dass – gemäss Akten –
nicht nur keine Abklärungen bezüglich der Parzelle Nr. aaa selber, sondern
auch bezüglich der angrenzenden Parzellen sowie der angrenzenden bei-
den Strassen gemacht wurden. Der Gemeinderat bestätigt ebenfalls nicht,
dass solche Abklärungen getätigt wurden. Das Verwaltungsgericht hielt be-
reits in einem Entscheid vom 3. Dezember 2018 fest, dass im verwaltungs-
gerichtlichen Verfahren solche erstmaligen Abklärungen ausser Betracht
fallen. Es ist Aufgabe der sachnahen, ortskundigen erstinstanzlichen Bau-
bewilligungsbehörde, das massgebende Terrain unter Bezugnahme der
verfügbaren Unterlagen und Pläne erstmalig zu ermitteln bzw. festzulegen

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(vgl. Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2018.128 vom 3. Dezember
2018, Erw. II/9). Die Behörde hat den Sachverhalt, unter Beachtung der
Vorbringen der Parteien, von Amtes wegen zu ermitteln und die dazu not-
wendigen Untersuchungen anzuordnen (vgl. § 17 Abs. 1 VRPG). In der
Praxis wird dabei vorab diejenige Partei, die einen bestimmten Terrainver-
lauf behauptet, diesen zu beweisen haben. Es ist daher wesentlich an der
Bauherrschaft bzw. ihrem Architekten (resp. am Nachbarn), die Nachweise
und Dokumente zu besorgen, welche ihre Auffassung über den natürlich
gewachsenen Geländeverlauf stützen. Sie sind dabei auf die Unterstützung
durch die Behörden angewiesen (vgl. HEER/MUNZ, a.a.O., S. 442 f.).
Sollte sich im Rahmen der Abklärungen ergeben, dass der natürlich ge-
wachsene Geländeverlauf auf der Parzelle Nr. aaa anhand historischer Do-
kumente und Unterlagen nicht mehr festgestellt werden kann, ist vom na-
türlichen Geländeverlauf in der Umgebung auszugehen (siehe Wortlaut von
Anhang 1 Ziffer 1.1 BauV). Dabei kann es allenfalls weiterhelfen, anlässlich
eines Augenscheins – evtl. unter Beizug einer Fachperson – im Gelände
Referenzpunkte bzw. -höhen, -flächen oder -steigungen zu bestimmen, um
ausgehend davon das massgebende Terrain zu ermitteln. Evtl. kann sich
aber auch ein Gutachten aufdrängen, um die Lage und den Verlauf des
massgebenden Terrains festzustellen und u.a. die Frage, ob ein Hang bzw.
eine Hanglage vorliegt, schlüssig beurteilen zu können.
3.4.
Der Einwand des Beschwerdeführers, wonach das massgebende Terrain
bisher nicht bzw. nicht korrekt ermittelt bzw. festgestellt worden ist, trifft so-
mit zu. Eine vorgängige korrekte Ermittlung des massgebenden Terrains
ist im konkreten Fall jedoch Grundvoraussetzung, dass ein Bauvorhaben
anhand des – soweit ersichtlich geneigten – Geländeverlaufs überhaupt
zuverlässig geplant und später beurteilt werden kann. Erst dann lässt sich
auch feststellen, ob ein Hang bzw. eine Hanglage vorliegt und ein Bauvor-
haben von den Privilegierungen von Bauten am Hang bzw. an Hanglagen
(vgl. etwa § 4 Abs. 4 BNO) profitieren kann. Ob die Vorschriften, welche
am massgebenden Terrain anknüpfen (wie z.B. Fassadenhöhen, Gebäu-
dehöhe, Geschossigkeit, Unterniveaubauten), eingehalten sind, lässt sich
ebenfalls erst dann beurteilen.
3.5.
Da sich die Beschwerde bereits aus materiellen Gründen als begründet er-
weist (fehlende bzw. nicht korrekte Ermittlung des massgebenden Ter-
rains), kann offenbleiben, ob die Vorinstanz im Zusammenhang mit der Be-
urteilung des massgebenden Terrains den Anspruch des Beschwerdefüh-
rers auf rechtliches Gehör verletzt hat. Dies rechtfertigt sich umso mehr, als
die Beschwerdegegnerinnen der Ansicht sind, das rechtliche Gehör sei
nicht verletzt worden (vgl. Beschwerdeantwort Beschwerdegegnerinnen,
S 4 f.; Duplik Beschwerdegegnerinnen, S. 3 f.).

- 12 -
4.
4.1.
Demgemäss ist die Beschwerde gutzuheissen. Der angefochtene Ent-
scheid, mit welchem die Baubewilligung vom 25. Oktober 2021 geschützt
wurde, ist aufzuheben. Entsprechend den gemachten Erwägungen wird zu-
nächst das massgebende Terrain (Anhang 1 Ziffer 1.1 BauV) zu ermitteln
sein. Ein Bauvorhaben wird anschliessend anhand dieses Geländeverlaufs
zu planen sein.
Die Bauherrschaft wird zu entscheiden haben, ob sie für die Ermittlung des
massgebenden Terrains vorab ein separates Vorentscheidverfahren (§ 62
BauG) anstrengen soll oder ob sie direkt das Baugesuch betreffend das
Bauvorhaben (inkl. dem zugrundeliegenden, korrekt ermittelten massge-
benden Terrain) (§ 60 BauG) einreichen will.
4.2.
Hinsichtlich der Frage, ob ein Hang bzw. eine Hanglage vorliegt, erscheint
es angezeigt, vorsorglich auf Folgendes hinzuweisen: § 17a BauV, wonach
als Hang "eine Neigung des massgebenden Terrains von mehr als 10 %"
gilt, wurde am 25. August 2021 beschlossen und trat am 1. November 2021
in Kraft (AGS 2021/12-25). Gemäss der Übergangsbestimmung von § 63
Abs. 1 lit. a BauV werden Baugesuche, die im Zeitpunkt des Inkrafttretens
der BauV oder der Änderung vom 25. August 2021 hängig sind, nach bis-
herigem Recht beurteilt, es sei denn für die Gesuchstellenden ist eine Be-
urteilung nach neuem Recht günstiger. Umgekehrt ergibt sich daraus, dass
auf Baugesuche, die ab dem 1. November 2021 eingereicht und hängig
werden, die Änderungen vom 25. August 2021 uneingeschränkt zur An-
wendung gelangen. Die in § 17a BauV enthaltene Vorgabe bzw. Definition,
wann ein Hang vorliegt, wird im Rahmen eines allfälligen neuen Baubewil-
ligungsverfahrens daher zu beachten sein. Soweit die BNO von Q. an die
"Hanglage (Neigung von mehr als 10 %)" (§ 4 Abs. 4 BNO) bzw. den "Hang
(Neigung von mehr als 10 %)" (§ 4 Abs. 5 BNO) anknüpft, wird sich der
Gemeinderat an die kantonale Vorgabe von § 17a BauV zu halten haben,
welche den Begriff des Hangs abschliessend regelt. Daran ändert der in
§ 4 Abs. 4 BNO verwendete Begriff "Hanglage" nichts, zumal eine "Hang-
lage" nichts Anderes ist wie am "Hang".
Nach der Praxis zur ABauV musste der gesamte Gebäudegrundriss eine
Neigung von mehr als 10 % haben, um gemäss § 12a ABauV als Hang zu
gelten (vgl. Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2006.11 vom 20. De-
zember 2006, Erw. II/3.2; Leitentscheid des BVU BVURA.21.417 vom
12. Juni 2022, Erw. 5.3.2; Erläuterungen zum Bau- und Nutzungsrecht des
Kantons Aargau, BNR, Version 3.1, Juni 2012 / Januar 2014, Rz. 582). Das
Verwaltungsgericht begründete dies mit dem Grundgedanken des Gesetz-
gebers, welcher mit der Privilegierung von Bauten an Hanglagen einen

- 13 -
Ausgleich für die mit den speziellen Geländeverhältnissen üblicherweise
verbundenen baulichen Nachteile habe schaffen wollen (Teile der Ge-
schossflächen müssten in den Hang gebaut werden und seien deshalb
nicht als vollwertige Geschossflächen nutzbar). Um eine Hanglage bejahen
und von der Privilegierung profitieren zu können, müsse daher – kleine Ge-
ländeunebenheiten ausgenommen (§ 13 Abs. 1 ABauV) – der gesamte
Gebäudegrundriss eine Neigung von mehr als 10 % aufweisen (Entscheid
des Verwaltungsgerichts WBE.2006.11 vom 20. Dezember 2006,
Erw. II/3.2). Diese Überlegungen leuchten nach wie vor ein. Ein Grund,
weshalb unter der Herrschaft des heute geltenden § 17a BauV die Neigung
nicht (wie bereits nach § 12a ABauV) anhand des gesamten Gebäu-
degrundrisses zu ermitteln wäre, ist nicht ersichtlich. Sollte der Gemeinde-
rat bei einem allfälligen neuen Baugesuch beabsichtigen, die Hanglage
bzw. den Hang entsprechend seinem Grundsatzentscheid vom 20. Sep-
tember 2021 (Vorakten, act. 40 ff sowie in Vorakten, act. 56) zu beurteilen,
d.h. namentlich "aufgrund der Falllinie des Geländeverlaufs des gesamten
Grundstücks" anstatt nach dem gesamten Gebäudegrundriss gemäss der
kantonalen Vorgabe, erwiese sich dies als nicht haltbar.
Ebenfalls nicht haltbar erscheint im Weiteren, dass die Vorinstanz für die
Frage, ob eine Hanglage vorliegt, auf den Gebäudegrundriss des Unterge-
schosses (Keller und Tiefgarage) abstellte, welches Geschoss bergseitig
im Hang liegt (siehe angefochtener Entscheid, S. 8 i.V.m. Pläne "Grundriss
UG 1:100" und "Schnitt s_y 1:100, Ansichten 1:100" [jeweils Version:
26.05.2021, unterzeichnet am 02.06.2021] [in Vorakten, act. 56]; Be-
schwerdeantwort BVU, S. 3; Beschwerde, S. 12 f.; Replik, S. 11). Somit
wurde nicht auf den oberirdisch in Erscheinung tretenden Baukörper abge-
stellt. Die Rechtsprechung, wonach für die Beurteilung der Hanglage der
gesamte Gebäudegrundriss massgebend ist, beruht indes – wie dargelegt
– auf dem Grundgedanken, dass eine bevorzugte Behandlung (siehe z.B.
§ 4 Abs. 4 BNO) eines Gebäudes dann zu erlauben ist, wenn ein Ausgleich
für die mit den speziellen Geländeverhältnissen verbundenen baulichen
Nachteile auch gerechtfertigt ist. Deshalb erscheint es sachgerecht, bezüg-
lich des Grundrisses auf den über dem massgebenden Terrain in Erschei-
nung tretenden Baukörper abzustellen. Dem entspricht, dass gemäss An-
hang 1 Ziffer 3.1 BauV nur die "über dem massgebenden Terrain" liegen-
den Punkte zu einer Fassadenflucht führen. Für die Bemessung der Fas-
sadenlinie (Anhang 1 Ziffer 3.2 BauV), die projizierte Fassadenlinie (An-
hang 1 Ziffer 3.3 BauV) und damit auch für die Gebäudelänge (Anhang 1
Ziffer 4.1 BauV) und die Gebäudebreite (Anhang 1 Ziffer 4.2 BauV) sind
somit nur die über dem massgebenden Terrain liegenden Gebäudeteile
massgebend (siehe auch Skizzen in Anhang 2 BauV). Gemäss den Erläu-
terungen zur IVHB umschreiben Gebäudelänge und Gebäudebreite die
Hauptdimensionen des Gebäudegrundrisses (vgl. IVHB-Erläuterungen,
S. 7).

- 14 -
Auf die weiteren aufgeworfenen Fragen ist angesichts des Verfahrensaus-
gangs nicht einzugehen.
III.
1.
1.1.
Die Verfahrenskosten werden im Beschwerdeverfahren in der Regel nach
Massgabe des Unterliegens und Obsiegens auf die Parteien verlegt. Den
Behörden werden Verfahrenskosten nur auferlegt, wenn sie schwerwie-
gende Verfahrensmängel begangen oder willkürlich entschieden haben
(§ 31 Abs. 2 VRPG).
Entsprechend dem Verfahrensausgang hat der Beschwerdeführer keine
Verfahrenskosten zu tragen. Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskos-
ten sind von den unterliegenden Beschwerdegegnerinnen zu bezahlen, zu-
mal kein Grund gemäss § 31 Abs. 2 Satz 2 VRPG ersichtlich ist.
1.2.
1.2.1.
Die Parteikosten werden im Beschwerdeverfahren in der Regel nach Mass-
gabe des Unterliegens und Obsiegens auf die Parteien verlegt (§ 32 Abs. 2
VRPG). Anders als bei den Verfahrenskosten werden die Behörden bei den
Parteikosten nicht privilegiert (vgl. § 32 Abs. 2 im Vergleich zu § 31 Abs. 2
Satz 2 VRPG).
Nachdem der anwaltlich vertretene Beschwerdeführer obsiegt, hat er An-
spruch auf Ersatz seiner verwaltungsgerichtlichen Parteikosten (§ 32
Abs. 2 i.V.m. § 29 VRPG). Diese sind ihm von den Beschwerdegegnerin-
nen, der Vorinstanz (Parteistellung gemäss § 13 Abs. 2 lit. e VRPG) und
dem Gemeinderat (Parteistellung gemäss § 13 Abs. 2 lit. f VRPG) zu je ei-
nem Drittel zu ersetzen.
1.2.2.
Die Höhe der Parteientschädigung richtet sich nach Massgabe des Dekrets
über die Entschädigung der Anwälte vom 10. November 1987 (Anwaltstarif;
SAR 291.150 [nachfolgend: AnwT]). Gemäss § 8a Abs. 1 AnwT bemisst
sich die Entschädigung in vermögensrechtlichen Streitsachen nach dem
gemäss § 4 AnwT berechneten Streitwert. Innerhalb der vorgesehenen
Rahmenbeträge richtet sich die Entschädigung nach dem mutmasslichen
Aufwand des Anwaltes, nach der Bedeutung und der Schwierigkeit des Fal-
les (§ 8a Abs. 2 AnwT). Die Entschädigung wird als Gesamtbetrag festge-
setzt. Auslagen und Mehrwertsteuer sind darin enthalten (§ 8c AnwT). Geht
die Entschädigung in Zivil- und Verwaltungssachen zu Lasten des Gemein-
wesens, kann sie bei hohem Streitwert – was praxisgemäss bei über
Fr. 100'000.00 der Fall ist (vgl. Entscheid des Verwaltungsgerichts

- 15 -
WBE.2017.345 vom 1. März 2018, Erw. III/1.2.2) – um bis zu 1/3 herabge-
setzt werden (§ 12a Abs. 1 AnwT).
In Bausachen geht das Verwaltungsgericht praxisgemäss von einer vermö-
gensrechtlichen Streitsache aus, wobei der Streitwert in der Regel 10 %
der Bausumme beträgt (vgl. AGVE 1992, S. 397, Erw. 2a; 1989, S. 283,
Erw. 2a/aa; 1983, S. 249, Erw. 4a). Der Streitwert beträgt vorliegend unbe-
stritten Fr. 236'500.00 (angefochtener Entscheid, S. 17). Für Streitwerte
über Fr. 100'000.00 bis Fr. 500'000.00 beträgt der Rahmen für die Entschä-
digung in Beschwerdeverfahren Fr. 5'000.00 bis Fr. 15'000.00 (§ 8a Abs. 1
lit. a Ziffer 4 AnwT). Der Streitwert (Fr. 236'500.00) liegt in der unteren
Hälfte des Rahmens (von über Fr. 100'000.00 bis Fr. 500'000.00). Die
Schwierigkeit des Falles ist als mittel einzustufen. Der mutmassliche Auf-
wand des Rechtsvertreters des Beschwerdeführers war durchschnittlich.
Die Rechtsschriften sind umfangreicher als diejenigen vor Vorinstanz, auf
der anderen Seite stellten sich im Wesentlichen dieselben Rechtsfragen
und der Rechtsvertreter kannte den Fall bereits aus dem vorinstanzlichen
Verfahren. Ohne Berücksichtigung von § 12a AnwT erscheint eine Ent-
schädigung in der Höhe von Fr. 8'100.00 sachgerecht. Die Beschwerde-
gegnerinnen haben dem Beschwerdeführer davon 1/3, d.h. Fr. 2'700.00, zu
ersetzen. Die Anteile des BVU, Rechtsabteilung, und des Gemeinderats
sind gestützt auf § 12a Abs. 1 AnwT jeweils um 1/5 herabzusetzen, d.h.
beide haben dem Beschwerdeführer je Fr. 2'160.00 zu ersetzen.
2.
2.1.
Aufgrund des verwaltungsgerichtlichen Verfahrensausgangs sind auch die
Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens neu zu verlegen. Der Beschwer-
deführer ist auch in jenem Verfahren als obsiegend zu betrachten. Entspre-
chend hat er keine Verfahrenskosten zu tragen. Die Verfahrenskosten des
Verfahrens vor dem BVU, Rechtsabteilung, gehen zu Lasten der Be-
schwerdegegnerinnen, da kein Grund gemäss § 31 Abs. 2 Satz 2 VRPG
vorliegt.
2.2.
2.2.1.
Da der heutige Beschwerdeführer bereits im vorinstanzlichen Verfahren an-
waltlich vertreten war und als obsiegend gilt, hat er Anspruch auf Ersatz
seiner Parteikosten (§ 32 Abs. 2 i.V.m. § 29 VRPG). Neben dem Beschwer-
deführer und den heutigen Beschwerdegegnerinnen hatte im vorinstanzli-
chen Verfahren der Gemeinderat Parteistellung (§ 13 Abs. 2 lit. e VRPG).
Folglich haben die Beschwerdegegnerinnen und der Gemeinderat dem Be-
schwerdeführer die Parteikosten des Verfahrens vor dem BVU, Rechtsab-
teilung, je zur Hälfte zu ersetzen.

- 16 -
2.2.2.
Bei der Festsetzung der Höhe der vorinstanzlichen Parteikosten gilt auch
hier zu berücksichtigen, dass der Streitwert (Fr. 236'500.00) in der unteren
Hälfte des Rahmens (von über Fr. 100'000.00 bis Fr. 500'000.00) liegt. Die
Schwierigkeit war mittel. Der Aufwand des Rechtsvertreters des heutigen
Beschwerdeführers war durchschnittlich. Ohne Berücksichtigung von § 12a
AnwT erscheint eine Entschädigung in der Höhe von Fr. 8'100.00 sachge-
recht. Die Beschwerdegegnerinnen haben dem Beschwerdeführer davon
die Hälfte, d.h. Fr. 4'050.00, zu ersetzen. Der Anteil des Gemeinderats ist
gestützt auf § 12a Abs. 1 AnwT um 1/5 herabzusetzen, d.h. letzterer hat
dem Beschwerdeführer Fr. 3'240.00 zu ersetzen.
Das Verwaltungsgericht erkennt:
1.
In Gutheissung der Beschwerde werden der Entscheid des Departements
Bau, Verkehr und Umwelt (BVU), Rechtsabteilung, vom 19. Mai 2022 sowie
die Baubewilligung des Gemeinderats Q. vom 25. Oktober 2021 aufgeho-
ben.
2.
2.1.
Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer
Staatsgebühr von Fr. 6'000.00 sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen
von Fr. 360.00, gesamthaft Fr. 6'360.00, sind von den Beschwerdegegne-
rinnen unter solidarischer Haftbarkeit zu bezahlen.
2.2.
Die Beschwerdegegnerinnen werden unter solidarischer Haftbarkeit ver-
pflichtet, dem Beschwerdeführer für die vor Verwaltungsgericht entstande-
nen Parteikosten Fr 2'700.00 zu ersetzen. Das BVU, Rechtsabteilung, und
der Gemeinderat Q. werden verpflichtet, dem Beschwerdeführer für die vor
Verwaltungsgericht entstandenen Parteikosten je Fr. 2'160.00 zu ersetzen.
3.
3.1.
Die Verfahrenskosten im Verfahren vor dem BVU, Rechtsabteilung, beste-
hend aus einer Staatsgebühr von Fr. 4'000.00 sowie den Kanzleigebühren
und den Auslagen von Fr. 437.00, insgesamt Fr. 4'437.00, sind von der B.
AG und der C. AG unter solidarischer Haftbarkeit zu bezahlen.
3.2.
Die B. AG und die C. AG werden unter solidarischer Haftbarkeit verpflichtet,
A. für die im Verfahren vor dem BVU, Rechtsabteilung, entstandenen Par-
teikosten Fr. 4'050.00 zu ersetzen. Der Gemeinderat Q. wird verpflichtet,

- 17 -
A. für die im Verfahren vor dem BVU, Rechtsabteilung, entstandenen Par-
teikosten Fr. 3'240.00 zu ersetzen.
Zustellung an:
den Beschwerdeführer (Vertreter)
die Beschwerdegegnerinnen (Vertreter)
den Gemeinderat Q.
das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsabteilung
Mitteilung an:
den Regierungsrat
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht,
kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht
innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-rechtli-
chen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000
Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor bis
und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und vom
18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde muss
das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter Form
die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit Angabe
der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als Beweis-
mittel angerufene Urkunden sind beizulegen (Art. 82 ff. des Bundesgeset-
zes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz,
BGG; SR 173.110]).
Aarau, 28. März 2023
Verwaltungsgericht des Kantons Aargau
3. Kammer
Vorsitz: Gerichtsschreiber
Winkler Wildi