ag_verwaltungsgericht · WBE.2020.351 · 2022-02-07 · de
Obergericht / Verwaltungsgericht / 3. Kammer — WBE.2020.351


Verwaltungsgericht
3. Kammer
WBE.2020.351 / ME / wm
(BVUARE.17.177 / BVURA.19.488)
Art. 14
Urteil vom 7. Februar 2022
Besetzung Verwaltungsrichter Michel, Vorsitz
Verwaltungsrichterin Dambeck
Verwaltungsrichter Leibundgut
Gerichtsschreiber Meier
Beschwerde- A._____,
führer 1
Beschwerde- B._____,
führerin 2
beide vertreten durch Dr. iur. HSG Philipp Laube, Rechtsanwalt,
Schwertstrasse 1, 5401 Baden
gegen
Beschwerde- D._____,
gegnerin 1
Beschwerde- E._____,
gegnerin 2
beide vertreten durch Dr. iur. Oliver Bucher, Rechtsanwalt,
Oberstadtstrasse 7, Postfach, 5402 Baden
und
Einwohnergemeinde C._____,
handelnd durch den Gemeinderat
dieser vertreten durch Dr. iur. Peter Heer, Rechtsanwalt,
Stadtturmstrasse 19, 5401 Baden
Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsabteilung,
Entfelderstrasse 22, Buchenhof, 5001 Aarau

- 2 -
Gegenstand Beschwerdeverfahren betreffend Gestaltungsplan "Huserhof" unter
Aufhebung des Erschliessungsplans "Huserhof"
1. Beschwerdeentscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt
vom 14. August 2020 (BVURA.19.488)
2. Genehmigungsentscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt
vom 14. August 2020 (BVUARE.17.177)

- 3 -
Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten:
A.
Der Gemeinderat C. beschloss am 26. August 2019 den Gestaltungsplan
"Huserhof" (Parzelle aaa) unter gleichzeitiger Aufhebung des
Erschliessungsplans "Huserhof" vom 7. März 2011 (genehmigt am 12. Mai
2011) und Abweisung der Einwendung von B. und A.. Die einzige Änderung
gegenüber dem aufgelegenen Planentwurf bestand in der Vergrösserung
des Grenzabstands des Baufelds D gegenüber den beiden nördlich
gelegenen Parzellen 92 und 93. Der Beschluss wurde am 12. September
2019 im Amtsblatt veröffentlicht.
B.
1.
B. und A. fochten den gemeinderätlichen Beschluss mit
Verwaltungsbeschwerde vom 9. Oktober 2019 beim Departement Bau,
Verkehr und Umwelt (BVU) an und beantragten dessen Aufhebung unter
Kosten- und Entschädigungsfolge.
2.
Das BVU, Rechtsabteilung, fällte am 14. August 2020 folgenden Entscheid
(BVURA.19.488):
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus einer Staatsgebühr von
Fr. 2'000.-- sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen von Fr. 473.--, ins-
gesamt Fr. 2'473.--, werden in solidarischer Haftung den Beschwerdefüh-
renden B. und A. auferlegt. Sie haften für den auf sie entfallenden
Kostenteil solidarisch.
3.
B. und A. werden in solidarischer Haftung verpflichtet, folgende
Parteientschädigungen zu leisten:
 an die D.: Fr. 2'368.--,
 an die E.: Fr. 2'550.--,
 an den Gemeinderat C.: Fr. 5'100.--.
Gleichentags genehmigte der Vorsteher des BVU den vom Gemeinderat
C. am 26. August 2019 beschlossenen Gestaltungsplan "Huserhof"
(BVUARE.17.177).

- 4 -
C.
1.
Mit Eingabe vom 28. September 2020 erhoben B. und A. Beschwerde an
das Verwaltungsgericht mit folgenden Anträgen:
1.
In Gutheissung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei die Genehmigung
des Gestaltungsplans "Huserhof" des Departementes Bau, Verkehr und
Umwelt vom 14. August 2020 (Geschäfts-Nr. BVUARE.17.177) aufzuhe-
ben.
2.
In Gutheissung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde seien der Entscheid
des Departementes Bau, Verkehr und Umwelt vom 14. August 2020
(BVURA.19.488) und der Entscheid des Gemeinderats C. vom 26. August
2019 aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an das Departement
Bau, Verkehr und Umwelt zurückzuweisen.
3.
Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an den Gemeinderat C.
zurückzuweisen.
4.
Es sei der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu gewähren.
5.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen unter solidarischer Haftbarkeit
zu Lasten der Beschwerdegegnerinnen 1-4 (zuzüglich gesetzlicher Mehr-
wertsteuer).
2.
Das BVU beantragte mit Beschwerdeantwort vom 20. Oktober 2020, die
Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei unter Kosten- und Entschädigungsfol-
gen abzuweisen; in Bezug auf den Beschwerdeantrag 4 (Entzug der auf-
schiebenden Wirkung der Beschwerde) wurde auf eine Antragstellung ver-
zichtet.
3.
Die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 beantragten im Rahmen ihrer Be-
schwerdeantwort vom 16. November 2020, die Beschwerde sei abzuwei-
sen, soweit darauf eingetreten werden könne, unter Kosten- und Entschä-
digungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführer.
4.
Mit Beschwerdeantwort vom 23. Dezember 2020 beantragte der Gemein-
derat C., die Beschwerde sei abzuweisen und ihr sei keine aufschiebende
Wirkung zu erteilen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten
der Beschwerdeführer.

- 5 -
5.
Die Beschwerdeführer hielten im Rahmen ihrer Replik vom 19. April 2021
an ihren Anträgen fest.
6.
Ebenso bestätigten auch der Gemeinderat C. sowie die Be-
schwerdegegnerinnen im Rahmen ihrer Duplikschriften vom 20. Mai 2021
die in ihren Beschwerdeantworten gestellten Anträge.
7.
Die Beschwerdeführer hielten in ihrer Stellungnahme vom 5. Juli 2021
abermals an ihren Anträgen fest.
D.
Das Verwaltungsgericht hat den Fall auf dem Zirkularweg entschieden (§ 7
des Gerichtsorganisationsgesetzes vom 6. Dezember 2011 [GOG;
SAR 155.200]).
Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
I.
1.
1.1.
Gemäss § 54 Abs. 3 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom
4. Dezember 2007 (Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRPG; SAR 271.200)
i.V.m. § 28 des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen vom
19. Januar 1993 (Baugesetz, BauG; SAR 713.100) ist gegen kantonale
Genehmigungsentscheide über kommunale Nutzungsplanungen die Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde zulässig.
Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts zur Beurteilung der
Beschwerde gegen den Genehmigungsentscheid des Vorstehers des BVU
vom 14. August 2020 (BVUARE.17.177) ist somit gegeben.
1.2.
Gemäss § 14 Abs. 1 der Bauverordnung vom 25. Mai 2011 (BauV;
SAR 713.121) kann mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht zugleich der
Beschwerdeentscheid der Verwaltung (§ 26 BauG) angefochten werden,
soweit er durch den Genehmigungsentscheid nicht (formell) abgelöst wor-
den ist. In materieller Hinsicht ist der Beschwerdeentscheid des BVU,
Rechtsabteilung, Bestandteil des Genehmigungsentscheids geworden
(Abänderungen, die sich aus dem Beschwerdeentscheid ergeben, sind für
die Genehmigungsbehörde verbindlich [§ 26 Abs. 2 BauG]). Mit der Be-
schwerde nach § 14 BauV können somit nur noch jene Punkte des Be-

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schwerdeentscheids angefochten werden, die nicht Gegenstand des kan-
tonalen Genehmigungsentscheids bilden (§ 14 Abs. 2 BauV; Aargauische
Gerichts- und Verwaltungsentscheide [AGVE] 2001, S. 366; 1997,
S. 283 ff.). Dies trifft in erster Linie auf formell-rechtliche Fragestellungen
(Sachurteilsvoraussetzungen) oder die Höhe der Verfahrenskosten im vo-
rangegangenen Beschwerdeverfahren zu (Entscheid des Verwaltungsge-
richts [VGE] vom 25. November 2021 [WBE.2020.423], Erw. I/1.1; VGE
vom 27. November 2019 [WBE.2018.344], Erw. I/1.2; VGE vom 17. De-
zember 2013 [WBE.2012.342], Erw. I/2).
1.3.
Die Beschwerdeführer beantragen im Hauptpunkt die Aufhebung des Ge-
nehmigungsentscheids (Antrag 1) sowie die Aufhebung des Beschwerde-
entscheids und des Entscheids des Gemeinderats C. (Antrag 2). Ihre
Rügen beziehen sich ausschliesslich auf die materiell-rechtliche
Beurteilung des Gestaltungsplans "Huserhof" und damit auf den Ge-
nehmigungsentscheid. Formelle Rügen gegen den Beschwerdeentscheid
oder das vorinstanzliche Beschwerdeverfahren werden nicht erhoben. Auf
Antrag 2 ist daher nicht einzutreten, soweit damit die Aufhebung des Be-
schwerdeentscheids verlangt wird; mit der Überprüfung des Genehmi-
gungsentscheids geht in einem solchen Fall eine inhaltliche Kontrolle des
Beschwerdeentscheids einher (AGVE 1997, S. 284). Die Aufhebung des
Beschlusses des Gemeinderats müsste sodann nicht separat beantragt
werden, da dieser mit der Aufhebung des Genehmigungsentscheids eben-
falls aufgehoben würde.
2.
Zur Beschwerde ist befugt, wer ein schutzwürdiges eigenes Interesse an
der Aufhebung oder Änderung des Entscheids hat (§ 28 BauG; § 4 Abs. 1
BauG i.V.m. § 42 lit. a VRPG). Die Beschwerdeführer bewohnen die Lie-
genschaft Nr. 93, die sich im Eigentum der Beschwerdeführerin 1.2 befin-
det und unmittelbar an das Gestaltungsplangebiet angrenzt. Damit haben
sie – entgegen der von den Beschwerdegegnerinnen vertretenen Auffas-
sung – ein schutzwürdiges eigenes Interesse an der Aufhebung oder Ab-
änderung des angefochtenen Genehmigungsentscheids und sind somit
materiell beschwert. Sie haben sich bereits am Einwendungs- und Verwal-
tungsbeschwerdeverfahren mit eigenen Anträgen beteiligt, ohne damit
durchzudringen, und sind folglich auch formell beschwert (vgl. § 4 Abs. 2
BauG). Somit sind die Beschwerdeführer zur Verwaltungsgerichtsbe-
schwerde legitimiert.
3.
Die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen
Anlass. Auf die Beschwerde gegen den Genehmigungsentscheid ist somit
einzutreten.

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4.
Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen einen Genehmigungsent-
scheid hat von Gesetzes wegen keine aufschiebende Wirkung (§ 28
BauG).
Die Beschwerdeführer stellten den Antrag, der Beschwerde sei die auf-
schiebende Wirkung zu gewähren. Da der Gemeinderat C. ein Baugesuch
gestützt auf einen nicht rechtskräftigen Gestaltungsplan als nicht
bewilligungsfähig erachtet (Duplik, Rz. 6), hat das Verwaltungsgericht
darauf verzichtet, mittels Zwischenentscheid über diesen Antrag zu befin-
den. Mit dem vorliegenden Endentscheid wird dieser Antrag gegenstands-
los.
5.
5.1.
Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Genehmigungsent-
scheid auf seine Rechtmässigkeit (§ 28 BauG). Somit können mit der Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde die unrichtige oder unvollständige Feststel-
lung des Sachverhalts sowie Rechtsverletzungen gerügt werden (§ 4
Abs. 1 BauG i.V.m. § 55 Abs. 1 VRPG). Als solche gelten Ermessensmiss-
brauch sowie Ermessensunter- und -überschreitungen (vgl. ULRICH
HÄFELIN/GEORG MÜLLER/FELIX UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht,
8. Auflage, Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 442; PIERRE TSCHANNEN/ULRICH
ZIMMERLI/MARKUS MÜLLER, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. Auflage,
Bern 2014, § 26 N 15 ff.). In die rechtsfehlerfrei ausgeübte Handhabung
des Ermessens darf das Verwaltungsgericht nicht eingreifen. Dies bedeu-
tet, dass in erster Linie zu prüfen ist, ob die planende Behörde ihrer Abwä-
gungspflicht nachgekommen ist, d.h. ob sie die berührten Interessen ermit-
telt und beurteilt hat und dabei insbesondere ihre Vereinbarkeit mit der an-
zustrebenden räumlichen Entwicklung und die möglichen Auswirkungen –
möglichst umfassend – berücksichtigt hat (Art. 3 Abs. 1 der Raumpla-
nungsverordnung vom 28. Juni 2000 [RPV; SR 700.1]). Hält das zu über-
prüfende Planwerk diesen Anforderungen stand, entfällt im Grundsatz die
Prüfung weiterer Planungsvarianten (vgl. VGE vom 25. November 2021
[WBE.2020.423], Erw. I/3.1; VGE vom 19. Mai 2017 [WBE.2016.426],
Erw. I/5.1; VGE vom 30. Juni 2009 [WBE.2007.134], Erw. I/3.1).
5.2.
Handelt es sich wie vorliegend um einen kommunalen Sondernutzungs-
plan, ist zudem unter Berücksichtigung der relativ erheblichen Entschei-
dungsfreiheit der Gemeinden zu entscheiden. Mitunter darf das Verwal-
tungsgericht einen kommunalen Rechtsetzungs- oder Rechtsanwendungs-
akt nicht aufheben, soweit er im Bereich kommunaler Entscheidungsfreiheit
ergangen ist. Der Umfang der Gemeindeautonomie bestimmt sich im
Grundsatz nach kantonalem Recht, im Raumplanungsrecht zudem nach
Bundesrecht (Art. 2 Abs. 3 des Bundesgesetzes über die Raumplanung

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vom 22. Juni 1979 [Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700]; MICHAEL
MERKER, Rechtsmittel, Klage und Normenkontrollverfahren nach dem aar-
gauischen Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege, Kommentar zu den
§§ 38-72 [a]VRPG, Zürich 1998, § 49 N 40 f.). Stehen für eine raumpla-
nungskonforme Lösung mehrere Varianten zur Verfügung, ist der Ge-
meinde das Letztentscheidungsrecht zuzubilligen, wenn sie ihren Ent-
scheid auf sachliche Argumente stützt (VGE vom 25. November 2021
[WBE.2020.423], Erw. I/3.2; VGE vom 13. März 2019 [WBE.2018.346],
Erw. I/5.2; VGE vom 30. Juni 2009 [WBE.2007.134], Erw. I/3.2).
II.
1.
Vorab ist festzuhalten, dass die Bauverordnung am 25. August 2021 geän-
dert wurde und die Änderung am 1. November 2021 in Kraft trat
(AGS 2021/12-25). Gemäss § 63 Abs. 1 lit. b BauV werden kommunale
Nutzungsplanentwürfe, die die Gemeinde vor Inkrafttreten der Verordnung
zur Vorprüfung eingereicht hat, nach bisherigem Recht beurteilt. Zwar
wurde diese Bestimmung – im Unterschied zu § 63 Abs. 1 lit. a BauV be-
treffend Baugesuche – hinsichtlich der Änderung vom 25. August 2021
nicht ergänzt. Jedoch ist auch anhand der Materialien nicht ersichtlich, dass
diesbezüglich eine von § 63 Abs. 1 lit. b BauV abweichende Regelung gel-
ten sollte. Nachdem die Änderung erst während des verwaltungsgerichtli-
chen Verfahrens und damit nach Einreichung des Nutzungsplanentwurfs
zur Vorprüfung in Kraft trat, ist somit bisheriges Recht anwendbar. Kommen
altrechtliche, am 25. August 2021 geänderte Bestimmungen zur Anwen-
dung, wird dies im Folgenden mit "aBauV" erkennbar gemacht.
2.
2.1.
In Bezug auf die Ausgangslage ergibt sich aus dem Beschwerdeentscheid
Folgendes (Erw. 2.1):
Die Bauparzelle aaa ("Huserhof", umfassend 8'291 m2) liegt in der Gewer-
bezone G und ist von einer Gestaltungsplanpflicht überlagert. Sie befindet
sich am nördlichen Dorfrand zwischen dem historischen Dorfkern und der
Kleinsiedlung Huserhof, im Schenkel zwischen der (verkehrsorientierten)
X-Strasse im Osten [richtig: im Westen] und der (siedlungsorientierten) Y-
Strasse im Westen [richtig: im Osten]. Es handelt sich um eine exponierte
Hanglage, die von 409 m.ü. M. im Südwesten bis 425 m.ü.M. im
Nordosten ansteigt […].
2.2.
Die Beschwerdeführer beanstanden die in der Gewerbezone "Huserhof"
Stammparzelle aaa zulässige Baumassenziffer 3 sowie den maximalen
Wohnanteil von 60 %. Ihrer Auffassung nach wäre es sinnvoller gewesen,
statt einer Erhöhung des zulässigen Wohnanteils von vormals 30 % auf nun
60 % eine Zonenänderung vorzunehmen, wobei die maximal zulässige
Ausnützung mit tauglichen Mitteln hätte festgelegt werden können. Die

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gleichzeitig von 5 auf 3 reduzierte Baumassenziffer sei nicht geeignet, die
Nutzungsflächen zu begrenzen und zu kontrollieren.
2.3.
Gemäss § 6 Abs. 1 der Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde C. vom
15. November 2013 (BNO) ist für die Gewerbezone Folgendes
vorgesehen:
- Vollgeschosse: -
- Baumassenziffer: 5
- Traufseitig/talseitig
Fassadenhöhe Schrägdach: 8.0
- Gesamthöhe Schrägdach: 10.5
- Gesamthöhe Flachdächer: 11.0
- Dachneigung Grad a.T.: -
- Max. Gebäudelänge: 30
- Grenzabstand klein/gross: 5/-
- Empfindlichkeitsstufe: III
In § 9 BNO "Gewerbezone G generell" sind zudem folgende Regelungen
enthalten:
1 Die Gewerbezone ist für mässig störende Betriebe sowie für Dienstleis-
tungen und Verkaufsgeschäfte bis maximal 500 m2 Nettoladenfläche (pro
Ladengeschäft) bestimmt.
2 Für gewerbliche Bauten beträgt die Baumassenziffer (BZ) 5. Der maxi-
male Wohnanteil beträgt 15 % (Verhältnis zwischen der zu Wohnzwecken
genutzten Geschossfläche und der anrechenbaren Geschossfläche).
3 Mindestens 15 % der anrechenbaren Grundstücksfläche (aGSF) sind
konsequent naturnah zu gestalten, zu bepflanzen und zu unterhalten.
4 Die Versiegelung von Aussenflächen ist auf ein Minimum zu beschrän-
ken, Parkflächen, Wege und Plätze sind wasserdurchlässig zu gestalten.
Flachdächer sind, soweit sie nicht als Terrassen genutzt werden, extensiv
zu begrünen.
Gewerbezone "Huserhof" Stammparzelle aaa
5 Für gewerbliche Bauten beträgt die Baumassenziffer (BZ) 3. Der maxi-
male Wohnanteil beträgt 60 % (Verhältnis zwischen der zu Wohnzwecken
genutzten Geschossfläche und der anrechenbaren Geschossfläche).
6 Die Gewerbezone "Huserhof" darf nur überbaut werden, wenn ein rechts-
kräftiger Gestaltungsplan vorliegt, welcher die bauliche Gestaltung und die
Eingliederung in das landschaftlich bzw. topografisch anspruchsvolle
Quartier-, Orts- und Landschaftsbild berücksichtigt. Damit die höheren An-
forderungen an die Gestaltungsplanung "Huserhof" erreicht werden, sind
verschiedene Überbauungsmöglichkeiten zu prüfen.

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2.4.
Mithin sind sowohl der in der Gewerbezone "Huserhof" zulässige maximale
Wohnanteil als auch die Baumassenziffer in der BNO (§ 9 Abs. 5) festge-
legt. Zu der am 18. November 2016 von der Gemeindeversammlung be-
schlossenen und am 20. September 2017 vom Regierungsrat genehmigten
Erhöhung des zulässigen Wohnanteils und der Reduktion der Baumassen-
ziffer ist der Fachlichen Stellungnahme des BVU, Abteilung Raumentwick-
lung, vom 9. Juni 2020 (nachfolgend: Fachbericht) zu entnehmen, dass im
Vorfeld der Erarbeitung des vorliegend streitgegenständlichen Gestal-
tungsplans eine Testplanung (städtebauliche Studie) durchgeführt worden
sei, um den Rahmen für die bauliche Dichte des Gewerbegebiets "Huser-
hof" und die Nutzungsverhältnisse zwischen Gewerbe- sowie Wohnnutzun-
gen auszuloten. Dabei seien verschiedene Bebauungsszenarien unter-
sucht und diskutiert worden. Die Resultate hätten einerseits zur Konkreti-
sierung der Nutzungsplanung (Teiländerung der BNO, § 9 Abs. 5 und 6) für
das Gewerbegebiet "Huserhof" (Baumassenziffer 3, maximaler Wohnanteil
60 %) geführt und andererseits die Grundlage für die Weiterentwicklung
des nun vorliegenden Ordnungsprinzips der Bauten gebildet.
2.5.
Die Beanstandungen der Beschwerdeführer beziehen sich damit auf eine
abgeschlossene, von der Gemeindeversammlung beschlossene Revision
einer Bestimmung der allgemeinen Nutzungsplanung (vgl. CHRISTIAN
HÄUPTLI, in: ANDREAS BAUMANN/RALPH VAN DEN BERGH/MARTIN GOSS-
WEILER/CHRISTIAN HÄUPTLI/ERICA HÄUPTLI-SCHWALLER/VERENA SOMMER-
HALDER FORESTIER [Hrsg.], Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aar-
gau, Bern 2013, § 25 N 5). Diese bildet jedoch nicht Gegenstand des vor-
liegenden Verfahrens, weshalb auf die § 9 Abs. 5 BNO betreffenden Vor-
bringen der Beschwerdeführer nicht einzugehen ist.
Dies gilt umso mehr, als die Beschwerdeführer eine akzessorische Über-
prüfung der Nutzungsplanung nicht (explizit) verlangen. Eine solche ist nur
ausnahmsweise vorzunehmen, wenn sich die tatsächlichen Verhältnisse o-
der rechtlichen Vorschriften seit Erlass des Plans in einer Weise geändert
haben, die den Plan als nicht mehr rechtmässig erscheinen lassen und da-
mit das öffentliche Interesse an der Beibehaltung der bisherigen Nutzungs-
vorschriften nicht mehr rechtfertigen (vgl. Art. 21 Abs. 2 RPG;
BGE 145 II 83, Erw. 5.1; BGE 127 I 103, Erw. 6b; THIERRY TANQUEREL, in:
HEINZ AEMISEGGER/PIERRE MOOR/ALEXANDER RUCH/PIERRE TSCHANNEN
[Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, Zürich/Basel/Genf
2016, Art. 21 N 31; BERNHARD WALDMANN/PETER HÄNNI, Raumplanungs-
gesetz, Bern 2006, Art. 21 N 23). Abgesehen davon, dass der für Zonen-
pläne grundsätzlich massgebliche Planungshorizont von 15 Jahren vorlie-
gend bei weitem nicht erreicht ist, kann nicht argumentiert werden, die re-
levanten Verhältnisse hätten sich seit dem Erlass der betreffenden Nut-
zungsbestimmung erheblich verändert, erfolgte die Revision von § 9 Abs. 5

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BNO doch unbestrittenermassen (vgl. Beschwerde, Rz. 17) gerade im Hin-
blick auf den vorliegend streitgegenständlichen Gestaltungsplan.
Nicht gefolgt werden kann den Beschwerdeführern sodann insoweit, als
diese in Bezug auf die BNO implizit eine Verletzung der Planbeständigkeit
rügen, da im Rahmen der Sondernutzungsvorschriften eine von der BNO
abweichende Regelung getroffen werde: Die BNO selber bleibt unverän-
dert und schliesst Abweichungen im Gestaltungsplan in Bezug auf die Ge-
werbezone "Huserhof" weder aus noch schränkt sie solche ein (vgl. § 21
Abs. 2 Satz 2 BauG; Erw. 3.1.2, hinten).
2.6.
Der Vollständigkeit halber und mit Blick auf die nachfolgenden Erwägungen
ist festzuhalten, dass mit dem Richtprojekt, das dem Gestaltungsplan zu-
grunde liegt, sowohl die in der BNO für die Gewerbezone "Huserhof" fest-
gelegte Baumassenziffer 3 als auch der zulässige maximale Wohnanteil
von 60 % eingehalten sind:
2.6.1.
Wie aus dem Planungsbericht nach Art. 47 RPV vom 26. August 2019
(nachfolgend: Planungsbericht) hervorgeht, verfügt das Richtprojekt über
ein oberirdisches Bauvolumen von 22'350 m3. Im Verhältnis zur anrechen-
baren Grundstücksfläche von 8'291 m2 resultiert daraus die Baumassenzif-
fer 2.7, womit die in der BNO für die Gewerbezone "Huserhof" festgelegte
Baumassenziffer 3 eingehalten ist (vgl. Planungsbericht, S. 18). Dies wird
von den Beschwerdeführern denn auch nicht bestritten (Beschwerde,
Rz. 22). Eine Übernutzung der Parzelle aaa, wie sie die Beschwerdeführer
geltend machen, ist damit zu verneinen. Dass diese die Ansicht vertreten,
die Parzelle aaa sei unter Zugrundelegung der Ausnützungsziffer im Ver-
gleich zu anderen Zonen deutlich übernutzt bzw. die Ausnutzung sei auch
anhand der Ausnützungsziffer zu beurteilen, da der Wohnanteil flächen-
mässig festgelegt worden sei, ist mit Blick auf die in der BNO getroffene
Regelung unbehelflich. Im Übrigen ist in diesem Zusammenhang auf un-
tenstehende Erwägung 3.3 zu verweisen.
2.6.2.
Ebenso geht aus dem Planungsbericht hervor, dass die anrechenbare Ge-
schossfläche Wohnen ohne Attikawohnungen 3'746.4 m2 beträgt und die
anrechenbare Geschossfläche Gewerbe 4'562.9 m2, woraus ein Total an-
rechenbare Geschossfläche von 8'309.3 m2 (= 100 %) resultiert. Unter Be-
rücksichtigung der Attikawohnungen als zu Wohnzwecken genutzte Ge-
schossflächen betrügen diese gemäss Planungsbericht insgesamt
4'984.8 m2, was bezogen auf die oben genannte anrechenbare Geschoss-
fläche von 8'309.3 m2 einem Anteil von 60 % entspräche (Planungsbericht,
S. 18). Auch der in der BNO festgelegte maximale Wohnanteil von 60 %
wird somit eingehalten.

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3.
In Bezug auf den Gestaltungsplan bringen die Beschwerdeführer zusam-
mengefasst vor, dieser weise eine übermässige Ausnutzung auf und erfülle
die erhöhten Anforderungen an die bauliche Gestaltung und die Eingliede-
rung in das landschaftlich bzw. topografisch anspruchsvolle Quartier-, Orts-
und Landschaftsbild nicht in genügender Weise. Es werde auch nicht dar-
gelegt, inwiefern gegenüber der Regelbauweise eine relevante Verbesse-
rung erzielt werden könne.
3.1.
3.1.1.
Gemäss § 21 Abs. 1 BauG können Gestaltungspläne erlassen werden,
wenn ein wesentliches öffentliches Interesse an der Gestaltung der Über-
bauung besteht, namentlich damit ein Gebiet architektonisch gut und auf
die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie die Wohnbedürfnisse
der Bevölkerung abgestimmt überbaut oder baulich umgestaltet wird (lit. a),
der Boden haushälterisch genutzt wird (lit. b) und die angemessene Aus-
stattung mit Anlagen für die Erschliessung und Erholung sichergestellt wird
(lit. c).
Das Vorhandensein eines wesentlichen öffentlichen Interesses am Erlass
eines Gestaltungsplans ist vorliegend nicht umstritten, weshalb darauf nicht
eingegangen wird.
3.1.2.
Gemäss § 21 Abs. 2 BauG können Gestaltungspläne von den allgemeinen
Nutzungsplänen abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschafts-
gestalterisch besseres Ergebnis erzielt wird, die zonengemässe Nutzungs-
art nicht übermässig beeinträchtigt wird und keine überwiegenden Interes-
sen entgegenstehen. Die allgemeinen Nutzungspläne können Abweichun-
gen in gewissen Gebieten ausschliessen oder vorsehen, unter welchen Vo-
raussetzungen und in welchem Umfang von den Plänen abgewichen wer-
den darf.
Bezogen auf die Gewerbezone "Huserhof" sind Abweichungen vom allge-
meinen Nutzungsplan gemäss BNO der Gemeinde C. weder
ausgeschlossen noch eingeschränkt (vgl. auch Beschwerdeantwort des
BVU vom 20. Oktober 2020, S. 2).
Legen die Gemeinden nichts anderes fest, dürfen Gestaltungspläne ge-
mäss § 8 Abs. 2 aBauV von den allgemeinen Nutzungsplänen insbeson-
dere bezüglich Bauweise, Baumasse (höchstens jedoch um ein zusätzli-
ches Geschoss), Gestaltung der Bauten (Gebäude- und Dachform) und Ab-
ständen (lit. a) sowie bezüglich Nutzungsart, soweit überwiegende Schutz-

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interessen (Lärmschutz, Denkmalschutz usw.) es erfordern (lit. b), abwei-
chen. Bei Abweichungen vom allgemeinen Nutzungsplan zeigt der Ge-
meinderat auf, wie diese zu einem siedlungs- und landschaftsgestalterisch
besseren Ergebnis führen. Er beauftragt eine qualifizierte Fachperson mit
der Ausarbeitung der Stellungnahme. Die Stellungnahme ist mit dem Ent-
wurf öffentlich aufzulegen (§ 8 Abs. 3 aBauV).
3.1.3.
Der Gemeinderat beauftragte die L., U., mit der Ausarbeitung einer
Stellungnahme im Sinne von § 8 Abs. 3 aBauV. In ihrem hierauf erstellten
Fachlichen Gutachten vom 19. November 2018 (nachfolgend:
Fachgutachten) listete die L. folgende Abweichungen des
Gestaltungsplans von der allgemeinen Nutzungsplanung auf (Fachgutach-
ten, S. 3):
- Überschreitung der Gesamthöhe Flachdächer (11.0 m)
- Reduktion des Strassenabstands zur X-Strasse (K411) der
Baubereiche B und E auf 4 m
- Reduktion des Strassenabstands zur Y-Strasse des Baubereichs F auf
0.5 m
- Unterschreitung der vorgeschriebenen Gebäudeabstände innerhalb
des Gestaltungsplanareals
- Aufhebung der maximalen Gebäudelänge
- Abgrabungserleichterungen
- Aufhebung des Erschliessungsplans "Huserhof" innerhalb des Gestal-
tungsplanperimeters
3.2.
3.2.1.
Die Beschwerdeführer machen zunächst geltend, dass für die Gewerbe-
zone "Huserhof" in § 7 Abs. 2 der Sondernutzungsvorschriften Gestal-
tungsplan "Huserhof" vom 26. August 2019 (SNV) eine von der BNO ab-
weichende Berechnungsweise des zulässigen Wohnanteils vorgesehen
sei. Entgegen § 25 BNO seien gemäss § 7 Abs. 2 SNV die dem Wohnen
und dem Gewerbe dienenden Flächen in Untergeschossen zu berücksich-
tigen und anzurechnen, während für die Flächen in den Dach- und Attika-
geschossen keine abweichende Regelung vorgesehen sei. Dies führe fak-
tisch zu einer Erhöhung des Wohnanteils, da in den Untergeschossen über-
wiegend Gewerbe und in den Dach- und Attikageschossen Wohnungen zu
liegen kämen.
3.2.2.
Unter "4. Baubegriffe und Messweisen", "4.2 Nutzungsdichte" ist in der
BNO folgende Regelung enthalten:
4.2.1 § 25 Ausnützungsziffer

- 14 -
Dach-, Attika- und Untergeschosse gelten nicht als anrechenbare Ge-
schossflächen zur Berechnung der Ausnützungsziffer.
In den Sondernutzungsvorschriften ist Folgendes vorgesehen:
§ 7 Nutzungsart/-mass
1 Das Gestaltungsplangebiet ist für Wohnnutzungen sowie höchstens mäs-
sig störende Betriebe gemäss § 9 Abs. 1 BNO bestimmt. Gewerbenutzun-
gen mit hohem Verkehrsaufkommen sind nicht zulässig.
2 Für die Berechnung des max. Wohnanteils von 60 % gemäss § 9 Abs. 5
BNO sind die dem Wohnen und Gewerbe dienenden Flächen in Unterge-
schossen anrechenbar.
3.2.3.
Wie die Beschwerdegegnerinnen (Beschwerdeantwort, Rz. 13) und der
Gemeinderat (Duplik, Rz. 11) vorbringen, ist fraglich, inwiefern es sich bei
§ 7 Abs. 2 SNV, der die Berechnung des maximalen Wohnanteils zum Ge-
genstand hat (= Verhältnis zwischen der zu Wohnzwecken genutzten Ge-
schossfläche und der anrechenbaren Geschossfläche, § 9 Abs. 5 BNO,
vgl. Erw. 2.3, vorne), um eine Abweichung von § 25 BNO handelt, in dem
zwar von den anrechenbaren Geschossflächen die Rede ist, der sich aber
explizit auf die Berechnung der Ausnützungsziffer bezieht (= Verhältnis der
Summe der anrechenbaren Geschossflächen zur anrechenbaren Grund-
stücksfläche, § 32 Abs. 1 BauV).
Dem Planungsbericht ist betreffend § 7 SNV allerdings zu entnehmen, dass
zur Ermittlung des maximalen Wohnanteils die dem Wohnen und Gewerbe
dienenden Flächen in Untergeschossen in Abweichung zu § 25 BNO als
anrechenbare Geschossflächen gälten. Im Planungsbericht wird bezüglich
§ 7 Abs. 2 SNV also von einer von der BNO abweichenden Regelung aus-
gegangen. Dies rechtfertigt sich insofern, als sich sowohl der Wohnanteil
als auch die Ausnützungsziffer anhand der anrechenbaren Geschossflä-
chen berechnen. Diese sind im kantonalen Recht, in § 32 Abs. 2 BauV, de-
finiert (CHRISTIAN HÄUPTLI, a.a.O., § 50 N 32). Demzufolge gelten alle ober-
und unterirdischen Geschossflächen, einschliesslich der Mauer- und
Wandquerschnitte, als anrechenbare Geschossflächen. Die Gemeinden
können einzig die Anrechenbarkeit von Räumen in Dach-, Attika- und Un-
tergeschossen abweichend regeln (§ 32 Abs. 3 BauV; CHRISTIAN HÄUPTLI,
a.a.O., § 50 N 32). Als ebensolche Regelung ist § 25 BNO zu verstehen,
wonach Dach-, Attika- und Untergeschosse nicht als anrechenbare Ge-
schossflächen gelten. Es handelt sich dabei also in erster Linie um die Be-
stimmung der anrechenbaren Geschossflächen. In Abweichung davon
werden für die Berechnung des maximalen Wohnanteils mit § 7 Abs. 2 SNV
die dem Wohnen und Gewerbe dienenden Flächen in Untergeschossen als
anrechenbar erklärt.

- 15 -
Inwiefern die in § 7 Abs. 2 SNV getroffene Regelung für sich genommen
nicht rechtmässig sein sollte, ist nicht ersichtlich, ist die Anrechenbarkeit
von Räumen in Dach-, Attika- und Untergeschossen doch explizit den Ge-
meinden überlassen (§ 32 Abs. 3 BauV) und sind Abweichungen von der
BNO in Bezug auf die Gewerbezone "Huserhof" weder ausgeschlossen
noch eingeschränkt (vgl. Erw. 3.1.2 vorne). Nicht nachvollziehbar ist so-
dann, wenn die Beschwerdeführer geltend machen, durch die in § 7 Abs. 2
SNV vorgesehene Regelung würden mehr Flächen geschaffen, als gemäss
BNO zulässig wären.
3.2.4.
Ihr Vorbringen, diese Abweichung von der BNO führe zu einem faktisch
höheren Wohnanteil, belegen die Beschwerdeführer nicht. Ob dies vorlie-
gend zutrifft, kann aus nachfolgend genannten Gründen offenbleiben:
Wie bereits ausgeführt, darf die zonengemässe Nutzungsart durch Abwei-
chungen von den allgemeinen Nutzungsplänen nicht übermässig beein-
trächtigt werden (§ 21 Abs. 2 BauG; vgl. Erw. 3.1.2, vorne). Mit Nutzungsart
ist dabei die in den Zonenvorschriften aufgeführte mögliche Nutzung einer
Zone gemeint (Wohnnutzung, Gewerbenutzung, Arbeitsplatznutzung usw.;
CHRISTIAN HÄUPTLI, a.a.O., § 21 N 21). Gemäss den obigen Darlegungen
(vgl. Erw. 2.3) ist der zulässige maximale Wohnanteil in der Gewerbezone
"Huserhof" in § 9 Abs. 5 BNO auf 60 % festgelegt. Es stellt sich also die
Frage, inwiefern durch eine von der BNO abweichende Berechnungsweise
des Wohnanteils, die nach Auffassung der Beschwerdeführer zu einem fak-
tisch höheren Wohnanteil führen soll, die zonengemässe Nutzungsart über-
mässig beeinträchtigt würde. Auch dies zeigen die Beschwerdeführer nicht
auf. Nachdem bereits gemäss BNO in der Gewerbezone "Huserhof" ein
Wohnanteil von 60 % zulässig ist, ist nicht ersichtlich, inwiefern ein allfälli-
ger (gemäss den Behauptungen der Beschwerdeführer) faktisch höherer
Wohnanteil zu einer solchen Beeinträchtigung führen sollte, kann vorlie-
gend doch namentlich nicht gesagt werden, dass dadurch – aufgrund des
Nachtruhebedürfnisses der Wohnnutzung – allfällige gewerbliche Nutzun-
gen mit langen Arbeitszeiten auch nachts übermässig beeinträchtigt wür-
den (vgl. CHRISTIAN HÄUPTLI, a.a.O., § 21 N 21).
Abgesehen davon scheinen die Beschwerdeführer Folgendes zu überse-
hen: Bei der Berechnung des Wohnanteils gemäss § 9 Abs. 5 BNO werden
die Attikawohnungen zwar nicht im Rahmen der anrechenbaren Geschoss-
flächen, wohl aber bei der zu Wohnzwecken genutzten Geschossfläche be-
rücksichtigt (vgl. Erw. 2.6.2, vorne). Würden die Attikawohnungen – bei im
Übrigen gleichbleibenden Werten – auch zu den anrechenbaren Ge-
schossflächen hinzugerechnet, würde dies vorliegend zu einem geringeren
prozentualen Wohnanteil als den oben ausgewiesenen 60 % führen.

- 16 -
3.3.
3.3.1.
Weiter rügen die Beschwerdeführer, gestützt auf die anrechenbaren Ge-
schossflächen von 8'309.3 m2 und die anrechenbare Grundstücksfläche
von 8'291 m2 resultiere eine Ausnützungsziffer von über 1.0; unter Berück-
sichtigung der Wohnflächen in den Attikageschossen gar eine solche von
1.15. Vor dem Hintergrund, dass in der Mehrfamilienhauszone eine maxi-
male Ausnützung von 0.70 und in der Einfamilienhauszone eine maximale
Ausnützung von 0.45 zulässig sei, die im Rahmen einer Arealüberbauung
um je 0.05 erhöht werden könnten, erweise sich die vorliegend betroffene
Parzelle als deutlich übernutzt.
3.3.2.
Nachdem die zulässige bauliche Dichte für die vorliegend betroffene Par-
zelle aaa in der BNO mit der Baumassenziffer 3 (und nicht mittels Ausnüt-
zungsziffer) vorgegeben ist und diese mit dem Richtprojekt unbestrittener-
massen eingehalten ist (vgl. Erw. 2.6.1 vorne), zielt die beschwerdeführe-
rische Rüge ins Leere. Eine Abweichung des Gestaltungsplans vom allge-
meinen Nutzungsplan ist darin nicht zu erblicken.
Soweit die Rüge die bauliche Gestaltung und Eingliederung in das land-
schaftlich bzw. topografisch anspruchsvolle Quartier-, Orts- und Land-
schaftsbild betrifft (vgl. § 9 Abs. 6 BNO), ist hinten, in Erwägung 4, darauf
einzugehen.
3.3.3.
Immerhin ist festzuhalten, dass die Beschwerdeführer bei ihren Berechnun-
gen die Untergeschosse als anrechenbare Geschossflächen mitberück-
sichtigten, obwohl diese – wie auch die Dach- und Attikageschosse – ge-
mäss § 25 BNO zur Berechnung der Ausnützungsziffer nicht als anrechen-
bare Geschossflächen gelten.
Zudem besteht ein wesentlicher Zweck des Gestaltungsplans darin, in ei-
nem örtlich abgegrenzten Gebiet eine dichtere Überbauung zu ermögli-
chen, als es nach der Regelbauweise zulässig wäre (vgl. auch CHRISTIAN
HÄUPTLI, a.a.O., § 21 N 1 und 25). Zu diesem Zweck lässt das BauG Ab-
weichungen von den allgemeinen Nutzungsplänen zu, wenn bestimmte
Vorgaben erfüllt werden (§ 21 Abs. 2 Satz 1 BauG). Der in § 8 Abs. 2 BauV
enthaltene Katalog der zulässigen Abweichungen von den allgemeinen
Nutzungsplänen enthält keine explizite Aussage zur Abweichung von der
Ausnützungsziffer gemäss Regelbauweise. Das ist folgerichtig, denn den
Regelungen in § 21 BauG und § 8 Abs. 2-4 BauV ist inhärent, dass ein Ge-
staltungsplan gegenüber der Regelbauweise eine höhere Ausnützungszif-
fer aufweisen kann (vgl. CHRISTIAN HÄUPTLI, a.a.O., § 21 N 21 und 25, der
davon ausgeht, dass mit den "Baumassen […] auch die Ausnützung ge-
meint" ist). Die Beurteilung, ob die Überbauung eines Gebiets im Rahmen

- 17 -
eines Gestaltungsplans als zulässig zu erachten ist, erfolgt somit nicht auf-
grund des Ausnützungsmasses, sondern gestützt auf andere Faktoren, die
in § 21 Abs. 2 Satz 1 BauG umschrieben sind. Eine isolierte Betrachtung
der Ausnützung ist für die Beantwortung der Frage, in welchem Mass mit-
tels eines Gestaltungsplans ein Gebiet verdichtet werden darf, wenig aus-
sagekräftig (zum Ganzen: VGE vom 15. Dezember 2020 [WBE.2019.188],
Erw. II/3.1.2).
Inwieweit Gestaltungspläne die Überbauungsdichte praxisgemäss nur um
etwa 15 - 20 % erhöhen könnten, um noch als systemgerecht und mit der
Zonenordnung vereinbar zu gelten, wie dies die Beschwerdeführer geltend
machen, legen sie weder dar noch ist dies ersichtlich. Es ist daher nicht
darauf einzugehen.
3.4.
3.4.1.
In Bezug auf die Geschossigkeit und die Höhe der Gebäude führen die Be-
schwerdeführer lediglich aus, mit dem Verzicht auf ein Vollgeschoss bei
allen Baufeldern oder mittels eines teilweisen Verzichts auf Vollgeschosse
bei einzelnen Baufeldern und dem Verzicht auf die Attikageschosse könnte
eine noch vertretbare Lösung gefunden und sowohl die Ausnützung als
auch die optische Erscheinung und Einordnung auf ein Niveau gebracht
werden, das sich mit der umliegenden Bebauung noch vertrage und eine
genügende Eingliederung in das landschaftlich bzw. topografisch an-
spruchsvolle Quartier-, Orts- und Landschaftsbild garantiere.
3.4.2.
Der Gestaltungsplanperimeter befindet sich in der Gewerbezone, für die
die zulässige Anzahl Vollgeschosse nicht festgelegt wurde und in der eine
"Gesamthöhe Flachdächer" von 11.0 m gilt (§ 6 Abs. 1 BNO; vgl. Erw. 2.3,
oben).
Das BVU führte betreffend Geschosszahl und Gebäudehöhe im Beschwer-
deentscheid aus, der Gestaltungsplan lege für die Gebäude Baufelder und
Höhenkoten fest. Unter Einhaltung der Höhenkoten seien drei Vollge-
schosse und ein Attikageschoss zulässig (§ 10 Abs. 1 SNV). Abgrabungen
würden talseitig in definierten Bereichen bis 3 m auf der gesamten Länge
zugelassen, müssten aber als Vollgeschosse angerechnet werden, wenn
von diesen Erleichterungen gegenüber der Regelbauweise Gebrauch ge-
macht würde (§ 14 Abs. 2 und § 10 Abs. 2 SNV). Die zulässigen Höhenko-
ten seien in den einzelnen Baufeldern pro Gebäude je nach Lage im Hang
unterschiedlich festgelegt. Vor allem oben im Hang, im Nordosten (Baufel-
der C und D), aber auch unten am Hang, im Süden (Baufeld A), ergebe
sich dadurch eine zulässige Gesamthöhe, die zwischen 7.25 m und
10.85 m liege. Das Mass liege unter der zulässigen Gesamthöhe für die
Regelbauweise (11.0 m). Im westlichen unteren Hangbereich, bei vier von

- 18 -
insgesamt sechzehn Gebäuden (Baufelder B und E), dürfe das Mass für
die Regelbauweise überschritten werden, jedoch höchstens um 1.65 m,
was eine maximale Gesamthöhe von 12.65 m ergebe.
3.4.3.
Dass diese Ausführungen der Vorinstanz nicht zutreffen würden, wird we-
der von den Beschwerdeführern geltend gemacht noch ist dies ersichtlich
(vgl. Beschwerdeantwort des Gemeinderats an das BVU vom 15. Novem-
ber 2019, samt Beilagen).
Gemäss § 8 Abs. 2 lit. a BauV darf gegenüber der Regelbauweise höchs-
tens ein zusätzliches Geschoss vorgesehen werden, wobei – mangels an-
derslautender Vorgaben – von einer durchschnittlichen maximalen Ge-
schosshöhe von 3.20 m auszugehen ist (§ 22 Abs. 2 aBauV). Dies führte
vorliegend zu einer maximal zulässigen Gesamthöhe von 14.20 m
(11.0 m + 3.20 m), wovon im Übrigen auch die Beschwerdeführer im vor-
instanzlichen Verfahren ausgegangen sind. Nachdem gemäss Gestal-
tungsplan bei vier von insgesamt sechzehn Gebäuden die in § 6 Abs. 1
BNO festgelegte Gesamthöhe von 11.0 m um höchstens 1.65 m überschrit-
ten werden darf, machen die Beschwerdeführer im vorliegenden Verfahren
zu Recht nicht mehr geltend, dass hinsichtlich der Geschosszahl oder der
Gebäudehöhe unzulässigerweise vom allgemeinen Nutzungsplan abgewi-
chen würde.
Inwiefern durch diese Abweichung vom allgemeinen Nutzungsplan in sied-
lungs- und landschaftsgestalterischer Hinsicht ein besseres Ergebnis er-
zielt wird, ist nachfolgend zu prüfen.
4.
4.1.
Die Beschwerdeführer monieren schliesslich, die in § 9 Abs. 6 BNO voraus-
gesetzte, einwandfreie bauliche Gestaltung und Eingliederung in das land-
schaftlich bzw. topografisch anspruchsvolle Quartier-, Orts- und Land-
schaftsbild sei nicht gegeben; das charakteristische Erscheinungsbild der
bestehenden Umgebung werde durchbrochen und gestört. Die beiden an
die geplante Überbauung anschliessenden Siedlungsbereiche seien der
Dorfzone bzw. der Einfamilienhauszone zugeordnet und wiesen eine klein-
volumige Bebauung mit Ein- und Mehrfamilienhäusern auf. Mit der vorge-
sehenen dichten und grossvolumigen Bebauung bestehe eine erhebliche
Differenz zu den direkt daran angrenzenden Gebieten und es käme zu ei-
nem deutlichen Massstabssprung in der Volumetrie, der als Folge der ge-
wünschten Verdichtung bezeichnet werde und gestützt darauf gerechtfer-
tigt werden solle. Jedoch sei die Verdichtung nicht das einzige zu berück-
sichtigende Interesse. Jenes an einer einwandfreien baulichen Gestaltung
und Eingliederung in das landschaftlich bzw. topografisch anspruchsvolle
Quartier-, Orts- und Landschaftsbild sei ebenso hoch, wenn nicht höher zu

- 19 -
gewichten. Ein Sichtbezug vom Ende des heutigen Siedlungskerns zum
Weiler werde zudem vollständig verhindert. Die geplante Überbauung des
Gestaltungsplanperimeters bilde aus südöstlicher Sicht einen geschlosse-
nen Riegel und eine eigenständige Insel zwischen dem Siedlungskern und
dem Weiler, die nicht als Bindeglied, sondern als Zäsur wirke. Mit der Re-
duktion des Bauvolumens könnte einerseits eine harmonische Verbindung
zum Siedlungskern geschaffen werden und andererseits die Wahrneh-
mung des Weilers Huserhof erhalten bleiben.
4.2.
Das BVU, Rechtsabteilung, hat sich in erster Linie auf das Fachgutachten
der L. vom 19. November 2018 sowie den Fachbericht des BVU, Abteilung
Raumentwicklung, vom 9. Juni 2020 gestützt und ausgeführt, diese seien
einlässlich und überzeugend verfasst und attestierten dem Ge-
staltungsplan die besonderen Qualitäten, welche die – nicht besonders
grossen – Abweichungen von der Regelbauweise rechtfertigten. Das Gut-
achten mache darauf aufmerksam, dass überhohe Gebäude zu vermeiden
seien und auf eine sanfte Einpassung ohne störende Aufschüttungen oder
Stützmauern zu achten sei. Weiter sei dem Gutachten zu entnehmen, dass
die beiden Andockpunkte der Bauparzelle, nämlich der Weiler im Norden
und der angrenzende Ortskern im Süden, aus eher kleinvolumigen Ein- und
Mehrfamilienhäusern bestünden, wobei ein gewisser Massstabssprung in
der Volumetrie bestehen bleibe, der Folge der gewünschten Verdichtung
sei. Dieser Massstabssprung lasse sich durch die Interessen der Verdich-
tung rechtfertigen. Dem Gemeinderat komme in solchen örtlichen Frage-
stellungen ein grosser Ermessensspielraum zu, in den die Beschwer-
deinstanz nicht eingreifen dürfe. Das Gutachten und der Fachbericht be-
stätigten schlüssig und in Ausführlichkeit die Qualitäten des Gestaltungs-
plans und könnten die Ansicht des Gemeinderats als planende Behörde
stützen. Auf diese sich nicht widersprechenden Fachmeinungen könne ab-
stellt werden.
4.3.
4.3.1.
Unter "Fazit und Empfehlungen" ist dem Fachgutachten der L. vom
19. November 2018 Folgendes zu entnehmen:
Die vorliegenden Unterlagen zum Gestaltungsplan "Huserhof" sind insge-
samt sorgfältig erarbeitet. Die Beurteilung des Gestaltungsplanes nach
den Erfordernissen von § 8 Abs. 3 [a]BauV zeigt, dass die Abweichungen
gegenüber den aktuellen bau- und planungsrechtlichen Bestimmungen der
Nutzungsplanung zugestanden werden können.
Das Richtprojekt zeigt in etwa die an diesem Ort verträgliche Dichte. Der
Gestaltungsplan lässt jedoch mehr zu. Bei der weiteren Projektierung und
Beurteilung ist darauf zu achten, dass bei einer allfälligen Dichtesteigerung
die volumetrischen und aussenräumlichen Qualitäten gegenüber den
Richtprojekten nicht verloren gehen.

- 20 -
Insgesamt kann das bessere Ergebnis sowohl anhand konkreter Festle-
gungen (z.B. Baubereiche, Höhen, Erschliessung) als auch mittels gestal-
terischer/qualitativer Vorgaben (z.B. Gebäudetypen, Integration in den
Hang, Böschungen, Bepflanzung) erzielt werden. Dabei kann eine quali-
tätsvolle bauliche Entwicklung für eine Überbauung mit hoher, aber dem
Ort angemessener Dichte erreicht werden, welche die unterschiedlich sen-
siblen örtlichen Rahmenbedingungen angemessen berücksichtigt.
4.3.2.
Der Regionalplanungsverband V. hielt in seiner Stellungnahme an den
Gemeinderat C. vom 8. März 2019 fest, aus regionaler Sicht werde die
Durchführung einer Testplanung gewürdigt, die massgeblich zur
Qualitätssicherung und einer der exponierten Lage angemessenen
Bebauungsweise beigetragen habe. Positiv hervorgehoben werde zudem
die Ermöglichung einer Verdichtung, die sich aufgrund der Vorgaben zum
Freiraum dennoch gut in die Landschaft eingliedere. Die Umsetzung des
Gestaltungsplans "Huserhof" liege im regionalen Interesse und werde vom
Regionalplanungsverband unterstützt. Es bestünden keine Vorbehalte
gegenüber der Vorlage.
4.3.3.
Aus dem Fachbericht des BVU, Abteilung Raumentwicklung, vom 9. Juni
2020 ergibt sich folgendes Fazit:
Zusammenfassend wird festgehalten, dass die Abweichungen zur Regel-
bauweise eine kompakte Bebauungsanordnung sichern und zusammen-
hängende Freiräume freispielen, ohne die Baumassenziffer nach Regel-
bauweise zu erhöhen. Die vorliegenden Abweichungen werden im Zusam-
menhang mit dem ortsbaulichen Kontext aus fachlicher Sicht als wenig
raumwirksam beurteilt. Vor diesem Hintergrund und in der Gesamtbetrach-
tung vermögen deshalb die im Gestaltungsplan gesicherten siedlungs- und
landschaftsgestalterischen Qualitäten ein besseres Ergebnis gemäss § 21
Abs. 2 BauG ausreichend zu belegen.
4.4.
In Bezug auf das Gestaltungsplanverfahren ist dem Planungsbericht zu
entnehmen, dass zur Überprüfung der Marktfähigkeit der Parzelle aaa
sowie im Interesse der guten Eingliederung der zukünftigen Überbauung in
das Ortsbild und ins Landschaftsbild gemäss § 9 Abs. 6 BNO der
Gemeinderat in Absprache und in Zusammenarbeit mit der kantonalen
Fachstelle Ortsbild, Siedlung und Städtebau sowie den
Grundeigentümerinnen eine städtebauliche Potenzial-Untersuchung
durchgeführt habe. Die Testplanung sei von der Abteilung
Raumentwicklung mitfinanziert worden. Im Rahmen dieser Testplanung
seien unter anderem die ortsverträgliche Baumasse sowie der maximal
mögliche Wohnanteil untersucht worden. Gestützt auf die gewonnenen
Erkenntnisse seien im Gestaltungsplanperimeter die Baumassenziffer für
die gewerblichen Bauten von 5 auf 3 reduziert und der maximale

- 21 -
Wohnanteil von 30 % auf 60 % erhöht worden (Planungsbericht, S. 7;
Vorprüfungsbericht, S. 2). Sodann seien anhand der Testplanung im
Vorfeld zwei unterschiedliche Bebauungskonzepte ausgearbeitet worden.
Dabei habe sich gezeigt, dass eine der baulichen Umgebung entspre-
chende Bautypologie mit Punktbauten den gewachsenen Hang mit der rich-
tig dosierten Körnung am wenigsten belaste. Das vorliegende Richtprojekt
habe diese Vorgaben umgesetzt und positioniere die einzelnen Baukörper
so, dass sich grosszügige Innenhöfe mit durchfliessendem Terrain ergä-
ben. Die Stellung der Bauten und die Ausrichtung der Wohnungen seien
auf grösstmögliche Weitsicht, Besonnung und Lärmschutz ausgelegt (Pla-
nungsbericht, S. 10).
Im Abschliessenden Vorprüfungsbericht des BVU, Abteilung Raumentwick-
lung, vom 14. Februar 2019 (nachfolgend: Vorprüfungsbericht) wird dieses
Vorgehen ausdrücklich begrüsst (Vorprüfungsbericht, S. 3). Darüber hin-
aus ist diesem zu entnehmen, dass die Planungsvorlage aufgrund des ers-
ten Fachgutachtens überarbeitet worden sei (Vorprüfungsbericht, S. 5).
Auch im Rahmen des Fachberichts wird das Vorgehen aus fachlicher Sicht
als vorbildlich bezeichnet. Es vermöge eine gute Ausgangslage für eine
qualitativ wertige Siedlungsentwicklung zu schaffen (Fachbericht, S. 3).
Vor diesem Hintergrund kann den Beschwerdeführern nicht gefolgt werden,
wenn diese monieren, die bauliche Gestaltung und Eingliederung sei dem
Interesse an der Verdichtung untergeordnet worden. Vielmehr sind zu
Gunsten der baulichen Gestaltung und der Eingliederung des Gestaltungs-
plangebiets im Sinne von § 9 Abs. 6 Satz 2 BNO verschiedene Überbau-
ungsmöglichkeiten geprüft worden und wurde das Richtprojekt, auf dem
der Gestaltungsplan basiert, auf den dabei erlangten Erkenntnissen aus-
gearbeitet.
4.5.
4.5.1.
Wie sich aus den Vorbringen der Beschwerdeführer ergibt, stören sich
diese insbesondere an der Volumetrie sowie an der Höhe der geplanten
Gebäude. Wie vorne ausführlich dargelegt, wird das auf Parzelle aaa zuläs-
sige Bauvolumen durch die in der BNO festgelegte Baumassenziffer vor-
gegeben und mit dem Richtprojekt eingehalten. Insofern weicht der Gestal-
tungsplan nicht vom allgemeinen Nutzungsplan ab (vgl. Erw. 2, vorne). An-
ders verhält es sich mit Blick auf die Höhe der geplanten Gebäude. Gemäss
Gestaltungsplan darf diese bei vier von insgesamt sechzehn Gebäuden ge-
genüber der Regelbauweise um 1.65 m überschritten werden (vgl.
Erw. 3.4, vorne).
Aus den Akten ergibt sich, dass das dem Gestaltungsplan zu Grunde lie-
gende Richtprojekt auf dem in der Testplanung erarbeiteten Bebauungs-
konzept basiert. Geplant sind Punkthäuser, die sich in den Hang einbetten,

- 22 -
in der Höhe mehrheitlich leicht gestaffelt sind und im Grundriss zueinander
versetzte Bauvolumen aufweisen. Die Bauten werden differenziert gesetzt,
wobei deren Stellung dem Höhenverlauf des Hangs folgt. Indem die Höhen
der Baubereiche an den Höhenverlauf des Hangs angepasst werden, kann
die Topographie optimal übernommen werden und bleibt der Hangverlauf
auch von weitem ablesbar. Durch die Abdrehung der Baukörper parallel
zum Verlauf der Höhenkurven entsteht eine harmonische Einbettung in den
Hang. Die gemäss Gestaltungsplan zulässigen Mehrhöhen in den Baube-
reichen B und E sowie die möglichen Abgrabungen in den Baubereichen
A, C und D erlauben eine Realisierung des Bauvolumens in Form weniger
flächiger Gebäudeformen sowie niedrigerer Baukörper in den Bauberei-
chen C und D, als sie gemäss BNO erlaubt wären. Dadurch, dass die ein-
zelnen Häuser am Rand der Parzelle platziert werden, werden möglichst
grosse Freiräume zwischen den Gebäuden im Zentrum der Bebauung er-
möglicht. Die im Grundriss zueinander versetzten Bauvolumen gestatten
vielfältige Durchblicke und lösen die Bebauung optisch bestmöglich auf.
Der ansteigende Hang bleibt sichtbar und durchfliesst die Siedlung (zum
Ganzen: Fachbericht, S. 3 f; Fachgutachten, S. 4).
Von der Gutachterin wird der Siedlung insgesamt eine sorgfältige und qua-
litätsvolle Planung attestiert (Fachgutachten, S. 6). Ein "deutlicher Mass-
stabssprung", wie ihn die Beschwerdeführer geltend machen, ergibt sich
weder aus dem Fachgutachten, auf das sie sich beziehen (darin ist die
Rede von einem "gewissen Massstabssprung" in der Volumetrie, S. 3),
noch aus dem Fachbericht. Das BVU hielt in letzterem vielmehr fest, durch
die partiellen Mehrhöhen von rund 1.5 m werde kein merklicher Massstabs-
sprung erzeugt. Sie wirkten sich aus einer ortsbaulichen Gesamtbetrach-
tung nicht relevant auf den Raum aus und würden daher aus fachlicher
Sicht als verträglich beurteilt (Fachbericht, S. 4). Abgesehen davon ermög-
lichen diese Mehrhöhen die Unterschreitung der gemäss BNO zulässigen
Höhen in anderen Baubereichen, was das BVU als siedlungsgestalterische
Qualität hervorgehoben hat (Fachbericht, S. 4; vgl. dazu nachfolgend),
ohne dabei das Interesse der Verdichtung ausser Acht zu lassen. Im Übri-
gen hielt das BVU im Rahmen des Beschwerdeentscheids zu Recht fest,
dass der Gemeinde bei derartigen örtlichen Fragestellungen eine relativ er-
hebliche Entscheidungsfreiheit zukommt (vgl. Erw. I/5, vorne).
4.5.2.
Die Beschwerdeführer machen weiter geltend, ein Sichtbezug vom Ende
des heutigen Siedlungskerns zum Weiler werde vollständig verhindert.
Wie aus dem Genehmigungsentscheid hervorgeht, befindet sich das Pla-
nungsgebiet am nördlichen Dorfrand zwischen dem historischen Dorfkern
und der Kleinsiedlung "Huserhof". Der Nutzungsplan bezeichne in der
Kleinsiedlung "Huserhof" zwei Substanzschutzobjekte sowie ein Volumen-
schutzobjekt, wobei eines der Substanzschutzobjekte das Restaurant

- 23 -
"Huserhof" sei, das sich in unmittelbarer Nachbarschaft zum Planungsge-
biet befinde.
Dem Vorprüfungsbericht ist in diesem Zusammenhang zu entnehmen,
dass im Rahmen der Erschliessungsplanung "Huserhof" erkannt worden
sei, dass die dominante Wirkung und Bedeutung des Gasthauses Huserhof
erhalten werden solle. Mit der Festlegung eines Bereichs mit Höhenbe-
schränkung sei im Erschliessungsplan darauf reagiert worden. Die im Er-
schliessungsplan festgesetzte, zulässige Höhenkote für die obersten Bau-
körper (430 m ü. M.) werde im vorliegenden Gestaltungsplan beibehalten.
Die nordöstlichste Fläche der Parzelle aaa werde im Interesse der Freihal-
tung der freien Sicht vom und zum historischen Ensemble als Grün-
raum/naturnahe Gestaltung festgelegt (Vorprüfungsbericht, S. 4; vgl. auch
Genehmigungsentscheid, S. 4). Dem Fachbericht ist weiter zu entnehmen,
aus ortsbaulicher Sicht sei die Reduktion der Höhen für die Baubereiche C
und D, die merklich unter den möglichen Höhen der Regelbauweise zu lie-
gen kämen, sehr zu begrüssen. Die neuen Baukörper auf dem Gestal-
tungsplanperimeter direkt angrenzend an das historische Objekt (Restau-
rant Huserhof) ordneten sich mit der reduzierten Höhe deutlich unter (S. 4).
Ausserdem wurde seitens der Beschwerdegegnerinnen die Vergrösserung
der Abstände des Baubereichs D zu den Nachbarparzellen zugesichert und
der Plan entsprechend angepasst (Planungsbericht, S. 30).
Nachdem die Beschwerdeführer ihr Vorbringen nicht weiter substanziieren
und sie weder geltend machen noch ersichtlich ist, inwiefern diese Ausfüh-
rungen unzutreffend wären, ist nicht weiter darauf einzugehen.
4.5.3.
Entgegen den Vorbringen der Beschwerdeführer geht das BVU von einer
gelungenen Anbindung des Gestaltungsplangebiets an die Umgebung aus:
Die geplante Bebauungsform öffne sich zum Umfeld dort, wo ein ortsbauli-
cher Bezug hergestellt werden solle, indem die Bauten jeweils einen grös-
seren Abstand untereinander bildeten. Im südlichen Bereich I des Areals
komme ein weiterer Baukörper hinzu, der einen räumlichen Dialog zum
Dorfkern suche. Durch das Zurückweichen mit dem Bauvolumen von der
Perimetergrenze Richtung Norden entstehe ein Freiraum, der als Binde-
glied zum Dorfkern und gleichzeitig als Ankunftsraum der Bebauung von
Süden her funktioniere. Auf diesen Baukörper und Freiraum werde in der
weiteren Planung ein besonderes Augenmerk zu richten sein (Fachbericht,
S. 3). Gleichzeitig hielt das BVU auch fest, dass in der weiteren Konkreti-
sierung (Ausarbeitung Bauprojekte inklusive Umgebungsplanung) insbe-
sondere auch den ortsbaulichen Aspekten genügend Rechnung zu tragen
sei (Bezug zum direkten Umfeld, Aufenthalts- und Nutzungsqualität, ästhe-
tische Qualitäten, Bepflanzung und Materialisierung, Terraingestaltung),
wobei die Sicherung einer fachlichen Begleitung der Bauprojekte durch ein
Fachgremium in § 6 Abs. 1 SNV positiv hervorzuheben sei (Fachgutachten,

- 24 -
S. 3 f.). Dementsprechend ergibt sich auch aus dem Genehmigungsent-
scheid eine sehr gute Freiraumgestaltung sowie eine der sensiblen Lage
angemessene Materialisierung; Farbgebung der Baukörper könnten einen
wesentlichen Beitrag zur Einbettung der zukünftigen Überbauung in das
Ortsbild und die Landschaft leisten. Dem Planungsbericht ist in diesem Zu-
sammenhang sodann zu entnehmen, der durchfliessende Hangverlauf, die
natürliche Materialisierung und Farbgebung, die betont freie und gewach-
sen wirkende Umgebungsgestaltung mit unterschiedlichsten Freiräumen,
die spannende, versetzte Anordnung der Baukörper und die verzahnte An-
bindung an die bestehenden Grossbauten würden nicht nur die "Lücke" in
der Landschaft schliessen, sondern die Bauten mit der bestehenden Sied-
lung zu einem Ganzen verweben (Planungsbericht, S. 13). Die Beschwer-
deführer setzen dem nichts entgegen, das zu einem anderen Schluss füh-
ren könnte.
4.5.4.
Soweit die Beschwerdeführer rügen, die geplante Überbauung des Gestal-
tungsplanperimeters bilde aus südöstlicher Sicht einen geschlossenen Rie-
gel, geht aus dem Fachgutachten hervor, dass die im Grundriss zueinander
versetzten Bauvolumen vielfältige Durchblicke gestatteten und die Bebau-
ung optisch bestmöglich auflösten; der ansteigende Hang bleibe sichtbar
und "durchfliesse" die Siedlung. Den Beschwerdeführern kann daher nicht
gefolgt werden. Abgesehen davon widersprechen sich die Beschwerdefüh-
rer in diesem Zusammenhang selber, wenn sie in Rz. 37 ihrer Beschwerde
ausführen, mit dem Verzicht auf ein Attika- bzw. Vollgeschoss könnte eine
noch vertretbare Lösung gefunden werden, änderte dies doch nichts an
dem von ihnen geltend gemachten "geschlossenen Riegel".
4.5.5.
Weiter halten die Beschwerdeführer im Rahmen ihrer Replik fest, durch die
Konzeption, wonach die Baumasse eher am Rand des Gestaltungsplanpe-
rimeters und in konzentrierter Form in Erscheinung trete, werde die in § 9
Abs. 6 BNO geforderte Eingliederung erschwert und könne nicht in genü-
gender Weise erfüllt werden (vgl. Rz. 67). Damit zeigen sie nicht rechts-
genüglich auf, inwiefern eine Rechtsverletzung vorliegen soll. Zudem hielt
das BVU im Beschwerdeentscheid fest, gemäss Planungsbericht werde die
Abstandsunterschreitung damit begründet, dass sich so die nötige Er-
schliessung realisieren lasse und ein grosszügiger Innenhof mit durchflies-
sendem Landschaftsraum geschaffen werden könne (Beschwerdeent-
scheid, S. 7). Dem Fachbericht ist in diesem Zusammenhang sodann zu
entnehmen, die Mehrheit der Baukörper sei hofartig in Beziehung zueinan-
der gesetzt, sodass mittig ein grosszügiger zusammenhängender Freiraum
mit grossem Potential hinsichtlich Siedlungsqualität entstehe (Fachbericht,
S. 3). Inwiefern dies nicht zutreffen sollte, bringen die Beschwerdeführer
nicht vor und ist auch nicht ersichtlich.

- 25 -
4.5.6.
Nach diesen Ausführungen vermögen das Fachgutachten und der Geneh-
migungsentscheid – entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer –
durchaus aufzuzeigen, inwiefern die in § 21 Abs. 2 BauG vorgesehenen
Voraussetzungen für die Abweichungen des Gestaltungsplans vom allge-
meinen Nutzungsplan erfüllt sind, fand darin doch eine eingehende Ausei-
nandersetzung mit den Qualitäten des Gestaltungsplans sowie deren Si-
cherung (namentlich in §§ 5 und 6 SNV) mit Blick auf die nachfolgenden
Verfahren statt. Im Übrigen wies das BVU im Beschwerdeentscheid zu
Recht darauf hin, dass die Planung als Ganzes zu betrachten sei. Nachdem
sich zudem sämtliche angehörten Stellen positiv zur Eingliederung geäus-
sert haben (vgl. insbesondere Erw. 4.3, vorne), ist nicht ersichtlich, inwie-
fern ein weiteres Gutachten eingeholt werden müsste.
4.6.
Insgesamt sind die an Abweichungen vom allgemeinen Nutzungsplan ge-
setzten Voraussetzungen gemäss § 21 Abs. 2 BauG gegeben und erfüllt
der Gestaltungsplan die Anforderungen gemäss § 9 Abs. 6 BNO; die bau-
liche Gestaltung und die Eingliederung in das landschaftlich bzw. topogra-
fisch anspruchsvolle Quartier-, Orts- und Landschaftsbild werden damit be-
rücksichtigt.
Die Beschwerde ist daher abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist und
sie nicht gegenstandslos geworden ist.
III.
1.
Entsprechend dem Verfahrensausgang haben die Beschwerdeführer die
verwaltungsgerichtlichen Kosten zu tragen (vgl. § 31 Abs. 2 VRPG). Sie
haben die Verfahrenskosten anteilsmässig, d.h. je zur Hälfte zu überneh-
men, wobei sie für den gesamten Betrag solidarisch haften (§ 33 Abs. 1
und 3 VRPG).
Die Staatsgebühr wird unter Berücksichtigung des Zeitaufwands und der
Bedeutung der Sache auf Fr. 3'600.00 festgelegt (vgl. § 3 Abs. 1 i.V.m. § 22
Abs. 1 lit. c des Dekrets über die Verfahrenskosten vom 24. November
1987 [Verfahrenskostendekret, VKD; SAR 221.150]). Für die Kanzleige-
bühr und die Auslagen wird auf §§ 25 ff. VKD verwiesen.
2.
Darüber hinaus haben die Beschwerdeführer dem Gemeinderat C. und den
Beschwerdegegnerinnen die Parteikosten für die anwaltliche Vertretung
vor Verwaltungsgericht zu bezahlen, wiederum anteilsmässig und unter
solidarischer Haftbarkeit für den gesamten Betrag (vgl. § 29 i.V.m. § 32
Abs. 2 VRPG; § 33 Abs. 1 und 3 VRPG). Deren Höhe bestimmt sich nach

- 26 -
dem Dekret über die Entschädigung der Anwälte vom 10. November 1987
(Anwaltstarif, AnwT; SAR 291.150; vgl. § 1 Abs. 1 AnwT).
Da sich die nur die Sondernutzungsplanung betreffenden Kosten im vor-
instanzlichen Verfahren nicht eruieren liessen, legte die Vorinstanz die Par-
teientschädigung nach behördlichem Ermessen gestützt auf den Anwalts-
tarif fest. Das Vermögensinteresse lässt sich nach wie vor nicht abschät-
zen, womit keine vermögensrechtliche Streitigkeit vorliegt.
In Verfahren, die das Vermögen der Parteien nicht beeinflussen, bestimmt
sich die Grundentschädigung für die Vertretung einer Partei nach dem mut-
masslichen Aufwand des Anwalts, nach der Bedeutung und der Schwierig-
keit des Falls (vgl. § 8a Abs. 3 i.V.m. § 3 Abs. 1 lit. b AnwT). Für Fälle ohne
Streitwert geht der Honorarrahmen von Fr. 1'210.00 bis Fr. 14'740.00. Der
mutmassliche Aufwand der Rechtsvertreter des Gemeinderats C. und der
Beschwerdegegnerinnen ist aufgrund der neuen, von den
Beschwerdeführern aufgeworfenen Fragestellungen als eher hoch zu be-
zeichnen. Die Komplexität der Materie ist als mittel, die Bedeutung des Fal-
les für die Gemeinde ebenfalls als mittel, für die Beschwerdegegnerinnen
hingegen als hoch zu bewerten. Alles in allem rechtfertigen sich Parteient-
schädigungen in Höhe von Fr. 4'500.00 für den Gemeinderat und in Höhe
von insgesamt Fr. 5'000.00 für die Beschwerdegegnerinnen. Diese Ent-
schädigungen verstehen sich als Gesamtbetrag, worin Auslagen und Mehr-
wertsteuern enthalten sind (§ 8c AnwT). Daher ist von der Entschädigung,
soweit diese die Beschwerdegegnerin 1 betrifft, die Mehrwertsteuer in Ab-
zug zu bringen, weil sie ihrerseits der Mehrwertsteuerpflicht unterliegt und
einen Vorsteuerabzug vornehmen kann (vgl. AGVE 2011, S. 465 f.; VGE
vom 22. Oktober 2015 [WBE.2015.337], S. 14 f.). Somit reduziert sich die
Parteientschädigung der Beschwerdegegnerinnen von Fr. 5'000.00 auf
Fr. 4'800.00.
Das Verwaltungsgericht erkennt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird und sie
nicht gegenstandslos geworden ist.
2.
Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer
Staatsgebühr von Fr. 3'600.00 sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen
von Fr. 570.00, gesamthaft Fr. 4'170.00, sind je zur Hälfte von den
Beschwerdeführern zu bezahlen, unter solidarischer Haftbarkeit für den
gesamten Betrag.

- 27 -
3.
3.1.
Die Beschwerdeführer werden verpflichtet, dem Gemeinderat C. die vor
Verwaltungsgericht entstandenen Parteikosten in Höhe von Fr. 4'500.00 je
zur Hälfte mit Fr. 2'250.00 zu ersetzen, unter solidarischer Haftbarkeit für
den Gesamtbetrag.
3.2.
Die Beschwerdeführer werden verpflichtet, den Beschwerdegegnerinnen
die vor Verwaltungsgericht entstandenen Parteikosten in Höhe von insge-
samt Fr. 4'800.00 je zur Hälfte mit Fr. 2'400.00 zu ersetzen, unter solidari-
scher Haftbarkeit für den Gesamtbetrag.
Zustellung an:
die Beschwerdeführer (Vertreter)
die Beschwerdegegnerinnen (Vertreter)
das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsabteilung
den Gemeinderat C. (Vertreter)
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht,
kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht
innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-rechtli-
chen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor
bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und
vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde
muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter
Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit
Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als
Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (Art. 82 ff. des Bun-
desgesetzes über das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz, BGG;
SR 173.110] vom 17. Juni 2005).

- 28 -
Aarau, 7. Februar 2022
Verwaltungsgericht des Kantons Aargau
3. Kammer
Vorsitz: Gerichtsschreiber:
Michel Meier