ag_strafgericht · SST.2022.76 · 2022-11-03 · de
Obergericht / Strafgericht / Berufungskammern — SST.2022.76


Obergericht
Strafgericht, 1. Kammer
SST.2022.76
(ST.2020.131; ST.2017.76)
Urteil vom 3. November 2022
Besetzung Oberrichter Six, Präsident
Oberrichter Fedier
Oberrichter Holliger
Gerichtsschreiberin Wanner
Anklägerin Kantonale Staatsanwaltschaft,
Bleichemattstrasse 7, 5001 Aarau
Privatkläger 1 A._____,
[…]
Privatklägerin 2 B._____,
[…]
beide Privatkläger vertreten durch Rechtsanwalt Alain Lässer,
[…]
Beschuldigter C._____,
geboren am tt.mm.1955, von Lützelflüh,
[…]
verteidigt durch Rechtsanwalt Kenad Melunovic,
[…]
Gegenstand Betrug

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Das Obergericht entnimmt den Akten:
1.
Am 18. Juni 2020 erhob die Kantonale Staatsanwaltschaft gegen den
Beschuldigten Anklage wegen Betrugs (Verfahrensakten [VA] act. 1 ff.).
2.
Mit Urteil vom 10. November 2021 sprach die Präsidentin des
Bezirksgerichts Aarau den Beschuldigten von Schuld und Strafe frei, wies
das Grundbuchamt Zofingen an, die Grundbuchsperre betreffend die
Liegenschaft in Q., Grundstück Nr. […], aufzuheben, verwies die
Schadenersatzansprüche der Privatkläger A. und B. auf den Zivilweg und
wies die Anträge der Privatkläger A. und B. auf eine angemessene
Entschädigung sowie eine Ersatzforderung ab.
3.
3.1.
Sowohl die Privatkläger A. und B. als auch die Staatsanwaltschaft meldeten
am 22. November 2021 je die Berufung an und verlangten ein begründetes
Urteil, wobei die Staatsanwaltschaft ihre Berufung mit Schreiben vom
21. März 2022 zurückzog.
3.2.
Mit Berufungserklärung vom 30. März 2022 beantragten die Privatkläger A.
und B., dass das Urteil vollständig aufzuheben, der Beschuldigte wegen
Betrugs schuldig zu sprechen und zu einer Freiheitsstrafe von 24 Monaten
sowie einer Verbindungsbusse von Fr. 10'000.00 zu verurteilen sei. Die
Zivilforderung im Umfange von Fr. 558'671.76 (Fr. 476'664.91 zzgl. 5%
Zins seit 1. März 2015 und Fr. 82'006.85) sei gutzuheissen, eventualiter im
Grundsatz nach festzustellen und hinsichtlich der genauen Höhe auf den
Zivilweg zu verweisen; die Ersatzforderung der Staatsanwaltschaft im
Umfange von Fr. 476'664.91 sei gutzuheissen und der Privatklägerschaft,
die im Gegenzug ihre Zivilforderung im Umfange der Ersatzforderung an
den Staat abtritt, zuzusprechen. Der beschlagnahmte Vermögenswert
(Liegenschaft Grundstück Nr. […] in Q.) sei zur Deckung der
Ersatzforderung zu verwerten. Die Privatklägerschaft sei für deren
Aufwendungen im Vor-, Haupt- und Berufungsverfahren angemessen zu
entschädigen und die Verfahrenskosten ausgangsgemäss neu zu
verlegen.
3.3.
Die Staatsanwaltschaft erhob am 20. April 2022 Anschlussberufung und
beantragte, dass das Urteil vollumfänglich aufzuheben, der Beschuldigte
wegen Betrugs schuldig zu sprechen und er hierfür mit einer Freiheitsstrafe
von 14 Monaten sowie einer Verbindungsbusse von Fr. 2'000.00 zu
bestrafen sei. Der beschlagnahmte Vermögenswert (Liegenschaft

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Grundstück Nr. […] in Q.) sei zur Deckung der Ersatzforderung zu
verwerten; sofern die Zivilforderung nicht gutgeheissen oder nicht darauf
eingetreten werde, sei der beschlagnahmte Vermögenswert zu verwerten
und der Erlös zugunsten des Kantons Aargau einzuziehen. Der
Beschuldigte sei zu einer Ersatzforderung zu verpflichten und die Kosten-
und Entschädigungsfolgen seien zulasten des Beschuldigten zu verlegen.
3.4.
Mit Schreiben vom 25. April 2022 teilte der Beschuldigte mit, dass er auf
einen Nichteintretensantrag in Bezug auf die Berufung der Privatkläger A.
und B. verzichte.
3.5.
Der Beschuldigte beantragte mit Schreiben vom 23. Mai 2022, dass auf die
Anschlussberufung der Staatsanwaltschaft nicht einzutreten sei.
3.6.
Die Staatsanwaltschaft reichte am 7. Juni 2022 ihre Anschlussberufungs-
begründung ein.
3.7.
Die Privatkläger A. und B. verzichteten mit Schreiben vom 11. Juli 2022 auf
die Einreichung einer Antwort auf die Anschlussberufungsbegründung der
Staatsanwaltschaft und reichten mit Eingabe vom 15. Juli 2022 ihre eigene
Berufungsbegründung ein.
3.8.
Das Bundesgericht wies mit Urteil 1B_376/2022 vom 20. Oktober 2022 eine
vom Beschuldigten erhobene Beschwerde, in welcher er beantragte, das
Obergericht sei anzuweisen, noch vor der Durchführung des weiteren
Berufungsverfahrens und vor der Berufungsverhandlung einen
anfechtbaren Entscheid über die Zulässigkeit der Anschlussberufung der
Staatsanwaltschaft – nämlich einen Nichteintretensentscheid, eventualiter
einen Eintretensentscheid – zu erlassen und den Parteien zu eröffnen, ab.
3.9.
Die gemeinsame Berufungsverhandlung i.S. C. (SST.2022.76) und G.
(SST.2022.77) fand am 3. November 2022 statt. Sowohl die Privatkläger
A. und B. als auch die Staatsanwaltschaft hielten an ihren Anträgen fest.
Der Beschuldigte beantragte die vollumfängliche Abweisung der Berufung.

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Das Obergericht zieht in Erwägung:
1.
Der Beschuldigte hat mit Eingabe vom 23. Mai 2022 beantragt, dass auf
die Anschlussberufung der Staatsanwaltschaft nicht einzutreten sei, da
diese ihre Berufung wieder zurückgezogen habe und ein Rückzug i.S.v.
Art. 386 Abs. 3 StPO i.V.m. Art. 3 Abs. 2 lit. a und b StPO endgültig sei. Mit
Eingabe vom 21. Juni 2022 begründete der Beschuldigte den
Nichteintretensantrag auch damit, dass Art. 401 StPO einer Partei die
Möglichkeit einer Anschlussberufung gebe, wenn die Gegenpartei das
Urteil anfechte. Gegenpartei in diesem Verfahren sei jedoch nicht die
Staatsanwaltschaft, sondern die Privatkläger A. und B.
Eine Partei, die sich mit einem erstinstanzlichen Urteil im Ergebnis (wenn
auch nicht in allen Einzelpunkten) abfinden kann, verzichtet i.d.R. auf die
selbstständige Einlegung eines Rechtsmittels. Legt nun aber eine andere
Partei gegen das Urteil eine Berufung ein, so eröffnet ihr die
Anschlussberufung die Möglichkeit, die für sie als unbefriedigend
empfundenen Punkte doch noch der Berufungsinstanz zur Prüfung zu
unterbreiten (Art. 401 StPO i.V.m. Art. 399 Abs. 3 und 4 StPO; vgl. auch
Urteil des Bundesgerichts 6B_895/2019 vom 15. September 2020 E. 2.4.1).
Zur Anschlussberufung legitimiert ist, wer auch zur Erhebung einer
Hauptberufung berechtigt ist. Wer darauf verzichtet, selbstständig
Berufung zu erheben, verzichtet nicht gleichzeitig auf das Erheben einer
Anschlussberufung. So ist denkbar, dass ein Verfahrensbeteiligter sich mit
dem erstinstanzlichen Urteil abfindet, weil er im Interesse eines raschen
Abschlusses des Verfahrens, oder weil ihm das Urteil insgesamt (wenn
auch nicht in allen Einzelfragen) als annehmbar erscheint, auf eine
Berufung verzichtet, sich aber anders entschliesst, wenn ein anderer
Verfahrensbeteiligter einzelne Punkte bemängelt. Ist ein Urteil einmal der
Berufungsinstanz unterbreitet, sollen alle Parteien ihrerseits Mängel rügen
können. Selbst wer vor der Zustellung des begründeten Entscheides auf
selbstständige Berufung verzichtet oder seine Hauptberufung
zurückgezogen hat, kann eine Anschlussberufung zur Berufung eines
anderen Verfahrensbeteiligten erheben (vgl. zum Ganzen EUGSTER, in:
Basler Kommentar, Schweizerische Strafprozessordnung, 2. Aufl. 2014,
N. 2 zu Art. 401 StPO). Soweit sich der Beschuldigte in seiner Beschwerde
an das Bundesgericht vom 12. Juli 2022 auf das Urteil des Bundesgerichts
6B_1498/2020 vom 29. November 2021 stützt, so ist festzuhalten, dass
dieses vorliegend nicht einschlägig ist, da in casu der Zweck der
Anschlussberufung der Staatsanwaltschaft gerade nicht einzig darin
besteht, Druck auf den Beschuldigten auszuüben. Dies vor dem
Hintergrund, dass nicht der Beschuldigte, sondern die Privatklägerschaft
Berufung erhoben hat und die Angelegenheit daher ohnehin vom
Berufungsgericht zu prüfen ist bzw. der Beschuldigte eine gerichtliche
Überprüfung der Angelegenheit (und somit eine allfällige Strafe) nicht

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verhindern kann (vgl. BGE 139 IV 84 E. 1.2). Auf die Anschlussberufung
der Staatsanwaltschaft ist nach dem Gesagten einzutreten.
Wie bereits mit Verfügung vom 22. Juni 2022 festgehalten, ist das
Berufungsgericht – zumindest in der vorliegenden Konstellation, in welcher
die Berufung durch die Privatklägerschaft erklärt worden ist – nicht
verpflichtet, im schriftlichen Verfahren vorab einen Entscheid über
Eintretensfragen hinsichtlich der Anschlussberufung der Staatsanwalt-
schaft zu fällen, selbst wenn die entsprechenden Anträge korrekt gestellt
worden sind (vgl. ZIMMERLIN: in Kommentar zur Schweizerischen
Strafprozessordnung, 3. Aufl. Zürich 2020, N. 12 zu Art. 403 StPO mit
Hinweis; vgl. auch Urteil des Bundesgerichts 1B_376/2022 vom
20. Oktober 2022 E. 2.2).
2.
2.1.
In tatsächlicher Hinsicht wird dem Beschuldigten gemäss Anklageschrift
vom 18. Juni 2020 zusammengefasst vorgeworfen, dass er (zusammen mit
seiner Ehefrau G.; Mitbeschuldigte im Parallelverfahren SST.2022.77) im
Dezember 2014 mindestens fünf Mal sein zum Verkauf stehendes Haus
am [Adresse] in R. den Privatklägern A. und B. zur Besichtigung gezeigt
und dabei bewusst über die Beschaffenheit des Kaufobjekts (Problematik
mit der Entwässerung und weitere wasserbedingte und konstruktive
Mängel) getäuscht habe, indem er während den zahlreichen
Besichtigungen des Verkaufsobjektes, als auch anlässlich der öffentlichen
Beurkundung vor Unterzeichnung des Kaufvertrags in Anwesenheit von
Notar H. in S. beteuert haben soll, dass das Verkaufsobjekt – mit
Ausnahme des Mangels der losen Natursteinplatten auf dem Balkon im
Obergeschoss, welcher den Parteien bekannt und im Kaufvertrag vermerkt
gewesen sei – weder in der Vergangenheit noch aktuell Mängel,
insbesondere keine wasserbedingten Mängel, aufgewiesen habe oder
aufweise. Insofern wird dem Beschuldigten eine Täuschung durch
ausdrückliche Erklärung der Mängelfreiheit der Liegenschaft vorgeworfen.
Zudem wird dem Beschuldigten vorgeworfen, dass er vor dem Verkauf
feuchtigkeitsbedingte Schäden an der Liegenschaft notdürftig renoviert
oder renovieren lassen habe und so gravierende Mängel verschwiegen
bzw. vertuscht und dadurch einen höheren Kaufpreis erzielt habe.
2.2.
Die Vorinstanz sprach den Beschuldigten von Schuld und Strafe frei, da
dem Beschuldigten nicht nachgewiesen werden könne, dass der
Beschuldigte im Wissen über die wahren Tatsachen bzw. über die Mängel
an der Liegenschaft (Entwässerungsproblematik und konstruktive Mängel)
den Privatklägern A. und B. falsche Tatsachen vorgespiegelt habe, indem
er die Mängelfreiheit der Liegenschaft beteuert habe. Insofern dem

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Beschuldigten vorgeworfen werde, er habe durch die verschiedenen
Anstriche (das Übermalen der Betonflächen an der Garageninnenwand, an
der Aussenwand der Garage auf der Seite der Aussentreppe, die
Deckenstirne des Balkons im Obergeschoss, welche sich über der
Terrasse im EG befindet, die Fläche der Betonstirne unterhalb der Terrasse
EG sowie auch die Flanschen und Pfosten auf der grossen Terrasse)
Täuschungshandlungen i.S.v. Art. 146 StGB vorgenommen, vermöge er
diese nachvollziehbar und belegbar zu begründen. Die Reinigung der
ganzen Terrasse inkl. Bodenplatten und Geländer von Flecken und dunklen
Verfärbungen mittels Kärcher im Frühling erscheine auch im Hinblick auf
einen Liegenschaftsverkauf im Rahmen des Üblichen zu liegen und
rechtfertige es nicht, daraus zu schliessen, dass der Beschuldigte von der
Entwässerungsproblematik der Liegenschaft gewusst habe bzw. auf eine
Handlung zur Täuschung über die Mängelfreiheit vorgenommen habe.
Insgesamt lasse damit das Verhalten des Beschuldigten keine
Rückschlüsse auf das Wissen über die Entwässerungsproblematik der
Liegenschaft zu. Darüber hinaus könne nicht nachgewiesen werden, dass
der Beschuldigte aus dem Vorliegen gewisser äusserlicher Anzeichen an
der Liegenschaft wie Flecken und Aussinterungen auf ein grundlegendes
Entwässerungsproblem im ihm vorgeworfenen Ausmass geschlossen
habe. Es fehle somit am Nachweis, dass der Beschuldigte von den
Konstruktionsmängeln an der Liegenschaft gewusst habe, weshalb ihm
auch keine Täuschungshandlung zum Vorwurf gemacht werden könne und
er vom Vorwurf des Betrugs gemäss Art. 146 Abs. 1 StGB freizusprechen
sei (vgl. vorinstanzliches Urteil E. 2.6.3).
2.3.
Die Privatkläger A. und B. machen mit Berufung im Wesentlichen geltend,
dass dem Beschuldigten die Feuchtigkeits- und Wasserprobleme bekannt
gewesen seien. Die Liegenschaft habe seit Beginn an konstruktions-
bedingten Mängeln gelitten. Die Auswirkungen dieser Konstruktionsmängel
seien bereits in den ersten Jahren nach Einzug des Beschuldigten in die
Liegenschaft im Jahr 2006 in Form von Feuchtigkeits- und
Wasserproblemen aufgetreten. Der Beschuldigte habe die Garage isoliert,
an den Baufugen nachträglich Auffangrinnen zur Ableitung des Wassers
von Terrasse und Balkon sowie eine Schraube an der Treppenaussenwand
zur Abführung der Kalkaussinterungen angebracht. Zusätzlich habe der
Beschuldigte jährlich, teils mehrfach, die übermässigen Kalkablagerungen,
als direkte Folge der aus verschiedenen Stellen an Wänden und Decken
v.a. im Aussenbereich austretenden Feuchtigkeit, abtragen bzw. mit
Kalkentferner entfernen und mit Farbe übermalen müssen. Nachdem die
Privatkläger A. und B. den Kaufvertrag vom 15. Januar 2015 mit Übergang
von Nutzen und Gefahr per 1. März 2015 eingegangen seien, sei es im Juni
2015 aufgrund eines starken Unwetters zu Sanierungsarbeiten gekommen,
anlässlich welcher Fachleute auf die vorbestehenden Mängel hingewiesen
hätten (Berufungsbegründung vom 15. Juli 2022 S. 3 f.). Gemäss dem

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gerichtlichen Gutachten der I. GmbH vom 14. Juni 2016, dem gerichtlichen
Ergänzungsgutachten der I. GmbH vom 2. Dezember 2016 inkl. integrierter
Laboranalyse der J. AG vom 18. November 2016 sowie dem Zusatzbericht
der I. GmbH vom 18. Februar 2018 seien die ursächlichen Baumängel
erstellt sowie auch die daraus resultierenden, stets wieder in Erscheinung
tretenden symptomatischen Wasseraustritte bzw. Feuchtigkeits- und
Wasserprobleme (Berufungsbegründung vom 15. Juli 2022 S. 4 ff.). Weiter
würden auch die Aussagen der Zeugin K. und des Zeugen L. belegen, dass
der Beschuldigte Kenntnis von den Mängeln an der Liegenschaft gehabt
habe (Berufungsbegründung vom 15. Juli 2022 S. 7 ff.). Der Beschuldigte
habe sowohl vom Konstruktionsmangel des mangelhaften Gefälles als
auch der Feuchtigkeitsproblematik durch stete Aussinterungen,
Verfärbungen und den entsprechenden Aufwand zum regelmässigen
Beheben dieser Kenntnis gehabt (Berufungsbegründung vom 15. Juli 2022
S. 25 ff.).
2.4.
Die Staatsanwaltschaft führt in ihrer Anschlussberufungsbegründung vom
7. Juni 2022 im Wesentlichen aus, dass sich die Vorinstanz vornehmlich
auf die Behauptungen des Beschuldigten, dessen Ehefrau und die
Aussagen von M. (Architekt) gestützt und keine kritische Beweiswürdigung
vorgenommen habe (Anschlussberufungsbegründung vom 7. Juni 2022
S. 2 ff.). Weiter verkenne die Vorinstanz, dass es sich bei den vorliegenden
Schäden um Folgen von Baumängeln handle, die von der Gebäudewasser-
versicherung explizit ausgeschlossen und auch keine Folge von
Elementarschäden seien, weshalb der Beschuldigte diese auch nicht bei
der Gebäudeversicherung Mobiliar geltend gemacht habe. Das Ergebnis
der Schadensinspektion der Aargauischen Gebäudeversicherung könne
ebenfalls nicht herangezogen werden, da die Reparatur der Hagelschäden
im Jahr 2012 rein kosmetische Auswirkungen auf das Gebäude gehabt
habe (Anschlussberufungsbegründung vom 7. Juni 2022 S. 6). Die Vor-
instanz habe sich überdies mit den Feststellungen des gerichtlich
angeordneten Gutachtens betreffend die Frage, ob der Beschuldigte
wusste oder hätte wissen müssen, dass die Liegenschaft an mehreren
Orten feuchtigkeitsbedingte Schwachstellen im grösseren Umfang
aufweise, nicht auseinandergesetzt (Anschlussberufungsbegründung vom
7. Juni 2022 S. 7).
2.5.
Der Beschuldigte stellt sich auf den Standpunkt, dass die Berufung und
Anschlussberufung abzuweisen und er von Schuld und Strafe
freizusprechen sei (Protokoll der Berufungsverhandlung S. 37 ff.).

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3.
3.1.
Gemäss Art. 146 Abs. 1 StGB macht sich des Betruges schuldig, wer in der
Absicht, sich oder einen andern unrechtmässig zu bereichern, jemanden
durch Vorspiegelung oder Unterdrückung von Tatsachen arglistig irreführt
und so den Irrenden zu einem Verhalten bestimmt, wodurch dieser sich
selbst oder einen andern am Vermögen schädigt.
Als Täuschung gilt jedes Verhalten, das darauf gerichtet ist, bei einem
anderen eine von der Wirklichkeit abweichende Vorstellung hervorzurufen.
Vorausgesetzt wird, dass der Täter eine ganze Kausalkette von
Geschehnissen in Gang setzt. Zwischen dessen irreführendem Verhalten,
dem Irrtum des Getäuschten, der Vermögensdisposition und dem
Vermögensschaden ist ein Kausalzusammenhang erforderlich. Die
Vermögensverfügung muss stets auf den Irrtum des Getäuschten
zurückzuführen sein. Überdies ist zwischen der Täuschung, dem Irrtum und
der Vermögensverfügung ein Motivationszusammenhang verlangt, d.h. der
Betroffene muss infolge der Täuschung und seines Irrtums zur
Vermögensverfügung motiviert worden sein. Täuschungsrelevant können
somit von vornherein nur solche Falschangaben sein, die den Entscheid
des Getäuschten über die vom Täter angeregte Vermögensdisposition
überhaupt zu beeinflussen vermögen (vgl. BGE 147 IV 73; BGE 143 IV 302
E. 1; je mit Hinweisen). Die Erfüllung des Tatbestands erfordert weiter eine
arglistige Täuschung, wobei das Merkmal der Arglist erfüllt ist, wenn der
Täter ein ganzes Lügengebäude errichtet oder sich besonderer
Machenschaften oder Kniffe bedient (vgl. BGE 142 IV 153 E. 2.2.2;
135 IV 76 E. 5.1 f.; je mit weiteren Hinweisen; Urteil des Bundesgerichts
6B_151/2019 vom 17. April 2019 E. 3.2).
Der Betrugstatbestand setzt in subjektiver Hinsicht voraus, dass der Täter
bei seiner Täuschungshandlung über die Abweichung seiner Erklärung von
der Wirklichkeit wusste und den Irrtum des Getäuschten zumindest in Kauf
genommen hat. Der Täter muss im Wissen und mit dem Willen handeln,
durch das täuschende Verhalten jemanden mindestens möglicherweise in
einen Irrtum zu versetzen und ihn dadurch zu einer Vermögensdisposition
zu veranlassen, wodurch er sich oder einen anderen schädigt. Zudem
muss er mit der Absicht oder Eventualabsicht handeln, sich oder einen
anderen unrechtmässig zu bereichern (vgl. TRECHSEL/CRAMERI, in:
Praxiskommentar, Schweizerisches Strafgesetzbuch, 4. Aufl. 2021, N. 31
zu Art. 146 StGB; MAEDER/NIGGLI, in: Basler Kommentar, Strafrecht,
4. Aufl. 2019, N. 273 zu Art. 146 StGB).
3.2.
Nach der Rechtsprechung gilt als Mittäter, wer bei der Entschliessung,
Planung oder Ausführung eines Deliktes vorsätzlich und in massgebender
Weise mit anderen Tätern zusammenwirkt, so dass er als Hauptbeteiligter

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dasteht. Dabei kommt es darauf an, ob der Tatbeitrag (nach den
Umständen des konkreten Falles und dem Tatplan) für die Ausführung des
Deliktes so wesentlich ist, dass sie «mit ihm steht oder fällt». Der Mittäter
muss bei der Entschliessung, Planung oder Ausführung der Tat auch
tatsächlich mitwirken. Daraus folgt aber nicht, dass Mittäter nur ist, wer an
der eigentlichen Tatausführung beteiligt ist oder sie zu beeinflussen
vermag. Tatbestandsmässige Ausführungshandlungen sind nicht not-
wendige Voraussetzung für die Annahme von Mittäterschaft
(BGE 135 IV 152 E. 2.3.1 S. 155; Urteil des Bundesgerichts 6B_712/2017
vom 23. Mai 2018 E. 2.3.2, nicht publ. in: BGE 144 IV 198). In
Mittäterschaft begangene Tatbeiträge werden jedem Mittäter zugerechnet
(BGE 143 IV 361 E. 4.10 S. 371; Urteile des Bundesgerichts 6B_371/2020
vom 10. September 2020 E. 2.3 sowie 6B_27/2020 vom 20. April 2020
E. 1.3.2).
3.3.
Das Gericht würdigt die Beweise frei nach seiner aus dem gesamten Ver-
fahren gewonnenen Überzeugung (Art. 10 Abs. 2 StPO). Bestehen unüber-
windliche Zweifel an der Erfüllung der tatsächlichen Voraussetzungen der
angeklagten Tat, so geht das Gericht von der für die beschuldigte Person
günstigeren Sachlage aus (Art. 10 Abs. 3 StPO). Bloss abstrakte und
theoretische Zweifel sind nicht massgebend, weil solche immer möglich
sind und absolute Gewissheit nicht verlangt werden kann. Nicht verlangt
wird indes, dass bei sich widersprechenden Beweismitteln unbesehen auf
den für die angeklagte Person günstigeren Beweis abzustellen ist
(BGE 144 IV 345 E. 2.2.1).
4.
4.1.
In tatsächlicher Hinsicht ist unbestritten und damit erstellt, dass gemäss
dem gerichtlich angeordneten Gutachten I. GmbH vom 14. Juni 2016
(UA BO 5.6 act. 6 ff.) und dem Ergänzungsgutachten I. GmbH vom
2. Dezember 2016 (UA BO 5.6 act. 286 ff.) inkl. Gutachten J. AG vom
18. November 2016 (UA BO 5.6 act. 265 ff.) die Ursache der Schäden an
der betreffenden Liegenschaft in der mangelhaften Planung eines
Konzepts zur Entwässerung von Balkon, Terrasse und
Schwimmbadumgebung, der fehlenden Flächen- bzw. mangelhaften
partiellen Abdichtung sowie des fehlerhaften Nutzschichtaufbaus mit
ungenügendem Gefälle liege. Bei beiden Flachdächern sowie in der
südöstlichen Rinne sei liegendes Wasser vorhanden gewesen. Die
Flachdächer seien fast gefällelos und die Ausläufe etwas zu hoch versetzt
worden, was zu Wasseranstau und dem vermehrten Ansammeln von
Rückständen führe. Es seien keine Notüberläufe vorhanden. In den
darunterliegenden Schlafzimmern seien jedoch keine Schäden sichtbar.
Sowohl die Nutzschicht beim Balkon im Obergeschoss, als auch die
Nutzschicht der grossen Terrasse im Erdgeschoss, der Aussentreppe, dem

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Zugangsweg zum Hauseingang und dem hinteren Zugang des
Schwimmbads hätten verschiedene Schwachstellen (Aussinterungen,
Fugen, dunkle Verfärbungen etc.) aufgewiesen. Eine Drainage- oder
Entspannungsebene oder ein fachgerechter Drainagemörtel sei nicht
vorhanden. Durch den Konstruktionsaufbau könne das Wasser nur
ungenügend abtransportiert werden und es seien deshalb dunkle
Verfärbungen sichtbar. Die Geländerpfosten der grossen Terrasse im
Erdgeschoss, welche über Konsolen direkt auf die Nutzschicht befestigt
worden seien, würden Korrisionsschäden aufweisen. Es sei sichtbar, dass
der Pfosten/Konsolenbereich nachträglich mit einer anderen Farbe
überstrichen worden sei, wobei sich der Anstrich wegen der vorhandenen
Feuchtigkeit bereits ablöse. Zudem sei gemäss Gutachten im
Schlafzimmer OG «Sohn», im Untergeschoss an der östlichen Ecke beim
Treppenabgang sowie an zwei Stellen der Garage Wassereindrang
festgestellt worden. Einerseits sei das Wasser beim
Decken/Wandanschluss an der nordwestlichen Wand (linke Garagenwand)
sowie im Übergang Stützmauer/gedeckter Sitzplatz (darüberliegend)
eingedrungen und andererseits infiltriere das Wasser beim linken
Garagenplatz durch die Decke und tropfe teilweise auf die Schutzdecke,
resp. in den Eimer. Es kann hierzu auch auf die zutreffenden Ausführungen
der Vorinstanz in E. 2.4.3 bis E. 2.4.5 verwiesen werden.
Ebenfalls unbestritten ist, dass die beiden Privatkläger A. und B. die
Liegenschaft vor dem Kauf mehrfach besichtigt haben, wobei zwischen den
Kaufparteien die losen Balkonplatten, der Hagelschaden sowie der Fleck
in der Garage besprochen wurden (vgl. Protokoll der Berufungs-
verhandlung S. 5 ff., S. 13 und S. 16 ff.). Der Beschuldigte hat auf
mehrmaliges Nachfragen der Privatkläger A. und B. hin mehrfach bestätigt,
dass sie kein Feuchtigkeitsproblem (gehabt) hätten (Protokoll der
Berufungsverhandlung S. 27).
Der Beschuldigte bestreitet jedoch, dass er von den Mängeln
(Feuchtigkeits- und Wasserprobleme aufgrund der Konstruktionsmängel)
an der Liegenschaft gewusst habe und somit wissentlich den Privatklägern
A. und B. falsche Tatsachen vorgespiegelt habe, indem er die
Mängelfreiheit der Liegenschaft bestätigt habe (vgl. Protokoll der
Berufungsverhandlung S. 22 ff.).
4.2.
Mit der Vorinstanz gelangt auch das Obergericht aus nachfolgenden
Gründen zur Auffassung, dass es am Nachweis fehlt, dass der
Beschuldigte von den Konstruktionsmängeln bzw. der Wasser- und
Feuchtigkeitsproblematik an der Liegenschaft gewusst hat:

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4.2.1.
Gemäss dem gerichtlich angeordneten Gutachten der I. GmbH vom
14. Juni 2016 haben die Schäden an der betreffenden Liegenschaft bereits
vor dem 1. März 2015 bestanden. Die Tragweite und die Zusammenhänge
der verschiedenen Schäden resp. Schwachstellen seien aber erst mit der
durchgeführten Untersuchung mit den Sondierungen und Aufnahmen
sichtbar geworden. Gemäss Gutachten hätte auch ein Laie unter
Berücksichtigung, dass die Schadenbilder mit den Aussinterungen über
eine längere Zeitdauer seit der Erstellung immer wieder aufgetreten seien,
auf diese Schäden aufmerksam werden können. Je kürzer die Zeitdauer
der Beobachtung der Schadenbilder sei und wenn zudem optische
Korrekturen vorgenommen worden seien, desto unwahrscheinlicher sei es
für einen Laien, die Schäden zu erkennen (UA BO 5.6 act. 35). Aufgrund
der Laborergebnisse wurde festgestellt, dass auf dem ersten Farbanstrich
Kalkablagerungen vorhanden sind, welche mit einem zweiten Farbanstrich
überstrichen wurden, wobei auf diesem zweiten Farbanstrich auch wieder
Kalkablagerungen vorhanden sind (UA BO 5.6 act. 294 inkl. Gutachten J.
AG vom 18. November 2016 in UA BO 5.6 act. 265 ff.). Die vorhandenen
Aussinterungen seien nicht nur partiell an einer Stelle vorhanden gewesen,
sondern an diversen Stellen. Diese Stellen seien so dominant, dass dies
dem Verkäufer (bzw. dem Beschuldigten) in den vielen Jahren der Nutzung
auch als Laie hätte auffallen müssen. Wäre dies nicht aufgefallen oder als
störend empfunden worden, so wäre auch kaum ein zusätzlicher
Farbanstrich ausgeführt worden (UA BO 5.6 act. 294). Wenn an so vielen
Orten Feuchtigkeit austrete und Spuren hinterlasse, müsste sich auch ein
Laie Gedanken machen, dass Schwachstellen in grösserem Umfang
vorhanden seien und als Folge dann Fachpersonen zur Schaden-
beurteilung hinzuziehen (UA BO 5.6 act. 295).
In den Gutachten wird zwar ausgeführt, dass die Aussinterungen und
Spuren dem Beschuldigten hätten auffallen müssen und dieser sich hätte
Gedanken machen müssen, ob Schwachstellen in grösserem Umfang
vorhanden seien und als Folge dann Fachpersonen zur Schaden-
beurteilung hätte hinzuziehen müssen. Es werden aber keine Angaben
dazu gemacht, ob der Beschuldigte aufgrund der sichtbaren Spuren und
Aussinterungen hätte schliessen müssen, dass nicht nur gewisse
Schwachstellen in grösserem Umfang, sondern auch konstruktions-
bedingte Mängel im gutachterlich festgestellten Ausmass in seiner
Liegenschaft vorliegen würden. Im Gutachten selber wird eingeräumt, dass
die Tragweite und die Zusammenhänge der verschiedenen Schäden resp.
Schwachstellen erst mit der durchgeführten Untersuchung mit den
Sondierungen und Aufnahmen sichtbar geworden sind. Es kann gestützt
auf das Gutachten somit nicht gefolgert werden, dass der Beschuldigte aus
dem Vorliegen gewisser äusserlicher Anzeichen an der Liegenschaft wie
Flecken und Aussinterungen auf ein grundlegendes Entwässerungs-
problem im ihm vorgeworfenen Ausmass (bauliche Konstruktionsmängel,

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kein Entwässerungskonzept, fehlende Abdichtungen und einen
fehlerhaften Nutzschichtaufbau) und den damit zusammenhängenden
Feuchtigkeits- und Wasserproblemen gewusst haben musste; vielmehr
wird diese Frage offengelassen.
4.2.2.
Die Liegenschaft wurde gemäss der Police Nr. […] bei der Aargauischen
Gebäudeversicherung (AGV) gegen Feuer- und Elementarschäden
versichert. Es bestand bei der AGV hingegen keine Deckung für
Gebäudewasser oder eine sogenannte Zusatzversicherung Aqua Plus
(UA BO 5.1 act. 229 ff.). Die Schweizerische Mobiliar Versicherungs-
gesellschaft AG (fortan: Mobiliar) hielt mit Schreiben vom 18. Juli 2019 fest,
dass während der Bauphase die Liegenschaft eine Gebäudewasser-
versicherung gehabt habe, wobei nach Bauende der Vertrag wieder
aufgehoben worden sei und aufgrund der abgelaufenen 10-jährigen
Aufbewahrungsfrist nicht mehr erhältlich gemacht werden könne
(UA BO 5.1 act. 301). Weiter bestätigte die Mobiliar, dass die Liegenschaft
bis zu ihrem Verkauf im Jahr 2015 gegen Gebäudewasserschäden mit
Ausnahme von Elementarschäden versichert gewesen sei (UA BO 5.1
act. 327). Sowohl die Aargauische Gebäudeversicherung (UA BO 5.1
act. 228) als auch die Mobiliar (UA BO 5.1 act. 301) bestätigten, dass bis
auf den Hagelschaden im Juli 2011 keine Schadensfälle registriert oder
bezahlt worden seien. Anlässlich der Berufungsverhandlung vom
3. November 2022 reichte der Beschuldigte eine E-Mail der Mobiliar ein,
wonach er und seine Ehefrau vom 26. September 2005 bis 31. März 2015
eine Gebäudewasserversicherung bei der Mobiliar abgeschlossen hatten.
Im gesamten Versicherungszeitraum mit Ausnahme des Schaden-
ereignisses eines Rückstaus von der Kanalisation im Keller vom
25. September 2006 (vgl. auch Protokoll der Berufungsverhandlung S. 22
und S. 26) seien keine weiteren Gebäudeschäden angemeldet und/oder
Versicherungsleistungen bezogen worden.
4.3.
4.3.1.
Die Aussagen des Beschuldigten sind bezüglich des Kernvorwurfs
während des gesamten Strafverfahrens konstant, schlüssig und
nachvollziehbar und somit glaubhaft ausgefallen. Er beteuerte in allen
Einvernahmen, dass er von den Mängeln bzw. den Konstruktionsmängeln
an seinem Haus nichts gewusst habe (UA BO 4.2 act. 4; UA BO 4.6 act. 10;
GA act. 505; Protokoll der Berufungsverhandlung S. 23 f., S. 26 f.). Er
erklärte jedes Mal detailliert und stets stringent, dass bei der Garagen-
mauer Kalk rausgelaufen sei, da laut seinem Architekten M. das Wasser
die porösen Granitbodenplatten durchlaufe, dann auf den Beton treffe und
dort Kalk herauslöse. Er habe deshalb bei der Aussentreppe eine ca. 15 cm
lange Schraube angebracht, damit das Wasser an der Schraube entlang in
einen Blumentopf tropfe und nicht der Fassade entlang, was er den

- 13 -
Privatklägern A. und B. bei den Besichtigungen auch erklärt habe
(UA BO 4.2 act. 4 und act. 12 f.; UA BO 4.6 act. 7; GA act. 499 und 504;
Protokoll der Berufungsverhandlung S. 21 f.). Er habe jeden Frühling die
ganze Terrasse, die Platten, das Geländer etc. abgedampft, auch aufgrund
der Ölheizungen in der Nachbarschaft (UA BO 4.6 act. 4; GA act. 501;
Protokoll der Berufungsverhandlung S. 21 f.). Er habe nicht gewusst, was
Aussinterungen seien und für ihn habe das Abdampfen der Platten und
Putzen des Kalks zum Unterhalt gehört und es sei für ihn kein Mangel
gewesen, zumal ihm dies sein Architekt M. als Fachperson so erklärt und
er als Laie darauf vertraut habe (UA BO 4.2 act. 7 f.; UA BO 4.6 act. 5 und
act. 8 ff.; GA act. 499 f. und 505; Protokoll der Berufungsverhandlung
S. 22). Er habe mit den Privatklägern A. und B. über den Flecken in der
Garage diskutiert und er glaube, dass dieser auf die schlechte Isolierung
zurückzuführen sei. Er habe die Garage dann im Jahr 2008 isolieren lassen
und ihn habe der Fleck nicht gestört, da es auch nie auf ein Auto getropft
habe (UA BO 4.2 act. 3; UA BO 4.6 act. 5 f.; GA act. 499; Protokoll der
Berufungsverhandlung S. 21, S. 25 f.). Er hätte der Versicherung einen
Mangel oder einen Wasserschaden an der Liegenschaft gemeldet, wenn
es denn einen gegeben hätte (UA BO 4.2 act. 3 ff.; GA act. 505; Protokoll
der Berufungsverhandlung S. 22 f., S. 26 f.). Im Rahmen des grossen
Schadens, der durch den Hagelschaden im 2011 entstanden sei, sei auch
das ganze Haus drinnen und draussen nochmals kontrolliert worden
(UA BO 4.2 act. 4 ff.; GA act. 505; Protokoll der Berufungsverhandlung
S. 23, S. 26 f.). Der Beschuldigte räumte auch in allen Einvernahmen ein,
dass er im Innenbereich, wo man mit den Einkaufstaschen immer mal
wieder angeschlagen habe, ausgebessert habe, indem er zwei Mal im Jahr
etwas übermalt habe (UA BO 4.2 act. 8 f.; GA act. 499; Protokoll der
Berufungsverhandlung S. 22). Er erklärt auch in allen Einvernahmen
konsistent, dass nach dem Hagelschaden im Juni 2011 der Experte der
AGV erst Ende Jahr gekommen sei, um die Schäden aufzunehmen und
dass das Haus erst im Frühling 2012 repariert werden konnte. Die Fassade
habe er durch den Maler im Herbst 2012 neu von gebrochen weiss auf
anthrazit streichen lassen. Die Garagenbetonmauern habe er wegen dem
Wechsel des Farbkonzepts von anthrazit auf gebrochen weiss gestrichen,
indem er 2012 das erste Mal und 2013 zur Deckung das zweite Mal
gestrichen habe (UA BO 4.2 act. 10 ff.; UA BO 4.6 act. 4; GA act. 500;
Protokoll der Berufungsverhandlung S. 26).
Da der Beschuldigte ein eindeutiges Interesse am günstigen Ausgang
seines Verfahrens hat, ist zu prüfen, ob anhand der äusseren objektiven
Tatsachen Rückschluss auf die innere Einstellung des Täters, in casu also
auf das Wissen um die Entwässerungsproblematik, gezogen werden kann.
Es ist erstellt, dass sich die Schraube während den Besichtigungen dort
befunden haben musste (UA BO 4.8 act. 7). Hätte der Beschuldigte um das
Ausmass der Entwässerungsproblematik gewusst und diese vertuschen
wollen, hätte er die Schraube eher versteckt bzw. diese zumindest vor den

- 14 -
Besichtigungsterminen entfernt. Mit Ausnahme der Hagelschäden, welche
von der Aargauischen Gebäudeversicherung übernommen worden waren,
hat der Beschuldigte nie bei einer Versicherung irgendwelche
feuchtigkeitsbedingten Mängel angemeldet oder eine Deckung abklären
lassen, zumal der Beschuldigte aufgrund seiner Aussagen zumindest
davon ausging, dass solche Schäden gedeckt gewesen wären (vgl. obige
Ausführungen). Der Beschuldigte vermag die verschiedenen Anstriche
nachvollziehbar und belegbar zu begründen, zumal der letzte grössere
Anstrich im Jahr 2013 zeitlich plausibel und kausal auf den Hagelschaden
im Jahr 2011 und nicht im direkten Zusammenhang mit dem Verkauf im
Jahr 2015 zurückzuführen ist. Was die Reinigung der Bodenplatten
anbelangt, so kann dies nicht bereits per se als Täuschungshandlung
qualifiziert werden. Mit der Vorinstanz (E. 2.6.3.3.4) ist darauf hinzuweisen,
dass es im Hinblick auf einen Liegenschaftsverkauf im Rahmen des
Üblichen erscheint, dass Verkäufer die Liegenschaft im bestmöglichen
Zustand präsentieren, wozu auch die Reinigung der Bodenplatten mit
einem Kärcher gehört. Auch die jährliche Reinigung der Bodenplatten im
Frühling mit dem Kärcher erscheint dabei nicht auffällig und gehört zum
gewöhnlichen Unterhalt dazu. Die Vornahme der Reinigung alleine
rechtfertigt damit nicht bereits den Schluss auf ein Bewusstsein über die
Mangelhaftigkeit der Entwässerung bzw. auf eine Handlung zur Täuschung
über die Mängelfreiheit. Dies besonders, da der Beschuldigte die
Privatkläger A. und B. von sich aus darauf hinwies, dass er die Boden-
platten regelmässig mit dem Kärcher gereinigt habe und dies auch in
Zukunft weiter nötig sei (GA act. 501). Zudem hat der Beschuldigte die
Kalkablagerungen mit dem Architekten M. besprochen, der diese nicht als
Mangel qualifizierte. Die minimalen Ausbesserungen oder Neuanstriche
durch den Beschuldigten lassen auch nicht den Schluss zu, dass er von
der grundlegenden Entwässerungsproblematik aufgrund der
Konstruktionsmängel wusste.
4.3.2.
Die Aussagen der Ehefrau des Beschuldigten G., gegen die das
Parallelverfahren SST.2022.77 als Mitbeschuldigte geführt wird, stimmen
mit denjenigen ihres Ehemannes grundsätzlich überein. Angesichts der
Vorwürfe hat sie jedoch ein Interesse daran, sich und ihren Ehemann in ein
möglichst günstiges Licht zu rücken, weshalb grundsätzlich nur mit einer
gewissen Zurückhaltung auf ihre Aussagen abgestellt werden kann.
Dennoch sind ihre Aussagen im ganzen Verfahren konstant, schlüssig und
nachvollziehbar und somit glaubhaft ausgefallen. Sie gab an, dass der
Privatkläger A. wiederholt Fragen zum Zustand des Hauses gestellt habe,
insbesondere ob je Wasser eingedrungen sei (UA BO 4.5 act. 7). Sie
bekräftigte mehrfach, dass sie im Gebäudeinnern nie Wassereindrang oder
einen wasserbedingten Schaden festgestellt habe. Nicht einmal beim
Hagel sei Wasser ins Haus eingedrungen, wobei die Versicherung alles
bezahlt und das gesamte Haus angeschaut habe (UA BO 4.5 act. 7 ff. und

- 15 -
act. 17.; GA act. 507 f.; Protokoll der Berufungsverhandlung S. 30 ff.). Sie
seien ja gut versichert gewesen und hätten dies sonst gemeldet (UA BO 4.5
act. 9 f.; GA act. 510 f.). Sie erklärte – wie der Beschuldigte – stringent und
detailliert, dass es Ablagerungen bei den porösen Balkonplatten gegeben
habe, da sich die porösen Platten mit Wasser vollgesogen haben. Das
Wasser sei durch die Platten hindurchgedrungen und es habe
Kalkablagerungen gegeben. Sie hätten dies mit dem Architekten M.
besprochen, der gesagt habe, dass man nichts machen könne, er dies
selber bei seinem Haus auf der Terrasse ebenfalls habe und er davon
ausgehe, dass dies mit der Zeit weniger werden würde (UA BO 4.5 act. 8 f.;
UA BO 4.7 act. 4; GA act. 506 f. und act. 509 f.; Protokoll der Berufungs-
verhandlung S. 32). Die Kalkaussinterungen seien aber für sie kein Mangel
gewesen und sie habe dies mit dem Architekten M. abgeklärt, dass dies
von der Natur her normal sei und vielleicht auch weniger werde mit der Zeit
(UA BO 4.7 act. 6). Sie bestätigte die Aussage der Zeugin K. (Maklerin),
wonach es Schattierungen auf den Terrassenplatten gegeben habe, die der
Beschuldigte jeweils im Frühling auch aufgrund der Ölheizungen der
Nachbarn «gekärchert» habe (UA BO 4.5 act. 10; GA act. 506). Den Nagel
in der Wand, um das Kalkwasser abzufangen, hätten sie mit dem
Privatkläger A. und einem weiteren Experten oder einem Banker anlässlich
einer Besichtigung besprochen, da man den Nagel und die verkalkten
Steine gesehen habe (UA BO 4.5 act. 13 f., GA act. 507).
Sie bestätigte auch die Aussage des Beschuldigten, wonach er die
Betonmauern weiss gestrichen habe und sie das Haus nach dem
Hagelschaden neu anthrazit streichen liessen (UA BO 4.5 act. 11;
UA BO 4.7 act. 4; GA act. 508). Wie der Beschuldigte gab auch sie
mehrmals zu Protokoll, dass er im Hausinnern manchmal die schwarzen
Striche, die durch Jacken, Taschen etc. entstanden seien, partiell
überstrichen habe (UA BO 4.5 act. 12; GA act. 507 und act. 509; Protokoll
der Berufungsverhandlung S. 30).
4.3.3.
Der sachverständige Architekt M. war eng mit dem Bauprojekt des
Beschuldigten betraut und es bestand zumindest zwischen seiner Partnerin
und der Ehefrau des Beschuldigten eine freundschaftliche Beziehung. Da
er am Bau der Liegenschaft beteiligt gewesen war, hat er zumindest ein
indirektes Interesse am Ausgang des Verfahrens. Er gab zu Protokoll, dass
während und auch nach der Bauphase nie Probleme betreffend
Feuchtigkeit oder andere Mängel aufgetreten seien (UA BO 4.3 act. 44). Es
sei nie feucht gewesen, sonst hätte man einen solchen Wasserschaden
auch der Versicherung gemeldet. Er habe im Jahr 2011 die Schäden
aufgrund des Hagels selber begutachtet (UA BO 4.3 act. 45). Er bestätigte
die Aussagen des Beschuldigten und seiner Ehefrau, wonach die
Liegenschaft nach dem Hagelschaden komplett neu gestrichen worden sei
(UA BO 4.3 act. 45). Herrn L. kenne er, aber dieser habe noch nie für ihn

- 16 -
gearbeitet (UA BO 4.3 act. 45 ff.). Weiter bestätigte er, dass es bei der
Tiefgarage Kalkspuren gehabt habe. Er habe sich damals beim Maler
schlau gemacht und dieser habe ihm gesagt, dass dies keine
Aussinterungen seien, da er sicherlich nicht über Aussinterungen streichen
würde (UA BO 4.3 act. 48 und act. 52). Die Ausblühungen auf der Terrasse
seien auf die wasserdurchlässigen Granitplatten zurückzuführen
(UA BO 4.3 act. 49 und act. 52 f.). Er betonte mehrmals mit Nachdruck,
dass sicher nie Wasser ins Gebäude eingetreten sei, weil sonst der
Beschuldigte mit Sicherheit auf ihn zugekommen wäre (UA BO 4.3
act. 44 f., 48 und 53). Der Beschuldigte sei sehr pingelig, habe wöchentlich
eine Putzfrau engagiert und überdies immer auch noch selber geputzt
(UA BO 4.3 act. 54 f.). Die Schilderungen von M. sind sachlich,
nachvollziehbar und weisen weder Übertreibungen noch unnötige
Mehrbelastungen auf.
4.3.4.
Zwischen der Zeugin K. (Maklerin) und der Ehefrau des Beschuldigten kam
es infolge eines Disputs um den N.-Salons zu einem Zerwürfnis ihres
Freundschaftsverhältnisses (vgl. UA BO 4.5 act. 6 f., BO 4.7 act. 7 ff.).
Aufgrund des zerrütteten Verhältnisses mit der Ehefrau des Beschuldigten
kann nicht ausgeschlossen werden, dass sie Mehrbelastungen
vorgenommen hat. So hat sie beispielsweise behauptet, dass die Ehefrau
des Beschuldigten ihr gegenüber gesagt habe, dass es beim
Hagelschaden überall «hineingeseicht» habe (UA BO 4.3 act. 68). Ob die
Ehefrau des Beschuldigten dies so gesagt hat oder nicht, kann
grundsätzlich offenbleiben. Aufgrund der Versicherungsunterlagen (siehe
oben) geht denn auch klar hervor, dass beim Hagelschaden eben gerade
kein Wasser in die Liegenschaft eingetreten ist. Weiter gab sie zu Protokoll,
dass sie bei der Terrasse graue Wasserstriemen gesehen habe
(UA BO 4.3 act. 64). Sie bestätigte die Aussage des Beschuldigten,
wonach der Fleck an der Garagendecke mit den Privatklägern A. und B.
besprochen wurde und der Beschuldigte versichert habe, dass dies keine
Feuchtigkeit sei, die eindringe (UA BO 4.3 act. 65 und 67). Auch die
Schattierungen auf den Platten auf der Terrasse seien mit den
Privatklägern A. und B. besprochen worden und dass der Beschuldigte die
Platten mit dem Kärcher abgespritzt hätte (UA BO 4.3 act. 67). Der
Beschuldigte habe vor dem Verkauf der Liegenschaft überall nochmals
gestrichen, wo es nötig gewesen sei (UA BO 4.3 act. 69 f. und 72). Der
Beschuldigte habe immer wieder gestrichen, da er und seine Ehefrau sehr
pingelig seien. Das Haus sei ständig geputzt worden, obwohl sie eine
Putzfrau gehabt hätten (UA BO 4.3 act. 70). Sie habe bereits das vorherige
Haus des Beschuldigten und seiner Ehefrau verkauft und auch dort sei
immer alles ständig geputzt worden und es habe alles wie neu aussehen
müssen (UA BO 4.3 act. 70). Die Aussagen der Zeugin K. widersprechen
den Aussagen des Beschuldigten im Kerngeschehen nicht. Es wird von ihr

- 17 -
auch nicht unterstellt, dass der Beschuldigte von den Konstruktions-
mängeln an der Liegenschaft gewusst hätte.
4.3.5.
Der Zeuge L. gab zu Protokoll, dass er gegen Ende der Bauphase der
Liegenschaft einmal vor Ort gewesen sei, um Spenglerarbeiten am
Flachdach zu Ende zu führen. Der Architekt M. habe ihn diesbezüglich
angerufen. Er habe mit M. die Flachdacharbeiten vor Ort begutachtet
(UA BO 4.3 act. 29). M. habe ihn ein zweites Mal auf die Baustelle gerufen,
als die Liegenschaft bereits gestanden habe. Es sei dabei um kleinere
Spenglerarbeiten an den Regenrinnen gegangen. Es habe sich jedoch
herausgestellt, dass es relativ kompliziert und aufwändig gewesen wäre
und er auch diverse Sachen hätte Rückbauen müssen, weshalb er den
Auftrag nicht erhalten habe (UA BO 4.3 act. 30). Beim zweiten Mal habe
ihn die Ehefrau des Beschuldigten «zämedschiesse» und ihm gesagt, er
solle die Sache in Ordnung bringen, da es überall «hineinseiche»
(UA BO 4.3 act. 30). Die Ehefrau des Beschuldigten habe sich dabei wohl
gedacht, dass er der Spengler gewesen sei, der gepfuscht habe und er und
M. hätten sie dann aufgeklärt (UA BO 4.3 act. 30 f.). Er habe an den
Fassaden und am Balkon bereits Kalkspuren bzw. Ausblühungen von Kalk
gesehen (UA BO 4.3 act. 31). Auf der Terrasse habe es stehendes Wasser
gegeben, welches nicht abgelaufen sei (UA BO 4.3 act. 34). Er habe den
Beschuldigten und seine Ehefrau jedoch nicht über seine Feststellungen
betreffend Mängel informiert. Er sei auch nie im Innern des Hauses
gewesen (UA BO 4.3 act. 32 f.).
Sowohl der Beschuldigte (UA BO 4.2 act. 11; GA act. 503; Protokoll der
Berufungsverhandlung S. 22) als auch seine Ehefrau (UA BO 4.5 act. 13;
GA act. 507) bestritten in ihren Befragungen konsequent, L. zu kennen
bzw. mit ihm gesprochen zu haben oder dass dieser für sie gearbeitet habe.
Die Vorbringen von L. vermögen an der Sachlage betreffend
Wissensnachweis des Beschuldigten von den Konstruktionsmängel nichts
zu ändern, da L. den Beschuldigten und seine Ehefrau nie direkt über seine
Feststellungen informiert hat. Unklar ist auch, was die Ehefrau des
Beschuldigten gemeint hat, als sie L. gegenüber angeblich gesagt hat, dass
es überall «hineinseiche», zumal nie irgendein abzuklärender
Wasserschaden der Versicherung gemeldet worden ist (vgl. obige
Ausführungen). Gemäss der Sachverhaltsdarstellung von L. soll es bereits
während der Bauphase zu Feuchtigkeitsproblemen gekommen sein,
wovon die Beschuldigten Kenntnis gehabt haben sollen. Wären dem
Beschuldigten diese Probleme dazumal aber tatsächlich bekannt gewesen,
wäre zu erwarten gewesen, dass er einen solchen Schadenfall bei der AGV
angemeldet hätte und sich zudem gestützt auf SIA-Normen/Werkvertrag
etc. an die Bauunternehmen/Architekten/Handwerker etc. gewandt und
Nachbesserungen verlangt hätte. Dafür liegen indessen keinerlei
aktenkundige Hinweise vor (vgl. auch Protokoll der Berufungsverhandlung

- 18 -
S. 22 f.). Vielmehr sagte M. aus, er sei vom Beschuldigten diesbezüglich
nie kontaktiert worden (vgl. E. 4.3.3). Nach dem Gesagten kann allein
gestützt auf die Aussagen von L. nicht auf einen den Beschuldigten
bekannten Wasserschaden geschlossen werden.
4.3.6.
Befragt wurden auch O. (Vertrauensarchitekt der Privatkläger A. und B.),
P. und AA. (Geschäftsführer bzw. Verkaufsleiter der beim Bau der
Liegenschaft als Plattenleger involvierten AB.), AC. (Baumeister des
Hauses) sowie AD. (Spengler in der Bauphase des Hauses). Es kann
hierzu auf die zutreffenden Wiedergaben der Aussagen und Ausführungen
der Vorinstanz verwiesen werden (vorinstanzliches Urteil E. 2.4.11.1,
2.4.11.2 und 2.4.11.6). Der Baumeister AC. und der Spengler AD. sagten
aus, nichts von einem Wasserschaden gewusst zu haben (UA BO 4.3 act.
47 ff., 77 ff., 82; BO 4.4 act. 4 ff.). Dass solche Ausblühungen des Öfteren
vorkommen, erklärte auch AC. Dies sei darauf zurückzuführen, dass früher
qualitativ schlechterer Beton verwendet worden sei als heute (UA BO 4.3
act. 83 f.). Derselben Meinung ist P., welcher zu Protokoll gab, die
Ausblühungen seien auf das poröse Material des Natursteins
zurückzuführen (UA BO 4.3 act. 18). Und auch der Vertrauensarchitekt der
Privatkläger A. und B. erachtete den Wasserfleck sowie den
Wassereinbruch in der Fassade der Terrasse als rein kosmetische
Probleme, weshalb er den Privatklägern A. und B. auch keine Expertise
empfohlen habe (UA BO 4.3 act. 4 ff.). Auch wenn auf die Aussagen der
Zeugen P., AA., AC. sowie AD. aufgrund ihrer Beteiligung am Bau der
Liegenschaft und damit einhergehend ihrer eigenen Interessen am
Verfahrensausgang nur mit Zurückhaltung abgestellt werden kann, so sind
sie dennoch schlüssig und erzeugen ein in sich stimmiges Bild.
Die Aussagen und Erklärungen des Beschuldigten, dass er nichts von der
Entwässerungsproblematik seiner Liegenschaft gewusst hat, erscheint
sowohl aufgrund der vorliegenden Sachbeweise als auch aufgrund der
Aussagen der Zeugen und Auskunftspersonen als glaubhaft. Es geht
daraus somit nicht hervor, dass der Beschuldigte von der
Entwässerungsproblematik der Liegenschaft gewusst hatte. Da der
Beschuldigte damit nicht nachweislich von der Entwässerungsproblematik
gewusst hat, kann ihm auch keine Täuschungshandlung zum Vorwurf
gemacht werden.
4.4.
Mit der Vorinstanz lässt sich nicht erstellen, dass der Beschuldigte von der
Entwässerungsproblematik bzw. den konstruktiven Baumängeln der
Liegenschaft gewusst hat, weshalb ihm keine Täuschungshandlung i.S.v.
Art. 146 StGB zum Vorwurf gemacht werden kann.

- 19 -
Es kann offengelassen werden, ob die weiteren Tatbestandsmerkmale des
Betrugs gemäss Art. 146 StGB erfüllt sind. Insbesondere auch, ob
zwischen den vorgeworfenen Täuschungshandlungen und dem Verkauf
der Liegenschaft die Kausalität zu bejahen wäre, ob der Beschuldigte
Vorsatz in Bezug auf den Schaden hatte und ob er in Bereicherungsabsicht
handelte.
4.5.
Nach dem Gesagten erweist sich die Berufung der Privatkläger A. und B.
und die Anschlussberufung der Staatsanwaltschaft im Schuldpunkt als
unbegründet. Der Beschuldigte ist von Schuld und Strafe freizusprechen.
5.
5.1.
Das Gericht entscheidet über die anhängig gemachte Zivilklage, wenn es
die beschuldigte Person freispricht und der Sachverhalt spruchreif ist
(Art. 126 Abs. 1 lit. b StPO). Die Zivilklage wird auf den Zivilweg verwiesen,
wenn die Privatklägerschaft ihre Klage nicht hinreichend begründet oder
beziffert hat (Art. 126 Abs. 2 lit. b StPO). Wäre die vollständige Beurteilung
des Zivilanspruchs unverhältnismässig aufwendig, so kann das Gericht die
Zivilklage nur dem Grundsatz nach entscheiden und sie im Übrigen auf den
Zivilweg verweisen (Art. 126 Abs. 3 StPO).
Gemäss Art. 41 Abs. 1 OR ist, wer einem anderen widerrechtlichen
Schaden zufügt, sei es mit Absicht, sei es aus Fahrlässigkeit, ihm zum
Ersatze verpflichtet. Art. 41 OR setzt voraus, dass ein Schaden besteht,
welcher schuldhaft durch eine widerrechtliche Handlung verursacht wurde
und dass zwischen Handlung und Schaden ein adäquater
Kausalzusammenhang besteht. Verstösst jemand gegen Normen des
Strafgesetzes, so ist diese Handlung grundsätzlich widerrechtlich. Ein
adäquater Kausalzusammenhang zwischen Handlung und Schaden ist zu
bejahen, wenn die betreffende Ursache nach dem gewöhnlichen Lauf der
Dinge und der allgemeinen Lebenserfahrung an sich geeignet war, den
eingetretenen Erfolg zu bewirken, so dass der Eintritt dieses Erfolges als
durch die fragliche Tatsache allgemein als begünstigt erscheint.
Wer Schadenersatz beansprucht, hat den Schaden zu beweisen (Art. 42
Abs. 1 OR). Dazu gehört, dass der Schaden substantiiert behauptet wird,
andernfalls das Gericht die Klage mangels Substantiierung abweist bzw.
im Strafprozess auf den Zivilweg verweist, selbst wenn die Existenz des
Schadens klar wäre. Den Geschädigten trifft somit eine Substantiierungs-
obliegenheit. Mithin muss der Geschädigte mit Blick auf den behaupteten
Schaden jeden Schadensposten so präzise beschreiben, dass ein Beweis-
verfahren durchführbar ist. Dazu gehört auch eine Berechnung des
behaupteten Schadens. Ungenügend ist die Substantiierung z.B. dann,
wenn bezüglich des Schadens bloss pauschal auf Rechnungen verwiesen

- 20 -
wird, die keine detaillierte Angabe über Arbeiten und deren einzelne Kosten
machen (BGE 108 II 337 E. 4).
5.2.
Dem Beschuldigten kann nicht nachgewiesen werden, dass er die
Privatkläger A. und B. über die Entwässerungsproblematik der
Liegenschaft getäuscht hat, weshalb es bereits am Nachweis der
Widerrechtlichkeit als Voraussetzung einer deliktischen Haftung fehlt.
Insoweit es um rein vertragliche Ansprüche geht, so können diese nicht
Gegenstand einer Adhäsionsklage im Strafverfahren sein (Urteil des
Bundesgerichts 6B_1310/2021 vom 15. August 2022 E. 3.3; zur
Publikation vorgesehen). Die Zivilklage der Privatkläger A. und B. ist daher
auf den Zivilweg zu verweisen.
Wurde der Beschuldigte von Schuld und Strafe freigesprochen und die
Zivilklage auf den Zivilweg verwiesen, besteht für eine Ersatzforderung
gemäss Art. 71 StGB kein Raum mehr. Die Beschlagnahme bzw. die
Grundbuchsperre der Liegenschaft in Q., Grundstück Nr. […] ist vielmehr
ausgangsgemäss aufzuheben.
6.
6.1.
Die Parteien tragen die Kosten des Rechtsmittelverfahrens nach Massgabe
ihres Obsiegens oder Unterliegens (Art. 428 Abs. 1 StPO).
Die obergerichtlichen Verfahrenskosten sind für die gemeinsame
Berufungsverhandlung i.S. C. (SST.2022.76) und G. (SST.2022.77)
insgesamt auf Fr. 16'000.00 festzusetzen (§ 18 VKD).
Sowohl die Berufung der Privatkläger als auch die Anschlussberufung der
Staatsanwaltschaft ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens
sind die anteilsmässig auf das Berufungsverfahren des Beschuldigten
entfallenden obergerichtlichen Verfahrenskosten von Fr. 8'000.00 den
Privatklägern A. und B. unter solidarischer Haftung zur Hälfte aufzuerlegen
und im Übrigen auf die Staatskasse zu nehmen (Art. 418 Abs. 2 StPO).
6.2.
Wird die beschuldigte Person vollumfänglich freigesprochen, so hat sie
Anspruch auf Entschädigung ihrer Aufwendungen für die angemessene
Ausübung ihrer Verfahrensrechte (Art. 436 Abs. 1 StPO i.V.m. Art. 429
Abs. 1 lit. a StPO). Diese Entschädigung für die freigewählte Verteidigung,
die vom Beschuldigten ausdrücklich ins Ermessen des Obergerichts
gestellt worden ist, ist unter Berücksichtigung des Umfangs des Berufungs-
verfahren und der Schwierigkeit der sich in tatsächlicher und rechtlicher
Hinsicht stellenden Fragen auf Fr. 10'000.00 (inkl. Auslagen und
Mehrwertsteuer) festzusetzen (§ 9 AnwT).

- 21 -
Die Obergerichtskasse ist anzuweisen, dem Beschuldigten die Hälfte
dieser Entschädigung, d.h. Fr. 5'000.00, auszubezahlen. Die andere Hälfte
haben die Privatkläger dem Beschuldigten unter solidarischer Haftbarkeit
zu bezahlen (BGE 147 IV 47).
Die Privatkläger A. und B. haben ihre Parteikosten für das obergerichtliche
Verfahren ausgangsgemäss selbst zu tragen (Art. 436 Abs. 1 StPO i.V.m.
Art. 433 Abs. 1 StPO e contrario).
7.
7.1.
Fällt die Rechtsmittelinstanz selber einen neuen Entscheid, so befindet sie
darin auch über die von der Vorinstanz getroffene Kostenregelung (Art. 428
Abs. 3 StPO). Die Vorinstanz hat die erstinstanzlichen Verfahrenskosten
auf die Staatskasse genommen, was unter Berücksichtigung des
vollumfänglichen Freispruchs nicht zu beanstanden ist (Art. 426
Abs. 1 StPO e contrario).
7.2.
Die dem Beschuldigten für das erstinstanzliche Verfahren zugesprochene
Entschädigung für dessen Verteidigung ist mit Berufung nicht angefochten
worden, weshalb darauf im Berufungsverfahren nicht mehr
zurückgekommen werden kann (Urteil des Bundesgerichts 6B_1299/2018
vom 28. Januar 2019).
7.3.
Die Privatkläger A. und B. haben ihre Parteikosten für das erstinstanzliche
Verfahren ausgangsgemäss selbst zu tragen (Art. 433 Abs. 1 StPO e
contrario).
8.
Tritt das Berufungsgericht, wie vorliegend, auf die Berufung ein, so fällt es
ein neues Urteil, welches das erstinstanzliche Urteil ersetzt (Art. 408 StPO,
Art. 81 StPO).
Das Obergericht erkennt:
1.
Der Beschuldigte wird von Schuld und Strafe freigesprochen.
2.
Das Grundbuchamt Zofingen wird angewiesen, die Grundbuchsperre
betreffend die Liegenschaft Q., Grundstück Nr. […], aufzuheben.

- 22 -
3.
Die Zivilklage der Privatkläger A. und B. wird auf den Zivilweg verwiesen.
4.
4.1.
Die anteilsmässig auf das Berufungsverfahren des Beschuldigten
entfallenden obergerichtlichen Verfahrenskosten von Fr. 8'000.00 werden
den Privatklägern A. und B. unter solidarischer Haftung zur Hälfte auferlegt
und im Übrigen auf die Staatskasse genommen.
4.2.
Die Privatkläger A. und B. werden unter solidarischer Haftung verpflichtet,
dem Beschuldigten für das Berufungsverfahren die Hälfte seiner
Parteikosten, d.h. Fr. 5'000.00 zu bezahlen.
4.3.
Die Obergerichtskasse wird angewiesen, dem Beschuldigten für das
Berufungsverfahren die Hälfte seiner Parteikosten, d.h. Fr. 5'000.00 zu
bezahlen.
5.
5.1.
Die erstinstanzlichen Verfahrenskosten werden auf die Staatskasse
genommen.
5.2.
Die vorinstanzliche Gerichtskasse wird – insoweit noch keine Auszahlung
erfolgt ist – angewiesen, dem Beschuldigten für das erstinstanzliche
Verfahren eine Entschädigung von Fr. 16'830.60 auszurichten.
Zustellung an:
[…]
Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Strafsachen (Art. 78 ff., Art. 90 ff. BGG)
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der schriftlichen Eröffnung der
vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Beschwerde an das
Schweizerische Bundesgericht erhoben werden (Art. 44 Abs. 1, Art. 78, Art. 90, Art. 100
Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen
Bundesgericht einzureichen (Art. 42, Art. 100 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,

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inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Die Urkunden, auf
die sich eine Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen
hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG). Für die
Beschwerdelegitimation ist Art. 81 BGG massgebend.
Aarau, 3. November 2022
Obergericht des Kantons Aargau
Strafgericht, 1. Kammer
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:
Six Wanner