ag_strafgericht · SBK.2025.195 · 2026-02-06 · de
Obergericht / Strafgericht / Beschwerdekammer in Strafsachen — SBK.2025.195


Obergericht
Beschwerdekammer in Strafsachen
SBK.2025.195
(STA.2025.285)
Art. 40
Entscheid vom 6. Februar 2026
Besetzung Oberrichter Richli, Präsident
Oberrichterin Massari
Oberrichterin Schär
Gerichtsschreiber Stutz
Beschwerde- A._____, […],
führerin […]
verteidigt durch Rechtsanwalt Tobias Gimmel,
[…]
Beschwerde- Kantonale Staatsanwaltschaft,
gegnerin Bleichemattstrasse 7, 5001 Aarau
Privatkläger B._____,
[…]
vertreten durch Rechtsanwalt Claude Lengyel,
[…]
Anfechtungs- Verfügung der Kantonalen Staatsanwaltschaft vom 3. Juli 2025
gegenstand betreffend Grundbuchsperre
in der Strafsache gegen A._____

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Die Beschwerdekammer entnimmt den Akten:
1.
B._____ (fortan: Privatkläger) erstattete am 1. Juli 2025 bei der Kantonalen
Staatsanwaltschaft Strafanzeige gegen A._____ (fortan: Beschwerdefüh-
rerin) wegen Betrugs.
2.
Am 3. Juli 2025 verfügte die Kantonale Staatsanwaltschaft:
" 1.
Das Grundstück GB Q._____ Nr. aaa (das Grundstück) wird mit Beschlag
belegt.
2.
Das Grundbuchamt Baden wird angewiesen, im Grundbuch auf dem
Grundstück gemäss Ziff. 1 eine Grundbuchsperre anzumerken.
3.
Das Grundbuchamt Baden wird ersucht, der Kantonalen Staatsanwalt-
schaft einen Auszug aus dem Grundbuch betreffend das Grundstück ge-
mäss Ziff. 1 zuzustellen."
3.
3.1.
Gegen diese ihr am 9. Juli 2025 zugestellte Verfügung erhob die Beschwer-
deführerin mit Eingabe vom 17. Juli 2025 Beschwerde bei der Beschwer-
dekammer in Strafsachen des Obergerichts des Kantons Aargau mit den
folgenden Anträgen:
" 1.
Die Verfügung der Kantonalen Staatsanwaltschaft vom 3. Juli 2025 sei auf-
zuheben und es sei das Grundbuchamt Baden anzuweisen, die auf dem
Grundstück GB Q._____ / aaa angemerkte Grundbuchsperre aufzuheben.
2.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen."
3.2.
Mit Eingabe vom 30. Juli 2025 ersuchte der Privatkläger um Gewährung
des rechtlichen Gehörs bzw. um Ansetzung einer Frist zur Stellungnahme.
3.3.
Mit Beschwerdeantwort vom 30. Juli 2025 beantragte die Kantonale Staats-
anwaltschaft die kostenfällige Abweisung der Beschwerde, eventualiter sei
das Verfahren infolge Gegenstandslosigkeit von der Geschäftskontrolle ab-
zuschreiben.

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3.4.
Mit Beschwerdeantwort vom 12. August 2025 beantragte der Privatkläger
die kostenfällige Abweisung der Beschwerde.
Die Beschwerdekammer zieht in Erwägung:
1.
Die Verfügungen und Verfahrenshandlungen der Staatsanwaltschaft sind
mit Beschwerde anfechtbar (Art. 393 Abs. 1 lit. a StPO). Nachdem keine
Beschwerdeausschlussgründe gemäss Art. 394 StPO vorliegen, ist die Be-
schwerde zulässig. Die übrigen Eintretensvoraussetzungen sind erfüllt und
geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Auf die frist- und formgerecht erho-
bene Beschwerde (Art. 396 Abs. 1 StPO i.V.m. Art. 385 Abs. 1 StPO) ist
einzutreten.
2.
2.1.
Die Kantonale Staatsanwaltschaft begründete die Grundbuchsperre in der
angefochtenen Verfügung damit, dass die Beschwerdeführerin Alleineigen-
tümerin des Grundstücks sei. Auf dem Grundstück würden u.a. drei Inha-
ber-Papier-Schuldbriefe im Wert von je Fr. 100'000.00 lasten. Mutmassli-
cher Inhaber und Gläubiger der Schuldbriefe sei der Privatkläger. Das Be-
zirksgericht Baden habe ein Verfahren betreffend Kraftloserklärung der
Schuldbriefe durchgeführt und diese schliesslich am 20. März 2025 (Publi-
kationsdatum im SHAB) für kraftlos erklärt. Es bestehe der Verdacht, dass
die Beschwerdeführerin beim Bezirksgericht Baden die Kraftloserklärung
der Schuldbriefe beantragt habe, obschon ihr insbesondere die Identität
des (mutmasslichen) Schuldbriefgläubigers bekannt gewesen sei und sie
um den Verbleib der Schuldbriefe gewusst habe, mithin gewusst habe,
dass die Voraussetzungen für die Kraftloserklärung nicht erfüllt gewesen
seien. Es bestehe somit der Verdacht, dass die Beschwerdeführerin das
Bezirksgericht Baden bzw. dessen Richter über das Vorliegen der gesetz-
lichen Voraussetzungen für die Kraftloserklärung arglistig getäuscht habe,
wodurch dem (mutmasslichen) Schuldbriefgläubiger ein Schaden in min-
destens der Höhe des Werts der Schuldbriefe entstanden sei. Die Be-
schlagnahme des Grundstücks und die Vornahme der Grundbuchsperre
sei gestützt auf Art. 263 Abs. 1 StPO erforderlich zur Sicherstellung (allfäl-
liger) Verfahrenskosten, Geldstrafen, Bussen und Entschädigungen (lit. b),
zur Gewährleistung einer (allfälligen) Einziehung von Vermögenswerten
(lit. d) und zur Deckung einer (allfälligen) Ersatzforderung (lit. e).
2.2.
Die Beschwerdeführerin macht beschwerdeweise geltend, sie sei mit
C._____ verheiratet gewesen, wobei die Ehe im Jahr 2006 geschieden
worden sei. Dieser habe u.a. mit dem Privatkläger diverse undurchsichtige

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Finanzgeschäfte betrieben. Nach der Scheidung habe sie die Liegenschaft
GB Q._____ Nr. aaa zu Alleineigentum übernommen. Sie habe die den
Schuldbriefen zugrunde liegenden Geschäfte von C._____ nicht gekannt
und sie sei im Rahmen der Grundstücksübertragung nicht ausreichend
über die Funktion dieser Titel belehrt worden. Nachdem C._____ verstor-
ben sei, habe sie die Erbschaft ausgeschlagen. Falls eine Forderung be-
stehe, sei sie nicht Schuldnerin. Wichtig zu erwähnen sei, dass der Verlust
ihres Erinnerungsvermögens seit knapp einem Jahr rasch voranschreite.
Sie habe sich im August 2024 nicht erklären können, wo sich die fraglichen
Schuldbriefe befunden hätten. Eine arglistige Täuschung liege in keiner
Weise vor. In einem Modifikationsverfahren erfolge ein gesetzlich vorge-
schriebener dreifacher Schuldenruf mit einer Frist von sechs Monaten. Wer
die fraglichen Schuldbriefe aufbewahre, habe die Pflicht, sich regelmässig
nach der Gültigkeit der Titel zu erkundigen. Verschiedene Dokumente des
Willensvollstreckers von C._____ würden den Eindruck bestätigen, wonach
kein Grund für irgendwelche Schuldbriefe auf ihrer Liegenschaft und keine
genügende Rechtsgrundlage für ein Forderungs-/Sicherstellungskonstrukt
bestanden habe. Infolgedessen habe sie sich zur Kraftloserklärung der
Schuldbriefe legitimiert betrachten dürfen.
Zudem seien die von der Kantonalen Staatsanwaltschaft erwähnten Erfor-
dernisse einer Grundbuchsperre nicht gegeben. Die Sicherstellung allfälli-
ger Kosten könne anderweitig erfolgen und gewiss nicht mit dieser über
das Ziel hinausschiessenden Grundbuchsperre. Sie verfüge über genü-
gend Einkünfte und liquides Vermögen. Eine allfällige Einziehung von Ver-
mögenswerten sei mit grosser Sicherheit nicht möglich und auch nicht nö-
tig. Den hier behaupteten Schuldbriefsicherheiten würden in jedem Fall die
der Hypothekarbank dienenden Pfandrechte im Range vorangehen. Es
könne keine staatliche Einziehung ohne vorgängige Verwertung der Lie-
genschaft erfolgen. Dabei würde wiederum ein Liquiditätserlös resultieren,
der alle Kostenfaktoren in der angefochtenen Verfügung abdecken würde.
Eine allfällige Ersatzforderung des Staats könne aus diesen Gründen eben-
falls nicht mittels Grundbuchsperre durchgesetzt werden. Falls überhaupt
eine Forderung bestehe, so habe sich der Privatkläger an die Erben im
Nachlass C._____ zu halten. Die Beschwerdeführerin habe sich in guten
Treuen auf den Willensvollstrecker verlassen dürfen. Schliesslich sei er-
wähnt, dass sie vor einer allfälligen Pfandverwertung alle Einreden aus
dem angeblich zugrundeliegenden Schuldverhältnis erheben könne (Un-
gültigkeit, Nichtigkeit, Wuchertatbestand, Verjährung), da sie selbst keine
Schuldpflicht übernommen habe.
2.3.
Die Kantonale Staatsanwaltschaft hält mit Beschwerdeantwort dagegen,
die Beschwerdeführerin bestreite ausschliesslich das Vorliegen eines Tat-
verdachts betreffend die Tatbestandselemente der Täuschung, der Arglist
und des Täuschungsvorsatzes bzw. der "Betrugsabsicht". Entgegen diesen

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Vorbringen bestehe ein Verdacht einer objektiven Täuschung. So ergebe
sich aus der Strafanzeige, dass sich die hier relevanten drei Schuldbriefe
beim Notar D._____ befinden würden. Dies werde von der Beschwerdefüh-
rerin auch nicht bestritten. Entsprechend bestehe der Verdacht, dass die
für die Kraftloserklärung erforderliche Behauptung, dass die fraglichen
Schuldbriefe vermisst würden, falsch sei. Zudem bestehe der Verdacht,
dass der Beschwerdeführerin im Zeitpunkt der Einleitung des Kraftloserklä-
rungsverfahrens bekannt gewesen sei, wo sich die drei Schuldbriefe befin-
den würden, sie mithin vorsätzlich gehandelt habe. In Bezug auf den be-
strittenen Tatverdacht der Arglist möge es zwar zutreffen, dass vor der
Kraftloserklärung eine Publikation erfolge und deren Inhaber zur Vorlage
der Schuldbriefe aufgefordert werde. Dies hindere die Annahme der Arglist
jedoch nicht. Es handle sich lediglich um einen von mehreren Umständen,
die zur Beurteilung der Arglist wesentlich seien. Die Kraftloserklärung sei
im Rahmen der (nicht-streitigen) freiwilligen Gerichtsbarkeit erfolgt, was
mangels Gegenpartei die Überprüfung der mutmasslich täuschenden An-
gaben erschwere. Insgesamt habe im Zeitpunkt des Erlasses der ange-
fochtenen Verfügung ein hinreichender Tatverdacht vorgelegen.
Die Beschwerdeführerin bestreite weiter die Verhältnismässigkeit. Inwie-
fern aufgrund der vorrangigen Pfandrechte eine Verwertung zwecks Ein-
ziehung bzw. Deckung einer Ersatzforderung verhindert werden soll, sei
nicht ersichtlich. Die Beschlagnahme bzw. Grundbuchsperre sei zudem er-
forderlich gewesen. Aufgrund der Kraftloserklärung sowie des Alters der
Beschwerdeführerin habe der Verdacht bestanden, dass sie das Grund-
stück demnächst habe verkaufen wollen. Diese Absicht habe verifiziert wer-
den können. Das Vorliegen weiterer Vermögenswerte wie Alterseinkünfte
und liquides Vermögen ändere daran nichts. Durch die Grundbuchsperre
werde die Beschwerdeführerin weniger stark beeinträchtigt als durch die
Beschlagnahme ihrer Alterseinkünfte. Schliesslich sei die Beschlagnahme
bzw. Grundbuchsperre angemessen. Die Beschwerdeführerin habe das
Grundstück im März 2018 zu einem Kaufpreis von Fr. 1'560'000.00 erwor-
ben. Auf diesem lasteten im Rang vorangehende Pfandrechte im Betrag
von mindestens Fr. 1'300'000.00 (ohne Berücksichtigung von Zinsen). Der
mutmassliche Schaden belaufe sich auf Fr. 300'000.00 bis Fr. 400'000.00.
2.4.
Der Privatkläger macht mit Stellungnahme im Wesentlichen geltend, die
Rechtspflege sei seitens der Beschwerdeführerin mittels schwer überprüf-
barer, qualifizierter Lügen zur Fällung eines Gestaltungsurteils (Kraftloser-
klärung) getäuscht worden. Bei wissensgetreuer Darstellung des Sachver-
halts hätte die Beschwerdeführerin die Kraftloserklärung nie erwirken kön-
nen, da sie gewusst habe, wo die Schuldbriefe liegen würden. Ihr seien
sowohl der Gläubiger der Schuldbriefforderung als auch die Hinterlegung
bei einem Notar zu jeder Zeit bekannt gewesen. Die Forderung des Privat-
klägers sei aufgrund der erfolgten Kraftloserklärung heute nicht mehr

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pfandgesichert. Mit der Grundbuchsperre werde die Beschwerdeführerin
als Alleineigentümerin des Grundstücks direkt belastet. Durch die Mass-
nahme erfahre sie jedoch keine weitergehende Beschränkung ihrer Verfü-
gungsfreiheit, als sie durch das mittels der Schuldbriefe einst bestehende
Grundpfand erfahren habe. Die Grundbuchsperre sei nicht nur geeignet
und erforderlich, um eine Ersatzforderung gegenüber der Beschwerdefüh-
rerin sicher zu stellen, sondern sie erweise sich bei einer Interessenabwä-
gung auch als zumutbar und somit insgesamt als verhältnismässig. Der
vorliegende Tatverdacht sei zudem offenkundig.
3.
3.1.
Die strafprozessuale Anordnung einer Grundbuchsperre dient der Be-
schlagnahme eines Grundstücks (Art. 266 Abs. 3 StPO) und setzt einen
Beschlagnahmegrund nach Art. 263 Abs. 1 lit. a–e StPO voraus. Gegen-
stände und Vermögenswerte einer beschuldigten Person oder einer Dritt-
person können beschlagnahmt werden, wenn die Gegenstände und Ver-
mögenswerte voraussichtlich zur Sicherstellung von Verfahrenskosten,
Geldstrafen, Bussen und Entschädigungen gebraucht werden (lit. b), ein-
zuziehen sind (lit. d) oder zur Deckung von Ersatzforderungen des Staates
gemäss Art. 71 StGB gebraucht werden (lit. e).
3.2.
Strafprozessuale Zwangsmassnahmen können zunächst nur ergriffen wer-
den, wenn ein hinreichender Tatverdacht vorliegt (Art. 197 Abs. 1 lit. b
StPO).
Wie im Entscheid der Beschwerdekammer in Strafsachen des Obergerichts
des Kantons Aargau SBK.2025.247 vom 14. Januar 2026 betreffend Ein-
stellung des Strafverfahrens gegen die Beschwerdeführerin erwogen, wird
die Beschwerdeführerin nach wie vor verdächtigt, am 20. August 2024
(Postaufgabe 21. August 2024) bei der Präsidentin des Bezirksgerichts Ba-
den ein Gesuch um Kraftloserklärung dreier Inhaberschuldbriefe im Wert
von je Fr. 100'000.00 gestellt zu haben. Zur Begründung führte sie aus,
Alleineigentümerin des Grundstücks zu sein. Im Grundbuch sei jedoch in
Bezug auf die besagten drei Inhaberschuldbriefe kein Gläubigerrecht ein-
getragen. Deshalb sei unklar, wer die Titel zuletzt besessen habe und als
Inhaber berechtigt gewesen sei. Die Schuldbriefe seien aus Gründen, die
sie nicht näher erklären könne, bei ihr unauffindbar. Auch die E._____ Ge-
nossenschaft besitze die Urkunden nicht. Die Urkunden seien damit unauf-
findbar und wohl verloren gegangen. Die Präsidentin des Bezirksgerichts
Baden erliess daraufhin am 10. September 2024 eine Verfügung, die drei-
mal im Schweizerischen Handelsamtsblatt publiziert wurde. Darin forderte
sie alle möglichen Inhaber der Schuldbriefe auf, diese bis spätestens
13. März 2025 vorzulegen; andernfalls erginge eine Kraftloserklärung. Mit
Entscheid vom 18. März 2025 stellte sie fest, dass die Schuldbriefe nicht

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vorgelegt wurden, und sprach die Kraftloserklärung aus (E. 5.4.3). Zumin-
dest "in dubio pro duriore" ist anzunehmen, dass die Beschwerdeführerin
ihr Gesuch um Kraftloserklärung wider besseres Wissen mit der begründe-
ten Behauptung stützte, die Schuldbriefe seien verloren gegangen, und
dass die Präsidentin des Bezirksgerichts Baden diese begründete Behaup-
tung als glaubhaft anerkannte (vgl. hierzu Art. 981 Abs. 3 OR) und deshalb
das Kraftloserklärungsverfahren durchführte und mit Entscheid vom
18. März 2025 abschloss. Selbst bei Annahme einer einfachen Lüge liesse
sich Arglist unter den vorliegenden Umständen nicht sicher ausschliessen.
Die Beschwerdeführerin musste ihre Behauptung nicht beweisen, sondern
nur glaubhaft machen. Es genügte, sie im Gesuch möglichst überzeugend
darzustellen. Indem sie ihr Gesuch anwaltlich formulieren liess, hatte sie
alle ihr möglichen Vorkehrungen getroffen. Mehr konnte und musste sie
nicht tun. Scheitern konnte das Gesuch nur, wenn der Privatkläger oder
Notar D._____ auf die Publikationen der Verfügung vom 10. September
2024 reagiert hätten. Beide reagierten jedoch nicht. Damit ist nicht ersicht-
lich, welche zumutbaren Massnahmen der Präsidentin des Bezirksgerichts
Baden eine Irrtumserkennung ermöglicht hätten. Die fehlende Reaktion des
Privatklägers erscheint nicht so vorwerfbar, dass sie in diesem Beschwer-
deverfahren als Arglist ausschliessende Opfermitverantwortung gilt
(E. 5.4.4).
Diese Erwägungen sind auch für das vorliegende Beschwerdeverfahren
massgeblich und begründen einen hinreichenden Tatverdacht im Sinne
von Art. 197 Abs. 1 lit. b StPO.
3.3.
Gemäss Art. 263 Abs. 1 lit. d StPO können Gegenstände und Vermögens-
werte einer beschuldigten Person oder einer Drittperson beschlagnahmt
werden, wenn sie voraussichtlich einzuziehen sind. Dabei geht es einer-
seits um die (hier offensichtlich nicht einschlägige) Sicherungseinziehung
nach Art. 69 StGB. Andererseits geht es bei Art. 263 Abs. 1 lit. d StPO um
eine Vermögenseinziehung i.S.v. Art. 70 StGB, welche sich ausschliesslich
auf Vermögenswerte bezieht, die durch eine Straftat erlangt worden sind
oder dazu bestimmt waren, eine Straftat zu veranlassen oder zu belohnen,
und die nicht dem Verletzten zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zu-
standes auszuhändigen sind. Nach der bundesgerichtlichen Praxis kann
zwar nicht nur der aus der Straftat unmittelbar erlangte Wert eingezogen
und somit vorgängig beschlagnahmt werden, sondern auch ein solcher, der
nachweislich an seine Stelle getreten ist (Surrogat). Anders stellt sich die
Situation dar, wenn der Originalwert nicht mehr vorhanden und auch nicht
geklärt werden kann, welcher Vermögenswert an dessen Stelle getreten
ist. Ebenso liegt es, wenn ein Originalwert gar nie vorhanden war, sondern
sich der Vorteil des Täters nur rechnerisch bestimmen lässt, etwa in Gestalt
der Vermeidung von Aufwand oder der Verminderung von Passiven. In die-
sen Fällen kommt nur noch die Auferlegung einer Ersatzforderung nach

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Art. 71 Abs. 1 StGB in Betracht (FELIX BOMMER /PETER GOLDSCHMID,
in: Basler Kommentar, Schweizerische Strafprozessordnung, 3. Aufl. 2023,
N. 41 und 44 f. zu Art. 263 StPO).
Der Beschwerdeführerin wird vorgeworfen, sich des (Prozess-)Betrugs
schuldig gemacht zu haben, indem sie drei Inhaberschuldbriefe im Wert
von je Fr. 100'000.00 zu Unrecht und wider besseres Wissen im Verfahren
nach Art. 865 ZGB für kraftlos habe erklären lassen. Durch den Schuldbrief
wird eine persönliche Forderung begründet, die grundpfandrechtlich sicher-
gestellt ist. Die Schuldbriefforderung tritt neben die zu sichernde Forde-
rung, die dem Gläubiger gegenüber dem Schuldner aus dem Grundverhält-
nis gegebenenfalls zusteht, wenn nichts anderes vereinbart ist (Art. 842
Abs. 1 und 2 ZGB). Ein Schuldner (und Eigentümer) errichtet (und übergibt
beim Papier-Schuldbrief) den Schuldbrief einem Gläubiger aus einem be-
stimmten Rechtsgrund. Dieser Rechtsgrund (Grundverhältnis) kann ver-
schieden ausgestaltet sein. So kann der Schuldner aus irgendeinem Grund
bereits Schuldner des Gläubigers sein, oder es kann vereinbart werden,
dass der Schuldner im Moment der Errichtung resp. Übergabe des Titels
vom Gläubiger eine Gegenleistung, z.B. ein Darlehen, erhält. In beiden
Fällen hat der Gläubiger eine Forderung gegen den Schuldner aus einem
bestimmten Grundverhältnis. Mit Ausstellung und Begebung des Titels wird
der Gläubiger auch Gläubiger der abstrakten Schuldbriefforderung. Diese
Schuldbriefforderung muss von der Forderung aus dem Grundverhältnis
unterschieden werden und ist mit ihr nicht identisch. Fraglich ist nun, in
welchem Verhältnis Schuldbriefforderung und Forderung aus dem Grund-
verhältnis stehen. So kann der Schuldner dem Gläubiger einen Schuldbrief
an Erfüllungs Statt übergeben, womit die Grundforderung durch Novation
(Art. 116 OR) getilgt wird und der Gläubiger bloss noch Gläubiger der
Schuldbriefforderung ist. Die Errichtung und Übergabe des Schuldbriefs
kann jedoch auch bloss sicherheitshalber erfolgen, womit die Schuldbrief-
forderung die Grundforderung nicht tilgt, sondern neben sie tritt. Schliess-
lich kann der Schuldner einen Schuldbrief dem Gläubiger auch lediglich als
Faustpfand übertragen, womit der Schuldner Gläubiger der Schuldbrieffor-
derung bleibt und der Gläubiger bloss ein Faustpfand am Titel behält
(DANIEL STAEHELIN, in: Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 7. Aufl. 2023,
N. 32 zu Art. 842 ZGB). Die Kraftloserklärung eines Schuldbriefs nach
Art. 865 ZGB erklärt bloss das Wertpapier für ungültig, hat aber ansonsten
keinen Einfluss auf die Schuldbriefforderung und das Pfandrecht. Mit der
Kraftloserklärung wird die Schuldbriefforderung zur Nichtwertpapierforde-
rung und der Gesuchsteller wird durch das Urteil als Gläubiger (resp. Faust-
pfandgläubiger oder Nutzniesser) legitimiert, wie wenn er Besitzer des
Titels wäre. Das Amortisationsurteil legitimiert zwar den Antragsteller, hat
indes keinen Einfluss auf seine materielle Berechtigung an der Schuldbrief-
forderung (DANIEL STAEHELIN, a.a.O., N. 11 f. zu Art. 865 ZGB).

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Die Beschwerdeführerin war zum Zeitpunkt des von ihr initiierten Kraftlos-
erklärungsverfahrens nicht im Besitz der drei Inhaberschuldbriefe. Diese
waren im Zusammenhang mit einem Darlehens- und Pfandvertrag ("Loan
Contract"; act. 4.2 0121 f.) und gestützt auf einen Hinterlegungsauftrag
(act. 4.2 0123 f.) bei Notar D._____ hinterlegt (vgl. Entscheid
SBK.2025.247 vom 14. Januar 2026 E. 5.2). Wie dieser "Loan Contract"
abschliessend zivilrechtlich zu würdigen ist, ob Notar D._____ die zu treuen
Händen aufbewahrten Schuldbriefe für den Privatkläger sicherheitshalber
übergeben erhalten hat, womit der Privatkläger Gläubiger der Schuldbrief-
forderung wäre, oder ob er sie lediglich für den Privatkläger als Faustpfand
gehalten hat, was zur Folge hätte, dass F._____ als einziger Erbe und da-
mit Rechtsnachfolger von C._____ sel. formeller Gläubiger der Schuldbrief-
forderung wäre, braucht im vorliegenden Beschwerdeverfahren betreffend
Grundbuchsperre nicht abschliessend geklärt zu werden. So oder anders
ging mit der Kraftloserklärung der Schuldbriefe die grundpfandrechtliche
Sicherung eines mutmasslichen Vertragsanspruchs des Privatklägers un-
mittelbar (im Falle der Übergabe der Schuldbriefe sicherheitshalber) oder
mittelbar (im Falle des Faustpfands, da der grundpfandgesicherte Pfand-
gegenstand nicht mehr existiert) unter. In sämtlichen Konstellationen droht
dem Privatkläger der Totalausfall der vormals unmittelbar oder mittelbar
grundpfandgesicherten Forderung. Die Beschwerdeführerin konnte dem-
gegenüber das ihr zu Alleineigentum zustehende Grundstück GB Q._____
Nr. aaa aus der Grundpfandhaftung befreien, womit sie potentiell ihre
Passiven im entsprechenden Umfang verminderte. Der aus der mutmass-
lichen Straftat erlangte Vermögensvorteil liegt demnach in der Verminde-
rung der Passiven.
Mit Blick auf die strafprozessuale Beschlagnahme bedeutet dies, dass
keine Vermögenswerte im Sinne eines Originalwerts vorliegen, die durch
eine Straftat erlangt worden sind oder dazu bestimmt waren, eine Straftat
zu veranlassen oder zu belohnen. Insbesondere stellt das Grundstück
GB Q._____ Nr. aaa kein solcher Originalwert dar, da es nicht durch eine
Straftat erlangt wurde. Es ist daher nicht der Einziehung gemäss Art. 70
StGB zugänglich. Eine Beschlagnahme gestützt auf Art. 263 Abs. 1 lit. d
StPO fällt damit ausser Betracht.
3.4.
Gemäss Art. 263 Abs. 1 lit. e StPO können Gegenstände und Vermögens-
werte einer beschuldigten Person oder einer Drittperson beschlagnahmt
werden, wenn sie voraussichtlich zur Deckung von Ersatzforderungen des
Staates gemäss Art. 71 StGB gebraucht werden. Nach Art. 71 Abs. 1 StGB
kann das Gericht, wenn die der Einziehung unterliegenden Vermögens-
werte nicht mehr vorhanden sind, auf eine Ersatzforderung des Staates in
gleicher Höhe erkennen. Mit dem sog. "strafprozessualen Arrest" nach
Art. 263 Abs. 1 lit. e StPO ist die Durchsetzung der staatlichen Ersatzfor-
derung gleichermassen gesichert wie es die Einziehung ist, wenn der aus

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der Straftat erlangte Vermögenswert beschlagnahmt wird. Was den Um-
fang der Ersatzforderungsbeschlagnahme betrifft, ist es zulässig, Vermö-
genswerte einzubeziehen, die voraussichtlich an den Verletzten zu restitu-
ieren sind (ohne Vorzugsrecht in der Zwangsvollstreckung). Die Ersatzfor-
derungsbeschlagnahme hat definitionsgemäss kein beschlagnahmefähi-
ges Substrat, auf das sie abzielen könnte; der Täter hat sich seiner entle-
digt oder es war gar nie eines vorhanden. Diese "ausserordentliche"
Beschlagnahme nach lit. e richtet sich also nicht gegen tatverstrickte Ver-
mögenswerte des Betroffenen, sondern – ähnlich der Kostendeckungsbe-
schlagnahme nach Art. 263 Abs. 1 lit. b StPO – gegen sein allgemeines
Vermögen, sodass es keines inneren Zusammenhanges zwischen den be-
schlagnahmten Werten und der Tat bedarf (BOMMER /GOLDSCHMID, a.a.O.,
N. 45 und 47a zu Art. 263 StPO).
Wie in E. 3.3 hievor dargetan, hat die Beschwerdeführerin durch die von ihr
initiierte Kraftloserklärung der drei Inhaberschuldbriefe im Wert von je
Fr. 100'000.00 ihre Passiven potentiell im entsprechenden Umfang vermin-
dert. Dieser durch eine mutmassliche Straftat erlangte Vermögensvorteil in
Form einer potentiellen Verminderung der Passiven kann eine Ersatzforde-
rung nach Art. 71 Abs. 1 StGB begründen. Zur Sicherstellung dieser
Ersatzforderung können gestützt auf Art. 263 Abs. 1 lit. e StPO Gegen-
stände und Vermögenswerte der Beschwerdeführerin beschlagnahmt wer-
den, die keinen inneren Zusammenhang zum mutmasslichen Delikt aufwei-
sen.
3.5.
Strafprozessuale Zwangsmassnahmen müssen verhältnismässig sein,
dürfen also nur soweit angeordnet und aufrecht erhalten werden, als die
angestrebten Ziele nicht durch mildere Massnahmen erreicht werden kön-
nen und die Bedeutung der Straftat die Zwangsmassnahme rechtfertigt
(Art. 197 Abs. 1 lit. c und d StPO; vgl. Art. 36 Abs. 3 BV). Die Beschlag-
nahme ist eine konservatorische provisorische Massnahme. Für ihre An-
ordnung reicht es aus, wenn die Möglichkeit besteht, dass die betroffenen
Gegenstände und Vermögenswerte künftig gebraucht, eingezogen, oder
zurückerstattet werden könnten. Sie ist hinsichtlich ihres Umfangs auf das
erforderliche Mass zu beschränken (Urteil des Bundesgerichts
7B_169/2024 vom 5. August 2024 E. 3.1.2).
Die Kantonale Staatsanwaltschaft beschlagnahmte mit der angefochtenen
Verfügung das Grundstück GB Q._____ Nr. aaa, das die Beschwerdefüh-
rerin im März 2018 zu einem Kaufpreis von Fr. 1'560'000.00 erworben hatte
(act. 5.1 0058). Zwar dürfte der Grundstückwert zwischenzeitlich höher lie-
gen. Der von der Beschwerdeführerin behauptete Verkehrswert in der
Höhe von Fr. 2'000'000.00 bleibt indessen unbelegt. Auf dem Grundstück
lasten zudem abgesehen von den drei für kraftlos erklärten Schuldbriefen
weitere Grundpfandrechte in der Höhe von insgesamt Fr. 1'300'000.00

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(zzgl. Zinsen; vgl. act. 4.1 0014), die durch eine allfällige strafprozessuale
Beschlagnahme unberührt blieben. Das im Alleineigentum der Beschwer-
deführerin stehende Grundstück ist daher nach aktuellem Kenntnisstand in
der Höhe von Fr. 260'000.00 nicht belehnt. Angesichts der möglichen Er-
satzforderung in der Höhe von mindestens Fr. 300'000.00 erweist sich die
Beschlagnahme des Grundstücks daher auch unter Berücksichtigung einer
allfälligen seit 2018 erfolgten Wertsteigerung des Grundstücks noch als
verhältnismässig. Zudem stellt die Beschlagnahme eines Grundstücks im
Vergleich zur Beschlagnahme anderer Vermögenswerte (wie Bankkonti
oder Wertgegenstände) eine mildere Form der Beschlagnahme dar, kann
die Beschwerdeführerin das beschlagnahmte Grundstück doch weiterhin
bewohnen und in diesem Sinne benutzen. Durch die Beschlagnahme von
Alterseinkünften und liquidem Vermögen, wie es die Beschwerdeführerin
beschwerdeweise geltend macht, wären diese ihrem Zugriff entzogen, was
die Beschwerdeführerin stärker einschränken würde. Zudem bleibt die Be-
hauptung, es sei genügend liquides Vermögen vorhanden, unbelegt. Damit
erweist sich die Beschlagnahme des Grundstücks GB Q._____ Nr. aaa als
verhältnismässig.
Abschliessend ist darauf hinzuweisen, dass die Beschlagnahme von Wer-
ten zur Durchsetzung der Ersatzforderung nach Art. 263 Abs. 1 lit. e StPO
nie die Vorstufe zu einer Einziehung derselben nach Art. 70 StGB darstellt,
weil der Gesetzgeber für die Vollstreckung der Ersatzforderung in Art. 442
Abs. 1 StPO den Weg der Zwangsvollstreckung vorgeschrieben hat
(BOMMER /GOLDSCHMID, a.a.O., N. 47a zu Art. 263 StPO). Demnach sind
Verfahrenskosten, Geldstrafen, Bussen und weitere im Zusammenhang
mit einem Strafverfahren zu erbringende finanzielle Leistungen (wie Ersatz-
forderungen) nach den Bestimmungen des SchKG einzutreiben (Art. 442
Abs. 1 StPO). Bei der Ersatzforderungsbeschlagnahme handelt es sich um
einen "strafprozessualen Arrest" zur Sicherung einer allfälligen Ersatzfor-
derung (vgl. dazu E. 3.4 hievor). Sollte die Beschwerdeführerin zu einer
entsprechenden Ersatzforderung verurteilt werden und über genügend li-
quides Vermögen verfügen, könnte sie eine allfällige Verwertung des be-
schlagnahmten Grundstücks ohne Weiteres abwenden.
3.6.
Insgesamt ist demnach eine Beschlagnahme gestützt auf Art. 263 Abs. 1
lit. e StPO nicht zu beanstanden und erweist sich die Beschlagnahme des
Grundstücks GB Q._____ Nr. aaa als verhältnismässig. Werden Grundstü-
cke beschlagnahmt, so wird eine Grundbuchsperre angeordnet; diese wird
im Grundbuch angemerkt (Art. 266 Abs. 3 StPO). Ob darüber hinaus auch
der Beschlagnahmegrund nach Art. 263 Abs. 1 lit. b StPO (Kostende-
ckungsbeschlagnahme) gegeben wäre, der sich ähnlich der Ersatzforde-
rungsbeschlagnahme nach Art. 263 Abs. 1 lit. e StPO ebenfalls gegen das
allgemeine Vermögen richten würde, kann damit offenbleiben. Die

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Beschwerde der Beschwerdeführerin erweist sich als unbegründet, wes-
halb sie abzuweisen ist.
4.
4.1.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens sind ausgangsgemäss der mit ihrer
Beschwerde unterliegenden Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 428
Abs. 1 StPO). Eine Entschädigung ist ihr nicht zuzusprechen.
4.2.
Der Anspruch des Privatklägers auf angemessene Entschädigung für not-
wendige Aufwendungen richtet sich nach Art. 433 StPO und hängt vom
Ausgang des Strafverfahrens ab. Es ist deshalb zurzeit nicht möglich, die
Entschädigung für das vorliegende Beschwerdeverfahren festzulegen. Das
Beschwerdeverfahren betreffend die Grundbuchsperre wird im Rahmen
der Regelung der Entschädigung der Parteien im Endentscheid zu berück-
sichtigen sein (Art. 421 Abs. 1 StPO; vgl. Urteil des Bundesgerichts
1B_531/2012 vom 27. November 2012 E. 3).
Die Beschwerdekammer entscheidet:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens, bestehend aus einer Gerichtsge-
bühr von Fr. 1'000.00 und den Auslagen von Fr. 84.00, zusammen
Fr. 1'084.00, werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
Zustellung an:
[…]
Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Strafsachen (Art. 78 ff., Art. 90 ff. BGG)
Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift-
lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-
schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. Dieselbe Beschwerde
kann erhoben werden gegen selbständig eröffnete Vor- und Zwischenentscheide, wenn
diese einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken können oder wenn die Gutheis-
sung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeuten-
den Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde
(Art. 44 Abs. 1, Art. 78, Art. 90, Art. 93, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG).
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes-
gericht einzureichen (Art. 42, Art. 100 Abs. 1 BGG).

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Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Die Urkunden, auf
die sich eine Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen
hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG). Für die Beschwerde-
legitimation ist Art. 81 BGG massgebend.
Aarau, 6. Februar 2026
Obergericht des Kantons Aargau
Beschwerdekammer in Strafsachen
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Richli Stutz