ag_spezialverwaltungsgericht · 3-RV.2021.129 · 2022-11-23 · de
Spezialverwaltungsgericht / Abteilung Steuern — 3-RV.2021.129


Spezialverwaltungsgericht
Steuern
3-RV.2021.129
P 165
Mit Verfügung vom 15. Oktober
2019 wurden A._____ und B._____
Urteil vom 23. Novovne mdebr eSrt e2u0e2rk2o mmission Q._____
für das Jahr 2018 zu einem
steuerbaren Einkommen von CHF
189'400.00 veranlagt. Die in der
Selbstdeklaration geltend gemach-
Besetzung Präsident Fischer
ten Liegenschaftsunterhaltskosten
Richter Lämmli
von CHF 240'918.00 wurden nicht
Richterin Sramek
zum Abzug zugelassen.
Gerichtsschreiber Lenarcic
2.
Gegen die Verfügung vom 15. Okto-
Rekurrent 1 A._____
ber 2019 erhob A._____ mit
Schreiben vom 23. Oktober 2019
Rekurrentin 2 B._____
Einsprache und beantragte, es
seien zumindest die Kosten der
beide vertreten durch lic. iur. Reto Hartmann, AnkerGroup AG,
Asbestsanierung von CHF
Baarermattstrasse 10, 6340 Baar
57'000.00 als Liegenschaftsunter-
halt sowie die Fahrtkosten an das
Mastertreffen zum Abzug zuzulas-
sen.
Gegenstand Einspracheentscheid der Steuerkommission Q._____
vom 31. Mai 2021
3.
betreffend Kantons- und Gemeindesteuern 2018
Mit Entscheid vom 31. Mai 2021 re-
duzierte die Steuerkommission
Q._____ in teilweiser Gutheissung
der Einsprache das steuerbare Ein-
kommen um CHF 468.00 auf CHF
189'002.00. Der Antrag betreffend
Liegenschaftsunterhaltskosten
wurde abgewiesen.
4.
Den Einspracheentscheid vom 31.
Mai 2021 (Versanddatum 23. Juni
2021) haben A._____ und B._____
mit unter Berücksichtigung der
Gerichtsferien rechtzeitigem Rekurs
vom 16. August 2021 (Postaufgabe
gleichentags) an das Spe-
zialverwaltungsgericht, Abteilung
Steuern, weiterziehen lassen. Sie
lassen das folgende Rechtsbegeh-
ren stellen:
"Die geltend gemachten Kosten in
der Höhe von CHF 57'365.00 für die
Asbestsanierung seien als Liegen-

- 2 -
Das Gericht entnimmt den Akten:
1.
Mit Verfügung vom 15. Oktober 2019 wurden A. und B. von der
Steuerkommission Q. für das Jahr 2018 zu einem steuerbaren Einkommen
von CHF 189'400.00 veranlagt. Die in der Selbstdeklaration geltend
gemachten Liegenschaftsunterhaltskosten von CHF 240'918.00 wurden
nicht zum Abzug zugelassen.
2.
Gegen die Verfügung vom 15. Oktober 2019 erhob A. mit Schreiben vom
23. Oktober 2019 Einsprache und beantragte, es seien zumindest die
Kosten der Asbestsanierung von CHF 57'000.00 als Liegenschaftsunterhalt
sowie die Fahrtkosten an das Mastertreffen zum Abzug zuzulassen.
3.
Mit Entscheid vom 31. Mai 2021 reduzierte die Steuerkommission Q. in
teilweiser Gutheissung der Einsprache das steuerbare Einkommen um
CHF 468.00 auf CHF 189'002.00. Der Antrag betreffend Liegenschaftsun-
terhaltskosten wurde abgewiesen.
4.
Den Einspracheentscheid vom 31. Mai 2021 (Versanddatum 23. Juni 2021)
haben A. und B. mit unter Berücksichtigung der Gerichtsferien
rechtzeitigem Rekurs vom 16. August 2021 (Postaufgabe gleichentags) an
das Spezialverwaltungsgericht, Abteilung Steuern, weiterziehen lassen.
Sie lassen das folgende Rechtsbegehren stellen:
"Die geltend gemachten Kosten in der Höhe von CHF 57'365.00 für die Asbest-
sanierung seien als Liegenschaftsunterhaltskosten zum Abzug zuzulassen."
Auf die Begründung wird, soweit für die Entscheidung erforderlich, in den
Erwägungen eingegangen.
5.
Das Gemeindesteueramt Q. und das Kantonale Steueramt beantragen die
Abweisung des Rekurses.
6.
Die Vertreterin von A. und B. hat keine Replik erstattet.

- 3 -
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Der vorliegende Rekurs betrifft die Kantons- und Gemeindesteuern 2018.
Massgebend für die Beurteilung sind das Steuergesetz vom 15. Dezember
1998 (StG) und die Verordnung zum Steuergesetz vom 11. September
2000 (StGV).
2.
2.1.
Die Rekurrenten haben im August 2017 das Einfamilienhaus (Baujahr
1971) an der X-Strasse 12 in R. mit der Absicht erworben, dieses komplett
zu renovieren und anschliessend selbst zu bewohnen. Entgegen einer
ursprünglichen Erstbeurteilung wurde mittels einer aufwändigen
Schadstoff-Analyse eine massive Asbestbelastung festgestellt, d.h. es wur-
den zusammenfassend die folgenden schadstoffhaltigen Materialien ent-
deckt (vgl. "Schadstoff-Diagnosebericht" des C.):
 DG: Asbesthaltige Faserzementplatten als Unterdach
 EG: Kontamination des gesamten Innenbereiches (Boden,
Staub, Wände etc.)
 EG: Fliesenkleberreste an Wänden
 EG/UG: Asbesthaltiger Putz (gesamtes EG / UG [Gang,
Treppenbereich, Hobbyraum] in Wand und Decke)
 UG: Verdacht auf asbesthaltige Bestandteile (Heizungs-
installation)
 UG: Verdacht auf PCB-haltige Vorschaltgeräte in FL-Lampen
Gestützt darauf wurde für die Liegenschaft ein Betretungsverbot verfügt.
Das führte dazu, dass vor der geplanten Renovation eine Asbestsanierung
durchgeführt werden musste.
Die Vertreterin der Rekurrenten beantragt, es seien die Kosten der Asbest-
sanierung von CHF 57'365.00 als Liegenschaftsunterhalt zum Abzug zuzu-
lassen (vgl. Rechnung vom 27. Juli 2018 der D. AG, S.).
2.2.
Die Steuerkommission Q. hat die Kosten für die Asbestsanierung nicht zum
Abzug zugelassen, da die Liegenschaft durch die Renovation eine
wesentliche Nutzungsausweitung erfahren habe und durch die baulichen
Massnahmen einem Neubau mit erheblich höherem Nutzungswert
gleichkomme, weshalb eine Gesamtbetrachtung vorzunehmen sei. Unter
diesen Umständen könnten die Kosten für die Asbestsanierung nicht als

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Liegenschaftsunterhalt zum Abzug zugelassen werden (vgl. Einsprache-
entscheid).
3.
3.1.
Bei Liegenschaften im Privatvermögen können die Unterhaltskosten, die
Kosten der Instandstellung von neu erworbenen Liegenschaften, die Ver-
sicherungsprämien und die Kosten der Verwaltung durch Dritte abgezogen
werden (§ 39 Abs. 2 Satz 1 StG). Als Kosten für den Unterhalt von Liegen-
schaften gelten bloss die werterhaltenden Aufwendungen (§ 24 Abs. 1
StGV). Den Unterhaltskosten sind Investitionen gleichgestellt, die dem
Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, soweit sie bei der direkten
Bundessteuer abziehbar sind (§ 39 Abs. 2 Satz 2 StG).
3.2.
Aufwendungen zur Behebung konstruktiver bzw. ursprünglicher Mängel
sind nicht Unterhaltskosten, sondern nicht abzugsfähige Investitionen.
Ebenfalls nicht zu den Liegenschaftsunterhaltskosten zählen Aufwendun-
gen für die Beseitigung von verborgenen Mängeln. Ist ein Bauwerk man-
gelhaft erstellt worden, so dient eine spätere Mängelbehebung nicht der
Erhaltung oder Wiederherstellung eines bestehenden Wertes. Vielmehr
wird mit der Beseitigung der ursprünglichen Mängel erstmals ein mängel-
freies Bauwerk und damit ein neuer Wert geschaffen. Die Kosten für die
Behebung von ursprünglichen Mängeln sind daher nicht abzugsfähig. Ob
der Bauherr oder erst ein nachfolgender Eigentümer die Behebung der ur-
sprünglichen Mängel vornimmt, ist unerheblich. Erwirbt ein Steuerpflichti-
ger eine mit ursprünglichen Mängeln behaftete Liegenschaft und kann er
für die Kosten der Mängelbehebung nicht auf den Veräusserer zurückgrei-
fen (vgl. Art. 219 Abs. 3 OR), so erleidet er folglich einen einkommenssteu-
errechtlich unbeachtlichen Vermögensverlust (vgl. SGE vom 23. Oktober
2014 [3-RV.2014.102]; RGE vom 19. November 2009 [3-RV.2009.140];
RGE vom 24. Mai 2007 [3-RV.2006.54]; RGE vom 14. Dezember 2005
[RV.2004.50407]; RGE vom 18. November 2004 [RV.2004.50259]; Urteil
des Bundesgerichts vom 29. Mai 2009 [2C_677/2008]; Urteil des
Steuergerichtshofes des Kantons Freiburg vom 15. Oktober 2010
[604 2009-82/604 2009-83]; Kommentar zum Aargauer Steuergesetz,
4. Auflage, Muri-Bern 2015, § 39 StG N 68; Merkblatt "Lie-
genschaftsunterhalt [LUK]" des Steueramtes des Kantons Aargau, Stand
1. Juli 2020, Ziff. 3.6; Richtlinie Liegenschaftskosten des Kantonalen Steu-
eramtes Nidwalden vom 21. Januar 2010, Stand 1.1.2021, Ziff. 3.4; Wei-
sung der Staatssteuerkommission des Kantons Appenzell Ausserrhoden
über die steuerliche Behandlung des Liegenschaftsunterhalts vom 27. No-
vember 2012, Ziff. 2.5).

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Demgegenüber stellen Kosten für die Beseitigung von Schäden, welche die
Folge von verborgenen Mängeln einer Liegenschaft sind, abzugsfähige Un-
terhaltskosten dar, sofern damit weder der Wert der Liegenschaft erhöht,
noch deren Zustand gegenüber demjenigen im Zeitpunkt des Kaufes ver-
bessert wird (Merkblatt "Liegenschaftsunterhalt [LUK]" des Steueramtes
des Kantons Aargau, Stand 1. Juli 2020, Ziff. 3.6; Richtlinie Liegenschafts-
kosten des Kantonalen Steueramtes Nidwalden vom 21. Januar 2010,
Stand 1.1.2021, Ziff. 3.4; Weisung der Staatssteuerkommission des Kan-
tons Appenzell Ausserrhoden über die steuerliche Behandlung des Liegen-
schaftsunterhalts vom 27. November 2012, Ziff. 2.5).
3.3.
3.3.1.
Es hat sich nach dem Kauf der fraglichen Liegenschaft herausgestellt, dass
(unter anderem) der gesamte Innenputz asbesthaltig war (vgl. Einsprache
vom 23. Oktober 2019). Die Rekurrenten haben also eine Liegenschaft ge-
kauft, welche sich in einem Zustand befand, der nicht ihren Vorstellungen
entsprach. Der effektive Wert der Liegenschaft war als Folge des Asbests
im Zeitpunkt des Erwerbs reduziert. Die Asbestsanierung diente daher
dazu, der Liegenschaft denjenigen Wert zu geben, den sie nach der Ansicht
der Rekurrenten im Zeitpunkt des Erwerbs hätte haben sollen, aber wegen
des verdeckten Mangels objektiv nicht hatte.
Gemäss der ständigen Rechtsprechung des Spezialverwaltungsgerichts
sind Aufwendungen für die Beseitigung von (verborgenen) Mängeln (in
casu für die Asbestsanierung) vollumfänglich als wertvermehrende Investi-
tion zu beurteilen und somit einkommenssteuerlich nicht abzugsfähig, weil
durch diese Massnahme der Zustand der Liegenschaft im Vergleich zum
Zeitpunkt des Erwerbs verbessert wurde, indem sie asbestfrei einer Nut-
zung wieder zugänglich war.
3.3.2.
Die Vertreterin der Rekurrenten macht geltend, beim asbesthaltigen Innen-
grundputz handle es sich nicht um einen Baumangel, weil die Verwendung
von Asbest zum Zeitpunkt des Baus der fraglichen Liegenschaft ein zuge-
lassener Werkstoff gewesen sei. Dieser Beurteilung kann das Spezialver-
waltungsgericht nicht zustimmen. Der Kaufpreis einer Liegenschaft be-
stimmt sich (unter anderem) nach dem baulichen Zustand im Zeitpunkt des
Kaufs. Erfüllt eine Liegenschaft in diesem Zeitpunkt geltende bauliche Vor-
schriften nicht, ist sie mit einem "Mangel" behaftet, welcher sich preissen-
kend auswirkt, auch wenn die Liegenschaft im Zeitpunkt ihrer Erstellung
alle damals geltenden Bauvorschriften erfüllt hat. Bei den Kosten für die
Mängelbehebung handelt es sich um einen privaten Kapitalverlust, welcher
nicht von den Einkünften abgezogen werden kann. Daran vermag auch der

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Umstand nichts zu ändern, dass die Rekurrenten keine andere Wahl hat-
ten, als die Asbestsanierung durchzuführen, um zu verhindern, dass ihre
Liegenschaft zu einer wertlosen Bauruine verkommt.
3.3.3.
Die Vertreterin der Rekurrenten wendet weiter ein, die Vorinstanz habe die
Kosten für Asbestanalyse des C. von CHF 2'285.95 zum Abzug
zugelassen, die Kosten für die Asbestsanierung aber nicht. Das sei ein
Widerspruch. Ob das zutrifft, kann offengelassen werden, denn die Rekur-
renten können so oder anders aus dem gewährten Abzug für die
Asbestanalyse nichts zu ihren Gunsten betreffend die Kosten für die
Asbestsanierung ableiten, weil alle Liegenschaftsaufwendungen aus
steuerlicher Sicht unabhängig voneinander einzeln zu beurteilen sind.
4.
Da die Kosten der Asbestsanierung auch bei einer Einzelbetrachtung nicht
als Liegenschaftsunterhalt zum Abzug zugelassen werden können, kann
offengelassen werden, ob die von der Vorinstanz vorgenommene Gesamt-
betrachtung, die grundsätzlich unbestritten ist, auch die Asbestsanierung
umfasst, oder der Argumentation der Vertreterin der Rekurrentin folgend
"ein eigenständiges, abgeschlossenes Projekt und kein Teil der Gesamtsa-
nierung" ist (vgl. Rekurs, Ziff. 4.c) und demzufolge diesbezüglich eine Ein-
zelbetrachtung vorzunehmen ist. Ein Abzug der Kosten für die Asbestsa-
nierung ist so oder anders nicht möglich.
5.
Abschliessend sei darauf hingewiesen, dass gemäss der Verordnung des
Bundesrates über den Abzug der Kosten von Liegenschaften des Privat-
vermögens bei der direkten Bundessteuer (Liegenschaftskostenverord-
nung) vom 9. März 2018 unter anderem auch die Kosten von Altlastensa-
nierungen des Bodens nicht abziehbar sind (Art. 2 Abs. 2), was mit dem
vorliegenden Sachverhalt (Asbestsanierung eines Gebäudes) vergleichbar
ist.
6.
Der Rekurs erweist sich somit als unbegründet und ist abzuweisen.
7.
Bei diesem Verfahrensausgang haben die Rekurrenten die Kosten des Re-
kursverfahrens zu tragen (§ 189 Abs. 1 StG). Es ist keine Parteikostenent-
schädigung auszurichten (§ 189 Abs. 2 StG).

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Das Gericht erkennt:
1.
Der Rekurs wird abgewiesen.
2.
Die Rekurrenten haben die Kosten des Rekursverfahrens, bestehend aus
einer Staatsgebühr von CHF 900.00, der Kanzleigebühr von CHF 95.00
und den Auslagen von CHF 100.00, zusammen CHF 1'095.00 unter
solidarischer Haftbarkeit zu bezahlen.
3.
Es wird keine Parteikostenentschädigung ausgerichtet.
Zustellung an:
die Vertreterin der Rekurrenten (2)
das Kantonale Steueramt
das Gemeindesteueramt Q.
Rechtsmittelbelehrung
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Be-
schwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau angefochten
werden. Die Beschwerde ist in doppelter Ausfertigung beim Spezialver-
waltungsgericht, Laurenzenvorstadt 9, 5001 Aarau, einzureichen. Die
Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit dem 7. Tag nach Ostern, vom
15. Juli bis und mit 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem
2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerdeschrift muss einen Antrag, wie
der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Begründung enthalten. Der ange-
fochtene Entscheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizu-
legen (§§ 28 und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom
4. Dezember 2007 [VRPG] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1 der Schwei-
zerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; §§ 187,
196 und 198 des Steuergesetzes vom 15. Dezember 1998 [StG]).

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Aarau, 23. November 2022
Spezialverwaltungsgericht
Steuern
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Fischer Lenarcic