ag_spezialverwaltungsgericht · 6-SV.2010.1 · 2011-05-25 · de
Spezialverwaltungsgericht / Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen — 6-SV.2010.1


Schätzungskommission nach Baugesetz
6-SV.2010.1
Urteil vom 25. Mai 2011
Besetzung Präsident E. Hauller
Richter P. Andreatta
Richter A. Baumgartner
Richter H. Flury
Richter W. Schib
Gerichtsschreiberin R. Gehrig
Beschwerde- A._____
führer
vertreten durch lic. iur. Marcel Aebi, Fürsprecher und Notar,
Lenzburgerstrasse 2, 5702 Niederlenz
Beschwerde- Aargauische Gebäudeversicherung
gegnerin
Gegenstand Standortverschiebung für den Wiederaufbau des Gebäudes Nr. aaa,
Q._____

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Das Gericht entnimmt den Akten:
A.
Am 9. November 2006 wurde das Clubhaus des A., das Gebäude Nr. aaa
in Q., durch einen Brand beschädigt. Die Schadenschätzung der Aargaui-
schen Gebäudeversicherung (AGV) beläuft sich auf Fr. 276'443.– (Vorak-
ten [VA] 4).
Der Gebäudeschaden allein beträgt Fr. 239'975.–. Das Gebäude war zu
einem Neuwert von Fr. 553'000.– versichert, der Zeitwert lag bei
Fr. 497'700.– (Differenz: Fr. 55'300.–). Der Gebäudeschaden macht
43.4 % des Gebäudeneuwerts aus.
B.
Mit Schreiben vom 28. November 2008 erinnerte die AGV den A. daran,
dass die Wiederaufbaufrist am 9. November 2009 ablaufe. Sie machte Aus-
führungen zur Auszahlung der Differenz zwischen Zeitwert und Neuwert
(nachfolgend Neuwertdifferenz). Die Differenz werde nicht ausbezahlt,
wenn die Frist verpasst werde (VA 4 f.).
C.1.
Am 11. Dezember 2008 teilte der Vertreter des A. der AGV mit, dass die
vom Brand betroffene Liegenschaft verkauft worden sei. Das neue Clublo-
kal werde als "Mieterbau" auf der Parzelle bbb der C. AG für rund
Fr. 250'000.– erstellt (VA 6). Der Vertreter ersuchte die AGV um Bestäti-
gung, dass auch bei dieser Variante Anspruch auf volle Entschädigung (in-
klusive Restanz zum Zeitwert) bestehe.
Gemäss Grundbuchmeldungen des Grundbuchamts S. ging die Parzelle
ccc mit dem Gebäude Nr. aaa am 24. Oktober 2007 (Grundbucheintrag) an
die C. AG über und später, am 28. Mai 2008, an die D. AG (VA 7 und 8).
C.2.
Die AGV nahm das Schreiben vom 11. Dezember 2008 als Gesuch um
Standortverschiebung für den Wiederaufbau entgegen. Sie forderte den
Vertreter des A. auf, das Gesuch zu begründen und Belege einzureichen.
Sodann ersuchte sie um Erklärung des Begriffs "Mieterbau" (Schreiben der
AGV vom 16. Dezember 2008 [VA 9 f.]).

- 3 -
C.3.
Der Vertreter des A. begründete sein Gesuch damit, dass die Parzelle ccc
für die rückwärtige Erschliessung an die geplante Erweiterung der B vorge-
sehen sei. Es mache keinen Sinn, das Clublokal am alten Ort aufzubauen,
wenn es nach ein paar Monaten enteignet werden müsse. Das neue Club-
lokal werde als Mietereinbau im Gebäude Nr. ddd der C. AG erstellt (Schrei-
ben vom 13. Januar 2009 [VA 11 f.]).
C.4.
Die AGV trat auf das Gesuch um Standortverschiebung nicht ein. Der A.
habe das Gebäude Nr. aaa vor Gesuchstellung verkauft und damit die Ver-
fügungsmacht über das Gebäude verloren. Er sei deshalb im Verwaltungs-
verfahren nicht legitimiert (Schreiben vom 1. April 2009 [VA 21]).
D.1.
Der Vertreter des A. führte am 9. April 2009 gegen diesen Entscheid Ein-
sprache. Er stellte folgende (neuen) Anträge:
"1. Die Differenzentschädigung (Zeitwert / Neuwert) von Fr. 23'998.– zzgl.
Schadenzins seit 9. November 2006 zu 5 % sei zu leisten.
2. Die Aufräumungsentschädigung per Fr. 23'998.– zzgl. Zins zu 5 % seit
1. Dezember 2008 [sei] zu leisten.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen."
D.2.
Mit Entscheid vom 4. Mai 2009 wies die AGV die Einsprache ab und trat
auf die neu eingebrachten Anträge um Auszahlung der Neuwertdifferenz
sowie der Aufräumungsentschädigung nicht ein (VA 28 ff.).
E.
Der Vertreter des A. wandte sich mit Schreiben vom 29. Mai 2009 an die
AGV und ersuchte diese um Wiedererwägung des Einspracheentscheids.
Andernfalls sei die Eingabe als Begehren an die Schätzungskommission
nach Baugesetz (Schätzungskommission) weiterzuleiten mit den folgenden
Anträgen (VA 33 ff.):
"1. Die angefochtenen Entscheidungen der AGV vom 1. April 2009 bzw.
4. Mai 2009 seien aufzuheben.
2. Die AGV sei zu verpflichten, auf das Standortverschiebungsgesuch des
A. vom 11. Dezember 2008 einzutreten.

- 4 -
3. Die AGV sei zu verpflichten, das Standortverschiebungsgesuch vom
11. Dezember 2008 zu genehmigen.
4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen."
F.1.
Im Anschluss an das Schreiben nahmen Vertreter der AGV am 19. Novem-
ber 2009 einen Augenschein vom neuen Clublokal. Im Dezember 2009 be-
sichtigte der zuständige Schätzer zudem den Stand der Aufräumungsar-
beiten. Nach internen Abklärungen kam die AGV zum Schluss, dass eine
Auszahlung der Differenz zwischen Zeitwert und Neuwert nicht geschuldet
sei, weil die Summe aus Restwert des Brandobjekts und bereinigten Inves-
titionen des A. weder den Neuwert noch den Zeitwert erreiche.
Für die teilweise ausgeführten Aufräumungsarbeiten wurde dem Einspre-
cher eine Entschädigung von Fr. 7'749.– zugesichert. Der Vertreter des
Einsprechers wurde aufgefordert, der AGV mitzuteilen, ob er an der Be-
schwerde festhalte (Schreiben vom 29. Januar 2010 [VA 42 f.]).
F.2.
Der Vertreter des A. ersuchte die AGV mit Schreiben vom 4. März 2010 um
eine rechtliche Begründung, weshalb die Neuwertdifferenz nicht ausbe-
zahlt werden könne. Sodann verlangte er, dass der Restanspruch auf Auf-
räumungskostenersatz bestätigt werde. Sofern den Anträgen nicht entspro-
chen werde, sei die Beschwerde an die Schätzungskommission weiter zu
leiten (VA 45 f.).
F.3.
Am 12. März 2010 teilte die AGV dem Vertreter des A. mit, die Beschwerde
vom 29. Mai 2009 werde an die Schätzungskommission weiter geleitet
(VA 48).
F.4.
Im anschliessenden E-Mail-Austausch zwischen den Parteien wurden
nochmals die Fragen der Aufräumungsentschädigung – die AGV weigerte
sich, einen Restanspruch zu bestätigen (vgl. F.2.) – und die Differenzzah-
lung diskutiert (VA 49-57). Mit E-Mail vom 9. April 2010 wiederholte die
AGV, die Beschwerde des A. werde an die Schätzungskommission über-
wiesen.

- 5 -
G.
Die Beschwerdeschrift vom 29. Mai 2009 ging am 4. Juni 2010 bei der
Schätzungskommission ein. Im Überweisungsschreiben vom 2. Juni 2010
führte die AGV aus, es sei einzig die Frage zu entscheiden, ob der A. über-
haupt berechtigt gewesen sei, ein Gesuch um Standortverschiebung zu
stellen. Die AGV halte am Standpunkt fest, dass die Legitimation zur Ge-
suchstellung voraussetze, dass der Gesuchsteller im Zeitpunkt des Gesu-
ches Eigentümer des Gebäudes sei und entsprechend die Verfügungs-
macht darüber habe.
H.1.
Mit Schreiben vom 4. Juni 2010 ersuchte der Präsident der Schätzungs-
kommission den Vertreter des Beschwerdeführers, die Beschwerdeschrift
dem aktuellen Stand anzupassen.
H.2.
Innert erstreckter Frist, am 25. Juni 2010, liess sich der Vertreter des Be-
schwerdeführers vernehmen. Er machte Ausführungen zum Verfahrensge-
genstand, zum Intertemporalrecht, zur Aktivlegitimation und zur Neuwert-
differenz.
Der AGV wurde eine Kopie des Schreibens am 29. Juni 2010 zur Kennt-
nisnahme zugestellt.
Auf die detaillierten Begründungen der Parteistandpunkte wird, soweit ent-
scheidrelevant, in den Erwägungen eingegangen.
I.
Die Schätzungskommission hat den Fall am 25. Mai 2011 beraten und ent-
schieden, nachdem die Parteien auf entsprechende Anfrage des Gerichts
auf eine Teilnahme an der Verhandlung verzichtet hatten (Schreiben des
Vertreters des Beschwerdeführers vom 31. März 2011 und der AGV vom
1. April 2011).

- 6 -
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
1.1.
Einspracheentscheide der AGV können innert 30 Tagen nach Zustellung
bei der Schätzungskommission angefochten werden (§ 51 Abs. 1 des Ge-
setzes über die Gebäudeversicherung [Gebäudeversicherungsgesetz;
GebVG; SAR 673.100] vom 19. September 2006). Das Verfahren richtet
sich nach den für das Verwaltungsgericht geltenden Vorschriften (§ 51
Abs. 2 GebVG).
Die Schätzungskommission entscheidet – entgegen der gesetzlichen Ord-
nung (§ 51 Abs. 4 GebVG) – infolge eines Bundesgerichtsentscheids nicht
als letzte kantonale Instanz (siehe dazu hinten, Erw. 8.).
1.2.
Der Entscheid vom 4. Mai 2009 ist ein Einspracheentscheid gemäss § 51
Abs. 1 GebVG. Dessen Beurteilung fällt in die Zuständigkeit der Schät-
zungskommission.
1.3.
Der A. ist Adressat des angefochtenen negativen Einspracheentscheids
und somit ohne weiteres zur Beschwerde legitimiert (§ 42 lit. a des Geset-
zes über die Verwaltungsrechtspflege [Verwaltungsrechtspflegegesetz,
VRPG; SAR 271.200] vom 4. Dezember 2007).
1.4.
Die Beschwerde vom 29. Mai 2009 wurde – entgegen der Rechtsmittelbe-
lehrung – der AGV eingereicht. Sie ging am 2. Juni 2009 bei der Versiche-
rung ein.
1.4.1.
Wird ein Begehren der falschen Behörde eingereicht, überweist diese die
Sache unter Mitteilung an die Parteien unverzüglich an die zuständige Be-
hörde (vgl. § 8 VRPG). Für die Einhaltung der Beschwerdefrist ist der Zeit-
punkt der Einreichung der Eingabe bei der unzuständigen Behörde mass-
gebend. Die Rechtshängigkeit wird bereits bei der unzuständigen Behörde
begründet (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, VRG, Kommentar zum
Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. Auflage, Zürich
1999, § 5 N 37).

- 7 -
Der Vertreter des A. hat seine Eingabe absichtlich der unzuständigen AGV
eingereicht mit dem Ersuchen, diese an die Schätzungskommission weiter
zu leiten, sollte die AGV ihren Entscheid nicht in Wiedererwägung ziehen.
Diese hat die Beschwerde nicht unverzüglich weiter geleitet, sondern vor-
erst versucht, mit dem A. eine Einigung zu finden. Wäre die Beschwerde
sofort überwiesen worden, hätte die Schätzungskommission das Verfahren
während der Einigungsverhandlungen sistiert. Wäre eine Einigung zu-
stande gekommen, hätte das Verfahren abgeschrieben werden müssen.
Das gewählte Vorgehen entsprach dem Willen beider Parteien und mini-
mierte den Aufwand für die nachfolgende Instanz. Es ist daher davon aus-
zugehen, die Rechtshängigkeit sei mit Eingang der Beschwerde bei der
AGV eingetreten und die Beschwerdefrist somit gewahrt.
1.5.
Auf die Beschwerde ist einzutreten.
2.
2.1.
Am 1. Januar 2008 trat das revidierte Gebäudeversicherungsgesetz in
Kraft. Rechtsmittel, die im Zeitpunkt des Inkrafttretens hängig waren, waren
nach altem Recht zu beurteilen (§ 55 Abs. 5 GebVG).
2.2.
Der Vertreter des Beschwerdeführers erklärt in der Beschwerdeergänzung
vom 25. Juni 2010, S. 2, es sei zutreffend, dass gemäss Übergangsrecht
(§ 55 GebVG) das am 1. Januar 2008 in Kraft getretene GebVG anzuwen-
den sei. Hingegen sei der Gesetzeswortlaut im aufgehobenen aGebVG
vom 15. Januar 1934 (Aargauer Gesetzessammlung [AGS] Band 7,
S. 199 ff.) präziser. Da mit der Gesetzesrevision keine Änderung der An-
spruchslegitimation und der verhältnismässigen Zeitwertentschädigung be-
absichtigt gewesen sei, verweise er auf das alte Recht.
2.3.
Aus Sicht der Schätzungskommission gibt es keinen Grund, von der ge-
setzlichen Ordnung abzuweichen. Sie wird sich an die aktuell geltende Fas-
sung des Gesetzes halten.
3.
3.1.
Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens ist die ursprüngliche Verfü-
gung vom 1. April 2009 bzw. der Einspracheentscheid vom 4. Mai 2009.

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Das sieht auch der Vertreter des Beschwerdeführers so (vgl. Beschwerde-
ergänzung vom 25. Juni 2010, S. 1). Mit Verfügung vom 1. April 2009
sprach die AGV dem Beschwerdeführer die Legitimation zur Antragstellung
auf eine Standortverschiebung gemäss § 26 GebVG ab und trat deshalb
auf dessen Gesuch nicht ein. Gegen diesen Entscheid erhob der Vertreter
des A. am 9. April 2009 Einsprache, ohne auf die Legitimationsfrage einzu-
gehen. Die AGV wies die Einsprache mit Entscheid vom 4. Mai 2009 ab
und trat auf die in der Einsprache neu eingebrachten Begehren (Auszah-
lung des Differenzwerts und der Aufräumungskosten) nicht ein.
Die Parteien sind sich, wie ausgeführt (vgl. vorne G. und Beschwerdeer-
gänzung vom 29. Mai 2009, S. 1), darin einig, dass sich der Streit vor der
Schätzungskommission allein um die Frage der Legitimation bei Standort-
verschiebungsgesuchen dreht. Dem schliesst sich auch das Gericht an. Auf
die Weiterungen des Einspracheverfahrens (vorne D.1.) wurde in jenem
Entscheid nicht eingetreten. Dieser Befund wurde in der Beschwerde nicht
wieder aufgegriffen. Das Gericht hat entsprechend keinen Anlass, sich nä-
her damit auseinanderzusetzen.
3.2.
Sämtliche Vorbringen und Begehren zum Beschwerdegegenstand, die
über die Frage der Legitimation hinaus gehen, können in diesem Verfahren
ebenfalls nicht behandelt werden. Das gilt insbesondere auch für das Be-
schwerdebegehren Ziff. 3 (die AGV sei zu verpflichten, das Standortver-
schiebungsgesuch zu genehmigen). Darauf ist nicht einzutreten.
3.3.
In der Beschwerdeergänzung vom 25. Juni 2010 ersucht der Vertreter des
Beschwerdeführers die Schätzungskommission, ein obiter dictum zur
Frage der Neuwertdifferenz in den Entscheid aufzunehmen, damit später
nicht nochmals eine Diskussion geführt werden müsse.
Ein obiter dictum erwächst zwar nicht in Rechtskraft, trotzdem würde ein
materieller Entscheid der behandelten Fragen präjudiziert. Die Festlegung
der Neuwertentschädigung wäre vorab Sache der AGV. Mit einem obiter
dictum würde diese einfach übergangen. Ein solches Vorgehen kommt
nicht in Betracht.
3.4.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass vorliegend einzig zu prüfen ist, ob
die AGV zu Recht die Legitimation des A. zur Stellung eines Standortver-
schiebungsgesuchs nach § 26 Abs. 3 GebVG verneint hat, nachdem er im

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Zeitpunkt der Gesuchstellung nicht mehr Eigentümer des Schadensobjekts
war.
4.
4.1.
In der Beschwerde vom 29. Mai 2009 macht der Vertreter des Beschwer-
deführers geltend, der Einspracheentscheid lasse offen, wer legitimiert
wäre, innert der Wiederherstellungsfrist gemäss § 26 Abs. 1 GebVG ein
Gesuch um Wiederaufbau zu stellen. Der Einspracheentscheid erwecke
den Anschein, als habe der A. mit der Veräusserung des Grundstücks sein
Recht verwirkt. Dem sei nicht so. Der Beschwerdeführer könne innert der
gesetzlichen Frist das Gesuch um Wiederaufbau stellen, ohne das Grund-
stück während der ganzen Frist im Eigentum behalten zu müssen. Das eine
habe mit dem anderen nichts zu tun. Es laufe den Interessen der AGV nicht
entgegen, wenn der A. sein Grundstück verkaufe, bevor er sich für einen
neuen Standort entschieden habe. Er habe von Gesetzes wegen drei Jahre
Zeit, um sich für einen geeigneten Ersatzstandort zu entscheiden. Es er-
scheine auch als unnatürlich, wenn formell der neue Eigentümer das Ge-
such auf Entschädigung der Zeitwertdifferenz stellen müsste, obwohl er da-
mit nichts zu tun habe.
In der Beschwerdeergänzung vom 25. Juni 2010 führt der Vertreter des
Beschwerdeführers aus, es gebe keine gesetzliche Grundlage für die Legi-
timation des Rechtsnachfolgers der Brandruine zur Antragstellung für eine
Standortverschiebung. Eine solche Regelung wäre widersinnig, weil sie zur
Folge hätte, dass der Anspruch auf Ersatz der Neuwertdifferenz und die
Legitimation zur Stellung eines Standortverschiebungsgesuchs auseinan-
der fallen würden. Der Erwerber der Brandruine habe kein Interesse am
Ersatzstandort. Der Anspruch auf Entschädigung stehe dem Gebäudeei-
gentümer zu. Im Gesetz sei keine Legalsubrogation des Erwerbers in die
Entschädigungsansprüche vorgesehen. Bei logischer Auslegung des § 54
Abs. 3 aGebVG / § 26 GebVG müsse die Legitimation für den Standortver-
schiebungsantrag dem Geschädigten zustehen. Etwas anderes lasse sich
aus den Kaufverträgen nicht entnehmen. Die beiden Erwerber des Brand-
rests, die C. AG und die D. AG, hätten einen allfällig ihnen zustehenden
Anspruch auf Standortverschiebung und Neuwertdifferenzersatz an den A.
abgetreten (siehe die Zessionen vom 8. Januar 2010 [Beilagen zur Be-
schwerdeergänzung vom 25. Juni 2010]). Es würde der AGV als staatlicher
Monopolversicherung mit erheblichen Prämienüberschüssen gut anstehen,
in legitimationsrechtlichen Fragen eine kulantere Haltung einzunehmen,
insbesondere, wenn es um einen ehrenamtlich geführten Verein gehe.

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4.2.
Die AGV hält dem entgegen, die Legitimation zur Stellung eines Gesuchs
um Standortverschiebung setze voraus, dass der Eigentümer [wohl eher
Gesuchsteller] im Zeitpunkt der Gesuchstellung die Verfügungsmacht über
das betreffende Gebäude habe. Der A. habe das Gebäude Nr. aaa im Ok-
tober 2007 verkauft. Im Zeitpunkt der Gesuchstellung, im Dezember 2008,
habe der A. keine Verfügungsmacht über das verkaufte Gebäude gehabt.
Der Entscheid, ob und in welcher Art ein Wiederaufbau erfolgen solle, liege
nicht mehr in seinem Einflussbereich. Im Gegensatz zum Zivilprozess sei
die Aktivlegitimation im Verwaltungsverfahren nicht eine Frage der materi-
ellen Begründetheit, sondern Eintretensvoraussetzung (Einspracheent-
scheid vom 4. Mai 2009). Die Wiederaufbauklausel von § 26 GebVG diene
dem Erhalt des Gebäudesubstrats im Kanton Aargau. Die Differenz zum
Neuwert sei ein Anreiz, ein beschädigtes Gebäude vollständig wiederher-
zustellen. Damit werde auch der finanziell motivierten Brandstiftung vorge-
beugt. Die Bedingung, am gleichen Standort mit gleichartiger Nutzung auf-
zubauen, verhindere, dass durch Standortwechsel eine Wertsteigerung
des Gebäudes oder eine profitablere Nutzung erzielt werde. Bei Vorliegen
besonderer Verhältnisse könne der Wiederaufbau an anderer Stelle geneh-
migt werden, das setze aber die Verfügungsmacht des Gesuchstellers über
das Grundstück voraus (Schreiben der AGV vom 1. April 2009).
5.
Der A. hat die beim Brand am 9. November 2006 beschädigte Liegenschaft
am 24. Oktober 2007 an die C. AG verkauft. Im Folgenden ist zu prüfen, ob
er nach der Handänderung als Nicht-Eigentümer des beschädigten Gebäu-
des berechtigt war, ein Standortverschiebungsgesuch gemäss 26 Abs. 3
GebVG zu stellen.
5.1.
Im Kanton Aargau besteht ein Gebäudeversicherungsobligatorium mit Mo-
nopol der AGV (§ 7 GebVG). Das Versicherungsverhältnis besteht zwi-
schen der AGV und dem Eigentümer eines versicherten Gebäudes
(§ 6 GebVG). Bei einem Handwechsel geht der Versicherungsvertrag mit
der öffentlichen Gebäudeversicherung aufgrund von Obligatorium und Mo-
nopol automatisch auf den Erwerber über. Der Versicherungsübergang bei
der Handänderung bedarf keiner besonderen Form. Es ist weder eine Wil-
lensäusserung des bisherigen Versicherungsnehmers noch eine Annah-
meerklärung des neuen Eigentümers erforderlich. Der bestehende Vertrag
läuft weiter, bis die Versicherung Kenntnis von der Handänderung erhält.
Sie ändert dann den Versicherungsvertrag auf das Datum des Eigentums-
übergangs (Grundbucheintrag) hin (vgl. www.agv-ag.ch/gebaeudeversi-
cherung/faq ; Adolf Kleiner, Das Recht der öffentlichen Gebäudeversiche-
rungen, Separatdruck aus "Mitteilungen", Jahrgänge 1978/79, S. 158 f.).

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5.2.
In einem Schadenfall geht es dagegen um einen abgeschlossenen An-
spruch in einem bestimmten Zeitpunkt und nicht um ein Dauerschuldver-
hältnis. Entschädigungsberechtigt ist die Eigentümerin oder der Eigentü-
mer im Zeitpunkt des Schadenereignisses – unter Berücksichtigung der In-
teressen der Grundpfandgläubiger (§ 28 Abs. 1 GebVG; § 16 Abs. 1 der
Verordnung zum Gesetz über die Gebäudeversicherung [GebVV;
SAR 673.111] vom 2. Mai 2007).
Der Entschädigungsanspruch gliedert sich in zwei Teile, die Entschädigung
des Zeitwerts und die Entschädigung der Neuwertdifferenz. Wird ein voll-
ständig zerstörtes Gebäude nicht wiederaufgebaut, wird der Zeitwert ent-
schädigt. Bei einem teilweise zerstörten Gebäude wird in diesem Fall der
auf den nicht wiederhergestellten Teil entfallende Zeitwert vergütet
(§ 26 Abs. 1 GebVG). Auf diesen Teil des Versicherungsanspruchs besteht
ein unbedingter Anspruch.
Wird das beschädigte Gebäude innert dreier Jahre wiederhergestellt, wird
der Versicherungswert (Neuwert) entschädigt (vgl. § 24 Abs. 1 und 2
GebVG in Verbindung mit § 15 Abs. 1 GebVG). Zusätzlich zum Zeitwert
wird die Neuwertdifferenz ersetzt. Die Neuwertdifferenzentschädigung
steht jedoch unter dem Vorbehalt, dass das vollständig oder teilweise zer-
störte Gebäude innert dreier Jahre am selben Ort und mit gleichartiger Nut-
zung wiederhergestellt wird (§ 26 Abs. 1 und 2 GebVG). Dieser Teil des
Anspruchs ist also mehrfach auflösend bedingt. Es liegt am Versicherungs-
nehmer, die Bedingungen zeitgerecht zu erfüllen und damit den Anspruch
definitiv zu erwerben. Bei Nicht- oder nicht zeitgerechter Erfüllung geht der
Anspruch unter.
5.3.
Für alle drei Bedingungen sieht das Gesetz Abweichungen vor. Aus wich-
tigen Gründen kann die Versicherung die Frist erstrecken. Als wichtige
Gründe gelten objektive Hinderungsgründe wie z.B. die Dauer öffentlich-
rechtlicher Verfahren (§ 23 GebVV). Die Versicherung kann zudem den
Aufbau an einem anderen Standort oder mit einer anderen Nutzung geneh-
migen, wenn besondere Verhältnisse es rechtfertigen (§ 26 Abs. 3 GebVG).
"Besondere Verhältnisse liegen namentlich dann vor, wenn der Aufbau
oder die bisherige Nutzung am alten Ort aus öffentlich-rechtlichen Gründen
unzulässig sind" (§ 14 GebVV).
Alle drei Ausnahmen setzen demnach eine Bewilligung durch die AGV vo-
raus, welche Gültigkeitsvoraussetzung für die Abweichung ist.

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5.4.
Umstritten ist, ob der Eigentümer im Zeitpunkt des Schadens nach dem
Verkauf der Liegenschaft noch ein Gesuch um Standortverschiebung stel-
len kann. Die Antwort darauf ist durch Gesetzesauslegung zu ermitteln. Da-
bei sind die üblichen Auslegungsmethoden, die grammatikalische, histori-
sche, zeitgemässe, systematische und teleologische Methode, kombiniert
anzuwenden (Methodenpluralismus). Ausgangspunkt der Auslegung bildet
der Wortlaut der Bestimmung. Sind verschiedene Interpretationen des
Texts möglich, muss die wahre Tragweite unter Berücksichtigung der Aus-
legungselemente gesucht werden. Sind mehrere Lösungen denkbar, ist
jene zu wählen, die der Verfassung entspricht (Bundesgerichtsentscheid
[BGE] 134 II 252). Im Vordergrund steht die teleologische Auslegung
(Frage nach Sinn und Zweck der Norm und den ihr zugrundeliegenden
Wertungen). Ergänzend kann auch die Interessenabwägung eine Rolle
spielen (Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwal-
tungsrecht, 6. Auflage, Zürich 2010, N 216 ff. mit zahlreichen Hinweisen;
BGE 133 V 61).
5.5.
§ 26 GebVG regelt nicht, wer den Wiederaufbau an einem anderen Ort be-
antragen kann. Der Gesetzestext ist in diesem Punkt unklar. Weder aus der
Systematik des Gesetzes noch aus den Detailregelungen der GebVV zum
§ 26 GebVG (§§ 12-15 GebVV) lässt sich die Antwort ableiten.
In Bezug auf die Rechtsnachfolge findet sich im Gesetz nur eine Bestim-
mung zur Prämienzahlungspflicht (vgl. § 20 Abs. 2 GebVG), aus der sich
keine weiteren Schlüsse ziehen lassen.
Die Erläuterungen zu § 26 GebVG in der Botschaft des Regierungsrats zum
GebVG vom 26. Oktober 2005 (S. 25) geben ebenfalls keinen Anhalts-
punkt. In den beiden Lesungen des Gesetzesentwurfs im Grossen Rat
wurde dem § 26 GebVG diskussionslos zugestimmt (Grossratsprotokolle
vom 28. März 2006, Art. 534, S. 960 und vom 19. September 2006,
Art. 777, S. 1567). Die Materialien bieten daher keine Auslegungshilfe.
Sinn und Zweck von § 26 GebVG ist es, den Gebäudebestand zu erhalten.
Ein beschädigtes oder zerstörtes Gebäude soll möglichst wiederaufgebaut
werden. Um den Geschädigten zum Wiederaufbau anzuhalten, wird ihm
die Neuwertdifferenz des Gebäudes nur bezahlt, wenn er tatsächlich auf-
baut (§ 26 Abs. 1 GebVG). Mit dieser Regelung sollen zudem Spekulati-
onsbrände verhindert werden, die zu einer Bereicherung der Versicherten
führen würden (Freimachung des Grundstücks für lukrativere Nutzung, Er-
satz durch Gebäude mit ertragreicherer Nutzung). Der Aufbau an anderem

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Ort oder mit anderer Nutzung gilt daher grundsätzlich nicht als Wiederher-
stellung (Botschaft des Regierungsrats des Kantons Aargau vom 26. Okto-
ber 2005, S. 25).
Die klassischen Auslegungsmethoden führen zu keiner eindeutigen Ant-
wort der Legitimationsfrage.
5.6.
Rein sachlogisch ist eine Ausnahmebewilligung einzuholen, bevor die Aus-
nahme in Anspruch genommen wird. Ein Fristerstreckungsgesuch ist vor
Ablauf der Frist zu stellen, das Nutzungsänderungsgesuch vor dem Bau
eines anders genutzten Gebäudes, das Standortverschiebungsgesuch vor
dem Aufbau an einem anderen Ort. Im letzteren Fall ist dieses Gesuch zu-
dem vor einer allfälligen Veräusserung der "Trägerparzelle" zu stellen.
Der Anspruch auf die Neuwertdifferenz bleibt zwischen Schadenseintritt
und Erfüllung der Bedingungen gemäss § 26 GebVG in der Schwebe. Das
Gesetz sieht – anders als beim Versicherungsschutz – keinen automati-
schen Übergang des Versicherungsanspruchs auf einen allfälligen Rechts-
nachfolger vor. Der Versicherungsnehmer hat im Schadenfall verschiedene
Handlungsmöglichkeiten: Er kann wiederaufbauen, d.h. die Bedingungen
erfüllen, und dadurch den Anspruch auf die Neuwertdifferenz einlösen. Das
gilt auch, wenn er mit vorgängiger Bewilligung etwas Abweichendes baut.
Er kann sodann auf den Wiederaufbau und damit auf die Neuwertdifferenz
verzichten. Weiter kann er die Schadensliegenschaft veräussern und den
Versicherungsanspruch an den Käufer abtreten. Der Preis wird sich nach
dem Zustand der Brandruine und der zu erwartenden Versicherungsleis-
tung bestimmen. In der Sachversicherung ist die Abtretung des Versiche-
rungsanspruchs – nach Eintritt des Schadenfalls – möglich, ausser es gilt
eine eingeschränkte Wiederaufbauklausel (Kleiner, a.a.O., S. 160). Dem ist
im Kanton Aargau aber nicht (mehr) so (Urs Glaus in: Gebäudeversiche-
rung, Systematischer Kommentar [im Folgenden GebVG-Komm.], Basel
2009, S. 270). In diesem Fall – Verkauf mit Übertragung des Versiche-
rungsanspruchs – ist die Leistung von Zeitwert plus Neuwertdifferenz ge-
rechtfertigt, weil die Wiederaufbaubedingungen erfüllt und das Ziel, den
Gebäudebestand zu erhalten und Spekulationsgewinne zu vermeiden, ge-
wahrt wird. Das Eigentum am Gebäude und der Ersatzanspruch bleiben
zusammen. Verzichtet der Verkäufer aber auf die Übertragung des Ent-
schädigungsanspruchs, steht ihm nur der Zeitwert zu, weil er die Wieder-
aufbaubedingungen nicht mehr erfüllen kann. Etwas anderes würde nur
gelten, wenn die Transaktion von Anfang an auf einen Ersatzbau an einem
neuen Standort ausgerichtet war, was aber voraussetzt, dass vorgängig bei
der AGV eine Ausnahmebewilligung für eine Standortverschiebung einge-
holt wurde. Ohne diese besteht aus Sicht von Gesetz und Versicherung

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keine ausreichende Gewähr, dass die eng gehaltenen Voraussetzungen
für die Leistung der Neuwertdifferenz eingehalten werden.
Ein nachträgliches Standortverschiebungsgesuch missachtet sowohl die
erwähnte Sachlogik des Verfahrensablaufs als auch die Bedeutung der Be-
willigung und die materiell hohen Hürden für eine Abweichung von der re-
gulären Wiederherstellung.
Der Neuwertdifferenz-Anteil ist keine reine Summenversicherung, dessen
Verwendung im Belieben des Versicherungsnehmers steht. Dieser kann
deshalb auch nicht mit den Refinanzierungsbedürfnissen einer beliebigen
Ersatzimmobilie argumentieren. Hätte der Gesetzgeber diese Möglichkeit
öffnen wollen, hätte er keine Neuwertdifferenz mit besonderen Vorausset-
zungen zu definieren brauchen.
5.7.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Anspruch auf die Neuwertdif-
ferenz während der "Schwebephase" untrennbar mit dem Eigentum am be-
schädigten Gebäude verbunden ist, ausser die AGV hat dem Anspruchs-
berechtigten eine Ausnahmebewilligung erteilt. Entsprechend kann der
Neuwertdifferenzanspruch – anders als der unbedingte Anspruch auf Er-
satz des Zeitwerts – nicht beliebig übertragen werden. Der Gesetzgeber
hat offensichtlich gewollt, dass der Neuwertdifferenz-Anteil der Versiche-
rungsleistung verfällt, wenn das Geld nicht für eine eng definierte Wieder-
herstellung eingesetzt wird. Er fällt der Versicherung bzw. der Gesamtheit
der Versicherten zu. Abweichungen von diesem Grundsatz sind nur in Aus-
nahmefällen vorgesehen, wobei der AGV mit den vorgeschriebenen Bewil-
ligungen ein entscheidendes Mitwirkungsrecht zukommt. Dem Versiche-
rungsnehmer muss bewusst sein, dass er den Anspruch auf Neuwertdiffe-
renz verliert, wenn er die Vorgaben nicht einhält.
All diese Überlegungen müssen bei einem Teilschaden in noch höherem
Mass gelten als bei einem Totalschaden, weil hier ein weiterverwertbarer
Anteil am alten Standort von vornherein gegeben ist. So gesehen müssen
allfällige Standortverschiebungsgründe umso gewichtiger sein.
5.8.
Der A. hat das Grundstück mit dem beschädigten Gebäude verkauft. Er hat
weder den Versicherungsanspruch an die Käuferin abgetreten noch vor-
gängig eine Standortverschiebungsbewilligung bei der AGV eingeholt. Der
Anspruch auf die Neuwertdifferenz ging daher beim Verkauf unter. Unter
diesen Umständen war der A. nicht mehr berechtigt, ein Standortverschie-
bungsgesuch zu stellen. Seine Beschwerde gegen den Nichteintretensent-
scheid der AGV ist daher abzuweisen.

- 15 -
Eine Minderheit des Gerichts empfindet die Argumentationslinie der Mehr-
heit als allzu formalistisch. Nach ihr hätte die AGV auf das Rechtsmittel
eintreten sollen, weil ein Standortverschiebungsgesuch nach der Ver-
äusserung des beschädigten Gebäudes nicht ausgeschlossen scheint. Da-
mit ist aber ausdrücklich keine Aussage im Hinblick auf die materielle Wür-
digung verbunden.
6.
Die AGV untersteht als öffentliche Anstalt dem Gleichbehandlungsgebot.
Kulanzzahlungen würden gegen dieses Gebot verstossen und sind daher
abzulehnen. Zudem spielt es keine Rolle, ob der Eigentümer eines Gebäu-
des ein auf wirtschaftlichen Erfolg ausgerichtetes Unternehmen, eine Fa-
milie oder ein ehrenamtlich geführter Verein ist. Der Versicherungsschutz
ist für alle gleich und bestimmt sich nach den einschlägigen Rechtsnormen.
7.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten vom Beschwerdefüh-
rer zu bezahlen (§ 31 Abs. 2 VRPG). Die AGV hat mangels anwaltlicher
Vertretung keinen Anspruch auf eine Parteikostenentschädigung
(§ 32 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit § 29 VRPG).
8.
Von Gesetzes wegen entscheidet die Schätzungskommission als letzte
kantonale Instanz (§ 51 Abs. 4 GebVG). Gegen den vorliegenden Ent-
scheid wäre somit als Rechtsmittel einzig die Beschwerde in öffentlich-
rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht gegeben. In seinem
Entscheid 2C_390/2009, 2C_391/2009 vom 14. Januar 2010 hat das Bun-
desgericht indessen festgehalten, dass die Schätzungskommission die Vo-
raussetzungen an ein oberes kantonales Gericht nicht erfüllt und Be-
schwerden gegen ihre Entscheide daher vorderhand vom kantonalen Ver-
waltungsgericht zu beurteilen sind (vgl. Erw. 3.5 und 4.2. f. des Bundesge-
richtsentscheids).

- 16 -
Das Gericht erkennt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten war.
2.
Die Verfahrenskosten, bestehend aus einer Staatsgebühr von Fr. 1'900.00,
der Kanzleigebühr von Fr. 238.00 und den Auslagen von Fr. 170.00, zu-
sammen Fr. 2'308.00, sind vom Beschwerdeführer zu bezahlen.
Der Kostenvorschuss von Fr. 1500.00 ist anzurechnen.
3.
Es wird kein Parteikostenersatz zugesprochen.
Zustellung
- Herr lic. iur. Marcel Aebi, Fürsprecher und Notar, Lenzburgerstrasse 2,
5702 Niederlenz (2, für sich und zuhanden seines Klienten)
- Aargauische Gebäudeversicherung, Herr lic. iur. E., Leiter Rechtsdienst,
Bleichemattstrasse 12/14, 5001 Aarau (3, für sich und zuhanden weite-
rer Interessierter)
Mitteilung
- Mitwirkende Kommissionsmitglieder
- Gerichtskasse (intern)
Rechtsmittelbelehrung Verwaltungsgerichtsbeschwerde
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde
beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40,
5001 Aarau, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor bis
und mit dem 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August
und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. Die unterzeichnete Be-
schwerdeschrift muss einen Antrag, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie
eine Begründung enthalten. Beweismittel sind anzugeben. Der angefoch-
tene Entscheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen
(§§ 28 und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG;
SAR 271.200] vom 4. Dezember 2007] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1
der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO; SR 272] vom 19. Dezem-
ber 2008).

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Aarau, 25. Mai 2011
Schätzungskommission nach Baugesetz
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:
E. Hauller R. Gehrig