ag_spezialverwaltungsgericht · 4-EV.2017.15 · 2019-03-15 · de
Spezialverwaltungsgericht / Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen — 4-EV.2017.15


Spezialverwaltungsgericht
Kausalabgaben und Enteignungen
4-EV.2017.15
Urteil vom 15. März 2019
Besetzung Präsident E. Hauller
Richterin C. Hofer Schmid
Richter P. Hohn
Richter K. Müller
Richter V. Oeschger
Gerichtsschreiberin M. Kottmann-Kohler
Gesuchstellerin Einwohnergemeinde Q._____
handelnd durch den Stadtrat,
dieser vertreten durch lic. iur. Nik. Brändli, Rechtsanwalt, Fachanwalt
SAV Bau- und Immobilienrecht, und Dr. Simone Walther, Rechtsanwältin,
beide Schärer Rechtsanwälte, Hintere Bahnhofstrasse 6, 5001 Aarau
Gesuchgegnerin A._____
vertreten durch lic. iur. Alexander Rey, Rechtsanwalt, Fachanwalt SAV
Bau- und Immobilienrecht, Binder Rechtsanwälte, Langhaus am Bahnhof,
5401 Baden
Gegenstand Rechtserwerb für den Ausbau der X-Strasse
(formelle Enteignung)

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Das Gericht entnimmt den Akten:
A.1.
Am 7. Juli 2009 schloss die Einwohnergemeinde Q. (Gesuchstellerin) mit
der damaligen Eigentümerin der Parzelle aaa, der B. AG einen Vorvertrag
über die Abtretung von Landflächen für einen künftigen Ausbau der X-
Strasse im Zusammenhang mit der laufenden Nutzungsplanung AE ab. Ei-
nerseits wurde die entschädigungslose Abtretung vereinbart, andererseits
verzichtete die Gesuchstellerin auf die Erhebung eines Erschliessungsbei-
trags. Der Vorvertrag war bis Ende 2012 befristet. Diese Frist konnte dann
infolge Verzögerungen und Ungewissheiten in der Nutzungsplanung AE
nicht eingehalten werden.
A.2.
Der Gestaltungsplan AE wurde am 23. August 2010 vom Stadtrat beschlos-
sen und am 11. Mai 2011 durch den Regierungsrat genehmigt. Danach
wollte die Gesuchstellerin im Zusammenhang mit der Entwicklung des
Quartiers AE und der geplanten neuen Verbindungsspange S. Nord mit
dem Ausbau der X-Strasse beginnen.
Mit den übrigen betroffenen Grundeigentümern konnte sich die Gesuch-
stellerin über die Abtretung benötigter Landstreifen einigen. Auch mit der
A. (Gesuchgegnerin) wurden Verhandlungen geführt. Diese wandte sich
nicht gegen die Abtretung, verlangte aber, nachdem der Vorvertrag abge-
laufen war, eine Abtretungsentschädigung. Über deren Höhe konnte keine
Einigung erzielt werden.
A.3.
Anlässlich einer Besprechung am 30. Juni 2014 stimmte die Gesuchgeg-
nerin der vorzeitigen Inanspruchnahme der benötigten Landfläche für den
Strassenausbau zu (Gesuchsbeilage 4).
B.
Vom Ausbau der X-Strasse ist also auch die A. als Eigentümerin der Par-
zelle aaa betroffen. Für das Ausbauprojekt waren ab der Parzelle aaa ins-
gesamt 892 m2 abzutreten. Demgegenüber konnte der Parzelle aaa eine
Fläche von 13 m2 ab der Strassenparzelle bbb zugeeignet werden. Somit
resultiert eine Abtretungsfläche von netto 879 m2 (definitives Mass, Mutati-
onstabelle Nr. ddd vom 16. November 2016).
C.
Mit Eingabe vom 16. Januar 2017 liess die Gesuchstellerin beim Spezial-
verwaltungsgericht, Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen (SKE),
ein Gesuch um formelle Enteignung einreichen und folgende Anträge stel-
len:

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"1. Es sei gestützt auf die vorliegende Mutationsurkunde die Abtretung von
netto 879 m2 ab Liegenschaft Q. aaa zulasten der Enteignungsbeklag-
ten an Liegenschaft Q. bbb zugunsten der Enteignungsklägerin anzu-
ordnen und die Mutation im Grundbuch zu veranlassen.
2. Der Enteignungsbeklagten sei zulasten der Enteignungsklägerin eine
Entschädigung von netto CHF 87'900.00 zuzusprechen.
Unter Kosten und Entschädigungsfolge."
D.
Der Präsident des SKE leitete das Enteignungsverfahren vereinfacht ein (§
151 Abs. 4 BauG). Er teilte der Gesuchgegnerin mit Schreiben vom
21. Februar 2017 Folgendes mit:
"Üblicherweise ist ein Gesuch um Einleitung des Enteignungsverfahrens
also vom Enteigner vor Ausführung eines Bauprojekts zu stellen. Hier
wurde die X-Strasse allerdings bereits fertig ausgebaut und die Mutations-
tabelle ist erstellt.
Ein nachträgliches Begehren, wie es hier tatsächlich gegeben ist, wäre
nach dem Wortlaut von § 154 BauG vom enteigneten Grundeigentümer
(und nur von diesem) zu stellen. Die Norm setzte weiter voraus, dass der
Eigentumseingriff erst im Nachhinein erkannt wurde. Diese Voraussetzun-
gen sind vorliegend offensichtlich nicht erfüllt.
Es bleibt zusammenfassend festzustellen, dass das gestellte Begehren ei-
gentlich weder die Voraussetzungen für das übliche, vorgängig einzulei-
tende Enteignungsverfahren noch jene für das ausnahmsweise nachträg-
liche Begehren erfüllt. Es fragt sich, unter welchem Titel das Gericht jetzt,
im Nachhinein noch das gewünschte Enteignungsverfahren einleiten soll
oder darf."
Im Weiteren hielt der Präsident des SKE fest, dass die Gesuchstellerin die
Absicht gehabt habe, den Rechtserwerb vor der Beanspruchung des frem-
den Eigentums zu vollziehen. Die Parteien seien deswegen auch seit der
Projektphase im Gespräch gewesen. Die Gesuchgegnerin habe sich dann
auch nicht gegen die Realisierung des Baus gewehrt. Nur konnte keine Ei-
nigung über die zu leistende Entschädigung erzielt werden.
Es wurde darauf hingewiesen, dass der Wortlaut von § 151 BauG nach
Auffassung des Gerichts eine "verspätete" Einleitung durch den Enteigner
zulasse, auch wenn sie gesetzlich nicht ausdrücklich vorgesehen sei und
eigentlich ausserhalb des bisher abschliessend aufgefassten Konzepts
stehe. Es seien auch keine schutzwürdigen Interessen erkennbar, welche
dieser besonderen Variante des normalen (vorgängigen) Enteignungsver-
fahrens entgegenstehen würden.

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Zudem wurde unter den konkreten Umständen auf eine nochmalige öffent-
liche Auflage der Enteignungsakten verzichtet. Die Akten wurden der Ge-
suchgegnerin direkt zur Einsichtnahme zugestellt. Sie wurde aufgefordert,
bis 31. März 2017 Begehren nach § 152 BauG einzureichen.
Der Präsident hielt zusätzlich noch fest:
"Nach der Darstellung im Begehren der Gesuchstellerin vom 16. Januar
2017 ist man sich nur über den einzusetzenden Landpreisansatz nicht ei-
nig. Die Gesuchstellerin bietet Fr. 100.00/m2. Falls Sie innerhalb der er-
wähnten Frist keine anderslautenden Begehren nach § 152 Abs. 1 BauG
abgeben, wird das Gericht davon ausgehen, dass die Darstellung der Ge-
suchstellerin zutrifft und sich für den Entschädigungsstreit allein auf die
Festlegung des Landpreisansatzes beschränken. Ein allenfalls geforderter
anderer Landpreisansatz ist – wie selbstverständlich alle übrigen Entschä-
digungsbegehren – nach Möglichkeit zu belegen und zu begründen. Geht
innert der erwähnten Frist auch keine Schrift zum Landpreisansatz ein, er-
laubt sich das Gericht, anzunehmen, dass die Gesuchgegnerin mit dem
Angebot der Gesuchstellerin doch einverstanden ist. Das Verfahren würde
diesfalls ohne weiteres als durch gerichtliche Einigung erledigt von der
Kontrolle abgeschrieben werden (§ 153 BauG). Die Kosten wären von der
Gesuchstellerin zu tragen."
E.
Die Gesuchgegnerin liess am 31. März 2017 eine Eingabe mit folgenden
Anträgen beim Gericht einreichen:
"1. Antrag 1 des Gesuchs der Gesuchstellerin sei gutzuheissen.
2. Der Gesuchstellerin sei unter Festsetzung einer angemessenen Ent-
schädigung eine Dienstbarkeit für die in Liegenschaft aaa einge-
brachte Leitung für die Lichtsignalanlage einzuräumen.
3. Die Gesuchstellerin sei zu verpflichten, der Gesuchgegnerin vorgän-
gig der Eigentumsübertragung im Sinne von Ziff. 1 eine Enteignungs-
entschädigung von gesamthaft mindestens CHF 3'503'ddd.95 zuzüg-
lich Zinsen zu bezahlen. Diese Forderung setzt sich wie folgt zusam-
men:
a. Der Verkehrswert der 879 m2 ab Parzelle aaa, die auf die Ent-
eignerin zu übertragen sind, ist auf mindestens
CHF 439'500.00 festzusetzen. Diese Forderung ist mit 2 %
ab 1. Mai 2013 und mit 1.75 % ab 2. Juni 2015 zu verzinsen.
b. Die Gesuchstellerin habe die Gesuchgegnerin für die
infolge der Bauarbeiten erlittenen Ertragseinbussen mit
CHF 397'392.55 zu entschädigen. Diese Forderung ist mit
1.75 % ab 1. November 2015 zu verzinsen.
c. Die Gesuchstellerin habe die Gesuchgegnerin für die infolge
der Bauarbeiten erlittenen Werteinbussen mit mindestens
CHF 2'620'000.00 zu entschädigen. Diese Forderung ist mit
1.75 % ab 1. Juli 2016 zu verzinsen.

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d. Die Gesuchstellerin habe die Gesuchgegnerin für die
infolge der Bauarbeiten erlittenen Mehraufwände mit
CHF 18'228.00 zu entschädigen. Diese Forderung ist mit
1.75 % ab 1. November 2015 zu verzinsen.
e. Die Gesuchstellerin habe der Gesuchgegnerin die vorpro-
zessualen Vertretungskosten mit CHF 28'794.40 zu entschä-
digen. Diese Forderung ist mit 1.75 % ab 1. September 2015
zu verzinsen.
4. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Gesuch-
stellerin.
F.1.
Mit Schreiben vom 6. April 2017 ersuchte der Präsident des SKE die Ein-
wohnergemeinde Q., zu den Eingaben der Gesuchgegnerin Stellung zu
nehmen.
Die Gesuchstellerin kam der Aufforderung mit Replik vom 2. Juni 2017 in-
nert erstreckter Frist nach und liess folgende Anträge stellen:
"1. Festhalten an den Anträgen 1 und 2 gemäss Enteignungsgesuch (An-
trag 2 unter Vorbehalt der Verteilungsvorschriften gemäss §§ 20 ff.
LEV).
2. Rechtsbegehren Ziff. 3 lit. a sei im Umfang von Gesuchsantrag 2 gut-
zuheissen (zuzüglich Verzinsung gemäss rechtlichen Grundlagen).
Soweit die Gesuchgegnerin mehr verlangt, sei das Begehren abzu-
weisen.
3. Die Rechtsbegehren Ziff. 2 sowie 3 lit. b - e seien vollumfänglich ab-
zuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge gemäss § 149 Abs. 2 BauG und
ergänzender Rechtsprechung."
F.2.
Die Replik wurde der Gesuchgegnerin am 8. Juni 2017 zur Kenntnis ge-
bracht. Gleichzeitig wurde ihr Frist bis 3. Juli 2017 eingeräumt, um eine
Duplik einzureichen.
G.
Am 20. Juni 2017 teilte der Vertreter der Gesuchstellerin mit, dass er in den
beruflichen Ruhestand trete und sein Kanzleipartner die Vertretung der Ge-
suchstellerin übernehme.
H.
Die Gesuchgegnerin liess am 23. August 2017 innert erstreckter Frist eine
Duplik einreichen. Darin liess sie folgende Rechtsbegehren stellen:
"1. Antrag 2 der Eingabe vom 31. März 2017 wird zurückgezogen.

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2. Das Versehen in Ziff. 3d ist bezüglich des Forderungsbetrages
(CHF 19'698.00 statt CHF 18'228.00) zu korrigieren.
3. Im Übrigen wird an den gestellten Anträgen der Eingabe vom
31. März 2017 festgehalten."
Der Antrag 2 der Eingabe vom 31. März 2017 bezieht sich auf die Einräu-
mung einer Dienstbarkeit für eine in der Parzelle aaa eingebrachte Leitung
gegen eine angemessene Entschädigung. Diese ist mit dem Rückzug nicht
mehr Gegenstand des vorliegenden Verfahrens.
I.
Mit Schreiben vom 28. August 2017 wurde der Gesuchstellerin die Duplik
zugestellt. Gleichzeitig wurde es ihr freigestellt, sich bis 20. September
2017 zu allfälligen Neuerungen der Duplik zu äussern. Innert zweifach er-
streckter Frist liess sich die Gesuchstellerin schliesslich zu den Neuerun-
gen der Duplik mit Eingabe vom 10. November 2017 vernehmen. Darin
liess sie an den von ihr gestellten Anträgen festhalten. Die Vernehmlassung
zu den Neuerungen der Duplik wurde der Gesuchgegnerin am 13. Novem-
ber 2017 zur Kenntnis gebracht und die Gelegenheit eingeräumt, bis 6. De-
zember 2017 letzte Bemerkungen abzugeben. Gleichzeitig hielt das SKE
fest, dass der Schriftenwechsel ansonsten abgeschlossen sei.
J.
Am 24. November 2017 liess die Gesuchgegnerin abschliessende Bemer-
kungen einreichen, welche der Gesuchstellerin am 27. November 2017 zur
Kenntnisnahme zugestellt wurden. Die darauffolgenden Schlussbemerkun-
gen der Gesuchstellerin vom 4. Dezember 2017 wurden der Gesuchgeg-
nerin am 5. Dezember 2017 mitgeteilt.
K.
Die Gesuchgegnerin liess am 4. Januar 2018 einen Nachtrag zu den Kos-
ten der kurzum abgeschlossenen Revitalisierungsarbeiten folgen. Dies
wurde der Gesuchstellerin am 8. Januar 2018 mitgeteilt.
Auf die Begründungen der Eingaben wird, soweit erforderlich, in den Erwä-
gungen eingegangen.
L.
Mit Schreiben vom 22. Mai 2018 holte das Gericht bei der Gesuchstellerin
zur Ergänzung der bereits vorhandenen Angaben einen Bericht zu allfälli-
gen weiteren Vergleichspreisen im Zeitraum von Mai 2016 bis zur Gegen-
wart. Mit Eingabe vom 15. Juni 2018 kam die Gesuchstellerin dieser Auf-
forderung nach. Am 19. Juni 2018 wurde das Schreiben der Gesuchgeg-
nerin zur Kenntnis gebracht, worauf diese mit Schreiben vom 22. Juni 2018
unaufgefordert noch einige Bemerkungen einreichte. Diese Eingabe wurde

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der Gesuchstellerin am 25. Juni 2018 zugestellt. Sie äusserte sich am 5.
Juli 2018 zur Eingabe vom 22. Juni 2018.
M.
Am 23. Oktober 2018 liess die Gesuchstellerin aufforderungsgemäss zur
Ergänzung der Akten den Gestaltungsplan C mit dem dazugehörenden
technischen Bericht nachreichen.
N.
Das SKE führte am 14. November 2018 in Q. eine Augenscheinverhand-
lung durch (Präsenz siehe Protokoll, S. 2). Wie an der Verhandlung ange-
kündigt, orientierte das Gericht die Parteien mit Schreiben vom 4. Dezem-
ber 2018 über das weitere Vorgehen. Nach eingehender Beratung fällte es
den folgenden Entscheid.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
1.1.
Vorliegend führte die Gesuchstellerin mit der Gesuchgegnerin über Monate
hinweg Verhandlungen in Bezug auf die Entschädigung der Abtretungsflä-
che. Eine Einigung kam nicht zustande (A.2.). Am 30. Juni 2014 erklärte
sich die Gesuchgegnerin mit der vorzeitigen Inanspruchnahme der benö-
tigten Landfläche für den Strassenausbau einverstanden (B.). In der Folge
wurde die X-Strasse ausgebaut. Der Ausbau ist mittlerweile abgeschlossen
und die Mutationstabelle (Mutationsurkunde Nr. ddd vom 16. November
2016, Gesuchsbeilage 5) erstellt. Diese Vorgehensweise entspricht nicht
der gängigen Praxis. Aus diesem Grund sind nachfolgend einige grundle-
gende Ausführungen zum Enteignungsverfahren zu machen.
1.2.
1.2.1.
Eine formelle Enteignung liegt vor, wenn von der Eigentumsgarantie ge-
schützte Rechte im öffentlichen Interesse und gegen Entschädigung durch
einen Hoheitsakt ganz oder teilweise entzogen und in der Regel auf den
Enteigner übertragen werden (Ulrich Häfelin / Georg Müller / Felix Uhl-
mann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Auflage, Zürich 2016, N 2359).
Wird für ein Strassenbauprojekt Land eines Dritten benötigt, so müssen
zuerst die entsprechenden Rechte erworben werden, bevor die betreffen-
den Flächen in Anspruch genommen werden dürfen. Werden sich die Par-
teien nicht im Rahmen eines Enteignungsvertrages oder eines freihändigen
Kaufs über den Erwerb der benötigten Rechte einig, so kann der Enteigner
ein Gesuch um Einleitung des Enteignungsverfahrens beim SKE einrei-

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chen. Eine vorzeitige Inanspruchnahme kann das SKE bzw. der Abtei-
lungspräsident in jenen Fällen anordnen, in welchen für das Werk durch
Zuwarten bedeutende Nachteile entstünden (§ 157 BauG). Eine solche vor-
zeitige Besitzeinweisung setzt voraus, dass der Enteignete angehört wird
und sichergestellt ist, dass die Festsetzung der Entschädigung trotz der
Besitzergreifung möglich ist.
Nach der Einleitung des Enteignungsverfahrens ordnet der Präsident des
SKE die öffentliche Auflage der Enteignungsunterlagen (Werkpläne, Ent-
eignungspläne, Erwerbstabellen) an. Die Auflagefrist beträgt 30 Tage (An-
dreas Baumann/Ralph van den Bergh/Martin Gossweiler/Christian
Häuptli/Erika Häuptli-Schwaller/Verena Sommerhalder Forestier, Kom-
mentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013 [nachfolgend Bau-
gesetzkommentar], § 151 BauG N 1 ff., mit weiteren Hinweisen). Innerhalb
der Auflagefrist hat der Betroffene die Möglichkeit, Begehren nach § 152
Abs. 1 BauG zu stellen. Er kann Einwendungen gegen die Enteignung an-
bringen, wenn bspw. fraglich ist, ob die rechtlichen Grundlagen einer Ent-
eignung genügen. Er kann aber auch Begehren um Planänderung stellen.
Allerdings gilt es zu beachten, dass Anträge, welche bereits gegen den
Nutzungsplan oder das Bauprojekt hätten gestellt werden können, unzu-
lässig sind. Ebenfalls während der Auflagefrist hat der Betroffene seine Ent-
schädigungsforderungen geltend zu machen. Er kann zudem ein Begehren
um Ausdehnung der Enteignung stellen oder zusätzliche Sachleistungen
verlangen (§ 152 Abs. 1 lit. a - d BauG).
Wird also für ein Bauvorhaben Land eines Dritten benötigt, ist es von der
Sache her logisch, dass der Rechtserwerb bzw. wenn ein solcher eben
nicht zustande kommt, das Gesuch um Einleitung eines formellen Enteig-
nungsverfahrens zeitlich vor Ausführung des Bauprojekts erfolgen muss,
weil ohne dies gegen den Willen des zu Enteignenden nicht gebaut werden
kann.
1.2.2.
Die Frage, wie mit Forderungen umzugehen ist, welche sich erst nach Ab-
lauf der Auflagefrist oder erst während der Erstellung bzw. erst nach Fer-
tigstellung des Werks zeigen, wird in § 155 BauG geregelt. Solche "nach-
trägliche" Forderungen sind vom Enteigneten innerhalb von sechs Monaten
geltend zu machen, seit er vom Bestand oder von der Inanspruchnahme
oder der Schädigung des Rechts Kenntnis erhalten hat. Die Forderungen,
welche nachträglich geltend gemacht werden können, werden in § 155 Abs.
1 lit. a - c BauG abschliessend genannt (vgl. Baugesetzkommentar, a.a.O.,
§ 155 N 1 ff. m.w.H.).

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1.3.
Das Verfahren der formellen Enteignung im Sinne von § 150 ff. BauG er-
möglicht dem Enteigner, für ein im öffentlichen Interesse liegendes Bau-
projekt Land eines Dritten zu erwerben, wenn sich die Parteien über den
freihändigen Erwerb nicht einig werden. Das Verfahren ist so geregelt, dass
der Betroffene dann die Möglichkeit hat, während der Auflagefrist seine Be-
gehren und Forderungen zu stellen. Alle Forderungen, welche für den ent-
eigneten Grundeigentümer erst zu einem späteren Zeitpunkt erkennbar
werden, können gemäss § 155 BauG durch diesen nachträglich noch gel-
tend gemacht werden. Die "nachträgliche Enteignung" stellt ein unentbehr-
liches Institut dar, welches sich aus den Bedürfnissen der Baupraxis entwi-
ckelt hat (Baugesetzkommentar, a.a.O., § 155, m.w.H). Sie ermöglicht es
dem Betroffenen, Entschädigungsbegehren, welche nicht bereits im Zeit-
punkt der öffentlichen Auflage gemäss § 151 Abs. 2 BauG erkennbar oder
bestimmbar waren, zu einem späteren Zeitpunkt noch geltend zu machen.
Die Kombination der Begehren nach § 152 Abs. 1
lit. a - d BauG und derjenigen nach § 155 Abs. 1 lit. a - c BauG ermöglichen
es dem betroffenen Grundeigentümer sich in jedem Fall eines Eingriffs in
seine Rechte schadlos zu halten.
In diesem Zusammenhang ist auch zu beachten, dass nicht jedes von der
Öffentlichkeit ausgeführte Projekt formelle Enteignungen notwendig macht
und entsprechend nicht immer eine Enteignungsauflage stattfindet. In die-
sem Fall hat der Betroffene die Möglichkeit, eine während der Erstellung
des Werkes zu Tage tretende erhebliche Einwirkung auf sein Eigentum ge-
stützt auf § 155 BauG als Schaden geltend zu machen (AGVE 2004 S. 337
m.w.H.). Entgegen der Auffassung der Gesuchgegnerin (Eingabe vom 31.
März 2017, S. 18) setzen nachträgliche Forderungen gemäss § 155 BauG
somit im Kanton Aargau nicht zwingend die vorgängige Durchführung einer
formellen Enteignung voraus.
1.4.
Am 7. Juli 2009 wurde zwischen der damaligen Eigentümerin der Parzelle
aaa und der Gesuchstellerin im Hinblick auf den Ausbau der X-Strasse ein
Vorvertrag abgeschlossen. Darin wurden entschädigungslose Landabtre-
tung und Verzicht auf Beitragserhebung vereinbart. Der Vorvertrag war bis
31. Dezember 2012 befristet und der Termin wurde nicht eingehalten. Wie
die Parteien anlässlich der Verhandlung bestätigt haben, wurden keine Bei-
träge für den Ausbau der X-Strasse erhoben (Protokoll, S. 3). Dieser Bei-
tragsverzicht hat auf das Enteignungsverfahren keine Auswirkungen, da er
für dieses bedeutungslos ist. In diesem Zusammenhang ist allerdings zu
erwähnen, dass es im Beitragsverfahren – im Gegensatz zum Enteig-
nungsverfahren – absolut keine nachträglichen Korrekturmöglichkeiten
gibt.

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Unter diesen Umständen war sowohl für die Gesuchstellerin als auch für
die Gesuchgegnerin von Beginn an klar, dass für den Ausbau der X-
Strasse ein Rechtserwerb erforderlich ist. Die Parteien führten entspre-
chende Verhandlungen. Trotz beidseitiger Bemühungen konnte jedoch
kein förmlicher Rechtserwerb abgeschlossen werden. Am 30. Juni 2014
stimmte die Gesuchgegnerin dennoch der vorzeitigen Inbesitznahme zu.
Es handelte sich dabei nach Angaben der Gesuchgegnerin um eine unprä-
judizielle Erklärung der vorläufigen Tolerierung (vgl. Protokoll, S. 3). In der
Folge wurde das Projekt realisiert, obwohl der Rechtserwerb noch offen
war.
Vorliegend stimmt im gegenwärtigen Zeitpunkt der rechtliche Zustand,
nämlich die Eigentumsverhältnisse, nicht mehr mit dem faktischen Zustand
überein und es besteht dadurch eine Rechtsunsicherheit. Aus diesem
Grund ist es unerlässlich, dass die Eigentumsverhältnisse bereinigt wer-
den. Wie beim formellen Enteignungsverfahren, welches vor der Erstellung
eines Bauprojekts durchgeführt wird, soll nun im vorliegenden Fall die Be-
reinigung der Eigentumsverhältnisse durch ein solches Verfahren vorge-
nommen werden.
1.5.
Gestützt auf die Eingabe vom 16. Januar 2017 soll die Entschädigungs-
frage beurteilt werden. Da die X-Strasse bereits fertig gebaut und die Mu-
tationstabelle erstellt worden ist, erfolgt das Gesuch um Einleitung der for-
mellen Enteignung im Vergleich zum gewöhnlichen Vorgehen verspätet.
Sinn und Zweck des Verfahrens bleibt aber derselbe, wie wenn das Gesuch
im Sinne von § 151 Abs. 1 BauG vor dem Bau der X-Strasse eingeleitet
worden wäre: durch das formelle Enteignungsverfahren soll die bereits in
Anspruch genommene Fläche auf die Gesuchstellerin übertragen werden,
so dass der rechtliche Zustand wieder mit dem tatsächlichen Zustand über-
einstimmt. Die Bereinigung der rechtlichen Situation der X-Strasse liegt
auch im Interesse der Öffentlichkeit. Im Gegenzug soll die Gesuchgegnerin
für die Enteignung voll entschädigt werden. Ein nachträgliches Enteig-
nungsverfahren im Sinne von § 155 BauG würde dem nicht gerecht. Nach-
trägliche Forderungen gemäss § 155 Abs. 1 BauG können nur vom enteig-
neten Grundeigentümer und nicht vom Enteigner gestellt werden. Zudem
beschränken sich die nachträglichen Forderungen auf die in § 155 Abs. 1
lit. a - c BauG enthaltenen Ansprüche, was für die Gesuchgegnerin im vor-
liegenden Fall ein Nachteil wäre. Auch aus diesem Grund ist das Verfahren
gemäss § 151 ff. BauG einzuleiten.
1.6.
Wie bereits erwähnt (Erw. 1.2.1.), ist es sachlogisch, dass das Gesuch um
Einleitung eines formellen Enteignungsverfahrens vor der Ausführung ei-
nes Bauvorhabens zu erfolgen hat. Eine "verspätete" Einleitung wie sie im
vorliegenden Fall gegeben ist, ist zwar gemäss Wortlaut von § 151 BauG

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nicht ausdrücklich vorgesehen, wird aber auch nicht ausgeschlossen. Seit
der Projektierungsphase standen die Parteien stets in Kontakt und versuch-
ten, in Bezug auf den Rechtserwerb eine Einigung zu erzielen. Die Tatsa-
che, dass am Ende keine Einigung zustande kam und dies schliesslich zum
"verspäteten" Gesuch um Einleitung des formellen Enteignungsverfahrens
führte, darf nun nicht zu einem Vor- oder Nachteil für die eine oder andere
Partei führen. Es soll nicht im Nachhinein eine Diskussion über die Verant-
wortung für die Verzögerung geführt werden. Nach Überzeugung des Ge-
richts haben beide Parteien einen gleichwertigen Beitrag daran geleistet.
Die Parteien sollen so gestellt sein, wie wenn das Gesuch um Einleitung
eines formellen Enteignungsverfahrens rechtzeitig, d.h. vor dem Beginn
des Baus der X-Strasse eingereicht worden wäre. Aus diesem Grund ist
das Verfahren gemäss § 151 ff. BauG durchzuführen und es sind die Be-
gehren im Sinne von § 152 Abs. 1 lit. a - d BauG zu beurteilen.
Das bedeutet aber auch, dass diejenigen Entschädigungsbegehren, wel-
che für vorübergehende Beeinträchtigungen während der Bauzeit praxis-
gemäss erst im Nachhinein als nachträgliche Forderungen im Sinne von
§ 155 Abs. 1 lit. c BauG hätten gestellt werden können, im vorliegenden
Verfahren nicht dem generellen Kostenprivileg von § 149 Abs. 2 BauG un-
terstehen, weshalb dafür praxisgemäss ein Kostenrisiko gilt (vgl. dazu den
ausführlich begründeten Grundsatzentscheid der Schätzungskommission
in AGVE 2000 S. 473 ff.). Dies wird bei der Kostenverteilung zu berücksich-
tigen sein.
2.
2.1.
Mit dem rechtskräftigen Gestaltungsplan AE (Gesuchsbeilage 6) liegt ein
Enteignungstitel im Sinne von § 131 Abs. 1 lit. c BauG vor.
2.2.
Das Spezialverwaltungsgericht vollzieht die Vorschriften über die Enteig-
nung. Es entscheidet über unerledigte Entschädigungsforderungen sowie
über Begehren um Ausdehnung der Enteignung und um Sachleistung
(§§ 148 Abs. 1 und 154 Abs. 2 BauG), wobei es die gleichen Verfahrens-
regeln anwendet, wie sie vor Verwaltungsgericht gelten (§ 149 Abs. 1
BauG). Die sachliche Zuständigkeit des Spezialverwaltungsgerichts ist ge-
geben.
2.3.
Die Stadt Q. ist als Enteignerin befugt, das Verfahren der formellen Enteig-
nung einleiten zu lassen.
Die A. ist als Eigentümerin der vom Bauprojekt betroffenen und damit in
das Enteignungsverfahren einbezogenen Parzelle aaa ohne weiteres zur
Einreichung von Begehren legitimiert (§§ 151 und 152 BauG).

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3.
3.1.
Vom Grundstück der Gesuchgegnerin (Parzelle aaa) ist für die ausgebaute
X-Strasse eine Fläche von 892 m2 an die Parzelle bbb abzutreten. Nach
Abzug des unbestrittenen Realersatzes von 13 m2 ab der Parzelle bbb
(Protokoll, S. 5) bleibt noch eine Abtretungsfläche von netto 879 m2 (vgl.
Mutationstabelle, Gesuchsbeilage 5).
3.2.
Die Gesuchstellerin offerierte der Gesuchgegnerin ursprünglich für die ab-
zutretende Fläche eine Entschädigung von Fr. 162.50/m2. Dieses Angebot
sei jedoch unpräjudiziell erfolgt. Nachdem die Gesuchgegnerin das Ange-
bot nicht akzeptiert habe, werde der angebotene Entschädigungsansatz
auf Fr. 100.00/m2 reduziert, was einer Gesamtentschädigung von
Fr. 87'900.00 entspreche (Protokoll, S. 4; Gesuch vom 16. Januar 2016, S.
7).
Die Gesuchstellerin begründet ihr Angebot mit einer Liste von Liegenschaf-
ten in den benachbarten Quartieren AE und AF, für welche in den letzten
Jahren Handänderungen stattgefunden hatten. Nach Angaben der Ge-
suchstellerin handelt es sich hauptsächlich um Abbruchobjekte, sodass die
jeweils gehandelten Preise für die Bestimmung des absoluten Landwerts
relevant seien (Protokoll, S. 5 und 6).
3.3.
Die Gesuchgegnerin weist darauf hin, dass als Vergleichswerte aus-
schliesslich jene Grundstücksgeschäfte relevant seien, die in den zwei Jah-
ren vor dem massgebenden Stichtag getätigt worden seien. Vorliegend sei
jedoch unklar, welcher Stichtag massgebend sei, nämlich der Tag der vor-
läufigen Inbesitznahme oder das Urteilsdatum (§ 154 Abs. 2 BauG). Da die
Gesuchgegnerin die Inbesitznahme der fraglichen Fläche nur unpräjudiziell
vorläufig geduldet habe und die Gesuchstellerin bis heute keine rechtsfeste
Besitzposition habe, sei der massgebende Stichtag gemäss § 154 Abs. 2
BauG festzusetzen.
In ihrer Eingabe vom 31. März 2017 machte die Gesuchgegnerin noch gel-
tend, auf der von der Gesuchstellerin eingereichten Liste gebe es lediglich
einen Vergleichspreis, der innerhalb des massgebenden Zeitrahmens
liege. Bei diesem Vergleichspreis (Nr. 13 auf der Gesuchsbeilage 9) gehe
es um einen Zukauf, bei welchem Fr. 743.00/m2 bezahlt worden seien. Ge-
stützt auf diese Angaben sei der absolute Landwert für die abzutretende
Fläche auf mindestens Fr. 750.00/m2 festzusetzen (Eingabe vom 31. März
2017, S. 22).

- 13 -
4.
4.1.
Bei Enteignungen ist volle Entschädigung zu leisten (Art. 26 Abs. 2 der
Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft [BV; SR 101]
vom 18. April 1999; § 21 Abs. 4 der Verfassung des Kantons Aargau [KV;
SAR 110.000] vom 25. Juni 1980; § 143 BauG). Das bedeutet, dass dem
Enteigneten der durch die Enteignung entstehende Schaden voll auszu-
gleichen ist. Er soll weder einen Verlust erleiden noch einen Gewinn erzie-
len, also nach der Enteignung wirtschaftlich gleichgestellt sein wie vorher
(AGVE 2004 S. 205; BGE 127 I 190; Heinz Hess/Heinrich Weibel, Das Ent-
eignungsrecht des Bundes, Kommentar zum Bundesgesetz über die Ent-
eignung, zu den verfassungsrechtlichen Grundlagen und zur Spezialge-
setzgebung des Bundes, Band II, Bern 1986 [Hess/Weibel Bd. II], N 28 zu
Art. 22ter der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft
[aBV] vom 28. Mai 1874; Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., N 2107; Bauge-
setzkommentar, a.a.O., Vorbemerkungen zu den §§ 142-147 BauG N 1ff.).
4.2.
Gemäss § 143 Abs. 1 BauG sind dem Enteigneten alle Nachteile zu erset-
zen, die aus dem Entzug seiner Rechte erwachsen. Das sind der Verkehrs-
wert, bei Teilenteignungen ein allfälliger Minderwert des Restes sowie zu-
sätzliche Nachteile im übrigen Vermögen als Folge der Enteignung (sog.
Inkonvenienzen). Diese Unterteilung soll der präzisen Ermittlung der Ge-
samtentschädigung dienen. Gleichwohl bildet die Entschädigung materiell
und formell eine Einheit (Hess/Weibel Bd. I, N 13 zu Art. 19 des Gesetzes
über die Enteignung [EntG]; Baugesetzkommentar, a.a.O., §§ 143-145
BauG, N 13 f.); BGE 129 II 420 Erw. 3.2.1 in: Die Praxis [Pra] 2005 S. 280
mit weiteren Hinweisen; Bundesgerichtsentscheid 1C_356/2013 vom
5. März 2014 Erw. 2.1.1).
4.3.
Dem Enteigneten ist jeweils grundsätzlich nur der objektive oder der sub-
jektive Schaden zu ersetzen. Der erste bestimmt sich nach den Verkaufs-
chancen des Enteignungsobjekts auf dem Markt, der zweite fragt nach dem
besonderen Interesse des Eigentümers, gerade das Enteignungsobjekt
weiter behalten und benutzen zu können. Der höhere der beiden Werte
steht dem Enteigneten zu. Bei der in der Praxis üblichen Kumulationsme-
thode wird eine Entschädigung für den Verkehrswert des abzutretenden
Rechts, für den Minderwert der Restliegenschaft und für Inkonvenienzen
festgelegt. Es werden also dem Verkehrswert die weiteren Entschädi-
gungskomponenten soweit zugeschlagen, als die subjektive Optik zu ei-
nem höheren Ergebnis führt und die Positionen nicht schon im Verkehrs-
wert enthalten sind. Elemente der objektiven und subjektiven Betrach-
tungsweise dürfen jedoch nicht derart vermengt werden, dass unzulässige
Doppelentschädigungen entstehen (vgl. Entscheid des Verwaltungsge-
richts [VGE] WBE.2010.188 vom 13. April 2011).

- 14 -
4.4.
4.4.1.
Die Höhe der Entschädigung ist in der Regel nach den Verhältnissen im
Zeitpunkt des Entscheids des Spezialverwaltungsgerichts zu bemessen
(§ 154 Abs. 2 Satz 2 BauG). Vorliegend hat der enteignende Eingriff jedoch
bereits stattgefunden. Die Gesuchgegnerin stimmte nämlich am 30. Juni
2014 der vorgängigen Inbesitznahme der benötigten Fläche durch die Ge-
suchstellerin zu (Protokoll, S. 3; A.3.). Wie die Gesuchgegnerin an der Ver-
handlung erläuterte, sei das damalige Einverständnis so zu verstehen ge-
wesen, dass der Bauherr auf eigenes Risiko Investitionen tätigen könne
(Protokoll, S. 3).
Es war aber auch für die Gesuchgegnerin offensichtlich, dass mit dem Bau-
beginn tatsächliche Veränderungen vorgenommen werden, welche nicht
ohne weiteres wieder rückgängig gemacht werden können.
Es kann auf sich beruhen, inwieweit heute das formal noch bestehende
Privateigentum im Bereich der mittlerweile ausgebauten und dem allgemei-
nen Verkehr übergebenen X-Strasse durchsetzbar wäre. Auch die Gesuch-
gegnerin wusste Ende Juni 2014, dass die Gesuchstellerin den Rechtser-
werb notfalls gegen den Willen der privaten Landeigentümerin würde er-
zwingen können (Erw. 2.1.). Die Gesuchgegnerin durfte daher damals nicht
ernstlich damit rechnen, dass die nach Beginn des Strassenbaus an ihrem
Eigentum vorgenommenen tatsächlichen Veränderungen wieder rückgän-
gig gemacht werden würden oder dies rechtlich gegen den Willen der Ge-
suchstellerin ohne Weiteres zu erreichen gewesen wäre. Insofern erscheint
der Vorbehalt als blosse Schutzbehauptung.
4.4.2.
Über den Beginn der Arbeiten waren sich die Parteien an der Verhandlung
vom 14. November 2018 nicht einig. Die Gesuchgegnerin führte aus, die
Blumenrabatten seien bereits Mitte Mai 2013 entfernt worden (Protokoll,
S. 13). Nach Angaben der Gesuchstellerin wurde am 8. Juli 2013 mit dem
Rückbau der Rabatte begonnen. Vorher seien keine Arbeiten vorgenom-
men worden (Protokoll, S. 13). Diese Angaben entsprechen auch der ein-
gereichten Übersicht über die einzelnen Bauarbeiten (Replikbeilage 3). Ge-
stützt darauf wurden nämlich die ersten Arbeiten an der Meteorwasserlei-
tung am 8. Juli 2013 begonnen. Für einen Beginn der Bauarbeiten im Juli
2013 – und nicht schon im Mai 2013 – spricht auch die Tatsache, dass der
Stadtrat das Projekt unter Berücksichtigung der kantonalen Auflagen am 3.
Juni 2013 zur Realisierung freigegeben hatte (Protokollauszug vom 3. Juni
2013, Beilage 11 zum Gesuch vom 6. Februar 2017). Unter den gegebenen
Umständen hält sich das Gericht an die Angaben der Bauherrschaft.

- 15 -
4.4.3.
Auch wenn vorliegend keine förmliche vorzeitige Besitzeinweisung im Sinn
von § 157 BauG erfolgt ist, so hat die Gesuchgegnerin mit ihrer Zustim-
mung zur vorzeitigen Inbesitznahme durch die Gesuchstellerin die Verfü-
gungsgewalt über die zu enteignenden Parzellenteile schon vor längerer
Zeit aufgegeben. In solchen Fällen rechtfertigt es sich nach ständiger Pra-
xis des SKE, auf die Verhältnisse im Zeitpunkt der tatsächlichen Besitzer-
greifung und somit auf den Zeitpunkt des Baubeginns am 8. Juli 2013 ab-
zustellen (vgl. z.B. Entscheid des Verwaltungsgerichts [VGE]
WBE.2010.188 vom 13. April 2011 in Sachen F.O. gegen Kanton Aargau,
Erw. 2.1.4.). Der Rückbau der Blumenrabatten wurde somit nachträglich
durch die am 30. Juni 2014 erfolgte Zustimmung genehmigt.
Dies ist also der massgebliche Zeitpunkt für die Entschädigungsbestim-
mung und – in analoger Anwendung von § 146 Abs. 1 BauG – für den Be-
ginn des Zinslaufs.
Der Schadensermittlung sind nur Tatsachen zugrunde zu legen, die im
Schätzungszeitpunkt bereits gegeben sind oder die sich mit Sicherheit oder
grösster Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft ergeben bzw. sich ergeben
hätten, wenn keine Enteignung stattfinden würde. Bloss theoretische Mög-
lichkeiten oder vage Aussichten auf eine künftige günstigere Verwendung
genügen nicht (BGE 134 II 72; 134 II 179).
4.5.
Der Verkehrswert entspricht grundsätzlich dem Erlös, der für das enteig-
nete Recht bei Veräusserung im freien Handel am massgebenden Stichtag
objektiverweise hätte erzielt werden können (BGE 122 II 250; Hess/Weibel
Band I, Art. 19 EntG N 50 und 80). Bei der Enteignung von Bauland spielt
insbesondere die vorbestehende Ausschöpfung des baulichen Nutzungs-
potentials für die Entschädigungsbemessung eine zentrale Rolle (Hess/
Weibel Band I, Art. 19 EntG N 56 ff.). Wesentlich ist, wie sich die Abtretung
auf die Nutzbarkeit der Streitparzelle auswirkt. Gelten hohe Baulandpreise
und werden diese massgeblich durch die bestmögliche bauliche Ausnüt-
zung bestimmt, so richtet sich der Wert einer Teilfläche vorwiegend nach
deren Einfluss auf die Überbaubarkeit des Grundstücks. Ein Teil, ohne den
der Eigentümer nicht, nicht zweckmässig oder nur mit geringerem Volumen
bauen kann, ist ein hochwertiger Flächenabschnitt (Schweizerisches Zent-
ralblatt für Staats- und Verwaltungsrecht [ZBl] 74/1973, S. 332); er ist mit
dem absoluten Landwert zu entschädigen. Beeinträchtigt die Abtretung die
bauliche Nutzung des Restgrundstücks nicht, so handelt es sich um min-
derwertigen Boden und wird dementsprechend tiefer bewertet als das üb-
rige Land (BGE 122 I 180), dafür ist der relative Landwert geschuldet
(AGVE 1998, S. 503 f.; 1989 S. 428; vgl. Hess/Weibel, a.a.O., Band I, Art.
19 EntG N 106; Peter Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, Diss.,

- 16 -
Zürich, 1966, S. 70). Das Ausmass der Herabsetzung ist nach pflichtge-
mässem Ermessen festzusetzen (BGE 122 I 180).
4.6.
Der Verkehrswert ist im Enteignungsverfahren, wenn immer möglich, mit
Hilfe der preisvergleichenden oder statistischen Methode zu ermitteln. Von
Preisen, die in letzter Zeit in der nahen Umgebung für gleichartiges und
gleichwertiges Land bezahlt worden sind, kann auf den Verkehrswert des
enteigneten Grundstücks geschlossen werden (BGE 114 Ib 286 Erw. 7
S. 295 f.; Hess/Weibel Band I, Art. 19 EntG N 80). Gemäss Rechtspre-
chung des Verwaltungsgerichts sind die in den letzten beiden Jahren vor
dem Stichtag realisierten Preise als Vergleichspreise heranzuziehen (vgl.
AGVE 204, S. 207 ff.; VGE WBE.2015.488 vom 24. Oktober 2016, S. 8).
Diese Methode führt nur zu richtigen Resultaten, wenn Vergleichspreise in
genügender Zahl für Objekte ähnlicher Beschaffenheit zur Verfügung ste-
hen. In der Regel lässt sich zwar auch aus vereinzelten Vergleichspreisen
auf das allgemeine Preisniveau schliessen. Sind nur wenige Kaufpreise be-
kannt, müssen diese aber besonders sorgfältig untersucht werden. Sie kön-
nen nur zur Entschädigungsbestimmung verwendet werden, wenn dem
Vertragsabschluss nicht – wie etwa bei Verkäufen unter Verwandten sowie
bei Arrondierungs- und ausgesprochenen Spekulationskäufen – unübliche
Verhältnisse zugrunde liegen. Nur wenn überhaupt keine Vergleichspreise
vorhanden sind, dürfen sich die Schätzungsbehörden auf die ausschliess-
liche Anwendung von Methoden beschränken, die – wie die Lageklassen-
methode oder die Methode der Rückwärtsrechnung – auf blosse Hypothe-
sen abstellen, auf heute nicht mehr durchwegs geltenden Rentabilitäts-
überlegungen beruhen und bei denen das Ergebnis selbst durch kleinere
Erhöhungen oder Reduktionen der Ausgangswerte fast beliebig verändert
werden kann (BGE 122 I 168, Bundesgerichtsentscheide 1P.520/2003 vom
9. März 2004 Erw. 7.3. und 1C_266/2011 vom 20. Oktober 2011 Erw. 4.2).
Es ist auf die Vergleichszahlen der letzten beiden Jahre vor dem Stichtag
abzustellen (vgl. AGVE 2004 S. 207 ff.; VGE WBE.2004.417 vom 1. De-
zember 2006 S. 22; Hess/Weibel, Band I, Art. 19 N 81). Im vorliegenden
Fall ist somit der Zeitraum von Juli 2011 bis Juni 2013 massgebend.
4.7.
Der Vergleich von Grundstücken innerhalb einer Gemeinde, deren Wertbil-
dung auf qualitativ, ihrem Wesen nach unterschiedlichen Faktoren beruht,
ist heikel. Während in einem Villenquartier die Wohnlage massgebend ist,
richtet sich der Wert im Gebiet für Mietwohnungen nach der Intensität der
zulässigen Nutzung und in der Industriezone nach der Eignung des Grund-
stücks für Fabrikbetriebe. Je nach Zone wirken sich Unterschiede hinsicht-
lich Ruhe, Besonnung, Nähe öffentlicher Verkehrsmittel und Einrichtungen,
Einkaufsmöglichkeiten, Aussichtslage etc. stärker aus. Auch die Form und

- 17 -
die Grösse der zu vergleichenden Grundstücke, ein Ufer- oder Waldan-
stoss, öffentlich-rechtliche Baubeschränkungen und Dienstbarkeiten (Las-
ten und Rechte) spielen eine Rolle bei der Wertbestimmung. Preise, die der
Staat als Enteigner freihändig oder vergleichsweise bezahlt hat, dürfen mit-
berücksichtigt werden, solange nicht glaubhaft gemacht wird, dass diese
dem Verkehrswert nicht entsprechen (Hess/Weibel, a.a.O., Art. 19 N 84-
86).
Überbaute Parzellen eignen sich schlecht als Vergleichsobjekte, weil sich
die möglichen Fehlerquellen nicht vollständig eliminieren lassen. Steht ein
Abbruchobjekt auf dem Land, sind die Abbruch- und Räumungskosten zu
berücksichtigen (Hess/Weibel, a.a.O., Art. 19 N 89).
5.
5.1.
Die Gesuchstellerin reichte mit ihrer Eingabe vom 16. Januar 2017 eine
Liste von Landpreisen in den Gebieten AF, AE und Y-Strasse ein (Ge-
suchsbeilage 9). Die Daten liegen teilweise über zehn Jahre zurück. Die
ältesten Angaben (Z-Strasse) stammen aus dem Jahr 2003. Aus dem Jahr
2010 liegen fünf Angaben vor. Gemäss dieser Übersicht hat die AF. AG im
Jahr 2010 drei Parzellen an der X-Strasse zu jeweils Fr. 580.00/m2 erwor-
ben. Eine weitere Parzelle an der X-Strasse hat sie zu einem Preis von
Fr. 614.00/m2 gekauft. Ebenfalls im Jahr 2010 bezahlte die D. AG für eine
Parzelle an der Z-Strasse Fr. 700.00/m2. Diese Geschäfte liegen aber alle
noch vor dem Beginn des massgeblichen Zeitrahmens.
Nur ein Erwerb liegt im massgeblichen Zeitraum von Juli 2011 bis Juni 2013
(Erw. 4.6.): nämlich derjenige betreffend das AD Areal, das ebenfalls an
der X-Strasse liegt. 2012 erwarb die E. AG (heute F. AG) das genannte
Areal zu einem Preis von Fr. 550.00/m2.
Der jüngste, aufgeführte Erwerb ist von 2016. Es handelt sich dabei um den
Kauf der Liegenschaft an der Z-Strasse eee. Gemäss den Angaben der
Gesuchstellerin ging es dabei um einen Zuerwerb im Umfang von 259 m2
und der Kaufpreis betrug Fr. 743.00/m2. Dieser Erwerb wurde erst nach
Juni 2013 getätigt und liegt wiederum ausserhalb des massgeblichen Zeit-
rahmens.
5.2.
Wie bereits erwähnt (vorne Erw. 4.6.) sind gemäss Verwaltungsgericht die
Zahlen der letzten beiden Jahre vor dem Stichtag massgebend. Wird diese
Praxis im vorliegenden Fall streng eingehalten, so liegt nur ein Vergleichs-
preis vor, nämlich das Geschäft von 2012 (AD Areal), bei welchem ein Preis
von Fr. 550.00/m2 bezahlt wurde.
Liegen nur sehr wenige Vergleichspreise vor, stellt sich die Frage, ob zu-
sätzlich Vergleichspreise aus den Nachbargemeinden beizuziehen wären.

- 18 -
Das Verwaltungsgericht hatte sich in einem neueren Entscheid mit dieser
Problematik und dem Verfahren zur Festlegung der Abtretungsentschädi-
gung zu befassen. Im erwähnten Fall schienen dem Gericht die Standort-
bedingungen zu unterschiedlich, weshalb es zum Schluss gelangte, dass
die in den benachbarten Gemeinden erhobenen Werte nicht als Vergleichs-
preise zu berücksichtigen seien. Stattdessen zog es vor, den
massgeblichen Zeitrahmen etwas auszudehnen (VGE WBE.2015.488 vom
24. Oktober 2016, S. 14 f.). Auch das Bundesgericht hat nicht beanstandet,
dass in einem Enteignungsverfahren der Verkehrswert anhand der Daten
der vorausgehenden drei Jahre berechnet worden war (Bundesgerichtsent-
scheid 1C_329/2014 vom 5. Januar 2015, Erw. 3.3).
5.3.
Im Sinne dieser Rechtsprechung ist im vorliegenden Fall der Zeitrahmen
mangels genügender Angaben etwas auszudehnen. Es sind somit die vo-
rausgehenden drei Jahre zu berücksichtigen und die Angaben der Ver-
gleichspreise von 2010 miteinzubeziehen. Wie bereits erwähnt (Erw. 5.1.)
erwarb die AF. im Jahr 2010 im heutigen Gebiet AE drei Parzellen zu je
Fr. 580.00/m2 (Nrn. 4, 5 und 6 auf der Gesuchsbeilage 9) sowie ein weite-
res Grundstück zu Fr. 614.00/m2 (Nr. 7 auf der Gesuchsbeilage 9). Eben-
falls zu berücksichtigen ist eine Parzelle an der Z-Strasse, welche von der
D. AG zu Fr. 700.00/m2 (Nr. 8 auf der Gesuchsbeilage 9) erworben wurde.
Zusammen mit dem Vergleichspreis aus dem Jahr 2012 (Erwerb einer Par-
zelle an der X-Strasse durch die E. AG zu Fr. 550.00/m2, Nr. 12 auf der
Gesuchsbeilage 9) ergibt das einen Durchschnittswert von Fr. 600.00/m2.
Dieses mathematische Ergebnis gibt nach Dafürhalten des Gerichts und
namentlich dessen Fachrichter den Baulandmarkt für Geschäftsflächen im
massgeblichen Zeitpunkt angemessen wieder. Davon darf vorliegend aus-
gegangen werden. Es ist daher im Weiteren von einem absoluten Landwert
von Fr. 600.00/m2 auszugehen.
6.
6.1.
Jeder Baugrund besitzt einen Maximalwert, der als absoluter Landwert be-
zeichnet wird. Dieser Maximalwert entspricht der vollen wirtschaftlichen
Ausnützung. Gemäss Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist die ge-
winnverheissendste Nutzung dann möglich, wenn bei unüberbauten
Grundstücken die Nutzung nicht in irgendeiner Art und Weise einge-
schränkt ist. In diesem Fall entspricht der Verkehrswert dem absoluten
Landwert.
Anders verhält es sich, wenn ein Grundstück – wie vorliegend - überbaut
ist. Die bestehende Überbauung schränkt die Nutzungsmöglichkeiten stets
in gewisser Weise ein. Bei einem überbauten Grundstück verhindert die
vorhandene Überbauung die Ausschöpfung ungenutzter Ausnützungsre-
serven solange, als mit ihrem Weiterbestand zu rechnen ist. Der Landwert

- 19 -
ist folglich ein relativer, der von verschiedenen Faktoren wie beispielsweise
Ausnützungsgrad, Alter, Zustand und Ausbaustandard abhängt. Der an die
bestehende Situation angepasste, verminderte Bodenwert wird als relativer
Landwert bezeichnet (VGE WBE.2015.12 vom 8. Juli 2015 in Sachen Kan-
ton Aargau gegen E.R., A.M. und J.M., Erw. 2., m.w.H.).
6.2.
6.2.1.
Der Wert einer Teilabtretungsfläche ab einem überbauten Grundstück kann
festgestellt werden, indem das Grundstück vor und nach dem Eingriff durch
einen Gutachter geschätzt wird (Doppelschätzung). Dieses Vorgehen hat
jedoch den Nachteil, dass es sehr aufwändig ist. Zudem besteht eine hohe
Fehleranfälligkeit bei geringen Wertdifferenzen. Stattdessen kann der ab-
solute Landwert anhand der statistischen Methode ermittelt und dieser an-
schliessend – entsprechend der Bedeutung der Teilfläche in Bezug auf das
Restgrundstück – angepasst werden (relativer Landwert; vgl. Bundesge-
richtsentscheide 1C_339/2013 vom 27. August 2013, Erw. 2.4,
1C_361/2009 vom 14. Dezember 2009, Erw. 3, und 1P.743/1999 vom 29.
Juni 2000, Erw. 4). Erhebliche, klar wahrnehm- und begründbare Wertdif-
ferenzen tatsächlicher oder rechtlicher Art zwischen Abtretungsfläche und
Restgrundstück sind in sachlich nachvollziehbaren Abstufungen vom be-
rechneten absoluten Landwert in Abzug zu bringen. Zu berücksichtigen
sind etwa der Einfluss der Abtretungsfläche auf die Ausnutzung und Über-
baubarkeit des betroffenen Grundstücks, eine allfällige Gestaltungs- oder
Erholungsfunktion der Abtretungsfläche oder bestehende kommerzielle
Nutzungsmöglichkeiten (H, Verkaufsstand, Werbefläche, Parkplatz; vgl.
Bundesgerichtsentscheid 1C_361/2009 vom 14. Dezember 2009, Erw. 3 –
5).
Land innerhalb der Baulinie einer überbauten Liegenschaft hat einen tiefe-
ren Preis als jener des übrigen Grundstücks (Bundesgerichtsentscheid
1C_339/2013 vom 27. August 2013, Erw. 2.4). Die Schätzungspraxis im
Enteignungsrecht macht für solche Teilflächen von bereits überbauten Par-
zellen (wegen fehlender direkter baulicher Nutzbarkeit) Abschläge in der
Grössenordnung von 50 % (Bundesgerichtsentscheid 2C_729/2013 vom
3. April 2014, Erw. 6.3 mit Hinweisen). Selbst eine Reduktion von 75 %
wirkt nicht konfiskatorisch, wenn die Abtretungsfläche keinen Einfluss auf
die Ausnützung des Grundstücks oder auf dessen Überbaubarkeit und
auch keine gestalterische Bedeutung bzw. Erholungsfunktion hat (Bundes-
gerichtsentscheid 1C_361/2009 vom 14. Dezember 2009, Erw. 2.2 und
4.4).
6.2.2.
Das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich hat für abzutretendes, nicht
überbaubares Vorgartenland ohne Erholungswert, das die bauliche Nut-

- 20 -
zung der Restparzelle nicht einschränkte, einen Abzug von ⅔ auf dem ab-
soluten Landwert vorgenommen. Mit der Abtretung war eine Verbesserung
des Hochwasserschutzes verbunden. Denselben Abzug hat es für die Ab-
tretung eines 1.5 m breiten Landstreifens ab einem überbauten Grundstück
(mit Weiterbestand der Bauten), dessen Ausnützung und Überbaubarkeit
dadurch nicht beeinträchtigt wurden, bestätigt. Die Abtretungsfläche lag im
Baulinienbereich, die aufzuhebenden Parkplätze waren mit einem Beseiti-
gungsrevers belegt und die Erholungsfunktion der Gärten wurde durch die
Abtretung nicht beeinträchtigt. Eine Reduktion von ¾ hat es für eine Abtre-
tungsfläche bestätigt, die keinen Einfluss auf die Ausnützung und Überbau-
barkeit des Grundstücks hatte. Die Parzelle war kurz zuvor überbaut wor-
den (Lebensdauer der Bauten noch mehrere Jahrzehnte; vgl. VGE-Zürich
VR.2010.00003 vom 25. November 2010, Erw. 2.5 und VR.2013.00005
vom 16. Januar 2014, Erw. 3.4).
6.2.3.
Das Spezialverwaltungsgericht hat in seiner bisherigen Praxis bei der Fest-
setzung des relativen Landwerts den absoluten Landwert jeweils zwischen
45 % und 75 % reduziert. Es hat einen Abzug von 45 % vorgenommen,
weil die Gestaltungsfreiheit bei einer späteren Neuüberbauung durch die
Abtretung eingeschränkt wurde (Entscheid der damaligen Schätzungskom-
mission nach Baugesetz [ESK] EV.1996.50007 vom 25. Februar 1998,
Erw. 3.1.5., auszugsweise publiziert in AGVE 1998 S. 503 f.). Es hat den
absoluten Landwert um 66 % reduziert, weil der Verlust eines Parkplatzes
separat entschädigt worden war (SchKE 1989/11 vom 30. Juni 1989,
S. 14). Es hat eine Reduktion um 55 % vorgenommen in Berücksichtigung
einer zusätzlichen Sachleistung (SchKE EV.95.50017 vom 19. Februar
1997, Erw. 4.3.3.). Es hat den absoluten Landwert um 75 % reduziert, weil
die Abtretungsfläche bereits mit einem Überbaurecht zugunsten des Ent-
eigners belastet war (EV.2002.50009 vom 4. Mai 2004, Erw. 4.6; vgl. zum
Ganzen den publizierten Grundsatzentscheid: AGVE 2016, S. 381 ff.). Seit-
her kam die bereinigte Praxis verschiedentlich und unbestritten zur Anwen-
dung.
7.
7.1.
Die Gesuchgegnerin lässt geltend machen, es handle sich bei der zu ent-
eignenden Fläche nicht um eigentliches Vorgartenland innerhalb eines
Strassenabstands, der mit einem Bauverbot belegt sei. Die fragliche Fläche
liege einerseits im Bereich zulässiger Untergeschosse. Zudem seien die
betroffenen Flächen massgebend für das Nutzungsmass. Der Gestaltungs-
plan "C" enthalte zwar Mantellinien für die zulässigen Hochbauten, doch
befreie dies nicht von der Einhaltung des massgebenden Nutzungsmasses.
Es finde sich in den Sondernutzungsvorschriften (SNV) kein Hinweis da-
rauf, dass die Mantellinien das gemäss Volumenziffer zulässige Volumen
derogieren.

- 21 -
Im Weiteren lässt sie darauf hinweisen, dass das bestehende Gebäude das
gemäss der Bau- und Nutzungsordnung der Stadt Q. (BNO; vom Einwoh-
nerrat am 24. März 2003 beschlossen und durch den Regierungsrat am 25.
Juni 2003 genehmigt) zulässige maximale Nutzungsmass (die maximal zu-
lässige Baumassenziffer beträgt 9 gemäss § 30 Abs. 3 BNO) der Parzelle
aaa bei weitem nicht ausschöpfe, ein solches aber durchaus noch inner-
halb der Mantellinie untergebracht werden könnte. Aus diesem Grund gehe
mit der Enteignung der entsprechenden Fläche der entsprechende Nut-
zungsumfang (879 m2 x 9 m3/m2 = 7'911 m3) verloren. Eine Reduktion des
Verkehrswerts dürfe nicht vorgenommen werden.
7.2.
Die Gesuchstellerin vertritt den Standpunkt, dass die in § 30 Abs. 3 BNO
festgelegte Baumassenziffer von 9 gemäss dem Gestaltungsplan über-
schritten werden dürfe. § 30 Abs. 4 BNO schliesse nur die Überschreitung
der Masse gemäss § 30 Abs. 2 BNO durch den Gestaltungsplan aus. Ge-
mäss Abs. 2 werde lediglich die Nettoladenfläche begrenzt. Somit komme
§ 8 Abs. 2 lit. a BauV zum Zug, wonach der Gestaltungsplan die Baumasse
gegenüber der allgemeinen Nutzungsplanung erhöhen dürfe, wenn die Ge-
meinde nichts Anderes festgelegt habe. Der Gestaltungsplan C enthalte in
seinen Vorschriften kein direktes Nutzungsmass, sondern lasse eine Über-
bauung innerhalb maximaler und minimaler Mantellinien und mit einer ma-
ximalen Gebäudehöhe vorbehaltlos zu. Zudem würden die Mantellinien für
die Obergeschosse vom bestehenden Gebäude bereits mehr oder weniger
ausgenützt, auch die maximal zulässige Gebäudehöhe von 15 m sei aus-
geschöpft. Bereits heute sei die Baumassenbegrenzung mit 8,2 weitge-
hend ausgenutzt. Die Gesuchstellerin lässt geltend machen, der abzutre-
tende Landstreifen spiele für die Gewerbeliegenschaft eine unbedeutende
Rolle, weshalb ein Abzug von drei Vierteln vom absoluten Landwert ge-
rechtfertigt sei.
8.
8.1.
Die Parzelle aaa liegt in der Arbeitszone 1 und unterliegt der Sondernut-
zungsplanpflicht. Die massgebenden Bestimmungen befinden sich in § 30
BNO sowie im Gestaltungsplan C (vom Stadtrat am 4. September 2000
beschlossen und durch den Regierungsrat am 11. April 2001 genehmigt;
Gesuchsbeilage 8). § 30 BNO sieht Folgendes vor:
"§ 30 C
1 Die Spezialzone C umfasst Flächen für Gewerbe und Dienstleistungen
sowie öffentliche Nutzung. Wohnungen sind nicht, bzw. nur für betrieblich
an den Standort gebundenes Personal, zugelassen.
2 Fachmärkte über 3000 m2 Nettoladenfläche sind zulässig. Die maximale
Nettoladenfläche wird auf 10'000 m2 beschränkt.
3 Die zulässige Baumassenziffer beträgt maximal 9.

- 22 -
4 Die Überbauung hat gestützt auf einen Gestaltungsplan zu erfolgen, der
die Masse gemäss Abs. 2 einschränken, aber nicht erhöhen darf.
5 In der ganzen Zone gilt Lärmempfindlichkeitsstufe III. Lärmschutzvor-
schriften werden im Gestaltungsplan geregelt.
6 Freiflächen
a) Die Freifläche kann für Freiluftausstellungen und Verkauf genutzt und
als Hartbelag ausgebildet werden.
b) Die horizontale Minimalfläche für den nach Art. 18b NHG notwendigen
ökologischen Ausgleich beträgt 2'000 m2. Dafür sollen in erster Linie Frei-
flächen und nach Bedarf Flachdächer in Anspruch genommen werden.
c) Mit dem Baugesuch ist hierzu ein detaillierter Umgebungsplan einzu-
reichen, für den eine Fachkraft des Naturschutzes beizuziehen ist."
Im Gestaltungsplan C sind die Mantellinien für die Nutzung der Parzelle
aaa (damals noch Parzelle ccc) festgelegt. Vorgesehen ist eine äussere
Mantellinie für Untergeschosse, eine äussere sowie eine innere Mantellinie
für Erd- und Obergeschosse. Die äussere Mantellinie entspricht der zuläs-
sigen Maximal-, die innere Mantellinie der notwendigen Minimalausdeh-
nung der Bauten. Die maximale Gebäudehöhe beträgt 15 m. Somit legen
die SNV das maximal zulässige Bauvolumen fest.
Die äussere Mantellinie für Untergeschosse verläuft entlang der Grund-
stückgrenze zur X-Strasse hin. Aus diesem Grund wird die äussere Man-
tellinie für Untergeschosse teilweise von der erforderlichen Landabtretung
berührt. Die äussere Mantellinie für Erd- und Obergeschosse hingegen ver-
läuft hinter der von der Landabtretung betroffenen Fläche hindurch und wird
somit nicht tangiert.
8.2.
Das Grundstück ist mit einem Einkaufszentrum inklusive Parkhaus über-
baut. Gemäss der Baubewilligung vom 3. Dezember 2007 (Replikbeilage
15) beträgt die realisierte Gebäudehöhe 15 m, die Baumassenziffer beträgt
8.2 (Replikbeilage 20).
Die Mantellinien gemäss § 2 Abs. 2 SNV beschreiben die horizontale Aus-
dehnung der Bauten. Sie legen fest, wie der Baukörper auf einer Parzelle
zu liegen hat. Auf diese Weise kann beispielsweise sichergestellt werden,
dass in einem Quartier bestehende Gebäudefluchten nicht durch einen
Neubau unterbrochen werden. Die Baumassenziffer hingegen bestimmt,
wie viele Kubikmeter anrechenbaren Raums auf den Quadratmeter Grund-
stücksfläche entfallen dürfen.
8.3.
Die Abtretungsfläche im südwestlichen Bereich beträgt 234 m2. Es handelt
sich dabei um einen Streifen, welcher vom AP entlang der X-Strasse führt.
Diese Passage zwischen D und X-Strasse dient dem Fussgängerverkehr.
Der Haupteingang, welcher für die Kundschaft von zentraler Bedeutung ist,

- 23 -
liegt nicht in diesem Bereich. Auch wird der Aussenraum auf dieser Seite
des Gebäudes nicht als AH oder zum Aufenthalt genutzt.
Bei der zweiten, abzutretenden Teilfläche handelt es sich um einen Streifen
von 658 m2, welcher im südöstlichen Bereich der Parzelle aaa hinter der
Zufahrt zum Parkhaus ebenfalls entlang der X-Strasse verläuft. In diesem
Bereich laufen die Parzellengrenzen in einem langgezogenen Spitz zusam-
men. Gemäss Gestaltungsplan bleibt dieser Flächenteil ohne Baukörper.
Beide Bereiche, in welchen die Abtretungsflächen liegen, werden nicht als
Ausstellungsflächen oder Parkplätze benutzt und es ist auch nicht ersicht-
lich, inwiefern ihnen Erholungsfunktion zukommen soll. Die Kunden dürften
sich vor allem auf dem Platz vor dem Haupteingang aufhalten, wo es auch
eine AH mit H gibt. Der Bereich vor dem Haupteingang wird aber von den
Abtretungsflächen nicht tangiert und kann weiterhin in gleichem Mass wie
zuvor genutzt werden.
8.4.
Vorliegend spielen die abzutretenden Flächen für die mit einem Einkaufs-
zentrum überbaute Parzelle eine untergeordnete Rolle. Ihr Verlust ist bei
der aktuellen Nutzung kaum spürbar. Insbesondere für die Abtretungsflä-
che im südöstlichen Bereich, ausserhalb der Mantellinien bestehen nur we-
nige Gestaltungsmöglichkeiten. Bei der Abtretungsfläche im südwestlichen
Bereich käme höchstens ein Ausbau des Untergeschosses in Frage, weil
die Fläche ausserhalb der äusseren Mantellinie für Erd- und Oberge-
schosse liegen. Da das bestehende und eben mit hohen Mitteln revitali-
sierte Einkaufszentrum aber kaum unterkellert ist, ist in absehbarer Zukunft
nicht mit einem Ausbau des Untergeschosses im Bereich der Abtretungs-
fläche zu rechnen.
Wäre das Grundstück unüberbaut, müsste für das abzutretende Land der
absolute Landpreis entschädigt werden. Eine Überbauung der abzutreten-
den Flächen im Erd- bzw. Obergeschoss kommt aufgrund der durch den
Gestaltungsplan vorgegebenen Mantellinien nicht in Frage. Insgesamt ist
der Verlust der Abtretungsflächen nicht einschneidend, weil diese weder
eine spezielle Funktion noch für die Nutzung der übrigen Flächen eine be-
sondere Bedeutung haben.
Bei dieser Ausgangslage muss der Landpreis für diese Flächen deutlich
unter dem absoluten Landpreis liegen, d.h. es ist grundsätzlich ein Abzug
am oberen Rahmen der aus der Rechtsprechung skizzierten Bandbreite
(Erw. 6.2.3.) vorzunehmen. Ein maximaler Abzug, wie von der Gesuchstel-
lerin gefordert, scheint dem Gericht vorliegend aber nicht gerechtfertigt,
weil theoretisch Möglichkeiten für eine Zusatznutzung vorhanden sind,
auch wenn diese wirtschaftlich nicht effizient und zudem nicht in unmittel-
barer Zukunft umsetzbar sind. Unter Berücksichtigung der gesamten Um-
stände hält das Gericht eine Relativierung des absoluten Landwerts um

- 24 -
zwei Drittel und somit einen Entschädigungsansatz von Fr. 200.00/m2 für
angemessen. Die Gesuchstellerin hat die abzutretende Nettofläche von to-
tal 879 m2 ab der Parzelle aaa entsprechend mit insgesamt Fr. 175'800.00
(= 879 m2 x Fr. 200.00/m2) zu entschädigen.
9.
9.1.
Da es sich im vorliegenden Fall um eine Teilenteignung handelt, ist nach-
folgend der Frage nachzugehen, ob allfällige Minderwerte der Restliegen-
schaft zu entschädigen sind (Erw. 4.2.).
9.2.
Die Gesuchgegnerin liess geltend machen, dass sich das im Jahr 2010 er-
öffnete D infolge der Enteignung und der damit verbundenen baulichen
Massnahmen gar nie richtig entwickeln konnte, was schliesslich zu einem
Wertverlust von rund Fr. 2'620'000.00 geführt habe. Zudem müsse das D
nach einer Betriebszeit von wenigen Jahren mit einem Aufwand von
Fr. 6'800'000.00 (Eingabe vom 31. März 2017, S. 12) revitalisiert werden.
Gemäss Angaben der Gesuchgegnerin mussten für neue Mieter Korrektu-
ren und Umbauten vorgenommen werden, aus diesem Grund wurden diese
Investitionen getätigt (Protokoll, S. 9).
In den Rechtsschriften wies die Gesuchgegnerin darauf hin, dass diese In-
vestitionen nicht wertvermehrend, sondern nur werterhaltend seien, nur auf
diese Weise sei überhaupt ein Neustart möglich. Im Weiteren hält sie fest,
dass bei der Festsetzung des Minderwerts zu berücksichtigen sei, dass der
Bereich des D erheblich mit Strassenlärm belastet werde. Gemäss dem
Umweltverträglichkeitsbericht Gestaltungsplan AE vom 23. August 2010
(UVB 2010) gehe hervor, dass zu diesem Zeitpunkt für die X-Strasse ein
Ausgangszustand mit einem durchschnittlichen täglichen Verkehr (DTV)
von ca. 1500 Fahrzeugen bestanden habe. Es sei davon auszugehen, dass
die Inbetriebnahme der Verbindungsspange S. zu einem Anstieg des Ver-
kehrs auf rund 8'800 Fahrzeuge führe. Die verkehrsmässige Mehrbelas-
tung verursache einen Anstieg des Immissionsspiegels um über 11 dB. Im
Weiteren weist die Gesuchstellerin darauf hin, dass die X-Strasse um bis
zu 5 m näher an die bestehenden Gebäude heranrücke. Entsprechend sei
davon auszugehen, dass dies zu Mehrimmissionen führe. Es seien im Rah-
men der öffentlichen Auflage des Strassenbauprojekts keine Lärmbetrach-
tungen vorgenommen worden, weshalb keine Zahlen vorliegen würden.
Die Gesuchgegnerin gehe aber davon aus, dass der Ausbau der X-Strasse
angesichts der Zunahme der Immissionen um 11 dB zu einer Überschrei-
tung der Immissionsgrenzwerte geführt habe. Damit sei klar eine Wertmin-
derung verbunden. Die Lage der betroffenen Liegenschaft verschlechtere
sich durch diese Belastungen dahingehend, dass nicht nur die Seite AJ,
sondern auch die AK Seite mit zusätzlichen massiven Lärmimmissionen
belastet werde. Dadurch werde auch die Gestaltung eines attraktiven, für

- 25 -
den Aufenthalt geeigneten Aussenraums für das Einkaufszentrum erheb-
lich erschwert. An der Verhandlung wies der Vertreter der Gesuchgegnerin
darauf hin, dass gemäss Zustimmungsverfügung des Departements Bau,
Verkehr und Umwelt (BVU) ein Lärmnachweis hätte erbracht werden müs-
sen (Protokoll, S. 10).
9.3.
Zur geltend gemachten Werteinbusse vertritt die Gesuchstellerin den
Standpunkt, die Erstellung des D sei spekulativ im Hinblick auf die Entste-
hung des neuen Stadtteils AE entstanden. Solange dieser Stadtteil aber
nicht erstellt sei, liege das D peripher und könne nicht die Attraktivität errei-
chen, welche einem vergleichbaren Einkaufszentrum an zentraler Lage zu-
komme. Im Weiteren geht die Gesuchstellerin davon aus, dass die Nega-
tiventwicklung des D nicht auf die Enteignung und die Bauarbeiten zurück-
zuführen ist, sondern dass vielmehr die allgemeine Entwicklung im Detail-
handel und besonders die periphere Lage dafür verantwortlich sind (Proto-
koll, S. 11 und 12).
Zu den von der Gesuchgegnerin geltend gemachten höheren Lärmimmis-
sionen führt die Gesuchstellerin Folgendes aus: beim C-Areal handle es
sich um eine ehemalige Rangier- und Umladefläche der AJ. Mit dem Ge-
staltungsplan C sei diese einer neuen Nutzung zugeführt worden. Die Nut-
zung auf dieser Parzelle wurde als Lärmriegel geplant, weshalb der Gestal-
tungsplan C nur lärmunempfindliche Nutzung zugelassen habe (Protokoll,
S. 10). Die Erhebung der damaligen Verkehrsmenge am BA habe bereits
damals gezeigt, dass das Areal der Parzelle aaa auch auf dieser Seite er-
heblichen Lärmimmissionen des Strassenverkehrs ausgesetzt gewesen
sei. Dieser Lärmbelastung sei daher schon in der Gestaltungsplanung
Rechnung getragen worden. Es sei unbestritten, dass die Erschliessung
des neuen Stadtteils AE, aber auch die Inbetriebnahme der Verbindungs-
spange S. Nord auf der X-Strasse mehr Verkehr generieren werde. Im UVB
2010 werde aber prognostiziert, dass allein 40 % der Fahrten durch die
vorgesehenen Verkaufsnutzungen verursacht würden. Bei der Überbauung
des Gebiets AE werde nun aber auf ein Einkaufszentrum verzichtet. Zudem
werde das D nicht durch den gesamten Erschliessungsverkehr von und ab
AE betroffen sein, nämlich nicht durch den Verkehrsanteil aus und in Rich-
tung Osten. Das D werde nach wie vor vorwiegend durch Immissionen ab
dem BA belastet.
9.4.
9.4.1.
Erleidet nach einer Teilenteignung der verbleibende Rest einer Parzelle ei-
nen Minderwert, so ist dieser zu entschädigen (§ 143 Abs. 1 lit. b BauG).
Zwischen dem Rechtsverlust und dem Schaden, der dem Enteigneten ent-
weder unmittelbar aus der Enteignung oder mittelbar aus dem Werk des
Enteigners erwächst, muss ein adäquater Kausalzusammenhang gegeben

- 26 -
sein. Bei einer Teilenteignung ist zu prüfen, ob das Restgrundstück durch
die Abtretung einen Minderwert erfahren hat und dem Enteigneten weitere
zu entschädigende Nachteile entstanden sind. Ein erheblicher Minderwert
ist dann zu verzeichnen, wenn von einer Liegenschaft ein derart erheblicher
und wichtiger Teil abgeschnitten wird, dass der Verkehrswert des Rest-
grundstücks einen zusätzlichen Wertverlust erleidet und deswegen der
Restwert des verbleibenden Teils nach der Enteignung kleiner ist, als wenn
vom Verkehrswert, wie er vor der Enteignung vorhanden war, bloss der
Verkehrswert des abzutretenden Teils abgezogen würde. Genau wie bei
einer Teilenteignung der Minderwert der Restparzelle als Schadensele-
ment in die Bemessung des Gesamtschadens miteinzubeziehen ist, muss
auch ein allfälliger besonderer Vorteil berücksichtigt werden, der sich für
den Teilenteigneten aus dem Werk ergibt (Baugesetzkommentar, a.a.O.,
§§ 143 – 145, N 44 ff. m.w.H.).
9.4.2.
Wie bereits festgestellt wurde (Erw. 8.4.), werden im vorliegenden Fall die
Nutzungsmöglichkeiten durch die Abtretung kaum beeinträchtigt. Aus die-
sem Grund ist für die zu enteignende Fläche der relative Landwert zu ent-
schädigen. Wäre dies nicht der Fall und würden die Nutzungsmöglichkeiten
durch die Abtretung massgeblich eingeschränkt, so hätte der absolute
Landwert zugesprochen werden müssen. In Bezug auf die Nutzungsmög-
lichkeiten auf der Restparzelle kann daher eigentlich gar kein entschädi-
gungspflichtiger Minderwert bestehen (vgl. dazu auch ESK 4-EV.2006.41
vom 10. Juni 2008 in Sachen Kanton Aargau gegen E.S., Erw. 4.).
9.4.3.
Der von der Gesuchgegnerin angeführte Minderwert ergibt sich aus der
nach der Discounted Cash Flow (DCF)-Methode bestimmten Wertdifferenz
für das D zu Beginn und zum Ende der Bauzeit der X-Strasse. Die DCF-
Methode gehört zu den dynamischen Ertragswertmethoden der Investiti-
onsrechnung und hat vor allem Bedeutung im Rahmen einer Portfoliobe-
wirtschaftung. Dort soll sie aufzeigen, ob und wieweit sich eine Investition
lohnt. Sie wird von zahlreichen Parametern beeinflusst (vgl. dazu ausführ-
lich das Schweizerische Schätzerhandbuch, Chur 2005, herausgegeben
durch SVKG [Schweizerische Vereinigung kantonaler Grundstückbewer-
tungsexperten] und SEK/SVIT [Schweizerische Schätzungsexperten-Kam-
mer/Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft], S. 81 ff., sowie
Immobilienmanagement – Handbuch für Immobilienentwicklung Bauher-
renberatung und Immobilienbewirtschaftung, herausgegeben durch Kam-
mer unabhängiger Bauherrenberater, Zürich 2009, S. 482 ff).
Nach den Angaben der Fachrichter des SKE ist die DCF-Methode im Im-
mobilienanlagegeschäft (z.B. bei Vorsorgeeinrichtungen) gängig, aber auf-
grund der Dynamik zum Nachweis eines sich nachhaltig auswirkenden und
daher abzugeltenden Minderwerts nicht geeignet. Das machen im Übrigen

- 27 -
auch die aus den Akten ablesbaren Wertentwicklungen der Streitliegen-
schaft transparent. Die Gesuchgegnerin hat das Objekt am 16. Juli 2010
(Duplikbeilage 12) für Fr. 53'850'000.00 erworben. Nach Angaben der Ge-
suchgegnerin (Eingabe vom 31. März 2017, S. 14) war bei der Festlegung
des Kaufpreises eine Verkehrswertberechnung auf der Basis des Mieter-
spiegels und der Mietflächen sowie der weiteren Aussichten (analog der
DCF-Methode) massgebend. Bis zum Baubeginn der Strasse sank der
Wert um rund Fr. 6'000'000.00. Während der Bauzeit ging der Wert um den
geforderten Minderwert zurück. Nach deren Ende bis zum Oktober 2017
entwertete sich das D nochmals um Fr. 1'200'000.00. In einer solchen Ab-
folge mutet der beantragte, vorab aus den Mieteinnahmen abgeleitete Min-
derwert eher zufällig an. Angesichts der bundesgerichtlichen Zurückhal-
tung in der Methodik bei der Landpreisbestimmung (Erw. 4.6.) darf vorlie-
gend in der Minderwertsfrage auch nicht weiter auf die DCF-Methode ab-
gestellt werden.
9.5.
9.5.1.
Die Gesuchgegnerin lässt im Weiteren geltend machen, dem von einer
räumlichen Teilenteignung betroffenen Eigentümer sei jede Schädigung,
die kausal auf die Enteignung zurückzuführen sei, zu entschädigen. Der
Restparzelle seien durch die Enteignung faktische Nachteile entstanden,
die nicht nur vorübergehender Natur seien. Schliesslich seien die Bauar-
beiten nur deshalb möglich gewesen, weil ein Teil der Parzelle aaa enteig-
net worden sei. Wäre nicht auf das Grundstück aaa zugegriffen worden,
hätten die Anpassungen der X-Strasse in anderer Form und sicherlich mit
erheblich geringeren Beeinträchtigungen für die Parzelle umgesetzt wer-
den müssen. Zudem sei der ganze Zugangsbereich über 31 Monate hin-
weg erschwert gewesen und habe sich den potentiellen Kunden als unat-
traktive Baustelle präsentiert, was diese davon abgehalten habe, das Ein-
kaufszentrum zu besuchen. Dies habe zu Umsatzeinbussen und zu Miet-
zinsmindereinnahmen geführt. In der Duplik vom 23. August 2017 hält die
Gesuchgegnerin nochmals ausdrücklich fest, dass der Ausbau der X-
Strasse in der gewählten Form technisch nicht hätte erfolgen können, wenn
die betreffende Fläche nicht enteignet worden wäre. Aus diesem Grund sei
die Enteignung kausal für alle mit dem Ausbau zusammenhängenden Be-
einträchtigungen.
9.5.2.
Die Gesuchstellerin vertritt den Standpunkt, die von der Gesuchgegnerin
angerufene Schutzschildtheorie komme im vorliegenden Fall nicht zum
Tragen. Dieser Ansatz sei nur dann anzuwenden, wenn der enteignete Ei-
gentümer sein Grundstück mit einem "Schutzschild von Dienstbarkeits-
rechten oder eigenen Grundeigentums" umgeben habe. Vorliegend habe
die Gesuchgegnerin ihr Stammgrundstück weder mit entsprechenden
Dienstbarkeiten, noch mit anderen Grundstücken "abgeschirmt", und auch

- 28 -
dem enteigneten Streifen könne keine "Schutzschildfunktion" zukommen.
Auch sei es nicht so, dass Wohnqualität beeinträchtigt werde.
9.6.
9.6.1.
Gemäss § 143 Abs. 1 lit. b BauG ist dem zu Enteignenden auch derjenige
Schaden zu entschädigen, der aus dem Entzug oder der Beeinträchtigung
solcher den Verkehrswert beeinflussender Eigenschaften entsteht, die
ohne die Enteignung aller Voraussicht nach dem verbleibenden Teil erhal-
ten geblieben wären. Eine Entschädigungspflicht des Enteigners entsteht
immer dann, wenn das Restgrundstück infolge Immissionen irgendwelcher
Art an Wert einbüsst, sofern diese Werteinbusse in kausalem Zusammen-
hang mit der Enteignung steht.
Das Bundesgericht hat sich erstmals in BGE 106 Ib S. 381 E. 2. zu der von
der Gesuchgegnerin geltend gemachten Schutzschildtheorie geäussert.
Darin hielt es Folgendes fest:
"Wird für den Bau eines öffentlichen Werkes ein als "Schutzschild" dienen-
des Dienstbarkeitsrecht oder Grundstück ganz oder teilweise enteignet
und entstehen durch das Werk oder dessen Betrieb für den verbleibenden
Teil positive oder negative Immissionen, so ist der Grundeigentümer nicht
darauf beschränkt, die Verletzung von Nachbarrechten geltend zu ma-
chen, sondern kann sich für seine Entschädigungsansprüche darauf beru-
fen, dass der Enteigner auf sein Eigentum an Grund und Boden oder auf
ihm zustehende Dienstbarkeitsrechte gegriffen habe. In einem solchen Fall
haben bei der Beurteilung der Entschädigungsansprüche nicht die Regeln
über die Enteignung von Nachbarrechten, sondern in erster Linie die ge-
setzlichen Vorschriften über die Teilexpropriation Anwendung zu finden.
Der Enteignete hat nach Art. 19 lit. b EntG Anspruch auf Vergütung des
Betrages, "um den der Verkehrswert des verbleibenden Teils sich vermin-
dert". Art. 19 lit. b EntG gilt nämlich – wie schon von JAEGER klargestellt
– nicht nur dann, wenn das Restgrundstück klein oder schlecht geformt
und nur erschwert zu nutzen ist, sondern auch dann, wenn der dem Eigen-
tümer verbliebene Teil durch die Nachbarschaft des auf der enteigneten
Fläche errichteten Werkes, namentlich durch Immissionen in seinem Wert
gemindert wird […]."
Nach der bundesgerichtlichen Praxis ist dem Enteigneten auch der rein fak-
tische Nachteil zu vergüten, "der aus dem Entzug oder der Beeinträchti-
gung solcher den Verkehrswert beeinflussender Eigenschaften entsteht,
die ohne die Enteignung aller Voraussicht nach dem verbleibenden Teil er-
halten geblieben wären." Solche faktischen Vorteile gehen beispielsweise
eben dann verloren, wenn jemand sein Grundstück mit einem "Schutz-
schild" von Dienstbarkeitsrechten oder eigenem Grundeigentum umgibt
und dieser Schutzschild nun durch den Bau für ein öffentliches Werk ganz
oder teilweise enteignet wird. Dabei gilt es zu beachten, dass in diesem Fall
die durch ein öffentliches Werk verursachten Immissionen nicht übermäs-
sig im Sinne der nachbarrechtlichen Schutzbestimmung gemäss Art. 684

- 29 -
des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB; SR 210) vom 10. Dezember
1907 sein müssen.
9.6.2.
Damit gestützt auf die Schutzschildpraxis ein Anspruch geltend gemacht
werden kann, müssen die folgenden Voraussetzungen kumulativ erfüllt
sein: Im Hinblick auf den Bau eines öffentlichen Werks muss eine formelle
Teilenteignung eines Rechts erfolgen. Zusätzlich muss dem zu enteignen-
den Recht in tatsächlicher Hinsicht eine Schutzschildfunktion zukommen.
Im Weiteren ist erforderlich, dass vom öffentlichen Werk oder von dessen
Betrieb Immissionen ausgehen, welche den Verkehrswert des Restgrund-
stücks vermindern und dass der Schaden, der aus dem Entzug oder der
Beeinträchtigung der durch den Schutzschild geschützten Eigenschaften
entsteht, in einem adäquaten Kausalzusammenhang zur Enteignung steht
(vgl. David Hofstetter / Alexander Rey, Teilenteignung und Schutzschild-
theorie, in ZBl 118/2017 S. 246).
9.6.3.
Mit der Abtretung der beiden Grundstückteile im Umfang von zusammen
879 m2 ab der Parzelle aaa liegt eine formelle Teilenteignung vor.
9.6.4.
Nachfolgend ist zu beurteilen, ob diese Teilflächen tatsächlich Schutz-
schildfunktion hatten.
9.6.4.1.
Nach den Ausführungen des Bundesgerichts ist ein solcher "Schutzschild"
dann gegeben, wenn beispielsweise die Aussicht, die ruhige Lage oder
aber die schöne Umgebung einer Liegenschaft mit der Errichtung von
Dienstbarkeitsrechten gesichert wurde. Auf diese Weise kann die Überbau-
barkeit oder eine bestimmte Bewirtschaftung der Nachbarparzelle einge-
schränkt werden. Teile einer Liegenschaft können aber auch in dem Sinne
"Schutzschildfunktion" haben, dass sie aufgrund ihrer Grösse und Fläche
Immissionen von einer Liegenschaft fernhalten (vgl. dazu BGE 106 Ib 381
E. 2.).
9.6.4.2.
Wie bereits festgehalten wurde (Erw. 8.2. und 8.3.), gliedert sich die abge-
tretene Fläche in zwei Teile. Im vorderen Bereich (beim AP) wurde ein
Streifen von 234 m2 benötigt. Die X-Strasse rückt hier bis zu 5 m näher an
das D heran. Der grössere Teil der Abtretungsfläche liegt im hinteren Be-
reich, hinter der Auffahrt zum Parkhaus. Dort wurde für den Strassenbau
eine Fläche von 658 m2 benötigt.

- 30 -
Die betroffene Liegenschaft befindet sich im Industriegebiet, gleich neben
dem BA und angrenzend an die Schienen der AJ. Wie aus dem Techni-
schen Bericht zum Gestaltungsplan C vom 28. Februar 2000 hervorgeht,
wurde das C mit der Einzonung in die entsprechende Spezialzone der
Lärmempfindlichkeitsstufe III zugeordnet. Das Areal wies somit schon vor
dem Bau des D und vor dem Erwerb desselben durch die Gesuchgegnerin
eine hohe Lärmbelastung auf.
9.6.4.3.
Nachfolgend geht es um die Frage, ob die beiden abgetretenen Teilflächen
als "Schutzschilde" gegen die Lärmbelastung oder sonstige Immissionen
getaugt hätten. Ein Schutzschild muss so beschaffen sein, dass das ent-
eignete Land aufgrund seiner Beschaffenheit geeignet ist, das Restgrund-
stück vor Lärm- und weiteren Immissionen zu schützen. So hat das Bun-
desgericht den Schutzschildcharakter in einem Fall verneint, in welchem
für den Strassenbau ein Dreieck mit einer Tiefe von höchstens 15 m ent-
eignet wurde. Es hat dazu festgehalten, dass die benötigte Fläche den
noch überbaubaren Teil der Restparzelle nicht schützen konnte (BGE 110
Ib 348 E. 4a; zum Ganzen: David Hofstetter, Alexander Rey, Teilenteig-
nung und Schutzschildtheorie, in ZBl 118/2017 S. 260).
Weder der kleinere Abtretungsstreifen im vorderen Bereich (zum BA hin)
noch der grössere Streifen im hinteren Bereich sind von ihrer Grösse und
Form her geeignet, eine Barriere zwischen der X-Strasse und dem D zu
bilden und auf diese Weise den Lärm der X-Strasse abzuhalten. Eine sol-
che Teilenteignung in geringer Tiefe vermag keinen massgeblichen Wert-
unterschied begründen. Auch lagen keine Dienstbarkeiten oder andere
Rechte vor, welche die Liegenschaft auf der Parzelle aaa vor den Immissi-
onen geschützt hätten und nun infolge des Ausbaus der X-Strasse wegge-
fallen wären.
9.6.4.4.
Vorliegend sind die abzutretenden Teilflächen von ihrer Lage, Grösse und
sonstigen Beschaffenheit her nicht geeignet, als Schutzschild für die Lie-
genschaft auf der Parzelle aaa zu dienen. In diesem Zusammenhang ist
auch darauf hinzuweisen, dass sich der Vorplatz zum Einkaufszentrum mit
Haupteingang und H zum AP hin erstreckt und daher in erster Linie den
aus dieser Richtung herrührenden Lärmbelastungen ausgesetzt ist. Zudem
musste der Vorplatz durch den Ausbau der X-Strasse nicht verkleinert wer-
den, da sich die betreffende Abtretungsfläche seitlich davon (eben zur X-
Strasse hin) befindet.

- 31 -
9.6.5.
Als weitere Voraussetzung für eine Berufung auf die Schutzschildtheorie ist
notwendig (Erw. 9.6.2.), dass vom öffentlichen Werk oder von dessen Be-
trieb Immissionen ausgehen, welche den Verkehrswert des Restgrund-
stücks vermindern.
9.6.5.1.
Wie das BVU in der Zustimmung zum Bauvorhaben Sanierung/Ausbau X-
Strasse vom 29. April 2013 festhielt, ist davon auszugehen, dass der ge-
plante Ausbau der X-Strasse für sich alleine betrachtet keine grossen lärm-
technischen Auswirkungen hat. Sie ist aber Teil der Kantonsstrasse NK fff
(mit der Verbindungsspange S.), weshalb nur eine gesamtheitliche lärm-
rechtliche Beurteilung Sinn macht. Aus dem Planungsbericht nach Art. 47
RPV zur Teilrevision der allgemeinen Nutzungsordnung vom 1. Mai 2017
(kurz: PB nach Art. 47 RPV) ist zu entnehmen, dass das Verkehrsaufkom-
men des motorisierten Individualverkehrs (MIV-Verkehrsaufkommen) für
das Gebiet AE als Grundlage für den UVB 2010 zum rechtskräftigen Ge-
staltungsplan geschätzt werden musste. Ursprünglich war im Ostteil des
Gebiets AE ein AL mit Einkaufszentrum geplant. Aus wirtschaftlicher Sicht
lässt sich das AL mit Einkaufszentrum nicht wie vorgesehen ausführen,
weshalb nun anstelle des Einkaufszentrums zusätzliche Wohnungen ge-
plant werden. Unter Berücksichtigung dieser Nutzungsänderung wird der
DTV für das ganze Gebiet AE auf 5'000 PW-Fahrten (inklusive des Veran-
staltungsverkehrs des geplanten AL) geschätzt. Durch den Verzicht auf ein
Einkaufszentrum wird vor allem der Quellverkehr des Gebiets AE und somit
auf der X-Strasse reduziert (PB nach Art. 47 RPV, S. 19, Replikbeilage 19).
In Bezug auf den Verkehrslärm hält der PB nach Art. 47 RPV fest, dass
diesbezüglich insbesondere die X-Strasse massgebend ist. Gemäss Art. 9
der Lärmschutz-Verordnung (LSV; SR 814.41) vom 15. Dezember 1986
darf der Betrieb neuer oder wesentlicher ortsfester Anlagen nicht dazu füh-
ren, dass durch die Mehrbeanspruchung einer Verkehrsanlage die Immis-
sionsgrenzwerte überschritten werden oder durch die Mehrbeanspruchung
einer sanierungsbedürftigen Verkehrsanlage wahrnehmbar stärkere Lärm-
immissionen erzeugt werden. Im Umweltverträglichkeitsbericht 2010 wurde
bereits untersucht, wie sich der rechtskräftige Gestaltungsplan AE in Bezug
auf den Strassenlärm auswirken wird. Die Untersuchungen für den Endzu-
stand gemäss Gestaltungsplan haben ergeben, dass die Anforderungen
von Art. 9 LSV bei allen Strassenabschnitten des Untersuchungsgebiets
eingehalten werden können (PB nach Art. 47 RPV, S. 22; Replikbeilage
19).
Die lärmmässigen Auswirkungen eines Gestaltungsplanareals sind umso
geringer, je kleiner die induzierte Verkehrsmenge ist. Wie bereits ausge-
führt wurde, hat der Verzicht auf ein Einkaufszentrum im Zusammenhang
mit dem AL zur Folge, dass die gesamte Verkehrsmenge viel geringer aus-
fällt als ursprünglich erwartet. Da die Anforderungen von Art. 9 LSV bereits

- 32 -
mit dem bewilligten Gestaltungsplan eingehalten sind und die induzierte
Verkehrsmenge aufgrund der geplanten Nutzungsänderung tiefer ausfällt,
können diese Anforderungen auch unter den neuen Voraussetzungen ein-
gehalten werden. Werden die Voraussetzungen im Bereich AE eingehal-
ten, ist davon auszugehen, dass dies auch im Bereich des D weiterhin der
Fall sein wird.
Schliesslich ist festzuhalten, dass das Gebiet AE (mit AL) bei weitem noch
nicht fertig ausgebaut ist. Als Ersatz für das ursprünglich geplante Einkaufs-
zentrum beim AL sollen im Gebiet AE zusätzliche Wohnbauten entstehen.
Es ist geplant, dass das Gebiet AE etwa bis im Jahr 2023 fertig gestellt sein
wird (Protokoll, S. 10/11). Diese Entwicklung wird sich positiv auf das D
auswirken, da es dann gesamtstädtisch nicht mehr so peripher liegt, wie
dies gegenwärtig noch der Fall ist. Auch ist davon auszugehen, dass die
Nachteile, welche durch den Ausbau des Gebiets AE entstehen (Mehrver-
kehr und dadurch eine höhere Lärmbelastung) durch die wirtschaftlichen
Vorteile (Verbesserung der Lage, mehr Laufkundschaft) aufgewogen wer-
den.
9.6.5.2.
An der Verhandlung vor SKE hielt sich die Gesuchgegnerin daran auf, dass
die Projektbewilligung für den Strassenbau unter Verletzung der baurecht-
lichen Lärmvorgaben zustandegekommen sei (Protokoll, S. 10). Sie hält
schon deswegen bzw. wegen des Fehlens des entsprechenden Nachwei-
ses übermässiger Lärmimmissionen im Projektverfahren die erwähnte Im-
missionsvoraussetzung für gegeben.
Es kann nun aber nicht Aufgabe des Enteignungsrichters sein, im Nach-
hinein allfällige Mängel des nicht in seine Zuständigkeit fallenden Projekt-
verfahrens zu untersuchen. Derartige Mängel wären über ein nachträgli-
ches baurechtliches Gesuchsverfahren oder über ein umweltschutzrechtli-
ches Immissionsbeschwerdeverfahren zu beheben. Gestützt auf die Fest-
legungen der zuständigen Instanzen könnte dann gegebenenfalls ein nach-
trägliches Enteignungsverfahren nach § 155 BauG beim SKE eingereicht
werden. Dieses wäre dann übrigens nach einem jüngsten Entscheid des
Bundesgerichts nach den Grundsätzen zu beurteilen, die für die Enteig-
nung von Nachbarrechten entwickelt worden sind (vgl. BGE 1C_16/2018
vom 18. Januar 2019, Erw. 4.3., S. 10/11 sowie hinten Erw. 12.2. ff.).
9.6.6.
Die dargelegten (Erw. 9.6.2.) Voraussetzungen der „klassischen“ Schutz-
schildtheorie sind zusammenfassend zumindest nicht kumulativ erfüllt.
Vorab taugen die beiden zu enteignenden Abschnitte nicht als Schutz-
schilde (Erw. 9.6.4.4.). Immissionsmässig scheint der Nachweis einer der-
art bedingten Entwertung des Restgrundstücks zumindest zweifelhaft Erw.

- 33 -
9.6.5.). Ein nachhaltiger, durch den Strassenbau verursachter Minderwert
scheint daher auch aus dieser Sicht nicht ausgewiesen.
Der Befund wird noch dadurch bestärkt, dass die aktuell getätigten, hohen
sog. Revitalisierungsinvestitionen nicht einmal nach Darstellung der Ge-
suchgegnerin für die Abwehr der Immissionen aus der X-Strasse eingesetzt
wurden (Protokoll, S. 9).
Zur Frage des adäquaten Kausalzusammenhangs ist zudem noch festzu-
halten, dass dieser mit Bezug auf die Schutzschildtheorie dergestalt geprüft
werden könnte, dass die Frage nicht in einem positiven, sondern in einem
negativen Sinne gestellt wird. Dieses Vorgehen wird im oben erwähnten
(Erw. 9.6.2.) Aufsatz von Hofstetter / Rey (in ZBl 118/2017 S. 254) als das
sinnvollste bezeichnet. Demnach ist zu fragen, ob das Restgrundstück
auch dann eine Werteinbusse erlitten hätte, wenn nicht mittels Teilenteig-
nung auf das Grundstück des Betroffenen gegriffen worden wäre, sondern
das Werk direkt angrenzend an die betroffene Liegenschaft erstellt worden
wäre. Nach Auffassung des Gerichts wären auch bei einem solchen Vor-
gehen die Auswirkungen der X-Strasse auf das D dieselben geblieben, wie
sie sich aktuell präsentierten. Somit kann gesagt werden, dass kein adä-
quater Kausalzusammenhang zwischen der Enteignung und der behaup-
teten Werteinbusse besteht.
9.7.
Die Gesuchgegnerin macht indessen eine Neuinterpretation der Schutz-
schildtheorie geltend, indem sie anführt, dass die X-Strasse ohne Inan-
spruchnahme der beiden Abtretungsflächen nicht bzw. jedenfalls nicht in
der vorliegenden Form hätte realisiert werden können. Das wird mit der
grundsätzlich unbestrittenen gebliebenen Tatsache belegt, dass die X-
Strasse im Bereich des fortbestehenden AN bloss mit einer Breite von rund
9 m anstelle der realisierten 13,5 m hätte gebaut werden können, wenn ihr
dort liegendes Land nicht zur Verfügung gestanden hätte (Protokoll, S. 12).
Diesem Ansatz kann allerdings schon im Grundsatz nicht gefolgt werden.
Einerseits bestünde das Nichtrealisierungsrisiko wohl für jeden nicht abso-
lut geringfügigen Rechtserwerb aufgrund eines rechtskräftigen Projekts,
was die bisher entwickelte Rechtsprechung zur Schutzschildtheorie von
vornherein hinfällig werden liesse, und anderseits würde damit das Grund-
prinzip des Enteignungsrechts missachtet, wonach sich die zu leistende
Entschädigung immer nach dem Schaden des Enteigneten und nicht nach
dem Vorteil des Enteigners zu bemessen hat (vgl. Baugesetzkommentar,
a.a.O., Vorbemerkungen zu den §§ 142 – 147, § 142 N 1 ff. m.w.H.). Es
fehlt in der schweizerischen Rechtsordnung an einer Grundlage für eine
Gewinnbeteiligung an dem von der Enteignerin geschaffenen Erschlies-
sungsmehrwert, wie sie hier im Ergebnis mit dem vorliegenden Argument
gefordert würde.

- 34 -
9.8.
Zusammenfassend ist kein Minderwert für den Rest im Sinne von § 143
Abs. 1 lit. b BauG zuzusprechen.
10.
10.1.
Aus dem Prinzip der vollen Entschädigung folgt, dass nicht nur die objekti-
ven Schadenselemente (Verkehrswert und Minderwert) zu ersetzen sind,
sondern es sind auch alle anderen persönlichen und subjektiven Scha-
densfaktoren, die so genannten Inkonvenienzen in die Bemessung der Ge-
samtentschädigung einzubeziehen. Inkonvenienzen erfassen den Scha-
den, der dem Enteigneten als Folge der Enteignung im übrigen Vermögen
entsteht (§ 143 Abs. 1 lit. c BauG). Vorausgesetzt ist wiederum ein rechts-
erheblicher Kausalzusammenhang und zudem muss der Schaden dem
Enteigneten selber erwachsen sein (Baugesetzkommentar, a.a.O., §§ 143-
145 BauG N 47 ff).
10.2.
10.2.1.
Nachdem die X-Strasse gebaut ist, gibt es die sonst praktisch häufigsten
Inkonvenienzforderungen in Zusammenhang mit Anpassungsarbeiten vor-
liegend nicht. Diesbezüglich ist nichts strittig. Offen sind Ersatzforderungen
aus vorprozessualer Rechtsverbeiständung und vor allem Entschädigungs-
forderungen aufgrund von Beeinträchtigungen durch die Bauarbeiten, die
bei einem Vorgehen nach gesetzlicher Konzeption als nachträgliche Be-
gehren gemäss § 155 BauG zu stellen gewesen wären (vgl. Erw. 1.6.).
10.2.2.
Nachträgliche Forderungen und Begehren sind innerhalb von sechs Mona-
ten geltend zu machen, seit der Enteignete vom Bestand oder von der In-
anspruchnahme oder der Schädigung des Rechts Kenntnis erhalten hat.
Sie erlöschen jedenfalls zehn Jahre nach Vollendung des Werkes (§ 155
Abs. 2 BauG; ausführlich in: ESK 4-EV.2006.57 vom 26. Februar 2008 in
Sachen F.E. gegen Kanton Aargau, Erw. 3. ff.).
10.2.3.
Das D wurde Ende 2010 eröffnet (Eingabe vom 31. März 2017, S. 7). Ge-
mäss Bauprogramm vom 13. April 2017 (enthält den tatsächlichen Ablauf,
Replikbeilage 3) wurden die Bauarbeiten an der Industriestrasse in drei
Phasen unterteilt: Einbau der Meteorwasserleitung, Ausbau und Sanierung
der X-Strasse sowie Ausbau und Sanierung der V-Strasse. Die Arbeiten
zur Verlegung der Meteorwasserleitung begannen gemäss Bauprogramm
am 8. Juli 2013 und am 7. Mai 2014 waren diese Arbeiten abgeschlossen
(vgl. dazu auch Erw. 4.4.2.). Der Bau der Meteorwasserleitung verzögerte
sich unter anderem aus technischen Gründen. Gemäss Bauprogramm

- 35 -
wurde auch laufend über den Fortschritt der Bauarbeiten informiert. In der
Folge begannen die Arbeiten an der X-Strasse nach Bauprogramm am 7.
Mai 2014, also gleich im Anschluss an den Einbau der Meteorwasserlei-
tung, und endeten am 26. Oktober 2015, wobei der Deckbelag erst zu ei-
nem späteren Zeitpunkt eingebracht wurde. Während dieser Zeit war die
Zu- und Wegfahrt für Motorfahrzeuge zum und ab dem D jederzeit offen
und signalisiert. Allerdings war eine einspurige Sperrung erforderlich. Mo-
torfahrzeuge konnten während der Bauphase vom D nur in Richtung S.
bzw. Verbindungsspange S. Nord wegfahren. Insgesamt dauerten die Bau-
arbeiten von Juli 2013 bis Oktober 2015, also während rund 28 Monaten.
10.2.4.
Vorliegend wurden sämtliche Entschädigungsbegehren (also auch die ei-
gentlich [Erw. 10.2.1.] "nachträglich" zu stellenden Forderungen) mit Ein-
gabe vom 31. März 2017 erhoben. Während der Dauer der Bauarbeiten,
führten die Parteien Einigungsverhandlungen und gingen davon aus, dass
der Rechtserwerb und seine Folgen einigungsweise erledigt werden kön-
nen. Gleichzeitig machte die Gesuchgegnerin bereits zu diesem Zeitpunkt
gegenüber der Gesuchstellerin zusätzliche Entschädigungen infolge über-
mässiger Betriebsbeeinträchtigung des D geltend. Erst nach Abschluss der
Bauarbeiten waren diese Verhandlungen endgültig gescheitert, worauf die
Gesuchstellerin am 16. Januar 2017 ein Gesuch um Einleitung eines for-
mellen Enteignungsverfahrens einreichte. Ebenfalls zu diesem Zeitpunkt
war für die Gesuchgegnerin klar, dass sie ihre Forderungen beim Gericht
einreichen muss. Sie tat dies im Zuge des vorliegenden formellen Enteig-
nungsverfahrens und reichte sämtliche Entschädigungsbegehren (also Be-
gehren nach § 152 Abs. 1 BauG sowie die nachträglichen Forderungen
nach § 155 BauG) mit Eingabe vom 31. März 2017 beim Gericht ein. Unter
diesen Umständen sind auch die nachträglichen Forderungen nach § 155
BauG fristgerecht gestellt worden (Protokoll, S. 14). Es ist aber zu berück-
sichtigen, dass diese im Unterschied zu den Begehren nach § 152 Abs. 1
BauG nicht vom Kostenprivileg profitieren (Erw. 1.6.).
11.
11.1.
Die Gesuchgegnerin macht geltend, im Rahmen der vorprozessualen
Rechtsverbeiständung seien ihr Kosten im Betrag von Fr. 28'794.40 (inkl.
MWST) entstanden. Diese Kosten setzen sich wie folgt zusammen:
Rechnung G. vom 20.11.2014 Fr. 3'029.25
Rechnung H. vom 21.11.2014 Fr. 14'211.20
Rechnung H. vom 20.04.2015 Fr. 1'881.70
Rechnung H. vom 19.01.2016 Fr. 6'056.00
Rechnung H. vom 26.05.2016 Fr. 2'898.50
Rechnung H. vom 21.03.2017 Fr. 717.75
Total Fr. 28'794.40

- 36 -
Die Rechnungen erfolgten nach Angaben der Gesuchgegnerin für Leistun-
gen im Zusammenhang mit der Beurteilung der Rechtslage bezüglich des
Abtretungsvertrags, der Entschädigungshöhe, der Mietzinsausfälle und
des zusätzlichen Aufwands wegen der Bauarbeiten sowie der Vertretung
an den Verhandlungen mit der Gesuchstellerin.
11.2.
Die Gesuchstellerin lässt dazu ausführen, dass diese Kosten im Grundsatz
anerkannt werden könnten, sie seien aber in der Höhe nicht einwandfrei
nachgewiesen. Ausgewiesen sei nur der Aufwand des mit einer rechtlichen
Beurteilung beauftragten Drittjuristen. Die Rechnungen des Voranwalts der
Gesuchgegnerin seien jedoch ohne Aufführung der detaillierten Leistungen
als prozessrechtliche Belege unzureichend.
11.3.
Mit der Duplik vom 23. August 2017 reichte der Vertreter der Gesuchgeg-
nerin die detaillierte Aufstellung über die geltend gemachten vorprozessu-
alen Leistungen ein (Duplikbeilage 11).
Die Beteiligten hatten einen Stundenansatz von Fr. 300.00/h vereinbart.
Aus den eingereichten Kostennoten gehen jeweils die Anzahl Stunden her-
vor, welche der damalige Rechtsvertreter für die Gesuchgegnerin aufge-
wendet hat: Im Zeitraum vom 6. Mai 2014 bis 19. November 2014 fielen
40.15 h an, vom 20. November 2014 bis 19. April 2015 5.30 h, dann noch-
mals 17.20 h von 20. April 2015 bis 18. Januar 2016 und nochmals 8.50 h
sowie 1.45 h von 19. Januar 2016 bis 21. März 2017, was ein Total von
72.60 h ergibt. Damit wären die angefallenen Kosten grundsätzlich ausge-
wiesen und nachvollziehbar.
11.4.
Vorab ist festzuhalten, dass die Frage nach den vorprozessualen Kosten
nur deshalb entstanden ist, weil das vorliegende Verfahren nicht wie ge-
setzlich eigentlich vorgesehen vor dem Ausbau der X-Strasse eingeleitet
worden ist. Wäre das Enteignungsgesuch "rechtzeitig" gestellt worden, wä-
ren diese Kosten vor Einleitung des Verfahrens vor dem SKE gar nicht ent-
standen, zumindest eben nicht als "vorprozessuale" Kosten. In diesem Fall
wären sie wie üblich als Parteikosten zu beurteilen und nach dem Pau-
schalrahmentarif (§ 8a Abs. 1 des Dekrets über die Entschädigung der An-
wälte [Anwaltstarif, SAR 291.150] vom 10. November 1987, in Kraft seit 1.
Juli 2011) festzusetzen gewesen.
11.5.
Die Parteien haben es versäumt, das Verfahren rechtzeitig, also vor der
Inanspruchnahme der für das Bauprojekt benötigten Flächen der Parzelle
aaa, vom Gericht einleiten zu lassen (Erw. 1.6.). Dadurch sind zusätzliche,

- 37 -
"vorprozessuale" Parteikosten entstanden, die es in der Rücksicht nicht ge-
braucht hätte. Sie sind in diesem Sinn nicht eine Folge des Enteignungs-
verfahrens, sondern des prozessualen Fehlverhaltens der Parteien. In dem
Mass, in dem die Parteien für das Versäumnis einzustehen haben, haben
sie nach Meinung des Gerichts auch für den Schaden aufzukommen.
Die Parteien standen seit der Projektierungsphase in Kontakt und haben
bis zur Einreichung des Gesuchs um Einleitung des Enteignungsverfahrens
verhandelt und eine einvernehmliche Lösung gesucht (vgl. Erw. 1.6.). In
diesem Zeitraum sind die von der Gesuchgegnerin geltend gemachten
Kosten angefallen, was von der Gesuchstellerin auch nicht bestritten wird
(Protokoll, S. 12/13). Am 30. Juni 2014 fand zwischen den Parteien eine
Besprechung statt, an welcher die Gesuchgegnerin der Inanspruchnahme
der benötigten Fläche vorläufig zustimmte. Offenbar gingen die beiden Par-
teien zu diesem Zeitpunkt noch davon aus, dass eine Einigung betreffend
den Landerwerb erzielt werden könne. Dieser Umstand führte schliesslich
zur "verspäteten" Einreichung des Gesuchs um Einleitung des Enteig-
nungsverfahrens durch die Gesuchstellerin. Wie bereits ausgeführt (Erw.
1.6.) haben die Parteien nach Auffassung des SKE gleichwertig zur Verzö-
gerung beigetragen und damit diese Sonderkosten verursacht. Es scheint
daher angemessen, dass die Gesuchstellerin der Gesuchgegnerin die gel-
tend gemachten, vorprozessual entstandenen Parteikosten zur Hälfte er-
setzt. Sie hat der Gesuchgegnerin unter diesem Titel pauschal
Fr. 14'400.00 zu bezahlen.
12.
12.1.
12.1.1.
Die Gesuchgegnerin lässt ausführen, dass sie infolge der Bauarbeiten Er-
tragseinbussen von insgesamt Fr. 397'392.55 erlitten habe. Die Ertragsein-
bussen seien auf Mindereinnahmen im Parkhaus sowie auf Mindereinnah-
men infolge reduzierter Mieteinnahmen von den im Einkaufszentrum ein-
gemieteten Geschäften zurückzuführen. Aufgrund der während 31 Mona-
ten (die Gesuchgegnerin ging von dieser Dauer aus) anhaltenden Bauar-
beiten und eingeschränkten Zugänglichkeit hätten flächendeckend Miet-
zinssenkungen gewährt werden müssen und es seien dadurch Mietzins-
mindereinnahmen von Fr. 232'392.55 entstanden. Im Weiteren konnte in-
folge der andauernden Bauarbeiten und der daraus resultierenden schwie-
rigen Verhältnisse der bestehende Leerstand nicht reduziert werden. Die
jahrelangen Bauarbeiten kurz nach der Eröffnung des Zentrums, die daraus
resultierende schlechte Frequentierung und das sich daraus ergebende
schlechte Image führten zu zunehmenden Leerständen und zu einer Ab-
wärtsspirale, die auch mit Werbemassnahmen nicht mehr aufgehalten wer-
den konnte. Momentan werde das Zentrum revitalisiert, damit ein Neustart
möglich werde. Es habe im massgebenden Zeitraum ein Leerstand von

- 38 -
rund 256 m2 (zuzüglich Lagerräume, die aber hier nicht berücksichtigt wer-
den) bestanden. Bei einem Mietzins von Fr. 250.00/m2 pro Jahr ergebe das
entgangene Mietzinseinnahmen von Fr. 64'000.00 pro Jahr. Hochgerech-
net auf 31 Monate mache das Mindereinnahmen von Fr. 165'000.00.
12.1.2.
Die Gesuchstellerin vertritt den Standpunkt, es sei zwar belegt, dass den
Mietern Mietzinsreduktionen gewährt worden seien, es sei aber nicht nach-
gewiesen, dass diese mit Rücksicht auf reduzierte Verkaufsumsätze ge-
währt worden seien. Zudem seien insgesamt sieben Mietern Reduktionen
gewährt worden. Die übrigen Mieter hätten keine Reduktion erhalten. Es
sei daher nicht nachvollziehbar, weshalb nur die genannten sieben Mieter
eine Umsatzeinbusse erlitten haben sollten. Es sei davon auszugehen,
dass die Ankermieter I. und J. keine Umsatzeinbussen erlitten hätten, je-
denfalls sei diesen keine Mietzinsreduktion gewährt worden. Im Weiteren
hält die Gesuchstellerin fest, die Reduktionen seien für sehr unterschiedli-
che Zeiträume gewährt worden. Auch würden die "Schadensberechnun-
gen" gewaltigen Schwankungen unterliegen.
Vorliegend sei zu beachten, dass das Gewerbegebäude ziemlich peripher
liege, solange die Planung AE nicht baulich umgesetzt sei. Dass daraus
kein glänzender Geschäftsgang resultieren könne, sei der Gesuchgegnerin
immer bewusst gewesen. Bereits 2012 und somit lange vor Beginn der
Bauarbeiten sei der Geschäftsgang unbefriedigend gewesen. Es seien be-
reits zu diesem Zeitpunkt Mietzinssenkungen gewährt worden.
12.1.3.
In der Duplik vom 23. August 2017 weist die Gesuchgegnerin daraufhin, es
sei aus dem Nachtrag 1 zum Mietvertrag mit der K. GmbH vom 21. Januar
2014 (Antwortbeilage 11) ersichtlich, dass die Reduktion wegen der als
Folge der Bauarbeiten gesunkenen Umsätze gewährt worden sei. Gleiches
gelte auch für die Mieter L. GmbH, M. N. AG und O., P. und AA. AG. Die
Ankermieter I. und J. würden über umsatzabhängige Mietverträge verfü-
gen, weshalb ein Umsatzrückgang automatisch zu einer Mietzinsreduktion
führe. Im Weiteren wird bestritten, dass bereits 2012 Mietzinssenkungen
gewährt worden sind.
12.2.
12.2.1.
Hier stellt sich vorab die Frage, ob allenfalls eine Entschädigung aus der
Enteignung von Nachbarrechten in Frage kommt (Pra 2005, Nr. 38,
E. 3.1.2.). Das Grundeigentum beinhaltet unter anderem das Recht, über-
mässige Einwirkungen von Nachbarn auf das eigene Grundstück abweh-
ren zu können (Art. 684 ZGB i.V.m. Art. 679 ZGB). Gegen übermässige
Einwirkungen steht dem betroffenen Grundeigentümer insbesondere die
Unterlassungsklage zur Verfügung. Gehen diese Immissionen jedoch von

- 39 -
einem im öffentlichen Interesse liegenden Werk aus, für welches dem Wer-
keigentümer das Enteignungsrecht zusteht und können diese Einwirkun-
gen nicht oder nur mit einem unverhältnismässigen Aufwand vermieden
werden, so werden die Abwehransprüche des Grundeigentümers infolge
der vorrangigen öffentlichen Interessen unterdrückt. Das bedeutet die
zwangsweise Errichtung einer Dienstbarkeit auf dem Grundstück des Ent-
eigneten zugunsten des Werkeigentümers, deren Inhalt in der Pflicht zur
Duldung der Immissionen besteht. An Stelle des Unterlassungsanspruchs
kann die Entschädigung für die Enteignung der nachbarlichen Abwehr-
rechte, d.h. eine formelle Enteignung, treten (ESK
4-EV.2004.50001 in Sachen C.M.; BGE 123 II 490 ff. mit weiteren Hinwei-
sen).
12.2.2.
Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung gelten insbesondere durch
Strassen- und Schienenverkehr verursachte Immissionen nur dann als
übermässig im Sinne von Art. 684 ZGB und lassen den Enteigner ersatz-
pflichtig werden, wenn sie für den Grundeigentümer nicht voraussehbar
waren, ihn in spezieller Weise treffen und einen schweren Schaden verur-
sachen, wobei diese Voraussetzungen kumulativ erfüllt sein müssen (BGE
123 II 491; Zusammenfassung in BGE 121 II 330 ff. mit weiteren Hinwei-
sen). Diese Grundsätze dürfen gemäss Bundesgericht indes nicht bzw. nur
bedingt auf Immissionen durch Bauarbeiten angewandt werden. Zwar gilt
auch hier wie bei anderen nachbarlichen Einwirkungen durch ein Werk des
öffentlichen Interesses die Grundvoraussetzung, dass eine Entschädigung
von vornherein nur in Frage kommt, wenn die Immissionen unvermeidbar
sind, also nicht durch geeignete Schutzvorkehrungen oder zeitliche Be-
schränkungen abgewendet werden können (Entscheid des Verwaltungs-
gerichts des Kantons St. Gallen vom 26. Oktober/ 2. November 1992 [St.
Gallische Gerichts- und Verwaltungspraxis 1992, Nr. 29] mit Hinweis auf
die bundesgerichtliche Rechtsprechung seit BGE 91 II 100 ff.): Wann wel-
che Massnahmen zur Begrenzung des Baulärms zu treffen sind, konkreti-
sierte das BUWAL gestützt auf Art. 38 Abs. 2 USG (Bundesgesetz über
den Umweltschutz vom 7. Oktober 1983; SR 814.01) und Art. 6 LSV (Lärm-
schutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986; SR 814.41) in der Baulärm-
Richtlinie vom 2. Februar 2000.
12.2.3.
12.2.3.1.
In der Regel haben Grundeigentümer vorübergehende Störungen, die sich
aus Bauarbeiten auf den Nachbarparzellen ergeben, entschädigungslos
hinzunehmen (vgl. auch die auf kantonaler Ebene statuierten Duldungs-
pflichten der Anstösser in § 110 Abs. 1 lit. a BauG). Ersatz ist nur zu leisten,
wenn die Einwirkungen ihrer Art, Stärke und Dauer nach aussergewöhnlich
sind und zu einer beträchtlichen Schädigung von Nachbarn führen (BGE
1E.9/2001 vom 25. Februar 2002 Erw. 6; BGE 113 Ia 357, mit weiteren

- 40 -
Hinweisen; Daniel Gebhardt, Abwehrrechte und Entschädigungen bei Bau-
stellen in: Umweltrecht in der Praxis [URP] 2002 S. 400). Ob die Einwirkung
aus einer Baustelle übermässig und die Schädigung beträchtlich ist, wird
anhand objektiver Gesichtspunkte beurteilt. Es sind die widerstreitenden
Interessen der Beteiligten unter Berücksichtigung des Ortsgebrauchs so-
wie der Lage und Beschaffenheit der Grundstücke gegeneinander abzuwä-
gen. Da es sich um eine vorübergehende Einwirkung handelt, sind bei der
Beurteilung auch Intensität und Dauer der Immissionen mitzuberücksichti-
gen (BGE 132 II 427, publiziert in Die Praxis des Bundesgerichts [Pra]
7/2007 Nr. 76 S. 508; Beatrice Wagner Pfeifer/Daniel Gebhardt, Enteig-
nungsrechtliche Entschädigungsansprüche beim Bau der Nordtan-
gente - aus der Praxis der Eidgenössischen Schätzungskommission Kreis
7, in: Basler Juristische Mitteilungen [BJM] 2000 S. 10).
12.2.3.2.
Während bei Wohnliegenschaften Entschädigungen wegen übermässiger
Lärmeinwirkung im Vordergrund stehen, sind bei Geschäftsliegenschaften
vorwiegend Forderungen um Ausgleich von Umsatzeinbussen infolge er-
schwerter Erreichbarkeit zu beurteilen. Nach Meinung des Vertreters der
Gesuchgegnerin ist die bisherige Rechtsprechung viel stärker auf Ein-
schränkungen bei der Wohn- als bei der Geschäftsnutzung ausgerichtet.
Dem Unterschied müsse vermehrt Rechnung getragen werden, Insbeson-
dere sei ein stets wechselndes Zufahrtsregime für die Kunden problema-
tisch (Protokoll, S. 15).
Da der Gemeingebrauch an einer öffentlichen Strasse kein subjektives
Recht zu begründen vermag, können aus verkehrsmässigen Anordnungen
während der Bauzeit (Umleitung, Wegfallen von Parkplätzen etc.) keine
Entschädigungsansprüche abgeleitet werden. Gegenstand des Enteig-
nungsrechts kann die Erschliessungsfunktion einer Strasse und der An-
spruch auf einen rechtlich genügenden Zugang zur Liegenschaft sein. Wird
dieser durch Bauinstallationen erheblich erschwert und handelt es sich um
einen Geschäftsbereich, bei dem die Kundschaft erfahrungsgemäss durch
solche erheblichen Erschwerungen vom Besuch des betroffenen Ladens
abgehalten wird, ist die Überschreitung des Eigentumsrechts im Sinne von
Art. 679/684 ZGB und damit ein enteignungsrechtlicher Sachverhalt denk-
bar (Gebhardt in URP 2002 S. 415).
12.2.3.3.
Die Eigentumsgarantie kann gemäss neuerer Rechtsprechung auch ange-
rufen werden, wenn einem Grundeigentümer infolge staatlicher Eingriffe,
die keine Eigentumsbeschränkung bezwecken, faktische Vorteile entzogen
werden. So kann sich ein Strassenanstösser gegen ein Verkehrsregime zur
Wehr setzen, welches ihm die bestimmungsgemässe Nutzung seines Ei-
gentums verunmöglicht oder übermässig erschwert. Die Eigentumsgaran-

- 41 -
tie schützt ihn jedoch nicht vor jeder lästigen Änderung der Verkehrsfüh-
rung, sondern nur vor einer solchen, die ihm die bestimmungsgemässe
Nutzung seines Grundeigentums faktisch verunmöglicht oder übermässig
erschwert wird (BGE 131 I 15 f. vgl. auch 126 I 216).
Diese Regeln für permanente Änderungen einer bisherigen Verkehrsfüh-
rung gelten erst recht für bloss temporäre Folgen einer Baustelle auf die
Verkehrsführung. Ansonsten wären die auf der Zeitachse deutlich weniger
eingeschränkten Baustellenanstösser gegenüber den von einer definitiven
Verkehrsänderung Betroffenen unzulässig privilegiert.
12.3.
Mieter oder Pächter einer von Bauimmissionen betroffenen Liegenschaft
können grundsätzlich selbst auch Entschädigungen geltend machen, wenn
die Mietsache infolge der Bauarbeiten nur eingeschränkt nutzbar ist bzw.
war. In solchen Fällen ist jedoch eine Entschädigung nur für die Zeit bis
zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist geschuldet, wobei unerheb-
lich ist, ob der Vertrag auf diesen Zeitpunkt tatsächlich aufgelöst oder er-
neuert wird (BGE 119 Ib 150 mit Hinweis).
Allerdings ist keiner der Mieter der Gesuchgegnerin während des Baus der
X-Strasse oder danach direkt an das SKE gelangt.
12.4.
12.4.1.
Gemäss den vorstehenden Ausführungen ist eine Entschädigung dann zu
leisten, wenn zwischen Bauimmissionen und geltend gemachtem Schaden
ein adäquater Kausalzusammenhang besteht, die Einwirkungen in Art,
Stärke und Dauer aussergewöhnlich und nicht vermeidbar waren, und ei-
nen grossen Schaden verursachten.
12.4.2.
Aus der Rechtsprechung zum Verlust faktischer Vorteile ist bekannt, dass
die Änderung der Verkehrsführung grundsätzlich keinen Anspruch auf eine
Entschädigung vermittelt, solange die bestimmungsgemässe Nutzung ei-
ner davon betroffenen Liegenschaft noch möglich ist bzw. nicht übermässig
erschwert wird.
Das D verfügt über ein Parkhaus auf der AO des Gebäudes. Die Einfahrt
ist mittels Barriere gesichert. Über eine Rampe gelangen die Autofahrer zu
den Parkplätzen auf den verschiedenen Stockwerken. Ausserhalb des
Parkhauses gibt es keine Parkflächen für Kurzparkierer und ein Parkieren
"en passant" ist nicht möglich. Die motorisierte Kundschaft muss stets über
die Rampe ins Parkhaus gelangen. Die Zufahrt zum Parkhaus und auch
der Zugang zum D für Fussgänger waren immer gewährleistet. Das wurde
auch von der Gesuchgegnerin an der Verhandlung bestätigt (Protokoll, S.

- 42 -
14). Es ist unbestritten, dass die Zufahrt durch das während der Bauarbei-
ten geführte Einbahnregime erschwert war. Da Kunden mit Motorfahrzeu-
gen ohnehin in jedem Fall über die Rampe hoch ins Parkhaus fahren müs-
sen, fallen die durch das Einbahnregime verursachten Einschränkungen
weniger ins Gewicht, als wenn dadurch Parkflächen beeinträchtigt worden
wären, auf denen im Vorbeifahren kurz hätte angehalten werden können.
Die bestimmungsgemässe Nutzung des Einkaufszentrums war jederzeit
gewährleistet. Aufgrund der umfangreichen Arbeiten war die einspurige
Verkehrsführung unvermeidlich, weshalb während der Bauzeit vom D nur
in Richtung S. weggefahren werden konnte. Über einen kurzen Umweg war
es aber ohne weiteres möglich, wieder zum AP zu gelangen. Die bestim-
mungsgemässe Nutzung des Einkaufcenters war dadurch nach Meinung
des Gerichts nicht übermässig erschwert.
12.4.3.
Dem Vertreter der Gesuchgegnerin ist insofern beizupflichten
(Erw. 12.2.3.2.), als die Beeinträchtigungsempfindlichkeiten bei Wohn- und
Geschäftsnutzungen nicht dieselben sind. Es entspricht auch dem Wissen
der Fachrichter des SKE, dass sich im Detailhandel oder Gastgewerbe Zu-
fahrtserschwernisse, vor allem wenn (noch) keine grössere Kundenbin-
dung besteht, durchaus erheblich auswirken können und eine völlige Erho-
lung sogar über die Bauzeit hinaus andauern kann. Dem ist entgegenzu-
halten, dass auch Wohnnutzungen in ihrer Hauptempfindlichkeit (Lärm) ein
breites Spektrum abdecken können (z.B. Nachdienstleistende mit Ruhebe-
dürfnis am Tag gegenüber auswärts Arbeitenden oder Konzertpianisten bis
zu Schwerhörigen). In beiden Fällen handelt es sich indessen mit Blick auf
eine Entschädigungsforderung um eine Gesamtprüfung, die davon aus-
geht, dass Bauimmissionen grundsätzlich entschädigungslos hinzuneh-
men und nur im Ausnahmefall – eben nach den von der Rechtsprechung
entwickelten Kriterien – eine Ersatzleistung gerechtfertigt ist (vgl. dazu
auch AGVE 1985 S.139 ff.). Insgesamt muss es nach Überzeugung des
SKE auch für Geschäftsliegenschaften bei der Grundregel bleiben, dass
eine durchwegs gewährleistete, wenn auch eingeschränkte Zufahrt im Re-
gelfall keine schwerwiegende und damit entschädigungsauslösende Beein-
trächtigung durch die Bauarbeiten darstellt, zumal die Zufahrt zwar ein ge-
wichtiger, aber mit Sicherheit auch nicht der einzige Einflussfaktor für den
Erfolg eines Einkaufscenters ist (vgl. dazu auch hinten Erw. 12.6.).
12.4.4.
Beim Ausbau der X-Strasse sind im Übrigen "nur" normale Bauimmissio-
nen entstanden, die regelmässig nicht als aussergewöhnlich intensiv gel-
ten. Es waren weder Sprengungen noch Rammarbeiten nötig, welche be-
sonders starke Immissionen verursachen hätten können. Es wurde nicht im
Schichtbetrieb gebaut und auch die Ruhezeiten wurden eingehalten (Pro-
tokoll, S. 15).

- 43 -
12.4.5.
Das Bundesgericht hat in seinem Entscheid 1E.9/2001 vom 25. Februar
2002 in Erw. 6. zudem festgehalten, dass auch eine mehrjährige Baustelle
entschädigungslos hinzunehmen ist, wenn von dieser keine übermässigen
Einwirkungen ausgehen. In diesem Fall war der Gesuchsteller vom Bau
des Südportals bei der Tunnelumfahrung Flüelen betroffen und hatte Ersatz
der hypothetischen Mietzinseinbussen für fünf Jahre beantragt.
12.5.
12.5.1.
Die Gesuchgegnerin lässt geltend machen, die Bauarbeiten hätten bei den
Mietern der Geschäftsflächen zu so grossen Umsatzeinbussen geführt, so
dass verschiedene Mietzinsreduktionen gewährt werden mussten.
12.5.2.
Vorab ist nochmals (Erw. 12.3.) festzuhalten, dass seitens der Mieter selbst
keine Umsatzeinbussen eingeklagt wurden.
Bei der Durchsicht der vorgelegten Mietverträge fällt auf, dass die Mietzins-
reduktionen bei den verschiedenen Mietern für ganz unterschiedliche Zeit-
räume gewährt wurden. Zudem wurden die verschiedenen Mietzinsreduk-
tionen freiwillig gewährt. Es liegen dafür weder Entscheide der Schlich-
tungsstelle in Mietsachen noch Entscheide eines Zivilgerichts vor. Die ge-
währten Mietzinserlasse wurden per Vertrag und somit per Parteiabrede
vereinbart. Würde das ohne weiteres als Entschädigungsgrund anerkannt,
so hätte es der Betroffene stets in der Hand, einen Schaden infolge Bau-
immissionen quasi selber festzulegen (vgl. dazu auch ESK
4-EV.2004.50001 vom 25. April 2006, Erw. 3.3.9.; Protokoll, S. 15).
Da der privatrechtliche und der öffentlichrechtliche Immissionsschutz
grundsätzlich selbständig nebeneinander stehen, würde das SKE ein ent-
sprechendes Zivilurteil mit Rücksicht auf die Unterschiede nicht unbesehen
übernehmen. Die allgemeinen Gebote der widerspruchsfreien und koordi-
nierten Anwendung der Rechtsordnung verlangen jedoch den sachgerech-
ten Einbezug von und die möglichst weitgehende Rücksichtnahme auf Nor-
men anderer Rechtsgebiete zum gleichen Gegenstand (BGE 126 III 225 f.,
vgl. auch den Aufsatz von Niccolò Raselli, Berührungspunkte des privaten
und öffentlichen Immissionsschutzes in URP 2000 S. 271 ff.; für eine Rück-
besinnung auf die grundlegenden Unterschiede der beiden Teilordnungen:
Susanne Auer, Neuere Entwicklungen im privatrechtlichen Immissions-
schutz, Zürcher Studien zum Privatrecht 134, Diss., Zürich 1997, S. 15, 17,
32 f.). Die Chancen für eine Schadenanerkennung wären mit Zivilurteil da-
her deutlich besser, auch weil der Zivilrichter – wie der Enteignungsrichter
– die Berechtigung einer Mietzinsreduktionsforderung nach rechtlichen

- 44 -
Vorgaben zu prüfen und zu beurteilen gehabt hätte. So wäre jedenfalls aus-
geschlossen, dass Bestand und Höhe des Schadens von den beteiligten
Privaten zu Lasten der öffentlichen Hand festgelegt werden könnten.
12.5.3.
Gemäss den Angaben der Gesuchgegnerin hat sie infolge der Bauarbeiten
während 31 Monaten Ertragseinbussen von insgesamt Fr. 397'392.55 er-
litten. Diese Summe setzt sich zusammen aus Mietzinsmindereinnahmen
(infolge Mietzinsreduktionen) von Fr. 232'392.55 sowie entgangenen Miet-
zinseinnahmen (infolge Leerständen) von Fr. 165'000.00. Bei ihren Berech-
nungen geht die Gesuchgegnerin von einem Mietzins von Fr. 250.00/m2
pro Jahr aus (Erw. 12.1.1.). Gemäss dem Mieterspiegel (Beilage 28 zum
Begehren vom 31. März 2017) beträgt die vermietbare Fläche total 22'290
m2. Ausgehend von diesen Zahlen sind jährliche Mieteinnahmen von ins-
gesamt Fr. 5'572'500.00 möglich, hochgerechnet auf 31 Monate könnte
also bei einer Vollvermietung ein Betrag von Fr. 14'395'625.00 erwirtschaf-
tet werden. Gemessen daran liegen die geltend gemachten Mietzinsaus-
fälle bei rund 3 %.
Hinsichtlich der Schwere des Schadens setzt das Bundesgericht eine ge-
wisse absolute Schadenshöhe oder einen relativen Schaden im Sinne ei-
nes gewissen Prozentsatzes gemessen am Maximalbetrag, der erwirt-
schaftet werden könnte, voraus. Es hält dazu fest, das erforderliche Min-
destmass könne "jedoch nicht von vornherein und ein für allemal festgelegt
werden" (BGE 110 Ib 348; BGE 94 I 303). Im Entscheid BGE 101 Ib 405 ff.
hielt das Bundesgericht fest, dass ein Minderwert von 10 % des Verkehrs-
wertes noch als schwerer Schaden zu betrachten sei.
Vorliegend betragen die Mietzinsausfälle deutlich weniger als 10 % gemes-
sen an den maximal möglichen Mietzinseinnahmen bei Vollvermietung. Der
Schaden kann somit – e contrario - nicht als schwer im Sinne der bundes-
gerichtlichen Rechtsprechung bezeichnet werden (BGE 123 II 491,
Erw. 7.d).
12.6.
Wie aus verschiedenen Zeitungsberichten (Replikbeilagen 16, 17 und 18;
Beilagen zu Neuerungen zur Duplik 1, 3 und 5) zu entnehmen ist, hatte das
D bereits 2012, zwei Jahre nach Eröffnung, mit mangelnder Kundschaft
und mit Umsatzproblemen zu kämpfen. In diesem Zusammenhang ist fest-
zuhalten, dass viele Shopping-Center diese Probleme haben. Der Detail-
handel steht allgemein unter Druck, insbesondere auch wegen der zuneh-
menden Möglichkeiten im Onlinehandel und den Auslandeinkäufen. Ein
Blick auf die Detailhandelsumsatzstatistik des Bundesamts für Statistik
(BFS) bestätigt, dass die Umsätze im schweizerischen Detailhandel allge-
mein seit 2014 zuerst stagniert haben und schliesslich über längere Zeit
rückläufig waren. Das führt zu Umsatzeinbussen und auch zu Leerständen.

- 45 -
Unlängst konnte auch über das zweitgrösste Schweizer Shoppingcenter,
die AB. in T., gelesen werden (Artikel im Tagesanzeiger vom 10. Juli 2018
und vom 28. November 2018), dass die Bilanz knapp ein Jahr nach der
Eröffnung verheerend ausfalle und bereits eine grundsätzliche Neuausrich-
tung des Centers in Betracht gezogen werden müsse.
Das D wies bereits vor Beginn der Bauarbeiten an der X-Strasse Umsatz-
probleme auf, die zum damaligen Zeitpunkt offensichtlich auf die allge-
meine Entwicklung im schweizerischen Detailhandel zurückzuführen wa-
ren.
12.7.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass Zugang und Zufahrt zum D in-
folge des Einbahnregimes zwar eingeschränkt, aber trotzdem immer ge-
währleistet waren. Die bestimmungsgemässe Nutzung wurde dadurch
nicht übermässig erschwert (Erw. 12.4.2.). Beim Ausbau der X-Strasse
mussten keine Arbeiten vorgenommen werden, die besonders intensive
Immissionen verursachten (Erw. 12.4.4.). Die geltend gemachten Mietzins-
ausfälle liegen gemessen am Betrag, der bei Vollvermietung hätte erwirt-
schaftet werden können, deutlich unter 10% (Erw. 12.5.3.). Für das Gericht
ist unter diesen Umständen nicht ausgewiesen, dass die geltend gemach-
ten Ertragseinbussen im Wesentlichen durch die Bauarbeiten verursacht
wurden (Erw. 12.6.). Von den kumulativ zu erfüllenden Voraussetzungen
(Erw. 12.4.1.) ist keine erfüllt, weshalb dieses Entschädigungsbegehren
insgesamt abzuweisen ist.
13.
13.1.
Im Weiteren lässt die Gesuchgegnerin geltend machen, ihr seien infolge
der Bauarbeiten erhebliche Mehraufwendungen im Zusammenhang mit
Reinigungs- und Hauswartskosten entstanden. Der Mehraufwand des
Hauswarts habe mindestens zwei Stunden pro Woche à Fr. 40.00 betra-
gen. Zudem seien während der Bauzeit vermehrte Umgebungskontrollen
notwendig gewesen. Dies habe pro Woche eine zusätzliche Stunde à
Fr. 67.00 ausgemacht. Insgesamt wird ein Mehraufwand im Betrag von
Fr. 19'698.00 angeführt.
Zu den geltend gemachten Mehraufwänden hält die Gesuchstellerin fest,
sie seien unsubstanziiert und bestritten. Die Gesuchstellerin erläutere nicht,
weshalb und in welcher Art die Bauarbeiten solche Mehrarbeiten verur-
sacht haben sollten. Auch der Aufwand infolge vermehrter Ordnungskon-
trollen wegen angeblicher Wildparkierer sei weder plausibel noch belegt.
13.2.
Konkrete Angaben, zu den Zusatzstunden – z.B. wann genau diese ange-
fallen sind – macht die Gesuchgegnerin keine. Es reicht nicht, dass sie

- 46 -
pauschal von jeweils drei Zusatzstunden (Hauswart und Kontrolle) pro Wo-
che ausgeht. Auf die Frage, ob es Arbeitsrapporte gebe, räumt der Vertre-
ter der Gesuchgegnerin an der Verhandlung selber ein, dass der Nachweis
schwierig sei. Es sei aber notorisch, dass infolge der Baustelle für den
Hauswart zusätzliche Arbeiten angefallen seien. Damit bleibt die Gesuch-
gegnerin bei ihren Angaben sehr pauschal und die geltend gemachten
Mehraufwände sind nicht substanziiert (Protokoll, S. 16). Schon allein aus
diesem Grund fällt eine Entschädigung unter diesem Titel ausser Betracht.
Selbst wenn die geltend gemachten Zusatzstunden aber substanziiert
nachgewiesen wären, könnte in Bezug darauf nicht von einem schweren
Schaden im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung gesprochen
werden. Während einer Bauzeit von 31 Monaten sind behauptungsweise
zusätzliche Kosten im Betrag von Fr. 18'228.00 angefallen (Mehraufwand
Hauswart 2 Stunden pro Woche à Fr. 40.00 = Fr. 320.00 pro Monat und
Mehraufwand Zusatzkontrollen 1 Stunde pro Woche à Fr. 67.00 =
Fr. 268.00 pro Monat). Gemäss Unterhaltsvertrag (Begehrensbeilage 29)
wurde für die erwähnten Arbeiten eine monatliche Kostenpauschale von
Fr. 15'225.00 vereinbart. Hochgerechnet entstanden somit während dersel-
ben Bauzeit Kosten von total Fr. 491'975.00. Werden die geltend gemach-
ten Zusatzkosten von Fr. 18'228.00 an den während der Bauzeit regulär
ohnehin angefallenen Kosten von Fr. 491'975.00 gemessen, so machen
die Mehraufwände 3,7 % davon aus (dazu schon Erw. 12.5.3.).
Eine Entschädigung kommt also auch hier nicht in Frage.
14.
14.1.
Zusammenfassend hat die Gesuchstellerin der Gesuchgegnerin für die ab-
zutretende Fläche Fr. 200.00/m2 zu bezahlen, was für die gesamte Abtre-
tungsfläche von netto 879 m2 einen Betrag von Fr. 175'800.00 ergibt (Erw.
8.4.).
Gemäss § 146 Abs. 1 BauG wird die Entschädigung 20 Tage nach ihrer
rechtskräftigen Festsetzung zur Zahlung fällig. Sie ist von diesem Zeitpunkt
an, bei vorzeitiger Besitzeinweisung vom Tage der Besitzergreifung an, zu
verzinsen. Vorliegend ist aufgrund der gesamten Umstände davon auszu-
gehen, dass die ersten Bauarbeiten am 8. Juli 2013 vorgenommen wurden
(Erw. 4.4.). Die Entschädigung für die Abtretungsfläche ist daher von die-
sem Tag an zu verzinsen.
Für die Verzinsung gilt gemäss einem Beschluss der dafür zuständigen
1. Kammer der Abteilung I des Bundesverwaltungsgerichts vom 9. Novem-
ber 2009 seit dem 1. Januar 2010 jeweils der hypothekarische Referenz-
zinssatz bei Mietverhältnissen (vgl. § 19 der Verordnung über Landumle-

- 47 -
gung, Grenzbereinigung und Enteignung [LEV; SAR 713.112] vom 23. Feb-
ruar 1994). Dieser betrug vom 8. Juli 2013 bis 2. September 2013 2,25 %,
vom 3. September 2013 bis 1. Juni 2015 2.00 %, vom 2. Juni 2015 bis 1.
Juni 2017 1.75 % und vom 2. Juni 2017 bis heute 1.50 %.
14.2.
Vorliegend haben es die Parteien versäumt, das Verfahren rechtzeitig, also
vor der Inanspruchnahme der Parzelle aaa, vom Gericht einleiten zu las-
sen. Dadurch sind so genannte "vorprozessuale" Parteikosten entstanden.
Das Gericht hält es für angemessen, dass die Gesuchstellerin der Gesuch-
gegnerin die geltend gemachten, vorprozessual entstandenen Parteikosten
zur Hälfte und somit im Betrag von pauschal Fr. 14'400.00 ersetzt (Erw.
10.4.).
Auch bei der Entschädigung für die "vorprozessualen" Parteikosten gilt,
dass diese nach Ablauf der Zahlungsfrist zu verzinsen ist. Anders als bei
der Entschädigung für die Abtretungsfläche kann hier nicht der Zeitpunkt
der vorzeitigen Inbesitznahme massgebend sein, da zu diesem Zeitpunkt
am 8. Juli 2013 diese Kosten gar noch nicht entstanden und damit nicht
bekannt waren (Erw. 11.1.). Gemäss § 146 Abs. 1 BauG wird die Entschä-
digung 20 Tage nach ihrer rechtskräftigen Festsetzung zur Zahlung fällig.
Sie wird von diesem Zeitpunkt an zu verzinsen sein. Für die Verzinsung gilt
auch hier der hypothekarische Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen.
Dieser beträgt – wie erwähnt (Erw. 14.1.) - seit 2. Juni 2017 1,5 %.
14.3.
Im Übrigen sind die Entschädigungsbegehen (E.) abzuweisen.
Die Nutzungsmöglichkeiten der Restparzelle werden infolge der Abtretung
nicht beeinträchtigt (Erw. 8.4.). Zudem sind die abzutretenden Teilflächen
von ihrer Lage, Grösse und sonstigen Beschaffenheit her nicht geeignet als
Schutzschild für die Liegenschaft auf der Parzelle aaa zu dienen (Erw.
9.6.4.4.). Eine durch den Strassenbau für das Restgrundstück entstandene
nachhaltige Werteinbusse ist nicht gegeben (Erw. 9.8.).
Die Voraussetzungen für einen Ersatz der wegen der Bauarbeiten geltend
gemachten Ertragseinbussen von insgesamt Fr. 397'392.55 sind nicht er-
füllt (Erw. 12.7.). Dasselbe gilt für die Mehraufwände in Zusammenhang mit
Reinigungs- und Hauswartskosten (Erw. 13.2.).
15.
15.1.
15.1.1.
Die Kosten des Verfahrens sind in Enteignungsverfahren in der Regel vom
entschädigungspflichtigen Gemeinwesen zu tragen, wenn eine Entschädi-
gung zugesprochen wird (sog. Kostenprivileg nach § 149 Abs. 2 BauG).

- 48 -
Davon kann abgewichen werden, wenn die Forderungen des Enteigneten
offensichtlich missbräuchlich, unbegründet oder übersetzt sind sowie wenn
Begehren ganz oder zum grössten Teil abgewiesen werden (AGVE 2008
S. 373, Erw. 6.2.3.; AGVE 2000 S. 37). Es kommt in diesem Fall die or-
dentliche Kostenregelung nach § 31 Abs. 2 des Gesetzes über die Verwal-
tungsrechtspflege (VRPG; SAR 271.200) vom 4. Dezember 2007 zum Tra-
gen, wonach die Kosten nach Massgabe des Obsiegens und Unterliegens
verteilt werden.
Die Praxis des SKE zur Kostenverteilung abweichend vom Kostenprivileg
ist restriktiv. Es soll nicht leichthin auf missbräuchliche Begehren geschlos-
sen werden, andernfalls würde das vom Gesetz gewährte Kostenprivileg
unterlaufen. Der Betroffene soll sich vor der ersten Gerichtsinstanz grund-
sätzlich ohne Kostenrisiko wehren können, weil gegen seinen Willen in
seine Rechte eingegriffen wird (AGVE 2008 S. 373, Erw. 6.2.5.).
15.1.2.
Die Parteien sollen ansonsten kostenmässig grundsätzlich gleichgestellt
sein, wie wenn das Gesuch um Einleitung eines formellen Enteignungsver-
fahrens vor dem Bau der X-Strasse gestellt worden wäre. Das gilt indessen
nicht für diejenigen Entschädigungsbegehren, welche für vorübergehende
Beeinträchtigungen während der Bauzeit bei ordnungsgemässem Ablauf
eigentlich erst als nachträgliche Forderungen im Sinne von § 155 Abs. 1 lit.
c BauG hätten gestellt werden können. Sie unterstehen von vornherein
nicht dem Kostenprivileg (Erw. 1.6.).
15.1.3.
Die Gesuchgegnerin hat Entschädigungsbegehren von insgesamt
Fr. 3'505'294.95 zuzüglich verschiedener Zinsforderungen gestellt (E.). Da-
von sind Fr. 417'000.55 (Ertragseinbussen und Mehraufwände aufgrund
der Bauarbeiten) als nachträgliche Forderungen zu werten. Vom verblei-
benden Rest von Fr. 3'088'294.40 macht die Minderwertsforderung für den
Rest der Liegenschaft von "mindestens Fr. 2'620'000.00" den Grossteil
aus. Sie wird vom Gericht als offensichtlich (vgl. namentlich Erw. 9.4.2. und
9.4.3.) übersetzt erachtet und unterliegt daher ebenfalls den Risiken der
ordentlichen Kostenverteilung. Privilegiert bleibt demnach ein Streitwertan-
teil von Fr. 468'294.40, also von weniger als 15 % des zurückhaltend fest-
gelegten Gesamtstreitwerts. Mit Rücksicht auf die im ordentlichen Enteig-
nungsverfahren vom Gesetzgeber grundsätzlich gewollte Kostenprivilegie-
rung und die in der Praxis entsprechend gehandhabte Zurückhaltung bei
Abweichungen vom Regelfall hält das Gericht eine Kategorienzuteilung von
20 % (privilegiert) zu 80 % (ordentliche Kostenverteilung) für angemessen.
Nachdem die Gesuchgegnerin im Bereich mit ordentlicher Kostenregelung
nach § 31 Abs. 2 VRPG vollständig unterliegt (Erw. 14.3.) gibt es keinen
Anlass, das von der Gesuchstellerin zu tragende Kostenbetreffnis für die
privilegierte Kategorie weiter zu erhöhen. Gestützt auf diese Ausführungen

- 49 -
gehen die Verfahrenskosten also vorliegend zu 20 % zu Lasten der Ge-
suchstellerin und zu 80 % zu Lasten der Gesuchgegnerin.
15.2.
Die Parteikosten werden in der Regel nach demselben Schlüssel verteilt
wie die Verfahrenskosten (vgl. § 32 Abs. 2 in Verbindung mit § 29 VRPG).
Die Parteikosten wären demnach zu 80 % von der Gesuchgegnerin und zu
20 % von der Gesuchstellerin zu bezahlen. Es ist eine Verrechnung der
Bruchteile des Obsiegens bzw. Unterliegens vorzunehmen (vgl. dazu Ver-
waltungsgerichtsentscheid WBE.2008.127 vom 5. Mai 2009, Erw. III.1.;
AGVE 2000 S. 51). Die Gesuchgegnerin hat der Gesuchstellerin somit
60 % der Parteikosten zu ersetzen.
Der Streitwert beträgt Fr. 3'505'294.95 (ohne Zinsforderungen). Gemäss
§ 8a Abs. 1 lit. b des Dekrets über die Entschädigung der Anwälte (Anwalts-
tarif; SAR 291.150) vom 10. November 1987 beträgt die Entschädigung im
Klageverfahren bei einem Streitwert über Fr. 2'000'000.00 bis
Fr. 5'000'000.00 Fr. 24'000.00 bis Fr. 100'000.00 (inkl. MWST und Ausla-
gen; vgl. § 8c Abs. 1 Anwaltstarif). Innerhalb dieses Rahmens richtet sich
die Entschädigung nach dem mutmasslichen Aufwand des Anwalts, der
Bedeutung und der Schwierigkeit des Falles (§ 8a Abs. 2 Anwaltstarif).
Unter den konkreten Umständen ist nach dem massgebenden Aufwand,
der Bedeutung und der Schwierigkeit des Falls eine Entschädigung von
Fr. 56'000.00 (inkl. MWSt und Auslagen) angemessen. Die Gesuchgegne-
rin hat der Gesuchstellerin 60 % des angemessenen Betrages, somit
Fr. 33'600.00 (inkl. MWSt und Auslagen), als Parteientschädigung zu er-
setzen.

- 50 -
Das Gericht erkennt:
1.
Von der Parzelle aaa im Eigentum der A. sind 879 m2 gemäss Mutations-
tabelle Nr. ddd vom 16. November 2016 an die Einwohnergemeinde Q. ab-
zutreten.
Die Abtretung erfolgt lastenfrei.
2.
2.1.
Die Einwohnergemeinde Q. entschädigt die Abtretungsfläche mit
Fr. 200.00/m2, insgesamt Fr. 175'800.00.
2.2.
Die Entschädigung gemäss Ziffer 2.1. wird 20 Tage nach Rechtskraft die-
ses Entscheids zur Zahlung fällig. Sie ist ab dem 8. Juli 2013 (Tag der In-
besitznahme) gemäss § 19 LEV zu verzinsen.
3.
Die Gesuchstellerin bezahlt der Gesuchgegnerin die vorprozessual ent-
standenen Kosten zur Hälfte im Betrag von pauschal Fr. 14'400.00. Der
Betrag wird 20 Tage nach Rechtskraft dieses Entscheids zur Zahlung fällig.
Er ist ab diesem Zeitpunkt mit 1,5 % zu verzinsen.
4.
Im Übrigen sind die Begehren abzuweisen.
5.
Die Kosten des Verfahrens von pauschal Fr. 15'000.00 sind zu 80 %
(Fr. 12'000.00) von der Gesuchgegnerin und zu 20 % (Fr. 3'000.00) von der
Gesuchstellerin zu bezahlen.
6.
Die Gesuchgegnerin hat der Gesuchstellerin einen Parteikostenersatz von
Fr. 33'600.00 (inkl. MWSt und Auslagen) auszurichten.

- 51 -
Zustellung
- Gesuchstellerin (2)
- Gesuchgegnerin (2)
Mitteilung
- Mitwirkende Fachrichter/Fachrichterin
- Gerichtskasse (intern)
Rechtsmittelbelehrung Verwaltungsgerichtsbeschwerde
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde
beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, obere Vorstadt 40, 5001
Aarau, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit
dem 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom
18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde-
schrift muss einen Antrag, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Be-
gründung enthalten. Beweismittel sind anzugeben. Der angefochtene Ent-
scheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (§§ 28
und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG;
SAR 271.200] vom 4. Dezember 2007] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1
der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO; SR 272] vom 19. Dezem-
ber 2008).
Aarau, 15. März 2019
Spezialverwaltungsgericht
Kausalabgaben und Enteignungen
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:
E. Hauller M. Kottmann-Kohler