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Spezialverwaltungsgericht / Abteilung Steuern — 3-RV.2025.125


Spezialverwaltungsgericht
Steuern
3-RV.2025.125
P 173
Urteil vom 18. Dezember 2025
Besetzung Präsident Fischer
Richter Wick
Richter Biondo
Gerichtsschreiber Fäs
Rekurrent A._____
Gegenstand Einspracheentscheid der Steuerkommission Q._____
vom 26. Juni 2024
betreffend Kantons- und Gemeindesteuern 2022

- 2 -
Das Gericht entnimmt den Akten:
1.
Mit Verfügung vom 22. September 2023 wurde A._____ von der Steu-
erkommission Q._____ für das Jahr 2022 zu einem steuerbaren Ein-
kommen von CHF 89'300.00 veranlagt. Der Veranlagung liegen ein aufge-
rechneter Eigenmietwert von CHF 14'978.00 und pauschale Liegenschafts-
unterhaltskosten von CHF 1'498.00 für die Liegenschaft U-Strasse 3B in
Q._____ zugrunde.
2.
Gegen die Verfügung vom 22. September 2023 erhob A._____ mit
Schreiben vom 19. Oktober 2023 Einsprache und beantragte, es sei der
aufgerechnete Eigenmietwert von netto CHF 13'480.00 (CHF 14'978.00
abzüglich CHF 1'498.00) zu streichen.
3.
Mit Entscheid vom 26. Juni 2024 wies die Steuerkommission Q._____ die
Einsprache ab.
4.
Den Einspracheentscheid vom 26. Juni 2024 (Zustellung am 30. Juni 2025)
hat A._____ mit rechtzeitigem Rekurs vom 24. Juli 2025 (Postaufgabe
gleichentags) an das Spezialverwaltungsgericht, Abteilung Steuern, weiter-
gezogen. Er stellt den folgenden Antrag:
"
• Dass die Ziffer 6.4 Einkünfte aus Liegenschaft 14'978 und Ziffer 6.4 Lie-
genschaftsunterhaltskosten -1'498 als steuerbares Einkommen 2022 auf-
gehoben werden, da die Wohnung zu 100 % durch meine Eltern genutzt
wird und sie für sämtliche Kosten aufkommen."
Auf die Begründung wird, soweit für die Entscheidung erforderlich, in den
Erwägungen eingegangen.
5.
Die Steuerkommission Q._____ und das Kantonale Steueramt beantragen
die Abweisung des Rekurses.
6.
A._____ hat eine Replik erstattet.

- 3 -
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Der vorliegende Rekurs betrifft die Kantons- und Gemeindesteuern 2022.
Massgebend für die Beurteilung ist das Steuergesetz vom 15. Dezember
1998 (StG).
2.
2.1.
Der Rekurrent ist zu 80% und seine Eltern sind zu 20% Miteigentümer einer
Wohnung an der U-Strasse 3B in S._____. Im Jahr 2022 wurde die
Wohnung unentgeltlich von den Eltern des Rekurrenten bewohnt. Der Re-
kurrent war bzw. ist an der R-Strasse 6 in S._____ wohnhaft. Gestützt
darauf hat die Steuerkommission Q._____ beim Rekurrenten 80% des
Eigenmietwertes, d.h. CHF 14'978.00 (abzüglich 10% pauschalen
Liegenschaftsunterhalt) aufgerechnet, weil Eigennutzung auch zu bejahen
sei, wenn eine Wohnung unentgeltlich Familienmitgliedern wie dem Ehe-
gatten, den Eltern oder den Kindern überlassen wird (vgl. Einspracheent-
scheid).
2.2.
Der Rekurrent beantragt, es sei die von der Vorinstanz vorgenommene Auf-
rechnung des Eigenmietwertes von CHF 14'978.00 (abzüglich
CHF 1'498.00 Liegenschaftsunterhalt) zu streichen, weil die Wohnung an
der U-Strasse 3B in S._____ zu 100% von seinen Eltern bewohnt werde,
die Hypothekarzinsen und Amortisationen von seiner Mutter beglichen und
Liegenschaftsunterhalt von CHF 11'793.00 von seinen Eltern bezahlt wor-
den sei (vgl. Rekurs).
3.
3.1.
Steuerbar sind alle Erträge aus unbeweglichem Vermögen, insbesondere
der Mietwert von Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen, die der steuer-
pflichtigen Person auf Grund von Eigentum oder eines unentgeltlichen Nut-
zungsrechtes für den Eigengebrauch zur Verfügung stehen (§ 30 Abs. 1
lit. b StG).
3.2.
Wenn der Eigentümer einer Liegenschaft diese einer nahestehenden Per-
son ohne eine im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeit unentgeltlich zum
Gebrauch überlässt, hat er den Eigenmietwert zu versteuern. Bei mehreren
Eigentümern einer Liegenschaft wird der Eigenmietwert im Verhältnis der
Eigentumsanteile besteuert (Bundesgerichtsurteil vom 24. August 2017
[2C_774/2015, 2C_775/2015] mit Hinweis auf Bundesgerichtsurteil vom
26. Juni 2002 [2A.508/2001 = StR 2002 S. 564]; SGE vom 23. September

- 4 -
2024 [3-RV.2023.18]; vgl. auch SGE vom 21. Februar 2013
[3-RV.2012.102]; VGE vom 17. März 2003 [BE.2002.00058]).
3.3.
Da weder im Grundbuch zugunsten der Eltern des Rekurrenten eine
Dienstbarkeit eingetragen ist, noch diese eine Miete bezahlen müssen, hat
der Rekurrent als Miteigentümer zu 80% der Wohnung an der U-Strasse
3B in S._____ deren Eigenmietwert zu 80% als Einkommen zu versteuern.
Daran vermag auch der Umstand nichts zu ändern, dass sich der Wohnsitz
des Rekurrenten im Jahr 2022 nicht in dieser Wohnung befand. Eine
Eigenmietwertbesteuerung kann gemäss der dargelegten Rechtsprechung
auch ohne Wohnsitz des Rekurrenten in der fraglichen Liegenschaft
erfolgen. Ebenso unerheblich ist der Umstand, dass die Eltern des Rekur-
renten für sämtliche Kosten der Wohnung aufkommen.
4.
Der Rekurs erweist sich somit als unbegründet und ist abzuweisen.
5.
Bei diesem Verfahrensausgang hat der Rekurrent die Kosten des Rekurs-
verfahrens zu tragen (§ 189 Abs. 1 StG). Es ist keine Parteikostenentschä-
digung auszurichten (§ 189 Abs. 2 StG).

- 5 -
Das Gericht erkennt:
1.
Der Rekurs wird abgewiesen.
2.
Der Rekurrent hat die Gerichtsgebühr von CHF 600.00 zu bezahlen.
3.
Es wird keine Parteikostenentschädigung ausgerichtet.
Zustellung an:
den Rekurrenten
das Kantonale Steueramt
das Gemeindesteueramt Q._____
Rechtsmittelbelehrung
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Be-
schwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau angefochten
werden. Die Beschwerde ist in doppelter Ausfertigung beim Spezialver-
waltungsgericht, Obere Vorstadt 37, 5001 Aarau, einzureichen. Die
Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit dem 7. Tag nach Ostern, vom
15. Juli bis und mit 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem
2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerdeschrift muss einen Antrag, wie
der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Begründung enthalten. Der ange-
fochtene Entscheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizu-
legen (§§ 28 und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom
4. Dezember 2007 [VRPG] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1 der Schwei-
zerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; §§ 187,
196 und 198 des Steuergesetzes vom 15. Dezember 1998 [StG]).

- 6 -
Aarau, 18. Dezember 2025
Spezialverwaltungsgericht
Steuern
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Fischer Fäs