ag_spezialverwaltungsgericht · 4-BE.2023.9 · 2025-02-26 · de
Spezialverwaltungsgericht / Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen — 4-BE.2023.9


Spezialverwaltungsgericht
Kausalabgaben und Enteignungen
4-BE.2023.9
Urteil vom 26. Februar 2025
Besetzung Präsident B. Wehrli
Richter B. Stöckli
Richter U. Voegeli
Richter U. Bolliger
Richter D. Peter
Gerichtsschreiberin L. Käser
Beschwerde- A._____
führer
vertreten durch Dr. iur. Peter Heer, Voser Rechtsanwälte, Stadtturm-
strasse 19, 5401 Baden
Beschwerde- Einwohnergemeinde Q._____
gegnerin
handelnd durch den Gemeinderat
dieser vertreten durch lic. iur. Alexander Rey, Rey Läufer Hofstetter
Rechtsanwälte, Langhaus 4, 5401 Baden
Beigeladener Regierungsrat des Kantons Aargau
vertreten durch Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsabteilung,
Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau
Gegenstand Mehrwertabgabe (Parzelle aaa)

- 2 -
Das Gericht entnimmt den Akten:
A.
A.1.
In Q._____ wurde eine Gesamtrevision der Nutzungsplanung durchgeführt.
Davon betroffen war ein Teil der Parzelle Nr. aaa im Alleineigentum von
A._____.
Die Parzelle im Halte von insgesamt qqq m2 war vor der Gesamtrevision
der Spezialzone «XY/XZ» zugewiesen. In der Nutzungsplanungsrevision
wurde eine Teilfläche von sss m2 der Arbeitszone I zugewiesen. Die Rest-
fläche von ppp m2 wurde der allgemeinen Landwirtschaftszone zugewiesen
(vgl. Kataster der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen [ÖREB-
Kataster]; Vorakten, act. 18). Die auf dieser Teilfläche vorhandenen Bauten
wurden bzw. werden zurückgebaut und rekultiviert (Beschwerdebeilage 7;
Beschwerdeantwort Rechtsabteilung des Departementes für Bau, Verkehr
und Umwelt [fortan RA BVU], Beilage 1, Ziff. 3.5.2.; Protokoll, S. 3).
Die Gesamtrevision der Nutzungsplanung wurde von der Gemeinde am
tt.mm.jjjj beschlossen und vom Regierungsrat am tt.mm.jjjj genehmigt
(RRB Nr. uuu vom tt.mm.jjjj, Beschwerdebeilage 5).
A.2.
Mit Verfügung vom 5. Januar 2023 auferlegte der Gemeinderat A._____ für
die Zuweisung einer Teilfläche von ttt m2 [recte: sss m2] zur Arbeitszone I
eine Mehrwertabgabe von Fr. 380'460.00 (Vorakten, act. 7 und 9; der Ge-
meinderat ging von Flächen aus, die vom ÖREB-Kataster abweichen).
A.3.
A._____ liess durch seinen Rechtsvertreter, Dr. Peter Heer, mit Datum vom
3. Februar 2023 Einsprache gegen die Abgabeverfügung erheben (Vorak-
ten, act. 6).
Mit Einspracheentscheid vom 18. April 2023 (Vorakten, act. 2) hiess der
Gemeinderat Q._____ die Einsprache unter Berufung auf eine Stellung-
nahme des beigeladenen Regierungsrates, vertreten durch die RA BVU
vom 13. März 2023 (Vorakten, act. 4 und 5), teilweise gut und reduzierte
die Abgabe auf Fr. 335'700.00.
B.
B.1.
Den Einspracheentscheid liess A._____ mit Beschwerde vom 22. Mai 2023
beim Spezialverwaltungsgericht, Abteilung Kausalabgaben und Enteignun-
gen (SKE), anfechten. Er stellte folgende Anträge:

- 3 -
« 1. Der Einspracheentscheid des Gemeinderats Q._____ vom 18. Ap-
ril 2023 und damit die Festsetzungsverfügung vom 5. Januar 2023
seien aufzuheben.
Es sei festzustellen, dass keine Mehrwertabgabe geschuldet ist.
2. Unter gesetzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen inklusive Ersatz
der Mehrwertsteuer.»
B.2.
Das SKE eröffnete das vorliegende Verfahren und forderte A._____ (fortan
Beschwerdeführer) zur Leistung eines Kostenvorschusses auf (Verfügung
des SKE vom 23. Mai 2023). Nach Eingang des Kostenvorschusses er-
suchte das Gericht die Gemeinde Q._____ (fortan Beschwerdegegnerin)
mit Datum vom 2. Juni 2023 um Stellungnahme.
Gleichentags lud es den Regierungsrat (fortan Beigeladener) als Vertreter
des Kantons Aargau, dieser vertreten durch die RA BVU, zum Verfahren
bei und forderte diesen ebenfalls zur Vernehmlassung auf.
B.3.
Mit Stellungnahme vom 20. Juni 2023 liess sich der Beigeladene verneh-
men und stellte folgenden Antrag:
«Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei abzuweisen, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen.»
B.4.
Die Beschwerdegegnerin liess sich innert erstreckter Frist mit Eingabe vom
5. Juli 2023 durch ihren Rechtsvertreter, Alexander Rey, vernehmen. Sie
beantragte:
« 1. Die Beschwerde sei abzuweisen.
2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich gesetzlich ge-
schuldeter Mehrwertsteuer.»
B.5.
Die Eingaben der Beschwerdegegnerin und des Beigeladenen wurden
dem Beschwerdeführer mit Schreiben vom 10. Juli 2023 zur Kenntnis ge-
bracht.
B.6.
Der Beschwerdeführer replizierte innert erstreckter Frist am 5. Okto-
ber 2023 und hielt an seinen Anträgen fest.
Die Replik wurde der Beschwerdegegnerin und dem Beigeladenen mit
Schreiben vom 6. Oktober 2023 zur Kenntnis gebracht. Es wurde ihnen
freigestellt, sich innert Frist bis 30. Oktober 2023 abschliessend zu äus-
sern.

- 4 -
Beide Parteien verzichteten konkludent auf eine Duplik.
B.7.
Im Rahmen der Vorladung vom 22. März 2024 verlangte das Gericht von
der Beschwerdegegnerin folgende weiteren ergänzenden Unterlagen ein:
- Vollständige Stellungnahme des kantonalen Steueramtes (Datum unklar), aus
welcher das Zitat in der Einspracheantwort des RA BVU vom 13. März 2023
stammt (Vorakten, act. 4, S. 4, Ziff. 2)
- Allfälliger erläuternder Bericht zum Kulturlandplan vom tt.mm.jjjj
- Unterlagen zur Nutzungsplanung jjjj, d.h. als die Parzelle von der Landwirt-
schaftszone der Spezialzone «XY/XZ» zugewiesen wurde, insbesondere:
- Vorprüfungsbericht Baudepartement vom tt.mm.jjjj
- Planungsbericht vom tt.mm.jjjj
- Genehmigungsbeschluss des Grossen Rates vom tt.mm.jjjj
- BNO vor jjjj (d.h. unter Zuweisung der Parzelle zur Landwirtschaftszone II)
- Baubewilligung tt.mm.jjjj (inkl. kantonale Zustimmung)
- Protokoll der Nutzungsplanungskommission vom tt.mm.jjjj
- Protokoll des Regierungsrates vom tt.mm.jjjj
Mit Datum vom 29. April 2024 liess die Beschwerdegegnerin die Beweiser-
gänzungen einreichen. Gleichzeitig teilte sie mit, dass sie nicht über die
Stellungnahme des Kantonalen Steueramtes verfüge und dass ein erläu-
ternder Bericht zum Kulturlandplan vom tt.mm.jjjj (fortan Kulturland-
plan bbb) mutmasslich nicht existiere.
Das Gericht forderte die Stellungnahme des Kantonalen Steueramtes in
der Folge mit Beweisanordnung vom 7. Mai 2024 beim Beigeladenen ein.
Mit Eingabe vom 13. Mai 2024 reichte der Beigeladene ein Word-Doku-
ment mit dem Text des Zitates in der Einspracheantwort vom
13. März 2023 sowie eine E-Mail des Kantonalen Steueramtes ein.
Die Beweisergänzungen wurden den Verfahrensbeteiligten mit Datum vom
17. Mai 2024 übers Kreuz zur Kenntnis zugestellt. Gleichzeitig wurde ihnen
mitgeteilt, dass allfällige Ergänzungen zu den Unterlagen mündlich im Rah-
men der Verhandlung vorzutragen seien.
B.8.
Mit Schreiben vom 22. Mai 2024 ersuchte der Vertreter des Gesuchstellers
das SKE, den Beigeladenen aufzufordern, der Beweisanordnung vom
7. Mai 2024 Folge zu leisten und sowohl die vollständige Stellungnahme
des kantonalen Steueramtes als auch die Unterlagen zur Neuschätzung
einzureichen. Der Beigeladene sei mit den mit Schreiben vom 13. Mai 2024
eingereichten Dokumenten der Aufforderung des Gerichts nicht nachge-
kommen.

- 5 -
Mit Schreiben vom 27. Mai 2024 stellte das SKE das Schreiben der Ge-
suchgegnerin und dem Beigeladenen zur Kenntnis zu und wies den Beige-
ladenen an, sofern eine offizielle Stellungnahme des Kantonalen Steuer-
amtes existiere, sei diese innert Frist bis 6. Juni 2024 einzureichen. An-
dernfalls legte es dem Beigeladenen nahe, künftig nicht mehr den Eindruck
zu erwecken, es existiere eine derartige offizielle Stellungnahme.
Mit Schreiben vom 30. Mai 2024 teilte der Beigeladene mit, er habe die of-
fizielle Stellungnahme der kantonalen Fachstelle wie bereits mitgeteilt in
der Einspracheantwort vom 13. März 2023 vollständig als Zitat wiederge-
geben. Die entsprechende E-Mail inkl. Text im Word-Format habe er be-
reits eingereicht. Weitere Unterlagen dazu existierten nicht.
Dieses Schreiben vom 30. Mai 2024 wurde dem Beschwerdeführer und der
Beschwerdegegnerin mit Datum vom 3. Juni 2024 zur Kenntnis zugestellt.
C.
Das Gericht führte am 21. August 2024 eine Augenscheinsverhandlung
(Präsenz vgl. Protokoll, S. 2) mit anschliessender gerichtsinterner Beratung
durch.
D.
D.1.
Im Rahmen der Beratung kam das Gericht zum Schluss, dass die lediglich
auf einem Vergleichspreis basierende Schätzung des Landwertes aus der
Arbeitszone II des Kantonalen Steueramtes in der vorliegenden Form eine
zu dünne Basis für die beabsichtigte Mehrwertabgabe darstellt. Das Gericht
fasste daher den Beschluss, eine unabhängige Verkehrswertschätzung bei
der B._____ AG in Auftrag zu geben (Schreiben SKE an die Parteien vom
27. August 2024). Die Parteien äusserten keine Einwände dagegen; in der
Folge wurde der Auftrag erteilt.
D.2.
Mit Datum vom 16. Oktober 2024 reichte die B._____ AG auftragsgemäss
den Kurzbericht zum Landwert von Gewerbebauland der Parzelle Nr. aaa
in der Einwohnergemeinde Q._____ ein (fortan Schätzung B._____).
D.3.
Die Schätzung wurde den Parteien mit Schreiben vom 16. Oktober 2024
zur Kenntnis gebracht. Im gleichen Zug wurde es den Parteien freigestellt,
sich dazu innert Frist bis 18. November 2024 vernehmen zu lassen.
Der Beigeladene nahm mit Schreiben vom 11. November 2024 Stellung.
Die Beschwerdegegnerin äusserte sich mit Schreiben vom 12. Novem-
ber 2024. Der Beschwerdeführer äusserte sich mit Schreiben vom 14. No-
vember 2024.

- 6 -
Die Stellungnahmen wurden den Parteien mit Schreiben vom 16. Dezem-
ber 2024 übers Kreuz zugestellt.
E.
Mit Beweisanordnung vom 21. November 2024 ersuchte das Gericht das
Kantonale Steueramt um eine Übersicht der in den Nachbarsgemeinden
der Einwohnergemeinde Q._____ erzielten Vergleichspreise in der Arbeits-
zone I im Zeitraum zwischen 2016 bis September 2022. Die Vergleichs-
preise wurden dem Gericht am 12. Dezember 2024 übermittelt.
Die Übersicht wurde den Parteien ebenfalls mit Schreiben vom 16. Dezem-
ber 2024 in anonymisierter Form zur Kenntnis gebracht.
F.
Das Gericht hat die Streitsache am 26. Februar 2025 ohne Parteibeteili-
gung abschliessend beraten und das nachfolgende Urteil gefällt.

- 7 -
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
1.1.
Gegen Verfügungen des Gemeinderats, mit welchen Mehrwertabgaben
festgesetzt werden, kann innert 30 Tagen seit Zustellung Einsprache erho-
ben werden. Einspracheentscheide können innert 30 Tagen mit Be-
schwerde beim SKE angefochten werden (§ 28b Abs. 3 des Gesetzes über
Raumentwicklung und Bauwesen [BauG; SAR 713.100] vom 19. Ja-
nuar 1993 in Verbindung mit § 44 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwal-
tungsrechtspflege [VRPG; SAR 271.200] vom 4. Dezember 2007).
Der Einspracheentscheid des Gemeinderats Q._____ vom 18. April 2023
betrifft eine Mehrwertabgabe (A.3.). Das SKE ist zur Behandlung der Be-
schwerde sachlich zuständig.
1.2.
Der Regierungsrat wurde dem gesetzlichen Auftrag (§ 28b Abs. 4 BauG)
folgend zum Verfahren beigeladen (B.2.). Er wird durch das BVU bzw. des-
sen Rechtsabteilung (RA BVU) vertreten (gemäss Ermächtigung in § 16a
der Verordnung über die Delegation von Kompetenzen des Regierungsrats
[Delegationsverordnung, DelV; SAR 153.113] vom 10. April 2013).
1.3.
Der Beschwerdeführer ist als Adressat des angefochtenen Einspracheent-
scheids, mit welchem er zur Leistung einer Mehrwertabgabe verpflichtet
wird, ohne weiteres zur Beschwerdeführung legitimiert (§ 42 lit. a VRPG).
1.4.
Die Beschwerdegegnerin beantragt neben der Aufhebung des Einsprache-
entscheids des Gemeinderates die Feststellung, dass keine Mehrwertab-
gabe geschuldet sei (B.1.; Teilantrag Ziff. 1).
Einem Feststellungsbegehren kann nur entsprochen werden, wenn der Be-
schwerdeführer ein unmittelbares und aktuelles schutzwürdiges Interesse
an der Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines konkreten
öffentlich-rechtlichen Rechtsverhältnisses nachweisen kann und keine öf-
fentlichen oder privaten Interessen entgegenstehen. Negative Vorausset-
zung eines solchen Feststellungsanspruches ist die fehlende Möglichkeit
der alternativen Geltendmachung einer vollstreckbaren Leistung oder einer
Gestaltung eines Rechtsverhältnisses. Der Feststellungsentscheid ist sub-
sidiärer Natur (Bundesgerichtsentscheid [BGE] 118 II 254, Erw. 1.b.; Ver-
waltungsgerichtsentscheid [VGE] WBE.2020.154 vom 18. Novem-
ber 2020, Erw. 2.; MICHAEL MERKER, Rechtsmittel, Klage und Normenkon-
trollverfahren nach dem [aufgehobenen] aargauischen Gesetz über die

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Verwaltungsrechtspflege, Kommentar zu den §§ 38-72 [a]VRPG [fortan MI-
CHAEL MERKER], § 41, N 60 ff. und § 38, N 27 ff.).
Das Feststellungsbegehren geht nicht über das hinaus, was der Beschwer-
deführer mit seinem Gestaltungsantrag verlangt; an einer separaten Fest-
stellung betreffend das Bestehen oder Nichtbestehen einer Mehrwertabga-
bepflicht besteht kein rechtlich geschütztes Interesse.
Auf das Feststellungsbegehren ist somit nicht einzutreten.
1.5.
Die Rechtsvertreter wurden ordnungsgemäss bevollmächtigt (Beschwer-
debeilage 3; Beilage 1 zur Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin).
1.6.
Auf die frist- und formgerechte Beschwerde ist im Übrigen einzutreten.
2.
2.1.
Der Beschwerdeführer lässt zunächst geltend machen, die Beschwerde-
gegnerin habe in mehrfacher Hinsicht sein rechtliches Gehör verletzt.
2.1.1.
Einerseits habe sie ihm die Schätzung des Kantonalen Steueramtes nicht
zugestellt. Zwar seien ihm die Eckpunkte der Schätzung mit Schreiben vom
23. November 2022 sowie mit Verfügung vom 5. Januar 2023 mitgeteilt
worden, nicht aber die Schätzung selbst. Da der Gemeinderat im angefoch-
tenen Entscheid auf die Schätzung des Kantonalen Steueramtes abstellt,
hätte diese dem Beschwerdeführer eröffnet werden müssen (Beschwerde,
Rz. 47).
2.1.2.
Zum anderen habe der Beschwerdeführer mit Datum vom 19. Dezem-
ber 2022 eine ausführliche Stellungnahme zur vom Gemeinderat in Aus-
sicht gestellten Mehrwertabgabeverfügung erstattet. Er habe darin darge-
stellt, dass keine Einzonung vorliege. Zudem habe er die Schätzung des
Mehrwertes kritisiert. Der Gemeinderat setze sich in der Verfügung vom
5. Januar 2023 nicht mit diesen Argumenten auseinander. Dies habe der
Beschwerdeführer bereits mit Einsprache vom 3. Februar 2023 kritisiert.
Die Beschwerdegegnerin habe sich aber dadurch nicht beirren lassen und
sei auch im angefochtenen Entscheid wiederum nicht auf die Argumenta-
tion des Beschwerdeführers eingegangen, was es diesem verunmögliche,
die abweichende Auffassung der Beschwerdegegnerin nachzuvollziehen.
Dadurch habe diese die Begründungspflicht und damit das rechtliche Ge-
hör des Beschwerdeführers verletzt (Beschwerde, Rz. 48-51).

- 9 -
2.1.3.
Beide Gehörsverletzungen seien zumindest im Kostenentscheid zu berück-
sichtigen (Beschwerde, Rz. 50).
2.2.
Der Beigeladene bringt in der Vernehmlassung vom 20. Juni 2023 vor, in
der Einspracheantwort vom 13. März 2023 habe das Kantonale Steueramt
einlässlich Stellung zur Schätzung des Mehrwerts genommen. Diese Ant-
wort habe der Beschwerdeführer vor dem Einspracheentscheid mit der
Möglichkeit zur Stellungnahme erhalten. Davon habe er keinen Gebrauch
gemacht. Zudem sei die Einspracheantwort des RA BVU auf die Argumen-
tation des Beschwerdeführers eingegangen und diesem müsse daher klar
gewesen sein, weshalb sein Standpunkt aus behördlicher Sicht unzutref-
fend sei. Der Beschwerdeführer sei in der Lage gewesen, seine Be-
schwerde in rechtsgenüglicher Weise zu verfassen, weshalb keine Gehörs-
verletzung vorliege (Beschwerdeantwort RA BVU, S. 5, Ziff. 4).
2.3.
Die Beschwerdegegnerin bringt in ihrer Vernehmlassung vom 5. Juli 2023
vor, der Einspracheentscheid vom 18. April 2023 enthalte eine ausführliche
Begründung. Im Übrigen verweise diese auf die Stellungnahme des
RA BVU vom 13. März 2023 und die darin enthaltene Auseinandersetzung
des Kantonalen Steueramtes mit den Fragen rund um die Bewertung. Die
Beschwerdegegnerin verfüge lediglich über die aktualisierte Schätzung des
Kantonalen Steueramtes vom 21. November 2022 sowie über die in der
Stellungnahme des RA BVU vom 13. März 2023 zitierten Aussagen des
Kantonalen Steueramtes. Über dieselben Unterlagen verfüge auch der Be-
schwerdeführer, weshalb insgesamt keine Gehörsverletzung vorliege.
2.4.
2.4.1.
Der Anspruch auf rechtliches Gehör, welches in Art. 29 Abs. 2 der Bundes-
verfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) vom
18. April 1999 verankert ist (vgl. auch §§ 21 f. VRPG), meint das Recht des
Privaten, in einem vor einer Verwaltungs- oder Justizbehörde geführten
Verfahren mit seinen Begehren angehört zu werden, Einsicht in die Akten
zu erhalten und zu den für die Entscheidung wesentlichen Punkten Stellung
nehmen zu können.
2.4.2.
Die Behörde hat die Vorbringen der Rechtssuchenden zu prüfen und in der
Entscheidfindung zu berücksichtigen, woraus sich die Pflicht zur Begrün-
dung eines Entscheids ergibt. Das rechtliche Gehör dient der Sachaufklä-
rung und ist gleichzeitig ein Mitwirkungsrecht der Parteien. Die Begründung
soll die Betroffenen in die Lage versetzen, die Tragweite der Entscheidung
zu beurteilen und sie in voller Kenntnis der Umstände an eine höhere

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Instanz weiterzuziehen. Der Anspruch auf Begründung ist nicht bereits ver-
letzt, wenn sich die urteilende Instanz nicht mit sämtlichen Parteistand-
punkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen aus-
drücklich widerlegt. Sie darf sich auf die für den Entscheid wesentlichen
Punkte beschränken. Es genügt, wenn ersichtlich ist, von welchen Überle-
gungen sich die Behörde leiten liess (BGE 136 I 229, Erw. 5.2;
VGE [WBE.2014.143] vom 19. März 2015, Erw. 2.4.; Entscheid des
SKE [SKEE 4-BE.2015.12] vom 14. August 2015, Erw. 2.2. ff.; ULRICH HÄ-
FELIN/GEORG MÜLLER/FELIX UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht,
8. Auflage, Zürich 2020, N 1001 ff. [fortan HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN]).
2.4.3.
Wurde das rechtliche Gehör verletzt, ist der angefochtene Hoheitsakt
grundsätzlich aufzuheben. Der Mangel kann jedoch geheilt werden, wenn
die Rechtsmittelinstanz – mit gleicher Prüfungsbefugnis wie die Vorinstanz
– die unterlassene Anhörung, Akteneinsicht oder Begründung nachholt und
eine Rückweisung sich als Leerlauf erwiese (Urteil des Bundesgerichts
[1C_349/2018] vom 8. Februar 2019, Erw. 2.2.; HÄFELIN/MÜLLER/UHL-
MANN, N 1039 und N 1174 ff.). In diesem Fall wird der Fehler praxisgemäss
bei den Kostenfolgen berücksichtigt (SKEE [4-BE.2010.7] vom 27. Feb-
ruar 2013, Erw. 4.6.1.).
Das SKE prüft mit voller Kognition (§ 53 Abs. 2 in Verbindung mit
§ 52 VRPG).
2.4.4.
Die Zustellung der Stellungnahmen im Verfahren an die Parteien erfolgt
primär zur Kenntnisnahme, beinhaltet jedoch nach der Rechtsprechung
des Bundesgerichts immer auch das Recht, sich dazu äussern zu können.
Dieses Recht besteht unabhängig davon, ob die Stellungnahme neue Tat-
sachen oder Argumente enthält und ob sie das Gericht tatsächlich zu be-
einflussen vermag (Replikrecht gestützt auf Art. 29 Abs. 2 BV). Ob das
Replikrecht auch in Verfahren vor nichtgerichtlichen Behörden greift, hat
das Bundesgericht offengelassen (BGE 133 I 98, Erw. 2.1.).
2.4.5.
Der Geltungsbereich des VRPG umfasst das Verfahren vor den Verwal-
tungs- und den Verwaltungsjustizbehörden (§ 1 Abs. 1 VRPG). Behörde ist
jede Stelle, die Aufgaben der öffentlichen Verwaltung wahrnimmt
(§ 1 Abs. 2 VRPG).
2.5.
Zunächst ist die vom Beschwerdeführer vorgebrachte Verletzung des
rechtlichen Gehörs durch die Nichteröffnung der Schätzung des Kantona-
len Steueramtes zu prüfen (Erw. 2.1.1.).

- 11 -
2.5.1.
Gemäss Schreiben der Gemeinde Q._____ vom 24. Oktober 2022 (Vorak-
ten, act. 10) hat das Kantonale Steueramt die Schätzung des Mehrwertes
mit Datum vom 7. Juni 2017 vorgenommen und den Mehrwert auf
Fr. 1'902'300.00 geschätzt, woraus eine Mehrwertabgabe von
Fr. 380'460.00 resultierte. Diese beiden Werte wurden dem Beschwerde-
führer mit erwähntem Schreiben mitgeteilt. Nicht vollständig klar wird, ob
der Beschwerdeführer auch die Zusammenstellung des Kantonalen Steu-
eramtes (Vorakten, act. 11) erhielt, wobei das Schreiben vom 23. Novem-
ber 2022 eher dagegenspricht (Vorakten, act. 9). Da die Zusammenstel-
lung im Rahmen der Beschwerdeantwort im vorliegenden Verfahren einge-
reicht und dem Beschwerdeführer damit spätestens in diesem Zeitpunkt
zur Kenntnis gebracht wurde, erübrigt sich eine vertiefte Auseinanderset-
zung. Sollte das rechtliche Gehör verletzt worden sein, kann es damit je-
denfalls als geheilt betrachtet werden.
2.5.2.
Aufgrund der zwischenzeitlich teilweise stark gestiegenen Landpreise be-
antragte die Gemeinde Q._____ im Jahr 2022 beim Kantonalen Steueramt
eine Neuschätzung. Das Resultat (unveränderte Mehrwertabgabe) wurde
dem Beschwerdeführer mit Schreiben vom 23. November 2022 mitgeteilt
(Vorakten, act. 9). Die Gemeinde setzte dem Beschwerdeführer eine Frist
zur freiwilligen Stellungnahme, innert der sich der Beschwerdeführer durch
seinen Rechtsvertreter mit Eingabe vom 19. Dezember 2022 (Vorakten,
act. 8) vernehmen liess. Er verlangte keine Einsicht in die entsprechende
Schätzung des Kantonalen Steueramtes. Entsprechend dieser Schätzung
verfügte die Gemeinde mit Verfügung vom 5. Januar 2023 die Mehrwertab-
gabe (Vorakten, act. 7). Darin ist aufgrund der ausdrücklich gewährten
Möglichkeit der Einsicht und Stellungnahme zweifelsohne keine Verletzung
des rechtlichen Gehörs zu sehen.
2.5.3.
Gegen die Verfügung vom 5. Januar 2023 (Vorakten, act. 7) liess der Be-
schwerdeführer Einsprache beim Gemeinderat erheben (Vorakten, act. 6).
Im Rahmen des Einspracheverfahrens wurde die Schätzung des Boden-
werts in der Landwirtschaftszone erhöht (von Fr. 10.00 auf Fr. 40.00; A.3.),
woraus ein Mehrwert von Fr. 1'678'500.00 bzw. eine Mehrwertabgabe von
Fr. 335'700.00 resultierte. Diese Erhöhung des Bodenwertes in der Land-
wirtschaftszone ergibt sich aus einer Neuschätzung und der entsprechen-
den Stellungnahme des Kantonalen Steueramtes, welche (mindestens)
auszugsweise in der Einspracheantwort des RA BVU vom 13. März 2022
zitiert wird. Es ist dabei weder ersichtlich, wann und wie diese neuerliche
Schätzung zustande kam, noch ob diese in der Einspracheantwort vollstän-
dig oder nur auszugsweise wiedergegeben wurde. Die Stellungnahme des
Kantonalen Steueramtes selbst wurde weder dem Beschwerdeführer noch
dem Gericht zur Einsicht vorgelegt.

- 12 -
2.5.4.
Das Einspracheverfahren vor dem Gemeinderat wird ohne weiteres vom
Geltungsbereich des VRPG erfasst (Erw. 2.4.5.).
Vorliegend wurde bei der Begründung des Einspracheentscheides betref-
fend die abweichende Neufestsetzung der Mehrwertabgabe ohne weiteres
auf die Einspracheantwort des RA BVU vom 13. März 2022 abgestellt (Ein-
spracheentscheid, S. 3). Die Einspracheantwort wiederum stellt bezüglich
der Schätzung des Mehrwertes nicht nur auf die Argumente aus der Stel-
lungnahme des Kantonalen Steueramts ab, sondern zitiert vielmehr fast
ausschliesslich daraus (S. 4 f.). Dabei wird nicht ersichtlich, wer die Neu-
schätzung vorgenommen hat und mit welchem Datum die Neuschätzung
bzw. die Stellungnahme zustande kam. Ausserdem ist nicht ersichtlich, ob
die gesamte Stellungnahme des Kantonalen Steueramtes wiedergegeben
wurde oder nur Teile daraus.
Die Stellungnahme des Kantonalen Steueramts hätte dem Beschwerdefüh-
rer vor Erlass des Einspracheentscheids zur Einsicht vorgelegt werden
müssen. Dies ist ein Mangel.
2.5.5.
Das Gericht ersuchte die Beschwerdegegnerin mit Schreiben vom
22. März 2024, das entsprechende Dokument einzureichen. Diese teilte
mit Schreiben vom 30. April 2024 mit, sie sei ebenfalls nicht im Besitze des
fraglichen Dokumentes (B.7.).
In der Folge verlangte das Gericht mit Beweisanordnung vom 7. Mai 2024
die Stellungnahme beim Beigeladenen ein. Dieser teilte mit Eingabe vom
13. Mai 2024 mit, die Ausführungen des Kantonalen Steueramts seien in
der Einspracheantwort des RA BVU vom 13. März 2022 vollständig als Zi-
tat wiedergegeben worden. Die Form des Zitats solle deutlich machen,
dass es sich dabei um Ausführungen handle, die auf speziellem Fachwis-
sen beruhen und nicht von der RA BVU stammten. Gleichzeitig reichte sie
die entsprechende E-Mail vom 9. März 2023 ein, mit welcher die Ausfüh-
rungen des Kantonalen Steueramtes im Anhang zugestellt wurden.
Bei der besagten Stellungnahme handelt es sich um ein dem E-Mail vom
9. März 2023 angehängtes Word-Dokument. Das Dokument ist weder da-
tiert noch unterzeichnet und in diesem digitalen Format jederzeit veränder-
bar. Auf diese Art und Weise war für den Beschwerdeführer eine Überprü-
fung der der Schätzung zugrunde gelegten Umstände nicht möglich. Es
konnte für ihn daher nicht ersichtlich sein, von welchen Überlegungen sich
die Behörde bei der Neuschätzung leiten liess. Damit wurde das rechtliche
Gehör des Beschwerdeführers verletzt.

- 13 -
Immerhin stimmt die besagte «Stellungnahme» bis auf wenige korrigierte
Tippfehler mit dem Zitat in der Einspracheantwort des RA BVU vom
13. März 2022 überein. Damit kann der Mangel als geheilt betrachtet wer-
den.
Der Fehler wird praxisgemäss bei der Verlegung der Verfahrenskosten be-
rücksichtigt (Erw. 2.4. und 11.1.; vgl. dazu auch Protokoll, S. 6-9).
2.6.
2.6.1.
Weiter ist die Rüge des Beschwerdeführers zu prüfen, wonach die Be-
schwerdegegnerin sich nicht mit seiner Argumentation betreffend die
Schätzung des Mehrwertes sowie betreffend die Vorbringen, weshalb keine
Einzonung vorläge, auseinandergesetzt habe (Erw. 2.1.2.).
2.6.2.
Der Anspruch auf rechtliches Gehör garantiert den Beschwerdeführenden
unter anderem, mit ihren Begehren angehört zu werden und zu den für die
Entscheidung wesentlichen Punkten Stellung nehmen zu können. Die Be-
hörde hat die Vorbringen zu prüfen und in ihrem Entscheid zu berücksich-
tigen. Die aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör fliessende Begrün-
dungspflicht soll dem Betroffenen ermöglichen, die Begründung nachzu-
vollziehen und allenfalls den Rechtsweg zu beschreiten. Wie dargelegt, ist
der Anspruch auf Begründung nicht bereits verletzt, wenn sich die urtei-
lende Instanz nicht mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinander-
setzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Sie darf sich
auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Es genügt,
wenn ersichtlich ist, von welchen Überlegungen sich die Behörde leiten
liess (Erw. 2.4.).
2.6.3.
Die Beschwerdegegnerin hat sich in ihrer Vernehmlassung mit den ent-
scheidwesentlichen Punkten ausführlich auseinandergesetzt und die stritti-
gen Punkte, d.h. die Rechtsnatur der Spezialzone «XY/XZ» und die Quali-
fikation der neuen Zonierung als Einzonung (Beschwerdeantwort, Rz. 8 ff.),
den Ausgangswert vor der neuen Zonierung (Beschwerdeantwort,
Rz. 23 ff.) sowie den Mehrwert nach der neuen Zonierung (Beschwerdean-
twort, Rz. 36 ff.), den Minderwert der neu der allgemeinen Landwirtschafts-
zone zugewiesenen Fläche (Beschwerdeantwort, Rz. 33 f.) und die Be-
rücksichtigung der Kosten für den Rückbau (Beschwerdeantwort, Rz. 35)
behandelt. Die Beschwerdegegnerin äusserte sich zudem auch zum Vor-
wurf der Verletzung des rechtlichen Gehörs (Beschwerdeantwort,
Rz. 47 ff.) und zur Beiladung des Regierungsrates (Beschwerdeantwort,
Rz. 50 ff.).

- 14 -
Die Beschwerdegegnerin begründet ihren Standpunkt umfassend und
kommt damit ihrer Begründungspflicht zweifellos nach. Dem Beschwerde-
führer war es ohne weiteres möglich, die Standpunkte der Beschwerdegeg-
nerin nachzuvollziehen und den Rechtsweg zu beschreiten. Das rechtliche
Gehör wurde insofern nicht verletzt.
3.
3.1.
Der Beschwerdeführer bringt weiter vor, der Gemeinderat habe im ange-
fochtenen Entscheid vorgebracht, er dürfe von der Schätzung der Mehr-
wertabgabe durch das Kantonale Steueramt nicht abweichen (mit Verweis
auf S. 3 unten). Zuständig für die Erhebung einer Mehrwertabgabe sei der
Gemeinderat. Dem BVU komme keine Parteistellung und keine Mitwir-
kungsrechte zu. Es treffe nicht zu, dass der Kanton auch zum Einsprache-
verfahren beizuladen sei. Im Übrigen sei der Beschwerdeführer nie von der
Beiladung in Kenntnis gesetzt worden. Der Gemeinderat habe die entspre-
chende Verfügung vorzulegen (Beschwerde, Rz. 52-54).
3.2.
Der Beigeladene äussert sich nicht zu den Vorbringen.
3.3.
Die Beschwerdegegnerin führt aus, dem Beschwerdeführer sei bereits die
Eingabe des RA BVU vom 13. März 2023 zugestellt worden, woraus für ihn
ersichtlich war, dass der Beigeladene involviert sei. Darüber hinaus sei
auch die Festsetzungsverfügung vom 5. Januar 2023 dem RA BVU zur
Kenntnisnahme zugestellt worden, was ebenfalls seine Mitwirkung zeige.
Darüber hinaus sei die Ansicht, wonach der Regierungsrat erst im Rahmen
des Beschwerdeverfahrens gemäss § 28b Abs. 3 BauG beizuladen sei,
unzutreffend und ergebe aus verfahrenstechnischer Sicht keinen Sinn. Der
Kanton sei vielmehr spätestens im Einspracheverfahren beizuladen.
3.4.
3.4.1.
§ 12 Abs. 1 VRPG sieht vor, dass die instruierende Behörde Dritte von Am-
tes wegen oder auf Antrag zum Verfahren beiladen kann, wenn diese durch
den Ausgang des Verfahrens in ihren eigenen Interessen berührt werden
können. Mit der Beiladung wird der Entscheid auch für Beigeladene ver-
bindlich (vgl. § 12 Abs. 1 und 2 VRPG). Die Beiladung bezweckt, die
Rechtskraft des Urteils auf den Beigeladenen auszudehnen, damit dieser
in einem später gegen ihn gerichteten Prozess das Urteil im Beiladungs-
prozess gegen sich gelten lassen muss. Sie dient der Rechtssicherheit so-
wie der Prozessökonomie und verhindert sich widersprechende Urteile (MI-
CHAEL MERKER, § 41, N 60 ff.).

- 15 -
Voraussetzung für eine Beiladung ist, dass der beizuladende Dritte in sei-
nen rechtlichen Interessen durch den Entscheid betroffen ist. Es muss eine
Rückwirkung auf eine Rechtsbeziehung zwischen der Hauptpartei und dem
Beigeladenen in Aussicht stehen. Es kommt weniger darauf an, dass der
Beigeladene unmittelbar, als dass er rechtlich durch den Ausgang des Pro-
zesses betroffen ist (FRITZ GYGI, Bundesverwaltungsrechtspflege, 2. Auf-
lage, Bern 1983, S. 184; vgl. auch ALFRED KÖLZ/ISABELLE HÄNER/MARTIN
BERTSCHI, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bun-
des, 3. Auflage, Zürich 2013, Rz. 929; MICHAEL MERKER, § 41, N 60 ff.).
Die Beiladung ist eine notwendige, wenn der zu treffende Entscheid in der
Sache für die Parteien und den beizuladenden Dritten nur einheitlich erge-
hen kann (z.B. Rechtmittelentscheid zugunsten Beschwerdeführer belastet
Dritten; Feststellung eines Rechtsverhältnisses, an welchem ein Dritter be-
teiligt ist; Einzelner aus Rechtsgemeinschaft führt Beschwerde, Prozess-
thema betrifft materiell alle; vgl. Botschaft des Regierungsrats des Kantons
Aargau zum Verwaltungsrechtspflegegesetz vom 14. Februar 2007, S. 21).
Eine Beiladung kommt nicht in Betracht, wenn eine Person als Hauptpartei
in ein Verfahren einbezogen werden muss (Urteil des Bundesgerichts
[2C_491/2009] vom 18. Mai 2011, Erw. 4.).
3.4.2.
Dem Kanton steht gemäss § 28e BauG für Einzonungen und ihnen gleich-
gestellte Umzonungen die Hälfte des kantonalen Mindestsatzes zu, wes-
halb er ein Interesse daran hat, dass die Mehrwertabgabe durch die jewei-
lige Gemeinde korrekt verfügt wird. Wird diese aus seiner Sicht nicht kor-
rekt verfügt und wird der Kanton dadurch in seinen Rechten berührt, muss
ihm daher auch ein Rechtsmittel zur Verfügung stehen (vgl. Botschaft des
Regierungsrates an den Grossen Rat betreffend die Anpassungen an die
Änderungen des Raumplanungsgesetzes des Bundes [Mehrwertausgleich,
Förderung der Verfügbarkeit von Bauland und weitere Änderungen], Ge-
setz über Raumentwicklung und Bauwesen, Änderung [Bericht und Entwurf
zur ersten Beratung] vom 2. Dezember 2015 [15.269; fortan Botschaft
Mehrwertausgleich 15.269], zu § 28b Abs. 4, S. 21).
Daraus folgt, dass der Regierungsrat zum Verfahren beizuladen ist
(§ 28b Abs. 4 BauG). Gemäss § 16a DelV wird der Regierungsrat in Mehr-
wertabgabeverfahren durch das BVU vertreten. Das BVU wird namentlich
dazu ermächtigt, Rechtsmittel zu ergreifen.
3.4.3.
Wie ausgeführt (Erw. 2.4.5. und 2.5.3.) wird das Einspracheverfahren vor
dem Gemeinderat vom Geltungsbereich des VRPG erfasst. Der Kanton
hatte von Beginn weg ein Interesse daran, dass die Beschwerdegegnerin
die Mehrwertabgabe korrekt verfügte, weshalb er von Anfang an zum Ver-
fahren beizuladen war. Die Kritik des Beschwerdeführers ist unbegründet.

- 16 -
3.4.4.
Bezüglich der Kritik, der Beschwerdeführer sei nie von der Beiladung des
Kantons in Kenntnis gesetzt worden (Erw. 3.1.), ergibt sich aus den Vorak-
ten, dass die Gemeinde den Regierungsrat mit Schreiben vom 14. Feb-
ruar 2023 zum Verfahren beigeladen hat. Dieses wurde dem Beschwerde-
führer nicht zur Kenntnis zugestellt (vgl. Verteiler, Vorakten, act. 5).
Mit der Zustellung der Einspracheantwort des BVU vom 13. März 2023 und
dem entsprechenden Begleitschreiben vom 14. März 2023 (Vorakten,
act. 3 und 4) war der Beschwerdeführer über die Beiladung jedoch zweifel-
los im Bilde und wurde ausdrücklich auf die Möglichkeit hingewiesen, sich
innert Frist von 20 Tagen vernehmen zu lassen (Vorakten, act. 3). Von die-
ser Möglichkeit machte der Beschwerdeführer mit Stellungnahme vom
6. April 2023 Gebrauch. Dabei bezog er sich ausdrücklich auf die Ein-
spracheantwort des RA BVU, brachte aber keinerlei Vorbehalte gegen die
Beiladung vor. Es kann keine Rede davon sein, dass er nie in Kenntnis
gesetzt worden sei.
Spätestens mit der Einreichung der Vorakten durch die Beschwerdegegne-
rin im Rahmen der Vernehmlassung vom 5. Juli 2023 wurde der Beschwer-
deführer auch über das Schreiben vom 14. Februar 2023 orientiert (Vorak-
ten, act. 5). Die Kritik des Beschwerdeführers erweist sich damit als unbe-
gründet.
3.4.5.
Bezüglich der Vorbringen betreffend die Zuständigkeit für die Erhebung der
Mehrwertabgabe sei auf Erw. 6.1.4. verwiesen.
4.
4.1.
Gemäss Art. 5 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raum-
planungsgesetz, RPG; SR 700) vom 22. Juni 1979 regelt das kantonale
Recht einen angemessenen Ausgleich für erhebliche Vor- und Nachteile,
die durch Planungen nach dem RPG entstehen. Die Kantone sind verpflich-
tet, den Ausgleich zu regeln (ETIENNE POLTIER in: HEINZ AEBISEG-
GER/PIERRE MOOR/ALEXANDER RUCH/PIERRE TSCHANNEN [Hrsg.], Praxis-
kommentar RPG: Nutzungsplanung, Schulthess Zürich/Basel/Genf 2016
[fortan Praxiskommentar RPG], Art. 5, N 18). Planungsvorteile werden mit
einem Satz von mindestens 20 % ausgeglichen. Der Ausgleich wird bei der
Überbauung des Grundstücks oder dessen Veräusserung fällig.
Das kantonale Recht hat den Ausgleich so auszugestalten, dass mindes-
tens Mehrwerte bei neu und dauerhaft einer Bauzone zugewiesenem Bo-
den (Einzonung) ausgeglichen werden (Art. 5 Abs. 1bis RPG). Die Recht-
setzungskompetenz steht den Kantonen zu (Praxiskommentar RPG, Art. 5,

- 17 -
N 91 ff.). Art. 5 Abs. 1 und 1bis RPG stellen einen Gesetzgebungsauftrag an
die Kantone dar; sie sind nicht direkt anwendbar (Praxiskommentar RPG,
Art. 5, N 33 f.).
Nicht strittig ist vorliegend, dass Grundeigentümer, deren Grundstücke in
eine Bauzone eingezont werden, im Grundsatz eine Mehrwertabgabe zu
leisten haben.
4.2.
Gemäss § 28a Abs. 1 BauG haben Grundeigentümer, deren Grundstücke
in eine Bauzone eingezont werden, eine Abgabe von 20 % des Mehrwerts
zu leisten (genügende gesetzliche Grundlage für die Erhebung,
VGE [WBE.2022.352] vom 17. Mai 2023, Erw. 2.3.; SKEE [4-BE.2021.2]
vom 27. April 2022). Der Gemeinderat orientiert gestützt auf Schätzungen
durch das Kantonale Steueramt bei der öffentlichen Auflage des Nutzungs-
planentwurfs über die voraussichtliche Höhe der Abgabe. Er erlässt eine
Verfügung über die definitive Höhe, sobald der Nutzungsplan genehmigt
und anwendbar ist (§ 28b Abs. 1 BauG). Dies ist unbestritten.
5.
5.1.
Vorliegend umstritten ist in erster Linie, ob es sich bei der Zuweisung einer
Teilfläche von ttt m2 bzw. recte sss m2 (vgl. A.1.) ab der Parzelle Nr. aaa
von der Spezialzone «XY/XZ» in die Arbeitszone I um eine Einzonung (Be-
schwerdegegnerin und Beigeladener) oder um eine Umzonung in eine an-
dere Bauzone handelt (Beschwerdeführer), mithin folglich, ob für die Zu-
weisung eine Mehrwertabgabe geschuldet ist.
Zunächst ist die rechtliche Qualifikation der Spezialzone «XY/XZ» zu prü-
fen.
5.2.
Der Beschwerdeführer begründet seinen Standpunkt einerseits mit der in
der Spezialzone «XY/XZ» zulässigen Nutzung. Er betreibt auf der Par-
zelle Nr. aaa einen Garten- und Pflanzenbaubetrieb. Der Beschwerdefüh-
rer ist der Ansicht, der Betrieb sei bereits vor der Gesamtrevision, d.h. wäh-
rend der Zuweisung zur Spezialzone «XY/XZ», zonenkonform gewesen.
Die Bauten und Anlagen sowie die Nutzungen seien stets als zulässig be-
trachtet worden. Wären sie nicht zonenkonform gewesen, hätten sie nicht
bewilligt werden dürfen. Bei der Zuweisung der Teilfläche der Par-
zelle Nr. aaa zur Arbeitszone I handle es sich daher nicht um eine Einzo-
nung im Sinne vom § 28a Abs. 1 BauG, sondern lediglich um eine Umzo-
nung in eine andere Bauzone. Daher sei keine Mehrwertabgabe geschul-
det.

- 18 -
Die fragliche Teilfläche habe sich nach der alten Bau- und Nutzungsord-
nung der Gemeinde Q._____ aus dem Jahr 1996 (fortan BNO1996) in einer
Spezialzone, einer «weiteren Zone» im Sinne von Art. 18 RPG, befunden.
Die Spezialzone «XY/XZ» sei gemäss § 31 BNO1996 für die bodenabhän-
gige und bodenunabhängige Produktion im Bereich des Pflanzenbaus be-
stimmt gewesen (Abs. 1); Bauten und Anlagen seien gestattet gewesen,
soweit sie der zulässigen Nutzung dienten und betriebsnotwendig gewesen
seien (Abs. 2).
Zonen i.S.v. Art. 18 RPG dürften die raumplanerische Grundordnung nicht
unterlaufen, weshalb sie immer einer Bau- oder Nichtbauzone angehörten.
Sofern die Hauptbestimmung einer Zone regelmässig Bautätigkeiten zu-
liesse, welche weder mit bodenerhaltenden Nutzungen (vorab Landwirt-
schaft) verbunden, noch sonst wie von ihrer Bestimmung her auf einen be-
stimmten Standort angewiesen seien, so liege eine Bauzone vor. Dies
treffe auf die fragliche Spezialzone zu: Bei der Zuweisung zur Landwirt-
schaftszone II im Jahr 1993 und bei der Zuweisung zur Spezialzone
«XY/XZ» sei betont worden, dass neue Bauten für den bestehenden Gar-
tenbaubetrieb ermöglicht werden sollten. Es sei bereits damals bekannt ge-
wesen, dass die C._____ AG nicht nur Pflanzen-, sondern auch Gartenbau
betreibe. So bestünden im südöstlichen Teil der Parzelle mehrere Bauten
und Anlagen, welche nur für den Gartenbau erstellt worden seien. Die Flä-
che sei dicht bebaut, wodurch der Eindruck einer Bauzone entstehe. Bauen
sei in der Spezialzone «XY/XZ» demnach gerade nicht verboten gewesen,
weshalb es sich um eine Bauzone gehandelt habe.
Auf der Parzelle Nr. aaa sei seit dem Jahr jjjj nicht nur Pflanzenbau, son-
dern auch eine Gärtnerei betrieben worden, wobei dieser Gartenbaubetrieb
auch den Handel mit Blumen und Gärtnereiprodukten eingeschlossen
habe. Die Spezialzone «XY/XZ» sei im Jahr 1996 im Wissen um die beste-
henden Bauten und Anlagen sowie der Betriebstätigkeit festgelegt worden.
Die damalige Nutzung sollte weitergeführt werden können, was in der
Landwirtschaftszone, welcher die Parzelle vorher zugewiesen war, nicht
zulässig gewesen sei (Beschwerde, Rz. 6-15). Dadurch sei belegt, dass die
Aussage des BVU in der Einspracheantwort vom 13. März 2023 (Vorakten,
act. 4, S. 2 f.), wonach sich aufgrund der Planunterlagen vom tt.mm.jjjj ge-
zeigt habe, dass der ursprünglich zonenkonforme Gärtnereibetrieb sich zu
einem nicht mehr zonenkonformen, rein gewerblichen Gartenbaubetrieb
entwickelt habe, nicht stimme. Der Betrieb habe vielmehr bereits vor der
letzten Nutzungsplanungsrevision im Jahre 1996 bestanden (Beschwerde,
Rz. 21-24). Daraus folge, dass es sich bei der Spezialzone «XY/XZ» um
eine Bauzone gehandelt habe. Die Zuweisung zur Arbeitszone I könne da-
her nicht als Einzonung im Sinne von § 28a Abs. 1 BauG qualifiziert wer-
den; folglich sei auch keine Mehrwertabgabe geschuldet.

- 19 -
5.3.
Der Beigeladene bestreitet die Ansicht des Beschwerdeführers. Er bringt
vor, die Zuweisungen der Parzelle Nr. aaa in den Jahren seit jjjj zeigten auf,
dass die Parzelle Nr. aaa sowohl formell (Kulturland) als auch materiell (In-
tensiv- bzw. Speziallandwirtschaftszone) vor der vorliegend umstrittenen
Einzonung in die Arbeitszone I nicht in einer Bauzone gelegen habe. Zu-
lässig sei landwirtschaftlicher Pflanzenbau gewesen, unabhängig davon,
ob bodenabhängig oder bodenunabhängig. Nicht zonenkonform dagegen
sei der Gartenbau gewesen, bei welchem es sich nicht mehr um landwirt-
schaftliche Bewirtschaftung handle, welcher also nicht produktionsorientiert
sei. Soweit der Beschwerdeführer die Parzelle wie eine Bauzone für gar-
tenbauliche Zwecke nutzte, sei dies ohne Wissen und Zustimmung der kan-
tonalen Behörde erfolgt. Die Zuweisung in die Arbeitszone I stelle daher
eine Einzonung dar und sei mehrwertabgabepflichtig (Beschwerdeantwort
RA BVU, Ziff. 1, S. 1-4).
5.4.
Die Beschwerdegegnerin führt bezüglich der Rechtsnatur der Spezialzone
«XY/XZ» aus, bei dieser handle es sich um eine «weitere Zone» im Sinne
von Art. 18 RPG. Die Vorschriften betreffend die Landwirtschaftszonen
bzw. die darin zulässigen Nutzungen und Bauten seien in Art. 16 und
16a RPG geregelt. Neben den im eigentlichen Sinne bodenabhängigen
Nutzungen könnten gemäss Art. 16a Abs. 3 RPG auch Bauten und Anla-
gen, die über eine innere Aufstockung hinausgehen, als zonenkonform be-
willigt werden, wenn sie in einem Gebiet in der Landwirtschaftszone erstellt
würden, welches vom Kanton in einem Planungsverfahren dafür freigege-
ben werde. In diesem Gebiet seien dann auch in der Landwirtschaftszone
Bauten und Anlagen zonenkonform, wenn sie der bodenabhängigen Be-
wirtschaftung oder der inneren Aufstockung dienten oder in den dafür vor-
gesehenen Gebieten gemäss Art. 16a Abs. 3 RPG für eine Bewirtschaf-
tung benötigt würden, die über eine innere Aufstockung hinausgehe und
wenn sie für die Produktion verwertbarer Erzeugnisse aus dem Pflanzen-
bau verwendet werde (mit Verweis auf Art. 34 Abs. 1 lit. a der Raumpla-
nungsverordnung [RPV; SR 700.1] vom 28. Juni 2000). Zudem seien unter
bestimmten Voraussetzungen auch Bauten und Anlagen zonenkonform,
die der Aufbereitung, der Lagerung und dem Verkauf landwirtschaftlicher
oder gartenbaulicher Produkte dienten.
Was mit der BNO1996 (§ 31 Abs. 1 und 2) zugelassen worden sei, ginge
nicht über das hinaus, was Art. 16a Abs. 3 RPG zuliesse. Es habe sich da-
her bei der Spezialzone «XY/XZ» um eine Speziallandwirtschaftszone ge-
handelt, nicht um eine Bauzone. Massgebend sei, dass unter der Geltung
von § 31 Abs. 1 und 2 BNO1996 einzig Bauten und Anlagen zulässig ge-
wesen seien, welche der Produktion im Bereich des Pflanzenbaus dienten
und betriebsnotwenig waren. Es handle sich daher bei der Zonenzuwei-
sung im Rahmen der Gesamtrevision der Nutzungsplanung in die

- 20 -
Arbeitszone I um eine mehrwertabgabepflichtige Einzonung. Ob ein «Ein-
druck einer Bauzone» entstehe, sei unerheblich (Beschwerdeantwort,
Rz. 8-11; 13-16; 19-21).
5.5.
Der Beschwerdeführer hält mit Replik vom 5. Oktober 2023 an seinen
Standpunkten fest. Ergänzend führt er aus, der Beigeladene setze fälsch-
licherweise den Begriff der «bodenabhängigen und bodenunabhängigen
Produktion im Bereich des Pflanzenbaus» mit dem Begriff der «Pflanzen-
produktion» gleich. Der Zonenzweck sei weiter gewesen, als der Beigela-
dene glaubhaft machen wolle (Replik, Rz. 9-10).
Zur Beschwerdeantwort der Beschwerdegegnerin führt er ergänzend aus,
dass § 31 Abs. 1 und 2 BNO1996 mehr zugelassen hätten, als in der bun-
desrechtlichen Landwirtschaftszone zulässig gewesen wäre. Es sei zu be-
achten, dass die zulässigen Nutzungen in der Landwirtschaftszone sukzes-
sive ausgeweitet worden seien. Art. 16a RPG sei erst im Jahr 2000 in Kraft
getreten; die BNO1996 sei also bereits vorher in Kraft getreten.
§ 31 BNO1996 habe auch bodenunabhängige Nutzungen zugelassen. Es
habe sich daher um eine Bauzone gehandelt (Replik, Rz. 16).
5.6.
Die Parteien sind sich damit über die rechtliche Qualifikation der Spezial-
zone «XY/XZ» uneinig (Bauzone oder [Spezial-]Landwirtschaftszone; be-
trifft die Situation vor der Gesamtrevision der Nutzungsplanung).
5.6.1.
Art. 14 RPG schreibt die bundesrechtliche Typologie der drei allgemeinen
Nutzungszonen vor, an welchen sich die Kantone zwingend orientieren
müssen. Die Gemeinden sind demnach verpflichtet, in ihren Nutzungsplä-
nen Nutzungszonen auszuscheiden. Art. 14 Abs. 2 RPG schreibt die Aus-
scheidung von Bau-, Landwirtschafts- und Schutzzonen vor. Die weitere
Differenzierung der verschiedenen Arten der Bodennutzungen in den drei
Zonen erfolgt durch das kantonale und kommunale Recht (ELOI JEANNE-
RAT/PIERRE MOOR in: Praxiskommentar RPG, Art. 14, N 36 ff.).
Gestützt auf Art. 18 RPG können die Kantone die drei bundesrechtlich um-
schriebenen Nutzungszonenarten unterteilen, variieren, kombinieren und
ergänzen, sofern diese den Zielen und Grundsätzen der Raumplanung
nicht widersprechen. Insbesondere darf der Trennungsgrundsatz, wonach
Bauzonen von Nichtbauzonen zu trennen und in ihrer Grösse zu begrenzen
sind, nicht ausgehöhlt werden (BGE 145 II 83, Erw. 4.1.). Unterschieden
werden damit gestützt auf das RPG die drei Grundtypen (Bau-, Landwirt-
schafts- und Schutzzonen) sowie die «weiteren Zonen» nach Art. 18 RPG.
Die Kantone können nicht Landwirtschaftszonen festsetzen, deren Nut-
zungsvorschriften sie als Bauzonen erscheinen lassen (RUDOLF MUGGLI in:

- 21 -
Praxiskommentar RPG, Art. 18, N 2 ff. und ELOI JEANNERAT/PIERRE MOOR
in: Praxiskommentar RPG, Art. 14, N 36).
Daraus folgt, dass auch bei Vorsehen von «weiteren Zonen» i.S.v.
Art. 18 RPG der Trennungsgrundsatz einzuhalten ist. Sie sind daher ent-
weder der Kategorie Bauzone oder der Kategorie Nichtbauzone zuzuord-
nen (BGE 143 II 588, Erw. 2.5.1.).
5.6.2.
Was zur Bauzone zu rechnen ist, wird in Art. 15 RPG bundesrechtlich ab-
schliessend festgelegt (BGE 145 II 83, Erw. 4.1.). Mit Inkrafttreten des
RPG auf den 1. Januar 1980 wurde der Begriff der Bauzone zum Zweck
der haushälterischen Nutzung des Bodens von Bundesrechts wegen ein-
geführt; die Kantone sind daran gebunden und dürfen den Begriff weder
enger noch weiter fassen (BGE 115 II 167, Erw. 7.b.). Auf die kantonale
Bezeichnung einer Zone kann es dabei nicht ankommen.
Die Erläuterungen des Eidgenössischen Justiz- und Polizeidepartements,
Bundesamt für Raumplanung zum RPG von 1981 (fortan EJPD/BRP Erläu-
terungen RPG) definieren die Bauzone wie folgt: «Lässt die Hauptbestim-
mung einer Zone regelmässig Bautätigkeiten zu, welche weder mit boden-
erhaltenden Nutzungen (vorab der Landwirtschaft) verbunden noch sonst-
wie von ihrer Bestimmung her auf einen ganz bestimmten Standort ange-
wiesen sind, so liegt von Bundesrechts wegen eine Bauzone vor, für wel-
che die Kriterien dieses Artikels [Art. 15 RPG] gelten» (zit. EJPD/BRP Er-
läuterungen RPG zu Art. 15 RPG, N 5; ebenso BGE 145 II 83, Erw. 4.1.;
BGE 143 II 588, Erw. 2.5.1. f.).
Die Abgrenzung zwischen Bau- und Nichtbauzonen orientiert sich dem-
nach an der Hauptbestimmung der jeweiligen Zone. In Bauzonen dürfen
Bauten und Anlagen im Grundsatz zu irgendwelchen baulichen Zwecken
errichtet werden. Eine Vermischung von Regelungen einer Spezialzone im
Landwirtschaftsgebiet mit den Nutzungsregeln einer Bauzone widerspricht
den planungsrechtlichen Vorgaben an eine Bauzone (AGVE 2015
S. 178 ff.; vgl. auch BERNHARD WALDMANN/PETER HÄNNI, Handkommentar
zum Raumplanungsgesetz, Bern 2006, zu Art. 15, N 42 [fortan WALD-
MANN/HÄNNI, Handkommentar RPG]).
Lässt eine Zone ihrer Hauptbestimmung nach keine Bautätigkeit zu, ist das
fragliche Gebiet als Nichtbauzone zu qualifizieren, auch wenn gewisse
standortspezifische Vorhaben zugelassen werden (BGE 145 II 83,
Erw. 4.1.).

- 22 -
5.6.3.
5.6.3.1.
Landwirtschaftszonen dienen der langfristigen Sicherung der Ernährungs-
basis des Landes, der Erhaltung der Landschaft und des Erholungsraums
oder dem ökologischen Ausgleich und sollen entsprechend ihren verschie-
denen Funktionen von Überbauungen weitgehend freigehalten werden
(Art. 16 Abs. 1 RPG). Sie umfassen Land, das sich für die landwirtschaftli-
che Bewirtschaftung oder den produzierenden Gartenbau eignet und zur
Erfüllung der verschiedenen Aufgaben der Landwirtschaft benötigt wird
(lit. a) oder im Gesamtinteresse landwirtschaftlich bewirtschaftet werden
soll (lit. b). Was unter einer landwirtschaftlichen Bewirtschaftung zu verste-
hen ist, ergibt sich heute aus der Landwirtschaftsgesetzgebung. Gemäss
Art. 3 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Landwirtschaft (Landwirt-
schaftsgesetz, LwG; SR 910.1) vom 29. April 1998 umfasst diese die Pro-
duktion verwertbarer Erzeugnisse aus Pflanzenbau und Nutztierhaltung
(lit. a), die Aufbereitung, die Lagerung und den Verkauf entsprechender Er-
zeugnisse auf den Produktionsbetrieben (lit. b) und die Bewirtschaftung
von naturnahen Flächen (lit. c; vgl. auch Art. 34 RPV).
5.6.3.2.
Zonenkonform sind in der Landwirtschaftszone nach geltendem Recht Bau-
ten und Anlagen, die für die bodenabhängige landwirtschaftliche Bewirt-
schaftung oder für den produzierenden Gartenbau nötig sind
(Art. 16a Abs. 1 RPG; Art. 34 ff. RPV). Bauten und Anlagen für die boden-
unabhängige landwirtschaftliche Produktion können regelmässig nur im
Rahmen der inneren Aufstockung bewilligt werden (Art. 16a Abs. 2 RPG
und Art. 36 f. RPV; vgl. JEANETTE KEHRLI, Agrarraumplanungsrecht in: RO-
LAND NORER (Hrsg.), Handbuch zum Agrarrecht, Stämpfli, Bern 2017,
Rz. 18 ff. [fortan JEANETTE KEHRLI, Agrarraumplanungsrecht]). Bauten und
Anlagen für die bodenunabhängige landwirtschaftliche Produktion, die über
eine innere Aufstockung hinausgehen, sind nur in solchen Gebieten der
Landwirtschaftszone zonenkonform, die vom Kanton in einem Planungs-
verfahren dafür freigegeben wurden (Art. 16a Abs. 3 RPG; sog. Spezial-
oder Intensivlandwirtschaftszone). In der Regel geschieht dies im Verfah-
ren der kantonalen Richtplanung.
5.6.3.3.
Der Terminus «Produktion verwertbarerer Erzeugnisse aus dem Pflanzen-
bau» meint den Anbau von Nahrungs- und Genussmitteln, Rohstoffen und
Tierfutter mittels des Prozesses der Photosynthese, wobei die hergestell-
ten Produkte nicht zwingend essbar sein müssen; auch Produkte als Roh-
stoffe zu Dekorations- oder Zierzwecken können unter den Begriff fallen
(JEANETTE KEHRLI, Agrarraumplanungsrecht, Rz. 24; vgl. auch Botschaft
Agrarpolitik 2002, S. 85). «Der produzierende Gartenbau, der Zierpflanzen,
Blumen, Christbäume und ähnliches hervorbringt, ist damit im Grunde nur

- 23 -
eine Sparte der landwirtschaftlichen Bewirtschaftung» (zit. JEANETTE
KEHRLI, Agrarraumplanungsrecht, Rz. 24).
5.6.3.4.
Als innere Aufstockung im Bereich des Gemüsebaus und des produzieren-
den Gartenbaus gilt die Errichtung von Bauten und Anlagen für den boden-
unabhängigen Gemüse- und Gartenbau, wenn die bodenunabhängig be-
wirtschaftete Fläche 35 % der gemüse- oder gartenbaulichen Anbaufläche
des Betriebs nicht übersteigt und nicht mehr als 5'000 m2 beträgt. Als bo-
denunabhängig gilt die Bewirtschaftung, wenn kein hinreichend enger Be-
zug zum natürlichen Boden besteht (Art. 37 RPV). Bauten und Anlagen, die
über eine solche innere Aufstockung hinausgehen, sind nach geltendem
Recht nur in einer Spezial- oder Intensivlandwirtschaftszone zonenkonform
(Art. 16a Abs. 3 RPG; Art. 38 RPV).
5.6.3.5.
Nicht landwirtschaftlich und damit nicht zonenkonform sind dagegen der
gestaltende Gartenbau und ähnliche Handels- und Dienstleistungsbe-
triebe, die keine Produkte hervorbringen, sondern der Pflege und Gestal-
tung von Gärten und ähnlichem dienen (JEANETTE KEHRLI, Agrarraumpla-
nungsrecht, Rz. 24; so auch ALEXANDER RUCH/RUDOLF MUGGLI, Praxis-
kommentar RPG, Art. 16, N 23; AGVE 2006, S. 178 ff., Erw. 3.1.). Als
Sparte der landwirtschaftlichen Bewirtschaftung muss auch der produzie-
rende Gartenbau produktionsorientiert sein; mithin ist darunter landwirt-
schaftlicher Pflanzenbau zu verstehen.
Nicht zonenkonform ist Gartenbau, der nicht landwirtschaftlich ist, d.h. als
Teil eines Baugewerbes erscheint.
5.6.4.
Als Zwischenfazit ist − gestützt auf geltendes Recht − festzuhalten, dass
die in Frage stehenden Bauten und Anlagen auf der Parzelle Nr. aaa als in
der Landwirtschaftszone zonenkonform zu qualifizieren sind, sofern diese
nur dem produzierenden Gartenbau im Sinne von landwirtschaftlichem
Pflanzenbau dienen und dafür betrieblich notwendig sind.
Von vornherein nicht zonenkonform in der Landwirtschaftszone kann der
Gartenbaubetrieb sein, insoweit dieser in der Gestaltung und Pflege von
Gärten im Sinne eines Dienstleistungsbetriebes besteht. Insoweit die Pro-
duktion bodenunabhängig ist, sind die Bauten und Anlagen nur im Rahmen
der inneren Aufstockung zonenkonform.
5.6.5.
Vorliegend ist die Qualifikation einer Spezialzone im Jahr 1996 von Inte-
resse. Es ist daher nachfolgend die damals geltende Rechtsordnung zu
prüfen.

- 24 -
5.6.6.
5.6.6.1.
Die Vorschriften bezüglich der Landwirtschaftszone sind mit den Teilrevisi-
onen des Raumplanungsgesetzes vom 20. März 1998 (in Kraft seit 1. Sep-
tember 2000 [AS 2000 2042; BBl 1996 III 513]) und vom 23. März 2007 (in
Kraft seit 1. September 2007 [AS 2007 3637; BBl 2005 7097]) neu gefasst
worden. Mit der Teilrevision des Raumplanungsgesetzes vom
20. März 1998 ist der Begriff der Landwirtschaftszone erweitert worden
(Art. 16 RPG; in Kraft seit 1. September 2000).
Mit dieser Änderung verbunden war die Abkehr von einem reinen sog. Pro-
duktionsmodell, gemäss welchem die bodenabhängige Produktionsweise
das Hauptcharakteristikum der landwirtschaftlichen Nutzung darstellte, in
Richtung eines sog. Produktemodells, wonach in der Landwirtschaftszone
grundsätzlich auch bodenunabhängige Bewirtschaftungsformen zugelas-
sen sind, die der langfristigen Sicherung der Ernährungsbasis des Landes
dienen (vgl. Botschaft des Bundesrats zu einer Teilrevision des Bundesge-
setzes über die Raumplanung vom 22. Mai 1999 in: BBl 1996 III 523 f.;
JEANETTE KEHRLI, Agrarraumplanungsrecht, Rz. 21 ff.).
Gemäss dem RPG in der damaligen Fassung (fortan aRPG) bzw. unter der
Geltung des Produktionsmodells wurden unter landwirtschaftlicher Nut-
zung bzw. Bewirtschaftung demnach nur diejenigen Produktionsformen
verstanden, für die der Boden als Produktionsfaktor unentbehrlich war (sog.
Bodenabhängigkeit; EJPD/BRP Erläuterungen RPG zu Art. 16 RPG,
Rz. 9). Die Produktionsweise war das begriffsbestimmende Element (JEA-
NETTE KEHRLI, Agrarraumplanungsrecht, Rz. 21 ff.). «Wo landwirtschaftli-
che Erzeugnisse bodenunabhängig gewonnen werden, liegt für die Zonen-
ordnung keine landwirtschaftliche Nutzung vor: Nicht auf das Produkt
kommt es an, sondern auf die Art und Weise, wie es hervorgebracht wird»
(zit. EJPD/BRP Erläuterungen RPG zu Art. 16 RPG, Rz. 9).
5.6.6.2.
Bauten und Anlagen waren in der Landwirtschaftszone dann zulässig,
wenn zur landwirtschaftlichen Nutzung eine hinreichend enge Verbindung
bestand. Sie mussten der landwirtschaftlichen Nutzung dienen, d.h. diese
ermöglichen oder mindestens fördern und erleichtern. Alle Bauten und An-
lagen, die darüber hinausgingen, benötigten eine Ausnahmebewilligung.
Diese Voraussetzungen wurden als nicht mehr erfüllt qualifiziert, wenn die
Bodenbewirtschaftung in den Hintergrund trat und andere Nutzungen den
Hauptzweck der Bauten bildeten. Betriebe, deren Produkte zwar mit der
Landwirtschaft verbunden waren, aber nicht aus unmittelbarer Bodenbe-
wirtschaftung gewonnen wurden, waren nicht zonenkonform (EJPD/BRP
Erläuterungen RPG zu Art. 16, Rz. 18 ff.). Es bestand «kein Grund, sie mit

- 25 -
Boden einer Landwirtschaftszone zu bevorzugen; sie beanspruchen ihn ja
nicht zur Bewirtschaftung» (zit. EJPD/BRP Erläuterungen RPG, zu Art. 16,
Rz. 22).
5.6.6.3.
Neben der Landwirtschaftszone sah das aRPG «weitere Zonen und Ge-
biete» vor, mit welchen die Kantone die bundesrechtliche Regelung ausge-
stalten, verfeinern und ergänzen konnten (Art. 18 aRPG). Diese weiteren
Zonen und Gebiete durften die Ordnung von Art. 15-17 aRPG (Bau-,
Schutz- und Landwirtschaftszone) nicht unterlaufen. Mithin waren auch –
entsprechend dem geltenden Recht – unter Geltung des aRPG die Zonen
nach Art. 18 aRPG entweder der Bau- oder der Nichtbauzone zuzuordnen.
5.6.6.4.
Bezüglich des Gartenbaues im Besonderen führen die EJPD/BRP Erläute-
rungen zum RPG aus, diesem dürfe neben der «landwirtschaftlichen Nut-
zung» keine selbstständige Bedeutung zukommen, da er nicht in den Ge-
nuss von besonderen Vorrechten kommen solle. Der Gartenbau passte da-
mals nur in die Landwirtschaftszone, wenn zur Bewirtschaftung des Bodens
eine hinreichende Beziehung bestand (beispielsweise Freilandgärtnereien,
welche Pflanzen in Bauten oder Anlagen, z.B. Treibhäusern, vorziehen und
diese dann in offenes Land pflanzten). Bodenunabhängiger Gartenbau war
ausgeschlossen. Betriebe, welche überwiegend mit künstlichem Klima un-
ter ständigen, festen Abdeckungen arbeiteten, erforderten eine Ausnahme-
bewilligung (EJPD/BRP Erläuterungen RPG, zu Art. 16, Rz. 10; vgl. auch
BGE 116 Ib 131, Erw. 3.d.; BGE 120 Ib 266, Erw. 2.a.).
5.6.6.5.
Die bundesgerichtliche Rechtsprechung stimmt damit überein: «Somit ist
derjenige Gartenbau in einer Landwirtschaftszone als zonenkonform anzu-
erkennen, der in Arbeitsweise und Landbedarf mit der landwirtschaftlichen
Nutzung vergleichbar ist und zur Bewirtschaftung freien Landes eine hin-
reichend enge Beziehung hat; als zonenkonform kann somit nur der über-
wiegend bodenabhängig produzierende Gartenbau bezeichnet werden.
Bodenabhängig ist ein solcher Betrieb, wenn er bei einer gesamthaften Be-
trachtung seines langfristigen Bewirtschaftungskonzepts und der zu des-
sen Realisierung eingesetzten Mittel als Freilandbetrieb bezeichnet werden
kann» (zit. BGE 120 Ib 266, Erw. 2a.). «Bei der gesamthaften Betrachtung
eines Gartenbaubetriebs ist danach zu prüfen, ob für den Betrieb der ge-
wachsene Boden als erzeugender Produktionsfaktor unentbehrlich ist»
(zit. BGE 116 Ib 131, Erw. 3.d.).
5.6.6.6.
Freilandgärtnereien waren unter dem damals geltenden Recht zonenkon-
form, wobei die Bewirtschaftung mit Hilfe von Treibhäusern und Tunneln
voraussetzte, dass diese nur dienende, der Freilandbewirtschaftung unter-

- 26 -
geordnete Funktionen besitzen und die Pflanzen im Wesentlichen unter na-
türlichen Bedingungen angebaut wurden (ERICH ZIMMERLIN, Kommentar
zum [alt]Baugesetz des Kantons Aargau, 2. Auflage, Aarau 1985, § 129,
Rz. 6b [fortan ZIMMERLIN, Kommentar BauG]; ebenso BGE 116 Ib 131,
Erw. 3.d.). Treibhäuser und Folientunnel für den gewerblichen Gemüsebau,
welcher keine Beziehung zur Freilandbewirtschaftung aufwies und damit
nicht der ordentlichen Bewirtschaftung des Feldes diente, waren unter der
Geltung des Produktionsmodells, wie erläutert, nicht zonenkonform und da-
mit nur aufgrund einer Ausnahmebewilligung zulässig.
Als nicht mehr zulässig wurden Treibhäuser qualifiziert, in denen die Pflan-
zen von der Aussaat bis zur Ernte verblieben sowie Anlagen, in denen ein
künstliches Klima geschaffen oder der natürliche Erdboden durch ein Hu-
mussubstrat ersetzt wurde. In diesen Fällen wurde der Bezug zur Freiland-
bewirtschaftung verneint (ZIMMERLIN, Kommentar BauG, § 129, N 6b; Bun-
desgerichtsentscheid vom 7. November 1979 in: Schweizerisches Zentral-
blatt für Staats- und Verwaltungsrecht [fortan ZBl] 1980, S. 131 ff.). Zudem
konnte ein überwiegend bodenabhängiger Gartenbaubetrieb auch über
Bauten verfügen, welchen eine sonstige betriebliche Hilfsfunktion zukam
(z.B. Einstellräume für Bewirtschaftungsgeräte, Lagerräumlichkeiten für
landwirtschaftliche Hilfsstoffe etc.).
5.6.6.7.
Letztlich war entscheidend, ob der Betrieb bei einer Gesamtbetrachtung
grundsätzlich als Freilandbetrieb bezeichnet werden konnte. Produzierte
ein Gartenbaubetrieb nach dieser Gesamtbetrachtung überwiegend bo-
denunabhängig, war er in der Landwirtschaftszone nicht zonenkonform
(BGE 116 Ib 131, Erw. 3, insb. Erw. 3.g.).
5.6.6.8.
Die Parzelle Nr. aaa war vor der Gesamtrevision der Nutzungsplanung ge-
mäss Kulturlandplan bbb der Spezialzone «XY/XZ» zugewiesen
(§ 31 BNO1996; Vorakten act. 13). § 31 BNO1996 war systematisch unter
dem Titel «Weitere Zonen gemäss Art. 18 RPG» aufgeführt (Ziff. 3.7) und
hatte folgenden Wortlaut:
Weitere Zonen gemäss Art. 18 RPG
§ 31 – Spezialzone XY/XZ
Nutzung 1 Die Spezialzone XY/XZ ist für die bodenabhängige und boden-
unabhängige Produktion im Bereich des Pflanzenbaus be-
stimmt.
Bauten und 2 Bauten und Anlagen sind gestattet, soweit sie der zulässigen
Anlagen Nutzung dienen und betriebsnotwendig sind. Der Gemeinderat
legt die Baumasse unter Abwägung der betroffenen privaten
und öffentlichen Interessen im Einzelfall fest. Es gilt die Emp-
findlichkeitsstufe III.

- 27 -
Dass es sich bei der Spezialzone «XY/XZ» um eine Spezialzone gemäss
Art. 18 RPG handelt, ist nicht umstritten. Das Gericht teilt diese Einschät-
zung.
Die Parzelle Nr. aaa befand sich gemäss dem Kulturlandplan bbb (Vorak-
ten, act. 15) in der Landwirtschaftszone an der nördlichen Bauzonengrenze
und war ansonsten von Landwirtschaftszone umgeben. Die Parzelle war
im Zeitpunkt der Planänderung mit diversen Bauten für den Pflanzen- und
Gartenbaubetrieb überbaut. Zweck der Zone bestand in der bodenabhän-
gigen und -unabhängigen Produktion im Bereich des Pflanzenbaus. Bauten
und Anlagen waren gestattet, soweit sie dieser Nutzung dienten und be-
triebsnotwendig waren (§ 31 BNO1996). In beschränktem Umfang waren
Bautätigkeiten somit zulässig. Der Beschwerdeführer vertritt die Ansicht,
dass bereits die Spezialzone «XY/XZ» nicht als Landwirtschaftszone, son-
dern als Bauzone zu qualifizieren war.
5.6.6.9.
Vor der Zuweisung der Parzelle Nr. aaa zur Spezialzone «XY/XZ» war die
Parzelle der Landwirtschaftszone II zugewiesen (Kulturlandplan bbb).
Gemäss Schreiben des Beschwerdeführers an die Beschwerdegegnerin
vom 15. April 2016 (Vorakten, act. 12) übernahm der Beschwerdeführer
den Betrieb von seinem Vater. Neben dem bereits bestehenden Pflanzen-
bau begann er mit dem Gartenbau (vor der Zuweisung der Parzelle in die
Landwirtschaftszone II im Jahr 1993). Im Rahmen der Nutzungspla-
nung 1993 wurde die Parzelle neu der Landwirtschaftszone II zugewiesen.
Das Schreiben zitiert aus dem Protokoll der Nutzungsplanungskommission
vom tt.mm.jjjj, welches ausführt, in der Landwirtschaftszone II sei eine bo-
denunabhängige Produktion der Landwirtschaft und des produzierenden
Gartenbaus sowie entsprechende Bauten und Anlagen zulässig, sofern
diese betriebsnotwenig wären. Das Schreiben zitiert weiter aus dem vom
Gericht beigezogenen Beschluss des Regierungsrates vom tt.mm.jjjj bzw.
aus der mit dem Beschluss gutgeheissenen Botschaft des Regierungsrates
an den Grossen Rat vom tt.mm.jjjj (fortan Botschaft1993, Beilage 7 zu den
Beweisergänzungen).
Gemäss Protokoll der Nutzungsplanungskommission fand mit der Nut-
zungsplanungsrevision im Jahr 1993 die erstmalige Nutzungsplanung Kul-
turland statt (Botschaft1993, Ziff. 1). Der überwiegende Teil des Kulturlan-
des wurde in diesem Rahmen der Landwirtschaftszone I zugewiesen. Der
Landwirtschaftszone II wurde einzig der Gartenbaubetrieb zugewiesen.
«Die Aktuelle Nutzung dieses Gärtnereibetriebes besteht zu einem ansehn-
lichen Anteil aus bodenunabhängiger Produktion» (zit. Botschaft1993,
Ziff. 4.2.1.).

- 28 -
Der Betrieb des Beschwerdeführers hat folglich bereits im Jahr 1993 (und
damit vor der Zuweisung zur fraglichen Spezialzone) zu einem grossen Teil
bodenunabhängig produziert.
5.6.6.10.
Die Zuweisung zur Spezialzone (im Sinne von Art. 18 aRPG und
§ 31 BNO1996) erfolgte im Jahr 1996. Gemäss dem Genehmigungsbe-
schluss des Grossen Rates vom tt.mm.jjjj (Nr. vvv) hat sich die Landwirt-
schaftszone II als nicht bundesrechtskonform erwiesen (Beilage 3 zu den
Beweisergänzungen, S. 5, Ziff. 4.1.2.). Aufgrund der fehlenden Bundes-
rechtskonformität wurde im Jahr 1996 eine Spezialzone im Sinne von
Art. 18 aRPG geschaffen. Zonen nach Art. 18 aRPG waren für die zuge-
lassene Nutzung entweder der Bau- oder der Landwirtschaftszone zuzu-
ordnen (Erw. 5.6.6.3.).
Die in Frage stehende Spezialzone «XY/XZ» war gemäss der BNO1996 für
die bodenabhängige und bodenunabhängige Produktion im Bereich des
Pflanzenbaus bestimmt. Bauten und Anlagen waren gestattet, soweit sie
der zulässigen Nutzung dienten und betriebsnotwendig waren. Der mit
§ 31 BNO1996 umschriebene Zweck der Spezialzone entsprach damit der
heutigen Vorschrift von Art. 16a Abs. 3 RPG, wonach für Landwirtschafts-
zonen mit überwiegend bodenunabhängiger Produktion sog. Spezialland-
wirtschaftszonen vorzusehen sind. Betrachtet man die zulässigen Nutzun-
gen im damaligen Zeitpunkt unter der Geltung des Produktionsmodells,
wird deutlich, dass die Spezialzone «XY/XZ» geschaffen wurde, um die bo-
denunabhängige Produktion im Bereich des Pflanzenbaus in einer Land-
wirtschaftszone zu ermöglichen.
Dem Zweck entsprechend waren auch Bauten und Anlagen zulässig. Dies
jedoch nur insofern sie der zulässigen Nutzung (d.h. der bodenabhängigen
und bodenunabhängigen Produktion im Bereich des Pflanzenbaus) dienten
und betriebsnotwendig waren. Der Hauptzweck der Zone war demnach
zweifellos nicht Bautätigkeit, sondern Pflanzenbau. Die erlaubten Nutzun-
gen gingen zwar über eine damals als rein bodenabhängig zu qualifizie-
rende Nutzung hinaus (vgl. § 31 BNO1996, wonach auch «bodenunabhän-
gige» Produktion zulässig war, obwohl dies unter der Geltung des Produk-
tionsmodells nicht als landwirtschaftlich galt). Gerade deshalb ergibt die
damalige Zuweisung in eine Speziallandwirtschaftszone aber Sinn. Die zu-
lässige Bautätigkeit war strikt mit der zulässigen Nutzung (Pflanzenbau)
und der Betriebsnotwendigkeit verbunden. Es kann folglich nicht davon ge-
sprochen werden, dass die Hauptbestimmung der Spezialzone «XY/XZ»
Bautätigkeiten gewesen sei. Eine derartige bauliche Einschränkung, wie
§ 31 BNO1996 sie vorsah, spricht zweifellos für die Qualifikation als Spe-
zialzone im Nichtbaugebiet. Dem entspricht auch die Zuweisung der Spe-
zialzone und damit der Parzelle Nr. aaa zum Kulturland im Zonenplan bbb.

- 29 -
5.6.6.11.
Als Zwischenfazit ist zusammenfassend festzuhalten, dass während der
Zuweisung der Parzelle zur Landwirtschaftszone II noch das sog. Produk-
tionsmodell galt, gemäss welchem die bodenabhängige Produktionsweise
das Hauptcharakteristikum der landwirtschaftlichen Nutzung darstellte und
unter landwirtschaftlicher Nutzung bzw. Bewirtschaftung demnach nur die-
jenigen Produktionsformen verstanden wurden, für die der Boden als Pro-
duktionsfaktor unentbehrlich war, d.h. nur bodenabhängige Produktionsfor-
men. Wenn der Betrieb des Beschwerdeführers bereits im Jahr 1993 mehr-
heitlich bodenunabhängig produzierte, war diese Nutzung unter Zuweisung
zur Landwirtschaftszone II aufgrund der Geltung des Produktionsmodells
nicht gesetzeskonform. Es war daher sachlogisch, eine Spezialzone im
Sinne von Art. 18 aRPG zu schaffen. Diese sollte die bodenunabhängige
Produktion ermöglichen, nicht aber eine Bauzone schaffen.
5.6.6.12.
Ebenfalls gegen eine Qualifikation als Bauzone spricht der vom Gericht mit
Beweisergänzungen (B.7.) eingeforderte Vorprüfungsbericht zur Teilände-
rung Bauzonen- und Kulturlandplan sowie Bau- und Nutzungsordnung des
Baudepartementes des Kantons Aarau, Abteilung Raumplanung vom
tt.mm.jjjj (fortan Vorprüfungsbericht1996; Beilage 1 zu den Beweisergän-
zungen). Im Rahmen der Beurteilung der Planungsergebnisse führte das
Baudepartement aus, die Gemeinde Q._____ verfüge über überdimensio-
nierte Bauzonen von rund xxx ha, weshalb ein Bedarf für eine Erweiterung
der Bauzone mittel- bis langfristig kaum nachweisbar sein dürfte. Im Rah-
men einer anderen Zuweisung von der Gewerbezone in die Übergangs-
zone kam es daher zum Ergebnis, diese Zuweisung könnte falsche Erwar-
tungen wecken (Vorprüfungsbericht1996, S. 2, Ziff. 3.1; ebenso später der
Genehmigungsbeschluss des Grossen Rates vom tt.mm.jjjj [Nr. vvv], S. 4,
Ziff. 4.1.2, Beilage 3 zu den Beweisergänzungen).
Weiter führte das Baudepartement aus, die ausgedehnte Landwirtschafts-
zone II sei auf den aktuellen Bedarf redimensioniert und die entsprechen-
den Flächen in eine Spezialzone umgezont worden (Vorprüfungsbe-
richt1996, S. 3, Ziff. 3.3.; ebenso der Planungsbericht vom tt.mm.jjjj, Bei-
lage 2 zu den Beweisergänzungen, S. 6).
Diese Ausführungen sprechen ebenfalls für die Qualifikation als Spezial-
zone im Nichtbaugebiet: Die Zuweisung von der Landwirtschaftszone II in
die Spezialzone wurde ausdrücklich als Umzonung betrachtet und die Zu-
weisung wurde im Rahmen der Ausführungen zu den überdimensionierten
Bauzonen nicht erwähnt. Die Qualifikation als Spezialzone im Nichtbauge-
biet entspricht demnach auch der Absicht der Planungsbehörden.

- 30 -
5.6.6.13.
Für die Qualifikation als Nichtbauzone spricht sodann die Rechtsprechung
des Bundesgerichts, welche in einem ähnlich gelagerten Fall unter Geltung
des neuen, weniger restriktiven Rechts entschieden hat, dass Sonderzo-
nen für den bodenunabhängigen Gartenbau, soweit sie im bisherigen Land-
wirtschaftsgebiet ausgewiesen sind, als Intensiv- oder Speziallandwirt-
schaftszonen zu qualifizieren seien. Im konkreten Fall ging es um eine Son-
derbauzone für den produzierenden Gartenbau, welche die Nutzungsmög-
lichkeiten der Landwirtschaftszone überstieg. Die fragliche Zone wurde
trotz Zulässigkeit von Bauten und Anlagen, welche für die Gewährleistung
des Zonenzwecks erforderlich sind, als Landwirtschaftszone qualifiziert.
Dies, obwohl die Bestimmung in der betreffenden Bau- und Nutzungsord-
nung sogar unter dem Titel «Bauzonen» aufgeführt war (vgl. ARNOLD MARTI
in: ZBl 4/2011, S. 217 ff.). Intensivlandwirtschaftszonen zählen nach der
bundesrechtlichen Systematik zu den Nichtbauzonen – trotz der im Ergeb-
nis relativ weitgehenden Zulassung baulicher Tätigkeit.
5.6.6.14.
Der Beschwerdeführer führte in der Stellungnahme zur Nutzungsplanung
vom 15. April 2016 (Vorakten, act. 12) aus, der eigentliche (landwirtschaft-
liche) Pflanzenbau sei im Jahr 2006 aufgegeben worden. Seither bestehe
die Haupttätigkeit im Gartenbau. Mit anderen Worten wurde die (teilweise)
landwirtschaftliche Nutzung nur noch während rund 10 Jahren seit der letz-
ten Zonenplanung betrieben.
Die Zone kann nicht einzig deshalb als Bauzone qualifiziert werden, weil
der Beschwerdeführer die landwirtschaftliche Bewirtschaftung aufgegeben
hat.
5.6.7.
Nachdem mit der Spezialzone «XY/XZ» nichts anderes geschaffen werden
sollte als eine Zone für bodenunabhängigen Pflanzenbau, ist die Zone
rechtlich als Nichtbauzone zu qualifizieren, auch wenn sie in beschränktem
Umfang Bautätigkeit zuliess.
Von vornherein nicht als zonenkonform kann der Gartenbaubetrieb im
Sinne von Landschaftsarchitektur bzw. Gestaltung und Pflege von Gärten
im Sinne eines Dienstleistungsbetriebs betrachtet werden − auch nicht in
einer Speziallandwirtschaftszone (vgl. WALDMANN/HÄNNI, Handkommentar
RPG, Art. 16a, N 30). Die Bewirtschaftungsform muss, trotz Intensivland-
wirtschaftszone, immer noch landwirtschaftlich sein, geht aber über das in
der «gewöhnlichen» Landwirtschaftszone zulässige Mass an Bodenunab-
hängigkeit hinaus. Auch insofern war es aus nutzungsplanerischer Sicht
korrekt, die Parzelle Nr. aaa im Rahmen der Gesamtrevision der Nutzungs-
planung einer Bauzone (Arbeitszone I) zuzuweisen.

- 31 -
5.7.
Der Beschwerdeführer begründet seinen Standpunkt weiter mit mehreren
erteilten Baubewilligungen.
5.7.1.
Der Beschwerdeführer bringt vor, unter dem Wortlaut von § 31 BNO1996
seien Bauten und Anlagen zulässig gewesen, sofern diese dem bodenab-
hängigen und -unabhängigen Pflanzenbau dienten. Die Formulierung sei
auslegungsbedürftig und sei stets weit ausgelegt worden. So wurde nicht
nur Pflanzenbau betrieben, sondern auch eine Gärtnerei, was unter ande-
rem den Handel mit Blumen und Gärtnereiprodukten umfasste. Unter Auf-
listung diverser Bauprojekte weist er darauf hin, der Gärtnereibetrieb sei
stetig gewachsen bis hin zu Dienstleistungen im Bereich Landschaftsarchi-
tektur (insbesondere auch im Auftrag der Beschwerdegegnerin). Zudem sei
ein Blumenladen eröffnet worden. Die Bauten und Anlagen, welche alle-
samt bewilligt wurden, würden belegen, dass es sich bei der fraglichen
Spezialzone um eine Bauzone gehandelt habe (Beschwerde, Rz. 15-21).
5.7.2.
Die Beschwerdegegnerin hält dem entgegen, selbst wenn im Laufe der Zeit
vereinzelt Baubewilligungen erteilt worden sein sollten, die dem Zweck vom
§ 31 BNO1996 widersprachen, ändere dies nichts daran, dass die Spezial-
zone Teil des Landwirtschaftsgebietes war. Eine entgegen dem Wortlaut
von § 31 BNO1996 erteilte Baubewilligung ändere nichts an der Rechtsna-
tur der Spezialzone.
5.7.3.
Der Beigeladene äussert sich nicht dazu.
5.7.4.
Es ist der Beschwerdegegnerin zuzustimmen, dass entgegen dem Wortlaut
von § 31 BNO1996 erteilte Baubewilligungen nichts an der Rechtsnatur der
Spezialzone ändern können, wobei für die Zonenkonformität in erster Linie
die speziellen Zonenvorschriften zu betrachten sind (vgl. auch ARNOLD
MARTI in: ZBl 4/2011, S. 221).
Dennoch könnten die Begründungen in den entsprechenden Baubewilli-
gungen allenfalls Hinweise auf die Qualifikation der Spezialzone geben. Für
die vorliegend zu beurteilende Frage der Qualifikation der Spezialzone,
welcher die Parzelle ab 1996 zugewiesen war, könnten von vornherein ein-
zig die Baubewilligungen vom tt.mm.jjjj und tt.mm.jjjj von Bedeutung sein.
Diese gilt es nachfolgend zu prüfen.
5.7.5.
Unter der Zuweisung der Parzelle Nr. aaa zur Spezialzone «XY/XZ» wurde
mit Datum vom tt.mm.jjjj eine Baubewilligung für den Abbruch von zwei

- 32 -
Plastiktunnels und den Ersatz dieser durch ein Foliengewächshaus erteilt
(Beilage 5 zu den Beweisergänzungen). Eine kantonale Zustimmung
wurde nicht eingeholt (vgl. Schreiben der Beschwerdegegnerin vom
29. April 2024 und Baubewilligung vom tt.mm.jjjj).
Es ergeben sich aus der Baubewilligung keine Hinweise, die auf eine ab-
weichende Qualifikation der Spezialzone schliessen lassen würden. Allein
aus der fehlenden kantonalen Zustimmung kann jedenfalls nicht abgeleitet
werden, es handle sich um eine Nichtbauzone.
5.7.6.
Mit Datum vom tt.mm.jjjj wurde eine Baubewilligung für einen Anbau Erd-
lager und einen Zimmereinbau im Betriebsgebäude erteilt. Der Beigela-
dene reichte diesbezüglich die Stellungnahme vom tt.mm.jjjj des Finanzde-
partementes des Kantons Aargau zur Baubewilligung vom tt.mm.jjjj ein
(Beilage 4.2 Beschwerdeantwort Beigeladener). Dieser ist zu entnehmen,
dass im damaligen Zeitpunkt die Zonierung von der Landwirtschaftszone II
in die Spezialzone noch nicht rechtskräftig abgeschlossen war. Die Prüfung
erfolgte demgemäss im Hinblick auf die Vorschriften der Landwirtschafts-
zone II. Daraus kann daher vorliegend nichts abgeleitet werden.
Der Zustimmung der Kantonalen Baugesuchszentrale vom tt.mm.jjjj (Bei-
lage 4.3 Beschwerdeantwort Beigeladener) ist ergänzend zu entnehmen,
dass es sich beim Betrieb des Beschwerdeführers um einen «produzieren-
den Gärtnereibetrieb» handelt, der «dem Gartenbauunternehmen» in
R._____ angegliedert ist. Daraus ist abzuleiten, dass mindestens die kan-
tonalen Behörden am fraglichen Betriebsstandort auf der Parzelle Nr. aaa
gerade nicht von einem Gartenbauunternehmen im Sinne eines nichtland-
wirtschaftlichen Dienstleistungsbetriebs ausgegangen sind.
5.7.7.
Aus der erteilten Baubewilligung vom tt.mm.jjjj bzw. aus der Stellungnahme
vom tt.mm.jjjj des Finanzdepartementes des Kantons Aargau und der Zu-
stimmung der Kantonalen Baugesuchszentrale vom tt.mm.jjjj kann der Be-
schwerdeführer nichts zu seinen Gunsten ableiten.
5.8.
Der Beschwerdeführer begründet seinen Standpunkt schliesslich mit der
vorhandenen Erschliessung und den dafür durch ihn getragenen Kosten.
5.8.1.
Der Beschwerdeführer bringt vor, das Areal sei für die bauliche Nutzung
(Wohnen, Gewerbe) erschlossen; die Umnutzung in der Arbeitszone I be-
dinge keine weiteren Erschliessungsleistungen. Dies sei ein wesentlicher
Unterschied zur Erschliessung von Landwirtschaftsland; da sei die Er-
schliessung in der Regel nicht für eine Wohn- oder Gewerbenutzung

- 33 -
ausgerichtet. Dies zeige, dass die Spezialzone «XY/XZ» als Bauzone zu
qualifizieren sei (Beschwerde, Rz. 22).
Darüber hinaus bringt er vor, die C._____ AG habe die Erschliessungskos-
ten tragen müssen. Als die Wohnbauten in der benachbarten Wohnzone
(«XY») erstellt worden seien, habe die Beschwerdegegnerin verlangt, dass
sie künftig ebenfalls die neue Erschliessungsstrasse benutze; dies sei als
ausreichende Erschliessung qualifiziert worden. Der Beschwerdeführer
habe zudem Land abgetreten für einen öffentlichen Fussweg, der der
Wohnsiedlung diene (Beschwerde, Rz. 37).
Anlässlich der Verhandlung führte der Beschwerdeführer aus, die Parzelle
Nr. aaa sei vorher durch eine Strasse erschlossen gewesen, welche ab der
Kantonsstrasse (K ddd) in gerader Linie zur Parzelle führte. Als das zwi-
schen der Parzelle Nr. aaa und der Kantonsstrasse K ddd liegende Bauge-
biet erschlossen wurde, habe er diese Erschliessungsstrasse mitfinanzie-
ren müssen, indem er dafür Land abgetreten habe. Ausserdem habe er
auch entschädigungslos Land für den Fussweg abgetreten. Auf Nachfrage
bestätigte er, dass er den Strassenbau selbst nicht mitfinanzieren musste,
jedoch die eigene Erschliessung bezahlt und Land abgetreten habe (Pro-
tokoll, S. 16).
5.8.2.
Die Beschwerdegegnerin lässt diesbezüglich einzig ausführen, auch der
Stand der Erschliessung ändere nichts an der Qualifikation der Spezialzone
«XY/XZ», zumal Speziallandwirtschaftszonen im Sinne von
Art. 16a Abs. 3 RPG ohnehin nur ausgeschieden werden dürften, wenn sie
sich angemessen erschliessen liessen (Beschwerdeantwort, Rz. 18). Zu-
dem sei nicht klar, ob die Erschliessungsstrasse durch den Beschwerde-
führer bezahlt worden oder ob bloss Land abgetreten worden sei. Insge-
samt bleibe völlig unklar, welche Investitionen durch den Beschwerdeführer
getätigt worden seien (Rz. 29).
5.8.3.
Der Beigeladene äussert sich nicht dazu.
5.8.4.
Das Erfordernis der hinreichenden Erschliessung eines Grundstückes
ergibt sich zunächst aus dem Bundesrecht (Art. 22 Abs. 2 lit. b i.V.m.
Art. 19 Abs. 1 RPG). Unter der Erschliessung ist die Gesamtheit aller Ein-
richtungen zu verstehen, die für die zonen- und bauordnungskonforme Nut-
zung notwendig sind. Art. 19 RPG gilt für sämtliche Nutzungszonen – nicht
bloss für die Bauzone (WALDMANN/HÄNNI, Handkommentar RPG zu Art. 19,
Rz. 4, 11; EJPD/BRP Erläuterungen RPG zu Art. 19, Rz. 2). Eine Baube-
willigung setzt voraus, dass die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nut-
zungszone entsprechen und das Land erschlossen ist (Art. 22 Abs. 2 RPG;

- 34 -
vgl. auch EJPD/BRP Erläuterungen RPG zu Art. 19, Rz. 1). Nachdem trotz
der weitergehenden Zulassung von Bautätigkeiten in der Intensivlandwirt-
schaftszone diese Nichtbaugebiet bleibt, folgt daraus, dass das Gemein-
wesen keine Erschliessungspflicht trifft (vgl. dazu auch WALDMANN/HÄNNI,
Handkommentar RPG, Art. 16a, N 33; ebenso Urteil des Bundesgerichts
[1P.578/2005] vom 17. Februar 2006, Erw. 4.3.).
5.8.5.
Die Parzelle Nr. aaa in der Spezialzone «XY/XZ» hatte somit zwangsläufig
für die zweckmässige Nutzung gemäss BNO1996 erschlossen gewesen
sein müssen, andernfalls hätten die Baubewilligungen nicht erteilt werden
können (vgl. Erw. 5.7.), wobei das Gemeinwesen keine Erschliessungs-
pflicht traf. Insofern kann auch nichts daraus abgeleitet werden, wenn der
Beschwerdeführer, wie er vorbringt, die Erschliessung seiner Parzellen
selbst vornehmen musste (Erw. 5.8.1.).
Dass die Spezialzone «XY/XZ» besser erschlossen war, als dies für eine
allgemeine Landwirtschaftszone regelmässig üblich ist, ist denn auch sach-
logisch: Die Spezialzone wurde gerade geschaffen, um Nutzungen zu er-
möglichen, die über die «gewöhnliche» Nutzung einer Landwirtschaftszone
hinausgehen.
Der aktuelle Stand der vorhandenen Erschliessung kann im vorliegenden
Fall jedenfalls nicht zu einer anderen Qualifikation der Spezialzone
«XY/XZ» führen.
5.8.6.
Betreffend die Vorbringen des Beschwerdeführers, wonach die Erschlies-
sung der Parzelle Nr. aaa im Rahmen des Landwertes zu berücksichtigen
sei, sei auf Erw. 8.4. verwiesen.
5.9.
Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass die Spezialzone
«XY/XZ» unter allen geprüften Aspekten als Nichtbauzone zu qualifizieren
ist.
Bei der Zuweisung zur Arbeitszone I (unstrittig eine Bauzone) im Rahmen
der Gesamtrevision der Nutzungsplanung handelt es sich daher um eine
mehrwertabgabepflichtige Einzonung im Sinne von § 28a Abs. 1 BauG.
6.
Der Beschwerdeführer lässt darüber hinaus – allerdings ohne einen ent-
sprechenden förmlichen Antrag zu stellen, «einzig aus anwaltlicher Sorg-
faltspflicht» – den geschätzten Mehrwert bestreiten.

- 35 -
6.1.
6.1.1.
Die Mehrwertabgabe wird in der Rechtsprechung und der Literatur mehr-
heitlich als kostenunabhängige Kausalabgabe qualifiziert (BGE 142 I 177,
Erw. 4.3.1; VGE [WBE.2022.352] vom 17. Mai 2023, Erw. 2.3.; URS EY-
MANN, Grundsätze zur Ermittlung des Planungsmehrwerts in: ZBl 4/2015,
S. 168 [fortan URS EYMANN in: ZBl 4/2015]. Die Erhebung von Kausalabga-
ben setzt eine gesetzliche Grundlage voraus. Art. 5 Abs. 1bis RPG ist nicht
direkt anwendbar; die Norm enthält einen Gesetzgebungsauftrag an die
Kantone (SKEE [4-BE.2021.2] vom 27. April 2022, Erw. 4.).
6.1.2.
Die Regelung von Kausalabgaben hat den Kreis der Abgabepflichtigen
(Subjekt der Abgabe), den Gegenstand der Abgabe (den abgabebegrün-
denden Tatbestand) und in den Grundzügen die Höhe der Abgabe (Bemes-
sungsgrundlage) festzulegen (BGE 126 I 183; BGE 132 II 374; vgl. auch
Art. 127 Abs. 1 BV, der analog auf andere Geldleistungen anwendbar ist
[BGE 134 I 180], HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, N 2762). Diese Vorgaben
wurden für die Abgabenbemessung (Höhe der Abgabe) bei gewissen Arten
von Kausalabgaben gelockert. Die niedrigeren Anforderungen greifen dort,
wo das Mass der (Kausal-)Abgabe durch überprüfbare verfassungsrecht-
liche Prinzipien (Kostendeckungsprinzip und Äquivalenzprinzip) begrenzt
wird und nicht allein der Gesetzesvorbehalt diese Schutzfunktion erfüllt.
Insbesondere kann es – auch bei kostenunabhängigen Kausalabgaben –
bereits genügen, dass das formelle Gesetz die maximale Höhe der Abgabe
im Sinne einer Obergrenze festlegt (BGE 126 I 180, Erw. 2.a. und bb.; Ur-
teil des Bundesgerichts [2C_973/2019] vom 27. Januar 2020, Erw. 2.2.1.).
Bei kostenunabhängigen Abgaben sollte das Gesetz entweder den Betrag
der Abgabe oder einen an bestimmbare Grössen anknüpfenden Berech-
nungsmodus festlegen, zumindest aber einen Rahmen oder den Maximal-
betrag der Abgabe bestimmen. Das gilt u.a. auch für die Mehrwertabschöp-
fung (ADRIAN HUNGERBÜHLER, Grundsätze des Kausalabgabenrechts in:
ZBl 104/2003, S. 516 ff.).
6.1.3.
Das kantonale Recht schreibt in § 28a Abs. 1 BauG Mehrwertabgaben für
Einzonungen im Umfang von 20 % des Mehrwerts vor (vgl. auch Erw. 4).
Die Festsetzung der Mehrwertabgabe beruht gemäss § 28b Abs. 1 BauG
auf einer Schätzung des Verkehrswerts des Grundstücks vor und nach der
Planungsmassnahme. Die Wertdifferenz ist der Mehrwert, mithin die Diffe-
renz zwischen dem Verkehrswert des Bodens unmittelbar vor und nach der
rechtskräftigen Zuweisung zu einer Bauzone (Botschaft Mehrwertausgleich
15.269, S. 19; VGE [WBE.2022.352] vom 17. Mai 2023, Erw. 2.3.).

- 36 -
6.1.4.
Das Kantonale Steueramt sollte als Fachbehörde (mit Fachkompetenzen
im Bereich der Grundstücksabgaben und -steuern und damit der entspre-
chenden Expertise im Bereich der Schätzungen von Mehrwerten aus Pla-
nungsmassnahmen) die massgebenden Verkehrswerte anhand der na-
mentlich vom Bundesgericht favorisierten Vergleichs- oder statistischen
Methode schätzen (vgl. § 28b Abs. 1 BauG; VGE [WBE.2022.349] vom
28. März 2023, Erw. 4.5.1.; SKEE [4-BE.2021.2] vom 27. April 2022,
Erw. 4.4.3.2.; Botschaft Mehrwertausgleich 15.269, S. 20).
Für die Festsetzung der Mehrwertabgabe ist der Gemeinderat verantwort-
lich, weshalb die Schätzung des Steueramts für diesen nicht bindend ist
(§ 28a Abs. 1 BauG; VGE [WBE.2022.349] vom 28. März 2023,
Erw. 4.5.1). Dieser darf von der Verkehrs- und Mehrwertschätzung abwei-
chen, allerdings nur aus triftigen Gründen, respektive nur dann, wenn die
Schätzung nicht schlüssig ist und nach Rücksprache mit dem Steueramt
nicht bereinigt werden kann (Botschaft Mehrwertausgleich 15.269, S. 19;
VGE [WBE.2022.352] vom 17. Mai 2023, Erw. 2.3.).
Die Regelung der Mehrwertabgabe im Kanton Aargau ist zwar wenig de-
tailliert, sieht aber immerhin einen fixen Abgabesatz vor.
Die Schätzung der Mehrwertabgabe wurde einer kantonalen Fachbehörde
übertragen, um grundsätzlich ein gesamtkantonal einheitliches Vorgehen
bei der Bewertung zu sichern. Selbst wenn ein Gemeinderat im Einzelfall
zulässigerweise davon abweicht, verändert dies die angewendeten, be-
darfsfalls den konkreten Umständen angepassten Schätzmethoden nicht.
Diese wiederum basieren auf den in Literatur und Rechtsprechung zum
Enteignungsrecht über Jahrzehnte entwickelten Grundsätzen (vgl.
SKEE [4-BE.2021.2] vom 27. April 2022, Erw. 4.4.4.).
6.1.5.
Im Enteignungsrecht wird zur Ermittlung des Verkehrswerts in erster Linie
auf die statistische Methode bzw. Vergleichsmethode abgestellt. Von Prei-
sen, die in letzter Zeit in der nahen Umgebung für gleichartiges und gleich-
wertiges Land bezahlt wurden, kann auf den Verkehrswert des enteigneten
Grundstücks geschlossen werden (BGE 114 Ib 286, Erw. 7; HEINZ
HESS/HEINRICH WEIBEL, Das Enteignungsrecht des Bundes, Bern 1986,
Band II, Art. 19 EntG, N 80). Massgebend sind nach der Rechtsprechung
des Verwaltungsgerichts grundsätzlich die in den letzten beiden Jahren vor
dem Stichtag realisierten Preise (AGVE 2004, S. 207 ff.;
VGE [WBE.2015.488] vom 24. Oktober 2016, Erw. 1.4.). Dieser Rahmen
kann je nach den konkreten Verhältnissen ausgedehnt werden
(VGE [WBE.2019.148] vom 12. März 2020, Erw. 2.2.2.).

- 37 -
Die statistische Methode führt nur zu richtigen Resultaten, wenn Ver-
gleichspreise in genügender Zahl für Objekte ähnlicher Beschaffenheit zur
Verfügung stehen. Wo es keine oder nicht genügend Vergleichspreise gibt,
werden alternativ andere aus der Immobilienbewertung bekannte Modelle
angewendet (Lageklassemethode, Rückwärtsrechnung oder Mittelwert aus
Real- und Ertragswert). Es kommen also bedarfsfalls mehrere Schätzungs-
methoden zur Anwendung (vgl. z.B. SKEE [4-EV.2020.10] vom 2. Dezem-
ber 2021, Erw. 4.3.1.; ebenso VGE [WBE.2022.352] vom 17. Mai 2023,
Erw. 2.3.).
Die verschiedenen Methoden zur Immobilienbewertung, die im Enteig-
nungsrecht jeweils zum Zuge kommen, sind auch bei der Schätzung des
Mehrwertes anzuwenden (VGE [WBE.2022.352] vom 17. Mai 2023,
Erw. 2.3.).
6.1.6.
Vom primär geschätzten Landwert sind die Gestehungskosten abzuziehen.
Dies sind die Kosten, welche von den Grundeigentümerinnen und Grund-
eigentümern aufgebracht werden müssen, damit der Planungsmehrwert
auch tatsächlich realisiert werden kann (Erschliessungskosten, Kosten der
Sanierung von Altlasten – wenn diese infolge der Planungsmassnahme sa-
nierungsbedürftig werden – oder Abbruchkosten von Altbauten; zum Gan-
zen: URS EYMANN in: ZBl 4/2015, S. 168 und S. 172 ff.). Die abzugsfähigen
Kosten werden im BauG nicht aufgelistet. Das wäre auch nur dann notwen-
dig, wenn bei der Verkehrswertschätzung im Rahmen der Mehrwertabga-
befestsetzung Sonderabzüge zu machen wären, die über die erwähnten
Gestehungskosten hinausgingen. Dem ist jedoch nicht so. Es werden le-
diglich jene bereits entstandenen und absehbar in Zukunft entstehenden
Kosten berücksichtigt, die auch ein Käufer des abgabebelasteten Grund-
stücks einrechnen würde. Als einzigen solchen «Sonderabzug» schreibt
schon das RPG den Abzug der Kosten für die Beschaffung von landwirt-
schaftlichen Ersatzbauten vom Mehrwert vor (vgl. Art. 5 Abs. 1quater RPG)
sowie auf kantonaler Ebene § 2 der Verordnung über die Mehrwertabgabe
(Mehrwertabgabeverordnung, MWAV, SAR 713.116) vom 15. März 2017,
was vorliegend nicht in Betracht fällt.
6.1.7.
Bei der Kontrolle des festgesetzten Mehrwertausgleichs stellt sich dem Ge-
richt die prozessuale Vorfrage, ob es sich eher an den Massstäben von
Beschwerdeverfahren oder eher an jenen von Enteignungsverfahren zu ori-
entieren hat (zum Unterschied vgl. VGE [WBE.2015.12] vom 8. Juli 2015,
Erw. 4.1.). Der formale Weg mit einer anfechtbaren kommunalen Abgabe-
verfügung würde auf ersteres hindeuten (vgl. § 28a ff. BauG). Materiell ist
der Mehrwertausgleich indessen die andere Seite des Anspruchs auf Ent-
eignungsentschädigung. Für die Übertragung der Rechtsschutzaufgabe an
das SKE spielte denn auch dessen einschlägiges Fachwissen in der

- 38 -
Bewertung von Immobilien eine ausschlaggebende Rolle. Insofern sind bei
der Beurteilung der sich stellenden Fragen beide Elemente zu berücksich-
tigen.
6.1.8.
Der Mehrwertausgleich errechnet sich aus der Differenz der Verkehrswerte
vor und nach der planungsrechtlichen Veränderung (Erw. 6.1.). Die beiden
Werte sind unabhängig vom tatsächlich realisierten Mehrwert zu schätzen
(§ 28b BauG). Die verfügende Gemeinde erhält damit – wie auch das Ge-
richt als Rechtsmittelinstanz – Vorgehensvorgaben, welche stark an das
Vorgehen bei der Festsetzung von Enteignungsentschädigungen erinnern.
Dort listet das Gesetz (§ 143 Abs. 1 BauG) die einzelnen Entschädigungs-
elemente auf, welche in ihrer Gesamtheit die verfassungsrechtlich garan-
tierte «volle Entschädigung» (Art. 26 Abs. 2 BV; Art. 5 Abs. 2 RPG) ge-
währleisten sollen.
Massgeblich sind nicht die einzelnen Elemente, sondern die Entschädigung
als Ganzes, die materiell und formell eine Einheit bildet (BGE 129 II 420,
Erw. 3.2.1., in: Die Praxis [Pra] 2005, S. 280; HEINZ HESS/HEINRICH WEIBEL,
Das Enteignungsrecht des Bundes, Bern 1986, Band I, zu Art. 19 EntG,
N 13; RALPH VAN DEN BERGH in: ANDREAS BAUMANN/RALPH VAN DEN
BERGH/MARTIN GOSSWEILER/CHRISTIAN HÄUPTLI/ERIKA HÄUPTLI-SCHWAL-
LER/VERENA SOMMERHALDER FORESTIER (Hrsg.), Kommentar zum Bauge-
setz des Kantons Aargau, Bern 2013, §§ 143-145, N 13 f.).
6.1.9.
Analoges muss nach Überzeugung des Gerichts für den Mehrwertaus-
gleich gelten. Wesentlich ist daher, dass dieser als Ganzes stimmt bzw. als
angemessen zu erachten ist. Das kantonale Verwaltungsgericht hat dies-
bezüglich festgehalten, dass entsprechend der Rechtsprechung des SKE
die Berechnung der Mehrwertabgabe unter umgekehrten Vorzeichen mit
der Berechnung der Enteignungsentschädigung (bei Teilenteignungen und
materiellen Enteignungen) vergleichbar ist. Es sind die verschiedenen Me-
thoden zur Immobilienbewertung, die im Enteignungsrecht jeweils zum
Zuge kommen, auch bei der Schätzung des Mehrwerts von ein- oder auf-
gezontem Land anzuwenden (VGE [WBE.2022.352] vom 17. Mai 2023,
Erw. 2.3.).
6.1.10.
Verkehrswertschätzungen ist naturgemäss eine gewisse Ungenauigkeit
immanent (vgl. Das Schweizerische Schätzerhandbuch, SVKG, SEK/SVIT,
5. Auflage, Aarau 2019, S. 83 [fortan Schätzerhandbuch]). Angesichts der
in der Schweiz gängigen, notorischen Wertdifferenzen zwischen Bauland
und Nichtbauland liegt es auf der Hand, dass sich prozentuale Abweichun-
gen beim Bauland nominal weit stärker auswirken als beim Nichtbauland.

- 39 -
6.1.11.
Zusammenfassend hat das Gericht den Mehrwertausgleich materiell ana-
log der enteignungsrechtlichen Massstäben zu prüfen. Der Ausgleich wird
jedoch von der Vorinstanz im Unterschied zum Enteignungsverfahren ver-
fügungsweise festgelegt. Das SKE ist an die Beschwerdebegehren gebun-
den (§ 48 Abs. 2 VRPG) und darf daher die Abgabe nicht originär festle-
gen. Auch wenn es also zur Auffassung käme, dass die Abgabe zu tief
geschätzt wurde, fällt eine nachträgliche Erhöhung ausser Betracht (SKEE
[4-DV.2015.3] vom 17. August 2016, Erw. 5.3.; SKEE [4-BE.2021.2] vom
27. April 2022, Erw. 8.1.).
6.1.12.
Gemäss § 28b Abs. 1 BauG ist für die Festlegung der Höhe der Abgabe
und die Bestimmung der abgabepflichtigen Person der Zeitpunkt der Ge-
nehmigung der Nutzungsplanung massgebend. Die Gesamtrevision der
Nutzungsplanung wurde vom Gemeinderat am tt.mm.jjjj beschlossen und
vom Regierungsrat am tt.mm.jjjj genehmigt (A.1.). Der Stichtag ist somit der
tt.mm.jjjj.
6.2.
6.2.1.
Der Gemeinderat hat sich für die Festsetzung der Mehrwertabgabe an die
Schätzung des Kantonalen Steueramtes gehalten (vgl. Vorakten, act. 7).
Dieses hat den Landwert der Spezialzone «XY/XZ» auf Fr. 10.00/m2 ge-
schätzt. Im Rahmen des Einspracheverfahrens hat das Kantonale Steuer-
amt die Schätzung angepasst. Der Gemeinderat ist der angepassten
Schätzung im Einspracheentscheid gefolgt (Vorakten, act. 2; vgl. auch A2,
A3).
Das Kantonale Steueramt hat das Land in der Spezialzone «XY/XZ» ent-
sprechend der Kategorie Landwirtschaftsland bewertet. Es legt dar, dass
aufgrund der Qualifikation als Intensivlandwirtschaftszone ein zwei- bis
dreifacher Bodenwert für «gewöhnliches» Landwirtschaftsland angemes-
sen sei. Der Boden sei daher mit Fr. 30.00/m2 zu bewerten. Des Weiteren
müsste der Aspekt des Bestandesschutzes berücksichtigt werden. Flä-
chen, auf welchen zonenfremde Bauten mit Bestandesschutz stehen, seien
so hoch wie der Bodenwert der erforderlichen Zone zu bewerten. Dies treffe
auf die Gebäude Nr. ccc (Bodenfläche 62 m2) und Nr. ggg (Bodenfläche
176 m2) zu. Diese total 238 m2 seien daher zu bewerten wie Land in der
Arbeitszone I (Fr. 280.00/m2). Dies führe zu einem Mischwert von rund
Fr. 40.00/m2 (Vorakten, act. 4; vgl. auch Protokoll, S. 18).
6.2.2.
Bezüglich der Bewertung des Landes in der Arbeitszone I führt das Kanto-
nale Steueramt aus, die Bewertung mit Fr. 280.00/m2 sei vorsichtig. Die
Parzellenform für ein über rrr m2 grosses Areal sei von sekundärer

- 40 -
Bedeutung, wobei die fragliche Teilparzelle eine gute Parzellenform auf-
weise (rechteckig und nicht schmal). Dieser Hinweis bezieht sich auf die
Einsprache des Beschwerdeführers (Vorakten, act. 6), in welcher der Be-
schwerdeführer vorbrachte, der Wert von Fr. 280.00/m2 möge für gut gele-
gene und für die gewerbliche und industrielle Nutzung gut erschlossenes
Land korrekt sein; die Parzellenform erlaube indes keine effiziente Bebau-
ung, weil sie schmal sei und auf allen Seiten der Kulturlandabstand einzu-
halten sei.
Das Kantonale Steueramt führt weiter aus, es liege ein entsprechender
Vergleichspreis eines gewerblichen Grundstücks in der Arbeitszone II vor,
welches eine dreieckige Form von kleinerer Fläche aufweise und welches
im Februar 2018 zu einem Preis von Fr. 275.00/m2 gehandelt worden sei.
Die baulichen Nutzungen seien in der Arbeitszone I grösser als in der Ar-
beitszone II, weshalb es naheliege, Land in der Arbeitszone I höher zu be-
werten. Zudem stamme der Vergleichspreis aus dem Jahr 2018, im Hin-
blick auf die positive Entwicklung der Baulandpreise in Gewerbezonen liege
der Wert eher noch höher. Zusammengefasst sei die Bewertung daher als
vorsichtig zu betrachten (Vorakten, act. 4).
6.3.
Die in Frage stehende, der Arbeitszone I zugewiesene Teilfläche von
sss m2 ist beinahe rechteckig und auf der gesamten Länge (rund X m auf
östlicher Länge bzw. rund X m auf westlicher Länge) zwischen rund X
und X m breit. Lediglich an der südlichen Grenze besteht ein rund X m
langer Streifen, welcher nur rund X m breit ist (gemäss dem Aargauischen
Geografischen Informationssystem, AGIS).
Auf dieser Teilfläche von sss m2 stehen sieben Gebäude. Im Gebäude
Nr. ggg befindet sich eine Werkstatt, ein Büroraum, ein Aufenthaltsraum
inkl. Duschen. Im oberen Stock befindet sich eine kleine Wohnung. Es ist
das einzige Gebäude mit Wohnnutzung (vgl. Protokoll, S. 3). Beim Ge-
bäude Nr. ccc handelt es sich um einen Schopf (vgl. Protokoll, S. 3). Bei
den Gebäuden Nr. jjj und kkk handelt es sich um Hallen/Gewächshäuser;
beim Gebäude Nr. iii handelt es sich um einen Schopf mit Gewächshaus
(vgl. Protokoll, S. 4). Zwei weitere Bauten verfügen über keine amtlichen
Gebäudenummern. Auch dabei handelt es sich um Gewächshäuser (Au-
genschein; AGIS; Eidgenössisches Gebäude- und Wohnungsregister).
Allgemein kann gestützt darauf den Ausführungen gefolgt werden, wonach
die Parzellenform bei einem über rrr m2 grossen Grundstück von sekundä-
rer Bedeutung für die Bebauungsmöglichkeiten ist. Es kann jedenfalls keine
Rede davon sein, dass die Teilparzelle zu schmal und nicht effizient bebau-
bar sei. Es ist festzuhalten, dass der Beschwerdeführer dies im Rahmen
des Beschwerdeverfahrens auch nicht mehr vorgebracht hat.

- 41 -
7.
Nachfolgend ist zunächst der geschätzte Landwert vor der Planungsmass-
nahme (Spezialzone «XY/XZ»; Erw. 8.); anschliessend der geschätzte
Landwert nach der Planungsmassnahme (Arbeitszone I; Erw. 9.) zu prü-
fen.
8.
Zunächst ist der Landwert in der Spezialzone «XY/XZ», d.h. vor der pla-
nungsrechtlichen Massnahme, zu prüfen.
8.1.
Das Kantonale Steueramt hat in seine Bewertung für den Wert vor der pla-
nungsrechtlichen Massnahme unterschiedliche Landwerte einbezogen:
Unter dem Aspekt des Bestandesschutzes hat es Flächen, auf welchen
«zonenfremde Bauten mit Bestandesschutz» stehen – konkret eine Boden-
fläche von 62 m2 von Gebäude Nr. ccc und eine Bodenfläche von 176 m2
von Gebäude Nr. ggg – höher bewertet. Diese Teilfläche von total 238 m2
wurde entsprechend Land in der Arbeitszone I bewertet (Fr. 280.00/m2;
Erw. 6.2.).
Die Beschwerdegegnerin hat der Mehrwertabgabeverfügung den daraus
resultierenden Mischwert von Fr. 40.00/m2 zugrunde gelegt, gleichzeitig
aber im Rahmen des Beschwerdeverfahrens darauf hingewiesen, dass sie
diese Höherbewertung von Gebäudeflächen für systemwidrig hält (Be-
schwerdeantwort, Rz. 25).
8.2.
Der Planungsmehrwert entspricht der Differenz zwischen den beiden Ver-
kehrswerten der Parzelle unmittelbar vor und nach der raumplanerischen
Massnahme. Dabei interessiert grundsätzlich nur der Wert des Bodens. Die
sich auf einer Parzelle allenfalls schon befindlichen Bauten und Anlagen
sind für die Ermittlung des Planungswertes irrelevant; relevant ist einzig die
Steigerung des Landwertes (URS EYMANN in: ZBl 4/2015, S. 172; so auch
Botschaft Mehrwertausgleich 15.269, S. 20).
8.3.
8.3.1.
Die Beschwerdegegnerin bringt vor, die Spezialzone «XY/XZ» habe dem
Geltungsbereich des Bäuerlichen Bodenrecht unterlegen und damit auch
der Preisvorschrift von Art. 66 des Bundesgesetzes über das bäuerliche
Bodenrecht (SR 211.412.11, BGBB) vom 4. Oktober 1991. Da
Art. 66 BGBB zwingendes Recht sei, dürften die Behörden nicht frei über
den Verkehrswert entscheiden (mit Verweis auf Art. 70 BGBB). Der Schätz-
wert von Fr. 30.00/m2 (Wert ohne die höher bewerteten Flächen der Ge-
bäude) liege damit schon am obersten Ende des Zulässigen. Die darüber-
hinausgehende Ansicht des Kantonalen Steueramtes, wonach die

- 42 -
Grundflächen der Gebäude höher bewertet wurde (was zum schlussendli-
chen Mischwert von Fr. 40.00/m2 führte) sei im Hinblick auf Art. 66 BGBB
im Grunde unzulässig. Dennoch stützt sie sich schlussendlich auf diese
Schätzung.
8.3.2.
8.3.2.1.
Der Geltungsbereich des BGBB umfasst landwirtschaftliche Gewerbe und
Grundstücke, die ausserhalb einer Bauzone liegen und für welche die land-
wirtschaftliche Nutzung zulässig ist (Art. 2 Abs. 1 BGBB). Mindestens nach
geltendem Recht fallen auch Intensivlandwirtschaftszonen unter den Gel-
tungsbereich des BGBB (Botschaft Agrarpolitik 2007, BBl 2002 4721,
S. 4941).
8.3.2.2.
Der Erwerb eines landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grundstückes unter
dem Geltungsbereich des BGBB bedarf grundsätzlich einer Bewilligung
(Art. 61 Abs. 1 BGBB). Diese wird erteilt, sofern kein Verweigerungsgrund
vorliegt (Art. 61 Abs. 2 i.V.m. Art. 63 BGBB). Ein solcher besteht gemäss
Art. 63 Abs. 1 lit. b BGBB unter anderem in der Vereinbarung eines über-
setzten Preises. Der Erwerbspreis gilt als übersetzt, wenn er die Preise für
vergleichbare landwirtschaftliche Gewerbe oder Grundstücke in der betref-
fenden Gegend im Mittel der letzten fünf Jahre um mehr als 5 % übersteigt
(Art. 66 Abs. 1 BGBB).
Keiner Bewilligung bedarf der Erwerb im Rahmen einer Enteignung, bei der
eine Behörde mitwirkt (Art. 62 lit. e BGBB).
8.3.2.3.
Die Vorschriften zum übersetzten Erwerbspreis sollen sicherstellen, dass
der Zugang zu landwirtschaftlichem Boden für Selbstbewirtschafter und Fa-
milienmitglieder des Eigentümers erleichtert und für Personen, die andere
als landwirtschaftliche Ziele verfolgen, erschwert bzw. verhindert wird. Da-
mit soll dem starken Druck auf landwirtschaftlichen Boden begegnet wer-
den (Botschaft zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht [BGBB]
vom 19. Oktober 1988, BBl 1988 III 953, S. 1035).
8.3.2.4.
Art. 66 BGBB bezweckt, übersetzte Preise für landwirtschaftlichen Boden
zu verhindern, was im Falle der Enteignung keine Rolle spielt. Dieser Um-
stand ist jedoch mit Blick auf die Höhe der Entschädigung nicht massge-
blich. Ausschlaggebend ist vielmehr, dass Art. 66 BGBB sich auf den Ver-
kehrswert bezieht; den Wert also, den der Verkäufer von einem Käufer er-
halten würde. Der nach Art. 66 BGBB zulässige Preis unterscheidet sich
vom Verkehrswert insofern, als er einerseits auf das Mittel der letzten fünf
Jahre abstellt und andererseits einen Zuschlag von 5 % bzw. maximal 15 %

- 43 -
vorsieht. Höher als der nach Art. 66 BGBB bestimmte Preis kann der Ver-
kehrswert somit nicht sein. Der Verkehrswert kann jedoch tiefer liegen als
der zulässige Preis, wenn nämlich die Preise sinken (EDUARD HOFER in:
Das bäuerliche Bodenrecht – Kommentar zum Bundesgesetz über das
bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991, 2. Auflage 2011, Art. 10,
N 24).
8.3.2.5.
Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zum Enteignungsrecht
hat die Absicht des enteignenden Gemeinwesens, wie das enteignete Land
verwendet werden soll (insb. landwirtschaftsfremde Zwecke), keinen Ein-
fluss auf die Höhe der Entschädigung. Entscheidend ist, dass das Land
dem Eigentümer nur für landwirtschaftliche Zwecke zur Verfügung steht
(Urteil des Bundesgerichts [1C_246/2011] vom 26. Oktober 2011, Erw. 6.).
8.3.3.
Wenn die Mehrwertabgabe analog den Massstäben des Enteignungs-
rechts zu prüfen ist (Erw. 6.1.7.-6.1.11.), sind auch die Preisvorschriften
des BGBB nach enteignungsrechtlichen Massstäben anzuwenden. Ent-
scheidend ist im vorliegenden Fall demnach, wie der Eigentümer das Land
vor der Revision der Nutzungsplanung, d.h. unter der Zuweisung zur Spe-
ziallandwirtschaftszone «XY/XZ», verwenden konnte. Dabei sind selbstre-
dend die über die zulässige Nutzung in der allgemeinen Landwirtschafts-
zone hinausgehenden erlaubten Nutzungsmöglichkeiten zu berücksichti-
gen.
8.4.
8.4.1.
Der Beschwerdeführer bringt sodann vor, auch die Erschliessung spreche
für einen höheren Wert. Zudem habe das Unternehmen des Beschwerde-
führers die Kosten für die Erschliessung getragen, Land für einen öffentli-
chen Fussweg abgetreten und allgemein erheblich in die Erschliessung in-
vestiert und dafür auch Anschlussgebühren bezahlt. Eine derartige Er-
schliessung werte das Land auf. Im Jahr 1994 sei darüber hinaus der An-
schluss an die Kanalisation erfolgt. Dieser Anschluss sei ebenfalls durch
den Beschwerdeführer erfolgt. Die Eigenleistungen seien im Rahmen der
Mehrwertfestlegung zu berücksichtigen (Beschwerde, Rz. 26 ff.; vgl. zur
Erschliessung auch Erw. 5.8.).
8.4.2.
Die Beschwerdegegnerin führt aus, es sei nicht klar, ob die bestehende
Erschliessungsstrasse vom Beschwerdeführer finanziert worden sei oder
ob er nur Land abgetreten habe und zu welchen Konditionen. Insgesamt
sei völlig unklar, welche Investitionen der Beschwerdeführer getätigt habe.
Die Investitionen für die Kanalisation und die Anschlussgebühren seien un-
erheblich für die Frage der Bewertung (Beschwerdeantwort, Rz. 23 ff.).

- 44 -
8.4.3.
Der Beschwerdeführer möchte also zudem die Aufwendungen für den Ka-
nalisationsanschluss an den Landwert anrechnen (Erw. 8.4.1.).
8.4.3.1.
Art. 11 Abs. 1 und 2 des Bundesgesetzes über den Schutz der Gewässer
(Gewässerschutzgesetz, GSchG, SR 814.20) vom 24. Januar 1991 statu-
iert eine Anschlusspflicht. Im Bereich öffentlicher Kanalisationen muss ver-
schmutztes Abwasser in die Kanalisation eingeleitet werden (Abs. 1). Die-
ser Bereich umfasst gemäss Abs. 2 die Bauzonen (lit. a), weitere Gebiete,
sobald für die eine Kanalisation erstellt wurde (lit. b) und weitere Gebiete in
welchen der Anschluss an die Kanalisation zweckmässig und zumutbar ist
(lit. c). Diese Vorschriften gelten demnach auch für Gebiete in Nichtbauzo-
nen. Die Ausnahme für Landwirtschaftsbetriebe nach Art. 12 Abs. 4 GschG
(erheblicher Rindvieh- und Schweinebestand) ist vorliegend nicht einschlä-
gig (vgl. dazu auch Beilage 4.2 Beschwerdeantwort Beigeladener).
Die Kosten trägt gemäss dem gewässerschutzrechtlichen Verursacherprin-
zip der Verursacher (Art. 3a GschG und § 23 des Einführungsgesetzes zur
Bundesgesetzgebung über den Schutz von Umwelt und Gewässer
[EG UWR; SAR 781.200] vom 4. September 2007). Gemäss
Art. 60a GschG sind die Kosten für Bau, Betrieb, Unterhalt, Sanierung und
Ersatz der Abwasseranlagen mit Gebühren oder anderen Abgaben den
Verursachern zu überbinden. Der Kanton Aargau ermächtigt die Gemein-
den, von den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern Beiträge an
die Kosten der Erstellung, Änderung und Erneuerung von Anlagen der Ab-
wasserbeseitigung zu erheben. Er verpflichtet die Gemeinden, für nicht ge-
deckte Kosten sowie für den Betrieb der Anlagen Gebühren zu erheben.
Die Gemeinden haben auch die erforderlichen Vorschriften zu erlassen,
soweit keine kantonalen Vorschriften existieren (§ 34 Abs. 3 BauG).
Der Anschluss an die Kanalisation war somit für den Beschwerdeführer
verpflichtend (insbesondere auch um eine genügende Erschliessung zu ge-
währleisten, um die Voraussetzungen für die Erteilung der Baubewilligun-
gen zu erfüllen; vgl. dazu Erw. 5.8.4.). Die Kosten für den Kanalisationsan-
schluss sind ohne weiteres und unabhängig von der Zonenzuweisung vom
Beschwerdeführer als Verursacher zu tragen. Diese sind nicht zu berück-
sichtigen.
8.5.
Das Kantonale Steueramt hat den Landwert vor der Planungsmassnahme
(Spezialzone «XY/XZ») auf Fr. 40.00/m2 geschätzt (Mischwert).
Die Abteilung Landwirtschaft des Departements Finanzen und Ressourcen
(DFR) stellt eine Bewertung des Landwirtschaftslandes im Kanton Aargau

- 45 -
zur Verfügung («Bewertung Landwirtschaftsland im Kanton Aargau» der
Abteilung Landwirtschaft des DFR vom 1. Januar 2021; www.ag.ch › DFR
› Landwirtschaft › Boden- & Pachtrecht › Bodenrecht › Landkauf/-verkauf).
Landwirtschaftsland in der Region S._____ wird folgendermassen bewer-
tet:
Schlechtes Land Fr. 2.00/m2 bis Fr. 4.00/m2
Mittleres Land Fr. 5.00/m2 bis Fr. 7.00/m2
Gutes Land Fr. 8.00/m2 bis Fr. 10.00/m2
Gemäss Auskunft der Abteilung Landwirtschaft (Felix Peter, Leiter Boden-
und Pachtrecht) vom 12. Februar 2025 ist der Handel von Grundstücken,
die Speziallandwirtschaftszonen zugewiesen sind, selten, weshalb kaum
Daten verfügbar sind. Die gemeinsame Praxis der Abteilung Landwirtschaft
und des kantonalen Steueramtes besteht seit dem Inkrafttreten des BGBB
(1991) in der Annahme, dass der Landwert solcher Zonen dem zwei- bis
dreifachen Landwert von «gewöhnlichem» Landwirtschaftsland entspricht.
Die Landwerte befinden sich gewöhnlich zwischen Fr. 20.00/m2 und
Fr. 30.00/m2. Da derartige Handänderungen nicht systematisch erhoben
werden, gibt es keine entsprechende Datenbank.
Vorliegend schätzte das Kantonale Steueramt den Landwert auf
Fr. 30.00/m2, erhöhte diesen jedoch aufgrund einer Mischrechnung
(Erw. 6.2.1.). Eine Auseinandersetzung mit der Bewertungsmethode des
kantonalen Steueramtes erübrigt sich vorliegend. Ein Landwert von
Fr. 40.00/m2 erscheint dem Gericht unter Betrachtung sämtlicher Um-
stände zumindest vertretbar.
9.
Nachfolgend ist der Landwert in der Arbeitszone I, d.h. nach der planungs-
rechtlichen Massnahme, zu prüfen.
9.1.
9.1.1.
Das Kantonale Steueramt ist für seine Schätzung von Fr. 280.00/m2 von
einem Vergleichswert eines gewerblichen Grundstücks in der Arbeits-
zone II ausgegangen, welches im Februar 2018 zu Fr. 275.00/m2 gehan-
delt wurde (vgl. Erw. 6.2.).
9.1.2.
§ 12 Abs. 1 und 2 der Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Q._____
vom tt.mm.jjjj (vgl. A.1.; fortan BNO) regelt die zulässige Nutzung in der
Arbeitszone I und lautet wie folgt:
[…]

- 46 -
Gemäss Abs. 5 und 6 ist der Verkauf von Lebensmitteln nicht zulässig; aus-
genommen sind kleinere Verkaufsgeschäfte für den örtlichen Bedarf bis
maximal 250 m2. Verkaufsflächen (ohne Lebensmittel) sind nur im Zusam-
menhang mit der Produktion oder Dienstleistung vor Ort zulässig. Verkaufs-
flächen pro Betrieb über 500 m2 sind mit Ausnahme von Ausstellungsflä-
chen nicht zulässig. Für reine Ausstellungsflächen von vor Ort produzieren-
den Gewerbebetrieben kann die Verkaufsfläche pro Betrieb auf maximal
3'000 m2 erhöht werden.
9.1.3.
Die zulässige Nutzung in Arbeitszone II lautet gemäss § 13 Abs. 1 BNO
wie folgt:
[…]
Abs. 2 der Bestimmung ist identisch mit § 12 Abs. 2 BNO. Die Vorschriften
betreffend die Verkaufsgeschäfte (Abs. 5 und 6; Erw. 9.1.2.) stimmen mit
den Nutzungsbestimmungen der Arbeitszone I überein.
9.1.4.
Daraus folgt, dass die zulässigen Nutzungen in beiden Zonen vergleichbar
sind, wobei in der Arbeitszone II anders als in der Arbeitszone I auch stark
störende Betriebe zulässig sind. In der Arbeitszone II gilt dementsprechend
die Lärmempfindlichkeitsstufe IV, in Arbeitszone I die Lärmempfindlich-
keitsstufe III. Die Vorschriften betreffend Ausnützungsziffer, Höhe und
Grenzabstände stimmen überein (§ 7 Abs. 1 BNO; vgl. auch Art. 43 Abs. 1
der Lärmschutz-Verordnung [LSV; SR 814.41] vom 15. Dezember 1986).
Eine Höherbewertung der Arbeitszone I ist damit nachvollziehbar.
9.2.
9.2.1.
Die Schätzung des Landwertes in der Arbeitszone I (Landwert nach Pla-
nungsmassnahme) des Kantonalen Steueramtes stellte auf einen einzigen
Vergleichswert aus dem Jahr 2018 in der Arbeitszone II ab (Erw. 6.2.2.). Im
Rahmen der Beratung kam das Gericht zum Schluss, dass die konkrete,
lediglich auf einem Vergleichspreis basierende Schätzung nicht ausreicht.
Hinzu kommt, dass der entsprechende Vergleichspreis nicht aus derselben
Zone und darüber hinaus aus dem Jahr 2018 stammt; d.h. ausserhalb des
gemäss Rechtsprechung nach der Vergleichsmethode massgebenden
Zeitrahmens der letzten beiden Jahren vor dem Stichtag. Eine Ausdehnung
dieses Rahmens ist zwar gerade bei wenigen Vergleichspreisen nicht aus-
geschlossen (Erw. 6.1.5.), dennoch ist ein einzelner Vergleichspreis aus-
serhalb des Rahmens und eine andere Zone betreffend aus Sicht des

- 47 -
Gerichts eine zu dünne Grundlage zur Festlegung der Mehrwertabgabe in
der vorliegenden Höhe.
9.2.2.
Das Gericht fasste daher den Beschluss, eine unabhängige Verkehrswert-
schätzung bei einer mit Bewertungen von Gewerbeland vertrauten Schät-
zerin in Auftrag zu geben. Mit Schreiben vom 27. August 2024 teilte das
Gericht den Parteien die Absicht mit, eine unabhängige Schätzung bei der
B._____ AG, T._____, in Auftrag zu geben. Dagegen gab es keine Einwen-
dungen der Parteien (D.1.).
Die B._____ AG bietet unter anderem Schätzungen von Gewerbebauten,
Produktionsanlagen, Lager- und Logistikbauten, Umschlagsgebäude sowie
Industrieanlagen an. Auf Anfrage bestätigte D._____, Partner, dass die
B._____ AG mit der Bewertung von Gewerbeland vertraut sei. In der Folge
beauftragte das Gericht die B._____ AG zur Ermittlung des aktuellen Land-
wertes der Teilfläche der Parzelle Nr. aaa, welche der Arbeitszone I zuge-
wiesen ist (D.1.).
9.2.3.
Die Schätzung B._____ legt dar, dass «wenige Vergleichspreise von ähn-
lichen Grundstücken in vergleichbaren Gemeinden im Kanton Aargau in
der Arbeitszone I» ermittelt werden konnten (zit. Schätzung B._____, S. 3).
Aus diesem Grund griff die B._____ AG auf die Residualwert- oder Rück-
wärtsmethode zurück. Dabei wird der Wert von nicht oder nur mit Abbruch-
objekten bebauten Parzellen auf Grunde einer hypothetischen, den Aus-
nutzungsbestimmungen entsprechenden Neuüberbauung berechnet, in-
dem die Anlagekosten vom Ertragswert, der anhand von Marktmietwerten
bestimmt werden kann, abgezogen werden. Der sich daraus ergebende
Wert entspricht dem Bodenwert. Dabei ist nicht in jedem Falle von einem
Bauobjekt auszugehen, das den nach geltender Bauordnung höchst zuläs-
sigen Baukubus aufweise, sondern von einer Überbauung, die unter den
gegebenen Verhältnissen am Ort wahrscheinlich erstellt werden kann. In
der Regel werden Industrie- bzw. grosse Gewerbegrundstücke nicht mehr
als zu 50 % überbaut. Die restliche Fläche wird für Umschlag, Infrastruktur
und ähnliches genutzt. Die Residualmethode beruht auf Annahmen und
weist eine hohe Sensitivität auf (Schätzung B._____, S. 3).
Die Schätzung B._____ ermittelt mittels Residualwertmethode einen Land-
wert von Fr. 237.00/m2. Dabei weist diese insbesondere auf die schwierige
Erschliessungssituation hin und kalkuliert einen Gewinn- und Risikozu-
schlag von 12 % auf die Neubaukosten sowie eine Wartefrist von zwei Jah-
ren (Schätzung B._____, S. 4 f.).

- 48 -
9.2.4.
Der Beigeladene ist zunächst der Ansicht, die der Schätzung B._____ zu-
grunde gelegte Teilfläche (Zuweisung in die Arbeitszone I, sss m2) sei kor-
rekt. Die der Mehrwertabgabeverfügung zugrunde gelegte Fläche von
ttt m2 habe die Einwohnergemeinde angegeben. Eine Korrektur der Flä-
chengrösse sei allerdings nur angezeigt, wenn das Gericht die im Streit
liegende Höhe der Mehrwertabgabe nach unten zu korrigieren beabsich-
tige. Einer Korrektur nach oben stehe der Grundspatz des Verbotes der
reformatio in peius gemäss § 48 Abs. 2 VRPG entgegen (Stellungnahme
vom 11. November 2024, S. 1).
Betreffend die eigentliche Schätzung B._____ verweist der Beigeladene
auf das Schreiben des Kantonalen Steueramtes vom 11. November 2024
(Beilage 1 zur Stellungnahme vom 11. November 2024). Das Kantonale
Steueramt führt darin aus, es sei ihm keine Faustregel bekannt, wonach
Industrie- oder grosse Gewerbegrundstücke nur zu maximal 50 % der Flä-
che überbaut werden dürften. Die Annahmen zum Anteil der Gebäu-
degrundfläche sollte daher aus Sicht des Kantonalen Steueramtes deutlich
höher angesetzt werden. Sodann sei der Gewinn- und Risikozuschlag auf
die Neubaukosten von 12 % nicht begründet und die Wartefrist von zwei
Jahren sei fragwürdig und ebenfalls nicht begründet. In der Folge fokus-
siere sich das Kantonale Steueramt auf die Parameter, die das Ergebnis
am meisten beeinflussen und daher aus dessen Sicht entscheidender
seien. Einerseits sei dies die Verzugszinsrate von 3.5 %, andererseits die
zugrunde gelegte Nutzungsdauer von 100 Jahren. Das Kantonale Steuer-
amt bringt dazu Berechnungsbeispiele mit leicht abweichenden Parame-
tern vor (Stellungnahme des Kantonalen Steueramtes vom 11. Novem-
ber 2024, S. 3-7). Daraus schliesst dieses, die Residualwertmethode sei
als Schätzverfahren für den Verkehrswert von Bauland ungeeignet, was
auch das Bundesgericht mehrfach bestätigt habe. Aus Gründen der Trans-
parenz müsse die Wertspanne, die durch minimale Änderung der Bewer-
tungsparameter entstehe, offengelegt werden. Daraus würde sich ein
Landwert im Bereich von -Fr. 199.00/m2 bis Fr. 400.00/m2 ergeben. Der
durch das Kantonale Steueramt geschätzte Landwert von Fr. 280.00/m2
falle damit in den Unsicherheitsbereich der Residualwertmethode. Bei einer
realistischen Nutzungsdauer von 75 Jahren und einer Verzinsung von
3.29 % ergebe sich nach der Residualwertmethode ebenfalls ein Landwert
von Fr. 280.00/m2, was im Umfeld des aktuellen Niedrigzinsumfeldes ver-
tretbar sei. Bei einer Nutzungsdauer von 100 Jahren und einer Verzinsung
von 3.45 % ergebe sich ebenfalls ein Landwert von Fr. 280.00/m2. Folglich
sei der Landwert von Fr. 280.00/m2 plausibel (Stellungnahme des Kanto-
nalen Steueramtes vom 11. November 2024, S. 2). Der Beigeladene
schliesst aus den Ausführungen des Kantonalen Steueramtes, dass die be-
hördliche Schätzung korrekt und die Beschwerde folglich abzuweisen sei.
Jedenfalls seien keine triftigen Gründe auszumachen, welche ein Abwei-
chen von der fachlichen Beurteilung des nach Gesetz zuständigen

- 49 -
Kantonalen Steueramtes erlauben würden (Stellungnahme vom 11. No-
vember 2024, S. 2).
9.2.4.1.
Die Beschwerdegegnerin stellt sich mit Stellungnahme vom 12. Novem-
ber 2024 auf den Standpunkt, in erster Linie sei für die Schätzung von
Landwerten auf Vergleichspreise abzustellen. Nur wenn überhaupt keine
Vergleichspreise vorhanden seien, dürfe auf Methoden zurückgegriffen
werden, die auf blosse Hypothesen abstellen, welche auf heute nicht mehr
durchwegs geltenden Rentabilitätsüberlegungen beruhen und bei denen
das Ergebnis selbst durch kleinere Erhöhungen oder Reduktionen der Aus-
gangswerte fast beliebig verändert werden kann. Dazu gehöre auch die
Residualwertmethode, die der Schätzung B._____ zugrunde liege. Es
bleibe dabei ungeklärt, weshalb diese Methode und nicht die offenbar zur
Verfügung stehenden Vergleichswerte zur Anwendung kämen. Dazu ver-
weist sie auf die S. 4 der Schätzung B._____ (zit.; Hervorhebung durch die
Beschwerdegegnerin hinzugefügt): «Aufgrund der Unsicherheit in Bezug
auf die Erschliessungsstrasse, der zulässigen Masse der Überbauung und
da noch kein bewilligtes Projekt vorliegt, schätzen wir den Landwert tiefer
als die Vergleichspreise für die Arbeitszone I ein». Die Residualwertme-
thode sei für Landbewertungen grundsätzlich ungeeignet. Der Verkehrs-
wert von Land müsse die Marktverhältnisse (Nachfrage, Angebot, bezahlte
Preise etc.) berücksichtigen. Wenn aber bei der Residualwertmethode als
Ausgangsbasis auf eine hypothetische Überbauung abgestellt werde, wür-
den die Marktverhältnisse von überbauten Liegenschaften übernommen,
statt jene von nichtüberbautem Land. Es könne also gar kein marktorien-
tierter Landwert resultieren. Hinzu komme, dass bei der Residualwertme-
thode die Erstellungskosten subtrahiert würden, d.h. der Landwert wäre di-
rekt abhängig von den Baukosten und die Methode reagiere sensibel auf
Veränderungen in den Annahmen, weshalb eine Plausibilisierung des Er-
gebnisses unabdingbar wäre (Stellungnahme vom 12. November 2024,
S. 1-3).
Der Schätzung B._____ lägen insbesondere folgende Annahmen zu
Grunde, die nicht nachvollziehbar seien: Erstens sei ein Gewinn- und Risi-
kozuschlag von 12 % viel zu hoch und nicht ausreichend begründet. Eine
geringe Reduktion habe massive Auswirkungen. Dies zeige, weshalb die
Residualwertmethode grundsätzlich nicht zu verlässlichen Resultaten füh-
ren könne. Zweitens werde nicht begründet, weshalb eine Unsicherheit be-
züglich der Erschliessung bestehen sollte. Die bestehende Erschliessung
müsste dazu gestützt auf die massgebenden VSS-Normen (Normen des
Schweizerischen Verbandes der Strassen- und Verkehrsfachleute) bewer-
tet werden. Eine solche Bewertung fehle. Zudem seien die Ausführungen
über eine Auskunft der Bauverwaltung Q._____, die fragliche Parzelle
Nr. aaa könne über die nördlich gelegenen Wergparzellen Nr. hhh und
Nr. iii in der Landwirtschaftszone erschlossen werden, unzutreffend. Eine

- 50 -
derartige Auskunft sei nie erfolgt. Es sei offensichtlich, dass eine Erschlies-
sung der Arbeitszone I über die Landwirtschaftszone unzulässig sei.
Drittens sei nicht nachvollziehbar, weshalb die offene Umschreibung der
zulässigen Volumen einer Überbauung in der Arbeitszone I einen Abzug
von Vergleichspreisen der Arbeitszone I rechtfertige. Es sei bereits unklar,
welche Vergleichspreise hier berücksichtigt würden. In der Arbeitszone I
gelte immer § 7 Abs. 1 BNO. Die Umschreibung der zugelassenen Bauvo-
lumen sei für sämtliche Parzellen in der Arbeitszone I gleich. Zudem wür-
den der Schätzung Baumassen zu Grunde gelegt, wobei nicht nachvoll-
ziehbar sein, ob diese trotzdem als unzutreffend betrachtet würden. Die
Ausführungen seien nicht nachvollziehbar. Gesamthaft könne die Schät-
zung B._____ nicht zu einer Abänderung der verfügten Mehrwertabgabe
führen. Die Methode sei grundsätzlich untauglich, die zugrunde gelegten
Annahmen seien nicht objektivierbar und geringfügige Abweichungen führ-
ten zu völlig anderen Verkehrswerten. Die Schätzung gehe sodann vom
Vorhandensein von Vergleichspreisen aus, weshalb nicht nachvollziehbar
sei, weshalb nicht diese der Bewertung zugrunde gelegt worden seien
(Stellungnahme vom 12. November 2024, S. 3-4).
9.2.4.2.
Mit Stellungnahme vom 14. November 2024 hält der Beschwerdeführer da-
ran fest, dass keine Mehrwertabgabe geschuldet sei. Die Schätzung
B._____ sei im Grundsatz nachvollziehbar. Einerseits gehe die Schätzung
jedoch davon aus, dass in der Arbeitszone drei Geschosse mit einer Ge-
samthöhe von 13 m realisierbar seien. Dies sei zweifelhaft, da die Arbeits-
zone an die Wohnzone I anschliesse, in welcher eine Gesamthöhe von le-
diglich 11.5 m zulässig sei. Einem Gebäudevolumen, wie es der Schätzung
B._____ zugrunde liege, würde erhebliche Opposition aus dem Quartier
erwachsen. Das zugrunde gelegte Gebäudevolumen sei daher zu gross.
Ausserdem gehe die Schätzung B._____ davon aus, dass die Zufahrt über
die Parzellen Nr. eee und Nr. iii erfolgen dürfe. Eine solche Erschliessung
sei unzulässig; die Arbeitszone dürfe nicht über die Landwirtschaftszone
erschlossen werden. Daher sei der geschätzte Landwert von Fr. 237.00/m2
zu hoch.
9.2.5.
Wie ausgeführt ist gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung zur Ermitt-
lung des Verkehrswerts in erster Linie auf die Vergleichsmethode abzustel-
len. Von Preisen, die in letzter Zeit in der nahen Umgebung für gleichartiges
und gleichwertiges Land bezahlt wurden, kann auf den Verkehrswert des
enteigneten Grundstücks geschlossen werden (Erw. 6.1.5.). «Was eine un-
bestimmte Vielzahl von Kaufinteressenten auf dem freien Markt für das ent-
eignete Grundstück bezahlt hätte, lässt sich am zuverlässigsten aufgrund
der tatsächlich gehandelten Preise für vergleichbare Liegenschaften

- 51 -
ermitteln» (zit. Urteil des Bundegerichts [1P.520/2003] vom 9. März 2004,
Erw. 7.3.; BGE 114 Ib 286, Erw. 7; BGE 115 Ib 408, Erw. 2.c.).
Die statistische Methode führt dabei nur zu richtigen Resultaten, wenn ge-
nügend Vergleichspreise zur Verfügung stehen. Wo keine oder nicht genü-
gend Vergleichspreise vorhanden sind, werden alternativ andere aus der
Immobilienbewertung bekannte Modelle angewendet (Erw. 6.1.5.): Die
«Vergleichs- oder statistische Methode [geniesst] (bei unüberbauten
Grundstücken) […] weiterhin Vorrang gegenüber alternativen Schätzungs-
methoden, wobei mangels repräsentativer Vergleichsobjekte in genügen-
der Anzahl zuweilen auf andere Schätzungsmethoden zurückgegriffen wer-
den muss» (zit. VGE [WBE.2022.352] vom 17. Mai 2023, Erw. 2.3.). Nur
wenn überhaupt keine Vergleichspreise vorhanden sind, dürfen sich die
Schätzungsbehörden auf die ausschliessliche Anwendung von Methoden
beschränken, die wie die Methode der Rückwärtsrechnung auf blosse Hy-
pothesen abstellen, auf heute nicht mehr durchwegs geltenden Rentabili-
tätsüberlegungen beruhen und bei denen das Ergebnis selbst durch klei-
nere Erhöhungen oder Reduktionen der Ausgangswerte fast beliebig ver-
ändert werden kann (Erw. 6.1.5.).
Die statistische Methode ist insbesondere auch zulässig, wenn nur ein ein-
ziges Vergleichsobjekt besteht. Vorausgesetzt ist aber, dass die Vergleich-
barkeit besonders kritisch untersucht wird (Urteil des Bundesgerichts
[1C_266/2011] vom 20. Oktober 2011, Erw. 4.2.). Unterschieden der Ver-
gleichsgrundstücke kann durch Preiszuschläge oder -abzüge Rechnung
getragen werden (BGE 122 I 168, Erw. 3.a.).
9.2.6.
Das Kantonale Steueramt stellte für die Schätzung der fraglichen Teilfläche
der Parzelle Nr. aaa auf einen einzelnen Vergleichswert aus dem
Jahr 2018 in der Arbeitszone II ab (Erw. 6.2.2.). Ein einzelner herangezo-
gener Vergleichswert aus dem Jahr 2018, der aus einem Verkauf in der
Arbeitszone II hervorging – mithin nicht einmal dieselbe Zone betreffend –
und in keiner Weise erkennbar kritisch geprüft wurde, ist nicht ausreichend,
um der betreffenden Schätzung gutachterliche Qualität zuzuerkennen.
Vielmehr wurde damit lediglich ein ungefährer Wert ermittelt, der auf einer
einzigen Veräusserung in der Arbeitszone II beruht. Unter diesem Umstän-
den kann nicht davon ausgegangen werden, dass mit der Schätzung des
Kantonalen Steueramts eine fachliche Stellungnahme mit der Qualität ei-
nes Gutachtens vorlag. Bezüglich der Form dieser Schätzung sei auf
Erw. 2.5. verwiesen (vgl. auch Protokoll, S. 6 ff.).
9.2.7.
Vorliegend liegen keine Vergleichszahlen aus der Gemeinde Q._____ in
der Arbeitszone I aus den letzten zwei Jahren vor dem Stichtag vor. Auf-
grund fehlender Vergleichspreise für die Arbeitszone I entschied das

- 52 -
Gericht, dass eine individuelle Schätzung erforderlich sei. Aufgrund des be-
trächtlichen Streitwertes von Fr. 335'700.00 rechtfertigte sich der damit ver-
bundene Aufwand ohne weiteres (vgl. VGE [WBE 2022.349] vom
28. März 2023, Erw. 6.3.). Das Gericht hat daher die B._____ AG mit einer
individuellen Bewertung beauftragt.
Die B._____ AG ist zweifellos fachkundig. Die Parteien bestreiten denn
auch nicht, dass diese über das nötige Fachwissen verfüge. Sie kritisieren
lediglich die von dieser angewendete Residualwertmethode.
9.2.8.
9.2.8.1.
«Bei der Methode der Rückwärtsrechnung [Residualwertmethode] wird der
Wert von nicht überbauten oder nur mit Abbruchobjekten bebauten Parzel-
len auf Grund einer hypothetischen, den Ausnutzungsbestimmungen ent-
sprechenden Neuüberbauung berechnet, indem die Anlagekosten vom Er-
tragswert, der anhand bekannter Mietpreise bestimmt werden kann, abge-
zogen werden; die sich ergebende Summe entspricht dem Bodenwert. Die
Rückwärtsrechnung beruht auf der Überlegung, dass bei Neuüberbauun-
gen der Verkehrswert, der Sachwert und der Ertragswert ungefähr gleich
gross sind, da die Mietzinse auf Grund der Baukosten berechnet werden
[…]. Bei Anwendung dieser Methode ist jedoch zu beachten, dass die ein-
zelnen Annahmen mit besonderer Sorgfalt und unter Berücksichtigung der
konkreten Verhältnisse getroffen werden müssen. Zudem sind die einzel-
nen Faktoren in eine vernünftige Beziehung zueinander zu stellen. So ist
nicht in jedem Falle von einem Bauprojekt auszugehen, das den nach gel-
tender Bauordnung höchst zulässigen Baukubus aufweist, sondern von ei-
ner Überbauung, die unter den gegebenen Verhältnissen an Ort – je nach
Raumbedarf – wahrscheinlich erstellt worden wäre. Bei der Berechnung
des Mietertrages ist der wirtschaftliche Zweck des projektierten Gebäudes
festzulegen und dafür abzuklären, ob und in welchem Umfange es aus Lä-
den und Büros bestehen könnte oder ob es sich beispielsweise schon von
seiner Lage her nur für Wohnungen eignen würde. Die Festsetzung der
Baukosten hat im Weiteren nicht nur nach den üblichen Baupreisen, son-
dern unter Berücksichtigung der regionalen und sogar örtlichen Verhält-
nisse auf dem Baumarkt zu erfolgen; ausserdem ist der Bauweise und der
Art des Ausbaus Rechnung zu tragen. Schliesslich ist in Betracht zu ziehen,
dass je nach Projekt, Art und Höhe der Investition vom Bauherrn unter-
schiedliche Anforderungen an die Rentabilität gestellt werden: wer für den
Eigengebrauch oder zum Zwecke einer langfristigen Kapitalanlage baut,
will erfahrungsgemäss nicht die gleiche Rendite erzielen wie jener, der ein
Gebäude für den sofortigen Weiterverkauf erstellt. Nur wenn bei der Fest-
setzung der verschiedenen Faktoren allen diesen Umständen die nötige
Aufmerksamkeit geschenkt wird, führt die Rückwärtsrechnung zu brauch-
baren Ergebnissen, da auf Grund der Berechnungsformel selbst ziffern-
mässig geringe Differenzen in den einzelnen Annahmen erhebliche

- 53 -
Resultat-Streuungen entstehen lassen. Birgt somit diese Methode einen
relativ hohen Unsicherheitsfaktor in sich, ist sie […] lediglich zur Kontrolle
der anhand der statistischen Methode gefundenen Werte oder nur dann
anzuwenden, wenn geeignete Vergleichspreise fehlen»
(zit. BGE 102 Ib 353, Erw. 2.).
Schätzungen sind nach allen anerkannten Methoden der Immobilienbewer-
tung mit gewissen Unsicherheiten und Unschärfen behaftet. Streitigkeiten
um die korrekte Ermittlung des Planungsmehrwerts ergeben sich in der
Praxis häufig daraus, nach welcher der anerkannten Schätzungsmethoden
in einem konkreten Fall vorzugehen ist und ob diese korrekt angewandt
wurde, beispielsweise durch den Preisvergleich mit vergleichbaren Objek-
ten im Rahmen der statistischen Methode. Eine gewisse Unbestimmtheit
der Bemessungsgrundlage ist daher beim Mehrwertausgleich systemim-
manent (VGE [WBE.2022.352] vom 17. Mai 2023, Erw. 2.3.).
9.2.8.2.
Im vorliegenden Fall erachtet das Gericht die Schätzung mittels Residual-
wertmethode zur Kontrolle der anhand der statistischen Methode ermittel-
ten Vergleichswerte als geeignet, zumal die Vergleichspreise allesamt aus
den Nachbarsgemeinden stammen und im weiter zurückreichenden Zeit-
raum zwischen 2016 bis 2020 erzielt wurden (vgl. dazu nachfolgend,
Erw. 9.2.9.). Sie sind damit nicht ohne Weiteres vergleichbar, weshalb sich
eine Plausibilisierung anhand der Residualwertmethode aufdrängte.
9.2.8.3.
Aus Sicht der im Bereich Immobilienschätzung versierten Fachrichter ist
die Schätzung B._____ in keiner Weise derart aus der Luft gegriffen, wie
die Beschwerdegegnerin und der Beigeladene vorbringen. Aus ihrer Sicht
ist der eruierte Landwert handelbar und markttransparent – zum geschätz-
ten Preis kann ein Investor gefunden werden. Aus Sicht der Fachrichter gibt
es lediglich zwei Auffälligkeiten, die das Gericht im Sinne eines obiter dic-
tum nachfolgend festhält.
Erstens weist die Schätzung B._____ einen Mietwert von über Fr. 1.5 Mio.
aus. Aus der Sicht der Fachrichter hätte entsprechend dem Schätzerhand-
buch eine ortsübliche Leerstandsquote beachtet werden müssen. Bei einer
Zugrundelegung eines Mietzinses gemäss der Schätzung B._____
(Fr. 170.00/m2) hätte eine Leerstandsquote von mindestens 8 % beachtet
werden müssen. Die Schätzung B._____ geht dagegen davon aus, dass
Flächen sofort vermietet werden können. Bei diesem Mietzins ist dies am
entsprechenden Ort wohl nicht realistisch.
Zweitens geht die Schätzung B._____ von einem Investitionsvolumen von
über Fr. 25 Mio. aus und macht eine Diskontierung über zwei Jahre. Aus
Sicht der Fachrichter dauert schon nur die Projektausarbeitung am

- 54 -
spezifischen Ort mindestens zwei Jahre. Bis die Baubewilligung vorliegt,
dauert es ebenfalls schätzungsweise zwei Jahre; bis zum Bauende noch-
mal mindestens ein Jahr. Aus dieser Sicht hätte eine Frist von mindestens
5 Jahren zugrunde gelegt werden müssen.
Daraus folgt, dass der geschätzte Landwert von Fr. 237.00/m2 aus der
Sicht der Fachrichter tendenziell eher zu hoch als zu niedrig angesetzt ist.
9.2.8.4.
Das Gericht war sich sodann einig, dass die Erschliessungssituation für die
Schätzung des Landwertes so zugrunde gelegt werden muss, wie sie ge-
genwärtig besteht. Die strassenmässige Erschliessung erfolgt mitten durch
ein Wohnquartier (Tempo 30). Die Strasse verfügt über mehrere sehr enge
Kurven, wodurch eine Zufahrt mit grösseren Fahrzeugen erschwert ist.
Dies war im Rahmen der Zufahrt zum Augenschein für sämtliche Verfah-
rensbeteiligten ersichtlich.
Die Schätzung B._____ führt diesbezüglich aus: «Der Parzellenteil liegt am
nordwestlichen Dorfrand von Q._____ zwischen der Wohnzone und der
Landwirtschaftszone. Die Hauptstrasse Richtung U._____ ist schnell er-
reicht. Die heutige Erschliessungsstrasse führt mitten durch das Wohn-
quartier und verfügt über enge Kurven, so dass die Zufahrt mit grösseren
Fahrzeugen erschwert wäre. Nach Auskunft der Bauverwaltung Q._____,
könnte das Gewerbegrundstück jedoch auch über die Gemeindestrasse
(Parzelle Kat. Nr. eee, Eigentum Einwohnergemeinde Q._____) und der
darauffolgenden Erschliessungsstrasse im Gesamteigentum (Parzelle
Kat. Nr. fff) erschlossen werden. Diese Strasse Kat. Nr. fff befindet sich im
Gesamteigentum von mehreren Parteien und dient der Erschliessung der
Landwirtschaftsparzellen von der Hauptstrasse her. Die Zufahrt zum
Grundstück Nr. aaa sollte auch nach der Zuweisung in die Arbeitszone wei-
terhin möglich sein».
Die Beschwerdegegnerin bestreitet, dass eine solche Auskunft erteilt
wurde. Unabhängig davon ist festzuhalten, dass die Parzelle Nr. eee im
Eigentum der Einwohnergemeinde der Landwirtschaftszone zugewiesen
ist. Die Parzelle Nr. fff ist ebenfalls der Landwirtschaftszone zugewiesen
und steht im Eigentum mehrerer privater Eigentümer.
Die Erschliessung der Bauzone kann in der Regel nicht über die Landwirt-
schaftszone erfolgen (ELOI JEANNERAT in: Praxiskommentar RPG, Art. 19,
N 34). Eine Erschliessungsstrasse ist ausserhalb der Bauzone nicht stand-
ortgebunden, wenn sie über die Bauzone geführt werden kann. Eine
Strasse, welche die Funktion hat, Land in der Bauzone zu erschliessen, soll
grundsätzlich durch das Siedlungsgebiet führen und nicht Land im übrigen
Gemeindegebiet bzw. in der Landwirtschaftszone beanspruchen (ELOI

- 55 -
JEANNERAT in: Praxiskommentar RPG, Art. 19, N 56; ebenso Urteil des
Bundesgerichts [1A.49/2006] vom 19. Juli 2006, Erw. 3.).
Darüber hinaus wäre die Erschliessung ohnehin nicht sichergestellt, zumal
entsprechende Wegrechte fehlen. Land gilt als erschlossen, wenn die für
die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht und die erforderli-
chen Wasser-, Energie- sowie Abwasserleitungen so nahe heranführen,
dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist (Art. 19 RPG).
Gemäss § 32 Abs. 1 lit. b BauG ist ein Grundstück erschlossen, wenn eine
Zufahrt, die dem Zweck der Baute genügt, die nötigen Anlagen für Trink-
wasser-, Löschwasser- und Energieversorgung sowie für eine vorschrifts-
gemässe Abwasserbeseitigung vorhanden sind oder mit dem Gebäude er-
stellt werden. Groberschliessung bedeutet die Versorgung eines zu über-
bauenden Gebiets mit den Hauptsträngen der Erschliessungsanlagen
(CHRISTIAN HÄUPTLI in: Baugesetzkommentar, § 32, N 16).
§ 32 Abs. 1 BauG verlangt für die Bejahung der Baureife eines Grund-
stücks regelmässig eine dauerhafte Erschliessung. Eine über fremden
Grund verlaufende Erschliessung ist grundsätzlich möglich, ist jedoch im
Hinblick auf die verlangte Dauerhaftigkeit der Erschliessung mittels im
Grundbuch eingetragener Dienstbarkeit sicherzustellen (vgl. CHRISTIAN
HÄUPTLI in: Baugesetzkommentar zu § 32, N 30; AGVE 2003 S. 492).
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die strassenmässige Erschlies-
sungssituation zugrunde zu legen ist, wie sie aktuell besteht.
9.2.9.
9.2.9.1.
Das Gericht hat bei der Sektion Grundstückschätzung des Kantonalen
Steueramtes die Vergleichszahlen für den Zeitraum 2018 bis 2024 in den
Nachbarsgemeinden von Q._____ für die Arbeitszone I abgefragt (E.).
In den Einwohnergemeinden Q._____, V._____, W._____, X._____ und
Y._____ wurden für die kantonalen Arbeitszonen I und II Preise zwischen
Fr. 110.00/m2 und Fr. 320.00/m2 realisiert.

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Kant. Realisierter
EG Zeitraum Fläche Hinweise
Zone Preis pro m2
V._____ Juli 2016 A1 6'760 m2 Fr. 296.00 Nicht baureif
Teilfläche: Hochbau-
W._____ Mai 2017 A2 4'822 m2 Fr. 285.00 verbot im Waldab-
stand
Q._____ Feb. 2018 A2 3'705 m2 Fr. 275.00
Zukauf Teilfläche
X._____ Sept. 2018 A1 24 m2 Fr. 110.00
Nachbarsparzelle
V._____ Nov. 2019 A1 2'864 m2 Fr. 250.00
V._____ Nov. 2019 A1 2'865 m2 Fr. 250.00
Kauf/Verkauf durch
V._____ Nov. 2019 A1 2'865 m2 Fr. 250.00
Staat; nicht baureif
V._____ Nov. 2019 A1 2'865 m2 Fr. 250.00
V._____ Nov. 2019 A1 2'866 m2 Fr. 250.00
Y._____ Dez. 2020 A2 3'401 m2 Fr. 320.00
Mittelwert Fr. 254.00
Gestützt auf die Vergleichszahlen ergäbe sich ein absoluter Landwert von
Fr. 254.00/m2.
9.2.9.2.
Ins Auge springt der Vergleichswert von Fr. 110.00/m2, welcher deutlich un-
ter den anderen Vergleichswerten liegt. Dieser Ausreisser stammt aus ei-
nem Zukauf einer Kleinstfläche von 24 m2 ab einer Nachbarsparzelle. Bei
diesem Vergleichswert ist folglich von unüblichen Verhältnissen auszuge-
hen, weshalb er für die Festlegung des Landwertes ausser Acht zu lassen
ist.
Ohne Berücksichtigung des realisierten Preises von Fr. 110.00/m2 ergäbe
sich ein Landwert von Fr. 270.00/m2.
9.2.9.3.
Wegen der für eine Industriezone aussergewöhnlich schlechten strassen-
mässigen Erschliessungssituation ist der Landwert von Fr. 270.00/m2 aus
Sicht der Fachrichter für die betroffene Fläche eindeutig zu hoch angesetzt.
9.2.10.
Gestützt auf die Vergleichspreise aus den Nachbarsgemeinden und unter
Verifizierung jener anhand der Residualwertschätzung sowie der Berück-
sichtigung der aussergewöhnlich schlechten Erschliessungssituation hält
das Gericht einen Landwert (vor Abzug der Gestehungskosten, Erw. 9.3.)
von Fr. 237.00/m2 entsprechend der Schätzung als angemessen. Es liegen
für das Gericht keine triftigen Gründe vor, vom Gutachten abzuweichen.
9.3.
Vom primär geschätzten Landwert sind die Gestehungskosten abzuziehen
(Erw. 6.1.6.).

- 57 -
9.3.1.
Das Kantonale Steueramt hat vom primär geschätzten Landwert Geste-
hungskosten von Fr. 15.00/m2 abgezogen (Erw. 6.1.). Die geschätzten Ab-
bruchkosten seien angemessen unter Berücksichtigung der Tatsache,
dass viele Bauten leicht zurückzubauen seien (z.B. Folientunnel).
9.3.2.
Der Beschwerdeführer bringt diesbezüglich vor, dass das Kantonale Steu-
eramt zwar Fr. 15.00/m2 für das Land in Abzug gebracht hat, welches der
Arbeitszone I zugeteilt wurde. Nicht berücksichtigt habe es jedoch fälschli-
cherweise, dass sich der Beschwerdeführer verpflichtet habe, auf der übri-
gen Fläche von mmm m2, welche der Landwirtschaftszone zugeteilt wurde,
Bauten zurückzubauen. Dafür sei ebenfalls ein Wert von Fr. 15.00/m2 ein-
zusetzen. Dies führe zu einem Abzug von Fr. nnn [recte: Fr. ooo = mmm m2
x Fr. 15.00/m2, vgl. Protokoll, S. 19; Beschwerde, Rz. 41). Bezüglich des
Minderwertes der Fläche, die der allgemeinen Landwirtschaftszone zuge-
wiesen wurde, sei auf Erw. 10. verwiesen.
9.3.3.
Die Beschwerdegegnerin bringt vor, auf der Fläche, welche der Landwirt-
schaftszone zugeteilt wurden, seien gemäss AGIS-Karten bloss ein nicht
versichertes Gebäude, ansonsten nur Abstell- und Lagerflächen erkenn-
bar. Es bliebe daher unklar, weshalb hier Abbruchkosten von Fr. 15.00/m2
gerechnet werden sollen (Beschwerdeantwort, Rz. 35).
9.3.4.
Der Beigeladene bringt vor, Abbruchkosten durch die Zuweisung der Teil-
fläche von mmm m2 zur Landwirtschaftszone müssten im Rahmen eines
separaten Verfahrens betreffend materielle Enteignung verlangt werden.
Diese könnten nicht verrechnungsweise geltend gemacht werden (Be-
schwerdeantwort, S. 4, Ziff. 2). Im Rahmen der Verhandlung stellte sich der
Beigeladene auf den Standpunkt, es seien keine Gestehungskosten rele-
vant (Protokoll, S. 19).
9.3.5.
Aus Sicht der Fachrichter sind die zugrunde gelegten Gestehungskosten
(Abbruchkosten) angemessen.
9.4.
Wesentlich ist, dass der Ausgleich als Ganzes als angemessen erscheint
(Erw. 6.1.8.). Unter Berücksichtigung aller Komponenten und nach Abzug
der Gestehungskosten von Fr. 15.00/m2 erscheint ein Landwert von
Fr. 40.00/m2 für die Spezialzone «XY/XZ» und ein Wert von Fr. 222.00/m2
(Fr. 237.00/m2 minus Fr. 15.00/m2) für die Arbeitszone I als angemessen.

- 58 -
Das Gericht stellt zudem auf die vom Einspracheentscheid abweichende,
sich aus dem ÖREB-Kataster ergebende, von der Einzonung betroffene
Fläche von sss m2 ab, was von den Parteien nicht bestritten wird
(Erw. 9.2.4.).
Die verfügte Mehrwertabgabe von Fr. 335'700.00 ist infolgedessen auf
Fr. 272'454.00 zu reduzieren.
10.
10.1.
Der Beschwerdeführer bringt schliesslich vor, der übrige Teil der Parzelle
Nr. aaa (Fläche von mmm m2) sei der allgemeinen Landwirtschaftszone zu-
gewiesen worden. Angesichts der Tatsache, dass Mehrwertabgabe einer-
seits und Entschädigung aus materieller Enteignung andererseits einander
gleichwertig gegenüberstehen würden, müsse die Entwertung des ausge-
zonten Parzellenteils an die Mehrwertabgabe angerechnet werden (mit
Verweis auf § 1 Abs. 2 MWAV; Beschwerde, Rz. 39; Replik, Rz. 11). Zu-
dem weist er auch in diesem Zusammenhang auf die Gestehungskosten
hin (Berücksichtigung von Abbruchkosten von Fr. 15.00/m2 für die einge-
zonte Fläche, nicht aber für die Fläche, die der Landwirtschaftszone zuge-
wiesen wurde; vgl. Erw. 9.3.2.).
10.2.
Die Beschwerdegegnerin bringt vor, wenn Aus- und Einzonungen auf dem-
selben Grundstück im Rahmen derselben Änderung der Nutzungsplanung
erfolgen, werde eine Mehrwertabgabe nur erhoben, soweit sich die der
Bauzone zugewiesene Grundstücksfläche gesamthaft vergrössert habe
(mit Verweis auf § 1 Abs. 2 MWAV). Da es sich bei der Spezialzone
«XY/XZ» nicht um eine Bauzone gehandelt habe, könne die Zuweisung der
Teilparzelle zur allgemeinen Landwirtschaftszone auch nicht als Auszo-
nung im Sinne von § 1 Abs. 2 MWAV qualifiziert werden (Beschwerdeant-
wort, Rz. 33 f.). Gestehungskosten seien nicht abzuziehen, da sich auf dem
neu der allgemeinen Landwirtschaftszone zugeteilten Teil der Parzelle nur
ein Gebäude und ansonsten lediglich Abstell- und Lagerflächen befänden.
10.3.
Der Beigeladene bringt vor, soweit der Beschwerdeführer für die Zuwei-
sung einer Teilfläche aus der Spezialzone in die Landwirtschaftszone For-
derungen aus materieller Enteignung stellt, müsse er diese vor dem SKE
einklagen. Ein möglicher Anspruch mindere nicht die Höhe der zweckge-
bundenen Mehrwertabgabe und könne daher nicht verrechnungsweise gel-
tend gemacht werden (mit Verweis auf Art. 125 Ziff. 3 OR). Gleiches gelte
in Bezug auf Abbruchkosten durch Zuweisung der Teilfläche von der Spe-
zialzone in die Landwirtschaftszone (Beschwerdeantwort, S. 4, Ziff. 2).

- 59 -
10.4.
10.4.1.
Wie dargelegt hat das kantonale Recht den Ausgleich von Planungsvortei-
len mindestens bei Einzonungen auszugleichen. Andere raumplanerische
Massnahmen können zwar ebenfalls einen Mehrwert generieren (bspw. Er-
höhung der Nutzungsintensität); diese sind jedoch nicht Gegenstand der
Mindestvorschriften (Art. 5 Abs. 1bis RPG; ETIENNE POLTIER in: Praxiskom-
mentar RPG, Art. 5, N 51 ff. und N 77 ff.).
Die MWAV regelt zum interessierenden Thema einzig, dass, wenn Aus-
und Einzonungen auf demselben Grundstück und in derselben Änderung
der Nutzungsplanung erfolgen, eine Mehrwertabgabe nur erhoben wird, so-
weit sich die der Bauzone zugewiesene Grundstücksfläche gesamthaft ver-
grössert hat (§ 1 Abs. 2 MWAV). Nur bei gleichzeitiger Aus- und Einzonung
auf demselben Grundstück und innerhalb derselben Nutzungsplanände-
rung kann somit eine derartige «Verrechnung» stattfinden, wie sie der Be-
schwerdeführer verlangt.
10.4.2.
Im vorliegenden Fall wurden die neuen Zuweisungen (Spezialzone – Ar-
beitszone I und Spezialzone – allgemeine Landwirtschaftszone) innerhalb
derselben Nutzungsplanung vorgenommen. Darüber hinaus hat sich zwar
die der Bauzone zugewiesene Grundstücksfläche insgesamt vergrössert.
Es liegt jedoch – entgegen der Voraussetzung der Bestimmung – keine
Auszonung von einer Bauzone in eine Nichtbauzone vor, sondern lediglich
eine Zuweisung aus der Spezialzone in die allgemeine Landwirtschafts-
zone. § 1 Abs. 2 MWAV ist vorliegend nicht anwendbar. Dies wird auch
durch den Umstand bestätigt, dass e contrario eine Zuweisung von der all-
gemeinen Landwirtschaftszone in die Spezialzone nicht mehrwertabgabe-
pflichtig wäre – dies, obwohl die Zuweisung aufgrund der erhöhten Nut-
zungsintensität ebenfalls einen Mehrwert generieren würde
(vgl. Erw. 10.4.1.).
An der erhobenen Mehrwertabgabe vermag die Zuweisung von der Spezi-
alzone in die allgemeine Landwirtschaftszone jedenfalls nichts zu ändern.
11.
11.1.
Abschliessend sind die Verfahrenskosten zu verlegen. Sie werden den Par-
teien in der Regel nach Ausgang des Verfahrens auferlegt
(§ 31 Abs. 2 VRPG).
Materiell unterliegt der Beschwerdeführer zu rund 81 % (Reduktion der
Mehrwertabgabe von Fr. 335'700.00 auf Fr. 272'454.00). Mit der Rüge der
Verletzung des rechtlichen Gehörs ist er jedoch durchgedrungen. Dieser
Umstand ist bei der Kostenverlegung zu berücksichtigen (Erw. 2.4. ff.). Mit

- 60 -
Blick auf die Schwere der Gehörsverletzung rechtfertigt es sich, dem Be-
schwerdeführer eine pauschale Kostenreduktion von 20 % zu gewähren.
Der Beschwerdeführer obsiegt folglich zu rund 39 %; er hat 61 % der Ver-
fahrenskosten zu tragen. Die Verletzung des rechtlichen Gehörs erfolgte
durch den Kanton, weshalb diese 20 % vollumfänglich ihm auferlegt wer-
den. Die Beschwerdegegnerin unterläge somit nur zu rund 9.5 %. Aufgrund
ihres Unterliegens von weniger als 10 % rechtfertigt es sich, den Rest der
Verfahrenskosten von 39 % dem beigeladenen Kanton aufzuerlegen.
Der vom Beschwerdeführer geleistete Kostenvorschuss im Umfang von
Fr. 10'000.00 (Verfügung vom 23. Mai 2023) wird angerechnet.
11.2.
11.2.1.
Der Rahmen für die Staatsgebühr in Verfahren vor dem Spezialverwal-
tungsgericht geht ordentlicherweise von Fr. 200.00 bis Fr. 15'000.00
(§ 22 Abs. 1 lit. b des Dekrets über die Verfahrenskosten [Verfahrenskos-
tendekret, VKD; SAR 221.150] vom 24. November 1987). Das Gericht legt
die Gebühr nach dem Zeitaufwand und der Bedeutung der Sache fest. In
ausserordentlich zeitraubenden Fällen kann die Staatsgebühr bis auf das
Doppelte des vorgesehenen Höchstbetrags erhöht werden (§ 3 Abs. 1 und
2 VKD).
Bei hohen Streitwerten wird das Verfahren praxisgemäss in der Fünferbe-
setzung beurteilt (§ 3 Abs. 5 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG;
SAR 155.200] vom 6. Dezember 2011). Ein Streitwert über Fr. 100'000.00
gilt nach der Praxis des Gerichts stets als hoch (SKEE [4-SV.2015.5] vom
14. Juni 2017, Erw. 14.2.3.; AGVE 2013 S. 484).
Seit dem 1. Juli 2024 wurde das VKD durch das Allgemeine Gebührenge-
setz (GebührG; SAR 662.100) abgelöst. Gemäss § 24 Abs. 1 GebührG
werden Gebühren und Auslagen für Vorgänge, die im Zeitpunkt des Inkraft-
tretens dieses Gesetzes bereits begonnen haben, nach altem Recht erho-
ben und bezogen. Die Gebühr ist nach altem Recht festzusetzen.
11.2.2.
Der Streitwert liegt vorliegend bei Fr. 335'700.00. Das Verfahren hat dem
Gericht einen mittleren bis hohen Aufwand verursacht (Fünferbesetzung,
Beweisergänzungen, Einholung eines externen Gutachtens); der Fall war
indessen nicht ausserordentlich zeitraubend, weshalb die Staatsgebühr
nicht erhöht wird. Die Staatsgebühr wird auf Fr. 12'500.00 festgesetzt.

- 61 -
11.3.
11.3.1.
Die Parteikosten werden in der Regel nach demselben Schlüssel verteilt
wie die Verfahrenskosten (§ 32 Abs. 2 VRPG).
Bei teilweisem Obsiegen sind die Anteile des Obsiegens/Unterliegens, also
die Quoten, miteinander zu verrechnen (VGE [WBE.2011.325] vom
18. Juni 2012 in: AGVE 2012 S. 223 ff.). Der Beschwerdeführer hat der Be-
schwerdegegnerin daher einen Parteikostenersatz zu bezahlen.
Der Beschwerdeführer unterliegt zu rund 61 %. Er hat der Beschwerdegeg-
nerin einen Parteikostenersatz von 22 % zu bezahlen (61 %-39 %). Der
Beigeladene ist nicht anwaltlich vertreten, weshalb ihm kein Parteikosten-
ersatz zusteht (VGE [WBE.2009.215] vom 12. Mai 2010, Erw. 4.2.;
AGVE 2007 S. 223).
11.3.2.
Die Entschädigung richtet sich nach dem Pauschalrahmentarif im Dekret
über die Entschädigung der Anwälte (Anwaltstarif, AnwT, SAR 291.150)
vom 10. November 1987. Innerhalb des vorgesehenen Rahmens richtet
sich die Entschädigung nach dem mutmasslichen Aufwand des Anwalts
sowie der Bedeutung und Schwierigkeit des Falls (§ 8a Abs. 1 lit. a und
Abs. 2 AnwT). Davon kann in Ausnahmefällen (besonderes hoher Aufwand
oder Missverhältnis zwischen Entschädigung und tatsächlich geleisteter
Arbeit) abgewichen werden (§ 8b AnwT). Die Entschädigung wird als Ge-
samtbetrag, inklusive Auslagen und MWST festgelegt (§ 8c AnwT).
11.3.3.
Der Streitwert beträgt vorliegend Fr. 335'700.00. Für Streitwerte zwischen
Fr. 100'000.00 bis Fr. 500'000.00 geht der Rahmen für die Entschädigung
von Fr. 5'000.00 bis Fr. 15'000.00 (§ 8a Abs. 1 lit. a Ziff. 4 AnwT). Der
massgebende Aufwand sowie die Schwierigkeit werden im vorliegenden
Verfahren als mittel beurteilt. Für das vollständig durchgeführte Verfahren
wäre eine Parteientschädigung von Fr. 9'600.00 angemessen. Davon hat
der Beschwerdeführer der Beschwerdegegnerin 22 %, somit Fr. 2'100.00
(inkl. MWST und Auslagen) zu bezahlen (AGVE 2012 S. 223 ff.).

- 62 -
Das Gericht erkennt:
1.
Auf den Teilantrag Ziff. 1 (Feststellungsbegehren) betreffend Feststellung
des Nichtbestehens einer Mehrwertabgabepflicht wird nicht eingetreten.
2.
Das rechtliche Gehör des Beschwerdeführers wurde verletzt.
3.
In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird die Mehrwertabgabe auf
Fr. 272'454.00 reduziert.
4.
4.1.
Die Verfahrenskosten, bestehend aus der Staatsgebühr von Fr. 12'500.00,
der Kanzleigebühr von Fr. 820.00 und den Auslagen (inklusive Experten-
kosten) von Fr. 3'900.00, zusammen Fr. 17'220.00, werden zu 61 % dem
Beschwerdeführer und zu 39 % dem Beigeladenen auferlegt.
Nach Anrechnung des Kostenvorschusses von Fr. 10’000.00 hat der Be-
schwerdeführer noch Fr. 504.20 zu bezahlen.
Der Beigeladene hat Fr. 6'715.80 zu bezahlen.
4.2.
Der Beschwerdeführer wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin einen
pauschalen Parteikostenersatz von Fr. 2'100.00 (inklusive Auslagen und
MWST) zu bezahlen.

- 63 -
Zustellung
- Vertreter des Beschwerdeführers (2)
- Vertreter der Beschwerdegegnerin (2)
- Beigeladener (1)
Mitteilung
- Mitwirkende Fachrichter
- Gerichtskasse (intern)
Rechtsmittelbelehrung Verwaltungsgerichtsbeschwerde
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde
beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40,
5001 Aarau, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor bis
und mit dem 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August
und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. Die unterzeichnete Be-
schwerdeschrift muss einen Antrag, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie
eine Begründung enthalten. Beweismittel sind anzugeben. Der angefoch-
tene Entscheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen
(§§ 28 und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG;
SAR 271.200] vom 4. Dezember 2007] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1
der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO; SR 272] vom 19. Dezem-
ber 2008).
Aarau, 26. Februar 2025
Spezialverwaltungsgericht
Kausalabgaben und Enteignungen
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:
B. Wehrli L. Käser