ag_spezialverwaltungsgericht · 6-SV.2014.1 · 2014-11-05 · de
Spezialverwaltungsgericht / Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen — 6-SV.2014.1


Spezialverwaltungsgericht
Kausalabgaben und Enteignungen
6-SV.2014.1
Urteil vom 5. November 2014
Besetzung Präsident E. Hauller
Richter A. Baumgartner
Richter P. Hohn
Gerichtsschreiberin R. Gehrig
Beschwerde- A._____
führer
vertreten durch Dr. iur. Ivo Zellweger, Fürsprecher, Voser Rechtsanwälte,
Stadtturmstrasse 19, 5400 Baden
Beschwerde- Aargauische Gebäudeversicherung
gegnerin
Gegenstand Schadenschätzung Gebäude Nr. aaa (nachträglich festgestellte Schäden)

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Das Gericht entnimmt den Akten:
A.
A. ist Eigentümer des Wohn- und Geschäftshauses Nr. aaa (Parzelle bbb)
am X-Platz 4 bzw. an der Y-Strasse 1 in Q.. Das Gebäude mit Baujahr 1841
ist bei der Aargauischen Gebäudeversicherung (AGV) für Fr. 1'210'000.00
(Index 482, Altersentwertung 27 %) gegen Feuer- und Elementarschäden
versichert (letztmals geschätzt am 6. März 1997; vgl. Vorakten [VA] 1 und
33). Am 4. August 2011 wurde es durch einen Brand im dritten Oberge-
schoss/Dachgeschoss beschädigt.
Die AGV schätzte den Schaden auf Fr. 957'555.00 (Einschreiben vom
20. Januar 2012 [VA 39 f.]). Der Eigentümer akzeptierte die Schadenfest-
setzung unter Vorbehalt von versteckten Schäden (Zustimmungserklärung
vom 17. Februar 2012 [VA 41], unterzeichnet vom dazu bevollmächtigten
Sohn, C.. Vgl. Vollmacht von A. vom 21. Dezember 2011 [VA 38]).
Die AGV bezahlte A. am 17. April 2013 den Zeitwert plus Zins (VA 120) und
am 1. September 2014 die Differenz zum Neuwert aus (Protokoll S. 7).
B.
Bei Aufnahme der Wiederaufbauarbeiten zeigte sich, dass die Wand zur
Nachbarliegenschaft, insbesondere im nicht brandgeschädigten Teil (Erd-
geschoss bis 2. Obergeschoss), feucht war und sich Schimmel gebildet
hatte. In der Folge mussten Tragmauern abgebrochen werden, was einer-
seits aufwändige Sicherungsmassnahmen notwendig machte und anderer-
seits die Statik der Balkenlage beeinträchtigte. Es mussten neue Decken
eingezogen werden (Beschwerde S. 4).
Für diese Arbeiten wurde eine zweite Baubewilligung eingeholt. Die Ge-
meinde Q. verlangte bei dieser Gelegenheit ein Erdbebenzertifikat, was zu-
sätzliche Sicherungsmassnahmen nach sich zog (vertikaler Strahlenkranz)
(Beschwerde S. 4).
C.
Am 25. Juli 2013 ersuchte A. die AGV um Verlängerung der Wiederauf-
baufrist um ein Jahr. Die AGV erstreckte die Frist wunschgemäss bis am 4.
August 2014 (Schreiben vom 29. Juli 2013 [VA 121 und 122 f.]).
D.1.
A. machte die neu entdeckten Schäden im April 2013 unter Berufung auf
die Vorbehaltsklausel in der Zustimmungserklärung zur Schadenfeststel-
lung bei der AGV geltend. Beim daraufhin durchgeführten Augenschein
vom 10. April 2013 waren die Wände immer noch nass und zum Teil
schimmlig. Die Küchenmöbel waren aufgequollen (Beschwerde

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S. 5). Mit Schreiben vom 17. April 2013 verlangte A. von der AGV Ersatz
der daraus entstehenden Mehrkosten.
D.2.
Die AGV lehnte die Kostenübernahme ab (Schreiben vom 6. Juni 2013).
Auf Verlangen von A. erliess sie am 10. Juli 2013 eine anfechtbare Verfü-
gung, gegen die der Geschädigte am 12. August 2013 Einsprache erhob.
Darin hielt er an der Forderung, die AGV habe die Schäden infolge Feuch-
tigkeit zu übernehmen, fest (Ersatz Einbaumöbel, Sanierung Wände, Kos-
ten Erdbebenzertifikat). Die AGV wies das Begehren mit Entscheid vom 9.
Dezember 2013 ab.
E.1.
A. liess den negativen Einspracheentscheid mit Beschwerde vom 21. Ja-
nuar 2014 beim Spezialverwaltungsgericht, Abteilung Kausalabgaben und
Enteignungen (SKE), anfechten. Die Anträge lauten:
"1. Es sei die Beschwerdegegnerin zu verpflichten, die nachträglich fest-
gestellten Schäden in den Wänden und Einbaumöbeln im Bereiche
Erdgeschoss bis zweites Obergeschoss abzuschätzen und zu entschä-
digen.
2. Es sei die Beschwerdegegnerin zu verpflichten, die Kosten im Zusam-
menhang mit der nachträglich verfügten Erdbebensicherung inklusive
Erdbebenzertifikat abzuschätzen und zu entschädigen.
3. Es sei die Beschwerdegegnerin zu verpflichten, dem Beschwerdeführer
CHF 338'000.00 (Ergebnis des Beweis- bzw. Abschätzungsverfahrens
vorbehalten) nebst Zins zu 5 % seit 17. April 2013 zu bezahlen.
4. Eventuell sei das Verfahren zur Ergänzung des Sachverhaltes an die
Beschwerdegegnerin zurückzuweisen.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegegne-
rin."
E.2.
Die AGV nahm innert erstreckter Frist am 14. März 2014 zu den Begehren
Stellung. Sie beantragte, die Beschwerde unter Kosten- und Entschädi-
gungsfolgen abzuweisen.
Der Beschwerdeführer liess darauf mit Eingabe vom 9. April 2014 antwor-
ten. Die AGV duplizierte am 19. Mai 2014. Beide Parteien hielten an ihren
Standpunkten fest.
F.
Das SKE führte am 5. November 2014 eine Augenscheinsverhandlung
durch (Präsenz siehe Protokoll S. 1) und fällte nach anschliessender Bera-
tung den folgenden Entscheid.

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Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Einspracheentscheide der AGV können innert 30 Tagen nach Zustellung
beim Spezialverwaltungsgericht angefochten werden (§ 51 Abs. 1 des Ge-
setzes über die Gebäudeversicherung [Gebäudeversicherungsgesetz;
GebVG; SAR 673.100] vom 19. September 2006). Das Verfahren richtet
sich nach den für das Verwaltungsgericht geltenden Vorschriften (§ 51 Abs.
2 GebVG).
1.1.
Der Entscheid der AGV vom 9. Dezember 2013 ist ein Einspracheentscheid
gemäss § 51 Abs. 1 GebVG. Dessen Beurteilung fällt in die Zuständigkeit
des Spezialverwaltungsgerichts.
1.2.
A. ist Adressat des angefochtenen negativen Einspracheentscheids und
daher ohne weiteres zur Beschwerde legitimiert (§ 42 lit. a des Gesetzes
über die Verwaltungsrechtspflege [Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRPG;
SAR 271.200] vom 4. Dezember 2007).
1.3.
Auf die im Übrigen form- und fristgerechte Beschwerde ist einzutreten.
2.
Vorliegend ist umstritten, ob die AGV über die mit der Schadenfestsetzung
vom 20. Januar 2012 anerkannte Entschädigung hinaus weitere Leistun-
gen erbringen muss.
2.1.
Die AGV ersetzt Schäden an Gebäuden, die durch Feuer entstanden sind
(§ 11 GebVG). Im Schadenfall ist die Versicherung unverzüglich zu infor-
mieren. Am Schadenort dürfen ohne Zustimmung der AGV keine Verände-
rungen vorgenommen werden, die nicht der Rettung oder der Abwendung
unmittelbar drohenden Schadens dienen (§ 21 Abs. 1 und 3 GebVG). Ei-
gentümer und Eigentümerinnen haben alles Zumutbare zur Abwendung
und Minderung des Schadens zu tun (§ 22 GebVG).
Die Entschädigung wird auf der Basis der Schadensumme, unter Berück-
sichtigung der Nebenleistungen und einer allfälligen Kürzung berechnet
(§ 23 GebVG). Ist ein Gebäude teilweise zerstört, wird die Schadensumme
ausgehend vom Versicherungswert nach dem Verhältnis des beschädigten
zum unbeschädigten Teil bestimmt (Schaden auf Abschätzung). Beträgt
der Schaden weniger als ein Drittel des Versicherungswerts, entspricht die

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Schadensumme den Wiederherstellungskosten (Schaden auf Wiederher-
stellung). Sind diese im Vergleich zum Schaden unverhältnismässig hoch,
kann anstelle der Wiederherstellung der Minderwert als Schadensumme
bestimmt werden. Der Wert von wiederverwendbaren Teilen und Materia-
lien ist von der Schadensumme abzuziehen, wobei der zusätzliche Auf-
wand für die Wiederverwendung zu berücksichtigen ist (§ 24 Abs. 2-5
GebVG). Die Versicherung ersetzt zusätzlich die Kosten für Abbruch, Auf-
räumung und vorschriftgemässe Entsorgung der versicherten Teile bis zum
Höchstbetrag von insgesamt 12 % der Schadensumme (§ 25 lit. a GebVG),
die Kosten der zum Schutz noch vorhandener Gebäudeteile erforderlichen
Vorkehren, sofern der Wert der Überreste die Kosten derartiger Vorkehren
rechtfertigt (§ 25 lit. b GebVG), und direkte Folgeschäden an Gebäuden,
die durch Lösch- und Rettungsmassnahmen oder Sicherungsvorkehren
der zuständigen Organe entstanden sind (§ 25 lit. c GebVG in Verbindung
mit § 11 GebVV). Die Instandstellung des Gebäudes hat innert drei Jahren
zu erfolgen. Aus wichtigen Gründen kann die Frist erstreckt werden (§ 26
Abs. 1 und 2 GebVG). Beträgt die Schadensumme mehr als ein Drittel des
Versicherungswerts, ist die Entschädigung während längstens drei Jahren
ab dem Schadeneintritt zu verzinsen (§ 28 Abs. 3 GebVG).
Die Entschädigung wird gekürzt, wenn der Schaden auf die offensichtliche
Missachtung bzw. auf grobfahrlässige Verletzung der Präventionspflicht
zurückzuführen ist (§ 27 Abs. 2 zweiter Satz GebVG in Verbindung mit § 9
der Verordnung zum Gesetz über die Gebäudeversicherung [GebVV; SAR
673.111] vom 2. Mai 2007). § 27 Abs. 2 GebVG trat am 1. Juli 2012 in Kraft.
Er ist auf das vorliegende Verfahren anwendbar (vgl. § 55 Abs. 4 und 5
GebVG).
2.2.
Nach der allgemeinen Beweislastregel von Art. 8 des Schweizerischen Zi-
vilgesetzbuches vom 10. Dezember 1907 (ZGB; SR 210) hat derjenige die
Beweislast, d.h. die Folgen der Beweislosigkeit, zu tragen, der aus der un-
bewiesen gebliebenen Tatsache hätte Rechte ableiten können. Das gilt
auch im öffentlichen Gebäudeversicherungsrecht (Entscheid des Verwal-
tungsgerichts des Kantons St. Gallen B 2010/222 vom 26. Januar 2011
Erw. 3.2. mit weiteren Hinweisen; Aargauische Gerichts- und Verwaltungs-
entscheide [AGVE] 2008 S. 380 mit weiteren Hinweisen; vgl. auch § 41
Abs. 4 des aufgehobenen Gebäudeversicherungsgesetzes vom 15. Januar
1934 in der Fassung vom 18. Juni 1996). Die versicherte Person hat dem-
nach den Eintritt eines versicherten Ereignisses nachzuweisen, der Versi-
cherer, der seine Leistung verweigern oder herabsetzen will, hat eine die
Leistungspflicht ausschliessende oder herabsetzende Tatsache zu bewei-
sen.
Das Beweismass bestimmt, ob der Richter für das Vorhandensein einer
bestimmten Tatsache einen strikten Beweis verlangt, oder ob er sich mit

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einem minderen Grad an Sicherheit begnügt. Das Beweismass ergibt sich
nicht aus Art. 8 ZGB, sondern aus der konkret zur Anwendung gelangen-
den materiellen Norm (Hans Schmid/Flavio Lardelli in: Basler Kommentar,
Zivilgesetzbuch I, Art. 1-356 ZGB, 4. Auflage, Basel 2010, Art. 8 N 15 f.). In
Versicherungsfällen kann oft nicht ein absoluter, strikter Beweis verlangt
werden. Immer dann, wenn nach der Natur der Sache ein solcher nicht
möglich ist, etwa beim Nachweis eines bestimmten Kausalzusammen-
hangs, darf der Richter seine Überzeugung mit einer an Sicherheit gren-
zenden Wahrscheinlichkeit oder, wo auch dies objektiv nicht möglich ist,
mit einer auf der Lebenserfahrung beruhenden überwiegenden Wahr-
scheinlichkeit begründen (vgl. Alfred Maurer, Schweizerisches Privatversi-
cherungsrecht, 3. Auflage, Bern 1995, S. 333 f.; Pierre Widmer, in: Peter
Münch/Thomas Geiser [Hrsg.], Schaden - Haftung - Versicherung, Basel
1999, S. 60). Überwiegend wahrscheinlich ist eine Sachverhaltsdarstel-
lung, wenn für die Verwirklichung anderer Sachverhaltsversionen kein ernst
zu nehmender Raum verbleibt und das Gericht nach objektiven Gesichts-
punkten von der Richtigkeit einer Sachbehauptung überzeugt ist (BGE 130
III 324).
3.
3.1.
Die AGV hat eine Schadenabschätzung vorgenommen, welche vom Be-
schwerdeführer akzeptiert wurde (vorne A.). Die Schadenabschätzung ist
eine Feststellungsverfügung, die den Umfang der Beschädigung im Zeit-
punkt des Schadentags festhält. Die unangefochtene Abschätzung bildet
die verbindliche tatsächliche Grundlage für die an die Schadenermittlung
anschliessende Schadenerledigung, insbesondere für die Beurteilung der
Deckung und Ermittlung der Entschädigung. Sie begrenzt die Entschädi-
gung nach oben (Urs Glaus in: Urs Glaus/Heinrich Honsell (Hrsg), Gebäu-
deversicherung, Systematischer Kommentar [im Folgenden GebVG-
Komm.], Basel 2009, S. 260 N 16).
Im vorliegenden Verfahren hat der Beschwerdeführer die Abschätzung
zwar unterschrieben, in Bezug auf allfällige verdeckte Schäden aber aus-
drücklich einen Vorbehalt angebracht. Fällt der geltend gemachte Schaden
unter den Vorbehalt, müsste die Schadenschätzung entsprechend erhöht
werden.
3.2.
In der Abschätzung vom 20. Dezember 2011 wurde der Schaden, inklusive
Kosten für das Aufräumen und die vom Schätzer angeordneten
Massnahmen auf Fr. 957'555.00 festgesetzt. Davon macht der eigentliche
Gebäudeschaden Fr. 797'738.00 aus (Zeitwert Fr. 583'349.00, Neuwert
Fr. 215'389.00). Das entspricht einem Schaden von 65.9 % gemessen am
Versicherungswert (VA 33).

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3.3.
Der Beschwerdeführer verlangt den Ersatz der Mehrkosten, die als Folge
von Feuchtigkeit in den Wänden und zur Erlangung des Erdbebenzertifikats
entstanden sind. Nach einer vorläufigen groben Kostenschätzung geht es
um Fr. 338'000.00 (Beschwerde S. 11). Der Beschwerdeführer ist sich aber
bewusst, dass im Falle einer Gutheissung der Beschwerde nicht die gan-
zen Mehrkosten entschädigt werden und verlangt ausdrücklich eine Schät-
zung durch die AGV (Beschwerde S. 12; Protokoll S. 8).
4.
4.1.
Die nachträglich festgestellten Feuchtigkeitsschäden sind von der AGV nur
dann zu entschädigen, wenn sie auf den Löschwassereinsatz beim Brand
vom 4. August 2011 zurückzuführen sind (adäquater Kausalzusammen-
hang zwischen Schadenereignis und Schaden).
Es ist zwar unbestritten, dass ein Brandereignis stattgefunden hat. Die
nachträglich geltend gemachten Schäden wurden bei der Abschätzung
(nach Austrocknung des Gebäudes) aber nicht festgestellt. Ihr Zusammen-
hang mit dem grundsätzlich versicherten Schadenereignis ist daher vom
Beschwerdeführer erst noch nachzuweisen (überwiegende Wahrschein-
lichkeit). Nur wenn das gelingt, sind die Feuchtigkeitsschäden, unter Vor-
behalt von Kürzungsgründen, von der Versicherung gedeckt (vorne Erw.
2.2.).
4.2.
Der Beschwerdeführer führt aus, das Löschwasser sei bis ins Erdgeschoss
hinunter gelaufen. Die Wände bis zum zweiten Obergeschoss seien aber
nicht beschädigt gewesen (Replik S. 4). Erst als der Verputz teilweise ent-
fernt worden sei, habe sich gezeigt, dass die Wände, speziell die Balken-
lagen, feucht waren und sich auf den Holzteilen Schimmel gebildet hatte
(Replik S. 6).
Im Erdgeschoss sowie im ersten und zweiten Obergeschoss seien Verputz,
Tapeten, Decken, Einbauschränke und Bodenbeläge nicht, wie von der
AGV behauptet, entfernt worden. Die Wände hätten hier bloss gestrichen
werden sollen. Der Verputz sei Mitte 2012 abgeschlagen worden. Bis dahin
habe u.a. wegen des Baubewilligungsverfahrens keine Änderung an der
Bausubstanz vorgenommen werden dürfen (Beschwerde S. 7; Replik S. 3).
Die Wände seien im Zeitpunkt der Abschätzung nicht vollständig ausge-
trocknet gewesen. Die Angaben der Austrocknungsfirma bewiesen nicht,
dass die Wände im Innern ausreichend trocken gewesen seien. Es gebe
keine Messprotokolle (Beschwerde S. 8; Replik S. 3).

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Durch die Feuchtigkeit der Wände seien die Rückseiten der Küchenmöbel
aus Novopan aufgequollen. Der zuständige Sachbearbeiter der AGV habe
am Augenschein vom 10. April 2013 zugesichert, dass die Kosten für die
Möbel von der AGV übernommen würden (Beschwerde S. 5). Bei der Ab-
schätzung am 20. Dezember 2011 seien mögliche Feuchtigkeitsschäden
an den Rückwänden der Küchenmöbel nicht geprüft worden. Die AGV habe
nach den Austrocknungsarbeiten im September/Oktober 2011 nicht mit
Feuchtigkeit in den Wänden gerechnet. Der Beschwerdeführer sei auch
nicht angewiesen worden, die Küchenmöbel im ersten und zweiten Ober-
geschoss zum Schutz auszubauen und einzulagern. Dafür hätten höhere
Kosten in der Abschätzung einberechnet werden müssen (Replik S. 2 f.).
Die Möbel hätten bereits im Zeitpunkt der Abschätzung Feuchtigkeitsschä-
den aufgewiesen, was aber unbemerkt geblieben sei (Replik S. 2).
Das Notdach sei am 8. August 2011 errichtet worden in der Annahme, es
werde ein bis zwei Winter gebraucht. Es sei für alle klar gewesen, dass es
viele Monate im Einsatz sein werde. Bei der Abschätzung seien keine Be-
anstandungen gemacht worden, insbesondere sei kein solideres Dach ver-
langt worden. Es sei auf diesem Weg kein Wasser in die Wände gelangt.
Auch die AGV habe gewusst, dass auf das massiv beschädigte dritte Ober-
geschoss vor Erteilung der Baubewilligung kein ordentliches Dach erstellt
werden könne (Beschwerde S. 8 f.; Replik S. 4 f.).
Die durch Löschwasser geschädigten Mauern hätten den originalen Wie-
deraufbau nicht mehr zugelassen, weil sie ungenügend tragfähig gewesen
seien. Die ungenügende Tragfähigkeit sei der Grund gewesen, weshalb die
Gemeinde im zweiten Baubewilligungsverfahren ein Erdbebenzertifikat
verlangt habe. Die AGV habe zugesichert, die daraus anfallenden Kosten
zu übernehmen (Beschwerde S. 4 und 10; Replik S. 7).
4.3.
Die AGV hält dem entgegen, Ursache der Schimmelbildung sei nicht das
Löschwasser, weshalb es sich nicht um einen verdeckten Schaden handle,
der erst nachträglich entdeckt worden sei. Die Schimmelschäden seien erst
nach der Abschätzung entstanden und daher nicht vom Vorbehalt in der
Zustimmungserklärung zur Schadenabschätzung gedeckt. Es fehle am
Kausalzusammenhang zwischen Brandereignis und Schimmelschäden. Es
bestehe daher kein Anspruch auf Ersatz der durch die Schimmelbildung
zusätzlich angefallenen Kosten (Einspracheentscheid S. 3).
Das Gebäude sei nach dem Brand ausgetrocknet worden. Dafür habe die
Firma D. AG zur Vorbereitung unmittelbar nach dem Schadenereignis in
grossem Umfang Tapeten, Decken, Einbauschränke, teilweise Bodenbe-
läge und grossflächig den Verputz entfernt. In jedem Raum sei ein kleiner
Teil belassen worden, damit die Abschätzung vorgenommen werden könne

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(Vernehmlassung S. 2). Am Ende der Trocknungsarbeiten durch die Fir-
men E. AG, R., und F., G., S., seien bei der Kontrolle Werte von 45 bis 55
Digits (Wände allgemein) bzw. 50 bis 70 Digits (bei Schadstellen an Wän-
den) gemessen worden. Wände mit diesen Werten könnten überstrichen
werden (Einspracheentscheid S. 2). Die Feuchtigkeitsmessungen seien
nicht ausschliesslich auf dem Verputz gemacht worden (Vernehmlassung
S. 2). Weder der Schätzer noch die erfahrene und zuverlässige Firma, wel-
che die Trocknung des Gebäudes vorgenommen habe, hätten Feuchtig-
keitsschäden festgestellt (Duplik S. 1).
Unmittelbar nach dem Schaden sei ein Notdach aus Pavatexplatten ohne
Isolation erstellt worden. Solche Konstruktionen eigneten sich zum Schutz
des Gebäudes für ein bis zwei Monate, danach müsse das definitive Dach
erstellt werden. Der zuständige Sachbearbeiter habe den Eigentümer an-
lässlich der Schätzung darauf hingewiesen, dass der Schutz durch ein pro-
visorisches Dach nicht genüge, dass die Gefahr der Schimmelbildung be-
stehe und deshalb das Gebäude beheizt und belüftet werden müsse. Das
Notdach sei dennoch 18 Monate stehen geblieben, so dass die Witterung
auf das Innere des Gebäudes habe einwirken können. Es sei Feuchtigkeit
in das getrocknete Gebäude gelangt, was zur Schimmelbildung geführt
habe. Nach der Abschätzung vom 20. Dezember 2011 habe die Verant-
wortung allein beim Beschwerdeführer gelegen (Einspracheentscheid S. 2
f.; Vernehmlassung S. 2).
Dem Beschwerdeführer sei bezüglich der Kostenübernahme für die Kü-
cheneinrichtungen keine Zusicherung abgegeben worden (Einspracheent-
scheid S. 3). Die Küchen im ersten und zweiten Obergeschoss seien beim
Brand nur teilweise beschädigt worden. Gewisse Teile hätte man weiter-
verwenden können. Der Beschwerdeführer sei an der Abschätzung am
20. Dezember 2011 angewiesen worden, die Küchen auszubauen und ein-
zulagern, weil die Feuchtigkeit der betreffenden Wände immer noch relativ
hoch – aber im tolerierbaren Rahmen – gewesen sei (Vernehmlassung S. 1
f.). Die Kosten für den Ausbau und die Lagerung der Küchenmöbel seien
in der Abschätzung vom 20. Dezember 2011 enthalten (Vernehmlassung
S. 2).
Das Erdbebenzertifikat stehe nicht in direktem Zusammenhang mit dem
Brandereignis. Es fehle am adäquaten Kausalzusammenhang. Es sei keine
Kostengutsprache für das Zertifikat gemacht worden (Vernehmlassung
S. 3; Einspracheentscheid S. 3 f.).
4.4.
4.4.1.
In einem ersten Schritt sind die Ursachen der Feuchtigkeitsschäden abzu-
klären. An der Verhandlung vom 5. November 2014 stand daher die Frage

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im Zentrum, woher das Wasser stammt, das in Mauern und Balken ange-
troffen wurde, und wie es dorthin gelangen konnte.
Aus der Diskussion ergaben sich folgende Sachverhaltsergänzungen: Die
alte Mauer zwischen dem Gebäude Nr. aaa und dem Nachbarhaus besteht
bis zum 1. Obergeschoss aus Bruchstein, ab dort sind es Holzständer, die
mit Bruchsteinen ausgefacht sind. Die Mauer ist teilweise porös und hat
Hohlstellen. Sie gehörte zu beiden Gebäuden, dient heute aber nur noch
dem Nachbarhaus. Sie wurde nach dem Brand saniert (Protokoll S. 4). Die
Aussenwände des Gebäudes Nr. aaa sind Bruchsteinmauern bis zum
Dachstock. Im Gebäudeinnern waren Holzständerwände mit Holzrahmen-
türen (Protokoll S. 4). Einzelne Zimmer hatten Backsteinwände. Das Ge-
bäude war mehrmals umgebaut worden (Protokoll S. 4). Im Erdgeschoss
hatte die Mieterin (Bank) die Decke mit einem Stahlbau unterfangen und
alles verkleidet. Es wurde eine Betonwand eingezogen (Protokoll S. 6).
Das brandgeschädigte Haus wurde schliesslich ausgekernt, Decken und
Wände wurden neu eingezogen. Neben die alte Zwischenwand zum Nach-
bargebäude wurde eine neue, richtige Brandmauer gebaut (Protokoll S. 2).
Sie ist unten aus Beton, ab dem 1. Obergeschoss ist es Mauerwerk. Die
Aussenwände des Gebäudes wurden "ertüchtigt" (Protokoll S. 5).
Die Nachbarliegenschaft hat beim Brand einen Schaden von rund
Fr. 66'000.00 erlitten. Es wurden die Decke des Restaurants (Erdge-
schoss) und die gemeinsame alte "Brandmauer" (Obergeschosse) beschä-
digt. Im unteren Bereich hat v.a. das Wasser, im oberen haben auch Rauch
und Feuer zu den Schäden geführt (Protokoll S. 3). Im Zeitpunkt des Bran-
des war das Restaurant im Erdgeschoss des Nachbarhauses geschlossen,
die Zimmer in den oberen Etagen waren bewohnt. Sie wurden auch nach
dem Brand weiter genutzt – ob lückenlos, ist unklar (Protokoll S. 4 f. und
22).
Zwischen dem Brandereignis und der Wiederherstellung verstrichen rund
1.5 Jahre. Nach Entdeckung der Schäden mussten die Aufbaupläne geän-
dert werden, was eine zweite Baubewilligung und entsprechend Zeit erfor-
derte. Weiter verzögerten Verhandlungen mit dem Nachbarn, welcher das
Gebäude Nr. aaa zwischenzeitlich übernehmen wollte, die Bauarbeiten.
Das Geschäft scheiterte schliesslich aus finanziellen Gründen (Protokoll S.
13). Die erste Baubewilligung wurde am 15. Oktober 2012 erteilt, die Nach-
tragsbewilligung am 23. September 2013 (vgl. von der Bauverwaltung Q.
eingereichte Kopien).
4.4.2.
Das Problem mit der Feuchtigkeit zeigte sich erst, als die Wände ausge-
packt, d.h. der Verputz abgeschlagen wurde. Das war Mitte 2012, wie die
AGV – entgegen ihrer bisherigen Stellungnahmen – an der Verhandlung

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vom 5. November 2014 bestätigte (Protokoll S. 11). Insbesondere die
Wand zur Nachbarliegenschaft war feucht und es hatte sich Schimmel ge-
bildet (Beschwerde S. 4).
Bei Beginn der Bauarbeiten wurde zudem entdeckt, dass einige Balken
marode waren – wahrscheinlich schon von früher her. Die Auflager seien
nicht mehr intakt gewesen (Protokoll S. 2). Es seien Decken und Wände
betroffen gewesen (Protokoll S. 5). Die morschen Balken hätten das Was-
ser aufgenommen und seien aufgequollen. Sie seien weich, faul und nass
gewesen, wenn man mit dem Messer hineingestochen habe. Hätte man sie
gepresst, wäre Wasser herausgekommen (Protokoll S. 17 und 20 f.).
In den Holzständern wurden Bruchsteine und diverse Materialien verwen-
det, die mit Kalkmörtel verfestigt wurden. Dieser ist porös, was die Was-
seraufnahme begünstigt hat. Solche Mauern können Wasser innert Stun-
den aufziehen. Es sickert dann den Ständern entlang und sammelt sich.
Beim Entfeuchten geht das Wasser allerdings auch schnell wieder raus –
ausser dort, wo Möbel davor stehen, wie z.B. in der Küche (Protokoll S. 15
f.).
Der Schimmel, der sich an den feuchten Bauteilen gebildet hatte, ist zwar
ein Gesundheitsrisiko, für die Statik eines Gebäudes aber kein Problem.
Erst der sich später bildende Hausschwamm schädigt die Balken. Ein ge-
sunder Balken muss aber lange im Wasser liegen, bis sich der Pilz bildet.
Der mangelhafte (morsche) Zustand eines Balkens fördert die Bildung ei-
nes solchen Schadens (Protokoll S. 17 f.).
Das letztlich aufgetretene Schadensbild ist abhängig von Zeit und Feuch-
tigkeitsursachen (Protokoll S. 18). Zwischen dem Brand und der Sanierung
ist einige Zeit verstrichen (Protokoll S. 5 f.).
Als Möglichkeiten, wie Feuchtigkeit in die Wände gelangen kann, wurden
die Dampfdiffusion und die Bildung von Kondenswasser genannt. Bei un-
terschiedlichen Innen- und Aussentemperaturen diffundiert der Dampf von
der wärmeren zur kälteren Seite des Bauteils – oder bei gleicher Tempera-
tur zur Seite mit der geringeren Luftfeuchtigkeit. Je nach Taupunkt konden-
siert ein Teil des Dampfes zu Wasser (innerhalb der Mauer). Bei ungeheiz-
ten Gebäuden gibt es kaum Temperaturunterschiede zwischen innen und
aussen (Protokoll S. 19).
Das Gebäude Nr. aaa wurde nicht beheizt, dies entgegen den Erwartungen
der AGV (Protokoll S. 12). Der anwesende Architekt des Beschwerdefüh-
rers wies darauf hin, dass es bauphysikalisch keine Rolle spiele, ob ein
Gebäude beheizt werde oder nicht – jedenfalls solange kein Wasser ein-
dringen könne. Werde nicht geheizt, trockne das Gebäude jedoch nicht aus
(Protokoll S. 12).

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Gemäss Beschwerdeführer war das Notdach dicht, was von den Handwer-
kern kontrolliert worden sei. Es sei nur einmal Wasser um den Kamin herum
eingedrungen (Protokoll S. 19).
Kondenswasser, das als weitere Ursache in Erwägung gezogen wurde,
entsteht, wenn Luft an einer kalten Oberfläche abgekühlt wird. Aufgrund
der in den Balken angetroffenen Wassermenge wurde aber bezweifelt,
dass Kondenswasser eine Rolle gespielt haben könnte. Zudem sei der Alt-
bau nicht wärmegedämmt gewesen, weshalb mehr Wärme in den Wänden
und Balken gewesen sei. Die Kondensationsebene habe ausserhalb der
Balkenköpfe gelegen. Bei nicht sanierten Bauten sei das Kondenswasser
in der Regel kein Problem (Protokoll S. 20 f.).
Ob das Gebäude nach dem Löschwassereinsatz "kunstgerecht" getrocknet
wurde, liess sich nicht abschliessend klären. Immerhin hat sich der dama-
lige Architekt gemäss Ausführungen des Beschwerdeführers nicht negativ
dazu geäussert (Protokoll S. 16). Die Vertreter der AGV erklärten zudem,
dass die vorliegende Problematik trotz der 15 bis 20 Brandfälle pro Jahr
bisher ihres Wissens noch nie aufgetreten sei (Protokoll S. 16). Auch das
Gericht und die bis Ende 2007 zuständige Oberschätzungsbehörde muss-
ten sich noch nie mit dieser Problematik auseinandersetzen.
4.4.3.
An der Verhandlung vom 5. November 2014 blieb ungeklärt, auf welchen
Wegen wieviel Wasser bzw. Feuchtigkeit in das brandgeschädigte Ge-
bäude insbesondere in die Wände gelangt ist.
Das Löschwasser konnte in die alten Mauern, speziell in die Zwischenwand
mit dem porösen Füllmaterial im Ständerbau, leicht eindringen. Die mor-
schen Balken haben es aufgesogen und gespeichert. Da das Gebäude
Nr. aaa nicht beheizt wurde, im Nachbarhaus die Obergeschosse aber be-
wohnt waren, erhielt diese Zwischenwand quasi eine Aussenwandfunktion.
Die Temperaturunterschiede verbunden mit den unterschiedlichen Feuch-
tigkeitsgehalten der Luft auf beiden Seiten der Mauer führten zum beschrie-
benen Diffusionsprozess. Ohne Beheizung konnte die Mauer auf dieser
Seite nicht mehr abtrocknen. Hier war, nach Darstellung des Beschwerde-
führers (Beschwerde S. 4), die Feuchtigkeit auch besonders gross.
Ob die Entfeuchtungsmassnahmen, die der damalige Verwalter des Be-
schwerdeführers angeordnet hatte (Protokoll S. 10), erfolgreich waren und
ob die Notdächer vollständig dicht waren, kann im Nachhinein nicht mehr
mit letzter Gewissheit festgestellt werden. Gemäss Beschwerdeführer ha-
ben sich die damals involvierten Fachkräfte (Handwerker und Architekt)
ihm gegenüber nie über eine mangelhafte Entfeuchtung geäussert. Über
das eindringende Wasser wurde er aber informiert. Beim Augenschein für

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die Schadenabschätzung vom 20. Dezember 2011 wurden keine Anzei-
chen auf eine verbleibende Feuchtigkeit festgestellt (Protokoll S. 15). Ge-
genteiliges wird auch vom Beschwerdeführer nicht behauptet. Die Feuch-
tigkeit in den Mauern und Balken sowie deren Untauglichkeit für einen Wie-
deraufbau wurde erst nach einer längeren Periode, in der am Gebäude
nichts gemacht wurde, festgestellt.
Im Verlauf der Verhandlung wurde deutlich, dass das Grundproblem des
vorliegend geltend gemachten versteckten Mangels die morschen Balken
waren. Bis ein gesunder Balken den vorgefundenen Zustand erreicht, muss
er über viele Jahre der Feuchtigkeit ausgesetzt gewesen sein. Die 1.5
Jahre zwischen der Austrocknung und dem Beginn der Sanierung haben
dafür bei weitem nicht gereicht. Insofern ist der These der AGV, dass sich
Nässe und Schimmelbildung erst nach der Austrocknung ergeben hätten,
nicht beizupflichten. Es mag sein, dass das Feuchtigkeitsproblem während
des erwähnten Zeitraums den morschen Balken quasi noch den letzten
"Kick" gegeben hat (Protokoll, S. 2.). Wären die Balken aber noch gesund
gewesen, hätten sie der vorübergehenden Feuchtigkeitseinwirkung aller
Wahrscheinlichkeit nach standgehalten, ohne nachhaltig Schaden zu neh-
men. Nach einhelliger Einschätzung aller anwesenden Fachleute war der
Zustand der Balken Hauptursache für die statischen Probleme und den
deswegen notwendig gewordenen Sanierungsumfang.
Zur unstrittig zwischen Brand und Sanierung aufgetretenen Feuchtigkeit in
der heute abgeschotteten Wand zur Nachbarliegenschaft und namentlich
bei den dort liegenden Balken haben nach Gang der Verhandlung und Be-
urteilung der Fachrichter des SKE wohl verschiedene Ursachen beigetra-
gen. Es ist nicht auszuschliessen, dass dazu auch nicht abgetrocknetes
Löschwasser gehörte, auch wenn dieses sich wohl kaum auf eine Mauer
konzentriert hätte. In dieser Hinsicht plausibler wäre vermutlich der Diffusi-
onsprozess aufgrund des Temperaturgefälles zwischen geheizter Nach-
barliegenschaft und ungeheiztem Schadensobjekt. Die weitere Analyse
mag aber auf sich beruhen, weil – wie ausgeführt – als Hauptursache des
Sanierungsbedarfs ein auch nicht mittelbar in Kausalzusammenhang zum
Brand stehender Umstand im Vordergrund steht. Das Feuer bzw. der
Löschwassereinsatz haben nach Überzeugung des SKE den "versteckten
Mangel" nicht mit der notwendigen überwiegenden Wahrscheinlichkeit ver-
ursacht. Die AGV hat daher dafür nicht einzustehen und die Beschwerde
ist abzuweisen.
Unter den gegebenen Umständen erübrigen sich auch weitere Beweiser-
gänzungen, wie sie im Rahmen der Verhandlung noch im Raum standen
(Rissprotokoll oder Augenschein in der Nachbarliegenschaft, Einholung ei-
nes bauphysikalischen Gutachtens). Es wären daraus keine grundsätzlich
neuen Erkenntnisse für den Ursachendiskurs zu erwarten gewesen.

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Im Übrigen ist der Beschwerdeführer der Pflicht, der AGV den festgestellten
Schaden unverzüglich zu melden (§ 21 Abs. 1 GebVG), nicht nachgekom-
men. Weshalb, blieb ungeklärt (Protokoll S. 13 f.).
4.4.4.
Offen bleibt die Position der geschädigten Einbauküchen, soweit sie nicht
bereits abgeschätzt wurden (1. OG 3/10, 2. OG 4/10, DG 10/10 [VA 34 ff.]),
weil sich bei diesen eine Feuchtigkeitseinwirkung ungleich schneller nie-
derschlägt. Nach der Argumentation der AGV wären sie indessen nicht zu-
sätzlich geschädigt worden, wenn man sie unmittelbar nach dem Brandfall
ausgebaut und anderweitig eingelagert hätte, wie es vereinbart gewesen
sei. Bei der Schadensabschätzung habe man auch die Türchen der Kom-
bination geöffnet und nichts festgestellt. Der Beschwerdeführer gibt an,
dass solches von ihm nie verlangt worden sei, und macht zudem geltend,
dass ihm die Kostenübernahme für die Einbauküchen versprochen worden
sei, was wiederum die AGV bestreitet.
Auch für die im Nachhinein festgestellten Feuchtigkeitsschäden an den Ein-
bauküchen ist nach Auffassung des Gerichts eine Verursachung durch un-
genügend abgetrocknetes Löschwasser mindestens nicht mit der notwen-
digen Wahrscheinlichkeit erstellt. Bei den empfindlicheren Einbauküchen
wären neben den behandelten noch weitere geringfügigere Ursachen
denkbar (z.B. Undichtheit im Notdach).
Für eine "Vertrauenshaftung" fehlt es in den Akten an einem schlüssigen
Nachweis. Es stehen sich Parteibehauptungen gegenüber. Für die Folgen
der so entstehenden Beweislosigkeit hat der Beschwerdeführer als Eigen-
tümer einzustehen.
5.
5.1.
Die Kosten des Verfahrens sind nach Massgabe des Obsiegens und Un-
terliegens auf die Parteien zu verlegen (§ 31 Abs. 2 VRPG). Der Beschwer-
deführer unterliegt, weshalb er die Verfahrenskosten zu tragen hat.
5.2.
Die Parteikosten von anwaltlich vertretenen Parteien werden nach demsel-
ben Grundsatz verlegt (§§ 29 und 32 Abs. 2 VRPG).
5.2.1.
An der Verhandlung vom 5. November 2014 reichte H., Rechtsanwalt und
Leiter Rechtsdienst der AGV, für den ihm als Vertreter der AGV entstande-
nen Aufwand eine Kostennote über Fr. 5'901.55 ein (inkl. Auslagen und
MWST).

- 15 -
5.2.2.
Die AGV wird als selbständige öffentliche Anstalt (§ 2 GebVG) in den Ver-
fahren vor dem SKE seit jeher wie ein Gemeinwesen (Kanton/Gemeinde)
behandelt. Diese erhielten bis zum Inkrafttreten des aktuellen VRPG am 1.
Januar 2009 nach der damals geltenden Gerichtspraxis keinen Parteikos-
tenersatz.
Bei der Revision des VRPG hätte diese Praxis ins Gesetz aufgenommen
werden sollen. Das hat das Parlament aber abgelehnt (Grossratsprotokoll
vom 4. Dezember 2007 Art. 1451 S. 3024). Seither ist die öffentliche Hand
im Verwaltungsgerichtsverfahren bezüglich Parteikostenersatz den Priva-
ten gleichgestellt (vgl. den Verwaltungsgerichtsentscheid in AGVE 2009
S. 290 f.). Für diese gilt, dass nur die notwendigen Kosten der Vertretung
oder Verbeiständung durch Anwältinnen und Anwälte geltend gemacht
werden können (§ 29 VRPG). Mit Anwaltskosten sind die Kosten einer bei-
gezogenen Drittperson gemeint (vgl. VGE in AGVE 2007 S. 223 zu § 36
aVRPG, welcher in § 29 VRPG überführt wurde). Der eigene Aufwand einer
Partei ist nicht zu entschädigen (VGE WBE.2009.215 vom 12. Mai 2010 in
Sachen A.S. gegen Kanton Aargau S. 7 f.).
Die AGV kann somit – gleich wie ein Privater – nur Ersatz von Kosten gel-
tend machen, die ihr aus der Vertretung durch einen externen Anwalt ent-
standen sind. Interner Aufwand für das Verfahren ist von der AGV selber
zu tragen, auch wenn der für sie auftretende Angestellte das Anwaltspatent
hat. Der Beschwerdeführer muss der AGV daher keine Parteikostenent-
schädigung bezahlen.

- 16 -
Das Gericht erkennt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus einer Staatsgebühr von
Fr. 6'500.00, der Kanzleigebühr von Fr. 221.00 sowie den Auslagen von
Fr. 153.00, zusammen Fr. 6'874.00, sind vom Beschwerdeführer zu tragen.
Nach Anrechnung des geleisteten Kostenvorschusses hat er noch
Fr. 374.00 zu bezahlen.
3.
Es wird kein Parteikostenersatz zugesprochen.
Zustellung
- Herr Dr. iur. Ivo Zellweger, Fürsprecher, Voser Rechtsanwälte, Stadt-
turmstrasse 19, 5400 Baden (2, für sich und zuhanden seines Klienten)
- Aargauische Gebäudeversicherung, Herr lic. iur. H., Leiter Rechtsdienst,
Bleichemattstrasse 12/14, Postfach, 5001 Aarau (3, für sich und weitere
Interessierte der AGV
Mitteilung
- mitwirkende Fachrichter
- Gerichtskasse (intern)
Rechtsmittelbelehrung Verwaltungsgerichtsbeschwerde
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde
beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, obere Vorstadt 40, 5001
Aarau, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit
dem 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom
18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde-
schrift muss einen Antrag, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Be-
gründung enthalten. Beweismittel sind anzugeben. Der angefochtene Ent-
scheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (§§ 28
und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG;
SAR 271.200] vom 4. Dezember 2007] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1
der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO; SR 272] vom 19. Dezem-
ber 2008).

- 17 -
Aarau, 5. November 2014
Spezialverwaltungsgericht
Kausalabgaben und Enteignungen
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:
E. Hauller R. Gehrig