ag_spezialverwaltungsgericht · 3-RV.2024.81 · 2025-12-18 · de
Spezialverwaltungsgericht / Abteilung Steuern — 3-RV.2024.81


Spezialverwaltungsgericht
Steuern
3-RV.2024.81
P 156
Urteil vom 18. Dezember 2025
Besetzung Präsident Heuscher
Richter Wick
Richter Biondo
Gerichtsschreiberin Betsche
Rekurrent 1 A._____
Rekurrentin 2 B._____
beide vertreten durch [...]
Gegenstand Einspracheentscheid der Steuerkommission Q._____
vom 10. Juni 2024
betreffend Kantons- und Gemeindesteuern 2019

- 2 -
Das Gericht entnimmt den Akten:
1.
Mit Verfügung vom 20. April 2022 wurden A._____ und B._____ von der
Steuerkommission Q._____ für die Kantons- und Gemeindesteuern 2019
zu einem steuerbaren und satzbestimmenden Einkommen von
CHF 224'000.00 und zu einem steuerbaren und satzbestimmenden Ver-
mögen von CHF 106'000.00 veranlagt. Das Einkommen aus selbständiger
Erwerbstätigkeit von A._____ wurde dabei um CHF 79'075.00 erhöht, da
dieser C._____ eine Liegenschaft zu einem unter dem geschätzten
Verkehrswert liegenden Preis verkauft habe.
2.
Gegen die Verfügung vom 20. April 2022 liessen A._____ und B._____ mit
Schreiben vom 13. Mai 2022 Einsprache erheben. Sie beantragten, es sei
auf die Aufrechnung von CHF 79'075.00 zu verzichten.
3.
Am 15. Januar 2024 fand eine Besprechung mit Augenschein statt.
4.
Mit Einspracheentscheid vom 10. Juni 2024 wies die Steuerkommission
Q._____ die Einsprache ab.
5.
Den Einspracheentscheid vom 10. Juni 2024 (Zustellung am 12. Juni 2024)
haben A._____ und B._____ mit Rekurs vom 8. Juli 2024 (Postaufgabe am
gleichen Tag) an das Spezialverwaltungsgericht, Abteilung Steuern,
weitergezogen. Sie beantragen, es sei zur Ermittlung des Verkehrswertes
der Liegenschaft ein Landpreis von CHF 550.00/m2 einzusetzen.
Auf die Begründung wird, soweit für den Entscheid erforderlich, in den Er-
wägungen eingegangen.
6.
Das Gemeindesteueramt Q._____ sowie das Kantonale Steueramt (KStA)
beantragen die Abweisung des Rekurses.
7.
A._____ und B._____ haben keine Replik erstattet.
8.
Das Spezialverwaltungsgericht hat zusätzliche Abklärungen beim KStA,
Sektion Grundstückschätzung (KStA GS), sowie beim Departement Finan-

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zen und Ressourcen, Abteilung Landwirtschaft Aargau, Sektion Struktur-
verbesserungen und Raumnutzung, vorgenommen.

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Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Der vorliegende Rekurs betrifft die Kantons- und Gemeindesteuern 2019.
Massgebend für die Beurteilung sind das Steuergesetz vom 15. Dezember
1998 (StG) und die Verordnung zum Steuergesetz vom 11. September
2000 (StGV).
2.
2.1.
Der Rekurrent war in der Steuerperiode 2019 selbständig erwerbstätig. Mit
Vertrag vom tt.mm. 2019 verkaufte er die Parzelle Nr. aaa an C._____. Die
verkaufte Parzelle war gleichzeitig durch Abparzellierung eines Teils der
Parzelle Nr. bbb entstanden (vgl. Bewilligung des Departements Finanzen
und Ressourcen, Abteilung Landwirtschaft Aargau, Sektion
Strukturverbesserungen und Raumnutzung vom tt.mm. 2019).
2.2.
Die Steuerkommission Q._____ erachtete den Verkaufspreis der Liegen-
schaft von CHF 184'500.00 gestützt auf eine Stellungnahme des KStA GS
als unter dem Verkehrswert liegend. Deshalb erhöhte sie in der Veranla-
gung für die Steuerperiode 2019 das Einkommen des Rekurrenten aus
selbständiger Erwerbstätigkeit um die Differenz von CHF 79'075.00 zwi-
schen Verkaufspreis und geschätztem Verkehrswert von CHF 263'575.00.
2.3.
Diese Aufrechnung ist vorliegend umstritten. Zwar machen die Rekurrenten
im Rekurs geltend, sie hätten nicht verlangt, dass die gesamte Aufrechnung
von CHF 79'075.00 zu streichen sei. Vielmehr beantragten sie eine Fest-
setzung des Verkehrswertes der Liegenschaft anhand eines Bodenpreises
von CHF 550.00/m2. Dies spielt – abgesehen von der Kostenverteilung –
insofern keine Rolle, als das Spezialverwaltungsgericht die Höhe des Ver-
kehrswertes frei prüft und nicht an den Antrag der Rekurrenten gebunden
ist.
2.4.
Nachfolgend ist nach Darlegung des Sachverhalts bzw. der Parteivorbrin-
gen (Erw. 3. bis 5.) sowie der Rechtsgrundlagen (Erw. 6.) zu prüfen, ob die
Aufrechnung in dieser Höhe zu Recht erfolgt ist (Erw. 7.).
3.
3.1.
Nach einer Besichtigung vom tt.mm. 2018 wurde am tt.mm. 2018 eine von
den Rekurrenten in Auftrag gegebene Marktwertermittlung (nachfolgend:

- 5 -
Schätzung D._____) des noch von der Parzelle Nr. bbb abzutrennenden
Teils vorgenommen. Für die 410 m2 umfassende neue Parzelle wurde ein
Marktwert von CHF 150'000.00 geschätzt.
Zur Begründung wurde ausgeführt, für Land in Q._____ werde im Jahr
2018 ein Quadratmeterpreis von CHF 500.00 bis CHF 600.00 erzielt, wobei
es sich um Preise für erschlossenes Bauland handle.
Vorliegend handle es sich um eine teilerschlossene, baureife Parzelle am
Rande des Baugebietes an leicht erhöhter Lage. Die Zufahrt erfolge über
eine Privatstrasse, die teilweise schon erstellt sei. Kanalisation und elektri-
sche Leitungen befänden sich in unmittelbarer Nähe der Parzelle, die im
Übrigen durch ein Fusswegrecht belastet sei. Die Parzelle sei kleinflächig
aber aufgrund des Näherbaurechts dennoch überbaubar. Die Wohnlage
sei als mittel einzustufen. Vor diesem Hintergrund sei ein
Quadratmeterpreis von CHF 450.00 marktkonform.
Davon seien aufgrund des Fusswegrechts CHF 30.00/m2 abzuziehen.
Nach zusätzlichem Abzug der auf CHF 22'200.00 geschätzten Erschlies-
sungskosten ergebe sich ein Marktwert von CHF 150'000.00 (410 m2 x
CHF 420.00 ./. CHF 22'200.00)
3.2.
Die Schätzung D._____ wurde mit Schreiben vom 22. Oktober 2018 (vgl.
Betreff des Schreibens vom 24. Oktober 2018 des KStA GS) an das KStA
GS weitergeleitet. Mit Schreiben vom 24. Oktober 2018 nahm das KStA GS
dazu Stellung und führte aus, mangels aktuellem Grundbuchauszug könne
nicht überprüft werden, ob der vorliegend geschätzte Wert von
CHF 150'000.00 marktkonform sei. Der Quadratmeterpreis von
CHF 450.00 sei sicherlich zu tief angesetzt, zumal in der Schätzung
D._____ von Richtwerten zwischen CHF 500.00 und CHF 600.00 ausge-
gangen werde, was zu einem Mittelwert von CHF 550.00 führe. Auch sei
nicht nachvollziehbar, wie die Wertminderungen infolge Fusswegrecht und
Erschliessung berechnet worden seien.
3.3.
Am tt.mm. 2019 erfolgte in Ergänzung der Schätzung D._____ ein Kurz-
kommentar zur Marktwertschätzung (vgl. Rekursbeilage 0). Dabei wurde
der Quadratmeterpreis (neu) mit Hinweis auf die (geringe) Parzellengrösse,
die fehlende Weitsicht, die eingeschränkte Besonnung und das
Fusswegrecht auf CHF 450.00 festgelegt, Zusätzlich seien
Erschliessungskosten von mindestens CHF 22'200.00. preismindernd zu
berücksichtigen.

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3.4.
Mit Vertrag vom tt.mm. 2019 verkaufte der Rekurrent C._____ das
abparzellierte Grundstück Nr. aaa zum Preis von CHF 184'500.00. Im
Kaufvertrag wurde vereinbart, dass die künftige Erschliessung der Parzelle
Nr. aaa entlang der neuen Erschliessungsstrasse auf der Parzelle Nr. bbb
erstellt werden solle. Die Kosten der Erschliessung für Strassen, Versor-
gungs- und Entsorgungsleitungen auf der Parzelle Nr. bbb seien vom Ver-
käufer (somit vom Rekurrenten) zu tragen. Allein die Feinerschliessungs-
kosten ab Grundstücksgrenze gingen zulasten des Käufers.
3.5.
In der Steuererklärung 2019 deklarierten die Rekurrenten ein Einkommen
aus selbständiger Erwerbstätigkeit von CHF 185'687.00. Darin enthalten
war ein ausserordentlicher Gewinn aus der Veräusserung der Parzelle
Nr. aaa von CHF 184'295.00. Der Gewinn berechnete sich aus dem Ver-
kaufspreis von CHF 184'500.00 abzüglich der Anlagekosten von
CHF 205.00.
3.6.
Mit Schreiben vom 25. Juni 2021 äusserte sich das KStA GS zum Markt-
wert der Baulandparzelle Nr. aaa. Es führte aus, die Parzelle Nr. aaa sei
gemäss Kaufvertrag voll erschlossen in baureifem Zustand verkauft wor-
den. Die Ausnützungsziffer könne auch für die mit dem Fusswegrecht be-
lastete Fläche der Parzelle Nr. aaa in Anspruch genommen werden.
Deshalb sei es sachgerecht, das Fusswegrecht mit einem Minderwert von
50 % zu berücksichtigen. Aufgrund von Vergleichspreisen für ähnliche
Grundstücke zwischen CHF 517.00 und CHF 709.00/m2 erachte man für
das Grundstück Nr. aaa einen Wert in der Höhe von CHF 650.00/m2 als
marktkonform. Damit ergebe sich ein Marktwert von CHF 263'575.00
(410 m2 x CHF 650.00 abzüglich 9 m2 x CHF 325.00 [50 % von
CHF 650.00]).
3.7.
Mit Veranlagungsvorschlag vom 28. September 2021 wurde den Rekurren-
ten die aus der Differenz zwischen dem Marktwert und dem Verkaufspreis
resultierende Aufrechnung von CHF 79'075.00 in Aussicht gestellt. Das
Schreiben des KStA GS vom 25. Juni 2021 wurde den Rekurrenten weiter-
geleitet und sie wurden um eine Stellungnahme zum Veranlagungsvor-
schlag ersucht.
3.8.
Mit Schreiben vom tt.mm. 2021 liessen die Rekurrenten zum Veran-
lagungsvorschlag Stellung nehmen. Sie brachten zum Ausdruck, dass sie
mit der Aufrechnung von CHF 79'075.00 nicht einverstanden seien. Ihrer
Ansicht nach sei der vom KStA GS geschätzte Verkehrswert von
CHF 263'575.00 zu hoch angesetzt.

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Der Verkauf der Parzelle Nr. aaa an C._____ sei zu einem Preis von
CHF 450.00/m2 erfolgt. Dieser Wert sei aufgrund der Schätzung D._____
festgelegt worden.
Die Grundstücke, deren Verkaufspreise vom KStA GS als Vergleichswerte
herangezogen worden seien, wiesen andere Merkmale auf als das hier in-
teressierende Grundstück. Sie verfügten teilweise über eine höhere Aus-
nützung oder seien überbaut, weshalb sie nicht mit der vorliegenden Par-
zelle vergleichbar seien.
Zudem habe das KStA GS die besonderen Verhältnisse der Parzelle
Nr. aaa nicht berücksichtigt. Einerseits seien weder Besonnung noch Lage
gut. Es bestehe keine Weitsicht und die Besonnung sei durch das
angrenzende Mehrfamilienhaus eingeschränkt. Andererseits erfolge die
Zufahrt zur Parzelle Nr. aaa über eine Privatstrasse, welche von der
Käuferin unterhalten werden müsse, was auch den Winterdienst ein-
schliesse. Schliesslich sei die Parzelle Nr. aaa nicht vollständig erschlos-
sen übertragen worden. Die Käuferin habe eine Wasserleitung auf einer
Länge von [...] Metern auf eigene Kosten erstellen müssen. Der Verkaufs-
preis von CHF 184'500.00 entspreche somit einem angemessenen Ver-
kehrswert.
3.9.
Mit der Veranlagung hielt die Steuerkommission Q._____ an der gemäss
Veranlagungsvorschlag angekündigten Aufrechnung von CHF 79'075.00
fest.
In der Abweichungsbegründung wurde ausgeführt, der von den Rekurren-
ten eingesetzte Verkaufspreis von CHF 450.00/m2 entspreche nicht dem
Marktwert. Es werde an dem vom KStA GS geschätzten Verkehrswert fest-
gehalten, zumal Baulandparzellen zwischenzeitlich noch rarer geworden
und die Preise kontinuierlich gestiegen seien.
Der mit C._____ vereinbarte Verkaufspreis stelle einen Vorzugspreis dar.
Aus diesem Grund sei von einer vor dem Verkauf erfolgten Privatentnahme
und einer anschliessenden gemischten Schenkung an C._____ auszuge-
hen. Die Privatentnahme habe zum Marktwert zu erfolgen, weshalb die Dif-
ferenz zwischen Marktwert und Buchwert Einkommen aus selbständiger
Erwerbstätigkeit darstelle. An der Aufrechnung der Differenz zwischen
Marktwert und Verkaufspreis werde festgehalten.
4.
4.1.
In der Einsprache wiederholten die Rekurrenten ihre bisherigen Argu-
mente. Der vom KStA GS berechnete Verkehrswert berücksichtige die be-
sonderen Verhältnisse der Parzelle Nr. aaa, insbesondere Zufahrt und Er-

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schliessung, nicht. Hingegen sei die spezielle Lage in der von ihnen in Auf-
trag gegebenen Schätzung D._____, die auf einen Verkehrswert von
CHF 450.00/m2 geschlossen habe, eingepreist worden. Deshalb entspre-
che der auf dieser Grundlage berechnete Verkaufspreis von
CHF 184'500.00 dem Verkehrswert. Die Aufrechnung von CHF 79'075.00
werde vor diesem Hintergrund nicht akzeptiert.
4.2.
Mit Schreiben vom 23. Januar 2024 nahm das KStA GS unter Bezugnahme
auf die Besprechung vor Ort vom 15. Januar 2024 erneut zum Verkehrs-
wert der Parzelle Nr. aaa Stellung.
Es führte aus, bei der von den Rekurrenten vorgebrachten Schätzung
D._____ sei als Schätzungsgrund "Festlegung Marktwert / Verkauf [...]" an-
gegeben. Bei einem Verkauf [...] werde in der Regel ein Marktwert in der
unteren Spannweite ermittelt, was nicht unbedingt dem im freien Handel
erzielbaren Marktwert entspreche. In der von den Rekurrenten in Auftrag
gegebenen Schätzung D._____ seien der Landwert zu tief und die Abzüge
für Erschliessung und Fusswegrecht nicht sachgerecht eingesetzt worden.
Die Zufahrt zur Parzelle Nr. aaa führe über die Parzelle Nr. bbb. Die Er-
schliessungsstrasse sei rund [...] Meter lang. Die Unterhalts-, Betriebs- und
allfälligen Erneuerungskosten der gemeinsamen Erschliessungsstrasse
würden von den Eigentümern der Parzellen Nr. bbb und Nr. aaa
gemeinsam nach Massgabe der Grundstückflächen der beiden Parzellen
getragen. Da die Parzelle Nr. aaa am Ende der Erschliessungsstrasse
liege, fielen keine Immissionen durch allfälligen Durchgangsverkehr an. Die
genannten Vor- und Nachteile der Zufahrt würden sich wertmässig
gegenseitig aufheben.
Bezüglich Erschliessung halte der Kaufvertrag vom tt.mm. 2019 fest, dass
der Käufer die Parzelle Nr. aaa als voll erschlossene Baulandparzelle
erwerbe. Alle Erschliessungskosten gingen zu Lasten des Verkäufers.
Sollte der Käufer gemäss interner Vereinbarung zwischen den Parteien
doch einen Teil der Erschliessungskosten bezahlt haben, so wären diese
Kosten von einer Drittperson nicht getragen worden, weshalb sie im
Rahmen einer Marktwertermittlung nicht zu berücksichtigen seien.
Die Parzelle Nr. aaa befinde sich an erhöhter und bevorzugter Lage. Aus-
sicht und Besonnung seien gut. Die Form und die Grösse der Parzelle
erlaubten den Bau eines nach Südwesten ausgerichteten Gebäudes.
Zwischenzeitlich sei darauf auch das Gebäude Nr. ppp erstellt worden.
Das Fusswegrecht entlang der Parzellengrenze schränke die Bebaubarkeit
der Parzelle Nr. aaa zwar nicht weiter ein, zumal der Weg sich innerhalb
des Grenzabstandes befinde und seine Fläche für die Berechnung der

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Ausnutzung herangezogen werden könne. Dennoch müsse für den Bereich
des Fusswegrechts eine Wertminderung berücksichtigt werden. Jedoch sei
diese nicht, wie in der von den Rekurrenten eingereichten Schätzung
D._____, auf der ganzen Parzellenfläche, sondern lediglich für die Fläche
des Fussweges zu berücksichtigen. Diese betrage gemäss öffentlich-
rechtlichem Vertrag vom tt.mm. 2010 22 x 0.4 m, was gerundet 9 m2
ergebe. Dafür sei eine Wertminderung von 50 % des Landpreises von
CHF 650.00/m2 (9 x CHF 325.00) einzusetzen.
Insgesamt erweise sich ein Landwert von CHF 650.00/m2 als marktkon-
form. Damit betrage der Verkehrswert der Parzelle Nr. aaa CHF 263'575.00
(410 m2 x CHF 650.00 abzüglich 9 m2 x CHF 325.00).
4.3.
Mit Schreiben vom tt.mm. 2024 liessen sich die Rekurrenten zur Stel-
lungnahme des KStA GS vernehmen. Sie führten aus, in der von ihnen in
Auftrag gegebenen Schätzung D._____ sei trotz Verkaufs [...] kein zu tiefer
Marktwert ermittelt worden.
Die Zufahrt berge keine Vorteile, sondern nur Nachteile. Eine Parzelle in
einem Quartier habe schliesslich auch keinen Durchgangsverkehr. Die
Schneeräumung sei eine zusätzliche Last und auch die Bebauung werde
durch die Zufahrt erschwert, da die Parzelle Nr. aaa allein über die Parzelle
Nr. bbb zugänglich sei, weshalb während der Bauzeit temporäre bauliche
Massnahmen hätten ergriffen werden müssen, um die Zufahrtsstrasse
nicht zu beschädigen.
Zwar befinde sich das Grundstück an erhöhter Lage, jedoch sei die Aus-
sicht keinesfalls unverbaubar, sondern könne jederzeit durch eine Bebau-
ung der Parzelle Nr. ccc stark eingeschränkt werden.
Das Fusswegrecht mindere den Wert des gesamten Grundstücks. Ein öf-
fentlicher Weg durch eine Parzelle mit einem Einfamilienhaus sei immer ein
Einschnitt in die Privatsphäre der Bewohner, auch wenn sie sich gerade
nicht auf den 9 m2 des öffentlichen Weges aufhalten würden.
Zwischen 2017 und 2019 seien in unmittelbarer Nähe der Parzelle Nr. aaa,
an der R-Strasse in Q._____, Verkäufe vollzogen worden, die einen
Landpreis von CHF 650.00/m2 als unverhältnismässig und nicht
nachvollziehbar erscheinen liessen. Zudem hätten auch die finanzierenden
Banken einen Landpreis zwischen CHF 450.00 und CHF 500.00/m2 ermit-
telt.
4.4.
Im Einspracheentscheid hielt die Steuerkommission Q._____ daran fest,
dass der Veräusserungserlös der Baulandparzelle Nr. aaa um

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CHF 79'075.00 zu erhöhen sei. Die erneute Überprüfung der Schätzung,
eine Besichtigung des Grundstücks vor Ort sowie die Würdigung aller Fak-
ten aus den bereits vorhandenen Unterlagen habe zu keinem anderen Er-
gebnis geführt. Für die detaillierte Begründung werde auf den Bericht des
KStA GS vom 23. Januar 2024 verwiesen, der integrierender Bestandteil
des Einspracheentscheides sei. Die Stellungnahme der Rekurrenten zu
diesem Bericht habe keine neuen Tatsachen enthalten. Die Steuerkommis-
sion Q._____ schliesse sich den Ausführungen im Bericht des KStA GS
vom 23. Januar 2024 an. Die Einsprache werde abgewiesen.
5.
5.1.
Im Rekurs brachten die Rekurrenten erneut die von ihnen in Auftrag gege-
bene Schätzung D._____ vor. Zudem reichten sie ergänzende
Bemerkungen des von ihnen beauftragten Schätzers vom tt.mm. 2024 ein.
Darin wurde ausgeführt, der Schätzungsstichtag für die damals durchge-
führte Schätzung D._____ liege im Jahr 2018. Die im Jahr 2017 erfolgten
Handänderungen seien dem Schätzer zum Zeitpunkt der Schätzung nicht
bekannt gewesen. Im Übrigen habe der Schätzungsgrund "Festlegen
Marktwert / Verkauf [...]" keinen Einfluss auf die Wertfestsetzung und reflek-
tiere keinen unter dem effektiven Marktwert angesetzten Quadratmeter-
preis.
Die Rekurrenten brachten zudem vor, 2015 und 2019 seien weitere Liegen-
schaften an der R-Strasse in Q._____ verkauft worden: Am tt.mm. 2015 die
Liegenschaft Nr. ggg zu einem Preis von CHF 450.00/m2 (Kaufpreis
CHF 225'000.00, Parzellengrösse 501 m2) und am tt.mm. 2019 die
Liegenschaft Nr. fff zu einem Preis von CHF 650.00/m2 (Kaufpreis
CHF 956'150.00, Parzellengrösse 1471 m2). Letztere Liegenschaft sei so-
gar mit einem bezugsbereiten Haus an leicht erhöhter Lage mit Weitsicht
bebaut gewesen. Zu dieser Liegenschaft liege eine Marktwertberechnung
vor, mit der der Landwert (900 m2) auf CHF 525.00/m2 und der
Mehrumschwung (571 m2) auf CHF 175.00/m2 geschätzt worden seien.
Dies ergebe einen mittleren Wert von CHF 390.00/m2.
Weiter führten die Rekurrenten aus, sie hätten nicht verlangt, dass die Auf-
rechnung von CHF 79'075.00 ersatzlos zu streichen sei. Jedoch seien das
Fusswegrecht und die Zufahrt über ein fremdes Grundstück zu berücksich-
tigen. Zudem hätten sich die Arbeiten während der Bauphase aufgrund der
kleinen Parzelle als schwierig gestaltet und es hätten zusätzliche bauliche
Massnahmen, Rückbauten und eine Rekultivierung durchgeführt werden
müssen. Vor diesem Hintergrund hätte kein Käufer für diese Parzelle
CHF 650.00/m2 bezahlt. Vielmehr werde ein Preis von CHF 550.00/m2 als
realistischer Marktwert erachtet.

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5.2.
In der Vernehmlassung vom 5. August 2024 verwies das Gemeindesteuer-
amt Q._____ auf den Einspracheentscheid und führte zum Rekurs aus,
bisher hätten die Rekurrenten immer eine vollständige Streichung der
Aufrechnung von CHF 79'075.00 verlangt.
5.3.
Das KStA GS legte in seiner Stellungnahme vom 26. August 2024 dar, sei-
ner Bewertung vom 25. Juni 2021 hätten vier Vergleichsgeschäfte zu-
grunde gelegen. Die dabei verkauften Parzellen seien bezüglich Lage mit
der Parzelle Nr. aaa, welche in der Bauzone W 1 liege, vergleichbar. Es
handle sich um folgende Geschäfte:
Verkaufsdatum Parzellennummer Bauzone (Stand 2019) Verkaufspreis/m2
tt.mm.2015 hhh W 2 517
tt.mm.2017 ddd W 1 617
tt.mm.2017 kkk W 1 617
tt.mm.2020 jjj W 3 709
Aus diesen Zahlen lasse sich eine lineare Trendlinie erstellen, die leicht
ansteigend sei. Der Quadratmeterpreis von CHF 650.00 liege per Stichtag
tt.mm. 2019 leicht unter dieser Trendlinie.
Zusätzlich sei die Liste der in den Jahren 2015 bis 2020 in Q._____ unter
unabhängigen Dritten vollzogenen Vergleichsgeschäfte wie folgt ergänzt
worden:
Datum öf- Parzel- Bau- Kaufpreis Abbruch- Kaufpreis inkl. m2 * m2 Preis/
fentl. Beur- len- zone kosten Abbruchkosten ** m2
kundung num- (Stand (grob ge-
mer 2019) schätzt)
tt.mm.2015 hhh W 2 170'000 391 435
tt.mm.2015 ggg W 2 225'000 501 449
tt.mm.2016 iii WG 2 153'120 314 34 463
tt.mm.2016 mmm WG 2 153'120 314 34 463
tt.mm.2017 nnn Z 4'472'539 120'000 4'592'539 8'339 551
tt.mm.2017 kkk W 1 348'557 565 617
tt.mm.2017 ddd W 1 271'443 25'000 296'443 440 674
tt.mm.2020 jjj W 3 360'000 508 709
* Fläche vollwertiges Bauland
** Fläche Baulandwert 50 % infolge Wegrecht
Auch aus diesen Zahlen lasse sich eine ansteigende lineare Trendlinie er-
stellen, wobei der Quadratmeterpreis von CHF 650.00 erneut unter der
Trendlinie liege. Bei der Parzelle Nr. ddd seien neu Abbruchkosten von
CHF 25'000.00 berücksichtigt worden, was den Preis/m2 entsprechend er-
höht habe. Bei der ersten Bewertung vom 25. Juni 2021 sei nicht berück-
sichtigt worden, dass auf diesem Grundstück ein abzubrechendes Einfami-
lienhaus stand.

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Auf der Parzelle Nr. eee (die von den Rekurrenten irrtümlicherweise als
Parzelle Nr. fff bezeichnet worden sei) stehe ein Einfamilienhaus, welches
nach dem Verkauf nicht abgebrochen worden sei. Dieses Geschäft könne
deshalb mit dem vorliegenden Verkauf von Bauland nicht verglichen
werden, zumal unbekannt sei, wie der Verkaufspreis zustande gekommen
und inwiefern dieser vom Gebäudezustand beeinflusst worden sei.
Vor diesem Hintergrund werde die Bewertung der Parzelle Nr. aaa mit
CHF 263'575.00 als korrekt und marktkonform erachtet.
6.
6.1.
Steuerbar sind alle Einkünfte aus einem Handels-, Industrie-, Gewerbe-,
Landwirtschafts- und Forstwirtschaftsbetrieb, aus einem freien Beruf sowie
aus jeder andern selbständigen Erwerbstätigkeit (§ 27 Abs. 1 StG). Zu den
Einkünften aus selbständiger Erwerbstätigkeit zählen dabei auch alle Kapi-
talgewinne aus Veräusserung, Verwertung oder buchmässiger Aufwertung
von Geschäftsvermögen. Der Veräusserung gleichgestellt ist die Überfüh-
rung von Geschäftsvermögen in das Privatvermögen (§ 27 Abs. 2 StG).
Überführungen vom Geschäfts- ins Privatvermögen sind zum Verkehrswert
abzurechnen (§ 7 Abs. 4 StGV).
6.2.
Eine unentgeltliche Übertragung von Geschäftsvermögengegenständen
setzt als ersten Schritt eine Privatentnahme des selbstständig Erwerben-
den voraus. Bilden die so übertragenen Wirtschaftsgüter beim Erwerber
Privatvermögen, wird über die stillen Reserven abgerechnet. Erfolgt der
Verkauf von Geschäftsvermögen an einen Käufer in dessen Privatvermö-
gen teilweise unentgeltlich, d. h. zu einem Vorzugspreis, erfolgt im Umfang
des Differenzbetrags zwischen dem Verkehrswert und dem Vorzugspreis
eine Privatentnahme (Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 5. Auflage,
Muri-Bern 2023, § 27 StG N 91).
6.3.
Als Verkehrswert eines Grundstückes gilt der Preis, welcher im Geschäfts-
verkehr mit Dritten erzielbar ist, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder
persönliche Verhältnisse (§ 12 Abs. 1 der Verordnung über die Bewertung
der Grundstücke vom 4. November 1985 in der bis zum 31. Dezember 2024
gültigen Fassung [VBG]). Der Verkehrswert wird grundsätzlich festgelegt
durch Gleichsetzung mit dem Kaufpreis (§ 12 Abs. 2 lit. a VBG). Fehlt ein
Kaufpreis oder entspricht dieser nicht dem Verkehrswert, wird der Ver-
kehrswert durch mittelbaren oder unmittelbaren Preisvergleich festgesetzt
(§ 12 Abs. 2 lit. b VBG).

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6.4.
Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung entspricht der Verkehrswert
dem Marktwert und damit dem Preis, der bei einer Veräusserung des Ver-
mögensobjekts im gewöhnlichen Geschäftsverkehr mutmasslich zu erzie-
len ist, den also ein unabhängiger Dritter unter normalen Umständen zu
bezahlen bereit wäre. Der Verkehrswert bildet keine mathematisch punkt-
genau bestimmbare Grösse, sondern ist in der Regel ein Schätz- oder Ver-
gleichswert (Urteil des Bundesgerichts vom 21. Dezember 2021,
2C_418/2020, Erw. 4.4.3., mit zahlreichen Hinweisen).
In der Rechtsprechung zum Enteignungsrecht hat das Bundesgericht fest-
gehalten, dass der Verkehrswert in der Regel in erster Linie anhand von
Vergleichspreisen festzulegen ist. Was eine unbestimmte Vielzahl von
Kaufinteressenten auf dem freien Markt für das Grundstück bezahlt hätte,
lässt sich am zuverlässigsten aufgrund der tatsächlich gehandelten Preise
für vergleichbare Liegenschaften, also nach der Vergleichs- oder statisti-
schen Methode ermitteln (BGE 115 Ib 408, Erw. 2.b).
Allerdings führt diese Methode nur zu richtigen Resultaten, wenn Ver-
gleichspreise in genügender Zahl für Objekte ähnlicher Beschaffenheit zur
Verfügung stehen. An diese Voraussetzung dürfen jedoch nicht zu hohe
Anforderungen gestellt werden. So erfordert die Vergleichbarkeit nicht,
dass in Bezug auf Lage, Grösse, Erschliessungsgrad und Ausnützungs-
möglichkeit praktisch Identität besteht. Unterschieden der Vergleichsgrund-
stücke kann durch Preiszuschläge oder -abzüge Rechnung getragen wer-
den. In der Regel lässt sich selbst aus vereinzelten Vergleichspreisen auf
das allgemeine Preisniveau schliessen. Sind nur wenige Kaufpreise be-
kannt, müssen diese besonders sorgfältig untersucht und können sie nur
zur Entschädigungsbestimmung verwendet werden, wenn dem Vertrags-
abschluss nicht unübliche Verhältnisse zugrunde liegen. Nur wenn über-
haupt keine Vergleichspreise vorhanden sind, dürfen sich die Schätzungs-
behörden auf die ausschliessliche Anwendung von Methoden beschränken
die – wie die Lageklassenmethode oder die Methode der Rückwärtsrech-
nung – auf blosse Hypothesen abstellen und bei denen das Ergebnis selbst
durch kleinere Erhöhungen oder Reduktionen der Ausgangswerte fast be-
liebig verändert werden kann (BGE 122 I 168, Erw. 3.a).
7.
7.1.
Vorab ist festzuhalten, dass die Parzelle Nr. aaa gemäss Bewilligung des
Departements Finanzen und Ressourcen, Abteilung Landwirtschaft Aar-
gau, Sektion Strukturverbesserungen und Raumnutzung vom tt.mm. 2019
aus dem Geltungsbereich des Bundesgesetzes über das bäuerliche
Bodenrecht vom 4. Oktober 1991 (BGBB) entlassen wurde. Der beim Ver-
kauf erzielte Gewinn gilt somit vollumfänglich als Einkommen aus selb-
ständiger Erwerbstätigkeit. Dies ist zwischen den Parteien unbestritten.

- 14 -
7.2.
Da es sich vorliegend um ein Geschäft zwischen A._____ und C._____
handelt, muss der beim Verkauf der Parzelle Nr. aaa erzielte Preis nicht –
wie bei unabhängigen Dritten – dem Verkehrswert entsprechen. Vor
diesem Hintergrund hat das Gemeindesteueramt Q._____ zu Recht über-
prüft, was der auf dem Markt erzielbare Preis für die Parzelle Nr. aaa ist.
In den Berichten des KStA GS, auf die sich die Steuerkommission Q._____
in seiner Beurteilung stützt, wird das Bauland auf der Basis von Vergleichs-
preisen bewertet. Damit wurde die richtige Methode zur Ermittlung des Ver-
kehrswertes des Grundstückes gewählt. In der seitens der Rekurrenten
vorgebrachten Schätzung D._____ werden zwar auch "Erhebungen" ge-
nannt, wonach der Baulandpreis in Q._____ im Jahr 2018 CHF 500.00 bis
600.00/m2 betrage. Jedoch liegen zu diesen Erhebungen keine konkreten
Daten vor, weshalb die genannten Preise nicht überprüft werden können.
Demgegenüber bringen die Rekurrenten in ihren Eingaben (Schreiben vom
tt.mm. 2024, Rekurs) ebenfalls konkrete Vergleichspreise vor.
7.3.
Was die vom KStA GS ins Feld geführten Vergleichspreise betrifft, so ist
festzuhalten, dass sich die verkaufte Parzelle Nr. aaa in der Bauzone W 1
befindet. Die zu Vergleichszwecken herangezogenen Parzellen befinden
sich in den Bauzonen W 1, W 2, W 3, WG und Z.
Gemäss Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Q._____ vom tt.mm. jjjj
dienen die Wohnzonen W 1, W 2 und W 3 vorwiegend dem Wohnen, wobei
nicht störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe zugelassen sind (§
6). Die Wohnzonen W 1 und W 2 unterscheiden sich lediglich in der
Ausnützungsziffer (W 1: 0.40 / W 2: 0.50) und der maximalen
Gebäudelänge (W 1: 25.00 m / W 2: 30.00 m). Die übrigen Merkmale sind
identisch. Die Wohnzone W 3 weist demgegenüber zusätzlich zur höheren
Ausnützungsziffer (0.60) eine höhere maximale Gebäudehöhe (9.50 m statt
7.00 m) sowie andere Grenzabstände (kleiner Grenzabstand: 5.00 m statt
4.00 m / grosser Grenzabstand: 8.00 m statt 6.00 m) und eine höhere ma-
ximale Gebäudelänge (40.00 m) auf (§ 5).
Die Wohn- und Gewerbezone WG ist für Wohnbauten, mässig störende
Gewerbe-, Produktions- und Dienstleistungsbetriebe sowie Landwirt-
schaftsbetriebe bestimmt (§ 7). Sie hat eine Ausnützungsziffer von 0.60
(maximaler Anteil Wohnen: 0.50), eine maximale Gebäudehöhe von
7.50 m, die gleichen Grenzabstände wie die Wohnzonen W 1 und W 2 (4.00
und 6.00 m) und die gleiche maximale Gebäudelänge wie die Wohnzone
W 3 (40.00 m).
Die Zentrumszone Z umfasst schliesslich den historischen Dorfkern sowie
Flächen für bestehende und zukünftige Nutzungen, welche den Zentrums-

- 15 -
charakter fördern. Zulässig sind Wohnbauten sowie mässig störende Ge-
werbe- und Dienstleistungsbetriebe. Die Ausnützungsziffer liegt bei 0.70
(maximaler Anteil Wohnen: 0.60), die maximale Gebäudehöhe bei 10.00 m.
Die Grenzabstände betragen 5.00 und 8.00 m.
7.4.
Die in der Stellungnahme des KStA GS vom 26. August 2024 zum Ver-
gleich herangezogenen Parzellen Nrn. kkk und ddd befinden sich in der
Wohnzone W 1 in unmittelbarer Nachbarschaft der Parzelle Nr. aaa. Sie
betreffen Handänderungen vom tt.mm. 2017. Während das KStA GS in
seinem Bericht vom 25. Juni 2021 für beide Parzellen einen Quadratmeter-
preis von CHF 617.00 aufführte, ging es in der Stellungnahme vom 26. Au-
gust 2024 aufgrund hinzugerechneter Abbruchkosten von CHF 25'000.00
bei der Parzelle Nr. ddd von einem Quadratmeterpreis von CHF 674.00
aus. Dies unter der Annahme, dass ein Käufer, der gewillt ist, für eine Par-
zelle zusätzliche Abbruchkosten in Kauf zu nehmen, den Marktpreis des
Baulandes entsprechend höher bewertet. Aufgrund der Lage der Grund-
stücke, der Zuordnung zur selben Bauzone sowie der zeitlichen Nähe der
Geschäfte können die dabei erzielten Preise zum direkten Vergleich her-
angezogen werden. Somit lag der Preis für erschlossenes Bauland in der
Wohnzone W 1 im gleichen Quartier wie die Parzelle Nr. aaa im Jahr 2017
bei CHF 617.00 bis CHF 674.00/m2.
Ebenfalls in der Nähe der Parzelle Nr. aaa befindet sich die Parzelle
Nr. ggg. Diese Parzelle wird auch von den Rekurrenten zu Vergleichszwe-
cken genannt (Rekurs, S. 1). Die Parzelle Nr. ggg gehört der Bauzone W 2
an. Bei der Handänderung vom tt.mm. 2015 wurde ein Quadratmeterpreis
von CHF 449.00 erzielt. Die Wohnzone W 2 unterscheidet sich nur
bezüglich Ausnützung (0.50 statt 0.40) und der maximalen Gebäudelänge
von der Wohnzone W 1. Letztere spielt vorliegend aufgrund der geringen
Ausmasse der Parzellen für die Vergleichbarkeit keine Rolle. Während die
tiefere Ausnützung der Wohnzone W 1 einen leicht geringeren Preis der
Parzelle Nr. aaa rechtfertigt, ist die Lage der Parzelle Nr. aaa im ruhigen
Wohnquartier verglichen mit der Parzelle Nr. ggg in unmittelbarer Nähe der
Hauptstrasse deutlich vorteilhafter, was auf einen höheren Preis schliessen
lässt. Zudem führt auch der Zeitablauf von rund vier Jahren zwischen den
Handänderungen aufgrund der Teuerung der Baulandpreise zu einem
weiteren Preisanstieg bei der Parzelle Nr. aaa. Die mit etwa 25 %
überwiegenden Vorteile der Parzelle Nr. aaa (30 % Lage + 5 % Teuerung
./. 10 % Ausnützung) würden demnach einen Quadratmeterpreis von rund
CHF 560.00 rechtfertigen, wobei eine Vergleichbarkeit nur eingeschränkt
vorliegt.
Die Parzelle Nr. hhh, die ebenfalls in der Stellungnahme des KStA GS vom
26. August 2024 genannt wird, liegt in der Wohnzone W 2, jedoch auf der
gegenüberliegenden Seite von Q._____. Ganz in der Nähe liegen die

- 16 -
Parzellen Nr. iii und mmm, die der Wohn- und Gewerbezone WG ange-
hören. Dazwischen liegen die Parzellen Nr. jjj (W 3) und Nr. nnn (Z). Da
sich diese Parzellen sowohl bezüglich Bauzone als auch Lage sowie Da-
tum der Handänderung von der hier interessierenden Parzelle Nr. aaa un-
terscheiden, fehlt die notwendige Vergleichbarkeit. Demgegenüber liegen
mit den vorgenannten Parzellen grundsätzlich vergleichbare Grundstücke
vor. Damit spielt auch keine Rolle, dass der Quadratmeterpreis der Parzelle
Nr. hhh in der Aufstellung des KStA GS vom 25. Juni 2021 mit CHF 517.00
aufgeführt wurde, während er in der Stellungnahme vom 26. August 2024
(korrekt) mit CHF 435.00 berechnet wurde.
7.5.
Die Rekurrenten nennen zu Vergleichszwecken zusätzlich die Parzelle
Nr. fff (Rekurs, S. 1). Dabei handelt es sich um eine grosse Parzelle in der
Arbeitszone A 2. Wie das KStA GS richtig gefolgert hat, besteht ein Irrtum
bezüglich der Parzellennummer. Richtigerweise handelt es sich bei der von
den Rekurrenten ins Feld geführten Liegenschaft um die Parzelle Nr. eee,
auf der anlässlich des Verkaufs im Jahr 2019 ein Einfamilienhaus stand.
Wie das KStA GS zutreffend festgestellt hat, kann ein bebautes Grundstück
grundsätzlich nicht zum Vergleich mit einer Baulandparzelle herangezogen
werden. Deshalb braucht der Auszug aus der Marktwertberechnung jener
Parzelle nicht weiter geprüft zu werden, zumal sich daraus nicht ergibt, auf
welcher Grundlage bzw. nach welcher Methodik die Schätzung des Land-
wertes erfolgte.
7.6.
Was die Besonnung und die Aussicht der Parzelle Nr. aaa betrifft, so wur-
den anlässlich des Augenscheins vom 15. Januar 2024 Fotos aufgenom-
men. Diese zeigen eine erhöhte Lage mit guter Aussicht und Besonnung.
Die diesbezüglichen Einwände der Rekurrenten (Schreiben vom
tt.mm. 2021 und vom tt.mm. 2024) treffen nicht zu.
7.7.
Das von den Parteien mehrfach angesprochene Fusswegrecht führt an der
Grenze der Parzelle Nr. aaa entlang. Richtig ist, dass dieses die
Bebaubarkeit nicht einschränkt, da ohnehin ein Grenzabstand zu wahren
ist und die Ausnützung dadurch nicht gemindert wird. Faktisch ist dennoch
von einer kleineren nutzbaren Grundstückfläche auszugehen, zumal dann,
wenn die Grundstückgrenze durch Bepflanzung oder Einzäunung markiert
werden sollte. Dies ist eine durchaus übliche Einschränkung und trifft
beispielsweise auch Grundeigentümer, die einen Strassenabstand ein-
zuhalten haben.
Das KStA GS hat die daraus folgende Wertminderung richtigerweise auf
die davon betroffene Fläche beschränkt. Es ist nicht nachvollziehbar, wieso
sich eine nur teilweise nutzbare Fläche darüber hinaus auf das ganze

- 17 -
Grundstück wertmindernd auswirken sollte. Die von den Rekurrenten vor-
gebrachte fehlende Privatsphäre trifft jedenfalls jeden Grundeigentümer an
seiner Grundstückgrenze, zumindest an der Strassenseite. Da die Parzelle
Nr. aaa an keiner anderen Seite an eine öffentliche Strasse angrenzt, ist
der durch das Fusswegrecht entstehende Nachteil als gewöhnlich zu be-
werten und vermag keinen (weiteren) Preisnachlass zu rechtfertigen.
Vor diesem Hintergrund ist das KStA GS korrekt vorgegangen, als es den
Quadratmeterpreis der vom Fusswegrecht betroffenen Fläche halbiert hat.
7.8.
Mit Bezug auf die Erschliessung hat das KStA GS zutreffend festgehalten,
dass die Parzelle Nr. aaa gemäss Kaufvertrag voll erschlossen verkauft
wurde und alle Erschliessungskosten zu Lasten des Verkäufers gingen.
Ebenso geht aus den Akten und dem Kaufvertrag hervor und ist auch ohne
Weiteres aus den Plänen ersichtlich, dass die Parzelle Nr. aaa aufgrund
des fehlenden Strassenanschlusses über die Parzelle Nr. bbb mit einer
Erschliessungsstrasse erschlossen werden musste. Die dafür anfallenden
Kosten von CHF 30'000.00 hat der Rekurrent dem Erfolg seiner Ein-
zelunternehmung gemäss Abschluss 2019 als ausserordentlichen Auf-
wand ("rrr Ausserordentliche Rückstellungen Erschliessungskosten")
bereits belastet. Diese Buchung ist von der Steuerkommission Q._____
nicht beanstandet worden. Bei der Schätzung des Verkehrswertes der Par-
zelle Nr. aaa kann damit von einer vollerschlossenen Parzelle ausgegan-
gen werden.
7.9.
Zusammenfassend liegen die zeitnah erzielten direkten Vergleichspreise
(Parzellen Nrn. kkk und ddd) im Bereich von CHF 617.00 bis
CHF 674.00/m2. Der Vergleich mit einer in der Nähe liegenden, früher ver-
kauften Parzelle in der Wohnzone W 2 (Nr. ggg / 2015) ergibt anhand der
unterschiedlichen Merkmale und der damit in Verbindung stehenden Zu-
und Abschläge für die Parzelle Nr. aaa einen geschätzten Quadratmeter-
preis von rund CHF 560.00.
Da die Handänderungen der Parzellen Nrn. kkk und ddd zeitlich näher
(2017) zum hier interessierenden Geschäft erfolgten und zudem aufgrund
der praktisch identischen Lage und der gleichen Bauzone keine (geschätz-
ten) Zu- und Abschläge erforderlich sind, stellen die dabei erzielten Preise
eine bessere Vergleichsgrundlage als der Quadratmeterpreis der Parzelle
Nr. ggg dar. Die übrigen von den Parteien ins Feld geführten Parzellen sind
noch weniger bzw. nicht vergleichbar, so dass nicht darauf abzustellen ist.
Die Lage, die Besonnung und die Aussicht der Parzelle Nr. aaa rechtfer-
tigen keinen Preisnachlass. Das Fusswegrecht wurde vom KStA GS mit
der Hälfte des Quadratmeterpreises auf der Fläche des Weges korrekt be-

- 18 -
rücksichtigt. Zudem gilt die Parzelle Nr. aaa als voll erschlossen, weil die
(anfallenden) Erschliessungskosten im Geschäftsabschluss des Rekurren-
ten bereits erfolgsmindernd berücksichtigt wurden.
Vor diesem Hintergrund erscheint der durch das KStA GS auf CHF 650.00
geschätzte Quadratmeterpreis als angemessen. Der Marktwert der Par-
zelle Nr. aaa wurde mit CHF 263'575.00 (410 m2 x CHF 650.00 abzüglich
9 m2 x CHF 325.00 [Minderwert Fusswegrecht]) korrekt geschätzt.
Damit ist der Rekurs abzuweisen
8.
Bei diesem Verfahrensausgang haben die Rekurrenten die Kosten des Re-
kursverfahrens zu tragen (§ 189 Abs. 1 StG). Es ist keine Parteientschädi-
gung auszurichten (§ 189 Abs. 2 StG).

- 19 -
Das Gericht erkennt:
1.
Der Rekurs wird abgewiesen.
2.
Die Rekurrenten haben die Gerichtsgebühr von CHF 900.00 unter solidari-
scher Haftbarkeit zu bezahlen.
3.
Es wird keine Parteientschädigung ausgerichtet.
Zustellung an:
die Rekurrenten
den Vertreter der Rekurrenten
das Kantonale Steueramt
das Gemeindesteueramt Q._____
Rechtsmittelbelehrung
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Be-
schwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau angefochten
werden. Die Beschwerde ist in doppelter Ausfertigung beim Spezialver-
waltungsgericht, Obere Vorstadt 37, 5001 Aarau, einzureichen. Die
Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit dem 7. Tag nach Ostern, vom
15. Juli bis und mit 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem
2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerdeschrift muss einen Antrag, wie
der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Begründung enthalten. Der ange-
fochtene Entscheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizu-
legen (§§ 28 und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom
4. Dezember 2007 [VRPG] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1 der Schwei-
zerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; §§ 187,
196 und 198 des Steuergesetzes vom 15. Dezember 1998 [StG]).

- 20 -
Aarau, 18. Dezember 2025
Spezialverwaltungsgericht
Steuern
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:
Heuscher Betsche