ag_spezialverwaltungsgericht · 4-BE.2024.18 · 2026-01-21 · de
Spezialverwaltungsgericht / Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen — 4-BE.2024.18


Spezialverwaltungsgericht
Kausalabgaben und Enteignungen
4-BE.2024.18
Urteil vom 21. Januar 2026
Besetzung Präsident B. Wehrli
Richterin C. Hofer Schmid
Richter C. Koch
Richter B. Stöckli
Richter D. Peter
Gerichtsschreiberin L. Käser
Beschwerde- A._____ AG
führerin
vertreten durch Michèle Bächli, beelegal Brugg, Badenerstrasse 13,
5200 Brugg
Beschwerde- Einwohnergemeinde Q._____
gegnerin
handelnd durch den Gemeinderat
dieser vertreten durch Felix Weber, Schärer Rechtsanwälte,
Hintere Bahnhofstrasse 10, 5001 Aarau
Gegenstand Anschlussgebühren (Wasser und Abwasser)

- 2 -
Das Gericht entnimmt den Akten:
A.1.
Die Parzelle Nr. aaa in der Einwohnergemeinde Q._____ ist aufgeteilt in
fünf Stockwerkeigentumsanteile (Begründung von Stockwerkeigentum vor
Erstellung des Gebäudes am 6. Oktober 2022). Die A._____ AG ist Allein-
eigentümerin der Anteile bbb, ccc, ddd und eee (Anteile 725/1000; jjj: Ver-
kauf tt.mm. 2022; Einsicht via AGOBIS am 19. März 2025 [zuletzt abgeru-
fen am 26. Januar 2026]).
A.2.
Am 19. August 2022 reichte die A._____ AG ein Abbruchgesuch für den
Rückbau der auf der Parzelle Nr. aaa stehenden Gebäude Nr. lll und
Nr. mmm ein (Baugesuch fff). Die Bewilligung wurde am tt.mm. 2023 erteilt
(Baubewilligung fff). Gemäss der Baubewilligung fff sollte die Holzkonstruk-
tion zurückgebaut werden; die Betonplatten, Betonwände und Stützen soll-
ten hingegen für den späteren Neubau bestehen bleiben (Beilage 3 zur Be-
schwerde, S. 1 f.; Beschwerde, Rz. 6).
A.3.
Mit Datum vom tt.mm. 2022 reichte die A._____ AG ein Baugesuch für den
Neubau eines Wohn- und Gewerbehauses inkl. PV-Anlage ein (Bauge-
such ggg). Dabei wurden der Technikraum und die alte Toilette beim Ab-
bruch des alten Gebäudes erhalten. Die Gewerbehalle sollte auf der Süd-
ostseite durch einen Carport ergänzt werden. Auf der Südostseite sollte auf
dem bestehenden Untergeschoss gemäss der Abbruchbewilligung vom
tt.mm. 2023 (A.2.) ein zweigeschossiger Bau erstellt werden (Baubewilli-
gung vom tt.mm. 2022, Beilage 5 zur Beschwerde, S. 1; Beschwerde,
Rz. 7 f.).
Die Einwohnergemeinde Q._____ verfügte eine Wasseranschlussgebühr
von Fr. 12'766.90 und eine Kanalisationsanschlussgebühr von
Fr. 68'360.80 (nach Abzug bereits geleisteter Zahlungen aus den Jah-
ren 1982 und 1987; Beilagen 6 und 7 zur Beschwerde; Beschwerde, Rz. 9).
A.4.
Mit Datum vom 26. September 2022 erhob die A._____ AG Einsprache ge-
gen die verfügten Gebühren (Vorakten) und beantragte, die Wasseran-
schlussgebühr sei auf Fr. 1'985.10, die Abwasseranschlussgebühr auf
Fr. 16'048.50 zu reduzieren.
In der Folge fand am 28. November 2022 eine Einspracheverhandlung
statt. Es konnte keine Einigung erzielt werden (Beilage 8 zur Beschwerde;
Beschwerde, Rz. 10).

- 3 -
A.5.
Mit Datum vom 21. Juni 2023 reichte die A._____ AG ein Baugesuch für
eine Projektänderung zum Baugesuch ggg (A.2.) ein (nachträgliches Bau-
gesuch). In Abänderung des ursprünglichen Projektes plante die A._____
AG neu Sichtschutzwände, einen Treppenaufgang, eine Verschiebung der
Trennwand und den Einbau einer Galerie im Obergeschoss (Baugesuchs-
akten hhh, Vorakten). Mit Beschluss (Nr. iii) vom tt.mm. 2023 entschied der
Gemeinderat, dass aufgrund der Projektänderung eine Neuberechnung der
Gebühren vorzunehmen sei. Die verfügten Gebühren wurden folglich stor-
niert und neu berechnet (Vorakten). Ebenso mit Datum vom tt.mm. 2023
wurde die Baubewilligung für die Projektänderung erteilt (Baubewilli-
gung hhh, Vorakten; Beschwerde, Rz. 11 f.).
A.6.
In Ziffer 2 der Baubewilligung hhh wurde eine Wasseranschlussgebühr von
Fr. 15'299.30 und eine Kanalisationsanschlussgebühr von Fr. 75'453.00
verfügt (Beilage 9 zur Beschwerde; Beschwerde, Rz. 13).
Mit Schreiben vom 7. Dezember 2023 erläuterte der Gemeinderat Q._____
seine Neuberechnung der Gebühren inklusive einer detaillierten Berech-
nungstabelle, welche als integrierter Bestandteil der Baubewilligung hhh
erklärt wurde (Beilagen 10 und 11 der Beschwerde; Beschwerde, Rz. 13).
Im gleichen Zug hielt der Gemeinderat fest, dass die Rechnungen vom
12. September 2022 storniert seien (A.4.; Beschwerde, Rz. 14).
A.7.
Mit Datum vom 5. Januar 2024 erhob die A._____ AG Einsprache gegen
die verfügten Gebühren (Vorakten). Am 12. März 2024 fand eine Ein-
spracheverhandlung mit Augenschein statt, wobei keine Einigung zustande
kam (Beschwerde, Rz. 15).
A.8.
Mit Einspracheentscheid vom 2. September 2024 hiess der Gemeinderat
Q._____ die Einsprache teilweise gut und reduzierte die Wasseranschluss-
gebühr auf Fr. 14'967.80 und die Abwasseranschlussgebühr auf
Fr. 74'792.31 (inkl. MWST; Beschwerdebeilage 2; Beschwerde, Rz. 16;
fortan Einspracheentscheid).
B.
B.1.
Mit Eingabe vom 4. Oktober 2024 liess die A._____ AG (fortan Beschwer-
deführerin) beim Spezialverwaltungsgericht, Abteilung Kausalabgaben und
Enteignungen (SKE) Beschwerde erheben (fortan Beschwerde) und stellte
folgende Anträge:
«A. Materielle

- 4 -
1. Es sei der Einspracheentscheid des Gemeinderates Q._____ vom
2. September 2024 aufzuheben.
2. Die nach der Bruttogeschossfläche berechnete Wasseranschlussge-
bühr sei auf maximal CHF 2'595.00 zu reduzieren.
3. Eventualiter sei die nach der Bruttogeschossfläche berechnete Wasser-
anschlussgebühr auf maximal CHF 7'199.10 zu reduzieren.
4. Die nach der Bruttogeschossfläche berechnete Abwasseranschlussge-
bühr sei auf maximal CHF 7'106.65 inkl. MwSt. zu reduzieren.
5. Eventualiter sei die nach der Bruttogeschossfläche berechnete Abwas-
seranschlussgebühr auf maximal CHF18'968.55 inkl. MwSt. zu reduzie-
ren.
6. Die nach der Gebäudegrundfläche / Hartfläche berechnete Abwasser-
anschlussgebühr sei auf maximal CHF17'135.55 inkl. MwSt. zu redu-
zieren.
7. Unter den gesetzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MwSt.
zu Lasten der Beschwerdegegnerin.
B. Formelle
1. Der Beschwerdeführerin seien die Finanzpläne 2013-2033 der Eigen-
wirtschaftsbetriebe Wasser und Abwasser der Gemeinde Q._____ zur
Einsicht zur Verfügung zu stellen.
2. Der Beschwerdeführerin sei anschliessend Gelegenheit zu bieten, sich
zu den in Ziffer1 genannten Unterlagen innert einer anzusetzenden
Frist zu äussern (rechtliches Gehör) und ihre Anträge anzupassen.
3. Es sei ein Augenschein durchzuführen.»
B.2.
Das SKE eröffnete das vorliegende Verfahren und forderte die Beschwer-
deführerin zur Leistung eines Kostenvorschusses auf (Verfügung des SKE
vom 7. Oktober 2024). Nach Eingang des Kostenvorschusses ersuchte
das Gericht die Gemeinde Q._____ (fortan Beschwerdegegnerin) mit Da-
tum vom 14. Oktober 2024 um Stellungnahme.
B.3.
Mit Eingabe vom 2. Dezember 2024 liess sich die Beschwerdegegnerin in-
nert erstreckter Frist vernehmen (fortan Vernehmlassung) und beantragte
die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zu Lasten der Beschwerdeführerin.
B.4.
Mit Replik vom 24. Januar 2025 (fortan Replik) hielt die Beschwerdeführe-
rin an ihren Anträgen fest und beantragte ergänzend, die mit der Vernehm-
lassung eingereichten Finanzpläne seien der Beschwerdegegnerin zur
Überarbeitung und Anpassung zurückzuweisen. Der Beschwerdeführerin
sei anschliessend Gelegenheit zu bieten, sich zu den angepassten Unter-
lagen zu äussern.

- 5 -
B.5.
Mit Schreiben vom 29. Januar 2025 ersuchte das Gericht die Beschwerde-
gegnerin um Einreichung der Duplik und forderte diese im gleichen Zug auf,
die Finanzpläne in einer lesbaren Form einzureichen.
B.6.
Mit Schreiben vom 27. Februar 2025 reichte die Beschwerdegegnerin die
eingeforderten Unterlagen ein und ersuchte im gleichen Zug um Erstre-
ckung der Frist zur Duplik. Mit Datum vom 10. März 2025 duplizierte sie
(fortan Duplik) und hielt an ihren Anträgen fest. Die Duplik inkl. der überar-
beiteten Unterlagen wurden der Beschwerdeführerin mit Datum vom
11. März 2025 zur Kenntnisnahme zugestellt.
B.7.
Mit Schreiben vom 17. März 2025 nahm die Beschwerdeführerin unaufge-
fordert Stellung (unbedingtes Replikrecht; fortan Triplik). In ihrer Triplik
bringt die Beschwerdeführerin vor, die Beschwerdegegnerin berufe sich in
ihrer Duplik erstmals auf eine scheinbare Praxis des Gemeinderats
Q._____. Sofern es sich um eine konstante Praxis handle, sei die Be-
schwerdegegnerin aufzufordern, die entsprechenden vergleichbaren Ge-
bührenentscheide einzureichen.
Die Triplik wurde der Beschwerdegegnerin mit Datum vom 18. März 2024
zur Kenntnisnahme zugestellt.
C.
C.1.
Mit Beweisanordnung vom 1. Juli 2025 forderte das Gericht von der Be-
schwerdegegnerin weitere Unterlagen ein. Diese wurden dem Gericht am
21. August 2025 eingereicht.
C.2.
Mit Beweisanordnung vom 24. September 2025 forderte das Gericht wei-
tere Unterlagen ein:
«Die Beschwerdeführerin bringt in ihrer Triplik vor, die Beschwerdegegnerin
berufe sich in ihrer Duplik erstmals auf eine scheinbare Praxis des Gemein-
derates Q._____, wonach Verkaufs- und Büroflächen nicht als gewerbliche
und industrielle Produktions- und Arbeitsflächen qualifiziert würden. Sie stellt
den Verfahrensantrag, es seien vergleichbare Gebührenentscheide bezüg-
lich der gebührenrelevanten Qualifikation von Verkaufs- und Büroflächen aus
den letzten Jahren einzureichen (Triplik, Rz. 2-3). Gibt es Belege für diese
Praxis der Gemeinde?»
Mit Eingabe vom 30. September 2025 teilte die Beschwerdegegnerin mit,
es existiere keine solche belegbare Praxis.

- 6 -
D.
Das Gericht führte am 21. Januar 2026 eine Augenscheinsverhandlung
(Präsenz vgl. Protokoll, S. 1) durch und fällte im Anschluss an die Beratung
das nachfolgende Urteil.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
1.1.
Gegen Abgabeverfügungen kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim ver-
fügenden Organ Einsprache erhoben werden (§ 35 Abs. 2 Satz 1 des Ge-
setzes über Raumentwicklung und Bauwesen [Baugesetz, BauG;
SAR 713.100] vom 19. Januar 1993). Dessen Einspracheentscheid kann
innert 30 Tagen mit Beschwerde beim SKE angefochten werden
(§ 35 Abs. 2 Satz 2 BauG in Verbindung mit § 44 Abs. 1 des Gesetzes über
die Verwaltungsrechtspflege [VRPG; SAR 271.100] vom 4. Dezem-
ber 2007). Der Entscheid des Gemeinderats vom 5. Januar 2024
(Beilage 2 zur Beschwerde) ist ein Einspracheentscheid im Sinne von
§ 35 Abs. 2 BauG. Das SKE ist für die Behandlung der Beschwerde
zuständig.
1.2.
Zur Einreichung einer Beschwerde ist legitimiert, wer ein schutzwürdiges
und aktuelles Interesse geltend macht (§ 42 lit. a VRPG). Die Beschwerde-
führerin ist Adressatin des Einspracheentscheids vom 5. Januar 2024 und
ist als Stockwerkeigentümerin der Anteile bbb, ccc, ddd und eee (Anteile
725/1000; A.) und Gebührenbelastete ohne weiteres zur Beschwerdeerhe-
bung legitimiert. Der Anteil jjj (Wohnung im Erd- und Obergeschoss) steht
im Alleineigentum einer weiteren Eigentümerin, welche den Anteil von der
Beschwerdeführerin erworben hat (Einsicht via AGOBIS am 13. Mai 2025;
zuletzt abgerufen am 26. Januar 2026). Gemäss Kaufvertrag vom
20. März 2022, Ziffer 1.a. umfasst der Kaufpreis die pauschale Abgeltung
unter anderem der Anschlussgebühren für Kanalisation und Wasser (S. 4).
Es wurde auch unter diesem Aspekt die korrekte Partei ins Recht gefasst.
Dies wird von den Parteien denn auch nicht bestritten.
1.3.
Der Einspracheentscheid ist der Rechtsvertreterin der Beschwerdeführerin
am 6. September 2024 zugegangen (Beilage 2 zur Beschwerde). Nach
§ 28 Abs. 1 und 2 VRPG gelten für die Berechnung der Fristen, deren Un-
terbruch und die Wiederherstellung gegen die Folgen der Säumnis sowie
bezüglich der Rechtsstillstandsfristen die Bestimmungen der Schweizeri-
schen Zivilprozessordnung (ZPO; SR 272) vom 19. Dezember 2008. Die
mit Poststempel vom 4. Oktober 2024 versehene Beschwerde wurde frist-
gerecht erhoben.

- 7 -
1.4.
Die Rechtsvertretenden wurden mit Vollmacht vom 4. Januar 2024 und
19. Oktober 2025 (Beilage 1 zur Beschwerde; eingereicht per E-Mail am
19. Oktober 2025) bzw. Vollmacht vom 12. November 2024 (Beilage zum
Schreiben vom 12. November 2024) gehörig bevollmächtigt.
1.5.
Auf die auch im Übrigen form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist
einzutreten.
2.
Vorliegend ist einerseits umstritten, ob die fragliche Baute als Ersatzbaute
oder als Umbaute (Um-, An-, Aus- oder Erweiterungsbaute) zu qualifizieren
(Erw. 4.) oder – eventualiter – ob reduzierte Ansätze für gewerbliche und
industrielle Produktions- und Arbeitsflächen anzuwenden sind (Erw. 5.).
Weiter ist umstritten, ob bereits geleistete Zahlungen korrekt angerechnet
worden sind (Erw. 6.) und ob ein Versickerungsrabatt gewährt werden
muss (Erw. 7.). Schliesslich ist umstritten, ob die verfügten Gebühren das
Kostendeckungs- (Erw. 8-10.) und das Äquivalenzprinzip (Erw. 11.) verlet-
zen. Nicht bestritten sind die Gebührenpflicht als solche sowie die Berech-
nungsgrundlagen (Protokoll, S. 4).
3.
3.1.
Nach konstanter bundesgerichtlicher Rechtsprechung setzt eine Abgaben-
erhebung ein Gesetz im formellen Sinn voraus, welches zumindest den
Kreis der Abgabepflichtigen (Subjekt der Abgabe), den Gegenstand der
Abgabe (den abgabebegründenden Tatbestand, Objekt der Abgabe) und
in Grundzügen die Höhe der Abgabe (Bemessungsgrundlage) festlegt
(Bundesgerichtsentscheid [BGE] 126 I 183; BGE 132 II 374; vgl. auch
Art. 127 Abs. 1 BV, der analog auf andere Geldleistungen anwendbar ist
[BGE 134 I 180]).
3.2.
Das kantonale Recht ermächtigt die Gemeinden, von den Grundeigentü-
mern Beiträge an die Kosten der Erstellung, Änderung und Erneuerung von
Anlagen der Versorgung mit Wasser und Energie sowie der Abwasserbe-
seitigung zu erheben. Soweit die Kosten dadurch nicht gedeckt werden,
sowie für den Betrieb, sind sie verpflichtet, Gebühren zu erheben
(§ 34 Abs. 2 BauG). Sie haben die Erhebung der Beiträge und Gebühren
auch zu regeln, wo keine kantonalen Vorschriften bestehen
(§ 34 Abs. 3 BauG; vgl. auch § 23 des Einführungsgesetzes zur Bundes-
gesetzgebung über den Schutz von Umwelt und Gewässern [EG UWR;
SAR 781.200] vom 4. September 2007 und § 60a Abs. 1 des

- 8 -
Bundesgesetzes über den Schutz der Gewässer [GSchG; SR 814.20] vom
24. Januar 1991).
3.3.
Gemäss Art. 60a des Bundesgesetzes über den Schutz der Gewässer
(GSchG; SR 814.20) vom 24. Januar 1991 sind die Kosten für Bau, Be-
trieb, Unterhalt, Sanierung und Ersatz der Abwasseranlagen mit Gebühren
oder anderen Abgaben den Verursachern zu überbinden (vgl. auch
§ 23 des Einführungsgesetzes zur Bundesgesetzgebung über den Schutz
von Umwelt und Gewässer [EG UWR; SAR 781.200] vom 4. Septem-
ber 2007).
3.4.
3.4.1.
Rechtliche Grundlage für die Erhebung einer Wasseranschlussgebühr ist
das Wasserreglement der Gemeinde Q._____ (fortan WR; beschlossen am
tt.mm.jjjj, in Kraft seit tt.mm.jjjj). Das WR wurde kompetenzgemäss von der
Gemeindeversammlung beschlossen (vgl. § 20 Abs. 2 lit. i Gesetz über die
Einwohnergemeinden [Gemeindegesetz, GG, SAR 171.100] vom 19. De-
zember 1978).
3.4.2.
Für den Anschluss an die Wasserversorgung erhebt die Gemeinde eine
Anschlussgebühr gemäss dem Tarif. Die Gebühr wird gemäss § xyz WR
unter Berücksichtigung der anrechenbaren Bruttogeschossfläche festge-
legt. Für gewerbliche und industrielle Lagerfläche kann die Gebühr redu-
ziert werden (§ xyz WR).
Der Gebührenansatz beläuft sich auf Fr. 15.00/m2 der Bruttogeschossflä-
che. Der reduzierte Ansatz für Industrie- und Gewerbebauten beträgt bei
gewerblichen und industriellen Lagerflächen Fr. 2.90/m2 und bei gewerbli-
chen und industriellen Produktions- und Arbeitsflächen Fr. 4.80/m2 (Tarif
Anhang zum WR).
3.4.3.
Bei Um-, An-, Aus- und Erweiterungsbauten einer bereits an die Wasser-
versorgung angeschlossenen Baute ist eine zusätzliche Anschlussgebühr
entsprechend der durch die baulichen Veränderungen bedingten Erhöhung
der anrechenbaren Bruttogeschossfläche und unabhängig davon, ob die
baulichen Veränderungen die Wasserversorgung mehr beanspruchen, zu
bezahlen (§ xyz WR).
3.4.4.
Wird ein bereits angeschlossenes Gebäude abgebrochen und an dessen
Stelle ein Neubau errichtet, so werden die seinerzeit bezahlten Gebühren

- 9 -
angerechnet. Der Nachweis für die damals bezahlte Abgabe ist vom Grund-
eigentümer zu erbringen (§ xyz WR).
3.4.5.
Alle festgelegten Abgabentarife verstehen sich ohne Mehrwertsteuerzu-
schlag. Die von der Gemeinde für ihre Leistungen zu erbringende eidge-
nössische Mehrwertsteuer wird den Abgabepflichtigen zusätzlich zu den
Abgaben auferlegt. Sie wird separat ausgewiesen und ist mit der Abgaben-
bzw. Gebührenverfügung zur Zahlung fällig (§ xyz WR).Die Gemeinde hat
bei der Wasseranschlussgebühr keine MWST erhoben.
3.4.6.
Die Zahlungspflicht entsteht bei Neubauten mit dem Anschluss an die Was-
serversorgung. Bei Um-, An-, Aus- und Erweiterungsbauten einer bereits
angeschlossenen Baute entsteht die Zahlungspflicht mit dem Abschluss
der Bauarbeiten; spätestens jedoch zwei Jahre nach Baubeginn. Ersatz-
bauten sind Neubauten gleichgestellt (§ xyz WR).
3.4.7.
Schuldner der Abgabe ist der Grundeigentümer im Zeitpunkt des Eintritts
der Zahlungspflicht (§ xyz WR).
3.4.8.
Der Kreis der Abgabepflichtigen, der Gegenstand der Abgabe und die Be-
messungsgrundlage sind im WR in den Grundzügen umschrieben
(Erw. 3.1.); dieses wurde von der Gemeindeversammlung beschlossen
(Erw. 3.4.1.). Es genügt den Anforderungen an eine gesetzliche Grundlage
zu Erhebung von Anschlussgebühren. Dies wird von den Parteien nicht be-
stritten (Protokoll, S. 6).
3.5.
3.5.1.
Rechtliche Grundlage für die Erhebung einer Kanalisationsanschlussge-
bühr ist in das Abwasserreglement der Gemeinde Q._____ (fortan AR; be-
schlossen am tt.mm.jjjj, in Kraft seit tt.mm.jjjj). Das AR wurde kompetenz-
gemäss von der Gemeindeversammlung beschlossen
(vgl. § 20 Abs. 2 lit. i GG).
3.5.2.
Die Gemeinde erhebt für den Anschluss an die öffentlichen Abwasseranla-
gen eine Anschlussgebühr gemäss dem Tarif. Die Gebühr wird unter Be-
rücksichtigung der Gebäudegrundfläche, der in die Kanalisation entwässer-
ten Hartfläche und der Bruttogeschossfläche festgelegt (§ xyz AR). Für ge-
werbliche und industrielle Lagerflächen ohne oder mit unbedeutendem Ab-
wasseranfall wird eine Gebühr nach reduzierten Ansätzen erhoben
(§ xyz AR).

- 10 -
Der Gebührenansatz beläuft sich auf Fr. 39.00/m2 der Gebäudegrundflä-
che und der in die Kanalisation entwässerten Hartflächen sowie
Fr. 39.00/m2 der Bruttogeschossfläche. Der reduzierte Ansatz für Industrie-
und Gewerbebauten beträgt bei gewerblichen und industriellen Lagerflä-
chen Fr. 8.00/m2 und bei gewerblichen und industriellen Produktions- und
Arbeitsflächen Fr. 11.00/m2 (Tarif Anhang II zum AR).
3.5.3.
Wird ein bereits an die öffentliche Kanalisation angeschlossenes Gebäude
abgebrochen und an dessen Stelle ein Neubau errichtet, so werden die
seinerseits bezahlten Abgaben angerechnet. Der Nachweis für die bereits
bezahlte Abgabe ist vom Grundeigentümer zu erbringen (§ xyz AR).
Bei Um-, An-, Aus- und Erweiterungsbauten wird die Anschlussgebühr für
die erweiterte Fläche erhoben (§ xyz AR).
Bei Zweckänderungen bereits angeschlossener Bauten, die eine wesentli-
che Mehrbelastung der Abwasseranlagen verursachen, wird die An-
schlussgebühr neu festgelegt. Bereits geleistete Zahlungen werden ange-
rechnet. Ein allfälliger Überschuss wird nicht zurückerstattet (§ xyz AR).
3.5.4.
Alle festgelegten Abgabentarife verstehen sich ohne Mehrwertsteuerzu-
schlag. Die von der Gemeinde für ihre Leistungen zu erbringende eidge-
nössische Mehrwertsteuer wird den Abgabepflichtigen zusätzlich zu den
Abgaben auferlegt. Sie wird separat ausgewiesen und ist mit der Abgaben-
bzw. Gebührenverfügung zur Zahlung fällig (§ xyz AR).
3.5.5.
Die Zahlungspflicht entsteht bei Neubauten mit dem Anschluss an die Ka-
nalisation; bei bestehenden Gebäuden mit der Inbetriebnahme des An-
schlusses. Bei Um-, An-, Aus- und Erweiterungsbauten einer bereits ange-
schlossenen Baute entsteht die Zahlungspflicht mit dem Abschluss der
Bauarbeiten; spätestens jedoch zwei Jahre nach Baubeginn. Ersatzbauten
sind Neubauten gleichgestellt (§ xyz AR).
3.5.6.
Schuldner der Abgabe ist der Grundeigentümer im Zeitpunkt des Eintritts
der Zahlungspflicht (§ xyz AR).
3.5.7.
Der Kreis der Abgabepflichtigen, der Gegenstand der Abgabe und die Be-
messungsgrundlage sind im AR in den Grundzügen umschrieben
(Erw. 3.1.) und dieses wurde von der Gemeindeversammlung beschlossen
(Erw. 3.5.1.). Es genügt den Anforderungen an eine gesetzliche Grundlage

- 11 -
zu Erhebung von Anschlussgebühren. Dies wird von den Parteien nicht be-
stritten (Protokoll, S. 6).
4.
4.1.
Zunächst ist umstritten, ob es sich beim Bauprojekt der Beschwerdeführe-
rin um einen Ersatzbau oder um einen Um-, An-, Aus- oder Erweiterungs-
bau handelt.
4.2.
4.2.1.
Die Beschwerdeführerin bringt vor, die erstellten Gewerbe-, Büro- und
Wohnbauten seien auf den bestehenden Betongrundmauern der bisheri-
gen Gebäude Nr. lll und Nr. mmm erstellt worden und seien unter Einbezug
und im Umfang der anlässlich des Abbruchs stehengelassenen tragenden
Rück- und Seitenwände erfolgt. Die Gewerbehalle entspreche in ihrer Ab-
messung (34.90 m x 15.00 m) exakt den Massen des abgebrochenen Ge-
bäudes Nr. lll. Die Gewerbehalle umfasse eine Galerie, einen Lagerraum,
eine Werkstatt, eine Serviceannahme sowie einen Empfang mit Büro. Zu-
dem seien der Technikraum und die Toilette beim Abbruch der ehemaligen
Baute (XY) erhalten und eine neue Kundentoilette eingebaut worden. Diese
werde nur selten genutzt. Auf der Südostseite sei auf das stehengelassene
Untergeschoss ein zweigeschossiger Bau gesetzt worden. Er umfasse ei-
nerseits auf sämtlichen Geschossen Büroräumlichkeiten mit je einer Toi-
lette pro Geschoss, andererseits eine 3.5-Zimmer-Wohnung.
Vor den baulichen Massnahmen sei das Gebäude Nr. mmm im beibehalte-
nen Untergeschoss als Ausstellungsraum genutzt worden. Neben dem
Ausstellungsraum sei im Untergeschoss eine Toilette eingebaut gewesen.
Im Erdgeschoss habe sich ein Pferdestall befunden (Beschwerde, Rz. 17-
21; Protokoll, S. 6 ff.).
Die Berechnung der Anschlussgebühren sei nach der baurechtlichen Be-
trachtungsweise erfolgt, wonach Ersatzbauten als Neubauten gelten wür-
den, wenn sie nach Art und Umfang der vorgenommenen Veränderungen
einem Neubau gleichkämen. Richtigerweise müsste bei Liegenschaften,
für welche in der Vergangenheit bereits eine Anschlussgebühr entrichtet
worden sei, die Gebühr auch bei Ersatzbauten allein nach der Erhöhung
der Leistungsfähigkeit des Anschlusses bemessen werden. Entscheidend
sei nicht die baurechtliche Qualifikation von baulichen Veränderungen auf
einem angeschlossenen Grundstück. Massgeblich sei, ob das Versor-
gungswerk für sie zusätzliche Kapazitäten zur Verfügung stellen müsse
und dem Gemeinwesen daher allenfalls zusätzliche Baukosten erwachsen
würden (Beschwerde, Rz. 22-26; Replik, Rz. 4 und 15, Protokoll, S. 6 ff.).

- 12 -
Die abgebrochenen Gebäude seien in den Jahren 1982 und 1987 erbaut
worden. Damals sei eine Anschlussgebühr geleistet und die Liegenschaf-
ten damit ins Leitungsnetz der Gemeinde eingekauft worden. Die Lebens-
dauer der Bauten sei bei deren Rückbau nicht abgelaufen und der An-
schluss sei auch nicht seit längerer Zeit ausser Gebrauch gewesen. Die
Beschwerdeführerin habe die Bauten durch die Erneuerung lediglich wirt-
schaftlich wiederbelebt und neuen Bedürfnissen angepasst. Die Lage, An-
ordnung und Ausrichtung entsprächen den bisherigen Bauten und auch die
Gebäudegrund- und Hartflächen hätten sich lediglich durch eine kleine An-
baute nordwestlich des Gewerbe- und Wohngebäudes minim verändert.
Für die Umnutzung habe die Gemeinde keinerlei zusätzliche Kapazitäten
zur Verfügung stellen müssen und es seien ihr auch keine zusätzlichen
Kosten erwachsen. Nach der Nutzungsänderung sei die ehemalige XY ein-
zig durch die Kundentoilette erweitert worden. Es sei daher davon auszu-
gehen, dass die neuen Gebäude gegenüber den bisherigen Bauten das
öffentliche Leistungsnetz maximal gleich (Gebäude Nr. lll) bzw. weniger
stark (Gebäude Nr. mmm) in Anspruch nehmen würden. Aus diesem Grund
sei die Anwendung von §§ xyz WR und xyz AR unangemessen. Damit
werde das Äquivalenzprinzip und das Verhältnismässigkeitsprinzip verletzt.
Unter Berücksichtigung des Gleichbehandlungsgebotes seien die Gebüh-
ren im Sinne von besonderen Verhältnissen gemäss §§ xyz WR und
xyz AR dahinangehend anzupassen, dass die Anschlussgebühren nur für
die erweiterten Flächen zu erheben seien (Beschwerde, Rz. 27-29; Replik,
Rz. 7-8 und 11-14; zum Äquivalenzprinzip im Besonderen vgl. Erw. 11.).
4.2.2.
Die Beschwerdegegnerin bringt vor, der genaue Umfang eines Bauge-
suchs werde anhand der Baugesuchsakten beurteilt. Die Beschwerdefüh-
rerin habe ihr Baugesuch selbst mit «Neubau Gewerbe-/Büro- und Woh-
nungsbau» bezeichnet. Auch der mit Baugesuch Nr. ggg eingereichte Situ-
ationsplan vom 17. Mai 2022 spreche eine deutliche Sprache. Beide Er-
satzbauten für die bestehenden Gebäude Nr. lll und Nr. mmm seien voll-
ständig als Neubauten bezeichnet worden. Einzig der Technikraum und die
Toilette seien vom Bestand übriggeblieben. Es spiele keine Rolle, dass die
Ersatzbauten, die den Charakter von Neubauten aufweisen würden, mehr
oder weniger am selben Standort wie die vorbestehenden Bestandesbau-
ten errichtet worden seien. Die Bausumme habe gemäss Baugesuch rund
Fr. 2 Mio. betragen. Dies ergäbe pro Quadratmeter Bruttogeschossfläche
einen Betrag von Fr. 2'492.50, was einem Neu- bzw. Ersatzbau gleich-
komme. Die Beschwerdegegnerin habe zudem die bereits geleisteten Zah-
lungen angerechnet (Vernehmlassung, Rz. 10-19; Duplik, Rz. 3-7; Proto-
koll, S. 7 f.).
4.2.3.
In ihrer Replik ergänzt die Beschwerdeführerin, es erstaune, dass die Be-
schwerdegegnerin die Bauten als Neubau bezeichne, zumal diese im

- 13 -
Einspracheentscheid festgehalten habe, dass sich die Veränderung der re-
levanten Flächen in einem Bereich bewegen würden, in welchem für sich
allein genommen wohl von einer An-, Aus- bzw. Erweiterungsbaute gespro-
chen werden könne. Die Bezeichnung im Baugesuch sei nicht relevant
(Replik, Rz. 3; Protokoll, S. 8).
Sodann sei die Bausumme nicht relevant für die Berechnung der An-
schlussgebühren. Abklärungen hätten zudem ergeben, dass durch die Er-
neuerung der Liegenschaften ein Grossteil des bestehenden Gebäudewer-
tes bestehen geblieben sei. Die Liegenschaften seien Ende 2021 für rund
Fr. 1.5 Mio. erworben worden. Davon seien rund Fr. 1.1. Mio. auf das
Grundstück entfallen (Fr. 1.1 Mio. ÷ xyz m2 = Fr. xyz.00/m2). Die damals
bestehenden Gebäude hätten somit einen Wert von ca. Fr. 400'000.00 auf-
gewiesen. Gemäss eingeholter Offerten hätten sich die Kosten für die Er-
stellung bzw. der Wert der stehen gelassenen Fundamente auf rund
Fr. 300'000.00 belaufen. Die bestehenden und mittlerweile abgebrochenen
Gebäudeteile hätten aufgrund der einfachen Bauweise folglich einen Rest-
wert von rund Fr. 100'000.00 aufgewiesen. Mit anderen Worten seien durch
die Bauarbeiten rund 75 % der vorhandenen Gebäudesubstanz bzw. des
Gebäudewertes bestehen geblieben. Es handle sich auch gestützt darauf
nicht um eine Neubaute (Replik, Rz. 16-19).
Bei einer Qualifikation der Baute als Um- und Erweiterungsbaute und un-
abhängig davon, ob die baulichen Veränderungen die Versorgungswerke
mehr beanspruchen, würden der Beschwerdeführerin folgende Anschluss-
gebühren entstehen:
Wasseranschlussgebühr Fr. 2'959.99
Abwasseranschlussgebühr BGF Fr. 7'106.65
Abwasseranschlussgebühr GGF / Hartfläche Fr. 17'135.65
Total Fr. 26'837.20
Gestützt auf die Qualifikation als Neubaute entstünden der Beschwerde-
führerin dagegen folgende Anschlussgebühren:
Wasseranschlussgebühr Fr. 14'967.80
Abwasseranschlussgebühr Fr. 74'792.31
Total Fr. 89'760.11
Die Gebühren für eine angebliche Neubaute würden somit das rund
3.5-fache der Gebühren betragen, die für eine Umbaute angefallen wären,
obwohl die Versorgungswerke durch die baulichen Veränderungen tenden-
ziell eher weniger belastet würden. Eine solche Berechnung verstosse ge-
gen das Gleichbehandlungsgebot (Replik, Rz. 22-24).

- 14 -
4.2.4.
In ihrer Duplik ergänzt die Beschwerdegegnerin, das SKE habe in einer
vergleichbaren Konstellation entschieden, dass neben der ursprünglichen
und neuen Nutzung des Gebäudes insbesondere auch die verbleibenden
Baustrukturen sowie die Formveränderungen für die rechtliche Einordnung
entscheidend seien. Das Gericht habe die Auskernung einer Scheune als
Ersatzbau qualifiziert, da nur die West- und Ostfassade sowie das Dach
erhalten worden seien. Der Rest sei vollständig abgebrochen worden. In
die verbleibenden Gebäudeteile sei ein zweigeschossiges Mehrfamilien-
haus mit vier Wohnungen eingebaut worden. Ausschlaggebend sei gewe-
sen, dass die ursprüngliche Baute zuvor als Lagerraum genutzt worden sei,
über mehrere Jahre leer gestanden habe und der Neubau in seiner Form
als auch in seiner Nutzung erheblich von den vorbestehenden Bauten ab-
gewichen sei (mit Verweis auf den Entscheid des Spezialverwaltungsge-
richts [SKEE 4-BE.2017.8] vom 20. Juni 2018 in: AGVE 2018 S. 449 ff.;
Duplik, Rz. 7-8).
Im vorliegenden Fall hätten ursprünglich eine XY, ein Gebäude mit Büro-
räumlichkeiten sowie ein Pferdestall auf dem Grundstück gestanden. Vom
Gebäude mit Büro und Pferdestall bleibe das Kellergeschoss bestehen,
welches weiterhin Büroräumlichkeiten umfasse. Anstelle des Pferdestalles
würden zwei zusätzliche Geschosse mit Büros und Wohnungen errichtet.
Beim XY-gebäude würden das Kellergeschoss, die Betonwände sowie
zwei kleine Nebenräume bestehen bleiben, während die darauf liegende
Holzkonstruktion einschliesslich des Daches zurückgebaut werde.
Geplant seien neue Lager- und Gewerberäumlichkeiten. Die Zufahrt
werde neu angelegt. Die Gebäudegrundfläche werde um 40 m2 erweitert,
während sich die anrechenbare Bruttogeschossfläche um 168 m2
vergrössere. Die Hartfläche werde um 371.5 m2 vergrössert, wobei die
totale Bruttogeschossfläche 972.49 m2 betrage und die gesamte
Gebäude- sowie Hartfläche 1'056.92 m2 umfasse. Die Veränderung der
relevanten Flächen bewege sich somit in einem Bereich von rund 20 %
bis maximal 35 %. Der ursprüngliche Charakter der Baute sei fast
vollständig verloren gegangen, insbesondere auch durch die teilweise
Nutzungsänderung, welche zu einer verstärkten Büro- und Wohnnutzung
geführt habe. Diese Faktoren würden klar gegen eine blosse Erweiterung
sprechen (Duplik, Rz. 9-12).
In einem anderen Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts sei als Ab-
grenzungskriterium die Höhe der Baukosten pro Quadratmeter berücksich-
tigt worden. Die Bausumme sei folglich relevant für die Qualifikation der
Baute (mit Verweis auf SKEE [4-BE.2020.17] vom 26. Januar 2022,
Erw. 6.3.2.1.; Duplik, Rz. 13-16).
Die Beschwerdegegnerin differenziere in ihren Reglementen zwischen
Um-, Aus-, An- und Erweiterungsbauten (Zusatzgebühr nach Massgabe
der Flächenerhöhung) und Ersatzbauten (Gebühr basierend auf der

- 15 -
gesamten anrechenbaren Bruttogeschossfläche, Gebäudegrundfläche
bzw. entwässerten Hartfläche unter Abzug bereits geleisteter Zahlungen).
Diese Differenzierung entspreche der bundesgerichtlichen Rechtspre-
chung und sei zulässig (Duplik, Rz. 17-20).
4.2.5.
Unter dem Titel «konkrete Berechnung der Anschlussgebühren» bringt die
Beschwerdeführerin vor, für die bestehenden Flächen seien bereits in den
Jahren 1982 und 1987 Anschlussgebühren erhoben worden. Durch die
neue Nutzung müssten von den Versorgungswerken keine neuen und zu-
sätzlichen Kapazitäten zur Verfügung gestellt werden und es würden der
Gemeinde daher keine zusätzlichen Baukosten entstehen. Aufgrund der
veränderten Nutzung sei sogar damit zu rechnen, dass weniger Wasser
benötigt und weniger Abwasser anfallen werde. Es seien daher höchstens
Anschlussgebühren für die erweiterten und zusätzlichen Flächen zu erhe-
ben.
Die Beschwerdeführerin stellt anschliessend eine Berechnung der Flächen
auf, welche aus ihrer Sicht effektiv erweitert worden seien. Gestützt darauf
hätte die Beschwerdegegnerin lediglich Gebühren für 318.76 m2erheben
dürfen (statt für 1'142.89 m2). Es ergäben sich gestützt auf diese Betrach-
tungsweise folgende zu belastenden Flächen (Beschwerde, Rz. 35-36):
Gewerbliche und industrielle Lagerfläche 76.20 m2
Gewerbliche und industrielle Produktions-/Arbeitsfläche 123.96 m2
Bruttogeschossfläche übrige 118.60 m2
Total 318.76 m2
Unter Berücksichtigung der reduzierten Ansätze für gewerbliche und in-
dustrielle Lager sowie Produktions- und Arbeitsstätten berechnet die Be-
schwerdeführerin eine Wasseranschlussgebühr von Fr. 2'595.00 und eine
Abwasseranschlussgebühr von Fr. 7'106.65 inkl. MWST (von 7.7 %) für die
Bruttogeschossflächen und eine Abwasseranschlussgebühr von
Fr. 17'135.55 inkl. MWST (von 7.7 %) für die Hartflächen (Beschwerde,
Rz. 37-41).
4.3.
4.3.1.
In der Vergangenheit hat das Bundesgericht mehrfach festgehalten, dass
es sich bei Abwasseranschlussgebühren um eine einmalige Abgabe
handle (BGE 112 Ia 260, Erw. 5.a.; BGE 97 I 337, Erw. 2.a.). In Fällen, in
denen eine Baute nachträglich aus- oder umgebaut wurde, konnten jedoch
schon damals ergänzende Anschlussgebühren vorgesehen werden (Urteil
des Bundesgerichts [2P.45/2003] vom 28. August 2003, Erw. 5.3.).

- 16 -
4.3.2.
In neueren Entscheiden scheint das Bundesgericht von diesem früheren,
ursprünglich auch in der Lehre verbreiteten Einmaligkeitsgrundsatz abge-
rückt zu sein.
So hat es zur gebührenrechtlichen Behandlung von Ersatzbauten einer-
seits und von Um-, An-, Aus- und Erweiterungsbauten andererseits zwar
festgehalten, dass Ersatzbauten grundsätzlich gleich zu behandeln sind
wie Um-, An-, Aus- oder Erweiterungsbauten. Das ergibt sich einerseits aus
dem mit der Anschlussgebühr verfolgten Finanzierungszweck, anderer-
seits aber auch aus praktischen Gründen. Es ist oft nicht möglich, zwischen
Ersatzbau und Um-, An-, Aus- oder Erweiterungsbau eine klare Trennlinie
zu ziehen (Urteil des Bundesgerichts [2P.78/2003] vom 1. Septem-
ber 2003, Erw. 3.6.; Urteil des Bundesgerichts [2P.45/2003] vom 28. Au-
gust 2003 in: ZBl 2004, S. 263 ff.).
«Die Auffassung des Verwaltungsgerichts, wonach für eine derartig kon-
zipierte Anschlussgebühr zwischen Um- und Erweiterungsbauten einer-
seits und Ersatzbauten andererseits kein grundsätzlicher Unterschied
gemacht werden darf, lässt sich verfassungsrechtlich nicht beanstanden.
Wenn bei Um- und Erweiterungsbauten nur der bauliche Mehrwert der
veränderten Baute sowie die zusätzlich geschaffene Hartfläche durch
eine ergänzende Anschlussgebühr erfasst wird, muss diese Betrach-
tungsweise konsequenterweise auch für Ersatzbauten gelten. Das
drängt sich bis zu einem gewissen Grad schon aus praktischen Gründen
auf, da zwischen Um- und Erweiterungsbauten und eigentlichen Ersatz-
bauten keine scharfe Trennung gemacht werden kann. Bei Um- und Er-
weiterungsbauten kann die neu geschaffene Bausubstanz wert- und
volumenmässig neben der verbliebenen Altsubstanz derart dominieren,
dass der Vorgang baulich und wirtschaftlich der Erstellung einer Ersatz-
baute gleich- oder nahekommt» (zit. Urteil des Bundesgerichts
[2P.78/2003] vom 1. September 2003, Erw. 3.6.).
4.3.3.
Die Gleichsetzung gilt indessen nicht absolut. Wo zwischen Altbaute und
Ersatzbaute eine grosse Diskrepanz besteht, kann für die Ersatzbaute trotz
eines grundsätzlich vorhandenen Anschlusses die volle Anschlussgebühr
erhoben werden. Eine unterschiedliche Behandlung der beiden Sachver-
halte «Ersatzbau» und «Umbau» ist zudem zulässig, wenn das abgebro-
chene Gebäude baufällig war und der Anschluss während längerer Zeit
nicht benutzt wurde (Urteil des Bundesgerichts [2P.78/2003] vom 1. Sep-
tember 2003, Erw. 3.6.; Urteil des Bundesgerichts [2P.223/2004] vom
18. Mai 2005, Erw. 3.2. und 3.3.1. ff.; Urteil des Bundesgerichts
[2C_153/2007] vom 10. Oktober 2007, Erw. 5.2.; Urteil des Bundesgerichts
[2P.45/2003] vom 28. August 2003 in: ZBl 2004, S. 263 ff.).
«Die erwähnte Argumentation unterstellt, dass Ersatzbauten stets nur
dann errichtet würden, wenn das frühere Gebäude das Ende seiner Le-
bensdauer erreicht habe und es wegen seiner Baufälligkeit abgebrochen

- 17 -
werde. Damit wird ausgeblendet, dass oftmals Bauten aufgrund neuer
wirtschaftlicher Bedürfnisse oder aus anderen Gründen lange vor Ablauf
ihrer Lebensdauer beseitigt und durch neue Bauten ersetzt werden. […]
Unter diesem Gesichtspunkt erscheint es indessen nicht entscheidend,
wie spätere bauliche Veränderungen auf einem angeschlossenen
Grundstück in baurechtlicher Hinsicht zu qualifizieren sind. Massgeblich
ist in erster Linie, ob das Versorgungswerk für sie zusätzliche Kapazitä-
ten zur Verfügung stellen muss und dem Gemeinwesen deshalb allen-
falls zusätzliche Baukosten erwachsen. Im Blick auf den mit den An-
schlussgebühren verfolgten Finanzierungszweck erscheint es daher
grundsätzlich nicht gerechtfertigt, Ersatzbauten anders zu behandeln als
Um- und Erweiterungsbauten sowie Neubauten nach unfreiwilliger Zer-
störung. Eine andere Beurteilung drängt sich allenfalls dann auf, wenn
das abgebrochene Gebäude baufällig war und der ihm dienende An-
schluss während längerer Zeit nicht mehr benutzt wurde» (zit. Urteil des
Bundesgerichts [2C_153/2007] vom 10. Oktober 2007, Erw. 5.2.).
4.3.4.
Ebenfalls zulässig ist eine Abgaberegelung, die für Um-, An-, Aus- oder
Erweiterungsbauten eine Zusatzgebühr nach Massgabe des Mehrwerts
bzw. der Mehrfläche vorsieht, bei Ersatzbauten die Gebühr aber nach dem
gesamten Versicherungswert bzw. der gesamten Fläche bemisst, sofern
die seinerzeit für die beseitigte Altbaute bezahlten Anschlussgebühren ab-
gezogen werden. Das Bundesgericht führte dazu folgendes aus:
«Durch die Errichtung und den Anschluss eines neuen Gebäudes wird,
auch wenn dieses ein anderes, bereits angeschlossenes Gebäude er-
setzt, grundsätzlich ein neuer Abgabetatbestand geschaffen. Es gibt kein
unabhängig von einem bestimmten Gebäude bestehendes, zeitlich un-
beschränktes wohlerworbenes Anschlussrecht, das bei späteren bauli-
chen Änderungen als feste Grösse respektiert werden müsste […].
Gründe der Billigkeit können es aber gerechtfertigt erscheinen lassen,
auch bei Ersatzbauten, gleich wie bei Erweiterungs- und Umbauten, bei
der Bemessung der Anschlussgebühr den bisher auf den betreffenden
Grundstücken vorhandenen und durch eine entsprechende Abgabe be-
reits abgegoltenen Anschlüssen bis zu einem gewissen Grade Rechnung
zu tragen» (zit. Urteil des Bundesgerichts [2P.223/2004] vom
18. Mai 2005, Erw. 3.3.3.).
4.3.5.
Auch eine Regelung, die an die Lebensdauer des angeschlossenen Ge-
bäudes und den Erneuerungsbedarf der über die Anschlussgebühren
finanzierten Anlagen anknüpft und nach Ablauf von 50 Jahren die Erhe-
bung einer vollen Anschlussgebühr vorsieht, wurde vom Bundesgericht als
zulässig erachtet. In einem Urteil vom 8. November 2010 (2C_722/2009)
hatte das Bundesgericht die ergänzende bzw. nachträgliche Erhebung ei-
ner als Einkaufsgebühr bezeichneten Anschlussgebühr für die Trinkwas-
serversorgung aufgrund einer umfangreichen Sanierung von bereits ange-
schlossenen 38- bis 40-jährigen Gebäuden zu beurteilen. Es führte dazu

- 18 -
aus, eine über 50-jährige Baute habe die technische Lebensdauer der ge-
nutzten Erschliessung im Regelfall konsumiert, sodass sich eine erneute
Erhebung von Anschlussgebühren rechtfertige. Weiter hielt es fest, es sei
zulässig, Umbauten und Sanierungen von bereits angeschlossenen Ge-
bäuden zum Anlass zu nehmen, den auf einen beschränkten Zeithorizont
von 50 Jahren ausgelegten Einkauf in die Wasserversorgung zu erneuern
bzw. zu aktualisieren. Auch sei es nicht zu beanstanden, wenn weiter zu-
rückliegende Einkäufe in die Versorgungswerke in einem geringeren
Masse angerechnet würden wie solche, die weniger weit zurücklägen
(Erw. 3.5.2.). Bei der erneuten Erhebung von Anschlussgebühren dürfe es
nicht darauf ankommen, ob ein Umbau bewilligungspflichtig sei oder nicht.
Auch könne es keine Rolle spielen, ob ein Umbau im Innern oder an der
Gebäudehülle stattfinde. Massgebend sei, ob die Arbeiten auf den Beginn
eines neuen Lebenszyklus des Gebäudes schliessen liessen (Erw. 3.5.3.).
In einem Urteil vom 18. Mai 2005 (2P.223/2004) hielt das Bundesgericht
fest, es sei mit dem Rechtsgleichheitsgebot vereinbar, wenn die nachträg-
lichen Anschlussgebühren aus Praktikabilitätsgründen nicht anlässlich je-
der vom Gemeinwesen getätigten Investition von sämtlichen Grundeigen-
tümern erhoben würden, sondern nur von denjenigen Grundeigentümern,
welche auf ihrer Parzelle eine Neu- bzw. Ersatzbaute errichten, da in die-
sem Fall der ursprüngliche Einkauf in die Versorgung als amortisiert bzw.
konsumiert gelten könne (Erw. 3.3.3.).
4.3.6.
Die in den vorstehenden Erwägungen herausgearbeitete Entwicklung in
der bundesgerichtlichen Rechtsprechung wird vom SKE geteilt und von die-
sem in der breiten Palette der verschiedenen kommunalen Reglemente mit
Respekt vor dem in der Gemeindeautonomie wurzelnden Ermessensspiel-
raum jeweils umgesetzt (SKEE [4-BE.2020.17] vom 26. Januar 2022,
Erw. 5.2.6.; SKEE [4-BE.2017.14] vom 20. Juni 2018, Erw. 5.2.3. ff.). Es
kann im Spannungsfeld zwischen höchstrichterlichen Vorgaben und kom-
munaler Rechtsetzungshoheit nicht Aufgabe und Kompetenz eines unteren
kantonalen Gerichts sein, aufgrund eines theoretischen Verbesserungspo-
tentials (z.B. vollständige Refinanzierung eines kommunalen Abwasser-
systems über Benützungsgebühren) einer als zulässig erkannten Norm die
Anwendung zu versagen.
4.4.
4.4.1.
Grundsätzlich wäre nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung eine
Gleichbehandlung der beiden Sachverhalte «Ersatzbau» und «Um-, An-,
Aus- oder Erweiterungsbau» vorzuziehen. Unter besonderen Umständen
wird aber auch eine Ungleichbehandlung toleriert. Dies gilt es nachfolgend
zu prüfen.

- 19 -
4.4.2.
§ xyz WR lauten wie folgt:
Um-, An-, Aus- Bei Um-, An-, Aus- und Erweiterungsbauten einer be-
und Erweiterungs- reits angeschlossenen Baute ist eine zusätzliche An-
bauten schlussgebühr zu bezahlen entsprechend der durch
die baulichen Veränderungen bedingten Erhöhung
der anrechenbaren Bruttogeschossfläche, unabhän-
gig davon, ob durch die baulichen Veränderungen die
Wasserversorgung mehr beansprucht wird.
Gebäudeabbruch, Wird ein bereits angeschlossenes Gebäude abgebro-
Ersatzbauten chen und an dessen Stelle ein Neubau errichtet, so
werden die seinerzeit bezahlten einmaligen Abgaben
angerechnet. Der Nachweis für die damals bezahlte
einmalige Abgabe ist vom Liegenschaftseigentümer
zu erbringen.
Das kommunale Reglement sieht folglich eine Ungleichbehandlung von ei-
nerseits Um-, An-, Aus- und Erweiterungsbauten und Ersatzbauten ande-
rerseits vor. Eine solche Regelung erscheint unter Berücksichtigung der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung zulässig (vgl. insbes. Erw. 4.3.4.).
4.4.3.
§ xyz AR lauten wie folgt:
Ersatz-, Umbau- Wird ein bereits angeschlossenes Gebäude abgebro-
ten, Zweckände- chen und an dessen Stelle ein Neubau errichtet, so
rung werden die seinerzeit bezahlten einmaligen Abgaben
angerechnet. Der Nachweis für die damals bezahlte
einmalige Abgabe ist vom Liegenschaftseigentümer
zu erbringen.
Bei Um-, An-, Aus- und Erweiterungsbauten wird die
Anschlussgebühr für die erweiterte Fläche gemäss
[…] erhoben.
Auch das AR sieht eine Ungleichbehandlung von Um-, An-, Aus- und Er-
weiterungsbauten und Ersatzbauten vor, was zulässig ist.
4.4.4.
Als Zwischenfazit ist festzuhalten, dass §§ xyz WR sowie xyz AR nicht ge-
gen höherrangiges Recht verstossen. Die Normen dürfen und müssen auf-
grund des Legalitätsprinzips angewendet werden (§ 2 Abs. 1 VRPG), wenn
die Tatbestandsvoraussetzungen erfüllt sind.
4.5.
Es ist nachfolgend zu prüfen, welche Tatbestandsvoraussetzungen der
§§ xyz WR und xyz AR erfüllt sind, mithin ob die bewilligten baulichen Ver-
änderungen die Intensität eines Ersatzbaues im Sinne von §§ xyz WR und

- 20 -
xyz AR erreichen, oder ob lediglich eine Um-, An-, Aus- oder Erweiterungs-
baute im Sinne von §§ xyz WR und xyz AR vorliegt.
4.5.1.
Die Parzelle Nr. aaa wurde mit Kaufvertrag vom 17. Dezember 2021 von
der Beschwerdeführerin erworben (Einsicht via AGOBIS am
25. März 2025). Im Zeitpunkt der Übernahme durch die Beschwerdeführe-
rin standen auf der Parzelle zwei Gebäude (Nr. lll und Nr. mmm) einer XY
(B._____; Baubewilligung ggg, S. 1). Im Gebäude Nr. lll war die XY unter-
gebracht, im Gebäude Nr. mmm war ein Bürogebäude und ein Pferdestall
untergebracht (Protokoll, S. 2).
4.5.2.
Die Beschwerdeführerin brach beide Gebäude ab, wobei sie die bestehen-
den Betongrundmauern und Fundamente beibehielt (Baugesuch ggg; Aar-
gauisches Geografisches Informationssystem [AGIS], Luftbild 2022; A.2.;
Protokoll, S. 2). Auf den bestehenden Betongrundmauern und Fundamen-
ten errichtete sie ein Gewerbe- und Bürogebäude mit einer Wohnung (Bau-
gesuch ggg). Ganz neu wurde ein Anbau an das Gebäude Nr. mmm reali-
siert (Grundfläche von rund 40 m2; Baugesuchsakten ggg, Plan Nr. 3, Pro-
tokoll, S. 6 f.).
Im Rahmen der Bezugskontrolle des Gewerbelokales wurden diverse Ab-
weichungen im Ausbau festgestellt, die eine Projektänderung erforderten.
Diese wurde mit Baubewilligung hhh bewilligt (A.4.; Baugesuchsakten hhh,
Plan Nr. 1 überarbeitet).
4.5.3.
Auf dem beibehaltenen Fundament des Gebäudes Nr. mmm erstellte die
Beschwerdeführerin neben einer Wohnung mit Terrasse einen Technik-
raum, einen Kellerraum sowie eine Bürofläche mit Balkon (Baugesuchsak-
ten ggg, Plan Nr. 1 und 14; Protokoll, S. 6). Das Untergeschoss wurde folg-
lich beibehalten, zwei Geschosse wurden neu erstellt (Baugesuchsak-
ten ggg, Plan Nr. 1).
Das alte Gebäude wurde folglich abgebrochen und zwei neue Stockwerke
erstellt. Erhalten blieb lediglich das Untergeschoss. Der Neubau weicht
nicht nur in der Form, sondern auch in der Nutzung stark von der vorbeste-
henden Baute ab. Vorher wurde das Gebäude als Büro genutzt. Zudem war
ein Pferdestall untergebracht. Neu dient das Gebäude zwar weiterhin teil-
weise als Büro. Ein Teil dient neu jedoch der Wohnnutzung. Der Pferdestall
ist vollständig gewichen. Hinzu kommt, dass ein Teil vollständig neu ange-
baut wurde (Erw. 4.5.2.). Aus diesen Gründen ist der Neubau nicht als
blosse Erweiterung des Bestehenden, sondern als Ersatzbau zu werten.

- 21 -
4.5.4.
Auf dem beibehaltenen Fundament des Gebäudes Nr. lll erstellte die Be-
schwerdeführerin eine neue Gewerbehalle mit einer Galerie, einem Lager-
raum, einer Werkstatt, einer Serviceannahme, einem Büro mit Empfangs-
und Kassenbereich sowie einer Küche und einem grossen Raum, der als
Verkaufsfläche dient. Erhalten wurden der Technikraum und eine Toilette
(Baugesuchsakten ggg, Plan Nr. 14 und 2; Protokoll, S. 2 f. und 7).
Von Gebäude Nr. lll wurden neben dem Fundament auch die Betonmauern
sowie innerhalb des Gebäudes der Technikraum und die Toilette erhalten.
Dennoch wurde ein erheblicher Teil abgebrochen. Im Inneren wurde die
Gewerbehalle fast vollständig neu ausgebaut. Demgegenüber erscheint
die Beibehaltung des Technikraumes und der Toilette als vernachlässigbar.
Daher ist auch der Neubau des Gebäudes Nr. lll nicht als blosse Erweite-
rung, sondern als Ersatzbau zu qualifizieren.
4.6.
Aus dem Gesagten folgt, dass die vorgenommen baulichen Änderungen
als Ersatzbau im Sinne von §§ xyz WR und xyz AR zu qualifizieren sind.
4.7.
Darüber hinaus ist gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung eine un-
terschiedliche Behandlung der beiden Sachverhalte «Ersatzbau» und
«Umbau» insbesondere dann zulässig, wenn das abgebrochene Gebäude
baufällig war (Erw. 4.3.3.). Im Rahmen der Verhandlung führte die Be-
schwerdeführerin selbst aus, die abgebrochene Halle der ehemaligen XY
habe sich in einem «desolaten Zustand» befunden und sei «nicht mehr
tragbar» gewesen (Protokoll, S. 8). Auch unter diesem Blickwinkel scheint
eine Qualifikation als Ersatzbau korrekt.
5.
5.1.
5.1.1.
Eventualiter bringt die Beschwerdeführerin vor, es seien reduzierte Ansätze
für gewerbliche und industrielle Produktions- und Arbeitsflächen einzuset-
zen. Sowohl das WR als auch das AR sähen reduzierte Tarife für gewerb-
liche und industrielle Produktions- und Arbeitsflächen – und nicht nur für
Lagerflächen – vor. Diese Ansätze seien nicht berücksichtigt worden, ob-
wohl es sich bei einem Grossteil der Flächen um gewerbliche Arbeitsflä-
chen handle. Die Berechnung der Beschwerdegegnerin unterscheide nur
zwischen Lager- und übriger Bruttogeschossfläche. Lediglich für die Werk-
statt sei im Einspracheentscheid für eine Fläche von 32.5 m2 ein reduzierter
Tarif eingesetzt worden. Dies sei nicht nachvollziehbar. Zwar definiere die
Rechtsprechung nicht, was unter einer «gewerblichen Arbeitsfläche» zu
verstehen sei. Nach dem Wortlaut ausgelegt, müsse es sich um eine Flä-
che handeln, auf der gearbeitet werde. Die Ausführungen der

- 22 -
Beschwerdegegnerin, wonach nur in der Werkstatt gearbeitet werde, sei
willkürlich. Zu berücksichtigen seien folgende Flächenqualifikationen (Be-
schwerde, Rz. 30-34):
Gewerbliche und industrielle Lagerfläche 152.4 m2
Gewerbliche und industrielle Produktions-/Arbeitsfläche 794.14 m2
Bruttogeschossfläche übrige 196.35 m2
Total 1'142.89 m2
5.1.2.
Die Beschwerdegegnerin bringt vor, bei den Ausstellungs- und Verkaufs-
flächen handle es sich nicht um Arbeitsflächen. Auch bei den Büroflächen
handle es sich nicht um industrielle oder gewerbliche Produktions- und Ar-
beitsflächen, da jene in der Regel eine geringere Nutzungsintensität auf-
wiesen als reine Büronutzungen. Eine Büronutzung könne leichthin auch in
einer reinen Wohnung oder in Wohnräumen stattfinden (Vernehmlassung,
Rz. 20; Protokoll, S. 8 f.).
5.1.3.
In ihrer Replik bringt die Beschwerdeführerin ergänzend vor, die Ausfüh-
rungen der Beschwerdegegnerin seien willkürlich. Reduktionen von or-
dentlichen Anschlussgebühren würden in der Regel für jene Flächen ge-
währt, auf denen praktisch kein Wasserbezug und wenig Abwasser zu er-
warten sei. Es entspreche der allgemeinen Lebenserfahrung, dass auf ei-
ner Verkaufsfläche ausgestellte Produkte zum Verkauf angeboten würden.
Auf der gesamten Fläche erfolge kein Wasserbezug und falle kein Abwas-
ser an. Insofern könne diese Fläche sogar mit einer regulären Lagerfläche
verglichen werden, mit dem Unterschied, dass eine Verkaufsfläche auch
von Kunden betreten werde. Ein Unterschied in der Nutzungsintensität be-
stehe höchstens darin, dass gewerbliche Industrie- und Arbeitsflächen
noch viel intensiver genutzt würden. Dies insbesondere, da es sich vorlie-
gend um einen XY-Shop und damit einen Detailhandelsanbieter und nicht
um einen Lebensmittelladen handle. Zudem sei nicht nachvollziehbar, wes-
halb auf einer gewerblichen Industrie- und Arbeitsfläche weniger Abwasser
anfallen solle als auf einer Bürofläche (Replik, Rz. 5 und 25-28).
5.1.4.
Die Beschwerdegegnerin ergänzt in ihrer Duplik, die Beschwerdeführerin
dehne die Definition der Produktions- und Arbeitsfläche übermässig aus.
Als Produktions- und Arbeitsflächen seien jene Bereiche zu verstehen, in
denen unmittelbar eine handwerkliche oder produktive Tätigkeit erfolge und
die physische Herstellung, Bearbeitung oder Reparatur von Waren oder
Materialien im Mittelpunkt stehe. Tätigkeiten, die primär der Verwaltung,
dem Verkauf oder der Kundenberatung dienten, würden diese Anforderun-
gen nicht erfüllen. Es liege im Ermessen der Beschwerdegegnerin, die Tat-
bestandsmässigkeit für eine reduzierte Gebühr aufgrund sachlicher Krite-
rien so streng zu gestalten, wie sie es für sachgerecht erachte. Die

- 23 -
Annahme, dass nur der Werkstattbereich die Voraussetzungen einer redu-
zierten Gebühr erfülle, sei rechtlich nicht zu beanstanden. Die Berechnung
der Gebühren basiere auf einer sachgerechten Auslegung der relevanten
Vorschriften und Praxis, sodass an der festgelegten Gebührenhöhe nichts
auszusetzen sei (Duplik, Rz. 21-26).
5.1.5.
Die Beschwerdeführerin nimmt in ihrer Triplik ergänzend Stellung und
bringt vor, die Beschwerdegegnerin berufe sich in ihrer Duplik erstmals auf
eine scheinbare Praxis des Gemeinderates Q._____, wonach Verkaufs-
und Büroflächen nicht als gewerbliche und industrielle Produktions- und Ar-
beitsflächen qualifiziert würden. Sie stellt den Verfahrensantrag, es seien
vergleichbare Gebührenentscheide bezüglich der gebührenrelevanten
Qualifikation von Verkaufs- und Büroflächen aus den letzten Jahren einzu-
reichen (Triplik, Rz. 2-3).
5.1.6.
Unter dem Titel «konkrete Berechnung der Anschlussgebühren» bringt die
Beschwerdeführerin eventualiter vor, die Berechnung der Gebühren sei zu-
mindest unter Anwendung der reduzierten Ansätze zu berechnen. Nach ih-
rer Berechnung ergäbe sich daraus eine Wasseranschlussgebühr von
Fr. 7'199.10 und eine Abwasseranschlussgebühr von Fr. 18'968.00 inkl.
MWST (von 7.7 %) für die Bruttogeschossfläche sowie eine Abwasseran-
schlussgebühr von Fr. 17'135.55 inkl. MWST (von 7.7 %) für die Gebäu-
degrund- und Hartflächen (Beschwerde, Rz. 42-46).
5.2.
5.2.1.
Wie ausgeführt (Erw. 3.1.) müssen Anschlussgebühren, wenn nicht not-
wendigerweise in allen Teilen im formellen Gesetz, so doch in genügender
Bestimmtheit zumindest in rechtssatzmässiger Form festgelegt sein. Die
Voraussetzungen für die Erhebung der Abgabe müssen in den einschlägi-
gen Rechtssätzen so umschrieben sein, dass der rechtsanwendenden Be-
hörde kein übermässiger Spielraum verbleibt und die möglichen Abgabe-
pflichten für den Bürger voraussehbar und rechtsgleich sind
(BGE 126 I 180, Erw. 2.a.aa.; BGE 123 I 248, Erw. 2.; AGVE 2006 S. 366).
Das Legalitätsprinzip, dem im Bereich des Abgaberechts die Bedeutung
eines verfassungsmässigen Rechts zukommt, verlangt, dass der Rechts-
satz mindestens den Kreis der Abgabepflichtigen, den Gegenstand der Ab-
gabe und die Höhe der Abgabe in den Grundzügen umschreibt
(BGE 126 I 180, Erw. 2.a.aa.).
5.2.2.
Gebühren unterliegen dem Äquivalenzprinzip, welches im Bereich der Kau-
salabgaben einerseits das Verhältnismässigkeitsprinzip (Art. 5 Abs. 2 BV),
anderseits das Willkürverbot (Art. 9 BV) konkretisiert. Nach dem

- 24 -
Äquivalenzprinzip muss die Höhe der Gebühr im Einzelfall in einem ver-
nünftigen Verhältnis zum Wert stehen, den die staatliche Leistung für die
Abgabepflichtigen hat. Ein gewisser Ausgleich im Hinblick auf die wirt-
schaftliche Bedeutung und das Interesse der Privaten an der Leistung ist
zulässig, ebenso in beschränktem Ausmass eine Pauschalierung aus
Gründen der Verwaltungsökonomie. Die Gebühren sollen nach sachlich
vertretbaren Kriterien bemessen sein und keine Unterscheidungen treffen,
für die es keine vernünftigen Gründe gibt (AGVE 2012 S. 274 ff.; ULRICH
HÄFELIN/GEORG MÜLLER/FELIX UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht,
8. Auflage, Zürich/St. Gallen 2020 [fortan HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN],
N 2787).
5.2.3.
Nach der Rechtsprechung dürfen sich Anschlussgebühren nach dem Mass
des Vorteils richten, welcher dem Grundeigentümer aus der Versorgung
des Gebäudes erwächst. Dabei muss sich die Bemessung dieser Abgabe
nicht notwendigerweise nach dem dem Gemeinwesen aus dem einzelnen
Anschluss jeweils konkret entstehenden Aufwand richten, sondern es darf
mittels schematischer Kriterien auf den dem Pflichtigen erwachsenden Vor-
teil abgestellt werden (Urteil des Bundesgerichts [2C_722/2009] vom 8. No-
vember 2010, Erw. 3.2.; Urteil des Bundesgerichts [2C_656/2008] vom
29. Mai 2009, Erw. 3.3.).
Es müssen bei der Bemessung von Anschlussgebühren nicht alle Um-
stände berücksichtigt werden, die im konkreten Fall das Mass der künftigen
Inanspruchnahme der Wasserversorgung oder der Abwasserbeseitigung
beeinflussen. Diese Schematisierung führt regelmässig dazu, dass ein-
zelne Faktoren zu höheren Gebühren führen können, obwohl sie nur einen
geringen oder gar keinen Einfluss auf den Wasserverbrauch oder Abwas-
seranfall haben. Diese Schematisierung erfolgt aus Praktikabilitätserwä-
gungen. Es wird bei den einmalig zu entrichtenden Anschlussgebühren be-
wusst in Kauf genommen, dass ein Tatbestand gebührenauslösend sein
kann, obwohl er keinen Einfluss auf die effektiv benötigte Wassermenge
oder produzierte Abwassermenge hat.
«Ein Abgehen von dieser Schematisierung ist nach der Rechtsprechung
nur geboten, wenn im konkreten Fall bei den gegebenen Baukosten die
Abweichung von der durchschnittlichen Inanspruchnahme der Infrastruk-
turanlagen besonders gross ist, also ein eigentliches Missverhältnis zwi-
schen dem Gebäudeversicherungswert und dem Nutzungspotenzial des
Wasser- und Abwasseranschlusses besteht» (zit. Urteil des Bundesge-
richts [2C_847/2008] vom 8. September 2009, Erw. 2.2.).
5.2.4.
Nach ständiger bundesgerichtlicher Rechtsprechung darf die Anschlussge-
bühr folglich schematisch, nach liegenschaftsbezogenen Kriterien festge-
setzt werden. Dazu gehören etwa der Gebäudeversicherungswert, die

- 25 -
Bruttogeschossfläche oder der Rauminhalt; sie weisen einen genügenden
Bezug zur künftigen Beanspruchung der öffentlichen Anlagen auf. Ein Ab-
weichen vom Schematismus ist nur dann geboten, wenn eine Baute einen
ausserordentlich hohen oder tiefen Abwasseranfall verursacht (Sakral-
baute, Lagerhalle etc.). Die Gebühr darf jedenfalls nicht in einem offensicht-
lichen Missverhältnis zum objektiven Wert der Leistung des Gemeinwesens
stehen und hat sich in vernünftigen Grenzen zu bewegen (Urteil des Bun-
desgerichts [2C_67/2015] vom 12. November 2015, Erw. 3.5.; Urteil des
Bundesgerichts [2C_722/2009] vom 8. November 2010, Erw. 3.2. f.;
AGVE 2012 S. 274 ff.).
5.2.5.
Aus der Geltung des Legalitätsprinzips im Abgaberecht folgt, dass auch ein
Ausnahmetarif (Rabatt) in genügender Bestimmtheit rechtssatzmässig nor-
miert sein muss. Eine Gemeindepraxis genügt den Anforderungen an das
Legalitätsprinzip nicht (AGVE 2006 S. 365 ff.).
Gemäss der dargestellten bundesgerichtlichen Rechtsprechung muss die
Anschlussgebühr nicht aufgrund des effektiven Abwasseranfalls entspre-
chend der gegenwärtigen Nutzung des Gebäudes bemessen werden (Ur-
teil des Bundesgerichts [2C_1054/2013] vom 20. September 2014,
Erw. 6.3.). Bei Lagergebäuden ist es üblich, dass im Verhältnis zu ihrem
Volumen bzw. wie vorliegend ihrer Fläche, wenig Abwasser anfällt. Stos-
send könnte die alleinige Berücksichtigung von derartigen Bemessungs-
grössen höchstens bei Gebäuden sein, die über ein grosses leeres Volu-
men verfügen, ohne dass dieser Raum für Lagerzwecke genutzt wird. Der-
artige Ausnahmesituationen könnten Anspruch auf eine korrigierende Här-
tefallregelung verschaffen (Urteil des Bundesgerichts [2C_101/2007] vom
22. August 2007, Erw. 4.4).
Die Rechtsprechung des SKE geht ebenfalls davon aus, dass nur bei aus-
gesprochenen Spezialanlagen, bei welchen nicht durch Vergleich feststell-
bar ist, ob ein schematischer Verteilschlüssel gerecht ist, der individuelle
Sondervorteil approximativ zu bestimmen und der geforderten Abgabe ge-
genüberzustellen ist (Entscheid der ehemaligen Schätzungskommission
nach Baugesetz [EB.2000.50033] vom 29. März 2005, Erw. 8.2.3.;
AGVE 2012 S. 273 ff.).
Das SKE hielt in einem Entscheid [4-BE. 2012.1] vom 15. Juni 2016 folgen-
des fest (zit. Erw. 6.3.):
«Als obiter dictum sei immerhin erwähnt, dass eine solche Bestimmung
im [Reglement] fehlt. Es sieht […] lediglich eine Anpassungsermächti-
gung des Gemeinderates vor. Der Tarif für Mehrfamilienhäuser und In-
dustriebauten ist derselbe. Ob dies den bundesgerichtlichen Anforderun-
gen an eine Ausnahmebestimmung genügt, sei hier zumindest in Frage
gestellt».

- 26 -
5.3.
5.3.1.
Vorliegend berechnet sich sowohl die Wasser- als auch die Abwasseran-
schlussgebühr nach der anrechenbaren Bruttogeschossfläche (Erw. 3.4.
und 3.5.). Dies ist zweifellos zulässig und wird von den Parteien nicht be-
stritten.
5.3.2.
Umstritten ist indessen, ob für einzelne Flächen der Spezialtarif für gewerb-
liche und industrielle Lagerflächen gemäss §§ xyz und xyz AR anzuwenden
ist (Erw. 3.4.2. und 3.5.2.). Dabei ist jedoch zu beachten, dass die Regle-
mente nur von «gewerblichen und industriellen Lagerflächen» sprechen.
Der Tarif hingegen unterscheidet unter dem Titel «reduzierte Ansätze bei
Industrie- und Gewerbebauten» jeweils zwischen «gewerblichen und in-
dustriellen Lagerflächen» und «gewerblichen und industriellen Produkti-
ons-/Arbeitsflächen».
5.3.3.
Vorab ist festzuhalten, dass folgende Qualifikationen nicht umstritten sind
(Beschwerde, Rz. 34; Erw. 5.1.1.):
Lagerfläche Gewerbliche und industrielle Lagerfläche 152.40 m2
Werkstatt Gewerbliche und industrielle Produktions-/Ar- 32.50 m2
beitsfläche (Werkstatt)
Wohnfläche Bruttogeschossfläche übrige 196.35 m2
5.3.4.
Zu prüfen bleibt die Qualifikation der Büroflächen und der Flächen in der
Gewerbehalle (Ausstellungs- und Verkaufsfläche, Galerie, Servicean-
nahme, Kassen- und Empfangsbereich, Küche, Toiletten, Technikraum).
5.3.5.
§ xyz AR lautet wie folgt:
3 Für gewerbliche und industrielle Lagerflächen ohne oder mit unbedeuten-
dem Abwasseranfall wird eine Gebühr nach reduzierten Ansätzen erhoben.
Das AR sieht folglich einen rechtssatzmässigen Ausnahmetarif vor, der für
gewerbliche und industrielle Lagerflächen Anwendung findet. Im Tarif (An-
hang II zum AR) ist – über den Wortlaut des Abs. 3 hinausgehend – vorge-
sehen, dass auch ein reduzierter Ansatz für gewerbliche und industrielle
Produktions- und Arbeitsflächen anzuwenden ist (Tarif, Anhang II AR, zu
§ xyz; Erw. 5.3.2.).
Die Anschlussgebühr beträgt für alle Bauten:
b) Pro m2 Bruttogeschossfläche 1) Fr. 39.00
Reduzierte Ansätze bei Industrie- und Gewerbebau-
ten:

- 27 -
- gewerbliche und industrielle Lagerflächen 1) Fr. 8.00
- gewerbliche und industrielle Produktions- und Ar- 1) Fr. 11.00
beitsflächen
§ xyz WR lautet wie folgt:
Industrie und 4Für gewerbliche und industrielle Lagerflächen kann die
Gewerbe Gebühr gemäss Tarifanhang reduziert werden. Der Ge-
meinderat kann sich auf Kosten des Gesuchstellers durch
einen neutralen Fachmann beraten lassen.
Der Tarif sieht analog dem AR eine weitere Unterscheidung zwischen La-
gerflächen einerseits und Produktions- und Arbeitsflächen andererseits vor
(Erw. 5.3.2.).
5.3.6.
Umstritten ist im Grunde folglich einzig, was unter «gewerblichen und in-
dustriellen Produktions- und Arbeitsflächen» zu verstehen ist.
5.3.6.1.
Die Antwort darauf ist durch Gesetzesauslegung zu ermitteln. Ausgangs-
punkt der Auslegung bildet der Wortlaut der Bestimmung. Sind verschie-
dene Interpretationen des Texts möglich, muss die wahre Tragweite unter
Berücksichtigung aller Auslegungselemente gesucht werden. Sind meh-
rere Lösungen denkbar, ist jene zu wählen, die der Verfassung entspricht
(BGE 134 II 249, Erw. 2.3.). Im Vordergrund steht die teleologische Ausle-
gung (Frage nach Sinn und Zweck der Norm und der ihr zugrundeliegenden
Wertungen). Ergänzend kann auch die Interessenabwägung, d.h. die wer-
tende Gegenüberstellung gegenläufiger privater und öffentlicher Interes-
sen, eine Rolle spielen (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN,N 177 ff.).
«Das Gesetz muss in erster Linie aus sich selbst heraus, das heisst nach
dem Wortlaut, Sinn und Zweck und den ihm zugrunde liegenden Wertun-
gen auf der Basis einer teleologischen Verständnismethode ausgelegt
werden. Die Gesetzesauslegung hat sich vom Gedanken leiten zu las-
sen, dass nicht schon der Wortlaut die Norm darstellt, sondern erst das
an Sachverhalten verstandene und konkretisierte Gesetz. Gefordert ist
die sachlich richtige Entscheidung im normativen Gefüge, ausgerichtet
auf ein befriedigendes Ergebnis der ratio legis. Dabei befolgt das Bun-
desgericht einen pragmatischen Methodenpluralismus und lehnt es na-
mentlich ab, die einzelnen Auslegungselemente einer hierarchischen
Ordnung zu unterstellen» (zit. BGE 142 V 299, Erw. 5.1.).
5.3.6.2.
Aus dem Wortlaut geht nicht zweifellos hervor, was unter den Begriff «ge-
werbliche und industrielle Produktions- und Arbeitsflächen» zu subsumie-
ren ist. Sinn und Zweck von Ausnahmetarifen ist regelmässig, dass bei ge-
wissen Bauten der Wasserverbrauch und Abwasseranfall im Quervergleich

- 28 -
zu der dem Normaltarif zugrundeliegenden Standartbelastung wie bei-
spielsweise Wohn- oder Dienstleistungsnutzung, überdurchschnittlich aus-
fällt.
5.3.6.3.
Dieser Gedanke lag offensichtlich auch dem AR und WR zugrunde, zumal
für Lagerflächen ein reduzierter Tarif eingesetzt wurde. Für gewerbliche
und industrielle Produktions- und Arbeitsflächen wurde ebenfalls ein redu-
zierter, jedoch höherer Tarif als für Lagerflächen eingesetzt. Die Regle-
mente unterscheiden folglich zwischen einem Tarif für Lagerflächen, bei
denen kein oder sehr wenig Wasser verbraucht wird bzw. Abwasser anfällt.
Bei gewerblichen und industriellen Produktions- und Arbeitsflächen fällt
mehr Abwasser an und wird mehr Wasser verbraucht; Verbrauch und Anfall
liegen jedoch proportional deutlich unter dem Verbrauch einer Wohnbaute.
5.3.6.4.
Zu prüfen ist zunächst die Qualifikation der Büroflächen. Ein Bürogebäude
ist in der Belastung der Erschliessungsanlagen mit Wohnbauten vergleich-
bar (SKEE [4-BE.2007.22] vom 24. März 2009, Erw. 10.3.). Es liegen keine
Umstände vor, die darauf hindeuten würden, dass durch die Büronutzung
die Erschliessungsanlagen unterdurchschnittlich schwach beansprucht
werden. Es ist der Beschwerdegegnerin daher zuzustimmen, dass die Bü-
roflächen nicht als gewerbliche oder industrielle Produktions- und Arbeits-
flächen zu qualifizieren sind. Es ist folglich der Normaltarif anzuwenden.
5.3.6.5.
Gleiches muss umso mehr für die Küche und die Toilette gelten.
5.3.6.6.
Zu prüfen bleibt die Fläche der Gewerbehalle, die als Ausstellungs- und
Verkaufsraum genutzt wird. Dabei ist zu beachten, dass die Fläche der
Werkstatt (offene Werkstatt in der Gewerbehalle, rund 32 m2) unbestritte-
nermassen zum reduzierten Ansatz für gewerbliche und industrielle Pro-
duktions- und Arbeitsflächen belastet wurde (Protokoll, S. 9).
Im Quervergleich zu der diesem Wert zugrundeliegenden Standardbelas-
tung (z.B. Wohnnutzung) fällt der Abwasseranfall auf der Verkaufsfläche
des XY-Shops mit Sicherheit proportional weit unterdurchschnittlich aus
(3 Mitarbeitende, kein Wasserverbrauch auf der Verkaufsfläche, eine Kun-
dentoilette, die kaum benutzt wird; Protokoll, S. 9). Der Normaltarif, der ins-
besondere auf Wohnbauten ausgerichtet ist, bewirkt bei Gebäuden mit
überdurchschnittlichen Raumhöhen eine Verzerrung, da der abzugeltende
wirtschaftliche Sondervorteil nicht mit dem entsprechenden Gebäudevolu-
men wächst (ähnlich gelagert: Entscheide der ehemaligen Schätzungs-
kommission nach Baugesetz [SchKE 4-EB.2000.50036] vom 18. Ja-
nuar 2002, Erw. 5.2.; SchKE [4-EB.2000.50033] vom 29. März 2005,

- 29 -
Erw. 8.2.6.1.). Die Anwendung der erwähnten Bestimmung erscheint daher
unangemessen.
5.3.6.7.
Das Gericht ist sich einig, dass die Flächen des Verkaufsraumes, der Werk-
statt mit Serviceannahme und der Galerie mit dem reduzierten Ansatz für
gewerbliche und industrielle Produktions- und Arbeitsflächen (Fr. 4.80/m2)
zu belasten sind.
Gestützt auf die Revisionspläne vom 20. April 2023 (Vorakten) ergeben
sich für die Gewerbehalle daraus folgende zu belastende Flächen (die ge-
rundeten Werte [mit ≈ bezeichnet] beziehen sich auf die Berechnung der
BGF durch die Gemeinde; das Gericht rechnet bei den strittigen Werten mit
auf drei Kommastellen gerundeten Werten):
Bezeichnung Fläche
Lager OG (unbestritten) 5.075 (≈ 5.08) x 15.00 76.20 m2
Lager EG (unbestritten) 5.075 (≈ 5.08) x 15.00 76.20 m2
Gewerbe Galerie OG 6.325 (≈ 6.33) x 8.525 53.921 m2
Gewerbe Büro OG 9.850 (≈ 9.90) x 3.725 36.691 m2
Gewerbe Technik EG 5.125 x 4.275 21.909 m2
Gewerbe WC EG 1.825 x 3.200 5.840 m2
Büro/Küche/WC Gewerbe EG 9.850 x 3.725 36.691 m2
Gewerbe EG total 29.825 (≈ 29.8) x 15.00 447.00 m2
(ohne Lager; unbestritten)
Verkaufsfläche inkl. Werk- Gewerbe EG Total (447.00) - 382.56 m2
statt/Serviceannahme Büro/Küche/WC - Technik - WC
Bezeichnung Fläche Tarif
Lager OG (unbestritten) 76.20 m2 Lagertarif (unbestritten)
Lager EG (unbestritten) 76.20 m2 Lagertarif (unbestritten)
Gewerbe Galerie OG 53.921 m2 Tarif für Produktions- und
Arbeitsflächen
Gewerbe Büro OG 36.691 m2 Normaltarif
Gewerbe Technik EG 21.909 m2 Normaltarif
Gewerbe WC EG 5.840 m2 Normaltarif
Büro/Küche/WC Gewerbe EG 36.691 m2 Normaltarif
Verkaufsfläche inkl. Werk- 382.56 m2 Tarif für Produktions- und
statt/Serviceannahme Arbeitsflächen
Die Flächen bezüglich Lager, Wohnhaus mit Bürogebäude und die Hartflä-
chen bleiben gegenüber dem Einspracheentscheid unverändert.
5.3.6.8.
Zusammenfassend ergibt sich folgende Gebührenberechnung:
Wasser
BGF Lager BGF Arbeit* BGF Übrige Hartfäche
Fläche 152.40 m2 436.48 m2 550.12 m2 -

- 30 -
Tarif Fr. 2.90/m2 Fr. 4.80/m2 Fr. 15.00/m2 -
Gebühr Fr. 441.96 Fr. 2'095.11 Fr. 8'251.82 -
Total Wasser Fr. 10'788.88
Abwasser
BGF Lager BGF Arbeit* BGF Übrige Hartfäche
Fläche 152.40 m2 436.48 m2 550.12 m2 1'056.92 m2
Tarif Fr. 8.00/m2 Fr. 11.00/m2 Fr. 39.00/m2 Fr. 39.00/m2
Gebühr Fr. 1'219.20 Fr. 4'801.29 Fr. 21'454.72 Fr. 41'219.88
MWST 8.1 % Fr. 98.76 Fr. 388.90 Fr. 1'737.83 Fr. 3'338.81
Total Abwasser Fr. 74'259.39
Abzüglich bereits geleisteter Fr. 11'857.50
Zahlungen 1882/1987
Total Abwasser Fr 62'401.89
* gewerbliche und industrielle Produktions- und Arbeitsflächen
Die Wasseranschlussgebühr reduziert sich von Fr. 14'967.80 auf
Fr. Fr. 10'788.88; die Abwasseranschlussgebühr reduziert sich von
Fr. 74'792.30 auf Fr. 62'401.89.
5.3.7.
Zu klären bleibt, welche Bedeutung der «Kann-Formulierung» in § xyz WR
zukommt.
5.3.7.1.
Räumt ein Rechtssatz der rechtsanwendenden Behörde einen Spielraum
ein beim Entscheid, ob eine Massnahme zu treffen sei oder nicht, so liegt
Entschliessungsermessen vor. Insbesondere «Kann»-Vorschriften räumen
ein solches Ermessen ein. Die Behörden können von der Anordnung einer
Massnahme absehen, da das Gesetz den Eintritt der Rechtsfolge beim Vor-
liegen bestimmter Voraussetzungen nicht zwingend vorschreibt (HÄFE-
LIN/MÜLLER/UHLMANN, N 398; Entscheid der ehemaligen Schätzungskom-
mission nach Baugesetz [SchKE EB.2004.500610] vom 12. Dezem-
ber 2006, Erw. 5.3.1.).
Durch das Ermessen erhalten die rechtsanwendenden Behörden einen
Spielraum für den Entscheid im Einzelfall. Die Behörden sind jedoch in ihrer
Entscheidung nicht völlig frei. Sie dürfen nicht willkürlich entscheiden und
sind an die Verfassung gebunden. Insbesondere das Gebot der Rechts-
gleichheit, das Verhältnismässigkeitsprinzip und die Pflicht zur Wahrung
der öffentlichen Interessen sind zu befolgen (SKEE [4-EV.2004.50048]
vom 23. Mai 2006, Erw. 3.6.; AGVE 1997 S. 304; HÄFELIN/MÜLLER/UHL-
MANN,N 409 ff.).
5.3.7.2.
Mit Blick auf die Gemeindeautonomie ist festzuhalten, dass der Gemeinde
bei der Anwendung und Auslegung ihrer Bestimmungen ein weiter Ermes-
sensspielraum zukommt, zumal die Rechtsetzungsaufgabe im

- 31 -
Erschliessungsabgaberecht ausdrücklich den Gemeinden übertragen ist
(§ 34 Abs. 3 BauG). Das SKE hat die vorinstanzlichen Entscheide daher
zwar grundsätzlich vollumfänglich zu überprüfen, gleichzeitig hat es aber
unter den gegebenen Voraussetzungen darauf zu achten, dass es nicht
leichthin sein Ermessen anstelle desjenigen der Vorinstanz setzt. Das
Gericht auferlegt sich daher bei Eingriffen in vorinstanzliche Entscheide
Zurückhaltung. Soweit diese sachlich vertretbar erscheinen und das
Ermessen pflichtgemäss wahrgenommen wurde, verzichtet das SKE
entsprechend auf eine Berichtigung. Mit anderen Worten überprüft das
SKE Ermessensentscheide der Gemeinde nur auf Willkür hin. Eine
Korrektur erfolgt nur dann, wenn ein Entscheid offensichtlich unhaltbar ist,
d.h. zur tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm
oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in
stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft
(HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, N 419 ff.).
5.3.7.3.
Aus dem Gesagten folgt, dass Anschlussgebühr gemäss § xyz WR folglich
nicht zwingend ermässigt werden müsste, wenn die Voraussetzungen er-
füllt sind. Es ist jedoch im konkreten Fall zu beachten, dass die analoge
Regelung für die Kanalisationsanschlussgebühr gemäss § xyz AR keine
«Kann-Vorschrift» vorsieht: «Für gewerbliche und industrielle Lagerflächen
ohne oder mit unbedeutendem Abwasseranfall wird eine Gebühr nach re-
duzierten Ansätzen erhoben». Es ist daher aus Sicht des Gerichts insbe-
sondere unter Berücksichtigung des abgestuften Tarifs klar, dass eine Re-
duktion vom kommunalen Gesetzgeber gewollt ist.
Sowohl die unterschiedliche Formulierung von §§ xyz WR und xyz AR als
auch die verschiedenen Tarife, die nicht mit der Formulierung übereinstim-
men, führten denn auch im Rahmen der Verhandlung bisweilen zu Verwir-
rung. Das Gericht legt der Gemeinde Q._____ daher nahe, die Formulie-
rung im Sinne der Klarheit zu überarbeiten.
6.
6.1.
6.1.1.
Wie in Erw. 4.2.5. erwähnt, bringt die Beschwerdeführerin vor, für die be-
stehenden Flächen seien bereits in den Jahren 1982 und 1987 Anschluss-
gebühren erhoben worden. Sie subtrahiert die Flächen, die bereits damals
belastet wurden von den heutigen Flächen und berechnet die Gebühren
gemäss dem Tarif nur für die Differenzflächen (Beschwerde, Rz. 35 ff.; Pro-
tokoll, S. 10).

- 32 -
6.1.2.
Die Beschwerdegegnerin bringt vor, die in den Jahren 1982 und 1987 ge-
leisteten Anschlussgebühren seien in Abzug gebracht worden (Beschwer-
deantwort, Rz. 21; Protokoll, S. 10).
6.2.
Sowohl das WR als auch das AR sehen vor, dass im Falle eines Abbruchs
eines bereits erschlossenen Gebäudes bei dessen Neubau die seinerseits
bezahlten Gebühren angerechnet werden (§§ […]; vgl. auch Erw. 3.4.4.
und 3.5.3.).
6.3.
Die Beschwerdegegnerin hat die Gebühren gestützt auf die heute zu be-
lastenden Flächen und gestützt auf den geltenden Tarif berechnet und an-
schliessend die bereits geleisteten Zahlungen für Abwasseranschlussge-
bühren in Abzug gebracht (Einspracheentscheid, S. 3).
Gemäss der Gebührenverfügung vom 24. November 1982 (Vorakten)
wurde für das Gebäude Nr. lll eine Kanalisationsanschlussgebühr von
Fr. 7'852.50 und gemäss der Gebührenverfügung vom 19. Februar 1987
(Vorakten) für das Gebäue Nr. mmm eine Kanalisationsanschlussgebühr
von Fr. 4'005.00 erhoben. Total wurden in den Jahren 1982 und 1987 be-
reits Abwasseranschlussgebühren von Fr. 11'857.50 geleistet. Dieser Be-
trag wurde entsprechend bei der Berechnung subtrahiert.
Das Vorgehen der Beschwerdegegnerin ist nicht zu beanstanden.
Insbesondere sind die Regelungen in den Reglementen nicht so zu verste-
hen, wie sie die Beschwerdeführerin auslegt, wenn sie die Flächen, die be-
reits damals belastet wurden, von den heutigen Flächen subtrahiert und die
Gebühren nach heutigem Tarif nur noch für die Differenzflächen berechnet.
Diese Auslegung widerspricht sowohl dem Wortlaut der Reglemente als
auch der Rechtsprechung des Bundesgerichts (Erw. 4.3.).
7.
7.1.
7.1.1.
Die Beschwerdeführerin macht weiter geltend, die Fläche des neu erstell-
ten Carports (57 m2) sei bereits durch die neu erfasste Fläche des befes-
tigten Vorplatzes erfasst, da die Fläche unter dem Carport asphaltiert
wurde. Die übrigen zusätzlich befestigten Flächen (Parkplätze) seien mit
sickerfähigem Verbundstein erstellt worden und würden entsprechend
nicht in die Kanalisation entwässert. Die Fläche der befestigten, nicht si-
ckerfähigen Einfahrt sei zwar leicht verschoben, aber nicht wesentlich ver-
grössert worden (Beschwerde, Rz. 39).

- 33 -
7.1.2.
In ihrer Duplik bringt die Beschwerdegegnerin vor, in der Gemeinde
Q._____ seien Versickerungen nur eingeschränkt möglich. Gemäss dem
kantonalen Datenmodell für Versickerungskarten werde der Standort der
Liegenschaft mit dem Code 4 als «schlecht» eingestuft, was bedeute, dass
die Durchlässigkeit des Untergrundes unzureichend sei. Aufgrund der ge-
ologischen Gegebenheiten seien Versickerungen nur begrenzt wirksam.
[…] Der Umstand, dass zusätzlich befestigte Parkflächen mit sickerfähigem
Verbundstein ausgeführt worden seien, ändere nichts an der Verpflichtung
zur Gebührenzahlung, da eine relevante Entlastung der Kanalisation nicht
nachgewiesen sei (Duplik, Rz. 30-32; Protokoll, S. 11).
7.2.
7.2.1.
Die Kanalisationsanschlussgebühr ist die einmalige Gegenleistung des
Grundeigentümers dafür, dass er das Recht erhält, die öffentliche Kanali-
sation für die Ableitung seines Abwassers zu benutzen. Es handelt sich
folglich um eine sogenannte Kausalabgabe und somit um eine Geldleis-
tung, welche der Private kraft öffentlichen Rechts als Entgelt für eine be-
stimmte staatliche Gegenleistung zu bezahlen hat (HÄFELIN/MÜLLER/UHL-
MANN, N 2625).
Die Anschlussgebühr ist dann geschuldet, wenn der Anschluss an die Ka-
nalisation erfolgt und deren Benutzung möglich ist. Dies setzt voraus, dass
ein Anschluss besteht und der Leistungspflichtige die Möglichkeit hat, die-
sen auch zu nutzen. Hingegen ist nicht erforderlich, dass die tatsächliche
Benutzung auch nachgewiesen ist (BGE 106 Ia 242, Erw. 3.b.). Das Vor-
liegen eines Anschlusses an Abwasserbeseitigungsanlagen und somit die
Nutzungsmöglichkeit, ist Voraussetzung dafür, dass der Eigentümer einer
Liegenschaft zur Bezahlung von Anschlussgebühren verpflichtet werden
kann. Besteht hingegen kein Anschluss, so kann vom Betroffenen keine
Geldleistung gefordert werden (SKEE [4-BE.2012.9] vom 9. Juli 2014,
Erw. 7.3. in: AGVE 2014 S. 392; ständige Praxis des SKE seit dem Be-
schluss [4-EB.2003.50032] vom 18. Januar 2005; bestätigt an der Plenar-
versammlung des SKE vom 12. Dezember 2012). Grundsätzlich richtet
sich die Abwasseranschlussgebühr nach dem wirtschaftlichen Sondervor-
teil, der dem jeweiligen Grundstück durch den Anschluss erwächst.
7.2.2.
Gemäss Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts kann aus dem Um-
stand, dass eine Gemeinde einen Tatbestand als abgabepflichtig bezeich-
net, nicht automatisch auf das Vorliegen eines wirtschaftlichen Sondervor-
teils geschlossen werden. Ob ein Sondervorteil besteht, ist stets separat zu
prüfen (Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Aargau
[VGE WBE.2008.26] vom 5. Mai 2009, Erw. 2.2.5.).

- 34 -
7.2.3.
Sofern das Wasser der Dachfläche versickert oder direkt abgeleitet wird,
kann dafür keine – auch keine reduzierte – Anschlussgebühr verlangt wer-
den. Wenn kein Anschluss vorhanden ist, fehlt es daran eben für die Erhe-
bung einer Anschlussgebühr. Anders beurteilt das Gericht demgegenüber
den Fall, wo ein Anschluss vorhanden ist, dieser voraussichtlich aber nur
wenig genutzt wird (vgl. SKEE [4-BE.2012.19], Erw. 7.5.2. in: AGVE 2014
S. 392).
7.3.
7.3.1.
Das AR sieht in § xyz eine Anschlussgebühr insbesondere für in die Kana-
lisation entwässerte Hartflächen vor (Erw. 3.5.2.). Der Tarif sieht in diesem
Zusammenhang einzig eine Reduktion um maximal 50 % vor, wenn das
Dachwasser versickert, wobei das Reglement selbst die Dachflächen nicht
ausdrücklich mit Anschlussgebühren belastet. Der Tarif enthält eine Fuss-
note, welche bezüglich der Reduktion aufgrund der Versickerung des
Dachwassers festhält (zit.): «Es handelt sich um die grundsätzlichen Prio-
ritäten gemäss Gewässerschutzgesetz. Erfahrungsgemäss sind aber in
Q._____ Versickerungen kaum möglich. Der GEP gibt Auskunft über die
Möglichkeiten und Zulässigkeiten von Versickerungen» (Anhang II, Tarife).
7.3.2.
Art. 7 Abs. 2 des Bundesgesetzes über den Schutz der Gewässer (Gewäs-
serschutzgesetz, GSchG, SR 814.20) vom 24. Januar 1991 sieht vor, dass
nicht verschmutztes Abwasser versickern zu lassen ist. Erlauben die örtli-
chen Verhältnisse dies nicht, kann es in ein oberirdisches Gewässer ein-
geleitet werden. Die Kantone sorgen für eine kommunale bzw. regionale
Entwässerungsplanung (Abs. 2). Entsprechend schreibt Art. 11 der Ge-
wässerschutzverordnung (GSchV, SR 814.201) vom 28. Oktober 1998 vor,
dass Inhaber von Gebäuden bei deren Erstellung oder wesentlichen Ände-
rung dafür zu sorgen haben, dass das Niederschlagswasser und das stetig
anfallende, nicht verschmutzte Abwasser bis ausserhalb des Gebäudes ge-
trennt vom verschmutzten Abwasser abgeleitet wird (sog. Trennsystem).
Für Schmutz- und Meteorwasser werden getrennte Entwässerungssys-
teme aufgebaut. Entsprechend hält auch § 118 Abs. 1 BauG fest, dass die
Gemeinden dafür zu sorgen haben, dass im Siedlungsgebiet anfallendes
Regenwasser soweit möglich versickert oder zurückgehalten wird.
7.4.
7.4.1.
Gemäss der «Versickerungskarte» im AGIS wird die Versickerungsmög-
lichkeit bei der Parzelle Nr. aaa als «schlecht» qualifiziert.

- 35 -
7.4.2.
Als Kausalabgabe ist die Kanalisationsanschlussgebühr nur geschuldet,
wenn eine sogenannte «causa» – ein Sondervorteil – vorliegt. Der Sonder-
vorteil liegt bei den Anschlussgebühren (wie es der Name schon sagt) im
Anschluss an die Kanalisation. Ohne Anschluss besteht kein Sondervorteil.
Ohne Sondervorteil kann keine Anschlussgebühr erhoben werden.
Im vorliegenden Fall ist die Versickerung aufgrund der örtlichen Gegeben-
heiten nicht möglich. Die Fläche wird folglich in die Kanalisation entwässert.
Im Rahmen des Augenscheins wurden die entsprechenden Schächte be-
gutachtet (Protokoll, S. 2). Im Rahmen der Verhandlung wurde sodann aus-
geführt, dass in der Gemeinde Q._____ in den Hanglagen und im Gebiet
«XY» eine Versickerung regelmässig gar nicht möglich sei; in den Gebieten
dazwischen sei eine Versickerung zumindest nicht garantiert. Die Be-
schwerdeführerin führte sodann aus, die Verbundsteine würden die Sicker-
fähigkeit gewährleisten. Im gleichen Zug führte sie jedoch aus, bei einem
anderen Bau in der Gemeinde Q._____ folgte unter dem Humus Torf, was
eine Versickerung verunmögliche (Protokoll, S. 10).
Aus dem Gesagten folgt, dass jedenfalls zweifelhaft ist, ob eine Versicke-
rung überhaupt möglich wäre. Unabhängig davon ist jedoch unbestritten,
dass ein Anschluss an die Kanalisation besteht (Protokoll, S. 2). Wenn ein
solcher besteht, ist die Gebührenerhebung zulässig, selbst wenn dieser
selten genutzt wird (Erw. 7.2.3.; beispielsweise bei Überläufen).
Mithin liegt ein Sondervorteil vor, wofür eine Kanalisationsanschlussgebühr
geschuldet ist.
8.
8.1.
8.1.1.
Schliesslich rügt die Beschwerdeführerin sowohl in Bezug auf die Wasser-
anschlussgebühren als auch in Bezug auf die Kanalisationsanschlussge-
bühren eine Verletzung des Kostendeckungsprinzips.
In der Beschwerde lässt sie vorbringen, sie habe bereits mit der Einsprache
um Zustellung der Finanzpläne 2013 bis 2033 der Eigenwirtschaftsbetriebe
Wasser und Abwasser ersucht. Ob sich aus dem Kostendeckungsprinzip
eine zusätzliche Reduktion der Anschlussgebühren ergäbe, könne erst
nach Prüfung der Finanzpläne beurteilt werden (Beschwerde, Rz. 47-50).
Nach Prüfung der mit Vernehmlassung eingereichten Finanzpläne bringt
die Beschwerdeführerin in ihrer Replik vor, für die Spezialfinanzierung
Wasser seien für die Jahre 2025 bis 2034 jährliche Einnahmen aus An-
schlussgebühren von Fr. 5'000.00, für die Spezialfinanzierung Abwasser
seien für die Jahre 2025 bis 2034 jährliche Einnahmen aus Anschlussge-
bühren von Fr. 7'000.00 budgetiert. Diese Angaben würden erstaunen,

- 36 -
zumal gemäss den Rechnungsabschlüssen 2014 bis 2024 jährlich durch-
schnittlich Einnahmen aus Anschlussgebühren von Fr. 11'468.50 betref-
fend die Spezialfinanzierung Wasser und Fr. 47'547.60 betreffend die Spe-
zialfinanzierung Abwasser eingenommen worden seien. Die in den Finanz-
plänen veranschlagten Einnahmen lägen damit bei den Wasserwerken um
rund die Hälfte und bei den Abwasserwerken um rund das sechsfache un-
ter den effektiven Einnahmen der vergangenen Jahre. Gerechnet auf
10 Jahre seien dies bei der Spezialfinanzierung Wasser nicht berücksich-
tigte Einnahmen von rund Fr. 65'000.00 und Fr. 400'000.00 bei der Spezi-
alfinanzierung Abwasser. Insbesondere seien die der Beschwerdeführerin
auferlegten Anschlussgebühren Wasser und Abwasser nirgends berück-
sichtigt worden. Die Finanzplanung sei daher stark in Frage gestellt (Replik,
Rz. 31-36; Protokoll, S. 12 ff.).
Die Übersicht über den Bebauungsstand gemäss dem Stand der Erschlies-
sung 2023 zeige ausserdem, dass in den Jahren 2024-2018 rund 0.66 ha
Bauland als überbauungsreif ausgewiesen sei. Dies entspreche Neubau-
ten von rund 10 Einfamilienhäusern innert der kommenden 5 Jahren, d.h.
mindestens zwei Bauten pro Jahr. Die entsprechenden Anschlussgebüh-
ren seien in der Finanzplanung nicht korrekt nachgewiesen, weshalb die
Einhaltung des Kostendeckungsprinzips nicht restlos überprüfbar sei (Rep-
lik, Rz. 37; Triplik, Rz. 8-10).
8.1.2.
Die Beschwerdegegnerin bringt vor, es gäbe gemäss der Rechtsprechung
des Bundesgerichts keinen Grund, das Kostendeckungsprinzip unabhän-
gig vom abgaberechtlichen Gesetzmässigkeitsgrundsatz als selbstständi-
ges verfassungsmässiges Recht zu qualifizieren. Aus verfassungsmässi-
ger Sicht würden sich der Gesetzesvorbehalt und das Kostendeckungsprin-
zip alternativ zueinander verhalten. Wenn die Bemessung der Abgabe im
formellen Gesetz hinreichend bestimmt sei, brauche das urteilende Gericht
das Kostendeckungsprinzip nicht zu prüfen. Es könne sich nach dieser
Rechtsprechung nur die Frage stellen, ob das formelle Gesetz mit überge-
ordnetem Recht vereinbar sei. Eine solche Verletzung des abgaberechtli-
chen Gesetzmässigkeitsgrundsatzes rüge die Beschwerdeführerin im kon-
kreten Fall jedoch nicht. Selbst wenn man das Kostendeckungsprinzip zur
Anwendung bringen wollte, ergäbe sich aus den Finanzplänen, dass bei
beiden Spezialfinanzierungen eine Nettoschuld bestehe. Eine Verletzung
des Kostendeckungsprinzips sei damit ohnehin ausgeschlossen (Ver-
nehmlassung, Rz. 22 und 23; Duplik, Rz. 34-36).
In ihrer Duplik ergänzt die Beschwerdegegnerin, selbst wenn das Kosten-
deckungsprinzip vorliegend Anwendung finden sollte, dürften nach der
Rechtsprechung des Bundesgerichts der Investitionsbedarf in der Modell-
rechnung grosszügig geschätzt und die erforderlichen Reserven einbezo-
gen werden. Darüber hinaus dürften jedoch keine zusätzlichen Rücklagen

- 37 -
in der Höhe von mehr als zwei Jahresreserven angespart werden. Aus den
Jahresrechnungen 2013 bis 2023 ergäbe sich jedoch eindeutig, dass bei
beiden Spezialfinanzierungen jährlich eine Nettoschuld ausgewiesen sei
(Duplik, Rz. 37-39).
8.2.
8.2.1.
Nach dem Kostendeckungsprinzip darf der Gesamtertrag der Gebühren
und Beiträge die Gesamtkosten des betreffenden Verwaltungszweigs nicht
oder höchstens geringfügig übersteigen (Urteil des Bundesgerichts
[2C_322/2010] vom 22. August 2010, Erw. 3.; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN,
N 2778). Zum Gesamtaufwand sind nicht nur die laufenden Ausgaben des
betreffenden Verwaltungszweigs, sondern auch angemessene Rückstel-
lungen, Abschreibungen und Reserven hinzuzurechnen. Dagegen lässt es
das Kostendeckungsprinzip nicht zu, dass ein Gewinn angestrebt wird
(BGE 126 I 188; Urteil des Bundesgerichts [2C_1061/2015] vom 9. Ja-
nuar 2017, Erw. 2.2.2.).
Die Überprüfung muss über einen grösseren Zeitraum erfolgen, weil einer-
seits die Investitionen einen längerfristigen Horizont haben und unregel-
mässig anfallen und anderseits starke Schwankungen der Abgabenhöhe
zu vermeiden sind. Betrachtungszeiträume von 14 bis 20 Jahre sind hinrei-
chend, wenn keine Hinweise auf Verzerrungen vorliegen (Urteil des Bun-
desgerichts [2C_809/2015] vom 16. Februar 2016, Erw. 5.5.4.2.).
8.2.2.
8.2.2.1.
Mit Urteil vom 22. Juni 2023 (BGE 149 I 305) änderte das Bundesgericht
seine Rechtsprechung. Gemäss neuer Rechtsprechung kommt das Kos-
tendeckungsprinzip zum Tragen, wenn der strenge Gesetzmässigkeits-
grundsatz nicht bzw. nicht vollständig eingehalten ist. Dies ist namentlich
der Fall, wenn das formelle Gesetz die Bemessung einer Abgabe nicht hin-
reichend bestimmt regelt. Mit anderen Worten ist das Kostendeckungsprin-
zip dann zu prüfen, wo dieses die formell-gesetzliche Grundlage als Surro-
gat ersetzen soll (BGE 149 I 305, Erw. 3.3.).
8.2.2.2.
Die verfassungsrechtliche Grundlage des Kostendeckungsprinzips ist bis-
lang unklar geblieben. Gemäss der neuen bundesgerichtlichen Rechtspre-
chung gibt es jedenfalls «keinen überzeugenden Grund dafür, im Kosten-
deckungsprinzip ein selbstständiges verfassungsmässiges Recht zu se-
hen, auf das sich Rechtsuchende unabhängig vom abgaberechtlichen Ge-
setzmässigkeitsgrundsatz berufen könnten» (zit. BGE 149 I 305,
Erw. 3.5.).

- 38 -
8.2.2.3.
Das Kostendeckungsprinzip ist kein vom Legalitätsprinzip unabhängiges
verfassungsmässiges Recht, das selbst dann zu beachten wäre, wenn das
formelle Gesetz die Abgabenbemessung hinreichend bestimmt regelt
(BGE 149 I 305, Regeste; zit. Erw. 3.5.-3.6.):
«Sofern man im Kostendeckungsprinzip überhaupt ein verfassungsmäs-
siges Prinzip erblicken kann, lässt es sich jedenfalls vom Gesetzmässig-
keitsgrundsatz nicht trennen; seine verfassungsmässige Funktion be-
steht dann alleine darin, die Anforderungen des Gesetzesvorbehalts zu
lockern, wo die Natur der Abgabe eine solche Lockerung zulässt. Aus
verfassungsrechtlicher Sicht verhalten sich der Gesetzesvorbehalt und
das Kostendeckungsprinzip insoweit alternativ zueinander, als die kon-
krete Bemessung einer Abgabe verfassungskonform ist, wenn sie ent-
weder hinreichend bestimmt im formellen Gesetz geregelt ist oder wenn
das Kostendeckungs- und das Äquivalenzprinzip ihre Funktion als Sur-
rogate erfüllen. […] Wenn die Bemessung der Abgabe im formellen Ge-
setz also hinreichend bestimmt geregelt ist, braucht das Kostende-
ckungsprinzip zumindest von Verfassungs wegen nicht mehr geprüft zu
werden; diesfalls kann sich nur noch die Frage stellen, ob das formelle
Gesetz mit übergeordnetem oder gleichrangigem Recht vereinbar ist
[…].
Zu diesem übergeordneten oder gleichrangigen Recht kann insbeson-
dere die ausdrückliche oder sinngemässe Anordnung desselben oder ei-
nes übergeordneten Gesetzgebers gehören, wonach eine Abgabe – un-
geachtet der formellgesetzlichen Regelung der Bemessung – kostenab-
hängig sein soll. Wie das Bundesgericht schon mehrmals erwogen hat,
eröffnet nicht nur eine fehlende (genügend bestimmte) formellgesetzliche
Grundlage, sondern auch eine solche gesetzliche Anordnung den Gel-
tungsbereich des Kostendeckungsprinzips […].
Zu präzisieren ist die bisherige Praxis an dieser Stelle indessen insofern,
als das Kostendeckungsprinzip in diesem Fall nicht bereits von Verfas-
sungs wegen, sondern erst kraft der gesetzlichen Anordnung zu beach-
ten ist».
Aus dem Gesagten folgt, dass das Kostendeckungsprinzip nicht mehr von
Verfassungs wegen zu prüfen ist, wenn die Bemessung der Abgabe auf
einer genügenden gesetzlichen Grundlage beruht, sondern nur dann, wenn
es als Surrogat für eine formell-gesetzliche Festsetzung der Abgabe dient.
Lässt das Gesetz im formellen Sinne eine Gewinnerzielung zu, findet das
Kostendeckungsprinzip folglich keine Anwendung.
8.2.2.4.
Das Kostendeckungsprinzip ist jedoch dann (von Gesetzes wegen) zu prü-
fen, wenn das Gesetz im formellen Sinn dessen Einhaltung vorschreibt
(zit. BGE 149 I 305, Regeste):
«Wenn das Abgabengesetz neben der hinreichend bestimmten Bemes-
sungsgrundlage auch die Einhaltung des Kostendeckungsprinzips

- 39 -
vorschreibt, kommt das Kostendeckungsprinzip kraft Gesetz und nicht
von Verfassungs wegen zur Anwendung.»
Mit anderen Worten hat das Gericht bei Vorhandensein einer genügenden
formell-gesetzlichen Grundlage jeweils zu prüfen, ob das Gesetz im formel-
len Sinne die Einhaltung des Kostendeckungsprinzip statuiert. Andernfalls
ist dieses nicht zu prüfen.
8.2.2.5.
Gemäss der aktuellen Rechtsprechung ergibt sich zudem aus
Art. 60a GSchG (welcher nur auf Abwasseranschlussgebühren anwendbar
ist, vgl. BGE 149 I 305, Erw. 3.7.) kein bundesgesetzliches Individualrecht
darauf, dass die im Sinne dieser Bestimmung erhobenen kommunalen Ab-
gaben das Kostendeckungsprinz einhalten (BGE 149 I 305, Regeste;
zit. Erw. 3.8.:).
«In Präzisierung der erwähnten Urteile […] ist nach dem Gesagten davon
auszugehen, dass Art. 60a GSchG das Verursacherprinzip umsetzt und
die Kantone verpflichtet, die Kosten für Bau, Betrieb, Unterhalt, Sanie-
rung und Ersatz der Abwasseranlagen, die öffentlichen Zwecken dienen,
mit Gebühren oder anderen Abgaben oder allenfalls auf andere Weise
[…] auf die Verursacher zu überwälzen und nicht von der Allgemeinheit
tragen zu lassen (Abs. 1), soweit dadurch die umweltverträgliche Entsor-
gung des Abwassers nicht gefährdet wird […]. Ist das Verursacherprinzip
eingehalten, räumt Art. 60a GSchG den Verursachern hingegen kein
bundesgesetzliches Individualrecht darauf ein, dass die von ihnen erho-
benen Abgaben das Kostendeckungsprinzip einhalten. Mit anderen Wor-
ten verletzen Kantone bzw. Gemeinden Art. 60a GSchG für sich genom-
men noch nicht, wenn sie von den Verursachern Abgaben erheben, die
nicht nur die verursachten Kosten decken, sondern dem Gemeinwesen
Mehreinnahmen verschaffen».
Aus Art. 60a GSchG lässt sich gemäss Bundesgericht nicht entnehmen,
dass diese Bestimmung die Verursacher von abwasserbezogenen Kosten
davor schützen soll, von den Kantonen für mehr als diese Kosten belastet
zu werden. Die Anweisung in Art. 60a Abs. 1 GSchG an die Kantone, das
Verursacherprinzip mittels «Gebühren oder anderen Abgaben» umzuset-
zen, impliziert kein bundesgesetzliches Kostendeckungsprinzip in diesem
Sinne (BGE 149 I 305, Erw. 3.7.3.).
8.2.2.6.
Die Beschwerdegegnerin hat in § xyz WR ausdrücklich die Kostenabhän-
gigkeit der Gebühren festgehalten, womit das Kostendeckungsprinzip kraft
gesetzlicher Anordnung für die Wasseranschlussgebühr zu beachten ist
(zit.):
«2 Die Abgabentarife sind so zu bemessen, dass sie die Kosten für Be-
trieb, Unterhalt, Erneuerung und Abschreibungen der Anlagen sowie die
Verzinsung der Schulden decken […].»

- 40 -
Für die Abwasseranschlussgebühr hält § xyz AR folgendes fest (zit.):
«2 Die einmaligen und wiederkehrenden Abgaben dürfen den Gesamt-
aufwand für Erstellung, Änderung, Erneuerung und Betrieb der öffentli-
chen Anlagen sowie die Verzinsung der Schulden nach Abzug der Leis-
tungen von Bund und Kanton nicht übersteigen.»
8.2.3.
8.2.3.1.
Unter Kausalabgaben sind Geldleistungen zu verstehen, die Private ge-
stützt auf das öffentliche Recht als Entgelt für bestimmte staatliche Leistun-
gen oder besondere Vorteile zu entrichten haben. Die Erhebung der Kau-
salabgaben ist an einen bestimmten Grund (sog. causa) geknüpft. Im Ge-
gensatz dazu sind Steuern unabhängig davon zu bezahlen, ob der Steuer-
pflichtige staatliche Leistungen in Anspruch nimmt (voraussetzungslos ge-
schuldet). Das zentrale Unterscheidungsmerkmal zwischen Kausalabga-
ben und Steuern ist demnach die individuelle Zurechenbarkeit staatlicher
Leistungen (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, N. 2758 ff.).
8.2.3.2.
Dementsprechend halten die anwendbaren Reglemente fest, dass die An-
schlussgebühr «für den Anschluss an die Wasserversorgung» (§ xyz WR)
bzw. «für den Anschluss an die öffentlichen Abwasseranlagen» (§ xyz AR)
erhoben wird. Die Anschlussgebühren sind folglich zweifellos als kosten-
abhängige Kausalabgaben zu qualifizieren.
Die Beschwerdegegnerin hat in ihren Reglementen ausdrücklich die Kos-
tenabhängigkeit der Gebühren festgehalten. Es gilt daher, nachfolgend die
Einhaltung des Kostendeckungsprinzips zu prüfen.
8.2.4.
Das Kostendeckungsprinzip kann seine abgabenbegrenzende Funktion
nur erfüllen, wenn die einzelnen Abgabenarten in einen durch Erschlies-
sungsbeiträge und Anschlussgebühren finanzierten und einen durch perio-
dische Gebühren finanzierten Teil aufgeteilt werden. Nur so können erheb-
liche Querfinanzierungen vermieden werden (Urteil des Bundesgerichts
[2C_1061/2015] vom 9. Januar 2017, Erw. 4.3.1.; RENÉ WIEDERKEHR/PAUL
RICHLI, Praxis des allgemeinen Verwaltungsrechts, Band II, Bern 2014
[WIEDERKEHR/RICHLI], Rz 694). Die Umschreibung des massgeblichen Ver-
waltungszweigs hat in erster Linie nach funktionellen Kriterien zu erfolgen
(BGE 126 I 190).
Das Kostendeckungsprinzip schreibt jedoch keine Aufgliederung des Ver-
waltungszweigs in Teilbereiche vor. Fehlt es an einer Unterteilung, bezieht
sich das Kostendeckungsprinzip auf den Verwaltungszweig insgesamt, so
dass Querfinanzierungen zwischen Teilbereichen denkbar sind

- 41 -
(BGE 126 I 190; Urteil des Bundesgerichts [2C_404/2010] vom 20. Feb-
ruar 2012, Erw. 6.5.). Werden die verschiedenen Abgabearten eines Ver-
waltungszweigs (z.B. Wassererschliessung) zusammengefasst, hat das
Kostendeckungsprinzip eine abgabenbegrenzende Funktion nur bezüglich
aller Abgabearten zusammen, nicht aber für die einzelne Abgabeart wie
z.B. die Wasseranschlussgebühr. Entsprechend kann in derartigen Fällen
das Kostendeckungsprinzip die dem Gesetzesvorbehalt zugedachte
Schutzfunktion für die einzelne Abgabenart (z.B. Anschlussgebühr) nicht
übernehmen, da offen ist, in welcher Form und in welchem Ausmass die
jeweiligen Kategorien zur Finanzierung herangezogen werden sollen (WIE-
DERKEHR/RICHLI, Rz 693).
8.2.5.
Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist das Kostende-
ckungsprinzip grundsätzlich auf die Abwasserbeseitigung als Ganzes an-
zuwenden. Gibt es jedoch Anhaltspunkte dafür, dass die Benützungsge-
bühren zu Lasten der Anschlussgebühren ungerechtfertigt niedrig gehalten
werden, ist getrennt zu untersuchen, ob die Investitionsausgaben vergli-
chen mit den Baubeiträgen und Anschlussgebühren einerseits und die Un-
terhalts- und Betriebsaufwendungen verglichen mit den Benützungsgebüh-
ren anderseits das Kostendeckungsprinzip einhalten (AGVE 2001 S. 178,
bestätigt in VGE [WBE.2010.30] vom 21. September 2010, S. 16 f.).
8.2.6.
Das Kostendeckungsprinzip verlangt, dass eine ausgeglichene Rechnung
angestrebt wird. In der Modellrechnung darf der Investitionsbedarf gross-
zügig geschätzt werden und es sind Reserven einzubeziehen. Darüber hin-
aus sind aber nicht weitere Reserven in der Höhe von mehr als zwei Jah-
resinvestitionen anzusparen, für die bei realistischer Planung, die auch Un-
vorhergesehenes berücksichtigt, kein ausgewiesener Bedarf besteht. Sind
am Ende des Betrachtungshorizonts noch immer Überschüsse von mehr
als zwei durchschnittlichen Jahresinvestitionen vorhanden, ist von einer
Verletzung des Kostendeckungsprinzips auszugehen (Urteil des Bundes-
gerichts [2C_322/2010] vom 22. August 2011, Erw. 6.; AGVE 2012
S. 277 f.).
8.2.7.
Die Überprüfung des Kostendeckungsprinzips erfordert eine konkrete Prü-
fung der Buchhaltung des betreffenden Gemeinwesens. Es kann dabei je-
doch grundsätzlich auf die von den zuständigen Behörden erstellten und
genehmigten Jahresrechnungen abgestellt werden, solange keine Anzei-
chen für Unregelmässigkeiten bestehen (Urteil des Bundesgerichts
[2C_809/2015] vom 16. Februar 2016, Erw. 5.5.4.1.). Dem entspricht auch
die Praxis des SKE (AGVE 2012 S. 273 ff.).

- 42 -
Es ist auf die Sach- und Rechtslage im Entscheidzeitpunkt abzustellen. Das
SKE geht von den aktuellsten, ihm bekannt gegebenen Zahlen aus. Im
Rechnungswesen liegt es in der Natur der Sache, dass die jeweils letzte
Rechnung die «Richtigste» ist. Sie enthält die neusten Erkenntnisse und es
darf vermutet werden, dass frühere Fehler berichtigt sind. Zudem zeigt der
Zeitablauf jeweils, ob die früheren Prognosen zutreffend waren
(SKEE [4-BE.2015.6] vom 22. Juni 2016, Erw. 7.4.2.). Von diesem Vorge-
hen wird nur abgewichen, wenn in der Vergangenheitssicht entweder etwas
offenkundig ins Auge sticht oder vom Beschwerdeführer substantiiert ge-
rügt wird.
Finanz- und Investitionspläne sind Planungsinstrumente, die nur Sinn ma-
chen, wenn sie nachgeführt werden. Es wäre sachlich nicht zu rechtferti-
gen, ein sich im Betrachtungshorizont neu klar abzeichnendes Projekt nicht
zu berücksichtigen, nur weil es im Investitionsplan zum Zeitpunkt der Ein-
spracheerhebung noch nicht enthalten war. Dem Spezialfinanzierungs-
betrieb sollen nicht Mittel entzogen werden, die er voraussichtlich in abseh-
barer Zeit zur Deckung seiner sachlich notwendigen Ausgaben benötigen
wird.
Beweisergänzungen sind daher während des laufenden Verfahrens zuläs-
sig und werden vom Gericht häufig auf die Verhandlung hin ausdrücklich
verlangt. Es gilt, den gesamten Mittelbedarf für die kommenden Jahre auf
den Entscheidzeitpunkt hin festzustellen, weshalb Ergänzungen auch im
Beschwerdeverfahren noch möglich sein müssen.
Zeigen sich jedoch grosse Abweichungen zwischen dem bisherigem Inves-
titionsverhalten und den geplanten Investitionsvorhaben dürfen letztere
selbstredend kritisch hinterfragt werden. Einem möglichen «Überborden»
der Gemeinde ist also nicht prozessual mit einem Einfrieren der Planungs-
zahlen auf einen vergangenen Zeitpunkt zu begegnen, sondern auf der ma-
teriellen Ebene mit konkreten, sachlich begründeten Fragen zu bestimmten
Investitionsvorhaben.
Im Gegensatz zu einem normalen Bewilligungs- oder Gesuchverfahren, wo
Sach- und Rechtslage an einem bestimmten, in der Vergangenheit liegen-
den Zeitpunkt zu prüfen ist, ist bei einer geltend gemachten Verletzung des
Kostendeckungsprinzips zu beurteilen, ob dieses über einen langen Zeit-
raum und insbesondere auf eine mit entsprechenden Unsicherheiten be-
hafteten Zukunft (Planungshorizont von 10 Jahren) eingehalten wird.
Schlösse man eine Anpassung zukunftsgerichteter Finanzpläne bei hängi-
gen Abgabestreiten von vornherein aus, müsste das kommunale Planungs-
ermessen erheblich vergrössert werden, wenn die langfristige Funktion des
jeweiligen Spezialfinanzierungsbetriebs wie angestrebt technisch und fi-
nanziell sichergestellt sein soll. Ansonsten wären technische (z.B. in Zu-
sammenhang mit den vielenorts zu erarbeitenden GEP 2 beim Abwasser)

- 43 -
und politische Entwicklungen (bis hin zu Gemeindefusionen) bei lang dau-
ernden Verfahren nicht zweckmässig aufzufangen und die sachliche Prü-
fung des künftigen Bedarfs würde zunehmend verfälscht, wenn nicht gar
verunmöglicht.
8.2.8.
Wenn der Saldostand auffällig ist, d.h. einen mehr oder weniger grossen
Überschuss ausweist, ist zusätzlich die Zukunftsentwicklung anhand der
aktuellen Finanzpläne zu prüfen (SKEE [4-BE.2012.19] vom 9. Juli 2014,
Erw. 8.4.). Die Nachführung der Finanzpläne im Laufe eines Beschwerde-
verfahrens wird toleriert (Urteil des Bundesgerichts [2C_1020/2011] vom
16. November 2012, Erw. 3.3.; VGE [WBE.2015.187] vom 23. Feb-
ruar 2016, Erw. 5.2.2. ff.; SKEE [4-BE.2010.37] vom 30. Mai 2012,
Erw. 7.1. ff.).
8.2.9.
Ergänzend ist zu prüfen, ob die Finanzplanungen nachvollziehbar und die
Prognosen plausibel sind. Die Plausibilitätsprüfung der Finanz- bzw. Inves-
titionspläne beschränkt sich auf die sachliche Notwendigkeit der angege-
benen Projekte. Gehen die geplanten Investitionen nicht über die Empfeh-
lungen der einschlägigen Fachverbände (SVGW = Schweizerischer Verein
des Gas- und Wasserfachs; VSA = Verband Schweizer Abwasser- und Ge-
wässerschutzfachleute) hinaus, werden sie vom Gericht grundsätzlich als
fachlich ausgewiesen und damit plausibel anerkannt. Fachlich als richtig
anerkannte Investitionsvorhaben sind bei der Kostendeckungsprüfung zu
berücksichtigen. Ob dann tatsächlich alles Geplante realisiert werden wird,
ist vom Gericht nicht weiter zu untersuchen. Über die notwendigen Projekt-
kredite entscheidet ohne gemeinderechtliche Sonderregelungen letztlich
die Gemeindeversammlung. Dem SKE obliegt der Individualrechtsschutz
in Erschliessungsabgabeverfahren; das Gericht ist weder Aufsichtsinstanz
über das Gebaren der Gemeinden im Bereich der Erschliessungsfinanzie-
rung noch hat es weitergehende Weisungsrechte. Es fehlen ihm sowohl die
institutionelle wie die Fachkompetenz, um gegen den Willen einer Ge-
meinde sachlich notwendige Investitionen durchsetzen zu können.
Der Vollständigkeit halber sei angemerkt, dass die Gemeinden in Bezug
auf die Realisierung ihrer Planung – zumindest der Abwasserplanung –
nicht völlig freie Hand haben. Die im GEP enthaltenen Massnahmen gelten
als verbindlich und stehen unter Aufsicht der Abteilung für Umwelt des BVU
(Ordner Siedlungsentwässerung des Departementes für Bau, Verkehr und
Umwelt [BVU], Blatt 7.3-1 Abs. 4, «Finanzierung der Abwasserentsor-
gung»). Einnahmeseitig kann vom Gericht im Rahmen der Plausibilitäts-
prüfung ohne entsprechende einschlägige Anhaltspunkte keine umfas-
sende Analyse der baulichen Entwicklungsmöglichkeiten einer Gemeinde
zur blossen Überprüfung der Anschlussgebühreneingänge erwartet wer-
den (SKEE [4-BE.2017.21] vom 12. Mai 2021, Erw. 8.3.2.).

- 44 -
8.2.10.
Die Prüfung des Kostendeckungsprinzips setzt voraus, dass Betriebs- und
Investitionskosten definiert und nach anerkannten Buchhaltungsgrundsät-
zen präzise zugeordnet werden können. Dazu sind Betriebs- und Investiti-
onsrechnungen zu führen (Urteil des Bundesgerichts [2C_809/2015] vom
16. Februar 2016, Erw. 5.6.3.1.).
Kantone und Gemeinden sind bei der Ausgestaltung der Abgaberegelung
für Bau, Betrieb, Unterhalt, Sanierung und Ersatz der öffentlichen Abwas-
seranlagen im Übrigen aber weitgehend frei (Urteil des Bundesgerichts
[2C_644/2009] vom 16. August 2010, Erw. 4.2.). Sie bestimmen grund-
sätzlich selbst, mit welchen Einnahmen, welche Ausgaben gedeckt werden
sollen. Vorgegeben ist in Bezug auf die Abwasserbeseitigung einzig, dass
die Kosten von den Verursachern zu tragen sind (Art. 60a Abs. 1 GSchG;
§ 34 Abs. 2 BauG; Erw. 8.2.2.).
8.2.11.
Seit 1994 müssen die Gemeinden des Kantons Aargau die Wasserversor-
gung und die Abwasserbeseitigung als Spezialfinanzierungen (nicht steu-
erfinanzierter Spezialfinanzierungsbetrieb) führen (§ 91f Abs. 2 GG), wobei
die vom Kanton vorgegebenen Rechnungslegungsvorschriften einzuhalten
sind (§§ 91a ff. GG und Vollzugsvorschriften der Finanzverordnung
[FiV; SAR 617.113] vom 19. September 2012). Seit der Umstellung auf das
Harmonisierte Rechnungsmodell 2 (HRM2) per 2014 wird eine Anlagen-
buchhaltung geführt.
In der Finanzverordnung wird definiert, was unter einer Investition zu ver-
stehen ist. Es sind grundsätzlich Ausgaben für Erwerb, Erstellung und Ver-
besserung dauerhafter Vermögenswerte, die zum Verwaltungsvermögen
gehören (§ 17 Abs. 1 FiV). Als Investition gelten Ausgaben für Einzelpro-
jekte, welche die Aktivierungsgrenze gemäss § 5 Abs. 1 FiV übersteigen
(§ 17 Abs. 2 FiV). Auch Instandstellungs- und Unterhaltskosten an Sach-
anlagen mit mehrjähriger Nutzungsdauer gelten als Investitionen, wenn sie
die Aktivierungsgrenze übersteigen (§ 17 Abs. 2 lit. f FiV; so auch Ordner
Siedlungsentwässerung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt
[BVU], Blatt 7.3-1 letzter Absatz). Ausgaben, welche die Kriterien einer In-
vestition nicht erfüllen, sind als Aufwand zu verbuchen (§ 17 Abs. 4 FiV).
Die kantonalen Rechnungsvorschriften halten die bundesgerichtlichen Vor-
gaben (Erw. 8.2.10.) grundsätzlich ein.
8.2.12.
Nach den Rechnungslegungsvorschriften sind Ausgaben, welche im Hin-
blick auf eine mehrjährige Nutzung getätigt werden, Investitionen. Dazu ge-
hören zweifellos der Ersatz und die Erneuerung/Sanierung von

- 45 -
Erschliessungsanlagen. Sie sind folglich aus den Investitionseinnahmen zu
bezahlen. Diese Kostenzuweisung ist sodann mit der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung vereinbar, wonach Erneuerungen oder Erweiterungen von
Wasser- und Abwasseranlagen, welche allen Liegenschaften zugutekom-
men, aus Anschlussgebühren bezahlt werden können (Urteil des Bundes-
gerichts [2C_722/2009] vom 8. November 2010, Erw. 3.5.2.). Konkret ging
es in diesem Entscheid um eine nachträgliche Gebührenerhebung, was
aber nichts an der Zulässigkeit der Zuordnung von Erneuerungskosten zu
den Investitionen ändert. Soweit für blosse Erneuerungen keine Beiträge
erhoben werden, sind diese also aus den Anschlussgebühren zu bezahlen.
Der Investitionsbegriff des Erschliessungsabgaberechts deckt sich nicht
mit dem ökonomischen Investitionsbegriff.
Im Gewässerschutzgesetz wird der Begriff «Investitionsbedarf» im Übrigen
ebenfalls weit verstanden und auf Unterhalt, Sanierung, Ersatz, Anpassun-
gen an gesetzliche Anforderungen und betriebliche Optimierungen ange-
wendet (Art. 60a Abs. 1 lit. d GSchG).
Eine andere Aufteilung der Kostenzuweisung wäre bei entsprechender ge-
setzlicher Regelung ebenfalls möglich (Urteil des Bundesgerichts
[2C_322/2010] vom 22. August 2011, Erw. 4., wo die Erneuerung des Net-
zes aus periodischen Gebühren zu zahlen war).
8.2.13.
Als Zwischenfazit ist festzuhalten, dass die Ersatz- und Erneuerungskosten
zu Lasten der Investitionsrechnung gehen. Das entspricht den kantonalen
Rechnungslegungsvorschriften. Die Gemeinderechnungen werden auf de-
ren Einhaltung geprüft (§ 94d Abs. 1 lit. c GG). Auf diese stellt das Gericht
im Rahmen der Kostendeckungsprüfung ab.
9.
9.1.
Die Einhaltung des Kostendeckungsprinzips ist auf der Basis der Gemein-
derechnungen und der jüngsten genehmigten Finanzpläne zu prüfen. Das
Gericht betrachtet die Entwicklung der Zahlen der Vergangenheit grund-
sätzlich über eine Periode von rund 10 Jahren (Erw. 8.2.7.). Es stellt im
Übrigen aber auf den in den Jahresrechnungen ausgewiesenen Vermö-
gensstand ab. Darin sind die Ergebnisse der vorausgehenden Jahre selbst-
verständlich mitenthalten. Der Blick zurück auf die jüngere Vergangenheit
soll aber zeigen, ob die Betriebs- bzw. Investitionsrechnungen ausgegli-
chen sind bzw. wie der eine oder der andere Bereich zum zuletzt ausge-
wiesenen positiven oder negativen Vermögenstand beigetragen hat. Aus
besonderen Gründen nimmt das Gericht rein rechnerische Korrekturen an
früheren Zu- oder Abgängen aus der Spezialfinanzierung vor, so beispiels-
weise, wenn Mittel der Spezialfinanzierung für andere Zwecke verbraucht
worden sind.

- 46 -
Dem Gericht liegen die Ergebnisse Wasserversorgung und Abwasserbe-
seitigung aus den genehmigten Jahresrechnungen von der Jahre 2014 bis
2024 und die Finanzpläne 2025 bis 2034 vor. Praxisgemäss beurteilt das
SKE die Einhaltung des Kostendeckungsprinzips aufgrund der Gemeinde-
rechnungen der letzten zehn Jahre. Die nachfolgenden Ausführungen be-
rücksichtigen daher die Ergebnisse der Jahre 2015 bis 2024 und die Fi-
nanzpläne 2025 bis 2034.
9.2.
Zunächst ist das Kostendeckungsprinzip in Bezug auf die Spezialfinanzie-
rung Wasserversorgung zu prüfen.
9.2.1.
9.2.1.1.
Die Spezialfinanzierung Wasserwerk wies Ende 2024 eine Nettoschuld von
rund Fr. 166'291.00 aus.
In der Spezialfinanzierung Wasserversorgung standen gemäss den Inves-
titionsrechnungen 2015 bis 2024 Einnahmen von rund Fr. 110'503.00 Aus-
gaben von rund Fr. 520'334.00 gegenüber. Die Betriebsrechnung (Erfolgs-
rechnung) erzielte in der gleichen Periode 2015 bis 2024 einen Ertrags-
überschuss von rund Fr. 268'380.00 (Ertrag Fr. 1'083'778.00 -
Fr. 815'398.00 Aufwand).
Als Zwischenfazit kann festgehalten werden, dass sich aus den Zahlen der
Vergangenheit keine überhöhte Wasseranschlussgebühr (Einnahmen In-
vestitionsrechnung) ablesen lässt.
9.2.1.2.
Ist der Saldostand auffällig, d.h. weist er einen mehr oder weniger grossen
Überschuss aus, ist zusätzlich die Zukunftsentwicklung anhand der aktuel-
len Finanzpläne zu prüfen (Erw. 8.2.8.). Mangels eines Überschusses
würde sich vorliegend der Blick auf die künftige Entwicklung erübrigen.
9.2.2.
9.2.2.1.
Der Vollständigkeit halber und aufgrund des ausdrücklichen Vorbringens
von Zweifeln an der Finanzplanung durch die Beschwerdeführerin prüft das
Gericht dennoch die künftige Entwicklung.
9.2.2.2.
Gemäss dem Investitionsplan Wasserversorgung sollen in der Peri-
ode 2025 bis 2034 Investitionen im Umfang von Fr. 1'017'000.00 getätigt
und Fr. 50'000.00 Einnahmen generiert werden. Es ist somit geplant, pro
Jahr durchschnittlich Fr. 101'700.00 (Fr. 1'017'000.00 ÷ 10) zu investieren;

- 47 -
demgegenüber stehen Einnahmen aus Anschlussgebühren von durch-
schnittlich Fr. 5'000.00 pro Jahr.
Dies entspricht in etwa der Hälfte der durchschnittlichen Einnahmen aus
Anschlussgebühren der vergangenen zehn Jahre (rund Fr. 11'000.00 pro
Jahr). Die Beschwerdeführerin bringt diesbezüglich vor, ihre eigene Gebühr
sei nicht berücksichtigt worden und zudem sei der Bau zahlreicher Häuser
geplant, deren Gebühren auch nicht berücksichtigt worden seien. Anläss-
lich der Verhandlung wurde thematisiert, ob und wie die vorliegende Ge-
bühr verbucht wurde (vgl. dazu im Detail Erw. 9.4.).
9.2.2.3.
Gemäss dem Investitionsplan geht die Beschwerdegegnerin für dieselbe
Zeitspanne von einem Ertrag von insgesamt Fr. 1'160'378.00 und einem
Aufwand von insgesamt Fr. 978'390.00 aus.
9.2.2.4.
Der Finanzplan weist am Schluss des Planungshorizonts einen Fehlbetrag
von rund Fr. 951'303.00 aus. Zulässig wäre ein Überschuss von rund
Fr. 203'400.00 (durchschnittliche jährliche Investitionen von rund
Fr. 101'700.00 x 2; Erw. 8.2.6.).
Es liegt damit für die Spezialfinanzierung Wasserversorgung auch unter
Berücksichtigung der zukünftigen Entwicklung keine Überschreitung und
damit keine Verletzung des Kostendeckungsprinzips vor. Es kann unter
diesen Umständen auch offenbleiben, ob und wie die vorliegend strittige
Gebühr verbucht wurde (vgl. im Detail Erw. 9.4.).
9.2.2.5.
Wie ausgeführt (Erw. 8.2.9.) beschränkt sich die gerichtliche Prüfung auf
die sachliche Notwendigkeit der Projekte. Gehen die geplanten Investitio-
nen nicht über die Empfehlungen der einschlägigen Fachverbände hinaus,
werden sie vom Gericht grundsätzlich als fachlich ausgewiesen und damit
plausibel anerkannt. Die Finanzplanung erscheint nachvollziehbar und die
Prognosen sind plausibel (vgl. im Detail Erw. 9.4.).
9.2.3.
Zusammenfassend folgt aus dem Gesagten, dass bezüglich der Spezialfi-
nanzierung Wasser keine Verletzung des Kostendeckungsprinzips vorliegt.
9.3.
Sodann ist das Kostendeckungsprinzip in Bezug auf die Spezialfinanzie-
rung Abwasserbeseitigung zu prüfen.

- 48 -
9.3.1.1.
Die Spezialfinanzierung Abwasserbeseitigung wies Ende 2024 eine Netto-
schuld von rund Fr. 908'736.00 aus.
In der Spezialfinanzierung Abwasserbeseitigung standen gemäss den In-
vestitionsrechnungen 2015 bis 2024 Einnahmen von rund Fr. 463'092.00
Ausgaben von rund Fr. 1'543'729.00 gegenüber (Finanzierungsfehlbetrag
von rund Fr. 1'080'637.00).
Die Betriebsrechnung (Erfolgsrechnung) erzielte in der gleichen Periode
2015 bis 2024 einen Ertragsüberschuss von rund Fr. 263'597.00 (Ertrag
Fr. 1'430'155.00 - Fr. 1'166'558.00 Aufwand).
Die Betriebsrechnung war innert der betrachteten Vergangenheit relativ
ausgeglichen.
Als Zwischenfazit kann festgehalten werden, dass sich aus den Zahlen der
Vergangenheit keine überhöhten Abwasseranschlussgebühren (Einnah-
men Investitionsrechnung) ablesen lassen.
9.3.1.2.
Ist der Saldostand auffällig, d.h. weist er einen mehr oder weniger grossen
Überschuss aus, ist zusätzlich die Zukunftsentwicklung anhand der aktuel-
len Finanzpläne zu prüfen (Erw. 8.2.8.). Mangels eines Überschusses
würde sich ein Blick auf die künftige Entwicklung erübrigen.
9.3.2.
Der Vollständigkeit halber und aufgrund des ausdrücklichen Vorbringens
von Zweifeln an der Finanzplanung durch die Beschwerdeführerin prüft das
Gericht dennoch auch die künftige Entwicklung bezüglich der Spezialfinan-
zierung Abwasser.
Gemäss dem Investitionsplan Abwasserbeseitigung sollen in der Periode
2025 bis 2034 Investitionen im Umfang von Fr. 1'017'000.00 getätigt und
Fr. 70'000.00 Einnahmen generiert werden (Saldo von -Fr. 947'000.00). Es
ist somit geplant, pro Jahr durchschnittlich Fr. 101'700.00 (Fr. 1'017'000.00
÷ 10) zu investieren; demgegenüber stehen Einnahmen aus Anschlussge-
bühren von durchschnittlich Fr. 7'000.00.
Gemäss dem Investitionsplan geht die Beschwerdegegnerin für dieselbe
Zeitspanne von einem Ertrag von insgesamt Fr. 1'735'723.00 und einem
Aufwand von insgesamt Fr. 1'507'554.00 aus.
Der Finanzplan weist am Schluss des Planungshorizonts einen Fehlbetrag
von rund Fr. 1'627'567.00 aus. Zulässig wäre ein Überschuss von rund

- 49 -
Fr. 203'400.00 (durchschnittliche jährliche Investitionen von rund
Fr. 101'700.00x 2; Erw. 8.2.6.).
Es liegt damit für die Spezialfinanzierung Abwasserbeseitigung auch unter
Berücksichtigung der zukünftigen Entwicklung keine Überschreitung und
damit keine Verletzung des Kostendeckungsprinzips vor; auch hier kann
offenbleiben, ob die Gebühr der Beschwerdeführerin korrekt miteinbezo-
gen wurde (vgl. dazu im Detail Erw. 9.4.).
9.4.
Die Beschwerdeführerin bringt bezüglich beiden Spezialfinanzierungen ins-
besondere vor, die der Beschwerdeführerin auferlegten Anschlussgebüh-
ren Wasser und Abwasser seien nirgends berücksichtigt worden, weshalb
die Finanzplanung stark in Frage gestellt werde (Erw. 8.1.1.). Die Be-
schwerdegegnerin hat die Investitionspläne 2025 bis 2034 eingereicht.
Demnach werden in der Spezialfinanzierung Wasserversorgung mit An-
schlussgebühren von jährlich rund Fr. 5'000.00 und in der Spezialfinanzie-
rung Abwasserbeseitigung mit Anschlussgebühren von jährlich
Fr. 7'000.00 gerechnet. Sie bringt sodann vor, die Übersicht über den Be-
bauungsstand gemäss dem Stand der Erschliessung 2023 zeige, dass in
den Jahren 2024-2018 rund 0.66 ha Bauland als überbauungsreif ausge-
wiesen sei. Dies entspreche Neubauten von rund 10 Einfamilienhäusern
innert der kommenden 5 Jahren, d.h. mindestens zwei Bauten pro Jahr.
Die entsprechenden Anschlussgebühren seien in der Finanzplanung nicht
korrekt nachgewiesen.
Der Einwand der Beschwerdeführerin ist folglich berechtigt, zumal die Be-
schwerdegegnerin bereits vorliegend Wasseranschlussgebühren von
Fr. 14'968.00 und Abwasseranschlussgebühren von Fr. 74'792.00 fordert,
mithin bezogen auf die Finanzplanung Wasser rund das dreifache, bezo-
gen auf die Finanzplanung Abwasser beinahe das elffache.
Betrachtet man die Investitionsrechnungen der Jahre 2015 bis 2024, wur-
den jeweils pro Jahr Anschlussgebühren für die Wasserversorgung zwi-
schen Fr. 85.00 und rund knapp Fr. 29'000.00; im Jahresdurchschnitt
Fr. 11'000.00 eingenommen. Der Durchschnittswert entspricht dem Dop-
pelten des Betrages in der Finanzplanung.
Bezogen auf die Spezialfinanzierung Abwasser wurden in den Jahren 2015
bis 2024 Anschlussgebühren zwischen rund Fr. 800.00 und Fr. 116'000.00;
im Jahresdurchschnitt rund Fr. 46'000.00 eingenommen. Der Durch-
schnittswert entspricht rund dem 6.5-fachen des Betrages in der Finanzpla-
nung.
Anlässlich der Verhandlung wurde dies thematisiert. Die Beschwerdegeg-
nerin führte dazu aus, dass die Zahlen aufgrund der Bauentwicklung der

- 50 -
kommenden Jahre plausibel seien. Es sei nicht mehr viel Bauland übrig,
weshalb eine zurückhaltende Prognose richtig sei. Auf das Vorhalten der
Beschwerdeführerin, es sei eine Fläche von 0.66 ha baureifes Bauland
ausgewiesen, bringt die Beschwerdegegnerin vor, es sei vielleicht möglich,
dass noch 10 Häuser gebaut werden könnten. Das Problem bestehe je-
doch darin, dass diese Flächen im Eigentum von Grundeigentümern ste-
hen, die seit einiger Zeit keinen Überbauungswillen hätten – die Flächen
würden daher brach liegen, eine Überbauung sei nicht möglich (Protokoll,
S. 14 f.). Zudem komme es in der Gemeinde Q._____ nur selten vor, dass
eine derart grosse Fläche überbaut werde (Protokoll, S. 13). Die Erklärun-
gen scheinen dem Gericht plausibel.
Bezüglich des fehlenden Miteinbezuges der Gebühren der Beschwerdefüh-
rerin zeigt sich, dass bei Fehlbeträgen von rund Fr. 950'000.00 (Wasser;
Erw. 9.2.2.4.) und rund Fr. 1.6 Mio. (Abwasser; Erw. 9.3.2.) offengelassen
werden kann, ob die Anschlussgebühr der Beschwerdeführerin miteinbe-
zogen wurde; am Resultat würde sich jedenfalls nichts ändern.
9.5.
Auffällig ist sodann, dass die Beschwerdegegnerin für beide Spezialfinan-
zierungen von den exakt gleichen Investitionsbeträgen ausgeht. Dies
wurde anlässlich der Verhandlung thematisiert. Die Beschwerdegegnerin
erklärt, dies sei Zufall (Protokoll, S. 15).
9.6.
Nach dieser Prüfung ergibt sich, dass die Finanzplanung aus Sicht des Ge-
richts nachvollziehbar und die Prognosen plausibel sind. Es ist der Be-
schwerdeführerin jedoch zuzustimmen, dass die Finanzplanung nicht voll-
ständig ist, zumal die Gebühren der Beschwerdeführerin offensichtlich nicht
miteinbezogen wurden. Dies ändert jedoch nichts am Resultat. Dafür
spricht auch, dass beide Finanzpläne für das Jahr 2034 keinerlei Investiti-
onen vorsehen; die Investitionen werden aus Sicht des Gerichts daher ten-
denziell eher noch höher ausfallen.
9.7.
Zusammenfassend ist folglich festzuhalten, dass die Jahresrechnun-
gen 2015 bis 2024 sowohl bezüglich der Spezialfinanzierung Wasserver-
sorgung als auch Abwasserbeseitigung keinen Überschuss aufweisen und
daher keine Zukunftsprüfung notwendig wäre. Das Kostendeckungsprinzip
ist jedoch auch unter Berücksichtigung der Zukunftsbetrachtung bei beiden
Spezialfinanzierungen klar nicht verletzt. Zu beachten ist, dass beide Fi-
nanzpläne für das Jahr 2034 keinerlei Investitionen vorsehen; diese wer-
den folglich tendenziell eher noch höher ausfallen.

- 51 -
10.
10.1.
Die Beschwerdeführerin stellt die Finanzpläne in Frage (Erw. 8.1.1.).
10.2.
Wie ausgeführt (Erw. 8.2.4.) schreibt das Kostendeckungsprinzip keine
Aufgliederung des Verwaltungszweigs in Teilbereiche vor; entsprechend ist
nach verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung das Kostendeckungsprin-
zip grundsätzlich auf die jeweilige Spezialfinanzierung als Ganzes anzu-
wenden. Ergeben sich jedoch Hinweise, dass die Benützungsgebühren zu
Lasten der Anschlussgebühren ungerechtfertigt niedrig gehalten werden,
ist getrennt zu untersuchen, ob die Investitionsausgaben verglichen mit den
Baubeiträgen und Anschlussgebühren einerseits und die Unterhalts- und
Betriebsaufwendungen verglichen mit den Benützungsgebühren ander-
seits das Kostendeckungsprinzip einhalten.
Die Rechnungslegungsvorschriften qualifizieren Ausgaben, welche im Hin-
blick auf eine mehrjährige Nutzung getätigt werden, als Investitionen (ins-
besondere Ersatz und Erneuerung/Sanierung von Erschliessungsanlagen).
Folglich sind diese auch aus den Investitionseinnahmen zu bezahlen
(Erw. 8.2.12.). Die Finanzverordnung definiert Investitionen wie folgt
(§ 17 FiV): Investitionen sind Ausgaben für Erwerb, Erstellung und Verbes-
serung dauerhafter Vermögenswerte, die zum Verwaltungsvermögen ge-
hören (Abs. 1). Insbesondere gelten Instandstellungs- und Unterhaltskos-
ten an Sachanlagen mit mehrjähriger Nutzungsdauer als Investitionen, so-
fern sie pro Einzelprojekt die Aktivierungsgrenze gemäss § 5 Abs. 1 FiV
übersteigen (Abs. 2 lit. f). Ausgaben, die die Kriterien einer Investition nicht
erfüllen, sind als Aufwand zu verbuchen. Beiträge, werden gemäss
§ 17 Abs. 3 FiV der Investitionsrechnung belastet, wenn das zu realisie-
rende Projekt die Aktivierungsgrenze des beitragsempfangenden Gemein-
wesens übersteigt).
10.3.
Die Aktivierungsgrenze für die Verbuchung von Investitionen wird nach An-
zahl Einwohner festgelegt (§ 5 Abs. 1 FiV). Per 31. Dezember 2025 lag die
Anzahl Einwohner der Gemeinde Q._____ bei kkk (vgl. www.aaa.swiss ›
Portrait › Zahlen und Fakten; zuletzt abgerufen am 27. Januar 2026). Bei
Gemeinden mit bis 1'000 Einwohner beträgt die Aktivierungsgrenze
Fr. 25'000.00 (§ 5 Abs. 1 lit. a FiV).
10.4.
10.4.1.
Gemäss den geltenden Rechnungslegungsvorschriften sind Ausgaben,
welche im Hinblick auf eine mehrjährige Nutzung getätigt werden, Investiti-
onen, sofern sie pro Einzelprojekt die Aktivierungsgrenze übersteigen.
Dazu gehören zweifellos auch der Ersatz und die Erneuerung und

- 52 -
Sanierung von Erschliessungsanlagen. Sie sind folglich aus den Investiti-
onseinnahmen zu bezahlen (Erw. 10.2.). Die Beschwerdeführerin kritisiert
keine konkrete Zuordnung, sondern erhebt lediglich allgemeine Zweifel an
den Finanzplänen (Protokoll, S. 15 f.).
Aus dem Investitionsplan Wasserversorgung ergibt sich, dass die zugeord-
neten Ausgaben allesamt für den Neubau, den Ausbau oder die Sanierung
von Wasserleitungen aufgewendet werden sollen oder in Zusammenhang
mit Strassenbauprojekten stehen. Die Aktivierungsgrenze von
Fr. 25'000.00 pro Einzelprojekt ist für sämtliche Einzelprojekte erreicht. Für
das Gericht sind im Investitionsplan Wasserversorgung keine Zuordnungen
erkennbar, die zu beanstanden wären.
Aus dem Investitionsplan Abwasserbeseitigung ergibt sich, dass die zuge-
ordneten Ausgaben allesamt für den Neubau, den Ausbau oder die Sanie-
rung von Kanalisationsleitungen geplant sind oder wiederum in Zusammen-
hang mit Strassenbauprojekten stehen. Die Aktivierungsgrenze von
Fr. 25'000.00 pro Einzelprojekt ist auch hier für sämtliche Einzelprojekte
erreicht. Auch bezüglich der Zuordnungen der Investitionen betreffend die
Abwasserbeseitigung sind für das Gericht keine Beanstandungen erkenn-
bar.
11.
11.1.
Die Beschwerdeführerin rügt weiter die Verletzung des Äquivalenz- und
des Verhältnismässigkeitsprinzips, indem die neuen Gebäude gegenüber
den bisherigen Bauten das öffentliche Leistungsnetz maximal gleich (Ge-
bäude Nr. lll) bzw. weniger stark (Gebäude Nr. mmm) in Anspruch nehmen
würden. Daher sei die Anwendung von §§ xyz WR und xyz AR unange-
messen. Unter Berücksichtigung des Gleichbehandlungsgebotes seien die
Gebühren im Sinne von besonderen Verhältnissen gemäss §§ xyz WR und
xyz AR dahinangehend anzupassen, dass die Anschlussgebühren nur für
die erweiterten Flächen zu erheben seien (Beschwerde, Rz. 27-29; Replik,
Rz. 7-8 und 11-14; Protokoll, S. 16 f.; Erw. 4.2.1.).
11.2.
11.2.1.
Wie ausgeführt (Erw. 3.3.) sind die Kosten für Bau, Betrieb, Unterhalt, Sa-
nierung und Ersatz der Abwasseranlagen mit Gebühren oder anderen Ab-
gaben den Verursachern zu überbinden (Art. 60a GSchG).
11.2.2.
Das Bundesgericht hat wiederholt festgehalten, dass das in
Art. 60a GSchG statuierte Verursacherprinzip seine Wirkungen vor allem
bei den periodischen Benützungsgebühren entfaltet, welche einen Bezug
zur produzierten Abwassermenge haben müssen. Allein darin, dass eine

- 53 -
Bestimmung des kommunalen Rechts für die Bemessung der Anschluss-
gebühren auf Grössen abstellt, welche die künftig anfallende Abwasser-
menge indirekt, bzw. in abstrahierter Weise erfassen, liege noch keine Ver-
letzung des durch Art. 60a Abs. 1 lit. a GSchG statuierten Verursacherprin-
zips (Urteil des Bundesgerichts [2C_847/2008] vom 8. September 2009 zur
Bemessung der Anschlussgebühren nach dem Gebäudeversicherungs-
wert; Urteil des Bundesgerichts [2C_101/2007] vom 22. August 2007 zur
Bemessung der Anschlussgebühren nach dem Gebäudevolumen).
11.2.3.
Wie bereits ausgeführt unterliegen Gebühren dem Äquivalenzprinzip, wel-
ches im Bereich der Kausalabgaben einerseits das Verhältnismässigkeits-
prinzip, anderseits das Willkürverbot konkretisiert. Nach dem Äquivalenz-
prinzip muss die Höhe der Gebühr im Einzelfall in einem vernünftigen Ver-
hältnis stehen zum Wert, den die staatliche Leistung für die Abgabepflich-
tigen hat (Erw. 5.2.2.). Die Anschlussgebühren richten sich im Grundsatz
nach dem Mass des Vorteils, welcher dem Grundeigentümer erwächst;
eine Schematisierung ist jedoch zulässig (Erw. 5.2.3.). Ein Abweichen ist
nur dann geboten, wenn eine Baute einen ausserordentlich hohen oder tie-
fen Abwasseranfall verursacht. Die Gebühr darf jedenfalls nicht in einem
offensichtlichen Missverhältnis zum objektiven Wert der Leistung des Ge-
meinwesens stehen (Erw. 5.2.4.).
11.2.4.
In BGE 150 II 153 (10. Oktober 2023) wandte das Bundesgericht seine
neue Rechtsprechung zum Kostendeckungsprinzip (Keine Prüfung von
Verfassungs wegen, vgl. Erw. 8.2.2.3.) ohne nähere Begründung analog
auf das Verhältnismässigkeitsprinzip an:
«Damit beruht die Kostenauflage auf einer ausreichenden, klaren gesetz-
lichen Grundlage, so dass sich die Frage nach der Einhaltung des Kos-
tendeckungsprinzips und des Äquivalenzprinzips nicht mehr stellt»
(zit. BGE 150 II 153, Erw. 5.3.3.; mit Verweis auf BGE 149 I 305).
In einem Urteil vom 31. Januar 2025 (9C_348/2024) dagegen nimmt das
Bundesgericht wieder eine vom Legalitätsprinzip unabhängige Prüfung des
Äquivalenzprinzips vor (Erw. 4.2.2. und 5.; vgl. dazu auch RENÉ WIEDER-
KEHR/JOHANNES FRINGS in: Schweizerisches Zentralblatt für Staats- und
Verwaltungsrecht [ZBl] 5/2025, S. 278 ff., insb. S. 284).
Es ist daher nachfolgend die Einhaltung des Äquivalenzprinzips zu prüfen.
11.3.
Im vorliegenden Fall wird als Bemessungsgrundlage die Fläche zugrunde
gelegt (Erw. 3.4.2. und Erw. 3.5.2.). Es ist – abgesehen vom Spezialtarif für
gewerbliche und industrielle Produktions- und Arbeitsflächen (Erw. 5.3.) –
keine ausserordentliche Ausnahmesituation erkennbar, welche einen

- 54 -
korrigierenden Eingriff verlangen würde. Es liegt keine Verletzung des
Äquivalenzprinzips vor.
12.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass es sich beim Bauprojekt der Be-
schwerdeführerin um einen Ersatzbau handelt (Erw. 4.). Bei einzelnen Flä-
chen ist der Spezialtarif für gewerbliche und industrielle Produktions- und
Arbeitsflächen anzuwenden, wodurch sich die Wasseranschlussgebühr auf
rund Fr. 10'788.90 und die Abwasseranschlussgebühr auf rund
Fr. 62'401.90 reduziert (Erw. 5.3.6.8.). Die in den Jahren 1982 und 1987
bereits geleisteten Gebührenzahlungen wurden korrekt in Abzug gebracht
(Erw. 6.). Eine Versickerung ist aufgrund der örtlichen Gegebenheiten nicht
möglich; die Flächen des Carports und weitere befestigte Flächen werden
folglich in die Kanalisation entwässert, wofür eine Anschlussgebühr zu leis-
ten ist (Erw. 7.). Schliesslich ist festzuhalten, dass weder eine Verletzung
des Kostendeckungs- (Erw. 8.-10.) noch des Äquivalenzprinzips vorliegt
(Erw. 11.).
13.
13.1.
Abschliessend sind die Kosten zu verlegen.
13.2.
13.2.1.
Die Verfahrenskosten werden den Parteien in der Regel nach Ausgang des
Verfahrens auferlegt (§ 31 Abs. 2 VRPG). Die Beschwerdeführerin obsiegt
zu rund 26 %; sie hat folglich 74 % der Verfahrenskosten zu tragen.
13.2.2.
Am 1. Juli 2024 sind das Allgemeine Gebührengesetz (GebührG;
SAR 662.100) vom 19. September 2023 und das Gebührendekret (Ge-
bührD; SAR 662.110) vom 19. September 2023 in Kraft getreten. Gemäss
§ 20 Abs. 1 lit. a GebührD beträgt die Gebühr in der gerichtlichen Verwal-
tungsrechtspflege für das Verfahren vor dem Spezialverwaltungsgericht
Fr. 200.00 bis Fr. 15'000.00. Innerhalb dieses Rahmens ist die Gebühr in
vermögensrechtlichen Streitsachen vor dem Spezialverwaltungsgericht
nach den halben Grundansätzen gemäss § 7 Abs. 1 GebührD festzulegen.
13.2.3.
Im vorliegenden Fall hat die Beschwerdegegnerin Gebühren von insgesamt
rund Fr. 89'760.00 verfügt (Wasseranschlussgebühr: Fr. 14'967.80; Ab-
wasseranschlussgebühr Fr. 74'792.31 [abzüglich der bereits geleisteten
Zahlungen aus den Jahren 1982/1987], A.7.). Die Beschwerdeführerin ver-
langt (Hauptantrag) eine Reduktion der Gebühren auf insgesamt
Fr. 26'837.20 (Wasseranschlussgebühr: Fr. 2'595.00; Abwasseranschluss-
gebühr: Fr. 7'106.65 + Fr. 17'135.55; C.1., Ziff. 2, 4 und 6).

- 55 -
Der Streitwert liegt folglich bei rund Fr. 62'923.00.
Für Streitwerte von Fr. 52'001.00 bis Fr. 100'000.00 beträgt der Grundan-
satz gemäss § 7 Abs. 1 GebührD Fr. 770.00 plus 7.0 % des Streitwertes.
Beim vorliegenden Streitwert ergibt sich daraus ein Grundansatz von rund
Fr. 5'200.00. Die Gebühr (halber Grundansatz) beträgt Fr. 2'600.00.
13.2.4.
Der Kostenvorschuss von Fr. 1'300.00 (Verfügung vom 7. Oktober 2024)
wird angerechnet.
13.3.
13.3.1.
Die Parteikosten werden in der Regel nach demselben Schlüssel verteilt
(§ 32 Abs. 2 VRPG in Verbindung mit § 29 VRPG).
Bei teilweisem Obsiegen sind die Anteile des Obsiegens/Unterliegens, also
die Quoten, miteinander zu verrechnen (VGE [WBE.2011.325] vom
18. Juni 2012 in: AGVE 2012 S. 223 ff.). Der Beschwerdeführer hat der Be-
schwerdegegnerin daher einen Parteikostenersatz zu bezahlen. Die Be-
schwerdeführer unterliegt zu rund 74 %, weshalb sie der Beschwerdegeg-
nerin einen Parteikostenersatz von 48 % zu bezahlen hat (74 %-26 %).
Die Entschädigung richtet sich nach dem Pauschalrahmentarif im Dekret
über die Entschädigung der Anwälte (Anwaltstarif, AnwT; SAR 291.150)
vom 10. November 1987. Innerhalb des vorgesehenen Rahmens richtet
sich die Entschädigung nach dem mutmasslichen Aufwand des Anwalts
sowie der Bedeutung und Schwierigkeit des Falls (§ 8a Abs. 1 lit. a und
Abs. 2 AnwT). Davon kann in Ausnahmefällen (besonders hoher Aufwand
oder Missverhältnis zwischen Entschädigung und tatsächlich geleisteter
Arbeit) abgewichen werden (§ 8b AnwT). Die Entschädigung wird als Ge-
samtbetrag, inklusive Auslagen und MWST, festgelegt (§ 8c AnwT). Bei ho-
hem Streitwert kann die Entschädigung zudem bis zu einem Drittel herab-
gesetzt werden. Diese Bestimmung gilt entgegen dem Wortlaut für die Ver-
treter beider Seiten (§ 12a AnwT; AGVE 2011 S. 247). Ein Streitwert über
Fr. 100'000.00 gilt nach der Praxis des Gerichts stets als hoch
(SKEE [4-SV.2015.5] vom 14. Juni 2017, Erw. 14.2.3.; AGVE 2013
S. 484). Diese Praxis kommt aus Gründen der Rechtsgleichheit auch bei
der Festsetzung der Parteientschädigung zu Gunsten des Gemeinwesens
zur Anwendung (AGVE 2011 S. 252 f.). Hier liegt kein hoher Streitwert vor.
13.3.2.
Für das vorliegende Verfahren ist von einem Streitwert von Fr. 62'923.00
auszugehen (Erw. 13.2.3.). Gemäss § 8a Abs. 1 lit. a Ziff. 3 AnwT geht der
Entschädigungsrahmen für Streitwerte von Fr. 50'000.00 bis

- 56 -
Fr. 100'000.00 von Fr. 3'000.00 bis Fr. 10'000.00. Innerhalb dieses Rah-
mens richtet sich die Entschädigung nach dem mutmasslichen Aufwand
des Anwalts sowie nach der Bedeutung und der Schwierigkeit des Falles
(§ 8a Abs. 2 AnwT). Der massgebende Aufwand sowie die Schwierigkeit
werden im vorliegenden Verfahren als mittel beurteilt.
Für das vollständig durchgeführte Verfahren wäre eine Parteientschädi-
gung von Fr. 5'300.00 angemessen. Davon hat die Beschwerdeführerin der
Beschwerdegegnerin 48 %, somit rund Fr. 2'500.00 (inkl. MWST und Aus-
lagen) zu bezahlen (AGVE 2012 S. 223 ff.).

- 57 -
Das Gericht erkennt:
1.
In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird die Wasseranschlussge-
bühr auf Fr. 10'788.90 und die Abwasseranschlussgebühr auf
Fr. 62'401.90 reduziert. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
2.
2.1.
Die Verfahrenskosten, bestehend aus der Staatsgebühr von Fr. 2'600.00
und Auslagen von Fr. 100.00, zusammen Fr. 2'700.00, werden zu 74 % der
Beschwerdeführerin und zu 26 % der Beschwerdegegnerin auferlegt.
Nach Anrechnung des Kostenvorschusses von Fr. 1'300.00 hat die Be-
schwerdeführerin noch Fr. 698.00 zu bezahlen.
Die Beschwerdegegnerin hat Fr. 702.00 zu bezahlen.
2.2.
Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin einen
pauschalen Parteikostenersatz von Fr. 2'500.00 (inklusive Auslagen und
MWST) zu bezahlen.
Zustellung
- Vertreterin der Beschwerdeführerin (2, je eines für sich und zuhanden
ihrer Klientin)
- Vertreter der Beschwerdegegnerin (2, je eines für sich und zuhanden
seiner Klientin)
Mitteilung
- Mitwirkende Fachrichterin/Fachrichter
- Gerichtskasse (intern)

- 58 -
Rechtsmittelbelehrung Verwaltungsgerichtsbeschwerde
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde
beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40,
5001 Aarau, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor bis
und mit dem 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August
und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. Die unterzeichnete Be-
schwerdeschrift muss einen Antrag, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie
eine Begründung enthalten. Beweismittel sind anzugeben. Der angefoch-
tene Entscheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen
(§§ 28 und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG;
SAR 271.200] vom 4. Dezember 2007] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1
der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO; SR 272] vom 19. Dezem-
ber 2008).
Aarau, 21. Januar 2026
Spezialverwaltungsgericht
Kausalabgaben und Enteignungen
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:
B. Wehrli L. Käser