ag_spezialverwaltungsgericht · 3-RV.2022.60 · 2024-06-27 · de
Spezialverwaltungsgericht / Abteilung Steuern — 3-RV.2022.60


Spezialverwaltungsgericht
Steuern
3-RV.2022.60
P 100
Urteil vom 27. Juni 2024
Besetzung Präsident Heuscher
Richter Loser
Richter Wick
Gerichtsschreiberin Bernhard
Rekurrent 1 A._____
Rekurrentin 2 B._____
beide vertreten durch Dr. iur. René Müller, Fürsprecher,
Remigersteig 8, 5200 Brugg AG
Gegenstand Einspracheentscheid des Steueramtes des Kantons Aargau,
Sektion Grundstückschätzung, vom 12. April 2022
betreffend Grundstückschätzungen 2020

- 2 -
Das Gericht entnimmt den Akten:
1.
A._____ und B._____ sind Eigentümer der Liegenschaft Q._____
Grundstück-Nummer aaa (R-Strasse 66) mit dem sich darauf befindenden
Einfamilienhaus und Nebenbauten.
2.
Mit Verfügung vom 27. Juli 2021 legte das Kantonale Steueramt (KStA),
Sektion Grundstückschätzung (GS), für die Parzelle aaa folgende Werte
fest:
unüberbaut m2 Mietwert-Total Ertragswert steuerlicher Steuerwert Normmietwert Eigenmietwert
Verkehrswert pro Jahr
43'778 673'508 1'933'194 1'303'400
Steuerwert ab Steuerperiode 2020 Total Fr. 1'303'400
Als Schätzungsgrund wurde "Wechsel von selbstgenutzt zu Fremdnutzung
u. umgekehrt (Nutzungsänderung)" angegeben.
3.
Gegen die Verfügung vom 27. Juli 2021 liessen A._____ und B._____ mit
Eingabe vom 25. August 2021 Einsprache erheben mit folgendem Antrag:
"1. Die angefochtene Verfügung sei aufzuheben.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge."
4.
Mit Schreiben vom 7. September 2021 teilte das Gemeindesteueramt
(nachfolgend: GStA) Q._____ A._____ und B._____ mit, dass eine Ein-
sprache gegen die Mutation des Steuerwerts nicht möglich sei. Es wurden
die Gründe für die Mutation dargelegt. A._____ und B._____ wurde
Gelegenheit gegeben, dazu Stellung zu nehmen.
5.
Mit Eingabe vom 15. September 2021 liessen A._____ und B._____
Stellung nehmen.

- 3 -
6.
Mit Schreiben des KStA GS vom 11. Februar 2022 wurde A._____ und
B._____ mitgeteilt, dass die Einsprache behandelt werde und zur
Überprüfung der Schätzung ein Augenschein in der Liegenschaft erforder-
lich sei. A._____ und B._____ wurden gebeten, bis Ende Februar 2022
Terminvorschlage für die Durchführung der Einspracheverhandlung
mitzuteilen.
7.
Mit Eingabe vom 22. Februar 2022 liessen A._____ und B._____ mitteilen,
dass das Vorgehen insbesondere mangels Zuständigkeit nicht
gesetzmässig sei, jedoch die Besichtigung stattfinden könne.
8.
Am tt.mm. 2022 fand eine Verhandlung mit Augenschein statt.
9.
Mit Entscheid vom 12. April 2022 hiess das KStA GS die Einsprache teil-
weise gut. Der Eigenmietwert wurde auf CHF 3'030.00 und der Vermö-
genssteuerwert ab 2020 auf CHF 1'292'600.00 festgesetzt.
10.
Den Einspracheentscheid vom 12. April 2022 (Zustellung nicht bekannt;
Versand am 26. April 2022; Zustellung nach den Angaben im Rekurs am
27. April 2022) liessen A._____ und B._____ mit Rekurs vom 18. Mai 2022
(Postaufgabe gleichentags) an das Spezialverwaltungsgericht weiter-
ziehen mit folgenden Anträgen:
"1. Es sei die Nichtigkeit, eventuell die Ungültigkeit des 'Einspracheent-
scheides' des Kantonalen Steueramtes vom 12.4.22 festzustellen.
2. Die Sache sei zur Entscheidung über die Einsprache der Rekurrenten
vom 23.8.21 und Gutheissung derselben an die Steuerkommission
Q._____ zurückzuweisen.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten des Kantonalen
Steueramtes."
Auf die Begründung wird, soweit für die Entscheidung erforderlich, in den
Erwägungen eingegangen.
11.
Das KStA beantragt die Abweisung des Rekurses.
12.
A._____ und B._____ liessen eine Replik einreichen und an den gestellten
Anträgen festhalten.

- 4 -
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Der vorliegende Rekurs betrifft die am 27. Juli 2021 vom KStA GS vorge-
nommene Einzelschätzung gültig ab der Steuerperiode 2020. Massgebend
für die Beurteilung des Rekurses sind somit das Steuergesetz vom 15. De-
zember 1998 (StG), die Verordnung zum Steuergesetz vom 11. September
2000 (StGV) und die Verordnung über die Bewertung der Grundstücke vom
4. November 1985 (VBG).
2.
2.1.
In der Einsprache lassen die Rekurrenten geltend machen, mit der Zustel-
lung der neuen Schätzungswerte, die ohne vorgängige Stellungnahme der
Rekurrenten geschehen sei, seien Mietwert und steuerlicher Verkehrswert
gegenüber den früheren Schätzungen heraufgesetzt worden: Beim Miet-
wert von CHF 30'710.00 auf CHF 43'778.00, beim steuerlichen Verkehrs-
wert von CHF 1'820'235.00 auf CHF 1'933'194.00. Gemäss § 218 Abs. 2
StG könnten Eigenmietwerte und Vermögenssteuerwerte nur geändert
werden, wenn Bestand, Nutzung oder Wert des Grundstückes wesentlich
ändern würden. Bestand oder Wert des Grundstücks seien seit der letzten
Steuerfestlegung gleichgeblieben. Eine Änderung der Nutzung liege nicht
vor. Richtig sei einzig, dass innerhalb der Familie die Bewohnung teilweise
geändert habe. Nach wie vor werde die Liegenschaft als Wohnobjekt ge-
nutzt. Damit fehle es an einer Nutzungsänderung und somit bereits an der
ersten Voraussetzung zur Neuschätzung.
Zudem seien Phantasiezahlen verwendet worden. Dies gelte vor allem für
den Mietwert. Als Mietwert sei gemäss § 12 VBG der gesamte jährliche
Ertrag einzusetzen. Dieser betrage CHF 36'000.00, und nicht die einge-
setzten CHF 43'778.00. Unklar sei, gestützt auf welche Angaben die steu-
erlichen Verkehrswerte und der Mietwert angenommen worden seien.
Endlich stehe auch die Geltungsdauer der Neuschätzung nicht im Einklang
mit § 4 VBG.
2.2.
Im Einspracheentscheid wurde vom KStA GS ausgeführt, die Rekurrenten
seien per tt.mm. 2020 aus der Liegenschaft an der R-Strasse 66 in Q._____
ausgezogen. Gemäss Mietvertrag seien das Einfamilienhaus und die zwei
Parkplätze in der Tiefgarage ab dem tt.mm. 2020 an den Sohn, C._____,
und dessen Ehefrau, D._____, für monatlich CHF 3'000.00 vermietet
worden. Ausserdem sei dem Mietvertrag zu entnehmen, dass Teile des
Aussenraumes und der Nebenbauten durch Mieter und Vermieter
zusammen genutzt würden.

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Mit der Eröffnung vom 27. Juli 2021 seien den Eigentümern die neuen
Schätzungswerte mit Rechtsmittelbelehrung eröffnet worden. Die Überprü-
fung der Beurteilungskriterien des Normmietwerts habe ergeben, dass die
rechtskräftige Vorgängerschätzung nicht offensichtlich unrichtig sei. Bei
den Mietern handle es sich um den Eigentümern nahestehende Personen
(Sohn und dessen Ehefrau). Der Normmietwert könne daher nicht mit dem
vereinbarten Mietzins gleichgesetzt werden.
Mit der Nutzungsänderung (Fremdnutzung/Vermietung statt Selbstnut-
zung) habe ein Grund für eine Änderungsschätzung vorgelegen. Die bis-
herige Schätzung sei mit Eigenmietwert erfolgt. Der Vermögenssteuerwert
sei bei Selbstnutzung herabzusetzen. Das KStA GS habe dabei die mit der
Nutzungsänderung zusammenhängenden Werte im Auftrag der Veranla-
gungsbehörde neu verfügt. Dieses Vorgehen sei nicht zu beanstanden. Je-
doch gehe aus dem Mietvertrag hervor, dass Teile der Liegenschaft weiter-
hin durch die Eigentümer genutzt würden. In der Schätzung vom 27. Juli
2021 seien diese Verhältnisse nicht korrekt berücksichtigt worden.
2.3.
Mit Rekurs lassen die Rekurrenten ausführen, im Einspracheverfahren gäl-
ten die gleichen Grundsätze wie im Veranlagungsverfahren. Nach § 195
Abs. 1 StG entscheide die Veranlagungsbehörde über die Einsprache. Ver-
anlagungsbehörde sei jedoch nicht das KStA GS, sondern gemäss § 164
StG die Steuerkommission. Insofern erweise sich auch die Eröffnung samt
Rechtsmittelbelehrung durch das dafür nicht zuständige KStA GS als ver-
fehlt. Damit sei auch nachgewiesen, dass die angefochtene Zustellung vom
12. April 2022 durch eine unzuständige Behörde verfasst worden sei. Sie
sei daher nichtig und nicht weiter beachtlich. Eine Zustellung eines Ent-
scheides durch die Steuerkommission an den unterzeichneten Anwalt habe
nicht stattgefunden. Damit fehle es an einer genügenden Zustellung durch
die zum Entscheid befugte Behörde. Die Sache sei an die Steuerkommis-
sion Q._____ zur Fällung eines Entscheides über die Einsprache vom
23. August 2021 zurückzuweisen.
Eventualiter sei festzuhalten, dass die Lage der Liegenschaft nicht abge-
klärt worden sei. Diese sei aber wesentlich, da die Lärmzone 2 mit erhöh-
tem Lärmwert für die Wertermittlung von Bedeutung sei.
2.4.
In der Vernehmlassung wurde geltend gemacht, im Interesse einer einheit-
lichen Schätzungspraxis würden die Eigenmietwerte und die Vermögens-
steuerwerte im ganzen Kanton vom Kantonalen Steueramt verfügt (§ 219
Abs. 1 StG). Das KStA GS sei auch für die Durchführung des Einsprache-
verfahrens und zum Erlass des Einspracheentscheids zuständig. Unbestrit-
tenermassen seien sowohl die Veranlagung wie auch der Einspracheent-

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scheid durch das KStA GS zugestellt worden, weshalb eine genügende Zu-
stellung durch die zum Entscheid befugte Behörde erfolgt sei.
Weder in der Einsprache noch anlässlich der Einspracheverhandlung hät-
ten die Rekurrenten Einwände gegen die Bewertung aufgrund von allfälli-
gen Lärmimmissionen vorgebracht. Im Einspracheentscheid sei festgestellt
worden, dass die Zonenzugehörigkeit seit dem Bewertungszeitpunkt un-
verändert sei, weshalb auch die Lärmempfindlichkeitsstufe II (in der Termi-
nologie der Rekurrenten Lärmzone 2) unverändert gelte.
2.5.
Mit der Replik liessen die Rekurrenten in Ergänzung der bisherigen Aus-
führungen geltend machen, § 219 Abs. 1 StG verpflichte das KStA GS, vor
der Festlegung der Eigenmietwerte und der Vermögenssteuerwerte die Er-
hebungen der Gemeindeschätzungsbehörde mitzuberücksichtigen. Dies
sei vorliegend nicht geschehen. Sonst wäre festgestellt worden, dass die
Liegenschaft der Rekurrenten ca. 150 m von den Bahngeleisen entfernt
liege. Die Erhöhungen der Zugfrequenzen, die Verlängerung der Züge und
der Ausbau des F.-Tunnels führten zu einer erheblichen Lärmmehrbe-
lastung der fraglichen Liegenschaft und damit zu einer Wertminderung der-
selben. Dies wäre durch die Behörde zu berücksichtigen gewesen. Lärm-
messungen oder Abklärungen bei der E._____ seien keine gemacht
worden. Trotz geltender Offizialmaxime und gesetzlicher Vorschrift seien
insbesondere die Auswirkungen auf die fragliche Liegenschaft mit Lärm
einerseits, andererseits mit dem Eisenabrieb auf den Garten und
Wintergarten sowie die Rostbildung nicht berücksichtigt worden, alles
Faktoren, die den Verkehrswert und damit auch den Steuerwert der
fraglichen Liegenschaft seit der letzten Festsetzung erheblich reduzierten.
Aus diesem Grunde erweise sich der fragliche Entscheid als falsch und
unhaltbar.
3.
Im vorliegenden Rekursverfahren werden formelle und materielle Ein-
wände zur Schätzung erhoben. Vorgängig sind die aufgeworfenen, formel-
len Fragen zu prüfen, nämlich:
- die Zuständigkeit für die Verfügung/Festlegung der Schätzungswerte
sowie für das Einspracheverfahren in Sachen Grundstückschätzungen
(Erw. 4);
- den Zeitpunkt der Gültigkeit der Neuschätzung (Erw. 4);
- ob die Eröffnung korrekt erfolgt ist (Erw. 5) und
- ob der Anspruch auf das rechtliche Gehör der Rekurrenten gewahrt
wurde (Erw. 6).

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4.
4.1.
Die Rekurrenten lassen geltend machen, das KStA GS sei gemäss § 219
Abs. 1 StG verpflichtet, vor der Festlegung der Eigenmietwerte und der
Vermögenssteuerwerte Erhebungen der Gemeindeschätzungsbehörde
mitzuberücksichtigen.
Die Rekurrenten stützen sich hierbei auf einen ausser Kraft gesetzten Ge-
setzesartikel. Mit der Steuergesetzrevision vom 22. Mai 2012 wurde die
Gemeindeschätzungsbehörde abgeschafft und alle bisherigen Aufgaben
der Gemeindeschätzungsbehörde wurden auf das KStA (GS) übertragen
(Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 5. Auflage, Muri-Bern 2023,
§ 219 StG N 2 mit Hinweisen). Somit erhebt das KStA GS als Schätzungs-
behörde entgegen der unzutreffenden Auffassung der Rekurrenten auch
die Grundlagen für die Festlegung der Eigenmietwerte und der Vermögens-
steuerwerte (§ 165 Abs. 1 StG).
Tatsächlich verfügt also nach § 219 Abs. 1 StG das KStA GS die Eigen-
mietwerte und die Vermögenssteuerwerte. Dieser Regelung entsprechend
setzt das KStA GS in den Verfügungen betreffend Grundstückschätzung
jeweils den massgeblichen Vermögenssteuerwert und – bei Eigennutzung
– den für ein Kalenderjahr massgeblichen Eigenmietwert fest. Ausserhalb
von allgemeinen Neuschätzungen können die verfügten Vermögenssteuer-
und Eigenmietwerte nur beim Vorliegen besonderer Gründe abgeändert
werden (§ 218 Abs. 2 StG).
Das KStA GS war dementsprechend verpflichtet und berechtigt, die vorlie-
gende Neuschätzung vorzunehmen. Ob ein besonderer Einzelschätzungs-
grund vorliegt, ist im Folgenden zu prüfen.
4.2.
Gemäss § 218 Abs. 2 Satz 2 StG gelten die neuen Werte bei einer Ände-
rungsschätzung ab Beginn der Steuerperiode, in der Bestand, Nutzung
oder Wert geändert haben, und bei einer Unrichtigkeitsschätzung ab dem
Jahr der Einleitung der Einzelschätzung. § 4 Abs. 2 VBG bezeichnet dem-
gegenüber den Bewertungsstichtag bei Einzelschätzungen. Danach sind
die Verhältnisse am Ende derjenigen Steuerperiode massgebend, in der
die wesentliche Änderung erfolgte oder bei unrichtigen Werten die Einlei-
tung der Neuschätzung stattfand.
4.3.
Zur über die Festlegung von Eigenmietwert und Vermögenssteuerwert hin-
ausgehenden Zuständigkeit des KStA GS hat sich das Spezialverwaltungs-
gericht mit Urteil vom 18. September 2014 (3-RV.2014.80) wie folgt geäus-
sert:

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"14.3.
14.3.1.
Die zuständige Veranlagungsbehörde legt in der Veranlagungsverfügung
die Steuerfaktoren (steuerbares Einkommen und Vermögen), die Steuer-
sätze und die Steuerbeträge fest. Damit bestimmt sie auch über den Um-
fang der Steuerpflicht bzw. der massgeblichen Steuerfaktoren. Die Eigen-
mietwerte sind dabei von der für die Veranlagung der natürlichen Personen
zuständigen Steuerkommissionen unverändert zu übernehmen.
14.3.2.
Ist bei der Bestimmung der Einkommenssteuerfaktoren der Umfang bzw.
das Mass des steuerpflichtigen Einkommens streitig, hat darüber - auch im
Bereich der Eigenmietwerte als Einkommen aus unbeweglichem Vermö-
gen gemäss § 30 StG - die Steuerkommission zu entscheiden. Dasselbe
gilt insbesondere auch bei der Festsetzung eines Unternutzungsabzuges
oder beim unterjährigen Erwerb einer Liegenschaft zur Eigennutzung mit
der Einsetzung eines für die Steuerperiode massgeblichen Pro-rata-Eigen-
mietwertes."
4.4.
Somit konnte das KStA GS den Zeitpunkt, ab wann die Neuschätzung gilt,
feststellen. Für die tatsächliche Umsetzung dieser Feststellung in den Steu-
erveranlagungen ist dann jedoch die Steuerkommission am Ort der gele-
genen Sache, hier die Steuerkommission Q._____, zuständig. Das KStA
GS war somit gemäss § 218 Abs. 2 StG befugt, die Schätzungswerte des
Grundstücks in Q._____ ab dem Jahr 2020 neu festzulegen.
4.5.
Schliesslich ist zu erwähnen, dass die Rekurrenten mit der Reaktion des
GStA Q._____ auf ihre Einsprache begründeterweise nicht einverstanden
waren. Die Auskunft des GStA Q._____ vom 7. September 2021, wonach
gegen die neuen Schätzungswerte keine Einsprache erhoben werden
könne, war falsch. Zu Recht machen die Rekurrenten geltend, dass die
Eröffnung der neuen Schätzungswerte vom 27. Juli 2021 mit einer
Rechtsmittelbelehrung versehen war und sie gegen die Verfügung
vorgehen konnten und durften. Nach einer erneuten Reklamation der
Rekurrenten mit Brief vom 15. September 2021 hat das GStA Q._____ die
Einsprache an das KStA GS weitergeleitet. Das KStA GS hat (nach
durchgeführter Einspracheverhandlung) am 12. April 2022 einen
Einspracheentscheid erlassen. Somit ist den Rekurrenten schlussendlich
kein prozessualer Nachteil entstanden.
5.
Der Rekurrent bezeichnet die Zustellung als nichtig. Nachdem bereits fest-
gestellt wurde, dass die Einzelschätzung und der Einspracheentscheid
durch die zuständige Behörde erlassen wurden, der Vertreter der Rekur-
renten gemäss eigenen Angaben (vgl. Rekursbeilage 2) ein Exemplar des
Einspracheentscheids erhielt und ihm die rechtzeitige Erhebung eines Re-

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kurses möglich war, kann kein Mangel bei der Zustellung erkannt werden.
Es liegt keine Nichtigkeit vor. Folglich ist Rekursantrag 1 abzuweisen.
6.
6.1.
In der Einsprache liessen die Rekurrenten ausführen, die in § 30 VBG vor-
gesehenen Abklärungen seien nicht gemacht worden und eine vorgängige
Stellungnahme der Eigentümer sei nicht eingeholt worden. Die Einsprecher
hätten sich weder zur vorgesehenen Massnahme noch zu deren Höhe äus-
sern können. Die neue Schätzung des steuerlichen Verkehrswertes sei
ohne Möglichkeit der Rekurrenten zur Stellungnahme und ohne deren Wis-
sen einfach festgesetzt worden. Mit diesen Vorbringen machen die Rekur-
renten sinngemäss eine Verletzung des rechtlichen Gehörs geltend.
6.2.
Das KStA GS führte im Einspracheentscheid aus, die Veranlagungs-
behörde habe die Anpassung der Schätzung aufgrund der E-Mail-Nachricht
des Rekurrenten vom 17. Februar 2020 an das GStA Q._____ veranlasst.
Darin hätten die Rekurrenten der Veranlagungsbehörde die Vermietung ih-
rer Liegenschaft gemeldet. Eine Vermietung des bisher selbstgenutzten
Objektes führe zu einer neuen Schätzung. Aus verfahrensökonomischen
Gründen verzichte das KStA GS bei der Eröffnung neuer Werte auf eine
detaillierte Begründung der vorgenommenen Anpassungen und die unauf-
geforderte Zusendung von Bewertungsprotokollen. Das in § 30 VBG be-
schriebene Auskunftsrecht sei somit nicht verletzt worden.
6.3.
6.3.1.
Zum Anspruch auf rechtliches Gehör zählt auch das Recht der Betroffenen,
sich vor Erlass eines in ihre Rechtsstellung eingreifenden Entscheids zur
Sache zu äussern (AGVE 1997 S. 373; vgl. auch BGE 122 II 286). Dieses
Äusserungsrecht umfasst alle Befugnisse, die einer Partei zur wirksamen
Geltendmachung ihres Standpunktes im Verfahren einzuräumen sind.
Dazu gehört unter anderem das Recht auf Information, welches insbeson-
dere das Recht auf Akteneinsicht und auf Orientierung durch die Behörde
umfasst. Damit soll verhindert werden, dass die Betroffenen von der Ver-
wendung von ihnen nicht bekannten Tatsachen und Aktenstücken über-
rascht werden (vgl. AGVE 1990 S. 316, mit Hinweisen).
6.3.2.
Wird der Steuerpflichtige zu einer Verhandlung vor die Verwaltungsbe-
hörde vorgeladen, sind dessen Angaben zu protokollieren und unterzeich-
nen zu lassen (§ 190 Abs. 3 StG). Es entspricht einem aus dem Anspruch
auf rechtliches Gehör abgeleiteten allgemeinen Verfahrensgrundsatz, dass
entscheidrelevante Tatsachen und Ergebnisse schriftlich festzuhalten sind.
Dazu gehört auch die Pflicht zur Protokollführung über entscheidrelevante

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Abklärungen und Verhandlungen im Rechtsmittelverfahren. Das Protokoll
bildet eine Entscheidgrundlage und soll daher den Inhalt der Verhandlung
mindestens stichwortartig zusammenfassen. Ein Wortprotokoll wird dage-
gen nicht verlangt (RGE vom 22. November 2012 [3-RV.2012.46], u.a. mit
Hinweis auf BGE 124 V 389).
6.3.3.
Der Einspracheentscheid ist gemäss § 195 Abs. 3 StG schriftlich zu be-
gründen. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass jedenfalls die bun-
desrechtlichen Minimalanforderungen, wie sie aus Art. 29 Abs. 2 BV ("Die
Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör") abgeleitet werden, Be-
achtung finden. Die tatsächlichen Feststellungen und rechtlichen Überle-
gungen, welche die Einsprachebehörde dem Entscheid zu Grunde gelegt
hat, müssen nachvollzogen werden können. Die Begründung hat zudem
eine Beurteilung der Beweismittel zu enthalten. Weiter hat die Einsprache-
behörde zu den Anträgen der steuerpflichtigen Person so Stellung zu neh-
men, dass ersichtlich wird, wieweit ihnen entsprochen wird. Sie muss sich
jedoch nicht mit jedem Vorbringen der steuerpflichtigen Person auseinan-
der setzen und jedes einzelne Argument ausdrücklich widerlegen. Sie darf
sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Als Mini-
malerfordernis verbleibt aber stets, dass sich die am Verfahren beteiligten
Personen anhand der Begründung über die Tragweite des Entscheids Re-
chenschaft ablegen können. Dieses Minimalerfordernis wird verletzt, wenn
sich die Steuerbehörde im Einspracheentscheid mit mehreren Begehren
und mit Beweismitteln, welche die steuerpflichtige Person angerufen hat,
überhaupt nicht auseinandersetzt (Bundesgerichtsurteil vom 20. Dezember
2012 [2C_843/2012]; VGE vom 1. Dezember 2008 [WBE.2007.154]; Ulrich
Häfelin/ Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht,
6. Auflage, Zürich 2010, Rz 1672 ff.; Kommentar zum Aargauer Steuer-
gesetz, a.a.O., § 175 StG N 31, § 195 StG N 9, mit Hinweisen).
6.3.4.
Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist formeller Natur. Seine Verletzung
führt ungeachtet der Erfolgsaussichten des Rekurses in der Sache selbst
grundsätzlich zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Eine Heilung
in einem Rechtsmittelverfahren ist nur ausnahmsweise möglich; dies hängt
namentlich von der Schwere und Tragweite der Gehörsverletzung sowie
davon ab, ob die Rechtsmittelinstanz den angefochtenen Entscheid in
rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht frei überprüfen kann (vgl. VGE vom
7. Juni 2000 [BE.98.00103]).
6.4.
6.4.1.
Die Einleitung des Verfahrens erfolgte gestützt auf das E-Mail des Rekur-
renten vom 17. Februar 2020 mit der Anzeige, dass das Haus an der R-
Strasse 66 ab dem tt.mm. 2020 an die Familie des Sohnes vermietet werde.

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Damit mussten die Rekurrenten mit der Anpassung der Schätzungswerte
rechnen.
6.4.2.
Das KStA GS hat die neuen Schätzungswerte ohne vorgängige Kontakt-
aufnahme der Rekurrenten festgelegt. Entgegen den Vorbringen der Re-
kurrenten war sie dazu auch nicht verpflichtet. Die von den Rekurrenten
angerufene Regelung von § 30 VBG lautet wie folgt:
"§ 30 Auskunftspflicht und -recht
1 Grundeigentümer, Nutzniesser, Baurechtsberechtigte, Pächter und Mie-
ter haben den zuständigen Schätzungsorganen wahrheitsgetreu alle Aus-
künfte zu erteilen sowie alle Unterlagen vorzuweisen, die für die Bewer-
tung von Bedeutung sein können. Überdies haben sie den Schätzungsor-
ganen auf rechtzeitige Voranmeldung hin die nötigen Augenscheine zu er-
möglichen.
2 Jeder Eigentümer und der Steuerpflichtige sind berechtigt, in das ihn be-
treffende Bewertungsprotokoll Einsicht zu nehmen."
Der erste Absatz des Artikels behandelt somit die Pflichten der Rekurren-
ten. Im zweiten Absatz ist einzig das Einsichtsrecht der Eigentümer bzw.
Steuerpflichtigen geregelt. Dementsprechend hat das GStA Q._____ mit
Schreiben vom 7. September 2021 den Rekurrenten eine Kopie des Schät-
zungsprotokolls vom 6. Juli 2021 und eine Kopie des Schätzungsprotokolls
vom 25. Februar 2010 zukommen lassen. Eine Pflicht zur Einholung einer
Stellungnahme der Eigentümer vor Erlass einer neuen Einzelschätzung be-
steht entgegen der Argumentation der Rekurrenten nicht. Eine Verletzung
von § 30 VBG liegt demgemäss nicht vor.
6.4.3.
Das KStA GS hat unbestrittenermassen eine Einspracheverhandlung vor
Ort durchgeführt. Die Rekurrenten wurden damit in die Lage versetzt, die
von ihnen gerügten Faktoren vom Schätzer vor Ort überprüfen zu lassen.
Dass sich der Schätzer geweigert hätte, die anlässlich der Einsprachever-
handlung vorgebrachten Rügen zu prüfen, wurde zu Recht nicht geltend
gemacht. Aus dem "Einspracheverhandlungsprotokoll" vom tt.mm. 2022
ergibt sich nichts Entsprechendes. Im Gegenteil; im Einsprache-Protokoll
wurde detailliert aufgezeichnet, welche Positionen geändert haben, dass
keine offensichtlich unrichtige Schätzung vorliege, jedoch eine Nutzungs-
änderung bis auf einzelne Bestandteile, welche die Eigentümerschaft wei-
terhin nutzten und der Einsprachevertreter den Schätzer als nicht zuständig
erachte. Eine Verletzung des Anspruchs der Rekurrenten auf Wahrung des
rechtlichen Gehörs ist in Anbetracht dieser detaillierten Erwägungen nicht
gegeben. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass sich die Rekurren-
ten bzw. deren Vertreter aufgrund der zu Unrecht erhobenen Unzuständig-
keitseinrede weigerten, dass Protokoll zu unterzeichnen.

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6.4.4.
Im Übrigen ist festzuhalten, dass sowohl im Schreiben des GStA Q._____
vom 7. September 2021 als auch im Einspracheentscheid vom 12. April
2022 detailliert auf die einzelnen Rügen der Rekurrenten eingegangen und
auch die Änderungen in Zahlen eingehend dargelegt wurden. Somit ist
auch die Begründungspflicht nicht verletzt worden.
7.
Nachfolgend ist zu prüfen, ob das KStA GS (materiell) berechtigt war, die
Einzelschätzung gemäss Verfügung vom 27. Juli 2021 vorzunehmen. Wird
dies bejaht, ist weiter auf die Schätzung im Einzelnen einzugehen.
8.
8.1.
Das Verwaltungsgericht hat sich im VGE vom 21. August 2013 (WBE.2012.
251) zur Systematik der Einzelschätzungen wie folgt geäussert:
"2.
2.1.
Ausserhalb der allgemeinen Neuschätzung nach § 218 Abs. 1 StG können
die Eigenmietwerte und Vermögenssteuerwerte nur geändert werden,
wenn Bestand, Nutzung oder Wert des Grundstückes wesentlich ändern
oder wenn die Werte auf einer offensichtlich unrichtigen Schätzung oder
auf einer unrichtigen Rechtsanwendung beruhen (§ 218 Abs. 2 StG). Ein-
zelschätzungen werden demnach einerseits bei wesentlichen Änderungen
in Bezug auf den Bestand, die Nutzung oder den Wert eines Grundstücks
(im folgenden Änderungsschätzung) und andererseits wegen Unrichtigkeit
(offensichtliche Unrichtigkeit, unrichtige Rechtsanwendung; im Folgenden:
Unrichtigkeitsschätzung) durchgeführt.
2.2.
Änderungsschätzungen werden gemäss § 218 Abs. 2 StG nur dann durch-
geführt, wenn sie wesentlich sind, d.h. sich die infrage stehende Änderung
wesentlich auf den Wert des infrage stehenden Objekts auswirkt, konkret:
infolge der Änderung bestimmte Schwellenwerte überschritten werden
(vgl. dazu und zu den nach der Praxis des KStA massgebenden Schwel-
lenwerten: Plüss, a.a.O., § 218 N 20 f.). Der Entscheid darüber, ob eine
Änderungsschätzung durchzuführen ist, hängt von der ursprünglichen all-
gemeinen Schätzung ab. Dementsprechend ist, wenn sich die Frage nach
der Durchführung sowohl einer Änderungsschätzung als auch einer Un-
richtigkeitsschätzung stellt, zunächst die Frage zu beantworten, ob letztere
durchzuführen ist. Erweist sich nämlich das Begehren nach Durchführung
einer Unrichtigkeitsschätzung als begründet, so wirkt sich dies notwendig
auch auf die für die Beantwortung der Frage nach der Durchführung einer
Änderungsschätzung anwendbaren Schwellenwerte aus (Die Unrichtig-
keitsschätzung geht in diesem Sinne sachlogisch der Änderungsschät-
zung vor). Daher ist hier zunächst zu prüfen, ob dem Begehren um Durch-
führung einer Unrichtigkeitsschätzung hätte entsprochen werden müssen."

- 13 -
8.2.
8.2.1.
Das Verwaltungsgericht hat in seinem Urteil vom 10. Februar 2017 (WBE.
2016.495) in allgemeiner Weise ausgeführt:
"2.
Bei der Überprüfung von Liegenschaftenschätzungen greift das Verwal-
tungsgericht nicht in das den Vorinstanzen zustehende schätzerische Er-
messen ein. Die Beurteilung durch die Vorinstanzen korrigiert das Verwal-
tungsgericht nur dann, wenn der Schätzung ein unzutreffender Sachver-
halt zugrunde gelegt wurde oder wenn aus der Verletzung von Normen
(insbesondere den Bestimmungen der Verordnung vom 4. November 1985
über die Bewertung der Grundstücke [VBG, SAR 651.212]) bzw. allgemein
anerkannten Schätzungsmethoden ein gesamthaft gesehen unrichtiges
Schätzungsergebnis resultierte (vgl. ebenso die Praxis des Verwaltungs-
gerichts des Kantons Bern, Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons
Bern vom 16. August 2006, Bernische Verwaltungsrechtsprechung [BVR]
2006, S. 551, Erw. 1).
Bei Grundstückschätzungen ergeben sich, da es sich – wie der Name
schon sagt – um (blosse) Schätzungen und nicht um exakte Wertbestim-
mungen handelt, zwangsläufig Unschärfen (so auch Gerhard Roesch,
Grundstückschätzungen, in: Aargauer Steuertagung 2008 [Tagungsord-
ner], S. 8). Dabei werden in der Fachliteratur Abweichungen von bis zu
10 Prozent, teilweise gar bis zu 20 Prozent zwischen Schätzungen, die von
verschiedenen Personen vorgenommen werden, als normal betrachtet
(vgl. Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/ Hans Ulrich Meuter,
Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. Aufl., Zürich 2013, § 220 N 135
mit Nachweisen der Fachliteratur). Vor dem Hintergrund dieser Erkenntnis
korrigiert das Verwaltungsgericht eine bei ihm angefochtene Schätzung
nur, wenn diese auf einem unzutreffenden Sachverhalt beruht oder wenn
es klare Normverstösse bzw. Verletzungen allgemein anerkannter Schät-
zungsmethoden feststellt und/oder sich Mängel der Schätzung mindestens
im Umfang von 10 Prozent auf die angefochtene Schätzung auswirken
(vgl. Urteile vom 29. November 2012 [WBE.2011.298] Erw. I./2., vom
21. August 2013 [WBE.2012.251] Erw. I./2. und vom 9. März 2015 [WBE.
2014.291] Erw. II./3.1.)."
Schätzungen sind damit nicht einfach beim Vorliegen von systembedingten
Abweichungen ("Schätzungsunschärfe") abänderbar.
8.2.2.
Zu den quantitativen Voraussetzungen einer Änderungsschätzung wurde
im Urteil vom 10. Februar 2017 (WBE.2016.495) festgehalten:
"6.
6.1.
Eine Einzelschätzung wegen Bestandes-, Nutzungs- oder Wertänderung
wird vorgenommen, wenn die Änderung wesentlich ist (§ 218 Abs. 2 StG).
§ 218 Abs. 2 StG enthält keine Definition der wesentlichen Änderung. Bei
der Auslegung des Begriffs Wesentlichkeit ist zu berücksichtigen, dass die
allgemeine Neuschätzung die Regel und die Einzelschätzung die Aus-
nahme darstellt, die nur bei tiefgreifenden Änderungen zur Anwendung ge-
langt (Plüss, a.a.O., § 218 N 20, mit Hinweisen).

- 14 -
6.2.
Nach der Praxis des KStA gilt eine Änderung als wesentlich, wenn der Ei-
genmietwert um 10% oder mehr über oder unter dem bisherigen Wert liegt.
Weicht der Eigenmietwert um weniger als 10% vom bisherigen Wert ab,
ist die Änderung trotzdem wesentlich, wenn sie mindestens Fr. 700.00
ausmacht. Beim Vermögenssteuerwert gilt eine Änderung als wesentlich,
wenn die Abweichung vom bisherigen Wert 10% oder mehr beträgt. Bei
der Berechnung dieser Prozentgrenzen entsprechen die bisherigen Werte
100%. Auch wenn sich nur einer der beiden Werte (Eigenmietwert oder
Vermögenssteuerwert) wesentlich geändert hat, werden bei der Einzel-
schätzung gleichwohl beide Werte überprüft und allenfalls angepasst
(Plüss, a.a.O., § 218 N 21, mit Hinweisen).
Das Steuerrekursgericht und das Verwaltungsgericht – letzteres mit einer
Präzisierung – haben in ihrer Rechtsprechung betreffend Wesentlichkeit
einer Änderung die Grenze von mindestens 10% übernommen (Entscheid
des Steuerrekursgerichts [RGE] vom 24. April 2008, 3-RV.2007.270; VGE
II/42 vom 17. März 2010, WBE.2009.294, Erw. 4.1.). Nach der verwal-
tungsgerichtlichen Rechtsprechung muss dieser Schwellenwert für das
ganze infrage stehende Objekt gelten, da ansonsten eine Ungleichbe-
handlung von Liegenschaften mit nur einer Wohnung und grösseren Ob-
jekten in Kauf genommen würde (VGE II/42 vom 17. März 2010,
WBE.2009.294, Erw. 4.1.)."
Von einer offensichtlichen Unrichtigkeit nach § 218 Abs. 2 StG ist nach der
verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung dann auszugehen, wenn
"der bei der letzten Schätzung ermittelte Eigenmietwert und/oder Vermö-
genssteuerwert um 15% oder mehr von dem Wert, wie er sich bei der
Überprüfung ergibt, abweicht (vgl. Martin Plüss, a.a.O., § 218 N 23 mit
zahlreichen Hinweisen). Zu einer Änderung der bisherigen Schätzung auf-
grund offensichtlicher Unrichtigkeit der bisher bestehenden Schätzung ge-
mäss § 218 Abs. 2 StG kommt es somit nur dann, wenn – unabhängig von
allfällig bei der Überprüfung zutage tretenden Fehlern der ursprünglichen
Schätzung – gegenüber der bisherigen Schätzung eine Abweichung von
mindestens 15% resultiert. Die Unrichtigkeitsschätzung gemäss aargaui-
schem Recht stellt damit einen besonderen Revisionsgrund dar, der (nur)
bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen (Abweichung von min-
destens 15%) eine Anpassung der bestehenden Schätzung gestützt auf
eine Einzelschätzung vorsieht."
9.
9.1.
Als Änderung in der Nutzung gilt beispielsweise die Umwandlung von
Wohnräumen in Geschäftsräume und umgekehrt und der Wechsel von Ei-
gen- zu Fremdnutzung und umgekehrt (Kommentar zum aargauischen
Steuergesetz, a.a.O., § 218 StG N 18; VGE vom 17. März 2010
[WBE.2009.294]; RGE vom 27. April 2009 [3-RV.2008.71]).
9.2.
Es wird von den Rekurrenten nicht bestritten, dass ab dem tt.mm. 2020
infolge des abgeschlossenen Mietverhältnisses der Sohn der Rekurrenten
sowie dessen Ehefrau die bisher selbstbewohnte Liegenschaft übernom-

- 15 -
men haben und den Rekurrenten neu Mietzins zufloss (E-Mail des Rekur-
renten vom 17. Februar 2020 mit Meldung der Vermietung unter Beilage
des Mietvertrags betr. "Einfamilienhaus R-Strasse 66"). Dieser Wechsel ist
nach ständiger Rechtsprechung als Nutzungsänderung von Eigen-
(selbstbewohnen durch die Eigentümer) zu Fremdnutzung (Vermietung) zu
qualifizieren. Mit der Nutzungsänderung lag ein Grund für eine Änderungs-
schätzung vor.
10.
10.1.
Das KStA GS hat in der Verfügung vom 27. Juli 2021 mit dem Schätzungs-
grund "Wechsel von selbstgenutzt zu Fremdnutzung u. umgekehrt (Nut-
zungsänderung)" neue Schätzwerte festgelegt.
10.2.
In der Verfügung vom 3. März 2010 wurde aufgrund der Selbstnutzung ein
Eigenmietwert ausgewiesen. Dieser ist nun als Folge der Vermietung im
Umfang der neu bestehenden Fremdnutzung weggefallen. Im Umfang der
im Mietvertrag vereinbarten weiteren Nutzung einzelner Einheiten der Lie-
genschaft (teilweise Selbstnutzung durch die Rekurrenten) ist für diese
Räume ein entsprechender Eigenmietwert weiterhin zu berücksichtigen.
Gemäss Mietvertrag werden Parkplätze in der Tiefgarage, Garten, Winter-
garten, Gartenhalle und Gartenschopf von den Rekurrenten mitbenützt.
Das KStA GS hat einen fremdgenutzten Anteil an zusätzlichen Mietwerten
von CHF 3'650.00 sowie 13,4 Raumeinheiten (RE) erhoben, was in Anbe-
tracht der mietvertraglichen Regelung angemessen erscheint und auch sei-
tens der Rekurrenten nicht bestritten wurde. Aufgrund der Nutzungsände-
rung erfolgten keine weiteren Anpassungen, weshalb sich der Normmiet-
wert von CHF 43'778.00 auf CHF 39'458.00 vermindert hat (8 RE x
CHF 3'346.56 + 5.4 RE / 2 x 3'346.56 + CHF 3'650.00 [zusätzliche Miet-
werte]). Der Eigenmietwert beschränkt sich durch die teilweise Fremdnut-
zung neu auf CHF 3'030.00 (Mietwert selbstgenutzt CHF 4'320.00 x 0.61 x
1.15).
10.3.
Auch der Vermögenssteuerwert wurde entsprechend der Fremdnutzung
angepasst. Die Neuberechnung des Vermögenssteuerwerts wurde ge-
mäss Ziff. 1 Anhang 17 zur VBG vorgenommen, indem bei gemischter Nut-
zung einer Liegenschaft der Verkehrswert des selbst genutzten Teils, um
eine Markttoleranz von 10 % zu ermässigen ist. Infolgedessen wurde der
bisher bestehende geschätzte Verkehrswert von CHF 2'147'993.00 um den
Toleranz-/Korrekturfaktor von 0.90 auf 0.89 reduziert. Der daraus resultie-
rende steuerliche Verkehrswert überbaut von CHF 1'911'714.00 (geschätz-
ter Verkehrswert CHF 2'147'993.00 x 0.89) plus der bereits bestehende Er-

- 16 -
tragswert von CHF 673'508.00 geteilt durch 2 ergibt den Steuerwert über-
baut von CHF 1'292'600.00.
10.4.
Das KStA GS hat sowohl den Eigenmietwert von CHF 3'030.00 als auch
der Steuerwert überbaut von CHF 1'292'600.00 korrekt berechnet.
11.
Mit der Verfügung vom 27. Juli 2021 liegt zwar eine Änderungsschätzung
im Sinne des Gesetzes vor, eine eigentliche (individuelle) Schätzung wurde
damit aber nicht vorgenommen. Dies war deshalb nicht erforderlich, weil
sich eine wesentliche Änderung nur hinsichtlich des Wechsels der Eigen-
zur Fremdnutzung ergab. Die ursprünglich festgelegten Werte blieben so-
mit in Kraft und wurden lediglich mittels den gesetzlich vorgesehenen, rein
rechnerischen Operationen angepasst (Löschung bzw. Anpassung des Ei-
genmietwerts sowie Erhöhung Verkehrswert um den Markttoleranzfaktor
von 10 % gemäss Ziff. 1 Anhang 17 zur VBG; vgl. Erw. 10 hiervor).
Thema einer allfälligen Anfechtung der Änderungsschätzung vom 27. Juli
2021 konnte damit nur die Frage der Korrektheit dieser Anpassungen sein.
Sofern die Rekurrenten die eigentliche Höhe der Werte anfechten (vgl. Ein-
spracheanträge), ist dabei auf die letzte rechtskräftige, neue Festsetzung
der Werte in der allgemeinen Neuschätzung vom 1. Januar 1999 abzustel-
len. Damals wurden letztmals Verkehrswert und Mietwert festgelegt. Eine
Änderung der Schätzung vom 1. Januar 1999 müsste folglich mittels Un-
richtigkeitsschätzung geschehen (vgl. hierzu ausführlich VGE vom 10. Feb-
ruar 2017 [WBE.2016.495] Erw. 1.4.2).
12.
12.1.
Im Einspracheverfahren wurde vom KStA GS der Einwand gegen die Höhe
des Mietwertes als Antrag entgegengenommen, die früheren rechtskräfti-
gen Schätzungsparameter infolge offensichtlich unrichtiger Schätzung
(§ 218 Abs. 2 StG) zu überprüfen (vgl. Einspracheentscheid Erw. 3). Das
KStA hat im Einspracheentscheid festgehalten, dass kein Anpassungs-
grund vorliege (Einspracheentscheid Erw. 3). Darauf ist nachfolgend ein-
zugehen.
12.2.
Grundsätzlich darf eine Einzelschätzung wegen einer massgebenden Än-
derung nicht zu einer Einzelschätzung wegen offensichtlicher Unrichtigkeit
ausgedehnt werden (VGE vom 21. Dezember 2005 [WBE.2003.330]). Zur
Begründung wird dazu ausgeführt, dass der Zeitpunkt der Wirksamkeit der
Schätzung nicht identisch ist.

- 17 -
Aus § 218 Abs. 2 StG in Verbindung mit § 4 Abs. 2 VBG folgt, dass bezüg-
lich der Prüfung, ob eine offensichtlich unrichtige Schätzung vorliegt oder
nicht, auf die Verhältnisse im Jahr 2021 (Einleitung der entsprechenden
Überprüfung mittels der Einsprache vom 25. August 2021) abzustellen ist.
Vorliegend geht es jedoch um die für das Steuerjahr 2020 massgebliche
Schätzung. Das zeigt, dass das KStA GS das Verfahren der Änderungs-
schätzung nicht auf ein Verfahren wegen Unrichtigkeit der Schätzung hätte
ausdehnen dürfen. Es stellt sich damit die Frage, ob dieser Mangel zu einer
Rückweisung des Verfahrens zur nochmaligen Durchführung des Ein-
spracheverfahrens mit Prüfung der im Rekursverfahren erhobenen Rügen
führen muss.
12.3.
Nach der Rechtsprechung des Aargauer Verwaltungsgerichtes darf das
Spezialverwaltungsgericht, Abteilung Steuern, als erstinstanzliches Gericht
mit umfassender Kognition eine Angelegenheit nur dann an die Steuerkom-
mission – analog ist diese Praxis auch auf Verfahren betreffend Grund-
stückschätzungen durch das KStA GS anzuwenden – zurückweisen, wenn
diese die ihr obliegende Untersuchungspflicht völlig verletzt hat (VGE vom
1. November 2010 [WBE.2010.201]). Ein solcher Fall liegt hier nicht vor.
Das KStA GS hat im Einspracheverfahren eine umfassende Prüfung vor-
genommen und die entsprechenden Werte begründet.
12.4.
Nachfolgend ist somit zu prüfen, ob die Voraussetzungen für eine Unrich-
tigkeitsschätzung vorliegen. Ob diese Voraussetzungen gegeben sind, ist
durch einen Vergleich des ermittelten Vermögenssteuerwertes mit dem tat-
sächlichen zutreffenden Wert festzustellen. Eine Schätzung gilt dann als
offensichtlich unrichtig, wenn der zuletzt bei der allgemeinen Neuschätzung
oder allenfalls einer Einzelschätzung ermittelte Vermögenssteuerwert um
15 % oder mehr über oder unter dem "richtigen" Wert liegt. Bei der Berech-
nung dieser Prozentgrenzen entsprechen die richtigen Werte 100 % (VGE
vom 22. Februar 2012 [WBE.2010. 351]; Kommentar zum Aargauer Steu-
ergesetz, a.a.O. § 218 StG N 23).
13.
13.1.
Gemäss § 51 Abs. 4 StG werden die Grundstücke – von hier nicht mass-
gebenden Ausnahmen abgesehen – zum Mittel aus Verkehrswert und Er-
tragswert besteuert. Dabei sind im Interesse einer rechtsgleichen Bewer-
tung der Grundstücke die in der VBG festgelegten Richtlinien bei allen Be-
wertungen anzuwenden. Das aargauische Verwaltungsgericht hat ent-
schieden, dass zusätzliche, in der VBG nicht vorgesehene Pauschalab-
züge nur dann ausnahmsweise zulässig sind, wenn sich aus der Anwen-
dung der VBG ein am Markt nicht erzielbares Schätzungsergebnis ergibt
(VGE vom 10. März 2004 [WBE.2003.00176]). Grundsätzlich sind der Ver-

- 18 -
mögenssteuerwert und ein allfälliger Eigenmietwert deshalb konkret nach
Massgabe der VBG zu überprüfen (RGE vom 24. April 2008 [3-RV.2007.
270]).
13.2.
13.2.1.
Als Verkehrswert eines Grundstückes gilt der Preis, welcher im Geschäfts-
verkehr mit Dritten erzielbar ist, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder
persönliche Verhältnisse (§ 12 Abs. 1 VBG). Der Verkehrswert wird ge-
mäss § 12 Abs. 2 VBG festgesetzt durch
- Gleichsetzung mit dem Kaufpreis,
- mittelbaren oder unmittelbaren Preisvergleich, sofern ein Kaufpreis fehlt
oder dieser nicht dem Verkehrswert entspricht,
- Berechnung nach dem gewichteten Ertragswert und dem Realwert, so-
fern weder Kaufpreis noch Preisvergleich vorhanden sind.
13.2.2.
Nach der Systematik von § 12 Abs. 2 lit. a VBG steht als Kriterium für die
Festsetzung des Verkehrswertes eines Grundstückes der Kaufpreis im Vor-
dergrund (AGVE 2007 S. 272). Da ein aktueller, ohne Rücksicht auf unge-
wöhnliche oder persönliche Verhältnisse festgesetzter Kaufpreis dem Wert
entspricht, der im Geschäftsverkehr mit Dritten erzielbar ist (vgl. § 12 Abs. 1
VBG), erscheint dies sachlich durchaus gerechtfertigt. Das Ziel des Ver-
kaufes einer Liegenschaft zum Verkehrswert setzt nach allgemeiner Le-
benserfahrung jedoch mindestens eine zuverlässige Schätzung oder eine
Ausmarchung unter mehreren Kaufofferten voraus (vgl. hierzu auch die Li-
teratur zum Verkauf von Mündelgrundstücken, Basler Kommentar, Zivilge-
setzbuch I, 4. Auflage, Basel 2010, Art. 404 ZGB N 11). Haben die Ver-
tragsparteien demnach den Preis einer Liegenschaft gestützt auf unabhän-
gige Verkehrswertschätzungen vereinbart, so wird in der Regel von einer
freien Preisbildung auf dem Markt ausgegangen (RGE vom 24. Januar
2007). Vorliegend kommt die vorgängig ausgeführte Methode nicht in
Frage, da ein massgeblicher Kaufpreis fehlt.
13.2.3.
In zweiter Linie kommen nach § 12 Abs. 2 lit. b VBG Preisvergleiche zur
Bestimmung des Verkehrswertes eines Grundstückes in Frage. Preisver-
gleiche sind in der Regel bei unüberbauten Grundstücken möglich, einge-
schränkt bei überbauten Grundstücken wie z.B. bei vergleichbaren Eigen-
tumswohnungen oder Einfamilienhäusern (vgl. RGE vom 4. August 2006
[3-RV.2005.50129]).
Die Rekurrenten zweifeln zwar daran, dass die Steuerschätzung stimmt.
Sie geben jedoch keine Vergleichsobjekte an, welche ihrer Meinung nach

- 19 -
preislich stimmig wären. Es ist festzuhalten, dass vorliegend Vergleichsob-
jekte fehlen und somit kein Preisvergleich möglich ist.
13.2.4.
Als letzte Möglichkeit kommt nach § 12 Abs. 2 lit. c VBG die Berechnung
nach dem gewichteten Ertragswert und dem Realwert zum Zuge. Diese
wird angewendet, wenn es an einem aktuellen Kaufpreis und an vergleich-
baren Objekten fehlt. Der Verkehrswert (VW) eines Grundstückes, berech-
net sich nach folgender Formel:
VW = ([Gewichtung x Ertragswert] + Realwert) : (Gewichtung + 1).
Im Folgenden werden diejenigen Punkte überprüft, die von den Rekurren-
ten gerügt werden oder sich als offensichtlich falsch erweisen.
13.3.
13.3.1.
Nachfolgend wird zuerst auf den Mietwert eingegangen. Gemäss § 16
Abs. 1 VBG gilt der gesamte jährliche Ertrag des Grundstückes ohne die
Zahlungen für Heizkosten als Mietwert. Massgebend ist der Mietwert, wel-
cher bei Vermietung an Dritte erzielbar ist. Verfälschte Mietwerte wie Vor-
zugszinsen, unentgeltliche Überlassungen, übersetzte Mieten und derglei-
chen finden keine Berücksichtigung. Sie sind auf marktkonforme, erzielbare
Werte zu korrigieren (§ 16 Abs. 2 VBG). Wird die Liegenschaft – wie vorlie-
gend – nicht an eine Drittperson, sondern an eine nahestehende Person
vermietet und kann infolgedessen nicht auf den erzielten Mietzins abge-
stellt werden, so wird als Mietwert ein erzielbarer Normmietwert festgelegt
(§ 16 Abs. 3 VBG). Dementsprechend kann den Rekurrenten nicht gefolgt
werden, wenn sie geltend machen, dass der jährlich vereinbarte Mietzins
von CHF 36'000.00 als Mietwert eingesetzt werden müsse.
Der Normmietwert von Wohnungen wird auf Grund des örtlichen Mietpreis-
niveaus und objektbezogenen Faktoren wie Grösse der Wohnung, Ausbau,
Anordnung, Heizung, Bauweise, Stockwerklage, wirtschaftliches Baujahr,
Wohnlage sowie zusätzliche Einbauten und Anlagen bestimmt. Die Bewer-
tungskriterien ergeben sich aus den im Anhang aufgeführten Mietwertta-
bellen Nr. 1 – 10 und 18 (§ 16 Abs. 4 VBG).
13.3.2.
Der Mietwert pro RE basiert einerseits auf den Ortskategorien (VBG An-
hang 1) und anderseits auf einem Eigenmietwert-Grundansatz pro Ortska-
tegorie (VBG Anhang 18). Im Vorfeld der allgemeinen Neuschätzung per
1. Januar 1999 wurden im ganzen Kanton (Markt-)Mietwerterhebungen
vorgenommen. Gestützt auf diese Erhebungen wurden die sogenannten
"Eckwerte" nach gutachterlicher Überprüfung des erhobenen Zahlenmate-
rials durch den Grossen Rat festgesetzt (vgl. § 52 Abs. 2 aStG; Kommentar

- 20 -
zum Aargauer Steuergesetz, Bern-Muri 1991, § 52 aStG N 2b). Die Orts-
kategorien zeigen das Verhältnis des Mietwertniveaus in den einzelnen Ge-
meinden über den ganzen Kanton. Der Eigenmietwert-Grundansatz bildet
mittelbar den Mietwert. Allein aus Gründen der Rechtsgleichheit ist somit
generell auf diese Werte abzustellen.
Das KStA GS hat einen Grundansatz pro Raumeinheit von CHF 2'656.00,
entsprechend der Ortskategorie 12, eingesetzt. Das ist nicht zu beanstan-
den.
13.3.3.
Vorliegend machen die Rekurrenten eine Verminderung des Grundstück-
werts aufgrund erhöhter Immissionen (Nähe zu den Bahngeleisen) geltend.
Bei der Mietwertberechnung unter dem Punkt "Wohnlage" werden unter
anderem Immissionen berücksichtigt. Das KStA GS hat die Wohnlage in
der aktuellen Schätzung nicht angepasst und – wie bei der Schätzung vom
1. Januar 1999 – mit 30 Punkten beurteilt. Dabei wurden die örtliche Lage
mit 6 Punkten, die Zugangsverhältnisse/Umgebung mit 7 Punkten, die Be-
sonnung/Aussicht/Orientierung mit 7 Punkten und die Immissionen mit
5 Punkten respektive – aufgrund des doppelten Faktors – mit 10 Punkten
bewertet (vgl. Blatt "Aufnahme der Raumeinheiten und der zusätzlichen
Mietwerte"). Bei der geltenden Benotung von 1-10 wurden die Immissionen
somit in der Mitte eingeordnet. Die Totalwertung von 30 Punkten führt we-
der zu einem Ab- noch Zuschlag auf den Normmietwert (vgl. VBG Anhang
8).
Das KStA GS hat erwogen, dass die Wohnlage auch im Quervergleich mit
den Nachbargrundstücken stimmig sei (Einspracheverhandlungsprotokoll
vom tt.mm. 2022). Da die von den Rekurrenten geltend gemachten Im-
missionen (Replik; "Lärm", "Eisenabrieb", "Rostbildung") auch auf die
Nachbargrundstücke Einfluss haben würden und die Wohnlage bei der
Schätzung des gesamten Quartiers gemäss KStA GS vergleichbar bewer-
tet wurde, wäre eine abweichende Bewertung von den logischen Ver-
gleichsobjekten unhaltbar. Zudem hat das KStA GS im Einspracheent-
scheid sowie in der Vernehmlassung festgestellt, dass sich die Zonenzu-
gehörigkeit seit der allgemeinen Neuschätzung vom 1. Januar 1999 nicht
verändert hat und die Liegenschaft in der Lärmempfindlichkeitsstufe II liegt.
Folglich hat das KStA GS entgegen den Ausführungen der Rekurrenten die
Wohnlage und insbesondere die Immissionen geprüft und entsprechend
den aktuellen Gegebenheiten die Bewertung der Wohnlage zu Recht nicht
angepasst.
13.3.4.
Die Rekurrenten lassen keine weiteren konkreten Rügen bei der Bewertung
des Mietwerts erheben. Wie bereits vorgängig festgestellt, sind keine An-

- 21 -
passungen vorzunehmen. Die Berechnung des Mietwerts von
CHF 43'778.00 ist nicht zu beanstanden.
14.
Auch in Bezug auf den Verkehrs- oder Steuerwert wurden weder konkrete,
substantiierte Einwände erhoben, noch sind Anpassungen vorzunehmen.
Die Berechnungen des Verkehrswertes von CHF 2'295'441.00 und des
Steuerwertes überbaut von CHF 1'292'600.00 sind korrekt erfolgt.
15.
Die Voraussetzungen für eine Unrichtigkeitsschätzung liegen nicht vor. Das
gilt selbst dann, wenn eine weitere Reduktion des Faktors für "Immissio-
nen" vorzunehmen wäre, könnte damit doch die erforderliche wesentliche
(Erw. 8.2.2) Änderung des Vermögensteuerwertes nicht erreicht werden.
Die neuen Schätzungswerte des KStA GS sind zu bestätigen. Demgemäss
ist der Rekurs abzuweisen.
16.
Bei diesem Verfahrensausgang haben die Rekurrenten die Kosten des Re-
kursverfahrens tragen (§ 189 Abs. 1 StG). Es ist keine Parteikostenent-
schädigung auszurichten (§ 189 Abs. 2 StG).

- 22 -
Das Gericht erkennt:
1.
Der Rekurs wird abgewiesen.
2.
Die Rekurrenten haben die Kosten des Rekursverfahrens, bestehend aus
einer Staatsgebühr von CHF 800.00 der Kanzleigebühr von CHF 275.00
und den Auslagen von CHF 100.00, zusammen CHF 1'175.00 zu bezah-
len.
3.
Es wird keine Parteikostenentschädigung ausgerichtet.
Zustellung an:
den Vertreter der Rekurrenten (2)
das Kantonale Steueramt
das Gemeindesteueramt Q._____
Rechtsmittelbelehrung
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Be-
schwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau angefochten
werden. Die Beschwerde ist in doppelter Ausfertigung beim Spezialver-
waltungsgericht, Obere Vorstadt 37, 5001 Aarau, einzureichen. Die
Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit dem 7. Tag nach Ostern, vom
15. Juli bis und mit 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem
2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerdeschrift muss einen Antrag, wie
der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Begründung enthalten. Der ange-
fochtene Entscheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizu-
legen (§§ 28 und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom
4. Dezember 2007 [VRPG] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1 der Schwei-
zerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; §§ 187,
196 und 198 des Steuergesetzes vom 15. Dezember 1998 [StG]).

- 23 -
Aarau, 27. Juni 2024
Spezialverwaltungsgericht
Steuern
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:
Heuscher Bernhard