ag_spezialverwaltungsgericht · 3-RV.2023.161 · 2025-05-22 · de
Spezialverwaltungsgericht / Abteilung Steuern — 3-RV.2023.161


Spezialverwaltungsgericht
Steuern
3-RV.2023.161
P 67
Urteil vom 22. Mai 2025
Besetzung Präsident Heuscher
Richter Wick
Richter Lämmli
Gerichtsschreiberin Betsche
Rekurrentin A._____
Gegenstand Einspracheentscheid des Steueramtes des Kantons Aargau,
Sektion Grundstückschätzung, vom 3. November 2023
betreffend Grundstückschätzung 2021

- 2 -
Das Gericht entnimmt den Akten:
1.
A._____ ist Eigentümerin des Grundstücks LIG R._____, Parzelle Nr. aaa,
an der Q-Strasse in R._____. Darauf befinden sich die Gebäude Nr. jjj
(Einfamilienhaus) und kkk (Garage).
2.
Mit Verfügung vom 11. April 2023 legte das Kantonale Steueramt (KStA),
Sektion Grundstückschätzung (GS), für die Parzelle Nr. aaa folgende
Werte fest:
unüberbaut m2 Mietwert-Total Ertragswert steuerlicher Steuerwert Normmietwert Eigenmietwert
Verkehrswert pro Jahr
24'741 374'864 463'072 419'000 24'741 17'657
Steuerwert ab Steuerperiode 2021 Total Fr. 419'000
Eigenmietwert ab Steuerperiode 2021 (08.10.2021) Total Fr. 17'657
Als Schätzungsgrund wurde "Neuinstallation/Renovation/Sanierung/Mo-
dernisierung (Bestandesänderung)" angegeben.
3.
Gegen die Verfügung vom 11. April 2023 erhob A._____ mit Eingabe vom
10. Mai 2023 Einsprache mit folgenden Anträgen:
" 1. Die Schätzungswerte seien neu festzusetzen.
2. Die neuen Schätzungswerte haben erst ab 01.01.2023 zu gelten."
4.
Am tt.mm. 2023 fand eine Einspracheverhandlung mit Besichtigung der
Liegenschaft statt.
5.
Mit Entscheid vom 3. November 2023 hiess das KStA GS die Einsprache
teilweise gut. Der Eigenmietwert wurde auf CHF 15'813.00 und der Vermö-
genssteuerwert per 2021 auf CHF 398'000.00 festgesetzt.
6.
Den Einspracheentscheid vom 3. November 2023 (Zustellung am 13. No-
vember 2023) hat A._____ mit Rekurs vom 9. Dezember 2023

- 3 -
(Postaufgabe am 11. Dezember 2023) an das Spezialverwaltungsgericht,
Abteilung Steuern, weiterzogen mit folgenden Anträgen:
" 1. Der Einspracheentscheid sei aufzuheben, die Schätzungswerte seien
neu festzusetzen.
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen."
Auf die Begründung wird, soweit für den Entscheid erforderlich, in den Er-
wägungen eingegangen.
7.
Das KStA GS beantragt die Abweisung des Rekurses.
8.
A._____ hat keine Replik erstattet.
9.
Das Spezialverwaltungsgericht hat weitere Abklärungen beim
Gemeindesteueramt R._____ und beim KStA GS vorgenommen.
10.
Das Spezialverwaltungsgericht hat am tt.mm. 2025 einen Augenschein mit
Parteibefragung durchgeführt (Protokoll der Verhandlung vom tt.mm. 2025
[nachfolgend: Protokoll]).

- 4 -
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Der vorliegende Rekurs betrifft die am 11. April 2023 vorgenommene Ein-
zelschätzung gültig ab der Steuerperiode 2021. Massgebend für die Beur-
teilung des Rekurses sind somit das Steuergesetz vom 15. Dezember 1998
(StG), die Verordnung zum Steuergesetz vom 11. September 2000 (StGV)
und die Verordnung über die Bewertung der Grundstücke vom 4. Novem-
ber 1985 in der bis zum 31. Dezember 2024 gültigen Fassung (VBG).
2.
2.1.
2.1.1.
Mit Verfügung vom 31. August 2001 wurden für die Liegenschaft an der Q-
Strasse in R._____ folgende Schätzwerte festgelegt:
unüberbaut m2 Mietwert-Total Ertragswert steuerlicher Steuerwert Normmietwert Eigenmietwert
Verkehrswert pro Jahr
17'577 258'485 399'359 328'900 17'577 10'722
Steuerwert gültig ab 01.01.2001 Total Fr. 328'900
Eigenmietwert ab Steuerperiode 2001 (01.10.2000) Total Fr. 10'722
Als Schätzungsgrund wurde "Umbau/Anbau/Ausbau (Bestandesände-
rung)" angegeben.
2.1.2.
Am tt.mm. 2020 ging die Liegenschaft durch Erbgang an die Kinder des
bisherigen Eigentümers B._____ über. Infolge des Erbgangs wurden die
Schätzwerte mit Verfügung vom 29. Januar 2021 wie folgt neu festgelegt:
unüberbaut m2 Mietwert-Total Ertragswert steuerlicher Steuerwert Normmietwert Eigenmietwert
Verkehrswert pro Jahr
17'577 258'485 450'359 354'400
Steuerwert ab Steuerperiode 2020 Total Fr. 354'400

- 5 -
Als Schätzungsgrund wurde "Wechsel von selbstgenutzt zu Fremdnutzung
u. umgekehrt (Nutzungsänderung)" angegeben.
2.2.
2.2.1.
Am tt.mm. 2020 hat die Rekurrentin die Liegenschaft von der Erben-
gemeinschaft B._____ erworben.
2.2.2.
Infolge der Handänderung wurde die Rekurrentin mit Mitteilung des Steu-
erwertes und des Eigenmietwertes vom 30. September 2021 über folgende
Schätzwerte in Kenntnis gesetzt:
unüberbaut m2 Mietwert-Total Ertragswert steuerlicher Steuerwert Normmietwert Eigenmietwert
Verkehrswert pro Jahr
17'577 258'485 450'359 354'400
Steuerwert ab Steuerperiode 2020 Total Fr. 354'400
2.3.
2.3.1.
In der Steuererklärung 2021 deklarierte die Rekurrentin für die Liegenschaft
an der Q-Strasse in R._____ Unterhaltskosten von CHF 185'631.00. In der
Steuererklärung 2022 wurden Unterhaltskosten von CHF 22'835.00
geltend gemacht.
2.3.2.
Mit Verfügung vom 11. April 2023 wurden der Rekurrentin folgende neue
Schätzwerte eröffnet:
unüberbaut m2 Mietwert-Total Ertragswert steuerlicher Steuerwert Normmietwert Eigenmietwert
Verkehrswert pro Jahr
24'741 374'864 463'072 419'000 24'741 17'657
Steuerwert ab Steuerperiode 2021 Total Fr. 419'000
Eigenmietwert ab Steuerperiode 2021 (08.10.2021) Total Fr. 17'657
Als Schätzungsgrund wurde "Neuinstallation/Renovation/Sanierung/Mo-
dernisierung (Bestandesänderung)" angegeben.

- 6 -
Die neuen Schätzwerte ergaben sich unter anderem aus der Erhöhung der
Raumeinheiten (RE) von 7.2 RE auf 8.2 RE sowie aus der sich aus dem
Wechsel von Fremdnutzung zu Eigennutzung ergebenden Senkung des
Toleranzfaktors von 0.9 auf 0.8. Gegen diese Verfügung erhob die Rekur-
rentin Einsprache.
2.4.
2.4.1.
In der Einsprache machte die Rekurrentin einerseits geltend, die Wohnla-
gepunktierung sei an die markant veränderten Verhältnisse anzupassen.
Die Neu- und Umbauten auf Nachbarparzellen in den Jahren 2010, 2014
und 2017 müssten zu einer anderen Bewertung der örtlichen Lage, der Be-
sonnung, Aussicht und Orientierung sowie der Immissionen führen.
Andererseits führte sie mit Bezug auf das ausgebaute Zimmer im Keller
aus, die neuen Schätzwerte könnten nicht bereits ab dem tt.mm. 2021
Geltung beanspruchen. Denn das Zimmer im Keller sei erst Ende 2022 fer-
tig gestellt worden und ab dem 1. Januar 2023 nutzbar gewesen. Folglich
hätten die neuen Schätzwerte erst ab Anfang Jahr 2023 zu gelten oder es
seien für den Zeitraum bis Ende 2022 zumindest die Raumeinheiten von
8.2 auf 7.2 anzupassen.
2.4.2.
Das KStA GS führte im Einspracheentscheid aus, bezüglich örtlicher Lage,
Zugangsverhältnissen/Umgebung und Immissionen werde an der bisheri-
gen Wohnlagepunktierung festgehalten. Nur die Note für die Besonnung,
die Aussicht und die Orientierung werde von 8 auf 6 gesenkt. Daraus ver-
ändere sich der Normmietwert lediglich um 2 %, was nicht wesentlich sei.
Deshalb sei die Wohnlagepunktierung insgesamt nicht anzupassen.
Im Übrigen räumte es ein, an der Einspracheverhandlung habe sich erge-
ben, dass der neu ausgebaute, mit 1.0 Raumeinheiten (RE) bewertete
Raum erst per 1. Januar 2023 nutzbar gewesen sei. Deshalb sei der Wert
für die Raumeinheiten ab dem 1. Januar 2023 von 7.2 auf 8.2 zu erhöhen.
Folglich senkte das KStA GS die Anzahl der Raumeinheiten von 8.2 auf
7.2. Dadurch sank der Eigenmietwert von CHF 17'657.00 auf
CHF 15'813.00 und der Steuerwert von CHF 419'000.00 auf
CHF 398'000.00.
2.5.
Im Rekurs brachte die Rekurrentin (erstmals) vor, die Ausbauart ihrer in
den 50er Jahren erstellten und letztmals in den 70er Jahren renovierten
Liegenschaft – Holzbauweise ohne relevante Isolation – könne nicht mit 7
(gut), sondern höchstens mit 5 oder 6 Punkten (mittel) bewertet werden.

- 7 -
Darüber hinaus sei bei der Wohnlagepunktierung die Note für das Kriterium
"Zugangsverhältnisse/Umgebung" von 7 auf 6 zu senken. Der Wert für den
Punkt Besonnung, Aussicht, Orientierung sei von 6 auf 5 zu reduzieren.
Ebenso sei der Wert für die Immissionen von 6 auf 5 zu senken.
3.
3.1.
Allgemeine Neuschätzungen von Eigenmietwerten und Vermögenssteuer-
werten werden auf Anordnung des Grossen Rates auf Beginn einer Veran-
lagungsperiode vorgenommen (§ 218 Abs. 1 StG). Ausserhalb dieser all-
gemeinen Neuschätzung können die Eigenmietwerte und Vermögenssteu-
erwerte nur geändert werden, wenn Bestand, Nutzung oder Wert des
Grundstücks wesentlich ändern oder wenn die Werte auf einer offensicht-
lich unrichtigen Schätzung oder auf einer unrichtigen Rechtsanwendung
beruhen (§ 218 Abs. 2 StG).
Neben der allgemeinen Neuschätzung können die Eigenmietwerte und die
Vermögenssteuerwerte somit nur bei Vorliegen besonderer Umstände im
Rahmen einer Einzelschätzung geändert werden (Kommentar zum Aar-
gauer Steuergesetz, 5. Auflage, Muri-Bern 2023, § 218 StG N 1). Die Ein-
zelschätzungen lassen sich in Änderungsschätzungen und Unrichtigkeits-
schätzungen unterteilen (vgl. Kommentar zum Aargauer Steuergesetz,
a.a.O., § 218 StG N 9, mit Hinweis; VGE vom 2. März 2022
[WBE.2021.366], Erw. 2.2.2.).
3.2.
Eine Änderungsschätzung (Einzelschätzung wegen Bestandes-, Nut-
zungs- oder Wertänderung) setzt gemäss § 218 Abs. 2 StG voraus, dass
die Änderung wesentlich ist. Das Gesetz enthält keine Definition der we-
sentlichen Änderung. Bei der Auslegung des Begriffs Wesentlichkeit ist zu
berücksichtigen, dass die allgemeine Neuschätzung die Regel und die Ein-
zelschätzung die Ausnahme darstellt, die nur bei tiefgreifenden Änderun-
gen zur Anwendung gelangt (VGE vom 21. August 2013 [WBE.2012.251],
Erw. 6.1., mit Hinweis).
Nach der Praxis des KStA gilt eine Änderung als wesentlich, wenn der Ei-
genmietwert um 10 % oder mehr über oder unter dem bisherigen Wert liegt.
Weicht der Eigenmietwert um weniger als 10 % vom bisherigen Wert ab,
ist die Änderung trotzdem wesentlich, wenn sie mindestens CHF 700.00
ausmacht. Beim Vermögenssteuerwert gilt eine Änderung als wesentlich,
wenn die Abweichung vom bisherigen Wert 10 % oder mehr beträgt. Bei
der Berechnung dieser Prozentgrenzen entsprechen die bisherigen Werte
100 %. Auch wenn sich nur einer der beiden Werte (Eigenmietwert oder
Vermögenssteuerwert) wesentlich geändert hat, werden bei der Einzel-
schätzung gleichwohl beide Werte überprüft und allenfalls angepasst (VGE
vom 21. August 2013 [WBE.2012.251], Erw. 6.2., mit Hinweis).

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Das Spezialverwaltungsgericht und das Verwaltungsgericht haben in ihrer
Rechtsprechung betreffend Wesentlichkeit einer Änderung die Grenze von
mindestens 10 % (nicht aber den absoluten Wert von CHF 700.00, vgl.
VGE vom 2. Februar 2011 [WBE.2010.204], Erw. 3.4.2.) übernommen
(RGE vom 24. April 2008 [3-RV.2007.270], Erw. 3., mit Hinweis; VGE vom
17. März 2010 [WBE.2009.294], Erw. 4.1.). Nach der verwaltungsgerichtli-
chen Rechtsprechung muss dieser Schwellenwert für das ganze infrage
stehende Objekt gelten, da ansonsten eine Ungleichbehandlung von Lie-
genschaften mit nur einer Wohnung und grösseren Objekten in Kauf ge-
nommen würde. Zudem ist, sofern eine frühere Fremdvermietung nicht
mehr vorliegt, für die Ermittlung der Wesentlichkeitsschwelle auf den Norm-
mietwert und nicht auf den Eigenmietwert abzustellen, ansonsten metho-
disch nicht miteinander vergleichbare Werte verglichen würden (VGE vom
21. August 2013 [WBE.2012.251], Erw. 6.2.).
3.3.
Unrichtigkeitsschätzungen beruhen auf dem Umstand, dass die Eigenmiet-
werte und die Vermögenssteuerwerte über viele Steuerperioden hinweg
gültig sind, sodass sich ein Fehler viel länger auswirkt als bei einer Veran-
lagung. Deshalb besteht das Bedürfnis, klar unrichtige Schätzungen vor der
nächsten allgemeinen Neuschätzung korrigieren zu können. Bei der Un-
richtigkeitsschätzung geht es somit nicht darum, seit der letzten Schätzung
eingetretene Änderungen zu berücksichtigen, sondern allein darum, ur-
sprüngliche Fehler der letzten Schätzung zu beseitigen. Massgebend da-
für, ob eine Unrichtigkeitsschätzung durchzuführen ist, sind daher die tat-
sächlichen Verhältnisse im Zeitpunkt der letzten Schätzung (Kommentar
zum Aargauer Steuergesetz, a.a.O., § 218 StG N 21a, mit Hinweisen).
Die Unrichtigkeit der bisherigen Schätzung muss gemäss § 218 Abs. 2 StG
(abgesehen vom Fall der unrichtigen Rechtsanwendung) offensichtlich
sein. Offensichtliche Unrichtigkeit wird gemäss verwaltungsgerichtlicher
Rechtsprechung angenommen, wenn der bei der letzten Schätzung ermit-
telte Eigenmietwert und/oder Vermögenssteuerwert um 15 % oder mehr
von dem Wert, wie er sich bei der Überprüfung ergibt, abweicht. Zu einer
Änderung der bisherigen Schätzung aufgrund offensichtlicher Unrichtigkeit
der bisher bestehenden Schätzung kommt es somit nur dann, wenn gegen-
über der bisherigen Schätzung eine Abweichung von mindestens 15 % re-
sultiert. Die Unrichtigkeitsschätzung gemäss aargauischem Recht stellt da-
mit einen besonderen Revisionsgrund dar, der (nur) bei Vorliegen der ge-
setzlichen Voraussetzungen (Abweichung von mindestens 15 %) eine An-
passung der bestehenden Schätzung gestützt auf eine Einzelschätzung
vorsieht (VGE vom 10. Februar 2017 [WBE.2016.495], Erw. 1.3.2., mit Hin-
weis).

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3.4.
Eine Änderungsschätzung wird nur bei Erreichen des genannten Schwel-
lenwertes von 10 % durchgeführt. Als Vergleichsbasis dient der in der letz-
ten Schätzung (allgemeine Neuschätzung oder Einzelschätzung) ermittelte
Wert. Steht demnach sowohl eine Änderungsschätzung als auch eine Un-
richtigkeitsschätzung im Raum, so ist zunächst zu prüfen, ob letztere durch-
zuführen ist. Erweist sich nämlich das Begehren nach Durchführung einer
Unrichtigkeitsschätzung als begründet, so ändert sich notwendigerweise
die für eine Änderungsschätzung massgebende Vergleichsbasis. Die Un-
richtigkeitsschätzung geht in diesem Sinne sachlogisch der Änderungs-
schätzung vor (VGE vom 21. August 2013 [WBE.2012.251], Erw. 2.2.;
Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, a.a.O., § 218 StG N 9a und 23a,
mit Hinweisen).
Demgegenüber darf eine Einzelschätzung wegen einer massgeblichen Än-
derung nicht zu einer Einzelschätzung wegen offensichtlicher Unrichtigkeit
ausgedehnt werden, da der Zeitpunkt der Wirksamkeit der Schätzung nicht
identisch ist (SGE vom 27. Juni 2024 [3-RV.2022.60], Erw. 12.2. und SGE
vom 16. Juni 2014 [3-RV.2012.218], Erw. 17.2.2., jeweils mit Hinweis auf
VGE vom 21. Dezember 2005 [WBE.2005.330], Erw. 4.2.; Kommentar zum
Aargauer Steuergesetz, a.a.O., § 218 StG N 9b).
4.
4.1.
Das KStA GS hat mit der hier umstrittenen Verfügung vom 11. April 2023
eine Änderungsschätzung vorgenommen. Die Rekurrentin hat bei dieser
Schätzung allein den Zeitpunkt der Anhebung der Raumeinheiten von
7.2 RE auf 8.2 RE (Erfassung des zusätzlichen Zimmers) kritisiert. Die üb-
rigen bei der Schätzung angepassten Parameter, die sich auf den Umbau
sowie den Wechsel von der Fremd- zur Selbstnutzung beziehen, hat sie
nicht angefochten.
4.2.
Hingegen bringt sie in Einsprache und Rekurs (weitere) Einwände vor, die
sich allesamt auf die Zeit vor der letzten rechtskräftigen Schätzungsverfü-
gung vom 29. Januar 2021 beziehen. Dies gilt für die Wohnlage, die sich
zwischen 2010 und 2017 durch Neu- und Umbauten verändert haben soll,
ebenso wie für den Ausbau, der bereits früher falsch beurteilt worden sei.
Damit ficht die Rekurrentin nicht die Änderungsschätzung vom 11. April
2023 an, sondern macht sinngemäss geltend, die Schätzungsverfügung
vom 29. Januar 2021 sei unrichtig gewesen.
4.3.
Vor diesem Hintergrund sind die (weiteren) Vorbringen der Rekurrentin als
Antrag auf Durchführung einer Unrichtigkeitsschätzung entgegenzuneh-

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men. Sollte dieses Begehren begründet sein, würde damit die Vergleichs-
basis für die vorliegend angefochtene Änderungsschätzung ändern. Des-
halb ist nachfolgend zunächst (und separat, vgl. oben Erw. 3.4.) zu prüfen,
ob die Voraussetzungen für eine Unrichtigkeitsschätzung erfüllt sind
(Erw. 5. bis 7.). Anschliessend kann beurteilt werden, ob das KStA GS be-
rechtigt war, eine Änderungsschätzung durchzuführen (Erw. 8.), und ob es
diese korrekt vorgenommen hat (Erw. 9.).
5.
5.1.
Im Rekurs brachte die Rekurrentin vor, ihre Liegenschaft sei in den 50er
Jahren in Holzbauweise gebaut worden. Nur das Fundament, die
Bodenplatte und eine tragende Wand im Erdgeschoss seien betoniert
worden. Im Übrigen sei das Haus ohne relevante Isolation erstellt worden.
Die letzte Renovation habe in den 70er Jahren stattgefunden. Bei der
Renovation im Jahr 2021 sei lediglich die Decke im Obergeschoss isoliert
und die Decke im Erdgeschoss gegen Trittschall gedämmt worden. Vor
diesem Hintergrund könne die Bauart nicht mit 7 Punkten (gut) bewertet.
Demgegenüber liege der Ausbau im mittleren Bereich, sei also mit 5 oder
6 Punkten zu bewerten.
5.2.
5.2.1.
Gemäss Anhang 2 zur VBG sind im Rahmen des Ausbaus einer Liegen-
schaft folgende Einzelkriterien zu berücksichtigen:
– Ausbau allgemein
▪ Baumaterialien
▪ Qualität der Verarbeitung
▪ Einbauschränke, Cheminée und dergleichen
▪ Vorhandensein von Nebenräumen wie Keller und Estrichräume
etc.
– Gebäudeisolation
▪ Aussenwände, Dach
▪ Fenster
▪ allgemein
– Technische Installationen
▪ Küchen-, Badezimmer- und Waschküchenausstattung
▪ sonstige komforterhöhende Apparaturen
▪ elektrische Anlage
▪ zusätzlicher Heizungskomfort z.B. Klimaanlage, Warmluftche-
minée, Sitzkunst, etc.
Die Noten für den Ausbau variieren von sehr schlecht (1 und 2) und
schlecht (3 und 4) über mittel (5 und 6) bis zu gut (7 und 8) und sehr gut
(9 und 10). Aus der Benotung ergibt sich ein prozentualer Abzug (Noten
1 bis 4) oder Zuschlag (Noten 7 bis 10) zum Grundansatz des Mietwertes

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pro Raumeinheit (CHF/RE) der Ortskategorie (vgl. Anhänge 1 und 18 zur
VBG).
Somit beeinflusst die Bewertung des Ausbaus einer Liegenschaft den Miet-
wert der Liegenschaft.
5.2.2.
Gemäss Anhang 14 zur VBG ist die Note für Bauart und Bauzustand einer
Liegenschaft zusammen mit der Gebäudeart und dem Alter der Liegen-
schaft auch massgebend für die Bestimmung des Kapitalisierungssatzes
der wiederum der Berechnung des Ertragswertes zugrunde liegt. Die Noten
reichen von 1 bis 10, wobei 1 die schlechteste Bewertung ist.
5.3.
5.3.1.
Anlässlich des Augenscheins vom tt.mm. 2025 brachte die Rekurrentin
zum Ausbau vor, das Haus sei in Holzbauweise gebaut worden und verfüge
über keine Betonwände. Die Holzbauweise und die Isolation seien aus den
Plänen ersichtlich. Anlässlich der Renovation im Jahr 2021 habe der Gipser
die Wände und Decken im Erd- und Obergeschoss erneuert, zudem sei ein
Parkettboden neu verlegt worden. Es sei eine neue Innentreppe erstellt
worden und Elektroinstallationen seien erneuert worden. Zudem seien die
Badezimmer renoviert und die Geschossdecken gedämmt worden. Auch
das Dach sei neu isoliert worden. An der Aussenhülle (Fenster, Fassade
und Dach) seien keine Umbauarbeiten vorgenommen worden. Die Reno-
vierung habe sich auf den Innenbereich des Hauses beschränkt, aussen
sei nichts gemacht worden. Die Bauart sei durch die Renovationen nicht
verändert worden, da der Umbau nur im Innenbereich des Hauses stattge-
funden habe. Geheizt werde das Haus mit einer Gasheizung und Radiato-
ren in den Räumen (vgl. Protokoll).
5.3.2.
Das KStA GS führte beim Augenschein zur Bauart der Liegenschaft aus,
diese sei anlässlich der Änderungsschätzung gar nicht geprüft worden, weil
sie nicht Gegenstand der Änderungsschätzung gewesen sei. Nach dem
Augenschein kam das KStA zum Schluss, dass die Note für die Bauart auf
5 bis 6 gesenkt werden könne (vgl. Protokoll).
5.3.3.
Das Spezialverwaltungsgericht kommt aufgrund der Feststellungen am Au-
genschein zum Schluss, dass sowohl der Ausbau als auch die Bauart und
der Bauzustand namentlich aufgrund der auf den Plänen ersichtlichen
Holzbauweise sowie der fehlenden Isolation mit der Note 5 zu bewerten
sind.

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Damit ergibt sich eine Abweichung von der Schätzungsverfügung vom
29. Januar 2021, in der für Ausbau und Bauart/Bauzustand jeweils die Note
7 vergeben worden war.
6.
6.1.
6.1.1.
In der Einsprache führte die Rekurrentin aus, durch die Bautätigkeit in ihrer
Nachbarschaft seit 2010 sei ihre Liegenschaft regelrecht eingekesselt wor-
den. Vor diesem Hintergrund sei die unverändert aus dem Jahr 1987 über-
nommene Wohnlagepunktierung nicht mehr gerechtfertigt.
6.1.2.
Das KStA GS hielt im Einspracheentscheid bezüglich der Wohnlagepunk-
tierung fest, dass zonenkonform erstellte Bauten bei der Beurteilung der
Wohnlage grundsätzlich unbeachtlich seien.
Die Wohnlage sei bisher mit 33 Punkten bewertet worden (örtliche Lage: 6;
Zugangsverhältnisse/Umgebung: 7; Besonnung/Aussicht/Orientierung: 8
und Immissionen: 12 [Gewichtungsfaktor: 2]). Demgegenüber bewerte die
Rekurrentin die Wohnlage mit insgesamt 27 Punkten (örtliche Lage: 6; Zu-
gangsverhältnisse/Umgebung: 6; Besonnung/Aussicht/Orientierung: 5 und
Immissionen: 10 [Gewichtungsfaktor: 2]).
6.1.3.
Im Rekurs wandte die Rekurrentin ein, sie gelange bei der Wohnlagepunk-
tierung bezüglich der Kriterien "Zugangsverhältnisse/Umgebung", "Beson-
nung/Aussicht/Umgebung" und "Immissionen" zu anderen Ergebnissen als
das KStA GS.
6.2.
Der Anhang 8 zur VBG sieht für die Wohnlage folgende Kriterien vor:
– Örtliche Lage
▪ Zentrum – Peripherie
▪ Distanz zum öffentlichen Verkehrsmittel
▪ Distanz zur Einkaufsmöglichkeit für den täglichen Bedarf
▪ Distanz zur Schule
▪ Allgemeine Verkehrsverbindungen etc.
– Zugangsverhältnisse, Umgebung
▪ Zufahrt oder Zugang, Parkierungsmöglichkeit
▪ Stellung der Baute
▪ Grundstückform
▪ Grenz- und Gebäudeabstände
▪ Quartiercharakter
▪ Gartenanlage
– Besonnung, Aussicht, Orientierung

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– Immissionen
▪ Lärm
▪ Gestank, Rauch, Russ
▪ Erschütterungen
▪ Schattenwurf, Nebellage
Die vier Hauptkriterien erhalten eine Note zwischen 1 und 10 und werden
mit einem Faktor (jeweils Faktor 1, ausser für Immissionen Faktor 2) multi-
pliziert, woraus sich die Punkte pro Hauptkriterium ergeben. Aus der Ge-
samtpunktzahl aller vier Kriterien – diese liegt zwischen 5 und 50 Punkten
– wird ein prozentualer Abzug (5 bis 29 Punkte) oder Zuschlag (31 bis 50
Punkte) zum Grundansatz des Mietwertes pro Raumeinheit (CHF/RE) der
Ortskategorie (vgl. Anhänge 1 und 18 zur VBG) abgeleitet (vgl. Anhang 8
zur VBG). Daraus werden der Normmietwert, der Mietwert und schliesslich
der Ertragswert der Liegenschaft berechnet.
6.3.
6.3.1.
Bezüglich der örtlichen Lage machte die Rekurrentin in der Einsprache gel-
tend, durch die Bautätigkeit der vergangenen Jahre sei die frühere Einfa-
milienhauslage zu einer Mehrfamilienhauslage geworden. Im Jahre 2010
seien auf den Nachbarparzellen mehrere Mehrfamilienhäuser erstellt
worden. Ausserdem sei im Jahre 2014 das bestehende Einfamilienhaus
auf der Parzelle Nr. bbb umgebaut und erweitert worden. Schliesslich sei
im Jahr 2017 ein Einfamilienhaus durch ein Mehrfamilienhaus ersetzt
worden.
An der Einspracheverhandlung wich die Rekurrentin bei der örtlichen Lage
jedoch nicht von der vom KStA GS vergebenen Gesamtpunktzahl von 6 ab,
auch nicht bezüglich der einzelnen Unterkriterien.
6.3.2.
Das KStA GS brachte zur örtlichen Lage im Einspracheentscheid vor, diese
zeichne sich unter Berücksichtigung der nächstgelegenen Einkaufsmög-
lichkeiten und der Distanzen zu Schule und Gemeindehaus sowie zum
Bahnhof und zur nächsten Bushaltestelle durch eine akzeptable mittlere
Entfernung zum Zentrum aus. Auch die allgemeine Verkehrsverbindung sei
gut, der Autobahnanschluss nah. Vor diesem Hintergrund sei die Note 6 für
die örtliche Lage angemessen.
6.3.3.
Im Rekurs beanstandete die Rekurrentin die für die örtliche Lage verge-
bene Punktzahl von 6 nicht mehr.

- 14 -
6.3.4.
Anlässlich des Augenscheins vom tt.mm. 2025 machten die Parteien keine
Ausführungen zur örtlichen Lage.
6.3.5.
Zur örtlichen Lage liegen seit der Einspracheverhandlung übereinstim-
mende Anträge der Parteien vor (Bewertung jedes Kriteriums mit der Note
6, durchschnittliche Punktzahl 6). Aufgrund der Feststellungen am Augen-
schein stellt das Spezialverwaltungsgericht fest, dass diese mittlere Bewer-
tung zur örtlichen Lage gerechtfertigt ist. Dies gilt umso mehr, als die Re-
kurrentin mit ihren Einwänden in der Einsprache eher den Quartiercharak-
ter sowie die Besonnung und die Aussicht moniert hat, nicht aber die ein-
zelnen Kriterien der örtlichen Lage.
Die einzelnen Kriterien der örtlichen Lage werden vor diesem Hintergrund
je mit der Note 6 bewertet, was zu einem Durchschnitt und einer Punktzahl
von 6 führt.
6.4.
6.4.1.
Zu den Zugangsverhältnissen und der Umgebung brachte die Rekurrentin
in der Einsprache keine spezifischen Einwände vor.
6.4.2.
Das KStA GS führte im Einspracheentscheid aus, der Punkt "Zugangsver-
hältnisse/Umgebung" sei bisher mit der Note 7 bewertet worden. Diese Po-
sition setze sich aus verschiedenen Kriterien zusammen, die von den Par-
teien anlässlich der Einspracheverhandlung unterschiedlich bewertet wor-
den seien:
Bewertung Bewertung
KStA GS Rekurrentin
Zufahrt oder Zugang, Parkierungsmöglichkeit 8 8
Stellung der Baute 8 7
Grundstückform 7 7
Grenz- und Gebäudeabstände 7 6
Quartiercharakter 6 4
Gartenanlage 6 6
Durchschnitt 7 6.3333
Zwar sei richtig, dass sich die Grenz- und Gebäudeabstände in den Jahren
2001 bis 2011 durch Abparzellierung (bisher Parzelle Nr. ccc; neu Parzel-
len Nr. ddd – iii) und Überbauung von Nachbarparzellen verändert hätten.
Auch sei in der Nachbarschaft ein bestehendes Mehrfamilienhaus abge-
brochen und ein grösseres Mehrfamilienhaus erstellt worden. Schliesslich
sei das benachbarte Einfamilienhaus tatsächlich vergrössert worden und

- 15 -
das Gebäude auf Parzelle Nr. eee sei in den Jahren 2017 und 2018 durch
ein Mehrfamilienhaus ersetzt worden. Allerdings befänden sich die
Parzellen in Bauzonen, in denen sowohl Einfamilienhäuser als auch Mehr-
familienhäuser zonenkonform seien. Deshalb sei keine massive Verände-
rung des Quartiercharakters eingetreten, welche die Note 4 (schlecht)
rechtfertigen würde. Stattdessen sei der Quartiercharakter nach wie vor mit
der Note 6 (mittel) zu bewerten. Die Grenz- und Gebäudeabstände seien
mit der Note 7 (gut) zu beurteilen, es bestehe kein Anlass für die von der
Rekurrentin beantragte Reduktion auf die Note 6 (mittel).
Vor diesem Hintergrund ergebe sich trotz teilweiser Änderung der Zu-
gangsverhältnisse und der Umgebung in den vergangenen Jahren ein
Durchschnitt von 7, weshalb diese Note weiterhin als angemessen betrach-
tet werde.
6.4.3.
Im Rekurs führte die Rekurrentin aus, beim Kriterium "Stellung der Baute"
sei darauf hinzuweisen, dass die Note hierfür vom KStA GS falsch in den
Einspracheentscheid übernommen worden sei. Die korrekte Note sei 7, wie
sich aus der anlässlich der Einspracheverhandlung ausgefüllten Wohnla-
gepunktierungstabelle ergebe.
Bezüglich des Kriteriums "Grenz- und Gebäudeabstände" führte die Rekur-
rentin aus, auf der Seite betrage der Gebäudeabstand lediglich 11 m, weil
das Gebäude auf der Parzelle Nr. bbb im Unterabstand von 3 m an die
Grenze gesetzt worden sei. Die Fassade für den neuen Anbau aus dem
Jahr 2014 stehe sogar nur 2 m von der Grenze entfernt, deshalb habe der
Anbau einen Abstand von nur 10.5 m zu ihrer [...]. Auf der anderen Seite
seien die neu erstellten Gebäude im Minimalabstand an die Grenze gesetzt
worden. Nach [...] befänden sich die Seiten mit dem Wohn- und dem
Schlafzimmer, weshalb es wenig nütze, dass die Abstände Richtung [...]
grösser seien. Vor diesem Hintergrund könnten die Grenz- und
Gebäudeabstände nicht mit 7 (gut), sondern höchstens mit 5 (mittel)
bewertet werden, zumal ihre Seiten besonders von den geringen
Grenzabständen betroffen seien.
Was den Quartiercharakter betreffe, so habe sich dieser aufgrund der in
den letzten 15 Jahren neu erstellten und erweiterten Liegenschaften erheb-
lich geändert. Das Quartier habe sich von einem Einfamilienhaus- zu einem
Mehrfamilienhausquartier gewandelt. Für sie als Bewohnerin eines Einfa-
milienhauses führe dies zu einem Gefühl der Einengung und Erdrückung.
Die neu erstellten Mehrfamilienhäuser hätten kleinere, weniger hohe und
weniger dicht gebaute Gebäude ersetzt. Deshalb habe sich der Quar-
tiercharakter markant verändert. Während er sich früher im Mittelfeld be-
funden habe, sei er jetzt als unterdurchschnittlich mit der Note 4 zu bewer-
ten.

- 16 -
6.4.4.
Anlässlich des Augenscheins vom tt.mm. 2025 wies die Rekurrentin be-
züglich Zugangsverhältnissen und Umgebung auf die neu gebauten Mehr-
familienhäuser hin. Als sie das Haus gekauft habe, seien die Mehrfamilien-
häuser mit Ausnahme des Mehrfamilienhauses bereits erstellt gewesen.
Der Quartiercharakter habe sich durch die neuen Gebäude erheblich
geändert, was etwa anhand des Wohnblocks gezeigt werden könne. Das
Mehrfamilienhaus habe ein zwar ebenfalls mehrgeschossiges, aber
ansonsten wesentlich kleineres Haus ersetzt. Auch das dahinter auf
Parzelle eee liegende grosse Mehrfamilienhaus sei anstelle eines kleineren
Bauernhauses gebaut worden. Durch die neuen Häuser hätten Verkehr
und Lärm im Quartier zugenommen. Ebenso befänden sich mehr
Schulkinder auf den Strassen. Die Neubauten stellten keinen Mehrwert für
das Quartier dar (vgl. Protokoll).
6.4.5.
Das KStA GS führte beim Augenschein zu den Zugangsverhältnissen und
der Umgebung aus, der Quartiercharakter habe sich nicht verändert, die
Neubauten hätten das Quartier eher aufgewertet (vgl. Protokoll).
6.4.6.
Das Spezialverwaltungsgericht kommt aufgrund der Feststellungen am Au-
genschein bezüglich Zugangsverhältnissen und Umgebung zum Schluss,
dass sich die Grenzabstände zwar innerhalb der gesetzlichen Bestimmun-
gen bewegen, aber ansonsten nicht üppig bemessen sind. Vor diesem Hin-
tergrund ist eine Bewertung mit der Note 6 (mittel) gerechtfertigt.
Demgegenüber bleibt die Bewertung des Quartiercharakters mit der bishe-
rigen Note 6 (mittel) bestehen. Das Quartier ist grundsätzlich ein ruhiges
Wohnquartier ohne lautes Gewerbe und mit zahlreichen Nebenstrassen.
Die Durchmischung von Einfamilienhäusern und Mehrfamilienhäusern mag
für die Eigentümer der kleineren Häuser nicht optimal sein, rechtfertigt aber
keine Bewertung des Quartiercharakters mit der Note 4 (schlecht).
Im Übrigen hat die Rekurrentin zutreffend darauf hingewiesen, dass die
Stellung der Baute gemäss bisheriger Wohnlagepunktierung vom KStA mit
der Note 7 bewertet wurde, womit diesbezüglich Einigkeit zwischen den
Parteien besteht. Ebenso unumstritten sind die Kriterien Zufahrt oder Zu-
gang (Note 8), Grundstückform (Note 7) sowie Gartenanlage (Note 6). Das
Spezialverwaltungsgericht sieht anhand der beim Augenschein gewonne-
nen Erkenntnisse keine Veranlassung, die Benotung dieser Kriterien anzu-
passen.

- 17 -
Aus den Noten der einzelnen Kriterien ergibt sich ein Durchschnitt von 6.66
(40 / 6), gerundet 7, weshalb die Punktzahl für die Zugangsverhältnisse und
die Umgebung 7 beträgt.
6.5.
6.5.1.
In der Einsprache machte die Rekurrentin geltend, die Bautätigkeit in ihrer
Nachbarschaft habe sich auf die Besonnung, die Aussicht und die Orien-
tierung ausgewirkt. Die Note für dieses Kriterium sei zu korrigieren, da sich
sowohl die Sonneneinstrahlung als auch die Aussicht durch die neuen
Wohnblöcke und das ausgebaute Einfamilienhaus verschlechtert hätten,
was sich aufgrund der Gebäudeabstände feststellen lasse. Allein auf eine
Seite könne von einer Aussicht gesprochen werden, die allerdings
ebenfalls durch neue Bautätigkeit bedroht werde.
6.5.2.
Das KStA GS brachte im Einspracheentscheid vor, der Punkt "Besonnung,
Aussicht, Orientierung" sei bisher mit der Note 8 bewertet worden. Auf-
grund des Augenscheins stelle das KStA GS eine Korrektur dieser Note 8
auf neu Note 6 in Aussicht. Dabei seien die einzelnen Kriterien von den
Parteien anlässlich der Einspracheverhandlung unterschiedlich bewertet
worden:
Bewertung Bewertung
KStA GS Rekurrentin
Besonnung 7 4
Aussicht 5 5
Orientierung 6 6
Durchschnitt 6 5
Es treffe zwar teilweise zu, dass eine eingeschränkte Besonnung bestehe,
wenn man nur die eine Seite betrachte. Jedoch seien die Nachbargebäude
auch auf diesen Seiten rund 12 m entfernt. In anderer Richtung seien die
Gebäude noch weiter entfernt. Die teilweise eingeschränkte Besonnung
rechtfertige jedenfalls keine Note 4 (schlecht). Stattdessen werde mit einer
neuen Durchschnittsnote von 6 den Parametern Besonnung, Aussicht und
Orientierung genügend Rechnung getragen.
6.5.3.
Im Rekurs machte die Rekurrentin geltend, das Kriterium "Besonnung"
hänge direkt mit den Gebäudeabständen und dem Quartiercharakter zu-
sammen. Zwei Seiten ihres Hauses seien von zu nahen und zu hohen Ge-
bäuden umgeben. Bei der Bewertung seien diese Seiten höher zu
gewichten. An diesen Seiten hätten die meisten Gebäude auch ihre
Balkone und Sitzplätze. Aufgrund des kleinen Gebäudeabstandes zur
Parzelle Nr. bbb sei die Besonnung eingeschränkt. Dies gelte umso mehr,

- 18 -
seit an der anderen Seite des Gebäudes auf der Parzelle Nr. bbb im Jahr
2014 ein neuer Anbau erstellt worden sei. Aufgrund der neu erstellten
Mehrfamilienhäuser erfolge von dieser Himmelsrichtung gar keine
Sonneneinstrahlung mehr auf ihre Liegenschaft. Der letzte Sonnenstrahl
im Hochsommer erfolge aus [...]. Die Sonnenstoren, die der Voreigentümer
auf der anderen Seite des Gebäudes angebracht habe, kämen als Sonnen-
schutz nicht mehr zum Einsatz. Auch in anderer Richtung habe das im Jahr
2010 erstellte Mehrfamilienhaus auf der Parzelle Nr. fff dazu geführt, dass
zwischen Spätherbst und Frühjahr keine Besonnung von dieser Seite
erfolge. Insgesamt hätten die neu erstellten Gebäude dazu geführt, dass
sich die Besonnung ihrer Liegenschaft massiv verschlechtert habe. Dieser
Verschlechterung sei in der Punktierung Rechnung zu tragen. Eine
Punktzahl von 4 sei bezüglich Besonnung gerechtfertigt.
Was die Aussicht betreffe, so beschränke sich diese auf die angrenzenden
Gebäude. Auch [...] sei aufgrund des neuen Gebäudes auf der Parzelle Nr.
fff der Wald in der Ferne nicht mehr sichtbar. Von [...] verdeckten Gebäude
die Sicht in die Ferne. Zwar liege [...] ein Einfamilienhaus, das aufgrund des
geringen Grenzabstandes und des neuen Anbaus aber ebenfalls die
Aussicht beeinträchtige. Nur Richtung [...] könne von einer Aussicht
gesprochen werden, wobei auch dort (Parzelle Nr. ggg) neue Blöcke
entstünden. Bei einer von drei Seiten beeinträchtigten Aussicht sei eine
Punktzahl von 4 (unter der Mitte) angemessen.
6.5.4.
Beim Augenschein vom tt.mm. 2025 beschrieb die Rekurrentin den Son-
nenlauf. Im Übrigen führte sie zur Besonnung, zur Aussicht und der Orien-
tierung aus, durch den Wohnblock , der massiv grösser sei als das frühere
Gebäude, sei die Besonnung auch im Winter weniger geworden. Am
schlimmsten für die Besonnung erweise sich aber der Anbau, den die
Eigentümer des an ihre Parzelle angrenzenden Einfamilienhauses erstellt
hätten. Die Besonnung des Gartens sei auch wichtig, nicht nur die
Besonnung der Wohnräume im Haus. Schliesslich spiele sich das Wohnen
auch im Garten ab. Die Aussicht sei schliesslich sehr stark eingeschränkt
durch das Mehrfamilienhaus sowie den Anbau ihrer Nachbarn. Insgesamt
seien diese Seiten am stärksten betroffen von der mangelnden Besonnung
und Aussicht (vgl. Protokoll).
6.5.5.
Das KStA GS hielt zur Besonnung, zur Aussicht und der Orientierung an-
lässlich des Augenscheins fest, dass das Haus auf der anderen Seite über
keine Fenster verfüge. Die Besonnung von [...] sei deshalb nur für den
Aussenbereich relevant (vgl. Protokoll).

- 19 -
6.5.6.
Das Spezialverwaltungsgericht stellt anlässlich des Augenscheins zur Be-
sonnung, der Aussicht und der Orientierung fest, dass die Besonnung
durch die nahen und voluminösen Bauten insbesondere auf der [...] der
Liegenschaft eingeschränkt ist. Die Note für die Besonnung ist deshalb auf
4 (schlecht) festzulegen.
Die Aussicht bezieht sich nicht nur auf die Sonnenseiten des Gebäudes,
sondern auf alle Himmelsrichtungen. Hier fällt auf, dass trotz eingeschränk-
ter Aussicht auf [...] eine bessere Aussicht nach [...] besteht. Die Aussicht
wird deshalb mit der Note 5 (mittel) bewertet.
Die Orientierung der Liegenschaft beurteilt sich unabhängig von den umlie-
genden Bauten. Die Zufahrt erfolgt von [...], die Garage liegt [...] und die
Dimensionen des Grundstücks erlauben eine Ausrichtung der Bauten [...].
Die Orientierung ist vor diesem Hintergrund mit 6 (mittel) zu bewerten.
Insgesamt ergibt sich für die Besonnung, die Aussicht und die Orientierung
eine Durchschnittsnote und -punktzahl von 5.
6.6.
6.6.1.
In der Einsprache führt die Rekurrentin aus, die veränderten Verhältnisse
in der Umgebung ihrer Liegenschaft hätten sich auch auf die Immissionen
ausgewirkt. So ergebe sich aufgrund der neuen Gebäude und der erfolgten
Verdichtung mehr Verkehr rund um ihre Liegenschaft. Zudem hielten sich
mehr Menschen draussen auf. Dies führe zu erhöhten Lärmimmissionen.
6.6.2.
Das KStA GS machte im Einspracheentscheid zu den Immissionen gel-
tend, die Unterkriterien seien von den Parteien anlässlich des Augen-
scheins unterschiedlich beurteilt worden:
Bewertung Bewertung
KStA GS Rekurrentin
Lärm 6 4
Gestank, Rauch, Russ 6 6
Erschütterungen 7 7
Schattenwurf, Nebellage 5 3
Durchschnitt 6 5
Die Rekurrentin empfinde den aus der Verdichtung entstandenen zusätzli-
chen Lärm als derart störend, dass sie dafür die Note 4 (schlecht) vergeben
habe. Der Schattenwurf, verursacht durch die Gebäude auf den Parzellen
Nr. bbb und lll, sei derart störend, dass dieser gemäss ihrem Empfinden
sogar mit der Note 3 (schlecht) zu beurteilen sei. Diesen Meinungen könne

- 20 -
sich das KStA GS nicht anschliessen. Vielmehr erachte es den Durch-
schnitt von 6 (mittel zur Schwelle von gut) für die Immissionen als ange-
messen.
6.6.3.
Im Rekurs hielt die Rekurrentin daran fest, dass sich der Lärm durch die
verdichtete Bauweise erhöht habe. Auf der anderen Seite hätten vor 2011
keine Menschen gewohnt, nun befänden sich dort drei Mehrfamilienhäuser.
Dadurch entstünde mehr Verkehrslärm. Dasselbe ergebe sich durch die
zwei neuen Mehrfamilienhäuser auf der Parzelle Nr. eee, das grössere Ge-
bäude auf der Parzelle Nr. fff und das neue Mehrfamilienhaus auf der
Parzelle Nr. hhh (die bisher eine Wiese gewesen sei). Zu diesen höheren
Immissionen geselle sich der übrige Verkehrslärm , der als ständiges
Rauschen wahrnehmbar sei. Vor diesem Hintergrund sei für den Lärm eine
Bewertung von 4 oder 5 Punkten angemessen.
Der Schattenwurf schliesslich hänge mit der Besonnung zusammen. Da
diese stark eingeschränkt sei, könne der Schattenwurf keine bessere
Punktzahl generieren. Selbst im Hochsommer lägen ihre Liegenschaft und
der Garten aufgrund der Gebäude [...] (Parzellen Nr. bbb, lll und mmm) oft
im Schatten. Die Sonnenstoren beim Sitzplatz würden teilweise durch die
Nachbargebäude ersetzt. Die Sonnenstoren nach [...] kämen gar nicht
mehr zum Einsatz. Es liege ein überdurchschnittlicher Schattenwurf vor, für
den die Punktzahl 4 angemessen sei.
6.6.4.
Anlässlich des Augenscheins vom tt.mm. 2025 wies die Rekurrentin darauf
hin, dass die Neubauten aufgrund der zahlreichen Bewohner zu mehr
Verkehr und erhöhtem Lärm geführt hätten. Allerdings könne dies aktuell
aufgrund der Baustelle und der gesperrten Strasse nicht nachempfunden
werden (vgl. Protokoll).
Bezüglich Schattenwurf bestünden die gleichen Probleme wie bei der Be-
sonnung. Wo diese nicht gut sei, könne jener auch nicht gut bewertet wer-
den (vgl. Protokoll).
6.6.5.
Das KStA GS äusserte sich anlässlich des Augenscheins nicht spezifisch
zu den Immissionen.
6.6.6.
Das Spezialverwaltungsgericht kommt aufgrund der Feststellungen am Au-
genschein bezüglich Immissionen zum Schluss, dass der Lärm in einem
Wohnquartier ohne lautes Gewerbe, aber mit [...] in der Nähe, mit der Note
6 (mittel) zu bewerten ist. Der (vorübergehende) Baustellenlärm findet
keinen Eingang in diese Bewertung.

- 21 -
Der Schattenwurf, der aufgrund der umliegenden Gebäude erhöht ist, mit
dem aber grundsätzlich aufgrund der geltenden Bauzonenvorschriften ge-
rechnet werden muss, ist mit 5 (mittel) zu benoten. Die übereinstimmend
durch die Parteien vorgenommene Benotung der Kriterien Gestank, Rauch
und Russ mit 6 (mittel) sowie Erschütterungen mit 7 (gut) ist mangels ab-
weichender Erkenntnisse am Augenschein unverändert zu belassen.
Somit ergeben die vier Kriterien eine Gesamtpunktzahl von 24, was zu ei-
ner Durchschnittsnote von 6 und einer Punktzahl von 12 (Faktor 2) führt.
6.7.
Vor diesem Hintergrund ist die Wohnlagepunktierung wie folgt anzupassen:
Örtliche Lage
Zentrum - Peripherie 6
Distanz zum öffentlichen Verkehr 6
Distanz zur Einkaufsmöglichkeit für den täglichen Bedarf 6
Distanz zur Schule 6
Allgemeine Verkehrsverbindungen etc. 6
Durchschnitt 6
Faktor 1
Punkte 6
Zugangsverhältnisse, Umgebung
Zufahrt oder Zugang, Parkierungsmöglichkeit 8
Stellung der Baute 7
Grundstückform 7
Grenz- und Gebäudeabstände 6
Quartiercharakter 6
Gartenanlage 6
Durchschnitt 6.66  7
Faktor 1
Punkte 7
Besonnung, Aussicht, Orientierung
Besonnung 4
Aussicht 5
Orientierung 6
Durchschnitt 5
Faktor 1
Punkte 5

- 22 -
Immissionen
Lärm 6
Gestank, Rauch, Russ 6
Erschütterungen 7
Schattenwurf, Nebellage 5
Durchschnitt 6
Faktor 2
Punkte 12
Total Punkte 30
7.
7.1.
Bezüglich des Antrags auf Unrichtigkeitsschätzung ist somit festzuhalten,
dass der Ausbau sowie die Bauart und der Bauzustand je mit der Note 5
zu bewerten sind. Ausserdem verändert sich die Wohnlagepunktierung von
bisher gesamthaft 33 Punkten um 3 Punkte auf 30 Punkte.
Der Einfluss dieser von der Schätzungsverfügung vom 29. Januar 2021
abweichenden Bewertungen auf die Berechnung der Schätzwerte ist nach-
folgend zu prüfen, um festzustellen, ob die für eine Unrichtigkeitsschätzung
erforderliche Schwelle von 15 % erreicht wird.
7.2.
7.2.1.
Die Bewertung von nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken wird gemäss
§ 12 ff. VBG vorgenommen. Als Verkehrswert eines Grundstückes gilt ge-
mäss § 12 Abs. 1 VBG der Preis, welcher im Geschäftsverkehr mit Dritten
erzielbar ist, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhält-
nisse. Der Verkehrswert wird festgesetzt durch Gleichsetzung mit dem
Kaufpreis oder durch mittelbaren oder unmittelbaren Preisvergleich, sofern
ein Kaufpreis fehlt oder dieser nicht dem Verkehrswert entspricht. Sind we-
der Kaufpreis noch Preisvergleiche vorhanden, wird der Verkehrswert mit
dem gewichteten Ertragswert und dem Realwert nach folgender Formel be-
rechnet: Verkehrswert = ([Gewichtung x Ertragswert] + Realwert) / (Ge-
wichtung + 1) (§ 12 Abs. 2 VBG).
7.2.2.
Der Realwert entspricht bei überbauten Grundstücken der Summe aus
Zeitwert der Gebäulichkeiten, den Nebenkosten sowie dem Landwert. Die
technische Altersentwertung wird aufgrund von Anhang 15 zur VBG ermit-
telt (§ 14 Abs. 1 VBG).
7.2.3.
Der Ertragswert eines Grundstücks ist die Summe der zukünftigen, auf den
Bewertungsstichtag diskontierten Erträgnisse (§ 15 Abs. 1 VBG). Als Er-

- 23 -
tragswert gilt in der Regel der kapitalisierte Mietwert eines Grundstücks
(§ 15 Abs. 2 VBG). Der Kapitalisierungssatz liegt in der Regel zwischen
0 % und 5 % über dem langfristigen mittleren Zinssatz der aargauischen
Kantonalbank für erste Hypotheken. Innerhalb dieses Rahmens richtet er
sich nach dem Gebäude und dessen Nutzungsart, wirtschaftlichem Alter,
Bauart und baulichem Zustand gemäss Anhang 14 zur VBG (§ 15
Abs. 3 VBG).
Als Mietwert gilt der gesamte jährliche Ertrag des Grundstücks ohne die
Zahlungen für die Heizkosten (§ 16 Abs. 1 VBG). Massgebend ist der Miet-
wert, welcher bei Vermietung an Dritte erzielbar ist (§ 16 Abs. 2 VBG). Nutzt
der Eigentümer oder Nutzniesser eine Liegenschaft selbst und erzielt er
infolgedessen keinen Mietzins, so wird als Mietwert ein erzielbarer Norm-
mietwert festgelegt (§ 16 Abs. 3 VBG). Der Normmietwert von Wohnungen
wird auf Grund des örtlichen Mietpreisniveaus und der individuell nach Ob-
jekt zu bestimmenden Faktoren wie Grösse der Wohnung, Ausbau, Anord-
nung, Heizung, Bauweise, Stockwerklage, wirtschaftliches Baujahr, Wohn-
lage sowie zusätzliche Einbauten und Anlagen bestimmt. Die Bewertungs-
kriterien ergeben sich aus den Anhängen 1 bis 10 und 18 zur VBG (§ 16
Abs. 4 VBG).
7.2.4.
Für die Gewichtung wird der Realwert mit dem Faktor 1.0, der Ertragswert,
je nach seiner wirtschaftlichen Bedeutung, mit dem Faktor 0.1 bis 4.0 ge-
wichtet. Die Kriterien zur Gewichtung des Ertragswertes ergeben sich aus
Anhang 16 zur VBG (§ 13 VBG).
7.3.
7.3.1.
Der neu mit der Note 5 (bisher 7) bewertete Ausbau der Liegenschaft führt
zu einem Zuschlag von 0 % (bisher 3 %; Anhang 2 zur VBG) zum Grund-
ansatz des Mietwertes pro Raumeinheit (CHF/RE) der Ortskategorie (An-
hänge 1 und 18 zur VBG). Zusätzlich hat die neue Wohnlagepunktierung
von 30 (bisher 33) ebenfalls einen Zuschlag von 0 % (bisher 3 %; Anhang
8 zur VBG) zum Grundansatz des Mietwertes pro Raumeinheit zur Folge.
Zusammen mit den übrigen (unbestrittenen) Zu- und Abschlägen zum
Grundansatz des Mietwertes pro Raumeinheit für Anordnung (./.2 %; An-
hang 3 zur VBG), Heizung (+0 %; Anhang 4 zur VBG), Bauweise (+15 %;
Anhang 5 zur VBG)) und wirtschaftlichem Baujahr (./.26 %; Anhang 7 zur
VBG) ergibt sich für den Grundansatz des Mietwertes pro Raumeinheit ein
gesamter Abzug von 13 % (0 % + 0 % ./. 2 % + 0 % + 15 % ./. 26 %). Bei
einen Grundansatz des Mietwertes pro Raumeinheit für die Ortskategorie
9, zu der R._____ gehört (Anhang 1 zur VBG), von CHF 2'401.00 (Anhang
18 zur VBG), ergibt sich nach Berücksichtigung des Abzugs von 13 % ein
Mietwert von CHF 2'088.87 pro Raumeinheit.

- 24 -
7.3.2.
Aus dem Mietwert von CHF 2'088.87 pro Raumeinheit lässt sich bei 7.2
Raumeinheiten und einem zusätzlichen Mietwert von CHF 1'500.00 (beide
Werte sind unbestritten) ein Normmietwert von CHF 16'540.00 berechnen
(7.2 x 2'088.87 + 1'500.00). Der Normmietwert von CHF 16'540.00 ent-
spricht dem Mietwert der Liegenschaft.
7.3.3.
Die Bauart und der Bauzustand, die neu mit der Note 5 (bisher 7) bewertet
werden, haben gemäss Anhang 14 zur VBG einen Einfluss auf den Kapita-
lisierungssatz. Bei einem Einfamilienhaus ohne Gewerbe in einem Alter
zwischen 31 und 50 Jahren (massgebend für das Alter ist das Jahr 1999)
beträgt der Kapitalisierungssatz 7.0 % bei der Note 5 für Bauart und Bau-
zustand. Anhand dieses Kapitalisierungssatzes lässt sich der Ertragswert
der Liegenschaft mit CHF 236'286.00 berechnen (16'540 / 7.0 x 100).
7.3.4.
In Abweichung von der Schätzungsverfügung vom 29. Januar 2021, in wel-
cher der Ertragswert mit CHF 258'485.00 berechnet wurde, ergibt sich auf-
grund der angepassten Bewertungen somit ein Ertragswert von
CHF 236'286.00. Bei einem unveränderten Realwert von CHF 548'782.00
und einer unveränderten Gewichtung von 0.2 ergibt sich daraus gemäss
§ 12 Abs. 2 VBG ein Verkehrswert von CHF 496'699.00 ([{0.2 x
236'286.00} + 548'782.00] / 1.2).
Der steuerliche Verkehrswert wird hieraus durch Multiplikation mit dem To-
leranzfaktor von 0.9 errechnet. Es resultiert ein steuerlicher Verkehrswert
von CHF 447'029.00 (0.9 x 496'699.00).
Der Steuerwert ergibt sich schliesslich aus dem Mittel zwischen Ertragswert
und steuerlichem Verkehrswert. Mit den vorliegend korrigierten Bewertun-
gen beträgt er, gerundet, CHF 341'600.00 ([236'286.00 + 447'029.00] / 2).
7.3.5.
Zusammenfassend ergeben sich unter Berücksichtigung des neu mit der
Note 5 bewerteten Ausbaus, der mit der gleichen Note bewerteten Bauart
und des Bauzustandes sowie der neuen Wohnlagepunktierung von 30
Punkten ein Steuerwert von CHF 341'600.00 und ein Mietwert von
CHF 16'540.00.
Die rechtskräftigen Schätzwerte gemäss Verfügung vom 29. Januar 2021,
die gemäss Begehren der Rekurrentin unrichtig sein sollen, liegen demge-
genüber bei einem Steuerwert von CHF 354'400.00 und einem Mietwert
von CHF 17'577.00.

- 25 -
Die oben ermittelten Werte von CHF 341'600.00 (Steuerwert) und
CHF 16'540.00 (Mietwert) liegen um lediglich 4 % (Steuerwert) bzw. 6 %
(Mietwert) tiefer als die letztmals rechtskräftig festgelegten Werte. Die
Schwelle von 15 % ist nicht erreicht. Deshalb kann nicht von einer offen-
sichtlich unrichtigen Schätzung gesprochen werden. Die Voraussetzung
der offensichtlichen Unrichtigkeit der Schätzungsverfügung vom 29. Januar
2021 ist nicht erfüllt.
Vor diesem Hintergrund ist das Begehren um Durchführung einer Unrich-
tigkeitsschätzung unbegründet. Der Rekurs ist in diesem Punkt abzuwei-
sen.
8.
8.1.
Die Verfügung des KStA GS vom 11. April 2023 sowie der Einspracheent-
scheid vom 3. November 2023 ergingen aufgrund einer Änderungsschät-
zung. Die Änderungsschätzung wurde mit den von der Rekurrentin vorge-
nommenen Renovationsarbeiten begründet. Gleichzeitig wurde dabei der
Wechsel von der Fremd- zur Selbstnutzung abgebildet.
Die neuen Schätzwerte ergaben sich aus einer veränderten Bewertung der
Heizung und der Bauweise, einer Anpassung des wirtschaftlichen Baujahrs
und der prozentualen Entwertung, der Erhöhung der Raumeinheiten (RE)
von 7.2 RE auf 8.2 RE (die im Einspracheentscheid zurückgenommen
wurde) sowie der sich aus dem Wechsel von Fremdnutzung zu Eigennut-
zung ergebenden Senkung des Toleranzfaktors von 0.9 auf 0.8.
8.2.
Änderungsschätzungen sind nur aufgrund einer wesentlichen Änderung
zulässig. Nachdem sich die rechtskräftigen Schätzwerte gemäss Verfü-
gung vom 29. Januar 2021 nicht als offensichtlich unrichtig herausgestellt
haben, dienen sie grundsätzlich als Vergleichsbasis für die Frage, ob die
Verfügung vom 11. April 2023 bzw. der Einspracheentscheid vom 3. No-
vember 2023 gerechtfertigt waren, weil sie aufgrund einer wesentlichen Än-
derung ergangen sind.
Jedoch war die Verfügung vom 29. Januar 2021 aufgrund des mit dem Erb-
gang erfolgten Wechsels von der Selbst- zur Fremdnutzung ergangen, der
eine Anhebung des Toleranzfaktors von 0.8 auf 0.9 zur Folge hatte. Die mit
jener Verfügung festgelegte Erhöhung des Steuerwerts von
CHF 328'900.00 (gemäss zuvor ergangener Verfügung vom 31. August
2001) auf CHF 354'400.00 basierte im Wesentlichen auf dieser Anhebung
des Toleranzfaktors.
Unter Berücksichtigung des Umstandes, dass der Toleranzfaktor in der der
Verfügung vom 11. April 2023 zugrundeliegenden Schätzung wieder auf

- 26 -
0.8 gesenkt wurde (Wechsel von der Fremd- zur Selbstnutzung nach dem
Erwerb der Liegenschaft durch die Rekurrentin), sind der Vermögenssteu-
erwert von CHF 328'900.00 sowie der Eigenmietwert von CHF 10'722.00
aus der Verfügung vom 31. August 2001 die korrekte Vergleichsbasis für
den Umfang der Änderung. Dabei ist der Eigenmietwert für die Vergleich-
barkeit um 17 % auf CHF 12'544.00 zu erhöhen, da die gemäss Dekret
über die Anpassung der Eigenmietwerte per 1. Januar 2016 erfolgte Anhe-
bung des Eigenmietwertes um 17 % zwischenzeitlich in den Eigenmietwert
gemäss Verfügung vom 11. April 2023 (korrigiert durch Einspracheent-
scheid vom 3. November 2023) eingeflossen war. Im Vergleich zu diesen
bisherigen Werten von CHF 328'900.00 und CHF 12'544.00 liegt der mit
Einspracheentscheid festgelegte Steuerwert von CHF 398'000.00 um 21 %
höher, während der Eigenmietwert von CHF 15'813.00 um 26 % höher
liegt.
Im Übrigen wäre die Schwelle von 10 % auch bei Vergleich der Werte aus
dem Einspracheentscheid mit der Verfügung vom 29. Januar 2021 über-
schritten (Steuerwert: CHF 398'000.00 statt CHF 354'400.00 = +12 %;
Normmietwert CHF 22'158.00 statt CHF 17'577.00 = +26 %).
8.3.
Somit wurden anlässlich der Verfügung vom 11. April 2023, korrigiert durch
den Einspracheentscheid vom 3. November 2023, auf einer Änderung be-
ruhende Schätzwerte festgestellt, die mehr als 10 % von den bisherigen
Werten abwichen. Deshalb waren die Voraussetzungen für eine Ände-
rungsschätzung erfüllt. Das KStA GS war folglich berechtigt, eine Ände-
rungsschätzung vorzunehmen.
9.
9.1.
9.1.1.
Die Änderungsschätzung wurde von der Rekurrentin nur in Bezug auf den
Zeitpunkt der Anhebung der Raumeinheiten von 7.2 RE auf 8.2 RE ange-
fochten. Ihre übrigen Vorbringen in Einsprache und Rekurs betrafen allein
den Antrag auf Durchführung einer Unrichtigkeitsschätzung.
9.1.2.
Das KStA GS hat die Raumeinheiten im Einspracheentscheid auf 7.2 RE
gesenkt und den Einwand der Rekurrentin, das Zimmer im Untergeschoss
sei erst per 1. Januar 2023 nutzbar gewesen, anerkannt. Die veränderten
Schätzwerte im Einspracheentscheid ergaben sich aus dieser Senkung der
Raumeinheiten.
9.1.3.
Anlässlich des Augenscheins vom tt.mm. 2025 besichtigte das Spezial-
verwaltungsgericht den ausgebauten Raum im Keller der Liegenschaft. Die

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Rekurrentin führte dazu aus, es handle sich um einen beheizten, isolierten
Kellerraum. Um die erforderliche Deckenhöhe zu erreichen, habe man den
Kellerboden abgraben müssen. Die Kellerdecke sei mit Gipsplatten abge-
hängt worden, obendrüber (im Erdgeschoss) sei ein Parkett gelegt worden.
Es gebe im Keller noch zwei weitere Räume, die nicht renoviert worden
seien, folglich weder isoliert noch beheizt seien. Der eine, an den renovier-
ten Kellerraum angrenzende Nebenraum sei durch einen Anbau in den
70er Jahren entstanden. Bei der zwischen diesen beiden Räumen liegen-
den Mauer handle es sich um die frühere Aussenmauer (vgl. Protokoll).
9.1.4.
Das Spezialverwaltungsgericht kommt zum Schluss, dass der im Keller neu
ausgebaute Raum erst seit Januar 2023 nutzbar war. Es ist deshalb nicht
zu beanstanden, dass die Erhöhung der Raumeinheiten von 7.2 RE auf 8.2
RE – wie vom KStA GS bereits im Einspracheentscheid zugestanden – erst
per 1. Januar 2023 erfolgt.
9.2.
9.2.1.
Zur Frage des Beginns der Eigenmietwertbesteuerung ist festzuhalten,
dass die Rekurrentin die Liegenschaft am tt.mm. 2020 erworben hat und
am tt.mm. 2021 eingezogen ist.
9.2.2.
Der Eigenmietwert fällt nicht nur dann an, wenn der Eigentümer in der Lie-
genschaft wohnt, sondern auch dann, wenn er sie zu anderen Zwecken
gebraucht oder sie sich zur jederzeitigen Verfügung hält (Kommentar zum
Aargauer Steuergesetz, a.a.O., § 30 StG N 60). Ist jedoch die Liegenschaft
aus objektiven Gründen, z.B. während der Umbauphase, vorübergehend
nicht oder nur teilweise bewohnbar, so hält sich der Eigentümer die Liegen-
schaft nicht für den Eigengebrauch zur Verfügung (vgl. Kommentar zum
Aargauer Steuergesetz, a.a.O., § 30 StG N 66).
9.2.3.
Anlässlich des Augenscheins hat die Rekurrentin ausgeführt, nach dem
Kauf der Liegenschaft sei sie mit ihren Kindern während der Dauer der Re-
novation an ihrem damaligen Wohnort wohnhaft geblieben. Die Renovie-
rung habe Anfang 2021 begonnen und sei im Sommer 2021, anlässlich
ihres Einzugs, abgeschlossen gewesen. Während der Renovierung sei das
Haus unbewohnbar gewesen, zumal auch die Badezimmer erneuert wor-
den seien (vgl. Protokoll).
9.2.4.
Die umfangreichen Umbauarbeiten, die auch zentrale Wohnbereiche wie
etwa das Badezimmer umfassten, sind aufgrund der geltend gemachten
Unterhaltskosten sowie der am Augenschein gewonnenen Erkenntnisse

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nachgewiesen. Die Besteuerung des Eigenmietwertes erst ab dem
tt.mm. 2021, dem Einzugsdatum der Rekurrentin, ist deshalb nicht zu bean-
standen.
9.3.
Die übrigen anlässlich der Änderungsschätzung angepassten Parameter
hat die Rekurrentin nicht angefochten. Das Spezialverwaltungsgericht stellt
im Rahmen des Augenscheins fest, dass die vom KStA GS angepassten
Werte zu keiner Beanstandung Anlass geben.
9.4.
Vor diesem Hintergrund hat das KStA GS die Änderungsschätzung korrekt
vorgenommen. Der Rekurs ist damit insgesamt abzuweisen.
10.
Bei diesem Verfahrensausgang hat die Rekurrentin die Kosten des Rekurs-
verfahrens zu tragen (§ 189 Abs. 1 StG). Es ist keine Parteientschädigung
auszurichten (§ 189 Abs. 2 StG).

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Das Gericht erkennt:
1.
Der Rekurs wird abgewiesen.
2.
Die Rekurrentin hat die Kosten des Rekursverfahrens, bestehend aus einer
Staatsgebühr von CHF 500.00, der Kanzleigebühr von CHF 330.00 und
den Auslagen von CHF 100.00, zusammen, CHF 930.00, zu bezahlen.
3.
Es wird keine Parteientschädigung ausgerichtet.
Zustellung an:
die Rekurrentin
das Kantonale Steueramt
das Gemeindesteueramt R._____
Rechtsmittelbelehrung
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Be-
schwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau angefochten
werden. Die Beschwerde ist in doppelter Ausfertigung beim Spezialver-
waltungsgericht, Obere Vorstadt 37, 5001 Aarau, einzureichen. Die
Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit dem 7. Tag nach Ostern, vom
15. Juli bis und mit 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem
2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerdeschrift muss einen Antrag, wie
der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Begründung enthalten. Der ange-
fochtene Entscheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizu-
legen (§§ 28 und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom
4. Dezember 2007 [VRPG] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1 der Schwei-
zerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; §§ 187,
196 und 198 des Steuergesetzes vom 15. Dezember 1998 [StG]).

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Aarau, 22. Mai 2025
Spezialverwaltungsgericht
Steuern
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:
Heuscher Betsche