ag_spezialverwaltungsgericht · 3-RV.2021.139 · 2023-03-23 · de
Spezialverwaltungsgericht / Abteilung Steuern — 3-RV.2021.139


Spezialverwaltungsgericht
Steuern
3-RV.2021.139
P 53
Urteil vom 23. März 2023
Besetzung Präsident Fischer
Richter Loser
Richterin Sramek
Gerichtsschreiber Fäs
Rekurrent A._____
vertreten durch lic. iur. Beat Hunziker, Rechtsanwalt,
Zelglistrasse 15, 5001 Aarau
Gegenstand Einspracheentscheid der Steuerkommission Q._____
vom 26. Mai 2021
betreffend Grundstückgewinnsteuer 2016

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Das Gericht entnimmt den Akten:
1.
1.1.
Mit Kaufvertrag vom tt.mm. / tt.mm. 2011 erwarben A., C., D. und E. als
Miteigentümer zu je einem Viertel die Liegenschaft GB Q. Nr. aaa, Plan-
Nr. bbb, Parzelle ccc, Y-Weg, Nr. ddd, zum Preis von CHF 580'000.00 von
der F. AG.
1.2.
Mit Verfügung vom 17. Dezember 2020 veranlagte die Steuerkommission
Q. A. betreffend die Parzelle ccc für einen im Jahr 2016 zufolge
Überführung in das Geschäftsvermögen erzielten steuerbaren
Grundstückgewinn von CHF 49'487.00 bei einer Besitzesdauer von
5 Jahren und einem Steuersatz von 32 % zu einer Grundstückgewinn-
steuer von CHF 15'835.00. Eine dagegen gerichtete Einsprache wies die
Steuerkommission Q. mit Entscheid vom 26. Mai 2021 ab. A. liess gegen
diesen Entscheid Rekurs erheben.
1.3.
Mit Urteil vom 20. Oktober 2022 (3-RV.2021.140) hob das Spezialverwal-
tungsgericht, Abteilung Steuern, in Gutheissung des Rekurses den Ein-
spracheentscheid vom 26. Mai 2021 und die Verfügung vom 17. Dezember
2020 auf. Dieses Urteil ist in Rechtskraft erwachsen.
2.
Mit partiellem Erbteilungsvertrag vom tt.mm. 2011 wurde die Erben-
gemeinschaft von G. betreffend die Liegenschaft GB Q. Nr. eee, Plan-
Nr. bbb, Parzelle fff, Nr. ggg, aufgelöst und diese A., C., D. und E. zu
Miteigentum zu je einem Viertel zugewiesen.
3.
Mit Verfügung vom 17. Dezember 2020 veranlagte die Steuerkommission
Q. A. betreffend die Parzelle fff für einen im Jahr 2016 zufolge Überführung
in das Geschäftsvermögen erzielten steuerbaren Grundstückgewinn von
CHF 181'895.00 bei einer Besitzesdauer von 61 Jahren und einem
Steuersatz von 5 % zu einer Grundstückgewinnsteuer von CHF 9'094.00.
Dieser Veranlagung liegen ein Veräusserungserlös von CHF 187'110.00,
ein Erwerbspreis von CHF 215.00 sowie Aufwendungen von CHF 5'000.00
zugrunde.
4.
Gegen die Verfügung vom 17. Dezember 2020 liess A. mit Schreiben vom
14. Januar 2021 Einsprache erheben und die folgenden Anträge stellen:

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"- Die Veranlagung ist per 2. September 2011 vorzunehmen.
- Die Anlagekosten sind gemäss § 105 StG zu pauschalieren.
- Die Steuern sind mit CHF 3'493.00 festzusetzen."
5.
Am 12. Mai 2021 wurde antragsgemäss eine Einspracheverhandlung
durchgeführt.
6.
Mit Entscheid vom 26. Mai 2021 wies die Steuerkommission Q. die
Einsprache ab.
7.
Den Einspracheentscheid vom 26. Mai 2021 (Zustellung am 28. Juni 2021)
liess A. – unter Berücksichtigung des Fristenstillstands vom 15. Juli bis und
mit dem 15. August 2021 – mit rechtzeitigem Rekurs vom 26. August 2020
(recte: 26. August 2021; Postaufgabe am 27. August 2021) an das
Spezialverwaltungsgericht, Abteilung Steuern, weiterziehen. Er lässt die
folgenden Anträge stellen:
"1. Der Einsprache-Entscheid vom 26. Mai 2021 und die Veranlagungsverfü-
gung vom 17.12.2020 seien aufzuheben und die Grundstückgewinnsteuer
sei mit CHF 3'493.00 festzusetzen.
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten des Staates Aargau."
Auf die Begründung wird, soweit für die Entscheidung erforderlich, in den
Erwägungen eingegangen.
8.
Die Steuerkommission Q. und das Kantonale Steueramt beantragen die
Abweisung des Rekurses.
9.
A. liess eine Replik erstatten.
10.
10.1.
Das Spezialverwaltungsgericht teilte den Parteien mit Schreiben vom
6. Dezember 2022 Folgendes mit:
"Mit rechtskräftigem Urteil vom 20. Oktober 2022 (3-RV.2021.140) hat das Spe-
zialverwaltungsgericht entschieden, dass der Rekurrent hinsichtlich der Par-
zelle ccc seit deren Erwerb im Jahr 2011 als gewerbsmässiger Liegenschaf-
tenhändler gilt, und dass aufgrund dieser Qualifikation die Parzelle ccc seit dem

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Jahr 2011 Geschäftsvermögen des Rekurrenten darstellt. Das Spezialver-
waltungsgericht tendiert dazu, auch hinsichtlich der Parzelle fff den gleichen
Zeitpunkt (Erwerb der Parzelle ccc mit Kaufvertrag vom tt.mm. / tt.mm. 2011;
Partieller Erbteilungsvertrag vom tt.mm. 2011 betreffend Parzelle fff) als Beginn
des gewerbsmässigen Liegenschaftenhandels und damit als
Überführungszeitpunkt vom Privat- in das Geschäftsvermögen im Sinne von
§ 96 Abs. 2 lit. b StG anzuschauen. Der grundstückgewinnsteuerrelevante
Sachverhalt hätte sich demzufolge im Jahr 2011 ereignet. Nachdem die Ver-
jährungsfrist gemäss § 177 Abs. 1 StG fünf Jahre beträgt und die Grundstück-
gewinnsteuererklärung dem Rekurrenten mit Schreiben vom 18. Mai 2018 zu-
gestellt wurde, wäre das Recht, die Grundstückgewinnsteuer zu veranlagen, im
Mai 2018 wohl bereits verjährt gewesen.
Mit dem vorliegenden Schreiben räumen wir Ihnen das Recht zur Stellung-
nahme bis am 13. Januar 2023 ein."
10.2.
Mit Schreiben vom 9. Dezember 2022 lässt A. die Anträge wie folgt
anpassen:
"1. Der Einspracheentscheid vom 26. Mai 2021 und die Veranlagungsverfü-
gung vom 07.12.2020 seien aufzuheben.
2. Es sei festzustellen, dass die Grundstückgewinnsteuer betreffend der
Überführung im Jahre 2011 verjährt ist.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten des Staates Aargau."
10.3.
Das Kantonale Steueramt reichte seine Stellungnahme innert erstreckter
Frist mit Schreiben vom 15. Februar 2023 ein.

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Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Der vorliegende Rekurs betrifft eine Grundstückgewinnsteuer 2016. Mass-
gebend für die Beurteilung sind das Steuergesetz vom 15. Dezember 1998
(StG) und die Verordnung zum Steuergesetz vom 11. September 2000
(StGV).
2.
2.1.
Mit Kaufvertrag vom tt.mm. / tt.mm. 2011 erwarben der Rekurrent, C., D.
und E. als Miteigentümer zu je einem Viertel die Liegenschaft GB Q.
Nr. aaa, Plan-Nr. bbb, Parzelle ccc, Y-Weg, Nr. ddd, zum Preis von
CHF 580'000.00 von der F. AG.
2.2.
Mit partiellem Erbteilungsvertrag vom tt.mm. 2011 wurde die Erbenge-
meinschaft von G. betreffend die Liegenschaft GB Q. Nr. eee, Plan-Nr. bbb,
Parzelle fff, Nr. ggg, aufgelöst und diese dem Rekurrenten, C., D. und E.
zu Miteigentum zu je einem Viertel zugewiesen.
2.3.
Die Ehefrau des Rekurrenten teilte dem Gemeindesteueramt Q. mit
Schreiben vom 10. September 2012 unter anderem Folgendes mit:
"In der Beilage erhalten Sie eine Kopie unserer Steuererklärung.
Wie erwähnt wurde die Erbengemeinschaft am tt.mm. aufgelöst und die Besitzer
der Liegenschaft, Parzelle Nr. fff sind nun als Gebrüder B. eingetragen. (A., C., D.
und E.)
Zudem erwarben die Gebrüder B. am tt.mm. 2011 die Nachbar-Liegenschaft,
Parzelle Nr ccc, Y-Weg 22.
Beide Einfamilienhäuser werden abgebrochen und eine Baubewilligung für ein
Mehrfamilienhaus wurde erteilt."
2.4.
Per tt.mm. 2015 wurde die Parzelle ccc mit der Parzelle fff vereinigt (neu:
Parzelle fff).

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3.
3.1.
3.1.1.
Gewinne aus der Veräusserung von im Kanton gelegenen Grundstücken
oder Anteilen an solchen unterliegen der Grundstückgewinnsteuer (§ 95
Abs. 1 StG). Steuerpflichtig ist die veräussernde Person (§ 100 Abs. 1 StG).
3.1.2.
Die Steuerpflicht wird durch jede Veräusserung begründet, mit der Eigen-
tum an Grundstücken oder Anteilen an solchen übertragen wird (§ 96
Abs. 1 StG). Den Veräusserungen gleichgestellt ist unter anderem die
Überführung eines Grundstückes sowie von Anteilen daran vom Privat-
vermögen in das Geschäftsvermögen der steuerpflichtigen Person (§ 96
Abs. 2 lit. b StG).
3.1.3.
Der Grundstückgewinn ist der Betrag, um den der Erlös (§ 102 StG) die
Anlagekosten (§ 103 f. StG) übersteigt (§ 101 Abs. 1 StG). Ist das Grund-
stück im Zeitpunkt der Veräusserung überbaut und besass es die steuer-
pflichtige Person länger als 10 vollendete Jahre, werden die Anlagekosten
pauschaliert. Die Pauschale wird in Prozenten des Veräusserungserlöses
bemessen (§ 105 Abs. 1 StG).
3.2.
Die Parteien haben unterschiedliche Ansichten betreffend den Zeitpunkt,
ab welchem die Parzelle fff als Geschäftsvermögen des Rekurrenten zu
qualifizieren ist.
3.3.
Die Vorinstanz führt im Einspracheentscheid aus, dass das erwähnte
Schreiben vom 10. September 2012 (E. 2.3.) der Veranlagungsbehörde
bekannt gewesen sei. In diesem verlange der Rekurrent jedoch nicht eine
Überführung vom Privat- ins Geschäftsvermögen. Dieses Schreiben habe
die Veranlagungsbehörde lediglich über die Auflösung der Erbengemein-
schaft informiert. Die Auflösung der Erbengemeinschaft stelle für sich kei-
nen Realisierungstatbestand dar, welcher die Grundstückgewinnsteuer
auslöse. Für die Steuerkommission Q. sei im Jahr 2011 nicht erkennbar
gewesen, dass eine Überführung vom Privat- ins Geschäftsvermögen
stattgefunden habe. Sowohl der Rekurrent selbst wie auch die Ver-
anlagungsbehörde hätten die Parzelle fff als Privatvermögen qualifiziert.
Ein Antrag auf Überführung sei nicht gestellt worden. Auch das geschilderte
geplante Vorgehen mit erteilter Baubewilligung für ein Mehrfamilienhaus
habe die Steuerbehörde ohne ausdrücklichen Antrag nicht verpflichtet, von
Amtes wegen eine Überführung vorzunehmen. Bis zur Realisierung des
Mehrfamilienhauses mit anschliessendem Verkauf befinde sich das Projekt
in einem Schwebezustand. Zum einen sei unklar, ob das Projekt so oder

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überhaupt realisiert werde. So sei denkbar, dass die geplante Umsetzung
an der Finanzierung oder an Bauvorschriften scheitere. Zum anderen
könne sich die steuerpflichtige Person auch umentscheiden und das Pro-
jekt sistieren, das Land mitsamt dem Projekt veräussern, die erstellten
Wohnungen vermieten oder auch selbst nutzen. In dieser Zeitspanne lege
sich die Veranlagungsbehörde eine gewisse Zurückhaltung auf. Erst wenn
klar ersichtlich sei, dass ein Realisierungstatbestand gegeben sei, werde
eine Grundstückgewinnsteuererklärung zugestellt. Dies sei vorliegend im
Jahr 2016 nach der Begründung von Stockwerkeigentum und dem Verkauf
von Stockwerkeinheiten an Dritte erfüllt gewesen. Das Gebäude auf der
Parzelle fff sei im Jahr 2014 abgebrochen worden. Zum Überführungs-
zeitpunkt sei das Grundstück nicht überbaut gewesen, weshalb die Voraus-
setzungen für eine Pauschalierung der Anlagekosten nach § 105 StG nicht
erfüllt seien. In ihrer Vernehmlassung führt die Vorinstanz aus, dass es
keine stillschweigende Überführung von Privatvermögen ins Geschäftsver-
mögen gebe.
3.4.
Der Vertreter des Rekurrenten (nachfolgend: Vertreter) macht geltend,
dass sich die Vorinstanz insofern widersprüchlich verhalte, als sie den Ver-
kauf der Stockwerkeinheiten ohne Wenn und Aber als gewerbsmässigen
Liegenschaftenhandel besteuern wolle. So sei offensichtlich, dass der
späte Überführungszeitpunkt für die Stammparzelle fff allein aus fiskali-
schen Motiven festgelegt worden sei. Nur in der kurzen Phase zwischen
dem Abbruch der alten Gebäude und der Erstellung der neuen Baute ent-
fiele das Recht, bei der Grundstückgewinnsteuer die Pauschale für die
überbauten Grundstücke anzuwenden. Gemäss bundesgerichtlicher
Rechtsprechung liege gewerbsmässiges Handeln vor, wenn eine Tätigkeit
die schlichte Vermögensverwaltung übersteige. Nach dem Tod von I. habe
sich die Erbengemeinschaft zwischen 2006 und 2011 mit den
verschiedensten Möglichkeiten einer Nutzung der Liegenschaft auseinan-
dergesetzt. In dieser Phase wäre eine Weiternutzung durch einen Erben
als privat genutzte Liegenschaft weiterhin eine mögliche Option gewesen.
Diese sei jedoch verworfen worden und die Beteiligten seien zum Schluss
gekommen, dass eine effizientere Nutzung gemäss der von Behördenseite
geförderten verdichteten Bauweise alleine mit der Stammparzelle fff
schwierig sei, weshalb es als sinnvoll erschienen sei, die Nachbarparzelle
ccc zu erwerben. Aus dem Umstand, dass bereits 2012 eine erste Bau-
bewilligung für ein Mehrfamilienhaus eingeholt worden sei, ergebe sich in
aller Klarheit, dass der Kauf 2011 zum einzigen Zweck der Überbauung mit
einem Mehrfamilienhaus erfolgt sei. Gemäss Lehre und Rechtsprechung
habe bei der Stammparzelle fff die Überführung ab dem Zeitpunkt statt-
gefunden, in welchem der Entschluss zur Überbauung gefasst und mit den
Abklärungen der Bebauungsmöglichkeiten begonnen worden sei. Dieser
Zeitpunkt habe genau genommen vor dem Kauf der Liegenschaft ccc am

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tt.mm. 2011 stattgefunden, denn dieser Zukauf sei aufgrund der vor-
angegangenen Abklärungen der verbesserten Bebauungsmöglichkeiten
erfolgt und somit erst nach dem Entschluss, eine solche Überbauung zu
realisieren. Nach aussen hin in Erscheinung getreten sei diese interne Wil-
lensbildung aber erst mit dem Kauf der Nachbarliegenschaft ccc am tt.mm.
2011, weshalb an diesem Datum die Überführung vom Privat- ins
Geschäftsvermögen stattgefunden habe (vgl. Rekurs).
4.
4.1.
4.1.1.
Als Geschäftsvermögen gelten alle Vermögenswerte, die ganz oder vor-
wiegend der selbstständigen Erwerbstätigkeit dienen (§ 27 Abs. 2 Satz 3
StG).
4.1.2.
Steuerbarer gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel im Sinne einer selb-
ständigen Erwerbstätigkeit liegt gemäss bundesgerichtlicher Praxis dann
vor, wenn die steuerpflichtige Person An- und Verkäufe von Liegenschaften
systematisch und mit der Absicht der Gewinnerzielung vornimmt. Erforder-
lich ist die Entwicklung einer Tätigkeit, die in ihrer Gesamtheit auf Erwerb
gerichtet ist. Als Indizien kommen in Betracht: Die systematische bzw. plan-
mässige Art und Weise des Vorgehens (aktives, wertvermehrendes Tätig-
werden durch Parzellierung, Überbauung, Werbung usw.; Erwerb in der of-
fenkundigen Absicht, die Liegenschaft möglichst rasch mit Gewinn weiter-
zuverkaufen; Ausnützung der Marktentwicklung), die Häufigkeit der Liegen-
schaftsgeschäfte, der enge Zusammenhang eines Geschäfts mit der beruf-
lichen Tätigkeit der steuerpflichtigen Person, der Einsatz spezieller Fach-
kenntnisse, die kurze Besitzesdauer, der Einsatz erheblicher fremder Mittel
zur Finanzierung der Geschäfte, die Verwendung der erzielten Gewinne
bzw. deren Wiederanlage in gleichartige Vermögensgegenstände oder die
Realisierung der Gewinne im Rahmen einer Personengesellschaft (Bun-
desgerichtsurteil vom 21. April 2022 [2C_702/2020] E. 2.2.; VGE vom
30. Juni 2021 [WBE.2020.405]).
4.2.
Die Parteien stufen die Tätigkeit des Rekurrenten aufgrund des systemati-
schen und planmässigen Vorgehens (Erbteilung der Parzelle fff mit Zu-
weisung eines Miteigentumsanteils von je einem Viertel an den Rekurren-
ten und dessen drei Brüder, Kauf der Parzelle ccc durch dieselben Per-
sonen, Vereinigung der Parzellen ccc und fff, Bau eines Mehrfamilien-
hauses, Begründung von Stockwerkeigentum, Verkauf von Stockwerkein-
heiten) sowie des engen Zusammenhangs mit dessen beruflichen Tätigkeit
und unter Einsatz spezieller Fachkenntnisse (der Rekurrent war als Archi-
tekt an der Planung und Erstellung des Mehrfamilienhauses beteiligt) zu
Recht als gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel ein.

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4.3.
Nachfolgend ist zu prüfen, ob die Überführung der Parzelle fff vom
Privatvermögen in das Geschäftsvermögen des Rekurrenten bereits im
Zeitpunkt des Erwerbs der Nachbarparzelle ccc im Jahr 2011 oder erst mit
der Begründung von Stockwerkeigentum und dem Verkauf von
Stockwerkeinheiten im Jahr 2016 erfolgte.
4.4.
4.4.1.
Hinsichtlich der Parzelle ccc gilt der Rekurrent seit deren Erwerb im Jahr
2011 als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler. Im SGE vom 20. Okto-
ber 2022 (3-RV.2021.140) wird diesbezüglich Folgendes ausgeführt:
"4.4.
4.4.1.
Das Bundesgericht stufte in seinem Urteil vom 11. Juni 2019 (2C_551/2018)
die Tätigkeit des Beschwerdeführers, welcher 2007 ausschliesslich mit Fremd-
mitteln ein Grundstück kaufte, in insgesamt sechs Stockwerkeigentumseinhei-
ten aufteilte und diese per 1. Juni 2012 veräusserte, als gewerbsmässigen Lie-
genschaftenhandel ein. Den Beginn des gewerbsmässigen Liegenschaftenhan-
dels sah das Bundesgericht im Erwerb der Liegenschaft im Jahr 2007
(E. 2.2.4.).
4.4.2.
Vorliegend wiesen bereits der Kaufvertrag vom tt.mm. / tt.mm. 2011 sowie der
partielle Erbteilungsvertrag vom tt.mm. 2011 auf eine beabsichtigte Vereinigung
der Parzellen ccc und fff hin (vgl. Nachtrag zum vorstehenden Kaufvertrag, I.
Vorbemerkungen). Zudem war am tt.mm. 2012 ein erstes Baugesuch für ein
Mehrfamilienhaus mit sieben Eigentumswohnungen auf beiden Parzellen
eingereicht worden, welches der Rekurrent für sich und die Gebrüder B. sowie
als zuständiger Architekt unterzeichnet hatte. Dieses wurde am tt.mm. 2012
genehmigt. Sodann liess der Rekurrent der Vorinstanz das erwähnte Schreiben
vom 10. September 2012 einreichen, in welchem auf die Erbteilung betreffend
die Parzelle fff, den Erwerb der Nachbarparzelle ccc sowie die bereits erteilte
Baubewilligung für ein Mehrfamilienhaus hingewiesen wurde (E. 2.3.). Diese
zeitliche Abfolge sowie das systematische und planmässige Vorgehen
hinsichtlich Erbteilung der Parzelle fff und Kauf der Parzelle ccc lassen auf
einen bereits beim Erwerb der Parzelle ccc bestehenden Willen, diese beiden
Parzellen mit einem Mehrfamilienhaus zu überbauen und Stockwerkeinheiten
davon gewinnbringend zu verkaufen, schliessen. In Übereinstimmung mit dem
aufgeführten bundesgerichtlichen Urteil sowie der Auffassung des Vertreters
begann die Tätigkeit des Rekurrenten als gewerbsmässiger
Liegenschaftenhändler daher bereits mit dem Erwerb der Parzelle ccc im Jahr
2011.
4.5.
Ferner ist gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung gewerbsmässiger Lie-
genschaftenhandel im Sinne einer selbständigen Erwerbstätigkeit dann zu ver-
muten, wenn sich für ein bestimmtes Grundstücksgeschäft mehrere Personen

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in einem Baukonsortium (einfache Gesellschaft) verbinden und darunter auch
solche sind, welche sich im Rahmen ihres Berufes beteiligen und die Ge-
schäftsführung für gemeinsame Rechnung im Einvernehmen mit den anderen
besorgen (Bundesgerichtsurteil vom 30. Oktober 2020 [2C_1021/2019] E. 6.4.;
Bundesgerichtsurteil vom 31. Oktober 2011 [2C_948/2010] E. 3.). Vorliegend
hat sich der Rekurrent im Rahmen seines Berufes als Architekt zusammen mit
seinen drei Brüdern an einem Baukonsortium beteiligt und die Geschäftsfüh-
rung für gemeinsame Rechnung im Einvernehmen mit diesen besorgt. Der Re-
kurrent und seine drei Brüder bildeten bereits für den Kauf der Parzelle ccc im
Jahr 2011 ein Baukonsortium, weshalb in Übereinstimmung mit der bundesge-
richtlichen Rechtsprechung (vgl. E. 6.4. des Urteils vom 30. Oktober 2020 und
E. 3.1.2 des Urteils vom 31. Oktober 2011) und der Auffassung des Vertreters
dieser Zeitpunkt für die Qualifikation als gewerbsmässiger Liegenschaften-
händler relevant ist.
4.6.
Das Steuerrekursgericht (heute: Spezialverwaltungsgericht) führt in seinem Ur-
teil vom 25. Februar 2010 (3-RV.2008.54) aus, für die Qualifikation als
gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler sei entscheidend, dass der Erwerb
ursprünglich in der Absicht, das Grundstück zu überbauen, erfolgt sei, auch
wenn die Überbauung aus unbekannten Gründen in der Folge nicht realisiert
worden sei und das Grundstück stattdessen als Pferdewiese gedient habe.
Gemäss dieser Rechtsprechung lässt vorliegend ebenfalls bereits der im Jahr
2011 erfolgte Erwerb der Parzelle ccc in der Absicht, diese zu überbauen, auf
gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel schliessen. Gleiches ergibt sich aus
dem Urteil des Steuerrekursgerichts vom 20. Dezember 2012 (3-RV.2012.80),
in welchem Folgendes ausgeführt wird:
'Die Handelstätigkeit eines gewerbsmässigen Liegenschaftenhändlers be-
ginnt mit der ersten diesbezüglichen Handlung (Von Ah, Die Besteuerung
des Liegenschaftenhandels und Ermittlung des Grundstückgewinns bei Ge-
schäftsgrundstücken, in: Best of zsis, Steuerrecht 2007, Zürich/Basel/Genf
2007, S. 127 mit weiteren Hinweisen).
Der Rekurrent hat in den Jahren 1992 bis 1994 auf dem Grundstück Grund-
buch S. Nr. hhh, Plan mmm, Parzelle iii (im Folgenden: 'Parzelle iii') eine
Überbauung mit fünf Reiheneinfamilienhäusern erstellt und die Parzelle iii
anschliessend in die Parzellen jjj bis lll unterteilt (Grundbuchmeldung vom
tt.mm. 1994). Die Parzellen jjj und kkk hat er bereits im Jahre 1994 verkauft.
Dies legt den Schluss nahe, dass der Rekurrent die Parzelle iii gekauft hat,
um seinem Unternehmen Arbeit zu verschaffen und um die auf der Parzelle
iii erstellten Reiheneinfamilienhäuser gewinnbringend zu verkaufen. Der
Rekurrent ist somit beim Erwerb der Parzelle iii, beim Bau und auch den
Verkäufen der Parzellen jjj und kkk systematisch und planmässig
vorgegangen. Es kommt hinzu, dass er durch die Erstellung der Rei-
heneinfamilienhäuser eine wesentliche Wertvermehrung der Parzelle iii
bzw. der parzellierten Grundstücke herbeigeführt hat. Ein solches Vorgehen
sprengt den Rahmen der schlichten Verwaltung des privaten Vermögens,
selbst wenn bis im Jahre 1994 lediglich zwei Parzellen verkauft und die rest-
lichen Parzellen für eine Dauervermietung zurückbehalten wurden (analog
Urteil des Bundesgerichts vom 13. April 2005 [2A.433/2004], E. 3.3).

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Daraus folgt, dass der Rekurrent bereits im Jahre 1992 als Liegenschaften-
händler tätig war.'
4.7.
Der Vertreter verweist auf ein im Kommentar zum Aargauer Steuergesetz auf-
geführtes Urteil der Bundessteuer-Rekurskommission Zürich vom 19. Oktober
2000 (Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 4. Auflage, Muri-Bern 2015,
§ 27 StG N 36; StE 2001 B 23.1 Nr. 49). Gemäss diesem bilden ererbte Grund-
stücke eines Metzgermeisters, auf denen sich unter anderem das zuvor als
Metzgerei genutzte, danach nur noch zu Wohnzwecken dienende Gebäude be-
findet, Geschäftsvermögen eines gewerbsmässigen Liegenschaftenhändlers
ab dem Zeitpunkt, in welchem der Entschluss zur Überbauung gefasst bzw. mit
der Abklärung der Überbauungsmöglichkeiten begonnen wird. Der Vertreter
macht geltend, dass sich die Erbengemeinschaft zwischen 2006 und 2011 nach
dem Tod von I. mit den verschiedensten Möglichkeiten einer Nutzung der
Liegenschaft auseinandergesetzt habe. In dieser Phase wäre eine
Weiternutzung durch einen Erben als privat genutzte Liegenschaft weiterhin
eine mögliche Option gewesen. Diese sei jedoch verworfen worden und die
Beteiligten seien zum Schluss gekommen, dass eine effizientere Nutzung ge-
mäss der von Behördenseite geförderten verdichteten Bauweise alleine mit der
Stammparzelle fff schwierig sei, weshalb es als sinnvoll erschienen sei, die
Nachbarparzelle ccc zu erwerben. Aus dem Umstand, dass bereits 2012 eine
erste Baubewilligung für ein Mehrfamilienhaus eingeholt worden sei, ergebe
sich in aller Klarheit, dass der Kauf 2011 zum einzigen Zweck der Überbauung
mit einem Mehrfamilienhaus erfolgt sei. Diese zutreffenden Ausführungen las-
sen ebenfalls auf einen gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel des Rekur-
renten seit dem Erwerb der Parzelle ccc im Jahr 2011 schliessen.
4.8.
Aus den vorangehenden Erwägungen folgt, dass der Rekurrent hinsichtlich der
Parzelle ccc seit deren Erwerb im Jahr 2011 als gewerbsmässiger Liegen-
schaftenhändler zu qualifizieren ist. Die nachfolgenden Ausführungen der Vor-
instanz vermögen an diesem Ergebnis nichts zu ändern.
4.9.
Die Vorinstanz ist der Meinung, dass sich ein Bauprojekt bis zur Realisierung
des Mehrfamilienhauses mit anschliessendem Verkauf in einem Schwebezu-
stand befinde. Eine Überführung vom Privatvermögen ins Geschäftsvermögen
finde erst statt, wenn ein Realisierungstatbestand klar ersichtlich gegeben sei.
Dies sei vorliegend im Jahr 2016 nach der Begründung von Stockwerkeigentum
und dem Verkauf von Stockwerkeinheiten an Dritte erfüllt gewesen. Diese An-
sicht widerspricht der Rechtsprechung, für welche bei einem schon beim Er-
werb einer Liegenschaft geplanten Bau eines Mehrfamilienhauses mit Verkauf
von Stockwerkeinheiten der gewerbsmässige Liegenschaftenhandel im Zeit-
punkt des Kaufs der Liegenschaft beginnt (E. 4.4. ff.).
4.10.
Die Vorinstanz weist darauf hin, dass der Rekurrent die Parzelle ccc seit dem
Erwerb in den Steuererklärungen 2011 und Folgejahre an seinem primären
Steuerdomizil (Kanton) als 'immeuble privé' (recte: 'immeuble à prépondérance

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privée'), also als Privatliegenschaft, deklariert habe. Gemäss Rechtsprechung
des aargauischen Verwaltungsgerichts ist die ausdrückliche Zuweisung zu
Geschäfts- oder Privatvermögen durch den Steuerpflichtigen in seiner
Steuererklärung als verbindlich zu betrachten, sofern sie mit den objektiven
Gegebenheiten vereinbar ist (AGVE 2001 S. 201; VGE vom 20. Januar 2006
[WBE.2005.230]). Vorliegend ist entscheidend, dass die Vorinstanz nicht nur
um den Inhalt des Schreibens vom 10. September 2012 wusste (E. 2.3.),
sondern auch zeitnah Kenntnis hatte vom Kaufvertrag vom tt.mm. / tt.mm. 2011
und partiellen Erbteilungsvertrag vom tt.mm. 2011 sowie vom am tt.mm. 2012
genehmigten ersten Baugesuch (vgl. § 185 Abs. 3 StG und § 63 StGV [in den
altrechtlichen bis Ende 2015 in Kraft gewesenen Versionen] sowie
Grundbuchmeldungen und Grundstückschätzungen, Leitfaden für
Gemeindesteuerämter [Version 1.0 / tt.mm. 2021] S. 35). Dem Baugesuch 2012
ist zu entnehmen, dass die vier Gebrüder B. auf den Parzellen ccc und fff ein
Mehrfamilienhaus mit sieben Eigentumswohnungen bauen wollten. Die
Qualifikation der Parzelle ccc als Privatvermögen in den Steuererklärungen
2011 und Folgejahre durch den Rekurrenten war nicht mit den der Vorinstanz
aus dem Baugesuch 2012, dem Kaufvertrag vom tt.mm. / tt.mm. 2011, dem
partiellen Erbteilungsvertrag vom tt.mm. 2011 sowie dem Schreiben vom
10. September 2012 bekannten objektiven Gegebenheiten vereinbar. Letztere
liessen auf einen gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel seit dem Erwerb der
Parzelle im Jahr 2011 und somit auf deren Zuteilung zum Geschäftsvermögen
schliessen. Daraus folgt, dass die durch den Rekurrenten in den
Steuererklärungen 2011 und Folgejahre erfolgte Zuweisung nicht verbindlich
ist.
(…)
4.12.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Rekurrent hinsichtlich der Par-
zelle ccc seit deren Erwerb im Jahr 2011 als gewerbsmässiger Liegenschaf-
tenhändler gilt. Aufgrund dieser Qualifikation stellt die Parzelle ccc seit dem
Jahr 2011 Geschäftsvermögen des Rekurrenten dar."
4.4.2.
Diese Ausführungen gelten – unter Berücksichtigung der nachfolgenden
Erwägungen – analog auch für die Parzelle fff. Der Rekurrent gilt daher
grundsätzlich auch betreffend die Parzelle fff seit dem Erwerb der Parzelle
ccc im Jahr 2011 als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler.
4.5.
Im VGE vom 17. Dezember 2014 (WBE.2014.128) wird Folgendes
ausgeführt:
"II.
1.2.
Beiden Arten von Liegenschaftenhändlern ist gemeinsam, dass sie erfahrungs-
gemäss willens sind, unter günstigen Umständen sämtliche Grundstücke zu

- 13 -
veräussern. Deshalb werden grundsätzlich alle ihre Liegenschaften zum Ge-
schäftsvermögen gezählt. Ausser bezüglich der privat bewohnten Liegenschaft
ist bei der Annahme von Privatvermögen entsprechend grosse Zurückhaltung
geboten. Weitere Fälle von Privatvermögen sind aber möglich, so etwa, wenn
Grundstücke nachweisbar für konkrete andere private Zwecke gehalten wer-
den, beispielsweise für die Übertragung an Nachkommen, oder den Steuer-
pflichtigen sonst wie affektiv verbunden sind. Dem Steuerpflichtigen muss also
die Möglichkeit offen stehen, den Gegenbeweis (dass entgegen der Vermutung
eben doch Privatvermögen vorliegt) anzutreten."
Die Liegenschaft Parzelle fff wird weder vom Rekurrenten privat bewohnt
noch für konkrete andere private Zwecke gehalten. Vielmehr wurden die
Parzellen fff und ccc vereint, darauf ein Mehrfamilienhaus erstellt und von
diesem nach der Begründung von Stockwerkeigentum Stockwerkeinheiten
verkauft. Gemäss Rechtsprechung zählt daher auch der Miteigen-
tumsanteil an der Parzelle fff seit dem Erwerb der Parzelle ccc im Jahr 2011
zum Geschäftsvermögen des Rekurrenten.
4.6.
4.6.1.
Das Verwaltungsgericht äussert sich in seinem Urteil vom 13. Februar 2020
(WBE.2019.173) zur Überführung einer Liegenschaft vom Geschäfts- ins
Privatvermögen wie folgt:
"II.
1.1.
Die Überführung einer Liegenschaft in das Privatvermögen setzt eine dauer-
hafte Zweckänderung (insb. eine erkennbare buchhalterische) sowie eine ein-
deutige Willensäusserung des Steuerpflichtigen voraus (JULIA VON AH, in:
MARIANNE KLÖTI-WEBER/DAVE SIEGRIST/DIETER WEBER [Hrsg.], Kom-
mentar zum Aargauer Steuergesetz, 4. Auflage, Muri/Bern 2015, § 27 N 84).
Eine solche Überführung von Geschäfts- in Privatvermögen wird erst in demje-
nigen Zeitpunkt anerkannt, wenn sie für die Steuerbehörde erkennbar gewor-
den ist, d.h. wenn der Pflichtige der Behörde gegenüber den eindeutigen – aus-
drücklichen oder konkludenten – Willen bekundet, den fraglichen Gegenstand
dem Geschäftsvermögen zu entziehen. (…)
1.2.
Nach der konstanten verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung verlieren Ver-
mögenswerte, die zum Geschäftsvermögen gehören, diesen Charakter grund-
sätzlich nur, wenn eine Privatentnahme nach aussen deutlich erkennbar und in
unmissverständlicher Weise vorgenommen wird. Buchführende Steuerpflich-
tige müssen Privatentnahmen im Zeitpunkt der Zweckänderung buchhalterisch
erkennbar zum Ausdruck bringen. Fehlt eine Buchführung, setzt die Überfüh-
rung vom Geschäfts- ins Privatvermögen, da sie nicht heimlich vorgenommen
werden kann (so bereits AGVE 1998, S. 213), eine eindeutige Willenskundgabe
des Steuerpflichtigen voraus. Diese kann namentlich in einer entsprechenden
Erklärung gegenüber der Steuerbehörde bestehen. Die Erklärung hat voraus-

- 14 -
setzungs- und bedingungslos zu erfolgen und entfaltet – vorbehältlich eines be-
achtlichen Irrtums – eine bindende Wirkung für den Steuerpflichtigen (AGVE
1996, S. 252). Ohne ausdrückliche Erklärung liegt eine Überführung (nur) dann
vor, wenn der Steuerpflichtige einen Tatbestand setzt, von dem die Steuerbe-
hörde eindeutig auf das Vorliegen einer Privatentnahme schliessen kann bzw.
er der Veranlagungsbehörde entsprechende Umstände klar zur Kenntnis bringt,
damit diese in die Lage versetzt wird, daran die im Gesetz vorgesehenen steu-
erlichen Folgen zu knüpfen (vgl. AGVE 1998, S. 213; 1995, S. 201 ff., 202 und
1996, S. 252 ff.).
Solche Überführungstatbestände werden nur sehr zurückhaltend anerkannt.
Zur Eindeutigkeit des Tatbestands und dessen Erkennbarkeit für die Steuerbe-
hörden ist erforderlich, dass auch eine spätere geschäftliche Nutzung des be-
treffenden Vermögensbestandteils bzw. die Rückkehr zur geschäftlichen Nut-
zung ausgeschlossen erscheint (vgl. AGVE 1995, S. 201 f. mit Hinweis). So-
lange noch Ungewissheit über die wirtschaftliche und steuerliche Bedeutung
eines Gutes für die geschäftliche Verwendung besteht, haben die Steuerbehör-
den keine Veranlassung, eine Überführung ins Privatvermögen anzunehmen
(AGVE 1995, S. 201 ff.).
(…)
Wenn die Privatentnahme den Steuerbehörden in unmissverständlicher Weise
mitgeteilt wurde, beispielsweise indem mit der Steuererklärung eine Bilanz ein-
gereicht wird, in welcher Gegenstände des bisherigen Geschäftsvermögens
ausgebucht wurden, bilden die Vermögenswerte fortan Privatvermögen, selbst
wenn es die Steuerbehörden versäumt haben, die richtigen Steuerfolgen an die
klar erkennbare Privatentnahme zu knüpfen (MARKUS REICH/JULIA VON AH,
in: MARTIN ZWEIFEL, MICHAEL BEUSCH, [Hrsg.], Kommentar DBG, 3. Aufl.,
Basel 2017, Art. 18 N 53)."
Diese Rechtsprechung gilt sinngemäss auch für die Privateinlage bzw. die
Überführung vom Privat- ins Geschäftsvermögen (VGE vom 20. Oktober
2004 [BE.2004.63 und BE.2004.65]).
4.6.2.
Der Vorinstanz und dem Kantonalen Steueramt ist zuzustimmen, dass eine
Überführung vom Privat- ins Geschäftsvermögen nicht heimlich erfolgen
kann. Vorliegend beantragte der Rekurrent, wie die Vorinstanz ebenfalls
richtig ausführt, nicht ausdrücklich die Überführung der Parzelle fff vom
Privat- ins Geschäftsvermögen. Allerdings wusste die Vorinstanz nicht nur
um den Inhalt des Schreibens vom 10. September 2012 (E. 2.3.), sondern
hatte auch zeitnah Kenntnis vom Kaufvertrag vom tt.mm. / tt.mm. 2011 und
partiellen Erbteilungsvertrag vom tt.mm. 2011 sowie vom am tt.mm. 2012
genehmigten ersten Baugesuch (vgl. § 185 Abs. 3 StG und § 63 StGV [in
den altrechtlichen bis Ende 2015 in Kraft gewesenen Versionen] sowie
Grundbuchmeldungen und Grundstückschätzungen, Leitfaden für
Gemeindesteuerämter [Version 1.0 / 18. August 2021] S. 35). Bereits der
Kaufvertrag vom tt.mm. / tt.mm. 2011 sowie der partielle Erbteilungsvertrag

- 15 -
vom tt.mm. 2011 weisen auf eine beabsichtigte Vereinigung der Parzellen
ccc und fff hin (vgl. Nachtrag zum vorstehenden Kaufvertrag, I.
Vorbemerkungen). Zudem ist dem Baugesuch 2012 zu entnehmen, dass
die vier Gebrüder B. auf den Parzellen ccc und fff ein Mehrfamilienhaus mit
sieben Eigentumswohnungen bauen wollten. Mit dem Kaufvertrag vom
tt.mm. / tt.mm. 2011, dem partiellen Erbteilungsvertrag vom tt.mm. 2011,
dem Baugesuch 2012 sowie dem Schreiben vom 10. September 2012
setzte der Rekurrent einen Tatbestand, von dem die Vorinstanz eindeutig
auf das Vorliegen einer Privateinlage im Jahr 2011 schliessen konnte bzw.
der Rekurrent brachte der Veranlagungsbehörde entsprechende Um-
stände klar zur Kenntnis, damit diese in die Lage versetzt wurde, daran die
im Gesetz vorgesehenen steuerlichen Folgen zu knüpfen.
4.7.
Der Vorinstanz ist zuzustimmen, dass die Auflösung der Erbengemein-
schaft betreffend ein Grundstück für sich allein keinen Realisierungstatbe-
stand im Sinne von § 96 Abs. 2 lit. b StG darstellt. Die Erben erhalten das
Vermögen in dem steuerlichen Zustand, in dem es sich im Zeitpunkt des
Erbgangs befindet. Ist das Vermögen Geschäfts- oder Privatvermögen, so
behält es auch für die Erben diese Qualifikation (VGE vom 4. Juli 2013
[WBE.2012.252]). Die Parzelle fff war vor dem Erbgang am 20. November
2006 unbestritten Privatvermögen des Erblassers. Dementsprechend
stellte die Parzelle fff im Zeitpunkt des Erbgangs auch für den Rekurrenten
und die übrigen Erben Privatvermögen dar. Wie bereits ausgeführt, wurde
der Miteigentumsanteil des Rekurrenten an der Parzelle fff jedoch im Jahr
2011 von dessen Privat- ins Geschäftsvermögen überführt (E. 4.5. und
4.6.).
4.8.
Das Kantonale Steueramt macht geltend, dass gemäss Rechtsprechung
des Spezialverwaltungsgerichts die Erklärung der steuerpflichtigen Person
für sich allein nicht genüge. Die Überführung müsse auch von den Steuer-
behörden angenommen worden sein. Sonst habe es die steuerpflichtige
Person in der Hand, einen Überführungszeitpunkt zu bestimmen und ihr
Geschäft trotzdem weiterzuführen (RGE vom 23. August 2012 [3-
RV.2011.200]; RGE vom 20. März 2003 [RV.2001.50214]). Vorliegend
habe die Steuerbehörde eine Überführung gerade nicht akzeptiert.
Die erwähnte Rechtsprechung gilt nicht absolut. Wenn nämlich die Pri-
vateinlage den Steuerbehörden in unmissverständlicher Weise mitgeteilt
wurde, bilden die Vermögenswerte fortan Geschäftsvermögen, selbst wenn
es die Steuerbehörden versäumt haben, die richtigen Steuerfolgen an die
klar erkennbare Privateinlage zu knüpfen (E. 4.6.1.). Auf letztere Recht-
sprechung wird denn auch im RGE vom 20. März 2003 [RV.2001.50214])
hingewiesen.

- 16 -
4.9.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Rekurrent auch hinsichtlich
der Parzelle fff seit dem Erwerb der Parzelle ccc im Jahr 2011 als
gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler gilt. Aufgrund dieser Qualifikation
ist der Miteigentumsanteil des Rekurrenten an der Parzelle fff ebenfalls seit
dem Jahr 2011 dessen Geschäftsvermögen zuzuordnen.
5.
5.1.
5.1.1.
Gemäss Art. 47 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der
direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990
(StHG) verjährt das Recht, eine Steuer zu veranlagen, fünf Jahre, bei Still-
stand oder Unterbrechung der Verjährung spätestens 15 Jahre nach Ablauf
der Steuerperiode.
5.1.2.
Das Recht, eine Steuer zu veranlagen, verjährt 5 Jahre nach Ablauf der
Steuerperiode. Vorbehalten bleibt die Erhebung von Nachsteuern (§ 177
Abs. 1 StG).
Die Verjährung beginnt nicht oder steht still (Abs. 2)
a) während eines Einsprache-, Rekurs-, Beschwerde- oder Revisionsver-
fahrens;
b) solange die Steuerforderung sichergestellt oder gestundet ist;
c) solange weder die steuerpflichtige noch die mithaftenden Personen in
der Schweiz steuerrechtlichen Wohnsitz oder Aufenthalt haben.
Die Verjährung beginnt neu mit (Abs. 3)
a) jeder auf Feststellung oder Geltendmachung der Steuerforderung ge-
richteten Amtshandlung, die einer steuerpflichtigen oder einer mithaf-
tenden Person zur Kenntnis gebracht wird;
b) jeder ausdrücklichen Anerkennung der Steuerforderung durch die steu-
erpflichtige oder eine mithaftende Person;
c) der Einreichung eines Erlassgesuches;
d) der Einleitung einer Strafverfolgung wegen vollendeter Steuerhinterzie-
hung oder wegen Steuervergehen.
Das Recht, eine Steuer zu veranlagen, ist 15 Jahre nach Ablauf der Steu-
erperiode auf jeden Fall verjährt (Abs. 4).
5.1.3.
Die Grundstückgewinnsteuer fällt in den Geltungsbereich von § 177 StG
(Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, a.a.O., § 177 StG N 5).

- 17 -
5.1.4.
Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist die Verjährung im öffent-
lichen Recht von Amtes wegen zu berücksichtigen, wenn das Gemeinwe-
sen Gläubiger der Forderung ist (BGE 133 II 366 E. 3.3; BGE 138 II 169
E. 3.2).
5.2.
Das Gemeindesteueramt Q. liess dem Rekurrenten mit Schreiben vom 18.
Mai 2018 die Grundstückgewinnsteuererklärung zukommen, mit der Bitte,
diese bis am 31. Juli 2018 ausgefüllt einzureichen. Dass das
Gemeindesteueramt Q. davor bereits eine auf Feststellung oder
Geltendmachung der Steuerforderung gerichtete Amtshandlung vornahm
(vgl. § 177 Abs. 3 lit. a StG), geht weder aus den Akten hervor noch wurde
dies vom Kantonalen Steueramt in seiner Stellungnahme vom 15. Februar
2023 geltend gemacht. Die Zustellung der Grundstückgewinnsteu-
ererklärung erfolgte somit mehr als fünf Jahre nach Ablauf der Steuerperi-
ode 2011, in welcher sich der Realisierungstatbestand von § 96 Abs. 2 lit.
b StG (Überführung der Parzelle fff vom Privat- ins Geschäftsvermögen)
verwirklicht hatte. Dass die Verjährung nicht begonnen, stillgestanden oder
neu zu laufen begonnen hat (vgl. § 177 Abs. 2 und 3 StG), ist ebenfalls
weder ersichtlich noch wird dies geltend gemacht. Demzufolge ist das
Recht zur Veranlagung für die Grundstückgewinnsteuer betreffend die im
Jahr 2011 erfolgte Überführung des Miteigentumsanteils an der Parzelle fff
vom Privat- ins Geschäftsvermögen verjährt.
6.
In Gutheissung des Rekurses sind somit der Einspracheentscheid vom
26. Mai 2021 sowie die Veranlagungsverfügung vom 17. Dezember 2020
aufzuheben, und es ist festzustellen, dass das Recht zur Veranlagung für
die Grundstückgewinnsteuer betreffend die im Jahr 2011 erfolgte Überfüh-
rung des Miteigentumsanteils an der Parzelle fff vom Privat- ins Ge-
schäftsvermögen verjährt ist.
7.
7.1.
Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten des Rekursverfahrens auf
die Staatskasse zu nehmen (§ 189 Abs. 1 StG).
7.2.
7.2.1.
Ausserdem ist dem Rekurrenten für die Vertretung im Rekursverfahren
eine Parteikostenentschädigung auszurichten (§ 189 Abs. 2 StG).

- 18 -
7.2.2.
Die Kostennote des Vertreters für die Bemühungen im Rekursverfahren
beläuft sich auf CHF 22'227.60. Der Vertreter geht dabei von einem Streit-
wert von CHF 181'895.00 aus.
7.2.3.
In Steuersachen ist praxisgemäss von einer vermögensrechtlichen Streit-
sache auszugehen, wobei der Streitwert bei Rechtsmittelverfahren nach
dem streitigen Steuerbetrag bemessen wird (VGE vom 5. April 2022
[WBE.2021.289]). Der Streitwert hängt vom gestellten Begehren ab und
entspricht der Steuerersparnis, die bei einer vollumfänglichen Gutheissung
der Rekursanträge resultieren würde.
7.2.4.
Bei den CHF 181'895.00 handelt es sich um den Grundstückgewinn ge-
mäss Einspracheentscheid und somit nicht um den streitigen Steuerbetrag.
7.2.5.
Der Vertreter macht geltend, dass die Grundstückgewinnsteuer gemäss
Rekursantrag CHF 0.00 betrage. Dieser Ansicht kann nicht gefolgt werden,
da der Vertreter im Rekurs eine Grundstückgewinnsteuer von
CHF 3'493.00 beantragt. Gemäss der Rechtsprechung des Spezialverwal-
tungsgerichts können zwar die Rekursanträge noch im Schriftenwechsel
bzw. in der Replik, das heisst vor Abschluss des Behauptungsverfahrens,
abgeändert werden (RGE vom 20. September 2012 [3-RV.2012.42]).
Vorliegend erfolgte die Anpassung des Rekursantrags allerdings erst nach
Abschluss des Behauptungsverfahrens bzw. auf die vom
Spezialverwaltungsgericht eingeräumte Möglichkeit zur Stellungnahme be-
treffend eine mögliche Verjährung hin. Dies stellt eine unzulässige Erwei-
terung des Rekursantrags dar (vgl. VGE vom 7. Dezember 2011
[WBE.2011.222]). Dementsprechend beträgt der Streitwert CHF 5'601.00
(CHF 9'094.00 [Grundstückgewinnsteuer gemäss Einspracheentscheid] –
CHF 3'493.00 [Grundstückgewinnsteuer gemäss Rekursantrag]).
7.2.6.
Bei der Vertretung durch Rechtsanwälte, Treuhänder wie auch Steuer-
berater stellt der Tarif gemäss dem Dekret über die Entschädigung der An-
wälte vom 10. Dezember 1987 (Anwaltstarif, AnwT; Stand 1. Januar 2021)
die obere Grenze des Parteikostenersatzes dar (AGVE 1981, S. 281; SGE
vom 1. September 2022 [3-RV.2021.68]).
7.2.7.
Vorliegend wird die Entschädigung bei einem Streitwert von CHF 5'601.00,
einem mittleren Schwierigkeitsgrad, einer mittleren Bedeutung des Falles
und einem mittleren erforderlichen Aufwand auf CHF 1'700.00 (inkl. 7.7 %

- 19 -
MWSt und Auslagen) festgesetzt (§ 8a Abs. 1 lit. a Ziff. 1 und Abs. 2 AnwT
sowie § 8c Abs. 1 AnwT).

- 20 -
Das Gericht erkennt:
1.
In Gutheissung des Rekurses werden der Einspracheentscheid vom
26. Mai 2021 sowie die Veranlagungsverfügung vom 17. Dezember 2020
aufgehoben, und es wird festgestellt, dass das Recht zur Veranlagung für
die Grundstückgewinnsteuer betreffend die im Jahr 2011 erfolgte Überfüh-
rung des Miteigentumsanteils an der Parzelle fff vom Privat- ins Ge-
schäftsvermögen verjährt ist.
2.
Die Kosten des Rekursverfahrens werden auf die Staatskasse genommen.
3.
Es wird eine Parteikostenentschädigung von CHF 1'700.00 (inkl. MWSt)
ausgerichtet.
Zustellung an:
den Vertreter des Rekurrenten (2)
das Kantonale Steueramt
das Gemeindesteueramt Q.
Rechtsmittelbelehrung
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Be-
schwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau angefochten
werden. Die Beschwerde ist in doppelter Ausfertigung beim Spezialver-
waltungsgericht, Laurenzenvorstadt 9, 5001 Aarau, einzureichen. Die
Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit dem 7. Tag nach Ostern, vom
15. Juli bis und mit 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem
2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerdeschrift muss einen Antrag, wie
der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Begründung enthalten. Der ange-
fochtene Entscheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizu-
legen (§§ 28 und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom
4. Dezember 2007 [VRPG] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1 der Schwei-
zerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; §§ 187,
196 und 198 des Steuergesetzes vom 15. Dezember 1998 [StG]).

- 21 -
Aarau, 23. März 2023
Spezialverwaltungsgericht
Steuern
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Fischer Fäs