ag_spezialverwaltungsgericht · 3-RV.2021.88 · 2022-11-23 · de
Spezialverwaltungsgericht / Abteilung Steuern — 3-RV.2021.88


Spezialverwaltungsgericht
Steuern
3-RV.2021.88
P 164
Urteil vom 23. November 2022
Besetzung Präsident Heuscher
Richter Lämmli
Richterin Sramek
Gerichtsschreiberin Bernhard
Rekurrent 1 A._____
Rekurrentin 2 B._____
beide vertreten durch Urs Vögele, Schützenhausstrasse 18,
5314 Kleindöttingen
Gegenstand Einspracheentscheid des Steueramtes des Kantons Aargau,
Sektion Grundstückschätzung, vom 28. April 2021
betreffend Grundstückschätzungen 2015

- 2 -
Das Gericht entnimmt den Akten:
1.
A. und B. sind Eigentümer des Grundstücks Q., Parzelle aaa, X-Strasse
22, Q. (nachfolgend Parz. aaa). Darauf befindet sich das Wohnhaus (AGV
Nr. bbb; nachfolgend: Wohnhaus X-Strasse).
2.
Mit Verfügung vom 19. Februar 2021 legte das Kantonale Steueramt
(KStA), Sektion Grundstückschätzung (GS), für die Parz. aaa (AGV
Nr. bbb) folgende Werte fest:
unüberbaut m2 Mietwert-Total Ertragswert steuerlicher Steuerwert Normmietwert Eigenmietwert
Verkehrswert pro Jahr
49'837 791'063 1'022'693 906'900 38'378 23'411
Steuerwert ab Steuerperiode 2015 Total Fr. 906'900
Eigenmietwert ab Steuerperiode 2015 Total Fr. 23'411
Als Schätzungsgrund wurde "Wechsel von selbstgenutzt zu Fremdnutzung
u. umgekehrt (Nutzungsänderung)" angegeben.
3.
Gegen die Verfügung vom 19. Februar 2021 liessen A. und B. Einsprache
erheben. Sie stellten die
"Anträge
1) Es sei die Liegenschaft X-Strasse, Parzelle aaa als Bestandteil des
landw. Gewerbes zu schätzen.
2) Es sei eine Gesamtschätzung für den gesamten Betrieb (grünes For-
mular) zu machen.
3) Allenfalls Augenschein und Besichtigung"
4.
Mit Entscheid vom 28. April 2021 wies das KStA GS die Einsprache ab.

- 3 -
5.
Den Einspracheentscheid vom 28. April 2021 (Zustellung an den Vertreter
am 5. Mai 2021) liessen A. und B. mit Rekurs vom 27. Mai 2021
(Postaufgabe gleichentags) an das Spezialverwaltungsgericht
weiterziehen. Sie stellten die
"Anträge
1) Der Einspracheentscheid sei aufzuheben.
2) Die Liegenschaften X-Strasse 22, wie auch die Parzelle aaa seien mit
dem Landwirtschaftsbetrieb als Einheit zu schätzen.
3) Die Schätzung habe nach der Anleitung zur Schätzung landwirtschaft-
licher Heimwesen und Liegenschaften zu erfolgen.
4) Es sei ein landwirtschaftlicher Eigenmietwert festzulegen.
5) Die Kosten seien auf die Staatskasse zunehmen."
Auf die Begründung wird, soweit für die Entscheidung erforderlich, in den
Erwägungen eingegangen.
6.
Das KStA GS beantragt die Abweisung des Rekurses.
7.
A. und B. haben eine Replik erstatten lassen.
8.
Das Spezialverwaltungsgericht hat Abklärungen beim Departement Finan-
zen und Ressourcen, Landwirtschaft Aargau, getätigt (Aktennotiz vom
2. November 2022).
9.
Die Aktennotiz vom 2. November 2022 wurde dem Vertreter von A. und B.
zur Information und allfälligen Stellungnahme zugestellt.
10.
A. und B. liessen eine Stellungnahme einreichen.

- 4 -
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Der vorliegende Rekurs betrifft die am 19. Februar 2021 vom KStA GS vor-
genommene Einzelschätzung, gültig ab der Steuerperiode 2015. Massge-
bend für die Beurteilung des Rekurses sind somit das Steuergesetz vom
15. Dezember 1998 (StG), die Verordnung zum Steuergesetz vom 11. Sep-
tember 2000 (StGV) sowie und die Verordnung über die Bewertung der
Grundstücke vom 4. November 1985 (VBG).
2.
2.1.
Verheiratete, die in rechtlich und tatsächlich ungetrennter Ehe leben, üben
die nach dem Gesetz den Steuerpflichtigen zukommenden Verfahrens-
rechte und Verfahrenspflichten gemeinsam aus (§ 21 Abs. 1 StG und § 172
Abs. 1 StG). Nach § 172 Abs. 3 StG gelten Rechtsmittel und andere Ein-
gaben als rechtzeitig eingereicht, wenn ein Ehegatte innert Frist handelt.
Die Ehegatten bilden im Rechtsmittelverfahren nämlich eine Art notwen-
dige Streitgenossenschaft, was beide zu Verfahrensbeteiligten macht und
entsprechende Konsequenzen bei der Tragung der Verfahrenskosten zei-
tigt, für welche die Ehegatten solidarisch haften (AGVE 2006 S. 126;
VGE vom 7. Dezember 2011 [WBE.2011.153]; VGE vom 8. Dezember
2008 [WBE.2008.362], mit Hinweis auf AGVE 1998 S. 207; Kommentar
zum Aargauer Steuergesetz, 4. Auflage, Muri-Bern 2015, § 172 StG N 3).
Da keine Hinweise auf eine rechtlich oder tatsächlich getrennte Ehe der
Rekurrenten vorliegen, wirkt der vom Ehemann veranlasste Rekurs für
beide Ehegatten, zumal die Grundstückschätzung auch für die gemein-
same Steuerdeklaration für die Einkommens- und Vermögenssteuern gilt.
Die Ehefrau hat demnach vorliegend ebenfalls Parteistellung mit den ge-
nannten Folgen.
2.2.
Mit der Einsprache lassen die Rekurrenten eventualiter die Durchführung
eines Augenscheins beantragen.
Die von der steuerpflichtigen Person angebotenen Beweise müssen abge-
nommen werden, soweit sie geeignet sind, die für die Veranlagung erheb-
lichen Tatsachen festzustellen (§ 174 StG). Der Anspruch des Steuerpflich-
tigen auf Abnahme solcher Beweismittel ist Ausfluss des rechtlichen Ge-
hörs. Er besteht indessen nicht unbeschränkt, sondern unter der Voraus-
setzung, dass das beantragte Beweismittel geeignet ist, eine für die Veran-
lagung wesentliche Behauptung zu erhärten. Ein Verzicht ist insbesondere
dann geboten, wenn die Abnahme von Beweisen in Frage steht, die sich

- 5 -
von vornherein als untauglich erweisen (sog. antizipierte Beweiswürdigung;
SGE vom 23. April 2020 [3-RV.2020.3]).
Wie nachfolgend detailliert ausgeführt wird (Erw. 5.2), wurde die Schätzung
2013 mit Augenmerk auf dieselbe Problematik bereits einmal von den Ge-
richtsinstanzen ohne Augenschein geprüft (SGE vom 21. März 2019 [3-RV.
2017.116] bestätigt durch VGE vom 12. September 2019 [WBE.2019.166]
und Bundesgerichtsurteil vom 20. August 2020 [2C_858/2019]). Wie da-
mals ist auch heute kein Augenschein durchzuführen, da es auch im vor-
liegenden Verfahren um reine Rechtsfragen geht.
3.
3.1.
In der Einsprache liessen die Rekurrenten ausführen, die Steuerwerte gül-
tig ab der Steuerperiode 2015 seien für das Wohnhaus X-Strasse als
Privatliegenschaft verfügt worden, was rechtlich und fachlich nicht zutref-
fend sei. Zwar hätten die Rekurrenten im Jahr 2015 aufgrund eines Ge-
richtsentscheids den Landwirtschaftsbetrieb mit CHF 758'000.00 landwirt-
schaftlichem Ertragswert und das Wohnhaus X-Strasse mit
CHF 600'000.00 (Bau noch nicht vollendet) angegeben. Die Rekurrenten
hätten jedoch damals bereits verlangt, dass das Wohnhaus X-Strasse
gemeinsam mit dem Landwirtschaftsbetrieb besteuert werde. Das Wohn-
haus X-Strasse sei ab dem 1. Januar 2015 als Geschäftsvermögen und
Bestandteil des landwirtschaftlichen Gewerbes einzustufen. Entsprechend
seien die Steuerwerte ab dem Jahr 2015 nach landwirtschaftlichen Kriterien
zu bemessen.
3.2.
Im Einspracheentscheid wurde vom KStA GS ausgeführt, die Einzelschät-
zung vom 19. Februar 2021 sei mit dem Schätzungsgrund "Wechsel von
selbstgenutzt zu Fremdnutzung u. umgekehrt (Nutzungsänderung)" verfügt
worden. Aus technischen Gründen könne in der Eröffnung jeweils nur ein
Schätzungsgrund angegeben werden. Auf Grund der Bauvollendung der
Liegenschaft im Jahr 2015 bestehe jedoch der weitere Schätzungsgrund
"Umbau / Anbau / Ausbau → Bestandesänderung" gemäss § 218 Abs. 2
StG.
Aus § 218 Abs. 2 StG folge, dass im Rahmen von Einzelschätzungen le-
diglich jene Faktoren neu zu bestimmen seien, auf die sich die Bestandes-,
Nutzungs- oder Wertänderung auswirke. Die übrigen Parameter seien je-
weils nicht anzupassen. Dementsprechend seien die Rügemöglichkeiten
des Steuerpflichtigen auf diese Parameter beschränkt. Mit der Einzelschät-
zung seien schliesslich nur jene Parameter angepasst resp. verändert wor-
den, welche in einem direkten Zusammenhang mit den Schätzungsgrün-
den gestanden hätten. In der Einspracheschrift seien bezüglich der Fakto-
ren, welche sich auf die Schätzungsgründe bezögen, keine Anträge gestellt

- 6 -
worden. Die in der Einspracheschrift vorgebrachten Einwendungen lägen
nicht im Zuständigkeitsbereich des KStA GS und müssten im ordentlichen
Veranlagungsverfahren geklärt werden. Es werde abschliessend festge-
stellt, dass die Schätzung in ihrer Gesamtheit der VBG und den örtlichen
Wertansätzen entspreche.
3.3.
Mit Rekurs wurde ausgeführt, mit Datum vom 3. April 2018 habe der Re-
kurrent eine Nachdeklaration zur Steuererklärung 2014 und 2015 einge-
reicht. Er habe dem Regionalen Steueramt Q. geschrieben, da die
Steuererklärungen 2014 und 2015 noch nicht definitiv veranlagt seien,
werde um folgende Korrekturen gebeten:
- das Wohnhaus X-Strasse sei Geschäfts- und nicht Privatvermögen;
- die Schulden/Hypotheken X-Strasse Nr. ccc und Nr. ddd bei der E. seien
Geschäftsschulden.
Die Steuerkommission habe diese Begehren den Steuerjustizbehörden
nicht mitgeteilt, obwohl das Verfahren 2014 noch nicht erledigt gewesen
sei.
Gemäss Art. 2 Abs. 2 lit a BGBB gehörten Gebäude eines landwirtschaftli-
chen Gewerbes innerhalb der Bauzone zum Geschäftsvermögen des Be-
triebes. Mit der Erklärung der Steuerpflichtigen, dass die Liegenschaften
2014 und 2015 dem Geschäfts- und nicht Privatvermögen zugehörig seien,
sei die rechtliche Lage klar. Das Wohnhaus X-Strasse und die Parz. aaa
seien zum landwirtschaftlichen Ertragswert zu schätzen. Der Mietwert in
der Schätzung für das Wohnhaus X-Strasse sei nicht landwirtschaftlich
geschätzt worden und daher zu korrigieren. Für Landwirtschaftsbetriebe
gelte die einheitliche Schätzung von Gebäuden und Land. Aus diesem
Grunde sei die separate Schätzung vom 19. Februar 2021 aufzuheben,
soweit sie das Wohnhaus X-Strasse und die Parz. aaa betreffe. Die
gleichentags eröffnete grüne Schätzung mit Wohnhaus Nr. eee,
Lagergebäude eee, Lagergebäude fff, Acker Wiese und Wald in der
Gemeinde Q. sowie Acker und Wiese in der Gemeinde R. mit einem
Gesamtwert von CHF 758'000.00 seien anerkannt.
Das KStA sei nicht auf die Einsprache eingegangen. Es habe keine Ände-
rung von Selbstnutzung zu Fremdnutzung und umgekehrt stattgefunden
habe. Eine Fremdnutzung habe nie bestanden. Richtig sei dagegen, dass
ausserhalb der allgemeinen Neuschätzung gemäss § 218 Abs. 2 StG Ei-
genmietwert und Steuerwert nur geändert werden könnten, wenn Bestand,
Nutzung und Wert des Grundstückes wesentlich ändern, oder wenn die
Werte auf einer offensichtlich unrichtigen Schätzung oder auf einer unrich-
tigen Rechtsanwendung beruhten. Die neue Schätzung gelte ab Beginn der
Steuerperiode, in der Nutzen und Wert geändert haben, bei unrichtigen

- 7 -
Werten ab dem Jahre der Einleitung der Neuschätzung. Nachdem der
Steuerpflichtige erwiesenermassen Antrag auf Einbringung ins Geschäfts-
vermögen gestellt habe, sei per 1. Januar 2015 die Schätzung für den ge-
samten Betrieb nach landwirtschaftlichen Normen vorzunehmen.
Solange die Steuerveranlagung offen sei, könnten Nachdeklarationen er-
folgen. Das Wohnhaus X-Strasse werde vom Betriebsinhaber und seiner
Familie und dem mitarbeitenden Sohn bewohnt. Sie diene dementspre-
chend dem Landwirtschaftsbetrieb und sei gemäss Art. 2 Abs. 2 lit a BGBB
Bestandteil des Gewerbes und somit auch Bestandteil des landwirtschaft-
lichen Geschäftsvermögens.
3.4.
In der Vernehmlassung wurde vom KStA geltend gemacht, gemäss Aus-
kunft des für die Gemeinde Q. zuständigen Landwirtschaftsexperten (LE)
des KStA habe das Wohnhaus X-Strasse im Jahr 2015 unverändert zum
Privatvermögen gehört. Diese Angaben seien für das KStA GS verbindlich,
da für die Zuordnung zum Privat- oder Geschäftsvermögen die
Steuerkommission zuständig sei. Werde diese Beurteilung später durch die
Rechtsmittelinstanzen anders beurteilt, sei die Schätzung gemäss der
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts des Kantons Aargau vom
18. Dezember 2003 (BE.2002.00391) zu revidieren.
Gemäss § 51 Abs. 2 StG würden landwirtschaftlich genutzte Grundstücke
nur zum Ertragswert besteuert, wenn sie ausserhalb der Bauzone liegen
oder wenn sie, sofern sie innerhalb der Bauzone liegen, zum landwirt-
schaftlichen Geschäftsvermögen der Eigentümer gehören. Da sich das
Grundstück innerhalb der Bauzone befinde und Bestandteil des Privatver-
mögens sei, sei eine Besteuerung der Parz. aaa nach landwirtschaftlichen
Kriterien ausgeschlossen. Die Besteuerung zum Ertragswert erfolge somit
dann, wenn die Grundstücke vom Eigentümer oder dessen Ehegatten sel-
ber bewirtschaftet werden oder – unter Beibehaltung im Geschäftsvermö-
gen des Eigentümers – an einen aktiven Landwirt verpachtet würden. Die
Parz. aaa werde folglich richtigerweise zum Mittel aus Ertrags- und Ver-
kehrswert besteuert.
3.5.
Mit der Replik liess der Rekurrent in Ergänzung der bisherigen Ausführun-
gen geltend machen, der für die Gemeinde Q. zuständige LE KStA sei nicht
zur Erklärung, dass Liegenschaften Privatvermögen seien, ermächtigt.
Im Jahr 2014 sei die Liegenschaft noch nicht fertig erstellt gewesen. Darum
sei auf ein Rechtsmittelverfahren verzichtet worden, was aber ausdrücklich
keine Anerkennung dafür darstelle, dass die Liegenschaft nicht Geschäfts-
vermögen sei. Die Beurteilung, ob Geschäft- oder Privatvermögen vorliege,
sei eine Angelegenheit der Steuerkommission. Gemäss Erwägung 2.4 des

- 8 -
Bundesgerichtsentscheids vom 4. Oktober 2008 (2C_379/2008) könne Ge-
schäftsvermögen einer selbstständig erwerbenden Person grundsätzlich
nur sein, was sich zivilrechtlich im Eigentum des Geschäftsinhabers be-
finde. Allein daraus sei abzuleiten resp. zu vermerken, dass der Eigentümer
und Geschäftsinhaber eine Person seien. Nach Art. 4 Abs. 1 BGBB gälten
für Grundstücke, die für sich alleine oder zusammen mit anderen Grund-
stücken ein landwirtschaftliches Gewerbe bildeten, die besonderen Be-
stimmungen dieses Gesetzes über landwirtschaftliche Gewerbe. Die han-
delsrechtliche Aktivierung werde darauf abgestützt, dass ein Vermögens-
wert dem Unternehmen uneingeschränkt zur Verfügung stehe (Erw. 2.5
des genannten Entscheides). Die Wohnung im Wohnhaus X-Strasse stehe
unbestrittenermassen der Familie des Rekurrenten uneingeschränkt zur
Verfügung.
Die Einbringung ins Geschäftsvermögen sei beantragt worden. Die Steuer-
kommission sei aber in dieser Sache untätig geblieben. Sie habe somit ihre
Pflicht der speditiven Behandlung missachtet. Gestützt auf Erwägung 2.2.3
des Bundesgerichtsentscheids vom 13. März 2020 (2C_368/2019) sei (im
Umkehrschluss) eine ausdrückliche Willenserklärung und das entspre-
chende Handeln in der Bilanz zu bekunden. Dies habe der Steuerpflichtige
ausdrücklich und erwiesenermassen getan. Die Rechtsfrage, ob Ge-
schäfts-und/oder Privatvermögen vorliege, sei also mittels Feststellungs-
verfügung im Veranlagungs- und Einspracheverfahren durch die Steuer-
kommission zu beurteilen. Der Steuerpflichtige habe Anspruch auf eine
Feststellungsverfügung. Eine Feststellungsverfügung, dass es sich ab
1. Januar 2015 weiterhin um Privatvermögen handle, gebe es nicht. Die
Steuerkommission hätte eine beschwerdefähige Verfügung erlassen müs-
sen. Da dem KStA GS im Zeitpunkt der Grundstückschätzung kein Ent-
scheid der Steuerkommission Q. über die Zuweisung des Wohnhauses X-
Strasse zum Geschäfts- oder Privatvermögen vorgelegen habe, stelle sich
die Frage, ob überhaupt das gesamte Verfahren „Grundstückschätzung
und Neuschätzung vom 19.02.2021" rechtens sei.
4.
4.1.
Das Verwaltungsgericht hat sich im VGE vom 21. August 2013
(WBE.2012.251) zu den Voraussetzungen einer Einzelschätzung wie folgt
geäussert:
"2.
2.1.
Ausserhalb der allgemeinen Neuschätzung nach § 218 Abs. 1 StG können
die Eigenmietwerte und Vermögenssteuerwerte nur geändert werden,
wenn Bestand, Nutzung oder Wert des Grundstückes wesentlich ändern
oder wenn die Werte auf einer offensichtlich unrichtigen Schätzung oder
auf einer unrichtigen Rechtsanwendung beruhen (§ 218 Abs. 2 StG). Ein-
zelschätzungen werden demnach einerseits bei wesentlichen Änderungen
in Bezug auf den Bestand, die Nutzung oder den Wert eines Grundstücks

- 9 -
(im folgenden Änderungsschätzung) und andererseits wegen Unrichtigkeit
(offensichtliche Unrichtigkeit, unrichtige Rechtsanwendung; im Folgenden:
Unrichtigkeitsschätzung) durchgeführt.
2.2.
Änderungsschätzungen werden gemäss § 218 Abs. 2 StG nur dann durch-
geführt, wenn sie wesentlich sind, d.h. sich die infrage stehende Änderung
wesentlich auf den Wert des infrage stehenden Objekts auswirkt, konkret:
infolge der Änderung bestimmte Schwellenwerte überschritten werden
(vgl. dazu und zu den nach der Praxis des KStA massgebenden Schwel-
lenwerten: Plüss, a.a.O., § 218 N 20 f.). Der Entscheid darüber, ob eine
Änderungsschätzung durchzuführen ist, hängt von der ursprünglichen all-
gemeinen Schätzung ab. Dementsprechend ist, wenn sich die Frage nach
der Durchführung sowohl einer Änderungsschätzung als auch einer Un-
richtigkeitsschätzung stellt, zunächst die Frage zu beantworten, ob letztere
durchzuführen ist. Erweist sich nämlich das Begehren nach Durchführung
einer Unrichtigkeitsschätzung als begründet, so wirkt sich dies notwendig
auch auf die für die Beantwortung der Frage nach der Durchführung einer
Änderungsschätzung anwendbaren Schwellenwerte aus (Die Unrichtig-
keitsschätzung geht in diesem Sinne sachlogisch der Änderungsschät-
zung vor). Daher ist hier zunächst zu prüfen, ob dem Begehren um Durch-
führung einer Unrichtigkeitsschätzung hätte entsprochen werden müssen."
4.2.
Das KStA GS hat eine Einzelschätzung vorgenommen und den Grund da-
für mit "Wechsel von selbstgenutzt zu Fremdnutzung u. umgekehrt (Nut-
zungsänderung)" sowie "Umbau / Anbau / Ausbau → Bestandesänderung"
angegeben. Eine Nutzungsänderung und insbesondere die Errichtung bzw.
Fertigstellung eines Gebäudes führen zu einer neuen Grundstückschät-
zung. Das Wohnhaus X-Strasse wurde seit den letzten Teilschätzungen
betreffend die Jahre 2013 und 2014 (17. August 2016, 12. Juni 2017) erst
im Jahr 2015 fertiggestellt. Folglich haben sich die Werte seit der dem
Baufortschritt entsprechenden letzten Schätzung verändert. Es liegt zwei-
fellos ein Einzelschätzungsgrund vor.
5.
5.1.
Das KStA GS hat das Wohnhaus X-Strasse nach nicht-landwirtschaftlichen
Kriterien geschätzt. Der Rekurrent beantragt, die Schätzung sei auf-
zuheben und die Parzelle bzw. das Wohnhaus sei nach landwirtschaftli-
chen Kriterien zu schätzen.
5.2.
Nachfolgend ist somit zu klären, ob landwirtschaftliche oder nicht-landwirt-
schaftliche Kriterien bei der vorliegenden Schätzung anzuwenden sind.
Diese Frage wurde zwar bereits für das Steuerjahr 2013 im Verfahren
3-RV.2017.116 behandelt (SGE vom 21. März 2019; bestätigt durch VGE
vom 12. September 2019 [WBE.2019.166] und Bundesgerichtsurteil vom
20. August 2020 [2C_858/2019]) Da die Rekurrenten in der Zwischenzeit

- 10 -
definitiv in das Wohnhaus X-Strasse gezogen sind (wie nachfolgend
ausgeführt), ist eine erneute Prüfung angezeigt.
6.
6.1.
Gemäss § 51 Abs. 4 StG werden die nicht-landwirtschaftlichen Grundstü-
cke zum Mittel aus Verkehrswert und Ertragswert besteuert. Dabei sind im
Interesse einer rechtsgleichen Bewertung der Grundstücke die in der VBG
festgelegten Richtlinien bei allen Bewertungen anzuwenden. Das aargaui-
sche Verwaltungsgericht hat entschieden, dass zusätzliche, in der VBG
nicht vorgesehene Pauschalabzüge nur dann ausnahmsweise zulässig
sind, wenn sich aus der Anwendung der VBG ein am Markt nicht erzielba-
res Schätzungsergebnis ergibt (VGE vom 10. März 2004 [BE.2003.00176]).
Grundsätzlich sind der Vermögenssteuerwert und ein allfälliger Eigenmiet-
wert deshalb konkret nach Massgabe der VBG zu überprüfen (RGE vom
24. April 2008 [3-RV.2007.180]).
Demgegenüber werden landwirtschaftlich genutzte Grundstücke zum Er-
tragswert besteuert, wenn sie ausserhalb der Bauzone liegen oder zum
landwirtschaftlichen Geschäftsvermögen der Eigentümerin oder des Eigen-
tümers gehören (§ 51 Abs. 2 StG; Dieser entspricht dem § 39 Abs. 2 des
Steuergesetzes vom 13. Dezember 1983 [aStG]).
6.2.
Die Parz. aaa liegt unverändert in der Bauzone. Insoweit ist eine Festset-
zung des Vermögenssteuerwertes nach landwirtschaftlichen Kriterien nicht
möglich. Folglich sind die weiteren Voraussetzungen von § 51 Abs. 2 StG
zu prüfen nämlich, ob die Parz. aaa im Jahr 2015 bzw. per 31. Dezember
2015 als landwirtschaftlich genutzt gilt und zum landwirtschaftlichen Ge-
schäftsvermögen der Rekurrenten gezählt werden kann.
6.3.
Als landwirtschaftlich genutzt gilt ein Grundstück, wenn es der landwirt-
schaftlichen, bodenabhängigen Produktion sowie Betrieben des produzie-
renden Gartenbaus dient (§ 8 Abs. 1 VBG). Als landwirtschaftlich genutzt
gelten insbesondere Grundstücke des Gemüsebaus, Obst- und Beerenpro-
duktionsbetriebe, Rebbetriebe, Sömmerungsbetriebe, Topfpflanzenbetrie-
be, Schnittblumenbetriebe und Baumschulen, nicht jedoch solche von Hob-
bybetrieben, Geflügelfarmen, Mastbetrieben und Reitpferdestallungen
ohne ausreichende eigene Futtermittelproduktion sowie Grundstücke, wel-
che der reinen Selbstversorgung dienen (§ 8 Abs. 2 VBG). Wohnräume von
Gebäuden gelten insoweit als landwirtschaftlich genutzt, als sie unmittelbar
dem landwirtschaftlichen Voll- und Zuerwerbsbetrieb dienen (§ 8 Abs. 3
VBG). Bei Wohngebäuden von Nebenerwerbsbetrieben mit weniger als
drei Hektaren Fläche liegt keine landwirtschaftliche Nutzung im Sinne von

- 11 -
§ 39 Abs. 2 aStG vor (§ 8 Abs. 4 VBG). Die Qualifikation über die landwirt-
schaftliche Nutzung eines Grundstückes besagt nichts über dessen Zuge-
hörigkeit zum Geschäftsvermögen oder zum Privatvermögen des Eigentü-
mers (§ 8 Abs. 5 VBG).
6.4.
Das Bundesgericht entschied die Frage, ob die Parz. aaa im Sinne von
Art. 14 Abs. 2 StHG landwirtschaftlich genutzt wird, für das Steuerjahr 2013
wie folgt (Bundesgerichtsurteil vom 20. August 2020 [2C_858/2019],
Erw. 2.4):
"2.4 Vor Bundesgericht bringen die Steuerpflichtigen nur vor, das neue
Haus auf dem Grundstück Nr. aaa erfülle die Voraussetzungen für eine
Betriebsleiterwohnung und liege näher bei den zu bewirtschaftenden
Grundstücken als das bisherige Wohnhaus auf dem Grundstück Nr. 648,
wo die Wohnverhältnisse knapp seien; ein Neubau ausserhalb der
Bauzone wäre raumplanungsrechtlich nicht bewilligt worden. All das än-
dert aber nichts daran, dass in der hier interessierenden Steuerperiode
2013 das Haus nicht als Betriebsleiterwohnung diente, da die Beschwer-
deführer als Betriebsleiter bereits über eine andere Wohnung verfügten
und nicht dargelegt ist, dass und weshalb zwei Wohnungen erforderlich
gewesen wären. Das Grundstück Nr. aaa kann daher nicht als landwirt-
schaftlich genutzt im Sinne von Art. 14 Abs. 2 StHG betrachtet werden.
Dafür ist unerheblich, ob das Grundstück als Geschäfts- oder Privatvermö-
gen zu qualifizieren ist. (…)"
6.5.
Das Verwaltungsgericht hat in seinem Urteil vom 12. September 2019
(WBE.2019.166) ausgeführt:
"2.2.2.
Ein Wohngebäude bzw. das zugehörige Grundstück dient genau genom-
men niemals der landwirtschaftlichen Nutzung, sondern dem Wohnen. Als
landwirtschaftlich genutzt werden Wohngebäude gemäss § 8 Abs. 3 VBG
daher nur dann angesehen, wenn sie einem landwirtschaftlichen Voll- und
Zuerwerbsbetrieb dienen, d.h. die Wohnstätte des Bewirtschafters und sei-
ner Familie sind (Urteil WBE.2009.109 vom 24. Februar 2010 E. 3.5.1.).
Ihre dienende Funktion verlieren Wohngebäude dann, wenn der Bewirt-
schafter selbst seine Betriebstätigkeit einstellt, und zwar auch dann, wenn
ein Fall des Steueraufschubs gemäss § 23 Abs. 1 lit. a StG vorliegt und
die Betriebsliegenschaften (ausser dem Wohngebäude) weiter verpachtet
werden. Es ist daher nur folgerichtig, wenn mit Wohngebäuden überbaute
Grundstücke auch im Falle eines Steueraufschubs gemäss § 23 Abs. 1
lit. a StG nur dann als landwirtschaftlich genutzt betrachtet werden, wenn
der bzw. die Bewohner noch einen Betrieb im Sinne von Art. 8 Abs. 4 VBG
führt bzw. führen (Urteil WBE.2009.109 vom 24 Februar 2010 E. 3.5.1.;
vgl. auch Bernische Verwaltungsrechtsprechung [BVR] 2007, S. 314 ff.).
Eine Besteuerung zum Ertragswert auch nach der Betriebsaufgabe hätte
im Übrigen eine Privilegierung von Landwirten, die ihren Betrieb aufgege-
ben haben, im Vergleich mit den übrigen Eigentümern zur Folge, für die
keine genügenden Gründe auszumachen sind."

- 12 -
6.6.
Die Rekurrenten sind zu Beginn des Jahres 2015 in das Wohnhaus X-
Strasse (Parz. aaa) eingezogen. Dort wohnten die Rekurrenten im fragli-
chen Jahr 2015 als Selbstbewirtschafter-Ehepaar. In diesem Punkt hat sich
der Sachverhalt im Steuerjahr 2015 gegenüber demjenigen im Steuerjahr
2013 verändert. Verändert hat sich auch die Nutzung des bisherigen Wohn-
hauses der Rekurrenten auf der Parz. ggg. Nach den Angaben der Rekur-
renten dient dieses noch als Arbeiterwohnung und insoweit der landwirt-
schaftlichen Nutzung.
Als Folge des Umzugs stellt sich die Frage, ob das Wohnhaus X-Strasse
nun automatisch im Sinne des BGBB als landwirtschaftliches Grundstück
gilt, also dem Geschäftsvermögen zuzuordnen wäre (Erw. 6.7.6 hiernach).
6.7.
6.7.1.
Gemäss Artikel 2 Abs. 1 BGBB gilt das Bundesgesetz über das bäuerliche
Bodenrecht für Grundstücke ausserhalb einer Bauzone. Die Parz. aaa liegt
jedoch in der Bauzone. Es ist daher zu prüfen, ob vorliegend das BGBB
gemäss Artikel 2 Abs. 2 BGBB anwendbar ist. Danach gilt das Gesetz für
Grundstücke mit landwirtschaftlichen Gebäuden, die in einer Bauzone lie-
gen und zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören (Art. 2 Abs. 2 lit. a
BGBB).
6.7.2.
Das Verwaltungsgericht hat in seinem Urteil vom 12. September 2019 be-
reits festgelegt, dass kein Zweifel daran bestehe, dass der Rekurrent ein
landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne des BGBB (Art. 7 BGBB) betreibe
(WBE.2019.166, Erw. 3.1.2.). Aufgrund der Aktenlage im Jahr 2015 drängt
sich keine Änderung an dieser Einschätzung auf.
6.7.3.
Obwohl die Rekurrenten (im Gegensatz zum Steuerjahr 2013) im hier frag-
lichen Steuerjahr 2015 im Wohnhaus auf der Parz. aaa wohnten, gehört
das Wohnhaus dennoch nicht automatisch zum landwirtschaftlichem Ge-
werbe der Rekurrenten.
6.7.4.
Im Steuerjahr 2013 wurden diverse Widersprüche im Verhalten der Rekur-
renten festgestellt (Urteil des Verwaltungsgerichts vom 12. September
2019 [WBE.2019.166]):
"3.1.3.1.
Das Verhalten der Beschwerdeführer ist zumindest teilweise widersprüch-
lich: Zwar haben sie das Grundstück und hernach auch das Wohngebäude
in die Buchhaltung ihres Landwirtschaftsbetriebs aufgenommen. Das

- 13 -
Wohnhaus wird dort jedoch ausdrücklich als 'Privates Gebäude' bezeich-
net: Auch die Parzelle wird zwar zusammen mit anderen Parzellen unter
der Überschrift 'Boden' in der Bilanz aufgeführt. Unter dieser Überschrift
figurieren indessen 'Landwirtschaftlicher Boden' ebenso wie das nur als
'Boden' bezeichnete Grundstück Nr. aaa. Auch in den von der Vorinstanz
angeführten Schreiben haben die Beschwerdeführer bzw. hat ihr Vertreter
zumindest anfänglich klar den Standpunkt vertreten, es handle sich beim
Grundstück um Privatvermögen. Erst später und offenbar vor allem mit
dem Ziel, die vermögensrechtliche Besteuerung zum Ertragswert (und
auch die Eigenmietwertbesteuerung gemäss § 30 Abs. 3 StG) durchzuset-
zen, haben die Beschwerdeführer bzw. hat deren Vertreter die Auffassung
geäussert, das Grundstück Nr. aaa gehöre zum Geschäftsvermögen.
Ob hinsichtlich der steuerrechtlichen Zuordnung des Grundstücks zum Pri-
vat- oder Geschäftsvermögen der Vorinstanz zu folgen oder mit den Be-
schwerdeführern auf Geschäftsvermögensqualität der Liegenschaften zu
schliessen ist, kann, wie im Folgenden darzulegen ist, offenbleiben, weil
unabhängig davon hier – jedenfalls zurzeit – eine Besteuerung als land-
wirtschaftliches Grundstück zum Ertragswert nicht denkbar ist. Dabei ist
insbesondere auch die Frage nicht zu beantworten, ob § 51 Abs. 2 StG
(Beschränkung der Ertragswertbesteuerung auf zum Geschäftsvermögen
zählende Grundstücke) – sofern bundesrechtlich die Unterstellung eines
Wohngebäudes eines Landwirts unter das BGBB auch möglich sein sollte,
soweit dieses nicht in die Buchhaltung aufgenommen und von einem Steu-
erpflichtigen ausdrücklich seinem Privatvermögen zugeordnet wird – mit
Bezug auf eine solche Konstellation bundesrechtskonform ist.
6.7.5.
Die Rekurrenten haben in Kenntnis dieser Widersprüche und der daraus
folgenden rechtlichen Qualifikationen nichts unternommen, um den Sach-
verhalt zu bereinigen. Auch in der Buchhaltung und im Jahresabschluss
2015 des Landwirtschaftsbetriebs ist das Wohnhaus auf der Parz. aaa un-
verändert unter "Privates Wohnhaus" zu finden. Unverändert besteht für
den Betrieb (inkl. Parz. ggg) ein Gesamtpfandrecht, wohingegen die
Parz. aaa unverändert separat mit einer nicht landwirtschaftlichen Hypo-
thek belehnt wurde. Wie auch die Rekurrenten in ihrer Stellungnahme vom
10. November 2022 festhalten, war dies erforderlich, da ansonsten die
(landwirtschaftliche) Belastungsgrenze nicht eingehalten worden wäre.
Dies korreliert auch mit dem Umstand, dass die Rekurrenten nicht geltend
machen, dass die Hofparzelle (Parz. ggg) nicht mehr dem BGBB unterste-
hen solle.
6.7.6.
In diesem Sinne wurde auch im Steuerjahr 2013 festgehalten (Urteil des
Verwaltungsgerichts vom 12. September 2019 [WBE.2019.166]):
"3.1.3.3.
(…)
Diese Sachdarstellung der Beschwerdeführer legt nahe, dass sie beab-
sichtigen (bzw. diese Absicht schon realisiert haben), die Funktion des ur-

- 14 -
sprünglichen Wohnhauses auf der Parzelle Nr. ggg (und damit auch des-
sen dem Betrieb dienende Funktion als Wohnung für den Betriebsleiter
und dessen Familie sowie allfällig betrieblich erforderliche Angestellte) zu
verändern. Das Grundstück Nr. ggg (bzw. dessen 'Wohnteil') soll offenbar
nicht mehr (oder nur noch teilweise) als betrieblich erforderliche
Wohnstätte dienen. Diese Funktion soll durch das neu erstellte Wohnge-
bäude auf der Parzelle Nr. aaa übernommen werden. Allein mit dieser Ab-
sicht und selbst mit deren tatsächlicher betrieblicher Umsetzung verliert
aber die Parzelle Nr. ggg nicht automatisch ihre Qualität als zu einem land-
wirtschaftlichen Gewerbe gehörige Parzelle gemäss Art. 2 Abs. 2 lit. a
BGBB. Und umgekehrt erwirbt auch die Parzelle Nr. aaa mit deren tatsäch-
licher Widmung als Wohnstätte des Beschwerdeführers und seiner Familie
als Betriebsleiter nicht zwangsläufig die Qualität als dem BGBB unterste-
hendes landwirtschaftliches Grundstück gemäss Art. 2 Abs. 2 lit. a BGBB.
Damit die Parzelle Nr. ggg aus dem landwirtschaftlichen Gewerbe (ganz
oder teilweise) ausscheidet bzw. die Parzelle Nr. aaa neu zu dessen Be-
standteil wird, bedarf es vielmehr zumindest eines entsprechenden Fest-
stellungentscheids der zuständigen Bewilligungsbehörde gemäss Art. 84
BGBB (vgl. dazu Margret Herrenschwand/Beat Stalder, in: Schweizeri-
scher Bauernverband Treuhand und Schätzungen [Hrsg.], Das bäuerliche
Bodenrecht, Kommentar zum BGBB, Brugg 2011, Art. 84 N 4). Die Be-
schwerdeführer machen aber nicht geltend, dass ein entsprechendes Ver-
fahren durchgeführt worden wäre oder sie ein solches zumindest eingelei-
tet hätten. Unter diesen Umständen muss aber davon ausgegangen wer-
den, dass sich im Bestand der Wohngrundstücke, welche zum landwirt-
schaftlichen Gewerbe des Beschwerdeführers gehören, bisher keine Än-
derung ergeben hat. Damit gelten für das Grundstück Nr. aaa auch nicht
gemäss Art. 2 Abs. 2 lit. a BGBB die Vorschriften dieses Gesetzes und es
kann daher auch in steuerlicher Hinsicht grundsätzlich nicht als landwirt-
schaftliches Grundstück qualifiziert werden, womit eine Besteuerung die-
ser Liegenschaft zum Ertragswert nicht infrage kommt."
Sachverhalt und Beurteilung desselben bleiben auch im Jahr 2015 unver-
ändert. Daran ändert auch die mit Schreiben vom 3. April 2018 erklärte
Widmung der Parz. aaa zum Geschäftsvermögen nichts. Diese Erklärung
bleibt aufgrund des tatsächlichen Sachverhaltes unbeachtlich.
6.8.
Zusammengefasst kann somit festgehalten werden, dass die Parz. aaa mit
dem neuen Wohnhaus, welches als Betriebsleiterwohnung genutzt werden
soll, nicht automatisch ein dem BGBB unterstehendes landwirtschaftliches
Grundstück gemäss Art. 2 Abs. 2 lit. a BGBB wird.
6.9.
Die Rekurrenten lassen zu Unrecht geltend machen, die Steuerkommission
Q. hätte einen Feststellungsentscheid betreffend der Parz. aaa fällen
müssen. Tatsächlich bedarf es für die Qualifikation als Betriebsleiter-
wohnung (und damit mittelbar der Qualifikation als Geschäftsvermögen)
keines steuerlichen Feststellungsentscheids, sondern eines solchen der
zuständigen Bewilligungsbehörde gemäss Art. 84 BGBB. Spätestens seit
dem Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 12. September 2019

- 15 -
(WBE.2019.166) wussten die Rekurrenten von dieser Voraussetzung. Den-
noch haben die Rekurrenten bis heute dem Departement Finanzen und
Ressourcen, Landwirtschaft Aargau, als zuständiger Bewilligungsbehörde
keinen entsprechenden Antrag auf Feststellung einer Betriebsleiterwoh-
nung gestellt (Aktennotiz vom 2. November 2022). Folglich fehlt es vorlie-
gend am Erfordernis des (positiven) Feststellungsentscheids gemäss
Art. 84 BGBB zur Umteilung der beiden Parz. ggg und aaa. Trotz Fehlens
der erforderlichen Bewilligung beantragen sie – auch gestützt auf eine (un-
beachtliche) Widmung der Parz. aaa zu Geschäftsvermögen – die finanziell
günstigere Grundstückschätzung nach landwirtschaftlichen Kriterien. Die-
ses widersprüchliche Verhalten kann nicht geschützt werden.
Die Parz. aaa ist somit nach wie vor nicht Bestandteil des landwirtschaftli-
chen Gewerbes der Rekurrenten und wurde folglich zu Recht zum Mittel
aus Verkehrswert und Ertragswert geschätzt.
7.
7.1.
7.1.1.
Als Verkehrswert eines Grundstückes gilt der Preis, welcher im Geschäfts-
verkehr mit Dritten erzielbar ist, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder
persönliche Verhältnisse (§ 12 Abs. 1 VBG). Der Verkehrswert wird gemäss
§ 12 Abs. 2 VBG festgesetzt durch
- Gleichsetzung mit dem Kaufpreis,
- mittelbaren oder unmittelbaren Preisvergleich, sofern ein Kaufpreis fehlt
oder dieser nicht dem Verkehrswert entspricht,
- Berechnung nach dem gewichteten Ertragswert und dem Realwert, so-
fern weder Kaufpreis noch Preisvergleich vorhanden sind.
7.1.2.
Nach der Systematik von § 12 Abs. 2 lit. a VBG steht als Kriterium für die
Festsetzung des Verkehrswertes eines Grundstückes der Kaufpreis im Vor-
dergrund (AGVE 2007 S. 272). Da ein aktueller, ohne Rücksicht auf unge-
wöhnliche oder persönliche Verhältnisse festgesetzter Kaufpreis dem Wert
entspricht, der im Geschäftsverkehr mit Dritten erzielbar ist (vgl. § 12 Abs. 1
VBG), erscheint dies sachlich durchaus gerechtfertigt. Das Ziel des Ver-
kaufes einer Liegenschaft zum Verkehrswert setzt nach allgemeiner Le-
benserfahrung jedoch mindestens eine zuverlässige Schätzung oder eine
Ausmarchung unter mehreren Kaufofferten voraus (vgl. hierzu auch die Li-
teratur zum Verkauf von Mündelgrundstücken, Basler Kommentar, Zivilge-
setzbuch I, 4. Auflage, Basel 2010, Art. 404 ZGB N 11). Haben die Ver-
tragsparteien demnach den Preis einer Liegenschaft gestützt auf unabhän-
gige Verkehrswertschätzungen vereinbart, so wird in der Regel von einer
freien Preisbildung auf dem Markt ausgegangen (RGE vom 24. Januar

- 16 -
2007 [3-RV.2004.50334]). Vorliegend kommt die vorgängig ausgeführte
Methode nicht in Frage, da ein massgeblicher Kaufpreis fehlt.
7.1.3.
In zweiter Linie kommen nach § 12 Abs. 2 lit. b VBG Preisvergleiche zur
Bestimmung des Verkehrswertes eines Grundstückes in Frage. Preisver-
gleiche sind in der Regel bei unüberbauten Grundstücken möglich, einge-
schränkt bei überbauten Grundstücken wie z.B. bei vergleichbaren Eigen-
tumswohnungen oder Einfamilienhäusern (vgl. RGE vom 4. August 2006
[3-RV.2005.50129]). Vorliegend fehlen Vergleichsobjekte, weshalb kein
Preisvergleich möglich ist.
7.1.4.
Als letzte Möglichkeit kommt nach § 12 Abs. 2 lit. c VBG die Berechnung
nach dem gewichteten Ertragswert und dem Realwert zum Zuge. Diese
wird in der Regel bei selbstbewohnten Einfamilienhäusern angewendet, da
es hier häufig an einem aktuellen Kaufpreis und meistens auch an ver-
gleichbaren Objekten fehlt. Darauf ist nachfolgend abzustellen. Der Ver-
kehrswert (VW) eines Grundstückes, berechnet sich nach folgender For-
mel:
VW = ([Gewichtung x Ertragswert] + Realwert) : (Gewichtung + 1).
Der Realwert entspricht bei überbauten Grundstücken der Summe aus
Zeitwert der Gebäulichkeiten und den Nebenkosten sowie dem Landwert.
Die technische Altersentwertung ist auf Grund von Tabelle 15 des Anhangs
zur VBG zu ermitteln (§ 14 Abs. 1 VBG). Als Ertragswert gilt in der Regel
der kapitalisierte Mietwert eines Grundstückes (§ 15 VBG).
7.2.
Die Rekurrenten haben keine Rügen gegen die einzelnen Schätzwerte er-
hoben. Das Spezialverwaltungsgericht hat die Schätzung im Jahr 2013 ge-
prüft und die gewählten Ansätze und die Schätzung insgesamt für richtig
befunden. Das Urteil des Spezialverwaltungsgerichtes wurde von Verwal-
tungs- und Bundesgericht geschützt (VGE vom 12. September 2019 [WBE.
2019.166]; Bundesgerichtsurteil vom 20. August 2020 [2C_858/2019]). Ge-
stützt auf diese Urteile ist von folgenden, unveränderten Werten auszuge-
hen:
Mietwert CHF 49'837.00
Ertragswert CHF 791'063.00
Realwert CHF 1'384'023.00
Steuerlicher Verkehrswert überbaut CHF 1'022'693.00
Gegenüber der Berechnung für das Steuerjahr 2013 hat sich einzig der
Wert "steuerlicher Verkehrswert überbaut" von CHF 717'600.00 auf

- 17 -
CHF 906'900.00 erhöht. Aufgrund des in der Zwischenzeit fertiggestellten
Wohnhauses X-Strasse wurde nicht mehr bloss mit einer Bauvollendung
von 75 % gerechnet, sondern mit 100 %. Dies ist nicht zu beanstanden.
7.3.
Die Schätzung des KStA GS ist zu bestätigen. Demgemäss ist der Rekurs
abzuweisen.
8.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die Rekurrenten die Kosten
des Rekursverfahrens zu tragen (§ 189 Abs. 1 StG). Es ist keine Parteient-
schädigung auszurichten (§ 189 Abs. 2 StG).

- 18 -
Das Gericht erkennt:
1.
Der Rekurs wird abgewiesen.
2.
Die Rekurrenten haben die Kosten des Rekursverfahrens, bestehend aus
einer Staatsgebühr von CHF 1'000.00, der Kanzleigebühr von CHF 230.00
und den Auslagen von CHF 100.00, zusammen CHF 1'330.00, zu bezah-
len.
3.
Es wird keine Parteikostenentschädigung ausgerichtet.
Zustellung an:
den Vertreter der Rekurrenten (2)
das Kantonale Steueramt
das Gemeindesteueramt Q.
Rechtsmittelbelehrung
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Be-
schwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau angefochten
werden. Die Beschwerde ist in doppelter Ausfertigung beim Spezialver-
waltungsgericht, Laurenzenvorstadt 9, 5001 Aarau, einzureichen. Die
Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit dem 7. Tag nach Ostern, vom
15. Juli bis und mit 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem
2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerdeschrift muss einen Antrag, wie
der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Begründung enthalten. Der ange-
fochtene Entscheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizu-
legen (§§ 28 und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom
4. Dezember 2007 [VRPG] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1 der Schwei-
zerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; §§ 187,
196 und 198 des Steuergesetzes vom 15. Dezember 1998 [StG]).

- 19 -
Aarau, 23. November 2022
Spezialverwaltungsgericht
Steuern
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:
Heuscher Bernhard