ag_spezialverwaltungsgericht · 4-EV.2019.20 · 2021-05-26 · de
Spezialverwaltungsgericht / Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen — 4-EV.2019.20

Formelle Enteignung; kein Anspruch auf Entschädigung des dreifachen Landwerts bei Landwirtschaftsland nach eidgenössischem Enteignungsrecht, wenn kantonales Enteignungsrecht zur Anwendung kommt (Erw. 5.3.).

Spezialverwaltungsgericht
Kausalabgaben und Enteignungen
4-EV.2019.20
Urteil vom 26. Mai 2021
Besetzung Präsident E. Hauller
Richter A. Baumgartner
Richter U. Voegeli
Gerichtsschreiberin C. Dürdoth
Gesuchsteller Kanton Aargau
vertreten durch Departement Bau, Verkehr und Umwelt Abteilung Tiefbau,
Sektion Landerwerb, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau 1
Gesuchgegner A._____
Gegenstand Rechtserwerb für Sanierung und Ausbau C (formelle Enteignung; Q._____
IO/AO K AF)

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Das Gericht entnimmt den Akten:
A.
Der Kanton Aargau (nachfolgend: Gesuchsteller) beabsichtigt, die Kan-
tonsstrasse (K) AF im Bereich C zu sanieren und an die heutigen Anforde-
rungen anzupassen. Das Projekt wurde mit Beschluss des Regierungsra-
tes vom 16. August 2017 (RRB Nr. 2017-000906) genehmigt. Gleichzeitig
wurde das Enteignungsrecht erteilt (§ 132 Abs. 1 lit. b des Gesetzes über
Raumentwicklung und Bauwesen [BauG; SAR 713.100] vom 19. Januar
1993 und § 8 des Dekrets über den Bau, den Unterhalt und die Kostenver-
teilung bei Kantonsstrassen [Kantonsstrassendekret, KSD; SAR 715.120]
vom 20. Oktober 1971).
B.
Der Rechtserwerb konnte mit den vom Projekt betroffenen Grundeigentü-
mern bis auf zwei Ausnahmen vertraglich geregelt werden. Mit Eingabe
vom 11. Juni 2019 ersuchte das Departement Bau, Verkehr und Umwelt
(nachfolgend: BVU) um Genehmigung der zustande gekommenen Enteig-
nungsverträge und Vereinbarungen sowie um Einleitung des Enteignungs-
verfahrens für die offenen Rechtserwerbe. Zudem wurde die vorzeitige Be-
sitzeinweisung beantragt.
C.
Mit Schreiben vom 19. Juni 2019 wies der Präsident des Spezialverwal-
tungsgerichts, Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen (nachfolgend:
SKE), den Gemeinderat Q. an, die Enteignungsakten vom 27. Juni 2019
bis zum 26. Juli 2019 auf der Gemeindekanzlei zur Einsichtnahme zur Ver-
fügung zu halten. Die betroffenen Grundeigentümer wurden direkt ange-
schrieben und zur Einreichung von Begehren nach § 152 Abs. 1 BauG auf-
gefordert. Die eigentlich geltenden Sommergerichtsferien wurden aufgrund
des Begehrens um vorzeitige Besitzeinweisung praxisgemäss nicht beach-
tet (AGVE 2004 S. 344).
D.
A. (nachfolgend: Gesuchgegner) ist Eigentümer der Parzelle F im Halte von
97'026 m2. Von der Parzelle F sollen ca. 594 m2 an den Gesuchsteller ab-
getreten werden. Ausserdem ist eine grundsätzlich nicht zu entschädi-
gende vorübergehende Beanspruchung von ca. 473 m2 vorgesehen. Diese
wird allenfalls bei Ertragsausfall nach den Richtlinien des Schweizerischen
Bauernverbands entschädigt.
E.
Mit Schreiben vom 19. Juni 2019 teilte der Präsident des SKE dem Ge-
suchgegner mit, dass gegen ihn ein Enteignungsverfahren eingeleitet
werde und dass gleichzeitig ein Gesuch um vorzeitige Besitzeinweisung
gestellt wurde. Allfällige Begehren seien innert der Auflagefrist (C.) beim

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Gemeinderat Q. zuhanden des SKE schriftlich einzureichen. Er wurde zu-
dem ersucht, sich auch zum Gesuch um vorzeitige Besitzeinweisung zu
äussern. Darauf könne jedoch verzichtet werden, wenn er sich vorgängig
schriftlich mit der vorzeitigen Besitzergreifung einverstanden erkläre oder
wenn das Verfahren in der Hauptsache abgeschrieben werden könnte.
F.
Mit Einschreiben 26. Juli 2019 nahm der Gesuchgegner Stellung in Bezug
auf die Entschädigung, nicht aber zum Gesuch um vorzeitige Besitzeinwei-
sung. Er machte geltend, ihm sei eine angemessene Entschädigung für die
Landabtretung auszurichten, bezifferte seine Entschädigungsforderung je-
doch nicht. Das Einschreiben war aus unbekannten Gründen retourniert
worden und ging daher erst am 12. August 2019 beim SKE ein.
G.
Am 13. August 2019 forderte das SKE den Gesuchsteller auf, bis zum
9. September 2019 zum unbezifferten Entschädigungsbegehren des Ge-
suchgegners vom 26. Juli 2019 Stellung zu nehmen. Die Fristansetzung
dazu wurde koordiniert zum zweiten hängigen Rechtserwerbsverfahren
vorgenommen.
H.
Mit Schreiben vom 3. September nahm der Gesuchsteller zur Eingabe des
Gesuchgegners Stellung und beantragte die Abweisung der Begehren, so-
weit sie dem Entwurf des Enteignungsvertrags widersprächen und soweit
darauf einzutreten sei. Weiter wurde die Genehmigung des Rechtserwerbs
gemäss Entwurf des Enteignungsvertrags sowie die Gutheissung des Ge-
suchs um vorzeitige Besitzeinweisung beantragt.
I.
Mit Schreiben vom 10. September 2019 lud das SKE die Parteien zu einer
Augenscheinverhandlung auf den 29. Oktober 2019 ein. Den Parteien
wurde mitgeteilt, dass vorläufig auf einen Augenschein verzichtet werde,
da am selben Tag vorgängig bereits in Zusammenhang mit dem Parallel-
verfahren ein Augenschein stattfinden werde.
J.1.
An der Einigungsverhandlung vom 29. Oktober 2019 bezifferte der Ge-
suchgegner seine Entschädigungsforderung auf Fr. 100.00/m2. Diese For-
derung wurde vom Gesuchsteller nicht akzeptiert. Auch bezüglich der vor-
zeitigen Besitzeinweisung kam keine Einigung zustande.
J.2.
Mit Schreiben vom 29. Oktober 2019 wurde dem Gesuchgegner eine Kopie
der Eingabe des Gesuchstellers vom 3. September 2019 sowie eine Kopie

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des an der Verhandlung nachgereichten korrigierten Vertragsentwurfs zu-
gestellt.
K.
Mit Urteil des SKE vom 15. November 2019 wurde der Gesuchsteller ab
dem Tag der Rechtskraft des Urteils zur vorzeitigen Besitzergreifung an der
zu enteignenden Fläche von ca. 594 m2 sowie zur vorübergehenden Bean-
spruchung einer Fläche von ca. 473 m2 ab der Parzelle F des Gesuchgeg-
ners ermächtigt. Der Gesuchsteller hatte eine Abschlagszahlung von Fr.
6'000.00 zu leisten. Der Entscheid blieb unangefochten.
L.
Am 21. Januar 2020 forderte das SKE den Gesuchgegner zur abschlies-
senden Bereinigung seiner Entschädigungsforderungen bis zum 13. Feb-
ruar 2020 auf. Mit Schreiben vom 28. Januar 2020 wurde diese Frist auf-
grund der koordinierten Fortsetzung der Parallelverfahren bis zum 2. März
2020 verlängert.
M.
Nachdem der Gesuchgegner die ihm gesetzte Frist ungenutzt verstreichen
liess, wurde der Gesuchsteller mit Schreiben vom 4. März 2020 dazu auf-
gefordert, sich abschliessend zur Entschädigungsforderung des Gesuch-
gegners zu äussern.
N.
Mit Eingabe vom 27. März 2020 nahm der Gesuchsteller abschliessend zur
Entschädigungsforderung des Gesuchgegners Stellung und verwies dabei
vollumfänglich auf seine Ausführungen in der Stellungnahme vom 3. Sep-
tember 2019, da er an seinem bisherigen Angebot festhielt. Die Stellung-
nahme des Gesuchstellers wurde dem Gesuchgegner mit Schreiben vom
30. März 2020 zur Kenntnis gebracht.
Damit war der Schriftenwechsel abgeschlossen.
O.
Am 27. Mai 2020 wurden bei der Abteilung Landwirtschaft telefonisch Ver-
gleichshandänderungen aus den Vorjahren für die Region Q. einverlangt.
Die Preise wurden noch am gleichen Tag per E-Mail mitgeteilt.
P.
Das SKE führte am 28. April 2021, nachmittags, eine Verhandlung durch
(Präsenz vgl. Protokoll, S. 2). Die Örtlichkeiten waren im Rahmen der Ver-
handlung im Parallelverfahren vom Vormittag des gleichen Tags besichtigt
worden.

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Q.
Am 12. Mai 2021 wurde bei der Abteilung Landwirtschaft wegen der vor-
zeitigen Besitzergreifung im Oktober 2020 die getätigte Abfrage (O.) ent-
sprechend erweitert. Es wurde gleichentags mitgeteilt, dass in der Ge-
meinde Q. im fraglichen Zeitraum keine Handänderungen von landwirt-
schaftlichen Grundstücken stattgefunden haben.
R.
Anschliessend wurde der Fall am 26. Mai 2021 zirkulationsweise beraten
und das nachfolgende Urteil gefällt.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
1.1.
Die Projektbewilligung mit Erteilung des Enteignungstitels liegt vor (A.). Die
Auflage hat ordnungsgemäss stattgefunden (C.) und der Gesuchgegner
reichte fristgerecht Begehren nach § 152 BauG beim SKE ein (F.).
1.2.
Der Kanton Aargau ist als Enteigner befugt, das Verfahren der formellen
Enteignung einleiten zu lassen. Der Gesuchgegner ist als Eigentümer der
vom Bauprojekt betroffenen und damit in das Enteignungsverfahren einbe-
zogenen Parzelle F ohne weiteres zur Einreichung von Begehren legitimiert
(§§ 151 und 152 BauG; § 42 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungs-
rechtspflege [VRPG, SAR 271.200] vom 4. Dezember 2007).
1.3.
Das SKE vollzieht die Vorschriften über die Enteignung und entscheidet
über unerledigte Entschädigungsforderungen und Begehren um Ausdeh-
nung der Enteignung sowie um Sachleistungen (§§ 148 Abs. 1 und 154
Abs. 2 BauG), wobei es die gleichen Verfahrensregeln anwendet, wie sie
vor Verwaltungsgericht gelten (§ 149 Abs. 1 BauG). Die sachliche Zustän-
digkeit des SKE ist gegeben.
1.4.
Auf das Begehren des Gesuchgegners ist einzutreten.
2.
2.1.
Der Gesuchgegner führt aus, das abzutretende Land sei vor ca. 20 Jahren
aufgeschüttet worden. Damals sei mehrfach ein Baustopp verfügt worden,
wodurch hohe Kosten entstanden seien. Das Strassenbauprojekt werde je-
doch erst durch diese Aufschüttung ermöglicht. Nun solle sich der Kanton
an dem durch die Landaufschüttung entstandenen Vorteil beteiligen. Daher

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verlange er eine angemessene Entschädigung in Höhe von Fr. 100.00/m2
in Abgeltung des dem Kanton dadurch entstandenen Vorteils. Anlässlich
der Verhandlung vom 28. April 2021 brachte der Gesuchgegner zusätzlich
vor, dass bei einer Enteignung nach Bundesrecht mindestens der dreifache
Preis entschädigt würde (Protokoll S. 2).
2.2.
Der Gesuchsteller machte im Rahmen des Schriftenwechsels zunächst gel-
tend, die Eingabe des Gesuchgegners vom 26. Juli 2019, welche den Ein-
gangsstempel des SKE vom 12. August 2019 trage, sei verspätet, weshalb
darauf nicht einzutreten sei. Weiter sei das Angebot von Fr. 10.00/m2 an-
gemessen, da es exakt dem Schätzungsbericht der Abteilung Landwirt-
schaft Aargau vom 18. März 2019 entspreche. Die weiteren Ausführungen
des Gesuchgegners seien nicht nachvollziehbar und würden bestritten. Mit
Eingabe vom 27. März 2020 hielt der Gesuchsteller an seinem bisherigen
Angebot von Fr. 10.00/m2 fest.
2.3.
Strittig ist also allein die Höhe der Entschädigung für das abzutretende
Land. Die Abtretung als solche (einschliesslich der Anpassungsarbeiten)
sowie die allfällige Entschädigung der vorübergehenden Beanspruchung
nach den Richtlinien des Schweizerischen Bauernverbands sind vorliegend
unbestritten.
3.
3.1.
Bei Enteignungen ist volle Entschädigung zu leisten (Art. 26 Abs. 2 der
Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft [BV; SR 101]
vom 18. April 1999; § 21 Abs. 4 der Verfassung des Kantons Aargau [KV;
SAR 110.000] vom 25. Juni 1980; § 143 BauG). Das bedeutet, dass dem
Enteigneten der durch die Enteignung entstehende Schaden voll auszu-
gleichen ist. Er soll weder einen Verlust erleiden noch einen Gewinn erzie-
len, also nach der Enteignung wirtschaftlich gleich gestellt sein wie vorher
(AGVE 2004 S. 205; Bundesgerichtsentscheid [BGE] 127 I 190; Heinz
Hess/Heinrich Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, Band II
[Hess/Weibel Bd. II], Bern 1986, N 28 zu Art. 22ter der Bundesverfassung
der Schweizerischen Eidgenossenschaft [aBV] vom 28. Mai 1874; Ulrich
Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht,
8. Auflage, Zürich/St. Gallen 2020, N 2407; Andreas Baumann/Ralph van
den Bergh/Martin Gossweiler/Christian Häuptli/Erika Häuptli-Schwaller/Ve-
rena Sommerhalder Forestier, Kommentar zum Baugesetz des Kantons
Aargau, Bern 2013 [nachfolgend Baugesetzkommentar], Vorbemerkungen
zu den §§ 142-147 BauG N 1ff.).

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3.2.
Gemäss § 143 Abs. 1 BauG sind dem Enteigneten alle Nachteile zu erset-
zen, die aus dem Entzug seiner Rechte erwachsen. Das sind der Verkehrs-
wert, bei Teilenteignungen ein allfälliger Minderwert des Restes sowie zu-
sätzliche Nachteile im übrigen Vermögen als Folge der Enteignung (sog.
Inkonvenienzen). Diese Unterteilung soll der präzisen Ermittlung der Ge-
samtentschädigung dienen. Gleichwohl bildet die Entschädigung materiell
und formell eine Einheit (Hess/Weibel, a.a.O., Band I, Art. 19 EntG N 13;
Baugesetzkommentar, §§ 143-145 BauG, N 13 f.; BGE 129 II 420 Erw.
3.2.1 in: Die Praxis [Pra] 2005 S. 280 mit weiteren Hinweisen).
3.3.
Dem Enteigneten ist jeweils grundsätzlich nur der objektive oder der sub-
jektive Schaden zu ersetzen. Der erste bestimmt sich nach den Verkaufs-
chancen des Enteignungsobjekts auf dem Markt, der zweite fragt nach dem
besonderen Interesse des Eigentümers, gerade das Enteignungsobjekt
weiter behalten und benutzen zu können. Der höhere der beiden Werte
steht dem Enteigneten zu. Bei der in der Praxis üblichen Kumulationsme-
thode wird eine Entschädigung für den Verkehrswert des abzutretenden
Rechts, für den Minderwert der Restliegenschaft und für Inkonvenienzen
festgelegt. Es werden also dem Verkehrswert die weiteren Entschädi-
gungskomponenten soweit zugeschlagen, als die subjektive Optik zu ei-
nem höheren Ergebnis führt und die Positionen nicht schon im Verkehrs-
wert enthalten sind. Elemente der objektiven und subjektiven Betrach-
tungsweise dürfen jedoch nicht derart vermengt werden, dass unzulässige
Doppelentschädigungen entstehen (vgl. Entscheid des Verwaltungsge-
richts [VGE] WBE.2010.188 vom 13. April 2011, S. 8 f., mit Hinweisen; BGE
1C_412/2018 / 1C_432/2018 vom 31. Juli 2019, Erw. 8.2; BGE
1C_414/2016 vom 27. März 2017, Erw. 5.3).
3.4.
Die Höhe der Entschädigung ist nach den Verhältnissen im Zeitpunkt des
Entscheids des Spezialverwaltungsgerichts zu bemessen (§ 154 Abs. 2
Satz 2 BauG). Vorliegend wurde dem Gesuchsteller jedoch eine vorzeitige
Besitzergreifung gewährt (vorne K.). In solchen Fällen rechtfertigt es sich
nach ständiger Praxis des SKE, auf die Verhältnisse im Zeitpunkt der an-
geordneten vorzeitigen Besitzeinweisung abzustellen (vgl. z.B. Entscheid
des Verwaltungsgerichts [VGE] WBE.2019.148 vom 12. März 2020,
Erw. 2.2.1.2.). Die Parteien waren aufgefordert worden, dem Gericht den
Tag der tatsächlichen Besitzergreifung anzuzeigen (SKE 4-EV.2019.21,
S. 8). Anlässlich der Verhandlung zum Parallelverfahren wurde der 1. Ok-
tober 2020 als Tag der tatsächlichen Besitzergreifung beim vorliegenden
Strassenbauvorhaben angegeben. Darauf ist auch hier abzustellen. In ana-
loger Anwendung von § 146 Abs. 1 BauG ist die Entschädigung zudem ab
diesem Tag zu verzinsen (vgl. so schon Dispositivziffer 4 des Entscheids
zur vorzeitigen Besitzeinweisung vom 15. November 2019).

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Der Schadensermittlung sind nur Tatsachen zugrunde zu legen, die im
Schätzungszeitpunkt bereits gegeben sind oder die sich mit Sicherheit oder
grösster Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft ergeben bzw. sich ergeben
hätten, wenn keine Enteignung stattfinden würde. Bloss theoretische Mög-
lichkeiten oder vage Aussichten auf eine künftige günstigere Verwendung
genügen nicht (BGE 134 II 72; 134 II 179).
3.5.
Der Verkehrswert entspricht grundsätzlich dem Erlös, der für das enteig-
nete Recht bei Veräusserung im freien Handel am massgebenden Stichtag
objektiverweise hätte erzielt werden können (BGE 122 II 250; Hess/Weibel
Band I, Art. 19 EntG N 50 und 80).
Der Landwert bemisst sich nach der bisherigen zulässigen Nutzung. Der
Gebrauch, den der Enteigner vom abzutretenden Land zu machen ge-
denkt, ist nicht preisbestimmend. Der Enteignete kann aus Nutzungsmög-
lichkeiten des Enteigners nichts für sich ableiten. Massgebend sind nur die
Verwendungsmöglichkeiten, die ihm selber offengestanden hätten
(Hess/Weibel, Band I, a.a.O., Art. 19 N 9; BGE 111 Ib 100; 109 Ib 274).
3.6.
Der Verkehrswert ist im Enteignungsverfahren, wenn immer möglich, mit
Hilfe der preisvergleichenden oder statistischen Methode zu ermitteln,
denn Preise, die in der nahen Umgebung für gleichartiges und gleichwerti-
ges Land in letzter Zeit bezahlt worden sind, lassen auf den Verkehrswert
auch des enteigneten Grundstücks schliessen (BGE 114 Ib 286 Erw. 7
S. 295 f.; Hess/Weibel Bd. I, a.a.O., N 80 zu Art. 19 EntG). Gemäss Recht-
sprechung des Verwaltungsgerichts sind die in den letzten beiden Jahren
vor dem Stichtag realisierten Preise als Vergleichspreise heranzuziehen
(vgl. AGVE 2004 S. 207 ff.; VGE WBE.2015.488 vom 24. Oktober 2016,
S. 8; WBE.2019.148 vom 12. März 2020, S. 16).
Diese Methode führt nur zu richtigen Resultaten, wenn Vergleichspreise in
genügender Zahl für Objekte ähnlicher Beschaffenheit zur Verfügung ste-
hen. In der Regel lässt sich zwar auch aus vereinzelten Vergleichspreisen
auf das allgemeine Preisniveau schliessen. Sind nur wenige Kaufpreise be-
kannt, müssen diese aber besonders sorgfältig untersucht werden. Sie kön-
nen nur zur Entschädigungsbestimmung verwendet werden, wenn dem
Vertragsabschluss nicht – wie etwa bei Verkäufen unter Verwandten sowie
bei Arrondierungs- und ausgesprochenen Spekulationskäufen – unübliche
Verhältnisse zugrunde liegen. Nur wenn überhaupt keine Vergleichspreise
vorhanden sind, dürfen sich die Schätzungsbehörden auf die ausschliess-
liche Anwendung von Methoden beschränken, die – wie die Lageklassen-
methode oder die Methode der Rückwärtsrechnung – auf blosse Hypothe-

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sen abstellen, auf heute nicht mehr durchwegs geltenden Rentabilitäts-
überlegungen beruhen und bei denen das Ergebnis selbst durch kleinere
Erhöhungen oder Reduktionen der Ausgangswerte fast beliebig verändert
werden kann (BGE 122 I 168, Bundesgerichtsentscheide 1P.520/2003 vom
9. März 2004 Erw. 7.3. und 1C_266/2011 vom 20. Oktober 2011 Erw. 4.2).
Es ist auf die Vergleichszahlen der letzten beiden Jahre vor dem Stichtag
abzustellen. Im vorliegenden Fall ist somit der Zeitraum von September
2018 bis Oktober 2020 massgebend.
4.
4.1.
Im Enteignungsverfahren hat das SKE die Entschädigung grundsätzlich ori-
ginär, das heisst nicht abgeleitet von den vorgängigen Entschädigungsge-
sprächen zwischen den Parteien, festzustellen. Das Gericht kann und darf
sich daher nicht auf die Prüfung beschränken, ob die vom Enteigner ange-
botene Entschädigung richtig ist oder ob sie nach Massgabe der Begehren
der Enteigneten angepasst werden muss.
Die Festsetzung der angemessenen Entschädigung hat somit unabhängig
von dem Angebot, welches der Kanton dem Beschwerdeführer ursprüng-
lich gemacht hat, zu erfolgen. Das Gericht hat dabei auch nicht zwingend
von den vom Gesuchsteller verwendeten Bemessungsgrundlagen auszu-
gehen (VGE WBE.2015.12 vom 8. Juli 2015, Erw. 4.1.).
4.2.
Im Lichte der dargestellten (Erw. 4.1.) Rechtsprechung des Verwaltungs-
gerichts wäre ein Rückkommen des Gesuchstellers ohne weiteres als zu-
lässig zu erachten. Es obliegt dem SKE zu prüfen, ob der Enteignete mit
dem kantonalen Angebot im Sinne der Rechtsprechung voll entschädigt
wird (Erw. 3.1.).
5.
5.1.
Die Abtretungsfläche von ca. 594 m2 befindet sich an der nordwestlichen
Ecke der Parzelle F zur C hin. In diesem Bereich befindet sich eine
Schwarzdornhecke, welche im Rahmen des Projekts gerodet werden muss
(vgl. die dem an der Verhandlung vom 29. Oktober 2019 eingereichten ver-
besserten Vertragsentwurf beigelegten Landerwerbs- und Sachleistungs-
pläne). Mit der entschädigungslosen Entfernung der Schwarzdornhecke ist
der Gesuchgegner ohne Weiteres einverstanden (Protokoll S. 5; vorn Erw.
2.3.).
5.2.
Bei der Begründung seiner Forderung hat der Gesuchgegner lediglich auf
die hohen Kosten für die Aufschüttung und den aus dieser resultierenden

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Vorteil für den Enteigner verwiesen. Vergleichshandänderungen der letzten
zwei Jahre wurden von ihm nicht belegt. Er beschränkte sich auf die Be-
hauptung, in der Vergangenheit seien vergleichbare Liegenschaften zu
ähnlichen Preisen gehandelt worden.
Für die Bemessung der Entschädigung massgebend ist lediglich der Scha-
den, den der Enteignete durch den Eingriff erleidet, nicht der Vorteil des
Enteigners (Erw. 3.5.). Dies entspricht dem Grundsatz der vollen Entschä-
digung, wonach der Enteignete weder einen Gewinn erzielen noch einen
Verlust erleiden soll (Erw. 3.1.). Würde man bei der Schadensberechnung
wie vom Gesuchgegner gefordert auf die Bereicherung des Enteigners ab-
stellen, hätte dies zur Folge, dass etwa bei Enteignung von privatem Stras-
sengebiet der Enteigner zur Zahlung einer Entschädigung verpflichtet
würde, obwohl der Enteignete keine Vermögensverminderung erleidet (vgl.
Entscheid des SKE 4-EV.2019.32, Erw. 7.). Umgekehrt wäre eine materi-
elle Enteignung immer entschädigungslos hinzunehmen, da die Eigen-
tumsverhältnisse bei materieller Enteignung unangetastet bleiben und das
Vermögen des Enteigners keine Zunahme erfährt (Rudolf Merker, Der
Grundsatz der "vollen Entschädigung" im Enteignungsrecht, Diss., Zürich
1975, S. 9, mit Hinweisen).
Davon abgesehen befand sich das abzutretende Land ursprünglich auf der-
selben Höhe wie die Parzelle, welche Gegenstand des Parallelverfahrens
bildet. Das Strassenbauprojekt wäre somit technisch zweifelsohne auch
ohne die vorgenommene Aufschüttung realisierbar gewesen.
5.3.
Art. 19 lit. abis des Bundesgesetzes über die Enteignung (EntG; SR 711)
vom 20. Juni 1930 (Stand am 1. Januar 2021) sieht vor, dass für Kulturland
im Geltungsbereich des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht
(BGBB; SR 211.412.11) vom 4. Oktober 1991 das Dreifache des ermittel-
ten Höchstpreises gemäss Art. 66 Abs. 1 BGBB entschädigt wird.
Das Enteignungsrecht des Bundes kommt grundsätzlich immer dann zur
Anwendung, wenn das Enteignungsrecht geltend gemacht wird für Werke,
die im Interesse der Eidgenossenschaft oder eines grossen Teils des Lan-
des liegen, sowie für andere im öffentlichen Interesse liegende Zwecke,
sofern sie durch ein Bundesgesetz anerkannt sind (Art. 1 Abs. 1 EntG). Das
kantonale Enteignungsrecht kommt hingegen dann zur Anwendung, wenn
für Werke des Kantons oder einer Gemeinde enteignet werden soll, für wel-
che ein auf kantonalem Recht beruhender Enteignungstitel vorliegt. Dies
ist unter anderem bei kantonalen Strassenbauprojekten der Fall (Bauge-
setzkommentar, § 130, N 9).

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Das vorliegende Strassenbauprojekt betrifft eine Kantonsstrasse. Der Ent-
eignungstitel beruht auf kantonalem Recht. Folglich findet auf das vorlie-
gende Verfahren ausschliesslich das kantonale Enteignungsrecht Anwen-
dung. Für eine Entschädigung des Dreifachen des ermittelten Höchstprei-
ses nach Art. 66 Abs. 1 BGBB besteht derzeit im kantonalen Enteignungs-
recht keine Rechtsgrundlage. Das verfassungsmässige Gleichbehand-
lungsgebot (Art. 8 Abs. 1 BV) kommt angesichts des offenkundig unter-
schiedlichen anzuwendenden Rechts nicht zum Tragen. Das Gericht hat
auch keine Handhabe sich mit allenfalls kommendem Recht auseinander-
zusetzen (vgl. die regierungsrätliche Antwort auf die Motion Ralf Bucher
[20.235] betreffend Vereinheitlichung der Entschädigung von Kulturland bei
kantonalen und nationalen Infrastrukturbauten).
5.4.
Wie bereits erwähnt (vorne Erw. 3.6.) sind gemäss Verwaltungsgericht
grundsätzlich die Zahlen der letzten beiden Jahre vor dem Stichtag mass-
gebend. Wird diese Praxis im vorliegenden Fall streng eingehalten, so lä-
gen nur zwei Vergleichspreise vor. Liegen nur sehr wenige Vergleichs-
preise vor, stellt sich die Frage, ob zusätzlich Vergleichspreise aus den
Nachbargemeinden beizuziehen wären. Das Verwaltungsgericht hatte sich
in einem neueren Entscheid mit dieser Problematik und dem Verfahren zur
Festlegung der Abtretungsentschädigung zu befassen. Im erwähnten Fall
schienen dem Gericht die Standortbedingungen zu unterschiedlich, wes-
halb es zum Schluss gelangte, dass die in den benachbarten Gemeinden
erhobenen Werte nicht als Vergleichspreise zu berücksichtigen seien.
Stattdessen zog es vor, den massgeblichen Zeitrahmen etwas auszudeh-
nen (VGE WBE.2015.488 vom 24. Oktober 2016, S. 14 f.). In einem aktu-
ellen Entscheid bestätigte das Verwaltungsgericht seine Rechtsprechung
und hielt fest, dass für die Ausdehnung des Vergleichszeitraums auf mehr
als zwei Jahre keine fixe Obergrenze existiere. Vielmehr sei auf die Ver-
hältnisse im Einzelfall abzustellen (VGE WBE.2019.148 vom 12. März
2020, S. 16). Auch das Bundesgericht hat nicht beanstandet, dass in einem
Enteignungsverfahren der Verkehrswert anhand der Daten der vorausge-
henden drei Jahre berechnet worden war (Bundesgerichtsentscheid
1C_329/2014 vom 5. Januar 2015, Erw. 3.3).
Im Sinne dieser Rechtsprechung ist im vorliegenden Fall der Zeitrahmen
etwas auszudehnen. Es werden die vorausgehenden vier Jahre berück-
sichtigt und die Angaben der Vergleichspreise von 2016 und 2017 mitein-
bezogen.
Bei der betroffenen Fläche handelt es sich um ebenes Ackerland. Das SKE
holte bei der Abteilung Landwirtschaft am 27. Mai 2020 und am 12. Mai
2021 die in der Region Q. in der Zeit von 2016 bis Oktober 2020 erzielten
Handänderungspreise ein.

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5.5.
Für die Preisbestimmung der Parzelle F können vergleichsweise die nach-
folgenden Handänderungen herangezogen werden:
 J Acker, Wiese Fr. 8.40/m2
 K Acker, Wiese Fr. 7.00/m2
 M Acker Fr. 8.25/m2
 N Acker Fr. 9.76/m2
Aus den erhobenen Zahlen lässt sich eindeutig das Fazit ziehen, dass
keine Preise von mehr als Fr. 10.00/m2 bezahlt wurden. Insgesamt scheint
der vom Gesuchsteller angebotene Preis von Fr. 10.00/m2 für Landwirt-
schaftsland in Q. nicht nur angemessen, sondern grosszügig. Er enthält
auch ohne weiteres den von der Abteilung Landwirtschaft bei der Festset-
zung des höchstzulässigen Preises nach Art. 66 BGBB berücksichtigten
15 % Zuschlag auf dem Durchschnittswert. Im Übrigen verzichtet das SKE
auch in Würdigung der in Erw. 4.1. dargelegten Praxis im Regelfall darauf
unter das Angebot des Enteigners zu gehen, sofern dieser damit den ihm
zustehenden Ermessensspielraum nicht überstrapaziert.
5.6.
Die vom Gesuchgegner abgetretene Fläche der Parzelle F von ca. 594 m2
ist nach dem Angebot des Gesuchstellers mit Fr. 10.00/m2 zu entschädi-
gen.
5.7.
Von einem Minderwert der Restliegenschaft (§ 143 Abs. 1 lit. b BauG) kann
bei einer Randabtretung mit einem Flächenverlust von 0,6 % nicht ausge-
gangen werden. Ein solcher wird denn auch vom Gesuchgegner nicht be-
hauptet.
5.8.
Es bleibt zu untersuchen, ob ein sog. Inkonvenienzschaden (§ 143 Abs. 1
lit. c BauG) gegeben ist. Im Vordergrund stehen unter diesem Titel regel-
mässig Anpassungsarbeiten zur Wiederherstellung des vorbestehenden
Zustands im möglichen Rahmen.
Ein wirtschaftlicher Schaden ist weder ersichtlich noch geltend gemacht
worden. Eine Inkonvenienzentschädigung über die vorgesehenen Sach-
leistungen (Plan vom 20. September 2018) hinaus ist dem Gesuchgegner
nicht zuzusprechen (vgl. auch Erw. 2.3.).

- 13 -
6.
6.1.
Zusammenfassend hat der Gesuchsteller dem Gesuchgegner für die abzu-
tretende Fläche Fr. 10.00/m2 als Entschädigung zu bezahlen. Alle weiter-
gehenden Ansprüche sind abzuweisen.
6.2.
Der Gesuchsteller hat bereits am 25. Februar 2020 eine Abschlagszahlung
in der Höhe von Fr. 6'000.00 geleistet. Grundsätzlich wäre die Differenz
zwischen der geleisteten Abschlagszahlung und der zu leistenden Entschä-
digung zu verzinsen. Für die Verzinsung gilt gemäss einem Beschluss der
dafür zuständigen 1. Kammer der Abteilung I des Bundesverwaltungsge-
richts vom 9. November 2009 seit dem 1. Januar 2010 jeweils der hypo-
thekarische Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen (vgl. § 19 der Verord-
nung über Landumlegung, Grenzbereinigung und Enteignung [LEV; SAR
713.112] vom 23. Februar 1994). Dieser beträgt aktuell 1,25 %. Vorliegend
entfällt eine Verzinsung jedoch, da die zu leistende Entschädigung voraus-
sichtlich unter der Abschlagszahlung liegen wird.
7.
7.1.
Die Kosten des Verfahrens sind in Enteignungsverfahren in der Regel vom
entschädigungspflichtigen Gemeinwesen zu tragen, wenn eine Entschädi-
gung zugesprochen wird (sog. Kostenprivileg nach § 149 Abs. 2 BauG).
Davon kann abgewichen werden, wenn die Forderungen des Enteigneten
offensichtlich missbräuchlich, unbegründet oder übersetzt sind sowie wenn
die Begehren ganz oder zum grössten Teil abgewiesen werden (AGVE
2008 S. 373, Erw. 6.2.3.; AGVE 2000 S. 37). In diesem Fall kommt die or-
dentliche Kostenregelung nach § 31 Abs. 2 VRPG zum Tragen, wonach die
Kosten nach Massgabe des Obsiegens und Unterliegens verteilt werden.
Die Praxis des SKE zur Kostenverteilung abweichend vom Kostenprivileg
ist restriktiv. Es soll nicht leichthin auf missbräuchliche Begehren geschlos-
sen werden, andernfalls würde das vom Gesetz gewährte Kostenprivileg
unterlaufen. Der Betroffene soll sich vor der ersten Gerichtsinstanz grund-
sätzlich ohne Kostenrisiko wehren können, weil gegen seinen Willen in
seine Rechte eingegriffen wird (AGVE 2008 S. 373, Erw. 6.2.5).
Das offensichtlich übersetzte Entschädigungsbegehren des Gesuchgeg-
ners war zwar abzuweisen, was für eine Kostenverteilung nach Massgabe
des Obsiegens und Unterliegens abweichend vom Kostenprivileg sprechen
könnte. Vorliegend war dies jedoch für den nicht anwaltlich vertretenen Ge-
suchgegner nicht von vornherein erkennbar. Das Entschädigungsbegehren
wird daher vom SKE nicht als offensichtlich missbräuchlich beurteilt. Die
Verfahrenskosten werden dem enteignungsrechtlichen Regelfall entspre-
chend dem Gesuchsteller auferlegt.

- 14 -
7.2.
Mangels anwaltlicher Vertretung werden keine Parteikosten ersetzt (§ 29
Abs. 1 VRPG).

- 15 -
Das Gericht erkennt:
1.
Der Gesuchsteller wird verpflichtet, für das abzutretende Land von
ca. 594 m2 eine Entschädigung von Fr. 10.00/m2 zu bezahlen.
Die vom Gesuchsteller am 25. Februar 2020 bereits geleistete Abschlags-
zahlung in der Höhe von Fr. 6'000.00 wird angerechnet.
2.
Alle weitergehenden Entschädigungsbegehren des Gesuchgegners wer-
den abgewiesen.
3.
Der Enteignungsvertragsentwurf zwischen dem Kanton Aargau und A. wird
zum integrierten Bestandteil des vorliegenden Entscheids erklärt.
4.
Der Kanton Aargau wird ermächtigt und angewiesen, die Handänderung zu
gegebener Zeit gestützt auf die Mutationstabelle des Nachführungsgeome-
ters dem Grundbuchamt S. zur Eintragung anzumelden.
5.
Die Handänderungs- und Vermessungskosten werden vom Gesuchsteller
getragen.
6.
6.1.
Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus einer Staatsgebühr von
Fr. 2'000.00, einer Kanzleigebühr von Fr. 275.00 und den Auslagen von
Fr. 212.00 , insgesamt Fr. 2'487.00 werden dem Gesuchsteller auferlegt.
6.2.
Es werden keine Parteikosten ersetzt.
Zustellung
- Gesuchsteller (2)
- Gesuchgegner
Mitteilung
- Mitwirkende Fachrichter
- Gerichtskasse (intern)

- 16 -
Rechtsmittelbelehrung Verwaltungsgerichtsbeschwerde
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde
beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, obere Vorstadt 40, 5001
Aarau, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit
dem 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom
18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde-
schrift muss einen Antrag, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Be-
gründung enthalten. Beweismittel sind anzugeben. Der angefochtene Ent-
scheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (§§ 28
und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG;
SAR 271.200] vom 4. Dezember 2007] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1
der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO; SR 272] vom 19. Dezem-
ber 2008).
Aarau, 26. Mai 2021
Spezialverwaltungsgericht
Kausalabgaben und Enteignungen
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:
E. Hauller C. Dürdoth
Versand: