ag_spezialverwaltungsgericht · 4-EV.2020.6 · 2021-04-14 · de
Spezialverwaltungsgericht / Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen — 4-EV.2020.6


Spezialverwaltungsgericht
Kausalabgaben und Enteignungen
4-EV.2020.6
Urteil vom 14. April 2021
Besetzung Präsident E. Hauller
Richter A. Baumgartner
Richterin B. Bärtschi
Richter J. Fricker
Richter V. Oeschger
Gerichtsschreiberin C. Dürdoth
Gesuchstellerin A._____AG
vertreten durch Christoph Hindermann, Rechtsanwalt, Kaser-
nenstrasse 26, 5001 Aarau
Gesuchgegnerin Einwohnergemeinde Q._____
handelnd durch den Gemeinderat
dieser vertreten durch Dr. Simone Walther, Rechtsanwältin, Hintere Bahn-
hofstrasse 6, 5000 Aarau
Gegenstand Zuweisung der Parzelle C zum Nicht-Baugebiet (materielle Enteignung)

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Das Gericht entnimmt den Akten:
A.
Die A. ist Eigentümerin der Parzelle C im Halte von 4'790 m2 in Q., die der
Wohnzone W2 zugewiesen war. Mit der am 9. November 2016 von der Ge-
meindeversammlung Q. beschlossenen Gesamtrevision des allgemeinen
Nutzungsplans der Einwohnergemeinde Q., die am 6. September 2017
vom Regierungsrat genehmigt wurde, wurde die Parzelle C aus dem Peri-
meter des Bauzonenplans entfernt und dem Perimeter ausserhalb der
Bauzone zugewiesen.
B.1.
Mit Schreiben vom 3. Januar 2019 liess die A. beim Gemeinderat Q. eine
Entschädigung von Fr. 1'413'050.00 beantragen.
B.2.
Der Gemeinderat Q. lehnte die Entschädigungsforderung mit Schreiben
vom 20. März 2019 vollumfänglich ab.
C.1.
Daraufhin liess die A. (künftig: Gesuchstellerin) mit Eingabe vom 6. März
2020 ein Entschädigungsbegehren beim Spezialverwaltungsgericht, Abtei-
lung Kausalabgaben und Enteignungen (kurz: SKE) einreichen. Sie bean-
tragte, die Beklagte sei zur Bezahlung einer Entschädigung von
Fr. 1'413'050.00 zuzüglich Verzugszins von 1.5 % ab dem 3. Januar 2019
zu verpflichten.
C.2.
Mit Schreiben vom 12. März 2020 wurde das Entschädigungsbegehren der
Einwohnergemeinde Q. (künftig: Gesuchgegnerin) zur Kenntnis gebracht
und es wurde ihr eine Frist zur Vernehmlassung bis 20. April 2020 gesetzt.
Die Gesuchgegnerin liess innert erstreckter Frist mit Eingabe vom 19. Mai
2020 eine Klageantwort erstatten und beantragte die Abweisung des Ent-
schädigungsbegehrens.
C.3.
Das SKE liess die Eingabe der Gesuchgegnerin mit Schreiben vom 20. Mai
2020 der Gesuchstellerin zukommen und setzte ihr eine Frist zur Replik bis
12. Juni 2020.
Innert erstreckter Frist liess die Gesuchstellerin mit Eingabe vom 22. Juni
2020 Replik erstatten und an den gestellten Begehren festhalten.

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C.4.
Mit Schreiben vom 13. Juli 2020 brachte das SKE die Replik der Gesuch-
gegnerin zur Kenntnis und setzte ihr eine Frist bis 7. September zur Erstat-
tung einer abschliessenden Duplik.
Die Gesuchgegnerin liess innert erstreckter Frist am 21. September 2020
eine abschliessende Duplik erstatten und an den gestellten Begehren voll-
umfänglich festhalten.
C.5.
Das SKE brachte die Duplik der Gesuchstellerin mit Schreiben vom
22. September 2020 zur Kenntnis und setzte ihr eine Frist bis 15. Oktober
2020, um zu den Neuerungen der Duplik Stellung zu nehmen. Die Gesuch-
stellerin verzichtete konkludent darauf.
Damit war der Schriftenwechsel abgeschlossen.
D.1.
Das Gericht führte am 17. März 2021 eine Verhandlung durch (Präsenz vgl.
Protokoll, S. 2). Die Sach- und die Rechtslage wurden besprochen. Auf
eine Besichtigung der Örtlichkeiten wurde in Übereinstimmung mit den Par-
teien verzichtet (Protokoll, S. 14). Der Gesuchstellerin wurde eine 10-tägige
Frist gesetzt, um zu den von der Gesuchgegnerin an der Verhandlung ein-
gereichten Beweisergänzungen Stellung zu nehmen (Protokoll, S. 15/16).
D.2.
Mit Eingabe vom 23. März 2021 nahm die Gesuchstellerin Stellung zu den
Beweisergänzungen und hielt an ihren Anträgen vollumfänglich fest. Die
Stellungnahme wurde der Gesuchgegnerin zur Kenntnis gebracht und ihr
wurde freigestellt, sich bis 6. April 2021 abschliessend dazu zu äussern.
D.3.
Die Gesuchgegnerin liess sich mit Eingabe vom 6. April 2021 abschlies-
send vernehmen und hielt an ihren bisherigen Ausführungen vollumfäng-
lich fest.
D.4.
Das Gericht hat die Streitsache an der Sitzung vom 14. April 2021 noch-
mals beraten und das nachfolgende Urteil gefällt.

- 4 -
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
1.1.
Die Gesuchstellerin fordert eine Entschädigung aus materieller Enteignung
infolge Zuweisung der Parzelle C zum Nicht-Baugebiet. Für die Beurteilung
dieser Frage ist gemäss § 158 Abs. 1 des Gesetzes über Raumentwicklung
und Bauwesen (BauG; SAR 713.100) vom 19. Januar 1993 das SKE zu-
ständig.
1.2.
Die A. ist Alleineigentümerin der Parzelle C. Sie ist deshalb ohne weiteres
zur Einreichung eines Entschädigungsbegehrens befugt.
Als Beklagte wurde richtigerweise die Einwohnergemeinde Q. ins Recht
gefasst (§ 139 Abs.1 BauG).
1.3.
Die Einreichung eines Entschädigungsbegehrens ist an keine Frist gebun-
den. Nach der Praxis des Bundesgerichts unterliegen aber auch öffentlich-
rechtliche Ansprüche der Verjährung. Fehlt eine Regelung über Verjäh-
rungsfristen, so kann das Gericht eine privatrechtliche Bestimmung analog
anwenden oder selbst eine Regel aufstellen (Bundesgerichtsentscheid
[BGE] 126 II 61). Für Entschädigungsforderungen aus materieller Enteig-
nung infolge Zonenplanänderung hat das Bundesgericht eine Frist von
zehn Jahren festgelegt (BGE 108 Ib 339 f.; Ulrich Häfelin/Georg
Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Auflage, Zü-
rich/St. Gallen 2016, N 777 ff.).
Die Nutzungsplanänderung, auf die die Gesuchstellerin ihre Entschädi-
gungsforderung stützt, wurde am 6. September 2017 vom Regierungsrat
genehmigt. Da die Nutzungsplanänderung nicht beim Verwaltungsgericht
angefochten wurde, wurde sie zu diesem Zeitpunkt rechtskräftig (vgl. unten
Erw. 3.3.). Das vorliegende Entschädigungsbegehren datiert vom 6. März
2020. Die Entschädigungsforderung ist somit nicht verjährt.
1.4.
Die Parteien haben ein Vorverfahren durchgeführt (vorne B.1. und B.2). Vor
der Einreichung einer Klage an das SKE nach § 59 i.V.m. §§ 60 ff. des
Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; SAR 271.100) vom
9. Juli 1968 ist ein Vorverfahren durchzuführen, in welchem die klagende
der beklagten Partei ihr Begehren schriftlich mitteilt und um Stellungnahme
innert angemessener Frist ersucht (§ 61 VRPG). Beim vorliegenden Ver-
fahren handelt es sich jedoch nicht um ein Klageverfahren, sondern um ein

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zweistufiges Verfahren eigener Art, in welchem geprüft wird, ob eine Eigen-
tumsbeschränkung eine materielle Enteignung bewirkt und falls ja, wie der
Eingriff zu entschädigen ist. Das Verfahren wird durch eine Eingabe des
von der Eigentumsbeschränkung Betroffenen an das SKE eingeleitet (An-
dreas Baumann/Ralph van den Bergh/Martin Gossweiler/Christian
Häuptli/Erika Häuptli-Schwaller/ Verena Sommerhalder Forestier, Kom-
mentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013 [nachfolgend Bau-
gesetzkommentar], § 158 N 2 f.). Die Durchführung eines Vorverfahrens
wäre daher prozessual nicht zwingend gewesen (Protokoll, S. 3).
Auf das im Übrigen formgerecht eingereichte Entschädigungsbegehren ist
einzutreten.
2.
2.1.
Im Verfahren betreffend materielle Enteignung ist primär zu prüfen, ob die
in Frage stehende öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung einer Ent-
eignung gleichkommt, die gemäss Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung
vom 18. April 1999 (BV; SR 101) wie auch nach § 21 Abs. 4 der Verfassung
des Kantons Aargau vom 25. Juni 1980 (KV; SAR 110.000) die volle Ent-
schädigungspflicht des Enteigners begründet (vgl. auch § 138 Satz 2
BauG).
Wird die Grundfrage des Vorliegens des Enteignungstatbestands vom Ge-
richt bejaht, so muss in einem zweiten Schritt über die Höhe der zu leisten-
den Entschädigung befunden werden. Je nach prozessualer Ausgangslage
kann es sich aus verfahrensökonomischen Überlegungen aufdrängen,
über die Grundfrage der Tatbestandsmässigkeit ein selbständig anfechtba-
res Urteil zu fassen (vgl. dazu Beatrice Weber-Dürler, Verwaltungsökono-
mie und Praktikabilität im Rechtsstaat, in: Schweizerisches Zentralblatt für
Staats- und Verwaltungsrecht [ZBl] 87/1986 S. 193 ff.). Dieses Vorgehen
entspricht einer anerkannten Praxis (vgl. BGE 121 II 417 ff., namentlich
428) und findet sich in § 158 BauG verankert (Baugesetzkommentar,
a.a.O., § 158 N 3).
Vorliegend sind sich die Parteien schon in der Grundfrage uneinig. Im Ge-
gensatz zur Gesuchstellerin spricht die Gesuchgegnerin der Eigentumsbe-
schränkung die Enteignungsqualität ab. Das Gericht beschränkt sich daher
zunächst auf die Prüfung, ob eine materielle Enteignung gegeben ist (Ein-
ladung vom 28. Januar 2021, S. 2; Protokoll, S. 2). Eine allfällige Entschä-
digung wäre in einem Folgeverfahren zu beurteilen.
2.2.
Zwischen den Parteien ist zum einen strittig, ob eine Auszonung oder eine
blosse Nichteinzonung vorliegt. Weiter macht die Gesuchstellerin geltend,

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dass auch eine (von ihr bestrittene) Nichteinzonung vorliegend entschädi-
gungspflichtig wäre. Die Gesuchgegnerin geht dagegen von einer entschä-
digungslos hinzunehmenden Nichteinzonung aus.
3.
3.1.
Im Einklang mit Art. 26 Abs. 2 BV und § 21 Abs. 4 KV definiert § 138 Satz 1
BauG die materielle Enteignung als staatlichen Eingriff in vermögenswerte
Rechte, der in seiner Wirkung einer formellen Enteignung gleichkommt.
Eine Eigentumsbeschränkung infolge Planungsmassnahmen kommt einer
Enteignung im Sinne von Art. 5 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die
Raumplanung (RPG; SR 700) vom 22. Juni 1979 gleich, "wenn dem Eigen-
tümer der bisherige oder ein voraussehbarer künftiger Gebrauch einer Sa-
che untersagt oder in einer Weise eingeschränkt wird, die besonders
schwer wiegt, weil der betroffenen Person eine wesentliche aus dem Ei-
gentum fliessende Befugnis entzogen wird. Geht der Eingriff weniger weit,
so wird gleichwohl eine materielle Enteignung angenommen, falls einzelne
Personen so getroffen werden, dass ihr Opfer gegenüber der Allgemeinheit
unzumutbar erschiene und es mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar
wäre, wenn hierfür keine Entschädigung geleistet würde. In beiden Fällen
ist die Möglichkeit einer künftigen besseren Nutzung der Sache indessen
nur zu berücksichtigen, wenn im massgebenden Zeitpunkt anzunehmen
war, sie lasse sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirkli-
chen. Unter besserer Nutzung eines Grundstücks ist in der Regel die Mög-
lichkeit seiner Überbauung zu verstehen" (BGE 125 II 431, Erw. 3.a), mit
weiteren Hinweisen).
3.2.
Bei Planungsmassnahmen ist nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung
zwischen Nichteinzonung und Auszonung zu unterscheiden. Eine Auszo-
nung liegt vor, wenn ein Grundstück zunächst durch einen bundesrechts-
konformen Nutzungsplan der Bauzone zugeteilt worden ist und später im
Rahmen einer Nutzungsplanrevision einer Nichtbauzone zugeteilt wird.
Wird hingegen ein Grundstück bei der erstmaligen Schaffung einer bun-
desrechtskonformen raumplanerischen Grundordnung der Nichtbauzone
zugewiesen, liegt eine Nichteinzonung vor, die grundsätzlich entschädi-
gungslos hinzunehmen ist (BGE 1C_66/2012 vom 3. September 2012,
Erw. 2.2.; BGE 125 II 431, Erw. 3.b).
Dabei ist zu beachten, dass eine Nichteinzonung nicht nur bei der Revision
von vor Inkrafttreten des RPG erlassenen Nutzungsplänen vorliegt, son-
dern auch bei der Anpassung von Nutzungsplänen, die zwar schon nach
Inkrafttreten des RPG erlassen wurden, die aber materiell nicht mit den
bundesrechtlichen Planungsgrundsätzen übereinstimmen (BGE

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1C_66/2012 vom 3. September 2012, Erw. 2.2.; BGE 1C_275/2018 vom
15. Oktober 2019, Erw. 2.3.).
3.3.
Massgebend für die Beurteilung der Entschädigungspflicht sind die rechtli-
chen und tatsächlichen Verhältnisse im Zeitpunkt des Eingriffs bzw. des
Inkrafttretens der Eigentumsbeschränkung (§ 158 Abs. 2 BauG). Dies ist
der Zeitpunkt, in dem der neue Zonenplan in Kraft tritt (BGE 132 II 218,
Erw. 2.4., mit Hinweisen). Der allgemeine Nutzungsplan der Gemeinde Q.
wurde am 6. September 2017 vom Regierungsrat genehmigt.
Nach § 28 BauG hat die Verwaltungsgerichtsbeschwerde keine aufschie-
bende Wirkung. Mit dieser Regelung soll verhindert werden, dass Planer-
lassverfahren und Inkrafttreten der Planung durch Rechtsmittel ungebühr-
lich verzögert werden. Eine einzelne Beschwerde soll zudem nicht die An-
wendung der ganzen Nutzungsplanung blockieren können. Wird die auf-
schiebende Wirkung erteilt, betrifft sie jeweils nur den Beschwerdegegen-
stand (Baugesetzkommentar, a.a.O., § 28 N 20 ff., mit Hinweis auf AGVE
1998 S. 338 und 1995 S. 281). Daraus folgt, dass die Planung mit der Ge-
nehmigung in Kraft tritt, obwohl dagegen noch ein Rechtsmittel möglich
wäre (so auch der Entscheid des SKE 4-EV.2019.14 vom 17. März 2021,
S. 8).
Stichtag im vorliegenden Verfahren ist somit der 6. September 2017.
4.
4.1.
Die Gesuchstellerin vertritt die Auffassung, es liege eine entschädigungs-
pflichtige Auszonung vor. Die Nutzungsplanrevision 1994/1996 sei sowohl
formell als auch materiell als bundesrechtskonform zu erachten. Es sei von
den Behörden bei der Genehmigung der Nutzungsplanrevision bewusst in
Kauf genommen worden, dass die nach Rückzonung noch verbleibenden
Bauzonen den 15-jährigen Baulandbedarf überschreiten. Da es sich bei der
Zonenplanrevision 2016 also nicht um die erstmalige bundesrechtskon-
forme Zonenplanung der Gemeinde handle, sei eine entschädigungspflich-
tige Auszonung anzunehmen. Die Gesuchstellerin anerkennt jedoch, dass
mit der Totalrevision des Zonenplans 1984/1987 noch keine bundesrechts-
konforme Ordnung bestanden habe.
4.2.
Die Gesuchgegnerin bestreitet, dass es sich beim Bauzonenplan
1994/1996 um die erste bundesrechtskonforme Nutzungsplanung gehan-
delt habe. Erst mit der Zonenplanrevision 2016 sei eine materiell mit den
Grundsätzen des RPG übereinstimmende Nutzungsordnung geschaffen
worden. Der Begriff der erstmaligen Schaffung einer raumplanerischen

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Grundordnung sei nicht so zu verstehen, dass nicht mehrere bundesrechts-
widrige Zonenpläne aufeinander gefolgt sein können. Sie führt weiter aus,
es handle sich bei der Beurteilung der Frage, ob eine Auszonung vorliege,
um eine Rechtsfrage. Die Frage nach der materiellen Vereinbarkeit der Zo-
nenplanrevision mit Bundesrecht sei nicht eine Frage des politischen Wil-
lens und das Gericht dürfe bei der Beurteilung dieser Frage nicht daran
gebunden sein.
Zu prüfen ist daher, ob bereits die Zonenplanrevision 1994/1996 die bun-
desrechtlichen Vorgaben materiell erfüllte oder ob dies erst mit der Zonen-
planrevision 2016 der Fall war.
4.3.
4.3.1.
Im Rahmen der Nutzungsplanrevision 1984/1987 wurde bereits über die
Auszonung des Gebiets T diskutiert, das im Baugebiet, 2. Etappe lag. Da-
mals war das Baugebiet unstrittig überdimensioniert. Aufgrund einer Auf-
lage des Grossen Rats anlässlich der Genehmigung vom 13. Januar 1987
wurde bereits die nächste Planung in Aussicht genommen. Im Vorprüfungs-
bericht Nutzungsplanung Kulturland des Baudepartements vom 6. August
1990 wird ausgeführt, dass das Baugebiet nach wie vor recht gross dimen-
sioniert sei. Es wurde auf die grosse Bedeutung der Fruchtfolgefläche des
Gebiets T hingewiesen und vorgeschlagen, die Fruchtfolgeflächen der
Landwirtschaftszone zuzuordnen. An der Einwohnergemeindeversamm-
lung vom 24. November 1993 wurde die Revision der Nutzungsplanung an-
genommen. Dabei wurde das T zur Bereinigung von Quellenrechten zu-
rückgestellt. An der Einwohnergemeindeversammlung vom 15. Juni 1994
wurde vorgebracht, dass es in Q. genügend eingezontes und erschlosse-
nes Bauland gebe, das für die Abdeckung der Planungsperiode von fünf-
zehn Jahren mehr als ausreichend sei. Es wurde beantragt, das sich im
Baugebiet, 2. Etappe, befindliche Gebiet T nicht einzuzonen und der Land-
wirtschaftszone zuzuführen. Es wurde aber gleichzeitig auf die mit einer
Auszonung möglicherweise verbundenen Kostenfolgen für die Gemeinde
in einem Rechtsmittelverfahren hingewiesen. Zudem wurden wirtschaftli-
che Gründe für die Belassung des Gebiets in der Bauzone angeführt.
Schliesslich wurde das Gebiet T mit 91 zu 63 Stimmen im Baugebiet be-
lassen. Die Nutzungsplanrevision wurde am 23. September 1996 vom
Grossen Rat genehmigt. Die Bauzonen- und Kulturlandplanänderung "T"
wurde schliesslich mit Beschluss des Grossen Rats vom 12. November
1996 genehmigt. Das Baugebiet wurde im Vergleich zur Nutzungsplanrevi-
sion 1984/1987 um 19,6 ha reduziert, aber gleichzeitig auch um 4,8 ha ver-
grössert. Parzelle C wurde der W2 (ohne Etappierung) zugewiesen.
4.3.2.
Gemäss Art. 15 RPG sollen Bauzonen das Land umfassen, das sich für die
Überbauung eignet und das weitgehend überbaut ist (Art. 15 lit. a RPG)

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oder das Land, das voraussichtlich in den nächsten 15 Jahren benötigt und
erschlossen wird (Art. 15 lit. b RPG). Dabei muss der Baulandbedarf an-
hand von objektiven Kriterien bestimmt werden. Ein blosser Nachfrage-
überhang ist für sich allein nicht ausreichend; vielmehr ist die regional und
überregional gewünschte Entwicklung massgebend. Der Baulandbedarf
kann bestimmt werden, indem der Baulandverbrauch der letzten Jahre mit
den vorhandenen Baulandreserven verglichen wird. Daraus kann der
durchschnittliche jährliche Baulandbedarf ermittelt werden (BGE 116 Ia
328, Erw. 4.).
Aus der Botschaft des Regierungsrats an den Grossen Rat vom 20. De-
zember 1995 geht hervor, dass die Einwohnerzahl in der Gemeinde Q. in
den vorangegangenen 15 Jahren von 4'638 Einwohnern um 633 Einwoh-
ner auf 5'271 Einwohner gestiegen war. Der Bauzonenplan wies ein Fas-
sungsvermögen von rund 7'850 Einwohnern auf, was einem Bevölkerungs-
wachstum von rund 2'579 entsprochen hätte. Die kantonale Prognose rech-
nete dagegen lediglich mit einem Bevölkerungswachstum von 329 Einwoh-
nern bis ins Jahr 2010. Danach wären also nur knapp 13 % genutzt worden.
Aufgrund dieser Berechnungen wurde festgehalten, dass die Bauzonen um
ca. 48,1 ha zu gross dimensioniert seien, was gemessen am gesamten
Siedlungsgebiet von ca. 224,8 ha einen Flächenanteil von einem guten
Fünftel (21,4 %) ausmachte. Dies lasse sich mit zonenplanerischen Mitteln
kaum verbessern, da sich ca. 90 % der nicht überbauten Flächen in Form
von Baulücken innerhalb des geschlossenen Siedlungsgebiets befänden.
Wie die mittlerweile erfolgte RPG-Revision mit dem neuen Fokus auf der
inneren Verdichtung zeigt, liegt darin aber keine Begründung, die Reserven
in der Dimensionierungsdiskussion nicht weiter zu berücksichtigen, auch
wenn damals eine weitere Redimensionierung der Bauzonenfläche plane-
risch nicht sinnvoll gewesen sein sollte und entsprechend weder beantragt
(Botschaft des Regierungsrates des Kantons Aargau an den Grossen Rat
vom 20. Dezember 1995, S. 5) noch letztlich beschlossen wurde. Es erüb-
rigt sich, hier der strittigen Frage der damaligen Unkorrigierbarkeit weiter
nachzugehen.
Es ist deutlich, dass der Baulandbedarf für die nächsten 15 Jahre in der
Nutzungsplanungsrevision 1994/1996 offensichtlich überschritten worden
war. Daraus kann nur der Schluss gezogen werden, dass die bisherige
Bauzone mindestens zu Beginn der aktuellen Nutzungsplanungsrevision
2016 überdimensioniert und somit nicht raumplanungskonform war. Wenn
der Zonenplan 1994/1996 materiell noch nicht den Vorgaben des Raum-
planungsgesetzes entsprach, geht es bei dem vorliegend zu beurteilenden
Planungsschritt in der bundesgerichtlichen Terminologie um eine Nichtein-
zonung.

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4.3.3.
Als Auszonung gilt nach der neueren Rechtsprechung auch die spätere
Anpassung einer RPG-konformen Nutzungsplanung an zwischenzeitlich
veränderte Verhältnisse oder Anschauungen (BGE 131 II 732). Die vorlie-
gend im Raum stehende Überdimensionierung wurde indessen rückbli-
ckend auf die Nutzungsplanungsrevision 1994/1996 untersucht. Sie ist we-
der durch seitherige unerwartete Bevölkerungsentwicklungen noch durch
veränderte Verdichtungsvorgaben in Zusammenhang mit der RPG-Revi-
sion 2012 verursacht oder beeinflusst worden. Es braucht hier daher nicht
weiter der Frage nachgegangen zu werden, ob sich in der über Jahrzehnte
gewachsenen bundesgerichtlichen Schwarz/Weiss-Optik zur materiellen
Enteignung neu Grautöne eingeschlichen haben, wie sie aktuell in der
Lehre gefordert werden (vgl. Riva, Praxiskommentar RPG, Art. 5 N 152;
EspaceSuisse, Raum&Umwelt, Dezember 4/2019, S. 21 mit Hinweisen;
Peter Karlen, Das Enteignungsrecht zwischen Beständigkeit und Wandel,
in ZBl 12/2019, S. 655; Kommentar Arnold Marti zu BGE 1C_573/2011 und
1C_581/2011 vom 30. August 2013 in ZBl 4/2015 S. 208 f.; Alain Griffel,
Raumplanung: Rückzonungen – ja, aber nicht so, in NZZ vom 22. Novem-
ber 2020).
4.4.
4.4.1.
Die Gesuchstellerin führt weiter aus, die Gemeinde habe das Recht zur
entschädigungslosen Zuweisung der Parzelle C zum Nicht-Baugebiet ver-
wirkt. Es sei mit der Rechtssicherheit nicht vereinbar, dass das Gemeinwe-
sen nach so langer Zeit bei der dritten totalrevidierten Nutzungsplanung
ohne Entschädigungspflicht auf einen formell korrekten Entscheid zurück-
kommen könne. Sie führt dazu die bundesgerichtliche Praxis an, wonach
die Befugnis der Behörden, ein den baurechtlichen Vorschriften widerspre-
chendes Gebäude abzureissen, auf 30 Jahre beschränkt ist.
4.4.2.
Der Anspruch der Behörden auf Wiederherstellung des rechtmässigen Zu-
stands bei baurechtswidrig erstellten Bauten verwirkt grundsätzlich nach 30
Jahren, wobei sich aus Gründen des Vertrauensschutzes auch kürzere
Fristen ergeben können (BGE 132 II 21, Erw. 6.3.). Aus baupolizeilichen
Gründen im engeren Sinne kann sich eine Wiederherstellung des recht-
mässigen Zustands auch nach Ablauf der 30-jährigen Frist aufdrängen.
Geht vom baurechtswidrigen Gebäude oder Gebäudeteil eine ernsthafte
und unmittelbare Gefahr für Leib und Leben der Bewohner oder Passanten
aus, kann der Abbruch auch nach Ablauf der Frist angeordnet werden
(BGE 107 Ia 121, Erw. 1.a).
Der vorliegende Fall ist mit dem der Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustands beim Verstoss gegen die Bauvorschriften nicht vergleichbar. Die
Rechtsprechung bezieht sich auf Gebäude oder Gebäudeteile, die mit den

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Bauvorschriften im Widerspruch stehen. Vorliegend handelt es sich jedoch
um eine unüberbaute Parzelle und somit bloss um eine planerische Option.
Es herrscht also schon von vornherein kein baugesetzwidriger Zustand, der
beseitigt werden könnte. Diese Rechtsprechung ist folglich nicht auf den
vorliegenden Fall anwendbar.
4.4.3.
Ein Grundeigentümer hat kein wohlerworbenes Recht auf Beibehaltung der
einmal für sein Grundstück geschaffenen raumplanerischen Ordnung (BGE
123 I 175, Erw. 3.a). Art. 21 Abs. 2 RPG sieht vor, dass Nutzungspläne
überprüft und falls nötig angepasst werden, wenn sich die Verhältnisse er-
heblich geändert haben.
Es kann sich dabei sowohl um Änderungen der tatsächlichen Gegebenhei-
ten als auch um Änderungen der rechtlichen Grundlagen handeln. Bei Än-
derungen der rechtlichen Grundlagen müssen die Nutzungspläne aufgrund
des Legalitätsprinzips in jedem Fall an die veränderten Rechtsgrundlagen
angepasst werden (Heinz Aemisegger/Pierre Moor/Alexander Ruch/ Pierre
Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, Zürich
2016; N 44 ff. zu Art. 21). Dabei kommt nach der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung der Anpassung eines Nutzungsplans an die Anforderun-
gen des RPG Vorrang zu. Die Frage der Rechtssicherheit stellt sich somit
von vornherein nur für bundesrechtskonforme Pläne (BGE 132 II
218, Erw. 6.1.; BGE 118 Ia 151, Erw. 5.c).
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass es keinen zu Hochbauten ver-
gleichbaren planungsrechtlichen Besitzstandsschutz gibt. Der Anpas-
sungsanspruch des Gemeinwesens kann folglich nicht verwirken. Entspre-
chend kann ein Entschädigungsanspruch aus materieller Enteignung nicht
durch blossen Zeitablauf begründet werden. Wie bereits dargelegt (vorne
Erw. 4.3.), war der bisherige Nutzungsplan der Gemeinde nicht bundes-
rechtskonform. Die Gesuchstellerin kann sich folglich nicht auf den Grund-
satz der Rechtssicherheit im Zusammenhang mit der Planbeständigkeit ge-
mäss Art. 21 Abs. 1 RPG berufen.
5.
5.1.
Die Nichteinzonung in eine Bauzone bei der erstmaligen Schaffung einer
raumplanerischen Grundordnung, welche den verfassungsrechtlichen und
gesetzlichen Anforderungen entspricht, löst grundsätzlich keine Entschädi-
gungspflicht aus. Gemäss konstanter Lehre und Rechtsprechung sind
Nichteinzonungen Anwendungsfälle der Inhaltsbestimmung des Grundei-
gentums. Für die davon betroffenen Grundstücke wird demnach bloss fest-
gestellt, dass zu den Befugnissen, die das Eigentum an ihnen vermittelt,
die private Baunutzung nicht gehört (vgl. statt vieler Enrico Riva, Hauptfra-
gen der materiellen Enteignung, Bern 1990, S. 178).

- 12 -
5.2.
Ausnahmsweise kann sich auch eine Nichteinzonung in eine Bauzone ent-
eignungsähnlich auswirken und eine Entschädigungspflicht auslösen. Die
bundesgerichtliche Rechtsprechung unterscheidet dabei drei Fallgruppen,
die alle Umstände bezeichnen, aufgrund derer sich annehmen lässt, "der
Eigentümer habe am massgebenden Stichtag mit hoher Wahrscheinlich-
keit mit einer aus eigener Kraft realisierbaren Überbauung seines Landes
rechnen dürfen" (BGE 132 II 221; 125 II 434; 122 II 333; 122 II 457 f.; 121
II 423 f.; 119 Ib 130). Dabei ist eine Gesamtwürdigung aller rechtlichen und
tatsächlichen Gegebenheiten im massgebenden Zeitpunkt (Erw. 3.3.) vor-
zunehmen (BGE 132 II 221; 131 II 158; 125 II 434).
5.3.
Eine Entschädigungspflicht kann zu bejahen sein, wenn eine Einzonung
der betreffenden Parzelle geboten gewesen wäre und der Eigentümer auf
eine Einzonung vertrauen durfte. Dies ist der Fall, wenn die Parzelle in weit-
gehend überbautem Gebiet liegt (BGE 1C_275/2018 vom 15. Oktober
2019 mit weiteren Hinweisen). Weiter kann eine Entschädigungspflicht be-
stehen, wenn die Parzelle überbaubar oder groberschlossen ist und von
einem gewässerschutzrechtskonformen generellen Kanalisationsprojekt
erfasst ist. Kumulativ muss der Eigentümer für die Erschliessung und Über-
bauung seines Landes bereits erhebliche Kosten aufgewendet haben.
Liegt keiner dieser Fälle vor, können weitere Gesichtspunkte des Vertrau-
ensschutzes so gewichtig sein, dass ein Grundstück hätte eingezont wer-
den müssen (BGE 132 II 221 mit weiteren Hinweisen).
Nachfolgend ist zu klären, ob bezüglich der Parzelle C einer der enteig-
nungsähnlichen Ausnahmetatbestände vorliegt.
5.4.
5.4.1.
Unter weitgehend überbautem Gebiet ist im Wesentlichen der geschlos-
sene Siedlungsbereich mit eigentlichen Baulücken zu verstehen. Es han-
delt sich dabei um einzelne unüberbaute Parzellen, die unmittelbar an das
überbaute Land angrenzen, in der Regel bereits erschlossen sind und eine
relativ geringe Fläche aufweisen. Der Begriff des weitgehend überbauten
Gebiets ist gebietsbezogen und parzellenübergreifend zu verstehen. Dabei
ist die gesamte bestehende Siedlungsstruktur in die Beurteilung mit einzu-
beziehen (BGE132 II 218). Landwirtschaftliche und andere, primär für die
Freilandnutzung bestimmte Bauten, geben in der Regel kein oder nur ein
wenig gewichtiges Argument für die Zuteilung zur Bauzone ab (BGE 116 Ia
201; 113 Ia 451).

- 13 -
5.4.2.
Die Parzelle C ist peripher am Ortsrand von Q. gelegen. Sie grenzt zwar
an ihrer nordöstlichen Seite an die mit einem Einfamilienhaus überbaute
Parzelle D sowie an ihrer südöstlichen Seite an die ebenfalls überbaute
Parzelle E. Auf der Westseite der Parzelle schliesst jedoch die unüberbaute
Parzelle F mit einer Fläche von 8'193 m2 an. Die südlich gelegene Parzelle
G ist ebenfalls nicht überbaut. Auf der Nordseite wird die Parzelle durch die
H begrenzt, auf deren anderer Seite die Grenze zur Gemeinde S. liegt, die
in diesem Bereich ebenfalls unüberbaut ist. Parzelle C wird qualitativ und
quantitativ nicht von den sie umgebenden Siedlungsbauten geprägt. Viel-
mehr dominieren die an zwei Seiten der Parzelle angrenzenden landwirt-
schaftlich genutzten Flächen den Charakter der Parzelle. Dieser Eindruck
wird auch durch das Luftbild (Beilage 16 zur Klageantwort vom 19. Mai
2020) bestätigt. Die Parzelle kann folglich nicht dem weitgehend überbau-
ten Gebiet zugeordnet werden. Dem stimmt auch die Gesuchstellerin zu
(Protokoll, S. 8).
5.5.
5.5.1.
Die Gesuchstellerin bringt weiter vor, die Parzelle sei groberschlossen. Ver-
kehrsmässig sei das Grundstück durch die H genügend erschlossen. Diese
sei mit rund fünf Metern Breite genügend ausgebaut. Die Erschliessungs-
anlagen (Kanalisation, Wasser, Strom, Telefon und TV) führten an die Par-
zelle heran. Die Bebaubarkeit der Parzelle sei ferner vom Gemeinderat mit
Protokollauszug vom 19. Februar 2002 bestätigt worden. Die Erschlies-
sung mit öffentlichen Verkehrsmitteln sei zwar nicht optimal, jedoch sei dies
auch bei anderen Parzellen, denen Baulandqualität zukomme, der Fall.
Die Gesuchgegnerin bestreitet die Groberschliessung. Die H verfüge noch
nicht über Randabschlüsse und Gehwege. Auch fehle ein Wasseran-
schluss und der Kanalisationsanschluss befinde sich in 50 Meter Entfer-
nung. Der Erschliessungsplan T sei noch nicht realisiert worden. Die Ge-
meinde sei aufgrund der überdimensionierten Bauzonen sogar verpflichtet
gewesen, keine weiteren Erschliessungsmassnahmen mehr zu treffen.
Weiter sei die Parzelle nur unzureichend an den öffentlichen Verkehr an-
gebunden. Nach der Berechnungsmethodik des Bundesamts für Raument-
wicklung (ARE) sei die Parzelle keiner ÖV-Güteklasse mehr zugeteilt. Ge-
mäss der kantonalen Definition der Güteklassen, welche um die Klassen E
und F erweitert ist, liege die Parzelle teilweise in der Kategorie D und teil-
weise in den Kategorien E1 und E2. Folglich sei die ÖV-Erschliessungsgüte
unzureichend für die Ausscheidung der Parzelle als Bauland.
5.5.2.
5.5.2.1.
In der zweiten Fallkonstellation der ausnahmsweise enteignungsähnlich
wirkenden Nichteinzonungen (vgl. Erw. 5.3.) muss das Grundstück grob

- 14 -
erschlossen sein. Eine Feinerschliessung ist hingegen nicht erforderlich
(BGE 125 II 431, Erw. 5.a). Ferner muss das Grundstück an eine Abwas-
serkanalisation angeschlossen werden können, die den Anforderungen der
Gewässerschutzgesetzgebung entspricht. Dabei bezieht sich das Kriterium
der Gewässerschutzrechtskonformität des damals geltenden generellen
Kanalisationsprojekts (GKP) nicht nur auf die technischen Aspekte, wie z.B.
die Dimensionierung der Leitungen, sondern auch auf die Ausdehnung des
GKP an sich. Ist das im Zonenplan ausgeschiedene Baugebiet überdimen-
sioniert, so ist auch das im GKP erfasste Gebiet als überdimensioniert zu
werten, soweit es nicht hinter ersteres zurückgeht. Es mangelt den dort lie-
genden Parzellen entsprechend an der Erfassung durch ein gewässser-
schutzrechtskonformes GKP bzw. durch einen (nach heute geltendem Art.
11 der Allgemeinen Gewässerschutzverordnung [SR 814.201] vom 28. Ok-
tober 1998 vorgeschriebenen) Generellen Entwässerungsplan (BGE 122 II
455, Erw. 5). Das GKP-Erfordernis wird indes dadurch relativiert, dass es
keinen in sich abgeschlossenen Tatbestand darstellt, d.h. die Nichterfüllung
dieses Kriteriums führt für sich allein nicht zur Verneinung der materiellen
Enteignung (BGE 132 II 220; 122 II 460).
Schliesslich muss der Eigentümer im Hinblick auf die Erschliessung und
die Überbauung seines Grundstücks bereits erhebliche Kosten aufgewen-
det haben. Die Formel des Bundesgerichts, wonach Aufwendungen "für Er-
schliessung und Überbauung" erforderlich seien, ist als allgemeine Richtli-
nie, nicht als strenge kumulative Voraussetzung zu betrachten. In der Pra-
xis werden vor allem Investitionen in die Erschliessung des Grundstücks
getätigt (BGE 125 II 431, Erw. 5.b).
5.5.2.2.
Land ist erschlossen, wenn die für die betreffende Nutzung hinreichende
Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie- sowie Abwasser-
leitungen so nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne erheblichen Auf-
wand möglich ist (Art. 19 RPG). Gemäss § 32 Abs. 1 lit. b BauG gilt ein
Grundstück als erschlossen, wenn eine Zufahrt oder ein Zugang, die dem
Zweck der Baute genügen, die nötigen Anlagen für Trink-, Löschwasser-
und Energieversorgung sowie für eine vorschriftsgemässe Abwasserbesei-
tigung vorhanden sind oder mit dem Gebäude erstellt werden. Grober-
schliessung bedeutet die Versorgung eines zu überbauenden Gebiets mit
den Hauptsträngen der Erschliessungsanlagen. Die Groberschliessung
dient im Gegensatz zur Basiserschliessung unmittelbar dem zu erschlies-
senden Gebiet (Baugesetzkommentar, a.a.O., § 32 N 16).
5.5.2.3.
Die Parzelle C ist durch die H erschlossen. Die H weist eine Breite von rund
fünf Metern auf. Das einseitige Trottoir, welches im Erschliessungsplan
vom 7. Dezember 1999 vorgesehen ist, wurde nicht erstellt. Auch die zur
internen Feinerschliessung vorgesehene Stichstrasse ist nicht vorhanden.

- 15 -
Die Groberschliessung durch die H ist grundsätzlich als ausreichend zu be-
urteilen, unabhängig von der Tatsache, dass das im Erschliessungsplan
vom 7. Dezember 1999 vorgesehene Trottoir noch nicht erstellt ist. Auch
die mangelnde ÖV-Erschliessungsgüte kann für die vorliegend vorgese-
hene Wohnnutzung keine ausschlaggebende Rolle spielen. Andernfalls
müssten zahlreiche andere Liegenschaften quer durch den Kanton in die-
ser Hinsicht ebenfalls als unzureichend erschlossen gelten. Die Stromver-
sorgungsmöglichkeit ist vorliegend nicht bestritten. Dies wurde von der Ge-
meinde an der Verhandlung bestätigt (Protokoll, S. 11).
Fraglich ist jedoch, ob die Erschliessung der Parzelle mit Anlagen der Was-
ser- und der Abwasserversorgung als ausreichend zu beurteilen ist. Die an
der Verhandlung von der Gesuchgegnerin vorgelegten Leitungskataster-
pläne Wasser und Abwasser zeigen, dass die Leitungen nicht direkt an die
Parzelle C heranführen. Auf der Parzelle C war die Erstellung von vier
Mehrfamilienhäusern geplant. Die angrenzende Parzelle D verfügt lediglich
über eine Hauszuleitung, welche für die Erschliessung einer mit vier Mehr-
familienhäusern überbauten Parzelle nicht ausreichend wäre. Eine Er-
schliessung über die angrenzende Parzelle D würde daher für sich nicht
genügen. Nach Aussage der Gemeinde wäre eine Erschliessung mit Was-
ser und Abwasser ab der zwei Bautiefen entfernt verlaufenden Platten-
strasse grundsätzlich möglich. Auch eine Erschliessung über die Nachbar-
parzelle F wäre nach Angaben der Gesuchstellerin denkbar. Diese verfüge
zwar nicht über eine Wasserleitung. Aufgrund einer Vereinbarung mit den
Eigentümern der Parzelle F betreffend die Erschliessung beider Parzellen
wäre es jedoch möglich gewesen, eine Wasserleitung über die Parzelle F
zu führen (Protokoll, S. 10).
Es kann somit festgehalten werden, dass die Parzelle C sowohl mit Was-
ser- als auch mit Abwasserleitungen bis heute nicht ausreichend erschlos-
sen ist, auch wenn eine Erschliessung im massgebenden Zeitpunkt unter
der Bedingung der Eigenfinanzierung durch die Gesuchstellerin grundsätz-
lich möglich gewesen zu sein scheint (Protokoll, S. 12).
5.5.3.
Zudem müsste die Parzelle von einem gewässerschutzrechtskonformen
GKP erfasst sein. Die Gesuchgegnerin legte an der Verhandlung das GKP
1987 sowie den GEP 2011 vor und bestätigte, dass diese jeweils de-
ckungsgleich mit den Bauzonenplänen von 1984/1987 bzw. 1994/1996
sind (Protokoll, S. 9). Sowohl das GKP 1987 als auch der GEP 2011 weisen
einen Kanalisationsrayon aus, der auf den überdimensionierten Bauzonen
basiert. Aus diesem Grund fehlt es an der Voraussetzung des gewässer-
schutzrechtskonformen GKP (vgl. Erw. 5.5.2.1.). Es lässt sich daraus auch
keine Erschliessungspflicht der Gemeinde ableiten.

- 16 -
5.5.4.
5.5.4.1.
Weiter müssen erhebliche Kosten für die Erschliessung und Überbauung
geleistet worden sein. Dieses Kriterium spielt nur dann eine Rolle, wenn
das Grundstück nicht im weitgehend überbauten, sondern nur in einem
vom GKP erfassten Gebiet liegt und überbaubar oder groberschlossen ist.
Von diesem Erfordernis kann nur bei Vorliegen besonderer Gründe abge-
sehen werden (BGE 1C_70/2008 vom 22. Juni 2009, Erw. 6.2.1.)
Der Kaufpreis für ein unüberbautes Grundstück gilt grundsätzlich nicht als
Aufwendung für die Erschliessung und Überbauung. Anders verhält es
sich, wenn sich die vom Verkäufer erbrachten Erschliessungsleistungen
auf den Kaufpreis ausgewirkt haben. In diesem Fall kann sich der Käufer
auf die von seinen Rechtsvorgängern erworbene Vertrauensposition beru-
fen (BGE 119 IB 124, Erw. 4a/aa; BGE 125 II 431, Erw. 5.b).
5.5.4.2.
Die Parzelle der Gesuchstellerin liegt nicht in weitgehend überbautem Ge-
biet (Erw. 5.4.2.). Folglich ist zu prüfen, ob die Gesuchstellerin erhebliche
Kosten für die Erschliessung und Überbauung der Parzelle aufgewendet
hat.
Die Gesuchstellerin bringt nicht vor, dass sie Kosten für die Erschliessung
und Überbauung der Parzelle aufgewendet habe. Sie macht jedoch gel-
tend, durch die Versteuerung ihrer Parzelle als Bauland über Jahrzehnte
hinweg habe sie durchaus Dispositionen finanzieller Natur getätigt.
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung kann es nur auf Kosten für
die Erschliessung und Überbauung ankommen, wobei die Kosten für die
Erschliessung im Vordergrund stehen (Erw. 5.5.2.1.). Es handelt sich dabei
um Investitionen, die baulich in Erscheinung treten (BGE 1A_264/1999 vom
7. Juli 2000, Erw. 4/c/cc, mit Hinweisen). Die fiskalische Bewertung eines
Grundstücks durch die Steuerbehörden bindet die Planungsbehörden bei
der Ausübung ihrer Planungspflicht nicht (BGE 112 Ib 485, Erw. 9.). Die
steuerliche Bewertung eines Grundstücks und die damit verbundene finan-
zielle Belastung kann folglich keine Rolle spielen.
5.5.5.
In einer Gesamtwürdigung aller rechtlichen und tatsächlichen Gegebenhei-
ten ist festzuhalten, dass eine ausnahmsweise Entschädigungspflicht auf-
grund der zweiten Fallkonstellation nicht gegeben ist. Die erforderliche
Groberschliessung war in Bezug auf Wasser- und Abwasserleitungen im
massgebenden Zeitpunkt nicht vorhanden. Es mag offen blieben, ob dem
kurzfristig hätte abgeholfen werden können. Jedenfalls mangelte es an ei-

- 17 -
nem gewässerschutzrechtskonformen GKP. Letztlich ist auch die kumula-
tive Voraussetzung der Aufwendung erheblicher Kosten für die Erschlies-
sung und Überbauung nicht erfüllt.
5.6.
5.6.1.
Als dritte Variante von enteignungsähnlichen Nichteinzonungen werden
besondere Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes als so gewichtig be-
zeichnet, dass ein Grundstück hätte eingezont werden müssen. Diese dritte
Fallgruppe bezeichnet einen Auffangtatbestand von Umständen, die eine
Vertrauensposition geschaffen haben, aufgrund welcher der Eigentümer
am massgebenden Stichtag mit hoher Wahrscheinlichkeit mit einer aus ei-
gener Kraft realisierbaren Überbauung rechnen durfte (vgl. oben Erw. 5.3.).
Dies ist insbesondere der Fall, wenn die Vorgeschichte der Nutzungspla-
nung eine Abfolge von Ereignissen umfasst, die auf eine Einzonung der
fraglichen Parzelle ausgerichtet war (BGE 1C_275/2018 vom 15. Oktober
2019).
Die Gesuchstellerin beruft sich auf den am 23. Februar 2000 vom Regie-
rungsrat genehmigten Erschliessungsplan "T". Ein Antrag auf Erschlies-
sung der benachbarten Parzelle F sei vom Gemeinderat am 19. Februar
2002 noch ausdrücklich dahingehend beantwortet worden, dass einer Er-
schliessung nichts im Wege stehe, solange die Grundeigentümer bereit
seien, ihren Kostenanteil aufzubringen. Der Gemeinderat sei bis 2014 von
der Baulandeigenschaft des gesamten T ausgegangen. Dies belege der
kommunale Gesamtplan Verkehr vom 22. Mai 2014. Weiter habe es bis zur
Revision im Jahr 2017 keinerlei Hinweis darauf gegeben, dass eine erneute
Zonenplanänderung aufgrund der überdimensionierten Zonengrösse erfol-
gen würde. Vielmehr sei die Bauzonenqualität der Parzelle C in zwei Nut-
zungsplanrevisionen seit Einführung des RPG festgehalten worden. Der
Entscheid für die grosszügige Dimensionierung der Bauzonen sei bewusst
erfolgt und habe das Vertrauen in den Verbleib der Parzelle in der Bauzone
noch verstärkt. Die zuständigen Behörden hätten es während knapp 40
Jahren unterlassen, die Bauzonengrösse anzupassen. Der Bürger habe ei-
nen Anspruch darauf, dass sein Vertrauen in rechtsstaatlich korrektes Ver-
halten geschützt werde.
5.6.2.
Soweit die Gesuchstellerin aus allfälligen Zusicherungen an die Eigentümer
der benachbarten Parzelle F eine Vertrauensgrundlage zu ihren Gunsten
ableiten will, kann ihr nicht gefolgt werden. Es kann an dieser Stelle offen-
bleiben, ob die Antwort des Gemeinderats bezüglich der Erschliessung der
Parzelle F als Zusicherung zu qualifizieren ist. Massgebend ist vielmehr,
dass die von einer Behörde abgegebene Zusicherung grundsätzlich nur für
den unmittelbaren Empfänger gilt (vgl. Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., N
669, mit Hinweisen). Die behauptete Zusicherung könnte daher nur – wenn

- 18 -
überhaupt – für die Eigentümer der Parzelle F als Vertrauensgrundlage die-
nen, nicht aber für die Gesuchstellerin.
5.6.3.
Im Erschliessungsplan "T" vom 7. Dezember 1999 (genehmigt durch den
Regierungsrat am 23. Februar 2000) bestand noch die Zielsetzung, dass
das Gebiet T einen attraktiven Siedlungsschwerpunkt am Dorfrand der Ge-
meinde bilden solle. Durch die Teiländerung Erschliessungsplan "T" vom
20. November 2001 wurde der Erschliessungsplan "T" vom 7. Dezember
1999 angepasst. Die Teiländerung betraf vor allem die Linienführung der
Erschliessungsstrasse sowie die Lage des vorgesehenen Quartierplatzes.
Die Berufung auf den Vertrauensschutz setzt voraus, dass die Zusicherung
durch die Behörde erfolgt ist, in deren Kompetenz die Planänderung liegt
(RPG-Kommentar, a.a.O., N 41 zu Art. 21).
Fraglich ist, ob die Gesuchstellerin aus dem rechtskräftigen Erschlies-
sungsplan für sich ableiten durfte, dass die Realisierung eines allfälligen
Bauvorhabens möglich gewesen wäre, da es auch im Zuständigkeitsbe-
reich des Gemeinderats liegt, über die Bewilligung eines Baugesuchs zu
befinden (§§ 59 ff. BauG). Die Gemeinde sagte dazu anlässlich der Ver-
handlung aus, im Jahr 1999 wäre die Genehmigung eines Bauvorhabens
grundsätzlich noch denkbar gewesen, wenn die Erschliessung durch die
Gesuchstellerin vorangetrieben worden wäre (Protokoll, S. 12). Dazu ist
festzuhalten, dass von einem Planungshorizont von 15 Jahren (Erw. 4.3.2.)
auszugehen ist. Seit Erlass des Erschliessungsplans waren im massgebli-
chen Zeitpunkt mehr als 15 Jahre vergangen. Spätestens nach Ablauf des
Planungshorizonts konnte die Gesuchstellerin daher aus der um die Jahr-
tausendwende allenfalls bestehenden Nutzungsoption und der damals in
der Genehmigung der Sondernutzungsplanung liegenden Meinungsäusse-
rung des Gemeinderats nichts mehr für sich ableiten.
Dies wird noch durch den Umstand verstärkt, dass die Beschlüsse des Ge-
meinderats für die für die allgemeine Nutzungsplanung zuständigen Behör-
den von Gemeinde (Gemeindeversammlung, § G Abs. 1 BauG) und Kanton
(Regierungsrat, § 27 Abs. 1 BauG) ohnehin nicht bindend sind.
5.6.4.
Die Berufung auf den Vertrauensschutz setzt zudem voraus, dass keine
Kollision mit den Interessen an der richtigen Durchsetzung des Raumpla-
nungsrechts absehbar war (BGE 132 II 218, Erw. 6.1., mit Hinweisen).
Selbst wenn das Land schon länger dem RPG-konformen Baugebiet zuge-
wiesen gewesen wäre, könnte indessen allein aus dieser Tatsache vertrau-
ensmässig nichts abgeleitet werden, weil ein Grundeigentümer stets damit

- 19 -
rechnen muss, dass sein Grundstück nicht dauernd in der Bauzone bleibt
und überbaut werden kann (BGE 131 II 733).
In BGE 145 II 140 hat sich das Bundesgericht mit der Frage der Ablösungs-
pflicht historischer Wassernutzungsrechte auseinandergesetzt. Es hat
dazu festgehalten, dass selbst ehehafte Wassernutzungsrechte sowie alt-
rechtliche Wasserrechtskonzessionen ohne zeitliche Befristung keine
ewige Geltung beanspruchen dürfen und nachträglich befristet werden
müssen. Die Ablösung dieser Rechte erfolgt grundsätzlich entschädigungs-
los (Peter Karlen, Alle historischen Rechte veralten – Zur Ablösungspflicht
unbefristeter Wasserrechte nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung,
in: URP 2020/8, S. 801 ff.). Wenn selbst bei wohlerworbenen Rechten kein
Anspruch auf eine ewige Beibehaltung besteht, kann dies für planungs-
rechtliche Nutzungsmöglichkeiten - entgegen der Erwartung der Gesuch-
stellerin (Erw. 5.6.1.) - erst recht nicht gelten.
Die Vorgeschichte der Nutzungsplanung begründet vorliegend kein schutz-
würdiges Vertrauen, da die Gesuchstellerin aufgrund der über Jahrzehnte
andauernden Dimensionierungsdiskussion (vgl. Erw. 4.3.) nicht damit rech-
nen durfte, dass die Parzelle auch unbegrenzt im Baugebiet verbleiben
würde (vgl. BGE 1C_275/2018 vom 15. Oktober 2019, Erw. 5.3.). Die auch
an Gemeindeversammlungen geführten Diskussionen über die Zuweisung
des Gebiets zur Landwirtschaftszone waren der Gesuchstellerin bzw. de-
ren an der Verhandlung teilnehmenden Inhaber mit Sicherheit bekannt
(Protokoll, S. 13). Auch aus der Tatsache, dass die Parzelle vom GEP 2011
erfasst wird, kann die Gesuchstellerin nichts für sich ableiten. Dieser basiert
auf den überdimensionierten Bauzonen und ist daher nicht gewässer-
schutzrechtskonform (Erw. 5.5.3).
Vor dem Hintergrund der Verschärfung der raumplanungsrechtlichen
Grundsätze im Rahmen der Teilrevision des RPG im Jahr 2012 mit der
Neugewichtung der Innenverdichtung (Erw. 4.3.2.) durfte die Gesuchstel-
lerin umso weniger auf den weiteren Verbleib des Streitgrundstücks in der
Bauzone vertrauen.
5.6.5.
Da keine besonderen Vertrauenstatbestände erfüllt sind, lässt sich daraus
auch kein Einzonungsgebot bezüglich der Parzelle der Gesuchstellerin ab-
leiten. Folglich ist auch die dritte Variante von entschädigungspflichtigen
Nichteinzonungen nicht gegeben.
5.7.
Als Zwischenergebnis kann somit festgehalten werden, dass vorliegend
keiner der Ausnahmetatbestände, die zu einer entschädigungspflichtigen
Nichteinzonung führen können (Erw. 5.2.), erfüllt wird.

- 20 -
6.
6.1.
Die Gesuchstellerin macht schliesslich das Vorliegen eines Sonderopfers
geltend. Die Reduktion der Bauzone werde effektiv nur durch das Gebiet
"T" getragen. Diese Ungleichbehandlung sei durch sachliche, planerische
Gründe nicht zu rechtfertigen. Es sei durchaus möglich gewesen, nur einen
Teil des Gebiets "T" und weitere Teile in anderen Randgebieten auszuzo-
nen. Eine Opfersymmetrie über das gesamte Gemeindegebiet sei nicht ge-
geben. Weiter sei die Ausgangslage bei den anderen ausgezonten Parzel-
len eine andere gewesen. Deren Überbauung sei aufgrund von Gewässer-
schutzräumen eingeschränkt gewesen oder die Parzellen seien aufgrund
ihrer Grösse überhaupt nicht überbaubar gewesen.
Die Gesuchgegnerin bringt vor, die Parzellen C, G und F mit einer Gesamt-
fläche von zusammen 17'586 m2 stellten das grösste zusammenhängende
unüberbaute Gebiet in der Gemeinde dar. Folglich sei ein sachlicher Grund
für die Zuweisung genau dieses Gebiets zum Nicht-Baugebiet gegeben.
6.2.
Nach der dargestellten (Erw. 3.1.) Rechtsprechung des Bundesgerichts
wird eine materielle Enteignung nicht nur bei einem besonders schweren
Eingriff angenommen, sondern bereits bei einem weniger weitgehenden,
wenn einzelne Eigentümer vom Eingriff so schwer betroffen sind, dass ihr
Opfer als mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar scheint, wenn dafür keine
Entschädigung geleistet wird. Das Bundesgericht hat in seiner Rechtspre-
chung jedoch immer wieder festgehalten, die Nichteinzonung eines Grund-
stücks, für welches kein Einzonungsgebot bestehe, könne auch keinen
Sonderopfer-Tatbestand bilden (BGE 1C_275/2018 vom 15. Oktober 2019,
Erw. 5.4.; BGE 1C_66/2012 vom 3. September 2012, Erw. 2.9., mit Hinwei-
sen). Im vorliegenden Fall liegt eine Nichteinzonung vor (Erw. 4.3.), wobei
auch ein ausnahmsweises Einzonungsgebot zu verneinen war (Erw. 5.7.).
Daher kann auch der Tatbestand des Sonderopfers nicht erfüllt sein. Es
erübrigt sich unter diesen Umständen für das Gericht, sich mit der sachli-
chen Berechtigung des Planungsentscheids und der Frage des Gleichbe-
handlungsanspruchs in Planungssachen weiter auseinanderzusetzen.
7.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Gesuchstellerin weder einen
Anspruch aus Auszonung noch aus ausnahmsweise entschädigungspflich-
tiger Nichteinzonung oder aus einem Sonderopfer hat. Das Entschädi-
gungsbegehren ist vollumfänglich abzuweisen.

- 21 -
8.
8.1.
Da sich das Verfahren auf die Streitfrage nach dem Bestand der Entschä-
digungspflicht aus materieller Enteignung beschränkte, gelten für die Auf-
teilung der Verfahrenskosten die allgemeinen Regeln (vgl. AGVE 1985,
S. 383). Massgebend ist somit der Prozessausgang (§ 149 Abs. 1 BauG
i.V.m. §§ 29 und 31 Abs. 2 VRPG). Die Verfahrenskosten sind entspre-
chend von der unterliegenden Gesuchstellerin zu bezahlen.
8.2.
Die Parteikosten werden in der Regel nach demselben Schlüssel verteilt
wie die Verfahrenskosten (vgl. § 32 Abs. 2 i.V.m. § 29 VRPG). Die Gesuch-
stellerin hat der Gesuchgegnerin somit die Parteikosten zu ersetzen.
Massgebend für den Parteikostenersatz ist das Dekret über die Entschädi-
gung der Anwälte (Anwaltstarif, AnwT; SAR 291.150) vom 10. November
1987 in der Fassung vom 1. Januar 2016.
Für das vorliegende Verfahren ist von einem Streitwert von Fr. 1'413'050.00
auszugehen. Gemäss § 8a Abs. 1 lit. a AnwT liegt die Entschädigung bei
einem Streitwert über Fr. 1'000'000.00 bis Fr. 2'000'000.00 zwischen
Fr. 8'000.00 bis Fr. 30'000.00. Innerhalb dieses Rahmens richtet sich die
Entschädigung nach dem mutmasslichen Aufwand des Anwalts, der Be-
deutung und der Schwierigkeit des Falles (§ 8a Abs. 3 des Dekrets über
die Entschädigung der Anwälte [Anwaltstarif; SAR 291.150] vom 10. No-
vember 1987 i.V.m. § 3 Abs. 1 lit. b Anwaltstarif). Ein Streitwert über
Fr. 100'000.00 gilt nach der Praxis des Gerichts stets (SKEE 4-SV.2015.5
vom 14. Juni 2017, S. 73; 4-BE.2013.7 vom 2. Dezember 2015 S. 32;
AGVE 2013, S. 484) als hoch, weshalb die Entschädigung zu reduzieren
ist (§ 12a Abs. 1 AnwT). Diese Praxis kommt aus Gründen der Rechts-
gleichheit auch bei der Festsetzung der Parteientschädigung zu Gunsten
des Gemeinwesens zur Anwendung (AGVE 2011, S. 252 f.).
Aufwand, Bedeutung und Schwierigkeit des Falls, werden als mittel einge-
schätzt. Die Kürzung wegen des hohen Streitwerts (§ 12a Abs. 1 AnwT)
wird auf 30 % festgelegt. Unter Beachtung dieser Vorgaben wird die Ent-
schädigung auf Fr. 12'300.00 festgesetzt.
Die Gesuchstellerin hat der Gesuchgegnerin demnach eine Parteientschä-
digung von Fr. 12'300.00 (inklusive MWSt und Auslagen) zu bezahlen.

- 22 -
Das Gericht erkennt:
1.
Es wird festgestellt, dass der am 6. September 2017 in Kraft getretene all-
gemeine Nutzungsplan der Gemeinde Q. für die Parzelle C der A. keine
materielle Enteignung bewirkt.
Das Entschädigungsbegehren vom 6. März 2020 wird abgewiesen.
2.
Die Verfahrenskosten, bestehend aus einer Staatsgebühr von
Fr. 15'000.00, der Kanzleigebühr von Fr. 290.00 und den Auslagen von
Fr. 250.00, zusammen Fr. 15'540.00, werden der Gesuchstellerin auferlegt.
3.
Die Gesuchstellerin hat der Gesuchgegnerin einen Parteikostenersatz von
Fr. 12'300.00 (inkl. MWSt und Auslagen) zu bezahlen.
Zustellung
- Gesuchstellerin (2)
- Gesuchgegnerin (2)
Mitteilung
- Mitwirkende Fachrichterin
- Mitwirkende Fachrichter
- Gerichtskasse (intern)
Rechtsmittelbelehrung Verwaltungsgerichtsbeschwerde
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde
beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, obere Vorstadt 40, 5001
Aarau, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit
dem 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom
18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde-
schrift muss einen Antrag, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Be-
gründung enthalten. Beweismittel sind anzugeben. Der angefochtene Ent-
scheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (§§ 28
und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG;
SAR 271.200] vom 4. Dezember 2007] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1
der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO; SR 272] vom 19. Dezem-
ber 2008).

- 23 -
Aarau, 14. April 2021
Spezialverwaltungsgericht
Kausalabgaben und Enteignungen
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:
E. Hauller C. Dürdoth