ag_spezialverwaltungsgericht · 4-BE.2023.11 · 2024-11-21 · de
Spezialverwaltungsgericht / Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen — 4-BE.2023.11


Spezialverwaltungsgericht
Kausalabgaben und Enteignungen
4-BE.2023.11
Urteil vom 21. November 2024
Besetzung Präsident B. Wehrli
Richter M. Dammann
Richter J. Fricker
Richter C. Koch
Richter T. Plüss
Gerichtsschreiberin C. Dürdoth
Beschwerde- Kanton Aargau
führer
handelnd durch den Regierungsrat des Kantons Aargau, Regierungsge-
bäude, 5001 Aarau
dieser vertreten durch Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsab-
teilung, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau
Beschwerde- A._____ AG
gegnerin
vertreten durch lic. iur. Felix Weber, Schärer Rechtsanwälte, Rechtsan-
walt, Hintere Bahnhofstrasse 10, 5001 Aarau
Vorinstanz Einwohnergemeinde Q._____
handelnd durch den Stadtrat
Gegenstand Mehrwertabgabe auf einem Teil der Parzelle aaa (Umzonung von der Ver-
kehrsfläche zur Spezialzone XZ; Rückweisung durch den Verwaltungsge-
richtsentscheid vom 28. März 2023)

- 2 -
Das Gericht entnimmt den Akten:
A.1.
Die Stadt Q._____ führte eine Teilrevision der Nutzungsplanung Siedlung
durch, welche die "Änderung Bauzonenplan 'Gebiet XZ', Teilrevision Bau-
und Nutzungsordnung 'Spezialzonen C XZ'" umfasste. Die vom Einwohner-
rat am tt.mm. 2017 beschlossene Revision wurde vom Regierungsrat mit
Beschluss vom tt.mm. 2017 (RRB Nr. 2017-000630) genehmigt. Die
A._____ AG (künftig: Beschwerdegegnerin) ist Alleineigentümerin der Par-
zelle aaa im Halte von 5'433 m2. Im Rahmen der Nutzungsplanungsrevision
wurde eine Teilfläche von 2'406 m2 der Parzelle aaa, welche zuvor als Ver-
kehrsfläche keiner Zone zugeteilt war, der Spezialzone XZ zugewiesen.
A.2.
Für den infolge Umzonung erlangten Mehrwert setzte der Stadtrat
Q._____, ausgehend von einem Landwert des XX von Fr. 300.00/m2 vor
der Umzonung, mit Verfügung vom 16. September 2019 eine Mehrwertab-
gabe von Fr. 1'436'000.00 fest.
B.1.
Die dagegen erhobene Einsprache der Beschwerdegegnerin vom 24. Ok-
tober 2019 hiess der Stadtrat Q._____ (künftig: Vorinstanz) am 7. Dezem-
ber 2020 teilweise gut und setzte die Mehrwertabgabe neu auf
Fr. 810'822.00 fest, wobei ein Landwert des Bahnlandes vor der Umzonung
von Fr. 1'600.00/m2 zugrunde gelegt wurde.
B.2.
Dagegen erhob der Kanton Aargau (künftig: Beschwerdeführer) mit Ein-
gabe vom 21. Januar 2021 Beschwerde beim Spezialverwaltungsgericht,
Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen (SKE) und beantragte die Ab-
änderung des Einspracheentscheids vom 7. Dezember 2020 dahingehend,
dass die ursprüngliche Festsetzungsverfügung vom 16. September 2019
zu bestätigen sei. Das SKE wies die Beschwerde mit Entscheid vom
27. Juli 2022 vollumfänglich ab (SKEE 4-BE.2021.1).
Das Verwaltungsgericht hiess die dagegen geführte Beschwerde mit Urteil
vom 28. März 2023 teilweise gut und wies die Sache teilweise zur Neube-
urteilung an das SKE zurück (Entscheid des Verwaltungsgerichts [VGE]
WBE.2022.349 [nachfolgend: VGE A._____]). Es wies das SKE an, den
Ausgangswert der streitbetroffenen Fläche vor der Umzonung neu zu
schätzen. Dieser Entscheid erwuchs unangefochten in Rechtskraft.
C.
Das SKE führte das Verfahren nach Überweisung der Akten unter einer
neuen Verfahrensnummer (4-BE.2023.11) fort. Mit Schreiben vom 14. Juli
2023 informierte der Präsident des SKE die Verfahrensbeteiligten über die

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Absicht des Gerichts, die Bewertung des Bahnlandes durch einen externen
Immobilienschätzer vornehmen zu lassen. Der Auftrag für diese Schätzung
werde voraussichtlich an die B._____ AG vergeben werden. Die Verfah-
rensbeteiligten erhielten die Gelegenheit, sich bis 5. September 2023 zum
geplanten Vorgehen zu äussern.
D.1.
Der Beschwerdeführer liess sich mit Schreiben vom 25. Juli 2023 verneh-
men und erklärte sich mit der Bewertung durch einen externen Immobilien-
schätzer und der Auftragsvergabe an die B._____ AG einverstanden.
D.2.
Die Vorinstanz erklärte mit Schreiben vom 31. August 2023 ebenfalls ihr
Einverständnis mit dem geplanten Vorgehen. Sie ersuchte um Mitteilung,
falls der Auftrag nicht wie geplant an die B._____ AG vergeben werden
könne und daher einem anderen Schätzer erteilt werden müsste.
D.3.
Mit Schreiben vom 4. September 2023 liess schliesslich auch die Be-
schwerdegegnerin mitteilen, dass sie mit dem geplanten Vorgehen einver-
standen sei.
D.4.
Das SKE brachte die Stellungnahmen den Verfahrensbeteiligten mit
Schreiben vom 6. September 2023 übers Kreuz zur Kenntnis und stellte
ihnen frei, bis 29. September 2023 zu den Eingaben Stellung zu nehmen.
Die Verfahrensbeteiligten verzichteten jeweils konkludent auf eine Stel-
lungnahme zu den Eingaben.
E.1.
Mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 12. September 2022 hatte der
Beschwerdeführer beantragt, dass die am Entscheid des SKE vom 27. Juli
2022 beteiligten Fachrichter im Falle einer Rückweisung der Sache an das
SKE zu neuem Entscheid in den Ausstand zu treten hätten. Das Verwal-
tungsgericht wies auch den Entscheid über das Ausstandsbegehren an das
SKE zurück (VGE A._____, S. 17).
E.2.
Mit Beschluss vom 27. September 2023 beurteilte das SKE das Ausstands-
gesuch unter Ausschluss der vom Ausstandsbegehren betroffenen Richter.
Das Ausstandsbegehren wurde abgewiesen, soweit es nicht gegenstands-
los geworden war. Der Beschluss erwuchs am 31. Oktober 2023 unange-
fochten in Rechtskraft.

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F.1.
Mit Schreiben vom 20. Dezember 2023 erteilte das SKE der B._____ AG
den Auftrag, bis 22. März 2024 den Wert der Teilfläche von 2'406 m2 der
Parzelle aaa vor der Zuweisung zur "Spezialzone XZ" am Stichtag tt.mm.
2017 zu schätzen. Erforderlich sei eine Wertbestimmung des Bahnlandes,
welche die Nutzungsmöglichkeiten des Grundstückes unter der Eisenbahn-
gesetzgebung berücksichtige. Es sei eine individuelle Schätzung erforder-
lich, welche geeignete Vergleichsobjekte miteinbeziehe. Vergleiche mit
Bauzonen wie Industrie- bzw. Arbeitszonen oder Grünzonen seien für das
Bahnareal nur beschränkt aussagekräftig. Weiter wurde der B._____ AG
der Auftrag erteilt, den Wert der betroffenen Teilfläche nach der Zuweisung
zur "Spezialzone XZ" im Sinne einer Kontrollrechnung grob zu schätzen.
Die Parteien erhielten eine Kopie des Auftrags zur Kenntnis.
F.2.
Die B._____ AG reichte das in Auftrag gegebene Gutachten dem Gericht
am 20. März 2024 in drei Exemplaren ein.
F.3.
Mit Schreiben vom 27. März 2024 brachte das SKE das Gutachten den
Verfahrensbeteiligten zur Kenntnis und stellte ihnen frei, bis 30. April 2024
dazu Stellung zu nehmen.
F.4.
Die Beschwerdegegnerin nahm mit Schreiben vom 26. April 2024 zum Gut-
achten der B._____ AG Stellung.
Die Vorinstanz äusserte sich mit Schreiben vom 30. April 2024 zum Gut-
achten.
Der Beschwerdeführer nahm schliesslich innert erstreckter Frist am 30. Mai
2024 dazu Stellung und kritisierte das Gutachten in methodischer, sachver-
haltlicher und rechtlicher Hinsicht. Er beantragte, die Schätzung grundle-
gend überarbeiten zu lassen und eine Schätzung des Landwerts ab 1. Juli
2017 ohne Bahnnutzung vornehmen zu lassen.
F.5.
Das SKE brachte die Eingaben den Verfahrensbeteiligten am 3. Juni 2024
übers Kreuz zur Kenntnis.
G.1.
Mit Schreiben vom 11. Juni 2024 ersuchte der Beschwerdeführer das SKE,
ihm die Frist für eine weitere Entgegnung bis 28. Juni 2024 offenzuhalten.

- 5 -
G.2.
Das SKE stellte es allen Parteien mit Schreiben vom 12. Juni 2024 frei, bis
12. Juli 2024 zu den Eingaben der übrigen Verfahrensbeteiligten Stellung
zu nehmen.
H.1.
Der Beschwerdeführer nahm mit Schreiben vom 13. Juni 2024 zu den Ein-
gaben der Vorinstanz und der Beschwerdegegnerin Stellung. Er brachte
weitere Kritikpunkte am Gutachten vor und hielt an seinen Anträgen fest.
H.2.
Die Vorinstanz verzichtete mit Schreiben vom 9. Juli 2024 auf eine Stel-
lungnahme zu den Eingaben der übrigen Verfahrensbeteiligten. Die Be-
schwerdegegnerin verzichtete ebenfalls konkludent auf eine Stellung-
nahme.
H.3.
Die Schreiben wurden den Verfahrensbeteiligten am 18. Juli 2024 übers
Kreuz zur Kenntnis gebracht.
I.
Am 16. Oktober 2024 wurde die Streitsache vom Gericht ohne Parteibetei-
ligung beraten.
J.1.
Mit Schreiben vom 18. Oktober 2024 teilte das SKE den Verfahrensbetei-
ligten mit, dass es eine erneute mündliche Verhandlung nicht für notwendig
erachte. Sollten sie dennoch eine mündliche Anhörung wünschen, hätten
sie dies dem Gericht bis spätestens 11. November 2024 schriftlich mitzu-
teilen.
J.2.
Der Beschwerdeführer teilte dem Gericht mit E-Mail vom 7. November 2024
mit, dass er auf eine öffentliche und mündliche Verhandlung verzichte. Die
übrigen Verfahrensbeteiligten verzichteten konkludent ebenfalls auf eine
Verhandlung.
K.
Der Fall wurde am 21. November 2024 nochmals zirkulationsweise beraten
und das nachfolgende Urteil gefällt.

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Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Die Eintretensvoraussetzungen wurden bereits im Entscheid vom 27. Juli
2022 geprüft und im verwaltungsgerichtlichen Urteil nicht beanstandet.
Seither hat sich nichts geändert. Der Zwischenentscheid über das Aus-
standsbegehren erwuchs unangefochten in Rechtskraft (E.2.). Das Verfah-
ren kann entsprechend ohne weiteres fortgesetzt werden.
2.
Das Verwaltungsgericht hat die Angelegenheit zur Neufestsetzung des
Ausgangswerts vor der Umzonung an das SKE zurückgewiesen. Es sei
eine Wertbestimmung des Bahnlandes unter Berücksichtigung der Nut-
zungsmöglichkeiten unter der Eisenbahngesetzgebung vorzunehmen. Da-
für sei eine Schätzung erforderlich, welche eine objektive und nachvollzieh-
bare Bewertung erlaube. Dabei seien Vergleiche mit Bauzonen, wie etwa
Industrie- bzw. Arbeitszonen oder Grünzonen nur beschränkt aussagekräf-
tig. Daher sei eine individuelle Schätzung erforderlich, welche geeignete
Vergleichsobjekte einbeziehe. Das SKE habe entweder eine Bewertung
des Bahnlandes durch einen fachkundigen Immobilienschätzer in Auftrag
zu geben oder selbst eine nachvollziehbare Schätzung vorzunehmen. Die
Sache sei jedoch nicht mehr entscheidoffen. Es könne nicht mehr auf die
steueramtliche Schätzung des Bahnlandwerts von Fr. 300.00/m2 abgestellt
werden; dies schliesse aus, dass die Mehrwertabgabe – wie vom Be-
schwerdeführer beantragt – auf Fr. 1'436'000.00 festgelegt werde. Es sei
davon auszugehen, dass der Landwert vor der Umzonung wesentlich über
Fr. 300.00/m2 gelegen habe (VGE A._____, S. 17 f.).
Das Verwaltungsgericht hielt weiter fest, die zum Rechtsschutz im Sinne
von Art. 33 Abs. 3 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG;
SR 700) vom 22. Juni 1979 berufene Behörde dürfe ihre Kognition nicht auf
Willkür beschränken. Die Rechtsmittelinstanz mit voller Überprüfungsbe-
fugnis dürfe sich eine gewisse Zurückhaltung auferlegen, wenn es um die
Würdigung lokaler Verhältnisse gehe, Fachwissen eine entscheidende
Rolle spiele und Zukunftsprognosen anzustellen seien. Eine solche Kons-
tellation habe in Bezug auf den vom Stadtrat herangezogenen Wert des
Bahnlandes jedoch nicht bestanden. Die lokalen Verhältnisse seien von
untergeordneter Natur gewesen, der Stadtrat habe über kein spezielles
Fachwissen verfügt und es seien grundsätzlich keine Zukunftsprognosen
anzustellen gewesen. Dementsprechend habe für das SKE kein Anlass be-
standen, sich bei der Überprüfung des Landwerts vor der Umzonung eine
Zurückhaltung aufzuerlegen (VGE A._____, S. 11 f.). Das SKE hat den
Landwert vor der Umzonung daher mit voller Kognition zu überprüfen.

- 7 -
3.
3.1.
Nach konstanter bundesgerichtlicher Rechtsprechung setzt eine Abgaben-
erhebung ein Gesetz im formellen Sinn voraus, welches zumindest den
Kreis der Abgabenpflichtigen (Subjekt der Abgabe), den Gegenstand der
Abgabe (den abgabebegründenden Tatbestand, Objekt der Abgabe) und
in Grundzügen die Höhe der Abgabe (Bemessungsgrundlage) festlegt
(BGE 126 I 183, mit Hinweisen; BGE 132 II 374; vgl. auch Art. 127 Abs. 1
der Schweizerischen Bundesverfassung [BV; SR 101] vom 18. April 1999,
der analog auf andere Geldleistungen anwendbar ist [BGE 134 I 180]).
3.2.
Die Beschwerdegegnerin stützt sich bei der Erhebung der Mehrwertabgabe
auf § 28a ff. BauG. Diese Bestimmungen sind seit dem 1. Mai 2017 in Kraft.
Davor war die Erhebung einer Mehrwertabgabe nur möglich und zulässig,
wenn eine kommunale gesetzliche Regelung vorhanden war (vgl. BGE 142
I 177; BGE 1C_167/2017 vom 6. Juli 2017, Erw. 3 ff.).
Gemäss § 28a BauG haben die Grundeigentümer, deren Grundstücke in
eine Bauzone eingezont werden, eine Abgabe von 20 % des Mehrwerts zu
leisten. Der Gemeinderat orientiert aufgrund von Schätzungen durch das
kantonale Steueramt bei der öffentlichen Auflage des Nutzungsplanungs-
entwurfs über die voraussichtliche Höhe der Abgabe. Er erlässt eine Verfü-
gung über die definitive Höhe, sobald die Nutzungsplanung genehmigt und
anwendbar ist (§ 28b Abs. 1 BauG). Mit § 28a BauG besteht eine genü-
gende gesetzliche Grundlage zur Erhebung von Mehrwertabgaben.
4.
4.1.
Der Beschwerdeführer macht zunächst geltend, der Verwaltungsgerichts-
entscheid vom 28. März 2023 habe keine Bindungswirkung für das SKE.
Die Mehrwertabgabe habe sich nach dem Gesetz zu richten. Der Kanton
habe weder eine bestimmte abgabepflichtige Teilfläche der Parzelle noch
einen Landwert nach der Einzonung, noch sonstige Eckwerte festgelegt
oder anerkannt. Auch im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht sei noch-
mals betont worden, dass die Mehrwertabgabe auf einer Differenzbetrach-
tung basiere.
Auch sei davon auszugehen, dass bei einer erneuten Beschwerde an das
Verwaltungsgericht der Entscheid vom 28. März 2023 aufgehoben werde.
Gemäss klarem Wortlaut der Geschäftsordnung des Obergerichts des Kan-
tons Aargau sei für das vorliegende Verfahren nicht die 3. Kammer, son-
dern die 2. Kammer zuständig gewesen.

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Weiter sei es bei der Beurteilung der Frage der verpassten Einsprachefrist
darum gegangen, ob die damals für die Beschwerdegegnerin handelnde
Anwältin eine Regressforderung zu gewärtigen habe. Da diese Ersatzrich-
terin der 3. Kammer sei, hätte sie in den Ausstand treten müssen. Die ord-
nungswidrige Zusammensetzung des Gerichts sei dem Beschwerdeführer
nicht im Voraus bekannt gegeben worden.
Im Urteil werde die Begründung des Beschwerdeführers sinnentstellt und
stark verkürzt wiedergegeben. Die Aberkennung der Expertenstellung des
kantonalen Steueramts sei ohne jegliche nachvollziehbare Begründung er-
folgt. Zudem widerspreche die Kostenregelung zulasten des Beschwerde-
führers der konstanten Praxis. Diese Fehler seien nicht heilbar.
4.2.
Bei Aufhebung eines Entscheids durch das Bundesgericht und Rückwei-
sung der Sache an die untere Instanz ist diese bei der erneuten Beurteilung
der Sache unter Vorbehalt prozessual zulässiger Noven, welche eine an-
dere Sichtweise darlegen, an die rechtliche Begründung des Bundesge-
richts gebunden. Diese Bindungswirkung erstreckt sich auch auf das Bun-
desgericht selbst, sollte es nach dem Entscheid der unteren Instanz im
zweiten Rechtsgang erneut mit der Sache befasst werden. Damit soll ver-
hindert werden, dass über bereits verbindlich entschiedene Streitfragen er-
neut entschieden wird. Dabei erstreckt sich die Bindungswirkung nicht nur
auf die rechtliche Beurteilung, mit der die Rückweisung begründet wird,
sondern auch auf streitgegenständliche Aspekte, für welche das Bundes-
gericht im ersten Rechtsgang die Rechtmässigkeit des angefochtenen Ent-
scheids bestätigt und auf eine Rückweisung verzichtet hat. Dieselbe Bin-
dungswirkung erkennt das Bundesgericht auch den Rückweisungsent-
scheiden des Bundesverwaltungsgerichts zu, obwohl es diesbezüglich an
einer ausdrücklichen gesetzlichen Grundlage fehlt. Bei der Bindungswir-
kung von Rückweisungsentscheiden handelt es sich um einen allgemeinen
Grundsatz des öffentlichen Verfahrensrechts, der zwar nicht in allen Ver-
fahrensordnungen erwähnt wird, aber dennoch Geltung beansprucht (BGE
2C_890/2018 vom 18. September 2019, Erw. 1.3., Erw. 3).
Soweit der Beschwerdeführer die Bindungswirkung des Rückweisungsent-
scheids des Verwaltungsgerichts für das SKE bestreitet, ist dazu festzuhal-
ten, dass der Beschwerdeführer die Möglichkeit gehabt hätte, den Ent-
scheid des Verwaltungsgerichts innerhalb der Rechtsmittelfrist beim Bun-
desgericht anzufechten. Dies hat er jedoch unterlassen, weshalb der Ver-
waltungsgerichtsentscheid in Rechtskraft erwachsen und zu beachten ist.
Das SKE ist daher bei der Fortsetzung des Verfahrens rechtlich und streit-
gegenständlich an den Verwaltungsgerichtsentscheid gebunden.

- 9 -
5.
5.1.
Nach Auffassung des Beschwerdeführers ist vorliegend nicht der Landwert
vor der Zonierung strittig, sondern vielmehr die Differenz zwischen dem
Landwert vor der Zonierung und dem Landwert nach der Zonierung. Für
eine Differenzbetrachtung könne daher der Bahnbetrieb in Bezug auf den
Landwert "saldoneutral" ausgeklammert werden, sodass lediglich die
Mehrnutzung in die Bewertung einfliesse. Es bestehe schliesslich keine
Pflicht zu einem bestimmten Mindestanteil an Bahnnutzung. Der Bahnbe-
trieb könne sogar aufgegeben oder ausgelagert werden. Die BNO schreibe
lediglich vor, dass bei Bestehen einer Bahnnutzung die öffentlichen Inte-
ressen daran zu berücksichtigen seien.
5.2.
Das Gericht hat die Festsetzung der Mehrwertabgabe materiell analog zu
enteignungsrechtlichen Massstäben zu prüfen. Im Gegensatz zur Entschä-
digung im Enteignungsverfahren wird die Mehrwertabgabe von der Vor-
instanz jedoch verfügungsweise festgelegt. Das SKE ist an die Beschwer-
debegehren gebunden (§ 48 Abs. 2 des Gesetzes über die Verwaltungs-
rechtspflege [VRPG; SAR 271.200] vom 4. Dezember 2007) und darf daher
die Mehrwertabgabe nicht originär festlegen. Auch wenn es also zur Auf-
fassung käme, dass die Abgabe zu tief geschätzt wurde, fällt eine nach-
trägliche Erhöhung ausser Betracht. Umgekehrt käme eine Senkung nicht
in Frage, wenn die Abgabe insgesamt für angemessen gehalten wird,
selbst wenn in einem Element eine Korrektur hätte angebracht sein können
(zum Ganzen vgl. SKEE 4-DV.2015.3 vom 17. August 2016, Erw. 5.3.).
5.3.
Der Mehrwertausgleich errechnet sich aus der Differenz der Verkehrswerte
vor und nach der planungsrechtlichen Veränderung (Botschaft Teilände-
rung BauG, S. 19). Die beiden Werte sind zu schätzen, und zwar unabhän-
gig vom allenfalls tatsächlich realisierten Mehrwert. Die verfügende Ge-
meinde erhält damit - wie auch das Gericht als Rechtsmittelinstanz - Vor-
gehensvorgaben, welche stark an das Vorgehen bei der Festsetzung von
Enteignungsentschädigungen erinnern. Dort listet das Gesetz (§ 143
Abs. 1 BauG) auch die einzelnen Entschädigungselemente auf, welche in
ihrer Gesamtheit die verfassungsrechtlich garantierte "volle Entschädi-
gung" (Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidge-
nossenschaft [BV; SR 101] vom 18. April 1999; Art. 5 Abs. 2 RPG) gewähr-
leisten sollen. Massgeblich sind nicht die einzelnen Elemente, sondern die
Entschädigung als Ganzes, die materiell und formell eine Einheit bildet
(Heinz Hess/Heinrich Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, Bern
1986, Band I, Art. 19 EntG N 13; Andreas Baumann/Ralph van den
Bergh/Martin Gossweiler/Christian Häuptli/Erika Häuptli-Schwaller/Verena
Sommerhalder Forestier, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau,
Bern 2013 [Baugesetzkommentar], §§ 143-145 BauG, N 13 f.; BGE 129 II

- 10 -
420, Erw. 3.2.1, in: Die Praxis [Pra] 2005 S. 280 mit weiteren Hinweisen).
Analoges muss nach Überzeugung des Gerichts für den Mehrwertaus-
gleich gelten. Wesentlich ist daher grundsätzlich, dass dieser als Ganzes
stimmt bzw. als angemessen zu erachten ist.
5.4.
5.4.1.
Im vorliegenden Verfahren war immer nur der Landwert vor der Umzonung
umstritten. Dies wurde vom Beschwerdeführer an der Verhandlung vom
11. Mai 2022 nochmals bestätigt (Protokoll vom 11. Mai 2022, S. 13: "Will
der Kanton die These aufstellen, dass Fr. 3'435.00/m2 zu tief seien?" "Nein,
der obere Wert ist unbestritten.").
Im Entscheid des SKE vom 27. Juli 2022 war dazu festgehalten worden,
dass der Wert nach der Umzonung bei dieser Ausgangslage einer sachli-
chen Überprüfung entzogen sei, da das Gericht an die Beschwerdebegeh-
ren gebunden sei. Daher kann vorliegend nicht allein der Differenzwert bei
der Prüfung der Mehrwertabgabenhöhe ausschlaggebend sein. Sollte der
umstrittene Ursprungswert vor der Umzonung der sachlichen Überprüfung
nicht standhalten, könne sich die in diesem Punkt unterliegende Partei nicht
einfach auf das Argument zurückziehen, dass der verlangte Differenzwert
dennoch richtig sei. Der unstrittige Landwert nach der Umzonung sei vor-
liegend aufgrund des Parteikonsenses der gerichtlichen Überprüfung von
Gesetzes wegen entzogen. Der bisher uneingeschränkt postulierte Vor-
rang des Differenzwerts könne für das SKE nur gelten, wenn dem Gericht
alle Elemente der Festsetzungsverfügung, also Ursprungswert, Geste-
hungskosten und Wert nach Planungseingriff, zur Überprüfung offen stün-
den. Andernfalls habe sich das SKE auf die strittigen Elemente zu be-
schränken (Entscheid des SKE vom 27. Juli 2022, Erw. 6.1.3).
Dies wurde vom Verwaltungsgericht nicht beanstandet. Auch dieses geht
davon aus, dass zwischen den Parteien ausschliesslich die Bewertung der
betroffenen Fläche vor der Umzonung strittig ist (VGE A._____, S. 14).
5.4.2.
Streitgegenstand ist das durch eine Verfügung geregelte Rechtsverhältnis,
soweit es angefochten ist. Er wird einerseits durch die angefochtene Ver-
fügung (Anfechtungsgegenstand) und anderseits durch die Parteibegehren
bestimmt. Antragsänderungen und –erweiterungen sind grundsätzlich un-
zulässig. Aus prozessökonomischen Gründen werden sie ausnahmsweise
zugelassen, wenn ein enger Bezug zum bisherigen Streitgegenstand be-
steht und die Verwaltung Gelegenheit hatte, sich zur neuen Streitfrage zu
äussern (Christoph Auer, Markus Müller, Benjamin Schindler [Hrsg.],
VwVG, Bundesgesetz über das Verwaltungsverfahren, Kommentar, 2. Auf-
lage, Zürich/ St. Gallen, 2019, Art. 52 N 3 Fn 19 mit Hinweisen).

- 11 -
Mit dem vorliegenden Verfahren wird das ursprüngliche Verfahren fortge-
setzt. Da sich Bindungswirkung des Verwaltungsgerichtsentscheids auch
auf streitgegenständliche Aspekte erstreckt, für welche das Verwaltungs-
gericht die Rechtmässigkeit des angefochtenen Entscheids bestätigt und
auf eine Rückweisung verzichtet hat (Erw. 4.2.), kann der Streitgegenstand
im vorliegenden Verfahren nicht mehr erweitert werden. Es ist daher aus-
schliesslich der zwischen den Parteien strittige Wert vor der Umzonung zu
überprüfen. Dementsprechend wurde dem Gutachter der Auftrag erteilt,
den Wert der betroffenen Fläche vor der Zuweisung zur "Spezialzone XZ"
zu schätzen. Der Wert nach der Umzonung war lediglich im Sinne einer
Kontrollrechnung grob zu schätzen.
6.
Gemäss § 28b Abs. 1 BauG ist für die Festlegung der Höhe der Abgabe
und die Bestimmung der abgabepflichtigen Person der Zeitpunkt der Ge-
nehmigung der Nutzungsplanung massgebend. Die Teiländerung der Nut-
zungsplanung XZ wurde vom Regierungsrat mit Beschluss vom tt.mm.
2017 genehmigt. Der Genehmigungsentscheid des Regierungsrats ist am
tt.mm. 2017 in Rechtskraft erwachsen.
Nach § 28 BauG hat die Verwaltungsgerichtsbeschwerde keine aufschie-
bende Wirkung. Mit dieser Regelung soll verhindert werden, dass Planer-
lassverfahren und Inkrafttreten der Planung durch Rechtsmittel ungebühr-
lich verzögert werden. Eine einzelne Beschwerde soll zudem nicht die An-
wendung der ganzen Nutzungsplanung blockieren können. Wird die auf-
schiebende Wirkung erteilt, betrifft sie jeweils nur den Beschwerdegegen-
stand (Baugesetzkommentar, a.a.O., § 28 N 20 ff., mit Hinweis auf AGVE
1998 S. 338 und 1995 S. 281). Daraus folgt, dass die Planung mit der Ge-
nehmigung in Kraft tritt, obwohl dagegen noch ein Rechtsmittel möglich
wäre (so auch der Entscheid des SKE 4-EV.2019.14 vom 17. März 2021,
Erw. 3.3 S. 8). Stichtag im vorliegenden Verfahren ist somit der tt.mm.
2017. Auf diesen Termin ist der Verkehrswert des Landes zu bestimmen.
7.
7.1.
Das Verwaltungsgericht hat das SKE beauftragt, den Wert des Bahnlandes
vor der Umzonung unter Berücksichtigung der Nutzungsmöglichkeiten un-
ter der Eisenbahngesetzgebung individuell, unter Einbezug geeigneter Ver-
gleichsobjekte, zu schätzen. Es sei entweder eine Bewertung des Bahnlan-
des durch einen fachkundigen Immobilienschätzer in Auftrag zu geben oder
das SKE habe selbst eine nachvollziehbare Schätzung unter Offenlegung
von richterlichem Fachwissen vorzunehmen (Erw. 2.). In Absprache mit
den Parteien wurde beschlossen, ein Gutachten bei der B._____ AG in
Auftrag zu geben (F.1.). Dieses sollte den Wert der Teilfläche von 2'406 m2
vor der Zuweisung zur "Spezialzone XZ" zum Stichtag tt.mm. 2017 schät-
zen. Zwischen Gutachterin und Parteien bzw. mit diesen verbundenen

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Dritten durften keine Kontakte stattfinden. Allfällige Rückfragen wären über
das SKE zu stellen gewesen. Der Gutachterin wurden die Zonierungs-
grundlagen vor und nach der Umzonung, ein aktueller Grundbuchauszug
sowie Dokumente zum Bauprojekt zugestellt. Zudem wurden ihr am 24.
Januar 2024 Grundbuchbelege zu den Dienstbarkeiten auf Parzelle aaa in
digitaler Form zugestellt. In die übrigen Akten hatte sie keine Einsicht (vgl.
zum Ganzen das Einschreiben vom 20. Dezember 2023 an die Gutachte-
rin). Auch wurden ihr keine Schätzwerte bekannt gegeben.
7.2.
7.2.1.
Die Gutachterin teilt die abgaberelevante Fläche von 2'406 m2 in zwei un-
terschiedlich zu bewertende Bereiche auf. Das Gleisfeld mit einer Fläche
von 847 m2 wird als nicht bebaubare Fläche qualifiziert, die gesondert be-
trachtet wird. Es verbleibt eine als bebaubar qualifizierte abgaberelevante
Fläche von insgesamt 1'559 m2 (Gutachten, S. 6). Diese Aufteilung wird
damit begründet, dass das Gleisfeld zwar in die Spezialzone eingezont
worden sei, jedoch weiterhin nur als Gleisfeld genutzt werde. Die Nutzung
und damit der Wert seien gleichgeblieben (Gutachten, S. 7).
Die Schätzung erfolgt mit der Residualwertmethode. Diese Methode geht
davon aus, dass die zukünftigen Verkaufserlöse (Stockwerkeigentum) und
/ oder der Ertragswert (Jahresmietpotenzial kapitalisiert mit einem markt-
gerechten Zinssatz) dem Marktwert per Fertigstellung entsprechen. In einer
Rückwärtsrechnung werden davon die entsprechenden Investitionen (Er-
stellung, Nebenkosten) sowie die Projektrisiken zum Bewertungszeitpunkt
abgezogen, um als Ergebnis den Residualwert zu erhalten (Gutachten,
S. 8). Das Ergebnis wurde mit lokalen Vergleichswerten plausibilisiert.
7.2.2.
7.2.2.1.
Zur Ermittlung des Landwerts vor der Umzonung nimmt das Gutachten zu-
nächst eine Schätzung des Residualwerts einer eisenbahnrechtlichen
Plangenehmigung vor. Da die abgaberelevante Fläche vor der Umzonung
dem Eisenbahngesetz unterlag, durfte sie nur aufgrund einer Plangeneh-
migungsverfügung des BAV überbaut werden. Es wurde eine Residual-
wertberechnung anhand eines fiktiven Projekts mit einer der Bahn dienen-
den Nutzung (Bahnverwaltung, Personalräume und Logistik) vorgenom-
men. Der ermittelte Wert wurde zunächst mit Vergleichswerten aus
Q._____ plausibilisiert. Dafür wurden lokale Referenzpreise historischer
Verkäufe sowie Abfindungen von früheren Enteignungen, indexiert auf den
Stichtag 2017, herangezogen. Im Rahmen einer zweiten Plausibilisierung
wurde ein langfristiges Entwicklungspotenzial der Grundstücksfläche be-
rechnet. Dabei wurde die Zahlungsbereitschaft einer potenziellen Investo-
renschaft über den zukünftigen Landwert einer hypothetischen Einzonung
auf den Stichtag zurückgerechnet (Gutachten, S. 8).

- 13 -
7.2.2.2.
Die abgaberelevante Grundstücksfläche unterlag vor der Einzonung dem
Eisenbahngesetz und durfte nur über eine Plangenehmigungsverfügung
des BAV überbaut werden. Das konkrete Nutzungsmass war nicht vorgän-
gig festgelegt, sondern wird fallweise vom BAV beurteilt. Das Bauvorhaben
wird durch die planerische Festsetzung zonenkonform. Vorausgesetzt ist,
dass es sich um eine ganz oder zumindest überwiegend dem Bahnbetrieb
dienende Baute handelt. Das Gutachten qualifiziert nur zwei Teilstücke mit
einer Fläche von 1'115 m2 und von 444 m2 als bebaubar. Das Gleisfeld,
was nach eigenem Ausmass der Gutachterin eine Fläche von 847 m2 auf-
weist, wird als nicht bebaubar qualifiziert. Die grün dargestellte Fläche von
1'115 m2 wurde als Baufeld für die Nutzung unter Eisenbahngesetz qualifi-
ziert. Davon wurde eine Fläche von 410 m2 als mögliche Gebäudegrund-
fläche für eine Bebauung nach Eisenbahngesetz qualifiziert. Dabei handelt
es sich um den Bereich neben der Treppe bzw. der Unterführung nach Ab-
zug des seitlichen Grenzabstands von 4 m. Die beige dargestellte Fläche
von 444 m2 wurde aufgrund ihrer verwinkelten Form als ausschliesslich zu-
sammen mit Nachbarparzellen bebaubare Restfläche qualifiziert. Für diese
Fläche wurde der Landwert der grün dargestellten Fläche übernommen
und um einen Abschlag reduziert (Gutachten, S. 10). Für das Baufeld
wurde ein Gebäude mit einem Untergeschoss, Erdgeschoss und zwei
Obergeschossen angenommen, wobei nur dem Bahnbetrieb dienende Nut-
zungen angenommen werden. Es wurde angenommen, dass ein Verwal-
tungsbau für den Bahnbetrieb mit Büros und einzelnen Verkaufsflächen im
Erdgeschoss vorgesehen wird. Anhand dieses theoretischen Bauprojekts
berechnete die Gutachterin den Landwert über eine Residualwertrechnung
per Stichtag vor der Einzonung (Gutachten, S. 11).
Das Gutachten errechnet einen Marktwert nach Fertigstellung des Projekts
von Fr. 8'400'000.00. Dem werden Erstellungskosten inklusive einem Risi-
kozuschlag von Fr. 6'600'000.00 gegenübergestellt, woraus sich ein Resi-
dualwert des Baufelds von Fr. 1'800'000.00 ergibt. Daraus resultiert ein
Landwert des Baufelds von Fr. 1'614.00/m2 (Gutachten, S. 11). Bei der nur
eingeschränkt bebaubaren Restfläche wird eine Wertreduktion von 25 %
vorgenommen, woraus sich ein Residualwert der Restfläche von
Fr. 540'000.00 ergibt. Dem Gleisfeld wird kein Wert zugewiesen. Die Markt-
wertsumme der beiden bebaubaren Flächen beläuft sich auf insgesamt
Fr. 2'340'000.00. Daraus resultiert ein Wert der abgaberelevanten Fläche
vor Umzonung (inkl. Gleisfeld) von Fr. 973.00/m2 (Gutachten, S. 12).
7.2.2.3.
Diese Schätzung wurde sodann zwei Plausibilisierungen unterzogen (vgl.
Erw. 7.2.2.1).

- 14 -
Im Rahmen der Plausibilisierung 1 wurden lokale Vergleichswerte heran-
gezogen. Dabei wurden drei anonyme Vergleichswerte aus nächster Um-
gebung des Bahnhofs Q._____ aus den Jahren 2005, 2011 und 2014 ver-
wendet. Weiter wurden drei historische Grundbucheinträge von Enteignun-
gen aus den Jahren 1968, 1971 und 1973 in die Vergleichsrechnung ein-
bezogen. Als weiterer Vergleichswert wurde der Referenzwert B._____,
Baulandpreise für Geschäftsnutzung Q._____, F für sehr gute Lage aus
dem Jahr 2017 von Fr. 2'100.00/m2 einbezogen. Alle Vergleichswerte wur-
den gemäss B._____ E für Geschäftsliegenschaften auf 2017 indexiert. Da-
raus ergab sich ein Mittelwert per 2017 von Fr. 1'838.00/m2 (Gutachten, S.
13). Ohne Berücksichtigung des Werts des Gleisfelds ergab sich bei Um-
legung des Quadratmeterpreises auf die gesamte abgabepflichtige Fläche
von 2'406 m2 ein Wert von Fr. 1'193.00/m2 (Gutachten, S. 14).
Bei der Plausibilisierung 2 wurde das spekulative Entwicklungspotenzial
berechnet. Aufgrund der zentralen Lage des Grundstücks wurde von einem
Wertpotenzial des Grundstücks ausgegangen. Es wurde ein Barwert des
Baufeldes per Stichtag vor Einzonung durch Abzinsung eines späteren Ent-
wicklungspotenzials geschätzt. Dabei wurde davon ausgegangen, dass
aufgrund der guten Lage des Grundstücks ein späteres Entwicklungspo-
tenzial auch viele Jahre im Voraus eine gewisse Zahlungsbereitschaft für
den Kauf des Grundstücks erwarten lässt, da auf eine langfristige Einzo-
nung und damit auf eine Bebaubarkeit des Grundstücks spekuliert wurde.
Unter dieser Annahme wurde ein späterer Residualwert berechnet, der ge-
mäss einem risikogerechten Zinssatz abgezinst wurde (Gutachten, S. 16).
Es wurde ein Residualwert des Baufelds von Fr. 2'850'000.00 per 2037 be-
rechnet, woraus sich ein Wert von Fr. 2'556.00/m2 ergab. Als Zinssatz
wurde der Median der Bruttorendite von Immobilien des Jahres 2017 von
4.25 % angenommen (Gutachten, S. 17). Die Zeitdauer ab dem Stichtag
bis zu einer vermuteten Einzonung wurde auf 20 Jahre geschätzt, da grös-
sere Arealplanungen oder Gestaltungsplanverfahren zur Entwicklung von
ehemaligen Industriearealen oftmals 10 bis 15 Jahre dauern. Da es sich
um nicht eingezontes Land handelte, welches dem Eisenbahnrecht unter-
stand, wurden noch weitere 5 bis 10 Jahre eingerechnet. Daraus ergab sich
ein Barwert des Residualwerts von Fr. 1'112.00/m2. Ohne Berücksichtigung
des Gleisfelds und mit einer Wertreduktion von 25 % (= Fr. 130'000.00) auf
die eingeschränkt bebaubare Restfläche von 444 m2 ergab sich bei Umle-
gung des Quadratmeterpreises auf die gesamte abgabepflichtige Fläche
von 2'406 m2 ein Landwert von Fr. 665.00/m2 (Gutachten, S. 18). Die Ver-
gleichswerte der Plausibilisierung 1 sind höher als der Landwert unter der
Eisenbahngesetzgebung, da es sich um für bereits eingezonte Flächen be-
zahlte Preise handelt. Der sich aus der Plausibilisierung 2 ergebende Wert
liegt dagegen tiefer, da bei dieser Methode von einer späteren Einzonung
ausgegangen wurde und daher erhöhte Risikoabschläge eingerechnet
wurden (Gutachten, S. 19).

- 15 -
7.2.3.
Der Wert der abgabebelasteten Teilfläche nach der Umzonung war nur
grob im Sinne einer Kontrollrechnung zu schätzen. Für die Ermittlung des
Landwerts nach der Umzonung wurden der Gestaltungsplan "I" sowie die
Teilrevision der Bau- und Nutzungsordnung zu den "Spezialzonen C XZ"
(genehmigt vom Regierungsrat am tt.mm. 2017) als Bewertungsgrundla-
gen beigezogen. Anhand der damit realisierbaren Nutzflächen wurden die
bewertungsrelevanten Flächen eines Neubauprojekts hergeleitet, die sich
am Nutzungsmix des realisierten Projekts des G._____ orientiert (Gutach-
ten, S. 8). Die Berechnung erfolgte ebenfalls mit der Residualwertmethode.
Da sich das Projekt-Baufeld "XZ, I" über die abgaberelevante Fläche hin-
aus erstreckt, wurde der Wert flächenanteilig zwischen der abgaberelevan-
ten Fläche und der übrigen Grundstücksfläche, welche bereits zur Zone H
gehörte, aufgeteilt. Der Perimeter des nicht abgaberelevanten Baufelds
weist eine Fläche von 2'604 m2 auf (violett dargestellt). Der Perimeter des
abgaberelevanten Baufelds weist Flächen von 351 m2 und 1'194 m2, zu-
sammen 1'545 m2 auf (grün dargestellt). Das Gleisfeld ist nach der Umzo-
nung grösser, da der XY um eine Spur erweitert werden soll. Es wurde
daher mit einer Fläche von 928 m2 in die Berechnung einbezogen (Gutach-
ten, S. 20). Der Marktwert nach Fertigstellung des gesamten Projekts
wurde gerundet auf Fr. 59'360'000.00 geschätzt. Nach Abzug der Erstel-
lungskosten inklusive Risikozuschlag ergab sich ein Residualwert des Ge-
samtprojekts von Fr. 15'260'000.00. Daraus ergab sich ein Landwert des
Bauperimeters von Fr. 3'678.00/m2 nach der Umzonung (Gutachten,
S. 21). Nach Umrechnung des Landwerts des gesamten Projektperimeters
auf die abgaberelevante Fläche ergab sich ein Landwert der abgaberele-
vanten Fläche von Fr. 5'680'000.00 bzw. Fr. 2'360.76/m2 (Gutachten, S.
22).
7.3.
7.3.1.
Die Beschwerdegegnerin erachtet den durch den Stadtrat mit Einsprache-
entscheid vom 7. Dezember 2020 festgesetzten Mehrwert von
Fr. 1'685.00/m2 als durch das Gutachten plausibilisiert. Innerhalb der im
Gutachten angewandten Bewertungsmethoden ergebe sich zwar ein Spiel-
raum von plausiblen Mehrwerten. Dieser Spielraum reiche von einem
Mehrwert von Fr. 1'168.00/m2 bis zu einem solchen von Fr. 1'696.00/m2
und umfasse damit eine Bandbreite von Fr. 528.00 bzw. 31 %. Die inner-
halb dieser Bandbreite liegenden Mehrwerte seien gestützt auf das Gut-
achten als plausibilisiert zu betrachten.
Der Bahnlandwert von Fr. 1'600.00/m2 liege zwar fast 59 % über dem gut-
achterlich ermittelten Durchschnittswert von 943.00/m2, was zwar hoch sei,
aber nicht willkürlich hoch. Zudem sei erwiesen, dass die Vorinstanz für
eine Abweichung von der steueramtlichen Schätzung von Fr. 300.00/m2
triftige Gründe gehabt habe. Das vom SKE eingeholte Gutachten erlaube

- 16 -
eine objektive und nachvollziehbare Bewertung des Bahnlandes. Die Fest-
setzung des Mehrwerts durch den Stadtrat sei durch das Gutachten nach-
träglich plausibilisiert worden und daher zu schützen. Es sei somit vorlie-
gend von einem Mehrwert von Fr. 1'685.00/m2 bzw. einer Mehrwertabgabe
von Fr. 810'822.00 auszugehen.
7.3.2.
Für die Vorinstanz ist es nicht nachvollziehbar, weshalb die Gleisfläche
pauschal als für die Mehrwertabgabeberechnung nicht relevant ausgewie-
sen wird. In rechtlicher Hinsicht sei die gesamte Fläche von 2'406 m2 in die
Spezialzone XZ umgezont worden. Dadurch seien die bislang nicht zonier-
ten Flächen des XX nicht nur für die Bedürfnisse der Bahn, sondern allge-
mein nutzbar geworden. Auch in diesem Bereich verliefen die Baufelder der
Untergeschosse gemäss Gestaltungsplan. Ansonsten äusserte sich die
Vorinstanz nicht zum Gutachten.
7.3.3.
Nach Auffassung des Beschwerdeführers weise das Gutachten gravie-
rende methodische, rechtliche und sachverhaltsmässige Mängel auf. Es
erscheine daher nicht geeignet, um eine Abweichung von der Expertise des
kantonalen Steueramts zu begründen. Insbesondere seien die eingesetz-
ten bestehenden Instrumente und Datenbanken offensichtlich nicht taug-
lich, um den Anteil Bahnbetrieb zu bewerten. Die Ausführungen seien we-
der objektiv noch nachvollziehbar. Dies komme durch die Plausibilisie-
rungsversuche der Gutachterin zum Ausdruck. Der Beschwerdeführer be-
antragte daher eine grundlegende Überarbeitung der Schätzung.
8.
8.1.
8.1.1.
Das Gericht ermittelt den Sachverhalt von Amtes wegen (§ 17 Abs. 1
VRPG). Es kann zu diesem Zweck ein Gutachten anordnen (§ 24 Abs. 1
lit. d VRPG). Es beauftragt eine oder mehrere sachverständige Personen;
es hört die Parteien vorgängig an. Die mit dem Gutachten Beauftragte un-
terliegt denselben Ausstandsgründen wie die Gerichtspersonen (vgl. § 24
Abs. 4 VRPG in Verbindung mit Art. 183 Abs. 1 f. ZPO). Das Gericht instru-
iert die sachverständige Person und stellt ihr die abzuklärenden Fragen,
wobei den Parteien Gelegenheit einzuräumen ist, sich zur Fragestellung zu
äussern sowie Änderungs- und Ergänzungsfragen zu stellen. Das Gericht
stellt der sachverständigen Person die notwendigen Akten zur Verfügung
und bestimmt die Frist zur Erstattung des Gutachtens (Art. 185 ZPO). Die
sachverständige Person kann mit Zustimmung des Gerichts eigene Abklä-
rungen vornehmen, was im Gutachten offenzulegen ist (Art. 186 Abs. 1
ZPO). Den Parteien ist Gelegenheit zu geben, Erläuterungen zum Gutach-
ten oder Ergänzungsfragen zu beantragen (Art. 187 Abs. 4 ZPO). Das Ge-
richt kann ein unvollständiges, unklares oder nicht gehörig begründetes

- 17 -
Gutachten auf Antrag einer Partei oder von Amtes wegen ergänzen und
erläutern lassen oder eine andere sachverständige Person beiziehen
(Art. 188 Abs. 2 ZPO). Die Ablehnung von Parteianträgen auf Ergänzung
oder Erläuterung des Gutachtens begründet es grundsätzlich erst mit dem
Endentscheid (Karl Spühler, Luca Tenchio, Dominik Infanger [Hrsg.], Bas-
ler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung [nachfolgend: BSK
ZPO], 3. Auflage, Basel 2017, Art. 187 N 9).
8.1.2.
Nach ständiger bundesgerichtlicher Rechtsprechung darf das Gericht in
Fachfragen nicht ohne triftige Gründe von Sachverständigengutachten ab-
weichen. Es hat zu prüfen, ob sich aufgrund der übrigen Beweismittel und
der Vorbringen der Parteien ernsthafte Einwände gegen die Schlüssigkeit
eines Gutachtens aufdrängen. Erscheint dem Gericht die Schlüssigkeit ei-
nes Gutachtens in wesentlichen Punkten zweifelhaft, hat es nötigenfalls er-
gänzende Beweise zur Klärung dieser Zweifel zu erheben (BGE 145 II 70,
Erw. 5.5 mit Hinweisen).
8.2.
Das Verfahren betreffend Einsetzung und Instruktion der Gutachterin sowie
die Auftragserteilung sind korrekt abgelaufen. Die Parteien konnten zu der
vom Gericht vorgeschlagenen Gutachterin Stellung nehmen. Alle Verfah-
rensbeteiligten haben der Erteilung des Auftrags an die B._____ AG zuge-
stimmt. Den Gutachtenauftrag vom 20. Dezember 2023 haben die Parteien
in Kopie erhalten. Darin wurde der Gutachterin aufgefordert, den Wert der
Teilfläche von 2'406 m2 der Parzelle aaa in Q._____ vor der Zuweisung zur
"Spezialzone XZ" am Stichtag tt.mm. 2017 unter Berücksichtigung der Nut-
zungsmöglichkeiten unter der Eisenbahngesetzgebung individuell, unter
Miteinbezug geeigneter Vergleichsobjekte, zu schätzen. Die Gutachterin
erhielt keine Einsicht in die vollständigen Akten. Ihr wurden lediglich die
Zonierungsgrundlagen vor und nach der Umzonung, ein aktueller Grund-
buchauszug sowie Dokumente zum Bauprojekt zugestellt. Zudem wurden
der Gutachterin am 24. Januar 2024 Grundbuchbelege zu Dienstbarkeiten
auf Parzelle aaa in digitaler Form zugestellt (Erw. 7.1.). Gegen den schrift-
lich festgelegten Auftrag sind keine Einwände seitens der Parteien erhoben
worden. Es wurden auch keine Ergänzungsanträge gestellt. Das von der
B._____ AG erstellte Gutachten wurde den Parteien zugestellt und sie er-
hielten die Gelegenheit, dazu Stellung zu nehmen.
8.3.
8.3.1.
8.3.1.1.
Der Beschwerdeführer bringt vor, bei der Schätzung sei nicht berücksichtigt
worden, dass mit der vor dem 1. Juli 2027 zulässigen Nutzung und der
weitergeführten Bahnnutzung grundsätzlich kein Gewinn erwirtschaftet
werden dürfe. Ohne Offenlegung der massgebenden Unterlagen, wie etwa

- 18 -
Konzessionen, Leistungsvereinbarungen, Abgeltungsvereinbarungen, Ver-
fügungen des BAV zur spartengerechten Buchhaltung, allgemeinen Richt-
linien und Ausschreibungsunterlagen des BAV etc., gelte die Annahme,
dass mit dem Bahnbetrieb kein Gewinn erwirtschaftet werden dürfe. Sofern
dennoch davon ausgegangen werde, dass Gewinn erwirtschaftet werden
dürfe, stellt er Antrag auf Offenlegung dieser Unterlagen durch die Be-
schwerdegegnerin unter Berücksichtigung des Geschäftsgeheimnisses.
In der Stellungnahme des KStA vom 29. Mai 2024, welche Bestandteil der
Stellungnahme des Beschwerdeführers vom 30. Mai 2024 bildet, wird dazu
vorgebracht, das Gutachten habe insbesondere bei der Ermittlung des
Landwerts vor der Umzonung falsche Annahmen getroffen. Es sei eine zu
hohe Nutzungsmöglichkeit der Bauten angenommen worden, die mit der
Eisenbahngesetzgebung nicht vereinbar sei. Nur folgende Gebäudeteile
bzw. -elemente seien gemäss Art. 18 EBG dem Bahnbetrieb dienend:
Technik- und Kellerräume (1. UG), Gebäudeteile für den Bahnverkauf,
Fundsachen, Reinigungsanlagen (EG), Leitstelle (1. OG), Parkplätze für
Mitarbeitende (2. UG) sowie Aufenthaltsräume für Lok- und Verkaufsper-
sonal (1. OG). Dabei sei zu berücksichtigen, dass Bahnbetriebe grundsätz-
lich keinen Gewinn erwirtschaften dürften. Nebenbetriebe seien gemäss
Art. 39 Abs. 1 EBG auf die Bedürfnisse der Bahnkundschaft auszurichten
und seien in der Regel an strenge Auflagen geknüpft. Es sei daher sinnvol-
ler, vom realisierten Projekt alle dem Bahnbetrieb dienenden Gebäudeteile
auszusondern und nur die übrigen Erträge zu berücksichtigen. So errechne
man direkt den durch die Einzonung entstandenen Mehrwert.
8.3.1.2.
Die Teilfläche von Parzelle aaa diente vor der Umzonung dem öffentlichen
Verkehr und unterlag der Eisenbahngesetzgebung. Gemäss Art. 18 Abs. 1
EBG dürfen Bauten und Anlagen, die ganz oder überwiegend dem Bau und
Betrieb einer Eisenbahn dienen, nur mit einer Plangenehmigung erstellt
oder geändert werden. Das Eisenbahnunternehmen, durch welches die Inf-
rastruktur betrieben wird, ist befugt, auf dem Bahnhofgebiet Nebenbetriebe
zu kommerziellen Zwecken einzurichten, soweit diese auf die Bedürfnisse
der Bahnkundschaft ausgerichtet sind (Art. 39 Abs. 1 EBG).
Die Erstellung und Änderung von Nebenbetrieben untersteht dem kantona-
len Recht (Art. 18m Abs. 1 EBG). Sie dürfen nur mit Zustimmung des Ei-
senbahnunternehmens bewilligt werden, wenn die Nebenanlage Bahn-
grundstücke beansprucht oder an solche angrenzt (Art. 18m Abs. 1 lit. a)
oder wenn die Betriebssicherheit beeinträchtigt werden könnte (Art. 18 m
Abs. 1 lit. b).
Vor der Umzonung durften auf der abgabebelasteten Fläche nur ganz oder
überwiegend dem Bahnbetrieb dienende Bauten erstellt werden. Eine kom-
merzielle Verkaufsnutzung wäre möglich gewesen, wenn für die

- 19 -
Geschäftstätigkeit ein Bedürfnis des Bahnbetriebs und des Verkehrs be-
standen hätte. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts sind zur Ab-
deckung anderer Bedürfnisse nur solche Geschäfte zugelassen, die klas-
sischerweise als Bahnnebenbetriebe gelten, wie beispielsweise Kioske,
Coiffeure oder Blumenläden. Es darf ein im Vergleich zu einem klassischen
Kiosk etwas erweitertes und mit Tankstellen oder Autobahnraststätten ver-
gleichbares Angebot zur Verfügung gestellt werden. Lebensmittelgeschäfte
können an Pendler- und Grossstadtbahnhöfen Nebenbetriebscharakter ha-
ben, sofern sie nicht zu gross sind und auf den gewöhnlichen täglichen
Gebrauch der Bahnreisenden ausgerichtet sind. Weiter können Buchhand-
lungen, Papeterien und Geschenk- und Spielwarenboutiquen als Bahnne-
benbetriebe zulässig sein, wenn sie aufgrund ihrer Grösse und Organisa-
tion Kioskcharakter aufweisen. An Grossbahnhöfen mit durchmischtem
Publikumsverkehr sind auch Apotheken, Drogerien und Parfümerien als
Nebenbetriebe möglich. Die Beurteilung der zulässigen Nebenbetriebe ist
im Einzelfall nach Grösse des Bahnhofs, seiner Lage und der Zusammen-
setzung der Kundschaft vorzunehmen (BGE 123 II 317, Erw. 3 ff.). Eine
Wohnnutzung wäre nicht bewilligbar gewesen.
Das BAV hatte mit Stellungnahme vom 9. April 2020 bestätigt, dass im
Rahmen des eisenbahnrechtlichen Plangenehmigungsverfahrens im 1. UG
Technik- und Kellerräume und im 2. UG Parkplätze für Mitarbeitende hätten
bewilligt werden können. Im EG hätten Gebäudeteile für den Bahnverkauf,
Fundsachen und Reinigungsanlagen bewilligt werden können. Im 1. OG
wären eine Leitstelle sowie Aufenthaltsräume für Lok- und Verkaufsperso-
nal zulässig gewesen.
8.3.1.3.
Die Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks waren vor der Umzonung
zwar eingeschränkt. Der Hauptbahnhof Q._____ dient jedoch als Verkehrs-
knotenpunkt und hat in erster Linie die Bedürfnisse von Berufspendlern ab-
zudecken. Es handelt sich um den elftgrössten Bahnhof der Schweiz. Auch
unter der Eisenbahngesetzgebung waren Nebenbetriebe zu kommerziellen
Zwecken möglich. Es ist somit nicht richtig, dass kein Gewinn hätte erwirt-
schaftet werden dürfen. Die Gutachterin nahm bei Ermittlung des Land-
werts vor der Umzonung eine Schätzung des Residualwerts einer eisen-
bahnrechtlichen Plangenehmigung vor und berücksichtigte somit die Ein-
schränkungen aufgrund der Eisenbahngesetzgebung.
8.3.2.
8.3.2.1.
Der Beschwerdeführer kritisiert zudem die von der Gutachterin angewandte
Residualwertmethode. Diese hänge im Gegensatz zum Vergleich mit tat-
sächlichen Landkäufen von vielen Annahmen ab und sei sehr sensitiv. Sie
sei daher insbesondere im Gegensatz zur Vergleichswertmethode zur Be-
stimmung des Verkehrswerts ungeeignet. Die Gutachterin habe sie zur

- 20 -
Bewertung der vor Einzonung im Zonenplan weiss dargestellten Fläche ge-
wählt. Dies sei aber gar nicht erforderlich, wenn der reine Bahnbetrieb, wel-
cher nicht gewinnorientiert sein dürfe, herausgerechnet werde.
Bei der Bestimmung des Marktwerts stehe der Nettoertrag im Zähler und
die Nettokapitalisierung (Nettorendite bzw. Diskontsatz) im Nenner. Sofern
man beide Werte gleichmässig verändere, erzeuge das System ein stabiles
Resultat. Verändere man jedoch nur einen der beiden Werte, schlage das
Resultat aus. Werde etwa der Wohnanteil höher als 50 % angesetzt oder
beim Ertrag von Wohnungen der Leerstand weniger berücksichtigt, verän-
dere sich der Landwert schon deutlich. Die grösste Sensitivität der Residu-
alwertmethode zeige sich bei der Rendite, da dieser Parameter nur im Nen-
ner stehe. Die Gutachterin gehe ohne Begründung von einer hälftigen
Wohnnutzung und einer hälftigen Geschäftsnutzung aus. Dann mittle sie
die dazugehörigen Renditen arithmetisch aus, was zu einem Diskontsatz
von 3.40 % führe. Die aus der Datenbank der Gutachterin stammenden
Renditen seien Mittelwerte aus mehreren Jahren, welche erhebliche Streu-
bereiche aufwiesen und keine Projekte mit Bahnbetrieb beträfen. Werde
nun diese Rendite minimal um 0.1 Prozentpunkte (d.h. um 3 %) auf 3.3 %
gesenkt und fliesse so als Diskontsatz mit ein, steige der Landwert bereits
um 1 Million Franken bzw. knapp 10 %. Dies mache die grosse Sensitivität
dieser Methode deutlich. Auch sei die Residualwertmethode nicht geeignet,
den Schätzungen des kantonalen Steueramts, welchen die Qualität einer
Expertise zukomme und welche auf tatsächlichen und angemessen be-
rücksichtigten Vergleichswerten basierten, zu widersprechen. Das kanto-
nale Steueramt sei zudem von Vergleichswerten mit einer Ausnützungszif-
fer (AZ) von 1.2 ausgegangen, während vorliegend eine AZ von 2.7 möglich
sei, und habe somit zugunsten der Grundeigentümerin eine konservative
Schätzung vorgenommen. Mit der Methode der Gutachterin resultiere eine
höhere Mehrwertabgabe, wenn man korrekte Zahlen einsetze.
Zu den zwei Plausibilisierungen hält das KStA am 29. Mai 2024 fest, diese
beruhten auf Vergleichsannahmen, welche sich auf bereits eingezonte Flä-
chen oder auf spekulatives Entwicklungspotenzial in Anbetracht einer spä-
teren Einzonung bezögen. Derartige Plausibilisierungen seien nicht statt-
haft, da dadurch der durch die Einzonung entstehende Mehrwert bereits
auf den Grundstückswert vor der Einzonung umgelegt werde.
8.3.2.2.
Die Bestimmung des Verkehrswerts des Landes ist zwar grundsätzlich
nach der – auch enteignungsrechtlich im Vordergrund stehenden – statisti-
schen Methode vorzunehmen, d.h. es ist soweit möglich auf Vergleichs-
handänderungspreise abzustellen.
Preise, die in der nahen Umgebung für gleichartiges und gleichwertiges
Land in letzter Zeit bezahlt worden sind, lassen auf den Verkehrswert auch

- 21 -
des enteigneten Grundstücks schliessen (BGE 114 Ib 286 Erw. 7 S. 295 f.;
Hess/Weibel Bd. I, a.a.O., Art. 19 EntG N 80). In der Regel kann selbst aus
einzelnen Verkaufspreisen auf das allgemeine Preisniveau geschlossen
werden. Die statistische Methode führt jedoch nur zu richtigen Resultaten,
wenn Vergleichspreise in genügender Zahl für Objekte ähnlicher Beschaf-
fenheit zur Verfügung stehen. In der Regel lässt sich auch aus vereinzelten
Vergleichspreisen auf das allgemeine Preisniveau schliessen, allenfalls
kann auch ein einzelnes Vergleichsobjekt ausreichend sein. Sind nur we-
nige Kaufpreise bekannt, müssen diese aber besonders sorgfältig unter-
sucht werden. Nur wenn überhaupt keine Vergleichspreise vorhanden sind,
dürfen sich die Schätzungsbehörden auf die ausschliessliche Anwendung
von Methoden beschränken, die – wie die Lageklassenmethode oder die
Methode der Rückwärtsrechnung – auf blosse Hypothesen abstellen, auf
heute nicht mehr durchwegs geltenden Rentabilitätsüberlegungen beruhen
und bei denen das Ergebnis selbst durch kleinere Erhöhungen oder Re-
duktionen der Ausgangswerte fast beliebig verändert werden kann (BGE
122 I 168, Bundesgerichtsentscheide 1P.520/2003 vom 9. März 2004
Erw. 7.3. und 1C_266/2011 vom 20. Oktober 2011 Erw. 4.2).
Wenn es – wie im vorliegenden Fall – überhaupt keine geeigneten Ver-
gleichspreise gibt, werden alternativ andere aus der Immobilienbewertung
bekannte Modelle angewendet (Lageklassemethode, Rückwärtsrechnung
oder Mittelwert aus Real- und Ertragswert). Es kommen also bedarfsfalls
mehrere Schätzungsmethoden zur Anwendung (stehende Praxis vgl. z.B.
SKEE 4-EV.2020.10 Erw. 4.3.1. mit weiteren Hinweisen).
8.3.2.3.
Das Verwaltungsgericht stimmt mit dem SKE darin überein, dass hier sta-
tische Aussagen mangels geeigneter Vergleichswerte kaum möglich sind
und auch die Bestimmung eines Ertragswerts aufgrund des Fehlens breit
abgestützter Kennzahlen vorliegend kaum möglich ist (VGE A._____, S.
17). Der Auftrag des Verwaltungsgerichts an das SKE lautete daher, eine
individuelle Schätzung vorzunehmen bzw. vornehmen zu lassen unter Ein-
bezug geeigneter Vergleichsobjekte. Dabei hat das Verwaltungsgericht
nicht die Anwendung einer bestimmten Schätzungsmethode verlangt, son-
dern lediglich festgehalten, dass die Schätzung unter Einbezug geeigneter
Vergleichsobjekte zu erfolgen habe. Das SKE beauftragte die Gutachterin
dementsprechend, eine individuelle Schätzung unter Berücksichtigung der
Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks unter der Eisenbahngesetzge-
bung und unter Einbezug geeigneter Vergleichsobjekte vorzunehmen
(F.1.). Bei der Wahl der Schätzungsmethode wurde der Gutachterin freie
Hand gelassen. Gegen die Auftragserteilung an die Gutachterin hatte der
Beschwerdeführer nichts eingewandt.

- 22 -
8.3.2.4.
Bei der Residualwertmethode wird der Wert für baureifes Land aus dem
ermittelten Wert einer realisierbaren und zonenkonformen Bebauung ab-
geleitet. Von diesem Wert werden die Entwicklungs- und Herstellungskos-
ten der Bebauung abgezogen. Der Differenzbetrag aus beiden Werten
ergibt den gesuchten Landwert. Dabei handelt es sich um einen kalkulier-
ten Landwert. Die Residualwertmethode ist daher stark von Renditeüberle-
gungen geprägt. Der ermittelte Landwert führt zu einem Preis, der beim
Landkauf vernünftigerweise nicht überschritten werden darf, sofern keine
Verluste entstehen oder der angestrebte Gewinn bzw. die gewünschte Ka-
pitalverzinsung nicht unterschritten werden sollen. Die Residualwertme-
thode kommt insbesondere dann zur Anwendung, wenn keine geeigneten
Vergleichswerte vorhanden sind (Das Schweizerische Schätzerhandbuch,
SVKG, SEK/SVIT, 5. Auflage, Aarau 2019, S. 190). Bei Anwendung von
Methoden der Rückwärtsrechnung, wie der Residualwertmethode, ist zu
beachten, dass die einzelnen Annahmen mit besonderer Sorgfalt und unter
Berücksichtigung der konkreten Verhältnisse getroffen werden müssen.
Sie ist nur dann als primäre Methode anzuwenden, wenn geeignete Ver-
gleichspreise fehlen (BGE 102 Ib 353, Erw. 2).
8.3.2.5.
Vorliegend waren keine geeigneten Vergleichsobjekte für eine primäre An-
wendung der Vergleichswertmethode vorhanden, da in den vergangenen
Jahren keine mit dem Bahnhof Q._____ vergleichbaren Bahnflächen ge-
handelt wurden. Für einen Vergleich hätten daher Grundstücke gewählt
werden müssen, welche nur ganz entfernt mit der streitbetroffenen Fläche
vergleichbar gewesen wären. Dabei hätten grosse Ab- und Zuschläge bei
den jeweiligen Vergleichsobjekten vorgenommen worden müssen, die
ebenfalls auf hypothetischen Annahmen beruht hätten, sodass eine Schät-
zung mit der Vergleichswertmethode ebenso angreifbar gewesen wäre.
Dieser Befund wird dadurch bestätigt, dass der vom KStA herangezogene
Vergleichswert aus einem Verkauf in R._____ und die nicht näher begrün-
dete Multiplikation mit dem Faktor 3 vom Verwaltungsgericht nicht als aus-
reichend erachtet wurde, um der Schätzung gutachterliche Qualität zuzu-
erkennen (VGE A._____, S. 15 f.).
Die Gutachterin hat im Rahmen der Plausibilisierung 1 geeignete Ver-
gleichsobjekte aus ihrer Datenbank einbezogen, um die Ergebnisse der mit
der Residualwertmethode vorgenommenen Schätzung zu plausibilisieren.
Der Auftrag wurde somit korrekt erfüllt.
Schätzungen unterliegen naturgemäss einer gewissen Ungenauigkeit (vgl.
Roland Hürlimann/Thomas Siegenthaler, Die Haftung des Liegenschaften-
schätzers gegenüber einem vertragsfremden Dritten in: Baurecht 3/2004,
S. 108 f. sowie Das Schweizerische Schätzerhandbuch, SVKG, SEK/SVIT,
5. Auflage, Aarau 2019, S. 83 f.). In Fachkreisen ist von einer

- 23 -
Schätzungstoleranz von +/- 10 % die Rede (Francesco Canonica, Die Im-
mobilienbewertung [nachfolgend: Canonica/Immobilienbewertung], 2009,
S. 40, so auch BGE 9C_238/2009 vom 11. September 2009, Erw. 3.4).
Das Gutachten wurde von fachkundigen Immobilienschätzungsspezialisten
der B._____ AG erstellt. Das Gericht sieht daher keinen Anlass, die einzel-
nen, von der Gutachterin zugrunde gelegten Bewertungselemente zur Dis-
position zu stellen.
8.3.3.
8.3.3.1.
Die Gutachterin hat dem Gleisfeld bei der Berechnung der Landwerte je-
weils keinen Wert zugewiesen, es aber bei der Berechnung der Berech-
nung des Landwerts pro Quadratmeter jeweils wieder miteinbezogen
(Erw. 7.2.2.2. und Erw. 7.2.3.).
8.3.3.2.
Nach Auffassung des Beschwerdeführers stellt der Abzug des Gleisfelds
von der mehrwertabgabepflichtigen Fläche einen klaren Rechtsverstoss
dar. Das Gleisfeld könne gemäss BNO und Bauzonenplan gleich genutzt
werden wie die angrenzenden Flächen des Grundstücks. Es liege im Er-
messen der Grundeigentümerin, dort etwa ein weiteres Gleis zu bauen
oder Bahnanlagen zu erstellen. Auch die Vorinstanz hat sich dahingehend
geäussert, dass der Nichteinbezug des Gleisfelds nicht nachvollziehbar sei
(Erw. 7.3.2.).
8.3.3.3.
Die Gutachterin hat der Gleisfläche keinen Wert zugewiesen. Bei der Be-
rechnung des Landwerts pro Quadratmeter ist sie jedoch von der gesamten
abgaberelevanten Fläche von 2'406 m2 inklusive Gleisfeld ausgegangen
(Gutachten, S. 12). Dies ist auch für das Gericht nicht nachvollziehbar. Bei
Nichteinbezug der Gleisfläche müsste diese von der abgabepflichtigen Flä-
che abgezogen werden.
Das Gleisfeld ist im Richtplan vom 24. März 2015 eingezeichnet. Es ist da-
her davon auszugehen, dass das Gleisfeld dauerhaft bestehen bleiben
wird. Mit einer Aufgabe des Gleisfelds in naher Zukunft ist somit nicht zu
rechnen. Zudem kommt es vorliegend auf den Wert des Landes vor der
Umzonung am Stichtag an. Zu diesem Zeitpunkt wies das Gleisfeld nach
Ausmass der Gutachterin eine Fläche von 847 m2 auf.
Es stellt sich die Frage, ob das Gleisfeld unter der Eisenbahngesetzgebung
überbaubar war und ihm daher ebenfalls ein Wert zuzuweisen ist. Nach
Auffassung der Fachrichter wäre oberhalb des Gleisfeldes auch unter der
Eisenbahngesetzgebung eine Überbauung wie beim Bahnhof S._____
möglich gewesen. Dem Gleisfeld ist daher ein Wert zuzuweisen. Ein Abzug

- 24 -
wie bei der nur eingeschränkt bebaubaren Restfläche ist dabei nach Auf-
fassung der Fachrichter nicht vorzunehmen. Dem Gleisfeld ist daher mit
dem Wert des Baufelds (Fr. 1'614.00/m2) in die Berechnung miteinzubezie-
hen.
8.3.4.
8.3.4.1.
Zur Schätzung des Landwerts nach der Einzonung bringt der Beschwerde-
führer vor, die Schätzung beziehe sich auf ein konkretes, bereits realisier-
tes Neubauprojekt nach der Einzonung anstelle der neuen Nutzungspla-
nungsvorschriften und gebe somit nicht den objektiven Wert wieder. Der
Schätzung würden nicht die Zonenvorschriften zugrunde gelegt. Bei der
Mehrwertabgabe sei grundsätzlich auf das volle Potenzial der neuen bau-
lichen Nutzungsmöglichkeiten abzustellen. Ob dieses auch tatsächlich ge-
nutzt werde, spiele keine Rolle. Auszugleichen sei der Mehrwert des maxi-
mal möglichen Vorteils und nicht der effektiv realisierte Mehrwert.
Der Beschwerdeführer bemängelt weiter, ohne gegenteilige Begründung
führe die (beschränkte) Gestaltungsplanpflicht nicht zu einer Minderung
des Landwerts. Es seien keine Vorschriften ersichtlich, welche einer wert-
mässigen Realisierung der in der Nutzungsplanung fixierten Eckwerte ent-
gegenstünden. Dies ergebe sich auch aus dem Gestaltungsplan bzw. den
Sondernutzungsvorschriften (§ 6 der Sondernutzungsvorschriften). Es sei
auf die Nutzungsmöglichkeiten gemäss C BNO abzustellen. Auch sei es
unzulässig, den Bereich für das Gleisfeld auszunehmen.
Es werde zudem nicht berücksichtigt, dass die bisherigen Nebenbetriebe
(bzw. die Möglichkeit von Nebenbetrieben) durch die Änderung der BNO
wesentlich erweitert werden könnten. So ermögliche C Abs. 7 BNO eine
Verkaufsnutzung mit maximal 1'400 m2 Nettoladenfläche.
Die gesetzlich vorgesehene Differenzbetrachtung sehe keine betriebswirt-
schaftlichen Risikoabschläge vor. Es sei für die Berechnung der Mehr-
wertabgabe am Stichtag nicht massgebend, ob eine mit einem Neubau vor-
gesehene Nutzung erfolgreich sein werde oder nicht. Es gehe nicht um die
Bewertung eines konkreten Projekts.
Die Ausnützungsziffer (AZ) sei das Verhältnis der Summe der anrechenba-
ren Geschossflächen (aGF) zur anrechenbaren Grundstücksfläche
(aGSF). Vorliegend regle die BNO im I der "Spezialzone XZ" jedoch nur die
aGF, nicht aber die aGSF. Es werde nicht festgelegt, wo und wie die Ge-
schossfläche zu realisieren sei. Allerdings werde zwischen der oberirdi-
schen und der unterirdischen aGF unterschieden. Dabei sei jene im Unter-
geschoss wegen den geplanten Ladenflächen bei der Fussgängerunterfüh-
rung eingeführt worden. Daher sei es gerechtfertigt, den Residualwert, der
aus der oberirdischen Nutzung (mit 11'400 m2 aGF) stamme, im Verhältnis

- 25 -
der ursprünglichen Zonenflächen aufzuteilen, d.h. zwischen den ehemals
im Zonenplan weiss dargestellten Flächen und der ehemals der Zone H
zugewiesenen Fläche. Die Gutachterin gehe zwar von diesem Ansatz aus,
betrachte dann aber lediglich die grün eingezeichnete Fläche als einge-
zonte Fläche, was einen methodischen Fehler darstelle.
Indem das Gutachten die Perimeterfläche ohne die Strasse bestimme und
das Gleisfeld weglasse, mache es eine mehrfach rechtswidrige Rechnung.
Die restliche Fläche werde als Bauperimeter definiert, der für die Aufteilung
massgebend sei. Es erfolge eine weitere rechtswidrige Differenzrechnung,
indem die mehrwertabgabepflichtige Fläche gemäss Definition der Stadt
Q._____ genommen und der Rest des Bauperimeters als ehemalige Zone
H erklärt werde. Das bedeute beispielsweise, dass die Stadt Q._____ den
Bereich im Strassenabstand von 4 m von der weissen Fläche als "Ver-
kehrsfläche" abziehe, um die grün dargestellte Fläche zu erhalten. Die Gut-
achterin schlage diesen Bereich dann der H zu. Damit werde das Ergebnis
doppelt verfälscht und der Mehrwert unzulässigerweise kleingerechnet. Die
ehemals nicht zonierte Fläche werde reduziert und die H-Fläche erheblich
auf 2'604 m2 vergrössert. Dies sei weder rechtlich noch sachlich zu recht-
fertigen. Für beide Flächen hätten dieselben Regeln zu deren Bestimmung
zu gelten. Es dürften nur jene Flächen einbezogen werden, auf welchen die
Erstellung von Bauten mit einer aGF tatsächlich möglich sei. Massgebend
sei die allgemeine Nutzungsplanung und nicht der Gestaltungsplan oder
das Projekt.
Es gehe nicht an, dass der Residualwert überproportional auf die nicht
mehrwertabgabepflichtigen Parzellenteile verschoben werde, weil dadurch
die Mehrwertabgabepflicht unterlaufen werde. Richtig wäre es nach Auffas-
sung des Beschwerdeführers, den Bereich des Strassenabstands durch-
gehend vom massgebenden Bauperimeter abzuziehen. Weiter liege bei
der H im Osten im Plan der Stadt Q._____ ein Übertragungsfehler vor. Der
Streifen habe sich zum Zeitpunkt der Einzonung nicht in der Zone H befun-
den, sondern sei nicht zoniert gewesen. Bei der H im Osten sei am Rand
zudem noch ein Abzug zu machen, da dieser schmal zulaufende Bereich
rechtlich und faktisch nicht bebaubar sei. Dies bedeute, dass die grün ein-
gezeichnete Fläche unverändert mit 2'406 m2 in den Vergleich einfliesse.
Die violett eingezeichnete Fläche umfasse dagegen 2'160 m2. Dies ergebe
ein Verhältnis der beiden Flächen von 53 % zu 47 %. Das Gutachten ba-
siere dagegen auf einem Verhältnis der Flächen von 37 % zu 63 %. Die
unterirdischen Ladenflächen seien separat zu betrachten, woraus eine
leicht angepasste Flächenaufteilung von 54 % zu 46 % resultiere. Für den
Anteil aus der unterirdischen Nutzung (1'400 m2 aGF) sei ebenfalls ein
Schlüssel basierend auf den ehemaligen Zonen zu finden. Die Gutachterin
nehme hier den gleichen Verteilschlüssel. Das Verhältnis der Flächen zu-
einander diene der Aufteilung des Residualwerts und müsse nach objekti-
ven Kriterien bestimmt werden. Beide Flächen seien gleich zu behandeln

- 26 -
und der Flächenvergleich sei ohne die Strassenfläche der T-Strasse vorzu-
nehmen.
Das Gutachten gehe im UG von einer Geschossfläche von 1'400 m2 ge-
mäss BNO aus und mache davon einen Abzug von 40 % für Technikräume
etc. Die verbleibenden 840 m2 würden mit Fr. 150.00/m2 und Jahr bewertet.
Der Ertrag werde dann wie alle Erträge im Verhältnis der grünen Fläche zur
violetten Fläche verteilt. Dies stelle ebenfalls einen Fehler dar. C Abs. 7
BNO erlaube im massgebenden I "Verkaufsnutzung maximal 1'400.00 m2
Nettoladenfläche" und "maximal 1'400 m2 aGF unterirdisch". Es könne da-
von ausgegangen werden, dass im UG nur Ladenflächen sinnvoll seien.
Dabei seien technische Räume für Heizung, Wasser, Elektroversorgung
etc. nicht als Geschossflächen anrechenbar (§ 32 Abs. 2 lit. a Ziff. 2 BauV).
Das Gutachten gehe im UG von "Lager und Einstellhalle" mit einer "Flä-
chendifferenz nach Abzug Technikflächen" von 60 % aus, was 840 m2 aGF
ergebe. Dies werde nicht näher erläutert. Gemeint seien wohl eher Läden.
In diesem Fall sei der Abzug von 40 % deutlich zu hoch. Gemäss bundes-
gerichtlicher Rechtsprechung sei davon auszugehen, dass in der weissen
Zone höchstens drei bis vier Läden mit einer Fläche von 80 m2 bis 100 m2
erlaubt gewesen seien. Werde der Bahnbetrieb saldoneutral herausge-
rechnet, seien diese wegzulassen. Im Ergebnis wären daher hier ebenfalls
840 m2 HNF als Ladenfläche in die Berechnung aufgenommen. Die Läden,
die auch im Rahmen der Bahnnutzung möglich gewesen seien, seien
dadurch schon aus dem Landwertvergleich herausgerechnet. Entspre-
chend sei auch der Landwert vor der Einzonung deutlich zu reduzieren.
Da die Fussgängerhauptunterführung fest vorgegeben sei, könne unab-
hängig von einem Projekt davon ausgegangen werden, dass diese Fläche
gleichmässig links und rechts davon angeordnet werde. Tatsächlich seien
heute die realisierten Läden beidseitig und bis zum Rand der Strassenpar-
zelle angeordnet. Auf der rechten Seite lägen die Ladenflächen im grünen
Bereich, linksseitig zu gut 2/3 im violett eingezeichneten Bereich. Insge-
samt seien somit 65 % der grünen und 35 % der violett dargestellten Fläche
zuzuweisen. Unter Berücksichtigung der unterschiedlichen Ertragswerte
und der kleineren Flächen als bei den oberirdischen Nutzungen rechtfertige
es sich, das in Ziff. 2.1 des Gutachtens berechnete Flächenverhältnis um
einen Prozentpunkt zu verändern und somit von einem Verhältnis von 54 %
zu 46 % (grün zu violett) auszugehen.
Das Kantonale Steueramt führte in seiner Stellungnahme vom 29. Mai 2024
dazu aus, bei der Bewertung des Landwerts nach der Einzonung falle auf,
dass für das 2. UG mit den Parkplätzen keine Erträge ausgewiesen wür-
den. Dadurch fielen die Erträge und der Marktwert nach Erstellung des Pro-
jekts viel zu tief aus, wodurch sich der Residualwert reduziere. Weiter
werde für die Wohnflächen ein um 8 % höherer Ertrag kalkuliert als für die
Geschäftsflächen (Fr. 270.00/m2 für Wohnen, Fr. 250.00/m2 für

- 27 -
Geschäftsflächen). Bei den Erstellungskosten werde jedoch ein viel zu ho-
her, um über 22 % höherer Ansatz für Wohnen eingesetzt (Fr. 4'400.00 für
Wohnen, Fr. 3'600.00 für Geschäftsräume). Durch diesen zu hohen Ansatz
würden die Gestehungskosten in die Höhe getrieben und der Residualwert
des Landes falle noch tiefer aus. Zudem werde nicht begründet, weshalb
der Risikozuschlag von 10 % auf 15 % angehoben worden sei. Generell sei
fraglich, wie dieser Risikozuschlag zu begründen sei.
Weiter führte das KStA aus, auf der gesamten abgabepflichtigen Fläche
von 2'406 m2 könne neu eine Ausnützungsziffer von 2.7 realisiert werden.
Folglich sei die gesamte abgabepflichtige Fläche ausnützungsrelevant. In-
dem dem Gleisfeld kein Wertanteil mehr zugewiesen werde, werde den be-
reits im alten Zonenplan eingezonten Parzellen ein zu hoher Wertanteil zu-
gewiesen, während der Wertanteil der neu eingezonten Flächen zu gering
ausfalle.
8.3.4.2.
Der Beschwerdeführer bemängelt die Fokussierung des Gutachtens auf ein
konkretes Projekt. Es ist zwar richtig, dass es bei der Festsetzung der
Mehrwertabgabe grundsätzlich nicht auf das konkret realisierte Projekt an-
kommt. Die Anwendung der Residualwertmethode bedingt jedoch die Ori-
entierung an einem hypothetischen Projekt (Erw. 8.3.3.4.). Dies lässt sich
vorliegend also nicht vermeiden. Die Gutachterin ist denn auch nicht vom
tatsächlich realisierten, sondern von einem hypothetischen Projekt ausge-
gangen. Das zur Anwendung der Residualwertmethode bereits Gesagte
(Erw. 8.3.2.5) gilt im Übrigen auch hier. Die von der Gutachterin getroffenen
Annahmen erscheinen dem Gericht schlüssig und werden daher nicht mehr
zur Disposition gestellt.
8.3.4.3.
Auch bei der Schätzung des Landwerts nach der Umzonung ist aus Sicht
des Gerichts die auf das Gleisfeld entfallende Fläche, welche nach der Um-
zonung 928 m2 aufweist (Erw. 7.2.3.), miteinzubeziehen. Die übrigen von
der Gutachterin vorgenommenen Flächenaufteilungen sind aus Sicht des
Gerichts nicht zu beanstanden. Davon abgesehen ist der Wert der Fläche
nach der Umzonung nicht entscheidend, da dieser vom Beschwerdeführer
an der Verhandlung akzeptiert wurde (Erw. 5.4.1. f.) und das Gericht an die
Beschwerdebegehren streitgegenständlich gebunden ist (Erw. 4.2.).
8.4.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Kritik des Beschwerdeführers
nicht geeignet ist, Zweifel an der Richtigkeit bzw. fachlichen Qualität des
Gutachtens zu begründen. Das Gericht hält dieses für beweiskräftig
(Erw. 8.1.2.). Es hat in seiner Entscheidfindung (unten Erw. 9.) darauf ab-
zustellen. Die beantragte (Erw. 7.3.3.) Überarbeitung des Gutachtens ist
aus Sicht des SKE nicht erforderlich.

- 28 -
9.
9.1.
Das Gutachten schätzt auftragsgemäss den Wert des Bahnlandes vor der
Umzonung und plausibilisiert diesen mit geeigneten Vergleichspreisen aus
der näheren Umgebung des Bahnhofs Q._____. Der Landwert vor der Um-
zonung wird auf Fr. 973.00/m2 geschätzt (Gutachten, S. 12).
Die Fläche des Gleisfelds ist jedoch mit einem Wert von Fr. 1'614.00/m2
ebenfalls in die Rechnung miteinzubeziehen (vgl. Erw. 8.3.4.3.). Unter Ein-
bezug der Gleisfläche ergibt sich ein Landwert vor der Einzonung von
Fr. 1'540.76/m2. Da Schätzungen bekanntlich von vornherein mit einer ge-
wissen Ungenauigkeit behaftet sind (20 % = +/- 10 %, SKEE 4-EV.2019.9
vom 18. März 2020 Erw. 4.3. mit weiteren Hinweisen) und angesichts der
plausibilierten Vergleichspreise von Fr. 1'838.00 /m2 (Gutachten, S. 13) ver-
zichtet das Gericht angesichts des in der Schätzungstoleranz liegenden
Landwerts auf eine Korrektur des von der Vorinstanz mit Einspracheent-
scheid vom 7. Dezember 2020 geschätzten Landwerts von Fr. 1'600.00/m2.
Es bleibt damit bei der von der Vorinstanz festgesetzten Mehrwertabgabe
von Fr. 810'822.00.
9.2.
Nähme man eine Differenzbetrachtung mit den Werten des Gutachtens vor,
wie dies der Beschwerdeführer fordert, und ohne dabei die Gleisfläche ein-
zubeziehen, würde daraus sogar eine tiefere Mehrwertabgabe resultieren.
Nach dem Gutachten ergibt sich ein Landwert von Fr. 2'340'000.00 vor der
Einzonung. Der Landwert nach der Einzonung beläuft sich auf
Fr. 5'680'000.00, woraus sich ein Mehrwert von Fr. 3'340'000.00 ergibt.
Dies entspräche einem Mehrwert von Fr. 1'388.00/m2 und einer Mehr-
wertabgabe von rund Fr. 668'000.00 (Gutachten, S. 23).
Vorliegend ist aber zu beachten, dass das Spezialverwaltungsgericht dem
Verbot der reformatio in peius (§ 48 Abs. 2 des Gesetzes über die Verwal-
tungsrechtspflege [VRPG, SAR 271.200] vom 4. Dezember 2007) unter-
steht. Es darf nicht über die Parteibegehren hinausgehen; die Situation soll
sich für den Rechtssuchenden durch das Verfahren nicht verschlechtern
(Michael Merker, Rechtsmittel, Klagen und Normenkontrollverfahren nach
dem [alten] aargauischen Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege, Kom-
mentar zu den §§ 38 - 72 altVRPG, Zürich 1998, § 43 N 2).
10.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die von der Vorinstanz festge-
setzte Mehrwertabgabe durch das Gutachten plausibilisiert und bestätigt
wurde. Es bleibt damit beim Wert von Fr. 1'600.00/m2 vor der Umzonung
und dementsprechend bei der von der Vorinstanz festgesetzten Mehr-
wertabgabe von Fr. 810'822.00. Die Beschwerde ist abzuweisen.

- 29 -
11.
11.1.
11.1.1.
Abschliessend sind die Verfahrenskosten (inklusive der Kosten für die Er-
stellung des Gutachtens) zu verlegen. Sie werden den Parteien in der Re-
gel nach Ausgang des Verfahrens auferlegt (§ 31 Abs. 2 VRPG). Die Ver-
fahrenskosten sind dementsprechend vom Beschwerdeführer zu bezahlen.
11.1.2.
Der Rahmen für die Staatsgebühr in Verfahren vor dem Spezialverwal-
tungsgericht geht von Fr. 200.00 bis Fr. 15'000.00 (§ 22 Abs. 1 lit. b des
Dekrets über die Verfahrenskosten [Verfahrenskostendekret, VKD;
SAR 221.150] vom 24. November 1987). Das Gericht legt die Gebühr nach
dem Zeitaufwand und der Bedeutung der Sache fest. In ausserordentlich
zeitraubenden Fällen kann die Staatsgebühr bis auf das Doppelte des vor-
gesehenen Höchstbetrags erhöht werden (§ 3 Abs. 1 und 2 VKD).
Am 1. Juli 2024 wurde das VKD durch das Allgemeine Gebührengesetz
(GebührG; SAR 662.100) vom 19. September 2023 abgelöst. Gemäss
§ 24 Abs. 1 GebührG werden Gebühren und Auslagen für Vorgänge, die
im Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Gesetzes bereits begonnen haben,
nach altem Recht erhoben und bezogen.
Die Staatsgebühr ist somit nach altem Recht und bei einem Streitwert von
Fr. 625'178.00 auf Fr 15'000.00 festzusetzen.
11.2.
11.2.1.
Die Parteikosten werden in der Regel nach demselben Schlüssel verteilt
wie die Verfahrenskosten (§ 32 Abs. 2 VRPG). Der Parteikostenersatz rich-
tet sich nach dem Dekret über die Entschädigung der Anwälte (Anwaltstarif,
AnwT; SAR 291.150) vom 10. November 1987.
Im Entscheid vom 27. Juli 2022 wurde ein Parteikostenersatz ausgehend
von einem Streitwert von Fr. 625'178.00 festgesetzt. Das ergab einen Ent-
schädigungsrahmen von Fr. 7'000.00 bis Fr. 22'000.00 (inkl. MWST und
Auslagen; vgl. § 8a Abs. 1 lit. a Ziff. 8 AnwT und § 8c Abs. 1 AnwT). Inner-
halb dieses Rahmens richtet sich die Entschädigung nach dem mutmassli-
chen Aufwand des Anwalts, der Bedeutung und der Schwierigkeit des Falls
(§ 8a Abs. 2 AnwT). Für diesen Teil des Verfahrens wurde der Beschwer-
degegnerin ein Parteikostenersatz von Fr. 10'900.00 inklusive Auslagen
und MWST zugesprochen.

- 30 -
11.2.2.
Die Fortsetzung des Verfahrens hat dem Rechtsvertreter der Beschwerde-
gegnerin zusätzlichen Aufwand verursacht. Der hohe Aufwand rechtfertigt
eine Erhöhung des früher auf Fr. 10'900.00 festgesetzten Parteikostener-
satzes auf Fr. 13'100.00 (inkl. MWST und Auslagen; die eigentlich auf
Fr. 14'500.00 festzusetzende Entschädigung wird praxisgemäss wegen
des hohen Streitwerts (§ 12a Abs. 1 AnwT) um 10 % gekürzt). Der Be-
schwerdeführer hat der Beschwerdegegnerin somit Fr. 13'100.00 (inkl.
MWSt und Auslagen) als Parteientschädigung zu ersetzen.
Das Gericht erkennt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Kosten für das Verfahren, bestehend aus einer Staatsgebühr von
Fr. 15'000.00, der Kanzleigebühr von Fr. 430.00 und den Auslagen von
Fr. 15'100.00 (inkl. der Kosten für das Gutachten von Fr. 14'971.85), zu-
sammen Fr. 30'530.00, werden dem Beschwerdeführer auferlegt.
3.
Der Beschwerdeführer hat der Beschwerdegegnerin einen Parteikostener-
satz von Fr. 13'100.00 (inkl. MWSt und Auslagen) auszurichten.
Zustellung
- Beschwerdeführer (2)
- Beschwerdegegnerin (2)
- Vorinstanz (2)
Mitteilung
- Mitwirkende Fachrichter
- Gerichtskasse (intern)

- 31 -
Rechtsmittelbelehrung Verwaltungsgerichtsbeschwerde
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde
beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40,
5001 Aarau, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor bis
und mit dem 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August
und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. Die unterzeichnete Be-
schwerdeschrift muss einen Antrag, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie
eine Begründung enthalten. Beweismittel sind anzugeben. Der angefoch-
tene Entscheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen
(§§ 28 und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG;
SAR 271.200] vom 4. Dezember 2007] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1
der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO; SR 272] vom 19. Dezem-
ber 2008).
Aarau, 21. November 2024
Spezialverwaltungsgericht
Kausalabgaben und Enteignungen
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:
B. Wehrli C. Dürdoth