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Spezialverwaltungsgericht / Abteilung Steuern — 3-RV.2025.30


Spezialverwaltungsgericht
Steuern
3-RV.2025.30
P 133
Urteil vom 23. Oktober 2025
Besetzung Präsident Fischer
Richter Elmiger
Richter Schorno
Gerichtsschreiber Fäs
Rekurrent A._____
Gegenstand Einspracheentscheid der Steuerkommission Q._____
vom 30. Oktober 2024
betreffend Grundstückgewinnsteuer 2022 (Parzelle aaa)

- 2 -
Das Gericht entnimmt den Akten:
1.
Mit Verfügung vom 20. Juni 2024 veranlagte die Steuerkommission
Q._____ A._____ für einen im Jahr 2022 erzielten steuerbaren
Grundstückgewinn von CHF 47'566.00 bei einer Besitzdauer von
22 Jahren und einem Steuersatz von 9 % zu einer Grundstückgewinn-
steuer von CHF 4'280.00. Dieser Veranlagung liegen ein Veräusserungs-
erlös von CHF 80'000.00, ein Erwerbspreis von CHF 30'000.00 sowie Auf-
wendungen von CHF 2'434.00 zugrunde.
2.
Gegen die Verfügung vom 20. Juni 2024 erhob A._____ mit Schreiben vom
2. Juni 2024 (recte: 2. Juli 2024) Einsprache und stellte folgenden Antrag:
"Grundstückgewinn-Berechnung mit pauschalisierten Anlagekosten."
3.
Mit Entscheid vom 30. Oktober 2024 wies die Steuerkommission Q._____
die Einsprache ab.
4.
Den Einspracheentscheid vom 30. Oktober 2024 (Zustellung am 26. No-
vember 2024) hat A._____ mit, unter Berücksichtigung der Gerichtsferien,
rechtzeitigem Rekurs vom 24. Dezember 2024 (Postaufgabe am
30. Dezember 2024) an das Spezialverwaltungsgericht, Abteilung Steuern,
weitergezogen. Er beantragt Folgendes:
"Die Steuerberechnung sei mit den pauschalierten Anlagekosten zu korrigie-
ren."
Auf die Begründung wird, soweit für die Entscheidung erforderlich, in den
Erwägungen eingegangen.
5.
Die Steuerkommission Q._____ und das Kantonale Steueramt beantragen
die Abweisung des Rekurses.
6.
A._____ hat mit Schreiben vom 7. März 2025 mitgeteilt, dass er die
Vernehmlassungen des Gemeindesteueramts sowie des Kantonalen
Steueramts zur Kenntnis genommen habe, dem nichts beizufügen habe
und bei seinem Antrag bleibe.

- 3 -
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Der vorliegende Rekurs betrifft eine Grundstückgewinnsteuer 2022. Mass-
gebend für die Beurteilung sind das Steuergesetz vom 15. Dezember 1998
(StG) und die Verordnung zum Steuergesetz vom 11. September 2000
(StGV).
2.
2.1.
Mit Kaufvertrag vom tt.mm. 2001 erwarb der Rekurrent die Liegenschaft
Q._____ Nr. aaa (nachfolgend: LIG Q._____ / aaa), 310 m2, zum Preis von
CHF 30'000.00.
2.2.
Mit Kaufvertrag vom tt.mm. 2022 verkaufte der Rekurrent die LIG
Q._____ / aaa, 310 m2 ([...]), zum Preis von CHF 80'000.00.
2.3.
Mit Verfügung vom 20. Juni 2024 veranlagte die Steuerkommission
Q._____ den Rekurrenten für einen im Jahr 2022 erzielten steuerbaren
Grundstückgewinn von CHF 47'566.00 bei einer Besitzdauer von 22 Jah-
ren und einem Steuersatz von 9 % zu einer Grundstückgewinnsteuer von
CHF 4'280.00. Dieser Veranlagung liegen ein Veräusserungserlös von
CHF 80'000.00, ein Erwerbspreis von CHF 30'000.00 sowie Aufwendun-
gen von CHF 2'434.00 zugrunde.
2.4.
Der Rekurrent beantragt, dass pauschalierte Anlagekosten zu berücksich-
tigen seien.
3.
3.1.
Gewinne aus der Veräusserung von im Kanton gelegenen Grundstücken
oder Anteilen an solchen unterliegen der Grundstückgewinnsteuer (§ 95
Abs. 1 StG). Der Grundstückgewinn ist der Betrag, um den der Erlös die
Anlagekosten übersteigt (§ 101 Abs. 1 StG). Steuerpflichtig ist die ver-
äussernde Person (§ 100 Abs. 1 StG). Als Erlös gilt der Verkaufspreis mit
allen weiteren Leistungen der erwerbenden Person (§ 102 Abs. 1 Satz 1
StG). Die Anlagekosten setzen sich aus dem Erwerbspreis (§ 103 StG) und
den Aufwendungen (§ 104 StG) zusammen.

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3.2.
3.2.1.
Ist das Grundstück im Zeitpunkt der Veräusserung überbaut und besass es
die steuerpflichtige Person länger als 10 vollendete Jahre, werden die An-
lagekosten pauschaliert. Die Pauschale wird in Prozenten des Veräusse-
rungserlöses bemessen (§ 105 Abs. 1 StG). § 46 Abs. 1 StGV definiert den
Begriff des überbauten Grundstücks im Sinne von § 105 Abs. 1 StG wie
folgt:
"Als überbaut gelten Grundstücke, auf denen im Zeitpunkt der Veräusserung
feste, mit dem Boden verbundene Gebäude stehen. Grundstücke mit nicht
mehr nutzbaren Abbruchobjekten, Fahrnisbauten, Schuppen usw., deren Wert
für den Kaufpreis von untergeordneter Bedeutung ist, gelten nicht als überbaut."
Demnach gelten als überbaut Grundstücke, auf denen im Zeitpunkt der
Veräusserung feste, mit dem Boden verbundene, benutzbare Gebäude
stehen. Gebäude sind mit Grund und Boden fest verbundene Bauwerke,
die Menschen, Tieren oder Sachen durch räumliche Umschliessung
Schutz gegen äussere Einflüsse gewähren, von einiger Beständigkeit und
ausreichend standfest sind (Kommentar zum Aargauer Steuergesetz,
5. Auflage, Muri-Bern 2023, § 105 StG N 8 mit Verweis auf: Kommentar
zum Zürcher Steuergesetz, 4. Auflage, Zürich 2021, § 220 N 176 [§ 220
des Zürcher Steuergesetzes vom 8. Juni 1997]).
3.2.2.
Der Rekurrent führt aus, dass er die LIG Q._____ / aaa unbebaut gekauft
habe. Der stolze Preis von CHF 30'000.00, zuzüglich Handände-
rungskosten von CHF 2'434.00, sei von ihm bezahlt worden, da er dieses
Grundstück unbedingt gewollt habe. Es sei eine sinnvolle und notwendige
Erweiterung / Ergänzung zu seinem Wohn- und Geschäftshaus gewesen.
Nach dem Erwerb habe er das Grundstück für seine Zwecke überbaut. Er
habe die notwendigen Parkplätze erstellt, um die Bewilligung für den Ein-
bau eines Lokals zu bekommen. Des Weiteren habe er für viele
Wohnungen und Gewerbebetriebe einen Abfallcontainerplatz erstellt, wel-
cher gegen Einsicht und Witterungseinflüsse geschützt gewesen sei.
3.2.3.
Im Einspracheentscheid wird mit Verweis auf die obigen Gesetzesbestim-
mungen und Kommentarstellen (E. 3.2.1.) ausgeführt, dass bei der LIG
Q._____ / aaa, welche als Parkplatz sowie Containerplatz diene, nicht von
einem überbauten Grundstück gesprochen werden könne. Diese Aus-
führungen sind zutreffend. Dass es sich bei den Parkplätzen um solche
handelt, welche durch räumliche Umschliessung Schutz gegen äussere
Einflüsse gewähren, wird vom Rekurrenten weder behauptet noch bewie-
sen. Im Weiteren fehlt es auch bei einem Containerplatz, selbst wenn die-
ser einen gewissen Schutz gegen Witterungseinflüsse bietet, an einer

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räumlichen Umschliessung. Sodann stellen Abfallcontainer mangels fester
Verbindung mit dem Boden keine Gebäude dar. Hinzu kommt, dass sowohl
gemäss dem öffentlich beurkundeten Kaufvertrag vom tt.mm. 2022 als
auch der diesbezüglichen Grundbuchmeldung keine Gebäude auf dem
verkauften Grundstück stehen.
3.2.4.
Der Rekurrent bringt vor, dass Grundstücke als überbaut gelten, wenn sich
auf ihnen Bauten befinden, welche den Grundstückpreis (Verkaufspreis)
wesentlich beeinflussen. Daraus vermag der Rekurrent nichts zu seinen
Gunsten ableiten, da es vorliegend an Bauten (Gebäuden) auf der LIG
Q._____ / aaa fehlt.
3.2.5.
Der Rekurrent macht sinngemäss geltend, dass er den damaligen Kauf-
preis von CHF 30'000.00 nur im Hinblick auf eine Überbauung des Grund-
stücks bezahlt habe und sich auch aus der Wertsteigerung von
CHF 30'000.00 auf CHF 80'000.00 ergebe, dass das Grundstück überbaut
verkauft worden sei. Daraus kann der Rekurrent im Hinblick auf seinen An-
trag ebenfalls nichts zu seinen Gunsten ableiten, da sich auf der LIG
Q._____ / aaa keine Gebäude befinden.
3.2.6.
War die LIG Q._____ / aaa im Zeitpunkt der Veräusserung nicht überbaut,
können die Anlagekosten gemäss § 105 Abs. 1 StG nicht pauschaliert
werden. Der Rekurs erweist sich somit als unbegründet und ist abzuwei-
sen.
4.
Bei diesem Verfahrensausgang hat der Rekurrent die Kosten des Rekurs-
verfahrens zu tragen (§ 189 Abs. 1 StG). Es ist keine Parteikostenentschä-
digung auszurichten (§ 189 Abs. 2 StG).

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Das Gericht erkennt:
1.
Der Rekurs wird abgewiesen.
2.
Der Rekurrent hat die Gerichtsgebühr von CHF 600.00 zu bezahlen.
3.
Es wird keine Parteikostenentschädigung ausgerichtet.
Zustellung an:
den Rekurrenten
das Kantonale Steueramt
das Regionale Steueramt Q._____
Rechtsmittelbelehrung
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Be-
schwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau angefochten
werden. Die Beschwerde ist in doppelter Ausfertigung beim Spezialver-
waltungsgericht, Obere Vorstadt 37, 5001 Aarau, einzureichen. Die
Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit dem 7. Tag nach Ostern, vom
15. Juli bis und mit 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem
2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerdeschrift muss einen Antrag, wie
der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Begründung enthalten. Der ange-
fochtene Entscheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizu-
legen (§§ 28 und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom
4. Dezember 2007 [VRPG] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1 der Schwei-
zerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; §§ 187,
196 und 198 des Steuergesetzes vom 15. Dezember 1998 [StG]).

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Aarau, 23. Oktober 2025
Spezialverwaltungsgericht
Steuern
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Fischer Fäs