ag_spezialverwaltungsgericht · 3-RV.2020.178 · 2023-04-20 · de
Spezialverwaltungsgericht / Abteilung Steuern — 3-RV.2020.178


Spezialverwaltungsgericht
Steuern
3-RV.2020.178
P 71
Urteil vom 20. April 2023
Besetzung Präsident Heuscher
Richter Elmiger
Richter Biondo
Gerichtsschreiberin Bernhard
Rekurrent 1 A._____
Rekurrentin 2 B._____
beide vertreten durch ST Sutter Treuhand, Hauptstrasse 1, 4446 Buckten
Gegenstand Einspracheentscheid des Steueramtes des Kantons Aargau,
Sektion Grundstückschätzung, vom 29. Oktober 2020
betreffend Grundstückschätzungen 2017

- 2 -
Das Gericht entnimmt den Akten:
1.
B. und A. sind Eigentümer des Grundstücks GB Q., Parzelle Nr. aaa.
Darauf befinden sich die Gebäude Nr. bbb (Mehrfamilienhaus mit zwei
Wohnungen), Nr. ccc (Autoeinstellplätze, Hühnerstall), Nr. ddd (alte
Pferdeboxen mit Auslauf als Kleintierstall) und Nr. eee (Ponystall mit
Auslauf). Im Weiteren sind sie Eigentümer des Grundstücks GB Q. Parzelle
Nr. fff (Acker/Wiese). Beide Parzellen liegen in der Landwirtschaftszone.
2.
2.1.
Mit Verfügung vom 18. Dezember 2017 schätzte das Kantonale Steueramt
(KStA), Sektion Grundstückschätzung (GS), die bisher (Verfügung des
KStA GS vom 12. Mai 2009/28. Februar 2013) nach landwirtschaftlichen
Kriterien geschätzten Parzellen Nr. aaa und Nr. fff neu nach nicht-land-
wirtschaftlichen Kriterien.
2.2.
Das KStA GS legte für die Parzelle Nr. aaa neu folgende Werte fest:
unüberbaut m2 Mietwert-Total Ertragswert steuerlicher Steuerwert Normmietwert Eigenmietwert
Verkehrswert pro Jahr
33'067 12'565 148'802 80'700
4'851 1'455 1'500
22'030 286'104 352'334 319'200 12'830 8'999
23'622 332'704 415'587 374'100
Steuerwert ab Steuerperiode 2017 Total Fr. 775'500
Eigenmietwert ab Steuerperiode 2017 Total Fr. 8'999
Als Schätzungsgrund wurde "Aufgabe der landw. Bewirtschaftung (Nut-
zungsänderung)" angegeben.

- 3 -
2.3.
Das KStA GS legte für die Parzelle Nr. fff neu folgende Werte fest:
unüberbaut m2 Mietwert-Total Ertragswert steuerlicher Steuerwert Normmietwert Eigenmietwert
Verkehrswert pro Jahr
18'790 7'140 84'555 45'800
111 22 0
0
Steuerwert ab Steuerperiode 2017 Total Fr. 45'800
Auch hier wurde als Schätzungsgrund "Aufgabe der landw. Bewirtschaf-
tung (Nutzungsänderung)" angegeben.
3.
Gegen die Verfügungen vom 18. Dezember 2017 liessen B. und A. mit
Schreiben vom 3. Januar 2018 Einsprache erheben mit dem
"II. Rechtsbegehren
Die bisherigen Schatzungswerte aus dem Jahr 2009 sind beizubehal-
ten, da keine Nutzungsänderung stattgefunden hat."
4.
Mit Entscheid vom 29. Oktober 2020 wurden die Einspracheverfahren be-
treffend der Parzellen aaa und fff "zusammengelegt und in diesem Ent-
scheid behandelt". Das KStA GS wies die Einsprache(n) ab.
5.
Den Einspracheentscheid vom 29. Oktober 2020 (Zustellung am 19. No-
vember 2020) liessen B. und A. mit Rekurs vom 11. Dezember 2020
(Postaufgabe gleichentags) an das Spezialverwaltungsgericht
weiterziehen mit dem
"II. Rechtsbegehren
Die bisherigen Schätzungswerte aus dem Jahr 2009 sind unverändert
beizubehalten, da keine Nutzungsänderung stattgefunden hat. Die
selbständige landwirtschaftliche Tätigkeit wurde definitiv per 31. De-
zember 2019 aufgegeben. Seit dem 1. Januar 2020 werden die Grund-
stücke Parzellen Nr. aaa und fff der Grundstückgemeinde Q.
verpachtet. Diese werden von Pächter auch weiterhin landwirtschaftlich
genutzt."
Auf die Begründung wird, soweit für die Entscheidung erforderlich, in den
Erwägungen eingegangen.

- 4 -
6.
Das KStA GS beantragt die Abweisung des Rekurses.
7.
B. und A. liessen eine Replik einreichen und hielten an den Anträgen im
Rekurs fest.
8.
Das Spezialverwaltungsgericht hat am 1. Februar 2023 vom Gemeinde-
steueramt Q. die Steuererklärung 2016 von B. und A. einverlangt und zu
den Akten genommen.

- 5 -
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Der vorliegende Rekurs betrifft eine Einzelschätzung gültig ab der Steuer-
periode 2017. Massgebend für die Beurteilung des Rekurses sind somit
das Steuergesetz vom 15. Dezember 1998 (StG), die Verordnung zum
Steuergesetz vom 11. September 2000 (StGV) sowie und die Verordnung
über die Bewertung der Grundstücke vom 4. November 1985 (VBG).
2.
Mit Entscheid vom 29. Oktober 2020 wurden die Einspracheverfahren be-
treffend die Parzellen Nr. aaa und Nr. fff vereinigt und in der Folge ein
Einspracheentscheid erlassen. Dies wurde von den Rekurrenten zu Recht
nicht bemängelt und ist nicht zu beanstanden, weshalb auch vorliegend ein
Entscheid für die betroffenen Parzellen gefällt wird.
3.
3.1.
In Einsprache, Rekurs und Replik liessen die Rekurrenten ausführen, sie
hätten ihre landwirtschaftliche Tätigkeit auf dem E. (R., Kanton U) per
31. März 2016 aufgegeben. Die Nutzung der Parzellen Nr. aaa und fff in Q.
habe dadurch jedoch keine Änderung erfahren. Die Grundstücke in Q.
seien bis zum 31. Dezember 2019 überwiegend landwirtschaftlich genutzt
worden. Die Bewirtschaftung des Hofguts in Q. mit über 500 Aren sowie die
eigene C sei bis zum 31. Dezember 2019 von den Rekurrenten
weitergeführt worden. Die Behauptung, dass es sich dabei um eine
Hobbytierhaltung handle, sei durch den Landwirtschaftsexperten – und
nicht durch die Rekurrenten – in Umlauf gebracht worden. Seit dem
1. Januar 2020 würden die Parzellen aaa und fff der Grundstückgemeinde
Q. verpachtet und auch weiterhin landwirtschaftlich genutzt werden. Die
Reithalle werde von den Rekurrenten zusätzlich für insgesamt CHF 400.00
pro Monat vermietet. Auch das Wohnhaus werde weiterhin vermietet
(analog der Vorjahre). Aus diesem Grund sei die ursprüngliche steuerliche
Bewertung aus dem Jahr 2009 nach landwirtschaftlichen Grundsätzen
beizubehalten. Zudem seien die im Einspracheentscheid aufgeführten
Zahlen nicht nachvollziehbar, da keinerlei Angaben der
Grundstücksbezeichnungen vorlägen. Es sei ohnehin nicht
nachvollziehbar, weshalb die neuen Steuerwerte bereits in der
Steuerperiode 2016 angewendet würden, gemäss Eröffnung derselben
jedoch erst ab der Steuerperiode 2017 gelten.
3.2.
Im Einspracheentscheid und in der Vernehmlassung wurde vom KStA GS
ausgeführt, bei beiden Verfügungen mit den neuen Schätzwerten sei der

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Schätzungsgrund "Aufgabe der landw. Bewirtschaftung (Nutzungsände-
rung)" aufgeführt worden und es seien neue Liegenschaftswerte eröffnet
worden, welche auf den nichtlandwirtschaftlichen Bewertungskriterien ba-
sierten.
Den Schätzungsakten wie auch der Einsprache könne entnommen werden,
dass die Rekurrenten im Jahr 2016 ihre selbständige landwirtschaftliche
Erwerbstätigkeit in R. (E.) beendet hätten. Dies werde auch in der
Aktennotiz des Landwirtschaftsexperten, F., vom 12. November 2018
bestätigt, wonach die Rekurrenten ihre selbständige landwirtschaftliche
Erwerbstätigkeit per 31. März 2016 aufgegeben und (auch) die Parzellen
Nr. aaa und Nr. fff in Q. in das Privatvermögen überführt hätten. Es handle
sich bei der Nutzung der beiden Grundstücke in Q. daher nicht mehr um
eine landwirtschaftliche Nutzung, sondern gemäss § 8 Abs. 2 VBG um
einen Hobbybetrieb, respektive um eine Hobbytierhaltung. Dass, nachdem
die kumulierten Abschreibungen abgerechnet und die Grundstücke in das
Privatvermögen überführt worden seien, nicht noch einmal eine
selbständige landwirtschaftliche Erwerbstätigkeit aufgenommen worden
sei, sei aus der Steuerveranlagung 2016 ersichtlich. Das Einkommen aus
selbständiger Erwerbstätigkeit zwischen dem 1. April 2016 und dem
31. Dezember 2016 sei mit CHF 0.00 veranlagt worden. Der geltend
gemachte Verlust in Höhe von CHF 10'036.00 für die Betriebstätte in Q. sei
von der Steuerkommission Q., mit der Begründung; "es liege
Hobbylandwirtschaft vor", nicht akzeptiert worden. Somit seien die
Grundstücke spätestens ab dem Jahr 2017 nicht mehr landwirtschaftlich
genutzt worden. Eine Bewertung nach landwirtschaftlichen Kriterien sei
somit ausgeschlossen, womit bei beiden Grundstücken eine Nut-
zungsänderung vorliege. Der Steuerwert der beiden Grundstücke habe
sich gegenüber der vorherigen Bewertung mehr als verdoppelt. Somit sei
auch das Kriterium der Wesentlichkeit erfüllt.
4.
4.1.
Die Rekurrenten lassen ausführen, die im Einspracheentscheid aufgeführ-
ten Zahlen seien nicht nachvollziehbar, da Angaben zu den Grundstücks-
bezeichnungen fehlten. Sie lassen damit sinngemäss die Verletzung ihres
Anspruchs auf rechtliches Gehör geltend machen.
4.2.
Der Einspracheentscheid ist gemäss § 195 Abs. 3 StG schriftlich zu be-
gründen. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass jedenfalls die bun-
desrechtlichen Minimalanforderungen, wie sie aus Art. 29 Abs. 2 BV ("Die
Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör") abgeleitet werden, Be-
achtung finden. Die tatsächlichen Feststellungen und rechtlichen Überle-
gungen, welche die Einsprachebehörde dem Entscheid zu Grunde gelegt
hat, müssen nachvollzogen werden können. Die Begründung hat zudem

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eine Beurteilung der Beweismittel zu enthalten. Weiter hat die Einsprache-
behörde zu den Anträgen der steuerpflichtigen Person so Stellung zu neh-
men, dass ersichtlich wird, wieweit ihnen entsprochen wird. Sie muss sich
jedoch nicht mit jedem Vorbringen der steuerpflichtigen Person auseinan-
dersetzen und jedes einzelne Argument ausdrücklich widerlegen. Sie darf
sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Als Mini-
malerfordernis verbleibt aber stets, dass sich die am Verfahren beteiligten
Personen anhand der Begründung über die Tragweite des Entscheids Re-
chenschaft ablegen können. Dieses Minimalerfordernis wird verletzt, wenn
sich die Steuerbehörde im Einspracheentscheid mit mehreren Begehren
und mit Beweismitteln, welche die steuerpflichtige Person angerufen hat,
überhaupt nicht auseinandersetzt (Bundesgerichtsurteil vom 20. Dezember
2012 [2C_843/2012]; Bundesgerichtsurteil vom 3. Mai 2005 [1P.115/2005],
mit Verweis auf BGE 126 I 97; VGE vom 1. Dezember 2008 [WBE.2007.
154]; Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 4. Auflage, Muri-Bern 2015,
§ 175 StG N 31, § 195 StG N 9, mit Hinweisen).
4.3.
Im Einspracheentscheid wird die Schätzung bzw. die Einsprache gegen die
Neuschätzung der Parzellen Nrn. aaa und fff behandelt. Der Ein-
spracheentscheid enthält keine Berechnung. Demgegenüber sind in der
Eröffnung der neuen Schätzungswerte vom 18. Dezembern 2017 die ein-
zelnen Berechnungsgrundlagen ersichtlich. Im Einspracheentscheid wer-
den lediglich die bereits in der Neuschätzung festgelegten Zahlen wieder-
gegeben. Dabei wird klar bezeichnet, welche Werte bei welchen Parzellen
gelten. Die Rüge der Rekurrenten bezüglich fehlender Angaben zu den
Grundstücksbezeichnungen und den deshalb nicht nachvollziehbaren Zah-
len, ist daher unberechtigt. Ihnen lagen sämtliche Berechnungsgrundlagen
vor. Die Begründungspflicht und damit der Anspruch auf rechtliches Gehör
wurden nicht verletzt.
5.
Als Einzelschätzungsgrund wurde bei den hier betroffenen Parzellen
Nr. aaa und Nr. fff eine "Nutzungsänderung" angegeben. Anstatt wie zuvor
nach landwirtschaftlichen Kriterien wurden die Parzellen neu nach nicht-
landwirtschaftlichen Kriterien geschätzt. Indem mit dem Rekurs von einer
weiteren landwirtschaftlichen Bewirtschaftung der Parzellen ausgegangen
wird, wird das Vorliegen eines Einzelschätzungsgrundes bestritten.
6.
6.1.
Das Verwaltungsgericht hat sich im VGE vom 21. August 2013 (WBE.2012.
251) zu den Voraussetzungen einer Einzelschätzung wie folgt geäussert:

- 8 -
"2.
2.1.
Ausserhalb der allgemeinen Neuschätzung nach § 218 Abs. 1 StG können
die Eigenmietwerte und Vermögenssteuerwerte nur geändert werden,
wenn Bestand, Nutzung oder Wert des Grundstückes wesentlich ändern
oder wenn die Werte auf einer offensichtlich unrichtigen Schätzung oder
auf einer unrichtigen Rechtsanwendung beruhen (§ 218 Abs. 2 StG). Ein-
zelschätzungen werden demnach einerseits bei wesentlichen Änderungen
in Bezug auf den Bestand, die Nutzung oder den Wert eines Grundstücks
(im folgenden Änderungsschätzung) und andererseits wegen Unrichtigkeit
(offensichtliche Unrichtigkeit, unrichtige Rechtsanwendung; im Folgenden:
Unrichtigkeitsschätzung) durchgeführt.
2.2.
Änderungsschätzungen werden gemäss § 218 Abs. 2 StG nur dann durch-
geführt, wenn sie wesentlich sind, d.h. sich die infrage stehende Änderung
wesentlich auf den Wert des infrage stehenden Objekts auswirkt, konkret:
infolge der Änderung bestimmte Schwellenwerte überschritten werden
(vgl. dazu und zu den nach der Praxis des KStA massgebenden Schwel-
lenwerten: PLÜSS, a.a.O., § 218 N 20 f.). Der Entscheid darüber, ob eine
Änderungsschätzung durchzuführen ist, hängt von der ursprünglichen all-
gemeinen Schätzung ab. Dementsprechend ist, wenn sich die Frage nach
der Durchführung sowohl einer Änderungsschätzung als auch einer Un-
richtigkeitsschätzung stellt, zunächst die Frage zu beantworten, ob letztere
durchzuführen ist. Erweist sich nämlich das Begehren nach Durchführung
einer Unrichtigkeitsschätzung als begründet, so wirkt sich dies notwendig
auch auf die für die Beantwortung der Frage nach der Durchführung einer
Änderungsschätzung anwendbaren Schwellenwerte aus (Die Unrichtig-
keitsschätzung geht in diesem Sinne sachlogisch der Änderungsschät-
zung vor). Daher ist hier zunächst zu prüfen, ob dem Begehren um Durch-
führung einer Unrichtigkeitsschätzung hätte entsprochen werden müssen."
6.2.
Zu den quantitativen Voraussetzungen einer Änderungsschätzung wurde
im Urteil vom 10. Februar 2017 (WBE.2016.495) festgehalten:
"6.
6.1.
Eine Einzelschätzung wegen Bestandes-, Nutzungs- oder Wertänderung
wird vorgenommen, wenn die Änderung wesentlich ist (§ 218 Abs. 2 StG).
§ 218 Abs. 2 StG enthält keine Definition der wesentlichen Änderung. Bei
der Auslegung des Begriffs Wesentlichkeit ist zu berücksichtigen, dass die
allgemeine Neuschätzung die Regel und die Einzelschätzung die Aus-
nahme darstellt, die nur bei tiefgreifenden Änderungen zur Anwendung ge-
langt (PLÜSS, a.a.O., § 218 N 20, mit Hinweisen).
6.2.
Nach der Praxis des KStA gilt eine Änderung als wesentlich, wenn der Ei-
genmietwert um 10% oder mehr über oder unter dem bisherigen Wert liegt.
Weicht der Eigenmietwert um weniger als 10% vom bisherigen Wert ab,
ist die Änderung trotzdem wesentlich, wenn sie mindestens Fr. 700.00
ausmacht. Beim Vermögenssteuerwert gilt eine Änderung als wesentlich,
wenn die Abweichung vom bisherigen Wert 10% oder mehr beträgt. Bei
der Berechnung dieser Prozentgrenzen entsprechen die bisherigen Werte
100%. Auch wenn sich nur einer der beiden Werte (Eigenmietwert oder

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Vermögenssteuerwert) wesentlich geändert hat, werden bei der Einzel-
schätzung gleichwohl beide Werte überprüft und allenfalls angepasst
(PLÜSS, a.a.O., § 218 N 21, mit Hinweisen).
Das Steuerrekursgericht und das Verwaltungsgericht – letzteres mit einer
Präzisierung – haben in ihrer Rechtsprechung betreffend Wesentlichkeit
einer Änderung die Grenze von mindestens 10% übernommen (Entscheid
des Steuerrekursgerichts [RGE] vom 24. April 2008, 3-RV.2007.270; VGE
II/42 vom 17. März 2010, WBE.2009.294, Erw. 4.1.). Nach der verwal-
tungsgerichtlichen Rechtsprechung muss dieser Schwellenwert für das
ganze infrage stehende Objekt gelten, da ansonsten eine Ungleichbe-
handlung von Liegenschaften mit nur einer Wohnung und grösseren Ob-
jekten in Kauf genommen würde. Zudem ist, sofern eine frühere Fremd-
vermietung nicht mehr vorliegt, nicht auf den Eigenmietwert, sondern auf
den Normmietwert abzustellen. Andernfalls würden methodisch nicht mit-
einander vergleichbare Werte (der Ertrag aufgrund von Vermietung und
der gemäss § 24 Abs. 1 VBG i.V.m. Anhang 17 Ziff. 2 reduzierte Eigen-
mietwert) gleich behandelt (VGE II/42 vom 17. März 2010, WBE.2009.294,
Erw. 4.1.)."
Von einer offensichtlichen Unrichtigkeit nach § 218 Abs. 2 StG ist nach der
verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung dann auszugehen, wenn
"der bei der letzten Schätzung ermittelte Eigenmietwert und/oder Vermö-
genssteuerwert um 15% oder mehr von dem Wert, wie er sich bei der
Überprüfung ergibt, abweicht (vgl. Martin Plüss, a.a.O., § 218 N 23 mit
zahlreichen Hinweisen). Zu einer Änderung der bisherigen Schätzung auf-
grund offensichtlicher Unrichtigkeit der bisher bestehenden Schätzung ge-
mäss § 218 Abs. 2 StG kommt es somit nur dann, wenn – unabhängig von
allfällig bei der Überprüfung zutage tretenden Fehlern der ursprünglichen
Schätzung – gegenüber der bisherigen Schätzung eine Abweichung von
mindestens 15% resultiert. Die Unrichtigkeitsschätzung gemäss aargaui-
schem Recht stellt damit einen besonderen Revisionsgrund dar, der (nur)
bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen (Abweichung von min-
destens 15%) eine Anpassung der bestehenden Schätzung gestützt auf
eine Einzelschätzung vorsieht."
6.3.
Das KStA GS hat die Einzelschätzung mit einer Nutzungsänderung Be-
gründet. Es wurde von einer "Aufgabe der landw. Bewirtschaftung" ausge-
gangen. Damit wurde eine Änderungsschätzung vorgenommen.
7.
7.1.
Das KStA GS ist vorliegend von einer Aufgabe der selbständigen Erwerbs-
tätigkeit im Jahr 2016 ausgegangen. Daher wurde die Nutzung der beiden
Grundstücke in Q. ab 2017 nicht mehr als landwirtschaftliche Nutzung,
sondern als Hobbybetrieb resp. Hobbytierhaltung bewertet und in der Folge
die Schätzungsgrundlagen angepasst.

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7.2.
Im Entscheid vom 14. Februar 2023 (WBE.2022.273/WBE.2022.247/
WBE.2022.275, Erw. 3.2.2.) hat das Verwaltungsgericht die Zulässigkeit
der Änderungsschätzung bei der Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung
bejaht:
"3.2.2.
[…]
Dass die Aufgabe einer landwirtschaftlichen Nutzung Anlass zu einer Än-
derungsschätzung gibt, steht im Einklang mit der in Art. 14 des Bundesge-
setzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Ge-
meinden vom 14. Dezember 1990 (Steuerharmonisierungsgesetz, StHG;
SR 642.14) getroffenen Unterscheidung:
• Gemäss Art. 14 Abs. 2 StHG werden land- und forstwirtschaftlich ge-
nutzte Grundstücke zum Ertragswert bewertet, wobei das kantonale
Recht bestimmen kann, dass bei der Bewertung der Verkehrswert mit-
berücksichtigt wird. Der Kanton Aargau hat von diesem Wahlrecht kei-
nen Gebrauch gemacht. Gemäss § 51 Abs. 2 StG werden landwirt-
schaftliche genutzte Grundstücke zum Ertragswert besteuert; der Ver-
kehrswert findet keine Berücksichtigung (vgl. Urteil des Bundesgerichts
2C_858/2019 vom 20. August 2020 Erw. 2).
• Nicht land- oder forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke werden zum
Verkehrswert bewertet. Dabei kann der Ertragswert angemessen be-
rücksichtigt werden (vgl. gemäss Art. 14 Abs. 1 StHG). Von diesem
Wahlrecht hat der Kanton Aargau Gebrauch gemacht, indem § 51
Abs. 4 StG bestimmt, dass alle übrigen Grundstücke (d.h. die nichtland-
wirtschaftlich genutzten Grundstücke unter Vorbehalt der Zweitwoh-
nungen) zum Mittel aus Ertragswert und Verkehrswert besteuert wer-
den.
• Ein Wechsel in der Nutzungsart (landwirtschaftlich zu nicht-landwirt-
schaftlich) hat damit vermögenssteuerrechtlich im Kanton Aargau zur
Folge, dass das bisher zum Ertragswert bewertete Grundstück neu zum
Mittel aus Verkehrswert und Ertragswert zu bewerten ist. Dementspre-
chend kann und muss gemäss § 218 Abs. 2 StG eine Änderungsschät-
zung vorgenommen werden, wenn ein vormals land- oder forstwirt-
schaftlich genutztes Grundstück inskünftig nicht mehr land- oder forst-
wirtschaftlich genutzt wird."
7.3.
Ob die Schätzung zu Recht nicht mehr nach landwirtschaftlichen Kriterien
vorzunehmen war, ist nachfolgend zu prüfen.
8.
8.1.
Gemäss § 51 Abs. 4 StG werden die nicht-landwirtschaftlichen Grundstü-
cke zum Mittel aus Verkehrswert und Ertragswert besteuert. Dabei sind im
Interesse einer rechtsgleichen Bewertung der Grundstücke die in der VBG

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festgelegten Richtlinien bei allen Bewertungen anzuwenden. Das aargaui-
sche Verwaltungsgericht hat entschieden, dass zusätzliche, in der VBG
nicht vorgesehene Pauschalabzüge nur dann ausnahmsweise zulässig
sind, wenn sich aus der Anwendung der VBG ein am Markt nicht erzielba-
res Schätzungsergebnis ergibt (VGE vom 10. März 2004 [BE.2003.00176]).
Grundsätzlich sind der Vermögenssteuerwert und ein allfälliger Eigenmiet-
wert deshalb konkret nach Massgabe der VBG zu überprüfen (RGE vom
24. April 2008 [3-RV.2007.180]).
8.2.
Demgegenüber werden landwirtschaftlich genutzte Grundstücke zum Er-
tragswert besteuert, wenn sie ausserhalb der Bauzone liegen oder zum
landwirtschaftlichen Geschäftsvermögen der Eigentümerin oder des Eigen-
tümers gehören (§ 51 Abs. 2 StG; Dieser entspricht dem § 39 Abs. 2 des
Steuergesetzes vom 13. Dezember 1983 [aStG]). Als landwirtschaftlich ge-
nutzt gilt ein Grundstück, wenn es der landwirtschaftlichen, bodenabhängi-
gen Produktion sowie Betrieben des produzierenden Gartenbaus dient (§ 8
Abs. 1 VBG). Als landwirtschaftlich genutzt gelten insbesondere Grundstü-
cke des Gemüsebaus, Obst- und Beerenproduktionsbetriebe, Rebbetriebe,
Sömmerungsbetriebe, Topfpflanzenbetriebe, Schnittblumenbetriebe und
Baumschulen, nicht jedoch solche von Hobbybetrieben, Geflügelfarmen,
Mastbetrieben und Reitpferdestallungen ohne ausreichende eigene Futter-
mittelproduktion sowie Grundstücke, welche der reinen Selbstversorgung
dienen (§ 8 Abs. 2 VBG). Wohnräume von Gebäuden gelten insoweit als
landwirtschaftlich genutzt, als sie unmittelbar dem landwirtschaftlichen Voll-
und Zuerwerbsbetrieb dienen (§ 8 Abs. 3 VBG). Bei Wohngebäuden von
Nebenerwerbsbetrieben mit weniger als drei Hektaren Fläche liegt keine
landwirtschaftliche Nutzung im Sinne von § 39 Abs. 2 aStG vor (§ 8 Abs. 4
VBG). Die Qualifikation über die landwirtschaftliche Nutzung eines Grund-
stückes besagt nichts über dessen Zugehörigkeit zum Geschäftsvermögen
oder zum Privatvermögen des Eigentümers (§ 8 Abs. 5 VBG).
8.3.
Das Verwaltungsgericht hat sich in seinem Entscheid vom 22. Februar
2012 (WBE.2010.51) zum Begriff der landwirtschaftlichen Nutzung wie folgt
geäussert:
"2.3.
2.3.1.
Das Steuergesetz verwendet zwar in § 51 (und in § 23) StG den Begriff
des landwirtschaftlich genutzten Grundstücks, definiert diesen aber nicht.
§ 8 VBG definiert in Abs. 1 und 2, welche Grundstücke als landwirtschaft-
lich genutzt gelten. Danach gilt ein Grundstück als landwirtschaftlich ge-
nutzt, wenn es der landwirtschaftlichen, bodenabhängigen Produktion so-
wie Betrieben des produzierenden Gartenbaus dient (vgl. Beispiele in § 8
Abs. 2 VBG). Grundstücke, welche der reinen Selbstversorgung dienen,
gelten nicht als landwirtschaftlich genutzt (§ 8 Abs. 2 VBG in fine).

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2.3.2.
Wenn die Besteuerung zum Ertragswert nach dem Wortlaut von § 23
Abs. 1 lit. a StG auf 'landwirtschaftlich genutzte Grundstücke' beschränkt
bleiben soll, stimmt dies mit der Zwecksetzung von § 51 Abs. 2 StG über-
ein: Tatsächlich landwirtschaftlich genutztes Land soll mittels eines niedri-
gen Steuerwerts im Hinblick auf die landwirtschaftliche Nutzung wirtschaft-
lich 'billig' gehalten werden; und zwar nicht nur für den Selbstbewirtschaf-
ter, sondern auch für den Fall einer Verpachtung: Der niedrige Steuerwert
ermöglicht die Ansetzung eines niedrigen Pachtzinses, was wiederum die
Wahrscheinlichkeit erhöht, dass ein Grundstück auch weiterhin für die Ur-
produktion verwendet wird.
Diese Zielsetzung tritt dann in den Hintergrund, wenn nach einer Betriebs-
aufgabe die landwirtschaftliche Nutzung aufhört und das bisherige Ge-
schäftsvermögen als Bauland oder (ausserhalb des Baugebietes) in ähnli-
cher, nicht mehr landwirtschaftlich gebundener Weise verwendet wird.
Deshalb ist die Besteuerung zum Ertragswert stets, auch im Falle eines
Steueraufschubs im Sinne von § 23 Abs. 1 StG, von der weiteren tatsäch-
lichen (aktuellen) landwirtschaftlichen Nutzung abhängig (VGE II/173 vom
21. Dezember 1994 [BE.1993.00107], S. 9).
2.3.3.
Aus der dargelegten Rechtsprechung ergibt sich, dass dann, wenn ein Ei-
gentümer seine selbstständige Erwerbstätigkeit als Landwirt aufgibt und er
Land verpachtet, das auf diesem Weg weiterhin tatsächlich landwirtschaft-
lich genutzt wird, dieses Land auch weiter zum Ertragswert zu besteuern
ist. Für jenes Land, das er nicht verpachtet, greift hingegen - und zwar
unabhängig davon, ob es aus dem Geschäftsvermögen ausscheidet oder
aufgrund einer entsprechenden Erklärung des Eigentümers in seinem Ge-
schäftsvermögen verbleibt (§ 23 Abs. 1 StG) - nicht mehr länger die Be-
steuerung zum Ertragswert, da das Land, selbst wenn der Eigentümer es
weiterhin als Selbstversorger oder hobbymässig 'landwirtschaftlich' nutzt,
keinem haupt- oder nebenberuflich geführten landwirtschaftlichen Betrieb
mehr dient (vgl. auch Barbara Sramek, in: Kommentar StG, a.a.O., § 51
N 20). Die Ertragswertbesteuerung eigenen, nicht verpachteten Landes
setzt das Fortdauern einer, wenn auch gegebenenfalls stark eingeschränk-
ten, selbstständigen Erwerbstätigkeit als Landwirt auf diesem Land vo-
raus."
Zur Frage der Besteuerung von Wohngebäuden hat das Verwaltungsge-
richt im VGE vom 24. Februar 2010 (WBE.2009.110; vgl. auch VGE vom
21. Dezember 1994 [BE.93.00107]) erwogen, dass ein Wohngebäude die
dem Landwirtschaftsbetrieb dienende Funktion als Wohnstätte des Be-
triebsleiters (mit Familie) verliere, wenn der Bewirtschafter selbst seine Be-
triebstätigkeit einstellt, und zwar auch dann, wenn ein Fall des Steuerauf-
schubes gemäss § 23 Abs. 1 StG vorliege.
9.
9.1.
Es ist unbestritten, dass die Rekurrenten ihre landwirtschaftliche Tätigkeit
in U (E.) per 31. März 2016 aufgegeben haben. Mit der Aufgabe der
landwirtschaftlichen Tätigkeit wurde per 31. März 2016 auch der Antrag

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gestellt, die Geschäftsliegenschaft Q. (Parzellen Nrn. aaa und fff) ins
Privatvermögen zu überführen.
9.2.
Der Grundsatz von Treu und Glauben oder das Vertrauensprinzip verpflich-
tet sowohl die Steuerpflichtigen als auch die Steuerbehörden zum Handeln
nach Treu und Glauben. Jede Partei soll an ihr gegebenes Wort gebunden
sein bzw. die Gegenpartei soll auf die Handlungen und Aussagen der an-
deren Partei vertrauen dürfen. Der Grundsatz von Treu und Glauben ent-
hält das Verbot widersprüchlichen Verhaltens (sog. venire contra factum
proprium). Weder die Steuerbehörde noch der Steuerpflichtige dürfen sich
zu ihrem früheren Verhalten in Widerspruch setzen (Kommentar zum Aar-
gauer Steuergesetz, a.a.O., Vorbemerkungen zu §§ 172 - 200 StG N 25
und 30, mit Hinweisen).
9.3.
Die Rekurrenten haben – im Zusammenhang mit der Aufgabe ihrer land-
wirtschaftlichen Tätigkeit auf dem E. – explizit erklärt, sie würden die
Geschäftsliegenschaften in Q. ins Privatvermögen überführen. Die
Unterscheidung zwischen Privat- und Geschäftsvermögen ist im Steu-
errecht von grundlegender Bedeutung. Wenn die Rekurrenten nun geltend
machen, dass sie trotz Überführung ins Privatvermögen ihre landwirtschaft-
liche Tätigkeit in Q. weiter betrieben haben, stellt dies eine wider-
sprüchliches Aussage dar. Es geht nicht an, dass trotz Betriebsaufgabe
geltend gemacht wird, die C sei fortgeführt worden (zumal mit dieser
gemäss Steuererklärung 2016 lediglich ein Verlust erwirtschaftet wurde).
Dies erweckt den Anschein, dass eine unzulässige Steueroptimierung
bezweckt worden ist, was als widersprüchliches Verhalten qualifiziert
werden muss.
Das Land und die Betriebsgebäude bilden die unmittelbare Grundlage ei-
nes Landwirtschaftsbetriebs und somit des landwirtschaftlichen Erwerbs-
einkommens. Folglich werden landwirtschaftliche Grundstücke nur dann in
das Privatvermögen überführt, wenn die landwirtschaftliche Tätigkeit ein-
gestellt wurde. Auch eine Verpachtung rund 4 Jahre später (ab dem 1. Ja-
nuar 2020) vermag nichts daran zu ändern. Demnach wurden die Parzellen
Nrn. aaa und fff ab dem Jahr 2017 nicht mehr landwirtschaftlich genutzt.
Da die Rekurrenten ihre Betriebstätigkeit eingestellt haben und das Wohn-
recht der Eltern im Jahr 2016 erlosch, ist das Wohngebäude (Parz. Nr. aaa
Gebäude Nr. bbb) somit ebenfalls nach nicht-landwirtschaftlichen Kriterien
zu schätzen und von den Rekurrenten zu versteuern.
Vor diesem Hintergrund ist das Vorliegen eines Einzelschätzungsgrundes
(Nutzungsänderung) zu bejahen. Demnach wurden die Parzellen Nrn. aaa
und fff (sowie das Wohnhaus) vom KStA GS zu Recht nach nicht-land-
wirtschaftlichen Kriterien geschätzt.

- 14 -
10.
10.1.
Die Rekurrenten haben ihren Antrag auf Beibehaltung der bisherigen
Schätzungswerte (Vermögenssteuerwert CHF 279'000.00 und Eigenmiet-
wert CHF 3'684.00) ausschliesslich mit der Verneinung eines Einzelschät-
zungsgrundes begründet. Es wurde weder auf die einzelnen Schätzungs-
faktoren, noch auf die verwendeten Ansätze eingegangen. Die vom KStA
GS aufgrund der Nutzungsänderung vorgenommene Einzelschätzung ist
als angemessen zu beurteilen. Es ist somit von folgenden Werten auszu-
gehen:
Parzelle Nr. aaa
Eigenmietwert CHF 8'999.00
Steuerwert CHF 775'500.00
Parzelle Nr. fff
Steuerwert CHF 45'800.00
10.2.
Die Schätzung des KStA GS ist zu bestätigen. Demgemäss ist der Rekurs
abzuweisen.
11.
Bei diesem Verfahrensausgang haben die Rekurrenten die Kosten des Re-
kursverfahrens zu tragen (§ 189 Abs. 1 StG). Es ist keine Parteientschädi-
gung auszurichten (§ 189 Abs. 2 StG).

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Das Gericht erkennt:
1.
Der Rekurs wird abgewiesen.
2.
Die Rekurrenten haben die Kosten des Rekursverfahrens, bestehend aus
einer Staatsgebühr von CHF 500.00, der Kanzleigebühr von CHF 190.00
und den Auslagen von CHF 100.00, zusammen CHF 790.00, unter
solidarischer Haftbarkeit zu bezahlen.
3.
Es wird keine Parteikostenentschädigung ausgerichtet.
Zustellung an:
den Vertreter der Rekurrenten (2)
das Kantonale Steueramt
das Gemeindesteueramt Q.
Rechtsmittelbelehrung
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Be-
schwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau angefochten
werden. Die Beschwerde ist in doppelter Ausfertigung beim Spezialver-
waltungsgericht, Laurenzenvorstadt 9, 5001 Aarau, einzureichen. Die
Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit dem 7. Tag nach Ostern, vom
15. Juli bis und mit 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem
2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerdeschrift muss einen Antrag, wie
der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Begründung enthalten. Der ange-
fochtene Entscheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizu-
legen (§§ 28 und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom
4. Dezember 2007 [VRPG] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1 der Schwei-
zerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; §§ 187,
196 und 198 des Steuergesetzes vom 15. Dezember 1998 [StG]).

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Aarau, 20. April 2023
Spezialverwaltungsgericht
Steuern
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:
Heuscher Bernhard