ag_spezialverwaltungsgericht · 3-RV.2017.42 · 2018-10-25 · de
Spezialverwaltungsgericht / Abteilung Steuern — 3-RV.2017.42

Aktivierungspflicht von Liegenschaftsunterhaltskosten (§ 68 Abs. 1 lit. b Ziff. 1 StG) 
Abschreibungen auf Liegenschaften des Geschäftsvermögens implizieren nicht automatisch, dass Liegenschaftsunterhaltskosten zwingend zu aktivieren wären. Massgeblich ist die Frage, ob eine Wertvermehrung eingetreten ist. Bei wertvermehrenden Aufwendungen ist eine Aktivierung vorzunehmen.

bisherigen Wohnungen im Erdgeschoss und im 1.Stock wurden die
Küche und das Bad renoviert. Die Liegenschaft wurde umfassend
mit einer Innendämmung versehen. Die Fenster wurden ersetzt. Neu
wurde im 2.Stock eine Wohnung (Loft) eingebaut. Damit wurden
auch allein bezogen auf die Liegenschaft X sehr erhebliche
Nutzungsänderungen vorgenommen.
5.10.4.
In einer Gesamtbilanz überwiegen die Nutzungsänderungen und
Wohnraumerweiterungen bei weitem. Auch deshalb kann bei den
Kosten des Umbaus bzw. den Sanierungskosten in einer Gesamtbe
trachtung nicht von gewinnmindernden Liegenschaftsunterhaltskos
ten ausgegangen werden. Die Ausführungen der Rekurrentin in der
Stellungnahme zur angedrohten Reformatio in peius ändern daran
nichts.
5.10.5.
Im Ergebnis sind die gesamten Liegenschaftsunterhaltskosten
zu aktivieren. Das gilt für sämtliche Kostenarten, insbesondere etwa
auch für die Rückbaukosten und die Kosten der Mulden sowie die
Kosten für die Wärmedämmung. Dementsprechend ist der Rekurs
abzuweisen (…).
51 Aktivierungspflicht von Liegenschaftsunterhaltskosten (§ 68 Abs. 1 lit. b
Ziff. 1 StG)
Abschreibungen auf Liegenschaften des Geschäftsvermögens implizieren
nicht automatisch, dass Liegenschaftsunterhaltskosten zwingend zu akti
vieren wären. Massgeblich ist die Frage, ob eine Wertvermehrung ein
getreten ist. Bei wertvermehrenden Aufwendungen ist eine Aktivierung
vorzunehmen.
Aus dem Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts, Abteilung Steuern,
vom 25. Oktober 2018 in Sachen W. AG (3 RV.2017.42).

Aus den Erwägungen
2.4.
Die Rekurrentin machte mit der Einsprache im Wesentlichen
geltend, die Systematik der Buchhaltungsgrundsätze sei seit der
Gründung unverändert geblieben. Wertvermehrende Aufwendungen
und Instandstellungskosten seien als Anlagekosten aktiviert worden.
Unterhalts und Reparaturkosten würden als Kosten der Instandhal
tung dem Aufwand belastet.
In der Liegenschaft A hätte die 5 ½ Zimmerwohnung ohne Er
neuerung nicht mehr vermietet werden können. Haupthinderungs
grund seien das veraltete Küchenkonzept und die alten Küchengeräte
gewesen. Die Küche sei daher ersetzt worden. Die Wohnung habe
per 1. Mai 2015 wieder vermietet werden können.
In der Liegenschaft B seien in der 4 ½ Zimmerwohnung Küche
und Badezimmer renoviert worden. Damit habe die Wohnung nach
einem mehrmonatigen Leerstand zur ursprünglichen Miete wieder
vermietet werden können. Zudem seien in der Liegenschaft B die
Waschmaschine und der Tumbler ersetzt worden. Die neuen Geräte
seien energie und wassersparend. Zusätzlich seien die letzten, noch
nicht ersetzten Storen erneuert worden. Der Ersatz und die Reparatur
einzelner nicht mehr funktionsfähiger Storen seien unverhältnis
mässig teuer geworden.
(…)
3.
3.1.
Die Vorinstanz hat im Jahr 2015 CHF 70'000.00 für Liegen
schaftsunterhalt nicht dem geschäftsmässig begründetem Aufwand
zugerechnet. Vielmehr wurde in diesem Umfang eine Aktivierung
verlangt, da eine Nutzung der Investitionen über den Bilanzstichtag
hinaus möglich sei. Die Rekurrentin bestreitet diese Aktivierungs
pflicht.
(…)
4.
4.1.

Vorerst ist festzuhalten, dass die vorgenommenen Unterhaltsar
beiten nicht zu einer wesentlichen Umnutzung oder Vermehrung der
Nutzung der Liegenschaft geführt haben. Es liegt kein "Quasi Neu
bau" vor. Die vom Verwaltungsgericht im Urteil vom 3. Juli 2017
(WBE.2017.21) dazu aufgestellten Grundsätze (Gesamtbetrachtung
bei allumfassendem Liegenschaftsunterhalt) sind daher nicht
anwendbar.
4.2.
Dass juristische Personen über die Kosten für Anschaffung,
Herstellung oder Wertvermehrung hinaus bestimmte Kosten für die
Instandstellung von (abgeschriebenen) Grundstücken nicht abziehen
können sollen, findet nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung
keine Grundlage im DBG und im StHG. Die Bundesgesetzgebung
kennt keine Korrekturnorm, wonach Instandstellungskosten für
(abgeschriebene) Geschäftsliegenschaften – unabhängig von einer
Wertvermehrung – zu aktivieren wären. Sodann ist die Verknüpfung
der Instandstellungskosten mit den Abschreibungen auch bei einer
wirtschaftlichen Betrachtungsweise nicht zwingend. Die ent
sprechenden Ausführungen der Vorinstanz und der Rekurrentin zur
Bewertung der Liegenschaften in Verbindung mit zu gewährenden
oder gewährten Abschreibungen sind daher nicht relevant.
4.3.
4.3.1.
Das KStA JP hat nicht geltend gemacht, mit den vorgenomme
nen Unterhaltsarbeiten sei eine bessere Qualität oder eine Verbesse
rung des Standards eingetreten. Keine anderslautenden Anhalts
punkte ergeben sich aus den eingereichten Rechnungen für die
ausgeführten Arbeiten. Das spricht für "gewöhnlichen" Liegen
schaftsunterhalt, jedenfalls nicht für eine Wertvermehrung.
4.3.2.
Im Merkblatt "Liegenschaftsunterhalt" des KStA, Stand
21.November 2014, wird für Liegenschaften im Privatvermögen fol
gendes festgehalten:
Ersatz von Jalousien, Raffstoren und Rollläden (BKP 228):
Abzug von 100 % als Liegenschaftsunterhaltskosten;

Kücheneinrichtungen (BKP 258): Abzug von 100 % als
Liegenschaftskosten, sofern ein gleichwertiger Ersatz von
Geräten, Küchenkombinationen, Arbeitsflächen und
Wandbekleidungen erfolgt;
Malerarbeiten (BKP, 285): Abzug von 100 %;
Sanitäranlagen (BKP 25: Abzug für gleichwertigen Ersatz zu
100 %;
Waschmaschinen (BKP 252): Abzug für Waschmaschinen,
Tumbler 100 %.
4.3.3.
Bei einer analogen Anwendung der Grundsätze im Merkblatt
"Liegenschaftsunterhalt" des KStA besteht bei den vorgenommenen
Unterhaltsarbeiten keine Wertvermehrung, die bei einer juristischen
Person zu einer Aktivierung führen muss.
4.4.
Auf eine fehlende Wertvermehrung ist auch aufgrund der nach
der Renovation (wieder) erzielbaren Mieten zu schliessen. Der mehr
monatige Leerstand beider Wohnungen zeigt, dass eine wesentliche
Abnützung und Demodierung eingetreten war. Die Mieten nach der
Teilrenovation befinden sich wieder auf dem gleichen Niveau wie
vor den Unterhaltsarbeiten, was für eine Beibehaltung des Standards
spricht.
4.5.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die teilweise Aufrech
nung der Kosten für den Liegenschaftsaufwand im Betrag von CHF
70'000.00 zu Unrecht erfolgt ist. Eine Aktivierung ist nicht geboten.
Der Rekurs ist in diesem Punkt gutzuheissen.
52 Feststellungsverfügung über unbeschränkte Steuerpflicht bei beschränk
ter Steuerpflicht (Art. 127 Abs. 3 BV)
Ist im interkantonalen Verhältnis die unbeschränkte Steuerpflicht bei
unbestrittener beschränkter Steuerpflicht (Liegenschaft im Kanton
Aargau) bestritten, ist direkt eine Leistungsverfügung zu erstellen.