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Spezialverwaltungsgericht / Abteilung Steuern — 3-RV.2005.50299

Grundstückgewinnsteuer; Steueraufschub bei Ersatzbeschaffung (§ 98 Abs. 1 StG).
- Ein Steueraufschub wegen Ersatzbeschaffung ist auch zu gewähren, wenn die ersatzbeschaffte Liegenschaft im Rahmen einer Erbteilung erworben wurde.

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Steuerrekursgericht 
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Grundstückgewinnsteuer; Steueraufschub bei Ersatzbeschaffung (§ 98 
Abs. 1 StG). 
- 
Ein Steueraufschub wegen Ersatzbeschaffung ist auch zu gewähren, 
wenn die ersatzbeschaffte Liegenschaft im Rahmen einer Erbteilung 
erworben wurde. 
11. Oktober 2006 in Sachen E. + S.S., 3-RV.2005.50299/K 04 012 
Aus den Erwägungen 
2. 
2.1. Mit Kaufvertrag vom 5. Mai 2004 verkaufte der Rekurrent 
die selbst bewohnte Liegenschaft GB D. Nr. 1389 zum Preis von 
Fr. 650'000.--. Zwecks Steueraufschub machte der Rekurrent als Er-
satzbeschaffung den Kauf der Liegenschaft GB D. Nr. 1810 geltend 
(Kaufvertrag vom 24. Juni 2004). Diese Liegenschaft stammt aus ei-
ner Erbengemeinschaft, welcher der Rekurrent selber als Mitglied 
angehörte. Es wurden ihm daher Fr. 140'000.-- als Erbteil am Kauf-
preis von Fr. 700'000.-- angerechnet, so dass eine Kaufpreisrestanz 
von Fr. 560'000.-- verblieb, welche er seinen Miterben bezahlte. 
2.2. Die Vorinstanz hat betreffend der veräusserten Liegenschaft 
GB D. Nr. 1389 einen steuerbaren Grundstückgewinn von 
Fr. 260'000.-- (Veräusserungserlös Fr. 650'000.-- abzüglich pauscha-
lierte Anlagekosten von Fr. 390'000.--) errechnet und darauf eine 
Grundstückgewinnsteuer zum Satz von 5 % erhoben. Sie hat mit fol-
gender Begründung keinen Steueraufschub infolge Ersatzbeschaf-
fung gewährt (Einspracheentscheid vom 13. Juli 2005): 
„Der § 97 regelt die Steueraufschubstatbestände. Es gibt zwei Arten 
von steuerlicher Privilegierung. Bei einer Gruppe tritt eine Steuerfrei-
heit ein, bei der anderen Gruppe ein Steueraufschub. Das heisst, die 
Steuer wird aufgeschoben, bis zur nächsten steuerbaren Handände-
rung; der bis zur fraglichen Handänderung entstandene Gewinn wird 
dabei (nur) im Augenblick noch nicht besteuert. 
Das bedeutet nicht nur, dass der Veräusserer keine Grundstückgewinn-
steuer zu entrichten hat, sondern hat für den Erwerber zur Folge, dass 


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bei der Gewinnermittlung und Steuerberechnung nicht auf die Hand-
änderung abgestellt wird, bei welcher er selber das Grundstück erwor-
ben hat, sondern auf die vorhergehende Handänderung. Der neue 
Grundeigentümer tritt somit in die Fussstapfen seines Rechtsvor-
gängers und übernimmt den während dessen Besitzesdauer aufgelau-
fenen Gewinn und die darauf lastende latente Steuerlast (aber auch die 
lange Besitzesdauer). 
Der Kauf der Ersatzliegenschaft über Fr. 700'000 führt gemäss § 97 
Abs. 1 lit. a StG zu keiner Steuerabrechnung, da eine steueraufschie-
bende Veräusserung vorliegt. Wird bei dieser Veräusserung der Steuer-
aufschub in Anspruch genommen, ist dadurch aufgrund der vorstehen-
den Ausführungen automatisch eine Ersatzbeschaffung in diese Lie-
genschaft ausgeschlossen. Es wird wohl ein Teil des Kaufpreises von 
Fr. 560'000 an die vier Miterben ausbezahlt, dies führt jedoch infolge 
Steueraufschub gemäss § 97 Abs. 1 lit. a StG zu keinen Steuerfolgen. 
Somit kann nicht von einer Reinvestition des Verkaufserlöses im 
Sinne des Steuergesetzes gesprochen werden. 
Sofern eine Handänderung zu einem Steueraufschub gemäss § 97 
Abs. 1 StG führt, wird diese Handänderung rechtlich so behandelt, als 
hätte diese Handänderung gar nicht stattgefunden. Bei einem Grund-
stückskauf, bei welchem dem Veräusserer ein Besteuerungsaufschub 
gemäss § 97 Abs. 1 StG gewährt wird, resultieren keine grundstückge-
winnsteuerrechtlich anerkennbaren Anlagekosten, welche um den Be-
trag einer (teilweisen) Ersatzbeschaffung reduziert werden könnten. 
Der grundstückgewinnsteuerrechtlich unbeachtliche Kaufpreis kann 
somit auch nicht um eine Ersatzbeschaffung vermindert werden. 
Die Ersatzbeschaffung in einen Grundstückkauf, welcher dem Veräus-
serer gemäss § 97 Abs. 1 StG einen gesetzlichen Steueraufschub ge-
währt, wäre nur möglich, wenn die steuerpflichtige Person gemäss 
§ 97 Abs. 2 StG innert 1 Jahr nach der Veräusserung verlangen würde, 
dass die Grundstückgewinnsteuer erhoben wird. 
Wenn der Gesetzgeber eine andere Lösung angestrebt hätte, hätte er 
eine entsprechende Regelung im Gesetz verankern müssen.“ 
Der Vertreter beantragt, es sei festzustellen, dass der Rekurrent 
auf den Fr. 560'000.-- keine Grundstückgewinnsteuer zu bezahlen 
habe. 


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3. 
3.1. Gewinne aus der Veräusserung von im Kanton gelegenen 
Grundstücken oder Anteilen an solchen unterliegen der Grundstück-
gewinnsteuer (§ 95 StG). Die Grundstückgewinnsteuer wird auf Be-
gehren der steuerpflichtigen Person aufgeschoben bei Veräusserung 
einer dauernd und ausschliesslich selbst genutzten Wohnliegenschaft 
(Einfamilienhaus, Eigentumswohnung oder Beteiligung mit Sonder-
nutzungsrecht), soweit der dabei erzielte Erlös innert 1 Jahr vor oder 
3 Jahren nach der Veräusserung zum Erwerb oder zum Bau einer 
gleich genutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird 
(§ 98 Abs. 1 StG). 
3.2. Vorliegend ist unbestritten, dass sowohl die vom Rekurren-
ten mit Kaufvertrag vom 5. Mai 2004 verkaufte, als auch die mit 
Kaufvertrag vom 24. Juni 2004 ersatzweise gekaufte Liegenschaft 
selbst bewohnt waren bzw. sind und die gesetzliche Ersatzbeschaf-
fungsfrist eingehalten ist. Streitig ist einzig, ob ein Steueraufschub 
infolge Ersatzbeschaffung gewährt werden kann, obwohl die vom 
Rekurrenten ersatzbeschaffte Liegenschaft im Rahmen einer Erbtei-
lung erworben wurde und der Erbgang gemäss § 97 Abs. 1 lit. a StG 
einen Steueraufschubtatbestand darstellt, denn gemäss § 103 Abs. 2 
StG ist in solchen Fällen jener Erwerbspreis massgebend, welcher 
der letzten steuerbegründenden Veräusserung (Grundstückgewinn-, 
Gewinn- oder Einkommenssteuer) zu Grunde lag. Den Materialien 
zum StG kann dazu, soweit ersichtlich, nichts entnommen werden. 
3.3. Nach Auffassung des Steuerrekursgerichts muss (auf Be-
gehren der steuerpflichtigen Person) ein Steueraufschub infolge Er-
satzbeschaffung gewährt werden, wenn alle (abschliessend aufge-
führten) Voraussetzungen gemäss § 98 StG („alte“ und „neue“ Lie-
genschaft selbst bewohnt, Einhaltung Ersatzbeschaffungsfrist, [teil-
weise] Reinvestition Kauferlös, Ersatzliegenschaft in der Schweiz) 
erfüllt sind. Die Umstände, unter welchen die ersatzbeschaffte Lie-
genschaft erworben wurde, dürfen keine Rolle spielen. Hätte der Ge-
setzgeber bei einer Reinvestition des Verkaufserlöses in eine Liegen-
schaft, welche im Rahmen einer steueraufschiebenden Veräusserung 
gemäss § 97 StG erworben wurde, einen Steueraufschub infolge Er-
satzbeschaffung ausschliessen wollen, hätte er dies im Gesetz expli-


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zite aufführen müssen. Da § 98 StG keinen solchen Vorbehalt enthält, 
ist davon auszugehen, dass ein Ausschluss des Steueraufschubs in-
folge Ersatzbeschaffung durch eine Liegenschaft, welche im Rahmen 
einer Erbteilung erworben wurde, nicht dem Willen des Gesetzgebers 
entspricht. Diese Sichtweise dürfte auch dem Sinn und Zweck von 
§ 98 StG entsprechen, denn der Gesetzgeber wollte mit der Gewäh-
rung des Ersatzbeschaffungsprivilegs verhindern, dass die Mobilität 
der Steuerpflichtigen erschwert wird und dass derjenige, der seine 
bisher selbst bewohnte Liegenschaft veräussern möchte, das wegen 
der Grundstückgewinnsteuer nicht tut (AGVE 1987 S. 398). 
Eine Einschränkung des Steueraufschubs infolge Ersatzbeschaf-
fung unter Berufung auf § 103 Abs. 2 StG ist nicht zulässig. § 103 
Abs. 2 StG regelt die Frage, welcher Erwerbspreis bei steuerauf-
schiebenden Veräusserungen und Ersatzbeschaffungen massgebend 
ist. Diese Bestimmung dient der Berechnung des (steuerbaren) 
Grundstückgewinnes und kommt erst und nur zur Anwendung, wenn 
eine steuerbegründende Veräusserung vorliegt (was vorliegend ja ge-
rade umstritten ist). Es darf daraus nicht abgeleitet werden, dass eine 
Reinvestition des durch den Verkauf der „alten“ Liegenschaft erziel-
ten Erlöses zwingend in eine auf eine grundstückgewinnsteuerrecht-
lich relevante (also nicht steueraufschiebende) Art erworbene Lie-
genschaft erfolgen muss. Damit würde nebst den in § 98 StG er-
wähnten eine zusätzliche Voraussetzung für die Gewährung eines 
Steueraufschubes infolge Ersatzbeschaffung geschaffen, was abzu-
lehnen ist. 
3.4. Zusammenfassend kommt das Steuerrekursgericht somit 
zum Schluss, dass vorliegend die Voraussetzungen für die Gewäh-
rung eines Steueraufschubs im Sinne von § 98 StG erfüllt sind, weil 
der Rekurrent innert der gesetzlich vorgeschriebenen Frist eine in der 
Schweiz liegende Ersatzliegenschaft käuflich erworben hat, welche 
(wie die ersetzte) selbst bewohnt ist. Mehr verlangt das Gesetz nicht. 
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Abs. 1 StG). 
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Ein Steueraufschub infolge Ersatzbeschaffung kann nur gewährt 
werden, wenn sowohl das veräusserte als auch das ersatzbeschaffte