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Spezialverwaltungsgericht / Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen — 4-EV.2020.33


Spezialverwaltungsgericht
Kausalabgaben und Enteignungen
4-EV.2020.33
Urteil vom 17. November 2021
Besetzung Präsident E. Hauller
Richter P. Kühne
Richter U. Voegeli
Gerichtsschreiberin R. Gehrig
Gesuchsteller Kanton Aargau
vertreten durch das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Abteilung
Tiefbau, Sektion Landerwerb, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau
Gesuchgegner A._____
Gegenstand Rechtserwerb für die Sanierung C und D-Strasse mit Radweg (formelle
Enteignung; Q._____/R._____ IO K 265)

- 2 -
Das Gericht entnimmt den Akten:
A.1.
Der Kanton Aargau saniert die Kantonsstrasse K 265 in den Gemeinden R.
bzw. Q. und ergänzt diese mit einem Radweg. Das Strassenbauprojekt
setzt sich aus den drei Teilprojekten "Sanierung C-Strasse mit Rad-/Geh-
weg", "Ersatz SBB-Brücke" und "Sanierung D-Strasse mit Rad-/Gehweg"
zusammen. Gleichzeitig wird das Wasserbauprojekt "Revitalisierung und
Ausbau G-Bach" realisiert. Der Regierungsrat genehmigte das Strassen-
sowie das Wasserbauprojekt am 14. August 2019 und erteilte je das erfor-
derliche Enteignungsrecht (RRB Nr. 2019-000917 Strasse; RRB Nr. 2019-
000919 Wasserbau; vgl. § 132 Abs. 1 lit. b und lit. d des Gesetzes über
Raumentwicklung und Bauwesen [BauG; SAR 713.100] vom 19. Januar
1993).
A.2.
Mit Schreiben vom 24. November 2020 ersuchte die Sektion Landerwerb
des Departements Bau, Verkehr und Umwelt (BVU) das Spezialverwal-
tungsgericht, Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen (SKE), um An-
ordnung und Einleitung des Enteignungsverfahrens (§ 151 Abs. 1 BauG).
Gleichzeitig wurde ein Gesuch um vorzeitige Besitzeinweisung gestellt
(§ 157 BauG).
A.3.
Mit einer Ausnahme konnten alle erforderlichen Rechtserwerbe einver-
nehmlich geregelt werden. Die Verträge wurden dem Gericht zur Geneh-
migung vorgelegt.
B.1.
A. ist als Eigentümer der Parzelle J vom Strassenbauprojekt betroffen. Von
dem 16'409 m2 grossen Grundstück sind ca. 1'225 m2 abzutreten, ca. 303
m2 werden mit einer Sichtzone belastet und ca. 2'033 m2 vorübergehend
beansprucht. A. hat den vom Kanton ausgearbeiteten Entwurf des Enteig-
nungsvertrags nicht unterzeichnet.
B.2.
Mit Schreiben vom 27. November 2020 beauftragte das Gericht den Ge-
meinderat R., die Enteignungsakten vom 7. Dezember 2020 bis 5. Januar
2021 zur Einsichtnahme aufzulegen. Gleichzeitig wurde A. über das Ver-
fahren informiert und aufgefordert, innert der Auflagefrist Entschädigungs-
begehren nach § 152 Abs. 1 BauG sowie eine Stellungnahme zur bean-
tragten vorzeitigen Besitzeinweisung abzugeben.
Praxisgemäss wurde die Auflage ausnahmsweise ohne Rücksicht auf die
Rechtsstillstandfristen gemäss Art. 145 Abs. 1 der Schweizerischen Zivil-
prozessordnung (ZPO; SR 272) vom 19. Dezember 2008 angeordnet, weil

- 3 -
Gesuche um vorzeitige Besitzeinweisung als dringlich gelten. Darauf wurde
in den Eröffnungsschreiben hingewiesen.
B.3.
A. nahm am 11. Dezember 2020 Stellung zur vorzeitigen Besitzeinweisung.
Er beantragte deren Abweisung
B.4.
Am 4. Januar 2021 reichte A. sein Entschädigungsbegehren beim Gericht
ein. Die Anträge lauten:
"1. Dem Enteigneten sei eine angemessene Sachleistung in Form einer
Liegenschaft zuzusprechen, welche der enteigneten Liegenschaft
gleichwertig ist.
2. Eventualiter sei dem Enteigneten für die Enteignung eine Entschädi-
gung von insgesamt Fr. 82'590.— auszurichten, welche sich wie folgt
zusammensetzt:
a) für die Landabtretung: Fr./m2 60.— und damit gesamthaft
Fr. 73'500.--;
b) für die Entschädigung von Rechtseinräumung / Eigentumsbe-
schränkung: Fr. 9'090.--.
3. Die Verfahrenskosten seien vollumfänglich dem Staat Aargau aufzuer-
legen."
Die Eingabe wurde dem Kanton zur Kenntnis gebracht.
C.
Am 20. Januar 2021 führte das Gericht eine Einigungsverhandlung in R.
durch (Präsenz siehe Protokoll I S. 1). In Bezug auf die vorzeitige Besitz-
einweisung wurde eine Einigung gefunden und jenes Verfahren (4-
EV.2020.34) abgeschrieben. In Bezug auf die Entschädigungsforderung
konnten sich die Parteien nicht einigen, weshalb das vorliegende Verfahren
(4-EV-2020.33) fortzusetzen war.
D.
Per E-Mail vom 26. Januar 2021 liess A. dem Gericht im Anhang den Zah-
lungsbeleg (Pachtzins Halde) vom 22. Dezember 2020 sowie den Pacht-
vertrag zwischen B. und E. vom 31. Dezember 1994 zukommen. Die Ein-
gaben wurden der Gegenseite gleichentags zur Kenntnis gebracht (Schrei-
ben vom 26. Januar 2021).
E.1.
Die Sektion Landerwerb nahm mit Eingabe vom 18. Februar 2021 Stellung
zu den Entschädigungsbegehren des Gesuchgegners. Die Anträge lauten:
"1. Die Begehren des Gesuchgegners seien abzuweisen, soweit darauf
eingetreten werden kann.

- 4 -
2. Der Rechtserwerb sei gemäss Entwurf des aktualisierten Enteignungs-
vertrags und gestützt auf die nachfolgenden Begründungen zu geneh-
migen.
3. Unter Kosten und Entschädigungsfolgen."
E.2.
Der Gesuchgegner liess sich fristgerecht dazu vernehmen (Eingabe vom
1. März 2021). Die Eingabe wurde der Gegenseite am 2. März 2021 zur
Kenntnis gebracht. Der Schriftenwechsel war damit abgeschlossen.
F.
Das Gericht führte am 17. November 2021 eine Verhandlung durch (Prä-
senz siehe Protokoll II S. 1) und fällte nach anschliessender Beratung das
vorliegende Urteil.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
1.1.
Das SKE vollzieht die Vorschriften über die Enteignung und entscheidet
über unerledigte Entschädigungsforderungen und Begehren um Ausdeh-
nung der Enteignung sowie um Sachleistung (§§ 148 Abs. 1 und 154 Abs. 2
BauG), wobei es die gleichen Verfahrensregeln anwendet, wie sie für das
Verwaltungsgericht gelten (§ 149 Abs. 1 BauG). Die sachliche Zuständig-
keit des SKE ist gegeben.
1.2.
Die Projektbewilligung und der Enteignungstitel liegen vor (A.1.). Die öffent-
liche Auflage der Enteignungsakten hat ordnungsgemäss stattgefunden
(B.2.).
1.3.
1.3.1.
Der Kanton Aargau ist als Enteigner befugt, das Verfahren der formellen
Enteignung einleiten zu lassen.
Der Gesuchgegner stellt jedoch in Frage, ob die Leiterin der Sektion Land-
erwerb zur Vertretung des Kantons im Enteignungsverfahren befugt sei.
Verneinendenfalls sei auf das Enteignungsgesuch nicht einzutreten. Zu-
dem sei nicht lesbar, wer die Eingabe i.V. unterschrieben habe (Eingabe
1. März 2021 S. 2).

- 5 -
1.3.2.
Die Vertretung des Kantons in Enteignungsverfahren obliegt dem BVU. In-
nerhalb des Departements wurde die Sektion Landerwerb mit der Aufgabe
betraut. Sie schliesst Verträge mit betroffenen Grundeigentümern und ver-
anlasst beim SKE die Einleitung des Enteignungsverfahrens. Sie vertritt im
Streitfall den Kanton vor Gericht. Der Regierungsrat hat dies im Beschluss
vom 8. Juni 2016 (RRB Nr. 2016-000628) ausführlich dargelegt. Der Ent-
scheid wurde in der Sammlung des BVU publiziert (www.ag.ch > bvu >
bauen > baurecht > entscheidsammlung).
Die Verträge sowie die Eingaben an das Gericht werden stets von der Lei-
terin der Sektion Landerwerb oder von deren Stellvertreter unterzeichnet.
Vorliegend wurde das Gesuch vom 24. November 2020 von der damaligen
Leiterin der Sektion Landerwerb und die Eingabe vom 18. Februar 2021
von deren damaligem Stellvertreter unterzeichnet. Beide waren zur Unter-
schrift von Eingaben für den Kanton berechtigt. Die Zweifel des Gesuch-
gegners an der Berechtigung der Unterzeichnenden sind unbegründet.
1.4.
Der Gesuchgegner ist als Eigentümer der vom Bauprojekt betroffenen und
damit in das Enteignungsverfahren einbezogenen Parzelle J ohne weiteres
zur Einreichung von Begehren legitimiert (§§ 151 und 152 BauG; § 42 lit. a
des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG, SAR 271.200]
vom 4. Dezember 2007).
1.5.
Auf das Begehren ist einzutreten.
2.
Im vorliegenden Verfahren sind vorab die Entschädigungen für die Land-
abtretung (Realersatz bzw. Höhe des Landpreises) und Sichtzone (Höhe
der Entschädigung) umstritten. Zudem verlangt der Enteignete einen Er-
satz für die sich aus dem Strassenbau ergebenden Immissionen.
3.
3.1.
Der Gesuchgegner verlangt Realersatz für die abzutretende Fläche. Es sei
nicht glaubhaft, dass der Gesuchsteller im gesamten Kanton Aargau keine
geeignete Liegenschaft anbieten könne. Man habe es offenbar auch unter-
lassen, die Ortsbürgergemeinde R., welche allenfalls über geeignetes Land
verfüge, anzufragen. Der Kanton habe zwei Ersatzgrundstücke angeboten,
wovon eines in einem Naturschutzgebiet liege und das andere mit einem
Überschiessrecht belastet sei (Eingabe vom 4. Januar 2021 S. 2).

- 6 -
3.2.
Der Gesuchsteller führt dagegen an, nach Gesetz sei primär Geldersatz zu
leisten. Realersatz werde zugesprochen, wenn die Parteien sich darauf ge-
einigt hätten und gleichartiger Ersatz vorhanden und zumutbar sei (Hinweis
auf § 142 BauG). Der Enteignete müsse zudem existentielle Interessen am
Realersatz haben, das Ersatzland müsse gleichwertig sein und sich im Be-
sitz des Enteigners befinden. Kleine Flächen müssten sodann mit einem
Grundstück des Enteigneten vereinigt werden können. Diese Vorausset-
zungen seien nicht gegeben. Der Gesuchgegner sei zudem nicht Selbst-
bewirtschafter. Dennoch habe man ihm unpräjudiziell und ohne Anerken-
nung einer Rechtspflicht zwei Angebote unterbreitet, die er aber abgelehnt
habe. Der Kanton verfüge über kein direkt an Grundstücke des Gesuch-
gegners anstossendes Land. Die Einwohnergemeinde R. habe auf Drän-
gen des Gesuchstellers ebenfalls Abklärungen gemacht, könne aber auch
keinen Ersatz anbieten. Im Übrigen seien weder die Einwohner- noch die
Ortsbürgergemeinde Partei, weshalb sie von vornherein nicht realersatz-
pflichtig sein könnten (Eingabe vom 18. Februar 2021 S. 3).
3.3.
Bei Enteignungen ist volle Entschädigung zu leisten (Art. 26 Abs. 2 BV;
§ 21 Abs. 4 der Verfassung des Kantons Aargau [KV; SAR 110.000] vom
25. Juni 1980; § 143 BauG). Das bedeutet, dass dem Enteigneten der
durch die Enteignung entstehende Schaden voll auszugleichen ist. Er soll
weder einen Verlust erleiden noch einen Gewinn erzielen, also nach der
Enteignung wirtschaftlich gleichgestellt sein wie vorher (Andreas Baumann/
Ralph van den Bergh/Martin Gossweiler/Christian Häuptli/Erika Häuptli-
Schwaller/Verena Sommerhalder Forestier, Kommentar zum Baugesetz
des Kantons Aargau, Bern 2013 [nachfolgend Baugesetzkommentar], Vor-
bemerkung zu den §§ 142-147 BauG, N 1; Aargauische Gerichts- und Ver-
waltungsentscheide [AGVE] 2004 S. 205; Bundesgerichtsentscheid [BGE]
127 I 190; Heinz Hess/Heinrich Weibel, Das Enteignungsrecht des Bun-
des, Bern 1986, Band II, N 28 zu Art. 22ter der Bundesverfassung der
Schweizerischen Eidgenossenschaft [aBV] vom 28. Mai 1874; Ulrich
Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht,
8. Auflage, Zürich 2020, N 2407). Grundvoraussetzung eines Entschädi-
gungsanspruchs ist auch im Enteignungsrecht die adäquate Kausalität zwi-
schen dem geltend gemachten Schaden und dem Rechtsverlust
(Hess/Weibel, a.a.O., Band I, N 17 zu Art. 19 des Bundesgesetzes über die
Enteignung [EntG; SR 711] vom 20. Juni 1930).
Gemäss § 143 Abs. 1 BauG sind dem Enteigneten alle Nachteile zu erset-
zen, die aus dem Entzug seiner Rechte erwachsen. Das sind der Verkehrs-
wert, bei Teilenteignungen ein allfälliger Minderwert des Restes sowie zu-
sätzliche Nachteile im übrigen Vermögen als Folge der Enteignung (sog.
Inkonvenienzen; Baugesetzkommentar, §§ 143-145 BauG, N 14). Diese
Unterteilung soll der präzisen Ermittlung der Gesamtentschädigung dienen.

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Gleichwohl bildet die Entschädigung materiell und formell eine Einheit
(Hess/Weibel, a.a.O., Band I, Art. 19 EntG N 13; Erich Zimmerlin, Bauge-
setz des Kantons Aargau, Kommentar, 2. Auflage, Aarau 1985, § 193
aBauG N 1a; BGE 129 II 420 Erw. 3.2.1 in: Die Praxis [Pra] 2005 S. 280
mit weiteren Hinweisen).
3.4.
Dem Enteigneten ist jeweils grundsätzlich nur der objektive oder der sub-
jektive Schaden zu ersetzen. Der erste bestimmt sich nach den Verkaufs-
chancen des Enteignungsobjekts auf dem Markt, der zweite fragt nach dem
besonderen Interesse des Eigentümers, gerade das Enteignungsobjekt
weiter behalten und benutzen zu können. Der höhere der beiden Werte
steht dem Enteigneten zu. Bei der in der Praxis üblichen Kumulationsme-
thode wird eine Entschädigung für den Verkehrswert des abzutretenden
Rechts, für den Minderwert der Restliegenschaft und für Inkonvenienzen
festgelegt. Es werden also dem Verkehrswert die weiteren Entschädi-
gungskomponenten soweit zugeschlagen, als die subjektive Optik zu ei-
nem höheren Ergebnis führt und die Positionen nicht schon im Verkehrs-
wert enthalten sind. Elemente der objektiven und subjektiven Betrachtungs-
weise dürfen jedoch nicht derart vermengt werden, dass unzulässige Dop-
pelentschädigungen entstehen (Verwaltungsgerichtsentscheid [VGE]
WBE.2010.188 vom 13. April 2011; BGE 1C_412/2018 / 1C_432/2018 vom
31. Juli 2019, Erw. 8.2; BGE 1C_414/2016 vom 27. März 2017, Erw. 5.3).
Der Schadensermittlung sind nur Tatsachen zugrunde zu legen, die im
Schätzungszeitpunkt bereits gegeben sind oder die sich mit Sicherheit oder
grösster Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft ergeben bzw. sich ergeben
hätten, wenn keine Enteignung stattfinden würde. Bloss theoretische Mög-
lichkeiten oder vage Aussichten auf eine künftige günstigere Verwendung
genügen nicht (BGE 134 II 72; 134 II 179).
3.5.
Die Höhe der Entschädigung ist grundsätzlich nach den Verhältnissen im
Zeitpunkt des Entscheids des Spezialverwaltungsgerichts zu bemessen
(§ 154 Abs. 2 Satz 2 BauG). Im Falle einer vorzeitigen Besitzeinweisung
wird in ständiger Praxis aber auf die Verhältnisse im Zeitpunkt der ange-
ordneten vorzeitigen Besitzeinweisung abgestellt (vgl. VGE WBE.2019.148
vom 12. März 2020, Erw. 2.2.1.2.).
Die Parteien einigten sich an der Verhandlung vom 20. Januar 2021 auf
eine Besitzergreifung per 1. März 2021 (vgl. Beschluss in 4-EV.2020.34).
Stichtag im vorliegenden Verfahren ist demnach der 1. März 2021.

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3.6.
Die Entschädigung ist in der Regel in Geld zu entrichten (§ 142 Abs. 1
BauG). Sie kann ganz oder teilweise in Form von Sachleistungen zuge-
sprochen werden, wenn Enteigner und Enteignete sich darauf geeinigt ha-
ben (§ 142 Abs. 2 lit. a BauG) oder auf Begehren des Enteigners oder des
Enteigneten, wenn annähernd gleichwertiger oder gleichartiger Ersatz
möglich und für beide Parteien nach den Umständen zumutbar ist (§ 142
Abs. 2 lit. b BauG). Nach dem aufgehobenen Baugesetz (aBauG) vom
2. Februar 1971 (Aargauische Gesetzessammlung [AGS] Band 8, S. 125)
war dies u.a. namentlich dann möglich, wenn infolge der Enteignung ein
landwirtschaftliches Gewerbe nicht mehr fortgeführt werden konnte (§ 192
Abs. 2 aBauG; AGVE 2007, S. 293 f.). Allgemeiner formuliert müssen we-
sentliche Interessen des Enteigneten auf dem Spiel stehen, die nur durch
Realersatz zu befriedigen sind (Hess/Weibel, a.a.O., Art. 18 N 9). Das Er-
satzobjekt soll hinsichtlich Eignung und Verkehrswert gleichwertig sein
(AGVE 2007 S. 294). Das Ersatzland muss dem Enteigner zur Verfügung
stehen oder mit vertretbarem Aufwand beschaffbar sein, da ihm für die Er-
satzbeschaffung das Enteignungsrecht nicht zusteht (Hess/Weibel, a.a.O.,
N 10; vgl. zum Ganzen auch BGE 128 II 368 Erw. 4.1).
Auf Seiten des Enteigners ist also entscheidend, ob die öffentliche Hand
überhaupt die Möglichkeit hat, Realersatz anzubieten. Das potenzielle Er-
satzobjekt muss dem Enteigner zudem zur freien Verfügung stehen, was
grundsätzlich nur für Grundstücke im Finanzvermögen gilt (Baugesetzkom-
mentar § 142 N 8). Auf Seiten des Enteigneten ist zu berücksichtigen, ob
und wenn ja, in welchem Masse sich der Eingriff auf dessen Betrieb aus-
wirkt. Ein Landverlust von weniger als 1 % der Nutzfläche eines Landwirt-
schaftsbetriebs hat in keinem Fall eine existenzgefährdende Wirkung (Ent-
scheid des SKE [SKEE] 4-EV.2013.3 vom 11. Juni 2014 Erw. 4.1.; AGVE
2007 S. 293 ff.; vgl. auch die Rechtsprechung zum Enteignungsrecht des
Bundes in BGE 128 II 376 Erw. 4.1; Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., N 2405
f.).
3.7.
Vorliegend scheitert die Realersatzforderung gleich mehrfach an den dafür
aufgestellten Voraussetzungen. Der Kanton Aargau verfügt über kein ge-
eignetes Land, das er als Realersatz zur Verfügung stellen könnte, weder
im Projektperimeter noch ausserhalb. Er könnte sich die erforderliche Er-
satzfläche auch nicht enteignungsweise beschaffen, weil eine sog. Kaska-
denenteignung nicht vom Enteignungstitel gedeckt und damit unzulässig
wäre (vgl. Baugesetzkommentar, § 142 N 7). Auch die Gemeinde R., die
freiwillig nach möglichen Realersatzflächen gesucht hat, kann kein geeig-
netes Land anbieten. Selbst der ortsansässige Gesuchgegner konnte auf
entsprechende Frage keine mögliche Ersatzfläche angeben (Protokoll der
Verhandlung vom 15. September 2021 [nachfolgende Protokoll II] S. 5). Er
ist sodann nicht aktiver Landwirt (Protokoll I S. 7). Er hat die Parzelle J

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verpachtet. Die Abtretung trifft ihn nicht existentiell. Ein Anspruch auf Rea-
lersatz ist unter den gegebenen Umständen klar zu verneinen. Die Ent-
schädigung ist daher in Geld zu entrichten.
4.
4.1.
Für den Fall, dass kein Realersatz geboten werden könne, verlangt der
Gesuchgegner eine Entschädigung von Fr. 60.00/m2. Auf Bundesebene
werde bei Enteignungen gestützt auf neues Recht das Dreifache des ermit-
telten Höchstpreises für Kulturland bezahlt (mit Hinweis auf Art. 19 Abs. 1
lit. abis des Bundesgesetzes über die Enteignung [EntG; SR 711] vom
20. Juni 1930). Die Forderung verstosse nicht gegen das Bundesgesetz
über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11) vom 4. Oktober
1991. Es liege kein übersetzter Erwerbspreis vor (Art. 66 BGBB in Verbin-
dung mit Art. 62 lit. e BGBB und Art. 63 Abs. 1 lit. b BGBB). Das EntG sei
zwar nicht direkt auf kantonale Verfahren anwendbar, es könne aber bei
der Festsetzung der Entschädigung herangezogen werden (Eingaben vom
4. Januar 2021 S. 2 und vom 1. März 2021 S. 4).
In den Fr. 60.00/m2 seien auch die Abgeltung des Minderwerts des Rest-
grundstücks sowie die Entschädigung für die infolge des Strassenbaupro-
jekts zu erwartenden Emissionen (illegale Abfallentsorgung, Abgase, Lärm)
enthalten. Falls der Gesuchsteller die Höhe der Entschädigungsforderung
bestreite, habe er aufzuzeigen, wo eine gleichwertige Liegenschaft zum of-
ferierten Preis von Fr. 10.00/m2 erworben werden könne. Nur eine vollwer-
tige Entschädigung sei verfassungskonform. Die übrigen Betroffenen hät-
ten eine zu tiefe Entschädigung akzeptiert; das dürfe nicht dazu führen,
dass ihm ebenfalls zu wenig bezahlt werde (Eingabe vom 4. Januar 2021
S. 2 f.). Die andern hätten die Entschädigung nur akzeptiert, weil sie sich
keine Chancen in einem Verfahren gegen den Kanton ausrechneten. Es
sei ihnen wahrheitswidrig erklärt worden, dass man aufgrund des BGBB
nicht mehr als Fr. 10.00/m2 bezahlen dürfe (Eingabe vom 1. März 2021
S. 3).
Es liege am Gesuchsteller darzulegen, weshalb der Wert des Landes nur
Fr. 10.00/m2 sein solle. Das Gemeinwesen könne den Wert des zu enteig-
nenden Landes nicht frei bestimmen. Aus der E-Mail des Leiters Boden und
Pachtrecht (Departement Finanzen und Ressourcen) vom 18. Dezember
2020 ergebe sich nicht, wie der Wert ermittelt worden sei. Zudem handle
es sich um eine reine Parteibehauptung, da die Auskunft von einem Kan-
tonsangestellten stamme (Eingabe vom 1. März 2021 S. 2 f.). Er (der Ge-
suchgegner) verkaufe das Land jedenfalls nicht für einen solchen "Spott-
preis".

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4.2.
Der Gesuchsteller moniert, es sei unklar, wie der Gesuchgegner auf die
offensichtlich übersetzte Entschädigungsforderung von Fr. 60.00/m2 ge-
kommen sei. Zu entschädigen sei der Verkehrswert, also der am Markt be-
zahlte Preis. In der Region R. werde für Landwirtschaftsland zwischen Fr.
3.00/m2 (schlechtes Land) und Fr. 10.00/m2 (gutes Land) bezahlt. Im Ent-
eignungsverfahren dürfe nicht mehr als der effektive Schaden bezahlt wer-
den. Obergrenze für die Entschädigung der Abtretungsfläche im vorliegen-
den Verfahren seien demnach Fr. 10.00/m2. Weder das vom Gesuchgeg-
ner angerufene BGBB noch das kantonale Recht enthielten eine Grundlage
für eine Mehrfachentschädigung für Land ausserhalb der Bauzone. Das
eidgenössische Enteignungsgesetz sei auf das kantonale Verfahren nicht
anwendbar (Eingabe vom 18. Februar 2021 S. 4).
In Abweichung vom ursprünglichen Angebot im Enteignungsvertragsent-
wurf werden die Entschädigungssätze reduziert. Der Gesuchsteller führt
dazu aus, die Parzelle J sei mit einer Weg- und Drainageunterhaltspflicht
belastet. Der Gesuchgegner habe sich an den Unterhaltskosten mit
Fr. 0.60/Are, mindestens aber mit Fr. 20.00 pro Jahr zu beteiligen. Für die
Abtretungsfläche von 1'225 m2 ergebe das Fr. 7.35 pro Jahr bzw.
Fr. 367.50 in 50 Jahren. Das führe zu einer Reduktion des Verkehrswerts
um Fr. 0.30/m2 auf Fr. 9.70/m2 (Fr. 367.50 ÷ 1'225 m2).
Die Parzelle J sei zudem auf einer Fläche von 129 m2 mit einem Durchlei-
tungsrecht belastet. Die Leitung führe entlang der Grundstückgrenze und
liege demnach vollständig in der Abtretungsfläche. Sie sei mit nur 70 cm
überdeckt. Die Dienstbarkeit könne nach der Abtretung auf der Restfläche
gelöscht werden. Der Landwert für die belastete Fläche sei infolge des Min-
derwerts um 33.33 % auf Fr. 6.45/m2 zu reduzieren (nach der Empfehlung
des Schweizerischen Bauernverbands "Entschädigungssätze für Schächte
und erdverlegte Leitungen in landwirtschaftlichem Kulturland" wären es
50 %). Insgesamt sei die Abtretungsfläche mit Fr. 11'463.25 (1'096 m2 à
Fr. 9.70/m2 + 129 m2 à Fr. 6.45/m2) zu entschädigen (Eingabe vom 18. Feb-
ruar 2021 S. 5 f.).
Die angeführten Minderwerte am abzutretenden Land werden vom Ge-
suchgegner bestritten (Eingabe vom 1. März 2021 S. 3).
Der Gesuchsteller führt weiter aus, der behauptete Minderwert am Rest-
grundstück sei nicht begründet. Das Grundstück grenze schon jetzt an die
Strasse. An dieser Situation ändere sich nichts. Emissionen gingen zudem
eher vom Langsamverkehr aus. Dieser werde auf die gegenüberliegende
Strassenseite verlegt, weshalb sich die Situation eher verbessere. Es gehe
dabei ohnehin um eine nachträglich geltend zu machende Forderung ge-
mäss § 155 BauG. Es seien keine Minderwertentschädigungen zu bezah-
len (Eingabe vom 18. Februar 2021 S. 6).

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4.3.
Die Festsetzung der angemessenen Entschädigung durch das SKE hat un-
abhängig vom Angebot, welches der Kanton dem Beschwerdeführer ur-
sprünglich gemacht hat, zu erfolgen. Das Gericht muss dabei auch nicht
zwingend von den vom Gesuchsteller verwendeten Bemessungsgrundla-
gen ausgehen (VGE WBE.2015.12 vom 8. Juli 2015, Erw. 4.1.). Ein Rück-
kommen des Gesuchstellers auf das ursprüngliche Angebot, wie im vorlie-
genden Fall (Erw. 4.2.), ist demnach ohne weiteres zulässig.
4.4.
Die Abtretungsfläche ist zum Verkehrswert zu entschädigen. Dieser ist,
wenn immer möglich, mit Hilfe der preisvergleichenden oder statistischen
Methode zu ermitteln. Von Preisen, die in letzter Zeit in der nahen Umge-
bung für gleichartiges und gleichwertiges Land bezahlt worden sind, kann
auf den Verkehrswert des enteigneten Grundstücks geschlossen werden
(BGE 114 Ib 286 Erw. 7 S. 295 f.; Hess/Weibel, a.a.O., N 80 zu Art. 19
EntG). Massgebend sind nach der Rechtsprechung des Verwaltungsge-
richts grundsätzlich die in den letzten beiden Jahren vor dem Stichtag rea-
lisierten Preise (vgl. AGVE 2004, S. 207 ff.; VGE WBE.2015.488 vom
24. Oktober 2016, S. 8). Dieser Rahmen kann je nach den konkreten Ver-
hältnissen ausgedehnt werden (VGE WBE.2019.148 vom 12. März 2020,
S. 16).
Vorliegend sind demnach grundsätzlich die Vergleichszahlen der Periode
März 2019 bis Februar 2021 heranzuziehen (Stichtag ist der 1. März 2021
[Erw. 3.5.]).
4.5.
4.5.1.
Das Gericht hat bei der Abteilung Landwirtschaft des Departements Finan-
zen und Ressourcen (DFR) in einem vorausgehenden Verfahren Ver-
gleichszahlen für die Region R. eingeholt. In den Jahren 2015 bis 2017
wurden in R. Preise zwischen Fr. 8.00/m2 und Fr. 10'00/m2 realisiert. Daran
hat sich bis heute nichts geändert (vgl. "Bewertung Landwirtschaftsland im
Kanton Aargau" der Abteilung Landwirtschaft des DFR vom 1. Januar 2021
S. 8. Die angegebenen Zahlen beruhen auf der Bodenpreisstatistik für den
Zeitraum Januar 2016 bis Januar 2021. Siehe www.ag.ch > DFR > Land-
wirtschaft > Boden- & Pachtrecht > Bodenrecht > Landkauf/-verkauf).
4.5.2.
Der Gesuchgegner kritisiert diese Auskünfte als blosse Parteibehauptun-
gen (Erw. 4.1. Abs. 3.).

- 12 -
Die Abteilung Landwirtschaft ist mit der Sektion Landerwerb des BVU nicht
verbunden. Die beiden Behörden sind unterschiedlichen Departementen
zugeordnet und unabhängig voneinander.
Die Auskünfte der Abteilung Landwirtschaft beruhen auf effektiv gehandel-
ten Preisen, deren Kenntnis sie im Rahmen ihres Bewilligungsauftrags er-
langt (Bewilligung von Landverkäufen nach dem bäuerlichen Bodenrecht).
Es gibt keine andere Fachstelle, die bessere Kenntnisse des Preisniveaus
von Landwirtschaftsland hat und Angaben zu Landpreisen einer bestimm-
ten Periode in einer bestimmten Region machen könnte. Das Gericht wen-
det sich daher regelmässig an die Abteilung Landwirtschaft, wenn Landab-
tretungen ausserhalb Baugebiet zu bewerten sind.
Die Zweifel des Gesuchgegners an der Auskunft der Fachstelle sind nicht
berechtigt. Er hat selber denn auch keine höher gehandelten Preise in der
relevanten Zeitspanne nennen können. Auf die von der Abteilung Landwirt-
schaft eingeholten Preise darf abgestellt werden.
4.6.
4.6.1.
Der Gesuchgegner verlangt ein Mehrfaches der gehandelten Preise als
Entschädigung für die Abtretungsfläche. Er verweist auf das neu in Kraft
gesetzte eidgenössische Recht, das zwar nicht direkt anwendbar, aber
doch zu berücksichtigen sei.
4.6.2.
Art. 19 lit. abis des Bundesgesetzes über die Enteignung (EntG; Stand
1. Januar 2021) sieht vor, dass für Kulturland im Geltungsbereich des Bun-
desgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11) vom
4. Oktober 1991 das Dreifache des ermittelten Höchstpreises gemäss
Art. 66 Abs. 1 BGBB entschädigt wird.
Das Enteignungsrecht des Bundes kommt grundsätzlich immer dann zur
Anwendung, wenn das Enteignungsrecht geltend gemacht wird für Werke,
die im Interesse der Eidgenossenschaft oder eines grossen Teils des Lan-
des liegen, sowie für andere im öffentlichen Interesse liegende Zwecke,
sofern sie durch ein Bundesgesetz anerkannt sind (Art. 1 Abs. 1 EntG). Das
kantonale Enteignungsrecht kommt hingegen dann zur Anwendung, wenn
für Werke des Kantons oder einer Gemeinde enteignet werden soll, für wel-
che ein auf kantonalem Recht beruhender Enteignungstitel vorliegt. Dies
ist unter anderem bei kantonalen Strassenbauprojekten der Fall (Bauge-
setzkommentar, § 130, N 9).
Das vorliegende Projekt betrifft eine Kantonsstrasse. Der Enteignungstitel
beruht auf kantonalem Recht. Folglich findet auf das vorliegende Verfahren

- 13 -
ausschliesslich das kantonale Enteignungsrecht Anwendung. Für eine Ent-
schädigung des Dreifachen des ermittelten Höchstpreises nach Art. 66
Abs. 1 BGBB besteht derzeit im kantonalen Enteignungsrecht keine
Rechtsgrundlage. Das verfassungsmässige Gleichbehandlungsgebot
(Art. 8 Abs. 1 BV) kommt angesichts des offenkundig unterschiedlichen an-
zuwendenden Rechts nicht zum Tragen. Das Gericht hat auch keine Hand-
habe, sich mit allenfalls kommendem Recht auseinanderzusetzen (vgl. die
regierungsrätliche Antwort vom 6. November 2020 auf die Motion Ralf
Bucher [20.253 vom 15. September 2020] betreffend Vereinheitlichung der
Entschädigung von Kulturland bei kantonalen und nationalen Infrastruktur-
bauten).
4.7.
4.7.1.
Der Preis für die Abtretungsfläche ist demnach anhand der Vergleichs-
preise für Landwirtschaftsland in der Region R. festzusetzen. Diese lagen
im relevanten Zeitraum zwischen Fr. 8.00/m2 und F. 10.00/m2 für gutes
Land (Erw. 4.5.1.).
4.7.2.
Abzutreten sind 1'225 m2 Ackerland. Das Angebot des Gesuchstellers geht
entsprechend vom höchsten Ansatz aus, d.h. von Land von guter Qualität.
Er nimmt aber einen Abzug von Fr. 0.30/m2 vor, weil eine Weg- und Drai-
nageunterhaltspflicht auf dem Land laste, welche die Abtretungsfläche mit
Fr. 7.35 pro Jahr belaste (Erw. 4.2.).
Die auf der Parzelle J im Grundbuch angemerkte Weg- und Drainageunter-
haltspflicht bleibt gemäss Enteignungsvertragsentwurf auf den Abschnit-
ten, die an die Gemeindestrassenparzellen N und O gehen (total 6 m2),
bestehen, auf dem mit der Kantonsstrasse zu vereinigenden Abschnitt
(1'219 m2) wird der Eintrag jedoch gelöscht. Die Zustimmung zur Löschung
der Abteilung Landwirtschaft des DFR liegt vor.
Infolge Übergangs zur Infrastrukturfläche wird die Last auf der Abtretungs-
fläche an den Kanton aufgehoben. Dieser Vorteil ist jedoch nur dem Ent-
eigner zugänglich und daher nicht zu berücksichtigen. Grundsätzlich bliebe
die Weg- und Drainageunterhaltspflicht daher als Bewertungsfaktor be-
achtlich. Die Abgabe ist jedoch sehr gering (jährlich zwischen mindestens
Fr. 20.00 für alles Land eines Eigentümers und knapp Fr. 100.00 für die
Gesamtparzelle J von über 1,5 ha). Die konkrete Höhe auf der Abtretungs-
fläche ist beweismässig bisher nicht detailliert erstellt. Es ist indessen da-
von auszugehen, dass sich dieser Aufwand nur auf wenige Rappen pro m2
belaufen würde (vgl. Protokoll II S. 7). Selbst wenn man die unbelegten Fr.
0.30/m2 der kantonalen Rechnung zugrunde legen würde, bliebe die Ab-
weichung ohne weiteres in der ausgewiesenen Schätzungstoleranz. Nach

- 14 -
Auffassung des SKE besteht kein Anlass, die zwar grosszügige, aber je-
denfalls etablierte Bewertungspraxis eines Ansatzes von Fr. 10.00/m2 für
Ackerland nachträglich in einem Einzelfall kleinlich zu relativieren.
4.7.3.
Ein Abschnitt von rund 129 m2 am Rande der Abtretungsfläche ist zudem
mit einem Durchleitungsrecht belastet. Die Leitung liegt angeblich weniger
als 80 cm unter dem Boden. Der Gesuchsteller verlangt daher einen Abzug
von 33.33 % auf den Landpreis mit Verweis auf die Empfehlung "Entschä-
digungssätze für Schächte und erdverlegte Leitungen in landwirtschaftli-
chem Kulturland" (Beilage 8 zur Stellungnahme vom 18. Februar 2021).
Dieses Dokument enthält Empfehlungen für die Abgeltung von Durchlei-
tungsrechten für erdverlegte Leitungen. Die Entschädigungen hängen vom
Aussendurchmesser der Leitung ab und betragen im Minimum Fr. 5.81/m1
für 50 Jahre.
Bei Errichtung der Leitungsdienstbarkeit im September 1973 wurde dem
Rechtsvorgänger des Gesuchgegners eine Entschädigung von Fr. 268.00
bezahlt (Beilage 7 zur Stellungnahme des Gesuchstellers vom 18. Februar
2021). Daraus erhellt, dass auch diese Last eigentlich preismindernd in Be-
tracht fallen würde. Aber selbst wenn man ohne weiteres auf die kantonale
Rechnung abstellen würde, ginge es hier nur um rund Fr. 400.00. Auch in
Kumulation mit dem vorstehend behandelten Aspekt bleibt der potentielle
Kürzungsbetrag so gering, dass sich am festgehaltenen Fazit nichts ändert.
Auf nachträgliche Korrekturen am geschätzten und im ursprünglichen Ent-
eignungsvertragsentwurf vom Kanton auch angebotenen Landwert von
Fr. 10.00/m2 ist zu verzichten (Protokoll II S. 7).
4.8.
4.8.1.
Bei einer Teilenteignung sind allfällige Minderwerte der Restparzelle zu ent-
schädigen (§ 143 Abs. 1 lit. b BauG). Gemäss Gesuchgegner ist in der
Entschädigungsforderung für die Abtretung auch eine Entschädigung für
den Minderwert des Restgrundstücks enthalten. Er hat den Anteil nicht be-
ziffert und auch nicht gesagt, inwiefern das Restgrundstück infolge der Ab-
tretung einen Minderwert erleide.
4.8.2.
Von der Parzelle J ist ein Randstreifen abzutreten. Die dem Gesuchgegner
verbleibende Fläche wird immer noch gut 15'000 m2 aufweisen. Die Form
des Grundstücks wird durch die Abtretung nicht verschlechtert. Die Bewirt-
schaftung der Restfläche wird durch den Eingriff nicht erschwert. Ein Min-
derwert der Restfläche ist weder dargetan noch ersichtlich. Es ist keine
Minderwertentschädigung geschuldet.

- 15 -
4.9.
4.9.1.
Dem Grundeigentümer sind weiter zusätzliche Nachteile im übrigen Ver-
mögen (Inkonvenienzen) zu ersetzen, die als Folge der Enteignung entste-
hen (143 Abs. 1 lit. c BauG).
Der Gesuchgegner macht geltend, es seien infolge des Strassenbaupro-
jekts Emissionen (illegale Abfallentsorgung, Abgase, Lärm) zu erwarten.
Die dafür geschuldete Entschädigung sei ebenfalls in der Forderung für die
Landabtretung enthalten. Der darauf entfallende Anteil wird nicht beziffert
(Erw. 4.1.).
An der Verhandlung vom 17. November 2021 ergänzte er, es werde Abfall
aus den vorbeifahrenden Fahrzeugen geworfen, der von den Landwirten
eingesammelt werden müsse. Diese Belastung werde mit dem Strassen-
ausbau, welcher eine Verkehrszunahme bewirken werde, noch zunehmen
(Protokoll II, S. 8).
An der Verhandlung trug der Gesuchgegner neu Bedenken in Bezug auf
die Kontamination des Bodens mit verkehrsbedingten Schadstoffen vor. Es
habe Humus abgetragen und entsorgt werden müssen (Protokoll II S. 9).
4.9.2.
Der Gesuchsteller hält dagegen, das Grundstück grenze schon jetzt an die
Strasse. Illegale Abfallentsorgung gehe zudem eher vom Langsamverkehr
aus. Dieser werde auf die gegenüberliegende Strassenseite verlegt, wes-
halb sich die Situation für den Gesuchgegner verbessere. Das Begehren
sei ohnehin als nachträgliche Forderung gemäss § 155 BauG geltend zu
machen (Erw. 4.2.).
Gemäss Projektleiter gab es während der Bauphase seines Wissens keine
besonderen Probleme mit dem Littering (Protokoll II S. 8).
Was die kontaminierte Erde betreffe: Der Humus auf dem 1 m breiten Ban-
kett werde jeweils - ungetestet - als kontaminiert betrachtet und entsorgt.
Der Grundeigentümer habe zusätzlich einen Abstand von ½ m einzuhalten.
Weiter hinten sollte die Belastung des Bodens kein Problem mehr sein. Zu-
dem sei die Schadstoffbelastung keine Folge der Enteignung (Protokoll II
S. 9).
4.9.3.
Das Grundstück des Gesuchgegners grenzte bisher und wird auch künftig
direkt an die Kantonsstrasse angrenzen, daran ändert das Projekt nichts.
Die abzutretende Fläche hatte keine Schutzfunktion in Bezug auf Lärm und
Abgase. Eine wahrnehmbare Zunahme der Strassenemissionen ist daher

- 16 -
nicht zu erwarten. Zudem liegt das Land ausserhalb der Bauzone, wo we-
der permanent gewohnt noch gearbeitet wird. Der Immissionsschutz hat
entsprechend weniger Gewicht. In der Landwirtschaftszone gilt generell die
Empfindlichkeitsstufe III (vgl. Art. 43 Abs. 1 lit. c der Lärmschutz-Verord-
nung [LSV; SR 814.41] vom 15. Dezember 1986).
Liegengebliebener Abfall entlang von Strassen ist im Landwirtschaftsgebiet
ein Problem, das bestätigen auch die Fachrichter. Es kann dahin gestellt
bleiben, ob der motorisierte Verkehr oder der Langsamverkehr Hauptver-
ursacher des Übels sind. Littering ist jedenfalls keine Folge der Enteignung.
Nach eigener Angabe des Gesuchgegners (Protokoll II S. 8 f.) wird der Ab-
fall sodann von den Bewirtschaftern der anstossenden Grundstücke aufge-
lesen. Ihm selber entstehen daraus also weder Aufwand noch Kosten, die
eine Entschädigung rechtfertigen würden. Dem Problem wäre sinnvoller-
weise besser mit baulichen Massnahmen zu begegnen. Das war an der
Verhandlung aber nicht weiter zu vertiefen.
Das neu aufgeworfene Problem mit der kontaminierten Erde ist ebenfalls
nicht adäquat-kausal zur Enteignung. Eine Entschädigung fällt daher von
Vornherein ausser Betracht.
Eine zusätzliche Entschädigung für Emissionen aus dem Strassenverkehr
ist vorliegend nicht geschuldet.
4.10.
4.10.1.
Auf der Parzelle J werden zwei Sichtzonen auf 230 m2 und 73 m2 (zusam-
men 303 m2) verfügt und im Grundbuch angemerkt. Der Gesuchgegner
verlangt dafür eine Entschädigung von Fr. 9'090.00 (303 m2 x Fr. 30.00/m2
[= ½ von Fr. 60.00/m2]).
4.10.2.
Nach Ansicht des Gesuchstellers ist die Praxis, wonach Sichtzonen mit
dem halben Landwert entschädigt werden, in Bezug auf den vorliegenden
Fall zu überdenken. Dem Gesuchgegner entstehe kein Schaden. Er sei
nicht Selbstbewirtschafter. Er habe bisher auch keine Absicht bekundet,
den Pachtvertrag den neuen Verhältnissen anzupassen. Selbst wenn die
Pacht entsprechend der Minderfläche reduziert würde, erhielte der Gesuch-
gegner noch einen ortsüblichen Zins. Zudem werde in den Pachtverträgen
nicht zwischen Sichtzonenland und unbelastetem Land unterschieden.
Die Situation bei den Einmündungen der Gemeindestrassen (Parzellen O
und N) in die D-Strasse sei problematisch. Es müsse schon heute freie
Sicht gewährleistet werden. Daran habe sich der Bewirtschafter aber nicht
immer gehalten, weshalb die Gemeinde habe intervenieren müssen. Mit

- 17 -
der Grundbuchanmerkung der Sichtzonen ergebe sich keine Schlechter-
stellung. Auf eine Entschädigung sei daher zu verzichten (Eingabe vom 18.
Februar 2021 S. 7). Falls an der Praxis festgehalten werde, sei eine pau-
schale Entschädigung von Fr. 1'400.00 festzusetzen.
4.10.3.
Das Baugesetz verpflichtet die Anstösser von Strassen u.a., ihr Grundstück
im Bereich von Einmündungen von sichtbehindernden Vorrichtungen
(Pflanzen oder Bauten) freizuhalten (sog. Sichtzonen; § 110 Abs. 3 BauG).
Bestehende Bauten, Anlagen, Einfriedungen oder Pflanzen müssen besei-
tigt oder angepasst werden (§ 112 Abs. 1 BauG). Den betroffenen Grund-
eigentümern ist ein daraus allenfalls entstandener Schaden zu ersetzen
(§ 110 Abs. 4 Bau), sofern die betroffenen Objekte nicht bereits unter Ver-
letzung der Vorschriften erstellt oder gepflanzt worden sind (Baugesetz-
kommentar, § 112 N 4; vgl. zum Ganzen SKEE 4-EV.2015.32 vom 25. Ja-
nuar 2017, Erw. 6.2.3.2. f.).
In der Sichtzone muss in der Höhe von 80 cm bis 3 m freie Sicht gewähr-
leistet sein (§ 42 Abs. 2 der Bauverordnung [BauV; SAR 713.121] vom
25. Mai 2011). Die sich daraus ergebende Nutzungsbeschränkung ist im
Baugebiet in der Regel so gering, dass der Eingriff nicht entschädigt wird.
In der Landwirtschaftszone beschränkt die Freihaltepflicht jedoch die Be-
pflanzungsmöglichkeiten, insbesondere bei Ackerland, weshalb hier in der
Regel eine Entschädigung in der Höhe des halben Landwerts zugespro-
chen wird (SKEE 4-EV.2005.50010 vom 24. April 2007 Erw. 3.3, bestätigt
in SKEE 4-EV.2019.18 vom 1. September 2021, Erw. 8.6., S. 27 ff. [vom
Enteigneten weitergezogen]).
4.11.
Vorliegend ist Ackerland betroffen. Gewisse Kulturen, wie z.B. Mais, kön-
nen auf den Sichtzonen nicht (mehr) angebaut werden. Eine Entschädi-
gung ist daher ohne weiteres zu bejahen. Fraglich ist nur, wem sie zusteht.
Da die Nutzung im Sichtzonenbereich permanent eingeschränkt wird, ist
die Entschädigung dem Grundeigentümer auszurichten. Die Auswirkungen
der Änderungen am verpachteten Grundstück (Landabtretung / Nutzungs-
beschränkung infolge Sichtzone) auf die Pacht sind zwischen Pächter und
Verpächter zu regeln. Dem Pächter werden nur Schäden aus der vorüber-
gehenden Beanspruchungen direkt ersetzt (so auch hier, vgl. Vertragsent-
wurf S. 3). Ob und wie der Gesuchgegner die Änderungen mit dem Pächter
regelt, ist weder Sache des Gesuchstellers noch des Gerichts. Eine Ent-
schädigung kann jedenfalls nicht mit der Begründung, die Vertragsanpas-
sungen würden ohnehin nicht vorgenommen, verweigert werden. Zudem
hat der Gesuchgegner das betroffene Land einem neuen Pächter überge-
ben (Protokoll II S. 9 f.) und wird ohnehin einen neuen, den aktuellen Ver-
hältnissen entsprechenden Pachtvertrag abschliessen.

- 18 -
Die Sichtzone wird mit dem halben Verkehrswert, d.h. mit Fr. 5.00/m2, ent-
schädigt. Auch dieser Betrag entspricht dem ursprünglichen Angebot des
Kantons.
4.12.
Andere Einbussen sind weder geltend gemacht noch ersichtlich. Dem Ge-
suchgegner sind zusammenfassend somit für die Abtretung Fr. 10.00/m2
und für die Sichtzonen Fr. 5.00/m2 zu bezahlen. Alle darüber hinaus gehen-
den Begehren sind abzuweisen.
Der Gesuchsteller hat vor Inbesitznahme der Abtretungsfläche eine Anzah-
lung von Fr. 13'000.00 geleistet. Er schuldet dem Gesuchgegner noch die
Differenz zur definitiv zu zahlenden Entschädigung, welche erst nach
Vermessung durch den Grundbuchgeometer genau berechnet werden
kann.
4.13.
Im Übrigen gelten die im Enteignungsvertragsentwurf (ursprüngliche Fas-
sung) enthaltenen Regelungen mit Ausnahme des Zinssatzes (siehe dazu
nachfolgend Erw. 5) und unter Berücksichtigung des Pächterwechsels
(Erw. 4.11.). Der Vertragsentwurf wird zum integrierten Bestandteil dieses
Entscheids erklärt.
5.
Die Entschädigung wird gemäss § 146 Abs. 1 BauG 20 Tage nach ihrer
rechtskräftigen Festsetzung zur Zahlung fällig; sie ist von diesem Zeitpunkt
an zu verzinsen. Wurde die vorzeitige Besitzeinweisung angeordnet, be-
ginnt der Zinslauf in analoger Anwendung von § 146 Abs. 1 BauG am Tag
der Besitzergreifung, vorliegend also am 1. März 2021 (Erw. 3.5.).
Der massgebende hypothekarische Referenzzinssatz für Mietverhältnisse
(gemäss Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 9. November
2009) lag im Zeitpunkt der Besitzergreifung bei 1.25 %. Zu diesem Satz ist
die noch zu bezahlende Differenz zu verzinsen (so schon Beschluss vom
20. Januar 2021 [4-EV.2020.34]).
6.
6.1.
Abschliessend sind die Kosten zu verlegen. Der Gesuchsteller beantragt,
die Kosten in Abweichung von § 149 Abs. 2 BauG nach Ausgang des Ver-
fahrens zu verlegen. Die Entschädigungsforderungen seien offensichtlich
übersetzt. Bei einer allfälligen Auferlegung der Parteikosten auf den Ent-
eigner sei die Höhe kritisch zu prüfen (Eingabe vom 18. Februar 2021 S. 8).

- 19 -
Dagegen wehrt sich der Gesuchgegner. Seine Forderungen seien nicht
übersetzt, sondern das Angebot des Gesuchstellers "untersetzt" (Eingabe
vom 1. März 2021 S. 4).
6.2.
Die Kosten des Verfahrens sind in Enteignungsverfahren in der Regel vom
entschädigungspflichtigen Gemeinwesen zu tragen, wenn eine Entschädi-
gung zugesprochen wird (sog. Kostenprivileg nach § 149 Abs. 2 BauG).
Davon kann abgewichen werden, wenn die Forderungen des Enteigneten
offensichtlich missbräuchlich, unbegründet oder übersetzt sind sowie wenn
die Begehren ganz oder zum grössten Teil abgewiesen werden (AGVE
2008 S. 373, Erw. 6.2.3.; AGVE 2000 S. 37). In diesem Fall kommt die or-
dentliche Kostenregelung nach § 31 Abs. 2 VRPG zum Tragen, wonach die
Kosten nach Massgabe des Obsiegens und Unterliegens verteilt werden.
Die Praxis des SKE zur Kostenverteilung abweichend vom Kostenprivileg
ist restriktiv. Es soll nicht leichthin auf missbräuchliche Begehren geschlos-
sen werden, andernfalls würde das vom Gesetz gewährte Kostenprivileg
unterlaufen. Der Betroffene soll sich vor der ersten Gerichtsinstanz grund-
sätzlich ohne Kostenrisiko wehren können, weil gegen seinen Willen in
seine Rechte eingegriffen wird (AGVE 2008 S. 373, Erw. 6.2.5).
6.3.
Vorliegend war der Wert des abzutretenden Landwirtschaftslands festzule-
gen. Die Forderung des Gesuchgegners ging weit über die gehandelten
Preise hinaus, das war ihm bewusst. Auf eidgenössischer Ebene war je-
doch eine neue Entschädigungsregelung in Kraft getreten, nach welcher
für Kulturland ein Mehrfaches des Verkehrswerts zu bezahlen ist. Ob dies
auf die kantonale Entschädigungspraxis Einfluss haben werde, wurde vom
SKE erst in einem kürzlich ergangenen Entscheid negativ beantwortet
(SKEE 4-EV.2019.20 vom 26. Mai 2021 Erw. 5.3.). Zudem hat der Gesuch-
gegner in den geforderten Landpreis Minderwert und Inkonvenienzen ein-
gerechnet (Erw. 4.1. Abs. 2). Es ist daher vorliegend nicht von einem miss-
bräuchlichen Begehren auszugehen. Die Verfahrenskosten (inklusive die
Kosten des Verfahrens 4-EV.2020.34) sind demzufolge gemäss § 149
Abs. 2 BauG dem Gesuchsteller aufzuerlegen.
6.4.
Parteikosten sind mangels anwaltlicher Vertretung des Gesuchgegners
nicht geschuldet (§ 29 VRPG).
Das Gericht erkennt:

- 20 -
1.
1.1.
Der Gesuchsteller hat dem Gesuchgegner für das abzutretende Land von
ca. 1'225 m2 ab dessen Parzelle J (gemäss Landerwerbsplan vom
27. März 2020) Fr. 10.00/m2 zu bezahlen.
1.2.
Der Gesuchsteller hat dem Gesuchgegner für die im Grundbuch anzumer-
kenden Sichtzonen auf ca. 303 m2 (gemäss Anmerkungsplan vom 16. Juni
2020) Fr. 5.00/m2 zu bezahlen.
1.3.
Die geleistete Abschlagszahlung in der Höhe von Fr. 13'000.00 ist anzu-
rechnen.
1.4.
Die noch zu leistende Differenz ist ab dem 1. März 2021 mit 1.25 % zu
verzinsen.
2.
Im Übrigen gelten die Regelungen gemäss Enteignungsvertragsentwurf
(ursprüngliche Fassung); dieser wird zum integrierten Bestandteil des vor-
liegenden Entscheids erklärt.
3.
Alle darüberhinausgehenden Entschädigungsbegehren des Gesuchgeg-
ners werden abgewiesen.
4.
Der Kanton Aargau wird ermächtigt und angewiesen, die Handänderung zu
gegebener Zeit gestützt auf die Mutationstabelle des Nachführungsgeome-
ters und unter Nachweis der erfolgten Zahlung gemäss Ziff. 1. dem Grund-
buchamt R. zur Eintragung anzumelden.
5.
Die Handänderungs- und Vermessungskosten sind vom Gesuchsteller zu
tragen.
6.
6.1.
Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus einer Staatsgebühr von
Fr. 5'000.00, einer Kanzleigebühr von Fr. 303.00 und den Auslagen von
Fr. 138.00, zusammen Fr. 5'441.00, werden dem Gesuchsteller auferlegt.
6.2.
Es werden keine Parteikosten ersetzt.

- 21 -
Zustellung
- Gesuchsteller (2)
- Gesuchgegner
Mitteilung
- Mitwirkende Fachrichter
- Gerichtskasse (intern)
Rechtsmittelbelehrung Verwaltungsgerichtsbeschwerde
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde
beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, obere Vorstadt 40, 5001
Aarau, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit
dem 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom
18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde-
schrift muss einen Antrag, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Be-
gründung enthalten. Beweismittel sind anzugeben. Der angefochtene Ent-
scheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (§§ 28
und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG;
SAR 271.200] vom 4. Dezember 2007] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1
der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO; SR 272] vom 19. Dezem-
ber 2008).
Aarau, 17. November 2021
Spezialverwaltungsgericht
Kausalabgaben und Enteignungen
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:
E. Hauller R. Gehrig