ag_spezialverwaltungsgericht · 3-RV.2017.7 · 2017-05-24 · de
Spezialverwaltungsgericht / Abteilung Steuern — 3-RV.2017.7

Grundstückgewinnsteuer; Bau und Abbruch einer Baute (§ 104 StG) 
Die Kosten für den Bau einer Schwimmhalle, welche während der Besitzesdauer eines Grundstückes erstellt und wieder abgerissen wird, sind bei der Berechnung des steuerbaren Grundstückgewinnes nicht zu berücksichtigen.

treffen, was bei einer separaten Betrachtung der jeweils erfolgten Ka
pitalauszahlung einen Bruch der Steuerprogression und damit eine
erhebliche Steuerersparnis zur Folge hat, ist gestützt auf die obigen
Ausführungen von einer Steuerumgehung auszugehen. Daran ver
mag auch der Umstand nichts zu ändern, dass dem Rekurrenten ur
sprünglich im letzten Beschäftigungsjahr ein 50 % Arbeitsverhältnis
bis zur regulären Pensionierung Ende November 2016 mit Bezug der
Ferienguthaben von 10 Monaten aus früheren Jahren zum Ende sei
ner Tätigkeit, d.h. ab Februar 2016, vorschwebte (vgl. Schreiben
vom 17. März 2017). Entscheidend ist, dass er letztlich dem Wunsch
der X AG auf reguläre Pensionierung Ende Januar 2016 zugestimmt
hat. Aufgrund der zeitlichen Nähe der beiden Schritte der Teilpensio
nierung ist von einer Steuerumgehung auszugehen, auch wenn der
Rekurrent beteuert, dass dieser Zeitplan nicht durch den ihm daraus
entstehenden Steuervorteil begründet war (Rekurs, S. 2; Replik).
70 Grundstückgewinnsteuer; Bau und Abbruch einer Baute (§ 104 StG)
Die Kosten für den Bau einer Schwimmhalle, welche während der Be
sitzesdauer eines Grundstückes erstellt und wieder abgerissen wird, sind
bei der Berechnung des steuerbaren Grundstückgewinnes nicht zu be
rücksichtigen.
Aus dem Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts, Abteilung Steuern,
vom 24.Mai 2017 (3RV.2017.7).
Aus den Erwägungen
3.
3.1.
Mit Kaufvertrag vom 12. Dezember 1973 kauften A und B als
Miteigentümer zu je ½ die in X gelegenen Liegenschaften IR Nr.a
sowie IR Nr. b zum Preis von CHF350'000.00. In der Folge wurden

die Bauten in mehreren Schritten saniert und erweitert. In den Jahren
1998 und 1999 wurde auf dem Grundstück für ca. 1,5 Mio. Franken
eine Schwimmhalle erstellt. Danach brannte die Wohnliegenschaft
vollständig ab. Weil der zu diesem Zeitpunkt bereits nicht mehr in X
wohnhafte A keinen Käufer fand, welcher das Grundstück mit der
Schwimmhalle erwerben und darauf wieder ein Wohnhaus errichten
wollte, hat sich A entschieden, das Grundstück mit der Erstellung
von vier Mehrfamilienhäusern optimal zu nutzen. Er liess daher die
noch nicht einmal zehnjährige, intakte Schwimmhalle im Jahr 2008
abbrechen. Aufgrund des Hinschieds von A im Jahr 2010 wurde die
bereits bewilligte Überbauung nicht realisiert. Das Grundstück wurde
vielmehr mit Kaufvertrag vom 13. August 2013 zum Preis von 2,4
Mio. Franken an die C AG verkauft. Diese wird in den nächsten Jah
ren eine Überbauung mit Wohnungen realisieren (vgl. Rekurs, S.4
ff.).
3.2.
Die Vorinstanz hat den steuerbaren Grundstückgewinn wie folgt
ermittelt:
anrechenbarer Veräusserungserlös CHF 2'400'000.00
./. Erwerbspreis (5'488 m2 à CHF 40.00) CHF 219'520.00
./. Aufwendungen CHF 707'641.00
steuerbarer Grundstückgewinn CHF 1'472'839.00
3.3.
Der Erbenvertreter beantragt, es seien zusätzlich die Anlagekos
ten der Schwimmhalle von CHF 1'591'000.00 zum Abzug zuzulas
sen, sodass ein steuerbarer Grundstückgewinn von CHF 0.00 resul
tiert.
4.
4.1.
Gewinne aus der Veräusserung von im Kanton gelegenen
Grundstücken oder Anteilen an solchen unterliegen der Grundstück
gewinnsteuer (§ 95 Abs. 1 StG). Der Grundstückgewinn ist der Be
trag, um den der Erlös (vgl. § 102 StG) die Anlagekosten (vgl. die
§§103 und 104 StG) übersteigt (§ 101 StG).
Nebst diesen Gesetzesbestimmungen ist das Kongruenzprinzip
zu beachten. Dieses ruft bei der Ermittlung des Grundstückgewinnes

nach einer Schaffung vergleichbarer Verhältnisse. Demzufolge haben
sich Erlös und Anlagewert in der Regel auf das umfänglich und
inhaltlich gleiche Grundstück zu beziehen. Sofern sich die materielle
Substanz oder der rechtliche Inhalt des Grundstücks während der
massgeblichen Besitzesdauer verändert haben, sind für den Erwerbs
zeitpunkt oder auf den Veräusserungszeitpunkt durch Zu oder Ab
rechnungen vergleichbare Verhältnisse zu schaffen. Grundgedanke
des Kongruenzprinzips ist, dass mit der Grundstückgewinnsteuer nur
der "unverdiente" Wertzuwachs auf einem Grundstück erfasst wer
den soll, nicht aber der Mehrwert, welcher durch Investitionen des
Veräusserers, d.h. Arbeit oder Kapital geschaffen wurde (Urteil des
Bundesgerichts vom 20. Juli 2016 (2C_198/2016); Richner/Frei/
Kaufmann/Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. Auf
lage, Zürich 2013, § 219 StG ZHN8a).
4.2.
Im Baselbieter Steuerbuch, Band 3 – Grundstückgewinn und
Handänderungssteuer, 75 Nr. 1 (Steuerobjekt Grundstückgewinn)
wird zum "Kongruenzprinzip" das folgende, mit dem vorliegenden
Sachverhalt vergleichbare "Beispiel" aufgeführt (1. Absatz 1):
"P.H. kaufte 1998 ein Grundstück für CHF 300'000 und erstellt darauf
ein Fertigelementhaus für CHF 250'000. Im 2010 konnte er zusätzlich
die kleine, nicht bebaute Nachbarparzelle für CHF 150'000 erwerben.
Er entschied sich, beide Grundstücke mit einem kleinen MFH (4 Ein
heiten) zu überbauen und das Fertighaus abzubrechen. Die Kosten für
das MFH betrugen CHF 900'000, der Abbruch CHF 50'000. Er ver
kaufte 2 Einheiten (500/1000) für je CHF 500'000 (Erlös abzüglich
Verkaufskosten) an Dritte.
Lösung (ohne Indexierung)
Erlös abzüglich Verkaufskosten CHF 1'000'000
Anlagekosten Boden CHF 450'000
Anlagekosten Gebäude CHF 900'000
Abbruch CHF 50'000
Anteilige Anlagekosten CHF 700'000
Anteiliger Grundstückgewinn CHF 300'000"
Die Kosten für das abgebrochene Fertigelementhaus von
CHF250'000.00 werden also nicht als gewinnmindernde Anlagekos

ten berücksichtigt. Das ist aufgrund des Kongruenzprinzips sachge
recht, weil sich der Erlös nicht auf das abgerissene Fertigelement
haus bezieht. Der Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse wäre
verletzt, wenn Aufwendungen für Bauten, die am Handänderungs
stichtag, d.h. beim Eigentumsübergang, nicht mehr vorhanden sind,
den Anlagekosten zugerechnet würden (Richner/Frei/Kaufmann/
Meuter, a.a.O., § 219 StG ZH N 20; StE 2001 B 44.1 Nr. 10;
StE2000 B 44.1 Nr. 7; Wegleitung Grundstückgewinnsteuer der
Steuerverwaltung des Kantons Schwyz, Anlagekosten allgemein,
3.Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse (Kongruenzprinzip),
Kasuistik, S. 4). Da auch die Schwimmhalle vor der Veräusserung
des fraglichen Grundstückes abgebrochen wurde, können deren An
lagekosten bei der Berechnung des steuerbaren Grundstückgewinnes
nicht berücksichtigt werden, denn die Aufwendungen für Gebäude,
die nach dem rechtsgeschäftlichen Willen der Vertragsparteien nicht
veräussert wurden, sind nicht abzugsfähig.
5.
5.1.
Der Erbenvertreter anerkennt, dass in der Praxis weder das im
aargauischen Steuergesetz noch im Steuerharmonisierungsgesetz ver
ankerte Kongruenzprinzip angewendet wird, wonach vergleichbare
Verhältnisse durch Zurechnungen bei Substanzvermehrungen und
Abrechnungen bei Substanzverminderungen hergestellt werden. Er
macht aber geltend, dass gemäss dem Kommentar zum Aargauer
Steuergesetz auf die Zu oder Abrechnung zu verzichten ist, wenn
die Substanzvermehrung oder verminderung die Preisbildung nicht
beeinflusst hat. Der Abbruch der intakten Schwimmhalle im Jahr
2008 stelle isoliert betrachtet einen Substanzverlust dar. Mit dem Ab
bruch sei indessen der Wert des Grundstücks nicht gesunken, son
dern gestiegen, weil dadurch die Erstellung von vier anstelle von le
diglich zwei Mehrfamilienhäusern möglich sei. Der Substanzver
minderung durch den Abbruch der Schwimmhalle stehe ein Sub
stanzgewinn durch den höheren, letztlich auch realisierten Boden
wert gegenüber. Wenn die Substanzverminderung in Form des
Abbruchs der Schwimmhalle dazu führe, dass der Liegenschafts
eigentümer einen um die Substanzverminderung höheren Verkaufs

preis für die Veräusserung des unüberbauten Grundstücks erziele, er
gebe sich ein korrektes Ergebnis, indem im Vergleich zur Veräusse
rung der Landparzelle mit der Schwimmhalle ein im Umfang des
zerstörten Zeitwertes der Schwimmhalle höherer Landpreis realisiert
werden könne (Rekurs, S. 4 ff.).
5.2.
Im vorliegenden Fall wurde die Schwimmhalle nach dem Er
werb des fraglichen Grundstückes durch A und B erstellt und vor der
Veräusserung des Grundstückes wieder abgerissen. Das fragliche
Grundstück umfasste also weder im Zeitpunkt des Erwerbs, noch im
Zeitpunkt des Verkaufs eine Schwimmhalle. Es bestehen also in bei
den Zeitpunkten diesbezüglich die gleichen Verhältnisse. Unter die
sen Umständen können die Erstellungskosten der Schwimmhalle
nicht als gewinnmindernde Aufwendungen berücksichtigt werden.
Nach dem Erwerb eines Grundstückes vorgenommene Veränderun
gen, welche vor der Veräusserung des Grundstückes wieder rück
gängig gemacht werden, haben keine Substanzveränderung zur Fol
ge, welche ausgeglichen werden muss (analog Richner/Frei/Kauf
mann/Meuter, a.a.O., § 219 StG ZH N 13, wonach keine Substanz
veränderung vorliegt, wenn der spätere Veräusserer ein Grundstück
nach dem Erwerb rechtlich belastet und die Belastung vor der Ver
äusserung wieder abgelöst hat). Dem vom Erbenvertreter geltend ge
machten Umstand, dass für das unüberbaute Land mehr bezahlt
wurde, als wenn die Schwimmhalle vor dem Verkauf nicht abge
brochen worden wäre, hat die Vorinstanz durch die Berücksichtigung
der Abbruchkosten der Schwimmhalle von CHF 102'000.00 (vgl.
Details zur Grundstückgewinnsteuer) Rechnung getragen.

71 Pauschalbeitrag Feuerwehrwesen; Nachweis der Fusionswilligkeit bei
Beitragskürzung infolge ungenutzten Rationalisierungspotentials
Die Bereitschaft zur Fusion der eigenen Feuerwehr mit geeigneten Feuer
wehrpartnern kann mittels einer Konsultativabstimmung erbracht wer
den, wenn die möglichen Fusionspartner eine Zusammenarbeit schon auf
Stufe Gemeinderat ablehnen.
Aus dem Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts, Abteilung Kausalabga
ben und Enteignungen, vom 8. März 2017 in Sachen Einwohnergemeinde A.
gegen AGV (4SV.2016.1).
Sachverhalt
Die AGV führt einen Fonds zur Verhütung und Bekämpfung
von Feuerschäden (Feuerfonds), aus welchem sie Beiträge an das
Löschwesen der Gemeinden ausrichtet. Sie kürzt die Beiträge, wenn
eine Gemeinde das vorhandene Rationalisierungspotential (Zusam
menschluss mit anderen Feuerwehren) verweigert. Im Jahr 2009
lehnte die Gemeindeversammlung der Einwohnergemeinde A. eine
Feuerwehrfusion mit den Gemeinden B. und C. ab. Daraufhin kürzte
die AGV der Einwohnergemeinde A. den jährlichen Pauschalbeitrag
Feuerwehrwesen um 30 %.
Aus den Erwägungen
5.4.2.
An der Verhandlung vom 8. März 2017 wurde diskutiert, wie
die Fusionswilligkeit einer Gemeinde nachzuweisen sei. Nachdem
der Gemeinderat A. im 2009 mit dem Fusionsantrag an der