ag_spezialverwaltungsgericht · 3-RV.2007.145 · 2005-09-15 · de
Spezialverwaltungsgericht / Abteilung Steuern — 3-RV.2007.145

Abzüge vom Reineinkommen; Kosten des Liegenschaftsunterhalts; anschaffungsnahe Aufwendungen/Dumont-Praxis (§ 39 Abs. 2 StG).
- Vorgehensweise bei Unterhaltskosten innerhalb der ersten 5 Jahre nach Erwerb einer Liegenschaft.

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Steuerrekursgericht 
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K. AG vom 15. September 2005). Weil gemäss den Ausführungen 
des aargauischen Verwaltungsgerichts zwischen der Einglasung eines 
Balkons und einem Windfang "einige Ähnlichkeit" besteht, muss aus 
dem Umstand, dass gemäss Art. 1 lit. a Ziff. 4 VMRE nur die Kosten 
für das "Einrichten von unbeheizten Windfängen" abzugsfähig sind, 
der Schluss gezogen werden, dass auch die Kosten für die Vergla-
sung nur bei einem unbeheizten Balkon (je nach Besitzdauer teil-
weise) abziehbar sind. Die Kosten für die Verglasung sind daher im 
vorliegenden Fall, weil der Balkon mit einer Fussbodenheizung aus-
gestattet wurde und die Verglasung im Unterschied zur Errichtung 
eines unbeheizten Windfanges trotz bestehen gebliebener Balkontür 
und "Aussenwand" zu einer Wohnraumerweiterung führte, nicht ab-
ziehbar (vgl. dazu auch ZStP 2008 Nr. 13 betreffend einen [unbeheiz-
ten] Wintergarten, der nur teilweise die Funktion eines Windfangs 
erfüllte). Daran vermag auch nichts zu ändern, dass die Fussboden-
heizung nur eingesetzt wird, "wenn der Wintergarten als Sitzplatz 
genutzt wird" und die Balkonverglasung behauptungsweise "aus-
schliesslich aus dem Gesichtspunkt der energetischen Sanierung der 
Wohnstube sowie der Fassade ausgeführt" wurde. 
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Abzüge vom Reineinkommen; Kosten des Liegenschaftsunterhalts; 
anschaffungsnahe Aufwendungen/Dumont-Praxis (§ 39 Abs. 2 StG). 
- 
Vorgehensweise bei Unterhaltskosten innerhalb der ersten 5 Jahre 
nach Erwerb einer Liegenschaft. 
24. Juli 2008 in Sachen U.R., 3-RV.2007.145 
Aus den Erwägungen 
3. 
3.1. 
Bei Liegenschaften im Privatvermögen können die Unterhalts-
kosten, die Versicherungsprämien und die Kosten der Verwaltung 
durch Dritte abgezogen werden (§ 39 Abs. 2 Satz 1 StG). Als Kosten 
für den Unterhalt von Liegenschaften gelten bloss die werterhal-


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tenden Aufwendungen (§ 24 Abs. 1 StGV). Den Unterhaltskosten 
sind Investitionen gleichgestellt, die dem Energiesparen und dem 
Umweltschutz dienen, soweit sie bei der direkten Bundessteuer 
abziehbar sind (§ 39 Abs. 2 Satz 2 StG). 
Die Unterhaltskosten können vollumfänglich auch von der 
neuen Eigentümerin oder vom neuen Eigentümer geltend gemacht 
werden, sofern die Liegenschaft nicht in vernachlässigtem Zustand 
erworben wurde (§ 39 Abs. 3 StG). Als vernachlässigt gilt eine Lie-
genschaft, wenn die in grösseren Zeitabständen (15 und mehr Jahre) 
anfallenden Unterhaltsarbeiten unterblieben sind und erst durch die 
neue Eigentümerin oder den neuen Eigentümer ausgeführt werden 
(§ 24 Abs. 2 StGV). Bei einer vernachlässigten Liegenschaft kann 
die neue Eigentümerin oder der neue Eigentümer innert 5 Jahren seit 
dem Erwerb nur die den Unterhaltskosten gleichgestellten Investi-
tionskosten nach Massgabe von § 39 Abs. 2 des Gesetzes abziehen 
(§ 24 Abs. 3 StGV). 
3.2. 
Gestützt auf ein Urteil des aargauischen Verwaltungsgerichts 
vom 18. September 2006 hat das Steueramt des Kantons Aargau am 
28. Februar 2007 das Merkblatt “Liegenschaftsunterhalt“ betreffend 
anschaffungsnahe Aufwendungen (Dumont-Praxis) angepasst. Da-
nach wird in einem ersten Schritt anhand einer Gesamtbetrachtung 
beurteilt, ob es sich bei einer vom Steuerpflichtigen kürzlich erwor-
benen und in der Folge unterhaltenen Liegenschaft um eine vernach-
lässigte Liegenschaft handelt. Gemäss dem Merkblatt liegt eine ver-
nachlässigte Liegenschaft vor, wenn die “Nettosumme aller in Rech-
nung gestellten Positionen, ohne Investitionsanteile“ innert 5 Jahren 
nach dem Kauf 25 % des Kaufpreises übersteigt. In diesem Fall sind 
einzig die Kosten für energiesparende Massnahmen zu 50 % sowie 
die periodisch, in der Regel einmal jährlich, anfallenden Kosten 
abzugsfähig. Das Steuerrekursgericht hat diese Praxis mit RGE vom 
24. April 2008 in Sachen J. + I.S. als angemessen qualifiziert. 
Sofern es sich um eine nicht vernachlässigte Liegenschaft han-
delt, ist eine Einzelbetrachtung anzuwenden. Dabei gelten die Kosten 
für alle Bauteile mit einer Normalgebrauchsdauer bis und mit 15 
Jahren als abzugsberechtigte Instandhaltungskosten. Für Bauteile mit 


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Steuerrekursgericht 
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einer Normalgebrauchsdauer von über 15 Jahren ist zwischen den 
normalen Instandstellungsarbeiten einerseits und den Wiederinstand-
stellungsarbeiten und überfälligen Ersatzanschaffungen anderseits zu 
unterscheiden (§ 24 Abs. 2 StGV; vgl. Merkblatt “Liegenschaftsun-
terhalt“, Ziff. 5). 
Im Rahmen der Einzelbetrachtung ist auch die Frage zu prüfen, 
ob allenfalls Baumängel behoben wurden (vgl. dazu erläuternd 
Merkblatt “Liegenschaftsunterhalt“, Ziff. 3.7). 
3.3. 
Sowohl nach der bundesgerichtlichen als auch nach der ver-
waltungsgerichtlichen Rechtsprechung (vgl. StE 2007 B 24.4 Nr. 75 
und VGE vom 7. Dezember 2000 in Sachen D.H.) ist eine neue Pra-
xis sofort auf alle noch hängigen Verfahren anzuwenden. Es wird 
nicht unterschieden, ob sich die neue Praxis zu Gunsten oder zu Las-
ten eines Steuerpflichtigen auswirkt. 
Der vorliegende Fall ist somit unter Anwendung der dargelegten 
(neuen) Grundsätze zur Dumont-Praxis zu beurteilen (RGE vom 
24. April 2008 in Sachen J. + I.S.). 
4. 
4.1. 
Weil nach der neuen Praxis eine vernachlässigte Liegenschaft 
dann vorliegt, wenn deren Erwerber in den ersten 5 Jahren 25 % des 
Kaufpreises für den Unterhalt dieser Liegenschaft aufwendet, können 
die Kantons- und Gemeindesteuern 2001 und folgende grundsätzlich 
erst nach Ablauf der 5-Jahresfrist definitiv veranlagt werden, es sei 
denn, es stehe aufgrund der vom Rekurrenten eingereichten Unterla-
gen bereits vorher fest, dass (nach Ausscheidung der Investitionsan-
teile) die 25 % des Kaufpreises der Liegenschaft überschritten wur-
den. 


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Kantonale Steuern 
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Geschäfts-/Privatvermögen (§ 51 StG). 
- 
Eine Liegenschaft, die für die Übertragung an Nachkommen gehal-
ten und in der Folge auch tatsächlich an einen Nachkommen über-
tragen wird, ist auch bei einem Liegenschaftenhändler dem Privat-
vermögen zuzuordnen. 
24. Juli 2008 in Sachen H. + A.Sch., 3-RV.2006.264 
Aus den Erwägungen 
2.1. 
Der Rekurrent ist selbständig erwerbstätiger Elektroinstallateur. 
Im Jahr 1980 hat er das Grundstück GB D. Parz. X erworben. Darauf 
erstellte er in den Jahren 1998/99 ein Einfamilienhaus. Mit Kaufver-
trag vom 23. Dezember 2000 veräusserte der Rekurrent die Liegen-
schaft (…) an seinen Sohn und seine Schwiegertochter. 
(…) 
3. 
3.1. 
Das Verwaltungsgericht unterscheidet zwischen Liegenschaf-
tenhändlern im engeren und Liegenschaftenhändlern im weiteren 
Sinne und führt dazu folgendes aus (AGVE 1999 S. 169; VGE vom 
23. August 2007 in Sachen KStA/P.G.): 
"bb) Beiden Arten von Liegenschaftenhändlern ist gemeinsam, dass 
sie erfahrungsgemäss willens sind, unter günstigen Umständen sämtliche 
Grundstücke zu veräussern. Deshalb werden grundsätzlich alle ihre Liegen-
schaften zum Geschäftsvermögen gezählt. Bei der Annahme von Privatver-
mögen, mit Ausnahme der privat bewohnten Liegenschaft, ist daher entspre-
chend grosse Zurückhaltung geboten. Weitere Fälle von Privatvermögen 
sind aber möglich, so etwa, wenn Grundstücke nachweisbar für konkrete 
andere private Zwecke gehalten werden, beispielsweise für die Übertragung 
an Nachkommen, oder den Betroffenen sonstwie affektiv verbunden sind. 
Dem Steuerpflichtigen muss also die Möglichkeit offen stehen, den Gegen-