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Spezialverwaltungsgericht / Abteilung Steuern — 3-RV.2006.264

Geschäfts-/Privatvermögen (§ 51 StG).
- Eine Liegenschaft, die für die Übertragung an Nachkommen gehalten und in der Folge auch tatsächlich an einen Nachkommen übertragen wird, ist auch bei einem Liegenschaftenhändler dem Privatvermögen zuzuordnen.

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Geschäfts-/Privatvermögen (§ 51 StG). 
- 
Eine Liegenschaft, die für die Übertragung an Nachkommen gehal-
ten und in der Folge auch tatsächlich an einen Nachkommen über-
tragen wird, ist auch bei einem Liegenschaftenhändler dem Privat-
vermögen zuzuordnen. 
24. Juli 2008 in Sachen H. + A.Sch., 3-RV.2006.264 
Aus den Erwägungen 
2.1. 
Der Rekurrent ist selbständig erwerbstätiger Elektroinstallateur. 
Im Jahr 1980 hat er das Grundstück GB D. Parz. X erworben. Darauf 
erstellte er in den Jahren 1998/99 ein Einfamilienhaus. Mit Kaufver-
trag vom 23. Dezember 2000 veräusserte der Rekurrent die Liegen-
schaft (…) an seinen Sohn und seine Schwiegertochter. 
(…) 
3. 
3.1. 
Das Verwaltungsgericht unterscheidet zwischen Liegenschaf-
tenhändlern im engeren und Liegenschaftenhändlern im weiteren 
Sinne und führt dazu folgendes aus (AGVE 1999 S. 169; VGE vom 
23. August 2007 in Sachen KStA/P.G.): 
"bb) Beiden Arten von Liegenschaftenhändlern ist gemeinsam, dass 
sie erfahrungsgemäss willens sind, unter günstigen Umständen sämtliche 
Grundstücke zu veräussern. Deshalb werden grundsätzlich alle ihre Liegen-
schaften zum Geschäftsvermögen gezählt. Bei der Annahme von Privatver-
mögen, mit Ausnahme der privat bewohnten Liegenschaft, ist daher entspre-
chend grosse Zurückhaltung geboten. Weitere Fälle von Privatvermögen 
sind aber möglich, so etwa, wenn Grundstücke nachweisbar für konkrete 
andere private Zwecke gehalten werden, beispielsweise für die Übertragung 
an Nachkommen, oder den Betroffenen sonstwie affektiv verbunden sind. 
Dem Steuerpflichtigen muss also die Möglichkeit offen stehen, den Gegen-


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beweis (dass entgegen der Vermutung eben doch Privatvermögen vorliegt) 
anzutreten. An diesen sind allerdings infolge der genannten besonderen 
Konstellation zwischen Liegenschaftenhändler und Objekt strenge Anforde-
rungen zu stellen, wobei er für den Liegenschaftenhändler i.w.S. etwas 
leichter zu führen sein mag. Mit der blossen Bezeichnung durch den Steuer-
pflichtigen selber kann dieser Nachweis nicht erbracht werden, vielmehr 
bedarf es dazu äusserlich sichtbarer Handlungen und objektiver Umstände." 
3.2. 
Gemäss der dargelegten verwaltungsgerichtlichen Rechtspre-
chung können Liegenschaften eines Liegenschaftenhändlers dann zu 
dessen Privatvermögen gehören, wenn sie zwar nicht selbst bewohnt 
sind, aber beispielsweise für die Übertragung an Nachkommen 
gehalten werden. Dies macht der Rekurrent im vorliegenden Fall gel-
tend. Ein strikter Nachweis dieser ursprünglichen Absicht ist nicht zu 
erbringen. Der Rekurrent hat jedoch die gemäss Verwaltungsgericht 
für den Nachweis erforderliche äusserlich sichtbare Handlung vorge-
nommen, in dem die Liegenschaft X. tatsächlich an seinen Sohn ver-
kauft wurde. Der Umstand, dass das Grundstück bereits im Jahr 1980 
erworben wurde, als Sohn "erst" 16 Jahre alt war, führt nicht dazu, 
dass dem Rekurrenten die geltend gemachte Absicht abgesprochen 
wird (vgl. zum Ganzen RGE vom 25. August 2005 in Sachen W.K., 
in dem zwei Wohnungen einer von W.K. realisierten Überbauung 
dem Privatvermögen zugeordnet wurden, da er diese später seinen 
[im Zeitpunkt der Überbauung 6 und 10 Jahre alten] Kindern zur 
Verfügung stellen wolle). 
Der Hinweis der Steuerkommission D., der Rekurrent habe in 
der Einsprache erstmals geltend gemacht, er habe das Grundstück in 
der Absicht, sie an seine Kinder weiter zu geben, gekauft, ist klar ak-
tenwidrig. Bereits in einem Schreiben vom 14. Mai 1998 an den da-
mals zuständigen Steuerkommissär betreffend der Zuordnung der 
Liegenschaft X. zum Geschäfts- oder Privatvermögen wurde vom 
Rekurrenten die geltend gemachte Absicht dargelegt. Der Steuer-
kommissär hat im Übrigen, wenn auch ausdrücklich nur im Sinne 
eines Auskunftsschreibens und nicht als Beschluss der zuständigen 
Steuerkommission, in der Antwort vom 10. August 1998 folgendes 
festgehalten: 


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"Die Parzelle X. könnte bei einem familieninternen Verkauf als Privat-
vermögen beurteilt werden, weil sich das ursprüngliche Erwerbsmotiv im 
relevanten Zeitpunkt der Veräusserung als realisiert erweist." 
3.3. 
Der Steuerkommission D. ist insofern Recht zu geben, dass der 
Rekurrent das Grundstück X. in der Buchhaltung aktiviert, jedoch 
nicht sämtliche Grundstücke erfasst hat. So wurde das 1970 er-
worbene Einfamilienhaus in O. nicht eingebucht. Indes kann daraus 
nicht geschlossen werden, der Rekurrent habe das Grundstück X. als 
Geschäftsvermögen betrachtet. Auch die 1982 erworbene Parz. Y., 
auf der das von den Rekurrenten bewohnte Einfamilienhaus erstellt 
wurde, wurde in die Buchhaltung aufgenommen, obwohl es sich 
zweifellos um Privatvermögen handelt. Die buchhalterische Behand-
lung der Grundstücke kann damit nicht massgeblich sein. 
3.4. 
Die Steuerkommission D. weist darauf hin, das Grundstück X. 
sei zusammen mit den vier anderen Baulandparzellen als Arbeits-
reserve für das Elektroinstallationsgeschäft gehalten worden. Wie die 
Rekurrenten korrekt entgegnen, ist diese Annahme nicht zwingend, 
wäre doch die "Arbeitsreserve" sehr bescheiden gewesen und hätte 
deshalb keinen wesentlichen Einfluss auf den Geschäftsgang gehabt. 
Den Rekurrenten ist Glauben zu schenken, dass die Grundstücke 
nicht als Arbeitsreserve erworben wurden. Zumal sich die Frage 
stellt, ob die Grundstücke nicht in den Geschäftsjahren 1995/96, als 
der Umsatz und der Gewinn stark zurück gegangen sind, veräussert 
worden wären, wenn sie tatsächlich als Arbeitsreserve gehalten 
worden wären. 
3.5. 
Das Grundstück X. ist somit dem Privatvermögen des Rekur-
renten zuzuordnen, unabhängig davon, ob der Rekurrent als Liegen-
schaftenhändler im weiteren Sinne zu qualifizieren ist, oder nicht. 


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Grundstückgewinnsteuer; Steueraufschub bei Ersatzbeschaffung (§ 98 
Abs. 1 StG). 
- 
Wird eine Liegenschaft, welche sich im Alleineigentum eines Steuer-
pflichtigen befand, durch einen hälftigen Miteigentumsanteil an 
einer Liegenschaft ersetzt, ist in analoger Anwendung von § 44 StGV 
bei der Festsetzung der Anlagekosten der ersatzbeschafften Liegen-
schaft der Miteigentumsanteil gemäss dem öffentlich beurkundeten 
Kaufvertrag bzw. Grundbucheintrag massgebend, selbst wenn im 
internen Verhältnis bei der Finanzierung der Liegenschaft davon 
abgewichen wurde. 
24. Juli 2008 in Sachen U.S., 3-RV.2007.137 
Aus den Erwägungen 
2. 
2.1. 
Der Rekurrent verkaufte mit Kaufvertrag vom 8. Juli 2005 seine 
Liegenschaft GB R. Nr. X zum Preis von CHF 349'000.00 an F. + 
C.T. 
2.2. 
Mit Kaufvertrag vom 14. Juli 2005 kauften der Rekurrent und 
M.H. als Miteigentümer zu je ½ und unter solidarischer Haftbarkeit 
die Liegenschaft GB W. Nr. Y zum Preis von CHF 525'000.00. 
2.3. 
Mit Verfügung vom 3. Februar 2006 veranlagte die Steuerkom-
mission R. den Rekurrenten für einen im Jahr 2005 erzielten steuer-
baren Grundstückgewinn von CHF 51'012.00. Der von ihm beantrag-
te Steueraufschub wurde nicht gewährt, weil die Anlagekosten der 
veräusserten Liegenschaft von CHF 297'988.00 die auf den Rekur-
renten entfallenden anteiligen Anlagekosten der neu erworbenen Lie-
genschaft von CHF 262'500.00 (½ von CHF 525'000.00) übersteigen 
würden. Unter diesen Umständen gelte der Gewinn als realisiert.