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Spezialverwaltungsgericht / Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen — 4-RK.2018.3


Spezialverwaltungsgericht
Kausalabgaben und Enteignungen
4-RK.2018.3 / rg
Verfügung vom 14. September 2018
Gesuchstellerin Einwohnergemeinde Q._____
handelnd durch den Gemeinderat
Gesuch- A._____
gegner 1
Gesuch- B._____
gegnerin 2
Gegenstand Gesuch um vorläufige Eintragung des Grundpfandrechts gemäss § 28c
Abs. 3 BauG (Parzelle aaa)

- 2 -
Der Präsident zieht in Erwägung:
1.
Die Gemeinde Q. führte eine Gesamtrevision der Nutzungsplanung Sied-
lung und Kulturland durch. Die Gemeindeversammlung beschloss die neue
Nutzungsplanung am 27. März 2017, der Regierungsrat genehmigte diese
mit Beschluss vom 6. Juni 2018 (RRB Nr. 2018-000636).
Im Rahmen der Nutzungsplanungsrevision wurde das Baugebiet erweitert.
So wurde auch die Parzelle aaa (im Halte von 1'360 m2) vom übrigen Ge-
meindegebiet in die Wohn- und Arbeitszone C umgezont. Das Grundstück
gehört je zur Hälfte A. und B..
2.
Führt die Zonenplanänderung (Einzonung, Umzonung) zu einer Wertstei-
gerung des ein- oder umgezonten Landes, erhebt der Gemeinderat von
den Eigentümerinnen und Eigentümern der Grundstücke eine Abgabe in
der Höhe von mindestens 20 % des erlangten Mehrwerts (§ 28a Abs. 1 des
Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen [BauG; SAR 713.100]
vom 19. Januar 1993). Massgebend ist der Zeitpunkt der Genehmigung
des Zonenplans. Dann legt der Gemeinderat nach der gesetzlichen Ord-
nung auch die Höhe der Mehrwertabgabe in einer anfechtbaren Verfügung
fest (§ 28b Abs. 1BauG).
Für die Mehrwertabgabe besteht ein gesetzliches Pfandrecht zugunsten
der Gemeinde ohne Eintrag im Grundbuch (§ 28c Abs. 1 BauG). Dieses ist
innert vier Monaten nach Eintritt der Fälligkeit, spätestens jedoch innert
zwei Jahren seit Entstehung der Forderung im Grundbuch einzutragen, da-
mit es gutgläubigen Dritten entgegengehalten werden kann (Art. 836 Abs. 2
des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs [ZGB; SR 210] vom 10. Dezember
1907 in Verbindung mit § 28c Abs. 1 BauG).
Der Gemeinderat meldet das Grundpfandrecht beim Grundbuchamt an, so-
bald die Festsetzungsverfügung rechtskräftig geworden ist (§ 28c Abs. 2
BauG). Können die Eintragungsfristen nicht eingehalten werden, beantragt
er beim Spezialverwaltungsgericht eine vorläufige Eintragung gemäss
Art. 961 ZGB (§ 28c Abs. 3 BauG).
3.
3.1.
Mit Eingabe vom 2. August 2018 (Eingang 27. August 2018) stellte der Ge-
meinderat Q. beim Spezialverwaltungsgericht, Abteilung Kausalabgaben
und Enteignungen (SKE), folgendes Rechtsbegehren:
"Das Grundbuchamt S. sei anzuweisen, zulasten des Grundstücks in der
Gemeinde Q. Grundstücksnummer aaa zugunsten der gesuchstellenden

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Partei ein Grundpfandrecht für die Pfandsumme von Fr. 300'800.- (nebst
Zins zu 5 % ab dem Datum der Fälligkeit) vorläufig als Vormerkung einzu-
tragen.
Die vorläufige Eintragung des Grundpfandrechts im Grundbuch ist bei Zu-
stimmung des Grundeigentümers kostenlos."
Die beiden Miteigentümer des Grundstücks, A. und B., haben sich je mit
Unterschrift vom 14. August 2018 mit dem Rechtsbegehren einverstanden
erklärt.
3.2.
Die vorläufige Eintragung des Grundpfandrechts setzt voraus, dass Gründe
vorliegen, die einen rechtzeitigen Eintrag des Grundpfands gemäss
Art. 836 Abs. 2 ZGB verunmöglichen (§ 28c Abs. 3 BauG). Die Gründe sind
glaubhaft zu machen (Art. 961 Abs. 3 ZGB).
3.3.
Der Gemeinderat Q. führt als Begründung seines Begehrens an, die amtli-
che Grundstückschätzung durch das kantonale Steueramt, welche von Ge-
setzes wegen als Basis für die Festsetzung der Mehrwertabgabe durch den
Gemeinderat diene, stehe noch aus. Sie werde gemäss Rückmeldung des
kantonalen Steueramts frühestens anfangs 2019 vorliegen. Werde das
Grundstück veräussert, erhalte die Gemeinde innert drei bis vier Monaten
eine Handänderungsanzeige. Wenn Feiertage in diese Zeit fielen, könne
es bis zu fünf Monaten dauern, was den Eintrag des Grundpfands innert
Frist verunmögliche (Gesuch S. 2).
Die geltend gemachte Pfandsumme von Fr. 300'800.00 beruhe auf einer
groben Schätzung des Mehrwerts durch den Gemeinderat zur Sicherung
der Forderung. Die Mehrwertabgabe werde erst nach Vorliegen der amtli-
chen Schätzung mittels anfechtbarer Feststellungsverfügung durch den
Gemeinderat festgelegt werden (Gesuch S. 2).
Gemäss Schätzung des Gemeinderats hatte das Grundstück im übrigen
Gemeindegebiet einen Wert von Fr. 450.00/m2. Nach Zuweisung zur
Wohn- und Arbeitszone C mit Gestaltungsplanpflicht soll es einen Wert von
Fr. 1'600.00/m2 haben. Vom so errechneten Mehrwert werden Abbruchkos-
ten für bestehende Gebäude abgezogen, was einen approximativen Mehr-
wert von Fr. 1'504'000.00 ergibt. Davon sollen 20 % oder eben
Fr. 300'800.00 mit dem Grundpfand gesichert werden (vgl. approximative
Grundstückbewertung [Gesuchbeilage 4]).
3.4.
Die Parzelle aaa wurde anlässlich der Zonenplanrevision vom übrigen Ge-
meindegebiet (Nichtbauzone) in die Wohn- und Arbeitszone C eingezont.

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Die Zonenplanung ist rechtskräftig. Ein Mehrwert infolge der Zonenände-
rung ist unstreitig eingetreten. Die öffentliche Hand hat Anspruch auf einen
Anteil des Mehrwerts.
Der Gemeinderat kann das gesetzlich vorgesehene Prozedere mit Erlass
einer Feststellungsverfügung gestützt auf die vorausgehende amtliche
Schätzung durch das kantonale Steueramt und anschliessender Sicherung
des Anspruchs durch Eintrag eines Grundpfandrechts nicht durchführen,
weil erstere noch aussteht. Diesen Umstand hat nicht der Gemeinderat zu
vertreten.
Der Anspruch der Gemeinde ist durch das gesetzliche Pfandrecht zwar
ohne Eintrag im Grundbuch gesichert, aber nur bis zum Ablauf der Fristen
gemäss Art. 836 Abs. 2 ZGB (vier Monate ab Fälligkeit der Forderung, ma-
ximal zwei Jahre ab Entstehung der Forderung). Wird das Grundstück vor
Eintrag des Grundpfandrechts verkauft oder wird eine Baubewilligung er-
teilt, löst dies die Fälligkeit der Forderung und damit verbunden die kurze
viermonatige Frist zur Vornahme des Eintrags aus. Eine Handänderung
wird den Gemeinden bzw. dem kommunalen Steueramt vom Grundbuch-
amt zwar jeweils angezeigt, bis zur Meldung verstreichen aber regelmässig
mehrere Monate. Der kantonale Grundbuchinspektor erklärte auf Anfrage
des Gerichts, es könne nicht sichergestellt werden, dass den Gemeinden
Handänderungen innert vier Monaten gemeldet würden. Zur Sicherung des
Anspruchs sei daher eine vorläufige Eintragung anzuordnen, was im Übri-
gen dem Standardvorgehen bei den Bauhandwerkerpfandrechten entspre-
che (Schreiben E. vom 7. September 2018). Mit dem Eintrag des Grund-
pfandrechts wird zudem verhindert, dass die zugrundeliegende Forderung
verjährt (§ 5 Abs. 2bis VRPG). Für den vorläufigen Eintrag spricht weiter,
dass die Last auf dem Grundstück auch für Dritte wie allfällige Kaufinteres-
senten erkennbar wird. Bei dieser Ausgangslage ist das Interesse an einem
vorläufigen Eintrag des Grundpfandrechts genügend ausgewiesen. Dem
Antrag ist stattzugeben.
3.5.
3.5.1.
Die Höhe der Mehrwertabgabe steht noch nicht fest. Der Gemeinderat hat
eine approximative Schätzung des Mehrwertanspruchs der Gemeinde vor-
genommen, welcher im Grundbuch vorläufig eingetragen werden soll
(Pfandsumme). Das Grundstück haftet vorläufig bis zu diesem Betrag. Zur
Höhe der definitiven Mehrwertabgabe (Forderung) ist damit noch nichts ge-
sagt. Sobald diese rechtskräftig feststeht, wird der vorläufige Eintrag durch
einen ordentlichen Eintrag mit dem entsprechenden Betrag ersetzt werden.
Die Gesuchgegner haben den provisorischen Schätzwert nicht kommen-
tiert. Damit kann die beantragte Pfandsumme als akzeptiert gelten. Der Ein-
trag zeigt Dritten an, in welchem Umfang das Grundstück für ausstehende

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Forderungen haftet. Ein deutlich zu hoher Betrag würde die weitere Belas-
tung des Grundstücks einschränken. Nachdem die Gesuchgegner aber
nichts dergleichen vorgetragen haben und die Schätzung des Gemeinde-
rats ohne weiteres nachvollziehbar ist, kann das Ergebnis als Haftungs-
summe vorläufig eingetragen werden.
3.5.2.
Der Gemeinderat will zuzüglich zur Mehrwertabgabe einen Zins von 5 %
ab Fälligkeit vorläufig eintragen lassen. Es soll damit ein allfälliger Verzugs-
zins nach § 6 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege
(VRPG; SAR 271.200) vom 4. Dezember 2007 gesichert werden.
Der Pfandsicherungsanspruch umfasst auch den Verzugszins (vgl. Art. 818
Abs. 1 Ziff. 1 und 2 ZGB) als Nebenrecht der Kapitalforderung. Soll der
Verzugszins pfandgesichert werden, sind im Grundbuch neben der Kapi-
talforderung zusätzlich der Zinssatz und der Beginn des Zinsenlaufs anzu-
geben. Ist im Zeitpunkt des Grundbucheintrags noch kein Verzug eingetre-
ten, muss zumindest glaubhaft gemacht werden, ab welchem Zeitpunkt der
Verzug eintreten wird (vgl. zum Thema Verzugszinssicherung: Rainer
Schumacher, Das Bauhandwerkerpfandrecht, 3. Auflage, Zürich, Basel,
Genf 2008, Rz 553 ff, insb. 555. Die Bestimmungen zur Sicherung des Bau-
handwerkerpfandrechts können analog angewendet werden beim Eintrag
des gesetzlichen Pfandrechts nach kantonalem öffentlichem Recht [Basler
Kommentar, Zivilgesetzbuch II, Art. 457-977 ZGB, Art. 1-61 SchlT ZGB
{nachfolgend BSK ZGB II}, 5. Auflage, Basel 2015, Art. 961 N 32]).
Im vorliegenden Fall ist die Mehrwertabgabe nicht fällig, die Abgabeschuld-
ner sind nicht in Verzug. Es ist auch offen, ob ein solcher je eintreten wird.
Der Eintrag des Zinses kann daher nicht genehmigt werden. Es bleibt beim
Eintrag der Pfandsumme von Fr. 300'800.00.
Sobald die Mehrwertabgabe rechtskräftig festgesetzt ist, hat der Gemein-
derat den definitiven Eintrag des Grundpfandrechts mit der entsprechenden
Pfandsumme zu veranlassen.
4.
4.1.
Die Verfahren vor dem Spezialverwaltungsgericht sind grundsätzlich kos-
tenpflichtig. In Fällen, wo dem Gericht nur wenig Aufwand entsteht, kann
es jedoch auf eine Kostenerhebung verzichten (vgl. §§ 23 und 27 VRPG).
Die Prüfung des von den Gesuchsgegnern mitunterzeichneten Rechtsbe-
gehrens war nicht aufwändig. Es wird daher auf die Erhebung von Kosten
verzichtet.

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4.2.
Von den Gerichtskosten zu unterscheiden sind die Kosten für den eigentli-
chen Eintrag des Grundpfandrechts ins Grundbuch. Der Gemeinderat geht
davon aus, dass der Eintrag bei Zustimmung des Grundeigentümers kos-
tenlos sei (vgl. Gesuch S. 1, Rechtsbegehren). Ob dem so ist, hat nicht das
Gericht zu entscheiden. Allfällige Kosten der Eintragung werden vom dafür
zuständigen Grundbuchamt erhoben und richten sich nach dem Gesetz
über die Grundbuchabgaben vom 7. Mai 1980 (SAR 725.100). Sie sind ge-
mäss § 28c Abs. 4 BauG von der Gemeinde zu bezahlen. Auf dieses Be-
gehren der Gemeinde ist im vorliegenden Verfahren nicht einzutreten.
Der Präsident verfügt:
1.
Das Grundbuchamt S. wird angewiesen, zulasten des Grundstücks Q., Par-
zelle aaa, zugunsten der Einwohnergemeinde Q. ein Grundpfandrecht für
die Pfandsumme von Fr. 300'800.00 vorläufig als Vormerkung einzutragen.
2.
Der Antrag auf Eintragung des Verzugszinses wird abgewiesen.
3.
Auf das Begehren betreffend die Tragung der Grundbuchkosten wird nicht
eingetreten.
4.
Es werden keine Verfahrenskosten erhoben.
Zustellung
- Gesuchstellerin
- Gesuchgegner 1 und 2
Mitteilung
- Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Abteilung Raumentwicklung,
Projektleiterin Mehrwertabgabe, Frau F., Rechtsanwältin, Entfelder-
strasse 22, 5001 Aarau
- Departement Volkswirtschaft und Inneres, Abteilung Register und Per-
sonenstand, Herr E., Leiter Sektion Grundbuch und Notariat, Bahnhof-
platz 3c, 5001 Aarau
Aarau, 14. September 2018

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Spezialverwaltungsgericht
Kausalabgaben und Enteignungen
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:
E. Hauller R. Gehrig