ag_spezialverwaltungsgericht · 3-RV.2021.13 · 2022-02-24 · de
Spezialverwaltungsgericht / Abteilung Steuern — 3-RV.2021.13


Spezialverwaltungsgericht
Steuern
3-RV.2021.13
P 27
Urteil vom 24. Februar 2022
Besetzung Präsident Fischer
Richter Schorno
Richter Biondo
Gerichtsschreiber Lenarcic
Rekurrentin A._____
vertreten durch lic. iur. Pius Koller, Rechtsanwalt, Bachstrasse 10,
4313 Möhlin
Gegenstand Einspracheentscheid der Steuerkommission Q._____
vom 26. November 2020
betreffend Grundstückgewinnsteuer 2019

- 2 -
Das Gericht entnimmt den Akten:
1.
Mit Kaufvertrag vom 12. Dezember 2019 verkaufte A. die Liegenschaft Q.
Nr. aaa zum Preis von CHF 863'000.00 an C. und D. als Miteigentümer zu
je ½.
2.
Mit Verfügung vom 21. Juli 2020 veranlagte die Steuerkommission Q. A.
für einen im Jahr 2019 erzielten steuerbaren Grundstückgewinn von
CHF 221'351.00 bei einer Besitzesdauer von 5 Jahren und einem
Steuersatz von 32 % zu einer Grundstückgewinnsteuer von
CHF 70'832.00. Dieser Veranlagung liegen ein Veräusserungserlös von
CHF 863'000.00, ein Erwerbspreis von CHF 605'000.00 sowie Aufwendun-
gen von CHF 36'649.00 zu Grunde.
3.
Gegen die Verfügung vom 21. Juli 2020 erhob A. mit Schreiben vom 28. Juli
2020 Einsprache. Die Steuerkommission Q. ging von den folgenden
Begehren aus:
"1. Die Auslagen für die Küche seien als Anlagekosten zum Abzug zuzu-
lassen (sinngemäss zusammengefasstes Begehren).
2. Der Verzicht auf die Ausgleichszahlung aus Erbvorbezug sei als Anla-
gekosten anzuerkennen (sinngemäss zusammengefasstes Begehren).
3. Vorladung und Besprechung."
4.
Am 23. September 2020 wurde antragsgemäss eine Einspracheverhand-
lung durchgeführt.
5.
Mit Entscheid vom 26. November 2020 wies die Steuerkommission Q. die
Einsprache ab.
6.
Den Einspracheentscheid vom 26. November 2020 (Zustellung am 2. De-
zember 2020) hat A. mit unter Berücksichtigung der Gerichtsferien
rechtzeitigem Rekurs vom 11. Januar 2021 (Postaufgabe gleichentags) an
das Spezialverwaltungsgericht, Abteilung Steuern, weiterziehen lassen.
Sie stellt die folgenden Rechtsbegehren:
"1. In Gutheissung des Rekurses sei der Einspracheentscheid der Steuer-
kommission vom 26. November 2020 aufzuheben und der von der Re-

- 3 -
kurrentin in Ziff. V.11 des Kaufvertrages vom 27. August 2015 gegen-
über ihrer Schwester E. geleistete Verzicht auf Ausgleichung zufolge
Erbvorbezugs vom 28. Mai 2013 in Höhe von Fr. 110'500.00 sei als
zusätzliche Anlagekosten anzuerkennen und der Grundstückgewinn
sei somit auf Fr. 110'851.00 festzusetzen.
2. Eventualiter sei in Gutheissung des Rekurses der Einspracheentscheid
der Steuerkommission vom 26. November 2020 aufzuheben und das
Verfahren sei mit verbindlichen Weisungen der Rekursinstanz an die
Steuerkommission zurückzuweisen.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehrwertsteuer
auf der Parteientschädigung) zu Lasten der Gemeinde Q.."
Auf die Begründung wird, soweit für die Entscheidung erforderlich, in den
Erwägungen eingegangen.
7.
Die Steuerkommission Q. und das Kantonale Steueramt beantragen die
Abweisung des Rekurses.
8.
Der Vertreter von A. hat eine Replik erstattet.

- 4 -
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Der vorliegende Rekurs betrifft eine Grundstückgewinnsteuer 2019. Mass-
gebend für die Beurteilung ist das Steuergesetz vom 15. Dezember 1998
(StG).
2.
2.1.
F. (Stiefvater der Rekurrentin) und die Ehegatten G. und E. (Schwester der
Rekurrentin und deren Ehegatte; als Gesamteigentümer zufolge einfacher
Gesellschaft) waren Miteigentümer zu je ½ von GB Q. Nr. bbb. Im Sinne
einer Realteilung wurde dieses Grundstück aufgeteilt in zwei Parzellen
Nrn. ccc und aaa mit den Gebäuden Nr. ddd und neu Nr. eee.
Die Parzellen Nrn. ccc und aaa wurden jeweils den entsprechenden Mit-
eigentümern zu Alleineigentum zugeteilt. Die beiden Parzellen sind wert-
gleich, weshalb keine Ausgleichszahlungen zu leisten waren.
Die Eigentumsverhältnisse stellen sich somit wie folgt dar:
F. ist neu Alleineigentümer der Restparzelle Nr. ccc mit dem Gebäude
Nr. ddd.
Die Ehegatten G. und E. sind neu Gesamteigentümer zufolge einfacher
Gesellschaft der neu gebildeten Parzelle Nr. aaa mit dem Gebäude Nr. eee
(vgl. "Parzellierungsbegehren [Realteilung] mit Begründung von
Vorkaufsrechten und Dienstbarkeiten" vom 28. Mai 2013).
2.2.
Mit "Schenkungsvertrag" vom 28. Mai 2013 übertrug F. schenkungsweise
das Grundstück GB Q. Nr. bbb, Plan fff, Parz. ccc an H. (heute: A.) zu
Alleineigentum und die Beschenkte räumte F. und I. (Mutter der Re-
kurrentin) am ganzen Vertragsobjekt die lebenslängliche, unentgeltliche
Nutzniessung ein.
2.3.
Am 28. Mai 2013 haben F., I., E. und H. (heute: A.) eine "Vereinbarung
betreffend Anrechnungswerte und Erbvorbezüge" abgeschlossen. Darin
wird das Folgende festgehalten:

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"I. Ingress/Einleitung
1.
Gemäss Kaufvertrag vom 15.12.2000 hat der Stiefvater F. seiner Stieftochter
E. und ihrem Ehemann G. ½-Miteigentumsanteil am Grundstück GB Q. Nr. bbb,
Parz. ccc (= heute GB Q. Nr. ggg, Parz. aaa) zum Kaufpreis von
CHF 340'000.00 verkauft. Der Kaufpreis entsprach der hypothekarischen Be-
lastung.
2.
Gemäss Schenkungsvertrag (gemischte Schenkung) mit Begründung einer
Nutzniessung vom 28.05.2013 hat der Stiefvater F. seiner Stieftochter H. das
Grundstück GB Q. Nr. bbb, Parz. ccc übertragen. Die Beschenkte hatte dabei
die Hypothekarschuld von CHF 284'000.00 zu übernehmen sowie ihrem
Stiefvater und ihrer Mutter die lebenslänglich unentgeltliche Nutzniessung
einzuräumen.
[…]
II. Vereinbarungen
[….]
5.
Die Parteien stellen somit gemeinsam fest, dass die beiden Stieftöchter bzw.
Töchter bis heute folgende Erbvorbezüge/Schenkungen erhalten haben:
a) E. hat (zusammen mit ihrem Ehemann) gemäss Ziff. 1 hievor das
Grundstück GB Q. Nr. ggg, Parz. aaa zum Kaufpreis von CHF 340'000.00
erhalten.
b) H. hat gemäss Ziff. 2 hievor das Grundstück GB Q. Nr. bbb, Parz. ccc
erhalten, wobei sie die Hypothek von CHF 284'000.00 übernahm und den
Eltern die lebenslängliche Nutzniessung einräumte.
Integrierende Bestandteile zu dieser Vereinbarung – und von den Parteien in-
haltlich ausdrücklich anerkannt – bilden diese in den Ziff. 1. und 2. genannten
Verträge.
6.
Die Parteien vereinbaren hiermit die folgenden Anrechnungswerte bzw. Aus-
gleichsbeträge:
E.:
GB Q. Nr. ggg, Parz. Aaa CHF 770'000.00
./. Übernahme Hypothek CHF 340'000.00
Ergibt einen Erbvorbezug/Schenkung (Ausgleichsbetrag) CHF 430'000.00

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H.:
GB Q. Nr. bbb, Parz. Aaa CHF 820'000.00
./. Übernahme Hypothek CHF 284'000.00
./. Einräumung/Gewährung Nutzniessung (Anrechnung) CHF 216'500.00
Ergibt einen Erbvorbezug/Schenkung (Ausgleichsbetrag) CHF 319'500.00
Nach dem Ableben des Stiefvaters und der Mutter hat E. somit einen Betrag
von CHF 430'000.00 (in Worten: vierhundertdreissigtausend Schweizer
Franken) auszugleichen und H. einen solchen von CHF 319'500.00 (in Worten:
dreihundertneunzehntausendfünfhundert Schweizer Franken) (jeweils ohne
Zinsen und Indexierung).
7.
[Berechnung des Wertes der Nutzniessung]
8.
Die Parteien erklären, dass sie die Anrechnungswerte bzw. Auslgeichsbeträge
unter Ziff. 6. hievor einvernehmlich unter sich festgelegt haben und dass sie mit
diesen einverstanden sind und dass dieser Wert in der künftigen Erbteilung der
erbrechtlichen Auseinandersetzung zu Grunde gelegt werden.
Ebenfalls einvernehmlich festgelegt haben die Parteien die Faktoren zur Be-
wertung der Nutzniessung (vgl. Ziff. 7 hievor); sie erklären sich auch damit in
allen Teilen einverstanden.
In jedem Falle werden E. und H. unwiderruflich von der Pflicht zur
erbrechtlichen Ausgleichung einer allenfalls bestehenden Differenz zwischen
den hiervor festgelegten Anrechnungswerten bzw. Ausgleichungsbeträgen und
einem allenfalls effektiv höheren Verkehrswert der Kaufsobjekte, wie hoch
dieser auch sein möge, im Sinne von Art. 626 ff. ZGB befreit.
[…]"
2.4.
Mit Kaufvertrag vom 27. August 2015 kaufte die Rekurrentin von G. und E.
die Liegenschaft Q. aaa zum Preis von CHF 605'000.00. In den " V.
Weitere[n] Vertragsbestimmungen" wurde das Folgende geregelt (Ziff. 11):
"Abänderung der Vereinbarung betreffend Anrechnungswerte und Erb-
vorbezüge" vom 28.05.2013
Die Mitverkäuferin und die Käuferin haben am 28.05.2013 mit ihrer Mutter I.
und ihrem Stiefvater F. eine Vereinbarung betreffend Anrechnungswerte und
Erbvorbezüge (öffentliche Urkunde) abgeschlossen. In Ziff. 6 dieser
Vereinbarung haben Sie die Anrechnungswerte für die von ihnen erhaltenen
Erbvorbezüge/Schenkungen sowie die Ausgleichsbeiträge festgelegt.
Nunmehr vereinbaren die Mitverkäuferin und die Käuferin, d.h. die beiden
Schwestern, dass sie für die in dieser Vereinbarung genannten Erbvorbe-
züge/Schenkungen gegenseitig darauf verzichten, dass diesbezüglich eine
Ausgleichung zu erfolgen hat. A. verzichtet somit hiermit darauf, dass ihre

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Schwester E. für die seinerzeitige Übernahme der Liegenschaft Q./aaa ihr
gegenüber den vereinbarten Betrag von CHF 430'000.00 auszugleichen hat. Im
Gegenzug verzichtet auch E. darauf, dass ihre Schwester A. für die
seinerzeitige Übernahme der Liegenschaft Q./ccc ihr gegenüber den
vereinbarten Betrag von CHF 319'500.00 auszugleichen hat.
Da Stiefvater F. und Mutter I. ebenfalls Parteien dieser Vereinbarung waren,
unterzeichnen sie diesen Kaufvertrag zum Zeichen ihres ausdrücklichen
Einverständnisses zu der hiervor von E. und A. getroffenen Vereinbarung eben-
falls. Sie verzichten somit ebenfalls auf eine Ausgleichung für die in dieser Ver-
einbarung erwähnten gewährten Erbvorbezügen/Schenkungen bzw. befreien
E. und A. von der Ausgleichungspflicht für die genannten Rechtsgeschäfte,"
2.5.
Mit Kaufvertrag vom 12. Dezember 2019 verkaufte die Rekurrentin die Lie-
genschaft Q. aaa zum Preis von CHF 863'000.00 an C. und D..
2.6.
Mit Verfügung vom 21. Juli 2020 veranlagte die Steuerkommission Q. die
Rekurrentin für einen im Jahr 2019 erzielten steuerbaren Grund-
stückgewinn von CHF 221'351.00 bei einer Besitzesdauer von 5 Jahren
und einem Steuersatz von 32 % zu einer Grundstückgewinnsteuer von
CHF 70'832.00. Dieser Veranlagung liegen ein Veräusserungserlös von
CHF 863'000.00, ein Erwerbspreis von CHF 605'000.00 sowie Aufwendun-
gen von CHF 36'649.00 zu Grunde.
2.7.
Der Vertreter beantragt, es sei der von der Rekurrentin in Ziff. V.11 des
Kaufvertrages vom 27. August 2015 gegenüber der Schwester E. geleistete
Verzicht auf Ausgleichung zufolge Erbvorbezug vom 28. Mai 2013 in Höhe
von CHF 110'500.00 (CHF 430'000.00 ./. CHF 319'500.00) als zusätzliche
Anlagekosten zu berücksichtigen und der steuerbare Grundstückgewinn
somit auf CHF 110'851.00 herabzusetzen. Zur Begründung wird im
Wesentlichen ausgeführt, der Ausgleichsbetrag von CHF 110'500.00 sei
bei der Festsetzung des Kaufpreises von CHF 605'000.00 berücksichtigt
worden. Der gesamte Kaufpreis habe CHF 715'500.00 betragen. Aus der
Vereinbarung vom 28. Mai 2013 sei ersichtlich, dass der Wert des
fraglichen Grundstückes im Jahr 2013 auf CHF 770'000.00 festgelegt
worden sei. Dieser Wert basiere auf einer Bankschätzung und stimme mit
der Erklärung der Rekurrentin anlässlich der Einspracheverhandlung
überein, wonach von einem Verkaufsangebot unter Vorkaufsrecht von
CHF 800'000.00 ausgegangen worden sei. Im Jahr 2015 seien die
Rekurrentin und ihr Ehemann ausgehend von der Wertangabe in der
Vereinbarung vom 28. Mai 2013 und der seither eingetretenen Wert-
verminderung, insbesondere bei der Küche, von ca. CHF 720'000.00 aus-
gegangen. Davon sei der Ausgleichsbetrag von CHF 110'500.00 abgezo-
gen worden, was CHF 609'500.00 ergeben habe. Da die Vertragskosten

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von der Rekurrentin zu übernehmen waren, hätten sich die Parteien auf
einen von der Rekurrentin zu bezahlenden Preis von CHF 605'000.00 bzw.
einen Erwerbspreis von CHF 715'500.00 (CHF 605'000.00 +
CHF 110'500.00) geeinigt (bzw. unter Berücksichtigung der von der Rekur-
rentin übernommenen Verkaufskosten auf einen solchen von rund
CHF 718'000.00). Entgegen der Auffassung der Vorinstanz handle es sich
beim Verzicht auf den Ausgleichsbetrag von CHF 110'500.00 nicht um eine
ausservertragliche Vereinbarung. Diese sei im Kaufvertrag vom 27. August
2015 enthalten und im Zuge des Verkaufs des fraglichen Grundstücks ge-
troffen worden. Die Verbindung zwischen dem Verzicht auf den Ausgleichs-
betrag und dem Liegenschaftsgeschäft ergäbe sich aus der Vereinbarung
vom 28. Mai 2013, worin der Anrechnungswert des fraglichen Grundstücks
auf CHF 770'000.00 festgesetzt worden sei, sowie aus dem Kaufangebot
vom 8. November 2014, worin die Ehegatten E+G. die Liegenschaft für
CHF 895'000.00 angeboten hatten. Daraus ergäbe sich, dass die Verkäufer
von einem deutlich höheren Kaufpreis ausgegangen seien als der im
Kaufvertrag festgesetzte Preis von CHF 605'000.00. Bis zur Aufhebung in
Ziff. V.11. des Kaufvertrages vom 27. August 2015 habe der Rekurrentin
gegenüber ihrer Schwester eine Ausgleichsforderung von CHF 110'500.00
bestanden. Auch der Verzicht auf eine erst in Zukunft fällig werdende For-
derung sei geeignet, eine Kaufpreisleistung und somit Anlagekosten dar-
zustellen.
3.
3.1.
Gewinne aus der Veräusserung von im Kanton gelegenen Grundstücken
oder Anteilen an solchen unterliegen der Grundstückgewinnsteuer (§ 95
Abs. 1 StG). Steuerpflichtig ist die veräussernde Person (§ 100 Abs. 1 StG).
Der Grundstückgewinn ist der Betrag, um den der Erlös (§ 102 StG) die
Anlagekosten (§ 103 f. StG) übersteigt (§ 101 Abs. 1 StG).
3.2.
Der Erwerbspreis entspricht dem öffentlich beurkundeten Kaufpreis und al-
len weiteren Leistungen (§ 103 Abs. 1 StG erster Halbsatz). Zum Erlös ge-
hören sämtliche Leistungen des Erwerbers an den Veräusserer, die in kau-
salem Zusammenhang mit der Veräusserung stehen und daher als Gegen-
leistungen für die Übertragung von Grundstücken oder Rechten daran zu
qualifizieren sind. Auf deren Bezeichnung kommt es nicht an. Es spielt auch
keine Rolle, in welcher Form der Kaufpreis geleistet wird (Kommentar zum
Aargauer Steuergesetz, 4. Auflage, Muri-Bern 2015, § 102 StG N 1, 14).
Massgebend ist die Gesamtheit aller dem Veräusserer im Zusammenhang
mit dem Grundstückkauf zukommenden Vermögenswerte. Demgegenüber
gehören "weitere Leistungen" des Erwerbers, welche nur zufälligerweise
zeitlich mit dem Grundstückkauf zusammenfallen, deren Entstehungsgrund

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aber nicht in der Handänderung liegt, nicht zum massgebenden Erwerbs-
preis (H. Guhl, Die Spezialbesteuerung der Grundstückgewinne in der
Schweiz, Zürich 1952, S. 171, 173).
3.3.
Unbestritten ist vorliegend der öffentlich beurkundete Kaufpreis von
CHF 605'000.00 als Anlagekosten zu berücksichtigen.
3.4.
3.4.1.
Streitig ist, ob zusätzlich die Differenz von CHF 110'500.00 aus dem ge-
genseitigen Verzicht zwischen der Rekurrentin und ihrer Schwester auf
Ausgleich aus Erbvorbezug/Schenkung als "weitere Leistung" grundstück-
gewinnmindernd zu berücksichtigen ist. Die Steuerkommission Q. führt
dazu im Einspracheentscheid das Folgende aus:
"2.4.1 Fehlende Erwähnung im Vertrag
Die vorgebrachten Begründungen lässt ausser Acht, dass die erwähnte Ver-
rechnung nicht im Kaufvertrag als Bestandteil des Liegenschaftsgeschäftes
festgehalten wurde. So wird die Verzichtssumme weder von einem höheren
Kaufpreis in Abzug gebracht noch wird eine anderweitige Verbindung zwischen
Kaufpreis und Verzicht auf Erbanspruch dargelegt. Für die Grundstückgewinn-
steuer ist in erster Linie vom verbrieften Kaufpreis über CHF 605'000 und nur
bei klaren Verhältnissen von weiteren Leistungen innerhalb und ausserhalb des
Vertrages aus zu gehen. Ausservertragliche Vereinbarungen sind grundsätzlich
mit zu beachten, sofern ein kausaler Zusammenhang mit dem Liegenschafts-
geschäft besteht.
Die Steuerkommission weist deutlich darauf hin, dass die im Kaufvertrag er-
wähnte Vereinbarung unter Ziffer 11 weit ausserhalb der Zahlungshinweise fi-
guriert und lediglich informativ im Vertrag mit erwähnt wird. Wie auch immer der
Verzicht auf die Vereinbarung sich zugetragen haben mag, mit dem Kauf der
Liegenschaft im Jahr 2015 kann er nicht in Verbindung gebracht werden."
3.4.2.
Dieser Beurteilung kann das Spezialverwaltungsgericht nicht zustimmen.
Es trifft zwar zu, dass aus dem Inhalt des Kaufvertrages vom 27. August
2015 keine Verbindung zwischen dem Kaufpreis und dem gegenseitigen
Verzicht der beiden Schwestern auf Ausgleich aus Erbvorbezug/Schen-
kung hervorgeht. Es ist insbesondere nicht ersichtlich, aufgrund welcher
Überlegungen der von der Rekurrentin zu bezahlende Kaufpreis auf
CHF 605'000.00 festgesetzt wurde bzw. dass der gegenseitige Verzicht auf
den Ausgleich aus Erbvorbezug/Schenkung einen Einfluss auf die Höhe
des Kaufpreises hatte. Dennoch ist der für eine Anerkennung als "weitere
Leistung" notwendige kausale Zusammenhang zwischen dem Liegen-
schaftsgeschäft und dem gegenseitigen Verzicht auf den Ausgleich aus
Erbvorbezug/Schenkung zu bejahen, weil letzterer im Kaufvertrag vom

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27. August 2015 geregelt wurde und monetären Charakter hat. Daran ver-
mag auch der Umstand nichts zu ändern, dass der Verzicht auf den Aus-
gleich nicht in der Ziff. III des Kaufvertrages ("Kaufpreis und Zahlungsbe-
stimmungen") geregelt wurde, sondern in der Ziff. V ("Weitere Vertragsbe-
stimmungen"). Die "Position" einer Bestimmung innerhalb eines Vertrages
ist grundsätzlich weniger entscheidend, als deren Inhalt, und dieser ist ent-
gegen der Auffassung nicht "lediglich informativ", sondern rechtsgestal-
tend.
3.5.
3.5.1.
Die Steuerkommission Q. führt im Einspracheentscheid des Weitern das
Folgende aus:
"2.4.2 Unbeachtlichkeit der Anwartschaftlichen Leistung
Das Bundesgericht hat sich in seinem Entscheid BGE II 282 [recte: 118 II 282]
zu Ausgleichsanordnungen geäussert. Dabei wird Ausgleichsanordnungen den
Charakter einer Anwartschaft zugewiesen, die keinen klagbaren Rechtsan-
spruch darstellen und damit keine Anlagekosten generieren.
Konkret wurde eine vorgängig zugesprochene Anwartschaft im nachfolgenden
Testament ausser Kraft gesetzt. Die anschliessende Klage auf Anerkennung
der Anwartschaft wurde nicht geschützt. Anwartschaften auf Erbanteile werden
keiner eigenständigen Rechtsnatur zu teil. Anwartschaften oder vorvereinbarte
Ausgleichanordnungen werden erst mit dem Tod des Erblassers zu einem
durchsetzbaren Erbanspruch. Der Begriff Anwartschaft verlangt das Zuwarten
bis zur Erfüllung der suspensiven Bedingung, hier dem Tod der Erblasser.
Im vorliegenden Fall haben beide Parteien die zusammen mit den Erblassern
vereinbarte Anwartschaft auf Ausgleichszahlung in Höhe von CHF 110'500 be-
dingungslos aufgehoben.
Als Folge dieser bedingungslosen Aufhebung kann nicht aufgrund der blossen
Erwähnung im Kaufvertrag auf einen kausalen Zusammenhang zum Liegen-
schaftsgeschäft geschlossen werden. Der Verzicht auf die Ausgleichszahlung
in Höhe von CHF 110'500 stellt damit keine weiteren Anlagekosten im Grund-
stückgewinn-Verfahren dar."
3.5.2.
Gemäss den Ausführungen im erwähnten Entscheid des Bundesgerichts
lautete die streitige Frage, ob die in einem Vertrag mit sämtlichen Erben
verfügte bzw. vereinbarte Anordnung der Ausgleichung nachträglich ge-
genüber einem einzigen Erben widerrufen und rückgängig gemacht werden
könne (vgl. Erw. 3, am Schluss). Was dies mit dem vorliegenden Fall, wo
sowohl die Begründung der Ausgleichspflicht und die Festsetzung der
Höhe der Ausgleichsbeiträge als auch der Verzicht auf die Ausgleichung
von allen Beteiligten einvernehmlich schriftlich vereinbart wurden, zu tun

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haben soll, ist nicht ersichtlich. Ausserdem hält der Vertreter der Rekurren-
tin zu Recht fest, dass dem Entscheid nicht entnommen werden kann, dass
Ausgleichsanordnungen den Charakter von Anwartschaften hätten, die kei-
nen klagbaren Rechtsanspruch darstellen und keine Anlagekosten gene-
rieren (Rekurs, Ziff. 23).
Mit Ziffer V.11. hat die Rekurrentin gegenüber ihrer Schwester auf eine
Ausgleichszahlung von CHF 110'500.00 endgültig und bedingungslos ver-
zichtet. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass der Ausgleich erst
nach dem Ableben des Stiefvaters und der Mutter der Rekurrentin zu leis-
ten gewesen wäre. Ein Forderungsverzicht der Erwerberin gegenüber der
Veräusserin, welcher als Gegenleistung für den Erwerb einer Liegenschaft
zu qualifizieren ist, gehört zum massgeblichen Erwerbspreis (Kommentar
zum Aargauer Steuergesetz, a.a.O., § 103 StG N 7; Zweifel/Hunziker/Mar-
graf/Oesterhelt, Schweizerisches Grundstückgewinnsteuerrecht, Zürich/
Basel/Genf 2021, § 10, Ziff. 80).
4.
4.1.
In der Vernehmlassung vom 22. Januar 2021 führt der Leiter Steuern der
Gemeinde Q. das Folgende aus (S. 2):
"Akteneinsicht hat die Steuerkommission hingegen in das im Jahr 2015 bei den
Verkäufern durchgeführte Grundstückgewinnsteuerverfahren genommen und
nach Hinweisen auf eine allfällige Anerkennung einer Ausgleichszahlung Aus-
schau gehalten. Ohne Erfolg. Die seinerzeitigen Verkäufer liessen nichts von
einem um eine Ausgleichszahlung höheren Verkaufserlös verlauten."
4.2.
Dieser Einwand mag zutreffen, ändert aber nichts an der obigen materiell-
rechtlichen Beurteilung. Ein Fehler bei der Veranlagung der Grundstückge-
winnsteuer im Jahr 2015 hat keinen Einfluss auf die Gegenstand des vor-
liegenden Verfahrens bildende Grundstückgewinnsteuer des Jahres 2019.
Der Erwerbspreis deckt sich nicht unbedingt mit dem Veräusserungspreis,
der der Ermittlung des steuerpflichtigen Grundstückgewinnes der Rechts-
vorgänger zugrunde gelegt wurde (Luzerner Steuerbuch, Band 3, Weisun-
gen Grundstückgewinnsteuer, § 9: Erwerbspreis, 1. Grundsätze, Ziff. 1).
5.
In Gutheissung des Rekurses ist somit der steuerbare Grundstückgewinn
von CHF 221'351 um CHF 110'500.00 auf CHF 110'851.00 herabzusetzen.
6.
Damit kann offen gelassen werden, ob der Einspracheentscheid bereits in-
folge Verletzung des rechtlichen Gehörs aufgehoben werden müsste (Re-
kurs, Ziff. 13 ff.).

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7.
7.1.
Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten des Rekursverfahrens auf
die Staatskasse zu nehmen (§ 189 Abs. 1 StG).
7.2.
7.2.1.
Ausserdem ist der Rekurrentin für die Vertretung im Rekursverfahren eine
Parteikostenentschädigung auszurichten (§ 189 Abs. 2 StG). Die Kosten-
note des Vertreters für die Bemühungen im Rekursverfahren beläuft sich
auf CHF 4'192.75 (inkl. 7.7 % MWSt). Sie basiert auf einen Stundenansatz
von CHF 270.00.
7.2.2.
Nach der Praxis des Spezialverwaltungsgerichts wird von einem maxima-
len Stundenansatz von CHF 220.00 ausgegangen (SGE vom 27. Mai 2021
[3-RV.2018.180]). Daraus ergibt sich aufgrund der eingereichten
Kostennote eine Parteikostenentschädigung von CHF 3'416.65. Diese ist
angemessen und auf die Staatskasse zu nehmen.

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Das Gericht erkennt:
1.
In Gutheissung des Rekurses wird der steuerbare Grundstückgewinn auf
CHF 110'851.00 festgesetzt.
2.
Die Kosten des Rekursverfahrens trägt der Staat.
3.
Es wird eine Parteikostenentschädigung von CHF 3'416.65 (inkl. 7.7 %
MWSt) ausgerichtet.
Zustellung an:
den Vertreter der Rekurrentin (2)
das Kantonale Steueramt
das Gemeindesteueramt Q.
Rechtsmittelbelehrung
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Be-
schwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau angefochten
werden. Die Beschwerde ist in doppelter Ausfertigung beim Spezialver-
waltungsgericht, Laurenzenvorstadt 9, 5001 Aarau, einzureichen. Die
Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit dem 7. Tag nach Ostern, vom
15. Juli bis und mit 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem
2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerdeschrift muss einen Antrag, wie
der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Begründung enthalten. Der ange-
fochtene Entscheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizu-
legen (§§ 28 und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom
4. Dezember 2007 [VRPG] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1 der Schwei-
zerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; §§ 187,
196 und 198 des Steuergesetzes vom 15. Dezember 1998 [StG]).

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Aarau, 24. Februar 2022
Spezialverwaltungsgericht
Steuern
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Fischer Lenarcic