ag_spezialverwaltungsgericht · 3-RV.2023.95/96 · 2025-06-26 · de
Spezialverwaltungsgericht / Abteilung Steuern — 3-RV.2023.95/96


Spezialverwaltungsgericht
Steuern
3-RV.2023.95
3-RV.2023.96
P 93
Urteil vom 26. Juni 2025
Besetzung Präsident Heuscher
Richterin Sramek
Richter Schorno
Gerichtsschreiberin Betsche
Rekurrent 1 A._____
Rekurrentin 2 B._____
beide vertreten durch renius treuhand ag, Remo Andrighetto,
Postplatz 3, 8303 Bassersdorf
Gegenstand Einspracheentscheid der Steuerkommission Q._____
vom 7. Juni 2023
betreffend Liquidationsgewinn 2016

- 2 -
Das Gericht entnimmt den Akten:
1.
1.1.
Mit Verfügung vom 20. Juli 2020 (zusammen mit der Rechnung vom
20. August 2020 eröffnet) wurden A._____ und B._____ von der Steu-
erkommission Q._____ für die Kantons- und Gemeindesteuern 2016 in
Abweichung von der Selbstdeklaration mit einem fiktiven Einkauf in die
2. Säule von CHF 578'087.00 veranlagt.
1.2.
Mit Verfügung vom 20. Juli 2020 (zusammen mit der Rechnung vom
20. August 2020 eröffnet) wurden A._____ und B._____ von der Steu-
erkommission Q._____ für die Kantons- und Gemeindesteuern 2016 mit
einem privilegiert besteuerten Liquidationsgewinn von CHF 261'144.00
veranlagt. In Abweichung von der Selbstdeklaration wurden dabei für die
vom Geschäftsvermögen in das Privatvermögen überführte Liegenschaft
R-Strasse, Q._____, ein Verkehrswert von CHF 3'321'000.00 statt der
deklarierten CHF 2'700'000.00 sowie ein fiktiver Einkauf von
CHF 578'087.00 statt der deklarierten CHF 341'687.00 berücksichtigt.
2.
Gegen die Verfügungen vom 20. Juli 2020 (zusammen mit den Rechnun-
gen vom 20. August 2020 eröffnet) liessen A._____ und B._____ mit
Schreiben vom 22. September 2020 Einsprache erheben. Sie stellten die
"I. Anträge
1. Die Verfügungen vom 21. August 2020 resp. 9. September 2020 der
definitiven Veranlagungen 2016 und 2017 seien aufzuheben.
2. Überprüfung Bewertung Liegenschaft, R-Strasse, Q._____ –
angewandter Kapitalisierungssatz für eine Gewerbeliegenschaft mit
Wohnung, da die Bewertung nicht korrekt umgesetzt ist und somit die
Berechnung des privaten Liquidationsgewinnes und des fiktiven
Einkaufs BVG massiv beeinflusst."
Weiter wurde sinngemäss um Vorladung ersucht.
3.
Am 7. Juni 2023 fand eine Einspracheverhandlung statt.
4.
Mit Entscheiden vom 7. Juni 2023 wies die Steuerkommission Q._____ die
Einsprache betreffend Liquidationsgewinn sowie die Einsprache betreffend
fiktiver Einkauf ab.

- 3 -
5.
Die Einspracheentscheide vom 7. Juni 2023 (Zustellung am 21. Juni 2023)
liessen A._____ und B._____ mit (einem) Rekurs vom 12. Juli 2023
(Postaufgabe am 14. Juli 2023) an das Spezialverwaltungsgericht, Abtei-
lung Steuern, weiterziehen. Sie stellten die
"I. Anträge
1. Wiedererwägung unserer Einsprache vom 22. September 2020
resp. unserer Stellungnahme vom 2. Dezember 2022 in vorerwähn-
ten Entscheiden der Steuerperiode 2016.
2. Anpassung des Liegenschaftenwertes auf CHF 2'700'000 im Jahr 2016
(Basis Schätzung und Deklaration in der Steuererklärung 2016) und so-
mit Neubeurteilung durch das Spezialverwaltungsgericht."
Sodann wurde weiter geltend gemacht (Rekurs, Ziff. 5):
"Wir beantragen, die Neubeurteilung dieser Liegenschaftsbewertung, nicht
aus der heutigen Sicht, sondern auf den seinerzeitigen Grundlagen und
Kenntnissen im Jahr 2016 und Anerkennung des Schätzungswertes von
CHF 2.7 Mio.
Alternative: Anerkennung des Wertes von CHF 2'847'000.00, welchen wir
anlässlich der Anhörung vom 7. Juni 2023 vorgeschlagen haben."
Auf die Begründung wird, soweit für den Entscheid erforderlich, in den Er-
wägungen eingegangen.
6.
Das Gemeindesteueramt Q._____ und das Kantonale Steueramt
beantragen die Abweisung der Rekurse.
7.
A._____ und B._____ haben eine Replik einreichen lassen.
8.
Das Spezialverwaltungsgericht hat die Akten des Rekursverfahrens
3-RV.ggg betreffend Kantons- und Gemeindesteuern 2016 (ordentliche
Veranlagung) in Sachen von A._____ und B._____ beigezogen.

- 4 -
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Beide Rekurse (Liquidationsgewinn und fiktiver Einkauf) betreffen die Kan-
tons- und Gemeindesteuern 2016. Massgebend für die Beurteilung ist das
Steuergesetz vom 15. Dezember 1998 (StG).
2.
Die Rekurrenten haben die Einspracheentscheide betreffend privilegiert
besteuerten Liquidationsgewinn 2016 und betreffend fiktiven Einkauf 2016
mit einem Rekurs angefochten. Da je ein Einspracheentscheid und damit
zwei Anfechtungsobjekte vorliegen, hat das Spezialverwaltungsgericht
zwei Rekursverfahren eröffnet. Da der privilegiert besteuerte Liquidations-
gewinn vom fiktiven Einkauf abhängig ist, rechtfertigt es sich die Verfahren
3-RV.2023.95 und 3-RV-2013.96 zu vereinigen.
3.
3.1.
Mit dem "Fragebogen Kapitalgewinne", am tt.mm. 2017 unterzeichnet,
beantragten die Rekurrenten infolge Aufgabe der selbständigen Er-
werbstätigkeit per tt.mm. 2016 nach Vollendung des 55. Altersjahres die
Überführung des Geschäftsvermögens in das Privatvermögen, wobei sie
bei der Überführung der Liegenschaft R-Strasse gestützt auf eine
Schätzung von C._____ vom tt.mm. 2013 (nachfolgend: Schätzung
C._____) von einem Verkehrswert von CHF 2'700.000.00 und von
Anlagekosten der Geschäftsliegenschaften von CHF 2'388'522.00 aus-
gingen. Sodann wurden ein Steueraufschub für den Wertzuwachs von Lie-
genschaften des Anlagevermögens nach § 32a StG (ohne jedoch die wie-
dereingebrachten Abschreibungen zu deklarieren) und eine privilegierte
Besteuerung des deklarierten Liquidationsgewinnes von CHF 280'331.00
nach § 45 Abs. 1 StG unter Anrechnung einer fiktiven Deckungslücke von
CHF 341'687.00 nach § 45 Abs. 1 lit. f StG beantragt.
3.2.
Die Rekurrenten sind als Gesamteigentümer infolge einfacher Gesellschaft
Eigentümer der Liegenschaft Q._____, Parzelle aaa, Plan bbb, Gebäude
Nr. eee ([...]), R-Strasse (nachfolgend: Liegenschaft R-Strasse), welche bis
zum tt.mm. 2016 unbestrittenermassen zum Geschäftsvermögen gehörte.
Umstritten ist der massgebliche Verkehrswert der Liegenschaft R-Strasse
bei deren Überführung in das Privatvermögen und damit verbunden der
steuerbare Liquidationsgewinn sowie der fiktive Einkauf.

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3.3.
3.3.1.
Mit der Steuererklärung für die Kantons- und Gemeindesteuern 2016 (or-
dentliche Veranlagung) deklarierten die Rekurrenten für die Liegenschaft
R-Strasse per 31. Dezember 2016 einen Vermögenssteuerwert (Privatver-
mögen) von CHF 2'700'000.00. Mit dem Fragebogen Kapitalgewinne
wurde die Liegenschaft R-Strasse ebenso mit einem Verkehrswert von
CHF 2'700'000.00 angegeben. Sie stützten sich dabei auf die Schätzung
C._____.
3.3.2.
Auftragsgemäss (Schreiben des Gemeindesteueramtes Q._____ vom
29. August 2018) nahm das KStA, Sektion Grundstückschätzung (GS) eine
Schätzung der "Gewerbeliegenschaft, R-Strasse, Q._____" vor. Der
Marktwert der Liegenschaft R-Strasse wurde mit Schätzung vom
tt.mm. 2018 mit CHF 3'321'000.00 ermittelt.
3.3.3.
Mit Schreiben vom tt.mm. 2019 nahm die Vertreterin der Rekurrenten zur
Marktwertermittlung des KStA GS Stellung. Dabei wurde festgehalten, dass
der vom KStA GS ermittelte Marktwert nicht akzeptiert werden könne. Die
Rekurrenten seien zwar mit den "Mieteinnahmen und den Sachwerten"
einverstanden, nicht jedoch mit den Kapitalisierungssätzen, welche für das
Gewerbe- und Industrieobjekt viel zu tief angesetzt worden seien. Die Lie-
genschaft sei zum geschätzten Verkehrswert nicht verkäuflich. Der ange-
messene Kapitalisierungssatz betrage 8.49 %. Dieser Kapitalisierungssatz
ergebe sich aus der Verordnung über die Bewertung der Grundstücke
(VBG) und der Veröffentlichung "Schweizerische Immobilien / Kapitalisie-
rungssatz (KZS) / Kapitalisierungsfaktor." Obwohl sich daraus ein tieferer
Wert als aus der Schätzung C._____ ergebe, könnte entgegenkom-
menderweise ein Verkehrswert von CHF 2'847'000.00 (Kapitalisierungs-
satz: 7.3 %) akzeptiert werden.
3.3.4.
Das KStA GS nahm mit Schreiben vom 6. April 2020 zu den in der Schät-
zung vom tt.mm. 2018 verwendeten Kapitalisierungssätzen Stellung. Im
Wesentlichen wurde darauf hingewiesen, dass die in der VBG genannten
Kapitalisierungssätze auf dem Zinssatz für 1. Hypotheken per November
1998 von 5 % für Wohn- und Geschäftsräume sowie 5.5 % für Gewer-
bebauten beruhen. Werde der für den gewerblichen Teil (gute Bauzustand
Note 7/Gebäudealter 30 Jahre/mittlerer Unterhaltsbedarf) massgebliche
damalige Kapitalisierungssatz von 8.4 % mit dem Tabellenwert für den
Wohn-/Geschäftsbereich von 7.1 % ins Verhältnis gesetzt, ergebe sich fol-
gendes realistisches Verhältnis zwischen den Kapitalkosten und den Zu-
schlägen:

- 6 -
Kapitalisierungssatz Gewerbeteil = 8.40
Anteil Kapitalkosten = 5.50 65.48 %
Anteil Zuschläge für Bewirtschaftung-/
Rückstellungskosten = 2.90 34.52 %
Kapitalisierungssatz Wohn-/Geschäftsteil = 7.10
Anteil Kapitalkosten = 5.00 70.42 %
Anteil Zuschläge für Bewirtschaftungs-/
Rückstellungskosten = 2.10 29.58 %
Da das Zinsniveau in den letzten Jahren stetig gesunken sei, hätten die
Kapitalkosten zum Bewertungszeitpunkt tt.mm. 2016 deutlich unter den
Werten von 1998 gelegen. Der in der Schätzung vom tt.mm. 2018
eingesetzte Basiszinssatz von 3.89 % sei der Tabelle "Basiszinssatz" des
KStA entnommen worden, wobei der Zinssatz im Marktvergleich eher im
oberen Bereich liege. Zusätzlich zu berücksichtigen sei, dass Kaufinteres-
senten an dieser Lage mit sehr guter Anbindung an den Wirtschaftsraum
Y._____ tendenziell mit einer eher tiefen Kapitalverzinsung zufrieden
wären. Wenn die gleichen Verhältnisse zwischen den Kapitalkosten und
den Zuschlägen mit dem aktuellen Basiszinssatz beachtet würden,
ergäben sich folgende Kapitalisierungssätze:
Kapitalisierungssatz Gewerbeteil = 6.54
Anteil Kapitalkosten = 4.28 65.48 %
Anteil Zuschläge für Bewirtschaftung-/
Rückstellungskosten = 2.26 34.52 %
Kapitalisierungssatz Wohn-/Geschäftsteil = 5.52
Anteil Kapitalkosten = 3.89 70.42 %
Anteil Zuschläge für Bewirtschaftungs-/
Rückstellungskosten = 1.63 29.58 %
Daraus sei ersichtlich, dass die in der Schätzung vom tt.mm. 2018
verwendeten Kapitalisierungssätze von 6.34 % bzw. 5.56 % realistisch
seien. Darüber hinaus sei die Schätzung C._____ mit zu tiefen Mietwerten
vorgenommen worden, so dass sich zusätzlich ein zu tiefer Marktwert er-
gebe.
3.3.5.
Die Steuerkommission Q._____ veranlagte die Rekurrenten einerseits mit
Verfügung vom 20. Juli 2020 für einen fiktiven Einkauf BVG von
CHF 578'087.00 (wobei der fiktive Einkaufsbeitrag um den Wert der
Lebensversicherungen der Säule 3b [Policen der D._____ Nr. ccc und
Nr. ddd] erhöht wurde) und anderseits mit Verfügung vom 20. Juli 2020 mit
einem privilegiert besteuerten Liquidationsgewinn von CHF 261'144.00
(Liquidationsgewinn von CHF 839'231.00 – CHF 578'087.00). Bei der
Berechnung des Liquidationsgewinnes wurde auf die Schätzung des
Verkehrswertes der Liegenschaft R-Strasse des KStA GS abgestellt.

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3.4.
3.4.1.
Mit der Einsprache "gegen die definitive Veranlagung 2016 (ordentliche
Veranlagung inkl. privater Liquidations-Gewinn und 2. Kapitalzahlung für
die Direkte Bundessteuer und Kantons- und Gemeindesteuern)" wurde die
"Überprüfung Bewertung Liegenschaft R-Strasse, Q._____ - angewandter
Kapitalisierungssatz für eine Gewerbeliegenschaft mit Wohnung, da die
Bewertung nicht korrekt umgesetzt ist und somit die Berechnung des
privaten Liquidationsgewinnes und des fiktiven Einkaufs BVG massiv
beeinflusst", beantragt. Im Wesentlichen wurde geltend gemacht, dass die
Bewertung der Liegenschaft R-Strasse nicht dem Marktwert entspreche, da
die Kapitalisierungssätze zu tief angesetzt worden seien. Bei der
Bewertung sei zwischen dem Mietwert für ein Industriegebäude und dem
Mietwert für den Bürotrakt unterschieden worden. Bei den eingemieteten
Firmen handle es sich aber ausschliesslich um Gewerbebetriebe. Aufgrund
der Gesamtsituation könnten in der Liegenschaft keine Büros mehr vermie-
tet werden. Die Liegenschaft sei heute ein reines Industriegebäude (Ge-
werbeliegenschaft) mit einer Wohnung. Beide Liegenschaften lägen in der
Gewerbezone, weshalb es sich nicht um einen Wohnkomplex handeln
könne. Der Wohnanteil am Ertrag beider Gebäude betrage 10 %,
gemessen an der Fläche weniger als 5 %. Auch sei der Überführungswert
nochmals anhand des effektiven Unterhalts der letzten zwei Jahre zu über-
prüfen.
Werde auf die Formel des KStA GS und auf die effektiven Betriebs-/In-
standstellungs- und Verwaltungskosten (2.46 % gemäss Buchhaltung) so-
wie auf die korrekte Zuordnung der vermieteten Objekte abgestellt, liege
der Marktwert bei CHF 2'820'000.00. Für die alte reine Industrieliegen-
schaft lasse sich aber kein Verkaufspreis von CHF 3'321'000.00 erzielen.
Die Mieteinnahmen im Jahr 2019 hätten rund CHF 200'000.00 – und damit
etwas mehr als im Jahr 2016 – betragen. Der Marktwert der Liegenschaft
R-Strasse liege daher zwischen CHF 2'700.000.00 (Schätzung
C._____/Kapitalisierungssatz 7.3 %) und maximal CHF 3'124'000.00. Der
in der Einsprache neu berechnete Wert von rund CHF 2.8 Mio. liege in die-
sem Rahmen.
3.4.2.
Das KStA GS nahm zur Einsprache mit Schreiben vom 26. Oktober 2022
erneut Stellung. Festgehalten wurde, dass es sich bei den gestützt auf die
Jahre 2017 – 2019 geltend gemachten Kosten von durchschnittlich
CHF 81'648.00 zu einem grossen Teil nicht um Betriebs-, Unterhalts- oder
Verwaltungskosten handle. So seien die Kosten für die Heizung nicht Be-
standteil der Mietwerte, da diese exklusiv Nebenkosten festgelegt würden.
Die Kosten für Umbau- und Bauprojekte seien als Investitionen zu aktivie-
ren. Zu berücksichtigen seien im Durchschnitt der Jahre 2017 - 2019
CHF 31'058.17. Die in der Schätzung berücksichtigten CHF 35'317.00 er-

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wiesen sich damit als ausreichend. Insgesamt wurde die Schätzung vom
tt.mm. 2018 als korrekt erachtet.
3.4.3.
Die Rekurrenten liessen mit Schreiben vom 2. Dezember 2022 an der bis-
her vertretenen Auffassung und Argumentation festhalten und zum Bericht
des KStA GS vom 26. Oktober 2022 erwidern, massgebend für die Beur-
teilung sei der Liegenschaftsmarkt im Jahr 2016. Die seither eingetretenen
Veränderungen würden vom KStA GS zu wenig gewürdigt. Ein Mischsatz
für die Kapitalisierung sei nicht anzuwenden. Die Liegenschaft R-Strasse
sei in den 80er Jahren gebaut worden und entspreche daher nicht mehr
dem heutigen Ausbaustandard. Die Unterhaltskosten könnten daher von
Jahr zu Jahr abweichen. Es sei ein höherer Zuschlag von mindestens 2 %
für den Unterhalt vertretbar. Für Unternehmensbewertungen (Bewertung
von nicht kotierten Wertpapieren) sei im Jahr 2016 vom Kantonalen
Steueramt V._____ bereits ein Kapitalisierungssatz von 7.0 % angewendet
worden. Werde von einem Mietertrag von CHF 200'000.00 ausgegangen,
ergebe sich ein Marktwert von CHF 2'857'000.00. Dieser Preis werde als
realistisch betrachtet. Der Wert gemäss Schätzung C._____ von
CHF 2'700'000.00 sei aber nach wie vor korrekt. "Wie in unserer
Stellungnahme vom tt.mm.2019 erwähnt, wären wir jedoch mit einem
Schätzwert von CHF 2'847'000.00 einverstanden."
3.4.4.
Das KStA GS hat mit Schreiben vom 3. April 2023 an seinen bisherigen
Ausführungen festgehalten ("Von unserer Seite können wir dazu nichts
mehr beitragen.").
3.4.5.
An der Einspracheverhandlung vom 7. Juni 2023 liessen die Rekurrenten
die bisherigen Ausführungen wiederholen (Protokoll der Einsprachever-
handlung vom 7. Juni 2023).
3.4.6.
Mit Entscheiden vom 7. Juni 2023 wurde die Einsprache betreffend Liqui-
dationsgewinn und fiktiver Einkauf betreffend Kantons- und Gemeindesteu-
ern 2016 abgewiesen. Dabei verwies die Steuerkommission in beiden Ent-
scheiden mit identischem Wortlaut im Wesentlichen auf die Schätzung
KStA GS der Liegenschaft R-Strasse vom tt.mm. 2018 und die Berichte des
KStA GS zur Marktwertermittlung vom 6. April 2020 sowie 26. Oktober
2022. Sie schloss "sich den Ausführungen des Kantonalen Steueramtes
Aarau an."

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3.5.
3.5.1.
Mit Rekurs wurde die "Anpassung des Liegenschaftswertes auf
CHF 2'700'000 im Jahr 2016 (Basis Schätzung und Deklaration in der Steu-
ererklärung 2016) und somit Neubeurteilung durch das Spezialverwal-
tungsgericht" betreffend Kantons- und Gemeindesteuern 2016 "nicht aus
der heutigen Sicht, sondern auf den seinerzeitigen Grundlagen und Kennt-
nissen im Jahr 2016" verlangt. Geltend gemacht wurde ein Marktwert von
CHF 2'700'000.00 (eventualiter CHF 2'847'000.00), wobei insbesondere
auf den Renovationsbedarf hingewiesen und der in der Schätzung des
KStA GS verwendete Kapitalisierungssatz beanstandet wurden.
Ergänzend wurde ausgeführt, per 2016 habe ein Renovationsbedarf von
rund CHF 700'000.00 im Raum gestanden. In der Schätzung C._____ sei
die Altersentwertung mit CHF 705'000.00 beziffert worden. 2019 und 2020
seien rund CHF 880'000.00 für Sanierung in die Liegenschaften investiert
worden. Davon seien CHF 191'000.00 als Aufwand abgerechnet worden.
Es sei in der Schätzung des KStA GS zu wenig berücksichtigt worden, dass
während rund 30 Jahren keine Investitionen in oder Renovationen an der
Liegenschaft vorgenommen worden seien. Werde dieser Investitionsbedarf
bei der Marktwertermittlung berücksichtigt, resultiere ein realistischer Wert
von CHF 2'600'000.00. Die Projektkosten für die Sanierung der
Liegenschaft seien nachweislich bekannt gewesen.
Es habe sich nicht um ein gemischtes Gewerbe-/Bürogebäude gehandelt.
Aufgrund des Sanierungsbedarfes hätten seit Jahren keine Büros mehr
vermietet werden können. Aus heutiger Sicht sei die Liegenschaft ein rei-
nes Industriegebäude.
Der Kapitalisierungssatz von 8.49 %, welcher "unteilbar" für das Industrie-
gebäude und den Bürotrakt gleichermassen gelte, resultiere aus dem Ba-
siszinssatz von 3.89 %, dem objektspezifischen Zuschlag (nur Ge-
werbe/Gastgewerbe) von 0.7 %, sowie den Zuschlägen für Betriebs- und
Instandstellungskosten von 1.50 %, für Verwaltungskosten von 0.30 %, für
Mietzinsreduktion von 0.40% und für den Rückstellungsbedarf für gross-
zyklische Erneuerungen von 1.70 %. Aus dem Anhang 14 der VBG ergebe
sich für Gewerbebauten, Alter 11 - 30, ein Kapitalisierungssatz von 8.5 %.
Von diesem Satz werde auch in der Publikation "Schweizerische Immobi-
lien" vom 21. Februar 2019 ausgegangen.
3.5.2.
Das Gemeindesteueramt Q._____ verwies vernehmlassungsweise auf den
angefochtenen Einspracheentscheid, das KStA auf die Stellungnahmen
vom 6. April 2020 und vom 26. Oktober 2022 sowie auf das Schweizerische
Schätzerhandbuch (Kapitel 3.3.3.2).

- 10 -
3.5.3.
Die Rekurrenten liessen in der Replik an den bisherigen Standpunkten fest-
halten. Es wurde aufgrund des Sanierungsbedarfes die Berücksichtigung
des Substanzwertes und die Anpassung der Gewichtung von Substanz-
und Ertragswert verlangt. Die Mietzinsen seien in der Schätzung C._____
mit CHF 173'000.00 statt rund CHF 200'000.00 (2016) eingesetzt worden.
Werde die entsprechende Korrektur vorgenommen resultiere ein Verkehrs-
wert von CHF 2'991'000.00 (3 x Ertragswert von CHF 2'740'000.00 und 1 x
Substanzwert von CHF 3'745'000.00). Dieser liege immer noch substanzi-
ell unter dem vom KStA GS geschätzten Marktwert. Der Kapitalisierungs-
satz liege zwischen 7.3 % und 8.49 %.
4.
Nachfolgend ist in einem ersten Schritt auf den Tatbestand der Liquidation
einzugehen. Nachfolgend sind der steuerbare Liquidationsgewinn und der
fiktive Einkauf zu ermitteln. In einem letzten Schritt ist die Frage zu prüfen,
ob ein Aufschubstatbestand vorliegt und ein Antrag auf Steueraufschub ge-
stellt wurde.
5.
Der Rekurrent führte in Q._____ in selbständiger Erwerbstätigkeit eine
Einzelunternehmung in eigener Liegenschaft. Unbestritten ist, dass die
teilweise vermietete Liegenschaft R-Strasse zum Geschäftsvermögen der
Rekurrenten gehörte. Per tt.mm. 2016 beendete der Rekurrent die
selbständige Erwerbstätigkeit. Mit dem Fragebogen Kapitalgewinne
beantragte der Rekurrent die Überführung der Liegenschaften des
Geschäftsvermögens in das Privatvermögen
6.
6.1.
Steuerbar sind alle Einkünfte aus einem Handels-, Industrie-, Gewerbe-,
Landwirtschafts- und Forstwirtschaftsbetrieb, aus einem freien Beruf sowie
aus jeder anderen selbständigen Erwerbstätigkeit (§ 27 Abs. 1 StG). Zu
den Einkünften aus selbständiger Erwerbstätigkeit zählen auch alle Kapi-
talgewinne aus Veräusserung, Verwertung oder buchmässiger Aufwertung
von Geschäftsvermögen. Der Veräusserung ist die Überführung von Ge-
schäftsvermögen in Privatvermögen gleichgestellt (§ 27 Abs. 2 StG).
6.2.
6.2.1.
Das Bundesgericht hat in einem die direkte Bundessteuer und den Kanton
Schwyz betreffenden Entscheid (Bundesgerichtsurteil vom 5. September
2017 [2C_732/2016 und 2C_733/2016] = StE 2017 B 23.2 Nr. 56) das fol-
gende festgehalten:

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"2.2. Wird ein Wirtschaftsgut, das stille Reserven enthält, durch eine sog.
Privatentnahme in einen Bereich übergeführt, in welchem die Einkom-
mens- bzw. Ertragsbesteuerung nicht mehr möglich ist, so liegt darin
grundsätzlich eine Realisierung dieser Reserven, welche deren Besteue-
rung zur Folge haben muss (…).
2.2.1. Praxisgemäss kann eine solche Gewinnentnahme bzw. Überfüh-
rung von Geschäfts- in Privatvermögen erst in demjenigen Zeitpunkt aner-
kannt werden, wenn sie für die Steuerbehörde erkennbar geworden ist,
d.h. wenn der Pflichtige der Behörde gegenüber den eindeutigen - aus-
drücklichen oder konkludenten - Willen bekundet, den fraglichen Gegen-
stand dem Geschäftsvermögen zu entziehen (vgl. dazu schon oben
E. 2.1.2). Die Besteuerung eines Kapitalgewinnes soll nämlich erst dann
Platz greifen, wenn unumstösslich feststeht, dass der Realisierungsfall tat-
sächlich eingetreten ist. Dazu bedarf es in der Regel einer Abrechnung des
Pflichtigen mit der Steuerbehörde. Erfolgt eine solche Abrechnung nicht
und liegt sonst kein Fall systematischer Realisierung der stillen Reserven
vor, so verbleibt das betroffene Wirtschaftsgut im Geschäftsvermögen (vgl.
u.a. BGE 126 II 473 E. 3b S. 475 f.; 125 II 113 E. 6c/bb S. 127; 112 Ib 79
E. 4a S. 85 f.; Urteil 2C_996/2012 vom 19. April 2013 E. 6.2 in: StR 68/2013
S. 795 u. 806).
2.2.2. Um eine Privatentnahme handelt es sich namentlich dann nicht,
wenn ein Pflichtiger zwar seine selbständige Erwerbstätigkeit aufgibt und
dies den Steuerbehörden mitteilt, gleichzeitig aber ausdrücklich erklärt,
Unternehmensaktiven im Rahmen der Geschäftsliquidation noch verkau-
fen zu wollen (sog. verzögerte Liquidation) oder den Betrieb nur vorüber-
gehend - etwa bis zum geplanten Verkauf des Geschäfts an Dritte oder bis
zur Übertragung auf einen Erben - verpachten zu wollen (vgl. BGE 125 II
113 E. 6c/aa S. 125 f.; Urteil 2C_948/2010 vom 31. Oktober 2011 E. 5.2
in: StE 2012 B 23.2 Nr. 40).
2.2.3. Eine Entnahme kann aber z.B. dort gegeben sein, wo ein Einzelun-
ternehmer eine Geschäftsliegenschaft in sein Privatvermögen überführt.
Jedoch ist eine bloss tatsächliche Änderung in der Nutzung der Liegen-
schaft für sich allein steuerlich nicht massgebend (vgl. das Urteil
A.281/1985 vom 7. November 1986 E. 3c in: ASA 57 S. 271). Durch den
blossen Zeitablauf kann die fragliche Liegenschaft ebenfalls nicht in das
Privatvermögen übergehen. Weiter steht eine lange Besitzesdauer oder
der Umstand, dass seit längerer Zeit keine Grundstückgeschäfte getätigt
worden sind, der Annahme einer weiterhin selbständigen, auf Erwerb ge-
richteten Tätigkeit nicht entgegen (vgl. BGE 125 II 113 E. 6c/cc S. 127 f.;
zum Ganzen: Urteile 2C_515/2013 vom 27. November 2013 E. 2.4.1 in:
ASA 82 S. 476; 2C_948/2010 vom 31. Oktober 2011 E. 4.1.2 in: StE 2012
B 23.2 Nr. 40; siehe dazu neuerdings auch der hier nicht direkte relevante
Art. 18a Abs. 1 DBG)."
6.3.
Wie ausgeführt haben die Rekurrenten mit dem Fragebogen Kapitalge-
winne einerseits die Überführung der Liegenschaft R-Strasse aus dem Ge-
schäftsvermögen in das Privatvermögen beantragt und anderseits die Ge-
schäftstätigkeit des Einzelunternehmens per tt.mm. 2016 aufgegeben. Für
die Aufgabe der selbständigen Erwerbstätigkeit sprechen die per
tt.mm. 2016 erstellte Liquidationsbilanz und Weiterführung des Betriebes
durch E._____ (unter Umwandlung in eine juristische Person [F._____ AG].

- 12 -
Die Vermietung der Räumlichkeiten ab dem tt.mm. 2016 kann als private
Vermögensverwaltung (vgl. auch "private Liegenschaftsabrechnung,
R-Strasse, Q._____ tt.mm.2016 - tt.mm.2016") qualifiziert werden.
Dementsprechend liegt ein Liquidationstatbestand vor. Nachfolgend ist auf
die Berechnung des steuerbaren Liquidationsgewinnes einzugehen.
6.4.
6.4.1.
Wo das Gesetz es nicht anders bestimmt, gilt im Steuerverfahren in ent-
sprechender Anwendung des in Art. 8 ZGB niedergelegten Grundsatzes,
dass derjenige das Vorhandensein einer behaupteten Tatsache zu bewei-
sen hat, der aus ihr Rechte ableitet. Die Veranlagungsbehörde trägt dem-
zufolge die Beweislast für Tatsachen, welche die Steuerschuld begründen
oder erhöhen, der Steuerpflichtige für Tatsachen, welche die Steuerschuld
aufheben oder mindern. Die Mitwirkungspflicht des Steuerpflichtigen ist in
§ 179 StG und § 182 StG explizit festgehalten und überlagert den Grund-
satz der Nachweispflicht (AGVE 1997 S. 201, mit Hinweisen; BGE 140 II
248, 133 II 153; Bundesgerichtsurteil vom 2. Dezember 2014 [2C_201/
2014], vom 15. September 2014 [2C_112/2014] und vom 13. Juni 2012
[2C_862/2011]; VGE vom 30. März 2011 [WBE.2011.2], unter anderem mit
Hinweis auf AGVE 2010 S. 111, VGE vom 27. Januar 2010 [WBE.2009.
268], VGE vom 15. Juli 2009 [WBE.2009.3]; Kommentar zum Aargauer
Steuergesetz, 5. Auflage, Muri-Bern 2023, § 174 StG N 15, N 28 ff., § 179
StG N 13 ff., § 182 StG N 7 ff.).
6.4.2.
Im Veranlagungsverfahren gilt sodann die Untersuchungsmaxime (§ 190
Abs. 1 StG). Die Steuerbehörden haben den gesamten Sachverhalt zu un-
tersuchen, einschliesslich Tatsachen, die sich zugunsten des Steuerpflich-
tigen auswirken. Die Steuerbehörden tragen also für sämtliche relevanten
Tatsachen die sogenannte Beweisführungs- oder subjektive Beweislast.
Der Untersuchungspflicht der Steuerbehörde stehen allerdings Mitwir-
kungspflichten der Steuerpflichtigen gegenüber. Verletzt der Steuerpflich-
tige seine Mitwirkungspflichten, kann dieses Verhalten ein Indiz für oder
gegen die Verwirklichung einer steuerrelevanten Tatsache bilden (Bundes-
gerichtsurteil vom 18. Juni 2020 [2C_247/2020]). Der Steuerpflichtige ist
zur Mitwirkung und namentlich zu umfassender Auskunftserteilung über die
für die Besteuerung massgebenden Umstände verpflichtet.
Grundsätzlich haben die Behörden den Sachverhalt so abzuklären, dass
sie von den relevanten Tatsachen "voll überzeugt" sind (sog. Regelbeweis-
mass). Es bedarf aber keiner absoluten Gewissheit, sondern genügt, wenn
die Steuer- bzw. die Steuerjustizbehörde nach erfolgter Beweiswürdigung
und aufgrund objektiver Gesichtspunkte mit "an Sicherheit grenzender
Wahrscheinlichkeit" vom Vorliegen einer relevanten Tatsache überzeugt
ist. Es ist zulässig und oft notwendig, dass sich die Behörden in ihrer Be-

- 13 -
weiswürdigung auch auf Indizien stützen und daraus Schlüsse auf rele-
vante Tatsachen ziehen (sog. natürliche Vermutungen). Wenn die Steuer-
behörde eine relevante Tatsache nicht mit verhältnismässigem Aufwand
direkt feststellen kann, aber ein oder mehrere Indizien ihre Verwirklichung
mit hinreichender Gewissheit vermuten lassen, steht es dem Steuerpflich-
tigen frei, diese natürliche Vermutung zu entkräften, indem er das oder die
Indizien (Vermutungsbasis), die relevante Tatsache (Vermutungsfolge)
oder allenfalls auch den Erfahrungssatz, der diese beiden verbindet, wider-
legt (sog. Gegenbeweis).
6.4.3.
Erst wenn eine relevante Tatsache trotz allen zumutbaren Aufwands be-
weislos bleibt, stellt sich die Frage nach der objektiven Beweislast. Dabei
gilt – wie ausgeführt – auch im öffentlichen Recht der Grundsatz, wonach
derjenige die (objektive) Beweislast für eine Tatsache trägt, der aus ihr
Rechte ableitet (Art. 8 ZGB analog; vgl. BGE 142 II 433, Erw. 3.2.6.). Im
Steuerrecht hat die Praxis diesen Grundsatz dahingehend konkretisiert,
dass steuerbegründende und -erhöhende Tatsachen von der Steuerbe-
hörde, steuerausschliessende und -mindernde Tatsachen vom Steuer-
pflichtigen nachzuweisen sind (BGE 144 II 427, Erw. 8.3.1.).
6.4.4.
Die Steuerbehörden sind damit für die Höhe des steuerbaren Liquidations-
gewinnes beweispflichtig, während die Rekurrenten den Nachweis für die
steuermindernden bzw. -aufhebenden Tatsachen zu erbringen hat.
6.5.
6.5.1.
Im Veranlagungs- und Einspracheverfahren wurde der steuerbare Liquida-
tionsgewinn von CHF 261'153.00 wie folgt berechnet:
Überführung ins Privatvermögen Verkehrswerte
Grundstücke R-Strasse 3'321'000
Abzüglich Einkommenssteuerwerte (Buchwerte) Liegenschaften 2'388521
Im Liquidationsjahr realisierter Liquidationsgewinn, massgebend
für AHV-Beitragspflicht 932'479
Geschuldeter persönlicher AHV-Beitrag auf Liquidationsgewinn (10 %) 93'248
Liquidationsgewinn vor fiktivem Einkauf 839'231
Davon steuerbar als fiktiver Einkauf in die berufliche Vorsorge 578'087
Steuerbarer Liquidationsgewinn, massgebend für Kantonssteuern 261'144
6.5.2.
Im Rekursverfahren nicht umstritten sind die bei der Ermittlung des steuer-
baren Liquidationsgewinnes von Vorinstanz und Rekurrenten übereinstim-
mend mit CHF 2'388'521.00 eingesetzten Anlagekosten der Liegenschaft
R-Strasse. Umstritten ist dagegen der Überführungswert (Verkehrswert)

- 14 -
der Liegenschaft R-Strasse per tt.mm. 2016. Darauf ist nachfolgend ein-
zugehen.
7.
7.1.
7.1.1.
Das KStA GS erstellte gestützt auf die Objektbesichtigung vom tt.mm. 2018
die Verkehrswertschätzung vom tt.mm. 2018. Diese wies für die
Liegenschaft R-Strasse einen Verkehrswert von CHF 3'321'000.00 aus.
Bei der Schätzung wurde zwischen dem Industriegebäude mit einer Fläche
von [...] m2 (R-Strasse; "TF1") und dem Bürotrakt mit einer Fläche von
[...] m2 (R-Strasse; "TF2") unterschieden. Die Schätzung des KStA GS
basiert auf einer Mittelwertmethode (drei- bzw. vierfache Gewichtung des
Ertragswerts und einfache Gewichtung des Realwertes) mit einem
Kapitalisierungssatz von 6.34 % für das Industriegebäude und von 5.56 %
für den Bürotrakt mit Wohnung.
7.1.2.
Die Rekurrenten stützen sich dagegen auf die Schätzung C._____ mit ei-
nem Verkehrswert von CHF 2'700'000.00 vom tt.mm. 2013 mit Be-
wertungsstichtag 1. Oktober 2013. Auch die Schätzung C._____ basiert auf
einer Mittelwertmethode (dreifache Gewichtung des Ertragswertes und
einfache Gewichtung des Substanzwertes) mit einem Kapitalisierungssatz
von einheitlich 7.3 %.
7.1.3.
Umstritten sind der Charakter der Liegenschaft (nur Industriegebäude oder
gemischte Nutzung als Industriegebäude und Bürotrakt mit Wohnung), der
anwendbare Kapitalisierungssatz und die Gewichtung von Ertragswert und
Substanzwert. Nicht umstritten sind die gegenüber der Schätzung C._____
im Jahr 2016 höheren Mieterträge und die Anwendung der Mittelwertme-
thode an sich.
7.2.
7.2.1.
Vorerst ist festzustellen, dass der Vermögenssteuerwert von
CHF 2'989'000.00, welcher auf der abweichenden Wertbasis Mai 1998 be-
ruht und nur für Zwecke der Vermögensbesteuerung massgeblich ist (vgl.
dazu das Verfahren 3-RV.ggg betreffend Kantons- und Gemeindesteuern
2016 [ordentliche Veranlagung] in Sachen der Rekurrenten) ermittelt
wurde, als Verkehrswert für die Berechnung des Liquidationsgewinnes
nicht massgeblich sein kann.
7.2.2.
Weiter ist vorab festzuhalten, dass die Schätzung C._____ nicht auf den
tatsächlichen Überführungszeitpunkt per tt.mm. 2016, sondern im Jahr

- 15 -
2013 mit Wertbasis 1. Oktober 2013 erstellt wurde. Als Grund für die Be-
wertung wurde "Basis 'Verkauf innert 3 Monaten'!" angegeben. Es trifft da-
mit entgegen den Angaben der Rekurrenten nicht zu, dass die Schätzung
im Hinblick auf die Überführung der Liegenschaft vom Geschäftsvermögen
in das Privatvermögen erstellt wurde. Allein aufgrund des unterschiedlichen
Bewertungsstichtages kann zur Bestimmung des Verkehrswertes der Lie-
genschaft R-Strasse nicht auf den Verkehrswert gemäss Schätzung
C._____ abgestellt werden.
7.2.3.
In der Schätzung C._____ wird sodann von einem Mietertrag von
CHF 173'000.00 ausgegangen. Die Mieterträge werden in der Schlussbe-
merkung als "günstige Marktzinsen" bei Vollvermietung bezeichnet. Es ist
unbestritten, dass die Mieterträge im Jahr 2016 höher lagen. Diesbezüglich
ist auf den Mietertrag gemäss Schätzung KStA GS abzustellen (Nettomiet-
ertrag von total CHF 188'555.00; davon CHF 92'443.00 Mietwert Gewerbe
und CHF 96'112.00 Mietwert Gewerbe und Wohnung). Die Rekurrenten
gehen denn auch in ihren Eingaben zu Recht nicht vom Mietwert gemäss
Schätzung C._____, sondern von einem Mietwert von "rund"
CHF 200'000.00 aus.
7.3.
7.3.1.
In der Schätzung C._____ wird die Liegenschaft R-Strasse – diese erfolgte
wie diejenige des KStA GS aufgrund einer Besichtigung – als " Objekt Ge-
werbeliegenschaft" wie folgt beschrieben:
"[...]"
Unter "Bemerkung" wird festgehalten:
"[...]"
Bei den pauschal festgesetzten Mieteinnahmen wird zwischen Wohnung
(CHF 20'000.00), Büros (CHF 32'000.00), Gewerbe (CHF 115'000.00) und
den Parkplätzen (pauschal CHF 6'000.00) unterschieden.
7.3.2.
Nach der Umschreibung und gemäss der Aufteilung der Mieteinnahmen
wird schon in der Schätzung C._____ klar zwischen Anbaute und Hallen-
bau unterschieden. Das spricht klar für die vom KStA GS in der Schätzung
vertretene Auffassung, dass zwischen dem "Industriegebäude" und der
Nutzung "Gewerbe und Wohnung" unterschieden werden muss. Wenn die
Rekurrenten im Einsprache- und Rekursverfahren behaupten lassen, es sei
seit Jahren keine Bürovermietung mehr erfolgt, widerspricht das klar den
Angaben in der als massgeblich bezeichneten Schätzung C._____.

- 16 -
7.3.3.
Im Ergebnis ist die in der Schätzung KStA vorgenommene Aufteilung der
Gebäude zu bestätigen. Die Gebäude "Anbau" und "Hallenbau" sind dem-
nach nicht einheitlich (Kapitalisierungssatz/Substanzwert) zu schätzen.
7.4.
7.4.1.
7.4.1.1.
In der Schätzung C._____ wurde ein einheitlicher Kapitalisierungssatz von
7.3 % verwendet. Wie sich dieser im Einzelnen zusammensetzt, ist nicht
ersichtlich. Die Rekurrenten lassen jedoch in Bezug auf die Angemessen-
heit des Kapitalisierungssatzes wiederholt auf den Anhang 14 der VBG,
den vom Kantonalen Steueramt V._____ für Unternehmensbewertungen
verwendeten Kapitalisierungssatz von 7 % sowie auf die Veröffentlichung
"Schweizerische Immobilien " vom 21. Februar 2019 (Anhang 2 zur Stel-
lungnahme der Rekurrenten vom tt.mm. 2019; https://www.schweize-
rische-immobilien.ch/immobilienbeertung) verweisen. Sie erachten einen
Kapitalisierungssatz von 8.49 % als gerechtfertigt.
7.4.1.2.
Der Verweis auf den Anhang 14 zur VBG ist vorliegend wenig hilfreich.
Zwar wird dort für Gewerbebauten mit einem Alter von 11 - 30 Jahren ein
mittlerer (Note 6) Kapitalisierungszinssatz von 8.5 % angegeben. Jedoch
basiert die Tabelle in Anhang 14 auf einem Zinssatz für 1. Hypotheken von
5 % für Wohn- und Geschäftshäuser und von 5.5 % für Gewerbebauten.
Unterlegt ist damit die Wertbasis Mai 1998. Im Jahr 2016 lag der Zinssatz
für 1. Hypotheken für Wohn- und Geschäftshäuser gleich wie für Gewerbe-
bauten deutlich unter diesen Werten (Das Schweizerische Schätzerhand-
buch der SVKG 2019, S. 140 f. [nachfolgend: Schätzerhandbuch]; Rund-
schreiben der Eidgenössischen Steuerverwaltung "Steuerlich anerkannte
Zinssätze für Vorschüsse oder Darlehen in Schweizer Franken", wonach
für Liegenschaftskredite von Beteiligten oder nahestehenden Dritten im Be-
reich Industrie und Gewerbe bis zu maximal 2.25 % akzeptiert werden).
Eine deutliche Reduktion des Kapitalisierungssatzes wäre zweifellos not-
wendig. Dementsprechend kann der Kapitalisierungssatz nicht gestützt auf
den Anhang 14 der VBG festgesetzt werden.
7.4.1.3.
Die Veröffentlichung "Schweizerische Immobilien" vom 21. Februar 2019
(Anhang 2 zur Stellungnahme der Rekurrenten vom tt.mm. 2019;
https://www.schweizerische-immobilien.ch/immobilienbewertung) zeigt die
Aufschlüsselung von Kostenpositionen (Basiszinssatz und Zuschläge).
Diese Darstellung bezieht sich auf eine Publikation von Daniel Canonica
(Die Kapitalisierung, Forum für Schätzungsexperten vom 26./27. Septem-
ber 2003, S. 12 f.). Weiter wird in allgemeiner Weise ausgeführt, "Eine adä-
quate Bewertung erfordert je nach Nutzungsart unterschiedliche Kapitali-

- 17 -
sierungssätze". Für Wohnbauten werden 6.5 % - 8.5 % (MFH), für Büro-/
Geschäftshäuser 7.5 % und für Gewerbe-/Industriebauten 8.5 % genannt.
Eine Aufschlüsselung in Basiszinssatz und Zuschläge erfolgt dabei nicht.
Zu Recht wird jedoch festgehalten, dass der "Kapitalisierungssatz (…) je
nach Objekt und Risiko zu individualisieren" ist. Deshalb kann ebensowe-
nig auf die allgemeine, nicht individualisierten Kapitalisierungssätze abge-
stellt werden, zumal auch nicht genannt wird, auf welcher Basis die ge-
nannten Ansätze in zeitlicher Hinsicht beruhen.
7.4.1.4.
Abzulehnen ist auch der von den Rekurrenten angeführte Kapitalisierungs-
satz von 7 %, welcher von den V._____ Steuerbehörden bei
Unternehmensbewertungen (Bewertung nicht kotierter Wertpapiere)
verwendet werde, da sich dieser auf unbewegliches Vermögen bezieht.
Eine V._____ Praxis ist im Kanton Aargau nicht verbindlich.
7.4.2.
Zusammenfassend sind die von den Rekurrenten genannten Ansätze nicht
geeignet, um einen Kapitalisierungssatz von 7.3 % bzw. 8.49 % zu belegen.
7.5.
7.5.1.
Das KStA GS und die Rekurrenten (Rekurs, S. 4 und 5) gehen von einer
unterschiedlichen Zusammensetzung des korrekten Kapitalisierungssatzes
aus (Kolonne 1: Auffassung KStA GS; Kolonne 2: Auffassung Rekurren-
ten):
Industriegebäude:
Basiszinssatz 3.89 % 3.89 %
Objektspez. Zuschlag (nur Gewerbe/Gastgewerbe) 0.20 % 0.70 %
Betriebs- und Instandhaltungskosten 1.20 % 1.50 %
Verwaltungskosten 0.25 % 0.30 %
Mietzinsreduktion 0.10 % 0.40 %
Rückstellungsbedarf für grosszyklische Erneuerungen 0.70 % 1.70 %
Total Kapitalisierungssatz 6.34 % 8.49 %
Bürotrakt mit Wohnung
Basiszinssatz 3.89 % 3.89 %
Objektspez. Zuschlag (nur Gewerbe/Gastgewerbe) 0.20 % 0.70 %
Betriebs- und Instandhaltungskosten 0.60 % 1.50 %
Verwaltungskosten 0.22 % 0.30 %
Mietzinsreduktion 0.05 % 0.40 %
Rückstellungsbedarf für grosszyklische Erneuerungen 0.60 % 1.70 %
Total Kapitalisierungssatz 5.56 % 8.49 %
7.5.2.
Aus der Gegenüberstellung ergibt sich, dass bezüglich Basiszinssatz zu
Recht keine Differenzen bestehen (vgl. dazu Schätzerhandbuch S. 140 f.;

- 18 -
Tabelle KStA "Basiszinssatz"). Wie ausgeführt (Erw. 7.3.) ist jedoch bezüg-
lich Kapitalisierungssatz zwischen dem reinen Industriegebäude und dem
Bürotrakt mit Wohnung zu unterscheiden. Die Verwendung einheitlicher
Zuschläge ist daher nicht angebracht. Festzustellen ist weiter, dass die Re-
kurrenten ohne spezifische Begründung immer die Maximalsätze gemäss
der von ihnen eingereichten Veröffentlichung "Schweizerische Immobilien"
vom 21. Februar 2019 (Anhang 2 zur Stellungnahme der Rekurrenten vom
tt.mm. 2019) eingesetzt haben. Sie selbst haben damit die in dieser
Publikation aufgeführte Pflicht zur Individualisierung des Kapitalisierungs-
satzes "je nach Objekt und Risiko" verletzt. Allein deshalb kann nicht auf
die undifferenzierten Angaben der Rekurrenten abgestellt werden.
7.5.3.
Im Gegensatz zu den Rekurrenten hat das KStA GS in der Schätzung vom
tt.mm. 2018, der Stellungnahme vom 6. April 2020 (Ausführungen zu den
Kosten für die Kapitalverzinsung, die Bewirtschaftungskosten, Rück-
stellungen für grosszyklische Erneuerungen und zum Verhältnis der Kapi-
talkosten zu den Bewirtschaftungs-/Rückstellungskosten), der Stellung-
nahme vom 26. Oktober 2022 (Ausführungen zu den Betriebs-, Unterhalts-
und Verwaltungskosten unter Auswertung der Erfolgsrechnungen 2017
und 2018) und in der Vernehmlassung (Verweis auf das Schätzerhand-
buch, S. 150 f.) die verwendeten Kapitalisierungssätze detailliert und nach-
vollziehbar begründet, so dass auf die entsprechenden Begründungen ver-
wiesen werden kann.
7.5.4.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass für die Schätzung des Verkehrs-
wertes der Liegenschaft R-Strasse auf die vom KStA GS verwendeten
Kapitalisierungssätze abzustellen ist.
7.6.
7.6.1.
Mit der Schätzung C._____ wurde ein Substanzwert von CHF 3'750'000.00
für die Liegenschaft R-Strasse berechnet, während dieser in der Schätzung
des KStA GS mit CHF 3'831'503.00 erfasst wurde. Die Rekurrenten haben
den vom KStA GS berechneten Substanzwert ("Sachwert") im Rekurs zu
Recht nicht beanstanden lassen, so dass darauf abgestellt werden kann.
Festzuhalten ist, dass die Differenz von CHF 81'503.00 gerade etwa 2.2 %
des geschätzten Substanzwertes entspricht, was im jeder Schätzung an-
haftenden Unschärfebereich liegt und damit keiner Korrektur bedarf.
7.6.2.
Im Sinne einer Kontrollrechnung kann auf die Prämienrechnung für das
Jahr 2017, Police Nr. fff, der G._____ vom 7. Juni 2017 abgestellt werden.
Dort wird ein Versicherungswert (Neuwert für das in den 80er Jahren
erstellte Gebäude; ohne Landwert) von CHF 3'458'00.00

- 19 -
(Schätzungsdatum tt.mm. 2011) für das Gebäude Nr. eee ausgewiesen.
Bei einer Altersentwertung von rund 30 % (Schätzung KStA GS 35.1 % für
das Industriegebäude bzw. 25.3 % für Bürotrakt mit Wohnung mit Baujahr
[...]; Schätzung C._____ 33 % für den Hallenbau und 30 % für dem Anbau
["Gebäude Büros"]) ausgegangen, beträgt der Zeitwert der Gebäude (ohne
Land) rund CHF 2.4 - 2.5 Mio. Wird ein angemessener Landwert (Schät-
zung KStA GS CHF 1'178'325.00; Schätzung C._____ CHF 1'200'000.00)
berücksichtigt, erscheint der vom KStA GS geschätzte Wert ohne weiteres
vertretbar.
8.
8.1.
Die Rekurrenten erachten eine Gewichtung mit dem einfachen Substanz-
wert und dem dreifachen Ertragswert als angemessen. Damit stimmt die
Schätzung des KStA GS in Bezug auf das Industriegebäude überein, nicht
jedoch diejenige beim Bürotrakt mit Wohnung, wo der Ertragswert vierfach
gewichtet wird.
8.2.
Entgegen der Auffassung der Rekurrenten ist die vom KStA GS vertretene
Auffassung durchaus vertretbar, kommt doch dem Ertragswert beim Bü-
rotrakt mit Wohnung aufgrund der gegenüber dem Industriebau erzielbaren
höheren Mieten eine stärker zu gewichtende Bedeutung zu.
9.
Im Ergebnis ist der vom KStA GS geschätzte Verkehrswert zu bestätigen.
Daraus ergibt sich folgender massgeblicher Liquidationsgewinn:
Verkehrswert Liegenschaft R-Strasse CHF 3'321'000.00
Abzüglich Buchwert CHF 2'388'521.00
Gewinn CHF 932'479.00
Abzüglich 10 % AHV CHF 93'248.00
Steuerbarer Liquidationsgewinn CHF 839'231.00
Demensprechend ist der Rekurs in diesem Punkt abzuweisen.
10.
10.1.
Im Veranlagungs- und Einspracheverfahren wurde der fiktive Einkauf wie
folgt ermittelt:
Anrechenbare Beitragsjahre
Alter der steuerpflichtigen Person am Ende des Liquidationsjahres,
angefangene Altersjahre (höchstens ordentliches AHV-Rentenalter + 65
Anrechnung der Jahre ab dem vollendeten 25. Altersjahr 25
Beitragsjahre 40

- 20 -
Massgebendes Einkommen (Durchschnitt des AHV-pflichtigen Einkommens aus selbstständi-
ger Erwerbstätigkeit der letzten fünf Geschäftsjahre vor dem Liquidationsjahr)
Geschäftsjahr Monate Einkommen
2011 12 106'162
2012 12 94'748
2013 12 114'550
2014 12 85'310
2015 12 109'656
Total 510'426
Durchschnitt 102'085
Fiktiver Einkaufsbetrag
Altersgutschriftensatz 15 % multipliziert mit Anzahl Beitragsjahre 40 600 %
multipliziert mit massgebendem durchschnittlichen Einkommen 102'085 612'510
Abzüglich Altersguthaben aus beruflicher Vorsorge
Guthaben bei Vorsorge- und Freizügigkeitseinrichtungen 0
Säule 3a Guthaben 0
Abzüglich Vorbezüge aus Wohneigentum, übrige Vorbezüge und
Barauszahlungen aus Vorsorge und Freizügigkeitseinrichtungen
Säulen 2 und 3a 34'423
Abzüglich Alters- und Invalidenleistungen von Vorsorge- und
Freizügigkeitseinrichtungen Säule 2 und 3a 0 34'423
Total fiktiver Einkauf 578'087
10.2.
Bei der Berechnung des fiktiven Einkaufs hat die Steuerkommission
Q._____ die von den Rekurrenten mit dem Fragebogen Kapitalgewinne
angegebenen massgebenden Einkommen der Jahre 2011 - 2015
übernommen und auf den ermittelten Durchschnitt von CHF 102'085.00
abgestellt. Ebenfalls wurden die deklarierten 40 Beitragsjahre und der
Altersgutschriftensatz von 15 % pro Jahr (= total 600 %) übernommen. Das
ist nicht zu beanstanden.
Hingegen hat die Vorinstanz korrekterweise bei den anzurechnenden Al-
tersguthaben der 2. Säule und der Säule 3a nicht die deklarierten
CHF 270'823.00 berücksichtigt, sondern nur die per tt.mm. 2013 (Erreichen
des Pensionsalters per tt.mm. 2013) erfolgte Auszahlung von
CHF 34'423.00 aus der Säule 3a. Die am tt.mm. 2012 abgelaufene kapi-
talbildende Lebensversicherung der D._____ (Police ddd) und die am
tt.mm. 2013 abgelaufene kapitalbildende Lebensversicherung der D._____
(Police ccc) wurden zu Recht der Säule 3b mit CHF 236'400.00
zugerechnet.
10.3.
Obwohl die Rekurrenten mit dem Fragebogen Kapitalgewinne tatsächlich
"nur" die Besteuerung des fiktiven Einkaufs im Umfang von
CHF 341'687.00 geltend gemacht haben, ist der höhere fiktive Einkauf von
CHF 578'087.00 der Besteuerung mit der getrennt vom übrigen Einkom-
men erhobenen Jahressteuer nach § 45 Abs. 1 lit. f StG zu unterwerfen.

- 21 -
10.4.
Der fiktive Einkauf wurde von der Steuerkommission Q._____ damit korrekt
berechnet. In diesem Punkt ist der Rekurs abzuweisen.
11.
11.1.
Führt eine selbständig erwerbstätige Person ihr Unternehmen nicht mehr
weiter und erklärt sie schriftlich, dass dieses in ihrem Geschäftsvermögen
und Eigentum verbleibt, so wird die Besteuerung der Gewinne bei endgül-
tiger Überführung ins Privatvermögen nach § 27 Abs. 2 StG bis zu ihrem
Ableben hinausgeschoben (§ 23 Abs. 1 lit. b StG). Diese Massnahmen kön-
nen sodann nach § 23 Abs. 2 StG unter bestimmten Bedingungen verlän-
gert werden. Eine Abrechnung hat stattzufinden, wenn die Voraussetzun-
gen nicht mehr gegeben sind (§ 23 Abs. 3 lit. a StG) oder die steuerpflich-
tige Person eine Überführung ins Privatvermögen wünscht (§ 23 Abs. 3
lit. b StG) oder die Steuerpflicht im Kanton endet (§ 23 Abs. 3 lit. c StG).
11.2.
Es ist ebenso zu prüfen, ob ein Steueraufschub aus anderen Gründen mög-
lich ist. Nach § 32a Abs. 1 StG kann eine steuerpflichtige Person bei Über-
führung einer Liegenschaft des Anlagevermögens in das Privatvermögen
verlangen, dass im Zeitpunkt der Überführung nur die Differenz zwischen
den Anlagekosten und dem massgebenden Einkommenssteuerwert be-
steuert wird. In diesem Fall gelten die Anlagekosten als neuer massgeben-
der Einkommenssteuerwert. Die Besteuerung der übrigen stillen Reserven
als Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit wird bis zur Veräusse-
rung der Liegenschaft aufgeschoben. Wird ein im Sinne von § 32a StG ins
Privatvermögen überführtes Grundstück veräussert, so gilt ein dabei erziel-
ter Gewinn als Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit. Er unterliegt
nicht der Grundstückgewinnsteuer, soweit es sich nicht um land- und forst-
wirtschaftliche Grundstücke handelt (Kommentar zum Aargauer Steuerge-
setz, a.a.O., § 32a StG N 5 und 8).
11.3.
Das Verwaltungsgericht hat sich in seinem Urteil vom 9. August 2021
(WBE.2020.263; bestätigt durch Bundesgerichtsurteil vom 2. Februar 2022
[2C_666/2021, 2C_721/2021]) zum Verhältnis von § 23 StG und § 32a StG
wie folgt geäussert:
"3.2.2.
3.2.2.1.
Vor Inkrafttreten des – als Umsetzung des im Rahmen der Unternehmens-
steuerreform II neu ins Gesetz aufgenommenen Art. 8 Abs. 2bis StHG er-
lassenen – § 32a Abs. 1 StG fiel ein Steueraufschub allein nach § 23 StG
in Betracht. Einen solchen hatten die Beschwerdeführer denn auch, wie
bereits erwähnt, am 23. Juli 2010 beantragt.

- 22 -
Durch den Steueraufschubtatbestand gemäss § 23 StG bleibt die Ge-
schäftsvermögensqualität eines Vermögensgegenstands aufrechterhal-
ten. Die bisher steuerlich als Geschäftsvermögen behandelten Vermö-
gensgegenstände verbleiben im Geschäftsvermögen (CONRAD WAL-
THER, in: MARIANNE KLÖTI-WEBER/DAVE SIEGRIST/DIETER WEBER
[Hrsg.], Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 4. Aufl. 2015, § 23 N 4).
3.2.2.2.
Im Gegensatz dazu enthalten die neurechtlichen Tatbestände von Art. 18a
Abs. 1 DBG ebenso wie von Art. 8 Abs. 2bis StHG und § 32a Abs. 1 StG
keine entsprechende Fiktion. Vielmehr findet nach diesen Bestimmungen
zwar ein Wechsel vom Geschäfts- zum Privatvermögen statt, für den auch
mit Bezug auf die wiedereingebrachten Abschreibungen steuerlich abzu-
rechnen ist. Nur hinsichtlich eines darüberhinausgehenden, bei einer spä-
teren Veräusserung erzielten Gewinns findet ein Steueraufschub statt.
(…)
3.3.2.
Die neurechtliche Regelung von Art. 18a Abs. 1 DBG ebenso wie jene von
§ 32a Abs. 1 StG verdrängen in ihrem Anwendungsbereich die Bestim-
mung von § 23 StG: Es ist nicht vorstellbar, dass sowohl beim Enden eines
Steueraufschubs gemäss § 23 StG voll und gleichzeitig nach Art. 32a
Abs. 1 StG und Art. 18a DBG 'geteilt' (d.h. einstweilen nur über die wieder
eingebrachten Abschreibungen und erst beim Verkauf über die restlichen
stillen Reserven) abgerechnet wird."
11.4.
Die Rekurrenten haben mit dem Fragebogen Kapitalgewinne zwar das Feld
"Antrag auf Steueraufschub für den Wertzuwachs von Liegenschaften des
Anlagevermögens (§ 32a StG; Art. 18a DBG), nicht jedoch das Feld "Antrag
auf Steueraufschub bei Generationenwechsel nach § 23 StG (nur Kantons-
steuern)" angekreuzt. In Ziff. 2 des Fragebogens Kapitalgewinne wurden
sodann die Anlagekosten der per tt.mm. 2016 überführten Liegenschaften
deklariert. Weitere Angaben zur Ermittlung von wieder eingebrachten Ab-
schreibungen (Ziff. 2.1 - Ziff. 2.3) fehlen jedoch vollständig. Unter diesen
Umständen ist die Vorinstanz zu Recht davon ausgegangen, dass kein An-
trag auf Steueraufschub nach § 32a StG vorlag. Die Rekurrenten haben
denn auch im bisherigen Verfahren und auch im Rekursverfahren keine
Angaben zu einem Steueraufschub gemacht, geschweige denn einen sol-
che ausdrücklich verlangen lassen.
12.
Es ist unbestritten, dass die Besteuerung des Liquidationsgewinnes privili-
giert nach 45 Abs. 1 lit. f StG zu erfolgen hat. Es bestehen keine Anhalts-
punkte, welche eine abweichende Beurteilung durch das Spezialverwal-
tungsgericht bewirken könnten. Das Geschäft wurde vollständig aufgege-
ben (vgl. dazu Bundesgerichturteil vom 5. August 2021 [2C_390/2020]).

- 23 -
13.
Im Ergebnis ist der Rekurs abzuweisen. Der fiktive Einkauf beträgt
CHF 578'087.00 und der getrennt vom übrigen Einkommen privilegiert zu
besteuernde Liquidationsgewinn 2016 CHF 261'144.00 (CHF 839'231.00
abzüglich fiktiver Einkauf von CHF 578'087.00), gerundet CHF 261'100.00.
14.
14.1.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die Rekurrenten die Kosten
des Rekursverfahrens zu tragen (§ 189 Abs. 1 StG).
14.2.
Es ist keine Parteientschädigung auszurichten (§ 189 Abs. 2 StG).

- 24 -
Das Gericht erkennt:
1.
Der Rekurs wird abgewiesen
2.
Die Rekurrenten haben die Verfahrenskosten, bestehend aus einer Staats-
gebühr von CHF 6'500.00, der Kanzleigebühr von CHF 300.00 und den
Auslagen von CHF 100.00, zusammen CHF 6'900.00, unter solidarischer
Haftbarkeit zu bezahlen.
3.
Es wird keine Parteientschädigung ausgerichtet.
4. 5. 6.
Zustellung an:
das Kantonale Steueramt
die Vertreterin der Rekurrenten (2)
das Gemeindesteueramt Q._____
Rechtsmittelbelehrung
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Be-
schwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau angefochten
werden. Die Beschwerde ist in doppelter Ausfertigung beim Spezialver-
waltungsgericht, Obere Vorstadt 37, 5001 Aarau, einzureichen. Die
Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit dem 7. Tag nach Ostern, vom
15. Juli bis und mit 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem
2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerdeschrift muss einen Antrag, wie
der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Begründung enthalten. Der ange-
fochtene Entscheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizu-
legen (§§ 28 und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom
4. Dezember 2007 [VRPG] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1 der Schwei-
zerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; §§ 187,
196 und 198 des Steuergesetzes vom 15. Dezember 1998 [StG]).

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Aarau, 26. Juni 2025
Spezialverwaltungsgericht
Steuern
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:
Heuscher Betsche