ag_spezialverwaltungsgericht · 4-EV.2025.10 · 2026-06-03 · de
Spezialverwaltungsgericht / Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen — 4-EV.2025.10


Spezialverwaltungsgericht
Kausalabgaben und Enteignungen
4-EV.2025.10
Urteil vom 3. Juni 2026
Gesuchsteller 1 A._____
Gesuchstellerin 2 B._____
beide vertreten durch Alain Meier, Siegrist Ries & Partner,
Bleichemattstrasse 43, 5001 Aarau
Gesuchgegnerin Einwohnergemeinde Q._____
handelnd durch den Gemeinderat
dieser vertreten durch Dr. iur. Peter Heer, Voser Rechtsanwälte,
Stadtturmstrasse 19, 5401 Baden
Beigeladener Regierungsrat des Kantons Aargau
vertreten durch Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsabteilung
dieses vertreten durch Dr. iur. Adrian Gossweiler und/oder Dr. iur. Michael
Pflüger, kanzlei konstruktiv ag, Rain 16, 5000 Aarau
Gegenstand Materielle Enteignung

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Das Gericht entnimmt den Akten:
A.
A.1.
Die Gemeindeversammlung der Einwohnergemeinde Q._____ beschloss
am tt.mm. 2023 eine Gesamtrevision der Nutzungsplanung Siedlung und
Kulturland (fortan Nutzungsplanung 2023), welche vom Regierungsrat am
tt.mm. 2024 genehmigt wurde (Beschluss des Regierungsrates des Kan-
tons Aargau [RRB] Nr. nnn vom tt.mm. 2024).
Im Rahmen der Nutzungsplanänderung wurde eine Teilfläche von 659 m2
(gemäss Kataster der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen
[ÖREB-Kataster]; gemäss Gesuch: 655.70 m2) der im Miteigentum von
B._____ und A._____ (fortan Gesuchstellende) stehenden Parzelle Nr. aaa
im Halte von insgesamt 2'240 m2 von der Wohnzone W2 (2. Etappe) der
Landwirtschaftszone zugewiesen (Bauzonenplan und BNO vom
16. Juni 1989, genehmigt durch den Grossen Rat am 12. Mai 1992 [fortan
Bauzonenplan 1989 und BNO 1989], Beilage 9 zum Gesuch; Bauzonen-
und Kulturlandplan vom tt.mm. 2023, genehmigt am tt.mm. 2024 [fortan
Bauzonen- und Kulturlandplan 2023 und BNO 2023).
B.
B.1.
Mit Eingabe vom 21. Mai 2025 liessen die Gesuchstellenden, vertreten
durch Rechtsanwalt Alain Meier, beim Spezialverwaltungsgericht, Abtei-
lung Kausalabgaben und Enteignungen (fortan SKE), ein Gesuch betref-
fend Entschädigung aus materieller Enteignung (fortan Gesuch) mit folgen-
den Anträgen stellen:
«1 . Es sei festzustellen, dass die mit der Nutzungsplanung der Einwohner-
gemeinde Q._____, genehmigt vom Regierungsrat am tt.mm. 2024, er-
folgte Zuweisung von 655.70 m2 des im Eigentum der Gesuchsteller
stehenden Grundstücks LIG aaa in die Landwirtschaftszone, den ent-
schädigungspflichtigen Tatbestand der materiellen Enteignung erfüllt.
2. Die Gesuchgegnerin sei zu verurteilen, den Gesuchstellern
CHF 195'398.60 zuzüglich gesetzlichem Zins (derzeit 1.50 %) seit dem
tt.mm. 2024, zu bezahlen.
3. Es sei vom Nachklagevorbehalt der Gesuchsteller (vgl. Ziffer II.B.7.2.
hiernach) Vormerk zu nehmen.
4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zu Lasten der
Gesuchgegnerin.»

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B.2.
Mit Schreiben vom 23. Mai 2025 forderte das SKE die Einwohnergemeinde
Q._____ (fortan Gesuchgegnerin) zur Vernehmlassung auf.
Die Gesuchgegnerin liess, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Peter Heer,
mit Vernehmlassung vom 10. Juli 2025 (fortan Vernehmlassung Gesuch-
gegnerin) folgende Anträge stellen:
«1 . Das Gesuch sei abzuweisen.
2. Unter gesetzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen.»
B.3.
Ebenfalls mit Schreiben vom 23. Mai 2025 lud das SKE den Regierungsrat
des Kantons Aargau, vertreten durch das Departement Bau, Verkehr und
Umwelt (Rechtsabteilung; fortan RABVU; vgl. Regierungsratsbeschluss
[RRB] Nr. 2025-000820 von 2. Juli 2025) zum Verfahren bei und forderte
diesen im gleichen Zug ebenfalls zur Vernehmlassung auf.
Der Beigeladene liess sich, vertreten durch die Rechtsanwälte Dr. Adrian
Gossweiler und/oder Dr. Michael Pflüger, mit Datum vom
26. September 2025 (fortan Vernehmlassung Beigeladener) vernehmen
und stellte folgende Anträge:
«1 . Das Entschädigungsbegehren der Gesuchsteller vom 21. Mai 2025 sei
mitsamt dem gestellten Feststellungsbegehren abzuweisen, soweit un-
ter diesen Umständen auf Letzteres überhaupt eizutreten ist.
2. Unter Kosten und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Gesuchsteller
Verfahrensantrag: Sollte das Verfahren in einer ersten Phase nicht auf die
Frage des Vorliegens einer materiellen Enteignung an sich beschränkt
sein, sondern darin bereits auch die Frage einer allfälligen Entschädi-
gungshöhe Verfahrensgegenstand bilden, sei dem Beigeladenen noch ein-
mal eine Frist von 30 Tagen zur Einreichung einer ergänzenden Beschwer-
deantwort zum Thema einer allfälligen Entschädigungshöhe anzusetzen.
B.4.
Die Gesuchstellenden replizierten mit Datum vom 2. Dezember 2025
(fortan Replik) und hielten an ihren Anträgen fest.
B.5.
Mit Duplik vom 9. Dezember 2025 (fortan Duplik Gesuchgegnerin) hielt die
Gesuchgegnerin an ihren Anträgen fest. Mit Duplik vom 16. Februar 2026
(fortan Duplik Beigeladener) hielt der Beigeladene an seinen Anträgen fest.
Die Dupliken wurden den Parteien mit Datum vom 18. Februar 2026 übers
Kreuz zugestellt.

- 4 -
C.
Mit Beweisanordnung vom 6. März 2026 forderte das Gericht von der Ge-
suchgegnerin weitere Unterlagen ein. Diese gingen am 16. April 2026 ein
und wurden den Parteien mit Datum vom 24. April 2026 zur Kenntnis zu-
gestellt.
D.
Das Gericht führte am 3. Juni 2026 eine Augenscheinsverhandlung durch
(Präsenz siehe Protokoll vom 3. Juni 2026 [fortan Protokoll], S. 2) und
fasste nach anschliessender Beratung nachfolgendes Urteil.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
1.1.
Die Gesuchstellenden fordern eine Entschädigung aus materieller Enteig-
nung infolge Zuweisung eines Teils der Parzelle Nr. aaa von der Wohn-
zone W2 (2. Etappe) zur Landwirtschaftszone (A.). Der Entscheid, ob eine
materielle Enteignung vorliegt, wie auch die Festsetzung einer allfälligen
Entschädigung fallen in die Zuständigkeit des SKE (§ 158 Abs. 1 des Ge-
setzes über Raumentwicklung und Bauwesen [BauG; SAR 713.100] vom
19. Januar 1993). Das SKE ist sachlich zur Beurteilung des vorliegenden
Gesuchs zuständig.
1.2.
Zur Einreichung eines Gesuchs betreffend Entschädigung aus materieller
Enteignung ist legitimiert, wer ein schutzwürdiges und aktuelles Interesse
geltend macht (§ 42 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege
[VRPG; SAR 271.200] vom 4. Dezember 2007). Als Miteigentümer der
Parzelle Nr. aaa sind die Gesuchstellenden direkt betroffen und damit ohne
weiteres aktivlegitimiert.
1.3.
Entschädigungspflichtig für eine materielle Enteignung ist das Gemeinwe-
sen, von dem der Eingriff ausgeht (§ 139 Abs. 1 BauG). Urheberin der Zo-
nenplanrevision, mit der die erwähnten Zuweisungen vorgenommen wur-
den, ist die Gesuchgegnerin. Sie wurde korrekterweise ins Recht gefasst.
1.4.
Gemäss § 28f Abs. 1 und 2 BauG gehen Entschädigungszahlungen der
Gemeinden für materielle Enteignungen bei Auszonungen, die der Richt-
plan des Kantons Aargau in der Fassung vom 24. März 2015 vorsieht
(fortan Richtplan, S. 4 und 10), zu Lasten der durch die Erträge aus der
Mehrwertabgabe geäufneten kantonalen Spezialfinanzierung. In diesen
Verfahren ist der Kanton daher aufgrund der möglichen Berührung der

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eigenen Interessen zum Verfahren beilzuladen (§ 12 Abs. 1 VRPG). Vor-
liegend handelt es sich um eine Zonenzuweisung, die vom Richtplan vor-
gesehen ist. Aus diesem Grund wurde der Kanton Aargau, vertreten durch
den Regierungsrat, zum Verfahren beigeladen.
1.5.
Die Einreichung eines Entschädigungsgesuchs ist im Grundsatz an keine
Frist gebunden. Nach der Praxis des Bundesgerichts unterliegen aber auch
öffentlich-rechtliche Ansprüche der Verjährung. Fehlt eine Regelung über
Verjährungsfristen, so kann das Gericht eine privatrechtliche Bestimmung
analog anwenden oder selbst eine Regel aufstellen (Bundesgerichtsent-
scheid [BGE] 126 II 61). Für Entschädigungsforderungen aus materieller
Enteignung infolge Zonenplanänderung hat das Bundesgericht eine Frist
von zehn Jahren festgelegt (BGE 108 Ib 334, Erw. 5.a.).
Die Zonenplanrevision, auf die die Gesuchstellerin ihre Entschädigungsfor-
derung stützt, wurde am tt.mm. 2024 vom Regierungsrat genehmigt (A.).
Das vorliegende Gesuch vom 21. Mai 2025 wurde fristgerecht gestellt.
1.6.
Die Vertreter der Parteien wurden gehörig bevollmächtigt (Beilage 1 zum
Gesuch; Beilage 1 zur Vernehmlassung Gesuchgegnerin; [RRB] Nr. 2025-
000820 und separat eingereichte Vollmacht vom 10. Juli 2025).
1.7.
Die Verfahrensvoraussetzungen sind erfüllt; auf das Gesuch ist einzutre-
ten.
1.8.
Die Gesuchstellenden bringen vor, vor der Einreichung einer Klage an das
SKE nach §§ 59 i.V.m. 60 ff. VRPG sei ein Vorverfahren durchzuführen, in
welchem die klagende der beklagten Partei ihre Begehren mitteile und um
Stellungnahme innert angemessener Frist ersuche (mit Verweis auf
§ 61 VRPG). Die Durchführung eines Vorverfahrens sei prozessual nicht
zwingend nötig; gleichwohl sei eines durchgeführt worden. Die Gesuchstel-
lenden hätten mit Schreiben vom 25. Oktober 2024 mitgeteilt, dass eine
entschädigungspflichtige materielle Enteignung vorliege und ein Angebot
vorzulegen sei, worauf der Gemeinderat mitgeteilt habe, er teile die Rechts-
auffassung der Gesuchstellenden nicht und sei nicht bereit, auf Verhand-
lungen einzutreten (Gesuch, Rz. 5).
Beim vorliegenden Verfahren handelt es sich nicht um ein Klageverfahren,
sondern um ein zweistufiges Verfahren eigener Art, in welchem geprüft
wird, ob eine Eigentumsbeschränkung eine materielle Enteignung bewirkt
und falls ja, wie der Eingriff zu entschädigen ist. Das Verfahren wird durch
eine Eingabe des von der Eigentumsbeschränkung Betroffenen an das

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SKE eingeleitet. Ein Vorverfahren ist nicht vorgesehen (RALPH VAN DEN
BERGH in: ANDREAS BAUMANN/RALPH VAN DEN BERGH/MARTIN GOSSWEI-
LER/CHRISTIAN HÄUPTLI/ERICA HÄUPTLI-SCHWALLER/VERENA SOMMERHAL-
DER FORESTIER, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern
2013 [fortan Baugesetzkommentar], § 158 N 2 f.; ebenso Entscheid des
Spezialverwaltungsgerichtes, Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen
[SKEE 4-EV.2020.6] vom 14. April 2021, Erw. 1.4.).
2.
2.1.
Im Verfahren betreffend materielle Enteignung ist primär zu prüfen, ob die
in Frage stehende öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung einer Ent-
eignung gleichkommt, die gemäss Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung
vom 18. April 1999 (BV; SR 101) wie auch nach § 21 Abs. 4 der Verfas-
sung des Kantons Aargau vom 25. Juni 1980 (KV; SAR 110.000) die volle
Entschädigungspflicht des Enteigners begründet (vgl. auch § 138 BauG).
Wird die Grundfrage des Vorliegens des Enteignungstatbestands vom SKE
bejaht, so hat es in einem zweiten Schritt über die Höhe der zu leistenden
Entschädigung zu befinden (vgl. § 158 Abs. 1 BauG; sog. zweistufiges
Verfahren).
Je nach prozessualer Ausgangslage kann es sich aus verfahrensökonomi-
schen Überlegungen aufdrängen, über die Grundfrage der Tatbestands-
mässigkeit ein selbständig anfechtbares Urteil zu fassen (BEATRICE WE-
BER-DÜRLER, Verwaltungsökonomie und Praktikabilität im Rechtsstaat, in:
Schweizerisches Zentralblatt für Staats- und Verwaltungsrecht [ZBl]
87/1986, S. 193 ff.). Eine derartige Zweiteilung des Verfahrens ist jedoch
nicht zwingend (RALPH VAN DEN BERGH in: Baugesetzkommentar, § 158
N 3). Das SKE entscheidet die Frage einer Zweiteilung jeweils aufgrund der
konkreten Umstände des Einzelfalles.
2.2.
Im vorliegenden Verfahren sind sich die Parteien schon in der Grundfrage
uneinig. Im Gegensatz zu den Gesuchstellenden sprechen die Gesuchgeg-
nerin sowie der Beigeladene der Eigentumsbeschränkung die Enteig-
nungsqualität ab. Das Gericht beschränkt sich daher zunächst auf die Prü-
fung, ob eine materielle Enteignung gegeben ist. Eine allfällige Entschädi-
gung wäre in einem Folgeverfahren zu beurteilen.
3.
3.1.
3.1.1.
Der Beigeladene bringt vor, als Stichtag sei vorliegend vom Datum des In-
krafttretens der grundeigentümerverbindlichen Eigentumsbeschränkung
(Genehmigung der Nutzungsplanung) abzuweichen und es sei stattdessen
auf das Datum der Beschlussfassung des behördenverbindlichen

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Richtplanes abzustellen; eventualiter auf das Datum der Genehmigung
durch den Regierungsrat (Vernehmlassung Beigeladener, Rz. 13-16; Dup-
lik Beigeladener, Rz. 4-7; Protokoll, S. 9 f.).
3.1.2.
Die Gesuchstellenden bringen in ihrem Gesuch vor, der Stichtag sei die
Genehmigung des Regierungsrates. In ihrer Replik bringen sie vor: «Mass-
gebend ist, dass die Gesuchsteller bis zum Beschluss des Richtplans am
24. März 2015 davon ausgehen durften, ihr Grundstück vollständig über-
bauen zu können. In diesem Sinne geht auch der Beigeladene davon aus,
dass als massgebender Stichtag die Beschlussfassung des Richtplans am
24. März 2015 gilt» (zit. Replik, Rz. 27).
3.2.
3.2.1.
Der massgebliche Stichtag für die Frage, ob eine materielle Enteignung
vorliegt, ist der des Inkrafttretens des neuen Zonenplans (BGE 132 II 218,
Erw. 2.4.). Die Nutzungsplanung wurde am tt.mm. 2024 vom Regierungs-
rat genehmigt. Die strittigen Eigentumsbeschränkungen sind an diesem
Tag in Kraft getreten, womit der massgebende Stichtag feststeht.
3.2.2.
Der Richtplan ist lediglich behördenverbindlich. Die konkrete Umsetzung
erfolgte durch die Gemeinde. Erst mit der Umsetzung durch die Gemeinde
und die darauffolgende Genehmigung der Nutzungsplanrevision durch den
Regierungsrat am tt.mm. 2024 wurde die Eigentumsbeschränkung auch für
die Grundeigentümer verbindlich (SKEE [4-EV.2022.11] vom
12. Februar 2025, Erw. 1.2.2.1.).
3.2.3.
Bezüglich des Vorbringens der Gesuchstellenden sei darauf hingewiesen,
dass für die Einreichung eines Entschädigungsgesuchs eine Frist von zehn
Jahren ab Eintritt der Eigentumsbeschränkung gilt (Erw. 1.5.). Die Eingabe
der Gesuchstellenden vom 21. Mai 2025 wäre folglich verspätet, wenn als
Stichtag auf den 24. März 2015 abgestellt würde.
4.
4.1.
Zwischen den Parteien ist in erster Linie strittig, ob die Zuweisung einer
Teilfläche der Parzelle Nr. aaa von der Wohnzone W2 (2. Etappe) zur
Landwirtschaftszone den Tatbestand der materiellen Enteignung erfüllt.
4.2.
Im Einklang mit Art. 26 Abs. 2 BV und § 21 Abs. 4 KV definiert § 138 BauG
die materielle Enteignung als staatlichen Eingriff in vermögenswerte
Rechte, der in seiner Wirkung einer formellen Enteignung gleichkommt.

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4.3.
Eine Eigentumsbeschränkung infolge Planungsmassnahmen kommt einer
Enteignung im Sinne von Art. 5 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die
Raumplanung (RPG; SR 700) vom 22. Juni 1979 dann gleich, «wenn ei-
nem Eigentümer der bisherige oder ein voraussehbarer künftiger Gebrauch
seines Grundeigentums untersagt oder besonders stark eingeschränkt
wird, weil ihm eine aus dem Eigentumsinhalt fliessende wesentliche Befug-
nis entzogen wird. Geht der Eingriff weniger weit, so kann ausnahmsweise
eine Eigentumsbeschränkung einer Enteignung gleichkommen, falls ein
einzelner oder einzelne Grundeigentümer so getroffen sind, dass ihr Opfer
gegenüber der Allgemeinheit unzumutbar erscheint und es mit der Rechts-
gleichheit nicht zu vereinbaren wäre, wenn hierfür keine Entschädigung ge-
leistet würde (sog. Sonderopfer)» (zit. Urteil des Bundesgerichts
[1C_275/2018] vom 15. Oktober 2019, Erw. 2.1.).
4.4.
«In beiden Fällen ist die Möglichkeit einer zukünftigen besseren Nutzung
der Sache nur zu berücksichtigen, wenn im massgebenden Zeitpunkt an-
zunehmen war, sie lasse sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zu-
kunft verwirklichen. Unter besserer Nutzung ist in der Regel die Möglichkeit
der Überbauung eines Grundstücks zu verstehen» (zit. Urteil des Bundes-
gerichts [1C_275/2018] vom 15. Oktober 2019, Erw. 2.1.; ebenso
BGE 125 II 431, Erw. 3.a; sog. Realisierungswahrscheinlichkeit).
4.5.
Für die Abgrenzung zwischen entschädigungslosen und entschädigungs-
pflichtigen Eigentumsbeschränkungen stellt das Bundesgericht unter ande-
rem darauf ab, ob auf der betroffenen Parzelle eine bestimmungsgemässe,
wirtschaftlich gute Nutzung weiterhin möglich bleibt. Blosse Beschränkun-
gen der baulichen Nutzung durch Planungen, insbesondere Abzonungen,
sind in der Regel entschädigungslos hinzunehmen (JÖRG LEIMBACHER, Pla-
nungen und materielle Enteignung, Schweizerische Vereinigung für Lan-
desplanung VLP (Hrsg.), Schriftenfolge Nr. 63, April 1995 [fortan JÖRG
LEIMBACHER], S. 73 f.).
4.6.
Bei Planungsmassnahmen ist nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung
zwischen Nichteinzonung und Auszonung zu unterscheiden
(BGE 131 II 728, Erw. 2.3 f.).
5.
Zunächst ist zu prüfen, ob es sich bei der Zuweisung einer Teilfläche der
Parzelle Nr. aaa von der Wohnzone W2 (2. Etappe) zur Landwirtschafts-
zone um eine Auszonung oder eine Nichteinzonung handelt.

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5.1.
Eine Nichteinzonung liegt vor, wenn ein Grundstück bei der erstmaligen
Schaffung einer raumplanerischen Grundordnung, die den verfassungs-
rechtlichen und gesetzlichen Anforderungen, namentlich des RPG, ent-
spricht, keiner Bauzone zugewiesen wird. Ob die frühere Ortsplanung be-
reits den Anforderungen des RPG genügte, hängt davon ab, ob sie als
Ganzes und nicht bloss parzellen- oder quartierweise mit den raumplaneri-
schen Grundsätzen vereinbar war (Urteil des Bundesgerichts
[1C_473/2017] vom 3. Oktober 2018, Erw. 2.3.).
5.2.
Eine Nichteinzonung erfüllt grundsätzlich die Voraussetzungen einer mate-
riellen Enteignung nicht und löst in der Regel keine Entschädigungspflicht
aus (BGE 131 II 728, Erw. 2.1.). Das gilt nicht nur bei der Revision altrecht-
licher, vor Inkrafttreten des RPG (1. Januar 1980) erlassener Zonenpläne,
sondern auch bei der Anpassung von Zonenplänen, die zwar unter der
Herrschaft des RPG in Kraft getreten sind, materiell aber nicht in jeder Hin-
sicht auf die bundesrechtlichen Planungsgrundsätze ausgerichtet waren
(Urteile des Bundesgerichts [1C_573/2011] vom 30. August 2013,
Erw. 2.2.; [1C_275/2018] vom 15. Oktober 2019, Erw. 2.3.; [1C_332/2022]
vom 13. Juli 2023, Erw. 3.3.1. = Pra 3/2024, S. 205 ff.; SAMUEL KISSLING,
Entschädigung bei Rückzonungen, Auszonung oder Nichteinzonung? in:
Inforaum, Magazin für Raumentwicklung, EspaceSuisse 1/2024, S. 18 ff.).
Daraus folgt, dass Zonenpläne, die unter der Geltung des RPG erlassen
worden waren, dann als RPG-widrig zu qualifizieren sind, wenn sie eindeu-
tig überdimensionierte Bauzonen aufweisen. Deren Reduktion gilt entspre-
chend als Nichteinzonung. Bei der Anpassung eines ursprünglich RPG-
konformen Zonenplanes an geänderte Verhältnisse und Anschauungen
gelten damit einhergehende Einschränkungen raumplanerischer Nut-
zungsmöglichkeiten dagegen als Auszonungen (SKEE [4-EV.2019.14]
vom 17. März 2021, Erw. 4.3.2.).
5.3.
Eine grundsätzlich entschädigungspflichtige Auszonung liegt vor, wenn ein
Grundstück mit einem bundesrechtskonformen Nutzungsplan einer
Bauzone zugewiesen war und aufgrund einer Zonenplanrevision einer
Nichtbauzone zugeteilt wird (BGE 131 II 728, Erw. 2.3.).
5.4.
Gemäss Art. 15 RPG sollen Bauzonen das Land umfassen, das sich für die
Überbauung eignet und das weitgehend überbaut ist (Art. 15 lit. a RPG)
oder das Land, das voraussichtlich in den nächsten 15 Jahren benötigt und
erschlossen wird (Art. 15 lit. b RPG). Dabei muss der Baulandbedarf
grundsätzlich anhand von objektiven Kriterien bestimmt werden. Ein blos-
ser Nachfrageüberhang ist für sich allein nicht ausreichend; vielmehr ist die

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regional und überregional gewünschte Entwicklung massgebend. Der Bau-
landbedarf kann bestimmt werden, indem der Baulandverbrauch der letz-
ten Jahre mit den vorhandenen Baulandreserven verglichen wird. Daraus
kann der durchschnittliche jährliche Baulandbedarf ermittelt werden
(BGE 116 Ia 328, Erw. 4.).
5.5.
5.5.1.
Die Gesuchstellenden bringen vor, die gesamte Parzelle Nr. aaa sei vor der
aktuell geltenden Nutzungsplanung der Wohnzone W2 (2. Etappe) zuge-
wiesen gewesen. Die Qualifikation dieses Baugebiets 2. Etappe sei um-
stritten. Der Gemeinderat gehe davon aus, dass es sich um eine zulässige
Erschliessungsetappe handle. Der Kanton hingegen gehe davon aus, dass
es sich bei den Bauzonen 2. Etappe um (unzulässige) Baugebietsetappen
handle (mit Verweis auf den Auszug des Planungsberichtes nach
Art. 47 der Raumplanungsverordnung [RPV; SR 700.1] vom
28. Juni 2000, Stand Vorlage Gemeindeversammlung, S. 12).
Die Qualifikation sei im Endeffekt jedoch nicht entscheidend. Zentral sei,
dass Grundstücke, welche dem Baugebiet 2. Etappe zugeordnet waren,
ohne weiteres hätten überbaut werden können. Dementsprechend sei den
Gesuchstellenden im Jahr 2016 eine Baubewilligung für diverse Neubau-
ten (Gartenhaus, Gewächshaus, neue Gartengestaltung mit Terrainverän-
derung) erteilt worden. In der Baubewilligung vom 19. September 2016 sei
festgehalten, dass sich das Bauvorhaben in der Wohnzone W2 (2. Etappe)
befinde und zonenkonform sei. Bereits im Jahr 2014 sei zudem der Ausbau
des Dachgeschosses bewilligt worden. Für die Überbauung der Parzelle
sei keine Sondernutzungsplanung notwendig. In der Baubewilligung werde
diesbezüglich ausgeführt, dass beide bewilligten Bauten unbewohnt seien
und keinen Sondernutzungsplan auslösen würden.
Auch wenn auf dem Grundstück der Gesuchstellenden neue Wohnungen
erstellt worden wären, wäre dies nicht vom Vorliegen eines Sondernut-
zungsplanes abhängig gewesen. Dies würden auch Vergleichsfälle in der
näheren Umgebung zeigen, zumal nach dem Inkrafttreten (1992) der alten
BNO 1989 verschiedene Bauvorhaben umgesetzt worden seien, so bei-
spielsweise im Jahr 1998 auf der Parzelle Nr. ddd und vermutungsweise
ebenfalls nach 1992 auf der Parzelle Nr. eee. Bis heute existiere kein Er-
schliessungsplan für das Gebiet, in welchem sich diese Parzellen befän-
den. Die Überbauung von Grundstücken in der Wohnzone W2 (2. Etappe)
habe demnach keinen Erschliessungsplan vorausgesetzt (Gesuch,
Rz. 2.1.-2.5.; Replik, Rz. 4, 20, 40; Protokoll, S. 18).
In den Jahren 2022 und 2023 habe die Gesuchgegnerin die Nutzungspla-
nung einer Gesamtrevision unterzogen. Gemäss der neuen Planung sei ein
Teil der Parzelle Nr. aaa neu der Landwirtschaftszone zugewiesen

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(Gesuch, Rz. 3.1.-3.3.). Die Gesuchstellenden äussern sich im Gesuch
nicht explizit, ob sie von einer Auszonung oder einer Nichteinzonung aus-
gehen. Sie bringen lediglich vor, es handle sich dabei um die Aufhebung
einer wesentlichen Eigentumsbefugnis, zumal die streitbetroffenen Flächen
vor der Revision der Nutzungsplanung überbaut werden konnten und neu
einer Nichtbauzone zugewiesen seien (Gesuch, Rz. 6.1.1.-6.1.5.). In ihrer
Replik bringen sie vor, es handle sich um eine Auszonung; die Gesuchgeg-
nerin bringe keine Belege für eine Nichteinzonung vor (Replik, Rz. 10).
5.5.2.
Die Gesuchgegnerin bringt vor, es habe sich bei der Wohnzone W2
(2. Etappe) um eine zulässige 2. Erschliessungsetappe gehandelt. Anders
als die 2. Baugebietsetappe verbiete die 2. Erschliessungsetappe das
Bauen nicht, sondern lege einzig fest, dass Grundstücke erst dann über-
baut werden dürften, wenn für das Gebiet ein rechtskräftiger Sondernut-
zungsplan vorliege. Das BVU sei im Rahmen der Vorprüfung der revidier-
ten Nutzungsordnung davon ausgegangen, es habe sich bei den Bauzonen
2. Etappe um unzulässige Baugebietsetappen gehandelt, welche gemäss
bundesgerichtlicher Rechtsprechung zum Nichtbaugebiet gehörten.
Unabhängig davon hätte die Parzelle Nr. aaa bereits gemäss der
BNO 1989 nicht überbaut werden dürfen: Entweder, weil sie zum Nichtbau-
gebiet gehöre (Auffassung des BVU) oder weil ein rechtskräftiger Erschlies-
sungsplan gefehlt habe (Auffassung Gesuchgegnerin).
Der kantonale Richtplan nehme die Gebiete «XY» und «XZ» (insgesamt
3.2. ha) vom Siedlungsgebiet aus und verpflichte die Gemeinde, die Ge-
biete innert dreier Jahre auszuzonen. Notfalls habe die Gemeinde eine Pla-
nungszone zu erlassen. Für den Fall, dass die Auszonung nicht zeitgerecht
erfolge, bestimme der Richtplan, dass der Regierungsrat dem Grossen Rat
eine Vorlage zur Überführung dieser Flächen in eine geeignete Nicht-
bauzone vorlegen müsse (mit Verweis auf den Richtplan, S. 1.2., Be-
schluss 4.1.). Zum Gebiet «XY» gehöre auch die(Teil-)Parzelle Nr. aaa.
Die Gemeinde habe den Richtplan zu beachten, was sie zur Zuweisung der
Teilfläche der Parzelle Nr. aaa zum Nichtbaugebiet veranlasste. Sodann
sei die Gesuchgegnerin verpflichtet gewesen, die Bauzone zu reduzieren.
Aus kantonaler Sicht sei die Bauzone unter Geltung der Nutzungsord-
nung 1989 derart gross gewesen, dass die Gesuchgegnerin verpflichtet ge-
wesen sei, nicht nur Land gemäss dem Richtplan dem Nichtbaugebiet zu-
zuweisen (effektiv 2.97 ha), sondern darüber hinaus weitere 3.08 ha. Ins-
gesamt habe die Gesuchgegnerin die Bauzone um 6.15 ha reduziert. Diese
Zuweisungen seien gemäss BVU notwendig gewesen, um die zulässige
Bauzonengrösse einhalten zu können (Vernehmlassung Gesuchgegnerin,
Rz. 6-17). Aufgrund der deutlich zu grossen Bauzone gemäss der

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Nutzungsplanung 1989 handle es sich um eine Nichteinzonung (Vernehm-
lassung Gesuchgegnerin, Rz. 20-26).
Bezüglich der erwähnten Baubewilligungen bringt die Gesuchgegnerin vor,
es sei richtig, dass diese trotz fehlendem Erschliessungsplan erteilt worden
seien. Es handle sich jedoch um untergeordnete Bauvorhaben, konkret um
nicht bewohnte Bauten, welche nicht vom Vorhandensein eines Erschlies-
sungsplans abhängig seien und zudem im Rahmen der Besitzstandsgaran-
tie hätten bewilligt werden dürfen. Es sei auch richtig, dass auf den Parzel-
len Nr. ddd und Nr. eee Wohnhäuser bewilligt worden seien. Diese Fälle
seien jedoch nicht vergleichbar mit der Frage der Bewilligungsfähigkeit für
Bauten auf der Parzelle Nr. aaa. Auf der Parzelle Nr. eee sei der Abbruch
einer bestehenden Garage und der Neubau eines Einfamilienhauses ge-
plant gewesen. Das Vorhaben sei im Januar 1992 bewilligt, aber nicht rea-
lisiert worden. Im November 1993 sei als Nachfolgeprojekt ein Dreifamili-
enhaus bewilligt worden. Auf der Parzelle Nr. ddd sei im Mai 2006 ein Ein-
familienhaus bewilligt worden. Damals sei die Entwicklung des gesamten
Gebietes «XY» durch die Sanierung der XX blockiert gewesen; die Lage
der Bahnübergänge sei noch unklar und daher eine Erschliessungsplanung
unmöglich gewesen. Es sei unverhältnismässig gewesen, die Baubewilli-
gung zu verweigern. Die Gesuchstellenden könnten aus den genannten
Baubewilligungen nichts für die Überbauung der Parzelle Nr. aaa ableiten.
Die Erteilung der Baubewilligungen liege weit zurück und die Verhältnisse
hätten sich seither erheblich verändert; insbesondere sei die Seetalbahn-
sanierung zwischenzeitlich abgeschlossen worden. Mit dem Richtplan im
Jahr 2015 hätte der Gemeinderat im Falle einer Baugesuchseingabe eine
Bausperre verfügen oder eine Planungszone erlassen müssen. Die Ge-
suchstellenden hätten im März 2019 ein Baugesuch für eine Halle einge-
reicht; die Gesuchgegnerin habe bereits damals auf die Erschliessungspla-
nungspflicht hingewiesen, worauf die Gesuchstellenden das Vorhaben
nicht weiterverfolgt hätten (Vernehmlassung Gesuchgegnerin, Rz. 27-36).
5.5.3.
Der Beigeladene bringt – neben allgemeinen rechtlichen Ausführungen
(Vernehmlassung Beigeladener, Rz. 17-26) – vor, dass es sich bei der
Bauzone der 2. Etappe (im Gegensatz zur Bauzone der 1. Etappe) um eine
zusätzliche Bauzone, welche durch den Gemeinderat in eine definitive
Bauzone umgewandelt werden konnte, gehandelt habe. Voraussetzung
dafür sei gewesen, dass die definitive Bauzone weitgehend überbaut ge-
wesen sei und die Entwicklung der Gemeinde weitere Flächen Bauzone
erfordert habe. Darüber hinaus habe die finanzielle Lage der Gemeinde die
Umwandlung erlauben müssen und die Erschliessung habe aufgrund eines
rechtskräftigen Überbauungsplanes rechtlich, technisch und finanziell kor-
rekt und vollständig gesichert sein müssen. Darüber hinaus habe mit Son-
derbauvorschriften oder mit einem Gestaltungsplan sichergestellt sein
müssen, dass bei Wohn- und Schlafräumen die Lärmpegel von 60 dB(A)

- 13 -
tagsüber und von 50 dB(A) in der Nacht nicht überschritten werden (mit
Verweis auf §§ 3.1 und 3.3 BNO 1989).
Nach der Nutzungsplanungsrevision (1989) habe das Bundesgericht im
Jahr 1991 festgehalten, dass Bauzonen der 2. Etappe Nichtbaugebiet
seien. Dieses Urteil sei zeitlich nach dem Beschluss der Gemeindever-
sammlung (1989) aber vor der Genehmigung durch den Kanton erfolgt. Als
Folge davon sei § 3.3 BNO 1989 (betr. Voraussetzungen für die Umwand-
lung der Bauzone der 2. Etappe in die Bauzone der 1. Etappe) vom Gros-
sen Rat unter Hinweis auf das genannte Urteil des Bundesgerichts von der
kantonalen Genehmigung ausgenommen worden. Die Gemeinde sei im
Genehmigungsbeschluss aufgefordert worden, § 3.3 BNO 1989 im Sinne
einer Erschliessungsetappierung zu formulieren, die Änderung im ordentli-
chen Verfahren zu beschliessen und innert zwei Jahren zur Genehmigung
vorzulegen. Die Gemeinde habe die Ansicht vertreten, dass es sich bei ih-
rer Bauzone der 2. Etappe nicht um eine Baugebietsetappierung, sondern
um eine Erschliessungsetappierung handle und habe § 3.3 BNO 1989 da-
her im Sinne einer redaktionellen Änderung angepasst. Sie habe jedoch
keine Genehmigung des Grossen Rates eingeholt. Der Gemeinderat habe
seither § 3.3 BNO 1989 dennoch in der revidierten Form angewandt,
wogegen der Kanton Vorbehalte angemeldet habe. Beide Auffassungen
führten indes dazu, dass die Parzellen im Gebiet «XZ» gemäss der BNO
1989 nicht überbaubar gewesen seien (Vernehmlassung Beigeladener,
Rz. 37-43, 51).
Dass die Bauzone der Gesuchgegnerin deutlich zu gross bemessen war,
sei bereits bei der Genehmigung der Nutzungsplanung 1989 im Grossen
Rat thematisiert worden. Die Bauzone sei ein Drittel zu gross dimensioniert
gewesen. Es handle sich daher bei der Zuweisung der Teilparzelle Nr. aaa
zur Landwirtschaftszone um eine Nichteinzonung (Vernehmlassung Beige-
ladener, Rz. 44-50).
Die BNO 1989 habe aber auch aufgrund der unzulässigen Baugebietsetap-
pierung nicht den bundesrechtlichen Vorgaben entsprochen. Die Anpas-
sungen von § 3.3 BNO 1989 betreffend die Bauzone 2. Etappe sei ohne
umfassende planerische Interessenabwägung und ohne Durchführung ei-
ner ordentlichen Teilrevision mit kantonaler Genehmigung vorgenommen
worden. Erst mit der Genehmigung seien Nutzungspläne und ihre Ände-
rungen verbindlich; die Genehmigung habe konstitutiven Charakter, wes-
halb § 3.3 BNO 1989 gar nie hätte angewendet werden dürfen. Die Er-
schliessungsetappierung habe offensichtlich zum Ziel gehabt, dem Verbot
der Baugebietsetappierung auf die Schnelle auszuweichen. Die mit der Er-
schliessungsplanung weitergeführte generelle Planungspflicht sei ein Pla-
nungsinstrument, das üblicherweise allgemein für die Erschliessung oder
für die Überbauung besonders anspruchsvoller Areale zum Einsatz
komme. Als generelles Planungsinstrument für ursprünglich als

- 14 -
Reservebauflächen ausgeschiedene Areale sei sie ungeeignet und un-
zweckmässig; dies erst recht als rund dreissigjährige nicht genehmigte
Übergangsmassnahme. Die im Kleid der Erschliessungsplanung ste-
ckende Planungspflicht führe letztlich und faktisch dazu, dass der Gemein-
derat über eine angebliche Erschliessungsetappierung entscheiden
konnte, welche Flächen durch Erlass eines Gestaltungsplanes der Über-
bauung zugeführt werden konnten und welche nicht. Damit habe die im
Kleid der Erschliessungsplanung steckende Planungspflicht faktisch zu ei-
ner Art Perpetuierung der Baugebietsetappierung geführt und diese Flä-
chen hätten aufgrund eines Quasi-Vetos des Gemeinderates nicht als Bau-
gebietsflächen betrachtet werden können (Vernehmlassung Beigeladener,
Rz. 51-54, Protokoll, S. 12).
Bezüglich den Baubewilligungen bringt der Beigeladene vor, die Baubewil-
ligungen begründeten keine besondere Vertrauensposition (Duplik,
Rz. 35).
5.5.4.
Die Gesuchstellenden ergänzen in ihrer Replik, die Argumentation der Ge-
suchgegnerin betreffend die Baubewilligungen sei aktenwidrig. Mit Baube-
willigung vom 3. März 2014 sei der Ausbau des Dachgeschosses bewilligt
worden. Es handle sich dabei nicht um eine unbewohnte Baute. Durch den
Ausbau und die Isolation des Dachgeschosses sei zusätzliche Wohnfläche
geschaffen worden. Zudem müssten auch unbewohnte Bauten erschlos-
sen sein. Wenn der Bau des Gartenhauses oder der Ausbau des Dachge-
schosses unter die Besitzstandsgarantie falle, wäre auch eine zusätzliche
Wohnbaute mit Verweis auf die besitzstandsgeschützte Erschliessung zu
bewilligen gewesen (Replik, Rz. 18-19).
Der Gemeinderat habe Jahrzehnte lang die Praxis verfolgt, Bauvorhaben
im Gebiet «XY» ohne Erschliessungsplan zu genehmigen. Mit dem Richt-
plan sei dem definitiven Eingriff in die Eigentumsrechte eine provisorische
Massnahme vorausgegangen, welche nicht zum Nachteil der Betroffenen
ein Ausschluss der Entschädigungspflicht begründen dürfe; massgebend
sei, dass die Gesuchstellenden bis zum Beschluss des Richtplanes am
24. März 2015 davon ausgehen durften, ihr Grundstück sei vollständig
überbaubar (Replik, Rz. 21-28).
Die Gesuchstellenden bringen weiter vor, sie würden nicht bestreiten, dass
bei einer rein rechnerischen Betrachtung die Ortsplanung 1989 über eine
zu grosse Bauzone verfügt habe. Eine rein rechnerische Betrachtung igno-
riere jedoch die speziellen Verhältnisse der Gemeinde Q._____. Die
BNO 2023 sei vom Regierungsrat genehmigt worden, was bedeute, dass
der Beigeladene davon ausgehe, dass die BNO 2023 RPG-konform sei. Im
Genehmigungsbeschluss werde ausgeführt, die Bauzonen seien nach wie
vor grosszügig dimensioniert. Insgesamt sei aber festzustellen, dass mit

- 15 -
Blick auf die besondere Situation und deren Historie die Vorlage als grenz-
wertig vertretbar zu beurteilen sei. Besondere Situationen bzw. die Historie
seien demnach neben rein rechnerischen Überlegungen für die Beurteilung
der RPG-Konformität ebenfalls relevant. Wenn spezielle Verhältnisse
heute relevant sein dürfen, sei nicht ersichtlich, weshalb dies bei der Orts-
planung 1989 nicht ebenfalls der Fall gewesen sein konnte. Anlässlich der
Debatte im Grossen Rat betreffend die Genehmigung der Ortsplanung
1989 habe der Regierungsrat ebenfalls ausgeführt, dass die Baugebiets-
grösse sich nicht nur nach quantitativen Überlegungen bestimme; es sei
nicht nur eine «Rechnerei». Auch qualitative Überlegungen, eine Gesamt-
beurteilung, sei relevant. Zu berücksichtigen seien Überlegungen über die
Form, den Erschliessungsstand, den bestehenden Überbauungsstand etc.
Sowohl bei der Nutzungsplanung 1989 als auch heute lägen spezielle Ver-
hältnisse vor, wodurch nicht auf die rein rechnerischen Grössen abzustel-
len sei. Wenn die neue Ortsplanung bundesrechtskonform sei, müsse auch
die Ortsplanung 1989 konform gewesen sein. Es handle sich daher bei der
Zuweisung einer Teilfläche der Parzelle Nr. aaa zur Landwirtschaftszone
um eine Auszonung, wobei die Unterscheidung zwischen Aus- und Nicht-
einzonung im vorliegenden Fall nur von eingeschränkter Bedeutung sei
(Replik, Rz. 44-46).
Der Beigeladene verhalte sich zudem treuwidrig, wenn er sich auf den
Standpunkt stelle, die Erschliessungsetappierung sei nie genehmigt wor-
den. Die Gemeinde habe über Jahrzehnte hinweg eine gleichbleibende
Praxis verfolgt, welche dem Kanton bekannt gewesen sei. Der Kanton habe
die Praxis stillschweigend toleriert und damit genehmigt (Replik, Rz. 47-
48).
5.5.5.
Die Gesuchgegnerin ergänzt in ihrer Duplik, das Thema, ob es sich um eine
Erschliessungsetappierung oder eine Baugebietsetappierung gehandelt
habe, sei grundsätzlich zu trennen vom Thema, ob eine Nutzungsordnung
RPG-konform gewesen sei. Falls es sich um eine 2. Baugebietsetappe ge-
handelt habe, wäre die Parzelle Nr. aaa seit 1992 dem Nichtbaugebiet zu-
gewiesen. Damit könnte die Zuweisung der Teilfläche zum Nichtbaugebiet
von vornherein keine materielle Enteignung auslösen. Hätte es sich um
eine Erschliessungsetappierung gehandelt, sei die BNO 1989 aufgrund der
viel zu gross dimensionierten Bauzone nicht RPG-konform gewesen (Dup-
lik Gesuchgegnerin, Rz. 5-8).
5.5.6.
Der Beigeladene ergänzt in seiner Duplik, kantonale Genehmigungen von
Nutzungsplanungen würden die Gerichte bei deren Prüfung der Entschädi-
gungsansprüche nicht binden (Duplik Beigeladener, Rz. 18-20). Die Über-
grösse der Bauzone sei sodann von der grossrätlichen Kommission offen
angesprochen worden. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung

- 16 -
verunmögliche die Kenntnis der Übergrösse der Bauzone der Genehmi-
gungsbehörde nichts an der RPG-Widrigkeit (mit Verweis auf das Urteil des
Bundesgerichts [1C_275/2018] vom 15. Oktober 2019, Erw. 3.1. ff.; Duplik
Beigeladener, Rz. 21). Der Kanton sei mit dem Richtplan nur bei denjeni-
gen Gemeinden eingeschritten, bei denen sich die Bauzonen als offensicht-
lich zu gross erwiesen hätten. Dass es sich bei den im Richtplan verlangten
Rückzonungen um Auszonungen handeln könnte, sei eigentlich ausge-
schlossen oder zumindest sehr unwahrscheinlich (Duplik Beigeladener,
Rz. 22).
5.6.
5.6.1.
5.6.1.1.
Zunächst ist umstritten, ob es sich bei der Wohnzone (2. Etappe) überhaupt
um eine Bauzone gehandelt hat. Die Gesuchgegnerin geht davon aus,
dass es sich bei den Bauzonen 2. Etappe um zulässige Erschliessungs-
etappen gehandelt hat (Bauzone, überbaubar unter gewissen Vorausset-
zungen; Erw. 5.5.2.); der Beigeladene geht davon aus, dass es sich um
unzulässige Baugebietsetappen handelte (Erw. 5.5.3.). Die Gesuchstellen-
den sind der Ansicht, die Qualifikation sei unerheblich, jedenfalls habe in
der fraglichen Zone gebaut werden dürfen (Erw. 5.5.1.).
5.6.1.2.
Die Qualifikation der der «Wohnzone (2. Etappe)» zugewiesenen Flächen
war bereits im Zeitpunkt der Genehmigung der Nutzungsplanung 1989 um-
stritten. Zwischen dem Beschluss der Gemeindeversammlung (1989) und
der Genehmigung durch den Grossen Rat (1992) entschied das Bundes-
gericht im Jahr 1991 (Urteil des Bundesgerichts [1P.608/1988] vom
12. Februar 1991), die von zahlreichen aargauischen Gemeinden vorgese-
hene Baugebietsetappierung sei bundesrechtswidrig.
Im Protokoll 1992 des Grossen Rates wird ausgeführt, im Zusammenhang
mit der Baugebietsetappierung seien Missverständnisse entstanden. Auch
nach einem eingehenden Briefwechsel und einer Aussprache zwischen
Gemeinderat und Regierung konnten die Zweifel nicht ausgeräumt werden:
«Nachdem die Baugebietsetappierung bzw. die Erschliessungsetappierung
nicht nur in der Gemeinde Q._____ Kopfzerbrechen verursacht, werde ich an
dieser Stelle einmal versuchen, auch meinen Teil zum besseren Verständnis
beizutragen. […] Der Grundsatz bezüglich der Baugebietsetappierung ist […]
einfach. Das Baugebiet einer Gemeinde soll in seiner Grösse auf das Fas-
sungsvermögen für eine Bevölkerungsentwicklung der nächsten 15 Jahre
ausgelegt sein. Die Parzellen im ganzen Baugebiet können nun von Bauinte-
ressenten im Sinne der vorgegebenen Bauzonenvorschriften der Gemeinde
zum Bauen genutzt werden. Es gibt deshalb keine Baugebietsetappierung
mehr im bisherigen Sinne. Dagegen kann aber die Gemeinde innerhalb des
Baugebiets […] Erschliessungsetappen beschliessen. Innerhalb dieser im Er-
schliessungsprogramm vorgesehenen Baugebiete erstellt die Gemeinde die

- 17 -
notwendige Erschliessung für das Bauland. Im übrigen Baugebiet kann ein
Bauinteressent bauen, indem er nach den Bedingungen der Gemeinde die
Erschliessung selber erstellt. […] Aufgrund des erwähnten Sachverhalts muss
in der vorliegenden Nutzungsordnung der Artikel 3.3 im Sinne einer Erschlies-
sungsetappierung neu formuliert werden» (zit. Protokoll 1992, S. 2944).
Dementsprechend wurde der Beschluss betreffend § 3.3 BNO 1989 ge-
fasst:
«Nutzungsordnung § 3.3, Umwandlungen von zusätzlichen Bauzonen: § 3.3
wird von der Genehmigung ausgenommen. Die Gemeinde wird aufgefordert,
§ 3.3 im Sinne einer Erschliessungsetappierung mit allfälligen Auflagen zu for-
mulieren» (zit. Protokoll 1992, S. 2947, Beschluss Ziff. 1.2.c.).
In der Folge nahm die Gemeinde Q._____ zwar redaktionelle Änderungen
vor, liess diese jedoch nicht von der kantonalen Behörde genehmigen (Ab-
schliessender Vorprüfungsbericht des BVU, Abteilung Raumentwicklung
vom 29. März 2022 [fortan Vorprüfungsbericht 2022], Beilage 7 zur Ver-
nehmlassung des Beigeladenen, S. 5). Der Kanton qualifiziert dementspre-
chend die Zuweisungen von Flächen aus der Wohnzone (2. Etappe) zur
Bauzone auch als Einzonungen (Vorprüfungsbericht 2022, S. 5, 7, 33).
5.6.1.3.
Aus dem Gesagten folgt, dass es sich aus Sicht des Kantons bei Grund-
stücken in der Wohnzone (2. Etappe) um Nichtbaugebiet handelte. Legt
man diese Annahme zugrunde, würde durch die Zuweisung in der Nut-
zungsplanung 2023 zur Landwirtschaftszone von vornherein keine Auszo-
nung vorliegen. Jedenfalls sei die BNO 1989 auch deshalb nicht RPG-kon-
form gewesen.
Dagegen spricht der Enteignungsvertrag aus dem Jahr 2007 bzw. 2010,
welcher die abzutretende Fläche mit Fr. 150.00/m2, also jedenfalls offen-
sichtlich nicht zu Preisen für Nichtbauland, entschädigte (Beilagen 7 und 8
zum Gesuch). Daran vermag die Äusserung im Rahmen der Verhandlung,
wonach für die Enteignungsentschädigungen die Sektion Landerwerb des
BVU und nicht der Regierungsrat zuständig sei (Protokoll, S. 17), selbstre-
dend nichts zu ändern, zumal es sich um Stellen desselben Departements
des Kantons Aargau handelt.
5.6.1.4.
Die Gemeinde geht gemäss dem Planungsbericht 2023 davon aus, dass
mit der rechtsgültigen Nutzungsplanung 1989 in mehreren Gebieten
Bauzonen der 2. Etappe ausgeschieden wurden und es sich dabei bereits
um Bauzonen handelte (Planungsbericht 2023, S. 19 und 33). Dement-
sprechend sieht beispielsweise die Baubewilligung vom 13. Januar 1992
(Beilage 2 zur Vernehmlassung der Gesuchgegnerin) vor, dass als «Vor-
aussetzung der Überbauung» praxisgemäss Bauparzellen unter gewissen

- 18 -
Voraussetzungen von der zweiten in die erste Bauetappe umzuwandeln
sind (S. 2 f.; ebenso Baubewilligung vom 29. November 1993, S. 2, Bei-
lage 3 zur Vernehmlassung der Gesuchgegnerin und Baubewilligung vom
29. Mai 2006, S. 2, Beilage 4 zur Vernehmlassung der Gesuchgegnerin).
Ebenfalls dementsprechend führte die Gemeinde im Schreiben vom
22. März 2019 aus, die Parzelle Nr. aaa befinde sich gemäss dem damals
geltenden Zonenplan 1989 in einem nicht voll erschlossenen Baugebiet mit
Sondernutzungsplanpflicht (Beilage 5 zur Vernehmlassung der Gesuch-
gegnerin).
5.6.1.5.
Vorliegend kann indessen aus mehreren Gründen offengelassen werden,
ob die Grundstücke in der Wohnzone (2. Etappe) in einer Bauzone lagen
(vgl. nachfolgend Erw. 5.7.).
5.6.2.
Ob ein Planungsakt als Nichteinzonung oder als Auszonung zu werten ist,
hängt massgeblich davon ab, ob der bisherige Nutzungsplan RPG-konform
war. Zu prüfen ist demnach, ob mit der Nutzungsplanrevision 2023 zum
ersten Mal die bundesrechtlichen Vorgaben materiell erfüllt wurden, oder
ob dies bereits vorher der Fall war; mithin ob es sich bei der Änderung der
Zonenzuweisung betreffend ein Teil der Parzelle Nr. aaa um eine Nichtein-
zonung oder eine Auszonung handelt (vgl. Erw. 5.1.-5.3.).
5.6.3.
Am 16. Juni 1989 beschloss die Gemeindeversammlung einen neuen
Bauzonen- und Kulturlandplan und eine neue Bau- und Nutzungsordnung
(Beilagen 3 und 4 zur Vernehmlassung Beigeladener), welche vom Gros-
sen Rat am 12. Mai 1992 (mit Ausnahmen) genehmigt wurden (Beilage 5
zur Vernehmlassung Beigeladener). Zu prüfen ist folglich, ob bereits der
Zonenplan 1989 bzw. die BNO 1989, die unter der Herrschaft des RPG in
Kraft traten (Erw. 5.2.), die bundesrechtlichen Vorgaben materiell erfüllten.
5.6.4.
Aus dem Bericht zur Nutzungsplanung vom Februar 1989 (fortan Bericht
Nutzungsplanung 1989; Beilage 3 zur Beweisanordnung) geht hervor,
dass ein Ziel der Revision war, «das heute eindeutig zu grosse Baugebiet
[…] zu reduzieren» (zit. S. 1; ebenso S. 2). Der Bericht führt aus, dass die
Reservekapazität nach der Reduktion immer noch gross sei. Der neue Zo-
nenplan bot Raum für rund 1000 Einwohner; 1989 zählte Q._____ rund
570 Einwohner (Bericht Nutzungsplanung 1989, S. 2).
5.6.5.
Aus dem Protokoll der ausserordentlichen Gemeindeversammlung vom
16. Juni 1989 (Beilage 10 zu den Beweisergänzungen) geht hervor, dass
es sich nach Ansicht der Gemeinde beim Baugebiet 2. Etappe um nicht

- 19 -
vollständig baureife Parzellen handelte. «Diese sind durch die Erstellung
eines Überbauungsplanes vollständig zu erschliessen bzw. deren Er-
schliessung aufzuzeigen. Danach kann durch den Gemeinderat die Um-
wandlung mit Baubewilligungserteilung vorgenommen werden. Im Weite-
ren wird ausgeführt, dass die Gemeinde nach Vollzug der Nutzungsord-
nung weit genügend Bauland aufweist. Die vorhandenen Reserven dürften
für eine Verdoppelung der Gemeinde ausreichen, was das Planungsziel
von 15-20 Jahren bei weitem übertrifft» (zit. S. 533).
5.6.6.
Aus dem Protokoll des Grossen Rates vom 12. Mai 1992 (Beilage 10 zur
Vernehmlassung des Beigeladenen; fortan Protokoll 1992) geht hervor,
dass die Gemeinde Q._____ damals 670 Einwohner zählte. Aufgrund der
kantonalen Prognose war bis in 15 Jahren mit ca. 700 Einwohnern zu rech-
nen:
«Nachdem das Baugebiet im Zuge dieser vorliegenden Nutzungsplanung um
14 ha reduziert wurde, bietet es noch Platz für etwa 1060 Einwohner und ist
somit […] immer noch um 360 Einwohner zu gross. […] Auch wenn das Bau-
gebiet im Zuge der Überarbeitung bis an den bestehenden Siedlungsrand kor-
rekt reduziert wird, ist das unüberbaute Gebiet nach den Vorgaben der Raum-
planung immer noch zu gross» (zit. Protokoll 1992, S. 2943 f.).
Dem Protokoll 1992 ist weiter zu entnehmen, eine weitere Reduzierung des
Baugebietes würde innerhalb des Dorfes Inseln entstehen lassen, die land-
wirtschaftlich nicht sinnvoll genutzt werden könnten. Auch die durch die
Raumplanung angestrebte Schonung des Kulturlandes hätte damit nicht
verbessert werden können. Daher wurde eine weitere Auszonung abge-
lehnt (Protokoll 1992, S. 2944).
Der Grosse Rat (Martin Christen-Reber) führte dazu aus, «das Baugebiet
einer Gemeinde soll in seiner Grösse auf das Fassungsvermögen für eine
Bevölkerungsentwicklung der nächsten 15 Jahre ausgelegt sein» (zit. Pro-
tokoll 1992, S. 2944). Weiter führt das Protokoll aus, die Gemeinde
Q._____ sei einer jener Gemeinden mit zu grossem Baugebiet. Obwohl die
Gemeinde das Baugebiet um 14 ha reduziert habe, sei es immer noch nicht
RPG-konform; es sei immer noch um 50 % zu gross. Die Prognosewerte
würden nicht erreicht mit dieser Grösse. Das möge zwar, wie es begründet
sei, zweckmässig erscheinen, sei aber nicht rechtmässig. Die Begründung
in der Botschaft, wonach fragwürdige Inseln entstünden, falls weitere Aus-
zonungen vorgenommen würden, überzeuge nicht (Protokoll 1992,
S. 2945).
Regierungsrat Dr. Thomas Pfisterer führte aus, dass dies zwar rein rech-
nerisch korrekt sei; es sei richtig, dass das Baugebiet an sich quantitativ zu
viel Fläche umfasse. Die Baugebietsgrösse bestimme sich jedoch nicht nur
nach quantitativen Überlegungen. Es sei nicht nur eine «Rechnerei»,

- 20 -
sondern es gehörten dazu auch qualitative Überlegungen; eine Gesamtbe-
urteilung aus Sicht der Raumplanung sei notwendig. Dazu gehörten etwa
Überlegungen bezüglich Form, Erschliessungsstand und Überbauungs-
stand (Protokoll 1992, S. 2945 f.).
In der Abstimmung wurde der Antrag, wonach die Gemeinde anzuweisen
sei, innert 2 Jahren die Baugebietsgrösse auf ein den Vorgaben gemäss
Art. 15 RPG entsprechendes Mass zu reduzieren, abgelehnt (Protokoll
1992, S. 2946). Dem Protokoll ist folglich zu entnehmen, dass bereits da-
mals bekannt war, dass die Revision nicht dazu führte, die Bauzone RPG-
konform zu redimensionieren. Dass die Bauzonen auch nach der Revision
zu gross waren, wurde ausdrücklich in Kauf genommen.
5.6.7.
Gemäss dem Richtplan werden Siedlungsgebiete, die den Bauzonenbe-
darf für 25 Jahre überschreiten und die sich zur Reduktion eignen, in den
Richtplan-Teilkarten S 1.2 festgesetzt. Die Gemeinden sind verpflichtet,
notfalls Planungszonen zu erlassen und die Gebiete innert 3 Jahren aus-
zuzonen (Richtplan, Kapitel 1.2. [Siedlungsgebiet], S. 9; Beschluss
Ziff. 4.1.). Die Richtplan-Teilkarten sehen unter anderem das Gebiet «XZ»
zur Reduktion des Siedlungsgebietes vor (Richtplan, Kapitel 1.2, S. 10,
«Anweisung zur Auszonung»).
5.6.8.
Gemäss dem Planungsbericht (gemäss Art. 47 der Raumplanungsverord-
nung [RPV; SR 700.1] vom 28. Juni 2000; Beilage 10 zum Gesuch [Aus-
zug]; vollständiger Bericht online abrufbar; undatiert; fortan Planungsbe-
richt 2023) wurde insgesamt eine Fläche von 2.91 ha Bauzone (vorliegend
umstritten) gestützt auf die Vorgaben im Richtplan reduziert. Eine Fläche
von 1.20 ha Bauzone wurde infolge des Ausbaus der XX aus dem Bauge-
biet entlassen und weitere 2.04 ha wurden sonst reduziert (Planungsbe-
richt 2023, S. 15). Insgesamt wurde die Bauzone um 6.15 ha reduziert.
Gemäss dem Planungsbericht 2023 sind die Bauzonen selbst nach der Re-
vision noch immer etwas zu gross.
«Je nach effektiver künftiger Bautätigkeit und der effektiven Einwohnerent-
wicklung dürften die Bauzonen rein rechnerisch im Zeitpunkt der Genehmi-
gung dieser Nutzungsplanung aber nur noch um etwa 100 Einwohner über
dem eigentlichen Bedarf liegen. Die prognostizierte Entwicklung erscheint
auch deshalb realistisch, weil noch relativ günstiges Bauland vorhanden ist
und bezahlbarer Wohnraum angeboten wird. Q._____ ist zudem im regionalen
Vergleich sehr gut mit dem öffentlichen Verkehr erschlossen» (zit. Planungs-
bericht 2023, S. 18).

- 21 -
5.6.9.
Gemäss dem Protokoll des Regierungsrates vom tt.mm. 2024 (RRB nnn;
Beilage 12 zur Vernehmlassung Beigeladener) nahm die Gemeinde mit der
Gesamtrevision 2023 Auszonungen von rund 3 ha gemäss dem Richtplan
vor, womit der Richtplanauftrag erfüllt wurde. Darüber hinaus wurde eine
weitere Reduktion der Bauzonen von rund 3 ha vorgenommen. Die Reduk-
tion wurde aus «raumplanungsrechtlich geboten, begründet und zweck-
mässig» beurteilt (RRB nnn, S. 4, Ziff. 3.4.).
«Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Bauzonen nach wie vor gross-
zügig dimensioniert sind. Insgesamt ist aber ebenfalls festzustellen, dass die
Gemeinde eine vertiefte Überprüfung und entsprechend diverse Massnahmen
zur Reduktion der Bauzonen vorgenommen hat. Nur mit Blick auf die beson-
dere Situation und deren Historie kann die Vorlage trotz weiterhin grosszügi-
ger Dimensionierung als grenzwertig vertretbar beurteilt werden»
(zit. RRB nnn, S. 4, Ziff. 3.4.).
5.6.10.
Es ist folglich festzuhalten, dass die Bauzone im Rahmen der Revi-
sion 2023 um insgesamt 6.15 ha reduziert werden musste, um als RPG-
konform qualifiziert werden zu können. Trotz dieser Reduktion der Bauzone
wurde die Dimensionierung weiterhin als grosszügig und grenzwertig ver-
tretbar beurteilt. Daraus folgt, dass die Gemeinde Q._____ vor der Revi-
sion 2023 eindeutig über zu gross dimensionierte Bauzonen verfügte und
damit erstmals die bundesrechtlichen Vorgaben materiell (knapp) erfüllt
werden.
Dies ist im Grunde auch unbestritten. Die Gesuchstellenden bringen selbst
vor, sie würden nicht bestreiten, dass die Ortsplanung 1989 über zu grosse
Bauzonen verfügte (Erw. 5.5.4.). Gemäss geltender Rechtsprechung sind
Zonenpläne, die unter der Geltung des RPG erlassen worden waren, dann
als RPG-widrig zu qualifizieren, wenn sie eindeutig überdimensionierte
Bauzonen aufweisen (Erw. 5.2.), was vorliegend zweifellos der Fall ist.
Für eine andere Beurteilung bleibt kein Raum. Insbesondere bringen die
Gesuchstellenden keine konkreten Gründe vor, weshalb die Nutzungspla-
nung 1989 trotz eindeutig überdimensionierten Bauzonen als RPG-kon-
form zu qualifizieren sein sollte. Sie bringen lediglich pauschal vor, wenn
spezielle Verhältnisse heute relevant sein dürfen, sei nicht ersichtlich, wes-
halb dies bei der Ortsplanung 1989 nicht ebenfalls der Fall gewesen sein
konnte und es hätten sowohl bei der Nutzungsplanung 1989 als auch heute
spezielle Verhältnisse vorgelegen, wodurch nicht auf die rein rechnerischen
Grössen abzustellen sei (Erw. 5.5.4.). Sie bringen jedoch keine konkret zu
berücksichtigenden Umstände vor.

- 22 -
Unter diesen Umständen ist kann denn auch offenbleiben, was die Auswir-
kungen der Nichtgenehmigung von § 3.3 BNO 1989 für das vorliegende
Verfahren war (Erw. 5.6.1.5.).
5.7.
Als Zwischenfazit ist damit festzuhalten, dass es sich bei dem vorliegend
zu beurteilenden Planungsschritt in der bundesgerichtlichen Terminologie
um eine Nichteinzonung handelt.
5.8.
Der Vollständigkeit halber sei festgehalten, dass selbst wenn der Ansicht
gefolgt würde, es habe sich um eine Baugebietsetappierung – was vorlie-
gend umstritten ist – gehandelt, jedenfalls keine entschädigungspflichtige
Auszonung vorläge. In BGE 112 Ib 388 hatte das Bundesgericht eine Re-
servebauzone zu beurteilen, welche auf Antrag des Gemeinderates durch
die Gemeindeversammlung bei Bedarf etappenweise in eine definitive
Bauzone umgewandelt werden konnte. Die Umwandlung oblag somit ei-
nem obligatorischen Referendum. Sie geschah nach Vorbereitung der Bau-
reife durch einen Quartierplan bzw. durch den Bau der Erschliessungsan-
lagen. Die Umwandlung einer Reservezone in eine definitive Bauzone be-
dingte ein eigentliches Ein- bzw. Umzonungsverfahren.
«Die Kantone und Gemeinden sind verpflichtet, ihr Recht und ihre Nutzungs-
pläne so auszugestalten, dass die Bauzonen den Grundsätzen von
Art. 15 RPG entsprechen. Umfassen aber die Bauzonen in Übereinstimmung
mit dieser Vorschrift des eidgenössischen Raumplanungsgesetzes nur das
Land, das weitgehend überbaut ist oder voraussichtlich innert 15 Jahren be-
nötigt und erschlossen wird, so ist es mit Art. 15 RPG unvereinbar, diese Zo-
nen so zu unterteilen, dass ein Teil davon erst nach Durchführung eines wei-
teren Ein- beziehungsweise Umzonungsverfahrens der bestimmungsgemäs-
sen Nutzung zugeführt werden kann. Das Bauzonenland ist in seiner Gesamt-
heit für die bauliche Nutzung bereit zu halten, und es dürfen ihrer Verwirkli-
chung nicht Hindernisse in den Weg gestellt werden, die mit einer Neueinzo-
nung vergleichbar sind oder einer solchen nahekommen […] Im vorliegenden
Fall führen diese Erwägungen zum Ergebnis, dass die Reservebauzone […]
als bundesrechtswidrig zu betrachten ist, weil sie Bauzonenland im Sinne von
Art. 15 RPG enthält, das aber zu seiner bestimmungsgemässen Nutzung in
unzulässiger Weise noch einer eigentlichen Um- beziehungsweise Einzonung
bedarf, um sie in die definitive Bauzone umzuwandeln» (zit. BGE 112 Ib 388,
Erw. 2.c. und d.; ebenso BGE 112 Ib 388 und BGE 108 Ib 345).
6.
6.1.
Die Nichteinzonung in eine Bauzone bei der erstmaligen Schaffung einer
raumplanerischen Grundordnung, welche den verfassungsrechtlichen und
gesetzlichen Anforderungen entspricht, löst wie erwähnt grundsätzlich
keine Entschädigungspflicht aus. Gemäss konstanter Lehre und Recht-
sprechung sind Nichteinzonungen Anwendungsfälle der Inhaltsbestim-

- 23 -
mung des Grundeigentums. Für die davon betroffenen Grundstücke wird
demnach bloss festgestellt, dass zu den Befugnissen, die das Eigentum an
ihnen vermittelt, die private Baunutzung nicht gehört (vgl. statt vieler EN-
RICO RIVA, Hauptfragen der materiellen Enteignung, Bern 1990, S. 178).
6.2.
Ausnahmsweise kann sich auch eine Nichteinzonung enteignungsähnlich
auswirken und eine Entschädigungspflicht auslösen. Die bundesgerichtli-
che Rechtsprechung unterscheidet dabei drei Fallgruppen, die alle Um-
stände bezeichnen, aufgrund derer sich annehmen lässt, «der Eigentümer
habe am massgebenden Stichtag mit hoher Wahrscheinlichkeit mit einer
aus eigener Kraft realisierbaren Überbauung seines Landes rechnen dür-
fen» (zit. BGE 132 II 218, Erw. 2.2.; ebenso BGE 125 II 431, Erw. 4.;
BGE 122 II 326, Erw. 6.; BGE 122 II 455, Erw. 4.). Dabei ist eine Gesamt-
würdigung aller rechtlichen und tatsächlichen Gegebenheiten im massge-
benden Zeitpunkt (Erw. 3.) vorzunehmen (BGE 132 II 218, Erw. 2.3.).
6.2.1.
Eine Entschädigungspflicht kann einerseits zu bejahen sein, wenn eine Ein-
zonung der betreffenden Parzelle geboten gewesen wäre und der Eigentü-
mer auf eine Einzonung vertrauen durfte. Dies ist dann der Fall, wenn die
Parzelle in weitgehend überbautem Gebiet liegt (sog. Baulücken; Urteil des
Bundesgerichts [1C_275/2018] vom 15. Oktober 2019, Erw. 4. und 5.).
Unter weitgehend überbautem Gebiet ist im Wesentlichen der geschlos-
sene Siedlungsbereich mit eigentlichen Baulücken zu verstehen (AGVE
2003 S. 235). Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung sind unter
Baulücken einzelne unüberbaute Parzellen zu verstehen, die unmittelbar
an das überbaute Land angrenzen, in der Regel bereits erschlossen sind
und eine relativ geringe Fläche aufweisen. Die Nutzung dieser Baulücke
muss vorwiegend von der sie umgebenden Überbauung geprägt sein. Mit
anderen Worten muss das unüberbaute Land zum geschlossenen Sied-
lungsbereich gehören, an der Siedlungsqualität teilhaben und von der be-
stehenden Überbauung so stark geprägt sein, dass sinnvollerweise nur die
Aufnahme in die Bauzone in Frage kommt. Dabei wird die Siedlungsqualität
einer unüberbauten Fläche von der sie umgebenden Überbauung umso
weniger beeinflusst, je grösser sie ist. Das Bundesgericht hat das Vorliegen
einer Baulücke aus quantitativen Gründen bei Flächen von mehr als 1.4 ha
verneint, wobei es gleichzeitig betont, die Frage nach dem Vorliegen einer
Baulücke sei nicht nach rein quantitativen Kriterien zu beurteilen
(BGE 132 II 218, Erw. 4.2.2.-4.2.4.; AGVE 2009 S. 171).
Der Begriff des weitgehend überbauten Gebiets ist gebietsbezogen und
parzellenübergreifend zu verstehen. Dabei ist die gesamte bestehende
Siedlungsstruktur in die Beurteilung miteinzubeziehen. Der Siedlungscha-
rakter ist vor allem auf Grund der örtlichen Nähe der Häuser sowie der

- 24 -
vorhandenen Infrastrukturanlagen auf benachbarten Parzellen feststellbar.
Wenn es um die Beurteilung bisher nicht überbauter Grundstücke am
Rande von Siedlungen oder in Baulücken geht, muss immerhin die vorhan-
dene Häusergruppe Siedlungscharakter aufweisen (BGE 132 II 218,
Erw. 4.1.). Demgegenüber sind peripher gelegene Gebiete, selbst wenn
dort schon eine gewisse Bautätigkeit eingesetzt hat, sowie unüberbaute
Flächen, denen im Verhältnis zu dem sie umgebenden Land eine eigen-
ständige Bedeutung zukommt, nicht als weitgehend überbautes Gebiet zu
betrachten (AGVE 2003 S. 236).
«Die Beurteilung ist nach dieser Rechtsprechung nicht nur nach rein quantita-
tiven Kriterien, sondern unter Berücksichtigung der Art der Umgebung, dem
Verhältnis der nicht überbauten Fläche und den sie umgebenden, überbauten
Gebieten sowie der Nutzungsmöglichkeiten vorzunehmen. Der Siedlungszu-
sammenhang kann auch bei peripheren Gebieten nicht zum vornherein ver-
neint werden» (zit. AGVE 2003 S. 237).
Bei der Beurteilung, ob bereits eine weitgehende Überbauung besteht, sind
nur die in eine Bauzone gehörenden Bauten, d.h. diejenigen des allgemei-
nen Siedlungszusammenhangs zu berücksichtigen. Landwirtschaftliche
und andere, primär für die Freilandnutzung bestimmte Bauten geben in der
Regel kein oder nur ein wenig gewichtiges Argument für die Zuteilung zur
Bauzone ab (BGE 116 Ia 197, Erw. 2.b.; BGE 113 Ia 444, Erw. 4.d.a.;
AGVE 2003 S. 236).
6.2.2.
6.2.2.1.
Eine Entschädigungspflicht kann auch bestehen, wenn die Parzelle über-
baubar oder mindestens groberschlossen ist und von einem gewässer-
schutzrechtskonformen generellen Kanalisationsprojekt (fortan GKP) bzw.
generellen Entwässerungsplan (fortan GEP) erfasst ist. In dieser Fallkons-
tellation der ausnahmsweise enteignungsähnlich wirkenden Nichteinzo-
nung muss das Grundstück lediglich groberschlossen sein. Eine Feiner-
schliessung ist dagegen nicht erforderlich (BGE 125 II 431, Erw. 4.a. und
5.a.).
Das Grundstück muss an eine Abwasserkanalisation angeschlossen wer-
den können, die den Anforderungen der Gewässerschutzgesetzgebung
entspricht. Die Beseitigung der Abwässer muss der Gewässerschutzge-
setzgebung entsprechen und demnach in hygienisch einwandfreier, für die
ober- und unterirdischen Gewässer unschädlicher Weise geschehen
(ERICH ZIMMERLIN, Kommentar zum [alt]Baugesetz des Kantons Aargau,
2. Auflage, Aarau 1985, § 156, N 11a).
Gemäss § 17 Abs. 1 des kantonalen Einführungsgesetzes zur Bundesge-
setzgebung über den Schutz von Umwelt und Gewässern (EG Umwelt-
recht, EG UWR; SAR 781.200) vom 4. September 2007 sind die

- 25 -
Gemeinden für die umweltgerechte Siedlungsentwässerung verantwortlich.
Sie erstellen für ihr Gemeindegebiet die GEP. Die GEP sind Grundlage für
die Umsetzung der Abwasserentsorgung und -reinigung und deren verur-
sachergerechte Finanzierung. Sie sind laufend nachzuführen und in der
Regel alle 15 Jahre zu aktualisieren (Abs. 2; vgl. auch CHRISTIAN HÄUPTLI
in: Baugesetzkommentar, § 32 N 39 ff.). Dabei bezieht sich das Kriterium
der Gewässerschutzrechtskonformität des GEP nicht nur auf die techni-
schen Aspekte, wie beispielsweise auf die Dimensionierung der Leitungen,
sondern auch auf die Ausdehnung an sich. Ist das im Zonenplan ausge-
schiedene Baugebiet überdimensioniert, so ist auch das im GEP erfasste
Gebiet als überdimensioniert zu werten, soweit es nicht hinter ersteres zu-
rückgeht. Es mangelt den dort liegenden Parzellen entsprechend an der
Erfassung durch einen gewässerschutzrechtskonformen GEP
(vgl. BGE 122 II 455, Erw. 5. betreffend ein GKP).
6.2.2.2.
Kumulativ muss der Eigentümer in dieser Konstellation für die Erschlies-
sung und Überbauung eines Grundstücks bereits erhebliche Kosten aufge-
wendet haben. Die Formel des Bundesgerichts, wonach Aufwendungen
«für Erschliessung und Überbauung» erforderlich seien, ist als allgemeine
Richtlinie, nicht als strenge kumulative Voraussetzung zu betrachten. In der
Praxis werden vor allem Investitionen in die Erschliessung des Grund-
stücks getätigt (BGE 125 II 431, Erw. 5.b.). Es handelt sich dabei nicht um
blosse Planungs- und Projektierungskosten, sondern um Investitionen, die
baulich in Erscheinung treten (Urteil des Bundesgerichts [1A_264/1999]
vom 7. Juli 2000, Erw. 4.c.cc.).
Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung schwindet «das Gewicht der
aus derartigen Investitionen ableitbaren Vertrauensposition […] mit zuneh-
mendem Zeitablauf. […] Die enteignungsrechtlich im Regelfall verlangten
Investitionen müssen mit anderen Worten eine gewisse Aktualität aufwei-
sen» (zit. Urteil des Bundesgerichts [1C_70/2008] vom 22. Juni 2009,
Erw. 6.2.1.). In BGE 125 II 431 wurde die geforderte Aktualität bejaht bei
Erschliessungsbeiträgen, die weniger als 20 Jahre vor dem Stichtag geleis-
tet wurden und damals erheblich waren. Bezüglich altrechtlich überbauba-
rer Parzellen ausserhalb des weitgehend überbauten Siedlungsgebiets ist
folglich grundsätzlich zu verneinen, dass ein Grundeigentümer damit rech-
nen durfte, die aufgrund von einst erbrachten, erheblichen Erschliessungs-
beiträgen erhöhte Bauchance auf unbestimmte Zeit verwirklichen zu kön-
nen (Urteil des Bundesgerichts [1C_70/2008] vom 22. Juni 2009,
Erw. 6.2.3.).
«Haben die Erschliessungsbeiträge wegen Zeitablaufs ihre Erheblichkeit ein-
gebüsst, so ist gleich vorzugehen, wie wenn derartige finanzielle Dispositionen
von Anfang an nicht erheblich waren. Es ist zu prüfen, ob wegen besonderer
Gründe auf das kumulative Vorliegen der Erheblichkeit der Investition verzich-
tet werden kann. […] Im Ergebnis läuft dann die Prüfung der

- 26 -
Erschliessungssituation darauf hinaus, ob insofern ein besonderer Vertrau-
ensgesichtspunkt […] vorliegt» (zit. Urteil des Bundesgerichts [1C_70/2008]
vom 22. Juni 2009, Erw. 6.2.4.).
Von diesem Erfordernis kann nur bei Vorliegen besonderer Gründe abge-
sehen werden (Urteil des Bundesgerichts [1C_70/2008] vom 22. Juni 2009,
Erw. 6.2.1.).
Das Kriterium der erheblichen Investitionen spielt nur in dieser zweiten Fall-
konstellation eine Rolle (d.h., wenn das Grundstück nicht im weitgehend
überbauten, sondern nur in einem vom GKP/GEP erfassten Gebiet liegt
und überbaubar bzw. groberschlossen ist; Urteil des Bundesgerichts
[1C_70/2008], Erw. 6.2.1.).
6.2.2.3.
Land gilt als erschlossen, wenn die für die betreffende Nutzung hinrei-
chende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie- sowie Ab-
wasserleitungen so nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne erhebli-
chen Aufwand möglich ist (Art. 19 RPG). Gemäss § 32 Abs. 1 lit. b BauG
ist ein Grundstück erschlossen, wenn eine Zufahrt, die dem Zweck der
Baute genügt, die nötigen Anlagen für Trink-, Löschwasser- und Energie-
versorgung sowie für eine vorschriftsgemässe Abwasserbeseitigung vor-
handen sind oder mit dem Gebäude erstellt werden.
Groberschliessung bedeutet die Versorgung eines zu überbauenden Ge-
biets mit den Hauptsträngen der Erschliessungsanlagen. Die Grober-
schliessung dient im Gegensatz zur Basiserschliessung unmittelbar dem
zu erschliessenden Gebiet (CHRISTIAN HÄUPTLI in: Baugesetzkommentar,
§ 32 N 16). § 32 Abs. 1 BauG verlangt für die Bejahung der Baureife eines
Grundstücks regelmässig eine dauerhafte Erschliessung. Eine über frem-
den Grund verlaufende Erschliessung ist grundsätzlich möglich, ist jedoch
im Hinblick auf die verlangte Dauerhaftigkeit der Erschliessung mittels im
Grundbuch eingetragener Dienstbarkeit sicherzustellen (vgl. CHRISTIAN
HÄUPTLI in: Baugesetzkommentar zu § 32 N 30; AGVE 2003 S. 492).
6.2.2.4.
Der Kaufpreis für ein unüberbautes Grundstück gilt grundsätzlich nicht als
Aufwendung für die Erschliessung und Überbauung. Anders verhält es
sich, wenn sich die vom Verkäufer erbrachten Erschliessungsleistungen
auf den Kaufpreis ausgewirkt haben. In diesem Fall kann sich der Käufer
auf die von seinen Rechtsvorgängern erworbene Vertrauensposition beru-
fen (BGE 125 II 431, Erw. 5.b.). Wie erwähnt (Erw. 6.2.2.2.) sind unter
«Aufwendungen» keine blossen Planungs- und Projektierungskosten, son-
dern Investitionen, die baulich in Erscheinung treten, wie insbesondere Er-
schliessungskosten, zu verstehen. Die Erarbeitung eines konkreten Bau-
projekts erfolgt demnach auf eigenes Risiko, falls es nicht realisiert wird.

- 27 -
6.2.3.
Liegt keiner dieser Fälle vor, können weitere Gesichtspunkte des Vertrau-
ensschutzes so gewichtig sein, dass ein Grundstück hätte eingezont wer-
den müssen (BGE 132 II 218, Erw. 6.1. und 6.2.).
«Nach der Rechtsprechung kann der Vorgeschichte einer Nutzungsplanfest-
setzung ein solches Gewicht zukommen, dass sich daraus die begründete Er-
wartung einer Einweisung von Land in eine Bauzone ergibt […]. Namentlich
die Erschliessungsplanung oder durchgeführte Baulandumlegungen vermö-
gen das Vertrauen zu wecken, davon erfasstes Land werde im neu zu erlas-
senden Zonenplan der Bauzone zugewiesen. Auch wenn keine konkreten Zu-
sicherungen vorliegen, die nach dem Grundsatz von Treu und Glauben eine
Pflicht zur Einzonung begründen, kann sich eine solche aus den der Nut-
zungsplanung vorangehenden besonderen Umständen herleiten. […]
Wesentlich ist zunächst, ob die Vorgeschichte eine Abfolge von Ereignissen
umfasst, die auf die Einzonung des Gebietes ausgerichtet war […]. Die Beru-
fung auf Vertrauensschutzinteressen setzt weiter voraus, dass keine Kollision
zum Interesse an der richtigen Durchsetzung des objektiven Rechts – hier ei-
ner RPG-konformen Nutzungsplanung – absehbar war» (zit. BGE 132 II 218,
Erw. 6.1.).
6.3.
Nachfolgend ist zu prüfen, ob bezüglich der Parzelle Nr. aaa in der Ge-
samtwirkung einer der enteignungsähnlichen Ausnahmetatbestände
(Erw. 6.2.1.-6.2.3.) erfüllt ist, welcher eine Entschädigungspflicht wegen
einer Nichteinzonung zur Folge hätte.
6.3.1.
6.3.1.1.
Die Gesuchstellenden bringen vor, die Parzelle Nr. aaa sei vollständig er-
schlossen, dies sei in der Baubewilligung vom 19. September 2016 bestä-
tigt worden (Gesuch, Rz. 4.1.). Die Parzelle sei über die Strasse «XY» er-
schlossen (Gesuch, Rz. 4.5.). Die Parzelle sei zudem vom GEP erfasst
(Gesuch, Rz. 2.6.) und wasser- und abwassertechnisch erschlossen; die
Abwasserleitung auf der Parzelle schliesse an die im Gehweg neben der
XX verlegte Kanalisationsleitung an, eine Wasserleitung sei ebenfalls vor-
handen (Gesuch, Rz. 4.2.-4.3.). Zudem sei auch ein Anschluss an die
Elektroleitung vorhanden (Gesuch, Rz. 4.4.; Replik, Rz. 29).
Sie führen nach allgemeinen Ausführungen zur Nichteinzonung (Replik,
Rz. 50) zudem aus, es handle sich beim Gebiet «XZ» um einen Teil des
geschlossenen Siedlungsgebiets. Dem Charakter als Strassendorf ent-
sprechend sei das Gebiet nicht allseits von Bauzonen umgeben, der Bezug
sei jedoch gegeben. Im Osten grenze das Gebiet an die Bauzonen im Ge-
biet «XV», westlich davon befinde sich das Gebiet «XY». Das Gebiet sei
zudem nicht landwirtschaftlich geprägt. Die vorhandene Bebauung stelle
allgemeinen Siedlungsbau dar. Dass nicht sämtliche Grundstücke

- 28 -
überbaut seien, sei typisch für ländliche Gebiete und ändere nicht am Sied-
lungscharakter. Die vorhandenen Grünflächen würden primär als Garten-
anlagen verwendet; landwirtschaftliche Nutzungen seien aufgrund der
Hanglage und fehlender zusammenhängender einfach zu bearbeitender
Flächen nicht weit verbreitet (Replik, Rz. 51-52).
Das Grundstück sei zudem auch strassenmässig auf verschieden Weise
erschlossen. Einer Erschliessung über die Parzelle Nr. fff stehe nichts ent-
gegen, zumal die Parzelle im Eigentum des Beigeladenen stehe und der
Öffentlichkeit zugänglich sei. Es handle sich nicht um einen reinen Fuss-
und Radweg, er stehe auch der Nutzung mit Motorfahrzeugen offen und
dürfe für landwirtschaftliche Zwecke von Anstössern befahren werden. Die
Zufahrt über diesen Weg sei erlaubt. Der Weg sei unterschiedlich breit, im
Bereich der streitbetroffenen Fläche ca. 2.00-2.50 m. Da am Weg nur sehr
wenige Grundstücke angeschlossen und die Sichtverhältnisse gut seien,
genüge dies. Der Weg sei auch zur strassenmässigen Erschliessung der
Flächen gedacht, was durch die einschlägigen Planunterlagen (welche zu
edieren seien) belegt werde. Früher sei der Zugang zu den Grundstücken
im Hangbereich westlich der R-Strasse auch über Bahnübergänge erfolgt;
als Ersatz für die Aufhebung der Bahnübergänge sei der Weg erstellt wor-
den, was aus dem Landerwerbsplan ersichtlich sei. Daraus sei zudem er-
sichtlich, dass Pläne für einen künftigen Ausbau existierten. Für die Nut-
zung als Radweg sei der Weg ohnehin nur beschränkt geeignet, zumal er
nicht Teil des kantonalen Velonetzes sei (Replik, Rz. 55; Protokoll, S. 3).
Die Parzelle sei zudem auch über die Strasse «XY» erschlossen; der An-
schluss erfolge über die Parzellen Nr. ggg und eee; mit baulicher Umge-
staltung sei auch eine direkte Zufahrt möglich; auch die parzelleninterne
Erschliessung sei unproblematisch. Die Strasse «XY» reiche zudem den
Anforderungen und müsse nicht ausgebaut werden (Replik, Rz. 56-57; Pro-
tokoll, S. 6 f.).
Das Grundstück sei zudem bereits erschlossen. Die Gesuchstellenden hät-
ten für das Grundstück Fr. 720'000.00 bezahlt und damit die bestehende
Erschliessung finanziert. Es seien daher erhebliche Kosten für die Er-
schliessung aufgewendet worden; zudem sei vermutungsweise auch den
früheren Eigentümern erhebliche Erschliessungskosten entstanden. Die
Gesuchstellenden verlangen die Edition sämtlicher Unterlangen im Zusam-
menhang mit der Erschliessung des Gebiets «XZ» (Replik, Rz. 53-54, 64;
Protokoll, S. 5). Im Rahmen der Verhandlung bringen die Gesuchstellen-
den vor, es seien keine Kosten investiert worden; allfällige Kosten der vor-
herigen Eigentümer könnten nicht konkretisiert werden (Protokoll, S. 5 und
16).
Zudem sei unter dem Aspekt des Vertrauensschutzes zu berücksichtigen,
dass die Gesuchstellenden darauf vertrauen durften, dass ihr Grundstück

- 29 -
vollständig eingezont bleibe. Gemäss GEP befinde sich das gesamte
Grundstück im Baugebiet, eine Auszonung werde im GEP nicht erwähnt.
Ausserdem spreche das Enteignungsverfahren aus dem Jahr 2010, bei
dem Fr. 150.00/m2 entschädigt wurden, für Bauland (Replik, Rz. 65-66;
Protokoll, S. 17).
6.3.1.2.
Die Gesuchgegnerin bringt vor, in der Parzelle Nr. fff (Wegparzelle entlang
der R-Strasse) seien Werkleitungen vorhanden, welche möglicherweise
der Erschliessung der fraglichen Teilfläche der Parzelle Nr. aaa genügen
würden. Genauer zu klären wäre, ob die strassenmässige Erschliessung
für die Aufnahme des zusätzlichen Verkehrs, welcher durch die nun dem
Nichtbaugebiet zugewiesenen Flächen hätte verursacht werden können,
genügt hätte. Die Strasse «XY» sei nur rund 3 m breit. Auf einer Länge von
250 m seien keine Ausweichstellen vorhanden. Eine Erschliessung über
die Wegparzellen Nr. fff und ggg sei nicht möglich, da es sich dabei um
einen Veloweg handle mit einer Wegbreite, die für eine Erschliessung der
Wohnzone nicht genüge (Vernehmlassung Gesuchgegnerin, Rz. 37; Pro-
tokoll, S. 3).
In ihrer Duplik ergänzt die Gesuchgegnerin, die Parzelle Nr. aaa sei nicht
im vorausgesetzten Sinn erschlossen. Insbesondere aber hätten die Ge-
suchstellenden keine erheblichen Kosten für die Erschliessung und Über-
bauung aufgewendet. Daher sei keine Entschädigung geschuldet (Duplik
Gesuchgegnerin, Rz. 9-11; Protokoll, S. 6).
6.3.1.3.
Der Beigeladene bringt neben allgemeinen rechtlichen Ausführungen (Ver-
nehmlassung Beigeladener, Rz. 55-58, 61; Duplik Beigeladener, Rz. 26-
30) vor, das Gebiet «XZ» mit der Parzelle Nr. aaa liege peripher am südli-
chen Ortsrand der Gemeinde Q._____ und werde vom restlichen Teil der
Gemeinde im Norden durch die Landwirtschaftsgebiete «XW» und «XU»
getrennt. Der nördliche Teil des Gebietes «XZ» grenze im Osten direkt an
die XX und die R-Strasse, welche wiederum an die Landwirtschaftszone
grenzten. Im südlichen Teil befinde sich die sehr lose bebaute Wohn- und
Arbeitszone «XZ» zwischen der R-Strasse und der ehemaligen Bauzone
2. Etappe. Im Westen sei das Gebiet durchweg von Landwirtschaftsland
umgeben, bevor dann gewisse Bauten im Landwirtschaftsgebiet folgten,
die heute der Insel-Bauzone «XY» zugewiesen seien. Das Gebiet «XZ»
selbst sei nur lose und sporadisch bebaut. Einige Parzellen seien zudem
strassenmässig nicht erschlossen. Für ein Strassendorf typisch würden
sich Bauten zudem entlang der Strassen konzentrieren. Es handle sich
beim Gebiet «XZ» somit um eine grössere, mehrheitlich unüberbaute Flä-
che am Siedlungsrand, die noch nicht vollständig erschlossen sei. Den lose
vorhandenen Gebäuden komme kein Siedlungscharakter und keine Präge-
funktion zu; es dominiere die landwirtschaftliche Nutzung. Es handle sich

- 30 -
folglich weder um geschlossenes Siedlungsgebiet noch um eine eigentli-
che Baulücke (Vernehmlassung Beigeladener, Rz. 59-60).
Die fragliche Teilfläche sei sodann jedenfalls strassenmässig nicht grober-
schlossen. Die von den Gesuchstellenden vorgebrachte Erschliessungs-
situation betreffe den bereits überbauten Teil der Parzelle Nr. aaa. Zum
nicht überbauten Teil verlaufe keine strassenmässige Verbindung. Weder
die bestehende Zufahrt «XY» noch der im Osten verlaufende Fuss- und
Radweg hätten für die Erschliessung beansprucht werden können (Ver-
nehmlassung Beigeladener, Rz. 63). Die fehlende strassenmässige Er-
schliessung wäre auch nicht aus eigener Kraft und in kurzer Zeit realisier-
bar gewesen. Eine solche wäre nur von Osten von der R-Strasse möglich
gewesen. Aufgrund der XX hätte aber westlich der R-Strasse eine weitere
öffentliche Strasse anstelle des Fuss- und Radwegs erstellt werden müs-
sen. Dieser Radweg stehe jedoch im Eigentum des Beigeladenen. Eine
Verlängerung der westlich verlaufenden Strasse «XY» durch die Nachbar-
sparzellen wäre ebenfalls nicht realistisch gewesen; einerseits aufgrund
Platzmangels, andererseits aufgrund der erforderlichen Eingriffe in die be-
stehende Bebauung. Zudem hätte die bestehende Strasse «XY» zwingend
ausgebaut werden müssen, um Mehrverkehr aufnehmen zu können. Die
Strasse verlaufe jedoch bis zu ihrem Anschluss an die R-Strasse in der
Landwirtschaftszone und hätte daher nicht ohne weiteres ausgebaut
werden können (Vernehmlassung Beigeladener, Rz. 63-64; Duplik
Beigeladener, Rz. 31).
Die Parzelle Nr. aaa sei sodann nicht über den Weg auf Parzelle Nr. fff er-
schlossen. Der Weg stehe im Eigentum des Beigeladenen und sei primär
als Fuss- und Radweg ausgestaltet. Dass der Weg von landwirtschaftlichen
Fahrzeugen befahren werden dürfe, mache den Weg noch nicht zu einer
für Wohnbauten ausreichenden öffentlichen Erschliessungsstrasse. Für
eine rechtskonforme Erschliessung hätte der Weg umfassend ausgebaut
werden müssen, was mindestens einer Erschliessungsplanung sowie einer
Zustimmung des benachbarten XX-Unternehmens bedurft hätte. Über die
einzelnen Grundstücke hätte die Parzelle Nr. aaa aufgrund der
topografischen Situation und der damit entstehenden Wertverluste nicht
erschlossen werden können (Duplik Beigeladener, Rz. 34).
Die Gesuchstellenden hätten zudem auch keine erheblichen Kosten für die
Überbauung oder Erschliessung der Teilparzelle Nr. aaa aufgewendet
(Vernehmlassung Beigeladener, Rz. 62; Duplik Beigeladener, Rz. 33; Pro-
tokoll, S. 16). Zudem lägen auch keine besonderen Aspekte des Vertrau-
ensschutzes vor (Duplik Beigeladener, Rz. 32; Protokoll, S. 17).
6.3.2.
Zunächst ist zu prüfen, ob die fragliche Teilparzelle im weitgehend über-
bauten Gebiet liegt (vgl. Erw. 6.2.1.).

- 31 -
6.3.2.1.
Die Gemeinde Q._____ erstreckt sich im Wesentlichen entlang der Stras-
senparzelle Nr. ooo (R-Strasse; Strassendorf). Die teilweise überbaute
Parzelle aaa ist im Hinblick auf den Ortskern Q._____ peripher gelegen
(Protokoll, S. 13).
Das im Richtplan zur Reduktion des Siedlungsgebietes vorgesehene Ge-
biet «XZ» (Erw. 5.6.7.) mit der fraglichen Teilparzelle Nr. aaa befindet sich
westlich der XX und R-Strasse. In nördlicher Richtung grenzt das fragliche
Gebiet «XZ» an die Landwirtschaftszone; ebenso auf östlicher Seite. Auf
westlicher und südlicher Seite grenzt das Gebiet heute an die Wohnzone 2
(westlich) und an die Wohn- und Arbeitszone XZ (WA-O; südlich). Vor der
Nutzungsplanungsrevision 2023 war das Gebiet Teil der Wohnzone 2
(2. Etappe) zugewiesen. Die betroffenen Parzellen Nr. aaa, ppp und qqq
sind allesamt jeweils auf der westlichen Parzellenseite überbaut; auf den
östlichen Parzellenteilen stehen keine oder nur untergeordnete Bauten. Die
Parzellen Nr. iii und rrr sind nicht überbaut und wurden vollständig der
Landwirtschaftszone zugewiesen.
Es handelt sich folglich um ein Gebiet von vier Teilparzellen und zwei gan-
zen Parzellen, die der Landwirtschaftszone zugewiesen wurden und die auf
drei Seiten von Landwirtschaftsland umgeben sind. Insgesamt wurde eine
Fläche von rund 2.91 ha gestützt auf die Vorgaben des Richtplanes dem
Nichtbaugebiet zugewiesen (Erw. 5.6.8.). Bereits aus quantitativen Ge-
sichtspunkten kann eine Fläche von 2.91 ha kaum als Baulücke qualifiziert
werden. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist jedoch das Vor-
liegen einer Baulücke nicht nach rein quantitativen Kriterien zu beurteilen
(Erw. 6.2.1.).
Das fragliche Gebiet kann jedoch auch unter weiteren Gesichtspunkten
nicht als Baulücke qualifiziert werden. Es handelt sich nicht um einzelne,
nicht überbaute Parzellen, sondern um mehrere (Teil-)Parzellen, die alle-
samt unüberbaut sind. Die Fläche kann nicht als von der bestehenden
Überbauung so stark geprägt qualifiziert werden, dass sinnvollerweise nur
eine Aufnahme in die Bauzone in Frage kommt. Dementsprechend wurde
sie auch vom Richtplan als zur Zuweisung zum Nichtbaugebiet geeignet
erklärt. Gegen die Qualifikation als weitgehend überbautes Gebiet spricht
zudem, dass die Parzellen eher peripher gelegen sind und auf drei Seiten
an die Landwirtschaftszone grenzen. Im Rahmen des Augenscheins hat
sich die Umgebung als eindeutig landwirtschaftlich geprägt präsentiert
(Protokoll, S. 6).
6.3.2.2.
Bei einer gesamtheitlichen Betrachtung des betroffenen Gebietes kann aus
Sicht des Gerichts eindeutig nicht von einer weitgehenden Überbauung

- 32 -
gesprochen werden. Die Umgebung der betroffenen Grundstücke ist in der
Hauptsache durch Kulturland geprägt. Sie sind daher nicht zum weitgehend
überbauten Gebiet zu zählen.
6.3.3.
Die fragliche Parzelle ist weiter hinsichtlich ihrer Erschliessungsverhält-
nisse zu prüfen. Nachfolgend werden die hinreichende Zufahrt (Erw.
6.3.3.1.) sowie das Vorliegen der erforderlichen Wasser- (Erw. 6.3.3.2.)
und Energieleitungen (Erw. 6.3.3.3.) geprüft. Anschliessend ist zu prüfen,
ob die Parzellen von einem gewässerschutzkonformen GEP erfasst und
die erforderlichen Abwasserleitungen vorhanden sind (Erw. 6.3.3.4.). Wie
ausgeführt müssen die Grundstücke in dieser Fallkonstellation mindestens
groberschlossen sein. Eine Feinerschliessung ist dagegen nicht erforder-
lich (vgl. Erw. 6.2.2.1.).
6.3.3.1.
Um Land als erschlossen zu qualifizieren, muss zunächst eine hinrei-
chende Zufahrt bestehen (Erw. 6.2.2.3.).
6.3.3.1.1.
Die Parzelle Nr. aaa grenzt auf östlicher Seite an die Wegparzelle Nr. fff,
welche unter der Nutzungsplanung 2023 der Landwirtschaftszone zuge-
wiesen ist. Welcher Zone die Wegparzelle Nr. fff unter Geltung der Nut-
zungsplanung 1989 zugewiesen war, ist aus den Planunterlagen nicht er-
kennbar. Die Parzelle Nr. fff reicht in nördlicher Richtung bis zur Parzelle
Nr. jjj, welche sowohl heute als auch unter Geltung des Nutzungspla-
nes 1989 der Landwirtschaftszone zugewiesen war (Nutzungsplan 1989).
Der Anschluss an die Strasse «XY» führt sodann mitten über die Parzelle
Nr. jjj (keine ausgeschiedene Strassenparzelle). Auf südlicher Seite reicht
die Wegparzelle Nr. fff bis ins Baugebiet (Protokoll, S. 14).
Im Rahmen des Augenscheins hat sich gezeigt, dass der Weg über die
Parzelle Nr. jjj sowie die Wegparzelle Nr. fff nur rund 2 m bis 2.5 m breit
sind (Protokoll, S. 2 f.).
Im Rahmen der Verhandlung beantragte der Beigeladene, es sei zu prüfen,
ob der obere Teil der Strasse ab Parzelle Nr. fff, welcher parallel zur Par-
zelle Nr. aaa verläuft, vor der Nutzungsplanrevision dem Baugebiet zuge-
wiesen war (Protokoll, S. 14). Die Parzelle Nr. jjj war bereits vor der Revi-
sion der Landwirtschaftszone zugewiesen; die parallele Wegparzelle ist
nicht ausgeschieden. Insofern ist davon auszugehen, dass auch dieses
Teilstück vor der Revision der Landwirtschaftszone zugewiesen war. Im Er-
gebnis kann dies jedoch offengelassen werden, weshalb sich weitere Ab-
klärungen erübrigen (vgl. Erw. 6.3.3.6.).

- 33 -
6.3.3.1.2.
Die (teil-)überbaute Parzelle Nr. aaa ist von westlicher Seite über die
Strasse «XY» (Parzelle Nr. mmm) sowie über die Parzellen Nr. ggg und
Nr. eee erschlossen; das Fahrwegrecht ist mittels Dienstbarkeiten gesichert
(Einsicht via AGOBIS vom 2. Juni 2026; vgl. auch Protokoll, S. 6). Die
Strasse «XY» weist eine Breite von rund 3 m auf (Protokoll, S. 2).
6.3.3.1.3.
Die konforme strassenmässige Erschliessung der Parzelle Nr. aaa ist zu-
mindest fraglich.
6.3.3.2.
Weiter müssen für die Bejahung der Groberschliessung die erforderlichen
Wasserleitungen so nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne erhebli-
chen Aufwand möglich ist (Erw. 6.2.2.3.). Gemäss Aussage der Gesuch-
gegnerin verlaufen in der Parzelle Nr. fff Wasserleitungen, die für die Er-
schliessung der Parzelle Nr. aaa genügen würden. Dem entspricht der Aus-
schnitt aus dem Wasserkataster (Beilage 13 zur Beweisanordnung). Die
wassertechnische Erschliessung ist nicht umstritten (Protokoll, S. 4). Die
Erschliessung mit Wasser erscheint aus Sicht Gericht unproblematisch.
6.3.3.3.
Zudem müssen die erforderlichen Energieleitungen ebenfalls so nahe her-
anführen, dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist
(Erw. 6.2.2.3.). Gemäss der Leitungserhebung der C._____ AG (Beilage
15 zum Gesuch) verläuft eine Energieleitung durch die Parzelle Nr. aaa.
Die strommässige Erschliessung wird von den Parteien nicht bestritten
(Protokoll, S. 4). Die Parzelle Nr. aaa ist bezüglich der Energiezuleitung als
groberschlossen zu qualifizieren.
6.3.3.4.
Schliesslich müssten die Grundstücke an eine Abwasserkanalisation ange-
schlossen werden können, die den Anforderungen der Gewässerschutzge-
setzgebung entspricht (Erw. 6.2.2.1).
Gemäss dem Ausschnitt aus dem Abwasserkataster (Beilage 12 zur Be-
weisanordnung) verläuft in der Parzelle Nr. fff eine Abwasserleitung zur
Parzelle Nr. aaa, die mit «Leitung ungenau/unbekannt» bzw. «Leitung aus-
ser Betrieb» markiert ist. Da die bestehenden Gebäude auf der Parzelle
Nr. aaa zweifellos an die Schmutzwasserkanalisation angeschlossen sind,
erscheint der Anschluss an die Kanalisation aus Sicht des Gerichts unprob-
lematisch. Die abwassertechnische Erschliessung wird von den Parteien
nicht bestritten (Protokoll, S. 4).

- 34 -
Die Parzelle Nr. aaa ist sodann vom GEP erfasst (im Aargauischen Geo-
grafischen Informationssystem [AGIS] abrufbar). Der GEP stammt vom
September 2010 (vgl. Legende) und ist deckungsgleich mit dem Bauzonen-
plan 1989. Der GEP weist folglich einen Kanalisationsrayon aus, der auf
überdimensionieren Bauzonen basiert. Es fehlt folglich an der Vorausset-
zung des gewässerschutzkonformen GEP (Erw. 6.2.2.1.).
6.3.3.5.
Als Zwischenfazit ist festzuhalten, dass die Erschliessung hinsichtlich Was-
ser, Abwasser und Elektrizität aus eigener Kraft hätte realisiert werden kön-
nen. Bezüglich der Zufahrt ist die eigene Realisierung zumindest fraglich.
Der GEP weist jedoch einen Kanalisationsrayon aus, der auf überdimensi-
onierten Bauzonen basiert.
6.3.3.6.
6.3.3.6.1.
Kumulativ müssten die Gesuchstellenden in dieser Fallkonstellation – wie
ausgeführt – für die Erschliessung und Überbauung ihres Landes bereits
erhebliche Kosten (Investitionen, die baulich in Erscheinung treten) aufge-
wendet haben (Erw. 6.2.2.2.).
Die Gesuchstellenden bringen keinerlei konkrete Kosten für die Erschlies-
sung und Überbauung des Landes vor. Sie bringen lediglich vor (Erw.
6.3.1.1.), sie hätten für das Grundstück Fr. 720'000.00 bezahlt und damit
die bestehende Erschliessung finanziert. Ansonsten bringen sie lediglich
pauschal vor, es seien erhebliche Kosten (vermutungsweise auch von den
früheren Eigentümern) aufgewendet worden. Im Rahmen der Verhandlung
bestätigten die Gesuchstellenden ausdrücklich, sie könnten die geltend ge-
machten Kosten nicht konkretisieren (Protokoll, S. 16).
Der Kaufpreis für ein unüberbautes Grundstück gilt grundsätzlich nicht als
Aufwendung für die Erschliessung und Überbauung. Anders verhält es
sich, wenn sich die vom Verkäufer erbrachten Erschliessungsleistungen
auf den Kaufpreis ausgewirkt haben. In diesem Fall kann sich der Käufer
auf die von seinen Rechtsvorgängern erworbene Vertrauensposition beru-
fen (Erw. 6.2.2.4.). Die Gesuchstellenden bringen keine derartigen konkre-
ten Kosten vor.
Die Gesuchstellenden verlangten die Edition von Unterlangen im Zusam-
menhang mit der Erschliessung der Parzelle Nr. aaa (Erw. 6.3.1.1.). Mit
Schreiben vom 16. April 2026 teilt die Gesuchgegnerin mit, sie verfüge
über keine Unterlagen betreffend die Kosten für die Erschliessung der Par-
zelle Nr. aaa (S. 2).

- 35 -
Zusammenfassend ist folglich festzuhalten, dass die Gesuchstellenden kei-
nerlei Belege für konkrete erhebliche Investitionen für die Erschliessung
vorzubringen vermögen.
6.3.3.6.2.
Zu prüfen bleibt einzig, ob wegen besonderer Umstände auf das Kriterium
der Erheblichkeit der Investitionen verzichtet werden kann (Erw. 6.2.2.2.).
Aus Sicht des Gerichts sind keine hinreichenden Besonderheiten gege-
ben, die die Annahme einer materiellen Enteignung rechtfertigen würden.
6.3.3.7.
Nachdem – neben dem Kanalisationsrayon, der auf überdimensionierten
Bauzonen basierte (Erw. 6.3.3.4.) – auch die Voraussetzung der getätigten
erheblichen Investitionen nicht erfüllt sind, trifft die Nichteinzonung die Ge-
suchstellenden nicht enteignungsähnlich. Es kann folglich auch offengelas-
sen werden, ob die strassenmässige Erschliessung ausreichen würde.
6.3.4.
Die Gesuchstellenden bringen als Vertrauensschutz begründende Tatbe-
stände (Erw. 6.2.3.) einerseits vor, dass ihre Parzelle im GEP als Baugebiet
bezeichnet werde und dass im Rahmen eines Enteignungsverfahrens ein
Landwert von Fr. 150.00/m2 bezahlt wurde (Erw. 6.3.1.1.; Protokoll, S. 17).
Der Beigeladene bringt neben allgemeinen rechtlichen Ausführungen (Ver-
nehmlassung Beigeladener, Rz. 74) vor, es lägen keine vertrauensbegrün-
denden Umstände vor (Vernehmlassung Beigeladener, Rz. 75-77).
Dass der GEP die Parzelle als Baugebiet aufführt, ist sachlogisch und be-
ruht auf den überdimensionierten Bauzonen. Gemäss bundesgerichtlicher
Rechtsprechung können Grundeigentümer nicht darauf vertrauen, dass ihr
Grundstück stets in der Bauzone bleibt und überbaut werden kann (Urteil
des Bundesgerichts [1C_275/2022] vom 21. November 2024, Erw. 3.2.).
Wenn dieser Umstand kein Vertrauen begründen kann, dann mit Sicherheit
auch nicht die Darstellung im GEP. Die in Enteignungsverträgen offerierten
Entschädigungen orientieren sich praxisgemäss an der jeweiligen Zonen-
zuweisung. Auch dies kann nicht als Umstand qualifiziert werden, der so
gewichtig ist, dass ein Grundstück hätte eingezont werden müssen.
Vorliegend sind keine Vertrauensschutz begründenden Tatsachen ersicht-
lich. Auch hieraus lässt sich folglich keine Entschädigungspflicht ableiten.
7.
Schliesslich ist der Vollständigkeit halber zu prüfen, ob die Voraussetzun-
gen des Sonderopfertatbestandes erfüllt sind (Erw. 4.3.), mithin ein Ent-
schädigungsanspruch besteht, weil die Gesuchstellerin derart betroffen ist,
dass ihr Opfer gegenüber der Allgemeinheit unzumutbar erschiene und es

- 36 -
mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar wäre, wenn hierfür keine Entschä-
digung geleistet würde.
Vorausgesetzt ist, dass im fraglichen Zeitpunkt eine RPG-konforme Grund-
ordnung galt, die es den Grundeigentümern gestattet hätte, die bestehende
Nutzung eines Grundstücks uneingeschränkt weiterzuführen oder dieses
aus eigener Kraft in naher Zukunft besser zu nutzen. Nach bundesgericht-
licher Rechtsprechung erfüllt die Nichteinzonung eines Grundstücks, für
das kein Einzonungsgebot besteht, den Tatbestand des Sonderopfers
grundsätzlich von vornherein nicht. Ausnahmsweise kann dennoch eine
Entschädigungspflicht bestehen, wenn eine Gemeinde krass rechtsun-
gleich handelt, so etwa, wenn sie bei vergleichbaren Verhältnissen mehre-
ren Grundeigentümern freiwillig eine Entschädigung leistet, einen einzigen
dagegen leer ausgehen lässt (Urteil des Bundesgerichts [1A.256/1997]
vom 22. Oktober 1998 in: ZBl 1999, S. 591).
Im vorliegenden Fall liegt eine Nichteinzonung vor (Erw. 5.6.-5.7.) und es
besteht keine Einzonungspflicht. Der Tatbestand des Sonderopfers ist folg-
lich nicht erfüllt. Es liegt sodann auch keine Ungleichbehandlung vor. Eine
Entschädigungspflicht kann auch unter diesem Titel nicht entstehen.
8.
Zusammengefasst ist festzuhalten, dass die zu beurteilende Nichteinzo-
nung (Erw. 5.6.) weder nach Massgabe der geforderten Kriterien der Zu-
gehörigkeit zum weitegehend überbauten Gebiet (Erw. 6.3.2.), der Grober-
schliessung und der kumulativen Voraussetzung der erheblichen Kosten-
aufwendung (Erw. 6.3.3.) noch aufgrund der besonderen Gesichtspunkte
des Vertrauensschutzes (Erw. 6.3.4.) oder eines Sonderopfers (Erw. 7.)
eine Entschädigungspflicht aus materieller Enteignung auslöst.
Das Gesuch ist abzuweisen.
9.
9.1.
Selbst wenn von einer Auszonung auszugehen wäre, würde dies dennoch
nichts am Ergebnis der Entschädigungslosigkeit des Eingriffs ändern. Ge-
mäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung muss auch bei einer Auszo-
nung gefragt werden, ob eine Überbauung in naher Zukunft mit hoher
Wahrscheinlichkeit hätte realisiert werden können (sog. Realisierungs-
wahrscheinlichkeit; Erw. 4.4.).
9.2.
9.2.1.
Die Gesuchstellenden bringen vor, für die Beurteilung der hinreichend ho-
hen Realisierungswahrscheinlichkeit sei auf alle rechtlichen und tatsächli-
chen Gegebenheiten abzustellen, welche die künftigen Nutzungs-

- 37 -
möglichkeiten beeinflussen können. In erster Linie sei auf die rechtliche
Ausgangslage abzustellen. Gegen die mit hoher Wahrscheinlichkeit zu er-
wartende Überbauung eines Grundstücks in naher Zukunft spreche na-
mentlich das Erfordernis einer Ausnahmebewilligung, einer Änderung in
der Zonenplanung, eines Erschliessungs-, Überbauungs- und Gestaltungs-
plans, einer Baulandumlegung oder weiterer Erschliessungsarbeiten. Sub-
jektive Kriterien würden keine Rolle spielen (Gesuch, Rz. 6.2.1.-6.2.2.).
Im vorliegenden Fall sei die hohe Realisierungswahrscheinlichkeit zu beja-
hen. Das Grundstück sei bereits bebaut, weshalb die Gesuchstellenden
davon ausgehen konnten, dass auch der Rest überbaut werden könne. Un-
abhängig von der rechtlichen Qualifikation der Wohnzone 2 (2. Etappe)
hätten einer weiteren Überbauung der Parzelle Nr. aaa keine Hindernisse
im Wege gestanden. Die in der Nachbarschaft umgesetzten Bauvorhaben
würden zeigen, dass keine Erschliessungsplanung notwendig gewesen
sei. Im Jahr 2014 sei den Gesuchstellenden der Ausbau des Dachgeschos-
ses und im Jahr 2016 die Erstellung von diversen Neubauten bewilligt wor-
den. Das gesamte Grundstück sei vollständig erschlossen und die Parzelle
befinde sich gemäss GEP 2010 im Baugebiet. Sodann sei im Rahmen ei-
nes Enteignungsvertrages eine Teilfläche mit Fr. 150.00/m2 entschädigt
worden (Gesuch, Rz. 6.2.3.; Replik, Rz. 11-12; Protokoll, S. 18).
Die Gesuchstellenden bringen zudem vor, die Überbauung hätte in kurzer
Zeit und nur mit Einholung einer kommunalen Baubewilligung überbaut
werden können; andere Verfahren oder Zustimmungen seien nicht notwen-
dig gewesen. Die Bebauung hätte insbesondere keines Erschliessungs-
oder Gestaltungsplanes bedurft. § 3.3 Abs. 1 und 2 BNO 1989 sei nicht ge-
nehmigt worden; in der Folge habe der Gemeinderat auch Bauvorhaben
genehmigt, ohne einen Erschliessungs- oder Gestaltungsplan zu verlan-
gen. Dies jedenfalls bis zum Beschluss des Richtplanes; in den Baubewil-
ligungen danach werde ein Sondernutzungsplan erwähnt, weshalb davon
auszugehen sei, der Richtplan stelle eine Zäsur dar. Die Gesuchstellenden
hätten darauf vertrauen dürfen, dass kein Sondernutzungsplan notwendig
sei (Replik, Rz. 59-61, 68-69; Protokoll, S. 18).
9.2.2.
Die Gesuchgegnerin bringt neben rechtlichen Ausführungen (Vernehmlas-
sung, Rz. 28) vor, die Überbauung von Land in der 2. Erschliessungs-
etappe setze einen rechtskräftigen Erschliessungsplan voraus. Ein solcher
fehle für das fragliche Gebiet, weshalb die Gesuchstellenden nicht in der
Lage gewesen seien, die betroffene Teilparzelle aus eigener Kraft innert
nützlicher Zeit baureif zu machen (Vernehmlassung Gesuchgegnerin,
Rz. 29; Protokoll, S. 18).

- 38 -
9.2.3.
Der Beigeladene bringt vor, die Erschliessung und Überbauung wäre nicht
aus eigener Kraft in kurzer Zeit realisierbar gewesen. Es hätte mindestens
eines Erschliessungs-, allenfalls auch eines Gestaltungsplanes sowie wei-
terer Ausnahmebewilligungen nach Art. 24 RPG bedurft. Nach Auffassung
des Beigeladenen wäre sogar eine ordentliche Einzonung notwendig ge-
wesen. Eine solche Planung hätte zunächst ausgearbeitet, vom Gemein-
derat beschlossen und vom Kanton genehmigt werden müssen. Da zahl-
reiche weitere Grundstücke miteinzubeziehen gewesen wären, wären zu-
dem Enteignungen oder ein Landumlegungsverfahren notwendig gewesen
(Vernehmlassung Beigeladener, Rz. 65-66, 81).
Zudem würden auch subjektive Bauabsichten eine Rolle spielen. Lägen
keine Absichten zur Überbauung vor und würden die Grundstücke zonen-
fremd genutzt, spreche das gegen eine Entschädigungspflicht (Vernehm-
lassung Beigeladener, Rz. 80).
9.3.
9.3.1.
Sodann bringt die Gesuchgegnerin vor, die Parzelle Nr. aaa sei schon bis-
her und werde erneut der Lärmempfindlichkeitsstufe II zugeteilt. Sie gelte
als lärmvorbelastet. Die R-Strasse mit der XX würden erheblichen Lärm
verursachen. Der Strassenlärm-Emissionskataster (Stand 1. November
2021) weise bei Tempo 50 km/h einen Emissionspegel von 78.8 dB(A) am
Tag und von 72.6 dB(A) in der Nacht aus. Im Gebiet «XY», welches der
Bauzone zugewiesen sei, dürfe jedoch nur gebaut werden, wenn an den
offenen Fenstern die Immissionsgrenzwerte eingehalten seien. Das bed-
ingte erhebliche und teure Lärmschutzmassnahmen, falls überhaupt un-
mittelbar an der R-Strasse gebaut werden dürfe (Vernehmlassung
Gesuchgegnerin, Rz. 18-19; vgl. auch Protokoll, S. 3 ff.).
Der Beigeladene bringt vor, eine Überbauung wäre aufgrund der hohen
Lärmbelastung nicht möglich gewesen. Aufgrund seiner Ansicht, dass es
sich bei der Bauzone 2. Etappe nicht um Baugebiet handelte, wäre zu-
nächst eine Einzonung erforderlich gewesen. Einer solchen wäre Art. 24
Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Umweltschutz (Umweltschutzgesetz;
USG; SR 814.01) vom 7. Oktober 1983 und Art. 29 LSV entgegengestan-
den, da die Lärmimmissionen die Immissionsgrenzwerte überschreiten
würden. Die Planungswerte seien aber auch bei der Erschliessung beste-
hender Bauzonen einzuhalten. Für eine Einzonung/Erschliessung wären
daher sehr umfangreiche Massnahmen (Lärmschutzwände, Wälle, einge-
schränkte Bebaubarkeit, Anordnung der Bauten etc.) notwendig gewesen,
um die Grenzwerte einzuhalten. Derartige Massnahmen wären nur im Rah-
men einer Planung möglich gewesen (Vernehmlassung Beigeladener,
Rz. 66-73).

- 39 -
Die Gesuchstellenden sind der Ansicht, die Angaben zur Lärmbelastung
seien nicht belegt. Die Vorgaben betreffend Bauen in lärmbelasteten Ge-
bieten seien mit dem Inkrafttreten des neuen Art. 22 USG (Inkrafttreten
1. April 2026) erheblich gelockert worden; es seien auch Bauten ohne of-
fene Fenster möglich. Selbst wenn nicht unmittelbar an der R-Strasse ge-
baut werden könnte, wäre die der Landwirtschaftszone zugewiesene Flä-
che als Bauland von Nutzen gewesen. Insbesondere hätte die Fläche bei
der Ausnützungsziffer berücksichtigt werden müssen; damit wäre insge-
samt eine grössere bauliche Nutzung erlaubt gewesen (Replik, Rz. 7, 42,
62 f.).
9.4.
9.4.1.
Bei der Beurteilung der Frage, ob ein Grundstück sehr wahrscheinlich in
naher Zukunft ohne Auszonung besser hätte genutzt werden können, sind
nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung sämtliche rechtlichen und
tatsächlichen Gegebenheiten zu berücksichtigen, welche die Überbau-
ungschancen beeinflussen können. Dazu gehören neben dem im fragli-
chen Zeitpunkt geltenden Bundesrecht auch die kantonalen und kommu-
nalen Bauvorschriften. Darüber hinaus sind auch die Lage und Beschaffen-
heit eines Grundstücks, die Erschliessungsverhältnisse sowie die bauliche
Entwicklung in der Umgebung zu berücksichtigen. In erster Linie ist dabei
auf die rechtlichen Gegebenheiten abzustellen. Nur wo das Bauen rein
rechtlich zulässig, tatsächlich möglich sowie nach den Umständen mit ho-
her Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft zu erwarten gewesen wäre, kann
in der Eigentumsbeschränkung, welche die Bautätigkeit ausschliesst, ein
besonders schwerer enteignungsähnlicher Eingriff gesehen werden
(BGE 112 Ib 388, Erw. 3.).
Die Qualifikation als Bauland im planungsrechtlichen Sinne allein reicht für
die Bejahung einer materiellen Enteignung noch nicht aus.
«Erst wenn Bauland im enteignungsrechtlichen Sinne einer Nichtbauzone zu-
gewiesen wird, liegt eine materielle Enteignung vor. Der Schritt vom planungs-
rechtlich zum enteignungsrechtlich relevanten Bauland hängt vom zusätzli-
chen Erfordernis hinreichender Wahrscheinlichkeit einer Überbauung ab. Erst
wenn durch die Zuweisung eine in naher Zukunft realisierbare Bauchance zer-
stört wurde, liegt Bauland im enteignungsrechtlichen Sinne vor» (DANIEL
GSPONER, Die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen unter besonderer Be-
rücksichtigung des Luzerner Bau- und Planungsrechtes, Zürich 1999 [fortan
DANIEL GSPONER], S. 191).
9.4.2.
Ob eine materielle Enteignung vorliegt, hängt insbesondere nicht von der
Bewilligungsfähigkeit eines konkreten Bauprojektes ab. Das Gericht hat zu
prüfen, ob die in Frage stehende Eigentumsbeschränkung das Recht zur
baulichen Nutzung generell schmälert. Dabei kommt dem Umstand, dass

- 40 -
ein bestimmtes, nicht bewilligungsfähiges Projekt vorliegt, für sich allein
keine entscheidende Bedeutung zu (BGE 114 Ib 305, Erw. 2.a.).
9.4.3.
Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist die Voraussetzung der
Realisierungswahrscheinlichkeit «in naher Zukunft» erfüllt, wenn die Aus-
sicht auf Erschliessung und Überbauung in zwei bis drei Jahren besteht
(BGE 131 II 728, Erw. 2.6.). Zwar ist auch der Planungshorizont von
15 Jahren zu berücksichtigen, nach dessen Ablauf mit einer Überprüfung
und Anpassung des Nutzungsplans zu rechnen ist. Bei wesentlichen Ver-
änderungen der Verhältnisse ist die Überprüfung jedoch schon vorher vor-
zunehmen. Im beurteilten Fall wurde der Nutzungsplan beispielsweise be-
reits nach 12 Jahren revidiert, weil neue gesetzliche Grundlagen eine Pla-
nungsanpassung nahegelegt hatten.
9.4.4.
9.4.4.1.
Lange galt der Grundsatz, dass allein aufgrund des Fehlens einer subjekti-
ven Bauabsicht nicht die enteignungsähnliche Wirkung verneint werden
kann. Entscheidend war die objektive Realisierungswahrscheinlichkeit
(BGE 113 Ib 318, Erw. 3.c.aa. und c.bb.; JÖRG LEIMBACHER, S. 61 f; DA-
NIEL GSPONER, S. 198; ENRICO RIVA, Hauptfragen der materiellen Enteig-
nung, Bern 1990 [fortan: ENRICO RIVA], S. 172).
9.4.4.2.
Gemäss jüngster bundesgerichtlicher Rechtsprechung (und entgegen der
Vorbringen der Gesuchstellenden) kann auch die subjektive Bauabsicht
eine Rolle spielen.
«BGE 106 Ia 369 […] hält jedenfalls fest, der Umstand, dass die Eigentümerin
während langer Zeit vor der Auszonung keine entschlossenen Anstrengungen
unternommen hat, um von der grundsätzlich gegebenen Überbauungsmög-
lichkeit Gebrauch zu machen, spreche eher gegen die Annahme einer enteig-
nungsähnlichen Wirkung der durch den neuen Zonenplan nun aufgehobenen
Baumöglichkeit» (zit. Urteil des Bundesgerichts [1C_275/2022] vom 27. No-
vember 2024, Erw. 5.2.).
«Zwar darf die Eigentümerschaft eingezonter Parzellen grundsätzlich auf eine
gewisse Beständigkeit des Nutzungsplans vertrauen (vgl. Art. 21 Abs. 2 RPG).
Bis zur Rechtskraft der Zonenplanrevision bleiben die ursprünglich der
Bauzone zugewiesenen Parzellen Bauland und können, soweit keine Pla-
nungszone verhängt worden ist, überbaut werden. Erst mit Inkrafttreten der
Zonenplanrevision verlieren sie ihre Baulandqualität (BGE 131 II 728 E. 2.4).
Vorliegend hat es die Eigentümerin jedoch während zweier Planungsperioden
und weit über den Planungshorizont von 15 Jahren gemäss RPG hinaus gut
30 Jahre lang unterlassen, von ihrer Befugnis zur Überbauung Gebrauch zu
machen. Sie durfte deshalb nicht mehr grundsätzlich darauf vertrauen, dass
ihre Parzelle bei der nächsten Nutzungsplanrevision in der Bauzone verblei-
ben würde. Ob eine Entschädigung wegen materieller Enteignung zu leisten

- 41 -
ist, beurteilt sich dementsprechend danach, ob die Berechtigung zum Bauen
in naher Zukunft mit hoher Wahrscheinlichkeit aus eigener Kraft hätte realisiert
werden können […], wobei auch die Passivität der Eigentümerin zu berück-
sichtigen ist» (zit. Urteil des Bundesgerichts [1C_275/2022] vom 27. Novem-
ber 2024, Erw. 5.3.).
9.5.
9.5.1.
9.5.1.1.
Im vorliegenden Fall ist umstritten, ob es sich bei der Wohnzone 2
(2. Etappe) unter Geltung der Nutzungsplanung 1989 um eine Bauzone
oder eine Nichtbauzone handelte. Selbst wenn angenommen würde, es
habe sich um eine Bauzone gehandelt, setzte § 3.3 BNO 1989 für die Um-
wandlung von Bauzonen 2. Etappe in «definitive Bauzonen» durch den Ge-
meinderat voraus, dass die definitiven Bauzonen weitgehend überbaut wa-
ren und die Entwicklung der Gemeinde weitere definitive Bauzonen erfor-
derte (Abs. 1), die finanzielle Lage der Gemeinde eine Umwandlung er-
laubte (Abs. 2), die Erschliessung aufgrund eines rechtskräftigen Überbau-
ungsplanes rechtlich, technisch und finanziell korrekt und vollständig gesi-
chert (Abs. 3) und mit Sonderbauvorschriften oder mit einem Gestaltungs-
plan sichergestellt war, dass bei Wohn- und Schlafräumen konkrete Lärm-
pegel nicht überschritten wurden (Abs. 4). Für die Überbauung wären folg-
lich diverse Voraussetzungen zu erfüllen gewesen. Derartige Verfahrens-
schritte sprechen gegen eine rasche Realisierung einer Überbauung aus
eigener Kraft. Unter diesen Umständen sind die Anforderungen an eine hin-
reichend hohe Realisierungswahrscheinlichkeit an eine Überbauung in na-
her Zukunft und aus eigener Kraft eindeutig nicht erfüllt (ebenso Urteil des
Bundesgerichts [1C_275/2022] vom 27. November 2024, Erw. 5.5.).
9.5.1.2.
Im Übrigen sei festgehalten, dass kein Anspruch auf Gleichbehandlung im
Unrecht besteht, wenn eine Behörde die Vorschriften nicht oder falsch an-
wendet. Dies gilt vor allem dann, wenn nur in vereinzelten Fällen von den
Vorschriften abgewichen wurde (RAINER J. SCHWEIZER in: BERNHARD EH-
RENZELLER/BENJAMIN SCHINDLER/RAINER J. SCHWEIZER/KLAUS A. VALLEN-
DER, Die schweizerische Bundesverfassung, St. Galler Kommentar, Art. 8
N 45). Im vorliegenden Fall stützen die Gesuchstellenden sich auf zwei
Baubewilligungen, bei denen keine Sonderbauvorschriften und kein Ge-
staltungsplan verlangt wurden. Die Gemeinde hat dargelegt, weshalb sie in
diesen konkreten Fällen von den Vorschriften abgewichen ist (Erw. 5.5.2.).
Daraus kann jedenfalls kein Anspruch auf Gleichbehandlung der Gesuch-
stellenden im Unrecht abgeleitet werden.
9.5.2.
Unter diesem Licht sind denn auch die Vorbringen betreffend die Lärmbe-
lastung zu sehen: Gestützt auf § 3.3 Abs. 4 BNO 1989 wäre eine

- 42 -
Überbauung nur unter der Voraussetzung von Sonderbauvorschriften oder
einem Gestaltungsplan zur Sicherstellung der Einhaltung der Lärmvor-
schriften möglich gewesen, was gegen eine rasche Realisierung aus eige-
ner Kraft spricht.
9.6.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass selbst wenn die Zuweisung zur
Landwirtschaftszone als Auszonung zu qualifizieren wäre, aufgrund der
eindeutig fehlenden Realisierungswahrscheinlichkeit in naher Zukunft und
aus eigener Kraft im konkreten Fall keine Entschädigung geschuldet ist.
10.
Selbst wenn jedoch die Auszonung und die Realisierungswahrscheinlich-
keit und damit die grundsätzliche Entschädigungspflicht zu bejahen wären,
wäre im konkreten Fall dennoch keine Entschädigung geschuldet.
10.1.
10.1.1.
Die Gesuchgegnerin bringt vor, die Parzelle Nr. aaa sei trotz Zuweisung
einer Teilfläche zur Landwirtschaftszone weiterhin wirtschaftlich sinnvoll
nutzbar, weshalb kein entschädigungspflichtiger Eingriff vorliege. Gemäss
bundesgerichtlicher Rechtsprechung sei in einem Bauverbot, welches nur
einen Drittel betreffe, kein enteignungsähnlicher Tatbestand zu erblicken,
sofern die betroffene Parzelle weiterhin sinnvoll nutzbar sei (Vernehmlas-
sung Gesuchgegnerin, Rz. 30).
10.1.2.
Der Beigeladene bringt neben allgemeinen Ausführungen (Vernehmlas-
sung Beigeladener, Rz. 27-29; Duplik Beigeladener, Rz. 8-13) vor, ent-
scheidend sei, ob eine sinnvolle Nutzung weiterhin möglich sei. Die der
Landwirtschaftszone zugewiesene Fläche betrage ca. 29 % der gesamten
Grundstücksfläche. Der von der Planungsmassnahme betroffene Parzel-
lenteil betreffe somit weniger als einen Drittel, weshalb eine Entschädi-
gungspflicht ausgeschlossen sei. Der östliche Teil der Parzelle, der heute
der Landwirtschaftszone zugewiesen sei, sei seit jeher als Wiese bzw.
Weide genutzt worden. Die Nutzungsplanung 2023 beschränkte daher die
Nutzung nicht. Im Gegenteil sei durch die Nutzungsplanung 2023 die west-
liche Fläche einer regulären Bauzone zugewiesen worden, wodurch sich
die Nutzungsmöglichkeiten insgesamt sogar merklich verbessert hätten,
was eine Entschädigungspflicht erst recht ausschliesse (Vernehmlassung
Beigeladener, Rz. 30-36). In seiner Duplik ergänzt der Beigeladene, im vor-
liegenden Fall sei der mit Lärm am meisten belastete Teil der Parzelle
Nr. aaa nicht eingezont worden. Dieser liege aufgrund der Hangsituation
bis zu 7.5 m tiefer als der heutige Bauzonenrand und bis zu über 9 m tiefer
als die Wohnbauten auf der Parzelle Nr. aaa, womit üblicherweise aufgrund
der verminderten Aussicht eine relative Wertminderung einhergehe.

- 43 -
Wertmässig liege die Nichteinzonung somit ganz erheblich unter einem
Drittel (Duplik Beigeladener, Rz. 14-15).
Die vorliegend interessierende Fläche wäre zudem auch nicht ohne weite-
res selbstständig überbaubar gewesen. Dies widerspräche der bundesge-
richtlichen Rechtsprechung, wonach eine selbstständige bauliche Verwer-
tung des betroffenen Grundstücksteils rechtlich möglich und wirtschaftlich
sinnvoll sein müsse. Die Teilfläche sei nicht erschlossen und hätte aus
Lärmschutzgründen auch nicht ohne umfangreiche Lärmschutzmassnah-
men eingezont, erschlossen oder überbaut werden können. Eine eigen-
ständige Verwertung als Bauland wäre daher nur schwer möglich gewesen.
Dies werde durch die umliegenden Grundstücke bestätigt. Keiner der lärm-
belasteten Grundstücksbereiche sei mit Wohnbauten überbaut. Lediglich
im Bereich der südlich gelegenen Wohn- und Arbeitszone finde sich ein
einziger Gewerbebau an der Bahnlinie und der Kantonsstrasse (Duplik Bei-
geladener, Rz. 16-17).
10.1.3.
Die Gesuchstellenden stellen sich auf den Standpunkt, das Bundesgericht
lehne es ausdrücklich ab, die Grenze der Entschädigungspflicht schema-
tisch anhand eines festen Prozentsatzes der Wertminderung zu ziehen.
Vorliegend sei keine Gesamtbetrachtung der Parzelle angezeigt. Die der
Landwirtschaftszone zugewiesene Fläche sei nicht überbaut, der restliche
Teil des Grundstückes schon; die Teilfläche sei eigenständig überbaubar.
Nördlich der Parzelle Nr. aaa befänden sich die Parzellen Nr. ggg, Nr. iii
und Nr. eee; ursprünglich habe es sich dabei um ein Grundstück gehandelt.
Die Grundstücke Nr. ggg und Nr. eee seien in der Bauzone verblieben, das
Grundstück Nr. eee sei ausgezont worden. Es sei daher auch den Gesuch-
stellern möglich gewesen, die der Landwirtschaftszone zugewiesene Flä-
che abzuparzellieren. Selbst wenn jedoch eine Gesamtbetrachtung ange-
zeigt wäre, liege ein entschädigungspflichtiger Eingriff vor. Die Gesuchstel-
lenden würden einen Drittel der Grundstücksfläche verlieren und eine wirt-
schaftlich sinnvolle Nutzung der der Landwirtschaftszone zugewiesenen
Fläche sei nicht mehr möglich. Die Fläche sei für die landwirtschaftliche
Nutzung schlecht geeignet; sie hätten Bäume gepflanzt, welche nur
schlecht gedeihen würden. Die Hanglage erschwere die landwirtschaftliche
Bewirtschaftung. Der Landwirt, welcher die Fläche früher gemäht habe,
habe kein Interesse mehr an der Bewirtschaftung, folglich fehle auch ein
Pachtzins. Es handle sich dabei auch nicht um die bestimmungsgemässe
oder wirtschaftlich sinnvolle Nutzung. Das Grundstück sei der Bauzone zu-
gewiesen gewesen, weshalb die bestimmungsgemässe Nutzung in der Be-
bauung bestanden habe (Replik, Rz. 14-17, 37-38; Protokoll, S. 4 f.).

- 44 -
10.2.
10.2.1.
Ob mit einer Auszonung die Eingriffsintensität einer materiellen Enteignung
erreicht wird, ist jeweils unter Bezug des Grundstücks als Ganzes zu prü-
fen. Auch die Werteinbusse eines teilweisen Bauverbots (Bauverbot durch
Baulinien, Denkmalschutz, Teilauszonung) ist nach diesem Grundsatz zu
bestimmen. Bleibt dem Grundstück eine bestimmungsgemässe, wirtschaft-
lich sinnvolle Nutzung erhalten, liegt kein entschädigungspflichtiger Eingriff
vor.
10.2.2.
Diese Regel, wonach vom ganzen Grundstück auszugehen ist, gilt indes-
sen nicht absolut.
«Sie ist ohne weiteres in jenen Fällen gerechtfertigt, in denen die Einschrän-
kung der baulichen Nutzungsmöglichkeiten in einem direkten Zusammenhang
mit dem weiterhin zulässigen wirtschaftlichen Gebrauch der Parzelle steht.
Dies trifft regelmässig bei Ab- oder Umzonungen zu» (zit. Urteil des Bundes-
gerichtes [1C_653/2017] vom 12. März 2019, Erw. 3.3.).
Wo der bestimmungsgemässe Gebrauch einer Parzelle unterschiedlichen
Nutzungsregimes untersteht und daher nicht einheitlich ist, was namentlich
bei grossen Grundstücken vorkommen kann, rechtfertigt sich dieses Vor-
gehen nicht. Kommt einzelnen Parzellenteilen ein selbstständiger Charak-
ter zu und könnten diese jederzeit abparzelliert und verkauft werden, ist die
Intensität eines Eingriffs mit Blick auf den betroffenen Teilbereich zu beur-
teilen (Urteil des Bundesgerichts [1C_653/2017] vom 12. März 2019,
Erw. 3.2.-3.5.).
«Bei Bauverboten auf einem Teil des Grundstücks aufgrund von Baulinien
oder Denkmalschutz oder bei einer Teilauszonung ist es ebenfalls gerechtfer-
tigt, die Werteinbusse anhand der gesamten Grundstücksfläche zu bestim-
men, wenn die überbaubar bleibende Restfläche und der vom Bauverbot er-
fasste Teil mit Blick auf ihre wirtschaftliche Nutzbarkeit eine Einheit bilden.
Hingegen rechtfertigt sich dieses Vorgehen dort nicht, wo der bestimmungs-
gemässe Gebrauch einer Parzelle – wie dies namentlich bei grossen Grund-
stücken vorkommen kann – unterschiedlichen Nutzungsregimes untersteht
und daher nicht einheitlich ist oder wo – wie bei sehr kleinen Grundstücken –
eine Parzelle wirtschaftlich gar nicht nutzbar ist. Ein durchgehendes Abstellen
auf die Gesamtfläche eines Grundstücks bei der Bestimmung der Wertein-
busse hätte zur Folge, dass die Entschädigungspflicht von der mehr oder we-
niger zufälligen Eigentums- und [Parzellenanordnung] abhängen würde. Ei-
gentümer grosser Parzellen müssten regelmässig grössere Teilbauverbote
entschädigungslos hinnehmen als Eigentümer kleinerer Grundstücke»
(zit. Urteil des Bundesgerichtes [1C_653/2017] vom 12. März 2019, Erw. 3.3.).
Die Werteinbusse darf nach dem Gesagten nur dann anhand der gesamten
Grundstücksfläche bestimmt werden, wenn die ganze Parzelle bezüglich
der wirtschaftlichen Nutzbarkeit eine Einheit bildet. Kommt dagegen

- 45 -
einzelnen Parzellenteilen ein selbstständiger Charakter zu, da sie einem
eigenen Nutzungsregime unterstehen, sind diese separat zu betrachten
(PETER KARLEN in: ZBl 12/2019, S. 656 f.).
10.2.3.
Ob dem planungsbetroffenen Grundeigentümer noch eine bestimmungs-
gemässe, wirtschaftlich sinnvolle Nutzung erhalten bleibt, oder ob ein ent-
schädigungspflichtiger Eingriff vorliegt, ist im Einzelfall unter Berücksichti-
gung der gesamten Umstände zu prüfen. Das Bundesgericht lehnt es ab,
die Grenze der Entschädigungspflicht schematisch anhand eines festen
Prozentsatzes der Wertminderung zu ziehen. Nach der bisherigen Recht-
sprechung wurden Werteinbussen bis zu einem Fünftel nie, solche bis zu
einem Drittel kaum je als enteignungsgleich gewertet (Urteile des Bundes-
gerichts vom 3. Oktober 2018 [1C_473/2017], Erw. 2.6.; vom 9. Ja-
nuar 2012 [1C_349/2011], Erw. 3.5.; vom 12. März 2019 [1C_653/2017],
Erw. 3.2.).
«In seiner bisherigen Praxis erblickte es im Umstand, dass ein Grundstück zu
einem Drittel mit einem Bauverbot belegt wurde bzw. dass es eine entspre-
chende Werteinbusse erfuhr, keinen enteignungsähnlichen Tatbestand, wenn
die Eigentümer ihre Parzellen nach dem Eingriff in angemessener, wirtschaft-
lich sinnvoller und guter Weise nutzen konnten» (zit. Urteil des Bundesgerich-
tes [1C_653/2017] vom 12. März 2019, Erw. 3.2.).
«Die Grenze zwischen entschädigungspflichtigem und entschädigungslosem
Eingriff lässt sich aber bei einer Abzonung nicht einfach bei einem Drittel der
Verminderung des Landwerts festmachen» (zit. Urteil des Bundesgerichtes
[1C_653/2017] vom 12. März 2019, Erw. 3.2.).
10.2.4.
Im Urteil 1C_653/2017 (12. März 2019) hatte das Bundesgericht eine Um-
zonung zu beurteilen, welche ein Teilbauverbot auf einem Grundstück be-
wirkte, welches planerisch in drei Teile zerfiel. Bei rund der Hälfte der Par-
zelle (rund 5'000 m2) war die Überbaubarkeit bereits vorher ausgeschlos-
sen, weshalb die fragliche Revision keine erhebliche Veränderung verur-
sachte. Die andere Hälfte (ebenfalls rund 5'000 m2) befand sich im Bauge-
biet, wobei sie unterteilt war in flächenmässig gleiche Anteile, die jeweils
der Kernzone und der Zone WE2 zugewiesen waren. Die Voraussetzungen
für eine bauliche Nutzung der Parzellenbereiche in der Kernzone und der
Zone WE2 unterschieden sich erheblich. Unter diesen Umständen ver-
neinte das Bundesgericht die Zulässigkeit einer Betrachtungsweise, bei der
das gesamte Grundstück herangezogen wurde (Erw. 3.5.).
10.3.
10.3.1.
Im vorliegenden Fall war die Parzelle Nr. aaa der Gesuchstellenden unter
Geltung der Nutzungsplanung 1989 gesamthaft der Wohnzone 2
(2. Etappe) zugewiesen. Es gab unter der Geltung der alten

- 46 -
Nutzungsordnung folglich keine Teilflächen, die einem eigenen Nutzungs-
regime unterstanden und welche daher separat zu betrachten wären. Es
sind zudem auch sonst keinerlei Umstände erkennbar, wonach einzelnen
Parzellenteilen ein selbstständiger Charakter zukäme. Die Parzelle bildete
unter der Nutzungsplanung 1989 bezüglich der wirtschaftlichen Nutzbarkeit
folglich eine Einheit. Die Werteinbusse ist anhand der gesamten Grund-
stücksfläche zu bestimmen.
10.3.2.
Die Parzelle Nr. aaa umfasst insgesamt 2'240 m2; davon wird eine Teilflä-
che von rund 655.70 m2 (gemäss AGIS) bzw. 659 m2 (gemäss ÖREB-Ka-
taster) der Landwirtschaftszone zugewiesen. Die Zuweisung bewirkt ein
Teilbauverbot von rund 29.3 % bzw. 29.4 %. Die Werteinbusse betrifft folg-
lich rund 30 % des Grundstückes, was kaum je als enteignungsrechtlich
gewertet wird.
10.3.3.
Entscheidend ist jedoch wie ausgeführt, ob den Gesuchstellen noch eine
bestimmungsgemässe, wirtschaftlich sinnvolle Nutzung erhalten bleibt.
Den Gesuchstellern bleibt nach der Zuweisung der Teilfläche eine Fläche
von rund 1'580 m2, welche der Bauzone zugewiesen ist. Die bestimmungs-
gemässe, wirtschaftlich sinnvolle Nutzung bleibt erhalten.
Dafür spricht umso mehr, dass die Restfläche von 1'580 m2 (also rund
70 %) neu der Wohnzone «XZ/XY» (W2-OR) zugewiesen ist. Gemäss
§ 10 Abs. 1 BNO 2023 dient die Zone W2-OR dem Wohnen. Nicht stö-
rende Gewerbe und Dienstleistungen sind zugelassen; diese haben sich
dem Wohncharakter der Umgebung anzupassen. § 7 Abs. 1 BNO 2023
statuiert in der W2-OR eine Ausnutzung von 0.4. Zulässig sind zwei Voll-
geschosse und eine Gesamthöhe von 10 m. Es gilt die Empfindlichkeits-
stufe II. Innerhalb der im Bauzonen- und Kulturlandplan speziell bezeich-
neten Zone W2-OR mit Lärmvorbelastung ist für Neubauten mit lärmemp-
findlichen Räumen oder für wesentliche Änderungen solcher Räume im
Baubewilligungsverfahren mit baulichen und gestalterischen Massnahmen
und mit einem Lärmgutachten nachzuweisen, dass die Beurteilungspegel,
bei Wohnnutzungen mindestens 28 dB(A) und bei gewerblichen Nutzun-
gen mindestens 25 dB(A) unter den Emissionsgrenzwerten der
R-Strasse liegen.
Im Gegensatz dazu war die Parzelle Nr. aaa unter der Geltung der Nut-
zungsplanung 1989 der Wohnzone 2 (2. Etappe) zugewiesen. Unabhängig
von der Qualifikation dieser Zone setzte § 3.3 BNO 1989 für eine Überbau-
ung wie ausgeführt (Erw. 9.5.) unter anderem eine Sondernutzungspla-
nung voraus. Für die Wohnzone 2 (2. Etappe) sah § 4.1 BNO 1989 eine
Ausnutzung von 0.35 vor.

- 47 -
Es ist daher fraglich, ob sich die Nutzungsmöglichkeiten auf der Parzelle
Nr. aaa insgesamt nicht sogar eher verbessert haben. Es ist aber in jedem
Fall eine sinnvolle Nutzungsmöglichkeit erhalten geblieben.
10.3.4.
Die Argumentation der Gesuchstellenden, wonach eine wirtschaftlich sinn-
volle Nutzung der der Landwirtschaftszone zugewiesenen Teilfläche nicht
mehr möglich sei (Erw. 10.1.3.), geht indessen fehl. Für die Beurteilung der
Entschädigungspflicht ist entscheidend, ob trotz der Zuweisung einer Teil-
fläche zur Landwirtschaftszone die restliche Parzelle sinnvoll wirtschaftlich
nutzbar bleibt. Dass die der Landwirtschaftszone zugewiesene Fläche nicht
baulich nutzbar ist, ist unbestritten.
10.4.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass auch unter der Annahme einer
Auszonung wegen der fehlenden Realisierungswahrscheinlichkeit keine
Entschädigung geschuldet wäre; zudem bleibt trotz der teilweisen Zuwei-
sung zur Landwirtschaftszone eine sinnvolle wirtschaftliche Nutzung der
Parzelle bestehen. Das Gesuch um Entschädigung aus materieller Enteig-
nung wäre folglich auch unter dieser Annahme abzuweisen.
11.
11.1.
Abschliessend sind die Verfahrenskosten zu verlegen. Da sich das Verfah-
ren auf die Streitfrage nach dem Bestand der Entschädigungspflicht aus
materieller Enteignung beschränkte, gelten für die Aufteilung der Verfah-
renskosten die allgemeinen Regeln (vgl. AGVE 1985 S. 383). Massgebend
ist somit der Prozessausgang (§ 149 Abs. 1 BauG i.V.m. §§ 29 und
31 Abs. 2 VRPG). Die Gesuchstellenden unterliegen, weshalb sie die Ver-
fahrenskosten zu tragen haben.
11.2.
Am 1. Juli 2024 sind das Allgemeine Gebührengesetz (GebührG; SAR
662.100) vom 19. September 2023 und das Gebührendekret (GebührD;
SAR 662.110) vom 19. September 2023 in Kraft getreten. Nach § 20 Abs. 1
lit. a GebührD beträgt die Gebühr in der gerichtlichen Verwaltungsrechts-
pflege für das Verfahren vor dem Spezialverwaltungsgericht Fr. 200.00 bis
Fr. 15'000.00. Innerhalb dieses Rahmens ist die Gebühr in vermögens-
rechtlichen Streitsachen vor dem Spezialverwaltungsgericht nach den hal-
ben Grundansätzen gemäss § 7 Abs. 1 GebührD festzulegen.
11.3.
Der geltend gemachte Streitwert liegt bei Fr. 195'398.60 (655.70 m2 x
Fr. 298.00/m2; Gesuch, S. 16, Rz. 7.2.). Legt man die Fläche gemäss
ÖREB-Kataster (659 m2) zugrunde, ergibt sich ein Streitwert von
Fr. 196'961.90. Für die vorliegende Kostenberechnung legt das Gericht

- 48 -
den geltend gemachten tieferen Streitwert von rund Fr. 195'399.00 zu-
grunde. Die Staatsgebühr wird auf Fr. 5'500.00 festgesetzt.
11.4.
11.4.1.
Für den Parteikostenersatz gelten dieselben Regeln (§§ 32 Abs. 2 und
29 VRPG).
11.4.2.
Der Beigeladene lässt vorbringen, er sei ebenfalls Partei im Verfahren,
weshalb ihm die Gesuchsteller bei diesem Verfahrensausgang eine Partei-
entschädigung für seine anwaltliche Vertretung unter solidarischer Haftbar-
keit zu leisten hätten (Vernehmlassung Beigeladener, Rz. 84 f.).
Die Gesuchstellenden bringen vor, der Beigeladene liesse sich durch die
RABVU vertreten. Die Rechtsabteilung verfüge über ausreichend ausgebil-
detes Personal, um sich im vorliegenden Verfahren nicht von einer exter-
nen Anwaltskanzlei vertreten zu lassen. Es bestehe für den Beigeladenen
daher keine Notwendigkeit, einen externen Rechtsvertreter beizuziehen.
Hinzu komme, dass die Beiladung nicht auf Veranlassung der Gesuchstel-
lenden erfolgte. Die Gesuchgegnerin und der Beigeladene hätten identi-
sche Interessen. Aus all diesen Gründen sei dem Beigeladenen, sollte das
Gesuch abgewiesen werden, keine Parteientschädigung zuzusprechen
(Replik, Rz. 71 f.).
In seiner Dulik ergänzt der Beigeladene, ob der Beigeladene über eine ei-
gene versierte Rechtsabteilung verfüge und ob die Gesuchstellenden seine
Teilnahme veranlasst hätten, spiele keine Rolle (Duplik, Rz. 36-37).
11.4.3.
Die Gesuchstellenden haben der Gesuchgegnerin die Parteikosten zu er-
setzen (Erw. 11.4.1.). Ebenso haben sie dem anwaltlich vertretenen Beige-
ladenen, welchem Parteistellung zukommt (§ 13 Abs. 2 lit. d VRPG), die
Parteikosten zu ersetzen.
11.4.4.
Die Entschädigung richtet sich nach dem Pauschalrahmentarif im Dekret
über die Entschädigung der Anwälte (Anwaltstarif, AnwT; SAR 291.150)
vom 10. November 1987. Innerhalb des vorgesehenen Rahmens richtet
sich die Entschädigung nach dem mutmasslichen Aufwand des Anwalts
sowie der Bedeutung und Schwierigkeit des Falls (§ 8a Abs. 1 lit. a und
Abs. 2 AnwT). Davon kann in Ausnahmefällen (besonders hoher Aufwand
oder Missverhältnis zwischen Entschädigung und tatsächlich geleisteter
Arbeit) abgewichen werden (§ 8b AnwT). Die Entschädigung wird als Ge-
samtbetrag, inklusive Auslagen und MWST festgelegt (§ 8c AnwT).

- 49 -
Bei hohem Streitwert kann die Entschädigung zudem bis zu einem Drittel
herabgesetzt werden. Diese Bestimmung gilt entgegen dem Wortlaut für
die Vertreter beider Seiten (§ 12a AnwT; AGVE 2011 S. 247). Ein Streit-
wert über Fr. 100'000.00 gilt nach der Praxis des Gerichts stets als hoch
(SKEE [4-SV.2015.5] vom 14. Juni 2017, Erw. 14.2.3.; AGVE 2013
S. 484). Diese Praxis kommt aus Gründen der Rechtsgleichheit auch bei
der Festsetzung der Parteientschädigung zu Gunsten des Gemeinwesens
zur Anwendung (AGVE 2011 S. 252 f.).
11.4.5.
Für das vorliegende Verfahren ist von einem Streitwert von Fr. 195'399.00
(Erw. 11.3.) auszugehen. Gemäss § 8a Abs. 1 lit. a Ziff. 4 AnwT geht der
Entschädigungsrahmen für Streitwerte von Fr. 100'000.00 bis 500'000.00
von Fr. 5'000.00 bis Fr. 15'000.00. Innerhalb dieses Rahmens richtet sich
die Entschädigung nach dem mutmasslichen Aufwand des Anwalts sowie
nach der Bedeutung und der Schwierigkeit des Falles (§ 8a Abs. 2 AnwT).
Nach dem Gesagten rechtfertigt sich – ausgehend von der vom Streitwert
abgeleiteten Bedeutung des Falles mit einem mittleren Aufwand und mitt-
lerer Schwierigkeit – eine Grundentschädigung von Fr. 8'400.00 (inkl. Aus-
lagen und MWST).
Infolge des hohen Streitwertes (über der Grenze von Fr. 100'000.00) erfolgt
ein Abzug von 10 % (§ 12a Abs. 1 AnwT). Die Parteientschädigung wäre
somit auf rund Fr. 7'500.00 (inkl. Auslagen und MWST) festzusetzen.
11.4.6.
Gemäss § 8b Abs. 2 AnwT kann der Rahmen gemäss § 8a Abs. 1 bei der
Bemessung um bis zu 50 % unterschritten werden, wenn zwischen dem
Streitwert und dem Interesse der Parteien am Prozess oder zwischen dem
gemäss § 8a Abs. 1 AnwT anwendbaren Ansatz und der vom Anwalt tat-
sächlich geleisteten Arbeit ein offenbares Missverhältnis besteht.
Aufgrund des mutmasslichen Aufwands der Anwälte und der Tatsache,
dass den privaten Gesuchstellern zwei anwaltlich vertretene Gemeinwesen
gegenüberstehen, rechtfertigt sich eine weitere Reduktion der Entschädi-
gungen. Das Kostenrisiko für die Privaten würde ansonsten gänzlich unkal-
kulierbar und könnte sich sogar geradezu prohibitiv auswirken
(SKEE [4-EV.2022.11] vom 12. Februar 2025, Erw. 10.2.4.).
Vorliegend ist daher jeweils eine weitere Reduktion der Entschädigungen
um 20 % vorzunehmen. Die Gesuchsteller haben somit der Gesuchgegne-
rin und dem Beigeladenen je einen Parteikostenersatz von Fr. 6'000.00
auszurichten.

- 50 -
Das Gericht erkennt:
1.
Es wird festgestellt, dass die am tt.mm. 2024 in Kraft getretene Nutzungs-
planung der Einwohnergemeinde Q._____ für die Parzelle Nr. aaa keine
materielle Enteignung bewirkt.
Das Gesuch wird abgewiesen.
2.
2.1.
Die Verfahrenskosten, bestehend aus der Gerichtsgebühr von Fr. 5'500.00
und den Auslagen von Fr. 95.00, zusammen Fr. 5'595.00, werden den Ge-
suchstellenden auferlegt.
2.2.
2.2.1.
Die Gesuchstellenden haben der Gesuchgegnerin einen Parteikostener-
satz von Fr. 6'000.00 zu bezahlen.
2.2.2.
Die Gesuchstellenden haben dem Beigeladenen einen Parteikostenersatz
von Fr. 6'000.00 zu bezahlen.
Zustellung
- Vertreter der Gesuchstellenden (2)
- Vertreter der Gesuchgegnerin (2)
- Vertreter des Beigeladenen (2)
Mitteilung
- Mitwirkende Fachrichterin; mitwirkende Fachrichter
- Gerichtskasse (intern)

- 51 -
Rechtsmittelbelehrung Verwaltungsgerichtsbeschwerde
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde
beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40,
5001 Aarau, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor bis
und mit dem 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August
und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. Die unterzeichnete Be-
schwerdeschrift muss einen Antrag, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie
eine Begründung enthalten. Beweismittel sind anzugeben. Der angefoch-
tene Entscheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen
(§§ 28 und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG;
SAR 271.200] vom 4. Dezember 2007] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1
der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO; SR 272] vom 19. Dezem-
ber 2008).
Aarau, 3. Juni 2026
Spezialverwaltungsgericht
Kausalabgaben und Enteignungen
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:
B. Wehrli L. Bieli-Käser