ag_spezialverwaltungsgericht · 3-RV.2019.190 · 2022-09-29 · de
Spezialverwaltungsgericht / Abteilung Steuern — 3-RV.2019.190


Spezialverwaltungsgericht
Steuern
3-RV.2019.190
P 138
Urteil vom 29. September 2022
Besetzung Präsident Heuscher
Richter Lämmli
Richter Schorno
Gerichtsschreiberin Bernhard
Rekurrent A._____
Gegenstand Einspracheentscheid des Steueramtes des Kantons Aargau,
Sektion Grundstückschätzung, vom 27. September 2019
betreffend Grundstückschätzungen 2018

- 2 -
Das Gericht entnimmt den Akten:
1.
A. war bis zum 2. Juli 2019 Eigentümer der Liegenschaft Q. Parzelle aaa,
X-Strasse 31, Q.. Darauf befinden sich ein Einfamilienhaus (Versicherungs-
Nr. bbb; 89 m2) und ein Lagergebäude (Versicherungs-Nr. ccc; 106 m2).
2.
Mit Eingabe vom 13. November 2018 machte A. geltend, der Eigenmietwert
seiner Liegenschaft liege viel zu hoch.
3.
Mit Verfügung vom 8. Mai 2019 legte das Kantonale Steueramt (KStA),
Sektion Grundstückschätzung (GS), für die Parzelle aaa (Gebäudenummer
ddd) folgende Werte fest:
unüberbaut m2 Mietwert-Total Ertragswert steuerlicher Steuerwert Normmietwert Eigenmietwert
Verkehrswert pro Jahr
15'032 214'743 267'224 241'000 11'432 7'113
Steuerwert ab Steuerperiode 2018 Total Fr. 241'000
Eigenmietwert ab Steuerperiode 2018 Total Fr. 7'113
Es wurde kein Schätzungsgrund angegeben. Die Verfügung wurde betitelt
als "Mitteilung des Steuerwertes und des Eigenmietwertes aufgrund einer
Überprüfung der Schätzungswerte". Des Weiteren wurde erwähnt: "Es liegt
keine offensichtlich unrichtige Schätzung vor. Die bisherigen Werte bleiben
unverändert".
4.
Gegen die Verfügung vom 8. Mai 2019 erhob A. mit Schreiben vom 3. Juni
2019 Einsprache mit dem Antrag:
"Ich erwarte von Ihnen einen der Gemeinde Q. entsprechende und ge-
rechte Mietwertschätzung."
5.
Am 30. Juli 2019 fand eine Einspracheverhandlung mit Besichtigung des
Grundstückes statt.

- 3 -
6.
Mit Entscheid vom 27. September 2019 wies das KStA GS die Einsprache
ab.
7.
Den Einspracheentscheid vom 27. September 2019 (Zustellung nicht be-
kannt; Versand am 2. Oktober 2019) hat A. mit Rekurs vom 28. Oktober
2019 (Postaufgabe gleichentags) an das Spezialverwaltungsgericht
weitergezogen mit dem Antrag:
"a) Der Entscheid ist aufzuheben
b) der dem Eigenmietwert zugeschlagene Gewerberaum wurde beim Lie-
genschaftskauf 2009 zurückgebaut, und als solcher nicht mehr brauch-
bar. Eigenmietwert Fr. 3000.00 ."
Auf die Begründung wird, soweit für die Entscheidung erforderlich, in den
Erwägungen eingegangen.
8.
Mit Vernehmlassung hat das KStA GS folgenden Antrag gestellt:
"Wir beantragen den Eigenmietwert auf CHF 7'899 und den Steuerwert auf
CHF 212'000 festzulegen."
9.
A. hat eine Replik eingereicht.
10.
10.1.
Das Spezialverwaltungsgericht hat am 29. September 2022 einen Augen-
schein mit Parteibefragung durchgeführt (Protokoll der Verhandlung vom
29. September 2022 [nachfolgend: Protokoll]).
10.2.
A. und das KStA GS haben an der Verhandlung vom 29. September 2022
eine Vereinbarung über den ehemaligen Gewerberaum und die
Raumeinheiten im Dachgeschoss abgeschlossen (Vereinbarung vom
29. September 2022).

- 4 -
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Der vorliegende Rekurs betrifft die am 8. Mai 2019 vom KStA GS vorge-
nommene Einzelschätzung gültig ab der Steuerperiode 2018. Massgebend
für die Beurteilung des Rekurses sind somit das Steuergesetz vom 15. De-
zember 1998 (StG), die Verordnung zum Steuergesetz vom 11. September
2000 (StGV) sowie und die Verordnung über die Bewertung der Grundstü-
cke vom 4. November 1985 (VBG).
2.
2.1.
Mit Schreiben vom 13. November 2018 hat der Rekurrent geltend gemacht,
der Eigenmietwert seiner Liegenschaft liege viel zu hoch.
2.2.
Das KStA GS hat am 16. April 2019 ein (neues) Schätzungsprotokoll er-
stellt. Das Dokument "Aufnahme der Raumeinheiten und der zusätzlichen
Mietwerte" (nachfolgend: Raumeinheitenblatt) wurde ebenfalls überarbeitet
und datiert vom 15. April 2019. Auf der Rückseite des Raumeinheitenblatts
wurde folgendes festgehalten:
"Prüfung auf offensichtlich unrichtig
Bad, Küche, Elektro ca. vor 25 J. erneuert."
Mit Verfügung vom 8. Mai 2019 wurden dem Rekurrenten ein Eigenmiet-
wert von CHF 7'113.00 und ein unveränderter Vermögenssteuerwert von
CHF 241'000.00 für sein Grundstück (Parzelle aaa, Gebäudenummer ddd)
ab Steuerperiode 2018 eröffnet.
3.
3.1.
In der Einsprache führte der Rekurrent aus, die unbeheizten, viel zu lauten
Räume im Obergeschoss als Zimmer zu bezeichnen, sei eine Frechheit.
Sie seien bestenfalls als Estrich zu gebrauchen. Das Dach sei mangelhaft
isoliert. Die Bemerkungen, dass an der Küche und am Bad "was gemacht
wurde", treffe insofern zu, dass die Küche nicht aus dem Jahre 1720
stamme. Sie sei "erst" vor 28 Jahren eingebaut worden. Das Badezimmer
sei vor 13 Jahren erneuert worden, also drei Jahre vor der letzten Schät-
zung.
3.2.
Im Einspracheentscheid wurde vom KStA GS ausgeführt, anlässlich der
Einspracheverhandlung vom 30. Juli 2019 seien alle Parameter der Schät-

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zung nochmals überprüft und dem Steuerpflichtigen detailliert erläutert wor-
den. Der Normmietwert von CHF 11'432.00 pro Jahr entspreche einem mo-
natlichen Mietzins von ca. CHF 950.00. Die Holzheizung und der Zustand
der Räume im Dachgeschoss seien in der Schätzung angemessen berück-
sichtigt worden. Gesamthaft gesehen, seien der Normmietwert und in der
Folge der Eigenmietwert sowie der Steuerwert massvoll. Das Überprüfen
im Rahmen der Einspracheverhandlung habe ergeben, dass bezüglich der
früheren rechtskräftigen Schätzung gemäss § 218 Abs. 2 StG keine offen-
sichtlich unrichtige Schätzung vorliege.
3.3.
Mit Rekurs führte der Rekurrent aus, der dem Eigenmietwert zugeschla-
gene Gewerberaum sei beim Liegenschaftskauf 2009 zurückgebaut wor-
den und als solcher nicht mehr brauchbar. Die Liegenschaft sei im Juli 2019
verkauft worden. Der Kaufvertrag sei bei der Einspracheverhandlung C.,
KStA GS, zur Einsicht unterbreitet worden.
3.4.
In der Vernehmlassung verwies das KStA GS auf folgende nachgeprüfte
Positionen:
"Tabelle 1: nachgeprüfte Positionen (Teil 1)
Pos. Merkmale Prüfungsergebnisse
41.1 Ausbau Reduktion der Ausbaunote von 7 (gut) auf 4 (schlecht).
41.4 Bauweise Der Umschwung und die Gartenanlage sind mit einem
Zuschlag von 30% (normal) zu hoch. Aufgrund des unter-
durchschnittlichen Umschwungs wird der Zuschlag auf
25% reduziert.
44.1 RE-Anzahl Die Räume im DG sind natürlich belichtet und ausgebaut.
Allerdings ist der Holzofen im DG ausser Betrieb und
nicht mehr am Kamin angeschlossen. Deshalb werden
die Räume im DG nur mit halben Raumeinheiten (RE) be-
wertet und die RE-Anzahl im DG reduziert sich um 0.9
RE.
Das Bad im EG wurde um eine Badewanne erweitert. Die
RE-Anzahl im EG erhöht sich um 0.3 RE.
Gesamthaft reduziert sich die RE-Anzahl um 0.6 RE, von
5.7 auf 5.1 RE.
Die Anpassung der oben aufgeführten Positionen führen zu einem neuen Norm-
mietwert von CHF 9'096. Der bisherige Normmietwert von CHF 11'432 liegt somit
fast 26% über dem richtigen Wert. Damit liegt eine offensichtlich unrichtige Schät-
zung vor. Der korrigierte Eigenmietwert beträgt neu CHF 5'659.

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Tabelle 2: nachgeprüfte Positionen (Teil 2)
Pos. Merkmale Prüfungsergebnisse
46 (48) gewerblicher Die in der Rekursschrift genannte Äusserung "der dem
Mietwert Eigenmietwert zugeschlagene Gewerberaum…" trifft
nicht zu. Sowohl in der angefochtenen Mitteilung des
Steuerwertes und des Eigenmietwertes vom 08.05.2019
als auch im Einspracheentscheid vom 27.09.2019 wird
der gewerbliche Mietwert der Werkstatt nicht dem Ei-
genmietwert zugerechnet. Anlässlich der Einsprache-
verhandlung wurden nebst den oben aufgeführten Posi-
tionen (vgl. Tabelle 1) auch der geschätzte Mietwert der
Werkstatt von CHF 3'600 nochmals überprüft und für
korrekt befunden.
Aufgrund der Tatsache, dass seit dem Liegenschaftskauf durch den Eigentümer
(A.) für die Werkstatt keine Vermietungsabsicht mehr besteht, liegt in diesem
Zusammenhang für die Schätzung eine unrichtige Rechtsanwendung vor und die
nicht vermietete Werkstatt ist dem Eigenmietwert zuzurechnen. Dieser
Sachverhalt wurde sowohl in der angefochtenen Mitteilung als auch im Ein-
spracheentscheid nicht beachtet.
Der Eigenmietwert für die Werkstatt beträgt somit CHF 2'240.
57.1 Gebäudeart Die Gebäudeart entspricht einem Einfamilienhaus mit
(13.1) Gewerbeeinheit."
Aufgrund der Nachprüfung liege sowohl eine offensichtlich unrichtige
Schätzung als auch eine unrichtige Rechtsanwendung vor. Diese beiden
Sachverhalte seien in der angefochtenen Mitteilung und im Einsprachever-
fahren fälschlicherweise vermischt worden und hätten sowohl für den Ei-
genmietwert (Abweichung rd. 10 %) als auch für den Steuerwert (Abwei-
chung rd. 13.6 %) keine offensichtlich unrichtige Schätzung ergeben. Die
Korrekturen der nachgeprüften Positionen würden schliesslich zu folgen-
den Ergebnissen führen:
1. Der Eigenmietwert erhöhe sich von CHF 7'113.00 auf
CHF 7'899.00 (CHF 5'659.00 + CHF 2'240.00 = CHF 7'899.00).
2. Der Steuerwert reduziere sich von CHF 241'000.00 auf
CHF 212'200.00.
Das KStA GS beantragte dementsprechend, den Eigenmietwert auf
CHF 7'899.00 und den Steuerwert auf CHF 212'00.00 festzulegen. Der
Verkauf der Liegenschaft per 2. Juli 2019 sei nicht unter unabhängigen Drit-
ten erfolgt und zudem für die für das Verfahren massgebende Steuerperi-
ode 2018 nicht relevant.
3.5.
Mit der Replik wurde in Ergänzung der bisherigen Ausführungen vom Re-
kurrenten ausgeführt, der Gewerberaum werde als Hobby–Bastelraum ge-
nutzt. Der Nutzer der Liegenschaft sei 77-jährig und nach zwei Schlagan-
fällen kaum in der Lage, ein Gewerbe zu führen.

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3.6.
Anlässlich des Augenscheines vom 29. September 2022 hat der Rekurrent
auf der einen Seite und das KStA GS auf der anderen Seite jeweils an ihren
Anträgen festgehalten. In der Folge haben der Rekurrent und das KStA GS
eine Vereinbarung getroffen (vgl. Vereinbarung vom 29. September 2022).
4.
Es ist vorerst zu prüfen, ob ein Einzelschätzungsgrund nach § 218 Abs. 2
StG (Änderungsschätzung oder Unrichtigkeitsschätzung) vorliegt.
5.
5.1.
Der Rekurrent beantragt eine Einzelschätzung. Das Verwaltungsgericht hat
in seinem Urteil vom 10. Februar 2017 (WBE.2016.495) in allgemeiner
Weise ausgeführt:
"2.
Bei der Überprüfung von Liegenschaftenschätzungen greift das Verwal-
tungsgericht nicht in das den Vorinstanzen zustehende schätzerische Er-
messen ein. Die Beurteilung durch die Vorinstanzen korrigiert das Verwal-
tungsgericht nur dann, wenn der Schätzung ein unzutreffender Sachver-
halt zugrunde gelegt wurde oder wenn aus der Verletzung von Normen
(insbesondere den Bestimmungen der Verordnung vom 4. November 1985
über die Bewertung der Grundstücke [VBG, SAR 651.212]) bzw. allgemein
anerkannten Schätzungsmethoden ein gesamthaft gesehen unrichtiges
Schätzungsergebnis resultierte (vgl. ebenso die Praxis des Verwaltungs-
gerichts des Kantons Bern, Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons
Bern vom 16. August 2006, Bernische Verwaltungsrechtsprechung [BVR]
2006, S. 551, Erw. 1).
Bei Grundstückschätzungen ergeben sich, da es sich – wie der Name
schon sagt – um (blosse) Schätzungen und nicht um exakte Wertbestim-
mungen handelt, zwangsläufig Unschärfen (so auch Gerhard Roesch,
Grundstückschätzungen, in: Aargauer Steuertagung 2008 [Tagungsord-
ner], S. 8). Dabei werden in der Fachliteratur Abweichungen von bis zu
10 Prozent, teilweise gar bis zu 20 Prozent zwischen Schätzungen, die von
verschiedenen Personen vorgenommen werden, als normal betrachtet
(vgl. Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/ Hans Ulrich Meuter,
Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. Aufl., Zürich 2013, § 220 N 135
mit Nachweisen der Fachliteratur). Vor dem Hintergrund dieser Erkenntnis
korrigiert das Verwaltungsgericht eine bei ihm angefochtene Schätzung
nur, wenn diese auf einem unzutreffenden Sachverhalt beruht oder wenn
es klare Normverstösse bzw. Verletzungen allgemein anerkannter Schät-
zungsmethoden feststellt und/oder sich Mängel der Schätzung mindestens
im Umfang von 10 Prozent auf die angefochtene Schätzung auswirken
(vgl. Urteile vom 29. November 2012 [WBE.2011.298] Erw. I./2., vom
21. August 2013 [WBE.2012.251] Erw. I./2. und vom 9. März 2015 [WBE.
2014.291] Erw. II./3.1.)."
Schätzungen sind damit nicht einfach beim Vorliegen von systembedingten
Abweichungen ("Schätzungsunschärfe") abänderbar.

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5.2.
Das Verwaltungsgericht hat sich im VGE vom 21. August 2013
(WBE.2012.251) zur Systematik der Einzelschätzungen wie folgt
geäussert:
"2.
2.1.
Ausserhalb der allgemeinen Neuschätzung nach § 218 Abs. 1 StG können
die Eigenmietwerte und Vermögenssteuerwerte nur geändert werden,
wenn Bestand, Nutzung oder Wert des Grundstückes wesentlich ändern
oder wenn die Werte auf einer offensichtlich unrichtigen Schätzung oder
auf einer unrichtigen Rechtsanwendung beruhen (§ 218 Abs. 2 StG). Ein-
zelschätzungen werden demnach einerseits bei wesentlichen Änderungen
in Bezug auf den Bestand, die Nutzung oder den Wert eines Grundstücks
(im folgenden Änderungsschätzung) und andererseits wegen Unrichtigkeit
(offensichtliche Unrichtigkeit, unrichtige Rechtsanwendung; im Folgenden:
Unrichtigkeitsschätzung) durchgeführt.
2.2.
Änderungsschätzungen werden gemäss § 218 Abs. 2 StG nur dann durch-
geführt, wenn sie wesentlich sind, d.h. sich die infrage stehende Änderung
wesentlich auf den Wert des infrage stehenden Objekts auswirkt, konkret:
infolge der Änderung bestimmte Schwellenwerte überschritten werden
(vgl. dazu und zu den nach der Praxis des KStA massgebenden Schwel-
lenwerten: Plüss, a.a.O., § 218 N 20 f.). Der Entscheid darüber, ob eine
Änderungsschätzung durchzuführen ist, hängt von der ursprünglichen all-
gemeinen Schätzung ab. Dementsprechend ist, wenn sich die Frage nach
der Durchführung sowohl einer Änderungsschätzung als auch einer Un-
richtigkeitsschätzung stellt, zunächst die Frage zu beantworten, ob letztere
durchzuführen ist. Erweist sich nämlich das Begehren nach Durchführung
einer Unrichtigkeitsschätzung als begründet, so wirkt sich dies notwendig
auch auf die für die Beantwortung der Frage nach der Durchführung einer
Änderungsschätzung anwendbaren Schwellenwerte aus (Die Unrichtig-
keitsschätzung geht in diesem Sinne sachlogisch der Änderungsschät-
zung vor). Daher ist hier zunächst zu prüfen, ob dem Begehren um Durch-
führung einer Unrichtigkeitsschätzung hätte entsprochen werden müssen."
5.3.
Zu den quantitativen Voraussetzungen einer Änderungsschätzung wurde
im Urteil vom 10. Februar 2017 (WBE.2016.495) festgehalten:
"6.
6.1.
Eine Einzelschätzung wegen Bestandes-, Nutzungs- oder Wertänderung
wird vorgenommen, wenn die Änderung wesentlich ist (§ 218 Abs. 2 StG).
§ 218 Abs. 2 StG enthält keine Definition der wesentlichen Änderung. Bei
der Auslegung des Begriffs Wesentlichkeit ist zu berücksichtigen, dass die
allgemeine Neuschätzung die Regel und die Einzelschätzung die Aus-
nahme darstellt, die nur bei tiefgreifenden Änderungen zur Anwendung ge-
langt (Plüss, a.a.O., § 218 N 20, mit Hinweisen).
6.2.
Nach der Praxis des KStA gilt eine Änderung als wesentlich, wenn der Ei-
genmietwert um 10% oder mehr über oder unter dem bisherigen Wert liegt.
Weicht der Eigenmietwert um weniger als 10% vom bisherigen Wert ab,

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ist die Änderung trotzdem wesentlich, wenn sie mindestens Fr. 700.00
ausmacht. Beim Vermögenssteuerwert gilt eine Änderung als wesentlich,
wenn die Abweichung vom bisherigen Wert 10% oder mehr beträgt. Bei
der Berechnung dieser Prozentgrenzen entsprechen die bisherigen Werte
100%. Auch wenn sich nur einer der beiden Werte (Eigenmietwert oder
Vermögenssteuerwert) wesentlich geändert hat, werden bei der Einzel-
schätzung gleichwohl beide Werte überprüft und allenfalls angepasst
(PLÜSS, a.a.O., § 218 N 21, mit Hinweisen).
Das Steuerrekursgericht und das Verwaltungsgericht – letzteres mit einer
Präzisierung – haben in ihrer Rechtsprechung betreffend Wesentlichkeit
einer Änderung die Grenze von mindestens 10% übernommen (Entscheid
des Steuerrekursgerichts [RGE] vom 24. April 2008, 3-RV.2007.270; VGE
II/42 vom 17. März 2010, WBE.2009.294, Erw. 4.1.). Nach der verwal-
tungsgerichtlichen Rechtsprechung muss dieser Schwellenwert für das
ganze infrage stehende Objekt gelten, da ansonsten eine Ungleichbe-
handlung von Liegenschaften mit nur einer Wohnung und grösseren Ob-
jekten in Kauf genommen würde. Zudem ist, sofern eine frühere Fremd-
vermietung nicht mehr vorliegt, nicht auf den Eigenmietwert, sondern auf
den Normmietwert abzustellen. Andernfalls würden methodisch nicht mit-
einander vergleichbare Werte (der Ertrag aufgrund von Vermietung und
der gemäss § 24 Abs. 1 VBG i.V.m. Anhang 17 Ziff. 2 reduzierte Eigen-
mietwert) gleich behandelt (VGE II/42 vom 17. März 2010, WBE.2009.294,
Erw. 4.1.)."
Von einer offensichtlichen Unrichtigkeit nach § 218 Abs. 2 StG ist nach der
verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung dann auszugehen, wenn
"der bei der letzten Schätzung ermittelte Eigenmietwert und/oder Vermö-
genssteuerwert um 15% oder mehr von dem Wert, wie er sich bei der
Überprüfung ergibt, abweicht (vgl. Martin Plüss, a.a.O., § 218 N 23 mit
zahlreichen Hinweisen). Zu einer Änderung der bisherigen Schätzung auf-
grund offensichtlicher Unrichtigkeit der bisher bestehenden Schätzung ge-
mäss § 218 Abs. 2 StG kommt es somit nur dann, wenn – unabhängig von
allfällig bei der Überprüfung zutage tretenden Fehlern der ursprünglichen
Schätzung – gegenüber der bisherigen Schätzung eine Abweichung von
mindestens 15% resultiert. Die Unrichtigkeitsschätzung gemäss aargaui-
schem Recht stellt damit einen besonderen Revisionsgrund dar, der (nur)
bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen (Abweichung von min-
destens 15%) eine Anpassung der bestehenden Schätzung gestützt auf
eine Einzelschätzung vorsieht."
5.4.
Sind die Voraussetzungen von § 218 Abs. 2 StG gegeben, können der Ei-
gentümer, der Steuerpflichtige, die Steuerkommission, der Gemeinderat
und das Kantonale Steueramt das Begehren um Durchführung einer Ein-
zelschätzung stellen (§ 29 Abs. 1 VBG).
Vorliegend hat der Rekurrent mit seinem Antrag auf eine neue Schätzung
des Eigenmietwerts die Einzelschätzung eingeleitet. Das Begehren um-
fasst – wie oben ausgeführt – auch die Überprüfung des Vermögenssteu-
erwertes.

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6.
6.1.
Das KStA GS hat mit Verfügung vom 8. Mai 2019 eine Einzelschätzung
vorgenommen. Als Schätzungsgrund wurde die Überprüfung der Schät-
zungswerte angegeben. Es wurde festgehalten, dass keine offensichtlich
unrichtige Schätzung vorliege. Dementsprechend wurde keine Anpassung
der Werte (Eigenmietwert pro Jahr CHF 7'113.00, Steuerwert per 2018
CHF 241'000.00) vorgenommen.
6.2.
Im Rekursverfahren hat das KStA GS demgegenüber eine Nachprüfung
durchgeführt und in der Vernehmlassung festgehalten, es liege sowohl eine
offensichtlich unrichtige Schätzung (Unrichtigkeitsschätzung) als auch eine
unrichtige Rechtsanwendung (Änderungsschätzung) vor. Diese beiden
Sachverhalte seien in der angefochtenen Mitteilung und im Einsprache-
verfahren fälschlicherweise vermischt worden. Das KStA GS beantragt auf-
grund der Nachprüfung, den Eigenmietwert auf CHF 7'899.00 zu erhöhen
und den Steuerwert auf CHF 212'00.00 zu reduzieren.
7.
7.1.
Vorliegend wurde am 8. Mai 2019 eine neue Schätzung eröffnet. Die Ein-
zelschätzung aufgrund einer offensichtlichen Unrichtigkeit erfolgte auf An-
trag des Rekurrenten. Der Rekurrent führte dazu aus, dass die Räume im
Dachgeschoss einem Estrich gleichkommen würden und daher der Eigen-
mietwert zu reduzieren sei.
Nachdem am 27. September 2019 der Einspracheentscheid erging, ist eine
Änderungsschätzung zu prüfen. Denn der Rekurrent macht geltend, der
dem Eigenmietwert zugeschlagene Gewerberaum sei beim Liegenschafts-
kauf 2009 zurückgebaut worden und als solcher nicht mehr brauchbar. Er
werde als Hobby- bzw. Bastelraum genutzt. Der Nutzer der Liegenschaft
sei 77-jährig und nach zwei Schlaganfällen kaum in der Lage ein Gewerbe
auszuführen. Der Eigenmietwert sei deshalb zu reduzieren.
7.1.1.
Grundsätzlich darf eine Einzelschätzung wegen einer massgebenden Än-
derung nicht zu einer Einzelschätzung wegen offensichtlicher Unrichtigkeit
ausgedehnt werden (VGE vom 21. Dezember 2005 [WBE.2003.330]). Vor-
liegend ist der umgekehrte Fall zu prüfen. Das KStA GS hat im Verlauf des
Verfahrens auch nicht getan, sondern jeweils eine Unrichtigkeitsschätzung
vorgenommen. Erst anlässlich einer Nachprüfung wurde festgestellt, dass
in der vorgenommenen Unrichtigkeitsschätzung Sachverhalte geprüft wor-
den waren, die anhand einer Änderungsschätzung hätten überprüft werden

- 11 -
müssen. Es stellt sich damit die Frage, ob dieser Mangel zu einer Rückwei-
sung des Verfahrens zur nochmaligen Durchführung des Einsprachever-
fahrens führen muss.
7.1.2.
Nach der Rechtsprechung des Aargauer Verwaltungsgerichtes darf das
Spezialverwaltungsgericht, Abteilung Steuern, als erstinstanzliches Gericht
mit umfassender Kognition eine Angelegenheit nur dann an die Vorinstanz
– analog ist diese Praxis auch auf Verfahren betreffend Grundstückschät-
zungen durch das KStA GS anzuwenden – zurückweisen, wenn diese die
ihr obliegende Untersuchungspflicht völlig verletzt hat (VGE vom 1. Novem-
ber 2010 [WBE.2010.201]). Ein solcher Fall liegt hier nicht vor. Das KStA
GS hat eine umfassende Prüfung vorgenommen und die entsprechenden
Werte begründet.
Nachfolgend ist somit zu prüfen, ob die Voraussetzungen für eine Unrich-
tigkeitsschätzung vorliegen. Ob diese Voraussetzungen gegeben sind, ist
durch einen Vergleich des ermittelten Vermögenssteuerwertes bzw. des
Eigenmietwertes mit dem jeweils tatsächlich zutreffenden Wert festzustel-
len. Eine Schätzung gilt dann als offensichtlich unrichtig, wenn der zuletzt
bei der allgemeinen Neuschätzung oder allenfalls einer Einzelschätzung
ermittelte Vermögenssteuerwert bzw. Eigenmietwert um 15 % oder mehr
über oder unter dem "richtigen" Wert liegen. Bei der Berechnung dieser
Prozentgrenzen entsprechen die richtigen Werte 100 % (VGE vom 22. Feb-
ruar 2012 [WBE.2010.351]); Kommentar zum Aargauer Steuergesetz,
a.a.O. § 218 StG N 23).
8.
8.1.
Gemäss § 51 Abs. 4 StG werden die Grundstücke – von hier nicht mass-
gebenden Ausnahmen abgesehen – zum Mittel aus Verkehrswert und Er-
tragswert besteuert. Dabei sind im Interesse einer rechtsgleichen Bewer-
tung der Grundstücke die in der VBG festgelegten Richtlinien bei allen Be-
wertungen anzuwenden. Das aargauische Verwaltungsgericht hat ent-
schieden, dass zusätzliche, in der VBG nicht vorgesehene Pauschalab-
züge nur dann ausnahmsweise zulässig sind, wenn sich aus der Anwen-
dung der VBG ein am Markt nicht erzielbares Schätzungsergebnis ergibt
(VGE vom 29. Mai 2008 [WBE.2006.351]). Grundsätzlich sind der Vermö-
genssteuerwert und ein allfälliger Eigenmietwert deshalb konkret nach
Massgabe der VBG zu überprüfen (RGE vom 22. September 2016 [3-RV.
2016.67]).
Nachfolgend ist somit zuerst der Verkehrswert und anschliessend der Er-
tragswert festzusetzen.

- 12 -
8.2.
8.2.1.
Als Verkehrswert eines Grundstückes gilt der Preis, welcher im Geschäfts-
verkehr mit Dritten erzielbar ist, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder
persönliche Verhältnisse (§ 12 Abs. 1 VBG). Der Verkehrswert wird gemäss
§ 12 Abs. 2 VBG festgesetzt durch
- Gleichsetzung mit dem Kaufpreis,
- mittelbaren oder unmittelbaren Preisvergleich, sofern ein Kaufpreis fehlt
oder dieser nicht dem Verkehrswert entspricht,
- Berechnung nach dem gewichteten Ertragswert und dem Realwert, so-
fern weder Kaufpreis noch Preisvergleich vorhanden sind.
8.2.2.
Nach der Systematik von § 12 Abs. 2 lit. a VBG steht als Kriterium für die
Festsetzung des Verkehrswertes eines Grundstückes der Kaufpreis im Vor-
dergrund (AGVE 2007 S. 272). Da ein aktueller, ohne Rücksicht auf unge-
wöhnliche oder persönliche Verhältnisse festgesetzter Kaufpreis dem Wert
entspricht, der im Geschäftsverkehr mit Dritten erzielbar ist (vgl. § 12 Abs. 1
VBG), erscheint dies sachlich durchaus gerechtfertigt. Das Ziel des Ver-
kaufes einer Liegenschaft zum Verkehrswert setzt nach allgemeiner Le-
benserfahrung jedoch mindestens eine zuverlässige Schätzung oder eine
Ausmarchung unter mehreren Kaufofferten voraus (vgl. hierzu auch die Li-
teratur zum Verkauf von Mündelgrundstücken, Basler Kommentar, Zivilge-
setzbuch I, 4. Auflage, Basel 2010, Art. 404 ZGB N 11). Haben die Ver-
tragsparteien demnach den Preis einer Liegenschaft gestützt auf unabhän-
gige Verkehrswertschätzungen vereinbart, so wird in der Regel von einer
freien Preisbildung auf dem Markt ausgegangen (RGE vom 21. März 2019
[3-RV.2017.116]).
Der Rekurrent hat einen Kaufvertrag über das fragliche Grundstück vom
2. Juli 2019 eingereicht. Der Verkauf erfolgte vom Rekurrenten an seinen
Sohn (D.). Vom KStA GS wird zu Recht geltend gemacht, dass dieser
Verkauf nicht unter unabhängigen Dritten erfolgte. Daher kommt die
vorgängig ausgeführte Methode vorliegend nicht in Frage, fehlt es doch –
aufgrund der engen verwandtschaftlichen Beziehung zwischen den
Vertragsparteien – an einem massgeblichen Kaufpreis.
8.2.3.
In zweiter Linie kommen nach § 12 Abs. 2 lit. b VBG Preisvergleiche zur
Bestimmung des Verkehrswertes eines Grundstückes in Frage. Preisver-
gleiche sind in der Regel bei unbebauten Grundstücken möglich, einge-
schränkt bei überbauten Grundstücken wie z.B. bei vergleichbaren Eigen-
tumswohnungen oder Einfamilienhäusern (vgl. RGE vom 4. August 2006).

- 13 -
Die Schätzungen der AGV und der Steuerbehörden korrelieren aufgrund
der unterschiedlichen Grundlagen nicht. Aufgrund der Nutzung von nur 2 ½
Räumen im Haus und dem Vergleich mit "vergleichbaren Wohnungen in
Q." zieht der Rekurrent den Schluss, dass die Steuerschätzung nicht
stimmen könne. Der Rekurrent gibt jedoch nicht an, welches die von ihm in
der Höhe von CHF 600.00 bis CHF 900.00 angegebenen Vergleichsobjekte
sind. Beliebige Wohnungen können nicht mit dem vom Rekurrenten be-
wohnten Einfamilienhaus mit Werkstatt gleichgesetzt werden. Die geltend
gemachten Mietpreise wurden im Übrigen vom Rekurrenten auch nicht
nachgewiesen. Somit ist festzuhalten, dass vorliegend Vergleichsobjekte
und Verkehrswerte für einen Preisvergleich fehlen.
8.2.4.
Als letzte Möglichkeit kommt nach § 12 Abs. 2 lit. c VBG die Berechnung
nach dem gewichteten Ertragswert und dem Realwert zum Zuge. Diese
wird in der Regel bei selbstbewohnten Einfamilienhäusern angewendet, da
es hier häufig an einem aktuellen Kaufpreis und meistens auch an ver-
gleichbaren Objekten fehlt (vgl. RGE vom 4. August 2006). Darauf ist nach-
folgend abzustellen. Der Verkehrswert (VW) eines Grundstückes, berech-
net sich nach folgender Formel:
VW = ([Gewichtung x Ertragswert] + Realwert) : (Gewichtung + 1).
Im Folgenden werden diejenigen Punkte überprüft, die vom Rekurrenten
gerügt werden oder sich als offensichtlich falsch erweisen.
8.3.
8.3.1.
Nachfolgend wird zuerst auf den Ertragswert eingegangen. Der Ertragswert
ist der kapitalisierte Mietwert eines Grundstückes (§ 15 Abs. 2 VBG). Ge-
mäss § 16 Abs. 1 VBG gilt der gesamte jährliche Ertrag des Grundstückes
ohne die Zahlungen für Heizkosten als Mietwert. Massgebend ist der Miet-
wert, welcher bei Vermietung an Dritte erzielbar ist. Verfälschte Mietwerte
wie Vorzugszinsen, unentgeltliche Überlassungen, übersetzte Mieten und
dergleichen finden keine Berücksichtigung. Sie sind auf marktkonforme, er-
zielbare Werte zu korrigieren (§ 16 Abs. 2 VBG). Nutzt der Eigentümer –
wie vorliegend – seine Liegenschaft selbst und erzielt er infolgedessen kei-
nen Mietzins, so wird als Mietwert ein erzielbarer Normmietwert festgelegt
(§ 16 Abs. 3 VBG). Der Normmietwert von Wohnungen wird auf Grund des
örtlichen Mietpreisniveaus und objektbezogenen Faktoren wie Grösse der
Wohnung, Ausbau, Anordnung, Heizung, Bauweise, Stockwerklage, wirt-
schaftliches Baujahr, Wohnlage sowie zusätzliche Einbauten und Anlagen
bestimmt. Die Bewertungskriterien ergeben sich aus den im Anhang auf-
geführten Mietwerttabellen Nr. 1 – 10 und 18 (§ 16 Abs. 4 VBG).

- 14 -
8.3.2.
Der Mietwert pro RE basiert einerseits auf den Ortskategorien (VBG An-
hang 1) und anderseits auf einem Eigenmietwert-Grundansatz pro Ortska-
tegorie (VBG Anhang 18). Im Vorfeld der allgemeinen Neuschätzung per
1. Januar 1999 wurden im ganzen Kanton (Markt-)Mietwerterhebungen
vorgenommen. Gestützt auf diese Erhebungen wurden die sogenannten
"Eckwerte" nach gutachterlicher Überprüfung des erhobenen Zahlenmate-
rials durch den Grossen Rat festgesetzt (vgl. § 52 Abs. 2 aStG; Kommentar
zum Aargauer Steuergesetz, Bern-Muri 1991, § 52 aStG N 2b). Die Ortska-
tegorien zeigen das Verhältnis des Mietwertniveaus in den einzelnen Ge-
meinden über den ganzen Kanton. Der Eigenmietwert-Grundansatz bildet
mittelbar den Mietwert. Allein aus Gründen der Rechtsgleichheit ist somit
generell auf diese Werte abzustellen.
Das KStA GS hat einen Grundansatz pro Raumeinheit (RE) von
CHF 2'169.00, entsprechend der Ortskategorie 6, eingesetzt. Das ist nicht
zu beanstanden (VBG Anhang 1 und 18).
8.3.3.
Das KStA GS hat nach Prüfung der Schätzungsakten den Ausbau (VBG
Anhang 2) von 7 (gut) auf 4 (schlecht) reduziert.
Beim Ausbau (VBG Anhang 2) geht es um die Kategorien Ausbau allge-
mein (Baumaterialien; Qualität der Verarbeitung; Einbauschränke, Chemi-
née und dergleichen; Vorhandensein von Nebenräumen wie Keller und Est-
richräume etc.), Gebäudeisolation (Aussenwände, Dach; Fenster; allge-
mein) und technische Installationen (Küchen-, Badezimmer- und Waschkü-
chenausstattung; sonstige komforterhöhende Apparaturen; elektrische An-
lage; zusätzlicher Heizungskomfort, z.B. Klimaanlage, Warmluftcheminée,
Sitzkunst, etc.).
Anlässlich des Augenscheines konnte festgestellt werden, dass der Ge-
samtzustand der Liegenschaft nicht mehr den heutigen Komfortstandards
genügt (vgl. Fotos). Aufgrund dieser Feststellungen kommt das Spezialver-
waltungsgericht zum Schluss, dass die von der Vorinstanz in der Vernehm-
lassung geschätzte Note 4 (schlecht an der Grenze zu mittel) angemessen
ist.
8.3.4.
Weiter hat das KStA GS nach Prüfung der Schätzungsakten den Zuschlag
für die Bauweise von 30 % (normal) als zu hoch bemängelt.
Bei der Bauweise (VBG Anhang 5) werden in Abhängigkeit des Bautyps
der Umschwung und die Gartenanlage in die Bewertung miteinbezogen.
Das KStA GS geht von einem freistehenden Einfamilienhaus aus und be-
wertet das Kriterium Umschwung/Gartenanlage als unterdurchschnittlich.

- 15 -
Am Augenschein hat sich gezeigt, dass das Wohngebäude zwischen ei-
nem anderen Wohngebäude und dem Schopf steht, wobei alle Gebäude-
teile jeweils "angebaut" sind. Dennoch ergänzen sich das Wohnhaus und
der Schopf zu einer Nutzungseinheit. Damit liegt insgesamt ein freistehen-
des Einfamilienhaus vor, welches – wie festgestellt – über einen unter-
durchschnittlichen Umschwung verfügt. Die Reduktion auf einen Zuschlag
von 25 % erscheint dem Spezialverwaltungsgericht angemessen.
8.3.5.
8.3.5.1.
Das KStA GS hat die Raumeinheiten (RE) am 15. April 2019 von 5.7 RE
auf 5.1 RE reduziert (vgl. Blatt "Raumeinheiten und zusätzliche Mietwerte"
inkl. Rückseite). Das KStA GS hat die RE-Anzahl im Dachgeschoss um
0.9 RE reduziert (halbe RE wie bei [unbeheizten] Laubenzimmer). Dem-
gegenüber hat sie die RE-Anzahl im Erdgeschoss um 0.3 RE (Badewanne)
erhöht. Gesamthaft reduziert sich somit die RE-Anzahl um 0.6 RE, von 5.7
auf 5.1 RE.
8.3.5.2.
Der Rekurrent beantragt in der Duplik, dass der dem Eigenmietwert zuge-
schlagene Gewerberaum als solcher nicht gebraucht werden könne. Er
werde als Hobby- und Bastelraum genutzt. Der Eigenmietwert sei deshalb
zu reduzieren. Die vom Rekurrenten beantragte Reduktion des Eigenmiet-
werts wurde bereits in der Vernehmlassung durch das KStA GS berück-
sichtigt. Das KStA GS beantragt nämlich, den Wert für die Werkstatt als
"gewerblichen Mietwert" von ehemals CHF 3'600.00 auf CHF 2'240.00 zu
reduzieren und als "zusätzlichen Mietwert" zu qualifizieren. Da seit dem
Liegenschaftskauf durch den Rekurrenten für die Werkstatt keine Vermie-
tungsabsicht mehr bestehe, sei die nicht vermietete Werkstatt dem Eigen-
mietwert zuzurechnen. Der Eigenmietwert für die Werkstatt betrage
CHF 2'240.00. Auch gemäss den Ausführungen des Rekurrenten wird die
Werkstatt nicht mehr gewerblich genutzt, sondern es liege eine überwie-
gend bzw. vorliegend ausschliessliche private Nutzung vor.
8.3.5.3.
Am Augenschein haben das KStA und der Rekurrent folgende Vereinba-
rung getroffen:
"Anlässlich des Augenscheins wurde festgestellt, dass der bislang als Ge-
werberaum qualifizierte Raum nur noch privat genutzt wird und somit ein
"zusätzlicher Mietwert" von CHF 1'800.00 anstelle eines Gewerberaums
von CHF 3'600.00 berücksichtigt wird.
Die Raumeinheiten im Dachgeschoss werden halbiert und sind nun
0,9 Raumeinheiten.
Im Übrigen Änderungen gemäss Vernehmlassung vom 30. Januar 2020."

- 16 -
8.3.5.4.
Das Spezialverwaltungsgericht erachtet die Vereinbarung gestützt auf das
Ergebnis des Augenscheines als den tatsächlichen Verhältnissen ange-
messen und im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften.
8.3.5.5.
Zusammenfassend ist festzustellen, dass die für die Festsetzung des Er-
tragswertes bzw. des Normmietwertes massgeblichen Faktoren von der
Vorinstanz im Einzelnen und im Rahmen einer Gesamtbetrachtung nicht
unzutreffend festgesetzt worden sind. Allfällige mögliche Abweichungen
liegen jedenfalls im Rahmen des jeder Schätzung innewohnenden schät-
zerischen Ermessens.
8.4.
Es werden keine weiteren Mietwerte bestritten (vgl. Vereinbarung vom
29. September 2022). Der Eigenmietwert reduziert sich von CHF 7'113.00
um CHF 317.00 auf CHF 6'796.00.
9.
In Bezug auf den Realwert wurden weder Rügen erhoben noch Anpassun-
gen vorgenommen. Die Berechnung des Realwertes von CHF 359'225.00
ist nicht zu beanstanden.
10.
Der Verkehrswert beträgt somit CHF 312'337.00 ([0.3 x CHF 156'043.00 +
CHF 359'225.00] : [1.3]) und der steuerliche Verkehrswert
CHF 256'116.00. Der Vermögenssteuerwert reduziert sich um 8% auf
CHF 206'080.00 ([Ertragswert von CHF 156'043.00 + steuerlicher Ver-
kehrswert von CHF 256'116.00] : 2).
11.
Der Eigenmietwert (gültig ab 1. Januar 2018) wird auf CHF 6'796.00, der
Vermögenssteuerwert auf CHF 206'080.00 festgesetzt. Der Rekurs erweist
sich demnach als begründet. Dementsprechend ist der Rekurs gutzuheis-
sen.
12.
Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten des Rekursverfahrens auf
die Staatskasse zu nehmen (§ 189 Abs. 1 StG). Es ist keine Parteientschä-
digung auszurichten (§ 189 Abs. 2 StG).

- 17 -
Das Gericht erkennt:
1.
In Gutheissung des Rekurses wird der Eigenmietwert auf CHF 6'796.00
(gültig ab 1. Januar 2018), der Vermögenssteuerwert auf CHF 206'080.00
festgelegt.
2.
Die Kosten des Rekursverfahrens werden auf die Staatskasse genommen.
3.
Es wird keine Parteientschädigung ausgerichtet.
Zustellung an:
den Rekurrenten
das Kantonale Steueramt
das Gemeindesteueramt Q.
Rechtsmittelbelehrung
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Be-
schwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau angefochten
werden. Die Beschwerde ist in doppelter Ausfertigung beim Spezialver-
waltungsgericht, Laurenzenvorstadt 9, 5001 Aarau, einzureichen. Die
Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit dem 7. Tag nach Ostern, vom
15. Juli bis und mit 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem
2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerdeschrift muss einen Antrag, wie
der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Begründung enthalten. Der ange-
fochtene Entscheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizu-
legen (§§ 28 und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom
4. Dezember 2007 [VRPG] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1 der Schwei-
zerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; §§ 187,
196 und 198 des Steuergesetzes vom 15. Dezember 1998 [StG]).

- 18 -
Aarau, 29. September 2022
Spezialverwaltungsgericht
Steuern
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:
Heuscher Bernhard