ag_spezialverwaltungsgericht · 4-EV.2010.17 · 2013-06-05 · de
Spezialverwaltungsgericht / Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen — 4-EV.2010.17


Spezialverwaltungsgericht
Kausalabgaben und Enteignungen
4-EV.2010.17
Urteil vom 5. Juni 2013
Besetzung Präsident E. Hauller
Richterin A. Karbacher
Richter J. Kaufmann
Richter V. Oeschger
Richter M. Perrinjaquet
Gerichtsschreiberin R. Gehrig
Gesuchstellerin A._____ AG
Gesuchsgegner B._____
vertreten durch lic. iur. Martin Lüscher, Fürsprecher, Lindenplatz 3,
Postfach 183, 5722 Gränichen
Gegenstand Rechtserwerb für den Ausbau der Erschliessung "XY" (Q.; formelle Ent-
eignung)

- 2 -
Das Gericht entnimmt den Akten:
A.
Das Baugebiet XY soll erschlossen werden. Der Gemeinderat Q. und die
A. AG haben vereinbart, dass die A. AG die Erschliessung erstellt und vor-
finanziert (Verfahren nach § 37 des Gesetzes über Raumentwicklung und
Bauwesen [Baugesetz; BauG; SAR 713.100] vom 19. Januar 1993). Das
für die Strassenfläche notwendige Land muss vorab erworben werden. Der
dafür erforderliche Enteignungstitel, der Erschliessungsplan "XY" (be-
schlossen vom Gemeinderat am 21. März 2005, genehmigt vom Regie-
rungsrat am 25. April 2007), liegt vor (§ 132 Abs. 1 lit. c BauG). Die A. AG
hat bei der Schätzungskommission nach Baugesetz (seit 1. Januar 2013:
Spezialverwaltungsgericht, Kausalabgaben und Enteignungen) ein Enteig-
nungsverfahren eingeleitet (Schreiben vom 23. Dezember 2009 / Eingang
14. Januar 2010). Der Gemeinderat hat ihr dafür den Enteignungstitel über-
tragen (Protokollauszug des Gemeinderats Q. vom 1. März 2010; § 132
Abs. 4 BauG). Die Enteignungsakten wurden zusammen mit den Projekt-
unterlagen und dem Rodungsgesuch vom 20. September bis 19. Oktober
2010 öffentlich aufgelegt (vgl. im Detail den Publikationstext vom 8. Sep-
tember 2010). Innert Frist wurden insgesamt vier Eingaben eingereicht.
B.
Das Strassenbauprojekt tangiert auch die Parzelle aaa (im Halte von
592 m2), von der ca. 35 m2 abzutreten sind. Am 19. Oktober 2010 stellten
B. und seine inzwischen verstorbenen Frau E. Begehren betreffend das
Bauprojekt und die Enteignungsentschädigung. B. ist heute Alleineigentü-
mer des Grundstücks (vgl. Beilagen 1 und 2 zur Stellungnahme Martin
Lüscher vom 17. Dezember 2012).
C.
Am 9. November 2010 teilte der Präsident den damaligen Gesuchsgegnern
mit, dass innert der Auflagefrist mehrere Eingaben eingegangen seien, die
koordiniert weitergeführt würden. Vorab sei eine Einigungsverhandlung im
Sinne von § 153 BauG durchzuführen.
Die angekündigten präsidialen Verhandlungen mit Augenschein wurden in
den Parallelverfahren am 26. Januar 2011 durchgeführt, jenes mit B. fand
auf dessen Wunsch am 2. März 2011 statt (Präsenz siehe Protokoll S. 1).
Es kam zu keiner Einigung, weshalb die Einwendungen gegen das Projekt
an den Gemeinderat Q. zur Beurteilung überwiesen wurden und das Ent-
schädigungsverfahren bis zum Vorliegen der rechtskräftigen Baubewilli-
gung sowie der förmlichen Rodungsbewilligung sistiert wurde (Präsidialver-
fügung vom 18. März 2011).

- 3 -
D.
Der Gemeinderat Q. erteilte der A. AG mit Beschluss von 16. Mai 2011 die
Baubewilligung für die Erschliessung XY. Der Entscheid wurde jedoch erst
eröffnet, nachdem die Rodungsbewilligung des Departements Bau, Ver-
kehr und Umwelt (BVU), Abteilung Wald, sowie die Genehmigung des Ka-
nalisationsprojekts "Erschliessung XY" des BVU, Abteilung für Umwelt, vor-
lagen (Schreiben der Gemeinde Q. vom 4. Juli 2011).
E.1.
Mit Schreiben vom 21. Juli 2011 teilte lic. iur. Martin Lüscher, Rechtsanwalt,
der Schätzungskommission mit, dass er B. neu vertrete und reichte dem
Gericht eine entsprechende Vollmacht vom 20. Juli 2011 ein.
E.2.
Der Präsident der Schätzungskommission informierte die A. AG am 23. Au-
gust 2011, dass die Gegenpartei inzwischen anwaltlich vertreten sei und
dass sie die Baubewilligung für die Erschliessung XY beim BVU angefoch-
ten habe.
F.
Das BVU hiess das Begehren mit Entscheid vom 26. April 2012 teilweise
gut. B. liess den Entscheid am 29. Mai 2012 im Kostenpunkt an das Ver-
waltungsgericht weiterziehen. Mit Verfügung (Zwischenentscheid) vom 22.
August 2012 stellte dieses fest, dass der Bewilligungsentscheid des Ge-
meinderats Q. vom 16. Mai 2011 mitsamt den Ergänzungen durch die Vo-
rinstanz formell rechtskräftig sei.
G.
Nachdem der verwaltungsgerichtliche Zwischenentscheid rechtskräftig ge-
worden war, führte die Schätzungskommission das Entschädigungsverfah-
ren fort. Sie ersuchte den Vertreter des Gesuchsgegners, die Entschädi-
gungsforderungen seines Mandanten für den Eingriff, einschliesslich allfäl-
liger Sachleistungen, detailliert geltend zu machen. Sie machte darauf auf-
merksam, dass nur ein einfacher Schriftenwechsel vorgesehen sei (Schrei-
ben vom 19. Oktober 2012).
H.
Der Vertreter des Gesuchsgegners reichte innert erstreckter Frist am
17. Dezember 2012 die Stellungnahme ein mit den Anträgen:
"1. Die von der Parzelle aaa abzutretende Landfläche von ca. 35 m2 sei
mit mindestens CHF 500.-- pro m2 - richterliches Ermessen ausdrück-
lich vorbehalten - zu entschädigen, samt Zins gemäss § 19 LEV seit
der tatsächlichen Inbesitznahme des Landes (Beginn Strassenbau),
wobei die exakte Landfläche durch den Geometer zu ermitteln sei.

- 4 -
2. Im Sinne einer Sachleistung gemäss § 152 Abs. 1 lit. d BauG sei die
Bauherrschaft - nach Absprache mit dem Enteigneten - auf ihre Kosten
zu verpflichten, die Anpassung des Garagentores an das erhöhte Stras-
senniveau sowie die Aufschüttung des Kellerboden gemäss der Offerte
des Büros F., S., vom 13. Dezember 2012 im geschätzten Umfang von
CHF 36'000.-- vorzunehmen.
Eventualiter sei der Gesuchsgegner von der Gesuchstellerin für die er-
forderlichen Anpassungsarbeiten beim Kellerraum mit CHF 36'000.- zu
entschädigen.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Enteignerin."
I.
Die A. AG liess sich aufforderungsgemäss mit Eingabe vom 28. Januar
2013 zum Begehren des Gesuchsgegners vernehmen. Sie beantragt, die
Abtretungsfläche mit Fr. 200.--/m2 zu entschädigen und die Kosten für die
Sachleistung unter Berücksichtigung der von der A. AG eingeholten Ge-
genofferte auf Fr. 15'000.-- festzusetzen. Verfahrens- und Parteikosten
seien festzulegen.
Die Eingabe samt Beilagen wurde dem Gegenanwalt zur Kenntnis ge-
bracht.
K.
Das Spezialverwaltungsgericht führte am 5. Juni 2013 eine Augenscheins-
verhandlung durch (Präsenz siehe Protokoll S. 1) und fällte nach anschlies-
sender Beratung das folgende Urteil.
Es wurde in Absprache mit den Parteien, koordiniert mit dem Parallelver-
fahren 4-EV.2010.14, erst am 30. August 2013 eröffnet.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
1.1.
Die Baubewilligung für den Ausbau der Erschliessung XY liegt vor (vorne
F.). Die A. AG hat am 23. Dezember 2009 (Eingang 14. Januar 2010) bei
der damaligen Schätzungskommission ein Begehren um Einleitung eines
Anordnungs- und Enteignungsverfahrens gestellt. Die Enteignungsauflage
hat ordnungsgemäss stattgefunden (vorne A.).
1.2.
Die Gesuchstellerin ist befugt, das Verfahren der formellen Enteignung ein-
leiten zu lassen, nachdem ihr der Enteignungstitel durch den Gemeinderat
Q. übertragen wurde (vorne A.).

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Der Gesuchsgegner ist als Eigentümer der Parzelle aaa vom Bauprojekt
betroffen und somit ohne weiteres zur Einreichung von Begehren legitimiert
(§§ 151 und 152 BauG; § 42 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungs-
rechtspflege [VRPG, SAR 271.200] vom 4. Dezember 2007; Michael Mer-
ker, Rechtsmittel, Klage und Normenkontrollverfahren nach dem [aufgeho-
benen] aargauischen Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege, Kommen-
tar, Zürich 1998, § 38 N 129 ff.).
Das Entschädigungsbegehren wurde fristgerecht eingereicht.
1.3.
Das Spezialverwaltungsgericht vollzieht die Vorschriften über die Enteig-
nung und entscheidet über unerledigte Entschädigungsforderungen und
Begehren um Ausdehnung der Enteignung sowie um Sachleistung (§§ 148
Abs. 1 und 154 Abs. 2 BauG), wobei es die gleichen Verfahrensregeln an-
wendet, wie sie für das Verwaltungsgericht gelten (§ 149 Abs. 1 BauG). Die
sachliche Zuständigkeit des Gerichts ist folglich gegeben.
2.
2.1.
Strittig sind vorliegend die Entschädigungshöhe für das abzutretende Land
sowie für die Anpassungsarbeiten an den Abstellräumen und dem Tor auf
der Seite XV.
2.2.
Die A. AG bietet B. eine Entschädigung für das abzutretende Land von
Fr. 7'000.-- bzw. Fr. 200.--/m2 (Schreiben vom 16. September 2010; Ver-
nehmlassung vom 28. Januar 2013).
Die Gesuchstellerin führt dazu aus, der Besitzstand bezüglich Ausnützung
gelte weiter. Es sei die Erstellung von 15 m2 ausnützungsbefreitem Winter-
garten möglich. Der Strassenabstand spiele dabei keine Rolle, weil der
Sitzplatz höher liege als die Strasse (Stellungnahme vom 28. Januar 2013).
Die Gesuchstellerin bezweifelt sodann, dass die vom Gesuchsgegner be-
rechnete Ausnützung richtig sei. Nach geltendem Recht sei im vorliegen-
den Fall kein Abzug für einen Estrich zu machen, weshalb die Ausnüt-
zungsreserve nur 7,02 m2 betrage. Die Abtretungsfläche sei nicht hochwer-
tig, es sei nicht der absolute Landwert geschuldet (Stellungnahme vom
28. Januar 2013).
2.3.
Der Vertreter des Gesuchsgegners fordert eine Landentschädigung von
mindestens Fr. 500.--/m2. Als Begründung führt er an, die Abtretungsfläche
beeinflusse die bauliche Nutzung des Restgrundstücks negativ. Bei einer
Ausnützungsziffer von 0,35 würden ihm 12,25 m2 Bruttogeschossfläche

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entzogen. Das Grundstück verfüge aktuell über eine Nutzungsreserve von
25,25 m2 (Parzellenfläche 592 m2 x 0,35 = 207,2 m2 abzüglich heutige Brut-
togeschossfläche von 181,95 m2). Nach Abtretung der 35 m2 blieben nur
noch 13 m2 Nutzungsreserve. Damit könne der Gesuchsgegner sein Vor-
haben, einen Wintergarten an- oder die Pergola auszubauen, nicht verwirk-
lichen, was einen erheblichen Wertverlust der Parzelle aaa darstelle. Die
Abtretungsfläche sei demzufolge ein hochwertiger Flächenabschnitt, der
zum absoluten Landpreis zu entschädigen sei. Der durchschnittliche Kauf-
preis für Bauland in der Zone WH betrage mindestens Fr. 500.--/m2. Der
Gesuchsgegner habe 1995 Fr. 450.--/m2 bezahlt (Stellungnahme vom 17.
Dezember 2012 S. 3 f.). An der Verhandlung vom 5. Juni 2013 argumen-
tierte der Gesuchsgegner weiter, er beabsichtige einen Ausnutzungstrans-
fer ab der Parzelle bbb. Diese Möglichkeit gehe verloren, wenn die beiden
Grundstücke nicht mehr aneinanderstossen würden (Protokoll der Ver-
handlung vom 5. Juni 2013 S. 5).
3.
3.1.
Bei Enteignungen ist volle Entschädigung zu leisten (Art. 26 Abs. 2 der
Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft [BV; SR 101]
vom 18. April 1999; § 21 Abs. 4 der Verfassung des Kantons Aargau [KV;
SAR 110.000] vom 25. Juni 1980; § 143 BauG). Das bedeutet, dass dem
Enteigneten der durch die Enteignung entstehende Schaden voll auszu-
gleichen ist. Er soll weder einen Verlust erleiden noch einen Gewinn erzie-
len, also nach der Enteignung wirtschaftlich gleichgestellt sein wie vorher
(Aargauische Gerichts- und Verwaltungsentscheide [AGVE] 2004 S. 205;
Bundesgerichtsentscheid [BGE] 127 I 190; Heinz Hess/Heinrich Weibel,
Das Enteignungsrecht des Bundes, Bern 1986, Band II, N 28 zu Art. 22ter
der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft [aBV] vom
28. Mai 1874; Ulrich Häfelin/Georg Müller/ Felix Uhlmann, Allgemeines
Verwaltungsrecht, 6. Auflage, Zürich 2010, N 2107; Erich Zimmerlin, Bau-
gesetz des Kantons Aargau, Kommentar, 2. Auflage, Aarau 1985, § 192
N 1 zum Baugesetz des Kantons Aargau [aBauG] vom 2. Februar 1971).
3.2.
Gemäss § 143 Abs. 1 BauG sind dem Enteigneten alle Nachteile zu erset-
zen, die aus dem Entzug seiner Rechte erwachsen. Das sind der Verkehrs-
wert, bei Teilenteignungen ein allfälliger Minderwert des Restes sowie zu-
sätzliche Nachteile im übrigen Vermögen als Folge der Enteignung (sog.
Inkonvenienzen). Diese Unterteilung soll der präzisen Ermittlung der Ge-
samtentschädigung dienen. Gleichwohl bildet die Entschädigung materiell
und formell eine Einheit (Hess/Weibel, a.a.O., Band I, Art. 19 EntG N 13;
Zimmerlin, a.a.O., § 193 aBauG N 1a; BGE 129 II 420 Erw. 3.2.1 in: Die
Praxis [Pra] 2005 S. 280 mit weiteren Hinweisen).

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Dem Enteigneten ist jeweils grundsätzlich nur der objektive oder der sub-
jektive Schaden zu ersetzen. Der erste bestimmt sich nach den Verkaufs-
chancen des Enteignungsobjekts auf dem Markt, der zweite fragt nach dem
besonderen Interesse des Eigentümers, gerade das Enteignungsobjekt
weiter behalten und benutzen zu können. Der höhere der beiden Werte
steht dem Enteigneten zu. Bei der in der Praxis üblichen Kumulationsme-
thode wird eine Entschädigung für den Verkehrswert des abzutretenden
Rechts, für den Minderwert der Restliegenschaft und für Inkonvenienzen
festgelegt. Es werden also dem Verkehrswert die weiteren Entschädi-
gungskomponenten soweit zugeschlagen, als die subjektive Optik zu ei-
nem höheren Ergebnis führt und die Positionen nicht schon im Verkehrs-
wert enthalten sind. Elemente der objektiven und subjektiven Betrach-
tungsweise dürfen jedoch nicht derart vermengt werden, dass unzulässige
Doppelentschädigungen entstehen (vgl. Entscheid des Verwaltungsge-
richts [VGE] WBE.2010.188 vom 13. April 2011 in Sachen F.O. gegen Kan-
ton Aargau).
3.3.
Die Höhe der Entschädigung ist nach den Verhältnissen im Zeitpunkt des
Entscheids des Spezialverwaltungsgerichts zu bemessen (§ 154 Abs. 2
Satz 2 BauG).
Der Schadensermittlung sind nur Tatsachen zugrunde zu legen, die im
Schätzungszeitpunkt bereits gegeben sind oder die sich mit Sicherheit oder
grösster Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft ergeben bzw. sich ergeben
hätten, wenn keine Enteignung stattfinden würde. Bloss theoretische Mög-
lichkeiten oder vage Aussichten auf eine künftige günstigere Verwendung
genügen nicht (BGE 134 II 72; 134 II 179).
4.
4.1.
Wie bereits ausgeführt, fordert der Gesuchsgegner für die Abtretungsfläche
eine Entschädigung von Fr. 500.--/m2, während die A. AG bereit ist,
Fr. 200.--/m2 zu bezahlen. Es ist der Verkehrswert des abzutretenden Lan-
des zu entschädigen.
4.1.1.
Eine Strassenparzelle besitzt als zweckgebundene Anlage grundsätzlich
keinen Verkehrswert. Einen selbständigen Wert weist sie nur auf, wenn sie
vermögenswerte Nutzungsmöglichkeiten bietet (Bundesgerichtsent-
scheide 1P.318/2001 vom 17. August 2001 Erw. 2b/cc und 2c/cc, sowie
1P.851/2005 vom 3. März 2005 Erw. 3.3.; AGVE 1993 S. 503 mit Hinwei-
sen). Darunter fällt z.B. der Einbezug in die Berechnung der zulässigen
baulichen Nutzung zugehöriger Grundstücke (Hess/Weibel, Band I, a.a.O.,
Art. 19 N 123, S. 281). Eine Privatstrasse im Miteigentum der Anstösser,
die zudem mit Wegrechten belastet ist, kann der Strassennutzung nicht

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entzogen werden. Die Eigentümer selber wie auch berechtigte Dritte sind
auf die Erschliessung angewiesen. Erst diese macht aus ihrem Land nutz-
bares Bauland (§ 32 Abs. 1 lit. b BauG). Bei der Überführung der Pri-
vatstrasse in das öffentliche Eigentum bleibt ihnen das unlimitierte Benut-
zungsrecht. Etwas anderes könnte allenfalls gelten, wenn mit der Öffentli-
cherklärung der Strasse bestimmte Nutzungsmöglichkeiten verloren gin-
gen (vgl. den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich,
VB 2000.00236, auszugsweise wiedergegeben in: Umweltrecht in der Pra-
xis [URP] 2001 S. 983 ff.; BGE 95 I 456). Im Regelfall behält der Eigentü-
mer bei der Überführung des Privatwegs in das öffentliche Eigentum alle
mit dem Weg verbundenen Vorteile und wird von gewissen Nachteilen (z.B.
Unterhalt) entlastet (erwähnter Bundesgerichtsentscheid 1P.851/2005 Erw.
3.3 mit Hinweis). Grundsätzlich gilt, dass überbaubares Land und nicht
überbaubares Strassenareal, das auch sonst nicht verwendbar ist, nicht
miteinander verglichen werden können (BGE 95 I 459) (vgl. zum Ganzen
den Entscheid der Schätzungskommission SKE 4-EV.2007.23 vom 15. Ja-
nuar 2008 in Sachen Einwohnergemeinde L. gegen E.I. et al., Erw. 5.2.).
4.1.2.
Nach dieser Rechtsprechung kann eine Gemeinde eine Erschliessungs-
strasse enteignungsrechtlich entschädigungslos übernehmen, sofern de-
ren Fläche bei der Berechnung der zulässigen baulichen Nutzung des zu-
gehörigen Grundstücks nicht einzurechnen ist (vermögenswerte Nutzungs-
möglichkeit).
Gemäss § 32 Abs. 4 der aktuellen Bauverordnung (BauV; SAR 713.121)
vom 25. Mai 2011 (in Kraft seit dem 1. September 2011) zählen nur Haus-
zufahrten zur anrechenbaren Grundstückfläche. "Nicht angerechnet wer-
den die Flächen bestehender oder projektierter Strassen der Grund-, Grob-
und Feinerschliessung".
Unter Geltung der aufgehobenen Allgemeinen Bauverordnung vom
23. Februar 1994 (aABauV) wurden "Flächen bestehender und projektier-
ter öffentlicher Strassen und ihrer Bestandteile" nicht zur anrechenbaren
Grundstückfläche gezählt (§ 9 Abs. 4 aABauV). Öffentlich sind Strassen,
die dem Gemeingebrauch offen sind. Dazu gehören auch öffentliche Stras-
sen im Eigentum von Privaten oder Korporationen, die mit Zustimmung der
Eigentümer oder durch Enteignung dem Gemeingebrauch zugänglich ge-
macht worden sind (§ 80 Abs. 1 BauG).
4.1.3.
Die A. AG - und vorher auch schon die Gemeinde Q. - hat dem Gesuchs-
gegner für die an den X-Weg abzutretende Fläche eine Entschädigung an-
geboten. Grund dafür ist die Gemeindepraxis zur Anrechnung von Stras-
senflächen an die Ausnützung, die sich an die früher geltende aABauV

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hielt. Nur Öffentliche Strassen - d.h. alle Strassen, die dem öffentlichen Ge-
brauch zugänglich sind - werden nicht zur anrechenbaren Grundstückflä-
che gezählt. Nach Ansicht des Gemeinderats ist der X-Weg eine anrechen-
bare Privatstrasse. Sollte er künftig deutlich mehr Parzellen erschliessen,
sei er als Gemeindestrasse abzuparzellieren und ins kommunale Strassen-
netz zu übernehmen. Dann sei er nicht mehr ausnützungsberechtigt (Amts-
bericht vom 21. Februar 2011).
4.1.4.
In Bezug auf die anrechenbare Fläche bei der Berechnung der Grundstück-
nutzung hat sich die Rechtsgrundlage im Laufe des Verfahrens geändert.
Im Zeitpunkt als den Grundeigentümern ein Entschädigungsangebot ge-
macht wurde, und auch noch als die Einigungsverhandlung vor der dama-
ligen Schätzungskommission stattfand, war noch die aABauV in Kraft. Seit
dem 1. September 2011 gilt das neue Recht.
Diese Rechtsänderung im Laufe des erstinstanzlichen Verfahrens ist zu
berücksichtigen (Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., N 326 f. mit Hinweisen).
Etwas anderes ergibt sich auch aus dem Übergangsrecht, das die Anwen-
dung des bisherigen Rechts für bestimmte, hier nicht interessierende Fälle
(Baugesuche, Nutzungsplanentwürfe) regelt, nicht (§ 63 BauV). Sodann
bestimmt auch § 154 Abs. 2 Satz 2 BauG, dass auf die Verhältnisse im
Zeitpunkt des Gerichtsentscheids abzustellen ist (Erw. 3.4.).
4.1.5.
Der X-Weg wurde im Erschliessungsplan 2005/07 als Erschliessungs-
strasse ausgeschieden. Es ist eine Feinerschliessung, nicht bloss eine
Hauszufahrt. Das Land ist mit Wegrechten belastet und kann dem Er-
schliessungszweck nicht entzogen werden. Die Verkehrsfläche des
X-Weg darf daher heute nicht mehr an die Ausnützung angerechnet wer-
den, unabhängig vom Eigentum an der Strasse. Der Gemeinderat hat dies-
bezüglich seine Praxis dem geltenden Recht anzupassen. Die Abtretung
hätte daher grundsätzlich entschädigungslos zu erfolgen. Dabei ist aller-
dings zu beachten, dass das Spezialverwaltungsgericht dem Verbot der re-
formatio in peius (§ 48 Abs. 2 VRPG) untersteht. Es darf nicht über die
Parteibegehren hinausgehen; die Situation soll sich für den Rechtssuchen-
den durch das Verfahren nicht verschlechtern. Das Gericht geht deshalb
regelmässig nicht unter das Angebot des Enteigners.
4.1.6.
Auf einem Teil der hier interessierenden Abtretungsfläche ist eine Rabatte,
die entfernt werden wird (Protokoll der Verhandlung vom 2. März 2011
S. 10). Dieser Abschnitt von rund 11 m2 (Protokoll der Verhandlung vom
5. Juni 2013 S. 2 f.) dient heute nicht schon als Verkehrsfläche und ist folg-
lich mit dem absoluten oder relativen Landwert zu ersetzen, je nach vor-
handener Restausnützung. Der übrige Teil der Abtretungsfläche ist jedoch

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Teil der Verkehrsfläche. Er gehört funktional zum Strassenraum, welcher
an dieser Stelle als eine geteerte Fläche in Erscheinung tritt, die beidseitig
von Mauern begrenzt wird. Dieser Abschnitt darf nicht anderweitig genutzt
werden. Der Gemeinderat hat es konsequenterweise auch abgelehnt, dort
einen Parkplatz zu bewilligen, weil dann das Kreuzen von zwei Fahrzeugen
nicht mehr möglich gewesen wäre (Protokoll der Verhandlung vom 2. März
2011 S. 2). Als Teil der Verkehrserschliessung hat diese Fläche grundsätz-
lich keinen Wert.
Würde die Rabatte mit dem vom Gesuchsgegner verlangten Betrag von
Fr. 500.--/m2 entschädigt, ergäbe dies Fr. 5'500.-- (11 m2 x Fr. 500.--/m2).
Die A. AG hat für die ganze Abtretungsfläche Fr. 7'000.-- geboten. Das An-
gebot liegt über dem Betrag, der für die Rabatte abzugelten wäre, wenn
dafür der absolute Landwert zu bezahlen wäre. Unter diesen Umständen
braucht nicht weiter geprüft zu werden, ob überhaupt der absolute Land-
wert geschuldet ist und ob dieser den geforderten Fr. 500.--/m2 entspricht.
Das SKE hat keinen Anlass, von Amtes wegen über den vom Enteigneten
selbst eingesetzten Preisansatz hinauszugehen.
Nimmt man nun die dargelegten Entschädigungen für die beiden Teilflä-
chen (Verkehrs- und Rabattenfläche) zusammen, bleibt der enteignungs-
rechtlich ausgewiesene Betrag in jedem Fall unter der prozessrechtlichen
Grenze (Erw. 4.1.5.), also der von der Enteignerin gebotenen Summe. Nur
wenn man noch einen weitergehenden Gleichbehandlungsanspruch ein-
führen und zum enteignungsrechtlichen Rabattenpreis den prozessrechtli-
chen Strassenpreis hinzuzählen wollte, könnte das Enteignungsangebot
gesprengt werden. Eine Vermischung der beiden Ansätze ist indessen un-
zulässig. Verfassungsrechtlich geschützt (Eigentumsgarantie) ist die Ent-
eignungsentschädigung als Ganzes, als Einheit (Erw. 3.1. f.). Eine rein pro-
zessrechtlich abgestützte Erhöhung ist nicht erfasst. Entsprechend kann es
auch den erwähnten weitergehenden Entschädigungsanspruch für eine
Teilentschädigung nicht geben. Dem Gesuchsgegner sind für die Abtre-
tungsfläche Fr. 7'000.- bzw. bei einem allenfalls abweichenden Flächen-
mass dieses x Fr. 200.-/m2 zu bezahlen.
4.2.
Als Zwischenergebnis ist festzuhalten, dass die Abtretungsfläche gemäss
Angebot der A. AG zu entschädigen ist.
5.
5.1.
Das Grundstück des Gesuchsgegners liegt erhöht. Es wird durch Stütz-
mauern zum XV und zum X-Weg gesichert. Hinter den Stützmauern liegen
parallel zum XV drei Abstellräume. Sie sind über ein Tor vom XV her zu-
gänglich. Das Strassenniveau des XV wird in diesem Bereich im Rahmen

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des Projekts angehoben. Um die Nutzung der Räume weiterhin zu gewähr-
leisten, müssen das Tor und der Boden entsprechend angepasst werden.
5.2.
Als Sachleistung fordert der Gesuchsgegner, dass der Kellerraum an der
Ecke XV/X-Weg so ausgestaltet werde, dass er als Garage genutzt werden
könne. Das Garagentor sei an das erhöhte Strassenniveau anzupassen
und der Kellerboden aufzuschütten. Gemäss der bei der F., S., eingeholten
Offerte werde dies schätzungsweise Fr. 36'000.-- kosten. Die A. AG habe
die Anpassungsarbeiten auf ihre Kosten auszuführen oder aber den Ge-
suchsgegner mit dem entsprechenden Betrag zu entschädigen (Stellung-
nahme vom 17. Dezember 2012 S. 5; Beilage 6 zur Stellungnahme).
5.3.
Die A. AG hat für die geforderten Anpassungsarbeiten eine Konkurrenzof-
ferte eingeholt. Gemäss dieser wird der Ausbau des Kellerraums zur Ga-
rage rund Fr. 15'000.-- kosten. Die Gesuchstellerin weist darauf hin, dass
dank dem Projekt die Garage legalisiert und ohne Gefahr benutzt werden
könne. Aus diesem Grund wird auch eine Verzinsung der Entschädigung
abgelehnt (Stellungnahme vom 28. Januar 2013; Beilage 1 zur Stellung-
nahme).
5.4.
Wird der Anspruch auf volle Entschädigung nicht bereits durch die Sach-
wertentschädigung (Verkehrswert und Minderwert) befriedigt, sind weiter
die sogenannten Inkonvenienzen zu ersetzen. Diese erfassen den Scha-
den, der dem Enteigneten als Folge der Enteignung im übrigen Vermögen
entsteht (§ 143 Abs. 1 lit. c BauG). Vorausgesetzt ist ein rechtserheblicher
Kausalzusammenhang zwischen dem Rechtsverlust und dem Schaden,
der dem Enteigneten aus der Enteignung oder dem Unternehmen des Ent-
eigners erwächst. Zudem muss der Schaden dem Enteigneten selber er-
wachsen sein (Hess/Weibel, a.a.O., Band I, Art. 19 EntG N 196 f.). Als In-
konvenienzen gelten bauliche Anpassungen zur Wiederherstellung des ur-
sprünglichen Zustandes, Schaden aus einem Betriebsunterbruch, Kosten
für einen Umzug etc. (Hess/Weibel, a.a.O., Band I, Art. 19 EntG N 200;
Zimmerlin, a.a.O., § 192 aBauG N 10). Weiter muss es sich um einen Scha-
den handeln, den der Enteignete mit Hilfe der enteigneten Rechte hätte von
sich abwenden können, den er also nicht auch ohne Enteignung in gleicher
Weise hätte dulden müssen wie seine nicht enteigneten Nachbarn
(Hess/Weibel, Band I, Art. 19 EntG N 20, S. 241). Die Entschädigungs-
pflicht erstreckt sich nur auf denjenigen Schaden, der vernünftigerweise als
Folge des Rechtsverlusts erwartet werden kann (Hess/Weibel, Band I,
a.a.O., Art. 19 EntG N 22). Der Schadensermittlung sind nur Tatsachen
zugrunde zu legen, die im Schätzungszeitpunkt bereits gegeben sind oder
die sich mit Sicherheit oder grösster Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft
ergeben bzw. sich ergeben hätten, wenn keine Enteignung stattfinden

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würde. Bloss theoretische Möglichkeiten oder vage Aussichten auf eine
künftige günstigere Verwendung genügen nicht (BGE 134 II 72; 134 II 179;
so schon vorne Erw. 3.4.).
Der Anspruch auf die Anpassungsarbeiten ist im Grundsatz nicht umstrit-
ten. Sie werden als Folge der Bauarbeiten notwendig - andernfalls könnten
die Räume hinter den Stützmauern nicht mehr sinnvoll genutzt wer-
den - und sind daher dem Projekt zu belasten.
5.5.
Die Entschädigungspflicht geht bei den Sachleistungen nicht weiter als bei
der Abtretungsentschädigung: Der Gesuchsgegner soll wirtschaftlich gleich
gestellt sein wie vorher, darüber hinaus gehende Ansprüche hat er nicht
(vorne Erw. 3.1.). Konkret heisst das, dass nur jene Anpassungsarbeiten
geschuldet sind, die erforderlich sind, um die Räume im bisherigen Rah-
men weiter zu nutzen. Arbeiten, die aufgrund einer vom Gesuchsgegner
geplanten Nutzungsänderung notwendig werden, können nicht dem Pro-
jekt belastet werden.
Die bestehenden Räume wurden bisher als Abstellräume genutzt. Künftig
will der Gesuchsgegner dort eine Garage einrichten. In der Baubewilligung
vom 16. Mai 2011, S. 5 Ziff. 3 wurde als Auflage verfügt, dass der Keller-
raum neu als Garage nutzbar zu machen sei. Alle notwendigen Anpas-
sungsarbeiten seien durch den Bauherrn der Erschliessung auszuführen.
Die Kostentragung werde im Rahmen des Entschädigungsverfahrens ge-
regelt (Beilage zum Übermittlungsbrief vom 4. Juli 2011).
Eine förmliche Bewilligung für die Garagennutzung liegt bisher nicht vor.
Sie wird aber – so ist aus der Auflage in der Baubewilligung zum Erschlies-
sungsprojekt zu schliessen – auf entsprechendes Gesuch hin vom Gemein-
derat erteilt werden. Der Strassenbau entzieht dem Gesuchsgegner keine
Parkierungsmöglichkeit, auch die Abtretungsfläche bei der Rampe des
X-Wegs durfte nicht als Parkplatz genutzt werden (Erw. 4.1.6.). Die noch
ausstehende Umnutzungsbewilligung kompensiert somit keine Parkflä-
chenverluste.
Die Mehrkosten, welche durch die Nutzungsänderung der Lagerräume ver-
ursacht werden, gehen daher voll zu Lasten des Gesuchsgegners.
5.6.
An der Verhandlung vom 5. Juni 2013 forderte der Gesuchsgegener, der
Kellerboden sei gerade zu ziehen, d.h. in allen drei Räumen höhenmässig
auszugleichen. Er beabsichtige, den mittleren Kellerraum mit zusätzlichen
Massnahmen (Drehscheibe, Verbreiterung Durchgang) ebenfalls als Ga-

- 13 -
rage einzurichten. Zudem sei neu ein Abfluss einzubauen, damit das so-
wohl von oben wie auch von der Strasse hereindringende Wasser ablaufen
könne (Protokoll vom 5. Juni 2013 S. 2 und 8 f.).
Derzeit hat es zwischen den Räumen jeweils eine Schwelle (Protokoll vom
5. Juni 2013 S. 9). Das eingedrungene Wasser bleibt liegen, wie das Ge-
richt am Augenschein feststellen konnte (Protokoll vom 5. Juni 2013 S. 2).
5.7.
Der Gesuchsgegner reichte eine Offerte der F., S., vom 13. Dezember
2012, lautend auf Fr. 36‘000.-- ein. Sie erfasst die Anpassungsarbeiten in
allen drei Räumen. Die undatierte Gegenofferte der G. über Fr. 15‘000.--,
eingereicht von der A. AG, enthält nur die Anpassungsarbeiten am ersten
Raum (Beilage zur Stellungnahme vom 28. Januar 2013; Protokoll vom
5. Juni 2013 S. 8).
Das bestehende Kipptor ist aus Sicherheitsgründen durch ein Sektionaltor
zu ersetzen.
Nach eingehender Diskussion der notwendigen und der gewünschten An-
passungsarbeiten sowie der beiden Offerten kamen die Fachrichter über-
einstimmend zum Schluss, dass dem Gesuchsgegner unter diesem Titel
eine Entschädigung von pauschal Fr. 20‘000.-- zuzusprechen ist. Die Pau-
schale berücksichtigt in Abwägung beider Offerten die unterschiedlichen
Masse der anzupassenden Flächen, darin bereits enthaltene Verbesserun-
gen im Vergleich zur bestehenden Nutzung (z.B. Entwässerung) und von
ihren Erfahrungswerten abweichende Offertpreise. Die Fachrichter des
Spezialverwaltungsgerichts sind der festen Überzeugung, dass mit der vor-
gesehenen Pauschale die zur Weiternutzung der drei Räume im bisherigen
Rahmen erforderlichen Anpassungsarbeiten ohne weiteres gewährleistet
sind. Eingerechnet ist auch der Mehrwert des erwähnten Torersatzes,
der - wie immer bei solchen Ersatzarbeiten im Zuge von Anpassungsarbei-
ten – dem Gesuchsgegner zusteht. Mehrkosten einer aufwändigeren Um-
gestaltung sind dagegen vom Gesuchsgegner selbst zu tragen (Erw. 5.5.).
Mit der zugesprochenen pauschalen Geldentschädigung steht es ihm frei,
den Rahmen der vorzunehmenden Arbeiten selbst zu bestimmen.
6.
Zusammenfassend hat die A. AG B. für die Abtretungsfläche von ca. 35 m2
eine Entschädigung von Fr. 200.--/m2 zu bezahlen (Erw. 4.2.). Die Anpas-
sungsarbeiten an den Kellerräumen sind ihm mit pauschal Fr. 20‘000.-- zu
entschädigen (Erw. 5.7.).
7.
Gemäss § 146 Abs. 1 BauG wird die Entschädigung 20 Tage nach ihrer
rechtskräftigen Festsetzung zur Zahlung fällig. Sie ist von diesem Tage an

- 14 -
zu verzinsen. Für die Verzinsung gilt gemäss einem Beschluss der dafür
zuständigen 1. Kammer der Abteilung I des Bundesverwaltungsgerichts
vom 9. November 2009 seit dem 1. Januar 2010 jeweils der hypothekari-
sche Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen (vgl. § 19 der Verordnung
über Landumlegung, Grenzbereinigung und Enteignung [LEV; SAR
713.112] vom 23. Februar 1994). Dieser beträgt zurzeit 2.25 %.
8.
8.1.
Die Kosten des Verfahrens sind in der Regel vom entschädigungspflichti-
gen Gemeinwesen zu tragen, wenn eine Entschädigung zugesprochen
wird (§ 149 Abs. 2 BauG). Vorliegend sind keine Gründe ersichtlich, von
dieser Regelung abzuweichen. Deshalb hat die A. AG als Enteignerin die
Verfahrenskosten zu übernehmen.
8.2.
Der Gesuchsgegner ist anwaltlich vertreten. Die Vertretungskosten gehen
ebenfalls zu Lasten der A. AG.
Der Vertreter des Gesuchsgegners reichte an der Verhandlung vom 5. Juni
2011 eine Kostennote von Fr. 5‘074.40 ein. Sie basiert auf einem Streitwert
von 53‘500.--. Sie wurde der Gegenpartei zur Kenntnis gebracht (Schreiben
vom 11. Juni 2013). Die Gegenpartei hat die Kostennote nicht beanstandet.
8.3.
Massgebend für den Parteikostenersatz ist das Dekret über die Entschädi-
gung der Anwälte (Anwaltstarif, AnwT; SAR 291.150) vom 10. November
1987. Die neuste Fassung vom 10. Mai 2011 (in Kraft seit 1. Juli 2011) ist
auf Verfahren, die bei Inkrafttreten der Änderungen bereits hängig waren,
nicht anwendbar (§ 17 Abs. 4 AnwT). Das trifft auf den vorliegenden Fall zu
(Eingabe vom 18. Oktober 2010), weshalb die Entschädigung nach den bis
Ende Juni 2011 geltenden Regeln zu bemessen ist (§§ 5 ff. AnwT).
Die Kostennote hält sich an den gesetzlich vorgegebenen Rahmen.
Das Gericht erkennt:
1.
Von der Parzelle aaa in Q., im Eigentum von B., sind für die Erschliessung
XY ca. 35 m2 gemäss Landerwerbsplan an die A. AG abzutreten. Die A. AG
hat ihm dafür Fr. 200.--/m2 zu bezahlen.

- 15 -
2.
Die A. AG bezahlt B. für Anpassungsarbeiten an den Kellerräumen und am
Zugang zu den Kellerräumen (Seite XV) eine pauschale Entschädigung
von Fr. 20‘000.--.
3.
Die A. AG wird ermächtigt und angewiesen, die Rechtsänderungen zu ge-
gebener Zeit gestützt auf die Mutationstabelle des Nachführungsgeome-
ters und unter Nachweis der Zahlung der Entschädigungen gemäss den
Dispositiv-Ziffern 1 und 2 dem Grundbuchamt T. zur Eintragung anzumel-
den.
4.
Alle mit der Enteignung gemäss vorstehender Dispositiv-Ziffern 1 und 2
verbundenen Kosten inkl. Vermarkungs-, Vermessungs- und Grundbuch-
kosten sind von der A. AG zu bezahlen.
5.
Die Entschädigung gemäss vorstehender Ziffern 1 und 2 werden 20 Tage
nach Rechtskraft dieses Entscheids zur Zahlung fällig.
6.
Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus einer Staatsgebühr von
Fr. 3'500.00, einer Kanzleigebühr von Fr. 208.00 und den Auslagen von
Fr. 365.00, insgesamt Fr. 4'073.00, sind von der A. AG zu bezahlen.
7.
Die A. AG hat darüber hinaus die richterlich überprüften Parteikosten des
Gesuchsgegners in der Höhe von Fr. 5'074.40 (inkl. MWST und Auslagen)
zu tragen.
Zustellung
- A. AG, Herr H.
- Herr lic. iur. Martin Lüscher, Fürsprecher, Lindenplatz 3, Postfach 183,
5722 Gränichen (2; für sich und seinen Mandanten)

- 16 -
Mitteilung
- Gemeinderat Q.
- Mitwirkende Fachrichter
- Gerichtskasse (intern)
Rechtsmittelbelehrung
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Be-
schwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, obere Vorstadt
40, 5001 Aarai, angefochten werden. Die Frist kann nicht verlängert wer-
den. Sie steht still vom 7. Tag vor bis und mit dem 7. Tag nach Ostern, vom
15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem
2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerdeschrift muss einen Antrag, wie
der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Begründung enthalten. Beweismit-
tel sind anzugeben. Der angefochtene Entscheid und als Beweismittel an-
gerufene Urkunden sind beizulegen (§§ 28 und 43 f. des Gesetzes über die
Verwaltungsrechtspflege [VRPG; SAR 271.200] vom 4. Dezember 2007] in
Verbindung mit Art. 145 Abs. 1 der Schweizerischen Zivilprozessordnung
[ZPO; SR 272] vom 19. Dezember 2008).
Aarau, 5. Juni 2013
Spezialverwaltungsgericht
Kausalabgaben und Enteignungen
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:
E. Hauller R. Gehrig