ag_spezialverwaltungsgericht · 4-BE.2020.17 · 2022-01-26 · de
Spezialverwaltungsgericht / Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen — 4-BE.2020.17

Anschlussgebühren, Abwasser;
die kommunale Regelung, wonach bei Um- und Ersatzbauten auch für die bestehenden Gebäude-, Bruttogeschoss- und Hartflächen nach Ablauf von 25 Jahren erneut die halbe und nach 50 Jahren die volle Anschlussgebühr erhoben werden darf, ist zulässig und verstösst nicht gegen übergeordnetes Recht (Erw. 5.2.). 
Definition der Kriterien für einen abgabeauslösenden Umbau; es kommt vorab darauf an, ob durch die bauliche Massnahme ein neuer Lebenszyklus des an die Abwasserversorgung angeschlossenen Gebäudes geschaffen wird (Erw. 6.3.2.5.). Ein weiteres Indiz für die Massgeblichkeit der Änderung kann die Höhe der Umbaukosten im Verhältnis zu den geschätzten Erstellungskosten desselben Bauteils sein. Dass aus Praktikabilitätsgründen nur baubewilligungspflichtige Vorhaben erfasst werden, ist nicht zu beanstanden (Erw. 6.3.2.3.).

Spezialverwaltungsgericht
Kausalabgaben und Enteignungen
4-BE.2020.17
Urteil vom 26. Januar 2022
Besetzung Präsident E. Hauller
Richter M. Dammann
Richter P. Hohn
Richter K. Müller
Richter B. Stöckli
Gerichtsschreiberin C. Dürdoth
Beschwerde- A._____
führerin
vertreten durch Dr. iur. Peter Heer, Voser Rechtsanwälte, Stadtturm-
strasse 19, 5401 Baden
Beschwerde- Einwohnergemeinde Q._____
gegnerin
handelnd durch den Stadtrat
Gegenstand Investitionsgebühren (Abwasser)

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Das Gericht entnimmt den Akten:
A.1.
Die A. ist Eigentümerin der mit mehreren Bauten genutzten Parzelle B im
Halte von 36'395 m2 an der C in Q.. Am 9. April 2020 stellte sie beim Stadt-
rat Q. ein Baugesuch für die Umgestaltung von ca. 450 Büroarbeitsplätzen
in den Obergeschossen (OG) 2 bis 5 des unmittelbar an der C gelegenen
Gebäudes. Mit Entscheid vom 16. Juli 2020 erteilte ihr der Stadtrat Q. eine
Baubewilligung für innere Umbauten vom 2. bis 5. OG sowie technische
Anlagen auf dem Dach der Liegenschaft C D In Ziff. II der Baubewilligung
wurde eine provisorische Investitionsgebühr (Abwasseranschlussgebühr)
in Höhe von Fr. 315'400.00 (exkl. 7.7. % MWST) verfügt.
A.2.
Mit Einsprache vom 17. August 2020 liess die A. beim Stadtrat Q. die Auf-
hebung des Entscheids vom 16. Juli 2020 beantragen. Es sei festzustellen,
dass keine Investitionsgebühr geschuldet ist.
A.3.
Der Stadtrat Q. wies die Einsprache mit Einspracheentscheid vom 16. No-
vember 2020 ab.
B.1.
Den abschlägigen Einspracheentscheid liess die A. (künftig: Beschwerde-
führerin) mit Beschwerde vom 22. Dezember 2020 beim Spezialverwal-
tungsgericht, Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen (kurz: SKE) an-
fechten und beantragte die Aufhebung des Einspracheentscheids vom
16. November 2020.
B.2.
Nachdem der Kostenvorschuss in Höhe von Fr. 12'000.00 fristgerecht ein-
gegangen war, wurde die Beschwerde der Einwohnergemeinde Q. (künftig:
Beschwerdegegnerin), handelnd durch den Stadtrat, mit Schreiben vom
12. Januar 2021 zur Kenntnis gebracht und es wurde ihr eine Frist zur Ver-
nehmlassung bis 4. Februar 2021 angesetzt.
B.3.
Die Beschwerdegegnerin liess sich mit Eingabe vom 1. Februar 2021 ver-
nehmen und beantragte die Abweisung der Beschwerde.
B.4.1.
Mit Schreiben vom 9. Februar 2021 brachte das SKE die Vernehmlassung
der Beschwerdeführerin zur Kenntnis und stellte ihr frei, bis 4. März 2021
eine Replik zu erstatten.

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B.4.2.
Mit Eingabe vom 17. März 2021 liess die Beschwerdeführerin innert er-
streckter Frist replizieren und vollumfänglich an der Beschwerde festhalten.
B.5.1.
Das SKE brachte die Replik der Beschwerdegegnerin mit Schreiben vom
18. März 2021 zur Kenntnis und stellte ihr frei, bis 26. April 2021 eine ab-
schliessende Duplik zu erstatten.
B.5.2.
Die Beschwerdegegnerin duplizierte innert erstreckter Frist mit Eingabe
vom 3. Mai 2021. Die Duplik wurde der Beschwerdeführerin am 10. Mai
2021 zur Kenntnis gebracht.
C.1.
Mit Schreiben vom 18. Mai 2021 beantragte die Beschwerdeführerin dem
Gericht, der Stadtrat Q. sei dazu aufzufordern, Akten zu vergleichbaren
Fällen einzureichen und es sei das rechtliche Gehör zu gewähren.
C.2.
Das SKE teilte der Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 19. Mai 2021
mit, dass der Entscheid über das Beweisbegehren ausgesetzt werde, da
zunächst eine Prüfung der Rechtmässigkeit der einschlägigen Gemeinde-
reglemente von Amtes wegen vorgenommen werde.
D.
Das Gericht führte am 26. Januar 2022 eine Verhandlung durch (Präsenz
siehe Protokoll, S. 2). Anschliessend wurde der Fall beraten und das nach-
folgende Urteil gefällt.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
1.1.
Gegen Abgabeverfügungen kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim ver-
fügenden Organ Einsprache erhoben werden (§ 35 Abs. 2 Satz 1 des Ge-
setzes über Raumentwicklung und Bauwesen [Baugesetz, BauG; SAR
713.100] vom 19. Januar 1993). Einspracheentscheide können innert 30
Tagen mit Beschwerde beim SKE angefochten werden (§ 35 Abs. 2 Satz 2
BauG i.V.m. [in Verbindung mit] § 44 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwal-
tungsrechtspflege [VRPG; SAR 271.100] vom 4. Dezember 2007).

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1.2.
Der Entscheid des Stadtrats vom 16. November 2020 ist ein
Einspracheentscheid im Sinne von § 35 Abs. 2 BauG. Damit ist das SKE
für die Behandlung der Beschwerde zuständig.
1.3.
Zur Einreichung einer Beschwerde ist legitimiert, wer ein schutzwürdiges
und aktuelles Interesse geltend macht (§ 42 lit. a VRPG). Als Adressatin
des Einspracheentscheids vom 16. November 2020 hat die Beschwerde-
führerin ein solches schutzwürdiges und aktuelles Interesse.
1.4.
Der Einspracheentscheid ist der Beschwerdeführerin am 20. November
2020 zugegangen. Nach § 28 Abs. 1 und 2 VRPG gelten für die Berech-
nung der Fristen, deren Unterbruch und die Wiederherstellung gegen die
Folgen der Säumnis sowie bezüglich der Rechtsstillstandfristen die Be-
stimmungen der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO; SR 272) vom
19. Dezember 2008. Unter Berücksichtigung des Fristenstillstands vom
18. Dezember bis und mit dem 2. Januar (Art. 145 Abs. 1 lit. c ZPO) ist die
mit Poststempel vom 22. Dezember 2020 versehene Beschwerde fristge-
recht erhoben worden.
Auf die im Übrigen formgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
2.
2.1.
Nach § 34 Abs. 2 BauG können Gemeinden von den Grundeigentümern
Beiträge an die Kosten der Erstellung, Änderung und Erneuerung von An-
lagen der Versorgung mit Wasser und elektrischer Energie sowie der Ab-
wasserbeseitigung erheben. Die Erhebung wird von den Gemeinden und
Gemeindeverbänden geregelt, soweit keine kantonalen Vorschriften beste-
hen (§ 34 Abs. 3 BauG).
2.2.
Die Verlegung der Kosten für kommunale Anlagen der Abwasserbeseiti-
gung auf die Grundeigentümer im Gemeindegebiet ist in der Einwohnerge-
meinde Q. im Abwasserreglement der Stadt Q. (kurz: AR) vom 19. Oktober
2004 geregelt. Das AR wurde kompetenzgemäss vom Einwohnerrat der
Stadt Q. mit Beschluss vom 19. Oktober 2004 erlassen (vgl. § 20 Abs. 2 lit.
i des Gesetzes über die Einwohnergemeinden [Gemeindegesetz, GG; SAR
171.100] vom 19. Dezember 1978).
2.3.
Die Investitionsgebühren werden unter Berücksichtigung der Gebäu-
degrundfläche, der übrigen Hartflächen und der Bruttogeschossfläche fest-

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gelegt (§ 48 Abs. 1 AR). Gemäss Anhang I AR (Gebührentarif zum Abwas-
serreglement) belaufen sich die Gebührenansätze auf Fr. 28.00 pro m2 Ge-
bäudegrundfläche und Hartfläche sowie auf Fr. 35.00 pro m2 Bruttoge-
schossfläche. Der Stadtrat kann die festgelegten Gebühren nach Mass-
gabe der Veränderung des Kostendeckungsgrads um jeweils maximal
20 % reduzieren oder erhöhen (§ 33 AR). Der aktuelle Gebührentarif wurde
mit Stadtratsentscheid vom 24. September 2018 und vom 16. März 2020
geändert und trat am 1. Januar 2021 in Kraft. Die vorliegend verfügte und
strittige Investitionsgebühr von Fr. 315'400.00 basiert noch auf dem frühe-
ren, höheren Gebührentarif von Fr. 40.00 pro m2 Bruttogeschossfläche
(Protokoll, S. 4).
Die Investitionsgebühren werden in der Baubewilligung festgesetzt und mit
Baubeginn fällig. Die Zahlungspflicht tritt 30 Tage nach Rechnungsstellung
ein (§ 52 Abs. 1 AR). Wenn die Gebäudegrundfläche, die Bruttogeschoss-
fläche oder die Hartflächen nicht den Vorgaben der Baubewilligung ent-
sprechen, werden die Gebühren nach Fertigstellung der Baute angepasst
(§ 52 Abs. 2 AR). Schuldner der Investitionsgebühren ist der Eigentümer
der Baute im Zeitpunkt des Baubeginns bzw. der Fertigstellung (§ 52 Abs. 3
AR).
2.4.
Gemäss § 49 AR sind bei bereits angeschlossenen Bauten, die erweitert,
umgebaut oder durch einen Neubau ersetzt werden, für die erweiterten Ge-
bäude-, Bruttogeschoss- und Hartflächen die vollen Investitionsgebühren
zu bezahlen. Bei Umbauten und Ersatzbauten sind gemäss § 50 Abs. 1 AR
zusätzlich zu den Gebühren für die erweiterten Flächen nach § 49 AR auch
für die bestehenden Gebäude-, Bruttogeschoss- und Hartflächen, die er-
setzt und/oder umgebaut werden, Investitionsgebühren abgestuft nach
dem Alter der betreffenden Baute zu bezahlen. Bei Bauten, die älter sind
als 50 Jahre, sind die vollen Investitionsgebühren geschuldet (§ 50 Abs. 1
lit. a AR). Bei Bauten, die älter als 25 Jahre aber weniger als 50 Jahre alt
sind, wird die Investitionsgebühr um die Hälfte reduziert (§ 50 Abs. 1 lit. b
AR). Bei Bauten, die weniger als 25 Jahre alt sind, entfällt die Investitions-
gebühr (§ 50 Abs. 1 lit. c AR). Lediglich untergeordnete bauliche Eingriffe
sind von dieser Regelung von vornherein ausgenommen (§ 50 Abs. 3 AR).
Das AR ist formal betrachtet unstrittig grundsätzlich eine taugliche Rechts-
grundlage für die Erhebung von Investitionsgebühren. Nachfolgend wird je-
doch zu prüfen sein, ob die Bestimmungen mit dem höherrangigen Recht
vereinbar sind.
3.
3.1.
Die Beschwerdeführerin lässt geltend machen, das Gebäude sei an die Ka-
nalisation angeschlossen. Es gebe keinen neuen Anschluss. Weiter bleibe

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die Nutzung des Gebäudes und damit die Art des Abwassers gleich. Auch
werde das Gebäude nicht ersetzt; vielmehr müsse es sogar erhalten blei-
ben, da es sich um ein Denkmal (Schutzobjekt von kommunaler Bedeu-
tung) handle. Weiter verfüge das Gebäude über eine gute Bausubstanz,
welche im bisherigen Sinn weiter genutzt werde. Das Gebäude und dessen
Anschluss an die Kanalisation seien bis zum Umbau benutzt worden. Das
Bauvorhaben führe nicht dazu, dass die Stadt Q. zusätzliche Kapazitäten
ihres Entwässerungssystems zur Verfügung stellen müsse. Es seien daher
keine zusätzlichen Investitionen der Stadt Q. in ihr Entwässerungssystem
notwendig. Die Voraussetzungen für die Erhebung einer Anschlussgebühr
seien daher nicht erfüllt. Um die Erhebung einer vollen Abwasseran-
schlussgebühr auslösen zu können, müsse ein Umbau die Qualität eines
Neubaus erreichen oder dazu führen, dass die Entwässerungsanlagen
mehr belastet würden. Vorliegend werde die Lebensbauer des Gebäudes
durch die baulichen Massnahmen nicht verlängert. Das Alter einer beste-
henden Baute könne nicht allein massgebend sein, da sonst alle 50 Jahre
eine Abwasseranschlussgebühr zu erheben wäre. Auch sei das Kriterium
der Höhe der Baukosten gemäss § 50 Abs. 1 AR nicht massgebend für die
Beurteilung, ob ein Umbau vorliege. Die hohen Baukosten von
Fr. 13'500'000.00 würden durch die Grösse der betroffenen Fläche und
hohe Kosten für den Brandschutz verursacht, da das Gebäude teilweise
den heutigen Bandschutzvorschriften nicht mehr entsprochen habe. Es sei
widersprüchlich, einerseits ein Gebäude unter Schutz zu stellen und von
der Eigentümerin einen Mehraufwand für dessen Erhaltung zu verlangen
und andererseits eine Investitionsgebühr einzufordern, wenn die Eigentü-
merin einen Mehraufwand für den Erhalt des Gebäudes betreibe. Weiter
sei die gesetzliche Grundlage nicht genügend bestimmt. Die Beschwerde-
führerin habe nicht mit der Erhebung einer Abwasseranschlussgebühr
rechnen müssen.
3.2.
Die Beschwerdegegnerin führt dazu aus, es liege ein Umbau bestehender
Bruttogeschossflächen vor, für welchen eine Investitionsgebühr geschuldet
sei. Eine komplette Erneuerung bestehender Geschossflächen sei für das
Vorliegen eines Umbaus nicht notwendig; es genüge vielmehr, dass die
bestehende Fläche erneuert oder umgebaut werde. Als untergeordneter
baulicher Eingriff sei etwa ein neuer Anstrich (sog. reine Pinselrenovation)
oder das Verlegen eines neuen Bodenbelags anzusehen. Die umfassende
Ertüchtigung der Infrastruktur für die nächsten Jahrzehnte dagegen sei als
investitionsgebührenpflichtiger Umbau zu qualifizieren. Das Kriterium der
Höhe der Baukosten werde lediglich bei der Gesamtbeurteilung, ob ein Um-
bau vorliege, als Indiz herangezogen. Bei Baukosten in Höhe von
Fr. 13'500'000.00 könne jedoch nicht mehr von einem untergeordneten
baulichen Eingriff gesprochen werden. Die Gebührenerhebung stütze sich
auf eine genügende gesetzliche Grundlage. Als Belege für ihre Praxis
nennt die Beschwerdegegnerin einige Umbauprojekte, bei denen jeweils

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Investitionsgebühren aufgrund des Umbaus erhoben wurden. Alle genann-
ten Beispiele betreffen Bauprojekte, bei denen keine komplette Ausker-
nung der bestehenden Gebäude, sondern lediglich ein Umbau bzw. eine
Erneuerung von Gebäudeteilen vorgenommen wurde.
3.3.
3.3.1.
Bei dem von den hier in Frage stehenden baulichen Veränderungen teil-
weise betroffenen, bestehenden Gebäude auf Parzelle B handelt es sich
um ein Baudenkmal gemäss Anhang III der Bau- und Nutzungsordnung der
Stadt Q. vom 10. Dezember 2013/2. September 2014, genehmigt durch
den Regierungsrat am 30. März 2016 (kurz: BNO). Gemäss § 39 Abs. 1
BNO dürfen die im Nutzungsplan eingezeichneten und im Anhang III auf-
gelisteten Baudenkmäler grundsätzlich nicht beseitigt oder beeinträchtigt
werden. Bauvorhaben müssen die Charakteristiken des Baudenkmals er-
halten (§ 39 Abs. 3 BNO).
Das Gebäude wurde im Jahr 1952 erbaut und zunächst als Produktions-
stätte genutzt. Im Jahr 1982 wurde es saniert und in einem Teil als Büro-
gebäude umgenutzt. Ob bei der Erstellung des Gebäudes im Jahr 1952
oder bei der Sanierung und Umnutzung im Jahr 1982 bereits Abwasseran-
schlussgebühren erhoben worden sind, vermochten die an der Verhand-
lung teilnehmenden Vertreter beider Parteien nicht zu sagen. Es ist aber
davon auszugehen, dass bei beiden Gelegenheiten keine nennenswerten
Gebühren erhoben worden sind (Protokoll, S. 6).
Im Einspracheentscheid vom 16. November 2020 verweist die Beschwer-
degegnerin auf ein weiteres, früheres Bauvorhaben der Beschwerdeführe-
rin, welches mit Baubewilligung vom 25. Juli 2017 genehmigt wurde. Dabei
wurden lediglich Fenster ersetzt. Es wurde von der Beschwerdegegnerin
als untergeordnete Sanierung qualifiziert und entsprechend keine Investiti-
onsgebühr erhoben, obschon für den Fensterersatz nach unbestritten ge-
bliebenen Angaben der Beschwerdegegnerin damals rund Fr. 6'000'000.00
aufgewendet worden waren (Protokoll, S. 13).
3.3.2.
Zunächst ist festzuhalten, dass die Beschwerdeführerin allein aus der Tat-
sache, dass das Gebäude denkmalgeschützt ist, nichts für sich abzuleiten
vermag. Erschliessungsabgaberechtlich hätten ihre Überlegungen zur
Folge, dass denkmalgeschützte Bauten, die naturgemäss nicht ersetzt wer-
den, sondern nur von einem Umbau betroffen sein können, niemals mit An-
schlussgebühren belastet werden könnten, obwohl sie ebenso wie die "un-
geschützten" auf die Erschliessung angewiesen sind, die auch bei ihnen
erneuert werden muss. Auf diese Weise wären denkmalgeschützte Objekte
im Vergleich zu nicht dem Denkmalschutz unterstehenden Bauten syste-

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matisch privilegiert, was sachlich nicht zu rechtfertigen wäre. Eine er-
schliessungsabgaberechtliche Sonderbehandlung mit dieser Begründung
ist daher abzulehnen.
Im Übrigen könnte dann eine Entschädigung für denkmalschutzrechtliche
Massnahmen gefordert werden, wenn die Nutzungseinschränkung durch
die denkmalschützerische Unterschutzstellung so intensiv wäre, dass sie
einem enteignungsähnlichen Eingriff gleichkäme und damit eine materielle
Enteignung bewirken würde (Andreas Baumann/Ralph van den Bergh/Mar-
tin Gossweiler/Christian Häuptli/Erika Häuptli-Schwaller/Verena Sommer-
halder Forestier, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern
2013 [Baugesetzkommentar], § 158 N 1). Dies wäre jedoch ein anderes,
eigenständiges Verfahren und kann nicht Teil des vorliegenden Erschlies-
sungsabgabestreits sein.
3.4.
Das Bauprojekt sieht vor, die bestehenden Einzelbüros in eine offene Bü-
rolandschaft umzugestalten. In den Geschossen 2 bis 5 sollen die Bürozel-
len, die abgehängten Decken, die Bodenflächen und sämtliche weiteren
Oberflächen zurückgebaut werden. Fassadenbrüstungen und Bekleidun-
gen im Bereich der Fassaden sollen mehrheitlich bestehen bleiben. In den
Eingangsbereichen werden neue Raumtrennungen in Kalksandstein, in
den restlichen Flächen in Leichtbau erstellt. In den Geschossen 2 bis 4 soll
ein Doppelboden eingebaut werden. Für die Ertüchtigung des baulichen
Brandschutzes ist der Einbau von Brandschutzwänden und -türen vorge-
sehen. Im Aufenthaltsbereich sollen Teeküchen, im Bürobereich Gardero-
ben und im Eingangsbereich Rampen und Treppen eingebaut werden.
Sämtliche Elektroinstallationen sowie die Lüftungsanlagen sollen neu er-
stellt werden. Sämtliche Oberflächen sollen erneuert werden. Die Sani-
täreinrichtungen bleiben bestehen. Weiter umfasst das Bauprojekt die Er-
stellung einer technischen Anlage auf dem Dach. Diese spielt jedoch für
die an der Bruttogeschossfläche ausgerichteten Berechnung der vorlie-
gend umstrittenen Investitionsgebühr keine Rolle.
4.
Der vorliegend relevante Gebührenansatz von Fr. 40.00 pro m2 Bruttoge-
schossfläche wird nicht bestritten (Protokoll, S. 6). Die Parteien sind sich
einig, dass das bewilligte (A.1.) Bauvorhaben gemessen am bestehenden
Gebäude weder in Bezug auf die Gebäudegrundfläche noch auf die Brut-
togeschossflächen zu Erweiterungen und entsprechenden Gebührenforde-
rungen (Erw. 2.4.) führt. Umstritten ist dagegen, ob die bewilligten bauli-
chen Veränderungen zu Recht nach Ablauf einer Frist von mehr als 50 Jah-
ren nach den Vorgaben des Q. AR eine "Wiederbelastung" der betroffenen
Bruttogeschossflächen erlauben (nachstehend Erw. 5.), wobei das Mass
derselben (7'885 m2) und damit die Berechnung der Abgabe an sich nicht

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umstritten sind. In Frage gestellt wird sodann, dass die bewilligten bauli-
chen Veränderungen die Intensität eines abgabeauslösenden Umbaus be-
stehender Bruttogeschossflächen im Sinne des Q. AR annehmen (nach-
stehend Erw. 6.). Den beiden Fragen ist in der Folge nachzugehen.
5.
5.1.
Nach konstanter bundesgerichtlicher Rechtsprechung setzt eine Abgaben-
erhebung ein Gesetz im formellen Sinn voraus, welches zumindest den
Kreis der Abgabepflichtigen (Subjekt der Abgabe), den Gegenstand der
Abgabe (den abgabebegründenden Tatbestand, Objekt der Abgabe) und
in Grundzügen die Höhe der Abgabe (Bemessungsgrundlage) festlegt
(Bundesgerichtsentscheid [BGE] 126 I 183, mit Hinweisen; BGE 132 II 374;
vgl. auch Art. 127 Abs. 1 BV, der analog auf andere Geldleistungen an-
wendbar ist [BGE 134 I 180]). Die Voraussetzungen für die Erhebung der
Abgabe müssen in den einschlägigen Rechtssätzen in genügender Be-
stimmtheit so umschrieben sein, dass der rechtsanwendenden Behörde
kein übermässiger Spielraum verbleibt und die möglichen Abgabepflichten
für den Bürger voraussehbar sind. Dem Erfordernis der gesetzlichen
Grundlage kommt im Bereich des Abgaberechts die Bedeutung eines ver-
fassungsmässigen Rechts zu (BGE 126 I 183; 124 I 218; Ulrich Häfe-
lin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Auflage,
Zürich/St. Gallen 2020, N 2795 ff.).
Diese Vorgaben wurden für die Abgabenbemessung bei gewissen Arten
von Kausalabgaben gelockert, wenn das Mass der Abgabe durch überprüf-
bare verfassungsrechtliche Prinzipien (Kostendeckungs- und Äquivalenz-
prinzip) begrenzt wird und nicht allein der Gesetzesvorbehalt diese Schutz-
funktion erfüllt (BGE 130 I 116, mit Hinweisen). Die mögliche Lockerung
betrifft nur die Vorgaben zur Bemessung der Abgaben, nicht aber die Um-
schreibung der Abgabepflicht (Subjekt und Objekt) als solche (BGE 134 I
180; 123 I 248, Erw. 2; Adrian Hungerbühler, Grundsätze des Kausalabga-
benrechts, in: Schweizerisches Zentralblatt für Staats- und Verwaltungs-
recht [ZBl] 104/2003, S. 516). Der Umfang des Legalitätsprinzips ist dem-
nach je nach Art der Abgabe zu differenzieren. Das Legalitätsprinzip darf
weder seines Gehalts entleert noch in einer Weise überspannt werden,
dass es mit der Rechtswirklichkeit und dem Erfordernis der Praktikabilität
in einen unlösbaren Widerspruch gerät (vgl. Bundesgerichtsentscheid
1P.693/2004 vom 15. Juli 2005, Erw. 4.2., mit Hinweisen).
5.2.
5.2.1.
Wie bereits festgehalten (Erw. 2.4.) bietet das Q. AR grundsätzlich eine
taugliche Rechtgrundlage für die Erhebung einer Investitionsgebühr. Offen
und von Amtes wegen zu prüfen ist aber, ob die vorliegend angewendete
Norm (§ 50 Abs. 1 lit. a AR) mit der Statuierung einer gebührenmässigen

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Neubelastung für Bauten mit einem Alter von mehr als 50 Jahren mit dem
höherrangigen Recht zu vereinbaren ist.
5.2.2.
Gemäss Art. 60a des Bundesgesetzes über den Schutz der Gewässer
(GSchG; SR 814.20) vom 24. Januar 1991 sind die Kosten für Bau, Betrieb,
Unterhalt, Sanierung und Ersatz der Abwasseranlagen mit Gebühren oder
anderen Abgaben den Verursachern zu überbinden (vgl. auch § 23 des
Einführungsgesetzes zur Bundesgesetzgebung über den Schutz von Um-
welt und Gewässer [EG UWR; SAR 781.200] vom 4. September 2007).
5.2.3.
In der Vergangenheit hat das Bundesgericht mehrfach festgehalten, dass
es sich bei Abwasseranschlussgebühren um eine einmalige Abgabe
handle (vgl. etwa BGE 112 Ia 260, Erw. 5a; BGE 97 I 337, Erw. 2a). Für
den Fall, dass eine Liegenschaft nachträglich aus- oder umgebaut wird,
konnten aber schon damals ergänzende Anschlussgebühren vorgesehen
werden (Bundesgerichtsentscheid 2P.45/2003 vom 28. August 2003,
Erw. 5.3).
5.2.4.
In neueren Entscheiden scheint das Bundesgericht vom früheren, ur-
sprünglich auch in der Lehre verbreiteten (siehe etwa Eugen Meier, Das
Recht der Gemeindekanalisationen und die Einleitung der Abwasser in die
öffentlichen Gewässer nach aargauischem Recht, Diss. Freiburg 1948,
S. 67 f.; Peter Karlen, Grundsätze des Erschliessungsabgaberechts, in:
Raumplanungsgruppe Nordostschweiz, Informationsblatt 3/1993, S. 15)
Einmaligkeitsgrundsatz (Erw. 5.2.3.) abgerückt zu sein.
So hat es zur gebührenrechtlichen Behandlung von Ersatzbauten einer-
seits und von Um-, An-, Aus- und Erweiterungsbauten andererseits zwar
festgehalten, dass Ersatzbauten grundsätzlich gleich zu behandeln sind
wie Um-, An-, Aus- oder Erweiterungsbauten. Das ergebe sich einerseits
aus dem mit der Anschlussgebühr verfolgten Finanzierungszweck, ande-
rerseits aber auch aus praktischen Gründen. Es sei oft nicht möglich, zwi-
schen Ersatzbau und Um-, An-, Aus- oder Erweiterungsbau eine klare
Trennlinie zu ziehen. Die Gleichsetzung soll aber nicht absolut gelten. Wo
zwischen Altbaute und Ersatzbaute eine grosse Diskrepanz bestehe,
könne für die Ersatzbaute trotz eines grundsätzlich vorhandenen Anschlus-
ses die volle Anschlussgebühr erhoben werden. Eine unterschiedliche Be-
handlung der beiden Sachverhalte Ersatzbau / Umbau sei auch zulässig,
wenn das abgebrochene Gebäude baufällig war und der Anschluss wäh-
rend längerer Zeit nicht benutzt wurde (Bundesgerichtsentscheide
2P.78/2003 vom 1. September 2003, Erw. 3.6 mit Hinweisen; 2P.223/2004
vom 18. Mai 2005, Erw. 3.2 und 3.3.1 ff.; 2C_153/2007 vom 10. Oktober
2007, Erw. 5.2). Zulässig ist auch eine Abgaberegelung, die für Um-, An-,

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Aus- oder Erweiterungsbauten eine Zusatzgebühr nach Massgabe des
Mehrwerts bzw. der Mehrfläche vorsieht, bei Ersatzbauten die Gebühr aber
nach dem gesamten Versicherungswert bzw. der gesamten Fläche be-
misst, sofern die seinerzeit für die beseitigte Altbaute bezahlten Anschluss-
gebühren abgezogen werden. Das Bundesgericht führte dazu aus, durch
die Errichtung und den Anschluss eines neuen Gebäudes werde grund-
sätzlich ein neuer Abgabetatbestand geschaffen, auch wenn dieses ein be-
reits angeschlossenes Gebäude ersetze. Es gebe kein unabhängig von ei-
nem bestimmten Gebäude bestehendes, zeitlich unbeschränktes wohler-
worbenes Anschlussrecht, das bei späteren baulichen Änderungen als
feste Grösse respektiert werden müsse. Gründe der Billigkeit könnten es
aber rechtfertigen, auch bei Ersatzbauten, gleich wie bei Erweiterungs- und
Umbauten, bei der Bemessung der Anschlussgebühr den bisher auf den
betreffenden Grundstücken vorhandenen und durch eine entsprechende
Abgabe bereits abgegoltenen Anschlüssen bis zu einem gewissen Grad
Rechnung zu tragen. Das werde mit der Anrechnung bereits bezahlter An-
schlussgebühren berücksichtigt (Bundesgerichtsentscheid 2P.223/2004
vom 18. Mai 2005, Erw. 3.3.3.).
5.2.5.
Auch eine Regelung, die - wie die vorliegende - an die Lebensdauer des
angeschlossenen Gebäudes und den Erneuerungsbedarf der über die An-
schlussgebühren finanzierten Anlagen anknüpft und nach Ablauf von 50
Jahren die Erhebung einer vollen Anschlussgebühr vorsieht, wurde vom
Bundesgericht als zulässig erachtet. In Bundesgerichtsentscheid
2C_722/2009 vom 8. November 2010 (BGE 2010) hatte das Bundesgericht
die ergänzende bzw. nachträgliche Erhebung einer als Einkaufsgebühr be-
zeichneten Anschlussgebühr für die Trinkwasserversorgung aufgrund einer
umfangreichen Sanierung von bereits angeschlossenen 38- bis 40-jährigen
Gebäuden zu beurteilen. Es führte dazu aus, eine über 50-jährige Baute
habe die technische Lebensdauer der genutzten Erschliessung im Regel-
fall konsumiert, sodass sich eine erneute Erhebung von Anschlussgebüh-
ren rechtfertige. Weiter hielt es fest, es sei zulässig, Umbauten und Sanie-
rungen von bereits angeschlossenen Gebäuden zum Anlass zu nehmen,
den auf einen beschränkten Zeithorizont von 50 Jahren ausgelegten Ein-
kauf in die Wasserversorgung zu erneuern bzw. zu aktualisieren. Auch sei
es nicht zu beanstanden, wenn weiter zurückliegende Einkäufe in die Ver-
sorgungswerke in einem geringeren Masse angerechnet würden wie sol-
che, die weniger weit zurücklägen (BGE 2010, Erw. 3.5.2). Bei der erneu-
ten Erhebung von Anschlussgebühren dürfe es nicht darauf ankommen, ob
ein Umbau bewilligungspflichtig sei oder nicht. Auch könne es keine Rolle
spielen, ob ein Umbau im Innern oder an der Gebäudehülle stattfinde. Mas-
sgebend sei, ob die Arbeiten auf den Beginn eines neuen Lebenszyklus
des Gebäudes schliessen liessen (BGE 2010, Erw. 3.5.3).

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In einem anderen Entscheid hielt es fest, es sei mit dem Rechtsgleichheits-
gebot vereinbar, wenn die nachträglichen Anschlussgebühren aus Prakti-
kabilitätsgründen nicht anlässlich jeder vom Gemeinwesen getätigten In-
vestition von sämtlichen Grundeigentümern erhoben würden, sondern nur
von denjenigen Grundeigentümern, welche auf ihrer Parzelle eine Neu-
bzw. Ersatzbaute errichten, da in diesem Fall der ursprüngliche Einkauf in
die Versorgung als amortisiert bzw. konsumiert gelten könne (BGE
2P.223/2004 vom 18. Mai 2005, Erw. 3.3.3.).
5.2.6.
Die in den vorstehenden Erwägungen herausgearbeitete Entwicklung in
der bundesgerichtlichen Rechtsprechung wird vom SKE geteilt und von die-
sem in der breiten Palette der verschiedenen kommunalen Reglemente mit
Respekt vor dem in der Gemeindeautonomie wurzelnden Ermessensspiel-
raum jeweils umgesetzt (vgl. z.B. 4-BE.2017.14 vom 20. Juni 2018, S. 11
ff., Erw. 4.5.). Es kann im Spannungsfeld zwischen höchstrichterlichen Vor-
gaben und kommunaler Rechtsetzungshoheit nicht Aufgabe und Kompe-
tenz eines unteren kantonalen Gerichts sein, aufgrund eines theoretischen
Verbesserungspotentials (z.B. vollständige Refinanzierung eines kommu-
nalen Abwassersystems über Benützungsgebühren; vgl. Protokoll S. 10
und 17) einer als zulässig erkannten Norm die Anwendung zu versagen.
5.2.7.
§ 50 Abs. 1 lit. a AR verstösst zusammenfassend nicht gegen höherrangi-
ges Recht. Die Norm darf und muss angewendet werden, wenn die Tatbe-
standsvoraussetzungen erfüllt sind.
6.
6.1.
Es ist nun zu untersuchen, ob die Tatbestandsvoraussetzungen von § 50
Abs. 1 lit. a AR erfüllt sind. Konkret und mit anderen Worten: Erreichen die
bewilligten baulichen Veränderungen die Intensität eines abgabeauslösen-
den Umbaus bestehender Bruttogeschossflächen im Sinne des Q. AR?
6.2.
Die Beschwerdegegnerin führt in ihrem Einspracheentscheid (A.3.) aus,
das Bauprojekt umfasse den Rückbau der drei Vollgeschosse sowie den
Rückbau des Attikageschosses auf der gesamten Geschossfläche (bis auf
die aussenliegenden Erschliessungskerne), inklusive der Hohlböden und -
decken sowie von sämtlichen Zwischenwänden. Es handle sich um eine
vollständige Erneuerung der drei Vollgeschosse und des Attikageschos-
ses, wobei lediglich der Skelettrohbau verbleibe, der aber innen komplett
neu ausgekleidet werde. Sie geht davon aus, dass im Rahmen des Bau-
vorhabens eine Bruttogeschossfläche von (unstrittig; Erw. 4) 7'885 m2 er-
neuert wird.

- 13 -
Die Beschwerdeführerin lässt dazu vorbringen, ein kompletter Rückbau der
Geschosse inklusive Böden und Decken finde nicht statt. Es würden ledig-
lich in den Geschossen 2 bis 5 die Bürozellen, die abgehängten Decken,
die Bodenbeläge und sämtliche weitere Oberflächen zurückgebaut. Der
Rohbau sowie sämtliche darin enthaltenen Flächen blieben bestehen.
6.3.
6.3.1.
Der Begriff des Umbaus wird in § 50 Abs. 1 AR nicht definiert. In § 50
Abs. 3 AR wird nur festgehalten, dass lediglich untergeordnete bauliche
Eingriffe von der Regelung ausgenommen sind. Es handelt sich in beiden
Fällen um unbestimmte Rechtsbegriffe.
6.3.2.
An der Verhandlung wurde der fast 20-jährigen kommunalen Praxis in der
Anwendung der fraglichen Norm nachgegangen und es wurden dabei mög-
liche Abgrenzungskriterien diskutiert (Protokoll, S. 9 ff.).
6.3.2.1.
Im Vordergrund stand dabei die von der Beschwerdegegnerin als mögli-
ches Indiz genannte Höhe der Bausumme des aktuellen Vorhabens, von
Fr. 13'500'000.00. Auch wenn das Kriterium im AR nicht ausdrücklich ge-
nannt wird, so ist es doch gerade in einem Abgabestreit, wo es letztlich
beidseits um wirtschaftliche Interessen geht, ein naheliegend bedeutsames
Element für die Beurteilung der Abgrenzungsfrage.
Der Beschwerdeführerin ist beizupflichten, dass dabei nicht einfach auf den
absoluten Betrag abgestellt werden darf, weil dieser durch die schiere
Grösse bedingt sein kann, ohne dass mehr als untergeordnete bauliche
Eingriffe realisiert worden wären. Das belegt beispielsweise der Fenster-
wechsel von 2017, der auch Fr. 6'000'000.00 gekostet habe und dennoch
von der Stadt als untergeordnete bauliche Massnahme eingestuft wurde.
Wenn die Bausumme aber auf das Belastungskriterium, also m2, herabge-
brochen (Fr. 13'500'000 : 7'885 m2 = Fr. 1'712.12/m2) und dann in Relation
zu einer entsprechenden Kennziffer (Baukostenindex, Wiederherstellungs-
wert nach Gebäudeversicherung, eigenes geschätzte Neubaukosten,
Quadratmeterpreise von Liegenschaften, etc.) gesetzt wird, scheint der
Aussagegehalt durchaus erheblich, zumal wenn der Aufwand für die bauli-
chen Anpassungen mehr als einen Drittel der genannten Vergleichsgrös-
sen ausmacht, was vorliegend nach Überzeugung des Gerichts und na-
mentlich dessen Fachrichter der Fall ist. Bei einem solchen Aufwand kann
– unabhängig von den konkreten Baumassnahmen - kaum mehr von un-
tergeordneten baulichen Veränderungen gesprochen werden.

- 14 -
In Betracht gezogen werden könnte zusätzlich auch, wie von einem Vertre-
ter der Stadt angeregt (Protokoll, S. 13), der abgabemässig unbelastet ge-
bliebene Fensteraufwand von 2017, weil die neuerliche Anschlussgebüh-
renerhebung nach Ablauf der Zeitgrenze nicht durch eine Aufsplittung eines
an sich abgabepflichtigen Umbaus in untergeordnete bauliche Anpassun-
gen umgangen werden können sollte. Die Frage kann indessen vorliegend
auf sich beruhen, weil die fraglichen bewilligten Baumassnahmen ohnehin
nicht nur untergeordnet scheinen.
6.3.2.2.
Die Beschwerdeführerin postulierte weitergehend, dass ein abgabeauslö-
sender Umbau immer auch eine Veränderung der Tragstruktur des Gebäu-
des umfassen müsse (Protokoll, S. 18 f.). Dieser Forderung widerspricht
die Stadt (Protokoll, S. 18). Sie findet sich als Abgrenzungskriterium auch
nicht in einschlägigen Bestimmungen des AR.
Bei der Abgrenzung zwischen einem abgabeauslösenden Umbau und ei-
nem untergeordneten baulichen Eingriff muss es im Lichte der dargestell-
ten Rechtsprechung des Bundesgerichts (Erw. 5.2.5.) darauf ankommen,
ob durch die bauliche Massnahme die Lebensdauer des Gebäudes verlän-
gert wird, mithin ein neuer Lebenszyklus des an die Anlagen der Abwas-
serversorgung angeschlossenen Gebäudes geschaffen wird. Dafür fällt
das ökonomische Argument (Erw. 6.3.2.1.) weit stärker ins Gewicht als die
technische Frage, ob das Gebäude entkernt (auf den Stand Rohbau 1 ge-
setzt) oder gar die Tragstruktur der Baute verändert wird. Ein weitgehender
Ersatz der Innenausrüstung vermag die vom Bundesgericht verlangte Er-
tüchtigung ebenfalls zu bieten (vgl. nachstehend Erw. 6.3.2.3.).
Es spielt für die neuerliche Abgabenerhebung, wie dargelegt (Erw. 5.2.),
auch keine Rolle, ob die Entwässerungsanlagen nach dem Umbau stärker
belastet werden. Vielmehr genügt es, dass Umbaumassnahmen vorge-
nommen werden, die eine weitere Nutzung des Gebäudes in den kommen-
den Jahrzehnten ermöglichen. Dass das AR dabei von fixen Zeitschritten
ausgeht, ist eine im Erschliessungsabgaberecht zulässige Schematisie-
rung und Pauschalierung (BGE 2C_161/2016 vom 26. September 2016,
Erw. 3.4 mit zahlreichen Hinweisen; BGE 128 I 52).
Das Gericht sieht zusammenfassend weder Möglichkeit noch Anlass die Q.
Abgrenzungspraxis zwischen abgabeauslösendem Umbau und unterge-
ordnetem baulichem Eingriff in der von der Beschwerdeführerin gewünsch-
ten Richtung weiterzuentwickeln.
6.3.2.3.
Auch wenn vorliegend durch die Umbaumassnahmen nicht in die Trag-
struktur des Gebäudes eingegriffen wird, so wird doch durch die Umgestal-

- 15 -
tung der Büroräumlichkeiten das Gebäude an veränderte Bedürfnisse an-
gepasst. Durch die Ertüchtigung des baulichen Brandschutzes wird sicher-
gestellt, dass das Gebäude wieder den heutigen Brandschutzvorschriften
entspricht und die kommenden Jahrzehnte weiterhin genutzt werden kann.
Diese Massnahmen sind darauf ausgerichtet, die künftige Nutzbarkeit des
Gebäudes wiederherzustellen und eine ökonomisch sinnvolle Nutzung wei-
terhin zu gewährleisten. Zudem würden Kosten für Brandschutzmassnah-
men auch bei der Erstellung eines Neubaus anfallen (Protokoll, S. 13). Ent-
scheidend ist nicht die Zusammensetzung der Baukosten, sondern viel-
mehr, dass die Sanierung den Weiterbestand der Baute ermöglicht und da-
mit auch die weitere Inanspruchnahme der Entwässerungsanlagen.
6.3.2.4.
An der Verhandlung stellte sich weiter heraus, dass die Stadt Q. über den
bundesgerichtlichen Ansatz (Erw. 5.2.5.) hinaus, Investitionsgebühren
auch nach § 50 Abs. 1 AR nur in Rechnung stellt, wenn es sich um eine
bewilligungspflichtige bauliche Veränderung handelt. Ihre Vertreter begrün-
deten dies damit, dass ihnen Bauvorhaben nur in diesen Fällen überhaupt
zur Kenntnis gelangten, was grundsätzlich plausibel ist (Protokoll, S. 15).
Die Q. Praxis beruht also zusammenfassend auf einem zweistufigen Vor-
gehen. In jedem Baugesuchverfahren, ob ursprünglich oder nachträglich,
wird, wenn sich das Vorhaben (bzw. die allenfalls bewilligungslos realisierte
Baute) als bewilligungspflichtig erweist, auch geprüft, ob eine Anwendung
von § 50 Abs. 1 AR in Betracht fällt (Protokoll, S. 18). Wenn der vom Be-
willigungsverfahren betroffene Bauteil die zeitliche Voraussetzung erfüllt,
wird materiell nach den vorstehend herausgearbeiteten Kriterien
(Erw. 6.3.2.1. – 3.) untersucht, ob ein abgabeauslösender Umbau gegeben
ist. Dieses seit bald 20 Jahren praktizierte Vorgehen beruht auf sachlichen,
nachvollziehbaren Überlegungen, was durch den Umstand bekräftigt wird,
dass es sich beim vorliegenden Verfahren um den ersten einschlägigen
Fall handelt.
6.3.2.5.
Nach der Bundesgerichtspraxis hätte die Stadt Q. ihre Praxis, wie erwähnt,
nicht auf bewilligungspflichtige Vorhaben beschränken müssen. Es ist nicht
von der Hand zu weisen, dass in Ausnahmefällen (Protokoll, S. 18) auch
nicht baubewilligungspflichtige Umbauten aus sachlicher Sicht hätten ab-
gabepflichtig sein können. Dies ist zwar bedauerlich, vermag jedoch eine
generelle Entlastung von baubewilligungspflichtigen Vorhaben nicht zu
rechtfertigen. Der allenfalls damit verbundene Einnahmenausfall ist jeden-
falls nicht vom SKE zu korrigieren, nachdem die Bewilligungspflicht als Ab-
grenzungskriterium zumindest nicht als willkürlich zu qualifizieren ist und
dem Gericht in Erschliessungsabgabesachen keine allgemeine Aufsichts-
funktion zukommt (SKEE EB.2002.50019 vom 9. März 2004, Erw. 5.6.).

- 16 -
Ein Gleichbehandlungsanspruch für die Beschwerdeführerin im Sinne ei-
nes Verzichts auf die verfügte Investitionsgebührenerhebung ist ebenso-
wenig gegeben, weil das strittige Bauvorhaben eben (und nicht nur aus
Gründen des Denkmalschutzes) baubewilligungspflichtig war (Protokoll,
S. 16). Es gibt im Übrigen keinen Anspruch des Privaten auf eine "Gleich-
behandlung im Unrecht" (vgl. Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., N 599 ff.)
6.3.3.
Das vorliegende Bauprojekt ist demzufolge als abgabeauslösender Umbau
gemäss § 50 Abs. 1 lit. a AR und nicht bloss als untergeordneter baulicher
Eingriff gemäss § 50 Abs. 3 zu qualifizieren. Es scheint schliesslich kaum
glaubhaft, dass die Beschwerdeführerin als sehr namhafte und berufsmäs-
sige Immobilieneignerin in Q. nach fast 20 Jahren keine Kenntnis von der
einschlägigen Praxis der Stadt gehabt will, so dass sie die Gebührenforde-
rung unerwartet getroffen hätte. Ihr musste bewusst sein, dass ihr umfang-
reiches Bauvorhaben nicht mehr als lediglich untergeordneter baulicher
Eingriff zu qualifizieren ist und daher eine Investitionsgebühr auslöst. Von
einer ungenügend bestimmten Regelung kann nicht die Rede sein.
6.4.
6.4.1.
Die Beschwerdeführerin lässt ergänzend vorbringen, es könne doch nicht
sein, dass geringfügige Änderungen an Bauten alle zwanzig Jahre dazu
führten, dass erneut eine Anschlussgebühr geschuldet sei. Wenn die Flä-
che nach zwanzig Jahren bereits wieder umgebaut werden müsse, um das
Gebäude technisch auf dem aktuellen Stand zu halten, würden diejenigen
benachteiligt, die in ihre Immobilien investierten (Protokoll, S. 10).
6.4.2.
Nach § 50 Abs. 1 lit. c AR wird bei Bauten, die weniger als 25 Jahre alt sind,
keine Investitionsgebühr für den Umbau von bestehenden Gebäude-, Brut-
togeschoss- und Hartflächen erhoben.
Weitergehend stellt sich allerdings die aufgeworfene Frage, wenn also bei
einem Gebäude, das wie vorliegend bereits älter als 50 Jahre ist, dieselben
Flächen bereits nach wenigen Jahren erneut umgebaut werden sollten.
Nach Auskunft der Vertreter der Beschwerdegegnerin an der Verhandlung
beginnt der reglementarische Zeitlauf für eine umgebaute Fläche jeweils
wieder von vorne, wenn für den Umbau Investitionsgebühren erhoben wur-
den. Werde also dieselbe Fläche nach weniger als 25 Jahren nochmals
umgebaut, würden dafür keine Investitionsgebühren erhoben (Protokoll,
S. 11). Dies ist zwar aus den massgebenden Bestimmungen des AR nicht
direkt abzulesen, die Beschwerdegegnerin ist aber für den Fall eines künf-
tigen Umbaus des betroffenen Gebäudeteils auf dieser Zusicherung zu be-
haften. Die Beschwerdeführerin dürfte für die streitbetroffenen Flächen so-
mit frühestens im Jahr 2045 wieder mit den halben Investitionsgebühren

- 17 -
und im Jahr 2070 neuerlich mit ganzen Investitionsgebühren belastet wer-
den – immer vorausgesetzt selbstverständlich, dass dann die dannzumal
geltenden übrigen Voraussetzungen für eine Abgabenerhebung wieder er-
füllt wären. Umgekehrt müsste auch gelten, dass mehrere kleine Umbauten
innerhalb einer solchen "Schutzperiode" in der Kontrolle der Stadt akkumu-
liert werden dürften, um allfällige Umgehungsversuche durch Etappierung
oder Staffelung von Bauvorhaben zu verhindern (vgl. auch Erw. 6.3.2.1.).
7.
Zusammenfassend bleibt es bei der von der Beschwerdegegnerin verfüg-
ten Investitionsgebühr. Die Beschwerde ist abzuweisen.
8.
8.1.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten von der Beschwerde-
führerin zu übernehmen (§ 31 Abs. 2 VRPG).
8.2.
Die Parteikosten werden in der Regel nach demselben Schlüssel verteilt
(§ 32 Abs. 2 in Verbindung mit § 29 VRPG). Die Beschwerdegegnerin ist
nicht anwaltlich vertreten, weshalb keine Parteikosten zu ersetzen sind.
Das Gericht erkennt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Kosten für das Verfahren, bestehend aus einer Staatsgebühr von
Fr. 12'500.00, der Kanzleigebühr von Fr. 216.00 und den Auslagen von
Fr. 190.00, zusammen Fr. 12'906.00, werden der Beschwerdeführerin auf-
erlegt.
Der geleistete Kostenvorschuss von Fr. 12'000.00 wird der Beschwerde-
führerin angerechnet.
3.
Es werden keine Parteikosten ersetzt.
Zustellung
- Beschwerdeführerin (2)
- Beschwerdegegnerin (2)

- 18 -
Mitteilung
- Mitwirkende Fachrichter
- Gerichtskasse (intern)
Rechtsmittelbelehrung Verwaltungsgerichtsbeschwerde
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde
beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, obere Vorstadt 40, 5001
Aarau, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit
dem 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom
18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde-
schrift muss einen Antrag, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Be-
gründung enthalten. Beweismittel sind anzugeben. Der angefochtene Ent-
scheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (§§ 28
und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG;
SAR 271.200] vom 4. Dezember 2007] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1
der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO; SR 272] vom 19. Dezem-
ber 2008).
Aarau, 26. Januar 2022
Spezialverwaltungsgericht
Kausalabgaben und Enteignungen
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:
E. Hauller C. Dürdoth