ag_spezialverwaltungsgericht · 3-RV.2025.40 · 2025-05-22 · de
Spezialverwaltungsgericht / Abteilung Steuern — 3-RV.2025.40


Spezialverwaltungsgericht
Steuern
3-RV.2025.40
P 76
Urteil vom 22. Mai 2025
Besetzung Präsident Fischer
Richter Wick
Richter Lämmli
Gerichtsschreiber Fäs
Rekurrent 1 A._____
Rekurrentin 2 B._____
Gegenstand Einspracheentscheid der Steuerkommission Q._____
vom 20. November 2024
betreffend Kantons- und Gemeindesteuern 2023

- 2 -
Das Gericht entnimmt den Akten:
1.
Mit Verfügung vom 17. September 2024 wurden A._____ und B._____ von
der Steuerkommission Q._____ für das Jahr 2023 zu einem steuerbaren
Einkommen von CHF 71'900.00 und zu einem steuerbaren Vermögen von
CHF 138'000.00 veranlagt. In Abweichung von der Selbstdeklaration
wurden anstelle der geltend gemachten Liegenschaftsunterhaltskosten von
CHF 37'493.00 lediglich CHF 32'396.00 zum Abzug zugelassen.
2.
Gegen die Verfügung vom 17. September 2024 erhoben A._____ und
B._____ mit Schreiben vom 25. September 2024 Einsprache und beantrag-
ten, es seien die deklarierten Anwaltskosten als Liegenschaftsunterhalt
zum Abzug zuzulassen.
3.
Mit Entscheid vom 20. November 2024 wies die Steuerkommission
Q._____ die Einsprache ab.
4.
Den Einspracheentscheid vom 20. November 2024 (Zustellung am 27. Ja-
nuar 2025) haben A._____ und B._____ mit rechtzeitigem Rekurs vom
3. Februar 2025 (Postaufgabe gleichentags) an das Spezialverwaltungsge-
richt, Abteilung Steuern, weitergezogen. Sie stellen den folgenden Antrag:
"Die Anwaltskosten sind als abzugsberechtigte Liegenschafts-Unterhaltskosten
zuzulassen. Der Entscheid der Steuerkommission Q._____ ist zurückzuwei-
sen."
Auf die Begründung wird, soweit für die Entscheidung erforderlich, in den
Erwägungen eingegangen.
5.
Die Abteilung Steuern der Gemeinde Q._____ und das Kantonale Steuer-
amt beantragen die Abweisung des Rekurses.
6.
A._____ und B._____ haben keine Replik erstattet.

- 3 -
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Der vorliegende Rekurs betrifft die Kantons- und Gemeindesteuern 2023.
Massgebend für die Beurteilung sind das Steuergesetz vom 15. Dezember
1998 (StG) und die Verordnung zum Steuergesetz vom 11. September
2000 (StGV).
2.
2.1.
Die Rekurrenten beantragen, es seien CHF 201.00 (vgl. Rechnung der
C._____ AG vom 31. Dezember 2022) und CHF 4'896.00 (vgl. Rechnung
der D._____ AG vom 13. November 2023) als Liegenschaftsunterhalt zum
Abzug zuzulassen. Die Anwaltskosten sind entstanden um den
behördlichen Abriss von diversen Bauten ([...]) und die behördliche
Vernichtung der getätigten Aufwertungsmassnahmen zu verhindern. Die
Rekurrenten sind der Auffassung, dass der Wert der Parzelle aaa ohne
diese Bauten auf einen Bruchteil des jetzigen Wertes sinken würde. Die
Gemeinde Q._____ habe sie genötigt, wegen diesen sehr alten Bauten
einen Anwalt zu konsultieren.
2.2.
Die Steuerkommission Q._____ hat die Anwaltskosten mit der folgenden
Begründung nicht zum Abzug zugelassen (vgl. Einspracheentscheid, S. 3
f.):
"Da es sich bei der Parzelle aaa fast ausschliesslich um Wald handelt und die
Steuerpflichtigen seit Jahren keine steuerbaren Einkünfte erzielten, können die
geltend gemachten Anwaltskosten nicht als Liegenschaftsunterhaltskosten
qualifiziert werden.
Die Steuerpflichtigen weisen auch nicht nach, dass durch die Anzeige der Ge-
meinde Q._____ der vermögensrelevante Marktpreis sinkt. Die im Zusammen-
hang mit der Anzeige anfallenden Anwaltskosten können demzufolge nicht als
Liegenschaftsunterhaltskosten qualifiziert werden."
3.
3.1.
Bei Liegenschaften im Privatvermögen können die Unterhaltskosten, die
Kosten der Instandstellung von neu erworbenen Liegenschaften, die Versi-
cherungsprämien und die Kosten der Verwaltung durch Dritte abgezogen
werden. Den Unterhaltskosten sind Investitionen gleichgestellt, die dem
Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, soweit sie bei der direkten
Bundessteuer abziehbar sind (§ 39 Abs. 2 StG). Als Kosten für den Unter-
halt von Liegenschaften gelten bloss die werterhaltenden Aufwendungen

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(§ 24 Abs. 1 StGV). Die bundesrätliche Verordnung über den Abzug der
Kosten von Liegenschaften des Privatvermögens bei der direkten Bundes-
steuer (Liegenschaftskostenverordnung) vom 24. August 1992 ist mit Aus-
nahme von deren Art. 4 sinngemäss anwendbar (§ 24 Abs. 4 StGV).
3.2.
Auch Anwalts- und Gerichtskosten können abziehbare Unterhalts- bzw.
Liegenschaftsverwaltungskosten darstellen. Dazu ist erforderlich dass die
Aufwendungen der Sicherung des Grundeigentums beziehungsweise der
Nutzung dienen (StE 2021 B 25.6 Nr. 79).
3.3.
Nicht abziehbar sind gemäss § 41 Abs. 1 lit. d StG demgegenüber die üb-
rigen Kosten und Aufwendungen, insbesondere die Aufwendungen für die
Anschaffung, Herstellung oder Wertvermehrung von Vermögensgegen-
ständen.
3.4.
Das Bundesgericht führt zur Abzugsfähigkeit von Liegenschaftsunterhalts-
kosten in seinem Entscheid vom 13. Juni 2022 (2C_885/2021) das Fol-
gende aus (Schrägdruck im Original):
"2.2.4. Was namentlich die Unterhaltskosten betrifft, so beschränkt die Abzugs-
fähigkeit sich auf jene Kosten, die dazu dienen, den konkreten Nutzungswert
der Liegenschaft zu erhalten, instand zu stellen oder ihn zu ersetzen (vgl. BGE
143 II 382 E. 4.2.1; Urteil 2C_582/2021 vom 29. November 2021 E. 2.1; Merlino,
in: CR-LIFD, N. 65 zu Art. 32. DBG). Um zum Abzug zu berechtigen, müssen
auch die Unterhaltskosten wirtschaftlich und zeitlich in direktem und unmittel-
barem Zusammenhang mit der Realisierung des Eigenmietwertes oder eines
Mietzinses stehen (Urteil 2C_745/2017 vom 21. September 2017 E. 2.2.1; Mer-
lino, in: CR-LIFD, N. 56 zu Art. 32 DBG; Locher, a.a.O., N. 2 zu Art. 32 DBG;
Oberson, a.a.O., § 7 N. 335). Unerlässlich ist mit anderen Worten, dass den
Unterhaltskosten ein gegenwärtiger oder vergangener Ertrag aus unbewegli-
chem Vermögen gegenübersteht (Urteile 2C_137/2019 vom 23. Januar 2020
E. 6.2; 2C_558/2016 / 2C_559/2016 vom 24. Oktober 2017 E. 2.2; 2C_1166/
2016 / 2C_1167/2016 vom 4. Oktober 2017 E. 2.2; 2C_251/2016 vom 30. De-
zember 2016 E. 3.2; Bernhard Zwahlen/Alberto Lissi, in: Martin Zweifel/Michael
Beusch [Hrsg.], Kommentar DBG, 3. Aufl. 2017 [nachfolgend: BSK-DBG], N. 10
zu Art. 32 DBG). Darüber hinaus gilt, dass Unterhaltskosten [sind] nur insoweit
abzugsfähig sind, als dem Aufwand bei der Ertragsfestsetzung nicht schon
Rechnung getragen wurde (Locher, a.a.O., N. 22 zu Art. 32 DBG)."
Unterhaltskosten müssen also in Zusammenhang mit einem konkreten
Grundstück stehen. Für die Abzugsfähigkeit der Unterhaltskosten reicht es
nicht aus, dass solche entstanden sind und andere Grundstücke, die im
Eigentum der Steuerpflichtigen stehen, Erträge einbringen (Bundes-
gerichtsurteil vom 30. Dezember 2016 [2C_251/2016]).

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3.4.
3.4.1.
Die fraglichen Anwaltskosten betreffen die Parzelle Nr. aaa mit einer Fläche
von [...] m2 ([...]). Mit "Kaufvertrag mit Begründung von Nutzniessungen"
vom 24. Mai 2018 übertrugen die Rekurrenten ihr Gesamteigentum an
dieser Parzelle an E._____, unter Begründung einer Nutzniessung
zugunsten der Rekurrenten.
3.4.2.
Weil Nutzniessungsvermögen der nutzniessenden Person zugerechnet
wird (§ 46 Abs. 2 StG), haben die Rekurrenten den aargauischen Steuer-
wert der Parzelle Nr. aaa von CHF 64'300.00 ([...] vgl. Eröffnung der neuen
Schätzwerte vom 26. März 2019) als Vermögen zu versteuern. Betreffend
diese Parzelle werden bei den Rekurrenten jedoch keine Erträge besteuert
(vgl. Details Steuerveranlagung 2023, Ziff. 6.4). Da gemäss der
dargelegten bundesgerichtlichen Rechtsprechung Unterhaltskosten nur
abgezogen werden können, wenn ihnen ein gegenwärtiger oder
vergangener Ertrag aus unbeweglichem Vermögen gegenübersteht,
können die geltend gemachten Anwaltskosten bereits aus steuer-
systematischen Gründen nicht zum Abzug zugelassen werden (vgl. auch
StR 2019 S. 278). Eine rechtliche Qualifikation der geltend gemachten
Kosten als (abzugsfähiger) Unterhalt oder (nicht abzugsfähige) wertver-
mehrende Investition bzw. Lebenshaltungskosten erübrigt sich daher (vgl.
SGE vom 26. Januar 2023 [3-RV.2020.154]). Daran vermag gemäss der
dargelegten bundesgerichtlichen Rechtsprechung auch der Umstand
nichts zu ändern, dass die Rekurrenten für die selbstbewohnte Wohnung,
welche mit "Kaufvertrag mit Begründung von Nutzniessungen" vom 24. Mai
2018 unter Begründung einer Nutzniessung zu Gunsten der Rekurrenten
in das Eigentum E._____ übertragen wurde, einen Eigenmietwert von
CHF 17'670.00 versteuern (vgl. Details Steuerveranlagung 2023, Ziff. 6.4).
4.
Der Rekurs erweist sich somit als unbegründet und ist abzuweisen.
5.
Bei diesem Verfahrensausgang haben die Rekurrenten die Kosten des Re-
kursverfahrens zu tragen (§ 189 Abs. 1 StG). Es ist keine Parteikostenent-
schädigung auszurichten (§ 189 Abs. 2 StG).

- 6 -
Das Gericht erkennt:
1.
Der Rekurs wird abgewiesen.
2.
Die Rekurrenten haben die Gerichtsgebühr von CHF 500.00 unter solidari-
scher Haftbarkeit zu bezahlen.
3.
Es wird keine Parteikostenentschädigung ausgerichtet.
Zustellung an:
die Rekurrenten
das Kantonale Steueramt
das Gemeindesteueramt Q._____
Rechtsmittelbelehrung
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Be-
schwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau angefochten
werden. Die Beschwerde ist in doppelter Ausfertigung beim Spezialver-
waltungsgericht, Obere Vorstadt 37, 5001 Aarau, einzureichen. Die
Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit dem 7. Tag nach Ostern, vom
15. Juli bis und mit 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem
2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerdeschrift muss einen Antrag, wie
der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Begründung enthalten. Der ange-
fochtene Entscheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizu-
legen (§§ 28 und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom
4. Dezember 2007 [VRPG] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1 der Schwei-
zerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; §§ 187,
196 und 198 des Steuergesetzes vom 15. Dezember 1998 [StG]).

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Aarau, 22. Mai 2025
Spezialverwaltungsgericht
Steuern
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Fischer Fäs