ag_spezialverwaltungsgericht · 4-EV.2013.35 · 2015-10-28 · de
Spezialverwaltungsgericht / Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen — 4-EV.2013.35


Spezialverwaltungsgericht
Kausalabgaben und Enteignungen
4-EV.2013.35
Urteil vom 28. Oktober 2015
Besetzung Präsident E. Hauller
Richter J. Kaufmann
Richter A. Baumgartner
Gerichtsschreiberin M. Kottmann-Kohler
Gerichtsschreiberin G. Bruder-Wismann
Gesuchsteller Kanton Aargau
vertreten durch das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Abteilung
Tiefbau, Sektion Landerwerb, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau
Gesuchsgegner A._____
vertreten durch Ralph van den Bergh, Rechtsanwalt, Jurastrasse 58, Post-
fach 2118, 5430 Wettingen
Gegenstand Rechtserwerb für die Unterführung X-Strasse
(Q._____ IO K 233; formelle Enteignung)

- 2 -
Das Gericht entnimmt den Akten:
A.
Der Kanton Aargau (Gesuchsteller) beabsichtigt die Erstellung der Unter-
führung X-Strasse (Q., IO K 233) unter der SBB-Linie hindurch. Das Projekt
wurde mit Beschluss des Regierungsrats vom 25. Januar 2012 genehmigt
(RRB Nr. 2012-000116). Gleichzeitig wurde das Enteignungsrecht erteilt
(vgl. § 132 Abs. 1 lit. b des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen
[BauG; SAR 713.100] vom 19. Januar 1993 und § 8 Abs. 1 des Dekrets
über den Bau, den Unterhalt und die Kostenverteilung bei Kantonsstrassen
[Kantonsstrassendekret, KSD; SAR 715.120] vom 20. Oktober 1971).
B.
A. ist Eigentümer der Parzelle aaa im Halte von 1'904 m2, der Parzelle bbb
im Halte von 1'413 m2 und der Parzelle ccc im Halte von 1'736 m2. Ur-
sprünglich war vorgesehen, dass von Ersterer für den Bau der Unterfüh-
rung X-Strasse nach Enteignungstabelle und Landerwerbsplan eine Fläche
von ca. 222 m2 abzutreten ist. Zudem sollten vorübergehende Beanspru-
chungen von ca. 944 m2 auf Parzelle aaa resp. von ca. 405 m2 auf Parzelle
bbb erfolgen.
C.1.
Der Gesuchsteller, handelnd durch das Departement Bau, Verkehr und
Umwelt (BVU), reichte am 27. November 2013 beim Spezialverwaltungs-
gericht, Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen (SKE), ein Gesuch
um Einleitung des Enteignungsverfahrens ein (vgl. 4-AV.2013.39). Gleich-
zeitig beantragte er die Genehmigung der vorzeitigen Besitzeinweisung.
C.2.
Auf Anordnung des Gerichts lagen die Enteignungsakten vom 6. Januar
2014 bis 4. Februar 2014 öffentlich auf. Mit Eingabe vom 4. Februar 2014
liess A. (Gesuchsgegner) unter anderem ein Entschädigungsbegehren
stellen und einen Preis von Fr. 1'100.00/m2 geltend machen. Mit der vor-
zeitigen Besitzeinweisung erklärte er sich grundsätzlich einverstanden,
liess aber einen Augenschein beantragen.

- 3 -
D.1.
Am 17. März 2014 führte das SKE eine Einigungsverhandlung mit Augen-
schein durch. Anlässlich der Verhandlung schlossen die Parteien in Bezug
auf die vorzeitige Besitzeinweisung einen Vergleich. Der entsprechende
Beschluss des SKE erwuchs unangefochten in Rechtskraft
(4-EV.2013.36).
D.2.
Nach der Augenscheinverhandlung vom 17. März 2014 wurde die
vorübergehende Landbeanspruchung überarbeitet. Die bereinigten Plan-
unterlagen wurden vom Gesuchsteller am 23. April 2014 eingereicht. Dem-
nach ist von der Parzelle aaa eine Fläche von unverändert ca. 222 m2 ab-
zutreten. Zudem ist bei Parzelle aaa die vorübergehende Beanspruchung
von ca. 885 m2, bei der Parzelle bbb von ca. 361 m2 sowie bei der Parzelle
ccc von ca. 65 m2, zusammen ca. 1'311 m2, vorgesehen.
E.
Auf Anfrage des SKE teilte die Bauverwaltung der Stadt Q. im Schreiben
vom 20. Mai 2014 mit, dass im massgeblichen Zeitraum (März 2012 bis
Februar 2014) keine Handänderungen vergleichbarer Parzellen stattgefun-
den haben und daher keine Vergleichspreise vorliegen.
F.1.
Mit Eingabe vom 11. Juni 2014 nahm der Gesuchsteller zu den Begehren
des Gesuchsgegners Stellung und beantragte deren Abweisung. Die Stel-
lungnahme wurde dem Gesuchsgegner am 13. Juni 2014 zur Kenntnis ge-
bracht. Gleichzeitig wurde es ihm freigestellt, bis 8. Juli 2014 eine Duplik
abzugeben.
F.2.
Am 18. August 2014 liess der Gesuchsgegner innert zweimal erstreckter
Frist eine Duplik einreichen. Diese wurde dem Gesuchsteller am 19. August
2014 zur Kenntnis gebracht.
F.3.
Mit Eingabe vom 21. August 2014 liess der Gesuchsgegner zusätzliche
Unterlagen nachreichen. Am 22. August 2014 wurden Kopien dieser Unter-
lagen dem Gesuchsteller zugestellt.
F.4.
Am 10. September 2014 reichte der Gesuchsteller fristgerecht eine Stel-
lungnahme zu den Neuerungen in der Duplik ein. Diese wurde dem Ge-
suchsgegner am 11. September 2014 zur Kenntnis gebracht. Am 16. Sep-
tember 2014 liess der Gesuchsgegner noch abschliessende Bemerkungen

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einreichen, welche dem Gesuchsteller am 17. September 2014 zugestellt
wurden.
G.1.
Das SKE ersuchte das Grundbuchamt Q. mit Schreiben vom 9. Dezember
2014 um einen Amtsbericht zu den Handänderungen vergleichbarer Par-
zellen in verschiedenen Nachbargemeinden der Stadt Q.. Mit Eingabe vom
24. Dezember 2014 teilte das Grundbuchamt Q. mit, dass keine Statistik
über die Kaufpreise geführt werde und sich diese jeweils nach Angebot und
Nachfrage richten würden.
G.2.
Nach weiteren Abklärungen empfahl das Grundbuchamt Q. dem SKE, sich
direkt bei den in Frage kommenden Gemeinden nach Handänderungen
vergleichbarer Parzellen zu erkundigen. Aus diesem Grund gelangte das
SKE mit Schreiben vom 28. Januar 2015 an die Einwohnergemeinden S.,
T., XU. und U. und ersuchte je um einen Amtsbericht zu den zeitlich und
nach Zonierung massgebenden Handänderungen.
G.3.
Am 29. Januar 2015 teilte die Gemeindeschreiberin von T. mit, dass es in
ihrer Gemeinde keine entsprechenden Vergleichsparzellen gebe. Mit Ein-
gaben vom 2. Februar 2015 und vom 5. Februar 2015 liessen sich die Ge-
meinden S. und U. vernehmen. Die Anfrage an die Gemeinde XU. blieb
ohne Rückmeldung.
H.
Mit Schreiben vom 9. April 2015 liess der Gesuchsgegner auf zwei in der
Stadt Q. mittlerweile zustande gekommene Handänderungen aufmerksam
machen. Dies wurde dem Gesuchsteller umgehend zur Kenntnis gebracht.
I.1.
Am 20. Mai 2015 führte das SKE eine Augenscheinverhandlung durch. An
der Verhandlung wurde der Sachverhalt dargelegt und die Rechtslage er-
läutert. Da nur wenige Vergleichswerte vorlagen, war eine ausgiebige Prü-
fung durch die Fachrichter notwendig. Der Fall wurde schliesslich beraten
und ein Urteil in Aussicht gestellt, nachdem ein Einigungsversuch schei-
terte (Protokoll, S. 10).
I.2.
Im parallel geführten Verfahren ist die Parzelle ddd betroffen. Diese liegt
auf der anderen Seite der X-Strasse in der gleichen Zone wie die Parzelle
aaa. Auf Anfrage teilte die Bauverwaltung Q. dem Gericht per E-Mail vom
23. Juni 2015 mit, dass die Parzelle ddd gemäss Kaufvertrag vom 18. De-
zember 2008 zu einem Preis von Fr. 405.00/m2 verkauft worden ist.

- 5 -
I.3.
Noch vor Schluss der Redaktion erhielt das SKE das grundsätzliche Urteil
des Verwaltungsgerichts vom 8. Juli 2015 in einer anderen Enteignungssa-
che. Im Wissen um dieses Urteil hat das Gericht im vorliegenden Fall am
21. September 2015 eine Zwischenberatung vorgenommen.
I.4.
Auf telefonische Anfrage hin, liess der Gesuchsteller mit E-Mail vom 2. Ok-
tober 2015 mitteilen, dass die definitiven Kosten für die Sanierung von Alt-
lasten im Bereich der Parzelle aaa noch nicht bekannt seien, weil der Aus-
hub zwischen Gebäude und neuer Stützmauer noch offen sei. Dies wurde
dem Gesuchsgegner am 23. Oktober 2015 zur Kenntnis gebracht.
I.5.
Am 2. Oktober 2015 liess der Gesuchsgegner unaufgefordert letzte Bemer-
kungen einreichen. Diese wurden dem Gesuchsteller am 12. Oktober 2015
zur Kenntnis gebracht.
J.
An der Sitzung vom 28. Oktober 2015 wurde der Fall abschliessend bera-
ten und das vorliegende Urteil gefällt.

- 6 -
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
1.1.
Vorliegend konnte das Bauprojekt gutgeheissen und der Enteignungstitel
erteilt werden. Es liegt ein rechtskräftiges Bauprojekt vor (A.). Der Gesuch-
steller hat ein Begehren um Einleitung eines Enteignungsverfahrens ge-
stellt (C.1.) und die Enteignungsauflage hat ordnungsgemäss stattgefun-
den (C.2.). Der Gesuchsgegner reichte während der Auflagefrist und somit
fristgerecht seine Eingabe nach § 152 BauG ein (C.2.).
1.2.
Der Kanton Aargau ist als Enteigner befugt, das Verfahren der formellen
Enteignung einleiten zu lassen. Der Gesuchsgegner ist als Eigentümer der
vom Bauprojekt betroffenen und damit in das Enteignungsverfahren einbe-
zogenen Parzellen ccc, bbb und aaa (vgl. B.) ohne weiteres zur Einrei-
chung von Begehren legitimiert (§§ 151 und 152 BauG; § 42 lit. a des Ge-
setzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG, SAR 271.200] vom 4. De-
zember 2007; Michael Merker, Rechtsmittel, Klage und Normenkontrollver-
fahren nach dem [aufgehobenen] aargauischen Gesetz über die Verwal-
tungsrechtspflege, Kommentar, Zürich 1998, § 38 N 129 ff.).
1.3.
Das SKE vollzieht die Vorschriften über die Enteignung und entscheidet
über unerledigte Entschädigungsforderungen und Begehren um Ausdeh-
nung der Enteignung sowie um Sachleistungen (§§ 148 Abs. 1 und 154
Abs. 2 BauG), wobei es die gleichen Verfahrensregeln anwendet, wie sie
vor Verwaltungsgericht gelten (§ 149 Abs. 1 BauG). Die sachliche Zustän-
digkeit des SKE ist gegeben.
1.4.
Auf das Begehren des Gesuchsgegners ist einzutreten.
2.
Gemäss aktualisiertem Enteignungsvertragsentwurf (D.2.) soll von der Par-
zelle aaa eine Fläche von ca. 222 m2 an den Gesuchsteller abgetreten wer-
den. Zudem ist vorgesehen, dass von der Parzelle aaa eine Fläche von ca.
885 m2, von der Parzelle bbb eine Fläche von ca. 361 m2 sowie von der
Parzelle ccc eine solche von ca. 65 m2 vorübergehend beansprucht werden
soll.
Die Enteignung an sich ist nicht mehr bestritten, stimmte doch der Ge-
suchsgegner der vorzeitigen Besitzeinweisung zu (vgl. D.1.), womit er kon-
kludent auch die Enteignung an sich anerkannte. Nachfolgend sind die ein-
zelnen Entschädigungsforderungen zu prüfen.

- 7 -
3.
3.1.
Bei Enteignungen ist volle Entschädigung zu leisten (Art. 26 Abs. 2 der
Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft [BV; SR 101]
vom 18. April 1999; § 21 Abs. 4 der Verfassung des Kantons Aargau [KV;
SAR 110.000] vom 25. Juni 1980; § 143 BauG). Das bedeutet, dass dem
Enteigneten der durch die Enteignung entstehende Schaden voll auszu-
gleichen ist. Er soll weder einen Verlust erleiden noch einen Gewinn erzie-
len, also nach der Enteignung wirtschaftlich gleich gestellt sein wie vorher
(Aargauische Gerichts- und Verwaltungsentscheide [AGVE] 2004 S. 205;
Bundesgerichtsentscheid [BGE] 127 I 190; Heinz Hess/Heinrich Weibel,
Das Enteignungsrecht des Bundes, Bern 1986, Band II, N 28 zu Art. 22ter
der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft [aBV] vom
28. Mai 1874; Ulrich Häfelin/Georg Müller/ Felix Uhlmann, Allgemeines
Verwaltungsrecht, 6. Auflage, Zürich 2010, N 2107; Andreas
Baumann/Ralph van den Bergh/Martin Gossweiler/Christian Häuptli/Erika
Häuptli-Schwaller/Verena Sommerhalder Forestier, Kommentar zum Bau-
gesetz des Kantons Aargau, Bern 2013 [nachfolgend Baugesetzkommen-
tar], Vorbemerkungen zu den §§ 142-147 BauG N 1ff.).
3.2.
Gemäss § 143 Abs. 1 BauG sind dem Enteigneten alle Nachteile zu erset-
zen, die aus dem Entzug seiner Rechte erwachsen. Das sind der Verkehrs-
wert, bei Teilenteignungen ein allfälliger Minderwert des Restes sowie zu-
sätzliche Nachteile im übrigen Vermögen als Folge der Enteignung (sog.
Inkonvenienzen). Diese Unterteilung soll der präzisen Ermittlung der Ge-
samtentschädigung dienen. Gleichwohl bildet die Entschädigung materiell
und formell eine Einheit (Hess/Weibel, a.a.O., Band I, Art. 19 EntG N 13;
Baugesetzkommentar, §§ 143-145 BauG, N 13 f.; BGE 129 II 420 Erw.
3.2.1 in: Die Praxis [Pra] 2005 S. 280 mit weiteren Hinweisen).
3.3.
Dem Enteigneten ist jeweils grundsätzlich nur der objektive oder der sub-
jektive Schaden zu ersetzen. Der erste bestimmt sich nach den Verkaufs-
chancen des Enteignungsobjekts auf dem Markt, der zweite fragt nach dem
besonderen Interesse des Eigentümers, gerade das Enteignungsobjekt
weiter behalten und benutzen zu können. Der höhere der beiden Werte
steht dem Enteigneten zu. Bei der in der Praxis üblichen Kumulationsme-
thode wird eine Entschädigung für den Verkehrswert des abzutretenden
Rechts, für den Minderwert der Restliegenschaft und für Inkonvenienzen
festgelegt. Es werden also dem Verkehrswert die weiteren Entschädi-
gungskomponenten soweit zugeschlagen, als die subjektive Optik zu ei-
nem höheren Ergebnis führt und die Positionen nicht schon im Verkehrs-
wert enthalten sind. Elemente der objektiven und subjektiven Betrach-
tungsweise dürfen jedoch nicht derart vermengt werden, dass unzulässige

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Doppelentschädigungen entstehen (vgl. Entscheid des Verwaltungsge-
richts [VGE] WBE.2010.188 vom 13. April 2011 in Sachen F.O. gegen Kan-
ton Aargau).
3.4.
Die Höhe der Entschädigung ist nach den Verhältnissen im Zeitpunkt des
Entscheids des Spezialverwaltungsgerichts zu bemessen (§ 154 Abs. 2
Satz 2 BauG). Da der enteignende Eingriff vorliegend jedoch bereits statt-
gefunden hat und dem Gesuchsgegner die Verfügungsgewalt über die ent-
eigneten Parzellenteile schon vor längerer Zeit entzogen wurde, rechtfertigt
es sich nach ständiger Praxis des SKE, auf die Verhältnisse im Zeitpunkt
der tatsächlichen Besitzergreifung bzw. der angeordneten vorzeitigen Be-
sitzeinweisung durch den Enteigner abzustellen (vgl. z.B. Entscheid des
Verwaltungsgerichts [VGE] WBE.2010.188 vom 13. April 2011 in Sachen
F.O. gegen Kanton Aargau, Erw. 2.1.4.). Das ist vorliegend der 1. März
2014 (vgl. Vergleich vom 17. März 2014). In Anwendung von § 146 Abs. 1
BauG ist die Entschädigung zudem ab diesem Tag zu verzinsen.
3.5.
Der Verkehrswert entspricht grundsätzlich dem Erlös, der für das enteig-
nete Recht bei Veräusserung im freien Handel am massgebenden Stichtag
objektiverweise hätte erzielt werden können (BGE 122 II 250; Hess/Weibel,
a.a.O., Band I, Art. 19 EntG N 50 und 80; Baugesetzkommentar, §§ 143-
145 BauG, N 23 f.). Bei der Enteignung von Bauland spielt insbesondere
die vorbestehende Ausschöpfung des baulichen Nutzungspotentials für die
Entschädigungsbemessung eine zentrale Rolle (Hess/ Weibel, a.a.O.,
Band I, Art. 19 EntG N 56 ff.). Wesentlich ist, wie sich die Abtretung auf die
Nutzbarkeit der Streitparzelle auswirkt. Gelten hohe Baulandpreise und
werden diese massgeblich durch die bestmögliche bauliche Ausnützung
bestimmt, so richtet sich der Wert einer Teilfläche vorwiegend nach deren
Einfluss auf die Überbaubarkeit des Grundstücks. Ein Teil, ohne den der
Eigentümer nicht, nicht zweckmässig oder nur mit geringerem Volumen
bauen kann, ist ein hochwertiger Flächenabschnitt (Schweizerisches Zent-
ralblatt für Staats- und Verwaltungsrecht [ZBl] 74/1973, S. 332); er ist mit
dem absoluten Landwert zu entschädigen. Beeinträchtigt die Abtretung die
bauliche Nutzung des Restgrundstücks nicht, so handelt es sich um min-
derwertigen Boden und wird dementsprechend tiefer bewertet als das üb-
rige Land (BGE 122 I 180), mithin ist der relative Landwert geschuldet (vgl.
VGE WBE.2015.12 vom 8. Juli 2015 in Sachen Kanton Aargau gegen E.R.,
A.M. und J.M, Erw. 5.2.; AGVE 1998 S. 503 f.; 1989 S. 428; vgl. Hess/Wei-
bel, a.a.O., Band I, Art. 19 EntG N 106; § 194 aBauG N 6e; Peter Wieder-
kehr, Die Expropriationsentschädigung, Diss., Zürich, 1966, S. 70). Das
Ausmass der Herabsetzung ist nach pflichtgemässem Ermessen festzuset-
zen (BGE 122 I 180).

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3.6.
Der Verkehrswert ist im Enteignungsverfahren wenn immer möglich mit
Hilfe der preisvergleichenden oder statistischen Methode zu ermitteln,
denn Preise, die in der nahen Umgebung für gleichartiges und gleichwerti-
ges Land in letzter Zeit bezahlt worden sind, lassen auf den Verkehrswert
auch des enteigneten Grundstücks schliessen (BGE 114 Ib 286 Erw. 7
S. 295 f.; Hess/Weibel, a.a.O., N 80 zu Art. 19 EntG).
Allerdings führt diese Methode nur zu richtigen Resultaten, wenn Ver-
gleichspreise in genügender Zahl für Objekte ähnlicher Beschaffenheit zur
Verfügung stehen. In der Regel lässt sich selbst aus vereinzelten Ver-
gleichspreisen auf das allgemeine Preisniveau schliessen. Sind nur wenige
Kaufpreise bekannt, müssen diese besonders sorgfältig untersucht und
können sie nur zur Entschädigungsbestimmung verwendet werden, wenn
dem Vertragsabschluss nicht - wie etwa bei Verkäufen unter Verwandten
sowie bei Arrondierungs- und ausgesprochenen Spekulationskäufen - un-
übliche Verhältnisse zugrunde liegen. Nur wenn überhaupt keine Ver-
gleichspreise vorhanden sind, dürfen sich die Schätzungsbehörden auf die
ausschliessliche Anwendung von Methoden beschränken, die - wie die La-
geklassenmethode oder die Methode der Rückwärtsrechnung - auf blosse
Hypothesen abstellen, auf heute nicht mehr durchwegs geltenden Renta-
bilitätsüberlegungen beruhen und bei denen das Ergebnis selbst durch klei-
nere Erhöhungen oder Reduktionen der Ausgangswerte fast beliebig ver-
ändert werden kann (BGE 122 I 168, Bundesgerichtsentscheid
1P.520/2003 vom 9. März 2004 Erw. 7.3.; BGE 115 IB 408 Erw. 2c; 114 IB
286 Erw. 7; AGVE 1988 S. 525).
Es ist auf die Vergleichszahlen der letzten beiden Jahre vor dem Stichtag
abzustellen (vgl. AGVE 2004 S. 207 ff.; VGE WBE.2004.417 vom 1. De-
zember 2006 S. 22; Hess/Weibel, Band I, Art. 19 N 81). Im vorliegenden
Fall ist somit der Zeitraum vom März 2012 bis Februar 2014 massgebend
(vorn Erw. 3.4.).
3.7.
Der Vergleich von Grundstücken innerhalb einer Gemeinde, deren Wertbil-
dung auf qualitativ, ihrem Wesen nach unterschiedlichen Faktoren beruht,
ist heikel. Während in einem Villenquartier die Wohnlage massgebend ist,
richtet sich der Wert im Gebiet für Mietwohnungen nach der Intensität der
zulässigen Nutzung und in der Industriezone nach der Eignung des Grund-
stücks für Fabrikbetriebe. Je nach Zone wirken sich Unterschiede hinsicht-
lich Ruhe, Besonnung, Nähe öffentlicher Verkehrsmittel und Einrichtungen,
Einkaufsmöglichkeiten, Aussichtslage etc. stärker aus. Auch die Form und
die Grösse der zu vergleichenden Grundstücke, ein Ufer- oder Waldan-
stoss, öffentlich-rechtliche Baubeschränkungen und Dienstbarkeiten (Las-
ten und Rechte) spielen eine Rolle bei der Wertbestimmung. Preise, die der

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Staat als Enteigner freihändig oder vergleichsweise bezahlt hat, dürfen mit-
berücksichtigt werden, solange nicht glaubhaft gemacht wird, dass diese
dem Verkehrswert nicht entsprechen (Hess/Weibel, a.a.O., Art. 19 N 84-
86).
Überbaute Parzellen eignen sich schlecht als Vergleichsobjekte, weil sich
die möglichen Fehlerquellen nicht vollständig eliminieren lassen. Steht ein
Abbruchobjekt auf dem Land, sind die Abbruch- und Räumungskosten zu
berücksichtigen (Hess/Weibel, a.a.O., Art. 19 N 89).
4.
4.1.
Jeder Baugrund besitzt einen Maximalwert, der als absoluter Landwert be-
zeichnet wird. Dieser Maximalwert entspricht der vollen wirtschaftlichen
Ausnützung. Gemäss Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist die ge-
winnverheissendste Nutzung dann möglich, wenn bei unüberbauten
Grundstücken die Nutzung nicht in irgendeiner Art und Weise einge-
schränkt ist. In diesem Fall entspricht der Verkehrswert dem absoluten
Landwert.
Anders verhält es sich, wenn ein Grundstück überbaut ist. Die bestehende
Überbauung schränkt die Nutzungsmöglichkeiten stets in gewisser Weise
ein. Bei einem überbauten Grundstück verhindert die vorhandene Überbau-
ung die Ausschöpfung ungenutzter Ausnützungsreserven solange, als mit
ihrem Weiterbestand zu rechnen ist. Der Landwert ist folglich ein relativer,
der von verschiedenen Faktoren wie beispielsweise Ausnützungsgrad, Al-
ter, Zustand und Ausbaustandard abhängt. Der der bestehenden Situation
angepasste, verminderte Bodenwert wird als relativer Landwert bezeichnet
(VGE WBE.2015.12 vom 8. Juli 2015 in Sachen Kanton Aargau gegen
E.R., A.M. und J.M., Erw. 2, m.w.H.)
In einem ersten Schritt ist der Landpreis an der Lage der Streitgrundstücke
festzulegen, danach ist zu entscheiden, ob der absolute oder der relative
Landwert geschuldet ist.
4.2.
Die drei Parzellen aaa, bbb und ccc liegen in der Wohn- und Arbeitszone
WA4. Sie bilden eine Einheit und unterliegen der Gestaltungsplanpflicht
(Bauzonenplan der Stadt Q., Beilage 3 zur Beweisanordnung vom 20. Mai
2014). Diese Zone ist für Wohnen und mässig störende Gewerbe- und
Dienstbetriebe bestimmt. Die Ausnützungsziffer beträgt mindestens 0.7
und maximal 1.0 (§§ 5 und 7 der Bau- und Nutzungsordnung [BNO] der
Stadt Q., beschlossen vom Einwohnerrat am 21. Mai 2012, vom Regie-
rungsrat genehmigt am 3. April 2013).

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Auf den drei Parzellen stehen Industriebauten und ein Wohnturm. Anläss-
lich des Augenscheins vom 17. März 2014 konnte festgestellt werden, dass
es sich bei den Bauten – mit Ausnahme des Wohnturms – um Abbruchob-
jekte handelt.
4.3.
Die drei Parzellen des Gesuchsgegners wurden mit dem Bauzonenplan
vom 3. April 2013 der Wohn- und Arbeitszone WA4 zugewiesen. Zuvor ge-
hörten die Parzellen zur Arbeitszone. Weil die Grundstücke nun nicht mehr
in einer reinen Arbeitszone liegen, gibt es neue Nutzungsmöglichkeiten.
Die Parzellen sind zwar überbaut, die zulässige Ausnützung ist aber mit
den bestehenden Abbruchobjekten und dem Wohnturm bei weitem nicht
ausgeschöpft. Das Angebot des Gesuchstellers im Vertragsentwurf bezieht
sich denn auch richtig auf den absoluten Landwert.
5.
5.1.
Der Kanton offeriert dem Gesuchsgegner für das abzutretende Land
Fr. 400.-/m2 (absoluter Landwert; vgl. Vernehmlassung vom 11. Juni 2014,
S. 1).
Der Gesuchsgegner macht eine Entschädigung von Fr. 1'100.-/m2 geltend.
Er lässt ausführen, dass er sich diesbezüglich auf verschiedene Vergleichs-
werte stütze. So biete die C. die Parzelle eee in Q., welche weit peripherer
in der Zone W3 gelegen sei, zum Preis von Fr. 846.-/m2 an. Dabei sei zu
beachten, dass in der Zone W3 eine geringere Ausnutzung zugelassen sei,
als in der Zone WA4, in welcher die vom Projekt betroffenen Parzellen lie-
gen.
Im Weiteren wolle die Stadt Q. in der F die Parzelle fff für Fr. 700.-/m2 ver-
kaufen. Diese liege wie das Gelände der C. in der Zone W3.
5.2.
Bei der oben erwähnten Parzelle eee handelt es sich um das ehemalige B.
Das Gelände liegt am südlichen Rand der Bauzone und somit etwas ab-
seits des Zentrums. Die Parzelle eee liegt in der Zone W3 und ist für den
Bau von Wohngebäuden bestimmt. Zum Zeitpunkt der Verhandlung war
die Parzelle eee zum Preis von Fr. 975.-/m2 verkauft worden (vgl. Protokoll,
S 5). Der Verkauf fand ausserhalb des vorliegend massgeblichen Zeitrah-
mens statt und fällt daher als Vergleichsobjekt ausser Betracht. Immerhin
mag darin ein Indiz bei der Ergebniswürdigung liegen.
Bei der Parzelle fff handelt es sich um die F im Eigentum der Stadt Q..
Dieses Grundstück liegt wie die Parzellen des Gesuchsgegners an der X-
Strasse, jedoch etwas westlicher in grösserer Entfernung zum Bahnhof und
zum Zentrum. Die F liegt wie das ehemalige B in der Wohnzone W3. Bei

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dem vom Gesuchsgegner geltend gemachten Preis von Fr. 700.00/m2 han-
delt es sich offenbar um ein Angebot. Bislang hat kein Verkauf der F statt-
gefunden, weshalb das Grundstück nicht als Referenz dienen kann.
5.3.
Im Anschluss an die Augenscheinverhandlung vom 17. März 2014 ersuchte
das SKE den Stadtrat Q., einen Amtsbericht über die im Zeitraum März
2012 bis Februar 2014 erzielten Vergleichspreise einzureichen. Mit Schrei-
ben vom 20. Mai 2014 liess der Stadtrat mitteilen, dass im massgeblichen
Zeitraum keine entsprechende Parzelle verkauft worden sei und daher
keine Vergleichspreise gegeben seien.
5.4.
5.4.1.
Der Gesuchsteller legte der Vernehmlassung vom 11. Juni 2014 eine Mel-
dung des Grundbuchamtes Q. bei (Grundbucheintragung vom 5. Juli 2012,
Vernehmlassungsbeilage 1). Daraus geht hervor, dass die Parzelle ggg im
Halte von 894 m2 per 5. Juli 2012 (und somit im massgeblichen Zeitraum)
zu einem Preis von Fr. 1'000.00/m2 verkauft wurde. Der Gesuchsteller hält
dazu fest, dass dieser Preis nach Angaben der Bauverwaltung nicht unbe-
sehen übernommen werden könne. Die Parzelle liegt an einer ruhigen, be-
vorzugten Wohnlage in der Zone WA3 mit einer Ausnützungsziffer von 0,8.
Gemäss Angaben des Vertreters des Stadtrats Q. sei die Parzelle ggg zu-
sammen mit der Nachbarparzelle verkauft worden. Es habe sich um ein
Gesamtpaket gehandelt, was sich erhöhend auf den Preis/m2 ausgewirkt
habe (Protokoll, S. 8).
Der Gesuchsgegner lässt in der Duplik vom 18. August 2014 ausführen,
dass seine Grundstücke viel zentraler gelegen seien, als die Parzelle ggg.
Zudem liege das Vergleichsgrundstück in der Wohn- und Arbeitszone WA3
und verfüge über eine Ausnutzung von 0.8. Seine Parzellen seien der
Wohn- und Arbeitszone WA4 zugeordnet, in welcher eine Ausnutzung von
1.0 zugelassen sei. Die Nutzungsmöglichkeiten des enteigneten Grund-
stücks würden um 25 % über denjenigen des Vergleichsgrundstücks lie-
gen, welches einen Preis von Fr. 1'000.00/m2 erzielt habe. Der Gesuchs-
gegner macht geltend, dass die Lage beim Bahnhof vor allem für Pendler
interessant sei. So sollen auf den Parzellen gewerbliche Nutzung und
Wohnnutzung realisiert werden (Protokoll, S. 5).
5.4.2.
Die als Vergleichsgrundstück angeführte Parzelle ggg befindet sich östlich
der Altstadt an der Y-Strasse in unmittelbarer Nähe des Stadtsaals. Sie
liegt an einer Quartierstrasse am Rande eines Villenquartiers und unter-
scheidet sich daher grundsätzlich von den hier zu beurteilenden Parzellen,
welche in unmittelbarer Nähe zum Bahnhof an einer Durchgangsstrasse in

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einem industriell geprägten Quartier liegen. Wie der Gesuchsgegner kor-
rekt festgehalten hat, liegt die Parzelle ggg in der Wohn- und Arbeitszone
WA3, während die Parzellen aaa, bbb und ccc zur Wohn- und Arbeitszone
WA4 gehören.
Aufgrund der konkreten Umstände ist davon auszugehen, dass die Parzelle
ggg eine höhere Wohnqualität als die zu beurteilenden Parzellen aufweist.
Nach Erfahrung des Gerichts zieht dies einen höheren Preis nach sich, zu-
mal die Parzelle ggg ebenfalls noch in Fussdistanz zum Bahnhof liegt.
5.4.3.
Ein weiterer Unterschied liegt darin, dass die Parzellen aaa, bbb und ccc
im Kataster der belasteten Standorte aufgeführt sind, die Parzelle ggg hin-
gegen nicht. Nach Angaben des Projektleiters musste denn auch im Be-
reich der Abtretungsfläche belastetes Material entfernt werden, was Zu-
satzkosten verursachte (Protokoll, S. 6). Weitere Untersuchungen in Bezug
auf die Belastung der drei Parzellen wurden bislang nicht vorgenommen.
Bei der Realisierung eines Projekts würde jedoch im Bewilligungsverfahren
ein entsprechender Nachweis verlangt (Protokoll, S. 6).
Insgesamt bestehen zwischen der Parzelle ggg und den zu beurteilenden
Parzellen wesentliche Unterschiede. Das SKE schliesst sich den Vorbehal-
ten des Gesuchstellers insofern an, als der Preis bei den Streitliegenschaf-
ten unter jenem des Vergleichsobjekts liegen muss.
5.5.
5.5.1.
Nach Angaben der Stadt Q. gibt es wie erwähnt (Erw. 5.3.) keine weiteren
direkt anwendbaren Vergleichspreise. Auch die Rückfragen
beim Grundbuchamt Q. sowie bei den Gemeinden S., T., XU. und U. brach-
ten nur wenige Ergebnisse.
5.5.2.
Von den eingegangenen vier Handänderungsanzeigen liegen deren zwei
ausserhalb des massgebenden Zeitraums März 2012 bis Februar 2014.
Eine der Anzeigen betrifft eine Parzelle, die überbaut ist und sich deshalb
ebenfalls von vornherein nicht als Vergleichsparzelle eignet. Somit bleibt
lediglich die Parzelle hhh in U. als Vergleichsparzelle übrig.
Die Parzelle hhh liegt in der Zone WG4 in U.. Gemäss Gestaltungsplan
beträgt die Ausnützungsziffer 0.94 (vgl. Schreiben des Gemeinderats U.
vom 5. Februar 2015). Die Parzelle hhh wies im Zeitpunkt der Handände-
rung eine Fläche von 17'396 m2 auf und wurde für Fr. 6'339'600.00 ver-
kauft, das ergibt einen Preis von Fr. 364.45/m2. Zusammen mit den Er-
schliessungskosten gemäss Erschliessungsvertrag von Fr. 77.77/m2 BGF
ergibt dies einen Preis von rund Fr. 442.00/m2. Die Parzelle liegt am Kreisel

- 14 -
Z-Strasse/W-Gässli mitten in der Bauzone, grenzt aber im Norden und Os-
ten an noch unüberbaute Grundstücke an. Nördlich der Parzelle hhh ver-
läuft in einer Entfernung von ungefähr 140 m Luftlinie die Eisenbahnlinie
und der Bahnhof ist noch in Fussdistanz erreichbar.
5.5.3.
Die Grundstücke des Gesuchsgegners unterliegen der Gestaltungsplan-
pflicht. Sie liegen an der Strassenecke X-Strasse/V-Strasse und grenzen
im nordöstlichen Bereich direkt an die Eisenbahnlinie Q. - V. an. Zudem ist
es zum Bahnhof Q. nicht weit. Die Lage ist zentral, jedoch wegen der Ei-
senbahnlinie und der X-Strasse auch stark lärmbelastet.
Die genannte Parzelle hhh in U. weist viele Ähnlichkeiten zu den Parzellen
des Gesuchsgegners auf. Alle vier Parzellen sind der Zone WA4 bzw. WG4
zugeordnet und haben somit vergleichbare Ausnützungsmöglichkeiten. Sie
unterliegen der Gestaltungsplanpflicht und liegen zentral in der Nähe zum
Bahnhof Q. bzw. zum Bahnhof U.. Allerdings gilt es auch zu beachten, dass
Q. im Vergleich mit U. über den attraktiveren Bahnhof verfügt und sehr gut
an die Ballungszentren W. und V. angeschlossen ist. Insgesamt liegt das
Preisniveau in Q. wohl eher höher als jenes in U.. Dies zeigen auch die
erwähnten Preise/m2 (Erw. 5.2. und 5.4.) für die Parzellen eee, fff und ggg.
5.6.
Im Parallelverfahren ist die Parzelle ddd betroffen. Diese liegt der Parzelle
aaa gegenüber auf der anderen Seite der X-Strasse in derselben Zone. Im
Anschluss an die Verhandlung interessierte das Gericht, wann und zu wel-
chem Preis die Parzelle ddd verkauft worden war. Die Bauverwaltung Q.
teilte dem SKE mit E-Mail vom 23. Juni 2015 mit, dass die Parzelle ddd
gemäss Kaufvertrag vom 18. Dezember 2008 zu einem Preis von
Fr. 405.00/m2 gehandelt wurde. Die beim Erwerb vorhandene Baute wurde
abgebrochen und durch das heute bestehende Mehrfamilienhaus ersetzt.
Diese Handänderung erfolgte vor über sechs Jahren und liegt damit deut-
lich ausserhalb des massgeblichen Zeitraums. Daher kann auch die Par-
zelle ddd nicht als Vergleichsobjekt herangezogen werden, sie dient aber
als weiteres Indiz, das es bei der Würdigung des Ergebnisses zu beachten
gilt. Ein Vergleich zu den aktuell in Q. realisierten Preisen/m2 zeigt deutlich,
dass die Preise in den vergangenen Jahren tatsächlich angestiegen sind
und gegenwärtig allgemein ein höheres Preisniveau herrscht.
5.7.
5.7.1.
Zusammenfassend ist gestützt auf diese Ausführungen festzuhalten, dass
für die Beurteilung des Verkehrswerts der betroffenen Parzellen eine sehr
schmale Basis vorliegt. Die einzige im massgeblichen Zeitraum in Q. ge-
handelte Liegenschaft mit grundsätzlich vergleichbarer Zonierung ist die

- 15 -
Parzelle ggg. Sie wurde für Fr. 1'000.00/m2 verkauft. Aufgrund ihrer Eigen-
schaften (Lage, Zone) unterscheidet sie sich aber wesentlich von der Par-
zelle aaa und kann daher nicht ohne weiteres mit dieser verglichen werden
(Erw. 5.4.3.). Die Parzelle hhh in U. ist mit den vorliegend betroffenen
Grundstücken durchaus vergleichbar. Sie wurde innerhalb des massgebli-
chen Zeitraums zu einem Preis von rund Fr. 442.00/m2 verkauft. Allerdings
gilt es hier zu beachten, dass das Preisniveau in Q. allgemein höher liegen
dürfte, als dies in U. der Fall ist (Erw. 5.5.3.).
Alle übrigen aufgeführten Handänderungen fanden ausserhalb des mass-
gebenden Zeitraums statt. Die in Q. liegende Parzelle eee (C.) wurde erst
im Herbst 2014 zu einem Preis von Fr. 975.00/m2 und somit ausserhalb
des relevanten Zeitraums verkauft (Erw. 5.2.). Sie ist zudem von der Lage
und Zone her ebenfalls nicht ohne weiteres mit der Parzelle aaa zu verglei-
chen. Die der Parzelle aaa gegenüberliegende Parzelle ddd wäre zwar von
der Lage und der Zone her ebenbürtig, sie wurde jedoch bereits im Dezem-
ber 2008 zu einem Preis von Fr. 405.00/m2 verkauft und liegt somit deutlich
ausserhalb des massgeblichen Zeitraums. Die vom Gesuchsgegner er-
wähnte Parzelle fff (F) wurde gar noch nicht verkauft. Sie liegt in der Zone
W3 und ist etwas weiter vom Bahnhof entfernt (aber immer noch in Fuss-
distanz) als die zu beurteilende Parzelle aaa. Der genannte Preis von
Fr. 700.00/m2 bringt offenbar die kommunale Preiserwartung für dieses
Grundstück zum Ausdruck.
5.7.2.
Im massgeblichen Zeitraum sind also nur zwei Parzellen gehandelt worden
und diese weisen preislich eine relativ grosse Spannweite auf. Einerseits
ist da die Parzelle ggg in Q., welche für Fr. 1'000.00 verkauft wurde, ande-
rerseits die Parzelle hhh in U., die für Fr. 442.00/m2 gehandelt wurde.
Bei dieser Ausgangslage ist zu beachten, dass der Preis der Parzelle ggg
in Q. stärker zu gewichten ist als derjenige der Parzelle hhh in U., weil die
Parzelle ggg räumlich näher, d.h. in derselben Gemeinde liegt, wie die zu
beurteilende Parzelle aaa. Zudem ist davon auszugehen, dass die Stadt Q.
als Zentrumsgemeinde ein etwas höheres Preisniveau aufweist als die um-
liegenden Gemeinden. Bei der Bestimmung des Verkehrswerts der be-
troffenen Parzellen ist zu berücksichtigen, dass die Lage in der Nähe des
Bahnhofs sehr zentral und gerade für Pendler interessant ist. Allerdings
besteht im gerade im Bereich des Bahnhofs eher ein Überhang an gewerb-
lich nutzbaren Räumen (Protokoll, S. 5), weshalb davon auszugehen ist,
dass die reine Wohnnutzung höhere Werte generiert, als die gewerbliche
Nutzung.
Ein weiterer Hinweis, in welchem Rahmen sich das allgemeine Preisniveau
in der Stadt Q. befindet, ergibt sich aus dem vom Kanton beabsichtigten

- 16 -
Ausbau der U-Strasse. Von diesem Projekt sind unter anderem die Parzel-
len iii und jjj im Bereich der S-Strasse betroffen. Die beiden Parzellen be-
finden sich in der Arbeitszone. Die Parteien einigten sich dabei auf eine
Entschädigung von Fr. 400.00/m2. Diese beiden Parzellen liegen etwas
nordwestlich des Bahnhofs und somit weniger zentral als die vorliegend zu
beurteilenden Grundstücke. Auch befinden sie sich im Unterschied zu den
Parzellen im Bereich der X-Strasse in einer reinen Arbeitszone und dienen
nicht zu Wohnzwecken.
In Anbetracht dieser Ausführungen und unter Beachtung der konkreten
Umstände scheint dem SKE bei den zu beurteilenden Parzellen der sich
bei doppelter Gewichtung des Q. Vergleichspreises ergebende Basispreis
von Fr. 814.00/m2 (=[{2 x Fr. 1‘000.00/m2} + Fr. 442.00/m2] / 3) angemes-
sen. Dabei wird in gebührender Weise berücksichtigt, dass das Preisniveau
in der Stadt Q. seit dem Verkauf der durchaus vergleichbaren Parzelle ddd
im Jahr 2008 gestiegen ist. Ebenfalls wird dem Umstand Rechnung getra-
gen, dass der Standort der betroffenen Parzellen zwar sehr zentral in der
Nähe des Bahnhofs liegt, er aber eben auch aufgrund der Nähe zur Bahn
und der stark frequentierten X-Strasse sehr lärmbelastet ist.
5.8.
5.8.1.
Zu klären bleibt noch, ob der absolute oder der relative Landwert geschul-
det ist. Wie bereits erwähnt (Erw. 4.1.), handelt es sich nach der Recht-
sprechung des Verwaltungsgerichts beim absoluten Landwert um den Ma-
ximalwert eines Grundstücks, welcher der vollen wirtschaftlichen Ausnüt-
zung entspricht (VGE WBE.2015.12 vom 8. Juli 2015 in Sachen Kanton
Aargau gegen E.R., A.M. und J.M., Erw. 2.). Ein unüberbautes Grundstück
kann in der Regel ohne weitere Massnahmen optimal genutzt werden.
Steht auf einer Parzelle ein Abbruchobjekt, so ist davon auszugehen, dass
auch dieses Grundstück wirtschaftlich optimal genutzt werden kann, jedoch
erst nachdem die Abbruchobjekte entfernt wurden. In diesem Fall vermin-
dert sich der absolute Landwert um die Abbruch- und Räumungskosten,
die erforderlich wären, um es in einen mit einem unüberbauten Grundstück
vergleichbaren, gleichwertigen Zustand zu versetzen (vgl. VGE
WBE.2015.12 vom 8. Juli 2015 in Sachen Kanton Aargau gegen E.R., A.M.
und J.M., Erw. 5.3.).
Der relative Landwert ist bei Grundstücken anwendbar, welche bereits
überbaut sind und bei welchen die Nutzungsmöglichkeiten der Restparzelle
durch die Abtretung nicht beeinträchtigt werden. In diesen Fällen ist jeweils
nach Bedeutung der enteigneten Teilfläche in Bezug auf das Restgrund-
stück zu bestimmen, um welchen Wert der absolute Landwert zu reduzie-
ren ist (VGE WBE.2015.12 vom 8. Juli 2015 in Sachen Kanton Aargau ge-
gen E.R., A.M. und J.M., Erw. 5.4., m.w.H.).

- 17 -
5.8.2.
Wie bereits erwähnt wurde (Erw. 4.2.), sind die Parzellen des Gesuchsgeg-
ners zwar überbaut, jedoch handelt es sich mit Ausnahme des Wohnturms
um Abbruchobjekte. Da die drei betroffenen Parzellen im Jahr 2013 der
Wohn- und Arbeitszone WA4 zugewiesen wurden, sind neue Nutzungs-
möglichkeiten gegeben, welche in Zukunft auch realisiert werden sollen
(Protokoll, S. 5). Vorliegend ist grundsätzlich der absolute Landwert ge-
schuldet, auch wenn die Gestaltungsfreiheit durch den bestehenbleiben-
den Wohnturm etwas eingeschränkt ist.
5.8.3.
Gemäss Angaben der Aargauischen Gebäudeversicherung (AGV) weisen
die Gebäude auf der Parzelle aaa ein Volumen von 5'807 m3 auf. Nach
fachrichterlicher Beurteilung ist von Abbruchkosten im Betrag von
Fr. 30.00/m3 auszugehen (vgl. Gerhard Roesch, Das Schweizerische
Schätzerhandbuch, SVKG + SED/SVIT, 4. Auflage, Aarau 2012, Anhang
Ziffer 1.1). Das macht beim angegebenen Volumen von 5'807 m3 insge-
samt Fr. 174'210.00. Bei der Gesamtfläche der Parzelle aaa von 1'904 m2
fallen somit rund Fr. 90.00/m2 für Abbruchkosten an (= Fr. 174'210.00 :
1'904 m2). Unter Beachtung der Abbruchkosten ist für die von der Parzelle
aaa abzutretende Fläche von ca. 222 m2 eine Entschädigung von
Fr. 724.00/m2 (= Fr. 814.00/m2 - Fr. 90.00/m2) angemessen.
5.9.
5.9.1.
Die Parzellen aaa, bbb und ccc liegen alle im Kataster der belasteten
Standorte. Eine generelle Untersuchung allfälliger Altlasten auf der vorab
zu beurteilenden Parzelle aaa wurde bislang nicht vorgenommen. Nach
Angaben der Bauverwaltung Q. würde jedoch bei der Realisierung eines
Projekts im Bewilligungsverfahren ein Nachweis verlangt, so dass im Rah-
men einer Voruntersuchung abgeklärt werden müsste, ob und allenfalls wo
Altlasten vorliegen (Protokoll, S. 6). Gemäss Angaben des Gesuchstellers
musste im Bereich der Parzelle aaa beim Bau der Unterführung tatsächlich
belastetes Material abgeführt werden, was Sonderentsorgungskosten von
Fr. 61'000.00 verursache (Protokoll, S. 6). In der auf Rückfrage nachge-
reichten Kostenprognose wird gar mit einem Zusatzaufwand von Fr.
66'800.00 gerechnet (vgl. Eingabe vom 2. Oktober 2015). Es stellt sich die
Frage, wer die Kosten für die Altlastensanierung zu tragen hat.
5.9.2.
Ein belasteter Boden gefährdet das Polizeigut der öffentlichen Gesundheit.
Es könnte z.B. das Grundwasser verschmutzt werden. Schutz der Polizei-
güter bedeutet stets im öffentlichen Interesse liegende Gefahrenabwehr.
Die Voraussetzungen für eine polizeiliche Massnahme sind eine gesetzli-
che Grundlage (vgl. z.B. Art. 2 des Bundesgesetzes über den Umwelt-
schutz [Umweltschutzgesetz, USG; SR 814.01] vom 7. Oktober 1983

- 18 -
[Stand am 1. April 2015]; § 37 Abs. 1 des Einführungsgesetzes zur Bun-
desgesetzgebung über den Schutz von Umwelt und Gewässer [EG Um-
weltrecht, EG UWR; SAR 781.200] vom 4. September 2007 [Stand am
1. März 2013]; Art. 3a des Bundesgesetzes über den Schutz der Gewässer
[Gewässerschutzgesetz, GSchG; SR 814.2] vom 24. Januar 1991 [Stand
am 8. September 2015], oder die Polizeigeneralklausel), ein öffentliches
Interesse, Verhältnismässigkeit und die Inanspruchnahme des Störers.
5.9.3.
Aus dem Verhältnismässigkeitsprinzip ergibt sich, dass sich eine polizeili-
che Massnahme nur gegen den Störer, nicht gegen bloss mittelbare Verur-
sacher des polizeiwidrigen Zustandes richten darf. Der Störer ist polizei-
rechtlich verpflichtet, eine Gefahr oder Störung zu beseitigen oder die Kos-
ten für die Massnahmen zur Herstellung des ordnungsgemässen Zustan-
des zu tragen (zum Verursacherprinzip vgl. ZBl 10 / 2009 S. 544 ff.).
Obschon der Begriff des Störers entwickelt wurde, um zu bezeichnen, wer
polizeirechtlich verpflichtet ist, eine Gefahr oder Störung zu verhindern oder
zu beseitigen, wird daran auch angeknüpft, wenn zu bestimmen ist, wer die
Kosten für die Wiederherstellung des ordnungsgemässen Zustandes zu
tragen hat. Diese notwendigen Massnahmen umfassen nicht nur diejeni-
gen, welche vom Störer selber hätten vorgekehrt oder veranlasst werden
können, sondern auch solche, welche von vornherein technisch und recht-
lich nur von den polizeilichen Organen und den ihnen beigeordneten Spe-
zialdiensten vorgenommen oder angeordnet werden können.
Als Zustandsstörer wird bezeichnet, wer über die Sache, welche den ord-
nungswidrigen Zustand bewirkt, rechtliche oder tatsächliche Gewalt hat.
Die Sache selber muss unmittelbar die Gefahrenquelle gebildet haben. Es
ist unerheblich, wodurch der polizeiwidrige Zustand der Sache verursacht
worden ist. Die Störung kann durch Dritte, Naturereignisse, höhere Gewalt
oder Zufall entstanden sein. Entscheidend ist allein die objektive Tatsache,
dass eine Störung vorliegt und die fragliche Sache selbst unmittelbar die
Gefahrenquelle bildet. Ein konkretes Verschulden ist nicht Voraussetzung
der Störereigenschaft (vgl. zum Ganzen ZBl 1996 S.28 ff.; BGE 114 Ib 47).
Im Einzelfall können für den schuldlosen Zustandsstörer hohe Kosten ent-
stehen. Da dieser in der Regel die mit der Sache verbundenen Vorteile ge-
nossen hat, ist es aber gerechtfertigt, ihn die von dieser verursachten Kos-
ten tragen zu lassen.
5.9.4.
Da sich auf der Parzelle aaa tatsächlich Altlasten befanden, bildete sie die
Gefahrenquelle. Der Gesuchsgegner hatte als Eigentümer der Parzelle so-
wohl rechtliche als auch tatsächliche Gewalt über das Grundstück. Unter

- 19 -
diesen Umständen hat grundsätzlich der Gesuchsgegner die durch die Alt-
lastensanierung entstehenden Kosten zu tragen. Ein Verschulden des Ge-
suchsgegners ist dabei nicht erforderlich.
5.10.
Als Zwischenergebnis ist festzuhalten, dass die von der Parzelle aaa abzu-
tretende Fläche zum absoluten Landwert zu entschädigen ist (Erw. 4.3.).
Davon sind die Abbruchkosten in Abzug zu bringen, weshalb eine Entschä-
digung von Fr. 724.00/m2 angemessen ist (Erw. 5.8.3.). Zusätzlich wird der
Gesuchsgegner für die Altlastensanierung auf seinem Areal aufzukommen
haben. Der Kanton hat in Zusammenhang mit dem Strassenbauprojekt
quasi eine Vorausleistung im Hinblick darauf erbracht. Die zu erwartenden
Kosten (Erw. 5.9.1.) sind ihm mit einer Pauschale von Fr. 60'000.00 anzu-
rechnen.
6.
6.1.
Der Gesuchsgegner lässt geltend machen, das Areal erleide durch den Bau
der Unterführung einen Minderwert. So seien im abgehenden Bereich Park-
plätze angeordnet, welche in Zukunft entfallen würden (Eingabe vom 4.
Februar 2014, S. 10).
Zudem entfalle auch die direkte Erschliessung der Parzelle aaa ab der X-
Strasse. Dies führe dazu, dass die Parzelle nur noch über die V-Strasse
erschlossen werden könne. Davon sei insbesondere die auf dem Areal be-
stehende Tankstelle betroffen, weil der Zugangsweg von der V-Strasse her
teilweise über die Parzelle ccc führe und dies nur bis Ende 2014 obligato-
risch gesichert sei, falle die Erschliessung der Tankstelle möglicherweise
ganz weg.
6.2.
6.2.1.
Erleidet nach einer Teilenteignung der verbleibende Rest einer Parzelle ei-
nen Minderwert, so ist dieser zu entschädigen (§ 143 Abs. 1 lit. b BauG).
Zwischen dem Rechtsverlust und dem Schaden, der dem Enteigneten ent-
weder unmittelbar aus der Enteignung oder mittelbar aus dem Werk des
Enteigners erwächst, muss ein adäquater Kausalzusammenhang gegeben
sein (Hess/Weibel, a.a.O., Band I, Art. 19 EntG N 185).
6.2.2.
Ein zusätzlicher Minderwert entsteht dann, wenn die abzutretende Fläche
in die betriebliche Nutzung der Liegenschaft miteinbezogen wird und dieser
eben als Abstellfläche oder Parkfläche dient (Hess/Weibel, a.a.O., Band I,
Art. 19 EntG N 192 m.w.H.). Vorliegend sind die Ausführungen des Ge-
suchsgegners betreffend die Parkplätze sehr vage. Er macht keine konkre-
ten Angaben über die Anzahl der betroffenen Parkplätze und über die Höhe

- 20 -
des entstandenen Minderwerts. Aufgrund der konkreten Umstände, insbe-
sondere der Tatsache, dass es sich bei den Gebäuden auf den betreffen-
den Parzellen um Abbruchobjekte handelt, ist davon auszugehen, dass es
sich bei der abzutretenden Fläche um einen gewöhnlichen Vorplatz han-
delt. Ein solcher steht nicht in einem besonderen Verhältnis zur betriebli-
chen Nutzung der Parzelle aaa, so dass durch die Abtretung ein zusätzli-
cher Minderwert entstünde. Das Begehren um eine Minderwertentschädi-
gung im Zusammenhang mit den wegfallenden Parkplätzen ist abzuwei-
sen.
6.2.3.
Vor dem Bau der Unterführung war die Parzelle sowohl über die X-Strasse
als auch über die V-Strasse erschlossen. Im Rahmen des Bauprojekts
musste die Zufahrt über die X-Strasse aus bau- und verkehrstechnischen
Gründen geschlossen werden und wird dies auch nach Abschluss des Pro-
jekts bleiben. Die Erschliessung über die V-Strasse ist jedoch nach wie vor
gewährleistet.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist der Vorteil, den ein Ge-
werbebetrieb dank seiner unmittelbaren Nachbarschaft zu einer Strasse er-
langt hat, rein tatsächlicher Natur. Aus diesem Grund ist der Eigentümer in
der Regel weder berechtigt, die Wiederherstellung zu verlangen, noch eine
Entschädigung zu erhalten (BGE 100 Ib 197; vgl. auch § 113 Abs. 3 BauG).
Dies gilt auch im vorliegenden Fall. Die betroffenen Parzellen sind nach wie
vor von der V-Strasse her voll erschlossen. Das gilt auch für die Tankstelle.
Dies hat insbesondere deshalb zu gelten, weil es sich bei den Gebäuden
um Abbruchobjekte handelt (vgl. auch Protokoll, S. 9). Durch die Schlies-
sung der Zufahrt über die X-Strasse entsteht kein Minderwert der Parzelle
aaa. Das Begehren ist in diesem Punkt abzuweisen.
6.3.
Eine zusätzliche Minderwertsentschädigung fällt im Übrigen schon aus fol-
gender Überlegung ausser Betracht:
Der vorliegend zugrundegelegte absolute Landwert bildet die auf dem Areal
mögliche künftige bauliche Nutzung ab. Dabei ist davon auszugehen, dass
das Areal anders, wirtschaftlich optimaler genutzt werden wird, als dies
heute der Fall ist. Für die aktuell bestehenden Nutzungen wird kein Raum
bleiben, soweit sie dieser Zielsetzung ökonomisch nicht standzuhalten ver-
mögen. Dass eine solche optimale Bebauung auf dem Rest-areal nach der
Enteignung nicht mehr möglich sein sollte, wurde nie behauptet und kann
nicht ernstlich bezweifelt werden. Jede vom Weiterbestand der aktuellen
Nutzungen ausgehende Entschädigung hätte daher eine die Grenzen der
Eigentumsgarantie sprengende und darum verpönte Doppelentschädigung
zur Folge.

- 21 -
7.
7.1.
Wird der Anspruch auf volle Entschädigung nicht bereits durch die Sach-
wertentschädigung (Verkehrswert und Minderwert) befriedigt, sind weiter
die so genannten Inkonvenienzen zu ersetzen. Diese erfassen den Scha-
den, der dem Enteigneten als Folge der Enteignung im übrigen Vermögen
entsteht (§ 143 Abs. 1 lit. c BauG). Vorausgesetzt ist ein rechtserheblicher
Kausalzusammenhang zwischen dem Rechtsverlust und dem Schaden,
der dem Enteigneten aus der Enteignung oder dem Unternehmen des Ent-
eigners erwächst. Zudem muss der Schaden dem Enteigneten selber er-
wachsen sein (Hess/Weibel, a.a.O., Band I, Art. 19 EntG N 196 f.). Als In-
konvenienzen gelten etwa bauliche Anpassungen zur Wiederherstellung
des ursprünglichen Zustandes, Schaden aus einem Betriebsunterbruch,
Kosten für einen Umzug, Verlust von Abstellplätzen infolge Abtretung von
Vorgartenland, etc. (Hess/Weibel, a.a.O., Band I, Art. 19 EntG N 200;
Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., N 2114; Baugesetzkommentar, §§ 143-
145 BauG, N 47 f.). Weiter muss es sich um einen Schaden handeln, den
der Enteignete mit Hilfe der enteigneten Rechte hätte von sich abwenden
können, den er also nicht auch ohne Enteignung in gleicher Weise hätte
dulden müssen wie seine nicht enteigneten Nachbarn (Hess/Weibel, Band
I, Art. 19 EntG N 20, S. 241). Die Entschädigungspflicht erstreckt sich nur
auf denjenigen Schaden, der vernünftigerweise als Folge des Rechtsver-
lusts erwartet werden kann (Hess/Weibel, Band I, a.a.O., Art. 19 EntG N
22).
7.2.
7.2.1.
Vorliegend lässt der Gesuchsgegner unter diesem Titel geltend machen,
dass er durch den Wegfall der direkten Zufahrt über die X-Strasse Mietein-
bussen erlitten habe. Der Vertrag mit der Mieterin der Tankstelle sei aus-
gelaufen und habe angesichts der veränderten Situation auf tieferem Ni-
veau mit einer Einbusse von Fr. 8'000.00 jährlich nur bis Ende 2014 ver-
längert werden können. Der Mietausfall von Fr. 8'000.00 pro Jahr sei zu-
sätzlich zu entschädigen.
7.2.2.
Aus den beigelegten Mietverträgen mit der D. AG (Beilagen 3 und 4 zur
Duplik vom 18./21. August 2014) geht hervor, dass der alte Vertrag vom
23. September 2003 durch einen neuen Vertrag (vom 27. Februar 2014)
per 1. Januar 2015 ersetzt wird. Wie an der Verhandlung festgestellt wer-
den konnte, ist die Tankstelle noch in Betrieb (Protokoll, S. 2). wie bereits
ausgeführt wurde, sind die betroffenen Parzellen bbb und aaa weiterhin
über die V-Strasse voll erschlossen. Der Zugang zur Tankstelle ist auch
nach dem Bau der Unterführung gewährleistet. Die Tankstelle ist ebenfalls
über die V-Strasse erreichbar. Zudem gilt es auch zu beachten, dass es

- 22 -
sich bei der X-Strasse um eine stark frequentierte West-Ost-Verbindungs-
achse handelt. Wochentags war der Bahnübergang während etwa insge-
samt acht Stunden pro Tag geschlossen, was regelmässig zu stehendem
Verkehr führte. Der Zugang zur Tankstelle von der X-Strasse her war somit
bereits vor dem Bau der Unterführung nicht uneingeschränkt möglich. Im
Weiteren ist davon auszugehen, dass es sich bei der vom Standard her
sehr einfachen Tankstelle ebenfalls um eine Zwischennutzung handelt, die
bei der Realisierung eines neuen Projekts auf den betroffenen Parzellen
kaum mit diesem zur vereinbaren wäre.
Gestützt auf diese Ausführungen ist festzuhalten, dass der Kausalzusam-
menhang zwischen dem geltend gemachten Mietausfall und dem Baupro-
jekt nicht genügend erstellt ist. Das Begehren um Entschädigung eines
Mietausfalls von Fr. 8'000.00 pro Jahr für die Tankstelle ist abzuweisen.
7.3.
7.3.1.
Der Gesuchsgegner hatte die Aussenflächen der betroffenen Parzellen teil-
weise fremdvermietet. Gemäss den beiliegenden Mietverträgen (Beilagen
3 bis 6 zum Begehren vom 4. Februar 2014) nahm er dafür monatliche
Mieten von insgesamt Fr. 1'800.00 (= Fr. 570.00 + Fr. 380.00 + Fr. 250.00
+ Fr. 600.00) ein. Aufgrund des Bauprojekts musste er die Mietverträge
kündigen. Wie aus dem Enteignungsvertragsentwurf ersichtlich ist, offe-
rierte der Kanton dem Gesuchsgegner für die vorübergehende Beanspru-
chung von 885 m2 der Parzelle aaa, 361 m2 der Parzelle bbb und 65 m2 der
Parzelle ccc (total also 1'311 m2) insgesamt Fr. 1'800.00/Monat. Massge-
bend ist die Dauer der vorübergehenden Beanspruchung.
7.3.2.
Der Gesuchsgegner macht geltend, mit den Mietverträgen habe er für
eine Aussenfläche von rund 1'100 m2 monatliche Mieteinnahmen
von Fr. 1'800.00 erzielt. Die vom Kanton beanspruchte Fläche betrage
insgesamt 1'349 m2 (anders die kantonale Berechnung, Erw. 7.3.1.). Die
vom Kanton beanspruchte Fläche sei zu denselben Konditionen zu ent-
schädigen wie zuvor die fremdvermietete Fläche. Die Entschädigung
müsse daher Fr. 2'200.00/Monat betragen (Fr. 1'800.00: 1'100 m2 x
1'349 m2) anstatt die offerierte Entschädigung von Fr. 1'800.00).
7.3.3.
Infolge der vorübergehenden Beanspruchung musste der Gesuchsgegner
die Mietverträge kündigen. Die Mieteinnahmen von Fr. 1'800.00/Monat fie-
len somit aus. Insgesamt wurden nicht mehr Einnahmen realisiert als Fr.
1'800.00/Monat, obwohl das nach Auffassung des Gesuchsgegners mög-
lich gewesen wäre. Der Gesuchsgegner hat keinen Anspruch darauf, dass
ihm das Potential der betroffenen Fläche entschädigt wird. Wie bereits aus-
geführt (Erw. 3.1.), ist dem Betroffenen volle Entschädigung zu leisten. Das

- 23 -
heisst, dass er durch die Enteignung keinen Verlust erleiden soll. Er soll
aber auch nicht vom Eingriff profitieren und aus der geleisteten Entschädi-
gung einen Gewinn erzielen. Wenn der Kanton dem Gesuchsgegner für die
vorübergehende Beanspruchung eine Entschädigung von Fr. 1'800.00/Mo-
nat leistet, ist er gleichgestellt, wie wenn die gekündigten Mietverträge noch
bestehen würden. Ein Anspruch auf zusätzliche Entschädigung besteht
nicht. Das Begehren ist in diesem Punkt abzuweisen.
8.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass aufgrund der konkreten Um-
stände für die von der Parzelle aaa abzutretende Fläche von ca. 222 m2
eine Entschädigung von Fr. 724.00/m2 angemessen ist (Erw. 5.8.). Die
Kosten für die Altlastensanierung sind dem Gesuchsgegner mit
Fr. 60'000.00 aufzuerlegen (Erw. 5.10.). Das Begehren um eine Minder-
wertsentschädigung infolge der wegfallenden Parkplätze ist abzuweisen
(Erw. 6.2.2.). Im Weiteren hat die wegfallende Erschliessung über die X-
Strasse für die betroffenen Parzellen keinen Minderwert zur Folge, weil sie
nach wie vor über die V-Strasse erschlossen sind (Erw. 6.2.3.). Unter dem
Titel Inkonvenienzen lässt der Gesuchsgegner diverse Mietzinsausfälle
geltend machen. Bezüglich der Tankstelle ist der Kausalzusammenhang
zwischen dem geltend gemachten Mietausfall und dem Bauprojekt nicht
genügend erstellt (Erw. 7.2.2.). Für die bisher fremdvermietete Aussenflä-
che erhält der Gesuchsgegner eine Entschädigung von Fr. 1'800.00/Monat,
was dem Umfang des bisherigen Mietzinses entspricht. Wie dem Schreiben
des Gesuchstellers an den Gesuchsgegner vom 29. Mai 2015 zu entneh-
men ist, wurde der Installationsplatz auf den streitbezogenen Parzellen per
Ende November 2015 gekündigt. Für die Dauer der vorübergehenden Be-
anspruchung von März 2014 bis und mit November 2015, insgesamt also
21 Monate, erhält der Gesuchsgegner somit eine Entschädigung von
Fr. 37'800.00. Einen Schaden, der darüber hinausgeht, weist er nicht nach
(Erw. 7.3.3.). Die entsprechenden Begehren sind demzufolge abzuweisen.
9.
Der Gesuchsteller hat bereits eine Abschlagszahlung in der Höhe von
Fr. 110'000.00 geleistet. Eine allfällige Differenz in der Entschädigung ist
gemäss Vergleich vom 17. März 2014 per 1. März 2014 zum Satz von 2,25
% zu verzinsen.
10.
10.1.
Die Kosten des Verfahrens sind in der Regel vom entschädigungspflichti-
gen Gemeinwesen zu tragen, wenn eine Entschädigung zugesprochen
wird (§ 149 Abs. 2 BauG). Vorliegend sind keine Gründe ersichtlich, von
dieser Regelung abzuweichen. Der Gesuchsteller hat als Enteigner die
Verfahrenskosten zu übernehmen.

- 24 -
10.2.
10.2.1.
Der Gesuchsgegner ist anwaltlich vertreten. Die Vertretungskosten gehen
ebenfalls zu Lasten des Gesuchstellers.
Der Vertreter des Gesuchsgegners gab an der Verhandlung vom 20. Mai
2015 eine Aufstellung des gehabten Aufwands (insgesamt 42 Stunden,
ohne die Verhandlung vom 20. Mai 2015) zu den Akten. Er leitete daraus
ein Honorar von Fr. 12'903.20 (inkl. MWST und Auslagen) ab.
10.2.2.
Massgebend für den Parteikostenersatz ist das Dekret über die Entschädi-
gung der Anwälte (Anwaltstarif, AnwT; SAR 291.150) vom 10. November
1987 in der Fassung vom 10. Mai 2011 (in Kraft seit 1. Juli 2011).
Vorliegend ist von einem Streitwert (Differenz zwischen Forderung und An-
gebot) von Fr. 175'400.00 auszugehen. Gemäss § 8a Abs. 1 lit. a AnwT
liegt die Entschädigung bei einem Streitwert über Fr. 100'000.00 bis
Fr. 500'000.00 in einem Rahmen von Fr. 5'000.00 bis Fr. 15'000.00 (inkl.
MWST und Auslagen; vgl. § 8c Abs. 1 AnwT). Innerhalb dieses Rahmens
richtet sich die Entschädigung nach dem mutmasslichen Aufwand des An-
walts, der Bedeutung und der Schwierigkeit des Falls (§ 8a Abs. 2 AnwT).
Vorliegend hielt sich die Schwierigkeit für den Vertreter im normalen Rah-
men; der Aufwand war aufgrund der zusätzlich angeordneten vorzeitigen
Besitzeinweisung (D.1.) leicht erhöht. Unter diesen Umständen ist eine Ent-
schädigung in der Höhe von Fr. 10'000.00 (inkl. MWST und Auslagen) an-
gemessen.

- 25 -
Das Gericht erkennt:
1.
Der Enteignungsvertragsentwurf zwischen dem Kanton Aargau und
A. wird zum integrierten Bestandteil des vorliegenden Entscheids erklärt,
soweit er den nachfolgenden Bestimmungen nicht widerspricht.
2.
2.1.
Die Abtretungsfläche von ca. 222 m2 ab der Parzelle aaa an das Bauprojekt
wird unter Berücksichtigung der Abbruchkosten mit Fr. 724.00/m2 entschä-
digt.
2.2.
Die auf der Parzelle aaa angefallenen Kosten für die Sanierung von Altlas-
ten hat der Gesuchsgegner mit pauschal Fr. 60'000.00 zu tragen.
2.3.
Die von März 2014 bis und mit November 2015 vorübergehend bean-
spruchte Fläche wird mit Fr. 37'800.00 entschädigt.
3.
Alle weitergehenden Forderungen werden abgewiesen.
4.
Es wird festgestellt, dass der Gesuchsteller eine Abschlagszahlung in der
Höhe von Fr. 110'000.00 geleistet hat. Die Mehrentschädigung ist gemäss
Einigung vom 17. März 2014 per 1. März 2014 zum Satz von 2,25 % zu
verzinsen.
5.
Der Gesuchsteller wird ermächtigt und angewiesen, die Handänderung zu
gegebener Zeit gestützt auf die Mutationstabelle des Nachführungsgeome-
ters und unter Nachweis der erfolgten Zahlung gemäss vorstehender Ziffer
2 dem Grundbuchamt Q. zur Eintragung anzumelden.
6.
Die Vermessungs- und Handänderungskosten gehen zu Lasten des
Gesuchstellers.
7.
7.1.
Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus einer Staatsgebühr von
Fr. 6'500.00, einer Kanzleigebühr von Fr. 351.00 und den Auslagen von

- 26 -
Fr. 332.00, insgesamt Fr. 7'183.00 (inkl. Kosten des Verfahrens 4-EV.
2013.36), sind vom Gesuchsteller zu bezahlen.
7.2.
Der Gesuchsteller hat dem Gesuchsgegner darüber hinaus die Parteikos-
ten mit Fr. 10'000.00 (inkl. MWST und Auslagen) zu ersetzen.
Zustellung
- Herr Ralph van den Bergh, Rechtsanwalt, Fachanwalt SAV Bau- und Im-
mobilienrecht, Jurastrasse 58, Postfach 2118, 5430 Wettingen (2, für
sich und zuhanden seines Mandanten)
- Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Abteilung Tiefbau, Sektion
Landerwerb, Herr E., Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau
Mitteilung
- Stadtrat, Q.
- Mitwirkende Fachrichter
- Gerichtskasse (intern)
Rechtsmittelbelehrung Verwaltungsgerichtsbeschwerde
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde
beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, obere Vorstadt 40, 5001
Aarau, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit
dem 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom
18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde-
schrift muss einen Antrag, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Be-
gründung enthalten. Beweismittel sind anzugeben. Der angefochtene Ent-
scheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (§§ 28
und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG;
SAR 271.200] vom 4. Dezember 2007] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1
der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO; SR 272] vom 19. Dezem-
ber 2008).
Aarau, 28. Oktober 2015
Spezialverwaltungsgericht
Kausalabgaben und Enteignungen
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:

- 27 -
E. Hauller G. Bruder-Wismann