ag_spezialverwaltungsgericht · 4-SV.2017.2 · 2018-11-28 · de
Spezialverwaltungsgericht / Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen — 4-SV.2017.2


Spezialverwaltungsgericht
Kausalabgaben und Enteignungen
4-SV.2017.2
Urteil vom 28. November 2018
Besetzung Präsident E. Hauller
Richterin B. Bärtschi
Richter A. Baumgartner
Gerichtsschreiberin R. Gehrig
Klägerin A._____ AG
vertreten durch Dr. Ernst Kistler, Rechtsanwalt und Notar, Bahnhof-
strasse 11, Postfach, 5201 Brugg
Klagegegnerin Aargauische Gebäudeversicherung
Gegenstand Schadensschätzung Gebäude Nrn. aaa und fff in Q._____

- 2 -
Das Gericht entnimmt den Akten:
A.1.
Am 25. Februar 2012 beschädigte ein Feuer zwei Zweifamilienhäuser (Ge-
bäude-Nrn. aaa und fff) auf der Parzelle eee in Q.. Die Gebäude waren bei
der Aargauischen Gebäudeversicherung (AGV) versichert. Das Gebäude
Nr. aaa (Baujahr 1840) hatte einen Versicherungswert (Neuwert) von Fr.
418'000.00, das Gebäude Nr. fff (Baujahr 1910) einen solchen von
Fr. 472'000.00 (Schätzungen vom 24. November 2010; Police Nr. bbb [Vo-
rakten {VA 2E}] und Police Nr. ccc [VA 108A]).
A.2.
Die AGV setzte den Schaden am Gebäude Nr. aaa auf Fr. 266'969.00, je-
nen am Gebäude Nr. fff auf Fr. 325'381.00 fest, jeweils inklusive Aufräum-
kosten (Schreiben je vom 27. April 2012 [VA 75 und 177]). Der damalige
Eigentümer der Liegenschaften akzeptierte die beiden Schadenfestsetzun-
gen mit Unterschrift der entsprechenden Formulare (VA 77 und 179).
Ein Teil der Entschädigung (Zeitwertanteil) von Fr. 167'787.00 (Gebäude
Nr. aaa) bzw. Fr. 202'140.00 (Gebäude Nr. fff) zahlte die AGV dem Ge-
schädigten am 26. Mai 2012 aus (VA 229).
B.1.
Im September 2012 verkaufte der damalige Eigentümer die Parzelle eee
mit den brandgeschädigten Gebäuden sowie die ebenfalls ihm gehörende
Parzelle ddd an die B. AG, S. (Kaufvertrag [VA 82 ff. bzw. 184 ff.]; Handän-
derungsanzeige [VA 97 bzw. 198]). Er trat die Forderung gegenüber der
AGV "vollumfänglich" an die Käuferin ab (Kaufvertrag S. 5).
Nachdem die AGV vom Handwechsel Kenntnis erhalten hatte, informierte
sie die B. AG mit Schreiben vom 15. Januar 2013 über die Höhe der Rest-
forderung, nämlich die Neuwertdifferenz von Fr. 151'096.00 (Fr. 68'532.00
für Gebäude Nr. aaa, Fr. 82'564.00 für Gebäude Nr. fff). Sie wies gleichzei-
tig auf die gesetzlichen Voraussetzungen für die Auszahlung der Neuwert-
differenz hin (Einhaltung der Wiederaufbaufrist; Versicherungswert Ersatz-
baute gleich Wert der Altbauten am Schadentag (VA 98 f. bzw.199 f.).
C.
Die B. AG ersuchte die AGV mit Schreiben vom 16. Dezember 2013 um
Verlängerung der Wiederherstellungsfrist um ein Jahr (VA 203 f.). Die AGV
kam dem Gesuch mit Verfügung vom 29. Januar 2014 nach; Fristende war
neu der 25. Februar 2016 (VA 209).
Mit Schreiben vom 3. November 2015 ersuchte die B. AG die AGV, ihr die
Wiederaufbaufrist nochmals um ein Jahr zu erstrecken (VA 211 f.). Die

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AGV bewilligte auch dieses Gesuch und verlängerte die Frist bis 25. Feb-
ruar 2017. Eine nochmalige Fristerstreckung schloss sie jedoch aus (Ver-
fügung vom 11. November 2015 [VA 214]).
D.
Im September 2016 verkaufte die B. AG die Parzellen ddd und eee an die
A. AG, S.. Im Kaufvertrag vom 20. September 2016 hielten die Parteien
fest, dass der AGV gegenüber eine Forderung von Fr. 150'000.00 bestehe,
sofern der geplante Neubau bis am 25. Februar 2017 den Versicherungs-
wert der abgebrannten Gebäude erreicht habe. Dieser Anspruch stehe der
Verkäuferin zu (Kaufvertrag S. 7 [Klagebeilage 6]).
E.
Die A. AG wandte sich mit Schreiben vom 21. November 2016 an die AGV
und ersuchte diese, die Wiederherstellungsfrist um zwei Monate bis Ende
April 2017 zu verlängern (VA 216). Auf dieses Begehren trat die AGV man-
gels Legitimation der Gesuchstellerin nicht ein (Verfügung vom 28. Novem-
ber 2016 [VA 218]).
F.
Am 22. Februar 2017 nahm die AGV eine Zwischenschätzung des im Bau
befindlichen Neubaus vor. Der Gebäudewert wurde auf Fr. 714'220.00 ge-
schätzt (VA 246-248).
G.1.
Auf entsprechende Nachfrage der B. AG teilte die AGV dieser mit, dass
keine weiteren Zahlungen aus dem Brandschadenfall vom 25. Februar
2012 geleistet würden, weil der Wert des Neubaus den Versicherungswert
der Altbauten innert der Wiederherstellungsfrist nicht erreicht habe. Darauf-
hin wandte sich die B. AG mit Schreiben vom 28. März 2017 an die AGV.
Es sei nicht nachvollziehbar, weshalb die begonnenen Arbeiten am Mehr-
familienhaus für eine Auszahlung der Entschädigung nicht genügten. Sie
ersuchte die AGV um eine Begründung und wies auf die langjährige, gute
Kundenbeziehung zwischen ihr und der AGV hin (Schreiben vom 28. März
2017 [VA 221 f.]).
G.2.
Die AGV antwortete mit Schreiben vom 10. April 2017. Sie rekapitulierte
die massgebenden Werte (Neuwerte Altbauten, ausbezahlte Zeitwerte,
Neuwertdifferenzen sowie Zwischenschätzung Neubau). Nachdem die
Zeitwerte ausbezahlt worden seien und der Neubau die Versicherungs-
werte der Altbauten nicht erreicht habe, fehle es an den Voraussetzungen
für eine weitere Zahlung. Kulanzzahlungen seien bei einem öffentlich-recht-
lichen Unternehmen nicht möglich.
H.

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Die B. AG zog Dr. Ernst Kistler, Brugg, als Anwalt bei. Dieser forderte die
AGV mit Schreiben vom 24. August 2017 zur Zahlung von Fr. 151'000.00
auf (VA 231). Darauf antwortete die AGV mit Schreiben vom 31. August
2017. Sie verwies auf die Verfügung betreffend die A. AG vom 28. Novem-
ber 2016, die sie dem Schreiben in Kopie beilegte (VA 234).
I.
Mit Vereinbarung vom 19. Oktober 2017 übertrug die B. AG den Anspruch
von Fr. 150'000.00 gegenüber der AGV an die A. AG, damit diese die For-
derung für sie durchsetze (Klagebeilage 7).
K.1.
Am 26. Oktober 2017 wandte sich Dr. Ernst Kistler erneut an die AGV, dies-
mal im Auftrag der A. AG. Er ersuchte um Zahlung der zwischenzeitlich an
die A. AG abgetretenen Forderung. Im Ablehnungsfall sei eine anfechtbare
Verfügung zu erlassen (VA 236).
K.2.
Die AGV lehnte mit Schreiben vom 21. November 2017 sowohl die gefor-
derte Zahlung wie auch den Erlass einer Verfügung ab. Für die AGV sei die
Angelegenheit mit Ablauf der verlängerten Wiederaufbaufrist abgeschlos-
sen gewesen (VA 240).
K.3.
Der Rechtsvertreter der Ansprecherinnen (A. AG und B. AG) beharrte mit
Schreiben vom 23. November 2017 auf den Erlass einer Verfügung (VA
241), was die AGV mit Antwortschreiben vom 30. November 2017 wiede-
rum ablehnte und die A. AG auf den Weg ans Gericht verwies (VA 242 f.).
L.
Gegen das Antwortschreiben der AGV vom 30. November 2017 liess die
A. AG am 21. Dezember 2017 Beschwerde beim Spezialverwaltungsge-
richt, Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen (SKE), führen mit dem
Begehren:
"Die Beschwerdegegnerin sei zu verpflichten, der Beschwerdeführerin
Fr. 151'096.00 nebst Verzugszins zu 3 % seit 25.2.2012 zu bezahlen.
Unter Kostenfolge"
M.
Nach Eingang des geforderten Kostenvorschusses ersuchte der Präsident
des SKE die AGV, zum Begehren Stellung zu nehmen (Schreiben vom
9. Januar 2018). Diese antwortete mit Eingabe vom 1. Februar 2018. Sie
beantragte, die Begehren unter Kosten- und Entschädigungsfolgen abzu-
weisen.

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Die A. AG liess innert verlängerter Frist am 5. März 2018 replizieren. Sie
hielt an ihrem Standpunkt fest. Die AGV verzichtete mit Schreiben vom 21.
März 2018 auf eine weitere Stellungnahme. Das Schreiben wurde der Ge-
genseite am 22. März 2018 zur Kenntnis gebracht. Damit war der Schrif-
tenwechsel abgeschlossen.
N.1.
Mit Schreiben vom 20. November 2018 erkundigte sich Dr. Ernst Kistler, ob
er sich von der B. AG statt von der Klägerin an die Verhandlung vom 28.
November 2018 begleiten lassen dürfe. Er legte eine von der Klägerin un-
terzeichnete Vertretungsvollmacht für D. und E. (Mitglieder des Verwal-
tungsrats der B. AG) bei.
N.2.
Der Präsident des SKE wies mit Antwortschreiben vom 21. November 2018
auf das vor Gericht geltende Anwaltsmonopol hin. E. und D. könnten ohne
weiteres an der Verhandlung teilnehmen und allenfalls auch als Auskunfts-
personen wirken. Es obliege aber dem Anwalt, die Klägerin zu vertreten.
Dieses Schreiben sowie die Anfrage vom 20. November 2018 wurden der
AGV gleichentags zur Kenntnis gebracht.
O.
Das Gericht führte am 28. November 2018 eine Verhandlung durch (Prä-
senz siehe Protokoll S. 1) und fällte nach anschliessender Beratung das
vorliegende Urteil.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
1.1.
Gegen Verfügungen der Gebäudeversicherung kann innert 30 Tagen seit
Zustellung Einsprache erhoben werden (§ 50 Abs. 1 des Gesetzes über die
Gebäudeversicherung [GebVG; SAR 673.100] vom 19. September 2006).
Der Einspracheentscheid kann, wiederum innert 30 Tagen nach Zustellung,
beim Spezialverwaltungsgericht angefochten werden (§ 51 Abs. 1 GebVG).
1.2.
1.2.1.
Die AGV hat mit Schreiben vom 30. November 2017 festgestellt, dass es
nichts mehr zu verfügen gebe. Sie hat die A. AG aufgefordert, den ver-
meintlichen Anspruch gerichtlich geltend zu machen. Ein Einspracheent-
scheid liegt damit nicht vor.

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1.2.2.
In Sachbereichen, in denen das SKE für Beschwerdeentscheide zuständig
ist, erstreckt sich dessen Zuständigkeit auch auf das Klageverfahren (§ 59
Abs. 1 und 2 VRPG). Das SKE ist Beschwerdeinstanz im Sachbereich Ge-
bäudeversicherung (Erw. 1.1.). Der Streit um die geforderte Zahlung im Zu-
sammenhang mit dem Brandschaden vom 25. Februar 2012 fällt sachlich
in die Zuständigkeit des SKE. Die mit Eingabe vom 21. Dezember 2017
geltend gemachte Forderung gegenüber der AGV ist im Klageverfahren zu
behandeln.
1.2.3.
Das Verfahren richtet sich nach den Regeln des verwaltungsgerichtlichen
Klageverfahrens, unter Vorbehalt besonderer Bestimmungen (§ 59 Abs. 3
VRPG). Das VRPG regelt das Klageverfahren nur rudimentär. Soweit es
keine Bestimmungen enthält, kommt das Zivilprozessrecht sinngemäss zur
Anwendung (§ 63 VRPG).
1.3.
Vorausgesetzt wird, dass sich die Parteien vor der Klageerhebung über die
Begehren ausgetauscht haben (§ 59 Abs. 3 VRPG in Verbindung mit § 61
VRPG).
Die Auseinandersetzung betreffend die geforderte Zahlung hat zwischen
der B. AG und der AGV stattgefunden. Ersterer soll, falls das Rechtsmittel
der A. AG erfolgreich ist, auch der Erlös zukommen. Die B. AG übernimmt
im Gegenzug die Kosten des Verfahrens vor dem SKE (vgl. Klagebeilage
7). Die Forderung wurde aus verfahrensrechtlichen Gründen auf die A. AG
übertragen (Inkassozession). Die Argumente sind allseits bekannt. Das
Vorverfahren kann als stattgefunden betrachtet werden.
1.4.
Die Prozessvoraussetzungen gemäss Art. 59 der Schweizerischen Zivil-
prozessordnung (ZPO; SR 272) vom 19. Dezember 2008 sind ebenfalls
eingehalten. Auf die Klage ist einzutreten.
2.
Strittig ist vorliegend, ob die A. AG gegenüber der AGV aus dem Schaden-
ereignis vom 25. Februar 2012 noch einen Anspruch auf Zahlung von Fr.
151'096.00 zuzüglich Zins hat (vorne Sachverhalt L.).
3.
3.1.
Die Klägerin argumentiert, die AGV hätte die Frist für den Wiederaufbau
verlängern müssen. Der heutige Wert des Neubaus übersteige den Wert
der Altbauten bei weitem. Sie wirft der AGV Formaljustiz vor. § 13 GebVV
(betreffend Gründe für Fristverlängerung) sei zudem nicht anwendbar, weil

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der Regierungsrat die Bestimmung ohne entsprechende Gesetzesdelega-
tion erlassen habe. Es stehe der AGV nicht zu, über richtig oder falsch des
Vorgehens von Privatbetrieben zu entscheiden. Wenn ein solcher 5 ½
Jahre oder mehr für den Wiederaufbau brauche, sei es nicht an der AGV,
diesem die Frist vorzuenthalten und eine kürzere erzwingen zu wollen. Es
habe wichtige Gründe für die Dauer des Wiederaufbaus gegeben. Die je-
weiligen Eigentümer hätten nicht "getrölt". Die AGV müsse die Frist erstre-
cken, sie habe diesbezüglich kein Ermessen. Die Verweigerung der Frist-
verlängerung auf 62 Monate sei willkürlich (Klage S. 4 ff.; Replik S. 3). Das
Gesetz lasse offen, wer eine Fristerstreckung verlangen könne. Zweckmäs-
sigerweise sei es der Eigentümer, da er am besten wisse, wie lange er bis
zur Fertigstellung brauche (Replik S. 4).
An der Verhandlung vom 28. November 2018 wurde vorgetragen, man
habe die Fristentscheide der AGV nicht angefochten, weil dies Kosten und
Umstände verursacht hätte und weil man gehofft habe, den erforderlichen
Gebäudewert innert Frist zu erreichen (Protokoll S. 5 f.). Ein Rechtsmittel
wäre vor Gericht aber höchstwahrscheinlich erfolgreich gewesen. Eine Frist
könne zudem wiederhergestellt werden, wenn – wie hier - kein öffentliches
Interesse dagegenspreche (Protokoll S. 6 f.). Der Brief der B. AG vom 28.
März 2017 könne als Fristwiederherstellungsgesuch aufgefasst werden
(Replik S. 5).
3.2.
Die AGV hält dagegen, der Anspruch auf die Differenzwertentschädigung
sei beim Verkauf an die Klägerin nicht mitübertragen worden. Diese sei da-
her nicht legitimiert gewesen, ein Fristerstreckungsgesuch für den Wieder-
aufbau zu stellen. Die dazu ergangene Verfügung sei rechtskräftig. Zudem
habe der Gesetzgeber der AGV mit § 26 Abs. 2 GebVG sehr wohl ein Er-
messen beim Entscheid, ob eine Wiederaufbaufrist erstreckt werden solle,
eingeräumt. Mit Verlängerung der Frist auf insgesamt fünf Jahre habe die
AGV den Ermessensspielraum im vorliegenden Schadenfall ausgeschöpft.
Bei Gutheissung des zweiten Fristerstreckungsgesuchs sei das der B. AG
auch angezeigt worden (Vernehmlassung S. 2 f.). Bei Ablauf der Frist seien
die Voraussetzungen für die Auszahlung der Neuwertdifferenz nicht erfüllt
gewesen. Die Schätzung der AGV habe ergeben, dass der Neubau im da-
maligen Zeitpunkt den erforderlichen Grenzwert (Summe aus Restwert der
beschädigten Gebäude und Zeitwert des Schadens) nicht übersteige. Es
bestünden daher keine Ansprüche mehr gegenüber der AGV (Vernehmlas-
sung S. 4).
Eine Wiederherstellung der Frist komme bei rechtskräftig festgesetzten
Fristen nicht in Frage (Protokoll S. 6).

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3.3.
Die AGV versichert die Gebäude zum Neuwert (Wiederherstellungskosten,
vgl. § 15 Abs. 1 GebVG). Im Schadenfall wird die Entschädigung aufgeglie-
dert in zwei Teile, die Entschädigung des Zeitwerts und die Entschädigung
der Neuwertdifferenz. Wird ein Gebäude nicht wiederhergestellt, wird nur
der Zeitwert zum Zeitpunkt des Schadeneintritts ausbezahlt (§ 26 Abs. 1
GebVG). Wird das beschädigte Gebäude aber wiederhergestellt, wird zu-
sätzlich zum Zeitwert auch die Neuwertdifferenz ersetzt. Dieser Teil der
Entschädigung steht unter dem Vorbehalt, dass das vollständig oder teil-
weise zerstörte Gebäude innert dreier Jahre am selben Ort und mit gleich-
artiger Nutzung wiederhergestellt wird (§ 26 Abs. 1 und 2 GebVG). Der An-
spruch ist also mehrfach auflösend bedingt. Es liegt am Versicherungsneh-
mer, die Bedingungen zeitgerecht zu erfüllen und damit den Anspruch de-
finitiv zu erwerben. Bei Nicht- oder nicht zeitgerechter Erfüllung geht der
Anspruch unter (so der Entscheid des SKE vom 12. März 2014, auszugs-
weise publiziert in den Aargauischen Gerichts- und Verwaltungsentschei-
den [AGVE] 2014, S. 399).
Für alle drei Bedingungen (Wiederherstellung am gleichen Ort, mit gleicher
Nutzung und innert Frist) sieht das Gesetz Abweichungen vor (§ 26 Abs. 1
und 2 GebVG). So kann die Versicherung die Wiederherstellungsfrist aus
wichtigen Gründen erstrecken. Als wichtige Gründe kommen namentlich
objektive Hinderungsgründe wie die Dauer öffentlich-rechtlicher Verfahren
in Frage (§ 13 GebVV).
Bei einem Verkauf der Liegenschaft vor Wiederherstellung der geschädig-
ten Baute geht der Anspruch auf die Neuwertdifferenz nicht automatisch
auf den Rechtsnachfolger über. Der Ersatzanspruch kann aber vertraglich
auf den Käufer übertragen werden, so dass dieser bei Einhaltung der Vo-
raussetzungen den Differenzwert bei der AGV geltend machen kann
(AGVE 2014 S. 400). Wird der Anspruch nicht übertragen, steht es dem
Käufer auch nicht zu, diesbezüglich bei der AGV Anträge zu stellen.
3.4.
Die A. AG hat die zu überbauenden Grundstücke ohne die damals noch
offene Forderung gegenüber der AGV aus dem Brandschadenfall mit Kauf-
vertrag vom 20. September 2016 von der B. AG übernommen. Die Forde-
rung blieb bei der B. AG und war – darauf wurde im Vertrag ausdrücklich
hingewiesen – an die Bedingung gebunden, dass der geplante Neubau den
Versicherungswert der beiden inzwischen abgebrochenen, brandgeschä-
digten Gebäude bis am 25. Februar 2017 erreiche (vgl. Kaufvertrag S. 7 f.).
Erst lange nach Ablauf dieser Frist, mit Vereinbarung vom 19. Oktober
2017, übertrug die B. AG die Forderung an die A. AG, damit diese den
Anspruch gegenüber der AGV durchsetze und den Erlös der B. AG aus-
zahle.

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3.5.
Die Rechtsvorgängerin der Klägerin, die B. AG, war rund vier Jahre Eigen-
tümerin der Grundstücke (Kauf im September 2012, Verkauf im September
2016), auf denen die A. AG den Ersatzbau realisiert hat. Sie liess sich die
Wiederherstellungsfrist zwei Mal um je ein Jahr bis am 25. Februar 2017
erstrecken. Eine nochmalige Erstreckung der Frist schloss die AGV bereits
mit Verfügung vom 11. November 2015 ausdrücklich aus. Diese Verfügung
wurde unangefochten rechtskräftig.
Auf ein weiteres Fristerstreckungsgesuch der A. AG vom 21. November
2016 trat die AGV wegen fehlender Legitimation nicht ein (Entscheid vom
28. November 2016). Auch diese Verfügung wurde unangefochten rechts-
kräftig.
Daneben haben die B. AG und die A. AG bis zum Ablauf der Wiederauf-
baufrist in dieser Sache soweit ersichtlich nichts mehr unternommen. An-
deres wird seitens der Ansprecher auch nicht geltend gemacht. Die Wie-
deraufbaufrist bis 25. Februar 2017 war damit rechtskräftig festgelegt.
3.6.
3.6.1.
An der Verhandlung vom 28. November 2018 wurde zusätzlich über eine
mögliche Wiederherstellung der Frist diskutiert (vorne Erw. 3.1. Abs. 2 und
Erw. 3.2. am Ende).
Die Frist für eine verpasste Prozesshandlung kann auf Gesuch hin wieder-
hergestellt werden (§ 28 Abs. 1 VRPG in Verbindung mit Art 147 ff. ZPO),
wenn der säumigen Partei die Wahrung der Frist unmöglich war. Hat sie
die Frist aber absichtlich, d.h. freiwillig und irrtumsfrei verstreichen lassen,
ist eine Wiederherstellung nach Art. 148 ZPO ausgeschlossen (Basler
Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung [BK-ZPO], 3. Auflage,
Basel 2017, Art. 148 N 7 ff.). Bei einem bereits eröffneten Entscheid kann
die Fristwiederherstellung sodann nur innert 6 Monaten seit Eintritt der for-
mellen Rechtskraft verlangt werden (Art. 148 Abs. 3 ZPO; BK-ZPO Art. 148
N 43 f.).
3.6.2.
Die Entscheide der AGV zu den Fristerstreckungsgesuchen datieren vom
11. November 2015 (Gesuch B. AG) und vom 28. November 2016 (Gesuch
A. AG). Keine der beiden Ansprecherinnen hat innert Frist seit Rechtskraft
des sie betreffenden Entscheids um Wiederherstellung der Frist ersucht.
Auch das Schreiben der B. AG vom 28. März 2017 wäre verspätet gewe-
sen, wenn es überhaupt als Gesuch aufzufassen gewesen wäre.

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Zudem geht aus den Ausführungen an der Verhandlung vom 28. November
2018 zweifelsfrei hervor, dass die Entscheide der AGV bewusst nicht an-
gefochten wurden. Einerseits scheute man Aufwand und Kosten eines Ver-
fahrens, andererseits hoffte man, mit dem Bau innert Frist den erforderli-
chen Gebäudewert von Fr. 890'000.00 zu erreichen. Das damit eingegan-
gene Risiko haben die B. AG und die Klägerin selber zu tragen (Protokoll
S. 4 ff.). Es ist müssig, im Nachhinein über die Erfolgschancen nicht erho-
bener Rechtsmittel zu spekulieren (Erw. 3.1.).
Ausserdem besteht ein erhebliches öffentliches Interesse daran, dass ein
in einem förmlichen und korrekt durchgeführten Verfahren ergangener,
rechtskräftiger Entscheid Bestand hat. Die Hürden für eine Fristwiederher-
stellung sind daher notorisch hoch und werden vorliegend offensichtlich
nicht erreicht.
Es bleibt somit bei der Feststellung, dass die rechtskräftigen Entscheide
der AGV zur Terminierung der Wiederaufbaufrist heute nicht mehr in Frage
gestellt werden können.
3.7.
Weitere Voraussetzung für die Zahlung der Neuwertdifferenz ist, dass der
Gebäudeversicherungswert des Neubaus spätestens bei Ablauf der Wie-
deraufbaufrist den Versicherungswert der Altbauten – vorliegend
Fr. 890'00.00 (vorne A.1.) – erreicht hat (§ 15 Abs. 1 GebVV). Nicht mass-
geblich ist der Gebäudeversicherungswert des erst nach Fristablauf fertig
gestellten Neubaus, weil damit die kumulativ zu erfüllende Fristvorausset-
zung von vornherein unterlaufen würde.
Kurz vor Ablauf der Frist, am 22. Februar 2017, nahm die AGV eine Zwi-
schenschätzung des Neubaus vor. Den geschätzten Versicherungswert
von Fr. 714'200.00 (vorne F.) eröffnete sie der A. AG mit Police Nr. 346886
vom 10. März 2017. Die Schätzung blieb unangefochten.
Bei Fristablauf lag der Wert des Neubaus demnach um mehr als die Neu-
wertdifferenz von Fr. 151'096.00 unter dem Versicherungswert der Altbau-
ten. Eine anteilmässige Auszahlung wäre nur in Betracht gefallen, wenn die
Zwischenschätzung im Bereich der Neuwertdifferenz gelegen hätte, was
aber auch nicht der Fall war (Protokoll S. 4 und 6). Die Voraussetzungen
für die Auszahlung der Neuwertdifferenz waren demnach nicht erfüllt; der
Anspruch ging unter (Erw. 3.4.). Die AGV hat daher die Zahlung zu Recht
verweigert. Die Klage der A. AG ist abzuweisen.
3.8.
Die B. AG und die A. AG haben im Kaufvertrag vom 20. September 2016
den Anspruch auf die Neuwertdifferenz nicht an die Käuferin übertragen. In

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der Folge war die A. AG nicht legitimiert, in Bezug auf die noch "schwe-
bende" Forderung mit der AGV zu verhandeln und die B. AG konnte den
Baufortgang nicht mehr beeinflussen. Diese unglückliche Ausgangslage
der fehlenden Handlungsmöglichkeiten hat nicht die AGV zu verantworten.
Diese hat die Rahmenbedingungen des Wiederaufbaus (Erw. 3.3.), insbe-
sondere in Bezug auf den Fristablauf (zweite und letzte Fristerstreckung),
klar und frühzeitig (Verfügung vom 11. November 2015) bekannt gegeben.
Ihr kann kein Vorwurf gemacht werden.
4.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten von der Klägerin zu
übernehmen (§ 63 VRPG in Verbindung mit Art. 106 Abs. 1 ZPO), wobei
der geleistete Kostenvorschuss zu verrechnen ist. Dieser wurde im Übrigen
nach der damals noch angewandten linearen Berechnung aus heutiger
Sicht überhöht eingefordert. Aktuell hat die sich grundsätzlich nach wie vor
am Streitwert und nach dem Rahmen von § 22 Abs. 1 lit. b des Dekrets
über die Verfahrenskosten (Verfahrenskostendekret, VKG, SAR 221.150)
vom 24. November 1987 ausrichtende Kurve in Analogie zur Regelung für
Zivilsachen (§ 7 VKD) einen degressiven Verlauf. In zusätzlicher Berück-
sichtigung des gemessen am Streitwert gering gebliebenen Aufwands (vgl.
§ 7 Abs. 2 VKD) hält das SKE eine Staatsgebühr von Fr. 4'200.00 für an-
gemessen.
Die obsiegende AGV ist nicht anwaltlich vertreten, weshalb ihr keine Par-
teikosten zu ersetzen sind (§§ 63 VRPG in Verbindung mit Art. 95 Abs. 3
lit. b ZPO).
Das Gericht erkennt:
1.
Die Klage wird abgewiesen.
2.
Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus der Staatsgebühr von
Fr. 4'200.00, der Kanzleigebühr von Fr. 156.00 und den Auslagen von
Fr. 138.00, zusammen Fr. 4'494.00, sind von der Klägerin zu bezahlen.
Nach Verrechnung mit dem geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 10'000.00
sind ihr Fr. 5'506.00 zurückzubezahlen.
3.
Es werden keine Parteikosten ersetzt.
Zustellung

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- Klägerin (3; Vertreter, auch zuhanden der B. AG)
- Klagegegnerin (2)
Mitteilung
- mitwirkende Fachrichterin, mitwirkender Fachrichter
- Gerichtskasse (intern)
Rechtsmittelbelehrung Verwaltungsgerichtsbeschwerde
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde
beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, obere Vorstadt 40, 5001
Aarau, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit
dem 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom
18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde-
schrift muss einen Antrag, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Be-
gründung enthalten. Beweismittel sind anzugeben. Der angefochtene Ent-
scheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (§§ 28
und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG;
SAR 271.200] vom 4. Dezember 2007] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1
der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO; SR 272] vom 19. Dezem-
ber 2008).

- 13 -
Aarau, 28. November 2018
Spezialverwaltungsgericht
Kausalabgaben und Enteignungen
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:
E. Hauller R. Gehrig