ag_spezialverwaltungsgericht · 3-RV.2024.26 · 2024-12-19 · de
Spezialverwaltungsgericht / Abteilung Steuern — 3-RV.2024.26


Spezialverwaltungsgericht
Steuern
3-RV.2024.26
P 202
Urteil vom 19. Dezember 2024
Besetzung Präsident Fischer
Richter Senn
Richter Wick
Gerichtsschreiber Fäs
Rekurrent A._____
vertreten durch Peter Haller Treuhand AG, Brüelstrasse 37,
4312 Magden
Gegenstand Einspracheentscheid der Steuerkommission Q._____
vom 13. Dezember 2023
betreffend Grundstückgewinnsteuer 2021

- 2 -
Das Gericht entnimmt den Akten:
1.
Mit Verfügung vom 20. April 2023 veranlagte die Steuerkommission
Q._____ A._____ für einen im Jahr 2021 erzielten steuerbaren Grund-
stückgewinn von CHF 208'097.00 bei einer Besitzesdauer von sechs
Jahren und einem Steuersatz von 30 % zu einer Grundstückgewinnsteuer
von CHF 62'429.00. Mit weiterer Verfügung vom 20. April 2023 veranlagte
die Steuerkommission Q._____ A._____ für einen im Jahr 2021 erzielten
steuerbaren Grundstückgewinn von CHF 208'097.00 bei einer Be-
sitzesdauer von drei Jahren und einem Steuersatz von 36 % zu einer
Grundstückgewinnsteuer von CHF 74'914.00. Diesen Veranlagungen lie-
gen ein Veräusserungserlös von CHF 1'400'000.00, ein Erwerbspreis von
CHF 970'000.00, Aufwendungen von CHF 13'806.00 und ein Grundstück-
gewinn von CHF 416'194.00 zugrunde. In Abweichung von der Selbst-
deklaration wurde die Grundstückgewinnsteuer nicht infolge Ersatz-
beschaffung aufgeschoben.
2.
Gegen die Verfügungen vom 20. April 2023 erhob A._____ mit Schreiben
vom 16. Mai 2023 Einsprache und beantragte sinngemäss,
dass der Gewinn aufgrund getätigter Investitionen von CHF 225'000.00 auf
CHF 205'000.00 (CHF 1'400'000.00 ./. CHF 970'000.00 ./. CHF 225'000.00) zu
reduzieren sei;
dass die Grundstückgewinnsteuer infolge Ersatzbeschaffung aufzuschieben
sei;
dass eventualiter für den gesamten Grundstückgewinn der Steuersatz von
30 % (Besitzesdauer von sechs Jahren) anzuwenden sei.
3.
Mit Entscheid vom 13. Dezember 2023 wies die Steuerkommission
Q._____ die Einsprache ab.
4.
Den Einspracheentscheid vom 13. Dezember 2023 (Zustellung am 26. Ja-
nuar 2024) liess A._____ mit rechtzeitigem Rekurs vom 21. Februar 2024
(Postaufgabe gleichentags) an das Spezialverwaltungsgericht, Abteilung
Steuern, weiterziehen. Er stellt die folgenden Begehren:
"1. Der Einsprache-Entscheid vom 13. Dezember 2023 der Steuerkommission
Q._____, in Q._____, sei aufzuheben und die darin beantragte Er-
satzbeschaffung sei vollumfänglich zu gewähren.

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2. Es sei festzustellen, dass der Steuerpflichtige zum Zeitpunkt des Rekurses
zivilrechtlicher Eigentümer eines Miteigentumsanteils von ½ resp. von 50%
am Grundstück Nr. aaa im Grundbuch R._____ ist.
3. Es sei festzustellen, dass die nachträgliche Ersatzbeschaffungsfrist von
3 Jahren erst am 8. Dezember 2024 ablaufen wird und der Steuerpflichtige
demnach bis zu diesem Zeitpunkt im Sinne einer mehrfachen oder mehr-
stufigen Ersatzbeschaffung die Voraussetzungen für die geltend gemachte
Ersatzbeschaffung herbeiführen darf und kann.
4. Das Verfahren sei bis zum Erwerb eines weiteren Miteigentumsanteils von
40% am Grundstück Nr. aaa im Grundbuch R._____ zu sistieren, und zwar
längstens bis am 8. Dezember 2024.
5. Sobald der Steuerpflichtige (bis spätestens am 8. Dezember 2024) im Be-
sitz eines Miteigentumsanteils von 90% am Grundstück Nr. aaa im
Grundbuch R._____ ist, sei festzustellen, dass die Voraussetzungen für
die beantragte Ersatzbeschaffung gegeben sind und demnach die bean-
tragte Ersatzbeschaffung gutzuheissen sei.
6. Eventualantrag: Im Falle der Ablehnung der Rechtsbegehren von Ziffer
1. bis Ziffer 5. vorstehend sei festzustellen, dass mit dem Erwerb des 40%-
igen Miteigentumsanteils innerhalb der nachträglichen Ersatzbeschaf-
fungsfrist von drei Jahren, um damit in den Besitz von 90% Miteigen-
tumsanteils am Grundstück Nr. aaa im Grundbuch R._____ zu gelangen,
die Voraussetzungen für die Durchführung und Gutheissung eines Revisi-
onsverfahrens im Sinne von § 201 ff. Steuergesetz Kanton Aargau erfüllt
sind.
7. Unter Kostenfolge."
Auf die Begründung wird, soweit für die Entscheidung erforderlich, in den
Erwägungen eingegangen.
5.
Die Steuerkommission Q._____ und das Kantonale Steueramt beantragen
die Abweisung des Rekurses.
6.
6.1.
A._____ liess eine Replik erstatten und zudem mit Schreiben vom 14. Mai
2024 mitteilen, dass er mit Kaufvertrag vom 6. Mai 2024 80 % des hälftigen
Miteigentumsanteils von B._____ an der Liegenschaft GB R._____ Nr. aaa
gekauft habe und nun zu 9/10 deren Miteigentümer sei. Den erwähnten
Kaufvertrag liess A._____ ebenfalls einreichen.
6.2.
Mit Schreiben vom 19. August 2024 liess das Spezialverwaltungsgericht
dem Kantonalen Steueramt die genannten Eingaben zukommen und for-

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derte dieses um eine Stellungnahme dazu in Absprache mit der Steuer-
kommission Q._____ bis am 20. September 2024 auf.
6.3.
Das Kantonale Steueramt hat auf eine Stellungnahme zu diesen Eingaben
verzichtet und beantragt mit Verweis auf den Einspracheentscheid und die
Vernehmlassung der Steuerkommission Q._____ vom 12. März 2024 wei-
terhin die Abweisung des Rekurses.

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Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Der vorliegende Rekurs betrifft eine Grundstückgewinnsteuer 2021. Mass-
gebend für die Beurteilung sind das Steuergesetz vom 15. Dezember 1998
(StG) und die Verordnung zum Steuergesetz vom 11. September 2000
(StGV).
2.
2.1.
2.1.1.
Mit Kaufvertrag vom 17. Dezember 2015 erwarben der Rekurrent und
C._____ zu Miteigentum von je ½ die Liegenschaft GB Q._____ Nr. bbb,
761 m2, Wohnhaus, zum Preis von CHF 970'000.00.
2.1.2.
Mit Kaufvertrag vom 14. August 2019 erwarb der Rekurrent von C._____
deren hälftigen Miteigentumsanteil an der Liegenschaft GB Q._____
Nr. bbb zum Preis von CHF 485'000.00.
2.1.3.
Mit Kaufvertrag vom 8. Dezember 2021 (Tagebucheintrag im Grundbuch
am 14. März 2022) verkaufte der Rekurrent die Liegenschaft GB Q._____
Nr. bbb zum Preis von CHF 1'400'000.00.
2.2.
2.2.1.
Mit Kaufvertrag vom 25. Januar 2021 (Tagebucheintrag im Grundbuch am
27. Januar 2021) erwarben der Rekurrent und B._____ zu Miteigentum von
je ½ die Liegenschaft GB R._____ Nr. aaa, 590 m2, Acker, Wiese, Weide,
zum Preis von CHF 700'000.00.
2.2.2.
Der Rekurrent und B._____ liessen auf der Liegenschaft GB R._____
Nr. aaa ein Einfamilienhaus erstellen. Die diesbezüglichen Kosten beliefen
sich per 23. Dezember 2022 auf CHF 1'636'196.00 (Landpreis von
CHF 700'000.00; Baukosten von CHF 929'181.00; Notariatskosten von
CHF 7'015.00).
2.2.3.
Mit Kaufvertrag vom 6. Mai 2024 erwarb der Rekurrent 80 % des hälftigen
Miteigentumsanteils von B._____ an der Liegenschaft GB R._____ Nr. aaa,
Einfamilienhaus, zum Preis von CHF 656'254.00. Dessen Mit-
eigentumsanteil an dieser Liegenschaft beträgt demnach 9/10.

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2.3.
Der Rekurrent beantragt, dass die Grundstückgewinnsteuer infolge Er-
werbs und Baus der Liegenschaft in R._____ aufzuschieben sei.
3.
3.1.
Gewinne aus der Veräusserung von im Kanton gelegenen Grundstücken
oder Anteilen an solchen unterliegen der Grundstückgewinnsteuer (§ 95
Abs. 1 StG). Der Grundstückgewinn ist der Betrag, um den der Erlös die
Anlagekosten übersteigt (§ 101 Abs. 1 StG). Als Erlös gilt der Verkaufspreis
mit allen weiteren Leistungen der erwerbenden Person (§ 102 Abs. 1 Satz
1 StG). Die Anlagekosten setzen sich aus dem Erwerbspreis (§ 103 StG)
und den Aufwendungen (§ 104 StG) zusammen. Steuerpflichtig ist die ver-
äussernde Person (§ 100 Abs. 1 StG).
3.2.
Der Grundstückgewinn aus dem Verkauf der Liegenschaft in Q._____ be-
trägt vorliegend unstrittig CHF 416'194.00 (Erlös von CHF 1'400'000.00 ./.
Erwerbspreis von CHF 970'000.00 ./. Aufwendungen von CHF 13'806.00).
4.
4.1.
Strittig ist, ob die Grundstückgewinnsteuer infolge Erwerbs und Baus der
Liegenschaft in R._____ aufzuschieben ist.
4.2.
4.2.1.
Die Grundstückgewinnbesteuerung wird bei Veräusserung einer dauernd
und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus
oder Eigentumswohnung) aufgeschoben, soweit der dabei erzielte Erlös in-
nert angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten
Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird (Art. 12 Abs. 3 lit. e des
Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kan-
tone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 [StHG]). Der Begriff des
"dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohneigentums" ist bundes-
rechtlich geregelt. Die Kantone sind demgegenüber befugt, die Dauer der
"angemessenen Frist" (Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG; der Zeitraum zwischen
zwei Handänderungen) eigenständig festzulegen (BGE 143 II 233 E. 2.3).
4.2.2.
Die Grundstückgewinnsteuer wird auf Begehren der steuerpflichtigen Per-
son aufgeschoben bei Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich
selbst genutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus, Eigentumswohnung
oder Beteiligung mit Sondernutzungsrecht), soweit der dabei erzielte Erlös
innert 2 Jahren vor oder 3 Jahren nach der Veräusserung zum Erwerb oder

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zum Bau einer gleich genutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwen-
det wird (§ 98 Abs. 1 StG).
4.2.3.
Das Ersatzbeschaffungsprivileg gilt nur für dauernd selbstgenutztes Grund-
eigentum. Die steuerpflichtige Person muss sowohl die veräusserte als
auch die Ersatzliegenschaft ganzjährig selbst und tatsächlich bewohnen,
mithin am fraglichen Ort ihren zivil- bzw. steuerrechtlichen Wohnsitz haben
(BGE 143 II 233 E. 2.4; Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 5. Auf-
lage, Muri-Bern 2023, § 98 StG N 6).
4.2.4.
Nach der Lehre gilt eine Liegenschaft nur dann als "ausschliesslich selbst-
genutzt", wenn sie nur von der steuerpflichtigen Person als (zivilrechtliche)
Eigentümerin, eventuell zusammen mit ihren Familienangehörigen tatsäch-
lich bewohnt wird (M. Zweifel/S. Hunziker/O. Margraf/S. Oesterhelt,
Schweizerisches Grundstückgewinnsteuerrecht, Zürich 2021, § 7 N 104).
Bei Miteigentum wird die Ersatzbeschaffung auf dem Erlösanteil gewährt,
der dem im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteil entspricht; bei
Gesamteigentum auf dem Erlösanteil, welcher der Quote des Innenverhält-
nisses entspricht (§ 44 Abs. 1 StGV).
4.2.5.
Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung haben die Kantone bei der
Frage der teilweisen Reinvestition des Erlöses in ein Ersatzobjekt im Sinne
von Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG keinen Spielraum. Zur Anwendung kommt die
absolute Methode (auch Abschöpfungsmethode genannt), wonach der
Steueraufschub nur für denjenigen Teil des Gewinns gewährt wird, der
nach Wiederverwendung der Anlagekosten des veräusserten Objekts (und
allfälliger Drittleistungen) zusätzlich in den Erwerb des Ersatzobjektes in-
vestiert wird. Das heisst, der nicht wieder investierte Gewinn gelangt - so-
fort - zur Besteuerung (BGE 130 II 202 E. 3.2 ff.; BGE 137 II 419 E. 2.2.1).
4.3.
4.3.1.
Vorliegend geht es sowohl um eine teils vorgängige als auch teils nachträg-
liche Ersatzbeschaffung. Nachfolgend sind daher Beginn und Ende der
zwei- bzw. dreijährigen Ersatzbeschaffungsfrist gemäss § 98 Abs. 1 StG zu
bestimmen.
4.3.2.
Die Modalitäten der Wahrung der "angemessenen" Frist lässt das Bundes-
recht zwar weitgehend offen. Unstreitig bezieht sich die "angemessene
Frist" aber auf den Zeitraum zwischen zwei Handänderungen, geht es doch
um die Reinvestition in dauernd und ausschliesslich selbstgenutztes
Grundeigentum. Der Übergang von Grundeigentum wird von Zivilrechts

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wegen, abgesehen von Ausnahmen, durch den Grundbucheintrag bewirkt
(Art. 656 Abs. 1 und Art. 971 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs
vom 10. Dezember 1907 [ZGB]). Ihm kommt konstitutive Wirkung zu, was
Ausdruck des absoluten Eintragungsprinzips ist. Ebenso von Bundesrechts
wegen setzen die Rechtswirkungen des Grundbucheintrags rückwirkend
mit dem Tagebucheintrag ein (Art. 972 Abs. 2 ZGB). Im selben Zeitpunkt
entsteht die Grundstückgewinnsteuerforderung, soweit kein Steuerauf-
schub Platz greift. Das Steuerrecht knüpft damit an das Zivilrecht an. Raum
für eine vom Zivilrecht abweichende Betrachtungsweise bleibt keiner. Ins-
besondere mit Blick auf die Rechtssicherheit ist selbst im Bereich einer
Wirtschaftsverkehrssteuer nur zurückhaltend von der zivilrechtlichen Be-
trachtungsweise als Massstab der steuerlichen Beurteilung abzurücken.
Umso deutlicher gilt dies bei Rechtsverkehrssteuern (z. B. Handänderungs-
steuer) oder Spezialeinkommenssteuern (z. B. Grundstückgewinnsteuer).
Dies gebietet, für Beginn und Ende der Ersatzbeschaffungsfrist auf den je-
weiligen Tagebucheintrag abzustellen (Bundesgerichtsurteil vom 19. De-
zember 2012 [2C_337/2012] E. 3.3 m.w.H. = StE 2013 B 42.38 Nr. 36 =
StR 2013 S. 368 ff.; Bundesgerichtsurteil vom 25. September 2019
[2C_648/2018] E. 5.4.). Die Auffassung, wonach für das aargauische Recht
weiterhin auf das Datum der öffentlichen Beurkundung abzustellen sei
(Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, a.a.O., § 98 StG N 3), ist mit die-
ser Rechtsprechung bzw. den bundesrechtlichen Vorgaben von Art. 12
Abs. 3 lit. e StHG, Art. 656 Abs. 1, Art. 971 Abs. 1 und Art. 972 Abs. 2 ZGB
nicht vereinbar (SGE vom 27. Juni 2024 [3-RV.2023.11]; SGE vom
23. Februar 2023 [3-RV.2022.44]).
4.3.3.
Die Veräusserung der Liegenschaft in Q._____ wurde am 14. März 2022
im Tagebuch eingetragen. Demnach lief die zweijährige Frist für die vor-
gängige Ersatzbeschaffung vom 14. März 2020 bis am 14. März 2022 (vgl.
Art. 77 Abs. 1 Ziff. 3 und Abs. 2 des Bundesgesetzes betreffend die Ergän-
zung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom 30. März 1911, Obliga-
tionenrecht [OR]; per analogiam). Zudem begann die dreijährige Frist für
die nachträgliche Ersatzbeschaffung am 14. März 2022 zu laufen und wird
am 14. März 2025 enden.
4.4.
Der Landkauf der Ersatzliegenschaft (Tagebucheintrag am 27. Januar
2021; E. 2.2.1.) und deren Bau (bis am 23. Dezember 2022; E. 2.2.2.) er-
folgten unstreitig innerhalb der Ersatzbeschaffungsfristen (E. 4.3.3.).
4.5.
Die Vorinstanz hat in den Veranlagungsverfügungen und im Einsprache-
entscheid aufgrund des zum damaligen Zeitpunkt hälftigen Miteigen-
tumsanteils des Rekurrenten an der Liegenschaft in R._____ nur die Hälfte
der Ersatzbeschaffungskosten von CHF 1'636'196.00, das heisst

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CHF 818'098.00 berücksichtigt. Da diese unter den Anlagekosten der ver-
äusserten Liegenschaft in Q._____ von CHF 983'806.00 (Erwerbspreis von
CHF 970'000.00 + Aufwendungen von CHF 13'806.00; E. 3.2.) liegen,
wurde die Grundstückgewinnsteuer nicht aufgeschoben (vgl. E. 4.2.5.).
4.6.
Zwischenzeitlich hat der Rekurrent mit Kaufvertrag vom 6. Mai 2024
(Tagebucheintrag im Mai 2024) innerhalb der dreijährigen nachträglichen
Ersatzbeschaffungsfrist (E. 4.3.3.) 80 % des hälftigen Miteigentumsanteils
von B._____ an der Liegenschaft in R._____ erworben. Dessen Mit-
eigentumsanteil an dieser Liegenschaft beträgt demnach 9/10.
4.7.
Vorliegend können Ersatzbeschaffungskosten von CHF 818'098.00 (50 %
von CHF 1'636'196.00; E. 2.2.2. und E. 4.2.4.) und CHF 656'254.00
(E. 2.2.3.), das heisst insgesamt CHF 1'474'352.00 berücksichtigt werden.
Gründe für eine andere rechtliche Würdigung sind, wie nachfolgend darge-
legt, weder geltend gemacht noch ersichtlich (E. 4.8. ff.).
4.8.
Das Kantonale Steueramt und die Vorinstanz haben der Aufforderung des
Spezialverwaltungsgerichts, sich zum Erwerb des Rekurrenten von 80 %
des hälftigen Miteigentumsanteils von B._____ an der Ersatzliegenschaft
zu äussern, keine Folge geleistet.
4.9.
Sofern die Voraussetzungen für einen Steueraufschub erfüllt sind, ist die
Grundstückgewinnsteuer von Amtes wegen unabhängig von einem Antrag
der steuerpflichtigen Person aufzuschieben (vgl. den Wortlaut von Art. 12
Abs. 3 StHG: "Die Besteuerung wird aufgeschoben bei"). Da es sich bei
den Tatsachen, die zu einem Steueraufschub führen, häufig um solche
handelt, die der Veranlagungsbehörde nicht bekannt sind, ist die steuer-
pflichtige Person trotzdem gut beraten, einen (gesetzlich nicht notwendi-
gen) Antrag auf Steueraufschub zu stellen (M. Zweifel/S. Hunziker/O. Mar-
graf/ S. Oesterhelt, a.a.O., § 7 N 300). Ein solcher Antrag muss nicht be-
reits im Zeitpunkt der Veräusserung der Liegenschaft oder Einreichung ei-
ner allfälligen Steuererklärung gestellt werden. Es reicht, dass der Antrag
noch vor Eintritt der Rechtskraft der Veranlagung (M. Zweifel/S. Hunzi-
ker/O. Margraf/ S. Oesterhelt, a.a.O., § 7 N 301) bzw. spätestens im Re-
kursverfahren gestellt wird (Kommentar zum Aargauer Steuergesetz,
a.a.O., § 98 N 2 StG). Da der Rekurrent den Antrag auf Steueraufschub
infolge Ersatzbeschaffung sogar erstmals im Rekursverfahren hätte stellen
können, ist der Umstand, dass der Rekurrent im Mai 2024 80 % des hälfti-
gen Miteigentumsanteils von B._____ an der Ersatzliegenschaft erwarb,
vorliegend zu berücksichtigen.

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4.10.
Der Rekurrent bewohnt die Ersatzliegenschaft zusammen mit seiner Part-
nerin, B._____. Dies ist mit Blick auf die Voraussetzung der aus-
schliesslichen Selbstnutzung unproblematisch (Kommentar zum Schwei-
zerischen Steuerrecht, StHG, 4. Auflage, Basel 2022, Art. 12 StHG N 135).
4.11.
4.11.1.
Ausnahmsweise wäre der Erwerb von 80 % des hälftigen Miteigentums-
anteils von B._____ an der Ersatzliegenschaft durch den Rekurrenten bei
Vorliegen einer Steuerumgehung grundstückgewinnsteuerrechtlich nicht
zu berücksichtigen.
4.11.2.
Nach der Rechtsprechung liegt eine Steuerumgehung vor, wenn (a) eine
von den Beteiligten gewählte Rechtsgestaltung als ungewöhnlich ("inso-
lite"), sachwidrig oder absonderlich, jedenfalls den wirtschaftlichen Gege-
benheiten völlig unangemessen erscheint (sog. objektives Element), wenn
zudem (b) anzunehmen ist, dass die gewählte Rechtsgestaltung miss-
bräuchlich lediglich deshalb getroffen wurde, um Steuern einzusparen, die
bei sachgemässer Ordnung der Verhältnisse geschuldet wären (sog. sub-
jektives Element), und wenn (c) das gewählte Vorgehen tatsächlich zu ei-
ner erheblichen Steuerersparnis führen würde, sofern es von der Steuer-
behörde hingenommen würde (sog. effektives Element). Ob diese Voraus-
setzungen erfüllt sind, ist aufgrund der konkreten Umstände des Einzelfalls
zu prüfen. Sind die Voraussetzungen der Steuerumgehung erfüllt, so ist der
Besteuerung diejenige Rechtsgestaltung zugrunde zu legen, die sachge-
recht gewesen wäre, um den angestrebten wirtschaftlichen Zweck zu errei-
chen. Eine Steuerumgehung kommt nur in ganz ausserordentlichen Situa-
tionen infrage, namentlich wenn die gewählte Rechtsgestaltung (objektives
Element) - abgesehen von den steuerlichen Aspekten - jenseits des wirt-
schaftlich Vernünftigen liegt. Das subjektive Element erweist sich insofern
als entscheidend, als die Annahme einer Steuerumgehung ausgeschlos-
sen bleibt, wenn andere als blosse Steuerersparnisgründe bei der Rechts-
gestaltung eine relevante Rolle spielen (vgl. BGE 149 II 53 E. 5.2.1; BGE
148 II 233 E. 5.2; BGE 142 II 399 E. 4.2).
4.11.3.
Die vorliegend entgeltliche Übertragung eines Miteigentumsanteils an ei-
nem Grundstück stellt keine ungewöhnliche, sachwidrige oder absonderli-
che Rechtsgestaltung dar. Sie liegt weder für den Rekurrenten noch für
B._____ jenseits des wirtschaftlich Vernünftigen. Dementsprechend fehlt
es bereits am objektiven Element der Steuerumgehung.

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4.12.
Aus den vorstehenden Erwägungen folgt, dass Ersatzbeschaffungskosten
von CHF 1'474'352.00 (E. 4.7.) zu berücksichtigen sind. Dementsprechend
wurde der gesamte Erlös von CHF 1'400'000.00 (Anlagekosten und Ge-
winn) aus dem Verkauf der Liegenschaft in Q._____ in die Ersatzliegen-
schaft investiert.
5.
Somit sind in Gutheissung des Rekurses die Verfügungen vom 20. April
2023 sowie der Einspracheentscheid vom 13. Dezember 2023 aufzuheben
und die Grundstückgewinnsteuer ist aufzuschieben. Die Rekursanträge
2 bis 4 werden damit hinfällig.
6.
6.1.
Ausgangsgemäss sind die Kosten des Rekursverfahrens auf die Staats-
kasse zu nehmen (§ 189 Abs. 1 StG).
6.2.
Ausserdem hat der Rekurrent Anspruch auf eine Parteikostenentschädi-
gung (§ 189 Abs. 2 StG). Die Kostennote der Vertreterin für die Bemühun-
gen im Rekursverfahren beläuft sich auf CHF 2'075.50 (inkl. 8.1 % MWSt).
Sie basiert auf einem Stundenansatz von CHF 270.00.
6.3.
Nach der Praxis des Spezialverwaltungsgerichts wird von einem maxima-
len Stundenansatz von CHF 220.00 ausgegangen (SGE vom 25. April 2024
[3-RV.2022.152]). Daraus ergibt sich aufgrund der eingereichten
Kostennote eine Parteikostenentschädigung von CHF 1'694.75 (inkl. 8.1 %
MWSt), welche dem Rekurrenten auszurichten ist.

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Das Gericht erkennt:
1.
In Gutheissung des Rekurses werden die Verfügungen vom 20. April 2023
sowie der Einspracheentscheid vom 13. Dezember 2023 aufgehoben und
die Grundstückgewinnsteuer wird aufgeschoben.
2.
Die Kosten des Rekursverfahrens werden auf die Staatskasse genommen.
3.
Es wird eine Parteikostenentschädigung von CHF 1'694.75 (inkl. 8.1 %
MWSt) ausgerichtet.
Zustellung an:
die Vertreterin des Rekurrenten (2)
das Kantonale Steueramt
das Regio-Steueramt Q._____
Rechtsmittelbelehrung
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Be-
schwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau angefochten
werden. Die Beschwerde ist in doppelter Ausfertigung beim Spezialver-
waltungsgericht, Obere Vorstadt 37, 5001 Aarau, einzureichen. Die
Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit dem 7. Tag nach Ostern, vom
15. Juli bis und mit 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem
2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerdeschrift muss einen Antrag, wie
der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Begründung enthalten. Der ange-
fochtene Entscheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizu-
legen (§§ 28 und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom
4. Dezember 2007 [VRPG] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1 der Schwei-
zerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; §§ 187,
196 und 198 des Steuergesetzes vom 15. Dezember 1998 [StG]).

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Aarau, 19. Dezember 2024
Spezialverwaltungsgericht
Steuern
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Fischer Fäs