ag_spezialverwaltungsgericht · 3-RV.2024.73 · 2025-05-22 · de
Spezialverwaltungsgericht / Abteilung Steuern — 3-RV.2024.73


Spezialverwaltungsgericht
Steuern
3-RV.2024.73
P 69
Urteil vom 22. Mai 2025
Besetzung Präsident Fischer
Richter Wick
Richter Lämmli
Gerichtsschreiber Fäs
Rekurrent 1 A._____
Rekurrentin 2 B._____
Rekurrentin 3 C._____
Rekurrentin 4 D._____
2, 3 und 4 vertreten durch A._____
Gegenstand Einspracheentscheid der Steuerkommission Q._____
vom 2. Mai 2024
betreffend Grundstückgewinnsteuer 2022 (Parzelle Nr. aaa)

- 2 -
Das Gericht entnimmt den Akten:
1.
Mit Kaufvertrag vom 21. November 2022 verkauften A._____, B._____,
C._____ und D._____ als Gesamteigentümer infolge einfacher
Gesellschaft die Liegenschaft Q._____ (BFS-Nr. ddd), Grundstück-Nr. aaa,
Plan-Nr. eee, 14'770 m2, [...] zum Preis von CHF 109'000.00 an E._____.
2.
Mit den Verfügungen vom 23. November 2023 veranlagte die Steuerkom-
mission Q._____ A._____, B._____, C._____ und D._____ für einen im
Jahr 2022 erzielten steuerbaren Grundstückgewinn von je CHF 23'344.00
bei einer Besitzdauer von 100 Jahren und einem Steuersatz von 5 % zu
einer Grundstückgewinnsteuer von je CHF 1'167.00. Diesen
Veranlagungen liegen ein anteilsmässiger Veräusserungserlös von
CHF 27'250.00 (1/4 von CHF 109'000.00), ein anteilsmässiger
Erwerbspreis von CHF 3'693.00 (1/4 von CHF 14'770.00) sowie an-
teilsmässige Aufwendungen von CHF 213.00 (1/4 von CHF 850.00) zu-
grunde.
3.
Gegen die Verfügungen vom 23. November 2023 (Versand gleichentags)
hat A._____ in eigener Sache sowie als Vertreter von B._____, C._____
und D._____ mit Schreiben vom 11. Dezember 2023 Einsprache erhoben
und folgenden Antrag gestellt:
"Die Veranlagungsverfügungen sind aufzuheben und bei den Anlagekosten
ist der Preis bei der partiellen Erbteilung, das heisst Fr. 21.— pro m2, als Er-
werbspreis einzusetzen."
4.
Mit den Entscheiden vom 2. Mai 2024 wies die Steuerkommission Q._____
die Einsprachen ab.
5.
Die Einspracheentscheide vom 2. Mai 2024 (Zustellungen am 10. Juni
2024) hat A._____ in eigener Sache sowie als Vertreter von B._____,
C._____ und D._____ mit rechtzeitigen Rekursen vom 26. Juni 2024
(Postaufgabe gleichentags) an das Spezialverwaltungsgericht, Abteilung
Steuern, weitergezogen. Er stellt folgenden Antrag:
"Die angefochtenen Einsprache-Entscheide betr. Parzelle Nr. aaa vom 2. Mai
2024 und die Veranlagungsverfügungen vom 12. September 2023 (recte:
23. November 2023) sind unter Kosten- und Entschädigungsfolge aufzuhe-
ben."

- 3 -
Auf die Begründung wird, soweit für die Entscheidung erforderlich, in den
Erwägungen eingegangen.
6.
Die Steuerkommission Q._____ und das Kantonale Steueramt beantragen
die Abweisung der Rekurse.
7.
A._____, B._____, C._____ und D._____ haben keine Replik erstattet.

- 4 -
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Der vorliegende Rekurs betrifft eine Grundstückgewinnsteuer 2022. Mass-
gebend für die Beurteilung ist das Steuergesetz vom 15. Dezember 1998
(StG).
2.
2.1.
Mit Kaufvertrag vom 21. November 2022 verkauften die Rekurrenten als
Gesamteigentümer infolge einfacher Gesellschaft die Liegenschaft
Q._____ (BFS-Nr. ddd), Grundstück-Nr. aaa, Plan-Nr. eee, 14'770 m2, [...]
zum Preis von CHF 109'000.00 an E._____.
2.2.
Mit den Verfügungen vom 23. November 2023 veranlagte die Steuerkom-
mission Q._____ die Rekurrenten für einen im Jahr 2022 erzielten steuer-
baren Grundstückgewinn von je CHF 23'344.00 bei einer Besitzdauer von
100 Jahren und einem Steuersatz von 5 % zu einer Grundstückgewinn-
steuer von je CHF 1'167.00. Diesen Veranlagungen liegen ein anteilsmäs-
siger Veräusserungserlös von CHF 27'250.00 (1/4 von CHF 109'000.00),
ein anteilsmässiger Erwerbspreis von CHF 3'693.00 (1/4 von
CHF 14'770.00) sowie anteilsmässige Aufwendungen von CHF 213.00 (1/4
von CHF 850.00) zugrunde.
2.3.
2.3.1.
Am 10. März 1991 schlossen die Rekurrenten, G._____ und F._____ als
Erben des am tt.mm. 1984 verstorbenen H._____ einen partiellen Erb-
teilungsvertrag ab. Gemäss diesem übernahmen die Rekurrenten die Lie-
genschaften Q._____ / aaa, bbb und ccc zu Gesamteigentum. Vor Ab-
schluss dieses Erbteilungsvertrags hatte die Erbengemeinschaft von
H._____ zwei weitere Liegenschaften für CHF 177'000.00 und
CHF 72'000.00 an Dritte veräussert. Die diesbezüglichen Kaufpreise
wurden von den Käufern an G._____ überwiesen. Die insgesamt fünf
Grundstücke wiesen eine Fläche von 65'382 m2 auf. Aufgrund des
Verzichts von F._____ hatten die Rekurrenten und G._____ ihrem Erbanteil
entsprechend Anspruch auf eine Grundstückfläche von je 13'076 m2. Die
beiden von der Erbengemeinschaft an Dritte veräusserten Grundstücke
wiesen eine Fläche von 8'424 m2 und 3'576 m2 auf. Im Erbteilungsvertrag
wurde deshalb vereinbart, dass die Rekurrenten ihren Bruder für 1'076 m2
(13'076 m2 ./. 8'424m2 ./. 3'576 m2) mit CHF 23'000.00 (CHF 21.00 / m2)
entschädigen mussten.

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2.3.2.
Die Rekurrenten beantragen, dass für die Liegenschaft Q._____ / aaa der
Anrechnungswert bei der partiellen Erbteilung, das heisst CHF 310'170.00
(CHF 21.00 x 14'770 m2), als Erwerbspreis zu berücksichtigen sei. Dies
hätte zur Folge, dass mangels Grundstückgewinns bzw. infolge eines Ver-
lusts von CHF 202'020.00 (Erlös von CHF 109'000.00 ./. Erwerbspreis von
CHF 310'170.00 ./. Aufwendungen von CHF 850.00) keine Grundstück-
gewinnsteuern anfielen.
2.4.
Strittig ist demnach der Erwerbspreis für die Liegenschaft Q._____ / aaa.
Ferner sind auch die Erwerbspreise für die Liegenschaften Q._____ / bbb
und ccc, welche die Rekurrenten ebenfalls im Rahmen der Erbteilung im
Jahr 1991 zu Gesamteigentum übernahmen, umstritten. Die Rekurse ge-
gen die Einspracheentscheide hinsichtlich der Grundstückgewinnsteuern
aus den Verkäufen der Liegenschaften Q._____ / bbb und ccc werden in
separaten Rekursverfahren behandelt.
3.
3.1.
Gewinne aus der Veräusserung von im Kanton gelegenen Grundstücken
oder Anteilen an solchen unterliegen der Grundstückgewinnsteuer (§ 95
Abs. 1 StG). Der Grundstückgewinn ist der Betrag, um den der Erlös die
Anlagekosten übersteigt (§ 101 Abs. 1 StG). Steuerpflichtig ist die ver-
äussernde Person (§ 100 Abs. 1 StG). Mehrere Steuerpflichtige haben die
Steuer entsprechend ihren Anteilen zu entrichten. Bei Gesamteigentum
haften sie solidarisch (§ 100 Abs. 2 Satz 2 StG).
3.2.
Die Anlagekosten setzen sich aus dem Erwerbspreis (§ 103 StG) und den
Aufwendungen (§ 104 StG) zusammen.
3.3.
Der Erwerbspreis entspricht dem öffentlich beurkundeten Kaufpreis und al-
len weiteren Leistungen (§ 103 Abs. 1 erster Teilsatz StG). Der Erwerbs-
preis ist jedoch nicht massgebend, soweit das Grundstück durch eine steu-
eraufschiebende Veräusserung oder Ersatzbeschaffung erworben worden
ist. In solchen Fällen ist jener Erwerbspreis massgebend, welcher der letz-
ten steuerbegründenden Veräusserung (Grundstückgewinn-, Gewinn- oder
Einkommenssteuer) zu Grunde lag (§ 103 Abs. 2 StG).
3.4.
Die Steuer wird in Prozenten des steuerbaren Grundstückgewinnes be-
rechnet. Der Tarif richtet sich nach der Besitzdauer (vgl. § 109 StG). Ist das
Grundstück auf Grund einer steueraufschiebenden Veräusserung erwor-
ben worden, wird die Besitzdauer ab der letzten steuerbegründenden Ver-

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äusserung (Grundstückgewinn-, Gewinn- oder Einkommenssteuer oder
gleichartige ausserkantonale Steuer) berechnet (§ 110 Abs. 2 Satz 1 StG).
4.
4.1.
Nachfolgend ist zu prüfen, ob die Übertragung der Liegenschaft Q._____ /
aaa an die Rekurrenten im Rahmen der Erbteilung im Jahr 1991 eine
steueraufschiebende Veräusserung darstellt.
4.2.
4.2.1.
Im Jahr 1991 war das Steuergesetz vom 13. Dezember 1983 (aStG) in
Kraft. Gemäss § 79 Abs. 2 aStG wurde ab Beginn des 30. Besitzjahres
keine Grundstückgewinnsteuer mehr erhoben. Das aStG wurde mit dem
Inkrafttreten des StG per 1. Januar 2001 aufgehoben (§ 259 Abs. 1 lit. a
StG i.V.m. § 276 Abs. 1 StG). Mit dem Rechtswechsel entfiel die Steuer-
freiheit der Grundstückgewinne nach 30 Jahren Besitzdauer. Nach § 109
StG ist ab dem 25. Besitzjahr eine Steuer von 5 % des steuerbaren Grund-
stückgewinns geschuldet (sog. Endlostarif).
4.2.2.
Übergangsrechtlich sehen sowohl das aStG in § 195 Abs. 1 aStG als auch
das StG in § 272 Abs. 1 StG nur vor, dass Veräusserungen, welche nach
dem Inkrafttreten des neuen Rechts öffentlich beurkundet worden sind,
dem neuen Recht unterstehen. Mehr ist nicht geregelt. Das aargauische
Verwaltungsgericht hat im VGE vom 2. Dezember 2009 (WBE.2009.156)
und im VGE vom 14. November 2012 (WBE.2012.109,110) dazu
ausgeführt, das Vorliegen von Steueraufschubtatbeständen vor Inkrafttre-
ten des StG sei grundsätzlich nach dem zur Zeit des in Frage stehenden
Vorgangs geltenden Recht zu beurteilen. Zum gleichen Schluss kam das
Bundesgericht im Urteil vom 20. Juli 2010 (2C_ 797/2009) im Hinblick auf
die zeitliche Anwendbarkeit von Art. 12 Abs. 3 lit. a des Bundesgesetzes
vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der
Kantone und Gemeinden (StHG).
4.3.
4.3.1.
Vorliegend kommt demnach der im Jahr 1991 geltende § 69 Abs. 1 lit. b
aStG zur Anwendung, wonach die Besteuerung bei Veräusserungen im Zu-
sammenhang mit Erbvorbezug oder Erbgang (Erbfolge, Erbteilung, Ver-
mächtnis) unter gesetzlichen Erben aufgeschoben wird. § 69 Abs. 1 lit. b
aStG ist hinsichtlich des Erbgangs – abgesehen vom Zusatz "unter gesetz-
lichen Erben" – identisch mit § 97 Abs. 1 lit. a StG und Art. 12 Abs. 3 lit. a
StHG, weshalb auch auf die Lehre und Rechtsprechung zu letzteren Be-
stimmungen abgestellt werden kann. Dasselbe gilt für die inhaltlich glei-
chen § 69 Abs. 2 aStG und § 97 Abs. 2 StG, wonach die steuerpflichtige

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Person innert einem Jahr seit bzw. nach der Veräusserung verlangen kann,
dass die Grundstückgewinnsteuer erhoben wird. Die einjährige Frist, die
Abrechnung zu verlangen, beginnt im Zeitpunkt der Eigentumsübertragung
(Grundbucheintrag) zu laufen. Ihrer Natur nach handelt es sich bei dieser
Frist um eine nicht unterbrechbare oder erstreckbare Verwirkungsfrist, das
heisst, das Recht, die Besteuerung zu verlangen, erlischt nach einem Jahr
endgültig (Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 5. Auflage, Muri-Bern
2023, § 97 StG N 8 und § 96 StG N 55).
4.3.2.
Steuerrechtlich umfasst der Erbgang die Erbfolge (Erwerb der Erbschaft
mit Aktiven und Passiven, Art. 560-579 des Schweizerischen Zivilgesetz-
buchs vom 10. Dezember 1907 [ZGB]), die Erbteilung (Art. 602-640 ZGB)
sowie die Ausrichtung von Vermächtnissen (Art. 562 ZGB). Jede Handän-
derung, die ihren Ursprung in der Erbfolge hat, bewirkt einen Steuerauf-
schub, namentlich die Erbteilung. Erbteilung ist die Umwandlung des Ge-
samteigentums der in einer Zwangsgemeinschaft zusammengeschlosse-
nen Erben in deren Einzeleigentum durch Zuweisung von Nachlasswerten
in natura unter Anrechnung auf die einzelnen Erbschaftsquoten. Veräusse-
rungen im Zusammenhang mit Erbteilungen sind durchwegs steuerauf-
schiebend. Die Art und Weise der Teilung ist für den Steueraufschub ohne
weitere Bedeutung. Ob der Erbe das Grundstück an einer öffentlichen Stei-
gerung erwirbt, es auf Anrechnung an seinen Erbteil unentgeltlich über-
nimmt oder ob er seine Miterben auskaufen muss und es damit bei einzel-
nen Erben zur tatsächlichen Realisierung (eines Teils) des Grundstück-
gewinns kommt, spielt demnach keine Rolle. Entscheidendes Kriterium ist
vielmehr, ob Rechtsnachfolger der Erbengemeinschaft ein Erbe – dann
Steueraufschub – oder ein Dritter ist (vgl. Kommentar zum Aargauer Steu-
ergesetz, a.a.O., § 97 StG N 11 ff.; VGE vom 5. Juli 2007
[WBE.2007.58,59]).
4.4.
Gestützt auf den Erbteilungsvertrag wurde das Eigentum an der Liegen-
schaft Q._____ / aaa mit dem Grundbucheintrag am 13. März 1991 von der
Erbengemeinschaft von H._____ an die Rekurrenten (gesetzliche Erben)
als Gesamteigentümer infolge einfacher Gesellschaft übertragen. Gemäss
dem Gesetzeswortlaut von § 69 Abs. 1 lit. b aStG und der dargelegten
Rechtsprechung und Lehre (E. 4.3.2.) handelt es sich dabei – in
Übereinstimmung mit den Ausführungen im Einspracheentscheid – um
eine steueraufschiebende Veräusserung.
4.5.
4.5.1.
Im Einspracheentscheid wird ausgeführt, dass der Bruder und Veräusserer
G._____ gemäss § 69 Abs. 2 aStG innerhalb eines Jahres nach der
Eigentumsübertragung im Jahr 1991 die Abrechnung über die

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Grundstückgewinnsteuer hätte verlangen können. Darauf sei verzichtet
worden, weshalb der Erbteilungspreis von CHF 21.00 / m2 im vorliegenden
Fall nicht als Erwerbskosten herangezogen werden könne.
4.5.2.
Die Rekurrenten machen geltend, der damalige Leiter des Steueramts
Q._____ habe ihnen 1991 erklärt, dass wegen der Besitzdauer von mehr
als 30 Jahren die Grundstückgewinnsteuerpflicht weder bei den verkauften
beiden Grundstücken noch bei den nach der Erbteilung verbleibenden drei
Grundstücken gegeben sei. Er (der damalige Leiter) werde daher kein
Grundstückgewinnsteuerverfahren einleiten und auch keine Formulare
Steuererklärung zustellen. Sie hätten daher auch keine Veranlassung ge-
sehen, gemäss § 69 Abs. 2 aStG ausdrücklich zu verlangen, dass die
Grundstückgewinnsteuer, die gar nicht existent gewesen sei, erhoben
werde. Im Einspracheentscheid werde festgehalten, dass der Bruder und
Veräusserer, G._____, die Möglichkeit gehabt hätte, innerhalb eines
Jahres ein Grundstückgewinnsteuerverfahren zu beantragen und
abzurechnen. G._____ sei damals nicht Veräusserer gewesen; die
Grundstücke seien von der Erbengemeinschaft veräussert worden.
Weshalb G._____ betreffend Erbteilung separat ein
Grundstückgewinnsteuerverfahren hätte beantragen sollen, leuchte nicht
ein, sei er doch in der gleichen Situation wie die übrigen vier Geschwister
gewesen. Für ihn habe somit auch gegolten, dass wegen der Besitzdauer
keine Grundstückgewinnsteuerpflicht bestanden habe. Die Folgerung der
Vorinstanz, weil G._____ kein Grundstückgewinnsteuerverfahren
beantragt habe, könne der Erbteilungspreis von CHF 21.00 im
vorliegenden Fall nicht als Erwerbskosten herangezogen werden, sei daher
falsch.
4.5.3.
Veräusserer der Liegenschaft Q._____ / aaa im Rahmen der Erbteilung im
Jahr 1991 war nicht G._____, sondern die Erbengemeinschaft von
H._____. Dessen gesetzliche Erben, worunter G._____ und die
Rekurrenten, hätten daher grundsätzlich gemeinsam verlangen müssen,
dass über die Grundstückgewinnsteuer gemäss § 69 Abs. 2 aStG
abgerechnet wird. Allerdings entfiel im Jahr 1991 die infolge
Steueraufschubs (§ 69 Abs. 1 lit. b aStG) bestehende Wahlmöglichkeit,
ausnahmsweise innert einem Jahr die Besteuerung zu verlangen, da die
Besitzdauer im Jahr 1991 mehr als 30 Jahre betrug und deswegen gar
keine Grundstückgewinnsteuer mehr erhoben wurde (§ 79 Abs. 2 aStG;
VGE vom 24. Februar 2005 [BE.2004.00221]). Eine solche Wahl hätte
keinen Sinn gemacht, weil den Erwerbern (Rekurrenten) die mehr als 30-
jährige Besitzdauer erhalten blieb und damit klar war, dass sie auch bei der
späteren Veräusserung nicht steuerpflichtig werden konnten (VGE vom
24. Februar 2005 [BE.2004.00221]).

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4.5.4.
Aus einer fehlenden Wahlmöglichkeit im Sinne von § 69 Abs. 2 aStG im
Jahr 1991 kann hingegen nicht geschlossen werden, dass auf den bei der
Erbteilung angerechneten Wert von CHF 21.00 als Erwerbspreis abzustel-
len ist. Denn ein solches Vorgehen widerspricht der gesetzlichen Regelung
von § 103 Abs. 2 StG in Verbindung mit § 69 Abs. 1 lit. b und § 69 Abs. 2
aStG. Entgegen der Ansicht der Rekurrenten vermag auch der Umstand,
dass im Jahr 1991 aufgrund einer Besitzdauer von über 30 Jahren keine
Grundstückgewinnsteuer anfiel, nichts daran zu ändern, dass die Eigen-
tumsübertragung an der Liegenschaft Q._____ / aaa von der Erben-
gemeinschaft an die Rekurrenten eine steueraufschiebende Veräusserung
im Sinne von § 69 Abs. 1 lit. b aStG darstellt.
4.6.
Gemäss aargauischer Rechtsprechung könnte dem Antrag der Rekurren-
ten nur gefolgt werden, wenn sich dem Steuergesetz eine Übergangsrege-
lung entnehmen lässt, die sich zugunsten der Rekurrenten auswirkt, oder
andernfalls eine Gesetzeslücke vorliegt (VGE vom 24. Februar 2005
[BE.2004.00221]). Diese beiden Punkte sind nachfolgend (E. 4.7. und E.
4.8.) zu prüfen.
4.7.
Wie bereits erwähnt, ist § 272 StG im Bereich der Grundstückgewinnsteu-
ern die einzige übergangsrechtliche Bestimmung (E. 4.2.2.). Eine materi-
elle Übergangsregelung, die zu dem von den Rekurrenten gewünschten
Ergebnis führt, fehlt im StG (VGE vom 24. Februar 2005 [BE.2004.00221]).
Im Weiteren lässt sich bezüglich des im Jahr 2022 zu beurteilenden
Sachverhalts (Verkauf der Liegenschaft Q._____ / aaa) von einer unechten
Rückwirkung sprechen, wenn die aufgeschobene Besteuerung als zeitlich
offener Dauersachverhalt angesehen wird, auf den das (neue) StG (§ 103
Abs. 2) angewendet wird (VGE vom 24. Februar 2005 [BE.2004.00221]; U.
Häfelin / G. Müller / F. Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Auflage,
Zürich 2010, N 337 ff.). Daraus können die Rekurrenten für sich nichts
ableiten, da die Möglichkeit, anlässlich der steueraufschiebenden
Veräusserung im Jahr 1991 die sofortige Besteuerung zu verlangen,
damals allein nach dem aStG zu beurteilen war. Dass sich das zeitliche
Zusammenwirken verschiedener Gesetzesvorschriften für die Rekurrenten
im Ergebnis ungünstig auswirkt, macht diese nicht a priori ungültig (VGE
vom 24. Februar 2005 [BE.2004.00221]).
4.8.
4.8.1.
Eine (echte) Gesetzeslücke besteht, wenn sich eine Regelung als unvoll-
ständig erweist, weil sie jede Antwort auf die sich stellende Rechtsfrage
schuldig bleibt. Hat der Gesetzgeber eine Rechtsfrage nicht übersehen,
sondern stillschweigend - im negativen Sinn - mitentschieden (qualifiziertes

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Schweigen), bleibt kein Raum für richterliche Lückenfüllung. Gibt das Ge-
setz eine Antwort, die aber nicht befriedigt, liegt grundsätzlich eine un-
echte Lücke vor, die auszufüllen dem Richter verwehrt ist. Anders verhält
es sich nur, wenn die vom Gesetz gegebene Antwort als sachlich unhaltbar
angesehen werden muss bzw. auf einem offensichtlichen Versehen
des Gesetzgebers, einer gesetzgeberischen Inkongruenz oder einer plan-
widrigen Unvollständigkeit beruht (BGE 147 V 423 E. 4.2. m.w.H.).
4.8.2.
Eine echte Gesetzeslücke ist vorliegend zu verneinen, da das Gesetz auf
die vorliegende Rechtsfrage eine Antwort gibt (§ 272 StG; § 103 Abs. 2 StG
in Verbindung mit § 69 Abs. 1 lit. b aStG und § 69 Abs. 2 aStG).
4.8.3.
Für die Frage, ob die vom Gesetz gegebene Antwort als sachlich unhaltbar
angesehen werden muss, kann der Vergleich mit anderen möglichen Fall-
konstellationen dienen (VGE vom 24. Februar 2005 [BE.2004.00221]):
- Ein Eigentümer, der vor der Rechtsänderung ein Grundstück mit über
30 Jahren Besitzdauer hielt, musste in Kauf nehmen, dass bei einer
Veräusserung ab 2001 die vorherige Steuerfreiheit entfiel und eine
Grundstückgewinnsteuer erhoben wurde. Die gleiche Folge, wenn vor
der Rechtsänderung ein Handwechsel erfolgte, kann nicht per se unzu-
lässig sein.
- Erfolgte vor der Rechtsänderung ein Handwechsel und war damals die
30-jährige Besitzdauer noch nicht ganz erreicht, so lässt sich nicht be-
zweifeln, dass mit dem unbenutzten Ablauf der Jahresfrist das Recht,
gestützt auf § 69 Abs. 2 aStG die sofortige Erhebung der Grundstück-
gewinnsteuer zu verlangen, verwirkte und auch nach der Rechtsände-
rung nicht wieder auflebte.
Von den Folgen, die andere Grundeigentümer in den dargestellten ähnli-
chen Konstellationen trafen, unterscheiden sich die Folgen für die Rekur-
renten nicht in genügendem Ausmass, um das Fehlen einer für die Rekur-
renten günstigen Übergangsregelung als sachlich unhaltbar zu bezeich-
nen, was als unechte Gesetzeslücke durch richterliche Rechtsfindung be-
hoben werden müsste (VGE vom 24. Februar 2005 [BE.2004.00221]).
4.8.4.
Hinzu kommt, dass die von den Rekurrenten verlangten Folgen zu einer
Privilegierung führen würden, die weder im alten noch im neuen Recht vor-
gesehen ist und denn auch sachlich nicht vertretbar wäre. Gesetzlich wird
eine einjährige Verwirkungsfrist seit dem Zeitpunkt der Veräusserung sta-
tuiert (§ 97 Abs. 2 StG; § 69 Abs. 2 aStG; E. 4.3.1.). Der Erwerber muss
schon vor Vertragsschluss überlegen, ob er eine Vereinbarung, wonach der

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Veräusserer ein solches Gesuch zu stellen hat, anstreben will. In der Regel
wird der Erwerber kein Interesse an der sofortigen Erhebung der Grund-
stückgewinnsteuer zeigen, weil er hofft, bei einem späteren Wiederverkauf
einen Gewinn zu erzielen und von der längeren Besitzdauer und gegebe-
nenfalls auch von der Pauschalierung der Anlagekosten (vgl. § 105 StG)
zu profitieren. Für den hier vorliegenden Sachverhalt nach Jahr und Tag,
nämlich im Zeitpunkt der Wiederveräusserung, eine nachträgliche Wahl mit
rückwirkendem Effekt zuzulassen, wenn bereits feststeht, was für die sei-
nerzeitigen Erwerber und jetzigen Veräusserer (Rekurrenten) steuerlich am
günstigsten ist, geht zu zweit (VGE vom 24. Februar 2005
[BE.2004.00221]).
4.9.
4.9.1.
Die Rekurrenten machen geltend, dass sie im Jahr 1991 keine Veranlas-
sung gesehen hätten, einen Antrag gemäss § 69 Abs. 2 aStG zu stellen,
da ihnen der damalige Leiter des Steueramts Q._____ mitgeteilt habe, dass
wegen der Besitzdauer von mehr als 30 Jahren keine Grundstückge-
winnsteuerpflicht gegeben sei.
4.9.2.
Der Anspruch auf Vertrauensschutz entfällt, wenn die gesetzliche Ordnung
zwischen dem Zeitpunkt der Auskunft und der Verwirklichung des Sachver-
halts geändert hat (BGE 150 I E. 4.1 m.w.H.). Aus der damals richtigen
Auskunft (keine Gewinnsteuer bei einer Besitzdauer von über 30 Jahren)
können die Rekurrenten nichts zu ihren Gunsten ableiten, da sich die ge-
setzliche Ordnung zwischen dem Zeitpunkt der Auskunft (1991) und der
Verwirklichung des Sachverhalts (2022) geändert hat (vgl. VGE vom
24. Februar 2005 [BE.2004.00221]).
4.10.
Das aus der dargelegten Qualifizierung des Rechtsgeschäfts im Jahr 1991
als Steueraufschubtatbestand resultierende Ergebnis mag zwar angesichts
des Charakters des Steueraufschubs als Privileg erstaunen: Das Rechts-
geschäft im Jahr 1991 wirkt sich nämlich nicht etwa steuermindernd aus.
Vielmehr wirkt sich die Annahme eines Steueraufschubs im Jahr 1991 bei
der Berechnung der als Folge der Veräusserung im Jahr 2022 geschulde-
ten Grundstückgewinnsteuer steuererhöhend aus. Dass der Steuerauf-
schub in der Regel ein Privileg ist, ändert indessen nichts daran, dass sich
ein Steueraufschub je nach Konstellation bei einer späteren Veräusserung
im Ergebnis steuererhöhend auswirken kann (Kommentar zum Aargauer
Steuergesetz, a.a.O., § 97 StG N 7). Allein deshalb, weil sich ein Steuer-
aufschub vorliegend steuererhöhend auswirkt, erweist sich die vom Ge-
setzgeber getroffene Lösung nicht als stossend und es muss daher damit
sein Bewenden haben (VGE vom 14. November 2012
[WBE.2012.109, 110]).

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4.11.
Zusammengefasst ist festzuhalten, dass die Rekurrenten die Liegenschaft
Q._____ / aaa im Jahr 1991 durch eine steueraufschiebende Veräusserung
(Erbteilung) erworben haben. Dies hat zur Folge, dass nicht auf den
Anrechnungswert bei der Erbteilung von CHF 310'170.00 als Erwerbspreis
abgestellt werden darf (§ 103 Abs. 2 Satz 1 StG).
5.
5.1.
Aufgrund von § 103 Abs. 2 Satz 2 StG ist vorliegend der Erwerbspreis mas-
sgebend, welcher vom Vater der Rekurrenten beim Erwerb der Liegen-
schaft Q._____ / aaa bezahlt wurde.
5.2.
Der Erwerbspreis entspricht dem öffentlich beurkundeten Kaufpreis und al-
len weiteren Leistungen oder dem tatsächlich bezahlten niedrigeren Preis
(§ 103 Abs. 1 Satz 1 StG). Fehlt ein Erwerbspreis oder kann aus irgendei-
nem Grund kein Erwerbspreis bestimmt werden, ist er durch Schätzung zu
bestimmen. Auszugehen ist vom Verkehrswert im Zeitpunkt des Erwerbs
(Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, a.a.O., § 103 StG N 10). Nach
der im Steuerrecht allgemein gültigen Regel trägt die steuerpflichtige Per-
son für den Erwerbspreis als steuermindernde Tatsache die Beweislast
(SGE vom 23. April 2020 [3-RV.2019.140]).
5.3.
In den Veranlagungsverfügungen ist als Erwerbsdatum der 1. Januar 1900
angegeben. Ein entsprechender Kaufvertrag mit dem Vater der Rekurren-
ten als Käufer der Liegenschaft Q._____ / aaa befindet sich nicht bei den
Akten. Im Einspracheentscheid wird ausgeführt, dass gemäss internen Ab-
klärungen durch die Steuerbehörde keine aktenkundigen Anlagekosten
(z.B. Liquidationsabrechnung etc.) vorliegen würden. Die Parteien sind sich
dahingehend einig, dass bei der Erbteilung im Jahr 1991 eine Besitzdauer
von über 30 Jahren gegeben war. Gemäss einer E-Mail des Rekurrenten
vom 18. September 2023 betrug die Besitzdauer der Liegenschaft Q._____
/ aaa bei der Erbteilung 50 Jahre. Demzufolge müsste diese Liegenschaft
vom Vater der Rekurrenten im Jahr 1941 erworben worden sein.
5.4.
Aufgrund der genannten Umstände, insbesondere der die Rekurrenten tref-
fenden Beweislast, ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz den Er-
werbspreis für die Liegenschaft Q._____ / aaa schätzungsweise auf
CHF 14'770.00 (CHF 1.00 / m2) festgesetzt hat (vgl. VGE vom 14. Novem-
ber 2012 [WBE.2012.109, 110]). Entgegen der Ansicht der Rekurrenten
sind die Ausführungen im Einspracheentscheid, wonach keine
aktenkundigen Anlagekosten vorliegen, nicht zu beanstanden.
Insbesondere lässt sich weder dem partiellen Erbteilungsvertrag vom

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10. März 1991 noch dem Schreiben des Rekurrenten vom 28. Januar 1991
etwas Relevantes hinsichtlich des massgeblichen Erwerbspreises beim
Kauf der Liegenschaft Q._____ / aaa durch den Vater der Rekurrenten
entnehmen. Da die Vorinstanz auch den zutreffenden Erlös sowie die gel-
tend gemachten Aufwendungen in ihre Steuerberechnung einbezogen und
den maximal möglichen Besitzdauerabzug (§ 109 StG) gewährt hat, sind
die Veranlagungen und Einspracheentscheide auch insoweit nicht zu be-
anstanden.
6.
Die Rekurse erweisen sich somit als unbegründet und sind abzuweisen.
7.
Bei diesem Verfahrensausgang haben die Rekurrenten die Kosten der Re-
kursverfahren zu tragen (§ 189 Abs. 1 StG). Es sind keine Parteikostenent-
schädigungen auszurichten (§ 189 Abs. 2 StG).

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Das Gericht erkennt:
1.
Die Rekurse werden abgewiesen.
2.
Die Rekurrenten haben die Kosten der Rekursverfahren, bestehend aus
einer Staatsgebühr von CHF 400.00, der Kanzleigebühr von CHF 210.00
und den Auslagen von CHF 100.00, zusammen CHF 710.00, zu bezahlen.
3.
Es werden keine Parteikostenentschädigungen ausgerichtet.
Zustellung an:
den Rekurrenten (für sich selbst [1] sowie als Vertreter der
Rekurrentinnen [3])
das Kantonale Steueramt
das Gemeindesteueramt Q._____
Rechtsmittelbelehrung
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Be-
schwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau angefochten
werden. Die Beschwerde ist in doppelter Ausfertigung beim Spezialver-
waltungsgericht, Obere Vorstadt 37, 5001 Aarau, einzureichen. Die
Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit dem 7. Tag nach Ostern, vom
15. Juli bis und mit 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem
2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerdeschrift muss einen Antrag, wie
der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Begründung enthalten. Der ange-
fochtene Entscheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizu-
legen (§§ 28 und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom
4. Dezember 2007 [VRPG] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1 der Schwei-
zerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; §§ 187,
196 und 198 des Steuergesetzes vom 15. Dezember 1998 [StG]).

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Aarau, 22. Mai 2025
Spezialverwaltungsgericht
Steuern
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Fischer Fäs