ag_spezialverwaltungsgericht · 4-BE.2013.7 · 2013-10-14 · de
Spezialverwaltungsgericht / Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen — 4-BE.2013.7

Anschlussgebühren 
- Die dem falschen Adressaten eröffnete Anschlussgebührenverfügung ist nichtig (AGVE 2011 S. 327 ff.). Die Rechtsfolge findet nur auf die aktuell bestrittenen Abgaben Anwendung (Präzisierung der Rechtssprechung). 
- Wenn die den Bau ausführende Generalunternehmung im massgeblichen Schätzungszeitpunkt noch Eigentümerin einzelner Stockwerkeigentumseinheiten war, hat sie keinen Anspruch auf eine nachträgliche materielle Kontrolle des Gebäudeversicherungswerts. 
- Verletzungen des Kostendeckungsprinzips sind grundsätzlich unverändert nach der publizierten (AGVE 2012 S. 277 ff.) Methode zu korrigieren. Die prozentuale Kürzung erfolgt auf dem gesamten Anschlussgebührenbetrag. Der bereits bezahlte, an sich unstrittige Teil ist ebenfalls zu berücksichtigen, weil damit zur Kostendeckungsverletzung beigetragen wurde. Die kostendeckungsbedingten Rabatte können und dürfen aber die bestrittenen Abgaben nicht übersteigen.

für den Rechtserwerb ebenfalls um eine blosse Schätzung analog
zum Kostenvoranschlag für die Baukosten. Die vorliegend ange
fochtene gemeinderätliche Festsetzung eines Entschädigungsansatzes
mag als kommunale Absichtserklärung gelten, hat für das Rechtser
werbsverfahren darüber hinaus aber keine weitere Bedeutung. Die
entsprechenden Ziffern im Einspracheentscheid vom 14. Oktober
2013 und in der Verfügung vom 8. April 2013 sind ohne weiteres
aufzuheben.
71 Anschlussgebühren
Die dem falschen Adressaten eröffnete Anschlussgebührenverfügung
ist nichtig (AGVE 2011 S. 327 ff.). Die Rechtsfolge findet nur auf die
aktuell bestrittenen Abgaben Anwendung (Präzisierung der Recht
ssprechung).
Wenn die den Bau ausführende Generalunternehmung im massgebli
chen Schätzungszeitpunkt noch Eigentümerin einzelner Stockwerk
eigentumseinheiten war, hat sie keinen Anspruch auf eine nach
trägliche materielle Kontrolle des Gebäudeversicherungswerts.
Verletzungen des Kostendeckungsprinzips sind grundsätzlich unver
ändert nach der publizierten (AGVE 2012 S. 277 ff.) Methode zu
korrigieren. Die prozentuale Kürzung erfolgt auf dem gesamten An
schlussgebührenbetrag. Der bereits bezahlte, an sich unstrittige Teil
ist ebenfalls zu berücksichtigen, weil damit zur Kostendeckungs
verletzung beigetragen wurde. Die kostendeckungsbedingten Ra
batte können und dürfen aber die bestrittenen Abgaben nicht
übersteigen.
Aus dem Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts, Abteilung Kausalabga
ben und Enteignungen, vom 2. Dezember 2015 in Sachen X. AG gegen
Einwohnergemeinde Y. (4 BE.2013.7).

Sachverhalt
Am 25. August 2009 erteilte der Gemeinderat Y. der Generalun
ternehmerin X. die Baubewilligung für 12 Mehrfamilienhäuser und
eine Einstellhalle auf der Parzelle Nr. aaa im Eigentum der Z. Darin
verfügte er provisorische Anschlussgebühren Wasser und Abwasser.
Von der Parzelle Nr. aaa wurden am 30. November 2009 die
Parzellen Nrn. b f abparzelliert. Die Restparzelle Nr. aaa wurde an
die X. verkauft. Die Parzellen Nrn. b e wurden später an Dritte ver
kauft und mit je einem, zusammen vier, Mehrfamilienhäusern über
baut. Auf der Parzelle Nr. f wurde eine Einstellhalle mit 87 Miteigen
tumseinheiten erstellt, 55 davon übernahm die X. Auf der Restpar
zelle Nr. aaa erstellte die X. acht Vierfamilienhäuser (Nrn. 1792
1794 und 1797 1801), aufgeteilt in Stockwerkeigentum, die sie zum
Kauf anbot. Im Zeitpunkt, als die Bauten auf der Parzelle Nr. aaa an
die kommunalen Wasser und Abwasserleitungen angeschlossen
wurden, hatte sie insgesamt vier Stockwerkeinheiten verkauft.
Bis zur Schätzung der fertiggestellten Bauten im November
2012 durch die Aargauische Gebäudeversicherung waren bis auf
zwei Ausnahmen alle Stockwerkeinheiten verkauft.
Am 7. März 2013 verfügte der Gemeindrat Y. gegenüber der X.
definitve Anschlussgebühren Wasser und Abwasser. Diese sind um
stritten.
Aus den Erwägungen
5.3.5.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Beschwerdeführe
rin für die Anschlussgebühren (Wasser und Abwasser) der Liegen
schaften auf den Parzellen Nrn. b e nicht zahlungspflichtig ist, da sie
zu keinem Zeitpunkt Eigentümerin derselben war. In Bezug auf die
Einstellhalle hat sie 55 von 87 Anteilen erworben. Die Anschlussge
bühren, welche auf die Anteile an der Einstellhalle entfallen, dürfen
ebenfalls nicht vollständig der Beschwerdeführerin auferlegt werden.

Soweit sich die Verfügung vom 7. März 2013 auf diese Liegenschaf
ten bezieht, ist sie nichtig.
Im Zeitpunkt des Anschlusses an die Kanalisation (30. Septem
ber 2010) als auch im Zeitpunkt des Anschlusses an die Wasser
versorgung (7.Oktober 2010) war die Beschwerdeführerin Mit
eigentümerin der Parzelle Nr. aaa und ist somit für die darauf er
stellten acht Liegenschaften grundsätzlich anschlussgebührenpflich
tig. Es geht somit um die Liegenschaften Nrn. 1792 1794 und 1797
1801.
(…)
6.
6.1.
Die Beschwerdegegnerin lässt geltend machen, dass bereits die
provisorischen Anschlussgebühren der Beschwerdeführerin auferlegt
worden seien, obwohl sie nicht Eigentümerin der damals noch einzi
gen Bauparzelle war. Sie habe die Anschlussgebühren anstandslos
bezahlt und habe ihre Zahlungspflicht nie bestritten (…).
In diesem Zusammenhang gilt es zu beachten, dass vorliegend
allein die Nachforderungen für die Anschlussgebühren (Wasser und
Abwasser) im Streite stehen. Mehr wurde weder verfügt noch ver
langt. Das SKE ist an den Streitgegenstand gebunden (KIENER/
RÜTSCHE/KUHN, Öffentliches Verfahrensrecht, 2. Auflage, Zürich/
St.Gallen 2015, N 1279 ff., mit Hinweis) und darf insbesondere bei
der Beurteilung der gestellten Begehren nicht darüber hinausgehen
(§4 Abs. 1 BauG i.V.m. §48 Abs. 2 VRPG). Das Gericht hat sich
mit den unstrittig geleisteten und in der definitiven Abrechnung
berücksichtigten Akontozahlungen schon aus diesen prozessualen
Gründen nicht weiter auseinanderzusetzen (Präzisierung der Recht
sprechung zu AGVE 2011 S. 331).
6.2.
Gemäss Art. 36 WR (Wasserreglement, beschlossen von der
Gemeindeversammlung am 18. Juni 1986, genehmigt vom damali
gen Baudepartement am 1. Juli 1986) verlangt die Gemeinde bei der
Erteilung der Baubewilligung eine Akontozahlung von 80 %, basie
rend auf den mutmasslichen Baukosten, und die Zahlung hat vor

Baubeginn zu erfolgen. Bei den Abwasseranschlussgebühren wird
analog verfahren (…).
Die Problematik besteht unter anderem aber darin, dass zum
Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung gar noch nicht feststeht,
wem die Zahlungspflicht für die Anschlussgebühren obliegen wird.
Es wird allgemein anerkannt, dass der Sondervorteil und damit die
Zahlungspflicht erst eintreten können, wenn der Gebührenpflichtige
die Erschliessungsanlage nutzen kann, denn die Anschlussgebühr ist
eine öffentlich rechtliche Gegenleistung für die Gewährung des An
schlusses an die Leitung eines öffentlichen Werkes. Aus diesem
Grund bestimmen sich die rechtlichen Voraussetzungen für ihre
Erhebung grundsätzlich nach dem Zeitpunkt, in dem der Anschluss
vollzogen wird, und die Gebührenpflicht trifft grundsätzlich den an
schliessenden Grundeigentümer, weil er den Rechtsgrund für die
Erhebung der Abgabe setzt (AGVE 2010 S. 321 ff.; BGE 103 Ia 28,
mit Hinweisen).
Wo Generalunternehmen Überbauungen erstellen, wird die Zah
lungspflicht für die Anschlussgebühren häufig privatrechtlich und
abweichend vom kommunalen Reglement geregelt. Die öffentlich
rechtlich statuierte Zahlungspflicht wird dadurch aber nicht aufgeho
ben. Die Gemeinde kann die Anschlussgebühren einzig gegen den
gemäss Reglement Verpflichteten verfügen. Verfügt sie gegenüber
einem falschen Adressaten, ist die Verfügung nichtig bzw. nicht voll
streckbar (vgl. SKEE 4 BE.2014.8 vom 18. März 2015 in Sachen
S.G. AG gegen Einwohnergemeinde V.; AGVE 2002 S. 507 ff.). Mit
anderen Worten: Die Gemeinde kann zwar die private Abmachung
zwischen Generalunternehmer und Eigentümer freiwillig beachten
und die Gebühren von Ersterem einziehen. Bezahlt er aber nicht,
kann sie die Forderung nur gegenüber dem nach Reglement
Zahlungspflichtigen durchsetzen. Daran ändert auch die "freiwillige"
Begleichung der provisorischen Rechnung nichts.
Der Beschwerdegegnerin steht es frei, die von ihr beanspruch
ten Gebühren in einer oder mehreren neuen Verfügungen den tatsäch
lich Zahlungspflichtigen gemäss den einschlägigen Reglementen auf
zuerlegen (vorbehältlich immerhin der Ergebnisse der Prüfung des
Kostendeckungsprinzips, vgl. hinten Erw. 11.5.1.). Dabei sind neben

den Stockwerkeigentumseinheiten auch die zugehörigen Miteigen
tumsanteile an der Einstellhalle und gegebenenfalls ein erworbener
Disponibelraum zu beachten. Die tatsächlich Zahlungspflichtigen
können dann allenfalls gestützt auf eine vertragliche Abmachung mit
der Beschwerdeführerin im Innenverhältnis für die zu bezahlenden
Gebühren Regress nehmen; ihr öffentlich rechtliches Verhältnis als
Zahlungsverpflichtete gegenüber der Gemeinde wird dadurch aber
nicht berührt (vgl. Entscheid der Schätzungskommission 4
BE.2010.34 vom 25. April 2012 in Sachen R + K AG gegen Einwoh
nergemeinde R, m.w.H.).
7.
7.1.
Nachfolgend sind die Anschlussgebühren (Wasser und Abwas
ser), für welche die Beschwerdeführerin zahlungspflichtig ist, zu
überprüfen.
7.2.
Die Beschwerdeführerin rügt zuvorderst, dass die Gebäudever
sicherungswerte falsch ermittelt worden seien. Im Weiteren lässt die
Beschwerdeführerin geltend machen, dass ihr diese Werte nie eröff
net worden seien. Da sie die Liegenschaften veräussert habe, sei sie
nicht Partei der Schätzungsverfahren gewesen. Sie habe daher in den
Verfahren bezüglich der Festlegung der Gebäudeversicherungswerte
überhaupt keine Rechte gehabt. Die Entscheide der Gebäudever
sicherung könnten ihr gegenüber daher keine rechtliche Bindungs
wirkung entfalten.
Gemäss Angaben der Beschwerdeführerin beruhen die von der
Beschwerdegegnerin angegebenen Gebäudeversicherungswerte auf
falschen Annahmen. Das Gesamtschätzungsergebnis sei nach Kennt
nis der Beschwerdeführerin nie mit der Bauabrechnung abgeglichen
worden, obwohl dies gemäss § 9 Abs. 1 des Schätzungsreglements so
vorgesehen sei. Gestützt auf die Bauabrechnung würden sich Kosten
inklusive nachträglicher Käuferwünsche sowie Mehrwertsteuer von
Fr.17'525'559.55 ergeben. Davon seien die Positionen Erdarbeiten,
Kanalisationsgebühren, Elektrizitätsanschlussgebühren, Wasseran
schlussgebühren und Medien von total Fr.1'515'910.45 abzuziehen.
Entsprechend resultiere eine Bausumme von Fr. 16'009'649.10. Im

Vergleich dazu sei der kumulierte geschätzte Gebäudeversicherungs
wert von Fr.23'709'000.00 deutlich zu hoch angesetzt.
7.3. (…)
7.4.
Die Beschwerdegegnerin vertritt den Standpunkt, dass die Be
schwerdeführerin im Zeitpunkt der Schätzung noch Eigentümerin
von zwei Wohnungen war und somit von der Schätzungsverfügung
rechtzeitig Kenntnis erhalten habe (…). Grundsätzlich habe die Be
schwerdeführerin anerkannt, dass der Gebäudeversicherungswert für
die Festsetzung von Anschlussgebühren zulässig sei. Es gehe aber
nicht an, dass sie die rechtskräftige Schätzung der Gebäudeversiche
rung nochmals anfechte. Überprüfbar sei im vorliegenden Fall nur
noch, ob das Abstellen auf die rechtskräftigen Schätzungen im kon
kreten Fall zu überhöhten Gebühren führe und dies treffe hier nicht
zu.
8.
8.1.
Die Anschlussgebühren Wasser und Abwasser werden in der
Einwohnergemeinde Y. anhand des Brandversicherungswerts berech
net. Massgebend ist der Zeitpunkt des Kanalisationsanschlusses (…).
Der Brand oder Gebäudeversicherungswert wird von der AGV ge
schätzt. Gegen Verfügungen der AGV, die gestützt auf das GebVG
ergehen, kann Einsprache erhoben werden. Der Einspracheentscheid
kann beim SKE angefochten werden (§50 ff. GebVG).
8.2.
Wechselt ein Gebäude nach Anschluss an die Erschliessungs
anlagen aber vor der Schätzung durch die AGV die Hand, kann der
für die Anschlussgebühren Zahlungspflichtige das Schätzungser
gebnis der AGV nicht anfechten. Dazu ist nur der Gebäudeeigen
tümer im Zeitpunkt der Schätzung berechtigt bzw. der Verfügungs
adressat (vgl. § 50 Abs. 1 GebVG). Damit der für die Anschluss
gebühr Zahlungspflichtige in solchen Fällen nicht ohne Rechtsschutz
bleibt, hat das SKE ausnahmsweise im Anschlussgebührenverfahren
vorfrageweise den Gebäudeversicherungswert zu prüfen
(VGEBE.94.00025 vom 23. Dezember 1997 in Sachen B. AG,
Erw.III, 1. a; AGVE 1984, S. 230 ff.; Entscheid der Schätzungskom

mission 4 BE.2010.34 vom 25. April 2012 in Sachen R+K AG gegen
Einwohnergemeinde R., Erw. 6.3.2.). Der abgabepflichtigen Be
schwerdeführerin ist daher im Rahmen des Verfahrens betreffend
Anschlussgebühren Wasser und Abwasser die Möglichkeit zu geben,
sich zur Gebäudeschätzung zu äussern. Das ist eine zwingende Folge
des rechtlichen Gehörs und der Bezugnahme des Wasser und des
Abwasserreglements auf den Gebäudeversicherungswert (vgl.
AGVE1984, S. 231. f).
Sachfremde Aspekte, wie die Interessen des Anschlussgebüh
renpflichtigen an einer tieferen Abgabe, dürfen das Ergebnis einer
Gebäudeschätzung nicht verfälschen (AGVE 1999, S.494).
Das SKE nimmt nur eine summarische Prüfung auf offensichtli
che oder von der Beschwerdeführerin konkret gerügte Fehler in der
Gebäudeschätzung vor (Entscheid der Schätzungskommission 4
BE.2010.34 vom 25. April 2012 in Sachen R+K AG gegen Einwoh
nergemeinde R., Erw. 6.3.2.).
8.3.
Die acht Liegenschaften (Nrn. 1792 1794 und 1797 1801) auf
der Parzelle Nr. aaa sowie die Einstellhalle wurden alle am 15. No
vember 2012 von der AGV geschätzt. Bei der Liegenschaft Nr. 1798
fand am 19. November 2012 eine zweite Schätzung statt. Gemäss der
Verkaufsliste Stockwerkeigentum Parzelle Nr. aaa (…) hatte die Be
schwerdeführerin zu diesem Zeitpunkt mit zwei Ausnahmen sämtli
che Stockwerkeigentumseinheiten verkauft. Am 15. bzw. 19.No
vember 2012 war sie noch Eigentümerin von zwei Wohnungen in der
Liegenschaft Nr.1798 (4.5 Zimmer Wohnung, Parterre Rechts,
Nr.E17 und 4.5 Zimmer Wohnung, Parterre Links, Nr. E18). An den
übrigen Liegenschaften (Nrn. 1792 1794, 1797 und 1799 1801) war
sie nicht mehr beteiligt.
8.4.
Wie aus den Akten der AGV ersichtlich ist, wurden nicht die
einzelnen Wohnungen geschätzt, sondern die Vierfamilienhäuser als
jeweils gesamte Gebäude. Im Anhang der Policen sind dann die
Mehrwerte der jeweiligen Wohnungen aufgeführt. In der Folge wur
den die Schätzungen der Liegenschaften Nrn.1792 1794 und 1797
1801 sowie der Einstellhalle Nr.1802 der S. Immobilien Treuhand

zugestellt. Diese handelte als Verwalterin für die Stockwerkeigentü
mergemeinschaft (…).
Hat die Stockwerkeigentümergemeinschaft einen Verwalter be
stellt, können Verfügungen, welche an die Stockwerkeigentümer
insgesamt gerichtet sind, wirksam an diesen mitgeteilt werden
(Art.712t Abs. 3 ZGB). Wird eine Mitteilung dem Verwalter zuge
stellt, so gilt sie von Gesetzes wegen als der Stockwerkeigentü
mergemeinschaft zugekommen. Mit der Inempfangnahme durch den
Verwalter wird fingiert, sie sei allen Stockwerkeigentümern zuge
gangen (ARTHUR MEIER HAYOZ/HEINZ REY, Berner Kommentar,
Bern 1988, Art. 712t ZGB, N 60 ff.).
Die Beschwerdeführerin war im Schätzungszeitpunkt noch Ei
gentümerin von zwei Wohnungen in der Liegenschaft Nr. 1798. Aus
diesem Grund gilt die von der AGV der Verwalterin zugestellte
Schätzung auch als ihr zugekommen. Sie muss sich das Wissen der
Verwalterin zurechnen lassen und hat demgemäss unbestreitbar
Kenntnis von der Schätzungsverfügung erhalten. Es darf daher
vorausgesetzt werden, dass ihr der geschätzte Versicherungswert für
die Liegenschaft 1798 im Betrag von Fr.1'940'000.00 (zweite Schät
zung vom 19. November 2012, ohne Aufräumkosten) bekannt war
oder zumindest hätte bekannt sein müssen.
8.5.
8.5.1.
An der Verhandlung machte der Vertreter der Beschwerdeführe
rin dazu geltend, dass das Stockwerkeigentum die Handlungsfähig
keit beschränke. Es gelte zu beachten, dass nur die Stockwerk
eigentümergemeinschaft aktivlegitimiert sei. Der Einzelne sei nicht
befugt. Dies gehe aus BGE 5D_92/2009 vom 21. August 2009 hervor
(…). Seine Mandantin wäre somit gar nicht legitimiert gewesen, die
Schätzung der AGV anzufechten.
8.5.2.
Beim angeführten Entscheid handelt es sich um eine Ver
fassungsbeschwerde. Gemäss dem Sachverhalt, der diesem Entscheid
zugrunde lag, hat eine Gemeinde einer Stockwerkeigentümergemein
schaft Wasser , Kanalisations und Kehrichtgebühren im Betrag von
Fr.1'481.50 in Rechnung gestellt. Die Stockwerkeigentümergemein

schaft erhob dagegen Einsprache, welche vom Gemeinderat
abgewiesen wurde. In der Folge betrieb die Gemeinde die Stockwer
keigentümergemeinschaft. Schliesslich wurde für den in Betreibung
gesetzten Betrag die definitive Rechtsöffnung erteilt. Dagegen erhob
die Stockwerkeigentümergemeinschaft Nichtigkeitsbeschwerde beim
Obergericht des Kantons Luzern. Diese wurde abgewiesen, weshalb
die Stockwerkeigentümergemeinschaft mit Beschwerde ans Bundes
gericht gelangte. In materieller Hinsicht rügte die Stockwerkei
gentümergemeinschaft, das Rechtsöffnungsgesuch richte sich gegen
sie als Stockwerkeigentümergemeinschaft. Der Wasserverbrauch
betreffe jedoch die einzelnen Eigentümer und nicht die Gemein
schaft. Das Bundesgericht hielt dazu fest, dass sich die Gebüh
renrechnung als auch der Entscheid des Gemeinderats an die Stock
werkeigentümergemeinschaft gerichtet habe. Diese hätte daher den
Rechtsöffnungstitel anfechten müssen, wenn sie der Meinung ge
wesen sei, die Verfügung betreffe sie nicht. Im Weiteren ging es um
die Leistung von zwei Teilbeträgen von je Fr.393.85 und einem
solchen von Fr.693.80 durch drei Stockwerkeigentümer. Diesbezüg
lich verwies das Bundesgericht auf die Vorinstanz und hielt fest, dass
die Beschwerdegegnerin die Zahlungen an die Gebührenrechnung
der Stockwerkeigentümergemeinschaft nur dann hätte anrechnen
dürfen, wenn die beteiligten Stockwerkeigentümer dies ausdrücklich
erklärt hätten.
8.5.3.
In dem von der Beschwerdeführerin erwähnten Entscheid wur
den die von den einzelnen Stockwerkeigentümern geleisteten Teilbe
träge nicht der Stockwerkeigentümergemeinschaft zugerechnet, weil
keine entsprechende Erklärung vorhanden war. Eine Anrechnung und
somit die Vertretung der Stockwerkeigentümergemeinschaft durch
die drei Zahlenden wäre aber offenbar möglich gewesen, wenn aus
drücklich erklärt worden wäre, dass die geleisteten Teilbeträge für
die Stockwerkeigentümergemeinschaft erfolgt seien. Entgegen der
Auffassung der Beschwerdeführerin kann aus diesem Entscheid nicht
abgeleitet werden, dass sie nicht zur Anfechtung der Schätzungen
legitimiert gewesen wäre. Vielmehr ist es so, dass die Schätzung der
AGV jeden Stockwerkeigentümer in seinen persönlichen Interessen

betrifft und daher davon auszugehen ist, dass er individuell zur An
fechtung derselben legitimiert ist (vgl. BGE 1C_100/2012 vom
16.Oktober 2012, Erw. 1).
Zudem ist im vorliegenden Fall allein die Frage massgebend, ob
sich die Beschwerdeführerin das Wissen der Verwaltung in Bezug
auf die Schätzungswerte der AGV zurechnen lassen muss. Aufgrund
der Ausführungen in Erw. 8.4. ist dies klar zu bejahen. Die
Beschwerdeführerin hätte also schon damals um die heute gerügte
Diskrepanz zwischen Gebäudeversicherungswert und Baukostenab
rechnung gewusst. Sie hätte sich dagegen wehren müssen und kön
nen. Das hat sie nicht getan. Anderes behauptet sie selbst nicht (vgl.
im Übrigen Erw. 8.8. unten).
8.6.
Im Kanton Aargau werden die Gebäude grundsätzlich zum Neu
wert versichert. Dieser entspricht den mittleren Kosten für die Er
stellung eines in Art, Grösse, Ausbau und Standort gleichen Gebäu
des (§ 15 Abs. 1 GebVG; vgl. auch A. KLEINER, Das Recht der
öffentlichen Gebäudeversicherungen, Separatdruck aus "Mitteilun
gen", Jahrgänge 1978/1979, S.21). Der Neuwert errechnet sich
durch Multiplikation der ermittelten Summe der kostenverursachen
den Einheit (Kubikinhalt) mit den Kosten je Einheit (Kubikmeter
preis). Ausnahmsweise günstige Erstellungskosten oder ungewöhn
lich hohe Baukosten, die auf ausserordentliche Umstände zurückge
hen und sich bei einem allfälligen Wiederaufbau nicht wiederholen,
sind nicht zu berücksichtigen. Die Baukostenabrechnung ist von der
AGV zum Vergleich heranzuziehen, sofern sie im Zeitpunkt der
Schätzung vorliegt. Das heisst aber nicht, dass diese zum Versiche
rungswert erhoben wird. Gefragt sind die durchschnittlichen Kosten,
mit denen bei einem Wiederaufbau zu rechnen ist (vgl. §§ 8 und 9
Schätzungsreglement). (…)
Beim Gebäudeversicherungswert handelt es sich zudem um ei
nen Schätzwert, dem notwendigerweise ein Unsicherheitsfaktor
anhaftet (vgl. ROLAND HÜRLIMANN/THOMAS SIEGENTHALER, Die
Haftung des Liegenschaftenschätzers gegenüber einem vertragsfrem
den Dritten in: Baurecht 3/2004, S.108 f.). Das Bundesgericht geht
bei den Verkehrswertschätzungen von einer branchenüblichen Schät

zungstoleranz von 10 % aus (BGE 9C_238/2009 vom 11. September
2009, Erw.3.4; so auch FRANCESCO CANONICA, Die Immobilienbe
wertung, 2009, S.40). Dieser Ansatz gilt auch für die Gebäudever
sicherungsschätzungen.
8.7.
Bei den 12 Vierfamilienhäusern der Überbauung L. handelt es
sich um serienmässige Bauten. Die einzelnen Gebäude haben alle in
etwa den gleichen Grundriss. Einzig die Liegenschaften Nrn. 1795
und 1800 weichen lagebedingt davon ab (…). In jedem der 12 Ge
bäude gibt es vier Wohnungen. Wie aus der Verkaufsliste Stock
werkeigentum Parzelle Nr. aaa (…) ersichtlich ist, bestehen die meis
ten Liegenschaften aus je zwei 4.5 und je zwei 5.5 Zimmer
Wohnungen.
Wie bereits festgestellt wurde (…) bezieht sich die von der Be
schwerdeführerin eingereichte Übersicht über die Baukosten auf die
Gesamtüberbauung. Eine Übersicht über die Kosten der einzelnen
Gebäude und der Einstellhalle reichte die Beschwerdeführerin nicht
ein. Aufgrund der konkreten Umstände (serienmässiger Bau von
zwölf Vierfamilienhäusern) darf jedoch davon ausgegangen werden,
dass sich die Kosten – abzüglich der Kosten für die Einstellhalle – in
etwa gleichmässig auf die 12 Gebäude verteilen (bestätigt durch die
eingeholten Schätzungsakten […], wonach die eingesetzten Kubik
meterpreise [Erw. 8.6.] in einem engen Band variieren).
8.8.
Wie in Erw. 8.4. ausgeführt wurde, gilt die Schätzung der Lie
genschaft Nr.1798 als der Beschwerdeführerin zugestellt. Sie muss
sich das Wissen der Verwaltung anrechnen lassen. Entgegen ihrer
Ausführungen in der Beschwerde vom 2. Mai 2013 (…), kann daher
vorausgesetzt werden, dass ihr der Schätzwert für diese einzelne
Liegenschaft zumindest hätte bekannt sein müssen. Im Übrigen hat
dies auch für die Einstellhalle zu gelten. Aufgrund der konkreten
Umstände ist davon auszugehen, dass die Beschwerdeführerin im
Zeitpunkt der Schätzung durch die AGV auch noch Eigentumsanteile
an der Einstellhalle hatte.
Die Differenz zwischen dem Gebäudeversicherungswert der
Liegenschaft Nr. 1798 und den Baukosten hätte für die Beschwerde

führerin also schon zum Zeitpunkt der Eröffnung des Gebäudever
sicherungswerts der Liegenschaft Nr. 1798 ersichtlich sein müssen.
Die Tatsache, dass der Gebäudeversicherungswert der Liegen
schaft Nr.1798 der Beschwerdeführerin eröffnet wurde, ist im vor
liegenden Fall auch für die übrigen Gebäude von Bedeutung. Da es
sich um serienmässig erstellte und gleichwertige Gebäude handelt,
musste die Beschwerdeführerin davon ausgehen, dass sich die einzel
nen Gebäudeversicherungswerte in etwa im selben Rahmen bewe
gen. Die Diskrepanz, welche sich zwischen der Gesamtheit der
Gebäudeversicherungswerte und den Baukosten – welche ja eben
falls nur für die gesamte Überbauung vorliegen – ergibt, wäre für die
Beschwerdeführerin bereits im Zeitpunkt der Eröffnung der Gebäu
deversicherungswerte erkennbar gewesen. Dennoch hat sie die
Schätzung der AGV vom 19. November 2012 nicht gerügt. Die
Verfügungen der AGV sind unstrittig in Rechtskraft erwachsen. Un
ter den genannten Umständen erübrigt sich im vorliegenden Fall die
beantragte vorfrageweise Prüfung der Gebäudeversicherungswerte.
Das Gericht hat anders als in der skizzierten Rechtsprechung
(Erw.8.2.) keinen Anlass, auf die rechtskräftigen Gebäudeversi
cherungswerte zurückzukommen.
9. (…)
10.
10.1.
Im Weiteren lässt die Beschwerdeführerin rügen, dass mit der
angefochtenen Verfügung das Kostendeckungs und Äquivalenzprin
zip verletzt werde.
10.2 (…)
11. – 11.1.2. (…)
11.2.
11.2.1.
Gerade im Bereich des Kostendeckungsprinzips wird verlangt,
dass sich ein Beschwerdeführer nicht damit begnügt, dessen Einhal
tung bloss in allgemeiner Form zu bestreiten und zu verlangen, dass
die notwendigen, oft sehr aufwendigen Abklärungen durch die Be
hörde getätigt werden; vielmehr sind die Einwendungen, jedenfalls
soweit dies aufgrund allgemein zugänglicher Unterlagen (dazu ge

hört insbesondere die Gemeinderechnung) möglich ist, konkret
vorzubringen und zu belegen (AGVE 2003, S.105).
Vorliegend macht die Beschwerdeführerin keine konkreten
Angaben, worin die Verletzung des Kostendeckungsprinzips liegt.
Sie bezieht sich nicht auf einzelne Positionen der Rechnung, welche
auf einen möglichen Verstoss gegen das Kostendeckungsprinzip hin
weisen. Sie macht lediglich geltend, falls die Rechnung nicht ausge
glichen sei, liege eine Verletzung des Kostendeckungsprinzips vor.
Offenbar hat sie die Rechnung gar nicht näher geprüft. Somit fehlt es
in Bezug auf die Verletzung des Kostendeckungsprinzips an einer
substantiierten Rüge. Die blosse Behauptung, dass das Prinzip ver
letzt sei, reicht allerdings, wie gesagt, für eine einlässliche Prüfung
nicht aus (AGVE 2003 S. 105).
Aufgrund der Prozessgrundsätze für das Verwaltungsverfahren
(Offizialmaxime und Rechtsanwendung von Amtes wegen) sieht das
Gericht nicht ganz von einer Prüfung der Rüge ab, aber es beschränkt
sich bei dieser Ausgangslage praxisgemäss auf eine summarische
Minimalprüfung.
11.2.2. (…)
11.2.3.
Abzustellen ist auf die Sach und Rechtslage im Entscheidzeit
punkt. Das SKE ist bisher noch immer von den aktuellsten, ihm be
kannt gegebenen Zahlen ausgegangen. Im Rechnungswesen liegt es
in der Natur der Sache, dass die jeweils aktuellste Rechnung die
"richtigste" ist (weil die aktuellsten Erkenntnisse und Anforderungen
berücksichtigt werden und vermutet werden darf, dass darin frühere
Fehler berichtigt sind), und weil der Zeitablauf natürlich jeweils
erhärtet, ob die früheren Prognosen zutreffend waren: Schätzungen
werden durch Abrechnungen ersetzt (SKEE 4 BE.2012.5 vom
26.März 2014 in Sachen R.R. gegen Einwohnergemeinde U.).
(11.3. und 11.4.: sowohl im Bereich Wasser, als auch im Be
reich Abwasser ist das Kostendeckungsprinzip verletzt)
11.5.
11.5.1.
Bei Verletzungen des Kostendeckungsprinzips sind die strittigen
Anschlussgebühren zu reduzieren. Selbstverständlich fällt ausser Be

tracht, dass die festgestellten Überschüsse allein der Beschwerde
führerin zugutekämen und deswegen mit den strittigen Anschluss
gebühren quasi zu verrechnen wären. Ebensowenig kommt es in
Frage, die Überschüsse aus dem ganzen jeweiligen Verwaltungs
zweig allein der Investitionsrechnung zuzuschreiben und aus diesem
Kostendeckungsgrad die Kürzungsrate für die strittigen Anschluss
gebühren herzuleiten, wie es die Beschwerdeführerin verlangt
(100% beim Abwasser, 65,21 % beim Wasser). Nach Auffassung des
Gerichts hat sich die Höhe der Reduktion im Grundsatz nach dem
Prozentsatz zu richten, um den die Investitionseinnahmen während
des gesamten Planungshorizonts zu senken wären, damit am Ende
ein Überschuss in der maximal zulässigen Höhe resultiert
(AGVE2012, S. 277). Aber auch hierbei handelt es sich um eine
punktuelle Behelfslösung, weil damit nur der im konkreten Fall zu
gewährende Rabatt festgelegt wird. Es ist damit keine Verpflichtung
für die Gemeinde verbunden, die Anschlussgebührenansätze regle
mentarisch entsprechend herabzusetzen. Sie ist einzig gehalten, die
Finanzierung im jeweiligen Eigenwirtschaftsbetrieb zu prüfen und
gegebenenfalls die notwendigen Korrekturen auf der Einnahmen
und/oder Ausgabenseite anzuordnen, wie es auch im Fall einer
Unterfinanzierung der Fall wäre. Dabei lässt der den Gemeinwesen
bei den Erschliessungsabgaben zustehende Autonomiebereich
verhältnismässig grosse Handlungsspielräume offen (…).
11.5.2.
11.5.2.1.
Beim Abwasser beträgt die bundesgerichtliche Limite des
zulässigen Überschusses Fr.3'266'000.00 (…). Bei einer rechneri
schen Reduktion der Anschlussgebühren (Einnahmen in der Investiti
onsrechnung) um 50 % liegt der Überschuss bei Fr. 3'697'000.00
(ohne Zinseinrechnung). (…)
Selbstredend liesse sich die Prozentzahl zur Erreichung der zu
lässigen Reservelimite genau berechnen. Es würde sich indessen da
bei um eine Scheingenauigkeit handeln, welche die Tatsache, dass
ein Finanzplan auf Annahmen beruht und stets an die aktuellen Ent
wicklungen anzupassen ist, schlicht überginge. Eine "runde" Prozent
zahl wird dem, sowie den Grundsätzen des Erschliessungsabgabe

rechts, welches mit Schematisierungen und Pauschalierungen ope
riert, der Bedeutung des Entscheids und der Funktion des Gerichts
(Erw. 11.5.1.) eher gerecht.
11.5.2.2.
Beim Wasser beträgt die bundesgerichtliche Limite des zulässi
gen Überschusses Fr.2'402'000.00 (…). Bei einer rechnerischen Re
duktion der Anschlussgebühren (Einnahmen in der Investitionsrech
nung) um 90% liegt der Überschuss bei noch Fr.2'768'000.00 (ohne
Zinseinrechnung). (…)
11.5.3.
Abschliessend fragt sich, worauf genau die kostendeckungsbe
dingten Rabatte zu rechnen sind. Die festgestellten Überschüsse sind
namentlich auf die Leistungen früherer Abgabepflichtiger zurückzu
führen, zu denen auch die Beschwerdeführerin mit ihren aktuell nicht
strittigen Akontozahlungen (…) gehört. Es drängt sich daher auf, in
die Rabattermittlung die gesamten Anschlussgebühren, also Akonto
zahlungen und definitive Abrechnungen einzubeziehen.
11.5.4.
Wie ausgeführt (Erw. 6.1.), sind im vorliegenden Verfahren
allein die definitiven Abrechnungen strittig. Nach bisherigem Zwi
schenstand hätte die Beschwerdeführerin noch Fr. 33'150.00 An
schlussgebühren Abwasser (…) und Fr. 46'240.00 Anschlussgebüh
ren Wasser (…) zu bezahlen. Die kostendeckungsbedingten Rabatte
(Erw. 11.5.3.) würden diese Restbeträge klar übersteigen. Prozessual
fällt indessen mehr als eine volle Gutheissung des Rechtsmittels
nicht in Betracht.

72 Art. 13 BGFA und Art. 453 ZGB
Gemäss Art. 13 des Bundesgesetzes über die Freizügigkeit der Anwältin
nen und Anwälte (BGFA; SR 935.61) unterstehen Anwältinnen und An
wälte zeitlich unbegrenzt und gegenüber jedermann dem Berufsgeheim
nis über alles, was ihnen infolge ihres Berufes von ihrer Klientschaft
anvertraut worden ist. Anwältinnen und Anwälte können jedoch Gefähr
dungsmeldungen gemäss Art. 453 ZGB vornehmen, ohne dass sie sich
vorgängig von der Anwaltskommission entbinden lassen müssen.
Aus dem Entscheid der Anwaltskommission vom 22. Dezember 2015 i.S.
Entbindung vom Berufsgeheimnis (AVV.2015.47).
Aus den Erwägungen
2.5.2.
Besteht gemäss Art. 453 Abs. 1 ZGB die ernsthafte Gefahr, dass
eine hilfsbedürftige Person sich selbst gefährdet oder ein Verbrechen
oder Vergehen begeht, mit dem sie jemanden körperlich, seelisch
oder materiell schwer schädigt, so arbeiten die Erwachsenenschutz
behörde, die betroffenen Stellen und die Polizei zusammen. Perso
nen, die dem Amts oder Berufsgeheimnis unterstehen, sind in einem
solchen Fall berechtigt, der Erwachsenenschutzbehörde Mitteilung
zu machen (Art. 453 Abs. 2 ZGB), ohne dass sie sich vorgängig von
der vorgesetzten Behörde oder der Aufsichtskommission schriftlich
entbinden lassen müssen.
2.6.
Auf das Gesuch um Entbindung vom Anwaltsgeheimnis ist
demnach nicht einzutreten. Der Gesuchsteller ist gestützt auf
Art.453 Abs. 2 ZGB berechtigt, der Erwachsenenschutzbehörde Mit