ag_spezialverwaltungsgericht · 4-EV.2022.11 · 2025-02-12 · de
Spezialverwaltungsgericht / Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen — 4-EV.2022.11


Spezialverwaltungsgericht
Kausalabgaben und Enteignungen
4-EV.2022.11
Urteil vom 12. Februar 2025
Besetzung Präsident B. Wehrli
Richter U. Bolliger
Richterin C. Hofer Schmid
Richter T. Humbel
Richter D. Peter
Gerichtsschreiberin C. Dürdoth
Gesuchstellerin 1 A._____
Gesuchstellerin 2 B._____
Gesuchsteller 3 C._____
alle vertreten durch MLaw David Fuhrer, Rechtsanwalt, Hintere Bahn-
hofstrasse 11A, 5080 Laufenburg
Gesuchgegnerin Einwohnergemeinde Q._____
handelnd durch den Gemeinderat
dieser vertreten durch lic. iur. Christian Bär, Rechtsanwalt, Hintere Bahn-
hofstrasse 10, 5001 Aarau
Beigeladener Kanton Aargau
handelnd durch den Regierungsrat
dieser vertreten durch Dr. Adrian Gossweiler, Rechtsanwalt, Rain 16,
5000 Aarau
Gegenstand materielle Enteignung (Nutzungsplanungsrevision)

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Das Gericht entnimmt den Akten:
A.
In der Gemeinde Q._____ wurde eine Gesamtrevision der Nutzungspla-
nung durchgeführt (beschlossen von der Gemeindeversammlung am
tt.mm. 2019, genehmigt vom Regierungsrat am tt.mm. 2021). Davon be-
troffen waren unter anderem die Parzelle aaa (im Halte von 8'242 m2) von
A._____, die Parzelle bbb (im Halte von 2'928 m2) von B._____ sowie die
Parzelle ccc (im Halte von 4'959 m2) von C._____. Die betroffenen Grund-
stücke wurden von der Bauzone (Wohnzone E sowie Wohn- und Gewer-
bezone WG) in die Landwirtschaftszone umgezont.
B1.
Am 14. Dezember 2022 liessen A._____, B._____ und C._____ (nachfol-
gend: Gesuchsteller) beim Spezialverwaltungsgericht, Abteilung Kausalab-
gaben und Enteignungen (SKE), Entschädigungsbegehren mit folgenden
Anträgen stellen:
"1. a)
Es sei festzustellen, dass die mit Nutzungsplanung der Gemeinde
Q._____ vom tt.mm. 2019, genehmigt vom Regierungsrat am tt.mm.
2021, erfolgte Zuweisung von LIG Q._____/aaa im Umfang von
8'242 m2 von der Wohnzone in die Landwirtschaftszone den entschä-
digungspflichtigen Tatbestand der materiellen Enteignung erfüllt.
b)
Es sei der Eigentümerschaft (derzeit A._____, geb. tt.mm.jjjj) eine Ent-
schädigung von CHF 840/m2 auszurichten, d.h. CHF 6'923'280.00 zzgl.
gesetzlicher Zins seit tt.mm. 2021.
2. a)
Es sei festzustellen, dass die mit Nutzungsplanung der Gemeinde
Q._____ vom tt.mm. 2019, genehmigt vom Regierungsrat am tt.mm.
2021, erfolgte Zuweisung von LIG Q._____/bbb im Umfang von
2'928 m2 von der Wohnzone in die Landwirtschaftszone den entschä-
digungspflichtigen Tatbestand der materiellen Enteignung erfüllt.
b)
Es sei der Eigentümerschaft (derzeit B._____, geb. tt.mm.jjjj) eine Ent-
schädigung von CHF 840.00/m2 auszurichten, d.h. CHF 2'459'520.00
zzgl. gesetzlicher Zins seit tt.mm. 2021.
3. a)
Es sei festzustellen, dass die mit Nutzungsplanung der Gemeinde
Q._____ vom tt.mm. 2019, genehmigt vom Regierungsrat am tt.mm.
2021, erfolgte Zuweisung von LIG Q._____/ccc im Umfang von
4'959 m2 von der Wohnzone in die Landwirtschaftszone den entschä-
digungspflichtigen Tatbestand der materiellen Enteignung erfüllt.

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b)
Es sei der Eigentümerschaft (derzeit C._____, geb. tt.mm.jjjj) eine Ent-
schädigung von CHF 840.00/m2 auszurichten, d.h. CHF 4'165'560.00
zzgl. gesetzlicher Zins seit tt.mm. 2021.
4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zu Lasten der
Gesuchsgegnerin."
B.2.
Mit Schreiben vom 16. Dezember 2022 forderte der Präsident des SKE die
Einwohnergemeinde Q._____ (nachfolgend: Gesuchgegnerin) zur Ver-
nehmlassung bis 24. Januar 2023 auf. Diese beauftragte daraufhin Chris-
tian Bär, Rechtsanwalt und Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht, mit
der Vertretung. Am 23. Januar 2023 ersuchte Christian Bär um Erstreckung
der Frist zur Vernehmlassung bis 23. Februar 2023 und beantragte die Bei-
ladung des Kantons Aargau zum Verfahren.
C.1.
Mit Schreiben vom 25. Januar 2023 lud der Präsident den Kanton Aargau
zum Verfahren bei. Die Gesuchsteller hatten in ihrem Gesuch vom 14. De-
zember 2022 bereits einer Beiladung des Kantons zugestimmt. Der Kanton
wurde ersucht, sich bis 27. Februar 2023 vernehmen zu lassen oder den
Verzicht auf eine aktive Teilnahme am Verfahren zu erklären. Der Gesuch-
gegnerin wurde die Frist zur Vernehmlassung ebenfalls bis 27. Februar
2023 erstreckt.
C.2.
Die Gesuchgegnerin liess sich innert mehrfach erstreckter Frist mit Eingabe
vom 31. März 2023 vernehmen und die Abweisung des Entschädigungs-
begehrens beantragen.
C.3.
Der nunmehr vertretene Kanton (nachfolgend: Beigeladener) liess sich in-
nert derselben Frist mit Eingabe vom 31. März 2023 vernehmen und eben-
falls die Abweisung des Entschädigungsbegehrens beantragen.
D.1.
Die beiden Eingaben wurden den Verfahrensbeteiligten mit Schreiben vom
18. April 2023 übers Kreuz zur Kenntnis gebracht und den Gesuchstellern
wurde freigestellt, bis 11. Mai 2023 eine Replik zu erstatten.
D.2.
Die Gesuchsteller liessen innert mehrfach erstreckter Frist mit Eingabe vom
25. August 2023 replizieren und an ihren Anträgen festhalten.

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D.3.
Mit Schreiben jeweils vom 1. September 2023 wurde die Replik der Ge-
suchgegnerin und dem Beigeladenen zur Kenntnis gebracht und ihnen
wurde freigestellt, bis 25. September 2023 eine den Schriftenwechsel ab-
schliessende Duplik abzugeben.
E.1.
Innert mehrfach erstreckter Frist liess die Gesuchgegnerin am 29. Novem-
ber 2023 duplizieren und an ihren Anträgen festhalten.
Der Beigeladene liess auch innert mehrfach erstreckter Frist mit Eingabe
vom 30. November 2023 duplizieren und an seinen Anträgen festhalten.
E.2.
Die Eingaben der Gesuchgegnerin und des Beigeladenen wurden den Ge-
suchstellern am 4. Dezember 2023 zur Kenntnis gebracht.
Die Gesuchsteller äusserten sich daraufhin unaufgefordert mit Schreiben
vom 14. Dezember 2023 zu den Neuerungen der Duplik.
E.3.
Am 15. Dezember 2023 wurde das Schreiben der Gesuchsteller der Ge-
suchgegnerin und dem Beigeladenen zur Kenntnis gebracht. Diese liessen
daraufhin jeweils mit Schreiben vom 22. Dezember 2023 dazu Stellung
nehmen. Damit war der Schriftenwechsel abgeschlossen.
E.4.
Am 9. September 2024 lud das Gericht die Parteien zur Verhandlung vor.
F.
Das Gericht führte am 12. Februar 2025 eine Verhandlung mit Augenschein
durch (Präsenz vgl. Protokoll, S. 2). Anschliessend wurde der Fall beraten
und das nachfolgende Urteil gefällt.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
1.1.
Die Gesuchsteller fordern eine Entschädigung aus materieller Enteignung
infolge Zuweisung ihrer Grundstücke zum Nicht-Baugebiet. Für die Beur-
teilung dieser Frage ist gemäss § 158 Abs. 1 des Gesetzes über Raument-
wicklung und Bauwesen (BauG; SAR 713.100) vom 19. Januar 1993 das
SKE zuständig.

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1.2.
1.2.1.
1.2.1.1.
Zur Einreichung eines Entschädigungsbegehrens ist legitimiert, wer ein
schutzwürdiges und aktuelles Interesse geltend macht (§ 42 lit. a des Ge-
setzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG; SAR 271.200] vom 4. De-
zember 2007).
1.2.1.2.
Mit Duplik vom 29. November 2023 wirft die Gesuchgegnerin die Frage auf,
ob die Gesuchstellerinnen 1 und 2 vorliegend überhaupt zur Stellung von
Entschädigungsbegehren legitimiert sind. Gesuchstellerin 1 habe einzelne
Teile der Parzelle aaa erst in den Jahren 2018 bzw. 2019 erworben. Ge-
suchstellerin 2 habe Parzelle bbb erst im Jahr 2018 erworben. Massgeben-
der Zeitpunkt für die Beurteilung, ob eine materielle Enteignung vorliegt, sei
der Zeitpunkt des Eingriffs oder des Inkrafttretens der Eigentumsbeschrän-
kung. Mit RRB Nr. kkk vom tt.mm. 2021, mit welchem die Gesamtrevision
der Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland genehmigt wurde, sei der
Beschluss des Grossen Rates vom 24. März 2015 betreffend die Anpas-
sung des Richtplankapitels S 1.2 Siedlungsgebiet umgesetzt worden. Laut
diesem Beschluss hätten die Bauzonen im Gebiet "XZ" nicht mehr zum
Siedlungsgebiet gezählt. Die Einwohnergemeinde Q._____ sei verpflichtet
gewesen, das Gebiet innert drei Jahren auszuzonen und notfalls Planungs-
zonen zu erlassen. Die Anpassung des Richtplankapitels S 1.2 Siedlungs-
gebiet sei vom Bundesrat am 23. August 2017 genehmigt worden. Spätes-
tens zu diesem Zeitpunkt habe für jedermann erkennbar, definitiv und un-
widerruflich festgestanden, dass die Parzellen aaa, bbb und ccc nicht mehr
zum Siedlungsgebiet zählen und ausgezont werden müssen. Die formelle
Umsetzung durch Auszonung im Rahmen der Gesamtrevision der Nut-
zungsplanung Siedlung und Kulturland sei bereits damals unabwendbar
und nur noch eine Frage der Zeit gewesen. Da die Gesuchstellerinnen 1
und 2 weder am 24. März 2015 noch am 23. August 2017 Eigentümerstel-
lung gehabt hätten, fehle ihnen vorliegend Legitimation. Es dürfe daher auf
ihre Entschädigungsbegehren nicht eingetreten werden.
1.2.1.3.
Dieser Argumentation schliesst sich der Beigeladene grundsätzlich an. Das
Bundesgericht habe sich bereits zur Frage geäussert, ob eine dem definiti-
ven Eingriff vorausgehende provisorische Massnahme einen Einfluss auf
den Stichtag haben könne (BGE 132 II 218, Erw. 2.4.; BGE 1A.263/2004
vom 24. Oktober 2005). Es habe erwogen, dass auf den Zeitpunkt des In-
krafttretens des definitiven Eingriffs abzustellen sei und dass mit der provi-
sorischen Massnahme kein Ausschluss der Entschädigungspflicht zum
Nachteil des Betroffenen begründet werden dürfe. Soweit ersichtlich habe
sich das Bundesgericht aber noch nicht mit der Frage befasst, wie vorzu-
gehen sei, wenn ein Grundeigentümer sein Grundstück erst während der

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Geltung der provisorischen Massnahme erwerbe. Vorliegend habe der be-
hördenverbindliche Richtplan das planerische Schicksal der Parzellen be-
reits vorgegeben. Ab diesem Zeitpunkt sei niemand mehr vernünftiger-
weise bereit gewesen, für die betroffenen Grundstücke den Preis für uner-
schlossenes Bauland zu bezahlen. Es sei stossend, wenn ein Eigentümer
während der Geltung einer Planungszone ein Grundstück zu einem bereits
stark herabgesetzten Kaufpreis erwerben würde und danach im Falle einer
materiellen Enteignung eine volle Verkehrswertentschädigung zugespro-
chen erhielte. Vorliegend sei daher für die Bestimmung des massgebenden
Stichtags auf das Datum des Beschlusses des behördenverbindlichen
Richtplans im März 2015 abzustellen, sofern die Gesuchsteller ihre Grund-
stücke erst nach diesem Zeitpunkt erworben hätten. Die vorliegende Kons-
tellation sei letztlich vergleichbar mit Enteignungen von Nachbarrechten
wegen durch öffentliche Verkehrsanlagen verursachtem Lärm, in welchen
nur Entschädigungsansprüche von Betroffenen, für welche die Immissio-
nen beim Erwerb ihres Grundstücks unvorhersehbar gewesen seien, ge-
schützt würden. Den Gesuchstellern, welche ihre Parzellen erst zu einem
späteren Zeitpunkt erworben hätten, sei die Legitimation mangels Eigentü-
merstellung am Stichtag abzusprechen und auf ihr Entschädigungsbegeh-
ren nicht einzutreten. Dies betreffe die Gesuchstellerinnen 1 und 2.
1.2.1.4.
Die Gesuchsteller lassen dazu ausführen, die Handänderungen der Grund-
stücke der Gesuchstellerinnen 1 und 2 seien jeweils auf Erbgänge zurück-
zuführen gewesen und seien somit durch Universalsukzession erfolgt,
wodurch sämtliche vererblichen Vermögenswerte, wozu auch Vertrauens-
schutzpositionen gehörten, auf die Gesuchstellerinnen übergegangen
seien. Die Argumentation von Gemeinde und Kanton sei lediglich allenfalls
dann relevant, wenn eine gewöhnliche Handänderung (etwa durch Kauf)
stattgefunden hätte.
1.2.2.
1.2.2.1.
Bei Enteignung nachbarrechtlicher Abwehransprüche besteht Anspruch
auf Entschädigung, wenn die Voraussetzungen der Unvorhersehbarkeit
und der Spezialität des Schadens sowie der Schwere des Schadens kumu-
lativ erfüllt sind, was namentlich voraussetzt, dass die Immissionen über-
mässig sind (BGE 110 Ib 46 f.; 106 Ib 386; 1C_163/2017 vom 18. Juli 2017
Erw. 2.1; Hess/Weibel, a.a.O., Band I, Art. 19 N 23). In Bezug auf Fluglärm-
Immissionen hat das Bundesgericht einen massgeblichen Zeitpunkt fest-
gelegt, ab dem die Immissionen nicht mehr als unvorhersehbar gelten (vgl.
BGE 121 II 317, Erw. 6). Hat ein Grundeigentümer sein Grundstück erst
nach diesem Zeitpunkt anders als durch Erbgang erworben, gelten die Ein-
wirkungen als vorhersehbar und es kann kein Entschädigungsanspruch
entstehen (BGE 134 II 49, Erw. 7). Vorliegend argumentiert der Beigela-
dene analog zu Fällen der Enteignung nachbarlicher Abwehrrechte und

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macht geltend, die Zuweisung der Grundstücke zur Landwirtschaftszone
sei bereits zum Zeitpunkt des Richtplanbeschlusses vorhersehbar gewe-
sen. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung wird jedoch bezüglich
der Vorhersehbarkeit zwischen dem Erwerb durch Kauf und dem Erwerb
durch Erbgang unterschieden: Wird ein Grundstück nach dem relevanten
Zeitpunkt durch Erbgang erworben, gelten die Einwirkungen gemäss Bun-
desgericht als unvorhersehbar (BGE 134 II 149; 134 II 156). Anders als
einem Käufer stünden den Erben und auch Erbvorbezügern keine anderen
Mittel zur Schadenverhütung offen als dem früheren Eigentümer (BGE 111
Ib 235).
Vorliegend haben die Gesuchstellerinnen die betroffenen Grundstücke
bzw. Grundstückteile durch Erbgang erworben. B._____ hat Parzelle bbb
im Dezember 2017 durch Erbgang erworben. Die Erbteilung erfolgte kurz
darauf im Januar 2018. Bei A._____ erfolgte der Erbgang bereits 2008, die
Erbteilung jedoch erst im Dezember 2018. Im Februar 2019 wurde A._____
als Alleineigentümerin von Parzelle aaa im Grundbuch eingetragen.
Der Rechtsvertreter des Beigeladenen führte an der Verhandlung dazu
aus, dass es faktisch um einen Wertverlust gehe, der bereits zum damali-
gen Zeitpunkt beim Rechtsvorgänger eingetreten sei. Der Wert eines
Grundstücks, welcher beim Erbgang unter Privaten vereinbart werde, sei
vorliegend unmassgeblich (Protokoll, S. 8).
Dazu ist festzuhalten, dass der Richtplan lediglich behördenverbindlich ist.
Die konkrete Umsetzung erfolgte letztendlich durch die Gemeinde. Erst mit
der Umsetzung durch die Gemeinde und die darauffolgende Genehmigung
der Nutzungsplanrevision durch den Regierungsrat am tt.mm. 2021 wurde
die Eigentumsbeschränkung auch für die Grundeigentümer verbindlich. Als
Stichtag wird daher der tt.mm. 2021 angenommen. Vorliegend sind somit
auch die Gesuchstellerinnen 1 und 2 zur Einreichung von Entschädigungs-
begehren legitimiert.
1.2.2.2.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass alle drei Gesuchsteller je einzeln
von der Zuweisung ihrer Parzellen zum Nicht-Baugebiet betroffen und da-
her zur Einreichung von Entschädigungsbegehren legitimiert sind.
1.2.3.
Als Gesuchgegnerin wurde richtigerweise die Einwohnergemeinde
Q._____ ins Recht gefasst (§ 139 Abs.1 BauG).
1.2.4.
1.2.4.1.
Die Gesuchsteller machen ihre Rechte gemeinsam als aktive Streitgenos-
sen geltend. Die Verfahrensführung als Streitgenossenschaft ist im VRPG

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nicht geregelt. Für das verwaltungsrechtliche Klageverfahren verweist § 63
VRPG auf die Zivilprozessordnung. Es erscheint sachgerecht, auch im ver-
waltungsrechtlichen Enteignungsverfahren (Gesuchverfahren) die Bestim-
mungen der Zivilprozessordnung betreffend die Streitgenossenschaft in
Analogie zu § 63 VRPG sinngemäss anzuwenden.
Gemäss Art. 71 Abs. 1 der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO;
SR 272) vom 19. Dezember 2008 können mehrere Personen gemeinsam
als Streitgenossen klagen, wenn die zu beurteilenden Rechte oder Pflich-
ten auf gleichartigen Tatsachen oder Rechtsgründen beruhen. Jeder Streit-
genosse muss einen eigenen Anspruch haben und für sich allein beschwer-
debefugt sein. Eine rechtliche Beziehung zwischen ihnen ergibt sich erst
aus dem gemeinsamen Vorgehen. Die formelle Streitgenossenschaft ist
daher stets eine freiwillige (auch einfache Streitgenossenschaft genannt).
Der Richter kann zur Vereinfachung des Verfahrens die gemeinschaftliche
Beschwerde trennen (vgl. Art. 125 lit. b ZPO). Das würde sich dann auf-
drängen, wenn ein Beteiligter neben den gemeinsamen Anträgen auch ab-
weichende oder ergänzende eigene stellen würde.
1.2.4.2.
Im vorliegenden Verfahren bilden die Gesuchsteller eine einfache formelle
Streitgenossenschaft. Sie sind unabhängig voneinander zur Einreichung
von Begehren legitimiert (Erw. 1.2.2.2.). Ihr gemeinsames Vorgehen ist zu-
lässig, jedenfalls soweit die Begehren weitestgehend parallel laufen.
1.3.
Die Einreichung eines Entschädigungsbegehrens ist an keine Frist gebun-
den. Nach der Praxis des Bundesgerichts unterliegen aber auch öffentlich-
rechtliche Ansprüche der Verjährung. Fehlt eine Regelung über Verjäh-
rungsfristen, so kann das Gericht eine privatrechtliche Bestimmung analog
anwenden oder selbst eine Regel aufstellen (Bundesgerichtsentscheid
[BGE] 126 II 61). Für Entschädigungsforderungen aus materieller Enteig-
nung infolge Zonenplanänderung hat das Bundesgericht eine Frist von
zehn Jahren festgelegt (BGE 108 Ib 339 f.; Ulrich Häfelin/Georg
Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Auflage, Zü-
rich/St. Gallen 2020, N 777 ff.).
Die Nutzungsplanänderung, auf welche die Gesuchsteller ihre Entschädi-
gungsforderungen stützen, wurde am tt.mm. 2021 vom Regierungsrat ge-
nehmigt. Da die Nutzungsplanänderung nicht beim Verwaltungsgericht an-
gefochten wurde, wurde sie zu diesem Zeitpunkt rechtskräftig (vgl. unten
Erw. 3.3.). Das vom 14. Dezember 2022 datierende Entschädigungsbe-
gehren wurde damit ohne weiteres fristgerecht eingereicht.

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1.4.
Auf das im Übrigen formgerecht eingereichte Entschädigungsbegehren ist
einzutreten.
2.
2.1.
Im Verfahren betreffend materielle Enteignung ist primär zu prüfen, ob die
in Frage stehende öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung einer Ent-
eignung gleichkommt, die gemäss Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung
vom 18. April 1999 (BV; SR 101) wie auch nach § 21 Abs. 4 der Verfassung
des Kantons Aargau vom 25. Juni 1980 (KV; SAR 110.000) die volle Ent-
schädigungspflicht des Enteigners begründet (vgl. auch § 138 Satz 2
BauG).
Wird die Grundfrage des Vorliegens des Enteignungstatbestands vom Ge-
richt bejaht, so muss in einem zweiten Schritt über die Höhe der zu leisten-
den Entschädigung befunden werden. Je nach prozessualer Ausgangslage
kann es sich aus verfahrensökonomischen Überlegungen aufdrängen,
über die Grundfrage der Tatbestandsmässigkeit ein selbständig anfechtba-
res Urteil zu fassen (vgl. dazu Beatrice Weber-Dürler, Verwaltungsökono-
mie und Praktikabilität im Rechtsstaat, in: Schweizerisches Zentralblatt für
Staats- und Verwaltungsrecht [ZBl] 87/1986 S. 193 ff.). Dieses Vorgehen
entspricht einer anerkannten Praxis (vgl. BGE 121 II 417 ff., namentlich
428) und findet sich in § 158 BauG verankert (Baugesetzkommentar,
a.a.O., § 158 N 3).
Vorliegend sind sich die Parteien schon in der Grundfrage uneinig. Im Ge-
gensatz zu den Gesuchstellern sprechen die Gesuchgegnerin sowie der
Beigeladene der Eigentumsbeschränkung die Enteignungsqualität ab. Das
Gericht beschränkt sich daher zunächst auf die Prüfung, ob eine materielle
Enteignung gegeben ist. Eine allfällige Entschädigung wäre in einem Fol-
geverfahren zu beurteilen.
2.2.
Zwischen den Parteien ist weiter strittig, ob eine Auszonung oder eine
blosse Nichteinzonung vorliegt. Weiter machen die Gesuchsteller geltend,
dass auch eine (von ihnen bestrittene) Nichteinzonung vorliegend entschä-
digungspflichtig wäre. Die Gesuchgegnerin und der Beigeladene gehen da-
gegen von einer entschädigungslos hinzunehmenden Nichteinzonung aus.
3.
3.1.
Im Einklang mit Art. 26 Abs. 2 BV und § 21 Abs. 4 KV definiert § 138 Satz 1
BauG die materielle Enteignung als staatlichen Eingriff in vermögenswerte
Rechte, der in seiner Wirkung einer formellen Enteignung gleichkommt.

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Eine Eigentumsbeschränkung infolge Planungsmassnahmen kommt einer
Enteignung im Sinne von Art. 5 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die
Raumplanung (RPG; SR 700) vom 22. Juni 1979 gleich, "wenn dem Eigen-
tümer der bisherige oder ein voraussehbarer künftiger Gebrauch einer Sa-
che untersagt oder in einer Weise eingeschränkt wird, die besonders
schwer wiegt, weil der betroffenen Person eine wesentliche aus dem Ei-
gentum fliessende Befugnis entzogen wird. Geht der Eingriff weniger weit,
so wird gleichwohl eine materielle Enteignung angenommen, falls einzelne
Personen so getroffen werden, dass ihr Opfer gegenüber der Allgemeinheit
unzumutbar erschiene und es mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar
wäre, wenn hierfür keine Entschädigung geleistet würde. In beiden Fällen
ist die Möglichkeit einer künftigen besseren Nutzung der Sache indessen
nur zu berücksichtigen, wenn im massgebenden Zeitpunkt anzunehmen
war, sie lasse sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirkli-
chen. Unter besserer Nutzung eines Grundstücks ist in der Regel die Mög-
lichkeit seiner Überbauung zu verstehen" (BGE 125 II 431, Erw. 3.a, mit
weiteren Hinweisen).
3.2.
Bei Planungsmassnahmen ist nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung
zwischen Nichteinzonung und Auszonung zu unterscheiden. Eine Auszo-
nung liegt vor, wenn ein Grundstück zunächst durch einen bundesrechts-
konformen Nutzungsplan der Bauzone zugeteilt worden ist und später im
Rahmen einer Nutzungsplanrevision einer Nichtbauzone zugeteilt wird.
Wird hingegen ein Grundstück bei der erstmaligen Schaffung einer bun-
desrechtskonformen raumplanerischen Grundordnung der Nichtbauzone
zugewiesen, liegt eine Nichteinzonung vor, die grundsätzlich entschädi-
gungslos hinzunehmen ist (BGE 1C_66/2012 vom 3. September 2012,
Erw. 2.2.; BGE 125 II 431, Erw. 3.b).
Dabei ist zu beachten, dass eine Nichteinzonung nicht nur bei der Revision
von vor Inkrafttreten des RPG erlassenen Nutzungsplänen vorliegt, son-
dern auch bei der Anpassung von Nutzungsplänen, die zwar schon nach
Inkrafttreten des RPG erlassen wurden, die aber materiell nicht mit den
bundesrechtlichen Planungsgrundsätzen übereinstimmen (BGE
1C_66/2012 vom 3. September 2012, Erw. 2.2.; BGE 1C_275/2018 vom
15. Oktober 2019, Erw. 2.3.).
3.3.
3.3.1.
Massgebend für die Beurteilung der Entschädigungspflicht sind die rechtli-
chen und tatsächlichen Verhältnisse im Zeitpunkt des Eingriffs bzw. des
Inkrafttretens der Eigentumsbeschränkung (§ 158 Abs. 2 BauG). Dies ist
der Zeitpunkt, in dem der neue Zonenplan in Kraft tritt (BGE 132 II 218,
Erw. 2.4., mit Hinweisen). Die Gesamtrevision der Nutzungsplanung der
Gemeinde Q._____ wurde am tt.mm. 2021 vom Regierungsrat genehmigt.

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3.3.2.
Die Gesuchgegnerin vertritt den Standpunkt, für die Bestimmung des Stich-
tags sei nicht auf den Zeitpunkt des Inkrafttretens der Gesamtrevision der
Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland am tt.mm. 2021, sondern auf
das Datum des Richtplanbeschlusses vom 24. März 2015, allerspätestens
aber auf die bundesrätliche Genehmigung vom 23. August 2017 abzustel-
len. Da die Gesuchstellerinnen 1 und 2 ihre Liegenschaften erst in den Jah-
ren 2018 und 2019 erworben hätten, nachdem der Eingriff bereits stattge-
funden habe, könne seit dem Erwerb der Grundstücke keine wertmässige
Differenz mehr eingetreten sein. Es sei daher ausgeschlossen, dass die
Gesuchstellerinnen 1 und 2 einen entschädigungspflichtigen Minderwert ih-
rer Grundstücke erlitten hätten.
3.3.3.
Nach § 28 BauG hat die Verwaltungsgerichtsbeschwerde keine aufschie-
bende Wirkung. Mit dieser Regelung soll verhindert werden, dass Planer-
lassverfahren und Inkrafttreten der Planung durch Rechtsmittel ungebühr-
lich verzögert werden. Eine einzelne Beschwerde soll zudem nicht die An-
wendung der ganzen Nutzungsplanung blockieren können. Wird die auf-
schiebende Wirkung erteilt, betrifft sie jeweils nur den Beschwerdegegen-
stand (Baugesetzkommentar, a.a.O., § 28 N 20 ff., mit Hinweis auf AGVE
1998 S. 338 und 1995 S. 281). Daraus folgt, dass die Planung mit der Ge-
nehmigung in Kraft tritt, obwohl dagegen noch ein Rechtsmittel möglich
wäre.
Stichtag im vorliegenden Verfahren ist somit der tt.mm. 2021 (vgl. vorne
Erw. 1.2.2.1).
4.
4.1.
Der Beigeladene zieht vorab die Überbaubarkeit der Parzellen bbb und aaa
im massgebenden Zeitpunkt in Zweifel. Der am massgebenden Stichtag,
dem tt.mm. 2021, noch in Kraft stehende kommunale Überbauungsplan XY
habe einen nicht unwesentlichen Einfluss auf die Baulandqualitäten der
strittigen Parzellen gehabt. Dieser Überbauungsplan habe Baulinien und
Strassenlinien für eine Erschliessungsstrasse festgesetzt. Diese sei ab
dem R-Weg westlich entlang der Parzellengrenze eee/bbb vorgesehen ge-
wesen, um dann zunächst nach Norden und anschliessend nach Osten
entlang der Zonengrenze Wohnzone E/Wohn- und Gewerbezone WG MF
auf Parzelle aaa als Ringschluss schliesslich wieder an den R-Weg anzu-
schliessen. Aus dem Überbauungsplan werde zudem ersichtlich, dass die
Erschliessung der Parzelle ccc von Norden her ab der neuen Erschlies-
sungsstrasse über die Parzelle ddd vorzunehmen gewesen wäre. Östlich
des R-Wegs habe der Erschliessungsplan eine analoge Ringstrasse vor-
gesehen, welche dann im Gegensatz zum westlichen Perimeter im Gebiet

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"XZ" realisiert worden sei. Der Überbauungsplan XY sei im Anschluss an
die Nutzungsplanrevision 2019/2021 als Folge der Zuweisung des Gebiets
"XZ" zur Landwirtschaftszone vom Gemeinderat Q._____ mit Beschluss
vom 2. Mai 2022 aufgehoben worden. Dieser Beschluss sei am 8. August
2022 vom Departement Bau, Verkehr und Umwelt (kurz: BVU) genehmigt
worden. Am vorliegend massgebenden Stichtag, dem tt.mm. 2021, sei der
Überbauungsplan XY jedoch noch in Kraft gewesen. Dieser habe einen
nicht unwesentlichen Einfluss auf die Baulandqualitäten der streitbetroffe-
nen Parzellen gehabt. So sei die ohnehin schon schmale Parzelle bbb nach
dem Überbauungsplan auf der ganzen Länge von einer Baulinie und damit
von einer Freihaltefläche betroffen gewesen. Hinzu komme, dass sie durch
die Strassenführung "zerschnitten" worden wäre. Laut Überbauungsplan
sei ein Streifen von mindestens 13 m bis 25 m Breite für die Strasse abzu-
treten bzw. als Freihaltefläche freizuhalten gewesen. Auch Parzelle aaa sei
durch den Überbauungsplan stark tangiert worden, da von dieser ein sub-
stanzieller Teil für die neue Strasse zur Verfügung zu stellen gewesen wäre
oder aufgrund des Baulinienbereichs von einer baulichen Nutzung grund-
sätzlich ausgeschlossen gewesen wäre. Der Überbauungsplan XY hebe
somit die Baulandqualität der Parzellen bbb und aaa in den im Perimeter
der Strassen- und Baulinien gelegenen Teilen auf. Diese Flächen seien am
Stichtag entweder gar nicht oder nur sehr beschränkt baulich nutzbar ge-
wesen. Die Zuweisung dieser Parzellen zur Landwirtschaftszone könne da-
her in Bezug auf diese Flächen von Vornherein keine materielle Enteignung
bewirken.
4.2.
Die Gesuchsteller lassen dazu vorbringen, Parzelle bbb sei nach dem
Überbauungsplan XY zwar von einer Baulinie betroffen, aber keineswegs
in dem Umfang, wie es der Beigeladene behaupte. Die im vorliegenden
Verfahren nicht betroffene Parzelle eee wäre gemäss Überbauungsplan als
Erschliessungsstrasse vorgesehen gewesen. Parzelle eee wäre nach dem
Überbauungsplan kaum bebaubar gewesen. Dies treffe nicht auf die aus
der Parzelle fff entstandenen Parzellen ggg sowie bbb zu. Parzelle ggg
wäre fast gar nicht betroffen und Parzelle bbb wäre nur im südlichen sowie
östlichen Teil geringfügig von einer Baulinie im Umfang von ca. 2 m (Sü-
den) sowie ca. 4-6 m (Osten) und im südwestlichen Teil von der Erschlies-
sungsstrasse betroffen. Rund zwei Drittel bis drei Viertel des Grundstücks
hätten auch bei Beachtung des Überbauungsplans bebaut werden können.
Bezüglich Parzelle aaa lassen sie vorbringen, diese sei zwar ebenfalls vom
Überbauungsplan tangiert gewesen, jedoch sei auch hier eine weiterge-
hende Überbauung möglich gewesen. Die Erschliessungsstrasse hätte
vorwiegend das nördliche Ende der Parzelle betroffen und die Parzelle
nicht "zerschnitten", mit Ausnahme des westlichen Endes.

- 13 -
4.3.
4.3.1.
Die Kriterien, die einen Entschädigungsanspruch aus materieller Enteig-
nung zu begründen vermögen, sind bei Auszonungs- und Nichteinzo-
nungskonstellationen nicht identisch: Bei einem eigentlichen Baulandver-
lust, wie er nur bei Auszonungen stattfindet, sind die Bedingungen, die ei-
ner öffentlichrechtlichen Eigentumsbeschränkung Enteignungscharakter
verleihen, weniger streng. Aus diesem Grund ist zunächst zu prüfen, ob
eine strittige Planungsmassnahme als Auszonung oder bloss als Nichtein-
zonung einzustufen ist. Diese Qualifizierung kann allerdings in Fällen un-
terbleiben, in denen selbst unter der Hypothese, es liege die für den Eigen-
tümer enteignungsrechtlich günstigere Ausgangsposition der Auszonung
vor, die entschädigungsbegründenden Voraussetzungen offensichtlich
nicht erfüllt wären; a fortiori würden Eigentumsbeschränkungen solcher Art
als Nichteinzonungen die Enteignungsintensität erst recht nicht erreichen -
und das Vorliegen einer materiellen Enteignung wäre in jedem Fall zu ver-
neinen.
Auf die Einordnung als Auszonung oder Nichteinzonung könnte bei den
Parzellen bbb und aaa dann verzichtet werden, wenn diese am Stichtag
nicht baulich nutzbar gewesen wären und deren Zuweisung zum Nicht-
Baugebiet daher von Vornherein keine materielle Enteignung bewirken
konnte.
4.3.2.
Der Rechtsvertreter der Gesuchsteller führte an der Verhandlung dazu aus,
die Gemeinde habe den Gesuchstellern bereits zu Beginn der 2000er Jahre
mitgeteilt, dass der Überbauungsplan aufgehoben werden würde. Zum
Zeitpunkt des Stichtags habe niemand mehr den Überbauungsplan als re-
levant erachtet. Der Rechtsvertreter des Beigeladenen gab zu bedenken,
dass ein Überbauungsplan so lange gelte, bis er tatsächlich aufgehoben
werde (Protokoll, S. 11).
4.3.3.
Der Überbauungsplan XY wurde mit Beschluss vom 2. Mai 2022 tatsäch-
lich aufgehoben und die Aufhebung wurde vom BVU am 8. August 2022
genehmigt. Es ist jedoch fraglich, ob der Überbauungsplan XY auch dann
aufgehoben worden wäre, wenn das Gebiet nicht der Landwirtschaftszone
zugewiesen worden wäre. Womöglich wäre der Überbauungsplan auch in
diesem Fall aufgehoben worden, da er nicht mehr zeitgemäss war und die
Baulinien nicht mehr benötigt wurden.
4.3.4.
Vorliegend ist klar, dass der Überbauungsplan die Bebaubarkeit der Par-
zellen bbb und aaa durchaus eingeschränkt hätte, vor allem wenn keine
Landumlegung oder Grenzbereinigung durchgeführt worden wäre. Ob der

- 14 -
Überbauungsplan bei einer Belassung der Parzellen im Baugebiet aufge-
hoben worden oder weiterhin Bestand gehabt hätte, kann jedoch nicht mit
Sicherheit gesagt werden. Das Vorliegen einer materiellen Enteignung in
Bezug auf die Parzellen bbb und aaa kann daher nicht bereits aufgrund
einer fehlenden reellen Bauchance ausgeschlossen werden. Es ist daher
für alle streitbetroffenen Grundstücke zunächst zu prüfen, ob eine Auszo-
nung oder eine Nichteinzonung vorliegt.
5.
5.1.
Die Gesuchsteller vertreten die Auffassung, es liege eine entschädigungs-
pflichtige Auszonung vor. Vorliegend sei es eindeutig, dass der Zonenplan
aus den Jahren 2000/2002 unter der Geltung des RPG erlassen worden
sei. Dieser Zonenplan sei im ganzen Planungsverfahren nie beanstandet
worden. Es bestünden keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass der Zonenplan
überdimensioniert oder aus formalen oder materiellen Gründen nicht RPG-
konform gewesen sei. Die Gemeinde habe sich in der Vergangenheit über-
durchschnittlich entwickelt. Entgegen der der Nutzungsplanung 2000/2002
zugrundeliegenden Prognose, welche für das Jahr 2015 von 4'400 Einwoh-
nern ausgegangen sei, habe die Gemeinde 2015 bereits 5'160 Einwohner
umfasst. Die überdurchschnittliche Entwicklung, von welcher man bei der
Planung 2000/2002 ausgegangen sei, habe sich damit bewahrheitet. Zu-
dem sei auch für die Zukunft aufgrund der Nähe zur Stadt T._____, welche
in nur fünf Minuten mit dem Zug oder dem Auto zu erreichen sei, und der
notorischen Knappheit des Wohnraums in T._____ von einem rascheren
Wachstum der Einwohnerzahl als gemäss Planungswert 2040 auszuge-
hen. Pro Jahr seien daher rund 100 zusätzliche Einwohner zu erwarten. Da
die Einwohnerdichte bei ländlichen Gebieten bei 50 (überbaut) bzw. 70 (un-
überbaut) Personen pro Hektar liege, werde das Gebiet "XZ" voraussicht-
lich rund 210 Personen aufnehmen können. Dieser Bedarf werde in den
nächsten Jahren entstehen. Angesichts dieser Ausgangslage stelle die Zu-
weisung der streitbetroffenen Parzellen zur Landwirtschaftszone klar eine
Auszonung dar. Die Gesuchsteller hätten nicht damit rechnen können, dass
die Gemeinde andere Entwicklungsschwerpunkte setze und nun langsa-
mer wachsen wolle. Das Planungsziel der Siedlungsentwicklung nach in-
nen sei erst mit der RPG-Revision 2012 ins Gesetz eingefügt worden.
5.2.
Die Gesuchgegnerin bestreitet, dass es sich beim Bauzonenplan
2000/2002 um die erste bundesrechtskonforme Nutzungsplanung gehan-
delt habe. Die Zonenordnung und der Bauzonenplan 1981/1982 hätten als
Ganzes dem RPG in keiner Weise genügt. Insbesondere seien die Bauzo-
nen massiv überdimensioniert gewesen. Je nach Aussage habe das Fas-
sungsvermögen der Bauzonen zwischen mehr als dem Doppelten der da-
maligen Einwohnerzahl von 2'692 Personen und rund 10'000 Einwohnern
betragen. Indem die massiv überdimensionierten Bauzonen praktisch

- 15 -
unverändert beibehalten worden seien, sei der RPG-widrige Zustand mit
der Nutzungsplanrevision 2000/2002 fortgesetzt worden. Vielmehr sei erst
mit dem Bauzonenplan bzw. Kulturlandplan und der Bau- und Nutzungs-
ordnung 2019/2021 in Q._____ zum ersten Mal eine raumplanerische
Grundordnung geschaffen worden, die den verfassungsrechtlichen und ge-
setzlichen Ansprüchen genüge. Die Rückzonungen der streitbetroffenen
Parzellen seien daher nicht als Auszonungen, sondern als Nichteinzonun-
gen zu qualifizieren, welche keine Entschädigungspflicht zur Folge hätten.
5.3.
Der Beigeladene geht ebenfalls vom Vorliegen einer entschädigungslos
hinzunehmenden Nichteinzonung aus. Im abschliessenden Vorprüfungs-
bericht vom tt.mm. 2019 halte die Abteilung für Raumentwicklung des BVU
fest, dass das Fassungsvermögen der gesamten bestehenden Wohn- und
Mischzonen in der Gemeinde Q._____ bei rund 7'100 Personen liege. Ge-
mäss dem massgebenden kantonalen Raumkonzept sei von einer Bevöl-
kerung von ca. 5'690 Personen im Jahr 2031 bzw. 5'950 Personen im Jahr
2040 auszugehen. Das Siedlungsgebiet gemäss Nutzungsplanung
2000/2002 habe damit sogar den Bedarf von 25 Jahren überschritten und
das Gebiet "XZ" sei für eine Reduktion der Bauzone geeignet gewesen. Die
Einwohnergemeinde Q._____ habe neben dem Gebiet "XZ" auch das Ge-
biet "U-Weg" und einen Teilbereich des Gebiets "XV" der Landwirtschafts-
zone zugewiesen. Damit beliefen sich die Auszonungen auf eine Fläche
von 3,33 ha, wobei die Bauzonenreserve vor der Revision 29,5 ha betragen
habe. Somit sei erstellt, dass die Nutzungsplanung der Gemeinde Q._____
vor der Nutzungsplanrevision 2019/2021 klar überdimensioniert und damit
bundesrechtswidrig gewesen sei. Bereits anlässlich der Nutzungsplanrevi-
sion 2001/2002 sei die Bauzonengrösse thematisiert worden. So habe der
Regierungsrat in der Botschaft an den Grossen Rat vom 30. Januar 2002
ausgeführt, dass die ausgewiesenen Bauzonen rund 16 bis 20 ha zu gross
seien. Selbst bei einer gleichbleibenden und regional überdurchschnittli-
chen Einwohnerzunahme habe die Bauzone noch immer eine Übergrösse
von etwa 14 ha aufgewiesen. Nicht anders verhalte es sich mit der Ortspla-
nung 1981/1982, bei der das Gebiet "XZ" von der Industriezone der Wohn-
zone 3 bzw. der Einfamilienhauszone als Bauzone zweiter Etappe zuge-
wiesen worden sei. Damals habe man überdimensionierte Bauzonen der
zweiten Etappe zugewiesen, um den Eindruck einer gesetzeskonformen
Bauzone zu erwecken. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung
seien jedoch Bauzonen zweiter Etappe, die zusammen mit den Bauzonen
der ersten Etappe nach Art. 15 RPG das zulässige Mass überschritten, von
vornherein nicht als bundesrechtskonforme Bauzonen zu betrachten. Die
Gemeinde Q._____ habe damit bis heute nie über eine Bau- und Nutzungs-
ordnung verfügt, welche materiell den Vorgaben des Bundesrechts ent-
sprochen habe. Die Zuweisung der Parzellen bbb, ccc und aaa zur Land-
wirtschaftszone sei damit nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung
als Nichteinzonung zu qualifizieren. Dass die kantonalen Organe die

- 16 -
Nutzungsplanung 2001/2002 dennoch genehmigt hätten, ändere nichts an
der fehlenden Bundesrechtskonformität.
6.
6.1.
Zu prüfen ist daher, ob bereits die Zonenplanrevision 2000/2002 die bun-
desrechtlichen Vorgaben materiell erfüllte oder ob dies erst mit der Zonen-
planrevision 2019/2021 der Fall war.
6.2.
6.2.1.
Im Zonenplan 1981/1982 war die Parzelle aaa der Wohn- und Gewerbe-
zone WG, 2. Etappe sowie der Einfamilienhauszone E, 2. Etappe zugewie-
sen. Die Parzellen bbb und ccc waren der Einfamilienhauszone, 2. Etappe
zugewiesen. Im Rahmen der Nutzungsplanrevision 1981/192 wurde bereits
die Grösse der Bauzonen thematisiert. Vor der Nutzungsplanrevision
1981/1982 umfasste das eingezonte Baugebiet 154 ha Siedlungsfläche.
Die Wohnzonen umfassten 107 ha, wovon 75.1 ha überbaut und 31.9 ha
unüberbaut waren. Das Fassungsvermögen der Wohnzonen betrug 4'544
Einwohner und lag um rund 1'400 Einwohner über dem Prognosewert. Da-
mals war das Baugebiet unstrittig überdimensioniert. Auf Reduktionen des
Baugebiets wurde jedoch weitestgehend verzichtet mit der Begründung,
weitergehende Auszonungen von seit mehr als 20 Jahren rechtskräftigen
und zum Teil erschlossenen Baugebieten seien nicht tunlich.
Im Rahmen der Nutzungsplanrevision 2000/2002 wurden die Parzelle aaa
in die Wohn- und Gewerbezone WG sowie in die Einfamilienhauszone E
und die Parzellen ccc und bbb in die Einfamilienhauszone E überführt.
6.2.2.
Gemäss Art. 15 RPG sollen Bauzonen das Land umfassen, das sich für die
Überbauung eignet und das weitgehend überbaut ist (Art. 15 lit. a RPG)
oder das Land, das voraussichtlich in den nächsten 15 Jahren benötigt und
erschlossen wird (Art. 15 lit. b RPG). Dabei muss der Baulandbedarf an-
hand von objektiven Kriterien bestimmt werden. Ein blosser Nachfrage-
überhang ist für sich allein nicht ausreichend; vielmehr ist die regional und
überregional gewünschte Entwicklung massgebend. Der Baulandbedarf
kann bestimmt werden, indem der Baulandverbrauch der letzten Jahre mit
den vorhandenen Baulandreserven verglichen wird. Daraus kann der
durchschnittliche jährliche Baulandbedarf ermittelt werden (BGE 116 Ia
328, Erw. 4.).
6.2.3.
Bei der Nutzungsplanrevision 2001/2002 wurden die Bauzonen fast unver-
ändert beibehalten. Aus der Botschaft des Regierungsrats an den Grossen
Rat vom 30. Januar 2002 geht hervor, dass die Bauzonen eine Fläche von

- 17 -
insgesamt 178.80 ha aufwiesen, wovon ca. 132.60 ha mehrheitlich über-
baut bzw. zonenkonform genutzt und ca. 46.20 ha unüberbaut waren. Die
Kapazität der Bauzonen betrug rund 6'000 Einwohner. Für das Jahr 2015
wurde mit einem Zuwachs auf rund 4'400 Einwohner gerechnet. Aufgrund
dieser Berechnungen wurde festgehalten, dass die Bauzonen um rund 16
bis 20 ha zu gross dimensioniert seien. Auch bei einer regional überdurch-
schnittlichen Zunahme der Einwohnerzahl auf 5'000 resultiere noch eine
rechnerische Übergrösse der Bauzonen von etwa 14 ha. Die Bauzonen-
grösse sei jedoch gerechtfertigt insbesondere aufgrund der hohen
Standortgunst der Gemeinde Q._____ und der anhaltenden, regional über-
durchschnittlichen Entwicklung. Möglicherweise entschädigungspflichtige
Auszonungen seien vorliegend nicht vertretbar. Anlässlich der Sitzung des
Grossen Rates vom 26. März 2002 wurde die Dimensionierung der Bauzo-
nen thematisiert und es wurde ein Rückweisungsantrag gestellt, welcher
jedoch abgewiesen wurde.
Auch wenn die Gemeinde 2015 bereits 5'160 Einwohner umfasst hat und
damit mehr als nach der Prognose, die nur mit einem Zuwachs auf rund
4'400 Einwohner gerechnet hat, waren die Bauzonen mit einem Fassungs-
vermögen von rund 6'000 Einwohnern dennoch zu gross. Davon abgese-
hen kommt es für die Qualifikation einer Nutzungsplanung als RPG-kon-
form oder RPG-widrig auf die Situation zum Zeitpunkt ihres Erlasses an.
Eine spätere tatsächliche Entwicklung kann zwar einen neuen Planungs-
horizont eröffnen. Dies ändert aber nichts daran, dass die Nutzungspla-
nung RPG-widrig war und somit die Revision der Nutzungsplanung zur
erstmaligen Schaffung eines RPG-konformen Nutzungsplans führt (BGE
1C_275/2018 vom 15. Oktober 2019, Erw. 3.4.).
Es ist deutlich, dass der Baulandbedarf für die nächsten 15 Jahre in der
Nutzungsplanrevision 2001/2002 offensichtlich überschritten worden war.
Daraus kann nur der Schluss gezogen werden, dass die bisherige Bauzone
mindestens zu Beginn der aktuellen Nutzungsplanrevision 2019/2021 über-
dimensioniert und somit nicht raumplanungskonform war. Da der Zonen-
plan 2001/2002 materiell noch nicht den Vorgaben des Raumplanungs-ge-
setzes entsprach, geht es bei dem vorliegend zu beurteilenden Planungs-
schritt in der bundesgerichtlichen Terminologie um eine Nichteinzonung.
6.2.4.
Als Auszonung gilt nach der neueren Rechtsprechung auch die spätere
Anpassung einer RPG-konformen Nutzungsplanung an zwischenzeitlich
veränderte Verhältnisse oder Anschauungen (BGE 131 II 732). Die vorlie-
gend im Raum stehende Überdimensionierung der Bauzonen wurde indes-
sen rückblickend auf die Nutzungsplanungsrevision 2001/2002 untersucht.
Sie ist weder durch seitherige unerwartete Bevölkerungsentwicklungen
noch durch veränderte Vorgaben in Zusammenhang mit der RPG-Revision
2012 verursacht oder beeinflusst worden.

- 18 -
7.
7.1.
Die Nichteinzonung in eine Bauzone bei der erstmaligen Schaffung einer
raumplanerischen Grundordnung, welche den verfassungsrechtlichen und
gesetzlichen Anforderungen entspricht, löst grundsätzlich keine Entschädi-
gungspflicht aus. Gemäss konstanter Lehre und Rechtsprechung sind
Nichteinzonungen Anwendungsfälle der Inhaltsbestimmung des Grundei-
gentums. Für die davon betroffenen Grundstücke wird demnach bloss fest-
gestellt, dass zu den Befugnissen, die das Eigentum an ihnen vermittelt,
die private Baunutzung nicht gehört (vgl. statt vieler Enrico Riva, Hauptfra-
gen der materiellen Enteignung, Bern 1990, S. 178).
7.2.
Ausnahmsweise kann sich auch eine Nichteinzonung in eine Bauzone ent-
eignungsähnlich auswirken und eine Entschädigungspflicht auslösen. Die
bundesgerichtliche Rechtsprechung unterscheidet dabei drei Fallgruppen,
die alle Umstände bezeichnen, aufgrund derer sich annehmen lässt, "der
Eigentümer habe am massgebenden Stichtag mit hoher Wahrscheinlich-
keit mit einer aus eigener Kraft realisierbaren Überbauung seines Landes
rechnen dürfen" (BGE 132 II 221; 125 II 434; 122 II 333; 122 II 457 f.; 121
II 423 f.; 119 Ib 130). Dabei ist eine Gesamtwürdigung aller rechtlichen und
tatsächlichen Gegebenheiten im massgebenden Zeitpunkt (Erw. 3.3.) vor-
zunehmen (BGE 132 II 221; 131 II 158; 125 II 434).
7.3.
Eine Entschädigungspflicht kann zu bejahen sein, wenn eine Einzonung
der betreffenden Parzelle geboten gewesen wäre und der Eigentümer auf
eine Einzonung vertrauen durfte. Dies ist der Fall, wenn die Parzelle in weit-
gehend überbautem Gebiet liegt (BGE 1C_275/2018 vom 15. Oktober
2019 mit weiteren Hinweisen). Weiter kann eine Entschädigungspflicht be-
stehen, wenn die Parzelle überbaubar oder groberschlossen ist und von
einem gewässerschutzrechtskonformen generellen Kanalisationsprojekt
erfasst ist. Kumulativ muss der Eigentümer für die Erschliessung und Über-
bauung seines Landes bereits erhebliche Kosten aufgewendet haben.
Liegt keiner dieser Fälle vor, können weitere Gesichtspunkte des Vertrau-
ensschutzes so gewichtig sein, dass ein Grundstück hätte eingezont wer-
den müssen (BGE 132 II 221 mit weiteren Hinweisen).
Nachfolgend ist zu klären, ob bezüglich der Parzellen aaa, bbb und ccc
einer der enteignungsähnlichen Ausnahmetatbestände vorliegt.
7.4.
7.4.1.
Unter weitgehend überbautem Gebiet ist im Wesentlichen der geschlos-
sene Siedlungsbereich mit eigentlichen Baulücken zu verstehen. Es

- 19 -
handelt sich dabei um einzelne unüberbaute Parzellen, die unmittelbar an
das überbaute Land angrenzen, in der Regel bereits erschlossen sind und
eine relativ geringe Fläche aufweisen. Der Begriff des weitgehend überbau-
ten Gebiets ist gebietsbezogen und parzellenübergreifend zu verstehen.
Dabei ist die gesamte bestehende Siedlungsstruktur in die Beurteilung mit
einzubeziehen (BGE132 II 218). Landwirtschaftliche und andere, primär für
die Freilandnutzung bestimmte Bauten, geben in der Regel kein oder nur
ein wenig gewichtiges Argument für die Zuteilung zur Bauzone ab (BGE
116 Ia 201; 113 Ia 451).
7.4.2.
Die Gesuchsteller argumentieren, dass es sich bei ihren Grundstücken um
eine natürliche Fortschreibung des Siedlungsgebiets handle. Die Abgren-
zung des Baugebiets vom Wald ergebe sich sinnvollerweise durch die V-
Strasse. Mit Parzelle mmm bestehe zudem bereits ein bebautes Grund-
stück im Gebiet "XZ". Es sei das Gebiet, welches in der Gemeinde Q._____
logischerweise als nächstes überbaut werden würde (Protokoll, S. 18).
Dem widerspricht die Gesuchgegnerin. Bei der massgebenden, parzellen-
übergreifenden und gebietsbezogenen Betrachtungsweise komme den
drei Parzellen eine völlig eigenständige Bedeutung zu. Dies nicht nur auf-
grund ihrer sehr grossen Flächen, sondern insbesondere auch, da sie
rechtsverbindlich einer selbständigen planerischen Behandlung unterwor-
fen gewesen seien. Im Bauzonenplan 2000/2002 seien die Grundstücke
einem Perimeter mit Sondernutzungsplan-Pflicht zugewiesen gewesen und
hätten nur erschlossen und überbaut werden dürfen, wenn ein rechtskräfti-
ger Sondernutzungsplan vorgelegen hätte und – sofern erforderlich – eine
Landumlegung oder Grenzbereinigung durchgeführt worden wäre. Von ei-
ner natürlichen Fortsetzung des Siedlungsgebiets könne daher keine Rede
sein.
7.4.3.
Die streitbetroffenen Parzellen sind peripher am Ortsrand von Q._____ ge-
legen. Sie grenzen lediglich im Osten direkt an das Siedlungsgebiet an.
Nördlich und südlich sind sie von Landwirtschaftsland umgeben. Auf der
westlichen Seite befindet sich ein Waldgrundstück, welches bereits in der
Gemeinde W._____ gelegen ist. Zudem führt die Eisenbahnlinie an den
Parzellen vorbei. Die Parzellen der Gesuchsteller werden qualitativ und
quantitativ nicht von den sie umgebenden Siedlungsbauten geprägt. Die
Grundstücke können folglich nicht dem weitgehend überbauten Gebiet zu-
geordnet werden. Letztlich anerkennen auch die Gesuchsteller, dass es
sich nicht um eine Baulücke geringen Umfangs im geschlossenen Sied-
lungsgebiet handelt (Replik vom 25. August 2023, S. 28; Protokoll, S. 18).

- 20 -
7.5.
7.5.1.
7.5.1.1.
Die Gesuchsteller lassen vorbringen, ihre Parzellen seien groberschlossen.
Die Hauptstränge der Erschliessungsanlagen seien vorhanden und die er-
forderlichen Wasser-, Energie- sowie Abwasserleitungen führten so nahe
an die Grundstücke heran, dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand
möglich sei. Weiter seien die Parzellen mit den nötigen Zufahrten versehen.
Entsprechend halte der Planungsbericht vom tt.mm. 2019 fest, dass alle zu
prüfenden Gebiete der Bauzonenreserve mit Ausnahme der Gebiete XW,
XV und U-Weg ausreichend erschlossen seien. Demgemäss habe auch
das Gebiet "XZ" als ausreichend erschlossen und baureif zu gelten.
7.5.1.2.
Die Gesuchgegnerin vertritt die Auffassung, die Gesuchsteller könnten aus
einer allenfalls bestehenden Erschliessung nichts für sich ableiten. Die Par-
zellen seien zudem auch nicht von einem gewässerschutzrechtskonformen
GKP erfasst gewesen. Im Übrigen müsse es schon deshalb an einem ge-
wässerschutzrechtskonformen GKP fehlen, da das Baugebiet massiv über-
dimensioniert gewesen sei. Für eine Überbauung der Parzellen der Ge-
suchsteller hätte es auch im Rahmen des kommunalen Überbauungsplans
XY vorgängig eines Strassenbauprojekts, einer Landumlegung sowie dar-
über hinaus eines Erschliessungsplans, eines Beitragsplans sowie eines
Bauprojekts für die Erschliessungsanlagen für Trinkwasser, Abwasser und
Energie bedurft. Hinzu komme, dass die Gesuchsteller für die Erschlies-
sung und Überbauung ihrer Parzellen keine Kosten aufgewendet hätten.
Die Behauptung der Gesuchsteller, wonach sich aus dem Planungsbericht
vom tt.mm. 2019 und dem kantonalen Vorprüfungsbericht vom tt.mm. 2019
ergebe, dass das Gebiet "XZ" ausreichend erschlossen und baureif sei,
treffe nicht zu. Die von den Gesuchstellern zitierten Stellen bezögen sich
gerade nicht auf das Gebiet "XZ". Dessen Rückzonung werde jeweils se-
parat abgehandelt.
7.5.1.3.
Der Beigeladene lässt vorbringen, die Gesuchsteller hätten keinerlei be-
legte Anstrengungen unternommen, um das Gebiet zu erschliessen und
einer Überbauung zuzuführen. Vorliegend könne offenbleiben, ob das Ge-
biet aufgrund des R-Wegs und der V-Strasse bereits als groberschlossen
zu qualifizieren gewesen wäre. Sofern ein Grundeigentümer keine Feiner-
schliessung aus eigener Kraft bewerkstelligen könne, bestehe trotz Gro-
berschliessung keine Realisierungschance. Eine weitergehende Erschlies-
sung sei vorliegend gemäss dem Überbauungsplan gar nicht zulässig ge-
wesen oder wenn, dann nur mit entsprechenden planerischen Verfahren
und Massnahmen. Im Norden des Gebiets XZ führe die vielbefahrene SBB-
Linie M vorbei. Aus dem Eisenbahnlärmkataster sei ersichtlich, dass die für
die Eisenbahnlinie per 2015 als zulässig festgelegten Emissionen am Tag

- 21 -
81.9 dB(A) sowie in der Nacht 79.3 dB(A) betrügen. Demgegenüber liege
der Planungswert in der Lärmempfindlichkeitszone III für den Eisenbahn-
lärm bei 60 dB(A) für den Tag bzw. bei 50 dB(A) für die Nacht, in der Lärm-
empfindlichkeitszone II liege der Planungswert gar bei 55 dB(A) bzw. 45
dB(A). Für Parzelle aaa ergebe sich durch die Entfernung von 65 m eine
Lärmreduktion von 19 dB(A), womit die Planungswerte in der Lärmemp-
findlichkeitszone II am Tag um 7.9 dB(A) und in der Nacht um 15.3 dB(A),
in der Lärmempfindlichkeitszone III am Tag um 2.9 dB(A) und in der Nacht
um 10.3 dB(A) überschritten gewesen wären. Vorliegend sei auf die Emp-
findlichkeitsstufe II abzustellen, da für die Wohnzone E die ES II definiert
gewesen sei. Bei Überschreitung der Planungswerte gelte grundsätzlich
ein komplettes Erschliessungsverbot. Die Umsetzung des Überbauungs-
plans XY wäre somit nicht mehr ohne weiteres möglich gewesen und das
Gebiet XZ hätte am Stichtag ohne weitere planerische Massnahmen nicht
mehr erschlossen werden können.
7.5.1.4.
Die Gesuchsteller lassen dem entgegnen, es handle sich dabei um blosse
Mutmassungen. In Q._____ gebe es Gebiete, die viel näher an der Bahnli-
nie lägen und erschlossen seien. Zudem könnten die Planungswerte auch
durch bauliche Massnahmen eingehalten werden, deren Kosten von den
Grundeigentümern getragen würden. Die Grundstücke kämen zudem in
der Lärmempfindlichkeitsstufe III zu liegen. Es bestünden keine Anhalts-
punkte dafür, dass die Anforderungen an den Lärmschutz nicht erfüllt wer-
den könnten, zumal bereits eine Lärmschutzwand vorhanden sei. Weiter
sei es zwar zutreffend, dass der Überbauungsplan hätte überarbeitet wer-
den müssen, von Seiten der Gemeinde sei jedoch die Auskunft erteilt wor-
den, die Planung können ohne Beachtung des Erschliessungsplans erfol-
gen.
7.5.1.5.
Zur Erschliessung mit Wasser und Abwasser lässt der Beigeladene vor-
bringen, aus dem öffentlich einsehbaren Abwasserkataster im kantonalen
Geoportal sei ersichtlich, dass im nordwärts verlaufenden Abschnitt der V-
Strasse nur eine Strassenentwässerung vorhanden sei. Im Bereich des R-
Wegs existiere eine Abwasserentsorgung für die östlich davon gelegene
Bauzone, die auch für die Erschliessung des westlichen Teils hätte benutzt
werden können. Aus dem Abwasserkataster werde jedoch ersichtlich, dass
in der X-Strasse eine Ringabwasserleitung und wohl auch eine entspre-
chende Wasserversorgung erstellt worden sei, die der Erschliessung des
östlichen Teils diene. Eine solche Ringleitung hätte auch im westlichen Teil
erst noch gebaut werden müssen, um alle Bautiefen hinsichtlich Wasser
und Abwasser effektiv zu erschliessen.

- 22 -
7.5.2.
7.5.2.1.
In der zweiten Fallkonstellation der ausnahmsweise enteignungsähnlich
wirkenden Nichteinzonungen (vgl. Erw. 5.3.) muss das Grundstück grob
erschlossen sein. Eine Feinerschliessung ist hingegen nicht erforderlich
(BGE 125 II 431, Erw. 5.a). Ferner muss das Grundstück an eine Abwas-
serkanalisation angeschlossen werden können, die den Anforderungen der
Gewässerschutzgesetzgebung entspricht. Dabei bezieht sich das Kriterium
der Gewässerschutzrechtskonformität des damals geltenden generellen
Kanalisationsprojekts (GKP) nicht nur auf die technischen Aspekte, wie z.B.
die Dimensionierung der Leitungen, sondern auch auf die Ausdehnung des
GKP an sich. Ist das im Zonenplan ausgeschiedene Baugebiet überdimen-
sioniert, so ist auch das im GKP erfasste Gebiet als überdimensioniert zu
werten, soweit es nicht hinter ersteres zurückgeht. Es mangelt den dort lie-
genden Parzellen entsprechend an der Erfassung durch ein gewässer-
schutzrechtskonformes GKP bzw. durch einen (nach heute geltendem
Art. 11 der Allgemeinen Gewässerschutzverordnung [SR 814.201] vom
28. Oktober 1998 vorgeschriebenen) Generellen Entwässerungsplan (BGE
122 II 455, Erw. 5). Das GKP-Erfordernis wird indes dadurch relativiert,
dass es keinen in sich abgeschlossenen Tatbestand darstellt, d.h. die
Nichterfüllung dieses Kriteriums führt für sich allein nicht zur Verneinung
der materiellen Enteignung (BGE 132 II 220; 122 II 460).
Schliesslich muss der Eigentümer im Hinblick auf die Erschliessung und
die Überbauung seines Grundstücks bereits erhebliche Kosten aufgewen-
det haben. Die Formel des Bundesgerichts, wonach Aufwendungen "für Er-
schliessung und Überbauung" erforderlich seien, ist als allgemeine Richtli-
nie, nicht als strenge kumulative Voraussetzung zu betrachten. In der Pra-
xis werden vor allem Investitionen in die Erschliessung des Grundstücks
getätigt (BGE 125 II 431, Erw. 5.b).
7.5.2.2.
Land ist erschlossen, wenn die für die betreffende Nutzung hinreichende
Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie- sowie Abwasser-
leitungen so nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne erheblichen Auf-
wand möglich ist (Art. 19 RPG). Gemäss § 32 Abs. 1 lit. b BauG gilt ein
Grundstück als erschlossen, wenn eine Zufahrt oder ein Zugang, die dem
Zweck der Baute genügen, die nötigen Anlagen für Trink-, Löschwasser-
und Energieversorgung sowie für eine vorschriftsgemässe Abwasserbesei-
tigung vorhanden sind oder mit dem Gebäude erstellt werden. Grober-
schliessung bedeutet die Versorgung eines zu überbauenden Gebiets mit
den Hauptsträngen der Erschliessungsanlagen. Die Groberschliessung
dient im Gegensatz zur Basiserschliessung unmittelbar dem zu erschlies-
senden Gebiet (Baugesetzkommentar, a.a.O., § 32 N 16).

- 23 -
7.5.2.3.
Die Parzellen aaa, bbb und ccc sind durch den R-Weg und die V-Strasse
strassenmässig groberschlossen. Die Strassen weisen ihrer Funktion als
Erschliessungsstrassen entsprechend eine Breite von rund 5 m auf (Pla-
nungsbericht Überprüfung mit Aufhebung rechtskräftiger Sondernutzungs-
pläne, S. 26). Die Gesuchsteller anerkennen, dass die an die V-Strasse
angrenzende Parzelle ccc strassenmässig besser erschlossen ist als die
anderen beiden Grundstücke, welche nur an den R-Weg angrenzen (Pro-
tokoll, S. 4). Es ist fraglich, ob die bestehende Erschliessung für die Par-
zellen bbb und aaa genügen würde. Für diese bräuchte es wahrscheinlich
eine zusätzliche arealinterne Erschliessung durch eine Quartierstrasse.
Im Hirtenweg verlaufen Leitungen der Wasserversorgung sowie Abwasser-
leitungen, an welche die Parzellen angeschlossen werden könnten. Beim
Augenschein waren Hydranten und Kanalisationsschächte am R-Weg er-
kennbar (Protokoll, S. 3). Die bestehende Erschliessung genügt aber nicht
für das gesamte Gebiet. Die Gesuchsteller haben dementsprechend damit
gerechnet, dass noch Erschliessungskosten von Fr. 350.00/m2 bis
Fr. 400.00/m2 für eine Kompletterschliessung anfallen würden (Be-
schwerde, S. 12; Protokoll, S. 21).
7.5.2.4.
Im Schreiben von D._____ an N._____ vom 5. September 2006 (Beilage
16 zur Replik vom 25. August 2023) wird zur Erschliessungssituation aus-
geführt, dass die Groberschliessung betreffend Elektrisch, Wasser und Ka-
nalisation erfolgt sei. Die Parzellenstruktur sei jedoch für eine zeitgemässe
Überbauung nur mässig funktional. Mittels einer vorangehenden Landum-
legung könne eine zweckmässigere Erschliessung erreicht werden.
Eine Sondernutzungsplanpflicht oder die Notwendigkeit einer Landumle-
gung können der Möglichkeit entgegenstehen, ein für sich allein betrachtet
erschlossenes Grundstück in naher Zukunft aus eigener Kraft überbauen
zu können (BGE 122 II 455, S. 458 f., mit weiteren Hinweisen).
Vorliegend unterlagen die Parzellen der Gesuchsteller einer Sondernut-
zungsplanpflicht (Protokoll, S. 25). Der Gesuchsteller 3 führte an der Ver-
handlung dazu aus, er habe von der Bauverwaltung der Gemeinde
Q._____, die damals noch extern gewesen sei, die Auskunft erhalten, dass
die Planungspflicht nicht mehr verbindlich sei. Ohne diese Auskunft hätte
er keine Projektskizzen und Studien erstellt (Protokoll, S. 12).
Das Areal hätte nur gesamthaft im Rahmen einer Planung überbaut werden
können. Auch wäre wahrscheinlich eine Landumlegung erforderlich gewe-
sen, um eine zweckmässige Erschliessung der Grundstücke zu ermögli-
chen. Durch die bestehende Sondernutzungsplanpflicht und die wahr-
scheinliche Notwendigkeit einer Landumlegung standen den

- 24 -
Gesuchstellern mehrere Hindernisse im Weg, die es erschwerten, ihr Land
aus eigener Kraft in naher Zukunft zu überbauen.
7.5.3.
Zudem müssten die Parzellen von einem gewässerschutzrechtskonformen
GKP erfasst sein.
Die Parzellen der Gesuchsteller sind zwar vom GEP-Massnahmenplan er-
fasst, dieser weist aber einen Kanalisationsrayon aus, der auf den überdi-
mensionierten Bauzonen basiert. Aus diesem Grund fehlt es hier an der
Voraussetzung des gewässerschutzrechtskonformen GKP (Erw. 6.2.3.).
7.5.4.
7.5.4.1.
Weiter müssen erhebliche Kosten für die Erschliessung und Überbauung
geleistet worden sein. Dieses Kriterium spielt nur dann eine Rolle, wenn
das Grundstück nicht im weitgehend überbauten, sondern nur in einem
vom GKP erfassten Gebiet liegt und überbaubar oder groberschlossen ist.
Von diesem Erfordernis kann nur bei Vorliegen besonderer Gründe abge-
sehen werden (BGE 1C_70/2008 vom 22. Juni 2009, Erw. 6.2.1.).
Der Kaufpreis für ein unüberbautes Grundstück gilt grundsätzlich nicht als
Aufwendung für die Erschliessung und Überbauung. Anders verhält es
sich, wenn sich die vom Verkäufer erbrachten Erschliessungsleistungen
auf den Kaufpreis ausgewirkt haben. In diesem Fall kann sich der Käufer
auf die von seinen Rechtsvorgängern erworbene Vertrauensposition beru-
fen (BGE 119 IB 124, Erw. 4a/aa; BGE 125 II 431, Erw. 5.b). Weiter versteht
das Bundesgericht unter "Aufwendungen" keine blossen Planungs- und
Projektierungskosten, sondern Investitionen, die baulich in Erscheinung
treten, insbesondere Erschliessungskosten (BGE 1A.264/1999 vom 7. Juli
2000, Erw. 4/c/cc; BGE 119 Ib 146 f.). Die Erarbeitung eines konkreten
Bauprojekts erfolgt demnach auf eigenes Risiko, falls es nicht realisiert
wird.
7.5.4.2.
Die Parzellen der Gesuchsteller liegen nicht in weitgehend überbautem Ge-
biet (Erw. 7.4.3.). Folglich ist zu prüfen, ob die Gesuchsteller erhebliche
Kosten für die Erschliessung und Überbauung ihrer Parzellen aufgewendet
haben.
Die Gesuchsteller machen geltend, bereits erhebliche Kosten für Abklärun-
gen mit anderen Grundeigentümern sowie für Projekte aufgewendet zu ha-
ben. Dass diese Bemühungen nicht zu Ende geführt worden seien, sei auf
vertrauensbegründendes Verhalten der Gemeinde zurückzuführen.

- 25 -
Die Gesuchsteller machen weiter geltend, ihre Parzellen seien über Jahr-
zehnte hinweg als Bauland versteuert worden.
Die Gesuchgegnerin bestreitet, dass die Gesuchsteller bereits Kosten für
die Erschliessung und Überbauung ihrer Parzellen aufgewendet hätten. Bei
den mehreren Varianten für die Überbauung, welche in Zusammenarbeit
mit N._____ und O._____ von der P._____ AG ausgearbeitet worden sein
sollen, handle es sich um blosse Handskizzen, die mit Leuchtstift koloriert
worden seien und mit geringem Zeitaufwand hätten erstellt werden können.
Als Trägermedium habe offenbar eine Kopie des kommunalen Überbau-
ungsplans XY 1982/1983 gedient. Die Handskizzen enthielten weder ein
Datum noch einen Hinweis auf ihren Verfasser. Es sei unklar, wer sie wann,
aus welchem Anlass und zu welchem Zweck gezeichnet habe. Weiter seien
die Handskizzen derart einfach und rudimentär, dass der Gesuchsteller 3
daraus nichts zu seinen Gunsten ableiten könne, insbesondere auch nicht,
dass er tatsächlich und ernsthaft die Absicht gehabt hätte, seine Parzelle
zu überbauen. Wäre dies der Fall gewesen, hätte er von seinem Architek-
ten zumindest ein Vorprojekt oder Bauprojekt mit entsprechenden Plänen
ausarbeiten lassen.
Die von den Gesuchstellern geltend gemachten Kosten für Abklärungen mit
den anderen Grundeigentümern sowie für Projekte seien weder Erschlies-
sungs- noch Überbauungskosten. Es könne sich auch nicht um erhebliche
Kosten gehandelt haben. Auch seien sie nicht gutgläubig getätigt worden,
da die Gesuchsteller aufgrund des Einbezugs der Parzellen in den Son-
dernutzungsplanperimeter gewusst haben müssten, dass die Baureife
nicht vorhanden gewesen sei.
Der Beigeladene lässt dazu vorbringen, die Gesuchsteller begründeten ihre
Entschädigungsforderung unter Abzug von noch offenen Erschliessungs-
kosten von Fr. 350.00/m2. Somit werde von den Gesuchstellern anerkannt,
dass noch keine Erschliessungskosten angefallen seien. Sie hätten in den
fast 40 Jahren, in denen das Gebiet formal einer Wohnzone zugewiesen
gewesen sei, keinerlei belegte Anstrengungen unternommen, um das Ge-
biet zu erschliessen oder einer Bauzone zuzuführen. Unter diesen Umstän-
den dürften sie nicht damit rechnen, dass ihre Grundstücke einer Bauzone
zugewiesen würden.
7.5.4.3.
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung kann es nur auf Kosten für
die Erschliessung und Überbauung ankommen, wobei die Kosten für die
Erschliessung im Vordergrund stehen (Erw. 7.5.2.1.). Es handelt sich dabei
um Investitionen, die baulich in Erscheinung treten (BGE 1A_264/1999 vom
7. Juli 2000, Erw. 4/c/cc, mit Hinweisen).

- 26 -
An der Verhandlung vom 12. Februar 2025 wurde von den Gesuchstellern
geltend gemacht, es seien Kosten in Höhe von mutmasslich mehreren
10'000.00 Franken angefallen. Es sei allgemein bekannt, dass ein Architekt
für seine Bemühungen ein Honorar verlange und nicht umsonst arbeite
(Protokoll, S. 20). Die Gesuchsteller können die von ihnen geltend gemach-
ten finanziellen Aufwendungen jedoch nicht belegen. Die Kosten für die Er-
stellung von Handskizzen und Abklärungen mit anderen Grundeigentü-
mern stellen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts keine Er-
schliessungs- oder Überbauungskosten dar. Weiter lässt die Tatsache,
dass die Gesuchsteller offenbar keinerlei Belege für die von ihnen geltend
gemachten Kosten aufbewahrt haben, darauf schliessen, dass ihre Auf-
wendungen weit von der Schwelle entfernt sind, die im Sinne der bundes-
gerichtlichen Rechtsprechung als erheblich zu qualifizieren wäre (BGE 125
II 431).
Die fiskalische Bewertung eines Grundstücks durch die Steuerbehörden
bindet die Planungsbehörden bei der Ausübung ihrer Planungspflicht nicht
(BGE 112 Ib 485, Erw. 9.). Die steuerliche Bewertung eines Grundstücks
und die damit verbundene finanzielle Belastung kann folglich ebenfalls
keine Rolle spielen.
7.5.5.
Vorliegend standen einer Überbauung möglicherweise auch umweltrechtli-
che Erschliessungshindernisse entgegen. Wohngebiete sind vor schädli-
chen oder lästigen Einwirkungen wie Luftverschmutzung, Lärm oder Er-
schütterungen möglichst zu verschonen. Darauf ist schon bei der Planung
der Zonen Rücksicht zu nehmen (Art. 3 Abs. 3 lit. b RPG). Ist die Erschlies-
sung eines grösseren Gebiets zu beurteilen, richten sich die lärmschutz-
rechtlichen Anforderungen nach Art. 24 Abs. 2 USG und Art. 30 LSV. Steht
die Überbaubarkeit einer Baulücke aus lärmschutzrechtlicher Sicht in
Frage, ist diese nach Art. 22 USG und Art. 31 LSV zu beantworten (BGE
1A.41/2002 vom 26. November 2002, Erw. 6.1.). Da es sich vorliegend
nicht um eine Baulücke handelt, gelangen Art. 24 Abs. 2 USG und Art. 30
LSV zur Anwendung. Im Falle einer Überschreitung der Planungswerte
hätte das Gebiet XZ am Stichtag ohne weitere planerische Massnahmen
nicht erschlossen werden können.
An der Verhandlung wurde die am 27. September 2024 vom Parlament
beschlossene Revision des USG (BBl 2024 2502) thematisiert (Protokoll,
S. 11). Die Revision des USG bezweckt unter anderem, die raumplanerisch
geforderte Siedlungsverdichtung nach innen auch in lärmbelasteten Gebie-
ten zu ermöglichen (Erläuternder Bericht zur Eröffnung des Vernehmlas-
sungsverfahrens, Änderung des Umweltschutzgesetzes [Lärm, Altlasten,
Lenkungsabgaben, Finanzierung von Aus- und Weiterbildungskursen, In-
formations- und Dokumentationssysteme, Strafrecht], BBl 2020, S. 8 ff.).
Neu definiert Art. 22 Abs. 2 USG bestimmte Voraussetzungen, unter

- 27 -
welchen eine Baubewilligung auch bei Nichteinhaltung der Immissions-
grenzwerte eingehalten werden darf. Damit wird das Bauen ohne Ausnah-
mebewilligung möglich werden. Art. 24 Abs. 3 USG definiert die Vorausset-
zungen, unter welchen Bauzonen für Wohnzwecke auch bei Überschrei-
tung der Planungswerte ausgeschieden werden dürfen. Die Referen-
dumsfrist ist am 16. Januar 2025 abgelaufen. Das Datum der Inkraftset-
zung ist derzeit jedoch noch unbekannt. Vorliegend kommt es jedoch auf
die Rechtslage am Stichtag an und ob die Grundstücke am Stichtag in na-
her Zukunft von den Gesuchstellern aus eigener Kraft hätten überbaut wer-
den können.
Anlässlich der Verhandlung führten die Gesuchsteller ins Feld, es gebe in
Q._____ auch noch andere Grundstücke, welche näher an der Bahnlinie
lägen und dennoch überbaut seien (Protokoll, S. 4). Es ist jedoch davon
auszugehen, dass es sich bei diesen Gebäuden um Bauten handelt, wel-
che noch vor Inkrafttreten des USG erstellt worden sind und die daher dem
Besitzstandsschutz unterliegen (Protokoll, S. 12).
7.5.6.
In einer Gesamtwürdigung aller rechtlichen und tatsächlichen Gegebenhei-
ten ist festzuhalten, dass eine ausnahmsweise Entschädigungspflicht auf-
grund der zweiten Fallkonstellation nicht gegeben ist. Auch wenn die
Grundstücke zumindest teilweise als groberschlossen zu qualifizieren sind,
genügt die bestehende Erschliessung nicht für das gesamte Areal. Auf-
grund der bestehenden Sondernutzungsplanpflicht wäre eine Überbauung
aus eigener Kraft in naher Zukunft nicht möglich gewesen. Es mangelte
weiter an einem gewässerschutzrechtskonformen GKP und die Vorausset-
zung der Aufwendung erheblicher Kosten für die Erschliessung und Über-
bauung ist nicht erfüllt. Vorliegend kann daher offenbleiben, ob einer Über-
bauung auch umweltrechtliche Hindernisse im Weg gestanden wären.
7.6.
7.6.1.
Als dritte Variante von enteignungsähnlichen Nichteinzonungen werden
besondere Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes als so gewichtig be-
zeichnet, dass ein Grundstück hätte eingezont werden müssen. Diese dritte
Fallgruppe bezeichnet einen Auffangtatbestand von Umständen, die eine
Vertrauensposition geschaffen haben, aufgrund welcher der Eigentümer
am massgebenden Stichtag mit hoher Wahrscheinlichkeit mit einer aus ei-
gener Kraft realisierbaren Überbauung rechnen durfte (vgl. oben Erw. 5.3.).
Dies ist insbesondere der Fall, wenn die Vorgeschichte der Nutzungspla-
nung eine Abfolge von Ereignissen umfasst, die auf eine Einzonung der
fraglichen Parzelle ausgerichtet war (BGE 1C_275/2018 vom 15. Oktober
2019).

- 28 -
7.6.2.
7.6.2.1.
Die Gesuchsteller berufen sich vor allem auf mit der Gemeinde geführte
Gespräche zur Erschliessung ihrer Parzellen. Die Gemeinde habe im Rah-
men dieser Gespräche festgehalten, der Gesamterschliessungsplan aus
dem Jahr 1983 sei nicht mehr zeitgemäss und werde aufgehoben. Dadurch
habe sich der Gesuchsteller 3 veranlasst gesehen, eine Planung an die
Hand zu nehmen. Am 1. und 5. September 2006 hätten Gespräche mit dem
damaligen Gemeindeschreiber E._____ stattgefunden. Dieser habe zuge-
sichert, dass die Gemeinde sich an einer Erschliessung beteiligen werde,
sie aber derzeit aufgrund einer anderen grossen Erschliessung nicht selbst
vorantreiben werde. Weiter habe E._____ ausgeführt, eine Erschliessung
über die V-Strasse sei problemlos möglich. Es sei stets der Sonderstatus
der Parzelle ccc hervorgehoben worden. Es sei klar gewesen, dass diese
Parzelle ohne ein Zusammenwirken mit anderen Grundeigentümern aus
eigener Kraft erschlossen werden könne. Die Gemeinde habe sich an einer
Überbauung des Gebiets stets sehr interessiert gezeigt. Entsprechend
habe die Gemeinde dem Gesuchsteller 3 zugesichert, dass zumindest im
Hinblick auf seine Parzelle keine Bedenken wegen einer Sondernutzungs-
planung bestünden. Die Gemeinde habe dann jedoch eine allfällige Umzo-
nung des Gebiets in die Zone für öffentliche Bauten und Anlage in Betracht
gezogen, weshalb die Pläne nicht mehr weiterverfolgt worden seien.
Sie hätten aufgrund der Aussagen der Gemeinde davon ausgehen dürfen,
dass entweder eine Belassung in der Bauzone und eine Erschliessung oder
eine Umzonung in die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen erfolgen
werde. Für den Fall, dass keine Umzonung in die Zone für öffentliche Bau-
ten und Anlagen erfolge, hätten sie damit rechnen dürfen, dass ihre Par-
zellen Baulandqualität erlangten.
Weiter habe sich der Gesuchsteller 3 im Rahmen der Erbteilung zum Ver-
kehrswert anrechnen lassen müssen.
7.6.2.2.
Die Gesuchgegnerin vertritt die Auffassung, in der gesamten Historie von
Nutzungsplanung und Erschliessung sei kein Vertrauenstatbestand er-
kennbar, welcher bei den Gesuchstellern die Annahme habe auslösen kön-
nen, dass eine Einzonung der Parzellen geboten gewesen sei. Vielmehr
sei immer klar gewesen, dass die Grundstücke auf unabsehbare Zeit nicht
überbaut werden konnten.
Die Gesuchsteller könnten aus einer einzigen Sitzung mit dem Gemeinde-
schreiber nicht ableiten, dass sie auf die Überbaubarkeit des Gebiets hät-
ten vertrauen dürfen. Ob der ehemalige Gemeindeschreiber E._____ den
Grundeigentümern anlässlich der Sitzung vom 5. September 2006 tatsäch-
lich zugesagt habe, dass die Gemeinde bei der Erschliessung des Gebiets

- 29 -
mitwirken werde, könne nicht mehr nachgeprüft werden, da der ehemalige
Gemeindeschreiber bereits vor einiger Zeit verstorben sei. Trotz aufwändi-
ger Recherche seien bei der Einwohnergemeinde keine Schriftstücke zu
dieser behaupteten Sitzung gefunden worden. Es sei daher nicht klar, ob
diese überhaupt stattgefunden habe. Die angeblichen Aussagen von
E._____ seien mit F._____ (Vizeammann und Gemeindeammann vom
1994 bis 2021), G._____ (Gemeinderat und Ressortvorsteher von 2000 bis
2009) und H._____ (Gemeindeammann von 1998 bis 2001) analysiert wor-
den. Sie hätten übereinstimmend bestätigt, dass eine Überbauung der Par-
zellen aaa, bbb und ccc nach ihrer Erinnerung im Gemeinderat nie bespro-
chen worden sei. Überdies liege die Kompetenz für alle Fragen des Bau-
und Erschliessungsrechts allein beim Gemeinderat und nicht beim Gemein-
deschreiber. Dem ehemaligen Gemeindeschreiber habe die Zuständigkeit
zur Erteilung einer Auskunft gefehlt, weshalb die Gesuchsteller keinen Ver-
trauensschutz daraus ableiten könnten.
Weiter brächten die Gesuchsteller den zeitlichen Ablauf durcheinander: Bei
Replikbeilage 19 handle es sich um ein Schreiben mehrerer Familien an
den Gemeinderat Q._____, welches vom 20. August 1999 datiere. Darin
werde Bezug genommen auf die öffentliche Auflage der revidierten Nut-
zungsplanung Siedlung und diverse Einsprachen von Betroffenen gegen
die Umzonung des Gebiets "XZ" in eine Zone für öffentliche Bauten. Nach-
dem der Gemeindeammann an der Sommergemeindeversammlung darge-
legt hatte, dass der Gemeinderat aufgrund der eingegangenen Einspra-
chen nach einer neuen Lösung suchen werde, hätten die Absender des
Schreibens gewünscht, mit dem Gemeinderat gemeinsam Lösungsvarian-
ten zu diskutieren. Bei Replikbeilage 20 handle es sich um ein Schreiben
einer Interessengemeinschaft R-Weg/Y-Weg/V-Strasse an die Familie
I._____ vom 18. August 1999. Darin werde festgehalten, dass die adres-
sierte Familie und weitere 25 Stimmberechtigte eine Sammeleinsprache
gegen die geplante Umzonung von 30'0000 m2 Baugebiet in eine Zone für
öffentliche Bauten und Anlagen vornähmen. Es stehe somit fest, dass eine
Umzonung der Grundstücke westlich des R-Wegs in eine Zone für öffentli-
che Bauten und Anlagen im Jahr 1999 für kurze Zeit ein Thema gewesen
sei und nicht etwa im Nachgang zum Gespräch vom 5. September 2006.
Es sei daher ausgeschlossen, dass der Gesuchsteller 3 aufgrund einer ge-
planten Umzonung seine Überbauungspläne habe ruhen lassen und dass
er Dispositionen im Vertrauen auf eine Auskunft der Gemeinde unterlassen
habe.
Da zur Bestimmung des Stichtags auf das Datum des Richtplanbeschlus-
ses vom 24. März 2015, allerspätestens jedoch auf die bundesrätliche Ge-
nehmigung vom 23. August 2017 abzustellen sei, sei eine Berufung auf den
Vertrauensschutz ab diesem Zeitpunkt in jedem Fall ausgeschlossen.

- 30 -
7.6.2.3.
Der Beigeladene lässt dazu vorbringen, mit dem Argument, die Gemeinde
habe das Gebiet in die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen umzonen
wollen, belegten die Gesuchsteller vielmehr selbst, dass sie aufgrund der
Äusserungen der Gemeinde nicht mit einer Einzonung rechnen und dem-
zufolge auch nicht auf eine Überbaubarkeit ihrer Parzellen vertrauen durf-
ten. Davon abgesehen sei davon auszugehen, dass eine derartige Umzo-
nung bereits im Jahr 1999 im Vorfeld zur Ortsplanungsrevision 2000/2002
zur Diskussion gestanden habe und nicht erst im Jahr 2009. Viel wahr-
scheinlicher sei, dass der Gesuchsteller 3 seine Bebauungspläne nicht wei-
tergeführt habe, da er eingesehen habe, dass er seine Parzelle nicht alleine
würde überbauen können.
Weiter führten die Gesuchsteller für ihre Darstellung des Sachverhalts kein
einziges offizielles Dokument ins Feld. Ihre Ausführungen stützten sich ein-
zig auf Papiere und Notizen aus ihrem eigenen Wirkungskreis und auf die
Befragung von Zeugen primär aus dem eigenen Umfeld, was erhebliche
Zweifel an ihrer Version wecke. Das Schreiben des von Gesuchsteller 3
beigezogenen Rechtsanwalts D._____ vom 5. September 2006 enthalte
eine Aufzählung der Hindernisse, welche für die Realisierung einer Über-
bauung noch hätten überwunden müssen. Damit habe der juristische Be-
rater des Gesuchstellers 3 bestätigt, dass es sich beim Gebiet XZ eben
nicht um bereits überbaubares und erschlossenes Land handle. Aufgrund
der für das gesamte Gebiet bestehenden Planungspflicht sei eine Bebau-
ung ohne Gestaltungsplan rechtlich ausgeschlossen gewesen. Aufgrund
der klaren und unmissverständlichen Beratung ihres eigenen Rechtsbei-
standes hätten die Gesuchsteller nicht auf die Richtigkeit anderslautender
Aussagen der Gemeinde vertrauen dürfen.
Dem halten die Gesuchsteller entgegen, die Gemeinde habe sie in dem
Glauben gelassen, das Planungshindernis würde im Rahmen einer unein-
geschränkten Einzonung in die Zone W2 obsolet. Insbesondere der Ge-
suchsteller 3 habe stets ein gutes Einvernehmen mit der Gemeinde gehabt
und eine Protokollierung der Gespräche mit dem Gemeindeschreiber daher
nicht für nötig erachtet. Weiter hätten sie davon ausgehen dürfen, dass die-
ser in Absprache mit dem Exekutivorgan der Gemeinde gehandelt und als
dessen "Sprachrohr" fungiert habe.
7.6.3.
An der Verhandlung vom 12. Februar 2025 machten die Gesuchsteller gel-
tend, die Projektstudie sei nur deshalb nicht weiterverfolgt worden, da eine
Umzonung in die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen zur Diskussion
gestanden habe. Das sei für sie ein Grund gewesen, abzuwarten und das
Bauvorhaben zunächst nicht mehr weiterzuverfolgen. Zur zeitlichen Ab-
folge brachte die Gemeinde vor, die Umzonung in die Zone für öffentliche
Bauten und Anlagen habe im Jahr 1999 zur Diskussion gestanden. Die

- 31 -
Besprechung mit dem ehemaligen Gemeindeschreiber, auf welche sich die
Gesuchsteller berufen, solle im September 2006 stattgefunden haben. Zu
diesem Zeitpunkt sei eine Umzonung in die Zone für öffentliche Bauten und
Anlagen schon lange kein Thema mehr gewesen. Der Gesuchsteller bestä-
tigte daraufhin, dass die Umzonung in eine Zone für öffentliche Bauten und
Anlagen in den Jahren 1999/2000 ein Thema war (Protokoll, S. 21).
Aufgrund dieser zeitlichen Abfolge können die Gesuchsteller nichts daraus
ableiten, dass sie aufgrund der zur Diskussion stehenden Umzonung ihr
Bauvorhaben nicht mehr weiterverfolgt hätten, denn dies geschah sechs
Jahre vor dem von ihnen geltend gemachten Gespräch mit dem ehemali-
gen Gemeindeschreiber.
Davon abgesehen hätte eine Zuweisung zur Zone für öffentliche Bauten
und Anlagen für die Gesuchsteller faktisch dieselben Konsequenzen ge-
habt wie die nun erfolgte Zuweisung zur Landwirtschaftszone: In der Zone
für öffentliche Bauten und Anlagen sind nur dem öffentlichen Interesse die-
nende Nutzungen rechtmässig (Erich Zimmerlin, Baugesetz des Kantons
Aargau, Kommentar, 2. Auflage, Aarau 1985, N. 4 zu § 134). Dies bedeutet
faktisch ein Bauverbot für Private. Die fehlende bauliche Nutzungsmöglich-
keit entzieht dem betroffenen Land den wesentlichen ökonomischen Wert,
weshalb eine Zuweisung von Land in eine Zone für öffentliche Bauten und
Anlagen eine materielle Enteignung zur Folge haben kann. Die Frage, ob
die Zuweisung von Land zur Zone für öffentliche Bauten und Anlagen eine
Entschädigung wegen materieller Enteignung nach sich ziehe, ist grund-
sätzlich nach den zu Art. 5 Abs. 2 RPG entwickelten Regeln zu beurteilen
(vgl. BGE 117 Ib 4; BGE 112 Ib 485).
7.6.4.
Die Gesuchsteller können die mit den damaligen Gemeinderäten und dem
ehemaligen Gemeindeschreiber geführten Gespräche nicht belegen. An
der Verhandlung vom 12. Februar 2025 führten sie dazu aus, zur damali-
gen Zeit sei vieles mündlich vereinbart worden. Man habe sich noch nicht
in einer fortgeschrittenen Planungsphase befunden. Verbindliche Gemein-
deratsbeschlüsse lägen daher nicht vor. Der Bauverwalter der Gemeinde
führte dazu aus, er habe mehrere Stunden im Archiv gesucht und Handno-
tizen des ehemaligen Gemeindeschreibers zu anderen Themen gefunden,
nicht aber zum vorliegenden Thema. Die Gesuchsteller gaben zudem an,
dass es seither keine weiteren Gespräche mehr gegeben habe. Aufgrund
der damals herrschenden grossen Bautätigkeit in der Gemeinde Q._____
habe man beschlossen, abzuwarten (Protokoll, S. 24).
Fraglich ist, ob die Gesuchsteller aus den mit dem ehemaligen Gemeinde-
schreiber geführten Gesprächen – sofern diese tatsächlich stattgefunden
haben – für sich ableiten durften, dass die Realisierung eines allfälligen
Bauvorhabens möglich gewesen wäre, da es auch im

- 32 -
Zuständigkeitsbereich des Gemeinderats liegt, über die Bewilligung eines
Baugesuchs zu befinden (§§ 59 ff. BauG). Dazu ist festzuhalten, dass von
einem Planungshorizont von 15 Jahren (Erw. 6.2.2.) auszugehen ist. Seit
den Gesprächen im Jahr 2006 waren im massgeblichen Zeitpunkt bereits
15 Jahre vergangen. Danach sind keine weiteren Gespräche mehr mit Ver-
tretern der Gemeinde Q._____ erfolgt (Protokoll, S. 24). Spätestens nach
Ablauf des Planungshorizonts konnten die Gesuchsteller daher aus einer
im Jahr 2006 allenfalls bestehenden Nutzungsoption und der damals allen-
falls getätigten Meinungsäusserung des Gemeinderats nichts mehr für sich
ableiten.
7.6.5.
Eine Berufung auf den Vertrauensschutz setzt zudem weiter voraus, dass
die Zusicherung durch die Behörde erfolgt ist, in deren Kompetenz die
Planänderung liegt (RPG-Kommentar, a.a.O., N 41 zu Art. 21).
Beschlüsse des Gemeinderats sind für die für die allgemeine Nutzungspla-
nung zuständigen Behörden von Gemeinde (Gemeindeversammlung, § 25
Abs. 1 BauG) und Kanton (Regierungsrat, § 27 Abs. 1 BauG) nicht bindend.
Dies hat umso mehr für allfällige Zusicherungen des Gemeindeschreibers
zu gelten, welche den Gesamtgemeinderat nicht zu binden vermögen.
Die Gesuchsteller haben die Befragung mehrerer Zeugen beantragt, unter
anderem von J._____ (Sohn der Gesuchstellerin 2), K._____ (Enkel der
Gesuchstellerin 1), von ehemaligen Gemeinderäten bzw. Ressortverant-
wortlichen sowie von weiteren Personen, mit welchen in der Vergangenheit
Gespräche geführt worden waren (Replik vom 25. August 2023, S. 38).
Dazu ist zunächst festzuhalten, dass K._____ und J._____ an der Verhand-
lung teilgenommen haben; J._____ als Vertreter der Gesuchstellerin 2 (§
14 Abs. 3 lit. a VRPG) und K._____ als Drittperson (§ 24 Abs. 1 lit. a
VRPG). Zur beantragten Befragung von L._____ gab der Rechtsvertreter
der Gesuchsteller zu Protokoll, dieser habe den Gesuchstellern einen
Landabtausch im Rahmen einer möglichen Landumlegung angeboten
(Protokoll, S. 23). Die in Erwägung gezogene Landumlegung wurde offen-
sichtlich von den Gesuchstellern nicht mehr weiterverfolgt. Was die Befra-
gung von ehemaligen Gemeinderäten anbelangt, ist festzuhalten, dass all-
fällige von diesen gemachte mündliche Zusicherungen im Jahr 2006 den
Gesuchstellern nach so langer Zeit keine Vertrauensposition mehr ver-
schaffen können (Erw. 7.6.4.). Weiter ist ohnehin fraglich, ob sich die ehe-
maligen Gemeinderäte überhaupt noch an vor so langer Zeit mündlich ge-
tätigte Äusserungen erinnern würden. Auf die Befragung weiterer Drittper-
sonen kann daher in antizipierter Beweiswürdigung verzichtet werden.

- 33 -
7.6.6.
Die Berufung auf den Vertrauensschutz setzt zudem voraus, dass keine
Kollision mit den Interessen an der richtigen Durchsetzung des Raumpla-
nungsrechts absehbar war (BGE 132 II 218, Erw. 6.1., mit Hinweisen).
Selbst wenn das Land schon länger dem RPG-konformen Baugebiet zuge-
wiesen gewesen wäre, könnte indessen allein aus dieser Tatsache vertrau-
ensmässig nichts abgeleitet werden, weil ein Grundeigentümer stets damit
rechnen muss, dass sein Grundstück nicht dauernd in der Bauzone bleibt
und überbaut werden kann (BGE 131 II 733).
Die Vorgeschichte der Nutzungsplanung begründet vorliegend kein schutz-
würdiges Vertrauen, da die Gesuchsteller aufgrund der andauernden Di-
mensionierungsdiskussion (vgl. Erw. 6.2.1.) nicht damit rechnen durften,
dass ihre Parzellen auch unbegrenzt im Baugebiet verbleiben würden (vgl.
BGE 1C_275/2018 vom 15. Oktober 2019, Erw. 5.3.). Auch die Diskussion
über die Zuweisung der Grundstücke zur Zone für öffentliche Bauten und
Anlagen in den Jahren 1999/2000 (Erw. 7.6.3.) musste den Gesuchstellern
bereits vor Augen geführt haben, dass sich planungsrechtliche Nutzungs-
möglichkeiten verändern können und nicht dauerhaft beständig sind. Vor
dem Hintergrund der Verschärfung der raumplanungsrechtlichen Grunds-
ätze im Rahmen der Teilrevision des RPG im Jahr 2012 mit der Neuge-
wichtung der Innenverdichtung durften die Gesuchsteller umso weniger auf
den weiteren Verbleib der Streitgrundstücke in der Bauzone vertrauen.
7.6.7.
Da keine besonderen Vertrauenstatbestände erfüllt sind, lässt sich daraus
auch kein Einzonungsgebot bezüglich der Parzelle der Gesuchstellerin ab-
leiten. Folglich ist auch die dritte Variante von entschädigungspflichtigen
Nichteinzonungen nicht gegeben.
7.7.
Als Zwischenergebnis kann somit festgehalten werden, dass vorliegend
keiner der Ausnahmetatbestände, die zu einer entschädigungspflichtigen
Nichteinzonung führen können (Erw. 7.3.), erfüllt wird.
8.
8.1.
8.1.1.
Die Gesuchsteller machen noch das Vorliegen eines Sonderopfers geltend.
Das Gebiet XZ werde gegenüber dem Gebiet XU benachteiligt, obwohl das
Gebiet XZ attraktiver sei als das zwischen dem Bahndamm und der stark
befahrenen Y-Strasse-Strasse gelegene Gebiet XU. Die Auszonung des
Gebiets XZ sei in erster Linie aufgrund des Richtplans erfolgt sowie auch
aus Gründen der Finanzierung. Die Gemeinde sei davon ausgegangen,
eine Auszonung des Gebiets XZ sei entschädigungslos möglich. Dieser

- 34 -
Standpunkt sei beispielsweise damit begründet worden, dass etwa am Z-
Weg bereits ein Bauprojekt ausgesteckt sei, nicht aber im Gebiet XZ. Der
Planungsbericht habe sich im Wesentlichen nicht von den faktischen Um-
ständen, sondern von der Entschädigungspflicht leiten lassen.
8.1.2.
Die Gesuchgegnerin lässt dazu vorbringen, es treffe nicht zu, dass sich die
Gemeinde aus rein finanziellen Gründen für die Rückzonung dieses Ge-
biets entschieden habe. Im Planungsbericht werde die Rückzonung des
Gebiets "XZ" auch mit Verweis auf die sorgfältige Prüfung anhand von acht
raumplanerischen bzw. qualitativen Kriterien begründet, die unter anderem
die Erst-Einzonung vor 1999, die Eignung zur landwirtschaftlichen Bewirt-
schaftung, die fehlende Baureife, das Fehlen eines Erschliessungspro-
gramms, den sinnvollen Abschluss von Bauzone und Nichtbauzone und die
öV-Erschliessungsgüte 2020 umfassten. Diese sorgfältige Überprüfung
habe im Rahmen der Richtplananpassung Siedlungsgebiet von 2015 statt-
gefunden und werde im Erläuterungsbericht zur Richtplananpassung Sied-
lungsgebiet, aufgrund des Beschlusses des Grossen Rates vom 24. März
2015 aktualisierte Fassung, ausführlich beschrieben. Die massgebenden
Kriterien seien auf alle in Frage kommenden Flächen im ganzen Kanton
angewandt worden, weshalb die gestützt darauf erfolgten Rückzonungen
auch unter dem Gesichtspunkt der Rechtsgleichheit nicht zu beanstanden
seien. Davon abgesehen könnten für die Annahme eines Sonderopfers le-
diglich jene Eigentümer als Vergleichsgruppe herangezogen werden, wel-
che eine gleichgeartete Beeinträchtigung erfahren hätten. Indem die Ge-
suchsteller sich mit Grundeigentümern verglichen, in deren Eigentum gar
nicht eingegriffen worden sei, wählten sie die falsche Vergleichsgruppe.
8.1.3.
Der Beigeladene lässt dazu ausführen, nach der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung sei die Möglichkeit eines Sonderopfers bei Nichteinzonun-
gen, bei denen kein Einzonungsgebot bestanden habe, ausgeschlossen.
Weiter falle vorliegend besonders in Betracht, dass einzelne Grundstücke
bzw. Grundstücksteile erst nach der Geltung des Richtplans in der Fassung
vom 24. März 2015 erworben worden seien und zu den jeweiligen Erwerbs-
gründen sowie den bezahlten Preisen nichts bekannt sei, was für die An-
nahme eines Sonderopfers sprechen würde.
8.2.
Nach der dargestellten Rechtsprechung des Bundesgerichts wird eine ma-
terielle Enteignung nicht nur bei einem besonders schweren Eingriff ange-
nommen, sondern bereits bei einem weniger weitgehenden, wenn einzelne
Eigentümer vom Eingriff so schwer betroffen sind, dass ihr Opfer als mit
der Rechtsgleichheit nicht vereinbar scheint, wenn dafür keine Entschädi-
gung geleistet wird. Das Bundesgericht hat in seiner Rechtsprechung je-
doch immer wieder festgehalten, die Nichteinzonung eines Grundstücks,

- 35 -
für welches kein Einzonungsgebot bestehe, könne auch keinen Sonderop-
fer-Tatbestand bilden (BGE 1C_275/2018 vom 15. Oktober 2019, Erw. 5.4.;
BGE 1C_66/2012 vom 3. September 2012, Erw. 2.9., mit Hinweisen). Im
vorliegenden Fall liegt eine Nichteinzonung vor (Erw. 6.2.2.), wobei auch
ein ausnahmsweises Einzonungsgebot zu verneinen war (Erw. 7.7.). Da-
her kann auch der Tatbestand des Sonderopfers nicht erfüllt sein. Es erüb-
rigt sich unter diesen Umständen, sich mit der sachlichen Berechtigung des
Planungsentscheids und der Frage des Gleichbehandlungsanspruchs in
Planungssachen weiter auseinanderzusetzen.
9.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Gesuchsteller weder einen
Anspruch aus Auszonung noch aus ausnahmsweise entschädigungspflich-
tiger Nichteinzonung oder aus einem Sonderopfer haben. Das Entschädi-
gungsbegehren ist vollumfänglich abzuweisen.
10.
10.1.
10.1.1.
Da sich das Verfahren auf die Streitfrage nach dem Bestand der Entschä-
digungspflicht aus materieller Enteignung beschränkte, gelten für die Auf-
teilung der Verfahrenskosten die allgemeinen Regeln (vgl. AGVE 1985,
S. 383). Massgebend ist somit der Prozessausgang (§ 149 Abs. 1 BauG
i.V.m. §§ 29 und 31 Abs. 2 VRPG).
Der Rahmen für die Staatsgebühr in Verfahren vor dem Spezialverwal-
tungsgericht geht ordentlicherweise von Fr. 200.00 bis Fr. 15'000.00 (§ 22
Abs. 1lit. b des Dekrets über die Verfahrenskosten [Verfahrenskosten-dek-
ret, VKD; SAR 221.150] vom 24. November 1987). Das Gericht legt die Ge-
bühr nach dem Zeitaufwand und der Bedeutung der Sache fest. In ausser-
ordentlich zeitraubenden Fällen kann die Staatsgebühr bis auf das Dop-
pelte des vorgesehenen Höchstbetrags erhöht werden (§ 3 Abs. 1 und 2
VKD).
Am 1. Juli 2024 wurde das VKD durch das Allgemeine Gebührengesetz
(GebührG; SAR 662.100) vom 19. September 2023 abgelöst. Gemäss
§ 24 Abs. 1 GebührG werden Gebühren und Auslagen für Vorgänge, die
im Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Gesetzes bereits begonnen haben,
nach altem Recht erhoben und bezogen.
Die Staatsgebühr ist folglich nach altem Recht auf Fr. 15'000.00 festzuset-
zen.
10.1.2.
Die Gesuchsteller lassen vorbringen, es habe nicht in jedem Fall eine
strikte Anwendung des Prinzips der Kostenverteilung nach Obsiegen bzw.

- 36 -
Unterliegen zu erfolgen. Die urteilende Instanz verfüge diesbezüglich über
Ermessen. Vorliegend hätten sich die streitbetroffenen Parzellen unstrittig
in der Bauzone befunden. Insofern hätten die Gesuchsteller darauf ver-
trauen dürfen, dass diese Zuordnung Bestand habe. Eine Kostenverteilung
streng nach dem Unterliegerprinzip sei daher unbillig, weshalb die Kosten
vollumfänglich oder zumindest mehrheitlich zu Lasten des Gemeinwesens
zu verlegen seien.
10.1.3.
Dazu ist festzuhalten, dass es sich um eine klassische Verfahrenskonstel-
lation in Fällen materieller Enteignung handelt. Das Vorliegen besonderer
Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes wurde vorliegend verneint
(Erw. 7.6.7.). Es ist kein Grund ersichtlich, vom Grundsatz der Kostenver-
teilung nach Obsiegen und Unterliegen abzuweichen. Die Verfahrenskos-
ten sind entsprechend vollumfänglich von den Gesuchstellern zu bezahlen.
Die Staatsgebühr wird daher auf Fr. 15'000.00 festgesetzt.
10.1.4.
Seit dem 1. Januar 2025 dürfen die Prozesskosten den Parteien nur noch
bei notwendiger Streitgenossenschaft unter solidarischer Haftbarkeit aufer-
legt werden. Bei einfacher Streitgenossenschaft bestimmt das Gericht den
Anteil der Beteiligten an den Prozesskosten nach Massgabe ihrer Beteili-
gung (Art. 106 Abs. 3 ZPO). Die Verfahrenskosten werden den Gesuch-
stellern daher jeweils nach Massgabe ihrer Beteiligung am gesamten Streit-
wert auferlegt.
10.2.
10.2.1.
Die Parteikosten werden in der Regel nach demselben Schlüssel verteilt
wie die Verfahrenskosten (vgl. § 32 Abs. 2 i.V.m. § 29 VRPG).
10.2.2.
Der Beigeladene lässt vorbringen, er sei ebenfalls Partei im Verfahren,
weshalb ihm die Gesuchsteller bei diesem Verfahrensausgang eine Partei-
entschädigung für seine anwaltliche Vertretung unter solidarischer Haftbar-
keit zu leisten hätten.
Die Gesuchsteller lassen dazu ausführen, die Beiladung sei zwar auf ihre
Initiative erfolgt, diene aber einzig den Interessen des Kantons. Kanton und
Gemeinde hätten insofern gleichgerichtete Interessen, als sie sich gegen
jegliche Entschädigungspflicht wehrten. Eine Interessenkollision sei bei ei-
nem Verfahren, das auf den Grundsatz der Entschädigungspflicht be-
schränkt sei, nicht auszumachen. Daher sei eine Verbeiständung durch je
einen Rechtsvertreter entbehrlich. Weiter entspreche es dem Grundsatz
der Fairness, dass der Enteigner, der in Sachen des Rechtserwerbs ge-
wandter sei als ein Betroffener, nicht auch noch hohe Prozesskosten zu

- 37 -
Lasten des Betroffenen generieren dürfe. Dem Enteigner sei es grundsätz-
lich aufgrund seiner Sach- und Fachkenntnis zuzumuten, derartige Verfah-
ren ohne den Beizug eines Anwalts zu führen.
Die Gesuchgegnerin lässt dazu vorbringen, die Rechtsvertretung von ihr
und dem Beigeladenen durch ein und denselben Rechtsanwalt sei schon
aufgrund möglicher Interessenkonflikte ausgeschlossen. Die Gesuchsteller
hätten mit ihrem Entschädigungsbegehren das vorliegende Verfahren an-
hängig gemacht und dabei ihre Auffassung kundgetan, der Kanton sei zum
Verfahren beizuladen, was dann auch geschehen sei.
10.2.3.
Die Gesuchsteller haben der Gesuchgegnerin die Parteikosten zu ersetzen
(Erw. 10.2.1). Ebenso haben sie dem anwaltlich vertretenen Beigeladenen,
welchem Parteistellung zukommt (§ 13 Abs. 2 lit. d VRPG) und welcher die
kostenfällige Abweisung des Entschädigungsbegehrens beantragte (Ver-
nehmlassung vom 31. März 2023, S. 3), die Parteikosten zu ersetzen.
10.2.4.
Massgebend für den Parteikostenersatz ist das Dekret über die Entschädi-
gung der Anwälte (Anwaltstarif, AnwT; SAR 291.150) vom 10. November
1987.
Für das vorliegende Verfahren ist von einem Streitwert von
Fr. 13'548'360.00 auszugehen. Gemäss § 8a Abs. 1 lit. a AnwT liegt die
Entschädigung bei einem Streitwert über Fr. 5'000'000.00 zwischen
Fr. 20'000.00 bis Fr. 100'000.00. Innerhalb dieses Rahmens richtet sich die
Entschädigung nach dem mutmasslichen Aufwand des Anwalts, der Be-
deutung und der Schwierigkeit des Falles (§ 8a Abs. 3 des Dekrets über
die Entschädigung der Anwälte [Anwaltstarif; SAR 291.150] vom 10. No-
vember 1987 i.V.m. § 3 Abs. 1 lit. b Anwaltstarif). Der massgebende Auf-
wand sowie die Schwierigkeit werden im vorliegenden Verfahren als mittel
beurteilt. Dies ergäbe für ein vollständig durchgeführtes Verfahren einen
Grundansatz von je Fr. 100'000.00.
Ein Streitwert über Fr. 100'000.00 gilt nach der Praxis des Gerichts stets
(SKEE 4-EV.2019.14 vom 17. März 2021, S. 29 f.; 4-BE.2013.7 vom 2. De-
zember 2015 S. 32; AGVE 2013, S. 484) als hoch, weshalb die Entschädi-
gung zu reduzieren ist (§ 12a Abs. 1 AnwT). Diese Praxis kommt aus Grün-
den der Rechtsgleichheit auch bei der Festsetzung der Parteientschädi-
gung zu Gunsten des Gemeinwesens zur Anwendung (AGVE 2011, S. 252
f.). Da ein sehr hoher Streitwert (weit über der Grenze von Fr. 100'000.00)
vorliegt, erfolgt zunächst eine Reduktion um 30 % auf je Fr. 70'000.00.
Gemäss § 8b Abs. 2 AnwT kann der Rahmen gemäss § 8a Abs. 1 bei der
Bemessung um bis zu 50 % unterschritten werden, wenn zwischen dem

- 38 -
Streitwert und dem Interesse der Parteien am Prozess oder zwischen dem
gemäss § 8a Abs. 1 AnwT anwendbaren Ansatz und der vom Anwalt tat-
sächlich geleisteten Arbeit ein offenbares Missverhältnis besteht. Aufgrund
des mutmasslichen Aufwands der Anwälte und der Tatsache, dass den pri-
vaten Gesuchstellern zwei anwaltlich vertretene Gemeinwesen gegenüber-
stehen, rechtfertigt sich eine weitere Reduktion der Entschädigungen von
je Fr. 70'000.00. Das Kostenrisiko für die Privaten würde ansonsten gänz-
lich unkalkulierbar und könnte sich sogar geradezu prohibitiv auswirken.
Vorliegend ist daher jeweils eine weitere Reduktion der Entschädigungen
um 20 % vorzunehmen. Die Gesuchsteller haben somit der Gesuchgegne-
rin und dem Beigeladenen je einen Parteikostenersatz von Fr. 50'000.00
auszurichten.
Das Gericht erkennt:
1.
Es wird festgestellt, dass die am tt.mm. 2021 in Kraft getretene Nutzungs-
planung der Gemeinde Q._____ für die Parzellen aaa im Alleineigentum
von A._____, bbb im Alleineigentum von B._____ und ccc im Alleineigen-
tum von C._____ keine materielle Enteignung bewirkt.
Die Entschädigungsbegehren werden abgewiesen.
2.
2.1.
Die Verfahrenskosten, bestehend aus der Staatsgebühr von Fr. 15'000.00,
der Kanzleigebühr von Fr. 640.00 und den Auslagen von Fr. 290.00, zu-
sammen Fr. 15'930.00, werden den Gesuchstellern 1-3 auferlegt.
2.2.
A._____ hat 51 % der Verfahrenskosten, ausmachend Fr. 8'124.30, zu be-
zahlen.
2.3.
B._____ hat 18 % der Verfahrenskosten, ausmachend Fr. 2'867.40, zu be-
zahlen.
2.4.
C._____ hat 31 % der Verfahrenskosten, ausmachend Fr. 4'938.30, zu be-
zahlen.
3.
3.1.
Die Gesuchsteller 1-3 haben der Gesuchgegnerin und dem Beigeladenen
je einen Parteikostenersatz von Fr. 50'000.00 auszurichten.

- 39 -
3.2.
A._____ hat je 51 % des Parteikostenersatzes für die Gesuchgegnerin und
den Beigeladenen, somit je Fr. 25'500.00, zu bezahlen.
3.3.
B._____ hat je 18 % des Parteikostenersatzes für die Gesuchgegnerin und
den Beigeladenen, somit je Fr. 9'000.00, zu bezahlen.
3.4.
C._____ hat je 31 % des Parteikostenersatzes für die Gesuchgegnerin und
den Beigeladenen, somit je Fr. 15'500.00, zu bezahlen.
Zustellung
- Gesuchsteller (4)
- Gesuchgegnerin (2)
- Beigeladener (2)
Mitteilung
- Mitwirkende Fachrichter
- Gerichtskasse (intern)
Rechtsmittelbelehrung Verwaltungsgerichtsbeschwerde
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde
beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, Obere Vorstadt 40, 5001
Aarau, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit
dem 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom
18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde-
schrift muss einen Antrag, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Be-
gründung enthalten. Beweismittel sind anzugeben. Der angefochtene Ent-
scheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (§§ 28
und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG;
SAR 271.200] vom 4. Dezember 2007] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1
der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO; SR 272] vom 19. Dezem-
ber 2008).

- 40 -
Aarau, 12. Februar 2025
Spezialverwaltungsgericht
Kausalabgaben und Enteignungen
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:
B. Wehrli C. Dürdoth