ag_spezialverwaltungsgericht · 4-EV.2009.30/31 · 2011-06-23 · de
Spezialverwaltungsgericht / Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen — 4-EV.2009.30/31


Schätzungskommission nach Baugesetz
4-EV.2009.30/31
Urteil vom 23. Juni 2011
Besetzung Präsident E. Hauller
Richter P. Andreatta
Richter H. Flury
Richterin A. Karbacher
Richter P. Kühne
Gerichtsschreiberin G. Bruder-Wismann
Gesuchstellerin Einwohnergemeinde Q._____
handelnd durch den Gemeinderat
Gesuchs- A._____
gegnerin 1
Gesuchs- B._____ SA
gegnerin 2
beide vertreten durch C._____, R._____
dieser vertreten durch lic. iur. Franz Hollinger, Rechtsanwalt,
Stapferstrasse 28, Postfach 22, 5200 Brugg
Gegenstand Rechtserwerb für den Gehweg entlang der X-Strasse
(formelle Enteignung)

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Das Gericht entnimmt den Akten:
A.
Die Gemeinde Q. (Gesuchstellerin) beabsichtigt, entlang der
X-Strasse westseitig einen Gehweg zu erstellen. Der geplante Gehweg ist
im Erschliessungsplan X-Strasse, beschlossen vom Gemeinderat am
4. März 2002 und genehmigt vom Regierungsrat am 21. Mai 2003, vorge-
sehen. Während der Auflagefrist des entsprechenden Bauprojekts gingen
insgesamt drei Einsprachen ein, wovon zwei nach Verhandlungen zurück-
gezogen wurden. Aufgrund der dritten Einsprache, welche durch die A.
(Gesuchsgegnerin 1) und die B. SA (Gesuchsgegnerin 2) eingereicht wor-
den war, wurden einige Projektänderungen vorgenommen, welche im Ein-
spracheentscheid (Beschluss vom 23. April 2007) festgehalten wurden. Die
Baubewilligung für den Gehweg erteilte der Gemeinderat Q. (kurz: Gemein-
derat) ebenfalls mit Beschluss vom 23. April 2007. Dieser Beschluss ist
unangefochten in Rechtskraft erwachsen.
B.
Vom Projekt sind auch die Parzelle aaa im Halte von 1'190 m2 im Eigentum
der Gesuchsgegnerin 1 sowie die Parzellen bbb, ccc und ddd im Halte von
16'344 m2, 2'268 m2 und 5'239 m2 im Eigentum der Gesuchsgegnerin 2
betroffen. Für den Bau des Gehwegs entlang der X-Strasse soll angren-
zendes Bauland enteignet werden (ab den Parzellen der Gesuchsgegne-
rinnen handelt es sich in derselben Reihe um folgende Flächen: 118 m2,
146 m2, 157 m2 und 101 m2). Die Gesuchsgegnerinnen waren ursprünglich
nicht bereit, der Gemeinde die für den Bau des Gehwegs notwendigen Flä-
chen abzutreten. Deshalb liess der Gemeinderat bei der Schätzungskom-
mission nach Baugesetz (kurz Schätzungskommission) am 17. Dezember
2009 ein Gesuch um Einleitung des Enteignungsverfahrens einreichen.
C.
Der Präsident der Schätzungskommission wandte sich mit Einschreiben
vom 12. Januar 2010 an den Gemeinderat. Da nur zwei Grundeigentümer
einer Landabtretung nicht zustimmten, die Verhältnisse daher übersichtlich
und der Kreis der Betroffenen genau bestimmbar sind, entschied sich der
Präsident für das vereinfachte Verfahren nach § 151 Abs. 4 des Gesetzes
über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG; SAR 713.100)
vom 19. Januar 1993 (4-AV.2009.48). Die Enteignungsakten wurden vom
18. Januar 2010 bis am 16. Februar 2010 auf der Gemeindekanzlei Q. den
zu Enteignenden zur Einsichtnahme bereit gehalten.
D.
Mit Eingabe vom 15. Februar 2010 beantragten die Gesuchsgegnerinnen
sinngemäss, dass man wissen wolle, wie die Landabtretung genau erfolgen

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resp. wie die Gestaltung genau ausgearbeitet werde, damit die Einfriedun-
gen nicht in Mitleidenschaft gezogen würden. Zudem verlangten die Ge-
suchsgegnerinnen für die Landabtretung eine Entschädigung von
Fr. 320.00 / m2.
E.
Die Gesuchstellerin bot eine Entschädigung für die Landabtretung von
Fr. 250.00 / m2 an. Sie führte in ihrer Vernehmlassung vom 19. März 2010
aus, dass der heute bestehende Geflechtszaun durch den neuen Gehweg
nicht tangiert, d.h. nicht in Mitleidenschaft gezogen werde. Die vorgese-
hene Baumallee, bei welcher die Bäume auf die Grundstücksgrenze ge-
pflanzt werden, bedinge bei jedem Baum eine lokale Anpassung der Ein-
friedung, die selbstverständlich zu Lasten des Bauvorhabens durch einen
Spezialisten jeweils wieder in Ordnung gebracht werde.
F.1.
Am 28. September 2010 führte die Schätzungskommission eine Instrukti-
onsverhandlung mit Augenschein durch (Präsenz siehe Protokoll vom
28. September 2010 [kurz: Protokoll 1], S. 2). Es stellte sich an der Ver-
handlung heraus, dass die Parzelle bbb mit einem Baurecht zu Gunsten
der F. belastet ist (Protokoll 1, S. 4 und 5).
F.2.
Am Schluss der Verhandlung wurde den Parteien ein Vergleichsvorschlag
unterbreitet (Protokoll 1, S. 7), welcher noch an der Verhandlung von der
Gesuchstellerin akzeptiert wurde (Protokoll 1, S. 8). Den Gesuchsgegne-
rinnen wurde eine Frist für Annahme oder Ablehnung des Vergleichsvor-
schlages bis am 18. Oktober 2010 gesetzt (Protokoll 1, S. 8). Sie wurden
überdies aufgefordert, innert derselben Frist eine Bestätigung der F. einzu-
reichen, dass diese mit der Auszahlung der Enteignungsentschädigung an
die Gesuchsgegnerinnen einverstanden ist (Protokoll 1, S. 7).
G.
Die Gesuchsgegnerinnen verlangten mit Eingabe vom 18. Oktober 2010
eine Fristerstreckung für Annahme oder Ablehnung des Vergleichsvor-
schlages und Einreichung der Bestätigung der F. bis am 15. November
2010, welche ihnen am 19. Oktober 2010 einmalig gewährt wurde. Die Ge-
suchsgegnerinnen wurden zudem darauf aufmerksam gemacht, dass bei
Nichteinhaltung dieser Frist davon ausgegangen werde, dass der Ver-
gleichsvorschlag abgelehnt werde, und dass die F. für das Verfahren be-
treffend die Parzelle bbb diesfalls förmlich beigeladen würde.
H.
Am 8. November 2010 ersuchte der Vertreter der Gesuchsgegnerinnen um
Zusendung der Akten zur Einsicht. Diese wurden ihm am 9. November
2010 mit der Bitte um Rücksendung bis am 19. November 2010 zugestellt.

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I.
Mit Einschreiben vom 15. November 2010 verlangten die Gesuchsgegne-
rinnen erneut eine Fristerstreckung. Am 17. November 2010 wurde dem
Vertreter der Gesuchsgegnerinnen telefonisch mitgeteilt (schriftliche Be-
stätigung am 18. November 2010), dass eine Fristerstreckung nach der An-
kündigung des weiteren Vorgehens im Schreiben vom 19. Oktober 2010
nur ganz ausnahmsweise noch einmal gewährt werden könne. Mit Rück-
sicht auf die mündliche Erklärung des Vertreters der Gesuchsgegnerinnen,
dass ein Zustandekommen des Vergleichs aus seiner Sicht keineswegs
ausgeschlossen sei, und in der Erwartung, dass seitens seiner Mandantin-
nen die in Aussicht gestellte ausdrückliche Erklärung der Baurechtsnehme-
rin noch beschafft und vorgelegt werde, wurde eine letzte Frist bis 6. De-
zember 2010 eingeräumt. Der Vertreter der Gesuchsgegnerinnen versi-
cherte ausdrücklich, dass es keine weiteren Verzögerungen mehr geben
werde.
J.
Am 6. Dezember 2010 nahmen die Gesuchsgegnerinnen zum Vergleichs-
vorschlag Stellung, wobei einzelne Aspekte angenommen, andere abge-
lehnt wurden.
K.1.
Mit Schreiben vom 9. Dezember 2010 teilte der Präsident der Schätzungs-
kommission den Parteien mit, dass der Vergleich unter diesen Umständen
nicht zustande gekommen sei und das Verfahren daher weitergeführt
werde. Es werde zunächst die F. auf das laufende Enteignungsverfahren
aufmerksam gemacht, und die Angelegenheit danach im Frühling 2011
dem Gericht zur abschliessenden Urteilsberatung ohne Parteibeteiligung
unterbreitet.
K.2.
Am selben Tag wurde die F. schriftlich darauf hingewiesen, dass ohne ihren
Gegenbericht bis am 17. Januar 2011 davon ausgegangen werde, dass sie
über das laufende Enteignungsverfahren informiert sei, sich daran nicht be-
teiligen wolle und insbesondere mit der Ausrichtung einer Abtretungsent-
schädigung an die Gesuchsgegnerin 2 als Grundeigentümerin einverstan-
den sei. Die F. reagierte auf dieses Schreiben nicht.
L.
Am 8. April 2011 reichte Fachrichter G., eidgenössisch diplomierter Gärt-
nermeister, U., einen Bericht über die baulichen Massnahmen betreffend
Baumbepflanzung ein.

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Mit Eingabe vom 18. April 2011 erstattete die regionale Bauverwaltung V.-
Q. einen Bericht zur aktuell konsumierten Ausnutzung auf den Parzellen
aaa, ddd, ccc und bbb.
Diese beiden Berichte wurden den Gesuchsgegnerinnen mit der Einladung
zur Verhandlung zur Kenntnis gebracht.
M.
Die Schätzungskommission führte am 23. Juni 2011 eine Schlussverhand-
lung in Aarau durch (Präsenz siehe Protokoll vom 23. Juni 2011 [kurz: Pro-
tokoll 2], S. 2). Im Anschluss daran hat sie den Fall beraten und das nach-
folgende Urteil gefällt.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
1.1.
Der Regierungsrat genehmigte den Erschliessungsplan X-Strasse am
21. Mai 2003 und erteilte damit gleichzeitig das Enteignungsrecht (vgl. A.;
§ 132 Abs. 1 lit. c BauG).
Voraussetzung für Einleitung und Durchführung eines Enteignungsverfah-
rens sind das Vorliegen eines Enteignungstitels (vorliegend ist dies der Er-
schliessungsplan X-Strasse, vgl. § 132 Abs. 1 lit. c BauG) und ein rechts-
kräftiges Bauprojekt (A.). Die Gesuchstellerin ist als Enteignerin befugt, das
Verfahren der formellen Enteignung einleiten zu lassen (B.).
Die Enteignungsauflage hat ordnungsgemäss stattgefunden (C.). Die Ge-
suchsgegnerinnen reichten während der Auflagefrist und somit fristgerecht
ihre Eingaben nach § 152 BauG ein und stellten Begehren um Entschädi-
gung (D.).
1.2.
Das Inkrafttreten des teilrevidierten BauG in der Fassung gemäss Gesetz
vom 10. März 2009 (AGS 2009 S. 237) per 1. Januar 2010 hat auf den
vorliegenden Fall keine Auswirkungen.
1.3.
Die Gesuchsgegnerinnen werden beide durch C. vertreten. Er hat alle Ein-
gaben für sie verfasst. Im Schreiben vom 15. Februar 2010 an die Gesuch-
stellerin bringt er selber vor, dass die Interessen der beiden Gesuchsgeg-
nerinnen gleich gelagert seien, weshalb er eine gemeinsame Eingabe ein-
reiche. Dies zeigt, dass die Interessen der Gesuchsgegnerinnen überein-
stimmen und sich daher die gleichen Fragen stellen. Da auch die Lösung

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der beiden Fälle analog erfolgen muss, drängt sich eine Vereinigung der
beiden Verfahren 4-EV.2009.30 und 4-EV.2009.31 auf.
Die Vereinigung ist aus prozessökonomischen Gründen zulässig, wenn
mehrere Begehren den gleichen Sachverhalt betreffen und dieselben
Rechtsfragen aufwerfen (vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, Kommentar zum Verwal-
tungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, Vorbemerkungen zu §§ 4 -
31 N. 33 - 35). Aufgrund der gemachten Ausführungen sind die beiden Ver-
fahren 4-EV.2009.30 und 4-EV.2009.31 somit zu vereinigen, zumal die An-
kündigung der entsprechenden Absicht in der Verhandlung vom 28. Sep-
tember 2010 seitens der Parteien unwidersprochen blieb (Protokoll 1, S. 2;
ebenso Protokoll 2, S. 2).
1.4.
Die Gesuchsgegnerinnen sind als Eigentümerinnen der Parzelle aaa, resp.
der Parzellen bbb, ccc und ddd, vom Bauprojekt Gehweg X-Strasse betrof-
fen und somit ohne weiteres zur Einreichung von Begehren legitimiert
(§§ 151 und 152 BauG; § 42 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungs-
rechtspflege [VRPG, SAR 271.200] vom 4. Dezember 2007; Michael Mer-
ker, Rechtsmittel, Klage und Normenkontrollverfahren nach dem [alten]
aargauischen Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege, Kommentar, Zü-
rich 1998, § 38 N 129 ff.).
1.5.
Die F. verzichtete konkludent auf eine aktive Teilnahme (K.2.). Das Urteil
wird indessen auch für sie gelten (vgl. § 12 Abs. 2 VRPG).
1.6.
Die Schätzungskommission vollzieht die Vorschriften über die Enteignung
und entscheidet über unerledigte Entschädigungsforderungen und Begeh-
ren um Ausdehnung der Enteignung sowie um Sachleistung (§§ 148 Abs.
3 und 154 Abs. 2 BauG), wobei sie die gleichen Verfahrensregeln anwen-
det, wie sie für das Verwaltungsgericht gelten (§ 149 Abs. 1 BauG). Die
sachliche Zuständigkeit der Schätzungskommission ist folglich gegeben.
2.
2.1.
Gemäss Landerwerbsplan sollen von der Parzelle aaa ca. 118 m2, von der
Parzelle bbb ca. 146 m2, von der Parzelle ccc ca. 157 m2 und von der Par-
zelle ddd ca. 101 m2 zu Gunsten des Ausbauprojekts enteignet werden.
Zudem sollen entlang des neuen Gehwegs sechs Bäume gepflanzt wer-
den, welche zur Hälfte auf dem neuen Gehweg und zur Hälfte auf den Par-
zellen der Gesuchsgegnerinnen stehen werden.

- 7 -
Die Gesuchsgegnerinnen sind mit den Abtretungen einverstanden und mit
den Bäumen an sich auch (Eingabe vom 6. Dezember 2010; J.). Die bauli-
chen Massnahmen rund um die Bäume werden aber nicht akzeptiert (Pro-
tokoll 2, S. 5).
2.2.
Die Bauarbeiten für den Gehweg haben noch nicht begonnen (Protokoll 1,
S. 2; Protokoll 2, S. 3).
2.3.
2.3.1.
Nachdem der vorgeschlagene Vergleich (J.; K.1.) nicht zustande gekom-
men ist, ist einerseits noch die Frage über die Höhe der geschuldeten Ent-
schädigung für die Landabtretung von insgesamt ca. 522 m2 strittig. Die
Gesuchstellerin bot eine Entschädigung von Fr. 250.00 / m2 an. Die Ge-
suchsgegnerinnen verlangen jedoch für die Parzellen aaa und ccc eine Ent-
schädigung von Fr. 250.00 / m2 und für die Parzellen bbb und ddd von
Fr. 335.00 / m2.
2.3.2.
Andererseits sind die Gesuchsgegnerinnen mit der Pflanzung von Bäumen
entlang des Gehweges an sich zwar einverstanden, mit sämtlichen, damit
zusammenhängenden baulichen Massnahmen (Belag, Betonfertigelement,
Betonabdeckung) jedoch nicht. Es ist zu prüfen, ob diese baulichen Mass-
nahmen von den Gesuchsgegnerinnen geduldet werden müssen und ob
bzw. wie gegebenenfalls eine allfällige Duldung zu entschädigen ist.
2.4.
Es wird festgehalten, dass an der Verhandlung vom 28. September 2010
von der Gesuchstellerin zugesichert wurde, dass der Geflechtszaun auf der
Parzelle aaa sowie der Metallstabzaun auf der Parzelle ccc durch den Geh-
weg nicht tangiert werden (Protokoll 1, S. 2; vgl. dazu auch die Eingabe der
Gesuchstellerin vom 19. März 2010; E.). Es bleibt noch zu prüfen, ob eine
Beeinträchtigung der Zäune durch die baulichen Massnahmen im Zusam-
menhang mit der Pflanzung der Bäume resultiert.
3.
3.1.
Bei Enteignungen ist volle Entschädigung zu leisten (Art. 26 Abs. 2 der
Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft [BV; SR 101]
vom 18. April 1999; § 21 Abs. 4 der Verfassung des Kantons Aargau [KV;
SAR 110.000] vom 25. Juni 1980; § 143 BauG). Das bedeutet, dass dem
Enteigneten der durch die Enteignung entstehende Schaden voll auszu-
gleichen ist. Er soll weder einen Verlust erleiden noch einen Gewinn erzie-
len, also nach der Enteignung wirtschaftlich gleichgestellt sein wie vorher
(AGVE 2004 S. 205; Bundesgerichtsentscheid [BGE] 127 I 190; Heinz

- 8 -
Hess/Heinrich Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, Bern 1986,
Band I und II, N 28 zu Art. 22ter der Bundesverfassung der Schweizeri-
schen Eidgenossenschaft [aBV] vom 28. Mai 1874; Ulrich Häfelin / Georg
Müller / Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Auflage, Zü-
rich 2010, N 2107; Erich Zimmerlin, Baugesetz des Kantons Aargau, Kom-
mentar, 2. Auflage, Aarau 1985, § 192 N 1 zum Baugesetz des Kantons
Aargau [aBauG] vom 2. Februar 1971).
3.2.
Gemäss § 143 Abs. 1 BauG sind dem Enteigneten alle Nachteile zu erset-
zen, die aus dem Entzug seiner Rechte erwachsen. Das sind der Verkehrs-
wert, bei Teilenteignungen ein allfälliger Minderwert des Restes sowie zu-
sätzliche Nachteile im übrigen Vermögen als Folge der Enteignung (sog.
Inkonvenienzen). Diese Unterteilung soll der präzisen Ermittlung der Ge-
samtentschädigung dienen. Gleichwohl bildet die Entschädigung materiell
und formell eine Einheit (Hess/Weibel, a.a.O., N 13 zu Art. 19 EntG; Zim-
merlin, a.a.O., § 193 aBauG N 1a; BGE 129 II 420 Erw. 3.2.1 in: Die Praxis
[Pra] 2005 S. 280 mit weiteren Hinweisen).
3.3.
Dem Enteigneten ist jeweils grundsätzlich nur der objektive oder der sub-
jektive Schaden zu ersetzen. Der erste bestimmt sich nach den Verkaufs-
chancen des Enteignungsobjekts auf dem Markt, der zweite fragt nach dem
besonderen Interesse des Eigentümers, gerade das Enteignungsobjekt
weiter behalten und benutzen zu können. Der höhere der beiden Werte
steht dem Enteigneten zu. Bei der in der Praxis üblichen Kumulationsme-
thode wird eine Entschädigung für den Verkehrswert des abzutretenden
Rechts, für den Minderwert der Restliegenschaft und für Inkonvenienzen
festgelegt. Es werden also dem Verkehrswert die weiteren Entschädi-
gungskomponenten soweit zugeschlagen, als die subjektive Optik zu ei-
nem höheren Ergebnis führt und die Positionen nicht schon im Verkehrs-
wert enthalten sind. Elemente der objektiven und subjektiven Betrach-
tungsweise dürfen jedoch nicht derart vermengt werden, dass unzulässige
Doppelentschädigungen entstehen (vgl. Entscheid des Verwaltungsge-
richts [VGE] WBE.2010.188 vom 13. April 2011 in Sachen F.O. gegen Kan-
ton Aargau).
4.
4.1.
Der Verkehrswert entspricht grundsätzlich dem Erlös, der für das enteig-
nete Recht bei Veräusserung im freien Handel am massgebenden Stichtag
objektiverweise hätte erzielt werden können (BGE 122 II 250; AGVE 1998
S. 503; Hess/Weibel, a.a.O., N 50 und 80 zu Art. 19 EntG; § 194 Abs. 1
aBauG; Zimmerlin, a.a.O., N 1 zu § 194 aBauG). Der Verkehrswert ist im
Enteignungsverfahren wenn immer möglich mit Hilfe der preisvergleichen-
den oder statistischen Methode zu ermitteln, denn Preise, die in der nahen

- 9 -
Umgebung für gleichartiges und gleichwertiges Land in letzter Zeit bezahlt
worden sind, lassen auf den Verkehrswert auch des enteigneten Grund-
stücks schliessen (BGE 114 Ib 286 Erw. 7 S. 295 f.; Hess/Weibel, a.a.O.,
N 80 zu Art. 19 EntG).
4.2.
Gemäss § 154 Abs. 2 BauG richtet sich die Höhe der Entschädigung nach
den Verhältnissen im Zeitpunkt des Entscheides der Schätzungskommis-
sion. Vorliegend sind somit die Verhältnisse am 23. Juni 2011 massge-
bend.
4.3.
Zum Zeitraum der heranzuziehenden Verkehrswertermittlungen hielt das
Verwaltungsgericht fest, massgebend seien ausschliesslich die in der Ver-
gangenheit erzielten Vergleichspreise. Konkret seien die Preise, welche in
den letzten zwei Jahren vor dem massgebenden Stichtag erzielt wurden,
zu berücksichtigen (Aargauische Gerichts- und Verwaltungsentscheide
[AGVE] 2004 S. 205; Verwaltungsgerichtsentscheid [VGE] WBE.2004.417
vom 1. Dezember 2006 in Sachen L.M. gegen Einwohnergemeinde H.).
Dementsprechend ist auf die Vergleichspreise von Juli 2009 bis Juni 2011
abzustellen.
4.4.
Wie erwähnt (Erw. 4.1.) ist der zu entschädigende Verkehrswert primär an-
hand von Vergleichspreisen festzulegen (statistische Methode oder Ver-
gleichsmethode). Was eine unbestimmte Vielzahl von Kaufsinteressenten
auf dem freien Markt für das enteignete Grundstück bezahlt hätte, lässt sich
am zuverlässigsten aufgrund der tatsächlich gehandelten Preise für ver-
gleichbare Liegenschaften ermitteln. Allerdings führt diese Methode nur zu
richtigen Resultaten, wenn Vergleichspreise in genügender Zahl für Ob-
jekte ähnlicher Beschaffenheit zur Verfügung stehen. In der Regel lässt
sich selbst aus vereinzelten Vergleichspreisen auf das allgemeine Preisni-
veau schliessen. Sind nur wenige Kaufpreise bekannt, müssen diese be-
sonders sorgfältig untersucht und können sie nur zur Entschädigungsbe-
stimmung verwendet werden, wenn dem Vertragsabschluss nicht - wie
etwa bei Verkäufen unter Verwandten sowie bei Arrondierungs- und aus-
gesprochenen Spekulationskäufen - unübliche Verhältnisse zugrunde lie-
gen. Nur wenn überhaupt keine Vergleichspreise vorhanden sind, dürfen
sich die Schätzungsbehörden auf die ausschliessliche Anwendung von Me-
thoden beschränken, die - wie die Lageklassenmethode oder die Methode
der Rückwärtsrechnung - auf blosse Hypothesen abstellen, auf heute nicht
mehr durchwegs geltenden Rentabilitätsüberlegungen beruhen und bei de-
nen das Ergebnis selbst durch kleinere Erhöhungen oder Reduktionen der
Ausgangswerte fast beliebig verändert werden kann (BGE 134 II 77, 122 I
168, 115 IB 408 Erw. 2c; 114 IB 286 Erw. 7; AGVE 1988 S. 525).

- 10 -
4.5.
4.5.1.
Der absolute Landwert definiert sich als der Wert von unüberbautem, bau-
reifem Land. Der relative Landwert ist bei Grundstücken anwendbar, wel-
che bereits überbaut sind und bei welchen die Nutzungsmöglichkeiten der
Restparzelle durch die Abtretung nicht beeinträchtigt werden. Der relative
Landwert beträgt praxisgemäss etwa die Hälfte des absoluten Landwerts
(SKE 4-EV.2006.41 vom 10. Juni 2008 in Sachen Kanton Aargau gegen
E.S., Erw. 3.3.2.; SKE 4-EV.2000.50026 vom 12. Juni 2001 in Sachen Kan-
ton Aargau gegen E.I. AG, S. 14; vgl. auch AGVE 1998 S. 504 und BGE
122 I 180).
Ausgangspunkt ist also jedenfalls der absolute Landwert. Dieser ist zu-
nächst zu ermitteln.
4.5.2.
Der Schätzungskommission liegt aus dem massgeblichen Zeitraum
(Erw. 4.3.) ein Vergleichspreis aus der Industriezone in Q. vor. Am 30. Juni
2010 wurde die unüberbaute Parzelle 365 für Fr. 335.00 / m2 verkauft. Es
handelt sich bei diesem Preis um den absoluten Landwert. Da dieser Preis
im massgebenden Zeitraum und für ein Grundstück, welches an vergleich-
barer Lage wie die vorliegend zu beurteilenden Grundstücke liegt, bezahlt
wurde, kann dieser Preis für die Ermittlung der Enteignungsentschädigung
ohne Weiteres herangezogen werden. Die Erhebung von weiteren Ver-
gleichspreisen kann unterbleiben, da ein passenderer kaum denkbar ist. Es
ist also wie von den zu Enteignenden gefordert (Eingabe vom 6. Dezember
2010, S. 1) von einem absoluten Landwert von Fr. 335.00 / m2 auszugehen.
4.6.
4.6.1.
In einem weiteren Schritt ist zu ermitteln, ob der absolute oder der relative
Landwert zum Zug kommt.
4.6.2.
Gemäss Bericht der Regionalen Bauverwaltung V.-Q. vom 18. April 2011
muss in der Industriezone der Gemeinde Q. einerseits die Ausnutzungszif-
fer (Faktor 1.0) für Büroflächen und andererseits aber auch die Baumas-
senziffer (Faktor 7.0) eingehalten werden (§ 6 Abs. 1 Bau- und Nutzungs-
ordnung [BNO] der Gemeinde Q. vom 7. Juni 1996/15. Juni 2001).
Nach dem in der Industriezone im Vordergrund stehenden Kriterium der
Baumassenziffer bestehen auf allen Streitparzellen noch teilweise sehr an-
sehnliche Nutzungsreserven. Die Ausnutzungsziffer für die Büronutzung
spielt beim Verhältnis der Faktoren eine untergeordnete Rolle. Darum än-
dert auch der Umstand nichts, dass in einzelnen Fällen der zulässige Bü-

- 11 -
roflächenanteil bereits voll konsumiert ist und in diesem Sinn nur die "sons-
tigen" Nutzungen erweiterbar sind. Zudem stammt der Vergleichspreis ja
ebenfalls aus der Industriezone Q. mit denselben Nutzungsvorschriften.
4.6.3.
Aufgrund der auf allen Parzellen vorhandenen Nutzungsreserven sind die
insgesamt abzutretenden ca. 522 m2 zum absoluten Landwert von
Fr. 335.00 / m2 zu entschädigen, was auch seitens der Gemeinde Q. nicht
bestritten wird (Protokoll 2, S. 4).
5.
5.1.
Die Gesuchsgegnerinnen sind mit der Pflanzung von Bäumen entlang des
Gehweges an sich zwar einverstanden, mit sämtlichen, damit zusammen-
hängenden baulichen Massnahmen jedoch nicht (Protokoll 2, S. 5).
5.2.
Die Bäume sind bereits im Erschliessungsplan X-Strasse vom 21. Mai 2003
enthalten, was bedeutet, dass der Enteignungstitel für die Duldung der
Pflanzungen (an der Enteignung der betroffenen Flächen haben beide Par-
teien kein Interesse; Protokoll 1, S. 3 und 4; Protokoll 2, S. 7) gegeben ist.
Im Enteignungstitel sind förmlich zwar nur die Bäume, aber nicht die damit
zusammenhängenden baulichen Massnahmen enthalten. Dies genügt
dennoch, da es wie auch bei Strassenbauten an die Strassenlinien gewisse
weitergehende Duldungspflichten (Kandelaber, Verkehrstafeln) für das be-
nachbarte Grundeigentum gibt (§ 110 Abs. 1 lit. a BauG). Zudem wurden
die genaue Lage der Bäume sowie sämtliche, damit zusammenhängenden
baulichen Massnahmen im Baumbepflanzungsplan des "Bauprojekts 05 X-
Strasse Gehweg und Kanalisation" festgelegt. Das Bauprojekt - und damit
auch die Lage der Bäume und die zu den Bäumen gehörigen Konstruktio-
nen - ist rechtskräftig (vgl. A.). Überdies ist festzuhalten, dass die geplanten
baulichen Massnahmen gemäss Beurteilung von Fachrichter G., eidg. dipl.
Gärtnermeister, die mildeste mögliche Variante darstellen, welche ein ge-
sundes Wachstum und einen ausreichenden Schutz der Bäume gewähr-
leisten. Es gibt dafür weder weniger invasive noch günstigere Möglichkei-
ten. Der Grundsatz der Verhältnismässigkeit (welcher bei Enteignungen
den mildesten möglichen Eingriff gebietet, der zur Erreichung des öffentli-
chen Interesses notwendig ist) ist somit vorliegend eingehalten. Die Aus-
führung des Baumbepflanzungsplans muss von den Gesuchsgegnerinnen
hingenommen werden.
5.3.
5.3.1.
Es stellt sich noch die Frage nach einer Entschädigung für die Duldung der
Bäume und der baulichen Massnahmen. Die bauliche und sonstige Nut-
zung des Landes wird durch die auf der Grenze stehenden und sich damit

- 12 -
im nicht bebaubaren Strassenabstand (§ 111 Abs. 1 lit. a BauG: Abstand
zu Gemeindestrassen 4 m) befindenden Bäume nicht beeinträchtigt. Bei
der vorgesehenen baulichen Gestaltung der Baumgruben wäre sogar eine
Parkplatznutzung möglich (Protokoll 2, S. 6). Die Gesuchsgegnerinnen
konnten an der Verhandlung auch nach mehrfacher Rückfrage keinen
Schaden begründet geltend machen, welchen sie durch die baulichen Mas-
snahmen erleiden würden (Protokoll 2, S. 4 - 6). Dass die Gesuchstellerin
einen Vorteil hat, rechtfertigt für sich noch keine Entschädigung. Die Ent-
schädigung richtet sich nämlich nach dem Schaden des Enteigneten und
nicht nach dem Vorteil des Enteigners (Protokoll 2, S. 6; Hess/Weibel,
a.a.O., N 9 zu Art. 19 EntG).
5.3.2.
Die Duldung der Bäume und der damit zusammenhängenden baulichen
Massnahmen gemäss Baumbepflanzungsplan (Bauprojekt 05) sowie die
Duldung eines allfälligen Zugangs (vgl. Protokoll 2, S. 6) zu den Bäumen
für deren Unterhalt und Pflege (nachfolgend gesamthaft als Duldungsser-
vitut bezeichnet) sind von den Gesuchsgegnerinnen dementsprechend ent-
schädigungslos hinzunehmen.
5.3.3.
Überdies ist an dieser Stelle festzuhalten, dass über eine Entschädigung
der Duldungsservitut an der Verhandlung vom 28. September 2010 nur
deshalb gesprochen wurde, da das Gericht und auch die Gesuchstellerin
zunächst noch von vorhandenem Einigungspotential ausging. Diese Ent-
schädigung wurde als eine Form von Prozessabstand betrachtet. Bei Ab-
lehnung des in der Verhandlung gemachten Vergleichsvorschlags beginnt
man in allen Streitfragen wieder "bei Null" und allfällige, im Hinblick auf eine
Einigung gemachte Zusagen erfolgten unpräjudiziell. Die Gesuchsgegne-
rinnen können somit aus dem durch die Gesuchstellerin im Rahmen des
Vergleichsvorschlags erfolgten Entschädigungsangebot nichts zu ihren
Gunsten ableiten.
5.4.
Die Gesuchsgegnerinnen halten in ihrer Eingabe vom 6. Dezember 2010
fest, dass sowohl der Geflechtszaun auf der Parzelle aaa als auch der Me-
tallstabzaun auf der Parzelle ccc ausserhalb der abzutretenden Fläche lie-
gen. Jede unbefugte Veränderung dieser Zäune sei unzulässig. Herr I.
habe anlässlich des Augenscheins vom 28. Februar 2010 zugesichert,
dass der Metallstabzaun nicht tangiert werde. Das Protokoll 1 sei diesbe-
züglich noch zu ergänzen.
Es ist richtig und wird an dieser Stelle von der Schätzungskommission fest-
gestellt, dass Herr I. diese Zusicherung in Bezug auf den Metallstabzaun
gemacht hat. Auf eine Änderung des Protokolls wird aber verzichtet (kein

- 13 -
Wortprotokoll). Dementsprechend stellt sich die Frage einer Beeinträchti-
gung der Zäune durch die Pflanzung der Bäume aber nur noch für den Ge-
flechtszaun auf der Parzelle aaa.
Für die Pflanzung der Bäume wird der Geflechtszaun voraussichtlich der-
gestalt beeinträchtigt, dass für die baulichen Massnahmen rund um die
Bäume der Geflechtszaun ebenfalls angepasst werden muss. Die Ge-
meinde trägt die dadurch entstehenden Kosten (Eingabe vom 19. März
2010). Durch diese Anpassungen des Geflechtszauns resultieren für die
Gesuchsgegnerinnen keine weitergehenden Beeinträchtigungen. Auch
dieser Eingriff ist von den Gesuchsgegnerinnen somit in analoger Anwen-
dung von § 110 Abs. 1 lit. a BauG entschädigungslos zu dulden (vgl.
Erw. 5.2.).
6.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die abzutretende Fläche von ins-
gesamt ca. 522 m2 zum absoluten Landwert von Fr. 335.00 / m2 zu ent-
schädigen ist. Die Pflanzung der Bäume, alle damit zusammenhängenden
baulichen Massnahmen sowie der Zugang zu den Bäumen für Pflege und
Unterhalt sind entschädigungslos hinzunehmen.
7.
Gemäss § 146 Abs. 1 BauG wird die Entschädigung 20 Tage nach ihrer
rechtskräftigen Festsetzung zur Zahlung fällig. Sie ist von diesem Tage an
zu verzinsen. Für die Verzinsung gilt gemäss einem Beschluss der dafür
zuständigen 1. Kammer der Abteilung I des Bundesverwaltungsgerichts
vom 9. November 2009 seit dem 1. Januar 2010 jeweils der hypothekari-
sche Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen. Dieser beträgt zur Zeit
2.75 %.
8.
8.1.
Gemäss § 149 Abs. 2 BauG sind die Kosten des Verfahrens in der Regel
vom entschädigungspflichtigen Gemeinwesen zu tragen, wenn eine Ent-
schädigung zugesprochen wird. Vorliegend sind keine Gründe ersichtlich,
von dieser Regelung abzuweichen.
8.2.
Die Gesuchstellerin hat überdies die Parteikosten der Gesuchsgegnerin-
nen zu tragen. Die Kostennote des Vertreters vom 24. Juni 2011 über
Fr. 8'642.85 (inkl. MWSt. und Auslagen) liegt im gesetzlichen Rahmen.

- 14 -
Das Gericht erkennt:
1.
1.1.
Die Gesuchsgegnerinnen haben ab den Parzellen aaa, bbb, ccc und ddd
gemäss Landerwerbsplan ca. 118 m2, ca. 146 m2, ca. 157 m2 und ca.
101 m2 , total ca. 522 m2, zugunsten der Einwohnergemeinde Q. abzutre-
ten. Die Einwohnergemeinde Q. hat die Abtretungen mit Fr. 335.00 / m2 zu
entschädigen.
1.2.
Auf den Parzellen aaa, ccc und ddd wird je folgende Duldungsservitut ent-
schädigungslos errichtet:
"Die Einwohnergemeinde Q. ist berechtigt, zwei Bäume zu pflanzen sowie
alle damit zusammenhängenden baulichen Massnahmen gemäss Baum-
bepflanzungsplan des "Bauprojekts 05 X-Strasse Gehweg und Kanalisa-
tion" vorzunehmen, und es ist ihr der Zugang zu den Bäumen für deren
Pflege und Unterhalt zu gewähren."
Dieser Baumbepflanzungsplan stellt einen integrierten Bestandteil dieses
Entscheids dar.
2.
Die Einwohnergemeinde Q. wird ermächtigt und angewiesen, die Rechts-
änderungen zu gegebener Zeit gestützt auf die Mutationstabelle des Nach-
führungsgeometers und unter Nachweis der Zahlung der Entschädigung
gemäss vorstehender Dispositiv-Ziffer 1.1. dem Grundbuchamt S. zur Ein-
tragung anzumelden.
3.
Alle mit der Enteignung gemäss vorstehender Dispositiv-Ziffern 1.1. und
1.2. verbundenen Kosten inkl. Vermarkungs-, Vermessungs- und Grund-
buchkosten werden von der Einwohnergemeinde Q. übernommen.
4.
Die Entschädigung gemäss vorstehender Ziffer 1.1. wird 20 Tage nach
Rechtskraft dieses Entscheids zur Zahlung fällig.
5.
5.1.
Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus einer Staatsgebühr von
Fr. 6'500.00, einer Kanzleigebühr von Fr. 208.00 und den Auslagen (inkl.
Gutachten) von Fr. 650.40, insgesamt Fr. 7'358.40, sind von der Einwoh-
nergemeinde Q. zu bezahlen.

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5.2.
Die Einwohnergemeinde Q. hat darüber hinaus die richterlich überprüften
Parteikosten der Gesuchsgegnerinnen in der Höhe von Fr. 8'642.85 (inkl.
MWSt und Auslagen) zu tragen.
Zustellung
- lic. iur. Franz Hollinger, Rechtsanwalt, Stapferstrasse 28, Postfach 22,
5200 Brugg (2, für sich und zuhanden seiner Mandantinnen)
- Gemeinderat Q.
- F. AG, S.
Mitteilung
- Mitwirkende Kommissionsmitglieder
- Gerichtskasse (intern)
Rechtsmittelbelehrung Verwaltungsgerichtsbeschwerde
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde
beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, obere Vorstadt 40, 5001
Aarau, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit
dem 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom
18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde-
schrift muss einen Antrag, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Be-
gründung enthalten. Beweismittel sind anzugeben. Der angefochtene Ent-
scheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (§§ 28
und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG;
SAR 271.200] vom 4. Dezember 2007] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1
der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO; SR 272] vom 19. Dezem-
ber 2008).
Aarau, 23. Juni 2011
Schätzungskommission nach Baugesetz
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:
E. Hauller G. Bruder-Wismann