ag_spezialverwaltungsgericht · 3-RV.2022.129 · 2024-06-27 · de
Spezialverwaltungsgericht / Abteilung Steuern — 3-RV.2022.129


Spezialverwaltungsgericht
Steuern
3-RV.2022.129
P 116
Urteil vom 27. Juni 2024
Besetzung Präsident Heuscher
Richter Loser
Richter Wick
Gerichtsschreiberin Bernhard
Rekurrent 1 A._____
Rekurrentin 2 B._____
beide vertreten durch Pegasus Treuhand Urs Vögele Beratungen GmbH,
Schützenhausstrasse 18, 5314 Kleindöttingen
Gegenstand Einspracheentscheid des Steueramtes des Kantons Aargau,
Sektion Grundstückschätzung, vom 23. August 2022
betreffend Grundstückschätzungen 2010

- 2 -
Das Gericht entnimmt den Akten:
1.
A._____ und B._____ sind Eigentümer des Grundstücks GB Q._____,
Parzelle Nr. aaa mit den sich darauf befindenden Gebäuden (Nrn. ggg
Wohnhaus, hhh Stall und iii Remise). Im Weiteren sind sie Eigentümer der
Parzellen Nrn. bbb, ccc und eee in Q._____ und Nrn. ddd und fff in
R._____.
2.
2.1.
Mit Verfügung vom 13. März 2018 schätzte das Kantonale Steueramt
(KStA), Sektion Grundstückschätzung (GS), die bisher (Verfügung des
KStA GS vom 12. Mai 2009/28. Februar 2013) nach landwirtschaftlichen
Kriterien geschätzte Parzelle Nr. aaa neu nach nicht-landwirtschaftlichen
Kriterien und legte folgende Werte fest:
unüberbaut m2 Mietwert-Total Ertragswert steuerlicher Steuerwert Normmietwert Eigenmietwert
Verkehrswert pro Jahr
12'493 166'573 245'698 206'100 12'493 7'621
Steuerwert ab Steuerperiode 2010 Total Fr. 206'100
Eigenmietwert ab Steuerperiode 2010 Total Fr. 7'621
Als Schätzungsgrund wurde "Landwirtschaft / Nichtlandwirtschaft (Nut-
zungsänderung)" angegeben.
3.
Gegen die Verfügung vom 13. März 2018 liessen A._____ und B._____ mit
Schreiben vom 13. März 2018 Einsprache erheben mit dem
"Antrag
Es sei weiterhin die landwirtschaftliche Schätzung anzuwenden."
4.
4.1.
Mit Schreiben vom 18. Januar 2022 wurde A._____ und B._____ ein
Entwurf des Einspracheentscheids zu Stellungnahme unterbreitet. Dabei
wurde ihnen eine reformatio in peius angedroht.

- 3 -
4.2.
Mit Eingabe vom 27. Januar 2022 liessen A._____ und B._____ gegen den
Entwurf des Einspracheentscheids beim Spezialverwaltungsgericht,
Abteilung Steuern (nachfolgend: Spezialverwaltungsgericht), Rekurs
erheben.
4.3.
Beim angefochtenen "Einspracheentscheid" handelt es lediglich um einen
nicht anfechtbaren Entwurf, mit der Möglichkeit der Stellungnahme. Infol-
gedessen leitete das Spezialverwaltungsgericht die Eingabe vom 27. Ja-
nuar 2022 an das KStA GS zur Behandlung weiter.
5.
Mit Einspracheentscheid vom 23. August 2022 wurden der Eigenmietwert
pro Jahr auf CHF 11'956.00 und der Steuerwert ab 2010 auf
CHF 329'100.00 erhöht.
6.
Den Einspracheentscheid vom 23. August 2022 (Zustellung am 12. Sep-
tember 2022) liessen A._____ und B._____ mit Rekurs vom 4. Oktober
2022 (Postaufgabe gleichentags) an das Spezialverwaltungsgericht
weiterziehen und stellten folgende
"II) ANTRÄGE
1.) Der Einsprache-Entscheid sei aufzuheben und die Vermögensbe-
wertung sei nach § 51 Absatz 2.1 lit a StG AG in Verbindung mit
VBG § 8 vorzunehmen.
2.) Es sei festzustellen, dass der landw. Liegenschaft der Eheleute
A._____ und B._____ als landw. Liegenschaft zu bewerten sei.
3.) Evt. sei festzustellen, dass der Steuerwert der Parzelle aaa mit
Fr. 166'570.- und ein Mietwert von Fr. 7'621.- zu verfügen sei (An-
trag ohne Präjudiz).
4.) Es sei die rückwirkende Festlegung der Vermögenssteuerwerte zu
untersagen und festzustellen, dass mit Einleitung des Verfahrens
eine frühst mögliche Änderung erfolgen könne.
5.) Die Kosten seien auf die Staatskasse zu nehmen und es sei eine
angemessene Parteientschädigung zu entrichten."
Auf die Begründung wird, soweit für die Entscheidung erforderlich, in den
Erwägungen eingegangen.
7.
Das KStA beantragt die Abweisung des Rekurses.
8.
A._____ und B._____ liessen eine Replik einreichen und hielten an den
Anträgen im Rekurs fest.

- 4 -
9.
Das Spezialverwaltungsgericht hat am 3. Juni 2024 vom Regionalen Steu-
eramt Q._____ die Steuererklärung 2010 von A._____ und B._____
einverlangt und zu den Akten genommen.
10.
Das Regionalen Steueramt Q._____ hat dem Spezialverwaltungsgericht
aufforderungsgemäss den Geschäftsabschluss und die Kontenblätter 2010
von A._____ und B._____ eingereicht.

- 5 -
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Der vorliegende Rekurs betrifft eine Einzelschätzung gültig ab der Steuer-
periode 2010. Massgebend für die Beurteilung des Rekurses sind somit
das Steuergesetz vom 15. Dezember 1998 (StG), die Verordnung zum
Steuergesetz vom 11. September 2000 (StGV) sowie und die Verordnung
über die Bewertung der Grundstücke vom 4. November 1985 (VBG).
2.
2.1.
In Einsprache, Rekurs und Replik liessen die Rekurrenten ausführen, es
handle sich bei ihrem Besitz um einen Landwirtschaftsbetrieb. Unter ande-
rem würden auf dem Betrieb [...] gehalten und [...] Hektaren Eigenland
bewirtschaftet. Der Betrieb der Rekurrenten habe 0.66994
Standardarbeitskräfte (SAK). Betriebe über 0.3 SAK würden üblicherweise
nach landwirtschaftlichen Kriterien bewertet. Die vorgenommene
Schätzung sei gesetzeswidrig und daher willkürlich.
Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung habe die Grösse der Hofpar-
zelle keinen Einfluss auf die Besteuerung, insbesondere auch keinen Ein-
fluss auf die Festlegung, ob die Liegenschaft Privat- oder Geschäftsvermö-
gen darstelle.
Der Gemeinderat habe in der letzten Zonenplanrevision die Einzonung der
Hofparzelle aaa und der Parzelle bbb abgelehnt. Es handle sich vorliegend
um landwirtschaftliche Liegenschaften, bei denen die landwirtschaftliche
Nutzung zugelassen sei. Somit stehe rechtlich klar fest, dass sämtliche Lie-
genschaften ausserhalb der Bauzone lägen und deshalb gestützt auf das
bäuerliche Bodenrecht als landwirtschaftliche Grundstücke gelten.
Im Gesetz ergebe sich weder aus § 51 Abs. 2 lit a StG noch § 8 VBG eine
Bewertung zum Mittel aus Ertrags- und Verkehrswert. Als landwirtschaftlich
genutzt, gelte ein Grundstück, wenn es der landwirtschaftlichen bodenab-
hängigen Produktion sowie Betrieben des produzierenden Gartenbaus
diene (§ 8 Abs. 1 VBG). Gemäss § 51 Abs. 2 lit. b StG würden landwirt-
schaftlich genutzte Grundstücke, die ausserhalb der Bauzone liegen, zum
Ertragswert besteuert. Sowohl Wohnhaus wie angebaute Scheune und
Schopf würden weiterhin landwirtschaftlich genutzt. Gemäss Verwaltungs-
gerichtspraxis sei die Besteuerung zum Ertragswert von der tatsächlichen
landwirtschaftlichen Nutzung abhängig. Die gelte nicht nur für landwirt-
schaftliches Geschäftsvermögen. Massgebend sei die tatsächliche land-
wirtschaftliche Nutzung und die Eignung zu landwirtschaftlicher Nutzung.
Diese liege vor. Diejenigen Grundstücke und Gebäude, die der landwirt-
schaftlichen Nutzung dienten und für die landwirtschaftliche Nutzung ge-

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eignet seien, seien ungeachtet von Haupt-, Zu- oder Nebenerwerb der
steuerpflichtigen Person, nach dem landwirtschaftlichen Ertragswert einzu-
stufen. Der Rekurrent habe die Überführung der Liegenschaften ins Privat-
vermögen per tt.mm. 2016 beantragt. Die Veranlagung sei am
18. September 2018 erfolgt. Mit der Überführung ins Privatvermögen habe
jedoch weder im Bestand noch in der Nutzung eine Änderung stattgefun-
den.
Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung sei auch nach der Überfüh-
rung ins Privatvermögen eine weitergehende selbstständige Erwerbstätig-
keit bis zur BVG-Grenze von CHF 22'300.00 möglich. Die Rekurrenten hiel-
ten immer noch Tiere und seien bis zum 65. Altersjahr direktzahlungsbe-
rechtigt gewesen. Die landwirtschaftliche Nutzung erfolge tatsächlich noch.
Folglich handle es sich vorliegend nicht um eine reine Hobbytätigkeit.
Die Änderung der Steuerschätzung könne frühestens mit der Einleitung des
Verfahrens der Einzelschätzung erfolgen und nicht rückwirkend. So sei es
nicht zutreffend, dass ab 2010 die landwirtschaftliche Nutzung aufgegeben
worden sei. Der Betrieb sei bis Ende 2016 als Nebenerwerb selbstgenutzt
worden. Demzufolge sei der Steuerwert nach § 51 Abs. 2 lit b StG nach
landwirtschaftlichem Ertragswert vorzunehmen.
Die Parzelle bbb sei mit rund 600 m2 mit einem landwirtschaftlichen Ge-
bäude überbaut. Der Rest sei reine landwirtschaftliche Nutzfläche. Die Par-
zelle aaa mit Wohnhaus und Scheune sei dem Ortsbildschutz unterstellt,
mit den entsprechenden Auflagen. Die typisch bäuerliche Liegenschaft im
jetzigen Zustand solle erhalten bleiben, was natürlich wertvermindernd sei.
Beide Parzellen, die ausserhalb der Bauzone lägen, seien nach wie vor
dem BGBB unterstellt. Die Unterstellung und das BGBB würden zeigen,
dass eine landwirtschaftliche Nutzung vorliege. Demzufolge seien auch bei
der Schätzung die landwirtschaftlichen Kriterien massgebend.
2.2.
Im Einspracheentscheid und in der Vernehmlassung wurde vom KStA GS
ausgeführt, mit der Mutation am 13. März 2018 sei das Wohnhaus auf dem
Grundstück Nr. aaa in Q._____ nicht mehr nach den landwirtschaftlichen
Kriterien, sondern gemäss § 51 Abs. 4 StG zum Mittel aus Verkehrswert
und Ertragswert bewertet worden. Wie den Steuerakten entnommen wer-
den könne, habe das Spezialverwaltungsgericht am 24. September 2015
entschieden, dass es sich in Bezug auf die Kantons- und Gemeindesteuern
bei diesem Betrieb, infolge andauernder Verluste, ab der Steuerperiode
2010 um einen Hobbybetrieb handle und nicht um einen Nebenerwerbs-
oder Vollerwerbsbetrieb im Rahmen einer selbständigen Erwerbstätigkeit.
Damit gelte diese Liegenschaft gemäss § 8 VBG ab der Steuerperiode
2010 nicht mehr als landwirtschaftlich genutzt.

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Gemäss Gerichtspraxis sei die Besteuerung zum Ertragswert von der tat-
sächlichen landwirtschaftlichen Nutzung abhängig. Dies sei auch der Fall,
wenn die Grundstücke noch Bestandteile des landwirtschaftlichen Ge-
schäftsvermögens darstellten. Diese Voraussetzungen seien ab dem
Jahr 2010 nicht mehr erfüllt gewesen, da die Pflichtigen keiner
landwirtschaftlichen Erwerbstätigkeit mehr nachgegangen seien.
Die Qualifikation über die landwirtschaftliche Nutzung eines Grundstückes
besage nichts über dessen Zugehörigkeit zum Geschäftsvermögen oder
zum Privatvermögen des Eigentümers (§ 8 Abs. 5 VBG). Die für die Steu-
erperiode 1999 letztmals rechtskräftig festgelegten Werte als Landwirt-
schaftsbetrieb, respektive nach den landwirtschaftlichen Kriterien, müssten
folglich im Rahmen einer Änderungsschätzung für die nicht mehr landwirt-
schaftlich genutzten Grundstücke per 2010 mutiert und nach den nichtland-
wirtschaftlichen Kriterien festgelegt werden. Der Schätzungsgrund dazu
laute «Landwirtschaft / Nichtlandwirtschaft (Nutzungsänderung)» und sei in
der Eröffnung der neuen Werte für das Wohnhaus korrekt deklariert wor-
den. Im Rahmen dieser Mutation des Wohnhauses sei bedauerlicherweise
jedoch nicht beachtet worden, dass nicht nur das Wohnhaus, sondern
sämtliche nicht mehr landwirtschaftlich genutzten Grundstücke oder
Grundstücksteile nach den nichtlandwirtschaftlichen Kriterien bewertet
werden müssten. Bei einem Hobbybetrieb umfasse dies auch die Ökono-
miegebäude sowie die für den Hobbybetrieb genutzten Weideflächen. Im
vorliegenden Fall betreffe dies die gesamte Parzelle Nr. aaa mit den Ge-
bäuden Nr. ggg, hhh und iii sowie die Parzelle Nr. bbb mit dem Gebäude
Nr. jjj. Die Parzellen Nr. ccc und eee in Q._____ sowie die Parzellen Nr. ddd
und fff in R._____ würden jedoch weiterhin nach den landwirtschaftlichen
Kriterien bewertet.
3.
Die Rekurrenten sind Eigentümer der Parzellen Nrn. aaa, bbb, ccc und eee
in Q._____ und Nrn. ddd und fff in R._____. Gegenstand des vorliegenden
Verfahrens ist – so der Einspracheentscheid – einzig die Parzelle Nr. aaa
mit den sich darauf befindenden Gebäuden (Nrn. ggg Wohnhaus, hhh Stall
und iii Remise). Die weiteren Grundstücke sind – trotz Erwähnung in den
Erwägungen im Einspracheentscheid – nicht Prozessgegenstand und
somit hier nicht zu beurteilen.
4.
Als Einzelschätzungsgrund wurde bei der Parzelle Nr. aaa eine Nutzungs-
änderung angegeben (Eröffnung der neuen Schätzungswerte überbaute
und unüberbaute Grundstücke vom 13. März 2018). Anstatt wie zuvor nach
landwirtschaftlichen Kriterien wurde die Parzelle neu nach nicht-landwirt-
schaftlichen Kriterien geschätzt. Indem mit dem Rekurs von einer weiteren
landwirtschaftlichen Bewirtschaftung der Parzellen ausgegangen wird, wird
das Vorliegen eines Einzelschätzungsgrundes bestritten.

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5.
5.1.
Das Verwaltungsgericht hat sich im VGE vom 21. August 2013 (WBE.2012.
251) zur Systematik der Einzelschätzungen wie folgt geäussert:
"2.
2.1.
Ausserhalb der allgemeinen Neuschätzung nach § 218 Abs. 1 StG können
die Eigenmietwerte und Vermögenssteuerwerte nur geändert werden,
wenn Bestand, Nutzung oder Wert des Grundstückes wesentlich ändern
oder wenn die Werte auf einer offensichtlich unrichtigen Schätzung oder
auf einer unrichtigen Rechtsanwendung beruhen (§ 218 Abs. 2 StG). Ein-
zelschätzungen werden demnach einerseits bei wesentlichen Änderungen
in Bezug auf den Bestand, die Nutzung oder den Wert eines Grundstücks
(im folgenden Änderungsschätzung) und andererseits wegen Unrichtigkeit
(offensichtliche Unrichtigkeit, unrichtige Rechtsanwendung; im Folgenden:
Unrichtigkeitsschätzung) durchgeführt.
2.2.
Änderungsschätzungen werden gemäss § 218 Abs. 2 StG nur dann durch-
geführt, wenn sie wesentlich sind, d.h. sich die infrage stehende Änderung
wesentlich auf den Wert des infrage stehenden Objekts auswirkt, konkret:
infolge der Änderung bestimmte Schwellenwerte überschritten werden
(vgl. dazu und zu den nach der Praxis des KStA massgebenden Schwel-
lenwerten: Plüss, a.a.O., § 218 N 20 f.). Der Entscheid darüber, ob eine
Änderungsschätzung durchzuführen ist, hängt von der ursprünglichen all-
gemeinen Schätzung ab. Dementsprechend ist, wenn sich die Frage nach
der Durchführung sowohl einer Änderungsschätzung als auch einer Un-
richtigkeitsschätzung stellt, zunächst die Frage zu beantworten, ob letztere
durchzuführen ist. Erweist sich nämlich das Begehren nach Durchführung
einer Unrichtigkeitsschätzung als begründet, so wirkt sich dies notwendig
auch auf die für die Beantwortung der Frage nach der Durchführung einer
Änderungsschätzung anwendbaren Schwellenwerte aus (Die Unrichtig-
keitsschätzung geht in diesem Sinne sachlogisch der Änderungsschät-
zung vor). Daher ist hier zunächst zu prüfen, ob dem Begehren um Durch-
führung einer Unrichtigkeitsschätzung hätte entsprochen werden müssen."
5.2.
5.2.1.
Das Verwaltungsgericht hat in seinem Urteil vom 10. Februar 2017 (WBE.
2016.495) in allgemeiner Weise ausgeführt:
"2.
Bei der Überprüfung von Liegenschaftenschätzungen greift das Verwal-
tungsgericht nicht in das den Vorinstanzen zustehende schätzerische Er-
messen ein. Die Beurteilung durch die Vorinstanzen korrigiert das Verwal-
tungsgericht nur dann, wenn der Schätzung ein unzutreffender Sachver-
halt zugrunde gelegt wurde oder wenn aus der Verletzung von Normen
(insbesondere den Bestimmungen der Verordnung vom 4. November 1985
über die Bewertung der Grundstücke [VBG, SAR 651.212]) bzw. allgemein
anerkannten Schätzungsmethoden ein gesamthaft gesehen unrichtiges
Schätzungsergebnis resultierte (vgl. ebenso die Praxis des Verwaltungs-
gerichts des Kantons Bern, Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons

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Bern vom 16. August 2006, Bernische Verwaltungsrechtsprechung [BVR]
2006, S. 551, Erw. 1).
Bei Grundstückschätzungen ergeben sich, da es sich – wie der Name
schon sagt – um (blosse) Schätzungen und nicht um exakte Wertbestim-
mungen handelt, zwangsläufig Unschärfen (so auch Gerhard Roesch,
Grundstückschätzungen, in: Aargauer Steuertagung 2008 [Tagungsord-
ner], S. 8). Dabei werden in der Fachliteratur Abweichungen von bis zu
10 Prozent, teilweise gar bis zu 20 Prozent zwischen Schätzungen, die von
verschiedenen Personen vorgenommen werden, als normal betrachtet
(vgl. Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/ Hans Ulrich Meuter,
Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. Aufl., Zürich 2013, § 220 N 135
mit Nachweisen der Fachliteratur). Vor dem Hintergrund dieser Erkenntnis
korrigiert das Verwaltungsgericht eine bei ihm angefochtene Schätzung
nur, wenn diese auf einem unzutreffenden Sachverhalt beruht oder wenn
es klare Normverstösse bzw. Verletzungen allgemein anerkannter Schät-
zungsmethoden feststellt und/oder sich Mängel der Schätzung mindestens
im Umfang von 10 Prozent auf die angefochtene Schätzung auswirken
(vgl. Urteile vom 29. November 2012 [WBE.2011.298] Erw. I./2., vom
21. August 2013 [WBE.2012.251] Erw. I./2. und vom 9. März 2015 [WBE.
2014.291] Erw. II./3.1.)."
Schätzungen sind damit nicht einfach beim Vorliegen von systembedingten
Abweichungen ("Schätzungsunschärfe") abänderbar.
5.2.2.
Zu den quantitativen Voraussetzungen einer Änderungsschätzung wurde
im Urteil vom 10. Februar 2017 (WBE.2016.495) festgehalten:
"6.
6.1.
Eine Einzelschätzung wegen Bestandes-, Nutzungs- oder Wertänderung
wird vorgenommen, wenn die Änderung wesentlich ist (§ 218 Abs. 2 StG).
§ 218 Abs. 2 StG enthält keine Definition der wesentlichen Änderung. Bei
der Auslegung des Begriffs Wesentlichkeit ist zu berücksichtigen, dass die
allgemeine Neuschätzung die Regel und die Einzelschätzung die Aus-
nahme darstellt, die nur bei tiefgreifenden Änderungen zur Anwendung ge-
langt (Plüss, a.a.O., § 218 N 20, mit Hinweisen).
6.2.
Nach der Praxis des KStA gilt eine Änderung als wesentlich, wenn der Ei-
genmietwert um 10% oder mehr über oder unter dem bisherigen Wert liegt.
Weicht der Eigenmietwert um weniger als 10% vom bisherigen Wert ab,
ist die Änderung trotzdem wesentlich, wenn sie mindestens Fr. 700.00
ausmacht. Beim Vermögenssteuerwert gilt eine Änderung als wesentlich,
wenn die Abweichung vom bisherigen Wert 10% oder mehr beträgt. Bei
der Berechnung dieser Prozentgrenzen entsprechen die bisherigen Werte
100%. Auch wenn sich nur einer der beiden Werte (Eigenmietwert oder
Vermögenssteuerwert) wesentlich geändert hat, werden bei der Einzel-
schätzung gleichwohl beide Werte überprüft und allenfalls angepasst
(Plüss, a.a.O., § 218 N 21, mit Hinweisen).
Das Steuerrekursgericht und das Verwaltungsgericht – letzteres mit einer
Präzisierung – haben in ihrer Rechtsprechung betreffend Wesentlichkeit
einer Änderung die Grenze von mindestens 10% übernommen (Entscheid

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des Steuerrekursgerichts [RGE] vom 24. April 2008, 3-RV.2007.270; VGE
II/42 vom 17. März 2010, WBE.2009.294, Erw. 4.1.). Nach der verwal-
tungsgerichtlichen Rechtsprechung muss dieser Schwellenwert für das
ganze infrage stehende Objekt gelten, da ansonsten eine Ungleichbe-
handlung von Liegenschaften mit nur einer Wohnung und grösseren Ob-
jekten in Kauf genommen würde (VGE II/42 vom 17. März 2010,
WBE.2009.294, Erw. 4.1.)."
Von einer offensichtlichen Unrichtigkeit nach § 218 Abs. 2 StG ist nach der
verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung dann auszugehen, wenn
"der bei der letzten Schätzung ermittelte Eigenmietwert und/oder Vermö-
genssteuerwert um 15% oder mehr von dem Wert, wie er sich bei der
Überprüfung ergibt, abweicht (vgl. Martin Plüss, a.a.O., § 218 N 23 mit
zahlreichen Hinweisen). Zu einer Änderung der bisherigen Schätzung auf-
grund offensichtlicher Unrichtigkeit der bisher bestehenden Schätzung ge-
mäss § 218 Abs. 2 StG kommt es somit nur dann, wenn – unabhängig von
allfällig bei der Überprüfung zutage tretenden Fehlern der ursprünglichen
Schätzung – gegenüber der bisherigen Schätzung eine Abweichung von
mindestens 15% resultiert. Die Unrichtigkeitsschätzung gemäss aargaui-
schem Recht stellt damit einen besonderen Revisionsgrund dar, der (nur)
bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen (Abweichung von min-
destens 15%) eine Anpassung der bestehenden Schätzung gestützt auf
eine Einzelschätzung vorsieht."
6.
Das KStA GS hat die Einzelschätzung mit einer Nutzungsänderung be-
gründet. Es wurde von einer Hobbytierhaltung anstelle eines Landwirt-
schaftsbetriebs ausgegangen. Damit wurde eine Änderungsschätzung vor-
genommen.
7.
7.1.
Das Spezialverwaltungsgericht hat im Entscheid vom 24. September 2015
den Landwirtschaftsbetrieb der Rekurrenten ab dem Jahr 2010 als Liebha-
berei qualifiziert (SGE vom 24. September 2015 [3-RV.2015.35], Erw. 3).
Das KStA GS hat sich auf dieses Urteil gestützt und festgehalten, dass die
Liegenschaft (Q._____) gemäss § 8 VBG ab der Steuerperiode 2010 nicht
mehr als landwirtschaftlich genutzt gelte und in der Folge die Schät-
zungsgrundlagen angepasst (Einspracheentscheid, S. 2).
7.2.
Im Entscheid vom 14. Februar 2023 (WBE.2022.273/WBE.2022.247/
WBE.2022.275, Erw. 3.2.2.) hat das Verwaltungsgericht die Zulässigkeit
der Änderungsschätzung bei der Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung
bejaht:

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"3.2.2.
[…]
Dass die Aufgabe einer landwirtschaftlichen Nutzung Anlass zu einer Än-
derungsschätzung gibt, steht im Einklang mit der in Art. 14 des Bundesge-
setzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Ge-
meinden vom 14. Dezember 1990 (Steuerharmonisierungsgesetz, StHG;
SR 642.14) getroffenen Unterscheidung:
• Gemäss Art. 14 Abs. 2 StHG werden land- und forstwirtschaftlich ge-
nutzte Grundstücke zum Ertragswert bewertet, wobei das kantonale
Recht bestimmen kann, dass bei der Bewertung der Verkehrswert mit-
berücksichtigt wird. Der Kanton Aargau hat von diesem Wahlrecht kei-
nen Gebrauch gemacht. Gemäss § 51 Abs. 2 StG werden landwirt-
schaftliche genutzte Grundstücke zum Ertragswert besteuert; der Ver-
kehrswert findet keine Berücksichtigung (vgl. Urteil des Bundesgerichts
2C_858/2019 vom 20. August 2020 Erw. 2).
• Nicht land- oder forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke werden zum
Verkehrswert bewertet. Dabei kann der Ertragswert angemessen be-
rücksichtigt werden (vgl. gemäss Art. 14 Abs. 1 StHG). Von diesem
Wahlrecht hat der Kanton Aargau Gebrauch gemacht, indem § 51
Abs. 4 StG bestimmt, dass alle übrigen Grundstücke (d.h. die nichtland-
wirtschaftlich genutzten Grundstücke unter Vorbehalt der Zweitwoh-
nungen) zum Mittel aus Ertragswert und Verkehrswert besteuert wer-
den.
• Ein Wechsel in der Nutzungsart (landwirtschaftlich zu nicht-landwirt-
schaftlich) hat damit vermögenssteuerrechtlich im Kanton Aargau zur
Folge, dass das bisher zum Ertragswert bewertete Grundstück neu zum
Mittel aus Verkehrswert und Ertragswert zu bewerten ist. Dementspre-
chend kann und muss gemäss § 218 Abs. 2 StG eine Änderungsschät-
zung vorgenommen werden, wenn ein vormals land- oder forstwirt-
schaftlich genutztes Grundstück inskünftig nicht mehr land- oder forst-
wirtschaftlich genutzt wird."
7.3.
Ob die Schätzung zu Recht nicht mehr nach landwirtschaftlichen Kriterien
vorzunehmen war, ist nachfolgend zu prüfen.
8.
8.1.
Gemäss § 51 Abs. 4 StG werden die nicht-landwirtschaftlichen Grundstü-
cke zum Mittel aus Verkehrswert und Ertragswert besteuert. Dabei sind im
Interesse einer rechtsgleichen Bewertung der Grundstücke die in der VBG
festgelegten Richtlinien bei allen Bewertungen anzuwenden. Das aargaui-
sche Verwaltungsgericht hat entschieden, dass zusätzliche, in der VBG
nicht vorgesehene Pauschalabzüge nur dann ausnahmsweise zulässig
sind, wenn sich aus der Anwendung der VBG ein am Markt nicht erzielba-
res Schätzungsergebnis ergibt (VGE vom 10. März 2004 [BE.2003.00176]).
Grundsätzlich sind der Vermögenssteuerwert und ein allfälliger Eigenmiet-
wert deshalb konkret nach Massgabe der VBG zu überprüfen (RGE vom
24. April 2008 [3-RV.2007.180]).

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8.2.
Demgegenüber werden landwirtschaftlich genutzte Grundstücke zum Er-
tragswert besteuert, wenn sie ausserhalb der Bauzone liegen oder zum
landwirtschaftlichen Geschäftsvermögen der Eigentümerin oder des Eigen-
tümers gehören (§ 51 Abs. 2 StG; Dieser entspricht dem § 39 Abs. 2 des
Steuergesetzes vom 13. Dezember 1983 [aStG]). Als landwirtschaftlich ge-
nutzt gilt ein Grundstück, wenn es der landwirtschaftlichen, bodenabhängi-
gen Produktion sowie Betrieben des produzierenden Gartenbaus dient (§ 8
Abs. 1 VBG). Als landwirtschaftlich genutzt gelten insbesondere Grundstü-
cke des Gemüsebaus, Obst- und Beerenproduktionsbetriebe, Rebbetriebe,
Sömmerungsbetriebe, Topfpflanzenbetriebe, Schnittblumenbetriebe und
Baumschulen, nicht jedoch solche von Hobbybetrieben, Geflügelfarmen,
Mastbetrieben und Reitpferdestallungen ohne ausreichende eigene Futter-
mittelproduktion sowie Grundstücke, welche der reinen Selbstversorgung
dienen (§ 8 Abs. 2 VBG). Wohnräume von Gebäuden gelten insoweit als
landwirtschaftlich genutzt, als sie unmittelbar dem landwirtschaftlichen Voll-
und Zuerwerbsbetrieb dienen (§ 8 Abs. 3 VBG). Bei Wohngebäuden von
Nebenerwerbsbetrieben mit weniger als drei Hektaren Fläche liegt keine
landwirtschaftliche Nutzung im Sinne von § 39 Abs. 2 aStG vor (§ 8 Abs. 4
VBG). Die Qualifikation über die landwirtschaftliche Nutzung eines Grund-
stückes besagt nichts über dessen Zugehörigkeit zum Geschäftsvermögen
oder zum Privatvermögen des Eigentümers (§ 8 Abs. 5 VBG).
8.3.
Das Verwaltungsgericht hat sich in seinem Entscheid vom 22. Februar
2012 (WBE.2010.51) zum Begriff der landwirtschaftlichen Nutzung wie folgt
geäussert:
"2.3.
2.3.1.
Das Steuergesetz verwendet zwar in § 51 (und in § 23) StG den Begriff
des landwirtschaftlich genutzten Grundstücks, definiert diesen aber nicht.
§ 8 VBG definiert in Abs. 1 und 2, welche Grundstücke als landwirtschaft-
lich genutzt gelten. Danach gilt ein Grundstück als landwirtschaftlich ge-
nutzt, wenn es der landwirtschaftlichen, bodenabhängigen Produktion so-
wie Betrieben des produzierenden Gartenbaus dient (vgl. Beispiele in § 8
Abs. 2 VBG). Grundstücke, welche der reinen Selbstversorgung dienen,
gelten nicht als landwirtschaftlich genutzt (§ 8 Abs. 2 VBG in fine).
2.3.2.
Wenn die Besteuerung zum Ertragswert nach dem Wortlaut von § 23
Abs. 1 lit. a StG auf 'landwirtschaftlich genutzte Grundstücke' beschränkt
bleiben soll, stimmt dies mit der Zwecksetzung von § 51 Abs. 2 StG über-
ein: Tatsächlich landwirtschaftlich genutztes Land soll mittels eines niedri-
gen Steuerwerts im Hinblick auf die landwirtschaftliche Nutzung wirtschaft-
lich 'billig' gehalten werden; und zwar nicht nur für den Selbstbewirtschaf-
ter, sondern auch für den Fall einer Verpachtung: Der niedrige Steuerwert
ermöglicht die Ansetzung eines niedrigen Pachtzinses, was wiederum die
Wahrscheinlichkeit erhöht, dass ein Grundstück auch weiterhin für die Ur-
produktion verwendet wird.

- 13 -
Diese Zielsetzung tritt dann in den Hintergrund, wenn nach einer Betriebs-
aufgabe die landwirtschaftliche Nutzung aufhört und das bisherige Ge-
schäftsvermögen als Bauland oder (ausserhalb des Baugebietes) in ähnli-
cher, nicht mehr landwirtschaftlich gebundener Weise verwendet wird.
Deshalb ist die Besteuerung zum Ertragswert stets, auch im Falle eines
Steueraufschubs im Sinne von § 23 Abs. 1 StG, von der weiteren tatsäch-
lichen (aktuellen) landwirtschaftlichen Nutzung abhängig (VGE II/173 vom
21. Dezember 1994 [BE.1993.00107], S. 9).
2.3.3.
Aus der dargelegten Rechtsprechung ergibt sich, dass dann, wenn ein Ei-
gentümer seine selbstständige Erwerbstätigkeit als Landwirt aufgibt und er
Land verpachtet, das auf diesem Weg weiterhin tatsächlich landwirtschaft-
lich genutzt wird, dieses Land auch weiter zum Ertragswert zu besteuern
ist. Für jenes Land, das er nicht verpachtet, greift hingegen - und zwar
unabhängig davon, ob es aus dem Geschäftsvermögen ausscheidet oder
aufgrund einer entsprechenden Erklärung des Eigentümers in seinem Ge-
schäftsvermögen verbleibt (§ 23 Abs. 1 StG) - nicht mehr länger die Be-
steuerung zum Ertragswert, da das Land, selbst wenn der Eigentümer es
weiterhin als Selbstversorger oder hobbymässig 'landwirtschaftlich' nutzt,
keinem haupt- oder nebenberuflich geführten landwirtschaftlichen Betrieb
mehr dient (vgl. auch Barbara Sramek, in: Kommentar StG, a.a.O., § 51
N 20). Die Ertragswertbesteuerung eigenen, nicht verpachteten Landes
setzt das Fortdauern einer, wenn auch gegebenenfalls stark eingeschränk-
ten, selbstständigen Erwerbstätigkeit als Landwirt auf diesem Land vo-
raus."
Zur Frage der Besteuerung von Wohngebäuden hat das Verwaltungsge-
richt im VGE vom 24. Februar 2010 (WBE.2009.110; vgl. auch VGE vom
21. Dezember 1994 [BE.93.00107]) erwogen, dass ein Wohngebäude die
dem Landwirtschaftsbetrieb dienende Funktion als Wohnstätte des Be-
triebsleiters (mit Familie) verliere, wenn der Bewirtschafter selbst seine Be-
triebstätigkeit einstellt, und zwar auch dann, wenn ein Fall des Steuerauf-
schubes gemäss § 23 Abs. 1 StG vorliege.
9.
9.1.
Trotz rechtskräftigem Entscheid über die Qualifikation der Tätigkeit der Re-
kurrenten als Hobbybetrieb ab dem Jahr 2010 und dem Antrag der Rekur-
renten auf Überführung des Landwirtschaftsbetriebes ("Gesamtbesitz" S-
Strasse 2 in Q._____) ins Privatvermögen mit Schreiben vom tt.mm. 2016
halten die Rekurrenten daran fest, auch nach dem Jahr 2010 einer
landwirtschaftlichen Tätigkeit nachzugehen.
9.2.
Der Grundsatz von Treu und Glauben oder das Vertrauensprinzip verpflich-
tet sowohl die Steuerpflichtigen als auch die Steuerbehörden zum Handeln
nach Treu und Glauben. Jede Partei soll an ihr gegebenes Wort gebunden
sein bzw. die Gegenpartei soll auf die Handlungen und Aussagen der an-
deren Partei vertrauen dürfen. Der Grundsatz von Treu und Glauben ent-
hält das Verbot widersprüchlichen Verhaltens (sog. venire contra factum

- 14 -
proprium). Weder die Steuerbehörde noch der Steuerpflichtige dürfen sich
zu ihrem früheren Verhalten in Widerspruch setzen (Kommentar zum Aar-
gauer Steuergesetz, a.a.O., Vorbemerkungen zu §§ 172 - 200 StG N 25
und 30, mit Hinweisen).
9.3.
Die Unterscheidung zwischen Privat- und Geschäftsvermögen ist im Steu-
errecht von grundlegender Bedeutung. Wenn die Rekurrenten nun ausfüh-
ren, dass sie trotz Überführung ins Privatvermögen eine landwirtschaftliche
Tätigkeit in Q._____ betrieben haben, stellt dies eine widersprüchliches
Aussage dar. Es geht nicht an, dass trotz Überführung ins Privatvermögen
geltend gemacht wird, der Landwirtschaftsbetrieb sei fortgeführt worden,
zumal schon ab 2010 ein Dauerverlustbetrieb bzw. eine Hobbytätigkeit vor-
lag. Dies erweckt den Anschein, dass eine unzulässige Steueroptimierung
bezweckt worden ist, was als widersprüchliches Verhalten qualifiziert wer-
den muss.
Das Land und die Betriebsgebäude bilden die unmittelbare Grundlage ei-
nes Landwirtschaftsbetriebs und somit des landwirtschaftlichen Erwerbs-
einkommens. Folglich werden landwirtschaftliche Grundstücke nur dann in
das Privatvermögen überführt, wenn die landwirtschaftliche Tätigkeit ein-
gestellt wurde. Demnach wurde die Parzelle Nr. aaa (und die Parzelle bbb,
in einem separaten Verfahren) ab dem Jahr 2010 nicht mehr landwirtschaft-
lich genutzt. Da es sich bei der Tätigkeit der Rekurrenten lediglich um ein
Hobby handelt, sind auch die sich auf der Parzelle Nr. aaa befindenden
Gebäude (Nr. ggg, hhh und iii) ebenfalls nach nicht-landwirtschaftlichen
Kriterien zu schätzen und von den Rekurrenten zu versteuern.
Vor diesem Hintergrund ist das Vorliegen eines Einzelschätzungsgrundes
(Nutzungsänderung) zu bejahen. Demnach wurden die Parzelle Nr. aaa
sowie die sich darauf befindenden Gebäude vom KStA GS zu Recht nach
nicht-landwirtschaftlichen Kriterien geschätzt.
10.
10.1.
Die Rekurrenten haben ihren Antrag auf Beibehaltung der landwirtschaftli-
chen Schätzung mit der Verneinung eines Einzelschätzungsgrundes be-
gründet. Sie liessen mit Rekurs geltend machen, dass das Gebäude dem
Ortsbildschutz unterstellt sei und sich dies wertvermindernd auswirke (Re-
kurs S. 5). Dieses Argument der Rekurrenten ist als Antrag zu einer Ungül-
tigkeitsschätzung zu verstehen.
Grundsätzlich darf eine Einzelschätzung wegen einer massgebenden Än-
derung nicht zu einer Einzelschätzung wegen offensichtlicher Unrichtigkeit
ausgedehnt werden (VGE vom 21. Dezember 2005 [WBE.2003.330]). Der

- 15 -
sinngemässe Antrag der Rekurrenten ist in einem separaten Verfahren zu
prüfen.
10.2.
10.2.1.
Die Rekurrenten lassen ausführen, die Änderung der Steuerschätzung
könne frühestens mit der Einleitung des Verfahrens erfolgen und nicht rück-
wirkend. Die Rekurrenten bestreiten somit den Geltungszeitpunkt der Neu-
schätzung.
10.2.2.
Gemäss § 218 Abs. 2 Satz 2 StG gelten die neuen Werte bei einer Ände-
rungsschätzung ab Beginn der Steuerperiode, in der Bestand, Nutzung
oder Wert geändert haben, und bei einer Unrichtigkeitsschätzung ab dem
Jahr der Einleitung der Einzelschätzung. § 4 Abs. 2 VBG bezeichnet dem-
gegenüber den Bewertungsstichtag bei Einzelschätzungen. Danach sind
die Verhältnisse am Ende derjenigen Steuerperiode massgebend, in der
die wesentliche Änderung erfolgte oder bei unrichtigen Werten die Einlei-
tung der Neuschätzung stattfand.
10.3.
Wie bereits festgehalten (Erw. 7.1), hat das Spezialverwaltungsgericht im
Entscheid vom 24. September 2015 den Landwirtschaftsbetrieb der Rekur-
renten ab dem Jahr 2010 als Liebhaberei qualifiziert (SGE vom 24. Sep-
tember 2015 [3-RV.2015.35], Erw. 3). Die Änderung der Grundstücksnut-
zung ist im Jahr 2010 geschehen. Das KStA GS war somit gemäss § 218
Abs. 2 StG befugt, die Schätzungswerte der Parzelle Nr. aaa in Q._____
(rückwirkend) ab dem Jahr 2010 neu festzulegen.
10.4.
Weitere die Änderungsschätzung betreffende Faktoren liessen die Rekur-
renten nicht bestreiten. Die vom KStA GS aufgrund der Nutzungsänderung
vorgenommene Einzelschätzung ist als angemessen zu beurteilen. Dem-
entsprechend ist der Rekurs abzuweisen. Der Eigenmietwert (gültig ab
1. Januar 2010) bleibt unverändert bei CHF 11'956.00, der Vermögens-
steuerwert bei CHF 329'100.00.
11.
Bei diesem Verfahrensausgang haben die Rekurrenten die Kosten des Re-
kursverfahrens zu tragen (§ 189 Abs. 1 StG). Es ist keine Parteientschädi-
gung auszurichten (§ 189 Abs. 2 StG).

- 16 -
Das Gericht erkennt:
1.
Der Rekurs wird abgewiesen.
2.
Die Rekurrenten haben die Kosten des Rekursverfahrens, bestehend aus
einer Staatsgebühr von CHF 500.00, der Kanzleigebühr von CHF 200.00
und den Auslagen von CHF 100.00, zusammen CHF 800.00, unter solida-
rischer Haftbarkeit zu bezahlen.
3.
Es wird keine Parteikostenentschädigung ausgerichtet.
Zustellung an:
die Vertreterin der Rekurrenten (2)
das Kantonale Steueramt
das Gemeindesteueramt Q._____
Rechtsmittelbelehrung
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Be-
schwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau angefochten
werden. Die Beschwerde ist in doppelter Ausfertigung beim Spezialver-
waltungsgericht, Obere Vorstadt 37, 5001 Aarau, einzureichen. Die
Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit dem 7. Tag nach Ostern, vom
15. Juli bis und mit 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem
2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerdeschrift muss einen Antrag, wie
der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Begründung enthalten. Der ange-
fochtene Entscheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizu-
legen (§§ 28 und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom
4. Dezember 2007 [VRPG] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1 der Schwei-
zerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; §§ 187,
196 und 198 des Steuergesetzes vom 15. Dezember 1998 [StG]).

- 17 -
Aarau, 27. Juni 2024
Spezialverwaltungsgericht
Steuern
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:
Heuscher Bernhard