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Spezialverwaltungsgericht / Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen — 4-EV.2020.7


Spezialverwaltungsgericht
Kausalabgaben und Enteignungen
4-EV.2020.7 und 8
Präsidialverfügung vom 1. Juli 2020
Gesuch- Einwohnergemeinde Q._____
stellerin
handelnd durch den Gemeinderat, dieser
vertreten durch Dr. Beat Ries, Rechtsanwalt, Bleichemattstrasse 43,
5001 Aarau
Gesuch- A._____
gegnerin
vertreten durch Urs Wüthrich, Rechtsanwalt, Zentralplatz 51, Postfach
480, 2501 Biel/Bienne
Gegenstand Rechtserwerb für die Erschliessung C (formelle Enteignung; vorzeitige Be-
sitzeinweisung)

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Der Präsident entnimmt den Akten und zieht in Erwägung:
1.
1.1.
In der Gemeinde Q. soll im Gebiet C die bestehende Stichstrasse- bis zur
Grenze der Parzelle E weitergezogen werden. Der neue Strassenabschnitt
wird die Parzellen E und F, auf welchen eine Überbauung mit Mehrfamili-
enhäusern geplant ist, erschliessen.
Dem Projekt liegt der Überbauungsplan B, beschlossen von der Gemein-
deversammlung am 19. Juni 1985, genehmigt vom Grossen Rat am 25.
November 1986, zugrunde. Die Baubewilligung für das Strassenbauprojekt
liegt rechtskräftig vor (Verwaltungsgerichtsentscheid [VGE] WBE.2018.382
vom 28. August 2019).
1.2.
Der neue Strassenabschnitt führt über die Parzelle G der A.. Diese war
nicht bereit, das Land für den Strassenbau abzutreten, weshalb der Ge-
meinderat Q. mit Eingabe vom 5. Februar 2020 beim Spezialverwaltungs-
gericht, Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen (SKE), um Einleitung
des Enteignungsverfahrens ersuchen liess. Gleichzeitig liess er die vorzei-
tige Besitzeinweisung beantragen.
1.3.
Die Voraussetzungen für die Einleitung und Durchführung des Enteig-
nungsverfahrens waren und sind gegeben: Der Enteignungstitel (Überbau-
ungsplan B, vgl. § 168 Abs. 2 des Gesetzes über Raumentwicklung und
Bauwesen [BauG; SAR 713.100] vom 19. Januar 1993 und erwähnter VGE
WBE.2018.382, S. 9 f.) sowie die rechtskräftige Baubewilligung (Erw. 1.1.)
liegen vor.
Die Verhältnisse sind zudem übersichtlich, weshalb das Verfahren verein-
facht eingeleitet werden konnte (§ 151 Abs. 4 BauG).
2.
2.1.
Der Präsident des SKE beauftragte den Gemeinderat Q., die Enteignungs-
akten vom 17. Februar 2020 bis 17. März 2020 auf der Gemeindekanzlei
zur Einsichtnahme zur Verfügung zu halten. Gleichzeitig forderte er die A.
auf, allfällige Begehren nach § 152 Abs. 1 BauG innert Frist anzumelden
und sich auch zur beantragten vorzeitigen Besitzeinweisung zu äussern (je
mit Einschreiben vom 10. Februar 2020).

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2.2.
Die A. liess am 17. März 2020 folgende Rechtsbegehren beim Gemeinde-
rat Q. zuhanden des Gerichts einreichen:
"A.
1. Die Gesuche um Enteignung und um vorzeitige Besitzeinwei-
sung seien abzuweisen.
B. Eventuell,
2. a) Es sei der Gesuchsgegnerin von der Gesuchstellerin für den
Fall einer Enteignung von rund 270 Quadratmeter ein Realer-
satz, d.h. Bauland in mindestens diesem Umfange zu leisten.
b) Subeventuell: Die Entschädigung für eine allfällige Landab-
tretung sei auf mindestens CHF 700.00 pro Quadratmeter
festzusetzen.
3. Es sei die durch den Wegfall der enteigneten Landfläche, sowie
der nicht mehr überbaubaren, südlich der zu bauenden Strasse
liegende Rest im Umfang von ca. 268 Quadratmeter, also die im
Umfang von total rund 470 Quadratmeter entfallende Ausnüt-
zungsziffer dem verbleibenden Restgrundstück (Hauptgrund-
stück, Parzelle Nr. G) gutzuschreiben.
4. Es sei die Baulinie auf dem Hauptgrundstück (Parzelle Nr. G)
entlang der Grenze zur bauenden Strasse auf 4 Meter zu redu-
zieren.
5. Die Gesuchstellerin sei zu verurteilen, für die beabsichtigte und
sofern tatsächlich notwendige vorübergehende Beanspruchung
der Liegenschaft der Gesuchsgegnerin, dieser eine angemes-
sene Entschädigung in gerichtlich zu bestimmender Höhe zu be-
zahlen.
– Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge –"
3.
3.1.
Nachdem die von der Gesuchstellerin beantragte vorzeitige Besitzeinwei-
sung von der Gesuchgegnerin abgelehnt worden war, hätte das Gericht
praxisgemäss kurzfristig eine Einigungsverhandlung durchführen sollen
(Anhörung der Enteigneten gemäss § 157 Abs. 1 BauG). Die Gerichte wa-
ren in jenem Zeitpunkt jedoch angewiesen worden, zur Verhinderung der
Ausbreitung des Coronavirus nur noch in ganz dringenden Fällen mündli-
che Verhandlungen mit Parteien durchzuführen. Der Präsident des SKE
fragte den Vertreter der Gesuchstellerin daher vorab an, ob am Begehren
um vorzeitige Besitzeinweisung festgehalten werde. Bejahendenfalls sei
die Begründung zu verbessern (Schreiben vom 26. März 2020).

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3.2.
Mit Einschreiben vom 8. April 2020 hielt der Vertreter der Gesuchstellerin
an der vorzeitigen Besitzeinweisung fest, worauf der Präsident die Parteien
auf den 30. April 2020 zu einer Einigungsverhandlung mit Augenschein ein-
lud (Einladung vom 15. April 2020; § 153 BauG).
4.
4.1.
Die Verhandlung wurde am 30. April 2020 in Q. unter Einhaltung besonde-
rer Sicherheitsmassnahmen zum Schutz vor einer Ansteckung durch das
Coronavirus durchgeführt (Präsenz siehe Protokoll S. 1). Die Örtlichkeiten
wurden besichtigt, die Parteien angehört und die Sach- und die Rechtslage
betreffend die vorzeitige Besitzeinweisung wie auch betreffend die Enteig-
nung an sich bzw. die Enteignungsentschädigung einlässlich besprochen
(Protokoll passim). Im Anschluss daran unterbreitete das Gericht den Par-
teien einen Einigungsvorschlag, der aber für die detaillierte Formulierung
noch Abklärungen durch die Gemeinde voraussetzte (Protokoll S. 20 f.).
4.2.
4.2.1.
Die Ergebnisse dieser Abklärungen gingen am 12. Mai 2020 beim Gericht
ein. Daraufhin wurde den Parteien der ausformulierte Einigungsvorschlag
zur Genehmigung zugestellt (Schreiben SKE vom 13. Mai 2020).
Die Frist wurde auf Ersuchen der Parteivertreter mehrfach erstreckt, weil
diese direkte "Bereinigungsgespräche" aufgenommen hatten. Mit Schrei-
ben vom 29. Juni 2020 teilte der Vertreter der Einwohnergemeinde Q. dem
Gericht mit, die Gesuchstellerin stimme der vom Gericht vorgeschlagenen
Einigung mit einer von den Parteien ausgehandelten Ergänzung zu.
4.2.2.
Die Gesuchgegnerin stimmte dem ergänzten gerichtlichen Vergleichsvor-
schlag mit Schreiben des Vertreters vom 30. Juni 2020 ebenfalls zu. Damit
ist eine Einigung zustande gekommen.
4.3.
Die ergänzte Vereinbarung lautet:
1. Die A. tritt der Einwohnergemeinde Q. ca. 171 m2 ab der Par-
zelle G für den Bau der Erschliessungsstrasse ab. Die Abtre-
tung erfolgt lastenfrei.
2.1. Die Einwohnergemeinde Q. entschädigt die Abtretungsfläche
mit Fr. 300.00/m2.
2.2. Die Erschliessungsstrasse wird die Parzelle G zerschneiden.
Für diese Verschlechterung bezahlt die Einwohnergemeinde

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Q. für die südliche, abgeschnittene Restfläche von ca. 268 m2
eine Entschädigung von Fr. 50.00/m2.
2.3. Die Entschädigung für die Abtretung und für den Minderwert
durch die Abtrennung des südlich der neuen Strasse liegenden
Parzellenteils wird auf pauschal Fr. 65'000.00 festgelegt. Mehr-
oder Minderflächen der definitiven Massaufnahme werden
nicht ausgeglichen, soweit sie die übliche bautechnische Tole-
ranz nicht übersteigen.
3. Die Ausnützung auf dem südlichen, abgetrennten Parzellenteil
kann nach Praxis des Gemeinderats Q. auf die Hauptparzelle
G transferiert und dort genutzt werden.
4. Während des Baus der Erschliessungsstrasse stellt die Ein-
wohnergemeinde Q. der A. 12 Ersatzparkplätze auf dem gesi-
cherten Areal der D. (Parzelle J) zur Verfügung (vgl. im Detail
das Schreiben von Dr. Beat Ries vom 11. Mai 2020).
5. Die Zufahrt zur Parzelle G wird während der Bauzeit durchge-
hend gewährleistet, auch für Lastfahrzeuge. Tageweise Unter-
brechungen sind nach Vorankündigung möglich.
6. Die Anpassungsarbeiten werden gemäss Bauprojekt ausge-
führt und gehen zu Lasten des Projekts.
7. Alle mit der Abtretung gemäss Ziff. 1 verbundenen Kosten, in-
klusive Vermarkungs-, Vermessungs- und Grundbuchkosten
gehen zu Lasten der Einwohnergemeinde Q..
8.1. Die Kosten des Verfahrens von pauschal Fr. 4'000.00 werden
von der Einwohnergemeinde Q. übernommen.
8.2. Die Einwohnergemeinde Q. bezahlt der A. einen Parteikosten-
ersatz von pauschal Fr. 7'700.00 (inkl. MWST und Auslagen).
Ergänzung
Die Einwohnergemeinde Q. verpflichtet sich, den Hydranten,
welcher heute an der Grenze zwischen den Parzellen G und H
steht, auf eigene Kosten, in Absprache mit der A. und nach Zu-
stimmung der zuständigen Brandschutzbehörde zu versetzen.
4.4.
Die Einigung liegt innerhalb der gesetzlichen Vorgaben und verletzt keine
Interessen privater Dritter (Michael Merker, Rechtsmittel, Klagen und Nor-
menkontrollverfahren nach dem aargauischen Gesetz über die Verwal-
tungsrechtspflege, Kommentar zu den §§ 38 - 72 [alt]VRPG, Zürich 1998,
§ 58 N 12). Das Entschädigungsverfahren (4-EV.2020.7) kann demnach
als durch Einigung erledigt abgeschrieben werden.
4.5.
Mit der Einigung über den Rechtserwerb erübrigt sich ein Entscheid über
das Gesuch um vorzeitige Besitzeinweisung. Das Verfahren 4-EV.2020.8

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kann daher ohne weiteres als gegenstandslos geworden abgeschrieben
werden.
5.
Die Entschädigung wird 20 Tagen nach ihrer rechtskräftigen Festsetzung
zur Zahlung fällig (§ 146 Abs. 1 BauG).
6.
Die Kosten des Verfahrens sowie der Parteikostenersatz werden vereinba-
rungsgemäss der Einwohnergemeinde Q. auferlegt.
Der Präsident verfügt:
1.
Es wird das Zustandekommen folgender Einigung festgestellt:
1. Die A. tritt der Einwohnergemeinde Q. ca. 171 m2 ab der Par-
zelle G für den Bau der Erschliessungsstrasse ab. Die Abtre-
tung erfolgt lastenfrei.
2.1. Die Einwohnergemeinde Q. entschädigt die Abtretungsfläche
mit Fr. 300.00/m2.
2.2. Die Erschliessungsstrasse wird die Parzelle G zerschneiden.
Für diese Verschlechterung bezahlt die Einwohnergemeinde
Q. für die südliche, abgeschnittene Restfläche von ca. 268 m2
eine Entschädigung von Fr. 50.00/m2.
2.3. Die Entschädigung für die Abtretung und für den Minderwert
durch die Abtrennung des südlich der neuen Strasse liegenden
Parzellenteils wird auf pauschal Fr. 65'000.00 festgelegt. Mehr-
oder Minderflächen der definitiven Massaufnahme werden
nicht ausgeglichen, soweit sie die übliche bautechnische Tole-
ranz nicht übersteigen.
3. Die Ausnützung auf dem südlichen, abgetrennten Parzellenteil
kann nach Praxis des Gemeinderats Q. auf die Hauptparzelle
G transferiert und dort genutzt werden.
4. Während des Baus der Erschliessungsstrasse stellt die Ein-
wohnergemeinde Q. der A. 12 Ersatzparkplätze auf dem gesi-
cherten Areal der D. (Parzelle J) zur Verfügung (vgl. im Detail
das Schreiben von Dr. Beat Ries vom 11. Mai 2020).
5. Die Zufahrt zur Parzelle G wird während der Bauzeit durchge-
hend gewährleistet, auch für Lastfahrzeuge. Tageweise Unter-
brechungen sind nach Vorankündigung möglich.
6. Die Anpassungsarbeiten werden gemäss Bauprojekt ausge-
führt und gehen zu Lasten des Projekts.

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7. Alle mit der Abtretung gemäss Ziff. 1 verbundenen Kosten, in-
klusive Vermarkungs-, Vermessungs- und Grundbuchkosten
gehen zu Lasten der Einwohnergemeinde Q..
8.1. Die Kosten des Verfahrens von pauschal Fr. 4'000.00 werden
von der Einwohnergemeinde Q. übernommen.
8.2. Die Einwohnergemeinde Q. bezahlt der A. einen Parteikosten-
ersatz von pauschal Fr. 7'700.00 (inkl. MWST und Auslagen).
Ergänzung
Die Einwohnergemeinde Q. verpflichtet sich, den Hydranten,
welcher heute an der Grenze zwischen den Parzellen G und H
steht, auf eigene Kosten, in Absprache mit der A. und nach Zu-
stimmung der zuständigen Brandschutzbehörde zu versetzen.
2.
Gestützt auf diese Einigung wird das Verfahren 4-EV.2020.7 abgeschrie-
ben.
3.
Das Verfahren 4-EV.2020.8 wird als gegenstandslos geworden abge-
schrieben.
4.
Die Entschädigung wird 20 Tage nach der rechtskräftigen Festsetzung zur
Zahlung fällig.
5.
5.1.
Die Gesuchstellerin wird ermächtigt, zu gegebener Zeit nach Vorliegen der
Mutationstabelle des Geometers und unter Nachweis der geleisteten Zah-
lung gemäss vorstehender Dispositiv-Ziffer 1 die Rechtsänderung dem
Grundbuchamt S. anzumelden.
5.2.
Alle mit der Enteignung gemäss vorstehender Dispositiv-Ziffer 1 verbunde-
nen Kosten inkl. Vermarkungs-, Vermessungs- und Grundbuchkosten wer-
den von der Gesuchstellerin übernommen.
6.
6.1.
Die Kosten des Verfahrens von pauschal Fr. 4'000.00 sind von der Gesuch-
stellerin zu bezahlen.
6.2.
Die Gesuchstellerin bezahlt der Gesuchgegnerin einen Parteikostenersatz
von pauschal Fr. 7'700.00 (inkl. MWST und Auslagen).

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Zustellung
- Vertreter der Gesuchstellerin (2)
- Vertreter der Gesuchgegnerin (2)
Mitteilung
- Mitwirkende Fachrichter
- Gerichtskasse (intern)
Rechtsmittelbelehrung Verwaltungsgerichtsbeschwerde
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde
beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, obere Vorstadt 40, 5001
Aarau, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit
dem 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom
18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde-
schrift muss einen Antrag, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Be-
gründung enthalten. Beweismittel sind anzugeben. Der angefochtene Ent-
scheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (§§ 28
und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG;
SAR 271.200] vom 4. Dezember 2007] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1
der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO; SR 272] vom 19. Dezem-
ber 2008).
Aarau, 1. Juli 2020
Spezialverwaltungsgericht
Kausalabgaben und Enteignungen
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:
E. Hauller R. Gehrig