ag_spezialverwaltungsgericht · 4-EV.2015.43 · 2016-06-22 · de
Spezialverwaltungsgericht / Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen — 4-EV.2015.43

Formelle Enteignung 
Neubestimmung der kantonalen Praxis zur Entschädigungsfestsetzung bei Teilabtretungen von überbauten Liegenschaften

schon dadurch belegt wird, dass der vorgelegte Vertrag von allen
anderen unterzeichnet wurde. Sie haben damit auch der praxisgemäss
entschädigungslosen Begründung der Servitut zugestimmt. Da sich
das Entschädigungsbegehren des Gesuchsgegners nicht aus einer be
sonderen, individuellen Betroffenheit, sondern aus einer behaupteten
Beeinträchtigung der Gesamtliegenschaft herleitet, setzt er sich mit
dem Begehren in Widerspruch zur Mehrheit der Stockwerkeigentü
mergemeinschaft. Das ist unzulässig. Es bleibt dabei zudem belang
los, welchen persönlichen Nutzen er aus der neuen Anlage zieht. Er
ist hier zur Solidarität verpflichtet (analog z.B. der Parterrebewohner
in Bezug auf die Kostentragung von Liftanlagen).
Die Legitimationspraxis des SKE ist für zukünftige Fälle dahin
zu präzisieren, dass ein einzelner Stockwerkeigentümer beim Rechts
erwerb für ein der Liegenschaft insgesamt nützendes Werk (wie bei
spielsweise eine Lärmschutzwand oder ein Hochwasserschutzdamm)
nicht zur individuellen Rechtsmittelerhebung im Enteignungsverfah
ren legitimiert ist. Etwas anderes kann nur gelten, wenn er grundsätz
lich anders betroffen ist als der Rest.
70 Formelle Enteignung
Neubestimmung der kantonalen Praxis zur Entschädigungsfestsetzung
bei Teilabtretungen von überbauten Liegenschaften
Aus dem Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts, Abteilung Kausalabga
ben und Enteignungen, vom 22. Juni 2016 in Sachen Kanton Aargau gegen A.
und B. (4 EV.2015.43).
Sachverhalt
Im Zusammenhang mit dem Ausbau der X. Strasse in Y. waren
je 18 m2 ab den Parzellen ccc und ddd an den Kanton Aargau
abzutreten. Die Entschädigung dafür wurde vom SKE mit Entscheid

vom 20. August 2014 auf Fr. 1'000.00/m2 festgelegt (absoluter Land
wert).
Das Verwaltungsgericht hob den Entscheid auf Beschwerde des
Kantons hin auf und wies das SKE an, die Entschädigung neu festzu
setzen (auszugsweise publiziert in AGVE 2015, S. 201 ff.).
Aus den Erwägungen
5.
5.1.
(…)
Das Verwaltungsgericht beanstandete, dass für die Abtretungs
flächen ab den überbauten Grundstücken der absolute Landwert
zugesprochen wurde (…). Die Teilflächen seien aufgrund ihrer
Grösse nicht geeignet für eine separate Verwendung; grundsätzlich
sei daher der relative Landwert geschuldet (…).
5.2.
5.2.1.
Der Wert einer Teilabtretungsfläche ab einem überbauten
Grundstück kann festgestellt werden, indem das Grundstück vor und
nach dem Eingriff durch einen Gutachter geschätzt wird (Doppel
schätzung). Stattdessen kann auch der absolute Landwert anhand der
statistischen Methode ermittelt und dieser anschliessend – ent
sprechend der Bedeutung der Teilfläche in Bezug auf das Rest
grundstück – angepasst werden (relativer Landwert; vgl. Bundesge
richtsentscheide 1C_339/2013 vom 27. August 2013, Erw. 2.4,
1C_361/2009 vom 14. Dezember 2009, Erw. 3, und 1P.743/1999
vom 29.Juni 2000, Erw. 4). Erhebliche, klar wahrnehm und
begründbare Wertdifferenzen tatsächlicher oder rechtlicher Art zwi
schen Abtretungsfläche und Restgrundstück sind in sachlich
nachvollziehbaren Abstufungen vom berechneten absoluten Land
wert in Abzug zu bringen. Zu berücksichtigen sind etwa der Einfluss
der Abtretungsfläche auf die Ausnutzung und Überbaubarkeit des be
troffenen Grundstücks, eine allfällige Gestaltungs oder Erholungs
funktion der Abtretungsfläche oder bestehende kommerzielle Nut

zungsmöglichkeiten (Gartenwirtschaft, Verkaufsstand, Werbefläche,
Parkplatz; vgl. Bundesgerichtsentscheid 1C_361/2009 vom 14. De
zember 2009, Erw. 3 – 5).
Land innerhalb der Baulinie einer überbauten Liegenschaft hat
einen tieferen Preis als jener des übrigen Grundstücks (Bundesge
richtsentscheid 1C_339/2013 vom 27. August 2013, Erw. 2.4). Die
Schätzungspraxis im Enteignungsrecht macht für solche Teilflächen
von bereits überbauten Parzellen (wegen fehlender direkter baulicher
Nutzbarkeit) Abschläge in der Grössenordnung von 50% (Bundesge
richtsentscheid 2C_729/2013 vom 3. April 2014, Erw. 6.3 mit Hin
weisen). Selbst eine Reduktion von 75 % wirkt nicht konfiskatorisch,
wenn die Abtretungsfläche keinen Einfluss auf die Ausnützung des
Grundstücks oder auf dessen Überbaubarkeit und auch keine ge
stalterische Bedeutung bzw. Erholungsfunktion hat (Bundesgerichts
entscheid 1C_361/2009 vom 14. Dezember 2009, Erw. 2.2 und 4.4).
5.2.2.
Das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich hat für abzutreten
des, nicht überbaubares Vorgartenland ohne Erholungswert, das die
bauliche Nutzung der Restparzelle nicht einschränkte, einen Abzug
von ⅔ auf dem absoluten Landwert vorgenommen. Mit der Abtre
tung war eine Verbesserung des Hochwasserschutzes verbunden.
Denselben Abzug hat es für die Abtretung eines 1.5 m breiten Land
streifens ab einem überbauten Grundstück (mit Weiterbestand der
Bauten), dessen Ausnützung und Überbaubarkeit dadurch nicht
beeinträchtigt wurde, bestätigt. Die Abtretungsfläche lag im
Baulinienbereich, die aufzuhebenden Parkplätze waren mit einem
Beseitigungsrevers belegt und die Erholungsfunktion der Gärten
wurde durch die Abtretung nicht beeinträchtigt. Eine Reduktion von
¾ hat es für eine Abtretungsfläche bestätigt, die keinen Einfluss auf
die Ausnützung und Überbaubarkeit des Grundstücks hatte. Die Par
zelle war kurz zuvor überbaut worden (Lebensdauer der Bauten noch
mehrere Jahrzehnte; vgl. VGE Zürich VR.2010.00003 vom 25. No
vember 2010, Erw. 2.5 und VR.2013.00005 vom 16. Januar 2014,
Erw. 3.4).

5.2.3.
Das Spezialverwaltungsgericht hat in seiner bisherigen Praxis
bei der Festsetzung des relativen Landwerts den absoluten Landwert
jeweils zwischen 45 % und 75 % reduziert. Es hat einen Abzug von
45 % vorgenommen, weil die Gestaltungsfreiheit bei einer späteren
Neuüberbauung durch die Abtretung eingeschränkt wurde (Entscheid
auszugsweise publiziert in AGVE 1998, S. 503 f.). Es hat den
absoluten Landwert um 66 % reduziert, weil der Verlust eines Park
platzes separat entschädigt worden war (SchKE 1989/11 vom
30.Juni 1989, S.14). Es hat eine Reduktion um 55 % vorgenommen
in Berücksichtigung einer zusätzlichen Sachleistung (SchKE
EV.95.50017 vom 19.Februar 1997, Erw. 4.3.3.). Es hat den absolu
ten Landwert um 75% reduziert, weil die Abtretungsfläche bereits
mit einem Überbaurecht zugunsten des Enteigners belastet war
(EV.2002.50009 vom 4.Mai 2004, Erw. 4.6).
(Der Landpreis für die beiden abzutretenden Randflächen
wurde vorliegend innerhalb des genannten Rahmens und in Würdi
gung deren rechtlicher und tatsächlicher Funktion auf 1/3 des absolu
ten Landwerts festgesetzt).

71 Art. 12 lit. a BGFA
Ein Anwalt hat sicherzustellen, dass Anwaltspost nicht in die Hände
unberechtigter Dritter gelangt. Vorliegend Verstoss gegen das BGFA ver
neint.
Aus dem Entscheid der Anwaltskommission vom 20. Juni 2016
(AVV.2015.48), i.S. Aufsichtsanzeige
Aus den Erwägungen
3.3.
Im Rahmen einer sorgfältigen und gewissenhaften Berufsaus
übung und der daraus resultierenden Pflicht zur Führung einer Kanz
lei hat der beanzeigte Anwalt dafür besorgt zu sein, dass An
waltspost, vorliegend Post von Behörden, ihm zugestellt wird und
diese nicht in die Hände von unberechtigten Dritten, respektive Per
sonen, die nicht dem Anwaltsgeheimnis unterstehen, gelangt. (…)
3.4.
Gestützt auf die getätigten Abklärungen ist davon auszugehen,
dass der beanzeigte Anwalt Y seine Anwaltspost nicht durch unbetei
ligte Dritte entgegennehmen lassen wollte. Die X AG führte denn
auch aus, dass die Initiative, das Paket bei ihr abzugeben, von dem
Postboten der Post ausgegangen und nicht auf Wunsch des beanzeig
ten Anwalts Y erfolgt sei. Dass im Einzelfall Büromaterial bei der X
AG abgegeben worden war, ist unproblematisch, da es sich dabei
nicht um eigentliche Anwaltspost handelte. Sowohl der beanzeigte
Anwalt Y als auch die X AG führen aus, dass die X AG nicht mit
Vollmacht ermächtigt worden sei, eingeschriebene Post entgegen
zunehmen. Demnach hätte die Post die eingeschriebene Postsendung
gar nicht bei der X AG abgeben dürfen. Vorliegend handelte es sich