ag_spezialverwaltungsgericht · 4-BE.2019.3 · 2020-03-18 · de
Spezialverwaltungsgericht / Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen — 4-BE.2019.3


Spezialverwaltungsgericht
Kausalabgaben und Enteignungen
4-BE.2019.3
Urteil vom 18. März 2020
Besetzung Präsident E. Hauller
Richterin B. Bärtschi
Richter P. Kühne
Gerichtsschreiberin M. Kottmann-Kohler
Beschwerde- A._____
führerin
vertreten durch lic. iur. Alexander Rey, Rechtsanwalt,
Langhaus am Bahnhof 3, 5401 Baden
Beschwerde- Einwohnergemeinde Q._____
gegnerin
handelnd durch den Gemeinderat
Beigeladener Regierungsrat des Kantons Aargau,
dieser handelnd durch das Departement Bau, Verkehr und Umwelt,
Rechtsabteilung, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau
Gegenstand Mehrwertabgabe (Teilfläche der Parzelle M)

- 2 -
Das Gericht entnimmt den Akten:
A.
Die Einwohnergemeinde Q. führte eine Revision der Nutzungsplanung
durch. Am 6. Juni 2018 hat die Gemeindeversammlung den Entwurf der
revidierten Nutzungsplanung beschlossen.
Der Regierungsrat genehmigte die Nutzungsplanung mit Beschluss vom
13. Februar 2019. In der Folge ist der Genehmigungsentscheid in Rechts-
kraft erwachsen.
B.1.
Betroffen von der Revision der Nutzungsplanung ist auch die A. als
Grundeigentümerin der Parzelle M im Halte von 13'715 m2. Von dieser
Parzelle wurde eine Teilfläche von 4'755 m2 von der Grünzone in die
Wohnzone W3 eingezohnt (vgl. Übersicht zur internen Vorinformation,
Vernehmlassungsbeilage 12).
B.2.
Mit Schreiben vom 26. Februar 2019 setzte der Gemeinderat Q. die A. über
die vom Kantonalen Steueramt ermittelte Mehrwertabgabe im Umfang von
Fr. 166'425.00 in Kenntnis und gewährte ihr somit das rechtliche Gehör.
Gleichzeitig informierte sie die Grundeigentümerin darüber, dass die
Festsetzungsverfügung Ende März 2019 erfolgen werde.
C.
Für den infolge Einzonung erlangten Mehrwert der Parzelle M setzte der
Gemeinderat Q. mit Beschluss vom 2. April 2019 eine Mehrwertabgabe von
Fr. 166'425.00 fest. Dagegen liess die A. mit Eingabe vom 18. April 2019
Einsprache erheben.
Der Gemeinderat wies die Einsprache mit Entscheid vom 27. Mai 2019 voll-
umfänglich ab.
D.1.
Die A. (nachfolgend: Beschwerdeführerin) liess den negativen
Einspracheentscheid mit Eingabe vom 2. Juli 2019 beim Spezial-
verwaltungsgericht, Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen (SKE),
anfechten. Sie liess folgende Begehren stellen:

- 3 -
"1. Der Einspracheentscheid vom 27. Mai 2019 sowie die Verfügung vom
2. April 2019, mit der eine Mehrwertabgabe betreffend die Parzelle M
in der Höhe von CHF 166'425 verfügt wurde, seien vollumfänglich auf-
zuheben.
2. Es sei festzustellen, dass eine allfällige Mehrwertabgabe im Rahmen
der am 13. Februar 2019 genehmigten Nutzungsplanrevision Q. für die
Parzelle M verwirkt ist.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen."
D.2.
Nach fristgerechtem Eingang des geforderten Kostenvorschusses (Schrei-
ben des SKE vom 12. Juli 2019) ersuchte der Präsident den Gemeinderat
Q. um eine Stellungnahme zur Beschwerde. Mit Schreiben gleichen
Datums lud er sodann den Regierungsrat des Kantons Aargau (nachfol-
gend: Beigeladener) zum Verfahren bei.
D.3.
Die Einwohnergemeinde (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) liess sich
durch den Gemeinderat mit Eingabe vom 12. August 2019 zur Beschwerde
vernehmen.
Am 30. August 2019 liess sich der Beigeladene, handelnd durch das De-
partement Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsabteilung, vernehmen und die
Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolge bean-
tragen.
D.4.
Mit Schreiben vom 4. September 2019 wurden die Vernehmlassung der
Beschwerdegegnerin sowie die Eingabe des BVU dem Vertreter der Be-
schwerdeführerin zur Kenntnis zugestellt. Gleichzeitig wurde es ihm freige-
stellt, bis 27. September 2019 eine Replik einzureichen.
D.5.
Die Beschwerdeführerin liess am 9. September 2019 ausführen, das BVU
habe auszugsweise Protokolle der grossrätlichen Kommission für Umwelt,
Bau, Verkehr, Energie und Raumordnung, die nicht öffentlich seien, einge-
reicht. Sie lässt beantragen es seien alle entsprechenden Protokolle zu den
Akten zu nehmen.
Am 10. September 2019 hielt das Gericht fest, dass diesem Antrag nichts
entgegenstehe und ersuchte beim BVU um Einreichung der entsprechen-
den Unterlagen bis 3. Oktober 2019. Gleichzeitig wies das Gericht darauf-
hin, dass der Beschwerdeführerin anschliessend eine neue Frist für eine
Replik angesetzt werde. Das BVU liess die Protokolle am 12. September
2019 beim Gericht einreichen.

- 4 -
Mit Schreiben vom 16. September 2019 stellte das Gericht die Protokolle
der Beschwerdeführerin mit dem Hinweis, "dass die Protokolle nach wie
vor nicht öffentlich seien und dem Kommissionsgeheimnis unterliegen", zu.
Gleichzeitig wurde der Beschwerdeführerin Frist für eine Replik bis 10. Ok-
tober 2019 gewährt. Mit Eingabe vom 26. September 2019 liess die Be-
schwerdeführerin eine Replik einreichen und an den Anträgen festhalten.
D.6.
Das Gericht brachte der Beschwerdegegnerin und dem Beigeladenen die
Replik am 27. September 2019 zur Kenntnis und stellte es ihnen frei, bis
21. Oktober 2019 jeweils eine den Schriftenwechsel abschliessende Duplik
abzugeben. Die Beschwerdegegnerin und der Beigeladene machten keine
weiteren Eingaben. Der Schriftenwechsel war somit abgeschlossen.
Auf die Begründungen wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen einge-
gangen.
E.
Am 16. März 2020 wurden die Gerichte des Kantons Aargau wegen des
Corona Virus von der Justizleitung angehalten, sämtliche nicht dringlichen
Gerichtsverhandlungen bis 30. April 2020 auszusetzen. Die Parteien wur-
den gleichentags darüber informiert. In der Folge erklärten die Parteien,
dass sie grundsätzlich auf die Durchführung einer Verhandlung verzichten
würden und mit einer Erledigung des Falles im reinen Schriftverfahren ein-
verstanden seien, wenn das Gericht den Entscheid allein aufgrund der Ak-
ten fassen könne.
Mit Schreiben vom 17. März 2020 wurde den Parteien die Absetzung der
Verhandlung förmlich mitgeteilt und bestätigt, dass der Fall am 18. März
2020 dem Gericht vorgelegt werde. In der Folge hat das Gericht den Fall
beraten und das nachfolgende Urteil gefällt.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
1.1.
Seit dem 1. Mai 2017 ist das SKE zuständige Rechtsmittelinstanz für Ein-
spracheentscheide betreffend die Festsetzung von Mehrwertabgaben
(§ 28b Abs. 3 des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen [BauG;
SAR 713.100] vom 19. Januar 1993). Das bezieht sich grundsätzlich auf
kantonalrechtliche Mehrwertabgaben nach §§ 28a ff. BauG. Diese Bestim-
mungen sind am 1. Mai 2017 in Kraft getreten. Es gilt aber auch für Mehr-
wertabgaben auf Planungsmassnahmen, die der Kanton vor Inkrafttreten
dieser Bestimmungen genehmigt hat und die sich auf kommunales Recht

- 5 -
stützen (vgl. § 169 Abs. 9 BauG). Das wurde vom Gericht bereits in einem
früheren Entscheid bestätigt (vgl. Entscheid des SKE [SKEE] 4-DV.2015.3
vom 17. August 2016) und von den dort angerufenen oberen Instanzen
nicht beanstandet (Verwaltungsgerichtsentscheid [VGE] WBE 2016.398
vom 1. Februar 2017 und Bundesgerichtsentscheid [BGE] 1C_167/2017
vom 5. Juli 2017).
Der vorliegende Mehrwertabgabestreit ist somit vom SKE zu beurteilen.
1.2.
Die Beschwerdeführerin hat als Adressatin des Einspracheentscheids vom
27. Mai 2019 ein eigenes, schutzwürdiges und aktuelles Interesse an des-
sen Aufhebung. Sie ist ohne weiteres zur Beschwerdeführung berechtigt
(§ 42 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG; SAR
271.200] vom 4. Dezember 2007).
1.3.
Der Vertreter wurde ordnungsgemäss bevollmächtigt. Auf die auch im Üb-
rigen frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
2.
Infolge Einzonung einer Teilfläche von 4'755 m2 von der Parzelle M in die
Wohnzone W3 wurde eine Mehrwertabgabe im Betrag von Fr. 166'425.00
festgesetzt. Vorliegend ist umstritten, ob die Festsetzung einer Mehr-
wertabgabe gerechtfertigt ist.
3.
3.1.
Nach konstanter bundesgerichtlicher Rechtsprechung setzt eine Abgaben-
erhebung ein Gesetz im formellen Sinn voraus, welches zumindest den
Kreis der Abgabenpflichtigen (Subjekt der Abgabe), den Gegenstand der
Abgabe (den abgabebegründenden Tatbestand, Objekt der Abgabe) und
in Grundzügen die Höhe der Abgabe (Bemessungsgrundlage) festlegt
(BGE 126 I 183, mit Hinweisen; BGE 132 II 374; vgl. auch Art. 127 Abs. 1
BV, der analog auf andere Geldleistungen anwendbar ist [BGE 134 I 180]).
3.2.
Die Beschwerdegegnerin stützt sich bei der Erhebung der Mehrwertabgabe
auf § 28a ff. BauG. Diese Bestimmungen sind seit dem 1. Mai 2017 in Kraft
(vgl. vorn Erw. 1.1.). Davor war die Erhebung einer Mehrwertabgabe nur
möglich und zulässig, wenn eine kommunale gesetzliche Regelung vorhan-
den war (vgl. BGE 142 I 177; BGE 1C_167/2017 vom 6. Juli 2017,
Erw. 3 ff.).
Gemäss § 28a BauG haben die Grundeigentümer, deren Grundstücke in
eine Bauzone eingezont werden, eine Abgabe von 20 % des Mehrwerts zu

- 6 -
leisten. Der Gemeinderat orientiert aufgrund von Schätzungen durch das
kantonale Steueramt bei der öffentlichen Auflage des Nutzungsplanent-
wurfs über die voraussichtliche Höhe der Abgabe. Er erlässt eine Verfü-
gung über die definitive Höhe, sobald der Nutzungsplan genehmigt und an-
wendbar ist (§ 28b Abs. 1 BauG). Mit § 28a BauG besteht eine genügende
gesetzliche Grundlage zur Erhebung von Mehrwertabgaben.
4.
4.1.
Die Beschwerdeführerin beruft sich auf § 28b Abs. 1 BauG. Sie lässt gel-
tend machen, der Gemeinderat habe gestützt auf diese Bestimmung auf-
grund von Schätzungen durch das kantonale Steueramt bei der öffentlichen
Auflage des Nutzungsplanentwurfs den Betroffenen über die voraussicht-
liche Höhe der Abgabe zu informieren. Die Beschwerdeführerin lässt rügen,
vorliegend sei die Mehrwertschätzung der Parzelle M erst am 22. Februar
2019 erfolgt. Somit sei die Grundeigentümerin vor der öffentlichen Auflage
der Nutzungsplanrevision nicht im Sinne von § 28b Abs. 1 BauG informiert
worden.
Im Weiteren vertritt die Beschwerdeführerin den Standpunkt, der Zweck der
Informationspflicht von § 28b Abs. 1 BauG bestehe darin, dass der be-
troffene Grundeigentümer die Revision der Nutzungsplanung in Kenntnis
der daraus folgenden Mehrwertabgabe prüfen könne. Zudem sei im vorlie-
genden Fall gleichzeitig mit der Aufzonung der Parzelle M im Bereich der
Parzellen D und E ein wesentlicher Teil der Flächen in einen Freihal-
tebereich abgezont worden. Aus diesem Grund hätte sich eine vorgängige
Information als relevant erwiesen.
Die Beschwerdeführerin lässt geltend machen, dass die Verletzung der In-
formationspflicht gemäss § 28b Abs. 1 BauG unter den gegebenen Um-
ständen zur Verwirkung der Mehrwertabgabeforderung führe. Ohne diese
Rechtsfolge mache die genannte Bestimmung keinen Sinn und könnte
ohne jede Sanktion von den Gemeinden verletzt werden.
4.2.
Die Beschwerdegegnerin führt dazu aus, dass das kantonale Steueramt
den aufgrund des Entwurfs der revidierten Nutzungsplanung entstandenen
Mehrwert für die Parzelle M auf Fr. 832'125.00 geschätzt habe. In der Folge
habe die Gemeinde die Grundeigentümerin mit Schreiben vom 26. Februar
2019 über den planungsbedingten Mehrwert und die voraussichtliche Höhe
der Abgabe informiert. Somit habe die Gemeinde der Grundeigentümerin
das rechtliche Gehör gewährt. Die Beschwerdegegnerin vertritt den
Standpunkt, Sinn der Informationspflicht gemäss § 28b Abs. 1 BauG sei es,
dass die Betroffenen möglichst frühzeitig Klarheit darüber erhielten, dass
eine Mehrwertabgabe erhoben werde und wie hoch diese voraussichtlich
sein werde. Eine Verletzung der Informationspflicht könne aber nicht dazu

- 7 -
führen, dass der Nutzungsplan seine Gültigkeit verliere und keine
Mehrwertabgabe erhoben werden könne, dem stehe zwingendes
Bundesrecht entgegen. Vorliegend habe die Beschwerdeführerin erst am
26. Februar 2019 über die voraussichtliche Höhe der Mehrwertabgabe in-
formiert werden können, weil die kantonale Schätzung erst zu diesem Zeit-
punkt erfolgt sei. Im Nutzungsplanungsverfahren sei die Verletzung der In-
formationspflicht nicht gerügt worden. Da der Beschluss über die Geneh-
migung des Nutzungsplans am 22. Februar 2019 im Amtsblatt publiziert
worden sei, hätte die Beschwerdeführerin die Möglichkeit gehabt, dagegen
Beschwerde zu führen. Sie habe aber auf ein Rechtsmittel verzichtet, wes-
halb sie heute mit diesem Einwand nicht mehr zu hören sei.
4.3.
In ihrer Vernehmlassung vom 30. August 2019 hält die Rechtsabteilung des
BVU fest, es sei zwar unbestritten, dass die Information gemäss § 28b
Abs. 1 BauG unterlassen worden sei, es lasse sich aber aus den Materia-
lien zum Gesetz nicht ableiten, dass das Gemeinwesen dadurch seinen
Anspruch auf die Mehrwertabgabe verlieren würde. Die Mehrwertabgabe-
pflicht entstehe und werde verfügt, erst nachdem der Kanton die Planung
genehmigt habe. Eine Verwirkung schon vor diesem Zeitpunkt (bevor der
Rechtsanspruch entstanden sei), sei nicht möglich.
Im Weiteren führt die Rechtsabteilung aus, dass sich aus den baugesetz-
lichen Übergangsbestimmungen derselbe Schluss ergebe. Habe eine Ge-
meinde vor dem 1. Mai 2017 Land eingezont oder umgezont und die Pla-
nungsmassnahme der Mehrwertabgabepflicht unterstellt, dürfe sie diese
erheben. Würde dies nur unter dem Vorbehalt der Erfüllung der Informati-
onspflicht gelten, hätte die Übergangsbestimmung keinen Anwendungsbe-
reich und wäre sinnentleert. Die Verletzung der Informationspflicht habe
auch von daher gesehen keine Verwirkungsfolge.
Zudem habe das Bundesrecht die Kantone bereits in der ursprünglichen
Fassung des Raumplanungsgesetzes (…) verpflichtet, für erhebliche Pla-
nungsmehrwerte einen angemessenen Mehrwertausgleich zu verlangen.
Hätte die Verletzung der Informationspflicht nun zur Folge, dass die Mehr-
wertabgabepflicht verwirke, so könnten die Gemeinwesen mit Absicht von
einer Information absehen, um das Bundesrecht wirkungslos zu machen.
Vorliegend müsse der Beschwerdeführerin klar gewesen sein, dass die
Umzonung ihrer Parzelle von einer Bauverbotszone in eine überbaubare
Bauparzelle einen wesentlichen Mehrwert schaffe und sich daher die Frage
der Mehrwertabgabe stelle.

- 8 -
5.
5.1.
Vorliegend geht es um die Frage, welche Folgen eine Verletzung der Infor-
mationspflicht gemäss § 28b Abs. 1 BauG für die Erhebung der Mehr-
wertabgabe hat. In diesem Zusammenhang ist kurz auf die Bedeutung der
Mehrwertabgabe und auf deren Entstehungsgeschichte einzugehen. Die
Pflicht der Kantone zur Erhebung einer Mehrwertabgabe wurde bereits mit
Inkrafttreten von Art. 5 Abs. 1 RPG am 1. Januar 1980 eingeführt: "Das
kantonale Recht regelt einen angemessenen Ausgleich für erhebliche Vor-
und Nachteile, die durch Planungen nach diesem Gesetz entstehen." Die
Kantone waren somit bereits ab diesem Zeitpunkt verpflichtet, den Aus-
gleich erheblicher Vorteile und Nachteile aus Planungen gesetzgeberisch
zu regeln. Weil die Bestimmung sehr unbestimmt formuliert war und den
Kantonen bei der Ausgestaltung des Ausgleichs eine grosse Freiheit zuge-
standen wurde, war es kaum möglich, die Anforderungen an die Umset-
zung dieses Mehrwertausgleichs verlässlich zu bezeichnen. Bis zur Revi-
sion des RPG im Jahr 2012 konnte der Bund die Erfüllung des Recht-
setzungsauftrags gegenüber säumigen Kantonen rechtlich nicht durchset-
zen (vgl. dazu: Heinz Aemisegger / Pierre Moor / Alexander Ruch / Pierre
Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, Zürich
2016; Art. 5 N 18 ff.). Mit der Revision des RPG im Jahr 2012 erfolgte eine
Verschärfung des Mehrwertausgleichs. So wurden neu in Art. 5 Abs. 1bis
RPG die Mindestanforderungen an den Mehrwertausgleich, welche von
den Kantonen sicherzustellen sind, umschrieben. Im Weiteren wurden in
Art. 38a Abs. 4 und 5 RPG Sanktionsmöglichkeiten festgesetzt für den Fall,
dass die Kantone den nach Art. 5 RPG vorgesehenen Mehrwertausgleich
nicht innert fünf Jahren auf kantonaler Ebene geregelt haben. Mit Inkraft-
treten der Bestimmungen § 28a ff BauG kam der Kanton Aargau diesem
Auftrag nach. Somit ist der Mehrwertausgleich im Rahmen der Nutzungs-
planung keine neue Thematik. Der Kanton kam mit der entsprechenden
Regelung lediglich einem Auftrag nach, der bereits lange bestand.
5.2.
Mit einem Nutzungsplan werden den Grundstücken im massgeblichen
Raum unterschiedliche Nutzungsmöglichkeiten zugewiesen. Diese Nut-
zungsmöglichkeiten schlagen sich in einem ungleichen ökonomischen
Wert nieder, da der Bodenwert durch den Nutzungsplan beeinflusst wird.
Dabei ist zu erwähnen, dass die vom Gemeinwesen vorgenommene Nut-
zungsplanung ohne jegliches Zutun des Eigentümers zu Veränderungen
des Bodenwerts führt. Mit anderen Worten: Die Grundstücke eines Grund-
eigentümers können im Rahmen eines Nutzungsplanverfahrens massiv an
Wert gewinnen (z.B. bei Einzonung in Bauzone) oder massiv an Wert ver-
lieren (z.B. bei Auszonung), ohne dass er das beeinflussen kann. Aus die-
sem Grund bestehen Sinn und Zweck von Art. 5 RPG darin, dass in Fällen,
in welchen der Bodenwert durch die Nutzungsplanung positiv oder negativ

- 9 -
(also aufgewertet oder abgewertet) verändert wird, ein Ausgleich der ver-
ursachten Vorteile und Nachteile vorgenommen wird. Ein solcher Ausgleich
entspricht dem Anspruch an die Rechtsgleichheit (vgl. dazu: Heinz Aemi-
segger / Pierre Moor / Alexander Ruch / Pierre Tschannen [Hrsg.], Praxis-
kommentar RPG: Nutzungsplanung, Zürich 2016; Art. 5 N 1 ff.).
Das RPG gibt den Kantonen die wesentlichen Elemente der Mehrwertab-
gabe vor. Erfasst wird der durch eine planerische Massnahme geschaffene
Mehrwert. Dieser ist somit Gegenstand der Abgabe. In Bezug auf den Min-
destabgabesatz sieht das RPG einen Satz von mindestens 20 % vor. Ge-
mäss Art. 5 Abs. 1bis RPG wird der Ausgleich bei der Überbauung des
Grundstücks oder bei dessen Veräusserung fällig. Dies wurde in § 28d
BauG umgesetzt. Demnach bezieht der Gemeinderat die Mehrwertabgabe
bei Veräusserung des Grundstücks oder wenn eine Baubewilligung erteilt
worden ist. Die Abgabe wird somit nicht schon bei Inkrafttreten der Pla-
nungsmassnahme fällig, sondern erst dann wenn der Grundeigentümer ei-
nen Nutzen aus seinem Grundstück zieht. In der Regel verfügt der Grund-
eigentümer dann auch über die finanziellen Mittel, um die Abgabe zu be-
gleichen.
5.3.
§ 28b Abs. 1 BauG sieht vor, dass der Gemeinderat aufgrund von Schät-
zungen durch das kantonale Steueramt bei der öffentlichen Auflage des
Nutzungsplanentwurfs über die voraussichtliche Höhe der Abgabe orien-
tiert. In der Botschaft zur Teilrevision des BauG wurde diese Bestimmung
nicht kommentiert. Wie aus der Vernehmlassung der Rechtsabteilung des
BVU hervorgeht, wurde diese Informationspflicht erst auf Anregung der vor-
beratenden grossrätlichen Kommission nachträglich in den Entwurf aufge-
nommen. Der Sinn der Informationspflicht gemäss § 28b Abs. 1 BauG be-
steht wohl vor allem darin, dass der betroffene Grundeigentümer möglichst
früh über die zu leistende Mehrwertabgabe in Kenntnis gesetzt wird und
dass er eine Vorstellung davon bekommt, wie hoch diese ungefähr ausfal-
len wird. Die Mehrwertabgabe wird dann zu einem späteren Zeitpunkt ver-
fügt, nämlich sobald der Nutzungsplan genehmigt und anwendbar ist. In
§ 28b Abs. 1 BauG ist zudem ausdrücklich festgehalten, dass für die Fest-
legung der Höhe der Abgabe und die Bestimmung der abgabepflichtigen
Personen der Zeitpunkt der Genehmigung massgebend ist. Der Orientie-
rung gemäss dem ersten Satz von § 28b Abs. 1 BauG kommt somit rein
informativer Charakter zu und es wird damit noch nichts definitiv festge-
setzt. Auch der Zeitpunkt dieser Orientierung hat keine Wirkung für die spä-
tere Verfügung der definitiven Abgabe – zwischen der Bekanntgabe mit der
Auflage des Nutzungsplans und der definitiven Fixierung mit der kantonal-
rechtlichen Genehmigung desselben kann bekanntlich einige Zeit verstrei-
chen.

- 10 -
5.4.
Die Informationspflicht gemäss § 28b Abs. 1 BauG soll sicherstellen, dass
die betroffenen Grundeigentümer zu einem möglichst frühen Zeitpunkt über
die voraussichtliche Höhe der Mehrwertabgabe in Kenntnis gesetzt wer-
den. Wie bereits in Erw. 5.3. erwähnt, haben die entsprechenden Angaben
keine definitive Wirkung. Unter Berücksichtigung der gesamten Umstände
ist der Informationspflicht gemäss § 28b Abs. 1 BauG daher nur Ordnungs-
charakter zuzuschreiben.
Nach den Ausführungen der Beschwerdegegnerin hätte sich die Beschwer-
deführerin im Zeitpunkt der ersten Information zur voraussichtlichen Höhe
der Mehrwertabgabe noch gegen den Nutzungsplan wehren können. Es
kann nicht sein, dass im Mehrwertausgleichsverfahren verpasste Rügen
gegen das Planungsverfahrens nachgeholt werden könnten.
5.5.
Die Beschwerdeführerin vertritt den Standpunkt, dass die Verletzung der
Informationspflicht gemäss § 28b Abs. 1 BauG eine Rechtsfolge nach sich
ziehen müsse und diese habe darin zu bestehen, dass der Anspruch auf
eine Mehrwertabgabe verwirke (Erw. 4.1.). Sie verlangt somit, dass die Ver-
letzung einer Bestimmung mit reinem Ordnungscharakter (Erw. 5.4.), zur
Verwirkung der Mehrwertabgabe führt, so dass die Abgabe gar nicht mehr
erhoben werden kann. Die geforderte Verwirkung wäre eine massive Sank-
tion und stünde sachlich nicht in einem angemessenen Verhältnis zu Sinn
und Zweck der Informationspflicht gemäss § 28b Abs. 1 BauG. Hätte der
Gesetzgeber aber im Fall der Verletzung der Informationspflicht dennoch
eine solch schwerwiegende Rechtsfolge vorsehen wollen, hätte er diese im
Gesetz verankern müssen.
Umgekehrt könnten die Gemeinden die bundesrechtliche Mehrwertabga-
bepflicht ganz einfach unterlaufen, indem sie bewusst die Informations-
pflicht nicht einhielten, wenn die Einhaltung der Informationspflicht gemäss
§ 28b Abs. 1 BauG Gültigkeitserfordernis für die Abgabeerhebung wäre.
Das wiederum kann nicht Sinn und Zweck dieser Bestimmung sein.
Die beiden gesetzgeberischen Überlegungen sprechen dafür, dass die Be-
stimmung gemäss § 28b Abs. 1 BauG blosse Ordnungsfunktion hat.
6.
6.1.
Schliesslich lässt der Beschwerdeführer noch geltend machen, die Situa-
tion sei vergleichbar mit einem Beitragsplan im Sinne von § 35 BauG, wel-
cher erst nach Baubeginn einer beitragspflichtigen Strasse öffentlich auf-
gelegt werde. Auch dort seien die Abgaben verwirkt, falls die öffentliche
Auflage des Beitragsplans verspätet erfolgt sei. Beim Beitragsplan gehe es

- 11 -
ebenfalls darum, den Beitragspflichtigen zu schützen und ihm die Möglich-
keit zu geben, sich in vollem Bewusstsein aller Umstände gegen die Er-
schliessungsanlage zu wehren. Anders als bei der Erschliessungsabgabe
seien die Pflicht und der Zeitpunkt der Information über die voraussichtliche
Mehrwertabgabe in § 28b Abs. 1 BauG gesetzlich genau definiert.
6.2.
Die Rechtsabteilung des BVU macht in ihrer Vernehmlassung vom
30. August 2019 geltend, dass die Rechtslage bei der Erhebung von Stras-
senbaubeiträgen eine andere sei, als hier bei der Erhebung der Mehr-
wertabgabe. Die Mehrwertabgabepflicht entstehe erst, nachdem der Kan-
ton die Planung genehmigt habe. Vor diesem Zeitpunkt (also bevor der
Rechtsanspruch entstanden sei), sei eine Verwirkung gar nicht möglich.
6.3.
6.3.1.
Die Beschwerdeführerin führt in der Beschwerde vom 2. Juli 2019 als Ver-
gleich das Vorgehen bei den Erschliessungsbeiträgen gemäss § 34 BauG
an. Nach § 34 Abs. 1 BauG sind die Gemeinden verpflichtet, von den
Grundeigentümern Beiträge an die Kosten der Erstellung und Änderung
von Strassen zu erheben. Die entsprechenden Beiträge für alle Grundstü-
cke, welche durch das Erschliessungswerk einen wirtschaftlichen Sonder-
vorteil erfahren, werden in einem Beitragsplan festgelegt (§ 35 Abs. 1
BauG). Der Beitragsplan ist somit eine Summe von einzelnen Verfügungen
(Andreas Baumann/Ralph van den Bergh/Martin Gossweiler/Christian
Häuptli/Erika Häuptli-Schwaller/Verena Sommerhalder Forestier, Kom-
mentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013 [nachfolgend Bau-
gesetzkommentar], § 35 BauG N 1, mit weiteren Hinweisen). Der Beitrags-
plan ist während 30 Tagen öffentlich aufzulegen. Während dieser Auflage-
frist können die betroffenen Grundeigentümer Einsprache gegen den Bei-
tragsplan erheben. Grundsätzlich hat diese öffentliche Auflage vor dem
Start der Bauarbeiten zu beginnen, andernfalls ist jeder einzelne betroffene
Grundeigentümer berechtigt, einspracheweise die Verwirkung des ihm ge-
genüber festgesetzten Beitragsanspruch geltend zu machen (AGVE 2015
S. 251 ff.; AGVE 2010 S. 127 ff.).
6.3.2.
Wie oben (Erw. 6.3.1.) erläutert wurde, hat ein Grundeigentümer Erschlies-
sungsbeiträge zu leisten, weil sein Grundstück durch den Bau eines öffent-
lichen Erschliessungswerks einen wirtschaftlichen Sondervorteil erfährt.
Die kommunalen Reglemente sehen meist vor, dass die Zahlungspflicht für
Erschliessungsbeiträge mit Beginn der öffentlichen Auflage des Beitrags-
plans entsteht und diese frühestens mit Baubeginn der Anlage fällig wer-
den. Die Fälligkeit wird in der Regel im Beitragsplan selber bestimmt. Diese
Regelung ist auch im online publizierten kantonalen Musterreglement zur

- 12 -
Finanzierung von Erschliessungsanlagen so vorgesehen (Version Novem-
ber 2016). Die Zahlungspflicht entsteht somit unmittelbar zu jenem Zeit-
punkt, in welchem der Betroffene durch den öffentlich aufliegenden Bei-
tragsplan über die Höhe der Erschliessungsbeiträge informiert wird. Ergreift
der betroffene Grundeigentümer während der öffentlichen Auflage des Bei-
tragsplan kein Rechtsmittel, erwächst der Beitrag in Rechtskraft und er hat
diesen im Normalfall in nahem zeitlichen Abstand zu bezahlen.
Bei der Mehrwertabgabe verhält es sich anders. Hier ist, wie bereits aus-
geführt wurde (Erw. 5.3.), in einem ersten Schritt während der öffentlichen
Auflage des Nutzungsplans über die voraussichtliche Höhe der Abgabe,
gestützt auf eine Schätzung des kantonalen Steueramts, zu orientieren. Im
Unterschied zur öffentlichen Auflage des Beitragsplans begründet die öf-
fentliche Auflage des Nutzungsplans in Bezug auf die Mehrwertabgabe
noch keine Zahlungspflicht. Auch die definitive Höhe wird erst zu einem
späteren Zeitpunkt verfügt (§ 28b Abs. 1 BauG). Im Weiteren ist festzuhal-
ten, dass die Mehrwertabgabe erst bei Veräusserung des Grundstücks
oder wenn eine Baubewilligung erteilt worden ist, bezogen wird. Sie wird
also erst fällig, wenn der betroffene Grundeigentümer den Mehrwert reali-
siert. Auch in diesem Punkt besteht ein Unterschied zum Beitragsplan. Er-
schliessungsbeiträge werden fällig unabhängig davon, ob der betroffene
Grundeigentümer das Grundstück baulich nutzt und das Potenzial des wirt-
schaftlichen Sondervorteils ausschöpft oder eben nicht.
Die Mehrwertabgabe unterscheidet sich somit von ihrem Sinn und Zweck,
aber auch von ihrer Ausgestaltung her wesentlich von den Erschliessungs-
beiträgen. Aus diesem Grund kann die Rechtsprechung betr. Verwirkungs-
folge bei verspäteter öffentlicher Auflage von Baubeiträgen nicht auf die
Mehrwertabgaben übertragen werden. Anders als die Informationspflicht
gemäss § 28b Abs. 1 BauG hat die öffentliche Auflage des Beitragsplans
unmittelbare Auswirkungen auf den betroffenen Grundeigentümer. Das
Schutzbedürfnis des betroffenen Grundeigentümers dürfte im Rahmen der
öffentlichen Auflage des Beitragsplans daher höher zu werten sein, als das-
jenige im Rahmen der Informationspflicht gemäss § 28b Abs. 1 BauG.
7.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Informationspflicht gemäss
§ 28b Abs. 1 BauG Ordnungscharakter zuzuschreiben ist. Eine Unterlas-
sung der Orientierung nach dieser Bestimmung bewirkt nicht automatisch
die Aufhebung der Mehrwertabgabe (Erw. 5.4.). Im Weiteren ist festzuhal-
ten, dass sich die Mehrwertabgabe in Sinn und Zweck, aber auch von ihrer
Ausgestaltung her wesentlich von den Erschliessungsbeiträgen unterschei-
det. Daher kann aus der Rechtsprechung betreffend die Verwirkungsfolge
bei verspäteter öffentlicher Auflage vom Beitragsplan nichts für die Mehr-
wertabgaben abgeleitet werden.

- 13 -
8.
8.1.
Abschliessend sind die Verfahrenskosten zu verlegen. Sie werden den Par-
teien in der Regel nach Ausgang des Verfahrens auferlegt (§ 31 Abs. 2
VRPG). Die Beschwerdeführerin unterliegt, weshalb sie die Kosten zu
übernehmen hat. Der von ihr geleistete Kostenvorschuss wird angerechnet.
8.2.
Die Parteikosten werden in der Regel nach demselben Schlüssel verteilt
wie die Verfahrenskosten. Ein Parteikostenersatz ist mangels anwaltlicher
Vertretung der Beschwerdegegnerin nicht geschuldet (§ 32 Abs. 2 VRPG
in Verbindung mit § 29 VRPG). Auch der Beigeladene ist nicht anwaltlich
vertreten und hat daher keinen Anspruch auf Ersatz der Parteikosten.
Das Gericht erkennt:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus einer Staatsgebühre von
Fr. 8'800.00, der Kanzleigebühr von Fr. 180.00 und den Auslagen von
Fr. 150.00, zusammen Fr. 9'130.00, sind von der Beschwerdeführerin zu
bezahlen.
Nach Verrechnung mit dem Kostenvorschuss von Fr. 8'800.00 hat sie noch
Fr. 330.00 zu bezahlen.
3.
Es werden keine Parteikosten ersetzt.
Zustellung
- Beschwerdeführerin (Vertreter, 2)
- Beschwerdegegnerin
- Beigeladener
Mitteilung
- Mitwirkende Fachrichterin/Mitwirkender Fachrichter
- Gerichtskasse (intern)

- 14 -
Rechtsmittelbelehrung Verwaltungsgerichtsbeschwerde
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde
beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, obere Vorstadt 40, 5001
Aarau, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit
dem 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom
18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde-
schrift muss einen Antrag, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Be-
gründung enthalten. Beweismittel sind anzugeben. Der angefochtene Ent-
scheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (§§ 28
und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG;
SAR 271.200] vom 4. Dezember 2007] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1
der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO; SR 272] vom 19. Dezem-
ber 2008).
Aarau, 18. März 2020
Spezialverwaltungsgericht
Kausalabgaben und Enteignungen
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:
E. Hauller M. Kottmann-Kohler