ag_spezialverwaltungsgericht · 3-RV.2021.135 · 2022-09-22 · de
Spezialverwaltungsgericht / Abteilung Steuern — 3-RV.2021.135


Spezialverwaltungsgericht
Steuern
3-RV.2021.135
P 122
Urteil vom 22. September 2022
Besetzung Präsident Fischer
Richter Mazzocco
Richter Schorno
Gerichtsschreiber Fäs
Rekurrentin A._____
Gegenstand Einspracheentscheid der Steuerkommission Q._____
vom 23. Juni 2021
betreffend Grundstückgewinnsteuer 2018

- 2 -
Das Gericht entnimmt den Akten:
1.
Mit Kaufvertrag vom 7. September 2018 verkaufte A. die Liegenschaft GB
Q. Nr. aaa, Plan-Nr. B, 1'366 m2, Strasse, Weg, Acker, Wiese, Weide, zum
Preis von CHF 1'225'000.00, wovon CHF 87'500.00 aufschiebend bedingt,
an die C. AG.
2.
Mit Verfügung vom 11. Januar 2021 veranlagte die Steuerkommission Q.
A. für einen im Jahr 2018 erzielten steuerbaren Grundstückgewinn von
CHF 854'645.00 bei einer Besitzesdauer von 72 Jahren und einem
Steuersatz von 5 % zu einer Grundstückgewinnsteuer von CHF 42'732.00.
Dieser Veranlagung liegen ein Veräusserungserlös von CHF 1'137'500.00,
ein Erwerbspreis von CHF 28'034.00 sowie Aufwendungen von CHF
254'821.00 zugrunde.
3.
Gegen die Verfügung vom 11. Januar 2021 (Versand am 25. Januar 2021)
erhob A. mit Schreiben vom 23. Februar 2021 Einsprache und stellte
folgenden Antrag:
"Die Steuerkommission wolle explizit für den vorliegenden Fall darlegen, wa-
rum die Zahlung von Fr. 133'957.- im Rahmen der Erbteilung eine steuerauf-
schiebende Veräusserung nach § 97 a) darstellt."
4.
Mit Entscheid vom 23. Juni 2021 wies die Steuerkommission Q. die
Einsprache ab.
5.
Den Einspracheentscheid vom 23. Juni 2021 (Zustellung am 28. Juni 2021)
hat A. – unter Berücksichtigung des Fristenstillstands vom 15. Juli bis und
mit dem 15. August 2021 – mit rechtzeitigem Rekurs vom 23. August 2021
(Postaufgabe am 25. August 2021) an das Spezialverwaltungsgericht, Ab-
teilung Steuern, weitergezogen. Sie stellt folgenden Antrag:
"Das Spezialverwaltungsgericht wolle entscheiden, dass es sich im vorliegen-
den Fall gemäss Bundesgesetz der Steuerharmonisierung (StHG) Art. 12, Ab-
satz 3, Buchstabe c um eine Landumlegung der Quartierplanung handelt und
der Betrag von Fr. 133'957.- steuerlich über die damals noch bestehende Er-
bengemeinschaft abgerechnet wurde."
Auf die Begründung wird, soweit für die Entscheidung erforderlich, in den
Erwägungen eingegangen.

- 3 -
6.
Die Steuerkommission Q. und das Kantonale Steueramt beantragen die
Abweisung des Rekurses.
7.
A. hat keine Replik erstattet.

- 4 -
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Der vorliegende Rekurs betrifft eine Grundstückgewinnsteuer 2018. Mass-
gebend für die Beurteilung ist das Steuergesetz vom 15. Dezember 1998
(StG).
2.
2.1.
Mit Kaufvertrag vom 7. September 2018 verkaufte die Rekurrentin die Lie-
genschaft GB Q. Nr. aaa, Plan-Nr. B, 1'366 m2, Strasse, Weg, Acker,
Wiese, Weide, zum Preis von CHF 1'225'000.00, wovon CHF 87'500.00
aufschiebend bedingt, an die C. AG. Der Vater der Rekurrentin, D.
(geboren Jahr), hatte diese Liegenschaft am 10. Februar 1947 für CHF
28'034.00 erworben (vgl. Veranlagungsverfügung und Steuererklärung
"Grundstückgewinne").
2.2.
2.2.1.
Gemäss Aufstellung vom 16. Oktober 1993, welche Teil der Vereinbarung
vom 6. November 1993 zwischen den Mitgliedern der Erbengemeinschaft
D. und E. ist, übernahm die Rekurrentin per 31. Dezember 1993 von der
Erbengemeinschaft vom Land K sowie S. folgende Parzellen:
Parz. Nr. Fläche Übernahmepreis Erbanteil Ausgleichs-
m2 zahlung
(Land K)
bbb 715 195'000
aaa 450 165'000
ccc 216
ddd 1'040 375'000
2'421 735'000 500'000 235'000
(Land S.)
eee 647 200'000 0 200'000
fff
Die Ausgleichszahlung für die Parzellen ccc, bbb und aaa betrug gemäss
übereinstimmender Auffassung der Parteien anteilsmässig
CHF 133'957.00 (vgl. Einspracheentscheid und Steuererklärung "Grund-
stückgewinne").
2.2.2.
Ziffer 1 der Vereinbarung vom 6. November 1993 lautet wie folgt:

- 5 -
"Mit der per 31.12.93 erfolgenden Landübernahme (gemäss Aufstellung vom
16.10.93, Land K, S., I) und nach Leistung der Zahlungen von total Fr.
925'000.-- sind alle Forderungen und Ausgleichsansprüche der einzelnen
Erben abgegolten."
2.2.3.
Die Parzellen ccc, bbb und aaa wurden vor dem Verkauf an die C. AG bzw.
im Jahr 2014 zur Parzelle aaa vereinigt.
2.3.
Die Vorinstanz ging von einem im Jahr 2018 aus der Veräusserung der
Parzelle aaa erzielten Erlös von CHF 1'137'500.00, einem Erwerbspreis
von CHF 28'034.00 und Aufwendungen von CHF 254'821.00 aus.
3.
3.1.
Gewinne aus der Veräusserung von im Kanton gelegenen Grundstücken
oder Anteilen an solchen unterliegen der Grundstückgewinnsteuer (§ 95
Abs. 1 StG). Der Grundstückgewinn ist der Betrag, um den der Erlös die
Anlagekosten übersteigt (§ 101 Abs. 1 StG). Steuerpflichtig ist die ver-
äussernde Person (§ 100 Abs. 1 StG).
3.2.
Die Anlagekosten setzen sich aus dem Erwerbspreis (§ 103 StG) und den
Aufwendungen (§ 104 StG) zusammen.
3.3.
Der Erwerbspreis entspricht dem öffentlich beurkundeten Kaufpreis und al-
len weiteren Leistungen (§ 103 Abs. 1 erster Teilsatz StG). Der Erwerbs-
preis ist jedoch nicht massgebend, soweit das Grundstück durch eine steu-
eraufschiebende Veräusserung oder Ersatzbeschaffung erworben worden
ist. In solchen Fällen ist jener Erwerbspreis massgebend, welcher der letz-
ten steuerbegründenden Veräusserung (Grundstückgewinn-, Gewinn- oder
Einkommenssteuer) zu Grunde lag (§ 103 Abs. 2 StG).
3.4.
Gemäss § 104 Abs. 1 lit. c StG können Kosten, die mit dem Erwerb und
der Veräusserung des Grundstückes verbunden sind, als anrechenbare
Aufwendungen vom Veräusserungserlös abgezogen werden.
3.5.
Die Steuer wird in Prozenten des steuerbaren Grundstückgewinnes be-
rechnet. Der Tarif richtet sich nach der Besitzesdauer (vgl. § 109 StG). Ist
das Grundstück auf Grund einer steueraufschiebenden Veräusserung er-
worben worden, wird die Besitzesdauer ab der letzten steuerbegründenden

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Veräusserung (Grundstückgewinn-, Gewinn- oder Einkommenssteuer oder
gleichartige ausserkantonale Steuer) berechnet (§ 110 Abs. 2 Satz 1 StG).
4.
4.1.
Strittig ist vorliegend einzig, ob – zusätzlich zu den von der Vorinstanz zu-
gelassenen – weitere Aufwendungen von CHF 133'957.00 anrechenbar
sind.
4.2.
Die Vorinstanz führt aus, dass die Rekurrentin die heutige Parzelle aaa im
Rahmen einer Erbteilung im Jahr 1993 erworben habe. Eine Grundstück-
gewinnsteuer sei damals nicht erhoben worden, da es sich bei der Erbtei-
lung gemäss § 97 Abs. 1 lit. a StG um einen steueraufschiebenden Tatbe-
stand handle. Die Anrechnung von im Rahmen eines steueraufschieben-
den Erwerbs angefallenen Kosten sei systemwidrig, weil dann entgegen
§ 103 Abs. 2 StG im Ergebnis nicht der Erwerbspreis der letzten steuerbe-
gründenden Veräusserung, sondern derjenige des steueraufschiebenden
Erwerbs berücksichtigt würde. Die im Jahr 1993 für die heutige Parzelle
aaa bezahlte Ausgleichszahlung von CHF 133'957.00 falle daher nicht un-
ter § 103 StG. Ebenso wenig lasse sich diese Ausgleichszahlung unter
§ 104 Abs. 1 lit. c StG subsumieren, da darunter nicht die Kosten im Zu-
sammenhang mit einem Steueraufschub (Erbteilung im Jahr 1993), son-
dern nur jene für den vorangehenden steuerbegründenden Erwerb (Kauf
der heutigen Parzelle aaa im Jahr 1947) fielen (vgl. Einspracheentscheid).
4.3.
Die Rekurrentin ist der Meinung, dass es sich beim im Verhältnis zum Erb-
anteil im Jahr 1993 für die Parzellen ccc, bbb und aaa bezahlten an-
teilsmässigen Aufgeld von CHF 133'957.00 um Aufwendungen im Sinne
von § 104 Abs. 1 lit. c StG handle.
5.
5.1.
Nachfolgend ist zu prüfen, ob der Erwerb der Parzellen ccc, bbb und aaa
durch die Rekurrentin im Jahr 1993 einen steueraufschiebenden Tat-
bestand darstellte.
5.2.
5.2.1.
Im Jahr 1993 war das Steuergesetz vom 13. Dezember 1983 (aStG) in
Kraft. Gemäss § 79 Abs. 2 aStG wurde ab Beginn des 30. Besitzesjahres
keine Grundstückgewinnsteuer mehr erhoben. Das aStG wurde mit dem
Inkrafttreten des StG per 1. Januar 2001 aufgehoben (§ 259 Abs. 1 lit. a
StG i.V.m. § 276 Abs. 1 StG). Mit dem Rechtswechsel entfiel die Steuer-
freiheit der Grundstückgewinne nach 30 Jahren Besitzesdauer. Nach § 109

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StG ist ab dem 25. Besitzesjahr eine Steuer von 5 % des steuerbaren
Grundstückgewinns geschuldet (sog. Endlostarif).
5.2.2.
Übergangsrechtlich sehen sowohl das aStG in § 195 Abs. 1 aStG als auch
das StG in § 272 Abs. 1 StG nur vor, dass Veräusserungen, welche nach
dem Inkrafttreten des neuen Rechts öffentlich beurkundet worden sind,
dem neuen Recht unterstehen. Mehr ist nicht geregelt. Das aargauische
Verwaltungsgericht hat im VGE vom 2. Dezember 2009 (WBE.2009.156)
und im VGE vom 14. November 2012 (WBE.2012.109/WBE.2012.110)
dazu ausgeführt, das Vorliegen von Steueraufschubtatbeständen vor
Inkrafttreten des StG sei grundsätzlich nach dem zur Zeit des in Frage
stehenden Vorgangs geltenden Recht zu beurteilen. Zum gleichen Schluss
kam das Bundesgericht im Urteil vom 20. Juli 2010 (2C_ 797/2009) im
Hinblick auf die zeitliche Anwendbarkeit von Art. 12 Abs. 3 lit. a des
Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der
direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG).
5.3.
Vorliegend kommt demnach der im Jahr 1993 geltende § 69 Abs. 1 lit. b
aStG zur Anwendung, wonach die Besteuerung bei Veräusserungen im Zu-
sammenhang mit Erbvorbezug oder Erbgang (Erbfolge, Erbteilung, Ver-
mächtnis) unter gesetzlichen Erben aufgeschoben wird. § 69 Abs. 1 lit. b
aStG ist hinsichtlich Erbgang – abgesehen vom Zusatz "unter gesetzlichen
Erben" – identisch mit § 97 Abs. 1 lit. a StG und Art. 12 Abs. 3 lit. a StHG,
weshalb auch auf die Lehre und Rechtsprechung zu letzteren Bestimmun-
gen abgestellt werden kann.
5.4.
Steuerrechtlich umfasst der Erbgang die Erbfolge (Erwerb der Erbschaft
mit Aktiven und Passiven, Art. 560-579 des Schweizerischen Zivilgesetz-
buchs vom 10. Dezember 1907 [ZGB]), die Erbteilung (Art. 602-640 ZGB)
sowie die Ausrichtung von Vermächtnissen (Art. 562 ZGB). Jede Handän-
derung, die ihren Ursprung in der Erbfolge hat, bewirkt einen Steuerauf-
schub, namentlich die Erbteilung. Erbteilung ist die Umwandlung des Ge-
samteigentums der in einer Zwangsgemeinschaft zusammengeschlosse-
nen Erben in deren Einzeleigentum durch Zuweisung von Nachlasswerten
in natura unter Anrechnung auf die einzelnen Erbschaftsquoten. Die Art
und Weise der Teilung ist für den Steueraufschub ohne weitere Bedeutung.
Ob der Erbe das Grundstück an einer öffentlichen Steigerung erwirbt, es
auf Anrechnung an seinen Erbteil unentgeltlich übernimmt oder ob er seine
Miterben auskaufen muss und es damit bei einzelnen Erben zur tatsächli-
chen Realisierung (eines Teils) des Grundstückgewinns kommt, spielt dem-
nach keine Rolle. Entscheidendes Kriterium ist vielmehr, ob Rechtsnach-
folger der Erbengemeinschaft ein Erbe – dann Steueraufschub – oder ein
Dritter ist (vgl. Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 4. Auflage, Muri-

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Bern 2015, § 97 StG N 11 und 13; VGE vom 5. Juli 2007
[WBE.2007.58,59]).
5.5.
Das aargauische Verwaltungsgericht hat im Jahr 2012 die Veräusserung
eines Grundstückes im Jahr 2006 grundstückgewinnsteuerrechtlich beur-
teilt, wobei das Grundstück im Rahmen eines Erbvorbezuges im Jahr 1979
erworben worden war. Dabei betrug die der Erwerberin im Zeitpunkt des
Erbvorbezuges im Jahr 1979 anrechenbare Besitzesdauer mehr als zehn
Jahre. Im Hinblick auf das Zusammenspiel des Steueraufschubes nach § 2
Abs. 2 des Gesetzes über die Grundstückgewinnsteuer vom 22. Januar
1962 (aGStG; in Kraft bis am 31. Dezember 1984) infolge des Erbvorbezu-
ges mit der Steuerfreiheit nach § 12 Abs. 2 aGStG aufgrund der Besitzes-
dauer von mehr als zehn Jahren im Jahr 1979 hat das Verwaltungsgericht
Folgendes festgehalten (VGE vom 14. November 2012
[WBE.2012.109/WBE.2012.110]):
"An diesem Ergebnis ändert weiter auch nichts, dass der Vater der inzwischen
verstorbenen Ehefrau F. beim Erbvorbezug im Jahr 1979, hätte es sich bei
dabei um eine Veräusserung im Sinne des aGStG gehandelt, für diese nicht
grundstückgewinnsteuerpflichtig gewesen wäre, da gemäss § 12 Abs. 2
aGStG nach einer Besitzesdauer von mehr als zehn Jahren eine Grundstück-
gewinnsteuer entfiel. Handelte es sich nämlich wie dargelegt beim Rechtsge-
schäft im Jahr 1979 nach damals geltendem Recht im grundstückgewinnsteu-
errechtlichen Sinn gerade nicht um eine Veräusserung (sondern um einen
Steueraufschubtatbestand), so fällt es auch ausser Betracht, den Erbvorbe-
zug an F. und seine inzwischen verstorbene Ehefrau im Jahr 1979 bei der
Bemessung der Grundstückgewinnsteuer aus dem Verkauf im Jahr 2006 (im
Rahmen der Bestimmung der Anlagekosten) doch als grundstückgewinnsteu-
errechtliche Veräusserung zu betrachten."
Diese Rechtsprechung gilt analog auch für das Verhältnis zwischen § 69
Abs. 1 lit. b aStG und § 79 Abs. 2 aStG. Der Steueraufschubtatbestand
nach § 69 Abs. 1 lit. b aStG bewirkt demnach auch dann eine Verlängerung
der Besitzesdauer, wenn bei einer Handänderung aufgrund einer Besitzes-
dauer von mehr als 30 Jahren gestützt auf § 79 Abs. 2 aStG keine Grund-
stückgewinnsteuer geschuldet ist.
5.6.
5.6.1.
Aus der Vereinbarung vom 6. November 1993 zwischen den Mitgliedern
der Erbengemeinschaft D. und E. geht unzweideutig hervor, dass der
Rekurrentin im Rahmen der Erbteilung vom Land K per 31. Dezember 1993
die Parzellen ccc, bbb, aaa und ddd im Wert von insgesamt CHF
735'000.00 zugewiesen wurden, wovon CHF 500'000.00 unter Anrechnung
an ihren Erbteil (E. 2.2.1. und 2.2.2.). Im Weiteren hält diese Vereinbarung
unmissverständlich fest, dass die Rekurrentin an ihre Geschwister, die

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gesetzlichen Miterben von D. und E., für die übernommenen Parzellen ccc,
bbb, aaa und ddd eine Ausgleichszahlung von CHF 235'000.00 leisten
musste (Differenz zwischen dem Wert der ihr zugewiesenen Parzellen ccc,
bbb, aaa und ddd von CHF 735'000.00 und ihrem Erbanteil von
CHF 500'000.00 [E. 2.2.1. und 2.2.2.]). Die Rekurrentin erwarb daher die
Parzellen ccc, bbb und aaa im Wert von CHF 360'000.00 im Rahmen einer
Erbteilung per 31. Dezember 1993, wovon anteilsmässig CHF 226'043.00
gegen Anrechnung an ihren Erbteil sowie CHF 133'957.00 gegen eine
Ausgleichszahlung.
5.6.2.
Soweit die Rekurrentin sinngemäss bestreitet, dass es sich bei der Zahlung
von CHF 133'957.00 um eine erbrechtliche Ausgleichszahlung handle,
kann ihr nicht gefolgt werden. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtspre-
chung liegt eine erbrechtliche Ausgleichszahlung vor, wenn die einem Er-
ben zugeteilten Erbschaftssachen wertmässig dessen Erbteil überschrei-
ten, so dass dieser einen Ausgleich an die übrigen Erben zu leisten hat
(Bundesgerichtsurteil vom 8. Dezember 2003 [5C.214/2003] E. 4.1). Genau
dies ist vorliegend der Fall, musste die Rekurrentin doch für die Parzellen
ccc, bbb und aaa anteilsmässig eine Ausgleichszahlung von
CHF 133'957.00 leisten, da der Wert dieser Parzellen von CHF 360'000.00
ihren anteilsmässigen Erbanteil von CHF 226'043.00 überschritt. Im Weite-
ren vermag der Umstand, dass die Ausgleichszahlung für die Ablösung ei-
ner Hypothek verwendet wurde, an deren rechtlichen Qualifikation nichts
zu ändern.
5.6.3.
Der durch die Rekurrentin im Rahmen der Erbteilung erfolgte Erwerb der
Parzellen ccc, bbb und aaa im Jahr 1993 stellt gemäss dem klaren Wortlaut
von § 69 Abs. 1 lit. b aStG einen steueraufschiebenden Tatbestand dar.
Die Vorinstanz ging diesbezüglich daher zu Recht von einem Aufschub der
Grundstückgewinnsteuer infolge Erbteilung aus. Daran ändert nach der
zitierten Rechtsprechung die in § 79 Abs. 2 aStG vorgesehene
Steuerfreiheit ab Beginn des 30. Besitzesjahres nichts.
6.
6.1.
Die Rekurrentin macht geltend, dass sie die Parzellen ccc, bbb und aaa im
Rahmen einer Landumlegung zwecks Quartierplanung gemäss Art. 12
Abs. 3 lit. c StHG erworben habe. Der Steueraufschub gemäss dieser Be-
stimmung werde nur gewährt, sofern keine zusätzlichen Ausgleichszahlun-
gen entrichtet würden. Sobald noch ein Aufgeld bezahlt werde, unterliege
dieses der Besteuerung. Die Zahlung über CHF 133'957.00 stelle ein sol-
ches Aufgeld dar, welches über die damals noch bestehende Erben-
gemeinschaft abgerechnet worden sei.

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6.2.
Das Steuerrekursgericht (heute: Spezialverwaltungsgericht) führt im Urteil
vom 24. März 2011 (3-RV.2009.61) zum Steueraufschub bei
Landumlegungen gemäss § 97 Abs. 1 lit. d StG / Art. 12 Abs. 3 lit. c StHG
Folgendes aus:
"4.
4.1.
Gemäss § 97 Abs. 1 lit. d StG wird die Besteuerung aufgeschoben bei Land-
umlegungen zwecks Güterzusammenlegung, Quartierplanung, Grenzbereini-
gung, Abrundung landwirtschaftlicher Heimwesen sowie bei Landumlegungen
im Enteignungsverfahren oder drohender Enteignung.
§ 97 Abs. 1 lit. d StG verwendet Begriffe, die aus dem Baurecht stammen. Er
lehnt sich an die §§ 172 ff. des Baugesetzes (aBauG) vom 2. Februar 1971
bzw. §§ 72 ff. des Baugesetzes (BauG) vom 19. Januar 1993 an. Gemäss
§ 172 Abs. 1 aBauG bestehen Landumlegungen im Zusammenlegen und
Neuverteilen von Grundstücken in Baugebieten. Sie haben zum Ziel, zweck-
mässige Grundlagen für die Ortsplanung und die Erschliessung zu schaffen.
Grenzbereinigungen bestehen in der zweckmässigen Neufestsetzung von
Grundstücksgrenzen. Beiden Vorgängen ist gemeinsam, dass sie das einbe-
zogene Land besser nutzbar machen sollen (E. Zimmerlin, Baugesetz des
Kantons Aargau, Kommentar, Aarau 1985, § 172 aBauG N 2 und 7; vgl. Kom-
mentar zum Aargauer Steuergesetz, 3. Auflage, Muri-Bern 2009, § 97 StG N
30).
4.2.
4.2.1.
§ 97 Abs. 1 lit. d StG übernimmt wörtlich die Formulierung von Art. 12 Abs. 3
lit. c StHG. Gegenüber dem bisherigen § 69 Abs. 1 lit. e des bis Ende 2000
geltenden Steuergesetzes vom 13. Dezember 1983 (aStG) entfällt die Ein-
schränkung 'nach Massgabe des öffentlichen Rechts' bzw. 'von öffentlichem
Nutzen'. Der Botschaft des Regierungsrates des Kantons Aargau an den
Grossen Rat vom 19. August 1998 kann jedoch entnommen werden, dass
das bisherige Recht bezüglich des Steueraufschubes bei Landumlegungen
weitergeführt wird (S. 49). Es können also die Materalien zum § 69 Abs. 1 lit. e
aStG sowie die dazu ergangene Rechtsprechung herbeigezogen werden.
4.2.2.
Im regierungsrätlichen Entwurf zum aStG waren Güterzusammenlegungen,
Baulandumlegungen und Grenzbereinigungen in Anlehnung an § 2 Abs. 2 des
bisher geltenden Gesetzes vom 22. Januar 1962 über die Grundstückgewinn-
steuer (GStG) nur dann als Steueraufschubsgründe anerkannt worden, wenn
diese nach Massgabe des öffentlichen Rechts durchgeführt wurden. In der
grossrätlichen Kommission für die Schaffung des aStG wurde dann geltend
gemacht, dass die Bestimmung die Steuerpflichtigen zwinge, für unbestrittene
Baulandumlegungen und Grenzbereinigungen ein unnötiges öffentlich-recht-
liches Verfahren einzuleiten, nur um den Steueraufschub zu erhalten. Es
wurde jedoch gleichzeitig anerkannt, dass der gewöhnliche Tausch nicht als
Steueraufschub angesehen werden könne. Das Kantonale Steueramt wurde

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deshalb beauftragt, die Frage zu prüfen (Protokoll der 22. Sitzung vom
26. März 1982, S. 258). In seinem Arbeitspapier vom 19. April 1982 kam die-
ses zum Schluss, es sei zuzugestehen, dass das Abstellen auf das Kriterium
des öffentlich-rechtlichen Verfahrens sich im Einzelfall zu formalistisch aus-
wirken könne. Ein Steueraufschub solle deshalb auch dann gewährt werden,
wenn die Grenzbereinigung oder Baulandumlegung von 'öffentlichem Nutzen'
sei. Dies könne z.B. dann angenommen werden, wenn eine Landumlegung
oder Grenzbereinigung zu einer besseren Ausnützung des Baulandes führe,
wenn sie dem Gemeinwesen Erschliessungskosten erspare, wenn sie sich an
natürliche Grenzen anlege usw. Ein Indiz dafür könne auch das Mitwirken von
mehr als zwei Parteien sein. Diese Öffnung trage den tatsächlichen Gegeben-
heiten Rechnung. Sie nehme jedoch gleichzeitig Abgrenzungsprobleme in
Einzelfällen in Kauf. Die Grossratskommission für die Revision des Steuerge-
setzes stimmte diesem Arbeitspapier zu und genehmigte den neuen (bis Ende
2000 geltenden) Gesetzeswortlaut anlässlich ihrer Sitzung vom 4. Juni 1982
einstimmig (vgl. Protokoll der Grossratskommission für die Revision des Steu-
ergesetzes, 1. Lesung, S. 373; zum Ganzen vgl. RGE vom 6. November
1991, bestätigt durch AGVE 1992, S. 245 ff.).
4.3.
4.3.1.
Bei Landumlegungen wie Güterzusammenlegung, Quartierplanung, Grenz-
bereinigung etc. wird in der Regel geldmässig kein Gewinn realisiert. Dabei
tritt grundsätzlich ein Steueraufschub ein (Felix Richner/Walter Frei/Stefan
Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum harmonisierten Zürcher
Steuergesetz, 2. Auflage, Zürich 2006, § 216 III lit. c StG, N 210 ff.).
4.3.2.
Im Zusammenhang mit einem Umlegungsverfahren sind aber Entschädigun-
gen denkbar, da es oft unumgänglich ist, dass Minderzuteilungen erfolgen
oder die Neuzuteilungen für den Grundeigentümer besondere Nachteile ha-
ben, welche geldmässig auszugleichen sind (§ 77 Abs. 1 BauG). Eine Besteu-
erung dieser (zwingend geringfügigen [vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,
a.a.O., § 216 III lit. c StG, N 215 ff.]) Entschädigungen ist vom Gesetz nicht
vorgesehen, weshalb ein Steueraufschub (bis zur nächsten steuerbegründen-
den Veräusserung) eintritt.
Anders verhält es sich dagegen, wenn im Rahmen einer Landumlegung ein
Grundeigentümer vollständig ausgekauft und abgefunden wird oder die
Geldentschädigung nicht mehr von nur untergeordneter Bedeutung ist (§ 77
Abs. 2 BauG). Der Verkäufer realisiert hier den Gewinn wie bei einer gewöhn-
lichen Veräusserung und ist daher grundstückgewinnsteuerpflichtig (Kom-
mentar zum Aargauer Steuergesetz, a.a.O., § 97 StG N 35, mit Hinweisen).
Die Grundstückgewinnsteuer wird also nicht aufgeschoben, wenn die Hin-
gabe des Landes im Wesentlichen gegen Geldentschädigung erfolgt (Kom-
mentar zum Aargauer Steuergesetz, a.a.O., § 97 StG N 28, mit Hinweisen;
vgl. auch Markus Langenegger, Handbuch zur bernischen Grundstückge-
winnsteuer 2001, Muri/Bern 2002, Art. 132 StG N 12 f.).

- 12 -
Bei privaten Tauschgeschäften ist vom Standpunkt des Veräusserers aus zu
beurteilen, ob eine privilegierte Handänderung vorliegt. Hat er sein Grundver-
mögen im wesentlichen Umfang gegen Entschädigung preisgegeben
und/oder hat nicht sein eigenes Grundvermögen eine Umlegung erfahren,
greift ebensowenig eine Steuerbegünstigung ein (Richner/Frei/Kaufmann/
Meuter, a.a.O., § 216 III lit. c ZH StG, N 213)."
Diese Ausführungen sind auch für den vorliegenden Fall relevant. Ob ein
Steueraufschub infolge Landumlegung im Jahr 1993 erfolgte, ist allerdings
gestützt auf § 69 Abs. 1 lit. e aStG zu prüfen (E. 5.2.2.). Im Weiteren beur-
teilt sich die Frage einer Landumlegung im Jahr 1993 nach aBauG, welches
bis am 31. März 1994 in Kraft war.
6.3.
Die Rekurrentin erwarb die heutige Parzelle aaa im Jahr 1993 nicht im
Rahmen einer Landumlegung, denn im Jahr 1993 fanden diesbezüglich
kein Zusammenlegen und Neuverteilen von Grundstücken in Baugebieten
statt. Vielmehr gingen die Parzellen ccc, bbb und aaa per 31. Dezember
1993 vom Gesamteigentum der Erben von D. und E. in das Alleineigentum
der Rekurrentin über. Wie ausgeführt, fand dieser Vorgang im Rahmen
einer Erbteilung statt (E. 5.6.). Demzufolge handelt es sich bei der Zahlung
der Rekurrentin von CHF 133'957.00 an die übrigen Erben weder um eine
Geldentschädigung von nicht mehr nur untergeordneter Bedeutung im
Rahmen einer Landumlegung im Sinne von § 176 aBauG noch um eine
Entschädigung im wesentlichen Umfang im Rahmen eines privaten
Tauschgeschäfts mit Umlegung des Grundvermögens. Wie bereits
dargelegt, ist diese als erbrechtliche Ausgleichszahlung zu qualifizieren (E.
5.6.2.).
6.4.
Der Erwerb der Parzellen ccc, bbb und aaa im Rahmen der Erbteilung per
31. Dezember 1993 stellte einen steueraufschiebenden Tatbestand dar (E.
5.6.3.). Angesichts dessen trifft – entgegen den sinngemässen Ausfüh-
rungen der Rekurrentin – nicht zu, dass bei den übrigen Erben auf dieser
Ausgleichszahlung von CHF 133'957.00 eine Grundstückgewinnsteuer er-
hoben wurde. Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass die Erbengemein-
schaft nur ausnahmsweise besteuert wird (vgl. § 10 Abs. 2 StG). Diese
Voraussetzungen sind vorliegend nicht erfüllt. Steuerpflichtig sind die Er-
ben für ihren Anteil am Vermögen und Einkommen der Erbengemeinschaft
(vgl. § 10 Abs. 1 StG), wobei diese Grundsätze auch für die Grundstück-
gewinnsteuer gelten (vgl. § 10 StG; Kommentar zum Aargauer Steuer-
gesetz, a.a.O., § 10 StG N 2 und 5; RGE vom 26. August 2004
[RV.2004.50218]).

- 13 -
7.
7.1.
Die Rekurrentin ist der Ansicht, dass es sich bei der im Jahr 1993 geleiste-
ten Zahlung von CHF 133'957.00 um Kosten handle, welche gemäss § 104
Abs. 1 lit. c StG mit dem Erwerb der Grundstücke ccc, bbb und aaa
verbunden und als Aufwendungen anrechenbar seien.
7.2.
Das Spezialverwaltungsgericht hält zu dieser Frage im Urteil vom 23. Ja-
nuar 2014 (3-RV.2013.54) Folgendes fest:
"4.
Soweit der Rekurrent den im Rahmen der Erbteilung im Jahre 1978 für die
Parzelle Nr. …. angerechneten Preis von CHF 20'270.00 unter dem Titel
Erwerbskosten nach § 104 Abs. 1 lit. c StG in Abzug bringen will, dringt er
damit nicht durch. Die Anrechnung von im Rahmen eines steueraufschieben-
den Erwerbs angefallenen Kosten wäre systemwidrig, weil dann entgegen
§ 103 Abs. 2 StG im Ergebnis nicht der Erwerbspreis der letzten steuerbe-
gründenden Veräusserung, sondern derjenige des steueraufschiebenden Er-
werbs berücksichtigt würde. Mit Blick auf § 103 Abs. 2 StG ist demnach davon
auszugehen, dass mit den "Kosten, die mit dem Erwerb […] des Grundstücks
verbunden sind" in § 104 Abs. 1 lit. c StG nicht auch die Kosten für den steu-
eraufschiebenden, sondern lediglich diejenigen für den vorangehenden steu-
erbegründenden Erwerb gemeint sein können. Es wird denn auch in der
Rechtsprechung darauf hingewiesen, dass eine steueraufschiebende Han-
dänderung grundstückgewinnsteuerrechtlich wie nicht geschehen zu behan-
deln sei (vgl. LGVE 2008 II Nr. 27; LGVE 2005 II Nr. 26; BStPra XIX S. 271
ff.)."
Diese Rechtsprechung ist auch für den vorliegenden Fall relevant, zumal
sie mit jener des aargauischen Verwaltungsgerichts (VGE vom 14. Novem-
ber 2012 [WBE.2012.109/WBE.2012.110]) und des Bundesgerichts (Urteil
vom 17. November 2017 [2C_227/2017] = StR 2018 S. 170 ff.)
übereinstimmt. Gemäss letzterem Urteil lässt der durch Art. 12 Abs. 3 lit. a
StHG vorgeschriebene Steueraufschub im Falle von Eigentumswechsel
durch Erbgang den Kantonen bezüglich der Wahl der Anlagekosten keinen
Freiraum. Diese entsprechen zwangsläufig dem Wert der letzten
steuerbaren Handänderung, das heisst des Erwerbs durch den
Verstorbenen.
7.3.
Der Rekurrentin entstanden beim steueraufschiebenden Erwerb der Par-
zellen ccc, bbb und aaa im Rahmen der Erbteilung im Jahr 1993 Kosten
von CHF 133'957.00 (Ausgleichszahlung). Diese stellen aufgrund der
zitierten Rechtsprechung keine Erwerbskosten gemäss § 104 Abs. 1 lit. c
StG dar. Ebenso wenig könnten die für den Erwerb dieser Parzellen an den
Erbteil angerechneten CHF 226'043.00 unter dem Titel Erwerbskosten
nach § 104 Abs. 1 lit. c StG abgezogen werden. Darunter fallen nämlich

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nur Kosten, die mit dem vorangehenden steuerbegründenden Erwerb im
Jahr 1947 verbunden sind.
8.
Der Rekurs erweist sich somit als unbegründet und ist abzuweisen.
9.
Bei diesem Verfahrensausgang hat die Rekurrentin die Kosten des Rekurs-
verfahrens zu tragen (§ 189 Abs. 1 StG). Es ist keine Parteikostenentschä-
digung auszurichten (§ 189 Abs. 2 StG).

- 15 -
Das Gericht erkennt:
1.
Der Rekurs wird abgewiesen.
2.
Die Rekurrentin hat die Kosten des Rekursverfahrens, bestehend aus einer
Staatsgebühr von CHF 500.00, der Kanzleigebühr von CHF 175.00 und
den Auslagen von CHF 100.00, zusammen CHF 775.00, zu bezahlen.
3.
Es wird keine Parteikostenentschädigung ausgerichtet.
Zustellung an:
die Rekurrentin
das Kantonale Steueramt
das Gemeindesteueramt Q.
Rechtsmittelbelehrung
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Be-
schwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau angefochten
werden. Die Beschwerde ist in doppelter Ausfertigung beim Spezialver-
waltungsgericht, Laurenzenvorstadt 9, 5001 Aarau, einzureichen. Die
Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit dem 7. Tag nach Ostern, vom
15. Juli bis und mit 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem
2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerdeschrift muss einen Antrag, wie
der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Begründung enthalten. Der ange-
fochtene Entscheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizu-
legen (§§ 28 und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom
4. Dezember 2007 [VRPG] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1 der Schwei-
zerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; §§ 187,
196 und 198 des Steuergesetzes vom 15. Dezember 1998 [StG]).

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Aarau, 22. September 2022
Spezialverwaltungsgericht
Steuern
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Fischer Fäs