ag_spezialverwaltungsgericht · 4-EV.2019.9 · 2020-03-18 · de
Spezialverwaltungsgericht / Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen — 4-EV.2019.9


Spezialverwaltungsgericht
Kausalabgaben und Enteignungen
4-EV.2019.9
Urteil vom 18. März 2020
Besetzung Präsident E. Hauller
Richter A. Baumgartner
Richterin C. Hofer Schmid
Richter K. Müller
Richter B. von Arx
Gerichtsschreiberin R. Gehrig
Gesuchsteller Kanton Aargau, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau
handelnd durch das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Abteilung
Tiefbau, Sektion Landerwerb, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau
dieses vertreten durch lic. iur. Alexander Rey, Rechtsanwalt, Lang-
haus am Bahnhof 3, 5401 Baden
Gesuch- A.________
gegner 1
Gesuch- B.________
gegnerin 2
beide vertreten durch Dr. iur. René Müller, Fürsprecher, Laurstrasse 6,
Postfach 503, 5200 Brugg AG
Gegenstand Rechtserwerb für das Strassenlärm-Sanierungsprojekt Lärmschutz-
wand X. (formelle Enteignung)

- 2 -
Das Gericht entnimmt den Akten:
A.
Der Regierungsrat genehmigte mit Beschluss vom 20. August 2014 (RRB
Nr. 2014-000919) das Strassenlärm-Sanierungsprojekt "Lärmschutzwand
X." in der Gemeinde Y. und erteilte gleichzeitig das Enteignungsrecht
(§ 132 Abs. 1 lit. b des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen
[BauG; SAR 713.100] vom 19. Januar 1993). Das Projekt beinhaltet die Er-
richtung von Lärmschutzwänden (LSW) entlang der K 118 und der K 117
sowie Belagserneuerungen auf der K 117, K 400 und K 401. Die dagegen
erhobene Einwendung von B. wies der Regierungsrat grösstenteils ab
(RRB Nr. 2014-000918). Die von A. und B. gegen die Genehmigung des
Projekts erhobene Beschwerde beim Verwaltungsgericht blieb erfolglos
(Entscheid des Verwaltungsgerichts [VGE] WBE.2014.315 vom 19. März
2015).
B.1.
Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt (BVU) ersuchte das Spezial-
verwaltungsgericht, Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen (SKE),
mit Eingabe von 1. Dezember 2015 um Genehmigung der zustande ge-
kommenen Dienstbarkeitsverträge und um Einleitung des Enteignungsver-
fahrens gemäss §§ 151 ff. BauG für die offenen Rechtserwerbe.
B.2.
A. und B. sind Eigentümer der überbauten Parzelle sss an der Ecke Z.- /
O.-Strasse. Von diesem Grundstück sollte eine Fläche von 26 m2 mit einer
Dienstbarkeit (Baurecht Lärmschutzwand) belastet und eine Fläche von
80 m2 während der Bauzeit vorübergehend beansprucht werden (vgl.
Dienstbarkeitsplan vom 31. Januar 2017 in Verfahrensakten SKE 4-
EV.2015.45 [VA-SKE] act. 105). Die Rechte sollten dem Kanton gemäss
Vertragsentwurf entschädigungslos eingeräumt werden. A. und B. forder-
ten jedoch mit Eingabe vom 25. Januar 2016, der Kanton habe das Land
von der LSW bis zur Strasse gegen volle Entschädigung zu übernehmen.
Darüber hinaus seien ihnen verschiedene Nachteile im Zusammenhang mit
der LSW zu entschädigen. Das SKE wies die Begehren mit Entscheid vom
5. April 2017 ab (SKEE 4-EV.2015.45); das Verwaltungsgericht wies die
dagegen geführte Beschwerde mit Urteil vom 23. November 2017 ab, so-
weit es darauf eintrat (VGE WBE.2017.227).
Das Bundesgericht hiess jedoch die gegen den Verwaltungsgerichtsent-
scheid geführte Beschwerde gut, soweit es darauf eintrat, und wies die Sa-
che zur Neubeurteilung an das SKE zurück. Es wies zudem das Verwal-
tungsgericht an, die Verfahrens- und Parteikosten neu zu verlegen (Bun-
desgerichtsentscheid [BGE] 1C_16/2018 vom 18. Januar 2019 [nachfol-
gend: BGE A/B]).

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Das Verwaltungsgericht regelte auftragsgemäss die Kosten des Beschwer-
deverfahrens neu. Auf die Begehren betreffend die Kosten des Verfahrens
vor dem SKE trat es mangels Zuständigkeit nicht ein (VGE WBE.2019.46
vom 18. März 2019).
C.1.
Das SKE führte das Entschädigungsverfahren nach Erhalt der Akten unter
neuer Nummer (4-EV.2019.9) fort. Mit Schreiben vom 28. März 2019 setzte
der Präsident des SKE den Parteien Frist für eine Stellungnahme.
C.2.
Die Gesuchgegner liessen sich mit Eingabe vom 1. Mai 2019 vernehmen.
Sie hielten an den Forderungen gemäss Eingabe vom 25. Januar 2016 fest
und stellten Begehren zur Verfahrens- und Parteikostenverlegung der bis-
herigen Verfahren.
Der Gesuchsteller liess innert erstreckter Frist, mit Eingabe vom 15. Mai
2019, Stellung nehmen. Er beantragte, es sei der Entscheid des SKE vom
5. April 2017 zu bestätigen mit Ausnahme von Ziffer 4, welche anzupassen
sei (keine Mutationstabelle erforderlich für Grundbucheintrag).
C.3.
Die beiden Eingaben wurden den Parteien am 17. Mai 2019 übers Kreuz
zur Kenntnis gebracht mit Frist für eine freiwillige abschliessende Stellung-
nahme. Gleichzeitig wurde festgestellt, dass keine Beweisanträge gestellt
worden seien.
Den Parteien wurde sodann die neue und erweiterte Zusammensetzung
des Gerichts bekannt gegeben. An der Plenarversammlung des Gerichts
war beschlossen worden, den vorliegenden Fall in Fünfer-Besetzung zu
behandeln. Der im ursprünglichen Verfahren mitwirkende, per Ende 2018
ausgeschiedene Fachrichter Herbert Flury war sodann zu ersetzen. Es wir-
ken folgende Fachrichterin und Fachrichter mit: Claudia Hofer Schmid, Eh-
rendingen (weiterhin), sowie Alfred Baumgartner, Schinznach Bad, Kurt Jo-
sef Müller, Baden, und Beat von Arx, Aarau (alle neu).
C.4.
Die Gesuchgegner verzichteten mit Schreiben vom 3. Juni 2019 auf eine
weitere Eingabe und verwiesen auf die bisherigen Rechtsschriften vor dem
SKE und dem Verwaltungsgericht.
Der Gesuchsteller liess sich am 11. Juni 2019 mit Ausführungen zu den
Begehren der Gegenseite betreffend Verfahrens- und Parteikosten verneh-
men. Das Schreiben wurde der Gegenseite am 12. Juni 2019 zur Kenntnis
gebracht. Damit war der Schriftenwechsel abgeschlossen.

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D.
Das Gericht führte am 11. Dezember 2019 eine Augenscheinverhandlung
durch (Präsenz siehe Protokoll S. 1). Die Sach- und die Rechtslage wurden
besprochen. Im Anschluss daran wurde der Kanton aufgefordert, weitere
Abklärungen zu machen (Adresse nach Verschiebung des Hauszugangs,
Zulässigkeit von Werbetafel an Lärmschutzwand; Protokoll S. 11).
E.
Mit Eingabe vom 16. Dezember 2019 liess der Vertreter der Gesuchgegner
dem Gericht drei Kostennoten zum Verfahren (verschiedene Perioden, alle
Instanzen) zukommen. Sie wurden dem Gegenanwalt am 18. Dezember
2019 zur Kenntnis gebracht.
F.
Der Kanton beantwortete die an der Verhandlung gestellten Fragen (D.) mit
Eingabe vom 30. Januar 2020. Der Gegenanwalt nahm aufforderungsge-
mäss (Schreiben SKE vom 31. Januar 2020) mit Schreiben vom 17. Feb-
ruar 2020 Stellung dazu. Das Schreiben wurde der Gegenseite am 18. Feb-
ruar zur Kenntnis gebracht.
G.
Am 18. März 2020 wurde der Fall abschliessend beraten und der vorlie-
gende Entscheid gefällt.
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Die Eintretensvoraussetzungen wurden bereits im Entscheid vom 5. April
2017 geprüft. Es hat sich seither nichts geändert. Das Verfahren kann ohne
weiteres fortgesetzt werden.
2.
2.1.
Das Bundesgericht hat die Angelegenheit zur Neubeurteilung der Sache
an das SKE zurückgewiesen. Es sei der finanzielle Einfluss aus den im
Streit liegenden Nach- und Vorteilen der Dienstbarkeit (Verkleinerung der
als Vorgarten nutzbaren Fläche, Verlegung des Hauszugangs, Schatten-
wurf und Beeinträchtigung der Aussicht sowie Verbesserung beim Sicht-
schutz) auf den Grundstückswert fachtechnisch zu schätzen – wobei die
Verbesserung des Lärmschutzes durch die Wand nicht berücksichtigt wer-
den dürfe. Das Bundesgericht ging davon aus, dass eine Minderwertent-
schädigung nicht völlig abgesprochen werden könne. Diese werde sich
aber deutlich unterhalb des geltend gemachten Betrags von Fr. 30'000.00
bewegen, weil der Minderwert aus der Dienstbarkeit erheblich geringer

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ausfalle als bei einer Abtretung der Dienstbarkeitsfläche (BGE A/B S. 12
f.).
Die übrigen Begehren, die Ausdehnung der Enteignung, die temporäre Ent-
eignung während der Bauphase, der Umfang der Sachleistungen des Be-
schwerdegegners und allfällige weitere Nachteile aus der Enteignung sind
nicht Thema des vorliegenden Verfahrens. Darauf ist das Bundesgericht
mangels substantiierter Verfassungsrügen nicht eingetreten (BGE A/B S. 4
und 7); sie sind demzufolge rechtskräftig erledigt (Dispositiv BGE A/B,
S. 14, Ziffer 1).
2.2.
Die Gesuchgegner halten an den ursprünglich gestellten Entschädigungs-
forderungen gemäss Eingabe vom 25. Januar 2016, Ziff. 5 bis 13, fest (Ein-
gabe vom 1. Mai 2019, S. 2). Im Einzelnen fordern sie (Eingabe vom 25. Ja-
nuar 2016, S. 3 ff.):
- Ziffer 5: Übernahme der Fläche zwischen Lärmschutzwand und Z.-
Strasse bzw. O.-Strasse gegen Entschädigung von Fr. 1'000.00/m2.
- Ziffer 6: Ersatz des Verlusts der Ausnützungsziffer (Wert durch Exper-
tise zu ermitteln).
- Ziffer 7: Für Neugestaltung Eingangsbereich (Trottoir Z.-Strasse bis Lie-
genschaft 751) mindestens Fr. 10'000.00 (vorbehältlich Expertise).
- Ziffer 8: Entschädigung der schlechteren Zugänglichkeit (kein Direktzu-
gang mehr ab Z.-Strasse), was nicht beziffert wird.
- Ziffer 9: Definition des Unterhalts der Lärmschutzwand. Sicherstellung,
dass die Wand auch von der Süd- und Westseite unterhalten wird.
- Ziffer 10: Regelung des Unterhalts der Türe in der Wand zur O.-Strasse.
- Ziffer 11: Entschädigung in unbestimmter Höhe für die erforderliche
Neugestaltung der nordseitigen Gartenanlage.
- Ziffer 12: Neuplatzierung des Briefkastens zu Lasten des Projekts.
- Ziffer 13: Aussichtsverlust infolge Lärmschutzwand von den Fenstern
des Erdgeschosses. Entschädigung des daraus folgenden Minderwerts.
Entschädigung sämtlicher Nachteile an der Liegenschaft, die mit dem
Bau der Lärmschutzwand verbunden sind, inklusive Immissionen wäh-
rend der Bauzeit.
In den Eingaben an das Verwaltungsgericht, auf welche ebenfalls verwie-
sen wird (Schreiben vom 3. Juni 2019), werden als wertvermindernde
Nachteile infolge der LSW aufgeführt: schlechtere Zugänglichkeit zur Lie-
genschaft und Verunstaltung des Zugangs, verkleinerter Garten auf der
Nordseite sowie Aussichtsverlust auf zwei Seiten hin. Als Folge der zudem
noch unschönen Wand erfahre die Liegenschaft der Gesuchgegner eine
massive Abwertung, während der Nutzen daraus fraglich sei (Eingabe an
das Verwaltungsgericht vom 16. Mai 2017, S. 8 f. und vom 12. Juli 2017,
S. 1 f.).

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2.3.
Der Gesuchsteller macht geltend, das Bundesgericht habe nicht festge-
stellt, dass die Verweigerung einer (Minderwert) Entschädigung gegen
Art. 26 Abs. 2 BV verstosse. Es habe lediglich die Verbesserung beim
Schallschutz infolge der Mauer für nicht anrechenbar erklärt (Eingabe vom
15. Mai 2019, S. 2).
Die LSW diene in erster Linie den Liegenschaften der von einer Enteignung
Betroffenen entlang der Kantonsstrasse und nicht, wie vom Bundesgericht
angenommen, der Allgemeinheit. Dank der LSW könnten die massgeben-
den Immissionsgrenzwerte (IGW) bei den Parterreräumen dieser Bauten
eingehalten werden, während die Werte in den oberen Stockwerken, wo
die LSW nicht wirke, überschritten würden. Beim Gebäude hinter der Lie-
genschaft der Gesuchgegner würden die IGW bereits im Zustand ohne
Massnahmen eingehalten. Die Enteignung führe primär zu einer Lärmre-
duktion bei den Enteigneten und somit zu einem anrechenbaren Sonder-
vorteil (Eingabe vom 15. Mai 2019, S. 3).
Der Gesuchsteller macht Ausführungen zum Wert der betroffenen Fläche
(ausgehend vom relativen Landwert von Fr. 187.50/m2 = 25 % des absolu-
ten Landwerts von Fr. 750.00/m2, ergibt Fr. 4'875.00 für eine Abtretung der
betroffenen 26 m2). Das Begehren um Ausdehnung der Enteignung sei
zwar abschliessend negativ beurteilt worden (Eingabe vom 15. Mai 2019,
S. 3 f.). Das Bundesgericht gehe aber davon aus, dass der Minderwert in-
folge der Bau- und Pflanzdienstbarkeit erheblich unter der Entschädigung
im Abtretungsfall liegen müsse (Eingabe vom 15. Mai 2019, S. 7). Bei der
Enteignung einer Dienstbarkeit bzw. Auferlegung einer Zwangsdienstbar-
keit gebe es insbesondere keine Nachteile in Bezug auf die Ausnützungs-
möglichkeiten und den Strassenabstand (mit Hinweis auf den VGE A/B,
E.II/1.3.2 und auf § 111 Abs. 1 lit. a BauG). Allein diese zwei Unterschiede
müssten dazu führen, dass der Minderwert infolge der Dienstbarkeit erheb-
lich (mutmasslich 75 %) geringer sei als der relative Landwert der betroffe-
nen Fläche von Fr. 4'875.00 (Eingabe vom 15. Mai 2019, S. 4 f. [er würde
sich rechnerisch dann noch auf Fr. 1'218.75 belaufen]).
Die Bau- und Pflanzdienstbarkeit führe zu einer geringfügigen Einschrän-
kung der Gestaltungsfreiheit des Vorgartenbereichs in einer Tiefe von
1.22 m. Eine nachteilige Beschattung durch die 2.3 m hohe Mauer sei auf-
grund der Lage im Nordwestbereich der Liegenschaft nicht zu erwarten und
würde auch eintreten, wenn die Mauer an der Grenze zur Parzelle sss er-
stellt würde. Auch in Bezug auf die Beschränkung der Aussicht gebe es
keinen relevanten Unterschied im Vergleich zu einer LSW an der Grenze.
Das Wohnzimmer im Erdgeschoss sei sodann nicht auf die Kantonsstrasse
hin ausgerichtet, die Aussicht des einen, auf diese Strasse ausgerichteten
Fensters nicht relevant. Mit einer Brüstungshöhe von 1.3 m diene es primär

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der Belichtung. Die Aussicht ab dem Obergeschoss werde nicht einge-
schränkt (Eingabe vom 15. Mai 2019, S. 5 f.).
Die Verlegung des Zugangs auf die O.-Strasse begründe keinen wertrele-
vanten Nachteil. Es werde schon bisher auf dieser Seite parkiert. Es gebe
dort bereits ein Gartentor und einen Gartenweg, der zum Eingang auf der
Nordwestseite des Gebäudes führe (Eingabe vom 15. Mai 2019, S. 6).
Umgekehrt gewährleiste die LSW Privatsphäre und schütze vor Littering.
Die Privatsphäre eines Einfamilienhauses an einer Durchgangsstrasse (mit
Trottoir) wirke sich wertsteigernd aus. Solche Liegenschaften verfügten
meist über eine Einfriedung, so auch das Grundstück der Gesuchgegner
(80cm-Mauer gegenüber Z.-Strasse, Hecken gegenüber O.-Strasse sowie
entlang der Grenze zur Parzelle ppp, letztere ca. 1.8 m hoch). Die wertstei-
gernde LSW werde sodann kostenlos erstellt und erhalten (Eingabe vom
15. Mai 2019, S. 6 mit Hinweis auf SVKG/SEK/SVIT, Das Schweizerische
Schätzerhandbuch, 4. Auflage, Aarau 2012, S. 210). Auf der Seite O.-
Strasse werde die LSW zudem im Unterabstand zur Strasse erstellt, wes-
halb im Vergleich zu einer gesetzeskonformen Einfriedung eine etwas grös-
sere Gartenfläche entstehe (ca. 3 m2; Eingabe vom 15. Mai 2019, S. 6).
Der Liegenschaft der Gesuchgegner entstehe aus den Dienstbarkeiten kein
Minderwert; das gelte selbst bei Nichtberücksichtigung des Aspekts besse-
rer Lärmschutz. Der gewonnene Vorteil übersteige den relativen Landwert
der betroffenen Fläche, weshalb kein Raum für eine Entschädigung bleibe
(Eingabe vom 15. Mai 2019, S. 7).
Das Entschädigungselement "Minderwert" müsse isoliert neu festgesetzt
werden, da die Sachleistungen und die vorübergehende Beanspruchung
nicht mehr neu beurteilt werden könnten (Eingabe vom 15. Mai 2019, S. 9).
Eine präjudizielle Bedeutung des vorliegenden Entscheids sei nicht zu er-
kennen. Kostenlose Lärmschutzwände führten mit und ohne Berücksichti-
gung des Lärmaspekts nicht zu einer Wertminderung, mindestens solange
eine klare Verbesserung der Privatsphäre erreicht werde (Eingabe vom
15. Mai 2019, S. 9).
2.4.
Im vorliegenden Verfahren ist (einzig noch) der Minderwert als Folge der
Bau- und Pflanzdienstbarkeit zu beurteilen (vorne Erw. 2.1.; BGE A/B S. 7).
Von den in den Ziffern 1 bis 13 geltend gemachten Begehren (vorne Erw.
2.2.) fallen nur die Ziffern 8 und 13 Abs. 1 darunter. Auf die Vorbringen in
den Ziffern 5 bis 7 und 9 bis 12 sowie 13 Abs. 2 kann nicht eingetreten
werden.

- 8 -
3.
3.1.
3.1.1.
Gemäss § 154 Abs. 2 BauG ist die Höhe der Entschädigung nach den Ver-
hältnissen im Zeitpunkt des Entscheids des SKE zu bemessen. Das SKE
hat am 5. April 2017 einen Entscheid gefällt. Es stellt sich die Frage, ob bei
einer Rückweisung das ursprüngliche Entscheiddatum weiterhin massge-
bend ist, oder ob neu auf die Verhältnisse im heutigen Urteilszeitpunkt ab-
zustellen ist.
3.1.2.
Der Vertreter des Gesuchstellers geht davon aus, dass der Gesetzgeber
den Stichtag bewusst auf einen frühen Zeitpunkt im Verfahren gelegt hat,
damit weder die eine noch die andere Seite durch langdauernde Rechts-
mittelverfahren sich ändernde Umstände (preissteigernd oder preissen-
kend) zu seinen Gunsten auszunützen versuchen kann. Zudem sei zu ver-
hindern, dass jene, die den Rechtserwerb freihändig mit dem Enteigner re-
gelten, nachträglich wesentlich besser oder schlechter gestellt würden. Im
Sinne der Rechtsgleichheit und der Rechtssicherheit sei daher im Falle ei-
ner rechtsmittelweisen Rückweisung an das SKE davon auszugehen, dass
der massgebliche Stichtag nicht ändere (Eingabe vom 15. Mai 2019, S. 8,
mit Hinweis auf Heinz Hess/Heinrich Weibel, Das Enteignungsrecht des
Bundes, Band I, Bern 1986, Art. 19bis N 7). Daher sei auch die angespro-
chene Nutzungsplanungsrevision der Gemeinde irrelevant.
Die Gesuchgegner haben sich vorerst nicht zu diesem Thema geäussert.
An der Verhandlung vom 11. Dezember 2019 erklärten sie jedoch, es
könne auf den 5. April 2017 abgestellt werden, da die künftige Verminde-
rung des Verkehrsflusses berücksichtigt worden sei (Protokoll S. 6).
3.1.3.
Das Gesetz sagt nichts zum Stichtag bei einer Rückweisung des Verfah-
rens an das SKE. In der Rechtsprechung musste die Frage, soweit ersicht-
lich, bisher nicht beantwortet werden.
Im Rahmen der laufenden Teilrevision des Bundesgesetzes über die Ent-
eignung (EntG) soll für diese Verfahren der für die Verkehrswertbestim-
mung massgebliche Stichtag neu auf den Zeitpunkt des Vorliegens des
Enteignungstitels festgelegt werden (vgl. Botschaft zur Änderung des Bun-
desgesetzes über die Enteignung vom 1. Juni 2018, in Bundesblatt [BBl]
2018, S. 4732). Das soll unabhängig von allfälligen Verfahren bzw. deren
Dauer gelten. Angestrebt wird offenbar eine möglichst einheitliche Basis für
die Entschädigungsbemessungen.
In Rechtsmittelverfahren gegen die Entscheide des SKE stellen die oberen
Instanzen in ihrer Beurteilung auf das Entscheiddatum der unteren Instanz

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ab. Der massgebliche Zeitpunkt (Erw. 3.1.1.) verschiebt sich durch die fol-
genden Verfahren also nicht, wenn die Oberinstanz den angefochtenen
Entscheid bestätigt oder ihn durch einen eigenen ersetzt. Für das SKE ist
nicht ersichtlich, warum dies in einem Rückweisungsfall anders sein sollte.
In Übereinstimmung mit beiden Parteien (Erw. 3.1.2.) hält daher das Ge-
richt am 5. April 2017 als massgebendem Stichtag fest (Protokoll S. 6).
3.2.
3.2.1.
In Y. ist eine Gesamtrevision Nutzungsplanung am Laufen. Der Einwohner-
rat genehmigte die Vorlage mit Beschluss vom 7. November 2018. Einige
Änderungen im Vergleich zum aufgelegten Projekt stammen vom 12. De-
zember 2018.
Das hier interessierende Gebiet liegt nach geltendem Bauzonen- und Kul-
turlandplan (Stand März 2011) in der Wohnzone II und gilt als lärmvorbe-
lastet (Lärmempfindlichkeitsstufe [LES] III). Es ist auch Kleingewerbe zu-
lässig. Der Wohnanteil soll aber im Minimum 70 % betragen (§ 11 der ak-
tuellen Bau- und Nutzungsordnung [BNO] vom 19. Juni 1995).
Gemäss künftigem Zonenplan wird das Gebiet in die Wohn- und Arbeits-
zone 3 zu liegen kommen, in der generell LES III gilt (§ 13 der künftigen
BNO, vgl. nachstehend Erw. 3.2.2. am Ende). Die Nutzungsmöglichkeiten
werden ausgeweitet (neben Wohnen auch Verkaufsnutzungen sowie an-
dere mässig störende Nutzungen). Es ist kein Wohnanteil mehr vorge-
schrieben (§ 17 der künftigen BNO).
Es stellt sich die Frage, ob diese bevorstehende Nutzungsänderung zu be-
rücksichtigen ist.
3.2.2.
Gemäss Bundesgericht ist für die Bestimmung des Verkehrs- und des Min-
derwerts die zum Zeitpunkt der Einigungsverhandlung bestehende Zonen-
ordnung nicht schlechthin ausschlaggebend. Der Verkehrswert bestimme
sich auch anhand zukünftiger Nutzungsmöglichkeiten. Diese seien daher
sowohl bei der Verkehrswertschätzung als auch bei der Bemessung der
Minderwertentschädigung mit zu berücksichtigen (Art. 20 Abs. 1 EntG).
Von einer anderen als der im Zeitpunkt der Einigungsverhandlung nach
eidgenössischem Verfahren geltenden Rechtslage dürfe und müsse aber
nur ausgegangen werden, wenn feststehe oder mit hoher Wahrscheinlich-
keit zu erwarten sei, dass die rechtliche Situation des betreffenden Grund-
stücks zur Zeit der Einigungsverhandlung ohne die Enteignung bereits ab-
geändert oder in naher Zukunft durch Ein- oder Umzonung geändert wor-
den wäre. Bloss theoretische Möglichkeiten oder vage Aussichten auf eine
künftige bessere Nutzung genügen demgegenüber nicht (BGE
1C_217/2012 vom 6. November 2012, Erw. 2.3.3, mit Hinweisen).

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Der Einwohnerrat Y. hat die Revision der Bau- und Nutzungsordnung am
7. November 2018 beschlossen. Sie wurde am 18. Dezember 2019, mit
Ausnahme einer Bestimmung, welche das Streitobjekt nicht betrifft, kanto-
nal genehmigt. Die geforderte hohe Wahrscheinlichkeit der bevorstehen-
den Zonenänderung ist damit gegeben.
3.2.3.
Im kantonalen Enteignungsverfahren ist, wie ausgeführt (Erw. 3.1.3.),
grundsätzlich vom Zeitpunkt des ersten Entscheids des SKE auszugehen.
In Bezug auf künftige Nutzungsmöglichkeiten gilt das vom Bundesgericht
für das eidgenössische Verfahren Gesagte (Erw. 3.2.2.) auch für das kan-
tonale Verfahren vor dem SKE. Der Zeitablauf seit dem 5. April 2017 bzw.
die zwischenzeitliche Entwicklung in der kommunalen Nutzungsplanung
haben die damals schon absehbare Verbesserung der Nutzungsmöglich-
keiten für die Grundstücke entlang der Z.-Strasse bekräftigt. Diese werden
dichter (dreigeschossig) und mit weniger lärmempfindlichen Nutzungen als
heute genutzt werden können. Das spricht dafür, den absoluten Landwert
als mögliche Berechnungsbasis eher etwas über dem vor der Nutzungspla-
nungsrevision in diesem Ortsbereich üblichen Mass anzusetzen. Aufgrund
der bestehenden, eher kleinteiligen Bebauung bleibt indessen offen, wann
genau die neuen planerischen Nutzungsmöglichkeiten tatsächlich realisiert
werden würden. Das Gericht sieht daher davon ab, die Planungsentwick-
lung weitergehend bei der Entschädigungsbestimmung zu berücksichtigen.
3.3.
An der Verhandlung vom 11. Dezember 2019 machte der Vertreter der Ge-
suchgegner darauf aufmerksam, dass die Z.-Strasse mit dem Bau der Um-
fahrung Brugg "massiv" vom Verkehr entlastet werde. Gemäss Vertreter
des Kantons wurde dieser Sachverhalt jedoch bereits bei der Projektierung
der LSW berücksichtigt (Protokoll S. 6). Auf das rechtskräftige Projekt
(Sachverhalt A.) kann ohnehin nicht mehr zurückgekommen werden.
4.
4.1.
Das Prinzip der vollen Entschädigung (Art. 26 Abs. 2 BV) verlangt, dass der
Enteignete nach der Enteignung weder einen Verlust erleidet noch einen
Gewinn erzielt (BGE A/B S. 7 f. mit Hinweisen). Es ist ihm jeweils grund-
sätzlich der objektive oder der subjektive Schaden zu ersetzen. Der erste
bestimmt sich nach den Verkaufschancen des Enteignungsobjekts auf dem
Markt, der zweite fragt nach dem besonderen Interesse des Eigentümers,
gerade das Enteignungsobjekt weiter behalten und benutzen zu können.
Der höhere der beiden Werte steht dem Enteigneten zu. Bei der in der Pra-
xis üblichen Kumulationsmethode wird eine Entschädigung für den Ver-
kehrswert des abzutretenden Rechts, für den Minderwert der Restliegen-

- 11 -
schaft und für Inkonvenienzen festgelegt. Es werden also dem Verkehrs-
wert die weiteren Entschädigungskomponenten soweit zugeschlagen, als
die subjektive Optik zu einem höheren Ergebnis führt und die Positionen
nicht schon im Verkehrswert enthalten sind. Elemente der objektiven und
subjektiven Betrachtungsweise dürfen jedoch nicht derart vermengt wer-
den, dass unzulässige Doppelentschädigungen entstehen (vgl. VGE
WBE.2010.188 vom 13. April 2011, S. 8 f., mit Hinweisen, BGE
1C_412/2018 / 1C_432/2018 vom 31. Juli 2019, Erw. 8.2; 1C_414/2016
vom 27. März 2017 Erw. 5.3).
4.2.
Die Enteignungsentschädigung für eine zwangsweise auferlegte Dienst-
barkeit ohne Verkehrswert (einen eigenständigen Verkehrswert haben nur
die als Grundstücke ausgestalteten selbständigen und dauernden Bau-
rechte, Quellenrechte, Wasserrechte und Bergwerke) bestimmt sich nach
den Regeln der Teilenteignung. Sie bemisst sich nach der Differenzwert-
methode, d.h. die Verkehrswerte des Grundstücks mit und ohne die Last
werden einander gegenübergestellt. Ein allfälliger Minderwert ist unter An-
rechnung besonderer Vorteile aus dem Unternehmen des Enteigners zu
entschädigen (§ 143 Abs. 1 lit. b BauG und § 144 BauG). Für den Minder-
wert des verbleibenden Teils ist also keine Entschädigung zu leisten, so-
weit er durch besondere Vorteile, die aus dem Unternehmen des Enteig-
ners entstehen, aufgewogen wird. Dagegen ist auch derjenige Schaden zu
berücksichtigen, der aus dem Entzug oder der Beeinträchtigung den Ver-
kehrswert beeinflussender Eigenschaften entsteht, die ohne die Enteig-
nung aller Voraussicht nach dem verbleibenden Teil erhalten geblieben wä-
ren. Diese dem Bundesrecht entnommenen Grundsätze (vgl. Art. 22 Abs.
1 und 2 des Bundesgesetzes über die Enteignung [EntG, SR 711] vom
20. Juni 1930) gelten auch im kantonalen Enteignungsverfahren (BGE
A/B, Erw. 3.3).
4.3.
Die Differenzwertmethode verlangt einen Vergleich der Verkehrswertschät-
zungen der Gesamtliegenschaft mit und ohne Dienstbarkeit.
Schätzungen unterliegen naturgemäss einer gewissen Ungenauigkeit (vgl.
Roland Hürlimann/Thomas Siegenthaler, Die Haftung des Liegenschaften-
schätzers gegenüber einem vertragsfremden Dritten in: Baurecht 3/2004,
S. 108 f. sowie Das Schweizerische Schätzerhandbuch, SVKG, SEK/SVIT,
5. Auflage, Aarau 2019, S. 83 f.). In Fachkreisen ist von einer Schät-
zungstoleranz von +/- 10 % die Rede (Francesco Canonica, Die Immobili-
enbewertung [nachfolgend: Canonica/Immobilienbewertung], 2009, S. 40,
so auch BGE 9C_238/2009 vom 11. September 2009, Erw. 3.4). Der vor-
liegend zur Diskussion stehende Minderwert wird gemäss bundesgerichtli-
cher Erwartung weit unter den geforderten Fr. 30'000.00, also klarerweise
innerhalb der Schätzungstoleranz der Streitliegenschaft als Ganzes liegen.

- 12 -
Die Differenzwertmethode wird denn auch vorwiegend bei schwerwiegen-
den Eingriffen angewendet, weil sie relativ aufwändig ist und nur Vorgänge
einer gewissen Grössenordnung erfasst (Hess/Weibel, a.a.O., S. 302 f.).
4.4.
Interessiert der Mehr- oder Minderwert, der infolge eines ganz bestimmten
Ereignisses oder Einflusses (z.B. Errichtung einer Dienstbarkeit) entstan-
den ist, reduziert sich die Betrachtung auf den einen variablen Einfluss auf
den Verkehrswert am selben Stichtag; alle andern Einflüsse werden aus-
geblendet. Der wertverändernde Einflussfaktor muss genau definiert und
gegenüber den übrigen Einflüssen klar abgegrenzt werden. Eine spezielle
Problematik besteht bei Immissionen wie Luftschadstoffen, Strahlungen,
Lärm, Erschütterung sowie bei weichen Faktoren wie Aussichtsverlust,
Schattenwurf etc., weil Immissionen und weiche Faktoren subjektiv sehr
unterschiedlich wahrgenommen werden. Für die Bestimmung des Minder-
werts ist nicht das subjektive Empfinden des betroffenen Grundeigentü-
mers massgebend, sondern das objektivierte eines Durchschnittsmen-
schen. Eine Immission ist nur dann übermässig und wertmindernd, wenn
sie grundsätzlich von jedermann, der sich in der Lage des Betroffenen be-
fände, so empfunden würde. Zudem wirken sich Immissionen und weiche
Faktoren je nach Immobilientyp ganz unterschiedlich auf den Wert der Lie-
genschaft aus (Canonica/Immobilienbewertung, a.a.O., S. 338 f. und
S. 347; siehe zu Ganzen auch Francesco Canonica, Die Bewertung von
Baurecht, Nutzniessung und Wohnrecht, Bern 2016, S. 67 ff. [nachfolgend:
Canonica/Baurecht]).
4.5.
In einem vergleichbaren Fall (zwangsweise Einräumung eines Höherbau-
rechts für eine Mauer mit Lärmschutzwand) wurde die Minderwertentschä-
digung für die Nachteile aus der Servitut (Schattenwurf auf ein Wohnhaus)
anhand von (geschätzten) Mietzinseinbussen, abgestuft nach Betroffenheit
der einzelnen Etagen, berechnet. Das Bundesgericht schützte sowohl das
Vorgehen wie auch das Ergebnis der Berechnung. Es gab aber zu beden-
ken, dass bei der Entschädigungsbemessung für solche Vor- und Nachteile
ein weitgehendes Schätzungsermessen bestehe und der Schaden auch
mit einem Pauschalbetrag hätte festgesetzt werden können (BGE 131 II
458, S. 468 f.).
4.6.
Gemäss Bundesverwaltungsgericht kommen als Bewertungsmethoden für
Dienstbarkeiten die Ertragswertberechnung oder eine Realwertberechnung
oder eine Kombination der Methoden von Ertragswert- und Realwertermitt-
lung in Frage (Entscheid BVerwG A-5570/2009 vom 24. März 2010, Erw.
7.6.).

- 13 -
4.7.
Der Kanton Aargau hat jüngst auch schon eine Entschädigung für die Ein-
räumung eines Baurechts zur Errichtung einer LSW bezahlt. In jenem (Aus-
nahme)Fall wurde die LSW jedoch allein zugunsten eines Dritten erstellt;
der baurechtsbelastete Eigentümer hatte auch nach Auffassung des ent-
eignenden Kantons selbst keinen Nutzen davon. Die Entschädigung wurde
in Anlehnung an jene von Teilabtretungen festgesetzt. Der relative Land-
wert wurde als Berechnungsbasis genommen und nochmals relativiert, weil
die betroffene Fläche eben nicht abgetreten werden musste (Protokoll
S. 10).
5.
5.1.
Vorliegend sind die aus der Bau- und Pflanzdienstbarkeit herrührenden
Vor- und Nachteile für das Grundstück der Gesuchgegner abzuwägen und
allfällige überwiegende negative finanzielle Folgen zu beziffern.
Als Nachteile sind zu berücksichtigen: Verkleinerung der als Vorgarten
nutzbaren Fläche, Verlegung des Hauszugangs, Schattenwurf und Beein-
trächtigung der Aussicht. Als Vorteile stehen dem die Verbesserung beim
Sichtschutz und der Schutz vor Littering gegenüber. Die Verbesserung
beim Lärmschutz der Parterreräume infolge der LSW hat unberücksichtigt
zu bleiben (vgl. zum Ganzen Erw. 2.1.).
5.2.
Die 2,3 m hohe LSW führt entlang der Z.-Strasse und anschliessend ent-
lang der O.-Strasse bis auf die Höhe der Fassadenflucht der Streitliegen-
schaft. Die Oberkante der LSW wird etwa auf Höhe des Balkonbodens bzw.
Mitte des Wohnzimmerfensters (Hochparterre) zu liegen kommen (Proto-
koll S. 2 und 7). An der Z.-Strasse wird die LSW um gut 1 m von der Par-
zellengrenze zurückversetzt, wie auch bei anderen Grundstücken in der
Nachbarschaft (Parzellen qqq, rrr, ttt, uuu etc.). Hier wird zwischen Strasse
und LSW ein Grünstreifen angelegt, der später von der Gemeinde unter-
halten werden wird. Insgesamt werden ca. 26 m2 des bisher ca. 125 m2
grossen Vorgartens (siehe Pflanzenschätzung C. im Anhang zum SKE Ent-
scheid vom 5. April 2017), d.h. ca. 21 % des Vorgartens der Streitliegen-
schaft beansprucht. Es kann auf sich beruhen, ob der ganze Vorgarten im
Zuge der Errichtung der LSW vorübergehend baulich beansprucht werden
wird (vgl. B.2.).
5.3.
5.3.1.
Der nordseitige Vorgarten ist die grösste zusammenhängende Grünfläche
des Grundstücks. Von der angrenzenden, vielbefahrenen Kantonsstrasse
samt Trottoir ist die Streitfläche durch eine höchstens 80 cm hohe Mauer

- 14 -
abgetrennt. Die Aufenthaltsqualität erscheint denn auch erheblich beein-
trächtigt. Entsprechend wurde darauf bisher auch kein Sitzplatz eingerich-
tet. Dieser befindet sich an der geschützteren und besser besonnten Süd-
ost-Ecke des Gebäudes. An der Verhandlung vom 11. Dezember 2019
wurde zwar geltend gemacht, der Vorgarten werde auch zum Aufenthalt
genutzt; es habe hier Abendsonne (Protokoll S. 3.). Für die behauptete Nut-
zung gab es allerdings keine Hinweise (Fehlen auch einfachster Sitzgele-
genheit).
Der Vorgarten wirkt gepflegt; er ist mit Pflanzen und Deko-Elementen beim
Eingangsbereich sorgfältig gestaltet. Diese "Visitenkartenfunktion" spiegelt
sich denn auch in den im Verhältnis zur Fläche aufwändigen Anpassungs-
arbeiten für die Neugestaltung des Vorgartens einschliesslich Bepflanzung
(vgl. Dispositivziffer 1 des Entscheids des SKE vom 5. April 2017).
5.3.2.
Eindruck und Funktion des bestehenden Vorgartens werden sich mit der
neu zu erstellenden LSW von 2,3 m Höhe wesentlich verändern. Der ver-
kleinerte Vorgarten wird auf zwei Seiten von der aus dem Stand nicht über-
blickbaren LSW abgegrenzt.
Wie bereits festgestellt (Erw. 5.3.1.) wurde nach dem Eindruck des Augen-
scheins der Vorgarten schon bisher kaum zum Verweilen genutzt. Eine
Sitzecke zur Nutzung der Abendsonne (Protokoll S. 3.) bliebe von den
Platzverhältnissen her auch auf der verkleinerten Fläche möglich, wäre in-
dessen durch den Schattenwurf der LSW zusätzlich begrenzt.
Die Qualitäten des Vorgartens als gepflegte Erscheinung können grund-
sätzlich aufgrund der vorgesehenen Anpassungsarbeiten gewahrt werden,
werden indessen für passierende Dritte nach Erstellung der LSW nicht
mehr wahrnehmbar sein. Dem kann die Sichtschutzfunktion der LSW ge-
genübergestellt werden, auch wenn die Gesuchgegner angaben, sich
durch Passanten und Autofahrer nicht weiter gestört zu fühlen (Protokoll,
S. 8). Erfahrungsgemäss bestehen bei länger dauerndem Aufenthalt im
Freien Sichtschutzbedürfnisse, die regelmässig entsprechende Umge-
bungsgestaltungen (Lebhag, Zaun, Palisade, Mauer etc) zur Folge haben.
An der Verhandlung vom 11. Dezember 2019 wurde noch die Frage aufge-
worfen, ob mit Fenstern in der LSW Licht hereingeholt und die Sicht geöff-
net werden könnte. Auf der Seite Z.-Strasse sind Fenster aber aus Gründen
des Denkmalschutzes (Umgebungsschutz des gegenüberliegenden
Schutzobjekts) nicht zulässig. Auf Seiten der O.-Strasse wären Fenster auf
Wunsch der Gesuchgegner eingebaut worden. Das haben diese jedoch
abgelehnt (Protokoll S. 6).

- 15 -
Zusammenfassend wird die aktuelle Wohnnutzung der Gesuchgegner
kaum schwerwiegend beeinträchtigt. Gravierender für sie scheint die Ab-
schottung des Gartens durch die LSW und die damit einhergehende
Schmälerung der Aussenfunktion desselben zu sein (vgl. dazu auch Erw.
5.3.6.).
5.3.3.
An der Verhandlung vom 11. Dezember 2019 machten die Gesuchgegner
noch geltend, dass das von zwei Seiten her belichtete Wohnzimmer durch
die LSW stark verdunkelt werde (Protokoll S. 7).
Da die LSW auf der O.-Strasse nur bis zur Hausflucht (nicht bis zum Fens-
ter) und die Wand-Oberkante nur bis etwa Mitte Fenster (Z.-Strasse) reicht,
ist jedoch mit keiner gravierenden Verdunkelung des Raums zu rechnen,
zumal die kaum betroffene O.-Strassen-Seite die sonnigere und damit hel-
lere ist.
Der Aussichtsverlust ist im Übrigen auch für das Gebäude kaum einschnei-
dend, da nur das eine Wohnzimmerfenster Richtung Z.-Strasse im Hoch-
parterre direkt betroffen ist. Im oberen Stockwerk bleibt die Sicht auf den
Q-Berg ungeschmälert erhalten.
5.3.4.
Infolge der LSW wird der Hauszugang für Fussgänger an die O.-Strasse
verlegt. Von Norden kommend wird sich der Fussweg zum Eingang der
Liegenschaft um einige Meter verlängern, von Süden her bleibt er in etwa
gleich lang. Die Zusatzdistanz ist jedoch so gering, dass sie ökonomisch
nicht ins Gewicht fällt. Die Zufahrt mit Garage ist seit jeher an der O.-
Strasse. Von dort führt schon bisher ein Fussweg entlang der Fassade zum
Hauseingang. Mit diesem wird der neue Wegabschnitt ab Zugang in der
LSW verbunden.
5.3.5.
Der Schutz vor Littering durch die LSW ist zwar positiv, insbesondere wenn
eine Strasse vielbegangen ist oder als Hunde-Versäuberungsroute dient.
Das spielt aber hauptsächlich bei einer landwirtschaftlichen Nutzung eine
Rolle, weniger bei einer privaten, zumal wenn diese heute schon klar ab-
gegrenzt ist (Erw. 5.3.1.). Die Gesuchgegner gaben denn auch an, sie hät-
ten bisher kein Problem mit liegengelassenem Abfall gehabt (Protokoll
S. 8), was der Gesuchsteller indessen bezweifelte (Protokoll S. 8).
5.3.6.
5.3.6.1.
Derzeit wird das Haus ausser zum Wohnen auch für den Betrieb eines Kos-
metikstudios genutzt. Darauf weist eine Werbetafel am Balkongeländer hin.

- 16 -
Diese wird nach Errichtung der LSW nicht mehr sichtbar sein. An der Ver-
handlung vom 11. Dezember 2019 wurde die Befürchtung geäussert, dass
die Kunden den Eingang nicht mehr finden könnten (Protokoll S. 8 f.). Im
Auftrag des Gerichts klärte der Kanton daraufhin ab, ob eine Versetzung
der Werbetafel an die LSW Z.-Strasse zulässig wäre (Protokoll S. 11).
5.3.6.2.
Die Abklärung ergab, dass Werbung an einer LSW im Wahrnehmungsbe-
reich einer Kantonsstrasse aus Verkehrssicherheitsgründen nicht zulässig
sei. Es könne lediglich ein einfaches Schild mit Hinweis auf den Eingang
an der O.-Strasse angebracht werden. Strassenreklamen seien im Übrigen
bewilligungspflichtig – auch an Hausfassaden. Voraussetzung für eine Er-
satzpflicht wäre daher das Vorliegen einer solchen Bewilligung. Die Re-
klame müsste zudem am Stichtag schon vorhanden gewesen sein (Ein-
gabe vom 30. Januar 2020, S. 1).
Darauf entgegneten die Gesuchgegner, die Werbetafel sei am Stichtag
(5. April 2017) längst montiert gewesen. Sie richte sich vorab an Automo-
bilisten, welche auf der Z.-Strasse warten müssten. Die LSW werde diesen
die Sicht verstellen. Die Tafel müsse daher an die LSW angebracht werden,
damit sie weiterhin ihren Zweck erfüllen könne. Das vorgeschlagene Hin-
weisschild komme nicht in Frage (Eingabe vom 17. Februar 2020, S. 3).
5.3.6.3.
Die Werbetafel darf nicht an der LSW-Z.-Strasse angebracht werden. Eine
Bewilligung für das damalige Anbringen am Balkongeländer liegt offenbar
nicht vor. Ein solcher Nachweis wurde jedenfalls nicht erbracht, nicht ein-
mal behauptet. Eine Entschädigung für die wegfallende Werbetafel ist da-
her von vornherein nicht geschuldet (analog zu wegfallenden Parkplätzen,
welche nach der ständigen Rechtsprechung des Gerichts bewilligt
oder zumindest bewilligbar sein müssen, um entschädigungsmässig be-
rücksichtigt zu werden).
Es ist im Übrigen wenig wahrscheinlich, dass die Kunden künftig den Ein-
gang zum Kosmetikstudio nicht mehr finden werden, da von der Z.-Strasse
her zu Fuss nur ein Abbiegen in die O.-Strasse möglich ist. Der Eingang
wird schon von der Einmündung der O.-Strasse aus sichtbar sein. Die Zu-
fahrt ist unabhängig von der LSW von der Z.-Strasse her nicht möglich, weil
die Gemeinde auf der O.-Strasse eine Sperre für Fahrzeuge errichtet hat
(Protokoll S. 2 f.). Motorisierte Kunden mussten schon bisher rückwärtig
zur Streitliegenschaft fahren.
5.3.7.
Nach Inkrafttreten der neuen Nutzungsordnung werden auch rein gewerb-
liche Nutzungen zulässig sein. Dem ist grundsätzlich Rechnung zu tragen

- 17 -
(vgl. Erw. 3.2.). Eine Nutzungsänderung ist auf dem Grundstück der Ge-
suchgegner allerdings nicht geplant.
Die Verkleinerung der gestaltbaren Vorgartenfläche würde sich auch bei
einer Umnutzung negativ auswirken. Schattenwurf und Aussichtsverlust
hätten jedoch keine negativen Auswirkungen. Ungünstig wäre dafür die
fehlende Sicht auf den Gewerbebau, zumal die LSW Z.-Strasse nicht als
Werbefläche genutzt werden darf (vgl. Erw. 5.3.5.6.). Die Zufahrt war schon
bisher nur über die O.-Strasse möglich. Fussgänger betreten das Grund-
stück nun ebenfalls von dort. Der Mehrweg ist vernachlässigbar. Zudem
könnte das nur für einen Betrieb, der auf Passanten angewiesen ist, über-
haupt eine Rolle spielen.
5.3.8.
Insgesamt manifestiert sich der Attraktivitätsverlust durch die Verkleine-
rung des Vorgartens und dessen Abtrennung durch die LSW aus objekti-
vierter Sicht für die Gesuchgegner weniger in einer Schmälerung der
Wohnnutzungsmöglichkeiten, als durch ein Schrumpfen der Ertragsmög-
lichkeiten des von ihnen zulässigerweise betriebenen Gewerbes aufgrund
der zurückgehenden Erkennbarkeit.
5.4.
5.4.1.
Die nach der Theorie für eine Entschädigungsbemessung der vorliegenden
Art (Dienstbarkeit ohne Verkehrswert) im Vordergrund stehende (Erw. 4.1.)
Differenzwertmethode fällt schon von der bundesgerichtlichen Ergebniser-
wartung her – die Entschädigungshöhe soll innerhalb der Schätzungstole-
ranz liegen (Erw. 4.2.) – aber auch aus prozessualen Gründen (Erw. 2.4.)
ausser Betracht. Vom SKE ist nur noch eine spezifische Teilentschädigung
festzulegen. In allen übrigen Aspekten wurde der in Frage stehende Ent-
eignungseingriff bereits rechtskräftig behandelt (Erw. 2.1.).
5.4.2.
Eine fachtechnische Schätzung des Minderwerts infolge der Beeinträchti-
gung des Vorgartens durch die LSW ist heikel, nicht zuletzt, weil vor allem
schwer schätzbare, weiche Faktoren (Erw. 4.4.) zu bewerten sind. An der
Urteilsberatung wurden von den gerichtlichen Schätzungsfachpersonen
verschiedene mögliche Bemessungsmethoden diskutiert. Dabei stellte sich
heraus, dass der Garten im Lageklassenschlüssel Wohnen (vgl. Schweizer
Schätzerhandbuch der Schweizerischen Vereinigung kantonaler Grund-
stückbewertungsexperten [SVKG], 5. Auflage, Aarau 2019, Anhang 6,
S. 403) kaum einzuordnen ist. Noch anspruchsvoller würde sich die Auf-
gabe bei den hier in Frage stehenden (Erw. 5.1.) Detailaspekten gestalten.
Dasselbe gilt bei einem Vorgehen nach den Vorgaben der Sektion Grund-
stückschätzung im Kantonalen Steueramt, welche sich aus der Verordnung

- 18 -
über die Bewertung der Grundstücke vom 4. November 1985 (SAR
651.212) herleiten.
Letztlich war man sich darüber einig, dass es bei allen Gesamtbewertungs-
ableitungen zahlreiche Unschärfen gebe, über die sich mit Fug diskutieren
liesse, so dass in den Ergebnissen eine erhebliche Varianz entstünde (vgl.
auch BGE 131 II 458 Erw. 5.1 und 5.2 a.E.). Die Unterschiede in der Herlei-
tung, der Schätzungsmethode, dokumentieren das in diesen Fragen beste-
hende breite Schätzungsermessen, das aber letztlich aufgrund der Schät-
zungserfahrung des Gerichts auf eine konkrete Summe fokussiert werden
kann und darf (vgl. auch Erw. 4.5.).
5.4.3.
Konkret wurde für den vorliegenden Fall das folgende Schätzungsvorge-
hen gewählt: Vorab wird abgeleitet aus dem Vorgehen bei Teilabtretungen
die Wertminderung der baurechtsbelasteten Fläche als objektiver Schaden
bestimmt (nachstehend Erw. 5.4.4.). Dem wird abgeleitet aus der Mieter-
tragseinbusse der festgestellte (Erw. 5.3.8.) Attraktivitätsverlust des Vor-
gartens als subjektiver Schaden gegenübergestellt (Erw. 5.4.5.). Dieser
wird im Sinne der Kumulationsmethode (Erw. 4.1.) zusätzlich entschädigt,
wenn und soweit er den objektiven Schaden übersteigt (Erw. 5.4.6.).
5.4.4.
5.4.4.1.
Die Gesuchgegner gehen von einem absoluten Landwert von
Fr. 1'000.00/m2 aus (Erw. 2.2.). Der Gesuchsteller basiert auf einem Land-
wert von Fr. 750.00/m2 (Erw. 2.3.). In einem fast identischen Preisrahmen
bewegte sich die Diskussion in einem früheren Streitverfahren zu einem
Landerwerb bei der nahe gelegenen W.-Matte (vgl. SKEE 4-EV.2008.31
vom 27. April 2010), wobei das Gericht und namentlich dessen Fachrichter
letztlich von einem deutlich unter Fr. 1'000.00/m2 liegenden absoluten
Landwert ausgegangen sind (Erw. 6.3.8. im erwähnten SKEE). Mit Rück-
sicht auf den seitherigen Zeitablauf und die bevorstehende Nutzungspla-
nungsänderung (Erw. 3.2.2.) mag im massgeblichen Zeitpunkt der gefor-
derte absolute Landwert von Fr. 1'000.00/m2 angemessen scheinen.
5.4.4.2.
Das für die Erstellung der LSW erforderliche Bau- und Pflanzrecht be-
schlägt eine Teilfläche von 26 m2 der überbauten Liegenschaft der Gesuch-
gegner entlang der Grenzen des Vorgartens gegenüber Z.- und O.-Strasse.
Die bestehende Baute ist offenkundig kein Abbruchobjekt. Bei dieser Aus-
gangslage würde der absolute Landwert auch im Fall einer Abtretung nach
ständiger Rechtsprechung sog. relativiert (vgl. SKEE4-EV.2015.43 vom
22. Juni 2016, Erw. 4.4. und 5.2.). Da die Liegenschaft nach den Berech-
nungen der Fachrichter heute schon und inskünftig noch vermehrt Ausnüt-

- 19 -
zungsreserven (Erw. 3.2.3.) aufweist bzw. aufweisen wird, hielte das Ge-
richt im Rahmen von 25 – 55 % (vgl. AGVE 2016 S. 381 ff., insbes. S. 384)
einen Wert von 33 % oder Fr. 333.00/m2 für ausgewiesen.
5.4.4.3.
Mit Recht macht der Gesuchsteller darauf aufmerksam, dass dieser "Ab-
tretungsansatz" den Umstand nicht berücksichtige, dass es vorliegend nur
um den milderen Eingriff einer Dienstbarkeitsbegründung gehe. Es drängt
sich daher eine nochmalige Relativierung auf, wie sie der Gesuchsteller
selbst schon praktiziert hat (Erw. 4.7.) oder wie sie auch schon vom Gericht
angeordnet wurde (SKEE 4-EV.2002.50009 vom 4. Mai 2004, Erw. 4.6.).
Der ermittelte relative Landwert ist nochmals zu halbieren. Zu entschädigen
wäre demnach als objektiver Verkehrswert ein Ansatz von Fr. 166.50/m2
oder insgesamt gerundet Fr. 4'300.00, wodurch die für den vorliegenden
Fall festgestellte Wirkung der LSW grundsätzlich pauschal abgegolten
wäre.
5.4.5.
5.4.5.1.
Den Gesuchgegnern liegt aufgrund der konkreten Nutzungssituation der
Liegenschaft viel an der möglichen Erhaltung des Repräsentativcharakters
des Vorgartens. Diesem Effekt ist auf dem Weg einer Ertragswertbestim-
mung der Liegenschaft bzw. des zugehörigen Gartens aus objektivierter
Sicht möglichst direkt und nachvollziehbar nachzugehen (Erw. 4.5. und
4.6.).
5.4.5.2.
Die Fachrichter haben aus den Massaufnahmen der Aargauischen Gebäu-
deversicherung eine Bruttogeschossfläche von 181 m2 ermittelt, was einer
Nettonutzfläche von rund 150 m2 entspricht.
Für ein Einfamilienhaus mit Garten könnte nach ihrer Erfahrung bei der
konkreten Lage ein m2 -Zins von Fr. 200.00/Jahr erzielt werden. Ein ver-
gleichbares Mietobjekt ohne Garten hätte dagegen in derselben Lage einen
Mietwert von noch Fr. 185.00/m2/Jahr. Der Umgebung lässt sich also ein –
selbstverständlich für sich genommen eigentlich nicht marktfähiger –
Mietanteil von Fr. 15.00/m2/Jahr bzw. insgesamt Fr. 2'250.00/Jahr zuord-
nen.
Die Umgebung (ohne Bauten) macht rund 310 m2 der Gesamtfläche von
445 m2 aus. Der durch die LSW beeinträchtigte Vorgarten belegt davon
125 m2 (Erw. 5.2.), d.h. es sind ca. 40 % des Gartens betroffen, was einem
Mietwert von Fr. 900.00/Jahr entspricht.
Von einem Vollverlust kann indessen, namentlich in Bezug auf die Wohn-
nutzung, wie dargelegt (Erw. 5.3.8.), nicht die Rede sein. Die Mehrheit des

- 20 -
Gerichts hält die festgestellte Beschränkung der Repräsentationsfunktion
mit einem Drittel des auf den Vorgarten entfallenden Mietwertanteils, also
mit Fr. 300.00/Jahr für angemessen abgegolten. Bei einem durchschnittli-
chen Kapitalisierungssatz von 4 % errechnet sich ein Ertragswertverlust
von Fr. 7'500.00.
Eine Minderheit des Gerichts hätte die Einbusse tiefer bewertet.
5.4.6.
Den Enteigneten ist zusammenfassend aufgrund der angetroffenen kon-
kreten Beeinträchtigung in Umsetzung des bundesgerichtlichen Auftrags
eine Entschädigung von Fr. 7'500.00 zuzusprechen.
6.
6.1.
An der Verhandlung vom 11. Dezember 2019 wurde die Frage aufgewor-
fen, wie die künftige Adresse (bisher Z.-Strasse) sein werde, nachdem der
Zugang, und mit diesem auch der Briefkasten, auf die O.-Strasse verscho-
ben werde (Protokoll S. 9). Die Abklärung des Kantons bei den Gemeinde-
behörden Y. ergab, dass die bisherige Adresse (Z.-Strasse 31) beibehalten
werden kann (Eingabe vom 30. Januar 2020, S. 1).
Die Gesuchgegner verlangten daraufhin eine Zusicherung der Schweizeri-
schen Post, dass sämtliche Post (mit oder ohne Adressänderung) an die
O.-Strasse geliefert werde (Eingabe vom 17. Februar 2020, S. 2).
Der Kanton habe sodann auch für die Kosten einer allfälligen Adressände-
rung der verschiedenen Ausweise aufzukommen (Eingabe vom 17. Feb-
ruar 2020, S. 3).
6.2.
Die Gemeinde Y. verlangt keine Adressänderung. Die Nachbarliegenschaft
Parzelle uuu, auf der ein Malergeschäft betrieben wird, wird heute ebenfalls
von der O.-Strasse her betreten, sie ist aber weiterhin unter Z.-Strasse re-
gistriert. Die Postzustellung an den versetzten Briefkasten funktioniert of-
fenbar ohne Probleme. Die Befürchtungen der Gesuchgegner sind unbe-
gründet.
Eine Adressänderung ist nicht notwendig. Es fallen demnach auch keine
entsprechenden Kosten an.
7.
Gemäss § 146 Abs. 1 BauG wird die Entschädigung 20 Tage nach der
rechtskräftigen Festsetzung zur Zahlung fällig. Sie ist von diesem Zeitpunkt
an zu verzinsen. Der anzuwendende Zinssatz (§ 19 LEV) beläuft sich aktu-
ell auf 1,25 %.

- 21 -
Eine Vorverlegung des Zinsbeginns auf den massgeblichen Zeitpunkt
(5. April 2017, Erw. 3.1.3.) analog zur Regelung bei vorzeitiger Besitzein-
weisung (§ 146 Abs. 1 Satz 2 BauG), rechtfertigt sich vorliegend nicht, weil
bisher nicht tatsächlich in das Eigentum der Gesuchgegner eingegriffen
wurde. Das wird im Übrigen auch vom Verwaltungsgericht so gehandhabt,
das in einem Enteignungsstreit die vom SKE zugesprochene Entschädi-
gung selbst geringfügig erhöhte und für den Zinslauf unverändert die ge-
setzliche Regelung übernahm (VGE WBE.2009.215 vom 12. Mai 2010,
S 9, vgl. die neu gefassten Dispositivbestimmungen).
8.
8.1.
Abschliessend sind die Verfahrenskosten (Gerichts- und Parteikosten) zu
verlegen. Sie sind in der Regel vom entschädigungspflichtigen Gemeinwe-
sen zu tragen, so auch vorliegend (§ 149 Abs. 2 BauG).
8.2.
Im Entscheid des SKE vom 5. April 2017 wurde die Staatsgebühr auf
Fr. 2'800.00 festgelegt. Mit dem vorliegenden Verfahren wurde das Verfah-
ren 4-EV.2015.45 fortgesetzt bzw. gemäss Auftrag des Bundesgerichts er-
gänzt. Für eine Änderung der Staatsgebühr besteht kein Anlass. Unter den
gegebenen Umständen bleibt es bei der damals festgelegten Staatsge-
bühr.
8.3.
8.3.1.
Die Parteikosten sind nach derselben Regel zu verlegen. Der Parteikosten-
ersatz richtet sich nach dem Dekret über die Entschädigung der Anwälte
(Anwaltstarif, AnwT; SAR 291.150) vom 10. November 1987.
Im Entscheid vom 5. April 2017 wurde ein Parteikostenersatz ausgehend
von einem Streitwert von Fr. 40'000.00 festgesetzt. Das ergab einen Ent-
schädigungsrahmen von Fr. 1'500.00 bis Fr. 6'000.00 (inkl. MWST und
Auslagen; vgl. § 8a Abs. 1 lit. a Ziff. 2 AnwT und § 8c Abs. 1 AnwT). Inner-
halb dieses Rahmens richtet sich die Entschädigung nach dem mutmassli-
chen Aufwand des Anwalts, der Bedeutung und der Schwierigkeit des Falls
(§ 8a Abs. 2 AnwT). Für diesen Teil des Verfahrens wurden Fr. 3'000.00
inklusive Auslagen und MWST zugesprochen.
8.3.2.
Die Fortsetzung des Verfahrens hat dem Rechtsvertreter zusätzlichen Auf-
wand verursacht. Mit Eingabe vom 16. Dezember 2019 verlangte er für die
Periode Februar 2019 bis November 2019 Fr. 5'906.80 (inklusive Auslagen
und MWST).

- 22 -
Ausser dem Zusatzaufwand für die Fortsetzung des Verfahrens hat der Fall
auch eine gewisse Bedeutung erlangt, weil erstmals über eine Minderwert-
entschädigung infolge einer Dienstbarkeit für eine LSW zu befinden war.
Dafür rechtfertigt sich eine Erhöhung des ursprünglich auf Fr. 3'000.00 fest-
gesetzten Parteikostenersatzes auf Fr. 4'600.00 (inkl. MWST und Ausla-
gen).
8.4.
8.4.1.
Die Gesuchgegner verlangen zudem Ersatz der vergeblichen Kosten vor
dem Verwaltungsgericht (Fr. 3'844.00) und dem Bundesgericht
(Fr. 1'500.00) von zusammen Fr. 5'344.00 sowie Ersatz der Parteikosten
vor sämtlichen Gerichten, abzüglich der mit Entscheid des SKE zugespro-
chenen Fr. 3'000.00 (Eingabe vom 1. Mai 2019). Es werde davon ausge-
gangen, dass Ziffer 6.2. des SKE-Entscheids vom 5. April 2017 betreffend
den Parteikostenersatz weiterhin gelte (Schreiben vom 3. Juni 2019).
Die Parteikosten vor dem Verwaltungsgericht werden mit Fr. 3'849.50 (in-
klusive Auslagen und MWST; Periode April 2017 bis Dezember 2017), jene
vor Bundesgericht mit Fr. 3'164.20 (inklusive Auslagen und MWST; Periode
Januar 2018 bis Februar 2019) beziffert (Eingabe vom 16. Dezember
2019).
8.4.2.
Der Gesuchsteller geht davon aus, dass der Parteikostenersatz für die
oberinstanzlichen Verfahren mit deren Entscheiden rechtskräftig festgelegt
worden seien. Das SKE müsse bei einer Rückweisung auch die Parteient-
schädigung neu entscheiden (Eingabe vom 11. Juni 2019).
8.4.3.
Das Bundesgericht hatte das Verwaltungsgericht angewiesen, die Verfah-
rens- und Parteikosten des vorinstanzlichen Verfahrens neu zu verlegen.
Dem kam das Verwaltungsgericht mit Entscheid vom 18. März 2019 nach
(WBE.2019.46). Den Gesuchgegnern wurden Gerichtskosten von
Fr. 1'922.00 auferlegt. Die Parteikosten wurden nicht ersetzt.
Auf Begehren der Parteien betreffend die Kosten des Verfahrens vor dem
SKE trat das Verwaltungsgericht mangels Zuständigkeit nicht ein (erwähn-
ter VGE S. 6 und 8).
8.4.4.
Auf die Verfahren vor Verwaltungs- und Bundesgericht findet das Kosten-
privileg nach § 149 Abs. 2 BauG keine Anwendung. Soweit die Gesuch-
gegner die Verfahrens- und Parteikosten vor den oberen Instanzen selber
tragen mussten, weil nicht vollständig obsiegend, können sie diese nicht
vor dem SKE geltend machen. Es handelt sich nicht um Verfahrenskosten

- 23 -
des vorliegenden Verfahrens. Diese Kosten können auch nicht als Inkon-
venienzen geltend gemacht werden (§ 143 Abs. 1 lit. c BauG). Dafür fehlt
es schon am erforderlichen Kausalzusammenhang.
Die Kostenersatzbegehren (Verfahrens- und Parteikosten) für die ober-
instanzlichen Verfahren sind daher abzuweisen.
Das Gericht erkennt:
1.
Der Dienstbarkeitsvertragsentwurf auf Begründung eines Bau- und Pflanz-
rechts zwischen dem Staat Aargau und A. und B., die am 31. Januar 2017
beglaubigte Planbeilage, das Schreiben des Gesuchstellers vom 29. Sep-
tember 2015 sowie die Pflanzenschätzung vom 19. Dezember 2016 wer-
den zu integrierten Bestandteilen des vorliegenden Entscheids erklärt.
2.
Der Gesuchsteller hat den Gesuchgegnern eine Entschädigung von
Fr. 7'500.00 für den Minderwert, den die Parzelle sss infolge des Bau- und
Pflanzrechts erfährt, zu bezahlen.
3.
Die Anpassungsarbeiten erfolgen gemäss den in vorstehender Ziff. 1 zu
integrierten Bestandteilen erklärten Dokumenten zu Lasten des Gesuch-
stellers.
4.
Alle darüber hinaus gehenden Forderungen werden abgewiesen, soweit
darauf eingetreten werden darf.
5.
Der Gesuchsteller wird ermächtigt und angewiesen, die Rechtsänderung
unter Nachweis der geleisteten Zahlung gemäss Dispositiv-Ziffer 2 dem
Grundbuchamt Laufenburg zur Eintragung anzumelden.

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6.
Die Vermessungs- und Rechtsänderungskosten gehen zu Lasten des
Gesuchstellers.
7.
7.1.
Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus einer Staatsgebühr von
Fr. 2'800.00, einer Kanzleigebühr von Fr. 520.00 und den Auslagen von
Fr. 370.00, insgesamt Fr. 3'690.00, sind vom Gesuchsteller zu bezahlen.
7.2.
Der Gesuchsteller hat den Gesuchgegnern darüber hinaus die Parteikos-
ten mit pauschal Fr. 4'600.00 (inkl. MWST und Auslagen) zu ersetzen.
Zustellung
- Vertreter des Gesuchstellers (2)
- Vertreter der Gesuchgegner (2)
Mitteilung
- Mitwirkende Fachrichterin
- Mitwirkende Fachrichter (3)
- Gerichtskasse (intern)
Rechtsmittelbelehrung Verwaltungsgerichtsbeschwerde
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde
beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, obere Vorstadt 40, 5001
Aarau, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit
dem 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom
18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde-
schrift muss einen Antrag, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Be-
gründung enthalten. Beweismittel sind anzugeben. Der angefochtene Ent-
scheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (§§ 28
und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG;
SAR 271.200] vom 4. Dezember 2007] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1
der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO; SR 272] vom 19. Dezem-
ber 2008).

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Aarau, 18. März 2020
Spezialverwaltungsgericht
Kausalabgaben und Enteignungen
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:
E. Hauller R. Gehrig