ag_spezialverwaltungsgericht · 3-RV.2022.161 · 2024-12-19 · de
Spezialverwaltungsgericht / Abteilung Steuern — 3-RV.2022.161


Spezialverwaltungsgericht
Steuern
3-RV.2022.161
P 207
Urteil vom 19. Dezember 2024
Besetzung Präsident Heuscher
Richter Senn
Richter Wick
Gerichtsschreiber Ceni
Rekurrent 1 A._____
Rekurrentin 2 B._____
Gegenstand Einspracheentscheid der Steuerkommission Q._____
vom 2. November 2022
betreffend Kantons- und Gemeindesteuern 2018; Liquidationsgewinn

- 2 -
Das Gericht entnimmt den Akten:
1.
Mit Verfügung vom 23. November 2021 wurden A._____ und B._____ von
der Steuerkommission Q._____ für das Jahr 2018 zu einem steuerbaren
und satzbestimmenden Liquidationsgewinn (privilegierte Besteuerung;
Anfalldatum 31. Dezember 2018) von CHF 342'860.00 veranlagt. Zur
Begründung wurde der "Fragebogen Kapitalgewinne Landwirtschaft" zuge-
stellt.
2.
2.1.
Gegen die Verfügung vom 23. November 2021 erhob A._____ mit
Schreiben vom 14. Dezember 2021 Einsprache. Er stellte sinngemäss den
Antrag,
auf die Besteuerung eines Liquidationsgewinnes sei zu verzichten.
2.2.
Mit Schreiben vom 25. Juli 2022 liessen A._____ und B._____ die Ein-
sprache durch den neu mandatierten Vertreter ergänzen. Sie liessen neu
die Anträge stellen:
"A. Die Anlagekosten seien gemäss den effektiven Verhältnissen anzu-
passen.
B. Für die Parzelle LIG Q._____ ccc sei ein Verkehrswert BGBB von
Fr. 10.00/m2 zu berücksichtigen (Ziff. 4.b Fragebogen Kapitalge-
winn)."
3.
Mit Entscheid vom 2. November 2022 wies die Steuerkommission Q._____
die Einsprache ab.
4.
Den Einspracheentscheid vom 2. November 2022 (Zustellung am 23. No-
vember 2022) haben A._____ und B._____ mit Rekurs vom 18. Dezember
2022 (Postaufgabe am 19. Dezember 2022) an das Spezialverwal-
tungsgericht, Abteilung Steuern, weitergezogen. Sie erneuerten den sinn-
gemässen Antrag,
auf die Besteuerung eines Liquidationsgewinnes sei zu verzichten.
Auf die Begründung wird, soweit für den Entscheid erforderlich, in den Er-
wägungen eingegangen.

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5.
Das Gemeindesteueramt Q._____ und das Kantonale Steueramt (KStA)
beantragen die kostenfällige Abweisung des Rekurses.
6.
A._____ und B._____ haben eine Replik erstattet.
7.
Das Gemeindesteueramt Q._____ hat aufforderungsgemäss (E-Mail des
Spezialverwaltungsgerichtes von 15. November 2024) weitere Angaben
und Unterlagen (E-Mail und Schreiben vom 20. November) eingereicht.

- 4 -
Das Gericht zieht in Erwägung:
1.
Der vorliegende Rekurs betrifft die Kantons- und Gemeindesteuern 2018.
Massgebend für die Beurteilung ist das Steuergesetz vom 15. Dezember
1998 (StG).
2.
2.1.
2.1.1.
Der Rekurrent deklarierte mit dem Fragebogen Kapitalgewinne, unterzeich-
net am 13. Dezember 2019, wegen Aufgabe der selbständigen Erwerbstä-
tigkeit einen steuerbaren Liquidationsgewinn von CHF 312'908.00. Dabei
wurde der Liquidationsgewinn wie folgt ermittelt:
Verkaufserlös Grundstücke CHF 385'814.00
./. Einkommenssteuerwert (Buchwerte) CHF 71'093.00
./. Notariatskosten CHF 1'813.00
Steuerbarer Liquidationsgewinn CHF 312'908.00
Dabei ging es um den Verkauf der Parzelle aaa (landwirtschaftliches
Grundstück) in Q._____. Aus der handschriftlichen Notiz auf der Aufstel-
lung "Wertangaben und Bestimmungen zur Totalliquidation der Erbenge-
meinschaft C._____" ergibt sich, dass es sich um den dritten Verkauf eines
Grundstückes handelte (Verkäufe der Parzellen bbb und ddd im Jahr 2013;
je mit der Grundstückgewinnsteuer abgerechnet).
2.1.2.
Mit Schreiben vom 19. Dezember 2019 führte der Rekurrent betreffend die-
sen Landverkauf aus:
"Ich verkaufe jetzt zum 3.Mal von meinem Land
Bei den letzten Verkäufen hatte ich [mit] den Steuern nur Probleme.
Damit es keine Probleme mehr gibt sende ich Ihnen die Unterlagen von
1983.
Kauf und Liquidation , Steuern Fr. 42000.-
Deshalb müssen diese Kaufsumme bei den Gewinnsteuern abgezogen
werden.
Beim Verkauf vom 03.04.2013 wurden mir die 45000.- nochmals belastet.
Nach Schweizer Steuerrecht, muss dieses Geld nun zurückgezahlt wer-
den."
2.1.3.
Auf dem undatierten Formular Veranlagungskontrolle (Kontroll-Nr.:
2019/10) wurde steueramtlich festgehalten, dass es sich beim verkauften
Grundstück um landwirtschaftliches Geschäftsvermögen handle. Weiter ist

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der Veranlagungskontrolle die folgende handschriftliche Notiz zu entneh-
men:
"-> Verkauf mehr wie die Hälfte vom Land und somit die Existenzgrundlage
-> Fragebogen Kapitalgewinne zustellen für 2018".
Am 5. März 2020 wurde zur "Veranlagungsperiode 2018" eine Verhandlung
durchgeführt, an der der Rekurrent, der Landwirtschaftsexperte (LE) des
KStA und die Leiterin des Gemeindesteueramtes Q._____ teilnahmen.
Dabei wurden dem Rekurrenten die "mutmasslichen" Steuer- und AHV-Fol-
gen aus der Überführung des Wohnhauses aufgezeigt. Es wurde darauf
hingewiesen, dass der Verkehrswert des Wohnhauses noch geschätzt wer-
den müsse. Erklärt wurde auch, dass Bauland mit der Einkommenssteuer
nach § 27 Abs. 2 StG belastet werde (Protokoll der Verhandlung vom
5. März 2020).
2.2.
2.2.1.
Mit dem Fragebogen "Kapitalgewinne Landwirtschaft gültig ab 2011" wurde
der Liquidationsgewinn 2018 wegen "Aufgabe der selbständigen Erwerbs-
tätigkeit nach Vollendung des 55. Altersjahres" mit Beendigung der Liqui-
dation per 31. Dezember 2018 vom LE KStA berechnet. In diese Berech-
nung wurden der Verkauf der Parzelle aaa und die Überführung der Par-
zelle ccc miteinbezogen.
2.2.2.
Bei der Veräusserung der Parzelle aaa (Landwirtschaftsland) wurden bei
einem Verkaufspreis von CHF 385'814.00, einem "Kaufpreis (oder Anlage-
kosten gemäss Aufzeichnungen)" von CHF 71'093.00 abzüglich einem
"Einkommenssteuerwert (Buchwert)" von CHF 71'093.00 keine wiederein-
gebrachten Abschreibungen ermittelt.
2.2.3.
Bei der "Überführung von nicht land- und forstwirtschaftlichen Grundstü-
cken ins Privatvermögen" (Parzelle ccc) wurden die wiedereingebrachten
Abschreibungen bei einem Verkehrswert der Parzelle ccc von
CHF 504'000.00 wie folgt berechnet:
Kaufpreis (oder Anlagekosten gemäss Aufzeichnungen) 247'964
Anlagekosten 247'964
Abzüglich Einkommenssteuerwert (Buchwert) 124'310
Wiedereingebrachte Abschreibungen 123'654

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Der Wertzuwachs wurde wie folgt ermittelt:
Verkehrswert 504'000
Abzüglich Anlagekosten 247'964
Wertzuwachs 256'036
Der Liquidationsgewinn wurde wie folgt festgesetzt:
Verkaufserlös Parzelle aaa 385'814
Abzüglich Verkaufskosten (Notar) - 1'813 384'001
Überführung Parzelle ccc
Verkehrswert 504'000 504'000
Buchwerte
Parzelle aaa 71'093
Parzelle ccc 124'310
Total Buchwerte 195'403 195'403
Gesamter Liquidationsgewinn 692'598
Abzüglich im Liquidationsgewinn enthal- - 312'908
tener Gewinn auf land- und forstwirt-
schaftlichen Grundstücken
Realisierter Liquidationsgewinn 379'690
Abzüglich 9.7 % AHV - 36'830
Steuerbarer Liquidationsgewinn 342'860
Der in der Berechnung verwendete Verkehrswert wurde der vom LE KStA
in Auftrag gegebenen Marktwertermittlung des KStA, Grundstückschät-
zung (GS), vom 3. Mai 2021 entnommen.
2.2.4.
Der der Grundstückgewinnsteuer unterliegende Wertzuwachs wurde wie
folgt ermittelt:
Wertzuwachs auf Parzelle aaa 385'814
Abzüglich Verkaufskosten (Notar) - 1813
Abzüglich Anlagekosten 71'093
Steuerbarer Grundstückgewinn 312'908
2.3.
Mit Verfügung vom 23. November 2021 wurde ein nach § 45 Abs. 1 lit. f
StG privilegiert steuerbarer Liquidationsgewinn von CHF 342'860.00 ver-
anlagt.

- 7 -
2.4.
2.4.1.
Mit der Einsprache wurde geltend gemacht, die Rechnung sei "total über-
höht". Im Jahr 1983 hätten der Rekurrent und sein Bruder D._____ die
Liegenschaft für CHF 700'000.00 gekauft. Sie hätten eine Liquidations-
steuer von CHF 42'000.00 bezahlen müssen. Danach sei alles für
CHF 150'000.00 renoviert worden. In die Scheune sei eine neue Wohnflä-
che eingebaut worden. "Nach Eigenmietwert Landwirtschaft konnten wir
diese Kosten nie abziehen." Aufgrund des Berichtes des LE KStA sei der
Eigenmietwert von CHF 8'100.00 auf CHF 17'000.00 erhöht worden. Die
Landwirtschaft habe er im Nebenerwerb betrieben. Er sei schon da "Ge-
schäftsführer" gewesen.
2.4.2.
Mit Schreiben vom 6. Januar 2022 wurde der Rekurrent um Aktenergän-
zung und um Auskunft darüber ersucht, ob die privilegierte Liquidations-
steuer oder die ordentliche Steuerveranlagung angefochten sei. Weiter
wurde der Rekurrent aufgefordert, einen Antrag und eine Begründung ein-
zureichen. Zudem wurde der Rekurrent darauf hingewiesen, "dass bisher
nie eine Liquidations(gewinn)steuer veranlagt wurde. Beim Steuerbetrag
aus dem Jahr 1983 dürfte es sich um die Steuern handeln, die bei einer
Hofübergabe bzw. -übernahme anfallen können." Der Steuerkommissär
führte weiter aus, dass die "Eingabe" ohne die verlangten Angaben "mut-
masslich" abgewiesen werden müsse, soweit überhaupt darauf eingetreten
werden könne.
2.4.3.
Der Rekurrent reichte dem Gemeindesteueramt Q._____ in der Folge das
Schreiben des KStA, Sektion Buchprüfungen/Grundstückgewinnsteuern
(BP), an die Erbengemeinschaft C._____ vom 22. Dezember 1983
betreffend "Erbteilung per 31.12.1983 / Liquidationsgewinn-Vorbe-
rechnung" ein. Für die Staats-, Gemeinde- und Kirchensteuern wurde für
die Erbengemeinschaft ein massgebender Liquidationsgewinn von
CHF 310'945.00 berechnet. Es wurde darauf hingewiesen, dass die einzel-
nen Erben zu dem sich aus der jeweiligen Quote ergebenden Satz steuer-
pflichtig seien. Mit diesem Schreiben wurde den Rekurrenten betreffend
das folgende festgehalten:

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"3. Abtretung in das Geschäftsvermögen von A._____ [Rekurrent]
Parz. ggg 352 m2 Gebäudeplatz mit Geb. Nr. hhh Fr. 108'720
+ 1/2-Anteil Scheune Nr. fff Fr. 10'000
Parz. bbb 508 m2 Bauland à Fr. 85.-- Fr. 43'180
Parz. aaa 406.25 a Landwirtschaftsland
ddd 191,38 a do.
597.63 a à Fr. 1.75 p.m2 Fr. 104'585
Total Verkaufspreis Fr. 266'485
abz. Anlagekosten
Wohnhaus Nr. iii Fr . 11'532
1 ½% Abschr. 24 J/36% Fr. 4152 Fr. 7'380
+ anteilige Investitionen (netto) Fr. 15'000
Scheune Nr. fff Fr. 15'568
2 ½% Abschr. 24J/60 % Fr. 9'340
Fr. 6228
Anrechenbarer KB ½-Anteil Fr. 3'114
Land Parz. bbb Fr. 146
Parz. aaa Fr. 11'712
Parz. ddd Fr. 5'518 Fr. 17'376 Fr. 42'870
Fr. 223'615"
Weiter wurden im Schreiben des KStA BP vom 22. Dezember 1983 ein
Verkauf eines Grundstückes an die Einwohnergemeinde vom 22. März
1982, die Abtretung der Parzelle eee an C._____ sowie die Abtretung von
Land und Gebäuden an D._____ (teilweise mit Überführung in das
Privatvermögen, teilweise als Übertragung in das Geschäftsvermögen)
erwähnt.
2.4.4.
Mit Schreiben vom 25. Januar 2022 an das KStA, Direkte Bundessteuer,
machte der Rekurrent wiederum geltend, dass er und sein Bruder den Hof
und das Land 1983 für CHF 646'645.00 gekauft hätten. Alles sei liquidiert
worden. Es sei eine Liquidationsgewinnsteuer von CHF 42'000.00 bezahlt
worden, so dass weder der Rekurrent noch sein Bruder nochmals eine Li-
quidationsgewinnsteuer zu bezahlen hätten.
2.4.5.
Mit Schreiben vom 3. März 2022 erklärte der Rekurrent, er erhebe gegen
die Steuerrechnung von CHF 27'352.10 (Dieser Betrag wurde mit Rech-
nung vom 23. November 2021 betreffend den privilegierten Liquidationsge-
winn [Kantons- und Gemeindesteuern 2018] erhoben) Einsprache. "Schon
im letzten Brief erklärt, warum das nicht sein kann."

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2.4.6.
Der LE KStA erstattete in der Folge den Bericht zur Einsprache vom
10. März 2022. Dabei wurde davon ausgegangen, dass kein Begehren ge-
stellt worden sei. Dessen ungeachtet sei auf die Einsprache einzutreten.
Weiter wurde ausgeführt, der Betrieb sei im Geschäftsvermögen gehalten
worden. Die Gebäude seien abgeschrieben worden. Dass im Jahr 1983
schon einmal eine Liquidation stattgefunden habe, ändere daran nichts. Mit
dem Verkauf der Parzelle aaa sei die Existenzgrundlage aufgegeben wor-
den. Der Betrieb bestehe nur noch aus der Hofparzelle. An der Berechnung
des Liquidationsgewinnes wurde festgehalten. Der Bericht wurden den Re-
kurrenten zur Stellungnahme zugestellt.
2.4.7.
Mit Schreiben vom 31. März 2022 hielt der Rekurrent an seinem Stand-
punkt fest. Im Jahr 1983 habe bereits eine Liquidation stattgefunden.
2.4.8.
Mit Schreiben vom 25. Juli 2022 nahm der vom Rekurrenten beauftragte
Vertreter Stellung und präzisierte den Einspracheantrag. Beantragt wurde
neu die Berücksichtigung effektiver Anlagekosten und die Berücksichtigung
eines Verkehrswertes für die Parzelle ccc von CHF 10.00/m2. Zur Begrün-
dung wurde ausgeführt, die Rekurrenten hätten in den Jahren 1984 bis
1991 CHF 140'671.70 in die Liegenschaft investiert. "Davon gelten mindes-
tens zwei Drittel, somit rund Fr. 46'890.00 [recte wohl CHF 93'781.00] als
Anlagekosten." Der Verkehrswert gemäss dem Bundesgesetz über das
bäuerliche Bodenrecht (BGBB) betrage nach aktueller Rechtsprechung
CHF 10.00/m2. Die Belege könnten bei Bedarf nachgereicht werden. Ein-
gereicht wurden drei Aufstellungen mit Angaben zu Art der Arbeiten und
Betrag.
2.4.9.
Mit Entscheid vom 2. November 2022 wurde die Einsprache abgewiesen.
Es wurde zur Begründung ausgeführt, für die Ermittlung des Liquidations-
gewinnes sei auf den eingereichten Abschluss 2018 mit einer handels-
rechtskonformen Bilanz abgestellt worden. Es sei davon auszugehen, dass
sämtliche Geschäftsvorfälle verbucht worden seien. Der Buchwert sei da-
her für die Berechnung des Liquidationsgewinnes massgeblich. Die Anla-
gekosten seien im Buchwert abgebildet. Nicht massgeblich sei der Ver-
kehrswert gemäss dem BGBB. Dieser sei nur bei der direkten Bundes-
steuer zu berücksichtigen. Weiter wurden dem Einspracheentscheid der
Bericht des LE KStA und die Berechnung im Fragebogen Kapitalgewinne
Landwirtschaft beigelegt.
2.5.
Mit Rekurs machten die Rekurrenten geltend, ein Einkommen von
CHF 342'860.00 sei nie erzielt worden. Mit der Bewirtschaftung von 6 ha

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Eigenland und 4 ha Pachtland sei das gar nicht möglich gewesen. Es sei
auch nicht nachvollziehbar, weshalb noch einmal eine Liquidationsgewinn-
steuer zu bezahlen sei. Diese sei schon 1983 erhoben worden. "Unser
80 jähriges Haus ist nicht so viel wert, obwohl wir es immer wieder etwas
renoviert haben."
2.6.
Mit der Vernehmlassung wurde festgehalten, dass mit Rekurs keine neuen
Argumente vorgebracht worden seien. Gleich wie in der Einsprache werde
im Rekurs weder ein Antrag gestellt noch eine Begründung geliefert. Der
Wert der überführten Wohnliegenschaft werde nur pauschal als zu hoch
eingestuft. Die Überprüfung der Schätzung des KStA GS habe zu keinem
anderen Ergebnis geführt.
2.7.
Auch mit der Replik wurde am bisherigen Standpunkt festgehalten.
3.
3.1.
Die Steuerkommission Q._____ ist – insbesondere auch gestützt auf die
Stellungnahme des LE KStA vom 10. März 2022 – davon ausgegangen,
dass weder mit der Einsprache – Verweis auf § 193 StG – noch mit Rekurs
ein genügender Antrag und eine genügende Begründung eingereicht wor-
den seien. Dessen ungeachtet ist sie auf die Einsprache eingetreten.
3.2.
Bei der Erhebung von Rechtsmitteln durch Laien sind an die Rechtsschrif-
ten keine allzu hohen Anforderungen zu stellen. Aus der Einsprache ging
denn auch insbesondere hervor, dass der Rekurrent aufgrund der im Jahr
1983 erfolgten Besteuerung eines Liquidationsgewinnes bei Auflösung der
Erbengemeinschaft des C._____ der Meinung war, dass nicht noch einmal
eine solche Steuer auf dem gleichen Objekt zu erheben sei. Im Antrag auf
Verzicht auf eine Besteuerung eingeschlossen ist demgemäss die
Herabsetzung des steuerbaren Einkommens auf CHF 0.00. Im Ergebnis ist
die Steuerkommission Q._____ damit zu Recht auf die Einsprache einge-
treten.
3.3.
Auch mit dem Rekurs verweisen die Rekurrenten auf die im Jahr 1983 er-
hobene Liquidationsgewinnsteuer. Sinngemäss wird damit ebenso die Re-
duktion des steuerbaren Einkommens auf CHF 0.00 verlangt. Dementspre-
chend ist auch auf den Rekurs einzutreten.

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4.
Nachfolgend ist in einem ersten Schritt zu prüfen, ob die Voraussetzungen
für die Erhebung einer Liquidationsgewinnsteuer erfüllt waren. Ist das der
Fall, ist auf die Berechnung des Liquidationsgewinnes einzugehen.
5.
5.1.
Gemäss § 27 Abs. 1 StG sind alle Einkünfte aus einem Landwirtschaftsbe-
trieb steuerbar. Zu den Einkünften aus selbständiger Erwerbstätigkeit zäh-
len auch alle Kapitalgewinne aus Veräusserung, Verwertung oder buch-
mässiger Aufwertung von Geschäftsvermögen. Der Veräusserung ist die
Überführung von Geschäftsvermögen in das Privatvermögen gleichgestellt
(§ 27 Abs. 2 StG). Bei Gewinnen aus der Veräusserung von land- und forst-
wirtschaftlichen Grundstücken des Geschäftsvermögens wird nur die Diffe-
renz zwischen Anlagekosten und steuerlich massgebendem Buchwert den
Einkünften aus selbständiger Erwerbstätigkeit zugerechnet. Für die Ab-
grenzung gegenüber der Grundstückgewinnsteuer gilt § 106 StG (§ 27
Abs. 4 StG). Nach § 7 Abs. 3 der Verordnung zum Steuergesetz vom
11. September 2000 (StGV) sind die Einkommenssteuerwerte (Anlagekos-
ten abzüglich Abschreibungen) von Grundstücken des Geschäftsvermö-
gens in der Bilanz bzw. in den Aufstellungen über Aktiven und Passiven
auszuweisen.
5.2.
Mit Urteil vom 2. Dezember 2011 (2C_11/2011 = BGE 138 II 32 = StE 2012
B 23.47.2 Nr. 14 = StR 2012 S. 137) entschied das Bundesgericht, dass
zur Beurteilung, ob ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück im Sinne
von § 27 Abs. 4 StG gegeben ist, grundsätzlich auf die Regelung gemäss
Art. 2 des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober
1991 (BGBB) abzustellen sei. Von einem steuerlich privilegierten Grund-
stück könne nur gesprochen werden, wenn die für die Anwendung des
BGBB gültigen Voraussetzungen erfüllt seien.
5.3.
Das Bundesgericht führt im erwähnten Entscheid vom 2. Dezember 2011
(2C_11/2011 = BGE 138 II 32 = StE 2012 B 23.47.2 Nr. 14 = StR 2012
S. 137) weiter aus:
"Dementsprechend kann von einem steuerlich privilegierten Grundstück
nur dann gesprochen werden, wenn die für die Anwendung des BGBB gül-
tigen Voraussetzungen erfüllt sind. Das ist nach Massgabe von Art. 2
Abs. 1 BGBB hauptsächlich dann der Fall, wenn es sich um einzelne oder
zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehörende Grundstücke handelt,
die ausserhalb einer Bauzone nach Art. 15 RPG liegen und für welche die
landwirtschaftliche Nutzung zulässig ist. Darüber hinaus gilt die Anwen-
dung des BGBB (und somit auch die besagte steuerliche Ausnahmerege-
lung) für vier weitere, spezifisch in Art. 2 Abs. 2 BGBB genannte Fälle,
nämlich:

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a) Grundstücke und Grundstücksteile mit landwirtschaftlichen Ge-
bäuden und Anlagen, einschliesslich angemessenem Um-
schwung, die in einer Bauzone liegen und zu einem landwirtschaft-
lichen Gewerbe gehören;
b) Waldgrundstücke, die zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe ge-
hören;
c) Grundstücke, die teilweise innerhalb einer Bauzone liegen, so-
lange sie nicht entsprechend den Nutzungszonen aufgeteilt sind;
d) Grundstücke mit gemischter Nutzung, die nicht in einen landwirt-
schaftlichen und einen nichtlandwirtschaftlichen Teil aufgeteilt
sind."
5.4.
Im Urteil vom 24. Mai 2017 (2C_561/2016 = StE 2017 B 41.13 Nr.1) präzi-
sierte das Bundesgericht seine Rechtsprechung dahingehend, dass die for-
male Unterstellung eines Grundstücks unter das BGBB nicht ein verselb-
ständigtes Kriterium sei, welches losgelöst von den Umständen des Einzel-
falles zur Anwendung gebracht werden könne. Es hielt fest:
"2.6. Grundstücke von weniger als 25 Aren, die nicht zu einem landwirt-
schaftlichen Gewerbe im Sinne von Art. 7 BGBB gehören, hat der histori-
sche Gesetzgeber im Sinne der Verhältnismässigkeit insbesondere des-
wegen vom Anwendungsbereich des BGBB ausgenommen, weil sich die
Verwaltung nicht mit Kleinigkeiten befassen soll (YVES DONZALLAZ, Traité
de droit agraire suisse, Tome 2, 2006, NN. 1885 f.; CHRISTINA SCHMID-
TSCHIRREN/CHRISTOPH BANDLI, Das bäuerliche Bodenrecht, 2. Aufl.
2011, N. 29 zu Art. 2 BGBB). Um den Gesetzeszweck nicht zu gefährden,
führte der Gesetzgeber mehrere Gegenausnahmen ein; entsprechend fin-
den einzelne Vorschriften des BGBB auch auf kleinere Grundstücke An-
wendung (z.B. Art. 2 Abs. 4 und Art. 3 Abs. 4 BGBB; SCHMID-TSCHIR-
REN/BANDLI, a.a.O., N. 31 zu Art. 2 BGBB; DONZALLAZ, a.a.O., NN. 1905
ff.). Auch kleinere Grundstücke im Sinne von Art. 2 Abs. 3 BGBB können
aber, wenn sie ausserhalb der Bauzone liegen, grundsätzlich nur landwirt-
schaftlich genutzt werden (Art. 16 ff. RPG). Sie können ebenfalls Teil eines
landwirtschaftlichen Betriebs im Sinne des LwG bilden und so den Zielen
des Landwirtschaftsrechts dienen. Sie werden somit grundsätzlich von der
dem BGBB, dem RPG und dem LwG gemeinsamen Zwecksetzung - dem
Erhalt des landwirtschaftlichen Bodens als einem volkswirtschaftlich we-
sentlichen Produktionsfaktor - erfasst.
2.7. Insgesamt ist somit festzuhalten, dass Grundstücke, die in der Land-
wirtschaftszone liegen und für die landwirtschaftliche Nutzung geeignet
sind (vgl. Art. 6 Abs. 1 BGBB) und einzig wegen ihrer zu geringen Grösse
dem BGBB nicht unterstellt sind (Art. 2 Abs. 3 BGBB), im Sinne der bun-
desgerichtlichen Praxis (BGE 138 II 32 E. 2.2.1 S. 36 f.) auch als land- und
forstwirtschaftliche Grundstücke im Sinne von Art. 8 Abs. 1 bzw. Art. 12
Abs. 1 StHG zu qualifizieren sind. Aus diesem Grund verletzt das ange-
fochtene Urteil Bundesrecht. Das angefochtene Urteil ist aufzuheben und
die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen. Diese wird zu prüfen haben,
ob sich das Grundstück, welches unbestrittenermassen in der Landwirt-
schaftszone liegt, im Zeitpunkt der Überführung ins Privatvermögen für die
landwirtschaftliche Nutzung eignete (Art. 6 Abs. 1 BGBB). Ist das zu beja-
hen, so ist es als landwirtschaftliches Grundstück im Sinne von § 27 Abs. 4
StG/AG zu betrachten."

- 13 -
5.5.
Schliesslich erwog das Bundesgericht im Urteil vom 17. Juli 2018 (2C_948/
2017; Kursivschrift im Original):
"3.2. Im sachlichen Anwendungsbereich des BGBB gilt als landwirtschaft-
lich jedes Grundstück, das für die landwirtschaftliche oder gartenbauliche
Nutzung geeignet ist (Art. 6 Abs. 1 BGBB). Das BGBB und Art. 16 Abs. 1
lit. a RPG weisen in aller Regel dieselbe Definition auf (BGE 125 III 175
E. 2b S. 177). Nach einem objektiven Massstab sind sämtliche Grundstü-
cke für eine landwirtschaftliche oder gartenbauliche Nutzung geeignet, die
nicht überwaldet sind und eine entsprechende Humusschicht aufweisen
(BGE 139 III 327 E. 2 S. 329). Aufgrund der drastischen Auswirkungen,
welche eine Unterstellung unter das BGBB nach sich ziehen kann, wird im
Sinne einer restriktiv zu handhabenden Ausnahme subsidiär auch die sub-
jektive Nutzung berücksichtigt (BGE 139 III E. 2.2 S. 330, E. 3 S. 332). Die
Berücksichtigung der subjektiven Nutzung ist jedoch nur unter drei Voraus-
setzungen zulässig: Zunächst müssen die entsprechenden Gebäude
rechtmässig - zonenkonform oder ausnahmsweise bewilligt - errichtet wor-
den sein oder unter der Bestandesgarantie stehen (BGE 139 III 327 E. 3.3
S. 332 f.; 125 III 175 E. 1a S. 177), des Weiteren muss die subjektive an-
derweitige Nutzung während langer Jahre erfolgt sein und auch eine künf-
tige erneute landwirtschaftliche Nutzung als ausgeschlossen erscheinen
lassen (BGE 139 III 327 E. 3.1 S. 332, E. 3.2 S. 332).
[…]
4.3. Gemäss diesen Feststellungen der Vorinstanz dienten die Parzelle
Nr. xxx bzw. die darauf befindlichen Gebäude bis 1985 dem Landwirt-
schaftsbetrieb. Ein Teil der Gebäude wird weiterhin für die hobbymässig
betriebene Schafhaltung benutzt. Nebst Gebäuden und Hofplatz ist auf ei-
nem Teilbereich von rund 6 Aren eine 'allfällige' landwirtschaftliche Nut-
zung möglich. Das Grundstück ist fast vollständig von Wegen und Stras-
sen umgeben. Wie sich ergänzend aus den Akten ergibt (Art. 105 Abs. 2
BGG; Luftbild, Beilage zum Amtsbericht des Departements Finanzen und
Ressourcen vom 28. Juni 2017), grenzt das Grundstück im Norden und
Süden an Landwirtschaftsgebiet, im Osten und Westen an Wald. Bei den
umgebenden Strassen und Wegen handelt es sich um solche, die eine
Überquerung mit landwirtschaftlichen Maschinen ohne weiteres zulassen.
Weshalb das Grundstück im Unterschied zu früher für eine landwirtschaft-
liche Nutzung objektiv nicht mehr geeignet sein sollte, ist nicht ersichtlich.
Die kantonale Vorinstanz hat zwar nebenbei ausgeführt, das Grundstück
sei nicht für die landwirtschaftliche Nutzung geeignet, dies aber hauptsäch-
lich damit begründet, mit einer landwirtschaftlichen Nutzung sei auch in
Zukunft nicht zu rechnen (E. 2.4). Sie hat daneben eingeräumt, dass eine
allfällige landwirtschaftliche Nutzung auf einem Teilbereich der Parzelle
(6 Aren) möglich wäre, aber dann die landwirtschaftliche Eignung mit dem
Argument verneint, das Grundstück sei zum Teil mit einer Wohnliegen-
schaft überbaut (E. 2.3.2 S. 8). In erster Linie hat die Vorinstanz aber auf
die subjektive Nutzung, d.h. darauf abgestellt, ob das Grundstück effektiv
landwirtschaftlich genutzt werde, und die Geeignetheit für die landwirt-
schaftliche Nutzung mit der Begründung verneint, die aktuelle Schaftier-
haltung werde nur hobbymässig und nicht professionell betrieben. Auch
das Steueramt betont, dass die Freizeitlandwirtschaft in der Landwirt-
schaftszone nicht zonenkonform sei (Art. 34 Abs. 5 Raumplanungsverord-
nung vom 28. Juni 2000 [RPV; SR 700.1]). Dies mag zutreffen, ist aber
deswegen nicht ausschlaggebend, weil nach dem klaren Wortlaut von
Art. 6 Abs. 1 BGBB für die Frage, ob sich ein Grundstück für die landwirt-

- 14 -
schaftliche Nutzung eignet, primär die objektive Eignung des Grundstücks
und nicht die subjektive aktuelle Nutzung massgebend ist (vgl. oben,
E. 3.2). Subjektive Kriterien können nur unter Vorliegen spezifischer Vor-
aussetzungen und ausnahmsweise berücksichtigt werden (oben, E. 3.2)."
5.6.
Das Verwaltungsgericht hat sich im Entscheid vom 14. März 2018 (recte:
2019; WBE.2018.454) mit den Steuerfolgen der Veräusserung landwirt-
schaftlicher Grundstücke in Berücksichtigung der zitierten bundesgerichtli-
chen Rechtsprechung wie folgt auseinandergesetzt:
"2.
2.1.
Im wegleitenden Entscheid BGE 138 II 32 (Urteil 2C_11/2011 vom 2. De-
zember 2011) hat sich das Bundesgericht mit der Frage beschäftigt, was
unter einem land- und forstwirtschaftlichen Grundstück im Sinne von § 27
Abs. 4 StG zu verstehen ist. Die Frage überprüfte es mit freier Kognition,
da es sich insoweit um einen bundesrechtlich harmonisierten Begriff han-
delt (vgl. Art. 8 Abs. 1 Halbsatz 2 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember
1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Ge-
meinden [StHG, SR 642.14] sowie Art. 18 Abs. 4 des Bundesgesetzes vom
14. Dezember 1990 über die Direkte Bundessteuer [DBG, SR 642.11]).
Das Bundesgericht hat zunächst festgehalten, dass sich die Bestimmung
des Begriffs des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht darauf
beschränken könne, nur den steuerrechtlichen Belangen Rechnung zu tra-
gen. Vielmehr habe sie namentlich auch das Bundesgesetz vom 4. Okto-
ber 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11), das
Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG; SR 700)
und das Bundesgesetz vom 29. April 1998 über die Landwirtschaft (LwG;
SR 910.1) und dabei insbesondere die Zielsetzungen sowie Interessenab-
wägungen in diesen Gesetzen zu berücksichtigen (BGE 138 II 32 E. 2.2.1.
S. 36). Weiter stellte das Bundesgericht fest, dass die Notwendigkeit, eine
angemessene Begrenzung der steuerlich privilegierten Ausnahmerege-
lung von § 27 Abs. 4 StG (bzw. Art. 8 Abs. 1 Halbsatz 2 StHG und Art. 18
Abs. 4 DBG) mit dem Schutzbereich und den Verfügungsbeschränkungen
des bäuerlichen Bodenrechts in Einklang zu bringen, insbesondere im
Spezialbereich von Art. 2 Abs. 2 BGBB gelten müsse (BGE 138 II 32
E. 2.3.1 S. 38). Weiter schloss das Bundesgericht, aufgrund der zeitlichen
Nähe des Erlasses des BGBB sowie von StHG bzw. DBG und der gemein-
samen Wertungsgesichtspunkte müsse davon ausgegangen werden,
dass die Zielsetzungen und Interessenabwägungen des bäuerlichen Bo-
denrechts die Bestimmung und Konkretisierung der später ergangenen
steuerrechtlichen Begriffe sowie Normen massgeblich mitzuprägen hätten.
Dazu komme Folgendes: Die privilegierte Besteuerung der Wertzuwachs-
gewinne auf land- und forstwirtschaftlichen Geschäftsgrundstücken (und
die damit verbundene Gleichstellung mit der privaten Grundstückgewinn-
besteuerung) werde nicht nur allgemein als sachlich unbegründet einge-
stuft. Sie erweise sich ganz besonders für ein in der Bauzone gelegenes
und unüberbautes Grundstück als fragwürdig, unterliege ein solches doch
nicht den Verfügungsbeschränkungen des bäuerlichen Bodenrechts. Die-
ser kaum gerechtfertigten Privilegierung wirke die mit Art. 2 Abs. 2 BGBB
harmonisierte Konkretisierung von § 27 Abs. 4 StG entgegen (BGE 138 II
32 E. 2.3.1 S. 39).

- 15 -
2.2.
In später ergangenen Entscheiden hat das Bundesgericht klargemacht,
dass die von ihm in Anlehnung an die Normen des BGBB für die Bestim-
mung des Begriffs des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks entwi-
ckelten Kriterien keine vollständige Deckungsgleichheit zwischen in den
Anwendungsbereich des BGBB fallenden Grundstücken und land- und
forstwirtschaftlichen Grundstücken gemäss § 27 Abs. 4 StG implizieren.
Massgebend ist vielmehr, ob in der konkret zu beurteilenden Situation eine
Wertungskongruenz zwischen den Zielen des bäuerlichen Bodenrechts,
des Raumplanungsrechts, des Landwirtschaftsrechts und des Steuer-
rechts besteht. Nur wenn sich bei Auslegung der entsprechenden Normen
von BGBB, RPG, LwG, DBG und StHG unter Berücksichtigung des konk-
ret zu beurteilenden Sachverhalts eine solche Wertungskongruenz ergibt,
rechtfertigt es sich, für die Bestimmung des Begriffs des land- und forst-
wirtschaftlichen Grundstücks darauf abzustellen, ob ein Grundstück in den
Anwendungsbereich des BGBB fällt.
• In mehreren Entscheiden hat das Bundesgericht festgestellt, dass es
zu weit geht, wenn bei der Veräusserung von Grundstücken oder deren
Überführung ins Privatvermögen allein deshalb auf die Nichtanwend-
barkeit von § 27 Abs. 4 StG geschlossen wird, weil die veräusserten
bzw. überführten Grundstücke nicht in den Anwendungsbereich des
BGBB fallen. So hat das Bundesgericht in zwei Urteilen festgehalten,
dass auch Grundstücke, welche trotz ihrer Lage in der Landwirtschafts-
zone infolge ihrer geringen Grösse und fehlenden Zugehörigkeit zu ei-
nem landwirtschaftlichen Gewerbe (Art. 2 Abs. 3 BGBB) nicht in den
Anwendungsbereich des BGBB fallen, dennoch als landwirtschaftliche
Grundstücke zu qualifizieren sind, wenn sie sich für die landwirtschaft-
liche Nutzung eignen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C_561/2016 vom
24. Mai 2017 E. 2.4 -2.7 sowie [in derselben Sache] 2C_948/2017 vom
17. Juli 2018, wo das Bundesgericht bei einer in einer Landwirtschafts-
zone gelegenen mit einem Wohngebäude überbauten von einer Privat-
person erworbenen dauerhaft zonenwidrig genutzten Kleinparzelle auf
deren objektive Eignung schloss). Ebenso gelangte das Bundesgericht
zum Schluss, dass eine Hofparzelle, welche nur infolge Unterschrei-
tens der erforderlichen Standardarbeitskraft aus dem Anwendungsbe-
reich des BGBB gefallen war, allein deshalb nicht auch von der privile-
gierten Besteuerung auszuschliessen sei (Urteil 2C_846/2016 vom
24. Mai 2017).
• Das Bundesgericht hat aber auch in umgekehrter Richtung entschie-
den, dass Grundstücke, welche an sich dem BGBB unterstehen, nicht
notwendigerweise forst- oder landwirtschaftliche Grundstücke sein
müssen.
Dies ist etwa dann der Fall, wenn ein Landwirt ein Grundstück, dessen
Verkauf an sich der Bewilligungspflicht gemäss Art. 60 BGBB unterliegt,
veräussert, ohne dafür eine Bewilligung einzuholen, hernach – wenn es
um die Besteuerung des beim Verkauf erzielten Gewinns geht – jedoch
geltend macht, das Grundstück habe dem BGBB unterstanden, sei des-
halb als landwirtschaftliches Grundstück zu qualifizieren und daher pri-
vilegiert zu besteuern (vgl. dazu Urteile des Bundesgerichtes 2C_217/
2018 vom 17. Juli 2018 E. 2.2.11, 2C_315/2017 vom 26. März 2018
E. 5.3.5 sowie 2C_485/2016 vom 24. Mai 2017 E. 2.3 = ASA 86, S. 60).
In einem im vergangenen Jahr entschiedenen Fall (Urteil 2C_315/2017
vom 26. März 2018) hat das Bundesgericht ausserdem im Zusammen-
hang mit einem grundsätzlich in den Anwendungsbereich des BGBB

- 16 -
fallenden Grundstück gemäss Art. 2 Abs. 2 lit. c BGBB), welches auf-
grund seiner geringen Grösse und der fehlenden Zugehörigkeit zu ei-
nem landwirtschaftlichen Gewerbe in einem zweiten Schritt wieder von
dessen Geltungsbereich auszunehmen wäre (Art. 2 Abs. 3 BGBB), zu-
nächst auf seine Rechtsprechung hingewiesen, wonach die Qualifika-
tion als forst- und landwirtschaftliches Gewerbe nicht allein von der Un-
terstellung unter das BGBB, sondern gerade bei kleinen Grundstücken
davon abhängt, ob sie für eine landwirtschaftliche Nutzung geeignet
sind. Gewissermassen als 'Ausnahme von der Ausnahme' hat das Bun-
desgericht für das in Frage stehende Grundstück jedoch festgestellt,
dass bei dessen Verkauf 'das Überwiegen des Elements Bauland ge-
genüber dem landwirtschaftlichen Element (…) deutlich im Kaufpreis
zu Ausdruck' gekommen sei. In Präzisierung seiner bisherigen Recht-
sprechung hat das Bundesgericht festgehalten, dass falls bei Verkauf
eines zum Teil innerhalb einer Bauzone liegenden und nicht nach Nut-
zungszonen aufgeteilten Grundstücks (im Sinne von Art. 2 Abs. 3
BGBB) das Baulandelement insbesondere beim Kaufpreis überwiege,
sich eine Gleichsetzung dieses im Anlagevermögen eines Landwirt-
schaftsbetriebes realisierten Gewinnes mit einem privaten Kapitalge-
winn nicht rechtfertige (Urteil des Bundesgerichts 2C_315/2017 vom
26. März 2018 E. 5.3.6).
Als Fazit bleibt damit festzuhalten, dass es für die Bestimmung, ob ein
Grundstück als forst- oder landwirtschaftlich zu qualifizieren ist, auf die
Wertungskongruenz zwischen den Vorschriften in steuerrechtlichen Erlas-
sen (Art. 8 Abs. 1 Halbsatz 2 StHG, Art. 18 Abs. 4 DBG sowie § 27 Abs. 4
StG) einerseits und den landwirtschafts- und bodenrechtlichen Erlassen
(RPG, LwG, BGBB) anderseits ankommt. Als Regel kann dabei davon
ausgegangen werden, dass grundsätzlich (nur) in den Anwendungsbe-
reich des BGBB fallende Grundstücke von der privilegierten Besteuerung
profitieren sollen. Hingegen kommen Konstellationen vor, bei denen sich
allein aus der Anwendbarkeit des BGBB nicht auf den Ausschluss der Ei-
genschaft eines Grundstückes als forst- und landwirtschaftlich (und damit
den Ausschluss der privilegierten Besteuerung) schliessen lässt. Umge-
kehrt gibt es aber auch Situationen, bei denen sich trotz Anwendbarkeit
des BGBB auf ein Grundstück die privilegierte Besteuerung von bei der
Veräusserung oder Überführung ins Privatvermögen erzielten Gewinnen
nicht rechtfertigt."
5.7.
In einem ersten Schritt ist zu prüfen, ob die Liegenschaft Parzelle ccc trotz
der vom Rekurrenten angeführten Liquidation im Jahr 1983 seinem Ge-
schäftsvermögen zuzurechnen ist. Ist das der Fall, ist in einem zweiten
Schritt die Frage zu klären, ob es sich um ein landwirtschaftliches Grund-
stück im Sinne des BGBB handelte.
6.
6.1.
Der Rekurrent führte im Rekurs selbst aus, dass er einen Landwirtschafts-
betrieb im Nebenerwerb geführt hat. Das spricht klar dafür, dass die land-
wirtschaftlichen Grundstücke (Parzellen aaa und ccc), soweit sie diesem
Betrieb noch dienten, bis zur Liquidation zu seinem Geschäftsvermögen
gehörten.

- 17 -
6.2.
Diese Auffassung wird durch weitere Indizien bestätigt:
- Im Schreiben des KStA BP vom 22. Dezember 1983 wurden die hier
umstrittenen Grundstücke unwidersprochen dem Geschäftsvermögen
zugewiesen ("Abtretung in das Geschäftsvermögen von A._____");
- Im Verfahren betreffend Grundstückschätzung verlangte der Rekurrent
mit Schreiben vom 16. März 2005 einspracheweise die Fortführung der
landwirtschaftlichen Schätzung. Er führte aus, er habe den Hof zum Er-
tragswert übernommen. "Dem entsprechend bin ich noch dem alten
Steuergesetz unterstellt das besagt: Wenn ein Hof über 3ha hat (bei mir
sind es 9ha mit Pachtland, gilt als Landwirtsch.Betrieb)." In der Folge
wurde die landwirtschaftliche Schätzung fortgeführt (Schreiben des LE
KStA vom 5. September 2005; Schreiben des Gemeindesteueramtes
Q._____ vom 8. September 2005). Der Rekurrent erklärte sich damit
mit Schreiben vom 19. Oktober 2005 ausdrücklich einverstanden.
- Auch mit dem Fragebogen Kapitalgewinne, vom Rekurrenten am
13. Dezember 2019 unterzeichnet, wurde mit der Aufgabe der selbstän-
digen Erwerbstätigkeit betreffend Parzelle aaa von Geschäftsvermögen
ausgegangen.
- In der Buchhaltung 2018 (Auszug im Bericht des LE KStA abgebildet)
wurden – insbesondere darauf wurde im Einspracheentscheid abge-
stellt – auf den Gebäuden Abschreibungen vorgenommen (Beilage 5
zum Schreiben des Gemeindesteueramtes Q._____ vom 20. Novem-
ber 2024). Dasselbe gilt für die Vorjahre 2016 und 2017 (Beilagen 6
und 7 zum Schreiben des Gemeindesteueramtes Q._____ vom
20. November 2024).
6.3.
Bereits in seinem Schreiben vom 16. März 2005 machte der Rekurrent zu
Recht geltend, sein Hof sei mit über 3 ha ("bei mir sind es 9ha mit Pacht-
land") kein landwirtschaftlicher Kleinbetrieb. Dementsprechend gilt das
Wohnhaus nicht als Teil des Privatvermögens und das Urteil des Bundes-
gerichtes vom 8. Oktober 2007 (BGE 133 II 420) zur Frage der Zuordnung
der Privatwohnung eines Betriebsinhabers (Bäckereibetrieb) ist in Anwen-
dung von Art. 18 Abs. 2 DBG nicht einschlägig.
6.4.
Zusammenfassend ist festzustellen, dass die Parzellen aaa und ccc per
31. Dezember 2018 dem Geschäftsvermögen des Rekurrenten zuzurech-
nen waren.

- 18 -
6.5.
Unbestritten ist, dass die Parzelle aaa als landwirtschaftlichen Grundstück
im Sinne des BGBB zu qualifizieren war. Wie es sich mit der Parzelle ccc
verhält, ist nachfolgend zu prüfen.
7.
7.1.
Die Vorinstanz macht geltend, mit dem Verkauf der Parzelle aaa sei dem
Betrieb die Existenzgrundlage entzogen worden. Es sei nur noch die Hof-
parzelle vorhanden gewesen. Dementsprechend habe das Wohnhaus mit
Nebengebäuden nicht mehr der landwirtschaftlichen Nutzung gedient.
Diese Ausführungen blieben unbestritten. Der Rekurrent führte im Rekurs
lediglich aus, er habe 6 ha Eigenland und 4 ha Pachtland bewirtschaftet.
7.2.
Mit dem Verkauf der Parzelle aaa im Halte von 406.25 a wurde der Haupt-
teil des eigenen Bodens veräussert. Der Rekurrent brachte damit zum Aus-
druck, dass der Betrieb in diesem Zeitpunkt aufgegeben wurde mit der
Folge der Überführung desselben vom Geschäftsvermögen in das Privat-
vermögen. Es bestand damit kein landwirtschaftliches Gewerbe mehr. In-
sofern wurde auch die Liegenschaft Parzelle ccc, obwohl weiterhin zum
Geschäftsvermögen gehörig, nicht mehr landwirtschaftlich genutzt. Es han-
delte sich damit im massgeblichen Überführungszeitpunkt nicht mehr um
ein landwirtschaftliches Grundstück.
7.3.
Die Überführung vom Geschäfts- in das Privatvermögen wurde daher zu
Recht vorgenommen. Nachfolgend ist demensprechend auf den im Jahr
2018 massgeblichen Liquidationsgewinn einzugehen.
8.
8.1.
Der LE KStA hat für die Ermittlung des steuerbaren Liquidationsgewinnes
zu Recht zwischen land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken (Parzelle
aaa) einerseits und nicht land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken
(Parzelle ccc) anderseits unterschieden.
8.2.
8.2.1.
Der Rekurrent beanstandete im bisherigen Verfahren den von der Vor-
instanz gestützt auf die Verkehrswertschätzung des KStA GS vom 3. Mai
2021 eingesetzten Verkehrswert der Parzelle ccc von CHF 504'000.00
pauschal als zu hoch. Im Einspracheverfahren machte sein Vertreter einen
Verkehrswert von CHF 3'540.00 für 354 m2 geltend. Zur Begründung wurde
ausgeführt, "gemäss aktueller Rechtsprechung [sei der Verkehrswert
BGBB] mit Fr. 10.00 / m2 zu berücksichtigen."

- 19 -
8.2.2.
Wie ausgeführt, handelte es sich bei der Parzelle ccc nicht mehr um ein
land- und forstwirtschaftliches Grundstück im Sinn des BGBB. Insofern
können entsprechende Ansätze nicht verwendet werden. Vielmehr ist ein
der Zonenzugehörigkeit entsprechender Landwert einzusetzen.
8.2.3.
Eine Überprüfung der Marktwertermittlung zeigt keine Fehler. Die Vor-
instanz hat daher zu Recht auf die vom KStA GS per Stichtag vorgenom-
mene Bewertung abgestellt.
8.3.
8.3.1.
Der Rekurrent führte mit Einsprache weiter aus, nach der Übernahme der
Liegenschaft im Jahr 1983 sei alles renoviert worden. In der Scheune sei
eine neue Wohnfläche gebaut worden. Die Gesamtkosten hätten sich auf
ca. CHF 150'000.00 belaufen. "Nach Eigenmietwert Landwirtschaft konn-
ten wir diese Kosten nie von den Steuern abziehen". Mit Schreiben vom
25. Juli 2021 wurden aufgelistete Investitionen in den Jahren 1984 bis 1991
von CHF 140'671.70, wovon zwei Drittel Anlagekosten gewesen seien, an-
gegeben. Belege könnten nachgereicht werden. Es sei unklar, ob diese
Anlagekosten berücksichtigt worden seien. Sodann wurde vom Rekurren-
ten im Rekurs erklärt, das Haus sei immer wieder "etwas renoviert" worden.
8.3.2.
Die Vorinstanz führte dazu im Einspracheentscheid aus, der Rekurrent
habe die Liegenschaften im Abschluss 2018 mit dem Buchwert aufgeführt.
Er habe jeweils Abschreibungen auf den Liegenschaften vorgenommen.
Dafür, dass die Buchhaltung unvollständig sei, indem die angefallenen Re-
novationskosten nicht verbucht worden seien, bestünden keine Anhalts-
punkte. Aufgrund des Massgeblichkeitsprinzips bestehe keine Veranlas-
sung, von den mit Abschluss 2018 ausgewiesenen Zahlen abzuweichen.
8.3.3.
Der Auffassung der Vorinstanz ist zuzustimmen. Mit dem Abschluss 2018
wird der nachgeführte Buchwert ausgewiesen. Darauf ist abzustellen. Der
Rekurrent führte bereits in der Einsprache aus, dass die Kosten von "ca.
150000.-Fr." nicht vom laufenden Einkommen abgezogen werden konnten.
Das spricht klar dafür, dass ihm die Pflicht zur periodengerechten Aktivie-
rung in den Jahren 1984 bis 1991 bewusst war. Dass er dieser Einsicht
zuwidergehandelt haben sollte, ist nicht nachvollziehbar. Die Nachführung
der Buchhaltung für in den Jahren 1984 bis 1991 getätigte, jedoch nicht
verbuchte Anlagekosten wäre damit ohnehin nicht zulässig.

- 20 -
8.4.
Die Überprüfung der Berechnung des Liquidationsgewinns durch das Spe-
zialverwaltungsgericht hat keine zu korrigierenden Fehler ergeben. Dem-
entsprechend ist der steuerbare Liquidationsgewinn mit CHF 342'860.00
zu bestätigen.
9.
Es ist vorliegend zu Recht unbestritten, dass der Liquidationsgewinn nach
§ 45 Abs. 1 lit. f StG privilegiert zu besteuern ist.
10.
Im Ergebnis ist der Rekurs vollumfänglich abzuweisen.
11.
Bei diesem Verfahrensausgang haben die Rekurrent die Verfahrenskosten
zu tragen (§ 189 Abs. 1 StG). Sodann ist den Rekurrenten keine Parteient-
schädigung auszurichten (§ 189 Abs. 2 StG).

- 21 -
Das Gericht erkennt:
1.
Der Rekurs wird abgewiesen.
2.
Die Rekurrenten haben die Verfahrenskosten, bestehend aus einer Staats-
gebühr von CHF 1'500.00, der Kanzleigebühr von CHF 240.00 und den
Auslagen von CHF 100.00, zusammen CHF 1'840.00, (unter solidarischer
Haftbarkeit) zu bezahlen.
3.
Es wird keine Parteientschädigung ausgerichtet.
Zustellung an:
die Rekurrenten
das Kantonale Steueramt
das Gemeindesteueramt Q._____
Rechtsmittelbelehrung
Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Be-
schwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau angefochten
werden. Die Beschwerde ist in doppelter Ausfertigung beim Spezialver-
waltungsgericht, Obere Vorstadt 37, 5001 Aarau, einzureichen. Die
Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit dem 7. Tag nach Ostern, vom
15. Juli bis und mit 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem
2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerdeschrift muss einen Antrag, wie
der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Begründung enthalten. Der ange-
fochtene Entscheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizu-
legen (§§ 28 und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom
4. Dezember 2007 [VRPG] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1 der Schwei-
zerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; §§ 187,
196 und 198 des Steuergesetzes vom 15. Dezember 1998 [StG]).

- 22 -
Aarau, 19. Dezember 2024
Spezialverwaltungsgericht
Steuern
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:
Heuscher Ceni