ag_regierungsrat · AGVE_2004_119 · 2004-09-01 · de
Regierungsrat — AGVE_2004_119

Wohnraum in Landwirtschaftszone.
- Voraussetzungen für zusätzlichen Wohnraum in der Landwirtschaftszone nach neuem Recht (Erw. 1).
- Bestätigung der Praxis, dass für eine zusätzliche Wohneinheit in der Landwirtschaftszone u.a. ein Betriebsaufwand von mehr als 8'000 jährlichen Arbeitsstunden vorausgesetzt ist (Erw. 2).

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Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht 
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III. Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht 
 
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Wohnraum in Landwirtschaftszone. 
- 
Voraussetzungen für zusätzlichen Wohnraum in der Landwirtschafts-
zone nach neuem Recht (Erw. 1). 
- 
Bestätigung der Praxis, dass für eine zusätzliche Wohneinheit in der 
Landwirtschaftszone u.a. ein Betriebsaufwand von mehr als 8'000 
jährlichen Arbeitsstunden vorausgesetzt ist (Erw. 2). 
Entscheid des Regierungsrates vom 1. September 2004 i.S. A.K. gegen den 
Entscheid des Baudepartementes/Gemeinderates B. 
Aus den Erwägungen: 
1. a) (...) Unbestrittenermassen handelt es sich beim Landwirt-
schaftsbetrieb des Beschwerdeführers um ein landwirtschaftliches 
Gewerbe im Sinne von Art. 7 BGBB, welcher heute über zwei Woh-
nungen mit einer Bruttogeschossfläche von 343 m2 verfügt. Der Be-
schwerdeführer, dessen Ehefrau und eine Tochter in Ausbildung be-
wohnen die Betriebsleiterwohnung. Der Altenteil ist dagegen seit 
längerer Zeit vermietet. 
Damit der Sohn den Tierbestand besser überwachen kann, ist 
geplant, für ihn und seine Partnerin eine zusätzliche dritte Wohnung 
sowie eine Garage in die bestehende Remise Nr. 880 einzubauen. 
Weiter ist beim Gebäude Nr. 924 die Erstellung einer Garage für 
zwei Personenwagen und eines Veloabstellplatzes vorgesehen. 
b) Nach Art. 22 Abs. 2 RPG dürfen Bauten und Anlagen grund-
sätzlich nur bewilligt werden, wenn sie dem Zweck der jeweiligen 
Nutzungszone entsprechen und das Land erschlossen ist. Die Par-
zelle Nr. 1135 liegt unbestrittenermassen in der Landwirtschaftszone 
nach Art. 16 RPG. Eine Landwirtschaftszone im Sinne dieser Be-
stimmung soll im Gesamtinteresse landwirtschaftlich genutzt und 


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daher jenen Bewirtschaftungsformen vorbehalten werden, die den 
Bodenertrag unmittelbar und im Wesentlichen unter natürlichen Be-
dingungen ausschöpfen. Bauten und Anlagen sind in der Landwirt-
schaftszone nur gestattet, wenn sie eine hinreichend enge Verbindung 
zur landwirtschaftlichen Nutzung aufweisen und betriebsnotwendig 
sind. Sie sind zonenkonform, wenn sie der bodenabhängigen Bewirt-
schaftung oder der inneren Aufstockung dienen oder - in den dafür 
vorgesehenen Gebieten gemäss Art. 16a Abs. 3 RPG - für eine Be-
wirtschaftung benötigt werden, die über eine innere Aufstockung 
hinausgeht. Zonenkonform sind auch Bauten und Anlagen, die der 
Aufbereitung, der Lagerung oder dem Verkauf landwirtschaftlicher 
oder gartenbaulicher Produkte dienen (Art. 16a RPG i.V.m. Art. 34 
Abs. 1 und 2 RPV). 
c) Wohnbauten waren im Lichte der bis am 31. August 2000 
geltenden Fassung von Art. 16 des Raumplanungsgesetzes (aRPG) in 
der Landwirtschaftszone nur zonenkonform, wenn sie hinsichtlich 
Standort und Ausgestaltung in einer unmittelbaren funktionellen Be-
ziehung zu einem Landwirtschafts- oder Gartenbaubetrieb standen 
und im Hinblick auf die bodenabhängige Nutzung des Landes als un-
entbehrlich erschienen. Die bundesgerichtliche Rechtsprechung ver-
langte, dass der Wohnraum für ein ordnungsgemässes, zonenkonfor-
mes Bewirtschaften des Bodens ein längeres Verweilen am betref-
fenden Ort erforderte und dieser von der nächstgelegenen Wohnzone 
weit entfernt lag. Das Vorrecht, ausserhalb der Bauzone zu wohnen, 
sollte damit einem relativ engen Personenkreis vorbehalten bleiben. 
Dazu zählten nur Leute, die als Betriebsinhaber oder Hilfskräfte un-
mittelbar in der Landwirtschaft tätig waren, und ihre Familienange-
hörigen (BGE 121 II 307 E. 3b S. 310, 67 E. 3a S. 68 f.; 115 Ib 295 
E. 3a S. 299; 113 Ib 138 E. 4d S. 141). Im dargestellten eng gezoge-
nen Rahmen hat die bisherige Rechtsprechung auch Wohnraum für 
die abtretende Generation, die ein Leben lang in der Landwirtschaft 
tätig war, als zonenkonform anerkannt. Massgeblich war, dass es ei-
nem betagten Bauern nach Übergabe des Gewerbes an einen jünge-
ren Inhaber nicht zugemutet werden könne, seinen Hof zu verlassen. 
Ausserdem sei der frühere Landwirt in der Lage, mit Besorgungen 
oder Ratschlägen weiterhin wertvolle Dienste für die Bewirtschaf-


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Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht 
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tung des Hofes zu leisten, namentlich in Zeiten grosser Arbeitsbe-
lastung, bei Krankheit oder Militärdienst des Betriebsleiters. Auf 
diese Weise könne die bäuerliche Sozialstruktur, zu der auch das 
Verbleiben der abtretenden Generation auf dem Hof gehöre, auf-
rechterhalten werden (BGE 116 Ib 228 E. 3a S. 230 f.). 
Art. 16a des revidierten Raumplanungsgesetzes umschreibt die 
Zonenkonformität in der Landwirtschaftszone neu. Die vorgenom-
mene Erweiterung bezieht sich jedoch nur auf die als zonenkonform 
anerkannten landwirtschaftlichen Nutzungsformen, die sich jetzt 
nicht mehr allein auf die bodenabhängige Produktion beschränken. 
Dagegen sollte an den strengen Kriterien, welche die bundesgericht-
liche Rechtsprechung für die Zonenkonformität von Wohnbauten 
aufgestellt hatte, festgehalten werden (vgl. Botschaft des Bundesrats 
zu einer Teilrevision des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 
22. Mai 1996, BBl 1996 III 533; Rudolf Muggli, Kurzkommentar 
zum Entwurf für eine Änderung des Raumplanungsgesetzes vom 
20. März 1998, Raum & Umwelt 1998, Art. 16a Rz. 4). Davon ging 
auch der Verordnungsgeber beim Erlass der neuen konkretisierenden 
Norm von Art. 34 Abs. 3 RPV aus. Danach gelten Bauten für jenen 
Wohnbedarf als zonenkonform, der für den Betrieb des entsprechen-
den landwirtschaftlichen Gewerbes unentbehrlich ist, einschliesslich 
des Wohnbedarfs der abtretenden Generation. Diese Bestimmung 
kodifiziert die bisherige Rechtsprechung, die weiterhin wegleitend 
sein soll. Das revidierte Recht zieht somit den Kreis der zonenkon-
formen Wohnbauten in der Landwirtschaftszone grundsätzlich nicht 
weiter als die alte Ordnung und ist daher nicht milder als diese. Zu 
beachten ist allerdings, dass der Wohnbedarf im neuen Recht nach 
der erwähnten erweiterten Umschreibung der zonenkonformen land-
wirtschaftlichen Nutzungen (Art. 16a RPG) zu bestimmen ist, was in 
gewissen Fällen zu einer Ausweitung der zulässigen Wohnbauten 
führen kann (vgl. zum Ganzen BGE 1A.19/2001/bmt vom 22. Au-
gust 2001 i.S. P.). 
2. a) Der Betriebsleiter wünscht die Wohnsitznahme auf dem 
Betrieb zur Überwachung der Tiere. Inwiefern seine Eltern auf dem 
Betrieb weiterhin aus betrieblichen Gründen Wohnraum beanspru-
chen dürfen, nachdem der Beschwerdeführer den Betrieb im Jahre 


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Verwaltungsbehörden 
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2000 mit 48 Jahren an seinen Sohn übergab und seither anderweitig 
beruflich tätig war und ist, kann angesichts der nachfolgenden Erwä-
gungen offen bleiben. 
Die Abteilung Landwirtschaft hat aufgrund der Daten des 
Landwirtschaftsbetriebes bzw. der Betriebsgemeinschaft festgehal-
ten, dass im vorliegenden Fall eine weitere Überschreitung der als 
maximal zulässig anerkannten betriebsnotwendigen Bruttogeschoss-
fläche von 330 m2 eines landwirtschaftlichen Wohnhauses mit Alten-
teil nicht zulässig sei. Dies liege daran, dass der Betrieb nicht einen 
Bedarf von mindestens 8'000 Arbeitsstunden pro Jahr aufweise. Das 
erforderliche Jahreseinkommen unter Anrechnung des Aufwandes für 
einen Angestellten liegt dagegen über den vorausgesetzten 
Fr. 140'000.–. 
b) Der Beschwerdeführer bestreitet das Vorliegen einer kanto-
nalen Praxis, welche als Voraussetzung für zusätzlichen Wohnraum 
u. a. einen Betriebsaufwand von mehr als 8'000 Arbeitsstunden pro 
Jahr verlange, und macht geltend, dass die Praxis und die interne 
Vollzugshilfe nicht veröffentlicht seien. 
c) Vorab ist festzuhalten, dass die "Interne Vollzugshilfe des 
Baudepartements zum Bauen ausserhalb der Bauzone" in Fachkrei-
sen bekannt und u.a. im Internet abrufbar ist. 
Die Abteilung Landwirtschaft hat seit 1994 etliche Geschäfte 
unter Zugrundelegung der genannten Voraussetzungen beurteilt. Al-
leine im Jahr 2003 kam es zu sechs Anwendungsfällen. Der Regie-
rungsrat bestätigte zudem mit Entscheid Nr. (...) vom 3. September 
i.S. (...), S. 3, die geltende Praxis. Diese ist denn auch dem Verfasser 
des Betriebskonzeptes bekannt. 
d) Der eingelebten Praxis von Verwaltungsbehörden und Ge-
richten kommt grosses Gewicht zu. Das Gleichheitsprinzip und der 
Grundsatz der Rechtssicherheit verlangen, dass an einer Praxis in der 
Regel festgehalten wird. Sie stehen aber einer Praxisänderung nicht 
entgegen, sofern ernsthafte und sachliche Gründe für die neue Praxis 
sprechen, die Änderung grundsätzlich erfolgt, das Interesse an der 
richtigen Rechtsanwendung gegenüber demjenigen an Rechtssicher-
heit überwiegt und die Praxisänderung keinen Verstoss gegen Treu 


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und Glauben darstellt (vgl. Ulrich Häfelin/Georg Müller, Allgemei-
nes Verwaltungsrecht, 4. Auflage, Zürich 2002, Rz. 509 ff.). 
e) Der Beschwerdeführer selbst bringt anlässlich des Beschwer-
deverfahrens - ausser dem Hinweis darauf, dass die Ehefrau bzw. die 
Partnerin des Betriebsleiters heute nicht mehr ohne Weiteres auch auf 
dem Betrieb mitarbeite - keine Gründe vor, die gegen die herr-
schende Praxis sprechen. Er begnügt sich vorab mit einem Verweis 
auf die Meinung des Verfassers des Betriebskonzeptes, welcher da-
von ausgeht, dass der arbeitswirtschaftliche Bedarfsnachweis für ei-
nen Vollzeitangestellten bereits bei einem Arbeitsvolumen von 6'350 
Stunden erfüllt und im vorliegenden Fall ein Arbeitszeitbedarf von 
6'553 Stunden gegeben sei. 
Um eine Ungleichbehandlung zu verhindern, ist weiterhin auch 
eine Arbeitsleistung der Partnerin des Betriebsleiters bei der Bedarfs-
berechnung einzubeziehen, ansonsten z.B. eine auswärtige Berufs-
ausübung der Partnerin zu einer aus raumplanerischer Sicht uner-
wünschten Wohnraumerweiterung ausserhalb der Bauzonen führen 
und gewisse Landwirtschaftsbetriebe privilegieren würde. Dadurch 
soll denn auch kein Anreiz geschaffen werden, vorerst weiteren 
Wohnraum und dann durch Betriebsumstellung oder -aufgabe zonen-
fremde Mietwohnungen in der Landwirtschaftszone zu schaffen. 
Damit sind für den Regierungsrat keine sachlichen Gründe ge-
geben, welche die weitergehende Prüfung einer Praxisänderung 
rechtfertigen würden. Somit ist die langjährige Praxis der Abteilung 
Landwirtschaft erneut zu bestätigen. 
3. a) Unabhängig davon, ob die Betriebsgemeinschaft oder der 
Betrieb des Beschwerdeführers alleine der Beurteilung zugrunde zu 
legen ist, erreicht der berechnete Arbeitsbedarf die vorausgesetzten 
8'000 Arbeitsstunden nicht. Somit ist die Betriebsnotwendigkeit für 
zusätzlichen Wohnraum vorliegend nicht gegeben. 
b) Die bestehende Wohnfläche verteilt sich auf zwei Wohnun-
gen, wobei die Betriebsleiterwohnung durch den Beschwerdeführer 
bewohnt wird und der Altenteil an nicht auf dem Betrieb des Be-
schwerdeführers bzw. in der Betriebsgemeinschaft arbeitende Perso-
nen vermietet ist. Sollte tatsächlich die Wohnsitznahme des Be-
triebsleiters auf dem Hof des Beschwerdeführers erwünscht und 


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notwendig sein, besteht ohne Weiteres die Möglichkeit, in eine der 
beiden Wohnungen einzuziehen und nötigenfalls das Mietverhältnis 
aufzulösen. Finanzielle Interessen haben diesbezüglich hinter die öf-
fentlichen Interessen zurücktreten, da ansonsten die Ziele der Raum-
planung nicht zu verwirklichen wären (BGE 116 Ib 233 f.; ferner 
Bernische Verwaltungsrechtssprechung [BVR] 1998, S. 438). Jeden-
falls geht es auch nach neuem Raumplanungsrecht nicht an, zusätzli-
chen Wohnbedarf dadurch zu erzeugen, dass bestehende Wohnungen 
an Nichtlandwirte vermietet oder im Wohnrecht abgegeben werden 
(vgl. Schweizerische Vereinigung für Landesplanung [VLP], Raum 
& Umwelt, Begriffe zum Bauen ausserhalb der Bauzone, August 
2000, S. 57 f.). 
Der im Betriebskonzept und in der Stellungnahme des Be-
schwerdeführers erwähnten angeblichen Angewiesenheit auf die 
Mietzinseinnahmen aus dem Altenteil widersprechen sowohl die 
Bemerkung in einem weiteren Schreiben des Beschwerdeführers, 
wonach mittelfristig der Sohn und Hofnachfolger von X. - einem 
Beteiligten an der Betriebsgemeinschaft, wodurch allfällige Mietein-
nahmen nicht als zusätzliche Einnahmen gelten könnten - auf dem 
Hauptbetrieb in der L. eine der zwei Wohnungen beziehen soll, als 
auch der Hinweis des Gemeinderates B. im Protokollauszug, dass 
nach Angabe des Beschwerdeführers die heutige Vermietung der be-
stehenden Wohnung nur vorübergehender Natur sei, und letztlich 
auch die Bemerkung im Betriebskonzept, wonach das erforderliche 
Einkommen ohne Mietzinseinnahmen problemlos erreicht werde. Je-
denfalls legt der Beschwerdeführer nicht dar, welchen Einfluss eine 
Wohnsitznahme durch den Hofnachfolger von X. auf den Betrieb des 
Beschwerdeführers, auf die Betriebsgemeinschaft als Ganzes und auf 
die Mietzinseinnahmen haben würde. 
120 Gültigkeitsdauer einer Baubewilligung; Projektänderungen. 
- 
Der Baubeginn muss innerhalb der Gültigkeitsdauer einer Baubewil-
ligung erfolgen; hernach dauert die Geltung der Baubewilligung aber 
grundsätzlich bis zur Bauvollendung fort. 
- 
Bei wesentlichen Projektänderungen müssen diese innert zweier 
Jahre nach Rechtskraft des Projektänderungsentscheides in Angriff