ag_regierungsrat · AGVE_2009_103 · 2008-12-17 · de
Regierungsrat — AGVE_2009_103

Planungszone
- Frage der Anwendung einer erst nach Einreichung des Baugesuchs bzw. erst im Rechtsmittelverfahren erlassenen Planungszone auf ein hängiges Bauvorhaben

2009 
Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht 
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An dieser Stelle sei noch erwähnt, dass jemand, der staatliches 
Areal an öffentlichen Gewässern ausschliesslich benutzen darf, 
gegenüber der Grosszahl der Bürgerinnen und Bürger, welchen diese 
Möglichkeit verwehrt bleibt, privilegiert ist (vgl. RRB Nr. …). Das 
vom Beschwerdeführer dieser Rechtsprechung entgegengebrachte 
Argument, es würde jedermann freistehen dem Verein beizutreten 
und somit auch von diesem Privileg zu profitieren, vermag nicht zu 
überzeugen. Ist doch die Vereinszugehörigkeit in aller Regel mit 
einem zu entrichtenden Mitgliederbeitrag oder anderen Pflichten ver-
bunden. Die Mitglieder des Wasserfahrvereins R. M. kommen in den 
Genuss, staatliches Areal an öffentlichen Gewässern benutzen zu 
dürfen. Dies bleibt all jenen Personen verwehrt, welche dem Was-
serfahrverein nicht beitreten wollen. Folglich liegt tatsächlich eine 
Privilegierung des Vereins vor und eine entsprechende Gebühren-
gestaltung und -erhebung ist gerechtfertigt. 
(…) 
103 Planungszone 
- 
Frage der Anwendung einer erst nach Einreichung des Baugesuchs 
bzw. erst im Rechtsmittelverfahren erlassenen Planungszone auf ein 
hängiges Bauvorhaben 
Aus dem Entscheid des Regierungsrates vom 17. Dezember 2008 i.S. R.B. 
gegen den Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt/Gemeinde-
rats L. 
Aus den Erwägungen 
 
6. Anwendung der Planungszone auf das vorliegende Bauvor-
haben 
6.1. Der Gemeinderat L. erliess mit Beschluss vom 26. März 
2008 gestützt auf Art. 27 des Bundesgesetzes über die Raumplanung 
(Raumplanungsgesetz, RPG) vom 22. Juni 1979 i.V.m. § 29 des Ge-
setzes über Raumplanung, Umweltschutz und Bauwesen (Baugesetz; 


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BauG) vom 19. Januar 1993 über die Parzellen 16, 17, 21, 566 sowie 
teilweise über die Parzellen 18, 19, 20, 39, 41, 42 und 768 im Gebiet 
"H. H." eine Planungszone. Der Beschwerdeführer erhob mit 
Eingabe vom 29. April 2008 dagegen Einsprache. Der Gemeinderat 
L. wies diese sowie eine andere Einsprache mit Entscheid vom 
13. Oktober 2008 ab und bestätigte die festgelegte Planungszone. 
Gegen diesen Entscheid des Gemeinderats hat der Beschwerdeführer 
beim Departement Bau, Verkehr und Umwelt (BVU) am 6. Novem-
ber 2008 Beschwerde erhoben; ein Entscheid des BVU steht zurzeit 
noch aus. 
6.2. Gemäss § 29 Abs. 1 BauG können, während der Erlass oder 
die Änderung von Nutzungsplänen und -vorschriften vorbereitet 
wird, Planungszonen für genau bezeichnete Gebiete erlassen werden, 
um Vorkehren zu verhindern, welche die Verwirklichung des Zwecks 
dieser Pläne und Vorschriften erschweren. Zuständig ist bei kommu-
nalen Nutzungsplänen und -vorschriften der Gemeinderat. Planungs-
zonen werden mit der öffentlichen Auflage wirksam und gelten bis 
zum Inkrafttreten der Nutzungspläne und -vorschriften, deren Zweck 
sie sichern, längstens 5 Jahre. Bewilligungen für Bauten in der Pla-
nungszone dürfen nur erteilt werden, wenn feststeht, dass sie die 
Verwirklichung der neuen Pläne und Vorschriften nicht erschweren. 
Die Bewilligungen bedürfen der Zustimmung der Behörde, welche 
die Planungszone erlassen hat (§ 29 Abs. 2 BauG). Die Bestimmung 
von § 29 BauG bezweckt wie Art. 27 RPG die Sicherung der Ent-
scheidungsfreiheit der Planungsbehörden. Künftigen Planfestset-
zungen wird durch den Erlass einer Planungszone eine sog. negative 
Vorwirkung zuerkannt, indem Baubewilligungen nur noch erteilt 
werden, wenn dadurch die vorgesehene planerische Neuordnung 
nicht erschwert wird. Eine Plansicherungsmassnahme wie die Pla-
nungszone ist aufgrund ihrer eigentumsbeschränkenden Wirkung nur 
bei Wahrung der Verhältnismässigkeit zulässig (vgl. Alexander Ruch, 
in: Heinz Aemisegger/Alfred Kuttler/Pierre Moor/Alexander Ruch 
[Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung 
[Kommentar RPG], Zürich 1999, Art. 27 N. 27). 
6.3. Planungszonen werden in einem selbständigen, nicht wie 
die Bausperre auf ein konkretes Baugesuch bezogenen Verfahren er-


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lassen, und zwar "für genau bezeichnete Gebiete" (§ 29 Abs. 1 
BauG). Betroffen sind im vorliegenden Fall Teile des Gebiets "H. 
H.". Da Einsprachen und Beschwerden gegen die Festlegung von 
Planungszonen keine aufschiebende Wirkung zukommt (§ 29 Abs. 3 
BauG), ist der Gemeinderatsbeschluss vom 26. März 2008 grund-
sätzlich verbindlich. Der Regierungsrat hat die Thematik der Pla-
nungszone an sich nicht weiter zu hinterfragen, da sie nicht Gegen-
stand des vorliegenden Verfahrens bildet. Als Vorfrage stellt sich die 
Planungszone (in generellem Sinne) ebenfalls nicht, da ein Entscheid 
der sachkompetenten Behörde, d.h. des Gemeinderats, ja wie er-
wähnt vorliegt (siehe Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., N. 72 ff.). 
Eine Sistierung des vorliegenden Verfahrens ist seitens des Be-
schwerdeführers abgelehnt worden. 
6.4. Die Wirksamkeit der Planungszone kann im konkreten Ein-
zelfall allerdings dann in Frage stehen, wenn sich die hinter der 
Massnahme stehende Planungsabsicht erst nach Einreichung des 
Baugesuchs verfestigt hat (BGE 118 Ia 510; Alexander Ruch, a.a.O., 
Art. 27 N. 27). Vorliegend erliess der Gemeinderat L. die Planungs-
zone erst am 26. März 2008 während der Hängigkeit des Beschwer-
deverfahrens vor dem Regierungsrat. Auch wenn im Rahmen der 
Verfahren W. und H. eine Siedlungsentwicklung Richtung Norden 
angedacht worden sein mag, bestand zum Zeitpunkt der Einreichung 
des Baugesuchs Anfang Juni 2007 jedenfalls noch keine konkrete 
und nach aussen kundgegebene Planungsabsicht, die Zonenplanung 
zu revidieren und das Gebiet „H. H.“ der Bauzone zuzuführen oder 
von Bauten und Anlagen freizuhalten, welche die Siedlungsent-
wicklung langfristig erschweren. Die entsprechende Planungsabsicht 
verdichtete sich erst nach Baugesuchseinreichung bzw. erst im Laufe 
des Beschwerdeverfahrens vor Regierungsrat. Dies ergibt sich u.a. 
aus den Daten der Einleitung der Massnahmen zum Erlass der 
Planungszone sowie der Einholung der Offerte zur Teilrevision der 
Nutzungsplanung und wird auch durch die Aussagen der Gemeinde-
vertreter anlässlich der Augenscheinsverhandlung vom 13. Mai 2008 
belegt. Insofern kann die strittige Frage, ob anlässlich der Augen-
scheinsverhandlung vom 20. August 2007 von einer Einzonung die 
Rede war oder nicht, offen bleiben. 


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6.5. Das kantonale Baugesetz sowie die Allgemeine Verordnung 
zum Baugesetz (ABauV) vom 23. Februar 1994 regeln die Frage 
nicht, ob eine Planungszone, welche erst nach Einreichung des 
Baugesuches bzw. erst im Rechtsmittelverfahren erlassen wird, auch 
für das entsprechende Bauvorhaben wirksam ist. Gemäss Lehre und 
Rechtsprechung ist es für die Beantwortung der genannten Frage 
notwendig, die privaten Interessen des Bauherrn an der Baurealisie-
rung und die öffentlichen Interessen an der Planänderung gegenein-
ander abzuwägen (Alexander Ruch, a.a.O., Art. 27 N. 27; BGE 118 
Ia 510; BGE 1P.539/2003). Dabei kommt den privaten Interessen im 
Rahmen der Interessenabwägung ein erhöhtes Gewicht zu. Auch 
wenn die Grundeigentümerinnen oder die Grundeigentümer keinen 
Anspruch darauf haben, dass ihre baulichen Nutzungsmöglichkeiten 
dauernd bestehen bleiben, müssen sie doch bei Ausarbeitung eines 
Bauprojekts auf geltende und auf voraussehbare künftige planungs-
rechtliche Vorschriften abstellen können. In dieser Situation müssen 
deshalb besondere öffentliche Anliegen in Frage stehen, damit die 
zur Diskussion stehende Planungszone für den Beschwerdeführer 
Geltung haben kann (BGE 118 Ia 510; BGE 1P.539/2003). 
6.6. Gemäss Erläuterungsbericht zur Planungszone "H. H." soll 
im Rahmen der anstehenden Änderung der Nutzungsplanung die Er-
weiterung des Baugebiets, insbesondere der Wohn- und Mischzonen 
geprüft werden. Dabei ist beabsichtigt, das Planungsgebiet „H. H.“ in 
eine Bauzone zu überführen oder von Bauten und Anlagen freizu-
halten, welche die Verwirklichung der Siedlungsentwicklung lang-
fristig erschweren. 
Der Regierungsrat stellt nicht in Frage, dass die seitens der Ge-
meinde damals für eine Auszonung angeführten Überlegungen (u.a. 
lokaler Ortsbildschutz, Siedlungsbegrenzung, Erhaltung der typi-
schen alten Dorfsituation; vgl. vorne Sachverhalt A.) rund 20 Jahre 
später ihre Gültigkeit verloren haben können. Dies zumal bereits da-
mals ausdrücklich vorbehalten wurde, dass in 20 – 30 Jahren eine 
Entwicklung in dieser Richtung erfolgen könne (vgl. RRB Nr. …). 
Ebenso wenig stellt der Regierungsrat grundsätzlich das öffentliche 
Interesse an einer Erweiterung des Baugebiets und einer längerfristi-
gen Siedlungsentwicklung in Abrede. Er ist indessen nicht der Auf-


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fassung, das öffentliche Interesse sei im vorliegenden Fall als beson-
ders gewichtig einzustufen. Einerseits ist das angeführte öffentliche 
Interesse an der Erweiterung des Baugebiets von allgemeiner Be-
deutung und nicht einzig auf das Gebiet "H. H." bezogen. Anderer-
seits wird es durch die Verwirklichung der geplanten Neubaute auch 
nicht verunmöglicht. Wie die Berechnungen der Abteilung für 
Landwirtschaft DFR ergaben, muss der Stall gegenüber einer reinen 
Wohnzone einen Abstand von 26 m und gegenüber einer vorliegend 
wohl im Vordergrund stehenden Mischzone einen Abstand von 18 m 
einhalten, wobei innerhalb der gleichen Zone ab Abluftöffnung bis 
zur nächstgelegenen Fassade gemessen wird. Betrachtet man das 
konkrete Projekt, die örtlichen Verhältnisse, die heutigen Eigentums-
verhältnisse sowie den gemäss § 6 BNO bei allen Zonen einzuhal-
tenden Grenzabstand von minimal 4 m wird klar, dass die Einhaltung 
des Mindestabstands gegenüber den nachbarlichen Parzellen im Falle 
einer späteren Einzonung des Gebiets "H. H." lediglich bei Parzelle 
16 problematisch sein könnte. In Anbetracht dessen, dass der Ab-
stand des geplanten Neubaus zur nachbarlichen Parzelle 39, gemes-
sen ab Nordwestseite des geplanten Stalls bis zur Parzellengrenze, 
rund 40 m beträgt, liesse sich die künftige Einhaltung des Min-
destabstands indes mit einem leichten Verschieben des Neubaus 
oder/und einer Umplatzierung des Mistplatzes auch zur Parzelle 16 
hin ohne Weiteres sicherstellen. Es obliegt indes dem Gemeinderat 
L., dies zu prüfen und gegebenenfalls die hierfür erforderlichen 
Auflagen/Bedingungen anzuordnen. Für den Regierungsrat ist jeden-
falls nicht einsehbar, weshalb bei einer allfälligen späteren Einzo-
nung des Gebiets der geplante Stallneubau hinsichtlich der Ge-
ruchsemmissionen problematischer sein sollte als der 1998 bewilligte 
Pferdestall. In Anbetracht des anlässlich der Augenscheinsver-
handlung feststellbaren landwirtschaftlichen Charakters des fragli-
chen Gebiets kann auch nicht gesagt werden, dass der Neubau eines 
Stalls das mit der Planungszone belegte Gebiet unwiderruflich in 
seiner äusseren Erscheinung verändern würde. Zudem kann auch 
füglich in Frage gestellt werden, inwieweit es Sinn macht, ein Gebiet 
in die Bauzone überführen zu wollen, welches sich zu einem grossen 
Teil im Eigentum des Beschwerdeführers befindet und somit wohl in 


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näherer Zukunft nicht handelbar werden dürfte. Hinzu kommt noch, 
dass der Hochstammobstbestand im Kulturlandplan als geschütztes 
Naturobjekt (§ 20 BNO) ausgewiesen ist. 
Der Regierungsrat zieht des Weitern den erfolgten Wandel der 
politischen Vorstellungen über die künftige räumliche Entwicklung 
sowie den Wachstum von L. in Betracht, wurde doch noch im Ver-
fahren betreffend Auszonung des Gebiets „F.“ seitens des Gemein-
derats bzw. der Gemeindeversammlung vorgebracht, die Gemeinde 
L. wünsche kein stärkeres Wachstum, während im vorliegenden 
Verfahren der Wunsch nach einem dynamischen Wachstum geltend 
gemacht wird. Nicht zuletzt ist, wenn es auch vorliegend nicht um 
die Frage der Rechtmässigkeit der Planungszone geht, zu erwähnen, 
dass der zuständige Kreisplaner im Rahmen seiner Vernehmlassung 
zum Schluss kam, dass ein aktueller Bedarf an Wohn- und Mischzo-
nen in der Gemeinde L. nicht gegeben sei und die bestehenden Ka-
pazitäten bei der prognostizierten Einwohnerentwicklung ohne 
weiteres für die Planungsperiode von 15 Jahren ausreichen würden. 
Aus all diesen Überlegungen gelangt der Regierungsrat zum Schluss, 
dass im vorliegenden Fall das öffentliche Interesse an der 
planerischen Neuordnung zwar durchaus vorhanden, aber nicht als 
besonders gewichtig zu qualifizieren ist. 
Betrachtet man die Interessenlage des Beschwerdeführers näher, 
ist zunächst zu beachten, dass dieser bzw. dessen Rechtsvorgänger 
durch die im Jahr 1990 erfolgte Auszonung faktisch auf den heutigen 
Betriebsstandort festgemacht worden sind. Gestützt auf diese Pla-
nungsgrundlage hat der Beschwerdeführer seit der 1994 erfolgten 
Hofübernahme am heutigen Betriebsstandort erhebliche Dispositio-
nen getroffen. Gemäss der vom Beschwerdeführer nachträglich ein-
gereichten Auflistung der Investitionen, welche seitens des Gemein-
derats unbestritten blieb, belaufen sich die seit der Hofübernahme 
getätigten Investitionen auf insgesamt Fr. 1‘770‘000.-, wobei darin 
die Eigenleistungen des Beschwerdeführers noch nicht mal zu 100 
Prozent abgebildet sind; der Brandwert nahm im Zeitraum vom 
1. Januar 1994 bis zum 1. Januar 2008 sodann um Fr. 1‘844‘000.- zu. 
Zu diesen getätigten erheblichen Investitionen kommt, dass die 
Mutterkuhhaltung im heutigen Stallprovisorium nicht weiter auf-


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rechterhalten werden kann und der Beschwerdeführer nach eigenen 
Angaben auf den Erhalt des Eigenlands sowie auf die Ausdehnung 
der Mutterkuhhaltung bzw. den Neubau des Stalls angewiesen ist, um 
weiterhin als landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne des Bundesge-
setzes über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) vom 4. Oktober 1991 
zu gelten, was Voraussetzung ist, um als Pächter von einem Vor-
kaufsrecht Gebrauch machen zu können. Insofern ist für den Regie-
rungsrat durchaus nachvollziehbar, dass der Bau des geplanten Mut-
terkuhstalles für die langfristige Sicherung des Landwirtschaftsbe-
triebs von existenzieller Bedeutung ist. 
Des Weiteren gilt es bei der Interessenlage der Bauherrschaft 
gewichtig zu beachten, dass zumindest die mit den Investitionen ver-
bundenen diversen Bautätigkeiten einer Bewilligung seitens der Ge-
meinde bedurften. Auch wenn der Regierungsrat keineswegs ver-
kennt, dass Raumpläne grundsätzlich jederzeit geändert werden kön-
nen, durfte sich der Beschwerdeführer im konkreten Fall mit den 
seitens der Gemeinde offenbar immer wieder vorbehaltlos und ohne 
jegliche Sicherstellungen bezüglich einer künftigen Bauzonener-
weiterung erteilten Bewilligungen in seinem Vertrauen in den heuti-
gen Standort immer wieder von Neuem bestärkt fühlen. Dieses Ver-
halten der Gemeinde steht für den Regierungsrat in einem gewissen 
Spannungsverhältnis zur Behauptung, wonach es für den Gemeinde-
rat schon vor 8 Jahren keinen Zweifel daran gab, dass sich die 
Wohnzone in nördlicher Richtung entwickeln solle. Nicht zuletzt ist 
aber auch an die im Falle einer negativen Vorwirkung der Planungs-
zone nutzlos werdenden planerischen Aufwendungen zu denken. 
Auch wenn es sich beim Vorhaben nicht um ein besonders komple-
xes Vorhaben handelt, so kann doch auch nicht gesagt werden, dass 
dem Beschwerdeführer nur ein minimer planerischer Aufwand er-
wachsen sei. In Anbetracht all dessen und aufgrund des nachträgli-
chen Erlasses der Planungszone verdienen im vorliegenden Fall die 
Aspekte Rechtssicherheit, Vertrauensschutz sowie Treu und Glauben 
erhöhtes Gewicht. Dies umso mehr als – wie vorstehend ausgeführt – 
durch die Verwirklichung des geplanten Bauvorhabens weder die 
Planungsabsichten der Gemeinde (Erweiterung des Baugebiets) ver-


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unmöglicht werden noch der Erlass der Planungszone über das Ge-
biet "H. H." generell fragwürdig wird. 
Stellt man dieses namhafte private Interesse an der Realisierung 
des Bauvorhabens dem eingangs geschilderten, gesamthaft betrachtet 
eher geringfügigeren öffentlichen Interesse an einer planerischen 
Neuordnung gegenüber, ergibt sich für den Regierungsrat die 
eindeutige Schlussfolgerung, dass im konkreten Fall die am 26. März 
2008 verfügte Planungszone dem Beschwerdeführer nicht entgegen-
gehalten werden kann. Dies bedeutet, dass der beabsichtigten Ände-
rung der planerischen Ordnung im konkreten Fall keine (negative) 
Vorwirkung zukommt und die vom Gemeinderat erlassene Planungs-
zone für das zu beurteilende Bauvorhaben des Beschwerdeführers 
nicht zu beachten ist. 
(…) 
104 Schallschutzsanierung eines in der Altstadt gelegenen Kulturlokals 
- 
Schutz der Nachbarschaft vor übermässigen Immissionen 
- 
Anwendbarkeit der Vollzugshilfe der Vereinigung kantonaler Lärm-
schutzfachleute ("Cercle Bruit") vom 10. März 1999 (mit Änderung 
vom 30. März 2007) zur Ermittlung und Beurteilung der Lärmbe-
lastung im Zusammenhang mit dem Betrieb öffentlicher Lokale 
- 
Weitere betriebliche Massnahmen gestützt auf das Vorsorgeprinzip 
nach Art. 11 Abs. 2 USG 
Aus dem Entscheid des Regierungsrates vom 2. September 2009 i.S. Kul-
turverein A. bzw. C. und D. gegen den Entscheid des Stadtrats B. 
Sachverhalt 
Der Kulturverein A., B., führt seit 1982 in der Liegenschaft A. 
in der Altstadt von B. kulturelle Veranstaltungen durch. Dabei waren 
die musikalischen Veranstaltungen verschiedentlich Gegenstand von 
Reklamationen aus der Anwohnerschaft. Es fanden mehrmals Be-
sprechungen zwischen Vertretern und Vertreterinnen der Stadt B. und