ag_regierungsrat · RRB Nr. 2025-000141 · 2023-05-17 · de
Regierungsrat — RRB Nr. 2025-000141


REGIERUNGSRAT
REGIERUNGSRATSBESCHLUSS NR. 2025-000141
A._____ und Mitbeteiligte, alle O._____; Beschwerde vom 17. Mai 2023 gegen den Entscheid
des Departements Bau, Verkehr und Umwelt (Abteilung für Baubewilligungen)/Gemeinderats
O._____ vom 14. März 2023/20. April 2023 betreffend Baugesuch des Konsortiums J._____ für
Rückbau Mehrfamilienhaus sowie Neubau Wohn- und Geschäftshaus auf Parzellen aaa, bbb
und ccc, innerhalb der Bauzone, an der Kxy und der B._____; teilweise Gutheissung (Ände-
rung des kommunalen Entscheids)
Sitzung vom 19. Februar 2025 Versand: 25. Februar 2025
Sachverhalt
(…)
Erwägungen
1. Institutioneller Ausstand
Wird der Entscheid eines Departements beim Regierungsrat angefochten, hat das dem betreffenden
Departement vorstehende Regierungsratsmitglied bei der Beschlussfassung über die Beschwerde
lediglich beratende Stimme (sogenannter institutioneller Ausstand; vgl. § 16 Abs. 2 Gesetz über die
Verwaltungsrechtspflege [Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRPG] vom 4. Dezember 2007). Demzu-
folge hat der Vorsteher BVU vorliegend lediglich beratende Stimme beziehungsweise befindet sich
im institutionellen Ausstand.
2. Ausgangslage
2.1
Die Beschwerdegegnerschaft beabsichtigt, das auf Parzelle bbb bestehende Gebäude Nr. 60 abzu-
brechen und auf den Parzellen bbb sowie aaa ein sechsgeschossiges Wohn- und Geschäftshaus zu
errichten. Das Bauprojekt basiert auf dem Siegerprojekt eines zweistufigen Studienauftrags der Ge-
meinde aus dem Jahr 2018 mit Präqualifikation. Geplant sind im Erdgeschoss zwei Gewerbelokale
sowie drei sogenannte Ateliers. In den fünf Obergeschossen sollen gesamthaft 19 Wohnungen ent-
stehen, davon 12 Alterswohnungen. Während sich das erste und das zweite Obergeschoss über das
gesamte Erdgeschoss erstrecken, umfasst das Volumen der drei weiteren Obergeschosse nur den
südwestlichen Kopfbereich des Gebäudes. Die Bauparzellen grenzen nordwestlich an die kommu-
nale J-Strasse, südlich stossen sie direkt an den Umfahrungstunnel (M-Tunnel) der Kantonsstrasse
Kxy (Parzelle ccc). Ein Teil des fünfgeschossigen Kopfbereichs des Gebäudes würde über das Tun-
nelportal auskragen. Der nördlich des Tunnelportals bestehende Treppenaufgang soll rückgebaut
und ersetzt werden. Zudem sind auf dem im Eigentum des Kantons Aargau stehenden Tunnelportal
(Parzelle ccc) eine Spielfläche sowie ein Velo- und Containerplatz vorgesehen. Schliesslich sind im

Untergeschoss neben Technik-, Keller-, Hobbyräumen und Waschküche ein Veloraum und ein Ab-
stellplatz für Kinderwagen angeordnet (vgl. Ansichten, Quer- und Längsschnitte, act. 78 ff.). Die Bau-
parzellen liegen gemäss der rechtskräftigen Bau- und Nutzungsordnung (BNO) der Gemeinde
O._____ vom [...] (vom Regierungsrat am [...] genehmigt) und dem dazugehörenden Bauzonenplan
innerhalb der Bauzone in der Kernzone (Bereich A).
2.2
Wie erwähnt, gingen gegen das publizierte Baugesuch vier Einwendungen ein. In diesen wurden un-
ter anderem Ausstandsbegehren gegen den Gemeinderat (beziehungsweise einzelne Mitglieder der
Behörde) sowie den Leiter der Abteilung Bau und Planung gestellt. Diese hiess der Gemeinderat in
zwei Entscheiden vom 20. Juli 2021 teilweise gut und bejahte, dass bezüglich zweier Mitglieder des
Gemeinderats sowie des Abteilungsleiters Bau und Planung ein Ausstandsgrund bestehe; soweit der
Ausstand weiterer Mitglieder des Gemeinderats verlangt wurde, wies der Gemeinderat die Aus-
standsbegehren indessen ab. Während einer dieser Entscheide in Rechtskraft erwuchs, wurde ge-
gen den anderen eine Verwaltungsbeschwerde beim BVU erhoben und der Ausstand eines weiteren
Mitglieds des Gemeinderats verlangt. Das BVU bestätigte den kommunalen Entscheid am 4. Februar
2022; der Entscheid des BVU wurde rechtskräftig. Demgemäss befanden sich Gemeindeammann
P._____, Vizeammann AA._____ sowie der Abteilungsleiter Bau und Planung, DF._____, bei der
Behandlung des streitbetroffenen Baugesuchs im Ausstand (vgl. act. 314, 373 und 448; vgl. auch
Erw. 4.2).
3. Parteibezeichnung/Legitimation
3.1
Die Beschwerde vom 17. Mai 2023 richtet sich gegen das Konsortium J._____, den Gemeinderat
O._____ und das BVU (vgl. act. 350 f.). Die Beschwerdegegnerschaft wendet ein, da ein Konsortium
als einfache Gesellschaft nicht parteifähig sei, hätten die einzelnen Mitglieder des Konsortiums als
Beschwerdegegnerschaft genannt werden müssen. Da die Beschwerde somit gegen eine nicht pro-
zessfähige einfache Gesellschaft erhoben worden sei, sei darauf nicht einzutreten (vgl. Beschwerde-
antwort vom 18. September 2023, act. 399 f.). Unter Berücksichtigung der Gegenbemerkungen der
Beschwerdeführenden modifiziert die Beschwerdegegnerschaft ihre Argumentation in der Duplik vom
24. Januar 2024 und hält fest, die Thematik sei eine Frage des materiellen Rechts, so dass die Be-
schwerde wegen mangelnder Sachlegitimation abzuweisen sei.
Unabhängig davon, ob die Frage der Passivlegitimation unter formellen oder materiellen Aspekten zu
behandeln und ob der Begriff der Sachlegitimation vorliegend einschlägig ist (vgl. Stellungnahme der
Beschwerdeführenden vom 29. Februar 2024, act. 469), kann der Beschwerdegegnerschaft nicht ge-
folgt werden. Zwar trifft es zu, dass dem Konsortium J._____ als einfacher Gesellschaft keine
Rechtspersönlichkeit zukommt und das Konsortium demzufolge auch nicht parteifähig ist. Allerdings
gilt es zu berücksichtigen, dass sich eine Beschwerde im Verwaltungsbeschwerdeverfahren nicht ge-
gen bestimmte Personen, sondern gegen einen vorinstanzlichen Entscheid richtet (vgl. § 41 Abs. 1
VRPG). Mit anderen Worten: Als Anfechtungsobjekt ins Recht gefasst wird im vorliegenden Be-
schwerdeverfahren der Entscheid der Abteilung für Baubewilligungen BVU/des Gemeinderats vom
14. März 2023/20. April 2023, nicht aber das Konsortium J._____. Nachdem auch eine Verwechs-
lung der Parteien im Sinne von § 13 Abs. 2 VRPG ausgeschlossen werden kann (vgl. dazu BGE 136
III 545 E. 3.4.1), besteht demzufolge keine Veranlassung, aufgrund einer allenfalls falschen Parteibe-
zeichnung nicht auf die Beschwerde einzutreten beziehungsweise diese abzuweisen. Nur am Rande
sei deshalb darauf hingewiesen, dass der Vorhalt der Beschwerdegegnerschaft auch insofern wider-
sprüchlich erscheint, als sie selbst im vorinstanzlichen Verfahren als Konsortium J._____ auftrat und
als solches um die umstrittene Baubewilligung ersuchte.
2 von 30

3.2
Schliesslich sei der Vollständigkeit halber erwähnt, dass die Legitimation der Beschwerdeführenden
zu Recht nicht bestritten wird, leben doch diese in unmittelbarer Nachbarschaft zu den Bauparzellen
und sind vom Bauvorhaben betroffen beziehungsweise haben ein schutzwürdiges Interesse an der
Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Entscheids (vgl. § 42 Abs. 1 lit. a VRPG; vgl. auch
Stellungnahmen der Beschwerdegegnerschaft zu den Einwendungen vom 24. Juni 2021, kommu-
nale Akten).
4. Befangenheit/Ausstand
4.1
4.1.1
In der Beschwerde wird ausgeführt, AE._____ und H._____ hätten in ihrer Einwendung vom 10. Mai
2021 den Antrag gestellt, das Projekt solle auf Kosten der Bauherrschaft durch ein unabhängiges
Fachgremium begutachtet werden. Unter dem Titel "Befangenheit" hätten sie zur Begründung vorge-
bracht, dass der Gemeinderat nicht unabhängig sei. Damit hätten AE._____ und H._____ zum Aus-
druck gebracht, dass der Gesamtgemeinderat befangen sei und das Baugesuch nicht beurteilen
könne. Obwohl somit klar erkennbar ein Ausstandsbegehren gestellt worden sei, habe der Gemein-
derat keinen entsprechenden (Zwischen-)Entscheid gefällt. Demzufolge sei die Baubewilligung nich-
tig (vgl. Beschwerde vom 17. Mai 2023, act. 346 f.).
4.1.2
AE._____ und H._____ legten in ihrer Einwendung vom 10. Mai 2021 unter dem Titel "Befangenheit"
dar, da "die Gemeinde sowohl in der Gestaltung des Projekts wie auch in deren Baueingabe invol-
viert" gewesen sei, würden sie bezweifeln, "dass aufgrund dieser Konstellation eine objektive Beur-
teilung des Projekts möglich" sei; demzufolge beantragten sie die Begutachtung des Projekts durch
ein unabhängiges Fachgremium. Der Gemeinderat hielt in seinem Entscheid vom 20. April 2023
dazu fest, AE._____ und H._____ wiesen zwar in ihrer Einwendung auf eine mögliche Befangenheit
der Beteiligten hin, beantragten aber nicht deren Ausstand, sondern "stattdessen eine unabhängige
Beurteilung des Projekts durch Dritte" (vgl. act. 312).
Der Regierungsrat teilt diese Auffassung. Auch wenn man berücksichtigt, dass AE._____ und
H._____ juristische Laien sind (und im Rahmen des Einwendungsverfahrens nicht anwaltlich vertre-
ten waren), musste ihnen der Unterschied zwischen "Begutachtung" und "Entscheid" bewusst sein.
Der Gemeinderat durfte somit davon ausgehen, dass AE._____ und H._____ zwecks objektiver Be-
gutachtung des Bauprojekts den Beizug eines bis anhin nicht mit der Angelegenheit befassten Fach-
gremiums wünschten, dass sie aber betreffend den eigentlichen Entscheid kein Ausstandsbegehren
stellten. Oder anders ausgedrückt: AE._____ und H._____ waren so zu verstehen, dass externe Ex-
perten zwar ein unabhängiges Gutachten abgeben, nicht aber als entscheidende Instanz amten soll-
ten. Nachdem somit feststeht, dass der Gemeinderat das Begehren von AE._____ und H._____ um
ein unabhängiges Fachgremium korrekterweise nicht als Ausstandsbegehren betreffend die Be-
schlussfassung behandelte, versteht sich auch von selbst, dass deren diesbezüglicher Anspruch auf
rechtliches Gehör nicht verletzt wurde beziehungsweise dass auch kein Zwischenentscheid über ei-
nen allfälligen Ausstand zu fällen war (vgl. Beschwerde vom 17. Mai 2023, act. 343). Schliesslich sei
darauf hingewiesen, dass die Anhandnahme des Antrags von AE._____ und H._____ als Ausstands-
begehren kaum zu einem anderen Ergebnis geführt hätte, als dies bezüglich der behandelten Aus-
standsbegehren (vgl. Erw. 2.2) der Fall war, so dass AE._____ und H._____ infolge ihrer missver-
ständlichen Formulierung in faktischer Hinsicht kein Nachteil entstanden ist.
3 von 30

4.2
4.2.1
Mit je einem Entscheid vom 20. Juli 2021 hiess der Gemeinderat verschiedene, von A._____ und
I._____ gestellte Ausstandsbegehren gut und hielt bezüglich des Abteilungsleiters Bau und Planung,
DF._____, fest, dieser habe im "Baubewilligungsverfahren Baugesuch Nr. 2021-19 Rückbau MFH
Geb. 60 und Neubau Wohn- und Geschäftshaus J._____" in den Ausstand zu treten; die Vorberei-
tung des Entscheids über das Baugesuch und über die Einwendungen werde an den Stellvertreter
der Abteilung Bau und Planung delegiert (vgl. Entscheid BVURA.21.529, Beilage zur Stellungnahme
der Abteilung für Baubewilligungen BVU vom 30. August 2023, act. 377; Entscheid des Gemeinde-
rats vom 20. April 2023, act. 312). Demgemäss erfolgte der kommunale Entscheid über das umstrit-
tene Bauprojekt – unter anderem – im Ausstand des Abteilungsleiters Bau und Planung, DF._____
(vgl. auch Erw. 2.2; vgl. Entscheid des Gemeinderats vom 20. April 2023, act. 314). Ursache für den
Ausstand war der Umstand, dass DF._____ im Rahmen des zweistufigen Studienauftrags mit
Präqualifikation Mitglied des Beurteilungsgremiums war.
Am 10. November 2022 fand im Hinblick auf die anstehende Sanierung der J-Strasse eine Bespre-
chung zwischen DF._____ und seinem Stellvertreter sowie privaten Planern statt (vgl. Stellung-
nahme des Gemeinderats vom 22. Januar 2024, act. 447). Die Beschwerdeführenden machen gel-
tend, mit seiner Teilnahme an dieser Besprechung habe DF._____ seine Ausstandspflicht verletzt,
sei doch dabei auch über den Güterumschlag auf der J-Strasse im Bereich des streitbetroffenen
Bauprojekts diskutiert und festgehalten worden, das Konsortium J._____ solle ein "niederschwelli-
ges, betriebliches Güterumschlagskonzept" nachreichen (vgl. Beschwerde vom 17. Mai 2023,
act. 345). Der Gemeinderat hält entgegen, DF._____ habe an dieser Besprechung in seiner Funktion
als Projektleiter für das anstehende Strassen- und Werkleitungssanierungsprojekt J-Strasse sowie
als Vertreter der Planungs- und Verkehrskommission teilgenommen und dabei die Interessen der
Strasseneigentümerin wahrgenommen. Es bestehe kein Anlass dafür, dass ausserhalb des vom
Ausstand betroffenen Baugesuchs alle laufenden Bauprojekte in der Gemeinde, die allenfalls einen
Berührungspunkt mit dem streitbetroffenen Bauprojekt haben könnten, durch Stellvertretungen bear-
beitet werden müssten (vgl. Stellungnahme vom 14. August 2023, act. 372 f.). Die Beschwerdegeg-
nerschaft führt aus, da DF._____ am angefochtenen Entscheid nicht mitgewirkt habe, habe er seine
Ausstandspflicht nicht verletzt (vgl. Beschwerdeantwort vom 18. September 2023, act. 397).
4.2.2
Aus den Akten ergibt sich, dass die Anordnung des Güterumschlagplatzes auf der J-Strasse im Be-
reich des Bauprojekts in der Tat Thema der Besprechung vom 10. November 2022 war und die An-
wesenden dabei zum Schluss kamen, die Problematik sei nicht mit einer baulichen, sondern mit ei-
ner betrieblichen Lösung zu klären. Weiter wurde entschieden und gegenüber dem Konsortium
J._____ kommuniziert, dass die Abteilung Bau und Planung diese Meinung – ohne einen Entscheid
zu präjudizieren – gegenüber dem Gemeinderat vertreten werde; Voraussetzung dafür sei allerdings,
dass das Konsortium J._____ ein entsprechendes, gewisse Anforderungen erfüllendes Güterum-
schlagkonzept einreiche (vgl. Mail des Stellvertreters von DF._____ vom 11. November 2022 an die
Planer des umstrittenen Bauprojekts, Beschwerdebeilage 5, act. 315).
Wie aufgezeigt, wurde am 20. Juli 2021 rechtskräftig entschieden, dass DF._____ aufgrund seiner
Vorbefassung im streitbetroffenen Baubewilligungsverfahren in den Ausstand zu treten hat. Wenn
die Beschwerdegegnerschaft geltend macht, eine Verletzung der Ausstandspflicht liege deshalb
nicht vor, da DF._____ am angefochtenen Entscheid selbst nicht mitgewirkt habe, übersieht sie,
dass eine festgestellte Ausstandspflicht nicht nur für die zur Diskussion stehende Entscheidung gilt,
sondern auch hinsichtlich deren Vorbereitung; der Ausstandspflicht unterworfen sind demgemäss
nicht nur die eigentlichen Entscheidungsträger und Entscheidungsträgerinnen, sondern auch Mitglie-
der beratender Kommissionen, die mit fachlichen oder politischen Meinungsäusserungen auf die Ent-
scheidfindung Einfluss nehmen (vgl. RRB Nr. 2015-001035 vom 16. September 2015 i.S. E.K.
4 von 30

Erw. 2; RRB Nr. 2023-001232 vom 27. September 2023 i.S. S. und S. A. Erw. 3.2; Urteil des Verwal-
tungsgerichts WBE.2015.427 vom 16. August 2016 Erw. 2.3).
Es mag zutreffen, dass die Besprechung vom 10. November 2022 primär die Sanierung der J-
Strasse zum Gegenstand hatte und DF._____ als diesbezüglicher Projektleiter teilnahm. Nicht aus-
ser Acht gelassen werden kann aber, dass dabei betreffend den mit dem umstrittenen Bauprojekt
einhergehenden Güterumschlag nicht bloss ein Berührungspunkt geschaffen, sondern vielmehr ein
konkreter Beschluss (betriebliche statt bauliche Lösung) gefasst und festgehalten wurde, die Abtei-
lung Bau und Planung werde diesen anlässlich der Beurteilung des Baugesuchs gegenüber dem Ge-
meinderat vertreten (vgl. Mail vom 11. November 2022, Beschwerdebeilage 5, act. 315). DF._____
war somit an einer Besprechung anwesend, an der das den Gemeinderat fachlich beratende Gre-
mium einen Entscheid über einen Aspekt des Bauvorhabens traf. Unabhängig davon, ob er dabei
eine aktive Rolle wahrnahm (vgl. Duplik der Beschwerdegegnerschaft vom 24. Januar 2024,
act. 457), verletzte er nach dem Gesagten mit dieser Teilnahme die ihm auferlegte Pflicht, bei der
Vorbereitung des Entscheids über das Baugesuch nicht mitzuwirken.
4.2.3
Die Verletzung eines Verfahrensrechts wie der Anspruch auf eine unbefangene Entscheidinstanz hat
in der Regel, ungeachtet der Erfolgsaussichten der Beschwerde selbst, die Aufhebung des ange-
fochtenen Entscheids und die Rückweisung der Angelegenheit an die Vorinstanz zur Folge. Aller-
dings lässt die bundesgerichtliche Praxis eine sogenannte Heilung zu und sieht im Interesse der Ver-
fahrenseffizienz von einer Aufhebung ausnahmsweise ab, wenn die Ausstandspflichtverletzung im
Verwaltungsverfahren nicht schwer wiegt und ein Einfluss auf den Inhalt der Entscheidung praktisch
ausgeschlossen werden kann (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts WBE.2020.310 vom 10. Februar
2021 Erw. 1.4.1, mit Hinweisen auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung).
Diese Konstellation ist vorliegend gegeben. Anders, als dies die Beschwerdeführenden insinuieren
(vgl. Beschwerde vom 17. Mai 2023, act. 344), bestehen keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass
DF._____ die Ausstandsvorschrift über den genannten Tatbestand hinaus missachtet hat. Zudem ist
davon auszugehen, dass der Besprechung vom 10. November 2022 im Kontext des gesamten Bau-
bewilligungsverfahrens doch eher geringe Bedeutung zukam. Des Weiteren ist, nicht zuletzt ange-
sichts seiner im Rahmen des Beschwerdeverfahrens abgegebenen Stellungnahmen, zu erwarten,
dass der Gemeinderat im Fall einer Rückweisung einen im Ergebnis mit dem angefochtenen Ent-
scheid identischen Beschluss fällen würde, so dass eine solche in der Tat einen blossen prozessua-
len Leerlauf darstellen würde und mit dem Interesse der Beschwerdegegnerschaft an einer beförder-
lichen Behandlung der Sache nicht vereinbar wäre; dies umso mehr, als sich das Verfahren bereits
über mehrere Jahre erstreckt. Der Regierungsrat sieht deshalb von einer Rückweisung der Streitsa-
che an die Vorinstanz ab und betrachtet den formellen Mangel als im Beschwerdeverfahren geheilt.
Er ist allerdings bei der Kostenverlegung zu berücksichtigen.
5. Rechtliches Gehör
5.1
Die Beschwerdeführenden machen eine mehrfache Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Ge-
hör geltend: So habe der Gemeinderat weder den von A._____ gestellten Antrag auf Einsetzung ei-
ner externen Bauverwaltung zwecks Vorprüfung des Bauvorhabens behandelt noch seien sie in das
Verfahren des zweistufigen Studienauftrags mit Präqualifikation einbezogen worden. Auch habe der
Gemeinderat den Einwendenden die kurz vor seinem Entscheid über das Bauvorhaben erlassenen
Richtlinien für das Bauen in der Kernzone nicht zugestellt. Des Weiteren seien dem BVU zwar die im
Rahmen des erstinstanzlichen Verfahrens erhobenen Einwendungen, nicht aber die weiteren Stel-
5 von 30

lungnahmen der Einwendenden zugestellt worden. Schliesslich sei der vorinstanzliche Entscheid be-
züglich der Aspekte des Ortsbildschutzes und der Unterschreitung des Kantonsstrassenabstands
mangelhaft begründet (vgl. Beschwerde vom 17. Mai 2023, act. 342 f.).
5.2
Der gemäss Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV) vom
18. April 1999 und § 22 Abs. 1 der Verfassung des Kantons Aargau (Kantonsverfassung, KV) vom
25. Juni 1980 gewährleistete Anspruch auf rechtliches Gehör als persönlichkeitsbezogenes Mitwir-
kungsrecht beinhaltet als Teilgehalt das Recht der materiell betroffenen Person auf Orientierung,
Äusserung und Mitwirkung im Beweisverfahren. Aus dem Anspruch auf Äusserung und Stellung-
nahme ergibt sich sodann grundsätzlich ein Recht der Betroffenen, sich zu allen entscheidrelevanten
Sachfragen zu äussern. Der Anspruch auf Mitwirkung am Beweisverfahren beinhaltet zudem das Ak-
teneinsichtsrecht und daraus die Pflicht der Behörden, die Akten vollständig, geordnet und übersicht-
lich zu führen, sowie den Anspruch auf Eröffnung und Begründung des Entscheids (vgl. RENÉ RHI-
NOW/HEINRICH KOLLER/CHRISTINA KISS/DANIELA THURNHERR/DENISE BRÜHL-MOSER; Öffentliches
Prozessrecht, Basel 2014, N 318 ff.). Das kantonale Recht hat insbesondere den letztgenannten An-
spruch auf Begründung ausdrücklich nochmals in § 26 VRPG geregelt. Gemäss § 26 Abs. 2 VRPG
ist die verfügende Behörde deshalb grundsätzlich verpflichtet, ihre Anordnungen schriftlich zu be-
gründen. Die Begründung eines Entscheids muss dabei so abgefasst sein, dass sich die Rechtsu-
chenden ein Bild über dessen Tragweite machen und den Entscheid sachgerecht anfechten können
(vgl. BGE 134 I 83 E. 4.1 mit Hinweisen). Die Begründungspflicht wird nach der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung allerdings nicht schon dadurch verletzt, dass sich die entscheidende Instanz nicht
mit allen Gesichtspunkten einlässlich auseinandersetzt. Vielmehr kann sich die Behörde auf die für
den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Zudem sind nach der Praxis des Bundesgerichts
und des Verwaltungsgerichts des Kantons Aargau an die Begründung von erstinstanzlichen Verfü-
gungen weniger hohe Anforderungen zu stellen als an diejenigen von Rechtsmittelentscheiden (BGE
117 Ib 86, 114 Ia 242, je mit Hinweisen; AGVE 1987 S. 319 ff.).
5.3
Unter Berücksichtigung der soeben genannten Grundlagen ergibt sich im Einzelnen das Folgende:
5.3.1
Mit Schreiben vom 3. Februar 2023 beantragte A._____ unter dem Titel "Verletzung von Ausstands-
vorschriften", die Vorprüfung des Baugesuchs zuhanden des Gemeinderats sowie sämtliche weitere
Aufgaben, welche die Abteilung Bau und Planung im Zusammenhang mit dem Bauvorhaben wahr-
nehme, seien inskünftig von einer externen Bauverwaltung durchzuführen; diese habe auch sämtli-
che bisher erfolgten Verfahrenshandlungen, in die die Abteilung Bau und Planung involviert gewesen
sei, zu wiederholen. Der Antrag steht im Zusammenhang mit der Teilnahme von DF._____ an der
Besprechung vom 10. November 2022 (vgl. Erw. 4.2.; Beschwerdebeilage 6, act. 315).
Es trifft zu, dass sich im angefochtenen Entscheid keine ausdrückliche Begründung dafür findet,
weshalb auf die Einsetzung einer externen Bauverwaltung verzichtet wurde. Allerdings ergibt sich
implizit, dass der Gemeinderat davon ausging, diese Frage sei mit der Umsetzung der rechtskräfti-
gen Entscheide über die Ausstandsbegehren und der Übergabe des Geschäfts an den stellvertreten-
den Leiter der Abteilung Bau und Planung obsolet (vgl. Entscheid des Gemeinderats vom 20. April
2023, act. 312 und 310). Insbesondere, weil der anwaltlich vertretene Einwender die Motive der Bau-
bewilligungsbehörde – nicht zuletzt auch angesichts der Gesamtsituation – für ein Absehen von der
Einsetzung einer externen Bauverwaltung erkennen und den Entscheid auch sachgerecht anfechten
konnte, ist dem Gemeinderat unter diesem Aspekt keine Gehörsverletzung vorzuwerfen. Hinzu
kommt, dass es sich beim Gemeinderat um die erstinstanzliche Bewilligungsbehörde handelt, so
dass nach dem Gesagten von geringeren Anforderungen an die Begründungspflicht ausgegangen
6 von 30

werden kann. Unerheblich ist an dieser Stelle, dass der Gemeinderat und die Abteilung Bau und Pla-
nung die Ausstandsregelung nur vermeintlich korrekt angewendet haben (vgl. Erw. 4.2).
5.3.2
Die Beschwerdeführenden rügen weiter, dass das Verfahren des zweistufigen Studienauftrags ohne
ihren Einbezug stattgefunden habe (vgl. Beschwerde vom 17. Mai 2023, act. 343).
Aus dem angefochtenen Entscheid ergibt sich, dass der Studienauftrag 2018 zwecks sachgerechter
Überbauung der Grundstücke im Auftrag der damaligen Grundeigentümer (Einwohnergemeinde
O._____ [Parzelle aaa] sowie E._____ und D._____ [Parzelle bbb]) durchgeführt und mit einem Be-
richt des eingesetzten Beurteilungsgremiums am 26. September 2018 abgeschlossen wurde. Ge-
stützt darauf hat die heutige Beschwerdegegnerschaft das streitbetroffene Bauprojekt ausgearbeitet
und das entsprechende Baugesuch am 8. April 2021 dem Gemeinderat zur Bewilligung eingereicht.
Es ist nicht ersichtlich, unter welchem Titel die Beschwerdeführenden – die zum damaligen Zeitpunkt
blosse Anstösser der Bauparzelle waren – in die Projektierung beziehungsweise in den Studienauf-
trag hätten einbezogen werden müssen, stellt doch das Wettbewerbsergebnis nichts anderes, denn
einen Vorschlag für ein Bauprojekt dar. Der Vorwurf der Gehörsverletzung zielt demzufolge auch un-
ter diesem Aspekt ins Leere. Unabhängig von dieser Beurteilung wird die Klärung des – von den Be-
schwerdeführenden in diesem Zusammenhang primär erhobenen (vgl. Gegenbemerkungen vom
12. Dezember 2023, act. 434) – Vorwurfs sein, dass sich die Bewilligungsbehörde bei ihrer Prüfung
des Bauvorhabens zu stark vom Resultat des Studienauftrags habe leiten lassen (vgl. Erw. 6.1).
5.3.3
Gemäss der unbestrittenen Darstellung der Beschwerdeführenden rügten diese zum Teil in ihren
Einwendungen, entgegen der Vorschrift von § 9 Abs. 8 BNO habe der Gemeinderat bis anhin keine
Richtlinien für das Bauen in der Kernzone erlassen. In ihrer Beschwerde führen sie dazu weiter aus,
der Gemeinderat habe die Richtlinien am [...], mithin knapp einen Monat vor Erteilung der Baubewilli-
gung, in Kraft gesetzt. Da ihnen die Richtlinien nicht zugestellt worden seien, hätten sie sich dazu
nicht äussern können, womit ihr Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt worden sei (vgl. Be-
schwerde vom 17. Mai 2023, act. 343).
Gemäss § 9 Abs. 8 BNO liegt die Zuständigkeit zum Erlass der fraglichen Richtlinien in der Kompe-
tenz des Gemeinderats. Es ist nicht ersichtlich – und wird wohl letztlich auch von diesen nicht gel-
tend gemacht – inwiefern den Beschwerdeführenden ein Anspruch zugestanden haben sollte, in die-
ses Verfahren einbezogen zu werden (vgl. Stellungnahmen des Gemeinderats und der Beschwerde-
gegnerschaft vom 14. August und 18. September 2023, act. 372 und 396). Doch auch betreffend die
unterlassene Zustellung der Richtlinien nach deren Inkraftsetzung (und vor dem Entscheid über das
Bauvorhaben) ist der Argumentation der Beschwerdeführenden nicht zu folgen. Da das Fehlen der
Richtlinien Thema der Einwendungen war, wäre es zwar naheliegend gewesen, diese den Einwen-
denden zuzustellen. Nachdem die Richtlinien aber unmittelbar nach ihrem Erlass online publiziert
wurden (vgl. Stellungnahme des Gemeinderats vom 22. Januar 2024, act. 447), kann im Vorgehen
des Gemeinderats indessen keine Verletzung der den Beschwerdeführenden zustehenden Verfah-
rensrechte gesehen werden. Es wäre den ortsansässigen Beschwerdeführenden ohne Weiteres
möglich gewesen, die Richtlinien zur Kenntnis zu nehmen und sich dazu zu äussern.
5.3.4
Des Weiteren monieren die Beschwerdeführenden, indem der Gemeinderat ihre im Einwendungsver-
fahren abgegebenen Stellungnahmen dem BVU – anders, als die Einwendungen selbst – nicht zuge-
stellt habe, seien ihre Vorbringen nicht vollständig gehört und vom BVU nicht in seinen Entscheid
einbezogen worden (vgl. Beschwerde vom 17. Mai 2023, act. 342).
7 von 30

Gemäss § 56 Abs. 1 der Bauverordnung (BauV) vom 25. Mai 2011 entscheidet der Gemeinderat
über das Baugesuch und die dagegen erhobenen Einwendungen. Er holt zu Einwendungen, die kan-
tonale oder eidgenössische Bewilligungen oder Zustimmungen berühren, vor seinem Entscheid die
Stellungnahme der Abteilung für Baubewilligungen BVU ein.
Dieser Vorschrift kam der Gemeinderat nach. Mit der Zustellung der Einwendungen an die Abteilung
für Baubewilligungen BVU am 11. Mai 2022 (vgl. Entscheid der Abteilung für Baubewilligungen BVU
vom 14. März 2023, act. 296) gab er dieser Gelegenheit, ihren Entscheid unter Berücksichtigung der
Einwendungen zu fällen und damit implizit eine Stellungnahme zu diesen abzugeben. Angesichts
dessen, dass gemäss § 56 Abs. 1 BauV letztlich der Gemeinderat über die Einwendungen entschei-
det, bestand für ihn keine weitergehende Pflicht, die Abteilung für Baubewilligungen BVU mit den
weiteren, im Rahmen des Einwendungsverfahrens verfassten Schriftstücken zu bedienen. Eine Ver-
letzung des rechtlichen Gehörs ist somit auch unter diesem Titel zu verneinen.
5.4
Soweit die Beschwerdeführenden über die soeben behandelten Aspekte hinaus eine mangelhafte
Begründung des angefochtenen Entscheids monieren, werden die sich dabei stellenden Fragen nicht
an dieser Stelle, sondern im Zusammenhang mit den entsprechenden materiellen Rügen behandelt.
Nach dem Gesagten kann somit hier als Zwischenergebnis festgehalten werden, dass der den Be-
schwerdeführenden zustehende Anspruch auf rechtliches Gehör in verfahrensmässiger Hinsicht
nicht verletzt wurde.
6. Bedeutung des Studienauftrags
6.1
Wie erwähnt, basiert das streitbetroffene Baugesuch auf einem Projekt, welches im Rahmen eines
Studienauftrags ermittelt wurde. Die Beschwerdeführenden machen geltend, beim angefochtenen
kommunalen Entscheid handle es sich nicht um einen eigenständigen Entscheid des Gemeinderats,
sondern dieser stütze sich vielmehr in unzulässiger Weise auf die Ergebnisse des Studienauftrags
ab (vgl. Beschwerde vom 17. Mai 2023, act. 341 f.).
Gemäss § 59 Abs. 1 des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) vom
19. Januar 1993 ist der jeweilige Gemeinderat Baubewilligungsbehörde. Es geht somit nicht an, dass
der Gemeinderat in einem Entscheid über ein Baugesuch beziehungsweise die dagegen erhobenen
Einwendungen pauschal auf allfällige Fachgutachten oder Expertenmeinungen verweist, ohne selbst
zu den aufgeworfenen Fragen Stellung zu nehmen. Es genügt indessen eine kurze Auseinanderset-
zung mit der Thematik (vgl. BVURA.22.494 vom 6. Juni 2023 Erw. 3.3 mit weiteren Hinweisen). Ent-
gegen der Auffassung der Beschwerdeführenden kommt der Gemeinderat dieser Pflicht nach. Wohl
wird verschiedentlich auf den Studienauftrag und/oder auf dessen Ergebnisse verwiesen (vgl. Ent-
scheid des Gemeinderats vom 20. April 2023, act. 308 ff.). Dies geschieht aber nie, ohne dass der
Gemeinderat seine eigene Meinung äussert; von einem pauschalen Verweis auf den Studienauftrag
oder einem nicht eigenständigen Entscheid des Gemeinderats kann jedenfalls keine Rede sein. Der
Gemeinderat erfüllte damit die Anforderungen an eine selbstständige Prüfung des Baugesuchs in
rechtsgenüglicher Weise. Dass im Rahmen dieser Prüfung gewisse Beurteilungen des Studienauf-
trags miteinbezogen wurden, kann ihm nach dem Gesagten nicht zu Vorwurf gereichen und es be-
steht unter diesem Aspekt kein Grund, weshalb ein Vorentscheidverfahren gemäss § 62 BauG ange-
zeigt gewesen wäre (vgl. dagegen Beschwerde vom 17. Mai 2023, act. 342). Dies umso weniger, als
A._____ beziehungsweise sein Rechtsvertreter Einsicht in die Akten des Studienauftrags hatten (vgl.
dazu Entscheid des Gemeinderats vom 20. April 2023, act. 310; RRB Nr. 2020-000863 vom 12. Au-
gust 2020 i.S. M.A. und M.M. Erw. 1.2).
8 von 30

6.2
Im Zusammenhang mit dem Studienauftrag rügen die Beschwerdeführenden weiter, der Gemeinde-
rat habe unter Verweis auf diesen von der Einholung eines Fachgutachtens abgesehen (vgl. Be-
schwerde vom 17. Mai 2023, act. 340).
Es trifft zu, dass der Gemeinderat den von A._____ im erstinstanzlichen Verfahren gestellten Antrag
auf ein Gutachten mit der Begründung abgewiesen hat, nachdem das Projekt bereits durch eine
Fachjury beurteilt worden sei, hätte ein zusätzliches Fachgutachten zu keinen neuen Erkenntnissen
geführt (vgl. Entscheid vom 20. April 2023, act. 310). In seiner Stellungnahme vom 14. August 2023
führt der Gemeinderat weiter aus, auch die Baukommission, die sich mit dem Baugesuch befasst
habe, könne als Fachgremium bezeichnet werden, gehörten ihr doch unter anderem drei Architekten
ETH, ein Jurist und ein Natursachverständiger an (vgl. act. 371).
§ 47 Abs. 2 lit. c BNO hält fest, dass der Gemeinderat bei Baugesuchen in empfindlichen Umgebun-
gen sowie bei aussergewöhnlichen Bauten auf Kosten der Bauherrschaft eine Begutachtung durch
Fachleute anordnen und besondere Massnahmen verlangen kann, soweit überwiegende öffentliche
Interessen dies erfordern. Da es sich bei dieser Norm um eine "Kann-Bestimmung" handelt, steht es
im Ermessen des Gemeinderats, ob er ein Fachgutachten einholen will. Es sei hier offengelassen, ob
ein solches allenfalls zu einem für die heutigen Beschwerdeführenden nachvollziehbareren Ent-
scheid geführt hätte. Dass der Gemeinderat als mit den örtlichen Verhältnissen vertraute Behörde
davon ausging, ein Fachgutachten würde im Vergleich zum Studienauftrag und zur Beurteilung durch
die aus Sachverständigen zusammengesetzte Baukommission zu keinen neuen Erkenntnissen füh-
ren und in der Folge auf die Einholung eines Fachgutachtens verzichtete, ist jedenfalls in rechtlicher
Hinsicht nicht zu beanstanden. Der Regierungsrat sieht demgemäss keinen Grund dafür, diesbezüg-
lich in die kommunale Autonomie einzugreifen.
7. Koordinationsgebot
7.1
Der Gemeinderat hat seinen Entscheid vom 20. April 2023 mit verschiedenen Auflagen versehen,
wonach das Projekt unter bestimmten Aspekten nochmals zu überarbeiten sei. So verfügte er einer-
seits in Ziffer V.13 des Dispositivs, vor Baubeginn sei gegenüber der Abteilung Bau und Planung der
Nachweis über die Anzahl und die Anordnung aller Veloabstellplätze zu erbringen, anderseits hielt er
unter Ziffer V.17 fest, die Fassadengestaltung und die Grösse eines Fensters in einem Gewerbe-
raum seien zu überprüfen und dem Gemeinderat vor Baubeginn Bericht zu erstatten. Zudem erklärte
er in Ziffer V.3 die Planbegutachtung der Procap, Fachstelle Hindernisfreies Bauen, mit den darin
aufgeführten Hinweisen und Auflagen (Anpassung der Küche in einer Wohnung, Vergrösserung je
eines Zimmers in drei Wohnungen; Verbreiterung der Türen zu den Kellerabteilen) zum integrieren-
den Bestandteil seiner Bewilligung (vgl. Entscheid vom 20. April 2023, act. 301 ff.).
Insbesondere im Hinblick auf die Fassadengestaltung rügen die Beschwerdeführenden, die kommu-
nale Bestimmung sei nur so zu verstehen, dass im Nachgang des Baugesuchsverfahrens ein weite-
rer Entscheid zu erfolgen habe. Damit werde indessen das in Art. 25a des Bundesgesetzes über die
Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) vom 22. Juni 1979 festgelegte Koordinationsgebot ver-
letzt. Dies gelte auch bezüglich der Veloabstellplätze und der von der Procap geforderten Anpassun-
gen. Hinzu komme, dass auch die geplante Nutzung des Erdgeschosses unklar sei (vgl. Beschwerde
vom 17. Mai 2023, act. 337 ff.).
7.2
Erfüllt ein Baugesuch die gesetzlichen Anforderungen nicht, ist es grundsätzlich abzuweisen. Durch
Nebenbestimmungen können lediglich untergeordnete Mängel eines Baugesuchs behoben werden.
9 von 30

Die Anordnung von Nebenbestimmungen kommt demgemäss nicht in Betracht, wenn ohne grösse-
ren planerischen Aufwand nicht beurteilbar ist, wie die Mängel zu beheben sind und welche bau-
rechtlichen, konzeptionellen und gestalterischen Auswirkungen dies nach sich zieht. Dies folgt aus
dem von den Beschwerdeführenden erwähnten Grundsatz der Einheit des Bauentscheids, mit dem
eine einheitliche Beurteilung eines baurechtlichen Sachverhalts sichergestellt werden soll. Das von
den Beschwerdeführenden genannte bundesrechtliche Koordinationsgebot von Art. 25a RPG ver-
langt, dass ein geplantes Bauvorhaben in einem einzigen und einheitlichen Bewilligungsverfahren
geprüft wird (Urteile des Bundesgerichts 1C_615/2017 vom 12. Oktober 2018 E. 2.5 und
1C_266/2018 vom 12. April 2019 E. 3.3, je mit weiteren Hinweisen).
Wann ein Mangel als von untergeordneter Natur zu qualifizieren ist und unter welchen weiteren Vo-
raussetzungen mit einer Nebenbestimmung Mängel des Baugesuchs zu beheben sind, beurteilt sich
grundsätzlich nach dem anwendbaren kantonalen und kommunalen Recht. Dieses kann indessen
auch unabhängig von einer kantonal- oder kommunalrechtlichen Regelung aus Gründen der Verhält-
nismässigkeit die Anordnung einer Nebenbestimmung (als mildere Massnahme zum Bauabschlag)
gebieten (Urteile des Bundesgerichts 1P.16/2000 vom 29. März 2000 E. 4 und 1C_476/2016 vom
9. März 2017 E. 2.4). Im Kanton Aargau besteht die Praxis, dass geringfügige Mängel eines Bauge-
suchs mit der Statuierung von Nebenbestimmungen und – soweit erforderlich – der Nachreichung
korrigierter Pläne geheilt werden können. Der Baubewilligungsbehörde kommt bei der Frage, ob ein
Baugesuch abgewiesen werden muss oder ob eine Korrektur mittels Nebenbestimmungen möglich
ist, Ermessen zu (vgl. RRB Nr. 2020-000863 vom 12. August 2020 i.S. M.A. und M.M. Erw. 5.1.; vgl.
auch ANDREAS BAUMANN, in: Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, Rz. 44 zu
§ 59).
7.3
7.3.1
Die von der Procap geforderten Anpassungen können durch wohnungs- beziehungsweise gebäude-
interne Modifikationen – ohne von aussen sichtbare Auswirkungen auf die Nachbarschaft – vorge-
nommen werden. Dass es sich dabei, nicht zuletzt auch mit Blick auf das Gesamtvorhaben (vgl.
BAUMANN, a.a.O., Rz. 44 zu § 59), um einen geringfügigen Mangel handelt, der mittels Nebenbestim-
mung geheilt werden kann, liegt auf der Hand.
Bezüglich der Veloabstellplätze ging der Gemeinderat in seinem angefochtenen Entscheid davon
aus, die Frage könne durch ein geeigneteres, ihm bekanntes, platzsparendes Parkierungssystem im
Untergeschoss des Gebäudes und eine in den Planunterlagen bereits angedachte Erweiterung des
Velounterstands im Freien gelöst werden (vgl. Entscheid vom 20. April 2023, act. 303). Auch derge-
staltige, hauptsächlich im Gebäudeinneren beziehungsweise an einem bereits definierten Ort vorzu-
nehmende Korrekturen führen nicht zu einer grundlegenden Überarbeitung des Projekts und können
deshalb nach dem oben Ausgeführten mittels Nebenbestimmungen eingefordert werden. Ob, wie
dies die Beschwerdeführenden behaupten (vgl. Beschwerde vom 17. Mai 2023, act. 338), das Unter-
geschoss für die Einrichtung eines Veloraums grundsätzlich ungenügend ist, ist eine Frage des ma-
teriellen Rechts und hat auf die vorliegende Frage keinen Einfluss (vgl. Erw. 14).
Betreffend die Fassadengestaltung ist auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung zu verweisen, wo-
nach es in Verfahren zur Bewilligung von Bauvorhaben regelmässig und zulässigerweise vorkomme,
dass die Bewilligung des Farb- und Materialkonzepts von Fassaden (sowie der Umgebungsarbeiten)
nicht gleichzeitig mit der Hauptbewilligung erteilt werde, sondern dass in dieser verfügt werde, die
entsprechenden Pläne seien rechtzeitig einzureichen und bewilligen zu lassen (Urteil des Bundesge-
richts 1C_25/2019 vom 5. März 2020 E. 8.3). Auch wenn es vorliegend nicht primär um die Farbe,
sondern um die Prägnanz (beziehungsweise die Feingliedrigkeit) der Faserzementplatten geht, ist
der genannte bundesgerichtliche Entscheid insofern relevant, als er festhält, die geforderte Einord-
nung dreidimensionaler Baukörper in die Umgebung (Kernzone) hänge in der Regel nicht von deren
10 von 30

Material- und Farbgebung ab. Der Eventualfall, dass eine ungünstige Material- und Farbwahl zu ei-
ner ungenügenden Eingliederung führe, könne durch den Vorbehalt der nachträglichen Genehmi-
gung der Materialien und Farben gerade verhindert werden. Auch hinsichtlich der Fassadengestal-
tung war die Mängelbehebung mittels Nebenbestimmung vorliegendenfalls somit verhältnismässig
und zulässig. Dies umso mehr, als der Gemeinderat in seinem Entscheid bereits eine mögliche Lö-
sung aufzeigt, welche die Anforderung an das Bauvorhaben zu erfüllen vermag (vgl. Entscheid des
Gemeinderats vom 20. April 2023, act. 311; vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_25/2019 vom 5. März
2020 E. 8.3).
Was die gemäss den Ausführungen der Beschwerdeführenden unklare Nutzung des Erdgeschosses
(vgl. Beschwerde vom 17. Mai 2023, act. 338) betrifft, ist auf den bewilligten Plan "Grundriss UG und
EG" vom 7. April 2021 sowie auf den Baubeschrieb vom April 2021 zu verweisen, wonach im Erdge-
schoss Ateliers für die Kleingewerbenutzung und zwei grössere Gewerbeflächen geplant sind (vgl.
act. 11 und 83). Diese Nutzung deckt sich auch mit § 9 Abs. 4 BNO, der verlangt, dass in den Erdge-
schossen von Gebäuden entlang der J-Strasse Gewerbe und Dienstleistungen realisiert werden. Es
kann daher vorab festgehalten werden, dass gemäss den verbindlichen Baugesuchsunterlagen – im
Gegensatz zu dem den Studienauftrag abschliessenden Bericht des Beurteilungsgremiums vom
26. September 2018, in dem in der Tat von "Wohnateliers" die Rede ist (vgl. Kommunale Akten, Ein-
wendungsakten, Beilage 4 zur Einwendung von I._____, S. 17; vgl. auch Beschwerde vom 17. Mai
2023, act. 338) – den Räumlichkeiten im Erdgeschoss eine gewerbliche Nutzung zugewiesen wird
(vgl. auch Entscheid des Gemeinderats vom 20. April 2023, act. 314). Das Anliegen der Beschwer-
deführenden, Genaueres über die Nutzung des Erdgeschosses zu erfahren, ist grundsätzlich nach-
vollziehbar. Allerdings übersehen sie, dass ihre Position neben dem bereits erwähnten § 9 Abs. 4
BNO auch durch § 9 Abs. 2 BNO geschützt ist; danach ist die Kernzone bestimmt für Wohnen,
Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe, Läden, Hotels, Restaurants und dergleichen. Es ist verständ-
lich, dass die Beschwerdegegnerschaft, bevor überhaupt eine rechtskräftige Baubewilligung vorliegt,
noch nicht detailliert weiss, welchen gewerblichen Zwecken die Räumlichkeiten im Erdgeschoss
letztlich zugeführt werden sollen. Mit dem Gemeinderat und der Beschwerdegegnerschaft (vgl. Be-
schwerdeantwort vom 18. September 2023, act. 390) ist der Regierungsrat somit der Auffassung,
dass die Rechte der Beschwerdeführenden durch die Tatsache, dass einzig eine zonenkonforme
Nutzung möglich ist, ausreichend geschützt sind und auch unter dem Aspekt der Nutzung des Erd-
geschosses keine Verletzung des Koordinationsgebots vorliegt. Dies umso mehr, als aktuell keinerlei
Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die Beschwerdegegnerschaft die Implementierung einer nicht
zonenkonformen Nutzung beabsichtigen würde. Der Gemeinderat wird indessen eingeladen, den As-
pekt der Nutzung der Räume im Erdgeschoss, nicht zuletzt auch im Hinblick auf die Parkplatzfrage
(vgl. auch Erw. 9), im Rahmen des Vollzugs besonders zu beachten. In diesem Sinne ist denn auch
der entsprechende, an die Bauherrschaft gerichtete Hinweis im kommunalen Entscheid vom 20. April
2023 (vgl. act. 303, lit. h) ausdrücklich zu begrüssen.
7.3.2
Zusammenfassend ergibt sich somit nach dem Gesagten, dass der angefochtene Entscheid die Vor-
gaben des Koordinationsgebots gemäss Art. 25a RPG grundsätzlich einhält. Allerdings gilt es bezüg-
lich der Fassadengestaltung zu berücksichtigen, dass der festgestellte Mangel zwar von untergeord-
neter Natur ist und sich letztlich keine wesentlichen neuen Auswirkungen oder Änderungen für das
Projekt im oben erwähnten Sinn ergeben werden, wie dies beispielsweise bei Fragen der Erschlies-
sung der Fall sein könnte. Auch wenn die Baubewilligung entsprechende Vorgaben enthält, ist aber
zu berücksichtigen, dass der Beschwerdegegnerschaft und der Baubewilligungsbehörde – anders
als hinsichtlich der schon genau skizzierten und grösstenteils im Gebäudeinneren vorzunehmenden
Wohnungsanpassungen und der Überarbeitung des Veloparkierungssystems – betreffend Farbge-
bung, Materialisierung und Qualität der Fassade ein gewisser Gestaltungs- beziehungsweise Beur-
teilungsspielraum zusteht. Die seitens des Gemeinderats formulierte Vorstellung einer "urbaner",
"gewichtiger" und "prägnanter" Fassadengestaltung (vgl. Entscheid des Gemeinderats vom 20. April
11 von 30

2023) lässt sich zweifellos auf verschiedene Art und Weise umsetzen und wird die Erscheinung des
gesamten Gebäudes prägen. Der Gemeinderat wird im Rahmen der Genehmigung prüfen müssen,
ob die gewählte Lösung geeignet ist, die beanstandeten Mängel zu beseitigen. Damit ergibt sich in-
dessen, dass das Baubewilligungsverfahren erst mit dieser Genehmigung in Form eines Endent-
scheids abgeschlossen sein wird. Die erteilte Baubewilligung ist somit eine suspensiv bedingte Bau-
bewilligung. Anlässlich der Prüfung beziehungsweise der Genehmigung der einverlangten Abände-
rungsunterlagen wird den Beschwerdeführenden – wie auch AC._____ – weiterhin Parteistellung zu-
kommen, das heisst, sie müssen in das nachgelagerte Genehmigungsverfahren einbezogen werden
und es muss ein – wiederum anfechtbarer – Entscheid über die Auflagenbereinigung ergehen. Nur
auf diese Weise werden die Anfechtbarkeit des Entscheids über die Fassadengestaltung ermöglicht
und die Parteirechte der Einwendenden gewahrt (vgl. zum Ganzen: Urteil des Verwaltungsgerichts
WBE.2024.31 vom 14. August 2024 mit weiteren Hinweisen). Die Baubewilligung ist entsprechend
mit einer Auflage betreffend den Einbezug der Beschwerdeführenden zu versehen. Auch dieser As-
pekt wird im Rahmen der Kostenverteilung zu berücksichtigen sein.
8. Gestaltungsplanpflicht
8.1
Aus § 4 Abs. 1 und 6 BNO sowie dem Bauzonen- und Kulturlandplan ergibt sich, dass die streitbe-
troffenen Parzellen aaa und bbb Bestandteil eines Gebiets sind, das grundsätzlich erst erschlossen
und überbaut werden darf, wenn ein rechtskräftiger Gestaltungsplan vorliegt; ausnahmsweise kann
der fragliche Bereich aber dann ohne Gestaltungsplan überbaut werden, "sofern für die Parkierung
zweckmässige Lösungen oder Verpflichtungen ausgewiesen werden können."
Ein Gestaltungsplan existiert unbestrittenermassen nicht (vgl. Entscheid des Gemeinderats vom
20. April 2023, act. 309). Während sich der Gemeinderat (vgl. Entscheid vom 20. April 2023,
act. 309) und die Beschwerdegegnerschaft (vgl. Beschwerdeantwort vom 18. September 2023,
act. 390) auf den Standpunkt stellen, auf einen Gestaltungsplan könne verzichtet werden, da für das
umstrittene Bauvorhaben bezüglich der Parkierung eine zweckmässige Lösung vorliege, machen die
Beschwerdeführenden geltend, von der Gestaltungsplanpflicht könne nur dann abgesehen werden,
wenn nicht nur für das fragliche Bauvorhaben, sondern für das gesamte, von den genannten Bestim-
mungen betroffene Gebiet (das heisse auch für die Parzellen ddd, hhh, eee und iii) eine zweckmäs-
sige Lösung oder Verpflichtung gefunden werde (vgl. Beschwerde vom 17. Mai 2023, act. 336).
Der Gestaltungsplan hat seine Grundlage in § 21 BauG. Gemäss § 8 BauV enthalten Gestaltungs-
pläne beispielsweise Bestimmungen zu Einpassung und Qualität der Überbauung, Volumen, Nut-
zung, Erschliessung, Freiraumgestaltung, Energie oder Lärmschutz, die besonders auf das be-
troffene Areal und die Umgebung zugeschnitten sind. Mit dem Erlass eines Gestaltungsplans soll
eine konzeptionelle Gesamtbetrachtung des fraglichen Gebiets sichergestellt werden.
§ 4 Abs. 6 BNO bestimmt, dass das streitbetroffene Gebiet ohne Gestaltungsplan überbaut werden
darf, sofern für die Parkierung zweckmässige Lösungen oder Verpflichtungen ausgewiesen werden
können. Mit andern Worten: Unter bestimmten Voraussetzungen kann im fraglichen Gebiet auf die
grundsätzlich geforderte Gesamtsichtweise verzichtet werden. Es liegt auf der Hand, dass diese Re-
gelung ihren Sinn verliert, wenn zwar einerseits von der Idee der Gesamtbetrachtung abgewichen
werden darf, diese Ausnahme aber anderseits nur dann greifen kann, wenn – zumindest in gewissen
Bereichen – eine das gesamte Gebiet betreffende Lösung präsentiert wird. Anders als die Beschwer-
deführenden dies darstellen (vgl. Gegenbemerkungen vom 12. Dezember 2023, act. 432), spricht § 4
Abs. 6 BNO denn auch nicht von einer gemeinsamen Lösung. Nachdem der Gemeinderat bei der
Beurteilung des Baugesuchs zum Schluss kam, es liege betreffend das Bauvorhaben auf den Par-
zellen aaa und bbb im Hinblick auf die Parkierung eine zweckmässige Lösung vor (vgl. Entscheid
vom 20. April 2023, act. 309), hat er demzufolge den ihm bezüglich der Gestaltungsplanpflicht zu-
stehenden Entscheidungsspielraum nicht missbraucht beziehungsweise durfte er auf das Erfordernis
12 von 30

eines Gestaltungsplans verzichten. Unabhängig davon wird zu prüfen sein, ob die Lösung der Par-
kierung tatsächlich rechtmässig ist (vgl. Erw. 9).
8.2
Gemäss den bewilligten Plänen (vgl. kommunale Akten sowie act. 73) sind auf der Tunneldecke des
M-Tunnel (Parzelle ccc) ein Spielbereich sowie ein Velo- und ein Containerabstellplatz vorgesehen.
Unter Verweis auf die Richtlinie für die Nutzung der Tunneltrasse vom 1. Mai 2006 (fortan: Tunnel-
baurichtlinie) sowie mittels der Formulierung entsprechender Auflagen hat der Kanton als Eigentü-
mer von Parzelle ccc den Bauten und Anlagen auf der Tunnelüberdeckung mit Entscheid vom
14. März 2023 zugestimmt (vgl. act. 293).
Auch Parzelle ccc ist von der oben erwähnten Gestaltungsplanpflicht betroffen (Gestaltungsplan
V._____; vgl. § 4 Abs. 5 BNO). Gemäss § 4 Abs. 2 BNO können unter anderem geringfügige Bau-
vorhaben vor dem Gestaltungsplan bewilligt werden, sofern sie keine wesentlichen Auswirkungen
haben. Während der Gemeinderat und die Beschwerdegegnerschaft diese Voraussetzung als erfüllt
betrachten (vgl. Entscheid vom 20. April 2023, act. 309; Beschwerdeantwort vom 18. September
2023, act. 390), machen die Beschwerdeführenden im Wesentlichen geltend, in Folge der geplanten
Spiel- und Aufenthaltsfläche stehe die Tunneldecke für weitere Nutzungen nicht mehr zur Verfügung,
was sehr wohl eine Präjudizierung der Gestaltungsplanung V._____ darstelle (vgl. Beschwerde vom
17. Mai 2023, act. 335).
Zur Diskussion steht eine Fläche von 265,24 m2 (vgl. Ergänzung zur Baueingabe vom 29. August
2022, kommunale Akten), auf der Bauten für die Aussennutzung erstellt werden sollen. Dabei kann
zweifellos von einem geringfügigen Bauvorhaben gesprochen werden, was auch die Beschwerdefüh-
renden nicht ausdrücklich bestreiten. Demgegenüber ist es offensichtlich, dass die geplante Bebau-
ung Auswirkungen auf den dereinst zu erlassenden Gestaltungsplan V._____ haben wird. Dies aner-
kennt denn auch die Beschwerdegegnerschaft (vgl. Beschwerdeantwort vom 18. September 2023,
act. 389). Zu fragen bleibt jedoch, ob es sich dabei um "wesentliche Auswirkungen" im Sinne von
§ 4 Abs. 2 BNO handelt.
Mit den Beschwerdeführenden (vgl. Gegenbemerkungen vom 12. Dezember 2023, act. 431) ist
vorab festzuhalten, dass die auf dem Tunnelportal vorgesehene Nutzung gesetzlich vorgeschrieben
ist (vgl. §§ 54 f. BauG, §§ 39 f. BNO) und somit erhalten bleiben muss (vgl. auch Stellungnahme des
Gemeinderats vom 22. Januar 2024, act. 447). Indessen ist ebenso zu berücksichtigen, dass die
fragliche Fläche nur einen kleinen Teil (rund 1⁄ ) des von der Planungspflicht umfassten Areals aus-
10
macht. Zudem erscheint auch die Argumentation des Gemeinderats schlüssig, wonach aufgrund der
statischen Vorgaben der Tunnelbaurichtlinie, die keine grösseren Einzellasten zulässt (vgl. Ziff. 3.1.
und 3.2 der Tunnelbaurichtline, Beschwerdebeilage 12, act. 315; vgl. auch Entscheid der Abteilung
für Baubewilligungen BVU vom 14. März 2023, act. 295), davon auszugehen sei, dass der Bereich
auch bei einer späteren Überbauung des V._____-Areals als Freiraum genutzt werde (vgl. Entscheid
vom 20. April 2023, act. 309). In diesem Sinne erwähnt der Gemeinderat in Ziffer 31 der Auflagen
seines Entscheids denn auch die Möglichkeit zukünftiger gemeinsamer Lösungen (vgl. act. 299). Da-
mit wird der Planungsspielraum zweifellos vergrössert, was sich umso mehr anbietet, als § 40 Abs. 2
BNO gemeinsame Spiel- und Aufenthaltsbereiche ausdrücklich vorsieht.
Nach dem Gesagten ergibt sich, dass die vorliegend geplante Nutzung zwar Auswirkungen auf den
zukünftigen Gestaltungsplan V._____ hat, dass diese aber gesamthaft betrachtet von untergeordne-
ter Natur und die Voraussetzungen von § 4 Abs. 2 BNO grundsätzlich erfüllt sind. Nicht auszu-
schliessen ist allerdings auch, dass die streitbetroffene Bebauung dereinst ungünstig gelegen ist und
für eine sinnvolle Nutzung der Tunneldecke verschoben werden muss. Um die präjudizierende Wir-
kung der geplanten Bebauung zusätzlich zu reduzieren, ist die Beschwerdegegnerschaft diesbezüg-
lich verbindlicher in die Pflicht zu nehmen. Ziffer 31 der Auflagen ist deshalb entsprechend zu präzi-
sieren und die Bauherrschaft darauf hinzuweisen, dass die gemeinsame Lösungssuche auch die
Neuanordnung ihrer Bebauung der Tunneldecke umfassen kann.
13 von 30

9. Parkierung
9.1
Das Baugesuch der Beschwerdegegnerschaft sieht 11 Parkplätze vor (vgl. Parkplatzberechnung
vom 7. April 2021, act. 86). Diese sind nicht im Neubau selbst untergebracht, sondern sollen im rund
230 m entfernten, gemeindeeigenen öffentlichen Parkhaus Zentrum zur Verfügung gestellt werden.
Der Gemeinderat führt dazu in seinem Entscheid vom 20. April 2023 aus, die Einwohnergemeinde
habe den Abschluss eines entsprechenden Dienstbarkeitsvertrags in Aussicht gestellt und verfügte
in Auflage Ziffer V.9, die errechnete Anzahl von 11 Pflichtparkplätzen sei vor Baubeginn mittels
Dienstbarkeitsvertrags rechtlich zu sichern (vgl. act. 302). Betreffend Anlieferung und Entsorgung hat
die Beschwerdegegnerschaft ein vom Gemeinderat genehmigtes Betriebskonzept eingereicht (vgl.
kommunale Akten).
Die Beschwerdeführenden bemängeln, da die Ateliers im Erdgeschoss nicht der Wohnnutzung zuge-
schlagen worden seien, sei die Parkplatzberechnung fehlerhaft. Des Weiteren genügten Abstell- und
Parkplätze in einer Distanz von rund 250 m, insbesondere auch angesichts der geplanten Alterswoh-
nungen, nicht. Hinzu komme, dass kein geeigneter Güterumschlagplatz existiere. Diese Umstände
führten dazu, dass eine bereits jetzt problematische Verkehrssituation verschärft werde (vgl. Be-
schwerde vom 17. Mai 2023, act. 331 ff.).
9.2
9.2.1
Dass im Erdgeschoss keine Wohnnutzung vorgesehen ist, wurde bereits unter Erw. 7.3.1 dargelegt.
Entgegen der Darstellung der Beschwerdeführenden ist somit im Folgenden von 19 Wohneinheiten
auszugehen. Zusätzlich sind im Zusammenhang mit der gewerblichen Nutzung Parkfelder für Perso-
nal und Kunden vorzusehen. Die gesamthaft erforderliche Anzahl von 11 (Pflicht-)Parkplätzen ergibt
sich gestützt auf § 43 BauV, § 42 Abs. 1 BNO sowie Anhang V BNO. Nachdem auch die Beschwer-
deführenden diese Berechnung an sich nicht infrage stellen und § 44 BNO bei Bauten in der Kern-
zone dem Gemeinderat zudem die Möglichkeit gäbe, die Anzahl der Parkfelder weiter zu reduzieren
beziehungsweise ganz aufzuheben, ist darauf nicht weiter einzugehen. Zu prüfen bleiben somit die
Fragen der Entfernung zwischen der geplanten Liegenschaft und den Parkplätzen sowie des Güter-
umschlags.
9.2.2
Gemäss § 55 Abs. 1 BauG müssen Pflichtparkplätze in nützlicher Distanz zur Liegenschaft, der sie
zu dienen haben, liegen und dauernd als solche benutzt werden können. "Nützlich" ist eine Distanz,
bei der das Parkplatzgrundstück unter Berücksichtigung der Verhaltensgewohnheiten der durch-
schnittlichen Parkplatzbenützer und aller die Parkplatzbenutzung indirekt beeinflussenden Randbe-
dingungen wahrscheinlich benutzt wird (vgl. AGVE 2002 S. 229). Dabei ist zu berücksichtigen, dass
längere Distanzen in Kauf genommen werden, wenn die Baute für einen ganzen Tag oder mehrere
Stunden aufgesucht wird, als wenn es sich um einen Kurzbesuch von wenigen Minuten handelt (vgl.
AGVE 1987 S. 252). Gestützt auf diese Kriterien hat die aargauische Gerichtspraxis Distanzen von
150–500 m als nützlich qualifiziert (vgl. CHRISTIAN HÄUPTLI, in: Kommentar zum Baugesetz des Kan-
tons Aargau, Bern 2013, Rz. 36 zu § 55, mit weiteren Hinweisen).
Vorliegend geht es primär darum, Parkplätze für Mieter und/oder Eigentümer von Wohnungen und
Gewerberäumen zur Verfügung zu stellen. Diese wissen bei Vertragsabschluss um die Parkplatzsitu-
ation und nehmen sie bewusst in Kauf. Es ist somit nicht davon auszugehen, dass die Nutzerinnen
und Nutzer des Neubaus oder ihre Gäste auf andere Parkplätze ausweichen werden; dies umso
mehr, als die Kosten des Parkplatzes zusätzlich zum Mietpreis entrichtet werden müssen, so dass
auch diesbezüglich eine Bindung besteht. Angesichts der Tatsache, dass im fraglichen Bereich auf
öffentlichem Grund kaum Parkierungsflächen vorhanden sind – aus diesem Grund wurde nota bene
14 von 30

auch das Parkhaus Zentrum errichtet – (vgl. Stellungnahme des Gemeinderats vom 14. August
2023, act. 370), dürfte diese Beurteilung auch auf länger in der Liegenschaft verweilende Handwer-
ker beziehungsweise übrige Dienstleister zutreffen; auch diese werden (nach Ausladen der Güter)
wohl die Distanz zwischen der aufzusuchenden Liegenschaft und dem dazugehörigen Parkplatz ak-
zeptieren. In diesem Sinne hält denn auch das Bestandteil der Gesuchsunterlagen bildende "Be-
triebskonzept Anlieferung und Entsorgung" (vgl. kommunale Akten, fortan: Betriebskonzept) fest,
dass Lieferanten entsprechend informiert würden. Schliesslich sei erwähnt, dass gemäss Darstellung
des Gemeinderats auch die Procap in ihrer Planbegutachtung das Fehlen eines behindertengerech-
ten, unmittelbar beim Neubau liegenden Parkplatzes nicht bemängelt hat (vgl. Stellungnahme vom
14. August 2023, act. 370). Angesichts dieser Gesamtsituation und unter Berücksichtigung der in
dieser Frage geltenden Gemeindeautonomie (vgl. HÄUPTLI, a.a.O., Rz. 36 zu § 55) ist die Distanz
zwischen dem Bauprojekt und dem Parkhaus Zentrum somit als "nützlich" gemäss § 55 Abs. 1 BauG
zu qualifizieren. Indem die Baubewilligung vor Baubeginn den Abschluss eines Dienstbarkeitsver-
trags verlangt, ist auch die dauernde Nutzung der Parkplätze gemäss § 55 Abs. 1 BauG sicherge-
stellt.
9.2.3
Unter "Güterumschlag" im Sinne des Strassenverkehrsrechts ist gemäss bundesgerichtlicher Recht-
sprechung das "Verladen oder Ausladen von Sachen zu verstehen, die nach Grösse, Gewicht oder
Menge die Beförderung durch ein Fahrzeug nötig machen", dazu zählen auch die Vor- und Nachsta-
dien des Ein- und Ausladens (vgl. BGE 136 IV 133 E. 2.3.1, 2.3.2). Aus Art. 18 Abs. 4 der Verkehrs-
regelnverordnung (VRV) vom 13. November 1962 ergibt sich, dass der Güterumschlag als eine be-
sondere Form des freiwilligen Haltens gemäss Art. 37 des Strassenverkehrsgesetzes (SVG) vom
19. Dezember 1958 gilt. Gestützt auf Art. 21 Abs. 2 und 3 VRV müssen Fahrzeuge zum Güterum-
schlag grundsätzlich ausserhalb der Strasse oder abseits des Verkehrs anhalten; ist dies nicht mög-
lich, ist die Behinderung anderer Strassenbenützer möglichst zu vermeiden und die Ladetätigkeit
ohne Verzug zu beenden; muss ein Fahrzeug zum Güterumschlag halten, wo es den Verkehr ge-
fährden könnte, zum Beispiel auf kurvenreicher Bergstrasse, so sind Pannensignale oder Warnpos-
ten aufzustellen. Das Bundesgericht leitet daraus eine Privilegierung des Güterumschlags gegenüber
den allgemeinen Parkierungsvorschriften ab (vgl. BGE 136 IV E. 2.4.1; vgl. auch PHILIPPE WEISSEN-
BERGER, Kommentar zum Strassenverkehrsgesetz; Zürich/St. Gallen 2011, Rz. 29 zu Art. 37 SVG).
Gemäss Betriebskonzept (vgl. kommunale Akten) soll für den Güterumschlag unmittelbar vor der Lie-
genschaft am Rand der J-Strasse angehalten werden. Dabei wird täglich mit vier Anlieferungen mit
Lieferwagen (Lebensmittel für den Gastrobetrieb; Pakete für Wohnungen sowie Dienstleistungs- und
Büronutzung) und vier Vorfahrten (Ein- und Aussteigen) mit Personenwagen gerechnet; zusätzlich
sind einmal wöchentlich eine Anlieferung mittels Lastwagen für den Gastrobetrieb und die Kehrich-
tentsorgung geplant. Der vorgesehene, nicht markierte Halteplatz befindet sich in einer Distanz von
rund 45 m zu der je nach Fahrtrichtung – so insbesondere für aus dem M-Tunnel in die J-Strasse
einmündende Fahrzeuge – eine Kurve bildenden Verzweigung "Kxy/J-Strasse". Das von den Be-
schwerdeführenden diesbezüglich nicht infrage gestellte Betriebskonzept zeigt auf, dass ein zufah-
rendes Fahrzeug rund 40 m Sichtweite auf ein Anlieferungs- oder Entsorgungsfahrzeug hat, wie es
sich mit den Schleppkurven grosser Gelenkbusse verhält und wo die Busse kreuzen können.
Nach dem oben Ausgeführten ergibt sich, dass der Güterumschlag in der geplanten Art und Weise
gemäss den einschlägigen Vorschriften zulässig ist. Selbst wenn die Nähe zur Kurve problemati-
scher sein sollte, als dies die Beschwerdegegnerschaft darstellt, liesse Art. 21 Abs. 3 VRV – unter
entsprechenden Sicherheitsmassnahmen – den Güterumschlag am geplanten Ort zu; dies umso
mehr, als vorliegend nicht eine kurvenreiche Bergstrasse, sondern eine Begegnungszone mit Tem-
po 20 zur Diskussion steht. Auch wenn die Anzahl der täglichen Anlieferungen und Zufahrten letztlich
höher ausfallen sollte, als von der Beschwerdegegnerschaft im Baugesuchsverfahren vermutet,
dürfte diese in einem moderaten Bereich bleiben. Wenn die Beschwerdeführenden darauf verweisen,
15 von 30

dass Halten gemäss Art. 18 Abs. 2 lit. a und b VRV in Kurven und Engpässen untersagt ist (vgl. Ge-
genbemerkungen vom 12. Dezember 2023, act. 422), übersehen sie die oben dargestellte Bevorzu-
gung des Güterumschlags gegenüber dem Halten. Es versteht sich von selbst, dass ein gekenn-
zeichneter, an einem geeigneten Standort gelegener Güterumschlagplatz zu begrüssen wäre (vgl.
Art. 21 Abs. 2 VRV; vgl. auch Mail von AD._____ vom 11. November 2022, Beschwerdebeilage 5,
act. 315); ebenso aufgezeigt wurde indessen, dass das Strassenverkehrsrecht mangels eines sol-
chen Standorts die Inanspruchnahme der Fahrbahn zwecks Güterumschlag – wie dies offenbar auch
bei den Liegenschaften eines Teils der Beschwerdeführenden gehandhabt wird (vgl. Beschwerde
vom 17. Mai 2023, act. 334) – erlaubt (vgl. Art. 21 Abs. 2 VRV). Mit dem Gemeinderat lässt sich so-
mit festhalten, dass das geplante Betriebskonzept für den Güterumschlag nicht zu beanstanden ist.
9.3
Damit soll nicht gesagt werden, die von den Beschwerdeführenden geäusserten Befürchtungen hin-
sichtlich der Entwicklung der Verkehrs- beziehungsweise Parkplatzsituation im fraglichen Bereich
entbehrten jeglicher Grundlage. Von der Beschwerdegegnerschaft ist denn auch zu erwarten, dass
sie die zukünftigen Bewohnerinnen und Bewohner beziehungsweise Nutzenden der Liegenschaft de-
zidiert zu einer Respektierung des Parkplatzkonzepts anhält. Zudem wird es Aufgabe der Polizeibe-
hörden sein, dafür zu sorgen, dass insbesondere die Fläche für den Güterumschlag nicht für das
Parkieren von Fahrzeugen missbraucht wird (vgl. auch Stellungnahme des Gemeinderats vom
22. Januar 2024, act. 445; zur Definition des Parkierens vgl. WEISSENBERGER, a.a.O., Rz. 9 zu Art. 37
SVG). Schliesslich ist die Beschwerdegegnerschaft mit Nachdruck darauf hinzuweisen, dass die
kommunale Baubewilligung für den Fall, dass sich die Nutzung kundenintensiver als momentan ge-
plant erweisen sollte, ein neues Baugesuch verlangt (vgl. Entscheid des Gemeinderats vom 20. April
2023, act. 306); zu lösen wäre diese Situation wohl mit der zusätzlichen, dinglich sichergestellten An-
mietung von Parkplätzen im Parkhaus Zentrum.
10. Strassenabstand
10.1
Der vom Strassenmark gemessene Abstand für Bauten und Anlagen beträgt gegenüber Kantons-
strassen 6 m und gegenüber Gemeindestrassen 4 m. Diese Abstände können durch Sondernut-
zungspläne, kantonale Nutzungspläne sowie Sichtzonen erhöht oder, namentlich zum Schutz von
Ortsbildern, herabgesetzt oder aufgehoben werden (§ 111 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 BauG).
Vorliegend hält das Neubauprojekt die Strassenabstände weder gegenüber der (kommunalen) J-
Strasse noch gegenüber der Kantonsstrasse Kxy (M-Tunnel) ein beziehungsweise unterschreitet
diese gänzlich. Nutzungspläne mit herabgesetzten oder aufgehobenen Strassenabständen existieren
nicht (vgl. Stellungnahme der Abteilung Tiefbau BVU vom 22. August 2023, act. 376). Die Beschwer-
deführenden halten demnach zu Recht fest, dass das Neubauprojekt auf die Erteilung einer Ausnah-
mebewilligung gemäss § 67 BauG angewiesen ist (vgl. Beschwerde vom 17. Mai 2023, act. 330).
Gemäss dem vorinstanzlichen Entscheid erfüllt das umstrittene Bauprojekt die entsprechenden Vo-
raussetzungen (vgl. Entscheid der Abteilung für Baubewilligungen BVU vom 14. März 2023
[act. 295]/des Gemeinderats vom 20. April 2023 [act. 307]).
10.2
Gestützt auf § 67 Abs. 1 und 2 BauG kann der Gemeinderat bei der Bewilligung von Bauten und An-
lagen, unter billiger Abwägung der beteiligten privaten Interessen, Ausnahmen von kommunalen
und/oder – mit Zustimmung des zuständigen Departements – kantonalen Nutzungsplänen gestatten,
wenn (a) es mit dem öffentlichen Wohl sowie mit Sinn und Zweck der Rechtssätze vereinbar ist und
(b) ausserordentliche Verhältnisse vorliegen oder die Anwendung der Pläne zu hart wäre. Eine Aus-
nahmebewilligung erfordert somit ein Doppeltes: Zum einen bedarf es ausserordentlicher Verhält-
nisse oder eines Härtefalls. Zum anderen kommt eine Ausnahmebewilligung nur dann in Betracht,
16 von 30

wenn sie gleichzeitig mit dem öffentlichen Wohl sowie dem Sinn und Zweck der Rechtssätze zu ver-
einbaren ist. Diese Voraussetzungen müssen kumulativ erfüllt sein (AGVE 2006 S. 167).
Die Strassenabstände dienen der ungehinderten Abwicklung des Verkehrs, das heisst den Interes-
sen der Verkehrssicherheit sowie der Gesundheitspolizei, ferner der Erhaltung des Planungsspiel-
raums und der Möglichkeit des Landerwerbs für die Bedürfnisse des künftigen Verkehrs. Die Stras-
senabstände sollen sodann Gefährdungen der Strassenbenützerinnen und Strassenbenützer durch
Bauten und Bäume sowie Tätigkeiten auf anstossenden Grundstücken verhindern und bei Gebäuden
Gewähr für angemessene Gebäudeabstände gegenüber Bauten auf der anderen Strassenseite bie-
ten (ANDREAS BAUMANN, a.a.O., Rz. 1 zu § 111; RRB Nr. 2021-000463 vom 28. April 2021 i.S. T.K.,
Erw. 2.1).
Die Frage, ob ausserordentliche Verhältnisse vorliegen, beurteilt sich nach der Interessenlage: Die
Umschreibung der Normtatbestände richtet sich an durchschnittlichen Lebenssituationen aus. Dem
Gesetz liegt eine Interessenbeurteilung zugrunde, die der Gesetzgeber für diese typische Lebenssi-
tuation durchgeführt hat. Einschränkungen, die sich aus dieser Beurteilung ergeben, muss die oder
der Betroffene hinnehmen. Der zu entscheidende Sachverhalt kann indessen von der Interessenlage
her so ausserordentlich sein, dass angenommen werden muss, der Gesetzgeber habe diesen Ein-
zelfall stillschweigend ausgeschlossen. Das gilt namentlich dann, wenn der Gesuchsteller durch die
Einhaltung der Norm wesentlich schwerer getroffen wird, als dies dem Gesetzgeber bei der Normie-
rung des Regelfalls vorschwebte (vgl. zum Ganzen: AGVE 1992 S. 348 und 355, je mit Hinweisen;
AGVE 1997 S. 314 f., S. 332; VGE III/27 vom 19. Juni 2008 Erw. 8.4). § 67 BauG soll aber keine
rechtliche Handhabe bieten, in jedem Einzelfall eine individualisierte Würdigung der Interessen vor-
zunehmen. Sonst würde die gesetzliche Grundordnung ihres Anwendungsbereichs beraubt und die
Regel zur Ausnahme werden. Nur in besonders gelagerten Situationen darf und soll gestützt auf § 67
BauG eine individualisierte Interessenbeurteilung greifen (AGVE 2019 S. 99 Erw. II.2.4.1 mit Hinwei-
sen).
10.3
10.3.1
Zwar weist vorliegendenfalls das Baugrundstück eine etwas besondere Form auf, die an eine Über-
bauung erhöhte Anforderungen stellt, eine solche wäre aber in reduzierter Form auch unter Einhal-
tung des Strassenabstands realisierbar. Den Beschwerdeführenden (vgl. Beschwerde vom 17. Mai
2023, act. 329) ist nach dem Gesagten insofern zuzustimmen, als die wirtschaftlichen Interessen der
Beschwerdegegnerschaft an einer möglichst optimalen Bebauung der an die Kxy beziehungsweise
an den M-Tunnel stossenden Parzellen aaa weder einen Härtefall noch ausserordentliche Verhält-
nisse darstellen. Allerdings kann die vorliegende Situation nicht losgelöst vom Bau des M-Tunnel be-
trachtet werden. Damals, das heisst im Jahr 2002, überliess die Einwohnergemeinde O._____ dem
Kanton im Rahmen eines Enteignungsverfahrens verschiedene Parzellen und es wurde die Nutzung
der Tunneltrasse nach Erstellung des Tunnels im Jahr 2006 zwischen Kanton und Gemeinde in der
bereits erwähnten Tunnelbaurichtlinie geregelt. Aus deren Ziffer 1.1 ergibt sich, dass an die Tunnelt-
rasse grenzende Bauten – vorbehältlich einer Beurteilung des konkreten Bauvorhabens (vgl.
Ziff. 1.5) – grundsätzlich möglich sein sollen (vgl. Beschwerdebeilage 12, act. 315). Die Absicht, dass
das Tunnelbauwerk angebaut werden darf, wurde offenbar auch in – allerdings nicht dokumentier-
ten – mündlichen Vereinbarungen zwischen Kanton und Gemeinde geäussert und findet ihren Nie-
derschlag ebenso im Enteignungsvertrag, wird doch in diesem (rein obligatorisch) festgehalten, dass
die bauliche Nutzung der enteigneten Parzellen bei der Einwohnergemeinde verbleibt (vgl. Auszug
aus dem Protokoll des Gemeinderats vom 17. Oktober 2022, act. 257 ff. [Beilage 2] und act. 285). So
bestehen denn auch auf der gesamten Länge des M-Tunnel Bauten (zum Beispiel die seitens des
Kantons 2009 und 2020 bewilligten Schulhäuser AG._____ und ON._____), welche mehrheitlich di-
rekt an das Tunnelbauwerk angrenzen und/oder dieses zum Teil auch überragen (vgl. Stellung-
nahme der Abteilung Tiefbau BVU vom 22. August 2023, act. 376); das umstrittene Bauprojekt
17 von 30

würde somit gleichsam den Anfangs- beziehungsweise Endpunkt einer Gebäudezeile bilden. Es
lässt sich demzufolge festhalten, dass hier infolge des mitten durch das Dorf führenden M-Tunnel
und der damit verbundenen Verhandlungen zwischen dem Kanton als Bauherrn und der Gemeinde
als damalige Landeigentümerin eine sehr besondere Situation besteht, deren man mit dem Erlass
der Tunnelbaurichtline begegnen wollte. Mit anderen Worten: Die im angefochtenen Entscheid (vgl.
Entscheid der Abteilung für Baubewilligungen BVU vom 14. März 2023 [act. 295]/des Gemeinderats
vom 20. April 2023 [act. 307]) sowie in den Stellungnahmen der Vorinstanz (vgl. Stellungnahmen des
Gemeinderats vom 14. August 2023, act. 369, sowie der Abteilung Tiefbau BVU vom 22. August
2023, act. 376) für das Vorliegen einer Ausnahmesituation ins Feld geführten Gründe sind singulär
und dürften sich kaum jemals in einem anderen Fall anführen lassen. Der Regierungsrat stimmt so-
mit der Abteilung für Baubewilligungen BVU und dem Gemeinderat zu, dass vorliegend bezüglich
des Kantonsstrassenabstands von ausserordentlichen Verhältnissen ausgegangen werden kann.
Nachdem die Abteilung Tiefbau BVU nachvollziehbar darlegt, dass das Bauvorhaben keine verkehrs-
sicherheitsrelevanten Aspekte tangiert, ein künftiger Ausbau des Tunnels aufgrund der entlang des
Bauwerks bereits bestehenden Gebäude nahezu ausgeschlossen werden kann und auch keine
sonstigen gegen das Bauvorhaben sprechende öffentliche Interessen ersichtlich sind, ist der redu-
zierte Strassenabstand auch ohne Weiteres mit dem Sinn und Zweck der Rechtssätze vereinbar.
Dies wird denn auch von den Beschwerdeführenden nicht infrage gestellt.
10.3.2
Einzig der Vollständigkeit halber sei hier schliesslich erwähnt, dass die ebenfalls in den Kantons-
strassenabstand zu liegen kommenden Werkleitungen als standortgebunden gelten und ihrem Bau
daher praxisgemäss ohne Inanspruchnahme einer Ausnahmebewilligung zugestimmt werden kann
(vgl. Entscheid der Abteilung für Baubewilligungen BVU 14. März 2023, act. 295; RRB Nr. 2016-
000963 vom 31. August 2016 i.S. W. und E. P.-B., Erw. 5.2).
10.4
Es versteht sich von selbst, dass auch betreffend die Unterschreitung des Strassenabstands gegen-
über der (kommunalen) J-Strasse kein Härtefall vorliegt. Die Parzellen liessen sich auch unter Ein-
haltung des kommunalen Strassenabstands von 4 m überbauen. Der Gemeinderat bejaht indessen
mit Verweis auf das Ortsbild das Vorliegen ausserordentlicher Verhältnisse (vgl. Entscheid des Ge-
meinderats vom 20. April 2023, act. 307; Stellungnahme vom 14. August 2023, act. 369).
Dieser Auffassung ist zuzustimmen: Soweit ersichtlich (vgl. www.ag.ch/[...]), grenzen nahezu sämtli-
che westlich und östlich der J-Strasse gelegenen Gebäude unmittelbar an diese oder unterschreiten
den Strassenabstand beträchtlich. Der Gemeinderat erklärt diesbezüglich, dass alle Neubauten in
der Kernzone entlang der J-Strasse unmittelbar am Strassenmark angeordnet seien (vgl. Stellung-
nahme vom 14. August 2023, act. 369). Bei einer Einhaltung des Strassenabstands wäre das um-
strittene Bauvorhaben somit gegenüber der übrigen östlichen Fassadenflucht zurückversetzt und
würde insofern einen Widerspruch zum Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (fortan:
ISOS) schaffen, als dieses die Häuserzeile an der J-Strasse als "gassenartigen Strassenraum" quali-
fiziert. Auch die kantonale Fachstelle begrüsst denn die geplante Fortsetzung der Häuserflucht (vgl.
Stellungnahme der Orts-, Siedlungs- und Regionalplanung Ost der Abteilung Raumentwicklung BVU
vom 7. August 2023, act. 363). In diesem Sinne hält schliesslich auch das Leitbild Kern O._____ vom
19. März 2012 fest, auf den streitbetroffenen Parzellen solle ein "städtebaulich markantes Eckge-
bäude J-Strasse/Kernumfahrung" entstehen. Wohl trifft es zu, dass aus dem Verweis auf das ISOS
oder das Leitbild Kern O._____ nicht direkt eine Reduktion des Strassenabstands abgeleitet werden
kann (vgl. Beschwerde vom 17. Mai 2023, act. 327). Allerdings ergibt sich, dass den Zielen des Orts-
bildschutzes erheblich stärker Nachachtung verschafft werden kann, wenn auf die Einhaltung des
Strassenabstands verzichtet wird. Die kantonale Fachstelle spricht von einer guten Einordnung in
das Orts- und Quartierbild (vgl. Stellungnahme der Orts-, Siedlungs- und Regionalplanung Ost der
Abteilung Raumentwicklung BVU vom 7. August 2023, act. 361; vgl. dazu auch Erw. 13). Aufgrund
18 von 30

dieser ortsbildschützerischen Aspekte beziehungsweise der damit verbundenen Tatsache, dass
auch die dem Neubau benachbarten Gebäude den gesetzlichen Abstand gegenüber der Gemein-
destrasse nicht einhalten, unterscheidet sich die vorliegende Situation denn auch klar von dem vom
Gesetzgeber normierten Regelfall. Diese Auffassung wird dadurch verstärkt, dass auch das auf Par-
zelle bbb abzubrechende Gebäude Nr. 60 sowie das auf Parzelle aaa bereits 2016 rückgebaute Ge-
bäude Nr. 61 unmittelbar an die J-Strasse grenz(t)en (vgl. www.ag.ch/[...]). Schliesslich sei auch er-
wähnt, dass mit dem umstrittenen Bauvorhaben eine Nutzungskonzentration erreicht wird, die dem
öffentlichen Interesse an einer verdichteten Bauweise vor allem in Ortszentren und einem möglichst
sparsamen und rationellen Landverbrauch Rechnung trägt. Gesamthaft gesehen ist demzufolge mit
der Vorinstanz das Vorliegen einer besonders gelagerten Situation zu bejahen (vgl. dazu auch AGVE
2019 S. 107).
Da gemäss der Aussage des Gemeinderats eine Verbreiterung der J-Strasse weder geplant noch
angesichts der bereits bestehenden Bauten beidseits der Strasse möglich wäre (vgl. Stellungnahmen
vom 14. August 2023, act. 369, und 22. Januar 2024, act. 445), sind auch keine Freihalteinteressen
ersichtlich. Selbst wenn die Einhaltung des Strassenabstands zu mehr Platz für Fussgängerinnen
und Fussgänger, Velofahrende sowie haltende Fahrzeuge führen würde (vgl. Gegenbemerkungen
der Beschwerdeführenden vom 12. Dezember 2023, act. 420), ist nicht davon auszugehen, dass vor-
liegend mit dessen Unterschreitung eine Gefährdung der Verkehrssicherheit einhergeht und/oder
weitere gesundheitspolizeiliche Interessen berührt werden. Auch unter Berücksichtigung des Sinns
und Zwecks der Abstandsvorschrift rechtfertigt sich somit die geplante Reduktion des Strassenab-
stands.
10.5
Die Beschwerdeführenden machen geltend, der angefochtene Entscheid begründe nur mangelhaft,
weshalb betreffend die Unterschreitung des Kantonsstrassenabstands eine Ausnahmebewilligung
erteilt werde (vgl. Beschwerde vom 17. Mai 2023, act. 330 und 342). Dieser Vorwurf zielt ins Leere:
So ergibt sich aus dem vorinstanzlichen Entscheid unmissverständlich, dass die Abteilung für Baube-
willigungen BVU die Ausnahmesituation mit Verweis auf den Bau des M-Tunnel beziehungsweise
auf die damit verbundenen Vereinbarungen bejaht und dass der Gemeinderat für die Unterschreitung
des kommunalen Strassenabstands die Aspekte einer "vernünftigen Bebaubarkeit" der Parzelle und
des Ortsbildschutzes ins Felde führt (vgl. Entscheid der Abteilung für Baubewilligungen BVU vom
14. März 2023 [act. 295]/des Gemeinderats vom 20. April 2023 [act. 305]). Für die damaligen Ein-
wendenden war somit auch ohne Weiteres erkennbar, mit welchen Argumenten sie sich in einer all-
fälligen Beschwerde auseinandersetzten müssten. Mit Verweis auf das oben Ausgeführte (vgl.
Erw. 5.2) lässt sich somit festhalten, dass die erstinstanzliche Baubewilligungsbehörde der ihr oblie-
genden Begründungspflicht nachkam.
11. Geschossigkeit
Unter Verweis auf die einschlägigen Rechtsnormen der BNO rügen die Beschwerdeführenden die
Höhe des im Kopfbereich über sechs Vollgeschosse verfügenden Bauprojekts (vgl. Beschwerde vom
17. Mai 2023, act. 326 f.).
Nach § 8 Abs. 1 BNO sind in der Kernzone weder die Gebäudehöhe noch die Geschosszahl konkret
festgelegt. Gemäss § 8 Abs. 3 BNO richten sie sich vielmehr nach den in Anhang IV BNO skizzierten
typischen Querschnitten. Der hier einschlägige Schnitt sieht vier Vollgeschosse sowie ein reduziertes
Geschoss vor. Allerdings kann der Gemeinderat gestützt auf § 8 Abs. 3 BNO Ausnahmen bewilligen,
falls ortsbaulich und architektonisch eine bessere Lösung erzielt und der Zonenzweck nicht beein-
trächtigt wird. Gemäss § 9 Abs. 1 BNO gelten in der Kernzone unter anderem die Ziele einer quali-
tätsvollen Entwicklung des Kerngebiets sowie die Ergänzung der bestehenden Bebauungsstruktur
mit hoher urbaner Qualität. Dabei haben sich Neubauten sorgfältig in das bestehende Ortsbild einzu-
fügen (§ 9 Abs. 3 BNO). Es ist davon auszugehen, dass man die höchstzulässige Gebäudehöhe und
19 von 30

Geschosszahl in der Kernzone O._____ deshalb nicht abschliessend festlegen wollte, weil mit einer
grossen gestalterischen Freiheit das Ziel des Ortsbildschutzes bestmöglich erreicht werden kann. In
diesem Sinne hält denn auch die Richtlinie für das Bauen in der Kernzone vom [...] fest, der Eingang
zum Kern O._____ (das heisst die hier zur Diskussion stehenden Parzellen) könnten mit einem städ-
tebaulich markanten Eckgebäude ausgezeichnet werden (S. 3). Demzufolge erscheint es trotz der
Formulierung gewisser Richtwerte letztlich von untergeordneter Bedeutung, ob eine Baute eine be-
stimmte Höhe einhält oder nicht, solange unter ortsbaulichen und architektonischen Aspekten eine
gute Wirkung erzielt wird. Dem Gemeinderat wurde somit bewusst ein grosser Ermessensspielraum
eingeräumt, den er ohne Weiteres auch im Vergleich mit ausserhalb der Kernzone liegenden Gebäu-
den und deren Umgebung wahrnehmen kann (vgl. auch RRB Nr. 2014-000676 vom 18. Juni 2014
i.S. P.M., Erw. 5.1). Ob sich der Bau tatsächlich in das Ortsbild eingliedert und/oder ob er zu über-
mässigem Schattenwurf führt, wird später (vgl. Erw. 12 und 13) zu erläutern sein. An dieser Stelle
bleibt festzuhalten, dass das Bauprojekt bezüglich Geschossigkeit keine Norm der kommunalen Bau-
ordnung verletzt. Nicht zu beanstanden ist schliesslich, dass der Gemeinderat bei seinem Entscheid
über die Geschossigkeit des Bauprojekts unter anderem auf die Resultate des Studienauftrags ver-
wiesen hat (vgl. dazu Erw. 6). Der Gemeinderat begründet in rechtsgenüglicher Weise, weshalb er
der geplanten Gebäudehöhe zustimmt (vergleichbare benachbarte Gebäude, Einordnung in das
Ortsbild); wenn die Beschwerdeführenden die Argumente des Gemeinderats nicht teilen (vgl. Be-
schwerde vom 17. Mai 2023, act. 326 und 343), ist dies eine Frage des materiellen Rechts und nicht
des Anspruchs auf rechtliches Gehör und der hieraus fliessenden Begründungspflicht des Ent-
scheids.
12. Schattenwurf
Die Beschwerdeführenden rügen, das Bauprojekt verursache einen unzulässig langen Schattenwurf
(vgl. Beschwerde vom 17. Mai 2023, act. 325).
Gemäss § 52 Abs. 2 BauG müssen alle Gebäude den Anforderungen des Gesundheitsschutzes ent-
sprechen, namentlich auch in Bezug auf Besonnung und Belichtung. Abgesehen von dieser Vor-
schrift enthält das kantonale Recht keine weiteren präzisierenden Bestimmungen zur Zulässigkeit
des Schattenwurfs. Wenn die Beschwerdeführenden ausführen, die zulässige Dauer des Schatten-
wurfs auf eine Nachbarliegenschaft dürfe an einem mittleren Wintertag (8. Februar und 3. November)
höchstens zwei Stunden betragen, beziehen sie sich auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung. Sie
übersehen dabei aber, dass das Bundesgericht darauf hinweist, dass die Regelung, wonach nur ein
zweistündiger Verlust der Besonnung zulässig sei, sich auf die Beschattung des ganzen Gebäudes
beziehe; werde hingegen nur ein Teil des Gebäudes oder der betroffenen Parzelle beschattet, müs-
se dies bei der Beurteilung der geltend gemachten Beeinträchtigung berücksichtigt werden. Zudem
kann die Grössenordnung von zwei Stunden gemäss der Rechtsprechung des Bundesgerichts kei-
nen absoluten Charakter haben und für sich allein nicht entscheidend sein; es müssten vielmehr die
Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden. Im fraglichen Entscheid erachtete das Bundesge-
richt eine verbleibende Besonnung des ganzen Hauses während 30 Minuten und eine verbleibende
Besonnung des Obergeschosses während ¾ Stunden im Winter als zulässig und führte dazu erläu-
ternd aus, es sei nicht ersichtlich, "inwiefern unter diesen Umständen bezüglich der Besonnung des
Hauses unhygienische Verhältnisse" vorliegen würden, wenn berücksichtigt werde, "dass in dichter
bebauten oder in gebirgigen Gebieten ein Teil der Wohnungen im Winter teilweise nicht oder nur we-
nig besonnt werden, ohne dass daraus zwingend auf unhygienische Verhältnisse geschlossen wer-
den könnte" (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_233/2016 vom 20. Januar 2017 E. 4.2, 4.3). Daraus
lässt sich schliessen, dass das Beschattungskriterium in einer Dorf- oder Kernzone mit relativ enger
Bebauungsstruktur einen anderen Stellenwert hat als etwa in einer reinen Wohnzone, umso mehr,
als – wie bereits oben erwähnt (vgl. Erw. 10.4) – das Postulat des verdichteten Bauens allgemein zu
berücksichtigen ist (vgl. Entscheid des Departements BVU vom 1. Juni 2023, BVURA.22.296,
E. 6.2).
20 von 30

Wie die Bauparzellen sind auch die Parzellen beziehungsweise die Liegenschaften der Beschwerde-
führenden Bestandteil der Kernzone. Neben der bereits genannten "Ergänzung der bestehenden Be-
bauungsstruktur mit hoher urbaner Qualität" (vgl. Erw. 11), statuiert § 9 Abs. 1 BNO die Erhaltung
und Ergänzung der ortstypischen Baustruktur und Elemente mit dem geschlossenen Strassenzug als
weiteres Ziel der Kernzone. Gemäss ISOS handelt es sich bei der hier betroffenen Fassadenflucht
der östlichen Häuserzeile an der J-Strasse um einen "gassenartigen Strassenraum" (vgl. Stellung-
nahme der Orts-, Siedlungs- und Regionalplanung Ost der Abteilung Raumentwicklung BVU vom
7. August 2023, act. 365). In einer solchen Umgebung kommt dem Beschattungskriterium nach dem
Gesagten ein untergeordneter Stellenwert zu. Die Grenze würde eine derart schwerwiegende Be-
schattung bilden, welche dazu führe, dass die gesundheitspolizeilichen Anforderungen in der Nach-
barschaft nicht mehr gewahrt würden (vgl. Entscheid des Departements BVU vom 1. Juni 2023,
BVURA.22.296, E. 6.2).
Aus den im vorinstanzlichen Verfahren eingereichten Schattendiagrammen (vgl. kommunale Akten)
ergibt sich, dass die Liegenschaften der Beschwerdeführenden gar keinen vom Bauprojekt ausge-
henden Schattenwurf in Kauf nehmen müssten (J-Strasse 20) beziehungsweise auch nach dessen
Errichtung zu keinem Zeitpunkt vollständig im Schatten liegen würden. Zwar fällt die Liegenschaft J-
Strasse 18 im Frühjahr/Sommer morgens unter den sogenannten "2-Stundenschatten", dies betrifft
aber lediglich einen Teil des Gebäudes; auch würden die fraglichen Liegenschaften im November
und im Februar lediglich marginal um 8 Uhr (J-Strasse 18) beziehungsweise während gut einer
Stunde ab 15 Uhr (Liegenschaft X-Strasse 1) vom Schattenwurf tangiert. Unabhängig von einer all-
fälligen Vergleichsbaute (vgl. Beschwerde vom 17. Mai 2023, act. 325) führt das Bauprojekt nach
dem Gesagten somit bei den Beschwerdeführenden nicht zu unhygienischen, nicht mehr den Anfor-
derungen des Gesundheitsschutzes entsprechenden Verhältnissen. In diesem Sinne ist denn auch
die wohnhygienische Situation in den Wohnungen des Bauprojekts selbst zu werten. Von einer über-
mässigen Beschattung kann, gerade auch mit Blick auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung,
demzufolge nicht die Rede sein. Nicht einzugehen ist an dieser Stelle auf die von den Beschwerde-
führenden mit Verweis auf den kommunalen Entscheid erwähnte allfällige Errichtung einer Solaran-
lage (vgl. Beschwerde vom 17. Mai 2023, act. 325), ist diese doch nicht Gegenstand des Bauge-
suchs (vgl. dazu auch § 47 Abs. 3 BNO) und damit nicht vom Streitgegenstand erfasst.
13. Ortsbild
13.1
Gemäss § 42 Abs. 1 BauG haben sich Gebäude hinsichtlich Grösse, Gestaltung und Oberfläche des
Baukörpers sowie dessen Aussenraums so in die Umgebung einzuordnen, dass eine gute Gesamt-
wirkung entsteht. Auf kommunaler Ebene hält § 9 Abs. 3 BNO fest, dass sich Neubauten, Umbauten
und Renovationen sorgfältig in das bestehende Ortsbild einfügen müssen; sie haben die bestehende
Siedlungsstruktur bezüglich der volumetrischen Erscheinung, der architektonischen Gestaltung so-
wie der Stellung zu den Nachbargebäuden wie auch zum öffentlichen Aussenraum zu unterstützen
und zu ergänzen.
Die Beschwerdeführenden monieren, diese Vorschrift werde mit dem umstrittenen Bauprojekt ver-
letzt. So sprenge dessen volumetrische Erscheinung die Grenze des Zulässigen und auch die vorge-
sehene Dachgestaltung (Flachdach statt Schräg- oder Satteldach) sei nicht mit dem Ortsbildschutz
verträglich; zudem hätte die Einfügung in das Ortsbild von einem Fachgutachter geprüft werden müs-
sen (vgl. Beschwerde vom 17. Mai 2023, act. 324).
Der Gemeinderat führt dazu im angefochtenen Entscheid aus, das Bauvorhaben weiche weder in
Bezug auf die Höhe noch auf das Volumen oder hinsichtlich der vorgesehenen Nutzung von den Ge-
bäuden in der Umgebung ab und erfülle somit die ortsbildschützerischen Kriterien (Entscheid des
Gemeinderats vom 20. April 2023, act. 308).
21 von 30

13.2
Den kommunalen Behörden kommt bei der Anwendung des kommunalen Rechts beziehungsweise
von Ästhetikvorschriften grundsätzlich ein erheblicher Ermessensspielraum zu; die Gemeinde darf
den verfassungsrechtlichen Schutz beanspruchen, der ihr gestützt auf die Gemeindeautonomie zu-
steht (§ 106 Abs. 1 KV). Im Rahmen des Ortsbildschutzes obliegt es in erster Linie den örtlichen Be-
hörden, über den architektonischen Aspekt zu wachen, weshalb sie diesbezüglich über einen breiten
Ermessensspielraum verfügen. Die Rechtsmittelinstanzen haben sich deshalb bei der Überprüfung
einschlägiger gemeinderätlicher Entscheide zurückzuhalten. Wo eine Regelung unbestimmt ist und
verschiedene Auslegungsergebnisse rechtlich vertretbar erscheinen, sind die kantonalen Rechtsmit-
telinstanzen gehalten, das Ergebnis der gemeinderätlichen Rechtsauslegung zu respektieren und
nicht ohne Not ihre eigene Rechtsauffassung an die Stelle der gemeinderätlichen zu setzen (siehe
etwa BGE 115 Ia 118 f. = Pra 78/1989 S. 796 f.; vgl. auch AGVE 2008 S. 163 ff.). Die Grenze zwi-
schen erlaubter Zweckmässigkeitsprüfung und autonomieverletzendem eigenem Ermessensent-
scheid der Rechtsmittelinstanz ist nicht leicht zu ziehen (Urteil des Bundesgerichts 1P.464/2003 vom
28. Oktober 2003 E. 3.2). Die Praxis setzt die Grenze dort, wo sich eine Auslegung mit dem Wortlaut
sowie mit Sinn und Zweck des Gesetzes nicht mehr vereinbaren lässt (vgl. AGVE 2006 S. 188; 2005
S. 152).
13.3
Dass sich bereits die Bauherrschaft mit den Aspekten des Ortsbildschutzes auseinandergesetzt hat,
ergibt sich aus dem Bestandteil der Baueingabe bildenden Baubeschrieb vom April 2021 (vgl. kom-
munale Akten sowie Entscheid des Gemeinderats vom 20. April 2023, act. 313 f.). In der Folge hat
der Gemeinderat das Bauprojekt hinsichtlich Volumen und Dachgestaltung gemäss den eingereich-
ten Plänen bewilligt, hat aber betreffend die Fassadengestaltung zwecks besserer Eingliederung in
das Ortsbild eine Überarbeitung verlangt (vgl. Erw. 7.1, Entscheid des Gemeinderats vom 20. April
2023, act. 311). Die Beurteilung der kommunalen Behörde wird von der Orts-, Siedlungs- und Regio-
nalplanung Ost der Abteilung Raumentwicklung BVU, die sich im Rahmen des vorliegenden Be-
schwerdeverfahrens sehr detailliert und sorgfältig mit dem Bauvorhaben auseinandersetzte, geteilt
(vgl. Stellungnahme vom 7. August 2023, act. 361 ff.). So lehnt auch die kantonale Fachstelle das
Fassadenbild ab, hält aber insbesondere fest, einerseits werde durch die Proportionen und Dimensi-
onen der geplanten Baute ein "qualitätsvoller Übergang zur hangseitigen offenen Bebauung er-
reicht", anderseits wären geneigte Dächer vorliegend städtebaulich nicht angemessen. Gesamthaft
zieht die Fachstelle das Fazit, da eine gute architektonische Gestaltung der Bauten, Anlagen und
Freiräume sowie eine gute Einordnung in das Orts- und Quartierbild erreicht werde, könne sie den
kommunalen Entscheid mittragen.
Der Regierungsrat sieht keinen Grund, an der Richtigkeit der schlüssigen Einschätzung seiner Fach-
instanz zu zweifeln. Entgegen der Vorbringen der Beschwerdeführenden (vgl. Gegenbemerkungen
vom 12. Dezember 2023, act. 415) ist insbesondere auch nicht aufzuzeigen, inwiefern die gewählte
Lösung in ortsbildschützerischer Hinsicht überzeugender ist, als eine Baute, die den typischen Quer-
schnitt gemäss Anhang IV BNO einhält. Gestützt auf die Beurteilung der Abteilung Raumentwicklung
BVU sowie im Lichte der erwähnten, den kommunalen Behörden bei der Handhabung von Ästhetik-
vorschriften zukommenden Autonomie lässt sich der Entscheid des Gemeinderats unter diesem As-
pekt somit rechtlich nicht beanstanden beziehungsweise wäre es im Gegenteil nicht rechtmässig,
dem Bauvorhaben gestützt auf die Bestimmungen des Ortsbildschutzes die Baubewilligung zu versa-
gen. Dass der Gemeinderat nicht zum Beizug eines Fachgutachters verpflichtet war, wurde bereits
unter Erw. 6.2 dargelegt.
13.4
Wenn die Beschwerdeführenden geltend machen, der Gemeinderat begründe nur sehr kurz, wes-
halb die Ortsbildvorschriften eingehalten sein sollten (vgl. Beschwerde vom 17. Mai 2023, act. 343),
ist ihnen entgegenzuhalten, dass sich einerseits bereits aus der unter dem Titel "Ortsbild" zwar in der
22 von 30

Tat sehr kurz formulierten Begründung im Wesentlichen ergibt, weshalb die kommunale Behörde die
diesbezüglichen Argumente des damaligen Einwenders nicht teilte (vgl. Entscheid des Gemeinderats
vom 20. April 2023, act. 308); anderseits darf diese Erläuterung des Gemeinderats nicht isoliert be-
trachtet werden, sondern ist – worauf denn auch der angefochtene Entscheid verweist – insbeson-
dere in Kontext zur Erwägung betreffend die Anzahl der Geschosse zu sehen. Als erstinstanzlich zu-
ständige Behörde kam der Gemeinderat somit der ihm obliegenden Begründungspflicht nach.
14. Veloparkierung
14.1
Gemäss dem von der Beschwerdegegnerschaft im Rahmen des Baugesuchsverfahrens eingereich-
ten Schema "Veloparkierung" vom 29. August 2022 (vgl. kommunale Akten) werden im Unterge-
schoss des geplanten Gebäudes 40 und auf der Freifläche über dem Umfahrungstunnel 16 (über-
dachte) Veloabstellplätze ausgewiesen. Der Gemeinderat hat dazu im angefochtenen Entscheid vom
20. April 2023 festgehalten, einerseits bedinge das Bauvorhaben nicht bloss 56, sondern 58 Abstell-
plätze, anderseits reiche die im Untergeschoss ausgewiesene Fläche nicht aus, um 40 Velos abzu-
stellen (act. 305). Demzufolge ordnete der Gemeinderat in Ziffer V.13 seines Entscheids an, der
Nachweis über die Anzahl und die Anordnung aller Veloabstellplätze sei vor Baubeginn gegenüber
der Abteilung Bau und Planung zu erbringen (vgl. auch Erw. 7; vgl. act. 301). Die Beschwerdegeg-
nerschaft stellt diese Anordnung beziehungsweise die ihr zugrunde liegenden Berechnungen nicht
infrage.
Demgegenüber machen die Beschwerdeführenden geltend, da im Erdgeschoss Wohnateliers ge-
plant seien, genügten auch 58 Abstellplätze nicht; zudem gehe es nicht an und widerspreche der ein-
schlägigen Norm des Schweizerischen Verbands der Strassen und Verkehrsfachleute (fortan: VSS),
dass die Veloparkplätze im Untergeschoss nur über einen Lift oder eine Treppe, nicht aber fahrend,
erreicht werden könnten. Des Weiteren habe der Gemeinderat nicht berücksichtigt, dass der fragli-
che Kellerraum auch für das Abstellen von Kinderwagen verwendet werden solle. Ebenfalls unzuläs-
sig sei schliesslich, dass Abstellplätze an der J-Strasse vollumfänglich fehlen (vgl. Beschwerde vom
17. Mai 2023, act. 322 f.).
14.2
Es ist vorab auch an dieser Stelle festzuhalten, dass die Ateliers im Erdgeschoss nicht der Wohnnut-
zung dienen. Demzufolge ist von 58 erforderlichen Veloabstellplätzen auszugehen. Während unbe-
stritten ist, dass auf der Tunnelfläche 16 Plätze zur Verfügung gestellt werden können, bleibt auf die
Thematik der Veloabstellplätze im Untergeschoss einzugehen.
Die Ermittlung der Anzahl und die Gestaltung von Parkfeldern, auch für leichte Zweiräder, ist in § 56
BauG geregelt (vgl. CHRISTIAN HÄUPTLI, a.a.O., Rz. 14 zu § 56). Im vorliegenden Zusammenhang re-
levant ist Absatz 5 der Bestimmung; danach regelt der Regierungsrat die Anzahl der Parkfelder, die
Bauweise und technische Gestaltung von Parkierungsanlagen und Verkehrsflächen sowie die Aus-
nahmen, wobei die Anzahl und Gestaltung im konkreten Fall vom Gemeinderat festgelegt werden. In
Ausführung von § 56 BauG hält § 43 Abs. 4 BauV unter dem Titel "Parkfelderzahl" fest, für Velos und
Mofas gelte als Richtlinie die Norm VSS 40 065 "Parkieren; Bedarfsermittlung und Standortwahl von
Veloparkierungsanlagen" vom 31. März 2019. Dabei ist von Bedeutung, dass die Norm VSS 40 065
ausdrücklich nur als Richtlinie genannt wird (vgl. demgegenüber § 43 Abs. 1 BauV betreffend Perso-
nenwagen); das heisst, die Norm ist nicht schematisch zu übernehmen, sondern dem Gemeinderat
steht bei deren Anwendung ein gewisses Ermessen zu, wobei insbesondere auch der Grundsatz der
Verhältnismässigkeit zu berücksichtigen ist (vgl. HÄUPTLI, a.a.O., Rz. 18 f. zu § 56; AGVE 2009
S. 160).
Die Beschwerdeführenden legen korrekt dar, dass Parkierungsanlagen für Velos gemäss Ziffer 23
der Norm VSS 640 056 (entspricht der Norm VSS 40 056, vgl. § 43 Abs. 4 BauV) fahrend erreicht
23 von 30

werden müssen (vgl. Beschwerde vom 17. Mai 2023, act. 323). Vorliegend ist indessen zu berück-
sichtigen, dass das Bauvorhaben über keine Tiefgarage verfügt (insofern ist denn auch der von den
Beschwerdeführenden zitierte RRB Nr. 2022-001535 vom 30. November 2022 i.S. M. und E. L.-E.
nicht einschlägig), das heisst, es müsste einzig zum Erreichen des Veloabstellplatzes eine Zufahrt in
das Untergeschoss errichtet werden. Dies erscheint, nicht zuletzt auch im Hinblick auf einen sparsa-
men und rationellen Landverbrauch (vgl. Erw. 10.4), als unverhältnismässig, zumal mittels Lift prob-
lemlos und sicher zu den Abstellplätzen gelangt werden kann und eine Rampe höchstens einen mini-
malen Gewinn darstellen würde. Hinzu kommt, dass auf der Freifläche über dem Umfahrungstunnel
zusätzliche, überdachte Veloabstellplätze zur Verfügung stehen werden, die fahrend erreicht werden
können. Demgemäss ist der Regierungsrat der Auffassung, dass es vorliegendenfalls angesichts der
konkreten Verhältnisse durchaus gerechtfertigt ist, vom Grundsatz der Norm VSS 40 065 abzuwei-
chen und auf die fahrende Erreichbarkeit der Veloabstellplätze im Untergeschoss zu verzichten. Des
Weiteren ist dem Gemeinderat zuzustimmen, wenn er ausführt, dass die mit 44,17 m2 ausgewiesene
Fläche im fraglichen Kellerraum für 40 Velos nicht ausreiche: Subtrahiert man von den zur Verfügung
stehenden 44,17 m2 (grosszügige) 10 m2 für das Abstellen von Kinderwagen (vgl. § 39 Abs. 3 BNO)
verbleiben für die Velos gut 34 m2, was bei einer zweireihigen, höhenversetzten Parkierung für ledig-
lich 24 Velos Raum bietet (vgl. § 44 Abs. 2 BauV beziehungsweise Norm VSS 40 066, Ziff. 25). Be-
achtet man allerdings, dass einerseits die Beschwerdegegnerschaft bereit ist, im Untergeschoss ein
doppelstöckiges Parkiersystem einzurichten und anderseits gemäss dem Schema "Veloparkierung"
auf der Tunneldecke noch 8 zusätzliche Abstellplätze möglich sind, ist nicht zu beanstanden, dass
der Gemeinderat das Bauvorhaben unter Anordnung einer entsprechenden Auflage bewilligt hat, las-
sen sich doch mit einer doppelstöckigen Parkierung bereits im Untergeschoss 42 Velos stationieren
(vgl. Norm VSS 40 066, Ziff. 25). Entgegen der (nicht näher begründeten) Auffassung der Beschwer-
deführenden (vgl. Beschwerde vom 17. Mai 2023, act. 322) ist schliesslich nicht zu bemängeln, dass
entlang der J-Strasse keine Veloabstellplätze geplant sind; angesichts des bereits unterschrittenen
Strassenabstands (vgl. Erw. 10.4) ist es im Gegenteil zu begrüssen, dass die oberirdischen, als
Kurzzeitparkplätze vorgesehenen Abstellplätze nicht vor, sondern – gut erreichbar – an der West-
seite des Gebäudes geplant sind; dies umso mehr, als sich unmittelbar daneben ein Eingang zum
Gebäude befindet (vgl. Situation Umgebung vom 6. April 2021, kommunale Akten). Zusammenfas-
send ergibt sich somit, dass das umstrittene Bauprojekt auch in Bezug auf die Veloparkierung nicht
zu beanstanden ist.
15. Grenzabstand
Die Beschwerdeführenden monieren, dass der Abstand des auf Parzelle bbb geplanten Gebäude-
trakts gegenüber der östlich davon liegenden Parzelle eee teilweise lediglich einen Meter betragen
würde (vgl. Beschwerde vom 17. Mai 2023, act. 322). Zu Recht nicht thematisiert wird dagegen der
Grenzabstand des Gebäudeteils auf Parzelle aaa, besteht doch zwischen dieser und Parzelle eee
unbestrittenermassen ein gegenseitiges Näherbaurecht bis auf einen Meter (vgl. Entscheid des Ge-
meinderats vom 20. April 2023, act. 308).
Gemäss § 8 Abs. 1 und 2 BNO legt der Gemeinderat in der Kernzone die Grenzabstände im Rah-
men der Planungsgrundsätze unter Abwägung der betroffenen privaten und öffentlichen Interessen
im Einzelfall fest. Anders als die Beschwerdeführenden (vgl. Beschwerde vom 17. Mai 2023,
act. 321 f.) ist der Regierungsrat nicht der Auffassung, der Gemeinderat habe diese Vorschrift im vor-
liegenden Fall willkürlich angewendet. Dazu ist einerseits festzuhalten, dass der Grenzabstand nur
im nördlichsten Bereich der beiden Parzellen lediglich einen Meter beträgt, sich aber gegen Süden
kontinuierlich auf 1,5 bis 2 m verbreitert. Anderseits weist eine dichte Bebauung zwar durchaus ne-
gative Elemente im von den Beschwerdeführenden dargestellten Sinn auf (zum Beispiel mangelnde
Wohnhygiene und Privatsphäre, feuerpolizeiliche Aspekte), ist aber in einer Kernzone letztlich üblich
(vgl. auch Ausführungen zum Schattenwurf, Erw. 12; vgl. Situation 1:500, act. 47; Bauzonen- und
24 von 30

Kulturlandplan vom [...]/[...]). Indem der Gemeinderat dem privaten Interesse an einer optimalen Be-
bauung der Parzelle bbb sowie dem öffentlichen Interesse an einer verdichteten Bauweise gegen-
über grösseren Freiflächen den Vorzug gegeben hat, hat er demgemäss seinen ihm zustehenden
Ermessenspielraum nicht missbraucht. Nur am Rande sei schliesslich angemerkt, dass mit der Ein-
räumung eines Näherbaurechts zwischen den Parzellen eee und aaa wohl genau dieselbe Interes-
senabwägung vorgenommen worden sein dürfte.
16. Spielfläche
16.1
Die Beschwerdeführenden bemängeln, die projektierte Spielfläche sei einerseits zu klein und ander-
seits sei insbesondere die Sicherheit der Kinder nicht gewährleistet (vgl. Beschwerde vom 17. Mai
2023, act. 320 f.).
16.2
§ 40 Abs. 1 BNO hält fest, dass bei Gebäuden mit mehr als vier Wohneinheiten im Freien zweck-
mässig platzierte und gestaltete, gemeinschaftliche Spiel- und Aufenthaltsflächen auf privatem Grund
zu erstellen sind. Ihre Grundfläche muss mindestens 15 % der anrechenbaren Geschossfläche für
Wohnen betragen und bei ihrer Ausgestaltung sind die örtlichen Verhältnisse sowie die Bedürfnisse
unterschiedlicher Altersstufen zu berücksichtigen. § 40 Abs. 2 BNO führt weiter aus, die gemein-
schaftlichen Spiel- und Aufenthaltsbereiche könnten auch auf anderen Grundstücken realisiert wer-
den, sofern sie auf kurzem Weg gefahrlos erreichbar seien.
Gemäss dem von der Beschwerdegegnerschaft im Baubewilligungsverfahren eingereichten und vom
Gemeinderat genehmigten Plan "Situation Umgebung" vom 6. April 2021 soll die Spielfläche im Um-
fang von 265,24 m2 auf der Tunneldecke ausgeschieden werden (vgl. kommunale Akten). Betreffend
die genaue Ausgestaltung der Spielfläche verlangt der Gemeinderat vor Baubeginn die Nachrei-
chung eines detaillierten und durch die Baukommission zu genehmigenden Umgebungsplans (vgl.
Entscheid des Gemeinderats vom 20. April 2023, act. 300, Ziff. V.20).
16.3
Auch in diesem Zusammenhang ist festzuhalten, dass die Ateliers nicht einer Wohn-, sondern einer
gewerblichen Nutzung zugewiesen werden (vgl. Erw. 7.3), womit von einer anrechenbaren Ge-
schossfläche für Wohnen von 1'739 m2 auszugehen ist. Indem die Spielfläche über eine Fläche von
265,24 m2 verfügen soll, wird die gemäss § 40 Abs. 1 BNO geforderte Dimension von 261 m2 dem-
gemäss eingehalten. Ebenfalls nicht zu bemängeln ist der Umstand, dass die Spielfläche nicht auf
den Parzellen der Beschwerdegegnerschaft, sondern auf der Tunneldecke vorgesehen ist, ist doch
diese durch den Westeingang des Neubaus gut und gefahrlos erreichbar und hat der Kanton der
fraglichen Nutzung mit Teilentscheid vom 14. März 2023 zugestimmt. Schliesslich bestehen auch
keinerlei Anhaltspunkte dafür – und werden auch von den Beschwerdeführenden nicht vorgebracht –
dass die Baukommission bei der Genehmigung der Detailplanung der Sicherheit der Kinder nicht ge-
nügend Augenmerk schenken wird; der Gemeinderat verweist im Gegenteil darauf, dass diese ge-
stützt auf die einschlägigen Normen des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins (SIA)
und der Beratungsstelle für Unfallverhütung (BfU) erfolgen werde (vgl. Stellungnahme vom 14. Au-
gust 2023, act. 368); nur am Rande sei angemerkt, dass bereits der vorliegende Umgebungsplan
eine Absturzsicherung vorsieht.
Nach dem Gesagten hält das umstrittene Bauprojekt die in § 40 BNO an eine Spielfläche gestellten
Anforderungen ein und die Beschwerde ist auch diesbezüglich abzuweisen. Zwar kommt der Ge-
meinde bei der noch zu erfolgenden Beurteilung der Detailplanung ein gewisser Entscheidungsspiel-
raum zu, anders als betreffend die Fassadengestaltung handelt es sich aber bezüglich der Spielflä-
che nicht um eine Modifikation des eingereichten Baugesuchs, sondern um eine praxisübliche
25 von 30

Konkretisierung eines – insbesondere auch angesichts der Dimensionen des Bauprojekts – unterge-
ordneten, sich auf die Nachbarschaft kaum auswirkenden Aspekts des Vorhabens.
17. Lärmschutz
17.1
Bestandteil des Baugesuchs bildete unter anderem ein vom 25. März 2021 datierendes (und am
16. August 2022 ergänztes) Lärmschutzgutachten, das von einem privaten, auf akustische und bau-
physikalische Fragen spezialisierten Büro erstellt worden war. Gestützt darauf erteilten die Abteilung
für Umwelt BVU am 27. Mai 2021 beziehungsweise die Abteilung für Baubewilligungen BVU am
14. März 2023 ihre Zustimmung zum Baugesuch (act. 109 und 294). Das Gutachten war auch Basis
für die lärmschutzrechtliche Beurteilung des Gesuchs durch den Gemeinderat (vgl. Entscheid vom
20. April 2023, act. 305 f.). Die Beschwerdeführenden machen im Wesentlichen geltend, das fragli-
che Gutachten verwende veraltete Verkehrsdaten und habe hauptsächlich das dritte und vierte Ober-
geschoss des gegenüberliegenden Gebäudes J-Strasse 18 untersucht, nicht aber den Neubau be-
ziehungsweise die Lärmbelastung der übrigen Geschosse (Erdgeschoss, erstes und zweites
Obergeschoss); auch seien die von der kommunalen Strasse (J-Strasse im Abschnitt Portal M-Tun-
nel bis X._____) ausgehenden Immissionen nicht berücksichtigt worden. Es sei demzufolge davon
auszugehen, dass die einschlägigen Grenzwerte nicht eingehalten seien und das Bauvorhaben auch
deshalb nicht bewilligungsfähig sei (vgl. Beschwerde vom 17. Mai 2023, act. 319 f.).
17.2
In der Kernzone gilt gemäss § 8 Abs. 1 BNO die Empfindlichkeitsstufe III. Somit betragen die Immis-
sionsgrenzwerte (IGW) 65 dB(A) am Tag und 55 dB(A) in der Nacht (vgl. Art. 43 Lärmschutz-Verord-
nung [LSV] vom 15. Dezember 1986 sowie Anhang 3). Gemäss dem Lärmschutzgutachten vom
25. März 2021/16. August 2022 ist bei den lärmexponiertesten Fenstern an der strassenzugewand-
ten Südfassade des Neubaus mit Strassenlärm von 59,2 dB(A) am Tag und 49,8 dB(A) in der Nacht
zu rechnen, womit die Vorgaben der LSV klar eingehalten wären. Allerdings ist den Beschwerdefüh-
renden gestützt auf die fachliche Stellungnahme der Abteilung für Umwelt BVU vom 31. Juli 2023
(vgl. act. 358 ff.) insofern zuzustimmen, als die dem Gutachten zugrundeliegenden Verkehrsdaten
mittlerweile nicht mehr aktuell sind, als auch der von der Gemeindestrasse auszugehende Verkehrs-
lärm zu berücksichtigen wäre und als bei der Beurteilung der Reflexionswirkung auf das gegenüber-
liegende Gebäude sämtliche Geschosse beurteilt werden müssten beziehungsweis begründet wer-
den sollte, weshalb von einer gesamthaften Betrachtung abgewichen wurde. Angesichts dieser
Ausgangslage geht die Abteilung für Umwelt BVU in der Folge sehr detailliert auf die fraglichen As-
pekte ein und gelangt zusammenfassend zum Ergebnis, dem Baugesuch könne ohne lärmschutz-
rechtliche Auflagen zugestimmt werden. Im Einzelnen zeigt die Fachinstanz auf, dass sich unter Be-
rücksichtigung des Lärmpegels der Gemeindestrasse und mit aktualisierten Emissionspegeln für die
Kantonsstrasse Werte von 61,1 dB(A) am Tag und 50,7 dB(A) in der Nacht ergeben. Des Weiteren
wird erklärt, dass auch der Einbezug der Reflexionen von den an der J-Strasse gegenüberliegenden
Gebäuden nicht zu einer Überschreitung der IGW führen würde. Schliesslich legt die Fachstelle dar,
da das Lärmschutzgutachten für das dritte und vierte Obergeschoss keine sehr hohe Reflexionswir-
kung aufzeige, sei nicht zu erwarten, dass dessen Erweiterung auf das Erdgeschoss sowie das erste
und zweite Obergeschoss an der Gesamtbeurteilung etwas ändere; auch sei diesbezüglich festzu-
halten, dass es keine rechtliche Grundlage gebe, die Beschwerdegegnerschaft zu einer bestimmten
schalldämmenden Fassadengestaltung zu verpflichten.
Der Regierungsrat sieht keinen Anlass an den schlüssigen Ausführungen seiner Fachinstanz zu
zweifeln. Zwar ist mit den Beschwerdeführenden (vgl. Stellungnahme vom 12. Dezember 2023,
act. 417 f.) festzuhalten, dass die Beurteilung der Abteilung für Umwelt BVU auf Schätzungen beruht
und – naturgemäss – auch noch unklar ist, ob die Erschliessung des Neubaus zusätzlichen Ver-
kehrslärm verursachen wird. Da die Annahmen der Fachstelle aber fundiert und plausibel erscheinen
26 von 30

und die Berechnungsergebnisse immer noch unter den massgeblichen IGW liegen, teilt der Regie-
rungsrat deren Auffassung, wonach kein Grund besteht, die Erstellung eines neuen Lärmschutzgut-
achtens zu fordern. Dem Bauvorhaben kann somit auch unter Aspekten des Lärmschutzes zuge-
stimmt werden.
18. Beweisabnahme/Fristen
18.1
Die Durchführung eines von den Beschwerdeführenden beantragten Augenscheins sowie von Partei-
befragungen (vgl. Beschwerde vom 17. Mai 2023, act. 333, 348; Stellungnahme vom 29. Februar
2024, act. 473) erübrigt sich, da der Sachverhalt durch die Akten bestens dokumentiert und die
Rechtslage klar ist. Nach ständiger Praxis des Bundesgerichts und des Regierungsrats wird der An-
spruch auf rechtliches Gehör durch den Verzicht auf die Abnahme eines Beweismittels nicht verletzt,
wenn sich die rechtsanwendende Behörde eine Überzeugung bereits auf Grundlage der abgenom-
menen Beweise und der Akten bilden und ohne Willkür in vorweggenommener Beweiswürdigung an-
nehmen kann, die Überzeugung werde durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert (BGE 119 Ib
S. 505 [mit Hinweisen], 117 Ia 268, 115 Ia 101; RRB Nr. 2012-001738 i.S. H.M. vom 19. Dezember
2012). Soweit die Beschwerdeführenden auf das kommunale Strassensanierungsprojekt J-Strasse
verweisen (vgl. Stellungnahme vom 29. Februar 2024, act. 470, 474), ist festzuhalten, dass diesem
im vorliegenden Beschwerdeverfahren keine Bedeutung zukam, so dass weder dessen Beizug noch
eine damit verbunden Akteneinsicht der Beschwerdeführenden erforderlich war.
18.2
Schliesslich monieren die Beschwerdeführenden, es sei nicht einzusehen, weshalb der Beschwerde-
gegnerschaft die Frist zur Einreichung ihrer Replik grosszügig erstreckt wurde, wohingegen ihr Fris-
terstreckungsgesuch zur Abgabe einer Duplik nur teilweise gutgeheissen worden sei (vgl. Stellung-
nahme vom 12. Dezember 2023, act. 439).
Es trifft zu, dass der Beschwerdegegnerschaft die Frist zur Einreichung der Beschwerdeantwort letzt-
lich um 68 Tage erstreckt, den Beschwerdeführenden dagegen die Frist zur Einreichung von Gegen-
bemerkungen um nur 40 Tage verlängert wurde (vgl. Eingabe der Beschwerdegegnerschaft vom
16. August 2023, act. 375; Instruktionsschreiben des Rechtsdiensts des Regierungsrats vom 2. No-
vember 2023, act. 407). Diese unterschiedliche Behandlung ist indessen dadurch gerechtfertigt, dass
eine beförderliche Behandlung des Verfahrens in der vorliegenden Konstellation insbesondere im In-
teresse der Beschwerdegegnerschaft lag, eine Verlängerung der Verfahrensdauer durch zu grosszü-
gig bewilligte Fristerstreckungsgesuche der Beschwerdeführenden aber zu verhindern war. Hinzu
kommt, dass die Replik der Beschwerdegegnerschaft im Rahmen des zwingend durchzuführenden
ersten Schriftenwechsels abzugeben war (vgl. § 45 Abs. 1 VRPG), es sich bei der fraglichen Eingabe
der Beschwerdeführenden dagegen um eine dieser freigestellten Duplik handelte (vgl. Instruktions-
schreiben des Rechtsdiensts des Regierungsrats vom 13. Oktober 2023, act. 404; § 45 Abs. 4
VRPG). Der Vorwurf der Beschwerdeführenden zielt somit ins Leere.
19. Zusammenfassung und Kostenverlegung
19.1
Nach dem Gesagten erweisen sich die Rügen der Beschwerdeführenden hinsichtlich der Verletzung
der Ausstandsvorschriften teilweise (Mitwirkung des Abteilungsleiters Bau und Planung am ange-
fochtenen Entscheid) sowie bezüglich eines Aspekts des Koordinationsgebots (Einbezug der Be-
schwerdeführenden in das die Fassadengestaltung betreffende Genehmigungsverfahren) als ge-
rechtfertigt. Entgegen den Anträgen der Beschwerdeführenden führen diese Mängel aber nicht zur
27 von 30

Aufhebung oder gar Nichtigkeit des angefochtenen Entscheids, sondern können geheilt beziehungs-
weise mittels einer zusätzlichen Auflage in der Baubewilligung behoben werden; zu ergänzen ist zu-
dem die Auflage V.31 (mögliche Neuanordnung der Bebauung der Tunneldecke). Im Übrigen dringen
die Beschwerdeführenden mit ihren Argumenten nicht durch. Insgesamt resultiert somit eine teil-
weise Gutheissung der Beschwerde.
19.2
Im Beschwerdeverfahren werden die Verfahrenskosten in der Regel nach Massgabe des Unterlie-
gens und Obsiegens auf die Parteien verlegt, wobei den Behörden Verfahrenskosten nur auferlegt
werden, wenn sie schwerwiegende Verfahrensmängel begangen oder willkürlich entschieden haben
(§ 31 Abs. 2 VRPG).
Vorliegend hat der Gemeinderat betreffend die Verletzung der Ausstandsvorschriften einen schwer-
wiegenden Verfahrensfehler begangen. Insofern rechtfertigt es sich, vorab 25 % der Verfahrenskos-
ten im regierungsrätlichen Beschwerdeverfahren der Einwohnergemeinde O._____ aufzuerlegen.
Die restlichen 75 % der Verfahrenskosten sind nach Massgabe des Obsiegens und Unterliegens zu
verlegen. Angesichts des gestellten Beschwerdeantrags, die Baubewilligung sei nichtig beziehungs-
weise aufzuheben sowie der zahlreichen abgewiesenen Einzelrügen ist die oben dargestellte teil-
weise Gutheissung der Beschwerde von so untergeordneter Bedeutung, dass von einem Obsiegen
von unter 10 % auszugehen ist. Praxisgemäss verzichtet der Regierungsrat darauf, bei marginalen
Obsiegensquoten von unter 10 % die Kosten aufzuteilen (RRB Nr. 2015-000882 vom 19. August
2015 E. 10; VGE III./69 vom 27. August 2006 E. II./3.2.2). Dies hat im Ergebnis zur Folge, dass die
Verfahrenskosten im Beschwerdeverfahren vor dem Regierungsrat zu 25 % von der Einwohnerge-
meinde und zu 75 % von den Beschwerdeführenden unter solidarischer Haftbarkeit (§§ 29 Abs. 1, 31
Abs. 2 und 33 Abs. 3 VRPG) zu tragen sind.
19.3
Die Parteikosten sind im Beschwerdeverfahren in der Regel ebenfalls nach Massgabe des Unterlie-
gens und Obsiegens auf die Parteien zu verlegen (§ 32 Abs. 2 VRPG). Die Behörden werden bei
den Parteikosten nicht privilegiert, sondern den übrigen Parteien gleichgestellt (vgl. § 32 Abs. 2 im
Vergleich zu § 31 Abs. 2 Satz 2 VRPG). Bei teilweisem Obsiegen/Unterliegen sind die Quoten pra-
xisgemäss zu verrechnen, selbst dann, wenn bloss eine Partei anwaltlich vertreten ist (AGVE 2012
S. 223; 2011 S. 249 f).
Die vom Gemeinderat begangene Gehörsverletzung hat zur Folge, dass die Einwohnergemeinde
den vom Verfahrensfehler betroffenen Beschwerdeführenden vorweg 25 % ihrer Parteikosten zu er-
setzen hat. Da die Beschwerdeführenden materiellrechtlich unterliegen und die Obsiegensquoten
praxisgemäss zu verrechnen sind, auch wenn nur eine Partei anwaltlich vertreten war (AGVE 2012
S. 223 ff.), haben sie die restlichen 75 % ihrer Parteikosten selbst zu tragen. Die Ausrichtung einer
Parteientschädigung an die mehrheitlich obsiegende Einwohnergemeinde entfällt mangels anwaltli-
cher Vertretung (§ 29 Abs. 1 VRPG).
Für den seitens der Einwohnergemeinde begangenen Verfahrensfehler rechtfertigt es sich wieder-
rum, vorab 25 % der den obsiegenden Beschwerdegegnern zustehenden Parteientschädigung der
Einwohnergemeinde aufzuerlegen. Die nach diesem Vorabzug noch verbleibenden 75 % der Partei-
kosten der Beschwerdegegnerschaft sind ihnen durch die Beschwerdeführenden unter solidarischer
Haftbarkeit zu ersetzen.
Die Höhe der Parteientschädigung in Verwaltungssachen bestimmt sich in Verfahren mit einem
Streitwert nach den §§ 8a–8c des Dekrets über die Entschädigung der Anwälte (Anwaltstarif, AnwT)
vom 10. November 1987. Bausachen sind praxisgemäss vermögensrechtliche Streitsachen; der
Streitwert beträgt in der Regel 10 % der Bausumme (vgl. AGVE 1992 S. 398). Im vorliegenden Fall
beläuft sich die Bausumme auf Fr. 8'765'680.– (vgl. Baugesuchsumschlag, act. 2), womit sich ein
Streitwert von Fr. 876'568.– ergibt. Für Streitwerte über Fr. 500'000.– bis Fr. 1'000'000.– geht der
28 von 30

Rahmen für die Entschädigung von Fr. 7'000.– bis Fr. 22'000.– (§ 8a Abs. 1 lit. a Ziff. 5 AnwT). Ent-
sprechend der Bedeutung des Falls liegt die tarifgemässe Entschädigung für den genannten Streit-
wert in der Regel innerhalb eines Bands von Fr. 7'800.– bis Fr. 20'300.–. Der massgebende Aufwand
wird im vorliegenden Verfahren als mittel beurteilt, die Schwierigkeit als mittel. Dies ergibt für ein voll-
ständig durchgeführtes Verfahren eine berechnete Grundentschädigung von Fr. 14'050.–. Da die
Rechtsvertretung Erleichterungen bezüglich Aufwand und Schwierigkeit hatte, weil sie bereits in der
Vorinstanz tätig war, ist ein Abzug von 20 % gerechtfertigt. Die Parteientschädigung beträgt somit
(bei vollständigem Obsiegen) aufgerundet Fr. 11'300.–. Somit haben die Beschwerdeführenden der
Beschwerdegegnerschaft Fr. 8'475.– (75 % von Fr. 11'300.–) und die Einwohnergemeinde grund-
sätzlich Fr. 2'825.– (25 % von Fr. 11'300.–) zu ersetzen. Zu berücksichtigen ist indessen zusätzlich
§ 12a AnwT, wonach eine Parteientschädigung, die zulasten eines Gemeinwesens geht, bei einem
hohen Streitwert bis zu einem Drittel herabgesetzt werden kann. Angesichts des vorliegend hohen
Streitwerts rechtfertigt sich eine Kürzung der durch die Gemeinde zu entrichtenden Entschädigung
um 10 %, das heisst, die der Beschwerdegegnerschaft durch die Einwohnergemeinde zu ersetzende
Parteientschädigung beträgt Fr. 2'542.50. Auslagen und Mehrwertsteuer sind in den festgelegten
Parteientschädigungen inbegriffen (§ 8c AnwT).
Beschluss
1.
In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird der Entscheid des Gemeinderats O._____ vom
20. April 2023 wie folgt angepasst:
a)
- Dispositiv-Ziffer V.18 ist aufzuheben und wie folgt neu zu fassen:
"Für die Beurteilung und Freigabe von Materialisierung, Farbgebung und Qualität der Fassaden
durch den Gemeinderat ist auf der Bauparzelle ein Mockup im Massstab 1:1 zu erstellen. Zu dieser
Bemusterung gehören auch allfällige Absturzsicherungen von Fenstern oder auf Terrassen und Bal-
konen. Sofern für die Absturzsicherungen Glas gewährt wird, darf dafür nicht Grünglas, sondern es
muss Weissglas verwendet werden. Die Anschlussdetails sind aufzuzeigen. Die Ausführungsdetails
und Abmessungen des Mockups sind vorgängig mit der Baukommission abzusprechen. Die Bemus-
terung hat vor der Schnurgerüstübernahme zu erfolgen. Der Gemeinderat muss sämtliche Einwen-
denden als Partei in das Verfahren zur Prüfung der Auflage bezüglich der Fassadengestaltung ein-
beziehen und mittels eines anfechtbaren Entscheids über die Auflagenerfüllung befinden."
b)
- Dispositiv-Ziffer V.31 ist wie folgt zu ergänzen:
"Eine gemeinsame Lösung kann auch die Neuanordnung des hiermit bewilligten Aussenbereichs auf
der Tunneldecke umfassen."
c)
Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
2.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens, bestehend aus einer Staatsgebühr von Fr. 3'000.– sowie der
Kanzleigebühr und den Auslagen von Fr. 1'264.80, total Fr. 4'264.80, werden zu 25 %, das heisst mit
Fr. 1'066.20, der Einwohnergemeinde O._____, zu 75 %, das heisst mit Fr. 3'198.60 und unter soli-
darischer Haftbarkeit den Beschwerdeführenden (A._____, AE._____ und H._____ sowie I._____)
auferlegt. Unter Berücksichtigung des geleisteten Kostenvorschusses von Fr. 2'000.– haben die Be-
schwerdeführenden noch Fr. 1'198.60 zu bezahlen.
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3.
a)
Die Beschwerdeführenden A._____, AE._____ und H._____ sowie I._____ haben der Beschwerde-
gegnerschaft (L._____, D._____ und E._____) unter solidarischer Haftbarkeit Parteikosten in der
Höhe von Fr. 8'475.– zu erstatten.
b)
Die Einwohnergemeinde O._____, handelnd durch den Gemeinderat, hat der Beschwerdegegner-
schaft (L._____, D._____ und E._____) Parteikosten in der Höhe von Fr. 2'542.50 zu erstatten.
d)
Weitere Parteikosten sind nicht zu entschädigen.
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