ag_regierungsrat · RRB Nr. 2025-000486 · 2025-05-07 · de
Regierungsrat — RRB Nr. 2025-000486


REGIERUNGSRAT
REGIERUNGSRATSBESCHLUSS NR. 2025-000486
A._____, Q._____; Beschwerde vom 7. November 2023 gegen den Entscheid des Departe-
ments Bau, Verkehr und Umwelt (Abteilung für Baubewilligungen)/Gemeinderats Q._____ vom
30. August 2022/18. September 2023 betreffend Projektänderung für Umbau Bauernhaus auf
Parzelle aaa, in der Landwirtschaftszone, angrenzend an den Wald; Abweisung
Sitzung vom 7. Mai 2025 Versand: 13. Mai 2025
Sachverhalt
(…)
Erwägungen
1. Institutioneller Ausstand
Wird der Entscheid eines Departements beim Regierungsrat angefochten, hat das dem Departement
vorstehende Regierungsratsmitglied beratende Stimme (sogenannter institutioneller Ausstand; § 16
Abs. 2 Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege [Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRPG] vom 4. De-
zember 2007). Demzufolge hat der Vorsteher des BVU vorliegend lediglich beratende Stimme bezie-
hungsweise befindet sich im institutionellen Ausstand.
2. Ausgangslage und Streitgegenstand
Die streitbetroffene Parzelle aaa liegt gemäss der aktuellen Bau- und Nutzungsordnung (BNO) der
Gemeinde Q._____ sowie dem dazugehörigen Kulturlandplan in der Landwirtschaftszone. Das Ge-
lände des streitbetroffenen Grundstücks steigt von Osten nach Westen an. Auf dem nordwestlichen
Teilstück der Parzelle befindet sich ein Wohnhaus, wobei daran angrenzend eine nach Süden aus-
gerichtete, ungefähr 200 m2 grosse Rasenfläche liegt (vgl. Aargauisches Geografisches Informati-
onssystem [AGIS], Luftbild vom 8./30. Juli 2020, Situationsplan vom 16. November 2021, act. 89).
Diese Rasenfläche wurde im Gegensatz zum angrenzenden ansteigenden Gelände mittels einer
Terrainveränderung flach terrassiert und wird östlich und westlich von zwei Mauern begrenzt.
Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens ist die Bewilligungsfähigkeit der südlichen Ter-
rainveränderung mit Rasenfläche sowie der daran angrenzenden westlichen Mauer. Nicht Gegen-
stand des angefochtenen Entscheids und damit auch nicht Gegenstand des vorliegenden Beschwer-
deverfahrens ist demgegenüber die östlich an die Rasenfläche angrenzende Mauer und die im
nördlichen Bereich vorgenommenen befestigten Flächen, die zwischenzeitlich wieder zurückgebaut
wurden und nicht vom nachträglichen Baugesuch umfasst waren (vgl. Beschwerdeantwort der Abtei-
lung für Baubewilligungen BVU, S. 4, act. 135).

3. Nachträgliche Bewilligungsfähigkeit der Terrainveränderung und Mauer
3.1
Terrainveränderungen von mehr als 80 cm Höhe oder einer flächenhaften Ausdehnung von mehr als
100 m2 gelten gemäss § 6 Abs. 1 lit. f des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen (Bauge-
setz, BauG) vom 19. Januar 1993 in Verbindung mit § 49 Abs. 1 lit. i der Bauverordnung (BauV) vom
25. Mai 2011 als Bauten und Anlagen und sind bewilligungspflichtig (§ 59 Abs. 1 BauG). Auch Art. 22
Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) vom 22. Juni 1979
bestimmt, dass Bauten und Anlagen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet werden dürfen. Die
durch den Beschwerdeführer ausgeführte Terrainveränderung sowie die Natursteinmauer unterste-
hen nach dem Gesagten klarerweise einer Baubewilligungspflicht, da allein die flächenhafte Ausdeh-
nung der Terrainveränderung deutlich mehr als 100 m2 beträgt.
Unbestritten ist vorliegend, dass die Terrainveränderung mit Rasenfläche sowie die westlich angren-
zende Mauer im Rahmen eines Umbaus des Wohnhauses Nr. 91 ohne entsprechende Baubewilli-
gung erstellt wurden und somit formell rechtswidrig sind. Das daraufhin vom Beschwerdeführer ein-
gereichte Gesuch um eine nachträgliche Baubewilligung wies die Abteilung für Baubewilligungen
BVU am 30. August 2022 mit der Begründung ab, dass die erstellte Umgebungsgestaltung in der
Landwirtschaftszone zonenwidrig sei und auch keine Ausnahmebewilligung gestützt auf die Art. 24 ff.
RPG erteilt werden könne. Demgegenüber stellt sich der Beschwerdeführer auf den Standpunkt,
dass die Rasenfläche sowie die Mauer gestützt auf Art. 24c RPG bewilligungsfähig seien.
3.2
Gemäss Art. 24c RPG sind nicht mehr zonenkonforme, aber noch bestimmungsgemäss nutzbare
Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt (Absatz 1).
Solche Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, teilweise ge-
ändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geän-
dert worden sind (Absatz 2). In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der
Raumplanung vorbehalten (Absatz 5). Art. 24c RPG ist gemäss Art. 41 Abs. 1 der Raumplanungs-
verordnung (RPV) vom 28. Juni 2000 auf altrechtliche Bauten und Anlagen anwendbar. Als altrecht-
lich gelten Bauten und Anlagen, die rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das be-
treffende Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebiets im Sinne des Bundesrechts wurde. Gemeint
sind in erster Linie solche Bauten und Anlagen, die vor dem 1. Juli 1972 erstellt wurden (vgl. RUDOLF
MUGGLI, in: HEINZ AEMISEGGER/PIERRE MOOR/ALEXANDER RUCH/PIERRE TSCHANNEN, Praxiskommentar
RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, Zürich/Basel/Genf 2017, Rz. 17 zu Art. 24c RPG). Gemäss
Art. 42 Abs. 1 RPV gilt eine Änderung als teilweise und eine Erweiterung als massvoll, wenn die
Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt
bleibt, wobei Verbesserungen gestalterischer Art zulässig sind. Ob die Identität der Baute oder An-
lage im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen
(Art. 42 Abs. 3 RPV).
3.3
In Bezug auf die Terrainveränderung und die Rasenfläche macht der Beschwerdeführer geltend,
dass diese eine massvolle Erweiterung der Umgebung im Sinne von Art. 24c RPG darstellen wür-
den. Zunächst sei zu beachten, dass der südliche Bereich des Grundstücks anstelle einer monokul-
turellen Schaf-Weidewiese mit einer artenvielfältigen Magerwiese aufgewertet worden sei (Be-
schwerde, S. 8, act. 119). Bei der geebneten Zierrasenfläche handle es sich lediglich um ein Provi-
sorium, welches einem Gemüsegarten im Sinne eines klassischen Bauerngarten weichen soll. Für
die Erstellung eines solchen Gemüsegartens sei daher eine Ebnung des Terrains notwendig, wobei
diese im vorliegenden Fall nur geringfügig sei (Beschwerde, S. 9, act. 118).
Es ist festzuhalten, dass sich die Terrainveränderung mit einer Gesamtfläche von ungefähr 200 m2
deutlich vom ursprünglichen Gelände unterscheidet (vgl. Situationsplan vom 16. November 2021,
2 von 9

act. 89). Die unbewilligt vorgenommene Terrassierung bricht den natürlich geneigten Terrainverlauf
in markanter und deutlich wahrnehmbarer Weise. Der Einschätzung des Beschwerdeführers, dass
es sich einzig um eine geringfügige Änderung handle, kann allein schon aufgrund der flächenmässi-
gen Ausdehnung der Rasenfläche nicht gefolgt werden. Vielmehr handelt es sich um einen deutli-
chen Einschnitt in die natürlich geneigte Hanglage des Geländes, welcher die Identität der ursprüng-
lichen Umgebungsgestaltung und der Landschaft beträchtlich verändert. In diesem Zusammenhang
ist auch zu beachten, dass wesentliche Identitätsmerkmale des an die Rasenfläche angrenzenden
Wohnhauses bereits durch den im Jahr 2018 bewilligten Umbau verändert wurden. So wurde eine
Wohnflächenerweiterung von 59,2 % genehmigt und im Rahmen der Umbauarbeiten ausgeführt. Zu-
dem wurde entgegen den bewilligten Plänen die Farb- und Materialgestaltung der Fassade im Ver-
gleich zum ursprünglichen Zustand deutlich verändert. Anders als der Beschwerdeführer annimmt
(Beschwerde, S. 11 f., act. 116 f.; Replik, S. 1 f., act. 148 f.), sind sämtliche Umstände – solange sie
raumrelevant sind – in die Würdigung der identitätsstiftenden Merkmale miteinzubeziehen, wozu
auch das äussere Erscheinungsbild und das Nutzungsmass gehören. Die Identität bezieht sich auf
die "wesentlichen Züge", mithin die aus raumplanerischer Sicht wichtigen Merkmale des Objekts, die
unter Würdigung aller raumrelevanten Gesichtspunkte in ihrem Zusammenwirken zu beurteilen sind
(Urteil des Bundesgerichts 1C_480/2019 E. 4.1; RUDOLF MUGGLI, in: HEINZ AEMISEGGER/PIERRE
MOOR/ALEXANDER RUCH/PIERRE TSCHANNEN, a.a.O., Rz. 28 zu Art. 24c RPG). Auch die Umgebungs-
gestaltung fliesst als raumrelevanter Gesichtspunkt in diese Beurteilung mit ein (vgl. Art. 42 Abs. 1
RPV zweiter Halbsatz). Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist der Zu-
stand, in dem sich die Baute im Zeitpunkt der Zuweisung zum Nichtbaugebiet befand (vgl. Art. 42
Abs. 2 RPV). Insofern ist mit der Vorinstanz festzuhalten, dass durch die Wohnflächenerweiterung
und die Änderung der Südfassade nicht mehr von einer massvollen Erweiterung im Sinne von Art. 42
Abs. 1 RPV gesprochen werden kann. Vielmehr liegt eine vollständige Änderung vor. Infolgedessen
ist eine zusätzliche, markant in Erscheinung tretende Änderung der Umgebung – wie sie im vorlie-
genden Fall vorgenommen wurde – nicht bewilligungsfähig. Unbeachtlich ist sodann die vom Be-
schwerdeführer geltend gemachte Änderung der Nutzungsart der Terrainveränderung. Auch wenn
auf der betreffenden Fläche ein Gemüsegarten erstellt werden sollte, würde der ausgeprägte und
grossflächige Eingriff in den natürlichen Terrainverlauf dennoch die Identität der Umgebungsgestal-
tung und der Landschaft deutlich verändern.
Der Beschwerdeführer stellt sich weiter auf den Standpunkt, dass die Terrainveränderung sowie die
Natursteinmauer eine Bodenverbesserung darstellen würden. Durch die Geländeanpassung würde
verhindert werden, dass bei starken Regenfällen das Meteorwasser in das Wohnhaus des Be-
schwerdeführers eindringe. Stattdessen würde das Wasser durch die Mauer aufgehalten und verteilt
werden, so dass dieses über die gesamte Breite der Mauer versickern könne (Beschwerde, S. 10 f.,
act. 117 f.).
Im Allgemeinen widersprechen Terrainveränderungen in der Landwirtschaftszone dem Grundsatz
von Art. 1 Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Umweltschutz (Umweltschutzgesetz, USG) vom
7. Oktober 1983, wonach die Fruchtbarkeit des Bodens dauerhaft zu erhalten ist (vgl. Regierungs-
ratsbeschluss [RRB] Nr. 2013-000557 E. 1.2). Nach Art. 2 Abs. 1 lit. a der Verordnung über Belas-
tungen des Bodens (VBBo) vom 1. Juli 1998 gilt Boden dabei als fruchtbar, wenn die biologisch ak-
tive Lebensgemeinschaft, die Bodenstruktur, der Bodenaufbau und die Mächtigkeit für seinen
Standort typisch sind und er eine ungestörte Abbaufähigkeit aufweist. Geländeveränderungen zur
Verbesserung des Kulturlands oder der landwirtschaftlichen Bewirtschaftungsverhältnisse sind des-
halb nach der ständigen Praxis des Regierungsrats nur dann standortgebunden beziehungsweise
zonenkonform und somit zulässig, wenn ohne wesentliche Veränderung oder Beeinträchtigung der
Landschaft mit relativ geringem Aufwand gewichtige Vorteile für die landwirtschaftliche Bewirtschaf-
tung erzielt werden können (zum Beispiel punktuelle Aufschüttung zur Ermöglichung einer direkten
Zufahrt anstelle eines langen Umwegs) oder qualitativ eine erhebliche Bodenverbesserung erreicht
werden kann. Unstatthaft sind dagegen Geländeveränderungen, die aufgrund ihres Ausmasses zum
3 von 9

Bewirtschaftungsvorteil in keinem angemessenen Verhältnis mehr stehen oder durch Beeinträchti-
gung prägender Landschaftselemente mit vorrangigen Anliegen des Natur- und Landschaftsschutzes
kollidieren (Aargauische Gerichts- und Verwaltungsentscheide [AGVE] 1985 S. 638 f.; RRB
Nr. 2007-000998 vom 8. August 2007, Nr. 2020-000864 vom 17. August 2020, Nr. 2021-000423 vom
7. April 2021, Nr. 2022-001568 vom 30. November 2022).
Wie die Abteilung für Umwelt BVU richtig festhält, kann im vorliegenden Fall durch die Terrainverän-
derung weder eine vorteilhaftere landwirtschaftliche Bewirtschaftung erreicht werden noch liegt eine
Aufwertung einer alten Rekultivierung, eines gesackten organischen Bodens oder Ähnliches vor (vgl.
Duplik Abteilung für Umwelt BVU, S. 1, act. 150). Der Beschwerdeführer begründet die vorgenom-
mene Terrainveränderung denn auch lediglich mit seinem privaten Interesse an einer optimalen Ver-
sickerung des Meteorwassers. Dies mag aus seiner Sicht zwar durchaus eine "Verbesserung" des
Bodens im Vergleich zum ursprünglichen Terrain darstellen; eine Bodenverbesserung im Sinne der
regierungsrätlichen Praxis liegt allerdings klarerweise nicht vor.
Schliesslich bringt der Beschwerdeführer vor, die Zierrasenfläche südlich der Liegenschaft sei vor-
nehmlich aus dem Grund erstellt worden, da sich die ursprüngliche Gartenanlage auf der Nordseite
der Liegenschaft nicht mehr zur Gartenbepflanzung eigne. Seit deren Erstellung seien die Bäume
des angrenzenden Waldes stark gewachsen und infolge der damit einhergehenden Beschattung sei
der südliche Teil der Liegenschaft viel eher für einen Garten geeignet. Der ursprüngliche Garten auf
der Nordseite der Liegenschaft sei denn auch bereits vollständig zurückgebaut worden (Beschwerde,
S. 9 f., act. 118 f.). Sofern der Beschwerdeführer mit diesen Ausführungen einen Anspruch auf Besit-
zesstand im Sinne von Art. 24c Abs. 1 RPG geltend macht, kann ihm nicht gefolgt werden. Eine
Standortverschiebung einer abgebrochenen Baute oder Anlage kommt gemäss Art. 42 Abs. 4 RPV
nur dann infrage, wenn diese objektiv geboten ist. Subjektive Zweckmässigkeitsüberlegungen, wie
sie vorliegend geltend gemacht werden, stellen keine objektiven Gründe im Sinne dieser Bestim-
mung dar (RUDOLF MUGGLI, in: HEINZ AEMISEGGER/PIERRE MOOR/ALEXANDER RUCH/PIERRE TSCHAN-
NEN, a.a.O., Rz. 41 zu Art. 24c RPG).
3.4
In Bezug auf die unbewilligt errichtete Mauer macht der Beschwerdeführer geltend, dass sich diese
gut in die Umgebung integriere. Durch die Ausführung der Mauer mit Natursteinen käme ihr eine
ökologische Funktion zu, die vielen Insekten und Reptilien Schutz biete. Sie könnte somit auch als
ökologische Ausgleichsmassnahme anerkannt werden. Zusätzlich käme der Mauer auch eine Stütz-
funktion zu (Beschwerde, S. 8, act. 119).
Wie die Vorinstanz zutreffend ausführt, sind Bauten und Anlagen in der Landwirtschaftszone auf ein
notwendiges Minimum zu reduzieren, um die Landschaft zu schonen (vgl. ALEXANDER RUCH/RUDOLF
MUGGLI, in: HEINZ AEMISEGGER/PIERRE MOOR/ALEXANDER RUCH/PIERRE TSCHANNEN, a.a.O., Rz. 13 zu
Art. 16 RPG). Im vorliegenden Fall ist keine Notwendigkeit für die Errichtung einer Mauer erkennbar.
Was die ökologische Funktion der Mauer betrifft, so können entsprechende Lebensräume für Insek-
ten und Reptilien auch mit einfacheren, landschaftsschonenderen Massnahmen wie kleinen, flachen
Steinhaufen erzielt werden. In Bezug auf die Stützfunktion der Mauer muss festgestellt werden, dass
eine solche offenbar erst nach der erstellten Umgebungsgestaltung und Terrainveränderung notwen-
dig wurde. In den aktenkundigen Fotoaufnahmen des Terrains vor der Neugestaltung der Umgebung
ist denn auch keine Stützmauer ersichtlich (Beschwerde, S. 7, act. 120). Es ist somit davon auszuge-
hen, dass nach der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands keine Stützmauer zur Sicherung
des Terrains mehr notwendig sein wird. Schliesslich ist die Mauer auch unter dem Aspekt der Wah-
rung der Identität gemäss Art. 24c Abs. 2 RPG in Verbindung mit Art. 42 Abs. 1 RPV nicht bewilli-
gungsfähig. Wie oben bereits ausgeführt, wurde das Veränderungspotenzial der streitbetroffenen
Liegenschaft, das noch als massvolle Erweiterung qualifiziert werden kann und das Identitätserfor-
4 von 9

dernis an einer Baute beziehungsweise Anlagen erfüllt, in der Vergangenheit bereits vollständig aus-
geschöpft (vgl. E. 3.3). Zusätzliche raumrelevante Änderungen in der Umgebungsgestaltung, wie die
Erstellung einer Natursteinmauer, sind somit auch vor diesem Hintergrund abzulehnen.
3.5
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass sowohl bezüglich der Rasenfläche mit Terrainveränderung
als auch bezüglich der Mauer die Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung gestützt auf
Art. 24c RPG nicht gegeben sind.
4. Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands
4.1
Da die vorliegend umstrittenen Bauten (Terrainveränderung mit Rasenfläche sowie Mauer) nicht be-
willigt sind und auch nachträglich nicht bewilligt werden können, stellt sich die Frage nach den Kon-
sequenzen. Die Vorinstanz hat den Rückbau der Bauten angeordnet. Der Beschwerdeführer macht
jedoch geltend, der verfügte Rückbau sei nicht verhältnismässig, da einerseits die raumplanerischen
Ziele auch mit milderen Massnahmen erreicht werden könnten und andererseits die öffentlichen Inte-
ressen an einer Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands die öffentlichen und privaten Inte-
ressen an der Beibehaltung der bestehenden Umgebungsgestaltung nicht überwiegen würden (Be-
schwerde, S. 13, act. 114).
4.2
Wird durch die Errichtung von Bauten ohne Baubewilligung ein unrechtmässiger Zustand geschaffen,
so kann die Herstellung des rechtmässigen Zustands, insbesondere die Beseitigung oder Änderung
der rechtswidrigen Bauten angeordnet werden (§ 159 Abs. 1 BauG). Hinsichtlich der Wiederherstel-
lung des rechtmässigen Zustands sind die einschlägigen verfassungs- und verwaltungsrechtlichen
Prinzipien des Bundesrechts zu beachten. Zu ihnen gehören die Grundsätze der Verhältnismässig-
keit und des Schutzes des guten Glaubens. Die Beseitigung einer rechtswidrigen Baute ist nur dann
mit dem Verhältnismässigkeitsprinzip vereinbar, wenn die folgenden Voraussetzungen kumulativ er-
füllt sind: Die staatliche Massnahme muss geeignet sein, um den im öffentlichen Interesse verfolgten
Zweck herbeizuführen, sie muss im Hinblick auf den angestrebten Zweck erforderlich sein und es
muss ein vernünftiges Verhältnis zwischen dem angestrebten Ziel und dem Eingriff bestehen, den
sie für den betroffen Privaten bewirkt (vgl. ULRICH HÄFELIN/WALTER HALLER/HELEN KELLER, Schweize-
risches Bundesstaatsrecht, 10. Aufl. Zürich/Basel/Genf 2020, Rz. 320 ff.). So kann die Wiederher-
stellung gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung unterbleiben, wenn die Abweichung vom Er-
laubten nur unbedeutend ist oder die Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse liegt, ebenso,
wenn der rechtswidrig Handelnde in gutem Glauben angenommen hat, er dürfe solches tun.
Schliesslich dürfen der Beibehaltung des ungesetzlichen Zustands keine gewichtigen öffentlichen In-
teressen entgegenstehen (vgl. BGE 132 II 21 E. 6; BGE 111 Ib 213 E. 6; AGVE 2001 S. 279 f.). Auf
den Grundsatz der Verhältnismässigkeit kann sich auch eine Bauherrschaft berufen, die nicht gut-
gläubig gehandelt hat. Sie muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwä-
gungen, nämlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung, dem Interesse an der
Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht beimessen und die der Bauherr-
schaft allenfalls erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse berücksichtigen.
4.3
Im vorliegenden Fall erstellte der Beschwerdeführer die strittige Umgebungsgestaltung eigenmächtig
entgegen den bewilligten Plänen beim Umbau des Wohnhauses. Dass Bauten und Anlagen in der
Landwirtschaftszone einer behördlichen Bewilligung bedürfen, musste ihm nur schon aufgrund des
bereits durchgeführten Baubewilligungsverfahrens bewusst gewesen sein. Ungeachtet dessen hat
sich der Beschwerdeführer für die vorliegend strittige Umgebungsgestaltung weder an die bewilligten
5 von 9

Pläne gehalten noch hat er selbst ordnungsgemäss ein Baubewilligungsverfahren eingeleitet. Der
Beschwerdeführer kann daher nicht als gutgläubig angesehen werden.
4.4
Mit dem angeordneten Rückbau wird in erster Linie die Durchsetzung des Trennungsprinzips von
Bau- und Nichtbaugebiet verfolgt. Diese Durchsetzung kann grundsätzlich nur durch einen Rückbau
der rechtswidrig erstellten und nachträglich nicht bewilligungsfähigen Bauten und Anlagen erreicht
werden. Durch den angeordneten Rückbau soll ferner die Gleichbehandlung zwischen dem Be-
schwerdeführer und anderen Bauherren sichergestellt werden, die ordnungsgemäss vor Baubeginn
ein Baugesuch eingereicht haben. Hierzu ist insbesondere auch zu beachten, dass die präjudiziellen
Wirkungen der Duldung eines rechtswidrigen Zustands nicht zu unterschätzen sind. Würde auf den
Rückbau verzichtet, würden den Behörden die Argumente fehlen, um einen solchen in anderen Fäl-
len anzuordnen. Der Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands kommt massge-
bendes Gewicht für den ordnungsgemässen Vollzug des Raumplanungsrechts zu (BGE 136 II 359
E. 6; Urteil des Bundesgerichts 1C_397/2007 vom 27. Mai 2008 E. 3.4). Werden illegal errichtete,
dem Raumplanungsrecht widersprechende Bauten nicht beseitigt, sondern auf unabsehbare Zeit ge-
duldet, so wird der Grundsatz der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet infrage gestellt und rechts-
widriges Verhalten belohnt. Formell rechtswidrige Bauten, die auch nachträglich nicht bewilligt wer-
den können, müssen daher grundsätzlich beseitigt werden (vgl. Urteil des Bundesgerichts
1C_556/2009 vom 23. April 2010 E. 6).
Demgegenüber beruft sich der Beschwerdeführer zunächst auf das öffentliche Interesse an einer
ökologischen Ausgleichsfläche, wie sie durch die vorliegend zu beurteilende Umgebungsgestaltung
erstellt worden sei. Dieses Interesse überwiege das Interesse an der Wiederherstellung einer mono-
kulturähnlichen Schafsweide (Beschwerde, S. 13, act. 114). Der Beschwerdeführer verkennt hierbei,
dass der angeordnete Rückbau in erster Linie die Wiederherstellung des natürlichen Terrains be-
zweckt. Dass auf der betreffenden Fläche erneut eine Schafsweide erstellt wird, ist nicht zwingend
vorgegeben. Eine naturnahe, ökologisch wertvolle Bepflanzung (beispielsweise mit einer artenrei-
chen Blumenwiese) wäre denn auch ohne Weiteres in der Landwirtschaftszone zugelassen. Inwie-
fern eine solche Gestaltung auf eine markante, grossflächige Terrassierung des Terrains angewie-
sen sein sollte, ist in keiner Weise ersichtlich. Soweit sich der Beschwerdeführer auf seine privaten
finanziellen Interessen beruft, welche ebenfalls gegen den angeordneten Rückbau sprechen würden
(Beschwerde, S. 13, act. 114), ist einzuwenden, dass wer eigenmächtig baut, das Risiko finanzieller
und anderer Nachteile bei einer erzwungenen Wiederherstellung des früheren Zustands in Kauf neh-
men muss (vgl. BGE 132 II 21 E. 6.4; 123 II 248 E. 4a; 111 Ib 213 E. 6b; AGVE 1987 S. 233).
Insgesamt überwiegen somit die öffentlichen Interessen an der Wiederherstellung des rechtmässi-
gen Zustands die vom Beschwerdeführer geltend gemachten öffentlichen und privaten Interessen
deutlich. Das Trennungsprinzip von Bau- und Nichtbaugebiet ist ein zentraler Grundpfeiler des
Raumplanungsrechts, an dessen Durchsetzung ein sehr grosses öffentliches Interesse besteht.
Demgegenüber sind die vom Beschwerdeführer geltend gemachten öffentlichen Interessen an einer
ökologisch wertvollen Ausgleichsfläche lediglich untergeordneter Natur. Gleich verhält es sich mit
den vorgebrachten finanziellen Interessen des Beschwerdeführers, welchen gemäss der erwähnten
ständigen bundesgerichtlichen Rechtsprechung (vgl. BGE 132 II 21 E. 6.4; 123 II 248 E. 4a; 111 Ib
213 E. 6b) in Fällen wie dem vorliegenden kein grosses Gewicht beigemessen werden können.
Der Beschwerdeführer macht sodann geltend, dass auch mildere Massnahmen, wie beispielsweise
Auflagen zur Erstellung einer Biodiversitätsförderfläche durch die Ansaat von Gehölzen oder Bäu-
men, zur Erreichung der öffentlichen Interessen genügen würden. Die Art der Nutzung ist jedoch für
die Bewilligungsfähigkeit der Terrainveränderung unerheblich. Selbst wenn auf der betreffenden Flä-
che eine ökologisch wertvolle Anlage mit Bäumen, Steinhaufen und dergleichen errichtet werden
würde, könnte die Terrainveränderung aus den oben genannten Gründen dennoch nicht bewilligt
werden.
6 von 9

Der Beschwerdeführer macht schliesslich geltend, die angesetzte Frist zum Rückbau innert drei Mo-
naten ab Rechtskraft sei zu kurz angesetzt und erweise sich ebenfalls als unverhältnismässig. Es sei
Rücksicht auf die natürlichen Pflanzenwachstumsphasen zu nehmen und der Rückbau so anzuord-
nen, dass das Terrain in den Frühlings- oder Sommermonaten neu angesät werden könne. Hierzu ist
festzuhalten, dass in Ziffer II./3. des angefochtenen (Teil-)Entscheids der Abteilung für Baubewilli-
gungen BVU die Arbeiten mit dem Boden nur möglich sind, wenn dieser genügend abgetrocknet ist,
das heisst in der Regel in der Vegetationszeit. Den Bedenken des Beschwerdeführers wurde damit
genügend Rechnung getragen. Die verfügte Frist zum Rückbau innert drei Monaten nach Rechtskraft
des Entscheids unter Berücksichtigung der Trockenheit des Bodens entspricht der ständigen Praxis
der Abteilung für Baubewilligungen BVU, die zu keiner Beanstandung Anlass gibt. Gründe, weshalb
diese Frist im vorliegenden Fall nicht ausreichen sollte, werden vom Beschwerdeführer nicht vorge-
bracht und sind auch nicht ersichtlich.
4.5
Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass bei einer Gesamtbetrachtung das öffentliche In-
teresse an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands das geltend gemachte öffentliche In-
teresse an einer Biodiversitätsförderfläche sowie die privaten Interessen des Beschwerdeführers klar
überwiegt. Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ist des Weiteren geeignet, die
soeben erläuterten, im öffentlichen Interesse liegenden Ziele zu erreichen. Es sind sodann auch
keine milderen Massnahmen zur Erreichung dieser Ziele ersichtlich. Der von der Vorinstanz verfügte
Rückbau der Mauer sowie der Terrainveränderung erweist sich als verhältnismässig.
5. Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht
Der Beschwerdeführer macht ferner geltend, dass eine Ausnahmebewilligung der streitbetroffenen
Mauer und Terrainveränderung auch aufgrund eines Vergleichsfalls in der Gemeinde U._____ erteilt
werden müsse (Beschwerde, S. 14, act. 113). Er macht somit sinngemäss einen Anspruch auf
Gleichbehandlung im Unrecht geltend (vgl. Art. 8 Abs. 1 Bundesverfassung der Schweizerischen
Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 [BV]). Dieser setzt voraus, dass die zu beurteilenden Fälle in
den tatbestandserheblichen Sachverhaltselementen übereinstimmen, dieselbe Behörde in ständiger
Praxis vom Gesetz abweicht und zudem zu erkennen gibt, auch inskünftig nicht gesetzeskonform
entscheiden zu wollen. Dabei begründen wenige vereinzelte Fälle noch keine Praxis. Schliesslich
dürfen keine überwiegenden Gesetzmässigkeitsinteressen oder Interessen Dritter bestehen (BGE
139 II 49 E. 7.1; Urteile des Bundesgerichts 1C_554/2018 vom 5. August 2009 E. 3.1 und
1C_42/2018 vom 8. August 2018 E. 6.3; Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2021.42 vom
15. Dezember 2021 S. 16).
Der vom Beschwerdeführer eingebrachte Vergleichsfall unterscheidet sich vom hier zu beurteilenden
Fall in wesentlichen Punkten. Die terrassierte Gartenanlage des Vergleichsfalls diente einerseits ne-
ben ihrer ästhetischen Funktion auch der Stabilisierung des Hangs. Andererseits befand sich auf
dem gesamten Grundstück keine bereits bestehende Gartenfläche. Die Bewilligung wurde unter der
Berücksichtigung des Rückbaus von vier Schöpfen in der weiteren Umgebung erteilt. Demgegenüber
dient die eigenmächtig durch den Beschwerdeführer vorgenommene Terrainveränderung insbeson-
dere seinen eigenen privaten Interessen. Im Gegensatz zum Vergleichsgrundstück befand sich auf
der Nordseite des streitbetroffenen Grundstücks denn auch bereits eine Gartenfläche. Ein Ausgleich
zwischen den neu erstellten Elementen der Umgebungsgestaltung und allfälligen Rückbauten von
bestehenden Bauten und Anlagen ist im vorliegenden Fall ebenfalls nicht erkennbar. Schliesslich ist
auch zu beachten, dass die betreffende Bewilligung bereits mehr als zehn Jahre zurückliegt und
diese auch damals einen Grenzfall darstellte, welcher "als gerade noch zustimmungsfähig" erachtet
wurde. Die Abteilung für Baubewilligung BVU führt überzeugend aus, dass der damalige Entscheid
der heutigen Praxis nicht mehr entsprechen würde (Duplik Abteilung für Baubewilligungen BVU, S. 2,
act. 153). Zudem kann aus einem einzigen Fall von vornherein kein Anspruch auf Gleichbehandlung
7 von 9

im Unrecht abgeleitet werden, da auf Grundlage eines Falls keine konstante rechtswidrige Praxis ab-
geleitet werden kann.
6. Antizipierte Beweiswürdigung
Der Beschwerdeführer beantragt die Durchführung eines Augenscheins sowie die Abnahme einer
Parteibefragung (Beschwerde, S. 12, act. 115).
Der Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 1 BV) wird durch den Verzicht auf die Abnahme
eines Beweismittels nicht verletzt, wenn sich die rechtsanwendende Behörde eine Überzeugung be-
reits auf Grundlage der abgenommenen Beweise und der Akten bilden und ohne Willkür in vorweg-
genommener Beweiswürdigung annehmen kann, die Überzeugung werde durch weitere Beweiserhe-
bungen nicht geändert (BGE 136 I 229 E. 5.3). Im Projektänderungsplan und auf den aktenkundigen
Fotos sind die strittige Baute und die Terrainveränderung sowie ihre Auswirkungen auf das Land-
schaftsbild rechtsgenüglich dokumentiert. Des Weiteren fand seitens des Gemeinderats und der Ab-
teilung für Baubewilligungen BVU bereits eine Begehung der Parzelle des Beschwerdeführers statt.
Der Beschwerdeführer hatte zudem ausreichend Gelegenheit, sich im vorliegenden Verfahren zu
äussern. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern ein Augenschein oder eine Parteibefragung zu zusätzli-
chen Erkenntnisgewinnen führen könnte. Aufgrund der dargelegten klaren Beweislage kann dem-
nach im Sinne einer antizipierten (vorweggenommenen) Beweiswürdigung auf die beantragte Durch-
führung einer Augenscheinsverhandlung sowie einer Parteibefragung verzichtet werden.
7. Fehlende öffentliche Auflage und Publikation des Baugesuchs
Mit Entscheid vom 18. September 2023 wies der Gemeinderat das Baugesuch des Beschwerdefüh-
rers ab, ohne dass zu diesem Zeitpunkt eine öffentliche Auflage oder Publikation vorgenommen
wurde (vgl. act. 108). Baugesuche, die eine Baute oder Anlage ausserhalb der Bauzone betreffen,
sind jedoch immer öffentlich aufzulegen und zu publizieren (§ 60 Abs. 2 BauG), es sei denn, der Ge-
meinderat sei der Auffassung, dass das Bauvorhaben von vornherein nicht bewilligt werden könne
(vgl. § 54 Abs. 4 Satz 1 BauV). Verzichtet die Gemeinde aufgrund § 54 Abs. 4 Satz 1 BauV auf die
Publikation des Baugesuchs, ist der Abweisungsentscheid allerdings mit einem entsprechenden Hin-
weis zu versehen, wonach die Bauherrschaft innert 30 Tagen seit Zustellung des Entscheids das or-
dentliche Verfahren verlangen kann (vgl. § 54 Abs. 4 Satz 2 BauV). Dieser Hinweis ist im Entscheid
des Gemeinderats unterblieben. Da das Baugesuch auch beschwerdeweise abgewiesen wird, fällt
dieser formell-rechtliche Fehler des Gemeinderats zwar nicht ins Gewicht, der Gemeinderat wird je-
doch eingeladen, seine Abweisungsentscheide bei Baugesuchen ausserhalb der Bauzone, die er ge-
stützt auf § 54 Abs. 4 Satz 1 BauV nicht publizieren will, künftig mit einem entsprechenden Hinweis
auf § 54 Abs. 4 Satz 2 BauV zu versehen. Zu verzichten ist bei einem solchen Abweisungsentscheid
hingegen auf den Hinweis, dass beim Regierungsrat Beschwerde geführt werden kann. Verlangt die
Bauherrschaft in der Folge das ordentliche Verfahren, hat der Gemeinderat das Gesuch nachträglich
zu profilieren sowie zu publizieren und entscheidet neu (§ 54 Abs. 4 Satz 2 BauV). Erst dieser Ent-
scheid ist mit der ordentlichen Rechtsmittelbelehrung zu versehen.
8. Fazit und Kosten
Nach den vorgehenden Erwägungen und unter Berücksichtigung der Akten kommt der Regierungs-
rat in Übereinstimmung mit den Beurteilungen der Abteilung für Baubewilligungen BVU sowie der
Abteilung Umwelt BVU zusammenfassend zum Schluss, dass die Mauer sowie die Terrainverände-
rung mit Rasenfläche nicht bewilligungsfähig sind. Die von der Vorinstanz verfügte Wiederherstellung
des rechtmässigen Zustands innert drei Monaten nach Rechtskraft des Entscheids, sofern der Boden
in diesem Zeitraum genügend abgetrocknet ist, erweist sich als verhältnis- und rechtmässig. Somit
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ist die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen. Bei diesem Verfahrensausgang hat der Beschwerde-
führer die Kosten des regierungsrätlichen Beschwerdeverfahrens zu tragen (§ 29 Abs. 1 in Verbin-
dung mit § 31 Abs. 2 VRPG). Angesichts seines vollständigen Unterliegens entfällt die Entrichtung
einer Parteientschädigung (§ 32 Abs. 2 VRPG).
Beschluss
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Kosten des Verfahrens vor dem Regierungsrat, bestehend aus einer Staatsgebühr von
Fr. 2'000.– sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen von Fr. 313.10, insgesamt Fr. 2'313.10, wer-
den dem Beschwerdeführer A._____ auferlegt. Abzüglich des bereits geleisteten Kostenvorschusses
von Fr. 2'000.– hat der Beschwerdeführer noch Fr. 313.10 zu bezahlen.
3.
Es wird keine Parteientschädigung ausgerichtet.
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