ag_regierungsrat · RRB Nr. 2025-000214 · 2024-01-22 · de
Regierungsrat — RRB Nr. 2025-000214


REGIERUNGSRAT
REGIERUNGSRATSBESCHLUSS NR. 2025-000214
A._____ und B._____, Q._____; Beschwerde vom 22. Januar 2024 gegen den Entscheid des
Departements Bau, Verkehr und Umwelt (Abteilung für Baubewilligungen)/Gemeinderats
Q._____ vom 12. Juli 2023/14. Dezember 2023 betreffend Baugesuch der C._____ GmbH für
Abbruch diverser Gebäude sowie Neubau MFH mit Unterniveaugarage als Arealüberbauung
auf Parzelle aaa, innerhalb der Bauzone, an der Kxy und am Dorfbach; Gutheissung (Aufhe-
bung des kommunalen Entscheids)
Sitzung vom 5. März 2025 Versand: 11. März 2025
Sachverhalt
(…)
Erwägungen
1. Institutioneller Ausstand
Wird der Entscheid eines Departements beim Regierungsrat angefochten, hat das dem Departement
vorstehende Regierungsratsmitglied beratende Stimme (sogenannter institutioneller Ausstand; § 16
Abs. 2 Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege [Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRPG] vom 4. De-
zember 2007). Demzufolge hat der Vorsteher des BVU vorliegend lediglich beratende Stimme bezie-
hungsweise befindet sich im institutionellen Ausstand.
2. Bauvorhaben
Die Bauherrschaft plant, auf Parzelle aaa ein Mehrfamilienhaus als Arealüberbauung zu erstellen.
Die Bauparzelle befindet sich gemäss aktueller Bau- und Nutzungsordnung (BNO) der Gemeinde
Q._____ (beschlossen von der Gemeindeversammlung am […] und genehmigt durch den Regie-
rungsrat am […]) grösstenteils in der Wohn- und Gewerbezone WG3 (gemäss Gemeinderat
2'250,33 m2); der südlichste Teil der Parzelle (gemäss Gemeinderat 205,12 m2) befindet sich in der
Wohnzone W2. Geplant ist eine reine Wohnnutzung mit 13 Wohneinheiten womit die Bestimmungen
der Wohnzone W3 gelten (vgl. § 6 Abs. 2 BNO). Das Gebäude soll durch einen "Knick in der Mitte" in
einen nördlichen und einen südlichen Teil gegliedert werden. Das projektierte Gebäude besteht im
nördlichen Teil aus einem Untergeschoss, einem Erdgeschoss, zwei Obergeschossen und einem At-
tikageschoss. Im südlichen Teil sind zwei Untergeschosse, ein Erdgeschoss, zwei Obergeschosse
und ein Attikageschoss projektiert (vgl. angefochtenen Entscheid, S. 6, act. 38). Die Parkierung soll
in einer Tiefgarage erfolgen, welche über die bereits bestehende Tiefgarage der Nachbarliegenschaft
auf den Parzellen ccc und bbb erschlossen werden soll.

3. Anwendbares Recht
Gemäss § 64 Abs. 1 der Bauverordnung (BauV) vom 25. Mai 2011 passen die Gemeinden ihre allge-
meinen Nutzungspläne bis spätestens zehn Jahre nach Inkraftsetzung dieser Verordnung an die
neuen Baubegriffe und Messweisen der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der
Baubegriffe (IVHB) vom 22. September 2005 an. Solange eine Anpassung nicht erfolgt ist, gelten an-
stelle der Bestimmungen im Titel 3 (Baubegriffe und Messweisen) die Bestimmungen der Allgemei-
nen Verordnung zum Baugesetz (ABauV) vom 23. Februar 1994. Die Gemeinde Q._____ hat ihre
allgemeine Nutzungsplanung noch nicht an die IVHB angepasst, weshalb die Bestimmungen der
ABauV zur Anwendung kommen. Daran ändert auch nichts, dass die 10-Jahresfrist zur Anpassung
der Nutzungspläne bereits abgelaufen ist. Bei der 10-Jahresfrist gemäss § 64 Abs. 1 BauV handelt
es sich lediglich um eine Ordnungsfrist, deren Verstreichen allenfalls eine Ersatzvornahme nach
§ 14 BauG auslösen könnte. Solange eine solche aber – wie im vorliegenden Fall – nicht ergriffen
wird, sind, selbst wenn die 10-Jahresfrist abgelaufen ist, weiterhin die Vorschriften der ABauV an-
wendbar (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_607/2019 vom 26. August 2020 E. 3.2; RRB Nr. 2023-
000313 vom 27. März 2023 E. 3.2.2).
4. Rechtliches Gehör
4.1
Die Beschwerdeführenden machen geltend, der Gemeinderat habe ihren Anspruch auf rechtliches
Gehör verletzt, indem dieser ihre Stellungnahme vom 13. Dezember 2023 nicht berücksichtigt habe.
So sei die vom Gemeinderat gesetzte Frist zur Stellungnahme am 13. Dezember 2023 abgelaufen.
Die Stellungnahme sei tags darauf, das heisst am 14. Dezember 2023, beim Gemeinderat eingegan-
gen. Die Sitzung des Gemeinderats, anlässlich welcher über das Baugesuch entschieden wurde,
habe jedoch ebenfalls am 14. Dezember 2023 – vermutlich abends – stattgefunden. Der Entscheid
habe daher offensichtlich bereits im Entwurf vorgelegen, obwohl noch gleichentags mit dem Eingang
einer Stellungnahme der Beschwerdeführenden habe gerechnet werden müssen. Diese sei dann
auch nicht berücksichtigt worden, sondern es sei lediglich ergänzt worden, dass durch die Bauherr-
schaft ein kohärenter Plansatz einzureichen sei (vgl. Beschwerde, S. 5 f., act. 68 f.; Replik, S. 4,
act. 146).
4.2
Gemäss Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV) vom
18. April 1999 sowie § 22 Abs. 1 der Verfassung des Kantons Aargau (Kantonsverfassung, KV) vom
25. Juni 1980 haben die Parteien Anspruch auf rechtliches Gehör. Das rechtliche Gehör dient einer-
seits der Sachaufklärung, andererseits stellt es ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht beim
Erlass eines Entscheids dar, welcher in die Rechtsstellung einer Person eingreift. Dazu gehört insbe-
sondere deren Recht, sich vor Erlass des in ihre Rechtsstellung eingreifenden Entscheids zur Sache
zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten zu nehmen, mit erheblichen Be-
weisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung wesentlicher Beweise entweder mitzuwirken
oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern, wenn dieses geeignet ist, den Entscheid zu
beeinflussen (BGE 135 I 187 E. 2.2; REGINA KIENER/BERNHARD RÜTSCHE/MATHIAS KUHN, Öffentliches
Verfahrensrecht, 2. Auflage, Zürich/St. Gallen 2015, N 229).
4.3
Der Gemeinderat bestätigt, dass bereits der Entwurf des Entscheids vorgelegen habe, als die Stel-
lungnahme der Beschwerdeführenden eingegangen sei. Die Stellungnahme der Beschwerdeführen-
den sei jedoch anlässlich der Gemeinderatssitzung vom 14. Dezember 2023 geprüft worden. Da
2 von 10

keine inhaltliche Kritik an den Plänen geübt worden sei, habe der Gemeinderat jedoch keine Veran-
lassung gehabt, vom in diesem Zeitpunkt bereits vorliegenden Entscheidentwurf abzuweichen (vgl.
Beschwerdeantwort Gemeinderat, S. 6 f., act. 120 f.).
Der Anspruch auf rechtliches Gehör vermittelt einen Anspruch darauf, dass die Entscheidbehörden
die eingereichten Stellungnahmen zur Kenntnis nehmen und sich mit den darin enthaltenen, ent-
scheidrelevanten Vorbringen auseinandersetzen. Dass bereits ein Entscheidentwurf vorliegt, ist
nichts Aussergewöhnliches. Ebenso ist nicht zu beanstanden, dass der Gemeinderat sich bereits vor
Eingang der Stellungnahme der Beschwerdeführenden eine vorläufige Meinung über das Baugesuch
und die hierzu ergangene Einwendung gebildet hat. Entscheidend ist einzig, dass die Behörde von
den jeweiligen Stellungnahmen tatsächlich Kenntnis nimmt und die darin enthaltenen Ausführungen
– soweit sie denn entscheidrelevant sind – bei seiner Entscheidfindung mitberücksichtigt. Dies ist
vorliegend erfolgt. Die Beschwerdeführenden machten in ihrer Stellungnahme vom 13. Dezember
2023 im Wesentlichen geltend, es liege kein kongruenter Plansatz vor (vgl. Eingabe der Beschwer-
deführenden vom 13. Dezember 2023 in den kommunalen Vorakten). Diesem Vorbringen begegnete
der Gemeinderat mit der Auflage, die Bauherrschaft habe vor Baubeginn angepasste Planunterlagen
einzureichen. Das Vorgehen des Gemeinderats ist daher nicht zu beanstanden, da dieser die Stel-
lungnahme der Beschwerdeführenden vom 13. Dezember 2023 offenkundig nicht nur zur Kenntnis
genommen, sondern diese bei seiner Entscheidfindung mitberücksichtigt hat. Das Vorbringen der
Beschwerdeführenden wurde somit gehört und eine Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Ge-
hör ist nicht ersichtlich.
5. Gewässerraum
5.1
Die Beschwerdeführenden machen geltend, da in der Gemeinde Q._____ der Gewässerraum in der
Nutzungsplanung noch nicht umgesetzt sei, gelte der Gewässerabstand von 8 m plus die Gerinne-
sohlebreite. Die Voraussetzungen zur Erteilung einer Bewilligung gemäss Art. 41c Abs. 1 Bst. abis der
Gewässerschutzverordnung (GSchV) vom 28. Oktober 1998 seien nicht erfüllt. Der Gewässerraum
sei nicht langfristig eingeengt, es würden Aufwertungsmöglichkeiten bestehen und eine sinnvolle
Nutzung des Baugrundstücks könne auch ohne Inanspruchnahme des Gewässerraums erfolgen. Es
würde weder sachlich noch objektiv ein Bedürfnis an der Beanspruchung des Gewässerraums beste-
hen. Eine Baulücke bestehe nicht, da das Baugrundstück überbaut sei und erst nach Rückbau der
bestehenden Gebäude eine unüberbaute Parzelle vorliegen würde. Eine teilweise Überbauung liege
ebenfalls nicht vor. Der künftige Gewässerraum habe indes nur eine negative, nicht jedoch eine posi-
tive Vorwirkung; eine Ausnahmebewilligung könne folglich nicht deshalb erteilt werden, weil der ge-
schätzte künftige Gewässerraum weniger breit ausfallen würde. Mit der Übergangsbestimmung von
Art. 41c Abs. 1 GSchV werde eine Planungszone festgelegt, welche gelte, bis neue Vorschriften
diese ablösten (vgl. Beschwerde, S. 23 ff, act. 50 ff., Replik, S. 15 ff., act. 135 ff.).
5.2
Es ist unbestritten, dass der Gewässerraum in Q._____ noch nicht gemäss Art. 36a des Bundesge-
setzes über den Schutz der Gewässer (Gewässerschutzgesetz, GSchG) vom 24. Januar 1991 um-
gesetzt worden ist. Massgeblich sind daher weiterhin die Übergangsbestimmungen der Gewässer-
schutzverordnung zur Änderung vom 4. Mai 2011. Gemäss diesen ist entlang von Fliessgewässern
mit einer Gerinnesohle bis 12 m Breite beidseitig ein Gewässerabstand von 8 m plus die Breite der
bestehenden Gerinnesohle einzuhalten. Da die Gerinnesohlebreite des Dorfbachs 2 m beträgt, ha-
ben Bauten und Anlagen nach den massgeblichen Übergangsbestimmungen demnach gegenüber
diesem einen beidseitigen Abstand von je 10 m einzuhalten. Dies ist zwischen den Parteien unbe-
stritten. Wie den Plänen zu entnehmen ist, wird dieser Gewässerabstand durch die nordwestliche
3 von 10

Ecke des geplanten Gebäudes um 2,75 m unterschritten. Auch dies ist zwischen den Parteien nicht
umstritten.
Gemäss Art. 41c Abs. 1 Bst. abis GSchV können zonenkonforme Anlagen ausserhalb von dicht über-
bauten Gebieten auf einzelnen unüberbauten Parzellen innerhalb einer Reihe von mehreren über-
bauten Parzellen im Gewässerraum bewilligt werden, wenn keine überwiegenden Interessen entge-
genstehen. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist eine Anwendung dieser Bestimmung
auch bei teilweise überbauten Grundstücken möglich (vgl. Bundesgerichtsurteil 1C_217/2018 vom
11. April 2019 E. 3.6). Sinn und Zweck der Ausnahmeregelung ist es, eine Siedlungsentwicklung
nach innen und eine aus Sicht der Raumplanung erwünschte städtebauliche Verdichtung zu ermögli-
chen (vgl. Erläuternder Bericht des BAFU vom 20. April 2011, Parlamentarische Initiative Schutz und
Nutzung der Gewässer [07.492]; Änderung der Gewässerschutz-, Wasserbau-, Energie- und Fische-
reiverordnung, S. 15).
In Bezug auf den Gewässerraum unterscheidet sich das nun zu beurteilende Projekt nicht von dem
Projekt, das dem Regierungsratsbeschluss (RRB) Nr. 2022-001535 vom 30. November 2022 zu-
grunde lag. Gleich wie das nun projektierte Mehrfamilienhaus unterschritt auch das damals projek-
tierte Mehrfamilienhaus den übergangsrechtlich einzuhaltenden beidseitigen Gewässerabstand von
10 m in der nordwestlichen Ecke um 2,75 m. Im RRB Nr. 2022-001535 vom 30. November 2022 kam
der Regierungsrat nach einlässlicher Prüfung zum Ergebnis, dass die Vorinstanz für die im Gewäs-
serraum liegende Baute zu Recht eine Ausnahmebewilligung erteilt hat. Den Beschwerdeführenden
ist jedoch beizupflichten, dass den dortigen Erwägungen keine materielle Rechtskraft zukommt. Wie
die nachfolgenden Ausführungen allerdings zeigen werden, erweist sich das Vorbringen der Be-
schwerdeführenden, die Vorinstanz habe für die Unterschreitung des Gewässerabstands zu Unrecht
eine Ausnahmebewilligung erteilt, auch bei neuerlicher Prüfung nach wie vor als unzutreffend.
5.3
Die Beschwerdeführenden bestreiten zunächst, der Baubereich würde innerhalb einer Reihe von be-
reits überbauten Parzellen liegen, welche den Gewässerraum langfristig einengen würden (vgl. Be-
schwerde, S. 25, act. 48). Dieser Behauptung, welche im Übrigen unsubstantiiert bleibt, kann nicht
gefolgt werden. Die Bauparzelle liegt inmitten überbauter Parzellen. Der Dorfbach ist im fraglichen
Bereich offensichtlich stark eingeengt. So befinden sich auf den Parzellen ddd, ggg, hhh, iii und eee
mehrere Gebäude, welche keinerlei Gewässerabstand einhalten; weitere Gebäude auf diesen Par-
zellen halten lediglich einen Gewässerabstand von 0,5 m bis 3,75 m ein und unterschreiten den Ge-
wässerabstand damit beträchtlich. Gebäude Nr. 34 auf Parzelle eee wurde sogar über den Bach hin-
weg gebaut. Die erst zwischen 2015 und 2018 erstellte Überbauung auf Parzelle fff hält ebenfalls
keinen Gewässerabstand von 10 m ein, sondern unterschreitet diesen mit einem Abstand von
3,75 m bis 8,5 m teils deutlich. Ebenfalls unterschreitet das derzeit auf Parzelle aaa bestehende Ge-
bäude Nr. 31 mit einem Gewässerabstand von nur rund 2 m die gesetzlichen Anforderungen deut-
lich. Die Situation des Dorfbachs kann im fraglichen Bereich daher entgegen der Auffassung der Be-
schwerdeführenden ohne Weiteres als eingeengt bezeichnet werden.
Soweit die Beschwerdeführenden überdies geltend machen, es liege keine Baulücke vor, da die
Bauparzelle bereits überbaut sei (vgl. Beschwerde, S. 25, act. 48), ist zunächst darauf hinzuweisen,
dass die Ausnahmebestimmung von Art. 41c Abs. 1 Bst. abis GSchV gemäss bundesgerichtlicher
Rechtsprechung auch bei teilweise überbauten Parzellen Anwendung finden kann (vgl. Urteil des
Bundesgerichts 1C_217/2018 vom 11. April 2019 E.3.6.). Im westlichen Bereich von Parzelle aaa be-
findet sich zwischen der Parzellengrenze und den Gebäuden Nr. 30 und 31 eine freie Fläche von gut
700 m2, was ohne Zweifel der Dimensionierung einer Einzelparzelle entspricht. So entsteht optisch
der Eindruck einer unüberbauten Parzelle zwischen den Gebäuden Nr. 30 und 31. Die Bauparzelle
kann daher ohne Weiteres als nur teilweise überbaut angesehen werden, womit die Ausnahmebe-
stimmung von Art. 41c Abs. 1 Bst. abis GSchV entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden
vorliegend anwendbar ist. Im Übrigen vermag auch deren Vorbringen, die Baulücke entstehe erst
4 von 10

durch den Abbruch der bestehenden Gebäude, nicht zu überzeugen. Die Gebäude, welche abgebro-
chen werden sollen, entsprechen nicht der zonengemäss gewünschten Ausnutzung. Im Rahmen des
verdichteten Bauens gegen Innen ist es als sinnvoll anzusehen, solche bestehenden Gebäude durch
Gebäude zu ersetzen, welche die in der jeweiligen Zone zulässigen Masse besser ausschöpfen. Der
vorgesehene Abbruch erfüllt daher einen gewünschten Zweck und die Gebäude werden mitunter
nicht einzig abgebrochen, um eine Baulücke zu schaffen und so gezielt von der Ausnahmeregelung
zu profitieren.
Vorliegend stehen der Unterschreitung des Gewässerabstands von 10 m zudem keine überwiegen-
den Interessen entgegen. Wie die Abteilung Landschaft und Gewässer BVU überzeugend ausführt,
ist im betroffenen Bereich des Dorfbachs lediglich von einem eingeschränkten Hochwasserschutz
auszugehen, da die Hochwassergefährdung beim künstlich angelegten Dorfbach verglichen mit
einem natürlichen Gewässer weniger hoch ist (vgl. Stellungnahme Abteilung Landschaft und Gewäs-
ser BVU, S. 4, act. 79). Eine Revitalisierung kommt nach überzeugender Ansicht der Abteilung Land-
schaft und Gewässer BVU beim Dorfbach aufgrund der verbauten Situation zudem nur abschnitt-
weise in Betracht, weshalb der Fokus auf einer Aufwertung des Uferbereichs liegen würde und eine
vorsorgliche Freihaltung eines überbreiten beidseitigen Streifens von 10 m unverhältnismässig sei
(vgl. Stellungnahme Abteilung Landschaft und Gewässer, S. 2 f., act. 80 f.). Darüber hinaus wurde
der tatsächlich erforderliche Gewässerraum vorliegend nicht nur für das konkrete Bauprojekt berech-
net, sondern dieser ist bereits im Entwurf der gesamtrevidierten Bau- und Nutzungsordnung der Ge-
meinde Q._____ enthalten. Dieser wurde zweimal durch die zuständigen kantonalen Stellen geprüft,
wobei der vorgesehene Gewässerabstand für den Dorfbach von 7,25 m zu keinem Zeitpunkt infrage
gestellt wurde (vgl. Stellungnahme Abteilung Landschaft und Gewässer BVU, S. 3, act. 79). Es be-
steht mit anderen Worten kein Interesse daran, einen Gewässerabstand von 10 m einzuhalten, da
dieser aufgrund der konkreten Situation überdimensioniert ist. Würde im jetzigen Zeitpunkt die Ein-
haltung eines grösseren Gewässerabstands gefordert, würde faktisch ein zu grosser Gewässerraum
resultieren. Dies würde dem Ziel des verdichteten Bauens zuwiderlaufen. In diesem Umstand kön-
nen die vom Bundesgericht geforderten objektiven und sachlichen Bedürfnisse gesehen werden,
welche eine Unterschreitung des Gewässerabstands rechtfertigen (vgl. BGE 139 II 470 E. 4.5). Ob
eine angemessene Überbauung der Parzelle ohne Eingriff in den Gewässerraum möglich wäre, kann
daher offenbleiben. Dieses Erfordernis ergibt sich aus dem Grundsatz, dass der Gewässerraum
möglichst wenig in Anspruch genommen werden soll. Vorliegend ist der tatsächlich erforderliche Ge-
wässerraum bereits bekannt, jedoch kommunal noch nicht verbindlich umgesetzt, woraus sich die
Situation ergibt, dass zwar in den nach den subsidiären Bestimmungen anzuwendenden Gewässer-
raum eingegriffen wird, nicht jedoch in den bereits berechneten, tatsächlich erforderlichen Gewässer-
abstand. Die Ausnahmebewilligung kann somit erteilt werden.
5.4
Zusammenfassend kann demnach festgehalten werden, dass die Vorinstanz für die Unterschreitung
des übergangsrechtlichen Gewässerabstands zurecht eine Ausnahmebewilligung gemäss Art. 41c
Abs. 1 Bst. abis GSchV erteilt hat.
6. Geschossigkeit
6.1
Die Beschwerdeführenden machen geltend, nur bei gestaffelten und terrassierten Bauten am Hang
würden Gebäudehöhe, Firsthöhe und Geschosszahl für jeden Gebäudeteil einzeln gemessen (§ 12
Abs. 3 ABauV). Es müsse daher einerseits eine Hanglage bestehen und andererseits eine Staffe-
lung. Die Hanglage sei definiert als eine Neigung des gewachsenen Terrains von mehr als 10 %
(§ 12a ABauV), wobei der gesamte Gebäudegrundriss diese Neigung aufweisen müsse. Eine Staffe-
lung liege vor, wenn der betreffende Bauteil oder Baukörper sich in einem gewissen Masse optisch
5 von 10

verselbstständigt habe. Vorliegend weise nicht der gesamte Grundriss eine Neigung von mehr als
10 % auf, sondern nur die südliche Haushälfte. In der nördlichen Hälfte liege das Gefälle ostseitig bei
knapp über 7 % und westseitig unter 6 %. Ebenso liege keine Staffelung vor, es fehle an markant un-
terschiedlichen Gebäudevolumen, Proportionen oder versetzten Anordnungen der verschiedenen
Gebäudeteile. Es handle sich um eine durchgehend einheitlich gestaltete Baute. Mangels Hanglage
und Staffelung dürfe das Gebäude das Privileg der Staffelung nach § 12 Abs. 3 BauV (recte: ABauV)
nicht beanspruchen. Dies führe dazu, dass die Geschossigkeit über das ganze Gebäude zu beurtei-
len sei. Somit weise das Gebäude mit vier Geschossen ein Geschoss zu viel auf und sei in der drei-
geschossigen WG 3 zonenwidrig (vgl. Beschwerde, S. 22 f., act. 51 f.).
6.2
Die Hanglage wird in § 12a ABauV definiert als eine Neigung des gewachsenen Terrains von mehr
als 10 %. Das gewachsene Terrain ist der bei Einreichung des Baugesuchs bestehende Verlauf des
Bodens (§ 13 Abs. 1 Satz 1 ABauV). Kleine Geländeunebenheiten innerhalb des Gebäudegrundris-
ses werden vernachlässigt (§ 13 Abs. 1 ABauV). Gemäss der verwaltungsgerichtlichen Rechtspre-
chung muss grundsätzlich der gesamte Gebäudegrundriss eine Neigung von mehr als 10 % aufwei-
sen (Entscheid des Verwaltungsgerichts [VGE] WBE.2006.11 vom 20. Dezember 2006 E. 3.2; vgl.
auch BVURA.21.417 E. 5.3.2 vom 12. Juli 2022).
6.3
Für die Bemessung der Hangneigung kann auf den Plan Situation Höhenlinien 1:500 (vgl. Kommu-
nale Vorakten, Mappe Nr. 2, Dokument Nr. 6) und die dort festgehaltenen Messpunkte des gewach-
senen Terrains abgestellt werden. Diese ergeben bezogen auf die jeweiligen Fassaden beziehungs-
weise Fassadenabschnitte die folgenden Neigungen des gewachsenen Terrains:
Tabelle: Neigungen des gewachsenen Terrains
Fassade von Terrainpunkt zu Terrainpunkt Differenz Distanz Neigung
Südwestfassade 450.22 (Nr. 1) 442.71 (Nr. 4) 7.51 32.22 23.30 %
450.22 (Nr. 1) 447.15 (Nr. 2) 3.07 7.91 38.81 %
447.15 (Nr. 2) 445.58 (Nr. 3) 1.57 14.57 10.77 %
445.58 (Nr. 3) 442.71 (Nr. 4) 2.87 9.74 29.46 %
Südostfassade 447.64 (Nr. 12) 442.97 (Nr. 9) 4.67 27.44 17.01 %
447.64 (Nr. 12) 445.30 (Nr. 11) 2.34 8.5* 27.52 %
445.30 (Nr. 11) 444.39 (Nr. 10) 0.91 10* 9.1 %
444.39 (Nr. 10) 442.97 (Nr. 9) 1.42 9* 15.77 %
Westfassade 442.71 (Nr. 4) 441.12 (Nr. 7) 1.59 28.26 5.62 %
442.71 (Nr. 4) 441.75 (Nr. 5) 0.96 9.61 9.98 %
441.75 (Nr. 5) 441.29 (Nr. 6) 0.46 14.5 3.17 %
441.29 (Nr. 6) 441.12 (Nr. 7) 0.17 4.15 4.09 %
Ostfassade 442.97 (Nr. 9) 441.24 (Nr. 8) 1.73 23.47 7.37 %
*Diese Masse wurden im Plan Situation Höhenlinien 1:500 abgemessen
Aus dieser Aufstellung ist ersichtlich, dass nicht auf dem gesamten Gebäudegrundriss eine Neigung
des gewachsenen Terrains von mehr als 10 % besteht. Betrachtet man den nördlichen und den süd-
lichen Gebäudeteil separat, stellt sich das Bild wie folgt dar: Das gewachsene Terrain weist im Be-
reich des nördlichen Gebäudeteils an keiner Stelle eine Neigung von mehr als 10 % auf. Ebenso
weist der südliche Gebäudeteil nur in zwei Bereichen die für eine Hanglage geforderte Neigung des
gewachsenen Terrains auf. Hierbei handelt es sich um den nördlichen Bereich (Messpunkte Nrn. 1
und 2 beziehungsweise Nrn. 12 und 11) sowie um den Bereich des "Knicks" (Messpunkte Nrn. 3 und
6 von 10

4 beziehungsweise 10 und 9). In der Mitte des südlichen Gebäudeteils flacht das gewachsene Ter-
rain hingegen deutlich ab, was aus den Höhenlinien im Plan "Situation Höhenlinien" ersichtlich ist.
Entsprechend erreicht das gewachsene Terrain in diesem Bereich zwischen den Messpunkten
Nrn. 11 und 10 nur eine Neigung von 9,1 %. Zwischen den auf der gegenüberliegenden Seite gele-
genen Messpunkten Nrn. 2 und 3 ergibt sich zwar noch eine Neigung des gewachsenen Terrains
von 10,77 %. Zu beachten ist jedoch, dass diese beiden – letztlich zufällig gewählten – Messpunkte
distanzmässig relativ weit auseinander liegen. Auch an dieser Stelle würde sich keine Neigung von
mehr als 10 % mehr ergeben, würden die Messpunkte nur minimal näher beisammen liegen. Daraus
ist ersichtlich, dass im Bereich des südlichen Gebäudeteils ebenfalls keine eigentliche Hanglage vor-
liegt. Vielmehr fällt das gewachsene Terrain treppenförmig ab, wobei sich in der Mitte des südlichen
Gebäudeteils ein Plateau bildet, welches nicht die gesetzlich geforderte Neigung aufweist. Auch im
Bereich des südlichen Gebäudeteils weist das gewachsene Terrain somit keine Hangneigung von
mehr als 10 % über den gesamten Grundriss auf. Nach dem Gesagten weist das geplante Gebäude
somit weder über den gesamten Gebäudegrundriss noch bei einzelner Betrachtung beider Gebäude-
teile eine Neigung von mehr als 10 % auf. Es kann zudem nicht mehr von kleineren Geländeuneben-
heiten gesprochen werden, wenn ein ganzer Gebäudeteil quasi in der Ebene zu liegen kommt (vgl.
hierzu auch WBE.2006.11 E. 3.2 vom 20. Dezember 2006). Zusammenfassend liegt somit keine
Hanglage im Sinne von § 12a ABauV vor.
6.4
Bereits aufgrund der fehlenden Hangneigung kann somit vorliegend nicht von einer terrassierten
oder gestaffelten Baute gesprochen werden, womit die Anwendung von § 12 Abs. 3 ABauV bereits
aus diesem Grund ausscheidet und die Gebäude- und Firsthöhe sowie die Geschosszahl für das Ge-
bäude als Ganzes zu bemessen ist (vgl. BVURA.21.417 E. 5.4 vom 12. Juli 2022).
Aus prozessualer Vorsicht und der Vollständigkeit halber ist im Übrigen festzuhalten, dass selbst
wenn eine Hangneigung für eine gestaffelte Bauweise (im Gegensatz zu einer Terrassierung) als
nicht erforderlich erachtet würde, auch optisch nicht von einer gestaffelten Bauweise gesprochen
werden kann. Eine Staffelung setzt voraus, dass der betreffende Bauteil oder Baukörper sich in
einem gewissen Masse optisch verselbstständigt hat, massgeblich muss dabei das äussere Erschei-
nungsbild einer Baute sein (AGVE 2009 S. 154; 1999 S. 215 f. mit Hinweis; VGE vom 9. Dezember
2002 [BE.2001.00378/BE.2002.00053] S. 17).
Die Bauherrschaft bejaht die Staffelung, da das Gebäude aufgrund des "Knicks" im Raum unter-
schiedlich angeordnet sei, womit dieses aus einem nördlichen und einem südlichen Baukörper be-
stehe. Die Staffelung zeige sich zudem eindrücklich auf den Fassadenplänen (vgl. Beschwerdeant-
wort Bauherrschaft, S. 10, act. 92). Der Gemeinderat sieht die Staffelung des Gebäudes darin, dass
die Höhenentwicklung dem Hangverlauf wie bei einem Terrassenhaus folge und die versetzte Anord-
nung der einzelnen Gebäudestufen auf einem baulichen Sachzwang beruhe. Optisch sei das leicht
ersichtlich und die Staffelung werde durch den angepassten Terrainverlauf unterstrichen (vgl. Be-
schwerdeantwort Gemeinderat, S. 17, act. 109). Sowohl die Bauherrschaft als auch der Gemeinderat
erachten die für die Annahme einer gestaffelten Bauweise erforderliche optische Verselbstständi-
gung der Bauteile deshalb als gegeben. Zwar ist es zutreffend, dass das Gebäude in der Mitte einen
"Knick" aufweist und zwei separate Eingänge bestehen, welche funktional zwei Gebäudeteile entste-
hen lassen. Dies allein genügt jedoch nicht, um eine Staffelung anzunehmen, müssen sich die Ge-
bäudeteile hierfür doch optisch in einem gewissen Masse verselbstständigen. Entgegen den Auffas-
sungen der Bauherrschaft und des Gemeinderats ist eine solche optische Verselbstständigung aus
den Fassadenplänen jedoch gerade nicht ersichtlich. Vielmehr zeigt sich ein einheitlich gestaltetes
Gebäude. Besonders gut ist die Zusammengehörigkeit aus dem Plan "Materialisierung MFH" (vgl.
kommunale Vorakten) ersichtlich, welcher die West- sowie die Südwestfassade des geplanten Ge-
bäudes abbildet. Hier zeigt sich ein einheitlich gestaltetes Gebäude, welches über gleichartige Ge-
bäudeformen und Proportionen verfügt. Zwar liegt in gewisser Weise eine versetzte Anordnung der
7 von 10

Gebäudeteile vor, was durch den "Knick" und die unterschiedlichen Geländehöhen bedingt ist. Dies
führt jedoch nicht zu einer optischen Verselbstständigung der betreffenden Baukörper. Die Stock-
werke der beiden Gebäudeteile liegen optisch auf denselben Höhen. Dies wird unterstrichen durch
die Brüstungen der Balkone, welche über den Knick hinweg auf beiden Gebäudeteilen auf gleicher
Höhe geführt werden und so die Gebäudeteile optisch zusätzlich verbinden. Von einer Staffelung im
Sinne verschiedener, optisch verselbstständigter Baukörper kann demnach nicht gesprochen wer-
den, selbst wenn gestaffelte Bauten auch in der Ebene als zulässig erachtet würden.
6.5
Mangels einer Hangneigung von mehr als 10 % innerhalb des gesamten Gebäudegrundrisses kann
vorliegend nicht von einer gestaffelten oder terrassierten Bauweise im Sinne von § 12 Abs. 3 ABauV
gesprochen werden, welche die getrennte Bemessung von Gebäudehöhe, Firsthöhe und Geschoss-
zahl rechtfertigen würde. Sind die Geschosse über das gesamte Gebäude zu beurteilen, kann das im
nördlichen Teil als Attika ausgewiesene Geschoss kein Attikageschoss darstellen. Dieses ist gemein-
sam mit dem zweiten Obergeschoss des südlichen Gebäudeteils als ein Vollgeschoss anzusehen.
Der nördliche Teil des geplanten Gebäudes weist somit vier Vollgeschosse auf und überschreitet die
in der Wohn- und Gewerbezone WG3 für reine Wohnbauten zonenkonforme Geschosszahl von drei
Vollgeschossen (vgl. § 6 Abs. 2 in Verbindung mit § 4 Abs. 1 BNO). Die Beschwerde ist daher be-
reits aus diesem Grund gutzuheissen und der angefochtene Entscheid aufzuheben.
7. Fachbericht
7.1
Wie gesehen, ist der angefochtene Entscheid bereits aufgrund der fehlenden Hanglage aufzuheben.
Aus verfahrensökonomischen Gründen und im Hinblick auf eine allfällige Überarbeitung des Projekts
rechtfertigt es sich aber, noch das Folgende auszuführen:
7.2
Die Beschwerdeführenden machen geltend, der Fachbericht sei entgegen der Bestimmung von § 40
Abs. 1 BauV nicht von einer unabhängigen Fachperson erstellt worden. Die Gemeinde Q._____
führe keine eigene Bauverwaltung, stattdessen engagiere sie zwei externe Bauverwaltungen. Der
Fachbericht sei von der D._____ AG erstattet worden, während das Baugesuch durch die E._____
AG (ehemals F._____) bearbeitet worden sei. Beide Unternehmungen stünden in einer engen (finan-
ziellen) Verbindung und faktisch auf der Lohnliste der Gemeinde Q._____. Somit habe die Bauver-
waltung der Gemeinde das Fachgutachten erstellt, was nicht der Intention der unabhängigen Fach-
berichterstattung im Sinne von § 40 Abs. 1 BauV entspreche. Dies ergebe sich bereits aus der
Entstehungsgeschichte. Vor der Teilrevision der ABauV habe § 33 ABauV (Stand 1995) noch "eine
von der Bauherrschaft unabhängige Fachperson oder Kommission" vorgesehen. Praxisgemäss hät-
ten deshalb auch Organe der Gemeinde wie die Baukommission oder Stadtplaner für den Fachbe-
richt eingesetzt werden können. In seiner heutigen Fassung verlange § 40 Abs. 1 BauV generell
"eine unabhängige Fachperson", und zwar ohne die Einschränkung auf die Unabhängigkeit gegen-
über der Bauherrschaft. Die Fachperson müsse also auch von der Gemeinde unabhängig sein, denn
gerade bei Arealüberbauungen wirke die Gemeinde oft in einer frühen Phase mit. Es fehle daher der
gemäss § 40 Abs. 1 BauV notwendige Fachbericht einer unabhängigen Fachperson (vgl. Be-
schwerde, S. 9, act. 64).
7.3
Die Bestimmung zum Fachbericht bei Arealüberbauungen, welche heute in § 40 Abs. 1 BauV zu fin-
den ist, entspricht grösstenteils wörtlich der Bestimmung von § 21a ABauV (ehemals § 33 ABauV).
8 von 10

Im Rahmen einer Teilrevision der ABauV wurde diese Bestimmung im Jahr 2000 dahingehend präzi-
siert, dass neu nicht mehr von einer "von der Bauherrschaft unabhängige(n) Fachperson" gespro-
chen wurde, sondern allgemein auf eine "unabhängige Fachperson" für die Ausarbeitung des Fach-
berichts verwiesen wurde. Wie die Beschwerdeführenden korrekt ausführen (vgl. Beschwerde, S. 8,
act. 65), sollte damit zum Ausdruck gebracht werden, dass die Fachperson auch vom Gemeinderat
unabhängig sein muss. Insbesondere sollte die dannzumal gängige Praxis unterbunden werden, den
Fachbericht durch die gemeindeeigene Baukommission ausarbeiten zu lassen. Ein solcher Fall ist
hier aber gerade nicht gegeben. Wie die Beschwerdeführenden zutreffend ausführen (vgl. Be-
schwerde, S. 7 f., act. 66 f.), setzt die Gemeinde zur Bearbeitung der dem Gemeinderat eingereich-
ten Baugesuche zwei verschiedene externe Planungsbüros ein. Das strittige Baugesuch wurde von
der E._____ AG bearbeitet und beurteilt. Somit hat diese im vorliegenden Verfahren als externe Bau-
verwaltung der Gemeinde fungiert und es wäre unzulässig gewesen, den Fachbericht durch diese
externe Bauverwaltung beurteilen zu lassen. Der Fachbericht wurde jedoch durch die D._____ AG
erstellt, welche mit dem konkreten Baugesuch gerade nicht befasst war. Die D._____ AG war dem-
nach in Bezug auf das konkrete Baugesuch nicht als externe Bauverwaltung für die Prüfung des
Baugesuchs zuständig. Insofern liegt im konkreten Fall keine organisatorische Abhängigkeit der
D._____ AG von der Gemeinde Q._____ vor. Auch in finanzieller Hinsicht kann aufgrund der Tätig-
keit als externe Bauverwaltung nicht von einer Abhängigkeit der D._____ AG vom Gemeinderat ge-
sprochen werden. Zwar liegt aufgrund der regelmässigen Geschäftsbeziehung eine gewisse Nähe
vor. Die D._____ AG bietet neben der Tätigkeit als externe Bauverwaltung aber viele weitere Dienst-
leistungen an und verfügt über zahlreiche andere Kunden. Insofern besteht kein Hinweis, dass sie
auf die vergleichsweise kleine Gemeinde Q._____ (Einwohnerzahl am 31. Dezember 2024: xx ge-
mäss Website der Gemeinde Q._____) als Auftraggeberin angewiesen ist. Hinzu kommt, dass der
Gemeinderat zwei verschiedene Planungsbüros einsetzt und nicht seine gesamten Baugesuche
durch eine einzige externe Bauverwaltung bearbeiten lässt, womit das von der Gemeinde Q._____
generierte Auftragsvolumen nochmals kleiner sein dürfte. Eine eigentliche finanzielle Abhängigkeit
der D._____ AG von der Gemeinde Q._____ ist daher nicht ersichtlich. Nach dem Gesagten ist die
D._____ AG weder organisatorisch noch finanziell von der Gemeinde Q._____ abhängig und hat das
streitbetroffene Baugesuch nicht als externe Bauverwaltung materiell bearbeitet. Der Fachbericht
wurde somit von einer unabhängigen Fachperson im Sinn von § 40 Abs. 1 BauV erstellt.
8. Zusammenfassung und Kosten
8.1
Nach dem Gesagten und unter Berücksichtigung der Akten kommt der Regierungsrat zum Schluss,
dass das strittige Bauprojekt die massgeblichen Bestimmungen hinsichtlich zulässige Anzahl Vollge-
schosse nicht erfüllt und die kommunale Baubewilligung bereits aus diesem Grund aufzuheben ist.
Im Beschwerdeverfahren werden die Verfahrens- und Parteikosten in der Regel nach Massgabe des
Unterliegens und Obsiegens auf die Parteien verlegt. Den Behörden werden Verfahrenskosten nur
auferlegt, wenn sie schwerwiegende Verfahrensmängel begangen oder willkürlich entschieden ha-
ben (§ 31 Abs. 2 VRPG). Bei den Parteikosten ist eine solche Privilegierung der Behörden nicht vor-
gesehen (§ 32 Abs. 2 VRPG).
Entsprechend dem Verfahrensausgang haben die obsiegenden Beschwerdeführenden keine Verfah-
renskosten zu bezahlen (§§ 29 Abs. 1 und 31 Abs. 2 VRPG) und Anspruch auf Ersatz ihrer Partei-
kosten (§ 32 Abs. 2 VRPG). Die Verfahrenskosten vor dem Regierungsrat werden vollumfänglich der
unterliegenden Bauherrschaft auferlegt, weil dem Gemeinderat kein Fehlverhalten im Sinne von § 31
Abs. 2 Satz 2 VRPG vorgeworfen werden kann. Die Parteikosten sind dem unterliegenden Gemein-
derat beziehungsweise der durch ihn vertretenen Einwohnergemeinde sowie der unterliegenden
Bauherrschaft je zur Hälfte aufzuerlegen (§ 33 Abs. 1 VRPG).
9 von 10

8.2
Die Parteikosten berechnen sich nach dem Dekret über die Entschädigung der Anwälte (Anwaltstarif)
vom 10. November 1987. Dabei wird in vermögensrechtlichen Streitsachen auf den Streitwert abge-
stellt (§ 8a Abs. 1 Anwaltstarif), der in Baubewilligungssachen praxisgemäss 10 % der Bausumme
beträgt (vgl. AGVE 1992 S. 398). Innerhalb der vorgesehenen Rahmenbeträge richtet sich die Ent-
schädigung nach dem mutmasslichen Aufwand des Anwalts sowie nach der Bedeutung und Schwie-
rigkeit des Falls (§ 8a Abs. 2 Anwaltstarif). Die Entschädigung wird als Gesamtbetrag festgesetzt, in
dem Auslagen und Mehrwertsteuer enthalten sind (§ 8c Anwaltstarif). Die Baukosten wurden auf
Fr. 7'500'000.– beziffert (vgl. Deckblatt Baugesuch, in den kommunalen Akten). Der Streitwert be-
trägt daher Fr. 750'000.– und der Rahmen für die Entschädigung geht von Fr. 7'000.– bis
Fr. 22'000.– (§ 8a Abs. 1 lit. a Ziff. 5 Anwaltstarif).
Der mutmassliche Aufwand wird im vorliegenden Fall als eher niedrig, Bedeutung und Schwierigkeit
je als mittel beurteilt. Entsprechend der Bedeutung des Falls liegt die tarifgemässe Entschädigung für
den genannten Streitwert in der Regel innerhalb eines Bands von Fr. 7'500.– bis Fr. 18'500.–. Dies
ergibt eine berechnete Grundentschädigung von Fr. 10'250.–. Damit erscheint für das vorliegende
Verfahren eine Parteientschädigung in der Höhe von aufgerundet Fr. 10'300.– sachgerecht, die
grundsätzlich je hälftig, das heisst mit je Fr. 5'150.–, von der Bauherrschaft und der Einwohnerge-
meinde zu tragen sind. Damit sind die notwendigen Parteikosten (§ 29 Abs. 1 VRPG, § 2 Anwaltsta-
rif) angemessen abgedeckt.
Die von der Einwohnergemeinde zu leistende Parteientschädigung ist um einen Drittel zu reduzieren,
da ein hoher Streitwert von über Fr. 100'000.– vorliegt (§ 12a Abs. 1 Anwaltstarif). Die von der Ein-
wohnergemeinde zu leistende Parteientschädigung ist folglich auf Fr. 3'450.– zu reduzieren.
Beschluss
1.
In Gutheissung der Beschwerde wird die Baubewilligung des Gemeinderats Q._____ vom 14. De-
zember 2023 aufgehoben.
2.
a)
Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'000.– sowie der Kanzleige-
bühr und den Auslagen von Fr. 697.70, insgesamt Fr. 2'697.70, werden der Bauherrschaft C._____
GmbH auferlegt.
b)
Den Beschwerdeführenden A._____ und B._____ wird der geleistete Kostenvorschuss von
Fr. 2'000.– aus der Staatskasse zurückerstattet.
3.
a)
Die Einwohnergemeinde Q._____ wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden A._____ und B._____
eine Parteikostenentschädigung von Fr. 3'450.– zu bezahlen.
b)
Die Bauherrschaft C._____ GmbH wird verpflichtet, den Beschwerdeführenden A._____ und
B._____ eine Parteikostenentschädigung von Fr. 5'150.– zu bezahlen.
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