ag_regierungsrat · AGVE_2008_100 · 2007-12-12 · de
Regierungsrat — AGVE_2008_100

Renovation einer ehemals landwirtschaftlichen Liegenschaft zu nichtlandwirtschaftlichen Wohnzwecken und für die Hobbylandwirtschaft.
Bestimmungsgemässe Nutzbarkeit der Liegenschaft und damit Anwendung der Besitzstandsgarantie verneint.

2008 
Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht 
471 
I. Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht 
 
100 Renovation einer ehemals landwirtschaftlichen Liegenschaft zu nicht-
landwirtschaftlichen Wohnzwecken und für die Hobbylandwirtschaft. 
Bestimmungsgemässe Nutzbarkeit der Liegenschaft und damit Anwen-
dung der Besitzstandsgarantie verneint. 
Aus dem Entscheid des Regierungsrates vom 12. Dezember 2007 i.S. R.E. 
gegen den Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt/Gemeinde-
rates R. 
Aus den Erwägungen 
1. Bauvorhaben 
Der Beschwerdeführer beabsichtigt, die ehemals landwirtschaft-
liche Liegenschaft (…) in R. käuflich zu erwerben und vollständig 
unter Einbezug des angebauten Ökonomieteils zu renovieren sowie 
an die Kanalisation anzuschliessen. Die nichtlandwirtschaftliche 
Wohnnutzung würde über den bisherigen Wohnteil hinaus teilweise 
in den Ökonomieteil ausgedehnt (Küche, Waschen/Vorrat, Estrich); 
im Ökonomieteil blieben zum Zweck der Hobbylandwirtschaft bzw. 
-tierhaltung ein Teil des Tenns, zwei kleinere Stallungen, eine 
Remise und deckenlastig das Dürrfutterlager bestehen bzw. würden 
ebenfalls renoviert. 
2. Zonierung 
Die Parzelle Nr. (…) liegt laut geltendem Kulturlandplan der 
Gemeinde R. (…) in der Landwirtschaftszone, überlagert mit Land-
schaftsschutz. Das strittige Bauobjekt ist von der Schutzüberlagerung 
ausgenommen. 
(…) 


472 
Verwaltungsbehörden 
2008 
3. Besitzstandsgarantie 
3.1. Gemäss Art. 24c Abs. 1 RPG werden bestimmungsgemäss 
nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht 
mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt. 
Der Anwendungsbereich dieser Bestimmung wird durch Art. 41 der 
Raumplanungsverordnung (RPV) vom 28. Juni 2000 beschränkt auf 
Bauten, die in Übereinstimmung mit dem materiellen Recht erstellt 
oder geändert wurden, durch die nachträgliche Änderung von 
Erlassen oder Plänen jedoch zonenwidrig geworden sind. Die so 
geschützten Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der 
zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert 
oder wiederaufgebaut werden. In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit 
mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten (Art. 24c 
Abs. 2 RPG). 
Im konkreten Fall ist unbestritten, dass die Liegenschaft ur-
sprünglich rechtmässig erstellt worden ist. Weil überdies davon aus-
gegangen werden kann, dass die Liegenschaft bereits im Jahre 1972 
– im Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bundesgesetzes vom 8. Okto-
ber 1971 über den Schutz der Gewässer gegen Verunreinigungen (alt 
Gewässerschutzgesetz) und damit der erstmaligen Trennung von 
Baugebiet und Nichtbaugebiet – keinen eigentlichen landwirtschaft-
lichen Betrieb bzw. kein landwirtschaftliches Gewerbe mehr beher-
bergte, wären die Voraussetzungen für die Anwendung der Besitz-
standsgarantie gemäss Art. 41 RPV an sich erfüllt. Strittig ist aber die 
Frage, ob die Liegenschaft noch bestimmungsgemäss nutzbar ist, wie 
dies Art. 24c Abs. 1 RPG voraussetzt. 
3.2. Die Abteilung für Baubewilligungen wies das Gesuch des 
Beschwerdeführers im Wesentlichen mit der Begründung ab, die 
Baute könne aufgrund ihres schlechten baulichen Zustands – wie 
bereits im rechtskräftigen Vorentscheidgesuch vom (…) festgehalten 
– keinesfalls mehr als bestimmungsgemäss nutzbar bezeichnet wer-
den und sei daher als Abbruchobjekt einzustufen; zudem spreche der 
Umstand, dass das gesamte umliegende Gebiet, mit Ausnahme der 
direkten Umgebung der Baute in einer Landschaftsschutzzone liege, 
eher gegen eine Weitererhaltung der Baute. 


2008 
Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht 
473 
Der Beschwerdeführer hält dem entgegen, die Abteilung für 
Baubewilligungen erachte den oberflächlich betrachteten Zustand 
von Teilen des Hauses als massgebend, obwohl dies bezüglich der 
Frage der Benutzbarkeit nicht relevant sei. Entscheidend sei alleine, 
ob das Grundkonstrukt des Gebäudes überwiegend noch brauchbar 
sei oder nicht; die Abteilung für Baubewilligungen habe es aber 
unterlassen, den Zustand der relevanten Bauteile einer eingehenderen 
Prüfung zu unterziehen, obwohl der Architekt des Beschwerdefüh-
rers die massgebende Bausubstanz als zu 80% brauchbar bezeichnet 
habe. Weil im Übrigen die Liegenschaft landwirtschaftlich genutzt 
werden solle, werde auch den raumplanerischen Interessen Rechnung 
getragen. 
3.3. Art. 24c RPG kommt gemäss Abs. 1 dieser Bestimmung so-
wie Art. 41 RPV nur auf Bauten und Anlagen zur Anwendung, die 
erstens ausserhalb der Bauzone liegen, zweitens unter dem "alten" 
Recht rechtmässig erstellt oder geändert wurden, drittens eine 
Rechtsänderung erfahren haben und infolge dieser zonenwidrig ge-
worden sind und viertens noch bestimmungsgemäss nutzbar sind. 
Der Wiederaufbau setzt nach Art. 42 Abs. 4 RPV zusätzlich voraus, 
dass an der Nutzung der Baute ein ununterbrochenes Interesse 
besteht (vgl. Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Raumplanungsgesetz, 
Bern 2006, Art. 24c N 4; Bundesamt für Raumentwicklung [ARE], 
Bewilligungen nach Art. 24c RPG, S. 5; ZBl 3/2005, S. 162). 
Eine Baute ist bestimmungsgemäss nutzbar, wenn sie weiterhin 
für den bisherigen Zweck genutzt werden kann. Der gesetzliche Be-
standesschutz erstreckt sich somit nicht auf nutzlose oder eingestürz-
te Bauruinen. Dieses Kriterium, welches bereits für den Wiederauf-
bau nach Art. 24 Abs. 2 aRPG (Fassung bis am 31. August 2000) Be-
willigungsvoraussetzung war, setzt eine betriebstüchtige Wohnbaute 
voraus. Das Bundesgericht hat sich hierzu in seinem Urteil vom 
9. März 1993 (1A.173/1992 E. 3d) wie folgt geäussert: 
"Damit ein Wohnhaus bestimmungsgemäss nutzbar sei, verlangt 
das Verwaltungsgericht, dass ´die tragenden Konstruktionen, Fuss-
böden und Dach mehrheitlich intakt, Fenster und Türen vorhanden, 
Kücheneinrichtungen, wenn auch äusserst einfach, und Kaminanlage 
betriebstüchtig, zumindest aber sanierungswürdig´ seien, ´mit ande-


474 
Verwaltungsbehörden 
2008 
ren Worten … die Baute – gemessen an ihrer Zwecksetzung – noch 
betriebstüchtig´ sei. 
Es erscheint fraglich, ob für eine betriebstüchtige Wohnbaute 
tatsächlich nur gerade die erwähnten elementarsten Bauteile erfor-
derlich sind. Das Verwaltungsgericht mag die Anforderungen mit 
Blick auf die Berggebiete formuliert haben, wo die Landwirte unter 
kargen Bedingungen wechselnde zeitweilige Unterkünfte auf ver-
schiedener Höhe benützen. Jedenfalls müssen auch in solchen Ver-
hältnissen intakte ´tragende´ Konstruktionen in einem weiten Sinne 
verstanden werden, wenn von einem bestimmungsgemäss nutzbaren 
Wohnraum gesprochen werden soll." 
Weiter führte das Bundesgericht in seinem Urteil vom 24. Ja-
nuar 1994 (1A.76/1993) aus: 
"Die vorhandenen Fotografien zeigen den stark verwahrlosten 
Zustand der Gebäude. Angaben in den Berichten zeigen den schlech-
ten technischen Zustand auf. Zum Teil sind die Fussböden durchge-
brochen. Die innere Tragkonstruktion ist in beträchtlichem Umfang 
zerstört. Die Aussenwände weisen erhebliche Beschädigungen auf. 
Anbauten sind zum Teil eingefallen, Heizungsinstallationen und Kü-
cheneinrichtungen fehlen. Die Gebäudlichkeiten befinden sich in 
einem Zustand, der ihre bestimmungsgemässe Nutzung offensicht-
lich nicht mehr zulässt." 
Im Kanton Aargau wurde regelmässig an den objektiven 
Ansatzpunkt des "Rohbaus I" angeknüpft; nur wenn all jene Bauteile, 
die damit erfasst werden (Baumeisterarbeiten, Montagebau in Beton 
und Holz, Kunststeinarbeiten), noch ganz oder zu einem 
wesentlichen Teil (mindestens zu zwei Dritteln) vorhanden waren, 
konnte eine Baute von der Besitzstandsgarantie – im Sinne einer 
Investitionsschutzgarantie und gestützt auf Art. 24 Abs. 2 aRPG (in 
Kraft bis 31. August 2000) i.V.m. § 224 Abs. 1 Satz 2 aBauG (in 
Kraft bis 31. März 1994) bzw. § 70 BauG (in Kraft bis 30. November 
2002) – profitieren. Das Verwaltungsgericht machte aber jeweilen 
gleichzeitig Ausführungen zu den Installationen wie Strom oder 
Wasser und zur Bewohnbarkeit der Baute an sich und bezog letztlich 
den Allgemeinzustand der Baute in die Beurteilung mit ein (vgl. 
AGVE 1989, S. 224 ff.; 1991, S. 343 ff.). 


2008 
Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht 
475 
Mit Art. 24c RPG wurde die erweiterte Bestandesgarantie für 
bestehende zonenwidrige Bauten und Anlagen neu bundesrechtlich 
abschliessend geregelt (vgl. EJPD/BRP, Erläuterungen RPV, S. 45). 
Art. 24c RPG kommt wie vorerwähnt nur auf Bauten und Anlagen 
zur Anwendung, die erstens ausserhalb der Bauzone liegen, zweitens 
unter dem "alten" Recht rechtmässig erstellt oder geändert wurden, 
drittens eine Rechtsänderung erfahren haben und infolge dieser 
zonenwidrig geworden sind und viertens noch bestimmungsgemäss 
nutzbar sind. Für das letztere Kriterium rechtfertigt es sich, in 
Präzisierung der bisherigen kantonalen Rechtsprechung nebst dem 
mehrheitlich intakten Rohbau I die Betriebstüchtigkeit der Baute im 
Sinne der obigen bundesgerichtlichen Rechtsprechung und der 
Ausführungen des Bundesamtes für Raumentwicklung vorauszuset-
zen, damit insgesamt von einer bestimmungsgemäss nutzbaren Baute 
gesprochen werden kann (vgl. auch Art. 24d RPG, wo es als ausrei-
chend erachtet wird, dass eine Baute "in ihrer Substanz erhalten" ist; 
vgl. Bernhard Waldmann/Peter Hänni, a.a.O., Art. 24d N8). Damit 
kann bei einer Baute, welcher die Betriebstüchtigkeit – gemessen an 
ihrer Zwecksetzung – offensichtlich abgesprochen werden muss, of-
fen bleiben, ob letztlich der sog. Rohbau I zu zwei Dritteln tatsäch-
lich noch vorhanden ist. Umgekehrt ist einer Baute, deren Rohbau I 
nicht mehr zu mindestens zwei Dritteln wieder verwendbar ist, ohne 
Weiteres die Berufung auf die Besitzstandsgarantie zu verweigern 
(vgl. RRB Nr. …; vgl. auch Urteil des Verwaltungsgerichts des 
Kantons Luzern vom 28. November 2003, in: LGVE 2004 II Nr. 7). 
3.4. Anlässlich der Augenscheinsverhandlung vom 31. Juli 2007 
hat sich bezüglich des Zustandes der Liegenschaft das folgende Bild 
gezeigt bzw. es wurden im Wesentlichen die folgenden Ausfüh-
rungen zum geplanten Umbau gemacht: 
Die Nord-West-Fassade des Wohnteils hat vom Fundament her 
eine Neigung nach aussen, was bedingt, dass die Tragkonstruktion 
mit Beton unterfangen werden muss; es ist zudem geplant, auf der 
Mauer eine Aussendämmung anzubringen. Auf der nordwestlichen 
Seite des Ökonomieteils muss ein Riegel ersetzt und die Aussenver-
kleidung ergänzt werden. Die Süd-West-Fassade (Wohnteil) benötigt 
eine weniger weitgehende Renovation, hier müssen aber verschie-


476 
Verwaltungsbehörden 
2008 
dene Risse ausgebessert und die Fensterläden ersetzt werden. Auch 
auf der Süd-Ost-Seite (Wohnteil) muss der Verputz ausgebessert 
werden. Beim Scheunentrakt auf der Süd-Ost-Seite werden die 
Holzverschläge sowie die Geissenstalltür ersetzt und im Bereich des 
Heustocks ist eine neue Verkleidung nötig. Die Mauer der Nord-Ost-
Fassade (Ökonomieteil) ist gemäss Bauherrschaft trotz einiger Ris-
se stabil. Die eingestürzte Remise soll wieder neu erstellt werden. 
Am Dach müssen die Spenglerarbeiten sowie einzelne Ziegel ersetzt 
werden. Der Kamin wird mittels Einziehen eines Rohrs saniert wer-
den müssen. Fenster sind zum Teil nicht mehr vorhanden; es ist 
insgesamt geplant, neue Fensterrahmen und Fenster anzubringen. Im 
Wohnteil werden sowohl die Kellerdecke als auch die Erdge-
schossdecke abgebrochen und neu gebaut. Der Erdgeschossboden 
wird abgesenkt. Für den Einzug der neuen Decke werden zusätzliche 
Balken benötigt. Die bestehende Treppe ins Obergeschoss wird 
ebenfalls abgebrochen und im neuen Garderobenbereich wird ein 
neuer Zugang ins Obergeschoss gebaut. Eine tragende Wand wird 
teilweise abgebrochen; mehrere andere Wände werden ebenfalls ent-
fernt bzw. neue Wände werden eingezogen. Der Kachelofen im Erd-
geschoss, der bisher als einzige Heizung diente, ist teilweise einge-
schlagen und offenkundig nicht mehr gebrauchsfähig; neu soll eine 
Wärmepumpenheizung eingebaut werden. Im Innenbereich soll das 
Gebäude neu wärmegedämmt werden. Die alte Küche mit Schütt-
stein und Holzkochherd wurde vom Beschwerdeführer vor kurzem 
komplett entfernt. Im bisherigen Badezimmer im Obergeschoss ist 
nur ein zusammengeschlagenes, unbrauchbares WC vorhanden. Die 
Sanitärleitungen im Haus sind nicht mehr brauchbar, lediglich die 
Zuleitung bis zum Haus ist noch vorhanden. Im Tenn besteht auch 
noch ein WC, allerdings ist auch dieses nicht mehr funktionsfähig. 
An der Wand im heutigen Badezimmer hängt der Sicherungskasten 
der Stromversorgung; gemäss einem von der Elektrizitätsversorgung 
angebrachten und auf den 18. November 2005 datierten Zettel dürfen 
die Sicherungen nicht eingesetzt und keine Verbraucher angeschlos-
sen werden. In allen bisherigen Räumen sind Aufputzelek-
trizitätsleitungen vorhanden, welche aber abgehängt sind; nicht klar 
ist, ob sie noch funktionieren. Allerdings müssen ohnehin die Strom-


2008 
Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht 
477 
installationen im ganzen Wohntrakt ersetzt werden. Die Wasserzu-
fuhr existiert nur bis vor das Haus. Die Abwasserentsorgung erfolgt 
bis heute in ein Güllenloch; ein neuer Kanalisationsanschluss ist 
geplant. Im Heustock muss – von der Bauherrschaft geschätzt – rund 
10% der Holzkonstruktion ersetzt und eine Wärmedämmung einge-
zogen werden. Im Tenn – welches teilweise zu Wohnzwecken umge-
nutzt werden soll – ist ebenfalls eine Wärmedämmung sowie der 
Einzug neuer Wände geplant. Für eine zweckmässige Zufahrt zur 
Liegenschaft muss die Vegetationsschicht abgestossen und der 
darunter verborgene ehemalige Feldweg neu eingesplittet werden. 
Zusammenfassend kann gesagt werden, dass die Liegenschaft 
heute – gemessen an den im schweizerischen Mittelland üblichen 
Anforderungen – als unbewohnbar eingestuft werden muss; sie ver-
fügt weder über eine funktionsfähige oder sanierungswürdige Hei-
zung 
noch 
entsprechende 
Sanitäreinrichtungen, 
Kanalisation, 
Stromversorgung im Haus, Küche(neinrichtung) bzw. Wasservers-
orgung im Haus. Das Gebäude wird weitestgehend ausgehöhlt, neue 
Böden und Decken sowie eine neue Treppe und neue Wände werden 
eingezogen, neue Fensterrahmen und Fenster – heute grösstenteils 
fehlend – werden angebracht; zusätzlich bedarf die nordwestliche 
Fassade des Wohnteils einer eingehenden Renovation und an den 
restlichen Fassaden sind ebenfalls intensive Renovationsarbeiten 
(Risse, Riegelersatz, Ersatz bzw. Ergänzung Aussenverkleidung) 
nötig; die Remise ist komplett eingestürzt. Die Bauherrschaft ver-
anschlagt Baukosten von insgesamt rund Fr. 560'000.–. Im Jahre 
2003 hatte der Eigentümer (…) gar mit Baukosten von Fr. 862'500.– 
gerechnet. Der unbestimmte Restwert des vermutlich im 18. oder 
19. Jahrhundert erbauten Gebäudes dürfte vergleichsweise gering 
sein. 
Das Gebäude befindet sich somit in einem Zustand, dem die 
Betriebstüchtigkeit als Wohnhaus, d.h. die bestimmungsgemässe 
Nutzbarkeit, offensichtlich abzusprechen ist. Seit rund 13 Jahren ist 
das Haus unbewohnt, seit rund 40 Jahren wurde es nicht mehr 
unterhalten. Es besteht daher kein Raum für die Erteilung einer 
Ausnahmebewilligung; ob das Bauvorhaben mit den wichtigen 
Anliegen der Raumplanung vereinbar ist, muss somit nicht geprüft 


478 
Verwaltungsbehörden 
2008 
werden. Immerhin ist in diesem Zusammenhang festzuhalten, dass 
das Argument des Beschwerdeführers, die Liegenschaft solle land-
wirtschaftlich genutzt werden und dass damit den raumplanerischen 
Interessen Rechnung getragen werde, fehl geht, handelt es sich bei 
der geplanten Nutzung doch unbestrittenermassen um zonenwidrige 
Hobbylandwirtschaft bzw. um eine Wohnnutzung zu nichtlandwirt-
schaftlichen Zwecken. 
101 Rechtsverweigerung; nachträgliches Baubewilligungsverfahren 
- 
Die Rechtsverweigerungsbeschwerde setzt auch bei Laien voraus, 
dass sie vorerst beim Gemeinderat einen Antrag gestellt haben, was 
dieser beschliessen soll, und diesen Antrag begründet haben, es sei 
denn, ein solches Vorgehen käme einem Verfahrensleerlauf gleich 
(Erw. 4g). 
- 
Das Rechtsschutzinteresse am Durchführen eines nachträglichen 
Baubewilliungsverfahrens fehlt, wenn ausschliesslich immissions-
rechtliche Rügen geltend gemacht werden (Erw. 6c). 
Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt vom 9. Juni 2008 
i.S. M. gegen den Gemeinderat W. 
Aus den Erwägungen 
4. a) Eine Rechtsverweigerung liegt vor, wenn es eine Behörde 
ausdrücklich ablehnt oder stillschweigend unterlässt, eine Entschei-
dung zu treffen, obwohl sie dazu verpflichtet ist (vgl. BGE 124 V 
133; BGE 107 Ib 164). 
b) Im vorliegenden Fall fragte die Beschwerdeführerin den Ge-
meinderat «höflichst» an, für welche Art von Nutzung die fragliche 
Parzelle rechtlich zugelassen ist und verblieb «in Erwartung Ihrer 
Antwort» (Schreiben vom 11. November 2003). Nachdem der Ge-
meinderat auf Nachfrage hin zunächst um etwas Geduld für weitere 
Abklärungen ersucht hatte, antwortete er am 5. April 2004, die Par-
zelle sei im Zusammenhang mit dem Baugesuchsverfahren für den 
Bau der Mehrzweckhalle im Jahr 1987 als Spielwiese ordnungsge-