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Regierungsrat — AGVE_2006_92

Aufstockung von Hochsilobauten in der Landwirtschaftszone, umgeben von einer Landschaftsschutzzone.
- Abwägung der landwirtschaftlichen Interessen an einer Silierung mittels Hochsilos gegenüber den Interessen des Landschaftsschutzes; Zumutbarkeit der Silierung mittels farblich angepassten Siloballen

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Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht 
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I. Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht 
 
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Aufstockung von Hochsilobauten in der Landwirtschaftszone, umgeben 
von einer Landschaftsschutzzone. 
- 
Abwägung der landwirtschaftlichen Interessen an einer Silierung 
mittels Hochsilos gegenüber den Interessen des Landschaftsschut-
zes; Zumutbarkeit der Silierung mittels farblich angepassten Silobal-
len 
Aus dem Entscheid des Regierungsrates vom 5. April 2006 i.S. A.P. gegen 
den Entscheid des Departementes Bau, Verkehr und Umwelt/Gemeinderates F. 
Aus den Erwägungen 
1. Betriebssituation und Bauvorhaben 
Der Beschwerdeführer bewirtschaftet auf dem "R.-Feld" in F. 
einen Landwirtschaftsbetrieb mit zurzeit knapp 48 ha Nutzfläche und 
einem Milchkontingent von rund 350'000 kg. Er zählt seinen Betrieb 
zu den leistungsstärksten Milchproduktionsbetrieben der Schweiz. 
Im Rahmen eines weiteren Entwicklungsschrittes möchte er die bis-
her produzierte Jahresmilchmenge auf neu etwa 420'000 kg auf-
stocken. Da er Milch nach den Grundsätzen und Leitideen einer 
Hochleistungsstrategie produziert, ist er nach eigenen Angaben auf 
die Futtergrundlage einer Ganzjahressilageration bester Qualität 
angewiesen. Um den erforderlichen zusätzlichen Siloraum zu schaf-
fen, sollen die bestehenden drei Permastore-Silos aus glasbeschmol-
zenen blauen Stahlplatten mit zweimal 4,3 m und einmal 6,1 m 
Durchmesser von 14,0 m auf 20,5 m Höhe aufgestockt werden. Die 
Höhe von 20,5 m bezeichnet die Oberkante des Deckels. Dieser wird 
noch zusätzlich überragt durch Sicherheitsgeländer und rohrförmige 
technische Einrichtungen in Zinkfarbe, die zumindest aus geringer 
Distanz gut wahrnehmbar sind. 


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(…) 
2. Aufstockung der Siloanlage 
2.1. Zonenkonformität 
Gemäss Art. 22 des Bundesgesetzes über die Raumplanung 
(Raumplanungsgesetz, RPG) vom 22. Juni 1979 dürfen Bauten und 
Anlagen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert 
werden (Abs. 1). Voraussetzung einer Baubewilligung ist, dass die 
Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen und 
das Land erschlossen ist (Abs. 2). Die übrigen Voraussetzungen des 
Bundesrechts und des kantonalen Rechts bleiben vorbehalten (Abs. 
3). In der Landwirtschaftszone sind gemäss Art. 16a Abs. 1 RPG 
Bauten und Anlagen zonenkonform, die zur landwirtschaftlichen 
Bewirtschaftung oder für den produzierenden Gartenbau nötig sind. 
Art. 34 Abs. 1 der Raumplanungsverordnung (RPV) vom 28. Juni 
2000 präzisiert, dass Bauten und Anlagen in der Landwirtschaftszone 
zonenkonform sind, wenn sie unter anderem der bodenabhängigen 
Bewirtschaftung dienen und wenn sie verwendet werden für die Pro-
duktion verwertbarer Erzeugnisse aus Pflanzenbau und Nutztierhal-
tung. Gemäss Art. 34 Abs. 4 RPV darf die Bewilligung jedoch nur 
erteilt werden, wenn die Baute oder Anlage für die in Frage stehende 
Bewirtschaftung nötig ist (lit. a), der Baute oder Anlage am 
vorgesehenen Standort keine überwiegenden Interessen entgegenste-
hen (lit. b) und der Betrieb voraussichtlich längerfristig bestehen 
kann (lit. c). 
Aufgrund der vorhandenen Faktorausstattung ist nach der unbe-
strittenen Beurteilung der Abteilung Landwirtschaft sowie der 
Koordinationsstelle Baugesuche, welcher sich der Regierungsrat 
anschliessen kann, davon auszugehen, dass eine längerfristig 
existenzfähige, bodenabhängige landwirtschaftliche Bewirtschaftung 
vorliegt und dass das zusätzlich geplante Silovolumen für die ge-
plante Aufstockung der Milchproduktion betrieblich notwendig ist. 
Strittig und nachfolgend zu beurteilen bleibt jedoch, ob der Siloauf-
stockung am vorgesehenen Standort überwiegende Interessen entge-
genstehen (Art. 34 Abs. 4 lit. b RPV). 
2.2. Entgegenstehende Interessen des Landschaftsschutzes 


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2.2.1. Die Abteilung Landschaft und Gewässer, Sektion Natur 
und Landschaft, des Departements Bau, Verkehr und Umwelt hat im 
April 1999 eine "Checkliste zur Beurteilung von Landschaftsverän-
derungen" herausgegeben, welche von den Departementen, vom Re-
gierungsrat und vom Verwaltungsgericht methodisch regelmässig 
herangezogen wird, wenn es darum geht, die konkreten Landschafts-
schutzinteressen gegenüber den beteiligten privaten und anderen 
öffentlichen Interessen abzuwägen. Zu den einzelnen in der Check-
liste vorgesehenen Prüfungsphasen ergibt sich was folgt: 
2.2.2. Die Grobbeurteilung (Phase 1) ergibt, dass es sich zwar 
um ein grundsätzlich zonenkonformes, betriebsnotwendiges Vorha-
ben im Hofbereich eines bestehenden Landwirtschaftsbetriebes han-
delt, der mit einem sog. "Siedlungsei" von der umliegenden Land-
schaftsschutzzone ausgenommen wurde. Allerdings sind wegen der 
Einwirkung der hoch aufragenden Silos auf die Umgebung entgegen-
stehende landschaftliche Interessen vorhanden, die gemäss Art. 34 
Abs. 4 RPV eine Interessenabwägung erfordern. § 15 der von der 
Gemeindeversammlung am 13. Juni 2003 beschlossenen und vom 
Regierungsrat am 14. Januar 2004 genehmigten Bau- und Nutzungs-
ordnung der Gemeinde F. schreibt für die Landwirtschaftszone (ohne 
Landschaftsschutzzonenüberlagerung) und damit für das "Siedlung-
sei" vor, dass sich Bauten und Anlagen in Abwägung sämtlicher be-
troffener Interessen bezüglich Standort, Ausmass, Gestaltung, Stel-
lung sowie Umgebungsbepflanzung ins Landschaftsbild einzufügen 
haben und dass der Gemeinderat im Übrigen die Gebäudehöhen un-
ter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse und der baupoli-
zeilichen Erfordernisse festlegt. Wo verschiedene Zonen aneinander 
grenzen, ist stets das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme zu 
beachten. 
2.2.3. Die Analyse und Bewertung der betroffenen Landschaft 
(Phase 2) zeigt, dass die strittigen Silos ins "R.-Feld" zu liegen kom-
men, das südlich durch den bewaldeten "B.-Berg/B.", nördlich und 
östlich durch das Baugebiet von F. und N. bzw. den diese trennenden 
bewaldeten "H.-Berg" sowie westlich durch die Erhebung des "B." 
begrenzt wird. Es handelt sich um eine eiszeitlich geprägte Land-
schaft, die zum bedeutsamen Bereich des Gletscher-Maximalsta-


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diums von M. gehört. Als markanter Rundhöcker der vorletzten Eis-
zeit (Riss) ragt der "B." über die Ebene auf, südlich anschliessend 
erstreckt sich ein lang gezogener, sanfter Moränenwall der letzten 
Eiszeit (Würm) bis zum "H.-Berg" im Osten. Rundhöcker und 
Seitenmoräne mit der umgebenden Ebene sind Bestandteil des Geo-
morphologischen Inventars des Kantons Aargau und haben aufgrund 
von Seltenheit (einziger Riss-Rundhöcker im Inventar), Ausprägung 
und Lage kantonale Bedeutung, weshalb sie mit einer Landschafts-
schutzzone in Aussehen und Eigenart erhalten werden sollen. Der 
Freiraum zwischen den Baugebieten von F., N. und M. stellt ferner 
ein wichtiges Naherholungsgebiet dar, das durch zahlreiche Flur-
wege, einen kantonalen Wanderweg und eine kantonale Radroute 
erschlossen wird. Im offenen "R.-Feld" sind Rundgänge verschiede-
ner Ausdehnung möglich und der "B.", der eine gute Sicht in die 
offene Landschaft ermöglicht, hat als Ausflugsziel für viele 
Erholungsuchende einen hohen Stellenwert, zumal er auch ein 
Kulturobjekt mit Kreuzweg und Andachtsstätte darstellt. Es gilt 
diesen störungsarmen Freiraum nahe dem Siedlungsgebiet und die 
eiszeitliche Besonderheit der Landschaft des "R.-Feldes" möglichst 
unbeeinträchtigt zu erhalten. 
2.2.4. Die Feinabgrenzung des betroffenen Landschaftsab-
schnitts (Phase 3) ergibt sich durch das Baugebiet von F. und N. so-
wie den "H.-Berg" im Norden und Osten, den Wald "B.-Berg/B." im 
Süden, sowie den "B." im Westen. In diesem Einwirkungsraum wird 
die aufgestockte Silogruppe auffallend präsent und als Veränderung 
der Landschaft deutlich wahrnehmbar sein. Kernbereich ist die un-
mittelbare Umgebung des Hofes. Fernwirkungen über die genannten 
Grenzen hinaus können dagegen ausgeschlossen werden. 
2.2.5. Die Analyse der Bedeutung des Vorhabens für die Land-
schaft (Phase 4) zeigt, dass die bestehenden drei dunkelblauen Silos 
zwischen dem Stallgebäude und einem westlich angrenzenden 
Remisebau angeordnet sind. Bereits in der aktuellen Höhe von 14 m 
ohne Gestänge überragen sie die benachbarten Betriebsgebäude um 
rund 4 m. Durch die reihenförmige Anordnung entsteht aus Westen 
und Osten der Eindruck einer hoch aufragenden Phalanx, welche in 
der Landschaft markant in Erscheinung tritt. Mit der geplanten Erhö-


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hung auf 20,5 m würde die Siloanlage in der offenen, strukturarmen 
Landschaft des "R.-Feldes" noch dominanter. Sie wäre in dieser Aus-
dehnung nicht nur im Hofbereich und in seiner unmittelbaren Umge-
bung gut erkennbar, sondern neu auch von den Siedlungsrändern von 
F. und N. sowie vom "B." aus nicht mehr zu übersehen, d.h. sie hätte 
eine erheblich stärkere Wirkung auf die umgebende Landschaft und 
einen deutlich grösseren Einwirkungsbereich als heute. Besonders 
herauszustreichen ist, dass die heutigen Silos von verschiedenen, von 
Erholungsuchenden häufig aufgesuchten Standorten aus betrachtet 
unter oder gerade noch an die Horizontlinie reichen, diese aber nicht 
durchbrechen. Bei einer Erhöhung auf über 20 m – aber auch schon 
bei den eventualiter beantragten 19,1 m – wäre dies jedoch nicht 
mehr der Fall. Die Silos würden zum in den Himmel ragenden, das 
Blickfeld dominierenden, überdimensionierten und darum störenden 
Fremdkörper in der Landschaft (vgl. …). 
2.2.6. 
2.2.6.1. Wenn nun die konkreten Landschaftsschutzinteressen 
gegenüber den beteiligten privaten und allfälligen anderen öffentli-
chen Interessen abzuwägen sind (Phase 5), ist zunächst die 
Interessenlage der Bauherrschaft näher zu betrachten. A.P. bewirt-
schaftet einen Landwirtschaftsbetrieb mit 48 ha Nutzfläche und ei-
nem Milchkontingent von rund 350'000 kg, das nun auf rund 
420'000 kg aufgestockt werden soll. Es handelt sich damit um einen 
der leistungsstärksten Milchproduktionsbetriebe der Schweiz, der als 
Vorzeigebetrieb jährlich 400-600 Gäste aus dem In- und Ausland 
anzieht, wie der Beschwerdeführer in der Begründung seiner Bauein-
gabe selber ausführt. Aus betriebswirtschaftlicher Sicht ist selbstver-
ständlich, dass der Beschwerdeführer eine Lösung anstrebt, die mit 
möglichst geringen Kosten und arbeitstechnisch optimalen Abläufen 
verbunden ist. Die Aufstockung der bestehenden Siloanlage erscheint 
insofern als vorteilhafte Lösung, als das Eigengewicht des gelagerten 
Futters mit der Höhe der Silos zunimmt, was die Futterqualität güns-
tig beeinflusst, weil damit das Risiko von Fehl- und Nachgärungen 
abnimmt. Verglichen mit dem alternativen Aufstellen von zwei 
zusätzlichen Silos erweist sich die Aufstockung der bestehenden drei 
Silos ferner insofern als günstiger, als zusätzliche Bodenplatten, eine 


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Kranbahn und eine Silofräse für die Maissilage gespart werden kön-
nen, bzw. nicht eine Silofräse von einem Silo zu einem anderen 
gezügelt werden muss, was im Frühling das Risiko einer Fehlgärung 
erhöhen würde. Das Aufstellen von zwei zusätzlichen Silos wäre 
deshalb nach der Berechnung des Beschwerdeführers verglichen mit 
der Aufstockungsvariante mit Zusatzkosten von rund Fr. 150'000.--
verbunden. Schliesslich hätte das Aufstellen von zwei weiteren Silos 
in der Flucht der bestehenden drei zur Folge, dass mindestens einer 
in den Bereich der Futterachse zu stehen käme, was eine allfällige 
künftige Verlängerung des Milchviehstalles in diese Richtung verun-
möglichen würde. Das Aufstellen zusätzlicher Silos würde also heute 
noch freien Raum im sog. "Siedlungsei" beanspruchen, der für an-
dere künftige Betriebserweiterungen nicht mehr zur Verfügung 
stünde. 
Dem Argument, es fehle im Hofbereich an geeignetem Platz für 
zusätzliche Silos ist zunächst entgegenzuhalten, dass einer allfälligen 
künftigen Verlängerung des Stalles Richtung Westen auch das west-
lich davon bestehende Remisegebäude bzw. die zwischen Stall und 
Remisegebäude benötigte Verkehrsfläche entgegensteht. Mit der 
westlich der bestehenden Silos bewilligten Erstellung eines Pferde-
laufstalles samt Pferdeauslauf für die nicht landwirtschaftliche, rein 
hobbymässige Pferdehaltung nimmt der Beschwerdeführer zudem 
selbst einen Verbrauch verfügbarer Flächen im Hofbereich sowie 
eine Beschränkung der Ausdehnungsmöglichkeit des Viehstalles 
Richtung Westen in Kauf. Die verbleibenden Platzverhältnisse lies-
sen aber weiterhin das Erstellen zusätzlicher Silos südlich des Stalles 
zu. Hier könnten sie, wie es ein optimierter Betriebsablauf erfordert, 
nahe bei der Scheune und beim Stall errichtet werden. Der hier beste-
hende Laufhof könnte ohne grössere finanzielle Aufwendungen 
verschoben werden. Nicht zu verschweigen ist allerdings, dass auch 
dieser Standort die Möglichkeiten einer künftigen Stallerweiterung 
einschränkt oder zumindest dereinst ein kostenintensives Versetzen 
erfordert. Dasselbe gilt für die von der Vorinstanz als weitere 
Alternative vorgeschlagenen Flach- bzw. Fahrsilos. 
Anlässlich der Augenscheinsverhandlung vom 29. September 
2005 hat der Beschwerdeführer vehement zum Ausdruck gebracht, er 


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werde niemals zwei weitere Silos aufstellen. Auf die Frage, wie er 
denn seinen Silagebedarf decken wolle, sofern seinem Eventualan-
trag auf Erhöhung der Silos auf 19,1 m statt 20,5 m entsprochen 
werde, antwortete er, unter diesen Umständen müsse er zur 
schlechteren Variante Siloballen greifen (vgl. …). Insofern hat er 
zugestanden, dass Siloballen durchaus eine Alternative wären, auch 
wenn damit vielleicht das Risiko einer suboptimalen Futterqualität 
verbunden ist. Der Beschwerdeführer produziert denn auch bereits 
heute annähernd 1'000 Siloballen pro Jahr, die er allerdings bisher 
verkauft. Für die Lagerung von Siloballen wurde ihm die schon 
vorgenommene Erstellung eines Lagerplatzes von rund 200 m2 
nachträglich bewilligt, d.h. diese Form der Silierung wurde am kon-
kreten Standort als landschaftsverträglich beurteilt (vgl. …). Zwar 
sind Siloballenlager dem Landschaftsbild ebenfalls abträglich, wenn 
auffällige weisse Folie oder ein ungeeigneter Standort verwendet 
wird. Durch die teilweise bereits heute erfolgende Verwendung von 
Folie in einer naturnahen Farbe kann eine Beeinträchtigung des 
Landschaftsbildes aber weitgehend vermieden werden. Das land-
schaftlich besonders problematische Überragen der Gebäude oder 
gar der Horizontlinie ist bei Siloballenlagern ausgeschlossen. Bei 
geschickter Anlehnung an bestehende höhere Bauten und gleich-
zeitiger farblicher Anpassung sind sie sogar aus grösserer Distanz 
kaum noch wahrnehmbar. 
Hinsichtlich der Beurteilung des Einwandes, das Silierverfahren 
mit Siloballen sei verglichen mit den bevorzugten Permastore-Silos 
minderwertig, ist der FAT-Bericht Nr. 627/2005 "Silierverfahren im 
Vergleich" der Eidgenössischen Forschungsanstalt für Agrarwirt-
schaft und Landtechnik, Ettenhausen, beizuziehen. Danach bieten die 
umfangreichen Lösungsmöglichkeiten die Wahl zwischen finanziell 
günstig und arbeitsaufwendig bis kostspielig mit geringem Arbeits-
aufwand. Gemessen an der benötigten Arbeitszeit und der körperli-
chen Belastung sind die Verfahren mit Hochsilo und Handentnahme 
am aufwendigsten. Eine geringe körperliche Belastung fordern die 
Verfahren mit Entnahmefräsen bei Hochsilos (vom Beschwerde-
führer bevorzugtes System), Entnahme- und Verteilgeräten und Fräs-
mischwagen bei Flachsilos und Siloschläuchen sowie Frontlader und 


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Abrollgeräten bei Silageballen. Hochsilos aus Metall sind zwar für 
Betriebe mit hohen Ansprüchen an Fütterung und Leistung ideal und 
zufolge geringen Arbeitszeitbedarfs komfortabel, aber andererseits 
sehr teuer. In den betrachteten Verfahren verhalten sich die notwendi-
gen Investitionen bis zu einem Verhältnis von 1 zu 12. Es entstehen 
bei den vom Beschwerdeführer bevorzugten Silos nicht nur hohe 
Abschreibungs- und Wartungskosten für die Entnahmefräse (was ge-
gen fünf kleine statt drei grosse Silos spricht), teuer ist auch die Ent-
sorgung der Silos. Gross ist bei Hochsilos schliesslich die Unfallge-
fahr (Gärgase, Stürze). Demgegenüber ist die Ballentechnik sehr 
flexibel und sie bedingt nur geringe Investitionen. Das Pressen, 
Wickeln und Einlagern der Ballen erfordert zur Gewinnung guter 
Silagen jedoch eine hohe Sorgfalt. Eine ungenügende Verdichtung 
beim Pressen hat häufig eine schlechte Silagequalität zur Folge, was 
wiederum die Milchleistung und die Gesundheit der Tiere beein-
trächtigen kann. Qualitätsmängel können auch durch Verletzung der 
Folie verursacht werden. Andererseits gibt es keine Probleme mit 
Nachgärungen dank Portionensilage. Zusammenfassend erweist sich 
das vom Beschwerdeführer heute schon eingesetzte alternative Si-
lierverfahren mit Ballen insofern als vorteilhaft, als es erheblich 
weniger Investitionen erfordert, eine hohe Flexibilität bietet und die 
Silage handelbar ist. Durch das Anlegen von Siloballenlagern wird 
ein künftiger Ausbau der Betriebsgebäude auch in keiner Weise un-
günstig präjudiziert. Andererseits muss zur Vermeidung von Qua-
litätsmängeln mit hoher Sorgfalt gearbeitet werden. Ferner muss der 
Suche geeigneter Standorte hohe Beachtung geschenkt und eine ge-
eignete Folienfarbe verwendet werden, damit das Landschaftsbild 
nicht beeinträchtigt wird. Schliesslich ist auf eine umweltgerechte 
Entsorgung der Folien zu achten. Dass das Silieren mit Siloballen 
für einen Betrieb wie denjenigen des Beschwerdeführers von vorne-
herein ungeeignet oder unzumutbar sei, kann jedenfalls nicht gesagt 
werden. 
2.2.6.2. Wenn nun die respektablen privaten Interessen des Be-
schwerdeführers den vorstehend dargelegten, gewichtigen Land-
schaftsschutzinteressen gegenübergestellt werden – weitere entge-
genstehende öffentliche Interesse werden nicht geltend gemacht und 


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sind auch nicht ersichtlich –, so erweist sich, dass die Erhöhung der 
bestehenden Siloanlage auf 19,1 m oder gar 20,5 m mit den Anfor-
derungen von Art. 34 Abs. 4 lit. b RPV, wonach einer Baute oder 
Anlage keine überwiegenden Interessen entgegenstehen dürfen, 
sowie den Planungsgrundsätzen von Art. 3 Abs. 2 RPG, wonach die 
Landschaft möglichst zu schonen ist, ganz klar nicht in Einklang ge-
bracht werden kann. Bereits anlässlich der Erhöhung der Silos auf 
14 m wurden seitens der Behörden grösste Bedenken geäussert und 
diese Höhe als äusserster Kompromiss bezeichnet, weshalb dem 
Beschwerdeführer bewusst sein musste, dass eine weitere Erhöhung 
nicht mehr in Frage kommen würde. Schon die im früheren Verfah-
ren geäusserten Argumente zeigten klar, dass der Landschaftsschutz 
die Verweigerung einer weiteren Erhöhung gebietet. Selbst auf der 
vom Beschwerdeführer eingereichten Fotomontage vom 17. März 
2005, welche wohl etwa fünfzigjährige Bäume vor den Silos zeigt, 
werden diese nur teilweise kaschiert. Bis neu gepflanzte Bäume tat-
sächlich eine solche Höhe wie die abgebildeten erreicht hätten, d.h. 
während Jahrzehnten, würden sie noch dominanter im "R.-Feld" 
stehen, die hochsensible und geschützte Landschaft in massivster 
Weise beeinträchtigen und letztlich weitgehend entwerten. 
Gegen eine Zulassung des Bauvorhabens des Beschwerdefüh-
rers sprechen auch die Beurteilungsmassstäbe eines Vergleichsfalles, 
den das Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, 3. Kammer, in sei-
nem Urteil vom 21. Juli 2000 in Sachen M.K., O.-L., zu behandeln 
hatte (Urteil BE.1998.00100-K3, Art. Nr. 113). Zu beurteilen war die 
Landschaftsverträglichkeit der Aufstockung eines einzelnen Silos 
von 15,9 m auf 20,4 m. Das Gericht erwog, ein Silo wirke dann land-
schaftsunverträglich, wenn er aufgrund seiner Ausmasse, seines 
Standorts, seiner materiellen und farblichen Ausgestaltung usw. 
derart in den Vordergrund rücke, dass er nicht mehr als punktuelles, 
sich in der weiteren Landschaft verlierendes Element wahrgenom-
men werde, sondern als diese dominierende und nicht mehr darin 
integrierte Baute. Obschon die Bauparzelle nicht mit einer Land-
schaftsschutzzone überlagert war und die landwirtschaftliche Sied-
lung nicht in einer von Bauten sonst freien Landschaft lag, sondern 
sogar in einer leichten Senke, weshalb die Sicht zum Hof praktisch 


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von allen Seiten her von einem Hintergrund abgedeckt wurde, erach-
tete das Gericht die privaten Interessen an der gemessen an den alter-
nativen Silierverfahren kostengünstigsten und auch sonst vorteil-
haftesten Hochsilolösung als zweitrangig. Entscheidend für die dem 
Landwirt zugemuteten mehrfachen Kosten und zusätzlichen wirt-
schaftlichen Nachteile wie z.B. schlechtere Futterqualität war, dass 
der geplante Silo die Scheune deutlich überragte, wodurch diese nur 
noch eine beschränkte Abdeckwirkung entfalten konnte, und dass der 
Silo von mehreren Blickpunkten aus den Horizont deutlich durch-
stiess, weshalb er als das Blickfeld dominierender, exponierter, über-
dimensionierter und darum störender Fremdkörper wirkte, der sich 
nicht ausreichend in die Landschaftsstruktur einzugliedern ver-
mochte. Genau diese eine Baubewilligung ausschliessenden Krite-
rien sind auch im vorliegenden Fall erfüllt, bloss dass noch erschwe-
rend hinzukommt, dass die den Horizont aus mehreren Blickpunkten 
durchstossenden und insofern dominierend wirkenden Silos von 
weitherum einsehbar wären und eine hochsensible, unter Schutz 
gestellte Landschaft schwerwiegend beeinträchtigen oder gar weitge-
hend entwerten würden. Der angefochtene vorinstanzliche Entscheid 
ist daher zu Recht zum Schluss gelangt, es fehle an der Landschafts-
verträglichkeit von 19,1 m oder gar 20,5 m hohen Silobauten, was 
deren Bewilligung ausschliesse. 
Zusammenfassend stehen die Landschaftsschutzinteressen einer 
Aufstockung der bestehenden drei Silos entgegen. Dies bedeutet 
jedoch nicht, dass der Beschwerdeführer auf die angestrebte Erhö-
hung der Milchproduktion verzichten oder namhafte Mehrkosten für 
zwei zusätzliche Silos in Kauf nehmen muss. Es besteht vielmehr die 
zumutbare Alternative, die zusätzlich erforderliche Silage mit kosten-
günstigen Siloballen herzustellen und diese landschaftsverträglich zu 
lagern. Eine übermässige Beeinträchtigung der landwirtschaftlichen 
Interessen kann unter diesen Umständen ausgeschlossen werden. Die 
Abweisung des Bauvorhabens erweist sich als recht- und verhältnis-
mässig. 


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Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht 
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Arealüberbauung 
- 
Zonenkonformität der Erweiterung eines bestehenden Einkaufszent-
rums; massgebende Nettoladenflächen (Erw. 1). 
- 
Sinn und Zweck dieser besonderen Überbauungsform (Erw. 4.1.) 
- 
Der Energieeffizienz-Nachweis ist spätestens vor Baubeginn zu er-
bringen (Erw. 4.4.). 
- 
Qualitative Anforderungen an Spiel-, Freizeit-, Erholungs- und Gar-
tenanlagen sowie ökologische Ausgleichsflächen (Erw. 4.5.). 
Aus dem Entscheid des Regierungsrates vom 16. August 2006 i.S. R.S. ge-
gen den Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt/Gemeindera-
tes F. 
Aus den Erwägungen 
1. Zonenkonformität 
1.1. Die Bauherrschaft plant den Bau von zwei viergeschossi-
gen Wohn- sowie eines Wohn-/Gewerbegebäudes mit insgesamt 29 
Eigentumswohnungen, einer Tiefgarage mit 255 Parkplätzen, eines 
Marktplatzes und eines Spielplatzes. Die geplante, gewerblich ge-
nutzte Bruttogeschossfläche (BGF) beträgt den Bauplänen zufolge 
insgesamt 2'116 m2. Davon werden 368 m2 als Anlieferungs- und 
Lagerraum benötigt, 1'036 m2 durch die Migros und 100 m2 bzw. 
612 m2 durch weitere Ladengeschäfte als Verkaufsfläche, d.h. den 
Kunden zugängliche Fläche genutzt. 
Das Bauvorhaben liegt gemäss dem geltenden Zonenplan der 
Gemeinde F. (von der Gemeindeversammlung am 13. Juni 2003 be-
schlossen und vom Regierungsrat am 14. Januar 2004 genehmigt) in 
der Kernzone (KN). Nach § 6 Abs. 1 der Bau- und Nutzungsordnung 
(BNO) der Gemeinde F. ist die Kernzone für private und öffentliche 
Dienstleistungsbetriebe (Läden, Praxen, Restaurants) und Wohnun-
gen bestimmt. Mässig störende Betriebe sind zulässig (§ 6 Abs. 6 
BNO). Als mässig störend gelten Betriebe mit Auswirkungen, die im 
Rahmen herkömmlicher Handwerks- und Gewerbebetriebe bleiben, 
auf die üblichen Handwerks- und Öffnungszeiten beschränkt sind