ag_handelsgericht · HOR.2023.64 · 2024-06-04 · de
Obergericht / Handelsgericht / 1. Kammer — HOR.2023.64


Handelsgericht
1. Kammer
HOR.2023.64 / sv
Urteil vom 4. Juni 2024
Besetzung Oberrichter Egloff, Vizepräsident
Ersatzrichterin Müller
Handelsrichter John
Handelsrichter Bäumlin
Handelsrichter Wieland
Gerichtsschreiberin-Stv. Vollenweider
Klägerin A._____
vertreten durch Dr. iur. Urban Hulliger, Rechtsanwalt, Kreuzplatz 5, Post-
fach, 8032 Zürich
vertreten durch MLaw Christina Schlegel, Rechtsanwältin, Kreuzplatz 5,
Postfach, 8032 Zürich
Beklagte B._____ AG
Gegenstand Ordentliches Verfahren betreffend Forderung

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Das Handelsgericht entnimmt den Akten:
1.
Die Klägerin ist eine Stiftung mit Sitz in Q._____. Sie hat hauptsächlich […]
zum Zweck (Klagebeilage [KB] II).
Die Klägerin ist die heutige Eigentümerin der streitgegenständlichen Lie-
genschaft (Klage Rz. 5). Sie hatte die Liegenschaft 2015 von der damaligen
Eigentümerin erworben (Klage Rz. 15).
2.
Die Beklagte ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in R._____. Sie bezweckt
im Wesentlichen […].
3.
3.1.
Mit Datum vom 14. April 2015 schloss die damalige Eigentümerin der streit-
gegenständlichen Liegenschaft, die C._____ AG, heutige D._____ AG in
Liquidation (KB 3), mit der E._____ AG, heutige B._____ AG (KB III), einen
Mietvertrag betreffend Büroräumlichkeiten im 4. Obergeschoss der Liegen-
schaft S-Strasse B, R._____ ab. Der Mietvertrag wurde für eine unbefris-
tete Dauer abgeschlossen, wobei eine Kündigungsfrist von sechs Monaten
vereinbart wurde. Als Kündigungstermine wurden der 31. März, der
30. Juni und der 30. September vereinbart (KB 1).
3.2.
Mit dem Erwerb der Liegenschaft durch die Klägerin ging auch das Miet-
verhältnis mit der Beklagten auf diese über (Klage Rz. 15).
3.3.
3.3.1.
Mit Nachtrag zum Mietvertrag vom 14. April 2015 vereinbarten die C._____
AG und die Beklagte am 2. November 2016, dass die Beklagte ihre
Mieträumlichkeiten mit einer Fläche von 191.15 m2 im 4. Obergeschoss der
streitgegenständlichen Liegenschaft per 30. September 2016 abgibt und
per 1. Oktober 2016 stattdessen das Mietobjekt im 6. Obergeschoss nord
mit 88.00 m2 mietet (Klage Rz. 16; KB 4).
3.3.2.
Am 24. November 2016 wurde der Abtausch der vorgenannten Büroräum-
lichkeiten rückwirkend bereits per 1. September 2016 festgelegt (KB 5).
3.3.3.
Neu musste die Beklagte Fr. 225.00 anstelle von Fr. 245.00 pro m2 pro Jahr
bezahlen. Sodann wurde die Position Nebenkosten-Akonto auf einen Be-
trag von Fr. 179.65 pro Monat gesenkt. Für die Parkplätze war weiterhin

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ein monatlicher Betrag von Fr. 100.00 geschuldet. Unter Berücksichtigung
der Mehrwertsteuer von 7.7 % betrug der monatliche Bruttomietzins ab
dem 1. September 2016 Fr. 2'078.25 (Klage Rz. 13 – 14, 16 – 17).
3.4.
Im Hinblick auf die von der Beklagten gemietete Fläche besteht noch eine
Mietzinskaution bei der F._____ AG. Die Mietzinskaution lautet auf die
E._____ AG, heutige B._____. Dannzumal ist eine Mietzinskaution von
Fr. 10'000.00 einbezahlt worden (KB 6; Klage Rz. 18).
4.
Bereits am 10. September 2021 wurde in vorliegender Angelegenheit eine
Klage hängig gemacht. Im Verfahren HOR.2021.36 hat die Beklagte die
Forderung der Klägerin anerkannt, weshalb das Verfahren mit Verfügung
vom 9. November 2021 abgeschrieben wurde (KB 10). Anschliessend hat
die Beklagte den ausstehenden Betrag beglichen (Klage Rz. 21).
5.
Mit Klage vom 18. Dezember 2023 (Postaufgabe: gleichentags) stellte die
Klägerin die folgenden Rechtsbegehren:
" 1.
Die Beklagte sei zu verpflichten, der Klägerin CHF 38'371.00 zuzüglich
Zins zu 5 % seit 15. Oktober 2022 auf den Betrag von CHF 37'695.00,
zuzüglich Zins zu 5 % seit 27. Mai 2022, eventualiter seit 20. Septem-
ber 2023 auf den Betrag von CHF 676.00 zu bezahlen unter dem aus-
drücklichen Vorbehalt der Klageerweiterung beziehungsweise des
Nachklagerechts;
2.
Es sei die Klägerin für berechtigt zu erklären, die bei der F._____ AG,
T._____, auf dem Mieterkautionssparkonto Nr. I, lautend auf den Na-
men der Beklagten (früher: E._____ AG), angelegte Mieterkaution (in-
klusive aufgelaufener Zinsen) vollumfänglich unter Anrechnung an den
Betrag gemäss Ziff. 1 hiervor zu beziehen;
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehrwertsteuer)
zu Lasten der Beklagten.
Zur Begründung wurde ausgeführt, es handle sich um Ansprüche gestützt
auf ein beendetes Mietverhältnis betreffend Geschäftsräume in der Liegen-
schaft S-Strasse B, R._____.
6.
6.1.
Mit Verfügung vom 20. Dezember 2023 bestätigte der Präsident den Par-
teien den Eingang der Klage und setzte der Klägerin Frist bis zum 29. Ja-
nuar 2024 zur Zahlung des Kostenvorschusses in der Höhe von
Fr. 3'592.00.

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6.2.
Nachdem die Klägerin den Kostenvorschuss innert erstreckter Frist bezahlt
hatte, setzte der Präsident der Beklagten mit Verfügung vom 9. Februar
2024 eine Frist bis zum 22. März 2024 zur Erstattung einer schriftlichen
Antwort. Die Sendung konnte der Beklagten am 12. Februar 2024 zuge-
stellt werden. Allerdings liess sich die Beklagte nicht innert Frist verneh-
men.
6.3.
Nach Ausbleiben einer Antwort wurde der Beklagten mit Verfügung vom
27. März 2024 eine letzte, nicht erstreckbare Frist bis zum 17. April 2024
für die Erstattung einer Antwort unter Androhung der Säumnisfolgen ge-
mäss Art. 223 Abs. 2 ZPO angesetzt. Die Verfügung konnte der Beklagten
am 28. März 2024 zugestellt werden. Auch diese Frist liess die Beklagte
unbenutzt verstreichen.
7.
Mit Verfügung vom 30. April 2024 wurde die Sache ans Handelsgericht
überwiesen.
Das Handelsgericht zieht in Erwägung:
1. Prozessvoraussetzungen
Das Gericht prüft die Prozessvoraussetzungen von Amtes wegen (Art. 60
ZPO). Darunter fallen insbesondere die örtliche und die sachliche Zustän-
digkeit des angerufenen Gerichts (Art. 59 Abs. 2 lit. b ZPO).
1.1. Örtliche Zuständigkeit
Gemäss Art. 33 ZPO ist für Klagen aus Miete und Pacht das Gericht am
Ort der gelegenen Sache zuständig. Auf den Gerichtsstand am Ort der ge-
legenen Sache kann die mietende Partei von Wohn- oder Geschäftsräu-
men weder zum Voraus noch durch Einlassung verzichten (Art. 35 Abs. 1
lit. b ZPO).
Das Mietobjekt des streitgegenständlichen Mietverhältnisses befindet sich
in R._____. Die Gerichte des Kantons Aargau sind somit örtlich zuständig.
1.2. Sachliche Zuständigkeit
Das Handelsgericht des Kantons Aargau ist sachlich zuständig für die Be-
urteilung handelsrechtlicher Streitigkeiten (Art. 6 Abs. 1 ZPO i.V.m. § 12
Abs. 1 lit. a i.V.m. § 13 Abs. 1 lit. a EG ZPO). Eine Streitigkeit gilt als han-
delsrechtlich, wenn sie die Voraussetzungen von Art. 6 Abs. 2 ZPO erfüllt.
Erforderlich ist zunächst, dass die geschäftliche Tätigkeit mindestens einer
Partei betroffen ist. Dies ist bei Streitigkeiten im Zusammenhang mit

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Mietverträgen über Geschäftsliegenschaften grundsätzlich der Fall.1 Weiter
müssen die Parteien im schweizerischen Handelsregister oder in einem
vergleichbaren ausländischen Register eingetragen sein (Art. 6 Abs. 2 lit. c
ZPO). Schliesslich muss gegen den Entscheid des Handelsgerichts die Be-
schwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht offenstehen (Art. 6 Abs. 2
lit. b ZPO). Dies bedingt in mietrechtlichen Fällen einen Streitwert von min-
destens Fr. 15'000.00 (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG). Das vereinfachte Verfah-
ren gilt ohne Rücksicht auf den Streitwert für Streitigkeiten aus Miete und
Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen, soweit es sich um die Hinterle-
gung von Miet- und Pachtzinsen, den Schutz vor missbräuchlichen Miet-
und Pachtzinsen, den Kündigungsschutz oder die Erstreckung von Miet-
oder Pachtverhältnisses handelt (Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO). Das Handels-
gericht ist in Fällen, die dem vereinfachten Verfahren unterliegen, nie zu-
ständig. Damit ist das Handelsgericht für Streitigkeiten, die gemäss Art. 243
Abs. 2 lit. c ZPO zu beurteilen sind, nicht zuständig.2
Vorliegend sind beide Parteien im Handelsregister eingetragen und das
streitgegenständliche Mietverhältnis betrifft eine Geschäftsliegenschaft.
Der Streitwert beträgt Fr. 38'371.00, womit die Beschwerde an das Bun-
desgericht offen steht und die Streitwertgrenze für das vereinfachte Verfah-
ren i.S.v. Art. 243 Abs. 1 ZPO überschritten ist. Sodann kommt das verein-
fachte Verfahren auch nicht aufgrund der Art der Streitigkeit zur Anwen-
dung, da es sich um Forderungen infolge des Zahlungsverzugs der Beklag-
ten handelt. Somit gilt das ordentliche Verfahren und das Handelsgericht
ist sachlich zuständig.
1.3. Objektive Klagenhäufung
Ist das gleiche Gericht für mehrere Ansprüche gegen dieselbe Partei sach-
lich zuständig und ist die gleiche Verfahrensart anwendbar, kann die kla-
gende Partei diese Ansprüche in einer Klage vereinen (Art. 90 ZPO). Ge-
mäss Art. 93 Abs. 1 ZPO werden die Ansprüche für die Berechnung des
Streitwerts zusammengerechnet, ausser sie schliessen sich gegenseitig
aus. Zur Erstellung einer streitwertabhängigen sachlichen Zuständigkeit
genügt es, wenn die so zusammengerechneten Ansprüche die Streitwert-
grenze erreichen.3
Vorliegend sind keine Hinweise vorhanden, wonach die objektive Klage-
häufung der Klägerin unzulässig sein sollte.
1 BGE 139 III 457 E. 3.2; VETTER, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger (Hrsg.), Kommentar
zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2016, Art. 6 N. 21b; SCHNEUWLY, Die sachliche
Zuständigkeit der Handelsgerichte nach Art. 6 Abs. 2 ZPO, 2021, N. 804 je m.w.N.
2 VETTER/BRUNNER, Die sachliche Zuständigkeit der Handelsgerichte – eine Zwischenbilanz, in:
ZZZ 2013, S. 263.
3 BGE 142 III 788 E. 4.2.3.

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2. Säumnis der Beklagten
Die Beklagte ist mit der Erstattung der schriftlichen Klageantwort säumig
geblieben. Androhungsgemäss erlässt das Gericht entweder einen Endent-
scheid, sofern die Angelegenheit spruchreif ist, oder es lädt zur Hauptver-
handlung vor (Art. 219 i.V.m. Art. 223 Abs. 2 ZPO).
Die in der Klage vorgebrachten Tatsachenbehauptungen blieben von der
Beklagten unbestritten und gelten daher als zugestanden. Daraus kann je-
doch noch keine Anerkennung der Rechtsbegehren der Klägerin abgeleitet
werden. Gemäss Art. 153 Abs. 2 ZPO kann das Gericht bei erheblichen
Zweifeln an der Richtigkeit einer nicht streitigen Tatsache, d.h. bei fehlen-
der Spruchreife, von Amtes wegen Beweis erheben. In diesem Fall hat das
Gericht in der Regel eine Verhandlung anzusetzen.4
Ist die Angelegenheit hingegen spruchreif, trifft das Gericht direkt einen En-
dentscheid (Art. 219 i.V.m. Art. 223 Abs. 2 ZPO). Hierzu muss der Sach-
verhalt soweit geklärt sein, dass auf die Klage mangels Prozessvorausset-
zungen nicht eingetreten oder die Klage durch Sachurteil erledigt werden
kann. Letzteres setzt voraus, dass die Vorbringen der Klägerin nicht unklar,
widersprüchlich, unbestimmt oder offensichtlich unvollständig sind, denn
andernfalls hat das Gericht seine Fragepflicht auszuüben (vgl. Art. 56
ZPO).5
3. Rechtsfolgen der Zahlungsverzugskündigung
3.1. Parteibehauptungen
Die Klägerin behauptet, dass sie der Beklagten mit Schreiben vom 16. Sep-
tember 2020 eine Mahnung mit Kündigungsandrohung wegen Zahlungs-
verzugs im Sinne von Art. 257d OR zugesandt habe, nachdem die Beklagte
mit ihren Mietzinszahlungen in Verzug geraten sei (Klage Rz. 19). Mit Da-
tum vom 26. Oktober 2020 habe die Klägerin der Beklagten schliesslich
das Mietverhältnis ausserordentlich infolge Zahlungsverzugs mit Wirkung
auf den 30. November 2020 gekündigt. Die Rückgabe der Mietflächen sei
am 1. Dezember 2020 erfolgt (Klage Rz. 20). Die Klägerin äussert, dass sie
trotz intensiver Suchbemühungen seit dem Auszug der Beklagten die streit-
gegenständlichen Mietflächen inkl. der zwei Parkplätze bis heute nicht
habe weitervermieten können (Klage Rz. 23). Bis April 2022 habe die
H._____ AG die Vermarktung der Flächen übernommen. Dabei seien die
Mietflächen auf verschiedenen Portalen und auf der Website der H._____
AG inseriert worden. Sodann sei eine Blache an der Fassade der streitge-
genständlichen Liegenschaft angebracht worden (Klage Rz. 24). Seit April
2022 bis September 2023 habe die Klägerin die I._____ AG mit der Ver-
marktung der Mietflächen beauftragt. Auch die I._____ AG habe die
4 LEUENBERGER, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger (Fn. 1), Art. 223 N. 7.
5 Zum Ganzen: LEUENBERGER (Fn. 4), Art. 223 N. 5 und 6a; BSK ZPO-WILLISEGGER, 3. Aufl. 2017,
Art. 223 N. 18 ff.

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Mietflächen während ihrer Mandatierung auf diversen Plattformen sowie
der eigenen Homepage inseriert. Ausserdem seien Shootings vor Ort
durchgeführt worden, um die Liegenschaft optimal vermarkten zu können.
Des Weiteren sei die J._____ gmbh beauftragt worden, eine Homepage,
welche nur der Vermarktung der Liegenschaft S-Strasse B, R._____,
diente, aufzusetzen. Im Rahmen dieses Projekts sei ein Logo, ein Projekt-
name ("[…]") und ein Auftritt designt worden. Diese Homepage
(www.aaa.ch) sei für die Zeit der Mandatierung der I._____ AG aktiv gewe-
sen. Die J._____ gmbh sei zudem mit Onlinemarketing, einer Google-Ads
Kampagne, einer Facebook- und Linkedln-Kampagne beauftragt worden.
Die J._____ gmbh habe darüber hinaus Vermarktungsunterlagen und In-
serate kreiert (Klage Rz. 25 - 29). Es hätten für die vorliegend interessie-
rende Dauer immer wieder Kontaktaufnahmen und Besichtigungen der
Mietflächen stattgefunden. Bis heute hätten die Mietflächen aber noch nicht
wiedervermietet werden können. Die Interessenten hätten bis heute keinen
Mietvertrag abgeschlossen, weil beispielsweise die Flächen oder der Miet-
zins für sie nicht gepasst hätten und/oder keine Klimatisierung vorhanden
gewesen sei (Klage Rz. 30).
Vertraglich hätten die Parteien eine Mindestdauer bis 30. Juni 2025 verein-
bart. Da die Beklagte im Verfahren HOR.2021.36 bereits die Mietzinse und
Schadenersatzansprüche bis Dezember 2021 anerkannt und bezahlt habe,
mache die Klägerin vorliegend Schadenersatzansprüche in der Höhe der
geschuldeten Mietzinse seit 1. Januar 2022 bis August 2023 geltend. Der
vorliegend interessierende und geltend gemachte Nettomietzins für die
Mietflächen und die beiden Parkplätze inkl. MwSt. belaufe sich auf
Fr. 1'884.75 pro Monat (Fr. 1'650.00 + Fr. 100.00 + Fr. 134.75 [Mehrwert-
steuer von 7.7 %]), was einer Gesamtforderung in Höhe von Fr. 37'695.00
(20 x Fr. 1'884.75) entspreche (Klage Rz. 17, 21 – 23, 31).
3.2. Rechtliches
Ist der Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen nach der Übernahme der
Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand,
so kann ihm der Vermieter gemäss Art. 257d Abs. 1 OR in einem ersten
Schritt schriftlich eine Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen setzen und
ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis
gekündigt werde. Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so
kann der Vermieter in einem zweiten Schritt mit einer Frist von mindestens
30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR).
Der Mieter, dessen Vertrag wegen Zahlungsverzugs vorzeitig aufgelöst
wurde, hat dem Vermieter die Sache auf den Kündigungstermin hin zurück-
zugeben. Darüber hinaus schuldet der Mieter dem Vermieter nicht nur
sämtliche rückständigen Mieten, sondern er muss den Vermieter nach bun-
desgerichtlicher Rechtsprechung auch im Umfang des positiven Interesses
schadlos halten (Art. 97 Abs. 1 OR). Der Schaden umfasst somit unter

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anderem den Mietzinsausfall bis zum Zeitpunkt, zu dem die Sache objektiv
wiedervermietet werden kann, wobei der Zeitpunkt des ordentlichen ver-
traglichen Ablaufs des ursprünglich abgeschlossenen Mietvertrages die
Obergrenze bildet. Diesbezüglich muss der Vermieter nachweisen, dass er
trotz ernsthafter Bemühungen nicht in der Lage war, die Wohnung unmit-
telbar nach der Kündigung des Mietvertrags weiterzuvermieten. Darüber
hinaus ist auch der weitere Verspätungsschaden geschuldet. Den Vermie-
ter trifft eine Schadenminderungspflicht.6
3.3. Würdigung
Vorliegend ist von Seiten der Klägerin ein schlüssiger Tatsachenvortrag zur
vorzeitigen Auflösung des Mietvertrages wegen Zahlungsverzug erfolgt.
Die Ausführungen der Klägerin werden von der Beklagten nicht bestritten.
Zudem kann festgehalten werden, dass die Behauptungen der Klägerin mit
den Erkenntnissen aus den ins Recht gelegten Nachweisen deckungs-
gleich sind. Ohnehin hat die Beklagte die Forderung, welche die Klägerin
mit der Klage vom 10. September 2021 (HOR.2021.36) vollumfänglich gel-
tend gemacht hat, anerkannt und bezahlt. Es ist davon auszugehen, dass
die Voraussetzungen der Zahlungsverzugskündigung (Art. 257d OR) vor-
liegend gegeben sind und die Rückgabe der Mietflächen per 1. Dezember
2020 erfolgt ist.
Die Klägerin macht vorliegend eine Forderung in Höhe von Fr. 37'695.00
geltend. Die Klägerin hat mit schlüssigen Behauptungen und den ins Recht
gelegten Urkunden plausibel dargetan, dass die Parteien eine Mindestver-
tragsdauer bis 30. Juni 2025 vereinbart haben und die Klägerin mittels di-
verser Inserate auf verschiedenen Plattformen sowie weiterer Vermark-
tungsmassnahmen ernsthafte Bemühungen zur Weitervermietung der
streitgegenständlichen Flächen angestellt hat. Sodann ist der geltend ge-
machte Betrag auch in quantitativer Hinsicht nachvollziehbar. Von der Be-
klagten wird die Sachverhaltsdarstellung der Klägerin nicht bestritten. Eine
Verletzung der Schadenminderungsobliegenheit durch die Klägerin ist
nicht ersichtlich. Die Beklagte schuldet der Klägerin für die Monate Januar
2022 – August 2023 Schadenersatz im Betrag von monatlich je
Fr. 1'884.75, d.h. total Fr. 37'695.00.
4. Heiz- und Betriebskosten
4.1. Rechtliches
Während der Mietzins das Entgelt darstellt, welches der Mieter für die Über-
lassung der Sache schuldet (Art. 257 OR), sind die Nebenkosten das Ent-
gelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Ge-
brauch der Sache zusammenhängen (Art. 257a Abs. 1 OR). Bei Geschäfts-
räumen sind die Nebenkosten die tatsächlichen Aufwendungen des
6 BGE 127 III 548 E. 5 m.w.H.; SVIT Kommentar- REUDT, 4. Aufl. 2018, Art. 257d OR N 63; BSK OR-
WEBER, 7. Aufl. 2020, Art. 257d N 13; ZK OR-Higi/Bühlmann, 5. Aufl. 2019, Art. 257d N. 61-63.

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Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch zusammenhängen, wie
Heizungs-, Warmwasser-7 und ähnliche Betriebskosten, sowie für öffentli-
che Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Sache ergeben (Art. 257b
Abs. 1 OR). Betriebskosten sind etwa Kosten für Reinigung, Hauswartung,
Abwassergebühren, Kehrichtabfuhrgebühren, Garten- und Umgebungs-
pflege, Allgemeinstrom (nicht aber Individualstrom = Verbraucherkosten),
Lift, Alarmanlagen, Kanalisationsgebühren, etc.8 Der gesetzliche Begriff
der Nebenkosten ist zwingender Natur.9 Nicht nebenkostenfähig sind die
Kosten für Reparatur und Erneuerungen von Anlagen.10
4.2. Würdigung
Die Klägerin macht ferner geltend, die Beklagte schulde ihr für Heiz- und
Betriebskosten einen Betrag von Fr. 676.00 für die Abrechnungsperiode
vom 1. Oktober 2020 bis 1. Dezember 2020 [recte: 1. Oktober 2020 bis
30. September 2021] (Klage Rz. 32). Von der Beklagten wird weder Be-
stand noch Höhe der Forderung bestritten. In der Konsequenz ist der Klä-
gerin der Betrag von Fr. 676.00, welcher in der Heiz- und Betriebskosten-
abrechnung vom 25. April 2022 ausgewiesen ist (KB 31), zuzusprechen.
5. Verzugszinsen
5.1. Rechtliches
Nach Art. 104 Abs. 1 OR hat der Schuldner Verzugszinsen zu leisten, wenn
er sich mit der Zahlung der Geldschuld im Verzug befindet. Der gesetzliche
Verzugszins beträgt 5 % p.a. (Art. 104 Abs. 1 OR). Bei der Berechnung des
Verzugszeitpunktes wird analog zu Art. 77 Abs. 1 Ziff. 1 OR der Tag, an
dem der Verzug eintritt, nicht mitberechnet.11
Der Schuldner einer fälligen Forderung gerät entweder durch Mahnung
(Art. 102 Abs. 1 OR) oder, sofern die Parteien einen bestimmten Verfalltag
verabredet haben, schon mit dessen Ablauf (Art. 102 Abs. 2 OR), in Ver-
zug. Praxisgemäss gerät er auch mit Ablauf einer in einer Rechnung ge-
setzten Zahlungsfrist, wie „zahlbar 30 Tage netto“, ohne weitere Mahnung
in Verzug.12
7 Vgl. für Heizungs- und Warmwasserkosten Art. 5 VMWG.
8 WYTTENBACH, in: Müller (Hrsg.), Wohn- und Geschäftsraummiete: Beraten und Prozessieren im Im-
mobiliarmietrecht, 2016, N. 6.7; SVIT-Kommentar-BIBER (Fn. 6), Art. 257-257b OR N. 12.
9 BGer 4A_194/2012 vom 20. Juli 2012 E. 2.2; SVIT-Kommentar-BIBER (Fn. 6), Art. 257-257b OR
N. 2.
10 WYTTENBACH (Fn. 8), N. 6.32; SVIT-Kommentar-BIBER (Fn. 6), Art. 257-257b OR N. 14.
11 SCHENKER, Die Voraussetzungen und die Folgen des Schuldnerverzugs im schweizerischen Obliga-
tionenrecht, 1988, N. 376.
12 AGVE 2003, S. 38; BK OR I-WIDMER LÜCHINGER/WIEGAND, 7. Aufl. 2019, Art. 102 N. 9b m.w.N.;
VETTER/BUFF, Verzugszinsen bei «zahlbar innert 30 Tagen», SJZ 2019, S. 150 f. m.w.N.

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5.2. Würdigung
5.2.1. Schadenersatz
Die Klägerin verlangt die Zahlung von Verzugszinsen zu 5 % seit 15. Okto-
ber 2022 auf den Betrag von Fr. 37'695.00 (Mietzinsforderungen seit Ja-
nuar 2022 bis August 2023; Klage Rz. 39 – 40). Nach der Parteivereinba-
rung gilt in Bezug auf den Mietzins samt Nebenkosten der letzte Tag des
Vormonats als Verfalltag i.S.v. Art. 102 Abs. 2 OR (KB 1, Ziff. 5.5). Somit
ist die Beklagte jeweils mit Ablauf dieses Tages für die monatlichen Miet-
zinsforderungen seit Januar 2022 bis August 2023 in Verzug geraten. Die
Höhe des Verzugszinses beträgt gemäss Art. 104 Abs. 1 OR 5 %. Bei pe-
riodisch anfallenden Zahlungen kann aus Praktikabilitätsgründen ein mitt-
lerer Verfall angenommen werden.13 Der mittlere Verfalltag ist vorliegend
der 15. Oktober 2022. Somit schuldet die Beklagte für den ausstehenden
Mietzins in Höhe von Fr. 37'695.00 seit Januar 2022 bis August 2023 ab
dem 15. Oktober 2022 Verzugszinsen in dem von der Klägerin behaupte-
ten Umfang.
5.2.2. Heiz- und Betriebskosten
Die Klägerin macht sodann bezüglich der Heiz- und Betriebskosten in Höhe
von Fr. 676.00 Verzugszinsen zu 5 % seit 27. Mai 2022 (eventualiter seit
20. September 2023) geltend (Klage Rz. 39, 41). Im Mietvertrag vom
14. April 2015 haben die Parteien in Ziff. 12.3.1 Abs. 5 vereinbart, dass der
Mieter Nachzahlungen betreffend Nebenkosten innert 30 Tagen nach Zu-
gang der Nebenkostenabrechnung zu leisten hat. Dabei gilt der dreissigste
Tag als Verfalltag i.S.v. Art. 102 Abs. 2 OR (KB 1). Damit im Einklang steht
auch der in der Rechnung der Klägerin vom 25. April 2022 erwähnte Zusatz
"innert 30 Tagen" (KB 31). Aufgrund der widersprüchlichen Sachverhalts-
darstellung der Klägerin, bleibt allerdings unklar, ob die Heiz- und Betriebs-
kostenabrechnung (KB 31) der Beklagten am 25. oder am 26. April 2022
zugestellt wurde (Klage Rz. 32, 41). Vorliegend wird darauf abgestellt, dass
diese der Beklagten erst am 26. April 2022 zugegangen ist. Folglich befin-
det sich die Beklagte seit dem 27. Mai 2022 in Verzug und der Klägerin ist
ab dem 27. Mai 2022 ein Verzugszins von 5 % auf den Betrag von
Fr. 676.00 zuzusprechen.
6. Sicherheitsleistung
Im Rahmen des zweiten Rechtsbegehrens verlangt die Klägerin, dass sie
dazu berechtigt wird, die Mietkaution in Höhe von Fr. 10'000.00 unter An-
rechnung an den zugesprochenen Betrag zu beziehen (Klage Rz. 38). Ge-
mäss Art. 257e Abs. 3 OR darf die Bank die geleistete Sicherheit nur mit
Zustimmung beider Parteien oder gestützt auf einen rechtskräftigen Zah-
lungsbefehl oder auf ein rechtskräftiges Gerichtsurteil herausgeben.
13 Vgl. BGE 131 III 12 E. 9.5.

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Gemäss Ziff. 13 Abs. 2 des Mietvertrages vom 14. April 2015 dient die
streitgegenständliche Sicherheitsleistung für sämtliche Verbindlichkeiten
aus dem Mietverhältnis (KB 1). Die Klägerin verfügt über Ansprüche im
Umfang von Fr. 38'371.00, die in Zusammenhang mit dem Mietvertrag ste-
hen und damit von der Sicherstellung erfasst sind. Damit ist die Klägerin
berechtigt zu erklären, die bei der F._____ AG, auf dem Mieterkautions-
sparkonto Nr. I, lautend auf die E._____ AG, angelegte Mieterkaution in der
Höhe von Fr. 10'000.00 (inklusive aufgelaufener Zinsen; KB 6) unter An-
rechnung an ihre Ansprüche zu beziehen.
7. Prozesskosten
Die Prozesskosten, bestehend aus Gerichtskosten und Parteientschädi-
gung, werden der unterliegenden Partei auferlegt (Art. 95 Abs. 1 und
Art. 106 Abs. 1 ZPO).
7.1. Gerichtskosten
Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten der Beklagten aufzuerlegen
(Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Gerichtskosten bestehen vorliegend einzig aus
der Entscheidgebühr (Art. 95 Abs. 2 lit. b ZPO). Bei der Festsetzung der
Kosten ist von dem Streitwert der vorliegenden Klage auszugehen. Dieser
wird durch das Rechtbegehren bestimmt, wobei Zinsen und Kosten des
laufenden Verfahrens nicht zu berücksichtigten sind (Art. 91 Abs. 1 ZPO).
Demgemäss beträgt der Streitwert Fr. 38'371.00.
Der Grundansatz gemäss § 7 Abs. 1 VKD beträgt vorliegend Fr. 3'592.25
(Fr. 1'290.00 + 6.0 % des Streitwertes [Fr. 2'302.25]). Da sich die Beklagte
nicht vernehmen liess und keine Verhandlung stattgefunden hat, ist der Be-
trag um die Hälfte auf Fr. 1'796.15 zu kürzen (§ 7 Abs. 3 VKD). Die Ge-
richtskosten werden mit dem von der Klägerin geleisteten Vorschuss in der
Höhe von Fr. 3'542.00 verrechnet, sodass die Beklagte der Klägerin
Fr. 1'796.15 direkt zu ersetzen hat (Art. 111 Abs. 1 ZPO). Der verbleibende
Überschuss steht der Klägerin zu.
7.2. Parteientschädigung
Die Beklagte hat der Klägerin zudem eine Parteientschädigung zu bezah-
len (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Parteientschädigung bemisst sich ebenfalls
nach dem für die Gebühren relevanten Streitwert (§ 3 AnwT). Die Grun-
dentschädigung beläuft sich gemäss § 3 Abs. 1 lit. a Ziff. 4 AnwT auf rund
Fr. 7'194.50 (Fr. 2'590.00 + 12.0 % des Streitwertes [Fr. 4'604.50]), womit
eine Rechtsschrift und die Teilnahme an einer behördlichen Verhandlung
abgegolten sind (§ 6 Abs. 1 AnwT). Der Abzug für die nicht durchgeführte
Verhandlung ist praxisgemäss mit 20 % zu gewichten. Davon ist ein weite-
rer Abzug aufgrund des nicht vollständig durchgeführten Verfahrens sowie
der geringen Aufwendungen von 50 % vorzunehmen (§ 6 Abs. 2, § 7
Abs. 2 AnwT). Mit der Kleinkostenpauschale von praxisgemäss 3 % (vgl.

- 12 -
§ 13 Abs. 1 AnwT) resultiert damit eine Parteientschädigung von
Fr. 2'964.15, welche die Beklagte der Klägerin zu bezahlen hat.
Dem Antrag der Klägerin auf Zusprechung des Mehrwertsteuerzuschlags
ist nicht zu entsprechen. Die Klägerin ist gemäss UID-Register selber mehr-
wertsteuerpflichtig. Sie kann die ihrem Anwalt bezahlte Mehrwertsteuer als
Vorsteuer von ihrer eigenen Mehrwertsteuerrechnung in Abzug bringen
(Art. 28 MWSTG).14 Die Mehrwertsteuer stellt somit keinen zusätzlichen
Kostenfaktor dar und ist bei der Bemessung der Parteientschädigung des-
halb nicht zu berücksichtigen.
Das Handelsgericht erkennt:
1.
In Gutheissung der Klage vom 18. Dezember 2023 ist die Beklagte zu ver-
pflichten, der Klägerin Fr. 38'371.00 zuzüglich Zins zu 5 % seit 15. Oktober
2022 auf den Betrag von Fr. 37'695.00, zuzüglich Zins zu 5 % seit 27. Mai
2022 auf den Betrag von Fr. 676.00 zu bezahlen.
2.
Die Klägerin wird berechtigt erklärt, die bei der F._____ AG, T._____, auf
dem Mieterkautionssparkonto Nr. I, lautend auf die E._____ AG, angelegte
Mieterkaution in der Höhe von Fr. 10'000.00 (inklusive aufgelaufener Zin-
sen) unter Anrechnung an den Betrag gemäss Ziff. 1 hiervor zu beziehen.
3.
Die Gerichtskosten in Höhe von Fr. 1'911.25 werden der Beklagten aufer-
legt und mit dem Kostenvorschuss der Klägerin in der Höhe von
Fr. 3'542.00 verrechnet, sodass die Beklagte der Klägerin Fr. 1'911.25 di-
rekt zu ersetzen hat.
4.
Die Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin eine Parteientschädigung in der
Höhe von Fr. 2'964.15 zu bezahlen.
Zustellung an:
− die Klägerin (Vertreter; zweifach mit Abrechnung)
− die Beklagte
Mitteilung an:
14 Vgl. Merkblatt zur Frage der Berücksichtigung der Mehrwertsteuer bei der Bemessung der Partei-
entschädigung der Gerichte des Kantons Aargau vom 11. Januar 2016: https://www.ag.ch/me-
dia/kanton-aargau/jb/dokumente/obergericht/handelsgericht/merkblatt-mwst.pdf (zuletzt besucht am
4. Juni 2024).

- 13 -
− die Obergerichtskasse
1.
Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff.,
Art. 90 ff. BGG)
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der schriftlichen Eröff-
nung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-
schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden.
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweize-
rischen Bundesgericht einzureichen. Die Beschwerdeschrift ist in einer
Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit An-
gabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte elekt-
ronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG)
verletzt. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind
beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der ange-
fochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).
Aarau, 4. Juni 2024
Handelsgericht des Kantons Aargau
1. Kammer
Der Vizepräsident: Die Gerichtsschreiberin-Stv.:
Egloff Vollenweider