ag_handelsgericht · HSU.2022.31 · 2022-11-18 · de
Obergericht / Handelsgericht / 1. Kammer — HSU.2022.31


Handelsgericht
1. Kammer
HSU.2022.31
Entscheid vom 18. November 2022
Besetzung Oberrichter Dubs, Präsident
Gerichtsschreiberin Füglister
Rechtspraktikant Jurcevic
Gesuchstellerin A._____
vertreten durch Björn Bernhard, Fürsprecher, Amtshausgasse 18, Post-
fach, 3001 Bern
Gesuchsgegne- B._____
rin vertreten durch lic. iur. Pascal Riedo, Advokat, Hauptstrasse 54,
4132 Muttenz
Gegenstand Summarisches Verfahren betreffend Mieterausweisung

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Der Präsident entnimmt den Akten:
1.
Die Gesuchstellerin ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in C. Sie bezweckt
hauptsächlich den Betrieb von Gesundheits-, Pflege- und Betreuungsein-
richtungen wie medizinisch-chirurgischen Kliniken, Pflegeheimen, medizi-
nischen Zentren, Bereitschaftsdiensten, Altersheimen, Rehabilitationsklini-
ken und Organisationen für häusliche Pflege (Gesuchbeilage [GB] 1).
2.
Die Gesuchgegnerin ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in D. Sie bezweckt
im Wesentlichen die Einrichtung und den Betrieb eines Röntgeninstitutes
mit Erbringung von Dienstleistungen für Dritte auf dem Gebiet der bildge-
benden medizinischen Diagnostik, insbesondere auch mittels Magnetreso-
nanztomografie (GB 2).
3.
Die E. vermietete der Gesuchsgegnerin mit Mietvertrag vom 1. März 2007
Räumlichkeiten an der F.-Strasse 86 in D. zur Benützung als Radiologie-
zentrum (GB 16; GB 17). Als die E. das Mietobjekt im April 2008 veräus-
serte, blieb das Mietverhältnis als Untermietverhältnis bestehen.
4.
Im Juli 2017 fusionierte die E. mit der Gesuchstellerin (GB 1). Die E. wurde
in der Folge aus dem Handelsregister gelöscht.
5.
5.1.
Am 25. Februar 2019 kündigte die Gesuchstellerin das Mietverhältnis mit
der Gesuchsgegnerin auf den 31. März 2022 (GB 19). Die Kündigung
wurde mit Schlichtungsgesuch vom 27. März 2019 angefochten.
5.2.
Am 19. bzw. 20. Dezember 2019 einigten sich die Parteien im Rahmen ei-
nes aussergerichtlichen Vergleichs auf die Gültigkeit der Kündigung und
die Erstreckung des Mietverhältnisses bis zum 31. März 2024 (GB 24).
6.
Mit Schreiben vom 10. November 2021 kündigte die Gesuchsgegnerin der
Gesuchstellerin den schrittweisen Umzug des Radiologiezentrums nach H.
an (GB 25).

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7.
Am 16. November 2021 schloss die Gesuchstellerin mit der J. einen Ko-
operationsvertrag, welcher die Zusammenarbeit der Gesuchstellerin und
der J. im Bereich der Radiologie zum Gegenstand hatte.
8.
Am 10. Dezember 2021 stellte die Gesuchsgegnerin den Betrieb des Ra-
diologiezentrums an der F.-Strasse 86 in D. ein. Seit dem 13. Dezember
2021 bietet sie ihre Dienstleistungen ausschliesslich an der Unteren Brühl-
strasse 4 in H. an (GB 25; GB 26).
9.
Am 12. Mai 2022 kündigte die Gesuchsgegnerin den Ausbau und Abtrans-
port des noch bis dahin in den Mieträumlichkeiten belassenen Magnetre-
sonanztomographen per 2. Juni 2022 an (GB 29). Daraufhin forderte die
Gesuchstellerin die Gesuchsgegnerin mit Schreiben vom 31. Mai 2022
dazu auf, den Betrieb des Radiologiezentrums im Mietobjekt bis spätestens
am 28. Juni 2022 wiederaufzunehmen (GB 30). Gleichzeitig drohte sie der
Gesuchsgegnerin für den Unterlassungsfall die Kündigung des Mietverhält-
nisses an (GB 30).
10.
Am 29. Juni 2022 sprach die Gesuchstellerin die Kündigung des Mietver-
trags per 31. Juli 2022 unter Verwendung des amtlichen Formulars aus
(GB 33). Die Kündigung wurde mit Schlichtungsgesuch vom 28. Juni 2022
von der Gesuchsgegnerin angefochten (GB 37).
11.
Mit Schreiben vom 12. August 2022 kündigte die J. den Kooperationsver-
trag mit der Gesuchstellerin auf den 30. November 2022 (GB 28).
12.
Mit Gesuch vom 20. September 2022 (Postaufgabe: gleichentags) stellte
die Gesuchstellerin folgende Rechtsbegehren:
" 1.
Es sei die Gesuchsgegnerin unter Androhung der Zwangsvollstreckung im
Unterlassungsfalle zu verurteilen, das Mietobjekt Aerztehaus Radiologie-
zentrum, 1. OG an der F.-Strasse 86 in D. unverzüglich, eventualiter innert
richterlich zu bestimmender Frist, vollständig geräumt und einwandfrei ge-
reinigt zu verlassen und die Schlüssel der Gesuchstellerin bis zum selbi-
gen Datum auszuhändigen, unter Androhung der Rechtsfolgen von
Art. 343 ZPO im Unterlassungsfalle.

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2.
Es sei der Gesuchstellerin das Recht einzuräumen, im Fall der Nichtbefol-
gung der Kantonspolizei K. oder der zuständigen Regionalpolizei die Räu-
mung auf Kosten der Gesuchsgegnerin zu verlangen.
3.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen inkl. MWST."
13.
Mit Antwort vom 26. Oktober 2022 (Postaufgabe: gleichentags) stellte die
Gesuchsgegnerin die folgenden Rechtsbegehren:
" 1.
Es sei auf das Gesuch um Mieterausweisung im Verfahren um Rechts-
schutz in klaren Fällen nicht einzutreten, eventualiter sei dieses abzuwei-
sen.
2.
Unter o/e-Kostenfolge zu Lasten der Gesuchstellerin."
14.
Mit Eingabe vom 9. November 2022 (Postaufgabe: gleichentags) reichte
die Gesuchstellerin unaufgefordert eine Stellungahme zur Antwort der Ge-
suchsgegnerin ein.
Der Präsident zieht in Erwägung:
1. Prozessvoraussetzungen
Das Gericht prüft die Prozessvoraussetzungen von Amtes wegen (Art. 60
ZPO).
1.1. Örtliche Zuständigkeit
Gemäss Art. 33 ZPO ist für Klagen aus Miete und Pacht das Gericht am
Ort der gelegenen Sache zuständig. Auf den Gerichtsstand am Ort der ge-
legenen Sache kann die mietende Partei von Wohn- oder Geschäftsräu-
men weder zum Voraus noch durch Einlassung verzichten (Art. 35 Abs. 1
lit. b ZPO).
Das Mietobjekt des streitgegenständlichen Mietverhältnisses ist eine Lie-
genschaft in D. Die Gerichte des Kantons Aargau sind somit örtlich zustän-
dig.
1.2. Sachliche Zuständigkeit
Das Handelsgericht des Kantons Aargau ist sachlich für die Beurteilung
handelsrechtlicher Streitigkeiten zuständig (Art. 6 Abs. 1 ZPO i.V.m. § 12
Abs. 1 lit. a i.V.m. § 13 Abs. 1 lit. a EG ZPO). Eine Streitigkeit gilt als han-
delsrechtlich, wenn sie die Voraussetzungen von Art. 6 Abs. 2 ZPO erfüllt.

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Dies ist der Fall, wenn sie die geschäftliche Tätigkeit mindestens einer Par-
tei betrifft. Mietverträge über Geschäftsliegenschaften werden vom Begriff
der geschäftlichen Tätigkeit erfasst,1 womit Streitigkeiten aus solchen Ver-
trägen in die sachliche Zuständigkeit des Handelsgerichts fallen können.
Weiter müssen die Parteien im schweizerischen Handelsregister oder in
einem vergleichbaren ausländischen Register eingetragen sein (Art. 6
Abs. 2 lit. c ZPO). Schliesslich muss gegen den Entscheid des Handelsge-
richts die Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht offenstehen
(Art. 6 Abs. 2 lit. b ZPO). Dies bedingt in mietrechtlichen Fällen einen Streit-
wert von mindestens Fr. 15'000.00 (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG). Da das Han-
delsgericht in Fällen, die dem vereinfachten Verfahren unterliegen, jedoch
nie zuständig ist, ist die Zuständigkeit des Handelsgerichts in mietrechtli-
chen Fällen mit einem Streitwert von bis zu Fr. 30'000.00 stets nur dann
gegeben, wenn das summarische Verfahren Anwendung findet.2
Vorliegend beantragt die Gesuchstellerin die Ausweisung der Gesuchsgeg-
nerin im summarischen Verfahren betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen
(Art. 248 lit. b ZPO). Streitgegenstand ist die Gültigkeit der Kündigung ei-
nes Mietvertrags über eine Geschäftsliegenschaft. Die vorliegende Streitig-
keit betrifft mithin die geschäftliche Tätigkeit der Parteien.
Ist wie vorliegend die Kündigung in einem Ausweisungsverfahren im sum-
marischen Verfahren strittig, richtet sich der Streitwert gemäss bundesge-
richtlicher Rechtsprechung nach dem Mietwert während einer allfälligen
dreijährigen Kündigungssperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 1 OR.
Zwar löst ein Entscheid im Verfahren nach Art. 257 ZPO keine solche
Sperrfrist aus. Weil aber bei Nichteintreten auf das Gesuch die Ausweisung
im vereinfachten Verfahren erstritten werden muss und dieser Entscheid
die Sperrfrist auslösen kann, rechtfertigt es sich, bereits im Verfahren um
Rechtsschutz in klaren Fällen bei der Streitwertberechnung auf den Miet-
zins während einer allfälligen dreijährigen Kündigungssperrfrist abzustel-
len.3 Vorliegend kommt die dreijährige Kündigungssperrfrist jedoch nicht
zur Anwendung, selbst wenn sich die Kündigung im Kündigungsschutzver-
fahren als unzulässig erweisen würde, denn der streitgegenständliche Miet-
vertrag ist befristet und gewährt der Vermieterin kein ordentliches Kündi-
gungsrecht. Entsprechend endet das Mietverhältnis im Falle der Unzuläs-
sigkeit der Kündigung mit Ablauf der Vertragslaufzeit am 31. März 2024.
Der Streitwert entspricht folglich der Summe der Mietzinse, die ab der Ge-
suchseinreichung am 20. September 2022 bis zum Vertragsende am
31. März 2024 anfallen. Der Streitwert beträgt damit Fr. 99'882.00
1 BGE 139 III 457 E. 3.2; VETTER, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger (Hrsg.), Kommentar
zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2016, Art. 6 N. 21b; SCHNEUWLY, Die sachliche
Zuständigkeit der Handelsgerichte nach Art. 6 Abs. 2 ZPO, 2021, N. 804 je m.w.N.
2 VETTER/BRUNNER, Die sachliche Zuständigkeit der Handelsgerichte – eine Zwischenbilanz, in:
ZZZ 2013, S. 256.
3 BGE 144 III 346 E. 1.2.1.

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(18 x Fr. 5'549.00), womit vorliegend die Beschwerde in Zivilsachen an das
Bundesgericht offensteht. Da beide Parteien im Handelsregister eingetra-
gen sind, ist die sachliche Zuständigkeit des Handelsgerichts des Kantons
Aargau damit gegeben (GB 1; GB 2).
1.3. Funktionale Zuständigkeit
Für den Rechtsschutz in klaren Fällen ist das summarische Verfahren an-
wendbar (Art. 248 lit. b ZPO). Über Streitigkeiten, die im summarischen
Verfahren zu entscheiden sind, entscheidet der Präsident des Handelsge-
richts (§ 13 Abs. 1 lit. a EG ZPO).
2. Rechtsschutz in klaren Fällen
Das Gericht gewährt Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der
Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar und die Rechtslage klar ist
(Art. 257 Abs. 1 ZPO). Kann dieser Rechtsschutz nicht gewährt werden, so
tritt das Gericht auf das Gesuch nicht ein (Art. 257 Abs. 3 ZPO).
2.1. Liquidität des Sachverhalts
Ein unbestrittener Sachverhalt liegt vor, wenn eine Partei die Tatsachen-
behauptung der Gegenpartei nicht bestreitet. Die betreffende Tatsache
kann dem Entscheid im summarischen Verfahren ohne weiteres zugrunde
gelegt werden, da über nicht bestrittene Tatsachen kein Beweis geführt zu
werden braucht (vgl. Art. 150 Abs. 1 ZPO).4
Ein Sachverhalt ist dann sofort beweisbar und damit liquid, wenn er ohne
zeitliche Verzögerung und ohne besonderen Aufwand nachgewiesen wer-
den kann. Der Beweis ist in der Regel durch Urkunden zu erbringen, wobei
andere sofort greifbare Beweismittel nicht ausgeschlossen sind. Der
Rechtsschutz in klaren Fällen unterliegt keiner Beschränkung der Beweis-
strenge. Blosses Glaubhaftmachen genügt für die Geltendmachung des
Anspruchs nicht, sondern die Gesuchstellerin hat den vollen Beweis der
anspruchsbegründenden Tatsachen zu erbringen.5
Demgegenüber genügt für die Verneinung eines klaren Falls, dass die Ge-
suchsgegnerin substantiiert und schlüssig Einwendungen vorbringt, die in
tatsächlicher Hinsicht nicht sofort widerlegt werden können und die geeig-
net sind, die bereits gebildete richterliche Überzeugung zu erschüttern.
4 BK ZPO I-HURNI, 2012, Art. 55 N. 37 mit Verweis auf Art. 150 Abs. 1 ZPO.
5 BGE 138 III 620 E. 5.1.1; SUTTER-SOMM/LÖTSCHER, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger
(Hrsg.), Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2016, Art. 257 N. 6; LEU-
POLD, Der Rechtsschutz in klaren Fällen nach der neuen Schweizerischen Zivilprozessordnung, in:
Leupold/Rüetschi/Stauber/Vetter (Hrsg.), Der Weg zum Recht, Festschrift für Alfred Bühler, 2008,
S. 70 ff.

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Nicht erforderlich ist, dass sie ihre Einwendungen glaubhaft macht.6 Offen-
sichtlich unbegründete bzw. haltlose Einreden und Einwendungen (sog.
Schutzbehauptungen) bewirken keine Illiquidität des Sachverhalts.7
2.2. Klare Rechtslage
Die Rechtslage ist klar, wenn die Anwendung und Auslegung einer Norm,
namentlich aufgrund ihres Wortlauts, der Rechtsprechung und der bewähr-
ten Lehre, zu keinem Zweifel Anlass gibt.8 Die Rechtsfolge muss sich bei
der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und
Rechtsprechung ohne Weiteres ergeben und die Rechtsanwendung zu ei-
nem eindeutigen Ergebnis führen.9
Dagegen ist die Rechtslage in der Regel nicht klar, wenn die Anwendung
einer Norm einen Ermessens- oder Billigkeitsentscheid des Gerichts mit
wertender Berücksichtigung der gesamten Umstände erfordert, wie dies
namentlich bei der Beurteilung von Treu und Glauben zutrifft.10 Die beispiel-
hafte Erwähnung der Beurteilung von Treu und Glauben ist jedoch nicht so
zu verstehen, dass ein klarer Fall in rechtlicher Hinsicht verneint werden
muss, sobald eine missbräuchliche Rechtsausübung geltend gemacht
wird. Denn das Rechtsmissbrauchsverbot setzt keine wertende Berück-
sichtigung aller Umstände voraus, wenn das Verhalten der betroffenen Par-
tei offenkundig einen Missbrauch darstellt, was namentlich der Fall ist,
wenn dieses in eine der in Rechtsprechung und Lehre anerkannten Fall-
gruppen einzuordnen ist.11
Auch für die auf den Grundsatz von Treu und Glauben abgestützte Ausle-
gung von Verträgen nach dem Vertrauensprinzip ist die beispielhafte Er-
wähnung der Beurteilung von Treu und Glauben nicht so zu verstehen,
dass ein klarer Fall in rechtlicher Hinsicht stets verneint werden muss, so-
bald ein Vertrag nach dem Vertrauensprinzip auszulegen ist. Ergibt sich in
Anwendung des Vertrauensprinzips der Inhalt einer vertraglichen Regelung
eindeutig und klar, ist es dem Gericht nicht verwehrt, klares Recht zu beja-
hen. Insoweit ist es nicht absolut ausgeschlossen, im Verfahren
nach Art. 257 ZPO Verträge nach dem Vertrauensprinzip auszulegen.12
3. Ausgangslage
Die Gesuchstellerin kündigte das streitgegenständliche Mietverhältnis mit
Schreiben vom 29. Juni 2019 unter Berufung auf Art. 257f Abs. 3 OR
6 BGE 138 III 620 E. 5.1.1; SUTTER-SOMM/LÖTSCHER (Fn. 5), Art. 257 N. 7.
7 BGE 138 III 620 E. 5.1.1; SUTTER-SOMM/LÖTSCHER (Fn. 5), Art. 257 N. 7.
8 BGer 4A_447/2011 vom 20. September 2011 E. 2.3; SUTTER-SOMM/LÖTSCHER (Fn. 5), Art. 257
N. 9.
9 BGE 138 III 123 E. 2.1.2; SUTTER-SOMM/LÖTSCHER (Fn. 5), Art. 257 N. 9.
10 BGE 138 III 123 E. 2.1.2.
11 BGer 4A_350/2015 vom 25. August 2015 E. 4.2.
12 BGer 4A_185/2017 vom 15. Juni 2017 E. 5.4 m.w.N., 4A_609/2020 vom 26. März 2021 E. 5.2.3.

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(GB 33; GB 34). Sie macht im Wesentlichen geltend, die Gesuchsgegnerin
habe den Mietvertrag durch die Einstellung des Betriebs des Radiologie-
zentrums verletzt.
4. Gebrauchspflicht
4.1. Parteibehauptungen
4.1.1. Gesuchstellerin
Gemäss den Behauptungen der Gesuchstellerin trifft die Gesuchsgegne-
rin die Pflicht, die Mieträumlichkeiten an der F.-Strasse 86 für den Betrieb
eines Radiologiezentrums zu gebrauchen. Das Mietobjekt sei der Gesuchs-
gegnerin ausdrücklich zur Benützung als Radiologiezentrum vermietet wor-
den. Die Gesuchstellerin habe aus diesen Gründen den Mieterausbau mit-
tels Entfernung des Unterlagsbodens im MRI-Raum sowie Erlass von Miet-
zinszahlungen in der Höhe von Fr. 17'400.00 mitfinanziert (Gesuch Rz. 15,
39).
4.1.2. Gesuchsgegnerin
Der Gesuchsgegnerin zufolge enthält der vertraglich festgehaltene Mietz-
weck keine Gebrauchspflicht. Eine solche Pflicht lasse sich auch nicht aus
den Investitionen und dem anfänglichen Mietzinserlass ableiten (Antwort
Rz. 12). Zudem habe die Vermieterin kein Interesse daran, dass die Miete-
rin ein Radiologiezentrum in den Mieträumlichkeiten betreibe (Antwort
Rz. 14).
4.2. Rechtliches
4.2.1. Gebrauchspflicht im Mietrecht
Das Mietrecht kennt im Gegensatz zum Pachtrecht keine grundsätzliche
Gebrauchspflicht. Die Parteien können eine solche indes vereinbaren.13 Ob
eine Pflicht zum Gebrauch besteht, ist mittels Vertragsauslegung zu ermit-
teln.14
4.2.2. Vertragsauslegung
4.2.2.1. Arten der Vertragsauslegung
Subjektive Auslegung
Der Vertragsinhalt ist primär durch subjektive Auslegung zu ermitteln. Ziel
ist die Feststellung eines übereinstimmenden wirklichen Parteiwillens
(Art. 18 Abs. 1 OR).15 Haben sich die Parteien tatsächlich richtig, d.h. nach
dem erklärten wirklichen Willen, verstanden und stimmen die Willen über-
ein, so liegt ein tatsächlicher Konsens vor.16 Dabei ist nicht allein der Wort-
laut massgebend, vielmehr indizieren die gesamten Umstände, unter de-
13 ZK OR-HIGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2019, Art. 257f N. 21 mit Verweis auf BGE 136 III 186.
14 REUDT, in: SVIT (Hrsg.), Das schweizerische Mietrecht, Kommentar, 4. Aufl. 2018, Art. 257f N. 17.
15 BGE 131 III 467 E. 1.
16 BGE 144 III 93 E. 5.2.1.

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nen die Willenserklärungen abgegeben wurden, den inneren Willen der er-
klärenden Partei.17 Für eine tatsächliche Willensübereinstimmung im von
ihr behaupteten Sinn ist diejenige Partei beweisbelastet, die sich darauf
beruft.18
Objektive Auslegung
Kann der tatsächliche Wille der erklärenden Parteien nicht in einer dem
anwendbaren Regelbeweismass genügenden Art festgestellt werden, sind
die Erklärungen der Parteien anhand des Vertrauensprinzips so auszule-
gen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten
Umständen verstanden werden durften und mussten.19 Das Gericht hat da-
bei danach zu fragen, welche Vereinbarung vernünftig und redlich han-
delnde Parteien unter den konkreten Umständen in Kenntnis des Mangels
ihrer Willenserklärung getroffen hätten.20 Lässt sich so ein übereinstimmen-
der Sinngehalt der Erklärungen ermitteln, liegt ein sog. normativer Konsens
vor.21
4.2.2.2. Auslegungsmittel
Primäres Auslegungsmittel bildet im Rahmen der Vertragsauslegung der
Wortlaut. Der klare Wortlaut hat den Vorrang vor weiteren Auslegungsmit-
teln, es sei denn, er erweise sich aufgrund anderer Vertragsbedingungen,
dem von den Parteien verfolgten Zweck oder weiterer Umstände als nur
scheinbar klar.22 Neben dem Wortlaut sind als ergänzende Auslegungsmit-
tel im Rahmen einer ganzheitlichen Auslegung die Entstehungsgeschichte
des Vertrags (namentlich die Vertragsverhandlungen, Materialien wie Ver-
tragsentwürfe, Prospekte oder ähnliches), die Interessenlage der Parteien
bei Vertragsabschluss (insbesondere die Beweggründe und Erwartungen
der Parteien), die allgemeinen persönlichen und Lebensverhältnisse sowie
der Zweck der Vereinbarung zu berücksichtigen.23 Nachträgliches Partei-
verhalten ist nur bei der subjektiven, nicht aber bei der objektivierten Aus-
legung von Bedeutung.24
17 BGE 143 III 157 E. 1.2.2.
18 Vgl. BGE 121 III 118 E. 4b/aa.
19 BGE 143 III 157 E. 1.2.2 m.w.N.; BGer 4A_112/2020 vom 1. Juli 2020 E. 3.2.1; SCHWENZER/FOUN-
TOULAKIS, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 8. Aufl. 2020, N. 33.01 ff.
20 BGE 143 III 558 E. 4.1.1; 144 III 93 E. 5.2.3.
21 BGE 143 III 157 E. 1.2.2 m.w.N.; BGer 4A_112/2020 vom 1. Juli 2020 E. 3.2.1; HUGUENIN, Obligati-
onenrecht Allgemeiner und Besonderer Teil, 3. Aufl. 2019, N. 249; SCHWENZER/FOUNTOULAKIS
(Fn. 19), N. 33.01 ff.
22 BGE 133 III 61 E. 2.2.1; BGer 4A_370/2010 vom 31. Mai 2011 E. 5.3; vgl. ausführlich zu den ein-
zelnen Auslegungsmitteln: GAUCH/SCHLUEP/SCHMID, Schweizerisches Obligationenrecht Allgemei-
ner Teil, 11. Aufl. 2020, N. 1205 ff.
23 GAUCH/SCHLUEP/SCHMID (Fn. 22), N. 1212 ff.; ZK OR-JÄGGI/GAUCH/HARTMANN, 4. Aufl. 2015,
Art. 18 N. 385 ff.
24 BGE 144 III 93 E. 5.2.3; BGer 4A_291/2018 vom 10. Januar 2019 E. 3.4.1.

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4.3. Würdigung
Die Parteien sind sich uneinig, ob der Mietvertrag vom 1. März 2007 die
Gesuchsgegnerin zum Gebrauch der Mieträumlichkeiten als Radiologie-
zentrum verpflichtet. Der Inhalt des Mietvertrages vom 1. März 2007 ist ent-
sprechend durch Auslegung zu ermitteln. Dabei ist berücksichtigen, dass
der Mietvertrag ursprünglich zwischen der Gesuchsgegnerin und der E. ge-
schlossen wurde. Letztere wurde im Rahmen einer Fusion von der Gesuch-
stellerin übernommen (GB 1). Da für die Vertragsauslegung grundsätzlich
der Zeitpunkt des Vertragsschlusses massgebend ist, ist im Rahmen der
Vertragsauslegung auf das Vertragsverständnis der E. abzustellen.
4.3.1. Subjektive Auslegung
Es gibt keine eindeutigen Anhaltspunkte dafür, dass sich die Parteien tat-
sächlich auf eine Pflicht der Gesuchsgegnerin zum Betrieb eines Radiolo-
giezentrums in den Mieträumlichkeiten einigten. Ein übereinstimmender
tatsächlicher Parteiwille kann daher nicht festgestellt werden. Folglich ist
der Vertrag nach dem Vertrauensprinzip auszulegen, wobei das Ausle-
gungsergebnis im summarischen Verfahren betreffend Rechtsschutz in
klaren Fällen klar sein muss, um von einer klaren Rechtslage ausgehen zu
können (vgl. E. 2.2).
4.3.2. Objektive Auslegung
In grammatikalischer Hinsicht enthält der Mietvertrag vom 1. März 2007 un-
ter Ziffer 2.2 den Vermerk "zur Benützung als: Radiologiezentrum" (GB 16).
Damit lässt sich zwar auf einen Verwendungszweck schliessen,25 jedoch
nicht zwingend auch auf eine Gebrauchspflicht. Entsprechend bedarf es
weiterer Anhaltspunkte, die auf eine Pflicht zur Benützung der Mieträum-
lichkeiten schliessen lassen. Für die Bejahung einer Gebrauchspflicht ist
vorliegend entscheidend, ob die E. bei Vertragsschluss ein erkennbares
Interesse daran hatte, dass in den Mieträumlichkeiten ein Radiologiezent-
rum betrieben wird.
Die Umstände des vorliegenden Falls sprechen eindeutig für ein solches
Interesse der E. Die Umstände im vorliegenden Fall sprechen aber gerade
für ein Interesse am Gebrauch der Mieträumlichkeiten. Insbesondere die
räumliche Nähe zwischen der E. an der F.-Strasse 84 und den Mieträum-
lichkeiten an der F.-Strasse 86 lässt auf ein solches schliessen. Wie die
Gesuchstellerin richtigerweise ausführt, entspricht es dem Interesse der
Patienten und schliesslich auch demjenigen der Klinik, deren Betrieb die E.
bezweckte, Untersuchungen vor Ort durchführen zu können (Gesuch
Rz. 28). Auf ein Interesse deuten zumindest auch die Ausgaben im Hinblick
auf die Vermietung der Räumlichkeiten und der zu Beginn des Mietverhält-
nisses gewährte Mietzinserlass im Umfang von Fr. 17'400.00 (Gesuch
Rz. 15; GB 17). Vor diesem Hintergrund und im Zusammenspiel mit der
25 Vgl. BGE 132 III 109 E. 3.

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vertraglich vereinbarten Zweckbestimmung wäre das Interesse der E. am
Betrieb des Radiologiezentrums in den Mieträumlichkeiten für die Gesuchs-
gegnerin erkennbar gewesen. In Anbetracht der Interessenslage bei Ver-
tragsschluss hätte die Gesuchsstellerin nach Treu und Glauben den Miet-
vertrag vom 1. März 2007 so verstehen müssen, dass sie eine Pflicht zum
Betrieb eines Radiologiezentrums trifft.
4.3.3. Fazit
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Mietvertrag vom 1. März 2007
die Gesuchsgegnerin zum Betrieb eines Radiologiezentrum in den
Mieträumlichkeiten verpflichtet. Zu prüfen bleibt, ob die Einstellung des Ra-
diologiebetriebs die Gesuchstellerin zur ausserordentlichen Kündigung
nach Art. 257f Abs. 3 OR berechtigte.
5. Ausserordentliche Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR
5.1. Parteibehauptungen
5.1.1. Gesuchstellerin
Die Gesuchstellerin behauptet, die Gesuchsgegnerin habe die Gesuchstel-
lerin erstmals am 5. November 2021 darüber in Kenntnis gesetzt, dass sie
beabsichtige, bis zum 10. Dezember 2021 umzuziehen, um ihre Tätigkei-
ten ab dem 13. Dezember 2021 im neuen Röntgeninstitut an der Unteren
Brühlstrasse 4 in H. auszuüben (Gesuch Rz. 21). Daraufhin habe die Ge-
suchstellerin am 8. November 2021 das Gespräch mit I. von der Gesuchs-
gegnerin gesucht, um den Rückgabezeitpunkt für die Mieträumlichkeiten
zu eruieren. Dieser habe die Rückgabe des Mietobjekts vor Ablauf des
Mietvertrags unter die Bedingung gestellt, dass bis zum September 2024
kein Radiologiezentrum im Mietobjekt betrieben werde bzw. von der Durch-
führung von MRI-Untersuchungen abgesehen werde (Gesuch Rz. 26).
Mit Schreiben vom 10. November 2021 habe die Gesuchsgegnerin ihre
Umzugsabsichten nochmals bestätigt (Gesuch Rz. 21). In der Folge habe
die Gesuchstellerin am 16. November 2021 einen Kooperationsvertrag mit
der J. geschlossen. Dieser habe die Zusammenarbeit der Gesuchstellerin
und der J. im Bereich Radiologie zum Gegenstand gehabt. Ausserdem
habe die Gesuchstellerin dafür gesorgt, dass wenigstens Röntgenuntersu-
chungen an der F.-Strasse 86 durchführen werden könnten (Gesuch
Rz. 22).
Am 10. Dezember 2021 sei die Gesuchsgegnerin aus dem Mietobjekt aus-
gezogen. Seit dem 13. Dezember 2021 betreibe sie das Radiologiezentrum
vollständig in H. (Gesuch Rz. 21).
Am 12. Mai 2022 habe die Gesuchsgegnerin den Ausbau und Abtransport
des vor Ort gelassenen Magnetresonanztomographen per 2. Juni 2022 an-
gekündigt. Daraufhin habe die Gesuchstellerin die Gesuchsgegnerin mit

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Schreiben vom 31. Mai 2022 aufgefordert, den Betrieb des Radiologiezent-
rums im Mietobjekt bis spätestens am 28. Juni 2022 wiederaufzunehmen.
Bei Nichtbefolgung der Aufforderung sei eine Kündigung mit Frist von
30 Tagen auf das Ende eines Monats in Aussicht gestellt worden (Gesuch
Rz. 24). Mit Schreiben vom 29. Juni 2022 habe die Gesuchstellerin unter
Verwendung des amtlichen Formulars gekündigt (Gesuch Rz. 25).
Aufgrund des Umzugs der Gesuchsgegnerin sehe sich die Gesuchstellerin
mit einem Kundenverlust konfrontiert. Ausserdem drohe ab Dezem-
ber 2022 ein eigentlicher Notstand, da die J. den Kooperationsvertrag per
31. November 2022 gekündigt habe (Gesuch Rz. 28).
5.1.2. Gesuchsgegnerin
Die Gesuchsgegnerin führt aus, sie habe sich aufgrund der Streitigkeit um
die Rechtmässigkeit der Kündigung vom 25. Februar 2019 gezwungen ge-
sehen, umzuziehen (Antwort Rz. 8). Für den Umzug, den behaupteten Not-
stand sowie einen allfälligen Kundenverlust – welcher bestritten werde –
sei allein die Gesuchstellerin verantwortlich (Antwort Rz. 14, 16, 18, 19).
Ihre Dienstleistungen habe die Gesuchsgegnerin bis zum Dezember 2021
in D. angeboten und seither stünden sie in 10-minütiger Fahrdistanz in H.
zur Verfügung (Antwort Rz. 15). Der Gesuchstellerin stehe es nach wie vor
offen, die Leistungen der Gesuchsgegnerin in H. zu beziehen und so den
behaupteten Notstand zu überbrücken (Antwort Rz. 16, 19).
Die Räumlichkeiten an der F.-Strasse 86 würden zurzeit als Lager genutzt.
Die Gesuchsgegnerin könne sich aber durchaus vorstellen, gewisse
Dienstleistungen künftig parallel in H. und in D. anzubieten (Antwort
Rz. 15).
Die Gesuchsgegnerin treffe im Rahmen des aussergerichtlichen Vergleichs
vom 19. bzw. 20. Dezember schliesslich keine Pflicht zur Kündigung des
Vertrags. Sie habe lediglich das Recht, den Vertrag vorzeitig mit einer Frist
von 6 Monaten aufzulösen (Antwort Rz. 14). Die Erstreckung des Mietver-
hältnisses sei im Übrigen ohne Vorbehalte vereinbart worden (Antwort
Rz. 16). Die Gesuchsgegnerin müsse sich dementsprechend auch nicht
dazu äussern, wieso sie das Mietobjekt bis zum Ablauf der Vertragsdauer
behalten wolle (Antwort Rz. 18).
5.2. Rechtliches
Gemäss Art. 257f Abs. 1 OR muss der Mieter die Sache sorgfältig gebrau-
chen. Damit ist der Mieter in allgemeiner Weise dazu verpflichtet, die Miet-
sache vertragsgemäss zu verwenden.26 Verletzt der Mieter seine Pflicht
zum vertragsgemässen Gebrauch, so kann der Vermieter den Mietvertrag
26 BGE 123 III 124 E. 2a m.w.N.

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bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von 30 Tagen auf das Ende
eines jeden Monats kündigen, wenn der Mieter trotz schriftlicher Mahnung
seiner Verpflichtung nicht nachkommt und dem Vermieter die Fortsetzung
des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist (Art. 257 Abs. 3 OR). Ge-
mäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist die Unzumutbarkeit der Wei-
terführung des Mietverhältnisses bei Verletzung einer ausdrücklichen Ge-
brauchspflicht stets zu bejahen.27
Der Vermieter hat den Mieter nach Kenntnisnahme der Pflichtverletzung
schriftlich abzumahnen, bevor er das Mietverhältnis aufgrund der Pflicht-
verletzung kündigt. Die Mahnung muss innert nützlicher Frist nach Kennt-
nisnahme der Pflichtverletzung erfolgen.28 Wann dies der Fall ist, hängt von
den Umständen des Einzelfalls ab. Wird eine bestimmte Nutzung der
Mieträumlichkeit während längerer Zeit vom Vermieter geduldet, ohne dass
er den Mieter im Sinne von Art. 257f Abs. 3 OR mahnt, ist von einer still-
schweigenden Genehmigung der entsprechenden Nutzung auszugehen.29
Mahnt der Vermieter den Mieter hingegen zunächst mündlich, so kann die
schriftliche Mahnung auch zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen.30
5.3. Würdigung
Da die Verletzung der Gebrauchspflicht die Vermieterin zur Kündigung des
Mietverhältnisses nach Art. 257f Abs. 3 OR berechtigt (siehe E. 5.2), ist
nachfolgend zu prüfen, ob die Verpflichtung zum Betrieb des Radiologie-
zentrums zum Zeitpunkt der Kündigung des Mietverhältnisses durch die
Gesuchstellerin noch Bestand hatte.31
5.3.1. Mietvertragsverlängerung
Aus der Zusatzvereinbarung vom 19. bzw. 20. Dezember 2019 lässt sich
keine Aufhebung der Gebrauchspflicht ableiten. Obschon sich die Parteien
auf die Gültigkeit der Kündigung vom 25. Februar 2019 einigten, vereinbar-
ten sie zugleich die Erstreckung des ursprünglichen Mietvertrags bis zum
31. März 2024. Da im Zusammenhang mit der Gebrauchspflicht keine Än-
derung vereinbart wurde, gilt der ursprüngliche Mietvertrag vom 1. März
2007 einschliesslich sämtlicher darin enthaltener Verpflichtungen und da-
mit auch der Gebrauchspflicht bis zum 31. März 2024 weiter.
Entgegen der Darstellungen der Gesuchsgegnerin (Antwort Rz. 14) ist der
Urteilsvorschlag der Schlichtungsbehörde vom 4. November 2019 (GB 22)
27 Siehe BGer 4A_413/2009 vom 11. November 2009 E. 2, 4A_38/2010 vom 1. April 2010 E. 3.1,
4A_344/2016 vom 21. Oktober 2016 E. 1.
28 REUDT (Fn. 14), Art. 257f OR N. 53.
29 BK OR-GIGER, 2015, Art. 257f OR N. 95 unter Verweis auf BGer 4A_413/2009 vom 11. November
2009 E. 3.
30 BGer 4C.324/2002 vom 3. März 2003 E. 3.3.2.
31 Vgl. BGer 4A_647/2017 vom 7. März 2017 E. 3.

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im Hinblick auf das Bestehen der Gebrauchspflicht unbeachtlich, zumal der
Urteilsvorschlag nicht angenommen wurde.
Damit kann festgehalten werden, dass die Gesuchstellerin zum Zeitpunkt
ihres Umzugs zum Betrieb eines Radiologiezentrums in den Mieträumlich-
keiten verpflichtet war. Diese Pflicht verletzte sie mit der Einstellung ihrer
Dienstleistungen am 10. bzw. 13. Dezember 2021.
5.3.2. Verzögerte Abmahnung
Erfährt ein Vermieter von der Pflichtverletzung des Mieters, hat er diesen
schriftlich abzumahnen, bevor er den Mietvertrag nach Art. 257f Abs. 3 OR
kündigt. Ob die Abmahnung fristgerecht erfolgt, ist anhand der Umstände
des Einzelfalls zu ermitteln.
Vorliegend erfuhr die Gesuchstellerin erstmals am 5. November 2022 von
den Umzugsplänen der Gesuchsgegnerin. Anlässlich des Gesprächs vom
8. November 2022 wurde der Gesuchstellerin verdeutlicht, dass die Ge-
suchsgegnerin den Mietvertrag trotz ihres Umzugs nicht vor Ablauf der Ver-
tragsdauer kündigen werde (Gesuch Rz. 26). Es wird weder behauptet,
noch ist ersichtlich, dass die Gesuchstellerin die Gesuchsgegnerin zu je-
nem Zeitpunkt auf die Gebrauchspflicht hingewiesen und zur Einhaltung
des Vertrags ermahnt hätte. Anstelle auf die künftige Einhaltung des Ver-
trags zu beharren, schloss die Gesuchstellerin nach Kenntnisnahme der
Umzugsabsichten einen Kooperationsvertrag mit der J. Zwar behauptet die
Gesuchstellerin, sie habe dafür gesorgt, dass weiterhin gewöhnliche Rönt-
genuntersuchungen durchgeführt werden können (Gesuch Rz. 22). Dass
sie die Gesuchsgegnerin dazu anhielt, weiterhin gewöhnliche Röntgenun-
tersuchungen in den Mieträumlichkeiten durchzuführen, behauptet sie je-
doch gerade nicht. So ist denn auch unbestritten, dass die Gesuchsgegne-
rin seit dem 13. Dezember 2021 ihre Dienstleistungen nur noch in H. an-
bietet.
Erst mit Schreiben vom 31. Mai 2022 hielt die Gesuchstellerin die Gesuchs-
gegnerin dazu an, den Betrieb des Radiologiezentrums bis zum 28. Juni
2022 wiederaufzunehmen (Gesuch Rz. 24). Die Gesuchsgegnerin wurde
insofern erst anfangs Juni 2022 abgemahnt, obwohl sie bereits seit dem
13. Dezember 2021 nur noch im neuen Röntgeninstitut in H. angesiedelt
und tätig war (Gesuch Rz. 21; Antwort Rz. 15). Die Gesuchstellerin wartete
damit rund 6 Monate nach dem Umzug zu, ehe sie die Gesuchsgegnerin
abmahnte. Angesichts dessen ist fraglich, ob die Abmahnung innert nützli-
cher Frist erfolgte. Ein allzu langes Zuwarten in Kenntnis der Vertragsver-
letzung steht einer ausserordentlichen Kündigung entgegen und spricht für
das stillschweigende Einverständnis des Vermieters zu der vom Vertrag

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abweichenden Verwendung der Mietsache.32 Ob sich vorliegend die Ge-
suchstellerin mit der unterbleibenden Benützung der Mieträumlichkeiten
einverstanden erklärt hat und es damit zu einer Vertragsänderung gekom-
men ist, bedarf einer Würdigung der gesamten Umstände.33 Die Frage
kann im Rahmen eines summarischen Verfahrens nur beantwortet werden,
wenn sich das Ergebnis klar ergibt (s. E. 1.2). Zu berücksichtigen ist dabei,
dass eine stillschweigende Vertragsänderung nicht leichthin zu bejahen
ist.34
Vorliegend beruft sich die Gesuchstellerin auf eine schwere, einen "Not-
stand" verursachende Vertragsverletzung, welche eine ausserordentliche
Vertragsauflösung nach Art. 257f OR rechtfertige (Gesuch Rz. 40). Gleich-
zeitig duldete die Gesuchstellerin die unterbleibende Nutzung der
Mieträumlichkeiten während mehrerer Monate. Weder im November 2021,
als sich der Umzug und die unterbleibende Vertragskündigung abzeichne-
ten, noch nach dem vollständigen Auszug der Gesuchsgegnerin am
10. Dezember 2021 hielt die Gesuchstellerin die Gesuchsgegnerin dazu
an, den Betrieb des Radiologiezentrums wiederaufzunehmen. Es leuchtet
nicht ein, wieso die Gesuchstellerin fast ein halbes Jahr mit der Abmahnung
zuwartete, gleichzeitig aber ein dermassen grosses Interesse am Betrieb
des Radiologiezentrums im Mietobjekt geltend macht. Ausserdem schloss
die Gesuchstellerin am 16. November 2021 einen Kooperationsvertrag mit
der J. An sich ist dies nicht zu beanstanden, da die Gesuchstellerin rasch
einen alternativen Anbieter finden musste, um weiterhin radiologische Un-
tersuchungen gewährleisten zu können. Der Abschluss des Kooperations-
vertrags in Verbindung mit dem langen Hinauszögern der Abmahnung kann
allerdings einzig auf ein fehlendes Interesse am Betrieb des Radiologie-
zentrums an der F.-Strasse 86 hindeuten. Daraus ist zu schliessen, dass
die Gesuchstellerin die Einstellung des Radiologiezentrums im Mietobjekt
genehmigte. Die Gesuchsgegnerin konnte insofern nach Treu und Glauben
davon ausgehen, dass zum Zeitpunkt der Abmahnung im Juni 2022 keine
Gebrauchspflicht bestand. Die Gesuchsgegnerin war damit nicht verpflich-
tet, der Abmahnung Folge zu leisten.
Es fehlt folglich an einer Vertragsverletzung, welche eine ausserordentliche
Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR rechtfertigt. Die Kündigung ist damit
unwirksam.35
32 BK OR-GIGER 2015, Art. 257f OR N. 95 unter Verweis auf BGer 4A_413/2009 vom 11. November
2009 E. 3.
33 Vgl. BGer 4A_413/2009 vom 11. November 2009 E. 3.
34 BGer 4A_344/2016 vom 21. Oktober 2016 E. 2.
35 BSK OR I-WEBER, 7. Aufl. 2020, Art. 257f N. 9.

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6. Rechtsmissbrauch
6.1. Parteibehauptungen
6.1.1. Gesuchstellerin
Die Gesuchstellerin erachtet das Vorgehen der Gesuchsgegnerin als
rechtsmissbräuchlich, da diese das Mietobjekt nicht mehr gebrauche,
gleichzeitig aber auf die Kündigung des Mietvertrags verzichte. Die Ge-
suchsgegnerin handle schikanös und beharre in rechtsmissbräuchlicher
Weise auf die vereinbarte Erstreckung, um der Gesuchstellerin den Betrieb
eines eigenen Radiologiezentrums zu verunmöglichen (Gesuch Rz. 47 ff.).
Das Vorgehen der Gesuchsgegnerin rechtfertige eine Vertragsanpassung
bzw. eine Vertragsauflösung gestützt auf die clausula rebus sic stantibus,
da sich die Umstände seit Abschluss des aussergerichtlichen Vergleichs
vom 19. bzw. 20. Dezember 2021 wesentlich geändert hätten. Es sei bei
Abschluss der Erstreckung nicht vorhersehbar gewesen, dass die Gesuch-
stellerin vor Ablauf der Vertragsdauer umziehen werde, ohne den Vertrag
zu kündigen (Gesuch Rz. 45 f.).
6.1.2. Gesuchsgegnerin
Die Gesuchsgegnerin ist der Auffassung, der Mietvertrag vom 1. März 2007
sei im Rahmen des aussergerichtlichen Vergleichs vorbehaltslos bis zum
31. März 2024 erstreckt worden (Antwort Rz. 18). Die Gesuchsgegnerin
treffe gemäss dem aussergerichtlichen Vergleich vom 19. bzw. 20. Dezem-
ber 2019 lediglich ein Kündigungsrecht und keine Kündigungspflicht (Ant-
wort Rz. 14). Im Übrigen habe die Gesuchstellerin die sich stellende Sach-
lage selbst zuzuschreiben, da sie ihr Vorgehen nicht hinreichend geplant
habe (Antwort Rz. 19).
6.2. Rechtliches
Art. 2 Abs. 2 ZGB sieht ein Verbot der missbräuchlichen Rechtsausübung
vor. Das Rechtsmissbrauchsverbot erlaubt Korrekturen, wenn die Rechts-
anwendung zu einem offensichtlich ungerechten Ergebnis führen würde.
Bei der Anwendung des Rechtsmissbrauchsverbots ist äusserste Zurück-
haltung geboten.36 Gemäss Bundesgericht stellt nicht jede grobe Verlet-
zung des Gerechtigkeitsgedankens einen offenbaren Rechtsmissbrauch
dar.37
Fallgruppen des Rechtsmissbrauchsverbots bilden unter anderem die clau-
sula rebus sic stantibus, das Verbot der schikanösen Rechtsausübung und
die missbräuchliche Verwendung von Rechtsinstituten.
6.2.1. Clausula rebus sic stantibus
Die clausula rebus sic stantibus erlaubt die Anpassung einer vertraglichen
Vereinbarung, wenn durch nachträgliche, nicht voraussehbare Umstände
36 BGE 143 III 279 E. 3.1; 140 III 583 E. 3.2.4; 137 III 625 E. 4.3 je m.w.N.
37 BGE 133 III 497 E. 5.2.

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ein offenbares Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung einge-
treten ist, sodass das Beharren einer Partei auf ihren Anspruch als miss-
bräuchlich erscheint.38 Hierzu bedarf es einer gravierenden Äquivalenzstö-
rung zwischen Leistung und Gegenleistung, wobei die Störung nach Ver-
tragsschluss eingetreten sein muss. Der Eintritt des Ereignisses darf bei
Vertragsschluss nicht vorhersehbar gewesen sein und muss ausserhalb
des Einflussbereichs der benachteiligten Partei liegen.39
Art. 266g Abs. 1 OR wird in der Lehre als Umsetzung der clausula rebus
sic stantibus im Mietrecht betrachtet.40 Diese Bestimmung erlaubt es den
Parteien, das Mietverhältnis unter Einhaltung gesetzlichen Kündigungsfrist
auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen, wenn die Vertragserfüllung für sie
unzumutbar geworden ist (Art. 266g Abs. 1 OR). Die Beurteilung der Unzu-
mutbarkeit der Vertragserfüllung erfordert in objektiver Weise die Abwä-
gung der Kündigungsmotive, der Interessen der Gegenpartei und dem Ge-
bot der Rechtssicherheit.41 Die Umstände, die zur Unzumutbarkeit führen,
dürfen bei Vertragsschluss weder bekannt noch voraussehbar gewesen
und nicht auf ein Verschulden der kündigenden Partei zurückzuführen
sein.42 Gemäss Bundesgericht muss der Kündigungserklärung entnommen
werden können, dass eine Kündigung wegen eines wichtigen Grundes be-
absichtigt ist.43
6.2.2. Schikanöse Rechtsausübung
Ebenfalls unter Art. 2 Abs. 2 ZGB fällt das Verbot der schikanösen Rechts-
ausübung. Ein korrigierender Eingriff ist hierunter geboten, wenn die Aus-
übung eines Rechts zu einer offensichtlichen Ungerechtigkeit führen
würde. Die Ausübung eines Rechts ist dann schikanös, wenn dadurch kein
oder ein nur geringer Nutzen erlangt wird, jemand anderes aber empfindlich
geschädigt oder nachteilig behindert wird.44
6.2.3. Missbräuchliche Verwendung von Rechtsinstituten
Das Recht schützt keine missbräuchliche Verwendung von Rechtsinstitu-
ten. Darunter versteht man die Verwendung eines Rechtsinstituts zur Ver-
wirklichung von Interessen, die das Institut nicht zu schützen beabsichtigt.45
38 BGE 97 II 390 E. 6.
39 Siehe zum Ganzen BERGER, Allgemeines Schuldrecht, Schweizerisches Obligationenrecht Allge-
meiner Teil mit Einbezug des Deliktsrechts und Einführung in das Personen- und Sachenrecht,
3. Aufl. 2018, N. 1179 ff.
40 BSK OR I-WEBER (Fn. 35), Art. 266g N. 1 m.w.N.
41 BGer 4C.375/2000 vom 31. August 2001 E. 3a.
42 BGE 122 III 262 E. 2a/aa m.w.N.; BGer 4C.201/2003 vom 28. Oktober 2003 E. 2.2.
43 BGer 4C.16/2000 vom 24. Januar 2001 E. 2b/cc.
44 BK ZGB-HAUSHEER/AEBI-MÜLLER, 2012, Art. 2 ZGB N. 207.
45 BGE 131 III 265 E. 4.2; zu den gängigsten Fällen siehe BK ZGB-HAUSHEER/AEBI-MÜLLER (Fn. 44),
Art. 2 ZGB N. 256 ff.

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6.3. Würdigung
Ein Verstoss gegen das Gebot von Treu und Glauben kann vorliegend
schon deswegen nicht vorliegen, weil die Gesuchstellerin die Einstellung
des Betriebs des Radiologiezentrums stillschweigend genehmigte. Die Ge-
suchstellerin kann nämlich aus dem Verhalten der Gesuchsgegnerin kein
Recht ableiten, wenn sie dieses gebilligt hat.46
Ferner sind vorliegend die Voraussetzungen für eine Vertragsanpassung
bzw. -auflösung über die clausula rebus sic stantibus nicht erfüllt. Die Ge-
suchstellerin begehrt die Vertragsanpassung bzw. -auflösung, obschon sie
den Mietvertrag im Wissen um die Betriebseinstellung aufrechterhalten hat.
Die Berufung auf Treu und Glauben ist unter diesen Umständen nicht zu
schützen. Entsprechend kann die Kündigung vom 29. Juni 2022 auch nicht
als ausserordentliche Kündigung nach Art. 266g Abs. 1 OR betrachtet wer-
den. Die Kündigung wurde denn auch nicht als solche bezeichnet.
Das Verhalten der Gesuchsgegnerin erweist sich insofern nicht als rechts-
missbräuchlich.
7. Fazit
Insgesamt kann unter den vorliegenden Umständen weder Art. 2 Abs. 2
ZGB noch Art. 257f OR als Grundlage für die Beendigung des Mietvertrags
beigezogen werden, sodass die Voraussetzungen für eine Kündigung des
Mietverhältnisses nicht erfüllt sind. Dem Ausweisungsbegehren kann daher
nicht entsprochen werden, sodass gemäss Art. 257 Abs. 3 ZPO auf das
Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen nicht einzutreten ist.
8. Kosten
8.1. Verlegung
Die Prozesskosten, bestehend aus Gerichtskosten und der Parteientschä-
digung (Art. 95 Abs. 1 OR), werden nach dem Ausgang des Verfahrens
verteilt, d.h. entsprechend dem Ausmass des Obsiegens bzw. Unterlie-
gens. Bei einem Nichteintretensentscheid gilt die klagende bzw. gesuch-
stellende Partei als unterliegend (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Vorliegend ist auf
das Gesuch nicht einzutreten, weshalb die Gesuchstellerin als unterliegend
gilt und ihr die Prozesskosten aufzuerlegen sind. Gründe, die eine andere
Verlegung nach Ermessen (vgl. Art. 107 ZPO) rechtfertigen würden, wur-
den nicht vorgebracht und sind auch nicht ersichtlich.
8.2. Gerichtskosten
Die Gerichtskosten bestehen aus der Entscheidgebühr (Art. 95 Abs. 2 lit. b
ZPO), welche sich nach § 8 VKD bemisst. Sie wird in Berücksichtigung des
verursachten gerichtlichen Aufwands und angesichts von Schwierigkeit
und Umfang der Streitigkeit auf insgesamt Fr. 3'000.00 festgesetzt und mit
46 Vgl. ZK ZGB-BAUMANN, 3. Aufl. 1998, Art. 2 N. 385.

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dem von der Gesuchstellerin geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe
verrechnet (Art. 111 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
8.3. Parteientschädigung
Die Parteientschädigung besteht aus den Kosten der berufsmässigen Ver-
tretung der Parteien (Art. 95 Abs. 3 lit. b ZPO). Bei ihrer Festsetzung ist von
den kantonalen Tarifen auszugehen (Art. 105 Abs. 2 i.V.m. Art. 96 ZPO).
Die Parteientschädigung wird nach dem Streitwert – vorliegend
Fr. 99'882.00 (vgl. oben E. 1.2) – bemessen (vgl. § 3 AnwT). Ausgehend
von einer Grundentschädigung von Fr. 12'922.45 (§ 3 Abs. 1 lit. a Ziff. 6
AnwT) resultiert nach Vornahme eines Summarabzugs von 60 % (§ 3
Abs. 2 AnwT) ein Betrag von Fr. 5'168.98, womit eine Rechtsschrift und die
Teilnahme an einer behördlichen Verhandlung abgegolten sind (§ 6 Abs. 1
AnwT). Nach einem weiteren Abzug von 20 % wegen der nicht durchge-
führten Verhandlung (§ 6 Abs. 1 AnwT) und nach Hinzurechnung einer
Auslagenpauschale (§ 13 Abs. 1 AnwT) von praxisgemäss 3 % resultiert
ein Betrag in Höhe von gerundet Fr. 4'259.25, den die Gesuchstellerin der
Gesuchsgegnerin als Parteientschädigung zu bezahlen hat.
Der Präsident erkennt:
1.
Auf das Gesuch vom 20. September 2022 wird nicht eingetreten.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.00 sind von der Gesuchstellerin zu tragen
und werden mit dem von der Gesuchstellerin geleisteten Kostenvorschuss
von Fr. 3'000.00 verrechnet.
3.
Die Gesuchstellerin hat der Gesuchsgegnerin deren Parteikosten in rich-
terlich festgesetzter Höhe von Fr. 4'259.20 direkt ersetzen.
Zustellung an:
 die Gesuchstellerin (Vertreter; zweifach mit Abrechnung)
 die Gesuchsgegnerin (Vertreter; zweifach mit Doppel der Eingabe vom
9. November 2022)
Mitteilung an:
 die Obergerichtskasse

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Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff.,
Art. 90 ff. BGG)
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der schriftlichen Eröff-
nung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-
schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden.
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweize-
rischen Bundesgericht einzureichen. Die Beschwerdeschrift ist in einer
Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit An-
gabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte elekt-
ronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG)
verletzt. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind
beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der ange-
fochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).
Aarau, 18. November 2022
Handelsgericht des Kantons Aargau
1. Kammer
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:
Dubs Füglister