ag_handelsgericht · HOR.2024.7 · 2025-01-23 · de
Obergericht / Handelsgericht / 1. Kammer — HOR.2024.7


Handelsgericht
1. Kammer
HOR.2024.7 / aw
Urteil vom 23. Januar 2025
Besetzung Oberrichter Egloff, Vizepräsident
Ersatzrichterin Steiner
Fachrichter Gruntz
Fachrichter John
Fachrichter Meyer
Gerichtsschreiberin-Stv. Walter
Klägerin 1 A._____
Kläger 2 B._____
1 und 2 vertreten durch Dr. iur. Peter Conrad, Rechtsanwalt,
Martinsbergstrasse 33A, 5400 Baden
Beklagte D._____ AG
vertreten durch lic. iur. Alexander Rey, Rey Läuffer Hofstetter
Rechtsanwälte, Rechtsanwalt, Langhaus 4, 5401 Baden
Gegenstand Ordentliches Verfahren betreffend Forderung

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Das Handelsgericht entnimmt den Akten:
1.Parteien
1.1. Kläger
Die Klägerin 1 sowie der Kläger 2 sind natürliche Personen. Die Eheleute
haben ihren Wohnsitz in R._____.
Die Parzellen Nr. aaa und bbb in X._____ ("Liegenschaft C") standen seit
Ende 2001 im Eigentum der Kläger (Klagebeilage [KB] 3). Das Anwesen
umfasst ein Areal von rund 12'000.00 m2 Fläche mit Villa und verschiede-
nen Nebengebäuden. Vor dem Kauf der Parzellen waren die Kläger seit
1989 Nutzniesser des Anwesens (Klage S. 2).
Auszug aus dem Geoportal des Kantons L._____ […]:
[…]
1.2. Beklagte
Die Beklagte ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in V._____. Sie bezweckt
im Wesentlichen […].
2. Sachverhalt
2.1. Projekt Erweiterung Abbaugebiet
2.1.1. Medienkonferenz vom 5. September 2013
Ab dem Jahr 2010 plante die Beklagte eine Erweiterung des Abbaugebie-
tes. An der Medienkonferenz vom 5. September 2013 wurde die Erweite-
rung des Abbaugebietes am bisherigen Standort bekanntgegeben (Klage
Ziff. B.I.2; Klageantwort (fortan: Antwort) Rz. 16).
2.1.2. Absichtserklärung, Arbeitsgruppe
Nach Unterzeichnung einer Absichtserklärung für die Erweiterung am be-
stehenden Produktionsstandort durch den Kanton, die Gemeinden und die
Beklagte am 10. Juni 2014 wurde eine Arbeitsgruppe F._____ (fortan: Mit-
wirkungsgruppe) ins Leben gerufen, um das Richtplanfestsetzungs- und
Nutzungsplanungsverfahren zu starten (Klage Ziff. B.I.2; Antwort Rz. 16).
2.1.3. Politisches Engagement von A._____
A._____ der Kläger engagierte sich ab dem Jahr 2014 stark an den politi-
schen Prozessen zur Änderung der Teilnutzungsplanung für die Erweite-
rung des Abbaus im Gebiet Y._____. Sie nahm zudem Einsitz in der Be-
gleitgruppe G._____ sowie in der Mitwirkungsgruppe und gründete zusam-
men mit den Vertretern aus H._____ und X._____ die Interessensgemein-
schaft H._____ (Klage Ziff. B.I.2; Antwort Rz. 16).

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2.2. Vertragsentstehung
2.2.1. Bestrebungen einer einvernehmlichen Lösung
Um die Möglichkeiten einer einvernehmlichen Lösung sondieren zu kön-
nen, fand am 16. September 2013 zwischen den Klägern und der Beklag-
ten eine erste Sitzung statt. Am 27. September 2016 fand ein weiteres Tref-
fen statt. In der Folge stellte B._____ der Kläger I._____, Verantwortlicher
für Recht und Ressourcenmanagement bei der Beklagten, wunschgemäss
eine Zusammenstellung der Investitionen in die Liegenschaft C zu. Im Rah-
men der Sitzung erklärten sich die Kläger zudem damit einverstanden, dass
die Beklagte eine Verkehrswertschätzung der Liegenschaft einholt (Klage
Ziff. B.I.4; Replik S. 4; Antwort Rz. 19 – 20; Duplik Rz. 13; Schlussvortrag
Beklagte Rz. 3).
2.2.2. Marktwertermittlung der O._____
In der Folge wurde die Marktwertermittlung vom Unternehmen O._____
vorgenommen. Das Resultat, datiert auf den 5. September 2017, ist den
Klägern am 30. Januar 2018 zugestellt worden (Klage Ziff. B.I.4; Antwort
Rz. 19 – 22). Der entsprechende Bericht weist einen Marktwert der streit-
gegenständlichen Parzellen inklusive Umschwung und Kulturland von
Fr. 2'757'319.00 sowie einen Substanzwert von Fr. 3'396'027.00 aus (KB 9,
S. 16 – 17, 19).
2.2.3. Schadloshaltungskonzept
Am 7. März 2018 kam es auf dem Anwesen der Kläger zu einer Sitzung
zusammen mit I._____ sowie J._____ (CFO bei der Beklagten). Anlässlich
dieser Sitzung wurde unter anderem festgehalten, dass die Kläger bis Ende
Mai 2018 ein "Schadloshaltungskonzept" vorlegen sollten (Klage Ziff. B.I.5;
Antwort Rz. 23; KB 10 – 11).
2.2.4. Vertragsentwurf
Die Bearbeitung eines Schadloshaltungskonzeptes dauerte nach der un-
bestrittenen Darstellung der Kläger länger als vorgesehen. Am 5. Dezem-
ber 2018 unterbreiteten die Kläger der Beklagten einen ausformulierten
Vertragsentwurf, welcher von einer Urkundsperson des Kantons L._____
errichtet wurde. Der von Seiten der Kläger ausgearbeitete Vertragsentwurf
sah im Wesentlichen vor, dass die Beklagte nach der rechtskräftigen Um-
zonung der 'Erweiterung Ost' oder einer redimensionierten 'Erweiterung
Ost' im Rahmen der Teilnutzungsplanungsänderung 'Abbaugebiete' in eine
Materialabbauzone innert 90 Tagen auf erste Aufforderung durch die Ver-
käuferschaft hin die Liegenschaften der Kläger zu einem Preis von
Fr. 3'500'000.00 erwirbt (Klage Ziff. B.I.6; Replik S. 5; Antwort Rz. 24; Dup-
lik Rz. 17; KB 12 – 13).
2.2.5. Übernahmepreis
Am 18. März 2019 verhandelten die Parteien den Vertragsentwurf. Dabei
bildete der Übernahmepreis den Hauptstreitpunkt und es liess sich vorerst

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keine Einigung finden. Während die Beklagte bereit war, einen Übernah-
mepreis von Fr. 2'760'000.00 zu bezahlen, verlangten die Kläger
Fr. 3'500'000.00 (Klage Ziff. B.I.6 – B.I.7; Antwort Rz. 26).
2.2.6. Alternativlösung
Am 2. April 2019 wurde der Beklagten eine Alternativlösung unterbreitet,
wonach die Beklagte ab Beginn des zusätzlichen Abbaus während zehn
Jahren eine jährliche Inkonvenienzentschädigung von Fr. 70'000.00 gegen
Einstellung jeglicher rechtlicher und/oder tatsächlicher Oppositionen von
Seiten der Kläger hätte zahlen müssen. Dieser Alternativvorschlag wurde
von der Beklagten am 20. Mai 2019 abgelehnt. Im gleichen Zug erhöhte die
Beklagte ihr Kaufpreisangebot auf Fr. 3'036'000.00 (Klage Ziff. B.I.6; Ant-
wort Rz. 29). Daraufhin erklärten sich die Kläger bereit, auf das Konzept
des Verkaufs zurückzukehren. Dabei hielten sie an ihrer Kaufpreisforde-
rung von Fr. 3'500'000.00 fest (Klage Ziff. B.I.8).
2.2.7. E-Mail vom 25. Juni 2019
Mit E-Mail vom 25. Juni 2019 schrieb die Beklagte Folgendes (KB 18):
"Ein Kaufpreis von CHF 3.5 für die Liegenschaft ihrer Klientschaft (bzw.
die Zusicherung eines entsprechenden Betrages, falls am Markt ein tiefe-
rer Kaufpreis realisiert werden kann) kommt für D._____ nur, aber immer-
hin dann in Frage, wenn
- Seitens Ihrer Mandanten (unter Vorbehalt einer Einigung mit D._____)
unverzüglich, d.h. bereits im laufenden Teilnutzungsverfahren auf jeg-
liche direkte oder indirekte Opposition gegen das Projekt P (Teilnut-
zungsplanung / Abbaubewilligung 5 etc.) verzichtet wird;
- Der Verkaufsprozess unmittelbar nach Rechtskraft des neuen Teilnut-
zungsplanes in die Wege geleitet wird und innert 24 Monaten abge-
schlossen werden muss;
- Im Zeitpunkt des Verkaufs eine rechtsgenügliche Abbaubewilligung 5
vorliegt.
Allein unter den genannten Voraussetzungen ist ein Kaufpreis von
CHF 3.5 Mio zu rechtfertigen."
2.2.8. Periodische Inkonvenienzentschädigung
Anschliessend verhandelten die Parteien längere Zeit über weitere Details.
Am 3. Dezember 2019 stimmte die Beklagte zu, dass ein Vertragsentwurf
durch den Notar ausgearbeitet werden soll (Klage Ziff. B.I.9; Antwort
Rz. 33; KB 19 – 22).
2.2.9. Vertrag vom 4. März 2020
2.2.9.1. Vertragsschluss
Am 13. Januar 2020 verhandelten die Parteien den vom Notar am 20. De-
zember 2019 vorgelegten Vertragsentwurf abschliessend. Die Unterzeich-
nung und öffentliche Beurkundung der bereinigten Vertragsurkunde fand
am 4. März 2020 statt (Klage Ziff. B.I.9; Antwort Rz. 33).

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2.2.9.2. Inhalt
Mit dem öffentlich beurkundeten Vertrag vom 4. März 2020 hat sich die Be
klagte verpflichtet, einen Kaufvertrag mit den Klägern des Inhalts abzu-
schliessen, dass die Beklagte die Grundstücke GB X._____ Nr. aaa und
bbb innert 18 Monaten auf erste Anforderung der Verkäuferschaft hin zu
einem Basiskaufpreis von Fr. 3'500'000 erwirbt, sofern die 'Erweiterung
Ost' oder eine redimensionierte 'Erweiterung Ost' im Rahmen der Teilnut-
zungsplanungsänderung 'Abbaugebiete' rechtskräftig in eine Materialab-
bauzone umgezont ist und die Kläger Ziff. VI./4. einhalten (KB 25 Ziff. II./1,
III./1). In Ziff. VI./4. verpflichten sich die Kläger, sich nach Unterzeichnung
des Vertrages nicht mehr aktiv gegen die Änderung Teilnutzungsplanung
'Abbaugebiete' zu wehren. Insbesondere werden die Kläger verpflichtet,
den Entscheid der Gemeindeversammlung von X._____ vom 22. Januar
2020 vollumfänglich zu akzeptieren und auf jegliche weitere Opposition
(wie z.B. aktive Beteiligung an einem Referendum) sowie die Ergreifung
von Rechtsmitteln zu verzichten. Zudem verpflichten sich die Kläger weiter,
eine Abbaubewilligung 5 (und allfällige Etappenfreigaben) nicht zu be-
kämpfen und insbesondere weder Einwendungen zu machen noch Rechts-
mittel zu ergreifen, weder direkt noch indirekt. Die durch Abbau verursach-
ten Immissionen (Erschütterungen, Lärm und Staub) sind von der Kläger-
schaft zu akzeptieren und zu dulden, soweit und sofern die gesetzlichen
und die im Vertrag vom 6. Juli 2017 vereinbarten Werte eingehalten werden
(KB 25 Ziff. VI./4).
Sodann hat sich die Beklagte dazu verpflichtet, eine Ersatzkäuferschaft zu
finden, welche die Kaufobjekte zu den Bedingungen gemäss Ziff. II. bis IV.
erwirbt, wenn die Genehmigung durch das Departement Finanzen und
Ressourcen, Landwirtschaft L._____ und die Genehmigung durch das De-
partement Volkswirtschaft und Inneres nicht erteilt werden oder wenn die
Beklagte aus einem anderen Grund die Grundstücke nicht kaufen kann
bzw. der Kaufvertrag nicht vollzogen werden kann. Findet die Beklagte
keine Ersatzkäuferschaft, die bereit ist, Fr. 3'500'000.00 zu bezahlen, so
muss sie die Kaufobjekte 90 Tage nach Rechtskraft eines abschlägigen
Genehmigungsentscheids bestmöglich verkaufen und den Klägern die Dif-
ferenz zwischen dem effektiv erzielten Kaufpreis und den Fr. 3'500'000.00
bezahlen (KB 25 Ziff. V./1. – V./3.).
2.3. Teilnutzungsplanung 'Abbaugebiete'
2.3.1. Beschluss Gemeindeversammlung
Die Gemeindeversammlung X._____ hat die Teilnutzungsplanung 'Abbau-
gebiete' am 22. Januar 2020 beschlossen.
2.3.2. Genehmigung Regierungsrat
Im Rahmen der Sitzung vom 31. März 2021 genehmigte der Regierungsrat
die Änderung der Teilnutzungsplanung 'Abbaugebiete', welche die

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Gemeindeversammlung am 22. Januar 2020 beschlossen hatte (Antwort-
beilage [AB] 2).
2.3.3. Inkrafttreten
Im Februar 2022 ist der Teilnutzungsplan 'Abbaugebiete' und die 'Erweite-
rung Ost' in Kraft getreten (Klage Ziff. B.I.10; Antwort Rz. 34).
2.4. Abbaubewilligung 5
Die Gemeinderäte X._____ und AA._____ erteilten am 29. März 2022 die
Abbaubewilligung 5 unter bestimmten Bedingungen und Auflagen (AB 3
Ziff. IV./7.)
2.5. Vertragsabwicklung
2.5.1. Aufforderung zur Erfüllung der Kaufverpflichtung
Infolgedessen lösten die Kläger die Kaufverpflichtung nach Ziff. II./1. des
Vertrages vom 4. März 2020 aus. Daraufhin hat am 24. März 2022 eine von
der Beklagten gewünschte Koordinationssitzung bezüglich der Ausführung
und Modalitäten des Ausschreibungsprozesses stattgefunden. Es wurde
vereinbart, dass die Kläger als Verkaufspartei und Auftraggeber des von
der Beklagten zu bestimmenden Maklers auftreten und die Beklagte im Hin-
tergrund bleibe. Ziel der Verkaufsbemühungen sollte das Erreichen des Ba-
sispreises von Fr. 3'500'000.00 sein (Klage Ziff. B.I.10; Antwort
Rz. 34 – 35; KB 27 – 28).
2.5.2. Zusatzvereinbarung vom 3. Mai 2022
Am 3. Mai 2022 unterzeichneten die Parteien eine Zusatzvereinbarung be-
treffend den Verkaufsauftrag an K._____ (Klage Ziff. B.I.11; Antwort
Rz. 36 – 38; KB 32). In der Ziff. 1 dieser Vereinbarung einigten sich die Par-
teien darauf, dass die Kläger an Stelle der Beklagten durch einen Makler
einen Käufer / eine Käuferin suchen lassen. Sollte dabei gegenüber dem
Preis in der Kaufverpflichtung ein geringerer Erlös erzielt werden können,
würde die Beklagte entweder die Kaufverpflichtung selbst erfüllen oder die
Differenz zwischen dem Preis gemäss der Kaufverpflichtung und dem er-
zielten Kaufpreis durch eine entsprechende Barzahlung ausgleichen. Wei-
ter wird in der Vereinbarung unter der Ziff. 3 festgehalten, dass als Maklerin
das Unternehmen K._____, V._____, eingesetzt wird. Sodann regelt die
Ziff. 5, dass der Entscheid über die Annahme von Kaufangeboten allein bei
der Beklagten liegt. Nach der Ziff. 6 hält die Beklagte die Kläger gegenüber
der Maklerin von jeglicher finanzieller Verpflichtung frei (KB 32).
2.5.3. Wechsel der Ansprechperson auf Seiten der Beklagten
Am 15. Mai 2022 verstarb völlig überraschend die Ansprechperson I._____
auf Seiten der Beklagten (Klage Ziff. B.I.11; Antwort Rz. 36 – 38). Neue An-
sprechperson war J._____. Bei der Unterzeichnung der Vereinbarung vom
3. Mai 2022 wurde die Beklagte bereits von J._____ vertreten (Klage
Ziff. B.I.12; Antwort Rz. 39; KB 32).

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2.5.4. Verkaufsprozess
2.5.4.1. Beauftragung Maklerin
Die Beklagte beauftragte das Unternehmen K._____ als Maklerin und er-
teilte Anweisungen für die Verkaufsstrategie (Klage Ziff. B.I.11; Antwort Rz.
37; KB 31).
2.5.4.2. Erste Phase
Die erste Phase des Verkaufsprozesses verlief negativ. Die Maklerfirma
bat um Zustimmung, dass man nun mit der Vermarktung im Internet mit
«Preis auf Anfrage» beginne (2. Phase). Die Parteien waren Ende Oktober
2022 damit einverstanden, dass in einer zweiten Phase die Vermarktung
im Internet mit "Preis auf Anfrage" erfolgte (Klage Ziff. B.I.12; Antwort
Rz. 39; KB 33 – 34).
2.5.4.3. Zweite Phase
Da auch in der zweiten Phase die Liegenschaften nicht verkauft werden
konnten, schlug der Makler am 11. April 2023 einen neuen Auftritt im Inter-
net zu einem reduzierten Preis von Fr. 2'950.000 [recte: Fr. 2'950'000.00]
vor (Klage Ziff. B.I.13; Antwort Rz. 40; KB 35).
2.6. Geltendmachung Ungültigkeit
Mit Schreiben vom 12. Mai 2023 warf der Rechtsvertreter der Beklagten
der Klägerschaft vor, sie hätten sittenwidrig eine Rechtsposition kommerzi-
alisiert, weshalb sowohl die öffentliche Urkunde vom 4. März 2020 als auch
die Vereinbarung vom 3. Mai 2022 über den Vollzug nichtig sei. Mit Schrei-
ben vom 22. Mai 2022 hielt die Beklagte an ihrem Standpunkt fest und teilte
der Klägerschaft mit, dass sie sich deshalb nicht weiter zum Verkaufspro-
zess äussern und darin keine Entscheidungen treffen werde. Auf die Frage
der Klägerschaft, ob die Beklagte die Liegenschaft definitiv nicht erwerben
wolle, sollte sich die behauptete Vertragsnichtigkeit als falsch erweisen, hat
die Beklagte geantwortet, dass die Kläger über das weitere Vorgehen al-
leine entscheiden müssen (Klage Ziff. B.I.14; Antwort Rz. 41; KB 39 – 43).
2.7. Verkauf der Liegenschaften
2.7.1. Kaufangebot in Höhe von Fr. 2'950'000.00
In der Folge liessen die Kläger die Verkaufsbemühungen weiterlaufen. An-
fangs November 2023 lag ein konkretes Kaufangebot für Fr. 2’950'000.00
vor. Die Beklagte wurde darüber informiert und erhielt Gelegenheit, das
Objekt zu einem höheren Preis zu erwerben. Sie erklärte, kein Übernah-
meangebot unterbreiten zu wollen (Klage Ziff. B.I.15; Antwort Rz. 42 – 48;
KB 44 – 45).
2.7.2. Öffentliche Beurkundung des Kaufvertrages
Am 19. Dezember 2023 wurde der Kaufvertrag mit den Interessenten öf-
fentlich beurkundet. Noch vor Ende 2023 traten die Käufer den Besitz an.

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Die Eintragung des Eigentumsübergangs im Grundbuch verzögerte sich
wegen der erforderlichen Zustimmung der Abteilung Landwirtschaft bis
Ende Januar. Der Kaufpreis wurde aber mit einer Anzahlung von
Fr. 90'000.00 am 3. Oktober 2023 und einer Schlusszahlung von
Fr. 2'860'000.00 am 5. Januar 2024 schon vor dem Grundbucheintrag be-
glichen (Klage Ziff. B.I.16; Antwort Rz. 49 – 50; KB 46).
2.7.3. Provisionsanspruch Maklerin
Am 14. Dezember 2023 hatte die Maklerin mit Fr. 79'428.75 ihren vertrag-
lichen Provisionsanspruch in Rechnung gestellt. Die Kläger beglichen die
Rechnung zu Beginn des Jahres 2024 (Klage Ziff. B.I.16; Antwort
Rz. 49 – 50; KB 47 – 48).
3. Prozessgeschichte
3.1. Klage
Mit Klage vom 27. Februar 2024 (Postaufgabe: 28. Februar 2024) stellten
die Klägerin 1 und der Kläger 2 die folgenden Rechtsbegehren:
" 1.
Die Beklagte sei zu verpflichten, den Kläger den Betrag von
CHF 845'605 zuzüglich Verzugszins zu 5 % auf CHF 784'937 ab 6. Ja-
nuar 2024 zu bezahlen.
2.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beklagten (zu-
züglich gesetzlicher Mehrwertsteuer)."
Die Kläger begründeten ihre Rechtsbegehren im Wesentlichen damit, dass
sich die Beklagte des Vertragsbruches schuldig gemacht habe.
3.2. Antwort
Mit Klageantwort vom 7. Mai 2024 (Postaufgabe: gleichentags) stellte die
Beklagte innert Frist die folgenden Begehren:
" 1.
Die Klage sei abzuweisen.
2.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich gesetzlich ge-
schuldeter Mehrwertsteuer zulasten der Kläger unter solidarischer Haft-
barkeit."
Als Begründung wurde hauptsächlich ausgeführt, die Vereinbarungen vom
4. März 2020 sowie vom 3. Mai 2022 seien nichtig, da die Kläger in unsitt-
licher Weise ihre Rechtsposition kommerzialisiert hätten.

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3.3. Verzicht Instruktions- und Vermittlungsverhandlung
3.3.1.
Mit Eingabe vom 28. Mai 2024 teilte die Beklagte mit, sie sei an einer In-
struktions- und Vermittlungsverhandlung nach dem ersten Schriftenwech-
sel interessiert.
3.3.2.
Mit Eingabe vom 4. Juni 2024 verzichteten die Kläger auf die Durchführung
einer Instruktions- und Vermittlungsverhandlung nach dem ersten Schrif-
tenwechsel.
3.4. Zweiter Schriftenwechsel
Im zweiten Schriftenwechsel (Replik vom 13. August 2024; Duplik vom
10. September 2024) hielten die Parteien an ihren Rechtsbegehren fest.
3.5. Beweisverfügung
Mit Verfügung vom 2. Oktober 2024 wurde eine Beweisverfügung erlassen
und es wurde den Parteien Frist bis zum 17. Oktober 2024 angesetzt, um
zu erklären, ob sie auf eine Hauptverhandlung und schriftliche Schlussvor-
träge verzichten. Zudem wurde die Sache ans Gesamtgericht überwiesen.
3.6.
Mit Eingabe vom 10. Oktober 2024 teilten die Kläger mit, auf die Durchfüh-
rung einer Hauptverhandlung zu verzichten. Die Beklagte erklärte mit Ein-
gabe vom 16. Oktober 2024, ebenfalls auf eine Hauptverhandlung zu ver-
zichten.
3.7.
Mit Verfügung vom 17. Oktober 2024 setzte der Vizepräsident den Parteien
Frist zur Erstattung eines Schlussvortrages bis zum 7. November 2024.
3.8.
Mit Eingaben vom 5. November 2024 (Klägerin) bzw. 6. November 2024
(Beklagte) reichten die Parteien ihre schriftlichen Schlussvorträge ein.
3.9.
Mit Verfügung vom 7. November 2024 wurden den Parteien die Schluss-
vorträge jeweils zur Kenntnisnahme zugestellt.
Das Handelsgericht zieht in Erwägung:
1. Prozessvoraussetzungen
Die örtliche und die sachliche Zuständigkeit des angerufenen Gerichts ge-
hören zu den Prozessvoraussetzungen (Art. 59 Abs. 2 lit. b ZPO), welche
von Amtes wegen zu prüfen sind (Art. 60 ZPO).

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1.1. Örtliche Zuständigkeit
Die Beklagte hat sich vorbehaltlos i.S.v. Art. 18 ZPO auf das Verfahren ein-
gelassen (Antwort Rz. 2). Ohnehin handelt es sich vorliegend um eine
Klage aus Vertrag. Gemäss Art. 31 ZPO ist bei Klagen aus Vertrag das
Gericht am Sitz der beklagten Partei oder am Ort, an dem die charakteris-
tische Leistung zu erbringen ist, zuständig. Die Beklagte hat ihren Sitz in
V._____ (KB 2). Demnach sind die Gerichte des Kantons Aargau zustän-
dig.
1.2. Sachliche Zuständigkeit
Der Kanton Aargau hat in § 12 Abs. 1 lit. a EG ZPO von der Möglichkeit
gemäss Art. 6 Abs. 1 ZPO Gebrauch gemacht, ein Fachgericht zu bezeich-
nen, welches als einzige kantonale Instanz für handelsrechtliche Streitig-
keiten zuständig ist (Handelsgericht). Nach Art. 6 Abs. 2 ZPO gilt eine Strei-
tigkeit als handelsrechtlich, wenn (a) die geschäftliche Tätigkeit mindestens
einer Partei betroffen ist, (b) gegen den Entscheid die Beschwerde in Zivil-
sachen an das Bundesgericht offen steht und (c) die Parteien im schweize-
rischen Handelsregister oder in einem vergleichbaren ausländischen Re-
gister eingetragen sind. Ist nur die beklagte Partei im schweizerischen Han-
delsregister oder in einem vergleichbaren ausländischen Register eingetra-
gen, sind aber die übrigen Voraussetzungen erfüllt, so hat die klagende
Partei die Wahl zwischen dem Handelsgericht und dem ordentlichen Ge-
richt (Art. 6 Abs. 3 ZPO).
Vorliegend sind die Kläger nicht im Handelsregister eingetragen. Damit bei
dieser Ausgangslage das Handelsgericht sachlich zuständig ist, muss die
Beklagte im schweizerischen Handelsregister eingetragen sein, was vorlie-
gend der Fall ist (KB 2). Ferner betrifft die streitgegenständliche Forderung
die geschäftliche Tätigkeit der Beklagten (Klage Ziff. A.2; Antwort Rz. 2).
Zudem übersteigt der Streitwert in der Höhe von Fr. 845'605.00 den ge-
mäss Art. 74 Abs. 1 lit. b i.V.m. Art. 51 ff. BGG für die Zulässigkeit der Be-
schwerde in Zivilsachen vorausgesetzten Streitwert. Somit ist das Handels-
gericht auch sachlich zuständig.
2. Unwirksamkeit der Vereinbarung vom 4. März 2020
2.1. Ausgangslage
Vorliegend ist unbestritten, dass die Parteien sowohl am 4. März 2020 eine
Vereinbarung betreffend Begründung einer Kaufverpflichtung (KB 25) als
auch am 3. Mai 2022 eine Zusatzvereinbarung (KB 32) unterzeichnet ha-
ben. Die Beklagte macht geltend, dass sowohl der öffentlich beurkundete
Vertrag über die Kaufverpflichtung vom 4. März 2020 sowie die Zusatzver-
einbarung vom 3. Mai 2022 sittenwidrig (verpönte Kommerzialisierung ei-
ner Rechtsposition) und somit nichtig seien.

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2.2. Parteibehauptungen
2.2.1. Beklagte
Die Beklagte behauptet, dass sie beim Übernahmepreis der klägerischen
Liegenschaften auf die fachlich begründete Marktwerteinschätzung von
O._____ von Fr. 2'760'000.00 habe abstellen wollen, während die Kläger
einen Kaufpreis von Fr. 3'500'000.00 vorgebracht hätten. Die Preisvorstel-
lungen der Parteien seien somit ziemlich genau Fr. 700'000.00 auseinan-
dergelegen. Von der Beklagten wird bestritten, dass die Kläger jemals gel-
tend gemacht hätten, dass das Resultat der Schätzung von O._____ nicht
massgeblich sei. Der von Seiten der Kläger geforderte Betrag in Höhe von
Fr. 3'500'000.00 habe keinen Zusammenhang mit dem Marktwert der Lie-
genschaft. Ansonsten wären nach der beklagtischen Auffassung auch
keine spezifischen Bemühungen, wie die Koordinationssitzung vom
24. März 2022, zur Erreichung eines Preises in Höhe von Fr. 3'500'000.00,
notwendig gewesen. Dies insbesondere auch in Anbetracht dessen, dass
zwischen 2017 und 2023 der Schweizerische Wohnimmobilienpreisindex
des Bundesamtes für Statistik für Einfamilienhäuser in intermediären Ge-
meinden von 93 auf 116 Punkten angestiegen sei und damit eine massive
Preissteigerung bei Einfamilienhäusern stattgefunden habe. Die Kläger
hätten ihre Kaufpreishöhe dadurch begründet, dass der 'Verkehrs-
wert/Liebhaberwert' eher bei Fr. 4'000'000.00 und nicht bei
Fr. 3'000'000.00 liege. Nach der beklagtischen Auffassung sei dieser klä-
gerseitig vorgebrachte Liebhaberwert in Höhe von Fr. 4'000'000.00 nicht
ansatzweise belegt oder ausgewiesen. Insbesondere handle es sich beim
Umschwung um einen objektiv bewertbaren Wertfaktor, und somit nicht um
ein Element, welches zu einem Liebhaberwert führen könne. Sodann spiele
ein Liebhaberwert ohnehin keine Rolle, da allgemein bekannt sei, dass ide-
elle Komponenten nicht Bestandteil einer Marktbeurteilung seien und des-
halb auch bei Verkäufen nicht entschädigt bzw. gelöst werden könnten. So
sei auch der tatsächlich realisierte Verkaufspreis Fr. 550'000.00 tiefer aus-
gefallen als der im Rahmen der Kaufverpflichtung festgehaltene Betrag in
Höhe von Fr. 3'500'00.00. Somit handle es sich bei einem Preis in Höhe
von Fr. 2'950'000.00 um einen auf dem Markt Ende 2023 erzielbaren Preis
und damit um den Marktpreis der Liegenschaften. Der klägerisch geltend
gemachte Liegenschaftswert in Höhe von Fr. 3'500'000.00 sei somit nach-
weislich falsch (Antwort Rz. 14, 22 – 26, 35, 37, 42, 47 – 50, 52, 63, 72, 91;
Duplik Rz. 10, 12, 15, 28). Dass niemand bereit gewesen sein soll – trotz
Bemühungen einer professionellen Maklerin während 18 Monaten – einen
Preis in Höhe von Fr. 3'500'000.00 zu bezahlen, erstaune nach der beklag-
tischen Auffassung nicht. Sowohl gemäss der Marktpreiseinschätzung von
O._____ als auch der marktorientierten Preiseinschätzung von K._____
liege der klägerisch verlangte Preis von Fr. 3'500'000.00 weit über dem
Marktpreis. Nach der Einschätzung von K._____ habe der Verkehrswert
bei Fr. 2'969'462.00 gelegen. Daraus sei eine realistische Kaufpreisspanne
von Fr. 2'560'000.00 bis 3'050'000.00 abgeleitet worden. Dass die Kläger
zu hohe Preisvorstellungen gehabt hätten, habe sodann auch M._____,

- 12 -
Verantwortlicher der Maklerin der K._____, in der E-Mail vom 20. Oktober
2022 mitgeteilt (Antwort Rz. 38, 39, 52; Duplik Rz. 10).
Nach der beklagtischen Auffassung sei ferner die Blockierung der Planung
der Beklagten und nicht etwa die Geltendmachung einer Entwertung der
Parzellen oder eine Anpassung des Bauvorhabens der Beklagten die Ab-
sicht der Kläger gewesen. Die Beklagte macht geltend, dass die Einwen-
dungen der Kläger gegen die Änderung der Teilnutzungsplanung in der Sa-
che unbegründet gewesen seien. Die Aussichtslosigkeit der in den Einwen-
dungen erhobenen Rügen ergebe sich aus den differenzierten Entgegnun-
gen der Beklagten gemäss KB 7. Nach der beklagtischen Auffassung hät-
ten die Kläger primär eigene finanzielle Interessen verfolgt. Dies ergebe
sich unter anderem daraus, dass die Planung vom Regierungsrat vorbe-
haltlos als rechtmässig genehmigt und der Beklagten basierend auf dieser
Planung auch die Abbaubewilligung erteilt worden sei. So zeige die Ertei-
lung der Abbaubewilligung, dass das konkrete Abbauprojekt in jeder Hin-
sicht den massgebenden raumplanungs-, bau- und umweltrechtlichen
Bestimmungen entspreche (Antwort Rz. 7 – 9, 11 – 12, 16, 18, 32, 44, 58,
60 – 61, 68 ,77; Duplik Rz. 5, 41 – 42; Schlussvortrag Beklagte Rz. 2).
Allfällige rechtmässige Einwirkungen im Rahmen der umweltrechtlichen
Planungswerte, die sich aus rechtmässigen Planungen auf benachbarten
Grundstücken ergeben würden, seien von jedermann entschädigungslos
zu dulden und würden nicht zu (erheblichen) Wertminderungen führen. Die
Beklagte bestreitet, dass sie zu irgendeinem Zeitpunkt schriftlich anerkannt
habe, dass die Erweiterung des Abbaugebietes die Liegenschaften der Klä-
ger entwerte. Den Klägern sei es nicht um den Schutz vor Immissionen
gegangen, denn ansonsten hätten sie die Planung gerichtlich angefochten.
Die Änderung der Nutzungsplanung betreffe die Grundstücke der Kläger
nicht und führe nicht zu (von Dritten) zu entschädigenden Wertverlusten
auf den Parzellen der Kläger. Dies sei aus dem Umstand ersichtlich, dass
die Höhe der Entschädigung offenbar nicht davon abhängig gemacht wor-
den sei, ob die geplante Erweiterung des Abbaugebietes lediglich in redu-
zierter Form – und damit noch weiter weg von den streitgegenständlichen
Liegenschaften – oder in vollem Umfang genehmigt würde. Die Kläger hät-
ten eine irgendwie geartete finanzielle Beeinträchtigung nicht dargetan.
Das konkrete Abbauvorhaben sei nicht mit übermässigen Immissionen auf
benachbarte Grundstücke verbunden. Zumindest würden die mit dem
Steinbruch einhergehenden Erschütterungen und Immissionen durch das
erweiterte Abbauvorhaben der Beklagten nicht stärker ausfallen, als dies
vor der Planungsänderung der Fall gewesen sei. Der Steinbruch wäre auch
nach der Erweiterung nicht von den streitgegenständlichen Liegenschaften
sichtbar. Während des Abbaus werde der Steinbruch zudem durch einen
Sichtschutz-Streifen (Büsche) abgeschirmt. Sodann sei zu beachten, dass
der Abbau im Erweiterungsgebiet, das den Liegenschaften der Kläger am
nächsten liege, rund zehn Jahre dauern würde und damit von

- 13 -
vorübergehender Natur sei (Antwort Rz. 9, 16, 43 – 44, 46, 59, 68, 70 – 71,
78, 80, 86; Duplik Rz. 8, 10, 13, 22, 25, 29, 34, 40, 38). Von der Beklagten
wird bestritten, dass die Kläger seit längerer Zeit wegen der durch die
Sprengungen ausgelösten Erschütterungen ihrer Liegenschaften Probleme
mit der Beklagten gehabt hätten (Duplik Rz. 38). Von der Beklagten wird
zudem bestritten, dass die streitgegenständliche Liegenschaft 100 m vom
Rand des geplanten Abbaugebietes liege. Vielmehr betrage die Differenz
200 m (Antwort Rz. 17; Duplik Rz. 13).
Sodann hätten die Kläger nach der beklagtischen Auffassung schon im
Zeitpunkt der Verhandlungen die Absicht gehabt, die Liegenschaften in
X._____ – unabhängig vom Abbauvorhaben der Beklagten – möglichst
rasch zu veräussern. So hätten die Kläger die Kaufverpflichtung ausgelöst,
bevor sie über das Ausmass von allfälligen Immissionen überhaupt hätten
Kenntnis haben können (Antwort Rz. 34, 53; Duplik Rz. 29). Die Beklagte
führt weiter aus, dass die Kläger ihre grundsätzlich nicht marktfähigen
Investitionen in ihre Liegenschaft liquidieren wollten. Diese von der
Klägerschaft geltend gemachten und in KB 4 ausgewiesenen Investitionen
in die streitgegenständliche Liegenschaft werden von der Beklagten
bestritten. Die Kläger würden ihre behaupteten Investitionsbeiträge nicht
nachweisen können. So sei insbesondere in KB 3 der Preis, zu dem die
Kläger das Grundstück im Jahr 2001 erworben haben sollen, abgedeckt.
Die Kläger hätten erkannt, dass sich die gestellte Forderung von rund
Fr. 700'000.00 angesichts des gutachterlich ermittelten Verkehrswerts
nicht mit einem Minderwert der Liegenschaften aufgrund der Planung des
erweiterten Abbaugebiets begründen lasse, was auch aus dem Bericht der
O._____ ersichtlich sei. Aus diesem Grund hätten sie explizit den
wirtschaftlichen Wert des Verzichts auf jahrelange Rechtsverfahren (für die
Beklagte) geltend gemacht und diesen eingefordert. So hätten die Kläger
der Beklagten den Verzögerungsschaden explizit mit E-Mail vom 19. März
2019 angedroht. Die Kläger hätten darin geäussert, dass die Beklagte die
geforderte Entschädigung als Gegenleistung für den Verzicht auf die
jahrelangen Rechtsverfahren einpreisen könne. Auch bestätige der
Rechtsvertreter der Kläger mit seinen Aussagen in der Replik, das
Einwendungsrecht sittenwidrig kommerzialisiert zu haben. Insbesondere
gestehe die Gegenpartei mit der Aussage, dass es nie Thema gewesen
sei, die Liegenschaft zum Marktwert zu verkaufen, ein, dass sie einen über
dem Marktpreis liegenden Preis von der Beklagten verlangt hätten. Die
Kläger hätten bewusst den durch die angedrohten Rechtsmittel bei der
Beklagten drohenden Verzögerungsschaden in verpönter Weise
kommerzialisiert. Von einer Verfolgung schützenswerter Interessen durch
die Kläger könne keine Rede sein (Antwort Rz. 15, 28, 32, 42, 55 – 58,
64 – 65, 67, 76 – 77, 83; Duplik Rz. 17 – 18, 21 – 22, 24, 27, 30 – 31, 39;
Schlussvortrag Beklagte Rz. 5, 7 – 9, 12 – 15).

- 14 -
Insgesamt Fr. 700'000.00 hätte die Beklagte sodann auch während zehn
Jahren unter dem Titel einer Inkonvenienzentschädigung gezahlt, um den
Klägern das Einwendungsrecht abzukaufen. Dies hätte somit wirtschaftlich
den gleichen Effekt gehabt wie der Verkauf der klägerischen Liegenschaf-
ten zum Preis von Fr. 3'500'000.00 anstelle des Marktpreises von
Fr. 2'760'000.00 gemäss O._____. Dass eine jährliche Entschädigung in
Höhe von Fr. 70'000.00 nicht unter dem Titel «Inkonvenienzentschädi-
gung» begründet werden könne, sei offenkundig. Sie liege im Bereich des
gesamten hypothetischen jährlichen Mietzinsertrages, den die Kläger aus
der Vermietung ihrer Liegenschaften hätten erzielen können. Gerade die-
ses Vorgehen zeige, dass es den Klägern darum gegangen sei, ihre Posi-
tion als Einwender unrechtmässig zu kommerzialisieren. Auch zeige es,
dass die Forderung wirtschaftlich keine Grundlage habe (Antwort
Rz. 29 – 30, 82; Duplik Rz. 7).
Von der Beklagten wird weiter geltend gemacht, dass der Vertragsentwurf
vom 27. November 2018 von den Parteien nicht unterzeichnet worden sei.
Aus der Präambel könnten die Kläger somit nichts ableiten, weil diese nicht
Vertragsinhalt der unterzeichneten Vereinbarung vom 4. März 2020 dar-
stelle. Zudem entstamme er der einseitigen Instruktion des Notars durch
die Kläger und sei demnach einseitig aufgesetzt worden und sei nicht von
den Parteien einvernehmlich erarbeitet worden. Er könne auch nicht als
Schadloshaltungskonzept bezeichnet werden (Antwort Rz. 75; Duplik
Rz. 6, 17).
Die Beklagte behauptet sodann, dass sie sich aufgrund der klägerischen
Ankündigung der jahrelangen Verzögerung des Abbauprojekts gezwungen
gesehen habe, dem Vertrag über die Begründung einer Kaufverpflichtung
zuzustimmen. Dies, obwohl der vereinbarte Kaufpreis für die Liegenschaf-
ten zu rund einem Viertel über dem von O._____ ermittelten Marktwert ge-
legen habe und die von den Klägern einseitig festgesetzte Forderung von
der Beklagten als zu hoch und zu keinem Zeitpunkt als gerechtfertigt emp-
funden worden sei. So würden insbesondere die Ausführungen von I._____
im Rahmen der E-Mail vom 20. Mai 2019 aufzeigen, dass der Preis in Höhe
von Fr. 3'500'000.00 nicht den Verhandlungsintentionen der Beklagten ent-
sprochen habe (Antwort Rz. 33, 36; Duplik Rz. 16, 18 – 19, 32). Zudem
äussert die Beklagte, dass die Kläger im ganzen Prozess der Verhandlun-
gen und der Vertragsunterzeichnung am 4. März 2020 anwaltlich vertreten
gewesen seien, während dies die Beklagte nicht gewesen sei. Deshalb
hätte der klägerische Rechtsvertreter um die Rechtsprechung betreffend
verpönte Kommerzialisierung einer Rechtsposition im Zusammenhang mit
baurechtlichen Einsprachen und Einwendungen wissen müssen (Antwort
Rz. 23; Duplik Rz. 9).

- 15 -
2.2.2. Kläger
Die Kläger behaupten, dass sie gegen die im April 2019 öffentlich auflie-
gende Änderung des Teilnutzungsplans "Abbaugebiete" am 16. April 2019
Einwendungen erhoben hätten (Klage Ziff. B.I.3). Dass die Kläger nach Un-
terzeichnung der Vereinbarung ihre Opposition gegen den erweiterten Nut-
zungsplan und die Abbaubewilligung eingestellt hätten, hänge damit zu-
sammen, dass sie sich im Gegensatz zur Beklagten getreulich an ihre Ver-
pflichtungen des geschlossenen Vertrages gehalten hätten. Somit seien
die Ausführungen über die Rechtmässigkeit des Planungsverfahrens der
Beklagten irrelevant. Ungeachtet dessen übergehe die Beklagte, dass sie
Einwendungen Dritter gegen die Änderung der Nutzungsplanung wie auch
gegen die Baubewilligung teilweise habe anerkennen und zusätzliche Auf-
lagen habe akzeptieren müssen (Replik S. 2 – 4).
Nach der klägerischen Auffassung sei der Bericht des Unternehmens
O._____ mangelhaft, weil es den Liebhaber-Aspekt für die Liegenschaft mit
grossem Garten und Umschwung völlig ausser Acht lasse. Wer Zeit habe
und warten könne, bis der geeignete Liebhaber auftauche, werde auch
seine Preisvorstellungen verwirklichen können. Die Kläger hätten sofort
geltend gemacht, dass das Resultat der Schätzung von O._____ nicht
massgeblich sei. Ohnehin hätten sie letztlich die Liegenschaft für einen
Preis von Fr. 2'950'000.00 und somit 200'000.00 mehr verkaufen können
(Klage Ziff. B.I.7; Replik S. 4, 7 – 8). Die Kläger äussern, dass sie das
Anwesen mit grossem persönlichem und finanziellem Engagement im
Laufe der Jahre zu einem eigentlichen Kleinod entwickelt hätten (Klage
Ziff. B.I.1). Daher hätten sie von der Beklagten zumindest ihre
Gesamtinvestitionen ersetzt haben wollen (Klage Ziff. B.I.7). Die geltend
gemachten Investitionen seien von der Beklagten während der
Verhandlungen nie in Zweifel gezogen worden. Dies erst jetzt zu tun, sei
seltsam (Replik S. 3).
Hinsichtlich der Marktpreisentwicklung sei auch noch daran zu erinnern,
dass sich nach Vertragsschluss die Zinssituation verändert habe, was nicht
voraussehbar gewesen sei. Der mit dem Verkauf beauftragte Makler habe
zu Beginn des Verkaufsprozesses darauf hingewiesen und die Erwartun-
gen der Kläger gedämpft (Replik S. 8).
Von den Klägern wird bestritten, dass sie mit ihrer Opposition von Anfang
an primär eigene finanzielle Interessen verfolgt hätten (Replik S. 2). Die
geplante Erweiterung komme nach der klägerischen Auffassung bis rund
100 m an die streitgegenständliche Liegenschaft heran. Das Grundstück
der Kläger sei die durch die Erweiterung Ost am meisten betroffene Lie-
genschaft, namentlich durch Spreng-, Lärm- und Staubimmissionen. Die
Kläger hätten die Beklagte auch explizit mit Schreiben vom 18. Oktober
2019 auf die bereits aus dem laufenden Abbau bestehenden enormen
Lärmbelästigungen hingewiesen. Auch das Verlegen der Abbaukante und

- 16 -
des Windschutzgürtels führe zu einer unschönen direkten Sicht auf den
Abbauperimeter. Daher erleide die Liegenschaft einen erheblichen Wert-
verlust. Es entspräche der Lebenserfahrung und müsse nicht bewiesen
werden, dass die Erweiterung eines Gesteinsabbaugebietes bis auf knapp
200 m an eine bestehende Wohnliegenschaft deren Wert mit Sicherheit
vermindere (Klage Ziff. B.I.2; Replik S. 3 – 4, 6, 8; Schlussvortrag Kläger
S. 2). Die Kläger führen ferner aus, dass anhand des dokumentierten Ver-
handlungsinhalts eindeutig sei, dass die von der Beklagten beabsichtigte
Erweiterung des Abbaugebietes eine erhebliche Beeinträchtigung des An-
wesens der Kläger zur Folge habe. Von Seiten der Kläger sei dies mit E-
Mail vom 8. März 2018 an I._____, damaliger Vertreter der Beklagten, fest-
gehalten worden. Von Seiten der Beklagten sei dies in ihrer Antwort vom
9. März 2018 explizit als richtig bezeichnet worden. Gemäss der E-Mail des
Unterzeichneten vom 8. März 2018 sei es in den Verhandlungen darum
gegangen, den drohenden Minderwert der Grundstücke der Kläger auszu-
gleichen. Die Beklagte habe in den Verhandlungen den Wertverlust aus-
drücklich anerkannt. Mit ihrer Opposition gegen die Erweiterung des Ab-
baugebietes hätten die Kläger versucht, die Beeinträchtigung ihrer Grund-
stücke abzuwehren und hätten damit schützenswerte Interessen verfolgt.
Die drohende Beeinträchtigung der Grundstücke der Kläger sei auch in der
Präambel des Vertragsentwurfes vom 27. November 2018 festgehalten
worden (Klage S. 16; Replik S. 2 – 3, 6; Schlussvortrag Kläger S. 2). Von
den Klägern wird bestritten, dass der im Vertrag festgeschriebene Kauf-
preis von Fr. 3'500'000.00 in sittenwidriger Weise dazu gedient habe, den
Klägern ihr Einwendungsrecht gegen das Vorhaben der Beklagten abzu-
kaufen. Vielmehr würden das harzige Verkaufsverfahren und der schluss-
endlich unter den Erwartungen gebliebene Kaufpreis belegen, wie negativ
sich die geplante und zwischenzeitlich rechtskräftig gewordene Abbauer-
weiterung auf die Verkäuflichkeit dieser einmaligen Liegenschaft mit gros-
sem Umschwung und unverbaubarem Blick ins N._____ und auf das
Schloss Z._____ ausgewirkt hätte (Replik S. 3 – 4). Zudem hätte die Be-
klagte mit E-Mail vom 25. Juni 2019 den Kaufpreis selbst als gerechtfertigt
bezeichnet (Schlussvortrag Kläger S. 3 – 4; KB 18).
Sodann hätten die Kläger nicht nur um einen Wertverlust des Anwesens,
sondern auch um ihre Lebensqualität gekämpft. So hätten die Kläger An-
fangs April 2019 einen Alternativvorschlag unterbreitet, welche nicht die
Übernahme der Liegenschaft durch die Beklagte, sondern eine Inkonveni-
enzentschädigung während der Abbauphase vorgesehen habe (Replik
S. 2). Die Vermutung der Beklagten, die Kläger hätten unabhängig vom er-
weiterten Abbauvorhaben der Beklagten von Anfang an die Absicht gehabt,
ihre Liegenschaft möglichst rasch zu veräussern, sei faktenwidrig und
werde von Seiten der Kläger bestritten. Die Kläger hätten ihren Wegzug
erst nach Annahme der Teilnutzungsplanung durch die Gemeindever-
sammlung beschlossen (Replik S. 7).

- 17 -
Die Kläger behaupten, dass die häufigsten Absagegründe in der ersten
Phase des Verkaufsprozesses die bevorstehende Erweiterung des Stein-
bruchs mit einer markanten Verringerung der Distanz zum Grundstück, die
damit verbundenen höheren Immissionen, die deswegen zu hohen Preis-
vorstellungen und die fehlenden baulichen Entwicklungsmöglichkeiten, ge-
wesen seien (Klage Ziff. B.I.12).
Nach der Auffassung der Kläger sei es fraglich, weshalb die vom rechts-
kundigen Volljuristen und Anwalt Dr. I._____ vertretene Beklagte vorbe-
haltlos eine notarielle Urkunde unterschreibe, wenn sie diese für sittenwid-
rig gehalten habe. Die Verhandlungsführung der beteiligten Juristen sei
ohne jegliche Aggression mit grossem gegenseitigem Respekt in einem
angenehmen Klima geführt worden. Von den Klägern wird bestritten, dass
sie sich unfair verhalten und Druck ausgeübt oder gedroht hätten. Es gebe
bis zum Sommer 2023 seitens der Beklagten nicht die geringste Andeu-
tung, wonach sie das Anliegen der Kläger, bei einem Verkauf wenigstens
annähernd ihre Investitionen in das Anwesen ersetzt zu bekommen, für an-
stössig oder unsittlich gehalten hätte. Es werde im Besonderen bestritten,
dass die vereinbarte Vorlegung eines Lösungskonzepts in Form eines aus-
formulierten Vertrages gegen die guten Sitten verstossen habe. Auch wird
bestritten, dass der Hinweis des Rechtsvertreters der Kläger auf den Vorteil
der Vermeidung längerer Rechtsverfahren für die Beklagte ein in Vertrags-
verhandlungen unübliches Mittel darstelle, um das Gegenüber geneigt zu
stimmen. Ansonsten hätte dies die Beklagte in den nachfolgenden Ver-
handlungen zum Ausdruck gebracht. Erst als die Vermarktung des Objekts
nicht so rasch wie erhofft vonstattengegangen sei, sei der Beklagten, of-
fenbar inspiriert durch den konsultierten Anwalt, diese Idee gekommen
(Replik S. 3 – 6).
2.3. Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung
2.3.1. Rechtliches
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung vermag ein allfälliges Miss-
verhältnis von Leistung und Gegenleistung keine Sittenwidrigkeit begrün-
den, weil die Grundwerte der Rechtsordnung eine Wertdisparität der Ver-
tragsleistungen nicht verbieten wollen. Vielmehr regelt der Übervorteilungs-
tatbestand nach Art. 21 OR als lex specialis vorrangig und abschliessend
das Problem der vertraglichen Leistungsinäquivalenz. Eine Übervorteilung
gemäss Art. 21 OR setzt objektiv ein offenbares Missverhältnis zwischen
den Austauschleistungen und subjektiv eine Beeinträchtigung der Ent-
scheidungsfreiheit (Notlage, Unerfahrenheit oder Leichtsinn) der benach-
teiligten Vertragspartei im Zeitpunkt des Vertragsschlusses auf der einen
und deren Ausbeutung auf der anderen Seite voraus. Die Rechtsprechung
geht davon aus, dass die Bejahung einer Übervorteilung im Sinne von
Art. 21 OR angesichts eines von der Privatautonomie beherrschten Ver-
tragsrechts die Ausnahme bleiben muss. Der Übervorteilte kann den Ver-
trag während eines Jahres für unverbindlich erklären und seine Leistung

- 18 -
zurückfordern. Die Jahresfrist gilt als Verwirkungsfrist und beginnt bei Ver-
tragsschluss zu laufen (Art. 21 Abs. 2 OR).1
Die Beweislast für das Vorliegen des offenbaren Missverhältnisses und der
beiden subjektiven Voraussetzungen liegt nach Art. 8 ZGB beim Übervor-
teilten. Er hat diejenigen Umstände konkret darzulegen, aufgrund derer auf
eine eigentliche Notlage geschlossen werden könnte. Im vorliegenden Kon-
text muss der Übervorteilte darlegen, dass er sich wegen der drohenden
Bauverzögerung infolge des hängigen Rechtsmittels in so starker wirt-
schaftlicher Bedrängnis befunden hatte, dass ihm der Abschluss des für ihn
ungünstigen Vertrags noch als das kleinere Übel erschienen wäre.2
2.3.2. Würdigung
Vorliegend macht die Beklagte geltend, dass die Kläger einen viel zu hohen
Preis verlangt hätten.
Die Kläger berufen sich zu Recht darauf, dass der Rechtsvertreter der Be-
klagten erstmals mit Schreiben vom 12. Mai 2023 vorgebracht hat, dass die
Beklagte die Vereinbarungen nicht als verbindlich erachte (KB 39). Da die
streitgegenständliche Vereinbarung betreffend Begründung einer Kaufver-
pflichtung am 4. März 2020 und die Zusatzvereinbarung am 3. Mai 2022
unterzeichnet worden sind, ist die Verwirkungsfrist von einem Jahr seit Ver-
tragsschluss hinsichtlich beider Vereinbarungen ungenutzt abgelaufen. So-
mit erübrigt sich die Prüfung der drei Voraussetzungen nach Art. 21 Abs. 1
OR und eine einseitige Unverbindlichkeit des Vertrages infolge Übervortei-
lung der Beklagten ist zu verneinen.
Soweit die Beklagte die Ungültigkeit des Vertrages mit dem erheblichen
Missverhältnis zwischen den ausgetauschten Leistungen begründet, geht
ihre Berufung auf Art. 20 OR von vornherein fehl. Ein allfälliges Missver-
hältnis von Leistung und Gegenleistung ist nach der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung abschliessend vom Tatbestand der Übervorteilung er-
fasst, welcher vorliegend nicht erfüllt ist. Die Rügen der Beklagten, dass die
Kläger ihre behaupteten Investitionen in die Liegenschaft nicht belegen
würden, dass das Abstellen auf einen aus Sicht der Beklagten wertmässig
nicht fundierten Liebhaberwert von bis zu Fr. 4'000'000.00 nicht angezeigt
sei, dass der Wohnimmobilienpreisindex für Einfamilienhäuser in interme-
diären Gemeinden zwischen 2017 und 2023 von 93 auf 116 Punkte ange-
stiegen sei, dass der vereinbarte Kaufpreis rund Fr. 700'000.00 über dem
1 BGE 115 II 232 E. 4c; BGer 4A_73/2021 vom 1. Juni 2021 E. 5.1; 4A_491/2015 vom 14. Januar
2016 E. 4.1; 4A_21/2009 vom 11. März 2009 E. 5.2; 6S.8/2006 vom 12. Juni 2006 E. 7.2; BSK OR
I-MEISE/HUGUENIN, 7. Aufl. 2020, Art. 21 N. 1 ff.; BK OR-KRAMER, 1991, Art. 19-20 N. 203; a.M. LUS-
TENBERGER, Die Verzichtsvereinbarung im öffentlichen Bauverfahren, Beiträge aus dem Institut für
Schweizerisches und Internationales Baurecht 2008, N. 371.
2 BGer 4A_73/2021 vom 1. Juni 2021 E. 5.3; 4A_21/2009 vom 11. März 2009 E. 3.4; BSK OR I-
MEISE/HUGUENIN (Fn. 1), Art. 21 N. 24.

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von O._____ ermittelten Marktpreis und Fr. 550'00.00 über dem letztlich
realisierten Verkaufspreis liege, sowie, dass die alternative Zahlung einer
jährlichen Inkonvenienzenentschädigung in Höhe von Fr. 70'000 im Grund-
satz einen vergleichbaren wirtschaftlichen Effekt hervorgerufen hätte, mö-
gen somit keine Ungültigkeit des Vertrages begründen. Es ist somit nicht
vertiefter auf diese Punkte einzugehen.
Darüber hinaus ist vorliegend unklar, welche Kosten der Beklagten gesamt-
haft mit der Erweiterung des Abbaugebietes einhergehen. Daher kann das
geltend gemachte Missverhältnis im Umfang von Fr. 700'000.00 mit diesen
Kosten nicht in ein Verhältnis gesetzt werden. Inwiefern sich die Beklagte
in einer unzumutbaren, starken wirtschaftlichen Bedrängnis befunden ha-
ben soll, ist mangels substantiierter Behauptungen nicht nachvollziehbar.
Dies insbesondere auch deshalb, weil die Beklagte nicht substanziiert dar-
gelegt hat, welche finanziellen Konsequenzen sie bei einer Bauverzöge-
rung zu tragen gehabt hätte.
Im Ergebnis ist vorliegend die Ungültigkeit der Vereinbarungen zu vernei-
nen, soweit die Beklagte geltend macht, dass eine Wertdisparität von Leis-
tung und Gegenleistung vorliege, da der Kaufpreis von Fr. 3'500'00.00 für
die Liegenschaften zu hoch sei.
2.4. Sittenwidrigkeit
2.4.1. Rechtliches
2.4.1.1. Kommerzialisierung einer Rechtsposition
Der Grundsatz der Inhalts- und Gestaltungsfreiheit garantiert, dass der In-
halt eines Vertrages innerhalb der Grenzen der Rechtsordnung beliebig
festgelegt werden darf (vgl. Art. 19 OR).3
Nach Art. 20 Abs. 1 OR ist ein Vertrag nichtig, der einen unmöglichen oder
widerrechtlichen Inhalt hat oder gegen die guten Sitten verstösst. Sitten-
widrig sind Verträge, die gegen die herrschende Moral, das heisst gegen
das allgemeine Anstandsgefühl oder gegen die der Gesamtrechtsordnung
immanenten ethischen Prinzipien und Wertmassstäbe verstossen.4
Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist nicht jeder entgeltliche Ver-
zicht auf ein Rechtsmittel im Bauverfahren unter dem Aspekt der Sittenwid-
rigkeit problematisch. Es ist allgemein bekannt, dass die Verzögerung von
Bauvorhaben infolge der Dauer des Bewilligungsverfahrens zu beträchtli-
chem, volkswirtschaftlich unerwünschtem Schaden führen kann. Dieser
Schaden kann dem Opponenten nicht angelastet werden, wenn er von ei-
nem Rechtsmittel in guten Treuen Gebrauch macht. So kann die Ausübung
von Rechtsmitteln oder Rechtsbehelfen grundsätzlich auch dann
3 BSK OR I-MEISE/HUGUENIN (Fn. 1), Art. 19/20 N. 5.
4 BGE 147 V 73 E. 7.1; 132 III 455 E. 4.1; 129 III 604 E. 5.3; 123 III 101 E. 2.

- 20 -
rechtmässig sein, wenn sie sich schliesslich als erfolglos erweisen. Eine
verpönte Kommerzialisierung liegt erst dann vor, wenn mit der entgeltlichen
Verzichtsvereinbarung allein der drohende Verzögerungsschaden des
Bauherrn vermindert werden soll. So ist die Kommerzialisierung des Ver-
zichts sittenwidrig, soweit sich der wirtschaftliche Wert des Verzichts bloss
aus dem möglichen Schaden wegen der Verlängerung des Bewilligungs-
verfahrens, nicht aber aus schutzwürdigen Interessen des Nachbarn ergibt.
Denn dann wird der Umstand, dass ein solcher Verzögerungsschaden ein-
zutreten oder sich zu vergrössern droht, vom Prozessgegner zur Erlangung
verfahrensfremder Zwecke ausgenutzt.5
Eine Entschädigung für den Verzicht des Rechtsmittels ist zulässig, wenn
sie den Ausgleich von Vermögenswerten dient, die ein Nachbar bei erfolg-
reichem Verfahrensausgang nicht hinzunehmen hätte. Dabei ist die Wert-
minderung des Nachbargrundstückes ohne weiteres ein ausgleichbarer
Vermögensnachteil. Sodann kann auch der Wert des Verzichts Gegen-
stand des Vergleichs sein, da mit dem Abschluss des Vergleichs die mit
der Opposition einhergehende Ungewissheit beseitigt werden kann.6
2.4.1.2. Beweislast
Bei der Wertung, ob der festgestellte Sachverhalt einen Verstoss gegen die
Kriterien der vertraglichen Inhaltskontrolle der Art. 19, 20 des Obligationen-
rechts beinhaltet, handelt es sich um eine von Amtes wegen zu klärende
Rechtsfrage. Allerdings hat derjenige, der sich auf die Nichtigkeit des Ver-
trages beruft, die tatsächlichen Voraussetzungen zu beweisen, aus denen
er die Sittenwidrigkeit des Vertrages ableiten möchte. Somit ist der Richter
nicht gehalten, von sich aus ein Untersuchungsverfahren anzustellen.7
2.4.2. Würdigung
Die Beklagte macht geltend, dass die Kläger den aus der Erhebung der
Einwendungen und sonstigem Widerstand resultierenden Verspätungs-
schaden der Beklagten kommerzialisiert hätten.
2.4.2.1. Beweislastverteilung
Da die Beklagte sich vorliegend auf die Sittenwidrigkeit der Kaufverpflich-
tung beruft, ist sie dazu angehalten, die tatsächlichen Voraussetzungen zu
behaupten und zu beweisen.8 Unter Umständen ist der Nachbar wesentlich
besser – oder sogar ausschliesslich – in der Lage, die konkrete Beeinträch-
tigung seines Grundstückes durch ein Bauvorhaben zu benennen und die
daraus entstehenden Nachteile zu beziffern. Befindet sich die beweisbe-
lastete Bauherrin in Beweisnotstand und befindet sich der Nachbar näher
5 BGE 139 II 363 E. 2.5; 123 III 101 E. 2a, 2c; 115 II 232 E. 4b; BGer 4A_73/2021 vom 1. Juni 2021
E. 4.1.2; 4A_37/2008 vom 12. Juni 2008 E. 3.
6 LUSTENBERGER (Fn. 1), N. 372, 381.
7 BK OR-KRAMER (Fn. 1), Art. 19-20 N. 317.
8 Vgl. BSK ZGB I-LARDELLI/VETTER, 7. Aufl. 2022, Art. 8 N. 30; BK ZGB-WALTER, 2012, Art. 8 N. 196.

- 21 -
am Beweis, kann den nicht beweisbelasteten Nachbar aus Treu und Glau-
ben eine Mitwirkungspflicht bei der Abklärung des Sachverhalts treffen. Be-
hauptet die Beklagte mit guten Gründen, dass die Einwendungen der Klä-
ger keine Projektänderungen hätten herbeiführen können, dürfen die Klä-
ger die Behauptungen der Beklagten nicht bloss bestreiten. Sie haben dies-
falls substantiiert darzulegen, welche negativen Auswirkungen sie bei einer
Projektänderung von ihrem Grundstück hätten abwenden können.9 Auf die
objektive Beweislastverteilung hat diese erweiterte Bestreitungslast aller-
dings keinen Einfluss. Allerdings darf das Gericht, wenn der Bestreitende
ihr nicht nachkommt, von der Wahrheit der gegnerischen Behauptung aus-
gehen und die Beweislastregel damit gegenstandslos werden lassen.10
2.4.2.2. Aussichtslosigkeit der Einwendungen
Vorliegend ist unbestritten, dass die Kläger am 16. April 2019 gegen die
öffentlich aufliegende Änderung des Teilnutzungsplans "Abbaugebiete"
Einwendungen erhoben haben. Vorliegend ist von Bedeutung, ob die
Erhebung der Einwendungen Aussicht auf Erfolg hatte. Allerdings geht aus
den Rechtsschriften der Parteien nicht hervor, welche konkreten
Einwendungen die Kläger gegen die Änderung der Teilnutzungsplanung
erhoben haben. Aktenkundig ist einzig eine Auflistung von Anträgen
(Einwendungspunkten) mit Begründungen sowie der entsprechenden
Stellungnahmen der Beklagten (KB 7). Es ist allerdings nicht Aufgabe des
Gerichts oder der Gegenpartei, in den eingereichten Unterlagen nach
Aussagen zu suchen, welche den Standpunkt der beweisbelasteten Partei
stützen. Die Beklagte unterlässt es, genauer zu substantiieren, welche
Rügen diese Einwendungen umfassten und inwiefern diese aussichtslos
gewesen wären. Mangels Kenntnis des erforderlichen
Tatsachenfundaments gelingt es der Beklagten nicht, die
Aussichtslosigkeit der Rechtsmittel in rechtsgenüglicher Weise darzulegen.
2.4.2.3. Vertragsentstehung
Aufgrund des E-Mail-Verlaufs vom 8. und 9. März 2018 (KB 10, 11) ist da-
von auszugehen, dass die Beklagte zumindest Anfang März 2018 die Auf-
fassung geteilt hat, dass durch den von der Beklagten geplanten Material-
abbau am C die streitgegenständliche Liegenschaft entwertet würde. Zwar
erfolgt im Rahmen dieser E-Mail von I._____ der Hinweis, dass diese An-
sicht noch unverbindlich sei (KB 11). Nichtsdestotrotz signalisierte die Be-
klagte im Rahmen dieses E-Mail-Verlaufs ihre Bereitschaft, den merkanti-
len Minderwert der Liegenschaft als Folge der Ausdehnung des Abbauge-
biets auszugleichen, sofern die Kläger keinen rechtlichen und tatsächlichen
Widerstand gegen den vorgesehenen Abbau leisten würden. Ferner ist in
der Präambel des Vertragsentwurfs vom 27. November 2018 festgehalten,
dass die mit der Erweiterung Ost verbundenen zusätzlichen Lärm- und
9 Vgl. LUSTENBERGER (Fn. 1), N. 221 f.
10 Vgl. BSK ZGB I-LARDELLI/VETTER (Fn. 8), Art. 8 N. 30; BK ZGB-WALTER (Fn. 8), Art. 8 N. 196.

- 22 -
Staubimmissionen dazu führen, dass die streitgegenständlichen Liegen-
schaften einerseits erheblich an Wert verlieren und andererseits die Le-
bensqualität der Kläger stark beeinträchtigt würde (KB 11). Es ist richtig,
dass diese Präambel in der unterzeichneten Version (KB 25) nicht aufge-
nommen worden ist und der einseitigen Instruktion des Notars durch die
Kläger entstammt (KB 12, 13). Das Vorbringen der Beklagten, die Kläger
hätten keine Nachteile durch die Erweiterung erfahren und kein schützens-
wertes Interesse verfolgt, ist in Anbetracht der vorvertraglichen Korrespon-
denz aber nicht überzeugend.
Der Aktennotiz über die Besprechung vom 18. März 2019 (KB 14) kann
entnommen werden, dass von Seiten der Kläger gesagt wurde, dass die
Beklagte die Preisdifferenz zwischen rund Fr. 2'760'000.00 und
Fr. 3'500'000.00 als Preis dafür nehmen solle, dass die Kläger ihren Wider-
stand gegen den zusätzlichen Abbau aufgeben und kein jahrelanges Jus-
tizverfahren geführt werden muss. Diese Aussage der Kläger vom März
2019 weist entgegen der beklagtischen Auffassung nicht nach, dass die
Kläger keine schutzwürdigen Interessen an der Ergreifung von Rechtsmit-
teln gehabt hätten und sich der wirtschaftliche Wert des Verzichts bloss aus
dem möglichen Schaden wegen der Verlängerung des Teilzonenplanungs-
verfahrens ergäbe. Einerseits gilt es zu beachten, dass der Wert des Ver-
zichts ein zulässiger Gegenstand einer Vereinbarung sein kann, da mit dem
Abschluss des Vergleichs die mit der Opposition einhergehende Ungewiss-
heit beseitigt wird. Vorliegend hat sich die Beklagte bewusst für diese Vor-
gehensweise entschieden und war in diesem Moment bereit, einen Geld-
betrag für die Beseitigung der Unsicherheit zu bezahlen, statt das Verfah-
ren abzuwarten und einen allfälligen Verzögerungsschaden als Schaden-
ersatz geltend zu machen.11 Auch der Umstand, dass der Preis von
Fr. 3'500'000.00 nicht der ursprünglichen Verhandlungsintention der Be-
klagten entsprach und sich die Beklagte zu einem früheren Zeitpunkt nicht
zur Zahlung dieses Betrags einverstanden erklärt hatte (KB 16), ändert da-
ran nichts. Andererseits ist davon auszugehen, dass sich die Parteien in
den Vertragsverhandlungen über die Höhe des Entgelts gefunden haben
und die Kläger der Beklagten als Argument für ein höheres Entgelt die Op-
portunitätskosten aufzeigen wollten. Schon bei der Sitzung vom 16. Sep-
tember 2013 machten die Kläger darauf aufmerksam, dass ihre Liegen-
schaft von der Erweiterung unverhältnismässig stark betroffen sei und sie
das nicht hinnehmen würden (Klage Ziff. B.I.4). Da die Liegenschaft erst
rund 10 Jahre später verkauft wurde, überzeugt die von Seiten der Beklag-
ten aufgestellte Behauptung, die Kläger hätten schon im Zeitpunkt der Ver-
handlungen die Absicht gehabt, die Liegenschaften in X._____ – unabhän-
gig vom Abbauvorhaben der Beklagten – möglichst rasch zu veräussern,
nicht.
11 Vgl. WIEGAND, Die privatrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahre 1997, ZBJV
134/1998, S. 681; BGer 4A_73/2021 vom 1. Juni 2021 E. 4.3.2.

- 23 -
Das eben Gesagte gilt es auch bei der Würdigung der im Rahmen der E-
Mail vom 22. April 2019 getätigten Aussagen der Klägerschaft, mit welcher
die Beklagte die nicht schutzwürdigen Interessen der Kläger nachweisen
möchte (KB 15), zu beachten:
"Wenn D._____ Mühe haben sollte, die von meiner Klientschaft ins Feld
geführte Entwertung ihrer Heimstatt im Quantitativ zu teilen, so möge sie
doch den wirtschaftlichen Wert der Gegenleistung meiner Klientin (Ver-
zicht auf jahrelange Rechtsverfahren) angemessen würdigen. Was dies-
bezüglich auf D._____ zukäme, lässt sich unschwer aus den substantiellen
Einwendungen meiner Klienten gegen die Teilzonenplanänderung ablei-
ten."
Nach der beklagtischen Auffassung würden die Kläger im Rahmen dieser
E-Mail gerade selber ausführen, dass ihre Gegenleistung im Verzicht auf
jahrelange Gerichtsverfahren bestehe. Wiederum ist die Aussage so zu
verstehen, dass die Kläger das Entgelt als Ersatz der Entwertung der streit-
gegenständlichen Liegenschaften betrachtet haben. Diesen Schluss lässt
die Formulierung "Wenn D._____ Mühe haben sollte, die von meiner Klien-
tschaft ins Feld geführte Entwertung ihrer Heimstatt im Quantitativ zu teilen,
so möge sie doch den wirtschaftlichen Wert der Gegenleistung meiner Kli-
entin (Verzicht auf jahrelange Rechtsverfahren) angemessen würdigen" zu.
Sodann erfolgt von den Klägern auch der explizite Zusatz, dass von ihnen
'substantielle Einwendungen' gegen die Teilzonenplanung erhoben worden
seien. Aufgrund dieser Wortwahl scheinen die Kläger davon ausgegangen
zu sein, dass sie mit den erhobenen Einwendungen schützenswerte Inte-
ressen verfolgten.
Zusammengefasst gelingt der Beklagten unter Anrufung dieser Beweismit-
tel der Nachweis, dass sich der wirtschaftliche Wert des Verzichts bloss
aus dem möglichen Schaden wegen der Verlängerung des Teilzonen-
planänderungsverfahrens und nicht aber aus schützenswerten Interessen
der Kläger ergeben würde, nicht. Vielmehr stellt die dokumentierte Korres-
pondenz während der Vertragsentstehung ein gewichtiges Indiz dafür dar,
dass die Kläger ein schützenswertes Interesse verfolgten.
2.4.2.4. Anwaltliche Vertretung
Auch läuft das Vorbringen der Beklagten, dass die Kläger im ganzen Pro-
zess der Verhandlungen mit der Beklagten anwaltlich vertreten gewesen
sind und der Rechtsvertreter der Kläger um die Rechtsprechung betreffend
verpönte Kommerzialisierung einer Rechtsposition im Zusammenhang mit
baurechtlichen Einsprachen und Einwendungen hätte wissen müssen (Ant-
wort Rz. 23; Duplik Rz. 9), ins Leere. Denn für die Beklagte hat im relevan-
ten Zeitraum Dr. I._____ die Vertragsverhandlungen geführt, welcher
ebenfalls Rechtsanwalt ist (vgl. z.B. KB 11, 16). In der Konsequenz hätte
somit die Beklagte auch Kenntnis darüber haben müssen, dass der

- 24 -
Vertragsgegenstand unter dem Aspekt der Sittenwidrigkeit problematisch
sein könnte. Ihr Zuwarten hinsichtlich der Geltendmachung der Nichtigkeit
des Vertrages wäre sodann als rechtsmissbräuchlich zu bewerten.12
2.4.2.5. Rechtskonformität der Erweiterung
Vorliegend kann die Beklagte nichts daraus ableiten, dass der Regierungs-
rat die Planung der Beklagten (Änderung der Teilnutzungsplanung 'Abbau-
gebiete') im Rahmen der Sitzung vom 8. April 2021 genehmigte (AB 2).
Diesbezüglich ist festzuhalten, dass der Gemeinderat bei der Entscheidung
über die in den Einwendungen erhobenen Rügen über ein Planungsermes-
sen verfügt.13 Somit kann nicht darauf geschlossen werden, dass ein ge-
gebenenfalls abgeänderter Nutzungsplan nicht auch vom Regierungsrat
genehmigt worden wäre. Die Genehmigung des Regierungsrates lässt kei-
nen Rückschluss darüber zu, ob die Einwendungen der Kläger aussichtslos
gewesen wären, die Immissionen nicht übermässig gewesen seien oder
die Kläger keine schützenswerten Interessen verfolgt hätten. Richtig ist,
dass im Zeitpunkt der Realisierung eines zonenkonformen Bauvorhabens
nur in Ausnahmefällen von einem positiven Schaden bzw. objektiven Wert-
verlust auszugehen ist.14 Da die Abbaubewilligung 5 (AB 3) aber erst infolge
der Abänderung des Nutzungsplanes erteilt wurde, schlug sich das Erwei-
terungsvorhaben der Beklagten mit dem Eintritt der Rechtskraft des Teil-
nutzungsplanes unmittelbar im Verkehrswert der hinter- oder anliegenden
Parzelle nieder. Insofern kann sich die Beklagte somit nichts davon ablei-
ten, dass ihr Abbauvorhaben den planungs-, bau- und umweltrechtlichen
Bestimmungen entspricht.
2.4.2.6. Nähe zum Abbaugebiet
Nach der beklagtischen Auffassung wären sodann die mit der Erweiterung
einhergehenden Immissionen insbesondere deshalb nicht stärker, als dies
sowieso schon der Fall gewesen sei, da auch die erweiterte
Materialabbauzone nicht von den Liegenschaften sichtbar sei. Dies wird
von den Klägern bestritten. Dem Bericht der O._____ vom 5. September
2017 kann entnommen werden, dass der Steinbruch von der Liegenschaft
aus nicht zu sehen ist (KB 9, S. 7). Den weiteren Ausführungen im Bericht
kann entnommen werden, dass eine Erweiterung des Steinbruchs, so dass
der Steinbruch von der Liegenschaft sichtbar ist, zu einer deutlichen
Verschlechterung der Mikrolagenqualität führen würde (KB 9, S. 10). Es ist
zu berücksichtigen, dass diesem Bericht in Anlehnung an die
bundesgerichtliche Rechtsprechung bezüglich Parteigutachten lediglich die
Qualität einer Parteibehauptung zukommt.15
12 Vgl. BGE 129 III 493 E. 5.1; 138 III 401 E. 2.3.1, 2.3.2; OG ZH, LZ140005-O/U E. 3b.
13 HÄUPTLI, in: Baumann/Van den Bergh/Gossweiler/Häuptli/Häuptli-Schwaller/Sommerhalder Fo-
restier, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, 2013, § 24 BauG N. 31.
14 BGE 139 II 363 E. 2.6.
15 Vgl. BGE 141 III 433 E. 2.6.

- 25 -
Auf dem Plan 'Ausgangszustand, Zustand Ende 2021' ist ersichtlich, dass
das Gelände ausgehend von den Liegenschaften der Kläger in Richtung
des östlichen Rands des geplanten Abbaugebietes einen Anstieg von rund
20 – 30 Höhenmeter aufweist. Die Erweiterung ist in einer Entfernung von
rund 100 m zum nächstgelegenen Punkt auf einer der beiden streitgegen-
ständlichen Parzellen geplant. Der Abstand zwischen dem Rand des Ab-
baugebietes und dem Haus beläuft sich auf rund 200 m. Obgleich der öst-
liche Rand dadurch deutlich näher an die Parzellen bzw. das Haus rückt,
betrug die Distanz zum Abbaugebiet an einer anderen Stelle auch vor der
Erweiterung rund 100 m bzw. zum Haus rund 200 m. Allerdings ist an die-
sen Stellen derzeit ein Landschafts- und Windschutzgürtel. Mit der geplan-
ten Erweiterung fällt ein solcher zwischen dem östlichen Rand des Abbau-
gebietes und den streitgegenständlichen Parzellen weg (AB 6). Zumindest
ist ein Landschafts- und Windschutzgürtel ohne substantiierte Behauptun-
gen der Beklagten nicht ohne Weiteres aus dem Plan ersichtlich. Somit ist
davon auszugehen, dass der eigentliche Abbruch auch in Zukunft aufgrund
der Topografie nicht von den streitgegenständlichen Parzellen sichtbar sein
wird. Infolge des Wegfalls des Landschafts- und Windschutzgürtels ist es
jedoch durchaus denkbar, dass der Rand des näher rückenden Abbauge-
bietes von den streitgegenständlichen Parzellen sichtbar werden könnte.
Selbst wenn sich herausstellen sollte, dass das erweiterte Abbaugebiet von
den streitgegenständlichen Liegenschaften nicht sichtbar sein wird, be-
weist dies nicht, dass mit der Erweiterung des Abbaugebietes keine Wert-
minderung der Liegenschaften einhergeht.
Ferner kann sich die Beklagte auch nichts davon ableiten, dass im Rahmen
der Preiseinschätzung der K._____ von einer sehr guten Mikrolage und
mittleren/schwachen Immissionen ausgegangen wird (AB 4, S. 8). Denn
auch dieser Einschätzung kommt lediglich die Qualität einer Parteibehaup-
tung zu.
Zudem ist das Argument der Beklagten, dass der Abbau im Erweiterungs-
gebiet, welches den Liegenschaften der Kläger am nächsten liegt, rund
zehn Jahre dauert, nicht überzeugend. Zwar sind die Arbeiten im streitge-
genständlichen Gebiet somit befristet, nichtsdestotrotz handelt es sich bei
zehn Jahren um einen beträchtlichen Zeithorizont, in welchem die Werthal-
tigkeit der Parzellen beeinflusst wird.
2.4.2.7. Preisvorstellungen potenzieller Käufer
Der E-Mail vom 20. Oktober 2022 von M._____, der Maklerin, kann ent-
nommen werden, dass die häufigsten Absagegründe die Steinbruch-Akti-
vitäten (Sprengungen), hohe Preisvorstellungen sowie die fehlende Mög-
lichkeit von grossen baulichen Entwicklungen waren (KB 33). Dies stellt ein
Indiz dafür dar, dass der Steinbruch die Preisbereitschaft möglicher Käufer
beeinflusst. Dies lässt allerdings nicht den Schluss zu, dass die Erweite-
rung dies intensiviert. Ungeachtet dessen kann etwa der E-Mail vom

- 26 -
11. April 2023 (KB 35) entnommen werden, dass ein Interessent die Lie-
genschaft letztlich nicht kaufen wollte, da sich der Kaufpreis ihrer Vorstel-
lung nach nicht mit den gegebenen Eigenschaften der Liegenschaft sowie
dem Umstand des näher rückenden Abbruches deckten. Es ist vorliegend
nicht auszuschliessen, dass das Vorhaben der Beklagten die Preisvorstel-
lung potenzieller Käufer beeinflusst und damit die Werthaltigkeit der Par-
zellen beeinträchtigt hat.
2.4.2.8. Redimensionierte Erweiterung
Nach der Ziff. II./1. der Kaufverpflichtung (KB 25, S. 2) verpflichtet sich die
Beklagte sowohl bei der 'Erweiterung Ost' als auch bei einer
redimensionierten Erweiterung Ost zum Kauf der Liegenschaften. Da der
Betrag somit pauschal geschuldet sei, zeige dies nach der Auffassung der
Beklagten, dass es nicht um irgendwelche Beeinträchtigungen der
klägerischen Liegenschaften durch das Abbauvorhaben gegangen sei.
Inwiefern dies nachweisen soll, dass die Kläger keine schützenswerten
Interessen verfolgten, bleibt unklar. Vielmehr wäre diesfalls die
Wertminderung tendenziell in einem geringeren Ausmass ausgefallen, da
das Abbaugebiet weiter entfernt von den streitgegenständlichen
Liegenschaften zu liegen gekommen wäre. Dies wäre allerdings unter dem
Tatbestand der Übervorteilung zu würdigen, welcher nach den
Ausführungen in E. 2.1.2 vorliegend nicht einschlägig ist.
2.4.2.9. Beweisanträge
Die Beklagte offeriert zum Beweis verschiedener Behauptungen sowohl die
Parteibefragung von J._____ der Beklagten als auch die Zeugenbefragung
der klägerischen Rechtsvertretung.
Eine antizipierte Beweiswürdigung liegt vor, wenn das Gericht zum Schluss
kommt, ein an sich taugliches Beweismittel vermöge seine Überzeugung
von der Wahrheit oder Unwahrheit einer strittigen Tatsache, die es insbe-
sondere aufgrund der bereits abgenommenen Beweismittel gewonnen hat,
nicht zu erschüttern. Das Recht auf Beweis schliesst eine vorweggenom-
mene (antizipierte) Würdigung von Beweisen nicht aus. Die Behörde kann
auf ein beantragtes Beweismittel verzichten, wenn sie ohne Willkür in vor-
weggenommener Beweiswürdigung annehmen durfte, eine weitere Be-
weiserhebung würde ihre Überzeugung nicht beeinflussen.16 Zwar ist vor-
liegend aktenkundig, dass J._____ unter anderem an der Besprechung
vom 7. März 2018 (KB 10 – 11) und derjenigen vom 13. Januar 2020
(KB 24) teilgenommen hat. Allerdings war I._____ bis kurz vor seinem Tod
am 15. Mai 2022 Hauptansprechsperson der Beklagten, welcher die vorlie-
gend zu würdigenden E-Mails verfasst hat und sowohl die Vertragsver-
handlungen zur Vereinbarung vom 4. März 2020 (vgl. KB 8, 10 – 12,
14 – 21) als auch der Zusatzvereinbarung vom 3. Mai 2022 (vgl.
16 BGer 4A_66/2018 vom 15. Mai 2019 E. 2.1 m.w.H.

- 27 -
KB 29 – 30) geführt hat. Es ist davon auszugehen, dass die Auffassung von
J._____ hinsichtlich der Absichten der Kläger sowie im Besonderen der
Auslegung der von I._____ und der klägerischen Rechtsvertretung verfass-
ten Nachrichten bereits aus den Rechtsschriften erkennbar ist. Somit ist zu
erwarten, dass J._____ bei einer Parteibefragung die bereits in den Rechts-
schriften getätigten Ausführungen wiederholen bzw. bekräftigen wird, um
die Interessen der Beklagten im Rahmen seiner Geschäftsleitungsfunktion
zu vertreten. Eine Parteibefragung hätte aufgrund dieses klar erkennbaren
Interesses von J._____ an einer Klageabweisung nur eine sehr geringe
Beweisqualität und würde folglich mit einer sehr hohen Wahrscheinlichkeit
nichts am Beweisergebnis ändern. Gleiches gilt analog auch für den kläge-
rischen Rechtsvertreter. Es ist weder die Parteibefragung von J._____
noch die Zeugenbefragung vom klägerischen Rechtsanwalt durchzuführen.
Das Editionsbegehren der Kläger betreffend Traktandenvorschlag an den
Verwaltungsrat und Verhandlungsprotokoll sind vorliegend nicht zu prüfen,
da die Kläger den Gegenbeweis nicht antreten müssen.
2.4.2.10. Fazit
Vorliegend kann die Beklagte nicht in rechtsgenüglicher Weise darlegen,
dass die Kläger kein schutzwürdiges Interesse an der Erhebung von Ein-
wendungen oder der Ergreifung von Rechtsmitteln gehabt hätten. Folglich
sind die Vereinbarung vom 4. März 2020 (KB 25) und die Zusatzvereinba-
rung vom 3. Mai 2022 (KB 32) nicht sittenwidrig.
3. Vertragsgegenstand
3.1. Rechtliches
3.1.1. Formvorschriften Grundstückkaufvertrag
Verträge, die von Gesetzes wegen an keine Form gebunden sind, sind
grundsätzlich formfrei gültig, ausser es wurde vertraglich die Anwendung
einer bestimmten Form vorbehalten (Art. 11 Abs. 1 und Art. 16 Abs. 1 OR).
Art. 216 OR verlangt für Kaufverträge, die ein Grundstück zum Gegenstand
haben, die öffentliche Beurkundung als qualifizierte Form; dies kommt so-
mit einer Ausnahme vom Grundsatz der Formfreiheit obligatorischer Ver-
träge gleich.17 Die gesetzlich vorgeschriebene Formvorschrift gilt auch für
jede Abänderung des Vertrages, mit Ausnahme von ergänzenden Neben-
bestimmungen, die mit der Urkunde nicht im Widerspruch stehen. Neben-
bestimmungen, die überhaupt nicht vom Formzwang erfasst werden, blei-
ben stets auch hinsichtlich der Abänderung formfrei. Bei einer formunwirk-
samen Abänderung des Vertrages gilt das ursprünglich formwirksam Ver-
einbarte.18
17 BSK OR I-FASEL (Fn. 1), Art. 216 N. 1.
18 Art. 12 OR; BSK OR I-SCHWENZER/FOUNTOULAKIS (Fn. 1), Art. 12 N. 5, 7; GAUCH/SCHLUEP/SCHMID,
Schweizerisches Obligationenrecht Allgemeiner Teil, Band I, 11. Aufl. 2020, N. 579a.

- 28 -
Der Beurkundungszwang erfasst zum einen alle objektiv wesentlichen
Punkte. Bei einem Grundstückkaufvertrag umfasst dies die Parteien, das
verkaufte Grundstück sowie den Kaufpreis.19 Zum anderen werden auch
alle subjektiv wesentlichen Punkte erfasst. Damit sind alle Vertragspunkte
gemeint, von denen aufgrund des erklärten Parteiwillens oder, beim Fehlen
einer solchen Erklärung, nach der sachlichen Wichtigkeit des Vertrags-
punktes anzunehmen ist, dass eine Partei den Vertrag ohne Einigung dar-
über nicht abgeschlossen hätte. Objektive Nebenabreden fallen nach der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung jedoch nur dann zufolge subjektiver
Wesentlichkeit unter den Formzwang, wenn sie ihrer Natur nach unmittel-
bar den Kaufrechtsvertrag betreffen, d.h. das Verhältnis von Leistung und
Gegenleistung berühren.20
Nach Art. 115 OR kann eine Forderung durch Übereinkunft ganz oder zum
Teil auch formlos aufgehoben werden, wenn zur Eingehung der Verbind-
lichkeit eine Form erforderlich war.
3.1.2. Auslegung
3.1.2.1. Arten der Vertragsauslegung
Um den Inhalt eines Vertrages zu ermitteln, legt das Gericht den Vertrags-
inhalt aus. Dabei bestimmt sich der Inhalt eines Vertrages in erster Linie
nach dem übereinstimmenden wirklichen Willen der Parteien (Art. 18
Abs. 1 OR). Für das tatsächliche Verständnis des Parteiwillens ist nicht al-
lein der Wortlaut massgebend. Vielmehr indizieren die gesamten Um-
stände, unter denen eine Erklärung abgegeben wurde, den inneren Willen
der erklärenden Partei.21 Mitunter ergibt sich der innere Wille aus dem
nachträglichen Parteiverhalten.22
Kann der tatsächliche Wille der Parteien nicht in einer dem anwendbaren
Beweismass genügenden Art festgestellt werden, sind die Erklärungen der
Parteien anhand des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem
Wortlaut und dem Zusammenhang sowie den gesamten Umständen ver-
standen werden durften und mussten.23 Dabei hat das Gericht sich am Den-
ken und Handeln vernünftiger und redlicher Vertragspartner sowie am We-
sen und Zweck des Vertrages zu orientieren.24
19 BGE 135 III 295 E. 3.2; 112 II 330 E. 1a; 106 II 146 E. 1; SCHMID/STÖCKLI/KRAUSKOPF, Schweizeri-
sches Obligationenrecht, Besonderer Teil, 3. Aufl. 2021, N. 574.
20 BGE 68 II 229 E. 1; 113 II 402 E. 2a; 135 III 295 E. 3.2; BGer 4A_281/2014 vom 17. Dezember
2014 E. 3.2; SCHMID/STÖCKLI/KRAUSKOPF (Fn. 19), N. 589.
21 BGE 143 III 157 E. 1.2.2; 142 III 239 E. 5.2.1; BGer 8C_14/2020 vom 13. Februar 2020 E. 4.4.
22 BGE 144 III 93 E. 5.2.3; BGer 4A_291/2018 vom 10. Januar 2019 E. 3.4.1.
23 BGE 143 III 157 E. 1.2.2 m.w.N.; 121 III 118 E. 4b/aa; BGer 4A_112/2020 vom 1. Juli 2020 E. 3.2.1;
GAUCH/SCHLUEP/SCHMID (Fn. 18), N. 1201; SCHWENZER/FOUNTOULAKIS, Schweizerisches Obligatio-
nenrecht, Allgemeiner Teil, 8. Aufl. 2020, N. 33.01 ff.
24 BGE 143 III 558 E. 4.1.1; GAUCH/SCHLUEP/SCHMID (Fn. 18), N. 1201.

- 29 -
3.1.2.2. Auslegungsmittel
Primäres Auslegungsmittel bildet der Wortlaut. Der klare Wortlaut hat
grundsätzlich Vorrang vor den weiteren Auslegungsmitteln, es sei denn, er
erweise sich aufgrund anderer Vertragsbedingungen, dem von den Par-
teien verfolgten Zweck oder weiterer Umstände als nur scheinbar klar.25 Bei
der Auslegung ist grundsätzlich vom allgemeinen Sprachgebrauch auszu-
gehen.26 Hat ein Wort in bestimmten Verkehrskreisen indessen eine beson-
dere Bedeutung, so ist zu vermuten, dass die Parteien dieses Wort ent-
sprechend seinem besonderen Sinn verstanden haben wollten. Der Wort-
laut ist sodann stets im Zusammenhang, in dem er steht, als Teil eines
Ganzen aufzufassen.27
Neben dem Wortlaut sind als ergänzende Auslegungsmittel im Rahmen ei-
ner ganzheitlichen Auslegung die Umstände des Vertragsschlusses, die
Entstehungsgeschichte des Vertrags, die Interessenslage der Parteien so-
wie der Zweck der Vereinbarung zu berücksichtigen.28
3.1.3. Würdigung
3.1.3.1. Vereinbarung vom 4. März 2020
Die Parteien sahen in der Ziff. V des öffentlich beurkundeten Vertrages vom
4. März 2020 vor, dass sich die Beklagte dazu verpflichtet, eine Ersatzkäu-
ferschaft zu finden, welche die Kaufobjekte zu den Bedingungen gemäss
Ziff. II. bis IV. des Vertrages erwirbt, wenn die Genehmigung durch das De-
partement Finanzen und Ressourcen, Landwirtschaft L._____ und die Ge-
nehmigung durch das Departement Volkswirtschaft und Inneres nicht erteilt
werden oder die Beklagte aus einem anderen Grund die Grundstücke nicht
kaufen kann bzw. der Kaufvertrag nicht vollzogen werden kann (KB 25
Ziff. V./1. – V./3.). Mangels Behauptungen der Parteien kann der tatsächli-
che, wirkliche Wille der Parteien hinsichtlich dieser Regelungen nicht fest-
gestellt werden. Aufgrund der Formulierung: "Werden die Genehmigungen
gemäss Ziff. V. 1. und 2. nicht erteilt oder kann die Käuferin aus einem
anderen Grund die Grundstücke nicht kaufen bzw. kann der Kaufvertrag
nicht vollzogen werden, so verpflichtet sich die Käuferin, eine Ersatzkäufer-
schaft zu finden, welche die Kaufsobjekte zu den Bedingungen gemäss
Ziff. II. bis IV. erwirbt", ist davon auszugehen, dass die Verpflichtung der
Beklagten zur Suche einer Ersatzkäuferschaft zum einen dann entsteht,
wenn die Genehmigungen gemäss Ziff. V./1. nicht erteilt werden. Aufgrund
des Wortes "oder" ist davon auszugehen, dass dasselbe gilt, wenn die Käu-
ferin aus einem anderen Grund die Grundstücke nicht kaufen kann. Was
25 BGE 133 III 61 E. 2.2.1; BGer 4A_370/2010 vom 31. Mai 2011 E. 5.3; vgl. ausführlich zu den ein-
zelnen Auslegungsmitteln: GAUCH/SCHLUEP/SCHMID (Fn. 18), N. 1205 ff.
26 BGE 97 II 72 E. 4.
27 GAUCH/SCHLUEP/SCHMID (Fn. 18), N. 1206 ff., 1220 und 1228; ZK OR-JÄGGI/GAUCH/HARTMANN,
4. Aufl. 2015, Art. 18 N. 374 ff.
28 GAUCH/SCHLUEP/SCHMID (Fn. 18), N. 1212 ff.; ZK OR-JÄGGI/GAUCH/HARTMANN (Fn. 27), Art. 18
N. 385 ff.

- 30 -
im Einzelnen "aus einem anderen Grund" bedeutet, ist nicht aus dem Wort-
laut ersichtlich. Sodann ist aufgrund des Wortes "bzw." darauf zu schlies-
sen, dass dasselbe alternativ auch gilt, wenn der Kaufvertrag nicht vollzo-
gen werden kann. Welche Szenarien davon erfasst sind, bleibt aufgrund
des Wortlautes auch unklar. Was festgehalten werden kann, ist, dass die
Beklagte grundsätzlich zum Kauf der Liegenschaft verpflichtet wird und nur
beim Vorliegen bestimmter Voraussetzungen eine Ersatzkäuferschaft ge-
sucht wird.
Vorliegend sind sich die Parteien einig, dass die Kläger am 4. März 2022
die Kaufverpflichtung vertragskonform auslösten, da die vertraglichen Be-
dingungen erfüllt waren (Klage Ziff. B.I.10; Antwort Rz. 34). Gemäss der
Ziff. II./1. des Vertrages vom 4. März 2020 wurde mit der Auslösung der
Kaufverpflichtung am 4. März 2022 die 18-monatige Frist zum Kauf der Lie-
genschaft ausgelöst.
3.1.3.2. Zusatzvereinbarung vom 3. Mai 2022
Am 3. Mai 2022 haben die Parteien eine Zusatzvereinbarung unterzeich-
net. Vorliegend ist fraglich, ob die Parteien mit dieser Zusatzvereinbarung
wesentliche und somit vom Formzwang erfasste Vertragspunkte geregelt
haben.
Abweichend zur eben genannten Regelung wird in Ziff. 1 der Zusatzverein-
barung (KB 32) Folgendes festgehalten:
"D._____ hat sich im Einvernehmen mit A._____/B._____ entschlossen,
an ihrer Stelle durch einen Makler einen Käufer/eine Käuferin suchen zu
lassen. Sollte dabei gegenüber dem Preis in der Kaufverpflichtung ein ge-
ringerer Erlös erzielt werden können, würde D._____ entweder die Kauf-
verpflichtung selbst erfüllen oder die Differenz zwischen Preis gemäss
Kaufverpflichtung und erzieltem Kaufpreis durch eine entsprechende Bar-
zahlung ausgleichen."
Diese Vertragsbestimmung ist so zu verstehen, dass die Parteien sich in
gegenseitiger Übereinkunft darauf geeinigt haben, dass eine Ersatzkäufer-
schaft gesucht wird. Der Zusatzvereinbarung kann nichts darüber entnom-
men werden, ob damit die im Vertrag vom 4. März 2020 festgehaltenen
Bedingungen weiterhin erfüllt sein müssen, oder ob ungeachtet dessen die
Verpflichtung der Beklagten zur Suche einer Ersatzkäuferschaft besteht.
Da vorliegend von keiner Partei beanstandet wird, dass die vorliegend er-
folgte Suche nach einer Ersatzkäuferschaft nicht vertragskonform erfolgt
sei, ist davon auszugehen, dass entweder eine Bedingung erfüllt war oder
die Parteien übereingekommen sind, dass die diesbezügliche Regelung
der Vereinbarung vom 4. März 2020 aufgehoben wird. Die Zusatzvereinba-
rung definiert darüber hinaus die Optionen der Beklagten im Falle eines
gegenüber dem Preis der Kaufverpflichtung vom 4. März 2020 niedrigeren
Kaufangebots einer Drittpartei.

- 31 -
Bei der ersten Option wird das Kaufangebot der Drittpartei abgelehnt und
die Beklagte kommt ihrer ursprünglichen Kaufverpflichtung nach. Sollte
sich die Beklagte für diese Option entscheiden, erfolgt dies nach den öf-
fentlich beurkundeten Konditionen des Vertrages vom 4. März 2020. Darin
wurden die wesentlichen Vertragspunkte (die Parteien, die Liegenschaften
als auch der Kaufpreis der Liegenschaften) formgültig festgehalten. Folg-
lich führt diese Regelung der Zusatzvereinbarung zu keiner Modifikation
der dieser Formpflicht unterliegenden Punkte.
Wählt die Beklagte die zweite Option, nach welcher die Drittpartei die Lie-
genschaften erwirbt, würde ein öffentlich beurkundeter Vertrag zwischen
der Drittpartei und den Klägern notwendig, der die wesentlichen Vertrags-
punkte eines Liegenschaftskaufs regelt. Dass die Beklagte einen allfälligen
Mindererlös bei einem Drittverkauf zu entschädigen hat, haben die Parteien
sowohl im öffentlich beurkundeten Vertrag vom 4. März 2020 als auch in
der Zusatzvereinbarung vom 3. Mai 2022 festgehalten. Während im Ver-
trag vom 4. März 2020 die Differenz zwischen dem effektiv erzielten Kauf-
preis und den Fr. 3'500'000.00 erwähnt ist (KB 25 Ziff. V./3.), wird in der
Zusatzvereinbarung die Differenz zwischen Preis gemäss Kaufverpflich-
tung und erzieltem Kaufpreis festgehalten (KB 32 Ziff. 1). Es ist davon aus-
zugehen, dass die Parteien bei beiden Verträgen von der Differenz zwi-
schen dem effektiv erzielten Kaufpreis und dem Basiskaufpreis von
Fr. 3'500'000.00 i.S. der Ziff. III.1 des Vertrages vom 4. März 2020 ausge-
gangen sind. Es trifft zu, dass die isolierte Betrachtung der Bestimmung in
Ziff. V./3. auf einen absoluten Wert in Höhe von Fr. 3'500'000.00 schliessen
lässt. In der Gesamtbetrachtung der restlichen Vertragsbestimmungen ist
allerdings davon auszugehen, dass die Formulierung Fr. 3'500'000.00 auf-
grund der besseren Lesbarkeit gewählt wurde. Denn Sinn und Zweck die-
ser Bestimmung ist es, dass die Kläger bei einem Verkauf an eine Ersatz-
käuferschaft in gleicher Höhe entschädigt werden, wie wenn die Beklagte
die Liegenschaften selbst erwerben würde. Diesfalls wäre der Kaufpreis
nach der Ziff. III des Vertrages vom 4. März 2020 (KB 25) zu ermitteln. So-
mit ist die Höhe des Kaufpreises im Rahmen der Zusatzvereinbarung nicht
angepasst worden.
Die Regelung darüber, von wem die Suche der Ersatzkäuferschaft erfolgt,
betrifft keinen wesentlichen Vertragspunkt eines Grundstückkaufvertrages,
zumal der Entscheid über die Annahme von Kaufangeboten auch nach der
Regelung der Zusatzvereinbarung allein bei der Beklagten liegt (KB 32
Ziff. 5).
Die genannten Vertragsklauseln unterliegen in der Konsequenz nicht dem
Formzwang gemäss Art. 216 OR. Somit ist davon auszugehen, dass sich
die Parteien am 3. Mai 2022 verbindlich darüber geeinigt haben, dass eine

- 32 -
Ersatzkäuferschaft von den Klägern gesucht wird, die Beklagte allerdings
den Entscheid über die Annahme von Kaufangeboten trifft.
4. Leistungsstörung
Die Kläger machen geltend, dass sich die Beklagte des Vertragsbruchs
schuldig gemacht habe (Klage S. 19; Schlussvortrag Kläger S. 1).
4.1. Parteibehauptungen
4.1.1. Kläger
Die Kläger behaupten, sie hätten Anspruch auf Ersatz des Mindererlöses
sowie der für den Makler ausgelegten Kosten. Ausgangspunkt für die Be-
rechnung des Mindererlöses sei der mit der Kaufverpflichtung vereinbarte
Kaufpreis von Fr. 3'500'000.00 zuzüglich der Teuerung. Zudem hätten die
Kläger Anspruch auf Verzugszins von 5 % auf der gesamten Schuldsumme
ab Verzug bis zum Eingang des Kaufpreises. Die Beklagte sei spätestens
18 Monate nach erster Aufforderung zur Erfüllung in Verzug geraten (Klage
S. 19). Es sei auf die folgende Aufstellung abzustellen (Klage S. 20):
[…]
Hingegen seien der Beklagten die Einsparungen der Kläger bei Notar und
Grundbuch wegen des tieferen Kaufpreises gutzuschreiben. Dabei handle
es sich bei der Notariatsgebühr um Fr. 600.00 und bei der Grundbuchge-
bühr um Fr. 2'200.00 (Klage S. 19 f.).
Von den Klägern wird bestritten, dass sie sich entgegenhalten müssten,
dass sie nicht den bestmöglichsten Preis erzielt hätten. Dies stünde auch
im Widerspruch dazu, dass die Beklagte während des ganzen Prozesses
behauptet hätte, der wahre Verkehrswert der Liegenschaft liege bei
Fr. 2'760'000.00 (Replik S. 9; Schlussvortrag Kläger S. 1 – 2).
4.1.2. Beklagte
Die Beklagte macht geltend, dass sich die Kläger mit Blick auf die Scha-
denminderungspflicht entgegenhalten müssten, weshalb sie die Parzellen
für Fr. 2'950'000.00 und nicht zu einem höheren Kaufpreis – den von ihnen
behaupteten Liebhaberwert in Höhe von Fr. 3'500'000.00 bis
Fr. 4'000'000.00 – verkauft hätten, dies trotz einer Preissteigerung für Ein-
familienhäuser von 25 % zwischen 2017 und 2023 und trotz einer Vermark-
tungszeit durch einen Makler von 18 Monaten. Hätten sie zugewartet und
den behaupteten Liebhaberpreis gelöst, wäre ihnen auch kein Schaden
entstanden (Antwort Rz. 91; Duplik Rz. 33, 36; Schlussvortrag Beklagte
Rz. 10).
Sodann sehe die Ziff. V./3. der Kaufverpflichtung vom 4. März 2020 vor,
dass einzig die Differenz zwischen dem effektiven Kaufpreis und den

- 33 -
Fr. 3'500'000.00 zu bezahlen sei. Eine höhere Forderung infolge einer ein-
getretenen Teuerung sei damit ausgeschlossen (Antwort Rz. 92).
4.2. Rechtliches
Erfüllt die Schuldnerin ihre Leistung nicht, nicht zur richtigen Zeit oder nicht
vereinbarungsgemäss, ist von einer Leistungsstörung die Rede. Das Leis-
tungsstörungsrecht wird in den Art. 97 – 109 sowie Art. 119 OR geregelt.
Diesfalls kann die Gläubigerin bei Vorliegen der entsprechenden Voraus-
setzungen kumulativ einen Schadenersatzanspruch als Sekundäranspruch
geltend machen. Bei Unmöglichwerden der Leistung tritt der Sekundäran-
spruch an die Stelle des ursprünglichen Erfüllungsanspruchs.29
4.2.1. Nichterfüllung (Art. 97 OR)
Dabei regelt Art. 97 OR die (nachträgliche) Leistungsunmöglichkeit, die
Verletzung einer Unterlassungspflicht und die positive
Vertragsverletzung.30 Demnach hat die Gläubigerin Anspruch auf
Schadenersatz, wenn a) die Schuldnerin ihre vertraglichen Pflichten
verletzt (Nichterfüllung wegen Leistungsunmöglichkeit, Verletzung einer
Unterlassungspflicht oder durch positive Vertragsverletzung)31 und b) der
Gläubigerin ein Schaden entstanden ist, welcher c) auf die
Vertragsverletzung adäquat kausal zurückzuführen ist. Zudem muss d) ein
Verschulden der Schuldnerin vorliegen, welches vermutet wird.
4.2.2. Verzug (Art. 102 OR)
Eine weitere Art von Leistungsstörung ist der Verzug. Dabei ist die geschul-
dete Leistung (noch) möglich, der Schuldner erfüllt aber nicht rechtzeitig.
Voraussetzungen des Verzugs sind 1) die Nichtleistung trotz Leistungs-
möglichkeit, 2) die Fälligkeit, 3) die Mahnung oder ein bestimmter Verfalltag
und schliesslich 4) das Fehlen eines Leistungsverweigerungsrechts des
Schuldners.32
4.2.3. Ersatz des positiven Interesses
Sowohl nach Art. 97 Abs. 1 OR als auch nach Art. 107 Abs. 2 OR (Verzicht
auf die nachträgliche Leistung und Ersatz des Schadens, der aus der Nicht-
erfüllung entstanden ist) kann der Geschädigte jeweils das positive Inte-
resse (Erfüllungsinteresse) fordern.33
Der Schuldnerverzug ist ein Spezialfall der Nichterfüllung nach
Art. 97 ff. OR.34 Dabei stellt der Schuldnerverzug eine Pflichtverletzung
29 HUGUENIN, Obligationenrecht, Allgemeiner und Besonderer Teil, 3. Aufl. 2019, N. 809 und 813.
30 BSK OR I-WIEGAND (Fn. 1), Art. 97 N. 25 f. m.w.N.
31 HUGUENIN (Fn. 29), N. 861.
32 HUGUENIN (Fn. 29), N. 910 und 912.
33 BSK OR I-WIEGAND (Fn. 1), Art. 97 N. 38; BSK OR I-WIEGAND (Fn. 1), Art. 107 N. 17.
34 BK OR-WEBER, 2000, Art. 102 N. 4.

- 34 -
dar.35 Vorliegend ist somit an erster Stelle zu prüfen, ob die Beklagte in
Schuldnerverzug nach Art. 102 ff. OR fiel.
4.3. Schuldnerverzug
4.3.1. Nichtleistung trotz Leistungsmöglichkeit
Für den Eintritt des Verzugs notwendigerweise vorausgesetzt ist, dass die
von der Schuldnerin zu erbringende Leistung möglich ist. Die Leistung darf
mit anderen Worten weder subjektiv unmöglich noch nachträglich36 objektiv
unmöglich geworden sein.37 Vorliegend macht die Beklagte zu Recht nicht
geltend, die von ihr zu erbringende Leistung sei objektiv oder subjektiv un-
möglich.
4.3.2. Fälligkeit
Für den Verzugseintritt ist gemäss Art. 102 Abs. 1 OR im Weiteren voraus-
gesetzt, dass die zu erbringende, aber nicht erbrachte Leistung fällig ist.
Fälligkeit bedeutet, dass der Gläubiger die Leistung fordern kann und der
Schuldner erfüllen muss.38
Es ist erstellt, dass die Beklagte mit E-Mail vom 6. November 2023 (KB 44)
darüber informiert wurde, dass ein Kaufangebot eines Drittkäufers in Höhe
von Fr. 2'950'000.00 vorliegt. Gleichzeitig setzten die Kläger der Beklagten
Frist bis zum 16. November 2023 an, um mitzuteilen, ob die Beklagte ein
verbindliches Übernahmeangebot zu einem höheren Preis unterbreiten
wolle. Mit E-Mail vom 9. November 2023 (KB 45) teilte die Beklagte mit,
dass sie kein Übernahmeangebot unterbreiten werde. Damit hat sich die
Beklagte für die zweite Option der Ziff. 1 der Zusatzvereinbarung vom
3. Mai 2022 entschieden.
Der öffentlich beurkundete Kaufvertrag zwischen den Klägern und der Dritt-
partei wurde am 19. Dezember 2023 unterzeichnet (KB 46). Dies ist der
früheste Zeitpunkt, an welchem der tatsächliche Mindererlös feststand.
Vorliegend ist allerdings nicht aktenkundig, dass die Beklagte vor Klageer-
hebung darüber in Kenntnis gesetzt wurde, dass der Kaufvertrag mit der
Drittpartei rechtsgültig zu Stande gekommen ist. Da die Kläger die Beklagte
weder über den definitiven Verkauf informiert noch zur Zahlung des Rest-
betrages aufgefordert haben, wurde die Forderung erst mit Zustellung der
Klage an die Beklagte fällig.39
35 BK OR-WEBER (Fn. 34), Art. 102 N. 6, 36.
36 Bei anfänglicher objektiver Unmöglichkeit ist der Vertrag gemäss Art. 20 Abs. 1 OR nichtig und es
fehlt demgemäss bereits an einem Schuldverhältnis.
37 BSK OR I-WIDMER LÜCHINGER/WIEGAND (Fn. 1), Art. 102 N. 3a.
38 BGE 129 III 535 E. 3.2.1.
39 Vgl. BGer 4A_11/2013 vom 16. Mai 2013 E. 3.

- 35 -
4.3.3. Mahnung und Nachfrist
Weiter setzt der Eintritt des Verzugs eine sog. Inverzugsetzung oder eine
Vereinbarung des Verfalltags voraus. Ist eine Verbindlichkeit fällig, so wird
der Schuldner durch Mahnung des Gläubigers in Verzug gesetzt (Art. 102
Abs. 1 OR). Neben den in Art. 102 Abs. 2 OR genannten Fällen, kann der
Gläubiger zur Auslösung des Verzuges von einer vorgängigen Mahnung
absehen, wenn der Schuldner unmissverständlich erklärt, dass er nicht leis-
ten werde und sich demzufolge eine Mahnung als überflüssig erweisen
würde.40 Ferner ist auch das Ansetzen einer Nachfrist nicht erforderlich,
wenn aus dem Verhalten des Schuldners hervorgeht, dass sich eine solche
als unnütz erweisen würde (Art. 108 Ziff. 1 OR).
Im Rahmen des Schreibens vom 12. Mai 2023 (KB 39) teilte die Beklagte
unmissverständlich mit, dass sie die Vereinbarungen vom 4. März 2020
und vom 3. Mai 2022 als nichtig erachte. Sodann hielt die Beklagte explizit
im Schreiben vom 6. Juni 2023 (KB 43) fest, dass sich aus den Vereinba-
rungen keine Verpflichtungen auf Seiten der Beklagten ergeben. Deshalb
mussten die Kläger davon ausgehen, dass sich die Beklagte nicht an die
Vereinbarungen gebunden fühlte, wodurch weder eine Mahnung noch eine
Nachfristansetzung notwendig waren.
4.3.4. Fehlen eines Leistungsverweigerungsrechts des Schuldners
Sodann muss die Nichtleistung des Schuldners pflichtwidrig sein. Da den
Schuldner die Pflicht zur zeitlich gehörigen Erfüllung trifft, begründet grund-
sätzlich jede Verspätung bei der Erbringung der möglich, fälligen und ge-
gebenenfalls abgemahnten Leistung eine Pflichtwidrigkeit seitens des
Schuldners.41 Vorliegend macht die Beklagte zu Recht nicht geltend, dass
sie sich auf ein Leistungsverweigerungsrecht berufen könnte.
4.3.5. Rechtsfolge
Hat der Schuldner nicht erfüllt, so kann der Gläubiger immer noch auf a)
Erfüllung nebst Schadenersatz wegen Verspätung klagen, stattdessen
aber auch, wenn er es unverzüglich erklärt, b) auf die nachträgliche Leis-
tung verzichten und entweder b1) Ersatz des aus der Nichterfüllung ent-
standenen Schadens (positives Interesse) verlangen oder b2) vom Ver-
trage zurücktreten (negatives Interesse).42
4.3.5.1. Ersatz des Mindererlöses
Vorliegend wollen die Kläger so gestellt werden, wie wenn die Beklagte den
geschlossenen Vertrag korrekt erfüllt hätte (Klage S. 19). Somit machen sie
das positive Interesse geltend. Nach der Ziff. III.1. und III.2. des Vertrages
vom 4. März 2020 (KB 25) wird unter dem Titel Kaufpreis festgehalten,
40 BGE 94 II 26; 97 II 58; BSK OR I-WIDMER LÜCHINGER/WIEGAND (Fn. 1), Art. 102 N. 11.
41 GAUCH/SCHLUEP/EMMENEGGER, Schweizerisches Obligationenrecht Allgemeiner Teil, Band II,
11. Aufl. 2020, N. 2661.
42 Vgl. HUGUENIN (Fn. 29), N. 948 ff.

- 36 -
dass der Basiskaufpreis für die Kaufobjekte Fr. 3'500'000.00 beträgt, wobei
der Basiskaufpreis auf dem Stand des Indexes vom Dezember 2019 mit
101.7 Punkten basiert. Dieser ist bei Ausübung der Option anzupassen.
Die Kläger machen geltend, dass vorliegend auf den Stand des Indexes
vom September 2023 mit 106.3 Punkten abzustellen ist, da die Frist von 18
Monaten gemäss Ziff. II./1. dann abgelaufen sei. Dies entspreche einem
Wert von Fr. 3'658'309.00. Die Beklagte bestreitet dies pauschal und bringt
vor, dass eine höhere Forderung infolge einer eingetretenen Teuerung aus-
geschlossen sei. Dies ist zu verneinen, da der Kaufpreis nach der Ziff. III
des Vertrages vom 4. März zu ermitteln und der Basiskaufpreis bei der Aus-
übung der Option anzupassen ist (vgl. Ausführungen in E. 3.1.3.2). Somit
bestreitet sie weder die klägerische Auslegung der Vertragsbestimmung
noch den für die Berechnung zu Grunde gelegten Indexwert. Es ist somit
von einem Kaufpreis gemäss Ziff. III.2. des Vertrages vom 4. März 2020
von Fr. 3'658'309.00 auszugehen. Die beklagtenseitig zu bezahlende Dif-
ferenz beträgt somit Fr. 708'309.00. Dieser Betrag reduziert sich unbestrit-
tenermassen um Fr. 2'800.00, da bei den Notariats- und Grundbuchgebüh-
ren Einsparungen infolge des niedrigeren Kaufpreises erfolgten (KB 49).
Die Beklagte schuldet den Klägern als Mindererlös somit Fr. 705'509.00.
Soweit sich vorliegend die Beklagte darauf beruft, dass die Kläger mit dem
Verkauf hätten zuwarten müssen, da sie zu einem späteren Zeitpunkt einen
höheren Verkaufspreis erzielt hätten, ist sie nicht zu hören. Am 9. Novem-
ber 2023 hat die Beklagte die Option eines Drittverkaufs der Liegenschaft
basierend auf einem konkreten Kaufangebot getroffen (KB 45). Sie kann
sich somit nicht mehr darauf berufen, dass die Kläger nicht zum dem be-
sagten Kaufangebot zugrundeliegenden Preis hätten verkaufen sollen.
4.3.5.2. Ersatz der Maklerkosten
In der Zusatzvereinbarung (KB 32) wurde unter der Ziff. 3 festgehalten,
dass als Maklerin das Unternehmen K._____ eingesetzt wird. Vorliegend
beanstandet die Beklagte nicht, dass die K._____ vertragskonform als
Maklerin eingesetzt wurde (Antwort Rz. 37).
Nach Ziff. 6 der Zusatzvereinbarung (KB 32) hält die Beklagte die Kläger
gegenüber der Maklerin von jeglicher finanzieller Verpflichtung frei. Da be-
reits im öffentlich beurkundeten Vertrag vom 4. März 2020 eine Verpflich-
tung der Beklagten zur Suche einer Ersatzkäuferschaft festgehalten wurde
(KB 25 Ziff. V./3.), ist davon auszugehen, dass sich die Parteien darüber
einig waren, dass die Kläger die mit der Suche einhergehenden Kosten
nicht tragen müssen. Es ist somit nicht ersichtlich, inwiefern diese Rege-
lung das im Rahmen des Vertrages vom 4. März 2020 festgehaltene Ver-
hältnis von Leistung und Gegenleistung verändert. In der Konsequenz han-
delt es sich auch bei dieser Regelung um eine formgültige Vereinbarung
zwischen den Parteien. In der Rechnung Nr. ccc vom 14. Dezember 2023

- 37 -
hat die K._____ den Klägern einen Betrag in Höhe von Fr. 79'428.75 in
Rechnung gestellt (KB 48). Von der Beklagten wird nicht bestritten, dass
dieser Betrag von den Klägern bezahlt wurde. Aufgrund der geltenden Dis-
positionsmaxime kann den Klägern insgesamt nicht mehr zugesprochen
werden, als sie beantragt haben (Art. 58 Abs. 1 ZPO). Der von den Klägern
geltend gemachte Betrag in Höhe von Fr. 79'428.00 hat die Beklagte ihnen
somit zu ersetzen.
4.3.5.3. Zwischenfazit
Zusammengerechnet schuldet die Beklagte den Klägern sowohl den Ersatz
des Mindererlöses in Höhe von Fr. 705'509.00 als auch den Ersatz der
Maklerkosten in Höhe von Fr. 79'428.00, was gesamthaft einen Betrag von
Fr. 784'937.00 ergibt.
4.3.5.4. Verzugszinsen
Die Kläger machen zudem einen Verzugszins von 5 % auf einen Betrag
von Fr. 3'658'309.00 zwischen dem 4. September 2023 und 30. Oktober
2023, auf einen Betrag von Fr. 3'568'309.00 zwischen dem 31. Oktober
2023 und 5. Januar 2024 sowie auf einen Betrag von Fr. 845'605.00 ab
6. Januar 2024 geltend.
Wie bereits erläutert wurde, ist die vertragliche Forderung vorliegend erst
mit der Zustellung der Klage an die Beklagte fällig geworden, da die Be-
klagte vor Klageerhebung mangels Kenntnis des rechtsgültigen Liegen-
schaftsverkaufs an die Ersatzkäuferschaft keine Möglichkeit hatte, ihre ver-
tragliche Verpflichtung zu erfüllen (E. 4.3.2). Auch bezüglich der Makler-
kosten ist nicht aktenkundig, dass die Beklagte über den von K._____ in
Rechnung gestellten Betrag in Kenntnis gesetzt worden wäre. Entgegen
den Klägern kann somit nicht auf die in Ziff. II./1. des Vertrages vom 4. März
2020 festgehaltene 18-monatige Frist abgestellt werden (KB 25). Der gel-
tend gemachte Verzugszins in Höhe von 5 % auf einen Betrag von
Fr. 3'658'309.00 zwischen dem 4. September 2023 und 30. Oktober 2023
sowie von 5 % auf einen Betrag von Fr. 3'568'309.00 zwischen dem
31. Oktober 2023 und 5. Januar 2024 kann folglich nicht zugesprochen
werden.
Das Gericht hat mit Verfügung vom 13. März 2024 der Beklagten das Dop-
pel der Klage versendet, welches ihr am 14. März 2024 zugestellt wurde.43
Die Beklagte befindet sich entsprechend seit dem 15. März 2024 in Verzug.
Nach der dispositiven Regelung in Art. 104 Abs. 1 OR beträgt der Verzugs-
zins 5 %. Somit schuldet die Beklagte einen Verzugszins von 5 % auf den
Betrag von Fr. 784'937.00 seit dem 15. März 2024 (Art. 104 Abs. 1 OR).
43 Gemäss Sendungsverfolgung der Post unter der Nummer 98.37.115493.00586683.

- 38 -
5. Prozesskosten
Die Prozesskosten, bestehend aus den Gerichtskosten und der Parteient-
schädigung (Art. 95 Abs. 1 ZPO), werden den Parteien im Verhältnis des
Obsiegens bzw. Unterliegens auferlegt (Art. 106 Abs. 2 ZPO). Bei der Fest-
setzung der Kosten ist vom Streitwert der Klage auszugehen. Dieser wird
durch das Rechtbegehren bestimmt, wobei Zinsen und Kosten des laufen-
den Verfahrens nicht zu berücksichtigten sind (Art. 91 Abs. 1 ZPO). Dem-
gemäss beträgt der Streitwert Fr. 845'605.00.
Geringfügiges Überklagen, welches bei Obsiegen in der Höhe von etwa
90 % anzunehmen ist, kann für die Kostenverteilung als vollständiges Ob-
siegen behandelt werden.44 Die Kläger haben zu rund 93 % obsiegt, wes-
halb die Beklagte sämtliche Prozesskosten zu tragen hat.
5.1. Gerichtskosten
Die Gerichtskosten bestehen vorliegend einzig aus der Entscheidgebühr
(Art. 95 Abs. 2 lit. b ZPO).
Der Grundansatz gemäss § 7 Abs. 1 VKD45 beträgt vorliegend
Fr. 22'126.00. Die Gerichtskosten werden mit dem von den Klägern geleis-
teten Vorschuss in der Höhe von Fr. 22'126.00 verrechnet, sodass die Be-
klagte den Klägern Fr. 22'126.00 direkt zu ersetzen hat (Art. 111 Abs. 1
ZPO).
5.2. Parteientschädigung
Die Beklagte hat den Klägern zudem eine Parteientschädigung zu bezah-
len (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Parteientschädigung bemisst sich ebenfalls
nach dem für die Gebühren relevanten Streitwert (§ 3 AnwT). Die Grund-
entschädigung beläuft sich gemäss § 3 Abs. 1 lit. a Ziff. 9 AnwT auf rund
Fr. 41'380.15 (Fr. 20'240.00 + 2.5 % des Streitwertes [Fr. 21'140.15]).
Dadurch sind Instruktion, Aktenstudium, rechtliche Abklärungen, Korres-
pondenz und Telefongespräche sowie eine Rechtsschrift und die Teil-
nahme an einer behördlichen Verhandlung abgegolten (§ 6 Abs. 1 AnwT).
Hinzuzurechnen ist gemäss § 6 Abs. 3 AnwT ein Zuschlag von 20% für den
doppelten Schriftenwechsel. Mit der Kleinkostenpauschale von praxisge-
mäss 3 % (vgl. § 13 Abs. 1 AnwT) resultiert damit eine Parteientschädigung
von Fr. 51'145.85. Die Beklagte ist demnach zu verpflichten, den Klägern
Fr. 51'145.85 zu bezahlen.
44 JENNY, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozess-
ordnung (ZPO), 3. Aufl. 2016, Art. 106 N. 10.
45 Gemäss § 29 Abs. 1 GebührD (SAR 662.110) werden Gebühren für Vorgänge, die im Zeitpunkt des
Inkrafttretens des Gebührendekrets bereits begonnen haben, nach bisherigem Recht erhoben.

- 39 -
Dem Antrag der Kläger auf Zusprechung des Mehrwertsteuerzuschlags ist
zu entsprechen, da die Kläger selber nicht mehrwertsteuerpflichtig sind,
womit die Mehrwertsteuer einen zusätzlichen Kostenfaktor bildet.46
Das Handelsgericht erkennt:
1.
In Gutheissung der Klage wird die Beklagte verpflichtet, den Klägern einen
Betrag in Höhe von Fr. 784'937.00 zuzüglich Zins zu 5 % seit 15. März
2024 zu bezahlen.
2.
Die Gerichtskosten in Höhe von Fr. 22'126.00 werden der Beklagten aufer-
legt und mit dem Kostenvorschuss der Kläger verrechnet, sodass die Be-
klagte den Klägern Fr. 22'126.00 direkt zu ersetzen hat.
3.
Die Beklagte wird verpflichtet, den Klägern eine Parteientschädigung von
Fr. 51'145.85 (zuzüglich MwSt.) zu bezahlen.
Zustellung an:
− die Kläger (Vertreter; dreifach)
− die Beklagte (Vertreter; zweifach)
Mitteilung an:
− die Obergerichtskasse
1.
Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff.,
Art. 90 ff. BGG)
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der schriftlichen Eröff-
nung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-
schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden.
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweize-
rischen Bundesgericht einzureichen. Die Beschwerdeschrift ist in einer
Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit An-
gabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte
46 Vgl. Merkblatt zur Frage der Berücksichtigung der Mehrwertsteuer bei der Bemessung der Partei-
entschädigung der Gerichte des Kantons Aargau vom 11. Januar 2016: https://www.ag.ch/me-
dia/kanton-aargau/jb/dokumente/obergericht/handelsgericht/merkblatt-mwst.pdf (zuletzt besucht am
8. Januar 2025).

- 40 -
elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter
Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff.
BGG) verletzt. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft,
sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der
angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG).
Aarau, 23. Januar 2025
Handelsgericht des Kantons Aargau
1. Kammer
Der Vizepräsident: Die Gerichtsschreiberin-Stv.:
Egloff Walter