ag_gerichte · RRB Nr. 2024-000935 · 2024-08-14 · de


REGIERUNGSRAT
 
 
REGIERUNGSRATSBESCHLUSS NR. 2024-000935 
A._____ AG, Q._____; Beschwerde vom 6. Juni 2023 gegen den Entscheid des Departements 
Bau, Verkehr und Umwelt (Abteilung für Baubewilligungen)/Gemeinderats R._____ vom 
27. Februar 2023/18. April 2023 betreffend Umnutzung Liegenschaft S-Strasse auf Parzelle 
aaa, in der Landwirtschaftszone sowie an der Kxy und Kxz; Abschreibung/teilweise Gutheis-
sung 
 
 
Sitzung vom 14. August 2024 
Versand: 20. August 2024 
Sachverhalt 
(…) 
Erwägungen 
1. 
In ihrem Baugesuch beantragte die Beschwerdeführerin für elf Wohnungen und für "16 frei verfüg-
bare Parkplätze" (vgl. Baugesuch sowie den mit dem Baugesuch am 13. Mai 2022 eingereichte Bau-
beschrieb, Ziffer 2.4, act. 16) eine Umnutzung zu Gewerbe- beziehungsweise zu Abstellzwecken. 
Mit der vorliegenden Beschwerde will die Beschwerdeführerin im Gegensatz zum gestellten Bauge-
such nur noch für eine Wohnung, Wohnung Nr. 3, eine Umnutzungsbewilligung erwirken (vgl. zur Be-
willigungsfähigkeit nachfolgend Erwägung 2.2); für die übrigen zehn Wohnungen zieht sie ihr Umnut-
zungsgesuch zurück (vgl. Beschwerdeantrag 2.2). 
Des Weiteren beantragt die Beschwerdeführerin in der Beschwerde für mindestens 26 Parkfelder 
eine Umnutzung als Abstellfläche für landwirtschaftliche Fahrzeuge und Lastwagen sowie für Wohn-
wagen oder Wohnmobile (vgl. Beschwerdeantrag 3). Diesen über das Baugesuch hinaus gehenden 
Antrag – dort war von einer Umnutzung von genau 16 Parkplätzen die Rede (vgl. Baubeschrieb, Zif-
fer 2.1, act. 16) – hat sie im Lauf des Verfahrens vor Regierungsrat insofern relativiert, als es im vor-
liegenden Verfahren nur noch um die Umnutzung der vom Mietvertrag betroffenen roten Fläche 
ginge (vgl. Protokoll der Augenscheinsverhandlung vom 17. Oktober 2023 [nachfolgend: Protokoll], 
Votum RA B._____, S. 5, act. 11; Mietvertrag Abstellplätze vom 26. August 2021, Beilage 2 zum 
Schreiben von RA B._____ vom 2. November 2023, act. 98). Diese rote Fläche umfasst elf Park-
plätze (vgl. auch Grundrisse, act. 25). Auf dieser Angabe ist die Beschwerdeführerin zu behaften. 
Aufgrund dessen ist davon auszugehen, dass die Beschwerdeführerin ihren Beschwerdeantrag 3 
hinsichtlich der Umnutzung von mindestens 26 Parkplätzen auf elf Parkplätze reduziert (vgl. zu deren 
Bewilligungsfähigkeit nachfolgend Erwägung 2.3) und ihre Beschwerde betreffend mindestens 15 
Parkplätze zurückgezogen hat. In diesem Umfang ist die Beschwerde infolge Rückzugs als gegen-
standslos von der Geschäftskontrolle abzuschreiben. 
 
 


 
 
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2. 
2.1 
Es ist unbestritten, dass die beantragten Bewilligungen für Zweckänderungen keine landwirtschaftli-
che Nutzung der in der Landwirtschaftszone gelegenen Parzelle aaa betreffen. Sie sind damit nicht 
zonenkonform und keiner ordentlichen Baubewilligung zugänglich (Art. 16 in Verbindung mit Art. 22 
Abs. 2 Bst. a Bundesgesetz über die Raumplanung [Raumplanungsgesetz, RPG] vom 22. Juni 
1979). Da die beantragten Umnutzungen zu Gewerbe- und zu Abstellzwecken zudem klarerweise 
nicht auf einen Standort ausserhalb der Bauzonen angewiesen sind, fällt auch eine Bewilligung ge-
mäss Art. 24 RPG ausser Betracht. Als Bewilligungsgründe kommen somit nur die in Art. 24a 
(Zweckänderung ohne bauliche Massnahmen ausserhalb der Bauzonen) beziehungsweise Art. 24c 
RPG (bestehende zonenwidrige Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen) genannten infrage. 
2.2 
Art. 24a Abs. 1 RPG erklärt die Zweckänderung einer Baute oder Anlage ausserhalb der Bauzonen, 
die keine baulichen Massnahmen im Sinne von Art. 22 Abs. 1 RPG erfordert, als bewilligungsfähig, 
wenn dadurch keine neuen Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt entstehen (Buch-
stabe a) und die Baubewilligung nach keinem anderen Bundeserlass unzulässig ist (Buchstabe b). 
Art. 24a RPG ist auf bestehende Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen anwendbar, soweit 
sie rechtmässig erstellt und genutzt worden sind. Nach dem klaren Gesetzeswortlaut ist nicht mass-
gebend, ob die neuen Auswirkungen erheblich oder bloss geringfügig sind; sobald die Zweckände-
rung mit einer Mehrbelastung von Raum, Erschliessung oder Umwelt verbunden ist, fällt eine Bewilli-
gung nach Art. 24a RPG ausser Betracht. Als Vergleichsmassstab gilt grundsätzlich die zuletzt 
erlaubte Nutzung (Urteil des Bundesgerichts 1C_434/2022 vom 25. August 2023 E. 5.2 mit Hinwei-
sen). 
Die Wohnung Nr. 3 wird, wie an der Augenscheinsverhandlung vom 17. Oktober 2023 festgestellt 
werden konnte, zu Bürozwecken genutzt. Baulich weist sie alle Eigenschaften einer normalen Woh-
nung auf. Sie besitzt eine offene Küche und eine Dusche mit WC. In den beiden Wohnräumen finden 
sich zwei Arbeitsplätze und ein Archiv (vgl. Fotos der Augenscheinsverhandlung, act. 94 und 95). Die 
Räume sind nicht dazu eingerichtet, Kunden zu empfangen, und auch nicht gross genug, dass sich 
darin mehr als zwei Personen aufhalten könnten. Es ist deshalb glaubwürdig, wenn der Mieter der 
Beschwerdeführerin angibt, dass er hier keine Kunden empfange und sich auch keine weiteren Mit-
arbeitenden aufhalten würden. Ein unabdingbarer betrieblicher Zusammenhang mit der Parkplatznut-
zung bestehe allerdings nicht. Das Büro bleibe weiterhin am strittigen Standort, auch wenn das Bau-
gesuch für eine Abstellmöglichkeit im Ortsteil T._____ irgendwann bewilligt würde (vgl. Protokoll, 
S. 3, Voten C._____, act. 91). Für den Regierungsrat ist nach dem Gesagten erstellt, dass diese 
stille Gewerbenutzung im Vergleich zu einer Wohnnutzung, besonders in Zeiten von "Homeoffice", 
keine neuen Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt aufweist. Zur gleichen Beurteilung 
ist die Abteilung für Baubewilligungen BVU in ihrer Stellungnahme vom 6. November 2023 gekom-
men, in der sie festhielt, "dass – unter der Auflage, dass die Wohnung einzig für ein stilles Gewerbe 
ohne jeglichen Verkehr (kein Verkehr von Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter mit Ausnahme der direkt 
im Büro tätigen Person, kein Kundenverkehr etc.) – eine Zustimmung gestützt auf Art. 24a RPG wohl 
erteilt werden könnte (vgl. ebendort, S. 2, act. 102). Angesichts der zustimmungsfähigen Umnutzung 
der Wohnung Nr. 3 kann vorliegend offenbleiben, ob durch den weitgehenden Rückzug des Bauge-
suchs betreffend die Umnutzung der übrigen zehn Wohnungen im Rahmen des Beschwerdeverfah-
rens eine wesentliche oder unwesentliche Projektänderung vorliegt, für die allenfalls ein neues Bau-
gesuch einzureichen gewesen wäre. Im Sinne der Prozessökonomie ist daher im Rahmen des 
vorliegenden Beschwerdeverfahrens die von der Abteilung für Baubewilligungen BVU vorgeschla-
gene Auflage betreffend die Umnutzung der Wohnung Nr. 3 zu verfügen. Die Beschwerdeführerin ist 
mit einer solchen Auflage einverstanden (vgl. Stellungnahme der Beschwerdeführerin vom 5. De-
zember 2023, S. 1, act. 112). 


 
 
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In diesem Sinne ist die Umnutzung der Wohnung Nr. 3 in ein Büro unter Auflage zu bewilligen. Die 
Bewilligung ist weiter unter dem Vorbehalt zu erteilen, dass bei veränderten Verhältnissen von Amtes 
wegen neu verfügt wird (§ 24a Abs. 2 RPG). 
2.3 
2.3.1 
Es ist weiter noch die Bewilligungsfähigkeit der Umnutzung der elf Parkplätze gemäss dem abge-
schlossenen Mietvertrag vom 26. August 2021 zu prüfen. 
Der heutige Parkplatz wurde ca. 1970 für die frühere Hotel- und Restaurantnutzung der Liegenschaft 
im Zusammenhang mit dem Ausbau des Knotens U-Strasse/Ortsverbindungsstrasse zx bewilligt. Zu 
diesem Zeitpunkt waren noch keine einzelne Parkfelder ausgeschieden (vgl. Luftbilder Swisstopo 
1970/71 und Verfahrensakten BVU Nr. 1293.02.41.26). Die Ausscheidung der einzelnen Parkfelder 
fand statt, als das Hotel ab Mai 2018 zu Wohnzwecken umgenutzt und in elf Wohnungen umgebaut 
wurde. Seit diesem Zeitpunkt ist die Parzelle auch rückwärtig erschlossen (vgl. Zustimmung der Ab-
teilung für Baubewilligungen BVU im Verfahren BVUAFB.17.1215 vom 26. April 2018, Baubewilli-
gung des Gemeinderats vom 15. Mai 2018 sowie Grundrissplan 241-02, rev.: 9. Februar 2018, alles 
bei den kommunalen Verfahrensakten Baugesuch 2018, Nr. 18; vgl. auch Luftbilder Swisstopo 
2018). Auf diesen Parkplätzen will die Mieterin der Beschwerdeführerin ihre Transportgespanne, je 
bestehend aus einem Traktor und angehängtem Druckfass, abstellen (vgl. Fotos anlässlich der Au-
genscheinsverhandlung, act. 94). 
2.3.2 
Die Abteilung für Baubewilligungen BVU hat die Bewilligungsfähigkeit der Umnutzung der Park-
plätze, auch nach der Ansicht der Beschwerdeführerin (vgl. Beschwerde, S. 4, act. 65), zu Recht ge-
stützt auf die erweiterte Besitzstandsgarantie von Art. 24c RPG geprüft. 
Gemäss Art. 24c Abs. 1 RPG werden bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen aus-
serhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, grundsätzlich geschützt. Solche Bauten 
und Anlagen können mit Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll 
erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind 
(Art. 24c Abs. 2 RPG). Gemäss Art. 42 der Raumplanungsverordnung (RPV) vom 28. Juni 2000 gilt 
eine Änderung als teilweise, wenn die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umge-
bung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt. Verbesserungen gestalterischer Art sind zulässig 
(Art. 42 Abs. 1 RPV). Ob die Identität der Baute oder Anlage im Wesentlichen gewahrt ist, lässt sich 
nach Art. 42 Abs. 3 RPV nur unter Würdigung der gesamten Umstände beurteilen. Nach der Recht-
sprechung des Bundesgerichts ist darauf abzustellen, ob die Änderung bei einer Gesamtbetrachtung 
von untergeordneter Natur ist. Die Wesensgleichheit der Baute muss hinsichtlich ihres Umfangs, 
äusserer Erscheinung sowie Zweckbestimmung gewahrt bleiben und es dürfen keine wesentlichen 
neuen Auswirkungen auf die Nutzungsordnung, Erschliessung und Umwelt geschaffen werden. Die 
Identität einer Baute wird in massgeblicher Weise durch die Umgebung mitgeprägt. Gefordert ist da-
bei allerdings nicht die vollständige Gleichheit von Alt und Neu; die Identität bezieht sich vielmehr auf 
die "wesentlichen Züge", also die aus raumplanerischer Sicht wichtigen Merkmale des Objekts. Ob 
die so verstandene Identität noch gewahrt wird, beurteilt sich unter Würdigung aller raumrelevanten 
Gesichtspunkte in ihrem Zusammenwirken. In die Gesamtbeurteilung einzubeziehen sind namentlich 
das äussere Erscheinungsbild, die Nutzungsart und das Nutzungsmass, die Anzahl Wohneinheiten, 
die Erschliessung, die wirtschaftliche Zweckbestimmung sowie die Auswirkungen auf die Raumord-
nung und die Umwelt. Bei der Beurteilung des äusseren Erscheinungsbilds ist entscheidend, ob das 
geplante Bauprojekt bezüglich Gebäudeform, Stil und Gestaltung wesentlich vom bestehenden Ge-
bäude abweicht. Fehlt es an der Identität, liegt eine vollständige Änderung vor und die Erteilung einer 
Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG fällt ausser Betracht. Auch wenn einer der Tatbestände 
von Art. 24c Abs. 4 RPG (zeitgemässe Wohnnutzung, energetische Sanierung, bessere Einpassung 


 
 
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in die Landschaft) erfüllt ist, befreit dies im Grundsatz nicht vom Erfordernis der Wesensgleichheit 
(zum Ganzen Urteil des Bundesgerichts 1C_518/2021 vom 12. Juni 2023 E. 3.3 mit Hinweisen). 
Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist grundsätzlich der Zustand, in 
dem sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum Nichtbaugebiet befand (Art. 42 
Abs. 2 RPV). Stichtag ist in der Regel der 1. Juli 1972, also das Datum des Inkrafttretens des eidge-
nössischen Gewässerschutzgesetzes, mit dem erstmals strikt zwischen Bau- und Nichtbauzone un-
terschieden wurde (BGE 129 II 396 E. 4.2.1 mit Hinweisen). Damit soll sichergestellt werden, dass 
die maximal zulässigen Änderungs- und Erweiterungsmöglichkeiten zwar möglicherweise in mehre-
ren Etappen, aber umfangmässig insgesamt nur einmal ausgenutzt werden können (vgl. Urteil des 
Bundesgerichts 1C_79/2022 vom 30. September 2022 E. 6.3 mit Hinweisen). 
2.3.3 
Vorliegend ist umstritten, was genau Gegenstand des Besitzstands ist. Die Beschwerdeführerin geht 
davon aus, dass auf dem Parkplatz immer schon auch Lastwagengespanne abgestellt worden sind. 
Das Restaurant sei immer eine "Lastwagenbeiz" gewesen (vgl. Beschwerde und Stellungnahme vom 
5. Dezember 2023, S. 2, act. 111). Sie vertritt deshalb im Gegensatz zu den Vorinstanzen die Auffas-
sung, dass durch das permanente Abstellen von Fahrzeugen die Identität der besitzstandsgeschütz-
ten Baute und Anlage gewahrt bleibt. Die fehlende Identitätswahrung bildete das zentrale Argument, 
mit welchem die Abteilung für Baubewilligungen BVU das Baugesuch abwies (vgl. den kantonalen 
Abweisungsentscheid vom 27. Februar 2023, S. 4, act. 52). 
Für den Regierungsrat stellt sich die Angelegenheit aufgrund der Aktenlage wie folgt dar: In den spä-
ten 1960er- beziehungsweise frühen 1970er-Jahren wurde der Parkplatz des Gasthofs "D._____" mit 
der heutigen Fläche erstellt beziehungsweise im Rahmen eines Vergleichs bewilligt. Den veröffent-
lichten Luftbildern lässt sich ohne Weiteres entnehmen, dass auf dem unmarkierten Parkplatz, wie 
die Beschwerdeführerin ausführte, auch Lastwagengespanne parkiert waren, welche die damals viel 
befahrene Transitstrecke benutzten (vgl. insbesondere Luftbilder Swisstopo 1969/70 und Verfahrens-
akten des Baudepartements Nr. 1293.02.41.26). Seit der Eröffnung des Nx-Strassentunnels V._____ 
im mm.jj ist dieser Lastwagenverkehr über den E._____ zwar notorisch, aber stark zurückgegangen. 
Mit der Beschwerdeführerin ist davon auszugehen, dass in dem für die Besitzstandsgarantie mass-
geblichen Zeitpunkt vom Bestand eines für einen Gasthof mit Restaurationsbetrieb und Übernach-
tungsmöglichkeit bestimmten Parkplatzes auszugehen ist, auf dem zeitweise auch Lastwagenge-
spanne parkiert wurden. Aber gerade in zeitlicher Hinsicht unterscheidet sich davon die von der 
Beschwerdeführerin nun beabsichtigte gewerbliche Teilnutzung des Parkplatzes. Diese wird vorab 
nachts und an den Wochenenden stattfinden, wenn die Gespanne also nicht unterwegs sind. Die 
Aufenthaltsdauer des einzelnen Fahrzeugs ist viel länger als bei einer relativ kurzen Parkdauer zu 
Verpflegungszwecken. Weiter ist zu berücksichtigen, dass die Beschwerdeführerin im Zuge der Um-
nutzung des Hotels in Wohnungen auch das Parkierungskonzept geändert hat, in dem sie den bis 
dahin unmarkierten Parkplatz mit Parkfeldern für PW versehen hat (vgl. den am 15. Mai 2018 geneh-
migten Grundrissplan 241-02, bei den kommunalen Vorakten zum Verfahren 2018/18). Parkfelder für 
Lastwagengespanne oder für grosse Reisebusse hat die Beschwerdeführerin dabei nicht vorgese-
hen. Dies kommt einem Verzicht auf eine allfällig vor 2018 erlaubte und garantierte Nutzung durch 
Lastwagen und Reisebusse gleich. Ausserdem wurde in diesem Zeitpunkt die Erschliessung der Lie-
genschaft auf eine rückwärtige Erschliessung reduziert (vgl. die Zustimmungsverfügung der Abtei-
lung für Baubewilligungen BVU vom 26. April 2018, S. 4, Ziffer 2.4.2, bei den kommunalen Vorakten 
zum Verfahren 2018/18). Diese rückwärtige Erschliessung über die 5 m breite Strasse (Parzelle bbb) 
ist auf den Grundbegegnungsfall PW/PW ausgerichtet und damit erschliessungsrechtlich als Zu-
fahrtsstrasse zu qualifizieren. Bei einem Grundbegegnungsfall Lastwagen/PW, wie er mit der von der 
Beschwerdeführerin beabsichtigen Nutzungsänderung eintritt, wird die Strasse zur Quartiererschlies-
sungsstrasse, bei der die fahrzeuggeometrischen Anforderungen von Lastwagen mit Anhänger und 
der Sattelmotorfahrzeuge zu beachten wären (vgl. VSS Norm 640 045: Projektierung, Grundlagen 
Strassentyp: Erschliessungsstrassen, Tabelle 1). Mit der bereits vorgenommenen Nutzungsänderung 


 
 
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ändern sich somit nebst der Nutzungsart mit der unterschiedlichen Parkdauer zumindest auch das 
Nutzungsmass sowie die Erschliessungsanforderungen und die wirtschaftliche Zweckbestimmung 
(Abstellplatz eines Transportunternehmens). Schliesslich hat das Abstellen von Transportfahrzeugen 
keinen direkten Zusammenhang mit der altrechtlichen Restaurantnutzung. Es ist deshalb nicht zu be-
anstanden, dass die Abteilung für Baubewilligung BVU die Baubewilligung wegen fehlender Wah-
rung der Identität abgelehnt hat. 
Da die Nutzungsänderung des Parkplatzes daher grundsätzlich nicht bewilligungsfähig ist, kann an 
dieser Stelle offenbleiben, wie die innere Befahrbarkeit des Parkplatzes durch die Lastzüge der Mie-
terin der Beschwerdeführerin konkret zu beurteilen ist. Da das Baugesuch für die Umnutzung von 
mindestens 15 Parkplätzen zurückgezogen wurde, braucht angesichts der nicht bewilligungsfähigen 
Umnutzung nicht weiter erörtert zu werden, ob eine wesentliche Projektänderung gegeben ist. 
2.3.4 
Die Beschwerdeführerin beruft sich in ihrer Stellungnahme vom 5. Dezember 2023 erstmals auf den 
Grundsatz der Gleichbehandlung im Unrecht. Sie bringt diesbezüglich vor, dass auf dem Parkplatz 
des in der Nähe befindlichen Gasthofs E._____ ebenfalls Wohnwagen und -mobile abgestellt würden 
und es daher nicht nachvollziehbar sei, weshalb dies von den Vorinstanzen zugelassen wurde (vgl. 
ebendort, Ziffer 2.4, act. 110). Ausserdem bestünden in der Gemeinde R._____ verschiedene Unter-
nehmen, die gemäss deren Firmenzweck ähnliche Nutzungen aufwiesen wie die von ihr Ausgeübte 
(ebendort, Ziffer 2.5, act. 110). 
Grundsätzlich kann sich nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung die rechtsuchende Person 
der korrekten Rechtsanwendung in ihrem Fall deshalb nicht mit dem Argument entziehen, das Recht 
sei in anderen Fällen falsch oder gar nicht angewendet worden. Weicht die Behörde jedoch nicht nur 
in einem oder in einigen Fällen, sondern in ständiger Praxis vom Gesetz ab, und gibt sie zu erken-
nen, dass sie auch in Zukunft nicht gesetzeskonform entscheiden werde, so kann die Bürgerin bezie-
hungsweise der Bürger gestützt auf Art. 8 Abs. 1 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidge-
nossenschaft (BV) vom 18. April 1999 verlangen, gleichbehandelt, das heisst ebenfalls gesetzes-
widrig begünstigt, zu werden. Der Fall einer systematischen unterlassenen Rechtsanwendung ist mit-
hin einer rechtswidrigen Bewilligungspraxis gleichzustellen. Nur wenn eine Behörde nicht gewillt ist, 
eine rechtswidrige Praxis aufzugeben, überwiegt das Interesse an der Gleichbehandlung der Be-
troffenen gegenüber demjenigen an der Gesetzmässigkeit. Äussert sich die Behörde nicht über ihre 
Absicht, so ist anzunehmen, sie werde zu einer gesetzmässigen Praxis übergehen (vgl. Urteil des 
Bundesgerichts 1C78/2023 vom 30. Oktober 2023 E. 5.1 mit Hinweisen). 
Vorliegend ist eine systematische falsche Rechtsanwendung weder der Abteilung für Baubewilligun-
gen BVU noch des Gemeinderats erkennbar. Auch gibt es keine Anzeichen dafür, dass diese nicht 
gewillt sind, eine allfällige rechtswidrige Praxis aufzugeben. Der Eintrag eines Gesellschaftszwecks 
im Handelsregister hat mit einer baurechtlichen Bewilligungspraxis nichts zu tun. Was den von der 
Beschwerdeführerin erwähnten Fall beim Gasthof E._____ anbelangt, ist festzuhalten, dass es sich 
dabei gemäss den von der Abteilung für Baubewilligungen BVU vorgelegten Verfahrensakten 
(1993.1032/25.40.04) um einen altrechtlichen Campingplatz mit zulässiger Nutzung mit Zelten, 
Wohnwagen oder Wohnmobilien handelt, auf welchem aber das Abstellen eines nicht dem Campen 
zurechenbaren Eisenbahnwagens abgelehnt wurde (vgl. Abweisung der Baugesuchszentrale vom 
3. Juni 1993, Beilage zur Stellungnahme der Abteilung für Baubewilligungen BVU vom 22. Januar 
2024, act. 116). Da auch das hier umstrittene Abstellen von Transportfahrzeugen für die Landwirt-
schaft nichts mit der altrechtlichen Restaurantnutzung zu tun hat, erweist sich die Praxis der Abtei-
lung für Baubewilligungen BVU – sogar über die Jahrzehnte gesehen – als konsequent und einheit-
lich. Ein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht kann hier deshalb nicht begründet werden. 
 
 


 
 
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2.4 
Da die Umnutzung zu Abstellzwecken nicht bewilligt werden kann, steht die beantragte Aufhebung 
der Ziffern 3 und 4 des angefochtenen Entscheids des Gemeinderats beziehungsweise von Ziffer 3 
des kantonalen Abweisungsentscheids vom 27. Februar 2023 ausser Frage. Die Parkplatznutzung 
auf Parzelle aaa bleibt beschränkt auf ihren Zusammenhang mit der bestehenden Restaurant- und 
Wohnnutzung und der gemäss Erwägung 2.2 bewilligungsfähigen Umnutzung der Wohnung Nr. 3 zu 
Bürozwecken. Die entsprechende Feststellungverfügung in Ziffer 4 des Dispositivs des angefochte-
nen Entscheids des Gemeinderats ist hingegen von Amtes wegen zu präzisieren. 
3. 
Formell rechtswidrige Bauten und Nutzungen ausserhalb der Bauzonen, die nachträglich nicht bewil-
ligt werden können, müssen grundsätzlich beseitigt werden (§ 159 Abs. 1 Gesetz über Raumentwick-
lung und Bauwesen [Baugesetz, BauG] vom 19. Januar 1993 und BGE 136 II 359 E. 6 mit Hinwei-
sen). Es ist deshalb nicht zu bestanden, dass die Vorinstanzen die Beendigung der laufenden 
Parkplatzbenutzung für Transportfahrzeuge der Mieterin der Beschwerdeführer verfügt hat. Mit der 
Auflage, dies bis zum nächsten Kündigungstermin des Mietvertrags zu tun, berücksichtigt dieser Ent-
scheid auch die betroffenen privaten Interessen angemessen. Dass er verhältnismässig ist, hat die 
Beschwerdeführerin denn auch zu Recht nicht bestritten. Im Gegensatz zur Ansicht der Beschwerde-
führerin (vgl. Beschwerde, Ziffer 4, S. 7, act. 62) braucht es eine "Baukontrolle", damit sichergestellt 
werden kann, dass die Nutzung auf den nächsten Kündigungstermin beendet wird beziehungsweise 
(retrospektiv betrachtet) wurde. Die entsprechende Anordnung des Gemeinderats in den Ziffern 5 
und 6 des Dispositivs des angefochtenen Entscheids entspricht einer Standardformulierung für Bau-
fälle, die höchstens sinngemäss auf den konkreten Fall einer Zweckänderung ohne Bauten anwend-
bar ist. Die Formulierung ist deshalb von Amtes wegen zu präzisieren. 
4. 
Gemäss Beschwerdeantrag Ziffer 7 verlangt die Beschwerdeführerin, dass die von der Abteilung für 
Baubewilligungen BVU mit Fr. 815.– festgelegte Gebühr um Fr. 400.– reduziert wird. Sie begründet 
dies damit, dass die Abteilung für Baubewilligungen BVU keinen ausserordentlichen Mehraufwand 
gemäss § 4 Abs. 2 der Verordnung über die von der Abteilung für Baubewilligungen des Departe-
ments Bau, Verkehr und Umwelt zu erhebenden Gebühren (GebV AfB) vom 17. August 1994 geltend 
machen könne. Die Einforderung der Baugesuchsakten entspreche dem üblichen Prozedere und sei 
Voraussetzung, um eine Ausnahmebewilligung zu prüfen (vgl. Beschwerde, Ziffer 5, S. 5, act. 62). 
Gemäss § 4 Abs. 2 GebV AfB kann die Gebühr gemäss § 1 für Mehraufwand, insbesondere bei 
mangelhaften Unterlagen, nachträglichen Baugesuchen, Baugesuchen mit Pflicht zur Umweltverträg-
lichkeitsprüfung oder bei Augenscheinen angemessen erhöht werden. 
Die Beschwerdeführerin verkennt, dass die Aufforderung der Einreichung eines nachträglichen Bau-
gesuchs keineswegs das übliche Verfahren darstellt. Das übliche Verfahren stellt das ordentlich vor-
gängig eingereichte Baugesuch dar. Der Mehraufwand bei nachträglichen Baugesuchen ist denn 
auch ausdrücklich als Tatbestand von § 4 Abs. 2 GebV AfB festgehalten. Beim nachträglichen Bau-
gesuch fallen als ausserordentlicher Aufwand bei der kantonalen Baubewilligungsbehörde regelmäs-
sig (1.) die Feststellung eines formell nicht bewilligten, aber bewilligungspflichtigen Tatbestands, (2.) 
die Aufforderung zur Einreichung des nachträglichen Baugesuches und (3.) die Prüfung der Überein-
stimmung der Baugesuchsakten mit dem bewilligungspflichtigen Tatbestand an. 
Ausserdem mussten vorliegend die Baugesuchsakten ergänzt werden (vgl. E-Mail der Abteilung für 
Baubewilligungen BVU vom 16. September 2022, act. 36, und Schreiben der F._____, W._____, 
vom 14. Oktober 2022 mit Nachreichung Unterlagen, act. 42 f.). Es ist somit auch noch vom Vorlie-
gen von mangelhaften Unterlagen mit entsprechendem zusätzlichen Prüfaufwand auszugehen. Auch 
dies ist im Vergleich zu normalen und vollständigen Baugesuchen als ausserordentlich anzusehen. 


 
 
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Die für den Mehraufwand für die Durchführung eines sowohl nachträglichen und als auch anfänglich 
mangelhaften Baugesuchs festgelegte Gebühr von Fr. 815.– erscheint deshalb als angemessen. Der 
Beschwerdeantrag 7 ist demzufolge abzuweisen. 
5. 
Im Beschwerdeverfahren werden die Verfahrens- und Parteikosten in der Regel nach Massgabe des 
Unterliegens und Obsiegens auf die Parteien verlegt. Den Behörden werden Verfahrenskosten nur 
auferlegt, wenn sie schwerwiegende Verfahrensmängel begangen oder willkürlich entschieden ha-
ben. Wer sein Rechtsmittel zurückzieht oder auf andere Weise dafür sorgt, dass das Verfahren ge-
genstandslos wird, gilt als unterliegende Partei (§§ 31 Abs. 2 und 3 sowie 32 Abs. 2 und 3 Gesetz 
über die Verwaltungsrechtspflege [Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRPG] vom 4. Dezember 2007). 
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde, soweit sie nicht durch Rückzug als erledigt abzuschreiben 
ist (vgl. Erwägung 1), teilweise gutzuheissen. Gutzuheissen ist sie hinsichtlich der Umnutzung der 
Wohnung Nr. 3. Abzuschreiben ist die Beschwerde in Folge Rückzugs hinsichtlich der noch nicht er-
folgten Umnutzung von mindestens 15 Parkplätzen. Hinsichtlich der bereits vorgenommenen Umnut-
zung der elf Abstellplätze gemäss Mietvertrag und der beantragten Gebührenreduktion ist sie abzu-
weisen. In einem Punkt ist die Beschwerdeführerin somit obsiegend, in drei Punkten aber 
unterliegend. Aus diesem Grund ist es gerechtfertigt, ihr drei Viertel der Verfahrenskosten aufzuerle-
gen. Ein Viertel ist auf die Staatskasse zu nehmen. Die Vorinstanzen haben weder Verfahrensfehler 
begangen noch willkürlich entschieden. 
Eine Parteientschädigung ist nach der vom Verwaltungsgericht und vom Regierungsrat angewandten 
Quotenregelung nur der Partei zuzusprechen, welche mehrheitlich obsiegt. Die Quoten werden ver-
rechnet (vgl. Aargauische Gerichts- und Verwaltungsentscheide [AGVE] 2009 S. 278). Da die an-
waltlich vertretene Beschwerdeführerin nicht mehrheitlich obsiegt, ist ihr deshalb keine Parteient-
schädigung zuzusprechen. Da die Vorinstanzen nicht anwaltlich vertreten waren, haben sie keinen 
Anspruch auf eine Parteientschädigung (§ 29 Abs. 1 VRPG). 
Beschluss 
1. 
Die Beschwerde ist, soweit sie die Umnutzung von mindestens 15 Parkplätzen verlangte, infolge 
Rückzugs von der Geschäftskontrolle abzuschreiben. 
2. 
a) 
In teilweiser Gutheissung der Beschwerde werden Dispositivziffer 1 und 2 des Entscheids der Abtei-
lung für Baubewilligungen des Departements Bau, Verkehr und Umwelt vom 27. Februar 2023 wie 
folgt geändert: 
"1. 
Das Baugesuch wird teilweise gutgeheissen. 
2. 
Die Umnutzung der Wohnung Nr. 3 mit 2.5 Zimmern im 1. OG (Vermietung als Büro an die G._____ 
AG) wird als gewerbliche Büronutzung mit der Auflage der ausschliesslichen Nutzung für nicht stö-
rendes (stilles) Gewerbe bewilligt und dass kein zusätzlicher Verkehr durch Mitarbeitende oder Kun-
den entsteht und unter dem Vorbehalt, dass bei veränderten Verhältnissen von Amtes wegen neu 
verfügt wird. 
 
 


 
 
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3. 
(unverändert)" 
b) 
In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird der Entscheid des Gemeinderats R._____ vom 
18. April 2023 wie folgt geändert: 
"1. 
Die Umnutzung der Wohnung Nr. 3 mit 2.5 Zimmern im 1. OG (Vermietung als Büro an die G._____ 
AG) wird als gewerbliche Büronutzung mit der Auflage der ausschliesslichen Nutzung für nicht stö-
rendes (stilles) Gewerbe bewilligt und dass kein zusätzlicher Verkehr durch Mitarbeitende oder Kun-
den entsteht und unter dem Vorbehalt, dass bei veränderten Verhältnissen von Amtes wegen neu 
verfügt wird. Das Baugesuch wird im Übrigen abgewiesen. 
2. 
Die teilweise Gutheissung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt (BVUAFB.22.1202) vom 
27. Februar 2023 ist integrierender Bestandteil dieser Baubewilligung. Die Auflagen der Verfügung 
sind zwingend einzuhalten und umzusetzen. 
3. 
Die vorgenommene Umnutzung der 11 Parkplätze ist auf den nächstmöglichen Kündigungstermin 
rückgängig zu machen. 
4. 
Es gilt das Nutzungsverbot ausserhalb der bewilligten Nutzung (Restaurant-/Wohngebäude mit 
10 Wohnungen und 1 Büro samt den dazu gehörigen Parkplätzen für Personenwagen). 
5. 
Folgende Kontrollmeldungen sind vorzunehmen. Die Nichteinhaltung dieser Auflagen zieht eine Ver-
waltungsstrafe nach §§ 159/160 BauG nach sich: 
- 
Kündigung des Mietvertrages betreffend Parkplätze 
6. 
(unverändert) 
7. 
(unverändert)" 
3. 
a) 
Die Verfahrenskosten, bestehend aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'500.– sowie den Kanzleigebüh-
ren und den Auslagen von Fr. 427.80, insgesamt Fr. 2'927.80, werden der Beschwerdeführerin 
A._____ AG zu drei Vierteln, das heisst mit Fr. 2'195.85, auferlegt. Abzüglich des geleisteten Kosten-
vorschusses von Fr. 2'000.– hat diese daher noch Fr. 195.85 zu bezahlen. 
b) 
Die restlichen Verfahrenskosten gehen zulasten der Staatskasse. 
4. 
Eine Parteientschädigung wird nicht ausgerichtet.