ag_gerichte · AGVE 2014 81 · 2014-03-12 · de

B. Gebäudeversicherungsrecht81 LegitimationNach dem Verkauf einer brandgeschädigten Liegenschaft ist der Verkäufer nicht mehr legitimiert, bezüglich des abgestossenen Grundstücks beider Gebäudeversicherung Anträge zu stellen.

Aargau Spezialverwaltungsgericht 12.03.2014 AGVE 2014 81
Argovie Spezialverwaltungsgericht 12.03.2014 AGVE 2014 81
Argovia Spezialverwaltungsgericht 12.03.2014 AGVE 2014 81

AGVE - Archiv
2014
Spezialverwaltungsgericht
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B. Gebäudeversicherungsrecht
81
Legitimation
Nach dem Verkauf einer brandgeschädigten Liegenschaft ist der Verkäu-
fer nicht mehr legitimiert, bezüglich des abgestossenen Grundstücks bei
der Gebäudeversicherung Anträge zu stellen.
Aus dem Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts, Abteilung Kausalabga-
ben und Enteignungen, vom 12. März 2014 in Sachen T. AG gegen AGV
(6-SV.2013.1).
Sachverhalt
Die T. AG verkaufte am 20. Juni 2011 ihr Grundstück in E. mit
den von einem Brand geschädigten Bauten. Am 25. Juni 2012 bean-
tragte sie bei der AGV eine Verlängerung der Wiederaufbaufrist so-
wie eine Nutzungsänderung für die von der Käuferin geplanten
Ersatzbauten.
Aus den Erwägungen
4.1.
(... [Ausführungen zum Gebäudeversicherungsobligatorium
und zum automatischen Versicherungsübergang bei einem Hand-
wechsel])
4.2.
Tritt ein Schadenfall ein, ist die Eigentümerin oder der Eigentü-
mer im Zeitpunkt des Schadenereignisses entschädigungsberechtigt -
unter Berücksichtigung der Interessen der Grundpfandgläubiger
(§ 28 Abs. 1 GebVG; § 16 Abs. 1 GebVV).
(...)
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Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen
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Der Entschädigungsanspruch gliedert sich in zwei Teile, die
Entschädigung des Zeitwerts und die Entschädigung der Neuwert-
differenz. Wird ein vollständig zerstörtes Gebäude nicht wiederauf-
gebaut, wird der Zeitwert entschädigt. Bei einem teilweise zerstörten
Gebäude wird in diesem Fall der auf den nicht wiederhergestellten
Teil entfallende Zeitwert vergütet (§ 26 Abs. 1 GebVG). Auf diesen
Teil des Versicherungsanspruchs besteht ein unbedingter Anspruch.
Wird das beschädigte Gebäude wiederhergestellt, wird der Ver-
sicherungswert (Neuwert) entschädigt (vgl. § 24 Abs. 1 und 2
GebVG in Verbindung mit § 15 Abs. 1 GebVG). Zusätzlich zum
Zeitwert wird also die Neuwertdifferenz ersetzt. Diese Entschädi-
gung steht jedoch unter dem Vorbehalt, dass das vollständig oder teil-
weise zerstörte Gebäude innert dreier Jahre am selben Ort und mit
gleichartiger Nutzung wiederhergestellt wird (§ 26 Abs. 1 und 2
GebVG). Dieser Teil des Anspruchs ist also mehrfach auflösend be-
dingt. Es liegt am Versicherungsnehmer, die Bedingungen zeitge-
recht zu erfüllen und damit den Anspruch definitiv zu erwerben. Bei
Nicht- oder nicht zeitgerechter Erfüllung geht der Anspruch unter.
4.3.
Für alle drei Bedingungen sieht das Gesetz Abweichungen vor.
Aus wichtigen Gründen kann die Versicherung die Frist erstrecken.
Als wichtige Gründe gelten objektive Hinderungsgründe wie z.B. die
Dauer öffentlich-rechtlicher Verfahren (§ 23 GebVV). Die Versiche-
rung kann zudem den Aufbau an einem anderen Standort oder mit ei-
ner anderen Nutzung genehmigen, wenn besondere Verhältnisse es
rechtfertigen (§ 26 Abs. 3 GebVG). "Besondere Verhältnisse liegen
namentlich dann vor, wenn der Aufbau oder die bisherige Nutzung
am alten Ort aus öffentlich-rechtlichen Gründen unzulässig sind"
(§ 14 GebVV).
Alle drei Ausnahmen setzen demnach eine Bewilligung durch
die AGV voraus, welche Gültigkeitsvoraussetzung für die Abwei-
chung ist.
4.4.
Umstritten ist, ob die Eigentümerin im Zeitpunkt des Schadens
nach dem Verkauf der Liegenschaft noch ein Gesuch um Nutzungs-
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Spezialverwaltungsgericht
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änderung stellen kann. Die Antwort darauf ist durch Geset-
zesauslegung zu ermitteln.
4.5.
(...)
Die klassischen Auslegungsmethoden führen zu keiner eindeuti-
gen Antwort auf die Legitimationsfrage.
4.6.
Rein sachlogisch ist eine Ausnahmebewilligung einzuholen, be-
vor die Ausnahme in Anspruch genommen wird. Ein Frister-
streckungsgesuch ist vor Ablauf der Frist zu stellen, das Nutzungs-
änderungsgesuch vor dem Bau eines anders genutzten Gebäudes, das
Standortverschiebungsgesuch vor dem Aufbau an einem anderen Ort.
In den beiden letzten Fällen ist dieses Gesuch zudem vor einer
allfälligen Veräusserung der "Trägerparzelle" zu stellen.
Der Anspruch auf die Neuwertdifferenz bleibt zwischen Scha-
denseintritt und Erfüllung der Bedingungen gemäss § 26 GebVG in
der Schwebe. Das Gesetz sieht - anders als beim Versicherungs-
schutz - keinen automatischen Übergang des Versicherungsan-
spruchs auf einen allfälligen Rechtsnachfolger vor. Der Versiche-
rungsnehmer hat im Schadenfall verschiedene Handlungsmöglich-
keiten: Er kann wiederaufbauen, d.h. die Bedingungen erfüllen, und
dadurch den Anspruch auf die Neuwertdifferenz einlösen. Das gilt
auch, wenn er mit vorgängiger Bewilligung etwas Abweichendes
baut. Er kann sodann auf den Wiederaufbau und damit auf die
Neuwertdifferenz verzichten. Weiter kann er die Schadensliegen-
schaft veräussern und den Versicherungsanspruch an den Käufer
abtreten. Der Preis wird sich nach dem Zustand der Brandruine und
der zu erwartenden Versicherungsleistung bestimmen. (...). In
diesem Fall - Verkauf mit Übertragung des Versicherungsanspruchs
- ist die Leistung von Zeitwert plus Neuwertdifferenz gerechtfertigt,
weil die Wiederaufbaubedingungen erfüllt und das Ziel, den
Gebäudebestand zu erhalten und Spekulationsgewinne zu vermeiden,
gewahrt wird. Das Eigentum am Gebäude und der Ersatzanspruch
bleiben zusammen. Verzichtet der Verkäufer aber auf die Übertra-
gung des Entschädigungsanspruchs, steht ihm nur der Zeitwert zu,
weil er die Wiederaufbaubedingungen nicht mehr erfüllen kann.
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Etwas anderes würde nur gelten, wenn die Transaktion von Anfang
an auf einen Ersatzbau an einem neuen Standort ausgerichtet war,
was aber voraussetzt, dass vorgängig bei der AGV eine Ausnah-
mebewilligung für eine Standortverschiebung eingeholt wurde. Ohne
diese besteht aus Sicht von Gesetz und Versicherung keine ausrei-
chende Gewähr, dass die eng gehaltenen Voraussetzungen für die
Leistung der Neuwertdifferenz eingehalten werden. Auch für eine ge-
plante Umnutzung muss die Zustimmung der AGV vorliegen, bevor
der entsprechende Anspruch auf einen Käufer übertragen werden
kann. Nach dem Verkauf ist der Verkäufer nicht mehr legitimiert, be-
züglich des abgestossenen Grundstücks Anträge zu stellen - ins-
besondere auch dann, wenn er den Versicherungsanspruch übertragen
hat.
Ein nachträgliches Umnutzungsgesuch missachtet sowohl die
erwähnte Sachlogik des Verfahrensablaufs als auch die Bedeutung
der Bewilligung und die materiell hohen Hürden für eine Abwei-
chung von der regulären Wiederherstellung.
Der Neuwertdifferenz-Anteil ist keine reine Summenversiche-
rung, dessen Verwendung im Belieben des Versicherungsnehmers
steht. Dieser kann deshalb auch nicht mit den Refinanzierungs-
bedürfnissen einer beliebigen Ersatzimmobilie argumentieren. Hätte
der Gesetzgeber diese Möglichkeit öffnen wollen, hätte er keine
Neuwertdifferenz mit besonderen Voraussetzungen zu definieren
brauchen.
4.7.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Anspruch auf die
Neuwertdifferenz während der "Schwebephase" untrennbar mit dem
Eigentum am beschädigten Gebäude verbunden ist, ausser die AGV
hat dem Anspruchsberechtigten eine Ausnahmebewilligung erteilt.
Entsprechend kann der Neuwertdifferenzanspruch - anders als der
unbedingte Anspruch auf Ersatz des Zeitwerts - nicht beliebig
übertragen werden. Der Gesetzgeber hat offensichtlich gewollt, dass
der Neuwertdifferenz-Anteil der Versicherungsleistung verfällt, wenn
das Geld nicht für eine eng definierte Wiederherstellung eingesetzt
wird. Er fällt der Versicherung bzw. der Gesamtheit der Versicherten
zu. Abweichungen von diesem Grundsatz sind nur in Ausnahmefäl-
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len vorgesehen, wobei der AGV mit den vorgeschriebenen Bewilli-
gungen ein entscheidendes Mitwirkungsrecht zukommt. Dem Ver-
sicherungsnehmer muss bewusst sein, dass er den Anspruch auf
Neuwertdifferenz verliert, wenn er die Vorgaben nicht einhält.
All diese Überlegungen müssen bei einem Teilschaden (...) in
noch höherem Mass gelten als bei einem Totalschaden, weil hier ein
weiterverwertbarer Anteil am alten Standort von vornherein gegeben
ist. So gesehen müssen allfällige Nutzungsänderungs- oder Standort-
verschiebungsgründe umso gewichtiger sein (...).
4.8.
Die T. AG hat das Grundstück in E. mit den beschädigten Bau-
ten abgestossen, bevor sie eine Umnutzungsbewilligung von der
AGV in Händen hielt. Aus den dargelegten Gründen kann sie die Be-
willigung nach dem Verkauf der Liegenschaft nicht mehr einholen.