ag_gerichte · AGVE 2018 51 · 2017-10-25 · de

51 Aktivierungspflicht von Liegenschaftsunterhaltskosten (§ 68 Abs. 1 lit. b

Aargau Spezialverwaltungsgericht 25.10.2017 AGVE 2018 51
Argovie Spezialverwaltungsgericht 25.10.2017 AGVE 2018 51
Argovia Spezialverwaltungsgericht 25.10.2017 AGVE 2018 51

AGVE 2018 - Band 51
2018
Spezialverwaltungsgericht
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51
Aktivierungspflicht von Liegenschaftsunterhaltskosten (§ 68 Abs. 1 lit. b
Ziff. 1 StG)
Abschreibungen auf Liegenschaften des Geschäftsvermögens implizieren
nicht automatisch, dass Liegenschaftsunterhaltskosten zwingend zu akti-
vieren wären. Massgeblich ist die Frage, ob eine Wertvermehrung ein-
getreten ist. Bei wertvermehrenden Aufwendungen ist eine Aktivierung
vorzunehmen.
Aus dem Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts, Abteilung Steuern,
vom 25. Oktober 2018 in Sachen W. AG (3-RV.2017.42).
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Steuern
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Aus den Erwägungen
2.4.
Die Rekurrentin machte mit der Einsprache im Wesentlichen
geltend, die Systematik der Buchhaltungsgrundsätze sei seit der
Gründung unverändert geblieben. Wertvermehrende Aufwendungen
und Instandstellungskosten seien als Anlagekosten aktiviert worden.
Unterhalts- und Reparaturkosten würden als Kosten der Instandhal-
tung dem Aufwand belastet.
In der Liegenschaft A hätte die 5 ½-Zimmerwohnung ohne Er-
neuerung nicht mehr vermietet werden können. Haupthinderungs-
grund seien das veraltete Küchenkonzept und die alten Küchengeräte
gewesen. Die Küche sei daher ersetzt worden. Die Wohnung habe
per 1. Mai 2015 wieder vermietet werden können.
In der Liegenschaft B seien in der 4 ½-Zimmerwohnung Küche
und Badezimmer renoviert worden. Damit habe die Wohnung nach
einem mehrmonatigen Leerstand zur ursprünglichen Miete wieder
vermietet werden können. Zudem seien in der Liegenschaft B die
Waschmaschine und der Tumbler ersetzt worden. Die neuen Geräte
seien energie- und wassersparend. Zusätzlich seien die letzten, noch
nicht ersetzten Storen erneuert worden. Der Ersatz und die Reparatur
einzelner nicht mehr funktionsfähiger Storen seien unverhältnis-
mässig teuer geworden.
(...)
3.
3.1.
Die Vorinstanz hat im Jahr 2015 CHF 70'000.00 für Liegen-
schaftsunterhalt nicht dem geschäftsmässig begründetem Aufwand
zugerechnet. Vielmehr wurde in diesem Umfang eine Aktivierung
verlangt, da eine Nutzung der Investitionen über den Bilanzstichtag
hinaus möglich sei. Die Rekurrentin bestreitet diese Aktivierungs-
pflicht.
(...)
4.
4.1.
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Vorerst ist festzuhalten, dass die vorgenommenen Unterhaltsar-
beiten nicht zu einer wesentlichen Umnutzung oder Vermehrung der
Nutzung der Liegenschaft geführt haben. Es liegt kein Quasi-Neu-
bau vor. Die vom Verwaltungsgericht im Urteil vom 3. Juli 2017
(WBE.2017.21) dazu aufgestellten Grundsätze (Gesamtbetrachtung
bei allumfassendem Liegenschaftsunterhalt) sind daher nicht
anwendbar.
4.2.
Dass juristische Personen über die Kosten für Anschaffung,
Herstellung oder Wertvermehrung hinaus bestimmte Kosten für die
Instandstellung von (abgeschriebenen) Grundstücken nicht abziehen
können sollen, findet nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung
keine Grundlage im DBG und im StHG. Die Bundesgesetzgebung
kennt keine Korrekturnorm, wonach Instandstellungskosten für
(abgeschriebene) Geschäftsliegenschaften - unabhängig von einer
Wertvermehrung - zu aktivieren wären. Sodann ist die Verknüpfung
der Instandstellungskosten mit den Abschreibungen auch bei einer
wirtschaftlichen Betrachtungsweise nicht zwingend. Die ent-
sprechenden Ausführungen der Vorinstanz und der Rekurrentin zur
Bewertung der Liegenschaften in Verbindung mit zu gewährenden
oder gewährten Abschreibungen sind daher nicht relevant.
4.3.
4.3.1.
Das KStA JP hat nicht geltend gemacht, mit den vorgenomme-
nen Unterhaltsarbeiten sei eine bessere Qualität oder eine Verbesse-
rung des Standards eingetreten. Keine anderslautenden Anhalts-
punkte ergeben sich aus den eingereichten Rechnungen für die
ausgeführten Arbeiten. Das spricht für gewöhnlichen Liegen-
schaftsunterhalt, jedenfalls nicht für eine Wertvermehrung.
4.3.2.
Im Merkblatt Liegenschaftsunterhalt des KStA, Stand
21. November 2014, wird für Liegenschaften im Privatvermögen fol-
gendes festgehalten:
- Ersatz von Jalousien, Raffstoren und Rollläden (BKP 228):
Abzug von 100 % als Liegenschaftsunterhaltskosten;
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- Kücheneinrichtungen (BKP 258): Abzug von 100 % als
Liegenschaftskosten, sofern ein gleichwertiger Ersatz von
Geräten, Küchenkombinationen, Arbeitsflächen und
Wandbekleidungen erfolgt;
- Malerarbeiten (BKP, 285): Abzug von 100 %;
- Sanitäranlagen (BKP 25: Abzug für gleichwertigen Ersatz zu
100 %;
- Waschmaschinen (BKP 252): Abzug für Waschmaschinen,
Tumbler 100 %.
4.3.3.
Bei einer analogen Anwendung der Grundsätze im Merkblatt
Liegenschaftsunterhalt des KStA besteht bei den vorgenommenen
Unterhaltsarbeiten keine Wertvermehrung, die bei einer juristischen
Person zu einer Aktivierung führen muss.
4.4.
Auf eine fehlende Wertvermehrung ist auch aufgrund der nach
der Renovation (wieder) erzielbaren Mieten zu schliessen. Der mehr-
monatige Leerstand beider Wohnungen zeigt, dass eine wesentliche
Abnützung und Demodierung eingetreten war. Die Mieten nach der
Teilrenovation befinden sich wieder auf dem gleichen Niveau wie
vor den Unterhaltsarbeiten, was für eine Beibehaltung des Standards
spricht.
4.5.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die teilweise Aufrech-
nung der Kosten für den Liegenschaftsaufwand im Betrag von CHF
70'000.00 zu Unrecht erfolgt ist. Eine Aktivierung ist nicht geboten.
Der Rekurs ist in diesem Punkt gutzuheissen.