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65 Liegenschaftsunterhalt (§ 39 Abs. 2 StG; § 24 Abs. 1 StGV)ports stellen bei Nutzungskonstanz grundsätzlich abziehbaren Liegenschaftsunterhalt dar.

Aargau Spezialverwaltungsgericht 24.09.2015 AGVE 2015 65
Argovie Spezialverwaltungsgericht 24.09.2015 AGVE 2015 65
Argovia Spezialverwaltungsgericht 24.09.2015 AGVE 2015 65

AGVE - Archiv
2015
Abteilung Steuern
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65
Liegenschaftsunterhalt (§ 39 Abs. 2 StG; § 24 Abs. 1 StGV)
-
Die Kosten für den vollständigen Ersatz eines freistehenden Car-
ports stellen bei Nutzungskonstanz grundsätzlich abziehbaren Lie-
genschaftsunterhalt dar.
Aus dem Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts, Abteilung Steuern,
vom 24. September 2015 in Sachen H.H. (3-RV.2015.41).
Aus den Erwägungen
2.
2.1.
Die Rekurrentin hatte neben ihrem Haus einen im Jahr 1984 er-
bauten Carport. Weil dessen Flachdach undicht war, drang Wasser in
die Holzkonstruktion ein, was zu Pilzbefall und Fäulnis führte. Da
die Kosten für eine Reparatur der beschädigten Konstruktion unver-
hältnismässig hoch gewesen wären, wurde der Carport durch einen
neuen ersetzt. Die Vertreterin der Rekurrentin beantragt, es seien die
dadurch entstandenen Kosten von total CHF 24'268.00 vollumfäng-
lich als Liegenschaftsunterhalt zum Abzug zuzulassen.
2.2.
Die Vorinstanz ist im Einspracheverfahren betreffend den neuen
Carport von einem Mehrwert von 75 % ausgegangen und hat
dementsprechend von den CHF 24'268.00 einen Viertel, d.h.
CHF 6'068.00 zum Abzug zugelassen. Überdies wurde ein Abzug
von CHF 1'669.00 für "diverse effektive Kleinbeträge für Unterhalts-
kosten" gewährt.
In der Vernehmlassung vom 11. Mai 2015 beurteilt die Vor-
instanz den von ihr gewährten Abzug für den Carport als nicht kor-
rekt. Bei den Kosten für Ersatzbauten handle es sich gemäss der Pra-
xis des Kantonalen Steueramtes und der Rechtsprechung um nicht
abzugsberechtigte Investitionen. Da für den Ersatz des Carports
keine Kosten zum Abzug zugelassen werden können, wird die
Gewährung des Pauschalabzuges von CHF 3'173.00, also eine Erhö-
hung des steuerbaren Einkommens von CHF 85'730.00 um
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CHF 4'563.00 auf CHF 90'293.00 beantragt. Das KStA schliesst sich
diesem Antrag in seiner Vernehmlassung vom 13. Mai 2015 an.
3.
3.1.
Bei Liegenschaften im Privatvermögen können die Unterhalts-
kosten, die Kosten der Instandstellung von neu erworbenen Liegen-
schaften, die Versicherungsprämien und die Kosten der Verwaltung
durch Dritte abgezogen werden (§ 39 Abs. 2 Satz 1 StG). Als Kosten
für den Unterhalt gelten bloss die werterhaltenden Aufwendungen
(§ 24 Abs. 1 StGV).
3.2.
Von den Unterhaltskosten zu unterscheiden sind die nicht
abzugsfähigen übrigen Kosten und Aufwendungen, insbesondere die
Aufwendungen für die Anschaffung, Herstellung oder Wertvermeh-
rung von Vermögensgegenständen (§ 41 lit. d StG).
3.3.
3.3.1.
Das Spezialverwaltungsgericht hat mit Urteil vom 24. Januar
2013 in Sachen A.H. (3-RV.2012.158) entschieden, dass die Kosten
für den Ersatz eines beheizten Wintergartens durch einen ca. 2 m
2
kleineren Erkeranbau mit fünf Fenstern am gleichen Ort als
grundsätzlich abziehbaren Liegenschaftsunterhalt zu qualifizieren
sind, weil der Erkeranbau dem gleichen Zweck diene wie der ersetzte
Wintergarten.
Das aargauische Verwaltungsgericht hat diesen Entscheid mit
den folgenden Ausführungen bestätigt (Urteil vom 17. Dezember
2013 [WBE.2013.84]):
"4.3.
Das Spezialverwaltungsgericht, Abt. Steuern, hat im angefochtenen
Entscheid zutreffend erkannt, dass entscheidend für die Qualifikation bauli-
cher Massnahmen bzw. der damit verbundenen Kosten als Liegenschaftsun-
terhaltskosten der Zweck der entsprechenden Arbeiten ist. Hier wurde der
beheizte und als vollwertige Wohnraum genutzte Wintergarten durch einen
Erker mit gleicher Funktion ersetzt, wobei die nutzbare Fläche nach Erstel-
lung des Erkers sogar noch leicht kleiner war als vorher. Entscheidend für
die Qualifikation von Baukosten als Liegenschaftsunterhaltskosten muss
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entsprechend der Funktion des entsprechenden Abzugs als Gewinnungskos-
tenabzug sein, ob als Folge der baulichen Massnahme eine andere und/oder
weitergehende Nutzung möglich wird. Überwiegt dieser Aspekt, kann, wie
bereits dargelegt, überhaupt kein Abzug für die entsprechenden Arbeiten
bzw. deren Kosten gewährt werden. Liegen indessen vor und nach den
Bauarbeiten funktionsgleiche Bau- und/oder Gebäudeteile vor, so ist jeden-
falls grundsätzlich ein Abzug für Liegenschaftsunterhaltskosten zu gewäh-
ren."
3.3.2.
Zum Hinweis des Spezialverwaltungsgerichts, die Kosten für
den Abbruch und den Ersatz des Wintergartens seien grundsätzlich
abzugsfähig, da es sich beim Wintergarten um keine eigenständige
Baute handle, führt das aargauische Verwaltungsgericht im erwähn-
ten Urteil das Folgende aus:
"4.3.
(...)
Ob bei einem solchen Sachverhalt im Übrigen, wie das Spezialverwal-
tungsgericht, Abt. Steuern, vertritt (angefochtener Entscheid, Erw. 4.3.),
stets eine bauliche Verbindung des ersetzten Bauteils mit dem (Haupt-)Ge-
bäude zu verlangen ist, damit die entsprechenden Kosten als Liegenschafts-
unterhaltskosten qualifiziert werden können, braucht hier, wo eine solche
Verbindung beim Wintergarten unbestrittenermassen bestand und beim
Erker weiterhin besteht, nicht entschieden zu werden. Damit muss auch
nicht zum Argument der Beschwerdeführerin betreffend den Ersatz bzw.
Wiederaufbau von mit dem (Haupt-)Gebäude baulich nicht verbundenen
Annexgebäuden Stellung genommen werden. Immerhin ist aber darauf hin-
zuweisen, dass die rechtsgleiche Behandlung der Liegenschafteneigentümer
auch insoweit eine im Wesentlichen funktionale Betrachtungsweise für den
Entscheid, ob die Kosten für Ersatzbauten Liegenschaftsunterhaltskosten
darstellen, nahelegt. Dabei dürfte im Blick auf die bundesgerichtliche Praxis
das Ausmass des Ersatzes, von dem letztlich auch abhängt, ob von einer
'Nutzungskonstanz' vor und nach Vornahme der Bauarbeiten ausgegangen
werden kann, eine massgebende Rolle spielen. Praxisregeln dazu aufzustel-
len, ist indessen nicht Aufgabe des Verwaltungsgerichts."
Gestützt darauf ist davon auszugehen, dass vom aargauischen
Verwaltungsgericht bei 'Nutzungskonstanz' auch die Ersatzkosten
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von mit dem (Haupt-)Gebäude nicht verbundenen Annexgebäuden
grundsätzlich als Liegenschaftsunterhalt qualifiziert werden. Dies er-
scheint sachgerecht, denn es ist nicht ersichtlich, warum die Kosten
für den funktionsgleichen Ersatz einer freistehenden und einer mit
dem Hauptgebäude verbundenen Annexbaute liegenschaftsunter-
haltstechnisch nicht gleich behandelt werden sollten.
3.3.3.
Diese Rechtsprechung lässt sich ohne Weiteres auf den vor-
liegenden Fall übertragen, weil es sich wie beim Wintergarten auch
beim vorliegend zu beurteilenden Carport im Verhältnis zur Ge-
samtbaute um einen relativ unbedeutenden Bauteil handelt, welcher
an der gleichen Stelle und vor allem funktionsgleich ersetzt wurde.
Eine solche funktionale Betrachtungsweise liegt denn auch dem Ein-
spracheentscheid zu Grunde. Würde die Abzugsfähigkeit der Kosten
für den Ersatz des Carports unter den vorliegenden Umständen
grundsätzlich verneint, so würde die Rekurrentin steuerlich gleich
behandelt wie eine steuerpflichtige Person, die erstmalig einen Car-
port erstellt. Das kann nicht richtig sein.
3.3.4.
3.3.4.1.
Die Kosten für den neuen Carport sind jedoch dann nicht
vollumfänglich zum Abzug zuzulassen, wenn dieser im Vergleich
zum alten Carport als klar höherwertig einzustufen ist. Ist dies der
Fall, muss ermessensweise ein nicht abzugsfähiger wertvermehren-
der Anteil ausgeschieden werden. Nicht zum Abzug zugelassen wer-
den dürfen auch die Kosten für allfällige funktionell neue Bauteile
bzw. Installationen.
3.3.4.2.
Die Vorinstanz setzte den Mehrwert des neuen Carports auf
75 % der Kosten von CHF 24'268.00 fest und gewährte demzufolge
einen Abzug von CHF 6'068.00. Zur Begründung wird ausgeführt,
der neu erstellte Carport habe sowohl wertmässig als auch funktio-
nell Veränderungen erfahren, weil er neu mit einer Wandverschalung
verkleidet und im hinteren Teil ein geschlossener Schopfteil einge-
baut worden sei. Die Vorinstanz stützt sich dabei auf die Baugesuch-
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akten aus dem Jahr 1984. Autounterstände, die mit der alten Kon-
struktion vergleichbar seien, würden um CHF 5'000.00 kosten.
3.3.4.3.
Die X. Holz GmbH, welche den alten Carport abgebrochen und
den neuen erstellt hat, beschreibt die Situation wie folgt:
"(...) Der abgebrochene Carport bestand auf der gesamten Länge zur
Westseite aus einer geschlossenen Holzkonstruktion. Im hinteren Bereich
(Nordseite) verfügte er über ein abschliessbares, separates Geräte- resp.
Veloabteil mit einem Fenster sowie einer abschliessbaren Türe. Die Grösse
des Geräteabteils entspricht genau der neuen Konstruktion, da der Carport
auf den bestehenden Fundamenten aufgebaut wurde. Die Fenster bestehen
aus einfachen, losen Gläsern. Es wurden keine hochwertigen, in Rahmen
eingelassene Fenster verwendet. Der alte Unterstand sowie das Geräteabteil
waren allseitig elektrifiziert. Beim alten Carport wurde druckimprägniertes
Kiefernholz mit seitlicher Lattung aus gleichem Holz verwendet. Die jetzige
Konstruktion entspricht dem heutigen Standard und ist auf Nachhaltigkeit
ausgelegt."
Aufgrund der aktenkundigen Fotos besteht kein Grund, an der
Richtigkeit dieser Ausführungen zu zweifeln. Es ist daher davon aus-
zugehen, dass der Carport sowohl flächenmässig als auch funktionell
im Wesentlichen gleichwertig ersetzt wurde. Da wiederum eine
Holzbaukonstruktion gewählt wurde, sind die dadurch entstandenen
Kosten grundsätzlich vollumfänglich abziehbar (vgl. auch Merkblatt
"Liegenschaftsunterhalt" des Steueramtes des Kantons Aargau, Stand
21. November 2014, S. 29). Der Rechnung der X. Holz GmbH vom
28. November 2012 kann jedoch entnommen werden, dass zwei
nicht vorhandene Pfostenfundamente erstellt werden mussten (Pos.
10.2 CHF 460.00) und auch die dreizehn Pfostenfüsse zum
einbetonieren (Pos. 10.1 CHF 1'040.00) sind neu, denn die tragenden
Pfosten waren vorher mit dem Erdreich verbunden, weshalb das Holz
faulte. Die Kosten für diese neuen Bauteile sind nicht abzugsfähig.