ag_gerichte · AGVE 2007 66 · 2005-01-24 · de

66 Grundstückgewinnsteuer; Teilveräusserung (§ 108 Abs. 1 StG).veräusserten Grundstückes ist der seinerzeitige Gesamterwerbspreisdes Stammgrundstückes auf Grund der Verhältnisse im Zeitpunktdes Erwerbs nach objektiven Kriterien auf die veräusserte Parzelleeinerseits und das zurückbehaltene Grundstück...

Aargau Steuerrekursgericht 24.01.2005 AGVE 2007 66
Argovie Steuerrekursgericht 24.01.2005 AGVE 2007 66
Argovia Steuerrekursgericht 24.01.2005 AGVE 2007 66

AGVE 2007 66 S.261
2007
Kantonale Steuern
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[...]
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Grundstückgewinnsteuer; Teilveräusserung (§ 108 Abs. 1 StG).
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Zur Ermittlung des Erwerbspreises eines in verschiedenen Teilen
veräusserten Grundstückes ist der seinerzeitige Gesamterwerbspreis
des Stammgrundstückes auf Grund der Verhältnisse im Zeitpunkt
des Erwerbs nach objektiven Kriterien auf die veräusserte Parzelle
einerseits und das zurückbehaltene Grundstück andererseits aufzu-
teilen.
24. Januar 2007 in Sachen T. + R.E., 3-RV.2005.50180
Aus den Erwägungen
3.
3.1.
3.1.1. Gewinne aus der Veräusserung von im Kanton gelegenen
Grundstücken oder Anteilen an solchen unterliegen der Grundstück-
gewinnsteuer (§ 95 Abs. 1 StG). Der Grundstückgewinn ist der Be-
trag, um den der Erlös die Anlagekosten übersteigt (§ 101 StG). Als
Erlös gilt der Verkaufspreis mit allen weiteren Leistungen der erwer-
benden Person (§ 102 Abs. 1 StG). Unter die Anlagekosten fallen der
Erwerbspreis (§ 103 StG) und die anrechenbaren Aufwendungen
(§ 104 StG). Der Erwerbspreis entspricht grundsätzlich dem öffent-
lich beurkundeten Kaufpreis mit "allen weiteren Leistungen" (§ 103
Abs. 1 StG).
3.1.2. Wird ein Grundstück in verschiedenen Teilen (Parzellen,
Miteigentumsanteile usw.) veräussert, ist der Erwerbspreis nach dem
Wertverhältnis im Zeitpunkt des massgebenden Erwerbes auf die
einzelnen Teile anzurechnen (§ 108 Abs. 1 StG; Kommentar zum
Aargauer Steuergesetz, 2. Auflage, Muri-Bern 2004, § 103 StG N 11
mit Hinweis, § 108 StG N 2). Eine Teilveräusserung liegt insbeson-
dere dann vor, wenn ein Stammgrundstück in verschiedene Parzellen
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aufgeteilt wird und die Parzellen nacheinander verkauft werden
(Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, a.a.O., § 108 StG N 1). Zur
Ermittlung des Erwerbspreises der veräusserten Parzelle ist der sei-
nerzeitige Gesamterwerbspreis des Stammgrundstückes auf Grund
der Verhältnisse im Zeitpunkt des Erwerbes nach objektiven Grund-
sätzen auf die veräusserte Parzelle einerseits und das zurückbehal-
tene Grundstück andererseits aufzuteilen. Der Verkehrswert der ver-
äusserten Parzelle und derjenige des zurückbehaltenen Grundstückes
ist gesondert zu schätzen. Hierauf ist der Gesamterwerbspreis im
Verhältnis der Verkehrswerte aufzuteilen. Massgeblich ist das objek-
tive Wertverhältnis der Parzellen zum Gesamtgrundstück im Zeit-
punkt des Erwerbes (RGE vom 3. Februar 2000 in Sachen E.H.). Der
Gesamterwerbspreis kann nur dort flächenmässig aufgeteilt werden,
wo die Wertgleichheit der Gesamtfläche in allen Teilen feststeht
(zum Ganzen vgl. Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, a.a.O.,
§ 108 StG N 3 f. mit Hinweisen).
Massgebend ist also grundsätzlich das Verhältnis der Verkehrs-
werte der fraglichen Parzellen im Zeitpunkt des Erwerbes, d.h. im
März 2001.
3.2. (...)
3.3.
3.3.1. Wie ausgeführt (Erw. 3.1 hievor) ist der für das Stamm-
grundstück im März 2001 bezahlte Erwerbspreis von Fr. 410'000.--
im Verhältnis der Verkehrswerte der verkauften Parzelle Nr. 1252
und der zurückbehaltenen Parzelle Nr. 4147 aufzuteilen. Stellt man
auf die mit Verfügung vom 25. August 2003 eröffneten steuerlichen
Verkehrswerte ab, entfallen 43 % des gesamten steuerlichen Ver-
kehrswertes auf die Parzelle Nr. 1252 (Fr. 233'824.-- entsprechen
43 % von Fr. 542'744.--). Dementsprechend ist der anteilige Er-
werbspreis der Parzelle Nr. 1252 mit Fr. 176'300.-- (43 % von
Fr. 410'000.--) festzulegen.
3.3.2. Die Rekurrenten haben aus dem Verkauf der Parzelle
Nr. 1252 im September 2002 Fr. 255'000.-- erzielt, was rund 57 %
am Gesamterlös von Fr. 446'400.-- (Fr. 255'000.-- plus Fr. 191'400.--
aus dem Verkauf der Parzelle Nr. 4147) ausmacht. Angesichts der
Tatsache, dass die Parzelle Nr. 4147 erst rund drei Jahre später und
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nach längeren erfolglosen Versuchen seitens der Rekurrenten hatte
verkauft werden können, zeigt das Wertverhältnis zwischen den Ver-
kaufserlösen kein gänzlich vom Wertverhältnis zwischen den steuer-
lichen Verkehrswerten abweichendes Bild. Hingegen ist die von der
Vorinstanz vorgenommene Verteilung der Anlagekosten auch auf-
grund dieses Vergleiches nicht haltbar.