ag_gerichte · AGVE 2016 75 · 2016-08-26 · de

75 Grenzabstand in DorfzoneIn einer Dorfzone, die den Erhalt des Bestehenden bezweckt und wo fürNeu- und Umbauten die Grenzabstände im Einzelfall festgelegt werden,ist für die Abstandsbestimmung auf die Stellung bestehender Bauten unddie Einpassung ins Ortsbild abzustellen, und nicht auf die Werte einerReferenzzone...

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2016
Bau-, Raumentwicklungs- und Umweltschutzrecht
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Grenzabstand in Dorfzone
In einer Dorfzone, die den Erhalt des Bestehenden bezweckt und wo für
Neu- und Umbauten die Grenzabstände im Einzelfall festgelegt werden,
ist für die Abstandsbestimmung auf die Stellung bestehender Bauten und
die Einpassung ins Ortsbild abzustellen, und nicht auf die Werte einer
Referenzzone (Erw. 5.2.4).
Aus dem Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt vom
26. August 2016 (BVURA.15.463).
Aus den Erwägungen
2. Ausgangslage
...
2.2 Bauvorhaben ...
Mit dem nun strittigen Bauprojekt ist die Aufstockung der an
das Einfamilienhaus angebauten Garage um ein Geschoss als Er-
weiterung des Obergeschosses des Wohngebäudes vorgesehen. Die
bestehende Garage weist einen Grenzabstand von 2,85 m zur
Nachbarparzelle 3225 der Beschwerdeführenden auf. ...
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5. Grenzabstand
5.1 Vorbringen der Beschwerdeführenden
Materiell rügen die Beschwerdeführenden zunächst, die vor-
gesehene Aufstockung der Garage führe zu einer Verletzung der
Grenzabstände. Als Begründung führen sie im Wesentlichen an, dass
die Garage mit der nunmehr vorgesehenen Aufstockung ihren
Charakter als Klein- und Anbaute verliere und zur Hauptbaute werde.
...
5.2 Massgebender Grenzabstand
...
5.2.2
§ 8 Abs. 1 BNO legt die Grenzabstände für die verschiedenen
Zonen in A. wie folgt fest:
klein gross
m
m
Dorfzone
o
-
Landhauszone
4.00
7.00
Wohnzone W2
4.00
8.00
Wohnzone W3
5.00
9.00
Wohn- und Gewerbezone 3
5.00
9.00
Wohn- und Gewerbeparkzone
5.00
9.00
Arbeitszone
6.00
6.00
Zone für öffentliche Bauten und Anlagen
o
o
Die mit o bezeichneten Werte und Masse legt der Gemeinde-
rat unter Abwägung der betroffenen öffentlichen und privaten
Interessen im Einzelfall fest (vgl. § 8 Abs. 5 BNO).
5.2.3
In der Dorfzone D, in der sich das Bauvorhaben befindet, hat
der Gesetzgeber somit keinen kleinen Grenzabstand (numerisch)
festgelegt, sondern überlässt dies dem Gemeinderat im Einzelfall un-
ter Abwägung der betroffenen öffentlichen und privaten Interessen
(§ 8 Abs. 5 BNO). Die Beschwerdeführenden berufen sich dies-
bezüglich auf folgende verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung, die
insbesondere im Zusammenhang mit Zonen für öffentliche Bauten
und Anlagen entwickelt wurde (vgl. AGVE 2002, S. 232 ff.):
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Das Verwaltungsgericht hatte sich schon in verschiedenen
analogen Fällen mit dieser Problematik rechtssatzmässiger Verwal-
tung zu befassen (siehe zum vorhin Gesagten und zum Folgenden:
AGVE 1992, S. 313 ff., und 1994, S. 374 ff., je mit Hinweisen; VGE
III/71 vom 22. September 1995 [BE.1994.00216] in Sachen S., S. 15
ff.). Zusammengefasst ist das Verwaltungsgericht dabei zu folgenden
Schlüssen gelangt: In der bisherigen Rechtsprechung sei es bei
inhaltlich unbestimmten Normen jeweils als zulässig erachtet wor-
den, auf die Wertungen zurückzugreifen, welche sich in andern Be-
stimmungen des gleichen Erlasses fänden (AGVE 1970, S. 168 ff.;
1972, S. 300 ff.; 1980, S. 142 ff.; 1987, S. 275 ff.). Daran sei fest-
zuhalten. Nutzungsbestimmungen der in Frage stehenden Art seien
bewusst sehr offen gehaltene Normen, welche der rechtsanwen-
denden Behörde einen grossen Spielraum bei der Anwendung, insbe-
sondere bei der Gewichtung der zu beachtenden öffentlichen und pri-
vaten Interessen einräumten. Dies könne freilich nicht bedeuten, dass
ohne Bindung an allgemein geltende Regeln einzig unter Berück-
sichtigung der konkreten Verhältnisse des Einzelfalls Billigkeits-
entscheide getroffen werden dürften; vielmehr sei die rechtsan-
wendende Behörde gehalten, nach objektiven Kriterien und in Anleh-
nung an das bestehende Recht Regeln zu erarbeiten, welche der Ver-
allgemeinerung fähig seien. Als Besonderheit sei sodann die Stellung
des Gemeinderats zu beachten, der bei derartigen Baugesuchen von
Einwohnergemeinden sozusagen in eigener Sache zu entscheiden
habe. Aus dieser Sicht drängten sich Leitplanken und Begrenzungen
seiner Entscheidungsfreiheit auf. Namentlich sei dem Schutz der
Nachbarn generell grosse Beachtung zu schenken.
Entsprechend der bisherigen Praxis sei also festzuhalten, dass
Entscheide im Rahmen derartiger Bestimmungen an das geltende
kommunale Baurecht gebunden seien, aus welchem die erforderli-
chen Massstäbe und Kriterien in erster Linie abgeleitet werden
müssten. Von Bedeutung seien insbesondere die allgemeinen Bestim-
mungen der Bau- und Zonenordnung einerseits und die speziellen
Bestimmungen der angrenzenden Zonen sowie jener Zonen, in wel-
chen ein Bauvorhaben der fraglichen Art am ehesten zu realisieren
wäre (sog. Referenzzonen), anderseits. In diesem Sinne bleibe der
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Rechtsanwender und auch der Richter an das geltende kommunale
Baurecht gebunden, auch wenn er zu dessen Vervollständigung
gleichsam an die Stelle des Gesetzgebers trete. Von den auf diese
Weise gewonnenen Kriterien und Vorgaben dürfe nur insofern abge-
wichen werden, als dies auf Grund einer Abwägung der konkret in
Betracht fallenden öffentlichen und privaten Interessen begründet er-
scheine und die Grundmassstäblichkeit der geltenden Ordnung
insgesamt nicht erheblich gestört und damit verletzt werde.
Dies müsse auch bei einem hoch zu veranschlagenden öffent-
lichen Interesse gelten. Wenn sich der kommunale Gesetzgeber nicht
veranlasst gesehen habe, in Bezug auf die Errichtung von Bauten in
der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen Vorschriften über die
Nutzungsstärke und zulässige Bauweise zu erlassen, sei es dem Ge-
meinderat auch bei einer solchen Interessenlage verwehrt, die in den
vergleichbaren Zonen bestehenden Vorschriften erheblich zu über-
schreiten, ohne dass das Gewaltenteilungsprinzip verletzt werde.
Gestützt auf diese Rechtsprechung erachten die Beschwerdefüh-
renden vorliegend in Anbetracht der Referenzwerte in § 8 Abs. 1
BNO einen Grenzabstand von 4 m als erforderlich. Anlässlich der
Augenscheinsverhandlung brachten sie konkretisierend vor, als Refe-
renzzone kämen die Landhauszone oder die Wohnzone W2 in Frage.
5.2.4
Wie erwähnt, wurde die vorstehende verwaltungsgerichtliche
Rechtsprechung insbesondere im Zusammenhang mit offenen
Zonenbestimmungen für Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen
entwickelt, in der nicht nur die Ausmasse der Baute offen gelassen
wurden, sondern sich auch aus den übrigen Zonenbestimmungen
keine Einschränkungen in Bezug auf Ausmasse und Nutzung der zu-
lässigen Bauten ergaben.
Nun ist aber zu berücksichtigen, dass das vorliegende Bau-
vorhaben im Ortsteil S. liegt, der integral der Dorfzone zugeordnet
ist. In der Dorfzone sind Wohnungen, mässig störendes Gewerbe,
landwirtschaftliche und öffentliche Bauten sowie Läden und Gast-
stätten zulässig (vgl. § 9 Abs. 1 BNO). Die Dorfzone bezweckt die
Erhaltung und, wo dazu Anlass gegeben, die Wiederinstandstellung
der baulichen Einheit und Eigenart des Ortsbildes. Dies betrifft so-
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wohl den Schutz ortsgestalterisch wertvoller Einzelgebäude als auch
Gebäudegruppen und deren Umgebung (vgl. § 9 Abs. 3 BNO). Es
dürfen nur Bauten und Anlagen erstellt werden, welche sich in das
Ortsbild einfügen. Neu-, Um- und Anbauten haben sich in Stellung,
Bau- und Dachform, Massstab, Material- und Farbgebung den beste-
henden Bauten anzupassen. Der Bau von Flachdächern auf
Hauptbauten ist untersagt (§ 9 Abs. 3 BNO). Hinzu kommt, dass der
Weiler S. gemäss ISOS als Weiler von regionaler Bedeutung einge-
stuft ist. Das strukturell noch weitgehend intakte Ortsbild wurde im
ISOS mit dem Erhaltungsziel A versehen, was der höchsten Einstu-
fung entspricht und bedeutet, dass die Substanz integral zu erhalten
ist.
Aus diesen Bestimmungen lässt sich entnehmen, dass der
Gesetzgeber u.a. die Grenzabstände in dieser Zone deshalb nicht
festlegen wollte, weil die Zone dem Erhalt des Bestehenden dient.
Die Referenzmasse, nach der sich Bauten in dieser Zone zu richten
haben, ergeben sich - was sich insbesondere aus § 9 Abs. 3 BNO ex-
plizit ergibt - damit nicht aus Massen angrenzender Zonen, sondern
aus Stellung und Massstab bestehender Bauten in der betreffenden
Zone selbst, denen sich Neu- Um- und Anbauten gemäss § 9 Abs. 3
BNO anzupassen haben. Das geltende kommunale Baurecht hat so-
mit in § 9 BNO bereits jene Massstäbe und Kriterien in Bezug auf
die Dorfzone festgelegt, welche in anderen Zonen, in denen derartige
Bestimmungen fehlen, zunächst durch den Gemeinderat noch festge-
legt werden müssen. Die Suche nach Referenzzonen ... erübrigt sich
daher. Die Kriterien und Massstäbe, an denen sich Bauten zu
orientieren haben, ergeben sich direkt aus § 9 BNO bzw. aus dem
Bestand (vgl. so auch im Ergebnis: RRB 2014-676 vom
20. Juni 2014, S. 8). Diesbezüglich ergibt sich Folgendes:
5.2.5
Typisch im Weiler S. sind nach den Ausführungen der Fachper-
son anlässlich der Augenscheinsverhandlung die traufständig den
Strassenraum begleitenden Bauten und die kompakte Siedlungsform,
umgeben von der schönen unbebauten Reusslandschaft. Oft werden
Weiler einer eigenen Zone, der sogenannten Weilerzone zugeteilt. In
diesem Fall wurde der Weiler der Dorfzone zugeteilt. Das Erhal-
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tungsziel beider Zonen unterscheidet sich nicht: Ziel ist es, die
bauliche Einheit zu erhalten, in diesem Fall die bäuerlichen Bauten
bzw. Bauweise. Hinsichtlich der Grenz- (und Gebäude)abstände ist
die Vielfalt typisch. Sowohl Engnisse wie auch grosse Volumen mit
dazugehörigen grösseren Freiräumen, die als Vorgärten und Vor-
plätze ausgestaltet sind, werden angetroffen. Damit auch künftig
diese Struktur nicht verloren geht, stehen gewisse Gebäude unter Vo-
lumenschutz.
Demgemäss hielt die kantonale Fachperson anlässlich der Au-
genscheinsverhandlung denn auch fest, dass die Einhaltung eines
Grenzabstands von 4 m als Regelmass - wie von den Beschwerde-
führenden gefordert - dem Charakter und den bestehenden Struktu-
ren in der fraglichen Zone zuwiderlaufen und zu einer für diese Zone
untypischen Gleichförmigkeit führen würde. Das Beibehalten der
Vielfältigkeit, also das Vermeiden einheitlicher Abstände, sei mit
einem hohen öffentlichen Interesse zu veranschlagen.
Weiter hielt die Fachperson fest, dass der Zwischenraum zwi-
schen den beiden Häusern vorliegend durch die Aufstockung zwar
optisch verengt werde, aber nicht in einer Weise, die aus Sicht des
Ortsbildes nachteilig wäre. Das Gebäude trete im Strassenraum zu-
dem nicht wesentlich in Erscheinung.
5.2.6
Die Beschwerdeinstanz kann sich diesen nachvollziehbaren, in
sich schlüssigen ... Ausführungen der Fachperson ohne Weiteres an-
schliessen. Bereits ein Blick auf den Situationsplan zeigt, dass die
Abstände im Weiler S. in der Tat sehr uneinheitlich sind. So betragen
die Abstände im Bereich der vom Gemeinderat anlässlich der Augen-
scheinsverhandlung erwähnten Ensembles auf den Parzellen 3102
und 3103 bis zu gar nur ca. 2,1 m Gebäudeabstand, Grenzabstände
bestehen in diesem Ensemble teilweise gar keine. Und auch in der di-
rekten Umgebung der vorliegend zur Diskussion stehenden Situation
finden sich geringe Grenzabstände von bis zu lediglich ca. 2,55 m.
Demgegenüber bestehen auch die von der Fachperson erwähnten
grossen Bauten mit grösseren Freiräumen. Einheitliche Abstände las-
sen sich in der fraglichen Zone jedenfalls nicht feststellen. Bereits
aus diesem Grund wäre das Heranziehen eines Regelmasses von 4 m
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Grenzabstand in der fraglichen Zone verfehlt und entspräche - dies
ergibt sich explizit aus § 9 Abs. 3 BNO - offensichtlich auch nicht
den Intentionen des Gesetzgebers.
Ebenso ist die Auffassung der Fachperson, dass sich durch die
Aufbaute der Zwischenraum zwischen den beiden Häusern verenge,
aber nicht in einer für das Ortsbild nachteiligen Weise, für die Be-
schwerdeinstanz ohne Weiteres nachvollziehbar. Die fragliche Situa-
tion liegt in der zweiten Bautiefe und ist - was auch an der Augen-
scheinsverhandlung festgestellt werden konnte - vom Strassenraum
zwar einsehbar, aber nicht in dominierender Weise. Auch in Anbe-
tracht dessen kann von einer Beeinträchtigung des Ortsbildes durch
den Grenzabstand von 2,85 m - was wie gesagt im Weiler S. nicht
aussergewöhnlich ist - keine Rede sein. ...
Die dem Bauvorhaben entgegenstehenden privaten Interessen
der Beschwerdeführenden werden durch einen Grenzabstand von
2,85 m ebenfalls nicht übermässig beeinträchtigt bzw. sind mit die-
sem ebenfalls verträglich. Zwar erscheint es aufgrund der am Augen-
schein gewonnen Eindrücke in der Tat plausibel, dass - wie von den
Beschwerdeführenden geltend gemacht - mit der Aufstockung der
Garage ein gewisser Verlust an Abendsonne auf der Liegenschaft der
Beschwerdeführenden einhergeht. Hiervon betroffen ist der nord-
westliche Gebäudeteil der Liegenschaft der Beschwerdegegner, in
dem sich im Erdgeschoss der Hauseingang, das Gäste-WC und ein
Teil des Wohnzimmers sowie das Treppenhaus und im Obergeschoss
ein weiteres Badezimmer und ein Schlafzimmer befinden. Letzteres
weist auf diese Gebäudeseite allerdings keine Fenster auf, das ein-
zige auf diese Gebäudeseite weisende Fenster ist jenes im Badezim-
mer im Erdgeschoss. Insoweit fällt eine etwaige Einbusse an Sonnen-
licht (wenn überhaupt) auf dieser Gebäudeseite kaum ins Gewicht;
der Gartensitzplatz und die Hauptwohnseite der Liegenschaft der Be-
schwerdeführenden weisen auf die dem Bauvorhaben abgewandte
südwestliche Gebäudeseite, die von dem Aufbau in keiner Weise be-
einträchtigt wird. Weitere konkrete Interessen machen die
Beschwerdeführenden weder geltend, noch wären solche erkennbar.
Demgemäss stehen auch keine überwiegenden privaten Interessen ei-
nem Grenzabstand von 2,85 m vorliegend entgegen.
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Verwaltungsbehörden
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5.2.7
Zusammenfassend kann somit festgehalten werden, dass der
vorliegend vorgesehene Grenzabstand der Aufstockung von 2,85 m
mit den tangierten öffentlichen und privaten Interessen kompatibel
ist und diese nicht bzw. nicht in rechtserheblicher Weise beeinträch-
tigt.
5.3 Bedeutung Dienstbarkeitsvertrag
5.3.1
Die Beschwerdeführenden berufen sich weiter auf das auf ihrer
Parzelle 3225 im Grundbuch zu Gunsten von Parzelle 3214 eingetra-
gene
Näherbaurecht für Garage
. Da nun mit der Aufstockung
nicht mehr nur eine Garage vorhanden ist, sondern sich ein weiterer,
dem Wohnen dienender Raum darauf befindet, ist der Umbau klarer-
weise nicht mehr von dem Dienstbarkeitsvertrag gedeckt. ...
5.3.2
Im Übrigen vermögen die Beschwerdeführenden aus dem
Vorliegen des fraglichen Dienstbarkeitsvertrags öffentlich-rechtlich
aber nichts zu ihren Gunsten abzuleiten. Diesbezüglich gilt Folgen-
des:
Die Baubewilligungsbehörde muss lediglich prüfen, ob einem
Bauvorhaben öffentlich-rechtliche, insbesondere baupolizeiliche und
raumplanerische, Hindernisse entgegenstehen. In diesem Zusammen-
hang muss sie untersuchen, ob sich das Bauvorhaben an die gesetzli-
chen Grenzabstände hält. Soweit diese unterschritten sind, hat die
Baubewilligungsbehörde ausserdem abzuklären, ob die Voraus-
setzungen für eine Unterschreitung des gesetzlichen Grenzabstands
erfüllt sind (vgl. § 47 Abs. 2 BauG). Werden diese eingehalten, hat
die Baubewilligungsbehörde dagegen nicht zu prüfen, ob dem
gewählten Grenzabstand privatrechtliche Vereinbarungen entge-
genstehen. Es ist generell nicht Aufgabe der Baubewilligungsbehörde
und der Rechtsmittelinstanzen, die Rechte Privater durch die Verwei-
gerung einer Baubewilligung zu wahren, mögen diese Rechte noch
so offenkundig sein. Diese Aufgabe ist von Verfassungs wegen den
Zivilbehörden zugedacht. Im Baubewilligungsverfahren sind privat-
rechtliche Fragen nur zu beantworten, sofern und soweit die öffent-
lich-rechtliche Ordnung unmittelbar an das Privatrecht anknüpft. Da-
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bei muss sich aber aus dem öffentlichen Recht selber ergeben, dass
eine privatrechtliche Vorfrage durch die Baubewilligungsbehörde zu-
gunsten des Baugesuchstellers entschieden sein muss, bevor er bauen
darf (vgl. AGVE 1987, S. 227 f.; 1986, S. 248 f.; 1992, S. 305).
Zwar gewährt § 47 Abs. 2 BauG die Möglichkeit, die Grenzab-
stände mittels Dienstbarkeitsvertrags zu reduzieren. Soweit der
gesetzlich vorgesehene Grenzabstand aber eingehalten ist, nimmt das
öffentliche Recht keine Rücksicht auf privatrechtliche Vereinbarun-
gen. Ist der Grenzabstand damit eingehalten, kann dieser nicht in öf-
fentlich-rechtlich verbindlicher Weise erhöht werden (vgl. so im Er-
gebnis: VGE III/4 vom 18. Februar 2008, S. 5 f.). § 47 Abs. 2 BauG
spricht denn auch lediglich von ungleicher Verteilung, Verkleinerung
oder Aufhebung der Grenzabstände mittels öffentlich beurkundeten
Dienstbarkeitsvertrags, nicht jedoch von einer Erhöhung. Dasselbe
gilt, wenn der Gesetzgeber - wie hier (vgl. § 8 Abs. 5 BNO) - eine
einzelfallweise Festlegung des Grenzabstands durch den Gemeinde-
rat vorsieht. Auch in diesen Fällen ist eine privatrechtlich vereinbarte
Fixierung eines Grenzabstands für die Bewilligungsbehörde nicht
verbindlich, da sich deren Erfordernis nicht aus dem öffentlichen
Recht selbst ergibt. ...
5.4 Fazit
Zusammenfassend kann der Auffassung der Beschwerdeführen-
den, dass vorliegend ein Grenzabstand von 4 m einzuhalten wäre,
nicht gefolgt werden. Gemäss den einschlägigen Zonenbestimmun-
gen haben sich Neu-, An- und Umbauten insbesondere in Stellung
und Massstab den bestehenden Bauten anzupassen, d.h. es ist diesbe-
züglich auf die bauliche Umgebung abzustellen. Nachdem in dieser
diverse Bauten mit geringen bis gar keinen Grenzabständen vorhan-
den sind, die Vielfalt der Abstände aus Sicht des Ortsbilds an dieser
Lage geradezu typisch ist und hieran ein grosses öffentliches Inte-
resse besteht und dem vorliegend auch keine überwiegenden privaten
Interessen entgegenstehen, steht einer Aufstockung der Garage mit
einem Grenzabstand von 2,85 m öffentlich-rechtlich nichts entgegen.
Der zwischen den beiden Parzellen vorhandene Dienstbarkeitsvertrag
ist für die vorliegende Situation öffentlich-rechtlich ohne Belang, da
das öffentliche Recht in dieser Hinsicht nicht an das Privatrecht an-
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knüpft und allfällige privatrechtliche Baubeschränkungen öffentlich-
rechtlich unbeachtlich sind.