ag_gerichte · AGVE 2017 61 · 2016-05-24 · de

61 Ertrag aus unbeweglichem Vermögen; Eigenmietwert (§ 30 Abs. 1 lit. bStG)Voraussetzungen für eine temporäre Reduktion des Eigenmietwertes beiBaustellenlärm.

Aargau Spezialverwaltungsgericht 24.05.2016 AGVE 2017 61
Argovie Spezialverwaltungsgericht 24.05.2016 AGVE 2017 61
Argovia Spezialverwaltungsgericht 24.05.2016 AGVE 2017 61

AGVE - Archiv
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Steuern
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[...]
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Ertrag aus unbeweglichem Vermögen; Eigenmietwert (§ 30 Abs. 1 lit. b
StG)
Voraussetzungen für eine temporäre Reduktion des Eigenmietwertes bei
Baustellenlärm.
Aus dem Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts, Abteilung Steuern,
vom 24. Mai 2017 in Sachen H. + S.S. (3-RV.2016.153).
Aus den Erwägungen
3.
3.1.
A. und B. sind Gesamteigentümer des Grundstücks GB X. Da-
rauf befindet sich das Gebäude Nr. Y. Es ist heute unbestritten, dass
der geschätzte jährliche Eigenmietwert CHF 25'780.00 (100 %) be-
trägt. Umstritten ist im Rekursverfahren ausschliesslich die bean-
tragte temporäre Reduktion des Eigenmietwertes für das Jahr 2013.
Wie bereits im SGE vom 18. September 2014 (3-RV.2014.80) in Sa-
chen der Rekurrenten rechtskräftig begründet wurde, ist dafür erstin-
stanzlich die Steuerkommission Z. zuständig.
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3.2.
Mit Schreiben vom 20. Mai 2013 an die Gemeinde Z., Abtei-
lung Steuern und Gemeinderat, und mit Rekurs vom 22. April 2014
im Verfahren 3-RV.2014.80, beantragte der Rekurrent die (tempo-
räre) Herabsetzung des Eigenmietwertes um 25 % als Folge der Im-
missionen der Baustelle auf dem Nachbargrundstück. In der
Steuererklärung 2013 (Ausdruck vom 29. Mai 2014) deklarierten die
Rekurrenten einen Eigenmietwert von CHF 12'890.00, was 50 % des
verfügten Eigenmietwertes entspricht. Mit Schreiben vom 10. No-
vember 2014 (im Rekursverfahren 3-RV.2015.42) änderte der Rekur-
rent die mit der Steuererklärung verlangte temporäre Reduktion auf
70 % des Eigenmietwertes. In der Einsprache wurde verlangt, dass
die beantragte temporäre Reduktion des Eigenmietwertes pro 2013
"ordentlich bemessen und wie beantragt genehmigt werde." Die
Steuerkommission Z. wies den Antrag um temporäre Reduktion des
Eigenmietwertes vollumfänglich ab.
3.3.
In einem ersten Schritt ist somit darüber zu befinden, ob der Ei-
genmietwert der Liegenschaft der Rekurrenten im Jahr 2013 tempo-
rär zu reduzieren ist. Ist das zu bejahen, ist das Mass der temporären
Reduktion zu bestimmen.
(...)
5.
5.1.
Die Nutzung des eigenen Grund und Bodens erspart dem Be-
rechtigten unter anderem den Mietzins. Deshalb verlangt Art. 7
Abs. 1 StHG ausdrücklich, dass die Eigennutzung von Liegenschaf-
ten der Einkommenssteuer unterworfen wird. Dieser Grundsatz
wurde in § 30 Abs. 1 lit. b StG verankert. Eine Eigennutzung liegt
vor, wenn der Eigentümer die Liegenschaft selbst bewohnt oder sie
zu anderen Zwecken selbst gebraucht. Die Eigenmietwertbesteue-
rung setzt zweierlei voraus: Zum einen muss der Nutzungsberech-
tigte den Willen zur Eigennutzung haben, wobei dieser Wille auch
dadurch zum Ausdruck gebracht werden kann, dass sich der
Nutzungsberechtigte die Nutzung der Liegenschaft zur Verfügung
hält. Steht eine Liegenschaft leer, weil der Eigentümer sie vermieten
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will, trotz ernsthaften Anstrengungen aber keinen Mieter findet, so
hält er sich die Liegenschaft nicht für die Eigennutzung zur Verfü-
gung (BGE 99 Ia 349). Zum anderen muss effektiv eine Möglichkeit
zur Nutzung bestehen (AGVE 1998 S. 469). Diese Möglichkeit ist
dann nicht gegeben, wenn die Liegenschaft (oder ein Teil derselben)
aus objektiven Gründen (z.B. bei Einsturzgefahr oder während der
Bau- bzw. Umbauphase) vorübergehend oder dauernd nicht oder nur
teilweise
bewohnbar
ist
(RGE
vom
27. April
2006
(3-V.2004.50346); AGVE 1986 S. 364). Fehlt eine der beiden
Voraussetzungen, ist keine Eigennutzung gegeben (Kommentar zum
Aargauer Steuergesetz, 4. Auflage, Muri-Bern 2015, § 30 StG N 66).
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass es für die Besteuerung eines
Eigenmietwertes, genügt, dass eine Liegenschaft bewohnbar ist
(RGE vom 23. Mai 2013 (3-RV.2013.30), mit Verweisen).
Vorliegend fand während der ganzen Bauphase unbestrittener-
massen eine Wohnnutzung statt, weshalb die Erfassung eines Eigen-
mietwertes nicht beanstandet werden kann.
5.2.
Eine Reduktion des Eigenmietwertes wird bei Unternutzung nur
im Recht der direkten Bundessteuer gewährt, da dort der Eigenmiet-
wert unter Berücksichtigung der tatsächlichen Nutzung der am
Wohnsitz selbstbewohnten Liegenschaft festgesetzt wird (Unternut-
zungsabzug, Art. 21 Abs. 2 DBG). Ein Abzug wegen Unternutzung
setzt voraus, dass einzelne Räume dauernd nicht benützt werden.
Eine nur weniger intensive Nutzung berechtigt nicht zu einem Ein-
schlag. Das aargauische Steuergesetz kennt keinen Unternutzungsab-
zug (Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, a.a.O., § 30 StG N 98
und 99).
Vor diesem Hintergrund kann der Eigenmietwert bei einer
möglichen Wohnnutzung nicht reduziert werden, auch wenn - wie
vorliegend - die Wohnqualität aufgrund des Baustellenlärmes zwei-
fellos erheblich vermindert war.
5.3.
Die vom Rekurrenten genannten BGE 83 II 375, 91 II 100 und
114 II 230 betreffen allesamt Mietverhältnisse. Das Bundesgericht
hat in diesen Entscheiden in Auslegung und Anwendung von
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Art. 679 und 684 ZGB den Anspruch von Mietern auf Schadenersatz
geprüft. Der entsprechende Anspruch richtete sich dabei immer
gegen den Bauherrn. Voraussetzung für einen Anspruch waren stets
eine übermässige Einwirkung und eine beträchtliche Schädigung
durch eine Baustelle. Auf diese Entscheide kann vorliegend in Bezug
auf die Reduktion des Eigenmietwertes des Eigentümers nicht
abgestellt werden.
Zum einen werden Mieterinnen und Mieter sowie Eigentümer
und Eigentümerinnen im Steuerrecht insofern nicht gleich behandelt,
als der Mieter bzw. die Mieterin keinen Eigenmietwert (welcher min-
destens 60 % des Marktmietwertes zu betragen hat) versteuern muss.
Der Eigenmietwert stellt unter anderem einen Ausgleich für von Ei-
gentümern bzw. Eigentümerinnen einer selbstbewohnten Liegen-
schaft steuerlich abziehbaren "Wohnkosten" wie insbesondere
Liegenschaftsunterhaltskosten dar. Insoweit scheitert auch die be-
gehrte Gleichbehandlung von Mietern bzw. Mieterinnen und Ei-
gentümern bzw. Eigentümerinnen an den tatsächlich unterschiedli-
chen Verhältnissen.
Zum anderen müsste sich ein Ersatzanspruch des Eigentümers
bzw. der Eigentümerin gegen den schadenstiftenden Bauherrn rich-
ten, was auch im Prozess um Mietzinsreduktion gegen die vermie-
tende Person gleichermassen gelten müsste (Beiladung des Bauherrn
als Schadensstifter im Prozess der mietenden gegen die vermietende
Person). Dass die Rekurrenten eine entsprechende Klage gegen die
Bauherrschaft eingereicht haben, wurde von den Rekurrenten nicht
dargetan. Es ist zudem festzustellen, dass die Zusprechung von Scha-
denersatz (gerichtlich zugesprochener Ersatz für die verminderte
Wohnqualität) in einem Zivilprozess die begehrte Reduktion des Ei-
genmietwertes ausschliessen müsste, da die Einbusse bereits zivil-
rechtlich ausgeglichen worden wäre.
5.4.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass sich eine Reduktion des
Eigenmietwertes wegen Baulärmimmissionen nach steuerlichen
Grundsätzen nicht rechtfertigen lässt. Schadenersatz aus nachbar-
schaftlichen Abwehrrechten muss in einem Zivilprozess gegen die
Bauherrschaft geltend gemacht werden und kann nicht zu einer
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Reduktion des Eigenmietwertes führen. Allein deshalb ist der Rekurs
abzuweisen.
5.5.
5.5.1.
Auch in Anwendung der im Entscheid der Schätzungskommis-
sion nach Baugesetz (AGVE 2006 S. 341) entwickelten öffentlich-
rechtlichen Grundsätze zur Immissionsentschädigung im Zusammen-
hang mit Baustellenlärm könnte wohl - darüber braucht nicht ab-
schliessend befunden zu werden - keine Eigenmietwertreduktion
erfolgen.
(...)
5.5.2.
Die Vorinstanz hat das Bauprogramm im Einspracheentscheid
dargestellt. Die nachfolgenden Angaben sind unbestritten geblieben:
- Baubewilligung
3. Dezember 2012
- Baubeginn
April 2013
- Start Abbruch
22. April 2013
- Schnurgerüst Haus B
12. Juni 2013
- Schnurgerüst Haus A
10. September 2013
- Bezug Haus A
26. September 2014
- Bezug Haus B
1. November 2014
- Umgebungsarbeiten
Frühjahr 2015
Zusätzliche Auflagen betreffend Lärmvermeidung wurden vom
Gemeinderat erst mit dem Beschluss vom 25. November 2013 ver-
fügt, weitergehende Massnahmen mit Entscheid des Ge-meinderates
vom 5. Mai 2014 jedoch abgewiesen (Ausnahme: Wechsel des Lärm-
verantwortlichen). Im Schreiben des Departe-mentes Bau, Verkehr
und Umwelt vom 12. März 2014 wurde ausgeführt, die Gemeinde
habe mit der Verfügung vom 25. November 2013 ausreichende Rah-
menbedingungen geschaffen, um den zweifelsohne bei einem Bau
dieser Grössenordnung entstehenden Lärm für die unmittelbare An-
wohnerschaft auf ein erträgliches Mass zu reduzieren.
Daraus ergibt sich, dass zwischen dem Beginn der Abbruch-ar-
beiten am 22. April 2013 bis zum 25. November 2013 - mithin wäh-
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rend rund 7 Monaten - ein Rechtszustand bestand, der nahezu
unkontrolliert (...) erhebliche Lärmimmissionen zuliess.
Es ist zuzugestehen, dass der Baulärm zweifellos immer wieder
ausserordentlich störend war. Als lärmintensiv ist zweifellos die am
22. April 2013 beginnende Abbruchphase und der Aushub der
Baugruben mit Betonierung der Fundamente zu bezeichnen. Den-
noch ist nicht davon auszugehen, dass die übermässigen Lärm-
immissionen ununterbrochen - wenn auch immer wieder - über den
gesamten Zeitraum bis zur Fertigstellung der Bauten (trotz weiterer
Interventionen: E-Mails des Rekurrenten vom 23. und 31. März
2014; Eingabe des Vertreters vom 4. April 2014 mit Entscheid des
Gemeinderates vom 5. Mai 2014) in einschneidendem Umfang statt-
fanden. Dafür spricht auch, dass - wie im Einspracheverfahren und
auch in der Beantwortung der Aufsichtsbeschwerde des Rekurrenten
durch das Departement Finanzen und Ressourcen vom 11. April
2017 ausgeführt - bei der zuständigen Schlichtungsstelle für Miete
und Pacht keine Begehren um Mietzinsreduktion gestellt wurden
(vgl. die vorhandenen Bestätigungen der Vermieter von angrenzen-
den Liegenschaften).
Im Vergleich mit den im Entscheid der Schätzungskommission
nach Baugesetz geschilderten Verhältnissen beim Tunnelbau ist eher
von einer etwas geringeren Lärmbelastung auszugehen, was nach der
Praxis der Schätzungskommission keinen Anspruch auf Entschädi-
gung - mithin auch keine Reduktion des Eigenmietwertes - generiert
hätte.