ag_gerichte · AGVE 2015 71 · 2015-12-02 · de

71 Anschlussgebührenist nichtig (AGVE 2011 S. 327 ff.). Die Rechtsfolge findet nur auf dieaktuell bestrittenen Abgaben Anwendung (Präzisierung der Rechtssprechung).chen Schätzungszeitpunkt noch Eigentümerin einzelner Stockwerkeigentumseinheiten war, hat sie keinen Anspruch auf eine nachträgliche materielle...

Aargau Spezialverwaltungsgericht 02.12.2015 AGVE 2015 71
Argovie Spezialverwaltungsgericht 02.12.2015 AGVE 2015 71
Argovia Spezialverwaltungsgericht 02.12.2015 AGVE 2015 71

AGVE - Archiv
2015
Spezialverwaltungsgericht
370
71
Anschlussgebühren
-
Die dem falschen Adressaten eröffnete Anschlussgebührenverfügung
ist nichtig (AGVE 2011 S. 327 ff.). Die Rechtsfolge findet nur auf die
aktuell bestrittenen Abgaben Anwendung (Präzisierung der Recht-
ssprechung).
-
Wenn die den Bau ausführende Generalunternehmung im massgebli-
chen Schätzungszeitpunkt noch Eigentümerin einzelner Stockwerk-
eigentumseinheiten war, hat sie keinen Anspruch auf eine nach-
trägliche materielle Kontrolle des Gebäudeversicherungswerts.
-
Verletzungen des Kostendeckungsprinzips sind grundsätzlich unver-
ändert nach der publizierten (AGVE 2012 S. 277 ff.) Methode zu
korrigieren. Die prozentuale Kürzung erfolgt auf dem gesamten An-
schlussgebührenbetrag. Der bereits bezahlte, an sich unstrittige Teil
ist ebenfalls zu berücksichtigen, weil damit zur Kostendeckungs-
verletzung beigetragen wurde. Die kostendeckungsbedingten Ra-
batte können und dürfen aber die bestrittenen Abgaben nicht
übersteigen.
Aus dem Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts, Abteilung Kausalabga-
ben und Enteignungen, vom 2. Dezember 2015 in Sachen X. AG gegen
Einwohnergemeinde Y. (4-BE.2013.7).
2015
Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen Anwaltsrecht
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Sachverhalt
Am 25. August 2009 erteilte der Gemeinderat Y. der Generalun-
ternehmerin X. die Baubewilligung für 12 Mehrfamilienhäuser und
eine Einstellhalle auf der Parzelle Nr. aaa im Eigentum der Z. Darin
verfügte er provisorische Anschlussgebühren Wasser und Abwasser.
Von der Parzelle Nr. aaa wurden am 30. November 2009 die
Parzellen Nrn. b-f abparzelliert. Die Restparzelle Nr. aaa wurde an
die X. verkauft. Die Parzellen Nrn. b-e wurden später an Dritte ver-
kauft und mit je einem, zusammen vier, Mehrfamilienhäusern über-
baut. Auf der Parzelle Nr. f wurde eine Einstellhalle mit 87 Miteigen-
tumseinheiten erstellt, 55 davon übernahm die X. Auf der Restpar-
zelle Nr. aaa erstellte die X. acht Vierfamilienhäuser (Nrn. 1792-
1794 und 1797-1801), aufgeteilt in Stockwerkeigentum, die sie zum
Kauf anbot. Im Zeitpunkt, als die Bauten auf der Parzelle Nr. aaa an
die kommunalen Wasser- und Abwasserleitungen angeschlossen
wurden, hatte sie insgesamt vier Stockwerkeinheiten verkauft.
Bis zur Schätzung der fertiggestellten Bauten im November
2012 durch die Aargauische Gebäudeversicherung waren bis auf
zwei Ausnahmen alle Stockwerkeinheiten verkauft.
Am 7. März 2013 verfügte der Gemeindrat Y. gegenüber der X.
definitve Anschlussgebühren Wasser und Abwasser. Diese sind um-
stritten.
Aus den Erwägungen
5.3.5.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Beschwerdeführe-
rin für die Anschlussgebühren (Wasser und Abwasser) der Liegen-
schaften auf den Parzellen Nrn. b-e nicht zahlungspflichtig ist, da sie
zu keinem Zeitpunkt Eigentümerin derselben war. In Bezug auf die
Einstellhalle hat sie 55 von 87 Anteilen erworben. Die Anschlussge-
bühren, welche auf die Anteile an der Einstellhalle entfallen, dürfen
ebenfalls nicht vollständig der Beschwerdeführerin auferlegt werden.
2015
Spezialverwaltungsgericht
372
Soweit sich die Verfügung vom 7. März 2013 auf diese Liegenschaf-
ten bezieht, ist sie nichtig.
Im Zeitpunkt des Anschlusses an die Kanalisation (30. Septem-
ber 2010) als auch im Zeitpunkt des Anschlusses an die Wasser-
versorgung (7. Oktober 2010) war die Beschwerdeführerin Mit-
eigentümerin der Parzelle Nr. aaa und ist somit für die darauf er-
stellten acht Liegenschaften grundsätzlich anschlussgebührenpflich-
tig. Es geht somit um die Liegenschaften Nrn. 1792-1794 und 1797-
1801.
(...)
6.
6.1.
Die Beschwerdegegnerin lässt geltend machen, dass bereits die
provisorischen Anschlussgebühren der Beschwerdeführerin auferlegt
worden seien, obwohl sie nicht Eigentümerin der damals noch einzi-
gen Bauparzelle war. Sie habe die Anschlussgebühren anstandslos
bezahlt und habe ihre Zahlungspflicht nie bestritten (...).
In diesem Zusammenhang gilt es zu beachten, dass vorliegend
allein die Nachforderungen für die Anschlussgebühren (Wasser und
Abwasser) im Streite stehen. Mehr wurde weder verfügt noch ver-
langt. Das SKE ist an den Streitgegenstand gebunden (K
IENER
/
R
ÜTSCHE
/K
UHN
, Öffentliches Verfahrensrecht, 2. Auflage, Zürich/
St. Gallen 2015, N 1279 ff., mit Hinweis) und darf insbesondere bei
der Beurteilung der gestellten Begehren nicht darüber hinausgehen
(§ 4 Abs. 1 BauG i.V.m. § 48 Abs. 2 VRPG). Das Gericht hat sich
mit den unstrittig geleisteten und in der definitiven Abrechnung
berücksichtigten Akontozahlungen schon aus diesen prozessualen
Gründen nicht weiter auseinanderzusetzen (Präzisierung der Recht-
sprechung zu AGVE 2011 S. 331).
6.2.
Gemäss Art. 36 WR (Wasserreglement, beschlossen von der
Gemeindeversammlung am 18. Juni 1986, genehmigt vom damali-
gen Baudepartement am 1. Juli 1986) verlangt die Gemeinde bei der
Erteilung der Baubewilligung eine Akontozahlung von 80 %, basie-
rend auf den mutmasslichen Baukosten, und die Zahlung hat vor
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Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen Anwaltsrecht
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Baubeginn zu erfolgen. Bei den Abwasseranschlussgebühren wird
analog verfahren (...).
Die Problematik besteht unter anderem aber darin, dass zum
Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung gar noch nicht feststeht,
wem die Zahlungspflicht für die Anschlussgebühren obliegen wird.
Es wird allgemein anerkannt, dass der Sondervorteil und damit die
Zahlungspflicht erst eintreten können, wenn der Gebührenpflichtige
die Erschliessungsanlage nutzen kann, denn die Anschlussgebühr ist
eine öffentlich-rechtliche Gegenleistung für die Gewährung des An-
schlusses an die Leitung eines öffentlichen Werkes. Aus diesem
Grund bestimmen sich die rechtlichen Voraussetzungen für ihre
Erhebung grundsätzlich nach dem Zeitpunkt, in dem der Anschluss
vollzogen wird, und die Gebührenpflicht trifft grundsätzlich den an-
schliessenden Grundeigentümer, weil er den Rechtsgrund für die
Erhebung der Abgabe setzt (AGVE 2010 S. 321 ff.; BGE 103 Ia 28,
mit Hinweisen).
Wo Generalunternehmen Überbauungen erstellen, wird die Zah-
lungspflicht für die Anschlussgebühren häufig privatrechtlich und
abweichend vom kommunalen Reglement geregelt. Die öffentlich-
rechtlich statuierte Zahlungspflicht wird dadurch aber nicht aufgeho-
ben. Die Gemeinde kann die Anschlussgebühren einzig gegen den
gemäss Reglement Verpflichteten verfügen. Verfügt sie gegenüber
einem falschen Adressaten, ist die Verfügung nichtig bzw. nicht voll-
streckbar (vgl. SKEE 4-BE.2014.8 vom 18. März 2015 in Sachen
S. G. AG gegen Einwohnergemeinde V.; AGVE 2002 S. 507 ff.). Mit
anderen Worten: Die Gemeinde kann zwar die private Abmachung
zwischen Generalunternehmer und Eigentümer freiwillig beachten
und die Gebühren von Ersterem einziehen. Bezahlt er aber nicht,
kann sie die Forderung nur gegenüber dem nach Reglement
Zahlungspflichtigen durchsetzen. Daran ändert auch die "freiwillige"
Begleichung der provisorischen Rechnung nichts.
Der Beschwerdegegnerin steht es frei, die von ihr beanspruch-
ten Gebühren in einer oder mehreren neuen Verfügungen den tatsäch-
lich Zahlungspflichtigen gemäss den einschlägigen Reglementen auf-
zuerlegen (vorbehältlich immerhin der Ergebnisse der Prüfung des
Kostendeckungsprinzips, vgl. hinten Erw. 11.5.1.). Dabei sind neben
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Spezialverwaltungsgericht
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den Stockwerkeigentumseinheiten auch die zugehörigen Miteigen-
tumsanteile an der Einstellhalle und gegebenenfalls ein erworbener
Disponibelraum zu beachten. Die tatsächlich Zahlungspflichtigen
können dann allenfalls gestützt auf eine vertragliche Abmachung mit
der Beschwerdeführerin im Innenverhältnis für die zu bezahlenden
Gebühren Regress nehmen; ihr öffentlich-rechtliches Verhältnis als
Zahlungsverpflichtete gegenüber der Gemeinde wird dadurch aber
nicht berührt (vgl. Entscheid der Schätzungskommission 4-
BE.2010.34 vom 25. April 2012 in Sachen R + K AG gegen Einwoh-
nergemeinde R, m.w.H.).
7.
7.1.
Nachfolgend sind die Anschlussgebühren (Wasser und Abwas-
ser), für welche die Beschwerdeführerin zahlungspflichtig ist, zu
überprüfen.
7.2.
Die Beschwerdeführerin rügt zuvorderst, dass die Gebäudever-
sicherungswerte falsch ermittelt worden seien. Im Weiteren lässt die
Beschwerdeführerin geltend machen, dass ihr diese Werte nie eröff-
net worden seien. Da sie die Liegenschaften veräussert habe, sei sie
nicht Partei der Schätzungsverfahren gewesen. Sie habe daher in den
Verfahren bezüglich der Festlegung der Gebäudeversicherungswerte
überhaupt keine Rechte gehabt. Die Entscheide der Gebäudever-
sicherung könnten ihr gegenüber daher keine rechtliche Bindungs-
wirkung entfalten.
Gemäss Angaben der Beschwerdeführerin beruhen die von der
Beschwerdegegnerin angegebenen Gebäudeversicherungswerte auf
falschen Annahmen. Das Gesamtschätzungsergebnis sei nach Kennt-
nis der Beschwerdeführerin nie mit der Bauabrechnung abgeglichen
worden, obwohl dies gemäss § 9 Abs. 1 des Schätzungsreglements so
vorgesehen sei. Gestützt auf die Bauabrechnung würden sich Kosten
inklusive nachträglicher Käuferwünsche sowie Mehrwertsteuer von
Fr. 17'525'559.55 ergeben. Davon seien die Positionen Erdarbeiten,
Kanalisationsgebühren, Elektrizitätsanschlussgebühren, Wasseran-
schlussgebühren und Medien von total Fr. 1'515'910.45 abzuziehen.
Entsprechend resultiere eine Bausumme von Fr. 16'009'649.10. Im
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Vergleich dazu sei der kumulierte geschätzte Gebäudeversicherungs-
wert von Fr. 23'709'000.00 deutlich zu hoch angesetzt.
7.3. (...)
7.4.
Die Beschwerdegegnerin vertritt den Standpunkt, dass die Be-
schwerdeführerin im Zeitpunkt der Schätzung noch Eigentümerin
von zwei Wohnungen war und somit von der Schätzungsverfügung
rechtzeitig Kenntnis erhalten habe (...). Grundsätzlich habe die Be-
schwerdeführerin anerkannt, dass der Gebäudeversicherungswert für
die Festsetzung von Anschlussgebühren zulässig sei. Es gehe aber
nicht an, dass sie die rechtskräftige Schätzung der Gebäudeversiche-
rung nochmals anfechte. Überprüfbar sei im vorliegenden Fall nur
noch, ob das Abstellen auf die rechtskräftigen Schätzungen im kon-
kreten Fall zu überhöhten Gebühren führe und dies treffe hier nicht
zu.
8.
8.1.
Die Anschlussgebühren Wasser und Abwasser werden in der
Einwohnergemeinde Y. anhand des Brandversicherungswerts berech-
net. Massgebend ist der Zeitpunkt des Kanalisationsanschlusses (...).
Der Brand- oder Gebäudeversicherungswert wird von der AGV ge-
schätzt. Gegen Verfügungen der AGV, die gestützt auf das GebVG
ergehen, kann Einsprache erhoben werden. Der Einspracheentscheid
kann beim SKE angefochten werden (§ 50 ff. GebVG).
8.2.
Wechselt ein Gebäude nach Anschluss an die Erschliessungs-
anlagen aber vor der Schätzung durch die AGV die Hand, kann der
für die Anschlussgebühren Zahlungspflichtige das Schätzungser-
gebnis der AGV nicht anfechten. Dazu ist nur der Gebäudeeigen-
tümer im Zeitpunkt der Schätzung berechtigt bzw. der Verfügungs-
adressat (vgl. § 50 Abs. 1 GebVG). Damit der für die Anschluss-
gebühr Zahlungspflichtige in solchen Fällen nicht ohne Rechtsschutz
bleibt, hat das SKE ausnahmsweise im Anschlussgebührenverfahren
vorfrageweise
den
Gebäudeversicherungswert
zu
prüfen
(VGE BE.94.00025 vom 23. Dezember 1997 in Sachen B. AG,
Erw. III, 1. a; AGVE 1984, S. 230 ff.; Entscheid der Schätzungskom-
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mission 4-BE.2010.34 vom 25. April 2012 in Sachen R+K AG gegen
Einwohnergemeinde R., Erw. 6.3.2.). Der abgabepflichtigen Be-
schwerdeführerin ist daher im Rahmen des Verfahrens betreffend
Anschlussgebühren Wasser und Abwasser die Möglichkeit zu geben,
sich zur Gebäudeschätzung zu äussern. Das ist eine zwingende Folge
des rechtlichen Gehörs und der Bezugnahme des Wasser- und des
Abwasserreglements auf den Gebäudeversicherungswert (vgl.
AGVE 1984, S. 231. f).
Sachfremde Aspekte, wie die Interessen des Anschlussgebüh-
renpflichtigen an einer tieferen Abgabe, dürfen das Ergebnis einer
Gebäudeschätzung nicht verfälschen (AGVE 1999, S. 494).
Das SKE nimmt nur eine summarische Prüfung auf offensichtli-
che oder von der Beschwerdeführerin konkret gerügte Fehler in der
Gebäudeschätzung vor (Entscheid der Schätzungskommission 4-
BE.2010.34 vom 25. April 2012 in Sachen R+K AG gegen Einwoh-
nergemeinde R., Erw. 6.3.2.).
8.3.
Die acht Liegenschaften (Nrn. 1792-1794 und 1797-1801) auf
der Parzelle Nr. aaa sowie die Einstellhalle wurden alle am 15. No-
vember 2012 von der AGV geschätzt. Bei der Liegenschaft Nr. 1798
fand am 19. November 2012 eine zweite Schätzung statt. Gemäss der
Verkaufsliste Stockwerkeigentum Parzelle Nr. aaa (...) hatte die Be-
schwerdeführerin zu diesem Zeitpunkt mit zwei Ausnahmen sämtli-
che Stockwerkeigentumseinheiten verkauft. Am 15. bzw. 19. No-
vember 2012 war sie noch Eigentümerin von zwei Wohnungen in der
Liegenschaft Nr. 1798 (4.5-Zimmer-Wohnung, Parterre Rechts,
Nr. E17 und 4.5-Zimmer-Wohnung, Parterre Links, Nr. E18). An den
übrigen Liegenschaften (Nrn. 1792-1794, 1797 und 1799-1801) war
sie nicht mehr beteiligt.
8.4.
Wie aus den Akten der AGV ersichtlich ist, wurden nicht die
einzelnen Wohnungen geschätzt, sondern die Vierfamilienhäuser als
jeweils gesamte Gebäude. Im Anhang der Policen sind dann die
Mehrwerte der jeweiligen Wohnungen aufgeführt. In der Folge wur-
den die Schätzungen der Liegenschaften Nrn. 1792-1794 und 1797-
1801 sowie der Einstellhalle Nr. 1802 der S. Immobilien Treuhand
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zugestellt. Diese handelte als Verwalterin für die Stockwerkeigentü-
mergemeinschaft (...).
Hat die Stockwerkeigentümergemeinschaft einen Verwalter be-
stellt, können Verfügungen, welche an die Stockwerkeigentümer
insgesamt gerichtet sind, wirksam an diesen mitgeteilt werden
(Art. 712t Abs. 3 ZGB). Wird eine Mitteilung dem Verwalter zuge-
stellt, so gilt sie von Gesetzes wegen als der Stockwerkeigentü-
mergemeinschaft zugekommen. Mit der Inempfangnahme durch den
Verwalter wird fingiert, sie sei allen Stockwerkeigentümern zuge-
gangen (A
RTHUR
M
EIER
-H
AYOZ
/H
EINZ
R
EY
, Berner Kommentar,
Bern 1988, Art. 712t ZGB, N 60 ff.).
Die Beschwerdeführerin war im Schätzungszeitpunkt noch Ei-
gentümerin von zwei Wohnungen in der Liegenschaft Nr. 1798. Aus
diesem Grund gilt die von der AGV der Verwalterin zugestellte
Schätzung auch als ihr zugekommen. Sie muss sich das Wissen der
Verwalterin zurechnen lassen und hat demgemäss unbestreitbar
Kenntnis von der Schätzungsverfügung erhalten. Es darf daher
vorausgesetzt werden, dass ihr der geschätzte Versicherungswert für
die Liegenschaft 1798 im Betrag von Fr. 1'940'000.00 (zweite Schät-
zung vom 19. November 2012, ohne Aufräumkosten) bekannt war
oder zumindest hätte bekannt sein müssen.
8.5.
8.5.1.
An der Verhandlung machte der Vertreter der Beschwerdeführe-
rin dazu geltend, dass das Stockwerkeigentum die Handlungsfähig-
keit beschränke. Es gelte zu beachten, dass nur die Stockwerk-
eigentümergemeinschaft aktivlegitimiert sei. Der Einzelne sei nicht
befugt. Dies gehe aus BGE 5D_92/2009 vom 21. August 2009 hervor
(...). Seine Mandantin wäre somit gar nicht legitimiert gewesen, die
Schätzung der AGV anzufechten.
8.5.2.
Beim angeführten Entscheid handelt es sich um eine Ver-
fassungsbeschwerde. Gemäss dem Sachverhalt, der diesem Entscheid
zugrunde lag, hat eine Gemeinde einer Stockwerkeigentümergemein-
schaft Wasser-, Kanalisations- und Kehrichtgebühren im Betrag von
Fr. 1'481.50 in Rechnung gestellt. Die Stockwerkeigentümergemein-
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Spezialverwaltungsgericht
378
schaft erhob dagegen Einsprache, welche vom Gemeinderat
abgewiesen wurde. In der Folge betrieb die Gemeinde die Stockwer-
keigentümergemeinschaft. Schliesslich wurde für den in Betreibung
gesetzten Betrag die definitive Rechtsöffnung erteilt. Dagegen erhob
die Stockwerkeigentümergemeinschaft Nichtigkeitsbeschwerde beim
Obergericht des Kantons Luzern. Diese wurde abgewiesen, weshalb
die Stockwerkeigentümergemeinschaft mit Beschwerde ans Bundes-
gericht gelangte. In materieller Hinsicht rügte die Stockwerkei-
gentümergemeinschaft, das Rechtsöffnungsgesuch richte sich gegen
sie als Stockwerkeigentümergemeinschaft. Der Wasserverbrauch
betreffe jedoch die einzelnen Eigentümer und nicht die Gemein-
schaft. Das Bundesgericht hielt dazu fest, dass sich die Gebüh-
renrechnung als auch der Entscheid des Gemeinderats an die Stock-
werkeigentümergemeinschaft gerichtet habe. Diese hätte daher den
Rechtsöffnungstitel anfechten müssen, wenn sie der Meinung ge-
wesen sei, die Verfügung betreffe sie nicht. Im Weiteren ging es um
die Leistung von zwei Teilbeträgen von je Fr. 393.85 und einem
solchen von Fr. 693.80 durch drei Stockwerkeigentümer. Diesbezüg-
lich verwies das Bundesgericht auf die Vorinstanz und hielt fest, dass
die Beschwerdegegnerin die Zahlungen an die Gebührenrechnung
der Stockwerkeigentümergemeinschaft nur dann hätte anrechnen
dürfen, wenn die beteiligten Stockwerkeigentümer dies ausdrücklich
erklärt hätten.
8.5.3.
In dem von der Beschwerdeführerin erwähnten Entscheid wur-
den die von den einzelnen Stockwerkeigentümern geleisteten Teilbe-
träge nicht der Stockwerkeigentümergemeinschaft zugerechnet, weil
keine entsprechende Erklärung vorhanden war. Eine Anrechnung und
somit die Vertretung der Stockwerkeigentümergemeinschaft durch
die drei Zahlenden wäre aber offenbar möglich gewesen, wenn aus-
drücklich erklärt worden wäre, dass die geleisteten Teilbeträge für
die Stockwerkeigentümergemeinschaft erfolgt seien. Entgegen der
Auffassung der Beschwerdeführerin kann aus diesem Entscheid nicht
abgeleitet werden, dass sie nicht zur Anfechtung der Schätzungen
legitimiert gewesen wäre. Vielmehr ist es so, dass die Schätzung der
AGV jeden Stockwerkeigentümer in seinen persönlichen Interessen
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Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen Anwaltsrecht
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betrifft und daher davon auszugehen ist, dass er individuell zur An-
fechtung derselben legitimiert ist (vgl. BGE 1C_100/2012 vom
16. Oktober 2012, Erw. 1).
Zudem ist im vorliegenden Fall allein die Frage massgebend, ob
sich die Beschwerdeführerin das Wissen der Verwaltung in Bezug
auf die Schätzungswerte der AGV zurechnen lassen muss. Aufgrund
der Ausführungen in Erw. 8.4. ist dies klar zu bejahen. Die
Beschwerdeführerin hätte also schon damals um die heute gerügte
Diskrepanz zwischen Gebäudeversicherungswert und Baukostenab-
rechnung gewusst. Sie hätte sich dagegen wehren müssen und kön-
nen. Das hat sie nicht getan. Anderes behauptet sie selbst nicht (vgl.
im Übrigen Erw. 8.8. unten).
8.6.
Im Kanton Aargau werden die Gebäude grundsätzlich zum Neu-
wert versichert. Dieser entspricht den mittleren Kosten für die Er-
stellung eines in Art, Grösse, Ausbau und Standort gleichen Gebäu-
des (§ 15 Abs. 1 GebVG; vgl. auch A.
K
LEINER
, Das Recht der
öffentlichen Gebäudeversicherungen, Separatdruck aus "Mitteilun-
gen", Jahrgänge 1978/1979, S. 21). Der Neuwert errechnet sich
durch Multiplikation der ermittelten Summe der kostenverursachen-
den Einheit (Kubikinhalt) mit den Kosten je Einheit (Kubikmeter-
preis). Ausnahmsweise günstige Erstellungskosten oder ungewöhn-
lich hohe Baukosten, die auf ausserordentliche Umstände zurückge-
hen und sich bei einem allfälligen Wiederaufbau nicht wiederholen,
sind nicht zu berücksichtigen. Die Baukostenabrechnung ist von der
AGV zum Vergleich heranzuziehen, sofern sie im Zeitpunkt der
Schätzung vorliegt. Das heisst aber nicht, dass diese zum Versiche-
rungswert erhoben wird. Gefragt sind die durchschnittlichen Kosten,
mit denen bei einem Wiederaufbau zu rechnen ist (vgl. §§ 8 und 9
Schätzungsreglement). (...)
Beim Gebäudeversicherungswert handelt es sich zudem um ei-
nen Schätzwert, dem notwendigerweise ein Unsicherheitsfaktor
anhaftet (vgl. R
OLAND
H
ÜRLIMANN
/T
HOMAS
S
IEGENTHALER
, Die
Haftung des Liegenschaftenschätzers gegenüber einem vertragsfrem-
den Dritten in: Baurecht 3/2004, S. 108 f.). Das Bundesgericht geht
bei den Verkehrswertschätzungen von einer branchenüblichen Schät-
2015
Spezialverwaltungsgericht
380
zungstoleranz von 10 % aus (BGE 9C_238/2009 vom 11. September
2009, Erw. 3.4; so auch F
RANCESCO
C
ANONICA
, Die Immobilienbe-
wertung, 2009, S. 40). Dieser Ansatz gilt auch für die Gebäudever-
sicherungsschätzungen.
8.7.
Bei den 12 Vierfamilienhäusern der Überbauung L. handelt es
sich um serienmässige Bauten. Die einzelnen Gebäude haben alle in
etwa den gleichen Grundriss. Einzig die Liegenschaften Nrn. 1795
und 1800 weichen lagebedingt davon ab (...). In jedem der 12 Ge-
bäude gibt es vier Wohnungen. Wie aus der Verkaufsliste Stock-
werkeigentum Parzelle Nr. aaa (...) ersichtlich ist, bestehen die meis-
ten Liegenschaften aus je zwei 4.5- und je zwei 5.5-Zimmer-
Wohnungen.
Wie bereits festgestellt wurde (...) bezieht sich die von der Be-
schwerdeführerin eingereichte Übersicht über die Baukosten auf die
Gesamtüberbauung. Eine Übersicht über die Kosten der einzelnen
Gebäude und der Einstellhalle reichte die Beschwerdeführerin nicht
ein. Aufgrund der konkreten Umstände (serienmässiger Bau von
zwölf Vierfamilienhäusern) darf jedoch davon ausgegangen werden,
dass sich die Kosten - abzüglich der Kosten für die Einstellhalle - in
etwa gleichmässig auf die 12 Gebäude verteilen (bestätigt durch die
eingeholten Schätzungsakten [...], wonach die eingesetzten Kubik-
meterpreise [Erw. 8.6.] in einem engen Band variieren).
8.8.
Wie in Erw. 8.4. ausgeführt wurde, gilt die Schätzung der Lie-
genschaft Nr. 1798 als der Beschwerdeführerin zugestellt. Sie muss
sich das Wissen der Verwaltung anrechnen lassen. Entgegen ihrer
Ausführungen in der Beschwerde vom 2. Mai 2013 (...), kann daher
vorausgesetzt werden, dass ihr der Schätzwert für diese einzelne
Liegenschaft zumindest hätte bekannt sein müssen. Im Übrigen hat
dies auch für die Einstellhalle zu gelten. Aufgrund der konkreten
Umstände ist davon auszugehen, dass die Beschwerdeführerin im
Zeitpunkt der Schätzung durch die AGV auch noch Eigentumsanteile
an der Einstellhalle hatte.
Die Differenz zwischen dem Gebäudeversicherungswert der
Liegenschaft Nr. 1798 und den Baukosten hätte für die Beschwerde-
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Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen Anwaltsrecht
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führerin also schon zum Zeitpunkt der Eröffnung des Gebäudever-
sicherungswerts der Liegenschaft Nr. 1798 ersichtlich sein müssen.
Die Tatsache, dass der Gebäudeversicherungswert der Liegen-
schaft Nr. 1798 der Beschwerdeführerin eröffnet wurde, ist im vor-
liegenden Fall auch für die übrigen Gebäude von Bedeutung. Da es
sich um serienmässig erstellte und gleichwertige Gebäude handelt,
musste die Beschwerdeführerin davon ausgehen, dass sich die einzel-
nen Gebäudeversicherungswerte in etwa im selben Rahmen bewe-
gen. Die Diskrepanz, welche sich zwischen der Gesamtheit der
Gebäudeversicherungswerte und den Baukosten - welche ja eben-
falls nur für die gesamte Überbauung vorliegen - ergibt, wäre für die
Beschwerdeführerin bereits im Zeitpunkt der Eröffnung der Gebäu-
deversicherungswerte erkennbar gewesen. Dennoch hat sie die
Schätzung der AGV vom 19. November 2012 nicht gerügt. Die
Verfügungen der AGV sind unstrittig in Rechtskraft erwachsen. Un-
ter den genannten Umständen erübrigt sich im vorliegenden Fall die
beantragte vorfrageweise Prüfung der Gebäudeversicherungswerte.
Das Gericht hat anders als in der skizzierten Rechtsprechung
(Erw. 8.2.) keinen Anlass, auf die rechtskräftigen Gebäudeversi-
cherungswerte zurückzukommen.
9. (...)
10.
10.1.
Im Weiteren lässt die Beschwerdeführerin rügen, dass mit der
angefochtenen Verfügung das Kostendeckungs- und Äquivalenzprin-
zip verletzt werde.
10.2 (...)
11. - 11.1.2. (...)
11.2.
11.2.1.
Gerade im Bereich des Kostendeckungsprinzips wird verlangt,
dass sich ein Beschwerdeführer nicht damit begnügt, dessen Einhal-
tung bloss in allgemeiner Form zu bestreiten und zu verlangen, dass
die notwendigen, oft sehr aufwendigen Abklärungen durch die Be-
hörde getätigt werden; vielmehr sind die Einwendungen, jedenfalls
soweit dies aufgrund allgemein zugänglicher Unterlagen (dazu ge-
2015
Spezialverwaltungsgericht
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hört insbesondere die Gemeinderechnung) möglich ist, konkret
vorzubringen und zu belegen (AGVE 2003, S. 105).
Vorliegend macht die Beschwerdeführerin keine konkreten
Angaben, worin die Verletzung des Kostendeckungsprinzips liegt.
Sie bezieht sich nicht auf einzelne Positionen der Rechnung, welche
auf einen möglichen Verstoss gegen das Kostendeckungsprinzip hin-
weisen. Sie macht lediglich geltend, falls die Rechnung nicht ausge-
glichen sei, liege eine Verletzung des Kostendeckungsprinzips vor.
Offenbar hat sie die Rechnung gar nicht näher geprüft. Somit fehlt es
in Bezug auf die Verletzung des Kostendeckungsprinzips an einer
substantiierten Rüge. Die blosse Behauptung, dass das Prinzip ver-
letzt sei, reicht allerdings, wie gesagt, für eine einlässliche Prüfung
nicht aus (AGVE 2003 S. 105).
Aufgrund der Prozessgrundsätze für das Verwaltungsverfahren
(Offizialmaxime und Rechtsanwendung von Amtes wegen) sieht das
Gericht nicht ganz von einer Prüfung der Rüge ab, aber es beschränkt
sich bei dieser Ausgangslage praxisgemäss auf eine summarische
Minimalprüfung.
11.2.2. (...)
11.2.3.
Abzustellen ist auf die Sach- und Rechtslage im Entscheidzeit-
punkt. Das SKE ist bisher noch immer von den aktuellsten, ihm be-
kannt gegebenen Zahlen ausgegangen. Im Rechnungswesen liegt es
in der Natur der Sache, dass die jeweils aktuellste Rechnung die
"richtigste" ist (weil die aktuellsten Erkenntnisse und Anforderungen
berücksichtigt werden und vermutet werden darf, dass darin frühere
Fehler berichtigt sind), und weil der Zeitablauf natürlich jeweils
erhärtet, ob die früheren Prognosen zutreffend waren: Schätzungen
werden durch Abrechnungen ersetzt (SKEE 4-BE.2012.5 vom
26. März 2014 in Sachen R.R. gegen Einwohnergemeinde U.).
(11.3. und 11.4.: sowohl im Bereich Wasser, als auch im Be-
reich Abwasser ist das Kostendeckungsprinzip verletzt)
11.5.
11.5.1.
Bei Verletzungen des Kostendeckungsprinzips sind die strittigen
Anschlussgebühren zu reduzieren. Selbstverständlich fällt ausser Be-
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tracht, dass die festgestellten Überschüsse allein der Beschwerde-
führerin zugutekämen und deswegen mit den strittigen Anschluss-
gebühren quasi zu verrechnen wären. Ebensowenig kommt es in
Frage, die Überschüsse aus dem ganzen jeweiligen Verwaltungs-
zweig allein der Investitionsrechnung zuzuschreiben und aus diesem
Kostendeckungsgrad die Kürzungsrate für die strittigen Anschluss-
gebühren herzuleiten, wie es die Beschwerdeführerin verlangt
(100 % beim Abwasser, 65,21 % beim Wasser). Nach Auffassung des
Gerichts hat sich die Höhe der Reduktion im Grundsatz nach dem
Prozentsatz zu richten, um den die Investitionseinnahmen während
des gesamten Planungshorizonts zu senken wären, damit am Ende
ein Überschuss in der maximal zulässigen Höhe resultiert
(AGVE 2012, S. 277). Aber auch hierbei handelt es sich um eine
punktuelle Behelfslösung, weil damit nur der im konkreten Fall zu
gewährende Rabatt festgelegt wird. Es ist damit keine Verpflichtung
für die Gemeinde verbunden, die Anschlussgebührenansätze regle-
mentarisch entsprechend herabzusetzen. Sie ist einzig gehalten, die
Finanzierung im jeweiligen Eigenwirtschaftsbetrieb zu prüfen und
gegebenenfalls die notwendigen Korrekturen auf der Einnahmen-
und/oder Ausgabenseite anzuordnen, wie es auch im Fall einer
Unterfinanzierung der Fall wäre. Dabei lässt der den Gemeinwesen
bei den Erschliessungsabgaben zustehende Autonomiebereich
verhältnismässig grosse Handlungsspielräume offen (...).
11.5.2.
11.5.2.1.
Beim Abwasser beträgt die bundesgerichtliche Limite des
zulässigen Überschusses Fr. 3'266'000.00 (...). Bei einer rechneri-
schen Reduktion der Anschlussgebühren (Einnahmen in der Investiti-
onsrechnung) um 50 % liegt der Überschuss bei Fr. 3'697'000.00
(ohne Zinseinrechnung). (...)
Selbstredend liesse sich die Prozentzahl zur Erreichung der zu-
lässigen Reservelimite genau berechnen. Es würde sich indessen da-
bei um eine Scheingenauigkeit handeln, welche die Tatsache, dass
ein Finanzplan auf Annahmen beruht und stets an die aktuellen Ent-
wicklungen anzupassen ist, schlicht überginge. Eine "runde" Prozent-
zahl wird dem, sowie den Grundsätzen des Erschliessungsabgabe-
2015
Spezialverwaltungsgericht
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rechts, welches mit Schematisierungen und Pauschalierungen ope-
riert, der Bedeutung des Entscheids und der Funktion des Gerichts
(Erw. 11.5.1.) eher gerecht.
11.5.2.2.
Beim Wasser beträgt die bundesgerichtliche Limite des zulässi-
gen Überschusses Fr. 2'402'000.00 (...). Bei einer rechnerischen Re-
duktion der Anschlussgebühren (Einnahmen in der Investitionsrech-
nung) um 90 % liegt der Überschuss bei noch Fr. 2'768'000.00 (ohne
Zinseinrechnung). (...)
11.5.3.
Abschliessend fragt sich, worauf genau die kostendeckungsbe-
dingten Rabatte zu rechnen sind. Die festgestellten Überschüsse sind
namentlich auf die Leistungen früherer Abgabepflichtiger zurückzu-
führen, zu denen auch die Beschwerdeführerin mit ihren aktuell nicht
strittigen Akontozahlungen (...) gehört. Es drängt sich daher auf, in
die Rabattermittlung die gesamten Anschlussgebühren, also Akonto-
zahlungen und definitive Abrechnungen einzubeziehen.
11.5.4.
Wie ausgeführt (Erw. 6.1.), sind im vorliegenden Verfahren
allein die definitiven Abrechnungen strittig. Nach bisherigem Zwi-
schenstand hätte die Beschwerdeführerin noch Fr. 33'150.00 An-
schlussgebühren Abwasser (...) und Fr. 46'240.00 Anschlussgebüh-
ren Wasser (...) zu bezahlen. Die kostendeckungsbedingten Rabatte
(Erw. 11.5.3.) würden diese Restbeträge klar übersteigen. Prozessual
fällt indessen mehr als eine volle Gutheissung des Rechtsmittels
nicht in Betracht.