ag_gerichte · AGVE 2013 35 · 2013-10-03 · de

35 Parkplätzestücken sind dinglich, z.B. durch im Grundbuch eingetrageneGrunddienstbarkeiten oder Baurechte zu sichern; eine bloss obligatorische Sicherung genügt nicht (Erw. 3.3.4.).Baubewilligungsverfahren erforderlich; auch bei Projektänderungenwährend laufendem Beschwerdeverfahren müssen die InteressenDritter...

Aargau Obergericht Verwaltungsgericht 03.10.2013 AGVE 2013 35

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2013
Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht
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35 Parkplätze
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Parkplatzerstellungspflicht: Pflichtparkplätze auf privaten Grund-
stücken sind dinglich, z.B. durch im Grundbuch eingetragene
Grunddienstbarkeiten oder Baurechte zu sichern; eine bloss obli-
gatorische Sicherung genügt nicht (Erw. 3.3.4.).
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Mangelhaftes Baugesuch; für die Erstellung neuer Parkplätze ist ein
Baubewilligungsverfahren erforderlich; auch bei Projektänderungen
während laufendem Beschwerdeverfahren müssen die Interessen
Dritter und der Öffentlichkeit gewahrt werden (Erw. 4.3.).
Urteil des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 21. Oktober 2013 in Sa-
chen A. AG gegen Erbengemeinschaft B. und gegen C. AG sowie Gemeinde-
rat D. und Departement Bau, Verkehr und Umwelt (WBE.2012.219).
Sachverhalt
Das umstrittene Projekt beinhaltet verschiedene bauliche An-
passungen/Erweiterungen auf der Parzelle Nr. X. der Beschwerde-
führerin. Dabei sollen u.a. 7 bestehende Parkplätze entfernt werden,
wobei es sich um Pflichtparkplätze handelt. Die auf der gegenüber-
liegenden Strassenseite liegende Parzelle Nr. Q. gehört den Be-
schwerdegegnern 1. Auf dieser Parzelle (Nr. Q.) realisierte die Be-
schwerdeführerin im Jahre 2003 82 Parkplätze. Die Parkplätze wur-
den jedoch nie zugunsten der (Betriebs-)Parzelle Nr. X. der Be-
schwerdeführerin dinglich gesichert, sondern lediglich mittels einem
obligatorischen
Vertrag (als "Dienstbarkeitsvertrag" betitelt, aber
ohne Eintrag im Grundbuch) zwischen der Beschwerdeführerin und
den Beschwerdegegnern 1. Die Beschwerdegegner 1 haben den Ver-
trag in der Zwischenzeit gekündigt, wobei die Kündigung angefoch-
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ten wurde. Die Beschwerdeführerin ist im Weiteren Eigentümerin der
an die Parzelle Nr. X. angrenzenden Parzelle Nr. Z..
Aus den Erwägungen
3.3.4.
Die gesetzlich notwendigen Parkfelder müssen auf privatem
Grund in nützlicher Distanz zur Liegenschaft, der sie zu dienen ha-
ben, liegen und dauernd als solche benutzt werden können (vgl. § 55
Abs. 1 Satz 2 BauG). Die gemäss gesetzlicher Verpflichtung geschaf-
fenen Parkfelder und Verkehrsflächen müssen ihrer Zweckbestim-
mung zudem erhalten bleiben (§ 57 Abs. 1 BauG). Nach ständiger
Praxis des Verwaltungsgerichts müssen auf Drittgrundstücken
Pflichtparkplätze dinglich, d.h. durch Errichtung einer Grunddienst-
barkeit oder eines Baurechts zugunsten des Baugrundstücks und zu-
lasten des Parkplatzgrundstücks gesichert sein (AGVE 2002, S. 244;
1987, S. 258; E
RICH
Z
IMMERLIN
, Baugesetz des Kantons Aargau,
2. Auflage, Aarau 1985, §§ 60-63 N 13). Eine bloss obligatorische
Sicherung, wie z.B. die kündbare Miete, genügt demgegenüber nicht
(vgl. Z
IMMERLIN
, a.a.O., §§ 60-63 N 13).
Die Beschwerdeführerin vertritt die Auffassung, mit dem
"Dienstbarkeitsvertrag" bezüglich der Parkplätze zurzeit gleich dazu-
stehen, wie wenn sie eine Dienstbarkeit oder ein Baurecht besässe.
Diese Ansicht kann nicht geteilt werden: Selbst nach der Darstellung
der Beschwerdeführerin wären ihre Parkplätze nach einem Verkauf
der Parkplatzparzelle (Nr. Q.) an einen gutgläubigen Dritten nicht
gesichert. Zudem haben die Beschwerdegegner 1 den Vertrag in der
Zwischenzeit gekündigt, wobei die Beschwerdeführerin die Kündi-
gung angefochten hat und das diesbezügliche Zivilverfahren noch
nicht abgeschlossen ist. Schon daraus zeigt sich, dass eine dauernde
Sicherung zumindest auf privaten Grundstücken nur durch dingliche
Sicherungen, wie z.B. im Grundbuch eingetragene Grunddienstbar-
keiten oder Baurechte, erreicht werden kann. Die Beschwerdegegner
weisen insofern richtig darauf hin, dass die Erhaltung der Pflicht-
parkplätze (vgl. § 57 BauG) eine auf Dauer angelegte öffentlich-
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rechtliche Pflicht aus der Baubewilligung darstellt, die keine privat-
rechtlichen Eventualitäten verträgt.
Die Beschwerdeführerin zieht im Weiteren den Vergleich mit
der Rechtsprechung zu Parkplatzgrundstücken, die dem Verwal-
tungsvermögen einer Gemeinde zugehören. In solchen Fällen kann
von einer rechtlichen Sicherung der Parkplätze abgesehen werden, da
Verwaltungsvermögen nicht veräussert werden kann und die Wahr-
scheinlichkeit, dass später eine Umwandlung des Grundstücks in
Finanzvermögen und nachfolgend seine Realisierung erfolgt, äus-
serst gering ist (vgl. AGVE 2002, S. 244; 1987, S. 258 f.). Sollte der
Fall einer Umwandlung in Finanzvermögen dennoch eintreten,
könnte die Gemeinde die dingliche Sicherung vor der Realisierung
noch immer vornehmen, womit die Zweckbestimmung der Pflicht-
parkplätze weiterhin rechtlich gesichert wäre. - Im vorliegenden Fall
geht es jedoch um eine völlig andere Konstellation, nämlich um Bau-
ten und Grundstücke von Privaten. Dabei steht fest, dass die Park-
plätze auf der (fremden) Parzelle Nr. Q. nicht zugunsten der Be-
triebs-Parzelle Nr. X. (der Beschwerdeführerin) dinglich gesichert
sind.
Da von den ursprünglich 43
Parkplätzen (bzw. von den
41.5 Pflichtparkplätzen) heute nur noch 14 Parkplätze auf der Par-
zelle Nr. X. bestehen und die Parkplätze auf der Parzelle Nr. Q. wie
erwähnt nicht dinglich gesichert sind, besteht bezüglich der Park-
plätze bereits heute ein rechtswidriger Zustand. Dieser hat sich nur
deshalb noch nicht akzentuiert, weil die Beschwerdeführerin die
Parkplätze auf der Parzelle Nr. Q. (derzeit) tatsächlich noch benutzen
kann.
Demgemäss genügen die Parkplätze auf der Parzelle Nr. Q. den
Anforderungen an Ersatzparkplätze für Pflichtparkplätze des Be-
triebs auf der Parzelle Nr. X. mangels dinglicher Sicherung nicht. Für
die 7 Parkplätze, welche im Zuge des vorliegenden Bauvorhabens
auf der Parzelle Nr. X. aufgehoben werden sollen, können auf der
Parzelle Nr. Q. keine Ersatzparkplätze bereitgestellt werden. Die be-
züglich der Parkplätze ohnehin schon bestehende rechtswidrige
Situation würde dadurch nur noch verstärkt.
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3.4.-3.6. (...)
4.
4.1.
4.1.1.
Die Beschwerdeführerin stellt eventualiter den Antrag, in
Aufhebung des angefochtenen Entscheids sei die Baubewilligung des
Gemeinderats vom 20. Februar 2012 grundsätzlich zu bestätigen, in-
dessen mit der Auflage zu versehen, dass vor der Platzierung der bei-
den Kühlcontainer entweder der Verzicht auf die Aufhebung der
7 Parkplätze oder deren Ersatz auf eigenem Areal nachgewiesen
werde.
4.1.2. (...)
4.2. (...)
4.3.
Die rechtsanwendende Behörde hat, wenn ein Baugesuch man-
gelhaft ist bzw. nicht durchwegs mit dem objektiven Recht überein-
stimmt, nach Massgabe des Verhältnismässigkeitsprinzips zu ent-
scheiden, ob das Gesuch gesamthaft abgewiesen werden muss oder
ob die Mängel mittels geeigneter Nebenbestimmungen behoben wer-
den können; die zweitgenannte Möglichkeit findet bei untergeordne-
ten Mängeln Anwendung (vgl. AGVE 2002, S. 242 f. mit Hin-
weisen).
Das zu beurteilende Baugesuch sieht wie erwähnt u.a. die
Aufhebung von 7 Parkplätzen vor. Da es sich um Pflichtparkplätze
handelt, müssten dafür an einem geeigneten Ort dinglich gesicherte
Ersatzparkplätze zur Verfügung gestellt werden. Die Beschwerde-
führerin bringt vor, sie könnte auf der benachbarten, ebenfalls ihr ge-
hörenden Parzelle Nr. Z. (E. Areal) 7 neue Parkplätze erstellen. Die
Vorinstanz weist dazu zutreffend darauf hin, dass es sich bei der
Erstellung neuer Parkplätze um baubewilligungspflichtige Bauten
bzw. Anlagen handelt (vgl. § 6 Abs. 1 lit. b BauG sowie Umkehr-
schluss aus § 49 BauV). Für die Erstellung neuer Parkplätze ist
vorerst ein Baubewilligungsverfahren erforderlich. Mit der von der
Beschwerdeführerin gewünschten Auflage würde das erforderliche
Baugesuchsverfahren für Parkplätze auf dem eigenen Areal um-
gangen und die Rechte möglicher Einwender würden beschnitten,
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was nicht zulässig ist. Entsprechendes gilt für den Vorschlag, auf die
Aufhebung der 7 Parkplätze könnte mittels Auflage verzichtet wer-
den: Der Verzicht auf die Beseitigung der 7 Parkplätze wäre mit ei-
ner Änderung des Zufahrtsregimes verbunden. Zudem erachtet die
Beschwerdeführerin selber eine Änderung des Zufahrtsregimes zu
den Rampen nicht als besonders günstig. Auf jeden Fall müsste auch
ein neues Zufahrtsregime vertieft aufgezeigt (insbesondere mit ange-
passten Plänen) und geprüft werden. Neue Parkplätze, eine andere
Anordnung von Parkplätzen mit den entsprechenden baulichen
Massnahmen, eine allfällige andere Platzierung der Kühlcontainer
etc. stellen gegenüber dem Baugesuch vom 9. November 2011
Projektänderungen dar. Solche sind praxisgemäss im Beschwerde-
verfahren nur unter der Voraussetzung zulässig, wenn die Interessen
Dritter und der Öffentlichkeit gewahrt bleiben, was in der Regel der
Fall ist, wenn das abgeänderte Projekt publiziert und öffentlich auf-
gelegt wird (vgl. AGVE 2004, S. 166 mit Hinweisen).
Vorliegend ist nicht klar, wie die Beschwerdeführerin die
Problematik im Zusammenhang mit den 7 Parkplätzen nun konkret
lösen will. Im Vordergrund dürfte die Variante stehen, auf der be-
nachbarten, ebenfalls der Beschwerdeführerin gehörenden Parzelle
Nr. Z. 7 neue Parkplätze zu erstellen, welche als Ersatzparkplätze
(anstelle der aufgrund des Bauvorhabens auf Parzelle Nr. X. wegfal-
lenden 7 Parkplätze) dinglich zu sichern wären. Sollte sich im Rah-
men der Neubeurteilung zudem ergeben, dass die projektierten Mass-
nahmen zusätzliche Pflichtparkplätze erforderten (§
55 Abs.
1
BauG), wäre ebenfalls denkbar, diese Parkplätze auf der Parzelle
Nr. Z. zu erstellen, wobei auch sie dinglich gesichert werden müss-
ten. Vor diesem Hintergrund erscheint eine Abweisung des Bauge-
suchs (derzeit) nicht verhältnismässig. Da für neue Parkplätze ein
Baubewilligungsverfahren erforderlich ist und im Übrigen auch bei
allfälligen Projektänderungen die Rechte Dritter und der Öffentlich-
keit gewahrt werden müssen, genügt es auf der andern Seite jedoch
nicht, dem Baugesuch mit der Auflage zu entsprechen, dass vor der
Platzierung der beiden Kühlcontainer entweder der Verzicht auf die
Aufhebung der 7 Parkplätze oder deren Ersatz auf eigenem Areal
nachgewiesen werden müsse. Die Sache ist deshalb an den Gemein-
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derat als Baubewilligungsbehörde zurückzuweisen (vgl. § 49 Abs. 1
VRPG). Die Beschwerdeführerin wird zu erläutern und zu belegen
haben, ob die projektierten Massnahmen auf den Parkplatzbedarf
einen Einfluss haben. Des Weiteren wird sie für neue (Ersatz-
)Parkplätze (auf der Parzelle Nr. Z.) eine Baubewilligung zu erlangen
oder evtl. eine Projektänderung einzureichen haben. Der Gemein-
derat wird dafür besorgt sein, dass die Interessen Dritter und der
Öffentlichkeit gebührend gewahrt werden. Anschliessend wird er
über die Sache neu befinden müssen.