ag_gerichte · AGVE 2019 59 · 2019-03-27 · de

59 Zonenwidrige Pensionspferdehaltung in der Landwirtschaftszone Sistierung des Beschwerdeverfahrens Nachträgliches Baubewilligungsverfahren für seit Langem bestehenBeschränkung der hobbymässigen Pferdehaltung auf vier Tiere inRückbau nicht bewilligungsfähiger Bauten und Anlagen

Aargau Verwaltungsbehörden 27.03.2019 AGVE 2019 59
Argovie Verwaltungsbehörden 27.03.2019 AGVE 2019 59
Argovia Verwaltungsbehörden 27.03.2019 AGVE 2019 59

AGVE 2019 - Band 59
2019
Verwaltungsbehörden
358
59
Zonenwidrige Pensionspferdehaltung in der Landwirtschaftszone
Sistierung des Beschwerdeverfahrens
Nachträgliches Baubewilligungsverfahren für seit Langem bestehen-
de Bauten und Anlagen
Beschränkung der hobbymässigen Pferdehaltung auf vier Tiere in
Abgrenzung zu der auf die Erzielung eines Erwerbseinkommens
ausgerichteten gewerblichen Pferdehaltung
Rückbau nicht bewilligungsfähiger Bauten und Anlagen
Aus dem Entscheid des Regierungsrats vom 27. März 2019 i.S. R.S. gegen
den Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt/Gemeinderats O.
und Gemeinderats Z. (RRB Nr. 2019-000324).
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Aus den Erwägungen
1. Sistierungsantrag
1.1
Der Beschwerdeführer beantragt in der Beschwerdeschrift vom
2. Juli 2018, das Beschwerdeverfahren sei zu sistieren, bis der Be-
triebszusammenschluss mit dem landwirtschaftlichen Gewerbe der
Schwiegereltern des Beschwerdeführers vollzogen werden konnte
beziehungsweise bis die aktuell laufende Gesamtrevision der Nut-
zungsplanung in Z. beziehungsweise in der Gemeinde O. rechtskräf-
tig abgeschlossen ist. Mit Eingabe vom 5. November 2018 hat er be-
antragt, das Verfahren einstweilen zumindest bis zum 30. Juni 2019
zu sistieren. Das Ziel eines Betriebszusammenschlusses bis Mitte
2019 sei allerdings ambitiös.
1.2
Die Sistierung eines Beschwerdeverfahrens ist im Verwaltungs-
rechtspflegegesetz nicht geregelt. Verlangt wird von der mit der In-
struktion betrauten Person lediglich eine effiziente Durchführung des
Verfahrens (§ 47 Abs. 1 VRPG). Eine Sistierung muss deshalb durch
zureichende Gründe gerechtfertigt sein, andernfalls läge eine mit
dem Beschleunigungsgebot gemäss Art. 29 Abs. 1 BV nicht zu ver-
einbarende Rechtsverzögerung vor (vgl. BGE 134 IV 43, Erw. 2.3).
Eine Sistierung ausnahmsweise rechtfertigen können insbesondere
Zweckmässigkeitsüberlegungen und prozessökonomische Gründe,
wie etwa die Hängigkeit eines anderen Verfahrens, dessen Ausgang
von präjudizieller Bedeutung ist (vgl. BGE 130 V 90, Erw. 5; 123 II
1, Erw. 2/b; 122 II 211, Erw. 3/e). Die rechtsanwendende Behörde
hat somit einerseits die Notwendigkeit, innerhalb einer angemesse-
nen Frist zu entscheiden, und andererseits das Risiko von wider-
sprüchlichen Entscheiden beziehungsweise andere Gründe der
Zweckmässigkeit gegeneinander abzuwägen, wobei nach der Recht-
sprechung des Bundesgerichts das verfassungsmässige Beschleuni-
gungsgebot in der Regel stärker zu gewichten ist und die Ver-
fahrenssistierung daher die Ausnahme bleiben muss (vgl. BGE 135
III 127, Erw. 3.4; 130 V 90, Erw. 5; 119 II 386, Erw. 1/b). Wenig
problematisch ist die Sistierung, wenn alle Verfahrensbeteiligten zu-
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stimmen und die zuständige Behörde damit ebenfalls einverstanden
ist. Andernfalls ist ein derartiges Begehren unter Abwägung aller da-
für und dagegen sprechenden Interessen zu beurteilen, wobei der Be-
hörde ein relativ grosser Ermessensspielraum zukommt (Bundesver-
waltungsgerichtsurteil A-3924/2012 vom 18. Februar 2013,
Erw. 3.4). Gegen eine Sistierung lässt sich regelmässig die damit
verbundene Verlängerung der Verfahrensdauer anführen, die privaten
oder öffentlichen Interessen zuwiderlaufen kann (vgl. AGVE 1999,
S. 145 f. mit Hinweisen).
Diese Anliegen verlangen, dass über die Rechtmässigkeit und
den allfälligen Rückbau von ohne Baubewilligung erstellten Bauten
beförderlich entschieden wird. Eine sich in naher Zukunft abzeich-
nende Rechtsänderung, welche die nachträgliche Bewilligung er-
laubt, kann zwar Anlass für eine Verfahrenssistierung sein. Die neuen
Vorschriften müssen aber beschlossen oder zumindest aufgelegt
worden sein, um eine Sistierung zu rechtfertigen. Vage Aussichten
auf eine Rechtsänderung genügen nicht. Ebenso wenig darf sistiert
werden, wenn eine Rechtsänderung zwar beabsichtigt, ihr Inhalt aber
noch unbestimmt ist (zum Ganzen: VGE vom 30. März 2012,
WBE.2011.156, S. 6 mit Hinweisen; VGE vom 16. September 2013,
WBE.2012.36, Erw. I./4.2, S. 6).
1.3
Der Beschwerdeführer hat seinen Sistierungsantrag in der Be-
schwerdeschrift vom 2. Juli 2018 damit begründet, er und seine Frau
planten einen Betriebszusammenschluss mit dem landwirtschaft-
lichen Gewerbe der Schwiegereltern des Beschwerdeführers. Es liege
dann keine zonenwidrige Freizeit-Landwirtschaft mehr vor, sondern
eine zonenkonforme Pferdehaltung auf einem landwirtschaftlichen
Gewerbebetrieb. Ferner würden derzeit die Nutzungsplanungen in
den Gemeinden Z. und O. revidiert. Er habe in beiden Gemeinden
den Antrag gestellt, es sei eine Spezialzone für die Pferdehaltung zu
schaffen, damit sein Betrieb erhalten werden könne. Mit Eingabe
vom 5. November 2018 machte er zusätzlich geltend, er erwäge den
Verkauf des Betriebs an die Schwiegereltern E. und P. H., die in M.
ein landwirtschaftliches Gewerbe führten. Nach der Zusammen-
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führung der beiden Betriebe werde seine Ehefrau U. H. den vereinig-
ten Betrieb führen.
Die strittigen Bauten und Anlagen für die Pferdehaltung befin-
den sich auf den Parzellen 1326 und 3441 in Z. sowie auf den Parzel-
len 1756, 1757 und 4188 im angrenzenden O. Sämtliche Parzellen
sind ausserhalb der Bauzonen in der Landwirtschaftszone gelegen.
Die Parzellen 1756, 1757 und 4188 sind überdies mit einer Land-
schaftsschutzzone überlagert, in welcher Bauten und Anlagen sowie
Terrainveränderungen grundsätzlich verboten sind. Ein engerer Hof-
bereich ist zwar mit einem sogenannten Siedlungsei von dieser
Landschaftsschutzzone ausgenommen. Davon können jedoch nur be-
triebsnotwendige Bauten für die Landwirtschaft profitieren. Der Be-
schwerdeführer führt anerkanntermassen keinen Landwirtschafts-
betrieb, seine Pferdehaltung ist in der Landwirtschaftszone zonen-
widrig. Gemäss Darstellung des Beschwerdeführers wurde die land-
wirtschaftliche Tätigkeit im Jahre 1998 aufgegeben. Er argumentiert
heute einerseits mit dem Besitzstandsschutz und andererseits damit,
die Pferdehaltung könne durch einen Betriebszusammenschluss mit
einem landwirtschaftlichen Gewerbe oder durch Schaffung einer
Spezialzone für die Pferdehaltung zonenkonform und damit legali-
siert werden.
Die Landwirtschaft Aargau DFR hat in ihrer Stellungnahme
vom 17. August 2018 ausgeführt, der in Aussicht gestellte Betriebs-
zusammenschluss sei nicht geeignet, die Voraussetzungen für die
nachträgliche Bewilligung der ohne Baubewilligung erstellten Bau-
ten und Anlagen für die Pferdehaltung zu schaffen. Gemäss Art. 10
LBV gilt als Betriebsgemeinschaft der Zusammenschluss von zwei
oder mehr Betrieben zu einem einzigen Betrieb, wenn:
a. die Zusammenarbeit in einem schriftlichen Vertrag geregelt
ist;
b. die Bewirtschafter und Bewirtschafterinnen die Betriebsge-
meinschaft gemeinsam auf eigene Rechnung und Gefahr führen und
damit das Geschäftsrisiko tragen;
c. die Bewirtschafter und Bewirtschafterinnen der beteiligten
Betriebe für die Betriebsgemeinschaft tätig sind und nicht mehr als
75 Prozent ausserhalb der Betriebsgemeinschaft arbeiten;
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d. die Betriebszentren der beteiligten Betriebe innerhalb einer
Fahrdistanz von höchstens 15 km liegen; und
e. jeder der beteiligten Betriebe vor dem Zusammenschluss ei-
nen Mindestarbeitsbedarf von 0,20 SAK erreicht.
Ein Betriebszusammenschluss zur Betriebsgemeinschaft schei-
tert nach der Beurteilung der Landwirtschaft Aargau DFR als kanto-
nale Fachstelle vorliegend schon daran, dass es sich beim bestehen-
den Pferdehaltungsbetrieb des Beschwerdeführers nicht um einen
Betrieb im Sinne der landwirtschaftlichen Begriffsverordnung han-
delt und er von der Landwirtschaft Aargau DFR nicht als Landwirt-
schaftsbetrieb anerkannt ist. Zusätzlich sind auch noch die vorste-
henden Kriterien c und e von Art. 10 LBV nicht erfüllt. Der Be-
schwerdeführer hat darauf argumentiert, er wolle den Pferde-
haltungsbetrieb an die Schwiegereltern verkaufen, die zwar ein
landwirtschaftliches Gewerbe besässen, den Betrieb aber altershalber
nicht selbst führen würden, da sie 1939 beziehungsweise 1941 gebo-
ren seien. Die Führung des Betriebs würde seine 1970 geborene Ehe-
frau übernehmen. Heute sind sämtliche Gebäude und Anlagen des
Pferdehaltungsbetriebs ausser dem Wohnhaus verpachtet (vgl. ...).
Noch am 5. November 2018 hat der Rechtsanwalt des Beschwerde-
führers berichtet, der Verkauf solle bis Ende 2018 umgesetzt sein.
Bestehende Pachtverträge müssten aber teilweise aufgelöst und neu
abgeschlossen werden. Die umfangreichen Arbeiten benötigten Zeit,
würden aber bei ambitiöser Vorgehensweise voraussichtlich bis Mitte
2019 abgeschlossen sein. Allenfalls müsste die Sistierung eben bis
zum Abschluss der Arbeiten verlängert werden. Gleichzeitig macht
der Beschwerdeführer aber geltend, ein Kaufvertrag sei bereits im
Jahre 2016 entworfen worden. Dass dieser auch im Januar 2019 noch
nicht unterzeichnet war, spricht nicht für eine ambitiöse Weiterver-
folgung des Projekts zur Legalisierung der Pferdehaltung in der
Landwirtschaftszone. Die von den beteiligten Gemeinden erstellte
Chronologie der Ereignisse auf dem Betrieb an der X-gasse zeigt,
dass es der Beschwerdeführer trotz regelmässiger behördlicher Mah-
nung seit dem Jahre 2003 nicht zustande brachte, den Pfer-
dehaltungsbetrieb auf eine rechtlich korrekte Basis zu stellen. Statt
ein Baugesuch auszuarbeiten und einzureichen, in welchem die noch
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nicht bewilligten Bauten und Anlagen gehörig koloriert sind, hat er
laufend ohne Baubewilligung weitere Bauten errichtet und die Be-
hörden mit Versprechungen hingehalten. Zwar hat der Beschwerde-
führer nun am 22. März 2019 einen vom 22. Februar 2019 datieren-
den Kaufvertrag eingereicht, wonach nicht die Schwiegereltern seine
Parzellen erwerben, sondern seine Frau insgesamt sechs Parzellen ih-
rer Mutter. Zudem wurde offenbar ein Rückkaufsrecht begründet,
wodurch der Kauf wieder rückgängig gemacht werden könnte. Die
von der Landwirtschaft Aargau DFR aufgezeigten Hindernisse für
eine Bewilligung der strittigen Bauten werden damit aber in absehba-
rer Zeit nicht beseitigt. Es bestehen keine zwei landwirtschaftlichen
Betriebe, welche zusammengeschlossen werden könnten. Die Ehe-
frau des Beschwerdeführers, welche bisher nicht einmal den Pensi-
onspferdebetrieb geführt hat, müsste das landwirtschaftliche Gewer-
be und den Pensionspferdestall selber und auf eigene Rechnung und
Gefahr betreiben. Dazu müssten zuerst einmal die bestehenden
Pachtverträge gekündigt werden und es wäre auch in diesem Fall
noch offen, ob überhaupt zusätzliche Bauten bewilligungsfähig wä-
ren. Unter diesen Umständen ist nicht davon auszugehen, dass die
strittigen Bauten in naher Zukunft mit erheblicher Wahrschein-
lichkeit bewilligungsfähig werden könnten.
Unwahrscheinlich scheint auch, dass der Pferdehaltungsbetrieb
innert nützlicher Frist durch eine andere Zonierung legalisiert werden
kann. Der Beschwerdeführer hat den betroffenen Gemeinden Z. und
O. zwar die Schaffung einer Spezialzone für die Pferdehaltung bean-
tragt. Der Gemeinderat O. hat allerdings mit Protokollauszug vom
20. August 2018 berichtet, der aktuelle Entwurf des Kulturlandplans
sehe im Bereich der Parzellen des Beschwerdeführers keine Än-
derung vor. Die Planungskommission sei zurzeit daran, die grosse
Anzahl der Mitwirkungsbegehren sowie die Anträge des Beschwer-
deführers zuhanden des Gemeinderats zu bearbeiten. Konkrete Anga-
ben zum Ausgang der Prüfung könnten noch nicht gemacht werden.
Ähnlich hat sich auch der Stadtrat Z. in seiner Stellungnahme vom
5. September 2018 geäussert. Die Stadt Z. hat die vom Beschwerde-
führer beantragte Neuzonierung seiner Parzellen im Rahmen des
Mitwirkungsverfahrens zur laufenden Zonenplanrevision abgelehnt.
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Der Stadtrat ist zwar je nach Ausgang der laufenden Abklärungen be-
reit, seine seinerzeitigen raumplanerischen Beschlüsse in Wiederer-
wägung zu ziehen. Eine Umsetzung würde aber erst in einem nach-
gelagerten Teilrevisionsverfahren der Nutzungsplanung erfolgen.
Im heutigen Zeitpunkt kann also keine Rede davon sein, eine
Revision der Nutzungsplanung, welche den Pferdehaltungsbetrieb
zonenkonform macht, sei von den Gemeinden bereits beschlossen
oder zumindest aufgelegt. Es besteht bloss die Hoffnung des Be-
schwerdeführers, dass künftig eine Revision zu seinen Gunsten er-
folgt. Der Inhalt einer allfälligen Revision ist aber noch unbestimmt
und damit ist ebenso offen, ob und allenfalls in welchem Umfang die
strittigen Bauten und Anlagen davon profitieren könnten. Unbe-
stimmt ist auch, bis wann eine allfällige Revision der Nutzungspla-
nung zu Gunsten des Beschwerdeführers abgeschlossen werden
könnte. Dass dies in naher Zukunft der Fall sein wird, kann aufgrund
der Aussagen der beiden Gemeinderäte ausgeschlossen werden. Je-
denfalls sind die vom Verwaltungsgericht für eine Sistierung des Be-
schwerdeverfahrens vorausgesetzten Bedingungen heute klar nicht
erfüllt. Das Sistierungsbegehren des Beschwerdeführers ist daher ab-
zuweisen.
2. (...)
3. Bewilligungsfähigkeit
3.1
Die vom Beschwerdeführer ohne Baubewilligung erstellten
Bauten und Anlagen befinden sich auf den Parzellen 1326 und 3441
in Z. sowie auf den Parzellen 1756, 1757 und 4188 in O., welche alle
in der Landwirtschaftszone liegen. Die Parzellen in O. sind überdies
mit einer Landschaftsschutzzone überlagert. Bei allen Hoch- und
Tiefbauten beziehungsweise Anlagen handelt es sich um künstlich
hergestellte und mit dem Boden fest verbundene Objekte im Sinne
von § 6 Abs. 1 lit. a BauG, mithin um Bauten, welche gemäss § 59
Abs. 1 BauG unbestrittenermassen einer Baubewilligung bedürfen.
Dies ergibt sich bereits aus Art. 22 Abs. 1 RPG. Voraussetzung einer
Bewilligung ist, dass die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nut-
zungszone entsprechen und das Land erschlossen ist (Art. 22 Abs. 2
RPG). Eine Erschliessung ist vorliegend vorhanden, strittig ist jedoch
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die Vereinbarkeit der Bauten und Anlagen sowie ihrer Nutzung mit
der Zonierung der Parzellen. In der Landwirtschaftszone zonenkon-
form sind gemäss Art. 16a Abs. 1 RPG Bauten und Anlagen, die zur
landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder für den produzierenden
Gartenbau nötig sind. Der Beschwerdeführer führt jedoch keinen
Landwirtschafts- oder Gartenbaubetrieb. Es handelt sich gemäss der
Landwirtschaft Aargau DFR um einen Betrieb, welcher die landwirt-
schaftliche Tätigkeit vor langer Zeit eingestellt hat. Eine gewinn-
oder ertragsorientierte, bodenabhängige landwirtschaftliche Produk-
tion findet nicht statt. Die Liegenschaft ist deshalb als zonenfremd
einzustufen (vgl. ...). Neue Bauten und Anlagen, die zur Haltung von
Pferden nötig sind, werden nur auf einem bestehenden landwirt-
schaftlichen Gewerbe im Sinne des Bundesgesetzes vom 4. Oktober
1991 über das bäuerliche Bodenrecht als zonenkonform bewilligt,
wenn dieses Gewerbe über eine überwiegend betriebseigene Futter-
grundlage und Weiden für die Pferdehaltung verfügt (Art. 16abis
Abs. 1 RPG). Nachdem der Beschwerdeführer kein landwirt-
schaftliches Gewerbe, ja nicht einmal einen Landwirtschaftsbetrieb
führt, können ihm gestützt auf Art. 16abis RPG keine Bauten und
Anlagen in der Landwirtschaftszone bewilligt werden. Offen steht
ihm lediglich die hobbymässige Pferdehaltung in bestehenden alt-
rechtlichen Bauten.
Gemäss Art. 24e Abs. 1 RPG werden Bewohnern und Bewoh-
nerinnen einer nahe gelegenen Wohnbaute bauliche Massnahmen in
unbewohnten Gebäuden oder Gebäudeteilen, die in ihrer Substanz
erhalten sind, für die hobbymässige Tierhaltung bewilligt. Ferner
sind für diese Tiere Aussenanlagen bewilligungsfähig, soweit sie für
eine tiergerechte Haltung notwendig sind (Art. 24e Abs. 2 RPG).
Gemeint sind Allwetterausläufe, nicht aber Reitplätze. Wenn R. S.,
der heute nicht in einer nahegelegenen Wohnbaute, sondern an der
rund 3 km entfernten S.-trasse in Z. wohnt, an der X-gasse in Z.
Wohnsitz nimmt, können ihm also der Einbau von Pferdeboxen in
den Ökonomietrakt des altrechtlichen, vor 1972 erbauten ehemaligen
Landwirtschaftsgebäudes an der X-gasse für die hobbymässige Hal-
tung von vier eigenen Pferden bewilligt werden. Der angefochtene
Entscheid der Abteilung für Baubewilligungen BVU (...) gesteht
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dem Beschwerdeführer denn auch in Erwägung 2.2 grundsätzlich
den Einbau von vier Boxen in das bestehende Ökonomiegebäude für
die Haltung von vier Pferden sowie eine maximal 160 m2 grosse
Allwetterauslauffläche unmittelbar angrenzend an das Stallgebäude
als bewilligungsfähig zu. Im Interesse einer tierfreundlichen Haltung
erlaubt sie damit etwas mehr als die 36 m2 pro Pferd, welche die
Wegleitung Pferd und Raumplanung, Version 2015, des Bundesamtes
für Raumentwicklung beziehungsweise die Tierschutzverordnung für
Equiden mit einer Widerristhöhe von über 175 cm vorsieht (vgl. Ta-
belle 7 des Anhangs 1 TSchV; Art. 34b Abs. 3 RPV). Weitergehende
Bauten und Anlagen für die hobbymässige Pferdehaltung
beziehungsweise für die Freizeit-Landwirtschaft, das heisst
Allwetterausläufe für mehr als vier Pferde, Reitplätze, Springgärten,
Unterstände, Weidezelte usw., sind jedoch nicht bewilligungsfähig
(vgl. Art. 24e RPG, Art. 34 Abs. 5 RPV).
3.2
Der Beschwerdeführer beanstandet diese Limitierung auf vier
hobbymässig gehaltene Tiere. Er ist der Meinung, für diese Limitie-
rung gebe es im eidgenössischen Raumplanungsrecht keine Grund-
lage. Zudem seien schon vor 1998 mindestens sieben bis rund zehn
Pferde auf dem Betrieb des Beschwerdeführers eingestellt gewesen
und von Selbstbewirtschaftern versorgt worden. Diese Anzahl Pferde
und die dafür erforderlichen beziehungsweise damals vorhandenen
Bauten seien besitzstandsgeschützt.
Die gemäss Art. 24e RPG zulässige hobbymässige Tierhaltung
in nicht mehr landwirtschaftlich genutzten unbewohnten Gebäuden
oder Gebäudeteilen setzt voraus, dass der Tierhalter oder die Tierhal-
terin in einer nahegelegenen Wohnbaute wohnt und die Tiere von
dort aus betreut. Bezüglich der Anzahl Pferde, die maximal hobby-
mässig gehalten werden dürfen, hat das Verwaltungsgericht erwogen
(Urteil des Verwaltungsgerichts, WBE.2016.404, vom 5. Mai 2017
i.S. M.S., Erw. II. 5.3.2):
Gemäss Art. 42b Abs. 3 RPV dürfen nur so viele Tiere gehal-
ten werden, wie die Hobbytierhalter selber betreuen können. Damit
wird die zulässige Anzahl Tiere beschränkt. Die Beschränkung ergibt
sich aus dem Umstand, dass die Pferdehaltung durch die Bewohner
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der nahe gelegenen Wohnbaute erfolgen muss. Der Aufwand für
Pflege und Betreuung der Tiere muss durch die Bewohner eigenhän-
dig bewältigt werden können. Bei der hobbymässigen Tierhaltung,
die nicht auf die Erzielung eines Erwerbseinkommens ausgerichtet
ist, sondern aus Liebhaberei ausgeübt wird und der Freizeitgestaltung
dient, bilden somit vier Pferde die Obergrenze (vgl. zum Ganzen:
Wegleitung 'Pferd und Raumplanung', Aktualisierte Version 2015,
des Bundesamts für Raumentwicklung, ARE/Wegleitung, S. 15 f.).
Werden also mehr als vier Pferde gehalten, ist davon auszuge-
hen, dass diese gegen Entgelt Dritten zur Verfügung gestellt werden,
womit eine gewerbliche Pferdehaltung vorliegt, welche den Rahmen
von Art. 24e RPG sprengt. Das Bundesgericht hat diese ständige kan-
tonale Praxis wie folgt bestätigt (Urteil 1C_347/2017 vom 23. März
2018 i.S. M.S., Erw. 4.4.1):
Der Beschwerdeführerin ist zuzustimmen, dass sich aus
Art. 42b Abs. 3 RPV und aus der Wegleitung des ARE Pferd und
Raumplanung keine fixe Obergrenze von vier Pferden ergibt. Indes
erscheint diese von den Vorinstanzen vorliegend angenommene Be-
schränkung der hobbymässigen Haltung auf vier Tiere in Ab-
grenzung zu der auf die Erzielung eines Erwerbseinkommens ausge-
richteten gewerblichen Pferdehaltung durchaus sachgerecht und in-
nerhalb des Ermessensspielraums der kommunalen und kantonalen
Behörden liegend.
Das Bundesgericht hat sogar erwogen, dass selbst eine durch
einen Landwirt geführte Pferdepension - also die Haltung von frem-
den Pferden - nur solange zonenkonform ist, als sie auf höchstens
vier Pferde beschränkt bleibt und die Futtergrundlage des Betriebs
ausreicht (BGE 122 II 160 E. 3c S. 163 f.), während der hobby- oder
gewerbsmässigen Pferdehaltung durch Nichtlandwirte kein zonen-
konformer landwirtschaftlicher Charakter zukommt (BGE 122 II 160
E. 3b S. 162 mit Hinweisen). Es besteht also raumplanungsrechtlich
keine Möglichkeit, dem Beschwerdeführer, der keinen Landwirt-
schaftsbetrieb führt, mehr als vier eigene Pferde und die dafür erfor-
derlichen Boxen oder die Führung eines Pensionspferdestalls und die
baulichen Einrichtungen für die Unterbringung der Pferde sowie
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Plätze aus Verbundsteinen, Sand, Kies oder Schnitzel für die Nut-
zung, Ausbildung und Bewegung der Pferde zu bewilligen.
3.3
3.3.1
Die Vorinstanz hat alle ohne Baubewilligung erstellten Bauten
und Anlagen abgewiesen und bezüglich der Wiederherstellung der
Topographie auf die Luftaufnahme 1998 verwiesen. Der Be-
schwerdeführer hat daraus fälschlich geschlossen, er müsse alle auf
der Luftaufnahme 1998 nicht vorhandenen, also später erstellten
Bauten und Anlagen beseitigen und er dürfe die auf der Aufnahme
vorhandenen Bauten und Einrichtungen samt dem im Jahre 1998
existenten Pferdebestand erhalten. Er erachtet diesen Bestand als be-
sitzstandsgeschützt und behauptet, 1998 seien sieben bis zehn Pferde
auf dem Betrieb gehalten worden, weshalb er auch künftig so viele
Pferde halten dürfe und die dafür erforderlichen Bauten nicht zu-
rückbauen müsse.
Die Abteilung für Baubewilligungen BVU hat darauf die an
sich bereits aufgrund der gewählten Formulierung ( die erstellten
Bauten und Anlagen müssen unter folgenden Auflagen zurückgebaut
werden ) unmissverständliche Verfügung vom 9. April 2018 dahin-
gehend erläutert, es müssten alle auf Seite 2 der Verfügung aufge-
zählten und abgewiesenen Bauten und Anlagen zurückgebaut wer-
den. Auf die Luftaufnahme 1998 sei nur bezüglich der wiederher-
zustellenden Topographie verwiesen worden und das Luftbild von
1998 habe man verwendet, weil kein älteres und namentlich keines
von 1972 verfügbar ist. Grundsätzlich sind alle seit dem 1. Juli 1972
(erste Trennung von Baugebiet und Nichtbaugebiet) ohne
Baubewilligung erstellten, aber bewilligungspflichtigen Bauten und
Anlagen zurückzubauen, sofern sie nicht nachträglich bewilligungs-
fähig sind, was die Vorinstanz im vorliegenden Fall verneint hat
(vgl. ...).
Für die seit dem 1. Juli 1972 errichteten Bauten und Anlagen
sowie die eingestallten Pferde kann der Beschwerdeführer keine
Baubewilligungen vorweisen. Gemäss seinem nachträglichen Bauge-
such wurden die strittigen baulichen Veränderungen wohl zwischen
1995 und 2014 ausgeführt. Nur bezüglich des freistehenden Unter-
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stands Nr. 7 macht er geltend, er sei bereits 1970 erstellt worden. Es
mag sein, dass damals noch keine Baubewilligungspflicht für solche
Unterstände bestand und deshalb für die erstmalige Erstellung dieses
Unterstands keine Baubewilligung vorgelegt werden kann. Bewilli-
gungspflichtig waren jedoch die nach 1998 erfolgte Umnutzung, die
Erweiterung und der Ausbau zu einem Pferdestall. Der Beschwerde-
führer hat die bewilligungspflichtigen Veränderungen ohne Baube-
willigung vorgenommen, weshalb keine rechtmässig entstandene,
altrechtliche Baute vorliegt, welche besitzstandsgeschützt ist. Allein
stehende, unbewohnte landwirtschaftliche Bauten profitieren nicht
von der Besitzstandsgarantie von Art. 24c RPG (Art. 41 Abs. 2 RPV)
und können daher nicht mit behördlicher Bewilligung teilweise ge-
ändert, umgebaut und erweitert werden.
Der Beschwerdeführer argumentiert ferner, die Behörden hätten
von den Pferden und den für sie erstellten Bauten Kenntnis gehabt
und sie während vielen Jahren toleriert. Das Recht ein nachträgliches
Baubewilligungsverfahren durchzuführen und den Rückbau anzu-
ordnen sei verwirkt. Zudem habe bis 1998 ein Landwirtschafts-
betrieb bestanden und die Pferdehaltung sei somit bis 1998 recht-
mässig erfolgt. Der Zustand im Jahre 1998 sei, wenn nicht formell,
so doch zumindest materiell rechtmässig gewesen und somit besitz-
standsgeschützt.
Bauten ausserhalb der Bauzonen sind entweder legal oder ille-
gal erstellt worden. Eine dritte Kategorie besteht nicht. Bei illegal er-
stellten Bauten ist in erster Linie zu prüfen, ob die Rechtswidrigkeit
bloss formaler oder auch materieller Natur ist. Hierzu ist grundsätz-
lich ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren durchzuführen.
Zeigt sich, dass die Baute materiell rechtswidrig ist, so stellt sich die
Frage, ob die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verlangt
werden kann. Dies ist im Normalfall zu bejahen, kann aber aus
Gründen der Verhältnismässigkeit zu verneinen sein oder weil der
Grundeigentümer den rechtswidrigen Zustand gestützt auf den
Grundsatz von Treu und Glauben beibehalten darf. Die Frage, ob
eine Baute fortbestehen oder gar gestützt auf Art. 24c RPG umgebaut
und erweitert werden darf, stellt sich immer nur dann, wenn die Be-
seitigung dieser Baute nicht (mehr) verlangt werden kann. In dieser
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Verwaltungsbehörden
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Konstellation würde aber die Voraussetzung von Art. 24c RPG, wo-
nach die Bestandesgarantie rechtmässig erstellten Bauten und Anla-
gen zukommt, ihres Sinnes entleert, würde eine der Garantie von
Art. 24c RPG gleichkommende Bestandesgarantie auch illegal
errichteten Bauten und Anlagen zugestanden (Urteil des Bundes-
gerichts, 1A.17/2004, vom 19. Mai 2004 i.S. P.S. M., Erw. 2.2.5).
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung verwirkt der An-
spruch der Behörden auf Wiederherstellung des rechtmässigen Zu-
stands im Interesse der Rechtssicherheit grundsätzlich nach 30 Jah-
ren, sofern der Kanton keine kürzeren Verwirkungsfristen vorsieht
(BGE 136 II 365; 132 II 39; Urteil des Bundesgerichts vom
19. September 2001, 1 P. 768/2000, Erw. 3a; AGVE 2000, S. 263).
Eine kantonale Regelung von Verwirkungsfristen kennt das aar-
gauische Recht nicht. Kürzere Verwirkungsfristen können sich je-
doch aus Gründen des Vertrauensschutzes ergeben. Dies ist nament-
lich dann der Fall, wenn die Baupolizeibehörden zwar vor Ablauf der
30-jährigen Frist einschreiten, den baurechtswidrigen Zustand aber
über Jahre hinaus duldeten, obschon ihnen die Gesetzwidrigkeit be-
kannt war oder sie diese bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt
hätten kennen müssen (BGE 136 II 365; 132 II 39; 107 la 124; Urteil
des Bundesgerichts vom 19. September 2001, 1 P. 768/2000,
Erw. 3a; AGVE 2000, S. 263 f., wobei bei blosser Untätigkeit der
Behörde grosse Zurückhaltung bei der Deutung der Untätigkeit als
behördliche Duldung geboten sei). Darauf kann sich aber nur beru-
fen, wer selbst im guten Glauben gehandelt hat, das heisst ange-
nommen hat und (unter Anwendung zumutbarer Sorgfalt) annehmen
durfte, die von ihm ausgeübte Nutzung sei rechtmässig beziehungs-
weise stehe mit einer Baubewilligung in Einklang (BGE 136 II 365;
132 11 39; 111 Ib 221 ff.).
Im vorliegenden Fall bestehen die strittigen Bauten und Anla-
gen noch keine 30 Jahre. Es kann den Behörden auch nicht vorge-
worfen werden, sie hätten den rechtswidrigen Zustand über lange
Jahre gekannt und toleriert. Aus der von den beteiligten kantonalen
und kommunalen Behörden erstellten Chronologie der Ereignisse
kann geschlossen werden, dass die Behörden zwar seit etwa
2002/2003 Kenntnis von Bauplänen und unbewilligten Bauten hat-
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ten. Sie verlangten darauf vom Beschwerdeführer immer wieder er-
folglos Baugesuche und aussagekräftige Gesuchsunterlagen. Dem
Beschwerdeführer musste also die Baubewilligungspflicht bekannt
sein. Statt die geforderten Unterlagen einzureichen, erstellte er aber
nach 2003 bösgläubig immer neue Bauten und Anlagen und hielt die
Behörden hin. Damit verunmöglichte er eine behördliche Prüfung
der Bewilligungsfähigkeit und die begründete Anordnung des Rück-
baus. Eine Verwirkung des Rechts der Behörden, die Bewilligungs-
fähigkeit zu prüfen und den Rückbau anzuordnen, ist daher nicht
eingetreten.
3.3.2
Unbegründet ist auch die Auffassung des Beschwerdeführers,
der 1998 vorhandene Pferdebestand und die dafür bis 1998 erstellten
Bauten und Anlagen seien, wenn nicht formell, so doch zumindest
materiell rechtmässig gewesen und damit besitzstandsgeschützt.
Grundvoraussetzung jeder Besitzstandsgarantie ist, dass die be-
stehende Baute oder Anlage ursprünglich rechtmässig erstellt wurde
oder später rechtmässig geworden ist. Rechtmässig ist eine Baute,
wenn sie formell oder materiell rechtmässig war oder ist. Als formell
rechtmässig gilt eine Baute, wenn dafür eine Baubewilligungspflicht
besteht oder bestand und eine rechtskräftige und weder nichtige noch
widerrufene Baubewilligung vorliegt, gleichgültig, ob diese dem ma-
teriellen Recht je entsprach oder entspricht. Die ausschliesslich ma-
terielle Rechtmässigkeit einer Baute begründet die Besitzstandsga-
rantie, wenn die Baute in Übereinstimmung mit dem materiellen
Recht entstand oder damit zu einem Zeitpunkt in Übereinstimmung
gebracht wurde, als (noch) keine Baubewilligungspflicht bestand
(vgl. zum Ganzen: AGVE 2000, S. 255 f.; 1989, S. 229 und 242, je
mit Hinweisen; 1981, S. 225 f.).
Formelle Baubewilligungen für die baubewilligungspflichten
Bauten und Anlagen wurden nicht erteilt. Die Bauten waren aber
auch nicht bis 1998 materiell rechtmässig, bloss, weil die landwirt-
schaftliche Tätigkeit erst nach 1972 eingestellt worden war. Bis wann
und in welchem Umfang Landwirtschaft betrieben wurde, ist unklar.
Der Beschwerdeführer geht von einer landwirtschaftlichen Nutzung
bis 1998 aus und verweist als Beweis auf einen Gesellschaftsvertrag
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aus dem Jahre 1991, der von der damaligen Abteilung Landwirt-
schaft des Finanzdepartements am 28. Oktober 1991 anerkannt wur-
de. Gemäss den eingereichten Belegen vereinbarte E. S. als damalige
Vertreterin des Betriebs S. mit W. H., Z., eine Betriebs-
zweiggemeinschaft im Hinblick auf die betriebliche Zusammenarbeit
bei der Milchproduktion. Der Vertrag trat auf den 1. Mai 1991 in
Kraft, wurde für fünf Jahre abgeschlossen und verlängerte sich ohne
Kündigung um weitere fünf Jahre. Daraus kann geschlossen werden,
dass zumindest 1991 noch eine landwirtschaftliche Tierhaltung be-
stand. Ob 1996 eine Vertragsverlängerung erfolgt ist und der Vertrag
bis 1998 erfüllt wurde, ist dagegen nicht klar. Gemäss dem Vertrag
sollte die Milchviehhaltung künftig auf dem Betrieb H. erfolgen und
der Betrieb S. Rinderaufzucht betreiben. Nicht deklariert ist der Um-
fang der Rinderhaltung. Es ist daher nicht klar, ob bis 1998 ein Land-
wirtschaftsbetrieb oder ein landwirtschaftliches Gewerbe bestand.
Das kann aber offen bleiben. Die Bestimmung von Art. 16abis RPG,
welche es erlaubt, einem landwirtschaftlichen Gewerbe Bauten und
Anlagen für die Haltung von Pferden zu bewilligen, wurde erst durch
Bundesgesetz vom 22. März 2013 geschaffen und per 1. Mai 2014 in
Kraft gesetzt. Nach dem ursprünglichen Raumplanungsgesetz von
1979 und bis 1998 war die Pferdehaltung auf Landwirtschaftsbetrie-
ben ausserhalb der Bauzonen grundsätzlich nur zonenkonform, wenn
die Pferde als Arbeitstiere landwirtschaftlich genutzt wurden oder
wenn mit den Pferden eine bodenabhängige Fleisch- oder Stuten-
milchproduktion betrieben wurde. Eine nebenbetriebliche Pensions-
pferdehaltung war nur zulässig, wenn der Landwirtschaftsbetrieb
auch ohne Pensionspferde die Anforderungen an ein landwirtschaft-
liches Gewerbe erfüllte, wobei die Pensionspferde wenn immer mög-
lich in bestehenden Bauten unterzubringen waren. Neubauten waren
dagegen bei Verfügbarkeit von nicht mehr für die Landwirtschaft be-
nötigten Bauten nicht bewilligungsfähig und Aussenanlagen aller Art
unzulässig (vgl. Wegleitung Pferd und Raumplanung des Bundes-
amtes für Raumentwicklung, vom Mai 2003, S. 12).
Es kann also keinesfalls die Rede davon sein, dass bis 1998
noch Neubauten für die Pferdehaltung (Unterstände mit Pferdeboxen,
Ausläufe und Reitplätze) ausserhalb der bestehenden Ökonomie-
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bauten materiell rechtmässig waren. Die Praxis war damals vielmehr
noch restriktiver bezüglich Neubauten und das Erfordernis eines
landwirtschaftlichen Gewerbes bestand schon damals. Den Nachweis
eines bis 1998 bestehenden landwirtschaftlichen Gewerbes vermag
der Beschwerdeführer aber mit dem Gesellschaftsvertrag vom
27. April 1991 nicht zu erbringen. Die angeblich schon zwischen
1995 und 1998 erstellten Bauten und Anlagen und ein allfälliger Be-
stand von sieben bis zehn fremden Pferden waren also auch materiell
rechtswidrig, weshalb dafür kein Besitzstandsschutz besteht. Es
kommt hinzu, dass die gewerbsmässige Pferdehaltung als nichtland-
wirtschaftlicher Nebenbetrieb spätestens bei Aufgabe des landwirt-
schaftlichen Gewerbes ebenfalls hätte eingestellt werden müssen.
Hätte der Beschwerdeführer 1995 noch ein landwirtschaftliches Ge-
werbe betrieben und eine Baubewilligung für eine Neubaute für die
Pferdehaltung - zum Beispiel für einen Pferdeauslauf - erhalten, was
vorliegend gerade nicht zutrifft, wäre diese höchstwahrscheinlich mit
einem Beseitigungsrevers verbunden worden. Die Baute hätte also
bei Aufgabe des landwirtschaftlichen Gewerbes ebenfalls zurückge-
baut werden müssen.
4. Rückbauanordnung
Nach dem Gesagten wurden alle strittigen Bauten und Anlagen
ohne die erforderliche Baubewilligung erstellt und die Voraussetzun-
gen für eine nachträgliche Bewilligung sind nicht erfüllt. Es trifft
auch nicht zu, dass das behördliche Recht, ein nachträgliches Bau-
bewilligungsverfahren durchzuführen und den Rückbau nicht be-
willigungsfähiger Bauten zu verfügen, verwirkt ist, zumal sich die
Behörden um die Herstellung des rechtmässigen Zustands bemüht
haben, während der Beschwerdeführer trotz behördlicher Interven-
tion fortgesetzt neue Bauten und Anlagen erstellte oder bestehende
erweiterte.
Gemäss § 159 Abs. 1 BauG kann unter anderem die Herstellung
des rechtmässigen Zustands, insbesondere die Beseitigung oder Än-
derung von rechtswidrigen Bauten, angeordnet werden, wenn durch
die Errichtung von Bauten und Anlagen ohne Bewilligung, unter Ver-
letzung einer solchen oder auf andere Weise ein unrechtmässiger Zu-
stand geschaffen worden ist. Der Wiederherstellung des recht-
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mässigen Zustands gemäss § 159 Abs. 1 BauG kommt massgebendes
Gewicht für den ordnungsgemässen Vollzug des Raumplanungs-
rechts zu. Die Duldung illegal errichteter oder erweiterter, dem RPG
widersprechender Bauten und Anlagen stellt nämlich den Grundsatz
der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet in Frage und belohnt
rechtswidriges Verhalten. Formell rechtswidrige Bauten und Anla-
gen, die auch nachträglich nicht legalisiert werden können, müssen
daher grundsätzlich beseitigt werden (PETER HÄNNI, Der Abbruch
von Bauten und Anlagen, in: Baurecht 2005, S. 153). Die Anordnung
des Abbruchs bereits erstellter Bauten und Anlagen kann jedoch nach
den allgemeinen Prinzipien des Verfassungs- und Verwaltungsrechts
(ganz oder teilweise) ausgeschlossen sein (BGE 111 Ib 213, 108 Ia
216). Dies ist insbesondere der Fall, wenn die Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands unverhältnismässig wäre.
Vorliegend wurden die nicht bewilligungsfähigen Bauten und
Anlagen nicht nur zonenwidrig in der Landwirtschaftszone, also in-
nerhalb einer freizuhaltenden Nichtbauzone errichtet. Es wurden
vielmehr Fruchtfolgeflächen mit sehr guter oder guter Eignung
(FFF1) zweckentfremdet, welche gemäss Art. 3 Abs. 2 lit. a RPG
möglichst erhalten bleiben sollen. Das wiegt insofern schwer, als die
im Kanton Aargau noch verfügbaren Fruchtfolgeflächen nur noch ge-
ringfügig über dem Mindestumfang liegen, welche der Kanton ge-
mäss dem bundesrätlichen Sachplan Fruchtfolgeflächen sicher-
zustellen hat, und laufend weitere Flächen durch unverzichtbare
standortgebundene Anlagen verloren gehen. Für die Erfüllung der
Bundesvorgaben ist es deshalb unerlässlich, dass geeignete Flächen
ungeachtet ihrer tatsächlichen Nutzung in der jüngeren Ver-
gangenheit als Fruchtfolgeflächen erhalten bleiben oder dafür wieder
bereitgemacht werden. Vorliegend ist dies noch möglich und zur
Wahrung des gewichtigen öffentlichen Interesses an der Sicher-
stellung der Landesversorgung in Krisenzeiten geeignet, erforderlich
und verhältnismässig.
Die auf dem Gebiet der Gemeinde O. erstellten Bauten und An-
lagen befinden sich überdies in einer Landschaftsschutzzone. Das um
den ehemaligen Landwirtschaftsbetrieb ausgeschiedene sogenannte
Siedlungsei nimmt nur betriebsnotwendige landwirtschaftliche Bau-
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ten vom Landschaftsschutz aus. Gemäss § 9 Abs. 1 der NO Kultur-
land der Gemeinde O. vom 19. September 2002 (vom Grossen Rat
genehmigt am 31. August 2004) dient die Landschaftsschutzzone der
Erhaltung der Landschaft in ihrem Aussehen und ihrer Eigenart. Zu-
sätzlich zu den Vorschriften der Grundnutzungszone sind Bauten und
Anlagen sowie Terrainveränderungen (Abgrabungen, Aufschüt-
tungen, Ablagerungen) grundsätzlich verboten. Nur kleinere Terrain-
veränderungen, Bienenhäuschen, Weideunterstände, Fahrnisbauten,
die der Bewirtschaftung dienen, betriebsnotwendige Installationen
(Hagelschutznetze usw.) sowie Bauten und Anlagen für den ökolo-
gischen Ausgleich können bewilligt werden, wenn sie auf den Stand-
ort angewiesen sind und keine überwiegenden Interessen entge-
genstehen (§ 9 Abs. 3 NO). Die vom Beschwerdeführer erstellten
grossflächigen Bauten und Anlagen stehen in krassem Widerspruch
zu diesen zusätzlichen Schutzbestimmungen und sie beeinträchtigen
die geschützte Landschaft schwerwiegend. Ein vollständiger Rück-
bau aller rechtswidrigen Bauten ist daher zwingend. Eine mildere
Massnahme zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ist
nicht sichtbar und wird vom Beschwerdeführer auch nicht geltend
gemacht. Zurückzubauen sind entgegen der Auffassung des Be-
schwerdeführers nicht nur die nicht bewilligungsfähigen Hochbauten
und Hartbelagsflächen, sondern auch der den Boden sauer machende
Schnitzelplatz sowie der den natürlichen Bodenaufbau überlagernde
Sandplatz, welche die geschützte Landschaft wahrnehmbar und er-
heblich störend verändern sowie einer zonenwidrigen Nutzung Vor-
schub leisten. Als Auslauf für hobbymässig gehaltene eigene Pferde
kann der dem Pferdestall im Ökonomiegebäude vorgelagerte Bereich
8a dienen, welcher gemäss der Rückbauanordnung eingekiest werden
kann (vgl. Auflage 2). Wie die Abteilung für Baubewilligungen BVU
in der Verfügung vom (...) zutreffend erwogen hat, wäre der Einbau
von vier Boxen in das bestehende Ökonomiegebäude für die
hobbymässige Haltung von vier eigenen Pferden (nicht aber für Pfer-
depensionäre) sowie ein an den Stall angrenzender Allwetterauslauf
von maximal 160 m2 in einem wohl bereits 1972 als Verkehrsfläche
genutzten Bereich grundsätzlich bewilligungsfähig, wenn die Per-
sonen, welche eigene Pferde halten, an der X-gasse oder in einer
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anderen nahe gelegenen Wohnbaute wohnen oder Wohnsitz nehmen.
Es ist dem Beschwerdeführer unbenommen, kurzfristig einen ent-
sprechenden Nachweis zu erbringen und ein gehöriges Baugesuch
einzureichen, welches in der verfügten Rückbaufrist bewilligt wer-
den könnte und die Rückbauanordnung diesbezüglich korrigieren
würde.
Dass die verfügten Rückbaufristen von sechs beziehungsweise
drei Monaten unangemessen sind, macht der Beschwerdeführer je-
denfalls zu Recht nicht geltend. Sie erlauben einen geordneten Rück-
bau und ermöglichen den Mietern der Pferdeboxen, eine andere Un-
terbringungsmöglichkeit für ihre Pferde zu wählen. Es darf dabei vo-
rausgesetzt werden, dass der Beschwerdeführer seine Mieter über das
seit Juli 2018 hängige Beschwerdeverfahren orientiert hat, so dass sie
hinreichend Zeit hatten, sich nach alternativen und rechtmässig er-
stellten Pferdeställen umzusehen. Dass der Rückbau der rechtswidrig
erstellten Bauten und Anlagen mit erheblichen Rückbaukosten ver-
bunden ist, wie der Beschwerdeführer geltend macht, kann schliess-
lich kein Grund sein, auf einen Rückbau zu verzichten. Wer bösgläu-
big gleich mehrere Bauten ohne Baubewilligung erstellt, nimmt in
Kauf, dass er einen hohen Wert wieder abschreiben muss. Im Übri-
gen dürften die durch die langjährige Vermietung erzielten Einnah-
men die Kosten der Erstellung der Bauten und Anlagen sowie die
Rückbaukosten beträchtlich übersteigen, so dass dem Beschwerde-
führer auch nach dem Rückbau noch ein erheblicher unrechtmässig
erzielter Gewinn verbleibt. Der angeordnete Rückbau erscheint des-
halb auch aus finanzieller Sicht als durchaus verhältnismässig.
Zusammenfassend erweisen sich die von der Vorinstanz verfüg-
ten Rückbauanordnungen als recht- und verhältnismässig.
(...)