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27 Anmerkung im Grundbuch gemäss § 163 BauG.Erschliessungsplan.

Aargau Obergericht Verwaltungsgericht 04.05.2008 AGVE 2008 27

AGVE 2008 27 S.166
2008
Verwaltungsgericht
166
[...]
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Anmerkung im Grundbuch gemäss § 163 BauG.
-
Verhältnis zwischen einer Anmerkung gemäss § 163 BauG und einem
Erschliessungsplan.
Urteil des Verwaltungsgerichts, 4. Kammer, vom 28. Mai 2008 in Sachen
M.K. und Mitb. gegen den Regierungsrat (WBE.2007.129).
Aus den Erwägungen
3.
3.1.
Sinn und Zweck einer Anmerkung im Grundbuch gemäss § 163
BauG bestehen darin, Dritte auf einen spezifisch parzellenbezogenen
öffentlich-rechtlichen Tatbestand aufmerksam zu machen. Dritte
sollen anhand der Anmerkung im Grundbuch erkennen können, dass
für das betreffende Grundstück eine öffentlich-rechtliche Verpflich-
tung besteht, die der Eigentümer zu beachten hat (AGVE 2005,
S. 613). Anmerkungen dienen lediglich der Publizität. Sie geben über
bestimmte Rechtsverhältnisse an einem Grundstück Auskunft. Die
Anmerkung im Grundbuch hat aber keine konstitutive oder heilende
Wirkung (BGE 124 III 211 Erw. 1a = Pra 1998, S. 935 f.). Sie unter-
steht auch nicht der negativen Rechtskraft des Grundbuches
(Art. 971 ZGB). Die betreffenden Rechtsverhältnisse bestehen auch
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ohne Anmerkung im Grundbuch (Dominik Scherrer, Anmerkung im
Grundbuch unter Berücksichtigung des Bundesrechtes und des kan-
tonal-st. gallischen Rechtes, Diss. Fribourg 1984, S. 307).
3.2.
Der Rechtsgrundausweis für die Anmerkung und damit Grund-
lage des öffentlich-rechtlichen Verhältnisses ist die mit Verfügung
vom 31. Januar 1995 abgeänderte Auflage zur rückwärtigen Er-
schliessung der Parzelle Nr. 000. Diese Verfügung ist eine behördli-
che Anordnung, die gestützt auf das Baugesetz einseitig und für den
Grundeigentümer verbindlich die Erschliessung vorschreibt, sofern
die in der Verfügung vorgesehenen Bedingungen eintreten. Diese
Anordnungen entfalteten verbindliche Rechtswirkungen zwischen
dem Verfügungsadressaten - hier die Grundeigentümerin - und der
Gemeinde. Die Verfügung des Gemeinderats vom 31. Januar 1995
entfaltet indessen keine Rechtswirkungen zwischen dem Gemeinwe-
sen und Dritten in dem Sinne, dass sie Rechtsansprüche Dritter ge-
gen die Gemeinde begründet. Wie bereits ausgeführt, ändert die An-
merkung der verfügten Auflagen im Grundbuch nichts an dieser
Rechtslage.
Die Rechtsbeständigkeit (materielle Rechtskraft) einer Verfü-
gung ist sodann nicht absolut, sondern beschränkt. Eine formell
rechtskräftige Verfügung kann unter bestimmten Voraussetzungen
einseitig aufgehoben oder abgeändert werden (vgl. Ulrich Häfelin /
Georg Müller / Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht,
5. Auflage, Zürich / Basel / Genf 2006, Rz. 994 ff.). Die Vorinstanz
ist davon ausgegangen, dass die Auflagen zur rückwirkenden Er-
schliessung der Parzelle Nr. 000 mit dem Erschliessungsplan wieder-
erwägungsweise aufgehoben wurden. Ob die Voraussetzungen für
eine Wiedererwägung oder einen Widerruf (siehe dazu §§ 25 f.
VRPG) vorliegen, ist wegen der planungsrechtlichen Situation nicht
abschliessend zu prüfen.
4.
4.1.
Art. 19 RPG verpflichtet die Gemeinden zur planmässigen Er-
schliessung der Bauzonen, und § 16 Abs. 1 BauG hält den Grundsatz
fest, dass die Erschliessung soweit nötig durch Erschliessung- und
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Gestaltungspläne und entsprechende Vorschriften sichergestellt wird.
Gemäss § 16 Abs. 3 BauG können die allgemeinen Nutzungspläne
für bestimmte Gebiete die Sondernutzungsplanung vorsehen. In die-
ser Bestimmung konkretisiert das BauG ausdrücklich den planungs-
rechtlichen Grundsatz, dass sich die Erschliessung der Bauzonen
nach den Nutzungsplänen zu richten hat (BGE 116 Ia 221 Erw. 4a;
Bernhard Waldmann / Peter Hänni, Raumplanungsgesetz, Bern 2006,
Art. 19 N 46 mit Hinweisen). Nutzungspläne sind "für jedermann
verbindlich" und verpflichten auch das Gemeinwesen (Art. 21 Abs. 1
RPG). Die Nutzungspläne legen die zulässige Nutzung allgemein-
verbindlich und parzellenscharf fest und schliessen jede andere als
eine plankonforme Nutzung aus (Waldmann / Hänni, a.a.O., Art. 14
N 4).
4.2.
Die Gemeindeversammlung X. beschloss am 7. Juni 2005 die
Bauzonen- und Kulturlandplanänderung "A.". Diese wurde am
19. Oktober 2005 vom Regierungsrat genehmigt und ist rechtskräf-
tig. Durch diese Änderung wurde die Parzelle Nr. 000 von der Wohn-
und Gewerbezone mit Gestaltungsplanpflicht in die Wohnzone W2
umgezont. Die Zone wurde neu einer Erschliessungsplanpflicht un-
terstellt.
Mit dieser Änderung der Nutzungsplanung, namentlich mit der
Erschliessungsplanpflicht, hat sich die raumplanerische Rechtslage
der Parzelle Nr. 000 auch mit Bezug auf die Erschliessung verändert.
Die Erschliessung setzt eine Erschliessungsplanung nach den für die
Sondernutzungspläne geltenden Bestimmungen voraus. Damit ist
eine Erschliessung auf der Grundlage der Verfügung vom 31. Januar
1995 ausgeschlossen, zumal die Parzelle Nr. 000 bereits mit der Teil-
revision des Bauzonenplans vom 20. November 1998 und damit nach
Rechtskraft der genannten Verfügung einer Gestaltungsplanpflicht
unterstellt wurde. Die neuen planungsrechtlichen Vorschriften ver-
pflichteten den Grundeigentümer und den Gemeinderat zur Sonder-
nutzungsplanung, und eine Erschliessung gestützt auf die Auflagen
von 1995 war mit Inkrafttreten der Planänderung am 12. Mai 1999
ausgeschlossen. Mit der Revision des Bauzonen- und Kulturland-
plans "A." verlor die Verfügung, die zur Anmerkung im Grundbuch
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führte, ihre Rechtsgrundlage. Eine rückwärtige Erschliessung konnte
nur noch in Frage kommen, soweit sie mit den Grundsätzen der Er-
schliessungsplanung zu vereinbaren war. Mit der Erschliessungs-
planpflicht wurden insbesondere auch die Bedingungen in lit. a-c der
Verfügung vom 31. Januar 1995, welche die Voraussetzungen für die
Pflicht der Grundeigentümer zur Erstellung einer rückwärtigen Er-
schliessung umschrieben, hinfällig. Weder aufgrund einer Nut-
zungsänderung noch einer Veräusserung der Parzelle Nr. 000 konn-
ten die Erschliessungsanlagen erstellt werden.