ag_gerichte · AGVE 2016 70 · 2016-06-22 · de

70 Formelle EnteignungNeubestimmung der kantonalen Praxis zur Entschädigungsfestsetzungbei Teilabtretungen von überbauten Liegenschaften

Aargau Spezialverwaltungsgericht 22.06.2016 AGVE 2016 70
Argovie Spezialverwaltungsgericht 22.06.2016 AGVE 2016 70
Argovia Spezialverwaltungsgericht 22.06.2016 AGVE 2016 70

AGVE - Archiv
2016
Kausalabgaben und Enteignungen
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[...]
70
Formelle Enteignung
Neubestimmung der kantonalen Praxis zur Entschädigungsfestsetzung
bei Teilabtretungen von überbauten Liegenschaften
Aus dem Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts, Abteilung Kausalabga-
ben und Enteignungen, vom 22. Juni 2016 in Sachen Kanton Aargau gegen A.
und B. (4-EV.2015.43).
Sachverhalt
Im Zusammenhang mit dem Ausbau der X.-Strasse in Y. waren
je 18 m
2
ab den Parzellen ccc und ddd an den Kanton Aargau
abzutreten. Die Entschädigung dafür wurde vom SKE mit Entscheid
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Spezialverwaltungsgericht
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vom 20. August 2014 auf Fr. 1'000.00/m
2
festgelegt (absoluter Land-
wert).
Das Verwaltungsgericht hob den Entscheid auf Beschwerde des
Kantons hin auf und wies das SKE an, die Entschädigung neu festzu-
setzen (auszugsweise publiziert in AGVE 2015, S. 201 ff.).
Aus den Erwägungen
5.
5.1.
(...)
Das Verwaltungsgericht beanstandete, dass für die Abtretungs-
flächen ab den überbauten Grundstücken der absolute Landwert
zugesprochen wurde (...). Die Teilflächen seien aufgrund ihrer
Grösse nicht geeignet für eine separate Verwendung; grundsätzlich
sei daher der relative Landwert geschuldet (...).
5.2.
5.2.1.
Der Wert einer Teilabtretungsfläche ab einem überbauten
Grundstück kann festgestellt werden, indem das Grundstück vor und
nach dem Eingriff durch einen Gutachter geschätzt wird (Doppel-
schätzung). Stattdessen kann auch der absolute Landwert anhand der
statistischen Methode ermittelt und dieser anschliessend - ent-
sprechend der Bedeutung der Teilfläche in Bezug auf das Rest-
grundstück - angepasst werden (relativer Landwert; vgl. Bundesge-
richtsentscheide 1C_339/2013 vom 27. August 2013, Erw. 2.4,
1C_361/2009 vom 14. Dezember 2009, Erw. 3, und 1P.743/1999
vom 29. Juni 2000, Erw. 4). Erhebliche, klar wahrnehm- und
begründbare Wertdifferenzen tatsächlicher oder rechtlicher Art zwi-
schen Abtretungsfläche und Restgrundstück sind in sachlich
nachvollziehbaren Abstufungen vom berechneten absoluten Land-
wert in Abzug zu bringen. Zu berücksichtigen sind etwa der Einfluss
der Abtretungsfläche auf die Ausnutzung und Überbaubarkeit des be-
troffenen Grundstücks, eine allfällige Gestaltungs- oder Erholungs-
funktion der Abtretungsfläche oder bestehende kommerzielle Nut-
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zungsmöglichkeiten (Gartenwirtschaft, Verkaufsstand, Werbefläche,
Parkplatz; vgl. Bundesgerichtsentscheid 1C_361/2009 vom 14. De-
zember 2009, Erw. 3 - 5).
Land innerhalb der Baulinie einer überbauten Liegenschaft hat
einen tieferen Preis als jener des übrigen Grundstücks (Bundesge-
richtsentscheid 1C_339/2013 vom 27. August 2013, Erw. 2.4). Die
Schätzungspraxis im Enteignungsrecht macht für solche Teilflächen
von bereits überbauten Parzellen (wegen fehlender direkter baulicher
Nutzbarkeit) Abschläge in der Grössenordnung von 50 % (Bundesge-
richtsentscheid 2C_729/2013 vom 3. April 2014, Erw. 6.3 mit Hin-
weisen). Selbst eine Reduktion von 75 % wirkt nicht konfiskatorisch,
wenn die Abtretungsfläche keinen Einfluss auf die Ausnützung des
Grundstücks oder auf dessen Überbaubarkeit und auch keine ge-
stalterische Bedeutung bzw. Erholungsfunktion hat (Bundesgerichts-
entscheid 1C_361/2009 vom 14. Dezember 2009, Erw. 2.2 und 4.4).
5.2.2.
Das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich hat für abzutreten-
des, nicht überbaubares Vorgartenland ohne Erholungswert, das die
bauliche Nutzung der Restparzelle nicht einschränkte, einen Abzug
von 2/3 auf dem absoluten Landwert vorgenommen. Mit der Abtre-
tung war eine Verbesserung des Hochwasserschutzes verbunden.
Denselben Abzug hat es für die Abtretung eines 1.5 m breiten Land-
streifens ab einem überbauten Grundstück (mit Weiterbestand der
Bauten), dessen Ausnützung und Überbaubarkeit dadurch nicht
beeinträchtigt wurde, bestätigt. Die Abtretungsfläche lag im
Baulinienbereich, die aufzuhebenden Parkplätze waren mit einem
Beseitigungsrevers belegt und die Erholungsfunktion der Gärten
wurde durch die Abtretung nicht beeinträchtigt. Eine Reduktion von
3/4 hat es für eine Abtretungsfläche bestätigt, die keinen Einfluss auf
die Ausnützung und Überbaubarkeit des Grundstücks hatte. Die Par-
zelle war kurz zuvor überbaut worden (Lebensdauer der Bauten noch
mehrere Jahrzehnte; vgl. VGE-Zürich VR.2010.00003 vom 25. No-
vember 2010, Erw. 2.5 und VR.2013.00005 vom 16. Januar 2014,
Erw. 3.4).
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Spezialverwaltungsgericht
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5.2.3.
Das Spezialverwaltungsgericht hat in seiner bisherigen Praxis
bei der Festsetzung des relativen Landwerts den absoluten Landwert
jeweils zwischen 45 % und 75 % reduziert. Es hat einen Abzug von
45 % vorgenommen, weil die Gestaltungsfreiheit bei einer späteren
Neuüberbauung durch die Abtretung eingeschränkt wurde (Entscheid
auszugsweise publiziert in AGVE 1998, S. 503 f.). Es hat den
absoluten Landwert um 66 % reduziert, weil der Verlust eines Park-
platzes separat entschädigt worden war (SchKE 1989/11 vom
30. Juni 1989, S. 14). Es hat eine Reduktion um 55 % vorgenommen
in Berücksichtigung einer zusätzlichen Sachleistung (SchKE
EV.95.50017 vom 19. Februar 1997, Erw. 4.3.3.). Es hat den absolu-
ten Landwert um 75 % reduziert, weil die Abtretungsfläche bereits
mit einem Überbaurecht zugunsten des Enteigners belastet war
(EV.2002.50009 vom 4. Mai 2004, Erw. 4.6).
(Der Landpreis für die beiden abzutretenden Randflächen
wurde vorliegend innerhalb des genannten Rahmens und in Würdi-
gung deren rechtlicher und tatsächlicher Funktion auf 1/3 des absolu-
ten Landwerts festgesetzt).