ag_gerichte · RRB Nr. 2024-000939 · 2024-08-14 · de


REGIERUNGSRAT 
REGIERUNGSRATSBESCHLUSS NR. 2024-000939 
A._____ und B._____, Q._____; Beschwerde vom 20. März 2023 gegen den Entscheid des De-
partements Bau, Verkehr und Umwelt (Abteilung für Baubewilligungen)/Gemeinderats 
Q._____ vom 16. Januar 2023/13. Februar 2023 betreffend Abbruch Scheune und Neubau 
Wohnhaus, Photovoltaikanlage sowie Vorplätze auf Parzelle aaa, in der Landwirtschafts- und 
Weilerzone; Abweisung 
 
Sitzung vom 14. August 2024 
Versand: 20. August 2024 
Sachverhalt 
(…) 
Erwägungen 
1. Ausgangslage 
Strittig ist vorliegend die Bewilligungsfähigkeit des Abbruchs der alleinstehenden Scheune (Asseku-
ranznummer zzz) sowie des Ersatzneubaus eines Wohnhauses mit zwei Wohneinheiten. Das Projekt 
soll auf der Parzelle aaa, Q._____, realisiert werden, die gemäss den einschlägigen kommunalen 
Rechtsgrundlagen (vgl. nachfolgend Erwägung 4.1.2) in der Landwirtschaftszone liegt und von einer 
Weilerzone überlagert wird. Die streitbetroffene Parzelle gehört zum Ortsteil "H._____", der gemäss 
Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) als 
regional bedeutender Weiler eingestuft ist und innerhalb des Gebiets 1 "Weiler" liegt. Für diesen Be-
reich ist das höchste Erhaltungsziel A (Erhalten der Substanz) festgelegt. Nach den massgebenden 
Bestimmungen der kommunalen Bau- und Nutzungsordnung (BNO; vgl. nachfolgend Erwägung 
4.1.2) ist die alleinstehende Scheune (Assekuranznummer zzz) als Gebäude mit Strukturerhaltung 
bezeichnet und im Kulturlandplan entsprechend blau markiert. 
In formeller Hinsicht rügen die Beschwerdeführenden eine Verletzung des rechtlichen Gehörs (vgl. 
Beschwerde, Rz. 11.1 ff., act. 54 f.). In der Hauptsache machen sie eine willkürliche Auslegung des 
kommunalen Rechts (vgl. Beschwerde, Rz. 8.1 ff., act. 58 ff.) respektive eine Verletzung der raum-
planungs- und baurechtlichen Vorgaben auf kommunaler, kantonaler sowie Bundesebene geltend 
(vgl. Beschwerde, Rz. 9.1 ff., act. 56 ff.). Zusammenhängend damit monieren die Beschwerdeführen-
den eine Verletzung der Gemeindeautonomie (vgl. Beschwerde, Rz. 10.1 f., act. 55 f.). Im Übrigen 
rügen sie eine Verletzung des Verbots widersprüchlichen Verhaltens (vgl. Beschwerde, Rz. 12.1 ff., 
act. 53 f.) und machen einen Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht geltend (vgl. Beschwerde, 
Rz. 13.1, act. 48 ff.). 


 
 
 
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2. Rechtliches Gehör 
2.1 
Nach Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV) vom 
18. April 1999 haben die Parteien Anspruch auf rechtliches Gehör (Teilaspekt des Grundsatzes der 
Verfahrensfairness [Art. 29 Abs. 1 BV]). Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist formeller Natur; 
seine Verletzung führt – ungeachtet der materiellen Begründetheit des Rechtsmittels – allgemein zur 
Gutheissung der Beschwerde und zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids (statt vieler BGE 
149 I 91 E. 3.2). Eine nicht besonders schwerwiegende Verletzung des rechtlichen Gehörs kann aus-
nahmsweise als geheilt gelten, wenn die betroffene Person die Möglichkeit erhält, sich vor einer 
Rechtsmittelinstanz zu äussern, die sowohl den Sachverhalt wie auch die Rechtslage frei überprüfen 
kann. Unter dieser Voraussetzung ist darüber hinaus selbst bei einer schwerwiegenden Verletzung 
des Anspruchs auf rechtliches Gehör von einer Rückweisung der Sache an die Vorinstanz abzuse-
hen, wenn und soweit die Rückweisung zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen 
Verzögerungen führen würde, die mit dem Interesse der betroffenen Partei an einer beförderlichen 
Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wäre (BGE 137 I 195 E. 2.3.2). 
Das rechtliche Gehör verlangt, dass die Behörde die Vorbringen des vom Entscheid in seiner 
Rechtsstellung Betroffenen auch tatsächlich hört, prüft und in der Entscheidfindung berücksichtigt. 
Daraus folgt die Verpflichtung der Behörde, ihren Entscheid zu begründen. Dabei ist es nicht erfor-
derlich, dass sie sich mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne 
Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen 
Punkte beschränken. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass sich der Betroffene über die 
Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere 
Instanz weiterziehen kann. Demgemäss müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt wer-
den, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt (BGE 136 I 
229 E. 5.2). Ausprägung des rechtlichen Gehörs bildet alsdann namentlich der Anspruch auf Akten-
einsicht. Infolgedessen müssen grundsätzlich sämtliche beweiserheblichen Akten den Beteiligten ge-
zeigt werden, sofern in der sie unmittelbar betreffenden Verfügung darauf abgestellt wird (BGE 132 
V 387 E. 3.1). 
2.2 
Vorliegend machen die Beschwerdeführenden zunächst eine Gehörsverletzung hinsichtlich der in 
der Unterlagenergänzung der Abteilung für Baubewilligungen BVU vom 20. Juli 2022 erwähnten Ein-
schätzung durch die Fachberaterin Siedlungsentwicklung und Ortsbild (FSO) der Abteilung Raum-
entwicklung BVU geltend (vgl. act. 26), welche ihnen nicht zur Kenntnis gebracht worden sei (Be-
schwerde, Rz. 11.2, act. 55; Replik, Rz. 5.9, act. 91). Die betreffende Beurteilung vom 30. Mai 2022 
(vgl. act. 23 f.) war jedoch für die Abweisung vom 16. Januar 2023 nicht entscheidrelevant, weshalb 
diesbezüglich eine Gehörsverletzung vorab ausser Betracht fällt. Im Übrigen fand die Beurteilung der 
FSO vom 30. Mai 2022 Eingang in das Schreiben der Abteilung für Baubewilligungen BVU vom 
20. Juli 2022 (vgl. act. 26). Folglich war es auch nicht notwendig, diese den Beschwerdeführenden 
gesondert zuzustellen, zumal nach ständiger Praxis kein Anspruch auf Einsicht in die internen Stel-
lungnahmen der involvierten Fachstellen besteht, bis ein erstinstanzlicher Entscheid gefällt wurde 
(vgl. Abteilung für Baubewilligungen, Beschwerdeantwort, Seite 4, Ziffer 2.6, act. 83). Überdies konn-
ten die Beschwerdeführenden im Lauf des regierungsrätlichen Beschwerdeverfahrens vollständig 
Einsicht in die vorinstanzlichen Akten nehmen. Sie hätten sich somit in diesem Rahmen umfassend 
dazu äussern können (vgl. § 52 Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege [Verwaltungsrechtspflege-
gesetz, VRPG] vom 4. Dezember 2007), was sie jedoch trotz anwaltlicher Vertretung unterliessen. 


 
 
 
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2.3 
Die Beschwerdeführenden monieren alsdann, dass sich der Gemeinderat zum ablehnenden Ent-
scheid der Abteilung für Baubewilligungen BVU vom 16. Januar 2023 (vgl. act. 39 ff.) in seiner Ab-
weisung vom 13. Februar 2023 (vgl. act. 42 f.) wie auch in seiner Stellungnahme (vgl. act. 77 f.) nicht 
äusserte und daher seine Begründungspflicht verletzt habe; er hätte zumindest seine Sicht – na-
mentlich zur Auslegung der Bestimmungen zur Weilerzone – darlegen müssen (vgl. Beschwerde, 
Rz. 11.3 f., act. 54 f.; Replik, Rz. 3.1 ff., act. 95 f.). Die Beschwerdeführenden übersehen dabei, dass 
die zuständige kantonale Behörde bei allen Bauvorhaben ausserhalb der Bauzonen darüber ent-
scheidet, ob sie zonenkonform sind oder ob für sie eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff. des 
Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) vom 22. Juni 1979 erteilt wer-
den kann (Art. 25 Abs. 2 RPG). Die streitbetroffene Parzelle befindet sich in der Landwirtschaftszone 
und wird von einer Weilerzone überlagert. Mithin liegt sie ausserhalb der Bauzonen im Nichtbauge-
biet (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_35/2022 vom 23. November 2022 E. 4.1.1), weshalb die kan-
tonale Behörde (Abteilung für Baubewilligungen BVU) ausschliesslich für die Beurteilung der Zonen-
konformität zuständig ist (vgl. Art. 25 Abs. 2 RPG). Diese hat zur Beurteilung der Zonenkonformität 
die einschlägigen Bestimmungen – auch jene des kommunalen Rechts – unter Wahrung der bundes-
rechtlichen Vorgaben anzuwenden. Dementsprechend hat die Abteilung für Baubewilligungen BVU 
die Weilerzonenbestimmungen ausgelegt und kam zum Schluss, dass das strittige Bauvorhaben 
nicht zonenkonform sei (vgl. Abweisungsentscheid vom 16. Januar 2023, act. 39 ff.). Aufgrund des 
negativen kantonalen Entscheids bestand für den Gemeinderat auch keine Veranlassung, sich zu 
weiteren baurechtlichen Punkten zu äussern, welche in seiner Entscheidzuständigkeit lagen. Es ist 
folglich nicht zu beanstanden, dass der Gemeinderat in seinem abschlägigen Bauentscheid vom 
13. Februar 2023 auf die Begründung des Abweisungsentscheids der Abteilung für Baubewilligungen 
BVU vom 16. Januar 2023 verwies (vgl. act. 43). Demnach erweist sich die Rüge der Verletzung des 
rechtlichen Gehörs insgesamt als unbegründet. 
3. Gemeindeautonomie 
3.1 
Nach Auffassung der Beschwerdeführenden verletzt die Abteilung für Baubewilligungen BVU mit ih-
rer Auslegung der kommunalen Bestimmungen zur Weilerzone die Gemeindeautonomie (vgl. Be-
schwerde, Rz. 10.1 f., act. 55 f.; Replik, Rz. 5.8, act. 91). 
Gemäss Art. 50 Abs. 1 BV ist die Gemeindeautonomie nach Massgabe des kantonalen Rechts ge-
währleistet (vgl. auch §§ 5 Abs. 2 und 104 Abs. 2 Verfassung des Kantons Aargau [Kantonsverfas-
sung, KV] vom 25. Juni 1980). Private können sich – auch im kantonalen Rechtsmittelverfahren 
(Grundsatz der Verfahrenseinheit) – auf die Gemeindeautonomie berufen, soweit diese Auswirkung 
auf ihre rechtliche oder tatsächliche Stellung haben kann. Voraussetzung hierfür ist lediglich, dass 
die Gemeinde hoheitlich gehandelt hat respektive in ihrer Stellung als Hoheitsträger berührt ist; ob ihr 
im fraglichen Bereich Autonomie zusteht und ob diese verletzt worden ist, ist eine Frage der materiel-
len Beurteilung (BGE 141 I 36 E. 1.2.4). 
Nach der Rechtsprechung sind Gemeinden in einem Sachbereich autonom, wenn das kantonale 
oder das eidgenössische Recht diesen nicht abschliessend ordnet, sondern ihn ganz oder teilweise 
der Gemeinde zur Regelung überlässt und ihr dabei eine relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit ein-
räumt. Der geschützte Autonomiebereich kann sich auf die Befugnis zum Erlass oder zum Vollzug 
eigener kommunaler Vorschriften beziehen oder einen entsprechenden Spielraum bei der Anwen-
dung kantonalen oder eidgenössischen Rechts betreffen. Der Schutz der Gemeindeautonomie setzt 
eine solche nicht in einem ganzen Aufgabengebiet, sondern lediglich im strittigen Bereich voraus. Im 
Einzelnen ergibt sich der Umfang der kommunalen Autonomie aus dem für den entsprechenden Be-
reich anwendbaren kantonalen Verfassungs- und Gesetzesrecht (statt vieler BGE 147 I 433 E. 4.1). 


 
 
 
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3.2 
Wie bereits vorstehend ausgeführt (vgl. Erwägung 2.3), obliegt die Beurteilung der Zonenkonformität 
sowie die Erteilung von Ausnahmebewilligungen nach Art. 24 ff. RPG von Bundesrechts wegen aus-
schliesslich der kantonalen Behörde (vgl. Art. 25 Abs. 2 RPG). In Anlehnung daran bestimmt § 63 
lit. e des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG) vom 19. Januar 1993, 
dass Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen nur mit Zustimmung der zuständigen kantona-
len Instanz bewilligt werden dürfen. Die Annahme der Beschwerdeführenden, die Bewilligung erfolge 
gestützt auf diese Bestimmung auch hinsichtlich der kantonalen Belange durch die Gemeinde (vgl. 
Replik, Rz. 5.8, act. 91), geht fehl. Stattdessen ist ein relativ erheblicher Entscheidungsspielraum der 
Gemeinde ausgeschlossen, soweit für die Beurteilung der Zonenkonformität von im Nichtbaugebiet 
beziehungsweise in Weilerzonen gelegenen Bauvorhaben die Anwendung kommunalen Rechts zu 
erfolgen hat. Der Gemeinderat ist insofern an die von der Abteilung für Baubewilligungen BVU vorge-
nommene Auslegung gebunden und darf von dieser nicht abweichen (vgl. BGE 115 Ib 302 E. 5d/bb). 
Die Abteilung für Baubewilligungen BVU hält in ihrem Abweisungsentscheid vom 16. Januar 2023 
fest, dass im Sinn einer bundesrechtskonformen Auslegung der kommunalen Vorschriften zur Wei-
lerzone die geplante Ersatzbaute zu Wohnzwecken auf der streitbetroffenen Parzelle nicht zonen-
konform sei und auch eine raumplanungsrechtliche Ausnahmebewilligung ausser Betracht falle 
(vgl. act. 39 ff.). Der Gemeinderat ist daran gebunden. Die Rüge der Verletzung der Gemeindeauto-
nomie ist somit abzuweisen. 
4. Zeitlich anwendbares Recht 
4.1 
4.1.1 
Mit Blick auf die Zonenkonformität des strittigen Bauvorhabens gilt es zunächst zu prüfen, welches 
Recht in zeitlicher Hinsicht Anwendung findet, da nach der erstinstanzlichen Entscheideröffnung vom 
13. Februar 2023 neues Recht in Kraft getreten ist. So hat die Einwohnergemeindeversammlung 
Q._____ am [...] einer Gesamtrevision der BNO zugestimmt. Der Regierungsrat genehmigte mit RRB 
Nr. 2023-000676 vom [...] die Gesamtrevision im Sinn von Art. 26 Abs. 1 RPG (vgl. § 27 Abs. 1 
BauG). Mit der rechtskräftigen Genehmigung ist die Gesamtrevision während des hängigen Rechts-
mittelverfahrens vor dem Regierungsrat rechts- beziehungsweise grundeigentümerverbindlich ge-
worden (vgl. Art. 26 Abs. 3 RPG). 
4.1.2 
Die Rechtmässigkeit eines Verwaltungsakts ist grundsätzlich nach der Rechtslage zurzeit seines Er-
lasses zu beurteilen. Im Lauf des Beschwerdeverfahrens respektive nach erstinstanzlichem Verfü-
gungserlass eingetretene Rechtsänderungen sind an sich unbeachtlich, es sei denn, zwingende 
Gründe sprächen für die Berücksichtigung des neuen Rechts oder es liegen abweichende Über-
gangsbestimmungen vor (vgl. BGE 139 II 470 E. 4.2). Für das zeitlich anwendbare Recht bestimmt 
die Übergangsregelung von § 58 BNO, dass die im Zeitpunkt des Inkrafttretens der BNO hängigen 
Baugesuche nach dem neuen Recht beurteilt werden. Als "hängig" gelten jene Baugesuche, die 
noch nicht formell rechtskräftig sind (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts WBE.2023.78 vom 14. De-
zember 2023 E. II/1.2.2). Auf das strittige Bauprojekt ist folglich das neue Recht respektive die revi-
dierte BNO vom [...] anwendbar. Nicht von der Gesamtrevision erfasst wurden indes § 24 Abs. 1–5 
(Marginalie: Weilerzone), § 25 Abs. 1–3 (Marginalie: Ortsbildschutz in den Weilern) in der Fassung 
vom [...] sowie die ausgeschiedenen Weilerzonen gemäss Kulturplan vom [...]; sie sind immer noch 
in Kraft. Entsprechend sind die neu gefassten Bestimmungen von § 29 Abs. 1–5 und § 30 Abs. 1–4 
betreffend die Weilerzone von der vorgängig genannten Beschlussfassung ausgeklammert worden 
(vgl. Amtsblatt des Kantons Aargau, Publikations-Nummer [...], veröffentlicht am [...]). 


 
 
 
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4.2 
Der Grosse Rat hat sodann am 27. Juni 2023 namentlich das totalrevidierte Richtplankapitel S 1.6 
betreffend die Weiler beschlossen (vgl. § 9 Abs. 4 BauG; AGS 2023/07–05). Die Genehmigung 
durch den Bundesrat (vgl. Art. 11 Abs. 1 RPG) ist noch ausstehend. Unabhängig davon ist die in 
Rechtskraft erwachsene Revision kantonsintern bereits behördenverbindlich (Art. 9 Abs. 1 in Verbin-
dung mit Art. 11 Abs. 2 RPG). Der Richtplan entfaltet jedoch nicht unmittelbare Rechtswirkungen für 
den Einzelnen. Eine grundeigentümerverbindliche Umsetzung erfolgt erst im Rahmen der Nutzungs-
planung (vgl. Art. 21 Abs. 1 RPG). Demnach bilden die Anpassungen des Richtplankapitels S 1.6 in 
vorliegenden Verfahren keine eigenständige Entscheidungsgrundlage. Sie sind insofern zu berück-
sichtigen, als sie die bundesrechtlichen Vorgaben wiedergeben (vgl. nachfolgend Erwägung 5.2.4). 
5. Zonenkonformität 
5.1 
Die Abteilung für Baubewilligungen BVU hält in ihrem Abweisungsentscheid vom 16. Januar 2023 
insbesondere fest, eine Auslegung von §§ 22 Abs. 2 und 24 Abs. 2 und 3 BNO in dem Sinn, dass al-
leinstehende Ökonomiebauten abgebrochen und als Mehrfamilienhäuser wieder aufgebaut werden 
könnten, sei bundesrechtswidrig. Es stehe ausser Frage, dass ein derartiges Szenario weit über die 
raumplanerisch zulässige Zielsetzung des Erhalts eines "lebensfähigen Weilers" hinausgehe. Mit 
derartigen baulichen Eingriffen und Umnutzungen sei auch die in der Weilervorschrift selbst formu-
lierte Zielsetzung des Erhalts des Weilerbilds sowie des traditionellen Charakters illusorisch. Die 
Kombination von Abbruch und Wideraufbau mit vollständiger Umnutzung zu Wohnzwecken führe 
zwingend zu einer erheblichen Identitätsveränderung. Zusammenfassend seien die kommunalen 
Vorschriften in dem Sinn bundesrechtskonform auszulegen, dass neue Wohnnutzungen nur in 
Hauptgebäuden zugelassen werden könnten. Die vorliegende alleinstehende Scheune stelle in die-
sem Kontext kein Hauptgebäude dar (vgl. Abweisungsentscheid vom 16. Januar 2023, Seiten 3 f., 
Ziffer 2.1.3, act. 40). 
Die Beschwerdeführenden machen dagegen im Wesentlichen geltend, bereits der Kern der Ausle-
gung von § 24 Abs. 3 BNO durch die Abteilung für Baubewilligungen BVU erweise sich als offen-
sichtlich falsch und damit als willkürlich, da vollends auf Gesetze, Verordnung und Rechtsprechung 
abgestützt werde, die zurzeit der Schaffung der BNO und des Kulturlandplans noch gar nicht existiert 
hätten (vgl. Beschwerde, Rz. 8.9, act. 62). § 24 Abs. 2 BNO besage unmissverständlich: "Blau be-
zeichnete Bauten dürfen zu Wohn- und Landwirtschaftszwecken genutzt werden." Auch § 22 Abs. 2 
BNO besage, dass im Kulturlandplan blau bezeichnete Gebäude um- und neugebaut werden dürfen 
(vgl. Beschwerde, Rz. 8.11, act. 62). Weder im Bundesrecht noch in kantonalen und/oder kommuna-
len Recht deute etwas darauf hin, dass mit Hauptgebäude im Sinn von § 24 Abs. 3 BNO ausschlies-
slich Gebäude mit vorbestehender Wohnnutzung gemeint seien (vgl. Beschwerde, Rz. 8.12, 
act. 61 f.). 
5.2 
5.2.1 
Ausgangspunkt jeder Auslegung bildet der Wortlaut der massgeblichen Norm. Ist der Text nicht ein-
deutig und sind verschiedene Interpretationen möglich, so muss nach der wahren Tragweite der Be-
stimmung gesucht werden, wobei alle Auslegungselemente zu berücksichtigen sind (Methodenplura-
lismus). Dabei kommt es auf den Zweck der Regelung, die dem Text zugrundeliegenden Wertungen 
sowie auf den Sinnzusammenhang an, in welchem die Norm steht. Die Entstehungsgeschichte ist 
zwar nicht unmittelbar entscheidend, dient aber als Hilfsmittel, um den Sinn der Norm zu erkennen. 
Namentlich zur Auslegung neuerer Texte, die noch auf wenig veränderte Umstände und ein kaum 
gewandeltes Rechtsverständnis treffen, kommt den Materialien eine besondere Bedeutung zu. Vom 


 
 
 
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Wortlaut darf abgewichen werden, wenn triftige Gründe dafür bestehen, dass er nicht den wahren 
Sinn der Regelung wiedergibt. Sind mehrere Auslegungen möglich, ist jene zu wählen, die der Ver-
fassung am besten entspricht. Allerdings findet auch eine verfassungskonforme Auslegung ihre 
Grenzen im klaren Wortlaut und dem Sinn einer Gesetzesbestimmung (statt vieler BGE 148 V 385 
E. 5.1). 
5.2.2 
Der weiterhin geltende § 24 BNO (Marginalie: Weilerzone) in der Fassung vom [...] (vgl. vorne Erwä-
gung 4.1.2) lautet gemäss den vorliegend interessierenden Absätzen 1–3 wie folgt: 
"§ 24 
1 Die Weilerzone bezweckt die Erhaltung und massvolle Entwicklung der Weiler E._____ und 
H._____ unter Wahrung der bestehenden baulichen Substanz des Weilerbildes sowie des traditi-
onellen Charakters. 
2 Die violett und blau bezeichneten Bauten dürfen zu Wohn- und Landwirtschaftszwecken genutzt 
werden. Mässig störendes Gewerbe ist zulässig, sofern es den Charakter des Weilers nicht be-
einträchtigt. Die schwarz bezeichneten Bauten unterstehen bezüglich Nutzung den Vorschriften 
der Landwirtschaftszone. 
3 Pro Hauptgebäude dürfen höchstens 4 Wohneinheiten geschaffen werden. Pro Wohneinheit ist 
ein Garagenplatz zu erstellen. Die Schaffung neuer Wohnräume setzt voraus, dass sämtliche Ne-
benräume inkl. Garagen in die bestehenden Haupt- und Nebenbauten integriert werden." 
Die Bestimmungen zu den Gebäuden mit Strukturerhaltung wurden gemäss der am [...] beschlosse-
nen Gesamtrevision in § 27 Abs. 2 BNO wie folgt neu formuliert (ersetzt den bisherigen § 22 Abs. 2 
BNO): 
"Die im Bauzonen- bzw. Kulturlandplan blau bezeichneten Gebäude sind für das Ortsbild von be-
sonderem Wert. Sie sind nach Möglichkeit zu erhalten. Bei Umbauten ist die Struktur der Bauten 
zu erhalten. Bei Einhaltung der Schutzziele sind Anbauten und die Errichtung zusätzlicher Keller-
räume zulässig. Bei Ersatzbauten sind die Gebäudestellung, die volumetrische Erscheinung und 
die Dachform zu übernehmen. Die architektonische Gestaltung soll den bestehenden Siedlungs-
charakter unterstützen. Aus verkehrstechnischen Gründen kann eine geringfügige Standortver-
schiebung verlangt werden." 
5.2.3 
Nachdem Wortlaut von § 27 Abs. 2 BNO in der Fassung vom [...] besteht für die im Kulturlandplan 
(vom [...]) blau eingezeichneten Gebäude mit Strukturerhaltung (Gebäude mit besonderem Wert für 
das Ortsbild) die Option eines Ersatzbaus, soweit die volumetrische Erscheinung, die Dachform so-
wie im Grundsatz der Standort übernommen werden. Primär sind jedoch solche Bauten nach Mög-
lichkeit zu erhalten beziehungsweise Umbauten zu erwägen, welche die Gebäudestruktur wahren, 
was insbesondere auch aus dem Normzweck hervorgeht (vgl. sodann § 24 Abs. 1 BNO, Fassung 
vom [...]). § 27 Abs. 3 BNO (Fassung vom [...]) bestimmt ferner, dass sich die Nutzung nach den Zo-
nenvorschriften richtet. Gemäss den Weilerzonenvorschriften dürfen namentlich blau bezeichnete 
Bauten zu Wohn- und Landwirtschaftszwecken genutzt werden (§ 24 Abs. 2 Satz 1 BNO, Fassung 
vom [...]). § 24 Abs. 3 Satz 1 BNO (Fassung vom [...]) präzisiert, dass Wohnnutzungen auf Hauptge-
bäude beschränkt sind. Unter Einbezug der Systematik ergibt sich somit, dass für Hauptgebäude mit 
Strukturerhaltung ein Ersatzneubau zu nichtlandwirtschaftlichen Wohnzwecken (mit bis zu vier 
Wohneinheiten) unter bestimmten Voraussetzungen zulässig sein soll. 
§ 24 Abs. 2 Satz 3 BNO (Fassung vom [...]) unterscheidet überdies zwischen Haupt- und Nebenbau-
ten. Inwiefern diese beiden Kategorien abzugrenzen sind, erschliesst sich nicht unmittelbar aus den 
Materialien. Einzubeziehen ist daher der Normzweck. Nach diesem dienen die Bestimmungen zu 
den Weilerzonen in erster Linie dem Erhalt von ländlichen Wohnbauten, was sich aus dem Wortlaut 


 
 
 
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von Art. 33 der Raumplanungsverordnung (RPV) vom 28. Juni 2000, namentlich aus der französi-
schen Fassung "zones de maintien de l'habitat rural", ergibt (BGE 145 II 83 E. 6.1). Unter diesem 
Blickwinkel erhellt, dass Weilerzonen primär auf den Erhalt von bestehenden Wohngebäuden ausge-
richtet sind und nicht die Ausdehnung von Wohnnutzungen auf bislang alleinstehende Ökonomie-
bauten bezwecken. Bekräftigt wird dieses Auslegungsergebnis durch die per 1. September 2011 auf-
gehobene Allgemeine Verordnung zum Baugesetz (ABauV) vom 23. Februar 1994. Die diesbezüg-
lichen Bestimmungen galten bis zur rechtskräftigen Gesamtrevision der BNO vom [...] weiterhin in 
jenem Umfang, wie sie im Anhang 3 zur Bauverordnung (BauV) vom 25. Mai 2011 aufgeführt sind 
(vgl. § 64 Abs. 1 BauV). Der in Anhang 3 BauV enthaltene § 18 ABauV trägt die Überschrift "Klein- 
und Anbauten". Darunter sind unbewohnte Gebäude und Gebäudeteile (Garagen, Schöpfe, Garten- 
und Gewächshäuschen, gedeckte mindestens einseitig offene Sitzplätze usw.) mit einer Grundfläche 
von Höchstens 40 m2 und einer Gebäudehöhe, die in der Ebene höchstens 3 m beträgt, zu verstehen 
(§ 18 Abs. 1 ABauV). Nebst dem Begriff der Klein- und Anbauten wird sodann in § 18 Abs. 2 ABauV 
jener des Hauptgebäudes verwendet. Unabhängig von den Gebäudeabmessungen unterscheidet 
somit das kantonale Recht grundlegend zwischen unbewohnten Gebäuden einerseits (diese gelten 
bis zu einer bestimmten Grösse als Klein- und Anbauten) und Hauptgebäuden andererseits, wobei 
letztere – im Umkehrschluss – bewohnte Gebäude betreffen. Übereinstimmend damit ist der Begriff 
"Hauptgebäude" gemäss § 24 Abs. 3 BNO (Fassung vom [...]) in dem Sinn zu verstehen, als darun-
ter ausschliesslich Gebäude fallen, die bislang für den (dauernden) nichtlandwirtschaftlichen Wohn-
zweck bestimmt waren. 
Diese Leseart wird schliesslich durch eine verfassungskonforme Auslegung bestätigt (vgl. auch BGE 
145 II 83 E. 6.2.1; HEINZ AEMISEGGER, in: Aemisegger Heinz/Moor Pierre/Ruch Alexander/Tschannen 
Pierre (Hrsg.), Praxiskommentar RPG: Baubewilligung, Rechtsschutz und Verfahren, Zürich/Basel/ 
Genf 2020, Art. 34 N 164). Ausgangspunkt bildet dabei Art. 75 Abs. 1 BV, dessen Ausfluss nament-
lich der zentrale Trennungsgrundsatz von Bau- und Nichtbaugebiet (vgl. Art. 1 Abs. 1 Satz 1 RPG) 
sowie das Konzentrationsprinzip bilden (vgl. Art. 1 Abs. 2 Bst. abis RPG). Daraus ergibt sich nach 
ständiger bundesgerichtlicher Rechtsprechung, dass die Ausscheidung von Kleinstbauzonen aus-
serhalb des Baugebiets grundsätzlich gesetzeswidrig ist. Nur unter den Voraussetzungen von Art. 33 
RPV können besondere Zonen nach Art. 18 RPG zur Erhaltung bestehender Kleinsiedlungen aus-
serhalb der Bauzonen bezeichnet werden. Dabei handelt es sich nicht um Bauzonen im Sinn von 
Art. 15 RPG, in denen – abgesehen von den bundesrechtlich vorgesehenen baulichen Massnahmen 
– auch Neubauten zulässig sind, sondern um beschränkte, das Nichtbaugebiet überlagernde Zonen, 
die dem Erhalt der bestehenden Bausubstanz dienen und insofern mit Schutzzonen vergleichbar 
sind (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_35/2022 vom 23. November 2022 E. 4.1.1). Indes präzisiert 
das Bundesgericht in einem neuen Leiturteil, dass hinsichtlich (alleinstehender) Ökonomiebauten die 
besonderen Anforderungen für die Umnutzung schutzwürdiger respektive landschaftsprägender Bau-
ten ausserhalb der Bauzonen (vgl. Art. 24d Abs. 2 und 3 RPG, Art. 39 Abs. 2–5 RPV) nicht durch die 
Festsetzung von Spezialzonen gestützt auf Art. 18 RPG in Verbindung mit Art. 33 RPV umgangen 
werden dürfen (vgl. BGE 145 II 83 E. 6.2.1). Der Bundesrat hielt sodann in seiner Richtplangenehmi-
gung vom 23. August 2017 zu den Weilern fest: "Der Zonenperimeter ist eng um die bestehenden 
Bauten zu ziehen. Es dürfen keine Flächen für Neubauten ausgeschieden werden." (vgl. Beilage 1 
zur Stellungnahme der Abteilung Raumentwicklung BVU vom 1. Juni 2023, Seite 3, act. 79). Ent-
sprechendes ist in die aktuelle Revision des Richtplankapitels S 1.6 eingeflossen: "Das Bundesrecht 
und die Rechtsprechung lassen die Umnutzung bestehender Bauten in engen Grenzen zu, schlies-
sen aber nichtlandwirtschaftliche Neubauten grundsätzlich aus." (Richtplankapitel S 1.6, Seite 1). Mit 
den bundesrechtlichen Anforderungen grundsätzlich unvereinbar ist namentlich der Ersatz von allein-
stehenden Ökonomiebauten durch neue Wohnhäuser (vgl. Anhang 3 zur [23.121] Botschaft vom 
5. April 2023 "Kantonaler Richtplan; Überprüfung und Aktualisierung Paket 1(GÜP 1); Anpassung", 
Erläuterungsbericht zum Richtplan, Überprüfung und Aktualisierung Paket 1, Stand 15. Februar 
2023, Seite 27, Kapitel 8.2.1; siehe auch Abteilung Raumentwicklung BVU, Stellungnahme vom 
15. August 2023, Seite 2, Ziffer 2, act. 102). 


 
 
 
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5.2.4 
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass nach den vorstehenden Ausführungen der Begriff "Haupt-
gebäude" gemäss § 24 Abs. 3 Satz 1 BNO (Fassung vom [...]) in Übereinstimmung mit der Abteilung 
für Baubewilligungen BVU restriktiv auszulegen und anzuwenden ist (vgl. Abweisungsentscheid vom 
16. Januar 2023, Seite 3, Ziffer 2.1.3, act. 40; Duplik, Seite 3, Ziffer 3, act. 103). Mithin sind darunter 
ausschliesslich Gebäude mit bestehender nichtlandwirtschaftlicher Wohnnutzung zu verstehen. Das 
kantonale sowie kommunale Recht lässt sich insofern widerspruchsfrei sowie verfassungskonform 
auslegen. Daran vermag die gegenteilige Auffassung der Beschwerdeführenden nichts zu ändern, 
wonach mit Nebenräumen oder Nebenbauten kleinere, nebensächliche Bauten wie beispielsweise 
Garagen oder kleinere Lagerräume gemeint seien (vgl. Beschwerde, Rz. 8.12, act. 61; Rz. 8.15 ff., 
act. 58 ff.), was sich auch eindeutig aus einer "funktionellen Betrachtung" ergebe (vgl. Beschwerde, 
Rz. 8.14, act. 61). So gilt eine freistehende Scheune allein aufgrund ihrer Dimension (vgl. Be-
schwerde, Rz. 8.12, act. 61) sowie Gliederung (angegliederte Gebäudeteile; vgl. Beschwerde, 
Rz. 8.15 f., act. 60) gerade nicht als Hauptgebäude. Vielmehr ist darauf abzustellen, ob eine Baute 
bislang zu Wohnzwecken diente, was offensichtlich nicht auf die streitbetroffene Scheune zutrifft. 
Entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführenden hat die erwähnte Auslegung auch nicht zur 
Folge, dass Garagen zwingend in Gebäuden mit bestehender Wohnnutzung zu integrieren sind (vgl. 
Beschwerde, Rz. 8.13, act. 61). Vielmehr besteht nach § 24 Abs. 3 Satz 3 BNO (Fassung vom [...]) 
die Möglichkeit, sämtliche Nebenräume inklusive Garagen in die bestehenden Haupt- und Neben-
bauten unterzubringen. Mit ihren Vorbringen, die Auslegung stütze sich auf Rechtsgrundlagen, wel-
che allesamt nach der "Schaffung" der BNO und des Kulturlandplans "existierten" (vgl. Beschwerde, 
Rz. 8.2 ff., act. 62 ff.; vgl. auch Replik, Rz. 4.3 f., act. 94), übergehen sie sodann, dass sich die Ge-
setzesinterpretation gemäss ständiger Rechtsprechungspraxis nach dem Methodenpluralismus rich-
tet und nicht primär auf einen historischen Kontext abzustellen ist (vgl. vorstehend Erwägung 5.2.1). 
Weshalb die dargestellte Auslegung gegen das kommunale, kantonale sowie Bundesrecht verstösst, 
vermögen die Beschwerdeführenden überdies nicht substantiiert darzulegen (vgl. Beschwerde, 
Rz. 9.1 ff., act. 56 ff.). Insbesondere ist nicht nachvollziehbar, inwiefern sich aus dem RPG eindeutig 
ergeben soll, dass in Weilerzonen mehr möglich sein müsse als in der "gewöhnlichen" Landwirt-
schaftszone (vgl. Beschwerde, Rz. 9.6, act. 56; Rz. 8.2, act. 63 f.; Replik, Rz. 5.5 f., act. 92), zumal 
nach verfassungskonformer Auslegung in Weilerzonen jedenfalls der Ersatz von alleinstehenden 
Ökonomiebauten durch neue nichtlandwirtschaftlich genutzte Wohnhäuser ausgeschlossen ist. Die 
gerügte Verletzung des Willkürverbots sowie des Legalitätsprinzips (vgl. Beschwerde, Rz. 8.19, 
act. 58; Replik, Rz. 4.2, act. 94) ist demnach unbegründet und abzuweisen. 
Insgesamt ist der geplante Abbruch der alleinstehenden Scheune sowie die Erstellung eines neuen 
Wohnhauses mit zwei Wohneinheiten für nichtlandwirtschaftliche Wohnzwecke auf der Parzelle aaa, 
Q._____, nicht zonenkonform, da kein Hauptgebäude gemäss § 24 Abs. 3 BNO (Fassung vom [...]) 
vorliegt. Eine Ausnahmebewilligung gestützt auf Art. 24 ff. RPG (namentlich Art. 24d Abs. 2 und 3 
RPG, vgl. BGE 145 II 83 E. 6.2.1) fällt ausser Betracht. Infolgedessen erweist sich das strittige Bau-
vorhaben aus raumplanungsrechtlicher Sicht als nicht bewilligungsfähig. 
6. Verbot widersprüchlichen Verhaltens beziehungsweise Vertrauensschutz 
6.1 
Die Beschwerdeführenden machen geltend, aus der Verfügung der Abteilung für Baubewilligungen 
BVU vom 20. Juli 2022 gehe hervor, dass ihr Baugesuch aus der Perspektive des Schutzzwecks der 
Weilerzone bewilligungsfähig sei, sofern die in der Verfügung bemängelten Punkte verbessert wür-
den. Mit ihrer Abweisung vom 16. Januar 2023 habe die Abteilung für Baubewilligungen BVU eine 
Kehrtwende vollzogen, weshalb das Verbot des widersprüchlichen Verhaltens verletzt sei (vgl. Be-
schwerde, Rz. 12.1 ff., act. 53 f.; vgl. sodann Replik, Rz. 5.2, act. 93; Rz. 5.10, act. 90 f.). Die Abtei-


 
 
 
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lung für Baubewilligungen BVU hält dem entgegen, am 20. Juli 2022 sei lediglich ein von der Prakti-
kantin und damit nicht vollständig unterzeichnetes Schreiben (jedoch keine Verfügung) versandt wor-
den. Die Fehlerhaftigkeit der Unterschriften sei auf den ersten Blick erkennbar gewesen. Unabhängig 
davon stelle ein Brief betreffend Unterlagenergänzungen generell keine genügende Vertrauens-
grundlage dar (vgl. Beschwerdeantwort, Seite 4, Ziffer 2.7, act. 83). 
6.2 
Der in Art. 9 BV verankerte Grundsatz von Treu und Glauben statuiert ein Verbot widersprüchlichen 
Verhaltens und verleiht einer Person Anspruch auf Schutz des berechtigten Vertrauens in behördli-
che Zusicherungen oder sonstiges, bestimmte Erwartungen begründendes Verhalten der Behörden 
(BGE 143 V 341 E. 5.2.1). Voraussetzung für eine Berufung auf den Vertrauensschutz ist, dass die 
betroffene Person sich berechtigterweise auf die Vertrauensgrundlage verlassen durfte und gestützt 
darauf nachteilige Dispositionen getroffen hat, die sie nicht mehr rückgängig machen kann (statt vie-
ler BGE 137 I 69 E. 2.5.1). 
Entgegen dem Vorbringen der Abteilung für Baubewilligungen BVU ist unerheblich, ob der Aufforde-
rung zur Unterlagenergänzung vom 20. Juli 2022 eine allfällige Verfügungsqualität – im Sinn des ma-
teriellen Verfügungsbegriffs – zukommt oder nicht. Entscheidend ist vielmehr, ob sich für die Be-
schwerdeführenden daraus ein schutzwürdiges Vertrauen hinsichtlich der Bewilligungsfähigkeit 
respektive Zonenkonformität ihres Bauvorhabens ergibt. Ungeachtet der unvollständigen Unterzeich-
nung erschliesst sich aus der Aufforderung zur Unterlagenergänzung vom 20. Juli 2022 allerdings 
nicht, dass mit Behebung der bemängelten Punkte das strittige Bauvorhaben aus kantonaler Sicht 
bewilligungsfähig sei. Stattdessen beschränkt sich diese auf Ausführungen gestalterischer Natur. 
Konkrete Aussagen zur Zonenkonformität fehlen (vgl. act. 25 ff.); eine diesbezügliche verbindliche 
Zusage liegt nicht vor. Die Berufung auf den Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 9 BV) scheitert 
und ist als unbegründet abzuweisen. 
7. Gleichbehandlung im Unrecht 
Die Beschwerdeführenden machen schliesslich einen Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht 
geltend (vgl. Beschwerde, Rz. 13.1 ff., act. 48 ff.). 
Grundsätzlich kann sich der Rechtssuchende der korrekten Rechtsanwendung in seinem Fall nicht 
mit dem Argument entziehen, das Recht sei in anderen Fällen falsch oder gar nicht angewendet wor-
den. Weicht die Behörde jedoch nicht nur in einem oder in einigen Fällen, sondern in ständiger Pra-
xis vom Gesetz ab, und gibt sie zu erkennen, dass sie auch in Zukunft nicht gesetzeskonform ent-
scheiden werde, so kann die Bürgerin respektive der Bürger gestützt auf Art. 8 Abs. 1 BV verlangen, 
gleich behandelt, das heisst ebenfalls gesetzwidrig begünstigt, zu werden. Nur wenn eine Behörde 
nicht gewillt ist, eine rechtswidrige Praxis aufzugeben, überwiegt das Interesse an der Gleichbehand-
lung der Betroffenen gegenüber demjenigen an der Gesetzmässigkeit. Äussert sich die Behörde 
nicht über ihre Absicht, so ist anzunehmen, sie werde aufgrund der Erwägungen im Rechtsmittelver-
fahren zu einer gesetzmässigen Praxis übergehen (BGE 146 I 105 E. 5.3.1). 
Die Beschwerdeführenden vermögen mit ihrem Verweis auf einen Ersatzneubau in der gleichen Wei-
lerzone (H._____ 29, Q._____) und in der Weilerzone der Gemeinde S._____ (I-Strasse) sowie auf 
mögliche andere Fälle in der Region T._____ (vgl. Beschwerde, Rz. 13.1 ff., act. 48 ff.) nicht ansatz-
weise eine ständige rechtswidrige Praxis der kantonalen Fachinstanzen darzutun. Entgegen der Auf-
fassung der Beschwerdeführenden (vgl. Replik, Rz. 5.11, act. 90; Triplik, Rz. 3.5 und 4.3, act. 111) 
legt die Abteilung für Baubewilligungen BVU schlüssig und hinreichend dar, dass die Beurteilung von 
Bauvorhaben in Weilerzonen seit 2020 konsequent bundesrechtskonform umgesetzt wird (vgl. Be-
schwerdeantwort, Seite 4, Ziffer 2.8, act. 83; Duplik, Seite 2, Ziffer 2, act. 104). Ohnehin sind die von 
den Beschwerdeführenden konkret vorgebrachten Fälle in zeitlicher Hinsicht sowie aus vertrauens-


 
 
 
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schutzrechtlichen Gründen unterschiedlich gelagert und somit nicht vergleichbar mit der vorliegen-
den Konstellation (vgl. Beschwerdeantwort, Seite 4, Ziffer 2.8, act. 83). Eine Gleichbehandlung im 
Unrecht gestützt auf Art. 8 Abs. 1 BV fällt demgemäss – auch wider der Ansicht des Gemeinderats 
(vgl. Stellungnahme, Seite 1, act. 78) – von vornherein ausser Betracht. Es erübrigt sich daher, dies-
bezüglich weitere Beweiserhebungen zu tätigen. Mithin sind die von den Beschwerdeführenden ge-
stellten Verfahrensanträge betreffend Aktenbeizug sowie Durchführung eines Augenscheins (vgl. Be-
schwerde, Rz. 13.2 ff., act. 49 ff.) abzuweisen. 
8. Zusammenfassung und Kostenverlegung 
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen ist. Bei diesem Aus-
gang des Verfahrens sind die Verfahrenskosten vollständig von den Beschwerdeführenden unter so-
lidarischer Haftbarkeit zu tragen (§§ 29 Abs. 1 in Verbindung mit 31 Abs. 2 und § 33 Abs. 3 VRPG). 
Parteikosten sind den anwaltlich vertretenen Beschwerdeführenden infolge ihres Unterliegens keine 
zu ersetzen (§ 32 Abs. 2 VRPG). 
Beschluss 
1. 
Die Beschwerde wird abgewiesen. 
2. 
Die Verfahrenskosten, bestehend aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'000.– sowie den Kanzleigebüh-
ren und den Auslagen von Fr. 416.20, insgesamt Fr. 2'416.20, werden den Beschwerdeführenden 
A._____ und B._____ unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt. Abzüglich des geleisteten Kostenvor-
schusses von Fr. 2'000.– haben diese somit noch Fr. 416.20 zu bezahlen. 
3. 
Es wird keine Parteikostenentschädigung ausgerichtet. 
 
 


 
 
 
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