ag_gerichte · AGVE 2002 119 · 1999-01-01 · de

119 Höchstzulässiger Preis für ein landwirtschaftliches Gewerbe.werbe und Grundstücke (Erw. 4.).mung von Art. 66 BGBB über den höchstzulässigen Preis ist nichtauf ihre Verfassungsmässigkeit hin überprüfbar (Erw. 4.1.2.).sind zu berücksichtigen (Erw. 4.2.4.4.).-Vergleichbarkeit im Sinne von Art. 66 BGBB...

Aargau Landwirtschaftliche Rekurskommission 01.01.1999 AGVE 2002 119
Argovie Landwirtschaftliche Rekurskommission 01.01.1999 AGVE 2002 119
Argovia Landwirtschaftliche Rekurskommission 01.01.1999 AGVE 2002 119

AGVE 2002 119 S.468
2002
Landwirtschaftliche Rekurskommission
468
[...]
119
Höchstzulässiger Preis für ein landwirtschaftliches Gewerbe.
-
Sinn und Zweck höchstzulässiger Preise für landwirtschaftliche Ge-
werbe und Grundstücke (Erw. 4.).
-
Handels- und Gewerbefreiheit bzw. Eigentumsgarantie: Die Bestim-
mung von Art. 66 BGBB über den höchstzulässigen Preis ist nicht
auf ihre Verfassungsmässigkeit hin überprüfbar (Erw. 4.1.2.).
-
die "betreffende Gegend" im Sinne von Art. 66 BGBB (Erw. 4.2.1.).
-
Preisangebote sind nicht relevant (Erw. 4.2.2.); nur Handänderungen
sind zu berücksichtigen (Erw. 4.2.4.4.).
--
Vergleichbarkeit im Sinne von Art. 66 BGBB (Erw. 4.2.4.ff.)
--
keine
Vergleichbarkeit
mit
Handänderungen
aufgrund
einer
Zwangsverwertung nach dem 1. Januar 1999 (Erw. 4.2.4.1.).
--
Bewirtschaftungsart (Erw. 4.2.4.2.).
--
Grösse (Erw. 4.2.4.3.).
2002
Bäuerliches Bodenrecht
469
--
Bedeutung des Ertragswertes (Erw. 4.2.4.5.ff.).
--
Handänderungspreise von Einzelparzellen sind nicht massgebend
(Erw. 4.2.4.5.4.2.).
--
Korrekturfaktoren
als
Mittel
der
Vergleichbarkeit
(Erw. 4.2.4.5.4.4.ff.).
--
Die Summe der Korrekturfaktoren ist auf den Durchschnittswert der
Ertragswertfaktoren der Vergleichshandänderungen hinzuzurech-
nen; erst auf dieser Basis sind die 5% gemäss Art. 66 BGBB hinzu-
zurechnen (Erw. 4.2.4.5.5.).
Aus einem Entscheid der Landwirtschaftlichen Rekurskommission vom
31. Mai 2002 in Sachen H. AG gegen Finanzdepartement (Abteilung Land-
wirtschaft).
Aus den Erwägungen
4. Der Erwerb eines landwirtschaftlichen Gewerbes ist bewil-
ligungspflichtig (Art. 61 Abs. 1 BGBB). Die Bewilligung wird er-
teilt, wenn kein Verweigerungsgrund vorliegt (Art. 61 Abs. 2
BGBB). Als Verweigerungsgrund gilt insbesondere die Vereinbarung
eines übersetzten Preises (Art. 63 Abs. 1 lit. b BGBB). Die Bekämp-
fung übersetzter Preise für landwirtschaftlichen Boden (Art. 1 Abs. 1
lit. c BGBB) bzw. für landwirtschaftliche Gewerbe (Botschaft zum
BGBB, BBl 1988 III, S. 3) stellt eines der drei Hauptziele des BGBB
dar. Denn es wurde erkannt, dass die beabsichtigte Stärkung der
Stellung des Selbstbewirtschafters und Pächters sowie die Bekämp-
fung der Zweckentfremdung des landwirtschaftlichen Bodens und
Gewerbes als reines Spekulations- und Anlageobjekt nur mit Vor-
schriften gegen übersetzte Erwerbspreise erreicht werden kann (vgl.
Hans Rudolf Hotz, in: Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum
Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991,
Brugg 1995 [nachfolgend: BGBB-Kommentar], N. 2 zu Art. 66
BGBB). Die Begrenzung der Gewerbe- und Landpreise ist auch un-
abdingbare Voraussetzung dafür, dass die Schweizerische Landwirt-
schaft ihre Konkurrenzfähigkeit zu ausländischen Importprodukten
2002
Landwirtschaftliche Rekurskommission
470
nicht völlig verliert, lagen doch z. B. in Frankreich - abgesehen von
den übrigen tieferen Kosten - die Verkehrswerte im landwirtschaftli-
chen Raum vierzehnmal tiefer und in Deutschland drei- bis sechsmal
tiefer als in der Schweiz (Votum des Berichterstatters Nussbaumer,
Amtliches Bulletin [Amtl. Bull.] des Nationalrates [NR] vom
23. Januar 1991, S. 147). Der Verfassungsauftrag von Art. 104 der
neuen Bundesverfassung (BV; SR 101) vom 18. April 1999 (bzw.
Art. 31octies der alten Bundesverfassung [aBV] vom 29. Mai 1874)
und die damit verbundenen Direktzahlungen würden torpediert,
wenn die Landwirte für Gewerbe und Land übersetzte Preise bezah-
len müssten (vgl. Votum Ständerat Zimmerli, Amtl. Bull. des Stände-
rates [StR] vom 25. September 1990, S. 683). Die Vorschriften zum
übersetzten Preis sind vor diesem Hintergrund zu sehen und in Be-
rücksichtigung der vorgenannten Motivation des Gesetzgebers aus-
zulegen.
4.1. Die Abteilung Landwirtschaft bezeichnete in ihrer Fest-
stellungsverfügung
vom
13. Juni
2001
in
Dispositiv
Ziff. 3
Fr. 1'500'000.-- (ohne Milchkontingent) und Fr. 1'600'000.-- (mit
Milchkontingent) als höchstzulässigen Preis gemäss Art. 66 BGBB.
In ihrer Beschwerde fordert die H. eine Neubeurteilung des höchst-
zulässigen Preises, welcher auf mindestens Fr. 2'000'000.-- ohne
Milchkontingent festzusetzen sei (...).
4.1.1. Der Erwerbspreis gilt als übersetzt, wenn er die Preise
(Erw. 4.2.2.)
für
vergleichbare
landwirtschaftliche
Gewerbe
(Erw. 4.2.4. ff.) in der betreffenden Gegend (Erw. 4.2.1.) im Mittel
der letzten fünf Jahre (Erw. 4.2.3.) um mehr als 5 Prozent übersteigt
(Art. 66 BGBB).
4.1.2. Die Beschwerdeführerin macht geltend, der von der Ab-
teilung Landwirtschaft festgelegte höchstzulässige Preis stelle eine
unzulässige Einschränkung der Handels- und Gewerbefreiheit sowie
der Eigentumsgarantie dar (...); der zulässige Höchstpreis sei daher
von anderen Grundlagen als vom Ertragswert und nur neun Ver-
gleichsbetrieben im Kanton Aargau in einem Zeitraum von fünf Jah-
ren herzuleiten (...).
Die Bestimmung über den höchstzulässigen Preis wurde vom
Parlament mit Art. 66 BGBB innerhalb der Form eines Bundesgeset-
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Bäuerliches Bodenrecht
471
zes erlassen und ist deshalb einer Überprüfung auf ihre Verfas-
sungsmässigkeit hin entzogen (Art. 191 BV bzw. Art. 113 Abs. 3
aBV). Im Folgenden ist zu prüfen, ob die Abteilung Landwirtschaft
Art. 66 BGBB richtig angewendet hat. Falls dies nicht der Fall sein
sollte, so wäre der Entscheid schon aufgrund des Gesetzesverstosses
aufzuheben bzw. abzuändern, weshalb die Frage einer Verletzung der
verfassungsmässigen Prinzipien der Eigentumsgarantie sowie der
Handels- und Gewerbefreiheit offen gelassen werden kann.
4.2.1. Das Vergleichsgebiet, d.h. die "betreffende Gegend" im
Sinne von Art. 66 BGBB bestimmt sich nicht anhand politischer
Grenzen (Gemeinde, Bezirk, Kanton), sondern aufgrund der Aus-
dehnung übereinstimmender geographischer und klimatischer Be-
dingungen (Bundesgerichtsentscheid [BGE] vom 21. Dezember
1995, in: Blätter für Agrarrecht 1997/Heft 1, S. 9). Dementsprechend
können nicht nur gemeinde-, sondern auch kantonsübergreifende
Vergleiche angezeigt sein (vgl. auch Hotz, BGBB-Kommentar, N. 10
zu Art. 66 BGBB). Die Dimension der "betreffenden Gegend" hängt
im Einzelfall auch davon ab, wie viele im fraglichen Zeitraum abge-
wickelte Handänderungen grundsätzlich für einen Vergleich in Frage
kommen; je weniger Vergleichsobjekte vorliegen, desto grösser muss
das einbezogene Gebiet sein (Urteil des Verwaltungsgerichts des
Kantons Solothurn vom 17. Juni 1997, in: SOG 1997 Nr. 27, S. 71).
Die Vorinstanz überprüfte die Handänderungen landwirtschaft-
licher Betriebe im Kanton Aargau, schloss indes das Fricktal auf-
grund dessen tiefen Preisniveaus aus (...). Der Einbezug des Fricktals
hätte damit auch nicht im Interesse der Beschwerdeführerin gelegen.
Objektiv stellt sich aber die Frage, ob es um Kreismodelle gehen
muss.
Die Beschwerdeführerin macht dagegen geltend, es sei zu be-
rücksichtigen, dass das landwirtschaftliche Gewerbe in unmittelbarer
Nähe zur Kantonsgrenze Zürich und zum, hinsichtlich Preisniveau
besonders hohen, zürcherischen Limmattal liege. Zudem eigne sich
der Boden hervorragend für Gemüsebau, was die umliegend bewirt-
schafteten Grundstücke belegen würden. Diese Nähe zum Verbrau-
chermarkt Zürich müsse bei der Preisbeurteilung gewürdigt werden.
Der zulässige Höchstpreis sei von einer anderen Grundlage als von
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Landwirtschaftliche Rekurskommission
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nur neun Vergleichsbetrieben im Kanton Aargau in einem Zeitraum
von fünf Jahren herzuleiten; das Limmattal und das Knonaueramt
seien zur betreffenden Gegend zu zählen (...).
Entgegen der Behauptung der Beschwerdeführerin liegt X.
nicht in unmittelbarer Nähe zur Zürcher Kantonsgrenze; schon rein
luftlinienmässig beträgt die Distanz rund 9 km. Aus geographischen
Gründen drängt sich daher kein Einbezug von Zürcher Handände-
rungen auf. Das geltend gemachte höhere Preisniveau im zürcheri-
schen Limmattal (bzw. im Knonaueramt) stellt für sich allein kein
Kriterium für die Ausdehnung des Prüfungsperimeters dar, dieser
Umstand wäre lediglich Folge eines Einbezugs, nicht jedoch Ursache
für einen Einbezug. Die Nähe zum Verbrauchermarkt Zürich bildet
angesichts der heutigen Mobilität ebenso wenig einen rechtsrelevan-
ten Grund für den Beizug von Zürcher Handänderungen, ansonsten
müsste der Vergleichsperimeter auf einen breiten Gürtel rund um
Zürich ausgedehnt werden. Im Übrigen würde sich bei einem Einbe-
zug von Handänderungen aus dem Kanton Zürich praktische Pro-
bleme stellen, da die Vergleichsdaten dieselben sein müssten wie im
Kanton Aargau, was nicht ohne weiteres gewährleistet ist (...). Weil
aber keine Indizien vorliegen, dass der Ertragswertfaktor im Kanton
Zürich ein merklich anderer wäre als im Kanton Aargau (...), besteht
von vornherein kein weiterer Abklärungsbedarf in dieser Richtung.
Verbleiben
von
den
27 aargauischen
Handänderungen
9 vergleichbare Betriebe (vgl. dazu hinten Erw. 4.2.4.ff.), so bildet
diese Zahl grundsätzlich eine ausreichende Vergleichsbasis, zumal
sie das Ergebnis eines sorgfältigen Selektionsverfahrens ist (vgl.
auch Eduard Hofer, Bundesamt für Landwirtschaft, Die Preisvor-
schriften im BGBB, in: Blätter für Agrarrecht 1992/Heft 2, S. 93
[Ziff. 3.1., 2. Absatz]). Diese Auffassung entspricht auch der bun-
desgerichtlichen Rechtsprechung zur Vergleichs- bzw. statistischen
Methode, mit welcher der Verkehrswert von Liegenschaften ermittelt
wird. Das Bundesgericht führte aus, dass nur dann richtige Resultate
erzielt werden, wenn Vergleichspreise in genügender Zahl für Ob-
jekte ähnlicher Beschaffenheit zur Verfügung stehen, dass an diese
Voraussetzung jedoch nicht zu hohe Anforderungen gestellt werden
dürfen. In der Regel lässt sich selbst aus vereinzelten Vergleichsprei-
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Bäuerliches Bodenrecht
473
sen auf das allgemeine Preisniveau schliessen. Sind nur wenige
Kaufpreise bekannt, müssen diese allerdings besonders sorgfältig
untersucht und können nur zur Entschädigungsbestimmung verwen-
det werden, wenn dem Vertragsabschluss nicht - wie etwa bei Ver-
käufen unter Verwandten, Arrondierungskäufen oder ausgesproche-
nen Spekulationskäufen - unübliche Verhältnisse zugrunde liegen
(BGE 114 Ib 296 f. mit weiteren Hinweisen).
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der geographische Prü-
fungsperimeter der Vorinstanz nicht zu beanstanden ist.
4.2.2. Die Beschwerdeführerin macht geltend, es lägen drei An-
gebote vor, welche den bewilligten Preis gemäss angefochtener Fest-
stellungsverfügung deutlich übersteigen; das Höchstangebot eines
Selbstbewirtschafters liege bei Fr. 2'500'000.-- (...).
Für die Bestimmung des höchstzulässigen Preises sind Ange-
bote rechtlich nicht relevant. Gemäss Art. 66 BGBB ist auf die tat-
sächlich geleisteten Preise der Vergleichshandänderungen der letzten
fünf Jahre abzustellen.
4.2.3. Massgebend sind die Handänderungen der letzten fünf
Jahre (Art. 66 BGBB).
Die Feststellungsverfügung muss sich auf aktuellste Verhält-
nisse beziehen, damit eine im Hinblick auf eine spätere Bewilligung
grösstmögliche Verbindlichkeit erreicht werden kann (s. hinten
Erw. ...). Nach Auffassung der Abteilung Landwirtschaft berechne
sich die Fünfjahresspanne vom Datum ihrer Stellungnahme, in casu
vom 9. April 2001 an, zurück bis zum 10. April 1996 (...). Nach dem
oben Gesagten müsste die Fünfjahresspanne aber vielmehr vom Da-
tum der mit Rechtsmittelbelehrung versehenen Verfügung (13. Juni
2001 [...]) berechnet werden. Durch den von der Abteilung Land-
wirtschaft anders gewählten Zeitrahmen wird die Feststellungsverfü-
gung dadurch nicht falsch, ist indes auf die untersuchten Verhältnisse
beschränkt (s. hinten Erw. ...).
4.2.4. Massgeblich sind nur vergleichbare landwirtschaftliche
Gewerbe (Art. 66 BGBB). Die Vergleichbarkeit bezieht sich auf
preisrelevante objektive Parameter.
4.2.4.1. So fallen Handänderungen aufgrund einer Zwangsver-
wertung von vornherein als Vergleichsgrössen weg, sofern sie die
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Landwirtschaftliche Rekurskommission
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Zeit nach dem 1. Januar 1999, d.h. nach Inkrafttreten des revidierten
BGBB (BBl 1996 IV 1), betreffen. Denn im Gegensatz zum bisheri-
gen Recht ist bei Zwangsverwertungen der Verweigerungsgrund
eines übersetzten Preises unbeachtlich (Art. 63 Abs. 2 BGBB). Somit
hat die Vorinstanz zu Recht die Versteigerung von zwei Gewerben
vom 29. September 1999 und 14. Juni 2000 ausgeschieden (...). Die
dritte Versteigerung datiert zwar vor besagter Revision des BGBB,
fällt aber aufgrund anderer Betriebsart (Gewächshäuser) und Grösse
(1,05 ha) ausser Betracht (vgl. Erw. 4.2.4.2.f.).
4.2.4.2. Die Vorinstanz betrachtete nur Gewerbe mit der glei-
chen Bewirtschaftungsart wie das Streitgewerbe, mithin Milchwirt-
schaft und Ackerbau, als vergleichbar und schied so vier weitere
Handänderungen aus (...).
Das Kriterium der Bewirtschaftungsart ist ebenso sachbezogen
wie preisrelevant und daher ein taugliches Element zur Abgrenzung
der Vergleichbarkeit.
4.2.4.3. Die Abteilung Landwirtschaft schied die weniger als
10 ha grossen Gewerbe aus (...).
Die Grösse ist bei landwirtschaftlichen Gewerben ein preisbe-
stimmender Faktor, ist sie doch entscheidend für eine rationelle Be-
wirtschaftung. Die Grösse ist im Übrigen auch hinsichtlich der Vor-
aussetzung sowie Bemessung von Direktzahlungen von Bedeutung.
In casu ist das landwirtschaftliche Gewerbe rund 26,6 ha gross
(...). Bei einer Mindestgrösse von 10 ha werden immer noch Ge-
werbe berücksichtigt, welche mehr als zweieinhalb mal kleiner sind.
Die von der Abteilung Landwirtschaft vorgenommene Grenzziehung
hinsichtlich der Grösse erweist sich damit als sachlich gerechtfertigt.
4.2.4.4. Massgebend sind nur die tatsächlich durchgeführten
Handänderungen (Erw. 4.2.2.). Folgte dem Verpflichtungsgeschäft
(in der Regel Kaufvertrag) und der Erwerbsbewilligung keine
Grundbucheintragung, so ging das Eigentum nicht über (konstitutive
Wirkung des Grundbucheintrages; Art. 656 Abs. 1, Art. 972 des
Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom 10. Dezember 1907 [SR
210; ZGB]) und der vereinbarte Preis wurde in der Regel auch nicht
bezahlt (Zug-um-Zug-Geschäft). Deshalb können nur Geschäfte,
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Bäuerliches Bodenrecht
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welche ihren Niederschlag im Grundbuch gefunden haben, berück-
sichtigt werden.
Bei allen Handänderungen, welche die obgenannten Kriterien -
Mindestgrösse 10 ha, Milchwirtschaft und Ackerbau, nicht im
Fricktal gelegen und nicht mittels Zwangsversteigerung veräussert
(Erw. 4.2.1.ff.) - erfüllen, liegen Bestätigungen der Grundbuchämter
über den Grundbucheintrag vor (...).
4.2.4.5. Die Abteilung Landwirtschaft setzte die Verkaufspreise
der neun verbliebenen Vergleichsgewerbe in Relation zu ihren Er-
tragswerten und ermittelte so die durchschnittliche Verhältniszahl
von 4,3 (gerundet von 4,29). Alsdann erhöhte sie diesen Wert um
5%, so dass sich als Verhältniszahl 4,5 ergab. Dieser fügte sie einzel-
betriebliche Faktoren von insgesamt 0,3 hinzu, wodurch die Verhält-
niszahl 4,8 resultierte. Multipliziert mit dem Ertragswert von in casu
Fr. 332'100.-- ergebe sich so der höchstzulässige Preis von
Fr. 1'594'080.--. Die Praxis der Abteilung Landwirtschaft, den
höchstzulässigen Preis für Gewerbe auf der Basis des Ertragswert-
faktors zu berechnen, entspreche auch der Praxis der angrenzenden
Kantone Solothurn, Luzern und Basel-Landschaft (...).
Die Beschwerdeführerin rügt diese Berechnungsmethode als
falsch. Der Zweck der Preisgrenze bestehe darin, den Missbrauch,
d.h. ein unkontrolliertes Ansteigen der Bodenpreise zu verhindern.
Die Methode der Abteilung Landwirtschaft führe jedoch zu einer
kontinuierlichen Preisreduktion, da sie auf den Ertragswert als Ver-
gleichsbasis abstütze, der Ertragswert jedoch generell rückläufig sei.
Der Gesetzgeber habe eine Anbindung des zu bewilligenden Boden-
preises an den Ertragswert in jeglicher Form verworfen; auch gemäss
BGBB-Kommentar weise der Ertragswert keinerlei Bezug zu Art. 66
BGBB auf. Der Ertragswert könne schon aus Gründen der Änderung
des Reglements nicht zu einem objektiven Ergebnis führen. Per
1. Februar 1996 sei die neue Anleitung für die Schätzung des land-
wirtschaftlichen Ertragswertes in Kraft gesetzt worden. Im Beurtei-
lungszeitraum 1996-2000 wären somit zwei unterschiedliche Schät-
zungsanleitungen zu beachten, was nicht kompatibel sei. Dass der
Ertragswert überhaupt keine taugliche Berechnungsbasis darstelle,
ergebe sich aufgrund der Ergebnisse der Ertragswertschätzung, wo-
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Landwirtschaftliche Rekurskommission
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nach sich der Ertragswert von rund Fr. 332'100.-- in den Bodenwert
mit Fr. 155'500.-- (46,8%) und in die Gebäude mit Fr. 176'600.--
(53,2%) aufteile. Berücksichtige man den Umstand, dass die Ge-
bäude einen nicht unerheblichen Sanierungsbedarf haben, anderer-
seits für die nicht zum landwirtschaftlichen Gewerbe gehörenden
weiteren Grundstücke der H. ein Preis von Fr. 9.60 bis Fr. 10.-- pro
Quadratmeter als bewilligungsfähig in Aussicht gestellt worden sei,
zeige sich das Missverhältnis offensichtlich. Basierend auf der Real-
wert-/Ertragswertmethode ergebe sich für die Gebäude ein Realwert
von Fr. 564'000.-- (21,4%) bei einem Vergleichswert für die nicht-
überbaute landwirtschaftliche Nutzfläche von Fr. 2'074'000.-- (...). Je
grösser die Fläche sei und je schlechter der Gebäudezustand, umso
falscher werde das Abstellen auf den Ertragswert (...).
Die Abteilung Landwirtschaft wendet ein, Ziel des Gesetzge-
bers sei entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin nicht, dass die
Preise nicht weiter steigen, sondern dass die Preise auf ein Niveau
sinken sollen, welches den Erwerb durch die Selbstbewirtschafter zu
tragbaren Bedingungen ermöglicht. Gemäss Analyse des Boden-
markts der letzten fünf Jahre würden sich die Preise auf konstantem
Niveau halten. Folglich könne nicht behauptet werden, der Vollzug
der Preisbegrenzung gemäss Art. 66 BGBB führe zu einem Preiszer-
fall. Die neue Schätzungsanleitung sei am 1. Februar 1996 in Kraft
getreten. Für alle gehandelten Betriebe sei der Ertragswert nach der
neuen Schätzungsanleitung ermittelt worden. Daher sei die Behaup-
tung falsch, dass der Ertragswert der Vergleichsbetriebe auf ver-
schiedenen Anleitungen zur Schätzung des Ertragswertes basiere.
Aus den Materialien zum BGBB gehe klar hervor, dass die Schaf-
fung einer Abhängigkeit zwischen Ertragswert und Kaufpreis bei
landwirtschaftlichen Grundstücken und Gewerben zulässig sei. Die
Expertenkommission, welche den Vorentwurf zum BGBB ausgear-
beitet habe, habe als höchstzulässigen Preis beim landwirtschaftli-
chen Gewerbe den dreifachen Ertragswert vorgesehen. Der Antrag
der Beschwerdeführerin auf mindestens 2 Millionen Franken ent-
spreche dem sechsfachen Ertragswert; in Anbetracht der von der
Expertenkommission vorgesehenen Grenze sei dies mit Sicherheit
übersetzt. Aus den Preisen für einzelne landwirtschaftliche Grund-
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Bäuerliches Bodenrecht
477
stücke lasse sich nicht der höchstzulässige Preis für landwirtschaftli-
che Gewerbe ableiten. Die Werte der Gewerbestatistik würden denn
auch zeigen, dass eine Aufteilung in eine Land- und eine Gebäude-
komponente zu deutlich höheren Preisen führen würde, als bei allen
gehandelten Gewerben bezahlt wurden. Auch die Expertenkommis-
sion habe in ihrem Vorentwurf zum BGBB zwischen landwirtschaft-
lichen Gewerben (dreifacher Ertragswert) und landwirtschaftlichen
Grundstücken (achtfacher Ertragswert) differenziert. Diejenigen
Elemente, die mit der Ertragswertschätzung nicht oder zu wenig
berücksichtigt werden, seien mittels Korrekturfaktoren einzubezie-
hen. Die Korrekturfaktoren seien jedoch nur von untergeordnetem
Charakter, damit keine zu grossen Verzerrungen für künftige Berech-
nungen resultieren (...).
4.2.4.5.1. Der Bundesrat hat in seinem Entwurf dem Parlament
vorgeschlagen, bei fehlender Vergleichsmöglichkeit den Erwerbs-
preis dann als übersetzt zu betrachten, wenn er in einem offensichtli-
chen Missverhältnis zum Ertragswert stehe (Botschaft zum BGBB,
BBl 1988 III, BGBB-Entwurf Art. 65 [die Nummerierung von
Art. 65 der Entwurfsfassung entspricht Art. 66 der definitiven Fas-
sung]). Dieser Zusatz wurde jedoch vom Parlament ersatzlos gestri-
chen. Damit fragt sich, ob das Parlament jegliche Verknüpfung des
Ertragswertes mit dem höchstzulässigen Preis verneinte. Hans Ru-
dolf Hotz vermerkte dazu im BGBB-Kommentar, dass der Ertrags-
wert als Vergleichsbasis für die Festsetzung der Preisgrenze in den
Räten keine Chance mehr gehabt habe (BGBB-Kommentar N. 6 zu
Art. 66 BGBB). Bei der Vorgehensweise zur Ermittlung des höchst-
zulässigen Preises bei Gewerben führte derselbe Kommentator aller-
dings an, dass den unterschiedlichen Strukturen der landwirtschaftli-
chen Gewerbe in einem ersten Schritt dadurch Rechnung getragen
werden könne, indem der bezahlte Preis in eine Relation zum Er-
tragswert gebracht werde (BGBB-Kommentar N. 17 zu Art. 66
BGBB).
4.2.4.5.2. Anlässlich der parlamentarischen Beratung stellte
Ständerat Schiesser die Frage, weshalb nun das zweite Kriterium für
die Bestimmung des übersetzten Preises, nämlich das offensichtliche
Missverhältnis zum Ertragswert oder zum Ertrag, gemäss Kommissi-
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Landwirtschaftliche Rekurskommission
478
onsantrag zu streichen sei. Ob man davon ausgehe, dass stets genü-
gend Vergleichshandänderungen vorhanden seien? Ob der übersetzte
Preis einzig und allein anhand des durchschnittlichen Verkehrswertes
bestimmt werde und alle anderen Kriterien für die Bestimmung des
übersetzten Erwerbspreises ausser Betracht fallen? Der Kommissi-
onsberichterstatter antwortete darauf, dass nach stillschweigender
Meinung der Kommission (die Frage sei nicht explizit behandelt
worden) stets genügend vergleichbare Handänderungen vorliegen
würden (Amtl. Bull. StR vom 12. März 1991, S. 153). Dies spricht
also dafür, dass die oben erwähnte Streichung des Ertragswertes
nicht als grundsätzliche Absage an die Berücksichtigung des Er-
tragswertes im Rahmen des Verkehrswertes aufzufassen wäre.
Allerdings wurden verschiedene Vorstösse im Parlament, den
Ertragswert als Element der Bestimmung des höchstzulässigen Prei-
ses in den Gesetzeswortlaut aufzunehmen, abgelehnt. So wurde die
generelle (also nicht nur wie in der bundesrätlichen Fassung bei feh-
lenden Vergleichshandänderungen) Limitierung des Preises für Ge-
werbe auf den dreifachen Ertragswert verworfen, da sie zu rigoros
und nicht allen Fällen angemessen sei (Amtl. Bull. NR vom
23. Januar 1991, S. 145 ff.) bzw. zu starr, ohne regionale Differenzie-
rungsmöglichkeit und zu tief, so dass der nichtbewirtschaftende Ei-
gentümer gar nicht mehr verkaufen wolle bzw. dass die Gefahr be-
stünde, dass es zu Schwarzzahlungen käme (Amt. Bull. StR vom
25. September 1990, S. 681 ff.). Bundesrat Koller teilte mit, dass
sich vor allem im Vernehmlassungsverfahren gezeigt habe, dass ein
System mit festen Höchstpreisvorschriften politisch nicht konsensfä-
hig sei (Amtl. Bull. NR vom 23. Januar 1991, S. 148). Abgelehnt
wurde auch der Vorschlag, dass der Preis übersetzt sei, wenn er das
Mittel zwischen dem Verkehrswert und dem Ertragswert um mehr als
20% übersteige. Gegen diese Variante wurde angeführt, sie sei zu
streng und würde den Boden völlig aus dem marktwirtschaftlichen
System herausnehmen; sie würde schlussendlich dazu führen, dass
die höchstzulässigen Preise in ein paar Jahren gegen Null tendieren
würden (was allerdings nicht zutrifft, denn der Wert würde
längerfristig nahe beim Ertragswert zum Stillstand kommen [An-
merkung der Landwirtschaftlichen Rekurskommission]) (Voten von
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Bäuerliches Bodenrecht
479
Berichterstatter Schoch, Ständeräte Reymond und Ducret sowie
Bundesrat Koller, Amtl. Bull. StR vom 12. März 1991, S. 152 ff.).
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Vorschläge, welche
den Ertragswert betreffen, stets deshalb abgelehnt wurden, weil sie
entweder eine fixe Höchstgrenze vorsahen (dreifacher Ertragswert
für Gewerbe) oder praktisch zur Festlegung der Höchstgrenze beim
Ertragswert geführt hätten, was als viel zu tief befunden wurde. Eine
generelle Absage an die von der Abteilung Landwirtschaft ange-
wandten Methode kann den Materialien (d.h. der bundesrätlichen
Botschaft und den Verhandlungsprotokollen des Parlaments) entge-
gen der Ansicht der Beschwerdeführerin nicht entnommen werden.
4.2.4.5.3. Die Methode der Abteilung Landwirtschaft geht denn
wie vom Gesetz gefordert von den Handänderungspreisen aus. Der
Ertragswert dient nur aber immerhin als Bezugsgrösse innerhalb der
geleisteten Verkaufspreise der letzten fünf Jahre. Dem Ertragswert
kommt im ganzen bäuerlichen Bodenrecht fundamentale Bedeutung
zu (so auch Entscheid der Kantonsgerichts Appenzell Innerrhoden
vom 7. November 1995, in: Baurecht [BR] 1996, S. 122; vgl. die
verschiedenen Anwendungsbereiche in: Eduard Hofer, BGBB-
Kommentar, N. 7 zu Art. 10 BGBB). Er gilt als eigentlicher Grad-
messer des wirtschaftlichen Wertes eines Gewerbes und ist daher
eine entscheidende Grösse auch bei Handänderungen (namentlich
zur Selbstbewirtschaftung).
Die Anleitung für die Schätzung des landwirtschaftlichen Er-
tragswertes (kurz: Schätzungsanleitung) vom 25. Oktober 1995 (An-
hang I zur Verordnung über das bäuerliche Bodenrecht vom
4. Oktober 1993) ist seit dem 1. Februar 1996 in Kraft. Wie die Ab-
teilung Landwirtschaft zu Recht anführte, fand somit entgegen dem
Vorhalt der Beschwerdeführerin im massgeblichen Zeitraum (oben
Erw. 4.2.3.) kein Wechsel der Schätzungsbestimmungen statt.
Die Beschwerdeführerin moniert, dass die Methode der Abtei-
lung Landwirtschaft zu einer kontinuierlichen Preisreduktion führe,
da der Ertragswert generell rückläufig sei. Dieser Schluss ist bei
blosser Verwendung als Verhältniszahl keineswegs zwingend. Im
Übrigen berücksichtigt die Schätzungsanleitung nicht bloss die vor-
aussichtliche Entwicklung der (gesunkenen) Produktepreise und der
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Landwirtschaftliche Rekurskommission
480
(gestiegenen) Kosten, sondern ebenso die Direktzahlungen (Schät-
zungsanleitung, S. 10). Da die Direktzahlungen nebst ökologischen
Anliegen dem Ausgleich tieferer Produktepreise dienen, wird der
Negativentwicklung entgegengesteuert. Hier sei erwähnt, dass das
durchschnittliche landwirtschaftliche Betriebseinkommen im Ver-
gleich zum Dreijahresmittel 1996-1998 (Fr. 53'503.--) im Jahr 1999
praktisch unverändert blieb (Fr. 53'789.--) und im Jahr 2000 um 21%
höher lag (Fr. 64'675.--) (Bundesamt für Landwirtschaft, Agrarpolitik
2007, Die Weiterentwicklung der Agrarpolitik, S. 10), wobei
allerdings für das Jahr 2001 wieder mit einer rückläufigen Tendenz
(Rückgang auf das Niveau von 1999) gerechnet wird (Bundesamt für
Landwirtschaft, Agrarwirtschaft 2001: Landwirtschaft erfüllt Verfas-
sungsauftrag, Medienmitteilung vom 19. November 2001). Die Er-
tragswertberechnung erfolgt im Übrigen aufgrund standardisierter
Vorgaben. Soweit die tieferen Produktepreise und höheren Kosten
nicht durch Direktzahlungen oder sonst wie aufgefangen werden,
kann langfristig durchaus eine Ertragswertsenkung resultieren. Das
bedeutet aber auch, dass die wirtschaftliche Attraktivität, ein Ge-
werbe zu erwerben, abnimmt, was sich auch im völlig freien Gewer-
bemarkt preissenkend auswirken würde.
Die nicht ausdrückliche parlamentarische Ablehnung der Er-
tragswertmethode als Vergleichselement innerhalb der Verkehrswerte
bedeutet indes noch nicht, dass die von der Abteilung Landwirtschaft
angewandte Methode Art. 66 BGBB entspricht.
4.2.4.5.4. Gemäss Beschwerdeführerin zeige sich die Un-
brauchbarkeit der Ertragswertmethode darin, dass sie ein Verhältnis
vom Boden- zum Gebäudewert von 46,8% zu 53,2% ergebe. Das
Missverhältnis zeige sich zudem auch darin, dass die Gebäude einen
nicht unerheblichen Sanierungsbedarf haben und für die nicht zum
landwirtschaftlichen Gewerbe gehörenden weiteren Grundstücke ein
Preis von Fr. 9.60 bis Fr. 10.-- pro Quadratmeter als bewilligungsfä-
hig in Aussicht gestellt worden sei. Die Beschwerdeführerin macht
geltend, dass basierend auf der Realwert-/Ertragswertmethode für die
Gebäude ein Realwert von Fr. 564'000.-- (21,4%) resultiere bei ei-
nem Vergleichswert für die nichtüberbaute landwirtschaftliche Nutz-
fläche von Fr. 2'074'000.-- (78,6%) (Erw. 4.2.4.5.).
2002
Bäuerliches Bodenrecht
481
4.2.4.5.4.1. Die ursprüngliche nationalrätliche Version sah in
Absatz 2 des Art. 65 des BGBB-Entwurfs für landwirtschaftliche
Gewerbe vor, dass für Gebäude "in der Regel der Zeitwert des Wie-
derbeschaffungswertes massgeblich" sei (Botschaft zum BGBB, BBl
1988 III, BGBB-Entwurf Art. 65; Amtl. Bull. NR vom 23. Januar
1991, S. 145]), wobei darunter die Höhe der heutigen Baukosten
abzüglich der Altersentwertung zu verstehen sei. Gleichzeitig wurde
darauf hingewiesen, dass im freien Handel die Verkehrswerte für
Land ohne Gebäude bedeutend höher liegen als jene für ganze Ge-
werbe, d.h. wenn die Gebäude neu seien und einen sehr hohen Zeit-
wert hätten, werde für das Land im allgemeinen weniger bezahlt.
Deshalb solle nur "in der Regel" der Zeitwert des Wiederbeschaf-
fungswertes massgeblich sein. "Wenn wir einfach diesen Zeitwert
und den höchsten Einzelparzellenwert zusammenzählen würden,
kämen wir zu hoch." (Votum des Berichterstatters Nussbaumer,
Amtl. Bull. NR vom 23. Januar 1991, S. 147). Absatz 2 wurde im
Ständerat gestrichen, ohne dass dies spezifisch begründet wurde.
Unklar ist, ob sich die Begründung des ständerätlichen Berichter-
statters, dass die vorberatende Kommission (generell) die national-
rätliche Änderungen als unpraktikabel und viel zu aufwändig ab-
lehnte ("Arbeitsbeschaffungsprogramm des Jahrhunderts für land-
wirtschaftliche Beratungsbüros"), auch auf den vorgenannten Abs. 2
bezog (Berichterstatter Schoch, Amtl. Bull. StR vom 12. März 1991,
S. 152). Im Nationalrat beantragte Nationalrat Reichling, dass an
Abs. 2 festgehalten werde. Als Begründung führte er unter anderem
an, dass in der Grundbuchanmeldung nie zwischen dem Wert der
Gebäude und dem Wert des Landes unterschieden werde, da ein un-
geteilter Preis bezahlt werde. Die Bewilligungsbehörden würden es
ausserordentlich schwierig haben, aufgrund solcher Mittelwerte die
gerechte Bewertung der Gebäude vorzunehmen bzw. aufgrund von
Mittelwerten könne sie dies gar nicht tun. Die vorberatende Kom-
mission beantragte indes, dem Ständerat zu folgen (also Streichung
von Abs. 2). Als Begründung führte der Berichterstatter an, dass die
Kommission das Anliegen von Nationalrat Reichling als Selbstver-
ständlichkeit betrachtet habe. Weiter führte der Berichterstatter
Nussbaumer aus: "Ich nehme ein Beispiel, wo ich ein solches Gut-
2002
Landwirtschaftliche Rekurskommission
482
achten erstellen musste: Ein Bauernhof wurde für 3,2 Millionen
Franken verkauft, mit 44 Hektaren Land, einem neuen Haus und
alten Ökonomiegebäuden. Um zu prüfen, ob der Kanton Einsprache
erheben könne, haben wir von den 3,2 Millionen Franken, vom Ver-
kehrswert, den Zeitwert der Gebäude mit 1,4 Millionen Franken
abgezogen. Dann musste noch geprüft werden, ob die 1,8 Millionen
Franken für diese 44 Hektaren Wies- und Weidland angemessen
seien. Der Kanton konnte die Zustimmung geben. Das wird in Zu-
kunft auch genauso geregelt werden: Verkaufspreis minus Zeitwert
der Gebäude gleich Landwert. Und da muss untersucht werden: ist
der Landwert übersetzt oder nicht, ist er zulässig oder nicht? - Wir
brauchen hier keine weitere Präzisierung ins Gesetz aufzunehmen"
(Amtl. Bull. NR vom 26. September 1991, S. 1700 f.). Bundesrat
Koller versicherte Nationalrat Reichling, dass sein Anliegen bereits
berücksichtigt sei und zwar im Vergleichsmassstab, denn es werde
hier auch auf den Zustand der Gebäulichkeiten abgestellt. Denn es
sei ja klar, dass nicht ein landwirtschaftliches Gewerbe mit einem
alten, verlotterten Gaden mit einem neuen Gaden verglichen werden
könne (Amtl. Bull. NR vom 26. September 1991, S. 1701). National-
rat Reichling argumentierte, dass der interessierte Grundeigentümer
ein Recht darauf habe, den Willen des Gesetzgebers aus dem Text zu
erkennen und nicht aus den Interpretationen, die in den Ratsproto-
kollen stehen; sei dies nicht der Fall, käme es früher oder später zu
Missständen (Amtl. Bull. NR vom 26. September 1991, S. 1700).
Wie erwähnt, wurde der ursprüngliche Abs. 2 des Art. 65 des BGBB-
Entwurfs auch vom Nationalrat gestrichen.
Die Aussagen von Nationalrat Nussbaumer und Bundesrat
Koller sind nicht deckungsgleich. Während nach Auffassung von
Nationalrat Nussbaumer der Zeitwert des Gebäudes ohne Beizug von
Vergleichen zu eruieren ist und lediglich der Wert für das Land ver-
gleichend ermittelt wird, muss nach Bundesrat Koller der höchstzu-
lässige Preis für das ganze Gewerbe mittels Vergleichen festgelegt
werden, wobei innerhalb der Vergleichsgruppe die Gebäude den
gleichen Zustand aufweisen müssen. Nach dem oben Dargelegten ist
zudem nicht klar, ob die ständerätliche Streichung aus dem selben
2002
Bäuerliches Bodenrecht
483
Motiv erfolgte wie beim Nationalrat. Somit führt die historische
Auslegung in dieser Frage nicht zu einem eindeutigen Resultat.
4.2.4.5.4.2. Jedenfalls ist festzuhalten, dass selbst bei der Be-
rechnungsversion Nussbaumer, welcher die vergleichende Ermittlung
bloss auf den Landwert beschränkt, nicht die Landpreise für Einzel-
parzellen miteinbezogen werden dürfen, sondern nur die Landpreise,
welche aus Handänderungen von Gewerben ermittelt wurden. Es ist
gerichtsnotorisch und Berichterstatter Nussbaumer hatte selbst fest-
gestellt, das bei Addition des Zeitwertes und des höchsten Einzelpar-
zellenwertes Preise entstehen würden, die selbst bei freier Handände-
rung nicht erzielt würden, da Land, welches bei einer Gewerbehan-
dänderung veräussert wird, regelmässig einen tieferen Wert erzielt
als bei Einzelparzellenverkäufen (vgl. oben zitiertes Votum Nuss-
baumer, Amtl. Bull. NR vom 23. Januar 1991, S. 147; Verwaltungs-
und Verwaltungsgerichtsentscheide des Kantons Obwalden XIII-31,
Entscheid des Regierungsrates vom 22. April 1997 [Nr. 1087], S. 82;
Hotz, BGBB-Kommentar, N. 9 zu Art. 66 BGBB). Dies wird von
den Fachrichtern der Landwirtschaftlichen Rekurskommission klar
bestätigt. Die Berechnungsversion Nussbaumer setzt eine Statistik
voraus, welche lediglich die Preise von Land enthält, welches im
Zuge eines Verkaufs eines Gewerbes die Hand änderte, also nicht
auch Verkäufe von Einzelparzellen. Dies würde allerdings eine Auf-
trennung der Gewerbepreise auf die Gebäude und das Land voraus-
setzen, was, wie Nationalrat Reichling zu Recht bemerkte, in der
Praxis zu Problemen führt, da die Gewerbepreise eben Gesamtpreise
sind (Erw. 4.2.4.5.4.1.).
Zu beachten ist aber, dass auch die Ertragswertschätzung die
landwirtschaftliche Gewerbe aufteilt in Boden, Wohngebäude und
Ökonomiegebäude; für die Berechnung des Ertragswertes des ge-
samten Gewerbes werden die Werte dieser einzelnen Elemente zu-
sammengezählt. Die Bewertung erfolgt aber nicht in gleicher Weise
wie bei nichtgewerblichen Teilen, denn die Beziehung der Elemente
zum Gesamtbetrieb wird mit den von der Betriebsgrösse abhängigen
Wertansätzen für Boden, Wohnhäuser und Rindviehscheunen be-
rücksichtigt (Schätzungsanleitung S. 14, Ziff. 1.4.1.). Bei Wohnhäu-
sern, welche dem landwirtschaftlichen Normalbedarf entsprechen,
2002
Landwirtschaftliche Rekurskommission
484
erfolgt die Ertragswertschätzung nach andern Kriterien als bei Über-
schreitung des landwirtschaftlichen Normalbedarfs. Dieser wird auf-
grund der Betriebsgrösse ermittelt, d.h. je grösser der Betrieb ist,
desto mehr Raumeinheiten umfasst der landwirtschaftliche Nor-
malbedarf. Innerhalb desselben erfolgt die Ertragswertschätzung
nach dem Punktiersystem von Ziff. 4.1.-4.6. der Schätzungsanleitung
(S. 39 ff.). Der Ertragswert des über den Normalbedarf hinausgehen-
den Wohnraums wird dagegen durch die Kapitalisierung des langfris-
tig erzielbaren Mietzinses ermittelt (Ziff. 4.7 der Schätzungsanlei-
tung), welches - wie die Schätzung des Schweizerischen Bauernver-
bandes festhält - im Vergleich zu den nach rein landwirtschaftlichen
Normen bewerteten Liegenschaftsteilen zu erheblich höheren Werten
führt (...). In casu wurden in der unbestritten gebliebenen Ertrags-
wertschätzung (...) sämtliche Raumeinheiten als innerhalb des land-
wirtschaftlichen Normalbedarfs liegend beurteilt.
4.2.4.5.4.3. Wie bereits festgehalten, ist gerichtsnotorisch, dass
pro Flächeneinheit bei Einzelparzellen mehr bezahlt wird als bei
Gewerben. Die Abteilung Landwirtschaft hielt dazu fest, dass beim
überwiegenden Teil der Gewerbehandänderungen schon allein die
Bewertung des Landes gestützt auf die Preisstatistik den gesamten
Kaufpreis übersteige; bei grösseren landwirtschaftlichen Gewerben,
wie in casu, sei das sogar ausnahmslos zutreffend (...). Das vorge-
nannte Phänomen führt tatsächlich dazu, dass sich bei grossen
Grundstücken der Minderpreis pro Flächeneinheit derart summiert,
dass die Gebäude im Endeffekt zu Negativfaktoren werden, d.h. dass
die einzelparzellenweise Veräusserung im Endresultat mehr Erlös
einbringen würde als die Veräusserung des Gewerbes als Ganzes.
Dies ist denn auch der Grund dafür, weshalb der Gesetzgeber für
Gewerbe überhaupt ein Zerstückelungsverbot vorschreiben musste
(Art. 58 BGBB).
4.2.4.5.4.4. Liegen genügend Handänderungen vor, so ist davon
auszugehen, dass der Durchschnittswert der darauf befindlichen Ge-
bäude einem durchschnittlichen Zustand entspricht. Dasselbe gilt für
die ebenfalls preisrelevanten Elemente der Gebäudegrösse und -aus-
stattung. Aufgrund dieser Überlegung würde es sich somit rechtferti-
gen, nicht bloss Gewerbe mit identischem Zustand, identischer Grös-
2002
Bäuerliches Bodenrecht
485
se und Ausstattung der Gebäude in die Vergleichsliste aufzunehmen.
Dem Zustand der Gebäude könnte vielmehr mittels entsprechender
Zu- bzw. Abschläge Rechnung getragen werden.
Fraglich ist indes, in welchem Ausmass den konkreten Umstän-
den im Einzelfall Rechnung zu tragen ist. Die Abteilung Landwirt-
schaft hielt sich bei den Zu- und Abschlägen zurück, da ihnen nur
untergeordneter Charakter zukomme und grosse Verzerrungen für
künftige Berechnungen vermieden werden sollten. Dem ist beizu-
pflichten, wie nachstehend zu zeigen ist. Folgende Korrekturfaktoren
wurden vorgenommen:
Arrondierung des Landes
+0,1
Hoher Eigenlandanteil
+0,1
Zwei getrennte Wohneinheiten
+0,1
Verkehrslage
+0,1
Bausubstanz, Sanierungsbedarf
-0,1
(...)
4.2.4.5.4.5. Was die Gebäude betrifft, nahm die Abteilung
Landwirtschaft einen Zuschlag des Faktors um 0,1 vor, da das Ge-
werbe mit dem Wohnhaus und dem Stöckli zwei getrennte Wohnein-
heiten aufweist. Wegen der Bausubstanz und des Sanierungsbedarfs
nahm die Abteilung Landwirtschaft eine Verminderung des Faktors
um 0,1 vor.
Bei der Ertragswertschätzung wird der Ausbau und die Zweck-
mässigkeit bei der Punktierung der einzelnen Gebäudeelemente be-
rücksichtigt (Schätzungsanleitung Ziff. 1.4.1 [S. 14] i.V.m. Ziff. 4.5.
ff. [S. 44 f.]); das Alter und der Zustand bestimmen dagegen den
Kapitalisierungssatz (Schätzungsanleitung Ziff. 1.4.1 [S. 14] i.V.m.
Ziff. 11.3. ff. [S. 143 f.]).
Für die von der Abteilung Landwirtschaft vorgenommene Be-
rücksichtigung des Zustandes der Bausubstanz und des Sanierungs-
bedarfs verbleibt daher nur Raum, falls in der Ertragswertschätzung
diesem Umstand nicht bereits genügend Rechnung getragen wurde,
ansonsten käme es zu einer doppelten Berücksichtigung. Angesichts
der Bedeutung, welche aufgrund der parlamentarischen Debatte dem
Gebäudezustand zukommt (Erw. 4.2.4.5.4.1.), lässt sich eine weitere
Berücksichtigung der Bausubstanz und des Sanierungsbedarfs bzw.
2002
Landwirtschaftliche Rekurskommission
486
des Alters und Zustandes durch den Zuschlag zum Faktor nicht
grundsätzlich ausschliessen. Die Angabe der Beschwerdeführerin,
dass die Gebäude einen nicht unerheblichen Sanierungsbedarf haben
(...), was sich anlässlich des Augenscheins bestätigte, spricht wenn
schon dann eher für einen höheren Abzug, was indes zu einem noch
tieferen höchstzulässigen Preis führen würde.
Der Umstand, dass zwei getrennte Wohneinheiten vorhanden
sind, wirkt sich zweifelsohne preiserhöhend aus. Ob dies in der Er-
tragswertschätzung unter "Übrige Kriterien" eingerechnet wurde, ist
nicht ersichtlich (...). Die in der Schätzungsanleitung unter dieser
Rubrik angeführten Beispiele ("Raumeinteilung, Bodenbeläge, Ein-
bauschränke, Estrich, gedeckte Sitzplätze, Balkone usw.") sprechen
eher dagegen.
4.2.4.5.4.6. Die Vorinstanz setzte als Korrekturfaktor für die
Verkehrslage einen Zuschlag von 0,1 fest (...). Hier ist das Gleiche zu
bemerken wie zum Abzug aufgrund der Bausubstanz bzw. des Sanie-
rungsbedarfs (Erw. 4.2.4.5.4.4). Die Verkehrslage wurde in der Er-
tragswertschätzung bereits berücksichtigt (vgl. Schätzungsanleitung
Ziff. 2, S. 17; Ziff. 4.5, S. 46; ...).
4.2.4.5.4.7. Für die vorteilhafte Arrondierung des Landes nahm
die Abteilung Landwirtschaft einen Faktorzuschlag von 0,1 vor. Es
fragt sich, ob dieser Umstand nicht bei der Bewertung der Distanz
der Gebäude bis zur Einfahrt in die Parzellen bereits hinlänglich
berücksichtigt wurde. Weist die Gesamtheit der Parzellen eine güns-
tige Distanz zu den Gebäuden auf, so kommt dies in der entspre-
chend hohen aufsummierten Bodenpunktzahl zum Ausdruck (vgl.
Schätzungsanleitung Ziff. 3.4.3, S. 35; ...).
4.2.4.5.4.8. Die Abteilung Landwirtschaft nahm für den hohen
Eigenlandanteil einen Faktorzuschlag von 0,1 vor (...).
Gegenstand der Handänderung eines Gewerbes kann nur sein,
was im Eigentum des Verkäufers steht, bloss gepachtetes Land steht
nicht zur Disposition. In diesem Sinne ist der Eigenlandanteil bei der
Handänderung eines Gewerbes immer 100%, so dass sich ein Zu-
schlag für einen hohen Eigenlandanteil nicht rechtfertigt. Offenbar
meinte die Abteilung Landwirtschaft aber damit, dass das Gewerbe
eine so gute wirtschaftliche Basis bietet, dass eine Zupacht kein
2002
Bäuerliches Bodenrecht
487
(zentrales) Thema ist. Damit erscheint der Zuschlag von 0,1 nicht
ungerechtfertigt.
Soweit die Vorinstanz mit dem hohen Eigenlandanteil aber die
grosse Landfläche meinte, ist Folgendes zu bemerken. Der Umstand,
dass das Gewerbe eine grosse Bodenfläche mitumfasst, wird bereits
unter zwei Aspekten einbezogen: zum einen im entsprechend höhe-
ren Ertragswert, zum andern in der Auswahl der Vergleichshandän-
derungen (in casu erst ab 10 ha [Erw. 4.2.4.3.]). Auch unter diesem
Aspekt rechtfertigt sich ein weiterer Zuschlag nicht, zumal regelmäs-
sig für kleinere Gewerbe bezogen auf die Relation Preis/Ertragswert
mehr bezahlt wird als für grössere Gewerbe, da der Gebäudewert im
Vergleich zum Bodenwert bei Kleinbetrieben höher ist als bei grösse-
ren Einheiten (Hotz, BGBB-Kommentar, N. 17 zu Art. 66 BGBB).
4.2.4.5.4.9. Gemäss Abteilung Landwirtschaft sei eine innerbe-
triebliche Aufstockung unter Beachtung des Landschaftsschutzes
möglich (...).
Die Abteilung Landwirtschaft berücksichtigte dies nicht als
Korrekturfaktor. Eine mögliche innerbetriebliche Aufstockung kann
sich preiserhöhend auswirken. Allerdings wären hiezu in casu ent-
sprechende Investitionen nötig (...), so dass sich ein Zuschlag nicht
rechtfertigt. Dasselbe gilt für eine Umstellung der Bewirtschaf-
tungsweise.
4.2.4.5.4.10. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass denjeni-
gen Korrekturfaktoren, bei welchen eine Erhöhung denkbar ist, eine
grössere Anzahl Korrekturfaktoren, die zudem nicht weniger ge-
wichtig sind, gegenüberstehen, bei welchen aufgrund einer mögli-
chen Doppelberücksichtigung eher eine Streichung angebracht wäre.
Weitere Festlegungen hierzu erübrigen sich, denn die Landwirt-
schaftliche Rekurskommission ist an das Verbot der reformatio in
peius gebunden, welches besagt, dass der Beschwerdeentscheid in
seinem Endresultat für die Beschwerdeführerin nicht ungünstiger als
die angefochtene Verfügung ausfallen darf (LKE DZ.2000.50006
vom 19. Dezember 2000 i. S. U. S., Erw. 2.4.; AGVE 1987 S. 200).
4.2.4.5.5. Die Abteilung Landwirtschaft rechnete zum durch-
schnittlichen Ertragswertfaktor der Vergleichshandänderungen die
5% gemäss Art. 66 BGBB hinzu und erst auf dieser Basis schlug sie
2002
Landwirtschaftliche Rekurskommission
488
die Summe der Korrekturfaktoren hinzu (...). Da die Korrekturfakto-
ren ein Mittel der Vergleichbarkeit sind (Erw. 4.2.4.5.4.4.), ist deren
Summe jedoch unmittelbar auf den Durchschnittswert der Ertrags-
wertfaktoren der Vergleichshandänderungen hinzuzurechnen. Erst
auf dieser Basis sind die 5% gemäss Art. 66 BGBB hinzuzurechnen.
Dieser methodische Unterschied würde die Verhältniszahl an sich
geringfügig erhöhen. Die Veränderung geht indessen in der prakti-
zierten (Erw. 4.2.4.5.) Rundung auf Zehntelpunkte unter. Es bleibt
daher - auch mit Blick auf die vorstehende Erw. 4.2.4.5.4.10 - beim
Wert von 4,8.
4.3. Zusammenfassend ergibt sich, dass dem Antrag der Be-
schwerdeführerin auf Festlegung eines höheren höchstzulässigen
Preises nicht gefolgt werden kann.
(...)