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84 Zulässigkeit von NebenbestimmungenHeilung von geringfügigen Mängeln eines Baugesuches durch Statuierung von Nebenbestimmungen und Nachreichung korrigierter Pläne

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Zulässigkeit von Nebenbestimmungen
Heilung von geringfügigen Mängeln eines Baugesuches durch Statuie-
rung von Nebenbestimmungen und Nachreichung korrigierter Pläne
Aus dem Entscheid des Regierungsrats i.S. H.M. und Z. AG gegen den Ent-
scheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt (Abteilung für Baube-
willigungen)/Stadtrats B. vom 4. April 2017 (RRB-Nr. 2017-000304).
Aus den Erwägungen
7.2
Geringfügige Mängel eines Baugesuchs können grundsätzlich
mit der Statuierung von Nebenbestimmungen und - soweit erforder-
lich - der Nachreichung korrigierter Pläne geheilt werden. Der
Baubewilligungsbehörde kommt bei der Frage Ermessen zu, ob ein
Baugesuch abgewiesen werden muss oder ob eine Heilung möglich
ist. Dabei ist sie an den Grundsatz der Verhältnismässigkeit gebun-
den. Eine Baubewilligung zu verweigern, statt sie mit Neben-
bestimmungen zu erteilen, kann namentlich deswegen unverhältnis-
mässig sein, weil die Ablehnung des Baugesuchs die Bauherrschaft
zwingt, ein nur geringfügig abgeändertes Baugesuch nochmals dem
vollständigen Baubewilligungsverfahren mit öffentlicher Auflage
und Rechtsmittelweg zu unterstellen; damit geht sie möglicherweise
das Risiko von Rechtsänderungen, weiteren Einsprachen und
Kostennachteilen ein. Derartige Verfahrensverzögerungen zu vermei-
den, kann zudem auch im Interesse der Öffentlichkeit liegen
(AGVE 2002, S. 243). Führen die Mängel jedoch dazu, dass ein
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Projekt grundlegend überarbeitet werden muss, fällt eine Korrektur
mittels Nebenbestimmung ausser Betracht (VGE III/95 vom 7. Juli
2016, Erw. 5.1).
Die Statuierung von Nebenbestimmungen der Baubewilligung
darf nicht verwechselt werden mit der Bewilligung von Projektände-
rungen (§ 52 Abs. 1 BauV). Mit Projektänderungsgesuchen werden
nämlich keine Mängel des Baugesuchs auf Anordnung der Baube-
willigungsbehörde behoben, sondern diese basieren auf neuen, zu-
sätzlichen Wünschen und Begehren der Bauherrschaft, welche sich
erst nach Erhalt der Baubewilligung beziehungsweise während des
Bauens materialisieren. Die Gültigkeit der bereits erteilten Baube-
willigung wird mit der Stellung eines Projektänderungsgesuchs denn
auch nicht in Frage gestellt, das heisst die Bauherrschaft behält das
Recht, von der Baubewilligung auch bei Ablehnung des Projektän-
derungsgesuchs Gebrauch zu machen.
Im Gegensatz dazu werden mit Nebenbestimmungen Mängel
des Baugesuchs behoben und damit erst die Bewilligungsfähigkeit
des Baugesuchs beziehungsweise die Rechtskonformität der erteilten
Baubewilligung sichergestellt. Nebenbestimmungen können in Form
von Auflagen oder Bedingungen statuiert werden. Als Bedingungen
erlassene Nebenbestimmungen führen dazu, dass von der Bewilli-
gung erst bei Erfüllung der Bedingung Gebrauch gemacht werden
darf (Suspensivbedingung) beziehungsweise, dass die Bewilligung
mit der Erfüllung einer Bedingung dahinfällt (Resolutivbedingung).
Die oft verwendete Formel, "vor Baubeginn" sei eine bestimmte Vor-
aussetzung zu erfüllen, ist eine Kennzeichnung der im Baurecht viel
stärker verbreiteten Suspensivbedingung. Demgegenüber wirken sich
Auflagen nicht auf den Bestand der Baubewilligung aus. Die Auflage
verpflichtet vielmehr die baugesuchstellende Person zu einem Tun,
Dulden oder Unterlassen und kann - bei Nichterfüllung - mit den
Mitteln des Verwaltungszwangs durchgesetzt werden (RRB
Nr. 2000-000856 vom 3. Mai 2000, Erw. 2.b; W
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ARLEN
, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. Aufl.,
Zürich 1999, Rz. 530 ff.).
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7.3
Der Stadtrat stellte verschiedene Mängel des Bauprojekts fest
und verlangt von der Bauherrschaft in den Nebenbestimmungen de-
ren Behebung. Dabei verfügte der Stadtrat insbesondere die folgen-
den, im Beschwerdeverfahren umstrittenen Nebenbestimmungen:
"15. Insgesamt ist für das vorliegende Bauvorhaben mindestens ein
Parkfeld erforderlich und sind maximal vier zulässig. Auf den fraglichen
Parzellen können bzw. dürfen keine Parkfelder erstellt werden. Der Abtei-
lung Planung und Bau ist stattdessen das Vorhandensein mindestens eines
Parkfelds mittels Mietvertrag oder ähnlichem vor Baubeginn nachzuweisen.
16. Für das Bauvorhaben sind mindestens 13 genügend markierte, gut
zugängliche und nach Möglichkeit überdachte Abstellplätze für den leichten
Zweiradverkehr zu erstellen. Der oder die Standorte sind planlich darzu-
stellen und der Abteilung Planung und Bau vor Baubeginn zweifach zur Ge-
nehmigung einzureichen.
17. Die geplanten Toiletten sind behindertengerecht auszugestalten.
Ein entsprechender Nachweis ist der Abteilung Planung und Bau vor Bau-
beginn zukommen zu lassen. Massgebend ist die Norm SIA 500 Hindernis-
freie Bauten, Ausgabe 2009 des SIA.
18. Bezüglich der Umgebung gelten die unter Ziff. 6.3 der vorstehen-
den Erwägungen formulierten Auflagen. Der Zustand und die Entwicklung
des Naturschutzobjekts Wiese O. dürfen durch das Vorhaben zu keiner Zeit
gefährdet werden.
19. (...)
20. Der Container ist hochwertig zu gestalten. Die Toiletten sind bau-
lich besser mit dem Hauptcontainer zu verbinden. Farbgebung, Materia-
lisierung und die definitive Anordnung der Bauten bleiben vorbehalten. Sie
sind rechtzeitig vor der Ausführung mit der Abteilung Planung und Bau
abzusprechen und im Detail aufzuzeigen."
7.4
7.4.1
Wie oben bereits festgestellt, können und dürfen auf der
Bauparzelle keine Parkfelder errichtet werden (Erw. 6.3). Nichts
desto trotz entband der Stadtrat die Bauherrschaft nicht gänzlich von
der Parkplatzerstellungspflicht, sondern er verfügte i.S.v. § 55 Abs. 1
Satz 2 BauG, dass die Bauherrschaft das Vorhandensein mindestens
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eines Parkfelds mittels eines Mietvertrags nachzuweisen habe. Mit
anderen Worten ausgedrückt geht es nicht darum, eine zusätzliche
Baute oder Anlage auf der Bauparzelle zu errichten, sondern ledig-
lich um die Erbringung des Nachweises, dass der Bauherrschaft ein
Parkplatz für das Bauvorhaben zur Verfügung steht. Die Erbringung
eines solchen Nachweises stellt eine übliche Nebenbestimmung einer
Baubewilligung dar und ist nicht zu beanstanden. Die Erbringung des
Nachweises eines externen Parkfelds bereits im Zeitpunkt der Einrei-
chung des Baugesuchs erwiese sich als unverhältnismässig, da der
Parkplatz der Bauherrschaft erst bei Aufnahme des Betriebs zur
Verfügung stehen muss. Da die Nebenbestimmung im vorliegenden
Kontext als Bedingung für den Baubeginn, das heisst als Bedingung
für die Inanspruchnahme der Baubewilligung, formuliert ist, ist deren
Einhaltung sichergestellt.
Die Suspensivbedingung ist daher rechtlich zulässig und nicht
zu beanstanden.
7.4.2
Der Stadtrat B. verlangt von der Bauherrschaft, mindestens 13
gut zugängliche und wenn möglich überdachte Veloabstellplätze zu
schaffen. Die Bereitstellung von 13 Veloabstellplätzen bedarf keiner
grossen baulichen Massnahme und führt daher nur zu Projektan-
passungen, die noch als geringfügig qualifiziert werden können. Das
gilt selbst dann, wenn die 13 zu schaffenden Veloabstellplätze - wie
vom Stadtrat gewünscht, aber nicht gefordert - überdacht werden
sollen. Beim blossen Aufstellen eines Veloständers würde sich denn
sogar die Frage stellen, ob es sich dabei überhaupt um ein baube-
willigungspflichtiges Vorhaben handelt. Jedenfalls ist die Nach-
barschaft von der geforderten Schaffung eines (allenfalls über-
dachten) Veloständers mit 13 Abstellplätzen nicht wesentlich be-
troffen. Im Gesamtkontext der erteilten Baubewilligung führt die Ne-
benbestimmung nur zu einer geringfügigen Änderung der bewilligten
Pläne.
Die Suspensivbedingung zur Schaffung von 13 Veloabstellplät-
zen erweist sich daher als rechtmässig.
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400
7.4.3
Ebenfalls nicht zu einer erheblichen Projektänderung führt die
vom Stadtrat verlangte behindertengerechte Ausführung der WC-
Anlagen. Eine behindertengerechte Ausführung bedingt zwar, dass
die Toiletten von je 1.2 m x 1.4 m auf mind. 1.65 m x 1.8 m ver-
grössert werden (§ 37 Abs. 1 BauV i.V.m. Ziff. 7.2.3.2 der SIA 500
"Hindernisfreie Bauten", Ausgabe 2009, des Schweizerischen Inge-
nieur- und Architektenvereins). Die Vergrösserung um insgesamt we-
niger als 3 m
2
stellt jedoch ebenfalls keine wesentliche Projektan-
passung dar, welche nicht mit der verfügten Suspensivbedingung ge-
fordert werden könnte.
Die gegen diese Nebenbestimmung erhobenen Rügen erweisen
sich demgemäss als unbegründet.
7.4.4
Zum Schutz der Wiese O. verfügte der Stadtrat, dass die Wiese
in den Randbereichen weder begangen noch durch Nährstoffeinträge
oder Abfälle beeinträchtigt werden dürfe und dass das Wildbienen-
haus beibehalten werden müsse. Weiter verlangt der Stadtrat, dass
mindestens zwei Zugänge zum Hang sicherzustellen seien. Diese
Auflagen sind genügend klar formuliert und auch durchsetzbar. Sie
führen zu keiner Projektanpassung und können daher ohne weiteres
als Auflage zur Baubewilligung verfügt werden. Ebenfalls keine bau-
bewilligungspflichtigen Projektanpassungen stellen die von der Bau-
herrschaft allenfalls zum Schutz des Hangs aufzustellenden Zäune
oder Infotafeln dar.
Die dagegen vorgebrachten Rügen erweisen sich demgemäss
als unberechtigt.
7.4.5
Der Stadtrat hat in Ziff. 20 seines Beschlusses diverse Anord-
nungen zur Gestaltung des Café-Containers erlassen und verlangt
von der Bauherrschaft, dass Farbgebung, Materialisierung und
definitive Anordnung der Bauten rechtzeitig vor der Ausführung mit
der Abteilung Planung und Bau abzusprechen und im Detail auf-
zuzeigen seien.
Diese Nebenbestimmung ist nicht zu beanstanden: Es entspricht
einer weit verbreiteten Praxis, dass Detailfragen der Materialisierung
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und Farbgebung der Aussenhülle eines Bauwerks nach Erteilung der
Baubewilligung mit der zuständigen Planungsabteilung der Gemein-
de abzusprechen sind und dass entsprechende Farb- und Material-
muster zur Kontrolle abgegeben werden müssen (vgl. dazu auch
RRB Nr. 2013-001100 vom 4. September 2013, Erw. 6). Aus Sicht
des Regierungsrats würde es denn auch den Gegenstand des Baube-
willigungsverfahrens (die Kontrolle, ob die Bauten den gesetzlichen
Grundlagen entsprechen) sprengen, wenn bereits im Baubewilli-
gungsverfahren solche Detailfragen beantwortet werden müssten.
Nichts anders gilt für die Auflage, dass die Toilettenanlage baulich
mit dem Café-Container besser zu verbinden ist. Diese Auflage ist
klar formuliert und führt nur zu einer geringfügigen Anpassung des
Projekts. Die Auflage kann damit ebenfalls in Form einer Nebenbe-
stimmung zur Baubewilligung angeordnet werden.
Die Auflage gemäss Ziff. 20 der erteilten Baubewilligung ist da-
mit ebenfalls rechtlich nicht zu beanstanden.
7.5
Soweit die Beschwerdeführenden rügen, dass der Stadtrat zu
Unrecht die Kompetenz zur Genehmigung der nachträglichen
Planänderungen an die Abteilung Planung und Bau delegiert habe
(...), ist darauf hinzuweisen, dass der Anhang der Verordnung über
die Delegation von Entscheidbefugnissen des Stadtrats (Kompetenz-
delegationsverordnung) vom 18. Juni 2007 verschiedene Kom-
petenzdelegationen ausdrücklich vorsieht. Der Stadtrat delegierte der
Abteilung Planung und Bau die Erteilung von Bagatellbaube-
willigungen beziehungsweise die Genehmigungen von Planände-
rungen mit Bagatellcharakter. Da die verfügten Projektanpassungen -
wie oben gezeigt - nur zu geringfügigen Planänderungen führen, ist
nicht zu beanstanden, wenn der Stadtrat die entsprechende Genehmi-
gungskompetenz der Abteilung Planung und Bau übertrug.
Ebenfalls nicht ersichtlich ist, inwieweit die Beschwerdeführen-
den durch die nachträglichen geringfügigen Projektanpassungen ihrer
Mitwirkungsrechte beraubt werden. Die Beschwerdeführenden haben
im erstinstanzlichen Verfahren Einwendungen erhoben und konnten
sich damit zum Bauprojekt äussern. Die Beschwerdeführenden wer-
den von den vom Stadtrat verfügten Projektanpassungen nicht belas-
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tet. Im Gegenteil verlangt der Stadtrat von der Bauherrschaft in
gestalterischer Hinsicht eine Verbesserung. Da keine Belastung der
Beschwerdeführenden stattfindet, können die Projektänderungen
ohne erneute öffentliche Publikation bewilligt werden
Die diesbezüglich erhobenen Rügen erweisen sich damit eben-
falls als unbegründet.
(...)