ag_gerichte · HSU.2022.31 · 2021-11-18 · de


Handelsgericht 
1. Kammer 
 
HSU.2022.31 
 
 
 
Entscheid vom 18. November 2022 
 
 
Besetzung 
Oberrichter Dubs, Präsident 
Gerichtsschreiberin Füglister 
Rechtspraktikant Jurcevic 
 
 
Gesuchstellerin A._____ 
vertreten durch Björn Bernhard, Fürsprecher, Amtshausgasse 18, Post-
fach, 3001 Bern 
 
 
 
Gesuchsgegne-
rin 
B._____ 
vertreten durch lic. iur. Pascal Riedo, Advokat, Hauptstrasse 54, 
4132 Muttenz 
 
 
 
 
 
Gegenstand 
Summarisches Verfahren betreffend Mieterausweisung 
 
 
 


 
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Der Präsident entnimmt den Akten: 
 
1. 
Die Gesuchstellerin ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in C. Sie bezweckt 
hauptsächlich den Betrieb von Gesundheits-, Pflege- und Betreuungsein-
richtungen wie medizinisch-chirurgischen Kliniken, Pflegeheimen, medizi-
nischen Zentren, Bereitschaftsdiensten, Altersheimen, Rehabilitationsklini-
ken und Organisationen für häusliche Pflege (Gesuchbeilage [GB] 1). 
 
2. 
Die Gesuchgegnerin ist eine Aktiengesellschaft mit Sitz in D. Sie bezweckt 
im Wesentlichen die Einrichtung und den Betrieb eines Röntgeninstitutes 
mit Erbringung von Dienstleistungen für Dritte auf dem Gebiet der bildge-
benden medizinischen Diagnostik, insbesondere auch mittels Magnetreso-
nanztomografie (GB 2). 
 
3. 
Die E. vermietete der Gesuchsgegnerin mit Mietvertrag vom 1. März 2007 
Räumlichkeiten an der F.-Strasse 86 in D. zur Benützung als Radiologie-
zentrum (GB 16; GB 17). Als die E. das Mietobjekt im April 2008 veräus-
serte, blieb das Mietverhältnis als Untermietverhältnis bestehen. 
 
4. 
Im Juli 2017 fusionierte die E. mit der Gesuchstellerin (GB 1). Die E. wurde 
in der Folge aus dem Handelsregister gelöscht. 
 
5. 
5.1. 
Am 25. Februar 2019 kündigte die Gesuchstellerin das Mietverhältnis mit 
der Gesuchsgegnerin auf den 31. März 2022 (GB 19). Die Kündigung 
wurde mit Schlichtungsgesuch vom 27. März 2019 angefochten. 
 
5.2. 
Am 19. bzw. 20. Dezember 2019 einigten sich die Parteien im Rahmen ei-
nes aussergerichtlichen Vergleichs auf die Gültigkeit der Kündigung und 
die Erstreckung des Mietverhältnisses bis zum 31. März 2024 (GB 24). 
 
6. 
Mit Schreiben vom 10. November 2021 kündigte die Gesuchsgegnerin der 
Gesuchstellerin den schrittweisen Umzug des Radiologiezentrums nach H. 
an (GB 25). 
 
 


 
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7. 
Am 16. November 2021 schloss die Gesuchstellerin mit der J. einen Ko-
operationsvertrag, welcher die Zusammenarbeit der Gesuchstellerin und 
der J. im Bereich der Radiologie zum Gegenstand hatte. 
 
8. 
Am 10. Dezember 2021 stellte die Gesuchsgegnerin den Betrieb des Ra-
diologiezentrums an der F.-Strasse 86 in D. ein. Seit dem 13. Dezember 
2021 bietet sie ihre Dienstleistungen ausschliesslich an der Unteren Brühl-
strasse 4 in H. an (GB 25; GB 26). 
 
9. 
Am 12. Mai 2022 kündigte die Gesuchsgegnerin den Ausbau und Abtrans-
port des noch bis dahin in den Mieträumlichkeiten belassenen Magnetre-
sonanztomographen per 2. Juni 2022 an (GB 29). Daraufhin forderte die 
Gesuchstellerin die Gesuchsgegnerin mit Schreiben vom 31. Mai 2022 
dazu auf, den Betrieb des Radiologiezentrums im Mietobjekt bis spätestens 
am 28. Juni 2022 wiederaufzunehmen (GB 30). Gleichzeitig drohte sie der 
Gesuchsgegnerin für den Unterlassungsfall die Kündigung des Mietverhält-
nisses an (GB 30). 
 
10. 
Am 29. Juni 2022 sprach die Gesuchstellerin die Kündigung des Mietver-
trags per 31. Juli 2022 unter Verwendung des amtlichen Formulars aus 
(GB 33). Die Kündigung wurde mit Schlichtungsgesuch vom 28. Juni 2022 
von der Gesuchsgegnerin angefochten (GB 37). 
 
11. 
Mit Schreiben vom 12. August 2022 kündigte die J. den Kooperationsver-
trag mit der Gesuchstellerin auf den 30. November 2022 (GB 28). 
 
12. 
Mit Gesuch vom 20. September 2022 (Postaufgabe: gleichentags) stellte 
die Gesuchstellerin folgende Rechtsbegehren: 
 
" 1. 
Es sei die Gesuchsgegnerin unter Androhung der Zwangsvollstreckung im 
Unterlassungsfalle zu verurteilen, das Mietobjekt Aerztehaus Radiologie-
zentrum, 1. OG an der F.-Strasse 86 in D. unverzüglich, eventualiter innert 
richterlich zu bestimmender Frist, vollständig geräumt und einwandfrei ge-
reinigt zu verlassen und die Schlüssel der Gesuchstellerin bis zum selbi-
gen Datum auszuhändigen, unter Androhung der Rechtsfolgen von 
Art. 343 ZPO im Unterlassungsfalle. 
 
 


 
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2. 
Es sei der Gesuchstellerin das Recht einzuräumen, im Fall der Nichtbefol-
gung der Kantonspolizei K. oder der zuständigen Regionalpolizei die Räu-
mung auf Kosten der Gesuchsgegnerin zu verlangen. 
 
3. 
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen inkl. MWST." 
 
13. 
Mit Antwort vom 26. Oktober 2022 (Postaufgabe: gleichentags) stellte die 
Gesuchsgegnerin die folgenden Rechtsbegehren: 
 
" 1. 
Es sei auf das Gesuch um Mieterausweisung im Verfahren um Rechts-
schutz in klaren Fällen nicht einzutreten, eventualiter sei dieses abzuwei-
sen. 
 
2. 
Unter o/e-Kostenfolge zu Lasten der Gesuchstellerin." 
 
14. 
Mit Eingabe vom 9. November 2022 (Postaufgabe: gleichentags) reichte 
die Gesuchstellerin unaufgefordert eine Stellungahme zur Antwort der Ge-
suchsgegnerin ein. 
 
 
Der Präsident zieht in Erwägung: 
1. Prozessvoraussetzungen 
Das Gericht prüft die Prozessvoraussetzungen von Amtes wegen (Art. 60 
ZPO). 
 
1.1. Örtliche Zuständigkeit 
Gemäss Art. 33 ZPO ist für Klagen aus Miete und Pacht das Gericht am 
Ort der gelegenen Sache zuständig. Auf den Gerichtsstand am Ort der ge-
legenen Sache kann die mietende Partei von Wohn- oder Geschäftsräu-
men weder zum Voraus noch durch Einlassung verzichten (Art. 35 Abs. 1 
lit. b ZPO). 
 
Das Mietobjekt des streitgegenständlichen Mietverhältnisses ist eine Lie-
genschaft in D. Die Gerichte des Kantons Aargau sind somit örtlich zustän-
dig. 
 
1.2. Sachliche Zuständigkeit 
Das Handelsgericht des Kantons Aargau ist sachlich für die Beurteilung 
handelsrechtlicher Streitigkeiten zuständig (Art. 6 Abs. 1 ZPO i.V.m. § 12 
Abs. 1 lit. a i.V.m. § 13 Abs. 1 lit. a EG ZPO). Eine Streitigkeit gilt als han-
delsrechtlich, wenn sie die Voraussetzungen von Art. 6 Abs. 2 ZPO erfüllt. 


 
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Dies ist der Fall, wenn sie die geschäftliche Tätigkeit mindestens einer Par-
tei betrifft. Mietverträge über Geschäftsliegenschaften werden vom Begriff 
der geschäftlichen Tätigkeit erfasst,1 womit Streitigkeiten aus solchen Ver-
trägen in die sachliche Zuständigkeit des Handelsgerichts fallen können. 
Weiter müssen die Parteien im schweizerischen Handelsregister oder in 
einem vergleichbaren ausländischen Register eingetragen sein (Art. 6 
Abs. 2 lit. c ZPO). Schliesslich muss gegen den Entscheid des Handelsge-
richts die Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht offenstehen 
(Art. 6 Abs. 2 lit. b ZPO). Dies bedingt in mietrechtlichen Fällen einen Streit-
wert von mindestens Fr. 15'000.00 (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG). Da das Han-
delsgericht in Fällen, die dem vereinfachten Verfahren unterliegen, jedoch 
nie zuständig ist, ist die Zuständigkeit des Handelsgerichts in mietrechtli-
chen Fällen mit einem Streitwert von bis zu Fr. 30'000.00 stets nur dann 
gegeben, wenn das summarische Verfahren Anwendung findet.2 
 
Vorliegend beantragt die Gesuchstellerin die Ausweisung der Gesuchsgeg-
nerin im summarischen Verfahren betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen 
(Art. 248 lit. b ZPO). Streitgegenstand ist die Gültigkeit der Kündigung ei-
nes Mietvertrags über eine Geschäftsliegenschaft. Die vorliegende Streitig-
keit betrifft mithin die geschäftliche Tätigkeit der Parteien. 
 
Ist wie vorliegend die Kündigung in einem Ausweisungsverfahren im sum-
marischen Verfahren strittig, richtet sich der Streitwert gemäss bundesge-
richtlicher Rechtsprechung nach dem Mietwert während einer allfälligen 
dreijährigen Kündigungssperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 1 OR. 
Zwar löst ein Entscheid im Verfahren nach Art. 257 ZPO keine solche 
Sperrfrist aus. Weil aber bei Nichteintreten auf das Gesuch die Ausweisung 
im vereinfachten Verfahren erstritten werden muss und dieser Entscheid 
die Sperrfrist auslösen kann, rechtfertigt es sich, bereits im Verfahren um 
Rechtsschutz in klaren Fällen bei der Streitwertberechnung auf den Miet-
zins während einer allfälligen dreijährigen Kündigungssperrfrist abzustel-
len.3 Vorliegend kommt die dreijährige Kündigungssperrfrist jedoch nicht 
zur Anwendung, selbst wenn sich die Kündigung im Kündigungsschutzver-
fahren als unzulässig erweisen würde, denn der streitgegenständliche Miet-
vertrag ist befristet und gewährt der Vermieterin kein ordentliches Kündi-
gungsrecht. Entsprechend endet das Mietverhältnis im Falle der Unzuläs-
sigkeit der Kündigung mit Ablauf der Vertragslaufzeit am 31. März 2024. 
Der Streitwert entspricht folglich der Summe der Mietzinse, die ab der Ge-
suchseinreichung am 20. September 2022 bis zum Vertragsende am 
31. März 2024 anfallen. Der Streitwert beträgt damit Fr. 99'882.00 
 
1 BGE 139 III 457 E. 3.2; VETTER, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger (Hrsg.), Kommentar 
zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2016, Art. 6 N. 21b; SCHNEUWLY, Die sachliche 
Zuständigkeit der Handelsgerichte nach Art. 6 Abs. 2 ZPO, 2021, N. 804 je m.w.N. 
2 VETTER/BRUNNER, Die sachliche Zuständigkeit der Handelsgerichte – eine Zwischenbilanz, in: 
ZZZ 2013, S. 256. 
3 BGE 144 III 346 E. 1.2.1. 


 
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(18 x Fr. 5'549.00), womit vorliegend die Beschwerde in Zivilsachen an das 
Bundesgericht offensteht. Da beide Parteien im Handelsregister eingetra-
gen sind, ist die sachliche Zuständigkeit des Handelsgerichts des Kantons 
Aargau damit gegeben (GB 1; GB 2). 
 
1.3. Funktionale Zuständigkeit 
Für den Rechtsschutz in klaren Fällen ist das summarische Verfahren an-
wendbar (Art. 248 lit. b ZPO). Über Streitigkeiten, die im summarischen 
Verfahren zu entscheiden sind, entscheidet der Präsident des Handelsge-
richts (§ 13 Abs. 1 lit. a EG ZPO). 
 
2. Rechtsschutz in klaren Fällen 
Das Gericht gewährt Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der 
Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar und die Rechtslage klar ist 
(Art. 257 Abs. 1 ZPO). Kann dieser Rechtsschutz nicht gewährt werden, so 
tritt das Gericht auf das Gesuch nicht ein (Art. 257 Abs. 3 ZPO). 
 
2.1. Liquidität des Sachverhalts 
Ein unbestrittener Sachverhalt liegt vor, wenn eine Partei die Tatsachen-
behauptung der Gegenpartei nicht bestreitet. Die betreffende Tatsache 
kann dem Entscheid im summarischen Verfahren ohne weiteres zugrunde 
gelegt werden, da über nicht bestrittene Tatsachen kein Beweis geführt zu 
werden braucht (vgl. Art. 150 Abs. 1 ZPO).4 
 
Ein Sachverhalt ist dann sofort beweisbar und damit liquid, wenn er ohne 
zeitliche Verzögerung und ohne besonderen Aufwand nachgewiesen wer-
den kann. Der Beweis ist in der Regel durch Urkunden zu erbringen, wobei 
andere sofort greifbare Beweismittel nicht ausgeschlossen sind. Der 
Rechtsschutz in klaren Fällen unterliegt keiner Beschränkung der Beweis-
strenge. Blosses Glaubhaftmachen genügt für die Geltendmachung des 
Anspruchs nicht, sondern die Gesuchstellerin hat den vollen Beweis der 
anspruchsbegründenden Tatsachen zu erbringen.5 
 
Demgegenüber genügt für die Verneinung eines klaren Falls, dass die Ge-
suchsgegnerin substantiiert und schlüssig Einwendungen vorbringt, die in 
tatsächlicher Hinsicht nicht sofort widerlegt werden können und die geeig-
net sind, die bereits gebildete richterliche Überzeugung zu erschüttern. 
 
4 BK ZPO I-HURNI, 2012, Art. 55 N. 37 mit Verweis auf Art. 150 Abs. 1 ZPO. 
5 BGE 138 III 620 E. 5.1.1; SUTTER-SOMM/LÖTSCHER, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger 
(Hrsg.), Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2016, Art. 257 N. 6; LEU-
POLD, Der Rechtsschutz in klaren Fällen nach der neuen Schweizerischen Zivilprozessordnung, in: 
Leupold/Rüetschi/Stauber/Vetter (Hrsg.), Der Weg zum Recht, Festschrift für Alfred Bühler, 2008, 
S. 70 ff. 


 
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Nicht erforderlich ist, dass sie ihre Einwendungen glaubhaft macht.6 Offen-
sichtlich unbegründete bzw. haltlose Einreden und Einwendungen (sog. 
Schutzbehauptungen) bewirken keine Illiquidität des Sachverhalts.7 
 
2.2. Klare Rechtslage 
Die Rechtslage ist klar, wenn die Anwendung und Auslegung einer Norm, 
namentlich aufgrund ihres Wortlauts, der Rechtsprechung und der bewähr-
ten Lehre, zu keinem Zweifel Anlass gibt.8 Die Rechtsfolge muss sich bei 
der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und 
Rechtsprechung ohne Weiteres ergeben und die Rechtsanwendung zu ei-
nem eindeutigen Ergebnis führen.9 
 
Dagegen ist die Rechtslage in der Regel nicht klar, wenn die Anwendung 
einer Norm einen Ermessens- oder Billigkeitsentscheid des Gerichts mit 
wertender Berücksichtigung der gesamten Umstände erfordert, wie dies 
namentlich bei der Beurteilung von Treu und Glauben zutrifft.10 Die beispiel-
hafte Erwähnung der Beurteilung von Treu und Glauben ist jedoch nicht so 
zu verstehen, dass ein klarer Fall in rechtlicher Hinsicht verneint werden 
muss, sobald eine missbräuchliche Rechtsausübung geltend gemacht 
wird. Denn das Rechtsmissbrauchsverbot setzt keine wertende Berück-
sichtigung aller Umstände voraus, wenn das Verhalten der betroffenen Par-
tei offenkundig einen Missbrauch darstellt, was namentlich der Fall ist, 
wenn dieses in eine der in Rechtsprechung und Lehre anerkannten Fall-
gruppen einzuordnen ist.11 
 
Auch für die auf den Grundsatz von Treu und Glauben abgestützte Ausle-
gung von Verträgen nach dem Vertrauensprinzip ist die beispielhafte Er-
wähnung der Beurteilung von Treu und Glauben nicht so zu verstehen, 
dass ein klarer Fall in rechtlicher Hinsicht stets verneint werden muss, so-
bald ein Vertrag nach dem Vertrauensprinzip auszulegen ist. Ergibt sich in 
Anwendung des Vertrauensprinzips der Inhalt einer vertraglichen Regelung 
eindeutig und klar, ist es dem Gericht nicht verwehrt, klares Recht zu beja-
hen. Insoweit ist es nicht absolut ausgeschlossen, im Verfahren 
nach Art. 257 ZPO Verträge nach dem Vertrauensprinzip auszulegen.12 
 
3. Ausgangslage 
Die Gesuchstellerin kündigte das streitgegenständliche Mietverhältnis mit 
Schreiben vom 29. Juni 2019 unter Berufung auf Art. 257f Abs. 3 OR 
 
6 BGE 138 III 620 E. 5.1.1; SUTTER-SOMM/LÖTSCHER (Fn. 5), Art. 257 N. 7. 
7 BGE 138 III 620 E. 5.1.1; SUTTER-SOMM/LÖTSCHER (Fn. 5), Art. 257 N. 7. 
8 BGer 4A_447/2011 vom 20. September 2011 E. 2.3; SUTTER-SOMM/LÖTSCHER (Fn. 5), Art. 257 
N. 9. 
9 BGE 138 III 123 E. 2.1.2; SUTTER-SOMM/LÖTSCHER (Fn. 5), Art. 257 N. 9. 
10 BGE 138 III 123 E. 2.1.2. 
11 BGer 4A_350/2015 vom 25. August 2015 E. 4.2. 
12 BGer 4A_185/2017 vom 15. Juni 2017 E. 5.4 m.w.N., 4A_609/2020 vom 26. März 2021 E. 5.2.3. 


 
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(GB 33; GB 34). Sie macht im Wesentlichen geltend, die Gesuchsgegnerin 
habe den Mietvertrag durch die Einstellung des Betriebs des Radiologie-
zentrums verletzt. 
 
4. Gebrauchspflicht 
4.1. Parteibehauptungen 
4.1.1. Gesuchstellerin 
Gemäss den Behauptungen der Gesuchstellerin trifft die Gesuchsgegne-
rin die Pflicht, die Mieträumlichkeiten an der F.-Strasse 86 für den Betrieb 
eines Radiologiezentrums zu gebrauchen. Das Mietobjekt sei der Gesuchs-
gegnerin ausdrücklich zur Benützung als Radiologiezentrum vermietet wor-
den. Die Gesuchstellerin habe aus diesen Gründen den Mieterausbau mit-
tels Entfernung des Unterlagsbodens im MRI-Raum sowie Erlass von Miet-
zinszahlungen in der Höhe von Fr. 17'400.00 mitfinanziert (Gesuch Rz. 15, 
39). 
 
4.1.2. Gesuchsgegnerin 
Der Gesuchsgegnerin zufolge enthält der vertraglich festgehaltene Mietz-
weck keine Gebrauchspflicht. Eine solche Pflicht lasse sich auch nicht aus 
den Investitionen und dem anfänglichen Mietzinserlass ableiten (Antwort 
Rz. 12). Zudem habe die Vermieterin kein Interesse daran, dass die Miete-
rin ein Radiologiezentrum in den Mieträumlichkeiten betreibe (Antwort 
Rz. 14). 
 
4.2. Rechtliches 
4.2.1. Gebrauchspflicht im Mietrecht 
Das Mietrecht kennt im Gegensatz zum Pachtrecht keine grundsätzliche 
Gebrauchspflicht. Die Parteien können eine solche indes vereinbaren.13 Ob 
eine Pflicht zum Gebrauch besteht, ist mittels Vertragsauslegung zu ermit-
teln.14 
 
4.2.2. Vertragsauslegung 
4.2.2.1. Arten der Vertragsauslegung 
 Subjektive Auslegung 
Der Vertragsinhalt ist primär durch subjektive Auslegung zu ermitteln. Ziel 
ist die Feststellung eines übereinstimmenden wirklichen Parteiwillens 
(Art. 18 Abs. 1 OR).15 Haben sich die Parteien tatsächlich richtig, d.h. nach 
dem erklärten wirklichen Willen, verstanden und stimmen die Willen über-
ein, so liegt ein tatsächlicher Konsens vor.16 Dabei ist nicht allein der Wort-
laut massgebend, vielmehr indizieren die gesamten Umstände, unter de-
 
13 ZK OR-HIGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2019, Art. 257f N. 21 mit Verweis auf BGE 136 III 186. 
14 REUDT, in: SVIT (Hrsg.), Das schweizerische Mietrecht, Kommentar, 4. Aufl. 2018, Art. 257f N. 17. 
15 BGE 131 III 467 E. 1. 
16 BGE 144 III 93 E. 5.2.1. 


 
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nen die Willenserklärungen abgegeben wurden, den inneren Willen der er-
klärenden Partei.17 Für eine tatsächliche Willensübereinstimmung im von 
ihr behaupteten Sinn ist diejenige Partei beweisbelastet, die sich darauf 
beruft.18 
 
 Objektive Auslegung 
Kann der tatsächliche Wille der erklärenden Parteien nicht in einer dem 
anwendbaren Regelbeweismass genügenden Art festgestellt werden, sind 
die Erklärungen der Parteien anhand des Vertrauensprinzips so auszule-
gen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten 
Umständen verstanden werden durften und mussten.19 Das Gericht hat da-
bei danach zu fragen, welche Vereinbarung vernünftig und redlich han-
delnde Parteien unter den konkreten Umständen in Kenntnis des Mangels 
ihrer Willenserklärung getroffen hätten.20 Lässt sich so ein übereinstimmen-
der Sinngehalt der Erklärungen ermitteln, liegt ein sog. normativer Konsens 
vor.21 
 
4.2.2.2. Auslegungsmittel 
Primäres Auslegungsmittel bildet im Rahmen der Vertragsauslegung der 
Wortlaut. Der klare Wortlaut hat den Vorrang vor weiteren Auslegungsmit-
teln, es sei denn, er erweise sich aufgrund anderer Vertragsbedingungen, 
dem von den Parteien verfolgten Zweck oder weiterer Umstände als nur 
scheinbar klar.22 Neben dem Wortlaut sind als ergänzende Auslegungsmit-
tel im Rahmen einer ganzheitlichen Auslegung die Entstehungsgeschichte 
des Vertrags (namentlich die Vertragsverhandlungen, Materialien wie Ver-
tragsentwürfe, Prospekte oder ähnliches), die Interessenlage der Parteien 
bei Vertragsabschluss (insbesondere die Beweggründe und Erwartungen 
der Parteien), die allgemeinen persönlichen und Lebensverhältnisse sowie 
der Zweck der Vereinbarung zu berücksichtigen.23 Nachträgliches Partei-
verhalten ist nur bei der subjektiven, nicht aber bei der objektivierten Aus-
legung von Bedeutung.24 
 
 
17 BGE 143 III 157 E. 1.2.2. 
18 Vgl. BGE 121 III 118 E. 4b/aa. 
19 BGE 143 III 157 E. 1.2.2 m.w.N.; BGer 4A_112/2020 vom 1. Juli 2020 E. 3.2.1; SCHWENZER/FOUN-
TOULAKIS, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 8. Aufl. 2020, N. 33.01 ff. 
20 BGE 143 III 558 E. 4.1.1; 144 III 93 E. 5.2.3. 
21 BGE 143 III 157 E. 1.2.2 m.w.N.; BGer 4A_112/2020 vom 1. Juli 2020 E. 3.2.1; HUGUENIN, Obligati-
onenrecht Allgemeiner und Besonderer Teil, 3. Aufl. 2019, N. 249; SCHWENZER/FOUNTOULAKIS 
(Fn. 19), N. 33.01 ff. 
22 BGE 133 III 61 E. 2.2.1; BGer 4A_370/2010 vom 31. Mai 2011 E. 5.3; vgl. ausführlich zu den ein-
zelnen Auslegungsmitteln: GAUCH/SCHLUEP/SCHMID, Schweizerisches Obligationenrecht Allgemei-
ner Teil, 11. Aufl. 2020, N. 1205 ff. 
23 GAUCH/SCHLUEP/SCHMID (Fn. 22), N. 1212 ff.; ZK OR-JÄGGI/GAUCH/HARTMANN, 4. Aufl. 2015, 
Art. 18 N. 385 ff. 
24 BGE 144 III 93 E. 5.2.3; BGer 4A_291/2018 vom 10. Januar 2019 E. 3.4.1. 


 
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4.3. Würdigung 
Die Parteien sind sich uneinig, ob der Mietvertrag vom 1. März 2007 die 
Gesuchsgegnerin zum Gebrauch der Mieträumlichkeiten als Radiologie-
zentrum verpflichtet. Der Inhalt des Mietvertrages vom 1. März 2007 ist ent-
sprechend durch Auslegung zu ermitteln. Dabei ist berücksichtigen, dass 
der Mietvertrag ursprünglich zwischen der Gesuchsgegnerin und der E. ge-
schlossen wurde. Letztere wurde im Rahmen einer Fusion von der Gesuch-
stellerin übernommen (GB 1). Da für die Vertragsauslegung grundsätzlich 
der Zeitpunkt des Vertragsschlusses massgebend ist, ist im Rahmen der 
Vertragsauslegung auf das Vertragsverständnis der E. abzustellen. 
 
4.3.1. Subjektive Auslegung 
Es gibt keine eindeutigen Anhaltspunkte dafür, dass sich die Parteien tat-
sächlich auf eine Pflicht der Gesuchsgegnerin zum Betrieb eines Radiolo-
giezentrums in den Mieträumlichkeiten einigten. Ein übereinstimmender 
tatsächlicher Parteiwille kann daher nicht festgestellt werden. Folglich ist 
der Vertrag nach dem Vertrauensprinzip auszulegen, wobei das Ausle-
gungsergebnis im summarischen Verfahren betreffend Rechtsschutz in 
klaren Fällen klar sein muss, um von einer klaren Rechtslage ausgehen zu 
können (vgl. E. 2.2). 
 
4.3.2. Objektive Auslegung 
In grammatikalischer Hinsicht enthält der Mietvertrag vom 1. März 2007 un-
ter Ziffer 2.2 den Vermerk "zur Benützung als: Radiologiezentrum" (GB 16). 
Damit lässt sich zwar auf einen Verwendungszweck schliessen,25 jedoch 
nicht zwingend auch auf eine Gebrauchspflicht. Entsprechend bedarf es 
weiterer Anhaltspunkte, die auf eine Pflicht zur Benützung der Mieträum-
lichkeiten schliessen lassen. Für die Bejahung einer Gebrauchspflicht ist 
vorliegend entscheidend, ob die E. bei Vertragsschluss ein erkennbares 
Interesse daran hatte, dass in den Mieträumlichkeiten ein Radiologiezent-
rum betrieben wird. 
 
Die Umstände des vorliegenden Falls sprechen eindeutig für ein solches 
Interesse der E. Die Umstände im vorliegenden Fall sprechen aber gerade 
für ein Interesse am Gebrauch der Mieträumlichkeiten. Insbesondere die 
räumliche Nähe zwischen der E. an der F.-Strasse 84 und den Mieträum-
lichkeiten an der F.-Strasse 86 lässt auf ein solches schliessen. Wie die 
Gesuchstellerin richtigerweise ausführt, entspricht es dem Interesse der 
Patienten und schliesslich auch demjenigen der Klinik, deren Betrieb die E. 
bezweckte, Untersuchungen vor Ort durchführen zu können (Gesuch 
Rz. 28). Auf ein Interesse deuten zumindest auch die Ausgaben im Hinblick 
auf die Vermietung der Räumlichkeiten und der zu Beginn des Mietverhält-
nisses gewährte Mietzinserlass im Umfang von Fr. 17'400.00 (Gesuch 
Rz. 15; GB 17). Vor diesem Hintergrund und im Zusammenspiel mit der 
 
25 Vgl. BGE 132 III 109 E. 3. 


 
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vertraglich vereinbarten Zweckbestimmung wäre das Interesse der E. am 
Betrieb des Radiologiezentrums in den Mieträumlichkeiten für die Gesuchs-
gegnerin erkennbar gewesen. In Anbetracht der Interessenslage bei Ver-
tragsschluss hätte die Gesuchsstellerin nach Treu und Glauben den Miet-
vertrag vom 1. März 2007 so verstehen müssen, dass sie eine Pflicht zum 
Betrieb eines Radiologiezentrums trifft. 
 
4.3.3. Fazit 
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Mietvertrag vom 1. März 2007 
die Gesuchsgegnerin zum Betrieb eines Radiologiezentrum in den 
Mieträumlichkeiten verpflichtet. Zu prüfen bleibt, ob die Einstellung des Ra-
diologiebetriebs die Gesuchstellerin zur ausserordentlichen Kündigung 
nach Art. 257f Abs. 3 OR berechtigte. 
 
5. Ausserordentliche Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR 
5.1. Parteibehauptungen 
5.1.1. Gesuchstellerin 
Die Gesuchstellerin behauptet, die Gesuchsgegnerin habe die Gesuchstel-
lerin erstmals am 5. November 2021 darüber in Kenntnis gesetzt, dass sie 
beabsichtige, bis zum 10. Dezember 2021 umzuziehen, um ihre Tätigkei-
ten ab dem 13. Dezember 2021 im neuen Röntgeninstitut an der Unteren 
Brühlstrasse 4 in H. auszuüben (Gesuch Rz. 21). Daraufhin habe die Ge-
suchstellerin am 8. November 2021 das Gespräch mit I. von der Gesuchs-
gegnerin gesucht, um den Rückgabezeitpunkt für die Mieträumlichkeiten 
zu eruieren. Dieser habe die Rückgabe des Mietobjekts vor Ablauf des 
Mietvertrags unter die Bedingung gestellt, dass bis zum September 2024 
kein Radiologiezentrum im Mietobjekt betrieben werde bzw. von der Durch-
führung von MRI-Untersuchungen abgesehen werde (Gesuch Rz. 26). 
 
Mit Schreiben vom 10. November 2021 habe die Gesuchsgegnerin ihre 
Umzugsabsichten nochmals bestätigt (Gesuch Rz. 21). In der Folge habe 
die Gesuchstellerin am 16. November 2021 einen Kooperationsvertrag mit 
der J. geschlossen. Dieser habe die Zusammenarbeit der Gesuchstellerin 
und der J. im Bereich Radiologie zum Gegenstand gehabt. Ausserdem 
habe die Gesuchstellerin dafür gesorgt, dass wenigstens Röntgenuntersu-
chungen an der F.-Strasse 86 durchführen werden könnten (Gesuch 
Rz. 22). 
 
Am 10. Dezember 2021 sei die Gesuchsgegnerin aus dem Mietobjekt aus-
gezogen. Seit dem 13. Dezember 2021 betreibe sie das Radiologiezentrum 
vollständig in H. (Gesuch Rz. 21). 
 
Am 12. Mai 2022 habe die Gesuchsgegnerin den Ausbau und Abtransport 
des vor Ort gelassenen Magnetresonanztomographen per 2. Juni 2022 an-
gekündigt. Daraufhin habe die Gesuchstellerin die Gesuchsgegnerin mit 


 
- 12 - 
 
Schreiben vom 31. Mai 2022 aufgefordert, den Betrieb des Radiologiezent-
rums im Mietobjekt bis spätestens am 28. Juni 2022 wiederaufzunehmen. 
Bei Nichtbefolgung der Aufforderung sei eine Kündigung mit Frist von 
30 Tagen auf das Ende eines Monats in Aussicht gestellt worden (Gesuch 
Rz. 24). Mit Schreiben vom 29. Juni 2022 habe die Gesuchstellerin unter 
Verwendung des amtlichen Formulars gekündigt (Gesuch Rz. 25). 
 
Aufgrund des Umzugs der Gesuchsgegnerin sehe sich die Gesuchstellerin 
mit einem Kundenverlust konfrontiert. Ausserdem drohe ab Dezem-
ber 2022 ein eigentlicher Notstand, da die J. den Kooperationsvertrag per 
31. November 2022 gekündigt habe (Gesuch Rz. 28). 
 
5.1.2. Gesuchsgegnerin 
Die Gesuchsgegnerin führt aus, sie habe sich aufgrund der Streitigkeit um 
die Rechtmässigkeit der Kündigung vom 25. Februar 2019 gezwungen ge-
sehen, umzuziehen (Antwort Rz. 8). Für den Umzug, den behaupteten Not-
stand sowie einen allfälligen Kundenverlust – welcher bestritten werde – 
sei allein die Gesuchstellerin verantwortlich (Antwort Rz. 14, 16, 18, 19). 
 
Ihre Dienstleistungen habe die Gesuchsgegnerin bis zum Dezember 2021 
in D. angeboten und seither stünden sie in 10-minütiger Fahrdistanz in H. 
zur Verfügung (Antwort Rz. 15). Der Gesuchstellerin stehe es nach wie vor 
offen, die Leistungen der Gesuchsgegnerin in H. zu beziehen und so den 
behaupteten Notstand zu überbrücken (Antwort Rz. 16, 19). 
 
Die Räumlichkeiten an der F.-Strasse 86 würden zurzeit als Lager genutzt. 
Die Gesuchsgegnerin könne sich aber durchaus vorstellen, gewisse 
Dienstleistungen künftig parallel in H. und in D. anzubieten (Antwort 
Rz. 15). 
 
Die Gesuchsgegnerin treffe im Rahmen des aussergerichtlichen Vergleichs 
vom 19. bzw. 20. Dezember schliesslich keine Pflicht zur Kündigung des 
Vertrags. Sie habe lediglich das Recht, den Vertrag vorzeitig mit einer Frist 
von 6 Monaten aufzulösen (Antwort Rz. 14). Die Erstreckung des Mietver-
hältnisses sei im Übrigen ohne Vorbehalte vereinbart worden (Antwort 
Rz. 16). Die Gesuchsgegnerin müsse sich dementsprechend auch nicht 
dazu äussern, wieso sie das Mietobjekt bis zum Ablauf der Vertragsdauer 
behalten wolle (Antwort Rz. 18). 
 
5.2. Rechtliches 
Gemäss Art. 257f Abs. 1 OR muss der Mieter die Sache sorgfältig gebrau-
chen. Damit ist der Mieter in allgemeiner Weise dazu verpflichtet, die Miet-
sache vertragsgemäss zu verwenden.26 Verletzt der Mieter seine Pflicht 
zum vertragsgemässen Gebrauch, so kann der Vermieter den Mietvertrag 
 
26 BGE 123 III 124 E. 2a m.w.N. 


 
- 13 - 
 
bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von 30 Tagen auf das Ende 
eines jeden Monats kündigen, wenn der Mieter trotz schriftlicher Mahnung 
seiner Verpflichtung nicht nachkommt und dem Vermieter die Fortsetzung 
des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist (Art. 257 Abs. 3 OR). Ge-
mäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist die Unzumutbarkeit der Wei-
terführung des Mietverhältnisses bei Verletzung einer ausdrücklichen Ge-
brauchspflicht stets zu bejahen.27 
 
Der Vermieter hat den Mieter nach Kenntnisnahme der Pflichtverletzung 
schriftlich abzumahnen, bevor er das Mietverhältnis aufgrund der Pflicht-
verletzung kündigt. Die Mahnung muss innert nützlicher Frist nach Kennt-
nisnahme der Pflichtverletzung erfolgen.28 Wann dies der Fall ist, hängt von 
den Umständen des Einzelfalls ab. Wird eine bestimmte Nutzung der 
Mieträumlichkeit während längerer Zeit vom Vermieter geduldet, ohne dass 
er den Mieter im Sinne von Art. 257f Abs. 3 OR mahnt, ist von einer still-
schweigenden Genehmigung der entsprechenden Nutzung auszugehen.29 
Mahnt der Vermieter den Mieter hingegen zunächst mündlich, so kann die 
schriftliche Mahnung auch zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen.30 
 
5.3. Würdigung 
Da die Verletzung der Gebrauchspflicht die Vermieterin zur Kündigung des 
Mietverhältnisses nach Art. 257f Abs. 3 OR berechtigt (siehe E. 5.2), ist 
nachfolgend zu prüfen, ob die Verpflichtung zum Betrieb des Radiologie-
zentrums zum Zeitpunkt der Kündigung des Mietverhältnisses durch die 
Gesuchstellerin noch Bestand hatte.31 
 
5.3.1. Mietvertragsverlängerung 
Aus der Zusatzvereinbarung vom 19. bzw. 20. Dezember 2019 lässt sich 
keine Aufhebung der Gebrauchspflicht ableiten. Obschon sich die Parteien 
auf die Gültigkeit der Kündigung vom 25. Februar 2019 einigten, vereinbar-
ten sie zugleich die Erstreckung des ursprünglichen Mietvertrags bis zum 
31. März 2024. Da im Zusammenhang mit der Gebrauchspflicht keine Än-
derung vereinbart wurde, gilt der ursprüngliche Mietvertrag vom 1. März 
2007 einschliesslich sämtlicher darin enthaltener Verpflichtungen und da-
mit auch der Gebrauchspflicht bis zum 31. März 2024 weiter. 
 
Entgegen der Darstellungen der Gesuchsgegnerin (Antwort Rz. 14) ist der 
Urteilsvorschlag der Schlichtungsbehörde vom 4. November 2019 (GB 22) 
 
27 Siehe BGer 4A_413/2009 vom 11. November 2009 E. 2, 4A_38/2010 vom 1. April 2010 E. 3.1, 
4A_344/2016 vom 21. Oktober 2016 E. 1. 
28 REUDT (Fn. 14), Art. 257f OR N. 53. 
29 BK OR-GIGER, 2015, Art. 257f OR N. 95 unter Verweis auf BGer 4A_413/2009 vom 11. November 
2009 E. 3. 
30 BGer 4C.324/2002 vom 3. März 2003 E. 3.3.2. 
31 Vgl. BGer 4A_647/2017 vom 7. März 2017 E. 3. 


 
- 14 - 
 
im Hinblick auf das Bestehen der Gebrauchspflicht unbeachtlich, zumal der 
Urteilsvorschlag nicht angenommen wurde. 
 
Damit kann festgehalten werden, dass die Gesuchstellerin zum Zeitpunkt 
ihres Umzugs zum Betrieb eines Radiologiezentrums in den Mieträumlich-
keiten verpflichtet war. Diese Pflicht verletzte sie mit der Einstellung ihrer 
Dienstleistungen am 10. bzw. 13. Dezember 2021. 
 
5.3.2. Verzögerte Abmahnung 
Erfährt ein Vermieter von der Pflichtverletzung des Mieters, hat er diesen 
schriftlich abzumahnen, bevor er den Mietvertrag nach Art. 257f Abs. 3 OR 
kündigt. Ob die Abmahnung fristgerecht erfolgt, ist anhand der Umstände 
des Einzelfalls zu ermitteln. 
 
Vorliegend erfuhr die Gesuchstellerin erstmals am 5. November 2022 von 
den Umzugsplänen der Gesuchsgegnerin. Anlässlich des Gesprächs vom 
8. November 2022 wurde der Gesuchstellerin verdeutlicht, dass die Ge-
suchsgegnerin den Mietvertrag trotz ihres Umzugs nicht vor Ablauf der Ver-
tragsdauer kündigen werde (Gesuch Rz. 26). Es wird weder behauptet, 
noch ist ersichtlich, dass die Gesuchstellerin die Gesuchsgegnerin zu je-
nem Zeitpunkt auf die Gebrauchspflicht hingewiesen und zur Einhaltung 
des Vertrags ermahnt hätte. Anstelle auf die künftige Einhaltung des Ver-
trags zu beharren, schloss die Gesuchstellerin nach Kenntnisnahme der 
Umzugsabsichten einen Kooperationsvertrag mit der J. Zwar behauptet die 
Gesuchstellerin, sie habe dafür gesorgt, dass weiterhin gewöhnliche Rönt-
genuntersuchungen durchgeführt werden können (Gesuch Rz. 22). Dass 
sie die Gesuchsgegnerin dazu anhielt, weiterhin gewöhnliche Röntgenun-
tersuchungen in den Mieträumlichkeiten durchzuführen, behauptet sie je-
doch gerade nicht. So ist denn auch unbestritten, dass die Gesuchsgegne-
rin seit dem 13. Dezember 2021 ihre Dienstleistungen nur noch in H. an-
bietet. 
 
Erst mit Schreiben vom 31. Mai 2022 hielt die Gesuchstellerin die Gesuchs-
gegnerin dazu an, den Betrieb des Radiologiezentrums bis zum 28. Juni 
2022 wiederaufzunehmen (Gesuch Rz. 24). Die Gesuchsgegnerin wurde 
insofern erst anfangs Juni 2022 abgemahnt, obwohl sie bereits seit dem 
13. Dezember 2021 nur noch im neuen Röntgeninstitut in H. angesiedelt 
und tätig war (Gesuch Rz. 21; Antwort Rz. 15). Die Gesuchstellerin wartete 
damit rund 6 Monate nach dem Umzug zu, ehe sie die Gesuchsgegnerin 
abmahnte. Angesichts dessen ist fraglich, ob die Abmahnung innert nützli-
cher Frist erfolgte. Ein allzu langes Zuwarten in Kenntnis der Vertragsver-
letzung steht einer ausserordentlichen Kündigung entgegen und spricht für 
das stillschweigende Einverständnis des Vermieters zu der vom Vertrag 


 
- 15 - 
 
abweichenden Verwendung der Mietsache.32 Ob sich vorliegend die Ge-
suchstellerin mit der unterbleibenden Benützung der Mieträumlichkeiten 
einverstanden erklärt hat und es damit zu einer Vertragsänderung gekom-
men ist, bedarf einer Würdigung der gesamten Umstände.33 Die Frage 
kann im Rahmen eines summarischen Verfahrens nur beantwortet werden, 
wenn sich das Ergebnis klar ergibt (s. E. 1.2). Zu berücksichtigen ist dabei, 
dass eine stillschweigende Vertragsänderung nicht leichthin zu bejahen 
ist.34 
 
Vorliegend beruft sich die Gesuchstellerin auf eine schwere, einen "Not-
stand" verursachende Vertragsverletzung, welche eine ausserordentliche 
Vertragsauflösung nach Art. 257f OR rechtfertige (Gesuch Rz. 40). Gleich-
zeitig duldete die Gesuchstellerin die unterbleibende Nutzung der 
Mieträumlichkeiten während mehrerer Monate. Weder im November 2021, 
als sich der Umzug und die unterbleibende Vertragskündigung abzeichne-
ten, noch nach dem vollständigen Auszug der Gesuchsgegnerin am 
10. Dezember 2021 hielt die Gesuchstellerin die Gesuchsgegnerin dazu 
an, den Betrieb des Radiologiezentrums wiederaufzunehmen. Es leuchtet 
nicht ein, wieso die Gesuchstellerin fast ein halbes Jahr mit der Abmahnung 
zuwartete, gleichzeitig aber ein dermassen grosses Interesse am Betrieb 
des Radiologiezentrums im Mietobjekt geltend macht. Ausserdem schloss 
die Gesuchstellerin am 16. November 2021 einen Kooperationsvertrag mit 
der J. An sich ist dies nicht zu beanstanden, da die Gesuchstellerin rasch 
einen alternativen Anbieter finden musste, um weiterhin radiologische Un-
tersuchungen gewährleisten zu können. Der Abschluss des Kooperations-
vertrags in Verbindung mit dem langen Hinauszögern der Abmahnung kann 
allerdings einzig auf ein fehlendes Interesse am Betrieb des Radiologie-
zentrums an der F.-Strasse 86 hindeuten. Daraus ist zu schliessen, dass 
die Gesuchstellerin die Einstellung des Radiologiezentrums im Mietobjekt 
genehmigte. Die Gesuchsgegnerin konnte insofern nach Treu und Glauben 
davon ausgehen, dass zum Zeitpunkt der Abmahnung im Juni 2022 keine 
Gebrauchspflicht bestand. Die Gesuchsgegnerin war damit nicht verpflich-
tet, der Abmahnung Folge zu leisten. 
 
Es fehlt folglich an einer Vertragsverletzung, welche eine ausserordentliche 
Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR rechtfertigt. Die Kündigung ist damit 
unwirksam.35 
 
 
32 BK OR-GIGER 2015, Art. 257f OR N. 95 unter Verweis auf BGer 4A_413/2009 vom 11. November 
2009 E. 3. 
33 Vgl. BGer 4A_413/2009 vom 11. November 2009 E. 3. 
34 BGer 4A_344/2016 vom 21. Oktober 2016 E. 2. 
35 BSK OR I-WEBER, 7. Aufl. 2020, Art. 257f N. 9. 


 
- 16 - 
 
6. Rechtsmissbrauch 
6.1. Parteibehauptungen 
6.1.1. Gesuchstellerin 
Die Gesuchstellerin erachtet das Vorgehen der Gesuchsgegnerin als 
rechtsmissbräuchlich, da diese das Mietobjekt nicht mehr gebrauche, 
gleichzeitig aber auf die Kündigung des Mietvertrags verzichte. Die Ge-
suchsgegnerin handle schikanös und beharre in rechtsmissbräuchlicher 
Weise auf die vereinbarte Erstreckung, um der Gesuchstellerin den Betrieb 
eines eigenen Radiologiezentrums zu verunmöglichen (Gesuch Rz. 47 ff.). 
Das Vorgehen der Gesuchsgegnerin rechtfertige eine Vertragsanpassung 
bzw. eine Vertragsauflösung gestützt auf die clausula rebus sic stantibus, 
da sich die Umstände seit Abschluss des aussergerichtlichen Vergleichs 
vom 19. bzw. 20. Dezember 2021 wesentlich geändert hätten. Es sei bei 
Abschluss der Erstreckung nicht vorhersehbar gewesen, dass die Gesuch-
stellerin vor Ablauf der Vertragsdauer umziehen werde, ohne den Vertrag 
zu kündigen (Gesuch Rz. 45 f.). 
 
6.1.2. Gesuchsgegnerin 
Die Gesuchsgegnerin ist der Auffassung, der Mietvertrag vom 1. März 2007 
sei im Rahmen des aussergerichtlichen Vergleichs vorbehaltslos bis zum 
31. März 2024 erstreckt worden (Antwort Rz. 18). Die Gesuchsgegnerin 
treffe gemäss dem aussergerichtlichen Vergleich vom 19. bzw. 20. Dezem-
ber 2019 lediglich ein Kündigungsrecht und keine Kündigungspflicht (Ant-
wort Rz. 14). Im Übrigen habe die Gesuchstellerin die sich stellende Sach-
lage selbst zuzuschreiben, da sie ihr Vorgehen nicht hinreichend geplant 
habe (Antwort Rz. 19). 
 
6.2. Rechtliches 
Art. 2 Abs. 2 ZGB sieht ein Verbot der missbräuchlichen Rechtsausübung 
vor. Das Rechtsmissbrauchsverbot erlaubt Korrekturen, wenn die Rechts-
anwendung zu einem offensichtlich ungerechten Ergebnis führen würde. 
Bei der Anwendung des Rechtsmissbrauchsverbots ist äusserste Zurück-
haltung geboten.36 Gemäss Bundesgericht stellt nicht jede grobe Verlet-
zung des Gerechtigkeitsgedankens einen offenbaren Rechtsmissbrauch 
dar.37 
 
Fallgruppen des Rechtsmissbrauchsverbots bilden unter anderem die clau-
sula rebus sic stantibus, das Verbot der schikanösen Rechtsausübung und 
die missbräuchliche Verwendung von Rechtsinstituten. 
 
6.2.1. Clausula rebus sic stantibus 
Die clausula rebus sic stantibus erlaubt die Anpassung einer vertraglichen 
Vereinbarung, wenn durch nachträgliche, nicht voraussehbare Umstände 
 
36 BGE 143 III 279 E. 3.1; 140 III 583 E. 3.2.4; 137 III 625 E. 4.3 je m.w.N. 
37 BGE 133 III 497 E. 5.2. 


 
- 17 - 
 
ein offenbares Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung einge-
treten ist, sodass das Beharren einer Partei auf ihren Anspruch als miss-
bräuchlich erscheint.38 Hierzu bedarf es einer gravierenden Äquivalenzstö-
rung zwischen Leistung und Gegenleistung, wobei die Störung nach Ver-
tragsschluss eingetreten sein muss. Der Eintritt des Ereignisses darf bei 
Vertragsschluss nicht vorhersehbar gewesen sein und muss ausserhalb 
des Einflussbereichs der benachteiligten Partei liegen.39 
 
Art. 266g Abs. 1 OR wird in der Lehre als Umsetzung der clausula rebus 
sic stantibus im Mietrecht betrachtet.40 Diese Bestimmung erlaubt es den 
Parteien, das Mietverhältnis unter Einhaltung gesetzlichen Kündigungsfrist 
auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen, wenn die Vertragserfüllung für sie 
unzumutbar geworden ist (Art. 266g Abs. 1 OR). Die Beurteilung der Unzu-
mutbarkeit der Vertragserfüllung erfordert in objektiver Weise die Abwä-
gung der Kündigungsmotive, der Interessen der Gegenpartei und dem Ge-
bot der Rechtssicherheit.41 Die Umstände, die zur Unzumutbarkeit führen, 
dürfen bei Vertragsschluss weder bekannt noch voraussehbar gewesen 
und nicht auf ein Verschulden der kündigenden Partei zurückzuführen 
sein.42 Gemäss Bundesgericht muss der Kündigungserklärung entnommen 
werden können, dass eine Kündigung wegen eines wichtigen Grundes be-
absichtigt ist.43 
 
6.2.2. Schikanöse Rechtsausübung 
Ebenfalls unter Art. 2 Abs. 2 ZGB fällt das Verbot der schikanösen Rechts-
ausübung. Ein korrigierender Eingriff ist hierunter geboten, wenn die Aus-
übung eines Rechts zu einer offensichtlichen Ungerechtigkeit führen 
würde. Die Ausübung eines Rechts ist dann schikanös, wenn dadurch kein 
oder ein nur geringer Nutzen erlangt wird, jemand anderes aber empfindlich 
geschädigt oder nachteilig behindert wird.44 
 
6.2.3. Missbräuchliche Verwendung von Rechtsinstituten 
Das Recht schützt keine missbräuchliche Verwendung von Rechtsinstitu-
ten. Darunter versteht man die Verwendung eines Rechtsinstituts zur Ver-
wirklichung von Interessen, die das Institut nicht zu schützen beabsichtigt.45 
 
 
38 BGE 97 II 390 E. 6. 
39 Siehe zum Ganzen BERGER, Allgemeines Schuldrecht, Schweizerisches Obligationenrecht Allge-
meiner Teil mit Einbezug des Deliktsrechts und Einführung in das Personen- und Sachenrecht, 
3. Aufl. 2018, N. 1179 ff. 
40 BSK OR I-WEBER (Fn. 35), Art. 266g N. 1 m.w.N. 
41 BGer 4C.375/2000 vom 31. August 2001 E. 3a. 
42 BGE 122 III 262 E. 2a/aa m.w.N.; BGer 4C.201/2003 vom 28. Oktober 2003 E. 2.2. 
43 BGer 4C.16/2000 vom 24. Januar 2001 E. 2b/cc. 
44 BK ZGB-HAUSHEER/AEBI-MÜLLER, 2012, Art. 2 ZGB N. 207. 
45 BGE 131 III 265 E. 4.2; zu den gängigsten Fällen siehe BK ZGB-HAUSHEER/AEBI-MÜLLER (Fn. 44), 
Art. 2 ZGB N. 256 ff. 


 
- 18 - 
 
6.3. Würdigung 
Ein Verstoss gegen das Gebot von Treu und Glauben kann vorliegend 
schon deswegen nicht vorliegen, weil die Gesuchstellerin die Einstellung 
des Betriebs des Radiologiezentrums stillschweigend genehmigte. Die Ge-
suchstellerin kann nämlich aus dem Verhalten der Gesuchsgegnerin kein 
Recht ableiten, wenn sie dieses gebilligt hat.46 
 
Ferner sind vorliegend die Voraussetzungen für eine Vertragsanpassung 
bzw. -auflösung über die clausula rebus sic stantibus nicht erfüllt. Die Ge-
suchstellerin begehrt die Vertragsanpassung bzw. -auflösung, obschon sie 
den Mietvertrag im Wissen um die Betriebseinstellung aufrechterhalten hat. 
Die Berufung auf Treu und Glauben ist unter diesen Umständen nicht zu 
schützen. Entsprechend kann die Kündigung vom 29. Juni 2022 auch nicht 
als ausserordentliche Kündigung nach Art. 266g Abs. 1 OR betrachtet wer-
den. Die Kündigung wurde denn auch nicht als solche bezeichnet. 
 
Das Verhalten der Gesuchsgegnerin erweist sich insofern nicht als rechts-
missbräuchlich. 
 
7. Fazit 
Insgesamt kann unter den vorliegenden Umständen weder Art. 2 Abs. 2 
ZGB noch Art. 257f OR als Grundlage für die Beendigung des Mietvertrags 
beigezogen werden, sodass die Voraussetzungen für eine Kündigung des 
Mietverhältnisses nicht erfüllt sind. Dem Ausweisungsbegehren kann daher 
nicht entsprochen werden, sodass gemäss Art. 257 Abs. 3 ZPO auf das 
Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen nicht einzutreten ist. 
 
8. Kosten 
8.1. Verlegung 
Die Prozesskosten, bestehend aus Gerichtskosten und der Parteientschä-
digung (Art. 95 Abs. 1 OR), werden nach dem Ausgang des Verfahrens 
verteilt, d.h. entsprechend dem Ausmass des Obsiegens bzw. Unterlie-
gens. Bei einem Nichteintretensentscheid gilt die klagende bzw. gesuch-
stellende Partei als unterliegend (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Vorliegend ist auf 
das Gesuch nicht einzutreten, weshalb die Gesuchstellerin als unterliegend 
gilt und ihr die Prozesskosten aufzuerlegen sind. Gründe, die eine andere 
Verlegung nach Ermessen (vgl. Art. 107 ZPO) rechtfertigen würden, wur-
den nicht vorgebracht und sind auch nicht ersichtlich. 
 
8.2. Gerichtskosten 
Die Gerichtskosten bestehen aus der Entscheidgebühr (Art. 95 Abs. 2 lit. b 
ZPO), welche sich nach § 8 VKD bemisst. Sie wird in Berücksichtigung des 
verursachten gerichtlichen Aufwands und angesichts von Schwierigkeit 
und Umfang der Streitigkeit auf insgesamt Fr. 3'000.00 festgesetzt und mit 
 
46 Vgl. ZK ZGB-BAUMANN, 3. Aufl. 1998, Art. 2 N. 385. 


 
- 19 - 
 
dem von der Gesuchstellerin geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe 
verrechnet (Art. 111 Abs. 1 Satz 1 ZPO). 
 
8.3. Parteientschädigung 
Die Parteientschädigung besteht aus den Kosten der berufsmässigen Ver-
tretung der Parteien (Art. 95 Abs. 3 lit. b ZPO). Bei ihrer Festsetzung ist von 
den kantonalen Tarifen auszugehen (Art. 105 Abs. 2 i.V.m. Art. 96 ZPO). 
Die Parteientschädigung wird nach dem Streitwert – vorliegend 
Fr. 99'882.00 (vgl. oben E. 1.2) – bemessen (vgl. § 3 AnwT). Ausgehend 
von einer Grundentschädigung von Fr. 12'922.45 (§ 3 Abs. 1 lit. a Ziff. 6 
AnwT) resultiert nach Vornahme eines Summarabzugs von 60 % (§ 3 
Abs. 2 AnwT) ein Betrag von Fr. 5'168.98, womit eine Rechtsschrift und die 
Teilnahme an einer behördlichen Verhandlung abgegolten sind (§ 6 Abs. 1 
AnwT). Nach einem weiteren Abzug von 20 % wegen der nicht durchge-
führten Verhandlung (§ 6 Abs. 1 AnwT) und nach Hinzurechnung einer 
Auslagenpauschale (§ 13 Abs. 1 AnwT) von praxisgemäss 3 % resultiert 
ein Betrag in Höhe von gerundet Fr. 4'259.25, den die Gesuchstellerin der 
Gesuchsgegnerin als Parteientschädigung zu bezahlen hat. 
 
 
Der Präsident erkennt: 
 
1. 
Auf das Gesuch vom 20. September 2022 wird nicht eingetreten. 
 
2. 
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.00 sind von der Gesuchstellerin zu tragen 
und werden mit dem von der Gesuchstellerin geleisteten Kostenvorschuss 
von Fr. 3'000.00 verrechnet. 
 
3. 
Die Gesuchstellerin hat der Gesuchsgegnerin deren Parteikosten in rich-
terlich festgesetzter Höhe von Fr. 4'259.20 direkt ersetzen. 
 
 
Zustellung an: 
 
die Gesuchstellerin (Vertreter; zweifach mit Abrechnung) 
 
die Gesuchsgegnerin (Vertreter; zweifach mit Doppel der Eingabe vom 
9. November 2022) 
 
Mitteilung an: 
 
die Obergerichtskasse 
 
 


 
- 20 - 
 
Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., 
Art. 90 ff. BGG) 
 
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der schriftlichen Eröff-
nung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be-
schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. 
 
Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweize-
rischen Bundesgericht einzureichen. Die Beschwerdeschrift ist in einer 
Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit An-
gabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte elekt-
ronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form 
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) 
verletzt. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind 
beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der ange-
fochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG). 
 
 
Aarau, 18. November 2022 
 
Handelsgericht des Kantons Aargau 
1. Kammer 
Der Präsident: 
Die Gerichtsschreiberin: 
 
 
 
Dubs 
Füglister