ag_gerichte · AGVE 2011 76 · 2011-06-21 · de

III. Güterregulierung76 Berücksichtigung örtlich gebundener Dienstbarkeiten im Geldausgleich.Grundstücken im Rahmen einer Güterregulierung auf die neu gebildeten Grundstücke über, welche lagemässig den alten entsprechen;den neuen Eigentümern stehen gegenüber den früheren Eigentümern keinerlei Ansprüche...

Aargau Landwirtschaftliche Rekurskommission 21.06.2011 AGVE 2011 76
Argovie Landwirtschaftliche Rekurskommission 21.06.2011 AGVE 2011 76
Argovia Landwirtschaftliche Rekurskommission 21.06.2011 AGVE 2011 76

AGVE - Lawsearch Cache - AGVE 2011 2 S. 313
2011
Güterregulierung
313
III. Güterregulierung
76
Berücksichtigung örtlich gebundener Dienstbarkeiten im Geldausgleich.
-
Örtlich gebundene Dienstbarkeiten gehen bei der Neuzuteilung von
Grundstücken im Rahmen einer Güterregulierung auf die neu gebil-
deten Grundstücke über, welche lagemässig den alten entsprechen;
den neuen Eigentümern stehen gegenüber den früheren Eigen-
tümern keinerlei Ansprüche zu (Erw. II/3).
-
Wurde im Rahmen der Güterregulierung keine Minderbonitierung
der mit Dienstbarkeiten belasteten Grundstücke vorgenommen, ist
der neue Eigentümer im Rahmen des Geldausgleichs zu entschädigen
(Erw. II/4.3).
-
In casu erhielten die früheren Eigentümer für die auf ihren Parzellen
befindlichen Freileitungen Entschädigungszahlungen für 25 Jahre
und erfolgte die Neuzuteilung nach zwölf Jahren; die im Geldaus-
gleich zu leistende Abgeltung ist daher ausgehend von der dem frü-
heren Eigentümer geleisteten Gesamtentschädigung unter Berück-
sichtigung der massgebenden Barwertfaktoren für die Restlaufzeit
zu bestimmen (Erw. II/4.3 - 4.5).
Aus dem Entscheid der Landwirtschaftlichen Rekurskommission vom
21. Juni 2011 i.S. M. gegen Bodenverbesserungsgenossenschaft (BVG) X.
(5-GR.2011.1).
Aus den Erwägungen
II.
3.
3.1.
Grundsätzlich werden in einem Güterregulierungsverfahren die
Privatrechtsverhältnisse für das Umlegungsgebiet von Grund auf neu
geordnet (AGVE 1993, S. 507 ff., Erw. 3.2; AGVE 1991, S. 134 ff.,
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Erw. 2/c/bb; Andreas Korner, Die Bereinigung von Dienstbarkeiten
im Güterzusammenlegungsverfahren, Zürich 1983, S. 87 ff.). Dabei
gehört es zu den Zielsetzungen, diese möglichst klar zu fassen. Nutz-
lose oder durch die Regulierung überflüssig gewordene Dienstbar-
keiten sind deshalb beispielsweise zu löschen und werden nicht mehr
eingetragen (vgl. Korner, a.a.O., S. 104 ff.). Dem Rationalisierungs-
zweck der Güterregulierung entspricht es, dass die bislang bestehen-
den Dienstbarkeiten, insbesondere Wegrechte, nicht wieder begrün-
det werden, es sei denn, ein Verzicht auf ihre Neubegründung führe
zu untragbaren Konsequenzen für die Bewirtschaftung bzw. Nutzung
der Grundstücke (AGVE 1994, S. 161 ff., Erw. 2/a; Otmar Hermann
Bänziger, Bodenverbesserungen, Rechtliche Probleme der landwirt-
schaftlichen Güterzusammenlegungen und der Gesamtumlegungen,
Basel 1978, S. 105 f.).
3.2.
In concreto besteht eine örtlich gebundene Dienstbarkeit. In
diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, ob derartige Rechte im
Rahmen der Güterregulierung direkt auf die Neuzuteilungsparzellen
übergehen oder nicht. Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtspre-
chung (Urteil des Bundesgerichts 1P.44/2003 vom 6. Juni 2003,
Erw. 3.2 mit zahlreichen Hinweisen auf die Lehre) bildet die Neuzu-
teilung von Grundstücken einen enteignungsähnlichen Verwaltungs-
akt, der dadurch gekennzeichnet ist, dass er das bisherige Eigentum
untergehen lässt und gleichzeitig das Eigentum an den neuen
Grundstücken "originär", das heisst nicht vom bisherigen Eigentum
abgeleitet, zur Entstehung bringt (sog. "dingliche Subrogation"; vgl.
zusätzlich AGVE 1994, S. 161 ff., Erw. 2/a; AGVE 1991, S. 134 ff.;
je mit Hinweisen). Dabei gehen örtlich gebundene Dienstbarkeiten
auf die neu gebildeten Grundstücke, welche lagemässig den alten
entsprechen, über.
In Bezug auf den vorliegenden Fall ergibt sich somit zweierlei:
Zum einen ist die massgebende Dienstbarkeitslast mit der Neuzutei-
lung auf die betroffenen Grundstücke des Beschwerdeführers überge-
gangen. Zum anderen stehen diesem aufgrund des originären Eigen-
tumserwerbs keinerlei Ansprüche gegenüber den früheren Grund-
eigentümern zu.
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Unerheblich sind die Ausführungen des Beschwerdeführers, im
Rahmen der Neuzuteilung seien die Freileitungen nicht erwähnt wor-
den; er habe deshalb geglaubt, dass sie beseitigt würden. Da es sich
um eine örtlich gebundene Dienstbarkeit handelt, welche zur Ent-
stehung keines Grundbucheintrags bedurfte, ging sie unabhängig
davon, ob sie im Rahmen der Neuzuteilung ausdrücklich erwähnt
wurde oder nicht, auf das Grundstück des Beschwerdeführers über.
Im Übrigen bestätigt die Aussage des Beschwerdeführers, dass er
von der Existenz der Leitungen wusste; für die Annahme, dass sie
abgerissen werden könnten, bestand keinerlei Anlass.
4.
4.1.
Im Rahmen der Neuzuteilung blieb die umstrittene Dienstbar-
keit insofern unberücksichtigt, als trotz der entsprechenden Last
keine Minderbonitierung der betroffenen Grundstücke vorgenommen
wurde. Dieses Vorgehen ist insofern nachvollziehbar, als die Last
grundsätzlich durch die Y. AG als Dienstbarkeitsberechtigte abge-
golten wird; idealtypisch heben sich die Werteinbusse einerseits so-
wie die Entschädigung andererseits gegenseitig auf.
Allerdings ist zwischen den Parteien unbestritten, dass die Y.
AG den früheren Grundeigentümern für die Zeit bis 2018 eine Ent-
schädigung ausbezahlt hat und dem Beschwerdeführer bis zu diesem
Zeitpunkt keinerlei Entschädigungsansprüche gegenüber der Y. AG
zustehen (die Aussage eines Mitglieds der Vorinstanz, seiner Mei-
nung nach müsse der Beschwerdeführer direkt gegen die Y. AG
vorgehen, steht im offensichtlichen Widerspruch zur Meinung der
Vorinstanz als Ganzes, hat diese doch einen grundsätzlichen Entschä-
digungsanspruch bis 2018 stets anerkannt). Da der Beschwerdeführer
zudem aufgrund des originären Eigentumserwerbs keinerlei An-
sprüche gegenüber den früheren Grundeigentümern, welche die sei-
nerzeitige Entschädigung der Y. AG ausbezahlt erhalten haben, gel-
tend zu machen vermag (Erw. II/3.2), erleidet er durch die Dienstbar-
keitslast für den Zeitraum von 2005 (provisorischer Neuantritt) bis
2018 eine Werteinbusse. Hierfür ist er im Rahmen des Geldaus-
gleichs zu entschädigen; ansonsten ist die Werthaltigkeit im Sinne
von § 18 Abs. 1 LwG-AG verletzt.
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4.2.
In Bezug auf die Festsetzung der Höhe der Abgeltung bezieht
sich die Vorinstanz auf die Entschädigung, welche die Y. AG den
früheren Grundeigentümern ausbezahlt hat. Es wird geltend gemacht,
dieser Betrag sei für 25 Jahre ausgerichtet worden; für die vorliegend
relevante Dauer von 2005 - 2018 ergebe sich somit ein Anspruch auf
eine Abgeltung in der Höhe von 13/25 bzw. 13/50 der ursprünglichen
Entschädigung.
Im Übrigen führt die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid
aus, auf ihre entsprechenden Bestrebungen hin habe die Y. AG dem
Beschwerdeführer einen sehr vorteilhaften Vertrag mit einer Laufzeit
von 25 Jahren unterbreitet. Diese Vertragsofferte sei vom Beschwer-
deführer jedoch abgelehnt worden.
4.3.
4.3.1.
Zur Festsetzung der Entschädigung für die Dienstbarkeitslast
während den erwähnten 13 Jahren bedarf es einer Schätzung der
massgebenden Werteinbusse. Hierfür sind die erwähnten "Entschädi-
gungsansätze für elektrische Freileitungen" heranzuziehen. Dabei ist
- entgegen der Auffassung der Vorinstanz (vgl. Erw. II/4.2) sowie
entgegen dem Begehren des Beschwerdeführers - auf die Ausgabe
2005/2006 abzustellen, da die Entschädigung ab 2005 (provisori-
scher Neuantritt = Beginn der Werteinbusse) geschuldet ist. Für die
ordentliche Entschädigungsdauer von 25 Jahren ergeben sich dabei
die folgenden Werte:
Parzelle Nr. 1:
ackerfähiges Land, intensiv nutzbar
- 1 Betonmasten (einfacher Tragmasten)
Fr. 2'160.--
- Zuschlag 15 % (Hanglage)
Fr. 324.--
- Zuschlag 15 % (Schalter)
Fr. 324.--
- Überleitung 85 m Fr. 1.80
Fr. 153.--
Total Fr.
2'961.--
Parzelle Nr. 2:
ackerfähiges Land, intensiv nutzbar
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- 2 Betonmasten (einfacher Tragmasten)
Fr. 4'320.--
- Zuschlag 5 % (Hanglage)
Fr.
216.--
- Überleitung 235 m Fr. 1.80
Fr. 423.--
Total Fr.
4'959.--
Gesamttotal Fr.
7'920.--
Ergänzend lässt sich Folgendes festhalten:
[...]
- Es ist nicht nachvollziehbar, weshalb die Vorinstanz die Par-
zelle Nr. 2 teilweise nur als wenig intensiv nutzbares ackerfähiges
Land taxiert. Gemäss der Überzeugung der Fachrichter, der sich die
Landwirtschaftliche Rekurskommission als Ganzes anschliesst, ist
vielmehr im Bereich beider Masten von intensiv nutzbarem Acker-
land auszugehen. Der blosse Umstand, dass zur Zeit das Land nicht
vollumfänglich ackerbaulich genutzt wird, vermag an dieser Ein-
schätzung nichts zu ändern.
4.3.2.
Die ermittelten Ansätze gelten für eine Entschädigungsdauer
von 25 Jahren. Vorliegend ist jedoch die Entschädigungsdauer von
13 Jahren massgebend (2005 - 2018; vgl. Erw. II/4.1). Aus den "Ent-
schädigungsansätzen" selber ergeben sich keine unmittelbaren Aus-
sagen darüber, wie vorzugehen ist, wenn eine Entschädigung für eine
Zeit von weniger als 25 Jahren zugesprochen werden soll. Aufgrund
der Barwertfaktoren, welche den Ansätzen zugrunde liegen, ist je-
doch eine exakte Umrechnung möglich. Für die Zeitspanne von 13
Jahren beträgt der Umrechnungsfaktor 0,6251087; demgemäss ergibt
sich in concreto eine Entschädigung von Fr. 4'951.-- (0,6251087 x
Fr. 7'920.--).
4.4.
4.4.1.
Unter Berücksichtigung dessen, dass mit den ursprünglich aus-
bezahlten Entschädigungen auch eine gewisse Teuerung während der
Vertragsdauer abgegolten wurde, erscheint die Vorgehensweise der
Vorinstanz nicht a priori untauglich. Sie setzt aber insbesondere
voraus, dass die Grundlagen, die seinerzeit der Entschädigung zu-
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grunde gelegt wurden, weiterhin zutreffen. Diese Voraussetzung ist
vorliegend nicht erfüllt: Offensichtlich wurde ursprünglich das be-
troffene Land noch nicht als intensiv nutzbares Ackerbauland qualifi-
ziert (vgl. Erw. II/4.3.1); zudem blieb auch die Hanglage unberück-
sichtigt. Bereits aus diesen beiden Gründen ergibt sich, dass die an-
teilsmässige Ausrichtung der seinerzeitigen Entschädigung den mass-
gebenden Minderwert nicht auszugleichen vermag.
Im Übrigen gilt es nochmals darauf hinzuweisen, dass die Ver-
tragsabreden zwischen der Y. AG und den früheren Grundeigen-
tümern den Beschwerdeführer in keiner Art und Weise zu binden
vermögen. Sein Anspruch richtet sich gegen die BVG X. auf Wert-
haltigkeit im Zeitpunkt des Neuantritts (vgl. Erw. II/4.1).
4.4.2.
Unerheblich ist der Umstand, dass der Beschwerdeführer darauf
verzichtet hat, mit der Y. AG den angebotenen neuen Dienstbarkeits-
vertrag abzuschliessen (vgl. Erw. II/4.2). Der Anspruch des Be-
schwerdeführers auf Ausgleich des Minderwerts, der ihm bis 2018
durch die Dienstbarkeitslasten erwächst, richtet sich unbestrittener-
massen gegen die BVG X. (vgl. Erw. II/4.1). Hinzu kommt, dass der
angebotene Vertrag die an die früheren Grundeigentümer bezahlten
Entschädigungen mitberücksichtigt; tatsächlich muss der Beschwer-
deführer sich diese jedoch nicht anrechnen lassen.
Der Vollständigkeit halber gilt es darauf hinzuweisen, dass sich
zum aktuellen Zeitpunkt nicht abschätzen lässt, welche Lösung (an-
gebotener Vertrag für 25 Jahre ab 2005 oder Entschädigung gemäss
Erw. II/4.3.2 bis 2018 und dannzumal Abschluss eines neuen Ver-
trages mit der Y. AG) für den Beschwerdeführer vorteilhafter ist.
4.5.
Insgesamt erscheint es naheliegend, den Minderwert, welcher
dem Beschwerdeführer durch die Dienstbarkeitslast für die Zeit von
2005 bis 2018 entsteht, im Rahmen des Geldausgleichs gemäss den
"Entschädigungsansätzen für elektrische Freileitungen" zu ersetzen.
Unter Berücksichtigung der massgebenden Barwertfaktoren ergibt
sich für die 13 Jahre eine Entschädigung von Fr. 4'951.--. Gründe,
welche gegen eine derartige Festsetzung sprechen, sind nicht ersicht-
lich und wurden von der Vorinstanz auch nicht geltend gemacht.