ag_gerichte · AGVE 2018 37 · 2015-10-29 · de

37 Grundbuchabgabe

Aargau Obergericht Verwaltungsgericht 03.10.2018 AGVE 2018 37

37 Grundbuchabgabe

AGVE 2018 - Band 37
2018
Übriges Verwaltungsrecht
341
37
Grundbuchabgabe
Zur Bestimmung der Grundbuchabgabe bei der Auflösung von Gesamt-
handsverhältnissen (§ 11 GBAG) ist grundsätzlich auf den anteilmässigen
effektiven Verkehrswert
abzustellen; bei mangelnder Verfügbarkeit einer
aktuellen Verkehrswertschätzung darf insbesondere der
steuerliche Ver-
kehrswert
herangezogen werden, wobei sich im Einzelfall Zu- und Ab-
schläge rechtfertigen können.
Aus dem Entscheid des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 18. Oktober
2018, in Sachen A. und B. gegen Departement Volkwirtschaft und Inneres
(WBE.2018.164).
Aus den Erwägungen
3.
3.1.
Gemäss § 11 GBAG ist bei vertraglicher Begründung sowie bei
ganzer oder teilweiser Auflösung von Gesamthandsverhältnissen wie
Erbengemeinschaft, Gütergemeinschaft oder einfacher Gesellschaft
die Abgabe vom Wert der Gesamteigentumsanteile zu entrichten,
welche auf die Übernehmer übergehen. Das Verwaltungsgericht ent-
schied im Urteil vom 29. Oktober 2015 (WBE.2015.198), § 8 Abs. 2
GBAG sei auf die Berechnung der Abgabe gemäss § 11 GBAG nicht
anwendbar. Unter dem Begriff Wert der Gesamteigentumsanteile
sei der (anteilmässige)
Verkehrswert
zu verstehen (Erw. II/2.1 mit
Verweisen auf das Gesetzgebungsverfahren). Nicht abgestellt werden
dürfe auf die zwischen den Parteien vereinbarte Gegenleistung
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(Erw. II/2.2). Bezüglich des massgebenden Verkehrswerts müsse
zwischen
Steuerwert
,
steuerlichem Verkehrswert
und
effektivem Ver-
kehrswert
unterschieden werden. Der
effektive Verkehrswert
liege in
aller Regel über dem
steuerlichen Verkehrswert
und dürfte gegenüber
dem Jahre 1999 gestiegen sein (Erw. II/2.2).
Die Beschwerdeführer kritisieren diese Rechtsprechung. Der
VGE vom 29. Oktober 2015 (WBE.2015.198) stütze sich einseitig
auf den (genau betrachtet unklaren) Willen des historischen Gesetz-
gebers. Ein prioritäres Abstellen auf die sog. subjektiv-historische
Auslegung werde in der Lehre abgelehnt. Die korrekte
Gesetzesauslegung ergebe, dass neben § 8 Abs. 1 GBAG betreffend
den Promillesatz auch dessen Abs. 2 für die Abgabe gemäss § 11
GBAG massgebend sei.
3.2.
Ausgangspunkt jeder Auslegung bildet der Wortlaut der Bestim-
mung. Ist der Text nicht ganz klar und sind verschiedene Interpreta-
tionen möglich, so muss nach der wahren Tragweite der Bestimmung
gesucht werden, wobei alle Auslegungselemente zu berücksichtigen
sind (Methodenpluralismus). Dabei kommt es namentlich auf den
Zweck der Regelung, die dem Text zugrundeliegenden Wertungen
sowie auf den Sinnzusammenhang an, in dem die Norm steht. Die
Gesetzesmaterialien sind zwar nicht unmittelbar entscheidend, die-
nen aber als Hilfsmittel, den Sinn der Norm zu erkennen (BGE 136
II 149, Erw. 3; 131 II 562, Erw. 3.5; 129 II 114, Erw. 3.1). Vom Wort-
laut darf abgewichen werden, wenn triftige Gründe für die Annahme
bestehen, dass dieser nicht den wahren Sinn der Regelung wieder-
gibt. Solche Gründe können sich aus der Entstehungsgeschichte, aus
Sinn und Zweck der Norm oder aus ihrem Zusammenhang mit ande-
ren Gesetzesbestimmungen ergeben. Sind mehrere Auslegungen
möglich, ist jene zu wählen, die den verfassungsrechtlichen Vorgaben
am besten entspricht (BGE 136 II 149, Erw. 3; 131 II 562, Erw. 3.5).
3.3.
§ 11 GBAG bestimmt, dass die Grundbuchabgabe bei ganzer
oder teilweiser Auflösung von Gesamthandsverhältnissen auf dem
Wert der Gesamteigentumsanteile zu entrichten ist, welche auf die
Übernehmer übergehen. Damit ergibt sich aus dem Gesetzeswortlaut
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selbst nicht direkt, ob auf die Übernahmesumme, den
Steuerwert
,
den
steuerlichen Verkehrswert
oder den
effektiven Verkehrswert
abzustellen ist. Der Wortlaut der Bestimmung ist diesbezüglich un-
klar und insoweit sind die Beanstandungen der Beschwerdeführer
nachvollziehbar.
3.4.
3.4.1.
Die Beschwerdeführer sind der Auffassung, der Wille des
historischen Gesetzgebers sei unklar. Zwar erwähne die Botschaft,
dass auf einen zunächst vorgesehenen Verweis von § 8 auf § 11
GBAG verzichtet wurde. Indessen stellten die Bestimmungen von
§§ 12, 18, 20, 21 und 24 GBAG - im Gegensatz zu § 11 GBAG -
ausdrücklich auf den
Verkehrswert
als Bemessungsgrundlage ab. Die
Begründung in der Botschaft, wonach es dabei durchwegs um
Rechtsgeschäfte gehe, bei welchen entweder allein auf den Boden-
wert oder auf die Angaben der Parteien (Wert der Stockwerkeinheit)
abzustellen sei, helfe nicht weiter.
3.4.2.
Entgegen dem Vorbringen der Beschwerdeführer lassen die Ge-
setzesmaterialien klar darauf schliessen, dass der Gesetzgeber im An-
wendungsbereich von § 11 GBAG auf den (anteilmässigen)
Ver-
kehrswert
abstellen wollte. Auf die ursprünglich vorgesehene An-
wendung von § 8 Abs. 2 GBAG auf Tauschverträge (§ 10 Abs. 3
GBAG), die Begründung und Auflösung von Gesamteigentum (§ 11
GBAG), die Baulandumlegung (§ 12 GBAG), die Aufnahme
selbständiger und dauernder Rechte (§ 18 GBAG), die Begründung
von Stockwerkeigentum (§ 20 GBAG), die Parzellierung (§ 21
GBAG) sowie den Eintrag von Pfandvermehrungen bei Gebäuden
(§ 24 GBAG) wurde im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens aus-
drücklich verzichtet (vgl. Botschaft des Regierungsrats des Kantons
Aargau an den Grossen Rat vom 23. Dezember 1998, Finanzpaket
98, Massnahmen der Gruppe 2, Gesetz über Massnahmen des
Finanzpakets 1998, Bericht und Entwurf zur 2. Beratung [Botschaft
2], 99.2, S. 6). Die Beschwerdeführerin bringt zwar zu Recht vor,
dass in §§ 12, 18 Abs. 1, 20, 21 und 24 Abs. 1 GBAG ausdrücklich
auf den
Verkehrswert
verwiesen wird. Und im Gegensatz dazu ist in
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§§ 10 Abs. 3 und 11 GBAG lediglich unbestimmt von Werte bzw.
Wert die Rede. Aus der massgebenden Botschaft ergibt sich jedoch
unmissverständlich, dass für alle erwähnten Tatbestände der
Verkehrswert
als massgeblich erachtet wurde. Aufgrund der Umstel-
lung der Bemessungsgrundlage in § 8 Abs. 2 GBAG wurden Einnah-
meausfälle befürchtet, welche offensichtlich dadurch begrenzt wer-
den sollten, dass diese neue Bemessungsgrundlage auf die erwähnten
Fälle (§§ 10 Abs. 3, 11, 12, 18, 20, 21 und 24 GBAG) nicht zur An-
wendung gelangt.
Festzuhalten ist somit, dass ein klarer Wille des Gesetzgebers
vorliegt, im Anwendungsbereich von § 11 GBAG auf den
Verkehrs-
wert
abzustellen. Die Ausführungen der Beschwerdeführer zur sog.
subjektiv-historischen Auslegung vermögen diese Feststellung nicht
zu relativieren: Mit dem Inkrafttreten der Bestimmung am 1. August
1999 liegt ein vergleichsweise junger gesetzgeberischer Wille vor,
weshalb sich das historische Verständnis der Norm kaum von einer
(objektiv-)geltungszeitlichen Interpretation unterscheiden dürfte. Das
Abstellen auf die Materialien verschafft zudem gerade bei jüngerer
Gesetzgebung dem Grundsatz der Gewaltenteilung Nachachtung
(vgl. § 68 Abs. 2 KV; ULRICH HÄFELIN/WALTER HALLER/HELEN
KELLER/DANIELA THURNHERR, Schweizerisches Bundesstaatsrecht,
9. Auflage, Zürich 2016, Rz. 109). Insofern ist zugleich festzuhalten,
dass dem Willen des Gesetzgebers bei der Anwendung von § 11
GBAG im Verhältnis zu den übrigen Auslegungsmethoden vor-
rangige Bedeutung zukommen muss.
3.5.
3.5.1.
Die Beschwerdeführer berufen sich weiter auf die
Gesetzessystematik. Die ganze oder teilweise Auflösung von
Gesamthandsverhältnissen sei im zweiten Kapitel Abgabenhöhe
geregelt und eine der Handänderungen von §§ 8-17 GBAG. Die
unterschiedliche Formulierung von § 11 GBAG ( Wert der Gesamt-
eigentumsanteile ) spreche gegen eine Anwendung des
Verkehrs-
werts
auf diese Anteile, wo doch das Gesetz in weiteren Bestim-
mungen den Begriff des
Verkehrswerts
ausdrücklich verwende (in
§§ 12, 18 Abs. 1, 20, 21 und 24 Abs. 1 GBAG). Weiter seien auch die
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Bezeichnungen
Steuerwert
, Versicherungswert , Kaufpreis und
Entschädigung klar besetzt. Entsprechend § 11 GBAG sei einzig
der Wert der übergehenden internen Quote massgebend. § 10 Abs. 3
GBAG enthalte eine vergleichbare Fragestellung. § 8 GBAG halte
den Grundsatz und damit die allgemeinen Bemessungsregeln der
Abgabe fest. Er sei auch bei der Auflösung von Gesamteigentum
anwendbar, wobei gemäss § 8 Abs. 1 GBAG auf die in der Vertrags-
urkunde genannte Übernahmesumme abzustellen sei. Nur bei de-
ren Fehlen oder wenn diese tiefer liege als der
Steuerwert
, sei gemäss
§ 8 Abs. 2 GBAG auf letzteren abzustellen. Und nur wenn auch ein
solcher fehle, sei eine Verkehrswertschätzung einzuholen, welche
massgebend sei, falls deren Ergebnis um mehr als 10 % über der
Übernahmesumme liege.
3.5.2.
Bei der systematischen Auslegung ist die Stellung einer Rege-
lung innerhalb der Gesetzgebung zu berücksichtigen. Die Grund-
buchabgabe bei ganzer oder teilweiser Auflösung von Gesamthands-
verhältnissen (§ 11 GBAG) ist im zweiten Gesetzeskapitel Ab-
gabenhöhe unter 2.1. Handänderungen geregelt. Zwar besteht
unter diesem Titel mit § 12 eine Bestimmung, in welcher ausdrück-
lich auf den
Verkehrswert
abgestellt wird. Allein daraus lässt sich je-
doch nicht ableiten, dass generell auf diesen Wert abzustellen wäre.
Wie vorne ausgeführt (Erw. 3.4.2), handelt es sich bei den
Bestimmungen von §§ 10 Abs. 3, 11 und 12 GBAG um Ausnahmen,
auf welche die Bemessung gemäss § 8 Abs. 2 GBAG nicht zur An-
wendung gelangt. Insoweit ist die systematische Auslegung nicht
aussagekräftig.
3.6.
3.6.1.
Nach Meinung der Beschwerdeführer spricht schliesslich der
Gesetzeszweck für die Anwendbarkeit von § 8 Abs. 2 auf § 11
GBAG. Auch bei Kaufgeschäften stelle § 8 GBAG auf den
vereinbarten Preis ab, sofern dieser nicht unter dem
Steuerwert
liege.
Die Übertragung unter dem
Verkehrswert
möge bei der
Erbengemeinschaft und der Gütergemeinschaft zwar häufiger vor-
kommen, zwingend oder üblich sei sie jedoch nicht, insbesondere
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nicht bei einfachen Gesellschaften. Zu beachten seien weiter die
Unterschiede zwischen gemeinschaftlichem und Alleineigentum so-
wie Gesamt- und Miteigentum. § 8 Abs. 2 garantiere auch bei § 11
GBAG eine Abgabe, welche mindestens auf dem
Steuerwert
des be-
treffenden Grundstücks basiere.
3.6.2.
Der Gesetzeszweck verlangt nicht, § 8 Abs. 2 auf § 11 GBAG
anzuwenden. Wie ausgeführt, war eine gewisse Ungleichbehandlung
bestimmter Rechtsgeschäfte unter den Handänderungen vom Gesetz-
geber beabsichtigt (vgl. vorne Erw. 3.4.2). Ob bei Kaufgeschäften
Übertragungen unter dem Verkehrswert vergleichsweise weniger
häufig vorkommen und dieser Umstand für die Gesetzgebung von
Bedeutung war, ergibt sich nicht aus den Materialien. Für den
Gesetzgeber standen offenbar praktische Gründe im Zusammenhang
mit der Wertbestimmung im Vordergrund (vgl. Botschaft 2, S. 6).
Wie ebenfalls dargelegt, dient die Annahme von Bruchteilen beim
Gesamteigentum der abgaberechtlichen Erfassung von Handänderun-
gen. Insoweit kann der sachenrechtlichen Unterscheidung von Mit-
und Gesamteigentum bzw. gemeinschaftlichem und Alleineigentum
keine Bedeutung zukommen. Mangels Anwendbarkeit kann § 8
Abs. 2 GBAG auch nicht im Sinne einer Garantie verstanden wer-
den, dass ersatzweise auf den
Steuerwert
abzustellen sei.
3.7.
Als Zwischenergebnis ist somit festzuhalten, dass § 8 Abs. 2
GBAG auf die Berechnung der Abgabe gemäss § 11 GBAG nicht zur
Anwendung gelangt. Unter dem Begriff Wert der Gesamteigen-
tumsanteile ist der anteilmässige
Verkehrswert
zu verstehen, wel-
cher auf die Übernehmer übergeht. Damit ist an der im VGE vom
29. Oktober 2015 (WBE.2015.198) begründeten Rechtsprechung
festzuhalten.
4.
4.1.
Die Beschwerdeführer bringen vor, es ergäben sich erhebliche
praktische Schwierigkeiten, wenn bei der Bestimmung der
Grundbuchabgabe gemäss § 11 GBAG auf den
Verkehrswert
abge-
stellt werde. Die Folgen seien Rechtsunsicherheit sowie eine Ver-
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teuerung. Urkundspersonen seien nicht in der Lage, Verkehrswert-
schätzungen vorzunehmen. Fraglich sei daher insbesondere, ob sie
sich auf die Parteiangaben verlassen dürften oder ob eine fach-
männische Verkehrswertschätzung vorzulegen sei. Die Verkehrs-
wertberechnung der Vorinstanz sei fehlerhaft. Die Entwicklung des
(steuerlichen oder effektiven) Verkehrswerts
seit der letzten
Schätzung lasse sich anhand eines Indexes nicht beurteilen. Weiter
könne nicht auf die allgemeine Entwicklung der Immobilienpreise
abgestellt werden, insbesondere nicht für ein konkretes Objekt. Auch
die effektive hypothekarische Belastung sage wenig über den
Ver-
kehrswert
einer Liegenschaft aus. Eine übliche Belastungsgrenze
von 80 % existiere nicht, zumal dann auf den Zeitpunkt der Errich-
tung einer Hypothek abgestellt werden müsste. Zu unterscheiden
wäre schliesslich zwischen der nominellen und der effektiven Belas-
tung mit Grundpfandrechten.
4.2.
Das Verwaltungsgericht erwog im Urteil vom 29. Oktober 2015,
Grundbuchämter würden die Grundbuchabgabe oftmals behelfsmäs-
sig anhand des
steuerlichen Verkehrswerts
berechnen und nicht auf-
grund des (regelmässig höheren)
effektiven Verkehrswerts
. Dies
wirke sich zu Gunsten der Anmeldenden aus. Ob diese Praxis vor
§ 11 GBAG standhalte, liess das Gericht im Entscheid ausdrücklich
offen (vgl. VGE vom 29. Oktober 2015 [WBE.2015.198],
Erw. II/2.3.1).
4.3.
Bei der Liegenschaft C. handelt es sich um ein Einfamilienhaus
mit einer Grundstücksfläche von 876 m2. Darauf lasten Grundpfand-
rechte im Umfang von Fr. 1'715'950.00 für eine effektive Forderung
von Fr. 1'300'000.00. Der
steuerliche Verkehrswert
wurde anlässlich
der allgemeinen Schätzung vom 1. Januar 1999 auf Fr. 1'266'846.00
festgelegt, der
Steuerwert
auf Fr. 950'300.00. Der
steuerliche Ver-
kehrswert
wurde von den Parteien des partiellen Erbteilungsvertrags
zur Bewertung der Liegenschaft übernommen. Eine aktuelle Ver-
kehrswertschätzung liegt nicht vor und weitere Anhaltspunkte für die
Wertbestimmung sind nicht vorhanden.
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4.4.
Für die Feststellung das Sachverhalts gilt im Verwaltungsver-
fahren grundsätzlich die Untersuchungsmaxime (vgl. § 17 Abs. 1
VRPG). Diese wird jedoch relativiert durch die Mitwirkungspflicht
der Parteien (vgl. § 23 VRPG; § 7 GBAG), welche namentlich inso-
weit greift, als eine Partei das Verfahren durch eigenes Begehren ein-
geleitet hat oder darin eigene Rechte geltend macht. Die Mitwir-
kungspflicht gilt vorab gerade für solche Tatsachen, welche eine
Partei besser kennt als die Behörden und welche diese ohne ihre
Mitwirkung gar nicht oder nicht ohne unvernünftigen Aufwand erhe-
ben können (AGVE 2002, S. 431).
4.5.
Das Grundbuchamt ging von einem
effektiven Verkehrswert
der
Liegenschaft von Fr. 2'111'410.00 aus. Verwiesen wurde auf die Aus-
kunftspflicht gemäss § 7 GBAG sowie darauf, dass der Verkehrswert
nicht wie gefordert mitgeteilt worden sei. Dieses Verhalten habe das
Grundbuchamt gestützt auf § 23 Abs. 2 VRPG frei gewürdigt. Bei
der Berechnung der Grundbuchabgabe sei davon ausgegangen wor-
den, der
steuerliche Verkehrswert
entspreche 60 % des
effektiven Ver-
kehrswerts
.
Die Vorinstanz ging zunächst davon aus, dass der
steuerliche
Verkehrswert
im Jahre 1999 80 % des
effektiven Verkehrswerts
betra-
gen habe; unter zusätzlicher Berücksichtigung der Preisentwicklung
ergäbe sich ein geschätzter Verkehrswert von Fr. 2'533'692.00. Die-
ser Wert entspreche indessen eher nicht der Realität. Massgebend er-
scheine demgegenüber ein Mindest-Verkehrswert der Liegenschaft
von Fr. 2'144'937.50. Dabei werde davon ausgegangen, dass die
übliche Belehnungsgrenze von 80 % des Verkehrswerts nicht über-
schritten werde, zudem werde auf den Umfang der Pfandsicherung
(Fr. 1'715'950.00) abgestellt.
4.6.
Gemäss § 12 Abs. 1 VBG gilt als
Verkehrswert
eines Grund-
stücks der Preis, welcher im Geschäftsverkehr mit Dritten erzielbar
ist, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.
Der Verkehrswert wird festgesetzt durch: (a) Gleichsetzung mit dem
Kaufpreis, (b) mittelbaren oder unmittelbaren Preisvergleich, sofern
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ein Kaufpreis fehlt oder dieser nicht dem Verkehrswert entspricht, (c)
Berechnung mit dem gewichteten Ertragswert und Realwert, sofern
weder Kaufpreis noch Preisvergleiche vorhanden sind, nach folgen-
der Formel: Verkehrswert = ([Gewichtung x Ertragswert] + Real-
wert) / (Gewichtung + 1) (zur Schätzung des aktuellen Verkehrswerts
vgl. VGE vom 16. Juni 2010 [WBE.2008.49], Erw. II/1-3).
4.7.
Bei der Festlegung der Grundbuchabgabe gemäss § 11 GBAG
ist auf den anteilmässigen
Verkehrswert
abzustellen, wobei prakti-
sche Gründe bei der Wertbestimmung ein pragmatisches Vorgehen
erfordern (vgl. vorne Erw. 3.6.2). In erster Linie ist der (anteilmäs-
sige)
effektive Verkehrswert
heranzuziehen. Beim Vorliegen einer ak-
tuellen Verkehrswertschätzung sind die anmeldenden Personen im
Rahmen der Mitwirkungspflicht (§ 7 GBAG; § 23 VRPG) gehalten,
sie dem Grundbuchamt zur Verfügung zu stellen. Der Verkehrswert
unbebauten Baulands lässt sich unabhängig davon durch das Grund-
buchamt schätzen. Problematisch erweist sich die Wertbestimmung
in jenen Fällen, wo bebaute Grundstücke übertragen werden und
keine aktuelle Verkehrswertschätzung vorliegt. Dieser Fall dürfte bei
der Auflösung von Erbengemeinschaften vergleichsweise häufig vor-
kommen. Je nach Höhe der Grundbuchabgabe verursacht das Einho-
len einer fachmännischen Verkehrswertschätzung unverhältnismässi-
gen Aufwand. Auch würde sich dann die Frage nach der diesbezügli-
chen Kostentragung stellen. Mangels Anwendbarkeit von § 8 Abs. 2
GBAG kann von den anmeldenden Personen grundsätzlich nicht ver-
langt werden, auf eigene Kosten eine nach den anerkannten Regeln
erstellte Verkehrswertschätzung vorzulegen. Daher muss es zulässig
sein, beim Fehlen einer aktuellen Verkehrswertschätzung auf verfüg-
bare Schätzungswerte abzustellen. In Frage kommt dabei in erster
Linie der
steuerliche Verkehrswert
. Bestehen indessen klare Hin-
weise darauf, dass im konkreten Einzelfall der
effektive Verkehrswert
deutlich höher oder tiefer liegt, so müssen - da grundsätzlich auf den
effektiven Verkehrswert
abzustellen ist - Zu- und Abschläge möglich
sein.
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4.8.
Das aargauische System der Festsetzung der Eigenmietwerte
und
Vermögenssteuerwerte beruht auf einer möglichst individuellen
Festlegung aufgrund von Einzelschätzungen, welche gemäss den
Vorschriften der VBG bei jeder Liegenschaft zahlreiche Parameter
berücksichtigen (VGE vom 10. Februar 2017 [WBE.2016.495],
Erw. II/1.1).
Allgemeine Neuschätzungen von Eigenmietwerten und Vermö-
genssteuerwerten werden auf Anordnung des Grossen Rates auf Be-
ginn einer Veranlagungsperiode vorgenommen (§ 218 Abs. 1 StG).
Die letzte allgemeine Neuschätzung von Eigenmietwerten und
Vermögenssteuerwerten fand per 1. Januar 1999 statt. Die dabei fest-
gelegten Werte gelten weiter bis zur nächsten allgemeinen Neuschät-
zung. Ausserhalb der allgemeinen Neuschätzung können die Eigen-
mietwerte und Vermögenssteuerwerte nur bei Vorliegen besonderer
Umstände im Rahmen einer Einzelschätzung (§ 218 Abs. 2 StG)
geändert werden (MARTIN PLÜSS, in: MARIANNE KLÖTI-
WEBER/DAVE SIEGRIST/DIETER WEBER [Hrsg.], Kommentar zum
Aargauer Steuergesetz, 4. Auflage, Muri-Bern 2015, § 218 N 1, 4 f.;
VGE vom 16. Juni 2010 [WBE.2008.49], Erw. II/1).
Bezüglich der Eigenmietwerte selbstbewohnter Liegenschaften
hat der Grosse Rat per 1. Januar 2016 eine Anpassung auf Basis der
Neuschätzung vom 1. Januar 1999 vorgenommen. Für die Gemeinde
D. wurde dabei ein Zuschlag von 14 % festgelegt (vgl. Anhang zum
Dekret über die Anpassung der Eigenmietwerte per 1. Januar 2016
vom 24. November 2015 [SAR 651.140]; zur Verfassungsmässigkeit
des Dekrets vgl. VGE vom 20. September 2016 [WNO.2016.2],
Erw. II/3.3.2). Entsprechende Zu- bzw. Abschläge bestehen für die
Vermögenssteuerwerte nicht.
4.9.
Ein begründeter Einzelfall, bei dem sich beim Fehlen einer ak-
tuellen Verkehrswertschätzung Zuschläge auf dem
steuerlichen Ver-
kehrswert
rechtfertigen, kann unter anderem vorliegen, wenn die
hypothekarische Belastung einer Liegenschaft auf einen
effektiven
Verkehrswert
hinweist, der deutlich über dem
steuerlichen Verkehrs-
wert
liegt. Gleich verhalten kann es sich, wenn seit der letzten allge-
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meinen Neuschätzung wertvermehrende Investitionen getätigt wur-
den, die noch nicht mittels einer Einzelschätzung erfasst wurden.
Keine Begründung für eine Abweichung vom
steuerlichen Verkehrs-
wert
liegt hingegen in der allgemeinen oder regionalen bzw. kommu-
nalen Preisentwicklung seit der letzten Schätzung der Vermögens-
steuerwerte. Eine entsprechende pauschale Aufrechnung ohne
Bezugnahme auf die individuellen Verhältnisse steht im Widerspruch
zu den Einzelschätzungen, welche den Steuervermögenswerten zu-
grunde liegen.
Laut den Akten bestehen für die Liegenschaft pfandgesicherte
Forderungen von Bankinstituten über Fr. 1'300'000.00. Diese über-
schreiten den im Jahre 1999 festgelegten
steuerlichen Verkehrswert
von Fr. 1'266'846.00. Eine neue Schätzung ist zwischenzeitlich nicht
erfolgt und weitere Angaben für die Wertbestimmung liegen nicht
vor. Die verfügbaren Schätzungswerte sind zwar wenig aussagekräf-
tig, die Angaben im Erbteilungsvertrag lassen aber auf eine sehr hohe
hypothekarische Belastung der Liegenschaft schliessen. Im Sinne
einer Faustregel darf davon ausgegangen werden, dass Kreditinstitute
eine Liegenschaft mit maximal 80 % des
effektiven Verkehrswerts
fremdfinanzieren. Aufgrund der aktuellen hypothekarischen Belas-
tung bestehen klare Indizien, dass der
effektive
den
steuerlichen Ver-
kehrswert
übersteigt. Wird auf eine übliche Belehnungsgrenze von
80 % des Liegenschaftswerts abgestellt, liegt zwar eine konservative
Bewertung vor, welche insbesondere die Preisentwicklung nicht
zwingend erfasst. Ausgehend von einer aktuellen Maximalbelas-
tung der Liegenschaft ist dies jedoch unproblematisch, da angenom-
men werden darf, dass die Bankinstitute entsprechende Parameter bei
der Kreditvergabe berücksichtigten. Der vorliegenden Grundbuchab-
gabe kann unter Heranziehung der 80 %-Regel ein
Verkehrswert
von Fr. 1'625'000.00 zugrunde gelegt werden (Fr. 1'300'000.00 / 80 x
100). Entgegen dem angefochtenen Entscheid ist unter den vorlie-
genden Umständen nicht auf den ursprünglichen Umfang der
Pfandsicherung, sondern die grundpfandgesicherte (Kapital-)Forde-
rung abzustellen.
Soweit die Beschwerdeführer geltend machen, dem Grundbuch-
amt sei jeweils nicht bekannt, ob neben den Grundpfandrechten wei-
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tere Sicherheiten bestehen, kann diesen Ausführungen vorliegend
keine Bedeutung zukommen. Im Rahmen der Mitwirkungspflicht
wurde nichts Entsprechendes behauptet oder beigebracht.
4.10.
Der Liegenschaft wird somit ein Verkehrswert von
Fr. 1'625'000.00 zugrunde gelegt. Gestützt auf § 11 GBAG ergibt
sich bei der Übertragung eines Viertels der Gesamthandanteile eine
Grundbuchabgabe von Fr. 1'625.00.