ag_gerichte · WBE.2022.198 · 2022-09-19 · de


Verwaltungsgericht 
3. Kammer 
 
 
WBE.2022.198 / MW / we 
(BVURA.22.215) 
Art. 101 
 
Urteil vom 28. September 2022 
 
 
Besetzung 
Verwaltungsrichter Winkler, Vorsitz 
Verwaltungsrichter Berger 
Verwaltungsrichter Michel 
Gerichtsschreiber Wildi 
 
 
Beschwerde-
führer 
A._____ 
 
gegen 
 
Beschwerde-
gegnerin 
B._____ AG 
 
und 
 
Gemeinderat X._____ 
 
Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsabteilung, 
Entfelderstrasse 22, Buchenhof, 5001 Aarau 
 
 
 
Gegenstand 
Beschwerdeverfahren betreffend Baubewilligung 
Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt 
vom 25. April 2022 
 
 


 
- 2 - 
 
 
 
Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten: 
 
A. 
Am 10. März 2022 erteilte der Gemeinderat X. der B. AG die Baubewilli-
gung für den Neubau von sechs Einfamilienhäusern mit Sammelgarage auf 
der Parzelle Nr. bbb (ehemals Nr. ccc). Gleichzeitig wies er eine von A. ge-
gen das Bauvorhaben eingereichte Einwendung ab, soweit er darauf ein-
trat. 
 
B. 
Gegen die genannte Baubewilligung erhob A. Beschwerde beim Departe-
ment Bau, Verkehr und Umwelt (BVU). Das BVU, Rechtsabteilung, fällte 
am 25. April 2022 folgenden Entscheid: 
 
1. 
Die Beschwerde von A. wird abgewiesen. 
 
2. 
Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus einer Staatsgebühr von 
Fr. 750.– sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen von Fr. 67.–, insge-
samt Fr. 817.–, werden A. auferlegt. 
 
3. 
Parteikosten werden keine ersetzt. 
 
C. 
1. 
Gegen den am 26. April 2022 zugestellten Entscheid des BVU, Rechtsab-
teilung, erhob A. am 17. Mai 2022 Verwaltungsgerichtsbeschwerde mit 
dem Antrag: 
 
Das Verwaltungsgericht soll die Entscheide aufheben und in irgend einer 
Form betreffend der Brunnenplatzlast auf meiner Parzelle aaa eine Lösung 
anordnen an die Gemeinde neu X. Was genau zu tun ist kann ich wohl 
rechtlich nicht entscheiden. 
 
2. 
Das BVU, Rechtsabteilung, beantragte mit Beschwerdeantwort vom 
30. Mai 2022 die kostenfällige Abweisung der Beschwerde. 
 
3. 
Mit Beschwerdeantwort vom 22. Juni 2022 hielt der Gemeinderat an seiner 
Abweisung der Einwendung inkl. Begründung fest. 
 


 
- 3 - 
 
 
4. 
Das Verwaltungsgericht hat den Fall auf dem Zirkularweg entschieden (vgl. 
§ 7 des Gerichtsorganisationsgesetzes vom 6. Dezember 2011 (GOG; 
SAR 155.200). 
 
 
Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 
 
I. 
1. 
Gegen letztinstanzliche Entscheide der Verwaltungsbehörden ist die Ver-
waltungsgerichtsbeschwerde zulässig (§ 54 Abs. 1 des Gesetzes über die 
Verwaltungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 [Verwaltungsrechtspfle-
gegesetz, VRPG; SAR 271.200]). Das gilt auch in Bausachen (§ 61 Abs. 3 
der Bauverordnung vom 25. Mai 2011 [BauV; SAR 713.121]). Der ange-
fochtene Entscheid des BVU ist verwaltungsintern letztinstanzlich (§ 61 
Abs. 1 BauV und § 9 Abs. 1 i.V.m. § 13 Abs. 1 lit. a Ziffer 1 der Verordnung 
über die Delegation von Kompetenzen des Regierungsrats vom 10. April 
2013 [Delegationsverordnung, DelV; SAR 153.113]). Das Verwaltungsge-
richt ist somit zuständig. 
 
2. 
Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde können die unrichtige oder unvoll-
ständige Feststellung des Sachverhalts sowie Rechtsverletzungen gerügt 
werden (§ 55 Abs. 1 VRPG). Eine Ermessenskontrolle ist dagegen ausge-
schlossen (Umkehrschluss aus § 55 Abs. 3 VRPG). 
 
II. 
1. 
1.1. 
Soweit aus den Akten ersichtlich lastet auf der Parzelle Nr. aaa des Be-
schwerdeführers zu Gunsten der Einwohnergemeinde X. die Dienstbarkeit 
"Brunnenplatzrecht" (vgl. Beschwerdebeilage 1; Vorakten, act. 36, 59). 
Entsprechend steht auf der Parzelle ein Brunnen entlang der Gemein-
destrasse "Q." (Beschwerdebeilage 3 [Fotos Rückseite]; Vorakten, 
act. 37). 
 
Nach Angaben des Beschwerdeführers wurde der Brunnen aus der Par-
zelle Nr. bbb bewässert, aber nach Schäden an der Zuleitung unter den 
Bahnschienen und in der Parzelle Nr. bbb sei er vom nahen Hydranten aus 
bedient worden (vgl. Vorakten, act. 27 f.). Leider habe der letzte Gemein-
deammann den Wasseranschluss vom Hydranten wegbaggern lassen inkl. 
Verbundsteinplatz (Beschwerde, S. 1; Vorakten, act. 28). Da auf der Par-
zelle Nr. bbb umfangreiche Aushubarbeiten gemacht worden seien und ge-
macht würden, wäre es möglich, die Quelle wieder zu fassen und zum 
Brunnen zu leiten, wie es einmal gewesen sei. Eine andere Lösung wäre, 


 
- 4 - 
 
 
die Last zu löschen und den Brunnen ca. 17 km entfernt zu deponieren 
(Beschwerde, S. 1; siehe zum Ganzen auch angefochtener Entscheid, 
S. 2). Es sei bedauerlich, dass die neue Gemeinde nicht einfach Ordnung 
schaffe. Das Verwaltungsgericht solle die Entscheide aufheben und betref-
fend die Brunnenplatzlast auf der Parzelle Nr. aaa in irgendeiner Form eine 
Lösung anordnen (vgl. Beschwerde, S. 2). 
 
1.2. 
Die Vorinstanz gelangte zum Schluss, die vom Beschwerdeführer vorge-
tragenen Rügen hätten keinen relevanten Bezug zum Baugrundstück, wes-
halb die Beschwerde abzuweisen sei. 
 
2. 
2.1. 
Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts dürfen die Baubewilligungsbe-
hörden grundsätzlich keine privatrechtlichen Fragen beurteilen. Die Baube-
willigungsbehörden sind nur zur Anwendung der Vorschriften über Raum-
planung, Umweltschutz und Bauwesen sowie weiterer öffentlichrechtlicher 
Vorschriften berufen. Sie haben im Baubewilligungsverfahren in der Regel 
einzig zu prüfen, ob einem Bauvorhaben öffentlichrechtliche Hindernisse 
entgegenstehen. Dieser Grundsatz wird dort durchbrochen, wo die öffent-
lichrechtliche Ordnung unmittelbar an das Privatrecht anknüpft; hier muss 
die Baubewilligungsbehörde vorfrageweise privatrechtliche Fragen beant-
worten. Es muss sich dabei aus dem öffentlichen Recht selber ergeben, 
dass eine privatrechtliche Vorfrage durch die Baubewilligungsbehörde zu-
gunsten des Baugesuchstellers entschieden sein muss, bevor die Baube-
willigung erteilt werden darf. Dies ist etwa da der Fall, wo die Erschliessung 
einer Bauparzelle im Sinne von § 32 Abs. 1 lit. b des Gesetzes über Raum-
entwicklung und Bauwesen vom 19.Januar 1993 (Baugesetz, BauG; 
SAR 713.100) privatrechtlich abgesichert ist, beispielsweise mit einem 
Fahrwegrecht. Oder ein Bauherr erfüllt die ihm obliegende Pflicht zur 
Schaffung von Abstellplätzen dadurch, dass er diese auf einem fremden 
Grundstück bereitstellt, und zwar so, dass sie "dauernd als solche benutzt 
werden können" (§ 55 Abs. 1 BauG); im Allgemeinen setzt dies den Nach-
weis einer entsprechenden dinglichen Berechtigung, etwa aufgrund eines 
Bau- oder Benützungsrechts, voraus. In all diesen Fällen bildet die vorgän-
gige Prüfung von Fragen aus dem Bereich des Privatrechts die rechtliche 
Grundlage für den Baubewilligungsentscheid. Demgegenüber sind privat-
rechtliche Einwände, wie der Hinweis auf eine Bauverbotsdienstbarkeit 
oder behauptete Eigentumsrechte Dritter, von den Baubewilligungsbehör-
den nicht zu beachten. Solche Rechte sind auf dem Zivilweg durchzuset-
zen. Aufgabe der Baubewilligungsbehörde ist es nicht, die Rechte Privater 
durch die Verweigerung einer Baubewilligung zu wahren, mögen diese 
auch noch so offenkundig sein. Diese Aufgabe ist von Verfassungs wegen 
den Zivilgerichten zugedacht (Aargauische Gerichts- und Verwaltungsent-
scheide [AGVE] 2000, S. 246, Erw. 2b; 1992, S. 303, Erw. 2b.; 1987, 


 
- 5 - 
 
 
S. 225, Erw. 3b/aa; Entscheide des Verwaltungsgerichts WBE.2020.403 
vom 3. Mai 2021, Erw. II/2.1, WBE.2006.312 vom 19. Juni 2008, 
Erw. II/9.2). Höchstens bei offensichtlich fehlender Bauberechtigung er-
scheint es aus verfahrensökonomischen Gründen statthaft, auf das Bauge-
such ausnahmsweise gar nicht einzutreten. In solchen Fällen erwiese sich 
die Durchführung eines Baubewilligungsverfahrens nämlich als sinnlos, 
weshalb dem Baugesuchsteller das erforderliche Rechtsschutzinteresse 
an der Prüfung seines Baugesuchs abzusprechen ist (Entscheid des Ver-
waltungsgerichts WBE.2020.403 vom 3. Mai 2021, Erw. II/2.1 mit zahlrei-
chen Hinweisen). 
 
2.2. 
Vorliegend richtet sich die Beschwerde gegen den Entscheid des BVU, mit 
welchem die Baubewilligung des Gemeinderats geschützt wurde. Die Bau-
bewilligung betrifft die Parzelle Nr. bbb. Eigentümerin dieser Parzelle ist die 
Beschwerdegegnerin, welche gleichzeitig auch Bauherrin ist. Von einer 
Konstellation, in der es der Bauherrschaft (Beschwerdegegnerin) offen-
sichtlich an der Bauberechtigung fehlen würde, lässt sich somit nicht spre-
chen. Des Weiteren stellen sich auch keine sich aus dem öffentlichen Recht 
selber ergebenden privatrechtlichen Vorfragen, welche zugunsten der Bau-
gesuchstellerin entschieden sein müssten, bevor die Baubewilligung erteilt 
werden darf (wie z.B. privatrechtliche Absicherung einer Erschliessung 
oder privatrechtliche Sicherung von Abstellplätzen, die auf einem fremden 
Grundstück erstellt werden). Insofern besteht kein Anlass, privatrechtliche 
Fragen zu beurteilen. 
 
Das vom Beschwerdeführer angesprochenen "Brunnenplatzrecht" lastet 
nicht auf der Bauparzelle, sondern auf der Parzelle Nr. aaa des Beschwer-
deführers und lautet zu Gunsten der Einwohnergemeinde. Es ist unbestrit-
ten, dass zulasten der Bauparzelle keinerlei Dienstbarkeit besteht (ange-
fochtener Entscheid, S. 2). Beim "Brunnenplatzrecht" handelt es sich um 
ein Privatrecht, welches – wie die Vorinstanz richtig festhielt – vor den Zi-
vilgerichten durchgesetzt werden müsste. Ebenso in die Zuständigkeit der 
Zivilgerichte fiele im Übrigen ein allfälliger Streit um eine Aufhebung des 
"Brunnenplatzrechts" (bzw. eine Löschung im Grundbuch). 
 
Unbestritten ist im Weiteren die Feststellung der Vorinstanz, wonach es 
sich bei einer (allfälligen) Quelle auf der Parzelle Nr. bbb nicht um ein öf-
fentliches Gewässer handelt (angefochtener Entscheid, S. 3 mit Hinweis 
auf die Online Karte Gewässer [Bachkataster] und die Fachkarte Gewäs-
serraum der Abteilung Landschaft und Gewässer sowie auf § 114 Abs. 2 
lit. d BauG). Für die Erteilung der Baubewilligung auf der Parzelle Nr. bbb 
wäre es daher nicht relevant, ob (zugunsten des Beschwerdeführers) ein 
Recht an einer allfälligen Quelle oder an einer entsprechenden Wasserlei-
tung von der Bauparzelle zum Brunnen auf der Parzelle Nr. aaa besteht 


 
- 6 - 
 
 
(siehe angefochtener Entscheid, S. 4). Auch hier würde es sich um eine 
privatrechtliche Angelegenheit handeln. 
 
Hinsichtlich des Verbundsteinplatzes beim Brunnen (auf der Parzelle 
Nr. aaa) ist schliesslich festzuhalten, dass nicht ersichtlich ist, inwiefern die-
ser Vorplatz der Baubewilligung betreffend das Bauvorhaben auf der Par-
zelle Nr. bbb entgegenstehen soll. 
 
3. 
Die Beschwerde erweist sich somit als unbegründet und ist abzuweisen. 
 
III. 
Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beschwerdeführer kosten-
pflichtig (§ 31 Abs. 2 VRPG). Parteikosten sind keine zu ersetzen (§ 32 
Abs. 2 i.V.m. § 29 VRPG). 
 
 
Das Verwaltungsgericht erkennt: 
 
1. 
Die Beschwerde wird abgewiesen. 
 
2. 
Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer 
Staatsgebühr von Fr. 1'000.00 sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen 
von Fr. 158.00, insgesamt Fr. 1'158.00, sind vom Beschwerdeführer zu be-
zahlen. 
 
3. 
Es werden keine Parteikosten ersetzt. 
 
 
 
Zustellung an: 
den Beschwerdeführer 
die Beschwerdegegnerin 
den Gemeinderat X. 
das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsabteilung 
 
Mitteilung an: 
den Regierungsrat 
 
 
 


 
- 7 - 
 
 
 
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 
 
Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht, 
kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht 
innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-rechtli-
chen 
Angelegenheiten 
beim 
Schweizerischen 
Bundesgericht, 
1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor 
bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und 
vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde 
muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter 
Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit 
Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als 
Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (Art. 82 ff. des Bun-
desgesetzes über das Bundesgericht vom 17. Juni 2005 [Bundesgerichts-
gesetz, BGG; SR 173.110]). 
 
 
Aarau, 28. September 2022 
 
Verwaltungsgericht des Kantons Aargau 
3. Kammer 
Vorsitz: 
 
 
 
 
Gerichtsschreiber: 
 
 
 
Winkler 
 
 
 
 
Wildi