ag_gerichte · AGVE 2009 36 · 2009-05-03 · de

36 Zonenkonformität einer Tankstelle mit Shop in einer Zone, in der nurBetriebe zulässig sind, deren Auswirkungen im Rahmen herkömmlicherHandwerks- und Gewerbebetriebe bleiben, auf die üblichen Arbeits- oderÖffnungszeiten beschränkt sind und nur vorübergehend auftreten.Besitzstandsschutz.

Aargau Obergericht Verwaltungsgericht 03.05.2009 AGVE 2009 36

AGVE - Archiv
2009
Verwaltungsgericht
182
[...]
36
Zonenkonformität einer Tankstelle mit Shop in einer Zone, in der nur
Betriebe zulässig sind, deren Auswirkungen im Rahmen herkömmlicher
Handwerks- und Gewerbebetriebe bleiben, auf die üblichen Arbeits- oder
Öffnungszeiten beschränkt sind und nur vorübergehend auftreten.
Besitzstandsschutz.
Urteil des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 12. Mai 2009 in Sachen X.
und Y. AG gegen den Regierungsrat (WBE.2008.99).
Aus den Erwägungen
II.
1.
Die Beschwerdeführerin 1 [X. AG] plant, die bestehenden bei-
den Tanksäulen, die sich unmittelbar angrenzend an der Kantons-
strasse K 292 und nördlich des Gebäudes Nr. 93 (...) befinden, zu
demontieren und westlich dieses Gebäudes eine neue, überdachte
Tankstelle mit vier Betankungsplätzen zu bauen. Ausserdem sind
insgesamt 11 Parkplätze vorgesehen. Im westlichen Bereich der
Parzelle soll die bestehende Rabatte aufgehoben und die Einfahrt
realisiert werden. Die Ausfahrt auf die K 292 ist östlich der neu ge-
planten Überdachung geplant. Im Erdgeschoss der genannten Lie-
genschaft soll im bisherigen Ausstellungsraum der Autogarage ein
Tankstellen-Shop von 86 m
2
Fläche mit Stehbar eingebaut werden.
Es ist vorgesehen, den Shop werktags von 06.00 bis 22.00 Uhr sowie
samstags und sonntags von 08.00 bis 20.00 Uhr geöffnet zu haben
und Güter des Autobedarfs sowie des täglichen Bedarfs zu ver-
kaufen. Die Tankstelle soll ganzjährlich im 24-Stundenbetrieb zu-
gänglich sein (...).
2009
Bau-,Raumplanungs-undUmweltschutzrecht
183
2.
Die Bauparzelle befindet sich gemäss Bauzonenplan der Ge-
meinde Stein vom 11. Dezember 1992 / 18. Januar 1994 in der Dorf-
zone D, der die Empfindlichkeitsstufe (ES) III zugewiesen wurde.
Die ES III gilt in Zonen, in denen mässig störende Betriebe zugelas-
sen sind (Art. 43 Abs. 1 lit. c LSV). Die Bau- und Nutzungsordnung
(BNO) vom 10. Dezember 1999 / 15. März 2000 (mit Änderungen
vom 10. Juni 2005 / 19. Oktober 2005) der Gemeinde Stein bestimmt
in § 6 für die Dorfzone D:
"
1
Die Dorfzone dient der Erhaltung des Ortskerns. Sie ist bestimmt für Woh-
nen, mässig störendes Gewerbe sowie Landwirtschaft.
2
Gebäude sind mit ihrer Umgebung zu erhalten und dürfen nicht abgebrochen
werden. Der Gemeinderat kann Ausnahmen bewilligen, sofern ein Gebäude für das
Ortsbild unwichtig oder die Erhaltung der Bausubstanz unzumutbar ist.
3
Bauten dürfen umgebaut und umgenutzt werden, sofern der Schutzzweck
dadurch nicht beeinträchtigt wird. Unter den gleichen Bedingungen kann der Ge-
meinderat Ergänzungsbauten bewilligen.
4
Bei der Festlegung der Baumasse und der Gestaltungsvorschriften orientiert
sich der Gemeinderat am Charakter der bestehenden Überbauung. Dacheinschnitte
sind untersagt.
5
Der Gemeinderat gewährleistet die fachliche Beratung und kann soweit nötig
Fachleute beiziehen. Zu diesem Zweck sind Bauvorhaben möglichst früh anzuzei-
gen."
Als mässig störend gelten nach § 23 Abs. 2 BNO Betriebe mit
Auswirkungen, die im Rahmen herkömmlicher Handwerks- und
Gewerbebetriebe bleiben, auf die üblichen Arbeits- oder Öffnungs-
zeiten beschränkt sind und nur vorübergehend auftreten. Betriebe,
die ein hohes Mass von quartierfremdem Verkehr verursachen, gelten
als stark störend.
(...)
3.
3.1.
Die Beschwerdeführerinnen verlangen die Feststellung, dass die
Nutzung der Parzelle Nr. 1382 mit Garagenbetrieb, Tankstelle mit
zwei Zapfsäulen und vier Tankplätzen sowie der Tankstellen-Shop
von 86 m
2
zonenkonform sei (...).
2009
Verwaltungsgericht
184
3.2.
Voraussetzung einer Baubewilligung ist unter anderem, dass die
Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen bzw.
zonenkonform sind (vgl. Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG). Welche Nutzung
dem Zonenzweck entspricht und damit zulässig ist, ergibt sich
einerseits aus § 6 BNO, der sich mit der Dorfzone D befasst, und an-
dererseits aus der Zuordnung der ES III zu dieser Zone. Soweit die
kommunalen Zonenvorschriften dem Schutz vor Immissionen die-
nen, stellt sich die Frage, inwieweit diesen Vorschriften neben dem
Bundesumweltrecht selbständiger Gehalt zukommt.
Normen des kantonalen und kommunalen Rechts, welche den
direkten Schutz vor Immissionen regeln, haben mit dem Inkrafttreten
des USG ihre selbständige Bedeutung verloren, soweit sich ihr
materieller Gehalt mit dem Bundesrecht deckt oder weniger weit
geht als dieses; sie haben sie dort behalten, wo sie die bundesrecht-
lichen Normen ergänzen oder, soweit erlaubt, verschärfen. Das Bun-
desrecht regelt abschliessend namentlich die vorsorgliche Emissions-
begrenzung, die Verschärfung der Emissionsbegrenzungen bei
Überschreitung der Immissionsgrenzwerte und die Planungswerte für
Lärm (Art. 1 Abs. 2, Art. 11 ff., Art. 23 und Art. 65 Abs. 2 USG;
Art. 7 f., Art. 36 ff. und Art. 40 ff. LSV; BGE 118 Ia 114 f. und 118
Ib 595 f., je mit Hinweisen; BGE vom 5. Juni 2001 [1A.199/2000,
1P.373/2000], Erw. 1/b/aa; AGVE 2005, S. 147 ff.; 1998, S. 317 f.
und 1993, S. 394 ff., je mit Hinweisen). In diesem Sinne haben Nut-
zungsvorschriften des kantonalen und kommunalen Rechts nach wie
vor selbständigen Gehalt, soweit sie die Frage regeln, ob eine Baute
am vorgesehenen Ort erstellt und ihrer Zweckbestimmung übergeben
werden darf. Namentlich ist es weiterhin Sache des kantonalen und
kommunalen Rechts, die für den Charakter eines Quartiers
wesentlichen Vorschriften über Nutzungsart und -intensität zu erlas-
sen. Kantonal- und kommunalrechtliche Begriffe wie "wenig oder
mässig störendes Gewerbe" können daher trotz des Bundesumwelt-
rechts noch eine selbständige Bedeutung haben. So lassen sich etwa
Bauten und Betriebe, die mit dem Charakter einer Wohnzone
unvereinbar sind, untersagen, auch wenn die Lärmimmissionen, zu
denen sie führen, bundesrechtliche Schranken nicht überschreiten,
2009
Bau-,Raumplanungs-undUmweltschutzrecht
185
sofern die Unzulässigkeit nicht einzig mit der konkreten Lärmbe-
lästigung begründet wird. Auch erfasst das Umweltschutzrecht des
Bundes nicht alle erdenklichen Auswirkungen oder Sekundär-
immissionen (erwähnter BGE vom 5.
Juni 2001, Erw. 1/b/aa;
BGE 118 Ia 115 und 118 Ib 595, je mit Hinweisen; AGVE 1993,
S.
395 mit Hinweisen; siehe zum Ganzen auch AGVE 2005,
S. 147 f.; VGE III/50 vom 6. Juli 2004 [BE.2004.00168], S. 11 f.).
§ 23 Abs. 2 BNO umschreibt die Auswirkungen bzw. Immissio-
nen, welche den Typus des (höchstens) mässig störenden Betriebs
kennzeichnen. Diese Auswirkungen müssen unter anderem im Rah-
men herkömmlicher Handwerks- und Gewerbebetriebe bleiben und
auf die üblichen Arbeits- und Öffnungszeiten beschränkt sein. Der-
artige Kategorisierungen finden sich weder im USG noch in den
ausführenden Verordnungen (LSV und LRV). Zwar enthält Anhang 6
der LSV spezifische "Belastungsgrenzwerte für Industrie- und Ge-
werbelärm", wobei die in der Dorfzone D geltende ES III auf die
Immissionsstufe der "mässig störenden Betriebe" abgestimmt ist
(Art. 43 Abs. 1 lit. c LSV). Das spezifizierende Beiwort "herkömm-
lich" wird durch diese Bestimmungen aber nicht abgedeckt. Die LSV
legt die Belastungsgrenzwerte für Anlagen der Industrie, des Gewer-
bes und der Landwirtschaft ganz allgemein fest (Ziff. 1 Abs. 1 lit. a
des erwähnten Anhangs) und differenziert nicht in Bezug auf die Art
der Anlage. Ebenso wenig wird der Anforderung der "üblichen" Ar-
beits- und Öffnungszeiten schon damit Rechnung getragen, dass es
Belastungsgrenzwerte für den Tag (07 bis 19 Uhr) und (um 10 dBA
tiefere) für die Nacht (19 bis 07 Uhr) gibt (Ziff. 2 und 31 der LSV
des erwähnten Anhangs). § 23 Abs. 2 BNO enthält somit Elemente,
die das Bundesumweltrecht nicht kennt. Das indiziert die selbstän-
dige Bedeutung der kommunalen Vorschrift.
Hinzu kommt, dass § 23 Abs. 2 BNO in doppelter Hinsicht eine
raumplanerische Funktion erfüllt, was ihren eigenständigen Gehalt
unterstreicht. Zum einen dient sie der Koordination verschiedener
Nutzungen innerhalb derselben Zone (vgl. auch AGVE 2005, S. 150
f.; VGE III/47 vom 28. August 2007 [WBE.2006.300], S. 6 f.). Keine
der Nutzungen soll so intensiv auf die andere einwirken, dass diese
andere Nutzung überhaupt nicht mehr oder nur noch unter übermäs-
2009
Verwaltungsgericht
186
sig erschwerten Bedingungen ausgeübt werden kann (AGVE 2005,
S. 150). Zum anderen schützt die Norm eine gewachsene Nutzungs-
struktur, indem sie nur Betriebe mit Auswirkungen zulässt, deren
Auswirkungen im Rahmen "herkömmlicher" Handwerks- und Ge-
werbebetriebe bleiben, auf die "üblichen" Arbeits- und Öffnungszei-
ten beschränkt sind und die kein hohes Mass an quartierfremdem
Verkehr verursachen (vgl. BGE vom 5. Juni 2001 [1A.1999/2000
und 1P.373/2000]), Erw. 1b/aa; vgl. auch AGVE 2005, S. 149 f.).
Nach dem Gesagten kommt § 23 Abs. 2 BNO neben dem Bun-
desumweltrecht eine selbständige Bedeutung zu.
3.3.
3.3.1.-3.3.3. (...)
3.3.4.
Gemäss § 13 Abs. 1 und § 15 Abs. 1 und Abs. 2 lit. a BauG er-
lassen die Gemeinden allgemeine Nutzungspläne (Zonenpläne) und
allgemeine Nutzungsvorschriften (Bau- und Zonenordnungen), die
das Gemeindegebiet in verschiedene Nutzungszonen einteilen und
Art und Mass der Nutzung regeln; sie können dabei insbesondere
Bauzonen, namentlich Wohn-, Kern-, Gewerbe-, Industriezonen und
Zonen für öffentliche Bauten ausscheiden. Bei der Ausscheidung und
Definition der verschiedenen Zonen geniessen die Gemeinden auf-
grund von § 106 KV verfassungsrechtlich geschützte Autonomie;
hierin eingeschlossen ist die Anwendung des autonomen Gemeinde-
rechts. Daraus folgt, dass sich das Verwaltungsgericht bei der
Überprüfung einschlägiger gemeinderätlicher Entscheide zurückzu-
halten hat. Die Gemeinde kann sich in solchen Fällen bei der Aus-
legung kommunalen Rechts insbesondere dort auf ihre Autonomie
berufen, wo eine Regelung unbestimmt ist und verschiedene Ausle-
gungsergebnisse rechtlich vertretbar erscheinen. Die kantonalen
Rechtsmittelinstanzen sind hier gehalten, das Ergebnis der gemeinde-
rätlichen Rechtsauslegung zu respektieren und nicht ohne Not ihre
eigene Rechtsauffassung an die Stelle der gemeinderätlichen zu
setzen. Die Autonomie der Gemeindebehörden hat jedoch auch in
diesen Fällen dort ihre Grenzen, wo sich eine Auslegung mit dem
Wortlaut sowie mit Sinn und Zweck des Gesetzes nicht mehr verein-
2009
Bau-,Raumplanungs-undUmweltschutzrecht
187
baren lässt (vgl. zum Ganzen AGVE 1998, S. 319 f. mit Hinweisen;
ferner AGVE 1984, S. 366).
Das kommunale Recht lässt vom Wortlaut her erheblichen In-
terpretationsspielraum offen ("mässig störender Betrieb"; "Auswir-
kungen, die im Rahmen herkömmlicher Handwerks- und Gewerbe-
betriebe bleiben"; "Betriebe, die ein hohes Mass von quartierfremden
Verkehr verursachen"). Auch wenn diese Begriffe der Musterbau-
ordnung entnommen wurden, bedeutet dies nicht, dass sie auf dem
ganzen Kantonsgebiet einheitlich auszulegen sind. Angesichts der
Autonomie der Gemeinde auf diesem Gebiet ist dieser die Mög-
lichkeit einer eigenständigen Interpretation einzuräumen, die sich
freilich an die gesetzlichen Regeln und Schranken der Auslegung zu
halten hat. Nachdem die Gemeinde § 23 Abs. 2 BNO innerhalb die-
ser Grenzen autonom auslegen darf, kommt den von den Beschwer-
deführerinnen erwähnten Entscheiden - soweit sie andere Gemeinden
und/oder andere Vorhaben betrafen - keine rechtserhebliche Be-
deutung zu (...). Der Entscheid des Regierungsrats vom 23. Oktober
1996 (...), der offenbar die Gemeinde Stein betraf, bindet das Ver-
waltungsgericht nicht.
3.3.5.
Es ist vorgesehen, den Shop werktags von 06.00 bis 22.00 Uhr
sowie samstags und sonntags von 08.00 bis 20.00 Uhr und die Tank-
stelle während 24 h offen zu halten. In Stein gelten Öffnungszeiten
von 07.30 bis 18.30 Uhr als üblich (...). Die Auswirkungen der
Tankstelle und des Shops beschränken sich somit nicht auf die übli-
chen Arbeits- und Öffnungszeiten, weshalb der Betrieb in dieser Hin-
sicht aus dem Rahmen von § 23 Abs. 2 BNO fällt. Das würde selbst
dann gelten, wenn die Öffnungszeiten des Shops auf 06.00-21.00
Uhr und diejenigen der Tankstelle auf 06.00-24.00 Uhr reduziert
würden (...). Die Öffnungszeiten sprechen somit gegen die Zonen-
konformität des Vorhabens. (...).
Demgegenüber ist die Garage selber (Werkstatt und Verkauf)
von Montag bis Freitag von 07.30 bis 12.00 und von 13.00 bis 17.30
Uhr sowie am Samstag von 08.00 bis 12.00 Uhr geöffnet. Damit hält
sie sich an die üblichen Arbeits- und Öffnungszeiten. Es ist ausser-
dem anzunehmen, dass die Auswirkungen dieses Betriebszweigs im
2009
Verwaltungsgericht
188
Rahmen herkömmlicher Handwerks- und Gewerbebetriebe bleiben
und dass er kein hohes Mass an quartierfremdem Verkehr verursacht.
Gegenteiliges haben weder die Beschwerdegegner behauptet, noch
war es die Absicht der Vorinstanz, diesem Betriebszweig die Zonen-
konformität abzusprechen (...).
3.3.6.
3.3.6.1.
Die Beschwerdeführerinnen bringen vor, es habe in der Kern-
zone K Tankstellen, die sich ebenfalls nicht an die üblichen Arbeits-
zeiten hielten. Aus § 23 Abs. 2 BNO, der als allgemeine Vorschrift
sowohl für die Dorfzone D als auch für die Kernzone K gelte, könne
deshalb nicht geschlossen werden, dass abends oder nachts keine
Gewerbetätigkeit mehr möglich sei (...). Die Beschwerdeführerinnen
machen ausserdem geltend, in der Dorfzone D habe es zwei Re-
staurants, die nachts ebenfalls geöffnet hätten (...).
Der Gemeinderat stellt sich demgegenüber auf den Standpunkt,
§ 23 Abs. 2 BNO sei zonenspezifisch auszulegen. Bei der Anwen-
dung dieser Vorschrift sei auf den unterschiedlichen Zweck der
Dorfzone D und der Kernzone K Rücksicht zu nehmen. Während in
der Dorfzone D die bestehende Struktur erhalten werden soll, wolle
die Kernzone K die Entwicklung eines neuen Wohn- und Geschäfts-
quartiers fördern (...).
3.3.6.2.
In Mischzonen ist (wie gesagt) mit planerischen Mitteln sicher-
zustellen, dass keine der Nutzungen so intensiv auf die andere ein-
wirkt, dass diese andere Nutzung überhaupt nicht mehr oder nur
noch unter übermässig erschwerten Bedingungen ausgeübt werden
kann (AGVE 2005, S. 150). Innerhalb dieses Rahmens erscheint es
aber grundsätzlich möglich, den Schutz der Wohnbevölkerung vor
gewerblichen Immissionen in den einzelnen Mischzonen unter-
schiedlich auszugestalten. Es besteht mithin durchaus Raum, dem
Charakter eines Gebiets durch eine spezifische Umschreibung der
zulässigen Nutzungsintensität Rechnung zu tragen und damit der
Wohnbevölkerung in den einzelnen Mischzonen einen unterschied-
lichen Schutz vor Immissionen zukommen zu lassen. Analoges gilt
im Verhältnis von Wohn- und Mischzonen: Praxisgemäss kann die
2009
Bau-,Raumplanungs-undUmweltschutzrecht
189
Wohnbevölkerung in Mischzonen nicht denselben Schutz vor Beein-
trächtigungen beanspruchen wie in reinen Wohnzonen (AGVE 2005,
S. 150). Ebenso wenig kann ein Betriebsinhaber, der in einer
Gewerbezone wohnt, denselben Schutz vor Immissionen geltend ma-
chen, wie der Bewohner einer reinen Wohnzone oder einer Misch-
zone, in denen Wohn- und Gewerbenutzung einander gleichgestellt
sind. Aufgrund des Vorrangs der gewerblichen Nutzung hat der Be-
triebsinhaber in der Gewerbezone ein Mehreres an unliebsamen
Einwirkungen in Kauf zu nehmen.
Es besteht somit ein nachvollziehbares planerisches Ziel darin,
die Wohnbevölkerung in Mischzonen, in denen eine Entwicklung des
Gewerbes gefördert werden soll, weniger stark vor Immissionen zu
schützen als in Zonen, in denen keine Ausdehnung der gewerblichen
Nutzung angestrebt wird. Die Grenze ist aber auch in gewerblichen
Entwicklungsgebieten stets dort zu ziehen, wo die Erholungsfunktion
der Wohnnutzung nicht mehr gewährleistet ist. Wo es um den Schutz
der Nacht- oder Sonntagsruhe geht, geniesst die Wohnnutzung in
typischen Mischzonen generell einen gewissen Vorrang (vgl. AGVE
1999, S. 253 f. mit Hinweisen).
3.3.6.3.
Das Anliegen des Gemeinderats, den Begriff des mässig stören-
den Gewerbes zonenspezifisch auszulegen, ist demnach einleuch-
tend. Im konkreten Fall stehen einer zonenspezifischen Interpretation
jedoch Wortlaut und Systematik des Gesetzes entgegen. Die BNO
der Gemeinde Stein verwendet den Begriff des "mässig störenden
Gewerbes" in den Zonen, in denen eine Mischnutzung möglich ist.
Er taucht in § 6 Abs. 1 für die Dorfzone D, in § 7 Abs. 1 für die
Kernzone K, in § 10 Abs. 1 für die Wohn- und Gewerbezone WG
und in § 13 Abs. 1 für die Gewerbezone G auf, in der eine Wohnnut-
zung nur ausnahmsweise in Betracht kommt. § 23 Abs. 2 BNO
spricht von "herkömmlichen" Handwerks- und Gewerbebetrieben
und von "üblichen" Arbeits- und Öffnungszeiten. Nach dem norma-
len Sprachgebrauch können die Begriffe "herkömmlich" und "üb-
lich" nicht derart kleinräumig verstanden werden, wie dies dem Ge-
meinderat vorschwebt (vgl. auch AGVE 2005, S. 151). Jedenfalls
kleinere Gemeinden werden sich kaum in Teilgebiete auftrennen las-
2009
Verwaltungsgericht
190
sen, in denen den Begriffen "herkömmlich" und "üblich" eine ge-
bietsspezifische Bedeutung zukommt. Das bestätigt auch die Situa-
tion in der Gemeinde Stein, zeigt sich doch hier, dass die Öffnungs-
zeiten in der Kernzone K und der Dorfzone D grundsätzlich überein-
stimmen. Eine Ausnahme bilden lediglich die Gastgewerbebetriebe
beider Zonen sowie die Tankstellen-Shops in der Kernzone K (...).
Sodann steht § 23 BNO systematisch unter dem Abschnitt "De-
finitionen", der an den Abschnitt "Zonenvorschriften" anschliesst.
Aus der systematischen Stellung der Vorschrift ergibt sich somit klar,
dass der Gesetzgeber den Definitionen eine zonenübergreifende
Bedeutung zuweisen wollte. Hätte er dem Begriff des "mässig
störenden Gewerbes" eine zonenspezifische Bedeutung geben
wollen, hätte er den Begriff bei den einzelnen Zonenvorschriften de-
finiert. Das Auslegungsergebnis des Gemeinderats lässt sich somit
weder mit dem Wortlaut noch mit der Systematik des Gesetzes ver-
einbaren.
Im konkreten Fall stehen die Öffnungszeiten der Tankstelle und
des Tankstellen-Shops der Zonenkonformität entgegen, weshalb das
Feststellungsbegehren der Beschwerdeführerinnen mit Blick auf die
bestehende und die geplante Tankstelle sowie den geplanten Tank-
stellen-Shop abzuweisen ist. An der Zonenwidrigkeit dieser Be-
triebszweige vermag auch der Umstand nichts zu ändern, dass der
Gemeinderat in der Kernzone K Tankstellen und Tankstellen-Shops
mit Öffnungszeiten zulässt, die den ortsüblichen Umfang sprengen.
Nachdem zwar Sinn und Zweck der Kernzone K, nicht aber Wortlaut
und Systematik der BNO Raum lassen für längere Öffnungszeiten in
dieser Zone, wird der Gemeinderat zu prüfen haben, ob er die Nut-
zungsvorschriften der Kernzone K anzupassen hat.
3.3.6.4.
In einem Spannungsverhältnis zu § 23 Abs. 2 BNO stehen auch
die Gastgewerbebetriebe, die der Gemeinderat trotz längerer Öff-
nungszeiten sowohl in der Kernzone K als auch in der Dorfzone D
zulässt. Zwar unterstehen diese Betriebe dem kantonalen Gesetz über
das Gastgewerbe und den Kleinhandel mit alkoholhaltigen Ge-
tränken (Gastgewerbegesetz, GGG) vom 25. November 1997
(SAR 970.100), womit die darin vorgesehenen Öffnungszeiten gel-
2009
Bau-,Raumplanungs-undUmweltschutzrecht
191
ten. Der Gemeinderat kann jedoch nach Massgabe der Bau- und Um-
weltschutzgesetzgebung andere Öffnungszeiten bewilligen und na-
mentlich die Öffnungszeiten der einzelnen Betriebe auf Dauer oder
längere Frist erweitern oder einschränken (§ 4 Abs. 2 GGG). Das
GGG liesse somit durchaus Raum, die Öffnungszeiten auf die Zonie-
rung abzustimmen, was die Gemeinde Stein jedoch nicht getan hat.
Die Erwähnung von Gaststätten in § 7 Abs. 2 BNO spricht vielmehr
dafür, dass der Gesetzgeber solche Betriebe (jedenfalls) in der Kern-
zone K als zonenkonform erachtete. Welche Öffnungszeiten im
Gastgewerbe als üblich zu bezeichnen sind, ergibt sich deshalb bei
einer widerspruchsfreien Auslegung des Gesetzes aus dem GGG,
welches § 23 Abs. 2 BNO insofern verdrängt. Die Zonenkonformität
des Bauvorhabens lässt sich deshalb ebenso wenig mit dem Umstand
begründen, dass sich in der Dorfzone D Gastgewerbebetriebe
befinden, deren Öffnungszeiten über das ortsübliche Mass hinausge-
hen.
3.3.6.5. (...)
4.
4.1.
Die Beschwerdeführerinnen berufen sich auf die Besitzstands-
garantie gemäss § 68 BauG. Der ganze Betrieb Y. sei mit allen Be-
triebsbestandteilen und mit seiner räumlichen Ausdehnung auf der
Parzelle Nr. 1382 formell und materiell rechtmässig bewilligt. Den
Betrieb habe es schon vor dem BauG 1971 und der ersten BNO von
Stein aus dem Jahr 1971 gegeben. Seitherige Veränderungen seien
ebenfalls bewilligt worden. Von der Bewilligung abgedeckt sei auch
der Werkplatz im westlichen Bereich der Parzelle. Die Wahrung des
Besitzstandes richte sich nach dem heutigen Betrieb. § 68 BauG er-
laube einem Gewerbebetrieb, der sich dynamisch verhalten und ent-
wickeln müsse, um überleben zu können, die Anpassung an das ver-
änderte Marktumfeld. Bei der Verlegung der Tankstelle und dem neu
vorgesehenen Tankstellen-Shop handle es sich um einen klassischen
Fall der betrieblichen Weiterentwicklung, die nach Marktlage und
Gewohnheiten der Marktteilnehmer notwendig sei. Der funktionale
Zusammenhang zum bisherigen Betrieb sei ebenfalls gegeben. Die
Beschwerdeführerinnen beabsichtigten keine räumliche Erweiterung
2009
Verwaltungsgericht
192
des Betriebsgeländes. Auch der Werkplatz im westlichen Bereich der
Parzelle sei bereits für die gewerbliche Nutzung bewilligt. Die
bestehende Tankstelle werde lediglich nach Westen verschoben. Die
Erweiterung der Tankkapazität auf 4 Tankplätze sei im räumlichen
Zusammenhang und im Zusammenhang mit dem Volumen der
Gebäude irrelevant. Die Umwandlung des Verkaufsraumes für Autos
und Autobedarf zu einem Tankstellen-Shop bedürfe keines Mehr-
volumens und vergrössere die Bruttogeschossfläche nicht. Es gehe
lediglich um eine Verlagerung innerhalb der bereits bewilligten Ver-
kaufsnutzung, die für sich alleine betrachtet in der Dorfzone D ohne
Zweifel zonenkonform sei. Die mit der geplanten Veränderung
verbundenen Auswirkungen seien zudem lärmmässig ohne Bedeu-
tung (...).
4.2. (...)
4.3.
Nach § 68 BauG dürfen rechtmässig erstellte Bauten, die den
geltenden Plänen oder Vorschriften widersprechen, unterhalten und
zeitgemäss erneuert werden. Die Nutzungsordnung kann für be-
stimmte Schutzzonen die zeitgemässe Erneuerung einschränken oder
verbieten (lit. a). Solche Bauten dürfen ausserdem angemessen er-
weitert, umgebaut oder in ihrem Zweck geändert werden, wenn da-
durch ihre Rechtswidrigkeit nicht wesentlich verstärkt wird und
keine besonderen Nutzungsvorschriften entgegenstehen (lit. b).
4.3.1.
Nach Angaben der Beschwerdeführerinnen besteht die Garage
Y., inklusive Tankstelle, seit 1929. Die Garage geht somit auf eine
Zeit zurück, in der es noch keine Zonenvorschriften gab. Eine erste
Zonierung brachte die BNO vom 4. Juni 1971/14. März 1973, wel-
che in der Dorfzone D Wohnungen, Läden, Gaststätten, Büros sowie
nicht übermässig störendes Gewerbe erlaubte (§ 31). Nachdem die
Tankstelle schon heute während 24 Stunden pro Tag betrieben wird,
sprengt sie infolge ihrer Öffnungszeiten den Rahmen des mässig
Störenden im Sinn von § 23 Abs. 2 BNO. Nachdem der bestehende
Betrieb jedoch ursprünglich rechtmässig war, ist er in seinem Besitz-
stand grundsätzlich geschützt.
2009
Bau-,Raumplanungs-undUmweltschutzrecht
193
4.3.2.
Im konkreten Fall findet die Erweiterung der Tankstelle ausser-
halb der bestehenden Gebäudehülle statt. Die bauliche Trennung
zwischen Alt- und Neubaute schliesst jedoch den Schutz des Besitz-
standes nicht von vornherein aus. Dieses Privileg greift auch dann,
wenn ein enger funktionaler und räumlicher Zusammenhang besteht
zwischen der besitzstandsgeschützten Nutzung eines Gebäudes und
einer auf dem angrenzenden Vorplatz geplanten Nutzung
(VGE III/59 vom 31. August 2006 [WBE.2005.59], S. 8). Das ist
hier der Fall. Damit ist allerdings noch nichts über die Tragweite des
Besitzstandsschutzes ausgesagt.
4.3.3.
Schon § 135 aBauG bestimmte, dass bereits vorhandene Bauten
für Industrie und Gewerbe, die nicht in einer für sie bestimmten Zone
liegen, weiterbestehen und angemessen erweitert werden dürfen,
wenn ihre unvermeidlichen Einwirkungen auf die Nachbarschaft
nicht übermässig sind. Eine gefestigte verwaltungsgerichtliche Praxis
sah hinter dieser Bestimmung das Bestreben des Gesetzgebers,
Industrie- und Gewerbebetrieben eine beschränkte Dynamik zu
ermöglichen, damit sie sich gewandelten technischen und wirtschaft-
lichen Verhältnissen in gewissem Rahmen laufend anpassen können.
Eine Erweiterung nach § 135 aBauG musste sich aber in jedem Falle
an das Bestehende anlehnen und quantitativ und qualitativ in engen
Grenzen halten. In qualitativer Hinsicht hiess dies, dass die betref-
fende betriebliche Nutzung funktional an den bisherigen Betriebs-
standort gebunden war, sich gewichtsmässig an das Bestehende an-
lehnte und lediglich in untergeordnetem Rahmen fortführte. In
quantitativer Hinsicht wurde die Erweiterung in der Regel als ange-
messen betrachtet, wenn sich die Vergrösserung im Rahmen eines
Viertels der bestehenden betrieblichen Grundfläche bewegte. Neben
der Grundfläche wurden bei der Bemessung der Erweiterung auch
andere Kriterien vorbehalten. Weiter wurde erwogen, dass es sich bei
der "Viertel-Regel" lediglich um eine Faustregel handle, die nicht im
Gesetz enthalten sei. Sie dürfe nicht starr gehandhabt werden, son-
dern verlange eine Überprüfung anhand der Besonderheiten des je-
weiligen Einzelfalls. So sei beispielsweise denkbar, dass die Erweite-
2009
Verwaltungsgericht
194
rung eines Kleinbetriebs angemessen sei, obwohl um mehr als ein
Viertel vergrössert werde, anderseits könne bei grossen Betrieben die
Grenze für eine angemessene Erweiterung erheblich unter einem
Viertel liegen. In jedem Fall habe zur Feststellung der Angemessen-
heit einer geplanten Erweiterung eine Würdigung aller in Betracht
fallender Kriterien stattzufinden (vgl. AGVE 1996, S. 334 f. mit Hin-
weis). An dieser Rechtsprechung hat das Verwaltungsgericht auch
unter dem aktuellen Baugesetz in der bis zum 30. November 2002
geltenden Fassung festgehalten. Daraus, dass das Baugesetz für das
Gebiet innerhalb der Bauzonen keine spezifische Vorschrift für
industrielle und gewerbliche Bauten mehr kenne, dürfe nicht ge-
schlossen werden, der Gesetzgeber habe davon abrücken wollen, der
erwähnten Kategorie von Bauten eine gewisse Sonderstellung zuzu-
gestehen. Eine durchgehende Gleichstellung namentlich mit Wohn-
bauten wäre denn auch nach wie vor nicht sachgerecht. Wohnbauten
seien, vereinfacht ausgedrückt, etwas Statisches, wogegen ein Indu-
strie- und Gewerbebetrieb zur Erhaltung seiner Existenzfähigkeit dy-
namisch bleiben, d.h. sich an veränderte Marktverhältnisse anpassen
können müsse (AGVE 1996, S. 335). Diese Rechtsprechung ist unter
der Herrschaft von § 68 BauG in der heute geltenden Fassung fort-
geführt worden (VGE III/59 vom 31. August 2006 [WBE.2005.59],
S. 9 f.).
4.3.4.
Der angefochtene Entscheid ist in dieser Hinsicht nicht zu bean-
standen. Mit der Verlegung der beiden Tanksäulen und der Schaffung
von 4 Tankplätzen würde die bestehende Tankstellenfläche wesent-
lich vergrössert und zusätzlich überdacht, so dass schon die vorgese-
henen baulichen Massnahmen den Rahmen der angemessen Erweite-
rung sprengen. Hinzu kommt, dass die Beschwerdeführerinnen sel-
ber mit einer Verdoppelung der Fahrzeugbewegungen rechnen. Das
Vorhaben würde somit neuen Zielverkehr verursachen. Das gilt zum
einen für die Tankstelle, weil die Treibstoffpreise hierzulande erfah-
rungsgemäss günstiger sind als im benachbarten Ausland; zum an-
dern für den Shop, weil er wegen der attraktiven Öffnungszeiten
auch von Kunden aufgesucht würde, die nicht auf der Durchfahrt
sind. Es ist dementsprechend auch mit einer erheblichen Zunahme
2009
Bau-,Raumplanungs-undUmweltschutzrecht
195
von Betankungen ausserhalb der üblichen Arbeits- und Öffnungs-
zeiten und deshalb mit einer wesentlichen Verstärkung der Rechts-
widrigkeit zu rechnen. Das gilt nicht nur wegen der Verlegung und
Vergrösserung der Tankstelle, sondern auch wegen des Tankstellen-
Shops, dessen Betriebszeiten den Rahmen üblicher Arbeits- und Öff-
nungszeiten ebenfalls sprengen würden. Solche Tankenstellen-Shops
sind gerade darauf ausgerichtet, das Konsumbedürfnis der
Kundschaft ausserhalb der üblichen Öffnungszeiten zu befriedigen.
Der geplante Shop führte daher namentlich auch zu einer Zunahme
der Immissionen zu Zeiten, in denen ein erhöhtes Ruhebedürfnis be-
steht. Es ist zwar fraglich, ob allein die Zunahme des Verkehrslärms
zu spürbaren Mehrimmissionen führte. Zu den typischen lärmverur-
sachenden Vorgängen des geplanten Betriebs gehören jedoch auch
das Türenschlagen, der Motorstart, der Betrieb der Zapfsäulen und
verhaltensbezogene Geräusche wie Hupen, lauter Radiobetrieb und
Rufen (vgl. BGE vom 5. Juni 2001 [1A.199/2000 und 1P.373/2000],
Erw. 4d). Da der Strassenverkehr insbesondere zur Nachtzeit keinen
konstanten Geräuschpegel verursacht, sind die erwähnten, impuls-
haften Geräusche neben dem Verkehrslärm wahrnehmbar. Sie unter-
brechen unter Umständen plötzlich und nur während einer relativ
kurzen Dauer die Stille der Nacht, was das Wohlbefinden der
schlafenden Bevölkerung beeinträchtigen kann (vgl. BGE 126 III
229; 102 Ib 274; 101 Ib 407), und zwar auch dann, wenn die Tank-
stelle in der Nacht nur von wenigen Kunden aufgesucht würde. Die
Vorinstanz schloss deshalb in vertretbarer Weise auf eine wesentliche
Verstärkung der Rechtswidrigkeit, die sich aus der Anwendung von
§ 23 Abs. 2 BNO ergibt. Daran vermag auch der Umstand nichts zu
ändern, dass der Betrieb der Tankstelle während der Öffnungszeiten
des Tankstellen-Shops überwacht ist.
4.4.
Keine Bedeutung kommt der Frage zu, ob das Vorhaben in an-
deren Zonen der Gemeinde Stein verwirklicht werden könnte oder
nicht (...), da eine Gemeinde grundsätzlich nicht verpflichtet ist, jede
beliebige Nutzung auf ihrem Gemeindegebiet zuzulassen. Zwar ist es
grundsätzlich sinnvoll, Tankstellen an den Hauptverkehrsachsen zu
positionieren, um zusätzlichen Zielverkehr zu verhindern (...). Da-
2009
Verwaltungsgericht
196
raus kann indes nicht abgeleitet werden, eine Gemeinde müsse Tank-
stellen ohne Rücksicht auf die übrigen Anliegen der Raumplanung
(z.B. des Ortsbildschutzes) an sämtlichen Hauptverkehrsachsen zu-
lassen.
4.5.
Das Vorhaben ist somit zonenwidrig, womit das Feststellungs-
begehren abzuweisen ist.
5. (... [Ortsbildschutz])
6. (...)
7.
Zusammenfassend ist das Vorhaben weder zonenkonform noch
ortsbildverträglich, weshalb die Beschwerde abzuweisen ist.