ag_departement_bvu · BVURA.15.463 · 2016-08-26 · de
Departement Bau, Verkehr und Umwelt / Rechtsabteilung — BVURA.15.463

Grenzabstand in Dorfzone 
In einer Dorfzone, die den Erhalt des Bestehenden bezweckt und wo für Neu-und Umbauten die Grenzabstände im Einzelfall festgelegt werden, ist für die Abstandsbestimmung auf die Stellung bestehender Bauten und die Einpassung ins Ortsbild abzustellen, und nicht auf die Werte einer Referenzzone (Erw. 5.2.4).

gelingen, wenn es als zulässig erachtet würde, die Anträge zu erwei
tern. Auch eine Gemeinde als Planungsträgerin hat ein eigenes legiti
mes Interesse, im Einwendungsverfahren gegen die Revision der
Nutzungsplanung dargelegt zu bekommen, welche Punkte umstritten
sind und wo sie ein zeitliches und finanzielles Risiko eingeht, wenn
sie abweichend von den Einwendungsanträgen entscheidet, und sie
vertritt auch die gleichgerichteten und öffentlich bedeutsamen Inte
ressen der Bauwilligen im Planungsgebiet. §4 Abs.2 BauG in Ver
bindung mit §24 BauG schützt diese Interessen. §60 Abs.2 BauV
erweist sich damit als gesetzmässig (§2 Abs.2 Satz 1 VRPG).
75 Grenzabstand in Dorfzone
In einer Dorfzone, die den Erhalt des Bestehenden bezweckt und wo für
Neu und Umbauten die Grenzabstände im Einzelfall festgelegt werden,
ist für die Abstandsbestimmung auf die Stellung bestehender Bauten und
die Einpassung ins Ortsbild abzustellen, und nicht auf die Werte einer
Referenzzone (Erw. 5.2.4).
Aus dem Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt vom
26.August 2016 (BVURA.15.463).
Aus den Erwägungen
2. Ausgangslage
…
2.2 Bauvorhaben …
Mit dem nun strittigen Bauprojekt ist die Aufstockung der an
das Einfamilienhaus angebauten Garage um ein Geschoss als Er
weiterung des Obergeschosses des Wohngebäudes vorgesehen. Die
bestehende Garage weist einen Grenzabstand von 2,85m zur
Nachbarparzelle 3225 der Beschwerdeführenden auf. …

5. Grenzabstand
5.1 Vorbringen der Beschwerdeführenden
Materiell rügen die Beschwerdeführenden zunächst, die vor
gesehene Aufstockung der Garage führe zu einer Verletzung der
Grenzabstände. Als Begründung führen sie im Wesentlichen an, dass
die Garage mit der nunmehr vorgesehenen Aufstockung ihren
Charakter als Klein und Anbaute verliere und zur Hauptbaute werde.
…
5.2 Massgebender Grenzabstand
…
5.2.2
§8 Abs.1 BNO legt die Grenzabstände für die verschiedenen
Zonen in A. wie folgt fest:
klein gross
m m
Dorfzone o –
Landhauszone 4.00 7.00
Wohnzone W2 4.00 8.00
Wohnzone W3 5.00 9.00
Wohn und Gewerbezone 3 5.00 9.00
Wohn und Gewerbeparkzone 5.00 9.00
Arbeitszone 6.00 6.00
Zone für öffentliche Bauten und Anlagen o o
Die mit «o» bezeichneten Werte und Masse legt der Gemeinde
rat unter Abwägung der betroffenen öffentlichen und privaten
Interessen im Einzelfall fest (vgl. §8 Abs.5 BNO).
5.2.3
In der Dorfzone D, in der sich das Bauvorhaben befindet, hat
der Gesetzgeber somit keinen kleinen Grenzabstand (numerisch)
festgelegt, sondern überlässt dies dem Gemeinderat im Einzelfall un
ter Abwägung der betroffenen öffentlichen und privaten Interessen
(§8 Abs.5 BNO). Die Beschwerdeführenden berufen sich dies
bezüglich auf folgende verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung, die
insbesondere im Zusammenhang mit Zonen für öffentliche Bauten
und Anlagen entwickelt wurde (vgl. AGVE 2002, S.232 ff.):

«Das Verwaltungsgericht hatte sich schon in verschiedenen
analogen Fällen mit dieser Problematik rechtssatzmässiger Verwal
tung zu befassen (siehe zum vorhin Gesagten und zum Folgenden:
AGVE 1992, S.313 ff., und 1994, S.374 ff., je mit Hinweisen; VGE
III/71 vom 22.September 1995 [BE.1994.00216] in Sachen S., S.15
ff.). Zusammengefasst ist das Verwaltungsgericht dabei zu folgenden
Schlüssen gelangt: In der bisherigen Rechtsprechung sei es bei
inhaltlich unbestimmten Normen jeweils als zulässig erachtet wor
den, auf die Wertungen zurückzugreifen, welche sich in andern Be
stimmungen des gleichen Erlasses fänden (AGVE 1970, S.168 ff.;
1972, S.300 ff.; 1980, S.142 ff.; 1987, S.275 ff.). Daran sei fest
zuhalten. Nutzungsbestimmungen der in Frage stehenden Art seien
bewusst sehr offen gehaltene Normen, welche der rechtsanwen
denden Behörde einen grossen Spielraum bei der Anwendung, insbe
sondere bei der Gewichtung der zu beachtenden öffentlichen und pri
vaten Interessen einräumten. Dies könne freilich nicht bedeuten, dass
ohne Bindung an allgemein geltende Regeln einzig unter Berück
sichtigung der konkreten Verhältnisse des Einzelfalls Billigkeits
entscheide getroffen werden dürften; vielmehr sei die rechtsan
wendende Behörde gehalten, nach objektiven Kriterien und in Anleh
nung an das bestehende Recht Regeln zu erarbeiten, welche der Ver
allgemeinerung fähig seien. Als Besonderheit sei sodann die Stellung
des Gemeinderats zu beachten, der bei derartigen Baugesuchen von
Einwohnergemeinden sozusagen in eigener Sache zu entscheiden
habe. Aus dieser Sicht drängten sich Leitplanken und Begrenzungen
seiner Entscheidungsfreiheit auf. Namentlich sei dem Schutz der
Nachbarn generell grosse Beachtung zu schenken.
Entsprechend der bisherigen Praxis sei also festzuhalten, dass
Entscheide im Rahmen derartiger Bestimmungen an das geltende
kommunale Baurecht gebunden seien, aus welchem die erforderli
chen Massstäbe und Kriterien in erster Linie abgeleitet werden
müssten. Von Bedeutung seien insbesondere die allgemeinen Bestim
mungen der Bau und Zonenordnung einerseits und die speziellen
Bestimmungen der angrenzenden Zonen sowie jener Zonen, in wel
chen ein Bauvorhaben der fraglichen Art am ehesten zu realisieren
wäre (sog. Referenzzonen), anderseits. In diesem Sinne bleibe der

Rechtsanwender und auch der Richter an das geltende kommunale
Baurecht gebunden, auch wenn er zu dessen Vervollständigung
gleichsam an die Stelle des Gesetzgebers trete. Von den auf diese
Weise gewonnenen Kriterien und Vorgaben dürfe nur insofern abge
wichen werden, als dies auf Grund einer Abwägung der konkret in
Betracht fallenden öffentlichen und privaten Interessen begründet er
scheine und die Grundmassstäblichkeit der geltenden Ordnung
insgesamt nicht erheblich gestört und damit verletzt werde.
Dies müsse auch bei einem hoch zu veranschlagenden öffent
lichen Interesse gelten. Wenn sich der kommunale Gesetzgeber nicht
veranlasst gesehen habe, in Bezug auf die Errichtung von Bauten in
der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen Vorschriften über die
Nutzungsstärke und zulässige Bauweise zu erlassen, sei es dem Ge
meinderat auch bei einer solchen Interessenlage verwehrt, die in den
vergleichbaren Zonen bestehenden Vorschriften erheblich zu über
schreiten, ohne dass das Gewaltenteilungsprinzip verletzt werde.»
Gestützt auf diese Rechtsprechung erachten die Beschwerdefüh
renden vorliegend in Anbetracht der Referenzwerte in §8 Abs.1
BNO einen Grenzabstand von 4m als erforderlich. Anlässlich der
Augenscheinsverhandlung brachten sie konkretisierend vor, als Refe
renzzone kämen die Landhauszone oder die Wohnzone W2 in Frage.
5.2.4
Wie erwähnt, wurde die vorstehende verwaltungsgerichtliche
Rechtsprechung insbesondere im Zusammenhang mit offenen
Zonenbestimmungen für Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen
entwickelt, in der nicht nur die Ausmasse der Baute offen gelassen
wurden, sondern sich auch aus den übrigen Zonenbestimmungen
keine Einschränkungen in Bezug auf Ausmasse und Nutzung der zu
lässigen Bauten ergaben.
Nun ist aber zu berücksichtigen, dass das vorliegende Bau
vorhaben im Ortsteil S. liegt, der integral der Dorfzone zugeordnet
ist. In der Dorfzone sind Wohnungen, mässig störendes Gewerbe,
landwirtschaftliche und öffentliche Bauten sowie Läden und Gast
stätten zulässig (vgl. §9 Abs.1 BNO). Die Dorfzone bezweckt die
Erhaltung und, wo dazu Anlass gegeben, die Wiederinstandstellung
der baulichen Einheit und Eigenart des Ortsbildes. Dies betrifft so

wohl den Schutz ortsgestalterisch wertvoller Einzelgebäude als auch
Gebäudegruppen und deren Umgebung (vgl. §9 Abs.3 BNO). Es
dürfen nur Bauten und Anlagen erstellt werden, welche sich in das
Ortsbild einfügen. Neu , Um und Anbauten haben sich in Stellung,
Bau und Dachform, Massstab, Material und Farbgebung den beste
henden Bauten anzupassen. Der Bau von Flachdächern auf
Hauptbauten ist untersagt (§9 Abs.3 BNO). Hinzu kommt, dass der
Weiler S. gemäss ISOS als Weiler von regionaler Bedeutung einge
stuft ist. Das strukturell noch weitgehend intakte Ortsbild wurde im
ISOS mit dem Erhaltungsziel A versehen, was der höchsten Einstu
fung entspricht und bedeutet, dass die Substanz integral zu erhalten
ist.
Aus diesen Bestimmungen lässt sich entnehmen, dass der
Gesetzgeber u.a. die Grenzabstände in dieser Zone deshalb nicht
festlegen wollte, weil die Zone dem Erhalt des Bestehenden dient.
Die Referenzmasse, nach der sich Bauten in dieser Zone zu richten
haben, ergeben sich – was sich insbesondere aus §9 Abs.3 BNO ex
plizit ergibt – damit nicht aus Massen angrenzender Zonen, sondern
aus Stellung und Massstab bestehender Bauten in der betreffenden
Zone selbst, denen sich Neu Um und Anbauten gemäss §9 Abs.3
BNO anzupassen haben. Das geltende kommunale Baurecht hat so
mit in §9 BNO bereits jene Massstäbe und Kriterien in Bezug auf
die Dorfzone festgelegt, welche in anderen Zonen, in denen derartige
Bestimmungen fehlen, zunächst durch den Gemeinderat noch festge
legt werden müssen. Die Suche nach Referenzzonen … erübrigt sich
daher. Die Kriterien und Massstäbe, an denen sich Bauten zu
orientieren haben, ergeben sich direkt aus §9 BNO bzw. aus dem
Bestand (vgl. so auch im Ergebnis: RRB2014 676 vom
20.Juni2014, S.8). Diesbezüglich ergibt sich Folgendes:
5.2.5
Typisch im Weiler S. sind nach den Ausführungen der Fachper
son anlässlich der Augenscheinsverhandlung die traufständig den
Strassenraum begleitenden Bauten und die kompakte Siedlungsform,
umgeben von der schönen unbebauten Reusslandschaft. Oft werden
Weiler einer eigenen Zone, der sogenannten Weilerzone zugeteilt. In
diesem Fall wurde der Weiler der Dorfzone zugeteilt. Das Erhal

tungsziel beider Zonen unterscheidet sich nicht: Ziel ist es, die
bauliche Einheit zu erhalten, in diesem Fall die bäuerlichen Bauten
bzw. Bauweise. Hinsichtlich der Grenz (und Gebäude)abstände ist
die Vielfalt typisch. Sowohl Engnisse wie auch grosse Volumen mit
dazugehörigen grösseren Freiräumen, die als Vorgärten und Vor
plätze ausgestaltet sind, werden angetroffen. Damit auch künftig
diese Struktur nicht verloren geht, stehen gewisse Gebäude unter Vo
lumenschutz.
Demgemäss hielt die kantonale Fachperson anlässlich der Au
genscheinsverhandlung denn auch fest, dass die Einhaltung eines
Grenzabstands von 4m als Regelmass – wie von den Beschwerde
führenden gefordert – dem Charakter und den bestehenden Struktu
ren in der fraglichen Zone zuwiderlaufen und zu einer für diese Zone
untypischen Gleichförmigkeit führen würde. Das Beibehalten der
Vielfältigkeit, also das Vermeiden einheitlicher Abstände, sei mit
einem hohen öffentlichen Interesse zu veranschlagen.
Weiter hielt die Fachperson fest, dass der Zwischenraum zwi
schen den beiden Häusern vorliegend durch die Aufstockung zwar
optisch verengt werde, aber nicht in einer Weise, die aus Sicht des
Ortsbildes nachteilig wäre. Das Gebäude trete im Strassenraum zu
dem nicht wesentlich in Erscheinung.
5.2.6
Die Beschwerdeinstanz kann sich diesen nachvollziehbaren, in
sich schlüssigen … Ausführungen der Fachperson ohne Weiteres an
schliessen. Bereits ein Blick auf den Situationsplan zeigt, dass die
Abstände im Weiler S. in der Tat sehr uneinheitlich sind. So betragen
die Abstände im Bereich der vom Gemeinderat anlässlich der Augen
scheinsverhandlung erwähnten Ensembles auf den Parzellen 3102
und 3103 bis zu gar nur ca. 2,1m Gebäudeabstand, Grenzabstände
bestehen in diesem Ensemble teilweise gar keine. Und auch in der di
rekten Umgebung der vorliegend zur Diskussion stehenden Situation
finden sich geringe Grenzabstände von bis zu lediglich ca. 2,55m.
Demgegenüber bestehen auch die von der Fachperson erwähnten
grossen Bauten mit grösseren Freiräumen. Einheitliche Abstände las
sen sich in der fraglichen Zone jedenfalls nicht feststellen. Bereits
aus diesem Grund wäre das Heranziehen eines Regelmasses von 4m

Grenzabstand in der fraglichen Zone verfehlt und entspräche – dies
ergibt sich explizit aus §9 Abs.3 BNO – offensichtlich auch nicht
den Intentionen des Gesetzgebers.
Ebenso ist die Auffassung der Fachperson, dass sich durch die
Aufbaute der Zwischenraum zwischen den beiden Häusern verenge,
aber nicht in einer für das Ortsbild nachteiligen Weise, für die Be
schwerdeinstanz ohne Weiteres nachvollziehbar. Die fragliche Situa
tion liegt in der zweiten Bautiefe und ist – was auch an der Augen
scheinsverhandlung festgestellt werden konnte – vom Strassenraum
zwar einsehbar, aber nicht in dominierender Weise. Auch in Anbe
tracht dessen kann von einer Beeinträchtigung des Ortsbildes durch
den Grenzabstand von 2,85m – was wie gesagt im Weiler S. nicht
aussergewöhnlich ist – keine Rede sein. …
Die dem Bauvorhaben entgegenstehenden privaten Interessen
der Beschwerdeführenden werden durch einen Grenzabstand von
2,85m ebenfalls nicht übermässig beeinträchtigt bzw. sind mit die
sem ebenfalls verträglich. Zwar erscheint es aufgrund der am Augen
schein gewonnen Eindrücke in der Tat plausibel, dass – wie von den
Beschwerdeführenden geltend gemacht – mit der Aufstockung der
Garage ein gewisser Verlust an Abendsonne auf der Liegenschaft der
Beschwerdeführenden einhergeht. Hiervon betroffen ist der nord
westliche Gebäudeteil der Liegenschaft der Beschwerdegegner, in
dem sich im Erdgeschoss der Hauseingang, das Gäste WC und ein
Teil des Wohnzimmers sowie das Treppenhaus und im Obergeschoss
ein weiteres Badezimmer und ein Schlafzimmer befinden. Letzteres
weist auf diese Gebäudeseite allerdings keine Fenster auf, das ein
zige auf diese Gebäudeseite weisende Fenster ist jenes im Badezim
mer im Erdgeschoss. Insoweit fällt eine etwaige Einbusse an Sonnen
licht (wenn überhaupt) auf dieser Gebäudeseite kaum ins Gewicht;
der Gartensitzplatz und die Hauptwohnseite der Liegenschaft der Be
schwerdeführenden weisen auf die dem Bauvorhaben abgewandte
südwestliche Gebäudeseite, die von dem Aufbau in keiner Weise be
einträchtigt wird. Weitere konkrete Interessen machen die
Beschwerdeführenden weder geltend, noch wären solche erkennbar.
Demgemäss stehen auch keine überwiegenden privaten Interessen ei
nem Grenzabstand von 2,85m vorliegend entgegen.

5.2.7
Zusammenfassend kann somit festgehalten werden, dass der
vorliegend vorgesehene Grenzabstand der Aufstockung von 2,85m
mit den tangierten öffentlichen und privaten Interessen kompatibel
ist und diese nicht bzw. nicht in rechtserheblicher Weise beeinträch
tigt.
5.3 Bedeutung Dienstbarkeitsvertrag
5.3.1
Die Beschwerdeführenden berufen sich weiter auf das auf ihrer
Parzelle 3225 im Grundbuch zu Gunsten von Parzelle 3214 eingetra
gene «Näherbaurecht für Garage». Da nun mit der Aufstockung
nicht mehr nur eine Garage vorhanden ist, sondern sich ein weiterer,
dem Wohnen dienender Raum darauf befindet, ist der Umbau klarer
weise nicht mehr von dem Dienstbarkeitsvertrag gedeckt. …
5.3.2
Im Übrigen vermögen die Beschwerdeführenden aus dem
Vorliegen des fraglichen Dienstbarkeitsvertrags öffentlich rechtlich
aber nichts zu ihren Gunsten abzuleiten. Diesbezüglich gilt Folgen
des:
Die Baubewilligungsbehörde muss lediglich prüfen, ob einem
Bauvorhaben öffentlich rechtliche, insbesondere baupolizeiliche und
raumplanerische, Hindernisse entgegenstehen. In diesem Zusammen
hang muss sie untersuchen, ob sich das Bauvorhaben an die gesetzli
chen Grenzabstände hält. Soweit diese unterschritten sind, hat die
Baubewilligungsbehörde ausserdem abzuklären, ob die Voraus
setzungen für eine Unterschreitung des gesetzlichen Grenzabstands
erfüllt sind (vgl. §47 Abs.2 BauG). Werden diese eingehalten, hat
die Baubewilligungsbehörde dagegen nicht zu prüfen, ob dem
gewählten Grenzabstand privatrechtliche Vereinbarungen entge
genstehen. Es ist generell nicht Aufgabe der Baubewilligungsbehörde
und der Rechtsmittelinstanzen, die Rechte Privater durch die Verwei
gerung einer Baubewilligung zu wahren, mögen diese Rechte noch
so offenkundig sein. Diese Aufgabe ist von Verfassungs wegen den
Zivilbehörden zugedacht. Im Baubewilligungsverfahren sind privat
rechtliche Fragen nur zu beantworten, sofern und soweit die öffent
lich rechtliche Ordnung unmittelbar an das Privatrecht anknüpft. Da

bei muss sich aber aus dem öffentlichen Recht selber ergeben, dass
eine privatrechtliche Vorfrage durch die Baubewilligungsbehörde zu
gunsten des Baugesuchstellers entschieden sein muss, bevor er bauen
darf (vgl. AGVE 1987, S.227 f.; 1986, S.248 f.; 1992, S.305).
Zwar gewährt §47 Abs.2 BauG die Möglichkeit, die Grenzab
stände mittels Dienstbarkeitsvertrags zu reduzieren. Soweit der
gesetzlich vorgesehene Grenzabstand aber eingehalten ist, nimmt das
öffentliche Recht keine Rücksicht auf privatrechtliche Vereinbarun
gen. Ist der Grenzabstand damit eingehalten, kann dieser nicht in öf
fentlich rechtlich verbindlicher Weise erhöht werden (vgl. so im Er
gebnis: VGE III/4 vom 18. Februar 2008, S.5 f.). §47 Abs.2 BauG
spricht denn auch lediglich von ungleicher Verteilung, Verkleinerung
oder Aufhebung der Grenzabstände mittels öffentlich beurkundeten
Dienstbarkeitsvertrags, nicht jedoch von einer Erhöhung. Dasselbe
gilt, wenn der Gesetzgeber – wie hier (vgl. §8 Abs.5 BNO) – eine
einzelfallweise Festlegung des Grenzabstands durch den Gemeinde
rat vorsieht. Auch in diesen Fällen ist eine privatrechtlich vereinbarte
Fixierung eines Grenzabstands für die Bewilligungsbehörde nicht
verbindlich, da sich deren Erfordernis nicht aus dem öffentlichen
Recht selbst ergibt. …
5.4 Fazit
Zusammenfassend kann der Auffassung der Beschwerdeführen
den, dass vorliegend ein Grenzabstand von 4m einzuhalten wäre,
nicht gefolgt werden. Gemäss den einschlägigen Zonenbestimmun
gen haben sich Neu , An und Umbauten insbesondere in Stellung
und Massstab den bestehenden Bauten anzupassen, d.h. es ist diesbe
züglich auf die bauliche Umgebung abzustellen. Nachdem in dieser
diverse Bauten mit geringen bis gar keinen Grenzabständen vorhan
den sind, die Vielfalt der Abstände aus Sicht des Ortsbilds an dieser
Lage geradezu typisch ist und hieran ein grosses öffentliches Inte
resse besteht und dem vorliegend auch keine überwiegenden privaten
Interessen entgegenstehen, steht einer Aufstockung der Garage mit
einem Grenzabstand von 2,85m öffentlich rechtlich nichts entgegen.
Der zwischen den beiden Parzellen vorhandene Dienstbarkeitsvertrag
ist für die vorliegende Situation öffentlich rechtlich ohne Belang, da
das öffentliche Recht in dieser Hinsicht nicht an das Privatrecht an

knüpft und allfällige privatrechtliche Baubeschränkungen öffentlich
rechtlich unbeachtlich sind.
76 Rückweisung
Die Beschwerdeinstanz kann bei einer nötigen Anpassung des Baugesuchs
die Sache an den Gemeinderat zurückweisen, wenn die Anpassung im
vereinfachten Verfahren (§61 BauG) beurteilt und so eine Wiederholung
der Publikation des ganzen Baugesuchs vermieden werden kann.
Aus dem Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt vom
31.August 2016 (BVURA.14.538).
Aus den Erwägungen
3.4 Verhältnismässigkeitsprinzip
Ist ein Baugesuch mangelhaft bzw. stimmt es nicht durchwegs
mit dem objektiven Recht überein, hat die Baupolizeibehörde nach
den konkreten Umständen und nach pflichtgemässem Ermessen zu
entscheiden, ob das Gesuch gesamthaft abgewiesen werden muss
oder ob die Mängel mit Nebenbestimmungen geheilt werden können.
Das Vorgehen der Behörde hat sich in solchen Fällen nach dem
Grundsatz der Verhältnismässigkeit zu richten. Die Baubewilligungs
behörde hat den Grundsatz der Verhältnismässigkeit als allgemeines
verfassungs und verwaltungsrechtliches Prinzip von Amtes wegen
zu beachten (vgl. BGE 108 la 216). Diese Grundsätze gelten in
analoger Weise auch für das verwaltungsinterne und das verwal
tungsexterne Beschwerdeverfahren (vgl. auch Verwaltungs und
Verwaltungsgerichtsentscheide des Kantons Obwalden [VVGE] IV,
Nr.59, S.119 f.; zur Bedeutung der Verhältnismässigkeit als Grund
prinzip des Verwaltungsrechts auch ULRICH HÄFELIN / GEORG
MÜLLER / FELIX UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl.,
Zürich 2016, Rz.320, 514 ff.). Eine Baubewilligung zu verweigern,