ag_departement_bvu · EBVU 21.722 · 2023-01-16 · de
Departement Bau, Verkehr und Umwelt / Rechtsabteilung — EBVU 21.722

Erleichterte Ausnahmebewilligung, Kriterien untergeordnete Baute
– Zusammenfassung der Rechtsprechung
– Ein Aussenschwimmbad, das bei dessen Rückbau zu wirtschaftlichen Nachteilen (Investitions- und Rückbaukosten) in Höhe von mindestens Fr. 22'000.– führen würde, ist keine untergeordnete Baute i.S.v. § 67a BauG. Dabei darf auch berücksichtigt werden, dass das Schwimmbad einen wesentlich grösseren Mehrwert während dessen Nutzungsdauer sowie bei einem allfälligen Liegenschaftsverkauf aufweist, als in den Erstellungskosten enthalten ist.

DEPARTEMENT
BAU, VERKEHR UND UMWELT
Rechtsabteilung
BVURA.21.722
ENTSCHEID vom 16. Januar 2023
A._____; Beschwerde gegen den Entscheid des Gemeinderats Q._____ vom 2. November 2021
betreffend Baugesuch für Aussenschwimmbad, Parzelle X. (Baugesuch 21-060);
Abweisung
Erwägungen
2. Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands
(…)
2.2.3 Erleichterte Ausnahmebewilligung
2.2.3.1 Gesetzliche Vorgaben
Für untergeordnete Bauten und Anlagen wie namentlich Klein- und Anbauten kann nach § 67a BauG
eine erleichterte Ausnahmebewilligung betreffend Abstände gegenüber Strassen oder Baulinien erteilt
werden, sofern kein überwiegendes, aktuelles öffentliches Interesse entgegensteht (§ 67a Abs. 1
BauG). Die Bauten und Anlagen, die gestützt auf diese Bestimmung bewilligt worden sind, müssen
vom Eigentümer auf erstmalige Aufforderung hin sowie auf eigene Kosten und entschädigungslos ent-
fernt oder versetzt werden, wenn die überwiegenden Interessen eines öffentlichen Werks es erfordern.
In der Baubewilligung ist dies zur Auflage zu machen (§ 67a Abs. 2 BauG).
2.2.3.2 Untergeordnete Baute
Voraussetzung für eine erleichterte Ausnahmebewilligung im Unterabstand von Strassen oder Bauli-
nien ist nach § 67a BauG das Vorliegen einer "untergeordneten" Baute oder Anlage. Als Beispiel von
untergeordneten Bauten erwähnt das Gesetz Klein- und Anbauten. Aufgrund der bloss beispielhaften
Erwähnung der Klein- und Anbauten steht vorab fest, dass auch andere Bauten und Anlagen, wie z.B.
eine Tiefbaute nach ABauV, "untergeordnet" sein können. Wie das Verwaltungsgericht aber auch fest-
gehalten hat, reicht die Charakterisierung als Klein- und Anbaute für sich nicht aus, um einer Baute
die untergeordnete Natur zuzusprechen (Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Aargau
[VGE] vom 19. Dezember 2013 [WBE.2018.148], Erw. 4.3.1, S. 7). Wie den Materialien zu § 67a BauG
zu entnehmen ist, kommt eine erleichterte Ausnahmebewilligung nur bei Bagatellbauten in Betracht,
die sich im Falle eines Strassenausbaus mit wenig Aufwand entfernen lassen, wie z. B. Reklametafeln,
Schaukästen, Gerätehäuschen oder Autounterstände (Botschaft des Regierungsrats vom 5. Dezem-
ber 2007 zur Teilrevision des BauG [Ges.-Nr. 07.314] [Botschaft], S. 89). Ob sich eine Baute oder
Anlage noch als "untergeordnet" im Sinne von § 67a Abs. 1 BauG bezeichnen lässt, richtet sich somit
nach dem Aufwand, der bei einer späteren Beseitigung nach § 67a Abs. 2 BauG anfiele. Die Erfahrung
lehrt nämlich, dass Beseitigungsaufforderungen, selbst wenn sie aufgrund eines Reverses erfolgen,

meistens nicht widerstandslos befolgt werden. Das gilt insbesondere dann, wenn erhebliche wirtschaft-
liche Interessen im Spiel sind (AGVE 2011, S. 142 f.; 2006, S. 164). Je aufwändiger die spätere Be-
seitigung ist, desto eher ist mit Widerstand des Eigentümers zu rechnen, weshalb es sachgerecht
erscheint, eine erleichterte Ausnahmebewilligung nach § 67a BauG nur dann zu erteilen, wenn sich
die Baute oder Anlage mit wenig Aufwand beseitigen lässt (AGVE 2011, S. 142 f.; 2010, S. 166). Ge-
messen an den Aufwendungen für die Errichtung des zu beseitigenden Bauwerks, die mit der Beseiti-
gung nutzlos werden, können die Beseitigungskosten relativ bescheiden ausfallen und in den Hinter-
grund treten. Gesetzt diesen Fall sind es vor allem die nutzlos werdenden Aufwendungen für die
Errichtung des Bauwerks, die den Widerstand des Bauherrn gegen eine Beseitigungsanordnung be-
gründen, und nicht in erster Linie die Beseitigungskosten (VGE vom 19. Dezember 2013
[WBE.2018.148], Erw. 4.3.1, S. 7). Beim Aufwand, welchen es in diesem Zusammenhang zu beurtei-
len gilt, sind also nebst den Beseitigungskosten auch die hinfällig werdenden Investitionskosten ent-
scheidend.
2.2.3.3 Rechtsprechung
Als untergeordnet im Sinn des vorstehend Gesagten qualifizierte das Verwaltungsgericht etwa ein
Garten- beziehungsweise Gerätehaus mit einer Bruttofläche von rund 15,67 m2 und einer Höhe von
2,40 m beziehungsweise 2,20 m. Es wurde festgehalten, die Anforderungen an eine Kleinbaute im
Sinn von § 18 ABauV seien erfüllt. Ausserdem wiesen Material und Bauweise auf eine einfache Be-
seitigung hin. Die Beseitigungskosten seien auf rund Fr. 1'500.– geschätzt worden. Die Baute könne
also mit wenig Aufwand und Kosten entfernt werden (AGVE 2011, S. 143). In einem anderen Ent-
scheid wurden zwei Zeltbauten, die als Autounterstand dienten und dessen Beseitigungskosten auf
Fr. 200.– geschätzt wurden, als "untergeordnet" betrachtet (VGE vom 31. Oktober 2014
[WBE.2014.161], Erw. 2.1, S. 5 sowie hinsichtlich der mit der Beseitigung verbundenen Kosten den
Entscheid des BVU [EBVU] 13.177 vom 8. April 2014, S. 5). In einem älteren Entscheid zu § 67a BauG
führte das Verwaltungsgericht betreffend eine demontierbare Stahlleichtbau-Fertiggarage mit einer
Grundfläche von rund 37,00 m2 aus, bei derartigen Garagen, welche die flächenmässigen Anforderun-
gen von 18 ABauV erfüllten und im Falle eines späteren Strassenausbaus demontierbar seien, er-
scheine eine erleichterte Ausnahmebewilligung nach § 67a BauG nicht von vornherein als ausge-
schlossen. Es sei jedoch Sache des Gemeinderats, für sein Gemeindegebiet zu entscheiden, ob er in
derartigen Grenzfällen eine erleichterte Ausnahmebewilligung nach § 67a BauG erteilen wolle oder
nicht (VGE vom 9. November 2010 [WBE.2006.294], Erw. 3.4, S. 11). Weiter qualifizierte das Verwal-
tungsgericht einen 4,25 m bis 4,60 m hohen Materialunterstand (sogenanntes "Kragarmregal") noch
als untergeordnet im Sinn von § 67a BauG. Es führte aus, eine allfällige Beseitigungsanordnung würde
der Bauherrin einen maximalen finanziellen Nachteil von Fr. 13'200.– (Fr. 3'800.– Beseitigungskosten
[Demontage Regal + Entfernung der Betonfundamente] + Fr. 4'400.– für die Montage des Regals an
einem anderen Standort + Fr. 5'000.– für neue Betonfundamente) bescheren (VGE vom 24. Au-
gust 2017 [WBE.2017.132], Erw. 2.3.2, S. 10.).
Nicht als untergeordnet wurde in AGVE 2010, S. 165 ff. eine Beton- und Blocksteinmauer eingestuft.
Das Verwaltungsgericht hielt fest, alleine die Beseitigung der umstrittenen Mauer sei schon konstruk-
tionsbedingt (Beton- beziehungsweise Blocksteinmauer) mit beträchtlichem Aufwand verbunden, was
sich namentlich in den Beseitigungskosten von Fr. 16'700.– niederschlage. Hinzu kämen die nutzlos
gewordenen Kosten für die Erstellung der ursprünglichen Mauer (im Umfang von Fr. 16'700.–) sowie
die Auslagen für die Erstellung einer neuen Mauer (im Umfang von Fr. 12'631.15) beziehungsweise
einer Böschung. Die beiden Mauern könnten daher nicht mehr unter § 67a BauG subsumiert werden
(AGVE 2010, S. 167 sowie hinsichtlich der mit der Beseitigung verbundenen Kosten EBVU 09.329
vom 3. November 2009, S. 14 f.). Weiter sprach das Verwaltungsgericht diversen Stützmauern, Ter-
rassen von Erdgeschosswohnungen, einer Zugangsrampe und einem Notausstieg des Schutzraums
den Charakter von untergeordneten Bauten ab und führte aus, dass eine Beseitigung nur schon der
Stützmauern, aber auch der Zugangsrampe und des Notausstiegs des Schutzraums mit erheblichem
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Aufwand verbunden wäre. Hinzu kämen die mutmasslichen Kosten der nutzlos gewordenen Aufwen-
dungen für die Erstellung der ursprünglichen Bauten beziehungsweise Anlagen sowie die Auslagen
für die Erstellung neuer Mauern, Böschungen, Zugänge etc. Ein mit einem Garten- beziehungsweise
Gerätehaus, mit Zeltbauten, Reklametafeln, Schaukästen oder einem Autounterstand – welche alle
mit wenig Aufwand beseitigt werden können – vergleichbarer Fall liege hier nicht vor. Der Fall liege
näher bei der Konstellation in AGVE 2010, S. 165 ff., wobei im vorliegenden Fall bei einer Beseitigung
mit noch bedeutend grösserem Aufwand und höheren Kosten als im genannten AGVE gerechnet wer-
den müsste (VGE vom 17. August 2016 [WBE.2015.502, WBE.2015.503], Erw. 3.3.4.3, S. 15). In ei-
nem jüngeren Entscheid zu 67a BauG qualifizierte das Verwaltungsgericht sodann einen Windfang mit
Beseitigungskosten von ca. Fr. 4‘500.– und Baukosten von Fr. 35'000.– als nicht untergeordnet (VGE
vom 3. Dezember 2018 [WBE.2018.148], Erw. 4.3.5, S. 9).
Aus der zitierten Rechtsprechung ergibt sich, dass bei der Beurteilung dessen, ob eine Baute unter-
geordneter Natur ist, nicht nur die Beseitigungskosten an sich, sondern auch andere mit der Beseiti-
gung der Baute einhergehende wirtschaftliche Nachteile des Bauherrn ins Gewicht fallen (AGVE 1989,
S. 290 f.; EBVU 21.408 vom 20. Juni 2022, Erw. 4.3, publ. in: www.ag.ch/agve). Gemessen an den
ursprünglichen Aufwendungen für die Errichtung des zu beseitigenden Bauwerks, die mit der Beseiti-
gung nutzlos werden, können die Beseitigungskosten nämlich relativ bescheiden ausfallen und in den
Hintergrund treten. Gesetzt diesen Fall sind es vor allem die nutzlos werdenden Aufwendungen für die
Errichtung des Bauwerks sowie die Aufwendungen für einen allfällig notwendig werdenden Ersatzbau,
die den Widerstand des Bauherrn gegen eine Beseitigungsanordnung begründen, nicht in erster Linie
die Beseitigungskosten. Für die Beurteilung der Untergeordnetheit einer Baute sind deshalb grund-
sätzlich sämtliche mit der Beseitigung der Baute einhergehende wirtschaftliche Nachteile zu berück-
sichtigen und nicht lediglich die reinen Beseitigungskosten. Dazu gehören insbesondere auch die im
Falle einer späteren Beseitigung nutzlos werdenden ursprünglichen Erstellungskosten sowie der Auf-
wand für eine allfällig notwendig werdende Ersatzbaute. Hinsichtlich der im Falle der Beseitigung nutz-
los werdenden ursprünglichen Erstellungskosten gilt allerdings zu berücksichtigen, dass sich diese im
Laufe der Zeit verringern, je länger die Baute in Gebrauch steht und sich amortisiert (VGE vom 24. Au-
gust 2017 [WBE.2017.132], S. 9 f.).
2.2.3.4 Anwendung auf den vorliegenden Fall
Der Beschwerdeführer rechnet im Falle der Beseitigung des Aussenschwimmbads mit Beseitigungs-
kosten im Umfang von rund Fr. 6'000.– (günstigste Offerte) bis Fr. 7'500.– (teuerste Offerte), welche
vom Gemeinderat auch nicht in Frage gestellt werden. Die vom Beschwerdeführer angegebenen Be-
seitigungskosten erscheinen als plausibel, müssen doch immerhin in erster Linie die Beton-Boden-
platte sowie die mit Beton gefüllten Hohlelemente getrennt, rückgebaut und entsorgt werden. Im Ge-
gensatz beispielsweise zu einem Gerätehaus aus Holzbauelementen erscheint das
Aussenschwimmbad als verhältnismässig aufwändig entfernbar. Der vom Beschwerdeführer ver-
gleicht die offerierten reinen Beseitigungskosten des Aussenschwimmbads mit denjenigen eines Au-
tounterstandes, welche sich in ähnlicher Höhe bewegen. Berücksichtigt man lediglich den reinen Be-
seitigungsaufwand, könnte das Aussenschwimmbad in Anbetracht der dargelegten Rechtsprechung
noch als untergeordnete Baute im Sinn von § 67a Abs. 1 BauG qualifiziert werden, wurde im Entscheid
des Verwaltungsgerichts des Kantons Aargau [VGE] vom 24. August 2017 [WBE.2017.132] (Erw.
2.3.2, S. 10 f.) die Untergeordnetheit der Baute doch selbst bei einem mit der Beseitigung verbunde-
nen maximalen finanziellen Nachteil von Fr. 13'200.– noch bejaht.
Wie bereits ausgeführt, sind bei der Beurteilung der Frage der Untergeordnetheit einer Baute allerdings
nicht lediglich die reinen Beseitigungskosten zu berücksichtigen, sondern auch andere mit der Besei-
tigung der Baute einhergehende wirtschaftliche Nachteile. In diesem Zusammenhang ist vorliegend
von Bedeutung, dass das Aussenschwimmbad im Falle der Verwirklichung des Beseitigungsrevers
später nicht einfach versetzt respektive an einem anderen Ort wiederverwendet werden kann. Viel-
mehr würden die ursprünglichen Erstellungskosten im Falle der späteren Verwirklichung des Beseiti-
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gungsrevers nutzlos werden. Dies wohl im Unterschied zu den vorstehend dargelegten Fällen, in wel-
chen die Untergeordnetheit der betreffenden Bauten jeweils bejaht wurde, sollten doch ein einfaches
Gerätehaus aus Holzbauelementen, eine als Autounterstand dienende Zeltbaute, eine demontierbare
Stahlleichtbau-Fertiggarage oder ein Kragarmregal im Falle einer späteren Verwirklichung des Besei-
tigungsrevers grundsätzlich versetzbar und andernorts wiederverwendbar sein. Entsprechend waren
in diesen Fällen auch nur die Beseitigungs- respektive Versetzungskosten zu berücksichtigen, nicht
aber nutzlos gewordene Aufwendungen (welche in den genannten Fällen zudem bedeutend geringer
ausgefallen wären). Die Erstellungskosten belaufen sich gemäss nachträglichem Baugesuch auf
Fr. 16'000.– und werden vom Gemeinderat nicht in Frage gestellt, weshalb kein Anlass besteht, im
vorliegenden Beschwerdeverfahren von einer tieferen Bausumme auszugehen.
Insgesamt beträgt der mit der allfälligen späteren Beseitigung des Aussenschwimmbads ohne Weite-
res bezifferbare einhergehende finanzielle Nachteil vorliegend somit mindestens Fr. 22'000.– (Besei-
tigungskosten von mindestens Fr. 6'000.– + nutzlos werdende Aufwendungen von Fr. 16'000.–). Hinzu
kommt vorliegend die entgangene Wertsteigerung des Einfamilienhauses. Häuser, welche mit einem
Aussenschwimmbad ausgestattet sind, können je nach Region, Größe, Ausführung und Art des Pools
Wertsteigerungen zwischen 10 und 20 Prozent erzielen (z.B. https://www.engelvoelkers.com/de-
ch/wil/blog/haus-mit-pool/). Der konkrete Betrag der Wertsteigerung ist vorliegend zwar unbekannt, es
wird sich aber zweifelsohne um eine nicht unbeachtliche Summe handeln, welche mit Sicherheit nicht
geringer ist als die Erstellungskosten selbst. Ein Aussenschwimmbad hat also – verglichen mit den
vorstehend genannten Bauten – einen wesentlich grösseren Mehrwert für die Eigentümer während der
eigenen Nutzungsdauer sowie bei einem Liegenschaftsverkauf. Im Falle des vom Verwaltungsgericht
beurteilten Kragarmregals, mit welchem der Beschwerdeführer in seiner Replik zu seinen Gunsten
argumentieren will, gilt es zudem zu erwähnen, dass die betroffene Bauherrin dort eine Bauunterneh-
mung war. Bei einer solchen steht die Beständigkeit von Bauten nicht so sehr im Zentrum, sie plant
und kalkuliert anders als eine private Bauherrschaft (VGE vom 24. August 2017 [WBE.2017.132], Erw.
2.3.2, S. 11). Bei Privaten wird eine Investition in der Regel rein zur Eigenbenutzung getätigt, wohin-
gegen bei Immobilienfirmen zusätzlich andere Kriterien bei der Planung eine Rolle spielen. Diese Um-
stände dürften dazu führen, dass der Widerstand des Bauherrn gegen eine Beseitigungsanordnung
um ein Wesentliches grösser sein wird.
In Anbetracht der dargelegten Rechtsprechung und der fallspezifischen Umstände kann beim streitge-
genständlichen Aussenschwimmbad nicht mehr von einer untergeordneten Baute im Sinn von § 67a
Abs. 1 BauG ausgegangen werden. Ein mit einem Garten- beziehungsweise Gerätehaus, mit Zeltbau-
ten, Reklametafeln, Schaukästen, demontierbaren Autounterständen oder einem Materialunterstand –
welche alle mit verhältnismässig wenig Aufwand beseitigt und insbesondere später grundsätzlich an-
dernorts wiederverwendet werden können – vergleichbarer Fall liegt hier nicht vor. Die mit dem allfäl-
ligen späteren Rückbau des Aussenschwimmbads verbundenen wirtschaftlichen Nachteile im Umfang
von mindestens Fr. 22'000.–, zuzüglich entgangene Wertsteigerung der Liegenschaft, sind deutlich
höher als in den Fällen, in denen die Untergeordnetheit der Baute vom Verwaltungsgericht jeweils
bejaht wurde (selbst wenn in diesen Fällen auch allfällige nutzlos werdende Aufwendungen berück-
sichtigt würden).
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