ag_departement_bvu · EBVU 24.659 · 2025-03-10 · de
Departement Bau, Verkehr und Umwelt / Rechtsabteilung — EBVU 24.659

Attikageschoss; Vollgeschossfläche, Loggia; Wiederherstellung; Rückbau; Vertrauensschutz
– Eine Loggia im Sinne von § 25 Abs. 1 BauV ist ein innerhalb des isolierten Gebäudevolumens angeordneter, überdachter, auf drei Seiten von Wänden umfasster, lediglich einseitig offener Raum (E. 5.1).
– Beseitigungsanordnung für ein von der Baubewilligung abweichendes oberstes Geschoss, das durch eigenmächtig vergrösserte Vordächer die für ein Attikageschoss zulässige Grundfläche verletzt und die Ausnützungsziffer erheblich überschreitet (Erw. 5.2) 
– Frage der Gutgläubigkeit und Verhältnismässigkeit bei der Herstellung des rechtmässigen Zustands (Erw. 5.2.1)

DEPARTEMENT
BAU, VERKEHR UND UMWELT
Rechtsabteilung
BVURA.24.659
ENTSCHEID vom 10. März 2025
A._____ AG; Beschwerde gegen den Entscheid des Gemeinderats Q._____ vom 4. November
2024 betreffend nachträgliches Baugesuch für Optimierung Vordächer und Terrassenflächen
(bereits erstellt) auf Parzelle aaa (Baugesuch bbb); Abweisung
Erwägungen
5. Beurteilung
5.1
5.1.1
Attikageschosse sind auf Flachdächern aufgesetzte, zusätzliche Geschosse. Das Attikageschoss
muss bei mindestens einer ganzen Fassade gegenüber dem darunter liegenden Geschoss um ein
festgelegtes Mass zurückversetzt sein (Ziffer 6.4 Anhang 1 BauV).
§ 25 BauV bestimmt für Attikageschosse Folgendes:
§ 25 Attikageschosse (Ziff. 6.4 Anhänge IVHB)
1 Die Grundfläche eines Attikageschosses darf höchstens 60 % der Fläche eines Vollgeschos-
ses betragen. Balkone, Loggias ausgenommen, zählen nicht zur Vollgeschossfläche, unabhän-
gig davon, ob sie verglast oder unverglast sind.
1bis Das Attikageschoss muss so platziert werden, dass es auf einer Längs- oder Breitseite min-
destens um das Mass seiner Höhe gegenüber dem darunterliegenden Geschoss zurückversetzt
ist. Soweit die Nachbargrundstücke nicht übermässig beeinträchtigt werden, ist im Übrigen die
Anordnung der Grundfläche frei.
2 Dachvorsprünge bis 60 cm sind ohne Anrechnung an die Grundfläche zulässig.
Vorliegend ist die Fragestellung, welches Mass im konkreten Fall die Vollgeschossfläche aufweist.
Überschreitet die Grundfläche des Attikageschosses mehr als 60 % der Fläche dieses Vollgeschos-
ses, handelt es sich nicht mehr um ein Attikageschoss und wird ausnützungsrelevant (§ 32 BauV). Im
vorliegenden Fall gehen die Parteien von folgenden Zahlen aus:
Haus "A"
Gemeinderat:
Vollgeschossfläche: 537.03 m2
Zulässige Attikagrundfläche (60 %) 322.21 m2
Effektive Attikagrundfläche: 354.81 m2

Daraus resultiert nach Meinung des Gemeinderats eine Überschreitung der zulässigen Attikagrundflä-
che um 32.59 m2.
Beschwerdeführerin (vgl. Plan Optimierung Vordächer und Terrassen vom 5. Oktober 2023, rev. am
24. Oktober 2023):
Vollgeschossfläche: 603.04 m2
Zulässige Attikagrundfläche (60 %) 362.04 m2
Effektive Attikagrundfläche: 354.2 m2
Nach Meinung der Beschwerdeführerin ist die zulässige Attikagrundfläche eingehalten.
Haus "B"
Gemeinderat:
Vollgeschossfläche: 380.59 m2
Zulässige Attikagrundfläche (60 %) 228.35 m2
Effektive Attikagrundfläche: 266.82 m2
Daraus resultiert nach Meinung des Gemeinderats eine Überschreitung der zulässigen Attikagrundflä-
che um 38.46 m2.
Beschwerdeführerin (vgl. Plan Optimierung Vordächer und Terrassen vom 5. Oktober 2023, rev. am
24. Oktober 2023):
Vollgeschossfläche: 488.7 m2
Zulässige Attikagrundfläche (60 %) 269.22 m2
Effektive Attikagrundfläche: 266.3 m2
Nach Meinung der Beschwerdeführerin ist die zulässige Attikagrundfläche eingehalten.
Die marginal abweichenden Zahlen bezüglich der effektiven Attikagrundflächen werden weder in der
Beschwerde thematisiert noch sind sie – wie noch zu zeigen sein wird – für den Ausgang des Be-
schwerdeverfahrens relevant. Vielmehr ist von Bedeutung, welche Vollgeschossflächen für die Be-
rechnung der zulässigen Attikagrundfläche relevant sind. Dabei qualifizierte der Gemeinderat bei der
Berechnung der Vollgeschossflächen die in den nachstehenden Plänen rot hervorgehobenen Gebäu-
deteile als Balkone, die nicht an die Vollgeschossfläche angerechnet werden.
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Demgegenüber ist die Beschwerdeführerin der Meinung, dass es sich bei diesen Gebäudeteilen um
Loggien handelt, die angerechnet werden. Die Grundsatzfrage ist demnach, ob es sich bei den rot
eingezeichneten Gebäudeteilen um (anrechenbare) Loggien oder um (nicht anrechenbare) Balkone
handelt.
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5.1.2
Die Erläuterungen zur Änderung vom 25. August 2021 der Bauverordnung vom 25. Mai 2011 (BauV)
führen dazu Folgendes aus:
" § 25 Attikageschosse (Ziff. 6.4 Anhänge IVHB)
Das Attikageschoss darf 60 % der 'Vollgeschossfläche' (Basisgrösse) betragen. Je grösser diese
'Vollgeschossfläche' ist, desto grössere Attikageschosse sind möglich.
Balkone, unabhängig ob mit oder ohne Verglasung, zählen nicht zur 'Vollgeschossfläche'. In der Pra-
xis war unklar, ob Loggias (einkragende Balkone) in dieser Frage gleich zu behandeln sind wie Bal-
kone.46
Loggias sind, im Unterschied zu den vorstehenden Balkonen, integrierender Bestandteil des Gebäu-
devolumens. Da die Grösse des Attikageschosses im Verhältnis zum Gebäudevolumen zu sehen ist,
rechtfertigt es sich, Loggias − anders als (auskragende) Balkone − an die Vollgeschossfläche anzu-
rechnen. Auch sind Loggias oftmals die bessere architektonische Lösung als "bloss angehängte"
Balkone. Dies rechtfertigt eine unterschiedliche Behandlung. Sollte es in Einzelfällen dazu kommen,
dass offensichtlich überdimensionierte Loggias (grosser Fussabdruck) erstellt werden, um entspre-
chend grosse Attikageschosse realisieren zu können, so namentlich wenn das Attikageschoss ge-
mäss kommunaler Vorschrift von der Anrechenbarkeit an die Ausnützungsziffer befreit ist, könnte
dies als missbräuchlich beurteilt werden.47
46 Vgl. VGE vom 9. Dezember 2015 (WBE.2015.100), S. 17
47 Analog zum Fall, wenn eine Bauherrschaft bei der Berechnung der Ausnützungsziffer übermässig grosse Technikräume in
Abzug bringen will.
Die Auslegung von § 25 BauV anhand der Materialien lässt keinen Zweifel daran, dass Loggien ins
Gebäudevolumen einkragen und somit integrierender Bestandteil des Gebäudevolumens sind. Eine
Loggia im Sinne von § 25 Abs. 1 BauV ist ein innerhalb des isolierten Gebäudevolumens angeordne-
ter, überdachter, auf drei Seiten von Wänden umfasster, lediglich einseitig offener Raum. Die vorste-
henden Pläne machen deutlich, dass die umstrittenen Aussenflächen im vorliegenden Fall eindeutig
nicht in die (isolierte) Gebäudehülle integriert, sondern dieser vorgelagert, auskragend und in dem
Sinne "angehängt" sind. Sie sind alle mindestens auf zwei Seiten offen. Dass es sich bei den Aus-
senflächen nicht um Loggien handelt, ergibt sich auch daraus, dass diese Aussenflächen mit Baube-
willigung vom 23. August 2021 erweitert wurden. Loggien sind jedoch ins Gebäudevolumen inte-
griert, auf drei Seiten von Wohnraum umschlossen und können dementsprechend aufgrund der
räumlichen Vorgaben nicht beliebig in jede Richtung erweitert werden (ausser zu Lasten von Wohn-
raum). In diesem Zusammenhang ist zu erwähnen, dass das am 21. Januar 2019 (und damit nach
Übernahme der IVHB in der BNO) rechtskräftig bewilligte Baugesuch für die Arealüberbauung die
Balkone der 1.-4. Obergeschosse nicht bei der Geschossflächenberechnung berücksichtigte (vgl. Er-
läuterungsbericht & Berechnungen Baueingabe vom 5. Oktober 2018, bewilligt am 21. Januar 2019,
Nachweis Attikageschoss [nachfolgend: Erläuterungsbericht]):
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Plan Nachweis Attikageschoss, bewilligt am 21. Januar 2019
Mit Projektänderung wurden 2021 die unbestritten vorgehängten Balkone vergrössert, ohne jedoch in
das Gebäudevolumen einzugreifen und dafür Wohnraum zu opfern. Würde man den heutigen, ver-
grösserten Balkonen Loggia-Qualität zusprechen, würde daraus folgen, dass einzig die Grösse von
Balkonen ausschlaggebend dafür wäre, ob sie als Loggien gelten oder als Balkone. Das widerspricht
jedoch klar der Intention von § 25 Abs. 2 BauV, die Unterscheidung zwischen Balkon und Loggia
würde damit ihres Sinns entleert. Balkone ohne Loggiaqualität werden nicht durch Vergrösserung
ohne gleichzeitigen Eingriff in Wohnraum zu Loggien.
Der planerische Eindruck, dass es sich bei den umstrittenen Gebäudeteilen nicht um Loggien im
Sinne von § 25 Abs. 1 BauV, sondern um nicht anrechenbare Balkone handelt, wird durch die von
der Beschwerdeführerin im vorinstanzlichen Verfahren mit Schreiben vom 10. Juni 2024 eingereich-
ten Fotos / Abbildungen (vgl. "Begründung Baugesuch: Änderung Attikaterrassen R._____" vom 10.
Juni 2024, [Beschwerdeantwortbeilage 6]) bestätigt:
Abbildung 1
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Abbildung 2
Somit handelt es sich bei den umstrittenen Gebäudeteilen auch optisch um klassische Balkone und
nicht um Loggien. An der Qualifikation als Balkon ändern auch die massiven Pfeiler nichts.
Aber selbst wenn man die umstrittenen Balkone als Loggien qualifizieren dürfte, wären sie offensicht-
lich überdimensioniert: So dürfte etwa eine "ums Eck" auskragende Aussenfläche, die rund die Hälfte
der Westfassade vereinnahmt und mit 20.6 m2 und 25 % der Fläche der zugehörigen Wohnung von
88.6 m2 umfasst (vgl. Plan Grundriss OG 1-4, Gebäude B1, Wohnung West; vgl. auch etwa Abbil-
dung 1 vorstehend), überdimensioniert sein. Die umstrittenen Aussenflächen dürften auch in diesem
Fall nicht angerechnet werden.
Zusammenfassend handelt es sich bei den umstrittenen Gebäudeteilen um nicht an die Vollge-
schossfläche anrechenbare Balkone, die entsprechenden Flächen sind bei der Vollgeschossfläche
nicht zu berücksichtigen.
5.1.3
Wie erwähnt, entspricht die maximal zulässige Attikagrundfläche 60 % der Vollgeschossfläche. Der
Baubewilligung vom 21. Januar 2019 liegen für das Haus A Vollgeschossflächen von 502.40 m2 und
für das Haus B 379.50 m2 zugrunde (siehe Plan Nachweis Attikageschoss, bewilligt am 21. Januar
2019). Der Gemeinderat geht demgegenüber von 537.03 m2 für das Haus A und von 380.59 m2 für
das Haus "B" aus, ohne jedoch dazulegen, wie er zu diesen abweichenden Werten kommt. Auch den
Unterlagen zur Baubewilligung vom 23. August 2021 "Vergrösserung Balkone und Optimierung Tief-
garage" lassen sich diese Werte nicht entnehmen. Welcher Wert vorliegend korrekt ist, kann jedoch
dahingestellt bleiben, da die Attikagrundflächen in jedem Fall, d.h. selbst bei Annahme der vom Ge-
meinderat ermittelten Vollgeschossflächen, das zulässige Mass überschreiten, nämlich um 32.59 m2
beim Haus "A" und 38.46 m2 beim Haus "B". Die Berechnung der Beschwerdeführerin bezüglich der
Attikagrundflächen mit marginalen Abweichungen von 0.6 m2 beim Haus A und 0.5 m2 beim Haus B
gegenüber den Zahlen des Gemeinderats vermögen an dieser Berechnung nichts zu ändern; die Über-
dimensionierung ist so oder so massiv. Damit weisen die obersten Geschosse Vollgeschossqualität
auf, sie sind nicht als Attikageschosse zu qualifizieren und sind dementsprechend an die Ausnützungs-
ziffer anzurechnen.
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5.1.4
Wie vorstehend dargelegt gilt vorliegend eine AZ von 0.92. Gemäss Baugesuch betrug die Ausnüt-
zungsziffer für das ursprünglich geplante und bewilligte Bauvorhaben 0.914, basierend auf einer
Grundstücksfläche von 9'267.9 m2 und anrechenbaren Geschossflächen von 8'472.3 m2 (vgl. Erläute-
rungsbericht S. 21, anrechenbare Geschossfläche). Für die heutige Situation – unter Anrechnung der
obersten Geschosse im Umfang von 1'054.0 m2 (Erläuterungsbericht, S. 24, Geschossfläche & Volu-
men) – beträgt die effektiv realisierte Ausnützungsziffer rund 1.03 (9'526.3 m2 [anrechenbare Ge-
schossflächen] : 9'267.9 [Grundstücksfläche]). Die unbewilligte Erweiterung der obersten Geschosse
führt zu einer erheblichen Übernutzung des Grundstücks. Konkret führen die Vordachverlängerungen
zu einer Überschreitung der zulässigen AZ um mehr als 10 %, die Areal-Überbauung wird damit wi-
derrechtlich. Die Vordachverlängerungen erweisen sich als nicht bewilligungsfähig. Damit ist die ma-
terielle Rechtswidrigkeit als Grundvoraussetzung einer auf Herstellung des rechtmässigen Zustands
abzielenden Anordnung erstellt. In einem nächsten Schritt sind die weiteren Voraussetzungen für die
Wiederherstellungsanordnung des Gemeinderats zu prüfen.
5.2
5.2.1
Die Beschwerdeführerin ist der Ansicht, sie habe gutgläubig gehandelt. Sie sei davon ausgegangen,
dass die von ihr in Abweichung der baubewilligten Planunterlagen vorgenommene Verlängerung der
Vordächer der Attikawohnungen gestützt auf die entsprechende "Loggia-Qualifikation" der Aussenflä-
chen der darunterliegenden Vollgeschosse und somit der Einhaltung der Attikaflächenziffer von 60 %
bewilligungsfähig sei.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts fällt eine Berufung auf den guten Glauben nur in Be-
tracht, wenn die Bauherrschaft bei zumutbarer Aufmerksamkeit und Sorgfalt annehmen durfte, sie sei
zur Bauausführung berechtigt (vgl. BGE 136 II 359, Erw. 7.1; Urteil des Bundesgerichts 1C_233/2017
vom 19. September 2018, Erw. 8.3; Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2023.254 vom 31. Ja-
nuar 2024, Erw. II/4.2). Dabei darf vorausgesetzt werden, dass die grundsätzliche Bewilligungspflicht
für Bauvorhaben allgemein bekannt ist (vgl. Urteile des Bundesgerichts [BGer] 1C_77/2021 vom
25. Mai 2021, Erw. 6.1, 1C_10/2019 vom 15. April 2020, Erw. 5.1; Entscheid des Verwaltungsgerichts
vom 11. Juni 2024 [WBE.2024.46], Erw. 3.1 mit zahlreichen Hinweisen, publ. in: www.ag.ch/agve).
Dass die Vordachvergrösserungen bewilligungspflichtig sind, steht ausser Frage und wird von der Be-
schwerdeführerin auch gar nicht in Abrede gestellt. Insbesondere die Aussage der Beschwerdeführe-
rin, dass sie von der Bewilligungsfähigkeit ausgegangen sei, macht deutlich, dass sie sich der Bewilli-
gungspflicht bewusst war. Damit räumt die Beschwerdeführerin selbst ein, dass sie sich bewusst war,
welche Konsequenzen eine Vordachverlängerung auf die Qualifikation des obersten Geschosses als
Attikageschoss und auf die Ausnützung der Arealüberbauung hat. Mit der eigenmächtigen Verlänge-
rung der Vordächer entschied sich die Beschwerdeführerin, die gemäss Handelsregisterauszug die
Planung, Realisation, Vermietung und Verwaltung von Wohn- und Gewerbebauten bezweckt und da-
mit als sachkundig gilt, bewusst gegen das Durchlaufen eines Baubewilligungsverfahrens. Zudem be-
stätigte sie in ihrem Schreiben "Begründung Baugesuch: Änderung Attikaterrassen R._____" vom
10. Juni 2024, S. 2 (Beschwerdeantwortbeilage 6) Folgendes: "Wir sind uns jedoch bewusst, dass wir
mit unserem Vorgehen gegen baurechtliche Bestimmungen verstossen haben und dies zur Verhän-
gung einer Busse führen kann. In diesem Sinne sind wir auch bereit, die damit verbundenen bussen-
rechtlichen Konsequenzen zu tragen." Die Beschwerdeführerin muss als bösgläubig qualifiziert wer-
den, eine Berufung auf Vertrauensschutz fällt ausser Betracht.
5.2.2
Zu beurteilen bleibt, ob der angeordnete Rückbau im öffentlichen Interesse liegt und in einem vernünf-
tigen Verhältnis zu den Belastungen steht, die der Beschwerdeführerin auferlegt werden. Im konkreten
Fall kann nicht von einer geringfügigen Abweichung vom Erlaubten gesprochen werden. Die Vordach-
verlängerung bewirkt, dass den obersten Geschossen keine Attikageschossqualität mehr zukommt
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und diese an die Geschossflächen angerechnet werden müssen. Dadurch wird das gesamte Grund-
stück massiv übernutzt (vgl. Erw. 5.1.3 hiervor). Würde das eigenmächtige Vorgehen der Beschwer-
deführerin von den Baubewilligungsbehörden toleriert, hätte dies erhebliche präjudizielle Auswirkun-
gen. Unter Beachtung der einschlägigen verfassungs- und verwaltungsrechtlichen Prinzipien des
Bundesrechts muss durch eine konsequente Anwendung der baurechtlichen Normen verhindert wer-
den, dass das Institut der Ausnützungsziffer aufgeweicht wird. Es besteht ein gewichtiges öffentliches
Interesse daran, dass die als Ausdrucksform der Baudichte festgelegten Ausnützungsziffern eingehal-
ten werden (vgl. VGE vom 28. April 2015 [WBE.2014.159], S. 13 mit zahlreichen Hinweisen). Hinzu
kommt, dass auch aus Gründen der Rechtsgleichheit sowie zum Schutz der baurechtlichen Ordnung
ein evidentes Interesse besteht, dass der ungesetzliche Zustand behoben wird. Eigenmächtiges Vor-
gehen soll sich nicht lohnen VGE vom 11. Juni 2024 [WBE.2024.46], E. 3.4.2, publ. in:
www.ag.ch/agve).
Den gewichtigen öffentlichen Interessen an der Herstellung des rechtmässigen Zustands sind im be-
schränkten Mass die finanziellen Interessen der Beschwerdeführerin entgegenzustellen, welche aus
den Rückbaukosten sowie den nutzlos gewordenen Aufwendungen bestehen. Die Rückbauverfügung
umfasst im vorliegenden Fall die Reduktion der Vordächer auf das mit Baubewilligung vom 23. August
2021 rechtskräftig bewilligte Mass. Die Beschwerdeführerin beziffert die Baukosten der überdimensi-
onierten Vordächer mit Fr. 50'000.– und die Rückbaukosten mit 609'600.–. Wie hoch die Wiederher-
stellungskosten tatsächlich sind, kann letztlich offenbleiben: Selbst wenn die Rückbaukosten – wie von
der Beschwerdeführerin vorgebracht – Fr. 609'600.– betragen sollten, kann daraus nichts zugunsten
der Beschwerdeführerin abgeleitet werden. Die Beschwerdeführerin handelte nicht gutgläubig. Beur-
teilte man die Verhältnismässigkeit der Beseitigung aber allein nach der Höhe der Wiederherstellungs-
kosten, führte dies zur unhaltbaren Konsequenz, dass der Grundsatz der Verhältnismässigkeit umso
eher verletzt und die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes umso erschwerter wäre, je um-
fangreichere Investitionen in Abweichung von der erteilten Bewilligung und im Widerspruch zum ma-
teriellen Baurecht getätigt worden sind (vgl. VGE vom 11. Juni 2024 [WBE.2024.46], E. 3.4.2, publ.
a.a.O.) wo Wiederherstellungskosten von Fr. 450'000.– zur Beurteilung standen; VGE vom 28. April
2015 [WBE.2014.159], S. 14). Den finanziellen Interessen des Beschwerdeführers kann umso weniger
Gewicht beigemessen werden, als diese Kosten in Relation zur Bausumme der gesamten Überbauung
von mehreren Millionen Franken der nunmehr deutlich übernutzten Parzelle aaa vernachlässigbar
sind. Insgesamt überwiegen die gewichtigen öffentlichen Interessen an der Herstellung des rechtmäs-
sigen Zustands die privaten Interessen der Beschwerdeführerin. Die Wiederherstellungsanordnung ist
ohne weiteres zumutbar. Angemessen erscheint im Übrigen auch die vom Gemeinderat angesetzte
und von der Beschwerdeführerin nicht beanstandete Rückbaufrist von sechs Monaten ab Rechtskraft
des Entscheids.
Zusammenfassend erweist sich die Rückbauverfügung des Gemeinderats Q._____ als rechtmässig,
die Beschwerde ist demgemäss abzuweisen.
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