ag_departement_bvu · EBVU 24.411 · 2025-02-10 · de
Departement Bau, Verkehr und Umwelt / Rechtsabteilung — EBVU 24.411

Wohnen in der Wohn- und Gewerbezone
Wohnungen sind in einer Arbeitszone nur für betrieblich an den Standort gebundenes Personal, dessen ständige Anwesenheit unabdingbar ist, sowie den Betriebsinhaber zonenkonform. Die Wohnnutzung muss sich baulich in einem untergeordneten Verhältnis zum Betriebsgebäude halten, insbesondere was die Grösse der Wohnung betrifft.

DEPARTEMENT
BAU, VERKEHR UND UMWELT
Rechtsabteilung
BVURA.24.411
ENTSCHEID vom 10. Februar 2025
A._____; Beschwerde gegen den Entscheid des Gemeinderats Q._____ vom 24. Juni 2024 be-
treffend Wohnnutzung B._____, Parzelle aaa; Abweisung
Sachverhalt
A.
Mit Beschluss vom 24. Juni 2024 verfügte der Gemeinderat Q._____ (nachfolgend Gemeinderat) an
die Adresse von
a) A._____, Eigentümer der Parzelle aaa und Nutzer der Wohnung im 2. Obergeschoss der Liegen-
schaft auf Parzelle aaa (Assek.-Nr. bbb)
und
b) der Einzelfirma B._____, Inhaber C._____, Mieterin der Wohnung im 3. Obergeschoss der Lie-
genschaft auf Parzelle aaa.
was folgt:
" 1.
Es wird festgestellt, dass die aktuelle Wohnnutzung der Wohnung im 3. Obergeschoss Liegenschaft
R-Strasse (Gebäude bbb, Parzelle aaa) (Mieterin B._____) nicht zonenkonform ist, da ein ausrei-
chender Zusammenhang zu einem vor Ort geführten Gewerbe- oder lndustriebetrieb gemäss § 10
Abs. 1 BNO fehlt.
2.
Für die Herstellung des rechtmässigen Zustandes wird eine Frist von 8 Monaten ab Rechtskraft
des vorliegenden Entscheids gesetzt.
3.
Das Verwaltungsstrafverfahren nach § 160 BauG wird ausdrücklich vorbehalten."
B.
Hiergegen liess A._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) mit Eingabe vom 26. Juli 2024 fristgerecht
bei der Rechtsabteilung des Departments Bau, Verkehr und Umwelt (BVU) Verwaltungsbeschwerde
führen mit folgenden Anträgen:
" 1.
Es sei der angefochtene Entscheid des Gemeinderats vom 24. Juni 2024 in seinen Ziffern 1. und 2.
unter Feststeilung der Rechtmässigkeit der derzeitigen Nutzung der Wohnung im 3. Obergeschoss
des Gebäudes-Nr. bbb auf der Parzelle-Nr. aaa ersatzlos aufzuheben.

Eventualiter sei der angefochtene Entscheid des Gemeinderats vom 24. Juni 2024 in seinen Ziffern
1. und 2. unter Rückweisung an die Beschwerdegegnerin zur neuen Entscheidung aufzuheben.
2.
Eventualiter sei für den Fall der Abweisung der Beschwerde eine neue Frist für die Herstellung des
rechtmässigen Zustandes von der Dauer von 12 Monaten ab Rechtskraft des Beschwerdeentscheids
zu verfügen.
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin."
(…)
Erwägungen
(…)
2. Ausgangslage
Die im Eigentum des Beschwerdeführers stehende Parzelle aaa ist im geltenden Bauzonenplan der
Gemeinde Q._____ der Gewerbe- und Industriezone GI zugeteilt. Gemäss § 10 der kommunalen Bau-
und Nutzungsordnung (BNO) ist die fragliche Zone für gewerbliche und industrielle Bauten bestimmt
(Abs. 1). Wohnungen sind nur für den Betriebsinhaber sowie für betrieblich an den Standort gebunde-
nes Personal gestattet (Abs. 2 Satz 1). Nicht störende Gewerbe, Läden und Büroräume sind zugelas-
sen (Abs. 2 Satz 2).
Der Beschwerdeführer hat mit Vertrag vom 6. Juli 2023 die Wohnung im dritten Obergeschoss der
Liegenschaft auf Parzelle aaa (R-Strasse, S._____) an die Einzelfirma B._____ vermietet (Beschwer-
debeilage 3) bzw. an deren Inhaber C._____ und an D._____ untervermietet (vgl. Beschwerdebeilage
10). Der Zweck der Firma wird im kantonalen Handelsregister wie folgt umschrieben:
" Betrieb einer Autogarage, insbesondere Fahrzeug-Service und -Unterhalt, Fahrzeug-Reparaturen
und -Restaurationen sowie Schweissarbeiten."
Ihre Werkstatt betreibt die Firma in gemieteten Räumlichkeiten im Untergeschoss der Liegenschaft
E._____ in T._____ (Parzelle ccc). Sie führt dort allgemeine Service sowie Unterhalts- und Reparatur-
arbeiten an Fahrzeugen durch (vgl. Beschwerdeschrift E. B.2).
(…)
4. Rechtliche Beurteilung
4.1 Vorbemerkung
Vorab ist festzuhalten, dass die Gemeinden bei der Ausscheidung und Definition der verschiedenen
Zonen (§ 13 Abs. 1, § 15 Abs. 1 und Abs. 2 lit. a BauG) aufgrund von § 106 KV verfassungsrechtlich
geschützte Autonomie geniessen; hierin eingeschlossen ist die Anwendung und Auslegung des auto-
nomen Gemeinderechts. Das kantonale Recht gewährt rechtlich erhebliche Entscheidungsfreiheit, und
zwar in der Absicht, die Ordnung den Gemeinden zu überlassen, d. h. ihnen Kompetenzen für selbst-
ständige Regelungen in einem für den Sinn und die Funktion der Gemeindefreiheit wichtigen Bereich
offen zu halten. Daraus folgt, dass sich die Rechtsmittelbehörden bei der Überprüfung einschlägiger
gemeinderätlicher Entscheide zurückzuhalten haben, soweit es bei den zu entscheidenden Fragen um
rein lokale Anliegen sowie örtlich-spezifische Interessen geht und weder überörtliche Interessen noch
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überwiegende Rechtsschutzanliegen berührt werden. Die Gemeinde kann sich in solchen Fällen bei
der Auslegung kommunalen Rechts insbesondere dort auf ihre Autonomie berufen, wo eine Regelung
unbestimmt ist. Die kantonalen Rechtsmittelinstanzen sind hier gehalten, das Ergebnis der gemeinde-
rätlichen Rechtsauslegung zu respektieren und nicht ohne Not ihre eigene Rechtsauffassung an die
Stelle der gemeinderätlichen zu setzen (Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Aargau
[VGE] vom 24. Oktober 2018 [WBE.2018.160], S. 8 ff.; VGE vom 13. September 2011
[WBE.2010.314], S. 7 f.; Aargauische Gerichts- und Verwaltungsentscheide [AGVE] 2010, S. 143).
4.2 Standortgebundenheit von Wohnung in reinen Gewerbe- und Industriezonen
Das Erfordernis der Bindung der Wohnungen an den Betriebsstandort drückt die räumliche Ordnungs-
vorstellung aus, Wohn- und Arbeitsstätten relativ streng voneinander zu trennen. Das heisst, es gilt sie
möglichst in getrennte Nutzungszonen einzuweisen, weil es sich nur in einer ruhigen, von Immissionen
möglichst freien Wohnzone angenehm wohnen lässt. Dieses sogenannte Prinzip der Funktionstren-
nung unterstützt die Bestrebungen, wohnliche Siedlungen nach den Bedürfnissen der Bevölkerung zu
gestalten und insbesondere Wohngebiete vor schädlichen oder lästigen Einwirkungen wie Luftver-
schmutzung, Lärm und Erschütterung zu verschonen. Damit soll genügend Raum für Gewerberaum
reserviert werden. Gleichzeitig sollen die Gewerbebetriebe in ihrem Bestand gesichert und mit einer
verlässlichen Grundlage für die Zukunft versehen werden, die es ihnen gestattet, sich betrieblich an-
zupassen und Neu-, Um- oder Erweiterungsbauten zu verwirklichen, ohne mit Pflichten zur Rücksicht-
nahme auf Anwohner konfrontiert zu werden. Folglich sind Wohnbauten aus diesen Zonen fernzuhal-
ten. Abgewichen werden kann davon nur, wenn die Wohnung betrieblich an den fraglichen Standort
gebunden ist. Zu denken ist an Personal, das die Aufsicht, die Bereitschaft oder die Sicherheit des
Betriebs gewährleisten soll, indem es Betriebseinrichtungen kontrolliert oder wartet, Schäden oder
Hemmungen beim Betriebsablauf vermeidet, als Abwart oder Nachtwächter amtet usw. (vgl. ERICH
ZIMMERLIN, Baugesetz des Kantons Aargau vom 2. Februar 1971, Kommentar, 2. Auflage, Aarau 1985,
§§ 130–133, N 12; AGVE 1985, S. 270). An den Betriebsstandort gebundenes Personal ist somit nur
dann gegeben, wenn die ständige Anwesenheit dieses Personals unabdingbar ist (AGVE 1973,
S. 571). Dass Betriebsinhaber in einer nur dem Gewerbe vorbehaltenen Zone Anspruch auf eine Woh-
nung am Betriebsstandort haben, liegt in der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung begründet
(AGVE 1985, S. 271 ff). Dem einschlägigen Verwaltungsgerichtsentscheid lag eine kommunale Be-
stimmung zu Grunde, welche den Betriebsinhaber nicht explizit miteinschloss. Das Verwaltungsgericht
kam in der Auslegung der fraglichen Bestimmung zum Schluss, dass es mit der Eigentumsgarantie
mit Blick auf den persönlichkeitsbezogenen Grundgehalt des Eigentums zusammen mit den um das
Durchmischungsziel kreisenden Zielen nicht vereinbar wäre, dem Betriebsinhaber eine eigene Woh-
nung am Betriebsstandort zu untersagen. Allerdings muss sich diese Wohnung nach den Ausführun-
gen des Verwaltungsgerichts baulich in einem untergeordneten Verhältnis zum Betriebsgebäude hal-
ten, insbesondere was die Grösse der Wohnung betrifft (AGVE 1985, S. 275; Entscheid des
Departements Bau, Verkehr und Umwelt [EBVU] 15.322, E 3.3). Demgegenüber fehlt eine konkrete
rechtliche Definition des Begriffs Betriebsinhaber. Nach herrschender Lehre handelt es sich dabei aber
um den Besitzer und Leiter einer Gesellschaft (ROLAND MÜLLER/ANDRÉ BOMATTER, Die juristische Per-
son als Familienbetrieb im Sinne von Art. 4 ArG, publiziert in: Aktuelle Juristische Praxis [AJP], 7/2012,
S. 978, mit Hinweisen). Ferner ist zu berücksichtigen, dass es sich bei kommunalen Regelungen wie
der Bestimmung von § 10 Abs. 2 BNO (Ziff. 2.1 hiervor) um gesetzliche Ausnahmebestimmungen han-
delt, welche unter Berücksichtigung der lärmrechtlichen Problematik sowie der raumplanungsrechtli-
chen und wohnhygienischen Gesichtspunkte nur restriktiv auszulegen sind, andernfalls man die frag-
lichen Vorschriften ihres Sinngehalts entleeren würde (ANITA HORISBERGER JECKLIN, Wohnen in
Arbeitszonen, publiziert in; KPG-Bulletin, 2/2012, S. 74).
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4.3 Beurteilung im konkreten Fall
4.3.1
Die Anwendung der dargelegten Grundsätze auf den vorliegenden Fall ergibt was folgt: Wohl befindet
sich der Sitz der Einzelfirma B._____ am strittigen Standort in der Liegenschaft R-Strasse. Gemäss
Handelsregisterauszug kann der Firmeninhaber dort eine Autogarage betreiben, insbesondere Ser-
vice-, Unterhalts,- Reparatur- und Restaurationsarbeiten an Autos ausführen (vgl. Ziff. 2 hiervor). Al-
lerdings findet am Firmensitz keine dieser Tätigkeiten statt; die fraglichen Arbeiten werden aus-
schliesslich in der angemieteten Werkstatt in T._____ ausgeführt. In der beschwerdebetroffenen
Mietwohnung der Liegenschaft R-Strasse beschränkt sich der Firmeninhaber auf die Büroarbeiten, die
mit seinem Betrieb anfallen. Auch wenn diese Arbeiten nach eigenen Angaben täglich zwei bis fünf
Stunden beanspruchen, kommt der fraglichen Tätigkeit in Relation zur Wohnnutzung nicht nur in zeit-
licher Hinsicht, sondern insbesondere auch räumlich klar untergeordnete Bedeutung zu. Der ange-
fochtene Entscheid erweist sich daher mit Blick auf die oben (Ziff. 4.2) dargelegte verwaltungsgericht-
liche Rechtsprechung, wonach sich die Wohnung des Betriebsinhabers in einem untergeordneten
Verhältnis zu den betrieblichen Räumlichkeiten halten muss, schon unter diesem Gesichtspunkt als
richtig und sachgerecht. Kommt hinzu, dass die teleologische wie auch systematische Auslegung des
§ 10 BNO ohne weiteres den Schluss zulässt, dass die Ausnahmeregelung des 2. Absatzes, wonach
Wohnungen in der Gewerbe- und Industriezone nur für den Betriebsinhaber und für betrieblich an den
Standort gebundenes Personal zulässig sind (Satz1), sowohl im Lichte des Sinns und Zwecks ent-
sprechender Ausnahmebestimmungen (vgl. Ziff. 4.1 hiervor) als auch mit Blick auf den Umstand, dass
die besagte Regelung am Anfang des zweiten Absatzes steht, sich nicht auf reine Dienstleistungs-
und Verkaufsnutzungen im Sinne des letzten Satzes des fraglichen Absatzes, sondern wie vom Ge-
meinderat im angefochtenen Entscheid ausgeführt, ausschliesslich auf gewerbliche und industrielle
Nutzungen im Sinne des (der Ausnahmeregelung voranstehenden) ersten Absatzes von § 10 BNO
bezieht.
Die Beschwerdeinstanz hat daher unter Berücksichtigung der vorstehenden Ausführungen zur Ge-
meindeautonomie (Ziff. 4.1 hiervor) und der erwähnten verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung, wo-
nach Ausnahmereglungen hinsichtlich der Wohnnutzung in Gewerbe- und Industriezonen streng aus-
zulegen sind, (Ziff. 4.2 hiervor) auch unter diesem Gesichtspunkt keinen Anlass, hinsichtlich des
kritisierten Gemeinderatsbeschlusses korrigierend einzugreifen.
4.3.2
Indem der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers geltend macht, beim Weinhandels- und Gastrobe-
trieb seines Klienten wie auch bei der F._____ GmbH und der G._____ GmbH (vgl. Ziff. 3.2 hiervor)
handle es sich um nicht störende Betriebe, beruft er sich sinngemäss auf den Grundsatz der Rechts-
gleichheit.
Der in Art. 8 Abs. 1 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April
1999 (BV; SR 101) verankerte Gleichheitssatz verlangt, dass Gleiches nach Massgabe seiner Gleich-
heit gleich und Ungleiches nach Massgabe seiner Ungleichheit ungleich behandelt wird. Es dürfen
keine Unterscheidungen getroffen werden, für die ein vernünftiger Grund in den tatsächlichen Verhält-
nissen, über die zu entscheiden ist, nicht gefunden werden kann. Die Rechtsgleichheit ist verletzt,
wenn zwei gleiche tatsächliche Situationen ohne sachlichen Grund unterschiedlich behandelt werden
(Amtliche Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts [BGE] 131 I 103; 125
I 168; 118 Ib 416; AGVE 1991, S. 319). Der Grundsatz der Gesetzmässigkeit der Verwaltung geht
allerdings nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichts in der Regel dem Prinzip der gleich-
mässigen Rechtsanwendung vor. Der Umstand, dass das Gesetz in anderen Fällen nicht oder nicht
richtig angewandt worden ist, gibt dem Bürger grundsätzlich keinen Anspruch darauf, ebenfalls abwei-
chend vom Gesetz behandelt zu werden. Auf "Gleichbehandlung im Unrecht" besteht aber dann grund-
sätzlich Anspruch, wenn die Behörde eine eigentliche gesetzwidrige Praxis entwickelt hat und an die-
ser festzuhalten gedenkt, es also ablehnt, diese aufzugeben. Selbst wenn die Voraussetzungen für
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eine unrechtsgleiche Behandlung erfüllt sind, können dieser öffentliche Interessen oder berechtigte
Interessen Dritter entgegenstehen (BGE 127 I 2 f.; 123 II 254; vgl. zum Ganzen auch VGE vom 31. Juli
1997 [BE.96.00278], S. 15, je mit Hinweisen).
4.3.3
Wie der gemeinderätlichen Duplik vom 23. Januar 2025 zu entnehmen ist, liegen die beiden vom
Rechtsvertreter des Beschwerdeführers in der Replik vom 9. Dezember 2024 erwähnten Vergleichs-
fälle anders als bei der vorliegend zur Diskussion stehenden Wohnnutzung, da im Fall der F._____
GmbH (Bewilligung BA 2021/GR/363 vom 13. Dezember 2021) die Wohnnutzung vor Inkrafttreten der
geltenden Zonenordnung bewilligt wurde und damit besitzstandsgeschützt ist, währenddem im ande-
ren Vergleichsfall die Wohnnutzung mit einer Kleintierpraxis zusammenhängt, die mit Blick auf dort
untergebrachte pflegebedürfte kranke oder verunfallte Tiere die Anwesenheit von Personen auch
durch die Nacht erfordert. Weiter erscheint es aus Sicht der Beschwerdeinstanz nachvollziehbar, dass
der Gemeinderat den Weinhandels- und Gastronomiebetrieb des Beschwerdeführers hinsichtlich der
Zulässigkeit einer Wohnung des Betriebsinhabers vor Ort anders beurteilt als die rein administrative
Tätigkeit des Betreibers der Einzelfirma B._____ in der der streitbetroffenen Wohnung im dritten Ober-
geschoss. Selbst wenn man dieser Argumentation nicht folgen wollte und die Betriebswohnungen des
Beschwerdeführers und der Inhaberin der G._____ GmbH hinsichtlich des vom Beschwerdeführer an-
gerufenen Gleichheitsgrundsatzes einschlägig wären, vermöchte dieser aus den beiden Vergleichsfäl-
len keine Recht zu seinen Gunsten abzuleiten, da nach verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung zwei
"Präzedenzfälle" nicht ausreichen, um eine (rechtswidrige) "Praxis" nachzuweisen (VGE vom 19. Sep-
tember 2014 [WBE.2013.537], S. 25).
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