ag_departement_bvu · BVURA.14.605 · 2015-02-02 · de
Departement Bau, Verkehr und Umwelt / Rechtsabteilung — BVURA.14.605

Alterswohnungen in einer Zone für öffentliche Bauen und Anlagen 
Alterswohnungen sind ohne Sicherstellung des öffentlichen Zwecks in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen nicht zonenkonform.

Damit ist sichergesellt, dass ausserhalb der Bauzonen nur recht
mässige Bauten erstellt und belassen werden können. Es besteht da
her vorliegend kein Grund, die vom Verwaltungsgericht geprägte
Praxis in Frage zu stellen.
Zusammenfassend steht damit fest, dass es den Gemeinden als
kommunale Baubewilligungsbehörden auch zusteht, Baugesuche für
Bauten und Anlangen ausserhalb der Bauzonen wegen Bundesrechts
widrigkeit abzuweisen. Nicht erlaubt ist es der kommunalen Behörde
dagegen, ein Baugesuch ohne Zustimmung des Kantons zu bewilli
gen.
(…)
77 Alterswohnungen in einer Zone für öffentliche Bauen und Anlagen
Alterswohnungen sind ohne Sicherstellung des öffentlichen Zwecks in der
Zone für öffentliche Bauten und Anlagen nicht zonenkonform.
Aus dem Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt vom
2.Februar 2015 (BVURA.14.605).
Aus den Erwägungen
2. Planerische Ausgangslage
… Laut Art.1 der Sondernutzungsvorschriften (SNV) soll der
Gestaltungsplan «H.» die bestehenden baurechtlichen Bestimmungen
von §13 BNO im Hinblick auf den Bau eines Pflegezentrums und
von Alterswohnungen, kombiniert mit einem entsprechenden Ange
bot von Betreuungs und Pflegedienstleistungen (7x24 h Betreuung)
sowie einem öffentlichen Begegnungszentrum, präzisieren. Er beab
sichtigt die Schaffung der bau und planungsrechtlichen Rahmenbe
dingungen und Grundlagen für eine geordnete bauliche Entwicklung
der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen im Gebiet «H.». Zudem

sollen die Anforderungen an eine der landschaftlich empfindlichen
Lage angemessene Umgebungsgestaltung definiert werden.
Zu diesem Zweck scheidet der Gestaltungsplan sieben Baufel
der aus… Diese Baufelder sind gemäss Art.6 SNV grundsätzlich für
die Erstellung von Hochbauten für ein Pflegezentrum und für Alters
wohnungen mit entsprechenden Einrichtungen für Betreuungs und
Pflegedienstleistungen bestimmt und sind im Grundsatz nach den je
weils aktuellsten «Planungsrichtlinien Altersgerechte Wohnbauten»
(Schweizer Fachstelle für behindertengerechtes Bauen) zu erstellen.
Laut dem Planungsbericht sollen die sechs Gebäude im südlichen
Teil des Areals mit Miet und Eigentumswohnungen belegt werden,
wobei ein Wohnungsmix von 2,5 bis 5,5 Zimmerwohnungen angebo
ten wird. Um eine demographische Durchmischung (Generationen
wohnen) zu beeinflussen, könne ergänzend angedacht werden, zwei
Gebäude explizit für Familienwohnungen auszuweisen. …
5. Zonenkonformität
5.1 …
Mit ihrer Beschwerde rügen die Beschwerdeführenden haupt
sächlich die fehlende Zonenkonformität der geplanten Alterswohnun
gen in der Zone OE der Gemeinde B. …
5.2
5.2.1
… Das vorliegend massgebliche Gebiet «H.» ist laut Bauzonen
plan der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (OE) zugewiesen.
Wie erwähnt ist die Zone OE gemäss §13 BNO für vorhandene und
künftige, dem öffentlichen Interesse dienende Bauten und Anlagen
bestimmt.
In den Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen dürfen nur öf
fentliche und öffentlichen Zwecken bzw. Interessen dienende Werke
erstellt werden. Private Vorhaben sind nicht zulässig; auch nicht als
«provisorische», mit Beseitigungsrevers belastete Bauten
(AGVE2000, S.209f. mit Hinweisen; CHRISTIAN HÄUPTLI in:
Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, §15
N90ff.). Voraussetzung zur Festsetzung einer Zone für öffentliche
Bauten und Anlagen ist auch, dass das geltend gemachte zukünftige
Bedürfnis genügend konkretisiert ist. Es ist vom Gemeinwesen so

genau wie möglich anzugeben, und die Errichtung der öffentlichen
Baute muss mit einiger Sicherheit zu erwarten sein (AGVE 2000,
S.210).
Die Arten der dem öffentlichen Interesse dienenden Bauten und
Anlagen sind äusserst vielfältig. Die öffentlichen Bauten und Anla
gen, d.h. Bauwerke, welche die öffentliche Hand in Erfüllung verfas
sungsmässiger Aufgaben erstellt, dienen dem Gemeinwesen unmit
telbar durch ihren Gebrauchswert, entweder als Verwaltungsver
mögen oder als Sachen im Gemeingebrauch (AGVE 2000, S.211).
Dazu gehören Schulhäuser, Spitäler, Gefängnisse, öffentliche Ver
waltungsgebäude, Alters und Pflegeheime usw. Solche Bauten
dienen fraglos öffentlichen Zwecken. Zu den im öffentlichen Inte
resse liegenden Bauten und Anlagen gehören aber auch Bauten pri
vater Bauherren, die im weitesten Sinne Aufgaben des modernen
Leistungs und Sozialstaates wahrnehmen helfen. Zu den öffentli
chen Bauten und Anlagen zählen daher auch Schwimmbäder, Tennis
anlagen (AGVE 1976, S.238 ff.) und Schrebergartenanlagen
(AGVE1988, S.340 ff.); an ihrem Bestehen wurde ein Allgemeinin
teresse bejaht. Selbst der Betrieb eines Pfadihauses liegt laut Ver
waltungsgericht im öffentlichen Interesse und ist in der Zone für
öffentliche Bauten und Anlagen zonenkonform (AGVE 2000, S.209
ff.). Demgegenüber gilt der private Wohnungsbau, selbst wenn er
staatlich gefördert wird, im Planungs und Baurecht nicht als öffent
licher Zweck (BERNHARD WALDMANN, Zonen für öffentliche Bau
ten und Anlagen, in: BR 2003, S.89). Ob dies auch für den Bau von
Alterswohnungen gilt, ist umstritten (WALDMANN, a.a.O., S.89).
Jedenfalls hatten die kantonalen Behörden die Zonenkonformität von
Alterswohnungen in der Zone OE – soweit ersichtlich bislang noch
nicht zu beurteilen (vgl. dazu AGVE 2000, S.211, welcher für Al
ters und Pflegeheime die Zonenkonformität bejaht, Alterswohnun
gen jedoch nicht zu beurteilen hatte).
5.2.2
Die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen OE dient in erster
Linie der Sicherung des Landbedarfs, auf den das Gemeinwesen für
die Erfüllung der öffentlichen Aufgaben durch Erstellung von Bauten
und Anlagen angewiesen sind (CHRISTIAN HÄUPTLI, a.a.O., §15

N91); weiter bezweckt sie auch, durch grosszügigere Vorschriften
(z.B. fehlende Bestimmungen über die maximal zulässige Ausnüt
zung) die Erfüllung öffentlicher Aufgaben zu ermöglichen, die nach
den Bestimmungen der umgebenden Zonen nicht oder nur erschwert
zulässig wären (SOG 2008, Nr. 20, Erw. 2c.). Gerade wegen dieser
Privilegierung, was baupolizeiliche Vorschriften anbelangt, sind die
Nutzungen in solchen Zonen auf Vorhaben zu beschränken, die in
engem Zusammenhang mit der Erfüllung öffentlicher Aufgaben ste
hen. Ist eine Baute oder Anlage nicht öffentlich, lässt sich auch kein
öffentliches Interesse auf Ausscheidung von Land und deren Errich
tung in der OE Zone begründen (SOG 2008, Nr. 20, Erw. 2c.;
BERNHARD WALDMANN/PETER HÄNNI, Raumplanungsgesetz, Bern
2006, N19 zu Art.18 RPG). In Anwendung dieser Grundsätze ist in
einem ersten Schritt zu prüfen, ob den geplanten Alterswohnungen
öffentliches Interesse zukommt.
Ob und wofür öffentliche Bauten und Anlagen errichtet werden
müssen, ergibt sich aus den Staatsaufgaben und öffentlichen Interes
sen, die durch den Gesetzgeber weiter konkretisiert werden (WALD
MANN/HÄNNI, a.a.O., N20 zu Art.18 RPG). Anders als bei
spielsweise der Kanton Zürich, welcher den Bau von Alterswohnun
gen in §60 Abs.2 des Planungs und Baugesetzes vom 7.September
1975 (PBG) explizit zur öffentlichen Aufgabe erklärt, verfügt der
Kanton Aargau über keine entsprechende Sonderbestimmung, aus
der sich das öffentliche Interesse am Bau von Alterswohnungen und
damit der Zonenkonformität in der Zone OE direkt ableiten liesse.
Ebenso wenig lassen die Materialien zum Baugesetz oder die
kommunalen Vorschriften entsprechende Schlüsse zu. Immerhin liegt
die Förderung von Wohnbau und Wohneigentum als Staatsaufgabe
grundsätzlich im öffentlichen Interesse (vgl. Art.108 BV). Gemäss
der Verfassung des Kantons Aargau soll der Staat im Rahmen seiner
Gesetzgebungsbefugnisse Vorkehren treffen, damit jedermann eine
angemessene Wohnung zu tragbaren Bedingungen finden kann (§25
Abs.2 lit.c KV). Ausserdem kann er den sozialen Wohnungsbau för
dern (§47 Abs.3 KV). Der Kanton Aargau kommt diesen Aufgaben
mit dem Wohnungsbauförderungsgesetz nach (Gesetz über die
Förderung des Baus von Alters , Invaliden und Familienwohnungen

sowie die Regional und Ortsplanung vom 14.Januar 1969;
SAR873.700). Dieses bestimmt in §1 Abs.1, dass der Kanton den
Bau von preisgünstigen Wohnungen für Betagte, Invalide und kin
derreiche Familien fördert. Allerdings obliegt gemäss der ein
schlägigen Gesetzgebung die Realisierung des Wohnungsbaus nicht
dem Gemeinwesen. Mit anderen Worten ist es im Kanton Aargau
zwar Aufgabe des Gemeinwesens, den Wohnungsbau und das
Wohneigentum (durch finanzielle Zuschüsse) zu fördern, nicht aber
Wohnungen zu erstellen; dies ist ausschliesslich Aufgabe privater
Trägerschaften. Damit kommt selbst dem staatlich geförderten Woh
nungsbau keine planungsrechtlich relevante öffentliche Zweckbe
stimmung zu. Dieser ist auch auf die Zonen für öffentliche Bauten
nicht angewiesen, sondern gehört in eine «private» Bauzone.
Im weiteren lässt sich auch kein öffentliches Interesse an den
geplanten Wohnungen gestützt auf das Wohnungsbauförderungsge
setz konstruieren: Laut dem Wohnungsbauförderungsgesetz sind nur
Alterswohnungen mit einer Wohnungsgrösse von 1–2 Zimmern für
die Zuschussberechtigung relevant (§1 Abs.2), demgegenüber sol
len laut Planungsbericht 2,5 bis 5,5 Zimmer Wohnungen realisiert
werden. Diese Wohnungen sprengen den gesetzlich vorgesehenden
Rahmen für förderungswürdige Alterswohnungen aber bei Weitem.
Auch fehlt es an einer Bestimmung im Sondernutzungsplan, welche
die Wohnungsgrösse auf 1–2 Zimmer beschränkt und damit einen
Bezug zum Wohnungsbauförderungsgesetz schaffen würde. Somit
fehlt es auch in dieser Hinsicht an einem öffentlichen Interesse, die
geplanten Wohnungen in der Zone OE zu realisieren. Ebenso wenig
lässt sich aus dem Pflegegesetz vom 26.Juni 2007 (PflG;
SAR301.200) direkt ein öffentlicher Zweck für den Bau von Alters
wohnungen ableiten.
5.2.3
…
Zwar ist aufgrund der räumlichen Nähe eine gewisse Verbin
dung zwischen den Wohnungen und dem geplanten Pflegezentrum
einzuräumen, indessen statuiert der Gestaltungsplan weder einen
sachlichen noch einen organisatorischen Zusammenhang zwischen
den Wohnungen und dem Pflegezentrum. Dies geht deutlich aus

Art.6 Abs.1 SNV hervor, wonach die Baufelder 1–7 grundsätzlich
für die Erstellung von Hochbauten für ein Pflegezentrum und für Al
terswohnungen mit entsprechenden Einrichtungen für Betreuungs
und Pflegedienstleistungen bestimmt und im Grundsatz nach den je
weils aktuellsten «Planungsrichtlinien Altersgerechte Wohnbauten»
(Schweizer Fachstelle für behindertengerechtes Bauen) zu erstellen
sind. Bereits die Verwendung der Formulierung «grundsätzlich» lässt
klar erkennen, dass die Gemeinde keine Beschränkung auf ein
Pflegezentrum und Alterswohnungen wollte, andernfalls sie auf den
Zusatz «grundsätzlich» verzichtet hätte. Vielmehr lässt die gewählte
Formulierung «grundsätzlich» bei der Umsetzung des Plans Alter
nativen sowohl zum Pflegezentrum als auch zu den Alterswohnungen
zu; eine rechtsverbindliche Bindung der Wohnungen an das Pflege
zentrum oder die Pflegeeinrichtungen besteht nicht. Ebenso wenig
sind zukünftige Bauherren verpflichtet, bei der Realisierung der
Hochbauten die Planungsrichtlinien Altersgerechte Wohnbauten zu
berücksichtigen – diese sind nur «im Grundsatz» zu berücksichtigen
und zudem kann von ihnen nach sachlicher Begründung und mit
Zustimmung des Gemeinderats abgewichen werden (Art.6 Abs.1
SNV). Der Bezug der Alterswohnungen zu einem Pflegezentrum
oder zu Betreuungs und Pflegedienstleistungen ist nicht zwingend
und dementsprechend lässt sich aus der Zwecksetzung auch kein öf
fentliches Interesse an den Wohnungen ableiten. Vielmehr sind nach
dem klaren Wortlaut dieser Bestimmung zukünftige Eigentümer bzw.
Mieter der Wohnungen an den vom Gemeinderat ins Recht gelegten
öffentlichen Zweck nicht gebunden: Die Wohnungen sind nicht auf
die Nutzung durch Senioren oder pflegebedürftige Personen be
schränkt, sondern sie stehen jeder Art von Wohnnutzung offen und
sind jeglicher Kontrolle bezüglich Einhaltung des Zonenzwecks
durch die Behörden entzogen. Dies lässt sich auch aus den Materia
lien ableiten, welche explizit festhalten, dass die Durchmischung mit
Familienwohnen erwünscht ist, womit der fehlende Konnex der
Wohnungen zum Pflegezentrum und den Einrichtungen für Betreu
ungs und Pflegedienstleistungen bestätigt wird. An dieser Beurtei
lung vermag auch Art.13 SNV nichts zu ändern, welcher zwar den
Abschluss eines Leistungsvertrags für die Pflegestation vorschreibt,

nicht aber für die Wohnungen. Der Gestaltungsplan stellt weder ei
nen rechtsverbindlichen Bezug zwischen den Wohnungen und dem
Pflegezentrum oder der ausschliesslichen Nutzung der Wohnungen
durch Senioren her, noch unterbindet er den in der Zone OE nicht zo
nenkonformen privaten Wohnungsbau. Dementsprechend fehlt es
den Wohnungen – ungeachtet des Zweckartikels und unabhängig von
der Bezeichnung «Alterswohnungen» – am sozialpolitischen öffentli
chen Interesse.
5.2.4
Die vorstehenden Überlegungen werden auch durch die im Pla
nungsbericht aufgeführten Zielsetzungen des Gestaltungsplans ge
stützt. So führt der Planungsbericht unter dem Titel «Planungsgegen
stand und Ziele» Folgendes aus:
«1.1 Anlass und Gegenstand der Planung
Der demographische Wandel in unserer Gesellschaft sowie die
damit einhergehenden, vielschichtigen Veränderungen in unserem
unmittelbaren Wohn und Arbeitsumfeld zwingen die Gemeinden
mehr denn je, über ihre räumliche Entwicklung nachzudenken.
Raumentwicklungsrelevanten Entscheidungen kommt, nicht zuletzt
aus finanziellen Gründen, eine immer grössere Bedeutung zu. Es gilt,
für die Ortsentwicklung negative Tendenzen möglichst frühzeitig zu
erkennen und entsprechende Gegenmassnahmen einzuleiten, um all
fällige Fehlentwicklungen und deren Folgen zu vermeiden.
Es kann festgestellt werden, dass mit der demographischen Ver
änderung auch die in B. vorherrschende Wohnform ‹Einfamilien
haus› zunehmend unter Druck gerät. Die Erstellergeneration, vor
wiegend Menschen im Rentenalter, überaltert zusehends. Sie werden
mangels Alternativangebot in der Gemeinde in die Agglomerati
onsgebiete im Limmattal ziehen müssen, weil sie dort die Hilfe fin
den, auf die sie im Alter angewiesen sind. Die nachfolgende Genera
tion, ihre erwachsenen Kinder, wollen erfahrungsgemäss nicht mehr
länger in Gebäuden mit veraltetem Standard leben. Auch sie bevor
zugen die mit dem öffentlichen Verkehr optimal erschlossenen und
bezüglich kulturellem Angebot zentraler gelegenen, stadtnäheren
Ballungsräume und müssen nun feststellen, dass sich das vererbte
Haus zunehmend schwerer verkaufen lässt, da der Immobilienmarkt

in naher Zukunft vermehrt mit Einfamilienhäusern überschwemmt
wird. Die Prognosen des Bundesamts für Statistik (BfS) deuten da
rauf hin, dass die zukünftige Wohnungsnachfrage in diesem Segment
– nämlich jüngere Familien – zu klein sein wird, um das durch die
Wohnungsfreisetzungen entstandene Angebot zu absorbieren.
Dank der landschaftlich privilegierten Lage und der geographi
schen Nähe zum Wirtschaftszentrum Zürich wird sich das vorstehend
skizzierte, schweizweit zu beobachtende Szenario in B. aller Voraus
sicht nach nur in abgeschwächter Form zeigen. Trotzdem ist es ange
zeigt, flankierende Massnahmen zu fördern, die einerseits der ange
stammten Bevölkerung von B. erlauben, ihren Altersruhestand in ih
rer Wohngemeinde zu verbringen und anderseits Strategien zu ent
wickeln, die darauf abzielen, junge Familien in die Gemeinde zu ho
len.
1.2 Zielsetzungen
Aufgrund der demographischen Entwicklung in B. ist mit einer
Zunahme der bereits heute über dem Bezirksschnitt liegenden
Überalterung der Wohnbevölkerung zu rechnen. Die vorherrschende
Wohnform dieser Bevölkerungsgruppe (Freistehendes EFH in Hang
lage mit grossem Umschwung) wird den Ansprüchen zunehmend
nicht mehr genügen bzw. lässt sich nicht mehr aufrechterhalten (Aus
bau, Unterhalt). Es werden Wohnalternativen gesucht, um den Ruhe
stand im angestammten sozialen Umfeld geniessen zu können. Dafür
sollen entsprechende Strukturen geschaffen werden. Im Vordergrund
steht hierbei der Neubau eines Alterszentrums mit wohnbegleitendem
Angebot. …
Der vorliegende Gestaltungsplan bezweckt, die bestehenden
baurechtlichen Bestimmungen der Bau und Nutzungsordnung im
Hinblick auf den Bau eines Pflegezentrums und von Alterswohnun
gen, kombiniert mit einem entsprechenden Angebot von Betreuungs
und Pflegedienstleistungen mit ‹Rund um die Uhr Betreuung› sowie
einem öffentlichen Begegnungszentrum zu präzisieren. Er schafft die
bau und planungsrechtlichen Rahmenbedingungen und Grundlagen
für eine geordnete bauliche Entwicklung der Zone für öffentliche
Bauten und Anlagen ‹H.›. Zudem werden die Anforderungen an eine

der landschaftlich empfindlichen Lage angemessene Umgebungsge
staltung untersucht und konkretisiert.
Beim vorliegenden Projekt eines Alterszentrums handelt es sich
um ein nachhaltiges Vorhaben, da die Überalterung unserer Gesell
schaft aufgrund der demographischen Entwicklung immer weiter vo
ranschreitet. Die Pflege und Betreuung der älteren Personen, zum
Beispiel mit begleitetem Wohnen, wird deshalb in Zukunft eine der
Hauptaufgaben unserer Gesellschaft sein.
Der Gemeinderat von B. hat sich entschlossen, die Landreser
ven der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen für diese Nutzung
zur Verfügung zu stellen. Damit entspricht er auch dem Wunsch der
Bevölkerung von B., die in einer vorgängigen Umfrage unter dem Ti
tel: ‹zäme i d Zuekunft› sich für eine den Bedürfnissen des Alters ge
rechte Nutzung ausgesprochen hat.
Mit der O. Gruppe konnte zudem ein erfahrener Betrei
ber/Investor gewonnen werden, welcher in enger Zusammenarbeit
mit der Gemeinde in den kommenden Jahren ein nachhaltiges Kon
zept für diese Verwendung ausarbeiten möchte.»
Aus dem Planungsbericht geht unmissverständlich hervor, dass
Hintergrund bzw. Anlass des Gestaltungsplans «H.» nicht in erster
Linie der Betrieb des Pflegezentrums ist, sondern vielmehr der Um
stand, dass für die bestehenden Einfamilienhäuser in B., welche sich
zumeist an Hanglage befinden und über grossen Umschwung verfü
gen, kaum mehr Nachfrage besteht, insbesondere nicht durch jüngere
Familien. Mit dem Gestaltungsplan soll einerseits die Nachfrage be
tagter Menschen nach Wohnungen befriedigt werden, andererseits
sollen aber explizit auch Strategien entwickelt werden, um junge Fa
milien in die Gemeinde zu holen. Die zentrale Zielsetzung des
Gestaltungsplans liegt denn auch laut Planungsbericht in der Be
friedigung der Wohnungsnachfrage aller Bevölkerungsgruppen und
nicht nur der betagten Bevölkerung. Der Bau von Eigentums und
Mietwohnungen für die gesamte Bevölkerung stellt aber kein öffent
liches Interesse dar, das die Beanspruchung der Zone OE recht
fertigen würde (vgl. WALDMANN, a.a.O., S.38); vielmehr gehört
eine solche Nutzung in eine klassische Wohn oder Mischzone. Fer
ner spricht auch die Beteiligung privater, gewinnorientierter Investo

ren wie der O. AG gegen die öffentliche Zwecksetzung: Wo Er
werbszwecke im Vordergrund stehen, fehlt es am öffentlichen Inte
resse (SOG 2008 Nr. 20, E. 2 f.). In diesem Zusammenhang ist auch
zu erwähnen, dass die gewinnbringende Veräusserung der gemeinde
eigenen Parzelle 362 an die Investorin zu einem Kaufpreis von
Fr.650.–/m2 (laut Gemeinderat liegen die üblichen Landpreise in
einer Zone OE zwischen Fr.100/m2 und 300–400/m2) zwingend vom
Gestaltungsplan bzw. von der entsprechenden Überbauung abhängig
ist. Dementsprechend wird vom Gemeinderat in den Vordergrund ge
rückt, dass ohne das Projekt der lukrative Verkauf der von der Auszo
nung (samt Wertverlust) bedrohten gemeindeeigenen Parzelle nicht
möglich sei. Damit werden die finanziellen Interessen der Grundei
gentümer noch mehr in den Fokus gerückt, was aber ebenfalls einem
öffentlichen Interesse entgegensteht.
Nach dem Gesagten können weder der Zweckartikel der Son
dernutzungsvorschriften noch Art.6 SNV darüber hinwegtäuschen,
dass der Gestaltungsplan mit den geplanten Wohnungen privates
Wohneigentum … ermöglicht (und bezweckt), welches nicht der
Öffentlichkeit oder der Allgemeinheit dient. Diese Rechtsauffassung
wird gestützt durch den Umstand, dass weder die Sondernutzungs
vorschriften Einschränkungen enthalten, welche die vom Gemein
derat behauptete öffentliche Zweckbestimmung rechtsverbindlich
sichern würden (zu denken wäre etwa an die verbindliche Festlegung
einer Altersgrenze für die Bewohner der Wohnungen oder auch die
zwingende Anbindung an die Vorgaben des Wohnungsbauförde
rungsgesetzes), noch eine sachenrechtlich dingliche Sicherung des
öffentlichen Zwecks (bspw. durch Grundbucheintrag) ausgewiesen
ist. Zwar schreibt Art.1 SNV vor, dass im Rahmen des Baube
willigungsverfahrens durch geeignete Massnahmen sicherzustellen
sei, dass die Alterswohnungen nicht zweckentfremdet werden,
mangels verbindlicher Vorgaben in den Sondernutzungsvorschriften
kann mit diesem Passus die gewünschte Rechtssicherheit jedoch
nicht garantiert werden. …
5.2.6
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass … die offene Zweck
setzung des Gestaltungsplans, die fehlende Sicherstellung des gel

tend gemachten öffentlichen Zwecks sowie die gewinnorientierte
Ausgestaltung mit der Zone OE nicht vereinbar sind. Den vom
Gestaltungsplan «H.» vorgesehenen Wohnungen muss mangels
öffentlichen Interesses die Zonenkonformität in der Zone für öffentli
che Bauten der Gemeinde B. abgesprochen werden. …
5.4
Als Fazit ist festzuhalten, dass die Erstellung von Alters
wohnungen in einer Zone für öffentliche Bauten und Anlagen nicht
grundsätzlich ausgeschlossen ist, allerdings ist die Sicherstellung des
öffentlichen Zwecks unabdingbar. Der zu beurteilende Gestaltungs
plan «H.» wird diesen Anforderungen jedoch in keiner Weise
gerecht: Eine Zwecksicherung wie etwa durch rechtsverbindliche
Anbindung der Wohnungen an das Pflegezentrum ist nicht ausge
wiesen. Darüber hinaus implizieren die Sondernutzungsvorschriften
– insbesondere Art. 6 Abs. 1 SNV (vgl. Ziffer 5.2.3 hievor) – gera
dezu die zonenwidrige Nutzung der Wohnungen und bieten dement
sprechend keinen hinreichenden Schutz des behaupteten öffentlichen
Zwecks. Damit erweist sich der Gestaltungsplan in der vorliegenden
Ausgestaltung als unrechtmässig.
78 Bauen ohne Baubewilligung; Rechtsschutz Dritter; Anmerkung der
fehlenden Besitzstandsgarantie im Grundbuch
Wer nicht innert drei Monaten seit Kenntnisnahme einer Baurechts
widrigkeit interveniert, verliert seinen Rechtsschutzanspruch
(Erw.4.4).
Die fehlende Besitzstandsgarantie einer (materiell) rechtswidrigen
Baute ist als Eigentumsbeschränkung gemäss § 163 BauG im Grund
buch anzumerken (Erw. 5.3).
Aus dem Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt vom
6.März 2015 (BVURA.14.333).