ag_departement_bvu · EBVU 25.204 · 2025-06-16 · de
Departement Bau, Verkehr und Umwelt / Rechtsabteilung — EBVU 25.204

Nachforderung Baubewilligungsgebühr; Widerruf 
– Die Zulässigkeit der Nachforderung einer bereits ursprünglich zu tief festgesetzten Baubewilligungsgebühr beurteilt sich nach den Grundsätzen des Widerrufs (§ 37 VRPG; Erw. 4.1).
– Neben Steuerveranlagungen werden in der Praxis auch Gebührenverfügungen grundsätzlich als unwiderruflich angesehen, zumal dann, wenn die Abgaben bereits bezahlt sind (Erw. 4.2).
– 5 ½ Jahre nach Erlass der Baubewilligung kann eine darin bereits ursprünglich zu tief festgesetzte Baubewilligungsgebühr nicht mehr korrigiert werden (Erw. 4.3).

DEPARTEMENT
BAU, VERKEHR UND UMWELT
Rechtsabteilung
BVURA.25.204
ENTSCHEID vom 16. Juni 2025
A._____ AG; Beschwerde gegen den Entscheid des Gemeinderats Q._____ vom 17. März 2025
betreffend Baugesuch für Neubau Mehrfamilienhaus mit Autoeinstellhalle auf Parzelle aaa –
Kostenverfügung Baubewilligungsgebühr (Baugesuch 2018-5147); teilweise Gutheissung
Erwägungen
2. Parteivorbringen
2.1
Die Beschwerdeführerin macht zunächst geltend, dass für die betreffende Forderung (Baubewilli-
gungsgebühr) eine Verjährungsfrist von lediglich 5 Jahren gelte, womit die Forderung nach über
5 ½ Jahren nach Erteilung der Baubewilligung bereits verjährt sei, womit der Betrag von Fr. 16'460.–
von vorherein nicht nachgefordert werden könne.
Sodann sei in § 1 lit. b linea 1 Satz 2 GR explizit festgehalten, dass der entsprechende Betrag nur
dann nachgefordert werden könne, wenn es zwischen der im Gesuch angegebenen Kostenschätzung
und der effektiven Abrechnungssumme grössere Differenzen gäbe. Ein solcher Fall läge hier nicht vor.
Der Grund für die Differenz respektive die Nachforderung läge nämlich fast ausschliesslich darin, dass
die Gemeinde bei der Berechnung respektive Festlegung der Baubewilligungsgebühr seinerzeit
scheinbar einen Fehler gemacht habe, aber nicht in einer grösseren Differenz zwischen der angege-
benen Kostenschätzung und der effektiven Abrechnungssumme. Deshalb gäbe es für die Nachforde-
rung insoweit auch keine gesetzliche Grundlage. Die Bestimmung von § 1 lit. b linea 1 Satz 2 GR dürfe
nicht dazu missbraucht werden, um längst rechtskräftige Kostenverfügungen nachträglich noch zu be-
richtigen. Dies sei mit dem Grundsatz der Rechtssicherheit nicht vereinbar. Die Baubewilligung vom
1. Juli 2019 sei längst in Rechtskraft erwachsen. Auf die darin rechtskräftig verfügte Baubewilligungs-
gebühr könne der Gemeinderat nicht mehr zurückkommen. Sie hätte die Fehlerhaftigkeit der Baube-
willigungsgebühr als nicht baugewerblich ausgerichtete Firma auch nicht erkennen müssen, zumal
man davon habe ausgehen können, dass die Bauverwaltung professionell arbeite und man daher nicht
alles hinterfragen müsse. Daran ändere auch der Umstand nichts, dass sie gegen die verfügten Was-
ser- und Abwassergebühren Einsprache erhoben hätte. Daraus könne nicht geschlossen werden, dass
sie auch die Baubewilligungsgebühr auf ihre Richtigkeit überprüft hätte.
Schliesslich habe die Aargauische Gebäudeversicherung den Neuwert der Liegenschaft auch nicht
auf Fr. 8'800'000.–, sondern lediglich auf Fr. 8'600'000.– geschätzt. Die Gemeinde habe zum Betrag
von Fr. 8'600'000.– fälschlicherweise die Kosten der Umgebungsarbeiten von Fr. 200'000.– hinzuge-
zählt, obwohl diese Kosten im Schätzwert von Fr. 8'600'000.– mitenthalten seien. Hinzukomme, dass
die Neuwertschätzung der Aargauischen Gebäudeversicherung vom 8. August 2022 auf einem Bau-
kosten-Index von 497 Punkten basiere. Im Jahr 2021, dem Zeitpunkt der Fertigstellung und des Be-
Versand:

zugs der Baute, habe der Baukosten-Index lediglich 486 Punkte betragen. Demzufolge hätten die mas-
sgebenden Baukosten im massgebenden Baujahr 2021 nicht Fr. 8'800'000.–, sondern lediglich
Fr. 8'409'658.– betragen (Fr. 8'600'000.– / 497 x 486). Wenn überhaupt könne gestützt auf § 1 lit. b
linea 1 Satz 2 GR also höchstens auf der Differenzsumme von Fr. 1'183'742.– (Fr. 8'409'658.– abzü-
glich Fr. 7'225'916.–) eine Nachforderung gestellt werden, was bei einem Satz von 2 ‰ einen Betrag
von lediglich Fr. 2'367.50 ergäbe. Wie bereits ausgeführt, könne eine Differenz von lediglich
Fr. 1'183'742.– zwischen der im Gesuch angegebenen Kostenschätzung und der effektiven Abrech-
nungssumme allerdings nicht als grössere Differenz i.S.v. § 1 lit. b linea 1 Satz 2 GR bezeichnet wer-
den, sodass sich bei richtiger Betrachtungsweise nicht einmal eine Nachforderung von Fr. 2'367.50
rechtfertigen lasse.
2.2
Gemäss der Ansicht des Gemeinderats betrage die Verjährungsfrist für die Baubewilligungsgebühr
gestützt auf § 5 VRPG 10 Jahre, womit die Forderung noch nicht verjährt sei.
Des Weiteren könne davon ausgegangen werden, dass der Beschwerdeführerin das kommunale Ge-
bührenreglement und damit die Fehlerhaftigkeit der in der Baubewilligung erhobenen Baubewilligungs-
gebühr bekannt gewesen sei. Dies zumal das Gebührenreglement Bestandteil der Bauordnung bilde,
gestützt auf welche sie ihr Bauvorhaben projektiert habe. Auch wenn die Beschwerdeführerin nicht im
Baugewerbe tätig sei, müsse sie sich trotzdem mit den relevanten Unterlagen eines Bauprojekts aus-
einandersetzen. Darunter falle auch das Gebührenreglement für Bausachen. Dies gelte insbesondere
dann, wenn die Baugesuchstellerin wie die Beschwerdeführerin auf Buchführung spezialisiert sei und
somit mit Zahlen und Rechnungen vertraut sei. Hinzukomme, dass die Beschwerdeführerin gegen die
verfügten Wasseranschluss- und Abwasserbeseitigungsgebühren seinerzeit umgehend Einsprache
erhoben habe. Es könne somit davon ausgegangen werden, dass die Beschwerdeführerin die Gebüh-
renrechnungen genau geprüft und verifiziert habe. Vor diesem Hintergrund könne erwartet werden,
dass der Beschwerdeführerin die zu tiefen Baubewilligungsgebühren ebenfalls hätten auffallen müs-
sen. Es sei offensichtlich, dass bei einer deklarierten Bausumme von Fr. 7'225'916.– und einer Bau-
bewilligungsgebühr von 2 ‰ mit einem fünfstelligen Betrag zu rechnen gewesen sei, zumal sich die
Höhe der Baubewilligungsgebühren durch den im Gebührenreglement festgesetzten Promillesatz der
Baukosten genau berechnen lasse, womit die Gebührenhöhe vorhersehbar gewesen sei. Erfahrungs-
gemäss würden die Baubewilligungs- und Anschlussgebühren bei grossen Projekten denn auch be-
reits im Kostenvoranschlag detailliert ausgewiesen. Gemäss § 37 Abs. 1 VRPG könnten auch formell
rechtskräftige Entscheide, die der Rechtslage nicht entsprächen, durch die erlassende Behörde geän-
dert oder aufgehoben werden, wenn das Interesse an der richtigen Rechtsanwendung die Interessen
der Rechtssicherheit und des Vertrauensschutzes überwiege. Der Gemeinderat sei der Ansicht, dass
die Anpassung der Baubewilligungsgebühr unter vertrauensschutzrechtlichen Aspekten nicht zu be-
anstanden sei, weil das Interesse an der rechtmässigen Gebührenerhebung das gegenläufige Inte-
resse der Beschwerdeführerin überwiege. Der Beschwerdeführerin entstehe durch die Nachforderung
denn auch kein Schaden. Es würden lediglich die dem Gemeinwesen rechtmässig zustehenden Ge-
bühren nachgefordert.
Soweit die Beschwerdeführerin geltend mache, dass der Versicherungswert Fr. 8'600'000.– und nicht
Fr. 8'800'000.– betrage, werde dies anerkannt. Bei der Berechnung der verfügten Nachforderung seien
zum Betrag von Fr. 8'600'000.– fälschlicherweise die Kosten der Umgebungsarbeiten von
Fr. 200'000.– hinzugezählt worden, obwohl diese Kosten im Schätzwert von Fr. 8'600'000.– bereits
mitenthalten seien. Ausgehend von einer effektiven Abrechnungssumme von Fr. 8'600'000.– ergäbe
sich eine Nachforderung in der Höhe von Fr. 16'060.– und nicht wie im angefochtenen Entscheid ver-
fügt von Fr. 16'460.–. Der Gemeinderat beantrage eine entsprechende Anpassung der Gebührenver-
fügung. Soweit sich die Beschwerdeführerin auf den Standpunkt stelle, vorliegend bestehe keine grös-
sere Differenz zwischen der im Gesuch angegebenen Kostenschätzung und der effektiven
Abrechnungssumme, könne der Gemeinderat diese Einschätzung auch ausgehend von einer effekti-
ven Abrechnungssumme von lediglich Fr. 8'600'000.– nicht teilen. Die Differenz von Fr. 1'374'084.–
2 von 7

zwischen der deklarierten Summe von Fr. 7'225'916.– und der von der Aargauischen Gebäudeversi-
cherung geschätzten Summe von Fr. 8'600'000.– entspräche einer zusätzlichen Baubewilligungsge-
bühr von Fr 2'748.15, weshalb mit Bestimmtheit von einer grösseren Differenz i.S.v. § 1 lit. b linea 1
Satz 2 GR ausgegangen werden könne.
3. Verjährung
Die Verjährung öffentlich-rechtlicher Geldforderungen durch Ablauf gesetzlich festgelegter Fristen ist
von Amtes wegen zu beachten (§ 5 Abs. 1 VRPG). Öffentlich-rechtliche Geldforderungen, für deren
Geltendmachung das Gesetz nicht bestimmte Fristen festlegt, verjähren innert 10, periodisch zu er-
bringende Leistungen innert 5 Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt zu laufen, sobald die Forderungen
berechnet und geltend gemacht werden können (§ 5 Abs. 2 VRPG).
Bei der Baubewilligungsgebühr handelt es sich um eine nicht periodisch zu erbringende Leistung, für
deren Geltendmachung das Gesetz keine bestimmte Frist festlegt, womit die Verjährungsfrist für diese
öffentlich-rechtliche Geldforderung 10 Jahre beträgt. Demnach ist die Gebühr für die Baubewilligung
vom 1. Juli 2019 noch nicht verjährt.
4. Nachforderung der ursprünglich zu tief festgelegten Baubewilligungsgebühr
4.1
Die geschätzte Bausumme belief sich gemäss Baugesuch auf Fr. 7'225'916.–, womit gestützt auf § 1
lit. b linea 1 Satz 1 GR bereits in der Baubewilligung vom 1. Juli 2019 eine Baubewilligungsgebühr von
Fr. 14'452.– (und nicht lediglich Fr. 1'140.–) hätte festgelegt werden müssen. Im Umfang von
Fr. 13'312.– (Fr. 14'452.– abzüglich Fr. 1'140.–) lässt sich die vom Gemeinderat im angefochtenen
Entscheid verfügte Nachforderung demnach nicht auf § 1 lit. b linea 1 Satz 2 GR stützen, beruht die
Nachforderung in diesem Umfang doch nicht auf einer grösseren Differenz zwischen der im Gesuch
angegebenen Kostenschätzung und der effektiven Abrechnungssumme, sondern auf einem Fehler bei
der Berechnung respektive Festlegung der Baubewilligungsgebühr. Eine Berichtigung gestützt auf
§ 36 VRPG fällt dabei ausser Betracht, da ein allfälliger Rechnungsfehler nicht aus der Baubewilligung
vom 1. Juli 2019 – in welcher nur der zu bezahlende Betrag, nicht aber die Berechnungsgrundlage
genannt wird – selber ohne Weiteres hervorgeht und die Berichtigung respektive Nachforderung auch
nicht ohne zeitliche Verzögerung (sondern erst rund 5 ½ Jahre nach Erlass der Baubewilligung) erfolgt
ist (vgl. dazu ULRICH HÄFELIN/GEORG MÜLLER/FELIX UHLMANN; Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Auf-
lage 2020, Rz 1221; Botschaft 07.27 des Regierungsrats des Kantons Aargau an den Grossen Rat
vom 14. Februar 2007, S. 49). Die Zulässigkeit der Nachforderung im Umfang von Fr. 13'312.– beur-
teilt sich somit nach den Grundsätzen des Widerrufs (vgl. dazu auch die Urteile des Bundegerichts
[BGer] 2C_810/2010 und 2C_765/2010 vom 20. September 2011, Erw. 2.1 betreffend Nachforderung
von ursprünglich zu tief festgesetzten Wasser- und Kanalisationsanschlussgebühren).
4.2
Entscheide, die der Rechtslage oder den sachlichen Erfordernissen nicht entsprechen, können durch
die erlassende Behörde oder die Aufsichtsbehörde geändert oder aufgehoben werden, wenn das In-
teresse an der richtigen Rechtsanwendung die Interessen der Rechtssicherheit und des Vertrauens-
schutzes überwiegt (§ 37 Abs. 1 VRPG). Vorbehalten bleiben Entscheide, die nach besonderen Vor-
schriften oder der Natur der Sache nicht oder nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen
zurückgenommen werden können (§ 37 Abs. 2 VRPG). Auch nach bundesgerichtlicher Rechtspre-
chung ist der Widerruf einer fehlerhaften Verfügung zulässig, wenn eine allgemeine Interessen- bezie-
hungsweise Werteabwägung ergibt, dass das Interesse an der richtigen Durchsetzung des objektiven
Rechts dasjenige an der Wahrung der Rechtssicherheit beziehungsweise am Vertrauensschutz über-
wiegt (BGer 1C_573/2014 vom 29. April 2015, Erw. 2.2). Für die Beurteilung der Zulässigkeit eines
3 von 7

Widerrufs einer fehlerhaften Verfügung ist also eine Interessenabwägung erforderlich. Dabei ist zwi-
schen dem Interesse an der richtigen Anwendung des objektiven Rechts einerseits und dem Interesse
an der Rechtssicherheit beziehungsweise dem Vertrauensschutz andererseits abzuwägen. Das Inte-
resse an der richtigen Anwendung des objektiven Rechts spricht für die Möglichkeit des Widerrufs
einer fehlerhaften Verfügung; die Rechtssicherheit und der Vertrauensschutz, die beide auch den In-
teressen der Betroffenen dienen, sprechen gegen einen Widerruf. Der Widerruf ist ein Spezialfall des
Vertrauensschutzes. Grundlage des Vertrauens ist die Verfügung, also eine qualifizierte Vertrauens-
grundlage. Dies hat zur Folge, dass der Private nicht zwingend Dispositionen getroffen haben muss,
um sich gegen den Widerruf einer begünstigenden Verfügung zur Wehr zu setzen; der Schutz der
Verfügung besitzt gewissermassen einen "Selbstwert". Dispositionen des Privaten haben aber natür-
lich einen (erheblichen) Einfluss auf die Interessenabwägung zu seinen Gunsten. Auch andere Ge-
sichtspunkte des Vertrauensschutzes (tatsächliches Vertrauen, Kausalität etc.) sind für die Beurteilung
der Zulässigkeit eines Widerrufs einschlägig. Wer zum Beispiel von Anfang an die Unrichtigkeit der
Verfügung erkannt hat, kann dem Widerruf kaum etwas entgegensetzen (vgl. dazu mit Hinweisen HÄ-
FELIN/MÜLLER/UHLMANN; a.a.O., Rz 1226 ff.).
Die Praxis hat verschiedene Fallgruppen entwickelt, bei denen eine Verfügung regelmässig in materi-
elle Rechtskraft erwächst, das heisst nicht mehr oder nur unter erschwerten Voraussetzungen wider-
rufen werden kann, weil das Interesse am Vertrauensschutz und der Rechtssicherheit in der Regel
gewichtiger ist als dasjenige an der richtigen Rechtsanwendung. Neben den auf einem eingehenden
Ermittlungs- und Einspracheverfahren beruhenden Steuerveranlagungen werden in der Praxis na-
mentlich auch Gebührenverfügungen grundsätzlich als unwiderruflich angesehen, zumal dann, wenn
die Abgaben bereits bezahlt sind (vgl. BGer 2C_230/2012 vom 24. September 2012, Erw. 3.2 sowie
2C_810/2010 und 2C_765/2010 vom 20. September 2011, Erw. 3.3 betreffend Wasser- und Kanalisa-
tionsanschlussgebühren; vgl. auch BGer 2C_452/2010 vom 22. August 2011, Erw. 2.6 betreffend Er-
schliessungsbeiträge; vgl. auch MAX IMBODEN/RENÉ A. RHINOW, Schweizerische Verwaltungsrecht-
sprechung, Band I, 5. Aufl. 1976, S. 252).
4.3
4.3.1
Das Interesse an der richtigen Rechtsanwendung ist vorliegend als gering einzustufen, ist dieses doch
rein finanzieller Natur und betrifft einen einmaligen (für die Gemeinde nicht existenziellen) Betrag von
rund Fr. 13'000.–.
4.3.2
Hinsichtlich der Gewichtung des Vertrauensinteresses respektive des Interesses an der Wahrung der
Rechtssicherheit ist vorliegend (nebst der grundsätzlichen Unwiderrufbarkeit von Gebührenverfügun-
gen) vorab die sehr lange Zeitdauer von über 5 ½ Jahren von Bedeutung, welche zwischen dem Erlass
der Baubewilligung und der Erhebung der Nachforderung vergangen ist. Je weiter der Zeitpunkt des
Erlasses der ursprünglichen Verfügung zurückliegt, desto stärker sind die Rechtsschutzinteressen zu
gewichten (Aargauische Gerichts- und Verwaltungsentscheide [AGVE] 1988, S. 540 f.; RENÉ A. RHI-
NOW/BEAT KRÄHENMANN, Ergänzungsband zur Schweizerischen Verwaltungsrechtsprechung, 1990,
S. 123). Im Zeitpunkt der Nachforderung hatte die Beschwerdeführerin die Gebühren längst bezahlt,
weshalb sie bei ihrer Finanzplanung nicht mehr mit einer Nachforderung einer grösseren Summe rech-
nen musste (vgl. dazu auch BGer 2C_810/2010 und 2C_765/2010 vom 20. September 2011, Erw.3.3).
Ganz generell sollten Private nach solch einer langen Zeitdauer grundsätzlich darauf vertrauen dürfen,
dass keine Nachforderungen für eine falsch berechnete respektive falsch festgelegte Baubewilligungs-
gebühr mehr gestellt werden. Zum Vergleich: In der Steuergesetzgebung ist vorgesehen, dass Rech-
nungsfehler und Schreibfehler in rechtskräftigen Verfügungen und Entscheiden nur innert 5 Jahren
nach der Eröffnung berichtigt werden können (vgl. Art. 52 des Bundesgesetzes über die Harmonisie-
rung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 [Steuerharmonisie-
rungsgesetz, StHG; SR 642.14]), wobei nach Ablauf dieser Frist auch eine Bereinigung respektive
4 von 7

Nachforderung über das Institut des Widerrufs ausser Betracht fällt (vgl. BGer 2C_519/2011 vom
24. Februar 2012, Erw. 3.4.2). Des Weiteren rechtfertigt der Umstand, dass eine Veranlagung wegen
unzutreffender Rechtsanwendung falsch vorgenommen wurde, auch keine Nachbesteuerung (Art. 53
Abs. 1 Satz 2 StHG).
Hinsichtlich der Frage, ob die Beschwerdeführerin die Fehlerhaftigkeit der in der Baubewilligung vom
1. Juli 2019 festgelegten Gebühr bei gehöriger Sorgfalt hätte erkennen müssen, ist zu berücksichtigen,
dass eigentliche Nachforschungen über die Richtigkeit behördlichen Handelns von den Privaten nicht
erwartet werden; sie dürfen sich grundsätzlich darauf verlassen. Anlass zur Überprüfung, etwa durch
eine Rückfrage bei der Behörde, besteht einzig dort, wo die Fehlerhaftigkeit der Vertrauensgrundlage
ohne Weiteres erkennbar ist, zum Beispiel bei Unklarheiten oder bei offensichtlicher Unvernünftigkeit
einer Verfügung (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN; a.a.O., Rz 657). Dies gilt insbesondere bei einer qualifi-
zierten Vertrauensgrundlage wie einer Gebührenverfügung, ist es doch gerade die Funktion solcher
Verwaltungsakte, den Privaten Klarheit über ihre konkreten Rechte und Pflichten zu verschaffen (HÄ-
FELIN/MÜLLER/UHLMANN; a.a.O., Rz 628). Generell darf an die aufzuwendende Sorgfalt kein allzu stren-
ger Massstab gelegt werden. Das Vertrauen des Privaten ist erst dann nicht mehr gerechtfertigt, wenn
er die Unrichtigkeit der Verfügung ohne Weiteres hat erkennen können, wobei es diesbezüglich ent-
scheidend auf die Kenntnisse und Erfahrung des Adressaten ankommt (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN;
a.a.O., Rz 684). Ein Konsultieren von Rechtserlassen kann von einem Rechtsunkundigen nicht ver-
langt werden (Amtliche Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts [BGE]
137 I 69, Erw. 2.5.2, S. 73). Eine Baubewilligungsgebühr von lediglich Fr. 1'140.– erscheint im Kanton
Aargau bei einer geschätzten Bausumme von Fr. 7'225'916.– zwar als sehr tief. Der Beschwerdefüh-
rerin allein deswegen das Vertrauen in die in der Baubewilligung verfügte Baubewilligungsgebühr ab-
zusprechen, geht allerdings zu zweit. Die Kenntnis sämtlicher kommunaler Gebührenreglemente kann
bei der Beschwerdeführerin nicht vorausgesetzt werden (vgl. dazu auch BGer 2C_765/2010 vom
20. September 2011, Erw. 4.2). Hinzukommt, dass in der Schweiz grosse Unterschiede bei Baubewil-
ligungsgebühren bestehen und die Gebühren für das Baubewilligungsverfahren am einen Ort bis das
Zwanzigfache des anderen betragen können. So belief sich die durchschnittliche Baubewilligungsge-
bühr (inkl. Baukontrollkosten und feuerpolizeilichen Gebühren) für ein Mehrfamilienhaus mit
15 Wohneinheiten im Kanton Genf im Jahr 2014 noch auf Fr. 1'512.50 (vgl. dazu den Newsletter
Nr. 7/14 des Preisüberwachers vom 11. November 2014). Zum Vergleich: Die für das vorliegende
Mehrfamilienhaus mit 11 Wohnungen in der Baubewilligung 2019 erhobene Baubewilligungsgebühr
beläuft sich inkl. Kosten Procap von Fr. 368.85 auf Fr. 1'508.85. Des Weiteren ist zu beachten, dass
die Baubewilligungsgebühr selbst gemäss dem kommunalen Gebührenreglement nicht zwingend auf
2 ‰ der geschätzten Bausumme fixiert ist, sondern bei ungewöhnlich geringem Verwaltungsaufwand
(welcher von der Beschwerdeführerin kaum abgeschätzt werden kann) auch angemessen reduziert
werden kann (vgl. § 2 Abs. 2 GR). Vor diesem Hintergrund kann nicht von einer geradezu offensichtli-
chen Unvernünftigkeit der Verfügung gesprochen werden, welche die Beschwerdeführerin ohne Wei-
teres hätte erkennen müssen (vgl. dazu auch BGer 2C_230/2012 vom 24. September 2012, Erw. 5.2).
Dies zumal auch die Gemeinde die Fehlerhaftigkeit der Verfügung erst nach 5 ½ Jahren erkannt hat.
Der Beschwerdeführerin kann schliesslich das Vertrauen in die in der Baubewilligung verfügte Baube-
willigungsgebühr auch nicht abgesprochen werden, weil sie gegen die in der Baubewilligung verfügten
Wasseranschluss- und Abwasserbeseitigungsgebühren seinerzeit Einsprache erhoben hat. Aus dem
Umstand, dass sie die Richtigkeit der von ihr als massiv zu hoch empfundenen Wasseranschluss- und
Abwassergebühren überprüft hat, kann nicht darauf geschlossen werden, dass sie auch die Richtigkeit
der von ihr nicht als zu hoch empfundenen Baubewilligungsgebühr überprüft und das Gebührenregle-
ment konsultiert hat.
Hinsichtlich allfällig gestützt auf die zu tief verfügte Baubewilligungsgebühr getroffener Dispositionen
ist schliesslich zu berücksichtigen, dass die Beschwerdeführerin eine höhere Baubewilligungsgebühr
im entsprechenden Umfang beim Verkauf der Wohnungen wohl auch auf die Käufer überwälzt hätte,
was sie nun nicht mehr tun kann.
5 von 7

Zusammenfassend ergibt sich gestützt auf das Gesagte, dass der Beschwerdeführerin das Vertrau-
ensinteresse nicht abgesprochen werden kann. Insbesondere nicht vor dem Hintergrund der seit Er-
lass der Baubewilligung vergangenen langen Zeitdauer von über 5 ½ Jahren.
4.3.3
Das Gewicht des öffentlichen Interesses an der richtigen Rechtsanwendung in Form der Nachforde-
rung der zu tief festgelegten Baubewilligungsgebühr ist entsprechend den Ausführungen gering, wobei
der Beschwerdeführerin das Vertrauensinteresse nicht abgesprochen werden kann. Insbesondere vor
dem Hintergrund der langen Zeitdauer von über 5 ½ Jahren, welche zwischen Erlass der Baubewilli-
gung und Erhebung der Nachforderung vergangen ist. Demnach liegt kein die Interessen der Rechts-
sicherheit und des Vertrauensschutzes überwiegendes Interesse an der richtigen Rechtsanwendung
vor. Aus diesem Grund ist die Gemeinde an die von ihr geschaffene Vertrauensgrundlage gebunden,
womit die Nachforderung im Umfang des bereits ursprünglich zu tief festgesetzten Betrags
(Fr. 13'312.–) ausser Betracht fällt und in teilweiser Gutheissung der Beschwerde aufzuheben ist.
5. Nachforderung gestützt auf § 1 lit. b linea 1 Satz 2 GR
Gemäss § 1 lit. b linea 1 Satz 2 GR kann der entsprechende Betrag nachbelastet werden, wenn sich
zwischen der im Gesuch angegebenen Kostenschätzung und der effektiven Abrechnungssumme grös-
sere Differenzen ergeben. Die von der Gemeinde vorgenommene Ermittlung der effektiven Abrech-
nungssumme anhand des von der Aargauischen Gebäudeversicherung geschätzten Neuwerts (= mitt-
lere Reproduktionskosten, welche für die Erstellung eines gleichartigen Gebäudes im Zeitpunkt der
Schätzung erforderlich wären) zuzüglich der Kosten für die Umgebungsarbeiten erscheint grundsätz-
lich sachgerecht und wird von der Beschwerdeführerin auch nicht in Frage gestellt (vgl. zur Definition
des Neuwerts § 15 Abs. 1 des Gesetzes über die Gebäudeversicherung vom 19. September 2006
[Gebäudeversicherungsgesetz, GebVG; SAR 673.100] sowie § 6 des Reglements über die Einschät-
zung und Schadenerledigung bei Gebäuden vom 7. Dezember 2007 [Schätzungsreglement;
SAR 673.353]). Der von der Aargauischen Gebäudeversicherung am 8. August 2022 geschätzte Neu-
wert des Gebäudes zuzüglich der Kosten für die Umgebungsgestaltung beläuft sich – basierend auf
einem Baukosten-Index von 497 Punkten (vgl. Beschwerdebeilage 10) – auf Fr. 8'600'000.– (aus den
Beschwerdebeilagen 7 und 9 ergibt sich klar, dass in der Versicherungssumme von Fr. 8'600'000.–
die Kosten für die Umgebungsarbeiten von Fr. 200'000.– mitenthalten sind). Massgebend für die Be-
rechnung der Baubewilligungsgebühr sind allerdings nicht die mittleren Reproduktionskosten im Zeit-
punkt der Neuwertschätzung durch die Aargauische Gebäudeversicherung, sondern die Reprodukti-
onskosten im Baujahr selbst (= effektive Baukosten). Gemäss Versicherungspolice
(Beschwerdebeilage 7) ist das Baujahr 2021. 2021 betrug der Baukosten-Index 486 Punkte. Es ist
somit von einer effektiven Bausumme von Fr. 8'409'658.– auszugehen (Fr. 8'600'000.– / 497 x 486).
Die Differenz zwischen der im Gesuch angegebenen Kostenschätzung und der effektiven Abrech-
nungssumme beläuft sich somit auf Fr. 1'183'742.– (Fr. 8'409'658.– abzüglich Fr. 7'225'916.–), was
rund 16 % der geschätzten Bausumme entspricht und bei 2 ‰ einen Betrag von Fr. 2'367.– ausmacht.
Es ist vertretbar, eine solche Differenz (in etwa der Höhe der Bausumme für ein Einfamilienhaus) als
grössere Differenz i.S.v. § 1 lit. b linea 1 Satz 2 GR zu qualifizieren. Zu berücksichtigen ist diesbezüg-
lich, dass die Gemeinden bei der Auslegung kommunalen Rechts verfassungsrechtlich geschützte
Autonomie geniessen, weshalb das BVU hier als Rechtsmittelinstanz gehalten ist, das Ergebnis der
gemeinderätlichen Rechtsauslegung zu respektieren und nicht ohne Not seine eigene Rechtsauffas-
sung an die Stelle der gemeinderätlichen zu setzen (vgl. dazu AGVE 2003, S. 190; Entscheid des BVU
[EBVU] 24.427 vom 31. Januar 2025, Erw. 3.2). Eine solche Not besteht hier nicht, lässt sich die ge-
meinderätliche Auslegung doch mit dem Wortlaut sowie mit Sinn und Zweck der Bestimmung von § 1
lit. b linea 1 Satz 2 GR vereinbaren und entspricht im Übrigen auch der Rechtsauffassung des BVU
selbst. Demnach ist die Nachforderung im Umfang von Fr. 2'367.– nicht zu beanstanden.
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6. Zusammenfassung
Zusammenfassend ergibt sich, dass der vom Gemeinderat nachgeforderte Betrag in teilweiser Gut-
heissung der Beschwerde von Fr. 16'460.– auf Fr. 2'367.– zur reduzieren ist.
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