ag_departement_bvu · EBVU 25.122 · 2025-07-07 · de
Departement Bau, Verkehr und Umwelt / Rechtsabteilung — EBVU 25.122

Untergeschoss, Abgrabung, Ausnützungsziffer
– Abgrabungen i.S.v. § 23 Abs. 2 BauV sind Absenkungen des gestalteten Terrains unter das Niveau des massgebenden Terrains. Dabei werden nicht nur Abgrabungen direkt an der Fassade als Abgrabungen i.S.v. § 23 Abs. 2 BauV qualifiziert, sondern auch solche in einem gewissen Abstand vor der Fassade. Masssgebend ist dabei der optisch wahrnehmbare Eindruck des Gebäudes, also der visuelle Eindruck, in welchem Ausmass das Untergeschoss in Erscheinung tritt (Erw. 3.3.1).
– Das zulässige Mass i.S.v. § 20 Abs. 1 BauV (Ziff. 2.5 IVHB) wird in der Fassadenflucht zwischen dem massgebenden Terrain und dem höchsten Punkt der Unterniveaubaute gemessen. Verfügt die Unterniveaubaute über Brüstungen, sind diese für die Höhenmessung massgebend, sofern es sich dabei nicht um für die Erschliessung erforderliche Absturzsicherungen handelt. Andernfalls erfolgt die Messung bis Oberkante des fertigen Bodens, worunter die fertige Konstruktion des Gebäudeteils unter Einschluss des Bodenbelags verstanden wird. Bei einer Terrasse kann das etwa der Plattenboden sein (Erw. 3.3.3).
– Dach-, Attika- und Untergeschosse können in der BNO in ihrer Gesamtheit von der Anrechenbarkeit an die Ausnützungsziffer ausgenommen werden. § 32 Abs. 3 Satz 1 BauV gewährt diese Möglichkeit nicht nur für einzelne Räume (Erw. 4).

DEPARTEMENT
BAU, VERKEHR UND UMWELT
Rechtsabteilung
BVURA.25.122
ENTSCHEID vom 7. Juli 2025
A._____ und B._____; Beschwerde gegen den Entscheid des Gemeinderats Q._____ vom 27.
Januar 2025 betreffend Baugesuch von C._____ für Rückbau Einfamilienhaus / Neubau Doppe-
leinfamilienhaus auf Parzelle aaa (Baugesuch 2023-0074-01); teilweise Gutheissung
Erwägungen
2. Ausgangslage und Streitthemen
2.1 Ausgangslage
Die Bauherrschaft beabsichtigt auf der Parzelle aaa den Abbruch des bestehenden Gebäudes Nr. bbb
und den Neubau eines Doppeleinfamilienhauses, bestehend aus einem Untergeschoss, Erdgeschoss,
Obergeschoss und einem Dach- bzw. Attikageschoss (vgl. Plan "Grundrisse" vom 13. Januar 2025).
Die Erschliessung und Zufahrt des geplanten Doppeleinfamilienhauses erfolgt nordwestseitig über die
R-Strasse mit direkter Zufahrt zu den beiden im Untergeschoss integrierten Garagen auf der Nordost-
und Südwestseite. Zwischen den Garagen befinden sich ebenfalls im Untergeschoss die separaten
Hauseingänge zu den beiden spiegelbildlich angeordneten Wohneinheiten. Zur Belichtung der Ein-
gangsbereiche sind Oberlichter vorgesehen. Neben dem Entrée mit Garderobenbereich befinden sich
im Untergeschoss jeweils noch die Keller-, Technik- und Waschräume. Die Treppen führen jeweils in
die oberen Geschosse. Die Zufahrtsrampen zu den beiden seitlich angeordneten Garagen weisen ein
Gefälle von je 15 % auf (vgl. Umgebungsplan vom 20. März 2024). Vor den Aussenwänden der Ein-
gangsbereiche ist eine trapezförmige, zur Fassade ansteigende Stützmauereinfassung vorgesehen,
welche unter anderem mit einem "Solitärbaum" bepflanzt werden soll (vgl. Plan Fassaden [Nordwest-
fassade] vom 13. Januar 2025 sowie Umgebungsplan vom 20. März 2024). Zur Strasse hin fällt die
Mauereinfassung entsprechend dem natürlichen Terrain ab.
Die Streitbetroffene Parzelle liegt gemäss dem geltenden Bauzonen- und Kulturlandplan der Ge-
meinde Q._____ vom 7. November 2018 in der Wohnzone 2. Zulässig sind zwei Vollgeschosse (vgl.
§ 13 Abs. 1 der Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Q._____ vom 7. November 2018 [BNO]).
Als Vollgeschosse gelten alle Geschosse von Gebäuden ausser Unter-, Dach- und Attikageschosse
(vgl. Ziff. 6.1 Anhang 1 und 2 BauV). Es gilt eine Ausnützungsziffer von 0,50 (vgl. § 13 Abs. 1 BNO).
Dach-, Attika- und Untergeschosse werden bei der Ausnützungsziffer nicht angerechnet (§ 74 Abs. 1
BNO).

Abbildung 1: Nordwestfassade gemäss Plan "Fassaden" vom 13. Januar 2025
2.2 Streitthemen
Zwischen den Parteien ist umstritten, ob das Bauprojekt die Vorgabe von § 23 Abs. 2 BauV einhält.
Demnach dürfen Untergeschosse auf höchstes einem Drittel der Fassadenlänge abgebragen werden.
Das vormalige Bauprojekt hat bezüglich dieses Streitpunkts bereits eine Vorgeschichte. Strittig war
dannzumal unter anderem die Auslegung des Begriffs "Fassadenlänge" gemäss § 23 Abs. 2 BauV.
Der damaligen Auffassung des Gemeinderats, die Drittelsregelung beziehe sich auf den gesamten
Gebäudeumfang, also auf die Summe der Fassadenlinien über die gesamte Gebäudeabwicklung,
konnte nicht gefolgt werden. § 23 Abs. 2 BauV kann nur so verstanden werden, dass die Drittelsrege-
lung bei jeder einzelnen Fassade (für sich betrachtet) einzuhalten ist. Das ursprüngliche Bauvorhaben
war schliesslich aufgrund der vorgesehene Abgrabung auf der gesamten Länge der Nordwestfassade
nicht bewilligungsfähig. Die damals entlang der Aussenwand der Hauszugänge projektierte halbkreis-
förmige Mauereinfassung mit Solitärbaum vermochte den optischen Eindruck der Fassadenabgrabung
nicht derart beeinflussen, dass nicht mehr von einer Abgrabung auf der gesamten Länge der Nord-
westfassade gesprochen werden konnte (vgl. zur Vorgeschichte den EBVU 22.594 vom 12. Juni
2023).
Des Weiteren ist umstritten, ob die Entrées und Garderobebereiche im Untergeschoss bei der Berech-
nung der Ausnützungsziffer zur Geschossfläche hinzugerechnet werden müssen oder nicht.
3. Geschossigkeit
3.1 Parteivorbringen
Die Beschwerdeführenden machen zunächst geltend, das Untergeschoss sei als Vollgeschoss zu qua-
lifizieren, da die Drittelsregel nach § 23 BauV nicht eingehalten werde. Das Projekt weise demnach
mindestens drei Vollgeschosse auf, was der im betreffenden Gebiet zulässigen Geschosszahl wider-
spreche. Der Auffassung des Gemeinderats, wonach die Abgrabung lediglich die beiden 3,25 m brei-
ten Garageneinfahrten betreffe, könne nicht gefolgt werden. Nach Ansicht der Beschwerdeführenden
werde der optische Eindruck einer begrenzten Fassadenabgrabung durch die trapezförmige Mauerein-
fassung nicht derart relativiert, dass nicht mehr von einer durchgehenden Abgrabung auf der gesamten
Fassadenlänge gesprochen werden könne. Die vorgelagerte Mauereinfassung sei eindeutig als Ab-
grabung des gewachsenen Terrains zu interpretieren. Durch die seitlich positionierten Garagen sowie
die im Vergleich zum ursprünglichen Projekt vergrösserte Brüstung über die gesamte Länge von
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19,80 m entstehe vielmehr der Eindruck einer noch massiveren Fassadenabgrabung. Auch die Re-
duktion der Stirnhöhe der Mauereinfassung von 0,80 m auf 0,30 m sowie der leichte Anstieg gegen
das Gebäude ändere daran nichts. Die Mauereinfassung werde weiterhin als Baukörper und somit als
Abgrabung wahrgenommen und nicht als natürlich gewachsenes Terrain. Dabei dürften die Fassaden-
pläne vom 13. Januar 2025 nicht darüber hinwegtäuschen, dass die 0,30 m hohe Stirnseite stärker in
Erscheinung trete als gemäss Plan, da auch das Gefälle der Zufahrt von 15 % noch zu berücksichtigen
sei. Dieses werde in der fraglichen Planversion elegant kaschiert. Auch die teilweise Ausführung der
Einfassung mit Blocksteinen anstelle von Beton ändere nichts am künstlichen Charakter des Baukör-
pers. Dieser sei nicht als natürliches Terrain zu deuten, neben dem lediglich punktuell abgegraben
worden sei.
Der Gemeinderat und die Bauherrschaft sind der Meinung, dass die Teile des Sockelgeschosses, die
mehr als 1,50 m über die Fassadenflucht hinausragen, rechtlich nicht zum Untergeschoss gehören.
Dabei handle es sich um unterirdische Bauten resp. Unterniveaubauten, die bei der Ermittlung der
Fassadenlänge nicht zu berücksichtigen seien. Der für die Abgrabungen massgebende Teil der beiden
Garagen betrage nur 3 m (2 x 1,50 m); die massgebliche Fassadenlänge betrage somit 16,30 m
(13,30 m + 3 m). Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführenden weise das überarbeitete Bauprojekt
sehr wohl relevante Differenzen zum vormaligen Projekt auf. Im Vergleich zum vormaligen Bauprojekt
werde ein viel grösserer Teil der Fassade eingefasst und mithin werde weit weniger als ein Drittel der
Fassadenlänge abgegraben. Darüber hinaus enthalte die geplante trapezförmige Mauereinfassung in
ihrer Mitte neu eine Aussparung. Dort solle ein grosser Baum gepflanzt werden. Dadurch werde der
optische Eindruck der Fassade zusätzlich aufgelockert. Durch die neu gewählte Einfassung des tra-
pezförmigen Vorbaus mit Blocksteinen setze sich die Mauereinfassung nun auch optisch klar von den
beiden Garagen ab. Gegenüber dem vormaligen Projekt, bei dem für die halbkreisförmige Einfassung
nur Beton verwendet werden sollte, wirke die neue Mauereinfassung viel weniger künstlich. Durch den
Umstand, dass sich die begrünte trapezförmige Fläche nun über nahezu 80 % der massgeblichen
Fassadenlänge erstrecke und in der Mitte ein grosser Baum gepflanzt werden solle, werde die Gestal-
tung der Fassade gegenüber dem Vorprojekt derart aufgelockert, dass die gesamte Fassadenlänge
nicht mehr als einheitliche Front in Erscheinung trete, die als einheitliche Fassade gelesen werden
müsse. Durch die neue Gestaltung werde vielmehr der Eindruck vermittelt, dass es bei der vorgela-
gerten Mauereinfassung um eine von den Garagen klar abgegrenzte Aufschüttung handle, die bereits
aus optischen Gesichtspunkten klar nicht als Abgrabung qualifiziert werden könne. Auch technisch
gesehen handle es sich nicht um eine Abgrabung. Die Mauereinfassung falle analog zum massgeben-
den Terrain zur Strasse hin ab. Im Zuge der Realisierung eines Bauprojekts komme es regelmässig
zu Abgrabungen, beispielsweise um das Untergeschoss zu betonieren oder um Leitungen zu verlegen.
Diese Abgrabungen werden aber im Zuge der abschliessenden Umgebungsarbeiten wieder aufge-
schüttet. Massgebend sei einzig, ob ein Bauprojekt nach dessen Fertigstellung Abgrabungen auf-
weise. Wenn die vorgenommenen Abgrabungen anschliessend wieder bis mindestens zum Niveau
des massgebenden Terrains aufgeschüttet würden, könne in diesem Bereich nicht mehr von einer
Abgrabung gesprochen werden. Die Länge der massgeblichen Abgrabungen auf der Nordwestfassade
betrage somit gesamthaft bloss 3,50 m. Die Abgrabungen dürften bei der Fassadenlänge von 16,30 m
maximal 5,45 m betragen. Die Abgrabung betrage somit 21,47 % der Fassadenlänge und halte den
vorgeschriebenen Drittel bei weitem ein.
3.2 Untergeschosse nach IVHB
Untergeschosse sind Geschosse, bei denen die Oberkante des fertigen Bodens, gemessen in der
Fassadenflucht, im Mittel höchstens bis zum zulässigen Mass über die Fassadenlinie hinausragt (§ 16
i.V.m. Anhang 1 Ziffer 6.2 BauV). Die Fassadenflucht ist die Mantelfläche, gebildet aus den lotrechten
Geraden durch die äussersten Punkte des Baukörpers über dem massgebenden Terrain. Vorsprin-
gende und unbedeutend rückspringende Gebäudeteile werden nicht berücksichtigt (Ziff. 3.1 Anhang 1
und 2 BauV). Die Fassadenline ist die Schnittlinie von Fassadenflucht und massgebendem Terrain
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(Ziff. 3.2 Anhang 1 und 2 BauV). § 23 BauV konkretisiert für den Kanton Aargau, dass Untergeschosse
im Mittel nicht mehr als 80 cm über die Fassadenlinie hinausragen dürfen (Abs. 1).
Als weitere Voraussetzung dürfen Untergeschosse, soweit die Gemeinde nichts anderes festlegt, auf
höchstens einem Drittel der Fassadenlänge abgegraben werden (Abs. 2). Diese Drittelsregel gilt auch
in der Gemeinde Q._____, welche diesbezüglich nichts anderes festgelegt hat. Demnach gilt e contra-
rio ein Untergeschoss, das zu mehr als einem Drittel der Fassadenlänge abgegraben ist, als Vollge-
schoss (§ 23 Abs. 2 BauV e contrario). Die Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der
Baubegriffe (IVHB) enthält keine Regelung über Abgrabungen. Sie definiert einzig das massgebende
Terrain (Ziff. 1.1 Anhang 1 und 2 BauV). Der Kanton Aargau regelt die Abgrabungen lediglich durch
die Drittelsregel bei den Untergeschossen. Dadurch soll in casu verhindert werden, dass durch die
Abgrabungen auf einem grösseren Teil der Fassadenlänge das Gebäude als dreigeschossig in Er-
scheinung tritt. Sinn und Zweck der Norm liegt in erster Linie also vor allem darin, das optische Er-
scheinungsbild eines Gebäudes zu regulieren (EBVU 22.594 vom 12. Juni 2023, Erw. 4.2; Entscheid
des Verwaltungsgerichts des Kantons Aargau [VGE] vom 15. Februar 2006 [WBE.2005.13), Erw. 5.2,
S. 11 f.). Der Begriff der Abgrabung selber ist nicht geregelt. Einzig klar ist, dass eine Abgrabung das
Drittelsmass direkt an der Fassade nicht überschreiten darf. Zweifelsfrei als Abgrabung gilt, wenn das
Untergeschoss für Fenster, Türen, Garageneinfahrten, Werkstattzugängen etc. freigelegt wird (vgl.
LEXpress Newsletter Bau- und Immobilienrecht "Untergeschosse nach IVHB", VOSER Rechtsan-
wälte, Januar 2020, S. 3).
Schliesslich gilt es bei Untergeschossen zu berücksichtigen, dass sich Untergeschosse in der horizon-
talen Ausdehnung nicht auf den Grundriss der (darüberliegenden) Vollgeschosse (Fassadenflucht)
beschränken müssen. Sie können kleiner oder grösser sein. Sind sie grösser, handelt es sich nur
soweit um Untergeschosse im Rechtssinn, als sie nicht mehr als "das zulässige Mass (a) für vorsprin-
gende Gebäudeteile" über die Fassadenflucht hinausragen (vgl. Figur 6.2 Anhang 2 BauV). Vorsprin-
gende Gebäudeteile im Rechtssinn ragen höchstens 1,50 m über die Fassadenflucht (Mass a) hinaus
(§ 21 Abs. 1 BauV). Somit sind Sockelgeschosse nur insoweit rechtlich Untergeschosse, als sie nicht
mehr als 1,50 m über die Fassadenflucht hinausragen. Die Teile des Sockelgeschosses, die mehr als
1,50 m über die Fassadenflucht hinausragen, gehören rechtlich nicht zum Untergeschoss. Es handelt
sich um unterirdische Bauten, Unterniveaubauten, Hauptbauten oder Anbauten. Untergeschosse im
Rechtssinn müssen von der restlichen Baute räumlich nicht abgetrennt sein. Unterirdische Bauten sind
Gebäude, die mit Ausnahme der Erschliessung sowie der Geländer und Brüstungen, vollständig unter
dem massgebenden, respektive unter dem tiefer gelegten Terrain liegen (Ziff. 2.4 Anhang 1 und 2
BauV), während Unterniveaubauten das massgebende Terrain und bei Abgrabungen das tiefer ge-
legte Terrain um höchstens 80 cm überragen dürfen (§ 20 Abs. 1 BauV i.V.m. Ziff. 2.5 Anhang 1 und
2 BauV). Mit dieser Regelung will die IVHB offensichtlich dem Umstand Rechnung tragen, dass für
Unterniveaubauten und unterirdische Bauten im Vergleich zu Hochbauten unterschiedliche Grenzab-
standsvorgaben gelten. Unterirdische Bauten und Unterniveaubauten müssen einen Grenzabstand
von 50 cm einhalten (vgl. § 20 Abs. 2 BauV). Handelt es sich bei dem über das Mass von 1,5 m
auskragenden Gebäudeteil aufgrund dessen Ausgestaltung demgegenüber nicht mehr um eine unter-
irdische Baute oder Unterniveaubaute, so ist dieser Gebäudeteil Bestandteil der Hochbaute und hat
demgemäss den für diese geltenden Grenzabstand einzuhalten (vgl. EBVU 21.286 vom 12. Juli 2022,
Erw. 3.5.2; Erläuterungen zum Bau- und Nutzungsrecht [BNR], Version 3.1 von 2014, Rz. 226 und
227).
3.3 Beurteilung
3.3.1 Abgrabung
Unbestritten ist, dass das streitbetroffene Geschoss im Mittel nicht mehr als 80 cm über die Fassaden-
linie hinausragt. Streitpunkt ist jedoch, ob die geplante, trapezförmig ausgeführte Stützmauereinfas-
sung entlang der Nordwestfassade als Abgrabung im Sinne von § 23 Abs. 2 BauV zu qualifizieren ist
und damit zur Folge hätte, dass die Drittelsregel für Untergeschosse verletzt würde.
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Eine Abgrabung im Sinn von § 23 Abs. 2 BauV liegt zunächst offensichtlich dann vor, wenn das mass-
gebende Terrain i.S.v. Ziff. 1.1 Anhang 1 BauV – also der natürlich gewachsene Geländeverlauf – an
der Fassade des Untergeschosses künstlich unter diesen natürlichen Terrainverlauf abgesenkt wird,
wodurch die Fassadenfläche freigelegt wird. Es ist somit ein Vergleich zwischen dem massgebenden
und dem gestalteten Terrain nach Realisierung des Bauvorhabens an der Fassade des Untergeschos-
ses vorzunehmen. Abgrenzungsfragen stellen sich aber insbesondere dann, wenn eine Abgrabung
des massgebenden Terrains nicht direkt an der Fassade erfolgt, sondern in einem gewissen Abstand
vor dieser. Dies kann u.U. dazu führen, dass es sich gleichwohl um eine Abgrabung i.S.v. § 23 Abs. 2
BauV handelt, selbst wenn das Terrain an der Fassade selbst dem massgebenden Terrain entspricht.
Wie gross der Abstand zur Fassade sein muss, damit eine Abgrabung nicht als solche im Sinne der
Beurteilung der Vollgeschossigkeit gilt, wird im kantonalen Recht nicht geregelt. Soweit ersichtlich,
hatte sich auch das Verwaltungsgericht bislang noch nicht mit dieser Frage zu befassen. Der Beurtei-
lung zugrunde zu legen ist dabei – ausgehend vom Sinn und Zweck von § 23 Abs. 2 BauV – der optisch
wahrnehmbare Eindruck des Gebäudes, also der visuelle Eindruck, in welchem Ausmass das Unter-
geschoss in Erscheinung tritt. Dabei gilt, je näher eine Abgrabung an der Fassade vorgenommen wird,
desto eher tritt das Untergeschoss optisch als Vollgeschoss in Erscheinung. Würde unmittelbar vor
der Fassade – etwa im Abstand von nur einem bis eineinhalb Metern – eine Stützmauer in der Höhe
des Untergeschosses errichtet und mit Erdmaterial hinterfüllt, einzig mit dem Ziel, das Untergeschoss
zu kaschieren, so wäre dies offensichtlich als Umgehung von § 23 Abs. 2 BauV zu betrachten, träte
das Untergeschoss diesfalls doch als Vollgeschoss in Erscheinung. Ein solche Gestaltung widersprä-
che offensichtlich Sinn und Zweck der Regelung von § 23 Abs. 2 BauV und hätte zur Folge, dass das
betroffene Geschoss bei der Ermittlung der zulässigen Geschosszahl als Vollgeschoss zu berücksich-
tigen wäre.
Im vorliegenden Fall ergibt sich aus den eingereichten Plänen – insbesondere dem Fassadenplan
"Nordwestfassade" vom 13. Januar 2025, dem Grundriss "Untergeschoss" vom 13. Januar 2025 sowie
den Schnittplänen "Querschnitt Garage" und "Querschnitt 01" vom 15. Juli 2024 –, dass die begrünte
trapezförmige Fläche innerhalb der Mauereinfassung auf einer Länge von rund 4 m in Richtung R-
Strasse hin abfällt, wobei sie etwa 2 m vor der Strassenkante endet (dort befindet sich der Besucher-
parkplatz). Die begrünte Fläche innerhalb der Stützmauereinfassung entspricht entlang der Fassade
auf einer Länge von 13,30 m dem Niveau des massgebenden Terrains bzw. liegt teilweise sogar hö-
her. Im Bereich unmittelbar an der Fassade liegt somit keine Abgrabung im Rechtssinn vor. Zur Strasse
hin fällt das Gelände innerhalb der Mauereinfassung jedoch ab einer Distanz zur Fassade von rund
0,5 m bis 1,30 m steiler ab als das massgebende Terrain (vgl. Schnittpläne "Querschnitt Garage" und
"Querschnitt 01" vom 15. Juli 2024), weshalb in diesem Bereich von einer lokalen Abgrabung gespro-
chen werden muss. Dieser Mangel lässt sich jedoch ohne Weiteres mit einer Auflage heilen, wonach
das Gelände innerhalb der projektierten trapezförmigen Stützmauereinfassung auf dem Niveau des
massgebenden Terrains zu belassen ist (vgl. dazu Erw. 3.4 hinten).
Bei der gewählten trapezförmigen Stützmauereinfassung kann sodann auch nicht von einer Umge-
hung von § 23 Abs. 2 BauV gesprochen werden. Unter der Voraussetzung, dass die begrünte Fläche
innerhalb der Stützmauereinfassung auf dem Niveau des massgebenden Terrains belassen wird, ent-
spricht das Terrain ab der Fassade über eine Tiefe von rund vier Metern in Richtung Strasse dem
massgebenden Terrain. Dass die Mauereinfassung nicht bis zur Strasse reicht, ändert nichts an dieser
Beurteilung. Der Besucherparkplatz befindet sich in einem Abstand von rund vier Metern zur Nord-
westfassade und kann daher nicht mehr als abgrabungsrelevanter Bereich an der Fassade betrachtet
werden. Es ist nicht Sinn und Zweck von § 23 Abs. 2 BauV, dass von der Fassade bis zur Grundstück-
grenze keinerlei Terrainveränderungen mehr vorgenommen werden dürfen. Auch die durch die tra-
pezförmige Gestaltung entstehenden seitlichen Spickel auf der West- und Ostseite treten optisch nur
untergeordnet in Erscheinung und begründen keine abgrabungsrelevanten Elemente. Im Gegenteil:
Die Aufweitung des Bereichs vor den Garageneinfahrten verbessert die Fassadengestaltung, da an-
dernfalls bei einer rechteckigen Einfassung enge, gassenartige Einfahrten entstanden wären, was sich
negativ auf das Gesamtbild des Gebäudes ausgewirkt hätte.
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Insgesamt kann daher – unter der Bedingung der Belassung des Geländes innerhalb der Stützmau-
ereinfassung auf dem Niveau des massgebenden Terrains – auf der Länge von 13,30 m nicht von
einer Abgrabung des Untergeschosses i.S.v. § 23 Abs. 2 BauV gesprochen werden. Das Gebäude tritt
nicht als dreigeschossig in Erscheinung.
3.3.2 Fassadenlänge
Umstritten ist vorliegend weiter, wie die Fassadenlänge zu bestimmen ist. So dürfen Untergeschosse
wie bereits gesagt auf höchstens einem Drittel der Fassadenlänge abgegraben werden (§ 23 Abs. 2
BauV). Die Beschwerdeführenden vertreten die Auffassung, dass die gesamte sichtbare Fassaden-
länge – einschliesslich der seitlich angeordneten Garagen – zur Fassadenlänge zu zählen sei, was
eine Gesamtlänge von 19,80 m ergibt. Der Gemeinderat hingegen ist der Ansicht, dass die Teile des
Sockelgeschosses, welche mehr als 1,50 m über die Fassadenflucht hinausragen, rechtlich nicht zum
Untergeschoss gehören und deshalb bei der Ermittlung der Fassadenlänge auch nicht zu berücksich-
tigen sind. Die massgebliche Fassadenlänge betrage daher lediglich 16,30 m (13,30 m + [2 x 1,50 m]).
Die Frage kann jedoch vorliegend offenbleiben, da selbst bei Berücksichtigung der gesamten sichtba-
ren Nordwestfassade inklusive der seitlich angeordneten Garagen die zulässige Abgrabung von einem
Drittel nicht überschritten wird. Dem Plan "Berechnung Abgrabung Zufahrt Garagen" vom 20. März
2024 ist zu entnehmen, dass die Abgrabungen im Bereich der beiden Garageneinfahrten jeweils
3,25 m betragen, insgesamt also 6,50 m. Dies entspricht bei einer angenommenen Fassadenlänge
von 19,80 m sogar etwas weniger als einem Drittel (6,60 m). Die projektierte Abgrabung bleibt somit
innerhalb des zulässigen Rahmens. Nicht massgeblich sein kann demgegenüber lediglich die Fassa-
denlänge der oberen Geschosse, liegen die Abgrabungen für die Garageneinfahrten doch seitlich ver-
setzt zu diesen und stellen demgemäss keine Abgrabungen in Bezug auf den so beschränkten Fas-
sadenabschnitt dar.
3.3.3 Qualifikation als Unterniveaubauten
Wie der Gemeinderat zutreffend ausführt, zählen jene Bereiche des Sockelgeschosses, die mehr als
1,50 m über die Fassadenflucht hinausragen, rechtlich nicht mehr zum Untergeschoss. Konkret stellt
sich daher die Frage, wie die über das Untergeschoss hinausragenden Bauteile baurechtlich zu qua-
lifizieren sind. Auch wenn dieser Aspekt von den Parteien nicht ausdrücklich thematisiert wurde, ist er
im Rahmen des vorliegenden Beschwerdeverfahrens im Sinne der Rechtsanwendung von Amtes we-
gen zu prüfen, da es sich dabei um eine relevante Voraussetzung für die Zulässigkeit des vorgesehe-
nen reduzierten Grenzabstands der seitlichen Garagen handelt.
Damit diese Teile der Garagen als zulässige Unterniveaubauten im Sinne von § 20 Abs. 1 BauV qua-
lifiziert werden können, dürfen sie im besagten Bereich – mit Ausnahme der notwendigen Erschlies-
sung – nicht mehr als 80 cm (Mass f) über das massgebende Terrain hinausragen (§ 20 Abs. 1 BauV).
Für die Ermittlung des Höhenunterschieds ist derjenige Fassadenteil massgebend, der am meisten
über das massgebende Terrain hinausragt. Verfügt die Unterniveaubaute über Brüstungen, so sind
diese für die Höhenmessung massgebend, andernfalls wird das zulässige Mass in der Fassadenflucht
zwischen massgebenden Terrain und Oberkante des fertigen Bodens gemessen (vgl. Figur 2.4 und
2.5 Anhang 2 BauV; IVHB-Erläuterungen vom 3. September 2013, S. 5; vgl. auch EBVU 23.132 vom
8. Februar 2024, Erw. 4.1). Mit fertigem Boden ist dabei gemäss IVHB die fertige Konstruktion des
Gebäudeteils unter Einschluss des Bodenbelags gemeint. Bei einer Terrasse kann das etwa der Plat-
tenboden sein (vgl. IVHB-Erläuterungen vom 3. September 2013, S. 13).
Gemäss dem eingereichten Schnittplan vom 15. Juli 2024 (vgl. Längsschnitt 03) wird das Erdreich
über den beiden seitlichen Garagen so angepasst bzw. aufgeschüttet, dass es eine ebene Fläche mit
den Terrassen im Erdgeschoss bildet. Das Erdreich soll mit Bodenplatten versehen werden und dient
damit der Erweiterung der Terrassenfläche. Zur Begrenzung dieser Bereiche werden die Aussen-
wände der Garagen jeweils auf der Nordwest- und Nordost resp. Südwestseite als Brüstungen hoch-
gezogen. Auf der linken Seite weist die Seitenmauer ab dem massgebenden Terrain eine Höhe von
1,90 m auf; auf der rechten Seite eine solche von 1,63 m.
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Abbildung 2 und 3: Ausschnitte aus dem Längsschnitt 03; inkl. eingefügter Messung der Garagenaussenwände
Hinsichtlich der gegen die R-Strasse gerichteten vorderen Mauern (vgl. Plan Nordwestfassade vom
13. Januar 2025) ist festzuhalten, dass diese den erforderlichen Absturzsicherungen entlang der Ga-
ragenzufahrten dienen. So ist jede bei Normalbenutzung begehbare Fläche, bei der eine Gefährdung
durch Absturz von über 1 m möglich ist, durch ein Schutzelement zu sichern (vgl. Schweizer Norm 543
358 "Geländer und Brüstungen" des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins [SIA] vom
1. März 2010, Ziffern 2.1.1 f.). Bei gemauerten Absturzsicherungen von ins Untergeschoss führenden
(Tief-)Garageneinfahrten handelt es sich um "notwendige Erschliessung" im Sinne von § 20 Abs. 1
BauV, die mehr als 80 cm aus dem massgebenden Terrain ragen dürfen (vgl. auch Regierungsrats-
beschluss [RRB] 2024-000774 vom 19. Juni 2024, publ. in: www.ag.ch/agve). Die Zufahrten zu den
Garagen stellen unzweifelhaft notwendige Erschliessungen dar und dürfen entsprechend mit den aus
Sicherheitsgründen erforderlichen Absturzsicherungen versehen werden, ohne dass dies die Qualifi-
kation als Unterniveaubaute beeinträchtigt. Sie sind bei der Bemessung der Höhe der Unterniveau-
baute somit nicht zu berücksichtigen.
Anders verhält es sich bei den seitlichen Wänden. Diese dienen nicht der Absturzsicherung entlang
der Erschliessung, sondern primär der Begrenzung der Terrasse sowie der Wahrung der Privatsphäre.
Sie sind deshalb bei der Beurteilung der zulässigen Höhe von Unterniveaubauten über dem massge-
benden Terrain zu berücksichtigen. Nachdem die Seitenwände insbesondere in den Bereichen des
auf den Abbildungen 2 und 3 dargestellten Ausschnitten des Längsschnitts 03 eine Höhe von 1,90 m
und 1,63 m aufweisen (vgl. abgebildete Messungen der Beschwerdeinstanz), können die Garagen-
teile, die mehr als 1,50 m über die Fassadenflucht hinausragen, nicht mehr als Unterniveaubauten
qualifiziert werden. Gleiches gilt auch bei der Messung des Höhenunterschieds vom massgebenden
Terrain bis zur Oberkante des fertigen Plattenbodens. Die Höhe beträgt gemessen im Schnittplan
"Längsschnitt 03" auf der linken Seite rund 110 cm und auf der rechten Seite rund 85 cm. Beide Werte
überschreiten die maximal zulässige Überragung des massgebenden Terrains von 80 cm. Die vom
Gemeinderat vorgenommene Messung bis zur Oberkante der rohen Konstruktion (vgl. angefochtener
Entscheid, S. 4) erweist sich daher als fehlerhaft. Gemäss der IVHB ist die fertige Konstruktion inklu-
sive Bodenbelag massgebend.
Das vorliegende Baugesuch weist demnach auch im Hinblick auf die Höhenvorgaben für Unterniveau-
bauten Mängel auf und erfüllt die rechtlichen Anforderungen an § 20 Abs. 1 BauV in der derzeitigen
Form nicht.
3.4 Behebung der Mängel mittels Nebenbestimmungen
Die rechtsanwendende Behörde hat, wenn ein Baugesuch mangelhaft ist, beziehungsweise nicht
durchwegs mit dem objektiven Recht übereinstimmt, nach Massgabe des Verhältnismässigkeitsprin-
zips zu entscheiden, ob das Gesuch gesamthaft abgewiesen werden muss oder ob die Mängel mittels
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geeigneter Nebenbestimmungen behoben werden können (vgl. Aargauische Gerichts- und Verwal-
tungsentscheide [AGVE] 2002, S. 242 f. mit Hinweisen; VGE vom 11. Juni 2013 [WBE.2011.411],
Erw. II/3.3.1; VGE vom 14. Dezember 2017 [WBE.2017.269], Erw. II/3.2). Das Vorgehen der Behörde
hat sich in solchen Fällen nach dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit zu richten. Die Baubewilli-
gungsbehörde hat den Grundsatz der Verhältnismässigkeit als allgemeines verfassungs- und verwal-
tungsrechtliches Prinzip von Amtes wegen zu beachten (vgl. Amtliche Sammlung der Entscheidungen
des Schweizerischen Bundesgerichts [BGE] 108 Ia 216). Diese Grundsätze gelten in analoger Weise
auch für das verwaltungsinterne und das verwaltungsexterne Beschwerdeverfahren. Eine Baubewilli-
gung zu verweigern, statt sie mit Nebenbestimmungen zu erteilen, kann namentlich deswegen unver-
hältnismässig sein, weil die Ablehnung des Baugesuchs den Bauherrn zwingt, ein nur geringfügig ab-
geändertes Baugesuch nochmals dem vollständigen Baubewilligungsverfahren mit öffentlicher
Auflage und Rechtsmittelweg zu unterstellen; damit geht er möglicherweise das Risiko von Rechtsän-
derungen, weiteren Einwendungen und Kostennachteilen ein. Derartige Verfahrensverzögerungen zu
vermeiden, kann zudem auch im Interesse der Öffentlichkeit liegen (vgl. AGVE 2016, S. 406 f.; 1986,
S. 307 f. mit Hinweisen; VGE vom 13. Mai 2008 [WBE.2007.261], Erw. II/4.5.1).
Durch Nebenbestimmungen können allerdings lediglich untergeordnete Mängel eines Baugesuchs be-
hoben werden (Urteil des Bundesgerichts [BGer] 1C_25/2019 vom 5. März 2020, Erw. 8.2;
1C_266/2018 vom 12. April 2019, Erw. 3.3; 1C_476/2016 vom 9. März 2017, Erw. 2.4; 1C_398/2016
vom 2. Februar 2017, Erw. 2.7 mit Hinweisen; ANDREAS BAUMANN, in: Kommentar zum Baugesetz des
Kantons Aargau, 2013, § 59 N 44). Dies ergibt sich aus dem Grundsatz der Einheit des Bauentscheids,
mit dem eine einheitliche Beurteilung eines baurechtlichen Sachverhalts sichergestellt werden soll (vgl.
auch das Koordinationsgebot von Art. 25a des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni
1979 [Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700]; BGer 1C_266/2018 vom 12. April 2019, Erw. 3.3;
1C_398/2016 vom 2. Februar 2017, Erw. 2.7). Die Anordnung von Nebenbestimmungen kommt mit
anderen Worten nicht in Betracht, wenn ohne grösseren planerischen Aufwand nicht beurteilbar ist,
wie die Mängel zu beheben sind und welche baurechtlichen, konzeptionellen und gestalterischen Aus-
wirkungen dies nach sich zieht. Und nachgelagerte Verfahren sind nur dann zulässig, wenn dies von
der Sache her sinnvoll ist und sich daraus keine wesentlichen neuen Auswirkungen für das Projekt
ergeben oder ergeben können (BGer 1C_25/2019 vom 5. März 2020, Erw. 8.2; 1C_266/2018 vom 12.
April 2019, Erw. 3.3; 1C_615/2017 vom 12. Oktober 2018, Erw. 2.5). Muss das Projekt grundlegend
überarbeitet werden, ist ein neues Baubewilligungsverfahren durchzuführen. Welcher Fall zutrifft, ist
in erster Linie nach qualitativen und nicht nach quantitativen Gesichtspunkten zu entscheiden. Das
Gewicht eines Mangels ist am Umfang des Gesamtbauvorhabens zu messen (BAUMANN, a.a.O., § 59
N 44 und 51; VGE vom 7. Juli 2016 [WBE.2015.373], Erw. II/5.1). Ganz entscheidendes Gewicht
kommt auch dem Umstand zu, welche faktischen und rechtlichen Schwierigkeiten mit der Behebung
des Projektmangels beziehungsweise der Realisierung der Auflage verbunden sind (vgl. BGer
1C_192/2009 vom 17. November 2009, Erw. 2.4).
Beim vorliegenden Baugesuch handelt es sich um eine Projektänderung, nachdem die vorgesehene
Abgrabung der gesamten Nordwestfassade ausgehend vom vorangegangenen Entscheid der Be-
schwerdeinstanz geändert werden musste. Das Baubewilligungsverfahren nimmt entsprechend be-
reits einige Zeit in Anspruch und liegt nun zur erneuten Beurteilung der Beschwerdeinstanz vor. Das
eingereichte Bauprojekt weist jedoch weiterhin Mängel auf. Zum einen erreicht die begrünte Fläche
innerhalb der Stützmauereinfassung nicht durchgehend das Niveau des massgebenden Terrains, wes-
halb in diesem Bereich von einer Abgrabung i.S.v. § 23 Abs. 2 BauV gesprochen werden muss, die
zur Qualifikation des Untergeschosses als Vollgeschoss führt. Zum anderen überschreiten die Seiten-
wände der Garagen sowie das aufgeschüttete Erdreich über den Garagen die gemäss § 20 Abs. 1
BauV zulässige maximale Höhe von 80 cm über dem massgebenden Terrain, wodurch eine Qualifika-
tion als Unterniveaubaute nicht mehr möglich ist.
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Die festgestellten Mängel lassen sich jedoch durch einfache, geringfügige Anpassungen beheben.
Konkret würde sich das Projekt als bewilligungsfähig erweisen, wenn das Gelände innerhalb der Stütz-
mauereinfassung bis auf das Niveau des massgebenden Terrains aufgefüllt wird (wobei unter Umstän-
den die Stützmauer erhöht werden muss) und die Höhe der Seitenwände der Garagen sowie das über
den Garagen aufgeschüttete Erdreich bis auf maximal 80 cm ab massgebenden Terrain reduziert wird.
Die erforderlichen Änderungen bedingen keine grösseren planerischen Aufwände und haben keine
wesentlichen neuen Auswirkungen für das Gesamtprojekt, womit diese als geringfügige Änderungen
beurteilt werden können. Demgemäss erwiese es sich vorliegend als offensichtlich unverhältnismäs-
sig, die Baubewilligung aufgrund dessen erneut aufzuheben und die Bauherrschaft wiederum in ein
weiteres Baubewilligungsverfahren zu zwingen. Angesichts des untergeordneten Charakters der Män-
gel des vorliegenden Bauprojekts können diese mittels entsprechenden Auflagen geheilt werden. Der
Gemeinderat wird die betreffenden Pläne und Unterlagen in einem nachgelagerten Verfahren prüfen
müssen. Dabei wird er die Beschwerdeführenden in das Verfahren einzubeziehen haben. Über die
Erfüllung der Nebenbestimmung wird er in einem, auch diesen zu eröffnenden anfechtbaren Entscheid
zu entscheiden haben.
4. Ausnützungsziffer
4.1 Parteivorbringen
Die Beschwerdeführenden machen geltend, dass Korridore, Treppen und Aufzüge, die überwiegend
Wohnräume erschliessen, der Ausnützung anzurechnen seien. Aus diesem Grund seien die Entrées
resp. Garderobenbereiche im Untergeschoss mit Flächen von je 22,35 m2 und damit insgesamt
44,7 m2 anzurechnen. Die anrechenbare Geschossfläche erhöhe sich damit auf 271,6 m2, womit sich
die Ausnützungsziffer bei einer Grundstücksfläche von 468,13 m2 auf nicht mehr zulässige 0,58 be-
laufe. Die vom Gemeinderat angewandte Praxis, wonach die Anrechenbarkeit von Erschliessungsflä-
chen aus dem Untergeschoss oder dem Dachgeschoss für Bauten am Hang für den Fall, dass sich
der Hauseingang dort befände, auszunehmen seien, verstosse nach Auffassung der Beschwerdefüh-
renden gegen zwingendes kantonales Recht. § 74 BNO könne zudem nicht pauschal die gesamten
Flächen von Dach-, Attika- und Untergeschossen umfassen. Von der Anrechenbarkeit ausgenommen
werden könnten nur spezifisch bezeichnete Räume, wie in § 32 Abs. 3 BauV explizit festgehalten sei.
Der Gemeinderat ist der Meinung, dass die Gemeinde gestützt auf § 32 Abs. 3 BauV Dach-, Attika-
und Untergeschosse in ihrer Gesamtheit von der Anrechenbarkeit ausnehmen können. Dies habe die
Einwohnergemeinde Q._____ in § 74 BNO so vorgesehen, weshalb die Entrées resp. Garderobenbe-
reiche im Untergeschoss bei der Berechnung der Ausnützungsziffer zu Recht nicht berücksichtigt wor-
den seien.
4.2 Rechtliches
Die Ausnützungsziffer ist das Verhältnis der Summe der anrechenbaren Geschossflächen zur anre-
chenbaren Grundstücksfläche (§ 32 Abs. 1 BauV). Sie ist ein zonenplanerisches Mittel, um im Verein
mit anderen namentlich die bauliche Dichte zu begrenzen, und ermöglicht so einer Gemeinde, die
Intensität der Besiedlung, d.h. die Zahl der Wohnungen und Arbeitsstätten, also praktisch die Grösse
der wohnenden und arbeitenden Bevölkerung, bezogen auf eine bestimmte Fläche zu beeinflussen.
Als anrechenbare Geschossflächen gelten alle ober- und unterirdischen Geschossflächen, ein-
schliesslich der Mauer- und Wandquerschnitte (§ 32 Abs. 2 Satz 1 BauV). Nicht angerechnet werden
alle nicht dem Wohnen und dem Gewerbe dienenden oder hierfür nicht verwendbaren Flächen (§ 32
Abs. 2 Satz 2 lit. a Ziffern 1–6 BauV). Dazu zählen z.B. zu Wohnungen gehörende Keller-, Estrich,
Wasch- und Trockenräume (§ 32 Abs. 2 lit. a Ziffer 1) oder Korridore, Treppen und Aufzüge, die über-
wiegend nicht anrechenbare Räume erschliessen (§ 32 Abs. 2 lit. a Ziffer 4 BauV). Nicht angerechnet
werden sodann Gemeinschaftsräume in Mehrfamilienhäusern und Wohnsiedlungen (§ 32 Abs. 2 lit. b
BauV) und gewerbliche Lagerräume in den Untergeschossen ohne ständige Arbeitsplätze und ohne
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Publikums-, Kunden- und Besucherverkehr (§ 32 Abs. 2 lit. c BauV). Den Gemeinden ist es erlaubt,
die Anrechenbarkeit von Räumen in Dach-, Attika- und Untergeschossen abweichend zu regeln (§ 32
Abs. 3 BauV).
Die Gemeinde Q._____ hat von der Möglichkeit in § 32 Abs. 3 BauV Gebrauch gemacht: Gemäss § 74
Abs. 1 BNO werden Dach-, Attika- und Untergeschosse bei der Ausnützungsziffer nicht angerechnet.
4.3 Beurteilung
Der Auffassung der Beschwerdeführenden, wonach sich die Ausnahme gemäss § 32 Abs. 3 BauV
i.V.m. § 74 BNO nicht pauschal auf sämtliche Flächen eines Untergeschosses beziehen könne, son-
dern sich lediglich auf spezifisch bezeichnete Räume beziehen dürfe, kann nicht gefolgt werden. Zum
einen ergibt sich aus dem klaren Wortlaut von § 32 Abs. 3 BauV, dass darin nicht auf bestimmte oder
einzelne Räume Bezug genommen wird. Vielmehr spricht § 32 Abs. 3 BauV allgemein von "Räumen"
in Dach-, Attika- und Untergeschossen. Die Verordnungsbestimmung lässt den Gemeinden somit of-
fen, sämtliche Räume in den genannten Geschossen – und damit auch das gesamte Untergeschoss
– von der Anrechenbarkeit auszunehmen, sofern dies in der BNO klar so geregelt ist, was vorliegend
der Fall ist. Zum anderen steht diese Regelung im engen Zusammenhang mit dem städtebaulichen
Ziel der inneren Verdichtung. § 32 Abs. 3 BauV erlaubt den Gemeinden durch Nichtanrechnung ge-
wisser Geschossflächen eine bessere Ausnützung der Parzellen zu ermöglichen, ohne dabei die zu-
lässige bauliche Dichte gemäss BNO im Sinne einer Übernutzung zu überschreiten.
Die Gemeinde Q._____ hat mit § 74 BNO von der Ermächtigung in § 32 Abs. 3 BauV in rechtlich
zulässiger Weise Gebrauch gemacht. Die kommunale Bestimmung, wonach Dach-, Attika- und Unter-
geschosse bei der Ausnützungsziffer nicht angerechnet werden, ist ohne Weiteres zulässig und steht
im Einklang mit übergeordnetem kantonalem Recht. Eine Beschränkung der Anrechenbarkeit auf ein-
zelne Räume im Untergeschoss, wie sie die Beschwerdeführenden fordern, findet in der Verordnungs-
bestimmung keine Stütze. Folglich kann das gesamte Untergeschoss vom Anrechnungsprivileg ge-
mäss § 32 Abs. 3 BauV i.V.m. § 74 Abs. 1 BNO profitieren. Die Einwände der Beschwerdeführenden
bezüglich der Überschreitung der zulässigen Ausnützungsziffer durch Anrechnung der Entrées und
Garderobenbereiche im Untergeschoss erweisen sich daher als unbegründet und sind abzuweisen.
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