ag_departement_bvu · EBVU 23.491 · 2024-08-22 · de
Departement Bau, Verkehr und Umwelt / Rechtsabteilung — EBVU 23.491

Wiederaufnahme; Verfügung von Sichtzonen 
– Für den Beginn des Fristenlaufs für ein förmliches Wiederaufnahmebegehren i.S.v. § 66 Abs. 1 VRPG ist in den Fällen, in denen zwar eine Baubewilligung vorliegt, diese aber im (gerügt) falschen Verfahren erteilt wurde, nicht nur die Kenntnis des Bauvorhabens selbst erforderlich, sondern es muss dem betroffenen Dritten auch bekannt sein oder hätte ihm bei gehöriger Sorgfalt bekannt sein müssen, dass eine formell fehlerhafte Baubewilligung vorliegt. Hierfür ist er gehalten, sich innert der Frist von drei Monaten seit Möglichkeit der Kenntnisnahme des Bauvorhabens zu erkundigen, ob eine Baubewilligung vorliegt. Konnte er dennoch keine Kenntnis von der Durchführung eines Baubewilligungsverfahrens erlangen, ist er gleich zu behandeln, wie wenn gar keine Baubewilligung vorläge, d.h. es reicht diesfalls auch eine die Formerfordernisse eines Wiederaufnahmebegehrens nicht erfüllende Intervention, um den Rechtsschutz zu wahren.
– Abwägung zwischen dem Interesse an der Beibehaltung der gestützt auf eine im Rahmen eines Wiederaufnahmeverfahrens aufzuhebende Baubewilligung erstellten Bauten und den für deren Rückbau sprechenden öffentlichen Interessen, die vorliegend im Schutz von Leib und Leben der Verkehrsteilnehmenden bestehen; Überwiegen der öffentlichen Interessen.
– Ein in den Auflagen enthaltener pauschaler Verweis auf das Merkblatt "Sicht an Konten und Ausfahrten" ist zu wenig konkret, um als Verfügung der Sichtzonen im Einzelfall zu gelten. Dafür ist die Definition der Bemessung der einzuhaltenden Sichtzonen im konkreten Fall erforderlich, was entweder in Form eines die Sichtzonen ausweisenden Plans oder zumindest mit der Definition der einzuhaltenden Werte erfolgen kann (vgl. Erw. 7.1.1).

DEPARTEMENT
BAU, VERKEHR UND UMWELT
Rechtsabteilung
BVURA.23.491
ENTSCHEID vom 22. August 2024
A._____; Beschwerde gegen den Entscheid des Stadtrats Q._____ vom 9. August 2023 be-
treffend Baugesuch von B._____ für Gartenumgestaltung auf Parzelle aaa (Baugesuch
bbb); teilweise Gutheissung
Erwägungen
2. Ausgangslage
Am 7. Juni 2022 reichte der Beschwerdegegner bei der Stadt Q._____ ein Baugesuch für die Erstel-
lung einer rund 0,5 m hohen Stützmauer aus Mauersteinen mit aufgesetztem, rund 1 m hohen Latten-
zaun entlang des westseitigen Strassenmarks und teilweise entlang der südlichen Grenze zur Parzelle
ccc ein. Die Bauparzelle grenzt im Norden an die R-Strasse und im Westen an den S-Weg. Beide
Strassen stehen im Eigentum der Einwohnergemeinde Q._____ und sind somit öffentliche Strassen.
Gestützt auf die Kompetenzdelegation hat die Abteilung C._____ das Baugesuch am 30. Juni 2022 im
vereinfachten Verfahren ohne öffentliche Auflage und ohne Profilierung bewilligt. Die direkten Anstös-
ser zur streitbetroffenen Parzelle (Parzellen ddd, eee und ccc) haben dem Bauvorhaben vorgängig
schriftlich zugestimmt. In der Folge führte der Beschwerdegegner das Bauvorhaben aus. Der Hauptteil
der Arbeiten war am 19. Oktober 2022 abgeschlossen (vgl. Beschwerdeantwort Beschwerdegegner,
S. 5). Die erstellte Stützmauer mit geschlossenem Lattenzaun hält gegenüber dem S-Weg und dem
Einmündungsbereich zur R-Strasse unbestrittenermassen einen Abstand von lediglich 6 cm ein. Am
9. August 2023 erteilte der Stadtrat Q._____ daher in Ergänzung der Baubewilligung eine erleichterte
Ausnahmebewilligung nach § 67a BauG (vgl. angefochtener Entscheid). In den Erwägungen führte
der Stadtrat unter Ziffer 2 weiter aus, dass er über die nachträgliche Herstellung der bei der Schluss-
abnahme festgestellten, fehlenden oder mangelhaften Sichtzonen sowie über den Rückbau der ab-
weichend von den bewilligten Plänen errichteten Treppenstufen im Strassenraum und die Thematik
der Verwaltungsstrafe auf Grundlage der rechtskräftigen Baubewilligung in einem separaten Entscheid
befinden werde.
3. Befugnis zur Beschwerdeführung
3.1 Standpunkte der Parteien
Sowohl der Stadtrat als auch der Beschwerdegegner bestreiten zunächst in formeller Hinsicht die Be-
schwerdelegitimation der Beschwerdeführerin, allerdings mit unterschiedlicher Argumentation.
Der Stadtrat ist der Ansicht, die Liegenschaft der Beschwerdeführerin werde von Norden her durch die
R-Strasse erschlossen und verfüge deshalb über keinerlei Verkehrsbeziehung zum S-Weg, an den
das Bauvorhaben angrenze. Sie grenze auch nicht direkt an die Bauparzelle an. Mangels besonderer

Betroffenheit habe deshalb kein Anlass bestanden, im Rahmen des vereinfachten Baubewilligungs-
verfahrens das Einverständnis der Beschwerdeführerin einzuholen oder sie in das vereinfachte Ver-
fahren einzubeziehen. Die mit dem angefochtenen Entscheid verfügte "Anpassung mit Ausnahmebe-
willigung nach § 67a BauG" stelle eine Änderung der Baubewilligung vom 30. Juni 2022 im Sinne von
§ 37 VRPG dar, um einen offensichtlichen Mangel durch die nachträgliche Erteilung einer erleichterten
Ausnahmebewilligung zu beheben. Der angefochtene Entscheid richte sich somit ausschliesslich ge-
gen den von dieser Änderung betroffenen Grundeigentümer. Die Beschwerdeführerin hingegen sei
weder am ursprünglichen vereinfachten Baubewilligungsverfahren noch am nunmehr angefochtenen
Anpassungsverfahren beteiligt gewesen. Der angefochtene Entscheid sei der Beschwerdeführerin le-
diglich zur Information und Kenntnisnahme zugestellt worden, um ihr aufzuzeigen, wie mit ihrer Bean-
standung umgegangen worden sei. Auf die Beschwerde sei daher nicht einzutreten.
Der Beschwerdegegner macht demgegenüber geltend, die Beschwerdeführerin habe ihren Anspruch,
die Beseitigung der gerügten Baute zu verlangen, bereits verwirkt, weshalb sie am vorinstanzlichen
Verfahren gar nicht hätte beteiligt werden dürfen. In Fällen, in denen zwar eine Baubewilligung vor-
liege, diese aber mit einem Verfahrensmangel behaftet sei, weil der Nachbar zu Unrecht nicht in das
Verfahren einbezogen worden sei, könne der Nachbar gestützt auf § 65 Abs. 2 VRPG die Wiederauf-
nahme des Verfahrens verlangen (§ 66 Abs. 1 VRPG). Das Wiederaufnahmebegehren sei innert drei
Monaten, nachdem die gesuchstellende Person vom Wiederaufnahmegrund Kenntnis erhalten habe,
schriftlich mit Antrag und Begründung bei der letzten Instanz, die entschieden habe, einzureichen (§ 66
Abs. 1 VRPG). Die Baubewilligung sei am 30. Juni 2022 von der Abteilung C._____ erteilt worden. Mit
der Fertigstellung der Stützmauer am 19. Oktober 2022 seien die Arbeiten im Wesentlichen abge-
schlossen worden. Es sei daher davon auszugehen, dass das Wiederaufnahmebegehren spätestens
Ende Januar 2023 formell hätte eingereicht werden müssen. Die Intervention per E-Mail Anfang De-
zember 2022 stelle kein formelles Wiederaufnahmebegehren dar. Das sich in den Akten befindliche
Schreiben vom 20. März 2023 könne allenfalls als Wiederaufnahmebegehren bezeichnet werden. Die-
ses sei jedoch nach der zwingenden Dreimonatsfrist erfolgt, weshalb die Beschwerdeführerin ihren
Wiederaufnahme- bzw. Beseitigungsanspruch verwirkt habe. Das vorinstanzliche Verfahren sei unter
den gegebenen Umständen weder notwendig noch rechtmässig gewesen.
Replizierend macht die Beschwerdeführerin geltend, der Nachbar müsse auch bei eigenmächtigem
Vorgehen des Bauherrn innert drei Monaten ab Kenntnis des Bauvorhabens intervenieren, d.h. ab
dem Zeitpunkt, in welchem er davon Kenntnis erlangt habe oder bei pflichtgemässer Sorgfalt hätte
erlangen können. Die Beschwerdeführerin habe unbestrittenermassen mit E-Mail vom 13. Dezember
2022 bei Herrn D._____ interveniert, sich in der Folge telefonisch erkundigt und am 20. März 2023
auch ein Schreiben an den Stadtrat Q._____ gerichtet. Die Beschwerdeführerin habe von der Baube-
willigung vom 30. Juni 2022 keine Kenntnis gehabt und deshalb auch nicht gewusst, dass ein Verfah-
ren durchgeführt worden sei. Sie habe daher gar kein Wiederaufnahmebegehren stellen können, wes-
halb ihr die Formvorschrift von § 66 Abs. 1 VRPG nicht entgegengehalten werden könne. Zudem sei
die in Rechtsfragen unerfahrene und damals auch nicht anwaltlich vertretene Beschwerdeführerin von
der Stadt Q._____ nicht darauf aufmerksam gemacht worden, dass ihre Intervention den formellen
Anforderungen nicht genügen könnte, obwohl sie innert Frist gehandelt habe. Daraus dürften ihr heute
keine Rechtsnachteile erwachsen.
3.2 Wiederaufnahme des Verfahrens
3.2.1 Allgemeines
Nach der Rechtsprechung kann, wer als Nachbar im Sinne von § 42 lit. a VRPG von einem Bau- und
Nutzungsvorhaben betroffen ist, seinen Rechtsanspruch selbst bei eigenmächtigem Vorgehen des
Bauherrn später noch durchsetzen. Die Geltendmachung dieses Anspruchs ist jedoch an Fristen ge-
bunden, namentlich weil der Rechtssuchende auch im Rechtsmittelverfahren auf befristete Rechtsmit-
tel verwiesen ist. Liegt keine Baubewilligung vor, hat die Intervention des Betroffenen innert nützlicher
Frist zu erfolgen (Aargauische Gerichts- und Verwaltungsentscheide [AGVE] 2015, S. 433; 1994,
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S. 365). Die frühere Rechtsprechung zog hierfür die (damals) ordentliche Beschwerdefrist von 20 Ta-
gen heran (§ 40 Abs.1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 9. Juli 1968 [aVRPG]);
diese begann mit der Kenntnis vom Bauvorhaben bzw. der Möglichkeit der Kenntnisnahme zu laufen
(vgl. AGVE 1994, S. 365; 1988, S. 400, je mit Hinweisen). Im Vergleich dazu konnte ein Dritter, welcher
gemäss § 27 lit. b aVRPG zu Unrecht nicht in ein (Baubewilligungs-)Verfahren einbezogen worden
war oder welchem ein Entscheid zu Unrecht nicht eröffnet worden war, gemäss § 28 aVRPG (heute
§ 66 Abs. 1 VRPG) innert einer Frist von drei Monaten bei der Baubewilligungsbehörde ein Wieder-
aufnahmebegehren stellen (AGVE 1988, S. 402). Damit verbunden war eine gewisse Besserstellung
eines eigenmächtigen, ohne Baubewilligung handelnden Bauherrn gegenüber demjenigen, welcher
ein Bewilligungsverfahren durchlaufen hatte, das mit einem bestimmten Verfahrensfehler behaftet war.
Diese unerwünschte Privilegierung des eigenmächtigen Bauherrn veranlasste die Rechtsprechung zu
einer Änderung hinsichtlich der nützlichen Frist. Nach der geltenden Rechtsprechung hat der Nachbar
auch in den Fällen eigenmächtigen Vorgehens des Bauherrn innert drei Monaten zu intervenieren, seit
er vom Bauvorhaben Kenntnis nehmen konnte, d.h. seit er Kenntnis genommen hat oder bei Anwen-
dung der gebotenen Sorgfalt hätte nehmen können (vgl. AGVE 2015, S. 433; Entscheid des Verwal-
tungsgerichts des Kantons Aargau [VGE] vom 6. Juli 2023 [WBE.2023.79], Erw. II/1.4; VGE vom
23. April 2019 [WBE.2018.394], Erw. II/2.6).
Wie bereits erwähnt, hat der Nachbar, wenn eine Baubewilligung vorliegt, er aber zu Unrecht nicht in
das Verfahren einbezogen wurde, innerhalb einer Frist von drei Monaten beim Gemeinderat ein schrift-
liches Wiederaufnahmebegehren zu stellen (§ 65 Abs. 2 i.V.m. § 66 Abs. 1 VRPG). Die Wiederauf-
nahme gemäss §§ 65 ff. VRPG richtet sich gegen rechtskräftige Verfügungen und Entscheide und
ermöglicht ein Rückkommen auf einen Entscheid. Sie stellt ein ausserordentliches Rechtsmittel dar.
Das Wiederaufnahmebegehren ist innert drei Monaten, seit die gesuchstellende Person vom Wieder-
aufnahmegrund Kenntnis erhalten hat, bei der letzten Instanz, die entschieden hat, schriftlich mit An-
trag und Begründung einzureichen (§ 66 Abs. 2 VRPG).
Die Beurteilung eines Wiederaufnahmebegehrens erfolgt in drei Schritten. Vorab ist – wie generell in
formellen Verfahren – darüber zu befinden, ob die Verfahrensvoraussetzungen erfüllt sind. Darunter
fällt die Prüfung der Zuständigkeit und der Zulässigkeit des Begehrens (Schriftlichkeit, Antrag, Begrün-
dung und Fristwahrung), welche insbesondere auch diejenige der Subsidiarität (Subsidiarität des Wie-
deraufnahmeverfahrens gegenüber dem ursprünglichen Verfahren einschliesslich der damaligen
Rechtsmittelmöglichkeiten) mit umfasst. Für die Zulässigkeit des Wiederaufnahmegesuchs ist es nicht
nötig, dass die Wiederaufnahmegründe wirklich bestehen, es genügt, wenn deren Vorliegen behauptet
wird (Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt [EBVU] 21.440 vom 5. Dezember 2022,
Erw. 3.1, S. 5). Fehlt eine dieser Voraussetzungen, ist auf das Gesuch nicht einzutreten (vgl. AGVE
2001, S. 391). Sind die Verfahrensvoraussetzungen erfüllt, wird im Rahmen eines zweiten Schritts
darüber befunden, ob das Wiederaufnahmegesuch begründet ist, das heisst ob die vorgebrachten
Wiederaufnahmegründe wirklich bestehen. Wird die Erheblichkeit der geltend gemachten Wiederauf-
nahmegründe bejaht, ist der Entscheid oder Teile davon aufzuheben und in einem dritten Verfahrens-
schritt in der Sache neu zu entscheiden (AGVE 2001, S. 391).
3.2.2 Wiederaufnahmegesuch und Fristwahrung
Es ist damit in einem ersten Schritt zu prüfen, ob die Beschwerdeführerin im vorinstanzlichen Verfah-
ren ein frist- und formgerechtes Wiederaufnahmebegehren gestellt hat. Gemäss § 66 Abs. 1 VRPG
wird diesbezüglich verlangt, dass das Gesuch innert 3 Monaten seit die gesuchstellende Person vom
Wiederaufnahmegrund Kenntnis erhalten hat, bei der letzten Instanz, die entschieden hat, schriftlich
mit Antrag und Begründung einzureichen ist. Der (gerügte) Wiederaufnahmegrund besteht in Fällen
wie dem vorliegenden in der Durchführung eines Baubewilligungsverfahrens im (gerügt) falschen Ver-
fahren mit der Folge, dass vom Bauvorhaben betroffenen Dritten die Möglichkeit zur Verfahrensbetei-
ligung zu Unrecht verwehrt wurde (vgl. § 65 Abs. 2 VRPG). Für den Beginn des Fristenlaufs für ein
förmliches Wiederaufnahmebegehren i.S.v. § 66 Abs. 1 VRPG ist demnach in solchen Fällen nicht nur
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die Kenntnis des Bauvorhabens selbst erforderlich, sondern insbesondere muss dem betroffenen Drit-
ten auch bekannt sein oder bei gehöriger Sorgfalt bekannt sein können, dass eine Baubewilligung
vorliegt, die in einem fehlerhaften Baubewilligungsverfahren erteilt worden ist. Die Rechtsprechung,
wonach die Frist spätestens in dem Zeitpunkt beginnt, in welchem die Dimensionen der (bewilligungs-
losen) Baute für den Nachbarn sichtbar und die Baubewilligungspflicht für ihn somit erkennbar gewor-
den ist (vgl. AGVE 2015, S. 433; 1978, S. 234) greift damit in solchen Fällen zumindest hinsichtlich
eines die Formerfordernisse eines Wiederaufnahmebegehrens erfüllenden Gesuchs zu kurz. Zwar
muss auch diesfalls nach dem Grundsatz von Treu und Glauben, der Behörden wie Privaten gleicher-
massen rechtsmissbräuchliches Verhalten verbietet (Art. 9 der Bundesverfassung der Schweizeri-
schen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 [BV; SR 101]; § 2 der Verfassung des Kantons Aargau
vom 25. Juni 1980 [Kantonsverfassung, KV; SAR 110.000]; § 4 VRPG) gefordert werden, dass der
Beginn des Fristenlaufs nicht beliebig hinausgezögert wird. Damit ist auch in solchen Fällen weiterhin
zu fordern, dass sich der Dritte zumindest darüber erkundigt, ob ein Entscheid vorliegt, wenn Anzei-
chen dafür bestehen (vgl. Urteil des Bundesgerichts [BGer] 1C_150/2012 vom 6. März 2013, Erw. 2.4;
Amtliche Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts [BGE] 134 V 306,
Erw. 4.2, mit Hinweisen). So ist auch diesfalls eine rechtzeitige Intervention ab Möglichkeit der Kennt-
nisnahme, dass eine allenfalls baubewilligungspflichtige Baute erstellt wird oder wurde, erforderlich,
wobei hierfür die gemäss kantonaler Praxis in den vergleichbaren Fällen zur Anwendung gelangende
Frist von drei Monaten auch diesbezüglich heranzuziehen ist. Ist der betroffene Dritte dieser Erkundi-
gungspflicht gehörig nachgekommen und konnte dennoch keine Kenntnis von der Durchführung eines
Baubewilligungsverfahrens erlangen, so kann ihm dies nicht zum Nachteil gereichen und er ist gleich
zu behandeln, wie wenn gar keine Baubewilligung vorläge. In jenen Fällen reicht somit auch eine die
Formerfordernisse eines Wiederaufnahmebegehrens nicht erfüllende Intervention innert der Dreimo-
natsfrist aus, um den Rechtsschutz zu wahren.
Vorliegend ergibt sich diesbezüglich was folgt:
Gemäss Aussagen des Beschwerdegegners waren die Hauptarbeiten am 19. Oktober 2022 abge-
schlossen. Spätestens ab diesem Zeitpunkt war für Dritte erkennbar, dass der Baubewilligungspflicht
unterliegende Bauarbeiten ausgeführt wurden, womit eine Intervention spätestens bis am 19. Januar
2023 hat erfolgen müssen, um im Sinne der vorstehenden Ausführungen als rechtzeitig zu gelten.
Am 13. Dezember 2022 beanstandete die Beschwerdeführerin per E-Mail beim stellvertretenden Leiter
[der Abteilung] C._____ baurechtliche Missstände auf der Nachbarparzelle aaa. Insbesondere wies
sie darauf hin, dass direkt an der Parzellengrenze eine Einfriedung errichtet worden sei, die die Sicht
um die Kurve sowie auf die Ausfahrt der betroffenen Parzelle beeinträchtige. Ausserdem werde das
Lichtraumprofil der Strasse eingeschränkt. Sie ersuchte um Auskunft, ob und auf welcher Rechts-
grundlage diese Einfriedung bewilligt worden sei (vgl. E-Mail der Beschwerdeführerin vom 13. Dezem-
ber 2022). Da die Beschwerdeführerin auf diese E-Mail keine Antwort erhielt, nahm sie am 16. Dezem-
ber 2022 telefonisch Kontakt mit der Abteilung C._____ auf. Der stellvertretende Leiter der Abteilung
C._____ teilte der Beschwerdeführerin mit, dass ihre E-Mail an die Abteilung Tiefbau der Stadt
Q._____ weitergeleitet worden sei und sie eine Antwort erhalten werde. Die Beschwerdeführerin erhielt
jedoch nie eine Antwort. Mit Eingabe vom 20. März 2023 wandte sich die Beschwerdeführerin deshalb
schriftlich an den Stadtrat und machte geltend, die Einfriedung sei wegen Unterschreitung des Stras-
senabstands und Einschränkung der erforderlichen Sichtzonen rechtswidrig. Sie forderte den Stadtrat
auf, die Beseitigung der illegalen Bauten anzuordnen. Zudem wies sie darauf hin, dass für diese Bau-
ten offensichtlich kein Baugesuch eingeholt worden sei, da sie als auswärtige Grundeigentümerin hätte
informiert werden müssen. Am 10. Mai 2023 fand eine Besprechung zwischen der Beschwerdeführerin
und der Abteilung C._____ statt. Dabei hielt der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin im Wesentli-
chen fest, dass die Verkehrssicherheit das Problem darstelle und die Baubewilligung wegen Nichtein-
haltung der Strassenabstands zu widerrufen und ein neues Baugesuch öffentlich aufzulegen sei (vgl.
auch angefochtener Entscheid, Ziffer I.4.).
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Auch wenn das E-Mail vom 13. Dezember 2022 weder inhaltlich noch formell die Voraussetzungen
eines Wiederaufnahmebegehrens erfüllte, ist diese Intervention nach dem Gesagten als rechtzeitig zu
betrachten. Es wäre denn auch geradezu treuwidrig, wenn der Gemeinderat, der die innert angemes-
sener Frist gestellte Frage der Beschwerdeführerin, ob eine Baubewilligung vorliege, unbeantwortet
liess, ihr alsdann aber vorwerfen würde, keine den Formerfordernissen eines Wiederaufnahmebegeh-
rens genügende Eingabe gemacht zu haben. Es wäre im Gegenteil am Stadtrat gelegen, die Anfrage
der Beschwerdeführerin innert nützlicher Frist zu beantworten und sie dabei darauf hinzuweisen, dass
es ihr offenstehe, ein formelles Wiederaufnahmebegehren einzureichen. Zumindest aber hätte er sie
darauf hinweisen müssen, dass ihre Eingaben per E-Mail die formellen Anforderungen an ein Wieder-
aufnahmebegehren nicht erfüllen. Dies gebietet nicht nur der Grundsatz von Treu und Glauben, son-
dern auch die behördlichen Betreuungspflichten, wonach die Behörden darauf achten, dass nieman-
dem wegen Unbeholfenheit Nachteile erwachsen (§ 18 VRPG). Dies zumal die Beschwerdeführerin
zu jenem Zeitpunkt noch nicht anwaltlich vertreten war. Es ist ihr daher zuzustimmen, dass es ihr
mangels Kenntnis des Vorliegens einer Baubewilligung bzw. der Durchführung eines (gerügt) fehler-
haften Baubewilligungsverfahrens gar nicht möglich war, innert Frist ein förmliches Wiederaufnahme-
begehren einzureichen, wobei ihr auch nicht vorgeworfen werden kann, sich nicht rechtzeitig danach
erkundigt zu haben. Unter diesen Umständen ist die Intervention der Beschwerdeführerin ohne weite-
res als rechtzeitig zu qualifizieren, so dass sie einen Rechtsanspruch darauf hatte, dass sich der Ge-
meinderat der Angelegenheit annimmt und ihre Rügen materiell prüft. Sie war damit unbestreitbar Par-
tei des vorinstanzlichen Verfahrens i.S.v. § 13 Abs. 1 lit. a VRPG und hat den Entscheid entgegen der
Auffassung von Gemeinderat und Beschwerdegegner nicht lediglich "zur Kenntnis" erhalten.
Auch die weiteren Voraussetzungen für ein Eintreten auf das Wiederaufnahmegesuch waren ohne
Weiteres erfüllt. Die Beschwerdeführerin ist aufgrund der räumlichen Nähe zur Bauparzelle vom Bau-
vorhaben betroffen und wäre in einem ordentlichen Baubewilligungsverfahren ohne Weiteres zur Er-
hebung einer Einwendung legitimiert gewesen. Sie ist damit auch legitimiert geltend zu machen, dass
ein solches ordentliches Baubewilligungsverfahren hätte durchgeführt werden müssen.
3.3 Fazit
Insgesamt hätte der Stadtrat das Gesuch der Beschwerdeführerin somit als Wiederaufnahmebegeh-
ren entgegennehmen und darauf eintreten müssen. Nachdem aber die Haltung des Stadtrats zum
vorgebrachten Wiederaufnahmegrund (Verfahrensfehler) bekannt ist und er die Vorbringen der Be-
schwerdeführerin im angefochtenen Entscheid gar zum Anlass nahm, die Baubewilligung nochmals
materiell zu überprüfen, den anbegehrten Widerruf nach eingehender Prüfung ablehnte und stattdes-
sen die Baubewilligung mit einer erleichterten Ausnahmebewilligung nach § 67a BauG ergänzte (vgl.
Beschlussziffer 1a des angefochtenen Entscheids), liefe eine Rückweisung an den Stadtrat zur mate-
riellen Prüfung des Wiederaufnahmebegehrens indes auf einen formalistischen Leerlauf hinaus, wes-
halb dies im vorliegenden Beschwerdeverfahren erfolgen kann.
Mit dem Verzicht auf den Widerruf der Baubewilligung und damit auf entsprechende Rückbaumass-
nahmen greift der Stadtrat in die Rechtsposition der Beschwerdeführerin ein. Die räumliche Nähe zur
Bauparzelle sowie die Tatsache, dass ihre Begehren im vorinstanzlichen Entscheid nicht geschützt
wurden, begründen ohne Weiteres die Legitimation der Beschwerdeführerin, den Beschluss des Stadt-
rats vom 9. August 2023 anfechten zu können. Die Beschwerdeführerin ist demnach zur Beschwerde-
führung befugt. Die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass, wo-
mit auf die Beschwerde einzutreten ist.
Im Übrigen kommt dieser Frage aber ohnehin nur Bedeutung in Bezug auf das Eventualbegehren zu,
da die Beschwerdeführerin mit ihrem Hauptbegehren die Feststellung der Nichtigkeit des Beschlusses
des Stadtrats vom 9. August 2023 und der Baubewilligung der Abteilung C._____ vom 30. Juni 2022
beantragt. Nichtigkeit bedeutet absolute Unwirksamkeit eines Rechtstitels (vorliegend Baubewilli-
gungsentscheid). Ein nichtiger Rechtstitel entfaltet keinerlei Rechtswirkungen und ist vom Erlass an
(ex tunc) und ohne amtliche Aufhebung als nicht vorhanden, als rechtlich unverbindlich zu betrachten.
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Die Nichtigkeit ist von Amtes wegen zu beachten und kann von jedermann jederzeit geltend gemacht
werden (ULRICH HÄFELIN/GEORG MÜLLER/FELIX UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl.,
2020, Rz. 1096 mit Hinweis auf BGE 139 II 243, 260; 138 II 50, 503 f.; 137 I 273, 275 f.; 136 II 489,
495).
4. Nichtigkeit
Eine Verfügung ist fehlerhaft, wenn sie inhaltlich rechtswidrig ist ("materieller" Fehler) oder in Bezug
auf ihr Zustandekommen, d.h. die Zuständigkeit und das Verfahren bei ihrer Entstehung, oder in Bezug
auf ihre Form Rechtsnormen verletzt ("formelle" Fehler). Fehlerhafte Verwaltungsakte sind in aller Re-
gel nicht nichtig, sondern bloss anfechtbar, und sie erwachsen dementsprechend durch Nichtanfech-
tung in Rechtskraft. Nichtigkeit einer Verfügung oder eines Entscheids wird nach ständiger bundesge-
richtlicher Rechtsprechung nur dann angenommen, wenn folgende drei Voraussetzungen kumulativ
erfüllt sind (sog. Evidenztheorie): Die Verfügung muss einen besonders schweren Mangel aufweisen.
Der Mangel muss offensichtlich oder zumindest leicht erkennbar sein. Massgebend ist das Erkennt-
nisvermögen eines Laien. Die Nichtigkeit darf ausserdem die Rechtssicherheit nicht ernsthaft gefähr-
den. Es ist eine Abwägung zwischen dem Interesse an der Rechtssicherheit und dem Interesse an der
richtigen Rechtsanwendung erforderlich (vgl. BGE 139 II 243, Erw. 11.2, S. 260; 138 II 501, Erw. 3.1,
S. 503; vgl. auch HÄFELIN/ MÜLLER/ UHLMANN, a.a.O., Rz. 1098). Entscheidend ist somit der Grad der
Fehlerhaftigkeit. Nur qualifizierte Fehler vermögen Nichtigkeitsgründe zu setzen. Als Nichtigkeits-
gründe fallen vorab funktionelle und sachliche Unzuständigkeit der entscheidenden Behörde sowie
schwerwiegende Verfahrensfehler in Betracht. Inhaltliche Mängel einer Verfügung oder eines Ent-
scheids führen demgegenüber nur ausnahmsweise zur Nichtigkeit (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O.,
Rz. 1102 ff.). Fehlt einer Verfügung oder einem Entscheid zufolge Nichtigkeit jegliche Rechtsverbind-
lichkeit, so ist dies durch die Behörde, die mit der Sache befasst ist, jederzeit und von Amtes wegen
zu beachten (vgl. BGer 2C_679/2016 vom 11. Juli 2017, Erw. 3.1; VGE vom 18. Juni 2012
[WBE.2011.305], Erw. 2.2.1, S. 7). Im Gegensatz zu einer anfechtbaren Verfügung entfaltet eine nich-
tige Anordnung von Anfang an keinerlei Rechtswirkungen (vgl. BGE 137 I 275; AGVE 2006, S. 279 f.;
2000, S. 159 f.).
Die Beschwerdeführerin macht in Bezug auf die Baubewilligung vom 30. Juni 2022 und den hier an-
gefochtenen Wiederaufnahmeentscheid vom 9. August 2023 verschiedene Nichtigkeitsgründe gel-
tend. Einerseits sei die Abteilung C._____ für den Entscheid über das Baugesuch nicht zuständig ge-
wesen. Zum anderen hätte die Bewilligung nicht im vereinfachten Verfahren erteilt werden dürfen, da
das Bauvorhaben nicht von geringer Bedeutung gewesen sei. Das Bauvorhaben hätte öffentlich auf-
gelegt und profiliert werden müssen. Auch der Entscheid vom 9. August 2023 über die Erteilung einer
erleichterten Ausnahmebewilligung sei ohne öffentliche Auflage ergangen, weshalb er keine Rechts-
wirkungen entfalten könne.
4.1 Schwerwiegender Verfahrensfehler
Schwerwiegende Verfahrensfehler können einen Nichtigkeitsgrund bilden (BGE 138 II 501, Erw. 3.1,
S. 503; 137 I 273, Erw. 3.1, S. 275). Die Praxis ist jedoch zurückhaltend. Nichtigkeit wird nur bei ge-
wichtigen Verfahrensfehlern, die ohne Weiteres erkennbar sind, angenommen. Es gilt daher nachfol-
gend zu prüfen, ob durch die Wahl des vereinfachten Verfahrens ein schwerwiegender Verfahrensfeh-
ler begangen wurde.
Ausgangspunkt ist Art. 22 des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (Raumpla-
nungsgesetz, RPG; SR 700), der grundsätzlich für alle Bauten und Anlagen das ordentliche Baubewil-
ligungsverfahren vorschreibt. Diese Bestimmung ist unmittelbar anwendbar. Die Kantone sind jedoch
befugt für bestimmte Bauvorhaben ein vereinfachtes Bewilligungsverfahren vorzusehen (vgl. ANDREAS
BAUMANN, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, 2013, § 61 N 4). Eine Ausnahme vom
ordentlichen Verfahren sieht das aargauische Baugesetz für Bauvorhaben von geringer Bedeutung
vor, die weder nachbarliche noch öffentliche Interessen berühren; diese kann der Gemeinderat nach
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schriftlicher Mitteilung an direkte Anstösser ohne Auflage, Veröffentlichung und Profilierung bewilligen
(vereinfachtes Verfahren, § 61 BauG, § 50 Abs. 1 BauV). Das Verwaltungsgericht legt § 61 BauG
dahingehend aus, dass diese Norm nur bei Bagatellprojekten zur Anwendung gelangen kann, die auf-
grund ihrer Art, Grösse, Zweckbestimmung und Immissionsträchtigkeit generell kaum geeignet er-
scheinen, sich negativ auf das benachbarte Grundeigentum auszuwirken und die Interessen Dritter
oder der Öffentlichkeit zu tangieren beziehungsweise sich auf die Umwelt auszuwirken (AGVE 1997,
S. 326 f.; siehe auch AGVE 1986, S. 304 f.; BAUMANN, a.a.O., § 61 N 6). Die vorgängige schriftliche
Mitteilung an die direkten Anstösser trägt dem Informationsbedürfnis der Betroffenen ausreichend
Rechnung und erlaubt ihnen, gegen das Vorhaben Rechtsmittel zu ergreifen, falls sie der Auffassung
sind, sie würden dadurch in ihren Interessen verletzt. In allen anderen Fällen verlangt der in Art. 29
Abs. 2 BV verankerte Anspruch auf rechtliches Gehör, dass das in Art. 33 Abs. RPG gewährleistete
Beschwerderecht Dritter gewahrt bleibt. Die schriftliche Mitteilung an die Anstösser kann unterbleiben,
wenn die betroffenen Nachbarn dem Bauvorhaben vorgängig schriftlich zugestimmt haben. Ist nicht
auszuschliessen, dass neben den direkten Anstössern auch Dritte von einem Bauvorhaben (von ge-
ringer Bedeutung) betroffen sein könnten, so sind diese Dritte ebenfalls im Sinn von § 61 BauG vor-
gängig zur Wahrung des rechtlichen Gehörs zu informieren (vgl. AGVE 2012, S. 341 ff.). Lässt sich
der Kreis der unmittelbaren Nachbarschaft nicht eindeutig bestimmen, ist das Gesuch im Zweifelsfall
ordentlich zu veröffentlichen. Das vereinfachte Verfahren kann zudem nicht zur Anwendung gelangen,
wenn ein Vorhaben mit einem anderen zusammenhängt, das veröffentlicht werden muss, oder wenn
eine Ausnahmebewilligung erforderlich ist. Dies gilt auch für Vorhaben, bei welchen wesentliche öf-
fentliche Interessen zum Tragen kommen, insbesondere solche des Natur-, Heimat oder Landschafts-
schutzes, der Verkehrssicherheit oder der Ortsplanung (BAUMANN, a.a.O., § 61 N 6).
In Anwendung dieser Grundsätze wird deutlich, dass vorinstanzlich das ordentliche Verfahren nach
§ 60 BauG hätte durchgeführt werden müssen, da das zu beurteilende Bauvorhaben kein Bagatellpro-
jekt im Sinne der zitierten Rechtsprechung darstellt, sondern vielmehr in verschiedener Hinsicht ge-
eignet ist, die Interessen Dritter und der Öffentlichkeit zu beeinträchtigen. Insbesondere die Lage der
Stützmauer mit geschlossenem Lattenzaun mit einer Gesamthöhe von rund 1,5 m im Kreuzungsbe-
reich zweier Gemeindestrassen sowie im Bereich von zwei Grundstücksausfahrten und der geringe
Abstand zu den öffentlichen Strassen sind Umstände, an deren Überprüfung im ordentlichen Verfahren
die Öffentlichkeit wie auch die Nachbarschaft ein Interesse besitzen. So hat der geschlossene Latten-
zaun Auswirkungen auf die Verkehrssicherheit im Kreuzungsbereich S-Weg/R-Strasse sowie bei der
Grundstückszufahrt der Bauparzelle selbst sowie der Nachbarparzelle ccc, da die Sichtverhältnisse
durch den geschlossenen Lattenzaun beeinträchtigt werden. Zudem ist für die Unterschreitung des
Strassenabstands eine Ausnahmebewilligung erforderlich, was per se gegen die Geringfügigkeit und
damit gegen die Anwendung des vereinfachten Verfahrens spricht. Damit steht fest, dass das Bauvor-
haben öffentlich aufzulegen und ein ordentliches Verfahren durchzuführen gewesen wäre. Die Be-
handlung eines Baugesuchs im vereinfachten Verfahren statt im ordentlichen Verfahren stellt einen
schwerwiegenden Verfahrensmangel dar. Es fragt sich jedoch, ob der Verfahrensmangel derart gra-
vierend ist, dass die Rechtsfolge der Nichtigkeit eintritt. Diese Frage wurde bislang von der Gerichts-
praxis offengelassen (BAUMANN, a.a.O., § 61 N 8). Neben einem besonders schweren Mangel muss
der Mangel offensichtlich oder zumindest leicht erkennbar sein und die Nichtigkeit darf die Rechtssi-
cherheit nicht ernsthaft gefährden.
Gemäss § 61 Abs. 1 BauG kann der Gemeinderat Bauvorhaben von geringer Bedeutung ohne Auf-
lage, Veröffentlichung und Profilierung bewilligen. Was unter einem "Bauvorhaben von geringer Be-
deutung" zu verstehen ist, wird im Gesetz nicht näher bezeichnet. Ein allfälliger Hinweis darauf gibt
jedoch die Verordnungsbestimmung in § 50 Abs. 1 BauV, wonach im vereinfachten Baubewilligungs-
verfahren namentlich Klein- und Anbauten innerhalb der Bauzone (lit. a) sowie Aussenwärmedäm-
mung zur Verbesserung der Energieeffizienz bestehender Bauten und Anlagen (lit. b) beurteilt werden
können. Jedoch handelt es sich hierbei um keine abschliessende Aufzählung, weshalb auch andere
Bauvorhaben von geringfügiger Bedeutung sein können. Zur Klärung der Frage, ob es sich bei der
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Erstellung einer Stützmauer mit aufgesetztem Lattenzaun um ein Bauvorhaben von geringer Bedeu-
tung handelt, bedarf es somit der Auslegung von § 61 BauG, wozu vertiefte Rechtskenntnisse erfor-
derlich sind. Dass dies einem Laien nicht zumutbar ist, braucht nicht weiter begründet zu werden.
Sodann ist es selbst für die involvierte Behörde nicht immer leicht zu beurteilen, ob ein Bauvorhaben
von geringer Bedeutung vorliegt, weshalb im Zweifelsfall das ordentliche Verfahren gewählt werden
sollte. Von einem offensichtlichen oder zumindest leicht erkennbaren Mangel kann jedenfalls nicht die
Rede sein, weshalb die Baubewilligung vom 30. Juni 2022 schon aus diesem Grund nicht nichtig sein
kann. Insofern war die Baubewilligung gültig, aber anfechtbar. Gleiches hat für den hier angefochtenen
Entscheid zu gelten.
Letztlich stünde auch das Gebot der Rechtssicherheit gegen die Annahme der Nichtigkeit. Unter dem
Aspekt der Rechtssicherheit ist eine Abwägung zwischen dem Interesse am Bestand der erlassenen
Anordnung einerseits und dem Interesse an der richtigen Rechtsanwendung andererseits erforderlich.
Vorliegend fällt massgeblich ins Gewicht, dass der Beschwerdegegner von der Baubewilligung bereits
Gebrauch gemacht hat und gutgläubig das Bauvorhaben erstellt hat. Dieses berechtigte Vertrauen in
den Bestand der Baubewilligung ist im Interesse der Rechtssicherheit höher zu gewichten als das
Interesse der Beschwerdeführerin an einer nachträglich richtigen Rechtsanwendung. Dies insbeson-
dere auch vor dem Hintergrund, dass der Beschwerdeführerin in solchen Fällen das ausserordentliche
Rechtsmittel der Wiederaufnahme zur Verfügung steht.
4.2 Schwerwiegender Zuständigkeitsfehler
Die funktionelle und sachliche Zuständigkeit stellt ebenfalls einen Nichtigkeitsgrund dar, es sei denn,
der verfügenden Behörde komme auf dem betreffenden Gebiet allgemeine Entscheidungsgewalt zu
(BGE 137 I 273, Erw. 3.1, S. 275; 129 V 485, Erw. 2.3, S. 488). Das Gebot der Rechtssicherheit kann
auch hier der Annahme der Nichtigkeit entgegenstehen.
Nach § 59 Abs. 1 und § 61 Abs. 1 BauG ist der Gemeinderat für die Erteilung der Baubewilligung im
ordentlichen und im vereinfachten Verfahren zuständig. Das Gesetz über die Einwohnergemeinden
vom 19. Dezember 1987 (Gemeindegesetz, GG; SAR 171.100) ermöglicht es dem Gemeinderat Ent-
scheidbefugnisse stufengerecht an einzelne Gemeinderatsmitglieder, an Kommissionen oder an Mit-
arbeitende der mit der entsprechenden Aufgabe betrauten Verwaltungsstelle zu übertragen (§ 39
Abs. 1 GG). Die Delegation dient dazu, die Funktion der Gemeinderäte trotz stets steigender Arbeits-
last miliztauglich zu erhalten. Die Kompetenzdelegation ist in § 65 der Bauordnung der Stadt Q._____
vom tt.mm.jjjj (BO) näher geregelt. Demgemäss kann der Gemeinderat die Bewilligungen von Vorha-
ben, die weder nachbarliche noch öffentliche Interessen berühren, an die Bauverwaltung/Baukommis-
sion delegieren. Wie oben bereits ausgeführt (vgl. Erw. 4.1) berührt das Bauvorhaben sowohl nach-
barliche als auch öffentliche Interessen, weshalb der Entscheid über die Bewilligungsfähigkeit nicht an
die Bauverwaltung hätte delegiert werden dürfen. Namentlich liegt hier nicht der Fall vor, dass die
zuständige Behörde zur Delegation seiner Entscheidungskompetenz befugt gewesen wäre. Auch hat
nicht etwa eine Behörde mit allgemeiner Entscheidungsgewalt auf dem betreffenden Gebiet oder die
Aufsichtsbehörde anstelle der an sich zuständigen Behörde entschieden (vgl. dazu etwa BGE 129 V
485, Erw. 2.3 mit Hinweisen). Damit liegt auch bei der Zuständigkeit ein schwerer Mangel vor. Dass
sich der Mangel jedoch für einen Laien als offensichtlich oder zumindest leicht erkennbar erweist, kann
auch hier nicht gesagt werden. Zum einen tritt im Baubewilligungsverfahren vorwiegend die Abteilung
C._____ mit den Baugesuchstellenden in Kontakt und fungiert bei Fragen rund um das Baugesuch als
Anlaufstelle in der Gemeinde. Zum anderen ergibt sich die Unzuständigkeit nicht mit eindeutiger Klar-
heit aus der gesetzlichen Regelung von § 65 BO. Betreffend der Interessenabwägung zur Rechtssi-
cherheit kann auf das bereits ausgeführte verwiesen werden (vgl. Erw. 4.1). Der Zuständigkeitsfehler
führt demnach nicht zur Nichtigkeit der Baubewilligung vom 30. Juni 2022.
Der angefochtene Entscheid wurde vom Stadtrat erlassen, weshalb hier kein Zuständigkeitsfehler er-
blickt werden kann. Ein solcher wird denn auch nicht geltend gemacht.
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4.3 Schwerwiegender inhaltlicher Mangel
Inhaltliche Mängel haben in der Regel nur die Anfechtbarkeit der Verfügung zur Folge (BGE 137 I 273,
Erw. 3.1, S. 275). In Ausnahmefällen führt ein ausserordentlich schwerwiegender Mangel zur Nichtig-
keit.
Im vorliegenden Fall sind keine besonders schwere inhaltliche Mängel in der Baubewilligung vom
30. Juni 2022 oder dessen Ergänzungsentscheid vom 9. August 2023 ersichtlich. Namentlich vermag
eine allfällig zu Unrecht erteilte erleichterte Ausnahmebewilligung im vorliegenden Fall keinen ausser-
ordentlich schwerwiegenden Mangel zu begründen, zumal es sich bei den Voraussetzungen für die
Erteilung einer erleichterten Ausnahmebewilligung nach § 67a BauG nicht um klares Recht handelt.
Eine allfällig zu Unrecht erteilte Ausnahmebewilligung ist daher lediglich anfechtbar und nicht nichtig.
4.4 Fazit
Insgesamt betrachtet ist keine Nichtigkeit der Baubewilligung vom 30. Juni 2022 oder dem angefoch-
tenen Entscheid vom 9. August 2023 anzunehmen. Dies ändert allerdings nichts daran, dass in der
Wahl des vereinfachten Verfahrens und im Vorgehen der nicht zuständigen Abteilung C._____ ein
schwerwiegender Verfahrens- und Zuständigkeitsfehler liegt. Diese werden bei den Kostenfolgen zu
berücksichtigen sein (vgl. hinten, Erw. 7.2).
5. Beurteilung des Wiederaufnahmebegehrens
Nach dem Gesagten stellt der vorstehend festgestellte Verfahrensfehler einen Wiederaufnahmegrund
dar, indem die Beschwerdeführerin aufgrund dessen zu Unrecht nicht in das durch die Abteilung
C._____ durchgeführte Baubewilligungsverfahren einbezogen wurde (vgl. § 65 Abs. 2 VRPG). Damit
steht fest, dass der Stadtrat – nachdem er auf das Wiederaufnahmegesuch der Beschwerdeführerin
nach dem Gesagten hätten eintreten müssen – das Wiederaufnahmebegehren der Beschwerdeführe-
rin auch hätte gutheissen müssen, was zur Folge gehabt hätte, dass die Baubewilligung der Abteilung
C._____ vom 30. Juni 2022 aufzuheben und das Bauvorhaben unter Berücksichtigung der Vorbringen
der Beschwerdeführerin neu zu prüfen gewesen wäre. Entgegen der Auffassung der Beschwerdefüh-
rerin hätte die unterlassene Publikation des Bauvorhabens indessen nicht wiederholt werden müssen,
haben doch andere allenfalls betroffene Dritte innert Frist kein Wiederaufnahmebegehren gestellt und
steht es der Beschwerdeführerin nicht zu, die Verletzung von Verfahrensrechten Dritter, die nicht ge-
radezu die Nichtigkeit zur Folge haben – was vorliegend nach dem Gesagten nicht der Fall ist – zu
rügen. Demgemäss genügte es, wenn der Gemeinderat das Bauvorhaben unter Berücksichtigung der
Vorbringen der Beschwerdeführerin erneut prüfte.
Trotz seiner abweichenden Haltung zum Anspruch der Beschwerdeführerin hat der Stadtrat diese Prü-
fung im angefochtenen Entscheid vorgenommen, indem er die Baubewilligung materiell erneut über-
prüfte und um eine erleichterte Ausnahmebewilligung nach § 67a BauG ergänzte (vgl. Beschlussziffer
1a des angefochtenen Entscheids). Auch in dieser Hinsicht liefe eine Rückweisung an den Stadtrat
zur materiellen Neubeurteilung des Bauvorhabens somit auf einen formalistischen Leerlauf hinaus.
Dass der Stadtrat die Vorbringen der Beschwerdeführerin dabei lediglich unter den eingeschränkten
Voraussetzungen des Widerrufs prüfte, vermag hieran nichts zu ändern, hat doch auch bei der Neu-
beurteilung im Rahmen eines Wiederaufnahmeverfahrens eine Interessenabwägung stattzufinden.
Denn sind – wie vorliegend mit dem Beschwerdegegner – Dritte von der Neubeurteilung betroffen, sind
ihre Interessen an der Aufrechterhaltung des Entscheids gegen die Interessen der Gesuchstellenden
an einer korrekten Neubeurteilung abzuwägen. Es ist unter Berücksichtigung aller Umstände ein Aus-
gleich der Interessen anzustreben (§ 69 Abs. 1 VRPG). Ebenso wie im Rahmen eines Widerrufs nach
§ 37 Abs. 1 VRPG, kann auch in einem Wiederaufnahmeverfahren insbesondere der Grundsatz von
Treu und Glauben (Art. 5 Abs. 3 und Art. 9 BV) der Aufhebung einer Baubewilligung entgegenstehen.
Dieser verleiht einer Person Anspruch auf Schutz des berechtigten Vertrauens in behördliche Zusiche-
rungen oder sonstiges, bestimmte Erwartungen begründendes Verhalten der Behörden, sofern sich
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dieses auf eine konkrete, den betreffenden Bürger berührende Angelegenheit bezieht (BGE 131 II 627,
Erw. 6.1; 129 I 161, Erw. 4.1; je mit Hinweisen), was auf Baubewilligungen zweifelsohne zutrifft. Vo-
rausgesetzt ist, dass die Person, die sich auf Vertrauensschutz beruft, berechtigterweise auf diese
Grundlage vertrauen durfte und gestützt darauf nachteilige Dispositionen getroffen hat, die sie nicht
mehr oder jedenfalls nicht ohne Schaden rückgängig machen kann; die Berufung auf Treu und Glau-
ben scheitert sodann stets, wenn ihr überwiegende öffentliche Interessen entgegenstehen (BGE 137
I 69, Erw. 2.3 und 2.5.1 mit Hinweisen; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 667 ff.; vgl. zum Ganzen
BGer 1C_260/2021 vom 1. Dezember 2022, Erw. 6.3; VGE vom 2. Mai 2024 [WBE.2023.299], Erw.
II/2.3.4.).
Der Beschwerdegegner durfte damit grundsätzlich auf die Gültigkeit der Baubewilligung der Abteilung
C._____ vom 30. Juni 2022 vertrauen. Es wird im Folgenden zu prüfen sein, ob die Baubewilligung –
unter Ergänzung um eine erleichterte Ausnahmebewilligung für die Unterschreitung des Strassenab-
stands gemäss dem angefochtenen Entscheid – materiell zu Recht erteilt wurde. Sollte dies nicht der
Fall sein, wird eine Abwägung zwischen dem Interesse des Beschwerdegegners an der Beibehaltung
der gestützt auf die Baubewilligung erstellten Bauten und dem Interesse an der richtigen Rechtsan-
wendung vorzunehmen sein.
6. Bewilligungsfähigkeit
Eventualiter beantragt die Beschwerdeführerin die Aufhebung des stadträtlichen Entscheids vom
9. August 2023, mit welchem die Baubewilligung um eine erleichterte Ausnahmebewilligung ergänzt
wurde, sowie den Rückbau der bereits errichteten Bauten auf das gesetzlich zulässige Mass. Zur Be-
gründung macht sie unter anderem geltend, die Voraussetzungen für eine erleichterte Ausnahmebe-
willigung seien nicht erfüllt, da es sich nicht um untergeordnete Bauten handle. Im Weiteren sei das
Koordinationsgebot verletzt worden und das Bauvorhaben halte die erforderlichen Sichtzonen gemäss
aktuell geltendem Merkblatt nicht ein.
6.1 Strassenabstand
Die Strassenabstände sichern den Planungsspielraum der öffentlichen Hand. Sie gewährleisten, dass
eine Strasse verbreitert, Geh- und Radwege sowie Busspuren erstellt und Leitungen verlegt werden
können, auch wenn sich ein Bedarf erst in der fernen Zukunft ergibt. Gemäss § 111 Abs. 1 BauG
betragen die vom Strassenmark gemessenen Abstände für Bauten und Anlagen gegenüber Gemein-
destrassen 4 m. Für Stützmauern, Böschungen und Parkfelder können die Gemeinden andere Ab-
stände festlegen (lit. a). Für Einfriedungen von mehr als 80 cm bis zu 1,80 m Höhe beträgt der Stras-
senabstand gegenüber Gemeindestrassen 60 cm, wenn die Gemeinden nichts anderes festlegen
(lit. d). Durch Sondernutzungspläne, kantonale Nutzungspläne sowie Sichtzonen können die Abstände
erhöht oder, namentlich zum Schutz von Ortsbildern, herabgesetzt werden (§ 111 Abs. 2 BauG). Man-
gels anderweitiger kommunaler Regelung ist in Q._____ somit gegenüber Gemeindestrassen ein Ab-
stand von 4 m (Stützmauer) und ein Abstand von 60 cm (Lattenzaun) einzuhalten. Das (bereits reali-
sierte) Bauvorhaben weist gegenüber dem S-Weg einen Abstand von rund 6 cm auf und ist folglich
nicht ordentlich bewilligungsfähig.
6.2 Voraussetzungen nach § 67a BauG
Für untergeordnete Bauten und Anlagen wie namentlich Klein- und Anbauten kann nach § 67a BauG
eine erleichterte Ausnahmebewilligung betreffend Abstände gegenüber Strassen oder Baulinien erteilt
werden, sofern kein überwiegendes, aktuelles öffentliches Interesse entgegensteht (§ 67a Abs. 1
BauG). Die Bauten und Anlagen, die gestützt auf diese Bestimmung bewilligt worden sind, müssen
vom Eigentümer auf erstmalige Aufforderung hin sowie auf eigene Kosten und entschädigungslos ent-
fernt oder versetzt werden, wenn die überwiegenden Interessen eines öffentlichen Werks es erfordern.
In der Baubewilligung ist dies zur Auflage zu machen (§ 67a Abs. 2 BauG).
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Voraussetzung für eine erleichterte Ausnahmebewilligung im Unterabstand von Strassen ist das Vor-
liegen einer "untergeordneten" Baute oder Anlage. Als Beispiel für untergeordnete Bauten erwähnt
das Gesetz Klein- und Anbauten. Aufgrund der bloss beispielhaften Erwähnung der Klein- und Anbau-
ten steht vorab fest, dass auch andere Bauten und Anlagen untergeordnet sein können. Wie das Ver-
waltungsgericht aber auch festgehalten hat, reicht die Charakterisierung als Klein- und Anbaute für
sich nicht aus, um einer Baute die untergeordnete Natur zuzusprechen (VGE vom 19. Dezember 2013
[WBE.2013.148], Erw. 4.3.1, S. 7). Wie den Materialien zu § 67a BauG zu entnehmen ist, kommt eine
erleichterte Ausnahmebewilligung nur bei Bagatellbauten in Betracht, die sich im Falle eines Strassen-
ausbaus mit wenig Aufwand entfernen lassen, wie z.B. Reklametafeln, Schaukästen, Gerätehäuschen
oder Autounterstände (Botschaft des Regierungsrats vom 5. Dezember 2007 zur Teilrevision des Bau-
gesetzes, Bericht und Entwurf zur 1. Beratung, Ges.-Nr. 07.314, S. 89). Ob sich eine Baute oder An-
lage noch als "untergeordnet" im Sinne von § 67a Abs. 1 BauG bezeichnen lässt, richtet sich somit
nach dem Aufwand, der bei einer späteren Beseitigung nach § 67a Abs. 2 BauG anfiele. Die Erfahrung
lehrt, dass Beseitigungsaufforderungen, selbst wenn sie aufgrund eines Reverses erfolgen, meistens
nicht widerstandslos befolgt werden. Das gilt insbesondere dann, wenn erhebliche wirtschaftliche In-
teressen im Spiel sind (AGVE 2011, S. 142 f.; 2006, S. 164). Je aufwändiger die spätere Beseitigung
ist, desto eher ist mit Widerstand des Eigentümers zu rechnen, weshalb es sachgerecht erscheint,
eine erleichterte Ausnahmebewilligung nach § 67a BauG nur dann zu erteilen, wenn sich die Baute
oder Anlage mit wenig Aufwand beseitigen lässt (AGVE 2011, S. 142 f.; 2010, S. 166; vgl. zum Ganzen
auch VGE vom 17. August 2016 [WBE.2015.502, WBE.2015.503], Erw. 3.3.4.1, S. 13 ff.).
Als "untergeordnet" qualifizierte das Verwaltungsgericht etwa ein Garten- bzw. Gerätehaus mit einer
Bruttofläche von rund 15,67 m2 und einer Höhe von 2,40 bzw. 2,20 m. Es wurde festgehalten, die
Anforderungen einer Kleinbaute im Sinne von § 18 ABauV seien erfüllt. Ausserdem weise das Material
und die Bauweise auf eine einfache Beseitigung hin. Die Beseitigungskosten seien auf rund Fr. 1'500.–
geschätzt worden. Die Baute könne also mit wenig Aufwand und Kosten entfernt werden (AGVE 2011,
S. 143). In einem anderen Entscheid wurden Zeltbauten, die als Autounterstand dienten, als "unterge-
ordnet" betrachtet (wobei in jenem Fall überwiegende öffentliche Interessen entgegenstanden; vgl.
VGE vom 31. Oktober 2014 [WBE.2014.161], Erw. 2.1, S. 5). In einem älteren Entscheid zu § 67a
BauG führte das Verwaltungsgericht betreffend einer demontierbaren Stahlleichtbau-Fertiggarage
aus, bei derartigen Garagen, welche die flächenmässigen Anforderungen von § 18 ABauV erfüllten
und im Falle eines späteren Strassenausbaus demontierbar seien, erscheine eine erleichterte Aus-
nahmebewilligung nach § 67a BauG nicht von vornherein als ausgeschlossen. Es sei jedoch Sache
des Gemeinderats, für sein Gemeindegebiet zu entscheiden, ob er in derartigen Grenzfällen eine er-
leichterte Ausnahmebewilligung nach § 67a BauG erteilen wolle oder nicht (VGE vom 9. November
2010 [WBE.2006.294], Erw. 3.4, S. 11). Weiter qualifizierte das Verwaltungsgericht einen bis 4,60 m
hohen Materialunterstand (sogenanntes "Kragarmregal") noch als untergeordnet im Sinne von § 67a
BauG. Es führte aus, eine allfällige Beseitigungsanordnung würde die Bauherrin einen maximalen fi-
nanziellen Nachteil von Fr. 13'200.– (Fr. 3'800.– Beseitigungskosten [Demontagen Regal + Entfernung
Betonfundamente] + Fr. 4'400.– für die Montage des Regals an einen anderen Standort + Fr. 5'000.–
für neue Betonfundamente) bescheren (VGE vom 24. August 2017 [WBE.2017.132], Erw. 2.3.2,
S. 10).
Nicht als "untergeordnet" wurde in AGVE 2010, S. 165 ff. eine Beton- und Blocksteinmauer eingestuft.
Das Verwaltungsgericht hielt fest, eine Beseitigung der umstrittenen Mauern sei schon konstruktions-
bedingt (Beton- bzw. Blocksteinmauer) mit beträchtlichem Aufwand verbunden, was sich namentlich
in den Beseitigungskosten von Fr. 16'700.– niederschlage. Hinzu kämen die nutzlos gewordenen Kos-
ten für die Erstellung der ursprünglichen Mauer sowie die Auslagen für die Erstellung einer neuen
Mauer bzw. einer Böschung. Die beiden Mauern könnten daher nicht mehr unter § 67a BauG subsu-
miert werden (AGVE 2010, S. 167). Weiter sprach das Verwaltungsgericht diversen Stützmauern, ei-
ner Zugangsrampe und einem Notausstieg eines Schutzraumes den Charakter von untergeordneten
Bauten ab und führte aus, dass eine Beseitigung nur schon der Stützmauern, aber auch der Zugangs-
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rampe und des Notausstiegs des Schutzraums mit erheblichen Aufwand verbunden wäre. Hinzu kä-
men die mutmasslichen Kosten der nutzlos gewordenen Aufwendungen für die Erstellung neuer Mau-
ern, Böschungen, Zugänge etc. (VGE vom 17. August 2016 [WBE.2015.502, WBE.2015.503],
Erw. 3.3.4.3, S. 15). In einem jüngeren Entscheid zu § 67a BauG qualifizierte das Verwaltungsgericht
sodann einen Windfang mit Beseitigungskosten von ca. Fr. 4'500.– und Baukosten von Fr. 35'000.–
als nicht untergeordnet (VGE vom 3. Dezember 2018 [WBE.2018.148], Erw. 4.3.5, S. 9).
Aus der zitierten Rechtsprechung ergibt sich, dass bei der Beurteilung dessen, ob eine Baute unter-
geordneter Natur ist, nicht nur die Beseitigungskosten an sich, sondern sämtliche mit der Beseitigung
einhergehende wirtschaftlichen Nachteile des Bauherrn zu berücksichtigen sind. Namentlich auch die
im Falle einer späteren Beseitigung nutzlos werdenden ursprünglichen Erstellungskosten, wobei hin-
sichtlich derer allerdings zu berücksichtigen ist, dass sich diese im Laufe der Zeit verringern, je länger
die Baute oder Anlage in Gebrauch steht und sich amortisiert (vgl. VGE vom 24. August 2017
[WBE.2017.132], Erw. II./2.3.2). Ebenso zu berücksichtigen ist nebst den eigentlichen Beseitigungs-
kosten der finanzielle Aufwand für eine allfällig notwendig werdende Ersatzbaute. Ist eine Baute jedoch
im Falle einer späteren Verwirklichung des Beseitigungsreverses grundsätzlich versetzbar und an-
dernorts wiederverwendbar, sind nur die Beseitigungs- respektive Versetzungskosten (inkl. Wieder-
aufbaukosten) zu berücksichtigen, nicht aber die nutzlos gewordenen Aufwendungen.
Eine erleichterte Ausnahmebewilligung nach § 67a BauG setzt weiter voraus, dass ihr kein überwie-
gendes, aktuelles öffentliches Interesse entgegensteht.
6.3 Beurteilung
6.3.1 Untergeordnetheit
Umstritten ist vorliegend, ob es sich bei der Stützmauer und dem aufgesetztem Lattenzaun um unter-
geordnete Bauten oder Anlagen handelt, die in Anwendung von § 67a Abs. 1 BauG von einer erleich-
terten Ausnahmebewilligung profitieren können.
Im vorliegenden Fall verläuft die umstrittene Stützmauer parallel entlang des S-Wegs auf einer Länge
von rund 42 m (gemessen in den Online Karten des Aargauischen Geografischen Informationssystem
[AGIS]). Die Mauer ist ungefähr 50 cm hoch und besteht nach unbestritten gebliebenen Angaben des
Stadtrats aus drei Schichten SANTURO® Mauersteinen der Firma CREABETON AG, die mit Baukleber
verbunden sind. Die einzelnen Steine lassen sich mithilfe eines Hebeeisens voneinander trennen. Auf-
grund dieser Konstruktion ist die Stützmauer demontierbar, so dass es prinzipiell möglich wäre, die
Stützmauer bei einem späteren Ausbau der Strasse zu versetzen. Dies gilt auch für den Lattenzaun,
dessen einzelne Elemente demontiert und an anderer Stelle wiederverwendet werden können. Mit
Blick auf die dargelegte Rechtsprechung sind somit bei einer Wiederverwendungsmöglichkeit nur die
Beseitigungs- resp. Versetzungskosten zu berücksichtigen.
Der Stadtrat vertritt in der Beschwerdeantwort die Auffassung, dass die Kosten für eine allfällige Ver-
schiebung hauptsächlich aus den Arbeitskosten bestehen würden, welche auf rund Fr. 9'000.– ge-
schätzt werden (5 Tage à 2 Mann à 8,5 Stunden). Das Material könne weitgehend wiederverwendet
werden (vgl. Beschwerdeantwort, S. 3). Diese Kosten erscheinen nachvollziehbar. Dabei ist insbeson-
dere zu berücksichtigen, dass sich die Erstellungskosten für die Stützmauer mit Lattenzaun nicht – wie
von der Beschwerdeführerin behauptet – auf Fr. 50'000.– belaufen können. Im Baugesuch wurde zwar
eine Bausumme von Fr. 50'000.– angegeben (vgl. Baugesuch Nr. 2022-082 vom 7. Juni 2022). Diese
Bausumme bezieht sich jedoch auf die gesamte Umgestaltung des Gartens gemäss dem eingereich-
ten Plan "Konzeptidee, Garten Fam. B._____". Das Konzept sieht neben der Errichtung der Mauer
samt Lattenzaun entlang des S-Wegs auch die Pflanzung neuer Bäume und Sträucher, die Versetzung
mehrerer bestehender Bäume und Sträucher, die Verlegung mehrerer Plattenbeläge auf dem Grund-
stück, die Errichtung eines Spielturms mit Rutschbahn sowie namentlich eine freistehende Naturstein-
Trockenmauer als Zier- und Nutzelement (Sitzmauer im Bereich des Sitzplatzes) vor. Die umstrittene
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Mauer mit Lattenzaun ist lediglich ein Teilelement der gesamten Gartenumgestaltung und dürfte folg-
lich höchstens einen Bruchteil dieser Bausumme gekostet haben. Laut Homepage der CREABETON
AG beträgt der Quadratmeterpreis für graue Spaltsteinmauersteine, 1-seitig gespalten, mit einer Breite
von 25 cm und einer Höhe von 15 cm Fr. 242.–. Die Fläche der Mauersteine beträgt aufgerundet 19 m2
(42 m [Länge Mauer entlang Haselweg] x 0,45 m [3 Steinschichten à je 0,15 m Höhe]). Für 19 m2 ergibt
dies einen Preis für die Mauersteine von Fr. 4'598.– (19 x Fr. 242.–). Der Preis für einen Holzlattenzaun
hängt von verschiedenen Faktoren ab, unter anderem von der Holzart, der Zaunlänge, der Zaunhöhe
und der Qualität der Holzlatten. Für einen Holzlattenzaun aus Fichte/Kiefer mit einer Höhe von 1 m
liegt der geschätzte durchschnittliche Preis bei rund Fr. 50.– bis Fr. 150.– pro laufendem Meter. Für
rund 45 Meter Zaun ergibt sich somit ein Preis von Fr. 2'250.– bis Fr. 6'750.–. Hinzu kommen allenfalls
noch zusätzliche Materialien wie Pfosten, Querstreben, Schrauben und Befestigungen. Vor dem Hin-
tergrund des Gesagten und gestützt auf eigene Erfahrungswerte geht das BVU für die Erstellung der
Stützmauer und dem Lattenzaun von Kosten von maximal Fr. 20'000.– (eher weniger) aus, wobei die
Arbeitskosten darin bereits enthalten sind. Dass sich die reinen Versetzungskosten für die Stützmauer
und den Lattenzaun daher auf rund Fr. 9'000.– bis Fr. 10'000.– belaufen, ist plausibel. Gegenteiliges
wird von der Beschwerdeführerin oder dem Beschwerdegegner jedenfalls nicht geltend gemacht.
Der Stadtrat hat bei der Auslegung des unbestimmten Begriffs "untergeordnete Baute" einen gewissen
Ermessensspielraum. Es liegt deshalb in seiner Verantwortung, für sein Gemeindegebiet zu entschei-
den, ob er in Grenzfällen eine erleichterte Ausnahmebewilligung nach § 67a BauG erteilen will oder
nicht (vgl. VGE vom 9. November 2010 [WBE.2006.294], Erw. 3.4, S. 11). Dabei hat er zu berücksich-
tigen, dass je aufwendiger die spätere Beseitigung ist, desto eher ist mit Widerstand des Eigentümers
zu rechnen, sollte der Beseitigungsrevers zum Tragen kommen. Unter Würdigung der gesamten Um-
stände ist es nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz die Stützmauer und den aufgesetzten Latten-
zaun als "untergeordnete" Baute im Sinne von § 67a BauG qualifizierte und gestützt darauf entschied,
dass sie einer erleichterten Ausnahmebewilligung gemäss dieser Bestimmung zugänglich sind.
6.3.2 Öffentliche Interessen
Wie bereits gesagt, setzt die Erteilung einer erleichterten Ausnahmebewilligung nach § 67a BauG wei-
ter voraus, dass ihr kein überwiegendes, aktuelles öffentliches Interesse entgegensteht. Soweit er-
sichtlich ist kein Ausbau der Gemeindestrassen im betroffenen Quartier geplant, weshalb unter diesem
Aspekt insbesondere zu erörtern ist, ob Gründe der Verkehrssicherheit gegen eine erleichterte Aus-
nahmebewilligung sprechen. Hierzu gilt was folgt:
6.3.2.1 Sichtzonen
Sichtzonen sind Flächen anstossenden Landes, in denen aus Gründen der Verkehrssicherheit ein
sichtfreier Raum gewahrt werden muss (vgl. ERICH ZIMMERLIN, Baugesetz des Kantons Aargau vom
2. Februar 1971, Kommentar, 2. Aufl., 1985, § 71 N 1; BAUMANN, a.a.O., § 110 N 11). Die Funktion der
Sichtzonen besteht darin, die notwendige freie Sicht zu gewährleisten, die für eine möglichst gefahr-
lose Abwicklung des Strassenverkehrs erforderlich ist. Im Bereich von Einmündungen in Strassen soll
so dafür gesorgt werden, dass die Verkehrsteilnehmer herannahende Fahrzeuge rechtzeitig wahrneh-
men können und umgekehrt vortrittsbelastete Fahrzeuge die Möglichkeit erhalten, ohne Missachtung
der Verkehrsvorschriften auf einen anderen Verkehrsträger einzuschwenken (vgl. AGVE 1991, S. 316;
VGE vom 23. Februar 2016 [WBE.2015.110], S. 15; BAUMANN, a.a.O., § 110 N 11). Sichtzonen sind
öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen (AGVE 1991, S. 317; BAUMANN, a.a.O., § 110 N 11).
Nebst einer gesetzlichen Grundlage muss für Sichtzonen somit ein ausreichendes öffentliches Inte-
resse namhaft gemacht werden können. Dieses muss zudem gegenüber den ihm entgegenstehenden
privaten Interessen überwiegen, sonst ist die Eigentumsbeschränkung unverhältnismässig (AGVE
1991, S. 317; BAUMANN, a.a.O., § 110 N 11).
Für die Beurteilung von Sichtzonen gilt gemäss § 42 Abs. 1 BauV als Richtlinie das "Merkblatt Sicht
im Strassenraum" des Departements Bau, Verkehr und Umwelt vom 1. Februar 2021 (nachfolgend:
Merkblatt). Der Geltungsbereich dieses Merkblatts erstreckt sich zusammen mit den dazugehörigen
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Erläuterungen "Sicht im Strassenraum" der Abteilung Tiefbau BVU vom 1. Februar 2021 (nachfolgend:
Erläuterungen) auf alle öffentlichen Strassen und Privatstrassen im Gemeingebrauch mit Knoten in
einer Ebene sowie Knoten mit Nebenverkehrsflächen (vgl. Merkblatt, S. 1 Ziff. 1). In der Sichtzone
muss eine freie Sicht in einer Höhe von 0,60 m bis 3 m gewährleistet sein. Einzelne, die Sicht nicht
hemmende Bäume, Stangen und Masten sind innerhalb der Sichtzone zugelassen (Abs. 2). Es ist
jedoch darauf zu achten, dass bei Baumreihen, Zäunen, mehreren Masten usw. der Abstand unterei-
nander genug gross ist, so dass aus den verschiedenen Blickwinkeln keine sichthemmende Wandwir-
kung entstehen kann (vgl. Erläuterungen, S. 6).
In Bezug auf die Sichtverhältnisse verfügte die Abteilung C._____ der Stadt Q._____ in der Baubewil-
ligung vom 30. Juni 2022 folgende Auflage (vgl. Beschlussziffer 3.4):
"Die Sichtzone ist gemäss Merkblatt "Sicht an Knoten und Ausfahrten" des Departements Bau, Ver-
kehr und Umwelt (abrufbar unter www.ag.ch Suchbegriff "Ausfahrten") zu gewährleisten."
6.3.2.2 Fachbericht
Zu der Frage der Einhaltung der Sichtzonen durch den erstellten geschlossenen Lattenzaun hat die
Beschwerdeinstanz im vorliegenden Verfahren einen Fachbericht der kantonalen Fachstelle (Abtei-
lung Tiefbau, Verkehrsmanagement) eingeholt. Die kantonale Fachperson hat den Sachverhalt in ih-
rem Fachbericht vom 11. Juni 2024 wie folgt beurteilt:
"[…] Der vorliegende Fall beinhaltet, bezogen auf die Sichtzonen, zwei Szenarien. Zum einen die Sicht
an Knoten und Ausfahrten (privater Vorplätze der Liegenschaften) und zum anderen die Sicht an Kno-
ten mit Rechtsvortritt (Knoten S-Weg/R-Strasse).
Die Sichtverhältnisse bei Knoten und Ausfahrten sowie an Knoten mit Rechtsvortritt, sind im kantona-
len Merkblatt 'Sicht im Strassenraum' (408.104) geregelt. Bei einem DTV ≤ 2'000 und einer signalisier-
ten Höchstgeschwindigkeit von 30 km/h beträgt die Knotensichtweite (A) bei Ausfahrten mindestens
25 m. Der Beobachtungspunkt liegt, gemessen ab Strassenrand, bei 2,50 m. Die Sichtlinie (S) und der
Abstand zum Fahrbahnrand (d) ergeben die Sichtzone. Gemäss § 42 BauV muss in den Sichtzonen
eine freie Sicht in der Höhe von 60 cm bis 3 m gewährleistet sein. Einzelne, die Sicht nicht hemmende
Bäume, Stangen und Masten sind innerhalb der Sichtzone zugelassen.
Bei Knoten mit Rechtsvortritt und einer signalisierten Höchstgeschwindigkeit von 30 km/h, beträgt die
Knotensichtweite (A) 20 m. Auch in diesem Fall ergibt sich die Sichtzone durch die Bemessung der
Sichtlinie (S) und dem Abstand zum Fahrbahnrand (d).
Bei der Ausfahrt von den Vorplätzen auf die Gemeindestrassen handelt es sich somit um das Szenario
'Sichtverhältnisse an Knoten und Ausfahrten'. Der geschlossene Lattenzaun tangiert die erforderlichen
Sichtzonen bei der Ausfahrt der privaten Liegenschaften (Parzellen Nr. aaa und ccc) auf die Gemein-
destrassen. Eine ausreichende Sicht auf die Gemeindestrassen und somit auf den Verkehr ist unmög-
lich. Dies birgt eine erhebliche Unfallgefahr.
Das Szenario 'Sicht an Knoten mit Rechtsvortritt' kommt beim Knoten S-Weg/R-Strasse zum Tragen.
Auch hier tangiert der geschlossene Lattenzaun die Verkehrssicherheit. Das erforderliche Sichtfeld im
Knotenbereich kann nicht gewährleistet werden.
[…]
Der geschlossene Lattenzaun verschlechtert die Verkehrssicherheit erheblich. Gemäss Fotodokumen-
tation und Abgleich mit dem Kartendienst Google-Maps, war die Sicht früher besser. Einzelne Bäume
standen zwar schon damals in der Sichtzone, der Verkehr auf den Gemeindestrassen konnte jedoch
trotzdem zwischen den Bäumen hindurch, erkannt werden. Dies ist mit dem geschlossenen Latten-
zaun nicht mehr möglich und stellt daher eine Verschlechterung gegenüber dem vorherigen Zustand
dar.
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Der Lattenzaun verhindert die erforderlichen Sichtweiten bei den Ausfahrten der privaten Parzellen Nr.
aaa und ccc auf die Gemeindestrassen. Je nachdem, wo die Fahrzeuge auf den Vorplätzen der ge-
nannten Parzellen abgestellt sind, beträgt die Sichtweite auf die Gemeindestrassen nur wenige Meter.
Gemäss Messungen aus dem AGIS gehen wird davon aus, dass die Knotensichtweite (A) im besten
Fall rund 10 m oder sogar weniger beträgt. Gefordert sind jedoch mindestens 25 m. Auch im Knoten-
bereich S-Weg/R-Strasse erschwert der Lattenzaun die Erkennbarkeit der Verkehrsteilnehmenden un-
tereinander. Auch in diesem Fall, und ebenfalls gemäss Messungen aus dem AGIS, kann von einer
Knotensichtweite von rund 10 m oder weniger ausgegangen werden. Gefordert wären jedoch mindes-
tens 20 m. Mit den Sichteinschränkungen steigt die Unfallgefahr, welche als hoch eingestuft werden
muss.
Auch im Hinblick auf die Fussgänger- und insbesondere die Schulwegsicherheit ist der geschlossene
Lattenzaun negativ zu bewerten. Je nachdem, wo sich Kinder oder allgemein Fussgängerinnen und
Fussgänger im Bereich des Lattenzaun bewegen, können diese nicht oder eventuell zu spät erkannt
werden. Damit die Verkehrssicherheit gewährleistet werden kann, sind die Verkehrsteilnehmenden
darauf angewiesen, dass sie sich frühzeitig sehen können.
[…]"
[Abbildung 1: Visualisierung der massgeblichen Sichtzonen bei den Grundstücksausfahrten (Parzellen
aaa und ccc)]
Die fundierten Ausführungen der kantonalen Fachperson, an deren Richtigkeit zu zweifeln für die Be-
schwerdeinstanz kein Grund besteht, zeigen deutlich auf, dass der geschlossene Lattenzaun die nöti-
gen Sichtzonen verletzt und damit eine hohe Unfallgefahr auf den Gemeindestrassen besteht. Der
geschlossene Lattenzaun blockiert die Sicht sowohl für die Fahrer, die aus den Grundstückausfahrten
auf die Strasse fahren, als auch für die Fussgänger und Fahrzeuge auf der Strasse. Die einge-
schränkte Sicht erhöht das Risiko von Unfällen, insbesondere bei plötzlichen Brems- oder Ausweich-
manövern. Fussgänger, insbesondere Kinder, sind besonders gefährdet, da sie weniger sichtbar sind
und schneller übersehen werden können. Zusätzlich besteht auch eine erhöhte Gefahr für Radfahrer,
die oft in ihrer Geschwindigkeit unterschätzt und daher einem besonders hohen Risiko ausgesetzt
sind. Die Unfallgefahr wird weiter verstärkt durch die Tatsache, dass die betroffenen Strassen von
vielen Schulkindern frequentiert werden, die aufgrund der grossen Distanz zu den Schulhäusern in
Q._____ häufig auch mit Fahrrädern oder fahrzeugähnlichen Geräten (Trottinette, Skateboards, etc.)
unterwegs sind. Bei schlechter Witterung oder Dunkelheit verschärft sich die Situation zusätzlich, dass
die Sichtverhältnisse ohnehin eingeschränkt sind. Bereits eine geringfügige Sichtbehinderung kann in
solchen Bereichen zu einer deutlichen Zunahme der Unfallwahrscheinlichkeit führen. Eine rechtzeitige
Erkennung ist daher im Interesse der allgemeinen Verkehrssicherheit unerlässlich.
Zusammenfassend ist somit festzuhalten, dass der geschlossene Lattenzaun die Verkehrssicherheit
erheblich gefährdet, weshalb die Unfallgefahr als hoch eingestuft werden muss. Somit steht die Ver-
kehrssicherheit als gewichtiges öffentliches Interesse einer erleichterten Ausnahmebewilligung entge-
gen. Die Erteilung einer erleichterten Ausnahmebewilligung für den Lattenzaun innerhalb der Sichtzo-
nen (vgl. Abbildung 1 oben) erfolgte daher zu Unrecht. Auch mit einem ordentlichen Grenzabstand von
60 cm wäre der Lattenzaun im Übrigen gestützt auf § 109 Abs. 2 BauG nicht bewilligungsfähig gewe-
sen und der Gemeinderat wäre stattdessen verpflichtet gewesen, die Freihaltung des fraglichen Be-
reichs anzuordnen (vgl. § 110 Abs. 3 BauG). Demzufolge ist der Beschwerde in diesem Punkt stattzu-
geben und die Baubewilligung für den geschlossenen Lattenzaun innerhalb der Sichtzonen
aufzuheben.
Nicht zu beanstanden ist hingegen die Erteilung einer erleichterten Ausnahmebewilligung für die Stütz-
mauer. Die Stützmauer ist aufgrund ihrer Höhe von rund 53 cm (vgl. Fotobeilage 15 zur Beschwerde-
antwort des Stadtrats) nicht geeignet, die Sicht der Verkehrsteilnehmer zu beeinträchtigen. In der
Sichtzone muss eine freie Sicht nur in einer Höhe von 0,60 m bis 3 m gewährleistet sein. Es besteht
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daher weder eine Gefährdung der Verkehrssicherheit noch stehen aktuelle Ausbauprojekte für den S-
Weg oder die R-Strasse einer erleichterten Ausnahmebewilligung entgegen.
7. Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands
7.1 Voraussetzungen
Wird durch die Errichtung von Bauten ohne Baubewilligung, unter Verletzung einer solchen oder auf
andere Weise ein unrechtmässiger Zustand geschaffen, so können nach § 159 Abs. 1 BauG die Ein-
stellung der Arbeiten, die Einreichung eines (nachträglichen) Baugesuchs sowie die Herstellung des
rechtmässigen Zustands, insbesondere die Beseitigung oder Änderung der rechtswidrigen Bauten,
angeordnet werden. Steht fest, dass ausgeführte Bauarbeiten dem objektiven Recht widersprechen
und nicht nachträglich bewilligt werden können, darf eine Beseitigungsanordnung (Wiederherstel-
lungsbefehl) erlassen werden (AGVE 2011, S. 125).
Hinsichtlich der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands sind die einschlägigen verfassungs-
und verwaltungsrechtlichen Prinzipien des Bundesrechts zu beachten. Zu ihnen gehören die Grund-
sätze der Verhältnismässigkeit und des Schutzes des guten Glaubens. So kann der Abbruch oder die
Abänderung der rechtswidrigen Baute unterbleiben, wenn die Abweichung vom Erlaubten nur unbe-
deutend ist oder der Abbruch nicht im öffentlichen Interesse liegt, ebenso, wenn die Bauherrschaft in
gutem Glauben angenommen hat, sie sei zur Bauausführung ermächtigt. Schliesslich dürfen der Bei-
behaltung des ungesetzlichen Zustands nicht schwerwiegende öffentliche Interessen entgegenstehen
(BGE 132 II 35; 111 Ib 221 ff.; BGer 1C_164/2007 vom 13. September 2007; AGVE 2001, S. 279 f.).
Guter Glaube setzt voraus, dass der Bauherr bei zumutbarer Aufmerksamkeit und Sorgfalt annehmen
durfte, er sei zur Bauausführung oder Nutzung berechtigt (BGE 136 II 359, Erw. 7.1, S. 365; BGer
1C_233/2017 vom 19. September 2018, Erw. 8.3).
Ein Wiederherstellungsbefehl erweist sich dann als unverhältnismässig, wenn die Abweichung vom
Gesetz gering ist und die berührten öffentlichen Rechtsgüter den Schaden, der dem Eigentümer durch
die Wiederherstellung entstünde, nicht zu rechtfertigen vermögen. Praxisgemäss kann sich auch der
Bauherr, der nicht gutgläubig gehandelt hat, gegenüber einem Abbruch- oder Wiederherstellungsbe-
fehl auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit berufen. So kann der Abbruch oder die Abänderung
der rechtswidrig erstellten Baute auch in einem solchen Fall unterbleiben, wenn die Abweichung vom
Erlaubten nur unbedeutend ist oder der Abbruch nicht im öffentlichen Interesse liegt. Der Bauherr muss
dabei aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, namentlich zum
Schutz der Rechtsgleichheit und der baurechtlichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung
des gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht beimessen und die dem Bauherrn allenfalls erwach-
senden Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse berücksichtigen (BGE 132 II 21, Erw. 6.4, S. 39
f., mit Hinweisen; BGer 1C_300/2015 vom 14. März 2016, Erw. 6.2).
7.1.1 Beurteilung
Wie den Ausführungen in Erw. 6.3.2.2 hiervor zu entnehmen ist, tangiert der geschlossene Lattenzaun
die erforderlichen Sichtzonen bei den Ausfahrten der privaten Liegenschaften (Parzellen Nr. aaa und
ccc) auf die Gemeindestrassen und beim Knoten S-Weg/R-Strasse. Eine ausreichende Sicht auf die
Gemeindestrassen und somit den Verkehr ist unmöglich. Dies birgt eine erhebliche Unfallgefahr. Es
handelt sich demnach nicht um eine geringfügige, sondern ganz erhebliche Abweichung vom Erlaub-
ten. Dementsprechend gross sind die öffentlichen Interessen an der Beseitigung des ungesetzlichen
Zustands.
Die Beseitigung des innerhalb der Sichtzonen liegenden Lattenzauns erscheint ohne Weiteres geeig-
net, die Verkehrssicherheit zu erhöhen resp. zu gewährleisten. Die Beseitigung ist zudem auch erfor-
derlich, um den im öffentlichen Interessen liegenden Zweck zu erreichen. Mildere Massnahmen, um
den für die Verkehrssicherheit notwendigen Raum bei den Grundstücksausfahrten und dem Knoten
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S-Weg/R-Strasse zu gewährleisten, sind nicht ersichtlich. Was den Einsatz von Verkehrsspiegeln an-
belangt, so ergibt sich aus der einschlägigen Norm des Schweizerischen Verbands der Strassen- und
Verkehrsfachleute (VSS) 40 273a "Sichtverhältnisse in Knoten in einer Ebene" vom März 2019, dass
Verkehrsspiegel nur bei ausserordentlichen Verhältnissen aufgestellt werden dürfen, wenn keine an-
deren Massnahmen mehr möglich sind, wobei der Einsatz von Verkehrsspiegeln bei Neuanlagen
grundsätzlich unzulässig ist, da die erforderlichen Sichtweiten bei Neuanlagen in der Regel mit ent-
sprechenden planerischen oder betrieblichen Massnahmen sichergestellt werden können. Da der Lat-
tenzaun als Neuanlage zu qualifizieren ist, wäre die Montage eines Spiegels nach dem kraft § 42
Abs. 1 BauV geltenden Merkblatt beziehungswiese den Erläuterungen grundsätzlich gar nicht zuläs-
sig. Selbst wenn das Aufstellen eines Verkehrsspiegels im Rahmen der Verhältnismässigkeit infrage
käme, wäre diese Massnahme im Vergleich zur Beseitigung des innerhalb der Sichtzonen liegenden
Lattenzauns aus mehreren Gründen ungleich weniger geeignet, die Sicht an den betroffenen Ausfahr-
ten zu verbessern und die Gefährdung der Verkehrsteilnehmenden zu reduzieren. Besonders ins Ge-
wicht fällt vorliegend der Umstand, dass ein Spiegel im Vergleich zu einer freien Sicht ohne Lattenzaun
spezielle Risiken birgt. Ein Spiegel konzentriert eine ganze Landschaft auf einer kleinen (runden oder
rechteckigen) Tafel. Bedingt durch den Effekt der Konvexität wird die rasche Umstellung von der di-
rekten Sicht auf die indirekte Sicht über den Spiegel für die Verkehrsteilnehmenden deutlich erschwert.
Der Spiegel verzerrt zudem die Perspektive und das Entfernungsgefühl, indem er Objekte weiter ent-
fernt erscheinen lässt, als sie es in Wirklichkeit sind. Hinzu kommt, dass das Bild im Spiegel seitenver-
kehrt dargestellt wird. Die genannten Besonderheiten dieses optischen Notbehelfs erschweren somit
die realistische Einschätzung der Entfernung und Geschwindigkeit anderer Verkehrsteilnehmenden
(vgl. BGE 143 IV 500, Erw. 1.2.3; BGer 6B_299/2011 vom 1. September 2011, Erw. 3.2). Zu berück-
sichtigen ist schliesslich, dass Fussgänger und der leichte Zweiradverkehr (Fahrräder, Motorfahrräder)
im Spiegel schwer erkennbar sind, was gerade im Hinblick auf die Tatsache, dass die Gemeindestras-
sen auch als Schulweg für die Kinder im betroffenen Quartier dienen, die Montage eines Spiegels erst
recht als ungeeigneten Massnahme erscheinen lässt. Hinzu kommt sodann, dass vorliegend eine Viel-
zahl an Spiegeln erforderlich wäre, um die erforderlichen Sichtverhältnisse zu gewährleisten. Wie er-
wähnt, wird die Sicht aufgrund des Lattenzauns vorliegend nicht nur an einer Stelle behindert, sondern
bei zwei Ausfahrten und einer Kreuzung. Statt zu einer Verbesserung der Verkehrssicherheit würde
das vorliegend folglich erforderliche Spiegelmeer daher vielmehr zu Verwirrung und Unsicherheit bei
den Verkehrsteilnehmenden führen. Der Einsatz von Spiegeln fällt damit vorliegend als ungeeignete
Massnahme ausser Betracht.
Ein Wiederherstellungsbefehl ist schliesslich nur gerechtfertigt, wenn er ein vernünftiges Verhältnis
zwischen dem angestrebten Ziel und dem Eingriff, den er für den betroffenen Privaten bewirkt, wahrt.
Es ist deshalb eine wertende Abwägung vorzunehmen, welche im konkreten Fall das öffentliche Inte-
resse an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands und die durch ihre Wirkung beeinträch-
tigen privaten Interessen des Betroffenen miteinander vergleicht. Der Wiederherstellungsbefehl muss
durch ein das private Interesse überwiegendes öffentliches Interesse gerechtfertigt sein (vgl. HÄFE-
LIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 556 f.).
Im vorliegend zu beurteilenden Fall liegt das öffentliche Interesse darin, an den betroffenen Grund-
stücksausfahrten und dem Knoten S-Weg/R-Strasse die Sicht zu verbessern und dadurch die Ver-
kehrssicherheit der Verkehrsteilnehmenden zu gewährleisten. Wie an anderer Stelle bereits eingehend
dargelegt, besteht an den betroffenen Stellen ein erhebliches Risiko eines Unfalls und damit sowohl
für die vortrittsberechtigten Fahrzeugführenden auf den Gemeindestrassen wie auch für die in diese
Gemeindestrassen einmündenden Verkehrsteilnehmenden eine Gefahr für Leib und Leben (vgl. vorne,
Erw. 6.3.2.2). Es versteht sich von selbst, dass das öffentliche Interesse an der Vermeidung von Un-
fällen und damit einhergehenden Verletzten oder gar Toten sowie Sachschäden deshalb als sehr hoch
einzustufen ist. Den öffentlichen Interessen stehen hier vor allem die finanziellen Interessen des Be-
schwerdegegners gegenüber. Zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands muss der Latten-
zaun innerhalb der Sichtzonen beseitigt werden. Die Rückbaukosten sowie die nutzlos werdenden
Kosten für die Erstellung des innerhalb der Sichtzonen stehenden Lattenzauns sind jedoch nicht über
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Fr. 15'000.– zu schätzen und damit als tragbar einzustufen. Dennoch kommt auch den Interessen des
Beschwerdegegners ein nicht unerhebliches Gewicht zu, erstellte er den Lattenzaun doch gestützt auf
eine pflichtgemäss eingeholte, rechtskräftige Baubewilligung (vgl. auch § 69 Abs. 1 VRPG). Dass diese
eine Auflage enthielt, wonach "die Sichtzone […] gemäss Merkblatt 'Sicht an Knoten und Ausfahrten'
[…] zu gewährleisten" sei (Ziff. 3.4), vermag hieran nichts zu ändern. Ein derart pauschaler Verweis
auf ein Merkblatt kann keinesfalls als Verfügung der Sichtzonen im Einzelfall gelten. Ohne Definition,
wie sich die einzuhaltenden Sichtzonen im konkreten Fall bemessen, was entweder in Form eines die
Sichtzonen ausweisenden Plans oder zumindest der Definition der einzuhaltenden Werte erfolgen
kann, kann nicht von einer Verfügung der Sichtzone im Einzelfall gesprochen werden. Eine solche
Auflage ist hierfür schlicht zu wenig konkret (vgl. RRB 2022-000949 vom 16. August 2022, Erw. 2.4.5).
Dies kann in einem Fall wie dem vorliegenden, in dem die Einhaltung der fraglichen Auflage mit dem
bewilligten Projekt gar nicht möglich ist, umso weniger gelten. Ebensowenig kann dem Beschwerde-
gegner zum Vorwurf gemacht werden, dass er die formellen und materiellen Fehler der Baubewilligung
der Abteilung C._____ vom 30. Juni 2022 nicht bemerkt hat, sind diese doch nach dem Gesagten zwar
schwerwiegend, nicht aber geradezu offensichtlich. Insofern darf sich der Beschwerdegegner grund-
sätzlich auf sein berechtigtes Vertrauen in die Rechtskraft der Baubewilligung berufen. Angesichts der
vorliegend tangierten Rechtsgüter des Schutzes von Leib und Leben der Verkehrsteilnehmenden, die
aufgrund des ausgeführten Bauvorhabens konkret gefährdet sind, vermögen diese privaten Interessen
– auch wenn sie ebenfalls nicht unbeachtlich sind – die als sehr hoch zu gewichtenden öffentlichen
Interessen dennoch nicht zu überwiegen. Diesbezüglich ist im Übrigen darauf hinzuweisen, dass eine
Person, die im Vertrauen auf den aufgehobenen Entscheid gutgläubig Aufwendungen gemacht oder
Vorkehrungen getroffen hat, einen Schaden erleidet, Anspruch auf Entschädigung hat (vgl. § 69 Abs. 2
VRPG). Dieser Anspruch ist allerdings nicht im vorliegenden, sondern im verwaltungsrechtlichen Kla-
geverfahren geltend zu machen (vgl. § 69 Abs. 3 VRPG).
Zusammenfassend ist damit festzuhalten, dass der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands
ein ausreichend bzw. die entgegenstehenden privaten Interessen klar überwiegendes öffentliches In-
teresse zugrunde liegt und diese somit insgesamt als verhältnismässig zu beurteilen ist.
7.1.2 Beseitigungsfrist
Die Beseitigungs- bzw. Anpassungsfrist muss den Verhältnissen angemessen sein. Der Bauherrschaft
ist ausreichend Zeit für den geordneten Vollzug der Entfernung bzw. Anpassung der Installationen und
Bauteile einzuräumen (vgl. dazu AGVE 2011, S. 125 f.; AGVE 2011, S. 435).
Beim Lattenzaun handelt es sich nicht um eine grosse, komplexe Baute, für deren Rückbauarbeiten
spezielle technische Verfahren oder Ausrüstungen erforderlich sind. Der Rückbau ist auch nicht von
Witterungseinflüssen abhängig. Unter den gegebenen Umständen erscheint eine Frist von 3 Monaten
ab Rechtskraft des vorliegenden Entscheids als angemessen.
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