ag_departement_bvu · EBVU 24.129 · 2025-06-25 · de
Departement Bau, Verkehr und Umwelt / Rechtsabteilung — EBVU 24.129

Bewilligungspflicht, Besitzstand, geringfügige Projektänderung, rechtliches Gehör
– Umbauten an einem bestehenden Wintergarten, mit denen dieser beinahe vollständig entfernt und in optisch geänderter, verbesserter Form mit einer um ca. 40 cm höheren Fassadenhöhe wieder aufgebaut wurde, sind bewilligungspflichtig. (Erw. 4)
– Die Duldung einer widerrechtlichen Baute führt nicht dazu, dass diese rechtmässig wird und einen erweiterten Bestandesschutz geniesst. Es sind nur untergeordnete Unterhaltsmassnahmen in eng begrenztem Rahmen zulässig, keine Erneuerungen im eigentlichen Sinn. (Erw. 5)
– § 52 BauV schafft keine zusätzliche Verfahrensart für geringfügige Bauvorhaben unter der Schwelle des vereinfachten Verfahrens. Diese Bestimmung ermöglicht einzig, geringfügige Änderungen, die sich im Rahmen der Ausführung von bewilligten Bauvorhaben ergeben, formlos mit Vermerk in den Plänen zu genehmigen. (Erw. 5.2.2)
– Vor Einleitung eines Verwaltungsverfahrens bestehen keine Parteirechte. Der Bauherrschaft muss im Rahmen der Vorabklärung, ob sie zur Einreichung eines nachträglichen Baugesuchs aufzufordern ist, daher nicht das rechtliche Gehör gewährt werden. (Erw. 6)

DEPARTEMENT
BAU, VERKEHR UND UMWELT
Rechtsabteilung
BVURA.24.129
ENTSCHEID vom 25. Juni 2025
A._____ und B._____; Beschwerde gegen den Entscheid des Gemeinderats Q._____ vom
5. Februar 2024 betreffend Verzicht auf Einleitung eines nachträglichen Baubewilligungsver-
fahrens für Wohnraumanbau bzw. Wintergarten sowie Pergola von C._____ und D._____; Gut-
heissung
Erwägungen
4. Wintergarten
4.1 Parteistandpunkte
4.1.1
In Bezug auf den Wintergarten rügen die Beschwerdeführenden, dass der Gemeinderat zu Unrecht
von einer bewilligungsfreien Sanierung ausgehe, obwohl der Wintergarten nahezu vollständig abge-
rissen und in veränderter Form neu aufgebaut worden sei. Sie machen geltend, dass sich der Gemein-
derat widersprüchlich verhalte, indem er sich auf eine Baubewilligung berufe, die er selbst als gegen-
standslos erklärt habe; es sei ein neues Baugesuch erforderlich. Der Gemeinderat sei im Jahr 2019
selbst zum Schluss gekommen, dass der Wintergartenumbau nicht bewilligt werden könne, solange
kein neuer Dienstbarkeitsvertrag vorliege, welcher insbesondere die Grenzabstände regle. Da dies bis
heute nicht der Fall sei, könne der Wintergarten nicht bewilligt werden. Zudem habe der Gemeinderat
in seinem Entscheid vom 24. Januar 2022 festgehalten, dass es sich beim geplanten Ersatz der Fens-
ter des Wintergartens um eine bewilligungsfreie Sanierung handle, da an den festen Bestandteilen des
Wintergartens nichts geändert werde. Wenn sich der Gemeinderat nun auf den Standpunkt stelle, es
handle sich (auch) beim Abbruch und Wiederaufbau des Wintergartens um eine bewilligungsfreie Sa-
nierung, so verhalte er sich klar widersprüchlich. Bei einem fast kompletten Abbruch und verändertem
Neuaufbau eines Wintergartens handle es sich nicht mehr um eine blosse Sanierung, sondern um
bewilligungspflichtige bauliche Änderungen, weshalb ein entsprechendes (neues bzw. nachträgliches)
Baugesuch erforderlich sei. Der Wintergarten sei bis auf eine kleine Mauer, an der ebenfalls bauliche
Änderungen vorgenommen worden seien, komplett abgebrochen und wieder neu aufgebaut worden.
Auch optisch komme der Wintergarten anders daher: Das Farb- und Materialkonzept unterscheide
sich zu früher, wobei insbesondere der rechte obere Teil des Wintergartens nicht mehr aus Glas sei
und der Wintergarten zur Seite des Grundstücks der Beschwerdeführenden höher sei als zuvor. Zu-
dem werde der gemäss Dienstbarkeitsvertrag erforderliche Grenzabstand nicht eingehalten, da der
neue Wintergarten als Wohnraum genutzt werde, wofür kein Näherbaurecht bestehe. Gemäss Dienst-
barkeitsvertrag vom 13. März 1989 sei den Eigentümern von Parzelle aaa ein Näherbaurecht von
30 cm für einen Wintergarten bzw. für eine unbewohnte Kleinbaute eingeräumt worden und nicht ein
solches von 2,30 m für Wohnräume. Ohnehin sei im Zweifelsfall die Bewilligungspflicht zu bejahen.
Bestünden für eine Behörde Anhaltspunkte, dass ein bewilligungspflichtiger Sachverhalt vorliegen
Versand:

könnte, habe sie in Zweifelsfällen ein Bewilligungsverfahren einzuleiten. In casu habe der Gemeinderat
konkrete Anhaltspunkte dafür, dass der Grenzabstand des Wintergartens nicht eingehalten sein
könnte. Die Beschwerdegegner benutzten den neu erstellten Wintergarten im Gegensatz zu früher als
dauerhaft beheizten Wohnraum, was sich entsprechend auf die Nachbarn und Umwelt (Lärm, Sicht-
schutz, Energie) auswirke. Zudem gehe der vorliegende Wintergartenumbau über eine blosse Sanie-
rung (Ersatz der Fenster) deutlich hinaus. Vor diesem Hintergrund sei ein Baubewilligungsverfahren
notwendig und die Weigerung des Gemeinderats, ein nachträgliches Baugesuch zu verlangen, sei
nicht rechtens.
4.1.2
Der Gemeinderat beurteilt die durchgeführten baulichen Massnahmen an dem bestehenden Winter-
garten demgegenüber als bewilligungsfreie Sanierungsarbeiten. Die Scheiben samt Rahmen seien
ersetzt worden, die festen Wände blieben aber bestehen. Das Erscheinungsbild des sanierten Winter-
gartens sei mit Ausnahme der Farbgebung der Fensterrahmen (dunkel anstelle von rot) und der Aus-
gestaltung der Dachstirnseite gegen Süden nicht geändert und entspreche grundsätzlich immer noch
der am 13. Oktober 1988 erteilten Baubewilligung. Die Beschwerdeführenden belegten die angebliche
Erhöhung des Wintergartens auf ihrer Seite nicht. Die Nutzung des bestehenden Wintergartens sei
entgegen der Behauptung der Beschwerdeführenden auch nach den Sanierungsarbeiten nicht geän-
dert. Auch baulich (Abtrennung zum Wohnraum im Haus resp. Beheizung) entspreche der Wintergar-
ten noch immer den bewilligten Plänen. Der Grenzabstand gemäss Baubewilligung und Dienstbar-
keitsvertrag vom 3. August 1989 betreffend Näherbaurecht sei ebenfalls nicht verändert. Der
Besitzstand ist nach gemeinderätlichem Verständnis gewahrt.
4.1.3
Die Beschwerdegegner halten ebenfalls fest, dass der Wintergarten lediglich im bestehenden Rahmen
saniert resp. die bereits in die Jahre gekommene Materialisierung sowie die Fenster auf dem beste-
henden Grundrahmen – und folglich auch mit den identischen Grundmassen – ersetzt worden sei. Der
bereits gemauerte Sockel des Wintergartens sei demnach bestehen geblieben. Es handle sich somit
klarerweise um eine Baute, welche in ihren Ausmassen seit Jahrzehnten – d.h. seit 1989 – bestehe.
Die vorgenommenen Arbeiten bezweckten lediglich den Ersatz von in die Jahre gekommenen und
schadhaft gewordenen Bauteilen von untergeordneter Bedeutung. An der Gestaltung, der Form und
der Zweckbestimmung der Baute seien keine relevanten Anpassungen vorgenommen worden. Der
nun erfolgte Ersatz der Bestandteile des Wintergartens habe entsprechend nur unwesentliche Auswir-
kungen auf dessen äusseres Erscheinungsbild und generiere keinerlei Folgen für das Umgelände, das
Ortsbild oder im nachbarschaftlichen Verhältnis. lm Gegenteil erscheine der Wintergarten aufgrund
der in einem dezenten Beige- und Grauton gewählten Materialisierung sogar unauffälliger gegenüber
der westlichen Nachbarparzelle bbb und sei demnach sogar weniger wahrnehmbar als die vorherige
rote Tragekonstruktion.
Was den Grenzabstand anbelange, übersähen die Beschwerdeführenden sodann, dass zwischen den
vormaligen Grundstückbesitzern und Rechtsvorgängern der heutigen Parteien im März 1989 eine Ver-
einbarung über die ungleiche Verteilung von Grenzabständen vereinbart wurde und ebendiese eine
Unterschreitung des Grenzabstands für einen Wintergarten von 30 cm, resp. einen Grenzabstand von
1,70 m vorsehe. Die heutige Behauptung der Beschwerdeführenden, gemeint gewesen sei lediglich
ein unbewohnter und unbeheizter Wintergarten, könne nicht nachvollzogen werden, zumal doch in der
Vereinbarung keinerlei Einschränkungen oder Spezifizierungen zu finden seien und demnach davon
auszugehen sei, das Näherbaurecht gelte sowohl für den damaligen als auch für den heutigen Win-
tergarten, welche sich in der Nutzung nota bene nicht unterschieden.
4.2 Beurteilung
4.2.1
Gemäss Art. 22 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (Raumpla-
nungsgesetz, RPG; SR 700) dürfen Bauten und Anlagen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet
2 von 10

oder geändert werden. Bauten und Anlagen im Sinne dieser Bestimmung sind künstlich geschaffene
und auf Dauer angelegte Einrichtungen, die in fester Beziehung zum Erdboden stehen und geeignet
sind, die Vorstellung über die Nutzungsordnung zu beeinflussen, sei es, dass sie den Raum äusserlich
erheblich verändern, die Erschliessung belasten oder die Umwelt beeinträchtigen. Massstab dafür, ob
eine bauliche Massnahme erheblich genug ist, um sie dem Bewilligungsverfahren zu unterwerfen, ist
dabei die Frage, ob mit der Realisierung der Baute und Anlage im Allgemeinen, nach dem gewöhnli-
chen Lauf der Dinge, so wichtige räumliche Folgen verbunden sind, dass ein Interesse der Öffentlich-
keit oder der Nachbarn an einer vorgängigen Kontrolle besteht. Die Baubewilligungspflicht soll es mit-
hin der Behörde ermöglichen, das Bauprojekt in Bezug auf seine räumlichen Folgen vor seiner
Ausführung, auf die Übereinstimmung mit der raumplanerischen Nutzungsordnung und der übrigen
einschlägigen Gesetzgebung zu überprüfen (Amtliche Sammlung der Entscheidungen des Schweize-
rischen Bundesgerichts [BGE] 150 II 489, Erw. 2.1; 139 II 134, Erw. 5.3, S. 140 f.).
Die Praxis fasst die Baubewilligungspflicht (Art. 22 Abs. 1 RPG; § 59 Abs. 1 Satz 1 BauG) eher weit
und lässt jedenfalls die blosse Möglichkeit, dass ein baurechtlich erheblicher Tatbestand vorliegt, ge-
nügen (vgl. AGVE 2001, S. 288). Ob eine bauliche Massnahme oder eine Nutzung bewilligungspflich-
tig ist, lässt sich trotz der ausführlichen Normierung im kantonalen Recht oft nicht leicht bestimmen; im
Zweifelsfall ist die Bewilligungspflicht jedoch zu bejahen (VGE vom 6. Juni 2023 [WBE.2022.367],
Erw. II/2.2.1, publ. in: www.ag.ch/agve). Von der Baubewilligungsbehörde ist ein Baubewilligungsver-
fahren nicht erst dann anzuordnen, wenn im Zeitpunkt der Anordnung die Bewilligungspflicht aus Sicht
der Behörde feststeht. Vielmehr kann die Durchführung eines Baubewilligungsverfahrens auch dazu
dienen, die Bewilligungspflicht genauer zu prüfen; so eröffnet das Verfahren insbesondere die Mög-
lichkeit, den Tatbestand bezüglich seiner baurechtlichen Erheblichkeit abzuklären (vgl. VGE vom
6. Juni 2023 [WBE.2022.367], Erw. II/2.2.1, publ. a.a.O.; VGE vom 11. November 2019
[WBE.2019.160], Erw. II/3.2; VGE vom 24. November 2014 [WBE.2014.22], Erw. II/2.1.2; siehe dazu
auch Urteil des Bundesgerichts [BGer] 1C_51/2015 vom 8. April 2015, Erw. 3.3). Ob eine Bewilligungs-
pflicht besteht, ist somit gegebenenfalls im baurechtlichen Verfahren zu klären. Bei der Frage, ob ein
solches Verfahren überhaupt einzuleiten ist, steht der Behörde ein erheblicher Ermessensspielraum
zu. Bestehen Anhaltspunkte, dass ein bewilligungspflichtiger Sachverhalt vorliegen könnte, wird die
Behörde in Zweifelsfällen ein Bewilligungsverfahren einzuleiten haben. Hingegen kommt eine Verfah-
renseinleitung nicht in Frage, wenn die Bewilligungspflicht von vornherein eindeutig entfällt (vgl. VGE
vom 6. Juni 2023 [WBE.2022.367], Erw. II/2.2.1, publ. a.a.O.; VGE vom 11. November 2019
[WBE.2019.160], Erw. II/3.2).
Von Bundesrechts wegen sind sodann nicht nur Neubauten, sondern auch Wiederaufbauten, Ersatz-
bauten, Umbauten, Anbauten, Zweckänderungen und Sanierungen, die über das übliche Mass einer
Renovation hinausgehen, bewilligungspflichtig. Eine bewilligungspflichtige Änderung liegt vor, wenn
(bei gleichbleibendem Nutzungszweck) ein Umbau, ein Anbau oder eine Erweiterung vorgenommen
wird. Von einer das übliche Mass überschreitenden Erneuerung spricht man, wenn bautechnisch oder
äusserlich erhebliche Änderungen vorgenommen werden. Sie kann in einer äusserlichen baulichen
Umgestaltung, aber auch in der Verwendung anderer Materialien oder Farben bestehen. Unter Erneu-
erung versteht man zudem auch eine über den blossen Unterhalt und die Instandstellung oder den
Ersatz schadhafter Teile hinausgehende wesentliche Verbesserung des Zustands einer Baute oder
Anlage (ANDREAS BAUMANN, in: Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, § 59
N 4). Bewilligungsfrei sind Arbeiten, die den Zustand der Baute (oder Anlage) erhalten oder vor deren
Unbenutzbarkeit vor Ablauf der Lebensdauer schützen wollen. Zu diesen Arbeiten gehören etwa das
Erneuern des Farbanstrichs sowie das Ersetzen unansehnlich gewordener Tapeten, abgenützter Bo-
denbeläge und einzelner schadhafter Teile. Diese Vorkehren sind jedoch nur dann von der Baubewil-
ligungspflicht befreit, wenn sie im Einzelfall nicht geeignet sind, sich auf Raum, Erschliessung und
Umwelt auszuwirken. Bewirkt eine bauliche Massnahme hingegen eine Veränderung der Nutzungs-
ordnung, ist sie bewilligungspflichtig. Das gilt auch dann, wenn die streitbetroffene Baute (oder Anlage)
3 von 10

durch die Massnahme "in einen höheren Rang" aufrückt (vgl. BAUMANN, a.a.O., § 59 N 15; ERICH ZIM-
MERLIN, Baugesetz des Kantons Aargau vom 2. Februar 1971, Kommentar, 2. Auflage, Aarau 1985,
§ 150 N 2c; VGE vom 11. November 2019 [WBE.2019.160], Erw. II/ 3.3.2).
4.2.2
Unbestritten und auf den von den Beschwerdeführenden gemachten Fotoaufnahmen klar ersichtlich
ist zunächst, dass der bestehende Wintergarten im Zuge der Bauarbeiten praktisch vollständig abge-
brochen und durch neue Elemente ersetzt wurde. Einzig der gemauerte Teil blieb (teilweise) bestehen:
Abb. 1 Fotoaufnahme der Bauarbeiten, dem Gemeinderat mit E-Mail vom 17. Januar 2022 von den Beschwerdeführenden eingereicht
Die dem Entscheid des Gemeinderats vom 24. Februar 2022 zugrundeliegende Annahme (gestützt
auf die Angaben der Bauherrschaft), wonach der gemauerte Teil des bestehenden Wintergartens be-
stehen bleibe und an den festen Bestandteilen des Wintergartens nichts geändert werde, stimmt damit
nicht.
Unzutreffend ist sodann die Behauptung der Beschwerdegegner, dass das Erscheinungsbild des Win-
tergartens kaum geändert habe. Bereits aufgrund eines Vergleichs der sich in den Akten befindlichen
Fotos des Wintergartens vor und nach den Bauarbeiten ist ohne Weiteres ersichtlich, dass das Er-
scheinungsbild des Wintergartens im Gegenteil nicht unerheblich geändert hat. Nebst der neuen Farb-
gebung, die für sich allein noch als unwesentlich beurteilt werden könnte, haben auch die Profilstärken
sowie die Fenstereinteilung an beiden Fassaden und im Bereich des Dachs geändert. Die vormals
bestehenden, vollständig aufklappbaren Falttüren im Bereich der Südostfassade wurden durch eine
Schiebetüre ersetzt. Sodann wurden im Bereich der Südostseite die Fenster in der Dachschräge durch
eine vollflächig geschlossene Blende ersetzt. Im Bereich der Nordwestfassade wurden die Fenster in
der Dachschräge über dem gemauerten Teil hingegen erweitert:
Abb. 2 Vorher: Südostfassade mit Falttüren und Verglasung in Abb. 3 Nachher: Südwest- und Südostfassade mit Schiebetüren und voll-
Dachschräge flächiger Blende in Dachschräge
4 von 10

Abb. 4 Nordwestfassade vorher Abb. 5 Nordwestfassade nachher
Hinzu kommt, dass auch die Behauptung der Beschwerdegegner, wonach der Wintergarten in seinen
Abmessungen gleichgeblieben sei, nicht zutrifft. Zwar mag der Grundriss des erstellten Wintergartens
dem vormaligen entsprechen, in der Höhe ist der neue Wintergarten aber in der Tat – wie von den
Beschwerdeführenden vorgebracht – nicht unwesentlich höher als die frühere Konstruktion. Der Hö-
henunterschied zeigt sich bereits aufgrund eines Vergleichs der eingereichten Pläne: So weist die
Südwestfassade des neuen Wintergartens eine Höhe von ca. 2,6 m auf, während die Höhe des frühe-
ren Wintergartens gemäss den bewilligten Plänen lediglich 2,2 m betrug:
Abb. 6 Plan der E._____ AG vom 23. November 2021, Beilage 8 zur Beschwerdeantwort der Beschwerdegegner
Abb. 7 Plan Südost-Fassade, vom Gemeinderat gemäss Baubewilligung vom 10. Oktober 1988 bewilligt
5 von 10

Aufgrund der Erhöhung der Südwestfassade des Wintergartens ist sodann auch die Dachneigung des
neuen Wintergartens gegenüber dem vormaligen flacher. Während die Dachneigung vormals ca. 15,5°
betrug, lässt sich dem von den Beschwerdegegnern eingereichten Plan eine Dachneigung von ledig-
lich noch 12,1° entnehmen.
Insgesamt zeigt sich jedenfalls, dass die gegenüber dem früheren Wintergarten vorgenommenen Än-
derungen in ihrer Gesamtheit nicht derart untergeordnet sind, dass diese als blosse Instandhaltungs-
massnahmen taxiert werden könnten. Die vorgenommenen Änderungen sind nicht nur äusserlich er-
heblich, indem das Erscheinungsbild vollständig neu ist, sondern sie stellen auch eine wesentliche
Verbesserung des Zustands gegenüber dem vormals Bestehenden dar. Sodann haben die Änderun-
gen auch Auswirkungen auf die Nachbarschaft, wurde die in einem Abstand von lediglich 1,7 m zur
Parzellengrenze liegende Fassade doch um rund 40 cm erhöht.
Erschwerend hinzu kommt folgender Umstand: Die Beschwerdeführenden machen geltend, dass es
sich bei der nun vorliegenden Konstruktion nicht mehr um einen blossen Wintergarten, sondern um
eine Wohnraumerweiterung handelt. Ob diese bewilligungsfähig ist, ist nicht Gegenstand des vorlie-
genden Verfahrens. Diese Frage wird der Gemeinderat in dem noch durchzuführenden – nunmehr
nachträglichen – Baubewilligungsverfahren zu klären haben. Angesichts der am Wintergarten vorge-
nommenen energetischen Optimierung mit einer neu Dreifach-Isolierverglasung erscheint die Befürch-
tung der Beschwerdeführenden, dass es sich bei dem früheren Wintergarten nun um einen vollwerti-
gen Wohnraum handelt, jedenfalls nicht von vornherein aus der Luft gegriffen. Der Gemeinderat wird
in diesem Zusammenhang insbesondere auch zu klären haben, ob der sog. Wintergarten beheizt wird,
was klar für die Qualifikation als Wohnraumerweiterung sprechen würde. Diesfalls hätte der Gemein-
derat sodann weiter zu klären, ob die allfällige Beheizung bereits ursprünglich vorhanden (und bewil-
ligt) war oder neu installiert wurde. Die von den Beschwerdeführenden aufgeworfene Frage, ob sich
der ausgeführte Wintergarten weiterhin unter den bestehenden Dienstbarkeitsvertrag zwischen den
Parzellen aaa und bbb über die ungleiche Verteilung der Grenzabstände subsumieren lässt, dürfte
massgeblich von den vorstehend genannten, derzeit noch nicht aktenkundigen Ausstattungsmerkma-
len der heutigen Konstruktion im Vergleich zu der früheren abhängen. Nach dem Gesagten ist die
Baubewilligungspflicht insbesondere dann zu bejahen, wenn Bauten "in einen höheren Rank aufrü-
cken", was bei einem Umbau von einem blossen Wintergarten zu einem Wohnraum ganz offensichtlich
der Fall wäre. Bereits aufgrund der diesbezüglichen Unsicherheiten wäre die vorgängige Durchführung
eines Baubewilligungsverfahren vorliegend angezeigt gewesen, ist es doch gerade Sinn und Zweck
eines solchen Verfahrens, derartige Unsicherheiten im Interesse der Rechtssicherheit aller Parteien
vor Erstellung der Baute verbindlich zu klären.
4.2.3
Zusammenfassend erweisen sich die im Bereich des Wintergartens vorgenommenen Umbaumass-
nahmen als bewilligungspflichtig, überschreiten sie das Mass einer blossen Instandstellung doch deut-
lich. Erschwerend hinzu kommt, dass es nicht von vornherein ausgeschlossen erscheint, aufgrund der
Aktenlage im jetzigen Zeitpunkt aber nicht abschliessend beantwortet werden kann, ob die Baute auf-
grund der durchgeführten Massnahmen "in einen höheren Rang" aufgerückt ist, indem sie nicht (mehr)
als blosser Wintergarten sondern als eigentliche Wohnraumerweiterung zu qualifizieren wäre. Dies
sowie die allfälligen Auswirkungen auf die Bewilligungsfähigkeit der Baute hätten schon für sich die
Durchführung eines Baubewilligungsverfahrens unabdingbar gemacht.
Zu Gunsten des Gemeinderats ist abschliessend allerdings festzuhalten, dass er sich bei seiner erst-
maligen Beurteilung der Bewilligungsfreiheit des Bauvorhabens (Protokollauszug vom 10. Januar
2022) auf Aussagen der Bauherrschaft verlassen hat, die sich nachträglich als irreführend bzw. falsch
erwiesen haben. Insbesondere die dem Gemeinderat mit dem Rückzug des Baugesuchs eingereichte
Visualisierung (vgl. Schreiben der Beschwerdegegner vom 3. Januar 2022; Abbildung 8 hiernach),
zeigt ein anderes Bild als das letztlich zur Ausführung gelangte (Abbildung 9 hiernach). Dass der Ge-
6 von 10

meinderat angesichts der im Schreiben der Beschwerdegegner vom 3. Januar 2022 gemachten An-
gaben, deren Ergänzungen anlässlich der telefonischen Rückfrage der Gemeinde sowie der einge-
reichten Visualisierung von einer nicht bewilligungspflichtigen Instandstellung ausging, ist teilweise
nachvollziehbar. Die Unterschiede zwischen der dem Gemeinderat eingereichten Visualisierung und
der tatsächlich ausgeführten Gestaltung erscheinen umso störender, als die Pläne der ausgeführten
Gestaltung im Zeitpunkt der Eingabe der Visualisierung vom 3. Januar 2022 offenbar bereits vorhan-
den waren, stammen diese doch vom 23. November 2021 (vgl. Beilage 8 zur Beschwerdeantwort der
Beschwerdegegner):
Abb. 8 Visualisierung in Beilage zum Schreiben der Beschwerdegeg- Abb. 9 Visualisierung der E._____ AG AG vom 23. November 2021
ner an den Gemeinderat vom 3. Januar 2022 (Beilage 8 zur Beschwerdeantwort der Beschwerdegegner)
Angesichts dessen liegt die Vermutung nahe, dass das Ausmass der geplanten Massnahmen dem
Gemeinderat bewusst verschwiegen wurde, damit er diese als nicht bewilligungspflichtig einstuft.
Sollte sich dieser Verdacht erhärten, könnten derartige Umstände bei der Frage der Verhältnismässig-
keit allfälliger Rückbaumassnahmen – sollten sich die ausgeführten Massnahmen als nicht nachträg-
lich bewilligungsfähig erweisen – zu Lasten der Beschwerdegegner berücksichtigt werden.
5. Pergola
5.1 Parteistandpunkte
5.1.1
In Bezug auf die Pergola bemängeln die Beschwerdeführenden im Wesentlichen, dass der Gemein-
derat diese zu Unrecht als geringfügige Änderung und damit als formlos bewilligungsfähig eingestuft
habe. Die Pergola sei entgegen früheren Vorgaben vollständig abgebrochen, deutlich vergrössert und
bis auf 0,50 m an die Grundstücksgrenze herangebaut worden. Sie verweisen darauf, dass der Ge-
meinderat im Jahr 2019 selbst festgehalten habe, dass bei einem Neubau der Pergola ein Grenzab-
stand von 2 m einzuhalten oder die schriftliche Zustimmung der Nachbarn bzw. ein öffentlich beurkun-
deter Dienstbarkeitsvertrag vorliegen müsse. Da die Beschwerdeführenden weder ein Näherbaurecht
einräumten noch ein Dienstbarkeitsvertrag öffentlich beurkundet wurde, sei das Baugesuch für die
Pergola unter Verweis auf die zweijährige Gültigkeitsdauer von Baubewilligungen hinfällig. Die formlos
erteilte Genehmigung sei daher unzulässig, zumal die Schlussabnahme wegen wesentlicher Mängel
zurückgestellt worden sei. Der Gemeinderat verhalte sich widersprüchlich und verkenne die Bewilli-
gungspflicht für die baulichen Änderungen, weshalb ein neues Baugesuch erforderlich sei.
5.1.2
Der Gemeinderat hält dem entgegen, dass lediglich im Westen gegenüber Parzelle bbb eine Achse
der Pergola bestehend aus drei Stelen entfernt und diese im Süden im Rahmen einer Sanierung, wel-
che den Ersatz der morschen Rundhölzer umfasste, angehängt worden sei. Entgegen der Behauptung
der Beschwerdeführenden sei die Pergola nicht praktisch komplett entfernt worden. Die Entfernung
des 7 m langen Teils entlang des Wintergartens im Westen bringe den Beschwerdeführern sogar eine
deutliche Entlastung des Näherbaus, da sich der Grenzabstand von 50 cm auf 1,7 m erhöhe. Zwar
7 von 10

verletze die Erweiterung im Süden um ca. 50 cm Länge den Grenzabstand zur Parzelle der Beschwer-
deführenden tatsächlich neu, aufgrund der Entlastung auf 7 m sei die Erweiterung aber als geringfügig
betrachtet und aufgrund von § 52 BauV vom Gemeinderat formlos bewilligt worden. Wie die Beschwer-
deführenden auf eine Vergrösserung von ⅓ der Länge kämen, sei unklar. Die Änderung der bestehen-
den Pergola aus Granitstelen und Rundhölzern habe im Übrigen nichts mit der von den Beschwerde-
führenden genannten Baubewilligung für die Gartenumgestaltung inkl. Pergola aus pulverbeschich-
tetem Stahl zu tun. Bezüglich der bestehenden Pergola sie sodann festzuhalten, dass diese nie explizit
bewilligt worden sei. Die Erstellung durch den Voreigentümer sei gemäss ortskundigen Informanten
anfangs 90er Jahre erfolgt und habe 2019 beim Erwerb der Parzelle bbb durch die Beschwerdegegner
also bereits seit mehr 25 Jahren bestanden. Sie könne somit als ersessen beurteilt werden.
5.1.3
Die Beschwerdegegner machen geltend, aufgrund des Verzichts auf den Neubau eines Wintergartens
hätten sie beschlossen, auch die Pergola lediglich leicht zu sanieren und optisch aufzufrischen. Insbe-
sondere hätten die alten Akazienrundhölzer (als Reiter) nach über dreissig Jahren aufgrund von Ein-
sturzgefahr ersetzt werden müssen. Nach der – aufgrund der Sanierung des Wintergartens – notwen-
digen Demontage sei die Pergola demnach an gleicher Stelle mit den gleichen Stelen wieder aufgebaut
worden. Einzig das Gehölz sei (aufgrund der Einsturzgefahr) ersetzt worden – es handle sich demnach
um eine gewöhnliche Instandstellung einer bestehenden Anlage. Lediglich drei Stelen vor dem beste-
henden Wintergarten südwestlich entlang der Grenze zur Parzelle bbb seien demontiert und auf die
Südseite der Liegenschaft versetzt worden. Aus Sicht des Grundstücks der Beschwerdeführenden
betrage die Länge der Pergola damit nicht mehr 15 m, sondern lediglich noch rund 5 m, weshalb die
Auswirkungen der Baute auf das Nachbargrundstück sogar reduziert worden seien. Eine anderweitige
Vergrösserung der Baute habe entgegen den Behauptungen der Beschwerdeführenden nicht stattge-
funden. Auch die bereits seit Jahrzehnten bestehenden Bodenplatten seien nicht verändert worden.
Die heute streitige Pergola sei vom vormaligen Eigentümer der Liegenschaft der Beschwerdegegner
im Jahr 1990 erstellt worden. Trotz der Tatsache, dass die Pergola damals ohne Baubewilligung er-
stellt worden zu sein scheine und in einem Unterabstand zur Grenze zur Parzelle bbb gesetzt worden
sei, habe der damalige Eigentümer der Parzelle bbb und somit Rechtsvorgänger der Beschwerdefüh-
renden nie gegen das Bauvorhaben interveniert. Er habe die erstellte Baute also über Jahre geduldet
und somit seinen Rechtsschutzanspruch verwirkt, was sich auch die Beschwerdeführenden anrechnen
lassen müssten.
Aufgrund der langjährigen Duldung der Pergola könnten sich die Beschwerdeführenden ausserdem
auf den Vertrauensschutz berufen, der als für die Anrufung der Besitzstandsgarantie ausreichender
Rechtstitel gelte. Die Beschwerdegegner seien guten Glaubens von der Rechtmässigkeit des Zu-
stands der Pergola ausgegangen und hätten sich anlässlich der notwendigen Sanierung der Bauten
sodann auch bemüht, das Nachbargrundstück Parzelle bbb durch die Versetzung drei einzelner Stelen
auf die Südseite des Grundstücks weniger zu belasten.
5.2 Beurteilung
5.2.1
Unbestritten ist vorliegend, dass für die ca. im Jahr 1990 erstellte Pergola keine Baubewilligung be-
steht. Die Beschwerdegegner und der Gemeinderat weisen allerdings zu Recht darauf hin, dass die
Pergola aufgrund der jahrzehntelangen Duldung als ersessen gilt. So wird eine Baute innerhalb der
Bauzone analog der ausserordentlichen Ersitzung des Eigentums an einem Grundstück gemäss
Art. 662 ZGB, die einen rechtswidrigen Zustand aufweist, nach dreissigjähriger behördlicher Tolerie-
rung nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung quasi ersessen, das heisst das Recht der Behörden,
ein nachträgliches Baugesuch durchzuführen und bei fehlender Bewilligungsfähigkeit die Herstellung
des rechtmässigen Zustands zu verlangen, verwirkt vorbehältlich überwiegender polizeilicher Interes-
sen. Ersessene Bauten sind bewilligten jedoch nicht gleichgestellt. Wird der rechtswidrige Zustand
einer Baute geduldet, führt dies – anders als bei der zivilrechtlichen Ersitzung von Eigentum – nicht
8 von 10

dazu, dass der rechtswidrige Zustand der Baute rechtmässig wird. Daher darf nach der Rechtspre-
chung des Bundesgerichts der Eigentümer einer zu duldenden Baute diese zwar mit bewilligungsfrei
zulässigen Massnahmen unterhalten. Er hat jedoch keinen Anspruch darauf, die Baute – im Sinne
eines erweiterten Bestandesschutzes – mit bewilligungspflichtigen Massnahmen zu erneuern, teil-
weise zu ändern, zu erweitern oder wiederaufzubauen (vgl. BGE 147 II 309, Erw. 5.4; BGer
1C_303/2022 vom 12. Juni 2023, Erw. 4.4.1; 1C_49/2019 vom 11. November 2019, Erw. 5;
1C_558/2018 vom 9. Juli 2019, Erw. 4.3). Für rechtswidrige Bauten, die innerhalb der Bauzone gedul-
det werden, wird in der Literatur zum aargauischen Baugesetz im Übrigen ähnlich festgehalten, dass
nur untergeordnete Unterhaltsmassnahmen in eng begrenztem Rahmen getätigt werden dürfen. Er-
neuerungen im eigentlichen Sinn seien nicht zulässig (vgl. VERENA SOMMERHALDER FORESTIER, in:
Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, 2013, N. 16 zu § 68; vgl. zum Ganzen: VGE vom
31. Januar 2024 [WBE.2023.254], Erw. II/2.1, publ. a.a.O.).
5.2.2
Es stellt sich damit die Frage, ob die an der Pergola vorgenommenen Arbeiten als baubewilligungsfreie
reine Unterhaltsarbeiten oder kleinere Reparaturen bezeichnet werden können. Dies ist bereits auf-
grund der Verlängerung der Pergola in südöstlicher Richtung ausgeschlossen. Dass es sich bei den
dort angebrachten drei Stelen um jene handelt, die vormals entlang der südwestlichen Fassade des
Wintergartens bestanden und von dort entfernt worden waren, ist dabei unerheblich. Ebenfalls uner-
heblich ist, dass die Grundfläche der Pergola aufgrund des Rückbaus derselben entlang der südwest-
lichen Fassade des Wintergartens insgesamt ungefähr gleich gross geblieben sein dürfte. Massge-
bend ist einzig, dass es sich bei der entsprechenden Erweiterung nicht mehr um eine blosse Reparatur,
sondern um eine Erweiterung handelt, die das Mass dessen, was gemäss der vorstehenden Recht-
sprechung bei lediglich geduldeten Bauten noch als zulässig erachtet wird, deutlich überschreitet. Da-
bei fällt auch ins Gewicht, dass die Erweiterung den für eine solche Klein- und Anbaute geltenden
Grenzabstand von 2 m (vgl. § 18 Abs. 2 ABauV) ebenfalls erheblich unterschreitet. Dass die beste-
hende, geduldete Pergola den Grenzabstand bereits unterschreitet, rechtfertigt keineswegs, dass
diese im Unterabstand zur Nachbarparzelle noch vergrössert wird. Bereits aus diesem Grund ist eine
solche Erweiterung nicht bewilligungsfrei möglich, was sich im Übrigen auch aus § 49 Abs. 4 BauV
ergibt. Dieser Bestimmung nach sind bewilligungsfreie Bauvorhaben baubewilligungspflichtig, wenn
Nutzungsvorschriften für Schutzzonen dies bestimmen oder öffentlich-rechtliche Vorschriften, insbe-
sondere Abstandsvorschriften, nicht eingehalten werden. Dies ist vorliegend in Bezug auf die Erweite-
rung der Fall, weshalb eine Befreiung von der Bewilligungspflicht bereits aus diesem Grund nicht in-
frage kommt.
Dass die Massnahmen im Bereich der Pergola grundsätzlich bewilligungspflichtig wären, scheint auch
der Gemeinderat so zu sehen. Er geht indes davon aus, dass er diese als Projektänderung gemäss
§ 52 BauV formlos bewilligt habe. Dieser Bestimmung nach können geringfügige Abweichungen von
den bewilligten Plänen vom Gemeinderat formlos bewilligt werden, wobei die Abweichungen in den
Plänen zu vermerken sind. Für grössere Änderungen gilt das vereinfachte oder das ordentliche Ver-
fahren (§ 52 Abs. 2 BauV). Eine Berufung auf diese Bestimmung scheidet vorliegend indes bereits
insofern aus, als es in Bezug auf die bestehende Pergola eben gerade keine "bewilligten Pläne" gibt,
sondern diese ist eine nicht bewilligte, lediglich geduldete Baute. Entgegen der offenkundigen Auffas-
sung des Gemeinderats schafft § 52 BauV keine zusätzliche Verfahrensart für geringfügige Bauvorha-
ben, die gar noch unter der Schwelle jener Bauvorhaben liegt, welche im vereinfachten Verfahren
bewilligt werden können. § 52 BauV verschafft lediglich die Möglichkeit, für geringfügige Änderungen,
die sich im Rahmen der Ausführung von bewilligten Bauvorhaben ergeben und die die Schwelle von
im vereinfachten oder ordentlichen Verfahren zu genehmigenden Projektänderungen nicht erreichen,
formlos (mit entsprechendem Vermerk in den Plänen) zu genehmigen. Die Arbeiten an der Pergola
wurden indes gerade nicht in Ausführung eines bewilligten Bauvorhabens vorgenommen, sondern
ohne jegliches Baubewilligungsverfahren. Derartige Massnahmen können – wenn sie die Schwelle der
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Bewilligungspflicht wie vorliegend erreichen – nicht formlos genehmigt werden, sondern es wäre hier-
für zumindest das vereinfachte Verfahren durchzuführen gewesen. Die Beschwerde erweist sich mithin
auch in dieser Hinsicht als gerechtfertigt.
6. Rechtliches Gehör
6.1 Rüge Beschwerdegegner
Die Beschwerdegegner machen sodann geltend, dass der Gemeinderat ihren Anspruch auf rechtliches
Gehör verletzt habe, indem sie sich im vorinstanzlichen Verfahren nicht äussern konnten. Dieser Ver-
letzung von verfassungs- und gesetzmässigen Verfahrensrechten sei zumindest im Sinne einer Kos-
tenminderung Rechnung zu tragen.
6.2 Rechtliches
Diesbezüglich ist zunächst festzuhalten, dass allgemeine Vorbereitungsmassnahmen oder informelle
Abklärungen vor Eröffnung des ordentlichen Verwaltungsverfahren nicht dem Verwaltungsverfahrens-
recht unterstehen (ULRICH HÄFELIN/GEORG MÜLLER/FELIX UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht,
8. Auflage 2020, Rz. 968). Entsprechend finden die Bestimmungen über das Verfahren und insbeson-
dere die Parteirechte grundsätzlich keine Anwendung, selbst wenn auch insoweit die rechtsstaatlichen
Anforderungen an staatliches Handeln (wie Legalitätsprinzip und Verhältnismässigkeitsgrundsatz; vgl.
Art. 5 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 [BV; SR
101]) zu beachten sind. Nach der formellen Einleitung des Verfahrens sind den Betroffenen die Par-
teirechte indes vollumfänglich zu gewähren, wobei sie sich insbesondere auch zu den bereits getroffe-
nen Abklärungen äussern können müssen (vgl. BGE 136 II 304, 320 f. mit weiteren Hinweisen; Ent-
scheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt [EBVU] 23.48 vom 2. Februar 2023, Erw. 3).
6.3 Beurteilung
Zweifelsohne ist eine Behörde nach dem Eingang von Eingaben verpflichtet, die notwendigen Abklä-
rungen vorzunehmen, um darüber zu entscheiden, ob und in welcher Art sie auf diese zu reagieren
hat. Unter anderem hat die Behörde ihre Zuständigkeit abzuklären (§ 8 Abs. 1 VRPG) sowie das Vor-
liegen der weiteren Verfahrensvoraussetzungen zu überprüfen.
Dieser Verpflichtung kam der Gemeinderat in vorliegender Angelegenheit nach. Er klärte die Bewilli-
gungspflicht der durch die Beschwerdegegner vorgenommenen Arbeiten ab und kam zum Schluss,
dass kein nachträgliches Baubewilligungsverfahren einzuleiten sei. Im Ergebnis gelangte der Gemein-
derat somit zur Auffassung, dass vorliegend kein Verwaltungsverfahren gegen die Beschwerdegegner
einzuleiten ist, was er mit dem angefochtenen Entscheid den Beschwerdeführenden gegenüber ver-
bindlich feststellte. Die erfolgten Abklärungen im vorinstanzlichen Verfahren fanden demnach aus-
serhalb eines ordentlichen Verwaltungsverfahrens statt. Wie hiervor festgehalten, finden die Partei-
rechte in einer solchen Konstellation keine Anwendung. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs der
Beschwerdegegner im vorinstanzlichen Verfahren fällt demzufolge ausser Betracht.
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