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Departement Bau, Verkehr und Umwelt / Rechtsabteilung — EBVU 24.630

Massgebendes Terrain; Strassenabstand; Ausnahmebewilligung
– Eine behauptete, im Nutzungsplan jedoch nicht planerisch festgelegte Torsituation vermag keine Ausnahmebewilligung für eine Strassenabstandsunterschreitung durch einen Neubau zu rechtfertigen (Erw. 4)
– Ermittlung des massgebenden Terrains nach Anhang 1 Ziffer 1.1 BauV (Erw. 6)

DEPARTEMENT
BAU, VERKEHR UND UMWELT
Rechtsabteilung
BVURA.24.630
ENTSCHEID vom 21. Februar 2025
A._____; Beschwerde gegen den Entscheid des Gemeinderats Q._____ vom 21. Oktober 2024
betreffend Baugesuch der B._____ AG für den Rückbau von Gebäude Nr. aaa und Neubau Mehr-
familienhaus mit Garage auf Parzellen bbb und ccc (Baugesuch 24/23); Gutheissung
Erwägungen
4. Strassenabstand / Ausnahmebewilligung
4.1
Der Beschwerdeführer vertritt die Ansicht, der Gemeinderat habe für die Unterschreitung des Stras-
senabstands um 2 m gegenüber der M-Strasse zu Unrecht eine Ausnahmebewilligung im Sinne von
§ 67 BauG erteilt.
Der Gemeinderat räumt ein, dass der Strassenabstand zur M-Strasse ab der Garageneinfahrt lediglich
2.00 m betrage. Das bestehende Gebäude stelle aufgrund der bisherigen Nutzung als Bäckerei und
Restaurant und der strassenraumprägenden Stellung mit Vorplatz und Brunnen einen ldentifikations-
punkt im Ort dar. Müsste der gesetzliche Strassenabstand von 4 m eingehalten werden, so würde der
Charakter des gewachsenen Ortskerns an dieser Stelle verloren gehen und das Gesuch wäre nicht
bewilligungsfähig. Wo wie hier ein Zielkonflikt zwischen sich widersprechenden Vorschriften (Einhal-
tung des Strassenabstands und Wahrung des Ortsbilds) vorhanden sei, bestehe eine Ausnahmesitu-
ation, welche dem Gesetzgeber bei der Festlegung des 4 m Abstands in § 111 BauG nicht als Norm-
tatbestand vorgeschwebt habe.
Die Bauherrschaft beruft sich als Grund für die Unterschreitung des Strassenabstands durch das Bau-
vorhaben auf die Ausführungen des Gemeinderats im angefochtenen Entscheid, wonach sich bereits
der Bestandesbau im Unterabstand zur Gemeindestrasse befinde. Diese Flucht werde mit dem Neu-
bau in etwa wieder aufgenommen. Auch könne aus Sicht des Ortsbildes einem Unterabstand zuge-
stimmt werden. Eine allfällige Verbreiterung der Strasse sei (Anmerkung: auch bei Nichteinhaltung des
vorgeschriebenen Strassenabstands) ohne weiteres möglich. Die Abgrenzung zur Strasse erfolge in
Anlehnung an die Nachbarschaft, welche ebenfalls Bauten und Anlagen im Unterabstand zur Strasse
aufweisen würden. Der Strassenraum werde gegenüber der bestehenden Bebauung entschärft, auf-
gewertet und erweitert. Die massgebenden Sichtzonen würden gemäss Baugesuchunterlagen einge-
halten.
4.2
Die vom Strassenmark gemessenen Abstände betragen für Bauten und Anlagen gegenüber Gemein-
destrassen 4 m; die Gemeinden können für Stützmauern, Böschungen und Parkfelder gegenüber Ge-
meindestrassen andere Abstände festlegen (§ 111 Abs. 1 lit. a BauG). Durch Sondernutzungspläne,

kantonale Nutzungspläne sowie Sichtzonen können die Abstände erhöht oder, namentlich zum Schutz
von Ortsbildern, herabgesetzt oder aufgehoben werden (§ 111 Abs. 2 BauG). Mangels einer abwei-
chenden kommunalen Bestimmung - § 42 BNO regelt lediglich für Stützmauern, Böschungen und
Parkfelder abweichende Strassenabstände, nicht jedoch für Gebäude - ist somit gegenüber der Stras-
senparzelle ddd (M-Strasse) ein Abstand von 4 m einzuhalten. Das geplante Gebäude hält ab Gara-
geneinfahrt laut den Projektplänen lediglich einen Abstand von 2 m ein und ist somit nicht ordentlich
bewilligungsfähig und auf eine Ausnahmebewilligung angewiesen. Der Gemeinderat erteilte eine Aus-
nahmebewilligung gemäss § 67 BauG (vgl. Dispositiv des angefochtenen Entscheids, lit. G), deren
Gesetzmässigkeit nachfolgend zu prüfen ist.
4.3
4.3.1
Gemäss § 67 Abs. 1 BauG kann der Gemeinderat bei der Bewilligung von Bauten und Anlagen, unter
billiger Abwägung der beteiligten privaten Interessen, Ausnahmen von kommunalen Nutzungsplänen
gestatten, wenn es mit dem öffentlichen Wohl sowie mit Sinn und Zweck der Rechtssätze vereinbar
ist (lit. a) und ausserordentliche Verhältnisse vorliegen oder die Anwendung der Pläne zu hart wäre
(lit. b). Die ausnahmsweise Bewilligung von Bauten und Anlagen vor einer Baulinie oder mit geringeren
als den vorgeschriebenen Abständen kann insbesondere mit der Auflage verbunden werden, dass die
Eigentümer die Baute oder Anlage auf eigene Kosten und ohne Anspruch auf Entschädigung entfernen
oder versetzen, sofern der Neu- oder Ausbau eines öffentlichen Werkes es erfordert (Abs. 3).
Das Verwaltungsgericht hatte sich schon verschiedentlich mit der Frage zu befassen, ob für Bauvor-
haben im Unterabstand zu einer Strasse eine Ausnahmebewilligung nach § 67 Abs. 1 BauG erteilt
werden kann (vgl. dazu und zum Folgenden: Entscheid des Verwaltungsgerichts [VGE] vom 28. März
2023 [WBE.2022.296], Erw. 3.3, publ. in: www.ag.ch/agve). Nach dem Wortlaut der erwähnten Be-
stimmung kommt eine Ausnahme nur bei Vorliegen ausserordentlicher Verhältnisse oder eines Härte-
falls in Betracht, wenn es mit dem öffentlichen Wohl sowie Sinn und Zweck der Rechtssätze vereinbar
ist, unter billiger Abwägung der beteiligten Interessen. § 67 Abs. 1 BauG verlangt somit nicht nur eine
Interessenabwägung, sondern setzt kumulativ das Vorliegen ausserordentlicher Verhältnisse oder ei-
ner unzumutbaren Härte voraus. Ein Ausnahmetatbestand lässt sich nicht allein damit begründen, es
bestünden keine öffentlichen (oder privaten) Interessen an der Einhaltung des Strassenabstands bzw.
die Ausnahme sei mit dem Sinn und Zweck des Rechtssatzes (von dem abgewichen wird) vereinbar.
Es bedarf darüber hinaus ausserordentlicher Verhältnisse oder eines Härtefalls, die eine Ausnahme
rechtfertigen. Das gilt auch dann, wenn öffentliche Interessen (an einem Bauwerk) beteiligt sind. Das
Verwaltungsgericht hat in seiner bisherigen Praxis stets strenge Anforderungen an das Vorliegen einer
Ausnahmesituation gestellt; eine solche darf nicht leichthin angenommen werden, auch nicht in Bezug
auf den gesetzlichen Strassenabstand.
Die Frage, ob ausserordentliche Verhältnisse vorliegen, beurteilt sich einerseits nach der Interessen-
lage: Die Umschreibung der Normtatbestände richtet sich an durchschnittlichen Lebenssituationen
aus. Dem Gesetz liegt eine Interessenbeurteilung zugrunde, die der Gesetzgeber für diese typische
Lebenssituation durchgeführt hat. Einschränkungen, die sich aus dieser Beurteilung ergeben, muss
der Betroffene hinnehmen. Der zu entscheidende Sachverhalt kann indessen von der Interessenlage
her so ausserordentlich sein, dass angenommen werden muss, der Gesetzgeber habe diesen Einzel-
fall stillschweigend ausgeschlossen, sei es, dass der Gesuchsteller durch die Einhaltung der Norm
wesentlich schwerer getroffen wird, als dies dem Gesetzgeber bei der Normierung des Regelfalls vor-
schwebte, oder sei es, dass die öffentlichen oder privaten Interessen, welche normalerweise die Ei-
gentumsbeschränkung verlangen, im konkreten Fall gar nicht vorliegen. Die Verhältnisse sind ausser-
gewöhnlich, wenn der konkrete Fall nach der Interessenlage von der durchschnittlichen
Lebenssituation abweicht, die der Gesetzgeber geregelt hat. Unter diesem Gesichtspunkt hat die Be-
hörde, die eine Ausnahme in Erwägung zieht, zu prüfen, in welchem Mass die Verhältnisse des Ein-
zelfalls von der Interessenbeurteilung abweichen, die der Gesetzgeber vorgenommen hat. Sieht sich
2 von 9

ein Bauherr Sachzwängen gegenüber, die er durch bauliche Vorkehren selber geschaffen und zu ver-
treten hat, vermag dies noch keine Ausnahmesituation zu begründen.
Bei der Beurteilung der Frage, ob aussergewöhnliche Verhältnisse vorliegen, ist ausserdem die im
Gesetz angelegte Aufgabenteilung zwischen Legislative und Exekutive zu beachten. Die rechtsanwen-
dende Behörde hat im Normalfall die gesetzliche Grundordnung zu respektieren, die der Gesetzgeber
in generell-abstrakter Form erlassen hat. Die Exekutivbehörde darf § 67 BauG nicht dazu missbrau-
chen, die gesetzliche Grundordnung auszuhöhlen oder das gesetzlich vorgegebene Verhältnis von
Regel und Ausnahme zu korrigieren. Das wäre dann der Fall, wenn die Behörde die Ausnahmebe-
stimmung so anwendet, dass die Regel zur Ausnahme wird, oder Ausnahmen auf Gründe stützt, die
sich in einer Vielzahl der Fälle anführen lassen. So stellt etwa die optimale Nutzung des Baugrund-
stücks ein allgemeines (privates) Interesse dar, das für sich allein keinen ausreichenden Grund für die
Erteilung einer Ausnahmebewilligung bilden kann. Hätte der Gesetzgeber Gesichtspunkte berücksich-
tigen wollen, die in einer Vielzahl der Fälle geltend gemacht werden können, hätte er die Grundordnung
angepasst oder um gesetzliche Ausnahmegründe erweitert. Nach der gesetzlich vorgegebenen Auf-
gabenteilung zwischen Legislative und Exekutive bietet § 67 BauG keine rechtliche Handhabe, in je-
dem Einzelfall eine individualisierte Würdigung der Interessen vorzunehmen. Sonst würde die gesetz-
liche Grundordnung ihres Anwendungsbereichs beraubt. Nur in besonders gelagerten Situationen darf
und soll gestützt auf § 67 BauG eine individualisierte Interessenbeurteilung eingreifen (vgl. zum Gan-
zen: Aargauische Gerichts- und Verwaltungsentscheide [AGVE] 2019, S. 99, Erw. 2.4.1 mit zahlrei-
chen Hinweisen; VGE vom 28. März 2023 [WBE.2022.296], Erw. 3.3, publ. a.a.O.).
4.4
Bauherrschaft und Gemeinderat berufen sich mit Blick auf das bestehende abzubrechende Gebäude
und auf das Ortsbild auf ausserordentliche Verhältnisse. In diesem Sinne hatte der Gemeinderat ge-
stützt auf ästhetische Überlegungen eine Ausnahmebewilligung gemäss § 67 BauG für die Unter-
schreitung des Strassenabstands erteilt (Dispositiv Lit. G. des angefochtenen Beschlusses).
Die Verhältnisse sind aussergewöhnlich, wenn der konkrete Fall nach der Interessenlage von der
durchschnittlichen Lebenssituation abweicht, die der Gesetzgeber geregelt hat. Wohl können rein äs-
thetische Aspekte ausserordentliche Verhältnisse abbilden, aber die darauf gestützten Ausnahmen
bedürfen vorgängig einer auf einer eingehenden Interessenabwägung basierenden Norm. So kann im
allgemeinen Nutzungsplan bspw. für ein bestimmtes Gebiet oder ein Gebäude bestimmt werden, dass
im konkreten Fall eine Neubaute im selben Unterabstand zur Strasse wie das bestehende Gebäude
erstellt werden darf. Dies müsste allerdings im Nutzungsplanverfahren unter Berücksichtigung aller
Interessen definiert werden. Hätte also der Gesetzgeber (d.h. die Gemeindeversammlung) die behaup-
tete Torsituation im nämlichen Bereich schützen und den Neubau im Unterabstand zulassen wollen,
hätte er das bestehende Gebäude im Rahmen der Nutzungsplanungsrevision bspw. als wichtiges
strassenraumprägendes Gebäude im Sinne von § 32 Abs. 3 BNO festlegen müssen. Gemäss dieser
Bestimmung ist bei den im Bauzonenplan bezeichneten wichtigen strassenraumprägenden Gebäuden
bei einem Abbruch und Ersatzbau die Stellung und der Abstand zur Strasse zu beachten, wobei auch
hier aus verkehrstechnischen und verkehrsplanerischen Gründen eine Standortverschiebung verlangt
werden kann (§ 32 Abs. 3 BNO). Das Gebäude Nr. aaa auf der Parzelle bbb ist nun aber nicht im
Bauzonenplan als wichtiges strassenraumprägendes Gebäude aufgeführt. Im Gegensatz zum Ge-
bäude auf der gegenüberliegenden Strassenseite auf der Parzelle eee, welches als wichtiges stras-
senraumprägendes Gebäude gemäss § 32 Abs. 3 BNO im Bauzonenplan definiert und damit bezüg-
lich Strassenabstand privilegiert ist. Die behauptete Tor- und Ausnahmesituation ist mit Blick auf diese
Bestimmung nicht im Bauzonenplan abgebildet, andernfalls auch die Parzelle der Bauherrschaft § 32
Abs. 3 BNO unterstellt worden wäre. Ebenso wenig lässt sich die behauptete Ausnahmesituation auf
eine andere bezüglich Strassenabstand privilegierende kommunalen Bestimmung oder eine Unter-
schutzstellung des Gebäudes unter Volumenschutz gemäss § 32 Abs. 2 BNO abstützen. Das Bedürf-
nis der Bauherrschaft, den Neubau auf die Flucht des bestehenden, abzubrechenden Gebäudes im
Unterabstand zur Strasse zu stellen, lässt sich nicht mit einer Ausnahmesituation rechtfertigen. Dies
3 von 9

umso weniger, als aufgrund des gegenüberliegenden, unter Schutz gestellten Gebäudes, welches zur
Strasse lediglich einen Abstand von ca. 1 m aufweist, ein möglicher Ausbau der Strasse erschwert
würde.
Dem Argument, es liege ein Härtefall vor, ist entgegenzuhalten, dass die Bauparzellen bbb und ccc
zusammen eine Fläche von 884 m2 umfassen und problemlos auch ohne Unterschreitung der Stras-
senabstände sinnvoll bzw. zweckmässig überbaubar sind. Von einem Härtefall kann keine Rede sein.
Soweit es der Bauherrschaft um die optimale Nutzung des Baugrundstücks geht, stellt dies zudem ein
allgemeines (privates) Interesse und damit keinen Ausnahmegrund im Sinne von § 67 Abs. 1 lit. b
BauG dar (vgl. dazu VGE vom 28. März 2023 [WBE.2022.296], Erw. 3.4, publ. a.a.O.).
Zusammenfassend fehlen der erteilten Ausnahmebewilligung nach § 67 BauG die Voraussetzungen,
das Bauvorhaben erweist sich infolge Verletzung der Strassenabstandsvorschriften als nicht bewilli-
gungsfähig. Dementsprechend ist die Baubewilligung aufzuheben.
(…)
6. Fassaden- und Gebäudehöhen
6.1
Nach Meinung des Beschwerdeführers sind die Fassaden- und Gebäudehöhen falsch ermittelt wor-
den, indem die Bauherrschaft die Höhenkurven aus dem Jahre 1951 ohne gesetzliche Grundlage aus-
gemittelt habe. Auf die entsprechende Rüge im vorinstanzlichen Verfahren sei der Gemeinderat eben-
falls nicht näher eingegangen.
Die Bauherrschaft ist der Auffassung, das Bauvorhaben weise eine Fassadenhöhe von 8.89 m und
eine Gebäudehöhe von 11,34 m auf. Unter Berücksichtigung der Hangneigung unterschreite das Ge-
bäude die zulässige Fassadenhöhe um 14 cm (8,00 m + 1,03 m - 8,89 m) und die zulässige Gebäu-
dehöhe um 69 cm (11,00 m + 1,03 m – 11,34 m) klar. Massgeblich sei der Baugesuchsplan Nr. 508-
5. Das ursprüngliche massgebende Terrain auf den Grundstücken ccc und bbb sei mit der Erstellung
des bestehenden Gebäudes Nr. aaa, M-Strasse abgegraben worden, um u.a. eine relativ ebene Gar-
tenfläche im Westen des Gebäudes zu erreichen. Dies werde durch die Umbaupläne Erdgeschoss
bestehendes Gebäude Nr. aaa und dem dazugehörigen Gebäudeschnitt B-B mit dem eingezeichneten
bestehenden massgebenden Terrain belegt, welche mit Datum 12. März 1951 von der Gemeinde
Q._____ genehmigt worden seien (Plan mit Genehmigungsvermerk). Im Plan Nr. 508-5 Erdgeschoss
des neu projektieren Gebäudes seien diese Höhenkurven respektive Höhenkoten beim Schnitt B-B
beim bestehenden Gebäude in grüner Farbe ermittelt und eingezeichnet. Im Grenzbereich zu den
Parzellen fff auf der Nordgrenze und Parzelle ggg auf der Südgrenze seien mit dem Bau des Gebäudes
Nr. aaa noch heute bestehende Grenzmauern erstellt worden. Das Terrain im Grenzbereich sei unver-
ändert geblieben. Dies belegten die Fotos. Daraus ergäben sich die Höhenkurven und Höhenkoten
des massgebenden Terrains in grüner Farbe im Plan Erdgeschoss mit Umgebung. Die direkte Verbin-
dung der Höhenkurven im Grenzbereich der Nord- und Südparzellengrenze seien im Plan als ausge-
mittelte Höhenkurve/Terrain in blauer Farbe dargestellt. Dies belege klar, dass auch wenn die belegten
Terrainhöhen aus dem Jahre 1951 nicht herangezogen würden, die Gebäude- und Fassadenhöhe in
jedem Fall eingehalten würden.
Der Gemeinderat äusserte sich im angefochtenen Beschluss zur Thematik dahingehend, dass das
Bauvorhaben eine Fassadenhöhe von 8,89 m und eine Gesamthöhe von 11,34 m aufweise (angefoch-
tener Beschluss, S. 2). In der Dorfzone D2 seien Fassadenhöhen von 8,00 m und Gesamthöhen von
11,00 m möglich. Gestützt auf § 11 BNO betrage die Hangneigung des Grundstücks 15,38 %. Somit
sei ein Hangzuschlag von 1,03 m bei der Fassaden- und der Gesamthöhe erlaubt (angefochtener Be-
schluss, S. 3). Auf S. 6 des angefochtenen Beschlusses führte der Gemeinderat weiter aus, dass be-
züglich der Fassadenhöhe auf die Planunterlagen verwiesen werde, welche eine maximale Höhe von
4 von 9

8,89 m inkl. Berücksichtigung des Hangzuschlags gestützt auf § 11 Abs. 2 BNO aufweise. Der Verlauf
des massgebenden Terrains werde als plausibel betrachtet.
In seiner Beschwerdeantwort macht der Gemeinderat geltend, dass mittels Beizugs der Baugesuchs-
unterlagen des Gebäudes Nr. aaa, M-Strasse, habe hergeleitet werden können, dass das ursprüngli-
che Terrain auf den Grundstücken ccc und bbb abgegraben worden sei, um eine ebene Gartenfläche
im Westen des Gebäudes zu erstellen. Aus den am 12. März 1951 bewilligten Baugesuchunterlagen
hätten relevante Rückschlüsse auf den natürlich gewachsenen Geländeverlauf getroffen werden kön-
nen. Die Informationen seien in den bewilligten Plan Nr. 508-5 "Nachweis massgebendes Terrain" vom
29. Februar 2024 eingeflossen. Aufgrund der Tatsache, dass von den damaligen Plänen keine 3D-
Modelle bestünden und das Terrain aus wenigen Gebäude- bzw. Geländeschnitten bestehe, sei eine
Ausmittlung unumgänglich. lm Gegensatz zum gewachsenen Terrain, bei dessen Ermittlung auf ein
enges Raster von (aktuellen) Geometeraufnahmen abgestellt werden könne, bedinge die Darstellung
des massgebenden Terrains der IVHB zwangsläufig eine gewisse Ausmittlung für Bereiche, in denen
nicht eine fixe Höhenkote aus alten Plänen übernommen werden könne. An der Ermittlung des mass-
gebenden Terrains sei nach Ansicht der Vorinstanz nichts auszusetzen.
6.2
§ 11 Abs. 1 BNO bestimmt für die Dorfzone D2 eine Fassadenhöhe von 8 m und eine Gesamthöhe
von 11 m. Gemäss § 11 Abs. 2 ff. BNO gilt ergänzend Folgendes:
§ 11 BNO
(…)
2 Bei einer Neigung des gewachsenen Terrains von mehr als 10 % gilt für die Fassaden- und
Gesamthöhe je nach Hangneigung ein Zuschlag gemäss nachfolgendem Diagramm.
3 Bei der Ermittlung der Fassaden- und Gesamthöhe ist folgendes zu beachten (siehe auch
Schemaskizzen im Anhang):
a) Für Gebäude mit Schrägdächern gilt die Fassadenhöhe traufseitig, sofern es sich nicht um
Attikageschosse handelt.
b) Für Gebäude mit an der Fassadenlinie hochgezogenem Attikageschoss gemäss § 25
BauV gilt dort eine um 2 m vergrösserte Fassadenhöhe.
c) Bei Hanglagen über 10 % Neigung dürfen Attikageschosse auf der dem See zugewandten
Ostseite maximal auf der Hälfte der zugehörigen Gebäudelänge fassadenbündig angeord-
net werden. Der Fassadenrücksprung im rückspringenden Teil muss mindestens 3 m be-
tragen.
4 Abgrabungen beim Gebäude dürfen unter Wahrung einer sorgfältigen Gestaltung höchstens
zwei Drittel der Fassadenlänge, maximal aber 7 m betragen. Bei Hanglagen über 10 % Nei-
gung dürfen die tal- und bergseitigen Fassaden auf der gesamten Fassadenlänge abgegraben
werden. Dabei reduziert sich die Fassaden- und Gesamthöhe um das Mass der Abgrabung.
5 ln den im Bauzonenplan dargestellten lärmvorbelasteten Flächen gilt die Empfindlichkeits-
stufe III.
6.3
Gemäss Ziff. 5.1 Anhang 1 BauV ist die Gesamthöhe der grösste Höhenunterschied zwischen dem
höchsten Punkt der Dachkonstruktion und den lotrecht darunter liegenden Punkten auf dem
5 von 9

massgebenden Terrain. Ziff. 5.2 des Anhangs 1 BauV hält fest, dass die Fassadenhöhe der grösste
Unterschied zwischen der Schnittlinie der Fassadenflucht mit der Oberkante der Dachkonstruktion und
der dazugehörigen Fassadenlinie ist. Die Fassadenlinie ist die Schnittlinie von Fassadenflucht und
massgebendem Terrain (Ziff. 3.2 Anhang 1 BauV).
Sowohl der Gesamthöhe als auch der Fassadenhöhe liegt das massgebende Terrain zugrunde. Das
massgebende Terrain ist im öffentlichen Baurecht eine Referenzgrösse für die Bestimmung zahlrei-
cher wichtiger Gebäudeparameter (vgl. Erläuterungen zur IVHB vom 3. September 2013 [im Folgen-
den: IVHB-Erläuterungen; im Internet: www.ag.ch/bauen > Baurecht > Baubegriffe – IVHB], S. 2).
Zur Ermittlung des massgebenden Terrains führte das Verwaltungsgericht im Entscheid [VGE] vom
28. März 2023 [WBE.2022.257], Erw. 3.2, publ. a.a.O., Folgendes aus:
" 3.2
(…)
§ 16 i.V.m. Anhang 1 Ziffer 1.1 BauV definiert das massgebende Terrain wie folgt:
Als massgebendes Terrain gilt der natürlich gewachsene Geländeverlauf. Kann dieser infolge
früherer Abgrabungen und Aufschüttungen nicht mehr festgestellt werden, ist vom natürlichen
Geländeverlauf der Umgebung auszugehen. Aus planerischen oder erschliessungstechnischen
Gründen kann das massgebende Terrain in einem Planungs- oder im Baubewilligungsverfahren
abweichend festgelegt werden.
Das Konkordat nennt somit den "natürlich gewachsenen Geländeverlauf" (im Moment der Bauge-
suchseinreichung) als massgebendes Terrain. Ein anderes als den "natürlich gewachsenen Gelän-
deverlauf" als massgebendes Terrain zu bezeichnen, kommt nur unter den eng umschriebenen
Voraussetzungen des dritten Satzes in Frage. Damit wird bezweckt, dass auf den seit langem be-
stehenden, weitgehend durch natürliche Prozesse entstandenen Geländeverlauf abgestellt wird
und nicht auf einen Geländeverlauf, der auf menschliche Eingriffe wie frühere Abgrabungen und
Aufschüttungen zurückgeht (IVHB-Erläuterungen, S. 2; Entscheid des Verwaltungsgerichts
WBE.2018.128 vom 3. Dezember 2018, Erw. II/7). Diesen sogenannten "Urzustand" zu ermitteln
ist eine schwierige und aufwendige Aufgabe, da das natürlich belassene, unüberbaute Baugrund-
stück im Zeitalter des verdichteten Bauens selten ist. Meist wird – wo vorhanden – von älteren
Terrainaufnahmen (dokumentiert in früheren Baugesuchsunterlagen, Strassenbauprojekten usw.)
auf den "ursprünglichen Geländeverlauf" geschlossen werden müssen. Der Beizug von histori-
schen Karten oder geologischen Gutachten bei jedem Bauvorhaben erscheint zwar weder prakti-
kabel noch verhältnismässig (Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2018.128 vom 3. Dezember
2018, Erw. II/9), kann in Einzelfällen jedoch dennoch geboten sein. Wo der natürlich gewachsene
Geländeverlauf unklar oder umstritten ist, muss die zuständige Baubehörde dessen Verlauf im Rah-
men des Baubewilligungsverfahrens hoheitlich festlegen. Nach dem Konkordatstext wird sie dabei
auf den natürlichen Geländeverlauf in der Umgebung abstellen, also soweit möglich von der Um-
gebung oder von älteren Terrainaufnahmen auf den ursprünglichen Geländeverlauf auf dem Bau-
grundstück schliessen (IVHB-Erläuterungen, S. 2; Entscheid des Verwaltungsgerichts
WBE.2018.128 vom 3. Dezember 2018, Erw. II/7).
Die Eruierung des massgebenden Terrains ist in der Praxis oft mit Problemen verbunden, da es in
vielen Fällen nicht oder kaum mehr möglich ist, den Geländeverlauf vor dem ersten menschlichen
Eingriff festzustellen (zu den diesbezüglichen Mängeln der IVHB siehe auch GRIFFEL, a.a.O., S.
1231). Das Interkantonale Organ über die Harmonisierung der Baubegriffe (IOHB) scheint dies er-
kannt zu haben, indem es in den IVHB-Erläuterungen einfügte, Bauwilligen sollte von den Kantonen
ein Verfahren zur Verfügung gestellt werden, mit dem sie vor der Ausarbeitung eines konkreten
Bauprojekts den Verlauf des massgeblichen Terrains rechtsverbindlich klären können (IVHB-Erläu-
terungen, S. 2; GRIFFEL, a.a.O., S. 1231). Eine entsprechende Motion "Schaffung eines Verfahrens
zur rechtsverbindlichen Festlegung des massgebenden Terrains nach IVHB (BauV)" wurde im
6 von 9

Grossen Rat des Kantons Aargau am 13. September 2022 eingereicht und vom Regierungsrat am
23. November 2022 abschlägig beantwortet. Der Regierungsrat führte dabei aus, das Gesuch, dass
der massgebliche Terrainverlauf vor Ausarbeitung eines konkreten Projekts festzustellen oder ab-
weichend vom natürlichen Verlauf festzulegen sei, könne bereits nach geltendem Recht in einem
Vorentscheid verbindlich beantwortet werden. Zusätzliche Rechtsgrundlagen seien nicht nötig. Der
Vollständigkeit halber sei darauf hinzuweisen, dass ein Abweichen vom natürlichen Geländeverlauf
auf die Neufestlegung des massgebenden Terrains erst im Baubewilligungsverfahren als heikel
anzusehen sei. Aus Rechtssicherheitsgründen seien solche abweichenden Festlegungen für be-
stimmte Gebiete grundsätzlich in einem Planungsverfahren (allgemeines Nutzungsplanungsverfah-
ren oder Sondernutzungsplanungsverfahren) zu treffen. Die Motion sei demzufolge abzuweisen.
An der Sitzung des Grossen Rats vom 21. März 2023 wurde die Motion zurückgezogen und das
Geschäft damit erledigt (siehe zum Ganzen: Motion Ges.-Nr. 22.261).
3.3
Unter der Herrschaft des neuen Rechts ist somit – anders als nach dem früher geltenden Recht
(vgl. § 13 ABauV) – nicht mehr auf den Geländeverlauf bei Einreichung des Baugesuchs (d.h. das
gewachsene Terrain) abzustellen, sondern auf den seit langem bestehenden, weitgehend durch
natürliche Prozesse entstandenen Geländeverlauf.
Die Parzelle Nr. aaa ist bereits überbaut. Das bestehende Einfamilienhaus und die Garage sollen
abgebrochen werden, damit das geplante Mehrfamilienhaus mit Autoeinstellhalle errichtet werden
kann. Auch die bisherige Umgebung (Stützmauern, Böschungen, Treppen, Wege etc.) soll neu
gestaltet werden. (…) Da der auf der Parzelle Nr. aaa heute bestehende Bodenverlauf nicht dem
im Sinne der IVHB massgebenden natürlich gewachsenen Geländeverlauf entspricht, muss der
Verlauf des massgebenden Terrains eruiert werden.
Abzuklären ist zunächst, ob ältere Unterlagen (z.B. Baugesuchsakten und Baubewilligungen, Stras-
senbauprojekte betreffend die angrenzenden Strassen etc.) vorhanden sind, die auf den ursprüng-
lichen Terrainverlauf schliessen lassen. Ausweislich der Akten wurden solche Abklärungen bisher
nicht getätigt. Die Beschwerdegegnerin bringt zwar vor, die letzte Niveau-Änderung habe im Jahre
1946 anlässlich des Baus des bestehenden Einfamilienhauses stattgefunden; damals seien noch
keine Niveau-Aufnahmen gemacht worden. Es sei vorliegend deshalb gar nicht möglich gewesen,
das natürlich gewachsene Terrain anhand von alten Niveau-Aufnahmen zu ermitteln. Diese Be-
hauptungen sind jedoch reine Mutmassungen, die durch nichts untermauert sind. Tatsache ist, dass
– gemäss Akten – nicht nur keine Abklärungen bezüglich der Parzelle Nr. aaa selber, sondern auch
bezüglich der angrenzenden Parzellen sowie der angrenzenden beiden Strassen gemacht wurden.
Der Gemeinderat bestätigt ebenfalls nicht, dass solche Abklärungen getätigt wurden. Das Verwal-
tungsgericht hielt bereits in einem Entscheid vom 3. Dezember 2018 fest, dass im verwaltungsge-
richtlichen Verfahren solche erstmaligen Abklärungen ausser Betracht fallen. Es ist Aufgabe der
sachnahen, ortskundigen erstinstanzlichen Baubewilligungsbehörde, das massgebende Terrain
unter Bezugnahme der verfügbaren Unterlagen und Pläne erstmalig zu ermitteln bzw. festzulegen
(vgl. Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2018.128 vom 3. Dezember 2018, Erw. II/9). Die
Behörde hat den Sachverhalt, unter Beachtung der Vorbringen der Parteien, von Amtes wegen zu
ermitteln und die dazu notwendigen Untersuchungen anzuordnen (vgl. § 17 Abs. 1 VRPG). In der
Praxis wird dabei vorab diejenige Partei, die einen bestimmten Terrainverlauf behauptet, diesen zu
beweisen haben. Es ist daher wesentlich an der Bauherrschaft bzw. ihrem Architekten (resp. am
Nachbarn), die Nachweise und Dokumente zu besorgen, welche ihre Auffassung über den natürlich
gewachsenen Geländeverlauf stützen. Sie sind dabei auf die Unterstützung durch die Behörden
angewiesen (vgl. HEER/MUNZ, a.a.O., S. 442 f.).
Sollte sich im Rahmen der Abklärungen ergeben, dass der natürlich gewachsene Geländeverlauf
auf der Parzelle Nr. aaa anhand historischer Dokumente und Unterlagen nicht mehr festgestellt
werden kann, ist vom natürlichen Geländeverlauf in der Umgebung auszugehen (siehe Wortlaut
7 von 9

von Anhang 1 Ziffer 1.1 BauV). Dabei kann es allenfalls weiterhelfen, anlässlich eines Augen-
scheins – evtl. unter Beizug einer Fachperson – im Gelände Referenzpunkte bzw. -höhen, -flächen
oder -steigungen zu bestimmen, um ausgehend davon das massgebende Terrain zu ermitteln. Evtl.
kann sich aber auch ein Gutachten aufdrängen, um die Lage und den Verlauf des massgebenden
Terrains festzustellen und u.a. die Frage, ob ein Hang bzw. eine Hanglage vorliegt, schlüssig be-
urteilen zu können."
6.4
Das Verwaltungsgericht zeichnet im zitierten Entscheid detailliert die Vorgehensweise bei der Ermitt-
lung des massgebenden Terrains auf. Zusammengefasst hat dabei die Behörde (somit der Gemein-
derat) den Sachverhalt, unter Beachtung der Vorbringen der Parteien, von Amtes wegen zu ermitteln
und die dazu notwendigen Untersuchungen anzuordnen (vgl. § 17 Abs. 1 VRPG, Untersuchungs-
grundsatz). Die Bauherrschaft bzw. ihr Architekt hat die Nachweise und Dokumente zu besorgen, wel-
che ihre Auffassung über den natürlich gewachsenen Geländeverlauf stützen. Bei der Ermittlung des
massgebenden Terrains ist auf den seit langem bestehenden, weitgehend durch natürliche Prozesse
entstandenen Geländeverlauf abzustellen. Dabei ist zunächst abzuklären, ob ältere Unterlagen (z.B.
Baugesuchsakten und Baubewilligungen) vorhanden sind, die auf den ursprünglichen Terrainverlauf
schliessen lassen. In Einzelfällen kann der Beizug von historischen Karten oder geologischen Gutach-
ten geboten sein. Wo der natürlich gewachsene Geländeverlauf unklar oder umstritten ist, muss die
zuständige Baubehörde dessen Verlauf im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens hoheitlich festle-
gen. Dabei hat die Behörde auf den natürlichen Geländeverlauf in der Umgebung abzustellen, also
soweit möglich von der Umgebung oder von älteren Terrainaufnahmen auf den ursprünglichen Gelän-
deverlauf auf dem Baugrundstück zu schliessen.
Im vorliegenden Fall stützte sich die Bauherrschaft ursprünglich auf Baugesuchsakten für den Umbau
des Gebäudes Nr. aaa auf der Parzelle bbb aus dem Jahr 1951 (Sammelbeilage 4 zur Beschwerde-
antwort des Gemeinderats vom 23. Januar 2025) ab, dessen Pläne das damalige Terrain auf der Par-
zelle bbb ausweisen. Die Bauherrschaft mittelte die Höhenkurven bzw. das Terrain gemäss diesen
Plänen aus (vgl. nachstehenden Plan Nr. 508-5 vom 29. Februar 2024 Erdgeschoss mit massgeben-
dem Terrain Mst. 1:100 (Sammelmappe 1).
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Eine Ausmittlung ist jedoch weder gesetzlich vorgesehen noch mit den vorstehenden Grundsätzen der
Ermittlung des massgebenden Terrains vereinbar. Vor allem aber lassen die Pläne aus dem Jahr 1951
keine Rückschlüsse auf das Terrain auf der Parzelle ccc zu, bilden doch die damaligen Baupläne nur
das Terrain der Parzelle bbb, nicht jedoch dasjenige der Parzelle ccc ab. Trotzdem definiert die Bau-
herrschaft auch auf dieser Parzelle ausgemittelte Höhenkurven / Terrain. Die ausgemittelten Höhen-
kurven sind nun jedoch lediglich Mutmassungen. Ermittlungen im Sinne der vorstehenden Grundsätze
wurden nicht vorgenommen. Auch der Gemeinderat setzte sich mit dem massgebenden Terrain nicht
auseinander, sondern hielt, ohne Abklärungen vorzunehmen, lediglich fest, dass der Verlauf des mas-
sgebenden Terrains als plausibel erachtet werde. Der Einwand des Beschwerdeführers, wonach das
massgebende Terrain bisher nicht bzw. nicht korrekt ermittelt bzw. festgestellt worden ist, trifft somit
zu. Eine vorgängige korrekte Ermittlung des massgebenden Terrains ist im konkreten Fall jedoch
Grundvoraussetzung, dass ein Bauvorhaben anhand des Geländeverlaufs überhaupt zuverlässig ge-
plant und später beurteilt werden kann. Erst dann lässt sich auch der korrekte Hangzuschlag, welcher
gemäss § 11 Abs. 2 BNO je nach Neigung des Hangs abgestuft ist, definieren. Ob die Vorschriften,
welche am massgebenden Terrain anknüpfen (wie z.B. Fassadenhöhen, Gebäudehöhe. Geschossig-
keit, Unterniveaubauten), eingehalten sind, lässt sich erst dann beurteilen (vgl. VGE vom 28. März
2023 [WBE.2022.296], Erw. 3.3, publ. a.a.O.). Die erstmalige Ermittlung bzw. Festlegung des mass-
gebenden Terrains unter Bezugnahme der verfügbaren Unterlagen und Pläne ist Aufgabe der sach-
nahen, ortskundigen erstinstanzlichen Baubewilligungsbehörde und nicht der Beschwerdeinstanz.
Dementsprechend ist der angefochtene Beschluss auch aus diesem Grund aufzuheben.
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