ag_departement_bvu · EBVU 23.523 · 2023-12-18 · de
Departement Bau, Verkehr und Umwelt / Rechtsabteilung — EBVU 23.523

Zonenkonformität von Alterswohnungen in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (ÖBA)
– Entscheidend für die Zonenkonformität von Alterswohnungen in der Zone ÖBA sind die gesicherte Zweckbestimmung und der enge funktionale Zusammenhang zu einem Alters- und Pflegeheim (E. 3.3).
– Im vorliegenden Fall mangelt es sowohl an einem funktionalen Zusammenhang wie auch an einer genügenden Zwecksicherung (E. 3.4).

DEPARTEMENT
BAU, VERKEHR UND UMWELT
Rechtsabteilung
BVURA.23.523
ENTSCHEID vom 18. Dezember 2023
Wohnbaugenossenschaft A._____; Beschwerde gegen den Entscheid des Gemeinderats
Q._____ vom 21. August 2023 betreffend Baugesuch für Aufstockung Mehrfamilienhaus, Par-
zelle aaa; Abweisung
Erwägungen
(…)
3.3
In den Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen dürfen nur öffentliche und öffentlichen Zwecken bzw.
Interessen dienende Werke erstellt werden. Auch in der Gemeinde Q._____ ist die Zone ÖBA für
Bauten und Anlagen bestimmt, die dem öffentlichen Interesse dienen (§ 14 Abs. 1 BNO). Private Vor-
haben sind in der Zone ÖBA nicht zulässig; auch nicht als "provisorische", mit Beseitigungsrevers
belastete Bauten (Aargauische Gerichts- und Verwaltungsentscheide [AGVE] 2000, S. 209 f. mit Hin-
weisen; CHRISTIAN HÄUPTLI in: Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, § 15
N 90 ff.). Voraussetzung zur Festsetzung einer Zone für öffentliche Bauten und Anlagen ist auch, dass
das geltend gemachte zukünftige Bedürfnis genügend konkretisiert ist. Es ist vom Gemeinwesen so
genau wie möglich anzugeben, und die Errichtung der öffentlichen Baute muss mit einiger Sicherheit
zu erwarten sein (AGVE 2000, S. 210).
Die Arten der dem öffentlichen Interesse dienenden Bauten und Anlagen sind äusserst vielfältig. Die
öffentlichen Bauten und Anlagen, d.h. Bauwerke, welche die öffentliche Hand in Erfüllung verfassungs-
mässiger Aufgaben erstellt, dienen dem Gemeinwesen unmittelbar durch ihren Gebrauchswert, ent-
weder als Verwaltungsvermögen oder als Sachen im Gemeingebrauch (AGVE 2000, S. 211). Dazu
gehören Schulhäuser, Spitäler, Gefängnisse, öffentliche Verwaltungsgebäude, Alters- und Pflege-
heime usw. Solche Bauten dienen fraglos öffentlichen Zwecken. Zu den im öffentlichen Interesse lie-
genden Bauten und Anlagen gehören aber auch Bauten privater Bauherren, die im weitesten Sinne
Aufgaben des modernen Leistungs- und Sozialstaates wahrnehmen helfen. Zu den öffentlichen Bau-
ten und Anlagen zählen daher auch Schwimmbäder, Tennisanlagen (AGVE 1976, S. 238 ff.) und
Schrebergartenanlagen (AGVE 1988, S. 340 ff.); an ihrem Bestehen wurde ein Allgemeininteresse
bejaht. Selbst der Betrieb eines Pfadihauses liegt laut Verwaltungsgericht im öffentlichen Interesse
und ist in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen zonenkonform (AGVE 2000, S. 209 ff.). Dem-
gegenüber gilt der private Wohnungsbau, selbst wenn er staatlich gefördert wird, im Planungs- und
Baurecht nicht als öffentlicher Zweck (BERNHARD WALDMANN, Zonen für öffentliche Bauten und Anla-
gen, in: BR 2003, S. 89). Ob dies auch für den Bau von Alterswohnungen gilt, ist umstritten (WALD-
MANN, a.a.O., S. 89) und wird nicht in allen Kantonen gleich gehandhabt. Anders als der von der Be-
schwerdeführerin genannte Kanton Zürich, welcher den Bau von Alterswohnungen in § 60 Abs. 2 des
Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) explizit zur öffentlichen Aufgabe erklärt,

verfügt der Kanton Aargau über keine entsprechende Sonderbestimmung, aus der sich das öffentliche
Interesse am Bau von Alterswohnungen und damit der Zonenkonformität in der Zone ÖBA direkt ab-
leiten liesse.
Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist anerkannt, dass es sich bei Alters- und Pflegeheimen
um Bauten und Anlagen im öffentlichen Interesse handelt. Alterswohnungen werden aufgrund ihrer
Zweckbestimmung und ihres engen funktionalen Zusammenhangs zu Alters- und Pflegeheimen auch
in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen als zonenkonform erachtet (vgl. Urteile des Bundesge-
richts [BGer] 1C_99/2022 vom 25. April 2023, E. 8.1 sowie Urteil 1C_497/2020 vom 27. Juni 2022 E.
7.3.2 mit Hinweisen).
So bejahte das Bundesgericht im angeführten Urteil vom 25. April 2023 die Zonenkonformität von
Alterswohnungen in der Zone ÖBA aufgrund des engen räumlichen und funktionalen Zusammenhangs
mit einem sich in derselben Zone befindlichen Alters- und Pflegezentrum. Für das betroffene Gebiet
galt in jenem Fall ein Gestaltungsplan und der funktionale Zusammenhang mit dem Alters- und Pfle-
gezentrum wie auch die Zweckbindung der Wohnungen wurden durch Sondernutzungsvorschriften
sichergestellt. Zweckänderungen wurden in den Sondernutzungsvorschriften ausdrücklich ausge-
schlossen. Für Mieter wurde ein Mindestalter festgelegt bzw. galt Pflegebedürftigkeit mindestens eines
Familienmitglieds als Voraussetzung für ein Mietverhältnis. Ebenso galt die Pflicht, für alle Alterswoh-
nungen ein im Baubewilligungsverfahren zu definierendes modulares Service- und Dienstleistungsan-
gebot zur Verfügung zu stellen und die entsprechenden Auflagen im Grundbuch anzumerken. Weiter
galten auch formelle Auflagen (z.B. Grundbucheintrag) zur Zwecksicherung der Alterswohnungen.
Auch im Entscheid 1C_497/2020 bestand ein sehr enger funktionaler Zusammenhang zu einem Alters-
und Pflegeheim und die vorgesehene Nutzung als Alterswohnungen war zureichend und dauerhaft
gesichert (a.a.O., E. 7.3.3).
Entscheidend für die Zonenkonformität der Alterswohnungen sind nach bundesgerichtlicher Recht-
sprechung demnach deren gesicherte Zweckbestimmung und der enge funktionale Zusammenhang
zu einem Alters- und Pflegeheim.
3.4
Die streitbetroffene Liegenschaft wurde vom Gemeinderat 2013 als "Mehrfamilienhaus (Seniorenwoh-
nungen) mit Einstellhalle" bewilligt. Im Gebäude befinden sich neben den Wohnungen ein öffentlich
zugänglicher Veranstaltungsraum sowie ein weiterer Raum, in dem ursprünglich die Spitex unterge-
bracht werden sollte, heute aber eine Praxis für Physiotherapie eingemietet ist. Den Akten ist nicht zu
entnehmen und es wird von der Beschwerdeführerin auch nicht behauptet, dass in dem Mehrfamilien-
haus weitere für Alters- und Pflegeheime typische Dienstleistungen wie Mahlzeiten oder ein Pflege-
dienst angeboten werden. Von einem Alters- und Pflegeheim, wie es der angeführten Rechtsprechung
jeweils zugrunde lag, kann deshalb vorliegend nicht gesprochen werden. Dafür reichen ein öffentlicher
Veranstaltungsraum und eine Praxis für Physiotherapie nicht aus. Das Mehrfamilienhaus selber stellt
demnach kein Alters- und Pflegeheim dar, dessen Zonenkonformität in der Zone ÖBA zu anerkennen
wäre. Ein enger funktionaler Zusammenhang zu einem als solches zu qualifizierenden Alters- und
Pflegeheim wird nicht geltend gemacht und ist auch nicht ersichtlich. Damit scheitert die Zonenkonfor-
mität der geplanten Wohnungen bereits am mangelnden funktionalen Zusammenhang zu einem Al-
ters- und Pflegeheim.
Die Zonenkonformität ist aber genauso aufgrund der mangelnden Zwecksicherung nicht gegeben. Al-
leine mit der Bezeichnung als "Seniorenwohnungen" in der Baubewilligung von 2013 ist die Zweckbin-
dung noch nicht sichergestellt. So wird in Erwägung III. 3.1 der Baubewilligung ausgeführt, dass die in
den Genossenschaftsstatuten festgehaltene Absicht, im Mehrfamilienhaus Seniorenwohnungen be-
reitzustellen, nicht bedeuten müsse, dass diese permanent nur von Senioren bewohnt werden dürften.
§ 2 der Statuten der Wohnbaugenossenschaft "Im Zentrum" lautet denn auch wie folgt:
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"Die Genossenschaft bezweckt in gemeinsamer Selbsthilfe ihrer Mitglieder die Beschaffung von preis-
günstigen Wohnungen und den Bau eines Mehrfamilienhauses, unter Ausschluss jeder spekulativen
Absicht. Die Wohnungen sollen insbesondere an Personen im AHV-Alter vermietet werden. Sie ver-
folgt im Besonderen den Zweck, den preisgünstigen Wohnungsbau im Sinne des eidgenössischen
Wohnraumförderungs- sowie entsprechender kantonaler oder kommunaler Erlasse zu fördern."
Wie der Gemeinderat zu Recht festhält, lässt die Formulierung "insbesondere" die Vermietung an jün-
gere Personen zu, wie es denn auch derzeit bei zwei Wohnungen tatsächlich der Fall ist (Replik, S.
4). Wenn nun – wie ausgeführt – weder die Baubewilligung für das bestehende Gebäude noch die
Statuten eine genügende Zwecksicherung garantieren, vermag auch der Abtretungsvertrag vom 17.
März 2014 diese Leistung nicht zu erbringen. So werden zum einen mit der Deklaration der Baubewil-
ligung als integrierenden Bestandteil des Vertrages deren Unzulänglichkeiten übernommen. Zum an-
dern bietet auch das zu Gunsten des Gemeinderats statuierte Rückkaufsrecht nicht genügend Gewähr
für die Zwecksicherung. Dieses kommt gemäss Ziffer VII 2. lit. b) zwar zum Zug, wenn die Wohnbau-
genossenschaft ihren Zweck so ändern würde, "dass der ursprüngliche Zweck (nämlich Erstellung und
Betrieb von Seniorenwohnungen gemäss § 2 der Statuten) verloren ginge." Analog zur Bestimmung
betreffend die Baubewilligung wird aber auch hier die nur ungenügende Zwecksicherung durch die
Statuten übernommen und weitergeführt.
Im Weiteren lässt sich auch kein öffentliches Interesse an den geplanten Wohnungen gestützt auf das
Wohnungsbauförderungsgesetz (Gesetz über die Förderung des Baus von Alters-, Invaliden- und Fa-
milienwohnungen sowie die Regional- und Ortsplanung vom 14. Januar 1969; SAR 873.700) herleiten:
Laut dem Wohnungsbauförderungsgesetz sind nur Alterswohnungen mit einer Wohnungsgrösse von
1–2 Zimmern für die Zuschussberechtigung relevant (§ 1 Abs. 2), wogegen im vorliegenden Fall laut
Baugesuch 3 1/2-Zimmer-Wohnungen realisiert werden sollen. Diese Wohnungen sprengen den ge-
setzlich vorgesehenen Rahmen für förderungswürdige Alterswohnungen aber deutlich. Somit fehlt es
auch in dieser Hinsicht an einem öffentlichen Interesse, die geplanten Wohnungen in der Zone ÖBA
zu realisieren.
Dass der Gemeinderat 2013 das ursprüngliche Gebäude als zonenkonform ansah, ändert an der Be-
urteilung des vorliegenden Bauvorhabens nichts. Die Zonenkonformität der geplanten Erweiterung ist
unabhängig von der damaligen Beurteilung durch den Gemeinderat heute (erneut) zu überprüfen.
(…)
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