ag_departement_bvu · EBVU 24.572 · 2025-06-20 · de
Departement Bau, Verkehr und Umwelt / Rechtsabteilung — EBVU 24.572

Novenverbot, Vorentscheid und Auskunft, Gebäudelänge, Brandschutz, Strassenabstand, Dimensionierung der Fahrgasse einer Parkierungsanlage
– Neu vorgebrachte Einwände sind im Beschwerdeverfahren zulässig; es gilt kein Novenverbot. (Erw. 1.3)
– Behördliche Auskünfte, die weiter gehen als unverbindliche Stellungnahmen zu abstrakten Rechtsfragen, sind heikel. Für verbindliche Festlegungen steht das Vorentscheidverfahren zur Verfügung. (Erw. 2) 
– Zwei nahe beieinanderstehende Baukörper, die einen Abstand von 0,84 bis 1,49 m einhalten, werden bei der Prüfung der maximal zulässigen Gebäudelänge zusammengerechnet. (Erw. 4)
– Bei einem Brandschutzabstand von 4 m müssen die Aussenwände beider Einfamilienhäuser so konstruiert sein, dass sie nicht brennbar sind (Baustoff aus RF1, z.B. Putz auf Gipsbasis). (Erw. 5.3)
– Die Strassenabstandsvorschriften gelten auch für unterirdische und Unterniveaubauten. (Erw. 6)
– Breite der Fahrgasse von Parkierungsanlagen für das Einparken (Tabelle 3 der VSS-Norm) und für das Zirkulieren (Tabelle 4). (Erw. 9)

DEPARTEMENT
BAU, VERKEHR UND UMWELT
Rechtsabteilung
BVURA.24.572
ENTSCHEID vom 20. Juni 2025
A._____; Beschwerde gegen den Entscheid des Gemeinderats Q._____ vom 17. September
2024 betreffend Baugesuch für Neubau Reiheneinfamilienhäuser, Parzelle aaa (vormals
R._____ Parzelle bbb; Baugesuch 2020-03); teilweise Gutheissung/Nichteintreten
Erwägungen
1. Zuständigkeit und Legitimation
[…]
1.2
Der Beschwerdeführer (Bauherrschaft) ist als Eigentümer der Bauparzelle aaa (Ortsteil R._____, ehe-
mals Parzelle bbb) und als Adressat des angefochtenen Entscheids grundsätzlich zur Beschwerde-
führung befugt (§ 42 Abs. 1 lit. a VRPG). Nicht einzutreten ist hingegen auf das Begehren, dass eine
offenbar bereits beglichene Abgeltung für die Baugesuchsprüfung, die der Gemeinderat im Gebühren-
entscheid vom 7. März 2023 einverlangt hat, teilweise (gemäss dem Antrag 2 in der Triplik: in vollem
Umfang) zurückzuerstatten sei. Dieser Gebührenentscheid ist rechtskräftig und damit verbindlich ge-
worden (siehe BVURA.23.186). Hinzu kommt, dass das Begehren erstmals in der Replik vorgebracht
wird. Solche Beschwerdeerweiterungen sind ohnehin unzulässig (Entscheid des Verwaltungsgerichts
des Kantons Aargau [VGE] vom 4. Januar 2022 [WBE.2021.165], S. 5 ff.).
1.3
Die Legitimationsvoraussetzungen erfüllt ebenfalls der private Beschwerdegegner B._____, der da-
mals Einwendung mit dem Antrag auf Abweisung des Baugesuchs erhoben hat und sich am Beschwer-
deverfahren beteiligt. Seine Parzelle ccc (S-Weg 22) liegt östlich der Bauparzelle und ist einzig durch
den S-Weg (Gemeindestrasse) von der Bauparzelle getrennt.
Die Bauherrschaft bringt in diesem Zusammenhang vor, dass der private Beschwerdegegner Be-
schwerdegründe vorbringe, die er im erstinstanzlichen Verfahren nicht vorgebracht habe. Dazu sei er
nicht mehr legitimiert. – Dieser Vorhalt ist unbegründet. Die Rechtsmittelinstanzen sind gehalten, den
Sachverhalt frei zu prüfen und das Recht von Amtes wegen anzuwenden. Daraus folgt, dass neue
Tatsachen und Beweismittel sowie neue Beschwerdegründe auch noch im Beschwerdeverfahren vor-
gebracht werden dürfen. Ein Novenverbot (Ausschluss neuer Beschwerdegründe) würde gegen Bun-
desrecht verstossen. Somit ist auch auf neu vorgebrachte Einwände einzugehen (Art. 110 des Bun-
desgesetzes über das Bundesgericht vom 17. Juni 2005 [Bundesgerichtsgesetz, BGG; SR 173.110]
i.V.m. Art. 29a BV; Amtliche Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
[BGE] 135 II 369, Erw. 3.3, 136 II 165, Erw. 4.3; Urteil des Bundesgerichts [BGer] 2C_690/2010 vom
25. Januar 2011, Erw. 2; siehe auch Regierungsratsbeschluss [RRB] 2016-000919 vom 17. August
2016, Erw. 1.3.2 bezüglich der Unterscheidung von Antrag und Begründung).
Versand:

2. Vorabklärungen und Auskunft
2.1
Die Bauherrschaft hat ihr Baugesuch mit den aktualisierten Plänen vom 10. Dezember 2021 am
31. Dezember 2021 eingereicht. Sie beruft sich darauf, dass es sich dabei um ein überarbeitetes Bau-
gesuch handle, das dem Befund von Vorabklärungen mit der Gemeinde entspreche. Es sei miss-
bräuchlich, dass die Gemeinde nun Einwände vorbringe, die gemäss Vorverfahren als bereinigt anzu-
sehen seien.
2.2
Will eine Bauherrschaft von der zuständigen Bewilligungsbehörde eine verbindliche Auskunft über
wichtige Bau- und Nutzungsfragen erhalten, kann sie dies in Form eines Vorentscheids erwirken. Die-
ser Vorentscheid ist im gleichen Verfahren zu treffen wie der Entscheid über das Baugesuch. Ist der
Vorentscheid für ein ausschreibungspflichtiges Bauvorhaben ohne die erforderliche Ausschreibung
ergangen, verletzt dies die Verfahrensrechte möglicher legitimierter Dritter und die Rechtsschutzbe-
stimmungen des Bundesrechts (Art. 33 Abs. 3 lit. a des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom
22. Juni 1979 [Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700]; VGE vom 7. April 2017 [WBE.2016.181],
Erw. 4.2.2, S. 16). Überdies verlieren Vorentscheide – gleichwie Baubewilligungen – nach Ablauf von
2 Jahren ihre Bindungskraft (§ 65 Abs. 1 BauG).
Das von der Bauherrschaft erwähnte Protokoll vom 9. Mai 2018 und der Entscheid des Gemeinderats
R._____ vom 24. November 2020 stellen keine baugesetzlichen Vorentscheide dar, da eine vorgän-
gige öffentliche Auflage zu den betroffenen baurechtlichen Fragen nicht erfolgt ist. Beim Protokoll vom
9. Mai 2018 kommt hinzu, dass bis zur Einreichung des Baugesuchs Ende 2021 mehr als zwei Jahre
vergangen sind. Wegen dieses langen Zeitablaufs kann dem Protokoll – selbst wenn eine Ausschrei-
bung erfolgt wäre – so oder so keine Bindungskraft mehr zukommen. Entsprechend fehlt die Begrün-
dung dafür, die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen mit der Anweisung, die Akten des "Vorent-
scheidverfahrens" miteinzubeziehen (Replik-Antrag 1).
Zu prüfen bleibt, ob der Beschluss vom 24. November 2020 eine Vertrauensgrundlage darstellt und
das allfällig begründete Vertrauen schutzwürdig ist.
2.3
Der Schutz der Privaten bei unrichtigen Auskünften der Behörden stellt einen besonders wichtigen
Anwendungsfall des Vertrauensschutzes dar (Art. 9 BV; § 2 der Kantonsverfassung). Die Vorausset-
zungen für die Bindungswirkung einer Auskunft sind, dass (ULRICH HÄFELIN/GEORG MÜLLER/FELIX UHL-
MANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl. 2020, § 10 N 667 ff. und N 706 ff.; BGE 143 V 95, 103;
137 II 182, 193):
(a) es sich um eine vorbehaltlose Auskunft der Behörden handelt,
(b) sich die Auskunft auf eine konkrete Angelegenheit der anfragenden Person bezieht,
(c) die auskunftserteilende Behörde dafür zuständig ist oder die anfragende Person sie als zuständig
hat erachten dürfen,
(d) die Unrichtigkeit der Auskunft für die anfragende Person nicht ohne Weiteres erkennbar war,
(e) die anfragende Person im Vertrauen hierauf Dispositionen getroffen hat, die nicht ohne Nachteil
rückgängig gemacht werden können,
(f) Rechtslage und Sachverhalt sich seither nicht geändert haben,
(g) das Interesse an der richtigen Durchsetzung des objektiven Rechts dasjenige am Vertrauens-
schutz nicht überwiegt.
Im vorliegenden Fall hat der Gemeinderat im fraglichen Entscheid von 2020 den Vorbehalt angebracht:
"Vorbehalten bleibt eine Neubeurteilung, sofern Einwendungen dazu eintreffen sollten." Somit fehlt es
bereits an der erstgenannten Voraussetzung. Hinzu kommt, dass die Bauherrschaft durch einen im
2 von 11

Baurecht kundigen Anwalt, C._____, vertreten war. Diesem war ohne Weiteres klar, dass einer Bau-
herrschaft ausserhalb von förmlichen Verfahren keine Zusicherungen zu Fragen gemacht werden kön-
nen, die die Zulässigkeit eines ausschreibungspflichtigen Vorhabens betreffen und Gegenstand von
Einwendungen sein können. Dieses Wissen ist der Bauherrschaft anzurechnen. Nachteilige Dispositi-
onen, die nicht wieder rückgängig zu machen wären, hat sie nicht getätigt; es sei denn, das Ausarbei-
ten eines fehlerhaften Baugesuchs wäre als eine solche Disposition anzusehen. Dabei geht es um rein
finanzielle Interessen, die allenfalls Gegenstand eines Haftungsprozesses sein können, aber das öf-
fentliche Interesse an der richtigen Rechtsanwendung (mit Auswirkungen auf Dritte) nicht überwiegen.
Ein Vertrauensschutz ist daher nicht gegeben.
2.4
In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass es wegen der Gefahr der Vorbestimmung des
anschliessenden Verfahrens heikel ist, wenn ein Behördenmitglied im Vorfeld Auskünfte erteilt, die
weitergehen als eine bloss unverbindliche Stellungnahme zu abstrakten Rechtsfragen. Das Bundes-
gericht hat ausgeführt (BGE 140 I 326, Erw. 6.2):
"Angesichts dieser herausragenden Bedeutung der Einsprache zur Gewährleistung des Gehörsan-
spruchs Dritter darf informelles Verwaltungshandeln im Vorfeld der öffentlichen Planauflage den Ein-
spracheentscheid in keiner Weise vorwegnehmen. Andernfalls verlöre das bundesrechtlich vorge-
schriebene Auflageverfahren (Art. 33 Abs. 1 RPG) seine Bedeutung als Mittel für eine sachgerechte
Entscheidfindung im Bau- und Planungsrecht."
Wenn auch verständlich ist, dass die Bauherrschaft in der Replik bemängelt, dass die Vorinstanz die
Baubewilligung abgelehnt habe, ohne konkrete Verbesserungsvorschläge zu machen, ist der Vorwurf
der Willkür hier fehl am Platz, ist doch die Behörde zur Zurückhaltung verpflichtet, um eine unabhän-
gige Beurteilung in nachfolgenden Verfahren sicherzustellen. Die Bauherrschaft verkennt hier die Rolle
des Gemeinderats als Baupolizeibehörde, wenn sie – unter Hinweis auf ihre Eingabe vom 26. Juni
2023 – meint, dass dieser "aufzufordern (sei) … mitzuhelfen, bei kontroversen Punkten Lösungen zu
finden" (Replik, Pkt. 12). Es ist Sache der Bauherrschaft – und nicht des Gemeinderats – ein Bauge-
such baurechtskonform zu entwerfen. Ist sie dazu nicht in der Lage, muss sie sich anderweitig nötiges
Know-how beschaffen und für erforderliche Unterstützung sorgen. Der Gemeinderat darf dazu nicht –
oder nur in sehr begrenztem Umfang – Hand bieten. Entsprechend ist auch der Replik-Antrag 2 (und
das in der Triplik gestellte Begehren um Durchführung eines "Workshopverfahrens") abzuweisen, wo-
rin – gemäss Begründung – um eine solche Lösungsfindung ersucht wird.
3. Bauvorhaben, Situation und Zonenvorschriften
3.1
Das Bauvorhaben umfasst die Erstellung von zehn Reiheneinfamilienhäusern mit gemeinsamer Tief-
garage, deren Erschliessung über die T-Strasse erfolgen soll (Parzelle ddd; U-Strasse gemäss Google
Steet View). Insgesamt sind es vier Gebäude: die Gebäude 1 und 2 im Norden und davon abgewinkelt
weiter südlich die Gebäude 3 und 4. Die beiden grösseren Gebäude 1 und 4 umfassen je drei Reihen-
häuser, die beiden mittleren je zwei. Alle Gebäude haben zwei Vollgeschosse, ein Untergeschoss und
ein Attikageschoss. Unter den beiden Gebäuden im Norden (1 und 2) befindet sich zusätzlich die er-
wähnte Tiefgarage. Die anrechenbare Bruttogeschossfläche beträgt insgesamt 2'511,43 m2, was bei
einer Grundstücksfläche von 1'717 m2 eine Ausnützung von 0,68 ergibt.
Gemäss der "Ansicht G" (Gebäude 2, Südfassade) mit den grössten Gesamt- und Fassadenhöhen
beträgt die Gesamthöhe 9,08 m und die Fassadenhöhe 7,50 m. In der "Ansicht L" (Gebäude 1, Nord-
fassade) – mit den geringsten Höhen – misst die Gesamthöhe 7,10 m und die Fassadenhöhe 5,80 m
(vgl. Plan "Übersicht Ansichten und Schnitte").
3 von 11

3.2
Die Bauparzelle aaa (vormals R._____, Parzelle bbb) befindet sich im Ortsteil R._____ in der Wohn-
zone 2b. Nordseitig grenzt sie an die erwähnte T-Strasse und den S-Weg (Parzelle eee; Treppe in
Fortsetzung zum X-Stig), ostseitig an den S-Weg. Es handelt sich dabei um zwei Gemeindestrassen
(vgl. Bau- und Nutzungsordnung, Ortsteil R._____, vom 29. November 2013 [BNO] samt Bauzonen-
plan). Das Gefälle mit einem Anstieg von Westen nach Osten beträgt etwas mehr als 30 %.
Im Westen, zwischen Bauparzelle und V-Strasse befindet sich unmittelbar angrenzend die Parzelle fff
(V-Strasse 4) mit einem bäuerlichen Vielzweckbau, der unter kommunalem Substanzschutz steht (iii).
Derselbe Schutz gilt auch für das unmittelbar südlich liegende Gebäude (Parzelle ggg, V-Strasse 2,
jjj).
[…]
1
2
3
4
[…] Abbildung 1
Geplante Überbauung auf Parzelle aaa
Gebäude 1 und 4 mit je 3 Reihenhäusern
Gebäude 2 und 3 mit je 2 Reihenhäusern
3.3
Die Zonenvorschriften für die W2b sind die Folgenden (§ 6 BNO):
Vollgeschosse max. 2
Ausnützungsziffer keine
Fassadenhöhe bei Hanglage max. 7,5 m (talseitig gemessen)
Gesamthöhe max. 12 m
Kleiner Grenzabstand 4 m
Grosser Grenzabstand 8 m
Gebäudelänge max. 25 m
Die Zone ist bestimmt für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser sowie für Reiheneinfamilienhäuser
und Mehrfamilienhäuser (§ 8 Abs. 3 BNO).
4. Gebäudelänge (Gebäudeabstand)
4.1
Der Gemeinderat und mit ihm der private Beschwerdegegner meinen, dass die maximal zulässige
Gebäudelänge von 25 m überschritten sei. Die Gebäude 1 + 2 sowie die Gebäude 3 + 4 seien je
zusammengebaut, da sie optisch nicht erkennbar getrennt seien. Die Bauherrschaft bringt dagegen
4 von 11

vor, dass die Gebäude voneinander abgewinkelt lägen, eine zum Teil unterschiedliche Höhe hätten
und nur unterirdisch miteinander verbunden seien.
4.2
Gemäss den gesetzlichen Vorgaben ist die Gebäudelänge die längere Seite des flächenkleinsten
Rechtecks, welches die projizierte Fassadenlinie umfasst. Als Fassadenlinie gilt die Schnittlinie von
Fassadenflucht und massgebendem Terrain. Vorspringende und unbedeutend rückspringende Ge-
bäudeteile bleiben unberücksichtigt (Anhang 1 Ziff. 4.1 i.V.m. Ziff. 1.1 und 3.1–3.3 BauV). Unbeachtlich
sind die vertikale Gliederung eines Baukörpers wie auch Bauteile, die unter dem massgebenden Ter-
rain liegen (Aargauische Gerichts- und Verwaltungsentscheide [AGVE] 2016, S. 170 f.).
Unklar ist, ob für die Bestimmung der Gebäudelänge die beiden Gebäude 1 (17,35 m) und 2 (11,60 m)
– gleich wie die beiden Gebäude 3 und 4 – zusammenzurechnen sind. Bei einer solchen Zusammen-
rechnung ergibt sich eine Überschreitung der zulässigen Gebäudelänge (25 m).
4.3
Bei Konstellationen mit zwei nahe beieinanderstehenden Baukörpern stellt sich die Frage, ob von ei-
nem oder zwei Gebäuden auszugehen ist. In seiner Rechtsprechung zur Regelung der Gebäudelänge
vor Einführung der Messweise gemäss Interkantonaler Vereinbarung über die Harmonisierung der
Baubegriffe (IVHB) hat das Verwaltungsgericht auf das äussere Erscheinungsbild abgestellt (vgl.
AGVE 2008, S. 483 ff.; 2016, S. 169). Dasselbe Problem stellt sich indessen in grundsätzlich gleicher
Art auch nach der Messweise gemäss IVHB, zumal die Definition der Gebäudelänge nach altem Recht
der neuen IVHB-Definition entspricht (zur alten Regelung siehe Anhang 3 BauV: § 11 ABauV). In einem
Entscheid in Anwendung der IVHB hatte das Gericht entschieden, dass es sich bei zwei freistehenden
Einfamilienhäusern mit angebauten Doppelgaragen und dazwischenliegender, 1,30 m breiter, nicht
überdachter Treppe um eigenständige Gebäude handelt und die Gebäudelängen für die beiden Häu-
ser je separat zu messen sind (VGE vom 21. November 2022 [WBE.2021.412], Erw. II/4.2 und BGer
1C_35/2023 vom 13. Juni 2023, Erw. 6).
In der Kommentierung zum Zürcher Recht wird zu dieser Frage auf einen Entscheid des Verwaltungs-
gerichts des Kantons Zürich verwiesen. Dieses hat erkannt, dass zwei Baukörper in einer Distanz von
20 bis 30 cm nicht als offene Überbauung angesehen werden könnten, und hat in diesem Fall eine
getrennte Messung der Gebäudelänge abgelehnt. Das Gericht hat ferner darüber räsoniert, wie gross
der Gebäude-Mindestabstand zu sein hätte, und dabei einen Abstand von 3,5 m als "naheliegend"
angesehen. Allerdings wird in der Zürcher Kommentierung "bezweifelt …, ob diese Annahme einer
echten Regelungslücke der bundesgerichtlichen Überprüfung standhalten würde" (CHRISTIAN BENZ /
ANTONIO FRIGERIO, in: Zürcher Planungs- und Baurecht, Band 2, 7. Aufl. 2024, S. 1460 f.; Baurechts-
entscheide Kanton Zürich [BEZ] 2010 Nr. 30).
4.4
Die Frage, ab welcher Nähe zwei Gebäude bei der Berechnung der Gebäudelänge zusammenzurech-
nen sind, steht in Zusammenhang mit der Vorschrift, dass der Abstand zweier Gebäude nur soweit
reduziert werden darf, als die architektonischen, gesundheits- und feuerpolizeilichen Anforderungen
gewahrt bleiben (§ 27 Abs. 2 BauV). Wenn – wie hier – ein gewisser Beurteilungsspielraum gegeben
ist, gebietet die neue Gesetzgebung des Bundes zum Klimaschutz, dass bei der Auslegung – insbe-
sondere im Bereich Raumplanung – die Klimaschutzziele mitzuberücksichtigen sind (Art. 1 lit. b und
12 Abs. 1 des Bundesgesetz über die Ziele im Klimaschutz, die Innovation und die Stärkung der Ener-
giesicherheit vom 30. September 2022 [KlG; SR 814.310], in Kraft seit 1. Januar 2025). Die Freihaltung
eines genügend breiten Zwischenraums zwischen grösseren Gebäuden ermöglicht, dass frische Luft
durch die Korridore hindurch zirkulieren und kalte Luft in aufgeheizte Siedlungsgebiete hineingetragen
werden kann. Eine Begrünung des Zwischenraums unterstützt zudem zumindest kleinräumig den
Klimaausgleich, so was die Temperatur, die Luftfeuchtigkeit und die Luftreinigung anbelangt. Mitzube-
rücksichtigen ist ferner, dass die Gemeinde mit dem Begrenzen der Gebäudelänge in der Wohnzone
5 von 11

eine gewisse Körnigkeit der Überbauung erreichen und mit dieser Vorschrift siedlungsgestalterische
Ziele umsetzen will. Bei allzu nah erstellten Baukörpern wird dieses Ziel vereitelt und der Sinn der
Norm verletzt.
Im vorliegenden Fall beträgt der Freiraum (Abstand) zwischen den jeweiligen beiden Gebäuden west-
seitig 1,49 m. Hangaufwärts (nach Osten hin) verengt sich der Abstand keilartig auf 84 cm. Die schma-
len Zwischenräume – im Umgebungsplan als Kiesflächen dargestellt – sind von Gebäudewänden um-
fangen, deren Höhen zwischen 5,95 m (Schnitt D) bis 8,85 m (Schnitt C) betragen. Eine sinnvolle
Nutzung und Bepflanzung der beiden Zwischenräume ist kaum möglich. Eine solche Planung, die dazu
führt, dass sich tote, nicht nutzbare Bodenflächen ergeben, widerspricht dem raumplanerischen Gebot
einer haushälterischen Bodennutzung. Ein genügender Gebäudeabstand ist daher – gesamthaft be-
trachtet – nicht gewahrt. Grundsätzlich darf davon ausgegangen werden, dass – gemäss dem erwähn-
ten Zürcher Entscheid – die Einhaltung eines Abstands von 3,50 m als genügend angesehen werden
kann. Ob ein geringerer Abstand möglich ist, kann hier nicht entschieden werden und muss offenblei-
ben.
Der Gemeinderat hat somit zurecht keine Baubewilligung erteilt, und die Beschwerde dagegen ist un-
begründet. Dennoch soll auf die weiteren Punkte der Beschwerde kurz eingegangen werden, soweit
sich bei der Überarbeitung des Baugesuchs ähnliche Fragen wieder stellen können.
Abbildung 2 Visualisierung des Bauprojekts: links die Gebäude 1+2 mit keilförmig verlaufendem Zwischenraum aus Kies; rechts (südlich) die
Gebäude 3+4. Für die Berechnung der Gebäudelänge gelten die Baukörper 1+2 als ein Baukörper, ebenso die Gebäude 3+4.
5. Gebäudeabstand zum Nachbargebäude auf Parzelle fff
Umstritten ist, ob die Abstandsunterschreitung zwischen Gebäude 3 und dem bestehenden Gebäude
auf Parzelle fff (vormals Parzelle hhh) öffentlich-rechtlich zulässig sei.
5.1
Die privatrechtliche Zulässigkeit der Abstandsunterschreitung ist dienstbarkeitsvertraglich geregelt. In
diesem Vertrag wird den jeweiligen Eigentümerinnen und Eigentümern der beiden Parzellen "gegen-
seitig ein Grenzbaurecht ein[geräumt] entlang der gesamten gemeinsamen Grenze für die Erstellung
und Beibehaltung von Bauten" (Dienstbarkeitsvertrag vom 27. Juli 2018).
5.2
Öffentlich-rechtlich ist eine Verkleinerung oder Aufhebung des Grenz- und Gebäudeabstands grund-
sätzlich möglich. Eine Voraussetzung dafür ist, dass ein Dienstbarkeitsvertrag dies so zulässt; dies ist
hier erfüllt. Weiter ist vorausgesetzt, dass das kommunale Recht keine anderslautende Regelungen
enthält (§ 47 Abs. 1 und 2 BauG). Auch diese Voraussetzung ist gegeben.
6 von 11

Das Verordnungsrecht regelt ergänzend dazu den Fall einer Abstandsunterschreitung zwischen zwei
Gebäuden auf demselben Grundstück. Es gilt hier das Gesagte mit dem Unterschied, dass das Erfor-
dernis eines Dienstbarkeitsvertrags wegfällt, da eine vertragliche Abmachung mit sich selber ein Un-
ding wäre (§ 27 BauV).
Nebst diesen Voraussetzungen müssen selbstredend alle übrigen baupolizeilichen Vorschriften erfüllt
sein, wie namentlich die Vorschriften betreffend den Brandschutz und die Einpassung.
5.3
Für die Beurteilung der Einhaltung der Brandschutzvorschriften ist abzustellen auf die Brandschutz-
normen und -richtlinien der Vereinigung kantonaler Feuerversicherungen (VKF; § 1 Abs. 1 lit. a der
Brandschutzverordnung vom 23. März 2005 [BSV; SAR 585.113] i.V.m. Ziff. 1 des Beschlusses des
Interkantonalen Organs Technische Handelshemmnisse [IOTH; SAR 585.115]; publiziert in:
www.bsvonline.ch).
Die grundsätzlich einzuhaltenden Brandschutzabstände dürfen zwischen Einfamilienhäusern (eine
Wohnung mit einer Einliegerwohnung) und generell "zwischen Gebäuden geringer Höhe" auf 4 m re-
duziert werden, "wenn die äusserste Schicht beider Aussenwandkonstruktionen aus Baustoffen der
RF1 besteht" (VKF-Brandschutzrichtlinie 15-15, Brandschutzabstände Tragwerke Brandabschnitte,
vom 1. Januar 2017, Ziff. 2.2 Abs. 3; zur speziellen Messweise bei Dachauskragungen über 1 m vgl.
a.a.O. Ziff. 2.1). Als "Gebäude geringer Höhe" sind Gebäude "bis 11 m Gesamthöhe" gemeint (VKF-
Brandschutzrichtlinie 10-15, Begriffe und Definitionen, vom 1. Januar 2019, S. 22 [Gebäudegeomet-
rie]; zum Begriff "Einliegerwohnung" siehe a.a.O. S. 19). Die Formulierung "Baustoffe der RF1" meint
Baustoffe, die "kein(en) Brandbeitrag" leisten (VKF-Brandschutzrichtlinie 13-15, Baustoffe und Bau-
teile, vom 1. Januar 2017, S. 5, Ziff. 2.1). "RF" ist die Abkürzung für "réaction au feu". Weitergehende
Reduktionen des Gebäudeabstands sind zulässig, wenn entsprechende Ersatzmassnahmen umge-
setzt werden (siehe dazu die Varianten-Matrix in: VKF-Brandschutzrichtlinie 15-15, a.a.O., Anhang:
"zu Ziffer 2.4 Ersatzmassnahmen bei Unterschreitung der Brandschutzabstände", S. 23).
Solange die äusserste Schicht der Aussenwandkonstruktionen beider (!) Gebäude aus Baustoffen RF1
besteht (z.B. Putz auf Gipsbasis, siehe die VKF-Publikation, Allgemeine anerkannte Bauprodukte, vom
31. März 2017, Punkt 2.1, Tabelle 1), der Gebäudeabstand mindestens 4 m beträgt und die Gesamt-
höhen des bestehenden und des geplanten Gebäudes das Schwellenmass von 11 m nicht überschrei-
ten, sind die Brandschutzvorschriften erfüllt (Aktennotiz der Besprechung mit der Aargauischen Ge-
bäudeversicherung, Leiter Bereich Brandschutz, vom 6. März 2025).
Im vorliegenden Fall sind die Aussenwände der beiden Gebäude gemäss den Angaben der Bauherr-
schaft verputzt (geplant) und also nicht brennbar. Der Abstand beträgt 4,9 m und mehr, und die Ge-
samthöhen der Gebäuden überschreiten das Schwellenmass von 11 m nicht – Die Brandschutzvor-
schriften sind unter diesen Prämissen eingehalten (zur Messweise der Gesamthöhe: VKF-
Brandschutzrichtlinie 10-15, a.a.O., Anhang: "zu Gesamthöhe"; die Definition entspricht der Mess-
weise gemäss Anhang 1 und 2 BauV; zur Messweise des Brandschutzabstands: VKF-Brandschutz-
richtlinie 15-15, a.a.O., Anhang: "zu Ziffer 2.1 Messweise").
Die dienstbarkeitsvertraglich abgestützte Unterschreitung des fraglichen Gebäudeabstands ist damit
grundsätzlich zulässig.
5.4
Auf die Frage der Ortsbildverträglichkeit, bei der diese Abstandsunterschreitung mit eine Rolle spielen
kann, wird noch einzugehen sein.
7 von 11

6. Strassenabstand (Tiefgarage)
6.1
Die Tiefgarage weist im Norden zum S-Weg hin (Gemeindestrasse, Parzelle eee) einen Abstand von
0,75 m bis 1,57 m auf (Situationsplan und Plan "Grundriss TG"). Der Gemeinderat rügt im angefoch-
tenen Entscheid diese Strassenabstandsverletzung, währenddem die Bauherrschaft der Ansicht ist,
dass der Abstand für Unterniveaubauten (50 cm) eingehalten sei.
6.2
Bauten und Anlagen haben gegenüber Gemeindestrassen – gemessen ab Strassenmark – einen Ab-
stand von wenigstens 4 m einzuhalten. Vorbehalten bleiben besondere Regelungen in Sondernut-
zungsplänen, kantonalen Nutzungsplänen und aufgrund von Sichtzonen sowie abweichendes kom-
munales Recht für bestimmte Bautenkategorien und schliesslich die Sonderregelungen für
Einfriedungen und einzelne Bäume (§ 111 Abs. 1 und 2 BauG; zum Begriff Gemeindestrassen: § 81
Abs. 1 BauG).
Die Strassenabstände dienen der ungehinderten und sicheren Abwicklung des Verkehrs, dem Schutz
der Strasse und Strassenbenützenden sowie der Wahrung eines angemessenen Gebäudeabstands
für Bauten dies- und jenseits der Strasse. Sie sichern überdies einen Planungsspielraum und den
möglichen Landerwerb für Bedürfnisse des künftigen Verkehrs. Und nicht zuletzt haben sie auch eine
siedlungsgestalterische Funktion. Anwendbar sind die Strassenabstandsvorschriften – mit Ausnahme
der erwähnten Sonderregeln – auf alle Bautenkategorien, namentlich auch auf Unterniveaubauten
(Tiefbauten), unterirdische Bauteile sowie Abstellplätze. Sie gehen als Spezialbestimmungen den all-
gemeinen Grenzabstandsvorschriften vor (ANDREAS BAUMANN, in: Kommentar zum Baugesetz des
Kantons Aargau, 2013, § 111 N 1 und 7; AGVE 1992, S. 362).
Die allgemeine Abstandsvorschrift für Unterniveaubauten in § 20 Abs. 2 BauV, worauf sich die Bau-
herrschaft bezieht, regelt den Abstand zur Grenze zwischen zwei (privaten) Nachbargrundstücken. Als
Spezialregelung gehen die Strassenabstandsvorschriften dieser allgemeinen Regelung vor. Die Tief-
garage verletzt die Strassenabstandsbestimmungen. Auch dies führt zur Abweisung der Beschwerde.
7. Erleichterte Ausnahmebewilligung
7.1
Im Unterabstand zur Gemeindestrasse (S-Weg) befinden sich ferner die beiden Treppen auf der Ost-
seite – die eine führt zum Lift zwischen den Gebäuden 2 und 3, die andere führt vom Gebäude 3 zum
Gebäude 4 (vgl. Plan "Grundriss 1. OG" und Plan "Grundriss UG"; siehe auch Plan "Ansicht Q"). Der
Gemeinderat und die privaten Beschwerdegegner bemängeln die Strassenabstandsverletzung. – Die
Bauherrschaft bringt dagegen vor, dass bei einem allfälligen Ausbau des S-Weg die Treppen problem-
los entfernt oder angepasst werden könnten, und beantragt, eine erleichterte Ausnahmebewilligung.
7.2
Für untergeordnete Bauten und Anlagen wie namentlich Klein- und Anbauten kann eine erleichterte
Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des Strassenabstands erteilt werden, wenn kein überwie-
gendes, aktuelles öffentliches Interesse entgegensteht. Die Bauten und Anlagen, die gestützt auf diese
Bestimmung bewilligt worden sind, müssen vom Eigentümer auf erstmalige Aufforderung hin sowie
auf eigene Kosten und entschädigungslos entfernt oder versetzt werden, wenn die überwiegenden
Interessen eines öffentlichen Werkes es erfordern (§ 67a BauG).
Als Beispiel von untergeordneten Bauten erwähnt das Gesetz Klein- und Anbauten. Aufgrund der bloss
beispielhaften Erwähnung der Klein- und Anbauten steht vorab fest, dass auch andere Bauten und
Anlagen "untergeordnet" sein können. Gemäss Rechtsprechung wird dabei auf den Aufwand abge-
stellt, der mit der Beseitigung einhergeht. Dazu zählen nicht nur die eigentlichen Beseitigungskosten,
8 von 11

sondern auch die weiteren wirtschaftlichen Nachteile, wie nutzlos gewordene Aufwendungen, die der
Bauherrschaft bei einer Beseitigung erwachsen. Aus den Materialien ergibt sich, dass eine erleichterte
Ausnahmebewilligung möglich ist für Reklametafeln, Schaukästen, Gerätehäuschen und grundsätzlich
auch für Autounterstände (Botschaft 07.314 vom 5. Dezember 2007 zur Teilrevision des Baugesetzes,
S. 89; VGE vom 28. März 2022 [WBE.2021.179], S. 23). Die Rechtsprechung hat bei Aufwendungen
bis zu Fr. 20'000.– die Erteilung einer erleichterten Ausnahmebewilligung zugelassen, in einem Fall
mit Aufwendungen von Fr. 22'000.– aber abgelehnt (Entscheid des Departements Bau, Verkehr und
Umwelt [EBVU] 21.722 vom 16. Januar 2023, Erw. 2.2.3.4; 24.137 vom 4. Juni 2024, Erw. 3.3; siehe
auch VGE vom 5. Juli 2018 [WBE.2017.407], Erw. 5; AGVE 2010, S. 166; 2011, S. 142 f.).
Mit "untergeordnet" wird (nebst dem erwähnten Aufwand für die Beseitigung und den weiteren Kosten)
zudem vorausgesetzt, dass es sich grundsätzlich um nichtbetriebswichtige Bauten und Anlagen han-
delt (zum Beispiel Parkfelder, die nicht zum Pflichtbedarf zählen) oder dass aber bei betriebswichtigen
Bauten und Anlagen (zum Beispiel Pflichtparkfelder) im Falle einer späteren Beseitigung eine Ersatz-
lösung garantiert ist (VGE vom 28. März 2022 [WBE.2021.179], Erw. II/6.2.2.2).
7.3
Im Falle eines Strassenbauprojekts mit Landabtretung im Strassenabstandsbereich wären gewisse
Anpassungen im Übergangsbereich zur privaten Parzelle nötig. Es erscheint plausibel, dass bei Weg-
fall der einen oder anderen oder beider Treppen der ostseitige Zugang zu den einzelnen Reihenhäu-
sern auf andere verhältnismässige Art sichergestellt werden könnte. Erleichterte Ausnahmebewilligun-
gen (mit Beseitigungsvorbehalt) wären daher für die beiden Treppen denkbar. Da das Baugesuch aber
so oder so zu überarbeiten ist, muss die Frage nicht weiter entschieden werden.
8. Parkfelder im Strassenunterabstand
Im Strassenunterabstand stehen auch das Besucherparkfeld 23 (Westseite, vor Gebäude 1), die "Be-
sucherparkfelder" 24–26, die offenbar als Veloabstellplätze dienen sollen, und das Querparkfeld (Be-
sucherparkfeld) 27 (Ostseite, vor Gebäude 4; Umgebungsplan sowie Plan "Grundriss TG").
Parkfelder dürfen zwar nach allgemeiner kommunaler Vorschrift im Strassenunterabstand erstellt wer-
den; dies gilt allerdings nicht für Pflichtparkfelder, da dies das öffentliche Interesse verletzen würde,
den Strassenraum im Bedarfsfall verbreitern zu können (vgl. § 30 BNO sowie angefochtener Ent-
scheid, S. 7, N 5). Es kann dazu auf die vorherigen Erwägungen verwiesen werden.
Das Baugesuch ist daher auch in diesem Punkt zu überarbeiten, sei es, dass die Pflichtparkfelder
unter Einhaltung des Strassenabstands geplant oder entsprechende Ersatzflächen für den Fall späte-
rer Strassenanpassungen garantiert werden.
9. Tiefgarage: Fahrgassenbreite
9.1
Im angefochtenen Entscheid vermerkt der Gemeinderat als kritischen Punkt, dass in der Tiefgarage
eine Fahrgassenbreite von mindestens 5 m sicherzustellen sei, und ferner auch, dass die Befahrbar-
keit der Parkfelder 16 und 22 "nicht nachgewiesen" sei. Die Bauherrschaft meint, die massgeblichen
VSS-Bestimmungen einzuhalten. Eine Ampel könne angebracht werden, wenn der Gemeinderat dies
wünsche.
9.2
Für die technische Gestaltung der Parkfelder und Verkehrsflächen gilt als Richtlinie die Norm des
Schweizerischen Verbands der Strassen- und Verkehrsfachleute (VSS-Norm) 40 291a "Parkieren; An-
ordnung und Geometrie der Parkierungsanlagen" vom 31. März 2019 (§ 44 Abs. 1 BauV). Gemäss
9 von 11

Rechtsprechung sind die VSS-Normen nicht völlig schematisch und stur zu übernehmen. Die Anwen-
dung muss im Einzelfall den allgemeinen Rechtsgrundsätzen, insbesondere dem Grundsatz der Ver-
hältnismässigkeit standhalten (VGE vom 28. März 2022 [WBE.2021.464], Erw. II/2).
Die VSS-Norm unterscheidet drei verschiedene Komfortstufen, nämlich A für nicht öffentlich zugängli-
che Parkierungsanlagen, B für öffentlich zugängliche Parkierungsanlagen mit PW-Nutzung und C für
öffentlich zugängliche Parkierungsanlagen mit Lieferwagennutzung (Ziffer 5 und Tabelle 1 der Norm).
Die Tiefgarage hier ist geplant für Parkfelder von Bewohnerinnen und Bewohnern. Es gilt die Komfort-
stufe A mit den Werten für die Breite von Parkfeld und Fahrgasse gemäss den Tabellen 3 und 4 der
Norm.
Tabelle 3 (S. 13 der Norm) gibt die Mindestmasse vor, damit ein Einparken möglich ist. Es gelten für
beide Komfortstufen A und B (bei einem Parkfeld-Winkel von 90° und einer Parkfeldlänge von 5 m)
folgende Werte:
Parkfeldbreite Breite der Fahrgasse
2,35 m 6,5 m
2,50 m 5,75 m
2,65 m 4 m
Tabelle 4 (S. 14 der Norm) gibt die Mindestmasse vor für die Fahrgassenbreite beim Zirkulieren durchs
Parkhaus – unter Ausklammerung des Platzbedarfs beim Manövrieren fürs Einparken. Es gelten (für
beide Komfortstufen A und B) folgende Werte:
Verkehrsart Breite der Fahrgasse Breite der Fahrgasse in Kehren
Einbahnver- 3,00m 3,40 m
kehr
Gegenverkehr 5,00 m 5,40 m
Die kantonale Fachperson (Abteilung Verkehr BVU), die den Plan "Grundriss UG" geprüft hat, gibt die
Beurteilung ab, dass eine 4-m-Gassenbreite (im mittleren Bereich der Tiefgarage) kein Kreuzen er-
laube. Für ein privates Parkhaus sei dies aber auch nicht zu beanstanden. Doch solle idealerweise mit
einer Markierung klargemacht werden, wo ein Kreuzen möglich sei und wo nicht. Ab einer Breite von
4,2 m sei ein langsames Kreuzen möglich. Würden nur die minimalen VSS-Anforderungen der Tabelle
3 erfüllt, dürfe die Behörde nicht einschreiten. In der Praxis würden allerdings solche "Mindest-Mindest-
Lösungen" – namentlich mit den heutigen grösseren Autos – als ungenügend empfunden, da die An-
lagen eigentlich so nicht nutzbar seien. Sie entsprächen wohl der Norm, aber nicht den Bedürfnissen.
Zu empfehlen sei, die Parkfelder mit wenigstens 2,5 m Breite und die Fahrgasse mit wenigstens 6 m
Breite zu dimensionieren. Eine Variante wäre eine Parkfeldbreite von 2,65 m und eine Fahrgassen-
breite von 4,5 m. Bei dieser zweiten Lösung bleibe ein Kreuzen möglich, und gleichzeitig sei das Par-
kieren (Ein- und Aussteigen) komfortabler. Im vorliegenden Fall wiesen die hinteren Parkfelder eine
Breite von bloss 2,35 m auf. Die Fahrgasse müsse gemäss Norm wenigstens 6,5 m breit sein. Dieses
Mass lasse sich erreichen, wenn die Veloparkierung wegfalle. – Bei den Parkfeldern 1 (Breite 2,35 m,
Abstand zur Wand: 0,51 m), 6 und 22 lasse sich das Fahrzeug nicht wenden. Diese seien daher so
nicht realisierbar. Problematisch seien – wegen der fraglichen Wendemöglichkeit – auch die Parkfelder
2 und 5. Als Empfehlung könne mitgegeben werden, wegen der fehlenden Übersichtlichkeit eine Sig-
nalisierung anzubringen. Das Anbringen einer Signalisierung sei zwar nicht Pflicht, doch würde ein
Fehlen als lästig empfunden (Aktennotiz der internen Besprechung vom 19. Februar 2025).
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9.3
Die Ausführungen der Fachperson erweisen sich ohne Weiteres als nachvollziehbar und schlüssig.
Entsprechend ist die Bauherrschaft gehalten, bei der Überarbeitung ihres Projekts diese Überlegungen
einzubeziehen, jedenfalls soweit es um Pflichtparkfelder geht. In der Triplik hat die Bauherrschaft diese
Beanstandungen und Empfehlungen ausdrücklich akzeptiert.
Auffällig ist ferner, dass die Tiefe der Parkfelder normkonform mit 5 m angegeben, dieses Mass bei
den hinteren Parkfeldern aber unterschritten wird. Nicht klar ist, ob es sich dabei um ein bewusstes
Abweichen oder um ein unsorgfältiges Planverfassen handelt. Damit Fehler erkennbar sind und aus
Transparenzgründen wird die Bauherrschaft angehalten, solche Abweichungen klar zu deklarieren und
dem Entwerfen der Pläne die nötige Sorgfalt zu schenken.
Abbildung 3 Plan "Grundriss UG"; Beanstandung der Parkfelder 1, 2, 5, 6 und 22 sowie des Veloparkings
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