ag_departement_bvu · EBVU 23.407 · 2024-10-31 · de
Departement Bau, Verkehr und Umwelt / Rechtsabteilung — EBVU 23.407

Geltungsdauer der Baubewilligung; Baubeginn
– Die Geltungsdauer der Baubewilligung beträgt 2 Jahre (§ 65 Abs. 1 BauG). Dabei handelt es sich um eine Verwirkungsfrist; wird nicht innert 2 Jahren mit dem Bau begonnen, verliert die Baubewilligung ihre Gültigkeit, was der Gemeinderat festzustellen hat; eine Aufhebung ist nicht erforderlich. (Erw. 3.1 und 3.3.)
– Die Geltungsdauer bei wesentlichen Projektänderungen rechnet sich für das gesamte Projekt ab Projektänderungsentscheid (Erw. 3.1 und 3.2)
– Ist kein Aushub notwendig, stellt jede für sich allein baubewilligungspflichtige Massnahme den Baubeginn dar (§ 57 Abs. 3 BauV); nicht bewilligungspflichtige Arbeiten – selbst wenn sie mit dem ernsthaften Willen zur Umsetzung des Bauprojekts erfolgen – definieren nicht den Baubeginn. (Erw. 3.1 und 3.4)

DEPARTEMENT
BAU, VERKEHR UND UMWELT
Rechtsabteilung
BVURA.23.407
ENTSCHEID vom 31. Oktober 2024
A._____; Beschwerde gegen den Entscheid des Gemeinderats Q._____ vom 3. Juli 2023 betref-
fend Ausserkraftsetzung Baubewilligung für Um- und Anbau Mehrfamilienhaus, Parzelle aaa
(Baugesuch 2014-0034); teilweise Gutheissung
Erwägungen
3. Verwirkung Baubewilligung
3.1
Gemäss § 65 Abs. 1 BauG beträgt die Geltungsdauer der Baubewilligung zwei Jahre, gerechnet ab
Rechtskraft des Baubewilligungsentscheids. Bei wesentlichen Projektänderungen gilt als (neuer) An-
fangszeitpunkt der Geltungsdauer die formelle Rechtskraft des Projektänderungsentscheids und die
Ausführung des Projekts ist innerhalb der nächsten zwei Jahre in Angriff zu nehmen; handelt es sich
dagegen um eine Änderung untergeordneter Natur, unterbricht der Projektänderungsentscheid eine
bereits laufende Frist nicht, bzw. der Baubeginn des Hauptvorhabens gilt auch als Baubeginn für die
Projektänderung (vgl. Aargauische Gerichts- und Verwaltungsentscheide [AGVE] 2004, S. 446). Wird
nicht innert zwei Jahren seit Rechtskraft des massgebenden Entscheids mit den Bauarbeiten begon-
nen, verliert die Baubewilligung automatisch ihre Gültigkeit (§ 57 Abs. 2 BauV). Entsprechend handelt
es sich bei der Geltungsdauer von zwei Jahren um eine Verwirkungsfrist. Diese läuft mitunter ohne
Rücksicht darauf, aus welchem Grund nicht gebaut wird (vgl. ANDREAS BAUMANN, in: Kommentar zum
Baugesetz des Kantons Aargau, § 65 N 4).
Gemäss § 57 Abs. 3 BauV beginnt der Bau mit den Aushubarbeiten; ist kein Aushub notwendig, stellt
jede für sich allein baubewilligungspflichtige Massnahme den Baubeginn dar. Gemäss Rechtspre-
chung gelten als baubeginnende Arbeiten solche, bei denen der ernsthafte Wille hervorgeht, die Baute
ohne Verzögerung und ohne unnötige Unterbrechung zu Ende zu führen (vgl. beispielsweise
AGVE 1986, S. 107 f.). Diese Voraussetzung liegt vor, wenn der Bauherr Arbeiten an die Hand ge-
nommen hat, die er nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge und nach allgemeiner Lebenserfahrung
ohne tatsächliche Bauabsicht nicht ausführen würde oder wenn im gleichen Sinn anzunehmen ist,
dass bereits ein Teil des Bauvorhabens ausgeführt ist. Die Einhaltung dieser Voraussetzung ist im
Einzelfall nach allen objektiven und subjektiven Aspekten zu beurteilen, welche zur Überzeugung be-
rechtigen, dass die Bauherrschaft ernsthaft mit den Bauarbeiten begonnen hat und einen Bauwillen
nicht nur vortäuscht. Ob die Arbeiten tatsächlich und nicht bloss zum Schein in Angriff genommen
worden sind, entscheidet sich also nach den gesamten Umständen (BAUMANN, a.a.O., § 65 N 5; vgl.
auch ERICH ZIMMERLIN, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, 2. Auflage, § 154 N 4). Als
Baubeginn gelten in der Praxis etwa: Aushub eines nicht nur geringfügigen Teils einer Baugrube, ins-
besondere aber das Ausschachten derselben; aufwendige technische Vorkehrungen wie Erstellen der

Fundamente einer Kranbahn und einer langen Holzwand als Abschrankung; Abbruch eines Altbaus,
der deshalb erfolgt, um dem bewilligten Neubau Platz zu machen. Blosse Vorbereitungsarbeiten wie
Aufstellen der Profile und des Schnurgerüsts, Aufräumen des Bauterrains, Aufstellen der Baubaracken
und dergleichen können demgegenüber nicht als sichere Anzeichen ernsthaften Baubeginns betrach-
tet werden. Auch der erste Spatenstich oder die erste Traxbewegung für den Aushub stellt noch keinen
gesicherten Baubeginn dar (vgl. zum Ganzen mit Hinweisen BAUMANN, a.a.O., § 65 N 5 ff.).
Sinn und Zweck der Befristung der Geltungsdauer einer Baubewilligung besteht darin, dass ewige
Baustellen weder im Interesse der Öffentlichkeit noch im Interesse der Nachbarschaft liegen. So kann
durch die Befristung sichergestellt werden, dass die Nachbarschaft und die Behörden nicht auf Dauer
im Ungewissen gelassen werden, ob eine geplante Baute doch noch ausgeführt wird. Zudem ist eine
Befristung der Gültigkeit insbesondere deshalb angezeigt, weil sich die Umstände und das Recht im
Laufe der Zeit ändern können und ein Bauvorhaben nicht mit dem geltenden Recht im Widerspruch
stehen oder die Planungsabsichten der Behörden unterlaufen sollte (vgl. Botschaft des Regierungsrats
des Kantons Aargau zum BauG vom 5. Dezember 2007, Teilrevision, S. 87 f.; BAUMANN, a.a.O., § 65
N 9).
3.2
Entgegen der Auffassung des Gemeinderats, wonach die Baubewilligung vom 25. Mai 2015 nach wie
vor für alle nicht in der Projektänderung enthaltenen Arbeiten als Anfangszeitpunkt für die Geltungs-
dauer massgebend sei und einzig für die Arbeiten der Projektänderung eine neue Frist im September
2019 begonnen haben soll, kann für ein Bauprojekt mit einer Projektänderung nicht von unterschiedli-
chen Geltungsdauern bzw. unterschiedlichen Anfangszeitpunkten für die zweijährige Verwirkungsfrist
ausgegangen werden. Vielmehr gilt es zu beurteilen, ob die Projektänderung wesentlich oder absolut
untergeordneter Natur ist, womit die Frist für das gesamte Bauprojekt je nach dem dann mit der Pro-
jektänderung von neuem zu laufen beginnt oder die bereits laufende Geltungsdauer dadurch gar nicht
erst unterbrochen wird (vgl. AGVE 2004, S. 446).
Dass die vorliegende Projektänderung nicht bloss von untergeordneter Natur ist, zeigt bereits die Tat-
sache, dass die Projektänderung nicht einfach formlos durch den Gemeinderat bewilligt werden konnte
(§ 52 Abs. 1 BauV), sondern ein erneutes Baubewilligungsverfahren erforderlich war. Die Pläne der
Projektänderung enthalten zudem nicht bloss untergeordnete Änderungen gegenüber dem ursprüng-
lichen Projekt, sondern umfassen das gesamte Bauprojekt erneut. Mitunter kann aus den neuen Plä-
nen nicht herausgelesen werden, was nun Projektänderung ist und was bereits in der Baubewilligung
vom 25. Mai 2015 enthalten war. Vergleicht man nun die Pläne des ursprünglichen Baugesuchs mit
der Projektänderung, wird ersichtlich, dass insbesondere eine neue Fassadengestaltung geplant wird,
zudem wurden die Ausmasse des Anbaus, die Gestaltung des Wintergartens und der Balkone geän-
dert sowie neu ein Treppenhaus an der Westfassade hinzugefügt. Es ist offensichtlich, dass in diesem
Zusammenhang nicht mehr von einer untergeordneten Projektänderung gesprochen werden kann.
Entsprechend erweist sich für die Berechnung der Geltungsdauer des gesamten Bauprojekts inklusive
der Projektänderung die Rechtskraft der Genehmigung der Projektänderung als massgebend. Nach-
dem die Genehmigung der Projektänderung am 12. August 2019 erfolgte und der Beschwerdeführer
keinen Entscheid des Gemeinderats verlangte, wurde die Projektgenehmigung 10 Tage nach deren
Zustellung an den Beschwerdeführer und damit im Falle der Zustellung [...] am Folgetag frühestens
am 24. August 2019 rechtskräftig (vgl. vorstehend Erwägung 2.1). Entsprechend hat die vorliegend im
Streit stehende Baubewilligung zwei Jahre später und somit frühestens am 24. August 2021 ihre Gül-
tigkeit verloren, sofern in der Zwischenzeit nicht der Baubeginn erfolgt ist.
3.3
Wie zuvor ausgeführt wurde, handelt es sich bei der Geltungsdauer der Baubewilligung um eine Ver-
wirkungsfrist. Entsprechend verwirkt auch die Bewilligung mit Ablauf der Geltungsdauer von zwei Jah-
ren von Gesetzes wegen (§ 65 Abs. 1 BauG). Dies bedeutet mitunter, dass es weder in der Kompetenz
2 von 5

des Gemeinderats liegt, die Baubewilligung infolge Ablaufs der Gültigkeit aufzuheben noch die Gel-
tungsdauer zu verlängern – was der Gemeinderat selbst zutreffend in seiner Beschwerdeantwort aus-
führte. Bereits mit Ablauf der zweijährigen Verwirkungsfrist können aus der Baubewilligung somit keine
Rechtswirkungen mehr abgeleitet werden, wenn bis zu diesem Zeitpunkt nicht mit den Bauarbeiten
und der Umsetzung des Bauprojekts begonnen wurde. Der Gemeinderat hat dies entsprechend in
einem Feststellungsentscheid über den Ablauf der Geltungsdauer gegenüber der Bauherrschaft zu
verfügen. Eine Aufhebung bzw. Ausserkraftsetzung der Baubewilligung seitens der Gemeinde ist nur
dann erforderlich, wenn mit den Bauarbeiten bereits begonnen wurde, diese dann aber während zwei
Jahren ununterbrochen eingestellt waren oder nicht ernsthaft fortgesetzt worden sind (§ 65 Abs. 1bis
BauG; vgl. BAUMANN, a.a.O. § 65 N 9).
Nachdem dem Gemeinderat ausgehend von seiner Beschwerdeantwort bewusst zu sein scheint, dass
es ihm mangels gesetzlicher Grundlage nicht zusteht, eine abgelaufene Baubewilligung und damit
deren Geltungsdauer zu verlängern und er zudem auch die Auffassung vertritt, dass der Beschwerde-
führer noch überhaupt nicht mit den Bauarbeiten begonnen hat, wirken die zahlreichen Schreiben des
Gemeinderats (Schreiben vom 16. Dezember 2022, vom 7. Februar 2023, vom 23. Mai 2023), in wel-
chen er dem Beschwerdeführer zwar mitteilt, dass die Geltungsdauer der Baubewilligung abgelaufen
sei, ihm nun aber nochmals eine letzte Frist angesetzt werde, um mit den Bauarbeiten zu beginnen
oder den Baubeginn mitzuteilen, sehr befremdlich. Sofern die Geltungsdauer der Baubewilligung vom
12. August 2019 tatsächlich abgelaufen ist, ohne dass der Beschwerdeführer mit den Bauarbeiten
begonnen hat, hätte der Gemeinderat dies umgehend feststellen müssen. Dem Beschwerdeführer
hätte es dann offen gestanden erneut ein Baugesuch einzureichen. Für die Verlängerung der Gel-
tungsdauer der Baubewilligung durch den Gemeinderat besteht keine rechtliche Grundlage.
Im Folgenden ist entsprechend nun zu klären, ob der Beschwerdeführer innerhalb der zweijährigen
Verwirkungsfrist mit den Bauarbeiten begonnen hat und je nachdem, ob die Baubewilligung somit be-
reits im August 2021 ihre Gültigkeit verloren hat oder ob nach erfolgtem Baubeginn die Bauarbeiten in
der Folge länger als zwei Jahre nicht fortgesetzt wurden.
3.4
Wie zuvor ausgeführt wurde, beginnt der Bau mit den Aushubarbeiten; ist kein Aushub notwendig,
stellt jede für sich allein baubewilligungspflichtige Massnahme den Baubeginn dar (§ 57 Abs. 3 BauV).
Ergänzend ist in Bezug auf die Darlegungen des Gemeinderats zudem darauf hinzuweisen, dass die
Erteilung der Baufreigabe nicht in Zusammenhang mit dem erfolgten Baubeginn steht. So kann mit
den Bauarbeiten grundsätzlich jederzeit begonnen werden, ohne dass eine Baufreigabe erfolgt ist.
Dies würde zwar einen Verstoss gegen die Auflagen der Baubewilligung darstellen – was entspre-
chend sanktioniert werden könnte –, hätte jedoch keinen Einfluss auf den Zeitpunkt des erfolgten
Baustarts.
Der Gemeinderat führte aus, dass der Aushub auf Parzelle aaa bereits im Jahr 2013/2014 und damit
ohne rechtskräftige Baubewilligung erfolgte. Dies würde bedeuten, dass der Aushub somit bereits be-
stand, bevor überhaupt ein Baugesuch eingereicht wurde, geschweige denn eine Baubewilligung für
das vorliegende Projekt vorlag. Bereits deshalb kann dieser vorliegend für die Beurteilung des Baube-
ginns – nach erfolgter Bewilligung – nicht massgebend sein. Selbst wenn der Aushub als Anfangszeit-
punkt relevant wäre, hätte der Beschwerdeführer auch in diesem Fall mit den Bauarbeiten vor Ablauf
der in § 65 Abs. 1bis BauG festgesetzten Zweijahresfrist mit dem Bau fortfahren müssen, was vorlie-
gend bereits aufgrund der damals noch nicht rechtskräftigen Baubewilligung gar nicht möglich gewe-
sen wäre. Im Übrigen legt der Beschwerdeführer selbst dar, dass der Aushub zwar damals erfolgt sei,
jedoch nicht, wie vom Gemeinderat behauptet, ohne Bewilligung. Vielmehr sei dieser im Zusammen-
hang mit der Erneuerung der Werkleitungen sowie der Abdichtung der Kellerwand und des Grundwas-
sertanks erfolgt, wofür eine Baubewilligung vom 28. Januar 2013 (Baugesuch Nr. 12–67) vorliege.
3 von 5

Massgebend für die Beurteilung des Beginns der Bauarbeiten sind vorliegend daher einzig die nach
der Genehmigung der Projektänderung vom 12. August 2019 erfolgten Arbeiten. Der Beschwerdefüh-
rer legt dar, dass er im Mai 2021 mit den Bauarbeiten begonnen habe. So habe er mit Blick auf den
geplanten Anbau bzw. die Verlegung der Küche in den Anbau und das neu geplante Gästebadezimmer
in der ursprünglichen Küche damit begonnen, die Küche und das Bad im bestehenden Gebäude um-
zubauen und dabei die ganze Holzverkleidung der Decke heruntergerissen. In der Folge sei eine As-
bestkontrolle vorgenommen und schliesslich auch die ganzen Installationen der Küche und des Bads
herausgerissen worden. Zwischen Juli 2021 und Anfang 2022 habe er zudem die Elektroinstallationen
in der Wohnung zurückgebaut, sowie das Sockelfundament, den Kamin und die Bodenplatten heraus-
gespitzt.
Es mag zwar zutreffen, dass der Beschwerdeführer die soeben geschilderten Arbeiten im Hinblick auf
die Umsetzung des Bauprojekts vorgenommen hat, dennoch ist dem Gemeinderat zuzustimmen, dass
es sich bei diesen Arbeiten nicht um bewilligungspflichtige bauliche Massnahmen handelt. Sämtliche
der vorstehend beschriebenen Arbeiten können auch ausserhalb eines Baubewilligungsverfahrens
ausgeführt werden. So ist weder für den Ausbau von Küche und Bad, den Rückbau der Elektroinstal-
lationen noch das Herausspitzen von Platten und dergleichen eine Baubewilligung erforderlich. Ent-
sprechend können diese Arbeiten auch nicht massgeblich sein, um den Baubeginn für ein baubewilli-
gungspflichtiges Projekt zu definieren. Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers ist es sehr
wohl relevant, ob die einzelnen vorgenommenen Arbeiten für sich allein baubewilligungspflichtige Mas-
snahmen darstellen oder nicht. § 57 Abs. 3 BauV definiert den Baubeginn klar und lässt diesbezüglich
keinen Spielraum offen. Einzig die Absicht, dass die vorgenommenen Arbeiten im Hinblick auf die
Realisierung des Bauprojekts erfolgen, ohne dass diese selbst baubewilligungspflichtig sind, kann
nicht ausreichen, um den Baubeginn zu definieren, zumal diese jederzeit auch ohne Bewilligung erfol-
gen könnten.
Entsprechend kann aufgrund der vorgenommenen Arbeiten im Frühjahr und Sommer 2021 nicht ab-
geleitet werden, dass damit der Baustart erfolgte und somit mit den Bauarbeiten innerhalb der zwei-
jährigen Verwirkungsfrist gemäss § 65 Abs. 1 BauG begonnen wurde. Daran ändert auch der Umstand
nichts, dass der Beschwerdeführer zuvor das damals bestehende Mietverhältnis aufgelöst hatte.
Ebenso wenig spielen die vom Beschwerdeführer vorgebrachten Gründe für die baulichen Verzöge-
rungen (Planungs- und Finanzierungsunsicherheiten, Mehrkosten, notwendiger Wechsel der Baufirma
etc.) eine massgebliche Rolle. Mangels rechtzeitigem Baubeginn hat die Baubewilligung vom 12. Au-
gust 2019 damit ihre Gültigkeit bereits im August 2021 verloren.
Ausgehend von den vorgenommenen baulichen Tätigkeiten und den immerwährenden langen Unter-
brüchen zwischen den einzelnen Bauarbeiten, die bis zum jetzigen Zeitpunkt allesamt nicht baubewil-
ligungspflichtig waren, erscheint es zudem ohnehin fraglich, ob der Wille des Beschwerdeführers zur
ernsthaften Umsetzung des Bauprojekts – auch wenn es auf diesen vorliegend primär nicht ankommt
– tatsächlich bestanden hat. Insgesamt ist bereits ein sehr langer Zeitraum vergangen, seit die erst-
malige Baubewilligung im Mai 2015 erteilt und dann schliesslich auch die Projektänderung im August
2019 bewilligt wurde. Auch wenn der Gemeinderat die zusätzlichen Fristen für den Baubeginn bzw.
dessen Mitteilung zu Unrecht ansetze (vgl. vorstehende Ausführungen Erwägung 3.3), wartete der
Beschwerdeführer stets zu, bis die jeweiligen Fristen beinahe abgelaufen waren oder liess sie gar ganz
verstreichen. Mitunter wurden gemäss den Angaben des Beschwerdeführers immer nur kleine Arbei-
ten, über sehr lange Zeiträume ausgeführt. Der effektive Baufortschritt wurde jedoch nicht konkret
dokumentiert und ist entsprechend auch kaum ersichtlich. Daraus lässt sich mitunter nicht schliessen,
dass der Beschwerdeführer plante, das Bauprojekt ohne Verzögerungen umzusetzen.
Wie bereits ausgeführt wurde, dient die Befristung der Baubewilligung sodann gerade auch dazu, dass
Nachbarschaft und Behörden nicht auf Dauer im Ungewissen gelassen werden, wann und ob eine
geplante Baute noch ausgeführt wird. Insbesondere aufgrund der bestehenden Baugrube scheint auf
Parzelle aaa bereits seit Jahren eine Baustelle zu bestehen, ohne dass massgebliche Baufortschritte
erkennbar wären. Entsprechend ist es auch gerechtfertigt und zudem gesetzlich klar geregelt, dass
4 von 5

der Beschwerdeführer sich nach so langer Zeit nicht mehr auf die Baubewilligung vom 12. August 2019
stützen kann und nun erneut ein Baugesuch einzureichen hat, falls er an seinem Bauprojekt tatsächlich
festhalten will.
3.5
Zusammenfassend kann damit festgehalten werden, dass auch wenn der Gemeinderat dem Be-
schwerdeführer vorliegend zunächst zu Unrecht weitere Fristen einräumte, um mit dem geplanten
Bauprojekt zu beginnen, dies nichts an der Tatsache ändert, dass der Beschwerdeführer bislang nur
Bauarbeiten vorgenommen hat, welche nicht der Bewilligungspflicht unterliegen. Diese wären jedoch
für die Definition des Baubeginns gemäss § 57 Abs. 3 BauV gerade massgeblich. Die zweijährige Gül-
tigkeit der Baubewilligung vom 12. August 2019 endete damit im August 2021, ohne dass der Baustart
betreffend des vorliegenden Bauprojekts erfolgt wäre. Da es sich bei der Geltungsdauer der Baube-
willigung um eine Verwirkungsfrist handelt, hat die betreffende Baubewilligung bereits im August 2021
ihr Gültigkeit verloren. Der vorliegende Gemeinderatsbeschluss vom 3. Juli 2023 hält entsprechend zu
Recht fest, dass die Geltungsdauer von 2 Jahren abgelaufen ist, womit die Beschwerde diesbezüglich
abzuweisen ist.
5 von 5