ag_departement_bvu · BVURA.14.238 · 2014-07-10 · de
Departement Bau, Verkehr und Umwelt / Rechtsabteilung — BVURA.14.238

Ausnützungsziffer; Terrassenhäuser 
- Wasch-und Trockenräume eines Terrassenhauses müssen nicht an die Ausnützungsziffer angerechnet werden, wenn sie im hangseitigen Geschossteil liegen und dieser Geschossteil seitlich nicht mehr als wie ein Untergeschoss über das massgebliche (gewachsene) Terrain hinausragt. Anrechnung bis zur Geschossmitte (Hälfte der Geschossbreite), wenn dies nur für die eine der beiden Seitenfassaden zutrifft (Erw. 4.2.2) 
- Als "Terrasse" eines Terrassenhauses zählt jene Fläche, die vor der (und nicht seitlich zur) zurückversetzen Gebäudeeinheit liegt, bis zur Fassadenflucht der darunterliegenden Terrassenstufe (Erw. 5.2)

für die Durchführung eines ordentlichen Baubewilligungsverfahrens
dar.
…
3.7
Mit Blick auf die oben gemachten Ausführungen ist festzuhal
ten, dass das Zweifamilienhaus mit der Einrichtung der Asylbe
werberunterkunft einer erneuten Wohnnutzung zugeführt wird, was
in der Wohnarbeitszone 3 durchaus zulässig ist. Aufgrund des häufi
geren Wechsels der Bewohnerinnen und Bewohner sowie der inten
siveren Nutzung der Liegenschaft ist zwar möglicherweise mit
grösseren Immissionen zu rechnen, als dies bei einer früheren Nut
zung als Zweifamilienhaus der Fall war. Da es sich aber ausschliess
lich um übliche Wohnimmissionen handelt, erreichen diese keine
Intensität, welche fassbare Auswirkungen auf die Nutzungsordnung
in der Wohnarbeitszone 3 hat. Unter Berücksichtigung der Tatsache,
dass es sich bei der Unterkunft für Asylsuchende grundsätzlich um
eine normale Wohnnutzung handelt, stellt die Umnutzung der frag
lichen Liegenschaft keine bewilligungspflichtige Zweckänderung im
Sinn von §59 Abs.1 BauG dar. Da auch keine baupolizeilich rele
vanten baulichen Modifikationen vorgenommen worden sind, ist
zusammenfassend festzuhalten, dass im Hinblick auf die Umnutzung
der Liegenschaft … auf die Durchführung eines Baubewilligungs
verfahrens zu verzichten ist.
87 Ausnützungsziffer; Terrassenhäuser
Wasch und Trockenräume eines Terrassenhauses müssen nicht an
die Ausnützungsziffer angerechnet werden, wenn sie im hangseitigen
Geschossteil liegen und dieser Geschossteil seitlich nicht mehr als wie
ein Untergeschoss über das massgebliche (gewachsene) Terrain
hinausragt. Anrechnung bis zur Geschossmitte (Hälfte der Geschoss
breite), wenn dies nur für die eine der beiden Seitenfassaden zutrifft
(Erw. 4.2.2)

Als "Terrasse" eines Terrassenhauses zählt jene Fläche, die vor der
(und nicht seitlich zur) zurückversetzen Gebäudeeinheit liegt, bis zur
Fassadenflucht der darunterliegenden Terrassenstufe (Erw. 5.2)
Aus dem Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt vom
10.Juli 2014 (BVURA.14.238).
Aus den Erwägungen
4.2.2
(Aus § 32 Abs. 2 lit. a Ziff. 1 BauV ergibt sich, dass Keller ,
Wasch und Trockenräume in Untergeschossen und nicht "natürlich
belichteten Vollgeschossen" nicht an die Ausnützungsziffer ange
rechnet werden müssen.) Was als "natürlich belichtetes Vollge
schoss" gilt, ist eine Frage der Auslegung. Der bereinigte Bericht zur
Bauverordnung vom 3. Mai/25. Mai 2011 erläutert zu § 32 Abs. 2
lit.a Ziffer 1 Folgendes (S. 19):
"Ein Abzug für Wasch und Trockenräume ist nur möglich, wenn es
um Flächen in Untergeschossen, im Estrich oder in nicht natürlich belichte
ten Vollgeschossen (in den Hang gebauter Geschossteil eines Terrassenhau
ses) geht. Es handelt sich dabei um eine Rechtsänderung, die Streitfälle in
der Praxis vermeiden helfen soll.
Ein Abzug für ein Reduit oder einen Waschraum auf einer Vollge
schossebene, die natürlich belichtet wird, ist demnach künftig nicht mehr
möglich. Technische Räume hingegen (Ziff. 2) können weiterhin abgezogen
werden.
Diese Änderung verhindert Rechtsungleichheiten und verhindert Prob
leme, die sich ergeben können, wenn solche Nebenräume nachträglich doch
zu Wohnzwecken genutzt werden."
Der Bericht erwähnt somit als Beispiel für ein nicht natürlich
belichtetes Vollgeschoss einen "in den Hang gebauten Geschossteil
eines Terrassenhauses".... Daraus ergibt sich, dass nach der Intention
des Verordnungsgebers insbesondere bei Terrassenbauten der in den
Hang gebaute Teil des Vollgeschosses quasi als eigenständiges Ge
schoss zu betrachten ist. Ist dieses "Geschoss" vollständig im Hang

oder wäre es (bei der seitlichen Fassade) quasi ein Untergeschoss,
dann gilt es nach dem Willen des Verordnungsgebers als nicht natür
lich belichtet. Fällt die Beurteilung auf den beiden Fassadenseiten
unterschiedlich aus, dann liegt es nahe, die "Untergeschossqualität"
nur bis zur Mitte des Geschosses gelten zu lassen und entsprechend
nur die fraglichen Räume in jener Hälfte nicht anzurechnen. Hinge
gen entsprach es – wovon ausgegangen werden kann – nicht der
Intention des Verordnungsgebers, die Nichtanrechenbarkeit von
Kellerräumen bspw. auch in der Ebene auf Vollgeschosse auszudeh
nen, die mittels Aufschüttungen Untergeschossqualität erreichen;
man wollte eine Sonderregelung insbesondere für Terrassenbauten
schaffen. Daraus ergibt sich nun aber auch, dass für die Beurteilung
der Untergeschossqualität analog § 15 Abs. 1 ABauV auf das
gewachsene und nicht auf das gestaltete Terrain abzustellen ist. ...
Der Regelung von § 32 Abs. 2 lit. a Ziff. 1 BauV (liegt) auch der Ge
danke der haushälterischen Bodennutzung zugrunde. Diesem Grund
satz soll insoweit Rechnung getragen werden, als Nebennutzflächen
in Keller und Untergeschossen, und nicht in voll nutzbaren Vollge
schossen, untergebracht werden sollen.
Nichts anderes lässt sich den vom BVU herausgegebenen Er
läuterungen zum Bau und Nutzungsrecht des Kantons Aargau
(BNR), Version 3.1, Juni 2012 / Januar 2014, N. 291 zu § 32 Abs. 2
lit. a Ziff. 1 BauV mit folgendem Wortlaut entnehmen (im Internet
unter: www.ag.ch/bauen > Baurecht > Bauverordnung):
"Mit dem Boden ist haushälterisch umzugehen. Nebennutzflächen
(Wasch und Trockenräume) sollen in Keller und Untergeschossen – und
nicht in voll nutzbaren Vollgeschossen – untergebracht werden. Ein Abzug
für ein Reduit oder einen Waschraum auf einer Vollgeschossebene, die
natürlich belichtet wird, ist künftig nicht mehr möglich. Bei Terrassenhäu
sern ist ein Abzug zulässig, wenn es um den in den Hang gebauten (nicht
natürlich belichtbaren) Geschossteil geht. Für technische Räume (Ziff. 2)
gelten diese Einschränkungen nicht. Diese Änderung verhindert Rechtsun
gleichheiten und Probleme, die sich ergeben können, wenn solche Neben
räume nachträglich doch zu Wohnzwecken genutzt werden."...
Zusammenfassend ist § 32 Abs. 2 lit. a Ziff. 1 BauV damit so zu
verstehen, dass als natürlich belichtetes Vollgeschoss auch solche

Geschossteile gelten, die zwar weder Fenster noch Lichtschacht auf
weisen, aber mehr als 80 cm in der Ebene oder 1.2 m am Hang über
das gewachsene Terrain hinausragen (vgl. § 15 Abs. 1 ABauV). In
Bezug auf die Anrechenbarkeit von Technik und Maschinenräumen
(§ 32 Abs. 2 lit. a Ziff. 2 BauV) sowie von Gemeinschaftsräumen
(§32 Abs. 2 lit. b BauV) sind diese Kriterien aber unmassgeblich,
d.h. diese Räume müssen auch dann nicht angerechnet werden, wenn
sie vollständig über dem gewachsenen Terrain liegen. ...
5.2
Die jahrzehntelange konstante Praxis des Verwaltungsgerichts
zu den terrassierten Bauten lässt sich wie folgt zusammenfassen
(AGVE 2011, S. 440 ff. mit Hinweis auf AGVE 2009, S. 153 ff.):
"Am Hang werden Gebäudehöhe, Firsthöhe und Geschosszahl talsei
tig gemessen (§ 12 Abs. 3 Satz 1 ABauV). Bei gestaffelten und terrassierten
Bauten werden sie für jeden Gebäudeteil einzeln gemessen (§12 Abs. 3
Satz 2 ABauV). Mit dieser Sonderregelung wird bezweckt,
Treppenüberbauungen an Hanglagen zu ermöglichen. Andernfalls würden
nämlich die Höhenvorschriften der Nutzungsordnung regelmässig bei Wei
tem überschritten. Rechtfertigen lässt sich dabei die auf den einzelnen
Gebäudeteil bezogene Betrachtungsweise deshalb, weil der Eindruck einer
einheitlichen Gebäudefront bei derartigen Treppenüberbauungen wegen der
Versetzung der einzelnen Gebäudestufen und deren Anlehnung an den
Hangverlauf massgeblich abgeschwächt wird; dies ist denn auch der Grund,
weshalb die Praxis die Voraussetzung geschaffen hat, dass die Terrassen
fläche ein bestimmtes Verhältnis zur Wohnfläche nicht unterschreiten darf.
§12 Abs. 3 Satz 2 ABauV ist also auf eine ganz bestimmte Art von Bauten,
nämlich eben Treppenbauten an Hanglagen, bei denen die versetzte Anord
nung der einzelnen Gebäudestufen auf einem baulichen Sachzwang beruht,
zugeschnitten (AGVE 2005, S. 156 mit Hinweis). (...)
Als 'terrassiert' gelten der Hangneigung nach erstellte Gebäudestufen
von einem oder mehreren übereinanderliegenden Geschossen, wobei jede
Stufe in der Regel eine selbständige Wohneinheit nach dem Modell eines
Einfamilienhauses bildet. Die einzelnen Gebäudestufen der Terrassenbaute
liegen also senkrecht übereinander, wenn auch nur teilweise; deshalb gelten
sie nicht als 'senkrecht übereinander liegend'. Der Raum über der unteren
Stufe dient dabei der oberen Stufe als verhältnismässig geräumiger Vorplatz

oder Garten, nicht bloss als überdimensionierter Balkon. Die Terrasse muss
daher eine minimale Grösse im Verhältnis zum Volumen des Hauses, dem
sie dient, aufweisen, um ihre Funktionen überhaupt erfüllen zu können; die
Regel ist hier ein Verhältnis von Terrassenfläche zur Wohnfläche von min
destens 1:3. Senkrecht übereinander befinden sich demgegenüber Ge
schosse, die praktisch mit der ganzen Fläche übereinander liegen, mit Aus
nahme von Vorbauten wie Treppen, Erkern, Balkonen oder Gebäudevor
sprüngen oder entsprechenden nebensächlichen Rückversetzungen." ...
Die neuere Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts und des
BVU hat näher festgelegt, wie die massgebende Terrassenfläche und
die Wohnfläche im Detail zu bestimmen sind: Gemäss Recht
sprechung muss der Raum über der unteren Stufe der oberen Stufe
als verhältnismässig geräumiger Vorplatz oder Garten, nicht bloss als
überdimensionierter Balkon, dienen (siehe der oben zitierte AGVE
2009, S.153 ff.). Ein Terrassenteil, der das darunter liegende Ge
schoss balkonähnlich oder wie ein Dachvorsprung oder Vordach
überragt, liegt nicht mehr über der unteren Stufe und darf deshalb
nicht in die Berechnung miteinbezogen werden. Dieser auskragende
Teil gilt also nicht als Terrassenfläche. Die Fläche der Absturzsiche
rung (Brüstung, Pflanzentröge oder blosses Geländer) am Rand einer
Terrasse zählt hingegen zur Terrassenfläche (wenn sie sich über dem
unteren Geschoss befindet; vgl. VGE III/55 vom 31. August 2006,
S.8; EBVU 06.382 vom 10. Januar 2007, S. 8). Bei der Terrassen
fläche darf ferner nur auf den offenen Teil der Terrasse abgestellt
werden, weil bei der Frage der Terrassierung der optische Eindruck
wesentlich ist und dieser verändert wird, wenn die Terrasse durch
darüberliegende Gebäudeteile gedeckt wird. So hat das Verwaltungs
gericht entschieden, dass wenn ein auskragendes oberes Geschoss
die Terrassenfläche deckt, diese nicht als Terrassen , sondern als
Wohnfläche zählt. Damit verkleinert sich nicht nur die anrechenbare
Terrassenfläche, sondern vergrössert sich zugleich die massgebende
Wohnfläche, was das Verhältnis zwischen Terrassen und Wohn
fläche in doppelter Hinsicht verändert (vgl. VGE III/55 vom 31.Au
gust 2006, S. 7 ff.). Dasselbe gilt gemäss Rechtsprechung des BVU,
wenn die Terrasse gedeckt wird durch eine auskragende Terrasse der
oberen Stufe (mit oder ohne feste Brüstung) oder durch ein Vordach,

das eine erweiterte Nutzung der Terrassenfläche erlaubt (beispiels
weise indem die Fläche auch bei schlechtem Wetter genutzt werden
kann und die Möblierung geschützt wird; EBVU 08.393 vom
20.Oktober 2008, S. 3; 06.382 vom 10. Januar 2007, S. 8). Ein
Dachvorsprung, der dem Fassadenschutz dient, hat demgegenüber
keinen Einfluss auf die anrechenbare Terrassenfläche. Übersteigt der
Dachvorsprung jedoch eine zulässige Tiefe von 60 cm und wird da
mit zum Vordach, ist die gesamte darunterliegende Terrassenfläche
nicht als solche anrechenbar, nicht nur der das zulässige Mass von
60cm überragende Teil (AGVE 2011, S. 442 f.).
Ferner ist dem Grundsatz Rechnung zu tragen, dass die Baute
aufgrund der topografischen Gegebenheiten bewusst treppenförmig
zu erstellen ist, indem die einzelnen Gebäudestufen entsprechend der
vorhandenen Neigung treppenartig in den Hang hineingebaut werden
(AGVE 2005, S. 157). Eine Terrassierung ist dann zu verneinen,
wenn wie im zitierten Fall das Gebäude nicht der durch den Hang be
stimmten Topografie folgt, sondern auch in der Ebene ohne weiteres
erstellt werden könnte.
Sodann thematisieren die Beschwerdeführenden hauptsächlich,
dass seitliche Terrassenteile nicht zur Terrassenfläche gerechnet wer
den dürfen. ... Der oben dargelegten Begriffsdefinition ist immanent,
dass nur Gebäudeteile als Terrassenfläche gelten, welche der Wohn
fläche vorgelagert sind, keinesfalls aber seitlich, hinter der talseitigen
Fassadenflucht liegende begehbare Flächen; letztere tragen nichts zur
Abschwächung der einheitlichen Erscheinung der Gebäudefront bei
und dürfen folglich nicht berücksichtigt werden. Zudem dürfen nach
der oben erwähnten Rechtsprechung vorgelagerte Auskragungen
über den darunterliegenden Gebäudeteil nicht zur Terrassenfläche ge
zählt werden, umso weniger dürfen dies seitliche Auskragungen.
88 Fassadenhöhe (gemäss IVHB)
Die Fassadenhöhe eines begehbaren Flachdachs wird oberkant der Brüs
tung gemessen, unabhängig davon, ob es sich um eine geschlossene,