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Departement Bau, Verkehr und Umwelt / Rechtsabteilung — EBVU 23.490

Streitgegenstand, Formelle Beschwer, Festlegung massgebendes Terrain
– Die Einwendungsanträge dürfen im Beschwerdeverfahren nicht erweitert werden, wobei diese – insbesondere wenn sie von juristischen Laien stammen – nicht allzu eng ausgelegt werden dürfen. Lässt sich den Einwendungsanträgen nicht eine eindeutige Beschränkung auf einen oder mehrere Teilaspekte des Bauvorhabens entnehmen, ist im Zweifel von einem umfassenden Antrag auszugehen. (Erw. 1.2.2)
– Von einer Neufestlegung des massgebenden Terrains erst im Baubewilligungsverfahren darf nur sehr zurückhaltend Gebrauch gemacht werden. Aus Rechtssicherheitsgründen sind abweichende Festlegungen für bestimmte Gebiete grundsätzlich in einem Planungsverfahren (allgemeines Nutzungsplanverfahren oder Sondernutzungsplanverfahren) zu treffen, zumal es i.d.R. auch angezeigt sein dürfte, die Terrainverhältnisse in einer über die einzelne Bauparzelle hinausgehenden Betrachtungsweise zu beurteilen und gegebenenfalls abweichend festzulegen. (Erw. 4.3.1)
– Erfolgt die abweichende Festlegung des massgebenden Terrains aus Gründen des Ortsbildschutzes, müssen die Terrainverhältnisse derart besonders sein, dass eine den ästhetischen Anforderungen genügende Überbauung im Rahmen einer auch die Umgebung einbeziehenden Gesamtschau ansonsten kaum möglich ist. (vgl. Erw. 4.3.1)

DEPARTEMENT
BAU, VERKEHR UND UMWELT
Rechtsabteilung
BVURA.23.490
ENTSCHEID vom 6. Juni 2024
A._____; Beschwerde gegen den Entscheid des Gemeinderats Q._____ vom 7. August 2023
betreffend Baugesuch der B._____ AG für ein Mehrfamilienhaus mit 13 Wohnungen inklusive
Tiefgarage auf Parzelle aaa (Baugesuch bbb); Gutheissung
Erwägungen
1. Zuständigkeit und Befugnis zur Beschwerdeführung
(…)
1.2 Befugnis zur Beschwerdeführung
1.2.1
Gemäss § 42 Abs. 1 lit. a VRPG ist zur Beschwerde befugt, wer ein schutzwürdiges eigenes Interesse
an der Aufhebung oder Änderung eines Entscheids hat. Diese Voraussetzung ist beim Beschwerde-
führer, dessen Liegenschaft Nr. ddd in unmittelbarer Nähe des Bauvorhabens liegt, und der somit als
Anstösser vom Bauvorhaben betroffen ist, ohne weiteres erfüllt.
1.2.2
Die Beschwerdelegitimation setzt neben der materiellen Beschwer aber auch eine solche im formellen,
prozessualen Sinne voraus. Der Gemeinderat stellt dies in Bezug auf den Beschwerdeführer insofern
in Abrede, als in der Beschwerde diverse Themen aufgeführt würden, welche weder Bestandteil der
Einwendung noch der Einwendungsverhandlung gewesen seien.
Formell beschwert ist eine Person, die formell richtig am vorinstanzlichen Verfahren beteiligt war (pas-
sive Seite) und dort ihre Antrags- und Beschwerdemöglichkeiten formell richtig ausgeschöpft hat (ak-
tive Seite), aber mit ihren Anträgen nicht oder zumindest nicht vollständig durchgedrungen ist (Aar-
gauische Gerichts- und Verwaltungsentscheide [AGVE] 2016, S. 395; 2007, S. 438). Einwendungen
sind schriftlich einzureichen und haben einen Antrag und eine Begründung zu enthalten. Wer es un-
terlässt, Einwendungen zu erheben, obwohl Anlass dazu bestanden hätte, kann den ergehenden Ent-
scheid nicht anfechten (§ 4 Abs. 2 Sätze 2 und 3 BauG).
Die im Einwendungsverfahren fristgerecht gestellten Anträge bestimmen sodann auch den Streitge-
genstand im Beschwerdeverfahren; eine spätere Erweiterung der Anträge ist nicht mehr möglich (vgl.
§ 60 Abs. 2 BauV). Zulässig ist allerdings das Vorbringen neuer Rügegründe, soweit sich diese inner-
halb des mit den Einwendungsanträgen umschriebenen Streitgegenstands befinden. Mit andern Wor-
ten ausgedrückt: Wer in seiner Einwendung fordert, dass die Baubewilligung mit einer bestimmten
Auflage zu ergänzen ist, kann im Beschwerdeverfahren nicht mehr die Verweigerung der Baubewilli-
gung beantragen; wer dagegen in der Einwendung die Verweigerung der Baubewilligung verlangt, darf

später im Beschwerdeverfahren weitere, in der Einwendungsbegründung noch nicht erwähnte Gründe
vorbringen, die gegen die Erteilung einer Baubewilligung sprechen (vgl. AGVE 2017, S. 428; 2016,
S. 396).
1.2.3
Vorliegend stellte der heutige Beschwerdeführer, der im Zeitpunkt der Erhebung seiner Einwendung
noch nicht anwaltlich vertreten war, in seiner Einwendung vom 27. Februar 2023 keinen expliziten
Antrag. Er hielt in seiner Eingabe einzig fest, dass er "Einspruch" gegen das vorliegende Bauvorhaben
erhebe und begründete dies mit der durch das Bauvorhaben bewirkten Beschattung seiner Solaran-
lage. Anlässlich der Einwendungsverhandlung vom 7. Juli 2023 wurden durch den mittlerweile beige-
zogenen Rechtsanwalt zudem weitere Themen kritisiert (Terrain, Höhe des Gebäudes, Anordnung
Besucherparkfelder) bzw. vorbehalten (Ausnützung, Geschosshöhen) und nunmehr der explizite An-
trag formuliert, das Baugesuch sei vollumfänglich abzuweisen (vgl. Aktennotiz der Einwendungsver-
handlung vom 14. Juli 2023; Präsentation von D._____ vom 7. Juli 2023).
In Anbetracht dessen kann vorliegend nicht von einer Erweiterung der Anträge gegenüber dem Ein-
wendungsverfahren ausgegangen werden, auch wenn in der Beschwerde Rügen vorgebracht werden,
die im vorinstanzlichen Verfahren noch nicht Thema waren. Bei Eingaben von juristischen Laien wer-
den nach der Rechtsprechung (vgl. AGVE 2007, S. 234) keine allzu hohen Anforderungen an die for-
mellen Voraussetzungen gestellt, und die Praxis lässt es genügen, wenn sich das Einwendungsbe-
gehren wenigstens sinngemäss aus der Begründung entnehmen lässt. Dasselbe muss auch für den
Antrag gelten, der im erstinstanzlichen Verfahren unter Berücksichtigung seiner Bedeutung für die
Festlegung des Streitgegenstands eines allfälligen späteren Beschwerdeverfahrens nicht allzu eng
ausgelegt werden darf. Lässt sich dem Antrag – insbesondere bei Eingaben von juristischen Laien –
nicht eine eindeutige Beschränkung auf einen oder mehrere Teilaspekte des Bauvorhabens entneh-
men, ist im Zweifel von einem umfassenden Antrag auszugehen. Dies ist auch vorliegend der Fall,
zumal der Einwender seine Rügen bereits im vorinstanzlichen Verfahren materiell ergänzte und den
Antrag noch im Verlauf des Einwendungsverfahrens explizit als umfassenden Antrag auf Abweisung
des Baugesuchs ausformulierte. Im angefochtenen Entscheid ging der Gemeinderat denn auch auf
die weiteren der im Rahmen der Einwendungsverhandlung seitens des Einwenders vorgebrachten
Rügen ein. Die im Beschwerdeverfahren zusätzlich aufgegriffenen Rügen bewegen sich ebenfalls
noch innerhalb des im Einwendungsverfahren demgemäss umfassend umschriebenen Streitgegen-
stands, weshalb auch unter diesem Aspekt auf die Beschwerde und sämtliche darin vorgebrachten
Rügen einzutreten ist.
1.3 Fazit
Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass.
2. Ausgangslage
Gegenstand des vorliegenden Bauvorhabens bildet der Abbruch des bestehenden Gebäudes Nr. eee
und der Neubau eines Mehrfamilienhauses für 13 Wohneinheiten und mit einer Tiefgarage für 16 Park-
felder auf Parzelle aaa in Q._____. Das Gebäude ist als länglicher Baukörper entlang der R-Strasse,
an die die Bauparzelle nordwestlich angrenzt, vorgesehen. Nordöstlich grenzt die Bauparzelle an den
S-Weg, entlang welchem zwei oberirdische Besucherparkfelder (davon einer rollstuhlgerecht) vorge-
sehen sind, im Südwesten begrenzt die T-Strasse, über welche die Zufahrt zu der Tiefgarage vorge-
sehen ist, das Baugrundstück. Das geplante Gebäude soll drei Vollgeschosse und ein unter einem
Satteldach liegendes Dachgeschoss aufweisen.
Das Baugrundstück liegt in der Wohn- und Gewerbezone 3 (WG3), die in diesem Bereich lediglich eine
Bautiefe umfasst. Die umgebenden Liegenschaften im Südwesten liegen in der Dorfzone D, die grosse
Parzelle ccc nordöstlich des S-Wegs in der Arbeitszone und die nordwestlich der R-Strasse liegenden
Liegenschaften, darunter auch jene des Beschwerdeführers, in der Wohnzone 2 (W2).
2 von 7

In der Wohn- und Gewerbezone WG3 sind gemäss § 8 Abs. 1 der Bau- und Nutzungsordnung der
Gemeinde Q._____ vom 12. Juni 2008 (BNO) drei Vollgeschosse mit einer maximalen Fassadenhöhe
von 11,00 m sowie einer maximalen Gesamthöhe von 14,00 m für Schrägdächer bzw. 13,40 m für
Flachdächer zugelassen. Die zulässige Ausnützungsziffer beträgt 0,65. Es ist ein kleiner Grenzab-
stand von 5,00 m und ein grosser Grenzabstand von 9,00 m einzuhalten. Die maximal zulässige Ge-
bäudelänge beträgt 40,00 m.
(…)
4. Massgebendes Terrain
4.1 Ausgangslage
Der Gemeinderat hat im angefochtenen Entscheid das massgebende Terrain abweichend von natür-
lich gewachsenen Geländeverlauf festgelegt, indem er für die Beurteilung des vorliegenden Bauvor-
habens von einem auf Kote 432,00 m ü.M. begradigten Terrainverlauf ausging. Der Gemeinderat
stützte sich dabei auf Ziffer 1.1 der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Bau-
begriffe (IVHB; Anhang 1 BauV) wonach aus planerischen oder erschliessungstechnischen Gründen
das massgebende Terrain in einem Planungs- oder im Baubewilligungsverfahren abweichend festge-
legt werden kann. Zur Begründung führte der Gemeinderat an, dass die abweichende Festlegung des
massgebenden Terrains erfolge, um eine gute Einordnung des neuen Gebäudes ins Ortsbild zu erzie-
len. Dies sei in Zusammenarbeit mit dem Fachberater Ortsbild erfolgt und gründe in der Lage des
neuen Gebäudes (parallel zur R-Strasse) und in der Dachform (Satteldach), beides analog dem Be-
stand und in Anwendung des im Oktober 2022 verabschiedeten, behördenverbindlichen Räumlichen
Entwicklungsleitbilds für Q._____.
(…)
4.2 Parteistandpunkte
4.2.1
Der Beschwerdeführer ist der Auffassung, die vorliegend erfolgte abweichende Festlegung des mass-
gebenden Terrains sei unzulässig. Er macht im Wesentlichen geltend, gemäss den Materialien werde
das Abweichen vom natürlichen Geländeverlauf und die Neufestlegung des massgebenden Terrains
im Baubewilligungsverfahren als äusserst heikel angesehen, weshalb nur zurückhaltend von dieser
Ausnahme Gebrauch gemacht werden solle. Die Kompetenz zur abweichenden Festlegung des mass-
gebenden Terrains sei auf klare Ausnahmefälle beschränkt worden, wobei ein solcher Fall hier nicht
vorliege. Mit einem Flachdach oder einer anderen Gebäudeanordnung könnten die Höhen ohne wei-
teres eingehalten werden.
4.2.2
Die Beschwerdegegnerin hält dem entgegen, die heutigen Fabrikareale im nördlichen Teil ihres Grund-
stücks (heutiges Gebiet der Firma C._____, Parzelle ccc) werde u.a. neu verplant und geordnet. Die
Firma C._____ werde wegziehen und erstelle im Moment neue Fabrikationshallen in U._____ auf.
Auch die Beschwerdegegnerin stehe heute schon im Einflussbereich dieser Planung. Sie dürfe nicht
mehr alles bauen, was gemäss aktueller BNO möglich wäre, z.B. Flachdächer. Die vorliegend erfolgte
Festlegung des massgebenden Terrains sei durch die Gemeinde hinsichtlich der Fassaden- und First-
höhe festgelegt worden, in ausführlicher Absprache zwischen der Bauherrschaft, dem Architekten und
der Gemeindebehörde, unter Beizug des kommunalen Ortsbildexperten. Es gehe darum, über einen
kompakten Baukörper, dessen Positionierung ebenfalls in Absprache festgelegt worden sei, die von
der Gemeinde gewünschte Gestaltung mit Schrägdach zu ermöglichen. Die volumetrische Gestaltung
entspreche nun den Anforderungen der Gemeinde an die Einordnung ins Dorfbild. Die einfache Ge-
bäudeform werde explizit gewünscht. Höhenversätze im Baukörper böten sich demnach als alternative
Lösung nicht an. Die Ausnutzung entspreche dem in der BNO vorgesehenen Mass. Es dürfe davon
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ausgegangen werden, dass die resultierende Dichte den ortsbildnerischen Vorgaben gemäss Zonen-
plan und BNO entspreche.
Mit einer Flachdachlösung, inklusive Attika, wären die Höhenvorgaben der BNO eingehalten. Diese
Lösung sei vom Architekten in einer Vorstudie vorgeschlagen und von der Gemeinde aufgrund der
Dachgestaltung zurückgewiesen worden. Den weiteren Kriterien der Ortsbildung und der Positionie-
rung des Baukörpers hätte jedoch in der Folge entsprochen werden können. Dabei sei der Bau von
der R-Strasse abgerückt worden, zum Vorteil des Beschwerdeführers. Dies ergebe einen erheblich
grösseren Abstand zur betroffenen Nachbarparzelle, welcher gemäss dem Strassenabstand nicht er-
forderlich sei.
Der Schattenwurf sei entgegen der entsprechenden Vorbringen des Beschwerdeführers sodann kei-
neswegs übermässig, was in einem Schattendiagramm nachgewiesen worden sei. Unabhängig davon,
dass die Begründung einer Beschwerde mit einem Schattenwurf auf einem Bau in zweiter Bautiefe auf
der gegenüberliegenden Strassenseite seltsam anmute, bestehe eine Beschattung der Solaranlage
nur für kurze Zeit im zeitlichen Bereich der winterlichen Sonnenwende.
4.2.3
Der Gemeinderat macht geltend, die Bauparzelle grenze unmittelbar an die Dorfzone. Auf der Parzelle
stehe heute ein grosses altes Bauernhaus, parallel zur R-Strasse mit Satteldach. Im Räumlichen Ent-
wicklungsleitbild der Gemeinde Q._____ sei denn auch für den Gemeinderat verbindlich festgehalten,
unter anderem diese Parzelle an den Ortskern anzubinden.
Unter den genannten Vorgaben und unter Anwendung von § 42 Abs. 1 BauG bzw. § 15e BauV und
§ 3 Abs. 1 und 3 BNO sei mit dem Ortsbildberater und der Bauherrschaft die Lage, Dachform und das
massgebende Terrain festgelegt worden. Letzteres sei keineswegs willkürlich festgelegt worden, son-
dern gemäss Darlegung in der Baubewilligung mathematisch ermittelt. Mit der Festlegung der Kote auf
432,00 m ü.M. konnte sowohl ein zonenkonformer Bau als auch eine dem Ortsbild Rechnung tragende
Lösung gefunden werden. Es gelte weiter zu erwähnen, dass das Gebäude einen übermässig grossen
Abstand zur R-Strasse einhalte, nämlich einen grösseren Abstand, als es die Regelbauweise vor-
schreiben würde.
Der Gemeinderat sei daher klar der Auffassung, dass die Anwendung des genannten gesetzlichen
Rahmens dazu beitrage, das Ortsbild zu wahren und er nehme diese Aufgabe pflichtbewusst wahr.
Die beschriebene besondere Lage in Kombination mit der speziellen Topografie des Baugrundstücks
begründe klar den Ausnahmefall zur Anwendung von § 42 BauG und Festlegung des Terrains gemäss
Ziff. 1.1 Anhang 1 BauV. Das massgebende Terrain sei somit vom Gemeinderat korrekt festgelegt
worden.
4.3 Beurteilung
4.3.1
Das massgebende Terrain ist im öffentlichen Baurecht eine Referenzgrösse für die Bestimmung zahl-
reicher wichtiger Gebäudeparameter. § 16 BauV i.V.m. Anhang 1 Ziffer 1.1 BauV definiert das mass-
gebende Terrain wie folgt:
Als massgebendes Terrain gilt der natürlich gewachsene Geländeverlauf. Kann dieser infolge
früherer Abgrabungen und Aufschüttungen nicht mehr festgestellt werden, ist vom natürlichen
Geländeverlauf der Umgebung auszugehen. Aus planerischen oder erschliessungstechnischen
Gründen kann das massgebende Terrain in einem Planungs- oder im Baubewilligungsverfahren
abweichend festgelegt werden.
Den Erläuterungen zur IVHB vom 3. September 2013 (im Folgenden: IVHB-Erläuterungen; im Internet:
www.ag.ch/bauen > Baurecht > Baubegriffe – IVHB), die ein wichtiges Instrument zur Auslegung der
Begriffe und Messweisen der IVHB sind, kann diesbezüglich entnommen werden, dass es sich bei der
4 von 7

Möglichkeit zur abweichenden Festlegung des massgebenden Terrains um ein ausnahmsweise in An-
spruch zu nehmendes Instrument handelt. Das Konkordat nennt dafür planerische oder erschlies-
sungstechnische Gründe. Gründe des Hochwasserschutzes können beispielsweise verlangen, dass
dauernd auf einem höheren als dem natürlich gewachsenen Geländeverlauf gebaut wird, weil das
natürliche Terrainniveau gefährdet ist. Auch eine vernünftige, mit vertretbaren Steigungen arbeitende
Erschliessung kann es nötig machen, dass nicht der natürlich gewachsene Geländeverlauf für eine
Baubewilligung massgebend ist, sondern ein an die Erschliessungsplanung angepasstes Terrain. Wei-
tere planerische Gründe sind beispielsweise Terrainveränderungen zur Erzielung eines besseren
Lärmschutzes oder einer besseren Einordnung ins Ortsbild. Die Behörden werden dann in einem an-
fechtbaren Entscheid – sei das im Baubewilligungs- oder im Planerlassverfahren – das massgebende
Terrain abweichend vom natürlich gewachsenen Geländeverlauf festsetzen. Selbstverständlich müs-
sen die Behörden bei solchen Festlegungen des massgebenden Terrains die öffentlichen und privaten
Interessen beispielsweise des Ortsbildschutzes und der Nachbarn berücksichtigen. Auch darf die
Rechtssicherheit nicht gefährdet werden. Von einer Neufestlegung des massgebenden Terrains erst
im Baubewilligungsverfahren sollte sehr zurückhaltend Gebrauch gemacht werden; denn die Begriffs-
definitionen sollen nicht das Instrument der Ausnahmebewilligung des jeweiligen kantonalen Rechts
ersetzen (vgl. zum Ganzen: IVHB-Erläuterungen, S. 2, Ziff. 7).
In dieselbe Richtung zielte auch der Regierungsrat im Rahmen der Beantwortung einer Motion, mit der
die Schaffung eines Verfahrens zur rechtsverbindlichen Festlegung des massgebenden Terrains nach
IVHB (Geschäfts-Nr. 22.261, S. 2) gefordert wurde. Der Regierungsrat hielt dabei fest, dass ein Ab-
weichen vom natürlichen Geländeverlauf und die Neufestlegung des massgebenden Terrains erst im
Baubewilligungsverfahren als heikel anzusehen sei. Aus Rechtssicherheitsgründen seien solche ab-
weichenden Festlegungen für bestimmte Gebiete grundsätzlich in einem Planungsverfahren (allge-
meines Nutzungsplanverfahren oder Sondernutzungsplanverfahren) zu treffen (vgl. Stellungnahme
des Regierungsrats vom 23. November 2022, S. 2). Ein derartiges Verfahren erweist sich i.d.R. auch
deshalb als zweckmässiger, weil die eine abweichende Festlegung des massgebenden Terrains be-
dingenden Umstände sich kaum an der eher zufälligen Parzelleneinteilung ausrichten und es daher
i.d.R. angezeigt sein dürfte, die Terrainverhältnisse in einer über die einzelne Bauparzelle hinausge-
henden Betrachtungsweise zu beurteilen und gegebenenfalls abweichend festzulegen. Das i.d.R. ein-
zelne Parzellen betreffende Baubewilligungsverfahren erscheint auch diesbezüglich wenig geeignet
für eine solche Gesamtschau.
Dennoch ist es nicht von vornherein ausgeschlossen, dass eine abweichende Festlegung des mass-
gebenden Terrains auch im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens erfolgen kann. Dabei können
u.a. auch – wie vorliegend geltend gemacht – Gründe des Ortsbildschutzes für eine abweichende
Festlegung des massgebenden Terrains sprechen. Evident ist allerdings, dass es sich dabei um äs-
thetische Gründe handeln muss, die ihren Ursprung in den spezifischen örtlichen (Terrain-)Verhältnis-
sen haben. Die für den abweichenden Terrainverlauf angeführten Gründe müssen mit anderen Worten
– auch wenn sie letztlich ästhetisch motiviert sind – einen spezifischen Bezug zum örtlichen Terrain-
verlauf haben. Da von der Möglichkeit einer abweichenden Festlegung des massgebenden Terrains
sodann nach dem Gesagten nur sehr zurückhaltend Gebrauch gemacht werden kann, müssen diese
spezifischen örtlichen Terrainverhältnisse derart besonders sein, dass eine den ästhetischen Anforde-
rungen genügende Überbauung aufgrund der Terrainverhältnisse im Rahmen einer auch die Umge-
bung einbeziehenden Gesamtschau kaum möglich ist. Zu denken ist dabei beispielsweise an ein be-
reits weitgehend überbautes Gebiet, in dem das heute vorhandene Terrain gegenüber dem
ursprünglichen Geländeverlauf derart stark verändert wurde, dass dieses heute nicht mehr (oder nur
noch) ansatzweise erkennbar ist, so dass eine (Neu-)Bebauung einzelner Parzellen basierend auf dem
historischen Terrainverlauf zu offensichtlich unbefriedigenden Ergebnissen führen würde. Anderwei-
tige Gründe allgemeinen ästhetischen Charakters, die sich auch in anderen Situationen gleichermas-
sen anführen liessen, vermögen keine hinreichenden Gründe für eine abweichende Festlegung des
Terrainverlaufs zu begründen.
5 von 7

4.3.2
Aus diesen Ausführungen erhellt, dass die vom Gemeinderat vorliegend vorgenommene abweichende
Festlegung des Terrainverlaufs einer rechtlichen Überprüfung offensichtlich nicht standhält.
Zum einen nimmt die seitens des Gemeinderats vorgebrachte Begründung nicht hinreichend Bezug
auf den bestehenden Terrainverlauf. Worin die vom Gemeinderat geltend gemachte "spezielle Topo-
graphie" liegen soll, erschliesst sich der Beschwerdeinstanz nicht, kann hiervon doch allein aufgrund
des Vorliegens einer (leichten) Hanglage keinesfalls gesprochen werden. Auch der Umstand, dass der
Gemeinderat einen parallel zur R-Strasse angeordneten Baukörper bevorzugt, vermag – auch unter
Berücksichtigung der bestehenden Hanglage – die durch den Gemeinderat vorgenommene abwei-
chende Festlegung des massgebenden Terrains nicht zu begründen, existieren doch diverse Möglich-
keiten, wie architektonisch zufriedenstellend und rechtlich einwandfrei auf eine solche Situation rea-
giert werden kann.
Dass die abweichende Festlegung des massgebenden Terrains vorliegend ohne jeglichen Bezug zu
den effektiven Terrainverhältnissen erfolgte, zeigt sich auch im Umstand, dass der Terrainverlauf der
Umgebung in keiner Weise in die Überlegungen Eingang gefunden hat, vielmehr erfolgte eine hypo-
thetische Begradigung des Terrainverlaufs offensichtlich einzig und allein aus dem Grund heraus, die
ansonsten resultierende Überschreitung der Gesamthöhe im Bereich des Firsts des Satteldachs aus-
zuräumen. Die dabei angestellten Überlegungen resultieren mithin nicht aus dem besonderen Gelän-
deverlauf. Dies zeigt sich auch darin, dass keinerlei Überlegungen zum Übergang des abweichend
festgelegten Terrains zum natürlichen Terrain in der Umgebung angestellt wurden. Es ist nicht einmal
klar, in welchem Bereich das massgebende Terrain effektiv abweichend festgelegt wurde. So lassen
sich den bewilligten Plänen Geländesprünge im Bereich der Parzellengrenzen von bis zu 3,5 m (nord-
westlicher Grenzbereich [vgl. Plan Südostfassade] zum angrenzenden massgebenden Terrain ent-
nehmen. Das umliegende Terrain wurde in die Überlegungen in keiner Weise miteinbezogen; ein Be-
zug zum Terrainverlauf in der Umgebung wird denn auch noch nicht einmal geltend gemacht.
Aber auch der angebliche Bezug zum Terrainverlauf auf der Bauparzelle selbst ist konstruiert und führt
zu einem nahezu willkürlich festgelegten Terrainverlauf, der keinerlei sachlichen Bezug zum vorhan-
denen Terrain auf der Bauparzelle nimmt. Der Gemeinderat macht denn auch keinen Hehl daraus,
dass die abweichende Festlegung des massgebenden Terrains erfolgte, um der Bauherrschaft die
Erstellung des vom Gemeinderat erwünschten Satteldachs schmackhaft zu machen. Eine solche Be-
gründung vermag aber keinesfalls für die Begründung eines abweichenden Terrainverlaufs zu genü-
gen. Aus dem Umstand, dass von der Bauherrschaft andernfalls vorgeschlagene Lösungen der Dach-
gestaltung (bspw. Mansardendach [Pläne vom 15. Juni 2023], Flachdach [Pläne vom 2. Juni
2022/12. August 2022]) seitens des Gemeinderats aus Gründen des Ortsbildschutzes als nicht bewil-
ligungsfähig erachtet würden, lässt sich eine abweichende Festlegung des Terrainverlaufs jedenfalls
nicht begründen. Sind derartige Lösungen aus Sicht des Gemeinderats nicht bewilligungsfähig, hat er
ein entsprechendes Gesuch abzuweisen. Resultieren für die Bauherrschaft aus berechtigten ortsbild-
relevanten Vorgaben Ausnützungseinbussen, sind diese andererseits hinzunehmen und können nicht
als Rechtfertigung für anderweitige Verstösse gegen die baurechtlichen Vorgaben herangezogen wer-
den.
Ebenfalls nichts für sich abzuleiten vermag der Gemeinderat im Übrigen aus dem Räumlichen Ent-
wicklungsleitbild vom Oktober 2022 (REL). Zwar trifft es zu, dass die Bauparzelle gemäss REL dem
"Ortskern mit schützenswertem Ortsbild" und dem "Bäuerliche[n] Strassenraum" zugeordnet wird:
[Abbildung mit Ausschnitt aus REL]
Ein Erfordernis einer abweichenden Festlegung des massgebenden Terrains lässt sich hieraus aber
nicht ableiten, zumal eine ortsbildverträgliche Gestaltung auch unter Berücksichtigung des vorhande-
nen Terrains möglich ist. Der Beschwerdeführer verweist diesbezüglich im Übrigen zu Recht auf den
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Umstand, dass selbst das REL nicht die Erstellung eines durchgehenden Baukörpers wie dem vorlie-
gend vorgesehenen verlangt, sondern für die fragliche Parzelle von zwei Gebäuden ausgeht und die
entsprechenden "Repräsentative[n] raumbildende[n] Fassade[n]" entsprechend festlegt. Mit einer der-
artigen, dem REL entsprechenden Konzeption wäre die Einhaltung der Gesamthöhe trotz der leichten
Hanglage auch mit einem Satteldach ohne Weiteres möglich. Der entsprechende Hinweis des Ge-
meinderats auf das REL stösst bereits insofern ins Leere. Der Beschwerdeführer weist im Übrigen
ebenfalls zu Recht darauf hin, dass die vorliegende hypothetische Begradigung des Terrains gar in
Widerspruch zu den "Grundsätzen für Bauen und Freiraum" des REL steht, welche von einer "ables-
baren Topografie" und der "Eingliederung ins Gelände" (vgl. REL, S. 49) sprechen.
4.4 Fazit
Zusammenfassend liegt der Grund für die abweichende Festlegung des massgebenden Terrains vor-
liegend nicht in den Terrainverhältnissen selbst sondern in sachfremden Motiven, für die die Möglich-
keit einer abweichenden Festlegung des massgebenden Terrains nicht herangezogen werden kann,
würden damit doch die Bestimmungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung umgangen, wozu
dieses Instrument gerade nicht missbraucht werden soll (vgl. auch IVHB-Erläuterungen, S. 2). Vorlie-
gend hat der Gemeinderat de facto eine Ausnahmebewilligung für die Überschreitung der Gesamthöhe
erteilt, ohne diese jedoch als solche zu deklarieren und ohne deren Voraussetzungen zu prüfen. Diese
sind denn auch in Ermangelung ausserordentlicher Verhältnisse oder eines Härtefalls (§ 67 Abs. 1
lit. b BauG) ganz offensichtlich nicht erfüllt, was seitens des Gemeinderats und der Bauherrschaft zu
Recht auch gar nicht vorgebracht wird. Demgemäss ist die vorgenommene abweichende Festlegung
des massgebenden Terrains zu Unrecht erfolgt, womit – ausgehend vom effektiven massgebenden
Terrain – das vorliegende Bauvorhaben aufgrund einer Überschreitung der Gesamthöhe nicht bewilli-
gungsfähig ist. Der angefochtene Entscheid ist bereits aus diesem Grund in Gutheissung der Be-
schwerde aufzuheben. (…)
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