ag_baugesetzgebung · Gebäudeabstand und geschlossene Bauweise · 2017-09-15 · de

Der Gebäudeabstand darf null sein, wenn das kommunale Recht den Gebäudeabstand zwar für zwingend, gleichzeitig aber die geschlossene Bauweise für zulässig erklärt.

Gebäudeabstand und geschlossene Bauweise 
– Der Gebäudeabstand darf null sein, wenn das kommunale Recht den Gebäudeabstand 
zwar für zwingend, gleichzeitig aber die geschlossene Bauweise für zulässig erklärt. 
 
Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt (EBVU) vom 15. September 2017 
(BVURA.17.95) 
Aus den Erwägungen 
1. Bauvorhaben 
Die Bauparzelle Nr. 879 liegt in der Wohnzone W2. Das Projekt sieht den Bau von zwei 
zweigeschossigen Einfamilienhäusern mit seitlich an den jeweiligen Hauptbau angebauten 
Doppelgaragen (von je 3 m Breite) vor. … Die einander gegenüber liegenden Doppelgaragen sind 
auf ihrer gesamten Länge zusammengebaut. … 
3.2 Gebäudeabstand zwischen den beiden neuen Einfamilienhäusern 
3.2.1 
Die Beschwerdeführenden machen … eine Verletzung des Gebäudeabstands geltend. Dieser 
betrage lediglich 6 m statt 8 m. Eine Verminderung des Gebäudeabstands sei nach § 8.1.4 Abs. 1 
Satz 3 BO nicht zulässig. … Durch die beiden Garagen zwischen den Einfamilienhäusern würde der 
Gebäudeabstand nicht aufgehoben. … 
Der Gemeinderat entgegnet, dass sich bei den beiden Einfamilienhäusern in der Mitte jeweils eine 
Garage einfüge, welche sich unter der jeweiligen Dachverlängerung des Hauptdachs befinde. Mit 
den verbundenen Dächern der Garage und dem visuellen Zusammenhang mit den Hauptdächern 
und dem direkten Zugang von der Garage in das Wohnhaus handle es sich um eine 
zusammengebaute Situation. Die Garagen seien nicht mehr als Klein- und Anbauten erkennbar. … 
Bei einem Zusammenbau komme der Gebäudeabstand nicht zur Anwendung. … 
3.2.2 
Bei der Auslegung kommunaler Bauvorschriften ist zu berücksichtigen, dass die Gemeinden bei der 
Ausscheidung und Definition der verschiedenen Zonen (§§ 13 Abs. 1 sowie 15 Abs. 1 und 2 lit. a 
BauG) aufgrund von § 106 der Verfassung des Kantons Aargau vom 25. Juni 1980 
verfassungsrechtlich geschützte Autonomie geniessen; hierin eingeschlossen ist die Anwendung des 
autonomen Gemeinderechts. Daraus folgt, dass sich das Verwaltungsgericht – und mit ihm das BVU 
– bei der Überprüfung einschlägiger gemeinderätlicher Entscheide zurückzuhalten hat, zumindest 
soweit es bei den zu entscheidenden Fragen um rein lokale Anliegen geht und weder überörtliche 
Interessen noch überwiegende Rechtsschutzanliegen berührt werden. Die Gemeinde kann sich in 
solchen Fällen bei der Auslegung kommunalen Rechts insbesondere dort auf ihre Autonomie 
berufen, wo eine Regelung unbestimmt ist und verschiedene Auslegungsergebnisse rechtlich 
vertretbar erscheinen. Die kantonalen Rechtsmittelinstanzen sind hier gehalten, das Ergebnis der 
gemeinderätlichen Rechtsauslegung zu respektieren und nicht ohne Not ihre eigene 
Rechtsauffassung an die Stelle der gemeinderätlichen zu setzen. Die Autonomie der 
Gemeindebehörden hat jedoch auch in diesen Fällen dort ihre Grenzen, wo sich eine Auslegung mit 
dem Wortlaut sowie mit Sinn und Zweck des Gesetzes nicht mehr vereinbaren lässt (AGVE 2003, 
S. 190). 


Gemäss § 47 Abs. 1 BauG schreiben die Gemeinden Grenz- und Gebäudeabstände vor. Soweit sie 
nichts anderes festlegen, können die Abstände ungleich verteilt, verkleinert oder aufgehoben werden 
(§ 47 Abs. 2 BauG). Der Gebäudeabstand zwischen Gebäuden auf dem gleichen Grundstück kann 
reduziert oder aufgehoben werden, wenn die architektonischen, gesundheits- und feuerpolizeilichen 
Anforderungen gewahrt bleiben und die Gemeinden nichts anderes festlegen (§ 20 Abs. 3 ABauV in 
Anhang 3 BauV). Gemäss § 8.1.4 Abs. 1 BO ist der Gebäudeabstand gleich der Summe der 
vorgeschriebenen Grenzabstände. Privatrechtliche Vereinbarungen über eine Verminderung des 
Gebäudeabstands können nicht berücksichtigt werden. Bei Gebäuden auf der gleichen Parzelle ist 
der Gebäudeabstand so zu bemessen, dass sich die Begrenzungslinien der Abstandsdiagramme der 
einzelnen Gebäude nicht überschneiden (§ 8.1.4 Abs. 2 BO). Das heisst, die kommunale Vorschrift 
… lässt eine Unterschreitung des Gebäudeabstands auch auf der gleichen Parzelle nicht zu. 
… Einschränkungen in Bezug auf die Bauweise, insbesondere Vorschriften über die zulässige 
Anzahl der Wohneinheiten und die Zulässigkeit der geschlossenen Bauweise finden sich in der BO 
nicht. In der BO hingegen werden Reihenhausüberbauungen ausdrücklich erwähnt: Gemäss § 8.1.1 
Abs. 4 BO ist bei Reihenhausüberbauungen, Teppich- und Terrassensiedlungen die 
Ausnützungsziffer gesamthaft einzuhalten, ohne Aufteilung der Parzelle in Einzelstücke. Damit ist 
klar, dass die geschlossene Bauweise in der Gemeinde grundsätzlich zulässig ist. Der 
Gebäudeabstand ist in solchen Fällen offensichtlich nicht mehr relevant. Es stellt sich demnach die 
Frage, ob bei den beiden Einfamilienhäusern vorliegend von geschlossener Bauweise auszugehen 
ist. 
Der Begriff "geschlossene Bauweise" ist im kommunalen Baurecht nicht genau bestimmt. In Literatur 
und Rechtsprechung wird unter "geschlossener Bauweise", unter Abgrenzung zum Begriff der 
"offenen Bauweise", das Aneinanderfügen von mehreren, funktional unabhängigen Baueinheiten auf 
einer Achse verstanden (vgl. ZIMMERLIN ERICH, Baugesetz des Kantons Aargau, Aarau 1985, S. 347; 
FRITZSCHE CHRISTOPH/BÖSCH PETER, Züricher Planungs- und Baurecht, 4. Aufl., Zürich 2006, S. 874 
f.; SIEBER ROMAN, Die bauliche Verdichtung aus rechtlicher Sicht, Diss. Freiburg 1996, S. 113 f.; 
AGVE 1969, S. 160; 1992, S. 352). Unter einer "offenen Bauweise" wird im allgemeinen eine 
Überbauung verstanden, bei der u.a. die Gebäude nicht durchgehend, über die Grundstücksgrenze 
hinweg, aneinanderstossen, wobei Zwischenbauten, wie zum Beispiel Garagen, noch angehen 
(AGVE 1969, S. 160). Entscheidend für die geschlossene Bauweise ist, ob die zusammengebauten 
Gebäude als "Ganzheit" erscheinen (vgl. dazu Regierungsratsbeschluss [RRB] Nr. 2009-000835 
vom 3. Juni 2009), d.h. der optische Eindruck ist ausschlaggebend (VGE III/55 vom 31. August 2006, 
E. 5.2.2). Unter diesen Voraussetzungen erscheint die Schlussfolgerung des Gemeinderats 
nachvollziehbar. Entscheidend ist insbesondere, dass die Dächer der Garagen und der Hauptbauten 
ineinander übergehen und so einen zusammenhängenden Eindruck ergeben. … (Somit gelten) die 
beiden Einfamilienhäuser mit den Garagen als bauliche Einheit. 
 
 
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