ag_baugesetzgebung · Planungszone · 2013-07-04 · de

– Vorläufige Abweisung eines (Vorentscheid-)Gesuchs für ein Bauvorhaben innerhalb einer Planungszone, wenn es die aktuellen Absichten der Nutzungsplanrevision behindern oder erschweren würde

Planungszone 
– Vorläufige Abweisung eines (Vorentscheid-)Gesuchs für ein Bauvorhaben innerhalb einer 
Planungszone, wenn es die aktuellen Absichten der Nutzungsplanrevision behindern oder 
erschweren würde 
 
Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt (EBVU) vom 4. Juli 2013 (BVU-
RA.13.212) 
Aus den Erwägungen 
4.2 
Während der Erlass oder die Änderung von Nutzungsplänen vorbereitet wird, können Planungszo-
nen für genau bezeichnete Gebiete erlassen werden, um Vorkehren zu verhindern, welche die Ver-
wirklichung des Zwecks dieser Pläne erschweren. Zuständig ist der Regierungsrat bei kantonalen 
und kommunalen, der Gemeinderat bei kommunalen Nutzungsplänen. Planungszonen werden mit 
der öffentlichen Auflage wirksam und gelten bis zum Inkrafttreten der Nutzungspläne, deren Zweck 
sie sichern, längstens 5 Jahre. Bewilligungen für Bauten und Anlagen in der Planungszone dürfen 
nur erteilt werden, wenn feststeht, dass sie die Verwirklichung der neuen Pläne und Vorschriften 
nicht erschweren (vgl. § 29 Abs. 1 und 2 BauG). Die Bestimmung von § 29 BauG bezweckt wie 
Art. 27 RPG die Sicherung der Entscheidungsfreiheit der Planungsbehörden. Künftigen Planfestset-
zungen wird durch den Erlass einer Planungszone eine sog. negative Vorwirkung zuerkannt, indem 
Baubewilligungen nur noch erteilt werden, wenn dadurch die vorgesehene planerische Neuordnung 
nicht erschwert wird (vgl. AGVE 2009, S. 454). 
Die Planungszone bewirkt, dass in den von ihr betroffenen Gebieten die Anwendung des geltenden 
Rechts im Hinblick auf anstehende Planungsvorhaben ausgesetzt wird. Baubewilligungen in einem 
Gebiet mit Planungszone können deshalb nur erteilt werden, wenn sie die planerische Neuordnung 
nicht beeinträchtigen (sogenannte negative Vorwirkung; dazu ALEXANDER RUCH, in HEINZ AEMISEG-
GER / ALFRED KUTTLER / PIERRE MOOR / ALEXANDER RUCH [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz 
über die Raumplanung [RPG-Kommentar], Zürich 1999, Art. 27 N 45 ff. mit Hinweisen). Eine Pla-
nungszone hat somit nicht die Wirkung eines allgemeinen oder absoluten Bauverbots. Sie wirkt sich 
auch nicht hemmend auf das Baubewilligungsverfahren aus. Die Sperrwirkung der Planungszone 
beschränkt sich auf negative, präjudizierende Auswirkungen von Bauvorhaben auf die sich im Gang 
befindliche Planung (vgl. AGVE 1992, S. 340). 
Nach diesen Vorschriften ist in einem Baubewilligungsverfahren jeweils zu prüfen, ob und inwieweit 
ein Bauvorhaben die Planungsabsichten oder –ziele einer Nutzungsplanrevision tatsächlich behin-
dert oder erschwert. Fehlt einem Bauvorhaben jegliche negative Präjudizwirkung für die vorgesehe-
ne Nutzungsplanänderung und entspricht es der geltenden Bau- und Nutzungsordnung, ist die Bau-
bewilligung auch in einer Planungszone zu erteilen (AGVE 1992, S. 340). Durch den Erlass einer 
Planungszone wird das Vertrauen der Grundeigentümer in das geltende Recht beseitigt. Sie haben 
zur Kenntnis zu nehmen, dass sich die Rechtslage ihrer Grundstücke verändern soll und Baubewilli-
gungen nur erteilt werden können, wenn feststeht, dass das Bauvorhaben den künftigen planungs-
rechtlichen Festlegungen nicht widerspricht. Die Planungsabsichten kommen in Vorstellungen oder 
Entwürfen über die neue Nutzungsordnung zum Ausdruck, die die Planungsbehörden nicht verpflich-
tend binden und die sich im Verlaufe der Nutzungsplanrevision auch ändern können (BGE vom 
3. November 1982, in ZBl 1983, S. 545; RUCH, a.a.O., Art. 27 N 29). Bei der Prüfung eines Bauvor-
habens und der Überprüfung einer Baubewilligung hinsichtlich der negativen Vorwirkung sind daher 


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immer die im Zeitpunkt der Beurteilung aktuellen, insbesondere auch seit Erlass der Planungszone 
veränderten Planvorstellungen massgebend (vgl. zum Ganzen AGVE 2006, S. 148). 
Als Erschwernis (vgl. § 29 Abs. 1 Satz 1 BauG) gilt ein Bauvorhaben, wenn damit ein derart starkes 
Präjudiz geschaffen würde, dass die Planungsabsichten (vorgesehene Zonierung oder Änderung der 
Nutzungsvorschriften) generell in Frage gestellt würden. Es geht darum, tatsächliche Abweichungen 
zu verhindern, die für die Zonierung und die Nutzung im fraglichen Gebiet wesentlich sind (AGVE 
1997, 274 mit Hinweisen). 
4.3 
Die Beschwerdeführerin plant, wie erwähnt, die Erstellung eines Fachmarkts mit 2000 m2 Verkaufs-
fläche und 100 Parkplätzen auf der Parzelle 939 in der Arbeitszone G. In ihrem Vorentscheidgesuch 
verlangt sie entsprechend eine Stellungnahme des Gemeinderats zur Auslegung des geltenden § 10 
Abs. 2 BNO. Insbesondere müsse seitens der Behörde die Frage beurteilt werden, ob die vorgese-
henen Verkaufsflächen inkl. Parkplätzen auf dem genannten Grundstück realisierbar seien und wie 
viele m2 Verkaufsflächen im fraglichen Bereich überhaupt maximal zur Verfügung stehen würden. 
Die mit der erlassenen Planungszone gesicherte Revision von § 10 Abs. 2 BNO sieht nunmehr eine 
Konkretisierung bzw. Ergänzung der fraglichen Bestimmung dahingehend vor, dass sie neu konkrete 
Perimeter- oder Gebietsabgrenzungen, innerhalb welchen jeweils 500 m2 resp. 3'000 m2 Verkaufs-
flächen erlaubt sind, enthalten soll. Weiter beabsichtigt die Gemeinde die Aufnahme von detaillierten, 
allenfalls parzellenscharfen Verteilungsregeln (zulässige Verkaufsfläche pro Parzelle), wobei einer 
möglichen Erweiterung bestehender Betriebe Rechnung getragen werden soll. Damit will sie verhin-
dern, dass ein einzelner Grundeigentümer die im fraglichen Gebiet noch "vakanten" Verkaufsflächen 
vollumfänglich beansprucht. 
4.4 
Die Ausführungen zeigen, dass das Bauvorhaben der Beschwerdeführerin im vorgesehenen Umfang 
(Beanspruchung der 2000 m2 Verkaufsfläche auf der Parzelle 939) mit der neuen Planung resp. der 
vorgesehenen Revision von § 10 Abs. 2 BNO nicht vereinbar ist, kann doch keinesfalls angenommen 
werden, dem genannten Grundstück werde mit den geplanten Verteilungsregeln der gesamte Rest 
der noch vorhandenen Verkaufsflächen von rund 2000 m2 zugeteilt. Dies gilt umso weniger, als auch 
hinsichtlich des Geltungsbereichs (Perimeters) der Norm Präzisierungen vorgesehen sind. Nach der 
neuen Ordnung steht somit die Bewilligungsfähigkeit des Projekts mehr als in Frage. Das Vorent-
scheidgesuch bzw. das Bauvorhaben erschwert damit die Verwirklichung des Zwecks der Revision, 
mit der gerade derartige Fälle verhindert werden sollen, erheblich. Es hat, gerade was die Verkaufs-
flächen angeht, derart stark präjudizielle Wirkung, dass die vorgesehene Änderung von § 10 Abs. 2 
BNO klar fragwürdig erschiene, ja (wohl) sogar obsolet würde. Zu erwähnen ist weiter, dass ein ent-
sprechend positiver Entscheid in der Sache schon nach der geltenden Bestimmung zweifelhaft wäre. 
4.5 
Soweit ein Gesuch für ein Grundstück, welches von einer Planungszone erfasst ist, nicht – wie vor-
liegend – mit der Verwirklichung der neuen Planung vereinbar ist, wird es vorläufig abgewiesen. Die-
se Abweisung geschieht im Hinblick auf die zu erwartende Neuordnung aber nicht endgültig und 
steht unter der Voraussetzung, dass die neue Planung innert der vorgesehenen Frist verwirklicht 
wird (vgl. VGE IV/21 vom 23. Mai 2002 [BE.2001.00100-K4]). Der Gemeinderat hat das Vorent-
scheidgesuch der Beschwerdeführerin vorläufig abgewiesen. Mit Blick auf die obigen Ausführungen 
ist sein Vorgehen nicht zu beanstanden. 
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