115 III 60 — debt enforcement and bankruptcy law, 1989

Realizzazione forzata di un pegno immobiliare: pagamento del prezzo di vendita per surrogazione (art. 143 e 156 LEF, art. 41 e 47 RFF).  1. L'aggiudicatario di un immobile può, invece di versare all'Ufficio il prezzo di vendita in contanti, tacitare direttamente entro il termine di pagamento e per lo stesso ammontare i creditori pignoratizi, sempre che la pretesa di questi ultimi, iscritta nell'elenco degli oneri, non sia contestata  (conferma della giurisprudenza, consid. 2). 
2. Se l'aggiudicatario tacita inutilmente creditori la cui pretesa è  contestata, l'Ufficio può assegnare al medesimo un termine suppletorio entro cui prestare garanzia per la somma inefficacemente versata a tali creditori?  Questione lasciata irrisolta poiché in concreto, avendo ottenuto effetto sospensivo al ricorso, l'aggiudicatario ha avuto la possibilità di fornire garanzia durante la procedura (consid. 3). 
3. Non si giustifica di differire l'incasso del prezzo di vendita per il solo fatto che le procedure giudiziarie in contestazione dell'elenco degli oneri siano ancora pendenti (consid. 4).

115 III 60

Sachverhalt ab Seite 61

A.- La Banca Cantonale di Zurigo ha introdotto il 1o giugno 1987 all'Ufficio esecuzione e fallimenti di Lugano, Circondario 2, una domanda di vendita relativa alla particella n. 1231 RFP di Brusino Arsizio. La domanda, che tendeva al rimborso di un mutuo (Fr. 381'991.25) garantito da un'ipoteca in primo grado, è stata comunicata a X, proprietaria dello stabile, il 5 giugno 1987. Il 13 novembre 1987 l'Ufficio ha pubblicato l'avviso di incanto unico, ripetuto il 20 novembre successivo, e il 7 dicembre ha trasmesso l'elenco degli oneri alla debitrice e ai creditori pignoratizi. X ha contestato due crediti iscritti nell'elenco: uno di Fr. 163'240.-- a favore della Spar- und Hypothekenbank garantito da ipoteche in secondo e terzo grado, l'altro di Fr. 158'166.65 a favore della Reburs S.A. garantito da un'ipoteca in quarto grado. Il 17 dicembre 1987 l'Ufficio ha invitato X a far valere le contestazioni in giudizio entro dieci giorni e, siccome le stesse non influivano sul prezzo a cui sarebbe stato aggiudicato l'immobile, ha depositato il 29 gennaio 1988 le condizioni d'asta. Il 10 febbraio 1988 si è tenuto l'incanto e lo stabile è stato aggiudicato alla Reburs S.A. per Fr. 550'000.--. La società ha versato subito un acconto di Fr. 50'000.--, impegnandosi a pagare il saldo con gli interessi al 5% nel termine di trenta giorni. Le cause promosse da X davanti alla Pretura di Lugano, Sezione 3, sono tuttora pendenti.

B.- Il 10 marzo 1988 la Reburs S.A. ha dimostrato all'Ufficio di avere tacitato direttamente sia la Banca Cantonale di Zurigo sia la Spar- und Hypothekenbank. L'Ufficio si è rifiutato di iscrivere il trapasso di proprietà nel registro fondiario: ha precisato che l'operazione sarebbe stata intrapresa solo quando la società avrebbe fornito una garanzia di Fr. 118'008.75, pari - secondo l'Ufficio - all'utile che sarebbe derivato dalla vendita ove X avesse vinto le due cause in contestazione dell'elenco oneri.

C.- X è insorta contro la predetta richiesta di garanzia, il 6 settembre 1988, alla Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale di appello del Cantone Ticino, autorità di vigilanza, sostenendo che la Reburs S.A. si trovava in mora, che pertanto l'Ufficio doveva indire una nuova asta e riscuotere dall'aggiudicataria il reddito prodotto dall'immobile nel frattempo. Con sentenza del 18 novembre  1988 la corte ha dichiarato il reclamo inammissibile; ha statuito tuttavia di propria iniziativa, come autorità di vigilanza, e ordinato all'Ufficio di verificare se nell'intervallo la società avesse provveduto a versare l'intero prezzo d'acquisto: in caso contrario l'Ufficio avrebbe revocato l'aggiudicazione e disposto un nuovo incanto.

D.- La ditta Reburs S.A. ha esperito alla Camera delle esecuzioni e dei fallimenti del Tribunale federale un ricorso del 7 dicembre 1988 in cui propone che, concesso al gravame effetto sospensivo, la procedura forzata abbia a continuare solo una volta intervenuto il giudizio del Pretore sulle due cause ancora pendenti. Al ricorso è stato conferito effetto sospensivo.

Erwägungen

Dai considerandi:

2. Le condizioni dell'incanto, contro le quali non è stato introdotto alcun reclamo, prevedevano un pagamento del prezzo nella misura di Fr. 50'000.-- in contanti o assegno al momento dell'aggiudicazione e "il resto, maggiorato dell'interesse del 5%, entro 30 giorni" (cifra 10). Stabilivano inoltre che l'aggiudicatario avrebbe avuto la facoltà di sostituire al pagamento in contanti un altro modo di estinguere l'obbligo (assunzione del debito, novazione), purché avesse esibito all'Ufficio, entro il termine per il pagamento effettivo, "una dichiarazione del creditore constatante che è d'accordo col modo di estinzione proposto" (cifra 11). Quest'ultima clausola corrisponde al tenore dell'art. 47 cpv. 1 RFF, che si applica anche in caso di fallimento (art. 130 cpv. 1 RFF).

L'autorità di vigilanza reputa che nella fattispecie l'aggiudicataria non abbia versato l'intero prezzo della delibera e che quindi l'Ufficio di esecuzione debba revocare senza indugio l'aggiudicazione e indire una nuova asta (art. 143 cpv. 1 e 156 LEF), salvo che il residuo sia stato corrisposto nel frattempo, cioè in pendenza di reclamo (DTF 109 III 37). L'aggiudicataria fa notare di aver prodotto entro il 10 marzo 1988, in vece del denaro contante, gli attestati con cui tutti i creditori pignoratizi confermano l'avvenuta tacitazione delle loro pretese. Tale circostanza, ancorché non accertata dalla corte cantonale, trova riscontro nell'inserto e può essere considerata a titolo integrativo (art. 81 con rinvio all'art. 64 cpv. 2 OG). Non basta a dimostrare tuttavia che il prezzo di aggiudicazione sia stato corrisposto interamente. Ove non fossero sorti litigi sull'elenco degli oneri, l'aggiudicataria avrebbe avuto il diritto di adempiere le condizioni della delibera trasmettendo all'Ufficio, entro il 10 marzo 1988, un certificato in cui i creditori pignoratizi si dichiaravano d'accordo fino all'ammontare di Fr. 550'000.-- con una forma di pagamento diversa dal denaro liquido (art. 47 cpv. 1 RFF). In concreto però le pretese dei creditori in secondo, terzo e quarto grado (la Spar- und Hypothekenbank e la stessa aggiudicataria) sono contestate a norma dell'art. 39 RFF. Ora, la giurisprudenza ha già avuto modo di precisare che quando un credito esigibile garantito da pegno è iscritto nell'elenco degli oneri, ma è contestato e l'azione è ancora pendente, il titolare del credito non può rinunciare da solo al pagamento in contanti (DTF 83 III 98 consid. 3). Né la Spar- und Hypothekenbank né l'aggiudicataria potevano quindi rilasciare, da sole, una dichiarazione a mente dell'art. 47 cpv. 1 RFF. Per il resto l'aggiudicataria non pretende di aver ignorato che il credito della Spar- und Hypothekenbank fosse oggetto di contestazione. Ne segue che l'importo residuo di Fr.  118'008.75 (sul cui ammontare non vi è discussione) non può reputarsi validamente soluto.

3. Il problema di sapere se, nel caso in rassegna, il consenso della debitrice a una rinuncia di denaro liquido da parte dei creditori contestati sarebbe stata sufficiente non ha rilievo pratico, la debitrice non avendo mai assentito a una rinuncia del genere. L'interrogativo è di chiarire piuttosto se - come assume l'autorità di vigilanza - l'Ufficio debba revocare subito l'aggiudicazione e indire una nuova asta qualora il saldo di Fr. 118'008.75 non sia stato versato nel frattempo.

L'art. 143 cpv. 1 LEF, cui rinvia l'art. 156, dispone che "ove il pagamento non venga fatto nel termine prescritto, il trapasso della proprietà dell'immobile è revocato e l'ufficio ordina immediatamente un nuovo incanto". L'art. 63 cpv. 1 prima frase RFF ribadisce che "ove l'aggiudicatario si trovi in mora col pagamento e le garanzie prestate non possano venir liquidate subito senza promuovere esecuzione o causa, l'ufficio annullerà l'aggiudicazione e ordinerà senza indugio un nuovo incanto a stregua dell'articolo 143 capoverso 1 LEF, a meno che tutti gli interessati (debitore, creditori pignoratizi perdenti, creditori istanti) consentano ad una proroga del termine di pagamento". Se ne deduce che qualora l'aggiudicatario non paghi il prezzo né presti garanzia entro il termine stabilito nelle condizioni d'incanto e non tutti gli interessati consentano a una proroga, l'aggiudicazione dev'essere annullata quand'anche il ritardo non sia imputabile all'aggiudicatario (DTF 75 III 13consid. 3). È vero che il Tribunale federale ha giudicato legittimo il termine suppletorio di dieci giorni, susseguente a una procedura di reclamo, concesso da un'autorità cantonale di vigilanza all'aggiudicatario per pagare il prezzo nel suo intero (DTF 109 III 37): ciò non significa tuttavia che tale prassi sia imperativa. Del resto al ricorso in esame è stato conferito effetto sospensivo perché l'Ufficio non procedesse alla revoca dell'aggiudicazione fino al giudizio del Tribunale federale. La ricorrente ha avuto così altri due mesi per fornire una garanzia adeguata e non può certo definirsi vittima di un rigore eccessivo.

4. L'aggiudicataria chiede nel ricorso che la procedura di realizzazione sia sospesa finché il giudice civile non abbia statuito sulle cause promosse dalla debitrice in contestazione dell'elenco oneri (art. 39 RFF). L'art. 41 cpv. 1 RFF prescrive chiaramente, nondimeno, che la litispendenza di un processo su un credito iscritto nell'elenco degli oneri non impedisce la tenuta dell'incanto, "a meno che l'esito della contestazione non sia influente sulla determinazione del prezzo di aggiudicazione o che l'incanto non possa aver luogo senza pregiudizio di legittimi interessi" (cfr. DTF 111 III 29 consid. 2). La ricorrente, che a giusto titolo non ha reclamato contro l'esecuzione dell'asta, non può pretendere ora che siano sospesi gli effetti dell'aggiudicazione. La sola circostanza ch'essa sia chiamata a garantire la somma di Fr. 118'008.75 (destinata, dandosi il caso, a essere pignorata nell'ambito di altre quattro procedure pendenti contro la debitrice) non lede i suoi interessi legittimi: intanto essa non può sostenere di aver tacitato i crediti litigiosi con qualche utilità e non può dunque asserire che le cause civili siano prive di senso o scopo; inoltre non può esigere che la realizzazione del pegno rimanga sospesa solo perché essa non è in grado di adempiere interamente le condizioni d'asta.

Dispositiv

Per questi motivi, la Camera delle esecuzioni e dei fallimenti pronuncia:

Il ricorso è respinto.