95 II 319 — civil law, 1969

Art. 269 et 291 CO.  L'indemnité forfaitaire minimale prévue par ces dispositions légales pour la résiliation du bail en cas de circonstances graves s'applique également lorsque le contrat est résilié sans motif suffisant. 
Qu'en est-il dans le cas particulier du bail résilié pour cause de vente de la chose louée ou affermée? Question non résolue.

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Erwägungen ab Seite 319

Selon l'art. 291 al. 1 et 2 CO, auquel correspond en matière de bail à loyer l'art. 269 al. 1 et 2 CO, la partie que la loi autorise à se départir du contrat en raison de circonstances qui lui rendent l'exécution du bail intolérable doit observer le délai de congé légal et offrir à l'autre contractant un dédommagement complet; l'indemnité ne peut être inférieure au fermage d'une année. En prescrivant une indemnité forfaitaire, due à moins que l'autre partie ne prouve un dommage supérieur, le législateur a voulu éviter que les contractants n'abusent de leur droit de résilier le bail en cas de circonstances graveslorsque, comme souvent, la preuve du dommage est difficile à apporter (cf. BECKER, n. 8 ad art. 269 CO; OSER/SCHÖNENBERGER, n. 12 ad art. 269 CO). Ces considérations justifient l'application par analogie de l'indemnité forfaitaire minimale, sinon dans le cas particulier du bail rompu par la vente, où la question peut être réservée (cf. RO 28 II 282 qui la résout par la négative), du moins chaque fois que le contrat est résilié sans motif suffisant, comme en l'espèce (cf. RO 31 II 375). La preuve du dommage est en effet tout aussi malaisée et les risques d'abus aussi grands que dans l'hypothèse des art. 269 et 291 CO.

Il convient dès lors d'allouer aux recourants, en raison de la résiliation anticipée du bail par l'intimé, une indemnité forfaitaire égale au fermage d'une année, soit 9000 fr., en lieu et place de l'indemnité de 1900 fr. fixée par le jugement attaqué. L'allocation d'une somme supérieure au fermage d'une année ne serait pas justifiée. D'une part, les recourants n'ont pas apporté, devant la cour cantonale, la preuve d'un dommage plus élevé. D'autre part, ils ont commis eux aussi des fautes qui motiveraient une réduction de l'indemnité en vertu des art. 99 al. 3 et 44 CO, applicables même dans l'hypothèse visée par l'art. 291 CO (cf. BOREL/NEUKOMM, Bail à ferme VI, FJS 837, p. 2, ch. 1).