116 II 55 — civil law, 1990

Art. 712e ZGB; Festlegung und Abänderung der Wertquoten.  1. Bei der Berichtigungsklage nach Art. 712e Abs. 2 ZGB sind Sachlegitimation, Partei- und Prozessfähigkeit der Stockwerkeigentümergemeinschaft zu verneinen, wenn der Gemeinschaft keine eigenen Rechte an der Liegenschaft zustehen. Offengelassen, ob die nur gegen einzelne Stockwerkeigentümer gerichtete Klage zulässig wäre (E. 4). 
2. Umschreibung und Bedeutung der Wertquoten (E. 5a). Ihre Festlegung muss sich nicht einzig nach wirtschaftlichen Kriterien richten (E. 5b). Es sind dabei nicht nur objektiv fassbare Kriterien ausschlaggebend, sondern regelmässig auch das Ermessen der Beteiligten (E. 5c). 
3. Merkmale des Irrtumstatbestandes im Sinne von Art. 712e Abs. 2 ZGB (E. 6).

116 II 55

Sachverhalt ab Seite 55

A.- Am 20. Juli 1976 wurde B. als Miteigentümer der Liegenschaft Reutistrasse 10/12 in Kreuzlingen mit Sondernutzungsrecht an der 5 1/2-Zimmer-Attikawohnung im Grundbuch eingetragen. Sein Anteil am Wert der Liegenschaft wurde mit 120/1000 festgelegt.

B.- Am 26. Oktober 1987 reichte B. Klage beim Bezirksgericht Kreuzlingen gegen die Stockwerkeigentümergemeinschaft und die einzelnen Stockwerkeigentümer ein. Mit seinem Rechtsbegehren verlangte er die Herabsetzung seines Anteils am Wert der Liegenschaft auf 84/1000, rückwirkend auf Januar 1985, verbunden mit einer entsprechenden Neubewertung der übrigen Einheiten und einer Anweisung an das Grundbuchamt, die neuen Wertquoten einzutragen.

Das Bezirksgericht Kreuzlingen wies die Klage mit Urteil vom 2. Dezember  1988/27. Januar 1989 ab. Dieses Urteil wurde vom Obergericht des Kantons Thurgau am 6. Juni 1989 bestätigt.

C.- Dagegen hat der Kläger Berufung an das Bundesgericht erhoben. Er verlangt die Aufhebung des angefochtenen Urteils sowie die Rückweisung zur Abnahme weitere Beweise und Neubeurteilung an das Obergericht des Kantons Thurgau.

Die Beklagten schliessen auf Abweisung der Berufung, soweit darauf einzutreten sei.

Erwägungen

Aus den Erwägungen:

3. Die Begründung von Stockwerkeigentum erfolgt durch Eintragung im Grundbuch aufgrund eines Vertrages der Miteigentümer über die Ausgestaltung ihrer Anteile zu Stockwerkeigentum oder aufgrund einer entsprechenden Erklärung des Eigentümers der Liegenschaft oder des Inhabers eines selbständigen und dauernden Baurechts (Art. 712d Abs. 1 und 2 ZGB). Gemäss Art. 712e Abs. 1 ZGB ist im Begründungsakt ausser der räumlichen Ausscheidung der Anteil eines jeden Stockwerkes in Hundertsteln oder Tausendsteln des Wertes der Liegenschaft oder des Baurechts anzugeben. Absatz 2 von Art. 712e ZGB gewährt sodann jedem Stockwerkeigentümer einen Anspruch auf Berichtigung, wenn seine Quote aus Irrtum unrichtig festgesetzt wurde oder infolge von baulichen Veränderungen des Gebäudes oder seiner Umgebung unrichtig geworden ist.

a) Die Parteien streiten sich nach wie vor darum, ob dem Kläger ein Berichtigungsanspruch gemäss Art. 712e Abs. 2 ZGB zuzugestehen ist und dabei insbesondere um die Frage, ob die Festsetzung der auf seinen Anteil entfallenden Wertquote auf einem Irrtum beruht.

b) Das Obergericht ist im angefochtenen Urteil den Erwägungen des Bezirksgerichts gefolgt, wonach es dem Kläger nicht gelungen sei, die anlässlich der Begründung des Stockwerkeigentums bei der konkreten Quotenfestsetzung beachteten Kriterien und den Grund des dabei angeblich unterlaufenen Irrtums darzulegen. Damit hat es sich der Rechtsauffassung des Klägers widersetzt, der dafür gehalten hat, dass mangels Kenntnis der tatsächlich berücksichtigten Kriterien bei der Quotenfestlegung die objektiv richtige Aufteilung im Beweisverfahren zu ermitteln sei. Ein solches Vorgehen - so ist vom Obergericht ausgeführt worden - käme einer Annäherung an die Offizialmaxime gleich, die sich mit dem kantonalen Prozessrecht nicht vereinbaren liesse. Diesem allein bleibe die Regelung der Frage vorbehalten, inwieweit die Substantiierung des geltend gemachten Anspruchs im Beweisverfahren nachgeholt werden könne. Das Obergericht hat sodann in tatsächlicher Hinsicht festgehalten, dass insbesondere der vom Kläger beigebrachte Expertenbericht "Rutishauser" keine Rückschlüsse auf die konkreten Kriterien der ursprünglichen Quotenermittlung zulasse, sondern ohne weiteres von der Annahme ausgehe, es sei - wie üblich - auf die anrechenbare Wohnfläche abgestellt worden; dass indessen auch dieses Vorgehen eine Gewichtung der einzelnen Wohnflächen verlange, sei auch vom Kläger eingeräumt worden, doch könne weder dem Begründungsakt noch den Aufteilungsplänen samt Baubeschrieb entnommen werden, wie diese Gewichtung vorliegend ausgefallen sei. Hingegen liege es nahe, dass die streitige Wertquote durch weitere Faktoren, wie etwa die höhere Wohnqualität der Attikawohnung, entscheidend beeinflusst worden sei. Namentlich die Dachterrasse erlaube dank ihrer Grösse (158 m2 gegenüber 113 m2  Innenfläche) mannigfaltige Nutzungsmöglichkeiten, weshalb es sehr wohl denkbar sei, dass der Wertquotenermittlung nebst der besonders gewichteten Wohnqualität nicht bloss 50% der Terrassenfläche, sondern ein weit höherer Anteil zugrunde gelegt wurden.

c) In der Berufung wird die Verletzung der Art. 8 und 712e Abs. 2 ZGB geltend gemacht.

Im einzelnen wird eingewendet, Art. 712e Abs. 2 ZGB verlange vom Abänderungskläger, dass er zwar die grundsätzliche Tatsache eines bei der Festsetzung der Wertquote unterlaufenen Irrtums, nicht aber dessen genaue Beschaffenheit darzutun habe; letzteres könne selbstredend auch vom kantonalen Recht nicht gefordert werden. Entscheidend bleibe nämlich - da die Annahme einer absichtlich falsch gestalteten Anteilsermittlung nicht gerechtfertigt sei  -, dass jede objektiv unrichtige Quotenaufteilung auf einem nicht wahrgenommenen Irrtum beruhe. Ob also ein Irrtum vorliege, hänge daher nur davon ab, ob sich eine angefochtene Quotenaufteilung objektiv halten lasse. Allerdings werde durchaus eingeräumt, dass diese Aufteilung in gewissem Masse stets auch Ermessenssache sei und es nicht nur eine einzige objektiv richtige Lösung gebe. Dem sei dadurch Rechnung zu tragen, dass es zum Nachweis des Irrtums vorerst genügen müsse, wenn sich die angefochtene Wertquote im Lichte von keiner der denkbaren Ermittlungsmöglichkeiten halten lasse. Erst in einem weiteren Schritt gelte es schliesslich, das Ausmass des Berichtigungsanspruchs zu klären. Die entsprechenden Behauptungen seien im vorinstanzlichen Verfahren eingebracht und mit einem Beweisangebot untermauert worden; das Obergericht habe indessen die Absicht dieses Vorgehens insofern verkannt, als es dem Glauben erlegen sei, der Kläger suche damit die objektiv richtige Bewertungsmethode im Beweisverfahren zu ermitteln.

4. Die dem vorliegenden Verfahren zugrundeliegende Klage ist gegen die Stockwerkeigentümergemeinschaft sowie sämtliche Stockwerkeigentümer angehoben worden. Die kantonalen Instanzen haben indessen ausschliesslich die Stockwerkeigentümergemeinschaft als Beklagte aufgeführt und ihr die einzelnen, namentlich aufgeführten Miteigentümer nachgeordnet, ohne sich mit der vom Kläger gewählten, differenzierenden Parteibezeichnung zu befassen.

In der Berufungsantwort wird - wie bereits im kantonalen Verfahren - zu Recht darauf hingewiesen, dass die Stockwerkeigentümergemeinschaft bei der klageweisen Durchsetzung des in Art. 712e Abs. 2 verankerten Berichtigungsanspruches nicht passivlegitimiert sei. Im Schrifttum wird ausgeführt, dass bloss diejenigen Stockwerkeigentümer passivlegitimiert seien, deren Wertquoten aufgrund des geltend gemachten Berichtigungsanspruchs entsprechend geändert werden müssen. Die Gemeinschaft als solche findet in diesem Zusammenhang keine Erwähnung (MEIER-HAYOZ/REY, Berner Kommentar, 1988, N. 25 zu Art. 712e). Diese Auffassung hat ihren sachlichen Grund darin, dass die Änderung der einen Wertquote notgedrungen eine Verschiebung der Anteile einzelner oder aller anderen Stockwerke nach sich zieht und die Interessenlage der von der Quotenänderung betroffenen Eigentümer grundsätzlich nicht gleichgerichtet verlaufen muss. Da der Stockwerkeigentümergemeinschaft vorliegend keine eigenen Rechte an der Liegenschaft zustehen, ist nicht ersichtlich, inwieweit bei der Geltendmachung des Anspruchs im Sinne von Art. 712e Abs. 2  ZGB die eigene Rechtssphäre der Gemeinschaft berührt werden sollte. Bei dieser Sachlage muss freilich erwogen werden, der Gemeinschaft im Prozess nach Art.  712e Abs. 2 ZGB nicht bloss die Sachlegitimation, sondern bereits die Partei-  und Prozessfähigkeit abzusprechen. Namentlich die sich widersprechenden Interessen der beteiligten Eigentümer machen deutlich, dass in diesem Verfahren nicht mehr Belange der gemeinschaftlichen Verwaltung in Frage stehen, in deren beschränkten Rahmen der Stockwerkeigentümergemeinschaft gemäss Art. 712l Abs. 2  ZGB die Möglichkeit eingeräumt wird, als Partei im Prozess aufzutreten (dazu vgl. BGE 114 II 241 E. 3, mit zahlreichen Hinweisen). Daraus ergibt sich, dass zufolge fehlender Partei- und Prozessfähigkeit auf die Berufung nicht eingetreten werden kann, soweit sie gegen die Gemeinschaft selbst gerichtet ist. Da der Kläger gegen sämtliche Stockwerkeigentümer Klage erhoben hat, erübrigen sich weitere Ausführungen zu der Frage, ob die nur gegen die einzelnen betroffenen Eigentümer gerichtete Klage im Sinne von Art. 712e Abs. 2  ZGB zulässig wäre, oder ob sämtliche Eigentümer im Sinne einer notwendigen Streitgenossenschaft ins Recht gefasst werden müssten (vgl. BGE 112 II 308 ff., demgegenüber MEIER-HAYOZ/REY, a.a.O., N. 25 zu Art. 712e).

5. a) Bei der Wertquote im Sinne von Art. 712e ZGB handelt es sich um eine abstrakte Verhältniszahl, die den Umfang der Berechtigung des einzelnen Stockwerkeigentümers im Vergleich zu den anderen am gemeinsamen Rechtsobjekt Beteiligten arithmetisch zum Ausdruck bringt. Als rechnerischer Behelf soll sie das Ausmass der Beteiligung des Stockwerkeigentümers am gesamten, sowohl Rechte als auch Pflichten umfassenden Rechtsinhalt des Miteigentums festhalten. Die praktische Bedeutung der Wertquoten liegt in ihrer Auswirkung auf die Bemessung der Stimmkraft des einzelnen Eigentümers (Art. 712g Abs. 3 ZGB), auf die Feststellung der Beschlussfähigkeit der Stockwerkeigentümergemeinschaft (Art. 712p Abs. 1 ZGB) sowie auf die Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten (Art. 712h Abs. 1 ZGB), einschliesslich der finanziellen Leistungen Dritter, unter die einzelnen Eigentümer (vgl. statt vieler MEIER-HAYOZ/REY, a.a.O., N. 4-6, 9-11 zu Art. 712e ZGB, mit zahlreichen Hinweisen). Heute besteht weitgehend Einigkeit darüber, dass die Wertquote mit dem Miteigentumsanteil nicht ohne weiteres gleichzusetzen ist (MEIER-HAYOZ/REY, a.a.O., N. 6 zu Art. 712e ZGB; REY, Strukturen des Stockwerkeigentums, in ZSR 99/1980 I S. 256; ROLF H. WEBER, Die Stockwerkeigentümergemeinschaft, Zürcher Diss. 1979, S. 144; nun auch FRIEDRICH, ZBGR 54/1973, S. 142; anders noch in SJK Nr. 1302, S. 3, und ZBGR  47/1966, S. 338; vgl. auch BBl 1962 II S. 1498). Als Selbstverständlichkeit wird jedenfalls erachtet, dass die Wertquote als Verhältniszahl dem Umfang des Miteigentumsanteils entspricht.

b) Das Gesetz enthält keinerlei Bestimmungen darüber, wie die Wertquoten im einzelnen festzulegen sind und welche Faktoren dabei beachtet werden sollen. Angesichts der Bedeutung, die dieser Quote auch vom Gesetzgeber beigemessen wird, und der häufigen Hinweise auf die besondere Sorgfalt, die bei ihrer Festsetzung zu beachten sei, mag dieses Schweigen des Gesetzes erstaunen. Die Grösse der Miteigentumsanteile in ihrem gegenseitigen Verhältnis, und damit auch der Wertquoten als deren rechnerischer Ausdruck, bietet einen Anhaltspunkt bei der Ermittlung des Wertes der einzelnen Stockwerkeigentumsanteile. Dennoch wird in der Lehre vermerkt, dass die Wertquote der wirtschaftlichen Wertrelation der einzelnen Stockwerkseinheiten nicht entsprechen müsse. Dieselben Autoren halten freilich dafür, dass ein erhebliches Abweichen von der wirtschaftlichen Wertrelation weder üblich noch zu empfehlen sei und im Hinblick auf die Bedeutung der Wertquote überdacht werden müsste  (MEIER-HAYOZ/REY, a.a.O., N. 7 und 19 zu Art. 712e; WEBER, a.a.O., S. 146 ff., sowie S. 252, Fn. 3). Andere gehen mehr oder weniger stillschweigend von einer Wertverhältnismässigkeit aus und damit von einer Quotenfestlegung nach Massgabe der Wertrelation der einzelnen Sonderrechtsanteile, ohne aber zu verhehlen, dass den Beteiligten in dieser Frage ein sehr weites Ermessen zukomme (vgl. Liver, Das Eigentum, SPR V/1, S. 93; FRIEDRICH, Das Stockwerkeigentum, Reglement für die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer, 2. A. 1977, § 2, N. 20, S. 56, FRIEDRICH in SJK Nr. 1302, S. 4, sowie in ZBGR 54/1973, S. 143 f.). Es liegt auf der Hand, dass der Verkehrswert der einzelnen Stockwerkeigentumsanteile für die Bestimmung der Wertquoten im Sinne von Art.  712e ZGB nicht der entscheidende Faktor sein kann. Er richtet sich nach den Gesetzen des Marktes, ist von der aktuellen Nachfrage, mithin von den jeweiligen Bedürfnissen und Geschmacksrichtungen abhängig und damit dem steten Wandel ausgesetzt. Die Wertquote nach Art. 172e ZGB wird hingegen auf Dauer festgelegt. Sie muss als Verhältniszahl aller Anteile in der Grundlegung der Stockwerkeigentümergemeinschaft grundsätzlich gleichbleiben. In der nachträglichen Änderung des Verkehrswertes einer Stockwerkseinheit kann daher kein Anlass zur Anpassung der Wertquoten erblickt werden, selbst wenn die ursprüngliche Festsetzung zumindest teilweise auch durch den Marktwert beeinflusst worden ist (FRIEDRICH, ZBGR 54/1973, S. 144). Dennoch kann kein Zweifel daran bestehen, dass die Wertproportionalität der einzelnen Anteile je zueinander sowie zum Wert der ganzen Liegenschaft auch vom Gesetz als wünschbar erachtet wird; immerhin entspricht dies bereits dem Gesetzeswortlaut, wonach die Angabe des Anteils eines jeden Stockwerks in Bruchteilen des Wertes der Liegenschaft zu erfolgen hat (vgl. Art. 172e Abs. 1 ZGB). Dieser Wert ist indessen nicht ausschliesslich nach Massgabe wirtschaftlicher Kriterien zu ermitteln, sondern soll umfassender - den Bedürfnissen der Beteiligten entsprechend - auch qualitative Gesichtspunkte miteinbeziehen, die sich nicht notgedrungen auf den Geldwert der Liegenschaft auswirken müssen. Dass dabei nebst der räumlichen Aufteilung der Stockwerkseinheiten sowie deren Flächen-  und Volumeninhalte weitere Faktoren berücksichtigt werden können, versteht sich von selbst, zumal sich beispielsweise der Nachteil geringerer Fläche ohne weiteres durch eine bevorzugte Lage ausgleichen lässt. Nichts anderes ist denn auch der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu entnehmen, wonach der Miteigentumsanteil keineswegs genau der räumlichen Aufteilung der Sonderrechte entsprechen müsse (BGE 103 II 111 E. 3a; vgl. auch BESSON, in ZBGR 47/1966, S.  352).

c) In der Praxis hat sich eine ganze Reihe verschiedener Vorgehensweisen zur Ermittlung der Wertquoten herausgebildet, ohne dass eine davon objektive Richtigkeit und ausschliessliche Geltung für sich beanspruchen könnte (vgl. etwa die Beispiele bei KURT MÜLLER, Der Verwalter von Liegenschaften mit Stockwerkeigentum, Zürcher Diss., 1965, S. 170 ff.; FRITZ SCHMID, Die Begründung von Stockwerkeigentum, Zürcher Diss., 1972, S. 94 ff.; WEBER, a.a.O., S. 148 f.; MAX MONTCHAL, La propriété par étages, undatiert, S. 25 ff.;  WERNER ROMANG, Stockwerkeigentum in Recht und Praxis, Aktuelles Handbuch, Stand Dezember 1989, Teil 8, Kap. 4.4, S. 2). Das hat seinen Grund darin, dass mit Ausnahme einer Quotenermittlung einzig aufgrund von Flächen- oder Rauminhalten durchwegs auch Faktoren (z.B. Lage der einzelnen Räume, Zugänglichkeit, Aussicht, Immissionen) miteinbezogen werden, für deren Gewichtung es keine objektiven Bemessungskriterien geben kann. Ausschlaggebend für die Festlegung der Wertquoten sind somit nicht nur solche Kriterien, die in ihrer Rangfolge klar erfasst werden können, sondern in aller Regel auch die subjektiven Wertungen und das Ermessen der Beteiligten (vgl. FRIEDRICH, SJK Nr. 1302, S. 4, sowie MEIER-HAYOZ/REY, a.a.O., N. 20 zu Art. 712e und WEBER, a.a.O., S. 148; zum deutschen Recht, vgl. WEITNAUER, Wohnungseigentumsgesetz (WEG), 7. A. München  1988, N. 1a zu § 16, S. 285).

6. a) Ein Irrtum im Sinne von Art. 712e ZGB setzt angesichts des bisher Dargelegten regelmässig voraus, dass der bei der Quotenfestlegung verwendete Bewertungsmassstab versehentlich unzutreffend gehandhabt worden ist oder aber auf irrtümlichen Grundlagen beruht. Einigkeit besteht auch darüber, dass ein solcher Irrtum auf jeden Fall wesentlich sein muss. Erforderlich ist demnach, dass ein Festhalten an der ursprünglichen Wertquote den betroffenen Eigentümer benachteiligen und im Vergleich zu den anderen Beteiligten schlechterstellen würde, so dass ein Festhalten an der ursprünglichen Regelung gegen Treu und Glauben verstossen müsste (vgl. MEIER-HAYOZ/REY, a.a.O., N. 24 zu Art. 712e; WEITNAUER, a.a.O., N. 27a zu § 3 WEG).

Die Geltendmachung des in Art. 712e Abs. 2 ZGB dergestalt verankerten Irrtumstatbestandes setzt nun aber die Kenntnis der bei der ursprünglichen Quotenfestlegung verwendeten Kriterien zwingend voraus (vgl. MEIER-HAYOZ/REY, a.a.O., N. 28/29 zu Art. 712e; REY, in ZBGR 60/1979, S. 131 f., beide im Zusammenhang mit der nachträglichen Veränderung der Verhältnisse). Nur so lässt sich beurteilen, ob die verschiedenen Anteile eine gleichmässige Behandlung erfahren haben, inwieweit einzelne davon versehentlich falsch bewertet worden sind, oder ob der Bewertungsmassstab als solcher auf irrtümlichen Grundlagen beruht. Ein Unterfangen, das angesichts des subjektiven Ermessens, welches bei der Quotenfestlegung in erheblichem Masse mitspielen kann, ohnehin schwierig genug bleibt.

b) Die Ansicht des Klägers, wonach sich jede objektiv unrichtige Festlegung der Wertquoten als irrtümlich erweise, ist somit schon in ihrem Ansatz verfehlt. Dabei wird verkannt, dass das Ermessen der Beteiligten in aller Regel eine gewichtige Rolle spielt. Was als allfälliges Missverhältnis erscheinen könnte oder möchte, muss sich daher nicht notwendigerweise als Irrtum entpuppen. Daher muss auch die Vorstellung des Klägers, mittels Expertise nicht nur die Unrichtigkeit der angefochtenen Quote gemessen an sämtlichen objektiven Bewertungsmassstäben dartun zu wollen, sondern gleichzeitig auch zwingend zum Nachweis eines Irrtums im Sinne von Art. 712e Abs. 2 ZGB zu gelangen, von vornherein als unzutreffend bezeichnet werden.

Bedarf es somit aber bereits zur Erkennbarkeit des Irrtums oder der Unrichtigkeit im Sinne von Art. 712e Abs. 2 ZGB notwendigerweise der Kenntnis der den Wertquoten zugrundeliegenden Bewertungsfaktoren, ist vom Thurgauer Obergericht kein Bundesrecht verletzt worden, wenn es den Anspruch des Klägers als unzureichend substantiiert erachtet hat.

7. Als unbegründet muss sich die Berufung auch insoweit erweisen, als dem Obergericht vorgeworfen wird, sich ohne die erforderlichen Sachkenntnisse zu den der Quotenermittlung zugrundegelegten Bewertungsfaktoren und deren Gewichtung geäussert zu haben. Das Obergericht hat sich diesbezüglich an das Bezirksgericht angelehnt, das - nach Durchführung eines Augenscheins - festgehalten hat, die Sonderbehandlung, welche die Wohnung des Klägers mit Bezug auf die Quotenfestlegung erfahren habe, lasse sich in Anbetracht der höheren Wohnqualität und der grossen Dachterrasse mit freier Aussicht sachlich ohne weiteres rechtfertigen. Die kantonalen Instanzen haben im übrigen diese auf die allgemeine Lebenserfahrung abgestützte Begründung nur ersatzweise beigezogen, um damit zu untermauern, wie wichtig es für die Beurteilung nach Art. 712e Abs. 2 ZGB ist, über die ursprünglichen Bewertungsfaktoren Bescheid zu wissen. Dagegen ist nichts einzuwenden und insbesondere auch unter Berufung auf fehlendes Fachwissen nicht anzukommen.

8. Zusammenfassend ergibt sich somit, dass das Obergericht des Kantons Thurgau Art. 8 und 712e Abs. 2 ZGB nicht verletzt hat. Die Berufung ist daher abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.