106 Ib 83 — administrative law and public international law, 1980

Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland.  1. Art. 2 lit. c BewB: Jeder (auch unbedeutende) Erwerb von Anteilen an Vermögen juristischer Personen untersteht der Bewilligungspflicht, sofern das Vermögen ganz oder überwiegend aus Grundstücken besteht (E. 1). 
2. Die Bewilligung ist in diesem Fall zu erteilen, wenn einer der in Art. 6  Abs. 2 BewB vorgesehenen Bewilligungsgründe sinngemäss erfüllt ist (E. 2).

106 Ib 83

Sachverhalt ab Seite 84

    Am 29. März 1972 wurde die Hinter Zünen AG ins Handelsregister des Kantons Zürich eingetragen. Ihr statutarischer Zweck ist die Durchführung von Immobiliengeschäften aller Art. Das Aktienkapital war ausschliesslich im Besitz eines Schweizerbürgers mit Wohnsitz in der Schweiz. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 22. Dezember 1976 erwarb die Hinter Zünen AG zum Preis von Fr. 450'000.-- die Liegenschaft Zollikon, Hinter Zünen 6 mit 10 Aren. Durch Verfügung des Bezirksrats Zürich vom 3. Februar 1977, die rechtskräftig geworden ist, wurde die Hinter Zünen AG für diesen Grundstückerwerb als nicht bewilligungspflichtig erklärt, weil einerseits das Aktienkapital sich ganz in schweizerischen Händen befand und anderseits die Finanzierung fast ausschliesslich mit schweizerischen Mitteln getätigt werden konnte. Mit Schreiben vom 22. November 1977 ersuchte der Verwaltungsrat um Erteilung einer förmlichen Bewilligung dafür, dass die Ausländer Richard und Monika Gassner, beide in Bludenz (A), für je Fr. 10'000.-- Aktien erwerben können.

Der Hintergrund der ganzen Transaktion wurde in den Akten wiederholt wie folgt dargestellt: Die international bekannte Psychologin Frau Dora Kalff übe ihre Tätigkeit zentral von der Liegenschaft Hinter Zünen 8 in Zollikon, deren Eigentümerin sie sei, aus. Die engen räumlichen Verhältnisse hätten einer Erweiterung dieser kulturellen Stätte gerufen. Deshalb habe sich ein Frau Kalff nahestehender Personenkreis entschlossen, die Nachbarliegenschaft Hinter Zünen 6 zu erwerben und Frau Kalff zu günstigen Bedingungen für ihre Zwecke zur Verfügung zu stellen. Zu diesem Personenkreis gehörten auch Herr Gassner und Fräulein Gassner. Ursprünglich sei beabsichtigt gewesen, sie als Darlehensgeber bei der Finanzierung zu beteiligen. Infolge ihrer sehr regen Teilnahme am Geschehen in Zollikon - Herr und Fräulein Gassner hielten sich seit Jahren beinahe wöchentlich für ein bis zwei Tage als Gäste bei Frau Kalff auf - sei das Bedürfnis erwachsen, sie auch juristisch zu vollwertigen Mitgliedern dieser Gemeinschaft zu machen und nicht mehr länger als blosse Kapitalgeber zu betrachten. Daher sollten ihnen je zwei Aktien der Hinter Zünen AG übereignet werden.

Mit Beschluss vom 17. August 1978 verweigerte der Bezirksrat Zürich die Bewilligung, da ein berechtigtes Interesse im Sinne von Art. 6 des Bundesbeschlusses über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom 23. März 1961 (SR 211.412.12.41) fehle. Auf Beschwerde hin hob die Rekurskommission für Grunderwerb durch Personen im Ausland den angefochtenen Entscheid auf und erteilte die Bewilligung. Mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 20. April 1979 verlangt die Eidg. Justizabteilung (heute: Bundesamt für Justiz) die Aufhebung dieses Entscheides und die Verweigerung der Bewilligung. Das Bundesgericht weist die Beschwerde ab aus den folgenden

Erwägungen

Erwägungen:

1. Der Erwerb von Grundstücken in der Schweiz durch Personen mit Wohnsitz oder Sitz im Ausland bedarf der Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde (Art. 1 BewB). Dem Erwerb von Grundstücken ist gemäss Art. 2 lit. c BewB unter anderem gleichgestellt der Erwerb von Anteilen an Vermögen juristischer Personen, sofern dieses ganz oder überwiegend aus Grundstücken besteht. Eine Bewilligung ist ungeachtet der Höhe der Auslandbeteiligung erforderlich. Im vorliegenden Verfahren ist unbestritten, dass der Erwerb von je zwei Aktien der Hinter Zünen AG durch Richard und Monika Gassner gemäss Art. 2 lit. c BewB der Bewilligungspflicht untersteht.

Der Bundesrat wollte im Jahre 1972 die Bewilligungspflicht für den Erwerb von Anteilen an Immobiliengesellschaften durch Personen im Ausland lockern und eine Bewilligung nurmehr verlangen, wenn die Auslandbeteiligung auf über 25% ansteigt (Botschaft des Bundesrates vom 25. Oktober 1972, BBl 1972 II 1241 ff., insbesondere S. 1254). Diese Änderung drängte sich nach Ansicht des Bundesrates insbesondere deshalb auf, weil gemäss Art. 3 lit. c BewB juristische Personen mit Sitz in der Schweiz, welche hier ein Grundstück erwerben wollen, nur dann der Bewilligungspflicht unterstellt sind, wenn Personen im Ausland daran in finanziell beherrschender Weise beteiligt sind, d.h., wenn ihr Anteil einen Drittel übersteigt (Art. 5 Abs. 1 BewV). Er wollte damit den ausländischen Erwerber von Anteilen an Immobiliengesellschaften dem ausländischen Eigentümer von Anteilen an bestehenden schweizerisch beherrschten Immobiliengesellschaften gleichstellen. Die Kommission des Nationalrates strich die vorgesehene Lockerung indessen wieder mit der Begründung, dass Schwierigkeiten bei der Anwendung der Bestimmung auftreten und Umgehungen nicht ausgeschlossen werden könnten (StenBull. NR 1972/2 S. 2220). Die Fassung der Kommission fand sowohl im Nationalrat als auch im Ständerat eine Mehrheit. Demnach gilt heute nach wie vor die Regelung, dass der Erwerb eines Grundstücks durch eine Immobiliengesellschaft mit geringem ausländischem Kapitalanteil nicht bewilligungspflichtig ist, der Erwerb eines geringen Kapitalanteils an einer schweizerischen Immobiliengesellschaft, welche bereits Grundstücke erworben hat, dagegen der Bewilligungspflicht untersteht. An diese gesetzgeberische Lösung ist das Bundesgericht gebunden.

2. Die Bewilligungs- und Verweigerungsgründe sind in Art. 6 und 7 BewB geordnet. Gemäss Art. 6 Abs. 1 BewB ist die Bewilligung zu erteilen, wenn der Erwerber ein berechtigtes Interesse am Erwerb nachweist; andernfalls ist sie zu verweigern. Art. 6 Abs. 2 BewB zählt die Voraussetzungen auf, welche die Annahme eines berechtigten Interesses rechtfertigen. Das Bundesgericht hat wiederholt erkannt, dass die Aufzählung der Bewilligungsgründe in Art. 6 Abs. 2 BewB für die Umschreibung des berechtigten Interesses abschliessend ist (seither wiederholt bestätigtes Urteil i.S. Wozchod Handelsbank vom 27. Oktober 1972, ZBGR 53 S. 119). Diese Rechtsprechung ist nicht unwidersprochen geblieben (Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, ZBGR 60 S. 79 ff.). Die Beschwerdegegner im vorliegenden Verfahren weisen mit Recht darauf hin, dass Art. 6 Abs. 2 BewB ausschliesslich auf den Erwerb von Grundstücken zugeschnitten ist und die andersartigen Verhältnisse nicht berücksichtigt, die sich beim Erwerb von Anteilsrechten am Vermögen juristischer Personen ergeben. Wenn aber in Art. 2 lit. c BewB der Anteilserwerb am Vermögen juristischer Personen dem Erwerb von Grundstücken gleichgestellt und damit der Bewilligungspflicht unterworfen wird, muss auch die Erteilung der Bewilligung möglich sein. Dies kann nur durch eine analoge Anwendung der Bewilligungsvoraussetzungen in Art. 6 Abs. 2 BewB geschehen. Demnach ist auch beim Erwerb von Anteilen an Immobiliengesellschaften zu prüfen, ob ein berechtigtes Interesse dafür besteht und ein solches ist gemäss Art. 6 Abs. 3 BewB im Regelfall zu verneinen, wenn der Erwerb lediglich der Vermögensanlage dient. Das berechtigte Interesse ist dagegen zu bejahen, sofern einer der in Art. 6 Abs. 2 BewB vorgesehenen Bewilligungsgründe sinngemäss erfüllt ist, wobei zu beachten ist, dass der Erwerber von Anteilsrechten am letztlich dahinterstehenden Grundstück der Gesellschaft weder Eigentum noch in der Regel selbständigen und unmittelbaren Besitz erhält, vorliegend kommt vor allem eine analoge Anwendung von Art. 6 Abs. 2 lit. a Ziff. 1 BewB in Betracht. Gemäss dieser Bestimmung ist ein berechtigtes Interesse anzunehmen, wenn das zu erwerbende Grundstück in erster Linie dem Aufenthalt des Erwerbers oder seiner Familie dient, der Erwerber es auf seinen persönlichen Namen erwirbt und er, sein Ehegatte oder seine minderjährigen Kinder kein anderes diesem Zwecke dienendes Grundstück in der Schweiz erworben haben und ausserdem eine aussergewöhnlich enge geschäftliche oder andere schutzwürdige Beziehung des Erwerbers zu dem Ort des zu erwerbenden Grundstücks besteht. Richard und Monika Gassner nehmen an der Tätigkeit, deren Ermöglichung die Hinter Zünen AG durch den Erwerb des Grundstücks Hinter Zünen 6 bezweckt, derart intensiv teil, dass die Höhe ihres Anteils am Gesellschaftsvermögen und durch diesen hindurch am Grundstück gerechtfertigt ist. Sie gehören zum relativ kleinen Kreis von Dora Kalff, der sich aktiv den wissenschaftlichen Interessen widmet, für welche Kurse und Seminarien in dem Haus Hinter Zünen durchgeführt werden. Wenn sich Richard und Monika Gassner wöchentlich praktisch ein bis zwei Tage in dem Haus aufhalten, muss darin eine schutzwürdige Beziehung im Sinne von Art. 6 Abs. 2  lit. a Ziff. 1 BewB erblickt werden. Bei der Notwendigkeit analoger Anwendung kann es angesichts der äusserst kleinen Beteiligung und des geringen Einflusses auf die Gesellschaft keine Rolle spielen, dass die Liegenschaft nicht in erster Linie ihrem Aufenthalt dient; ebensowenig ist von entscheidender Bedeutung, dass sie dieselbe nicht auf ihren persönlichen Namen erwerben, denn sie erhalten lediglich einen Anteil an der Immobiliengesellschaft, die ihrerseits Eigentümerin der Liegenschaft ist. Bei dieser Sachlage ist das berechtigte Interesse im Sinne von Art. 6 Abs. 2 im vorliegenden Fall zu bejahen, so dass die Beschwerde abgewiesen werden muss.