113 II 535 — civil law, 1987

Einspruch gegen den Verkauf landwirtschaftlicher Liegenschaften (Art. 19 Abs. 1 EGG).  Kauft ein Kiesausbeutungsunternehmen ein ausserhalb des richtplanerisch festgelegten Abbaugebiets gelegenes Grundstück in der Hoffnung, dieses werde mittel- oder längerfristig in das Kiesabbaugebiet einbezogen werden, und ein weiteres Grundstück in der Absicht, es zu einem noch unbestimmten Zeitpunkt gegen kieshaltiges Land zu tauschen, so liegt in beiden Fällen ein Erwerb zum Zwecke der Spekulation im Sinne von Art. 19 Abs. 1 lit. a EGG vor (Erw. 3 und  4); die betriebswirtschaftliche Bedeutung eines solchen Grundstückkaufs für das Unternehmen ist unerheblich (Erw. 2).

113 II 535

Sachverhalt ab Seite 535

    Das Kies- und Transportunternehmen Toggenburger AG in Winterthur hat mit öffentlich beurkundetem Vertrag vom 23. Oktober 1986 von den Erben des Theodor und der Luise Wilhelmine Frei-Steng die beiden in der Gemeinde Glattfelden gelegenen Grundstücke Kat. Nr. 5780 (95,92 Aren Acker und Wiese im Neuwingert) und Kat. Nr. 5943 (54,99 Aren Acker und Wiese im Gstüd) zum Preis von Fr. 143'880.-- bzw. Fr. 231'120.-- gekauft. Beide Parzellen befinden sich in der kantonalen Landwirtschaftszone und werden landwirtschaftlich genutzt.

Am 31. Oktober 1986 erhob das Landwirtschaftsamt des Kantons Zürich gestützt auf Art. 19 Abs. 1 lit. a EGG Einspruch gegen dieses Rechtsgeschäft. Die Vertragsparteien widersetzten sich diesem Einspruch.

In Gutheissung der Klage des Landwirtschaftsamtes bestätigte das Landwirtschaftsgericht des Kantons Zürich am 16. April 1987 den Einspruch gegen den Verkauf der beiden Grundstücke.

Gegen diesen Entscheid hat die Toggenburger AG Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Bundesgericht erhoben mit dem Antrag, jener sei aufzuheben und der Einspruch des Staates Zürich sei abzuweisen.

Das Bundesgericht weist die Beschwerde ab.

Erwägungen

Aus den Erwägungen:

2. Gemäss dem vom Staat Zürich angerufenen Art. 19 Abs. 1 lit. a EGG kann gegen Kaufverträge über landwirtschaftliche Heimwesen und landwirtschaftliche Liegenschaften Einspruch erhoben werden, wenn der Käufer diese offensichtlich zum Zweck der Spekulation oder des Güteraufkaufs erwirbt. Was unter offensichtlicher Spekulation zu verstehen ist, beurteilt sich nach Sinn und Zweck des landwirtschaftlichen Bodenrechts (vgl. BGE 90 I 271), wobei die gesamten Umstände des einzelnen Falles zu berücksichtigen sind. Das EGG will unter anderem den bäuerlichen Grundbesitz als Träger eines gesunden und leistungsfähigen Bauernstandes schützen und die Bodennutzung fördern (vgl. Art. 1). Ein Mittel, dieses Ziel zu erreichen, ist, zu verhindern, dass landwirtschaftlich genutzter Boden (in der Regel unter Bezahlung eines entsprechend höheren Preises) zu anderen als landwirtschaftlichen Zwecken erworben wird. In der Gesetzgebung hat dieses Bestreben nicht nur in der Möglichkeit des Einspruchs gegen Kaufverträge betreffend landwirtschaftliche Liegenschaften im Sinne von Art. 19 EGG, sondern etwa auch in der Beschränkung der Vertragsfreiheit gemäss Art. 218 Abs. 1 OR (Sperrfrist) seinen Niederschlag gefunden.

Im Gegensatz zu den beiden andern Einspruchstatbeständen von Art. 19 Abs. 1 EGG (lit. b und c) gilt der Einspruchsgrund der Spekulation beziehungsweise des Güteraufkaufs gemäss lit. a in dem Sinne uneingeschränkt, als keine Rechtfertigungsgründe vorbehalten sind. Die Interessen der Beschwerdeführerin (und erst recht diejenigen ihrer Gewerbebranche im allgemeinen) sind demnach von vornherein unerheblich. Dass der in Frage stehende Grundstückkauf für die Weiterführung des Betriebs der Beschwerdeführerin von existenzieller Bedeutung sei, spielt bei der Beurteilung des Einspruchs mit anderen Worten keine Rolle. Aufgrund der gesetzlichen Regelung hatte das Landwirtschaftsgericht nicht etwa eine Abwägung vorzunehmen zwischen dem (öffentlichen) Interesse an der Verhinderung von Spekulation mit Landwirtschaftsland und dem an sich durchaus legitimen (und - soweit etwa die Arbeitsplatzerhaltung in Frage steht - ebenfalls die Öffentlichkeit berührenden) Interesse am Erwerb von möglichem Kiesausbeutungsland.

3. Spekulation im Sinne der Landwirtschaftsgesetzgebung liegt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts vor, wenn mit dem Erwerb eines Grundstücks ein Gewinn durch Weiterveräusserung innert kurzer Zeit oder durch andere Verwendung des bisher landwirtschaftlich genutzten Bodens, insbesondere durch Erstellen von Miethäusern und Vermietung von Wohnungen, angestrebt wird (vgl. BGE 110 II 217 E. 5a mit Hinweisen). Dieser Tatbestand ist hier erfüllt:

a) Das Grundstück Kat. Nr. 5943 will die Beschwerdeführerin zum Zweck der Kiesgewinnung erwerben. Sie stellt selbst nicht in Abrede, dass es sich ausserhalb des richtplanerisch festgelegten Abbaugebiets befindet und an dieses lediglich angrenzt. Indessen hofft sie, früher oder später eine Bewilligung zum Kiesabbau zu erhalten, und sie ist denn auch bereit, einen Preis zu zahlen, der für Agrarland stark übersetzt ist. In BGE 87 I 239 war das Vorliegen einer Spekulation im Sinne von Art. 19 Abs. 1 lit. a EGG bejaht worden in einem Fall, da eine Käuferin den bedeutenden Teil eines landwirtschaftlichen Heimwesens der bisherigen Zweckbestimmung zu entfremden und zu überbauen gedachte. Im Vergleich zu jenem Sachverhalt ist eine Spekulation hier um so eher zu bejahen, als dort einer sofortigen Überbauung an sich nichts entgegenstand, wogegen die Beschwerdeführerin einstweilen erst die Hoffnung hat, das fragliche Grundstück werde mittel- oder längerfristig in das Kiesabbaugebiet einbezogen werden.

b) Was das Grundstück Kat. Nr. 5780 betrifft, so geht es der Beschwerdeführerin darum, die Parzelle zu einem noch unbestimmten Zeitpunkt gegen kieshaltigen Boden tauschen zu können.

Gewiss ist die Schaffung von Landreserven im Hinblick auf künftige Tauschgeschäfte nicht ohne weiteres als spekulativer Erwerb im Sinne von Art.  19 Abs. 1 lit. a EGG zu qualifizieren (vgl. BGE 90 I 269), und es ist in der Tat zu untersuchen, was mit dem erworbenen Land letztlich erreicht werden soll. Bereits in BGE 88 I 334 E. 2 hielt das Bundesgericht indessen den Tatbestand der Spekulation für erfüllt in einem Fall, da ein Bauunternehmen landwirtschaftlichen Boden erwarb in der Absicht, ihn in der Folge gegen Bauland zu tauschen. Dem Sinne nach liegen die Verhältnisse hier gleich: Die Beschwerdeführerin rechnet damit, das Grundstück Kat. Nr. 5780 als Realersatz anbieten zu können und damit ihre Stellung in künftigen Verhandlungen über den Erwerb von - für sie wertvollerem - kieshaltigem Boden zu verstärken. Das strittige Rechtsgeschäft erscheint auch hinsichtlich dieses Grundstücks als spekulativ.

4. Was die Beschwerdeführerin einwendet, stösst ins Leere. Aus dem oben Gesagten ergibt sich, dass hier nicht eine blosse Kapitalanlage in Frage steht (hiezu BGE 83 I 313 ff.). Unbehelflich sind sodann auch der Hinweis auf BGE 90 I 264 ff. und das damit verbundene Vorbringen, Spekulation sei im allgemeinen nicht gegeben, wenn der Erwerber die Liegenschaft unmittelbar zu einem bestimmten Zweck benötige. Der Beschwerdeführerin ist entgegenzuhalten, dass sich aus der Sicht des Zwecks der Handänderung der vorliegende Fall mit jenem Sachverhalt (Kauf von Land durch eine Gemeinde im Hinblick auf die Erfüllung öffentlicher Aufgaben) in keiner Weise vergleichen lässt, abgesehen davon, dass ungewiss ist, ob sie das Grundstück Kat. Nr. 5943 auf die von ihr beabsichtigte Weise wird nutzen können. Was den in BGE 92 I 317 ff. beurteilten Kauf betrifft, so war die landwirtschaftliche Liegenschaft wohl von einem Chemie-Unternehmen erworben worden, jedoch mit dem Ziel, sie - verbunden mit Versuchen - weiterhin landwirtschaftlich zu nutzen. Die zu beurteilenden Verhältnisse lassen sich auch nicht mit dem Sachverhalt vergleichen, der BGE 92 I 415 ff. zugrunde gelegen hatte; anders als hier stand in jenem Fall der beabsichtigten Nutzungsänderung (Bau einer Lager- und Montagehalle zum eigenen Gebrauch) von Anfang an nichts entgegen.

Unbehelflich sind die Vorbringen der Beschwerdeführerin schliesslich auch insofern, als damit eine Verletzung der Eigentumsgarantie (Art. 22ter BV) geltend gemacht wird. Der Entscheid des Landwirtschaftsgerichts beruht auf der Anwendung der Bestimmung eines Bundesgesetzes, und wie die Beschwerdeführerin selbst festhält, kann gemäss Art. 113 Abs. 3 BV ein solches vom Bundesgericht nicht auf seine Verfassungsmässigkeit hin überprüft werden.

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