82 II 404 — civil law, 1956

Vorkaufsrecht (Art. 681 ZGB).  Liegt ein Vorkaufsfall vor, wenn das mit dem Vorkaufsrecht belastete Grundstück unter Vorbehalt der Genehmigung durch die zuständigen Gemeindeorgane an eine Gemeinde verkauft wird und der Verkäufer sich für den Fall der Verweigerung dieser Genehmigung damit einverstanden erklärt, dass ein privater Mitunterzeichner des Kaufvertrags in diesen eintritt? Erstreckung der Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts?

82 II 404

Sachverhalt ab Seite 404

A.- Am 17. Juli 1952 verkaufte der Landwirt Edwin Beer dem Gipsermeister Fritz Stauffer ca. 1940 m2 Wiesland auf der Ormis in Meilen zum Preise von Fr. 21.- pro m2 und räumte ihm mit Bezug auf ein weiteres Stück Wiesland folgendes Vorkaufsrecht ein:

"Der Käufer, Fritz Stauffer, ist berechtigt, im Falle eines Verkaufes das Land sub Kat. No. 6231 auf der Ormis, des Verkäufers, soweit seewärts der im Bebauungsplan der Gemeinde Meilen vorgesehenen Strasse von der Allmend nach dem Vorrain ... liegend, vor einem Dritten als Vorkaufsberechtigter zu erwerben unter folgenden Bedingungen:

a. innert drei Jahren ab Vormerkung am Grundbuch kann der Erwerb zu dem, von einem Dritten offerierten Preis, maximal zu Fr. 21.- pro m2 erfolgen,

b. nach Ablauf dieser drei Jahre ab Vormerkung am Grundbuch kann der Erwerb zu dem von einem Dritten offerierten Preis erfolgen.

.....

Dauer der Vormerkung am Grundbuch: längstens 10 Jahre ab Eintragung." Dieses Vorkaufsrecht wurde am 23. September 1952 im Grundbuch vorgemerkt.

B.- Am 19. Januar 1953 verkaufte Beer das mit dem Vorkaufsrecht belastete Land (ca. 16 650 m2 von Parzelle Nr. 6560, früher 6231; heute Nr. 7042) zu Fr. 10.- pro m2 an die Politische Gemeinde Meilen und die Schulgemeinde Meilen "je zur unausgeschiedenen Hälfte Miteigentum". Der öffentlich beurkundete Kaufvertrag bestimmt u.a.:

"4. Baubeschränkung:

Die Käuferschaft verpflichtet sich gegenüber dem Verkäufer, auf dem Kaufobjekt ... keine Wohn- und Geschäftshäuser, keine Lagerhäuser oder industrielle Anlagen zu erstellen.

Auf Verlangen des Verkäufers wird diese Vereinbarung als Grunddienstbarkeit zu Lasten des Kaufobjektes ... und zu Gunsten der Restliegenschaft der Verkäufers ... im Grundbuch eingetragen. Das Begehren um Eintragung der vorstehenden Beschrankung ist innert einem Jahre nach erfolgter Eigentumsübertragung zu stellen.

Der Verkäufer erklärt die vorstehende Beschränkung zu einem Hauptbestandteil des vorliegenden Vertrages.

8. Genehmigungsvorbehalt:

Zur Gültigkeit gegenüber der Käuferschaft bedarf dieser Vertrag noch der Genehmigung durch den Gemeinderat Meilen und die Schulpflege Meilen. Ebenso bleibt die Genehmigung des Vertrages und die Kreditbewilligung durch die dannzumal hiefür gemäss Gemeindeordnung zuständige Gemeindeversammlung oder Urnenabstimmung ausdrücklich vorbehalten.

9. Für den Fall, dass der vorstehende Vertrag von der Gemeinde Meilen abgelehnt werden sollte, erklärt sich der Verkäufer ausdrücklich damit einverstanden, dass folgende Einwohner:

1. Hans Pfister, Molkereiverwalter, Austrasse, Obermeilen, und

2. Walter Schneider, Autotransporte, Rosengartenstrasse, Meilen,

mit den gleichen Rechten und Pflichten in diesen Vertrag eintreten.

Für den Fall ihres Eintrittes in diesen Vertrag verpflichten sich die vorgenannten Herren anderseits gegenüber der Politischen Gemeinde Meilen, der Gemeinde den westlichen, im Zonenplan der Gemeinde Meilen als Grünzone aufgenommenen Teil des vorerwähnten Kaufsobjektes innert dem 4. und 5. Jahre nach der erfolgten Eigentumsübertragung nochmals zum gleichen Preis, zuzüglich Zins und Kosten, zum Kaufe zu offerieren."

Der Vertrag wurde von Pfister und Schneider mitunterzeichnet.

C.- Mit Schreiben vom 22. Januar 1953 gab das Grundbuchamt Stauffer von diesem Verkaufe Kenntnis und setzte ihm im Sinne von Art. 681 ZGB eine Frist von 30 Tagen zur Abgabe der Erklärung, ob er von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen wolle. Dieser Mitteilung lag ein Exemplar des Kaufvertrags nebst einem Plan bei.

Am 19. Februar 1953 liess Stauffer dem Grundbuchamt "für sich und zuhanden des Herrn Edwin Beer, sowie der Politischen Gemeinde Meilen und der Schulgemeinde Meilen" mitteilen, er anerkenne die Fristansetzung nicht und verlange, dass ihm die Monatsfrist laut Art. 681 ZGB neu angesetzt werde, sobald der Kaufvertrag gemäss Ziff. 8 von den Käuferinnen genehmigt und der Kredit durch die zuständigen Gemeindeorgane bewilligt sei; erst dann sei der Vorkaufsfall gegeben. Dem Verkäufer Beer und den beiden Gemeinden liess er je eine Kopie dieser Mitteilung zustellen.

D.- Am 24. April 1953 genehmigte die Gemeindeversammlung den Kaufvertrag mit Beer. Der für den Landkauf erforderliche Kredit wurde vom Volk in der Urnenabstimmung vom 13. September 1953 bewilligt. Das Grundbuchamt brachte dies Stauffer mit Schreiben vom 24. September 1953 zur Kenntnis und setzte ihm Frist zur Erklärung, "ob er im vollen Umfang in den Kaufvertrag eintreten wolle". Hierauf liess Stauffer mit Schreiben an Beer, das Grundbuchamt, die Politische Gemeinde und die Schulgemeinde Meilen vom 12. Oktober 1953 erklären, er übe sein Vorkaufsrecht aus, halte aber dafür, dass die in Ziff. 4 des Kaufvertrages vom 19. Januar 1953 vereinbarte Baubeschränkung ihm gegenüber nicht zu Recht bestehe. Beer machte demgegenüber geltend, die Übertragung der Liegenschaft auf Stauffer könne nur zusammen mit der Dienstbarkeit betr. Baubeschränkung ins Grundbuch eingetragen werden. Wegen dieser Meinungsverschiedenheit konnte die Eintragung nicht erfolgen.

E.-- Am 15. März 1954 leitete Stauffer gegen Beer Klage ein, mit der er im wesentlichen verlangte, Beer sei zu verpflichten, ihm das Land, das Gegenstand des Kaufvertrags mit den beiden Gemeinden vom 19. Januar 1953 ist, zum Preise von Fr. 10.- pro m2 und "zu den Bedingungen laut Ziffern 1, 2, 3, 5, 6, 7 und 10, jedoch ohne die Baubeschränkung laut Ziffer 4" des eben erwähnten Vertrages, zu Eigentum zu übertragen.

Am 13. Oktober 1955 wies das Bezirksgericht Meilen die Klage ab mit der Begründung, der Vorkaufsfall sei trotz dem in Ziffer 8 des Kaufvertrags stipulierten Genehmigungsvorbehalte schon mit der öffentlichen Beurkundung vom 19. Januar 1953, durch die der Kaufvertrag rechtsgültig abgeschlossen worden sei, eingetreten; der Beklagte habe damit seinen Verkaufswillen unwiderruflich zum Ausdruck gebracht; die Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts sei weder ausdrücklich noch durch schlüssiges Verhalten erstreckt worden, was nur vor Ablauf ihrer gesetzlichen Dauer hätte geschehen können; die Ausübungserklärung vom 12. Oktober 1953 sei daher verspätet und das Vorkaufsrecht verwirkt.

Das Obergericht des Kantons Zürich hat am 28. März 1956 das erstinstanzliche Urteil bestätigt in der Erwägung, der Kaufvertrag mit den Gemeinden sei zwar im Hinblick auf Ziffer 8 erst mit der Urnenabstimmung vom 13. September 1953 perfekt geworden; Ziffer 9 enthalte aber einen rechtsgültig abgeschlossenen, suspensiv bedingten Kaufvertrag mit Pfister und Schneider; der Abschluss dieses Vertrages habe den Vorkaufsfall ausgelöst; einer Erstreckung der Frist bzw. einer Neuansetzung derselben nach Genehmigung des Vertrags und Krediterteilung durch die Gemeinden habe der Beklagte nicht zugestimmt; die Vorinstanz habe die Ausübungserklärung daher mit Recht als verspätet bezeichnet; diese Erklärung sei im übrigen auch deshalb unwirksam, weil sie nicht vorbehaltlos abgegeben worden sei.

F.- Mit seiner Berufung an das Bundesgericht erneuert der Kläger die Klagebegehren. Der Beklagte beantragt wie schon im kantonalen Verfahren, die Klage sei abzuweisen; eventuell sei der Kläger zu verpflichten, zusätzlich zum vertraglich vereinbarten Kaufpreis Fr. 50'000.-- zu bezahlen.

Erwägungen

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:

1. Es kann dahingestellt bleiben, ob der am 19. Januar 1953 beurkundete Verkauf der streitigen Liegenschaft an die Politische Gemeinde und die Schulgemeinde Meilen, für sich allein genommen, schon von der Beurkundung an einen Verkauf im Sinne der Vorkaufsklausel im Vertrag vom 17. Juli 1952 dargestellt habe, oder ob dies erst nach der in Ziffer 8 vorbehaltenen Genehmigung und Krediterteilung durch die zuständigen Gemeindeorgane der Fall gewesen sei. Auch wenn man nämlich zugunsten des Klägers mit der Vorinstanz letzteres annehmen will, muss ein solcher Verkauf als schon am 19. Januar 1953 zustandegekommen gelten, sobald neben den Vertragsbestimmungen, die sich auf den Verkauf an die Gemeinden beziehen, die vom "Eintritt" Pfisters und Schneiders handelnde Ziffer 9 berücksichtigt wird.

Bei oberflächlicher Betrachtung könnte man freilich geneigt sein, dem Kläger darin Recht zu geben, dass diese Bestimmung Pfister und Schneider nicht verpflichte, im Falle der Ablehnung des Kaufs durch die Gemeinden in den Vertrag einzutreten, sondern dass sie ihnen lediglich das Recht hiezu gewähre, m.a.W. dass es sich nur um die Einräumung eines bedingten Kaufsrechts handle. Diese Auslegung hält jedoch einer nähern Prüfung nicht stand, sodass nicht untersucht zu werden braucht, ob der unter Genehmigungsvorbehalt stehende Verkauf an die Gemeinden in Verbindung mit der Einräumung eines solchen Kaufsrechts an Pfister und Schneider als Vorkaufsfall im Sinne des Vertrags von 1952 gelten könnte. Ziffer 9 des Kaufvertrages vom 19. Januar 1953 begnügt sich nämlich nicht damit, zu sagen, dass im Falle der Ablehnung des Kaufs durch die Gemeinden Pfister und Schneider berechtigt seien, in den Vertrag einzutreten, sondern es heisst hier in Absatz 1, der Verkäufer erkläre sich für diesen Fall mit dem Eintritt der Genannten (damit, dass sie "mit den gleichen Rechten und Pflichten in diesen Vertrag eintreten") ausdrücklich einverstanden. Die Kundgabe des Einverständnisses mit einer Handlung hat nur dann einen Sinn, wenn der andere Teil diese Handlung wirklich vorzunehmen gewillt ist. Aus Ziffer 9 des von Pfister und Schneider mitunterzeichneten Kaufvertrags folgt also, dass diese beiden willens waren, die Liegenschaft für den Fall der Ablehnung des Kaufs durch die Gemeinden zu den für diese festgesetzten Bedingungen zu kaufen. Einen Hinweis darauf, dass Pfister und Schneider sich in diesem Sinne verpflichten wollten, enthält auch Ziffer 9 Absatz 2. Wenn sie hier "anderseits gegenüber der Politischen Gemeinde Meilen" eine Verpflichtung übernahmen, so wird dabei eine gegenüber dem Verkäufer eingegangene Verpflichtung vorausgesetzt. Für ihren Verpflichtungswillen spricht im übrigen auch die nach den tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz mit der Transaktion verfolgte Absicht, das in Frage stehende Land wenn immer möglich den Gemeinden zu sichern. Die am Anfang von Ziffer 9 Absatz 2 stehende Wendung "Für den Fall ihres Eintrittes" bedeutet nach dem Zusammenhang nicht: "Für den Fall, dass Pfister und Schneider ihren Eintritt erklären sollten", sondern: "Für den Fall, dass der von ihnen bedingt erklärte Eintritt aktuell werden sollte". Die bedingte Verpflichtung Pfisters und Schneiders zum Kauf der Liegenschaft, die hienach aus Ziffer 9 hervorgeht, ist formgültig begründet worden, da Pfister und Schneider bei der öffentlichen Beurkundung des Vertrags, der diese Bestimmung enthält, mitgewirrkt haben. Die Vorinstanz hat also in Ziffer 9 des Kaufvertrages zu Recht einen aufschiebend bedingten Kaufvertrag des Beklagten mit Pfister und Schneider erblickt.

Hat der Beklagte die streitige Liegenschaft durch den Vertrag vom 19. Januar 1953 unter Vorbehalt der Genehmigung durch die zuständigen Gemeindeorgane an die Politische Gemeinde und die Schulgemeinde Meilen und für den Fall, dass diese Genehmigung verweigert werden sollte, an Pfister und Schneider verkauft, so stand schon mit dem Abschluss dieses Vertrages endgültig fest, dass die Liegenschaft zum Verkauf gelangen würde. Fraglich konnte damals nur noch sein, ob die Gemeinden oder aber Pfister und Schneider sie erwerben würden. Dass es sich so verhalte, konnte der Kläger auf Grund des ihm zugestellten Vertragsexemplars erkennen. Wer schliesslich die Käufer sein würden, konnte ihm gleichgültig sein; wesentlich waren für ihn nur die Verkaufsbedingungen, die für beide Fälle die gleichen waren. Unter diesen Umständen lässt sich nicht in Abrede stellen, dass der Abschluss des Kaufvertrags vom 19. Januar 1953 einen Verkauf im Sinne der Vorkaufsklausel bildete.

2. Der Kläger erhielt von diesem Verkauf durch das Schreiben des Grundbuchamtes vom 22. Januar 1953, das ihm am gleichen oder am folgenden Tage zuging, Kenntnis. Die Monatsfrist von Art. 681 Abs. 3 ZGB lief deshalb spätestens am 23. Februar 1953 ab. Innert dieser Frist hat der Kläger sein Vorkaufsrecht nicht ausgeübt. Daraus, dass der Beklagte das Schreiben des Vertreters des Klägers vom 19. Februar 1953 entgegennahm, ohne sich sofort gegen die darin vertretene Rechtsauffassung zu verwahren und das Verlangen nach späterer Neuansetzung der Frist von Art. 681 ausdrücklich abzulehnen, kann eine Zustimmung zu einer Erstreckung oder Neuansetzung der Frist nicht erblickt werden. Das Vorkaufsrecht des Klägers ist also gemäss Art. 681 Abs. 3 ZGB spätestens am 23. Februar 1953 erloschen. Dadurch, dass das Grundbuchamt dem Kläger später nochmals eine Frist ansetzte und der Beklagte sich in der Folge in eine Diskussion über die Eintragung des Eigentumsüberganges an den Kläger einliess, konnte das untergegangene Vorkaufsrecht nicht neu begründet werden.

3. Ist die Klage abzuweisen, weil der Kläger sein Vorkaufsrecht nicht fristgerecht ausgeübt hat, so kann dahingestellt bleiben, ob die Ausübungserklärung vom 12. Oktober 1953 einen ihre Wirksamkeit beeinträchtigenden Vorbehalt enthielt und ob die vom Beklagten sonst noch erhobenen Einreden begründet seien.

Dispositiv

Demnach erkennt das Bundesgericht:

Die Berufung wird abgewiesen und das Urteil des Obergerichtes des Kantons Zürich vom 28. März 1956 bestätigt.