Latent segmentation in residential location choices

La forma en la que crece la ciudad está definida en gran medida por cómo diferentes actores eligen dónde localizarse en la ciudad, de lo cual depende en gran parte la sustentabilidad del desarrollo urbano. Por esto es importante modelar estas decisiones, entendiéndolas y cuantificando el rol jugado por distintas variables explicativas, con el objeto de alimentar políticas públicas bien informadas. Para entender el comportamiento de estos actores, ya sean hogares, desarrolladores inmobiliarios, comercio, u otros, es importante reconocer la heterogeneidad de preferencias que subyacen en sus decisiones, evitando modelos demasiado generales. Esta heterogeneidad puede estar ligada tanto a las diferentes características de estos tomadores de decisiones, como también a la multiplicidad de contextos urbanos en los cuales se emplazan los inmuebles a elegir. De acuerdo a esto, el objetivo principal de esta tesis es explorar y proponer métodos adecuados para definir segmentaciones que reflejen la diversidad del mercado de la vivienda, con aplicaciones al contexto chileno, centrándose en la interacción entre la heterogeneidad en las preferencias de los hogares y las características de la oferta de espacio construido y atributos urbanos de su contexto. Del objetivo principal se desprenden tres objetivos específicos, los cuales se asocian a las tres partes de esta tesis. En la primera parte se implementa un modelo de elección de localización bajo un enfoque choice con clases latentes, en el cual el tomador de decisión es el desarrollador inmobiliario, enfrentándose a un conjunto de alternativas para localizar un proyecto con características dadas previamente. El modelo se enfoca en los proyectos en áreas de expansión de Santiago, buscando modelar cómo cambian las preferencias de localización dado que el proyecto pertenezca a submercados diferentes, los cuales son definidos como clases latentes. Los resultados del modelo indican una importante polarización del mercado, según el cual hay dos estrategias bien definidas al elegir la localización: una de ellas asociada a proyectos más “exclusivos”, los cuales rehúyen la densidad y se atraen mutuamente; y otra asociada a proyectos más “masivos”, que se desarrollan cercanos a áreas consolidadas y satélites. El método probabilístico de clasificación permite observar que la gran mayoría de los proyectos son clasificados en uno u otro submercado, sin muchos proyectos en el intermedio, lo cual permite confirmar la polarización existente. En la segunda parte se explora un modelo de clases latentes aplicado a la elección de localización, pero en el marco de un enfoque tipo bid-auction. Esta combinación, no reportada antes en la literatura y que denominamos “clases latentes espaciales”, permite que la segmentación de las clases latentes se efectúe sobre los inmuebles rematados, lo cual implica poder generar clases de sectores en la ciudad. De esta forma, se propone un nuevo método para incluir heterogeneidad espacial en las preferencias. Este método es implementado para modelar la elección de localización en una muestra de hogares de la Encuesta Origen Destino de Santiago, mostrando un mejor ajuste que otros métodos y una segmentación de la ciudad coherente, que permite una mejor interpretación de los resultados. En la tercera parte se aplica el enfoque de clases latentes espaciales, propuesto en la segunda parte, para explorar su capacidad de modelar la forma en que las preferencias de los hogares varían de acuerdo a si están observando un inmueble en una zona endógenamente clasificada como de Desarrollo Compacto o no. Se exploran algunas aplicaciones, como la posibilidad de calibrar un índice de Desarrollo Compacto a partir de la función de clasificación del modelo de clases latentes. Complementariamente, se constata que la fórmula de elasticidad reportada en la literatura no es aplicable a los modelos bid ni para clases latentes, por lo que se deriva y aplica una fórmula de elasticidad para estos casos. El modelo permite observar que el nivel socioeconómico del entorno tiene mucho peso en la decisión de localización, siendo esto más relevante todavía en casos de Desarrollo Compacto. Esto muestra que las políticas de integración social en densidad son complejas de implementar y por lo tanto deben ser cuidadosamente diseñadas.La forma en la que crece la ciudad está definida en gran medida por cómo diferentes actores eligen dónde localizarse en la ciudad, de lo cual depende en gran parte la sustentabilidad del desarrollo urbano. Por esto es importante modelar estas decisiones, entendiéndolas y cuantificando el rol jugado por distintas variables explicativas, con el objeto de alimentar políticas públicas bien informadas. Para entender el comportamiento de estos actores, ya sean hogares, desarrolladores inmobiliarios, comercio, u otros, es importante reconocer la heterogeneidad de preferencias que subyacen en sus decisiones, evitando modelos demasiado generales. Esta heterogeneidad puede estar ligada tanto a las diferentes características de estos tomadores de decisiones, como también a la multiplicidad de contextos urbanos en los cuales se emplazan los inmuebles a elegir. De acuerdo a esto, el objetivo principal de esta tesis es explorar y proponer métodos adecuados para definir segmentaciones que reflejen la diversidad del mercado de la vivienda, con aplicaciones al contexto chileno, centrándose en la interacción entre la heterogeneidad en las preferencias de los hogares y las características de la oferta de espacio construido y atributos urbanos de su contexto. Del objetivo principal se desprenden tres objetivos específicos, los cuales se asocian a las tres partes de esta tesis. En la primera parte se implementa un modelo de elección de localización bajo un enfoque choice con clases latentes, en el cual el tomador de decisión es el desarrollador inmobiliario, enfrentándose a un conjunto de alternativas para localizar un proyecto con características dadas previamente. El modelo se enfoca en los proyectos en áreas de expansión de Santiago, buscando modelar cómo cambian las preferencias de localización dado que el proyecto pertenezca a submercados diferentes, los cuales son definidos como clases latentes. Los resultados del modelo indican una importante polarización del mercado, según el cual hay dos estrategias bien definidas al elegir la localización: una de ellas asociada a proyectos más “exclusivos”, los cuales rehúyen la densidad y se atraen mutuamente; y otra asociada a proyectos más “masivos”, que se desarrollan cercanos a áreas consolidadas y satélites. El método probabilístico de clasificación permite observar que la gran mayoría de los proyectos son clasificados en uno u otro submercado, sin muchos proyectos en el intermedio, lo cual permite confirmar la polarización existente. En la segunda parte se explora un modelo de clases latentes aplicado a la elección de localización, pero en el marco de un enfoque tipo bid-auction. Esta combinación, no reportada antes en la literatura y que denominamos “clases latentes espaciales”, permite que la segmentación de las clases latentes se efectúe sobre los inmuebles rematados, lo cual implica poder generar clases de sectores en la ciudad. De esta forma, se propone un nuevo método para incluir heterogeneidad espacial en las preferencias. Este método es implementado para modelar la elección de localización en una muestra de hogares de la Encuesta Origen Destino de Santiago, mostrando un mejor ajuste que otros métodos y una segmentación de la ciudad coherente, que permite una mejor interpretación de los resultados. En la tercera parte se aplica el enfoque de clases latentes espaciales, propuesto en la segunda parte, para explorar su capacidad de modelar la forma en que las preferencias de los hogares varían de acuerdo a si están observando un inmueble en una zona endógenamente clasificada como de Desarrollo Compacto o no. Se exploran algunas aplicaciones, como la posibilidad de calibrar un índice de Desarrollo Compacto a partir de la función de clasificación del modelo de clases latentes. Complementariamente, se constata que la fórmula de elasticidad reportada en la literatura no es aplicable a los modelos bid ni para clases latentes, por lo que se deriva y aplica una fórmula de elasticidad para estos casos. El modelo permite observar que el nivel socioeconómico del entorno tiene mucho peso en la decisión de localización, siendo esto más relevante todavía en casos de Desarrollo Compacto. Esto muestra que las políticas de integración social en densidad son complejas de implementar y por lo tanto deben ser cuidadosamente diseñadas.La forma en la que crece la ciudad está definida en gran medida por cómo diferentes actores eligen dónde localizarse en la ciudad, de lo cual depende en gran parte la sustentabilidad del desarrollo urbano. Por esto es importante modelar estas decisiones, entendiéndolas y cuantificando el rol jugado por distintas variables explicativas, con el objeto de alimentar políticas públicas bien informadas. Para entender el comportamiento de estos actores, ya sean hogares, desarrolladores inmobiliarios, comercio, u otros, es importante reconocer la heterogeneidad de preferencias que subyacen en sus decisiones, evitando modelos demasiado generales. Esta heterogeneidad puede estar ligada tanto a las diferentes características de estos tomadores de decisiones, como también a la multiplicidad de contextos urbanos en los cuales se emplazan los inmuebles a elegir. De acuerdo a esto, el objetivo principal de esta tesis es explorar y proponer métodos adecuados para definir segmentaciones que reflejen la diversidad del mercado de la vivienda, con aplicaciones al contexto chileno, centrándose en la interacción entre la heterogeneidad en las preferencias de los hogares y las características de la oferta de espacio construido y atributos urbanos de su contexto. Del objetivo principal se desprenden tres objetivos específicos, los cuales se asocian a las tres partes de esta tesis. En la primera parte se implementa un modelo de elección de localización bajo un enfoque choice con clases latentes, en el cual el tomador de decisión es el desarrollador inmobiliario, enfrentándose a un conjunto de alternativas para localizar un proyecto con características dadas previamente. El modelo se enfoca en los proyectos en áreas de expansión de Santiago, buscando modelar cómo cambian las preferencias de localización dado que el proyecto pertenezca a submercados diferentes, los cuales son definidos como clases latentes. Los resultados del modelo indican una importante polarización del mercado, según el cual hay dos estrategias bien definidas al elegir la localización: una de ellas asociada a proyectos más “exclusivos”, los cuales rehúyen la densidad y se atraen mutuamente; y otra asociada a proyectos más “masivos”, que se desarrollan cercanos a áreas consolidadas y satélites. El método probabilístico de clasificación permite observar que la gran mayoría de los proyectos son clasificados en uno u otro submercado, sin muchos proyectos en el intermedio, lo cual permite confirmar la polarización existente. En la segunda parte se explora un modelo de clases latentes aplicado a la elección de localización, pero en el marco de un enfoque tipo bid-auction. Esta combinación, no reportada antes en la literatura y que denominamos “clases latentes espaciales”, permite que la segmentación de las clases latentes se efectúe sobre los inmuebles rematados, lo cual implica poder generar clases de sectores en la ciudad. De esta forma, se propone un nuevo método para incluir heterogeneidad espacial en las preferencias. Este método es implementado para modelar la elección de localización en una muestra de hogares de la Encuesta Origen Destino de Santiago, mostrando un mejor ajuste que otros métodos y una segmentación de la ciudad coherente, que permite una mejor interpretación de los resultados. En la tercera parte se aplica el enfoque de clases latentes espaciales, propuesto en la segunda parte, para explorar su capacidad de modelar la forma en que las preferencias de los hogares varían de acuerdo a si están observando un inmueble en una zona endógenamente clasificada como de Desarrollo Compacto o no. Se exploran algunas aplicaciones, como la posibilidad de calibrar un índice de Desarrollo Compacto a partir de la función de clasificación del modelo de clases latentes. Complementariamente, se constata que la fórmula de elasticidad reportada en la literatura no es aplicable a los modelos bid ni para clases latentes, por lo que se deriva y aplica una fórmula de elasticidad para estos casos. El modelo permite observar que el nivel socioeconómico del entorno tiene mucho peso en la decisión de localización, siendo esto más relevante todavía en casos de Desarrollo Compacto. Esto muestra que las políticas de integración social en densidad son complejas de implementar y por lo tanto deben ser cuidadosamente diseñadas.La forma en la que crece la ciudad está definida en gran medida por cómo diferentes actores eligen dónde localizarse en la ciudad, de lo cual depende en gran parte la sustentabilidad del desarrollo urbano. Por esto es importante modelar estas decisiones, entendiéndolas y cuantificando el rol jugado por distintas variables explicativas, con el objeto de alimentar políticas públicas bien informadas. Para entender el comportamiento de estos actores, ya sean hogares, desarrolladores inmobiliarios, comercio, u otros, es importante reconocer la heterogeneidad de preferencias que subyacen en sus decisiones, evitando modelos demasiado generales. Esta heterogeneidad puede estar ligada tanto a las diferentes características de estos tomadores de decisiones, como también a la multiplicidad de contextos urbanos en los cuales se emplazan los inmuebles a elegir. De acuerdo a esto, el objetivo principal de esta tesis es explorar y proponer métodos adecuados para definir segmentaciones que reflejen la diversidad del mercado de la vivienda, con aplicaciones al contexto chileno, centrándose en la interacción entre la heterogeneidad en las preferencias de los hogares y las características de la oferta de espacio construido y atributos urbanos de su contexto. Del objetivo principal se desprenden tres objetivos específicos, los cuales se asocian a las tres partes de esta tesis. En la primera parte se implementa un modelo de elección de localización bajo un enfoque choice con clases latentes, en el cual el tomador de decisión es el desarrollador inmobiliario, enfrentándose a un conjunto de alternativas para localizar un proyecto con características dadas previamente. El modelo se enfoca en los proyectos en áreas de expansión de Santiago, buscando modelar cómo cambian las preferencias de localización dado que el proyecto pertenezca a submercados diferentes, los cuales son definidos como clases latentes. Los resultados del modelo indican una importante polarización del mercado, según el cual hay dos estrategias bien definidas al elegir la localización: una de ellas asociada a proyectos más “exclusivos”, los cuales rehúyen la densidad y se atraen mutuamente; y otra asociada a proyectos más “masivos”, que se desarrollan cercanos a áreas consolidadas y satélites. El método probabilístico de clasificación permite observar que la gran mayoría de los proyectos son clasificados en uno u otro submercado, sin muchos proyectos en el intermedio, lo cual permite confirmar la polarización existente. En la segunda parte se explora un modelo de clases latentes aplicado a la elección de localización, pero en el marco de un enfoque tipo bid-auction. Esta combinación, no reportada antes en la literatura y que denominamos “clases latentes espaciales”, permite que la segmentación de las clases latentes se efectúe sobre los inmuebles rematados, lo cual implica poder generar clases de sectores en la ciudad. De esta forma, se propone un nuevo método para incluir heterogeneidad espacial en las preferencias. Este método es implementado para modelar la elección de localización en una muestra de hogares de la Encuesta Origen Destino de Santiago, mostrando un mejor ajuste que otros métodos y una segmentación de la ciudad coherente, que permite una mejor interpretación de los resultados. En la tercera parte se aplica el enfoque de clases latentes espaciales, propuesto en la segunda parte, para explorar su capacidad de modelar la forma en que las preferencias de los hogares varían de acuerdo a si están observando un inmueble en una zona endógenamente clasificada como de Desarrollo Compacto o no. Se exploran algunas aplicaciones, como la posibilidad de calibrar un índice de Desarrollo Compacto a partir de la función de clasificación del modelo de clases latentes. Complementariamente, se constata que la fórmula de elasticidad reportada en la literatura no es aplicable a los modelos bid ni para clases latentes, por lo que se deriva y aplica una fórmula de elasticidad para estos casos. El modelo permite observar que el nivel socioeconómico del entorno tiene mucho peso en la decisión de localización, siendo esto más relevante todavía en casos de Desarrollo Compacto. Esto muestra que las políticas de integración social en densidad son complejas de implementar y por lo tanto deben ser cuidadosamente diseñadas.La forma en la que crece la ciudad está definida en gran medida por cómo diferentes actores eligen dónde localizarse en la ciudad, de lo cual depende en gran parte la sustentabilidad del desarrollo urbano. Por esto es importante modelar estas decisiones, entendiéndolas y cuantificando el rol jugado por distintas variables explicativas, con el objeto de alimentar políticas públicas bien informadas. Para entender el comportamiento de estos actores, ya sean hogares, desarrolladores inmobiliarios, comercio, u otros, es importante reconocer la heterogeneidad de preferencias que subyacen en sus decisiones, evitando modelos demasiado generales. Esta heterogeneidad puede estar ligada tanto a las diferentes características de estos tomadores de decisiones, como también a la multiplicidad de contextos urbanos en los cuales se emplazan los inmuebles a elegir. De acuerdo a esto, el objetivo principal de esta tesis es explorar y proponer métodos adecuados para definir segmentaciones que reflejen la diversidad del mercado de la vivienda, con aplicaciones al contexto chileno, centrándose en la interacción entre la heterogeneidad en las preferencias de los hogares y las características de la oferta de espacio construido y atributos urbanos de su contexto. Del objetivo principal se desprenden tres objetivos específicos, los cuales se asocian a las tres partes de esta tesis. En la primera parte se implementa un modelo de elección de localización bajo un enfoque choice con clases latentes, en el cual el tomador de decisión es el desarrollador inmobiliario, enfrentándose a un conjunto de alternativas para localizar un proyecto con características dadas previamente. El modelo se enfoca en los proyectos en áreas de expansión de Santiago, buscando modelar cómo cambian las preferencias de localización dado que el proyecto pertenezca a submercados diferentes, los cuales son definidos como clases latentes. Los resultados del modelo indican una importante polarización del mercado, según el cual hay dos estrategias bien definidas al elegir la localización: una de ellas asociada a proyectos más “exclusivos”, los cuales rehúyen la densidad y se atraen mutuamente; y otra asociada a proyectos más “masivos”, que se desarrollan cercanos a áreas consolidadas y satélites. El método probabilístico de clasificación permite observar que la gran mayoría de los proyectos son clasificados en uno u otro submercado, sin muchos proyectos en el intermedio, lo cual permite confirmar la polarización existente. En la segunda parte se explora un modelo de clases latentes aplicado a la elección de localización, pero en el marco de un enfoque tipo bid-auction. Esta combinación, no reportada antes en la literatura y que denominamos “clases latentes espaciales”, permite que la segmentación de las clases latentes se efectúe sobre los inmuebles rematados, lo cual implica poder generar clases de sectores en la ciudad. De esta forma, se propone un nuevo método para incluir heterogeneidad espacial en las preferencias. Este método es implementado para modelar la elección de localización en una muestra de hogares de la Encuesta Origen Destino de Santiago, mostrando un mejor ajuste que otros métodos y una segmentación de la ciudad coherente, que permite una mejor interpretación de los resultados. En la tercera parte se aplica el enfoque de clases latentes espaciales, propuesto en la segunda parte, para explorar su capacidad de modelar la forma en que las preferencias de los hogares varían de acuerdo a si están observando un inmueble en una zona endógenamente clasificada como de Desarrollo Compacto o no. Se exploran algunas aplicaciones, como la posibilidad de calibrar un índice de Desarrollo Compacto a partir de la función de clasificación del modelo de clases latentes. Complementariamente, se constata que la fórmula de elasticidad reportada en la literatura no es aplicable a los modelos bid ni para clases latentes, por lo que se deriva y aplica una fórmula de elasticidad para estos casos. El modelo permite observar que el nivel socioeconómico del entorno tiene mucho peso en la decisión de localización, siendo esto más relevante todavía en casos de Desarrollo Compacto. Esto muestra que las políticas de integración social en densidad son complejas de implementar y por lo tanto deben ser cuidadosamente diseñadas.La forma en la que crece la ciudad está definida en gran medida por cómo diferentes actores eligen dónde localizarse en la ciudad, de lo cual depende en gran parte la sustentabilidad del desarrollo urbano. Por esto es importante modelar estas decisiones, entendiéndolas y cuantificando el rol jugado por distintas variables explicativas, con el objeto de alimentar políticas públicas bien informadas. Para entender el comportamiento de estos actores, ya sean hogares, desarrolladores inmobiliarios, comercio, u otros, es importante reconocer la heterogeneidad de preferencias que subyacen en sus decisiones, evitando modelos demasiado generales. Esta heterogeneidad puede estar ligada tanto a las diferentes características de estos tomadores de decisiones, como también a la multiplicidad de contextos urbanos en los cuales se emplazan los inmuebles a elegir. De acuerdo a esto, el objetivo principal de esta tesis es explorar y proponer métodos adecuados para definir segmentaciones que reflejen la diversidad del mercado de la vivienda, con aplicaciones al contexto chileno, centrándose en la interacción entre la heterogeneidad en las preferencias de los hogares y las características de la oferta de espacio construido y atributos urbanos de su contexto. Del objetivo principal se desprenden tres objetivos específicos, los cuales se asocian a las tres partes de esta tesis. En la primera parte se implementa un modelo de elección de localización bajo un enfoque choice con clases latentes, en el cual el tomador de decisión es el desarrollador inmobiliario, enfrentándose a un conjunto de alternativas para localizar un proyecto con características dadas previamente. El modelo se enfoca en los proyectos en áreas de expansión de Santiago, buscando modelar cómo cambian las preferencias de localización dado que el proyecto pertenezca a submercados diferentes, los cuales son definidos como clases latentes. Los resultados del modelo indican una importante polarización del mercado, según el cual hay dos estrategias bien definidas al elegir la localización: una de ellas asociada a proyectos más “exclusivos”, los cuales rehúyen la densidad y se atraen mutuamente; y otra asociada a proyectos más “masivos”, que se desarrollan cercanos a áreas consolidadas y satélites. El método probabilístico de clasificación permite observar que la gran mayoría de los proyectos son clasificados en uno u otro submercado, sin muchos proyectos en el intermedio, lo cual permite confirmar la polarización existente. En la segunda parte se explora un modelo de clases latentes aplicado a la elección de localización, pero en el marco de un enfoque tipo bid-auction. Esta combinación, no reportada antes en la literatura y que denominamos “clases latentes espaciales”, permite que la segmentación de las clases latentes se efectúe sobre los inmuebles rematados, lo cual implica poder generar clases de sectores en la ciudad. De esta forma, se propone un nuevo método para incluir heterogeneidad espacial en las preferencias. Este método es implementado para modelar la elección de localización en una muestra de hogares de la Encuesta Origen Destino de Santiago, mostrando un mejor ajuste que otros métodos y una segmentación de la ciudad coherente, que permite una mejor interpretación de los resultados. En la tercera parte se aplica el enfoque de clases latentes espaciales, propuesto en la segunda parte, para explorar su capacidad de modelar la forma en que las preferencias de los hogares varían de acuerdo a si están observando un inmueble en una zona endógenamente clasificada como de Desarrollo Compacto o no. Se exploran algunas aplicaciones, como la posibilidad de calibrar un índice de Desarrollo Compacto a partir de la función de clasificación del modelo de clases latentes. Complementariamente, se constata que la fórmula de elasticidad reportada en la literatura no es aplicable a los modelos bid ni para clases latentes, por lo que se deriva y aplica una fórmula de elasticidad para estos casos. El modelo permite observar que el nivel socioeconómico del entorno tiene mucho peso en la decisión de localización, siendo esto más relevante todavía en casos de Desarrollo Compacto. Esto muestra que las políticas de integración social en densidad son complejas de implementar y por lo tanto deben ser cuidadosamente diseñadas.