ESTUDIO DE FACTIBILIDAD DE PROYECTO INMOBILIARIO DE OFICINAS EN CONURBACIÓN REÑACA-CONCÓN

El objetivo del presente estudio, es determinar la factibilidad del desarrollo de un proyecto inmobiliario en el sector de Reñaca – Concón a través de una evaluación estratégica, técnica y económica.Al estudiar los antecedentes de este sector, se decide que el estudio se realizara sobre la evaluación de un edificio de oficinas debido a ser el inmueble menos explotado en el sector.Se realiza un estudio de mercado sobre proyectos de oficinas de la zona para saber qué necesidades tiene el mercado. Esto se llevó a cabo por medio de entrevistas realizadas a profesionales calificados de las inmobiliarias, complementado con un cuestionario contestado por las mismas.Se identifica que el perfil de individuos interesados en este tipo de proyectos son personas entre 30 y 64 años, de nivel socioeconómico ABC1 que residen en las comunas de Viña del Mar y Concón, cuantificando como potenciales clientes a 24.748 personas. Se estudian las velocidades de venta del metro cuadrado de los proyectos anteriores, y se determina que existe una demanda latente. Conjunto a esto, se identifican los rubros a los que pertenecen clientes de los proyectos en esta zona, donde se determina que el 60% de son inversionistas. Por el lado de la oferta, se identificaron y estudiaron 7 proyectos totales en el sector, donde 4 de ellos se encuentran bajo construcción.Posterior al estudio de mercado, se identifican las zonas de la conurbación donde es factible el desarrollo del proyecto, según información del Plan Regulador Comunal de Concón y Viña del Mar. Se escoge la zona para localizar este proyecto, a través de un proceso de eliminación según la información de los Planos Reguladores, donde finalmente, se elige una zona candidata en Reñaca.Se prosigue en definir las características que tendrá el edificio mediante el uso del promedio de los datos de los proyectos existentes con consideración de la información rescatada de las entrevistas, y las observaciones de un análisis PESTA.Al ser definido el proyecto, se determinan los costos a través de información entregada por inmobiliaria Delmar, los cuales se estiman a 365.834 UF, e ingresos totales esperados de 546.646 UF en un escenario conservador.Con referencia a los valores anteriores, se procede a generar una evaluación económica del proyecto, que permita determinar la factibilidad económica asociado a tres escenarios de tiempos de venta; optimista, de 24 meses; conservador, de 30 meses; y pesimista, de 36 meses. Los flujos de caja mantienen fijo las siguientes variables: horizonte de tiempo de 20 meses para la construcción, precio de venta de 70,87 UF/m2 para oficinas, costo de construcción de 18,45 UF/m2, tasa de descuento de 11% para el proyecto financiado y tasa de interés de 3% por el financiamiento del 100% de los costos de construcción.Finalmente, se presenta un TIR y VAN de: 21,60% y 40.851 UF para el escenario optimista, 17,24% y 26.425 UF para el escenario conservador, y 14,08% y 11.503 UF para el escenario pesimista, con un aporte de capital de trabajo de 130.000 UF a 138.000 UF.En última instancia, se realizan análisis de sensibilidad a las variables que están sujetos a sufrir modificaciones para determinar su influencia en los resultados del proyecto. Las variables analizadas son: horizonte de tiempo de venta, precio de venta del m2 de oficina, costo de construcción, horizonte de tiempo de construcción, tasa de descuento y tasa de interés.Se propone como recomendación, invertir en este proyecto, ya que resulta rentable con un TIR para un escenario conservador de 17,24%, sin grandes riesgos por modificaciones en las variables, siempre y cuando se tomen en consideración dos obstáculos que generan incertidumbre sobre la ejecución del proyecto. El primero, es el plazo de venta, que puede ser afectado si existen muchos proyectos que se lleven a cabo en los mismos períodos de tiempo, y el segundo es la ubicación y adquisición de un terreno atractivo en la zona elegida para ejecutar el proyecto. En caso de que se encuentre un terreno dentro de la zona recomendada, se debe tener una buena planificación ya que todavía no forman las calles completamente en ella, en caso contrario, se debe encontrar un terreno que permita mantener las características definidas del proyecto que satisfagan al público objetivo.