ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD TÉCNICO ECONÓMICO DE UN PROYECTO INMOBILIARIO

El proyecto se llama “Estudio de prefactibilidad técnico económico de un proyecto inmobiliario”. Este proyecto da a conocer el proceso de gestión inmobiliaria, que va desde la construcción hasta la venta de todos los departamentos de 2 edificios de 25 pisos cada uno, ubicado en la comuna de Estación Central, comuna emergente en términos inmobiliarios. En el capítulo 1: Diagnóstico y metodología de evaluación, se analizan los aspectos generales del proyecto, en la situación base sin proyecto se deja en claro los costos de no realizarlo, en función del potencial que posee la comuna en estudio. Por otra parte, la metodología usada para medir la rentabilidad del proyecto, son los indicadores Valor Actual Neto (VAN), Tasa Interna de Retorno (TIR) y el Período de Recuperación de la Inversión (PRI). En el capítulo 2: Análisis de prefactibilidad de mercado, se define la envergadura del proyecto, en donde se estiman las cantidades y las especificaciones de los departamentos a vender. Se determina que la comuna de Estación Central es la quinta comuna con mayores ventas del Gran Santiago, después de las comunas de Santiago, Ñuñoa, Las Condes y San Miguel. Tomando en cuenta lo estacional que es el sector inmobiliario, se proyecta que entre los años 2017 y 2018 se alcance un peak histórico de ventas de departamentos en la comuna. En relación al precio de venta, para los departamentos del proyecto se considera un valor promedio de 46 UF/m², el cual es un valor acorde al mercado y al sector, que permite entrar a competir con los proyectos similares tanto actuales como futuros. Para la comercialización se utilizarán medios tradicionales para el sector inmobiliario, en donde se construirán letreros publicitarios en la obra, publicidad a través de la web, de distintos medios de comunicación, de ferias especializadas, etc. En el capítulo 3: Análisis de prefactibilidad técnica, se entregan antecedentes cuantitativos que determinarán los montos de inversión y los costos de operación necesarios para hacer realidad el proyecto. También, se describe el equipamiento y los insumos necesarios para el funcionamiento del proyecto. En el capítulo 4: Análisis de prefactibilidad administrativo, legal, societario, tributario, financiero y ambiental, desde el punto de vista administrativo, se determina el personal requerido, su organización, los turnos y el programa de trabajo. En la prefactibilidad legal, se analizan regulaciones relacionada con el sector. En la prefactibilidad tributaria, se señalan leyes y normas que están relacionadas con la gestión inmobiliaria. En la prefactibilidad financiera, se explican las fuentes de financiamiento, la relación de los inversionistas y el sistema financiero. En la prefactibilidad ambiental, se analizan regulaciones medio ambientales y su impacto. En el capítulo 5: Análisis de prefactibilidad económica, se analizan tanto aspectos económicos como financieros del proyecto, con el proyecto puro se obtiene un VAN de 29.747 UF en el año 6 del proyecto, una TIR de 24% y un PRI de 5 años. El proyecto con un 25% de financiamiento externo tiene un VAN de 41.836 UF, una TIR de 29% y un PRI de 5 años. El proyecto con un 50% de financiamiento externo cuenta con un VAN de 53.925 UF, una TIR de 36% y un PRI de 3 años. El proyecto con un 75% de financiamiento externo cuenta con un VAN de 66015 UF, una TIR de 51% y un PRI de 3 años. Como resultado económico se establece que el proyecto es totalmente rentable, debido esencialmente a los resultados de sus indicadores, en donde se obtiene la mayor rentabilidad en el caso de un 75% de financiamiento externo. En general, se establece que el proyecto es totalmente factible de realizar y cumple con los objetivos planteados desde un comienzo.