THÔNG TƯ

CỦA BỘ TÀI CHÍNH

Hướng dẫn việc thu nộp và sử dụng

tiền án nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê

Căn cứ vào Nghị định số 61/CP ngày 5-7-1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở, Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện việc thu nộp, sử dụng tiền bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê như sau:

I. QUY ĐỊNH CHUNG

1. Việc chuyển giao nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước do các cơ quan hành chính sự nghiệp, lực lượng vũ trang, đoàn thể nhân dân, tổ chức chính trị - xã hội, các doanh nghiệp Nhà nước hiện đang quản lý cho các công ty kinh doanh nhà ở phải thực hiện theo chế độ bàn giao tài sản và giao vốn, bảo toàn vốn theo quy định hiện hành của Nhà nước.

2. Các Giám đốc Công ty kinh doanh nhà cấp tỉnh, thành phố thuộc Trung ương, Chủ tịch hoặc Phó chủ tịch Uỷ ban nhân dân thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận, huyện nơi chưa có Công ty kinh doanh nhà (sau đây gọi là bên bán nhà ở), hiện đang quản lý hoặc được nhân chuyển giao quản lý quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước (nói tại điểm 2, Điều 8, Nghị định 61-CP), khi bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước phải thực hiện việc thu nộp tiền bán nhà ở theo quy định tại Thông tư này.

3. Người được mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước là người đang thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.

4. Tiền bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước được xá định trên cơ sở:

Quyết định bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước của Chủ tịch Uỷ ban Nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Hợp đồng mua bán nhà ở đã được các bên mua bán nhà ở ký kết.

Tiền bán nhà ở bao gồm: Tiền bán nhà ở (căn cứ vào giá trị còn lại của nhà ở) và tiền đất ở khi chuyển quyền sử dụng.

5. Quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước bán cho người đang thuê bao gồm:

Nhà ở tạo lập bằng vốn Ngân hàng Nhà nước (Trung ương, địa phương) dưới các hình thức: đầu tư xây dựng mới và giao cho ngành nhà đất địa phương quản lý; Đầu tư trực tiếp cho các cơ quan hành chính sự nghiệp, lực lượng vũ trang, tổ chức Đảng, đoàn thể quần chúng (gọi chung là đơn vị sự nghiệp kinh tế) để phân phối nhà ở cho CBCNV; Đầu tư xây dựng mới nhà ở cho CBCNV doanh nghiệp Nhà nước; Mua nhà ở để phân phối cho CBCNV.

Nhà ở tạo lập bằng nguồn vốn của các đơn vị hành chính sự nghiệp, doanh nghiệp Nhà nước có nguồn gốc từ vốn ngân sách Nhà nước.

Nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác đã được chuyển sang sở hữu Nhà nước.

Nhà ở tạo lập bằng nguồn vốn Ngân sách Nhà nước và một phần tiền góp của cá nhân, tổ chức.

6. Các bên bán nhà ở, bên chuyển giao nhà ở (nói tại điểm 2, Điều 8, Nghị định số 61-CP) phải phối hợp với cơ quan quản lý tài chính trực tiếp để theo dõi, xác nhận quỹ nhà ở, đất đai sử dụng, vốn nhà ở và vốn đất ở khi thực hiện bán nhà ở và chuyển giao nhà ở theo chế độ quản lý tài sản cố định, quản lý đất đai hiện hành.

7. Toàn bộ tiền thu về bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, phải nộp vào ngân sách Nhà nước, qua Kho bạc Nhà nước. Tiền thu về bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước bao gồm: tiền bán nhà ở, tiền đất ở khi chuyển quyền sử dụng, tiền phạt do người mua vi phạm hợp đồng.

8. Chế độ ưu đãi về nhà ở và đất ở đối với những người có công được thực hiện theo chính sách người có công.

II. THU NỘP TIỀN BÁN NHÀ Ở THUỘC SỞ HỮU NHÀ NƯỚC

1. Thanh toán tiền mua nhà ở.

a) Bên bán nhà ở căn cứ vào hợp đồng mua bán nhà ở đã ký kết với bên mua, lập chứng từ thu tiền bán nhà ở (hoá đơn thu tiền theo quy định của Bộ Tài chính). Tuỳ theo phương thức thanh toán tiền mua nhà ở, đã được ghi trong hợp đồng mua bán nhà ở, chứng từ thu tiền bán nhà ở, thể hiện các nội dung thanh toán như sau:

Thanh toán một lần sau khi ký kết hợp đồng thì được giảm giá bán là 10%.

Thanh toán trong thời hạn một năm thì mức trả lần đầu ngay sau khi ký hợp đồng không dưới 20% tổng số tiền phải trả, được giảm giá bán là 2%.

Thanh toán nhiều lần nhưng thời hạn thanh toán không quá 10 năm. Mức trả lần đầu sau khi ký hợp đồng không dưới 20% tổng số tiền phải trả; mỗi năm thanh toán tiếp theo phải trả không dưới 8% tổng số tiền phải trả.

Số tiền còn lại được quy ra vàng 98% để làm căn cứ thanh toán các lần sau. Số lượng vàng để thanh toán cho mỗi lần sau được quy đổi thành tiền đồng Việt Nam và vàng 98% theo giá bán ra của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (VND) giá quy đổi giữa đồng Việt Nam và vàng 98% theo giá bán ra của Ngân hàng Nhà Nước Việt Nam (công ty kinh doanh vàng bạc Nhà nước trên địa bàn) tại thời điểm thanh toán.

Ví dụ: hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước giữa ông Nguyễn Văn A (bên mua) và Công ty kinh doanh Nhà ở tỉnh N (bên bán) là 81.000.000 đ trong đó: Tiền mua nhà ở: 20.000.000 đ; Tiền đất ở khi chuyển quyền sử dụng là: 61.000.000 đ.

Thời hạn thanh toán tiền mua nhà trong 10 năm. Thanh toán lần đầu sau khi ký hợp đồng phải trả bằng 20% giá trị hợp đồng. Các lần thanh toán tiếp theo mỗi năm không dưới 8% tổng sổ tiền phải trả.

Ông A phải thanh toán tiền mua nhà ở như sau:

Lần thanh toán đầu tiên:

81.000.000 đ x 20% =16.200.000 đ.

Số tiền còn lại là: 64.800.000 đ được quy ra vàng 98% tại thời điểm bán theo giá: 480.000 đ/chỉ vàng. Như vậy lượng vàng được quy đổi là: 64.800.000 đ: 480.000 đ = 135 chỉ vàng, trong 9 năm còn lại, để thực hiện hết hợp đồng bên mua phải thanh toán, cho mỗi lần tiếp theo bằng:

135 chỉ vàng: 9 = 15 chỉ vàng.

Lần thanh toán thứ 2 (năm thứ 2) theo giá vàng 98% là 500.000 đ/chỉ, số tiền người mua thanh toán là:

15 chỉ vàng x 500.000 đ/chỉ = 7.500.000 đ

Lần thanh toán thứ 3 (năm thứ 3): giá vàng 98% là 450.000 đ/chỉ, người mua phải thanh toán là:

15 chỉ vàng x 450.000 đ = 6.750.000 đ như vậy, số lượng vàng còn lại sau 2 lần thanh toán tiếp theo là 135 chỉ - 30 chỉ = 105 chỉ vàng.

Các lần thanh toán tiếp theo từ lần thứ 4 đến lần thứ 9 (không kể lần thanh toán đầu tiên) cũng tính toán tương tự, cho đến khi số lượng vàng quy đổi ban đầu (135 chỉ vàng) được thanh toán hết.

b) Thanh toán tiền phạt bằng 5% giá trị hợp đồng mua bán nhà ở, do người mua vi phạm hợp đồng mà không có lý do chính đáng trong các trường hợp như sau: người mua chưa trả hết tiền mua nhà, khi thời hạn hợp đồng đã kết thúc; người mua không thanh toán tiền mua nhà theo đúng thời hạn thanh toán đã ghi trong hợp đồng.

2. Thu nộp tiền bán nhà ở:

a) Bên bán nhà ở là các Giám đốc Công ty kinh doanh nhà thuộc tỉnh, thành phố thuộc Trung ương, trường hợp bên bán nhà là Chủ tịch hoặc Phó chủ tịch UBND thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận, huyện thì Phòng quản lý nhà đất thuộc các cấp nói trên thực hiện việc bán nhà ở. Bên bán chịu trách nhiệm hướng dẫn, theo dõi đôn đốc quá trình thực hiện cho đến khi kết thúc các hợp đồng mua bán nhà ở như:

Lập phiếu thanh toán tiền mua nhà ở thành 3 liên: 1 liên lưu lại bên bán, 1 liên chuyển Kho bạc Nhà nước để thu tiền, 1 liên giao cho người mua để theo dõi;

Mở sổ sách theo dõi việc thực hiện các hợp đồng mua bán, phương thức thanh toán tiền bán nhà, tiền phạt vi phạm hợp đồng và các nghiệp vụ khác liên quan;

Lưu giữ các hồ sơ chứng từ mua bán nhà ở: hợp đồng, phiếu thanh toán tiền mua nhà ở, hoá đơn thu tiền... cho từng trường hợp mua bán nhà;

Lập biên bản thanh lý hợp đồng mua bán nhà ở.

b) Bên mua nhà có trách nhiệm:

Thực hiện đầy đủ và đúng các nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở;

Nộp tiền mua nhà ở tại cơ quan kho bạc Nhà nước trên địa bàn;

Lưu giữ các chứng từ, văn bản liên quan đến việc mua bán nhà ở.

c) Cơ quan Kho bạc Nhà mước có trách nhiệm:

Căn cứ phiếu thanh toán tiền mua nhà ở do bên bán nhà lập để thu tiền bán nhà và lập hoá đơn thu tiền nộp NSNN. Chứng từ thu tiền lập thành 3 liên: 1 liên lưu giữ tại Kho bạc Nhà nước; 1 liên chuyển cho bên bán nhà ở lưu; 1 liên giao cho người mua.

Mở sổ sách theo dõi việc thu nộp tiền bán nhà ở cho từng trường hợp.

Theo dõi các nghiệp vụ khác liên quan đến việc mua bán nhà ở.

Đối với nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước có một phần tiền góp của cá nhân, tổ chức, thì bên bán nhà ở chỉ bán phần giá trị nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, sau khi đã trừ đi phần giá trị nhà ở của tổ chức, cá nhân góp vốn. Bên mua nhà ở phải thanh toán tiền bán nhà ở của phần nhà ở thuộc quyền sở hữu Nhà nước, tiền đất đai khi chuyển quyền sử dụng. Phương thức thanh toán thu nộp tiền mua, bán nhà ở như đã nói ở phần trên.

3. Tiền bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước nộp vào NSNN được thực hiện theo Thông tư số 68 TC/NSNN ngày 15-8-1994 của Bộ Tài chính về hướng dẫn bổ sung, sửa đổi mục lục ngân sách hiện hành.

4. Chế độ báo cáo - hạch toán kế toán:

Bên bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước phải thực hiện đầy đủ chế độ báo cáo kế toán - thống kê theo chế độ quản lý tài chính hiện hành của Nhà nước, định kỳ báo cáo kết quả thực hiện đề án bán nhà ở lên Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố thuộc Trung ương, đồng gửi Bộ Xây dựng.

Cơ quan Kho bạc Nhà nước chịu trách nhiệm tổ chức hạch toán tiền thu về bán nhà ở, báo cáo KBNN cấp trên và cơ quan tài chính đồng cấp về tình hình thu nộp tiền thu về bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước. Cục KBNN tổng hợp báo cáo Bộ Tài chính.

Tiền bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước nộp vào Ngân sách Nhà nước, được ghi vào Chương, Loại, Khoản, Hạng tương ứng với mục: "Thu tiền bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và tiền đất ở khi chuyển quyền sử dụng" của Mục lục Ngân sách hiện hành.

III. SỬ DỤNG TIỀN BÁN NHÀ Ở THUỘC SỞ HỮU NHÀ NƯỚC

Tiền bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước được đầu tư xây dựng và hỗ trợ phát triển quỹ nhà ở theo quy định tại Điều 11 của Nghị định số 61-CP ngày 5-7-1994 của Chính phủ (sau đây gọi tắt là xây dựng và hỗ trợ phát triển quỹ nhà ở).

1. Lập kế hoạch, thực hiện việc phát triển quỹ nhà ở:

a) Căn cứ vào đề án bán nhà đã được Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phê duyệt, bên bán nhà lập kế hoạch thu tiền bán nhà ở. Số tiền thu được từ việc bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước được thể hiện trong kế hoạch thu Ngân sách hàng năm của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

b) Căn cứ vào kế hoạch thu đã được xác định nói trên UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo các cơ quan chức năng lập kế hoạch xây dựng và hỗ trợ phát triển quỹ nhà ở trong năm của tỉnh, thành phố cho phù hợp.

Kế hoạch xây dựng và hỗ trợ phát triển quỹ nhà ở bao gồm nội dung sau:

b.1. Kế hoạch xây dựng nhà ở và cải tạo nhà ở cao tầng hoặc các khu nhà ở cấp 4 thành nhà cao tầng để bán. Đối với loại nhà này sau khi hoàn thành được bàn giao cho hội đồng bán nhà ở của địa phương để lập đề án bán nhà theo quy định tại điểm 3 Điều 8 Nghị định số 61-CP ngày 5-7-1994 của Chính phủ.

Nhà để bán nói trên được ưu tiên bán cho các hộ đang ở trong các nhà theo quy định tại khoản 1, 2 và 3 Điều 5 Nghị định số 61-CP ngày 5 -7-1994 của Chính phủ. Giá bán loại nhà này gồm:

Giá nhà theo quyết toán bàn giao, cộng giá hạ tầng đã được phân bổ (nếu có).

Giá đất ở khi chuyển quyền sử dụng được xác định theo điểm 2 Điều 7 Nghị định số 61-CP ngày 5-7-1994 của Chính phủ.

Trường hợp bán cho các đối tượng chưa có nhà hoặc nhà ở quá chật, giá bán bao gồm:

Giá nhà ở theo giá thoả thuận đã ghi trong hợp đồng (cộng giá hạ tầng được phân bổ nếu có).

Giá đất ở khi chuyển quyền sử dụng theo giá hiện hành của các địa phương và khung giá do Nhà nước ban hành.

Việc thu tiền bán nhà ở thuộc diện này thực hiện theo mục II nói trên.

b.2. Kế hoạch xây dựng nhà và cải tạo nhà ở cao tầng hoặc các khu nhà cấp 4 thành nhà cao tầng để cho thuê. Đối với loại nhà này khi hoàn thành được bàn giao cho cơ quan quản lý và kinh doanh nhà.

Việc cho thuê nhà của Công ty kinh doanh nhà được ưu tiên cho các đối tượng ghi trong điểm 1, 2 và 3 Điều 5 Nghị định số 61-CP ngày 5-7-1994 của Chính phủ. Cơ quan quản lý và kinh doanh nhà ở thực hiện việc cho thuê và quản lý nhà theo đúng chế độ quản lý và cho thuê nhà hiện hành của Nhà nước.

Các đối tượng chưa có nhà hoặc nhà ở quá chật được cơ quan quản lý và kinh doanh nhà cho thuê với giá thoả thuận được ghi trong hợp đồng thuê nhà.

Cơ quan tài chính địa phương hướng dẫn việc xác định, hạch toán nguồn vốn của các đơn vị chuyển giao nhà ở cho cơ quan quản lý kinh doanh nhà theo đúng chế độ quản lý TSCĐ và chế độ quản lý tài chính hiện hành của Nhà nước.

b.3. Kế hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng các khu vực đã quy hoạch để xây dựng nhà ở. Chủ tịch Uỷ ban Nhân dân tỉnh, thành phố giao cho cơ quan chức năng lập và thực hiện kế hoạch này. Khi hạ tầng cơ sở đã hoàn thành, giá trị quyết toán của khu hạ tầng được phân bổ cho các nhà ở xây dựng trên khu hạ tầng đó.

Đơn vị quản lý kinh doanh nhà được Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố giao nhiệm vụ thực hiện kế hoạch xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê phải nhận và bảo toàn số vốn hạ tầng được bàn giao và giá đất ở khi chuyển quyền sử dụng để làm cơ sở xác định giá bán nhà ở sau này.

b.4. Kế hoạch cải thiện các khu nhà ở mà điều kiện ở quá thấp, bao gồm những nội dung sau:

Cải thiện đường giao thông nội bộ;

Cải thiện việc cấp nước;

Cải thiện việc thoát nước;

Xây dựng, lắp đặt điện chiếu sáng công cộng.

Những công việc trên được thực hiện theo phương châm Nhà nước và nhân dân cùng làm. Tuỳ theo điều kiện cụ thể của từng khu Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố xem xét có quyết định hỗ trợ bằng phần vốn của quỹ bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho kế hoạch này, nhưng không quá 50% dự toán được duyệt của các công việc nói trên.

b.5. Kế hoạch thực hiện chính sách xã hội về nhà ở gồm 2 trường hợp sau đây:

Nhà tình nghĩa đối với các gia đình liệt sĩ neo đơn không nơi nương tựa.

Nhà đối với những người có công với cách mạng.

b.5.1. Trong trường hợp nhà ở xây dựng mới theo quy hoạch, kế hoạch vốn bao gồm: Tiền xây nhà, tiền đất khi chuyển quyền sử dụng, các chi phí khác có liên quan.

b.5.2. Trong trường hợp trợ cấp tiền cho các đối tượng được hưởng chính sách nói trên thì Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố giao cho cơ quan chức năng lập phương án kinh phí cho từng trường hợp cụ thể.

Các đơn vị được Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố giao nhiệm vụ lập, thực hiện kế hoạch xây dựng và hỗ trợ quỹ nhà ở phải lập kế hoạch đúng quy định và thời hạn do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định gửi đến Uỷ ban Khoa học, Sở Tài chính Vật giá, thành phố để tổng hợp, cân đối báo cáo Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố xem xét và trình HĐND cùng cấp thông qua.

c) Kế hoạch xây dựng và hỗ trợ phát triển quỹ nhà ở theo các dự án đã được HĐND cùng cấp thông qua được thể hiện trong kế hoạch đầu tư XDCB trong năm của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương gửi UBKHNN, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng để tổng hợp báo cáo Chính phủ.

d) Việc quản lý, cấp phát vốn theo kế hoạch xây dựng và hỗ trợ quỹ nhà ở đã được HĐND tỉnh thông qua và Chủ tịch Uỷ ban Nhân dân tỉnh phê duyệt được thực hiện như sau:

Các kế hoạch nêu tại mục b.1; b.2; b.3; b.5.1 thực hiện theo chế độ quản lý vốn đầu tư XDCB hiện hành của Nhà nước.

Các kế hoạch nêu tại mục b.4; b.5.2. Các đơn vị được Chủ tịch Uỷ ban Nhân dân tỉnh, thành phố giao nhiệm vụ lập dự toán kinh phí theo mức hỗ trợ của cấp có thẩm quyền, cơ quan tài chính địa phương thẩm tra trình Chủ tịch Uỷ ban Nhân dân phê duyệt. Việc cấp phát và quản lý thực hiện theo dự toán được duyệt.

2. Lập kế hoạch chi phí cho việc bán nhà.

a) Chi phí cho bên bán nhà, hội đồng bán nhà để thực hiện việc bán nhà do bên bán nhà lập theo định mức chỉ tiêu tài chính hiện hành bao gồm những nội dung chủ yếu sau:

Chi phí in ấn tài liệu phục vụ cho việc bán nhà, văn phòng phẩm;

Chi phí tập huấn;

Chi phí hướng dẫn nghiệp vụ;

Tiền thuê phương tiện làm việc của hội đồng bán nhà;

Chi phí cho việc xác định giá trị còn lại của nhà ở;

Chi phí cho việc thẩm tra, thanh tra, phúc tra;

Chi phí cho hội họp, xét duyệt, thẩm định đề án;

Chi phí khác có liên quan đến hoạt động của hội đồng bán nhà.

b) Dự toán chi phí bán nhà được cơ quan bán nhà lập đồng thời với việc lập kế hoạch, thực hiện phát triển quỹ nhà của địa phương được cơ quan tài chính địa phương thẩm tra để hội đồng bán nhà thông qua, trình Chủ tịch Uỷ ban Nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phê duyệt. Kế hoạch chi phí cho việc bán nhà ở phải được thể hiện trong kế hoạch chi ngân sách trong năm của tỉnh, thành phố theo nguyên tắc tổng dự toán các chi phí bán nhà không được vượt quá 2% số tiền thu được do bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.

c) Việc quản lý, cấp phát kinh phí cho việc bán nhà ở do cơ quan tài chính địa phương thực hiện theo chế độ quản lý kinh phí sự nghiệp hiện hành của Nhà nước.

Trước mắt trong quý 4 năm 1994 kinh phí cho việc bán nhà được cơ quan tài chính địa phương ứng trước. Số kinh phí này được hoàn trả khi có nguồn thu tiền bán nhà ở.

IV. TỔ CHỨC THỰC HIỆN

1. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo cơ quan bán nhà, các cơ quan có liên quan thực hiện việc bán nhà, thu tiền nhà và quản lý, sử dụng tiền bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê theo hướng dẫn tại Thông tư này.

2. Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương báo cáo Thủ tướng Chính phủ, đồng gửi Bộ Tài chính về tiền thu bán nhà ở và sử dụng tiền thu được do bán nhà ở trước khi có Nghị định 61-CP ngày 5-7-1994 của Chính phủ để xem xét và xử lý.

3. Thông tư này có hiệu lực từ ngày 5-7-1994. Những văn bản trước đây trái với Thông tư này đều không có hiệu lực thi hành. Trong quá trình thực hiện nếu có vướng mắc, đề nghị các ngành, địa phương phản ánh kịp thời về Bộ Tài chính để nghiên cứu giải quyết./.