QUYẾT ĐỊNH

Về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư

do Nhà nước đầu tư xây dựng trên địa bàn thành phố Đà Nẵng

____________________

ỦY BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

Căn cứ Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân và Uỷ ban nhân dân ngày 26 tháng 11 năm 2003;

Căn cứ Luật Nhà ở- Luật số 56/2005QH11 được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2005 có hiệu lực từ ngày 01/7/2006;

Căn cứ Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;

Căn cứ Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựng Quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;

Căn cứ Thông tư số 14/2011/TT-BXD ngày 25 tháng 11 năm 2011 của Bộ Xây dựng Quy định về hoạt động đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư;

Căn cứ Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28 tháng 5 năm 2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư;

Xét đề nghị của Giám đốc Sở Xây dựng,

QUYẾT ĐỊNH:

Điều 1. Ban hành kèm theo Quyết định này Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư do Nhà nước đầu tư trên địa bàn thành phố Đà Nẵng.

Điều 2. Quyết định này có hiệu lực thi hành sau 10 ngày kể từ ngày ký và thay thế Quyết định số 59/2004/QĐ-UB ngày 22 tháng 3 năm 2004 của UBND thành phố Đà Nẵng về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố Đà Nẵng.

Điều 3. Giám đốc Sở Xây dựng có trách nhiệm hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện Quyết định này.

Điều 4. Chánh Văn phòng UBND thành phố, Giám đốc Sở Xây dựng, Giám đốc Công ty Quản lý nhà chung cư, Chủ tịch UBND các quận, huyện, phường, xã và các tổ chức, cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này./.

TM. ỦY BAN NHÂN DÂN

CHỦ TỊCH

(Đã ký)

Văn Hữu Chiến

QUY CHẾ

Quản lý sử dụng nhà chung cư do Nhà nước đầu tư xây dựng

trên địa bàn thành phố Đà Nẵng

(Ban hành kèm theo Quyết định số 42 /2012/QĐ-UBND

ngày 20 tháng 9 năm 2012 của UBND thành phố Đà Nẵng)

____________________

Chương I

QUY ĐỊNH CHUNG

Điều 1. Mục đích, phạm vi áp dụng và đối tượng điều chỉnh

1. Quy định quyền và trách nhiệm của đơn vị được giao quản lý nhà chung cư và tổ chức, cá nhân có liên quan trong việc quản lý sử dụng nhà chung cư.

2. Quy chế này được áp dụng đối với loại nhà chung cư do nhà nước đầu tư xây dựng (hoặc có nguồn gốc từ nhà nước) trên địa bàn thành phố Đà Nẵng (Sau đây gọi tắt là nhà chung cư) do Công ty Quản lý nhà chung cư thành phố Đà Nẵng trực tiếp quản lý (Sau đây gọi là Công ty Quản lý nhà chung cư).

3. Quy chế này được áp dụng đối với các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến việc quản lý và sử dụng nhà chung cư được quy định tại Quy chế này.

Điều 2. Giải thích từ ngữ

Trong Quy chế này, một số từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

1. “Nhà chung cư do nhà nước đầu tư xây dựng” là nhà chung cư do nhà nước đầu tư vốn xây dựng hoặc hỗ trợ bằng quyền sử dụng đất.

2. “Phần sở hữu riêng” trong nhà chung cư bao gồm:

a) Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó;

b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật;

c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng.

3. “Phần sở hữu chung” trong nhà chung cư bao gồm:

a) Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại Khoản 1 Điều này;

b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ;

c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhà nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.

4. “Chủ sở hữu nhà chung cư” là tổ chức, cá nhân đang sở hữu hợp pháp phần sở hữu riêng trong nhà chung cư (trường hợp căn hộ đã được bán).

5. “Người sử dụng nhà chung cư” là tổ chức, cá nhân đang sử dụng hợp pháp phần sở hữu riêng trong nhà chung cư (trường hợp căn hộ đã đang cho thuê, thuê mua).

6. “Hội nghị nhà chung cư” là Hội nghị các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư.

7. “Tổ tự quản nhà chung cư” là người đại diện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư trong quá trình sử dụng nhà chung cư.

8. “Nhà trưởng” là người đại diện cho Công ty quản lý nhà chung cư có trách nhiệm phối hợp với Tổ dân phố, Chính quyền địa phương và Công an khu vực để đảm bảo an ninh, trật tự tại chung cư; Theo dõi, phát hiện những trường hợp ở không đúng tên theo hợp đồng thuê nhà để báo cáo kịp thời cho đơn vị quản lý; Đôn đốc, nhắc nhở các hộ thực hiện tốt việc nộp tiền thuê nhà, giữ gìn vệ sinh chung, thực hiện tốt nếp sống văn hóa, văn minh đô thị tại khu chung cư.

9. “Quản lý vận hành nhà chung cư” bao gồm quản lý việc điều khiển, duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị (bao gồm thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các trang thiết bị khác) thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung của nhà chung cư; cung cấp các dịch vụ (bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác) đảm bảo cho nhà chung cư hoạt động bình thường.

Chương II

QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ

Điều 3. Nội dung và nội quy quản lý sử dụng

1. Nội dung quản lý sử dụng

a) Quản lý tình trạng sử dụng các căn hộ, kiểm tra, đôn đốc các đối tượng có liên quan trong việc thực hiện nội quy, quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư.

b) Quản lý lưu trữ hồ sơ nhà; duy tu, bảo trì nhà chung cư, công tác PCCC, nhằm đảm bảo cho chung cư hoạt động bình thường và thực hiện việc cải tạo, phá dỡ nhà chung cư.

c) Cung cấp hoặc phối hợp để cung cấp một số dịch vụ khác.

2. Nội quy quản lý sử dụng

Mỗi nhà chung cư đều phải có Bản nội quy quy định việc quản lý sử dụng nhà chung cư với những nội dung chính như sau:

- Trách nhiệm của đơn vị quản lý;

- Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu hoặc người sử dụng nhà chung cư;

- Các hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư;

- Các khoản phí, mức phí phải đóng góp dùng cho công tác quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư và các loại phí hợp lý khác;

- Quy định về việc sửa đổi, bổ sung Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư và một số quy định khác;

- Có sơ đồ xác định vị trí theo ký hiệu các căn hộ trong nhà chung cư.

Điều 4. Hội nghị nhà chung cư

1. Hội nghị nhà chung cư tổ chức ít nhất mỗi năm một lần và phải có trên 50% đại diện các chủ sử dụng trong nhà chung cư đó tham dự; đồng thời phải có sự tham gia của đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư; đại diện Công ty Quản lý nhà chung cư, đại diện chính quyền, Công an phường, xã đóng tại địa bàn. Đối với các chung cư mới đưa vào sử dụng chưa bầu ra Tổ tự quản thì Công ty Quản lý nhà chung cư có trách nhiệm chủ trì Hội nghị lần đầu. Trong trường hợp cần thiết Tổ tự quản có thể triệu tập Hội nghị nhà chung cư đột xuất.

2. Hội nghị nhà chung cư được tổ chức nhằm:

a) Bầu mới, bổ sung, thay đổi thành viên Tổ tự quản;

b) Thông qua nội quy sử dụng và các quy định liên quan tới nội dung công việc quản lý nhà chung cư;

c) Phối hợp và có ý kiến phản hồi đến Công ty Quản lý nhà chung cư các vấn đề có liên quan đến công tác quản lý hành chính nhà chung cư.

Điều 5. Tổ tự quản nhà chung cư

1. Mỗi khu nhà chung cư đồng bộ, khép kín, có ranh giới riêng biệt được thành lập một Tổ tự quản.

2. Thành phần Tổ tự quản nhà chung cư gồm đại diện Công ty Quản lý nhà chung cư, các chủ sử dụng, Nhà trưởng, Tổ trưởng tổ dân phố. Tổ tự quản nhà chung cư có thể được bầu từ 03 đến 09 thành viên tuỳ theo điều kiện cụ thể của khu nhà chung cư đó. Cơ cấu Tổ tự quản gồm 01 Tổ trưởng, 01 hoặc 02 Tổ phó, trong đó có 01 Tổ phó là thành phần do đơn vị quản lý nhà chung cư cử tham gia.

3. Trách nhiệm và quyền hạn của Tổ tự quản:

a) Kiểm tra, đôn đốc người sử dụng nhà chung cư thực hiện đúng Bản nội quy quản lý sử dụng và các quy định của pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư;

b) Định kỳ 03 tháng thông báo tình trạng sử dụng căn hộ của các chủ sở hữu, chủ sử dụng về Công ty Quản lý nhà chung cư và chính quyền địa phương sở tại để biết và quản lý;

c) Đảm bảo an ninh, trật tự, vệ sinh môi trường trong nhà chung cư;

d) Theo dõi giám sát việc thực hiện bảo hành, bảo trì nhà chung cư theo đúng quy định;

đ) Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng liên quan tới việc quản lý sử dụng để phản ánh với Công ty Quản lý nhà chung cư, các cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét giải quyết;

e) Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự an toàn xã hội trong khu chung cư được giao quản lý;

g) Thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao;

h) Chủ trì Hội nghị nhà chung cư;

i) Xây dựng Nội quy sử dụng nhà chung cư phù hợp với tình hình, điều kiện cụ thể của nhà chung cư và các quy định của Quy chế này để trình Hội nghị nhà chung xem xét, thông qua;

k) Được hưởng phụ cấp trách nhiệm và các chi phí hợp lý khác phục vụ cho hoạt động theo quy định;

l) Không được tự tổ chức các bộ phận dưới quyền hoặc tự bãi miễn hoặc bổ sung thành viên Tổ tự quản.

4. Tổ tự quản hoạt động theo nguyên tắc tập thể, quyết định theo đa số.

5. Trong vòng 15 ngày kể từ khi Hội nghị nhà chung cư bầu Tổ tự quản, Tổ tự quản có trách nhiệm đăng ký với Công ty Quản lý nhà chung cư để được công nhận. Trong vòng 15 ngày, kể từ khi nhận được văn bản đăng ký của Tổ tự quản nhà chung cư, Công ty Quản lý nhà chung cư phải ra quyết định công nhận. Nhiệm kỳ hoạt động của Tổ tự quản tối đa là 03 năm.

Điều 6. Kinh phí quản lý vận hành và đối tượng đóng góp

1. Kinh phí quản lý vận hành gồm:

a) Kinh phí quản lý vận hành phần sở hữu chung là kinh phí cần thiết để thực hiện công tác quản lý, duy tu bảo dưỡng, bảo trì và khai thác, vận hành hệ thống trang thiết bị phần sở hữu chung trong nhà chung cư. Khoản kinh phí này được xác định và tính luôn vào trong giá tiền thuê nhà trên nguyên tắc đảm bảo tính đủ chi phí để thực hiện. Công ty Quản lý nhà chung cư có trách nhiệm lập dự toán kinh phí cụ thể trình UBND thành phố phê duyệt để làm cơ sở triển khai thực hiện;

b) Các loại phí như: phí giữ xe; phí vệ sinh,... được thực hiện theo Thông tư số 97/2006/TT-BTC ngày 16/10/2006 của Bộ Tài chính Hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và các văn liên quan của UBND thành phố quy định;

c) Các loại phí dịch vụ không thường xuyên như chi phí sử dụng điện thoại công cộng, thuê trông giữ tài sản và các chi phí khác (nếu có) do bên cung cấp và bên sử dụng tự thoả thuận.

2) Đối tượng đóng góp là chủ sở hữu và người sử dụng trong nhà chung cư đó.

Điều 7. Quản lý, sử dụng kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư

1. Kinh phí nêu tại Điểm a) Khoản 1 của Điều 6 được giao cho Công ty Quản lý nhà chung cư để quản lý sử dụng.

2. Kinh phí nêu tại Điểm b) Khoản 1 của Điều 6 được hạch toán riêng và được bù đắp vào chi phí quản lý vận hành nhà chung cư.

3. Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư có trách nhiệm nộp theo định kỳ hàng tháng, quý theo quy định;

Chương III

QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA CHỦ SỞ HỮU,

NGƯỜI SỬ DỤNG VÀ NHỮNG HÀNH VI BỊ NGHIÊM CẤM

TRONG SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ

Điều 8. Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, người sử dụng

a) Được quyền sử dụng diện tích thuộc phần sở hữu chung theo quy định;

b) Được cải tạo, sửa chữa nhỏ, thay thế, bổ sung trang thiết bị trong phạm vi sở hữu riêng sau khi có đơn gửi cho Công ty Quản lý nhà chung cư và được chấp thuận bằng văn bản;

c) Yêu cầu người có trách nhiệm cung cấp thông tin, công khai các nội dung liên quan đến quản lý sử dụng nhà chung cư;

d) Chấp hành nội quy, quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư; thực hiện đúng các quy định về phòng chống cháy, nổ, chữa cháy, vệ sinh công cộng, an ninh trật tự; phát hiện và thông báo kịp thời các hành vi vi phạm trong nhà chung cư;

đ) Chấp hành đầy đủ những quyết định của Hội nghị nhà chung cư;

e) Có trách nhiệm thực hiện việc bảo trì đối với phần sở hữu riêng; đóng góp đầy đủ, đúng thời hạn kinh phí quản lý, vận hành, bảo trì phần sở hữu chung và các khoản kinh phí khác phải nộp theo quy định của Quy chế này;

g) Tạo điều kiện thuận lợi để người có trách nhiệm thực hiện việc vận hành và bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư;

h) Khôi phục lại nguyên trạng hoặc bồi thường thiệt hại đối với phần sở hữu chung hoặc phần sở hữu riêng bị hư hỏng do mình gây ra;

i) Được tham gia hội nghị nhà chung cư và biểu quyết những vấn đề thuộc thẩm quyền của Hội nghị nhà chung cư; đóng góp ý kiến cho Công ty quản lý nhà chung cư hoặc Tổ tự quản trong việc quản lý sử dụng nhà chung cư.

Điều 9. Những hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư

1. Những hành vi bị nghiêm cấm được quy định tại Điều 23 của Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28 tháng 5 năm 2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành Quy chế Quản lý sử dụng nhà chung cư.

2. Những hành vi bị nghiêm cấm phải được ghi rõ tại Hợp đồng và Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư. Công ty Quản lý nhà chung cư, Tổ tự quản thông báo trực tiếp đến các tổ chức, cá nhân có liên quan để biết và thực hiện.

Chương IV

TỔ CHỨC THỰC HIỆN

Điều 10. Trách nhiệm của Sở Xây dựng

1. Tham mưu giúp UBND thành phố thực hiện chức năng quản lý nhà nước về quản lý nhà chung cư trên địa bàn thành phố.

2. Hướng dẫn, kiểm tra việc tổ chức triển khai thực hiện quy chế này.

Điều 11. Trách nhiệm của Uỷ ban nhân dân cấp quận

1. Phối hợp với Sở Xây dựng, Công ty quản lý nhà chung cư kiểm tra định kỳ 06 tháng một lần, đột xuất tình hình thực hiện việc quản lý sử dụng nhà chung cư trên địa bàn quản lý; xử lý hoặc kiến nghị xử lý các trường hợp vi phạm theo quy định.

2. Thực hiện cưỡng chế các trường hợp vi phạm theo quy định.

3. Phòng cảnh sát PC&CC của quận có trách nhiệm phối hợp với Công ty Quản lý nhà chung cư tổ chức kiểm tra, đề xuất xử lý các tồn tại trong công tác PCCC; tổ chức diễn tập phương án chữa cháy, bảo vệ liên quan đến cháy, nổ; tham gia khắc phục nguy cơ phát sinh cháy, nổ.

4. Phòng Quản lý đô thị quận phối hợp với Công ty Quản lý nhà chung cư tiến hành kiểm tra và xử lý các trường hợp vi phạm trong xây dựng, cải tạo, sửa chữa tại các khu chung cư.

Điều 12. Trách nhiệm của Uỷ ban nhân dân cấp phường

1. Tuyên truyền, vận động các tổ chức, cá nhân hiểu và chấp hành các quy định của Quy chế này và pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư.

2. Phối hợp với Công ty Quản lý nhà chung cư, Tổ tự quản đảm bảo an ninh trật tự tại các chung cư đóng trên địa bàn quản lý; kiểm tra, xử lý và tham gia cưỡng chế các trường hợp vi phạm theo quy định.

3. Thành lập các tổ dân phố trong các khu chung cư.

4. Quản lý hành chính đối với các khu chung cư trên địa bàn quản lý.

Điều 13. Trách nhiệm của Công ty Quản lý nhà chung cư

1. Thực hiện việc quản lý sử dụng nhà chung cư theo sự phân công của UBND thành phố và theo nội dung Quy chế này.

2. Phối hợp với Tổ tự quản, chính quyền địa phương các cấp thường xuyên kiểm tra định kỳ 06 tháng một lần, đột xuất tình trạng sử dụng các căn hộ tại các khu chung cư đang quản lý, báo cáo về Sở Xây dựng, UBND thành phố.

3. Kiến nghị UBND thành phố thu hồi các căn hộ sử dụng không đúng mục đích hoặc sử dụng không đúng đối tượng.

4. Hướng dẫn chuyên môn nghiệp vụ về công tác quản lý vận hành trang thiết bị cho bộ phận phụ trách và người sử dụng; thường xuyên kiểm tra, khắc phục các sự cố liên quan đến công tác duy tu, sửa chữa và bảo trì công trình nhằm đảm bảo chất lượng và an toàn sử dụng cho công trình.

5. Cử cán bộ tham gia và ra Quyết định công nhận kết quả bầu Tổ tự quản nhà chung cư theo quy định tại Khoản 5 Điều 5 của Quy chế này.

6. Phối hợp với đơn vị cấp điện, cấp nước để thực hiện việc ngừng cung cấp điện nước đối với các hộ không thực hiện việc đóng góp các khoản thu theo quy định hoặc cố ý vi phạm các quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư.

7. Phối hợp với chính quyền địa phương các cấp ổn định và đảm bảo an ninh trật tự và an toàn xã hội tại các khu chung cư, xử lý vi phạm đối với các hành vi bị nghiêm cấm quy định tại Quy chế này.

8. Thông báo kịp thời những thay đổi trong quá trình quản lý sử dụng nhà chung cư (nếu có) cho chính quyền địa phương các cấp.

9. Xây dựng nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư.

Điều 14. Sửa đổi, bổ sung Quy chế

Trong quá trình thực hiện, nếu gặp khó khăn, vướng mắc hoặc phát sinh mới, các cơ quan, đơn vị, cá nhân phản ánh kịp thời về Sở Xây dựng để tổng hợp trình UBND thành phố xem xét, quyết định việc sửa đổi bổ sung cho phù hợp./.