QUYẾT ĐỊNH

Về việc ban hành Quy chế khu dân cư mới trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

_______________________________

UỶ BAN NHÂN DÂN TỈNH THÁI NGUYÊN

Căn cứ Luật Hội đồng nhân dân và Uỷ ban nhân dân ngày 26/11/2003;

Căn cứ Luật Xây dựng ngày 26/11/2003;

Căn cứ Nghị định số 08/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 của Chính phủ về quy hoạch xây dựng;

Căn cứ Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình;

Căn cứ Nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 16/2005/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình;

Căn cứ Thông tư số 02/2007/TT-BXD ngày 14/02/2007 của Bộ Xây dựng v/v hướng dẫn một số nội dung về lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình, Giấy phép xây dựng và tổ chức quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình theo Quy định tại Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 và Nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006 của Chính phủ;

Căn cứ Thông tư liên tịch số 04/2007/TTLT-BXD-BCA ngày 07/7/2007 giữa liên Bộ Xây dựng và Bộ Công an v/v hướng dẫn phối hợp xử lý vi phạm pháp luật trong hoạt động xây dựng;

Theo Văn bản thẩm định số 1550/TP ngày 20/7/2007 của Sở Tư pháp và đề nghị của Giám đốc Sở Xây dựng tại Tờ trình số 727/TTr-SXD ngày 07/9/2007,

QUYẾT ĐỊNH:

Điều 1. Ban hành kèm theo Quyết định này Quy chế khu dân cư mới trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.

Điều 2. Quyết định này có hiệu lực thi hành sau 15 ngày kể từ ngày ký.

Điều 3. Chánh Văn phòng Uỷ ban nhân dân tỉnh, Thủ trưởng các Sở, Ban, Ngành, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân các huyện, thành phố, thị xã và các chủ đầu tư khu dân cư mới trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này./.

TM. ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH

CHỦ TỊCH

(Đã ký)

Nguyễn Văn Kim

QUY CHẾ

Khu dân cư mới

(Ban hành kèm theo Quyết định số 2186/2007/QĐ-UBND ngày 10 tháng 10 năm 2007

của Uỷ ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên)

______________

Chương I

QUY ĐỊNH CHUNG

Điều 1. Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng

1. Phạm vi điều chỉnh:

Quy chế này quy định về quản lý và thực hiện dự án khu dân cư mới bao gồm quá trình lập quy hoạch, dự án, xây dựng và quản lý dự án; khai thác, chuyển giao và trách nhiệm của chủ đầu tư, cơ quan nhà nước trong dự án khu dân cư mới.

Dự án khu dân cư mới có vốn đầu tư nước ngoài phải tuân theo quy định của Quy chế này và các văn bản pháp luật khác có liên quan.

2. Đối tượng áp dụng:

Quy chế này áp dụng đối với tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài tham gia vào quá trình quản lý và thực hiện các dự án khu dân cư mới trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.

Điều 2. Giải thích từ ngữ

“Dự án khu dân cư mới” là dự án đầu tư xây dựng mới khu dân cư đồng bộ công trình hạ tầng kỹ thuật (có thể bao gồm các công trình hạ tầng xã hội) phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

“Chủ đầu tư khu dân cư mới” là chủ đầu tư đã được lựa chọn thông qua đấu thầu hoặc chỉ định thầu trong qua trình lựa chọn chủ đầu tư.

Điều 3. Áp dụng quy chuẩn và tiêu chuẩn xây dựng

Khi lập dự án khu dân cư mới, khảo sát, thiết kế, xây dựng công trình và quản lý chất lượng công trình trong khu dân cư mới phải tuân thủ tiêu chuẩn xây dựng, quy chuẩn xây dựng Việt Nam. Đối với các tiêu chuẩn xây dựng thuộc diện không bắt buộc áp dụng mà Việt Nam chưa có hoặc tiêu chuẩn xây dựng đã lạc hậu thì Nhà nước khuyến khích áp dụng các tiêu chuẩn cao, tiên tiến của nước ngoài để nâng cao chất lượng các dự án khu dân cư mới. Khi áp dụng tiêu chuẩn xây dựng nước ngoài phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Điều 4. Quy mô dự án khu dân cư mới

Dự án khu dân cư mới được lập có quy mô chiếm đất nhỏ hơn 20 ha.

Chương II

THỦ TỤC LẬP, THẨM ĐỊNH, PHÊ DUYỆT QUY HOẠCH CHI TIẾT KHU DÂN CƯ MỚI

Điều 5. Lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 khu dân cư mới

1. Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được phê duyệt là cơ sở để lập dự án khu dân cư mới.

2. Địa điểm dự kiến xây dựng dự án khu dân cư mới có quy hoạch xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được phê duyệt thì chủ đầu tư khu dân cư mới tiến hành lập dự án đầu tư xây dựng khu dân cư mới.

3. Địa điểm dự kiến xây dựng dự án khu dân cư mới đã có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 thì chủ đầu tư khu dân cư mới có trách nhiệm lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 khu dân cư mới. Kinh phí lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 được tính vào chi phí của dự án.

4. Địa điểm dự kiến xây dựng dự án khu dân cư mới chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 thì chủ đầu tư khu dân cư mới có trách nhiệm lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 khu dân cư mới sau khi có thoả thuận bằng văn bản của Sở Xây dựng. Kinh phí lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 được tính vào chi phí của dự án.

5. Trường hợp quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 khu dân cư mới đã được phê duyệt, nếu chủ đầu tư có những đề suất điều chỉnh nhằm mang lại hiệu quả cho dự án nhưng không ảnh hưởng tới quy hoạch chung thì chủ đầu tư được phép điều chỉnh sau khi có thoả thuận của cơ quan quản lý quy hoạch theo phân cấp và phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt điều chỉnh quy hoạch.

6. Tất cả các hồ sơ khảo sát, thiết kế quy hoạch phải được đơn vị tư vấn xây dựng có tư cách pháp nhân lập.

Điều 6. Thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết khu dân cư mới

1. Thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết khu dân cư mới thực hiện theo quyết định của Uỷ ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên về việc phân công, phân cấp thực hiện quản lý quy hoạch xây dựng và quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.

2. Thời gian thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 khu dân cư mới theo quy định hiện hành.

Chương III

THỦ TỤC LẬP, THẨM ĐỊNH, PHÊ DUYỆT DỰ ÁN KHU DÂN CƯ MỚI

Điều 7. Lập dự án đầu tư xây dựng khu dân cư mới

1. Chủ đầu tư có trách nhiệm lập dự án đầu tư xây dựng khu dân cư mới.

2. Dự án đầu tư xây dựng khu dân cư mới phải bảo đảm các yêu cầu sau:

a) Phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt;

b) Đầu tư xây dựng hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật trong khu dân cư mới;

c) Đạt tiêu chuẩn vệ sinh môi trường đô thị;

d) Tuân thủ quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng đô thị;

đ) Có khả năng đáp ứng các dịch vụ công cộng đô thị trong khu dân cư mới.

3. Nội dung của dự án đầu tư xây dựng khu dân cư mới bao gồm thuyết minh và thiết kế cơ sở:

a) Phần thuyết minh

- Sự cần thiết và cơ sở pháp lý của dự án;

- Chủ đầu tư, hình thức đầu tư và hình thức quản lý dự án;

- Diện tích, ranh giới, phương án giải phóng mặt bằng, phương án tái định cư;

- Phương thức giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Quy mô dự án;

- Đánh giá tác động môi trường; phương án phòng cháy, chữa cháy;

- Giải trình kinh tế - kỹ thuật, xác định hiệu quả kinh tế - xã hội;

- Phân giai đoạn đầu tư và kinh doanh; xác định nguồn vốn, tiến độ và biện pháp thực hiện của từng giai đoạn;

- Phương án tổ chức thực hiện các dịch vụ và dịch vụ đô thị được đầu tư theo dự án khu dân cư mới trong quá trình đầu tư, kinh doanh và sau kinh doanh;

- Xác định sơ bộ tổng mức đầu tư của dự án;

- Các công trình hạ tầng kỹ thuật chuyển giao không bồi hoàn;

- Xác định nhiệm vụ, trách nhiệm và mối quan hệ giữa chủ đầu tư dự án khu dân cư mới với các chủ thể có liên quan;

- Các đề xuất về hỗ trợ và ưu đãi cho dự án.

b) Phần thiết kế cơ sở :

- Thiết kế cơ sở được lập cho hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án.

- Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 được duyệt là cơ sở để lập thiết kế cơ sở của dự án.

Điều 8. Thẩm định dự án khu dân cư mới

1.Thẩm định dự án khu dân cư mới: Sở Kế hoạch và Đầu tư là cơ quan đầu mối tổ chức thẩm định dự án khu dân cư mới, có trách nhiệm thẩm định phần thuyết minh dự án, lấy ý kiến bằng văn bản của chính quyền địa phương và các cơ quan có liên quan và kết quả thẩm định thiết kế cơ sở của Sở Xây dựng, lập báo cáo thẩm định dự án khu dân cư mới trình Uỷ ban nhân dân tỉnh quyết định cho phép đầu tư.

Nội dung thẩm định dự án phải đáp ứng được các yêu cầu theo quy định tại mục 3 Điều 7 của quy chế này và các cam kết đã thoả thuận trong quá trình đàm phán lựa chọn chủ đầu tư.

2. Thẩm định thiết kế cơ sở khu dân cư mới: Sở Xây dựng thẩm định hồ sơ thiết kế cơ sở dự án khu dân cư mới. Nội dung thẩm định và báo cáo kết quả thẩm định thiết kế cơ sở được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng hiện hành.

3. Báo cáo kết quả thẩm định dự án bao gồm các nội dung sau:

a) Tóm tắt những nội dung chủ yếu của dự án theo quy định tại khoản 3 Điều 7 của quy chế này.

b) Những nội dung thực hiện theo cam kết đã được nêu trong biên bản khi lựa chọn chủ đầu tư.

c) Tổng hợp ý kiến tham gia của các cơ quan và đánh giá, nhận xét, kiến nghị.

d) Báo cáo kết quả thẩm định thiết kế cơ sở và ý kiến của cơ quan có liên quan.

4. Thời gian thẩm định dự án khu dân cư mới kể cả thời gian thẩm định thiết kế cơ sở không quá 30 ngày làm việc đối với nhóm B và 20 ngày đối với nhóm C kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Điều 9. Xin phép và quyết định cho phép đầu tư dự án khu dân cư mới

1. Xin phép đầu tư dự án khu dân cư mới: Hồ sơ xin phép đầu tư gồm:

- Tờ trình xin phép đầu tư theo mẫu.

- Quyết định của Uỷ ban nhân dân tỉnh về phê duyệt kết quả lựa chọn chủ đầu tư dự án khu dân cư mới.

- Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 được duyệt.

- Hồ sơ dự án đầu tư khu dân cư mới theo hướng dẫn tại Điều 7 của Quy chế này.

2. Quyết định cho phép đầu tư dự án khu dân cư mới:

Sau khi có kết quả báo cáo thẩm định dự án của Sở Kế hoạch và Đầu tư và hồ sơ xin phép đầu tư dự án khu dân cư mới của chủ đầu tư, Ủy ban nhân dân tỉnh sẽ xem xét và quyết định cho phép đầu tư dự án khu dân cư mới.

3. Nội dung quyết định cho phép đầu tư:

a) Tên dự án và chủ đầu tư;

b) Thời gian bắt đầu, kết thúc và tiến độ thực hiện dự án; phân kỳ đầu tư (nếu có);

c) Địa điểm, ranh giới, diện tích chiếm đất toàn bộ dự án;

d) Mục tiêu đầu tư;

đ) Nội dung đầu tư;

e) Tổng mức đầu tư;

g) Nguồn vốn đầu tư;

h) Phương thức giao đất, cho thuê đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng và đất dành cho Nhà nước xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp, đối tượng chính sách, nhà cơ quan hành chính địa phương (nếu có);

i) Các công trình hạ tầng được chuyển giao cho Nhà nước;

k) Các quy định đối với các bên có liên quan trong quản lý xây dựng, vận hành, kinh doanh và chuyển giao các công trình;

l) Các quyết định hỗ trợ, ưu đãi của Nhà nước đối với dự án theo quy định tại Điều 19 của Quy chế này;

m) Điều khoản thi hành.

Chương IV

XÂY DỰNG VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN KHU DÂN CƯ MỚI

Điều 10. Lập và phê duyệt hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công

1. Chủ đầu tư tổ chức lập hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công các công trình theo dự án được duyệt gồm các bước: khảo sát, thiết kế kỹ thuật và thẩm định (do cơ quan tư vấn xây dựng có tư cách pháp nhân lập).

2. Chủ đầu tư quyết định phê duyệt thiết kế kỹ thuật trên cơ sở kết quả thẩm định của đơn vị tư vấn xây dựng có tư cách pháp nhân.

Nội dung của hồ sơ thiết kế kỹ thuật và quyết định phê duyệt thiết kế kỹ thuật khu dân cư mới phải tuân thủ theo thiết kế cơ sở và báo cáo thẩm định thiết kế cơ sở đã được phê duyệt.

Điều 11. Xây dựng dự án khu dân cư mới

1. Chủ đầu tư tổ chức thi công các hạng mục công trình theo dự án khu dân cư mới đã được phê duyệt, theo hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công và theo tiến độ của dự án.

2. Sau khi hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công được chủ đầu tư phê duyệt, các hạng mục công trình trong dự án mới được thi công và không phải xin cấp phép xây dựng, nhưng phải được Sở Xây dựng quản lý về mặt bằng và định vị cụ thể tại hiện trường.

3. Đối với các khu dân cư mới do Uỷ ban nhân dân huyện, thành, thị thẩm định và phê duyệt quy hoạch, thẩm định và phê duyệt dự án thì Uỷ ban nhân dân huyện, thành, thị quản lý về mặt bằng, định vị cụ thể tại hiện trường.

Điều 12. Quản lý chất lượng xây dựng công trình trong khu dân cư mới

1. Chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm về chất lượng các công trình xây dựng thuộc dự án của mình theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Việc quản lý chất lượng công trình xây dựng trong khu dân cư mới thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý chất lượng công trình xây dựng.

3. Đối với các công trình có chuyển giao như: công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình khác phải được nghiệm thu trước khi chuyển giao. Khi chuyển giao, chủ đầu tư phải giao đầy đủ hồ sơ quản lý chất lượng công trình cho bên nhận chuyển giao. Trường hợp khi thực hiện dự án đã xác định được bên nhận chuyển giao thì bên nhận chuyển giao được tham gia quản lý chất lượng và nghiệm thu công trình trong giai đoạn xây dựng đến hoàn thành bàn giao đưa vào sử dụng.

Chủ đầu tư có trách nhiệm bảo hành công trình và bên nhận chuyển giao có trách nhiệm thực hiện bảo trì công trình theo quy định.

4. Đối với công trình nhà chung cư và nhà ở được xây dựng để bán hoặc cho thuê, phải được kiểm tra và chứng nhận sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng trước khi đưa vào kinh doanh, khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về quản lý chất lượng công trình xây dựng. Bên bán trích sao và giao cho bên mua giấy chứng nhận sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng, các bản vẽ hoàn công có liên quan và thực hiện bảo hành với thời gian không ít hơn 12 tháng đối với phần công trình được bán.

Điều 13. Hoàn thành dự án khu dân cư mới

1. Thủ tục hoàn thành công trình:

a) Việc nghiệm thu hoàn thành công trình được thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý chất lượng công trình xây dựng. Đối với công trình có chuyển giao phải thực hiện bổ sung nội dung theo quy định tại Khoản 3, Điều 12, Quy chế này.

b) Việc lưu trữ hồ sơ thiết kế công trình được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng. Chủ đầu tư và bên nhận chuyển giao có trách nhiệm lưu trữ hồ sơ hoàn công công trình. Riêng đối với các công trình hạ tầng kỹ thuật và nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản vẽ hoàn công công trình tới Sở Xây dựng để lưu trữ. Sở Xây dựng có trách nhiệm lưu trữ và khai thác hồ sơ theo quy định của pháp luật về lưu trữ.

c) Chủ đầu tư phải hoàn thành thủ tục xác lập quyền sử dụng đất và quyền sở hữu công trình theo quy định của pháp luật đối với công trình đã hoàn thành đưa vào khai thác, sử dụng.

d) Chuyển giao, khai thác công trình hạ tầng kỹ thuật:

- Đối với các công trình hạ tầng đã hoàn thành chủ đầu tư được khai thác hoặc chuyển giao cho bên tiếp nhận quản lý, khai thác;

- Đối với các công trình hạ tầng không chuyển giao hoặc chưa chuyển giao, chủ đầu tư có trách nhiệm quản lý và đảm bảo chất lượng vận hành.

đ) Chủ đầu tư phải bảo đảm xây dựng đồng bộ các công trình hạ tầng và các hoạt động dịch vụ công cộng, dịch vụ đô thị tại phần dự án hoàn thành đưa vào khai thác.

2. Hoàn thành toàn bộ dự án:

Dự án khu dân cư mới được xác định là hoàn thành toàn bộ khi tất cả các công trình, hạng mục công trình trong dự án khu dân cư mới đã được nghiệm thu hoàn thành, đưa vào sử dụng và chủ đầu tư dự án khu dân cư mới đã thực hiện xong các công việc sau:

a) Tập hợp hồ sơ, tài liệu dự án đã hoàn thành.

b) Tổ chức tổng nghiệm thu toàn bộ dự án hoàn thành.

c) Hoàn thành việc xác lập quyền sử dụng đất và quyền sở hữu công trình.

d) Lập báo cáo quyết toán và báo cáo tổng hợp toàn bộ dự án.

đ) Thực hiện lưu trữ và nộp lưu trữ hồ sơ dự án theo quy định.

e) Hoàn thành chuyển giao quản lý hành chính và chuyển giao các công trình theo quy định tại quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư.

h) Tổ chức quản lý, vận hành và kinh doanh hệ thống các công trình hạ tầng thuộc sở hữu của mình và chịu trách nhiệm tổ chức các hoạt động dịch vụ công cộng và đô thị đồng bộ theo nội dung dự án.

Chương V

KINH DOANH VÀ TRÁCH NHIỆM SAU KINH DOANH

Điều 14. Chuyển giao công trình

1. Việc chuyển giao công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình khác chỉ được thực hiện đối với công trình đã đảm bảo yêu cầu về chất lượng và nghiệm thu theo quy định tại Điều 12, Quy chế này.

Chủ đầu tư chịu trách nhiệm về chất lượng công trình theo quy định của pháp luật và phải bảo hành đối với công trình chuyển giao trong thời gian không ít hơn 12 tháng kể từ ngày chuyển giao.

2. Thủ tục chuyển giao công trình được thực hiện theo quy định của pháp luật, có kèm theo hồ sơ hoàn công và bản quyết toán đầu tư xây dựng công trình.

3. Bên nhận chuyển giao có trách nhiệm quản lý khai thác công trình theo đúng công năng, có trách nhiệm bảo trì công trình theo các quy định của pháp luật về xây dựng.

4. Khuyến khích chủ đầu tư các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội chuyển giao quyền sử dụng đất và quyền sở hữu công trình cho các tổ chức, doanh nghiệp quản lý chuyên ngành để quản lý, vận hành khai thác.

Đối với công trình đã qua sử dụng, trước khi chuyển giao phải tiến hành đánh giá chất lượng, giá trị và hoàn thành công tác bảo trì cần thiết.

Điều 15. Cho thuê công trình

1. Đối tượng cho thuê bao gồm: nhà ở, căn hộ, văn phòng và các công trình khác. Việc cho thuê nhà ở và căn hộ phải được thông báo công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng về thời gian, địa điểm, phương thức, thủ tục, điều kiện, giá cả cho thuê. Bên cho thuê chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính công khai và hợp pháp của việc cho thuê công trình.

2. Quyền, nghĩa vụ của bên cho thuê và bên thuê do hai bên thoả thuận trong hợp đồng thuê công trình theo đúng quy định của pháp luật.

3. Bên cho thuê công trình chịu trách nhiệm về chất lượng, an toàn công trình, phòng chống cháy nổ, cung cấp dịch vụ công cộng và các dịch vụ khác, bảo trì công trình để công trình được vận hành bình thường theo đúng công năng và thiết kế.

4. Đối với công trình nhà chung cư, nhà ở và các công trình khác được hưởng ưu tiên, ưu đãi của Nhà nước để phục vụ các đối tượng cụ thể do Nhà nước yêu cầu thì giá cho thuê được hình thành theo nguyên tắc do Nhà nước quy định và chịu sự kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giá cho thuê và đối tượng được thuê.

Điều 16. Chuyển nhượng công trình

1. Đối tượng chuyển nhượng bao gồm: công trình, một phần của công trình, căn hộ và nhà ở.

Việc chuyển nhượng căn hộ và nhà ở phải được thông báo công khai về thời gian, địa điểm văn phòng giao tiếp, phương thức làm việc, thủ tục, các điều kiện mua bán, giá cả và được thực hiện theo quy định về mua bán nhà cửa, bất động sản và tài sản khác thông qua hợp đồng chuyển nhượng. Người bán chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính công khai minh bạch và sự phù hợp với pháp luật của việc mua bán công trình.

2. Quyền, nghĩa vụ của bên mua và bên bán do hai bên thoả thuận trong hợp đồng chuyển nhượng công trình theo đúng quy định của pháp luật.

Sau khi hoàn thành thủ tục mua bán, bên mua tiến hành đăng ký sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất (nếu có) theo quy định của pháp luật.

Nghiêm cấm việc sử dụng dự án nhà ở chưa triển khai đầu tư để huy động, chiếm dụng vốn của người mua nhà dưới mọi hình thức.

3. Bên chuyển nhượng công trình phải chịu trách nhiệm về chất lượng công trình xây dựng theo quy định tại Điều 12 của Quy chế này.

4. Đối với công trình nhà chung cư, nhà ở và các công trình khác được hưởng ưu tiên, ưu đãi của Nhà nước để phục vụ các đối tượng cụ thể do Nhà nước yêu cầu thì giá chuyển nhượng được hình thành theo nguyên tắc do Nhà nước quy định và chịu sự kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giá chuyển nhượng và đối tượng được chuyển nhượng.

Điều 17. Dịch vụ quản lý nhà chung cư

1. Dịch vụ quản lý nhà chung cư là loại hình dịch vụ công cộng mang tính chất công ích. Tuỳ thuộc vào đặc điểm của từng nhà chung cư mà hợp đồng dịch vụ bao gồm: quản lý về điện, cấp thoát nước, phòng chống cháy, thông tin; vệ sinh công cộng, thu gom rác, vận hành và bảo trì thiết bị công cộng, bảo trì công trình, bảo vệ an ninh trật tự và các dịch vụ công cộng khác.

2. Chủ đầu tư dự án khu dân cư mới hoặc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải tổ chức dịch vụ quản lý nhà chung cư, đảm bảo nhu cầu của người dân đến ở cho đến khi chuyển giao các dịch vụ đó cho tổ chức, doanh nghiệp chuyên nghiệp thực hiện dịch vụ quản lý nhà chung cư.

Chương VI

KHUYẾN KHÍCH, HỖ TRỢ VÀ ƯU ĐÃI

Điều 18. Khuyến khích

1. Khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài đầu tư và phát triển các dự án khu dân cư mới, cung cấp các thông tin miễn phí phục vụ cho việc lập dự án đầu tư phát triển các dự án khu dân cư mới.

2. Khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế đầu tư các dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật không kinh doanh, hạ tầng xã hội và dịch vụ công ích; các dự án này được tạo điều kiện và hưởng ưu đãi theo quy định tại Quy chế này và các quy định khác của Nhà nước.

Điều 19. Hỗ trợ và ưu đãi

Hỗ trợ và ưu đãi các chủ đầu tư thực hiện dự án khu dân cư mới như sau:

1. Hỗ trợ:

a) Cung cấp miễn phí các tài liệu thông tin về quy hoạch xây dựng, phát triển các dự án khu dân cư mới;

b) Đầu tư và hỗ trợ đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thuộc trách nhiệm của Nhà nước ở trong và ngoài hàng rào của dự án phù hợp với tiến độ thực hiện khu dân cư mới;

c) Trực tiếp đầu tư và vận động tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế đầu tư các dự án nhằm tăng cường năng lực dịch vụ công ích đô thị phù hợp với kế hoạch phát triển các khu dân cư mới;

d) Đầu tư xây dựng các công trình trụ sở cơ quan hành chính địa phương nằm trong khu vực dự án khu dân cư mới;

đ) Hỗ trợ chủ đầu tư trong công tác giải phóng mặt bằng dự án khu dân cư mới.

2. Ưu đãi:

a) Cho vay ưu đãi đầu tư đối với các dự án thành phần xây dựng nhà ở cho người nghèo và người có thu nhập thấp;

b) Miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích đất để xây dựng các công trình sau:

- Công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội có chuyển giao cho Nhà nước hoặc không kinh doanh.

- Công trình nhà chung cư cho các đối tượng chính sách, người thu nhập thấp.

c) Dịch vụ quản lý nhà chung cư được hưởng ưu đãi như đối với dịch vụ công ích.

Chương VII

TRÁCH NHIỆM CỦA CHỦ ĐẦU TƯ

Điều 20. Chủ đầu tư dự án khu dân cư mới

1.Chủ đầu tư dự án khu dân cư mới phải đảm bảo các điều kiện sau:

a) Là doanh nghiệp có đăng ký kinh doanh về đầu tư kinh doanh bất động sản;

b) Có vốn đầu tư thuộc sở hữu của chủ đầu tư tham gia vào dự án không nhỏ hơn 20% tổng mức đầu tư dự án (Tổng mức đầu tư dự án gồm: Chi phí tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất; chi phí lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 (nếu có); các nội dung của tổng mức đầu tư theo quy định hiện hành của nhà nước).

2. Các phương thức lựa chọn chủ đầu tư:

a) Đấu thầu thực hiện dự án khu dân cư mới;

b) Chỉ định chủ đầu tư đã có đề xuất dự án khu dân cư mới phù hợp với các yêu cầu phát triển của địa phương và các quy định của Quy chế này. Việc chỉ định chủ đầu tư được thực hiện thông qua việc thẩm định dự án.

Chủ đầu tư được lựa chọn để thực hiện dự án khu dân cư mới thông qua quyết định cho phép đầu tư của Uỷ ban nhân dân tỉnh.

Điều 21. Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án khu dân cư mới

1. Chủ đầu tư dự án khu dân cư mới có các quyền sau:

a) Được yêu cầu cấp thông tin đầy đủ về quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt;

b) Được giao đất, thuê đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai để thực hiện dự án đã được quyết định đầu tư hoặc cho phép đầu tư và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

c) Được tự chọn phương thức quản lý thực hiện dự án trừ trường hợp pháp luật có quy định khác đối với dự án cụ thể;

d) Được hưởng các ưu đãi theo quy định của Quy chế này và các quy định hiện hành của Nhà nước;

đ) Được kinh doanh các công trình hạ tầng và bất động sản thuộc dự án theo quy định của pháp luật, trừ các công trình hạ tầng phải chuyển giao đã được quy định trong quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư;

e) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc cho thuê lại đất phù hợp với dự án đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai;

g) Được chuyển giao công trình cơ sở hạ tầng cho Nhà nước;

h) Các quyền khác theo quy định của pháp luật.

2. Chủ đầu tư dự án khu dân cư mới có các nghĩa vụ sau:

a) Lập dự án đầu tư xây dựng khu dân cư mới theo quy định tại Điều 7 và trình duyệt theo quy định tại Điều 8 của Quy chế này;

b) Lập kế hoạch thực hiện dự án theo đúng nội dung và tiến độ trong Quyết định đầu tư;

c) Đầu tư xây dựng hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật đảm bảo đồng bộ với hệ thống hạ tầng khu vực xung quanh, phù hợp với tiến độ thực hiện dự án khu dân cư mới;

d) Tổ chức hệ thống quản lý chất lượng công trình xây dựng và chịu trách nhiệm về chất lượng công trình thuộc dự án theo quy định của pháp luật về quản lý chất lượng công trình xây dựng;

đ) Đảm bảo nguồn tài chính để thực hiện dự án theo đúng tiến độ được duyệt;

e) Đảm bảo duy trì chất lượng vận hành của các công trình hạ tầng chưa chuyển giao hoặc không chuyển giao;

g) Tổ chức thực hiện các hoạt động dịch vụ hạ tầng kỹ thuật, các dịch vụ đô thị và công ích đối với hoạt động dân sinh; quản lý vận hành các công trình đã đưa vào khai thác trong khi chưa chuyển giao cho các tổ chức dịch vụ công ích hoặc tổ chức quản lý chuyên nghiệp;

h) Quản lý trật tự khu vực dân cư đã đưa vào khai thác sử dụng, kinh doanh khi chưa chuyển giao quản lý hành chính cho chính quyền địa phương;

i) Quản lý việc xây dựng trong khu dân cư mới phù hợp với quy hoạch chi tiết và tiến độ xây dựng dự án khu dân cư mới đã được phê duyệt.

k) Làm thủ tục về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu đối với các công trình đã được xây dựng trong khu dân cư mới;

l) Nộp các loại thuế theo quy định;

m) Thực hiện lưu trữ và nộp lưu trữ hồ sơ dự án, hồ sơ thiết kế và hoàn công công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng;

n) Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

Chương VIII

TRÁCH NHIỆM CỦA CƠ QUAN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC

Điều 22. Ủy ban nhân dân Tỉnh

1. Thống nhất quản lý phát triển đô thị và các dự án khu dân cư mới trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên, phối hợp quản lý hành chính các dự án khu dân cư mới; có trách nhiệm lập phương án tiếp nhận chuyển giao và tổ chức bộ máy quản lý hành chính khi nhận chuyển giao các dự án khu dân cư mới.

2. Tổ chức thẩm định, quyết định đầu tư hoặc cho phép đầu tư đối với dự án khu dân cư mới theo quy định tại Điều 9 của Quy chế này và chỉ đạo phối hợp thực hiện.

3. Tổ chức thẩm định, phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường quy định tại Điều 21, Điều 22, Luật Bảo vệ môi trường năm 2005.

4. Thực hiện kế hoạch hoá dài hạn, ngắn hạn đầu tư Nhà nước và kêu gọi đầu tư các dự án khu dân cư mới tại địa phương. Có kế hoạch và chỉ đạo thực hiện kế hoạch phát triển năng lực hoạt động công ích đô thị phù hợp với tiến độ phát triển của các dự án khu dân cư mới.

5. Chỉ đạo thành lập hội đồng bồi thường giải phóng mặt bằng và phê duyệt phương án bồi thường giải phóng mặt bằng đối với những dự án do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định cấp tỉnh phê duyệt, đồng thời tổ chức thực hiện hoặc hỗ trợ các giải pháp hành chính trong việc giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật. Thành lập tổ chức quản lý, thực hiện phát triển đất đô thị và chỉ đạo triển khai.

6. Lập quỹ nhà ở tái định cư và tạm cư phục vụ việc giải phóng mặt bằng các dự án sử dụng vốn ngân sách và hỗ trợ các dự án sử dụng các nguồn vốn khác.

7. Cung cấp cơ sở hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào của dự án hoặc lập kế hoạch chi ngân sách hoàn vốn đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào do chủ đầu tư thực hiện. Quyết định các giải pháp tạo điều kiện thuận lợi và ưu đãi đối với dự án khi quyết định đầu tư hoặc cho phép đầu tư.

8. Thực hiện giám sát, đánh giá đầu tư xây dựng các khu dân cư mới tại địa phương theo nội dung quyết định cho phép đầu tư.

Điều 23. Các sở, ban ngành có liên quan

1. Sở Kế hoạch và Đầu tư

Là đầu mối tổ chức thẩm định dự án khu dân cư mới, lấy ý kiến các Sở: Xây dựng, Tài chính, Tài nguyên và Môi trường và các cơ quan có liên quan đối với các dự án khu dân cư mới; lập báo cáo thẩm định dự án khu dân cư mới trình Uỷ ban nhân dân tỉnh xem xét, cho phép đầu tư.

2. Sở Xây dựng

a) Tổ chức lập và quản lý các quy hoạch theo chức năng và nhiệm vụ Uỷ ban nhân dân tỉnh giao để làm cơ sở cho phát triển khu dân cư mới.

b) Thẩm định thiết kế cơ sở dự án khu dân cư mới.

c) Thực hiện chức năng quản lý nhà nước theo thẩm quyền đối với các dự án khu dân cư mới.

3. Sở Tài nguyên và Môi trường:

a) Thực hiện chức năng quản lý nhà nước theo thẩm quyền đối với các dự án khu dân cư mới.

b) Giúp Uỷ ban nhân dân tỉnh tổ chức thẩm định báo cáo đánh giá tác động môi trường dự án khu dân cư mới.

c) Thẩm định, trình Uỷ ban nhân dân tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án khu dân cư mới

Điều 24. Uỷ ban nhân dân các huyện, thành, thị:

1. Ủy ban nhân dân các huyện, thành, thị có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật và cung cấp thông tin cho các đối tượng có nhu cầu.

2. Tổ chức lập và quản lý các quy hoạch chi tiết 1/500 theo chức năng và nhiệm vụ Uỷ ban nhân dân tỉnh giao để làm cơ sở cho phát triển khu dân cư mới.

3. Ủy ban nhân dân huyện, thành, thị có trách nhiệm chỉ đạo, quản lý việc lập và thực hiện kế hoạch phát triển dự án khu dân cư mới thuộc địa phận hành chính do mình quản lý; trong đó có kế hoạch đầu tư nhà ở trong các dự án khu dân cư mới tại địa phương cho người thu nhập thấp và các đối tượng chính sách.

4. Thành lập hội đồng giải phóng mặt bằng cấp huyện và lập phương án bồi thường giải phóng mặt bằng trình Uỷ ban nhân dân tỉnh phê duyệt hoặc tự phê duyệt theo phân cấp. Tổ chức thực hiện phương án giải phóng mặt bằng đã được duyệt hoặc hỗ trợ các giải pháp hành chính trong việc giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật.

5. Là bên nhận chuyển giao công trình của dự án khu dân cư mới và có trách nhiệm quản lý khai thác công trình theo đúng công năng, có trách nhiệm bảo trì công trình theo các quy định của pháp luật về xây dựng.

6. Tham gia giám sát và quản lý chất lượng công trình trong dự án

7. Các phòng, ban chuyên môn của các huyện, thành thị có trách nhiệm hướng dẫn lập và quản lý dự án đầu tư xây dựng khu dân cư mới phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị đã được phê duyệt. Dự án đầu tư xây dựng khu dân cư mới phải đảm bảo đồng bộ hệ thống các công trình hạ tầng, đáp ứng công suất vận hành, liên thông các trục đường giao thông, cấp điện, cấp nước, thoát nước, thông tin liên lạc trong toàn khu dân cư mới với đô thị đã có.

Chương IX

KIỂM TRA, THANH TRA XỬ LÝ VI PHẠM

Điều 25. Kiểm tra, thanh tra

1. Mọi tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài có liên quan đến hoạt động đầu tư các dự án khu dân cư mới trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên đều phải tuân thủ Quy chế này và pháp luật có liên quan, chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan chức năng Nhà nước theo quy định của pháp luật.

2. Việc kiểm tra định kỳ đối với một dự án khu dân cư mới không quá một lần trong một năm, việc kiểm tra đột xuất hoặc thanh tra chỉ tiến hành khi có dấu hiệu sai phạm.

Điều 26. Xử lý vi phạm

1. Tổ chức, cá nhân nào có hành vi vi phạm các quy định của Quy chế này và các quy định khác của pháp luật có liên quan thì tuỳ tính chất, mức độ vi phạm sẽ bị xử lý phạt hành chính, đình chỉ đầu tư, thu hồi giấy phép đầu tư hoặc quyết định đầu tư, hoặc truy cứu trách nhiệm theo quy định của pháp luật; nếu gây thiệt hại cho các đối tác hoặc bên thứ ba thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

2. Cán bộ, công chức làm nhiệm vụ quản lý nhà nước nếu không làm tròn nhiệm vụ, có hành vi tiêu cực dưới mọi hình thức gây trở ngại cho việc phát triển đầu tư hợp pháp sẽ bị xử lý kỷ luật, bị truy cứu trách nhiệm theo quy định của pháp luật và nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Trong quá trình quản lý và thực hiện dự án khu dân cư mới, cơ quan có thẩm quyền của Công an tỉnh và Sở Xây dựng phối hợp theo chức năng của mỗi bên trong phát hiện, xử lý vi phạm pháp luật trong hoạt động xây dựng theo quy định cụ thể tại Thông tư liên tịch số 04/2007/TTLT-BXD-BCA ngày 07/7/2007 giữa liên Bộ Công an và Bộ Xây dựng hướng dẫn phối hợp xử lý vi phạm pháp luật trong hoạt động xây dựng.

Chương X

ĐIỀU KHOẢN THI HÀNH

Điều 27. Tổ chức thi hành

1. Đối với dự án khu dân cư mới đã và đang triển khai thực hiện trước khi Quy chế này có hiệu lực, Ủy ban nhân dân cấp huyện, thành thị, các chủ đầu tư căn cứ vào Quy chế này để xác lập các quy định bổ sung đối với dự án để tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư và bảo đảm đầu tư đồng bộ hệ thống các công trình hạ tầng, các dịch vụ đô thị và hiệu quả đầu tư của dự án khu dân cư mới. Các nội dung được quy định tại quyết định đầu tư đã được cấp nếu thuận lợi hơn thì được bảo lưu.

2. Chính quyền các địa phương không được tự đặt ra các quy định yêu cầu chủ đầu tư dự án khu dân cư mới phải thực hiện các nghĩa vụ trái pháp luật và trái với Quy chế này./.