THÔNG TƯ

CỦA BỘ NỘI VỤ SỐ 12/NV NGÀY 22 THÁNG 4 NĂM 1964 GIẢI THÍCH MỘT SỐ CHÍNH SÁCH CỤ THỂ VỀ QUẢN LÝ NHÀ CỬA

Kính gửi: - Các U. B. H. C khu, thành phố, tỉnh

Đồng kính gửi : - Các Sở quản lý nhà, đất thành

phố trực thuộc Trung ương.

- Các Phòng quản lý nhà, đất tỉnh, thành phố trực thuộc

tỉnh và thị xã.

Trong và sau khi cải tạo xã hội chủ nghĩa đối với nhà cho thuê của tư nhân, Đảng và Nhà nước đã có nhiều chính sách về quản lý nhà cửa. Nhưng hiện nay, có nơi vẫn chưa quán triệt tinh thần các chính sách của Trung ương nên vẫn còn lúng túng trong việc giải quyết các vấn đề cụ thể hiện nay đang khá phức tạp. Để đáp ứng nhu cầu của các địa phương, Bộ giải thích thêm một số chính sách cụ thể sau đây:

1. Việc quản lý nhà vắng chủ:

Theo Nghị định số 19/CP ngày 29-6 -1960 của Hội đồng Chính phủ và Công văn số 19/BCT ngày 12-1-1961 của Ban cải tạo công thương nghiệp tư doanh Trung ương thì tất cả nhà vắng chủ, không kể của người Việt Nam hay của ngoại kiều, đều do cơ quan quản lý nhà, đất trực tiếp quản lý: cho thuê, thu tiền thuê, đóng thuế và sửa chữa. Các cơ quan, xí nghiệp, đoàn thể, hợp tác xã hay tư nhân sử dụng các loại nhà này đều phải ký hợp đồng thuê với cơ quan quản lý nhà, đất, kể cả trường hợp dùng vào việc kinh doanh, sản xuất hay vào các sự nghiệp y tế, văn hoá, giáo dục.

Từ trước đến nay, ta chưa quản lý chặt chẽ các loại nhà vắng chủ cho nên đã có cơ quan, xí nghiệp đưa cả nhà vắng chủ mà mình đang sử dụng vào vốn cố định của cơ quan, xí nghiệp. Nay các Uỷ ban hành chính phải lấy lại để quản lý theo chính sách đối với nhà vắng chủ.

Cơ quan quản lý nhà, đất phải lập bảng theo dõi thu chi đối với từng nhà, của từng chủ một để thanh toán với họ khi cần đến.

Nhà vắng chủ nếu là nhà tranh, tre, nứa lá sơ sài (không kể nhà gỗ kiên cố) thì cơ quan quản lý nhà, đất giao cho người đang ở tự sử dụng, không thu tiền thuê. Người sử dụng có trách nhiệm bảo quản, tu sửa nhà, khi không ở nữa thì phải giao lại cho cơ quan quản lý nhà, đất để phân phối cho người khác.

Đối với nhà vắng chủ phải hạn chế việc phá dỡ, trừ trường hợp cần thiết cho việc xây dựng các công trình lợi ích công cộng hoặc trường hợp nhà quá hư nát không thể sửa chữa được nữa. Khi phải phá dỡ thì dùng tiền bán nguyên liệu trả công phá dỡ, và đem số còn lại gửi vào Ngân hàng.

Nhà vắng chủ ở các xã, huyện thuộc ngoại thành, ngoại thị, nếu cần cho lợi ích công cộng thì do Uỷ ban hành chính xã, huyện đề nghị, Uỷ ban hành chính tỉnh quyết định việc sử dụng, theo chính sách đối với nhà vắng chủ.

2. Đối với nhà của Địa ốc Ngân hàng, viện trợ Mỹ hoặc các tổ chức khác của thực dân để lại:

Nhà của viện trợ Mỹ làm và cho thuê thì nay thuộc cơ quan quản lý nhà, đất quản lý toàn bộ. Nơi nào vẫn do Ty Tài chính quản lý và thu tiền thuê nhà thì Uỷ ban hành chính giao lại cho cơ quan quản lý nhà, đất quản lý (cả nhà và tiền cho thuê thu được từ trước đến nay).

Trước đây, các tổ chức viện trợ Mỹ và Địa ốc Ngân hàng xây dựng nhà rồi bán lại cho tư nhân mua bằng hình thức trả góp hoặc cho tư nhân làm nhà lên đất của viện trợ Mỹ hay của Địa ốc Ngân hàng, sau khi ở 5,10 năm thì nhà đó thuộc quyền sở hữu của các tổ chức ấy. Trường hợp này, nếu còn đủ giấy tờ chứng minh thì giải quyết như sau:

- Nhà tư nhân mua trả góp, nếu chưa trả hết mà nay tiếp tục trả số tiền còn nợ lại cho Nhà nước, thì nhà đó thuộc quyền sở hữu của họ. Nếu phải trả thêm mà họ không đủ khả năng trả nữa thì nhà đó thuộc Nhà nước quản lý; số tiền họ đã bỏ ra sẽ tính vào thời gian họ đã sử dụng nhà mà trừ đi, nếu trừ chưa hết thì sẽ trừ dần vào tiền thuê nhà.

- Nếu nhà do tư nhân xây dựng và ở trong thời hạn 5,10 năm rồi thuộc quyền sở hữu của các tổ chức nói trên thì nay Uỷ ban hành chính nên xét kỹ mà xác nhận quyền sở hữu chính thức cho người đã bỏ tiền ra xây dựng nhà. Người sở hữu nhà phải tu sửa nhà, phải tôn trọng thể lệ chung về nhà cửa và khi chuyển dịch quyền sở hữu phải xin phép cơ quan quản lý nhà, đất.

3. Đối với nhà cửa của tôn giáo (trừ nhà thờ và các nhà đang dùng cho việc thờ cúng):

Các nhà của các Hội truyền giáo ngoại quốc đều do Nhà nước quản lý và sử dụng.

Nhà của các cá nhân giáo sĩ là người ngoại quốc hiện không có mặt tại đây, thì Nhà nước quản lý và sử dụng, theo chính sách đối với nhà vắng chủ ngoại kiều.

Nhà dùng làm trường học, nhà tu kín, nhà tu nữ, v.v... đã cho thuê từ ngày hoà bình lập lại đến nay thì giải quyết theo như các loại nhà cho thuê khác. Nếu nhà do các cơ quan vận động để sử dụng không trả tiền thuê thì cơ quan sử dụng có trách nhiệm sửa chữa mỗi khi nhà hư hỏng. Phí tổn sửa chữa phải có hoá đơn làm chứng từ để lưu lại. Nếu các loại nhà này do các cơ quan vận động để sử dụng có trả tiền thuê, thì cơ quan quản lý nhà, đất có trách nhiệm thu tiền thuê, đóng thuế, và trích 60% tiền thuê gửi Ngân hàng làm quỹ sửa chữa nhà. Số tiền còn lại giao cho người quản lý hợp pháp. Nếu không có người quản lý hợp pháp thì cũng gửi cả vào Ngân hàng, để khi cần phải thanh toán đến.

4. Đối với một số trường hợp không giao nhà qua Nhà nước quản lý:

Nhà cho thuê của tư nhân thuộc diện cải tạo, nhà vắng chủ do tư nhân quản lý không hợp pháp, đến nay họ không chịu làm thủ tục bàn giao nhà qua Nhà nước quản lý thì Uỷ ban hành chính tỉnh, thành phố ra quyết định cho họ phải giao nhà cho cơ quan quản lý nhà, đất quản lý theo chính sách. Nếu họ không tuân theo thì coi như không chấp hành chính sách và Uỷ ban hành chính sẽ xét cần thiết đưa ra truy tố trước Toà án.

5. Nhà của tư sản vào công tư hợp doanh:

Nhà của tư sản dùng làm phương tiện kinh doanh công thương nghiệp như cửa hàng, kho tàng, văn phòng quản lý kinh doanh... trước đây chưa được giải quyết trong công tư hợp doanh thì cơ quan quản lý nhà, đất quản lý theo chính sách cải tạo nhà cửa.

Nếu các loại nhà trên đã kiểm kê, định giá và trả tức trong công tư hợp doanh nhưng nay lại chuyển thành nhà ở, nhà làm việc thì do cơ quan quản lý nhà, đất quản lý, cho thuê và trả tỷ lệ tiền thuê cố định cho chủ nhà.

6. Tỷ lệ tiền thuê cố định trả cho chủ nhà:

Mục đích của việc trả tỉ tệ tiền thuê cho chủ nhà là nhằm giúp cho chủ nhà sau cải tạo có diều kiện lao động để dần dần tiến tới hoàn toàn sống bằng sức lao động của mình. Do đó, tỉ lệ tiền nhà là cố định. Chủ nhà không thể xin tăng tỉ lệ tiền thuê, mặc dù giá cho thuê nhà có tăng lên sau khi sửa chữa. Ngược lại, nhà cửa do trong quá trình sử dụng bị hao mòn, làm cho giá trị sử dụng giảm xuống hoặc không còn sử dụng được nữa, phải dỡ bỏ, thì tỉ lệ tiền thuê trả cho chủ nhà cũng giảm xuống hoặc không trả nữa.

Nếu chủ nhà chết hoặc mất tích mà vợ hoặc chồng của họ yêu cầu thì ta xét cho người vợ hoặc chồng của họ được tiếp tục hưởng tỉ lệ tiền thuê.

Ngoài ra, không giải quyết vấn đề thừa kế trong việc hưởng tỉ lệ tiền thuê cho một người nào khác. Trừ trường hợp chủ nhà chết hoặc mất tích mà con cái còn bé, hoặc đang ở tuổi đi học, không có một nguồn sống nào thì địa phương có thể xét và chiếu cố đối với những đứa con đó.

7. Sửa chữa nhà hư hỏng kết hợp với cải tạo nhà cửa trong thành phố và thị xã:

Nhà do cơ quan quản lý nhà, đất quản lý, mỗi khi sửa chữa thì nên kết hợp với việc cải thiện thiết bị tiện nghi, đồng thời cũng nên kết hợp với việc cải tạo nhà cửa để làm tăng vẻ đẹp cho thành phố.

Nhưng nếu nhà không hư hỏng, chưa đến lúc phải sửa chữa mà chỉ do yêu cầu tăng vẻ đẹp thành phố mà phải sửa chữa (ví dụ: phải cắt xén hay tháo dỡ bớt nhà...) thì tiền phí tổn do quỹ kiến thiết thành phố phải chịu, không được lấy quỹ sửa chữa nhà của cơ quan quản lý nhà, đất.

8. Sử dụng tiền bán tài sản vắng chủ:

Thông tư 46/TTg ngày 18-4-1962 của Phủ Thủ tướng quy định tiền bán tài sản vắng chủ phải gửi vào Ngân hàng. Uỷ ban hành chính khu, thành phố, tỉnh cho phép cơ quan quản lý nhà, đất rút số tiền đó ra để sửa chữa nhà vắng chủ, được trích ra để chi phí cho việc bảo quản những tài sản thuộc đồ lưu niệm của chủ nhà đi vắng để lại.

Ngoài các trường hợp trên, khi muốn dùng số tiền đó vào việc khác, phải xin ý kiến của Bộ Nội vụ.

9. Vốn huy động của chủ nhà bỏ ra trong cải tạo để sửa chữa nhà:

Vốn này có hai loại:

- Chủ nhà trong diện cải tạo có trách nhiệm sửa chữa nhà trước khi giao nhà qua Nhà nước quản lý. Nếu chủ nhà không tổ chức sửa chữa kịp thì phải bỏ ra số tiền để cơ quan quản lý nhà, đất tiến hành sửa chữa nhà sau này. Số tiền này, chủ nhà không được hưởng lãi.

- Chủ nhà trong diện cải tạo đã làm tròn nhiệm vụ sửa chữa nhà rồi lại còn tự nguyện bỏ thêm tiền để sau này sửa chữa tu bổ nhà hoặc làm thêm nhà mới thì số tiền bỏ thêm ra được hưởng một tỉ lệ lãi từ 3 đến 5% theo thể lệ của Ngân hàng. Tiền lãi này do Ngân hàng phải trả cho cơ quan quản lý nhà, đất để cơ quan quản lý nhà, đất giải quyết với từng chủ nhà, chứ Ngân hàng không trả thẳng cho chủ nhà. Vấn đề này đã được Ban cải tạo công thương nghiệp tư doanh Trung ương quy định trong Công văn số 156/CT ngày 19-7-1961 gửi Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.

Số tiền huy động thêm của chủ nhà nói trên, khi đã sử dụng hết thì chủ nhà không được hưởng lãi nữa.

10. Cơ quan quản lý nhà, đất mua nguyên vật liệu sửa chữa nhà theo giá cung cấp.

Theo tinh thần Thông tư 363/TTg ngày 12-9-1961 của Phủ Thủ tướng thì ngành quản lý nhà, đất được dự trù mua nguyên vật liệu sửa chữa nhà theo giá cung cấp.

Nơi nào hiện nay bán nguyên vật liệu cho ngành quản lý nhà, đất theo giá bán lẻ thì cần được Uỷ ban hành chính cho điều chỉnh lại để khỏi ảnh hưởng đến kinh phí sửa chữa nhà.

Không những đối với cơ quan quản lý nhà, đất mà cả với tư nhân khi cần sửa chữa nhà, nếu xét họ không đủ khả năng, phải vay tiền Ngân hàng sửa chữa thì Nhà nước cũng bán nguyên vật liệu cho họ theo giá cung cấp để khuyến khích họ trong việc sửa chữa nhà.

11. Nhà cho thuê dưới diện này không có tiền sửa chữa muốn xin bán hoặc xin hiến.

Mục đích cuối cùng là đi đến xoá bỏ chế độ cho thuê nhà của tư nhân, nhưng từ nay đến đó cần phải nghiên cứu một chính sách thích hợp đối với loại chủ nhà này. Trước mắt ta cần phải quản lý chặt chẽ:

- Về giá cho thuê nhà.

- Về hợp đồng cho thuê mượn.

- Về trích tỉ lệ tiền thuê hàng tháng gửi Ngân hàng làm quỹ sửa chữa.

Từ trước đến nay, nhiều nơi chưa quản lý tốt các mặt này, nhất là không theo dõi, đôn đốc chủ nhà làm nghĩa vụ gửi tỉ lệ tiền thuê vào Ngân hàng nên nay nhà hỏng thì chủ nhà ỳ ra, có nơi chủ nhà xin hiến, có nơi xin bán hoặc yêu cầu Nhà nước đứng ra sửa chữa.

Chủ trương của ta là: như hư nát chủ nhà phải có trách nhiệm sửa chữa. Nếu chủ nhà không có khả năng sửa thì vận động người thuê đứng ra sửa chữa rồi trừ dần vào tiền thuê (được cộng thêm 15% số tiền bỏ ra) hoặc giới thiệu chủ nhà đứng ra vay tiền Ngân hàng để tiến hành sửa chữa.

Làm cho chủ nhà thấy được nghĩa vụ của mình trong việc sửa chữa nhà hư hỏng là cả một vấn đề kiên trì giáo dục, thuyết phục, đấu tranh để đi tới họ bỏ tiền ra sửa chữa hoặc vay tiền Ngân hàng để sửa chữa. Các địa phương phải lãnh đạo, giúp đỡ cơ quan quản lý nhà, đất tiếp tục thực hiện tốt việc giáo dục, cải tạo tư nhân có nhà cho thuê, kết hợp với việc thúc đẩy sửa chữa nhà hư hỏng.

Trường hợp họ muốn xin bán (chủ nhà dưới diện) thì ta cũng có thể xét kỹ cho họ bán, nhưng cả người bán và người mua phải bảo đảm lợi ích cư trú của người thuê nhà, không được gây một khó khăn nào cho người đang thuê nhà và người mua vẫn phải tiếp tục tiến hành sửa chữa nhà. Việc mua bán nhà cũng phải được phép của Uỷ ban hành chính và đăng ký tại cơ quan quản lý nhà, đất khu, thành phố, tỉnh, thị xã theo thể lệ chung.

Đối với Việt kiều mới về nước, ta nên vận động họ bỏ tiền ra xây dựng nhà mới thì vốn nhà cửa mới phát triển thêm chứ việc mua đi bán lại không làm tăng thêm vốn nhà cửa hiện có.

Đối với cơ quan, xí nghiệp Nhà nước thiếu thốn nhà ở và làm việc, ta cũng không nên để cho các cơ quan xí nghiệp đi mua lại của nhân dân mà nên nhắc các cơ quan, xí nghiệp dùng kinh phí dược cấp vào việc xây dựng nhà mới.

Cuối cùng, đối với những nhà hư hỏng, sau khi đã dùng các biện pháp trên không được thì cơ quan quản lý nhà, đất phải đứng ra sửa chữa để duy trì, bảo vệ vốn nhà cửa khỏi bị hư nát, hao mòn đi, ảnh hưởng đến vấn đề ở của nhân dân thành phố, thị xã. Cơ quan quản lý nhà, đất sẽ quản lý việc sử dụng nhà đó và có thể chỉ trả cho chủ nhà một khoản bồi thường về xác nhà cũ hoặc không bồi thường.

Về việc xin hiến nhà của chủ nhà, Nhà nước hiện nay không đặt vấn đề vận động "hiến". Riêng đối với một số trường hợp cụ thể như cán bộ, công nhân, viên chức, đoàn viên thanh niên lao động hiện đang công tác trong các cơ quan, xí nghiệp của Nhà nước, nếu họ thực sự tự nguyện, khẩn thiết yêu cầu thì ta có thể sẽ giải quyết cho họ, sau khi được sự đồng ý của cấp uỷ địa phương, nhưng giải quyết như vậy là đối với trường hợp xin hiến nhà còn tốt. Trường hợp nhà đã hư nát mới "hiến" thì ta đặt vào trường hợp nhà hư nát phải sửa chữa chứ không đặt vào trường hợp hiến nhà.

Đề nghị các Uỷ ban hành chính khu, thành phố, tỉnh căn cứ tinh thần Thông tư này mà tuỳ nghi áp dụng trong địa phương mình. Có những điểm nào chưa đề cập đến hoặc chưa phù hợp với đặc điểm của địa phương thì báo cáo cụ thể cho Bộ xét, nghiên cứu và bổ sung thêm.

Nguyễn Văn Ngọc

(Đã ký)