QUYẾT ĐỊNH

Quy định một số yếu tố ước tính doanh thu phát triển, chi phí phát triển của thửa đất, khu đất cần định giá theo phương pháp thặng dư và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong việc xác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Tây Ninh

____________

ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH TÂY NINH

Căn cứ Luật Tổ chức chính quyền địa phương ngày 19 tháng 6 năm 2015;

Căn cứ Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Tổ chức Chính phủ và Luật Tổ chức chính quyền địa phương ngày 22 tháng 11 năm 2019;

Căn cứ Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật ngày 22 tháng 6 năm 2015;

Căn cứ Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật ngày 18 tháng 6 năm 2020;

Căn cứ Luật Đất đai ngày 18 tháng 01 năm 2024;

Căn cứ Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, Luật Các tổ chức tín dụng số 32/2024/QH15 ngày 29 tháng 6 năm 2024;

Căn cứ Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ quy định về giá đất;

Theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tại Tờ trình số 8420/TTr-STNMT ngày 26 tháng 12 năm 2024 và Văn bản số 430/VP-TH ngày 13 tháng 01 năm 2025 về kết luận cuộc họp Chủ tịch, các Phó Chủ tịch UBND tỉnh.

QUYẾT ĐỊNH:

Điều 1. Phạm vi điều chỉnh

Quyết định này quy định cụ thể một số nội dung được giao thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh về giá đất theo quy định tại điểm đ khoản 2 và điểm đ khoản 3 Điều 6, khoản 3 Điều 8 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ quy định về giá đất.

Điều 2. Đối tượng áp dụng

Cơ quan thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai, cơ quan có chức năng thẩm định giá đất.

Tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất.

Tổ chức, cá nhân khác có liên quan.

Điều 3. Quy định một số yếu tố ước tính doanh thu phát triển, chi phí phát triển của thửa đất, khu đất cần định giá theo phương pháp thặng dư

Thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ; thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng được căn cứ vào tiến độ đã được xác định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để ước tính doanh thu phát triển và chi phí phát triển của dự án.

2. Trường hợp trong các văn bản về chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ; thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng thì căn cứ quy định tại Quyết định này để ước tính doanh thu phát triển và chi phí phát triển của dự án. Cụ thể:

a) Một số yếu tố ước tính doanh thu phát triển, chi phí phát triển của thửa đất, khu đất thực hiện dự án nhà ở cao tầng (có Phụ lục I kèm theo);

b) Một số yếu tố ước tính doanh thu phát triển, chi phí phát triển của thửa đất, khu đất thực hiện dự án nhà ở liền kề và biệt thự (có Phụ lục II kèm theo);

c) Một số yếu tố ước tính doanh thu phát triển, chi phí phát triển của thửa đất, khu đất thực hiện dự án nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền (có Phụ lục III kèm theo);

d) Một số yếu tố ước tính doanh thu phát triển, chi phí phát triển của thửa đất, khu đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp (có Phụ lục IV kèm theo);

đ) Một số yếu tố ước tính doanh thu phát triển, chi phí phát triển của thửa đất, khu đất thực hiện dự án đầu tư phi nông nghiệp (trừ đất ở, đất khu công nghiệp, đất cụm công nghiệp) (có Phụ lục V kèm theo).

Điều 4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong việc xác định giá đất cụ thể

1. Vị trí, địa điểm của khu đất, thửa đất nông nghiệp và phi nông nghiệp

a) Thực hiện điều chỉnh giá trị của khu đất, thửa đất cần định giá (gọi chung là khu đất cần định giá) với giá trị khu đất, thửa đất so sánh (gọi chung là khu đất so sánh) không nằm trên cùng 01 tuyến đường theo Bảng giá đất thì thực hiện như sau:

Trường hợp khu đất cần định giá là đất phi nông nghiệp và cùng địa bàn cấp huyện với khu đất so sánh: tỷ lệ điều chỉnh bằng tỷ lệ giữa đơn giá đất phi nông nghiệp theo Bảng giá đất có cùng mục đích sử dụng đất, vị trí, tuyến đường với khu đất cần định giá và khu đất so sánh; tỷ lệ điều chỉnh không vượt quá 30%.

Trường hợp khu đất cần định giá là đất nông nghiệp tại đô thị và cùng địa bàn cấp huyện với khu đất so sánh: tỷ lệ điều chỉnh bằng tỷ lệ giữa đơn giá đất ở tại đô thị theo Bảng giá đất tương ứng về vị trí, tuyến đường với khu đất cần định giá và khu đất so sánh; tỷ lệ điều chỉnh không vượt quá 30%.

Trường hợp khu đất cần định giá là đất nông nghiệp tại nông thôn; trường hợp khu đất cần định giá và khu đất so sánh nằm tại 02 địa bàn cấp huyện khác nhau và trường hợp khu đất cần định giá hoặc khu đất so sánh nằm trên tuyến đường mới đầu tư xây dựng chưa được đặt tên, phân loại trong Bảng giá đất: Tổ chức tư vấn xác định giá đất chịu trách nhiệm chứng minh yếu tố ảnh hưởng này và tỷ lệ điều chỉnh (nếu có) bằng cặp thông tin giá giao dịch trên thị trường; tỷ lệ điều chỉnh không vượt quá 30%.

b) Thực hiện điều chỉnh đối với trường hợp trong phạm vi bán kính 1.000m (trên địa bàn các xã) hoặc phạm vi bán kính 500m (trên địa bàn các phường, thị trấn) của khu đất cần định giá hoặc khu đất so sánh có các công trình phúc lợi công cộng, thuận lợi cho kinh doanh có thể ảnh hưởng đến giá đất như: trụ sở Ủy ban nhân dân các cấp, chợ, trung tâm thương mại, siêu thị, trường học, bệnh viện, công viên, khu vui chơi, nơi sản xuất sản phẩm, nơi tiêu thụ sản phẩm.

Tổ chức tư vấn xác định giá đất chịu trách nhiệm chứng minh mức độ ảnh hưởng của các công trình phúc lợi công cộng, thuận lợi cho kinh doanh nêu trên và đề xuất tỷ lệ điều chỉnh (nếu có) bằng cặp thông tin giá giao dịch trên thị trường; tỷ lệ điều chỉnh không vượt quá 15%.

2. Điều kiện giao thông của khu đất, thửa đất nông nghiệp và phi nông nghiệp

Trường hợp khu đất so sánh chênh lệch về số mặt tiền đường tiếp giáp so với khu đất cần định giá, Tổ chức tư vấn xác định giá đất chịu trách nhiệm chứng minh mức độ ảnh hưởng và tỷ lệ điều chỉnh (nếu có) bằng cặp thông tin giá giao dịch trên thị trường; tỷ lệ điều chỉnh không vượt quá 20%.

3. Diện tích, kích thước, hình thể của khu đất, thửa đất nông nghiệp và phi nông nghiệp

Tổ chức tư vấn xác định giá đất có trách nhiệm lựa chọn khu đất so sánh chênh lệch về diện tích không quá 05 (năm lần) so với khu đất cần định giá.

Trường hợp khu đất cần định giá và khu đất so sánh có chênh lệch về diện tích, kích thước, hình thể thì Tổ chức tư vấn xác định giá đất chịu trách nhiệm chứng minh mức độ ảnh hưởng và tỷ lệ điều chỉnh (nếu có) bằng cặp thông tin giá giao dịch trên thị trường; tỷ lệ điều chỉnh không vượt quá 30%.

4. Hiện trạng môi trường của khu đất, thửa đất nông nghiệp và phi nông nghiệp

Các địa điểm nằm trong phạm vi bán kính 500m của khu đất cần định giá hoặc khu đất so sánh có thể ảnh hưởng đến giá đất như: điểm tập kết, xử lý, trung chuyển chất thải, rác thải; lò hỏa táng; nghĩa trang, nghĩa địa.

Tổ chức tư vấn xác định giá đất chịu trách nhiệm chứng minh mức độ ảnh hưởng của các địa điểm nêu trên và chứng minh tỷ lệ điều chỉnh (nếu có) bằng cặp thông tin giá giao dịch trên thị trường; tỷ lệ điều chỉnh không vượt quá 15%.

5. Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất của khu đất, thửa đất nông nghiệp và phi nông nghiệp

Ngoài các yếu tố nêu trên, trường hợp có phát sinh các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp theo quy định tại Điều 8 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP thì tổ chức tư vấn xác định giá đất đề xuất mức độ ảnh hưởng và tỷ lệ điều chỉnh cụ thể để Hội đồng Thẩm định giá đất xem xét, quyết định.

Điều 5. Điều khoản thi hành

1. Quyết định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 20 tháng 01 năm 2025

2. Quy định chuyển tiếp

Trường hợp phương án giá đất chưa được trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phê duyệt thì căn cứ Quyết định này để thực hiện xác định giá đất cụ thể.

Điều 6. Tổ chức thực hiện

1. Chánh Văn phòng Ủy ban nhân dân tỉnh; Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá đất các cấp; Giám đốc các Sở: Tài chính, Tài nguyên và Môi trường, Xây dựng, Kế hoạch và Đầu tư, Công Thương; Cục trưởng Cục Thuế tỉnh; Chủ tịch Ủy ban nhân dân các huyện, thị xã, thành phố; Thủ trưởng các sở, ban, ngành tỉnh và các tổ chức, cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này.

2. Trong quá trình triển khai thực hiện, nếu có khó khăn, vướng mắc, đề nghị các cơ quan, đơn vị, cá nhân có liên quan phản ánh về Sở Tài nguyên và Môi trường để tổng hợp, tham mưu, đề xuất Ủy ban nhân dân tỉnh xem xét, quyết định./.