QUYẾT ĐỊNH

Ban hành Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị

thành phố Bến Tre, tỉnh Bến Tre

UỶ BAN NHÂN DÂN TỈNH BẾN TRE

Căn cứ Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân và Uỷ ban nhân dân ngày 26 tháng 11 năm 2003;

Căn cứ Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật của Hội đồng nhân dân và Uỷ ban nhân dân ngày 03 tháng 12 năm 2004;

Căn cứ Luật Quy hoạch đô thị ngày 17 tháng 6 năm 2009;

Căn cứ Nghị định số 38/2010/NĐ-CP ngày 07 tháng 4 năm 2010 của Chính phủ về quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị;

Căn cứ Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng 01 năm 2013 của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị;

Căn cứ Thông tư số 19/2010/TT-BXD ngày 22 tháng 10 năm 2010 của Bộ Xây dựng hướng dẫn lập quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị;

Theo đề nghị của Sở Xây dựng tại Tờ trình số 1856/TTr-SXD ngày 24 tháng 12 năm 2015,

QUYẾT ĐỊNH:

Điều 1. Ban hành kèm theo Quyết định này Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị thành phố Bến Tre, tỉnh Bến Tre.

Điều 2. Quyết định này có hiệu lực sau 10 (mười) ngày kể từ ngày ký.

Điều 3. Chánh Văn phòng Uỷ ban nhân dân tỉnh; Giám đốc các sở, ban, ngành tỉnh; Chủ tịch Uỷ ban nhân dân thành phố Bến Tre; Chủ tịch Uỷ ban nhân dân các xã, phường của thành phố Bến Tre; thủ trưởng các cơ quan, đơn vị, tổ chức, cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành quyết định này./.

TM. UỶ BAN NHÂN DÂN

CHỦ TỊCH

Cao Văn Trọng

UỶ BAN NHÂN DÂN

TỈNH BẾN TRE

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

QUY CHẾ

Quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị thành phố Bến Tre

(Ban hành kèm theo Quyết định số 40/2015/QĐ-UBND

ngày 30 tháng 12 năm 2015 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Bến Tre)

Chương I

QUY ĐỊNH CHUNG

Điều 1. Mục tiêu

1. Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị thành phố Bến Tre (sau đây gọi tắt là Quy chế) nhằm kiểm soát việc xây dựng, khai thác, sử dụng công trình mới, công trình cải tạo, chỉnh trang đô thị phù hợp với đồ án quy hoạch xây dựng đô thị được duyệt. Quy định cụ thể trách nhiệm quản lý quy hoạch, kiến trúc của các ngành, các cấp có liên quan.

2. Quy chế là cơ sở để cơ quan quản lý làm căn cứ quản lý đầu tư xây dựng, cấp phép xây dựng mới, cải tạo chỉnh trang các công trình kiến trúc, thiết kế cảnh quan trong đô thị và làm căn cứ để xác lập nhiệm vụ quy hoạch, thiết kế đô thị đối với khu vực chưa có quy hoạch, thiết kế đô thị được duyệt, các khu vực điều chỉnh quy hoạch, điều chỉnh thiết kế đô thị.

Điều 2. Đối tượng, phạm vi áp dụng

1. Đối tượng áp dụng: Tất cả tổ chức và cá nhân trong nước, nước ngoài có hoạt động liên quan đến không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị của Thành phố Bến Tre có trách nhiệm thực hiện theo Quy chế này.

2. Phạm vi áp dụng: Quy chế này quy định quản lý quy hoạch, kiến trúc trong ranh giới của Thành phố Bến Tre.

Điều 3. Nguyên tắc áp dụng

1. Khu vực đã có quy hoạch phù hợp với Quy chế thì áp dụng theo quy định đồ án quy hoạch.

2. Trường hợp khu vực chưa có quy hoạch hoặc đã có quy hoạch nhưng không phù hợp với Quy chế, thì áp dụng theo Quy chế, đồng thời phải tiến hành điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp.

3. Đối với trường hợp Quy chế chưa quy định cụ thể, nhưng quy hoạch quy định chi tiết thì áp dụng quy định quy hoạch; nếu quy hoạch không quy định thì áp dụng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn hiện hành.

4. Đối với khu vực các dự án đầu tư xây dựng đã triển khai thực hiện có quy định cụ thể về chỉ tiêu kiến trúc quy hoạch thì áp dụng theo quy định dự án đầu tư.

5. Trường hợp đặc biệt khác, nếu không thuộc quy định nêu trên thì cơ quan được giao quản lý kiến trúc quy hoạch có trách nhiệm xem xét đề xuất từng trường hợp cụ thể, thông qua Sở Xây dựng trình Uỷ ban nhân dân tỉnh quyết định.

Điều 4. Giải thích từ ngữ

Trong Quy chế này một số từ ngữ được hiểu như sau:

1. Khu vực đô thị hiện hữu: Là các khu vực dân cư xây dựng ổn định nằm trong một phần hoặc toàn bộ địa giới hành chính các phường, xã thuộc Thành phố Bến Tre

2. Khu vực đô thị mới, khu dân cư mới: Là một khu vực trong đô thị, đầu tư xây dựng mới đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở.

3. Khu vực đô thị cải tạo: Là khu đô thị hiện hữu được đầu tư xây dựng nhằm nâng cao chất lượng nhà ở, dịch vụ hạ tầng, môi trường, cảnh quan đô thị.

4. Chỉ giới đường đỏ: Là đường ranh giới phân định giữa phần lô đất xây dựng công trình và phần đất dành cho phần giao thông và công trình kỹ thuật hạ tầng.

5. Chỉ giới xây dựng: Là đường giới hạn cho phép xây dựng nhà, công trình trên lô đất.

6. Khoảng lùi: Là khoảng cách giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng.

Điều 5. Nguyên tắc chung quản lý không gian kiến trúc cảnh quan đô thị thành phố Bến Tre

1. Đối với không gian đô thị:

a) Không gian đô thị Thành phố Bến Tre được quản lý theo đồ án quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị được Uỷ ban nhân dân tỉnh Bến Tre và Uỷ ban nhân dân Thành phố Bến Tre phê duyệt, phù hợp với quy định của Quy chế;

b) Đảm bảo tính liên hệ, kết nối chặt chẽ về không gian, cảnh quan của các khu chức năng đô thị.

2. Đối với cảnh quan đô thị:

a) Việc xây dựng, cải tạo, chỉnh trang các công trình kiến trúc tại các khu vực cảnh quan trong đô thị cần hạn chế tối đa việc làm thay đổi địa hình và bảo đảm sự phát triển bền vững của môi trường tự nhiên;

b) Đối với những khu vực có cảnh quan gắn với di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh, khu vực bảo tồn, chính quyền đô thị phải căn cứ Luật Di sản văn hoá và các quy định hiện hành, phối hợp với các cơ quan chuyên môn tổ chức nghiên cứu, đánh giá về giá trị trước khi đề xuất giải pháp bảo tồn và khai thác phù hợp.

3. Đối với kiến trúc đô thị:

a) Các công trình kiến trúc trong đô thị khi xây dựng mới, cải tạo, chỉnh trang, nâng cấp phải phù hợp với quy hoạch đô thị, thiết kế đô thị được duyệt, tuân thủ giấy phép xây dựng và các quy định tại quy chế này;

b) Không được chiếm dụng trái phép không gian đô thị nhằm mục đích tăng diện tích sử dụng công trình;

c) Diện tích, kích thước khu đất xây dựng công trình hoặc nhà ở phải đảm bảo phù hợp theo quy định của pháp luật hiện hành và quy định tại quy chế mới được cấp phép xây dựng;

d) Đối với các công trình xin phép xây dựng mới bên trong khu vực đã được công nhận là di sản văn hoá phải nghiên cứu hình thức kiến trúc phù hợp, sử dụng vật liệu tương đồng về màu sắc, chất liệu với công trình di sản của khu vực;

đ) Công trình kiến trúc cần bảo đảm an toàn, bền vững trong quá trình sử dụng, thích hợp cho mọi đối tượng khi tiếp cận các công trình kiến trúc đô thị; hài hoà giữa các yếu tố tạo nên kiến trúc đô thị như vật liệu, màu sắc, chi tiết trang trí, đảm bảo trật tự chung, hoà nhập với cảnh quan khu vực. Khuyến khích sử dụng hình thức kiến trúc hiện đại, văn minh có tính thẩm mỹ cao đồng thời phải phù hợp với tính chất của công trình; khuyến khích việc thi tuyển thiết kế đối với các công trình công cộng có quy mô lớn, công trình có yêu cầu kiến trúc đặc thù có ảnh hưởng trực tiếp đến diện mạo cảnh quan kiến trúc của đô thị.

Điều 6. Nguyên tắc chung về quản lý quy hoạch và cấp giấy phép xây dựng

1. Quản lý quy hoạch:

a) Quy hoạch sau khi được phê duyệt phải tiến hành, công bố, công khai theo quy định;

b) Căn cứ quy hoạch được duyệt và quy định quy chế này, cơ quan quản lý xem xét cấp phép xây dựng, cấp phép quy hoạch, thoả thuận địa điểm, cấp chứng chỉ, cung cấp thông tin quy hoạch… cho các tổ chức, cá nhân làm cơ sở lập dự án đầu tư, triển khai đầu tư xây dựng các công trình;

c) Quy hoạch phải được rà soát xem xét điều chỉnh theo định kỳ hoặc đột xuất khi có yêu cầu, nhưng phải đảm bảo tính cấp thiết và thực hiện theo đúng trình tự thủ tục quy định, các nội dung điều chỉnh không được trái với Quy chế.

2. Cấp giấy phép xây dựng:

a) Khi xem xét cấp giấy phép xây dựng thì cơ quan cấp giấy phép ngoài việc xem xét về mặt phù hợp quy hoạch, các chỉ tiêu quản lý, phải áp dụng theo quy định tại khoản 3, Điều 3 của Quy chế này;

b) Đối với khu vực đô thị mới chưa triển khai thực hiện đầu tư đồng bộ theo quy hoạch, khi xem xét cấp phép xây dựng các công trình riêng lẻ, tuỳ theo tính chất và từng loại công trình cho phép cân nhắc các chỉ tiêu áp dụng như đối với khu đô thị hiện hữu nhằm tạo điều kiện cho tổ chức cá nhân tham gia đầu tư xây dựng trong các khu vực quy hoạch này. Trường hợp đầu tư xây dựng khu đô thị mới thì buộc phải tuân thủ chỉ tiêu theo quy định của khu quy hoạch.

Chương II

QUY ĐỊNH QUẢN LÝ ĐỐI VỚI QUY HOẠCH VÀ KHÔNG GIAN THÀNH PHỐ BẾN TRE

Điều 7. Xác định các khu vực đô thị, không gian đô thị

1. Khu vực đô thị hiện hữu:

Khu vực đô thị hiện hữu được xác định, bao gồm các khu vực sau:

a) Toàn bộ diện tích phân khu đô thị số 01 theo đồ án quy hoạch chung thuộc phạm vi các Phường 1, 2, 3, 4 và một phần Phường 5, 6, 7, 8, Phú Khương;

b) Khu vực dân cư thuộc bờ Bắc sông Bến Tre được giới hạn từ đường Nguyễn Văn Tư ra bờ sông (thuộc Phường 7) và đường Nguyễn Đình Chiểu ra bờ sông (thuộc Phường 8, xã Phú Hưng);

c) Khu vực dân cư dọc hai bên (cách tim đường khoảng 200m) của các tuyến đường hiện hữu theo các trục chính đô thị được xác lập theo đồ án quy hoạch chung;

d) Các khu vực khác có mật độ dân cư khá dày đặc, được thể hiện trong các đồ án quy hoạch phân khu, chi tiết được xác định là khu vực đô thị hiện hữu tự cải tạo.

2. Khu vực đô thị mới, khu dân cư mới là khu vực được xác lập nằm trong phạm vi phân khu đô thị số 02, 03, 04, 05, 06 theo đồ án quy hoạch chung (trừ các khu vực đô thị hiện hữu nêu trên).

(Ranh giới phân khu đô thị theo Phụ lục của Quy chế).

3. Không gian đô thị bao gồm:

a) Đường phố chính, trục giao thông chính đô thị xác lập theo đồ án quy hoạch chung;

b) Quảng trường, công viên cây xanh;

c) Cảnh quan ven sông, rạch;

d) Khu vực các công trình, không gian kiến trúc cần bảo tồn, tôn tạo;

đ) Các khu chức năng đô thị;

e) Khu sản xuất;

g) Khu an ninh quốc phòng;

h) Khu vực giáp ranh nội thị (vùng ven nội thị - ngoại thị).

Điều 8. Yêu cầu, nguyên tắc quản lý các khu vực đô thị, không gian đô thị

1. Đối với khu đô thị hiện hữu:

a) Phát triển theo định hướng cải tạo, chỉnh trang kết hợp bảo tồn công trình và khu vực đô thị có giá trị;

b) Tổ chức tầng cao xây dựng phù hợp theo thực trạng các công trình có sẵn. Đối với khu vực trung tâm, do quỹ đất hạn chế có thể chấp nhận tăng mật độ xây dựng so với tiêu chuẩn, nhưng đảm bảo đáp ứng yêu cầu về không gian tiếp cận và tiện ích sử dụng công trình;

c) Tổ chức sắp xếp lại hệ thống giao thông, hạn chế mở rộng các tuyến đường có mật độ dân cư dày đặc; kết hợp cải tạo mở rộng hẽm dân cư đảm bảo yêu cầu đi lại, kết nối các điểm dân cư, đảm bảo an ninh, môi trường, phòng cháy chữa cháy;

d) Tập trung cải tạo các khu dân cư ven kênh rạch gây ô nhiễm;

đ) Khu vực bảo tồn di sản kiến trúc cần kiểm soát, hạn chế phát triển các khu vực chung quanh, tránh tác động trực tiếp đến công trình;

e) Có kế hoạch di dời các cơ sở sản xuất nhỏ lẻ, ô nhiễm môi trường, sử dụng các dây chuyền công nghệ sản xuất cũ, lạc hậu không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy ra khỏi khu dân cư;

g) Ưu tiên sử dụng quỹ đất công xây dựng bổ sung các công trình phúc lợi về y tế, văn hoá, giáo dục;

h) Khuyến khích xây dựng công trình chức năng hỗn hợp tại khu trung tâm khu đô thị hiện hữu, nhất là kết hợp chức năng thương mại dịch vụ.

2. Đối với khu đô thị mới:

a) Đảm bảo bố trí đầy đủ các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo quy hoạch, đảm bảo đồng bộ, kết nối các khu vực chung quanh;

b) Dành quỹ đất hợp lý để bố trí tái định cư trong dự án khu đô thị mới; dự trữ quỹ đất phát triển theo quy hoạch để xây dựng các công trình công cộng khác;

c) Giải quyết tốt vấn đề thoát nước mưa, nước thải, vệ sinh môi trường và các tác động bất cập khác đối với khu đô thị hiện hữu do việc xây dựng khu đô thị mới gây ra.

Điều 9. Quản lý đường, trục phố chính

1. Đường trục phố chính trong đô thị được xác lập theo đồ án quy hoạch chung, khi triển khai quy hoạch phân khu, chi tiết, hoặc dự án đầu tư phải đảm bảo tuân thủ quy mô và hướng tuyến theo quy hoạch;

2. Ưu tiên lập thiết kế đô thị các tuyến đường, trục phố chính khu trung tâm để kiểm soát phát triển không gian kiến trúc;

3. Các công trình quy mô lớn, điểm nhấn trên các trục tuyến chính phải được bố trí tại những điểm có không gian, tầm nhìn thoáng như tại các góc giao lộ giữa các trục chính, khu vực tập trung các công trình công cộng, dịch vụ cấp đô thị… Các công trình này cần phải quản lý chặt chẽ các chỉ tiêu về kiến trúc quy hoạch như mật độ xây dựng, tầng cao, khoảng lùi xây dựng; đảm bảo không gian tiếp cận an toàn cho người và phương tiện ra vào;

4. Quy mô tầng cao công trình tối đa trên các trục tuyến chính theo quy hoạch, tuỳ theo khu vực chức năng quy hoạch, tính chất công trình quy định cụ thể. Tầng cao tối đa đối với công trình cao tầng quy định 12 tầng, riêng đối với công trình nằm trong khu vực chức năng hỗn hợp với nhiều công trình, quần thể kiến trúc nhà cao tầng, thì có thể tăng tầng cao, nhưng không quá 20 tầng. Đối với nhà ở riêng lẻ tối đa không quá 5 tầng.

Điều 10. Quản lý quảng trường, công viên

1. Quảng trường là nơi tổ chức không gian sinh hoạt, họp mặt cộng đồng; thường tổ chức gắn kết với các công trình trung tâm hành chính, văn hoá của thành phố hoặc trong các khu công viên và là một không gian điểm nhấn của thành phố. Quảng trường ngoài sân bãi, cần kết hợp không gian cây xanh, công trình kiến trúc tiêu biểu làm điểm nhấn (công trình kiến trúc, tượng đài, biểu tượng). Công viên bao gồm hệ thống vườn hoa, khuôn viên, công viên tập trung.

2. Yêu cầu quản lý:

a) Cần quản lý chặt chẽ quỹ đất để triển khai thực hiện các khu công viên cây xanh theo quy hoạch;

b) Tuỳ theo tính chất công viên để bố trí công trình hợp lý. Công viên cần kết hợp cây xanh, mặt nước, là nơi sinh hoạt, vui chơi giải trí, nghĩ dưỡng của cộng đồng. Không được khai thác quá mức công viên sử dụng vào chức năng kinh doanh của đô thị như thương mại, dịch vụ;

c) Chỉ tiêu xây dựng công trình trong công viên:

Mật độ xây dựng trung bình khoảng 5%-10%, đối với công viên có chức năng xây dựng công trình hỗn hợp (văn hoá, thể dục thể thao, vui chơi giải trí) tối đa không quá 25%;

Chiều cao tầng: Trung bình 2 - 3 tầng, tối đa không quá 5 tầng;

Cây xanh, hoa, cỏ trồng trong công viên phải được thiết kế, chọn lọc chủng loại đảm bảo ý đồ tổ chức không gian, đẹp, đặc trưng, phù hợp điều kiện khí hậu, thổ nhưỡng, đặc biệt khả năng thích ứng với biến đổi khí hậu;

Đối với các khu dân cư xa các khu vực công viên cây xanh cần bố trí xen kẻ vườn hoa, sân chơi công cộng phục vụ cộng đồng, đảm bảo khoảng cách 500m có một sân chơi, vườn hoa.

Điều 11. Quản lý cảnh quan ven sông, rạch

1. Cảnh quan dọc các sông sạch cần quản lý, giữ gìn và khai thác một cách hiệu quả; cùng với hệ thống công viên, cảnh quan cây xanh ven sạch tạo nên không gian xanh cho thành phố, là nơi sinh hoạt, vui chơi giải trí cho cộng đồng.

2. Cần kết hợp kè cảnh quan với bảo vệ vùng đệm sinh thái ven sông. Tuỳ theo điều kiện hiện trạng khu dân cư hai bên sông rạch, đề xuất phạm vi không gian cảnh quan bảo vệ một cách hợp lý để bố trí các hạng mục kè, đường dạo, khuôn viên cây xanh. Phạm vi bảo vệ được xác lập cụ thể trong đồ án quy hoạch phân khu, chi tiết; trường hợp xây dựng công trình khu vực chưa xác định cụ thể phạm vi này thì yêu cầu đảm bảo công trình xây dựng lùi tối thiểu 10m áp dụng đối với khu đô thị hiện hữu, tối thiểu 20m áp dụng đối với khu đô thị mới (khoảng lùi áp dụng từ công trình đến đỉnh mái kè hoặc đỉnh bờ tự nhiên của sông, rạch).

3. Không gian cây xanh, mặt nước ven sông rạch cần hạn chế tối đa xây dựng và khai thác công trình dịch vụ. Trường hợp có bố trí công trình thì mật độ xây dựng tối đa không quá 5%; chiều cao từ 1 - 2 tầng.

4. Cây xanh, hoa, cỏ trồng trong thảm xanh ven sông rạch phải được thiết kế, chọn lọc chủng loại đảm bảo ý đồ tổ chức không gian, đẹp, đặc trưng, phù hợp điều kiện khí hậu, thổ nhưỡng, đặc biệt khả năng thích ứng với biến đổi khí hậu. Cần khai thác hình ảnh cây dừa trong các công viên tạo yếu tố đặc trưng của thành phố.

5. Trường hợp đối với khu vực cảnh quan ven sông rạch nếu đưa vào khai thác các công trình dịch vụ phải được nghiên cứu đảm bảo không ảnh hưởng đến sinh hoạt cộng đồng, các chỉ tiêu kiến trúc quy hoạch phải được kiểm soát nhằm đảm bảo phù hợp với không gian, tầm nhìn cảnh quan chung khu vực.

6. Đối với công trình quy hoạch dọc theo các tuyến cảnh quan, nhất là các con sông lớn của thành phố như sông Hàm Luông, sông Bến Tre phải được nghiên cứu đảm bảo khai thác hiệu quả không gian, có điểm nhấn phù hợp, kết hợp hài hoà giữa công trình cao tầng và thấp tầng.

Điều 12. Quản lý công trình kiến trúc cần bảo tồn, tôn tạo

1. Quản lý các hoạt động của công trình kiến trúc cần bảo tồn, tôn tạo, khai thác, phát huy hiệu quả công trình gắn với khách tham quan, gắn với lễ hội, sinh hoạt văn hoá; quản lý chặt chẻ các hành vi nghiêm cấm nhằm bảo vệ môi trường cảnh quan khu di tích, công trình kiến trúc cần bảo tồn, tôn tạo. Đối với công trình kiến trúc có giá trị cần đưa vào danh sách phân loại, xếp hạng. Các công trình di tích được công nhận phải được quản lý theo Luật Di sản văn hoá.

2. Đối với công trình xung quanh các công trình kiến trúc cần bảo tồn, tôn tạo phải được kiểm soát phát triển nhằm đảm bảo hạn chế tác động đến công trình. Hạn chế xây dựng công trình cao tầng gần cạnh công trình kiến trúc cần bảo tồn, tôn tạo. Trường hợp nếu có yêu cầu xây dựng công trình cao tầng thì phải đảm bảo khoảng cách trên 10m; không cho phép tạo không gian đóng, khép kín xung quanh công trình kiến trúc cần bảo tồn, tôn tạo (xây dựng công trình cao tầng bao quanh mọi phía của công trình bảo tồn, tôn tạo).

Điều 13. Quản lý các khu chức năng đô thị

1. Khu nhà ở: Nhà ở trong đô thị bao gồm các loại hình như nhà ở chung cư, nhà liên kế (phố liên kế, nhà liên kế có sân vườn), nhà ở mật độ thấp (biệt thự, nhà vườn), nhà ở kết hợp dịch vụ (nhà ở hỗn hợp).

a) Đối với khu đô thị hiện hữu: Ưu tiên phát triển loại hình nhà ở tự cải tạo, nhà ở kết hợp dịch vụ; loại hình nhà ở mật độ thấp, chung cư (nếu có) cần quy hoạch sắp xếp bố trí tại các khu vực quy hoạch có điều kiện khai thác cảnh quan như vị trí các trục giao thông chính, ven kênh, rạch nhằm tạo không gian, điểm nhấn cho đô thị.

Trong các khu vực đô thị hiện hữu, đối với khu quy hoạch chức năng nhà ở nằm trên các trục đường hiện hữu, nếu tổ chức, người dân có nhu cầu chuyển sang kinh doanh, dịch vụ, hoặc ở kết hợp dịch vụ thì không phải điều chỉnh chức năng quy hoạch nhưng phải đảm bảo hoạt động kinh doanh không ảnh hưởng đến khu dân cư, thoả mãn các điều kiện kiến trúc của khu dân cư theo chức năng ở. Riêng đối với chức năng ở nằm trên các trục phố chính, trường hợp khu đất đủ độ lớn để xây dựng công trình cao tầng, thì sẽ cho phép tạo điều kiện nhằm khai thác hiệu quả khu đất nếu không tác động lớn đến không gian kiến trúc quy hoạch, tuy nhiên phải điều chỉnh chức năng quy hoạch; riêng các chỉ tiêu kiến trúc quy hoạch áp dụng như công trình cao tầng.

Chỉ tiêu kiến trúc quy hoạch áp dụng theo quy hoạch, quy định quản lý khu vực cụ thể, trường hợp chưa quy định áp dụng như sau:

- Mật độ xây dựng:

+ Chung cư: 75%;

+ Nhà ở liên kế, liên kế tự cải tạo: tối đa 100%;

+ Nhà ở liên kế có sân vườn: tối đa 90%;

+ Nhà ở biệt thự, nhà vườn: tối đa 70%.

- Tầng cao:

+ Chung cư: 5 - 7 tầng; chiều cao tối đa không quá 12 tầng (đối với loại hình chung cư cao tầng);

+ Nhà ở liên kế, liên kế tự cải tạo: dọc hai bên trục phố chính: Không quá 5 tầng; các tuyến đường, khu vực khác: Không quá 4 tầng;

+ Nhà ở liên kế có sân vườn: Không quá 4 tầng;

+ Biệt thự, nhà vườn: Không quá 3 tầng.

b) Đối với khu đô thị mới, khu dân cư đã hình thành theo các dự án đầu tư xây dựng đô thị: Thống nhất quản lý theo quy hoạch phân khu, chi tiết từng khu vực, hoặc quy định của dự án đầu tư các khu dân cư. Trường hợp chưa quy định cụ thể thì áp dụng các chỉ tiêu kiến trúc quy hoạch, cụ thể:

- Mật độ xây dựng:

+ Chung cư: 70%;

+ Nhà ở liên kế: tối đa 90%;

+ Nhà ở liên kế có sân vườn: tối đa 80%;

+ Nhà ở biệt thự, nhà vườn: tối đa 60%.

- Tầng cao:

+ Chung cư: 5 - 7 tầng; chiều cao tối đa không quá 12 tầng (đối với loại hình chung cư cao tầng);

+ Nhà ở liên kế, liên kế tự cải tạo: Dọc hai bên trục phố chính theo quy hoạch: Không quá 5 tầng; dọc hai bên các tuyến đường theo quy hoạch có lộ giới lớn hơn hoặc bằng 12m không quá 4 tầng; các khu vực còn lại không quá 3 tầng;

+ Nhà ở liên kế có sân vườn: Dọc hai bên các tuyến đường theo quy hoạch có lộ giới lớn hơn hoặc bằng 12m không quá 4 tầng; các khu vực còn lại không quá 3 tầng;

+ Biệt thự, nhà vườn: Dọc hai bên các tuyến đường theo quy hoạch có lộ giới lớn hơn hoặc bằng 12m không quá 3 tầng; các khu vực còn lại không quá 2 tầng. Riêng nhà ở nằm trong phạm vi dọc theo các trục cảnh quan ven sông, rạch của đô thị có thể chấp nhận quá 3 tầng.

2. Trung tâm hành chính: Bao gồm trung tâm hành chính cấp tỉnh bố trí tại khu trung tâm hiện hữu và trung tâm hành chính cấp thành phố được quy hoạch bố trí tại khu vực Mỹ Thạnh An theo đồ án quy hoạch chung.

a) Trung tâm hành chính tỉnh, hành chính thành phố cần nghiên cứu lập hoặc rà soát điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500, thiết kế đô thị. Do tính chất là điểm nhấn trung tâm đô thị, tập trung các công trình đầu não cấp tỉnh và thành phố, các chỉ tiêu kiến trúc quy hoạch phải được cân nhắc, xem xét cẩn thận; các công trình nằm trong khu vực trung tâm khuyến khích thi tuyển kiến trúc.

b) Chỉ tiêu kiến trúc quy hoạch tuân thủ theo đồ án quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị; trường hợp chưa quy định cụ thể thì các chỉ tiêu phải được hội đồng chuyên môn về kiến trúc quy hoạch đánh giá, đề xuất và trình cấp thẩm quyền quyết định.

c) Riêng đối với cơ quan hành chính phường, xã bố trí theo từng khu vực, trường hợp vị trí hiện tại không đảm bảo nhu cầu sử dụng phải có kế hoạch di dời theo quy hoạch. Chỉ tiêu kiến trúc quy hoạch áp dụng đối với các trụ sở hiện hữu cho phép cân đối theo thực trạng nhằm đảm bảo không gian sân bãi tiếp cận, chỗ để xe, hoạt động tiếp dân và sinh hoạt nội bộ. Đối với trụ sở di dời theo quy hoạch thì phải đảm bảo quy mô đất đai hợp lý, nếu nằm khu vực trung tâm đô thị hiện hữu thì mật độ xây dựng cho phép tối đa không quá 60%, tầng cao tối đa 4 tầng; nếu nằm trong khu đô thị mới mật độ xây dựng tối đa không quá 40%, tầng cao không quá 3 tầng.

3. Công trình công cộng - dịch vụ:

a) Y tế: Bao gồm bệnh viện, các trung tâm y tế, trạm y tế.

Chỉ tiêu kiến trúc quy hoạch:

- Bệnh viện, trung tâm y tế: Đối với khu hiện hữu mật độ xây dựng tối đa 60%, tầng cao tối đa 5 tầng; đối với vị trí theo quy hoạch mật độ xây dựng tối đa 40%, tầng cao tối đa 5 tầng; trường hợp cần hạng mục điểm nhấn cao tầng thì chiều cao tối đa không quá 9 tầng;

- Trạm y tế di dời, bố trí theo quy hoạch: Mật độ xây dựng tối đa 40%, tầng cao tối đa 3 tầng.

b) Văn hoá: Bao gồm hệ thống nhiều công trình phục vụ trong lĩnh vực văn hoá như trung tâm văn hoá, nhà văn hoá, rạp hát, chiếu phim, thư viện. Đối với công trình trung tâm văn hoá, nhà hát, rạp chiếu phim, bảo tàng… cấp tỉnh, thành phố mang tính chất biểu tượng, quy mô lớn các chỉ tiêu kiến trúc quy hoạch phải được cân nhắc, xem xét cẩn thận; các công trình nằm trong khu vực trung tâm khuyến khích thi tuyển kiến trúc.

Chỉ tiêu kiến trúc quy hoạch:

- Công trình văn hoá cấp tỉnh, thành phố: Đối với khu hiện hữu mật độ xây dựng tối đa 60%, tầng cao tối đa 5 tầng; đối với vị trí theo quy hoạch mật độ xây dựng tối đa 40%, tầng cao tối đa 5 tầng;

- Công trình văn hoá cấp xã di dời, bố trí theo quy hoạch: Mật độ xây dựng tối đa 40%, tầng cao tối đa 3 tầng;

c) Thể dục thể thao: Bao gồm công trình trung tâm thể thao, sân vận động, nhà thi đấu, hệ thống sân bãi tập luyện thể dục thể thao. Chỉ tiêu kiến trúc quy hoạch áp dụng đối với công trình như sau: đối với khu hiện hữu mật độ xây dựng tối đa 45%, chiều cao tối đa tương đương 5 tầng; đối với vị trí theo quy hoạch mật độ xây dựng tối đa 35%, chiều cao tối đa tương đương 5 tầng;

d) Giáo dục, đào tạo: Bao gồm hệ thống trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, các trung tâm đào tạo, dạy nghề, hệ thống các trường phổ thông các cấp học…Đối với công trình trường tiểu học, mẫu giáo, nhà trẻ cần đảm bảo bán kính phục vụ theo quy định đối với từng tiểu khu nhà ở; bán kinh phục vụ nhà trẻ, mẫu giáo khoảng 500m.

Chỉ tiêu kiến trúc quy hoạch:

- Đối với hệ thống đào tạo: Khu hiện hữu mật độ xây dựng tối đa 60%, tầng cao tối đa 5 tầng; đối với vị trí theo quy hoạch mật độ xây dựng tối đa 40%, tầng cao tối đa 5 tầng; trường hợp cần hạng mục điểm nhấn cao tầng chiều cao tối đa không quá 9 tầng;

- Đối với hệ thống giáo dục phổ thông: Khu hiện hữu mật độ xây dựng tối đa 60%, tầng cao tối đa 5 tầng; đối với vị trí theo quy hoạch mật độ xây dựng tối đa 40%, tầng cao tối đa 5 tầng;

- Tiểu học: Khu hiện hữu mật độ xây dựng tối đa 60%, tầng cao tối đa 3 tầng; đối với vị trí theo quy hoạch mật độ xây dựng tối đa 40%, tầng cao tối đa 3 tầng;

- Nhà trẻ, mẫu giáo: Khu hiện hữu mật độ xây dựng tối đa 60%, tầng cao tối đa có thể 3 tầng; đối với vị trí theo quy hoạch mật độ xây dựng tối đa 40%, tầng cao tối đa 2 tầng.

đ) Thương mại: Bao gồm trung tâm thương mại, siêu thị, chợ, cửa hàng dịch vụ thương mại,…

Chỉ tiêu kiến trúc quy hoạch:

- Đối với công trình thương mại quy mô lớn nằm khu vực trung tâm: Mật độ xây dựng tối đa 90% nhưng phải đảm bảo không gian tiếp cận, bến bãi đỗ đậu xe; đối với khu vực khác khoảng 70%;

- Công trình thương mại nằm xen lẫn khu dân cư, phố thương mại mật độ xây dựng tối đa có thể đạt 100%;

- Tầng cao: Đối với công trình thương mại cấp đô thị nếu nằm trên trục tuyến chính đô thị, đảm bảo quy mô xây dựng như kiến trúc cao tầng thì áp dụng tầng cao theo quy định tầng cao quản lý đường, trục phố chính; khu vực khác không quá 5 tầng; riêng đối công trình chợ cấp phường xã không quá 2 tầng.

e) Tài chính, ngân hàng: Bao gồm trung tâm tài chính, hệ thống các ngân hàng.

Chỉ tiêu kiến trúc quy hoạch:

- Đối với công trình tài chính ngân hàng quy mô lớn nằm khu vực trung tâm: Mật độ xây dựng tối đa 90% nhưng phải đảm bảo không gian tiếp cận, bến bãi đỗ đậu xe; đối với khu vực khác khoảng 70%;

- Công trình tài chính ngân hàng nằm xen lẫn khu dân cư, phố thương mại mật độ xây dựng tối đa có thể đạt 100%;

- Tầng cao: Đối với công trình tài chính ngân hàng cấp đô thị nếu nằm trên trục tuyến chính đô thị, đảm bảo quy mô xây dựng như kiến trúc cao tầng thì áp dụng tầng cao theo quy định tầng cao quản lý đường, trục phố chính; khu vực khác không quá 7 tầng.

g) Dịch vụ du lịch, khách sạn, nghỉ dưỡng: Bao gồm hệ thống trung tâm dịch vụ du lịch, quảng bá, giới thiệu sản phẩm du lịch; hệ thống khách sạn, nghỉ dưỡng; nhà nghỉ…

Chỉ tiêu kiến trúc quy hoạch:

- Đối với công trình dịch vụ du lịch, khách sạn quy mô lớn nằm khu vực trung tâm: Mật độ xây dựng tối đa 90% nhưng phải đảm bảo không gian tiếp cận, bến bãi đỗ đậu xe; đối với khu vực khác khoảng 70%;

- Công trình nằm xen lẫn khu dân cư, phố thương mại mật độ xây dựng tối đa có thể đạt 100%;

- Tầng cao: Đối với công trình dịch vụ du lịch, khách sạn cấp đô thị nếu nằm trên trục tuyến chính đô thị, đảm bảo quy mô xây dựng như kiến trúc cao tầng thì áp dụng tầng cao theo quy định tầng cao quản lý đường, trục phố chính; khu vực khác không quá 7 tầng;

- Đối với công trình mang tính chất nghỉ dưỡng: Mật độ xây dựng tối đa 40%, tầng cao tối đa 5 tầng.

h) Công trình dịch vụ khác: Tuỳ theo tính chất công trình vận dụng phù hợp theo quy định như các công trình dịch vụ nêu trên.

4. Công trình chức năng hỗn hợp, công trình đặc thù khác như: Cổng chào, biểu tượng, tượng đài, tháp viễn thông, truyền hình, cầu cảnh quan trong đô thị…

a) Công trình chức năng hỗn hợp, tuỳ theo chức năng chính công trình nghiêng về công trình của chức năng nào thì xem xét vận dụng, áp dụng theo quy định quản lý công trình đó.

b) Công trình đặc thù như mang tính chất biểu tượng, điểm nhấn đô thị các chỉ tiêu kiến trúc quy hoạch phải được cân nhắc, xem xét cẩn thận; các công trình này đòi hỏi cần khuyến khích thi tuyển kiến trúc; ngoài ra, cần quan tâm yếu tố kỹ thuật của công trình.

Điều 14. Quản lý khu vực sản xuất

1. Cụm công nghiệp tập trung được bố trí tại Phú Hưng, nhằm mục tiêu sắp xếp di dời các cơ sở sản xuất gây ô nhiễm môi trường ra khỏi nội ô thành phố.

2. Một số cơ sở sản xuất hiện hữu tập trung tại Phường 8, duy trì sản xuất và thống nhất không mở rộng quy mô diện tích, nếu có điều kiện sẽ tổ chức di dời ra khỏi các khu vực này. Yêu cầu các hoạt động sản xuất phải đảm bảo an toàn, vệ sinh môi trường đô thị. Khi có nhu cầu nâng cấp cải tạo nhà máy phải đảm bảo chỉ tiêu kiến trúc về tầng cao công trình không quá 10m, mật độ xây dựng không quá 70%.

3. Đối với các cơ sở sản xuất nhỏ lẻ, gây ô nhiễm môi trường từng bước thực hiện chính sách di dời; hạn chế tối đa việc xây dựng các cơ sở sản xuất nhỏ lẻ, tác động đến môi trường đô thị.

Điều 15. Quản lý khu vực an ninh quốc phòng

1. Các công trình an ninh quốc phòng hiện hữu và xác lập trong quy hoạch phải đảm bảo điều kiện an ninh quốc phòng.

2. Các chỉ tiêu kiến trúc quy hoạch công trình an ninh quốc phòng phải được xem xét đảm bảo phù hợp với quy hoạch đô thị và các quy định tiêu chuẩn về quốc phòng an ninh, được xác lập trong các đồ án quy hoạch phân khu, chi tiết được cấp thẩm quyền phê duyệt. Trường hợp chưa có quy định cụ thể thì cơ quan chủ quản an ninh quốc phòng và cơ quan chuyên môn quy hoạch kiến trúc phối hợp đề xuất, trình cấp thẩm quyền xem xét quyết định.

3. Hành lang cách ly công trình an ninh quốc phòng (nếu có) phải đảm bảo tuân thủ quy định về quốc phòng, an ninh.

Điều 16. Quản lý khu vực vùng ven nội thị

1. Vùng ven đô thị là khu vực nằm ngoài phạm vi nội thị được xác lập theo đồ án quy hoạch chung, thuộc phạm vi các xã: Nhơn Thạnh, Phú Nhuận, Sơn Đông, Mỹ Thành, Phú Hưng.

2. Các khu vực ngoại thị cần đóng vai trò là vành đai xanh, chủ yếu phát triển vườn cây ăn trái chất lượng cao, hoa màu và dự trữ phát triển đô thị; cần kiểm soát khống chế việc xây dựng tự phát ảnh hưởng xấu đến không gian và môi trường.

3. Không gian ngoại thị cần quản lý theo đồ án quy hoạch nông thôn mới; đảm bảo gắn kết hài hoà với không gian cũng như hạ tầng khung của khu vực nội thị.

4. Đối với khu vực trung tâm các điểm dân cư, khu vực mật độ dân cư cao, khu vực quy hoạch tập trung các điểm dân cư cho phép vận dụng chỉ tiêu kiến trúc quy hoạch tương tự đô thị để quản lý một cách phù hợp; riêng đối với tầng cao quy định nhà ở liên kế không quá 3 tầng, công trình công cộng cấp xã không quá 3 tầng, công trình công cộng cấp đô thị nằm trong khu vực này (nếu có) không quá 5 tầng.

5. Đối với khu vực dân cư rãi rác, khuyến khích xây dựng nhà ở mật độ thấp, có sân vườn. Chỉ tiêu kiến trúc quy hoạch áp dụng cho các loại hình nhà ở này như sau: mật độ xây dựng tối đa 60%; tầng cao 1 – 2 tầng. Hạn chế tối đa xây dựng nhà ở cao tầng, nhà phố liên kế trong khu vực dân cư rãi rác, nếu có phải đảm bảo tầng cao và mật độ xây dựng cho phép, trừ trường hợp diện tích đất quá nhỏ (dưới 100m2).

6. Lưu ý cần quan tâm chính sách tập trung phát triển hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội để tạo điều kiện khuyến khích di dời các hộ sống riêng lẻ, sống trong điều kiện thiếu hạ tầng phục vụ vào các điểm dân cư tập trung.

Chương III

QUY ĐỊNH QUẢN LÝ ĐỐI VỚI CÔNG TRÌNH KIẾN TRÚC

Điều 17. Yêu cầu chung quản lý công trình kiến trúc

1. Khuyến khích phát triển công trình kiến trúc cao tầng tại các điểm nhấn trung tâm, các trục chính, trục cảnh quan đô thị.

2. Phát triển kiến trúc cao tầng, các công trình công cộng, dịch vụ theo xu hướng hiện đại, sử dụng vật liệu mới, tiết kiệm năng lượng; riêng đối với công trình trụ sở công quyền, công trình giáo dục thấp tầng cần phát huy kiến trúc truyền thống, sử dụng mái ngói tạo nét đặc trưng đô thị.

3. Kiến trúc khu dân cư mới phải đảm bảo yếu tố đồng bộ, thông thoáng, hiện đại; các khu dân cư chỉnh trang cần kết hợp hài hoà giữa công trình mới và cũ; đối với kiến trúc biệt thự, nhà vườn ưu tiên sử dụng vật liệu truyền thống, mái ngói.

4. Đối với những công trình di tích, công trình kiến trúc có giá trị cần tôn tạo phải nghiên cứu đảm bảo phát huy giá trị kiến trúc hiện có, tránh can thiệp quá mức, hạn chế phá vỡ hoặc xây mới công trình. Đối với công trình tôn giáo phải đảm bảo phát huy giá trị đặc trưng của từng kiến trúc tôn giáo, tránh kiến trúc lai tạp không phản ánh tính chất công trình.

5. Hình thức kiến trúc hài hoà, đảm bảo công năng sử dụng, tránh lối kiến trúc phô trương, hình thức không cần thiết; kiến trúc lai căng, bắt chước không phù hợp.

6. Màu sắc, vật liệu đảm bảo hài hoà theo lối kiến trúc và đặc trưng công trình, tránh sử dụng nhiều màu sắc trên cùng công trình, màu sắc quá nóng hoặc tối sẫm gây phản cảm và mất mỹ quan đô thị (trừ các công trình có tính chất giải trí nằm trên khu phố, tuyến phố tập trung các công trình dịch vụ giải trí, khu vui chơi trẻ em…). Vật liệu bao che, ốp công trình phải đảm bảo an toàn sử dụng, nhất là đối với công trình cao tầng. Hạn chế sử dụng kính có độ phản quang cao; vật liệu không phù hợp với điều kiện vi khí hậu của địa phương. Khuyến khích sử dụng vật liệu thân thiện với môi trường, kết hợp kiến trúc với thảm xanh (cây, dây leo, giàn hoa…) trên các mặt tiền của công trình.

7. Không được xây dựng các kiến trúc tạm, chấp vá lên công trình chính, nhất là khu vực có yêu cầu cao về cảnh quan đô thị, khu vực đô thị mới, đô thị đã đầu tư đồng bộ hạ tầng theo quy hoạch.

8. Đối với công trình có khoảng lùi đảm bảo bố trí tổ chức các hạng mục phụ, cây xanh khuôn viên, chiếu sang, cổng vào, sân bãi, đường đi lối lại thuận tiện, hợp lý, đảm bảo mỹ quan; trường hợp có hàng rào phải đảm bảo độ rỗng trên 60%, chiều cao không quá 2/3 chiều cao tầng nhà tương ứng - tức là khoảng 2,4m (trừ công trình đặc biệt, công trình có tính chất bí mật về an ninh quốc phòng). Lưu ý: Cây xanh trong các khuôn viên, sân vườn có diện tích nhỏ không được trồng cây cổ thụ, tán lớn che khuất công trình lân cận.

Điều 18. Quy định cụ thể quản lý công trình kiến trúc

1. Đối với công trình có kiến trúc cao tầng (trên 5 tầng):

a) Kích thước hình khối công trình cần đảm bảo phù hợp theo không gian và kích thước lô đất. Đối với trường hợp kích thước công trình trên lô đất không đủ lớn cần khống chế chiều cao đảm bảo tính hài hoà, cân đối công trình. Quy định cụ thể:

- Kích thước chiều dài và rộng thân công trình tối thiểu 15m: Tối đa 12 tầng; trường hợp đặc biệt không quá 20 tầng;

- Kích thước chiều dài và rộng thân công trình từ 9m đến dưới 15m: Tối đa 9 tầng;

- Kích thước chiều dài và rộng thân công trình từ 6m đến dưới 9m: Tối đa 7 tầng.

b) Chiều cao từng tầng: trệt 3,9 - 4,2m, nếu có lững 6,0 - 6,5m; chiều cao các tầng 3,3 - 3,9m; tầng sân thượng 3,3 - 3,6m, nếu có mái dốc chiều cao đến đỉnh mái không quá 7,2m.

c) Khoảng cách giữa các công trình cao trên 12 tầng đảm bảo tối thiểu 15m, đối với công trình dưới 12 tầng đảm bảo tối thiểu 6m; đảm bảo cách ranh đất tối thiểu 2m.

d) Đối với công trình cao tầng có khối đế và phần tháp, phải đảm bảo cân đối kích thước chiều cao đế và phần tháp bên trên. Mật độ xây dựng áp dụng đối với trường hợp này cho phép gia giảm phù hợp; mật độ xây dựng cho phép được tính toán bao gồm mật độ xây dựng tính cho phần tháp cộng thêm mật độ 1/3 phần đế công trình.

e) Đối với công trình có kiến trúc cao tầng yêu cầu bố trí tầng hầm để xe (trường hợp bãi xe không đáp ứng yêu cầu sử dụng), đảm bảo an toàn tiếp cận cho người và các phương tiện, kể cả người tàn tật.

f) Công trình thiết kế đảm bảo kỹ thuật, an toàn kết cấu chịu lực do tác động gió bão, động đất; đảm bảo thông thoáng; an toàn về thoát người, phòng cháy chữa cháy khi xảy ra sự cố…

g) Đối với kiến trúc công trình cao tầng phải được nghiên cứu phù hợp tính chất, công năng công trình, đảm bảo hài hoà, tính thẩm mỹ cao, xu hướng đơn giản, hiện đại. Ngoài mặt chính, các hướng khác của bề mặt công công trình phải được nghiên cứu kiến trúc đảm bảo phù hợp, hài hoà tổng thể chung khu vực.

h) Màu sắc, vật liệu sử dụng phù hợp với hình khối công trình, tránh sử dụng màu sắc quá nóng (trừ điểm nhấn) hoặc màu tối sẫm; lưu ý vật liệu ốp lát mặt ngoài công trình phải đảm bảo an toàn sử dụng.

2. Đối với công trình trụ sở, công cộng, dịch vụ có kiến trúc thấp tầng:

a) Tuỳ theo chức năng, vị trí công trình, kích thước khu đất và mối quan hệ công trình chung quanh bố trí tổng mặt bằng phù hợp, đảm bảo sân bãi, không gian tiếp cận cho người và các phương tiện, kể cả người tàn tật; đảm bảo thông thoáng tự nhiên; an toàn về thoát người, phòng cháy chữa cháy khi xảy ra sự cố.

b) Tầng cao cụ thể công trình phụ thuộc vào chức năng khu quy hoạch, tính chất công trình. Chiều cao từng tầng thống nhất khống chế như đối với công trình cao tầng; cụ thể: tầng trệt 3,9 - 4,2m, nếu có lững 6,0 - 6,5m; chiều cao các tầng 3,3 - 3,9m; tầng sân thượng 3,3 - 3,6m, nếu có mái dốc chiều cao đến đỉnh mái không quá 7,2m. Quy định chiều cao từng tầng không áp dụng đối với các công trình đặc thù như nhà thi đấu, rạp hát, khán đài sân vận động,…

c) Kiến trúc phù hợp với khu đô thị, nhất là mối quan hệ với các công trình lân cận. Đối với một số công trình như giáo dục, trụ sở cơ quan công quyền… cần phát huy kiến trúc truyền thống, sử dụng mái ngói tạo nét đặc trưng đô thị.

d) Màu sắc, vật liệu sử dụng phù hợp với hình khối công trình, tránh sử dụng màu sắc quá nóng (trừ điểm nhấn) hoặc màu tối sẫm.

3. Đối với công trình nhà ở:

a) Nhà ở chung cư: nhà ở chung cư cao tầng và thấp tầng được quản lý như kiến trúc nhà cao tầng và công trình công cộng dịch vụ. Đối với chung cư cao tầng có thể kết hợp ở các tầng trên cao với kinh doanh dịch vụ tầng trệt. Kiến trúc nhà ở chung cư yêu cầu đơn giản, khuyến khích theo phong cách hiện đại, tiện nghi, đảm bảo hiệu quả sử dụng, thông thoáng tự nhiên.

b) Nhà ở liên kế:

- Đối với nhà ở liên kế trong các khu đô thị mới, các dự án đầu tư hạ tầng đồng bộ theo quy hoạch thì quản lý theo quy định quy hoạch chi tiết, quy định kiến trúc dự án đầu tư, hoặc theo kiến trúc mẫu quy định cho từng tuyến phố. Đảm bảo đồng bộ về chỉ giới xây dựng, khoảng lùi công trình, về tầng cao và chiều cao từng tầng, kiểu dáng và vật liệu kiến trúc.

- Đối với nhà ở trên thửa đất sau khi trừ chỉ giới xây dựng có diện tích nhỏ hơn 40m2, nhưng lớn hơn 15m2, có cạnh lớn hơn 3m, thì cho phép xây dựng tối đa không quá 2 tầng (không kể tầng lững và tầng sân thượng nếu khu vực quy định có tầng lững). Trường hợp nếu các nhà ở này nằm cạnh liền kề với nhà hiện hữu cao hơn 1 tầng trở lên thì cho phép nâng thêm tầng cao để hợp khối nhưng tối đa không quá 3 tầng. Trường hợp có diện tích dưới 15m2, hoặc không đảm bảo kích thước cạnh tối thiểu thì có thể xem xét cho phép 1 - 2 tầng, tuỳ theo hình dáng cạnh, kích thước và vị trí lô đất.

- Đối với nhà ở liên kế các chỉ tiêu kiến trúc cần quản lý thống nhất trên cùng một khu vực hoặc tuyến phố; đối với khu phố thương mại yêu cầu nên có tầng lững để đảm bảo hoạt động kinh doanh thuận lợi, thông thoáng.

- Nhà ở liên kế có chiều dài trên 16m, khuyến cáo chừa giếng trời để đảm bảo ánh sáng, thông gió cho công trình.

- Cốt nền thống nhất chung khu phố, không được quá cao so với cốt vỉa hè; trường hợp chỉ giới xây dựng trùng lộ giới (không có khoảng lùi), cốt nền cao hơn cốt vỉa hè không quá 0,3m;

- Chiều cao từng tầng: tầng trệt 3,6m, nếu có lững 5,5m; chiều cao các tầng 3,3m; tầng sân thượng 3,0m, nếu có mái dốc chiều cao đến đỉnh mái không quá 6m.

- Độ vươn ban công: phụ thuộc vào lộ giới của các tuyến đường:

+ Lộ giới dưới 7m: không được phép đưa ban công, chỉ được phép đưa ô văng, mái đón; độ vươn ô văng, mái đón tối đa 0,7m;

+ Lộ giới từ 7 - 12m: độ vươn ban công 0,9m;

+ Lộ giới trên 12 - 15m: độ vươn ban công 1,2m;

+ Lộ giới trên 15: độ vươn ban công 1,4m.

- Phần ban công vươn ra của nhà ở liên kế: trường hợp nhà ở liên kế nằm trên các tuyến đường không có khoảng lùi xây dựng thì không được che chắn thành buồng sử dụng để ở; trường hợp có khoảng lùi, thì được phép che chắn thành buồng, nhưng không quá 50% diện tích ban công.

c) Nhà ở biệt thự, nhà vườn:

- Nhà biệt thự, nhà vườn đòi hỏi yêu cầu cao về kiến trúc và mỹ quan đô thị, nhà ở cần thiết kế kết hợp với sân vườn, cây xanh, theo xu hướng hiện đại nhưng vẫn đảm bảo gắn kết giá trị truyền thống trong sử dụng màu sắc, chất liệu công trình; khuyến khích sử dụng mái ngói, màu sắc trang nhã.

- Đối với khu vực đô thị mới, dự án đầu tư khu nhà ở biệt thự, nhà vườn có quy định chỉ tiêu kiến trúc, hình dáng kiểu mẫu, màu sắc, vật liệu sử dụng công trình thì quản lý theo quy định từng khu, từng dự án.

- Đối với khu đô thị hiện hữu, cần xem xét quy định phù hợp điều kiện thực trạng công trình từng khu vực, tuyến phố.

- Công trình biệt thự, nhà vườn phải đảm bảo có khoảng lùi, khoảng lùi áp dụng căn cứ theo quy định về chỉ giới xây dựng công trình hoặc quy hoạch phê duyệt.

- Cốt nền thống nhất chung khu phố, cốt nền cao hơn cốt vỉa hè 0,45 - 0,75m;

- Chiều cao từng tầng: Tầng trệt 3,6 - 3,9m; chiều cao các tầng 3,3 – 3,6m; tầng sân thượng 3,0 - 3,3m, nếu có mái dốc chiều cao đến đỉnh mái không quá 6m.

- Độ vươn ban công: Tối đa 1,4m.

Điều 19. Quy định về quan hệ giữa các công trình lân cận

1. Tất cả các loại mái đón, mái đua, ô văng, sê-nô máng nước, bật tam cấp, bồn hoa, gờ chỉ hoặc bất kỳ một bộ phận nào của công trình, kể cả bộ phận trang trí cho kiến trúc, phần ngầm dưới đất (móng, đường ống) đều không được xây dựng vượt quá ranh giới lô đất của chủ sử dụng đất. Đồng thời, không được xả nước mưa, nước thải các loại (kể cả nước ngưng tụ của máy lạnh), khí bụi, khí thải sang công trình hoặc lô đất bên cạnh.

2. Quy định về việc mở cửa đi, cửa sổ:

a) Đối với tầng trệt công trình: Trường hợp tường công trình không xây sát với ranh giới khu đất liền kề thì cho phép mở các loại cửa đi, cửa sổ; tuy nhiên các bộ phận của cửa khi mở ra không được phép vượt qua ranh giới khu đất liền kề. Trường hợp tường công trình xây sát với ranh giới khu đất liền kề, không cho phép mở các loại cửa, trừ khi được sự thỏa thuận thống nhất của chủ sử dụng đất liền kề.

b) Đối với tầng hai (lầu một) công trình trở lên, quy định như sau:

- Được phép mở các loại cửa nếu tường công trình xây cách ranh giới lô đất 2,0m trở lên.

- Trường hợp tường công trình xây cách ranh giới lô đất dưới 2,0m (không trùng ranh giới), chấp nhận cho mở cửa tuy nhiên cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh (chắn tầm nhìn hoặc bố trí so le các cửa sổ giữa 2 nhà); trường hợp không thể che chắn tầm nhìn hoặc bố trí so le các cửa thì chỉ được mở cửa lấy ánh sáng hoặc thông thoáng, đảm bảo khoảng cách từ mép dưới cửa đến sàn nhà tối thiểu 2,0m (đối với công trình xây dựng sau).

- Không được phép mở tất cả các loại cửa nếu tường công trình xây sát với ranh giới khu đất liền kề, trừ khi được sự thỏa thuận thống nhất của chủ sử dụng đất.

Chương IV

QUY ĐỊNH QUẢN LÝ ĐỐI VỚI CÔNG TRÌNH

HẠ TẦNG KỸ THUẬT, GIAO THÔNG

Điều 20. Yêu cầu chung quản lý hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị

1. Nghiêm cấm mọi hành vi vi phạm quy định quản lý hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị.

2. Xây dựng công trình đường giao thông trong đô thị cần kết hợp hệ thống tuynen, hào kỹ thuật, cống, bể với kích thước phù hợp để hạ ngầm và bố trí các công trình hạ tầng. Trước khi xây dựng công trình, chủ đầu tư phải thông báo kế hoạch xây dựng cho các ngành liên quan như điện lực, viễn thông, cấp thoát nước để có kế hoạch phối hợp đầu tư đồng bộ.

3. Các nút giao thông phải có thiết kế thông thoáng, tường chắn bó xung quanh đảo hoặc ụ đảo phải có mũi tên dẫn hướng, đối với đảo vòng xuyến phải bảo đảm thoát nước, điện chiếu sáng và trồng hoa, thảm cỏ tạo mỹ quan đô thị.

4. Các công trình giao thông và công trình phụ trợ giao thông trong đô thị phải được thiết kế đồng bộ bảo đảm thuận lợi cho người và phương tiện tham gia giao thông; có hình thức kiến trúc, màu sắc bảo đảm yêu cầu mỹ quan, dễ nhận biết và thể hiện đặc thù của đô thị, phù hợp với công trình khác có liên quan trong đô thị.

5. Sau khi hoàn thành xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị trên địa bàn thành phố, các chủ đầu tư, các Ban Quản lý dự án phải bàn giao hồ sơ hoàn công và hiện trạng công trình cho Uỷ ban nhân dân Thành phố và đơn vị có liên quan để thực hiện quản lý.

6. Việc đấu nối công trình hạ tầng kỹ thuật từ đường địa phương vào đường quốc gia, từ các công trình riêng lẻ vào hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép và chịu sự giám sát thực hiện của đơn vị quản lý vận hành.

Điều 21. Quy định đối với công trình giao thông trong đô thị

1. Quy định chỉ giới đường đỏ các tuyến đường trong đô thị thành phố Bến Tre áp dụng quản lý theo quy định hiện hành.

2. Chiều rộng mặt cắt các tuyến đường trong đô thị cần đảm bảo có sự thống nhất trên toàn tuyến. Trong trường hợp bắt buộc có sự thay đổi về lộ giới trên cùng tuyến đường thì được phép xem xét điều chỉnh cho phù hợp sau khi được sự thống nhất của cơ quan chức năng có liên quan.

3. Phạm vi bảo vệ cầu, hành lang an toàn giao thông tuân thủ theo quy định hiện hành. Nghiêm cấm các hành vi xây dựng, lấn chiếm ảnh hưởng đến hành lang bảo vệ an toàn công trình giao thông.

4. Đảm bảo tiện ích cho người đi bộ và người tàn tật, vạch sang đường dành cho người đi bộ cần được tổ chức khoa học đảm bảo an toàn, thuận tiện như bố trí hệ thống đèn tín hiệu và không bị các giải phân cách cản trở.

5. Trên vỉa hè, lòng đường, nghiêm cấm xây dựng bục bệ, xây dựng công trình tạm, lắp dựng biển quảng cáo, che chắn, dựng lều quán, bày bán hàng hóa, làm hạn chế tầm nhìn, ảnh hưởng giao thông và mỹ quan đô thị. Việc thi công lắp đặt các công trình ngầm trong đường vỉa hè, phải được sự chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền, đồng thời phải có biện pháp thi công bảo đảm an toàn giao thông, vệ sinh môi trường và tái lập mặt đường, vỉa hè đúng nguyên trạng ban đầu.

6. Độ dốc và chiều cao bó vỉa cần có sự nghiên cứu phù hợp cho từng tuyến đường nhằm tạo sự thuận tiện khi phương tiện giao thông tiếp cận hoặc di chuyển vượt qua vỉa hè cũng như tạo thuận lợi cho người tàn tật trong quá trình lưu thông trên vỉa hè, quy cách bó vỉa áp dụng theo mẫu thiết kế của dự án đầu tư cụ thể, trong đó:

- Đối với các tuyến đường có nhiều công trình công cộng, trụ sở cơ quan, trường học, bệnh viện, khuyến khích sử dụng bó vỉa dạng đứng;

- Đối với các tuyến đường có các khu dân cư khuyến khích sử dụng bó vỉa dạng vát xéo;

- Đối với khu vực trung tâm thành phố, các tuyến đường cảnh quan, khuyến khích sử dụng bó vỉa bằng vật liệu đá Granite, các khu vực khác sử dụng vật liệu beton đúc sẵn.

7. Cây xanh đường phố được trồng trên vỉa hè và được quản lý theo quy định hiện hành về quản lý cây xanh đô thị.

Điều 22. Quy định đối với công trình cấp thoát nước đô thị

1. Hệ thống cấp nước:

a) Hệ thống cấp nước cho đô thị phải tuân thủ quy hoạch phân khu, quy hoạch đô thị được duyệt và các tiêu chuẩn về cấp nước cho đô thị.

b) Chất lượng cấp nước cho ăn uống và sinh hoạt phải đảm bảo yêu cầu của quy chuẩn nước cấp sinh hoạt theo quy định hiện hành.

c) Việc lắp đặt hệ thống đường ống cấp nước cần phải tuân thủ theo các tiêu chuẩn, quy định hiện hành.

2. Hệ thống thoát nước:

a) Hệ thống thoát nước mưa, nước thải đô thị phải tuân theo quy hoạch hệ thống thoát nước đô thị đã được phê duyệt và tiêu chuẩn thoát nước hiện hành.

b) Hệ thống đường ống thoát nước phải đảm bảo khoảng cách từ mặt ngoài ống tới các công trình hệ thống kỹ thuật khác, tạo điều kiện cho thi công, sửa chữa. Phải tận dụng tới mức tối đa điều kiện địa hình để xây dựng hệ thống tự chảy.

c) Nghiêm cấm việc lấn chiếm, đào phá, san lấp làm hư hỏng, ách tắc hệ thống thoát nước mưa, nước thải đô thị.

d) Nước thải đô thị phải được thu gom và xử lý trước khi xả ra sông, hồ, kênh, mương bảo đảm môi trường đô thị. Nghiêm cấm việc xả nước thải chưa qua xử lý ra sông, hồ, kênh, mương trong đô thị.

đ) Nhà ở, công trình công cộng và các khu, cụm công nghiệp phải có hệ thống xử lý nước thải cục bộ trước khi xả ra hệ thống chung.

e) Nước thải y tế nguy hại phải được xử lý riêng đạt tiêu chuẩn môi trường trước khi xả ra hệ thống chung.

g) Vị trí điểm xả nước thải phải được xác định dựa trên các tính toán tác động môi trường.

Điều 23. Quy định đối với công trình cung cấp năng lượng, chiếu sáng đô thị

1. Hệ thống cấp điện, chiếu sáng đô thị:

a) Nghiêm cấm các hành vi vi phạm an toàn công trình đường dây điện, hệ thống đèn chiếu sáng đô thị.

b) Hệ thống cấp điện đô thị phải tuân theo quy hoạch hệ thống cấp điện đô thị đã được phê duyệt và tiêu chuẩn cấp điện hiện hành.

c) Hệ thống chiếu sáng đô thị bao gồm hệ thống chiếu sáng các đường phố, các trung tâm đô thị và các khu vực vui chơi công cộng, các quảng trường, công viên và vườn hoa, các công trình thể dục thể thao ngoài trời, các công trình đặc biệt và trang trí, quảng cáo. Hệ thống chiếu sáng đô thị phải tuân theo quy hoạch chiếu sáng được duyệt, các tiêu chuẩn kỹ thuật về chiếu sáng đô thị đối với từng công trình hoặc từng khu vực được chiếu sáng.

2. Hệ thống cung cấp xăng dầu, khí đốt:

a) Trạm cung cấp xăng dầu được xây dựng phù hợp quy hoạch chuyên ngành, quy hoạch xây dựng được duyệt, đáp ứng các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, các quy định chuyên ngành hiện hành, đảm bảo vệ sinh môi trường, mỹ quan đô thị.

b) Trạm phân phối khí đốt cần tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, các tiêu chuẩn kỹ thuật chuyên ngành, đảm bảo khoảng cách ly tối thiểu với khu dân cư theo quy định. Trong khu vực nội ô thành phố không cấp phép xây dựng các trạm phân phối khí đốt hoặc làm kho trung chuyển khí đốt trên các đường phố chính và các khu dân cư; kho trung chuyển khí đốt không được đặt trong các khu nhà phố liên kế.

Điều 24. Quy định đối với công trình thông tin, viễn thông

1. Hệ thống thông tin, viễn thông phải tuân thủ quy hoạch quy hoạch đô thị được duyệt và các tiêu chuẩn, quy chuẩn liên quan.

2. Chiều cao lắp đặt các trạm thu, phát sóng thông tin di động phải đảm bảo đúng quy định trong Giấy phép xây dựng. Khuyến khích đi ngầm hệ thống cáp thông tin đô thị nhằm đảm bảo yêu cầu mỹ quan đô thị.

3. Tháp truyền hình khi xây dựng mới trong đô thị phải chọn vị trí xây dựng thích hợp về cảnh quan, đảm bảo bán kính phục vụ, phù hợp quy hoạch đô thị được duyệt.

4. Công trình viễn thông công cộng, công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động, hộp kỹ thuật thông tin, thùng thư, trạm điện thoại công công, thiết bị thông tin trên vỉa hè phải được bố trí theo quy hoạch đô thị, thiết kế đô thị được duyệt, phù hợp với kích thước hè phố và có kiểu dáng, màu sắc phù hợp, hài hòa, dễ sử dụng, không cản trở người đi bộ.

Điều 25. Quy định đối với hệ thống tín hiệu giao thông, biển báo, biển quảng cáo

1. Thiết kế đèn tín hiệu giao thông phải tuân thủ đúng theo quy định tại điều 13 QCVN 41/2012/BGTVT “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về báo hiệu đường bộ” ban hành theo Thông tư số 17/2012/BGTVT ngày 29/5/2012 Bộ Giao thông vận tải.

2. Vị trí, kích thước, quy cách đặt biển báo hiệu cần thực hiện theo quy chuẩn: QCVN 41:2012/BGTVT “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về báo hiệu đường bộ”.

3. Biển quảng cáo trong đô thị cần tuân thủ theo Luật quảng cáo và các quy định khác có liên quan.

Điều 26. Quy định đối với công trình nghĩa trang

1. Xây dựng nghĩa trang đô thị phải phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị được duyệt và các quy chuẩn kỹ thuật hiện hành; phù hợp phong tục, tập quán, tôn giáo và văn minh hiện đại; sử dụng đất có hiệu quả đảm bảo các yêu cầu về cảnh quan và vệ sinh môi truờng.

2. Mặt bằng xây dựng nghĩa trang phải đảm bảo đất bố trí cho các khu vực: mai táng, hỏa táng, hệ thống thu gom và xử lý nước thải,đường đi, nhà quản trang, sân hành lễ, cây xanh, hàng rào.

3. Nghiêm cấm việc xây dựng nghĩa trang không theo quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt, không có giấy phép hoặc sai phép xây dựng theo quy định của pháp luật.

Điều 27. Quy định quản lý thu gom, xử lý chất thải rắn và vệ sinh môi trường đô thị

1. Thu gom, vận chuyển và xử lý chất thải rắn phải tuân theo các quy định hiện hành về quản lý chất thải rắn, phù hợp với quy quản lý chất thải rắn của đô thị đã được phê duyệt.

2. Cần đảm bảo có thiết bị, phương tiện thu gom, tập trung chất thải rắn, sinh hoạt phù hợp với khối lượng, chủng loại chất thải và đủ khả năng tiếp nhận chất thải từ các hộ gia đình trong khu dân cư. Bảo đảm các yêu cầu về cảnh quản đô thị, vệ sinh môi trường.

3. Khu dân cư tập trung phải đáp ứng các yêu cầu về bảo vệ môi trường sau đây:

a) Có hệ thống tiêu thoát nước mưa, nước thải phù hợp với quy hoạch bảo vệ môi trường của khu dân cư.

b) Có nơi tập trung rác thải sinh hoạt bảo đảm vệ sinh môi trường.

Chương V

TỔ CHỨC THỰC HIỆN

Điều 28. Trách nhiệm thi hành

1. Sở Xây dựng

- Chủ trì phối hợp các sở, ngành có liên quan, hướng dẫn, theo dõi, kiểm tra việc thực hiện Quy chế này;

- Tham mưu Uỷ ban nhân dân tỉnh rà soát, bổ sung hoặc ban hành mới quy định liên quan nhằm tăng cường hiệu quả quản lý về không gian, kiến trúc đô thị;

- Phối hợp với Uỷ ban nhân dân Thành phố soát xét, điều chỉnh các đồ án quy hoạch có liên quan;

- Kiện toàn Hội đồng thẩm định nhằm tham gia phản biện, cho ý kiến về quy hoạch và thiết kế kiến trúc đối với công trình kiến trúc có ý nghĩa quan trọng, công trình là điểm nhấn đô thị, công trình thi tuyển kiến trúc.

2. Uỷ ban nhân dân thành phố Bến Tre

- Chịu trách nhiệm quản lý không gian kiến trúc, cảnh quan Thành phố theo Quy chế này;

- Tổ chức tuyên truyền, phổ biến rộng rãi nội dung Quy chế đến các tổ chức cá nhân trên địa bàn Thành phố biết thực hiện;

- Phân công trách nhiệm cụ thể cho phòng ban, xã phường, đơn vị có liên quan và chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện Quy chế;

- Xác định các khu vực cần ưu tiên chỉnh trang, cải tạo, lập quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị; xây dựng chương trình, kế hoạch thực hiện lập và điều chỉnh quy hoạch xây dựng, thiết kế đô thị trên địa bàn Thành phố;

- Chủ trì phối hợp Sở Xây dựng kiểm tra, thanh tra việc chấp hành pháp luật xây dựng và quy chế này của các tổ chức cá nhân trên địa bàn Thành phố, xử lý và đề xuất xử lý các trường hợp vi phạm đúng theo quy định;

- Chỉ đạo các đơn vị, lực lượng trực thuộc và Uỷ ban nhân dân phường kiểm tra thường xuyên, phát hiện, ngăn chặn các vi phạm và thực hiện các chức năng khác theo thẩm quyền;

- Sơ tổng kết tình hình thực hiện Quy chế theo định kỳ hằng năm để đánh giá hiệu quả thực hiện, kịp thời đề xuất điều chỉnh, bổ sung Quy chế để phù hợp, đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội.

3. Các sở, ngành liên quan; các tổ chức cá nhân có hoạt động liên quan đến không gian, kiến trúc cảnh quan thành phố Bến Tre có trách nhiệm thực hiện theo đúng nội dung Quy chế này.

4. Trong quá trình thực hiện quản lý theo Quy chế này, nếu có khó khăn, vướng mắc thì các sở, ban, ngành, Uỷ ban nhân dân thành phố Bến Tre và các tổ chức, cá nhân có liên quan phản ảnh kịp thời về Sở Xây dựng để hướng dẫn giải quyết. Trường hợp vượt thẩm quyền, Sở Xây dựng có trách nhiệm tổng hợp trình Uỷ ban nhân dân tỉnh xem xét kịp thời bổ sung, sửa đổi Quy chế cho phù hợp.