Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2016–2017

32 847

Integrale visie op de woningmarkt

27 926

Huurbeleid

Nr. 279

BRIEF VAN DE MINISTER VOOR WONEN EN RIJKSDIENST
Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal
Den Haag, 19 september 2016
In februari heb ik met uw Kamer van gedachten gewisseld naar aanleiding
van een onderzoek1 van Capital Value onder institutionele, particuliere en
buitenlandse beleggers over ontwikkelingen op de Nederlandse woning(beleggings)markt. Ik heb u toen een reactie toegezegd op dat rapport. In
mei kwam Stec Groep daarnaast met een onderzoek2 naar de inspanningen van gemeenten ten aanzien van de ontwikkeling van de vrijesectorhuurmarkt. Tijdens een AO op 25 mei over de Staat van de volkshuisvesting en diverse woononderwerpen (Kamerstukken 32 847/27 926,
nr. 261) beloofde ik u ook een reactie op dit rapport. Met deze brief doe ik
die toezeggingen gestand.
Meer vraag naar woningen
De woningmarkt heeft zich sinds het dal van 2013 krachtig hersteld. De
komende jaren ligt er een uitdaging om aan de toenemende vraag naar
woningen te voldoen. De druk op de woningmarkt is op dit moment al
hoog door de bouwuitval in de achterliggende crisisjaren. Vooral de vraag
naar koopwoningen tot 180.000 euro en vrijesectorhuurwoningen steeg
de afgelopen jaren.3 De toenemende vraag naar vrijesectorhuurwoningen
kan deels worden toegeschreven aan conjuncturele factoren. Veranderingen in woonvoorkeuren, arbeidsverhoudingen en instituties zorgen
echter ook voor structurele vraagverschuivingen.4 Een goed functionerende vrije huursector is van belang om huishoudens te bedienen die

1

De woning(beleggings)markt in beeld 2016, Capital Value, februari 2016.
Gemeentebenchmark vrijesectorhuur 2016: Wordt dit groeisegment op de woningmarkt goed
bediend?, Stec Groep, 20 mei 2016.
3
Wonen in beweging: De resultaten van het WoonOnderzoek Nederland 2015, Ministerie van
Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, april 2016.
4
Zie bijvoorbeeld «Quickscan ontwikkelingen vraag en aanbod geliberaliseerde huurwoningen»,
Planbureau voor de Leefomgeving, PBL-notitie 1878, 14 oktober 2015.
2

kst-32847-279
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2016

Tweede Kamer, vergaderjaar 2016–2017, 32 847, nr. 279

1

behoefte hebben aan flexibiliteit, of die niet een woning willen of kunnen
kopen, en geen toegang hebben tot de sociale huursector.5
Naast het conjuncturele herstel hebben de hervormingen op de woningmarkt bijgedragen aan het herstel van vertrouwen onder investeerders.
De Nederlandse huurwoningmarkt staat sinds enkele jaren volop in de
belangstelling van binnen- en buitenlandse beleggers. De lage rentestanden en de relatief gunstige condities op de woningmarkt in vergelijking met landen om ons heen hebben de aantrekkelijkheid om te
investeren vergroot.
Tegelijkertijd waarschuwt Capital Value in zijn rapport dat er mogelijk
onvoldoende investeringsprojecten tot stand komen om al het
beschikbare kapitaal daadwerkelijk aan te kunnen wenden voor de
Nederlandse woningmarkt. Op basis van onderzoek onder gemeenten
komt Stec Groep daarnaast tot de conclusie dat er nog onvoldoende
wordt gedaan om de ontwikkeling van het vrijehuursegment te versnellen.
Onvoldoende aanbod van investeringsprojecten
Buitenlandse beleggers zijn met name geïnteresseerd in investeren in
bestaand vastgoed. Het aanbod van geliberaliseerd en potentieel te
liberaliseren bezit van corporaties is echter lager dan de vraag. Daarom
hebben buitenlandse beleggers de afgelopen jaren in toenemende mate
hun aandacht verlegd naar het investeren in nieuwbouwhuurwoningen.
Nederlandse institutionele beleggers zijn traditioneel ook zeer actief met
investeringen in nieuwbouw. Het aanbod van geschikte nieuwbouwprojecten kan hierdoor de groeiende vraag naar beleggershuurwoningen
moeilijk bijhouden.
Gemeenten hebben volgens de onderzoekers van Capital Value een
belangrijke rol om het tekort aan nieuwbouwhuurwoningen aan te pakken
middels het grondbeleid. Stec Groep stelde in haar onderzoek vast dat
75 procent van de responderende gemeenten recent beleid voert om
vrijesectorhuur te stimuleren of voornemens is om dit te gaan doen. Met
name in grotere gemeenten is hier veel aandacht voor. Toch heeft slechts
17 procent van de ondervraagde gemeenten specifiek grondprijsbeleid
voor vrijesectorhuur.
Om voldoende nieuwbouwaanbod te creëren en zo aan de vraag
tegemoet te komen, zijn volgens de onderzoekers van Capital Value en
Stec Groep extra inspanningen nodig: meer aandacht in de programmering voor de bouw van vrijesectorhuurwoningen, ook als dit ten koste
gaat van de grondopbrengst; meer samenwerking tussen gemeenten,
corporaties en marktpartijen; en meer regionale samenwerking tussen
gemeenten om kwalitatief en kwantitatief aanbod beter af te stemmen.
Ik onderschrijf het belang van meer samenwerking tussen gemeenten en
beleggers. Tegelijkertijd kan met alleen nieuwbouw op korte termijn
waarschijnlijk niet tegemoet worden gekomen aan de woningbehoefte. De
oplossing moet deels worden gevonden in de bestaande vastgoedvoorraad. Zo kan door transformatie van kantoorgebouwen het aanbod
van woningen in het middensegment worden vergroot. Als corporaties
duurdere woningen verkopen aan beleggers kan tevens het aanbod van
huurwoningen voor inkomens net boven de toewijzingsgrens voor de
sociale huursector op korte termijn worden verruimd. Tegelijkertijd
ontstaat zo meer investeringsruimte voor corporaties om de voorraad

5

Rapport werkgroep Woningmarkt ten behoeve van de Studiegroep Duurzame Groei, juli 2016.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2016–2017, 32 847, nr. 279

2

goedkope sociale huurwoningen uit te breiden of het bestaand bezit te
verbeteren.
Planologische borging
Voor de planologische borging is het volgens Stec Groep nodig dat
gemeenten de mogelijkheid krijgen om vrijesectorhuur als aparte
categorie woningen in het bestemmingsplan op te nemen, zoals nu al
mogelijk is voor sociale huurwoningen en particulier opdrachtgeverschap.
Volgens de onderzoekers kunnen gemeenten nu alleen afdwingen dat er
vrijesectorhuurwoningen op een locatie worden gerealiseerd als zij
eigenaar zijn van de grond.
Ik ben voornemens om in overleg met mijn collega van Infrastructuur en
Milieu de regelgeving op dit punt aan te passen, zodat gemeenten
vrijesectorhuur als aparte categorie in het bestemmingsplan kunnen
opnemen. Voor het eind van het jaar zal ik uw Kamer een voorstel doen
toekomen.
Belangrijke voorwaarde voor de ontwikkeling van betaalbare woningen in
het vrijehuursegment is dat gemeenten, provincies en regio’s voldoende
geschikte locaties in beeld hebben om vraag en aanbod op elkaar aan te
laten sluiten. In de bestuurlijke overleggen MIRT-regio Zuidvleugel en
Noordvleugel is de kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwopgave en
de urgentie voor het beschikbaar hebben van voldoende harde plancapaciteit een terugkerend onderwerp.
Aanpassingen in de regelgeving
De Stec Groep heeft aanbevolen om in het woningwaarderingsstelsel
(WWS) meer rekening te houden met regionale verschillen. Naar
aanleiding van de motie Van der Linde/Monasch, zal per 1 oktober de
wijziging van het WWS van kracht worden om het stelsel voor de
COROP-regio’s Amsterdam en Utrecht te verruimen voor kleine huurwoningen.6 Daarmee wordt in feite een regelluwe zone voor deze regio’s
gecreëerd. Het gaat om woningen tot 40 m2. Overweging voor deze grens
is dat een nieuwbouwwoning groter dan 40 m2 op een gewilde locatie,
gezien het redelijkerwijs te verwachten kwaliteitsniveau van een dergelijke
woning, al zal beschikken over voldoende punten om de huurprijs te
liberaliseren. Deze wijziging zal na vijf kalenderjaren worden geëvalueerd.
Afhankelijk van de ervaringen in de COROP-regio’s Amsterdam en Utrecht
zou dan ook bekeken kunnen worden of een dergelijke regionale
benadering ook passend is voor andere regio’s. Door in het WWS de WOZ
mee te wegen bij het bepalen van het puntenaantal van een huurwoning
is daarnaast reeds een marktgerichter prijsmechanisme tot stand
gekomen.
De Kamer ontvangt tevens voor eind september het wetsvoorstel waarin
onder meer de introductie van een heffingsvermindering voor goedkope
nieuwbouw is opgenomen om de gewenste ontwikkeling van de
huurwoningvoorraad te ondersteunen.7 Dit wetsvoorstel sluit aan bij de
reeds genomen maatregelen om de doorstroming op de huurmarkt verder
te bevorderen en de totstandkoming van een middensegment te
ondersteunen, zoals de inkomensafhankelijke huurverhogingen, de
verruiming van het WWS, de bevriezing van de liberalisatiegrens, de

6
7

Kamerstuk 27 926, nr. 261.
Met de heffingsvermindering wordt eveneens invulling gegeven aan de motie De Vries inzake
een indicatieve taakstelling (Kamerstuk 34 300 XVIII, nr. 15).

Tweede Kamer, vergaderjaar 2016–2017, 32 847, nr. 279

3

focus van corporaties op de kerntaken en de verruiming van de mogelijkheden voor tijdelijke huurcontracten.
Ik zal u ook op korte termijn een aanpassing van de regelgeving doen
toekomen om de verplichte zienswijze van gemeenten te laten vervallen
bij de verkoop van reeds geliberaliseerde woningen, alsmede bij te
liberaliseren woningen indien in de verkoopovereenkomst is opgenomen
dat de woning na verkoop beschikbaar blijft voor het middensegment.
Versterken samenspel
Het is de verantwoordelijkheid van gemeenten om de vraag naar
woningen lokaal in te vullen, maar ik wil graag een bijdrage leveren om te
bevorderen dat de samenwerking die daarvoor nodig is tussen
gemeenten, corporaties en marktpartijen daadwerkelijk tot stand komt. Ik
voer daartoe regelmatig gesprekken met deze partijen. In die gesprekken
valt op dat er veel aandacht is bij gemeenten voor het vrijehuursegment.
Ik stel echter ook vast dat de ontwikkelingen niet snel genoeg van de
grond komen.
De gemeente zou op basis van de woonvisie niet alleen afspraken moeten
maken met corporaties – over onder meer nieuwbouw en de samenstelling van de bestaande voorraad, maar ook met marktpartijen.
Corporaties staan aan de lat voor de voorraad woningen in het sociale
huursegment en de markt kan de gewenste ontwikkeling van de vrijehuursector (en koop) oppakken. De gemeente kan zo nodig voorwaarden
stellen aan bijvoorbeeld aanvangshuren en exploitatietermijnen.
Uit verschillende recente onderzoeken8 over gespannenheid van
woningmarkten, over woonruimteverdeling en wachttijden, over de relatie
tussen vraag en aanbod, en over afspraken tussen gemeenten en
woningcorporaties blijkt dat op hoofdlijnen het bestaande huisvestingssysteem werkt: gemeenten nemen hun verantwoordelijkheid en op lokaal
niveau wordt vastgesteld of er al dan niet schaarste is, en op dat niveau
worden vervolgens afspraken gemaakt om die schaarste aan te pakken.
Dat neemt niet weg, dat ik waar mogelijk lokale partijen wil ondersteunen
via gerichte maatregelen. Om de achterliggende doelen te bevorderen zal
ik een samenwerkingstafel instellen gericht op de ontwikkeling van
betaalbare vrijesectorhuurwoningen. Aan deze tafel zullen Rijk,
gemeenten, corporaties en marktpartijen concrete knelpunten inventariseren en oplossen. Dit vanuit het besef dat het vergroten van het aanbod
van betaalbare woningen in het vrijehuursegment in het belang van alle
partijen is, maar ook voor alle partijen een grote uitdaging vormt.
Tot slot
De Woningwet is pas een jaar oud. Veel gemeenten hebben nog een
traditionele focus op corporaties om de gewenste ontwikkeling van de
woningvoorraad in gang te zetten. Voor de totstandkoming van nieuwbouwprojecten en de ontwikkeling van een betaalbaar vrij huursegment is
het wenselijk om te komen tot een samenwerking tussen gemeenten,
corporaties en marktpartijen zoals beleggers. In procenten is het midden8

Het betreft informatie die ik heb verzameld uit verschillende bronnen: een analyse van de
omvang van de geschikte woningvoorraad in relatie tot de omvang van de doelgroep (Woon
Onderzoek Nederland 2015), een analyse van wacht- en zoektijden voor sociale huurwoningen
(rapport van RIGO «Wachten, zoeken en vinden») en een analyse van de gemaakte prestatieafspraken tussen gemeenten en corporaties (rapport van Companen «Analyse Prestatieafspraken
2014–2015» en de website http://prestatie.opkaart.nl/Gallery/).

Tweede Kamer, vergaderjaar 2016–2017, 32 847, nr. 279

4

huursegment in de afgelopen jaren al fors gegroeid, maar de aantallen
zijn nog klein.
Ik zal lokale partijen ondersteunen in deze transitie waar dat kan. Naast de
genoemde aanpassingen in de regelgeving doe ik dat door het instellen
van een samenwerkingstafel over de ontwikkeling van het middensegment en door vrijesectorhuur als aparte categorie woningen in het
bestemmingsplan mogelijk te maken. Over de voortgang en de resultaten
zal ik uw Kamer informeren.
De Minister voor Wonen en Rijksdienst,
S.A. Blok

Tweede Kamer, vergaderjaar 2016–2017, 32 847, nr. 279

5