Bepalingen over wooncoöperaties in de AMvB, op grond van zowel art. 18a,
derde lid (artt. A en B), 27, eerste lid (art. C, termijn verkoopverbod) als art. 45,
zesde lid (art. D, ter invulling van welke diensten aan doelgroepleden van
wooncoöperaties mogelijk zijn)

Artikel A (op basis art. 18a, derde lid)
1. Op het tijdstip van de oprichting van een wooncoöperatie bestaat de meerderheid
van de leden uit personen met een huishoudinkomen dat niet hoger is dan de
inkomensgrens, en is ten minste 90% van de leden hetzij huurder van een
woongelegenheid van een toegelaten instelling, hetzij eigenaar van een woongelegenheid
nadat deze door een toegelaten instelling aan hem is vervreemd.
2. De wooncoöperatie heeft bij haar oprichting een coöperatieplan, waarover met de
betrokken toegelaten instellingen overleg is gevoerd en dat ten minste een regeling
bevat omtrent het na die oprichting door die toegelaten instellingen vervreemden van
hun woongelegenheden aan leden van die wooncoöperatie, en omtrent de wijze waarop
de wooncoöperatie bijdraagt aan het onderhoud en het beheer van de
woongelegenheden van haar leden.
3. De betrokken toegelaten instelling stelt voor het opstellen van het coöperatieplan
financiële middelen, ter hoogte van een door haar te bepalen bedrag van ten minste €
5000, ter beschikking op verzoek van degenen die jegens haar aannemelijk hebben
gemaakt dat zij de leden van de wooncoöperatie zullen zijn, onder vermelding van de
door hen bewoonde woongelegenheden. Indien meerdere toegelaten instellingen
woongelegenheden in eigendom hebben, die worden bewoond door personen die lid van
de wooncoöperatie zullen zijn, wordt dat verzoek op hetzelfde tijdstip bij die toegelaten
instellingen ingediend en stelt elk van die toegelaten instellingen een deel van de in de
eerste volzin bedoelde financiële middelen ter beschikking naar rato van het aandeel van
haar zodanige woongelegenheden in het totaal van die zodanige woongelegenheden, in
welk geval die toegelaten instellingen het bedrag van die financiële middelen gezamenlijk
bepalen op ten minste € 5 000.
4. De betrokken toegelaten instelling voldoet aan elk verzoek van degenen, bedoeld in
het derde lid, eerste volzin, om met hen overleg over het coöperatieplan te voeren. In
het geval, bedoeld in de tweede volzin van het derde lid, is de verplichting, bedoeld in de
eerste volzin van dit lid, slechts van toepassing op een zodanig verzoek aan de betrokken
toegelaten instellingen gezamenlijk.
Artikel B (op basis art. 18a, derde lid)
Degene die een woongelegenheid aan een lid van de wooncoöperatie vervreemdt, stort
een bedrag ter hoogte van de door hem voorziene uitgaven aan onderhoud aan die
woongelegenheid in de eerste vijf jaar na die vervreemding in een door de
wooncoöperatie daartoe in te stellen fonds.
Artikel C (op basis art. 27, eerste lid)
Een toegelaten instelling vervreemdt geen woongelegenheden die worden bewoond
door natuurlijke personen als bedoeld in artikel A, derde lid, eerste volzin, gedurende de
periode die aanvangt op het tijdstip van indiening van het verzoek, bedoeld in dat lid, en
eindigt hetzij op het tijdstip van oprichting van de wooncoöperatie, hetzij zes maanden
na die indiening ingeval de wooncoöperatie niet binnen die zes maanden is opgericht.
Artikel D (op basis art. 45, zesde lid)
1. De diensten aan leden van wooncoöperaties, bedoeld in artikel 45, tweede lid,
onderdeel c, van de wet, bestaan uitsluitend uit het aan hen verstrekken van leningen

ten behoeve van de financiering van het onderhoud en het beheer van de
woongelegenheden van de leden van de wooncoöperatie.
2. Een verzoek tot verstrekking van een lening als bedoeld in het eerste lid wordt aan
de toegelaten instelling gericht door tussenkomst van de wooncoöperatie.
Toelichting
Met artikel 18a in de Herzieningswet wordt een wettelijke basis gecreëerd voor de
wooncoöperatie. Hiermee wordt binnen het huidige stelsel van de volkshuisvesting meer
ruimte gemaakt voor mensen die zelf of samen met anderen actief en concreet inhoud
willen geven aan het wonen, naast het traditionele huren of kopen. In de artikelen A tot
en met D van dit besluit wordt de wooncoöperatie nader vormgegeven op basis van de
artikelen 18a, derde lid, als opgenomen in de nota van wijziging op de novelle, en 27,
eerste lid, en 45, zesde lid, van het wetsvoorstel Herzieningswet toegelaten instellingen
volkshuisvesting.
In artikel A wordt de oprichting van de wooncoöperatie nader geregeld. Volgens het
eerste lid bestaat een wooncoöperatie bij oprichting voor een meerderheid uit leden met
een huishoudinkomen dat niet hoger is dan de inkomensgrens. Dit is in lijn met de in de
toelichting op de nota van wijziging bij de novelle beschreven gedachte dat met name de
lagere inkomens meer keuzevrijheid in het wonen behoeven. Er is daarnaast beperkte
ruimte voor een gemengde samenstelling. De gedachte is dat het samenbrengen van
verschillende inkomensgroepen in een wooncoöperatie positieve effecten heeft voor alle
leden en de mogelijkheden voor sociale uitwisseling tussen verschillende
inkomensklassen versterkt. Het tweede lid bepaalt dat bij de oprichting van een
coöperatie een plan voor de oprichting van de coöperatie (coöperatieplan) opgesteld
moet zijn. Dit coöperatieplan moet ten minste twee elementen bevatten: (1) een regeling
waarin beschreven wordt hoe de wooncoöperatie bijdraagt aan het onderhoud en beheer
van de woongelegenheden van haar leden, zoals de statuten, en (2) de
verkoopvoorwaarden waartegen de woongelegenheden van de toegelaten instelling
worden vervreemd aan de individuele leden.
Omdat het opstellen van een coöperatieplan een investering van tijd en middelen
betekent, is in het derde lid voorzien in een tegemoetkoming vanuit de toegelaten
instelling. Kosten gemaakt door het inhuren van onafhankelijk advies ten behoeve van
het opstellen van het coöperatieplan kunnen tot ten minste € 5.000 per (potentiële)
wooncoöperatie worden gedeclareerd bij de toegelaten instelling. Om aanspraak te
kunnen maken op deze regeling, zullen de personen die een wooncoöperatie wensen te
vormen zich bij de toegelaten instelling moeten melden met hun voornemen. In het
geval meerdere toegelaten instellingen bij de aanvraag zijn betrokken, zullen zij een
aandeel van het bedrag ter beschikking stellen naar rato van het aandeel betrokken
woongelegenheden dat in het bezit van de toegelaten instelling is en door een aspirantlid wordt bewoond.
Gekozen is voor een minimale tegemoetkoming, waarbij het partijen vrij wordt gelaten
om een hoger bedrag af te spreken. De inschatting is dat de gemiddelde kosten hoger
kunnen liggen. Aspirant-leden zullen ook zelf financieel kunnen bijdragen aan het
opstellen van een coöperatieplan. Hiermee wordt bevorderd dat initiatiefnemers een
gedegen afweging maken over de slaagkansen van de wooncoöperatie, door bijvoorbeeld
vooraf al met de toegelaten instelling in gesprek te gaan over de mogelijkheden voor een
verkoop en eventuele beperkingen die volgen uit prestatieovereenkomsten met
gemeenten of bedrijfseconomische overwegingen. In het vierde lid wordt geregeld dat de
toegelaten instelling verplicht is in overleg te treden met eenieder die aannemelijk heeft
gemaakt een wooncoöperatie te willen vormen. In het geval meerdere toegelaten
instellingen betrokken zijn, is het vierde lid uitsluitend van toepassing op overleggen met
alle betrokken toegelaten instellingen gezamenlijk.

In artikel B wordt geregeld dat de toegelaten instelling die een woning verkoopt aan een
lid van de wooncoöperatie, een bedrag ter hoogte van de voorziene onderhoudsuitgaven
in de eerste vijf jaar na verkoop stort in een fonds bestemd voor het uitvoeren van dat
onderhoud. Deze maatregel is bedoeld om de leden van een wooncoöperatie extra
zekerheid te geven dat de woningen door de koper in goede staat van onderhoud kunnen
worden gebracht.
Met artikel C moet voorkomen worden dat de toegelaten instelling woningen vervreemdt
die deel uit zouden maken van de te vormen wooncoöperatie. Daarom wordt geregeld
dat met het verzoek om terbeschikkingstelling van de tegemoetkoming in de
opstartkosten een periode van zes maanden ingaat, waarin de leden van de
wooncoöperatie het coöperatieplan kunnen uitwerken. In deze periode mag de toegelaten
instelling de woongelegenheden die in het plan betrokken worden, niet vervreemden aan
derden. De (aspirant-)leden dienen bij de toegelaten instelling aan te geven om welke
woningen het gaat, waarbij het redelijk is dat zij niet méér woningen zullen aanwijzen
dan het aantal huishoudens dat lid wenst te worden.
Om te kunnen spreken van een beschermde vorm van koop, zoals omschreven in de
toelichting op de nota van wijziging op de novelle, wordt in artikel D geregeld dat de
leden van de wooncoöperatie met een inkomen dat niet hoger is dan de inkomensgrens,
de toegelaten instelling van welke hun woongelegenheid is gekocht kunnen verzoeken
om een lening. Met deze lening kan de eigenaar diens aandeel in de financiering van
onderhoud en beheer van de woongelegenheden van de leden van de wooncoöperatie
voldoen. Met deze maatregel wordt een vangnet gecreëerd voor gevallen waarin de
eigenaar door bijvoorbeeld (maar niet uitsluitend) een negatieve inkomensontwikkeling
niet meer vanuit de eigen inkomsten kan voldoen aan diens verplichtingen jegens de
(leden van de) wooncoöperatie. Het door toegelaten instellingen verstrekken van deze
leningen is uitsluitend toegestaan ten aanzien van de doelgroep, te weten huishoudens
met een inkomen onder de inkomensgrens. Het is aan de toegelaten instelling om voor
het verstrekken van de lening vast te stellen of het gaat om een eigenaar met een
huishoudinkomen onder de inkomensgrens. Uiteraard is de toegelaten instelling vrij om
bedrijfseconomische redenen en andere verplichtingen mee te wegen in haar beslissing
om wel of niet een lening te verstrekken.
Voor de financiering van de aankoop van de woning kunnen huurders/aspirant kopers
terecht bij de reguliere op de markt acterende hypotheekpartijen, waarbij de Nationale
Hypotheekgarantie een veilige bescherming biedt tegen een aantal risico’s. Als hun
inkomen niet voldoende is om de volledige aanschafwaarde te kunnen financieren op de
markt, kunnen aanvullend hierop, binnen de kaders van de regels voor vervreemding,
mogelijkheden zoals de starters(rente)lening en andere verkoopproducten worden
ingezet. Ook kunnen toegelaten instellingen, in het geval dat volledige marktfinanciering
niet verkregen kan worden, een vordering houden op de aangekochte woning. Met deze
financieringsmogelijkheden wordt tevens voorkomen dat huishoudens uit de doelgroep
die hun huurwoning kopen, te grote risico’s lopen.