Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2014–2015

27 926

Huurbeleid

Nr. 237

LIJST VAN VRAGEN EN ANTWOORDEN
Vastgesteld 25 november 2014
De algemene commissie voor Wonen en Rijksdienst heeft een aantal
vragen voorgelegd aan de Minister van Wonen en Rijksdienst over de
brief van 17 oktober 2014 over het ontwerpbesluit tot wijziging van het
Besluit huurprijzen woonruimte (Kamerstuk 27 926, nr. 234).
De Minister heeft deze vragen beantwoord bij brief van 21 november
2014. Vragen en antwoorden, voorzien van een inleiding, zijn hierna
afgedrukt.
De voorzitter van de commissie,
Geurts
Adjunct-griffier van de commissie,
Verstraten

kst-27926-237
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2014

Tweede Kamer, vergaderjaar 2014–2015, 27 926, nr. 237

1

Inleiding
De algemene commissie voor Wonen en Rijksdienst heeft mij vragen
gesteld over de modernisering van het woningwaarderingsstelsel (WWS)
naar aanleiding van de voorhang van het ontwerpbesluit d.d. 17 oktober
2014, houdende een wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte. De
antwoorden op deze vragen volgen hierna. Tevens is bijgevoegd een
reactie op de notitie van de gemeente Amsterdam1, dit conform het
verzoek van uw Kamer blijkens het Verslag van de regeling van werkzaamheden van 19 november 2014 (Handelingen II 2014/15, nr.26).
Vragen en antwoorden
Vraag 1
Is de verlaging van de maximaal redelijke huur in steden als Utrecht,
Amersfoort en Eindhoven het gevolg van het verdwijnen van de
zogenoemde Donnerpunten?
Antwoord 1
De verlaging van de maximale huur in steden als Utrecht, Amersfoort en
Eindhoven is deels het gevolg van het vervallen van zowel de schaarstepunten als van relatief veel punten voor woonomgeving en type woonvorm (relatief veel eengezinswoningen die meer punten krijgen). Het
verlies van deze punten wordt niet volledig gecompenseerd doordat de
gemiddelde WOZ-waarde van de woningen in deze steden beduidend
onder het niveau van een stad als bijvoorbeeld Amsterdam ligt.
Vraag 2
Moet de maximaal redelijke huur per huurwoning nu elk jaar of elke drie
jaar opnieuw worden vastgesteld door de verhuurder?
Antwoord 2
De WOZ-waarde van een woning wordt jaarlijks opnieuw vastgesteld door
de gemeente. Als gevolg daarvan moet ook de maximale huurprijs
jaarlijks opnieuw worden bepaald. De wijze waarop de nieuwe
WOZ-waarde moet worden berekend zal jaarlijks aan gemeenten en
verhuurders worden bekend gemaakt. Overigens kan ook in het huidig
stelsel de maximale huurprijs wijzigen als gevolg van veranderingen aan
de woning of woonomgeving.
Naast de jaarlijkse aanpassing vindt er na drie jaar een herijking plaats om
te waarborgen dat het WOZ-aandeel in het WWS op 25% gehandhaafd
blijft (zie ook het antwoord op vraag 4 tot en met 8 en 65). De uitkomsten
van de herijking worden tegelijkertijd met de jaarlijkse aanpassing
verwerkt, zodat dit voor verhuurders geen extra werk oplevert.
Vraag 3
Kunt u toelichten welke uitvoeringsproblemen kunnen ontstaan nu de
maximaal redelijke huur steeds wisselt onder invloed van de WOZbeschikking van elke afzonderlijke eenheid, die meestal in maart/april van
een kalenderjaar worden gepubliceerd, terwijl de jaarlijkse huurverhoging
uiterlijk op 1 mei bekend dient te zijn? Zou de verschuiving van de datum
van de jaarlijkse huurprijsaanpassing van 1 juli naar 1 januari hiervoor een
oplossing kunnen bieden?
Vraag 13
Hoe verhoudt het vaststellen van de WOZ-waarde van een huis zich tot
een mogelijke huurverhoging die jaarlijks op 1 juli plaatsvindt? Met

1

Raadpleegbaar via www.tweedekamer.nl

Tweede Kamer, vergaderjaar 2014–2015, 27 926, nr. 237

2

andere woorden: wat gebeurt er als de WOZ-waarde nog niet bekend is en
er wel een nieuwe huurprijs wordt voorgesteld door de verhuurder?
Vraag 14
Klopt het dat voor 90% van de panden in maart de WOZ-waarde is
vastgesteld? Zo nee, wanneer dan wel en voor welk percentage? Wat
gebeurt er met de panden waarvoor nog geen (correcte) WOZ-waarde is
vastgesteld?
Vraag 46
Bent u bereid de voorgestelde oplossingsrichting van de corporaties over
te nemen namelijk de invoering van het WWS per 1 september of
1 oktober en standaard uit te gaan van de WOZ van het jaar ervoor (T-1)
om permanente (elk jaar terugkerende) tijdsdruk te voorkomen bij
wijziging van de puntentallen en het krappe tijdschema van de huurverhoging? Deelt u de mening dat bij een keuze voor T-1 bovendien de
bezwaren tegen de WOZ-waarde dan ongeveer afgehandeld kunnen zijn
zodat voor de meeste woningen een definitieve WOZ beschikbaar is,
terwijl dit bij T=0 onmogelijk is?
Vraag 50
Hebben verhuurders voldoende tijd om de WOZ-waarde te integreren in
hun huurverhogingsvoorstellen voordat deze naar de huurder gaan?
Antwoord op vragen 3, 13, 14, 46 en 50
Op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) dient de
WOZ-beschikking genomen te worden binnen acht weken na het begin
van het kalenderjaar waarvoor zij geldt. De Waarderingskamer heeft
toezicht op de uitvoering van de Wet WOZ en verstrekt jaarlijks een
overzicht inzake deze uitvoering aan de Staatssecretaris van Financiën.
Het laatste overzicht is verstrekt bij brief van 27 juni 2014. Uit dat overzicht
blijkt dat in 2014 de WOZ-beschikkingen in 95,4% van de gevallen tijdig
zijn verzonden. In een aantal gevallen overschrijdt de gemeente de
WOZ-beschikking de wettelijke termijn. Het te laat verstrekken van de
WOZ-beschikking leidt echter niet tot nietigheid, zodat die WOZbeschikking de basis is waarop het puntenaantal van de desbetreffende
panden moet worden berekend.
Gelet op het jaarverslag 2013 van de Waarderingskamer werden de laatste
WOZ-beschikkingen in maart 2013 verzonden.
Slechts bij hoge uitzondering zullen verhuurders pas na 1 maart kunnen
beschikken over de WOZ-beschikking. Ik ben van mening, dat van
verhuurders mag worden verwacht dat zij zo nodig in staat zijn om binnen
twee weken na 1 maart de nieuwe WOZ-waarden in een geautomatiseerd
systeem te verwerken. Daarbij teken ik aan, dat er veel gemeenten zijn die
al vroegtijdig de WOZ-waarde afstemmen met betrokken partijen. In het
reeds genoemde overzicht dat de Waarderingskamer heeft verstrekt bij
brief van 27 juni 2014, geeft de Waarderingskamer aan dat door
gemeenten de laatste jaren veel is geïnvesteerd in informele contacten
voorafgaand aan en na het nemen van WOZ-beschikkingen, hetgeen ook
vruchten lijkt af te werpen (?). In die gevallen dat de verhuurder de actuele
WOZ-beschikking niet tijdig heeft kunnen verwerken in de huurprijs, zal hij
dat veelal kunnen doen op basis van een aanname, bijvoorbeeld op basis
van de WOZ-beschikking van het voorgaande jaar. De exacte WOZbeschikking is veel minder relevant in gevallen waar de feitelijke huurprijs
ver beneden de maximale huurprijs ligt en de precieze hoogte van de
WOZ-waarde weinig invloed heeftop de feitelijke huurprijs. Dit is vaak het
geval, zoals onder meer blijkt uit het rapport «Analyse van het huurbeleid
van verhuurders 2014» dat ik u onlangs heb toegezonden: de feitelijke
huurprijs bedraagt gemiddeld slechts circa 70% van de maximale

Tweede Kamer, vergaderjaar 2014–2015, 27 926, nr. 237

3

huurprijs. Ik acht het jaarlijks kunnen wisselen van de maximale huurprijs
redelijkerwijs geen element dat tot uitvoeringsproblemen zou leiden.
Voorts hecht ik aan een gebruik van de WOZ-waarde die zo goed mogelijk
een weergave geeft van de actuele gewildheid van de woning. Hierbij
speelt dat de WOZ-beschikking van enig jaar een weergave geeft van de
waarde op 1 januari van het jaar daarvoor (T-1). Gebruik van de WOZbeschikking van nog een jaar eerder, zou betekenen dat de huurverhoging
per 1 juli 2015 gebaseerd wordt op de waardepeildatum van de
WOZ-waarde op 1 januari 2013. De WOZ-waarde zou daarmee in veel
gevallen afwijken van de actuele gewildheid van de woning. Ook geldt bij
gebruik van de eerdere WOZ-beschikking, dat de exacte relatie tussen
WOZ-waarde en huurprijs voor een huurder veel minder overzichtelijk
wordt. Dit geldt ook als de jaarlijkse huuraanpassing wordt verschoven
van 1 juli naar 1 januari. De huurder zou daardoor bezwaar tegen de
WOZ-waarde kunnen maken omdat hij het effect op de huurprijs niet kan
inschatten. In het licht van het voorgaande acht ik het dan ook niet aan de
orde om hiervoor de jaarlijkse huuraanpassing te verschuiven van 1 juli
naar 1 januari.
Vraag 4
Op welke manier zal elke drie jaar de herijking van het WWS vorm krijgen
om de WOZ component op 25% van het totaal te houden?
Vraag 65
Waarom is ervoor gekozen om driejaarlijks het aantal WWS-punten te
herijken, terwijl de WOZ-waarde en de huurprijs jaarlijks worden bepaald?
Antwoord op vragen 4 en 65
Na drie jaar zal het WWS worden herijkt om te bepalen of de WOZ-waarde
gemiddeld nog steeds 25% van de maximale huurprijs bepaalt. De
voortdurende aanpassing van de woningvoorraad zou dit percentage
namelijk kunnen beïnvloeden, door wijziging van de punten voor de
overige objectieve WWS-onderdelen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het
realiseren van energiebesparende maatregelen, die tot meer WWS-punten
leiden.
Voor de herijking van het WWS wordt het driejaarlijkse onderzoek WoON
gebruikt. Per WoON-meting wordt onderzocht wat de actuele opbouw van
de huurpunten is op basis van de fysieke kenmerken van woningen in de
huursector (de niet-WOZ-component). Daarnaast is in elke meting van
WoON de WOZ-waarde en het oppervlak van de woningen bekend. Met
deze gegevens is het mogelijk een actualisatie van de parameters in het
WWS uit te voeren waarbij het aandeel van de WOZ in de maximale huur
25% blijft. Zie ook het antwoord op vraag 5 tot en met 8.
Vraag 5
Wat zal het gevolg zijn voor de puntencomponent in het WWS als de
landelijk gemiddelde WOZ-waarde toeneemt of afneemt? Welk gevolg
heeft dit voor de puntwaarde van de liberalisatiegrens?
Vraag 6
Is de toename van de landelijk gemiddelde WOZ-waarde van invloed op
de puntprijs?
Vraag 7
Is de toename van de landelijk gemiddelde WOZ-waarde van invloed op
het puntenaantal dat correspondeert met de liberalisatiegrens?
Vraag 8
Kunt u aangeven in welke mate een langjarige landelijk gemiddelde
WOZ-ontwikkeling boven de inflatie leidt tot een vergroting van de totale

Tweede Kamer, vergaderjaar 2014–2015, 27 926, nr. 237

4

maximaal redelijke huur van de sociale voorraad en daarmee tot een
verlaging van de liberalisatiegrens uitgedrukt in woonwaardepunten?
Antwoord vragen 5, 6, 7 en 8
Het doel van het opnemen van de WOZ-waarde in het WWS is om de
kwaliteit en gewildheid van individuele woningen beter in het stelsel tot
uitdrukking te laten komen. Het doel is niet om de huurprijzen aan te laten
sluiten bij de algemene waardeontwikkeling van koopwoningen. Daarom
is de regeling zo vormgegeven dat jaarlijks wordt gecorrigeerd voor deze
algemene waardeontwikkeling. Een langjarige landelijk gemiddelde
WOZ-ontwikkeling boven de inflatie, of een verdubbeling daarvan, heeft
derhalve geen effect op de maximale huurprijzen.
Wat het nieuwe WWS wel doet, is dat als de ontwikkeling van de
WOZ-waarde van een individuele woning afwijkt van de gemiddelde
ontwikkeling, er een bijstelling van de maximale huurprijs van die woning
plaatsvindt.
De liberalisatiegrens blijft een vaste huurprijsgrens, die afgezien van de
tijdelijke bevriezing in de komende jaren, met inflatie wordt aangepast.
Wel kan de aangegeven driejaarlijkse herijking leiden, bij een gelijke
hoogte van de liberalisatiegrens, tot een ander puntental waarbij de
woning kan worden geliberaliseerd. Bij de driejaarlijkse herijking wordt
voor de gehele Nederlandse woningvoorraad gekeken naar de ontwikkeling van de objectieve WWS-punten versus de ontwikkeling van de
WOZ-punten. Het aantal objectieve WWS-punten verandert namelijk
voortdurend als gevolg van nieuwbouw, woningverbetering en sloop. Om
te bewerkstelligen dat het aandeel van de WOZ in het WWS gemiddeld
genomen op 25% gehandhaafd blijft, vindt deze herijking plaats. Dit kan
tot gevolg hebben dat het puntental dat correspondeert met de liberalisatiegrens verandert.
Vraag 9
Waarom moet de voorgestelde wijziging op 1 juli 2015 ingaan?
Vraag 24
Kan invoering na 1 juli 2015 plaatsvinden? De termijn is voor 2015 zeer
krap, is het mogelijk om de WOZ-waarde van het jaar ervoor te hanteren?
Antwoord op vragen 9 en 24
In het Woonakkoord dat februari 2013 is besloten om vóór Prinsjesdag
2013 een aanpassing van het WWS voor te stellen. Op 13 september 2013
heeft de Minister voor Wonen en Rijksdienst een brief gestuurd met een
voorstel (Kamerstuk 32 847, nr. 86) gevolgd door een verfijning van het
voorstel met een brief van 11 april 2014 (Kamerstuk 32 847, nr. 119). Door
het voorstel per 1 juli 2015 van kracht te laten worden, geldt het nieuwe
stelsel voor de eerstvolgende huurronde. Indien het voorstel later van
kracht wordt, zullen de effecten over het algemeen pas bij de huurronde
van 1 juli 2016 merkbaar zijn (behoudens nieuwe huurcontracten).
Daarom wordt invoering per 1 juli 2015 voorgesteld.
Zoals ik hiervoor heb aangegeven, met name in mijn antwoord op vraag
3, ben ik voorts van mening dat het goed mogelijk is voor verhuurders om
het aangepaste WWS per 1 juli 2015 toe te passen.
Vraag 10
Kunt u een overzicht laten zien met daarin de grootste stijgers van
huurprijzen en de grootste dalers van huurprijzen en welke mensen dit
treft, om zo een evenwichtig beeld te hebben naast de gemiddelde
uitwerking zoals beschreven in het ABF-rapport?
Antwoord 10

Tweede Kamer, vergaderjaar 2014–2015, 27 926, nr. 237

5

Als voor alle gereguleerde huurwoningen het verschil tussen de maximale
huur in het nieuwe WWS en het bestaande WWS in vijf klassen wordt
ingedeeld zijn voor de eerste klasse (de klasse met een afname van de
maximale huur) en de vijfde klasse (de klasse met de grootste stijging van
de maximale huur) de verschillen naar bewonerkenmerken als volgt. In
woningen in de eerste klasse wonen relatief veel huishoudens met
kinderen en huishoudens in de leeftijdsklasse 30–64 jaar. In de klasse met
de hoogste maximale huurprijsverschillen wonen relatief wat meer
alleenstaanden, paren en meer oudere huishoudens (leeftijd 75-plus). In
deze hoogste klasse komen ook beduidend minder huishoudens met een
inkomen tot € 33.000 en meer huishoudens in de inkomensgroep
€ 43.000-plus voor. Nogmaals zij benadrukt dat het hier gaat om effecten
op maximale huurprijzen en niet op de feitelijke huurprijzen.
Vraag 11
Kunt u een uitgebreid overzicht geven van de verschillende huurklassen
en verschillende inkomensgroepen en de gevolgen op de huurprijs en de
woonquote?
Vraag 69
Hoeveel huurders zullen te maken krijgen met een huurverhoging door
het nieuwe stelsel en hoeveel is het verschil in euro’s?
Antwoord op vragen 11 en 69
De aanpassing van het WWS leidt op zichzelf bij invoering niet tot hogere
huurprijzen, en daarmee niet tot een hogere woonquote. Het WWS
bepaalt alleen de maximale huurprijs, een plafond waar de feitelijke
huurprijs onder dient te blijven. Een verhoging van de huurprijs is aan de
orde bij de reguliere jaarlijkse huurverhoging, bij een nieuwe huurder, en
bij woningverbetering. De nieuwe huur na huurverhoging kan worden
getoetst aan het WWS. In het nieuwe WWS blijft de maximale huurprijs
landelijk gemiddeld gelijk.
De aanpassing van het WWS heeft daardoor op zichzelf geen effect op de
verschillende huurklassen en voor inkomensgroepen. Voor de gevraagde
overzichten verwijs ik dan ook naar de rapportage «Staat van de Woningmarkt, jaarrapportage 2014»(Kamerstuk 32 847, nr. 128). In hoeverre de
aanpassing van het WWS op termijn leidt tot hogere huurprijzen en een
hogere woonquote, is mede afhankelijk van het gedrag van huurders en
verhuurders.
Huurders zullen immers op basis van het gewijzigd WWS tot andere
woonkeuzes kunnen komen. Verhuurders zullen tot een gewijzigd
huurbeleid en gewijzigd investeringsgedrag kunnen komen.
In de toelichting van het ontwerpbesluit heb ik dan ook aangegeven, dat
er twee jaar na inwerkingtreding van nieuwe stelsel zal worden geëvalueerd. Hierbij zal aandacht zijn voor de investeringsbeslissingen van
verhuurders, de verbetering van de doorstroming en het terug brengen
van de wachtlijsten.
Vraag 12
Wat betekent de wetswijziging concreet voor mensen die huurtoeslag
ontvangen? Wat betalen huurtoeslagontvangers nu aan huur en hoeveel
zal dat zijn als deze wet van kracht wordt? Graag een zo volledig mogelijk
overzicht.
Antwoord 12
Voor mensen die huurtoeslag ontvangen verandert er niets: hun huurprijs
kan net als nu het geval is jaarlijks stijgen met de wettelijk toegestane
maximale huurstijging en deze verandert niet als gevolg van de modernisering van het WWS (zie ook het antwoord op vragen 11 en 69). De
maximale huurprijzen veranderen wel, maar de wijziging is zodanig

Tweede Kamer, vergaderjaar 2014–2015, 27 926, nr. 237

6

vormgegeven dat de totale huurruimte voor verhuurders gelijk blijft.
Macro gezien leidt dit niet tot een toe of afname van de uitgaven aan
huurtoeslag. De meerjarenraming van uitgaven aan huurtoeslag is dan
ook niet aangepast vanwege de modernisering van het WWS.
Voor een overzicht van de gemiddelde huurprijs en huurtoeslag per type
huishouden verwijs ik naar het jaarverslag huurtoeslag (Kamerstuk
27 926, nr. 231).
Vraag 15
Hebben huurders voldoende tijd om bezwaar te maken, zowel tegen de
WOZ-waarde als tegen een huurverhoging, wanneer deze pas in maart of
april bekend is, maar diezelfde huurder in mei een voorstel voor een
nieuwe huurprijs ontvangt?
Antwoord 15
Met het ontwerpbesluit zullen huurders voldoende tijd hebben om
bezwaar te maken tegen zowel de WOZ-waarde als tegen huurverhoging.
Inhoudelijke afhandeling van een bezwaar kan de huurder koppelen aan
nadere gegevens, zoals het huurverhogingsvoorstel van de verhuurder.
Voor een voorstel tot huurprijsverhoging geldt dat deze minimaal twee
maanden van te voren schriftelijk moet worden gedaan; de huurder heeft
dus twee maanden de tijd om af te wegen of een door hem ingediend
bezwaar tegen de WOZ-waarde ook zou moeten leiden tot een bezwaar tot
de huurverhoging.
Vraag 16
Sinds enige tijd wordt het hebben van een energielabel meegerekend in
de punten. Wanneer wordt deze maatregel geëvalueerd?
Vraag 39
Waarom is de werking van het energielabel, dat sinds 2011 is opgenomen
in het WWS, nog niet geëvalueerd zoals afgesproken in het (herijkte)
Convenant energiebesparing? Bent u bereid dit alsnog te doen?
Antwoord op vragen 16 en 39
Het gebruik van het energielabel wordt jaarlijks gemonitord, met name in
de jaarlijkse rapportage over het huurbeleid. De rapportage «Feiten en
achtergronden van het huurbeleid 2013» (Kamerstuk 27 926, nr. 207). is
aan de orde geweest in het Algemeen Overleg Huurbeleid op 31 oktober
2013 (Kamerstuk 27 926, nr. 212). De rapportage « Analyse van het
huurbeleid van verhuurders 2014 « (Kamerstuk 27 926, nr. 236) is
toegezonden aan de Tweede Kamer bij de brief van 12 november 2014.
Het energielabel als zodanig is meerdere malen aan de orde geweest in de
Tweede Kamer, zoals onlangs in het Algemeen Overleg op 1 juli 2014
(Kamerstuk 30 196, nr. 254). Voorafgaand aan dit Algemeen Overleg
hebben Aedes en de Woonbond zich gericht tot de Tweede Kamer bij brief
van 27 juni 2014. Met deze brief gaven zij aan dat het bestaande systeem
van het energielabel goed werkt voor huurders en verhuurders. De
Woonbond en Aedes verzochten daarom in elk geval in de huursector het
bestaande energielabel te behouden.
Het beeld, dat het energielabel niet is geëvalueerd deel ik dan ook niet.
Vraag 17
Hoe wordt omgegaan met het ontbreken van een WOZ-waarde, bijvoorbeeld omdat een huis nog gebouwd of gerenoveerd wordt? Wat zijn de
consequenties voor de huurder, de verhuurder en de gemeente?
Vraag 25
Hoe wordt om gegaan met nieuwbouw en renovatie? Dergelijke woningen
hebben (nog) geen WOZ-waarde.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2014–2015, 27 926, nr. 237

7

Vraag 52
Op welke manier wordt de WOZ-waarde van nieuwbouwwoningen
verrekend?
Antwoord op vragen 17, 25 en 52
De Wet WOZ geeft in artikel 18 voorschriften voor het vaststellen van de
WOZ-waarde bij nieuwbouw en renovatie. Er is dus ook in deze gevallen
een WOZ-waarde beschikbaar om de maximale huurprijs te kunnen
bepalen.
In het geval van een renovatie na de peildatum van 1 januari van het
voorafgaande jaar (voor de beschikking 2015 is dat peildatum 1 januari
2014) geldt de specifieke regeling dat de waardepeildatum wordt
verschoven naar 1 januari van het jaar van de beschikking (bij een
renovatie in de loop van 2014 is dat dus 1 januari 2015). De renovatie
komt daardoor wel tot uiting in de WOZ-waarde. Overigens zal een
renovatie in veel gevallen op andere onderdelen tot extra punten leiden.
Zo zal het aanbrengen van energetische maatregelen om een meergezinswoning te verbeteren van energielabel G naar energielabel C leiden tot 15
extra punten. Hoe hiermee in de praktijk wordt omgegaan zal ik in de
voorgenomen evaluatie meenemen.
Ook in het geval van opgeleverde nieuwbouw is er een WOZ-waarde
vastgesteld. Voor de nieuwbouw die niet is voltooid bevat het ontwerpbesluit een specifieke regeling. Hiervoor wordt uitgegaan van de vervangingswaarde. De Waarderingskamer heeft een modeltaxatieverslag
http://www.waarderingskamer.nl/kiosk/document.aspx?iddoc=101
vastgesteld waaruit blijkt hoe een woning in aanbouw wordt getaxeerd.
Met dat taxatieverslag wordt de waarde voor de woning bepaald door het
voortgangspercentage van de bouw op 1 januari te vermenigvuldigen met
de geobjectiveerde stichtingskosten. Ingevolge het ontwerpbesluit is het
geval van nieuwbouw de te gebruiken waarde te berekenen door het
voortgangspercentage op 100% te zetten. De waarde voor de grond wordt
daarbij opgeteld.
Voor die gevallen waarin nieuwbouw toch geen of een hele lage
WOZ-waarde heeft, is in het ontwerp Besluit bepaald dat moet worden
uitgegaan van een WOZ-waarde van € 40.000,–.
Verder is in dit verband van belang dat het ontwerpbesluit een regeling
kent voor de in de kalenderjaren 2015 tot en met 2019 gerealiseerde
nieuwbouw die is bestemd voor het geliberaliseerde segment. Het betreft
hier de uitvoering van de motie Visser/ Monasch (Kamerstuk 33 400 VII, nr.
34). Geregeld is dat een woning die minimaal 110 punten kent voor de
objectieve onderdelen van het WWS (dus op basis van de WOZ),
vervolgens in alle gevallen minimaal 40 punten voor de WOZ-waarde
krijgt. Met dit totale puntental kan de verhuurder er in alle gevallen er
kiezen om deze woningen aan te bieden met een geliberaliseerde
huurprijs.
In de tweede plaats houdt het ontwerpbesluit rekening met nieuwbouw
voor het geliberaliseerde segment gerealiseerd in de kalenderjaren 2015
tot en met 2019 door een specifieke regeling. Het betreft hier de uitvoering
van de motie Visser/Monasch (Kamerstuk 33 400 VII, nr. 34). Ingevolge het
ontwerpbesluit is bepalend dat de woning minimaal 110 punten kent voor
de onderdelen die niet worden gewaardeerd op basis van de WOZ. Deze
categorie nieuwbouw krijgt vervolgens in alle gevallen minimaal 40
punten voor de WOZ-waarde. Daarmee kan de verhuurder in alle gevallen
ervoor kiezen om deze woningen aan te bieden met een geliberaliseerde
huurprijs.
Vraag 18
Op welke wijze(n) gaat de regering misbruik van bezwaar tegen bij de
WOZ-bepaling?

Tweede Kamer, vergaderjaar 2014–2015, 27 926, nr. 237

8

Vraag 19
Wat betekent de wetswijziging voor de wildgroei aan «bezwaarbureautjes» die bezwaar maken voor mensen die het niet eens zijn met de
hoogte van de toegekende WOZ? Kan het antwoord worden toegelicht?
Antwoord op vragen 18 en 19
Enerzijds zal de voorgestelde wijziging bijdragen aan een geringer aantal
bezwaren van verhuurders tegen de WOZ-waarde. De voorliggende
wijziging van het WWS leidt er namelijk toe dat verhuurders feitelijk ook
een belang gaan krijgen bij een hoge WOZ-waarde. Zij zullen dus minder
bezwaren indienen gericht op een lagere WOZ-waarde.
Anderzijds zullen er extra bezwaren kunnen volgen van huurders. Zij
zullen namelijk een belang hebben bij een lagere WOZ-waarde. Hierbij
moet overigens worden opgemerkt, dat dit belang alleen aanwezig is
indien dat bezwaar kan leiden tot een zodanig lagere maximale huurprijs,
dat daarmee een huurprijsverhoging of zelfs de feitelijke huurprijs moet
worden verlaagd. In zijn algemeen zal een dergelijk belang niet aanwezig
zijn doordat de gemiddelde feitelijke huurprijs meestal ver beneden de
maximale huurprijs ligt.
Bij de procedures bij de huurcommissie geldt dat de verliezende partij
gehouden is tot betaling van de leges. Dit houdt dan ook in, dat een
huurder in het aangegeven voorbeeld weliswaar bezwaar kan aantekenen
tegen een voorgestelde huurverhoging, maar uiteindelijk door de
huurcommissie wordt gehouden tot betaling van € 25 leges.
Een directe relatie tussen de voorliggende wijziging en de wildgroei aan
«bezwaarbureautjes» is dan ook niet te geven. Hierbij is de wijziging van
het Besluit proceskosten bestuursrecht (Staatsblad 2014, 411) relevant. Dit
besluit is erop gericht om de vergoeding van (proces)kosten te matigen
van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand op een
(hoor)zitting en van kosten van een deskundige voor het opstellen van een
taxatieverslag en het verschijnen ter (hoor)zitting te matigen, zonder
echter af te doen aan de rechtsbescherming voor de betrokken burger. Dit
vermindert naar verwachting de prikkel om te verdienen aan bezwaarprocedures.
De Tweede Kamer is geïnformeerd bij brief van 4 november 2014
(Kamerstuk 33 462, nr. 11) dat dit besluit in werking treedt per 1 januari
2015.
Vraag 21
Hoeveel zorginstellingen zullen verhuurder worden?
Antwoord 21
Het is niet bekend hoeveel zorginstellingen verhuurders zullen gaan
worden. Zorginstellingen kunnen zich richten op zwaardere doelgroepen
of ze kunnen kiezen voor verhuur van kamers/appartementen gecombineerd met het leveren van extramurale zorg en ondersteuning. Indien een
zorginstelling tot de conclusie komt dat het vastgoed niet aansluit op de
veranderende wensen van de mensen en de eisen van de huidige tijd, kan
ook sluiting van een locatie of een alternatief buiten de zorg een optie
vormen. Op voorhand is niet te voorspellen welke keuzes instellingen
maken.
Vraag 22
Ouderenzorgappartementen die in de afgelopen jaren zijn gerealiseerd,
zijn dat met subsidie voor kleinschalige bouw. Klopt het dat zij echter qua
oppervlakte de grootte van een riant appartement in de vrije sector
hebben? Hoe betaalbaar blijven deze woningen?
Antwoord 22

Tweede Kamer, vergaderjaar 2014–2015, 27 926, nr. 237

9

In het algemeen zijn wooneenheden in verzorgingshuizen vrij klein.
Wanneer deze worden verhuurd als zelfstandige woningen neemt de
oppervlakte niet toe, tenzij samenvoeging plaatsvindt. Bij een geringe
oppervlakte is het aantal WWS-punten hiervoor niet hoog, hetgeen
bijdraagt aan het betaalbaar blijven van deze woningen.
Een zorginstelling kan er ook voor kiezen om verschillende eenheden
samen te voegen tot een groter appartement; in dat geval zullen er meer
WWS-punten voor oppervlakte kunnen worden toegekend, en meer huur
kunnen worden gevraagd.
Vraag 23
Hoe verhoudt zich deze wetswijziging tot het scheiden van wonen en
zorg? Hoe kunnen woningen voor ouderen en zorgbehoevenden in de
toekomst betaalbaar blijven?
Antwoord 23
De ingezette beweging van extramuralisering en het scheiden van wonen
en zorg volgt zijn eigen traject en staat los van de modernisering van het
WWS. Wel krijgen verhuurders zorgvastgoed met het WWS te maken
wanneer zij er voor kiezen om zorgeenheden – al dan niet na verbouwing
– als zelfstandige woningen voor verhuur aan te bieden. Het WWS heeft
tot doel om huurders te beschermen tegen onredelijke hoge huurprijzen
in relatie tot de kwaliteit en dat geldt dan ook voor omgebouwde
zorgeenheden. Er is wat dat betreft geen verschil tussen zelfstandige
woningen in voormalige verzorgingshuizen en andere zelfstandige
woningen.
Vraag 26
Wat is de situatie voor zorgorganisaties waar leegstand dreigt als gevolg
van de extramuralisering van verzorgingshuiswoningen? Als voormalige
verzorgingshuiswoningen op de particuliere huurmarkt worden aangeboden, dan zullen zij ook te maken krijgen met het WWS. Is er onderzoek
gedaan naar de gevolgen van het nieuwe WWS op de opbrengstpotentie
van zelfstandige huurwoningen die zorgorganisaties willen aanbieden aan
particuliere huishoudens?
Antwoord 26
Wanneer verzorgingshuizen bestaande wooneenheden aanbieden als
zelfstandige woonruimte voor de verhuur, dan zullen zij te maken krijgen
met het gemoderniseerde WWS. In het rapport van ABF «Actualisatie
Kabinetsvoorstel» wordt ingegaan op de gevolgen voor de groep
woningen die bedoeld zijn voor de huisvesting van ouderen. Uit de
berekeningen van ABF blijkt dat gemiddeld genomen de maximale
huurprijzen voor deze categorie woningen met minder dan 2,5% afwijkt
van de bestaande maximale huurprijzen.
Er is niet specifiek gekeken naar wooneenheden in verzorgingshuizen die
worden aangeboden als zelfstandige woningen. Daarvoor ontbraken de
gegevens: in het WoON zijn deze woningen niet als aparte categorie
opgenomen en daarmee niet herkenbaar, en in de door verhuurders
aangeleverde bestanden is niet aangegeven of het woningen betreft in
voormalige verzorgingshuizen.
De quick-scan zoals die recent door ActiZ is uitgevoerd en waarvoor
verhuurders (een beperkt aantal) gegevens hebben aangeleverd, is het
eerste onderzoek dat zich specifiek richt op deze categorie woningen. De
resultaten van deze quick-scan laten zien dat er zich in het algemeen geen
problemen voordoen met de toepassing van het WWS voor deze
categorie woningen. Opgemerkt moet worden dat de maximale
huurprijzen van tot zelfstandige woningen omgebouwde eenheden ook
wordt beïnvloed door keuzes die verhuurders maken ten aanzien van de

Tweede Kamer, vergaderjaar 2014–2015, 27 926, nr. 237

10

eventuele ombouw, bijvoorbeeld het al of niet samenvoegen van
verschillende eenheden tot één woning.
Vraag 27
Verzorgingshuizen zijn bijna altijd onderdeel van een verzorgingscomplex
en kennen nog geen individuele WOZ-waarde. Is het redelijk dat in die
gevallen, in het nieuwe WWS wordt uitgegaan van een drempelwaarde
van € 40.000?
Antwoord 27
Voor zover nu kan worden ingeschat zijn als zelfstandige woningen
aangeboden eenheden in voormalige verzorginghuizen in het algemeen
gering van oppervlakte, waardoor ook een lage WOZ-waarde waarschijnlijk is. Een drempelwaarde van € 40.000 is dan redelijk. Over het
algemeen is het overigens zo dat woningen in voormalige verzorgingshuizen als nieuwe WOZ-objecten zijn te beschouwen en gemeenten zullen
deze waarderen op basis van de Wet WOZ als nieuwbouw (zie hiervoor
het antwoord op vraag 17).
Vraag 28
Uit een quick-scan onder leden van ActiZ blijkt dat vrijwel alle verzorgingshuiswoningen in het nieuwe stelsel minder huurpunten krijgen. De
nieuwe huurpunten voor de WOZ-waarde compenseren in onvoldoende
mate het verlies van huurpunten voor de huidige onderdelen «Soort
woning, «Woonomgeving» en «Schaarstepunten»: is dit beeld juist?
Antwoord 28
Het is correct dat bij de in de quick-scan opgenomen woningen de
maximale huurprijs daalt. Dat wil echter niet zeggen dat de maximale
huurprijs daarmee een onvoldoende weerspiegeling is van de kwaliteit.
De WOZ-waarde weerspiegelt de waardering van woonconsumenten voor
woningen, waarbij een lagere WOZ-waarde impliceert dat de waardering
voor de betreffende woning niet zo groot is. Of dit ook daadwerkelijk het
geval is voor ter verhuur aangeboden voormalige zorgeenheden moet
nog blijken wanneer de werkelijke WOZ-waarden voor deze woningen zijn
vastgesteld. Verder is het zo dat deze zorgwoningen vanwege het langer
zelfstandig wonen van ouderen moeten concurreren met «gewone»
woningen. Wanneer zorgwoningen klein zijn of over onvoldoende
kwaliteit beschikken, zal hoe dan ook geen hoge huurprijs gevraagd
kunnen worden.
Vraag 29
Uit de quick-scan van ActiZ blijkt ook dat woningen gelegen in schaarstegebieden geconfronteerd worden met de grootste daling in huurpunten: is
dit juist?
Antwoord 29
Uit de quick-scan komt inderdaad dit beeld naar voren. Omdat de
werkelijke WOZ-waarde van de in deze quick-scan opgenomen woningen
nog niet bekend is wordt uitgegaan van de drempelwaarde van € 40.000.
Het is mogelijk dat na oplevering van de omgebouwde woningen blijkt dat
de werkelijke WOZ-waarde hoger ligt, waarbij de WOZ-waarde voor deze
woningen in schaarstegebieden mogelijk gemiddeld hoger ligt dan elders.
In dat geval kan de maximale huurprijs hoger zijn en de veronderstelde
daling in huurpunten ook anders uitvallen.
Vraag 30
Uit de quick-scan van ActiZ blijkt dat in vergelijking met de huidige
situatie ook de maximale huurprijs lager uitvalt. Dit is gemiddeld € 100
met uitschieters van meer dan € 150. De vaste drempelwaarde van

Tweede Kamer, vergaderjaar 2014–2015, 27 926, nr. 237

11

€ 40.000. leidt er toe dat alle verzorgingswoningen op dezelfde wijze
gewaardeerd worden voor de absolute WOZ-waarde. Klopt het dat dit
nadeliger uitpakt voor de grotere woningen?
Antwoord 30
Grotere woningen hebben, onder verder gelijkblijvende omstandigheden,
doorgaans een hogere WOZ-waarde dan kleinere woningen. Een uniforme
drempelwaarde is daarmee gunstiger (vanuit de verhuurder gezien) voor
kleine dan voor grote woningen. Daarmee is niet gezegd dat de drempelwaarde van € 40.000 te laag zou zijn: het moet nog blijken wat de
werkelijke waarde is van de voor zelfstandige verhuur aangeboden
wooneenheden. In ieder geval blijkt uit de quick-scan van ActiZ dat slechts
in een beperkt aantal gevallen er sprake is van een nieuwe maximale
huurprijs die lager is dan de gevraagde huurprijs. Het toepassen van de
drempelwaarde is hoe dan ook een vraagstuk van tijdelijke aard omdat op
een gegeven moment voor de omgebouwde eenheden een actuele
WOZ-waarde zal zijn vastgesteld. Voorts geldt hierbij, dat verhuurders
gemeenten kunnen verzoeken om bij ombouw van een complex te komen
tot een actuele WOZ-waarde van de afzonderlijke eenheden door
toepassing van artikel 18 derde lid van de Wet WOZ. De vraag of de
drempelwaarde van € 40.000 dan aan de orde is, is dan afhankelijk van de
toegepaste ombouw en de door de gemeente toegepaste taxatie in het
kader van de Wet WOZ. (Zie ook antwoord op vraag 27)
Vraag 31
Uit de quick-scan van ActiZ blijkt dat ondanks de daling van de maximale
huurprijs in het nieuwe stelsel, de huurruimte tussen de feitelijke huren
vanaf € 650 en de nieuwe maximale huren ruimschoots aanwezig is. Kunt
u een reactie geven op het feit dat voor woningen met een feitelijke huur
tot € 650 de huurruimte in de nieuwe situatie zeer beperkt is? In een enkel
geval overschrijdt de voorgenomen feitelijke huur de nieuwe maximale
huurprijs.
Antwoord 31
Wooneenheden in verzorgingshuizen zijn doorgaans vrij klein. Wanneer
deze worden verhuurd als zelfstandige woningen zullen deze daardoor
weinig WWS-punten scoren voor oppervlakte. Ook de WOZ-waarde zal
daardoor in de meeste gevallen niet hoog zijn. In dit opzicht verschillen
zorgwoningen niet van andere woningen van vergelijkbare oppervlakte.
Een niet al te hoge maximale huurprijs is dan ook redelijk vanuit een
oogpunt van bescherming van huurders. Dat de huurruimte beperkt is
hoeft overigens geen probleem te zijn, kennelijk ligt in de meeste gevallen
de gevraagde huurprijs onder de nieuwe maximale huurprijs en is er dus
nog ruimte voor enige stijging. De vraag is bovendien of huurders bereid
zijn een hogere huurprijs te betalen voor kleinere woningen.
Vraag 32
Met het nieuwe WWS blijft macro gezien de totale huurruimte gelijk, maar
geldt dit ook voor de totale bruikbare huurruimte als die wordt vergeleken
met de marktprijzen? Immers, in ontspannen woningmarkten ligt binnen
het huidige WWS de markthuur vaak ver onder de maximale huur. Deelt
de regering de mening dat verkleining van de huurruimte in ontspannen
woningmarkten in combinatie met verruiming in schaarste gebieden wel
kan leiden tot een de facto grotere huurruimte?
Vraag 33
Klopt het dat met het nieuwe WWS de gemiddelde maximale huur in
krimpgebieden afneemt en in schaarstegebieden toeneemt en dat
hierdoor per saldo de verdiencapaciteit van verhuurders groeit?

Tweede Kamer, vergaderjaar 2014–2015, 27 926, nr. 237

12

Antwoord op vragen 32 en 33
Voor het nieuwe WWS geldt als randvoorwaarde dat macro de maximale
huursom voor gereguleerde huurwoningen en daarmee de huurruimte
niet wordt beperkt ten opzichte van het huidige stelsel. De voorgenomen
wijziging van het WWS leidt binnen deze randvoorwaarde tot een
herverdeling van huurruimte tussen individuele woningen en gebieden,
hetgeen een beoogd effect is. In de meeste krimpgebieden neemt de
maximale huur door het nieuwe WWS inderdaad af (zie tabel B3.11 in de
ABF-rapportage «Actualisatie Kabinetsvoorstel»). Bij de schaarstegebieden zijn er zowel gebieden die in het nieuwe WWS gemiddeld een
hogere (bijvoorbeeld Amsterdam) dan wel een lagere (Utrecht) maximale
huur krijgen.
In welke mate verhuurders van woningen waar de maximale huurprijs
stijgt ook feitelijk gebruik kunnen maken van de toegenomen ruimte is,
evenals nu het geval, is afhankelijk van de marktomstandigheden, de
afspraken met gemeenten en de invulling van de sociale taak door
corporaties. Thans ligt de feitelijk gevraagde huurprijs daardoor
gemiddeld op zo’n 70% van de maximale huurprijs.
Vraag 34
Voor hoeveel woningen betekent de «zorgwoning» regeling dat een
toeslag van 35% mogelijk wordt waar dit nog niet het geval is met de
huidige «serviceflat» regeling?
Antwoord 34
Het is niet bekend hoeveel woningen thans onder de serviceflatregeling
van het WWS vallen en evenmin kan worden ingeschat hoeveel dat er
zullen zijn onder de nieuwe zorgwoningregeling. Naar verwachting leiden
de nieuwe eisen die worden gesteld aan het toekennen van een opslag
van 35% op zichzelf niet tot een toename: de huidige eisen zijn niet meer
van deze tijd en kunnen door een flexibele uitleg ruim worden toegepast;
de nieuwe eisen leggen de nadruk op de fysieke beperkingen van de
bewoners en zijn zeker niet ruimer dan de huidige eisen.
Wat wel anders is dan vroeger is de ingezette beweging naar extramuralisering en de scheiding van wonen en zorg. Het is denkbaar dat verzorgingshuizen worden omgezet naar zelfstandige woningen waar dienstverlening plaatsvindt speciaal bedoeld voor ouderen met fysieke gebreken. In
dat geval kunnen deze getransformeerde complexen in aanmerking
komen voor de opslag van 35%. Dat zou echter ook het geval zijn onder de
oude criteria voor de serviceflattoeslag.
Vraag 35
Kunt u onderbouwen waarom de toeslag van 35% voor «zorgwoningen»
niet is verlaagd terwijl de criteria om voor deze toeslag in aanmerking te
komen aanzienlijk zijn verlaagd? Kunt u verklaren waarom een «zorgwoning» onder de nieuwe definitie zo’n hoge toeslag rechtvaardigt? Is de
ruimere definitie voor «zorgwoning» niet een mogelijkheid voor
verhuurders om tegen geringe investeringen woningen te labelen als
«zorgwoning» om vervolgens de huren fors te verhogen?
Vraag 79
Waarom is er voor een toeslag van 35% gekozen voor serviceflats? En
waar is het percentage op gebaseerd en hoe ziet deze toeslag er in de
praktijk uit (in euro’s)?
Vraag 80
Bij de vergelijking van de oude en de nieuwe definitie van serviceflats valt
op dat er bij de nieuwe omschrijving één nieuw element is toegevoegd
terwijl drie elementen zijn verdwenen (verstrekken van maaltijden,

Tweede Kamer, vergaderjaar 2014–2015, 27 926, nr. 237

13

levering medische of paramedische zorg en logeermogelijkheden).
Waarom heeft de regering hiervoor gekozen?
Vraag 81
Hoe gaat de regering het effect tegen dat door de definitie verandering het
makkelijker is voor verhuurders om van een woning een zorgwoning te
maken en zo de huur te kunnen verhogen?
Antwoord op vraag 35, 79, 80 en 81
Het beeld dat de criteria om voor de toeslag van 35% in aanmerking te
komen zouden zijn verlaagd is niet correct. De huidige criteria zijn niet
meer van deze tijd: bewoners willen een grotere keuzevrijheid en zelf
kunnen bepalen wat ze eten en door wie dit wordt geleverd. Ook onder de
oude definitie werd niet vereist dat de verhuurder zelf zorgdroeg voor de
maaltijdlevering, hij kon dit ook uitbesteden aan een cateraar. In de
praktijk blijkt voorts dat van de aangeboden logeermogelijkheid geen of
zelden gebruik wordt gemaakt. Verder gaat de eis van levering van
eenvoudige medische of paramedische zorg niet verder dan de aanwezigheid of oproepbaarheid van iemand met een EHBO-diploma.
Bij de nieuwe eisen wordt de nadruk gelegd op de fysieke beperkingen
van de bewoners, zodat niet elk complex met gemeenschappelijke
ruimten maar dat niet bestemd is voor deze doelgroep, in aanmerking kan
komen voor de toeslag.
De achtergrond van de toeslag bij serviceflatwoningen is dat deze
woningen doorgaans een geringe oppervlakte hebben en daardoor een
gering aantal WWS-punten. De maximale huurprijs zonder toeslag is
daardoor laag, terwijl deze complexen extra voorzieningen kennen zoals
bredere gangen en bredere liften en automatisch openende deuren. De
toeslag wordt geacht toereikend te zijn voor de bekostiging van de extra
voorzieningen. Deze achtergrond geldt nog steeds en ook bij de ingezette
transformatie van verzorgingshuizen naar zelfstandige woningen speelt
dit vraagstuk. Wooneenheden in verzorgingshuizen zijn doorgaans klein.
Ook is het goed denkbaar dat er een lage WOZ-waarde voor dergelijke
woningen zal worden vastgesteld, waardoor de maximale huurprijs ook
niet hoog zal zijn. De toeslag kan ertoe bijdragen dat deze complexen,
waaraan gelet op de vergrijzing ook behoefte is, toch tot stand komen.
Evenals nu het geval is kan de toeslag in de toekomst alleen worden
toegekend bij complexen waar ook gemeenschappelijke ruimten zijn, die
zijn ingericht en kunnen worden gebruikt voor het nuttigen van maaltijden
en recreatie.
Er kan niet worden aangegeven wat de toeslag in euro’s is aangezien dit
verschilt per woning/maximale huurprijs. Zoals gezegd is het niet bekend
hoeveel serviceflatwoningen er zijn met een toeslag.
Vraag 36
Waarom vereist u niet dat verhuurders bij de jaarlijkse brief over de
huurverhoging ook worden verplicht de huurders te informeren over de
WOZ-waarde en een overzicht van de toegekende punten?
Vraag 37
Waarom worden gemeenten niet verplicht huurders te informeren over de
WOZ-waarde nu huurders een direct financieel belang kunnen hebben bij
de hoogte van de WOZ-waarde?
Vraag 38
Indien u gemeenten niet wilt verplichten om de WOZ-beschikking naar de
huurders te versturen, bent u dan wel bereid gemeenten te verplichten dat
ze de WOZ-beschikking op aanvraag moeten versturen waarna de
gebruikelijke bezwaartermijn ingaat?

Tweede Kamer, vergaderjaar 2014–2015, 27 926, nr. 237

14

Vraag 47
Bent u bereid verhuurders te verplichten bij het aangaan van een nieuw
huurcontract de meest recente WOZ-beschikking te overleggen zodat een
huurder deze kan betrekken bij een eventueel bezwaar tegen de hoogte
van de huur die immers binnen zes maanden na het aangaan van een
huurcontract moet worden ingediend?
Vraag 48
Kunt u garanderen dat alle huurders hun WOZ-waarde zullen ontvangen
of eenvoudig kunnen opvragen, en met die WOZ-waarde op tijd bezwaar
kunnen maken tegen huurverhogingsvoorstellen, voordat het besluit
huurprijzen van kracht wordt?
Vraag 74
Waarom worden verhuurders niet verplicht de huurprijs gevolgen met een
punten specificatie te delen met hun huurders, maar krijgen zij enkel de
mogelijkheid?
Vraag 75
Waarom worden gemeenten niet verplicht een voor bezwaar vatbare
WOZ-beschikking aan huurders te sturen? Hoe kunnen huurders weten
dat zij recht hebben op zo’n beschikking op grond van de Wet WOZ, als
een gemeente niet meewerkt?
Antwoord op vragen 36, 37, 38, 47, 88, 74 en 75
De Wet WOZ voorziet al in een regeling voor huurders inzake een
WOZ-beschikking. Een huurder is belanghebbende op grond van de
artikelen 24, derde lid, onderdeel b, en 26 van de Wet WOZ. Een huurder
kan daarom een beschikking ontvangen omtrent de WOZ-waarde en zo
nodig bezwaar maken. Een aanvullende regeling op dit punt is dan ook
niet nodig.
Gemeenten hebben de nodige vrijheid om hun werkwijze te kiezen om
recht te doen aan de positie van de huurder. Het ontwerpbesluit beperkt
deze vrijheid niet, zodat zij de voor hen uitvoeringstechnisch meest
optimale uitwerking kunnen kiezen.
De Waarderingskamer heeft aangegeven twee mogelijkheden te zien voor
de gemeenten: het actief toesturen van een voor bezwaar vatbare
WOZ-beschikking, of de huurder het initiatief laten nemen. In het laatste
geval zal de WOZ-beschikking op aanvraag worden verstuurd waarna de
gebruikelijke bezwaartermijn ingaat.
In de nieuwe situatie krijgt de huurder vanwege de gemeente (hetzij
automatisch hetzij op verzoek) een beschikking waarin de WOZ-waarde is
vastgesteld. De huurder kan tegen deze beschikking bezwaar maken. Het
heeft derhalve geen toegevoegde waarde om de huurder door de
verhuurder te laten informeren over de WOZ-waarde. Een verplichting tot
het informeren van huurders over de WOZ-waarde en de puntenopbouw,
hetgeen nu ook niet het geval is, leidt voor de verhuurder tot extra kosten.
Dit laat onverlet dat veel (sociale) verhuurders hun huurders bij het
jaarlijkse huurverhogingsvoorstel wel degelijk informeren over het aantal
WWS-punten van de woning. Dit komt het overleg over de huurprijs en
goede.
Voorts geldt nog, dat de WOZ-waarden van alle woningen openbaar
worden; zie hiervoor mijn antwoord op vraag 76.
Het ontwerpbesluit leidt tot aanpassing van het WWS ter verbetering van
de relatie tussen prijs, kwaliteit en marktwaarde. Ik acht het onjuist
hieraan de wenselijkheid te koppelen van een plicht voor verhuurders om
een puntenspecificatie te delen met hun huurders.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2014–2015, 27 926, nr. 237

15

De wenselijkheid van een dergelijke plicht speelt met name een rol bij de
ontwikkeling van de zogenaamde huursombenadering. Zoals ik heb
aangegeven in mijn brief van 28 oktober 2014 (Kamerstuk 27 926, nr. 235)
zal het kabinet zal in het voorjaar van 2015 een voorstel tot invoering van
de huursombenadering aan de Tweede Kamer doen toekomen. Zie ook
het antwoord op vraag 36.
Vraag 76
Wanneer komt er een algemeen toegankelijk WOZ-register waar huurders
de WOZ-waarde kunnen vergelijken?
Antwoord op vragen 47 en 76
Ingevolge de Wet van 28 maart 2013 tot wijziging van de Wet waardering
onroerende zaken in verband met een verruiming van de openbaarheid
van de WOZ-waarde en enkele technische aanpassingen (Staatsblad 2013,
129) zullen de WOZ-waarden van alle woningen openbaar worden.
Over de inwerkingtreding van deze wet is er overleg met de VNG in
verband met een goede uitvoering door gemeenten. Naar verwachting zal
de openbaarmaking in de loop van 2015 het geval zijn.
Nu de WOZ-waarden openbaar worden gemaakt, acht ik het niet nodig
om verhuurders te verplichten bij het aangaan van een nieuw huurcontract de meest recente WOZ-beschikking te laten overleggen aan de
huurder. Uiteraard kunnen de verhuurders dit wel doen.
Vraag 41
Hoe wordt in het nieuwe WWS omgegaan met het feit dat de WOZwaarde jaarlijks kan schommelen? Wat betekent dit voor een woning die
in het ene jaar geliberaliseerd zou kunnen worden en het andere jaar niet?
Vraag 67
Door de wetswijziging zullen sommige huurders uitkomen op een
huurprijs boven de liberalisatiegrens. Klopt het dat er het eerste jaar voor
hen niets veranderd en zij mogelijk nog huurtoeslag kunnen ontvangen?
Vraag 68
Door de wetswijziging zullen sommige huurders uitkomen op een
huurprijs boven de liberalisatiegrens. Is het correct dat alleen het eerste
jaar de woning niet geliberaliseerd mag worden, of geldt dit ook in de
jaren erna, omdat gesteld wordt dat het percentage dat geliberaliseerd
wordt niet veranderd?
Antwoord op vragen 41, 67, en 68
Elk jaar wordt de WOZ-waarden opnieuw door de gemeente vastgesteld
en daardoor zullen ook de maximale huurprijzen elk jaar gaan fluctueren.
Dit is een beoogd effect: daarmee wordt immers aangesloten bij de
ontwikkeling van de markt (dat wil zeggen de voorkeuren van woonconsumenten).
Voor woningen die in het ene jaar geliberaliseerd kunnen worden en in
het andere jaar niet meer heeft dit bij lopende contracten geen gevolgen.
Van belang is de juridische status bij aanvang van het contract: is er een
geliberaliseerd contract afgesloten tussen huurder en verhuurder, dan
blijft het contract geliberaliseerd ook wanneer de maximale huurprijs
onder de liberalisatiegrens komt te liggen. Dit geldt omgekeerd voor
gereguleerde contracten: deze blijven gereguleerd ook als de maximale
huurprijs boven de liberalisatiegrens uitkomt. Dit geldt niet slechts voor
één jaar maar voor de gehele looptijd van het contract. In het verlengde
hiervan blijft ook recht op huurtoeslag bestaan voor huurders waarvan de
huurprijs boven de maximale huurtoeslaggrens/liberalisatiegrens is
komen te liggen, met dien verstande dat de hoogte van de toeslag niet
meer toeneemt wanneer het maximum is bereikt.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2014–2015, 27 926, nr. 237

16

Voor nieuwe contracten heeft een daling van de maximale huurprijs tot
onder de liberalisatiegrens wel gevolgen: er kan dan in principe geen
geliberaliseerd contract meer worden afgesloten.
Hoeveel woningen daadwerkelijk geliberaliseerd worden verhuurd is
overigens niet alleen afhankelijk van de regelgeving maar evenzeer van
het gedrag van verhuurders en de marktomstandigheden: ook nu kan een
groter deel van de huurvoorraad worden geliberaliseerd dan daadwerkelijk gebeurt.
Vraag 42
Vindt u het acceptabel dat de procedure bij de huurcommissie aanzienlijk
wordt verlengd indien de WOZ-waarde ter discussie staat, aangezien
hiervoor bezwaar en beroep en hoger beroep en vervolgens cassatie
mogelijk is? Is het in dit geval mogelijk het oude huurniveau aan te
houden totdat de WOZ-waarde definitief vast staat?
Antwoord 42
Erkend wordt dat de behandelingstermijn bij de huurcommissie langer
kan worden indien de WOZ-waarde ter discussie wordt gesteld. Dit zal
betekenen, dat de huurcommissie een procedure zal aanhouden en op
een later moment een uitspraak doet over bijvoorbeeld een huurverhoging per 1 juli van een voorliggend jaar. Tot die uitspraak zal de huurder
dus de huurprijs op het oude huurniveau kunnen blijven betalen. Wel
moet de huurder er rekening mee houden, dat hij op enig moment toch de
hogere huurprijs zal moeten betalen, en wel terugwerkend tot de datum
waarop bijvoorbeeld de huurprijsverhoging betrekking heeft.
Overigens geldt de Wet dwangsom en beroep ook bij een te late
afdoening van een bezwaar tegen een WOZ-beschikking. Dit betekent dat
een belanghebbende de gemeente in gebreke kan stellen en een
dwangsom vorderen wegens termijnoverschrijding. Deze kan oplopen tot
maximaal € 1.260.
In algemene zin zal het overigens zeker niet altijd nodig zijn om een
procedure bij de huurcommissie aan te houden indien de WOZ-waarde ter
discussie staat, aangezien de gemiddelde huurprijs circa 70% bedraagt
van de maximale huurprijs. Dit betekent in veel gevallen dat een lagere
huurprijs alleen aan de orde is indien een bezwaar tegen de WOZ tot een
zeer aanzienlijke verlaging leidt van de oorspronkelijk vastgesteld
WOZ-waarde.
De huurcommissie kan in een dergelijk geval dus voorbijgaan aan een
bezwaar tegen de WOZ zodat de behandelingstermijn in die gevallen niet
wordt verlengd.
Vraag 43
Deelt u de mening van corporaties dat gelijktijdige invoer van het nieuwe
WWS en de huurverhoging op 1 juli 2015, in combinatie met het nieuwe
energielabel per 1 januari tot uitvoeringsproblemen leidt, aangezien het
inlezen van de WOZ en het bepalen van de huurverhoging per woning
slechts twee weken beschikbaar zijn omdat de nieuwe WOZ-waardes pas
eind februari beschikbaar komen?
Antwoord 43
Ik deel deze mening niet. Per 1 januari 2015 kan het oude energielabel
meetellen in het WWS.
De regeling die per 1 januari 2015 in werking treedt gaat onverkort uit van
de geldigheidsduur van 10 jaar voor de huidige energielabels. Zolang die
termijn niet is verstreken kan nog gebruik worden gemaakt van dat
energielabel en de daaraan gekoppelde punten. De in de vraag
opgenomen combinatie van wijzigingen doet zich dus niet voor.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2014–2015, 27 926, nr. 237

17

Voorts ben ik van mening, dat van verhuurders mag worden verwacht dat
zij in staat zijn om binnen twee weken nieuwe WOZ-waarden in een
geautomatiseerd systeem te verwerken.
Vraag 44
Wat is uw reactie op het voorstel van de corporaties om eerst de
huurverhoging door te voeren, dan het WWS in te voeren, dan de nieuwe
streefhuren vast te stellen en pas daarna de eventuele scheiding in het
kader van de novelle op de Herzieningswet?
Antwoord 44
De aanpassing van het WWS is erop gericht om een betere relatie aan te
brengen tussen de gewildheid van de woning en de maximale huurprijs.
Ik acht het van belang dat de gewildheid van de woning zo snel mogelijk
een reële plek krijgt in het huurbeleid, en heb daarom gekozen voor
invoering per 1 juli 2015.
Ook acht ik het van belang, dat corporaties zich richten op hun kerntaak;
het huisvesten van de doelgroep in passende huisvesting. Hierbij is met
name de hoogte van de feitelijke huurprijs van belang en niet de huurprijs
in relatie tot het WWS.
Ik zie dan ook geen reden om over te gaan tot invoering in de volgorde
zoals voorgesteld door de corporaties.
Vraag 45
Deelt u de mening dat door het voorgestelde tijdpad waarbij alle
wijzigingen (WWS, novelle, WOZ, huurverhoging en energielabel) vrijwel
tegelijkertijd vallen elk normaal overleg met huurdersorganisaties
frustreert door gebrek aan tijd?
Antwoord 45
Nee, ik deel die mening niet. De huurverhoging is een normaal proces dat
jaarlijks plaatsvindt. Zoals hiervoor aangegeven geldt voor een
energielabel, dat deze een geldigheidsduur heeft van 10 jaar zodat de
wijzigingen van het energielabel per 1 juli 2015 praktisch geen betekenis
hebben. Voor de huurverhoging per 1 juli 2015 komt nu uitsluitend de
inbreng van de WOZ-waarde en een andere maximale huurprijs ter
bepaling van de redelijkheid van de huurverhoging. Dit is vooral relevant
bij huren die zich in de buurt van de maximale huurprijs bevinden. Ik
realiseer me dat deze veranderingen, samen met de aangekondigde
wijzigingen in regelgeving als gevolg van de novelle, het nodige – maar
niet onmogelijke – van verhuurders en ook huurders zullen vragen. Om
die reden is het juist van belang dat er tijdig en goed overleg plaatsvindt
tussen huurders en verhuurders over het beleid van de verhuurder dat
samenhangt met deze veranderingen.
Vraag 49
Op welke manier gaat u ervoor zorgen dat huurders op de hoogte zijn van
het feit dat het puntenstelsel verandert en dat zij op een andere manier
bezwaar moeten maken tegen huurverhoging?
Vraag 66
Hoe wordt aan huurders gecommuniceerd dat zij in aanmerking kunnen
komen voor een huurverlaging wanneer de feitelijke huurprijs onder de
huidige komt te liggen? Hoe gaat u ervoor zorgen dat huurders niet
onnodig te veel huur betalen in het nieuwe stelsel?
Antwoord op vragen 49 en 66
Huurders zullen over de wijziging van het WWS uitgebreid worden
geïnformeerd via www.rijksoverheid.nl en door de huurcommissie. Zo
beschikt de huurcommissie ondermeer over de zogenaamde huurprijs-

Tweede Kamer, vergaderjaar 2014–2015, 27 926, nr. 237

18

check; die zal worden geactualiseerd zodat huurders ook de gevolgen van
de WOZ-waarde kunnen bepalen. Daarmee kan de huurder zelf een
inschatting maken van het puntenaantal van zijn woning en de daaraan
verbonden huurprijsgevolgen, inclusief de WOZ-waarde.
Ik ben voorts voornemens om met de Woonbond samenwerking te zoeken
om de huurders en huurdersorganisaties over de juiste informatie te
kunnen laten beschikken.
Vraag 51
Wat gebeurt er met het WWS van een huureenheid indien er (nog) geen
WOZ-beschikking is of wanneer er lopende bezwaren zijn?
Antwoord 51
Allereerst moet hier worden opgemerkt dat er in de meeste gevallen wel
degelijk een WOZ-waarde bekend zal zijn. Hiervoor verwijs ik naar mijn
antwoord op vragen 17, 25 en 52.
Voorts moet hier het onderscheid worden gemaakt tussen de situatie dat
er geen WOZ-waarde is en de situatie dat deze er wel is, maar dat de
WOZ-beschikking nog niet is verstrekt.
De situatie dat er geen WOZ-waarde is, kan zich voordoen, als een
verhuurder een object verhuurt als zelfstandige woning terwijl deze bij de
gemeente als zodanig niet bekend is. In dat geval wordt er bij de
puntenberekening uitgegaan van een WOZ-waarde van € 40.000,–.
Indien er een bezwaar loopt tegen een WOZ-beschikking zal dat
betekenen, dat het definitieve puntenaantal van de woning niet kan
worden vastgesteld. In algemene zin zal het lang niet altijd nodig zijn om
het exacte puntenaantal van de woning vast te stellen ter bepaling van de
huurprijs. De gemiddelde huurprijs bedraagt namelijk circa 70% van de
maximale huurprijs. Dit betekent in veel gevallen dat een lagere huurprijs
alleen aan de orde is indien een bezwaar tegen de WOZ tot een zeer
aanzienlijke verlaging leidt van de oorspronkelijk vastgestelde
WOZ-waarde.
Vraag 53
Wat is het effect van het nieuwe WWS voor kleine woningen in
schaarstegebieden?
Antwoord 53
Kleine woningen in schaarstegebieden zullen, gemiddeld genomen,
vrijwel dezelfde maximale huur hebben in het nieuwe WWS als in het
oude WWS.
Vraag 54
Op welke manier gaat u er met het nieuwe WWS voor zorgen dat er
voldoende geïnvesteerd wordt in zorgwoningen?
Antwoord 54
Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 26 veranderen de maximale
huurprijzen gemiddeld genomen voor de verschillende vormen van
ouderenwoningen nauwelijks (minder dan 2,5%). Ook wordt er een
drempelwaarde ingevoerd voor die gevallen waar de WOZ-waarde erg
laag is. De modernisering van het WWS hoeft daarom geen negatieve
invloed te hebben op de investeringsbeslissingen van verhuurders/
aanbieders van zorgwoningen. De functie van het WWS, het bepalen van
een redelijke maximale huur als plafond voor de huurprijs van een
bepaalde woning, is ook voor de huurders van zorgwoningen relevant.
Vraag 56

Tweede Kamer, vergaderjaar 2014–2015, 27 926, nr. 237

19

Hoelang blijft nieuwbouw in de vrije sector geliberaliseerd, ook al zakt de
WWS onder de liberalisatiegrens en hoe verhoudt zich dit tot rechtmatig
meebewegen met de marktprijs?
Antwoord 56
De in het ontwerpbesluit opgenomen regeling houdt in, dat de bedoelde
nieuwbouw voor de gehele levensduur voldoende punten heeft om
geliberaliseerd te worden verhuurd.
Dit laat onverlet, dat de marktpositie van een woning zich tegen verhuur
met een geliberaliseerde huurprijs kan verzetten. Ook kan een verhuurder
op elk moment een eigen afweging hebben om af te zien van een
huurprijs boven de liberalisatiegrens.
Deze twee aspecten doen zich ook voor bij het huidige WWS. Ook nu
worden veel woningen verhuurd met een gereguleerde huurprijs terwijl
het puntenaantal verhuur mogelijk maakt met een geliberaliseerde
huurprijs.
Vraag 57
Welke alternatieven zijn onderzocht om enerzijds de relatie tussen
huurprijs, marktwaarde en kwaliteit te verbeteren en anderzijds de
huurder te beschermen tegen excessieve huurprijzen?
Antwoord 57
De functie van het WWS is – sinds het ontstaan ervan – om de huurder te
beschermen tegen excessieve huurprijzen als gevolg van schaarste en een
maatlat en plafond te bieden voor huurders en verhuurders om vast te
stellen wat naar maatstaven van kwaliteit een redelijke huurprijs is. Door
de inbreng van de WOZ-waarde in het stelsel wordt nu ook verschil in
marktwaarde tot uitdrukking gebracht. In de uitwerking voorafgaand aan
het voorstel zijn diverse varianten bezien en doorgerekend op effecten.
Randvoorwaarde uit het Woonakkoord was dat er geen schokeffecten
zouden optreden. Als uitgangspunt is daarom genomen dat landelijk de
gemiddelde maximale huurprijs gelijk blijft. Daarbinnen treden enige
verschuivingen op naar boven en beneden. De effecten van de huidige
variant op de maximale huurprijzen zijn te zien in het meegestuurde
rapport van ABF «Actualisatie Kabinetsvoorstel». Gelet is op effecten voor
regio’s, bezitscategorieën, woonvormen en doelgroepen.
Vraag 58
Waarop baseert de regering zich op dat de voorgestelde wijziging een
verbetering is? Kan de regering voorbeelden geven waaruit dit blijkt,
zowel uit binnen- als buitenland?
Antwoord 58
Met de voorgestelde modernisering van het WWS wordt naar het oordeel
van de regering een verbetering van dit instrument gerealiseerd doordat
enerzijds een vereenvoudiging wordt bereikt en anderzijds de gewildheid
van de woning beter tot uitdrukking wordt gebracht.
Dit blijkt bijvoorbeeld uit het feit dat gemiddeld genomen de maximale
huurprijzen in gewilde buurten stijgen en in minder gewilde buurten
dalen, hetgeen aansluit bij de consumentenwaardering van deze buurten.
Ook maakt dit investeringen in gewilde buurten door particuliere
verhuurders aantrekkelijker.
Een voorbeeld uit het buitenland van een stelsel van maximale
huurprijzen waarbij marktinformatie wordt gebruikt, is de Mietspiegel in
Duitsland. De maximale huurprijzen worden daar gebaseerd op het niveau
van de feitelijke huurprijzen van recent afgesloten huurcontracten bij
vergelijkbare woningen (per gemeente/regio kan de precieze uitwerking
hiervan verschillen). De maximale huurprijzen sluiten daardoor aan bij
wat in de markt haalbaar is, maar beschermen tegen excessen. De

Tweede Kamer, vergaderjaar 2014–2015, 27 926, nr. 237

20

huursector in Duitsland is relatief groter dan in Nederland en voor een
groot deel in particuliere handen.
Vraag 59
In het huidige stelsel worden extra punten toegekend voor de ligging van
een woning en de kwaliteit, waarom acht de regering dit onvoldoende en
moet dit worden uitgebreid met de WOZ-waarde?
Antwoord 59
De punten die in het huidige stelsel worden toegekend aan de ligging van
de woning zijn de punten voor woonomgeving. De zeer gedetailleerde
maar verouderde punten voor woonomgeving vervallen en worden
vervangen door de WOZ-waarde. De WOZ-waarde geeft veel beter de
gewildheid van de woning aan, bijvoorbeeld ook het verschil tussen
wijken en buurten of zelfs binnen een straat.
Vraag 60
Waar wordt de veronderstelling dat de wetswijziging een vereenvoudiging
is op gebaseerd?
Vraag 61
Op welke manieren wordt het eenvoudiger voor de huurder, voor de
verhuurder en voor de gemeente? Kunt u per afzonderlijke betrokkene het
verschil aangeven tussen de werking van het huidige WWS en na
inwerking treden van de wet?
Antwoord op vragen 60 en 61
Het WWS dient als maatlat en plafond om een redelijke huurprijs te
kunnen vaststellen. Door de gedetailleerde en bewerkelijke woonomgevingspunten van het huidige stelsel af te schaffen, wordt de puntentelling
eenvoudiger. Deze woonomgevingspunten worden bepaald door bepaling
van dertien aspecten, in combinatie met verschillende maatstaven. Dit
geheel leidt tot een waardering die een huurder of verhuurder niet
zelfstandig kan bepalen en die ook door de huurcommissie slechts
moeizaam actueel kan worden vastgesteld. Voor het overige blijft de
functie en werking van het WWS dezelfde als voor de wijziging.
Voor de huurder en verhuurder betekent de wijziging inhoudelijk dat de
gewildheid van de locatie beter tot uitdrukking komt in de maximale
huurprijs. Een woning op een weinig gewilde locatie mag hierdoor een
minder hoge huurprijs hebben dan eenzelfde woning op een gewilde
locatie.
Voor gemeenten kan de wijziging van het WWS bijvoorbeeld betekenen
dat zij in prestatieafspraken met corporaties wellicht willen vastleggen dat
ook op zeer gewilde locaties sociale huurwoningen in het aanbod blijven.
Ten aanzien van de uitvoering van de Wet onroerende zaken verandert er
in principe niets; gemeenten zullen bezien op welke wijze zij aan huurders
de WOZ-waarde kenbaar zullen maken.
Vraag 62
Als het mee laten tellen van de WOZ-waarde zo vaak is voorgesteld de
afgelopen 15 jaar, wat zijn dan de redenen geweest om er steeds vanaf te
zien?
Antwoord 62
Hiervoor zijn verschillende redenen geweest. In 2001 is door de door
staatsecretaris Remkes ingestelde Commissie Huurbeleid (Commissie
Vermeulen) een advies uitgebracht dat voorzag in een aanpassing van het
WWS, inclusief het gebruik maken van de WOZ-waarde. De Commissie
Huurbeleid was samengesteld uit vertegenwoordigers van de landelijke
organisaties van huurders en verhuurders. Over het advies op hoofdlijnen

Tweede Kamer, vergaderjaar 2014–2015, 27 926, nr. 237

21

bestond overeenstemming, maar toen het in de daarop volgende jaren op
de concrete uitwerking aankwam bleek dat de partijen het niet eens
konden worden. Om die reden is er toen geen nieuw stelsel uitgewerkt.
Wel is het idee voor een WOZ-aandeel in het WWS in 2004 overgenomen
door de toenmalige Minister Dekker en opgenomen in haar plannen voor
een nieuw huurbeleid. Door de Tweede Kamer zijn de plannen voor een
nieuw huurbeleid aangenomen, inclusief een WOZ-aandeel in het WWS,
maar vanwege de val van het toenmalige kabinet is het niet meer tot
invoering gekomen. Het volgende kabinet heeft afgezien van een
modernisering van het WWS.
Vraag 63
Wat zijn door Kences, de Lsvb, Actiz en VGZ genoemde bezwaren en op
welke manieren is aan hun bezwaren tegemoet gekomen?
Antwoord 63
Kences, Lsvb, Actiz en VGZ hebben elk vanuit de eigen specifieke
invalshoek gereageerd op de voorgenomen modernisering van het WWS.
Voor Kences en Lsvb is dat de studentenhuisvesting. Het belang van
Kences is gelegen in voldoende huurinkomsten om een rendabele
exploitatie van studentenhuisvesting mogelijk te maken evenals bij het
hebben van financiële ruimte om nieuwe studentenhuisvesting te kunnen
realiseren. Voor de Lsvb is dat een betaalbare huur voor studenten en
voldoende aanbod van woonruimte. Gemiddeld genomen veranderen de
maximale huurprijzen voor studentenwoningen niet. Wanneer wordt
gekeken specifieke prijssegmenten, dan valt op dat woningen met een
WOZ-waarde tussen € 75.000 en € 110.000 gemiddeld genomen met
meer dan 2,5% dalen in maximale huurprijs. Kences heeft hiervoor
aandacht gevraagd. Gelet op het feit dat de maximale huurprijzen over het
geheel van de studentenhuisvesters gelijk blijven, en er tegenover de
daling van de maximale huurprijs in het ene segment een stijging in een
ander segment staat, is dit geen aanleiding geweest om het WWS hierop
aan te passen.
Voor de Lsvb is van belang dat studentenhuisvesting niet te duur wordt. In
dat kader heeft Lsvb naar aanleiding van de uitkomsten van berekeningen
van eerdere varianten gewezen op de stijging van de maximale
huurprijzen bij relatief kleine woningen. Met de uiteindelijk gekozen
variant met een relatieve en absolute WOZ-waarde (variant 5v uit het ABF
rapport «Actualisatie Kabinetsvoorstel), wordt hieraan tegemoet
gekomen.
Kences en Lsvb hebben gezamenlijk gevraagd om een reële maximale
huurprijs te waarborgen voor bijzondere vormen van studentenhuisvesting zoals containerwoningen. Deze vormen hebben meestal een zeer
lage WOZ-waarde. Zowel Kences als Lsvb is van belang dat deze vormen
studentenhuisvesting mogelijk blijven; met de introductie van een
drempelwaarde van € 40.000 is dit ook gewaarborgd.
Actiz en VGZ hebben de modernisering van het WWS beoordeeld vanuit
het perspectief van de exploitatie van zorgwoningen. Beide organisaties
waren bevreesd dat zorgwoningen een zodanig lage WOZ-waarde zouden
kennen dat een rendabele exploitatie niet meer mogelijk is, en ook de
ingang gezette transformatie van zorgeenheden naar zelfstandige
woningen in gevaar zou komen. Met de drempelwaarde van € 40.000 is
hieraan tegemoet gekomen. Anderzijds vraagt Actiz ook aandacht voor die
gevallen waarin de drempelwaarde mogelijk te laag is (bij omgebouwde
zorgeenheden). De quick-scan zoals die in opdracht van Actiz is uitgevoerd heeft deze achtergrond. De quick-scan geeft geen aanleiding tot
nadere maatregelen.
Actz wilde verder een modernisering van de criteria op grond waarvan de
35% toeslag voor serviceflatwoningen kan worden toegekend. Overleg

Tweede Kamer, vergaderjaar 2014–2015, 27 926, nr. 237

22

hierover heeft geleid tot een nieuwe definitie die ook de instemming heeft
van Actiz.
Vraag 64
Vervallen de Donnerpunten nu wel of niet? Klopt het dat de Donnerpunten
als het ware worden uitgesmeerd over alle huurders en dat daarmee de
schaarstegebieden onevenredig worden belast?
Antwoord 64
Met het ontwerpbesluit komen de schaarstepunten te vervallen. Tegelijkertijd wordt de daaraan verbonden gemiddelde verdiencapaciteit
gehandhaafd door een aanpassing van de maximale huurprijs per punt.
Het uiteindelijke effect voor woningen in schaarstegebieden hangt niet
alleen hiermee samen, maar ook met de wijze waarop de WOZ-waarde
leidt tot puntenwaardering. Het ontwerpbesluit leidt er daardoor niet toe
dat de schaarstegebieden onevenredig worden belast.
Zo zijn er woningen in schaarstegebieden die gemiddeld een hogere
maximale huurprijs krijgen, maar ook woningen die gemiddeld een lagere
maximale huurprijs krijgen.
Vraag 70
Hoeveel huurders zullen in aanmerking komen voor huurverlaging door
het nieuwe stelsel en hoeveel is het verschil in euro’s?
Antwoord 70
Volgens de berekeningen van ABF zal circa 1% van de huurders een
feitelijke huur hebben die boven de maximale huur van het nieuwe WWS
uitkomt. Het verschil tussen de feitelijke huur en maximale huur voor deze
woningen bedraagt gemiddeld genomen circa € 50.
Vraag 71
Kan de uitzondering voor containerwoningen worden toegelicht, mede
aan de hand van praktijkvoorbeelden?
Antwoord 71
Pagina 23 van het ABF-rapport «Actualisatie Kabinetsvoorstel» toont de
volgende tabel:
Tabel 3.13 De maximale huur over alle studentenhuisvesters per
WOZ-waardeklasse in de gereguleerde corporatiesector volgens de
Basisvariant en de relatieve afwijkingen ten opzichte van de Basis- in de
overige varianten (bron: microbestand corporaties)
Basis
Totaal studentenhuisvesters
tot € 6.000
€ 6.000 – € 25.000
€ 25.000 – € 40.000
€ 40.000 – € 75.000
€ 75.000 – € 110.000
€ 110.000 – 150.000
€ 150.000 – € 225.000
vanaf € 225.000
++
+
--

=
=
=
=

€
€
€
€
€
€
€
€
€

520
300
430
380
410
520
560
650
790

Variant 5

Variant 5V

+
--++
+
+
+

Aandeel

---

++

100%
1%
2%
3%
25%
36%
23%
11%
1%

Meer dan 5% ten opzichte van Basisvariant
Meer dan 2,5% ten opzichte van Basisvariant
Meer dan – 2,5% ten opzichte van Basisvariant
Meer dan – 5% ten opzichte van Basisvariant

Uit deze tabel blijkt een weliswaar kleine maar specifieke categorie
woningen met een WOZ-waarde van circa € 6.000, in eigendom van een

Tweede Kamer, vergaderjaar 2014–2015, 27 926, nr. 237

23

specifieke groep verhuurders. De woning als zodanig biedt echter het
gebruiksgenot dat van een normale woning mag worden verwacht.
Voorbeeld 1:
Het ontwerpbesluit gaat voor deze woningen uit van een drempelwaarde
van € 40.000.
Dit drempelbedrag leidt bij een containerwoning met een oppervlakte van
24m2 tot het volgende puntenaantal voor de WOZ-waarde:
€ 40.000/7900
€ 40.000/120/24
Totaal

=
=
=

5,06
13,89
19

+
Punten

Voorbeeld 2:
Het niet toepassen van de drempelwaarde ad € 40.000 zou leiden tot een
beduidend lager puntenaantal:
€ 6.000/7900
€ 6.000/120/24
Totaal

=
=
=

0,76
2,08
3

+
punten

Het niet toepassen van de drempelwaarde ad € 40.000 zou dus leiden tot
beduidend lagere maximale huurprijzen voor deze woningen. In de
aangegeven voorbeelden zou dit leiden tot een circa € 77 lagere
maximale huurprijs.
Vraag 72
Waar is de WOZ-ondergrens van € 40.000,– op gebaseerd?
Antwoord 72
Als criterium is gehanteerd dat bij huurwoningen met een WOZ-waarde
tot € 40.000,– de gemiddelde maximale huur per WOZ-klasse met meer
dan 5% afneemt.
Vraag 73
Kunt u een toelichting geven op de stelling dat studenten vaak een kleine
ruimte huren en dat zij 5% meer huur gaan betalen?
Antwoord 73
De stelling dat studenten vaak een kleine ruimte huren én dat zij 5% meer
huur gaan betalen deel ik niet. Uit tabel 3.11 van het ABF-rapport
«Actualisatie kabinetsvoorstel» blijkt immers, dat de maximale huurprijs
in zijn algemeenheid niet stijgt, maar voor een groot deel iets lager komt
te liggen.
Vraag 77
Wat waren de bezwaren van de VNG over de taxatiemethodiek en hoe is
de regering hieraan tegemoet gekomen?
Antwoord 77
De VNG heeft in haar advies aandacht gevraagd voor de volgende
taxatiekwesties:
1. Een verschil in het oppervlaktebegrip «m2» in het WWS, de BAG en
de WOZ.
2. De waardering van huurwoningen in aanbouw.
Het voorliggend ontwerpbesluit gaat onverkort uit van de Wet WOZ en de
daaruit voortvloeiende taxatiemethodiek.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2014–2015, 27 926, nr. 237

24

Inzake het verschil tussen het oppervlaktebegrip in het WWS, BAG en de
WOZ is in het ontwerpbesluit opgenomen dat er voor de puntenwaardering moet worden uitgegaan van de WOZ-waarde in relatie tot de
oppervlakte zoals gedefinieerd in het WWS. De taxatiemethodiek door de
gemeente wordt hiermee ongewijzigd gelaten, evenals de waarderingswijze van de oppervlakte door de verhuurders.
Ook inzake de waardering van huurwoningen in aanbouw laat het
ontwerpbesluit de taxatiemethodiek door de gemeente ongewijzigd.
Hiervoor is een specifieke bepaling opgenomen in het WWS die uitgaat
van het modeltaxatieverslag http://www.waarderingskamer.nl/kiosk/
document.aspx?iddoc=101 opgesteld door de Waarderingskamer.
Hiermee kan de verhuurder de opbouw van de WOZ-waarde van een
woning in aanbouw vaststellen en tevens het puntenaantal van die
woning als hij voor 100% is gerealiseerd.
Vraag 78
Waarom wordt gesteld dat het ophogen van de maximale huurprijsgrens
in artikel 8a slechts een redactionele aanpassing is? Welke gevolgen in de
praktijk zijn er ten opzichte van 2012, dus nog voor de werkwijze werd
aangepast van de huurcommissie?
Antwoord 78
Met de wijziging van artikel 8a van het Besluit huurprijzen woonruimte
wordt tot uitdrukking gebracht dat de huurcommissie ten aanzien van
monumentale woningen en woningen gelegen binnen beschermd stadsof dorpsgezicht uitgaat van de reguliere maximale huurprijsgrens. Dit is
vigerend beleid. Abusievelijk was in het voorheen geldende artikel 8a van
het Besluit huurprijzen woonruimte bepaald dat de huurcommissie uitgaat
van een verhoging (met 15% van de maximale huurprijsgrens) van de
huurprijs. Met de wijziging van artikel 8a is bewerkstelligd dat niet de
huurprijs wordt verhoogd met 15% van de maximale huurprijsgrens, dat
zou immers betekenen dat de tussen partijen feitelijk geldende/
overeengekomen huurprijs wordt aangepast, maar dat de maximale
huurprijsgrens wordt verhoogd met 15%.
De voorgestane wijziging behelst dus een redactionele wijziging,
waarmee het bestaande beleid van de huurcommissie wordt vastgelegd
hetgeen in de praktijk niet leidt tot wijziging.
Reactie op notitie gemeente Amsterdam
De aanleiding voor de gemeente Amsterdam om een (theoretische)
simulatie te maken over de ontwikkeling van de woningvoorraad naar
prijsklasse is tweeërlei: de aanpassing van het woningwaarderingsstelsel
(WWS) en de bevriezing voor drie jaar van de huurtoeslaggrens /
liberalisatiegrens per 1 januari 2016. De simulatie geeft inzicht in de
ontwikkeling per prijsklasse, stadsdeel en type verhuurder van de
huurwoningvoorraad tot en met 2018.
Het sterk theoretische karakter van de simulatie, zoals ook door de
gemeente Amsterdam wordt benadrukt, blijkt uit het gekozen uitgangspunt: er wordt uitgegaan van een maximale mutatie, wat inhoudt dat
wordt verondersteld dat alle woningen daadwerkelijk gemuteerd zijn en
dat voor elke woning de nieuwe maximale huurprijs gevraagd wordt.
Zoals in de notitie zelf wordt aangegeven verandert er niets aan de
huidige samenstelling van de woningvoorraad indien iedereen blijft zitten
waar hij zit. In aanvulling hierop kan worden gesteld dat de uitkomsten
van de simulatie ook daarom niet waarschijnlijk zijn omdat voorbij wordt
gegaan aan de sociale taak van de woningcorporaties. Een volledige
liberalisatie van de daarvoor in aanmerking komende woningvoorraad
van de woningcorporaties is ondenkbaar en zou ook een breuk betekenen
met de praktijk waarin gemeente en corporaties afspraken maken over de

Tweede Kamer, vergaderjaar 2014–2015, 27 926, nr. 237

25

omvang van de sociale woningvoorraad. Zo was in 2013 maar 4% van de
corporatiewoningen in Amsterdam daadwerkelijk geliberaliseerd (bron:
jaarverslag AFWC), terwijl 41% potentieel geliberaliseerd kan worden
(bron: notitie gemeente Amsterdam).
Mat andere woorden: ook thans is er ruimte om de huurprijzen te
verhogen, maar wordt daar vanwege de sociale taak van de corporaties
en de prestatieafspraken met gemeenten maar beperkt gebruik van
gemaakt.
De cijfers die in de gemeentelijke notitie worden genoemd over het
potentieel te liberaliseren aandeel van de corporatiewoningen komen
overigens nagenoeg overeen met die welke in het rapport van ABF (tabel
B3.7, pagina 66) zijn genoemd: 37% in de gemeentelijke notitie en 35% in
het rapport van ABF (beide cijfers zijn exclusief de 4% reeds geliberaliseerde woningen).
Ik zie de waarde van de notitie vooral in het kader van het overleg van de
gemeente Amsterdam met de woningcorporaties over prestatieafspraken:
het cijfermatige inzicht dat de notitie biedt stelt de gemeente en de
woningcorporaties in staat om zich een beeld te vormen over de
gewenste samenstelling van de woningvoorraad, daarbij mede rekening
houdend met de samenstelling van de particuliere woningvoorraad. Op
basis hiervan kunnen prestatieafspraken worden gemaakt over de
omvang van de sociale woningvoorraad per stadsdeel.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2014–2015, 27 926, nr. 237

26