ABF
Woningmarktverkenning
2022-2037
Scenario’s met Socrates 2022

ABF Woningmarktverkenning
2022-2037
Scenario’s met Socrates 2022

Kenneth Gopal, Wim Faessen, Gerard van Leeuwen, David Omtzigt,
Michael Stuart-Fox en Léon Groenemeijer

1 december 2022 | r2022-0023WFA | 22108

ABF Research | Verwersdijk 8 | 2611 NH | Delft | 015 - 27 99 300

Copyright ABF Research 2022
De informatie in dit rapport is met de grootste zorg samengesteld. ABF Research aanvaardt geen aansprakelijkheid voor
eventuele fouten, onnauwkeurigheden of onvolledigheden. Het gebruik van (onderdelen van) dit rapport is toegestaan
mits de bron duidelijk wordt vermeld.

Inhoudsopgave
Samenvatting .............................................................................................................................................. 1
1

Inleiding............................................................................................................................................... 5

1.1

Introductie.................................................................................................................................... 5

1.2

Leeswijzer ................................................................................................................................... 5

2

Scenarioveronderstellingen .............................................................................................................. 7

2.1

Filosofie achter Socrates ............................................................................................................. 7

2.2

Demografie .................................................................................................................................. 8

2.3

Inkomensontwikkeling ................................................................................................................. 9

2.4

Woonvoorkeuren ....................................................................................................................... 10

2.5

Woningproductie en inlopen woningtekort ................................................................................. 12

2.6

Geen voorrangsbeleid ............................................................................................................... 13

2.7

Ontwikkelingen in het huurbeleid ............................................................................................... 14

3

Ontwikkelingen op nationaal niveau............................................................................................... 19

3.1

Startsituatie: stand van zaken in 2022 ....................................................................................... 19

3.2

Ontwikkeling huishoudens en doelgroepen ............................................................................... 23

3.3

Ontwikkeling woningvoorraad .................................................................................................... 25

3.4

Doelgroepen en scheefwonen ................................................................................................... 33

4

Ontwikkelingen op landsdeelniveau ............................................................................................... 35

4.1

Ontwikkeling huishoudens ......................................................................................................... 35

4.2

Ontwikkeling woningvoorraad .................................................................................................... 36

Bijlage 1: Toelichting op de methodiek .................................................................................................. 39
Bijlage 2: Verschillen met Socrates 2021 ............................................................................................... 45
Bijlage 3: Woningmarktgebieden ............................................................................................................ 49

r2022-0023WFA | Socrates 2022

Samenvatting

Woningmarktverkenning met behulp van scenario’s
De woningnood is hoog en het streven is om de komende vijftien jaar een groot aantal woningen aan de
voorraad toe te voegen. In deze woningmarktverkenning wordt onderzocht welke de meest optimale mix is
van deze toe te voegen woningen wat betreft prijsklasse, eigendomsvorm, type en type woonmilieu. De
geopolitieke en economische onzekerheden zijn momenteel heel groot. Daarom wordt met behulp van vier
scenario’s de opgave in verschillende mogelijke toekomsten in beeld gebracht. De scenario’s verschillen in
het bijzonder qua reële inkomensontwikkeling (Laag, Midden en Hoog) en qua huishoudensgroei
(trendscenario of plusscenario).

Onzekerheden met betrekking tot bevolkingsontwikkeling
Nederland kent momenteel een hoge bevolkingsgroei terwijl de gewenste stijging van de woningproductie
zich nog maar in beperkte mate manifesteert. Het statistisch woningtekort is opgelopen van 279 duizend in
2021 naar 315 duizend woningen in 2022, ofwel van 3,5% naar 3,9% van de voorraad. In drie van de vier
scenario’s in deze woningmarktverkenning, de scenario’s Laag, Midden en Hoog, neemt het aantal
huishoudens in de periode tot 2037 toe met 858 duizend (+10,6%). Demografische prognoses kennen echter
grote onzekerheden. Vanwege de bijzonder sterke groei van de bevolking in de afgelopen maanden is er in
een Plusscenario rekening gehouden met een toename van het aantal huishoudens met bijna 1,1 miljoen
huishoudens in de komende vijftien jaar (+13,5%). In deze aantallen kon nog geen rekening gehouden
worden met het beleidsvoornemen om de capaciteit in verpleeghuizen niet verder op te laten lopen. Hierdoor
zal de institutionele bevolking minder sterk toenemen, maar het aantal particuliere huishoudens en dus de
woningbehoefte sterker.

Sombere inkomensperspectieven, mate van daling en lengte herstelperiode onzeker
De uitzonderlijk hoge inflatie in de afgelopen maanden leidt tot een reële inkomensdaling. De
inkomensverwachtingen in deze woningmarktverkenning zijn daarom (veel) somberder dan in voorgaande
jaren. In 2022 zijn er bijna 4 miljoen huishoudens die op basis van hun inkomen tot de corporatiedoelgroep
gerekend worden, ofwel bijna de helft van alle huishoudens (49%). Hierbinnen hebben ruim 2,4 miljoen
huishoudens een inkomen dat onder de inkomensgrens voor passend toewijzen ligt. In het Middenscenario
wordt verondersteld dat inkomens in reële termen na een daling langzaam weer groeien. In dit scenario
neemt het aantal huishoudens in de corporatiedoelgroep tot 2037 met 590 duizend huishoudens toe
(+15%)1. In scenario Laag neemt dit aantal veel sterker toe, met één miljoen huishoudens (+25%). In
scenario Hoog, waarin de inkomens na een dip in 2022 en 2023 snel herstellen, neemt de
corporatiedoelgroep toe met 315 duizend huishoudens (+8%). De verschillen tussen de scenario’s zijn op

1 Hierbij wordt aangenomen dat inkomensgrenzen voor de corporatiedoelgroep jaarlijks voor inflatie gecorrigeerd worden.

r2022-0023WFA | Socrates 2022

1

dit punt dus aanzienlijk. In scenario MiddenPlus, waarin de inkomensverwachtingen uit het Middenscenario
gecombineerd worden met een hoge demografische groei, bedraagt de toename van de doelgroep bijna
715 duizend huishoudens (18%).
Tabel S1 Ontwikkeling omvang verschillende inkomensgroepen in vier scenario’s (x 1.000), 2022 t/m 2036;
bron: Socrates 2022
Doelgroep
Scenario

Passend
Toewijzen

Overig

Laag
Midden
Hoog
MiddenPlus

545
275
79
357

455
316
237
361

Hoge
inkomens

Totaal

Totaal

Middeninkomens

1.000
590
316
717

-6
110
189
150

-136
158
354
234

858
858
858
1.101

Netto 1 miljoen woningen nodig in vijftien jaar tijd
Om de verwachte huishoudensgroei te accommoderen en het woningtekort in te lopen moet de
woningvoorraad flink worden uitgebreid. In drie scenario’s wordt, conform de Primos-prognose 2022, in de
periode tot 2037 de woningvoorraad netto (nieuwbouw inclusief de productie anderszins minus sloop) met
bijna 1,030 miljoen woningen uitgebreid. Rekening houdend met de te verwachten sloop van woningen
betekent dat 1,213 miljoen nieuwe woningen2. In de loop der jaren neemt volgens de prognose de
bevolkingsgroei af. De nieuwbouwproductie wordt de komende jaren naar verwachting opgevoerd en zal
volgens de Primos-prognose oplopen van 89 duizend per jaar (2022 t/m 2026) tot 91 duizend per jaar (2027
t/m 2031) om vervolgens te dalen naar 62 duizend (2032 t/m 2036).
In scenario MiddenPlus, dat een hogere demografische groei kent, wordt met een hogere netto
woningvoorraadtoename gerekend: 1,167 miljoen, waartoe in totaal 1,315 miljoen woningen moeten worden
toegevoegd. Met name in de laatste twee vijfjaarsperioden worden er in dit scenario extra woningen
toegevoegd.

Veel nieuwe betaalbare koopwoningen gewenst
In alle scenario’s blijkt er veel behoefte aan betaalbare koopwoningen. Het gaat dan om woningen met een
koopprijs tot de NHG-grens (prijspeil 2021). Het aandeel van dat segment in het bouwprogramma loopt
uiteen van 35% in de scenario’s Midden en MiddenPlus tot 24% in het hoge scenario. In Scenario Hoog is
Tabel S2 Nieuwbouw2 naar eigendomsvorm en prijsklasse in vier scenario’s (x1.000), 2022 t/m 2037, prijspeil
2021; bron: Socrates 2022

Huur
tot
tot
aftoppings- liberalisatiegrens*
grens

Laag
Midden
Hoog
MiddenPlus

325
254
192
284

76
67
51
74

Totaal

Koop
middenhuur

dure
huur

148
123
96
137

58
45
31
53

≤ 325 dzd 325-510 dzd

376
423
291
463

150
190
311
214

≥ 510 dzd

80
111
240
126

1.213
1.213
1.213
1.351

2 Met nieuwbouw wordt in dit rapport bedoeld toevoegingen aan de voorraad middels nieuwbouw, verbouw, splitsing of transformatie van bijvoorbeeld
bedrijfspanden.

2

r2022-0023WFA

de voorkeur voor een koopwoning weliswaar hoger maar wordt ook uitgegaan van een positievere
inkomensontwikkeling. Daardoor ligt in dat scenario de voorkeur voor middeldure en dure koopwoningen
hoger: 45% van de nieuwbouw. In de scenario’s Midden- en MiddenPlus (beide 25%) en Scenario Laag
(19%) vormen koopwoningen tot de NHG-grens een aanzienlijk kleiner deel van de nieuwbouw.

Oplopend eigenwoningbezit bij huishoudens in de corporatiedoelgroep
Een toename van de corporatiedoelgroep resulteert niet in een evenredige groei van de behoefte aan sociale
huurwoningen. Immers, niet alle huishoudens die qua inkomen tot de corporatiedoelgroep behoren doen
een beroep op een sociale huurwoning. Een deel woont naar tevredenheid in een koopwoning. In 2022 gaat
het naar schatting om 1,3 miljoen eigenaar-bewoners die tot de corporatiedoelgroep behoren, 16% van alle
huishoudens. In scenario Laag loopt dit aandeel op tot 21%, in scenario Hoog tot 18%. Dit oplopend aandeel
is een gevolg van het gestegen eigenwoningbezit in het verleden, de terugval in inkomen bij pensionering
(onder woningbezitters) en de veronderstelde inkomensontwikkelingen in de scenario’s.

Gereguleerde huurvoorraad: flink aandeel in nieuwbouw nodig om beperkte netto
uitbreiding mogelijk te maken
Van de toevoegingen aan de voorraad in de periode 2022 t/m 2036 bestaat in scenario Midden ruim een
kwart (26%) uit gereguleerde huurwoningen (huurwoningen met een huur onder de liberalisatiegrens). In de
scenario’s Laag, Hoog en MiddenPlus is dat respectievelijk 33%, 20% en 27%. In scenario Midden is één
op de zeven woningen (14%) in het bouwprogramma een vrijesectorhuurwoning, namelijk: 10% middeldure
huurwoningen en 4% dure huurwoningen. Naast nieuwbouw zijn er echter ook andere mutaties in de
voorraad. Te slopen woningen bestaan voor het merendeel uit sociale huurwoningen. Deze woningen
worden veelal vervangen in het kader van stadsvernieuwing en verjonging van de voorraad. Het gaat in alle
vier de scenario’s in vijftien jaar tijd om bijna 140 duizend gereguleerde huurwoningen. Daarnaast is
aangenomen dat er circa 65.000 gereguleerde huurwoningen verdwijnen als gevolg van liberalisatie en bijna
60.000 als gevolg van omzetting tot koopwoning. Per saldo neemt de gereguleerde huurvoorraad daardoor
veel minder sterk toe dan het aantal toevoegingen in dat segment. Het aandeel van de gereguleerde
huursector in de totale netto uitbreiding in scenario Midden is 6%. Voor de vrije huursector (18%) en de
koopsector (76%) geldt juist het omgekeerde. Doordat deze segmenten veel minder gesloopt of juist vaak
tot stand komen door liberalisatie of omzetting naar een andere eigendomsvorm, ligt hun aandeel in de totale
netto uitbreiding juist hoger dan bij de bruto nieuwbouw.

Dure scheefheid
In 2022 wonen naar schatting 150 duizend huishoudens die tot de doelgroep passend toewijzen behoren in
een woning met een huurprijs boven de hoge aftoppingsgrens (dure scheefheid). In alle vier de scenario’s
neemt deze dure scheefheid in de periode 2022 t/m 2036 toe, van 43 duizend in scenario Hoog tot 98
duizend in scenario Laag. Oorzaak is de sterke huishoudensgroei, de sombere inkomensontwikkeling en
de beperkte mogelijkheden om via nieuwbouw, doorstroming en huurmaatregelen de voorraad aan te
passen aan de sterke toename van de doelgroep passend toewijzen. Deze toename loopt uiteen van 79
duizend huishoudens in scenario Hoog tot 545 duizend in scenario Laag.

Socrates 2022

3

Goedkope scheefheid
De goedkope scheefheid, 461 duizend huishoudens in 2022 met een inkomen boven de DAEBinkomensgrens gehuisvest is in een gereguleerde huurwoning, neemt in alle scenario’s af, van 75 duizend
in scenario Hoog tot 136 duizend in scenario Laag. Deze afname vindt onder meer plaats als gevolg van de
doorstroming van midden- en hogere inkomens vanuit gereguleerde huurwoningen naar duurdere
huurwoningen en koopwoningen.

Streven naar betaalbare woningen onderdeel Rijksbeleid
Het Rijksbeleid is erop gericht om (bruto) 900 duizend woningen toe te voegen in de periode 2022 t/m 2030
(Programma Woningbouw, Ministerie BZK, maart 2022). Dat zijn gemiddeld 100.000 woningen per jaar, en
daarmee meer dan in de Primos-prognose 2022 en in deze verkenning is aangenomen. Het streven van het
Rijk is dat 2/3, dat is 600 duizend woningen, in de categorie ‘betaalbaar’ zouden moeten vallen. Het betreft
350 duizend huur- en koopwoningen voor mensen met een middeninkomen en 250 duizend sociale
huurwoningen voor mens met een laag inkomen.
In drie van de vier scenario’s in deze woningmarktverkenning is het gewenste aandeel betaalbare woningen
(gereguleerde huurwoningen, middenhuurwoningen en koopwoningen tot de NHG-grens) hoger dan de 67%
het aandeel dat het kabinet nastreeft. In het Middenscenario bedraagt dit aandeel 71%, in scenario
MiddenPlus 73% en in scenario Laag 76%. In het scenario Hoog is het aandeel betaalbaar 53%. In de
Middenscenario’s komt het absolute aantal betaalbare woningen overigens vrijwel overeen met de 600.000
betaalbare woningen waar het Rijk naar streeft.
Tabel S3 Nieuwbouw naar eigendomsvorm en prijsklasse in vier scenario’s (x 1.000), 2022 t/m 2030; bron:
Socrates 2022

Laag

Midden

Hoog

Midden
Plus

Laag

Midden

Hoog

Midden
Plus

Gereguleerde huur
Middenhuur
Koop tot NHG-grens

272
102
248

223
86
279

174
67
192

231
88
283

33%
12%
30%

27%
10%
34%

21%
8%
23%

28%
11%
34%

Totaal Betaalbaar

621

587

432

602

76%

71%

53%

73%

Dure huur
Koop boven NHG-grens

41
161

32
204

22
369

34
213

5%
20%

4%
25%

3%
45%

4%
26%

Totaal Duur

201

236

390

247

24%

29%

47%

30%

Totaal

823

823

823

849

100%

100%

100%

103%

Notabene
In het recent gepubliceerde Programma Wonen en zorg voor ouderen heeft het kabinet aangekondigd dat
binnen de 900.000 woningen die er in de periode 2022 t/m 2030 gerealiseerd moeten worden er 290.000
specifiek voor ouderen zijn. Het gaat om 170.000 nultredenwoningen, 80.000 woningen in geclusterde
woonvormen (waar gemakkelijk zorg geleverd kan worden) en 40.000 verpleegzorgplekken met Wlz-zorg
thuis. Met de verschuiving van benodigde verpleeghuiscapaciteit (institutionele bevolking) naar woningen
(particuliere huishoudens) is zoals gezegd in de berekeningen in dit rapport nog geen rekening gehouden.

4

r2022-0023WFA

Inleiding

1
1.1

Introductie

Vanwege de grote onzekerheden rondom de demografische en economische ontwikkeling zijn
toekomstverkenningen voor de woningmarkt in de vorm van scenario’s relevanter dan ooit. In dit rapport
beschrijven we de belangrijkste resultaten van de ABF Woningmarktverkenningen 2022, waarin vier
scenario’s zijn verkend met behulp van het woningmarktsimulatiemodel Socrates. Zoals elk jaar is het model
geactualiseerd op basis van de nieuwste realisatiecijfers en beleidsontwikkelingen. Daarnaast kon dit jaar
voor het eerst gebruik gemaakt worden van de woonvoorkeuren zoals bekend uit het WoonOnderzoek
Nederland 2021.

De scenario’s in deze woningmarktverkenning verschillen onderling op de factoren die voor de toekomstige
woningvraag en ontwikkeling van de voorraad naar samenstelling het meest van belang zijn: demografie,
inkomens, woonvoorkeuren en de kwantitatieve woningproductie. De scenario-uitkomsten beschrijven
mogelijke ontwikkelingen op de woningmarkt, op nationaal, regionaal en lokaal schaalniveau.

In elk scenario brengt Socrates jaarlijks de verhoudingen tussen vraag en aanbod naar segment en per
regio in beeld. Verhuisprocessen, verhuisketens en doorstroming worden gesimuleerd, waarmee recht wordt
gedaan aan de dynamiek op de woningmarkt.
Rekening houdend met de mogelijkheden binnen de bestaande voorraad, wordt getracht zoveel mogelijk
woningzoekende huishoudens volgens de voorkeuren die ze hebben te laten wonen. Socrates berekent per
segment in de woningvoorraad de vraag/aanbodverhouding en bepaalt op basis daarvan de meest optimale
woningdifferentiatie van de jaarlijkse nieuwbouw. Daarmee worden de discrepanties tussen vraag en
aanbod in de voorraad zoveel mogelijk verminderd. Er wordt rekening gehouden met zowel de wensen van
doorstromers als de wensen van starters en de wensen van vestigers uit andere regio’s.
Het model brengt niet alleen de differentiatie van de gewenste nieuwbouw in beeld, maar houdt ook rekening
met andere voorraadmutaties zoals sloop, verkoop van corporatiewoningen en huurprijsaanpassingen.
Tezamen geven deze mutaties een volledig beeld van de ontwikkeling van de woningvoorraad in een
scenario.

1.2

Leeswijzer

Het rapport kent de volgende opbouw:
■

In hoofdstuk 2 worden de veronderstellingen die ten grondslag liggen aan de vier scenario’s in deze
woningmarktverkenning beschreven.

■

Hoofdstuk 3 bespreekt de belangrijkste resultaten van de scenario’s op nationaal niveau.

■

Regionale uitkomsten komen in hoofdstuk 4 aan bod. Daarbij wordt vooral ingezoomd op de resultaten
van het scenario Midden dat min of meer een centrale rol inneemt.

r2022-0023WFA | Socrates 2022

5

Relatie met andere onderzoeken van ABF Research
Dit rapport houdt verband met andere ABF-publicaties die in 2022 zijn of worden uitgebracht. De
belangrijkste worden hieronder opgesomd om overeenkomsten en verschillen te duiden.
■

Primos

2022

–

Prognose

van

bevolking,

huishoudens

en

woningbehoefte

(2022).

Veronderstellingen over demografische ontwikkelingen in Socrates worden ontleend aan de meest
recente Primos-prognose. Jaarlijks wordt de Primos-prognose geactualiseerd op basis van de laatste
nationale CBS-prognose en de meest actuele registratiegegevens over de recente demografische
ontwikkelingen. In dit rapport worden de belangrijkste uitkomsten van de nieuwe Primos-prognose
beschreven. Ook aanpassingen en verbeteringen van het model komen aan de orde.
■

Fortuna 2022: ramingen van wonen met zorg, zowel extramuraal als intramuraal, op basis van Primos
2022 en Socrates 2022. De opgave voor zowel de intramurale als extramurale huisvesting betreft een
van de kernuitkomsten uit dit model. De intramurale opgave is verbijzonderd naar sector en zorgprofiel.
Binnen het extramurale worden drie vormen van geschikte huisvesting voor ouderen onderscheiden,
waaronder geclusterde woningen.

6

r2022-0023WFA

Scenarioveronderstellingen

2

Het Socrates-model wordt jaarlijks geactualiseerd. Standaard wordt het model voorzien van de nieuwste
demografische vooruitzichten en inkomensverwachtingen. Ook wordt elk jaar bekeken of het in het model
opgenomen huurbeleid van woningverhuurders en de overheid nog actueel is of moet worden aangepast.
Zodra een nieuwe editie van het WoON beschikbaar is, worden verhuiskansen en woonwensen opnieuw
geanalyseerd en in het model verwerkt. Voor Socrates 2022 is – voor het eerst– gebruikgemaakt van het
WoON 2021. Op al deze aspecten die een rol spelen in het model volgt in dit hoofdstuk een toelichting. Eerst
wordt gestart met een korte, algemene toelichting op het model.

2.1

Filosofie achter Socrates

Het Socrates-model is een kwalitatief woningmarktsimulatiemodel. Het model brengt jaarlijks vraag en
aanbod per woningmarktregio in beeld, verbijzonderd naar belangrijke kwalitatieve aspecten als
eigendomsvorm (huur en koop), type woning (eengezins en meergezins), prijsklasse en type woonmilieu
(vernieuwde woonmilieutypologie met 11 typen woonmilieus, zie pag. 19). Er wordt een indeling van
Nederland in 31 functionele woningmarktgebieden gehanteerd (zie bijlage 2). Op basis van een confrontatie
tussen vraag en aanbod worden in het model verhuisprocessen, verhuisketens en doorstroming gesimuleerd
om zoveel mogelijk recht te doen aan de complexe dynamiek op de regionale woningmarkten.
Essentieel is dat het model redeneert vanuit de filosofie dat alle huishoudens – met hun eigen voorkeuren –
een zo goed mogelijke plek krijgen op de woningmarkt. Eerst wordt gekeken naar de mogelijkheden binnen
de bestaande woningvoorraad in een regio. Er is doorstroomaanbod omdat bestaande woningen
beschikbaar komen als gevolg van een verhuizing naar een andere woning, verpleeghuis of het buitenland
of door het overlijden van de laatste bewoner van een woning. Dit aanbod kan kwalitatief aansluiten bij een
deel van de jaarlijkse vraag van starters, (potentiële) doorstromers en vestigers uit andere regio’s.
Belangrijkste resultaat van de simulaties is het nieuwbouwprogramma. Wanneer in bepaalde
woningmarktsegmenten de vraag het aanbod overstijgt, is er sprake van een kwalitatief tekort. In dat geval
berekent Socrates de meest optimale kwalitatieve invulling (woningdifferentiatie) van de jaarlijkse
nieuwbouw, opdat de tekorten zoveel mogelijk worden teruggebracht. Langs deze weg wordt van jaar op
jaar toegewerkt naar een ontwikkeling van de woningvoorraad die probeert te voldoen aan de
woningbehoefte van huishoudens
Daarmee onderscheidt het Socratesmodel zich ook ten opzichte van andere benaderingen: in plaats van
een foto van de gewenste situatie op de woningmarkt over bijvoorbeeld vijftien jaar presenteert Socrates de
film van de ontwikkelingen die jaar op jaar plaatsvinden. Het model simuleert de processen die zich op de
woningmarkt afspelen en houdt tegelijkertijd rekening met de demografische veranderingen die optreden.

Hoewel de woonvoorkeuren leidend zijn bij de kwalitatieve invulling van het bouwprogramma kunnen
jaarlijks niet alle spanningen op de woningmarkt weggewerkt worden. De omvang van de nieuwbouw en het

r2022-0023WFA | Socrates 2022

7

vrijkomend aanbod zijn ook op termijn onvoldoende om alle huishoudens van de gewenste woning te
voorzien. Bovendien is er sprake van een voortdurende instroom van nieuwe woningvragers. Als gevolg van
beide processen blijven er discrepanties tussen vraag en aanbod bestaan, maar worden de kwalitatieve
tekorten en overschotten zo klein mogelijk gemaakt.

Door de behoefte van huishoudens centraal te stellen geeft Socrates inzicht in de gewenste
woningdifferentiatie. Voor de goede orde zij gemeld dat er géén rekening wordt gehouden met de
woningdifferentiatie in geplande of in uitvoering genomen woningbouwprojecten. Ook lokale, regionale of
nationale streefcijfers met betrekking tot bijvoorbeeld de prijssegmentatie spelen geen rol in de
berekeningen. Wel wordt er rekening gehouden, voor zover technisch mogelijk, met regelgeving zoals
bijvoorbeeld het passend toewijzen waartoe corporaties verplicht zijn.
De

toekomstige

vraag

wordt

voornamelijk

beïnvloed

door

de

ontwikkeling

van

demografie,

inkomensverwachtingen en woonvoorkeuren. Ontwikkelingen in het toekomstige aanbod worden niet alleen
bepaald door nieuwbouw en sloop, maar ook door het huurbeleid en het strategische voorraadbeleid van
verhuurders. Dit laatste betreft huurverhogingen (al dan niet na mutatie) en verkoop van corporatiebezit.
Socrates houdt met al deze factoren rekening tijdens de woningmarktsimulaties.
Verschillende scenario’s bieden met andere veronderstellingen ten aanzien van de ontwikkeling van
bevolking en huishoudens, economie, inkomens en woonwensen een beeld van mogelijke toekomsten.
Binnen een scenario worden deze onderdelen op elkaar afgestemd, zodat ze in samenhang een ‘consistent’
en plausibel toekomstbeeld schetsen. Samen illustreren de scenario’s een bandbreedte van mogelijke
ontwikkelingen op de woningmarkt.

2.2

Demografie

Het Socrates-model neemt de toekomstige demografische ontwikkeling per woningmarktgebied over uit de
Primos-prognose van ABF. De Primos-prognose volgt op nationaal niveau de meest recente nationale
bevolkingsprognose van het CBS. Voor de Primos-prognose 2022 is dit de CBS-prognose van december
20213. Ten opzichte van de vorige CBS-bevolkingsprognose van eind 2020 wordt er een hogere
bevolkingsgroei verwacht. Voor 2030 worden er 125 duizend meer inwoners verwacht dan volgens de vorige
prognose, voor 2040 zo’n 138 duizend meer en voor 2050 zo’n 146 duizend extra.
De gevolgen van de oorlog in Oekraïne en de exodus en spreiding van Oekraïense vluchtelingen over
Europa zijn nog niet meegenomen in deze nationale prognose en dus ook niet in Primos 2022 en Socrates
2022. Het is ook nog onduidelijk of en wanneer de vluchtelingen terugkeren naar Oekraïne. Wat wel duidelijk
is, is dat door de oorlog het huisvestingsprobleem nog groter is geworden, en daarmee de druk op de
beschikbare woonruimte verder is toegenomen.
In de Socratesscenario’s wordt meestal gevarieerd met drie varianten qua inkomensontwikkeling. Gezien
de sterke bevolkingsgroei is er dit jaar voor gekozen om ook een scenario door te rekenen met een hogere
bevolkingsgroei. Primos Trend gaat uit van de standaard nationale CBS-bevolkingsprognose en voor Primos

3 Kernprognose 2021-2070, 16-12-2021 (CBS); https://www.cbs.nl/nl-nl/longread/statistische-trends/2021/kernprognose-2021-2070-bevolkingsgroei-trekt-weeraan

8

r2022-0023WFA

Hoog vormt de bevolkingsontwikkeling volgens de bovengrens van het 67% prognose-interval van de
nationale prognose de basis. Er is geen scenario doorgerekend op basis van Primos Laag. Deze keuze is
gemaakt omdat naar het zich laat aanzien Nederland de komende jaren eerder met meer dan met minder
bevolkingsgroei rekening dient te houden.
In Primos Trend groeit het aantal huishoudens naar bijna 9,0 miljoen in 2037, zo’n 858 duizend meer dan
aanvang 2022. In Primos Hoog komt het aantal huishoudens in 2037 bijna 237 duizend hoger uit dan in
Primos Trend. Primos Trend vormt de basis voor de scenario’s Midden, Laag en Hoog van Socrates 2022,
terwijl Primos Hoog de demografische basis vormt voor het Socrates-scenario MiddenPlus.

2.3

Inkomensontwikkeling

In het Socrates-model wordt bij de verhuisgeneigdheid en de voorkeur voor type woonmilieu, type woning
en prijsklasse rekening gehouden met het huishoudinkomen. De reële inkomensontwikkeling van
huishoudens verschilt tussen de scenario’s om tegemoet te komen aan de onzekerheden over de
economische ontwikkeling. Achter deze inkomensontwikkeling gaan verwachtingen schuil over bijvoorbeeld
veranderingen in de arbeidsparticipatie, de reële loonontwikkeling en de ontwikkeling van de werkloosheid.
Hoewel in de overzichten alleen de gemiddelde inkomensontwikkeling over alle huishoudens wordt
gepresenteerd, is het achterliggende inkomensmodel uitgebreider. Er wordt gerekend met de
inkomensverdeling en -ontwikkeling van zes typen huishoudens, waarvan vier jonger dan 65 jaar
(alleenstaanden, eenoudergezinnen, samenwonenden zonder kind en samenwonenden met kind(eren)) en
twee vanaf 65 jaar (alleenstaanden en samenwonenden).

De inkomensontwikkeling voor 2021 is gebaseerd op de raming van de toename van de statische
koopkracht4 zoals gepubliceerd in het Centraal Economisch Plan (CEP) van maart 2022. Voor de langere
termijn zijn er drie scenario’s opgesteld die een bandbreedte van mogelijke ontwikkelingen weergeven.
Daarbij is kennisgenomen van de verwachtingen in het CEP, maar vanwege de in de afgelopen maanden

Tabel 2.1: Gemiddelde reële inkomensontwikkeling per jaar per scenario in Socrates 2022; bron: ABF
Laag

Midden

Hoog

MiddenPlus

Primos 2022 Trend

Primos 2022 Trend

Primos 2022 Trend

Primos 2022 Hoog

Demografische ontwikkeling
Primos 2022 o.b.v. CBS Kernprognose 2021-2070
Inkomens per jaar (reëel)
2021

0,10%

0,10%

0,10%

0,10%

2022

-6,80%

-3,40%

-2,50%

-3,40%

2023

-3,40%

-1,70%

-1,30%

-1,70%

2024

-1,70%

0,00%

2,00%

0,00%

2025

-0,50%

0,00%

0,50%

0,00%

2026

0,00%

0,06%

0,50%

0,06%

2027

0,30%

0,12%

0,40%

0,12%

2028

0,18%

0,18%

0,40%

0,18%

2029

0,24%

0,24%

0,40%

0,24%

2030-2031

0,10%

0,30%

0,40%

0,30%

2032-2034

0,20%

0,30%

0,40%

0,30%

Vanaf 2035

0,30%

0,30%

0,40%

0,30%

4 De raming van statische koopkrachtcijfers houdt uitsluitend rekening met externe invloeden (inflatie, loonontwikkeling, overheidsbeleid). Er wordt geen rekening
gehouden met veranderingen in persoonlijke omstandigheden (promotie, baanwisseling, gaan samenwonen, kinderen krijgen, etc.).

Socrates 2022

9

sterk toegenomen inflatie zijn de inkomensverwachtingen in de scenario’s ten opzichte van deze
verwachtingen verlaagd5. De koopkrachtontwikkeling loopt tussen de drie economische scenario’s sterk
uiteen. In het jaar 2022 varieert deze van -6,8% in het scenario Laag tot -2,5% in het scenario Hoog, met in
het scenario Midden een ontwikkeling van -3,4%. In volgende jaren wordt de inkomensontwikkeling
geleidelijk positiever ingeschat, verschillend per scenario. Waar Midden en Hoog dan al vanaf 2030 op een
vast jaarlijkse gemiddelde van 0,3% respectievelijk 0,4% zitten, gebeurt dat in Laag pas vanaf 2035. In het
vierde scenario met een (extra) hoge bevolkingsgroei wordt uitgegaan van dezelfde inkomensontwikkeling
als in Midden.

Figuur 2.1: Gemiddelde reële inkomensontwikkeling naar scenario; bron: Socrates 2022
105,0
100,0

95,0
90,0
85,0
80,0

Laag

Midden(Plus)

Hoog

De effecten van verschillen in inkomensontwikkeling zijn in de resultaten van het Socrates-model het meest
zichtbaar in de ontwikkeling van de omvang van de doelgroepen van het huurbeleid en de kwalitatieve
invulling van de nieuwbouw naar prijsklasse. Een lagere inkomensontwikkeling gaat gepaard met meer
huishoudens in de corporatiedoelgroep en dus een grotere vraag naar sociale huurwoningen, terwijl een
hogere economische groei tot gevolg heeft dat er meer huishoudens met een hoger inkomen zijn die een
grotere vraag naar koopwoningen en duurdere huurwoningen uitoefenen.

2.4

Woonvoorkeuren

In samenhang met demografie en economie spelen woonvoorkeuren een belangrijke rol op de woningmarkt.
In het Socrates-model wordt hiertoe gebruik gemaakt van de resultaten van het meest recente
WoonOnderzoek Nederland (WoON 2021). In Figuur 2.2 is afzonderlijk voor starters, huurders en eigenaren
aangegeven hoeveel procent bij verhuizing wil kopen of juist wil huren.

Er is een duidelijk onderscheid tussen aan de ene kant starters en huurders, die vaak nog niet beschikken
over vermogen of in een woning opgebouwd kapitaal, en aan de andere kant eigenaar-bewoners. Op de
woningmarkt zijn anno 2022 de verschillen in uitgangspositie tussen beide groepen pregnanter dan ooit.
Ten opzichte van de vorige meting in 2018 is de koopwens onder starters, huurders en eigenaren die op
zoek zijn naar een woning gestegen. Volgens het nieuwe WoON 2021 wil 91% van de woningbezitters

5 In de zeer recent gepubliceerde Augustusraming zijn de statische koopkrachtverwachtingen van het CPB verlaagd (naar -6,8% in 2022 en 0,6% in 2023).

10

r2022-0023WFA

opnieuw kopen en wil slechts 9% huren. Bij de starters en huurders is de koopwens minder groot en is de
meerderheid op zoek naar een huurwoning. Bij starters geldt dat voor 57%, bij huurders voor 53%.

In Socrates wordt een relatie verondersteld tussen de macro-economische verwachtingen en het vertrouwen
in de koopsector. Om die reden is in de pessimistischer inkomensscenario’s de voorkeur voor een
koopwoning naar beneden bijgesteld. In het geval van een optimistischer inkomensscenario wordt de
koopvoorkeur wat groter verondersteld. Met het oog op de huidige economische en woningmarktsituatie
(medio 2022) zijn de woonvoorkeuren uit het WoON 2021 voor Socrates 2022 gekoppeld aan het hoge
inkomensscenario en niet, zoals in eerdere jaren, aan het Middenscenario. In het Middenscenario van
Socrates is de koopvoorkeur, het percentage woningzoekenden met voorkeur voor een koopwoning, dus
naar beneden bijgesteld ten opzichte van WoON 2021. In het lage scenario geldt dat in nog sterkere mate.

Figuur 2.2: Het percentage actief woningzoekenden (starters, huurders en eigenaren) dat bij verhuizing wil
kopen en wil huren; bron: WBO/WoON 1998-2021
100%

90%
80%
70%
60%

50%
40%
30%
20%

10%

Starter

Huurders
Voorkeur voor koop

2021

2018

2015

2012

2009

2006

2002

1998

2021

2018

2015

2012

2009

2006

2002

1998

2021

2018

2015

2012

2009

2006

2002

1998

0%

Eigenaren

Voorkeur voor huur

De reden om voor het Middenscenario niet uit te gaan van de WoON-voorkeuren hangt samen met de
ontwikkelingen die zich na het afnemen van de enquêtes hebben voorgedaan: de sterk gestegen
hypotheekrente en de onzekere economische situatie vanwege onder meer de oorlog in Oekraïne en de
sterk opgelopen inflatie.
Tabel 2.2: Aanpassing woonvoorkeuren per scenario in Socrates 2022; bron: ABF
Laag

Midden

Hoog

MiddenPlus

Primos 2022 Trend

Primos 2022 Trend

Primos 2022 Trend

Primos 2022 Hoog

Voorkeur koop t.o.v. WoON 2021 (%-punt)

-6,5 %-punt

-4 %-punt

-

-4 %-punt

Verhuisgeneigdheid t.o.v. WoON 2021 (%-punt)

-10%-punt

-5%-punt

-

-5%-punt

Demografische ontwikkeling
Primos 2022 o.b.v. CBS Kernprognose 2021-2070
Woonvoorkeuren
Woningtype/woonmilieu, alle scenario's

WoON 2021

Op basis van de voorkeur een koopwoning in WoON 2019, 2%-punt lager bij eigenaren-bewoners, 6%-punt
lager bij huurders en 6%-punt lager bij starters, is in het Midden- en MiddenPlusscenario de koopvoorkeur
met 4%-punt naar beneden bijgesteld en in scenario Laag met 6,5%-punt ten opzichte van de in het WoON

Socrates 2022

11

2021 gemeten koopvoorkeur (zie tabel 2.2). In economisch onzekere situaties wordt er vaak ook minder
verhuisd. Aangenomen is dat in het Midden- en MiddenPlusscenario de verhuisgeneigdheid 5%-punt en in
scenario Laag 10%-punt lager ligt dan in het WoON 2021.

2.5

Woningproductie en inlopen woningtekort

Een belangrijk onderdeel van de scenario’s is de veronderstelde kwantitatieve ontwikkeling van de
woningvoorraad (aantallen nieuwbouw en sloop) per regio en gemeente. Deze verwachtingen worden
overgenomen uit de Primos-prognose. Deze verwachtingen zijn gebaseerd op trends in de woningproductie
in het jongste verleden, het aantal afgegeven bouwvergunningen, de ontwikkeling van de plancapaciteit, de
verwachte huishoudensontwikkeling, veranderingen in het beleid van overheden, juridische ontwikkelingen
en de algemene economische vooruitzichten. Er liggen geen modelberekeningen ten grondslag aan de
woningbouwverwachtingen op nationaal niveau, het gaat om beredeneerde aantallen. De verwachtingen op
regionaal en lokaal niveau worden vervolgens op basis van harde plancapaciteit, zachte plancapaciteit,
verwachte huishoudensontwikkeling en veronderstellingen met betrekking tot het inlopen van het regionale
woningtekort berekend.
Onder termen als ‘nieuwbouw’, ‘woningproductie’ en ‘bouwprogramma’ wordt in Primos en Socrates overal
hetzelfde verstaan: nieuwbouw inclusief productie anderszins6, zoals transformaties van nietwoongebouwen naar woningen. Voor meer informatie over de totstandkoming van het kwantitatieve
bouwprogramma wordt verwezen naar de meest recente Primos-rapportage7.
De scenario’s Laag, Midden en Hoog hebben hetzelfde kwantitatieve nieuwbouw- en sloopprogramma. Het
aantal woningen dat in deze scenario’s gebouwd en gesloopt worden verschillen onderling niet. Deze drie
scenario’s kennen ook een identieke huishoudensontwikkeling (Primos Trend). In deze scenario’s wordt de
nieuwbouw (inclusief de productie anderszins) van 823 duizend woningen voor de periode 2022 t/m 2030
verwacht. In de vijftienjarige periode 2022 t/m 2036 gaat het om 1,213 miljoen woningen.

In het scenario MiddenPlus wordt uitgegaan van een hogere bevolkingsgroei en huishoudensontwikkeling
en wordt er verondersteld dat de woningbouwproductie meebeweegt en vanaf 2027 op een hoger niveau
komt. In Tabel 2.3 zijn voor drie perioden de gemiddelde aantallen nieuwbouw, sloop, voorraadtoename en
corporatieverkopen per jaar te zien.

Op basis van de woningbouwverwachtingen en de voorziene huishoudensgroei is de verwachte ontwikkeling
van het statistisch woningtekort te schetsen. Het tekort wordt zoals eerder gezegd in 2022 op nationaal
niveau op 315 duizend woningen geraamd, ofwel 3,9% van de voorraad. In de scenario’s Laag, Midden en
Hoog (Primos Trend) loopt het tekort in 2023 en 2024 op tot 326 duizend woningen (4,0% van de voorraad),
om daarna op basis van de verwachtingen in de Primos-prognose te dalen. In 2031 wordt in deze prognose
een tekort verwacht van 222 duizend woningen (2,5% van de voorraad), in 2037 van 152 duizend woningen
(1,7% van de voorraad). Dat is iets lager dan een tekort van 2% waarbij er normale spanning op de

6 Om precies te zijn: het gaat om nieuwbouw (volgens de CBS-definitie) plus het saldo van overige toevoegingen en overige onttrekkingen. Meer informatie is te
vinden in rapportage over Primos-prognose 2022 (zie volgende noot).

7 Primos 2022: Prognose van bevolking, huishoudens en woningbehoefte, r2022-0022LGR, ABF Research, 2022, Delft

12

r2022-0023WFA

Tabel 2.3: Woningproductie per scenario in Socrates 2022; bron: ABF
Demografische prognose
Scenario

Primos 2022 Trend

Primos 2022 Hoog

Laag, Midden en Hoog

MiddenPlus

verschil

2021-2024 gemiddeld per jaar
- Nieuwbouw incl. productie anderszins

88.400

88.400

0

- Sloop

13.500

13.500

0

- Toename voorraad

74.900

74.900

0

- Verkoop corporatiewoningen aan particulieren

5.600

5.600

0

2025-2029 gemiddeld per jaar
- Nieuwbouw incl. productie anderszins

96.000

98.600

- Sloop

12.100

12.100

0

- Toename voorraad

83.900

86.500

2.600

- Verkoop corporatiewoningen aan particulieren

5.700

5.700

0

2.600

2030-2034 gemiddeld per jaar
- Nieuwbouw incl. productie anderszins

74.700

93.600

- Sloop

12.600

12.600

0

- Toename voorraad

62.100

81.000

18.900

- Verkoop corporatiewoningen aan particulieren

5.700

5.700

0

18.900

woningmarkt verwacht wordt. Dit komt vooral doordat in bepaalde, sterk vergrijzende gebieden de
huishoudensgroei in de periode tot 2031 omslaat in krimp. In scenario MiddenPlus (Primos Hoog) stijgt het
woningtekort eerst tot 4,6% in 2026 en daalt het tot 3,7% in 2031 en 2,7% in 2037.

De omvang van de sloop is trendmatig bepaald, waarbij onder andere realisaties in het verleden en
ouderdom van de woningvoorraad een rol spelen. Vanwege die afhankelijkheid van de ouderdom ligt de
sloop vast op buurtniveau en naar woningtype (huur/koop en eengezins/meergezins). Met andere woorden:
sloop is dus grotendeels input voor het Socrates-model8.
De aantallen verkopen van corporatiewoningen aan particulieren worden trendmatig bepaald op basis van
de Verantwoordingsinformatie (dVi) en de Prospectieve informatie (dPi 2021) die corporaties jaarlijks
aanleveren. Er wordt uitgegaan van gemiddeld ca. 5.600 van dergelijke verkopen. Deze woningen worden
omgezet van huur naar koop en komen binnen het model dus als (veelal betaalbare) koopwoning
beschikbaar.

2.6

Geen voorrangsbeleid

Veranderingen in de woningvoorraad komen in Socrates op vier manieren tot stand: nieuwbouw, sloop,
verkoop van corporatiewoningen aan particulieren en huurprijsaanpassingen9.
De woningdifferentiatie in de nieuwbouw wordt door het Socrates-model berekend op basis van het
uitgangspunt dat de kwalitatieve tekorten aan woningen zo gelijkmatig mogelijk worden verminderd.

8 De onderverdeling van de sloop naar prijsklassen (binnen huur en binnen koop) wordt niet trendmatig bepaald (overgenomen uit de Primos-prognose), maar
wordt door Socrates zelf bepaald op basis van de kwalitatieve tekorten en overschotten die volgen uit de confrontatie tussen vraag en aanbod.

9 Er wordt geen rekening gehouden met mogelijke omzettingen van koop- naar huurwoningen (buy-to-let en buy-to-keep), alsook het uitponden van particuliere
huurwoningen. Het Socrates-model is er op gericht om de optimale woningdifferentiatie in het nieuwbouwprogramma te berekenen. Indien verondersteld wordt
dat genoemde omzettingen in de komende jaren in grote omvang zullen plaatsvinden zou dit consequenties hebben voor het optimale programma, bijvoorbeeld
meer koopwoningen bouwen als er veel omzettingen van koop naar huur worden verondersteld.

Socrates 2022

13

Tekorten in een bepaald segment ontstaan wanneer de door leegstand of doorstroming beschikbare
bestaande voorraad in een bepaald segment niet aan de vraag van bestaande of nieuw te vormen
huishoudens kan voldoen. Daarbij kan er gewerkt worden met wel of geen voorrang voor drie verschillende
groepen10 woningzoekenden. Socrates 2022 hanteert in alle vier de scenario’s het uitgangspunt dat er geen
voorrangsbeleid wordt gehanteerd. De woonvoorkeuren van starters, doorstromers en vestigers 11 in een
woningmarktgebied wegen naar verhouding even zwaar bij de bepaling van het bouwprogramma.

Wanneer een nieuwe woning wordt betrokken door een doorstromer is dit doorgaans het begin van een
verhuisketen waarin eerst een of meerdere doorstromers verhuizen en er ten slotte een starter –als laatste
schakel in de keten – een vrijgekomen woning betrekt. Voordeel is dat door die ene extra woning meerdere
huishoudens, onder wie een starter, hun verhuiswens kunnen vervullen.
In een tekortsituatie komt echter een deel van de starters überhaupt niet aan bod en ontstaat er veel vraag
naar starterswoningen. In veel gemeenten en regio’s wordt er daarom beleid gevoerd om ook specifiek voor
bijvoorbeeld jongeren, studenten, mensen die gaan scheiden en/of migranten te bouwen. Voordeel van
uitbreiding van de voorraad in voor deze groepen geschikte segmenten is dat hiermee woningen
beschikbaar komen op voor deze groepen gewenste locaties. Omdat deze groepen vaak een hoge
mutatiegraad kennen, komen deze woningen na relatief korte tijd weer beschikbaar voor anderen.
In alle vier de scenario’s van Socrates 2022 wegen de voorkeuren van starters, vestigers12 en doorstromers
even zwaar bij de bepaling van de woningdifferentiatie naar eigendom, vorm, prijsklasse en woonmilieu.
Hierdoor hebben starters en vestigers grotere slaagkansen dan wanneer alleen naar de vraag van
doorstromers zou worden gekeken (wat de verhuisketens en doorstroming wel het meest zou bevorderen).
Dat in evenredige mate rekening wordt gehouden met de vraag van starters, vestigers en doorstromers
vertaalt zich overigens niet per se in gelijke slaagkansen van deze groepen voor een nieuwbouwwoning.
Die zijn namelijk ook afhankelijk van de grootte van de omvang van de vraag per groep en de verdeling van
de vraag naar segment ten opzichte van het bestaande (doorstroom)aanbod.
Van het uitgangspunt ‘geen voorrangsbeleid’ kan natuurlijk worden afgeweken door bijvoorbeeld scenario’s
door te rekenen met de veronderstelling dat er vooral en zoveel mogelijk voor de vraag van bijvoorbeeld
starters, oudere doorstromers of doorstromers die een sociale huurwoning achterlaten gebouwd zou moeten
worden.

2.7

Ontwikkelingen in het huurbeleid

In het Socrates-model wordt rekening gehouden met het toewijzingsbeleid en huurprijsbeleid van
verhuurders. Dat gebeurt op basis van een combinatie van het wettelijke kader en het ‘gemiddelde’ beleid
van verhuurders in de praktijk van de laatste jaren.

10 Bedoeld worden hier starters, doorstromers en vestigers uit andere landen, c.q. andere woningmarktregio’s binnen Nederland.
11 Starters laten geen zelfstandige woning in het woningmarktgebied waar ze willen gaan wonen achter die opnieuw bewoond kan worden, doorstromers laten
wel een zelfstandige woning achter in het woningmarktgebied waarbinnen ze willen verhuizen. Vestigers komen uit andere woningmarktregio’s binnen Nederland
of uit het buitenland en laten daar mogelijk een zelfstandige woning achter die bewoond kan worden.

12 Vestigers zijn huishoudens die zich uit het buitenland of uit een andere woningmarktregio in de regio vestigen. Deels gaat het hier om doorstromers die een
woning achterlaten, deels om starters op de woningmarkt.

14

r2022-0023WFA

Invloed Programma Betaalbaar wonen
In het eerste halfjaar van 2022 zijn er diverse ontwikkelingen geweest ten aanzien van het huurbeleid. Zo
heeft de minister voor VRO in mei 2022 het Programma Betaalbaar wonen uitgebracht waarin de
voornemens zijn gebundeld. De meest ingrijpende voornemens zijn:
■

Regulering middenhuur door het verhogen van de liberalisatiegrens (per 2024).

■

Hervorming van de huurtoeslag: invoeren genormeerde huren en schrappen van de maximale
huurprijsgrens13 (per 2024).

Beide hervormingen moeten tijdens het opstellen van Socrates 2022 nog nader worden uitgewerkt en
konden daarom (nog) niet in het model worden verwerkt. Zodra de voorgenomen maatregelen zijn uitgewerkt
zal bezien worden of en hoe de maatregelen in de modelberekeningen meegenomen kunnen worden.

Nationale prestatieafspraken en eenmalige huurverlaging 2023
Daarnaast heeft het kabinet op 30 juni 202214 zogenoemde Nationale prestatieafspraken gemaakt met
Aedes, Woonbond en VNG. Door het afschaffen van de verhuurderheffing per 1 januari 2023 komt er bij
corporaties jaarlijks circa € 1,7 miljard aan investeringsruimte vrij. Daar tegenover staan bindende
prestatieafspraken die gericht zijn op een verdubbeling van de bouwproductie van sociale huurwoningen,
vergaande verduurzaming van meer dan 675 duizend woningen, huurmatiging en een verplichte
huurverlaging voor de laagste inkomens. Bovendien wordt er geïnvesteerd in woningverbetering en het
aanpakken van vocht- en schimmelproblemen.
De belangrijkste punten uit de Nationale prestatieafspraken ten aanzien van huurbeleid zijn:
■

In afwijking van het inflatievolgende beleid van afgelopen jaren spreken partijen af dat de huursom van
corporaties in 2023, 2024 en 2025 een maximale stijging zal hebben die gelijk is aan de CAOloonontwikkeling van het voorgaande jaar minus 0,5 procentpunt. Op individueel woningniveau mag de
huur 0,5 procentpunt hoger stijgen dan de maximale huursomstijging. In Socrates 2022 worden de huren
voor lagere inkomens in reële termen niet verhoogd.

■

In 2023 krijgen huurders van corporaties in gereguleerde woningen met én een inkomen op of onder
120% van het sociaal minimum (minimuminkomensgrens huurtoeslag) én een kale huur hoger dan
€ 550 (prijspeil 2020) een wettelijk verplichte eenmalige huurverlaging tot dat bedrag.
In Socrates 2022 wordt deze eenmalige huurverlaging in 202415 doorgevoerd.
Partijen spreken af dat het aantal woningen met een huurprijs tot € 550 (prijspeil 2020) in de totale
corporatievoorraad tot en met 2025 niet afneemt. Op dit moment is de huurprijs van 46% van de totale
voorraad € 550 of minder. Partijen spreken af dat dit tot en met 2025 op ten minste dat niveau blijft.
In Socrates 2022 is dit vertaald door van woningen met een huur onder 550 euro te eisen dat na mutatie
de nieuwe huur niet hoger is dan 550 euro.

Eenmalige huurverlaging 2021 voor lage inkomens boven aftoppingsgrens
In 2021 kregen alle corporatiehuurders met een gereguleerd contract en een inkomen onder de
inkomensgrenzen van passend toewijzen indien nodig een eenmalige huurverlaging naar de voor hen

13 alsmede het schrappen van de vergoeding voor servicekosten in de huurtoeslag en het verlagen van de leeftijdsgrens voor jongeren (van 23 naar 21 jaar).
14 https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2022/06/30/kabinet-sluit-nationale-prestatieafspraken-volkshuisvesting-met-aedes-woonbond-en-vng.
15 Ten tijde van het opstellen van Socrates 2022 was het voornemen nog om de eenmalige huurverlaging per 2024 (in plaats van 2023) door te voeren.

Socrates 2022

15

geldende aftoppingsgrens. Hierdoor is het aantal ‘dure scheefwoners’ in één keer sterk afgenomen en de
voorraad tot de aftoppingsgrens toegenomen.
In Socrates 2022 is de eenmalige huurverlaging van 2021 doorgevoerd.

Hogere DAEB-inkomensgrens voor meerpersoonshuishoudens
Vanaf 1 januari 2022 is de DAEB-inkomensgrens voor meerpersoonshuishoudens hoger dan de DAEBinkomensgrens

voor

eenpersoonshuishoudens.

Uitgedrukt

in

prijspeil

2022

geldt

voor

meerpersoonshuishoudens de grens van € 45.014 in plaats van € 40.765. De achtergrond van deze
verhoging is dat meerpersoonshuishoudens, en dan met name gezinnen, met een inkomen rond de huidige
inkomensgrens onvoldoende inkomen hebben om een huurwoning in de vrije sector te kunnen betalen. Door
de wijziging is de DAEB-doelgroep gegroeid en kunnen dus meer huishoudens een beroep doen op een
sociale corporatiewoning.
In Socrates 2022 wordt gewerkt met deze gewijzigde definitie van de corporatiedoelgroep. Overigens is bij
de invoering door de wetgever bepaald dat deze wijziging na drie jaar wordt geëvalueerd. In Socrates 2022
is aangenomen dat de invoering een permanent karakter heeft.

Nieuwe systematiek voor inkomensafhankelijke huurverhogingen
Per 2022 is de systematiek voor inkomensafhankelijke huurverhogingen voor huurders met een inkomen
boven de DAEB-inkomensgrenzen veranderd. In de nieuwe systematiek moeten huurders een hoger
inkomen hebben voor ze een hogere huurverhoging kunnen krijgen, maar kunnen ze dan wel hogere
verhogingen krijgen: van maximaal € 50 (hoge middeninkomens) of maximaal € 100 (hoge inkomens). De
uitzonderingen voor AOW-huishoudens en grotere huishoudens (vanaf 4 personen) zijn komen te vervallen.
De gedachte achter de hogere maximale verhogingen is dat op deze wijze uitstroom van hoge
(midden)inkomens uit de sociale sector wordt bevorderd. Of de doorstroming naar koop of vrijesectorhuur
dan ook echt op gang komt is wel sterk afhankelijk van de druk op de markt en prijs-kwaliteitverhouding in
die segmenten.
In Socrates 2022 wordt gewerkt met deze nieuwe systematiek van inkomensafhankelijke huurverhogingen,
rekening houdend met de praktijk dat slechts een deel van de corporaties deze toepast.

Toewijzingsregels huurwoningen
Daarnaast zijn in het Socrates-model enkele beleidsregels verwerkt die grenzen stellen aan de invulling
volgens de woonvoorkeuren. Corporaties moeten minimaal 92,5% 16 van de vrijkomende woningen in hun
DAEB-bezit toewijzen aan de corporatiedoelgroep. Daarnaast dient minstens 95% van de verhuringen aan
huishoudens behorend tot de doelgroep passend toewijzen een woning tot de aftoppingsgrens te betreffen.
Deze regels gelden alleen voor het corporatiebezit in de gereguleerde huursector en niet voor private
verhuurders.
Binnen het Socrates-model wordt echter geen onderscheid gemaakt naar type verhuurder. Omdat de
corporaties dominant zijn in de gereguleerde sector worden in het rekenmodel aanpassingen gedaan aan
de voorkeuren om zogenaamde goedkope en dure ‘scheefheid’ bij toewijzing te vermijden, vooral in het

16 Corporaties mogen dus standaard 7,5% vrij toewijzen. Dit percentage van 7,5% mag echter (via prestatieafspraken) worden verhoogd naar maximaal 15%. In
dat geval moet er dus minimaal 85% van de woningen naar de doelgroep.

16

r2022-0023WFA

gereguleerde huursegment. Overigens zullen ook veel private (ver)huurders dure scheefheid bij nieuwe
verhuring proberen te vermijden.
De voorkeuren voor bepaalde huurprijsklassen binnen de gereguleerde huursector zijn daarmee ingeperkt.
Dit geldt in beginsel niet voor de voorkeuren voor geliberaliseerde huurwoningen en koopwoningen.
Zoals eerder aangegeven zijn de parameters gebaseerd op het wettelijke kader en het ‘gemiddelde’ beleid
van verhuurders in de praktijk van de laatste jaren. Hierbij kijken we naar de uitkomsten van de CBS
Huurenquête 2021 en voorgaande edities.

In Tabel 2.4 is een compleet overzicht van de belangrijkste veronderstellingen in Socrates 2022 opgenomen.

Socrates 2022

17

Tabel 2.4: Veronderstellingen scenario’s Socrates 2022
UITGANGSPUNTEN SCENARIO's SOCRATES 2022
Laag

Midden

Hoog

MiddenPlus

Primos 2022 Trend

Primos 2022 Trend

Primos 2022 Trend

Primos 2022 Hoog

Demografische ontwikkeling
Primos 2022 o.b.v. CBS Kernprognose 2021-2070
Inkomens per jaar (reëel)
2021

0,10%

0,10%

0,10%

0,10%

2022

-6,80%

-3,40%

-2,50%

-3,40%

2023

-3,40%

-1,70%

-1,30%

-1,70%

2024

-1,70%

0,00%

2,00%

0,00%

2025

-0,50%

0,00%

0,50%

0,00%

2026

0,00%

0,06%

0,50%

0,06%

2027

0,30%

0,12%

0,40%

0,12%

2028

0,18%

0,18%

0,40%

0,18%

2029

0,24%

0,24%

0,40%

0,24%

2030-2031

0,10%

0,30%

0,40%

0,30%

2032-2034

0,20%

0,30%

0,40%

0,30%

Vanaf 2035

0,30%

0,30%

0,40%

0,30%

Voorkeur koop t.o.v. WoON 2021 (%-punt)

-6,5 %-punt

-4 %-punt

-

-4 %-punt

Verhuisgeneigdheid t.o.v. WoON 2021 (%-punt)

-10%-punt

-5%-punt

-

-5%-punt

- Nieuwbouw incl productie anderszins

88.400

88.400

88.400

88.400

- Sloop

13.500

13.500

13.500

13.500

- Toename voorraad

74.900

74.900

74.900

74.900

- Verkoop corporatiewoningen aan particulieren

5.600

5.600

5.600

5.600

- Nieuwbouw incl productie anderszins

96.000

96.000

96.000

98.600

- Sloop

12.100

12.100

12.100

12.100

- Toename voorraad

83.900

83.900

83.900

86.500

- Verkoop corporatiewoningen aan particulieren

5.700

5.700

5.700

5.700

- Nieuwbouw incl productie anderszins

74.700

74.700

74.700

93.600

- Sloop

12.600

12.600

12.600

12.600

- Toename voorraad

62.100

62.100

62.100

81.000

- Verkoop corporatiewoningen aan particulieren

5.700

5.700

5.700

5.700

Woonvoorkeuren
Woningtype/woonmilieu, alle scenario's

WoON 2021

Woningproductie
2021-2024 per jaar (gemiddeld)

2025-2029 per jaar (gemiddeld)

2030-2035 per jaar (gemiddeld)

Kwalitatief bouwprogramma
Bij kwalitatieve invulling nieuwbouw:
Huuraanpassingen
2021
2024

Gelijke (evenredige) behandeling van starters, doorstromers en vestigers

Onder aftoppingsgrens brengen dure scheefwoners corporatiesector
Huurders tot 120% sociaal minimum in corporatiesector huurverlaging naar 550 euro

2022 en verder:
Gereguleerde sector, lage inkomens

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

Gereguleerde sector, hoge middeninkomens

€ 12,50

€ 12,50

€ 12,50

€ 12,50

Gereguleerde sector, hoge inkomens

€ 25,00

€ 25,00

€ 25,00

€ 25,00

Geliberaliseerde sector

0,2%

0,2%

0,2%

0,2%

Huurverhoging over de liberalisatiegrens heen

nee

nee

nee

nee

Aandeel huurharmonisatie bij nieuwe verhuring

66%

66%

66%

66%

Huurharmonisatie tot x% max huur (nieuw WWS)

81%

81%

81%

81%

Huurplafond bij 6% WOZ
Aandeel van prijsklasse 3 waarvan bij mutatie een overgang
over aftoppingsgrens naar prijsklasse 4 wordt
tegengehouden

ja

ja

ja

ja

25%

25%

25%

25%

Aandeel dat onder aftoppinsgrens gebracht wordt

27%

27%

27%

27%

Harmonisatie over liberalisatiegrens heen

ja

ja

ja

ja

Dure scheefheid voorkomen (Alleenstaan Q1;
samenwonend Q1-2); aanpassing voorkeuren boven
aftoppingsgrens

ja

ja

ja

ja

Goedkope scheefheid voorkomen (Q4-5); aanpassing
voorkeuren onder liberalisatiegrens

ja

ja

ja

ja

Nieuwe verhuringen in gereguleerd segment

Toewijzing gereguleerde huursector

18

r2022-0023WFA

Ontwikkelingen op nationaal niveau

3

In dit hoofdstuk wordt eerst de meest actuele stand besproken en vervolgens de resultaten van de
scenario’s. De focus ligt daarbij op de uitkomsten van het Middenscenario.

3.1

Startsituatie: stand van zaken in 2022

Lage inkomens, jongeren en alleenstaanden vaker in huursector
In Figuur 3.1 is het aantal huishoudens naar woonsituatie weergegeven per leeftijdsgroep, samenstelling en
doelgroep van het huurbeleid17. Dit betreft de situatie op 1 januari 2022, het startpunt van de verkenning.18
Aanvang 2022 heeft Nederland ruim 8,1 miljoen huishoudens. Hiervan woont een kleine 4,5 miljoen (55%)
in een koopwoning. Het bezit van een koopwoning is bovenal een kwestie van (historisch) inkomen: hoe
hoger het inkomen, hoe groter het eigenwoningbezit. Waar ruim vier op de vijf hoge inkomens hun woning
in eigendom hebben, is dit onder de doelgroep passend toewijzen slechts bij minder dan een kwart van de
huishoudens het geval. Het eigenwoningbezit is relatief het hoogst onder 45- tot 65-jarige huishoudens
(62%), paren zonder kinderen (67%) en paren met kinderen (78%). Deze kenmerken hangen niet alleen
samen, maar versterken elkaar ook. Doordat er bij paren vaak sprake is van twee verdienende personen in
het huishouden hebben deze huishoudens vaak aanzienlijk meer te besteden dan huishoudens die
éénverdiener zijn, zoals bij alleenstaanden en eenoudergezinnen.

Van alle huishoudens woont 39% in een huurwoning. In het algemeen wonen lage inkomens, jongeren en
alleenstaanden relatief vaker in een huurwoning. In 2022 woont circa 48% van de jongere huishoudens (tot
30 jaar) in een huurwoning.

De resterende 6% van de huishoudens beschikt niet over een zelfstandige woning, maar deelt een woning,
woont in bij een ander huishouden of hospita, woont in een pension, studentenhuis of een ander
kamerverhuurpand, of verblijft in een woonboot of woonwagen. Al deze, deels onzelfstandige, woonruimten
worden hier geschaard onder de noemer BAR: bewoonde andere ruimten. Het zijn vooral jonge
alleenstaanden met een laag inkomen, zoals studenten en recent gescheiden personen of
(arbeids)migranten19, die in een dergelijke BAR-situatie gehuisvest zijn.

17 In de tabellen maken we onderscheid naar vier inkomensgroepen. De laagste inkomensgroep wordt gevormd door huishoudens met een belastbaar inkomen
onder de inkomensgrens voor passend toewijzen van huurwoningen door corporaties. De volgende groep wordt gevormd door huishoudens met een inkomen
onder de DAEB-inkomensgrens voor toewijzing van gereguleerde corporatiewoningen. Vanaf 2022 gelden daarbij aparte grenzen voor eenpersoons en
meerpersoonshuishoudens. Daarnaast is er de grens tussen Midden en Hoog welke ligt op 1,5 maal de eenpersoons DAEB-grens, in 2022 daarmee 61.148 euro.

18 De hier voor 2022 weergegeven waarden betreffen prognosecijfers (en dus schattingen) voor het Middenscenario. Het eigenlijke startjaar van Socrates 2022,
gebaseerd op realisatiecijfers, is 2021.

19 Een deel van de arbeidsmigranten is overigens niet in de BRP ingeschreven en blijft buiten beschouwing, maar heeft wel huisvesting nodig.

r2022-0023WFA | Socrates 2022

19

Figuur 3.1: Aantal huishoudens per woonsituatie naar leeftijd, samenstelling en doelgroep, 2022; bron:
Socrates 2022

0

Leeftijd

500

1.000

1.500

2.000

2.500

Duizenden
3.000
3.500

Tot 30 jaar
30 - 44 jaar
45 - 64 jaar
65 - 74 jaar
Vanaf 75 jaar
Samenstelling
Alleenstaand

Eenouder
Paar znd. kind
Paar met kind

Doelgroep
Dg. passend toewijzen
Ov. corporatiedoelgroep
Middeninkomens
Hoge inkomens

Huur

Koop

BAR

Koop- en eengezinswoningen in meerderheid
In 2022 zijn er ruim 8 miljoen woningen in Nederland. Meer dan de helft van de voorraad (57%) bestaat uit
koopwoningen. Van de koopwoningen is 84% een eengezinswoning, ook wel grondgebonden woning
genoemd. In de huursector zijn er met 63% juist veel meergezinswoningen (appartementen/gestapelde
bouw). In totaal is van alle woningen bijna twee derde (64%) een eengezinswoning (Figuur 3.2).

Figuur 3.2: Woningvoorraad naar eigendomsvorm en woningtype (*1.000), 2022; bron: Socrates 2022

755; 9%

1.287;
16%
Huur eengezins
Huur meergezins

3.844;
48%

20

r2022-0023WFA

2.161;
27%

Koop eengezins
Koop meergezins

Van alle huurwoningen heeft 71% een maandhuur tot aan de hoge aftoppingsgrens (Figuur 3.3). Het feit dat
ruim twee op de drie huurwoningen in bezit zijn van een woningcorporatie (bron: Syswov 202220) draagt er
in belangrijke mate aan bij dat de meeste huurwoningen tot de gereguleerde voorraad behoren, zijnde
huurwoningen met een huur onder de liberalisatiegrens van 752 euro (prijspeil 2021), namelijk 80%. Een
niet te veronachtzamen deel van de huurvoorraad is echter eigendom van andere verhuurders dan
corporaties. Het aantal vrijesectorhuurwoningen, met een maandhuur boven de liberalisatiegrens, is sterk
toegenomen en bedraagt in 2022 naar verwachting 704 duizend. Dat komt neer op 9% van de totale
woningvoorraad.
De prijzen van koopwoningen stijgen de laatste jaren snel21. In het begin van 2021 had niet meer dan 49%
van de koopwoningen een WOZ-waarde lager dan de NHG-grens van 325.000 euro (prijspeil 2021). In 2020
bedroeg het aandeel woningen tot de (toenmalige) NHG-grens nog 55%. Het aantal koopwoningen in het
dure segment, boven 510.000 euro, is in 2021 verder gestegen tot ongeveer 770 duizend en vormt nu 17%
van de voorraad koopwoningen in Nederland. Doordat het totaal aantal koopwoningen is toegenomen, zijn
de aandelen koopwoningen met een WOZ-waarde onder de NHG-grens dan wel in het dure segment in het
startjaar van onze verkenning (2022) vergelijkbaar met die in 2021.

In de figuren over de (stand of ontwikkeling van de) woningvoorraad zijn voor de koopsector telkens de
labels voor prijspeil 2021 weergegeven, het startjaar van Socrates 2022.

Figuur

3.3:

Woningvoorraad

naar

eigendomsvorm

en

prijsklasse

(prijspeil

2021)

(*1.000),

2022;

bron: Socrates 2022

768;
10%

Huur tot hoge aftoppingsgrens
2.432;
30%

Huur tot liberalisatiegrens

1.561;
19%

Middenhuur
Dure huur
311;
4%

481;
6%

2.270;
28%

Koop ≤ 325 dzd
Koop 325-510 dzd

Koop ≥ 510 dzd
223; 3%

20 https://syswov.datawonen.nl/
21 Bij het verschijnen van deze publicatie stabiliseren of dalen prijzen inmiddels.

Socrates 2022

21

Woonmilieus
Als laatste in deze paragraaf kijken we naar de woningvoorraad naar type woonmilieu. In Socrates 2022 is
gebruik gemaakt van een geheel nieuwe woonmilieutypologie, waarin elf typen woonmilieus worden
onderscheiden (zie bijlage 2 punt 6).

In Figuur 3.4 zien we dat de meeste woningen zich bevinden in de woonmilieus Stedelijk Grondgebonden
en Grootstedelijk Compact. Ook de Dorpse en Landelijke woonmilieus tellen veel woningen. Stedelijk met
Groen, Stedelijk Compact en Grootstedelijk met groen zijn de typen woonmilieus met het kleinste aantal
woningen. De verschillen qua woningaantal tussen de verschillende woonmilieus zijn echter primair
uitvloeisel van de gekozen typologie. Interessanter is het daarom om te kijken naar eventuele verschillen
tussen de woonmilieus voor wat betreft het eigendom en het woningtype van de woningvoorraad. Deze
verschillen blijken er inderdaad te zijn. In lijn met de verwachtingen komen er in het Landelijke woonmilieu
veel eengezinskoopwoningen voor, terwijl het Centrum Plusmilieu en Grootstedelijk Compact juist een groot
aandeel meergezinshuurwoningen hebben.

Figuur 3.4: Woningvoorraad naar type woonmilieu, eigendomsvorm en woningtype (*1.000), 2022; bron:
Socrates 2022

Centrum Plus
Centrum
Grootstedelijk Compact
Grootstedelijk Grondgebonden
Grootstedelijk met Groen
Stedelijk Compact
Stedelijk Grondgebonden
Stedelijk met Groen
Landelijk/Dorps bij de Stad
Dorps
Landelijk
Geen Woonmilieu
0

Huur eengezins

22

r2022-0023WFA

Huur meergezins

400

800

Koop eengezins

1.200
Duizenden
Koop meergezins

3.2

Ontwikkeling huishoudens en doelgroepen

Sterke groei van oudere huishoudens en alleenstaanden
In de scenario’s Laag, Midden en Hoog telt Nederland in 2037 bijna 9 miljoen huishoudens. Ten opzichte
van 2022 betekent dat een toename met circa 858 duizend huishoudens. Er zijn duidelijke verschillen in de
verwachte ontwikkeling van verschillende groepen huishoudens naar leeftijd (Figuur 3.5).
Figuur 3.5 Ontwikkeling aantal huishoudens naar leeftijdsklassen/(geboortejaarklassen) in de scenario’s Laag,
Midden en Hoog; bron: Primos-prognose 2022

95 jaar e.o. (1927 en eerder)
90-94 jaar (1932-1937)
85-89 jaar (1937-1942)
80-84 jaar (1942-1947)
75-79 jaar (1947-1952)
70-74 jaar (1952-1957)
65-69 jaar (1957-1962)
60-64 jaar (1962-1967)
55-59 jaar (1967-1972)
50-54 jaar (1972-1977)
45-49 jaar (1977-1982)
40-44 jaar (1982-1987)
35-39 jaar (1987-1992)
30-34 jaar (1992-1997)
25-29 jaar (1997-2002)
20-24 jaar (2002-2007)
15-19 jaar (2007-2012)
-200.000

-100.000

0

100.000

200.000

Het zijn de oudere huishoudens, in het bijzonder die vanaf 80 jaar, die de komende 15 jaar sterk in aantal
toenemen. Ook het aantal huishoudens in de leeftijdsklasse 25-44 jaar stijgt. Voor het aantal huishoudens
van 45-60 jaar wordt een flinke daling verwacht, een gevolg van de daling in aantallen geboorten in de jaren
zeventig. De jongere leeftijdsklassen nemen in omvang toe, een gevolg van de beperkte stijging van het
geboortecijfer in de jaren tachtig en de buitenlandse migratie die vooral uit jonge mensen bestaat. In
samenhang met de ontwikkeling van de leeftijdsgroepen zal vooral het aantal alleenstaanden sterk
toenemen. Meerpersoonshuishoudens nemen eveneens in omvang toe, maar relatief bescheiden ten
opzichte van de groep alleenstaanden.

Sterke toename corporatiedoelgroep
De corporatiedoelgroep zal op basis van de veronderstelde inkomensontwikkeling in scenario Midden de
komende vijftien jaar met bijna 590 duizend toenemen (+ 15%)22. Voor de doelgroep voor passend toewijzen
wordt daarbij een groei verwacht met 275 duizend huishoudens, terwijl de overige corporatiedoelgroep een

22 Onder de aanname dat inkomensgrenzen voor de afbakening van doelgroepen jaarlijks voor inflatie gecorrigeerd worden.

Socrates 2022

23

toename van 316 duizend tegemoet kan zien. De middeninkomens en hoge inkomens zullen tot 2037 met
110 respectievelijk 158 duizend huishoudens toenemen.

Ten opzichte van de Socrates 2021 woningmarktverkenning wordt een veel sterkere toename van de
corporatiedoelgroep voorzien. Dat is het gevolg van de sombere inkomensperspectieven waarvan in de
huidige verkenning wordt uitgegaan. In de Socrates 2021 scenario Midden werd uitgegaan van een toename
van de corporatiedoelgroep met 286.000 huishoudens (+8%) in vijftien jaar tijd. In het Socrates 2022 Middenscenario wordt zoals gezegd een toename met 15% verondersteld.

Figuur 3.6: Ontwikkeling van het aantal huishoudens naar leeftijd, samenstelling en doelgroep (2022 t/m 2036)
bron: Socrates 2022, scenario Midden
stand
2022

mutatie
2037

x duizend

2022-2037

x 1.000

-500

Leeftijd
Tot 30 jaar

944

917

30 - 44 jaar

1.887

2.174

287

45 - 64 jaar

2.932

2.703

-229

65 - 74 jaar

1.256

1.479

223

Vanaf 75 jaar

1.109

1.713

605

3.154

3.714

560

600

668

68

Paar znd. kind

2.350

2.500

150

Paar met kind

2.025

2.105

80

Dg. passend toewijzen

2.431

2.705

275

Ov. corporatiedoelgroep

1.560

1.875

316

Middeninkomens

1.453

1.563

110

Hoge inkomens

2.685

2.844

158

Totaal

8.129

8.987

858

500

1.500

2.500

3.500

4.500

-27

Samenstelling
Alleenstaand
Eenouder

Doelgroep

2022

2022-2037

Bandbreedte ontwikkeling huishoudens en doelgroepen op basis van scenario’s
De hierboven beschreven verwachte ontwikkeling van huishoudens en doelgroepen is met onzekerheden
omgeven. In de scenario’s Laag en Hoog wordt er gevarieerd in de inkomensontwikkeling en
woonvoorkeuren (zie voor overzicht per scenario tabel 2.5). Daarnaast is er het scenario MiddenPlus, waarin
een hogere bevolkingsgroei wordt verondersteld. In dit scenario neemt het aantal huishoudens in de periode
tot 2037 met 1,1 miljoen toe, zo’n 240 duizend meer dan in de overige drie scenario’s.

In de startsituatie (2022) zijn er bijna 4 miljoen huishoudens die op basis van hun inkomen tot de
corporatiedoelgroep gerekend worden, ofwel bijna de helft van alle huishoudens (Figuur 3.7). Lang niet alle
huishoudens in de corporatiedoelgroep doen overigens een beroep op een sociale huurwoning omdat zij
naar tevredenheid in een koopwoning wonen. Anno 2022 woont 33% van de doelgroep in een koopwoning.

24

r2022-0023WFA

Vanwege de vergrijzing en de toename van het eigenwoningbezit in het verleden zal dit percentage naar
verwachting oplopen naar, afhankelijk van het scenario, 37% à 38% in 2037.

Van de bijna 4 miljoen huishoudens die tot de corporatiedoelgroep worden gerekend heeft ruim 2,4 miljoen
huishoudens een inkomen dat onder de grens voor passend toewijzen ligt. In het Middenscenario neemt het
aantal huishoudens in de corporatiedoelgroep tot 2037 met 590 duizend huishoudens toe (+15%). In de
scenario’s met een lage dan wel hoge inkomensontwikkeling neemt dit aantal toe met respectievelijk één
miljoen huishoudens (+25%) en 315 duizend huishoudens (+8%). In het scenario MiddenPlus bedraagt de
toename bijna 715 duizend huishoudens (+18%).
In de scenario’s Laag en Hoog loopt de omvang van de corporatiedoelgroep in vijftien jaar tijd 684 duizend
huishoudens uiteen. Dat maakt duidelijk dat de impact die de reële inkomensontwikkeling heeft op de
omvang van de doelgroep en daarmee de opgave voor corporaties groot is.
Figuur 3.7: Ontwikkeling totaal aantal huishoudens behorend tot de corporatiedoelgroep in scenario’s Laag,

Miljoenen

Midden, Hoog, MiddenPlus; bron: Socrates 2022
5,5

5,0

4,5

4,0

Laag

3.3

Midden

Hoog

2037

2032

2027

2022

3,5

MiddenPlus

Ontwikkeling woningvoorraad

Woningmarkt is voorraadmarkt, jaarlijkse veranderingen beperkt
Om in de toekomst (nieuwe) huishoudens van een woning te kunnen voorzien, is een uitbreiding van de
woningvoorraad nodig. Daarnaast ligt er nog een opgave om het huidige woningtekort terug te dringen. In
de scenario’s Laag, Midden en Hoog, die dezelfde huishoudensontwikkeling kennen, wordt eerstkomende
tien jaar uitgegaan van een nieuwbouwproductie van gemiddeld 90.000 woningen per jaar bij een sloop van
12.000 woningen per jaar. In de jaren daarna neemt de nieuwbouwproductie af tot gemiddeld 62.000 per
jaar. In totaal wordt tussen 2022 en 2037 de woningvoorraad netto (nieuwbouw minus sloop) met bijna 1,03
miljoen woningen uitgebreid. Dit komt neer op gemiddeld zo’n 69 duizend woningen per jaar. In het scenario

Socrates 2022

25

met een hoge demografische groei (MiddenPlus) wordt met een hogere woningvoorraadtoename gerekend:
1,167 miljoen, oftewel gemiddeld zo’n 78 duizend woningen per jaar.

De voorkeuren en woningbehoefte veranderen over de tijd met de samenstelling van de huishoudens en
hun inkomens. Met de jaarlijkse nieuwbouw en sloop kan hier maar beperkt op ingespeeld worden. De
volgende alinea’s laten zien welke woningen toegevoegd en onttrokken zouden moeten worden om de vraag
idealiter zo goed mogelijk te bedienen.

Relatief veel nieuwe betaalbare koopwoningen gewenst
De woningdifferentiatie in het bouwprogramma (inclusief productie anderszins zoals transformaties) wordt
in de scenario’s jaarlijks bepaald door de confrontatie tussen vraag en aanbod. In de segmenten waar de
tekorten het grootst zijn, wordt het meest gebouwd. Het bouwprogramma wordt zo behoeftevolgend
ingevuld, rekening houdend met de wensen/woonvoorkeuren van zowel doorstromers als van starters.
Vanwege verschillen in de inkomensontwikkeling en de koopvoorkeur (scenario Hoog volgt de
koopvoorkeuren uit het WoON2021 en in de andere scenario’s is de koopvoorkeur verlaagd) verschillen de
scenario’s als het gaat om de kwalitatieve invulling van het bouwprogramma (zie Figuur 3.8).
In de scenario’s Laag, Midden en Hoog worden in de periode 2022 t/m 2036 1,213 miljoen woningen via
nieuwbouw of overige toevoegingen (zoals transformaties) aan de voorraad toegevoegd; in scenario
MiddenPlus bedraagt dit aantal 1,351 miljoen (zie ook Tabel 3.1). Van dit totale aantal toevoegingen bestaat
in scenario’s Midden en MiddenPlus ruim een kwart uit gereguleerde huurwoningen. In de scenario’s Laag
en Hoog is dat respectievelijk 33% en 20%. In scenario’s Midden en MiddenPlus is 10% van het
bouwprogramma een middenhuurwoning, en 4% een dure huurwoning.
In alle scenario’s is veel behoefte aan betaalbare koopwoningen tot de NHG-grens. Het aandeel van dat
segment in het bouwprogramma loopt uiteen van 35% in het Middenscenario tot 24% in scenario Hoog. In
dat hoge scenario wordt niet alleen uitgegaan van een positievere inkomensontwikkeling maar ligt ook de
koopvoorkeur hoger. Daardoor is in dat scenario de behoefte aan middeldure en dure koopwoningen groter
dan in de andere scenario’s: 45% van de nieuwbouw in dat scenario betreft koopwoningen boven de NHGgrens. In het Middenscenario en het scenario MiddenPlus (25%) alsmede in Laag (19%) vormen dergelijke
koopwoningen een veel kleiner deel van de nieuwbouw.
In de periode 2022 t/m 2036 worden in de scenario’s (met uitzondering van MiddenPlus) netto bijna 1,03
miljoen woningen aan de voorraad toegevoegd. Deze toevoeging komt tot stand door de hierboven al
aangehaalde nieuwbouwproductie (incl. overige toevoegingen) van 1,213 miljoen woningen en een
sloopomvang van 184 duizend.
Ook door verkoop van (corporatie)huurwoningen en het (netto) prijseffect van het huurbeleid komen
veranderingen in de samenstelling van de voorraad tot stand. Onder ‘prijseffect’ worden de mutaties van de
huurvoorraad verstaan die het gevolg zijn van het huurbeleid: huurstijgingen en huurharmonisatie
bewerkstelligen bij een deel van huurwoningen de overgang naar een hogere huurklasse. Aan de andere
kant worden ook huurwoningen naar een lagere huurklasse teruggebracht als gevolg van passend toewijzen
en de eenmalige huurverlaging voor lage inkomens in 2023.

26

r2022-0023WFA

Figuur 3.8: Nieuwbouw (incl. overige toevoegingen) in woningvoorraad naar eigendom en prijsklasse (prijspeil
2021), percentages, 2022 t/m 2036; bron: Socrates 2022, scenario’s Laag, Midden, Hoog en MiddenPlus

Midden

Laag

9%

7%

21%
12%

27%
16%

5%

6%

10%

31%
12%

4%

35%

5%

Huur tot aftoppingsgrens*
Huur middeldure huur
Koop ≤ 325 dzd
Koop ≥ 510 dzd

Huur tot liberalisatiegrens
Huur dure huur
Koop 325-510 dzd

Hoog

MiddenPlus
9%

20%

16%
21%
4%

16%

6%

8%
2%

10%

26%

24%

34%

4%

In Tabel 3.1 is weergegeven hoe de totale aantallen over de periode 2022 t/m 2036 in de vier scenario’s
over de diverse prijsklassen van de huur- en koopsector zijn verdeeld. In het Middenscenario neemt de
totale voorraad gereguleerde huurwoningen (categorieën “tot aftoppingsgrens” en “tot liberalisatiegrens”)
per saldo met 59 duizend toe. In scenario Hoog daarentegen neemt deze voorraad met 21 duizend af. In
scenario Laag groeit de corporatiedoelgroep flink en komen er per saldo 147 duizend gereguleerde
huurwoningen bij. Ook in het hoge demografische scenario zien we een substantiële toename van de
gereguleerde huurvoorraad met 98 duizend woningen. De voorraad vrijesectorhuurwoningen neemt in
scenario Hoog minder toe dan in de andere scenario’s – dit is verklaarbaar in samenhang met een grotere
groei van de voorraad koopwoningen in dat scenario.

Socrates 2022

27

In alle scenario’s is er vooral behoefte aan extra koopwoningen tot de NHG-grens. Voor een deel wordt
hierin voorzien door de ingerekende verkoop van huurwoningen aan huishoudens. Veruit het grootste deel
zou via nieuwbouw tot stand moeten komen, hoewel dit de laatste jaren in de praktijk lastig blijkt.

Tabel 3.1: Mutaties in woningvoorraad naar eigendomsvorm en prijsklasse (prijspeil 2021) (*1.000), 2022 t/m
2036; bron: Socrates 2022, scenario’s Laag, Midden, Hoog en MiddenPlus
Huur
tot
tot aftoppings- liberalisatiegrens*
grens

Mutaties totaal
Laag
Midden
Hoog
MiddenPlus
Nieuwbouw
Laag
Midden
Hoog
MiddenPlus
Sloop
Laag
Midden
Hoog
MiddenPlus
Verkopen huurwoningen
Laag
Midden
Hoog
MiddenPlus
Prijsmutaties
Laag
Midden
Hoog
MiddenPlus

Totaal

Koop
middenhuur

dure
huur

≤ 325 dzd 325-510 dzd

≥ 510 dzd

44
-48
-125
-16

103
107
104
114

99
76
56
97

120
113
94
111

422
469
333
509

169
207
332
232

73
105
235
120

1.029
1.029
1.029
1.167

325
254
192
284

76
67
51
74

148
123
96
137

58
45
31
53

376
423
291
463

150
190
311
214

80
111
240
126

1.213
1.213
1.213
1.351

-124
-128
-132
-125

-11
-10
-9
-11

-11
-9
-8
-10

-10
-10
-9
-10

-12
-13
-14
-13

-8
-8
-8
-8

-7
-6
-5
-6

-184
-184
-184
-184

-40
-45
-44
-43

-18
-14
-12
-16

-26
-24
-27
-25

-1
-1
-1
-1

58
59
56
59

27
25
29
26

0
0
0
0

0
0
0
0

-118
-129
-141
-132

56
64
73
66

-11
-14
-5
-5

73
79
73
70

-

-

-

-

Driekwart van totale netto uitbreiding in koopsector
Tezamen leveren de vier typen mutaties – nieuwbouw, sloop, verkopen en huurprijsaanpassingen – een
netto ontwikkeling van de koop- en huursector op. Van de netto uitbreiding van de woningvoorraad tot 2037
in het Middenscenario komt ruim 75% op conto van de koopsector. Dat aandeel is groter dan het aandeel
in de vraag (ongeveer 50%). De oorzaak hiervoor is dat doorstromers vaker van huur naar koop dan
andersom willen verhuizen. De potentieel vrijkomende bestaande huurwoningen kunnen daardoor al in een
deel van de vraag naar huurwoningen van starters voorzien.
Daarentegen worden er door doorstromers uit huur en koop samen meer koopwoningen gevraagd dan er
door verhuizing kunnen vrijkomen. Uitbreiding van de koopvoorraad geschiedt overigens niet alleen door
nieuwbouw, maar ook door de verkoop van (corporatie)huurwoningen; in alle scenario’s met een kleine 6
duizend per jaar. In scenario Laag komt ruim 35% van de totale uitbreiding voor rekening van de
huurvoorraad. In scenario Hoog is dat nog geen 13%.

De verdeling van de netto uitbreiding over eengezins- en meergezinswoningen is vrijwel gelijk in de
scenario’s (Figuur 3.9). In alle scenario’s bestaat de vanuit woonvoorkeuren gewenste uitbreiding voor het
merendeel (tussen de 55 en 62%) uit eengezinswoningen. Dit ligt wat lager dan het aandeel

28

r2022-0023WFA

eengezinswoningen in de huidige voorraad (64%), waarbij de grote toename tot 2037 van het aantal
alleenstaanden en ouderen een belangrijke rol speelt.

Figuur 3.9: Netto uitbreiding van de woningvoorraad naar eigendom en woningtype, 2022 t/m 2036;
bron: Socrates 2022, scenario’s Laag, Midden, Hoog en MiddenPlus

0

200

Laag

Midden

Duizenden
600
800

400

Huur Eengezins
Huur Meergezins
Koop Eengezins

Koop Meergezins
Hoog

MiddenPlus

Programma Woningbouw en Programma ‘Een thuis voor iedereen’
Het Rijksbeleid is erop gericht om bruto 900 duizend woningen toe te voegen in de periode 2022 t/m 2030
(Programma Woningbouw, Ministerie BZK, maart 2022). Doelstelling is dat 2/3 van de toe te voegen
woningen in de categorie ‘betaalbaar’ vallen: 350 duizend huur- en koopwoningen voor mensen met een
middeninkomen en 250 duizend sociale huurwoningen.

De woningbouwverwachtingen in de Primos-prognose zijn lager dan het genoemde kabinetsstreven. In drie
van de vier scenario’s in deze woningmarktverkenning is het gewenste aandeel betaalbare woningen
(gereguleerde huurwoningen, middenhuurwoningen en koopwoningen tot de NHG-grens) hoger dan de 67%
die het kabinet nastreeft. In het Middenscenario bedraagt dit aandeel 71%, in scenario MiddenPlus 73% en
in scenario Laag 76%. In het scenario Hoog is het aandeel betaalbaar 53%. In de Middenscenario’s komt
het absolute aantal betaalbare woningen overigens vrijwel overeen met de 600.000 betaalbare woningen
waar het Rijk naar streeft.

Tabel 3.2: Nieuwbouw in naar eigendomsvorm en prijsklasse (*1.000), 2022 t/m 2030; bron: Socrates 2022,
scenario’s Laag, Midden, Hoog en MiddenPlus

Laag

Midden

Hoog

Midden
Plus

Laag

Midden

Hoog

Midden
Plus

Gereguleerde huur
Middenhuur
Koop tot NHG-grens

272
102
248

223
86
279

174
67
192

231
88
283

33%
12%
30%

27%
10%
34%

21%
8%
23%

28%
11%
34%

Totaal Betaalbaar

621

587

432

602

76%

71%

53%

73%

Dure huur
Koop boven NHG-grens

41
161

32
204

22
369

34
213

5%
20%

4%
25%

3%
45%

4%
26%

Totaal Duur

201

236

390

247

24%

29%

47%

30%

Totaal

823

823

823

849

100%

100%

100%

103%

Socrates 2022

29

Notabene
In het recent gepubliceerde Programma Wonen en zorg voor ouderen heeft het kabinet aangekondigd dat
binnen de 900.000 woningen die er in de periode 2022 t/m 2030 gerealiseerd moeten worden er 290.000
specifiek voor ouderen zijn. Het gaat om 170.000 nultredenwoningen, 80.000 woningen in geclusterde
woonvormen (waar gemakkelijk zorg geleverd kan worden) en 40.000 verpleegzorgplekken met Wlz-zorg
thuis. Met de verschuiving van benodigde verpleeghuiscapaciteit (institutionele bevolking) naar woningen
(particuliere huishoudens) is zoals gezegd in de berekeningen in dit rapport nog geen rekening gehouden.

Woonmilieus
Tot slot van deze paragraaf richten we ons op de ontwikkeling van de woningvoorraad uitgesplitst naar de
nieuwe woonmilieutypologie. We beginnen met een vergelijking van de bestaande woningvoorraad naar
type woonmilieu (zie ook Figuur 3.4) en die voor de volgens het Middenscenario te plegen nieuwbouw tussen
2022 en 2037. In Figuur 3.10 zien we dat er redelijk wat verschillen bestaan, waarbij in het ideale geval er
relatief een stuk meer wordt gebouwd in Grootstedelijk met Groen dan dit woonmilieu momenteel in de
woningvoorraad voorkomt, terwijl voor het Dorpse woonmilieu het omgekeerde geldt.

Figuur 3.10: Aandeel woningvoorraad (2022) en nieuwbouw (2022 t/m 2036) naar type woonmilieu; bron: Socrates
2022, scenario Midden

16%
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%

Huidig

Nieuwbouw

In Figuur 3.11 is de nieuwbouw tussen 2022 en 2037 uitgesplitst naar woonmilieu verder onderverdeeld
naar type en eigendom. Op basis van de woonvoorkeuren bestaat 56% van het nieuwbouwprogramma uit
eengezinswoningen. In stedelijke milieus is groot deel van de vraag op appartementen gericht, maar ook in
deze milieus wordt er gevraagd naar eengezinswoningen. In het nieuwbouwprogramma, dat zoals eerder
gemeld uitsluitend op woonwensen gebaseerd is en niet op plannen in voorbereiding of ruimtelijk beleid,
resulteert dat in een aandeel van eengezinswoningen in stedelijke milieus uiteenlopend van 37% tot 67%.
In de landelijke en dorpse milieus is dat 39% tot 81%. Appartementen zijn vooral gevraagd in Centrum Plus,
Centrum en Grootstedelijk met Groen, en, wellicht enigszins verrassend, in het Dorpse woonmilieu. Zoals
te verwachten, ligt de nadruk in de woonmilieus (Groot)stedelijk Grondgebonden en Landelijk op het bouwen
van eengezinswoningen. Qua eigendomsverhouding ligt in vrijwel alle onderscheiden woonmilieus het

30

r2022-0023WFA

aandeel koopwoningen boven het aandeel huurwoningen. In de milieus Grootstedelijk Grondgebonden,
Stedelijke Grondgebonden en Landelijk bestaat de nieuwbouw vooral uit koopwoningen. Alleen in de
woonmilieus Grootstedelijk met Groen en Dorps voeren huurwoningen de boventoon.

Figuur 3.11: Nieuwbouw naar woonmilieu, type en eigendom (*1000), 2022 t/m 2036 bron: Socrates 2022,
scenario Midden
Centrum Plus

Centrum
Grootstedelijk Compact
Grootstedelijk Grondgebonden
Grootstedelijk met Groen
Stedelijk Compact
Stedelijk Grondgebonden
Stedelijk met Groen
Landelijk/Dorps bij de Stad
Dorps

Landelijk
Geen woonmilieu

0

Huur eengezins

40

Huur meergezins

80

Koop eengezins

120

160
Duizenden

Koop meergezins

Figuur 3.12: Relatief verschil nieuwbouw 2022-2036 versus huidige situatie, naar woonmilieu, type en eigendom
(procentpunt); bron: Socrates 2022, scenario Midden
40%
30%
20%
10%

0%
-10%
-20%
-30%
-40%

Huur eengezins

Huur meergezins

Koop eengezins

Koop meergezins

Socrates 2022

31

In hoeverre wijkt de nieuwbouw naar type en eigendom in elk van de woonmilieus af van de huidige voorraad
naar type en eigendom? Om de vergelijking uit te voeren, is het relatieve aandeel van elk van de
woningcategorieën in de huidige voorraad afgetrokken van het relatieve aandeel in de nieuwbouw. Een
positieve waarde duidt dan op een relatieve toename (in procentpunten) van een woningcategorie in
nieuwbouw ten opzichte van de huidige situatie, een negatieve op een afname, zoals weergegeven in Figuur
3.12. In de meeste woonmilieus vinden verschuivingen plaats, waarbij de grootste afwijking tussen toekomst
en heden te zien valt bij het Dorpse woonmilieu, waar eengezinskoopwoningen nu ruim in de meerderheid
zijn, maar waar juist behoefte bestaat aan meergezinshuurwoningen (zie ook hierboven).

Als laatste kijken we naar de verhouding huur/koop binnen de geraamde sloop voor de periode 2022 t/m
2036. Zoals eerder gemeld is de omvang van de sloop trendmatig bepaald, rekening houdend met de
veroudering van de voorraad in de toekomst. Ook de verdeling over huur/koop, woningtype
(eengezins/appartement) en buurten – en dus woonmilieus – is op basis van trends bepaald23.
De samenstelling van de sloop in onderstaande figuur is gerelateerd aan de beginsituatie per 1-1-2022,
zodat rekening wordt gehouden met het feit dat er van bepaalde combinaties van woonmilieu en eigendom
nu eenmaal meer woningen zijn. Relatief gezien vindt de meeste sloop in de scenario’s plaats in het
woonmilieu Grootstedelijk Compact. Dit zijn de naoorlogse wijken met veel (corporatie)appartementen waar
de herstructureringsopgave naar verhouding het grootst is. Aangezien dit type woonmilieu het grootste
aantal woningen telt is ook de omvang van de sloop hier het grootst is. Verder wordt er veel meer gesloopt
in huur dan in koop, met uitzondering van het Landelijke woonmilieu. Dit laatste wordt mede verklaard door
het kleine aantal huurwoningen in landelijke buurten.

Figuur 3.13: Sloopraming (als percentage van de huidige voorraad) naar woonmilieu en eigendom, totaal over
de periode 2022 t/m 2036 bron: Socrates 2022, scenario Midden
0%

2%

4%

6%

8%

10%

Centrum Plus
Centrum
Grootstedelijk Compact
Grootstedelijk Grondgebonden
Grootstedelijk met Groen
Stedelijk Compact
Stedelijk Grondgebonden
Stedelijk met Groen
Landelijk/Dorps bij de Stad
Dorps
Landelijk
Geen woonmilieu
Huur

Koop

23 In Socrates is enkel de onderverdeling naar prijsklassen (binnen huur en binnen koop) gebaseerd op vraag-aanbodverhoudingen.

32

r2022-0023WFA

3.4

Doelgroepen en scheefwonen

Bij het zoeken en kiezen van een nieuwe woning speelt de betaalbaarheid van de woonlasten een
belangrijke rol. In de sociale huursector en bij woningen van institutionele beleggers wordt bij het betrekken
van de woning daar expliciet rekening mee gehouden en ook voor het verkrijgen van een hypotheek in de
koopsector wordt het inkomen getoetst om te bepalen of de lasten gedragen kunnen worden. In de loop der
jaren kunnen inkomens en woonlasten van huishoudens echter uit elkaar gaan lopen.

Dit fenomeen wordt ook wel scheefwonen genoemd en is met name voor de huursector van belang. Er wordt
gesproken van dure scheefheid wanneer een huishouden met een laag inkomen in een dure huurwoning
woont. Omgekeerd kunnen goedkope huurwoningen bewoond zijn door huishoudens met een hoog
inkomen; in dat geval wordt van goedkope scheefheid gesproken. Zowel dure als goedkope scheefheid
kunnen een (maatschappelijk) probleem vormen: dure scheefheid vanwege de mogelijke financiële
problemen bij de huurders en goedkope scheefheid omdat ‘rijkere’ huishoudens beslag leggen op schaarse
betaalbare woningen. Onder invloed van inkomensveranderingen, verhuizingen, huurverhogingen
en -verlagingen kent de ontwikkeling van de scheefheid in de loop der jaren een zekere dynamiek. Jaarlijks
komen er nieuwe ‘scheefwoners’ bij en tegelijkertijd verdwijnen andere weer. In alle scenario’s in deze
woningmarktverkenning neemt de dure scheefheid per saldo toe, terwijl de goedkope scheefheid afneemt.

Dure scheefheid is in deze verkenning gedefinieerd als een huishouden in de doelgroep passend toewijzen
wonend in een woning met een huurprijs boven de hoge aftoppingsgrens24. In 2022 telt de groep die dit
betreft naar schatting ruim 150 duizend huishoudens (Tabel 3.3). In alle vier de scenario’s neemt deze dure
scheefheid in de periode 2022 t/m 2036 toe, van 43 duizend in scenario Hoog tot 98 duizend in scenario
Laag. Oorzaak is de sterke huishoudensgroei, de sombere inkomensontwikkeling en de beperkte
mogelijkheden om via nieuwbouw, doorstroming en huurmaatregelen de voorraad snel aan te passen aan
de sterke toename van de doelgroep passend toewijzen. De toename van de dure scheefheid loopt uiteen
van 79 duizend huishoudens in scenario Hoog tot 545 duizend in scenario Laag.

Tabel 3.3: Stand 2022 (links) en ontwikkeling (rechts) van aantal huishoudens (*1.000) dat duur respectievelijk
goedkoop scheef woont in de huursector (corporatie en privaat), 2022 t/m 2036; bron: Socrates 2022, scenario’s
Laag, Midden, Hoog en MiddenPlus
2022
x 1.000

150

Dure scheefheid
Doelgroep passend toewijzen

152

50

Totaal

152

98

100

73

67

43

0

Goedkope scheefheid
Middeninkomens
Hoge inkomens

-50
-100

295
166

-150

-98
-136
Laag

Midden

-75
Hoog

-87
DemHoog

Doelgroep passend toewijzen in woning boven aftoppingsgrens (dure scheefheid)

Totaal

461

Midden- en hoge inkomens in gereguleerde woning (goedkope scheefheid)

24 We tellen hierbij alle woningen boven de hoge aftoppingsgrens mee, inclusief woningen boven de liberalisatiegrens. In Socrates wordt (voor alle huishoudens)
enkel de hoge aftoppingsgrens onderscheiden en niet de lage aftoppingsgrens. Huishoudens in de doelgroep passend toewijzen (een- en
tweepersoonshuishouden) die een huurprijs tussen de lage en aftoppingsgrens hebben, worden hier dus niet tot de ‘dure scheefheid’ gerekend terwijl ze daar
meestal wel toe worden gerekend (bijvoorbeeld bij de eenmalige huurverlaging van 2021).

Socrates 2022

33

Goedkope scheefheid heeft in dit onderzoek betrekking op de situatie waarin een huishouden met een
inkomen boven de DAEB-inkomensgrens gehuisvest is in een gereguleerde huurwoning (van corporaties
en particuliere verhuurders). In 2022 gaat het dan in totaal om 461 duizend huishoudens, waarvan 295
duizend tot de middeninkomens25 behoren. De goedkope scheefheid neemt in alle scenario’s af, van 75
duizend in scenario Hoog tot 136 duizend in scenario Laag. Deze afname vindt onder meer plaats als gevolg
van de doorstroming van midden- en hogere inkomens vanuit gereguleerde huurwoningen naar duurdere
huurwoningen en koopwoningen. Deze vindt plaats doordat er in de scenario’s behoeftevolgend wordt
gebouwd, onder meer in de betaalbare koopsector. De daadwerkelijke afname van de goedkope scheefheid
in de praktijk is dus sterk afhankelijk van voldoende keuzeaanbod (via nieuwbouw of doorstroming) voor
midden- en hoge inkomens die in een sociale huurwoning wonen.

25 Middeninkomens betreft de groep vanaf 40.024 euro (eenpersoons)/44.196 euro (meerpersoons) tot 60.036 euro per jaar, zie ook Bijlage 1.

34

r2022-0023WFA

Ontwikkelingen op landsdeelniveau

4

Na de beschrijving van de nationale ontwikkelingen in het voorgaande wordt in dit hoofdstuk de aandacht
gelegd op verschillen in gebieden en de resultaten van het Middenscenario op dat niveau. Hiertoe is gekozen
voor een indeling van Nederland in vijf grotere landsdelen: de Randstad, drie flanken ten opzichte van de
Randstad (Noord-, Oost- en Zuid-) en overig Nederland (Figuur 4.1). Deze landsdelen zijn samengevoegd
vanuit 31 functionele woningmarktgebieden die ABF onderscheidt26.

Figuur 4.1: Nederland verdeeld in vijf landsdelen

4.1

Ontwikkeling huishoudens

Met 3,5 miljoen (43%) huishoudens telt de Randstad in 2022 de meeste huishoudens van de vijf landsdelen
(Tabel 4.1). Daarna volgen Overig Nederland en de Zuidflank met 2 respectievelijk 1 miljoen huishoudens,
ofwel een kwart en een achtste van alle huishoudens. De kleinste landsdelen zijn de Oostflank (800 duizend)
en de Noordflank (700 duizend). Tot 2037 zal het aantal huishoudens in Nederland met ruim 850 duizend
toenemen. Bijna 60% van deze groei zal naar verwachting geconcentreerd zijn in de Randstad. In de overige

26 Zie bijlage 2 voor een landsdekkend overzicht van Nederland verdeeld over 31 functionele woningmarktgebieden. Deze zijn samengesteld op basis van een
analyse op de verhuisstromen over de jaren 2012-2017. Voor een uitgebreidere toelichting wordt verwezen naar notitie n2018-0327DO van ABF.

r2022-0023WFA | Socrates 2022

35

landsdelen neemt het aantal huishoudens eveneens toe, waarbij Overig Nederland de kleinste groei
doormaakt.

Het grootste deel van de huishoudensgroei bestaat uit oudere huishoudens en dan met name huishoudens
van 75-plussers. Het aantal huishoudens van 45-64 jaar is daarentegen in 2037 in alle vijf de landsdelen
lager dan in 2020, vooral in Overig Nederland. Verder is de Randstad het enige landsdeel waar het aantal
jongere huishoudens tot 30 jaar nog (beperkt) zal groeien.

In samenhang met de sterke stijging van het aantal oudere huishoudens neemt ook het aantal
alleenstaanden aanzienlijk toe. Ten opzichte van de huidige situatie neemt het aantal alleenstaanden relatief
het minst toe in Overig Nederland (11%), omdat hier het vergrijzingsproces zich in een verder gevorderd
stadium bevindt dan elders in het land. In de overige delen van het land varieert de groei van alleenstaanden
tussen 19% en 25%. Het aantal meerpersoonshuishoudens in Overig Nederland krimpt, in het bijzonder de
paren zonder en met kinderen. In de Randstad neemt het aantal meerpersoonshuishoudens relatief (en
absoluut) het hardst toe. De ontwikkelingen in de overige drie landsdelen wijken (in relatieve zin) betrekkelijk
weinig van elkaar en van het nationale beeld af.

Tabel 4.1: Ontwikkeling huishoudens naar leeftijd, samenstelling en landsdeel (* 1.000), 2022 t/m 2036; bron:
Socrates 2022, scenario Midden
Totaal
x 1.000
Stand 2022
Randstad
Noordflank
Oostflank
Zuidflank
Overig Nederland
Nederland

< 30 jaar 30-44 jaar 45-64 jaar 65-74 jaar

75+

Alleen- EenouderPaar Paar met
staand
gezin zonder kind kind(eren)

3.500
725
821
1.057
2.026
8.129

450
61
99
116
219
944

887
165
179
244
413
1.887

1.242
273
298
385
734
2.932

494
121
131
165
345
1.256

427
105
114
148
315
1.109

1.447
244
311
384
768
3.154

286
51
55
72
136
600

916
223
246
325
640
2.350

852
207
208
275
482
2.025

Ontwikkeling 2022-2037
Randstad
508
Noordflank
88
Oostflank
96
Zuidflank
126
Overig Nederland
41
Nederland
858

17
-1
-6
-3
-34
-27

162
24
33
43
25
287

-36
-20
-27
-22
-123
-229

110
22
26
32
32
223

256
62
70
76
141
605

274
62
61
83
81
560

32
9
7
12
8
68

109
13
19
19
-11
150

93
4
9
11
-37
80

De veranderingen in de omvang en samenstelling van de huishoudens verschillen per regio en hebben
consequenties voor de kwalitatieve woningbehoefte. In Socrates wordt daarmee rekening gehouden. en
wordt in de berekeningen voor elk jaar opnieuw bepaald

4.2

Ontwikkeling woningvoorraad

De ontwikkeling van de woningvoorraad is een samenspel van de nieuwbouw, sloop, verkoop en
huurprijsveranderingen en is eerder voor Nederland als geheel per scenario in beeld gebracht (paragraaf
3.3). De laatste drie processen worden in het model op basis van trends vastgelegd terwijl de kwalitatieve
verdeling van de nieuwbouw (over de segmenten) door het model wordt berekend op basis van de krapte
per segment. Hoe dat allemaal volgens het Middenscenario op de woningmarkten van de verschillende

36

r2022-0023WFA

landsdelen uitpakt in de periode tot 2037 wordt in deze paragraaf toegelicht door de ontwikkeling van de
woningvoorraad nader te bekijken.

In Tabel 4.2 zijn de bruto toevoegingen per landsdeel weergegeven, voor de koopsector en huursector, met
aandelen naar prijsklassen en aandeel meergezins. Van de 1,213 miljoen nieuwbouwwoningen in Nederland
zou idealiter 60% in de koopsector moeten worden gerealiseerd en 40% in de huursector. Naar verhouding
wijken de Zuidflank met 66% koop en Overig Nederland met 55% koop hier het meest van af. Binnen de
koopsector is het aandeel meergezins in de Randstad opvallend hoog (33% tegenover 27% landelijk) en in
de Oostflank juist laag (16%). Binnen de huursector zijn de verschillen tussen de regio’s minder groot.
Tabel 4.2: Nieuwbouw naar landsdeel, 2022 t/m 2036; bron: Socrates 2022, scenario Midden
Huur

Randstad
Noordflank
Oostflank
Zuidflank
Overig Nederland
Nederland

Koop

Gereguleerd Middelduur Dure Huur
< 752
752-1.010
≥ 1.010
x 1.000
% van alle huurwoningen
270
61%
27%
12%
48
79%
15%
6%
53
66%
31%
3%
58
68%
21%
11%
61
75%
22%
3%
489

66%

25%

9%

wv.
meergezins
%
67%
71%
73%
72%
71%
69%

Goedkoop Middelduur
Duur
≤ 325 dzd 325-510 dzd ≥ 510 dzd
x 1.000
% van alle koopwoningen
388
55%
28%
17%
63
63%
26%
11%
85
65%
24%
11%
111
61%
24%
15%
75
62%
24%
14%
724

58%

26%

wv.
meergezins
%
33%
21%
16%
21%
21%

15%

27%

Onttrekkingen, omzettingen van huur naar koop, en huurprijsveranderingen bepalen – samen met de bruto
nieuwbouw – verder de daadwerkelijke ontwikkeling van de voorraad. In Tabel 4.3 zijn de ontwikkelingen in
de huurvoorraad per landsdeel weergegeven, in Tabel 4.4 die in de koopvoorraad.

Nederland telt momenteel ruim 3,4 miljoen huurwoningen. Ten opzichte van de totale voorraad betreft dat
43%. In de Randstad bestaat 49% van de woningvoorraad uit huurwoningen. Daarmee heeft de Randstad
niet alleen absoluut, maar ook relatief meer huurwoningen dan de andere landsdelen. In de Noordflank is
dit aandeel met 35% het laagst, in de andere landsdelen ligt het percentage rond de 40%. 80% van alle
huurwoningen in Nederland heeft een maandhuur beneden de liberalisatiegrens en wordt tot de
gereguleerde huurvoorraad gerekend. In Overig Nederland is het aandeel van de gereguleerde woningen
binnen de huurvoorraad wat groter (86%), in de Randstad en Zuidflank wat kleiner (76% resp. 78%).

Tussen 2022 en 2037 kent het Middenscenario een netto toename van de voorraad met 1,029 miljoen
woningen. Hiervan zijn 248 duizend woningen een huurwoning, ofwel minder dan een kwart van de totale
uitbreiding. Van de huurwoningen die er per saldo bij komen is het grootste deel (76%) een geliberaliseerde
woning. In de Randstad komen er in het Middenscenario 161 duizend huurwoningen bij, waarvan 37 duizend
met een maandhuur tot de liberalisatiegrens en 124 duizend erboven. Ook in de Oost- en de Zuidflank
worden in dit scenario per saldo meer vrijesector- dan gereguleerde huurwoningen toegevoegd aan de
huurvoorraad. Alleen in de Noordflank is het andersom. In Overig Nederland blijft de gereguleerde
huurvoorraad nagenoeg gelijk terwijl wel nog uitbreiding plaatsvindt in de geliberaliseerde huurvoorraad.

Socrates 2022

37

Tabel 4.3: Ontwikkeling huurvoorraad naar prijsklasse (prijspeil 2021) en landsdeel (* 1.000), 2022 t/m 2036;
bron: Socrates 2022, scenario Midden
2022
Woning- Huurwoningen
voorraad

Randstad
Noordflank
Oostflank
Zuidflank
Overig Nederland
Totaal

x 1.000
3.429
731
800
1.041
2.045
8.046

1.668
258
327
408
787
3.447

Gereguleerd Geliberaliseerd
< 752
≥ 752
%
% van alle huurwoningen
49%
76%
24%
35%
82%
18%
41%
82%
18%
39%
78%
22%
39%
86%
14%
43%
80%
20%

Mutatie 2022-2037
Huurwoningen
Gereguleerd Geliberaliseerd
< 752
≥ 752
x 1.000
161
37
124
30
19
11
31
12
19
29
9
20
-3
-18
15
248
59
189

Van de ruim 8 miljoen woningen in Nederland is momenteel 57% een koopwoning. Het grootste aandeel
koop is te vinden in de Noordflank (65%), in de Randstad is het aandeel het laagst (51%). De woningwaarde
(gemeten via de WOZ-waarde) van de koopvoorraad is een indicatie van de regionale spanning. In de
Randstad heeft 25% van de woningen een waarde van meer dan 510.000 euro, over de drie flanken
gemiddeld 15% en in Overig Nederland slechts 7%. Omgekeerd heeft ruim twee derde van de
koopwoningen in Overig Nederland een waarde van ten hoogste 325.000 euro (NHG-grens), terwijl in de
Randstad dat voor niet meer dan 37% van de koopwoningen geldt.

Tot 2037 komen er volgens het Middenscenario in heel Nederland 781 duizend koopwoningen bij, waarvan
469 duizend – ruim meer dan de helft – in het goedkoopste segment tot NHG-grens. Circa 27% van de
koopuitbreiding zou terecht moeten komen in de middeldure categorie en 13% in de duurste (vanaf 510.000
euro). Net als voor de huursector vindt ook in de koopsector de grootste uitbreiding van de voorraad in de
Randstad plaats. Voor alle vijf landsdelen geldt dat het zwaartepunt van de voorraaduitbreiding bij de
koopwoningen ligt in de goedkope klasse tot de NHG-grens.

Tabel 4.4: Ontwikkeling koopvoorraad naar prijsklasse (prijspeil 2021) en landsdeel (* 1.000), 2022 t/m 2036;
bron: Socrates 2022, scenario Midden
2022
Woning- Koopwoningen
voorraad

Randstad
Noordflank
Oostflank
Zuidflank
Overig Nederland
Totaal

38

x 1.000
3.429
731
800
1.041
2.045
8.046

r2022-0023WFA

1.761
473
474
633
1.257
4.598

Goedkoop Middelduur
Duur
≤ 325 dzd 325-510 dzd ≥ 510 dzd
%
% van alle koopwoningen
51%
37%
38%
25%
65%
53%
34%
12%
59%
50%
34%
16%
61%
43%
39%
18%
61%
68%
25%
7%
57%
49%
34%
17%

Mutatie 2022-2037
Koopwoningen
Goedkoop Middelduur
Duur
≤ 325 dzd 325-510 dzd ≥ 510 dzd
x 1.000
416
238
114
64
68
43
18
7
90
58
23
9
119
74
30
16
88
56
23
9
781
469
207
105

Bijlage 1: Toelichting op de methodiek
Inleiding
Het Socrates-model van ABF Research is een regionaal woningmarktmodel, dat op basis van de
huishoudensontwikkeling en de vraag naar en het aanbod van woningen de woningmarkt simuleert. In het
Socrates-model zijn de huishoudens, naar leeftijd, samenstelling en inkomenskwintiel (zie ook de toelichting
in

kader 1

verderop

deze

bijlage),

gekoppeld

aan

de

beschikbare

woningvoorraad,

naar

eigendomsverhouding, prijsklasse (zie ook de toelichting in kader 2 verderop deze bijlage) en woningtype.
Dit levert een koppeling van 100 typen huishoudens aan 25 typen woningen op, die bovendien elk aan 11+1
typen woonmilieus worden toegekend. Daarmee is bekend wie, waar, in welk type en prijsklasse woning
woont. Voor elke combinatie is, op regionaal niveau, vanuit het WoON bekend wat de kansen zijn dat een
huishouden een woning wil betrekken of verlaten. Veranderingen in de huishoudenssamenstelling en
ontwikkeling, verhuizingen en veranderingen in de woningvoorraad worden jaar op jaar gesimuleerd. De
simulatie vindt in enkele ‘etappes’ per jaar plaats, die hier gesimplificeerd worden als ‘aan het begin van het
jaar’, ‘gedurende het jaar’ en ‘aan het eind van het jaar’.
Figuur B1.1: Werking Socrates-model

Verhuisproces

Ontwikkelingen
demografie en
inkomen

Nieuwe
huishoudens

Vraag naar
woonruimte

Onttrekkingen

Huishoudens

Huishoudens
verdeeld over
woningvoorraa

Woningvoorraad

Opgeheven
huishoudens

Aanbod van
woonruimte

Nieuwbouw

(Re)acties van
aanbieders van
woonruimte

Aan het begin van het jaar: bepaling van vraag en aanbod
Aan het begin van het jaar is er een bestaande verdeling van huishoudens over de woningvoorraad. Er is
bekend hoeveel bewoonde woningen er zijn, wat de leegstand is, hoeveel overige woningen er zijn en
hoeveel huishoudens in een niet-woning (BAR) wonen.

Aan de zijde van de huishoudens wordt eerst bepaald wat de demografische veranderingen zullen zijn.
Onder meer scheidingen, uit-huis-gaan en nieuw samenwonenden worden voor de rest van het jaar bepaald.

r2022-0023WFA | Socrates 2022

39

Deze nieuw te vormen huishoudens komen grotendeels als (semi-)starters of vestigers op de markt. Ook
wordt van de reeds bestaande huishoudens, die niet veranderen in samenstelling, bepaald welk deel van
deze huishoudens een verhuiswens heeft. Deze verhuisgeneigde huishoudens vormen de potentiële
doorstromers. Van elk van deze groepen wordt bepaald hoe de voorkeuren voor de gewenste woonsituatie
zich verhouden. Gezamenlijk geven zij vorm aan de vraag naar woningen.
Vanzelfsprekend zijn er ook huishoudens die naar tevredenheid wonen en dus geen verhuiswens hebben.
Zij houden woningen bezet die niet beschikbaar komen voor nieuwe bewoners. Samen met de huishoudens
die een vraag uitoefenen vormen zij de woningbehoefte. Van al deze groepen in het simulatieproces is
bekend naar welk type woning hun voorkeur uitgaat.

Aan de zijde van de woningvoorraad wordt per gemeente bepaald hoe de uitbreiding in puur kwantitatieve
zin eruit zal zien. De nieuwbouw, onttrekkingen en het aantal te verkopen huurwoningen worden vastgesteld.
Ook wordt in deze fase van de simulatie reeds bepaald hoeveel huurwoningen een prijsverandering zullen
ondergaan.
Daarnaast zijn er huishoudens die reeds in een woning wonen en een verhuiswens hebben. Zij laten in
potentie vrijkomende woningen achter. En er zijn leegstaande woningen, voor zover deze geschikt zijn voor
bewoning. Al deze woningen gezamenlijk vormen het aanbod.
Het aanbod uit de bestaande voorraad heeft al vastgestelde kenmerken als eigendom, prijs en type. Het
aanbod dat uit nieuwbouw, onttrekkingen en verkopen beschikbaar komt wordt kwalitatief vastgesteld aan
de hand van ‘vraagprofielen’ van de verschillende typen potentiële doorstromers.

Gedurende het jaar: afstemming van vraag en aanbod
Niet alle huishoudens die aan het begin van het jaar een verhuiswens hebben komen op hetzelfde moment
op de markt. Ook zijn niet alle woningen direct beschikbaar. Huishoudens gaan in zes cycli op zoek naar
een geschikte woning, waarmee de verhuizingen gedurende een jaar worden gesimuleerd. Deze zoektocht
wordt mogelijk ingevuld doordat per cyclus een deel van de nieuwbouw wordt vrijgegeven en doordat er
woningen beschikbaar komen door doorstromers die in de (voorgaande) cyclus verhuisd zijn. Per cyclus
wordt gekeken hoeveel huishoudens hun woonwensen vervuld zien worden. Voor de huishoudens die nog
gehuisvest willen worden wordt opnieuw het ‘vraagprofiel’ bepaald, waarna deze huishoudens opnieuw
gekoppeld worden aan de beschikbare voorraad.
In zes simulatierondes worden zoveel mogelijk huishoudens gekoppeld aan een woning die voldoet aan de
wensen. Tijdens de simulatie van het verhuisproces wordt ook rekening gehouden met eventueel
substitutiegedrag van huishoudens. Als de woning van de ‘eerste keus’ niet meer beschikbaar is zullen
huishoudens uitwijken naar een geschikt alternatief voor de nieuwe woning.

Aan het eind van het jaar: iedereen een woonruimte
Na zes simulatierondes is het mogelijk dat er huishoudens zijn die nog geen geschikte woning gevonden
hebben, omdat er geen woning beschikbaar is die aan hun woonwensen voldoet. Deze huishoudens vormen
de restvraag. Tegelijk kunnen er ook woningen zijn die niet door een nieuw huishouden betrokken zijn, het
restaanbod. In een gechargeerd voorbeeld zijn er enkel dure koopwoningen beschikbaar, terwijl er alleen
alleenstaande huishoudens met een laag inkomen een woning zoeken.

40

r2022-0023WFA

In het Socrates-model is het zo dat aan het begin van het jaar alle huishoudens de beschikking hebben over
een vorm van huisvesting. Hierboven wordt gemeld dat er huishoudens zijn die nog geen woning hebben
aan het eind van het jaar. Voor doorstromers wordt dit opgelost door hen niet meer te laten verhuizen, maar
in hun huidige woning te laten blijven. Voor starters en vestigers is het echter noodzakelijk dat deze alsnog
een woonruimte toegekend krijgen. Deze worden in een laatste simulatie ‘met frisse tegenzin’ in een ‘zo
geschikt mogelijke’ woonruimte geplaatst. Dit kan een normale woning zijn, maar het is ook mogelijk dat zij
in een BAR terecht komen. Zodoende heeft aan het eind van het jaar ieder huishouden een dak boven het
hoofd.

De vraagprofielen van huishoudens zijn niet alleen afhankelijk van kenmerken als type huishouden, leeftijd
en inkomen, maar ook van de huidige huisvestingssituatie. Dat betekent dat het vraagprofiel van
huishoudens na een verhuizing aangepast kan worden; ook wanneer dit plaatsvindt na substitutie. Socrates
heeft geen geheugen en onthoudt niet hoe de voorgaande vraagprofielen van huishoudens samengesteld
waren. Een huishouden met initieel een vraag naar bijvoorbeeld dure huur kan bij een ontoereikend aanbod
als gevolg van substitutie terecht komen in de (goedkope) koopsector. In dat geval zal dit huishouden de
volgende keer met een grotere waarschijnlijkheid een koopwoning wensen.

Socrates 2022

41

Kader 1: Inkomensgrenzen
De inkomensgrenzen (netto besteedbaar huishoudinkomen) in het Socrates-model zijn bepaald met behulp
van de landelijke kwintielverdeling uit het WoON 2021. In de prognose staan deze grenzen vast (met
indexatie). In Socrates 2022 worden de volgende grenzen gehanteerd:
■

Kwintiel 1: tot 18.900 euro;

■

Kwintiel 2: tussen 18.900 en 27.800 euro;

■

Kwintiel 3: tussen 27.800 en 39.700 euro;

■

Kwintiel 4: tussen 39.700 en 57.000 euro;

■

Kwintiel 5: vanaf 57.000 euro.

Het vastzetten van deze grenzen betekent dat in een prognosejaar er geen sprake meer hoeft te zijn van
een kwintielverdeling, een indeling in vijf klassen met een even groot aantal huishoudens. Bij een
inkomensstijging die groter is dan de prijsindexatie zullen er huishoudens overgaan naar een hogere
inkomensklasse, waardoor het aantal huishoudens in elke klasse verschuift en de (zuivere) kwintielverdeling
wordt verlaten.
Omdat de grenzen op basis van de landelijke kwintielverdeling zijn bepaald kan er op lager schaalniveau
(provincie, regio, gemeente) ook al in de startsituatie sprake zijn van een verschillende omvang van de
klassen. De inkomensspreiding in de regio kan immers afwijken van de landelijke verdeling.
Het voordeel van het vasthouden aan de oorspronkelijke inkomensgrenzen is dat enerzijds in beeld kan
worden gebracht hoe de inkomenssituatie van huishoudens zich ontwikkelt en anderzijds de verschillen van
regionale of lokale inkomensverdelingen met de landelijke verdeling naar voren komen.

In tabellen en figuren kan er natuurlijk maar één label aan de cijfers worden gehangen. Hiervoor worden de
geldende waarden in het startjaar 2021 gebruikt. Vanuit deze kwintielen worden op basis van de verdeling
in het laatste WoON de doelgroepen afgeleid, in Socrates 2022, prijspeil 2021:
■

Doelgroep passend toewijzen: inkomen beneden grens passend toewijzen (afhankelijk van leeftijd en
samenstelling);

■

Overige corporatiedoelgroep: inkomen tot 40.024 euro (eenpersoons)/44.196 euro (meerpersoons)
maar niet in doelgroep passend toewijzen;

■

Middeninkomens: inkomen tussen 40.024/44.196 euro en 60.036 euro;

■

Hoge inkomens: inkomen vanaf 60.036 euro.

Aangenomen wordt dat inkomensgrenzen voor de afbakening van doelgroepen jaarlijks voor inflatie
gecorrigeerd worden.

42

r2022-0023WFA

Kader 2: Huur- en koopgrenzen
In de huursector worden verschillende grenzen jaarlijks door de overheid wettelijk geregeld, in verband
met de huurtoeslagregeling en de toewijzingsregels voor corporaties. De volgende grenzen zijn wettelijk
vastgelegd:

Socrates bevat 6 prijsklassen in de huursector. Vanwege de beperkte omvang van het segment tussen
eerste en tweede aftoppingsgrens is het niet mogelijk de lage aftoppingsgrens ook in het model te
hanteren, maar is ervoor gekozen alleen de hoge aftoppingsgrens (678 euro) te hanteren. Het
huursegment boven de liberalisatiegrens is nog onderscheiden in huurklasse 5 en huurklasse 6. In
Socrates 2022 wordt als grensbedrag daartussen 1010 euro aangehouden. Huurklasse 5 wordt vaak als
‘middenhuur’ beschouwd.
De koopsector is in het model eveneens verdeeld in 6 prijsklassen. De koopklassen in het Socrates-model
worden afgeleid van de WOZ-waarde, voor Socrates 2022 geïndexeerd naar peildatum 1 januari 2021.
In tabellen en figuren kan er natuurlijk maar één label aan de cijfers worden gehangen, ook al ‘groeien’ de
huurgrenzen mee door indexatie. Daarom worden in deze rapportage de geldende waarden voor het
startjaar 2021 gebruikt. Vanwege de omvang van sommige labels worden in tabellen en figuren vaak
alleen de waarden weergegeven.
1
2
3
4
5
6

Huur (€ p/mnd)
< 442
442-570
570-678
678-752
752-1.010
≥ 1.010

Koop (€)
≤ 230 dzd
230-325 dzd
325-400 dzd
400-510 dzd
510-675 dzd
≥ 675 dzd

Om zo goed mogelijk aan de beleidsregels in de huursector te voldoen is op basis van de inkomensklassen
in het model als volgt ingegrepen in de voorkeuren:
■

Dure scheefheid wordt vermeden door in te grijpen bij de voorkeur van alleenstaanden met een laag
inkomen (kwintiel 1 = passend toewijzen). Een eventuele voorkeur voor huurwoningen boven de
aftoppingsgrens is gelet op de passendheidsnorm beperkt haalbaar.

■

Dure scheefheid wordt verder vermeden door in te grijpen bij de voorkeur van samenwonenden met
een laag inkomen (kwintielen 1 en 2 = passend toewijzen). Een eventuele voorkeur voor
huurwoningen boven de aftoppingsgrens is gelet op de passendheidsnorm beperkt haalbaar.

■

Goedkope scheefheid wordt vermeden door in te grijpen bij de voorkeur van huishoudens met een
hoog inkomen (kwintielen 4 en 5 = min of meer DAEB-grens).

Socrates 2022

43

Bijlage 2: Verschillen met Socrates 2021
In deze bijlage worden de belangrijkste verschillen tussen Socrates 2022 en Socrates 2021 toegelicht

1.

Huishoudensontwikkeling
Socrates maakt voor de huishoudenontwikkeling gebruik van Primos, zie ook paragraaf 2.2. De Primosprognose 2022 is op nationaal niveau gebaseerd op de meest recente nationale bevolkingsprognose
van het CBS (december 2021). Deze nationale bevolkingsprognose is in de afgelopen jaren in reactie
op de steeds hogere bevolkingsgroei aanzienlijk verhoogd. Ten opzichte van de Primos/Socratesprognose 2021 is de bevolkingsomvang in 2037 in de nieuwe prognose 136 duizend hoger. Het verschil
wordt veroorzaakt door een hogere raming van het aantal geboorten en een lagere inschatting in de
eerste prognosejaren van de emigratie.
Deze raming is gebruikt voor alle drie de economische varianten (Midden, Laag en Hoog) van Socrates
2022.

Daarnaast

is

de

nationale

bevolkingsontwikkeling

volgens

het

hoge

67%-

betrouwbaarheidsinterval van het CBS de basis voor het Socrates-scenario MiddenPlus met een hogere
demografische groei (en het economisch scenario Midden). Voor de aanpassingen in Primos 2022 ten
opzichte van Primos 2021 wordt verwezen naar de rapportage over Primos 202227.

2.

Inkomensontwikkeling
De verwachtingen voor de inkomensontwikkeling zijn geactualiseerd, zoals beschreven in paragraaf
2.3. Ten opzichte van Socrates 2021 is de inkomensontwikkeling voor 2022 en 2023 negatiever
ingeschat. In Socrates 2021 werd voor die jaren nog uitgegaan van een (gemiddeld) ongeveer
gelijkblijvende koopkracht terwijl in Socrates 2022 wordt uitgegaan van een duidelijke koopkrachtdaling
in die jaren, mede als gevolg van de sterk toegenomen inflatie. In de jaren tussen 2024 en 2030 wordt
er in Midden (en MiddenPlus) gerekend met een langzaam stapsgewijs herstel van de inkomensgroei
tot een niveau van 0,3% per jaar, dat vanaf 2030 geldt.
Dat is vergelijkbaar met het Middenscenario in Socrates 2021. Voor scenario Hoog wordt gerekend met
een sneller herstel en uiteindelijk een gemiddelde inkomensstijging van 0,4%, in Laag met een later en
langer herstel waarin pas vanaf 2035 wordt overgegaan op het langjarig gemiddelde van 0,3%. Ten
opzichte van Socrates 2021 is er in Socrates 2022 dus meer variatie in inkomensontwikkeling tussen
de scenario’s, ook op langere termijn.

3.

Actualisatie van startsituatie van huishoudens en woningvoorraad
Op basis van de BAG, CBS Kerncijfers Wijken en buurten over demografie, en tabellen op basis van
CBS-microdata is een nieuwe startsituatie (1 januari 2021) van de verdeling van groepen huishoudens
over segmenten van de woningvoorraad bepaald. Duidelijk zichtbaar is de verschuiving naar duurdere
koopwoningen, gevolg van de sterke stijging van de prijzen en WOZ-waarden op de koopmarkt. De

27 Primos 2022: Prognose van bevolking, huishoudens en woningbehoefte, r2022-0022LGR, ABF Research, 2022, Delft

r2022-0023WFA | Socrates 2022

45

reeds ingezette daling van het aandeel jongere huishoudens dat in een koopwoning woont heeft zich
verder doorgezet.

4.

Nieuwbouw en sloop
In de methodiek voor het bepalen van de kwantitatieve nieuwbouw- en sloopaantallen per jaar en per
gemeente is niets veranderd ten opzichte van Socrates 2021. Net als in de vorige versie wordt de
nieuwbouw (inclusief overige toevoegingen) in het eerste rekenjaar, nu 2021, naar type en buurt
overgenomen (realisaties). In latere jaren worden alleen de gemeentetotalen uit de Primos-prognose
gebruikt en wordt de kwalitatieve invulling naar segment en woonmilieu berekend op basis van de
tekorten ten opzichte van de behoefte. De aantallen sloop zijn voor alle jaren naar zowel buurt als
woningtype overgenomen uit Primos. Ook nu is voor de wat langere termijn een kwantitatief
bouwprogramma opgesteld zodanig dat de grootste regionale woningtekorten in 2035 bij de verwachte
huishoudengroei aanzienlijk zijn ingelopen.
Volgens Primos 2022 komt de nieuwbouw (inclusief overige toevoegingen) voor de periode 2022 t/m
2030 uit op 823 duizend woningen. Dat zijn 12 duizend woningen meer dan in Primos 2021 voor
dezelfde periode. In de periode 2022 t/m 2036 bedraagt de totale nieuwbouw in de prognose 1,213
miljoen woningen en dat zijn er 33 duizend meer dan in de vorige prognose.

5.

Huurbeleid
Er is in Socrates 2022 een aantal parameters van het huurbeleid aangepast of toegevoegd ten opzichte
van Socrates 2021. Voor huurders tot 120% van het sociaal minimum 28 die in een gereguleerde
corporatiewoning wonen is conform de Nationale prestatieafspraken (in 2024) een huurverlaging naar
550 euro ingerekend. Daarnaast worden huren onder de 550 euro tot en met 2025 bij harmonisatie
(huurverhoging) na mutatie naar een nieuwe huur gebracht die is gemaximeerd op 550 euro vanwege
de landelijke afspraak om de corporatievoorraad tot 550 euro in de jaren tot 2025 op peil te houden. Tot
slot wordt met een lagere huurverhoging voor zittende huurders in de geliberaliseerde sector gerekend,
van 0,2% per jaar (in plaats van 0,5% in Socrates 2021).

6.

Nieuwe woonmilieutypologie
Binnen Socrates spelen woonmilieus een belangrijke rol. Het woonmilieu is een definiëring van de
locatie- en fysieke buurtkenmerken die mede de woonaantrekkelijkheid bepalen. Het woonmilieu wordt
bepaald per buurt (volgens de CBS-indeling) en is een van de kenmerken die mede de aantrekkelijkheid
van een woning voor een huishouden bepalen. De voorkeuren voor het type woonmilieu zijn afgeleid uit
het WoON. De jaarlijkse confrontatie tussen vraag en aanbod in het model vindt per woningmarktgebied
plaats op het niveau van de afzonderlijke woonmilieus. Bij het bepalen van de kwalitatieve invulling van
het bouwprogramma spelen kwalitatieve overschotten en tekorten per type woonmilieu dus een
belangrijke rol.

De woonmilieutypologie is met ingang van Primos/Socrates 2022 ingrijpend vernieuwd. De oude
typologie, met een indeling in 13 typen, is geruime tijd geleden tot stand gekomen en bleek niet
eenvoudig te actualiseren. Bovendien zijn er nieuwe bronnen beschikbaar gekomen.

28 Tot en met 120% minimuminkomensgrens huurtoeslag.

46

r2022-0023WFA

Er is nu een geheel nieuwe typologie afgeleid met 11 typen woonmilieus 29 (plus de categorie “geen
woonmilieu”) die jaarlijks kan worden bijgewerkt. Een bijkomstig element van de nieuwe indeling is dat
met het toekomstige (of: ‘te verwachten’) woonmilieu wordt gewerkt. Als een buurt nu nog onbebouwd
of een bedrijventerrein is terwijl er op termijn een nieuwbouwwijk zal verrijzen30, is niet de huidige maar
de toekomstige situatie bepalend. In de nieuwe indeling worden woonmilieus onderscheiden op basis
van de volgende vier elementen:
■

Grootte bebouwde kom: voor het onderscheid tussen Grootstedelijk, Stedelijk, Dorps en Landelijk.

■

Aanwezigheid van centrumvoorzieningen en verhouding tussen eengezins/meergezins: onderscheid
tussen Centrum, Compact en Grondgebonden.

■

Mate van groen en water in de omgeving: voor bepalen welke woonmilieus “Grootstedelijk met Groen”
en “Stedelijk met Groen” zijn.

■

Afstand tot (grote) stad: voor het onderscheid tussen de woonmilieus “Landelijk” en “Dorps” enerzijds
en het woonmilieu “Landelijk of Dorps bij de Stad” anderzijds.

In het volgende hoofdstuk (paragrafen 3.1 en 3.3) worden enkele van de resultaten van de
woningmarktverkenning uitgesplitst naar de nieuwe woonmilieutypologie.

Mutaties Socrates 2021
Nieuwbouw

gereguleerde huur
middenhuur
dure huur
betaalbare koop
dure koop
totaal

Sloop

Verkoop

Huurprijsaanpassing

Trend

Hoog

Laag

Trend

Hoog

Laag

Trend

Hoog

Laag

Trend

Hoog

Laag

234
55
19
271
232
811

194
44
13
300
276
827

277
66
25
235
184
786

-80
-6
-6
-8
-6
-106

-80
-5
-7
-8
-6
-106

-79
-6
-6
-8
-6
-106

-43
-11
0
43
12
0

-87
-21
-1
87
22
0

-21
-6
0
21
6
0

-37
-12
49
0
0
0

-39
-16
56
0
0
0

-33
-12
46
0
0
0

Mutaties Socrates 2022
Nieuwbouw

gereguleerde huur
middenhuur
dure huur
betaalbare koop
dure koop
totaal

Sloop

Verkoop

Huurprijsaanpassing

Midden

Hoog

Laag

Midden

Hoog

Laag

Midden

Hoog

Laag

Midden

Hoog

Laag

223
86
32
279
204
823

174
67
22
192
369
823

272
102
41
248
161
823

-82
-5
-5
-8
-8
-108

-83
-4
-5
-8
-7
-108

-81
-6
-5
-7
-9
-108

-35
-15
-1
35
16
0

-33
-17
-1
33
18
0

-35
-16
-1
35
16
0

-39
0
39
0
0
0

-41
7
34
0
0
0

-37
8
28
0
0
0

Nieuwbouw

Sloop

Verkoop

Huurprijsaanpassing

Verschil
gereguleerde huur
middenhuur
dure huur
betaalbare koop
dure koop
totaal

-12
31
13
8
-29
12

-20
22
9
-108
93
-4

-6
36
16
13
-23
36

-2
1
2
0
-2
-1

-3
1
2
0
-1
-1

-2
1
1
1
-2
-1

8
-4
0
-8
4
0

54
4
0
-54
-4
0

-13
-10
0
13
10
0

-2
12
-9
0
0
0

-2
23
-21
0
0
0

-3
21
-18
0
0
0

29 Het gaat om: Centrum Plus, Centrum, Grootstedelijk Compact, Grootstedelijk Grondgebonden, Grootstedelijk met Groen, Stedelijk Compact, Stedelijk
Grondgebonden, Stedelijk met Groen, Landelijk/Dorps bij de Stad, Dorps en Landelijk.

30 Voor zover bekend uit de inventarisatie plancapaciteit die ABF Research halfjaarlijks uitvoert in opdracht van het Ministerie van BZK

Socrates 2022

47

Bijlage 3: Woningmarktgebieden
In dit rapport wordt een indeling in 31 zogenoemde functionele woningmarktgebieden (regio’s) gehanteerd.
Deze regio’s zijn vastgesteld op basis van de intensiteit van verhuisrelaties tussen gemeenten.

Figuur B2.1: Indeling in woningmarktgebieden (2019, gemeente-indeling 2022); bron: ABF Research

r2022-0023WFA | Socrates 2022

49