Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2020–2021

35 517

Wijziging van de Woningwet naar aanleiding van
de evaluatie van de herziene Woningwet

Nr. 53

GEWIJZIGD AMENDEMENT VAN HET LID DIK-FABER C.S. TER
VERVANGING VAN DAT GEDRUKT ONDER NR. 28
Ontvangen 8 maart 2021
De ondergetekenden stellen het volgende amendement voor:
I
In het opschrift wordt na «Wijziging van de» ingevoegd «Huisvestingswet 2014 en de».
II
In de beweegreden wordt na «van die wet» ingevoegd «en te voorzien
in de mogelijkheid van opkoopbescherming in de Huisvestingswet 2014».
III
Voor artikel I wordt een artikel ingevoegd, luidende:
ARTIKEL 0I
De Huisvestingswet 2014 wordt als volgt gewijzigd:
A
Hoofdstuk 7 komt te luiden:
HOOFDSTUK 7. TIJDELIJKE REGELING INZAKE OPKOOPBESCHERMING
§ 1. Begripsbepalingen
Artikel 39
In dit hoofdstuk wordt verstaan onder:

kst-35517-53
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2021

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 35 517, nr. 53

1

akte: akte als bedoeld in artikel 89 lid 1 van Boek 3 van het Burgerlijk
Wetboek;
openbare registers: openbare registers als bedoeld in artikel 16 van
Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek.
§ 2. Toepassing bevoegdheid
Artikel 40
1. In afwijking van het bepaalde in artikel 2 maakt de gemeenteraad van
zijn bevoegdheden op grond van dit hoofdstuk slechts gebruik indien zij
dat noodzakelijk en geschikt acht voor het bestrijden van schaarste aan
goedkope en middeldure koopwoningen of voor het behoud van de
leefbaarheid van de woonomgeving.
2. Aanvullend op het bepaalde in artikel 4 kan de gemeenteraad op
grond van dit hoofdstuk in de huisvestingsverordening regels stellen
omtrent het in gebruik geven van in die verordening aangewezen
goedkope en middeldure koopwoningen.
§ 3. Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte
Artikel 41
1. Het is verboden om een woonruimte behorend tot een met het oog
op de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad
in de huisvestingsverordening aangewezen categorie van woonruimten,
die gelegen is in een in die verordening aangewezen gebied zonder
vergunning van burgemeester en wethouders, in gebruik te geven binnen
een periode van vier jaar na de datum van inschrijving in de openbare
registers van de akte van levering van die woonruimte aan de nieuwe
eigenaar.
2. De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening slechts
categorieën van woonruimten als bedoeld in het eerste lid, aanwijzen
voor zover:
a. dit goedkope en middeldure koopwoningen zijn;
b. de woonruimte op de datum van inschrijving in de openbare
registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar:
1°. vrij van huur en gebruik was;
2°. in verhuurde staat was voor een periode van minder dan 6 maanden,
of
3°. werd verhuurd met een vergunning als bedoeld in het eerste lid.
c. de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van
levering van die woonruimte aan de nieuwe eigenaar ligt na het tijdstip
van inwerkingtreding van het verbod, bedoeld in het eerste lid.
3. De gemeenteraad bepaalt in de huisvestingverordening voor welke
vormen van het in gebruik geven van een in die verordening aangewezen
woonruimte een vergunning als bedoeld in het eerste lid, wordt verleend.
Een vergunning als bedoeld in het eerste lid, wordt in ieder geval verleend
indien:
a. de woonruimte in gebruik wordt gegeven aan een woningzoekende
die een bloed- of aanverwantschap in de eerste of tweede graad heeft met
de eigenaar;
b. de eigenaar na de datum van inschrijving in de openbare registers
van de akte van levering van die woonruimte aan hem, ten minste 12
maanden zijn woonadres als bedoeld in artikel 1.1, onderdeel o, onder 1°,
van de Wet basisregistratie personen, in die woonruimte heeft en de
eigenaar met een woningzoekende schriftelijk overeenkomt dat de
woningzoekende de woonruimte voor een termijn van ten hoogste 12
maanden, anders dan voor toeristische verhuur, in gebruik neemt, of

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 35 517, nr. 53

2

c. de woonruimte onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoorof bedrijfsruimte.
4. De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid geven om ontheffing van dat
verbod te verlenen. Aan een ontheffing kunnen voorschriften en beperkingen worden verbonden.
5. De gemeenteraad stelt in de huisvestingsverordening regels over de
wijze van aanvragen van een vergunning als bedoeld in het eerste lid, en
de gegevens die door de aanvrager worden verstrekt bij de aanvraag van
die vergunning.
§ 4. Aanvraag van de vergunning
Artikel 42
1. De vergunning, bedoeld in artikel 41, eerste lid, kan slechts worden
aangevraagd door de eigenaar van de woonruimte.
2. In afwijking van artikel 2:15, eerste lid, van de Algemene wet
bestuursrecht, stellen burgemeester en wethouders de elektronische weg
open voor de aanvraag van een vergunning als bedoeld in artikel 41,
eerste lid.
§ 5. Weigering van de vergunning
Artikel 43
1. De vergunning, bedoeld in artikel 41, eerste lid, kan worden
geweigerd in het geval en onder de voorwaarden, bedoeld in artikel 3 van
de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur.
2. Voordat toepassing wordt gegeven aan het eerste lid, kan het Bureau
bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur,
bedoeld in artikel 8 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen
door het openbaar bestuur, om een advies als bedoeld in artikel 9 van die
wet worden gevraagd.
3. Burgemeester en wethouders beslissen op de aanvraag om een
vergunning als bedoeld in artikel 41, eerste lid, binnen acht weken na de
datum van ontvangst van de aanvraag.
4. Burgemeester en wethouders kunnen de termijn, bedoeld in het
derde lid, eenmaal verlengen met ten hoogste zes weken. Zij maken hun
besluit daartoe bekend binnen de termijn, bedoeld in het vierde lid.
5. Paragraaf 4.1.3.3 van de Algemene wet bestuursrecht is van
toepassing.
§ 6. Intrekking van de vergunning
Artikel 44
1. De vergunning, bedoeld in artikel 41, eerste lid, kan worden
ingetrokken in het geval en onder de voorwaarden, bedoeld in artikel 3
van de Wet integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur.
2. Voordat toepassing wordt gegeven aan het eerste lid, kan het Bureau
bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur,
bedoeld in artikel 8 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen
door het openbaar bestuur, om een advies als bedoeld in artikel 9 van die
wet worden gevraagd.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 35 517, nr. 53

3

§ 7. Bestuurlijke boete
Artikel 45
1. De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening bepalen dat een
bestuurlijke boete kan worden opgelegd ter zake van de overtreding van
het verbod, bedoeld in artikel 41, eerste lid.
2. De op te leggen bestuurlijke boete bedraagt ten hoogste:
a. het bedrag dat is vastgesteld voor de vierde categorie, bedoeld in
artikel 23, vierde lid, van het Wetboek van Strafrecht, voor overtreding van
het verbod, bedoeld in artikel 41, eerste lid, en
b. het bedrag dat is vastgesteld voor de vijfde categorie, bedoeld in
artikel 23, vierde lid, van het Wetboek van Strafrecht, voor overtreding van
een verbod als bedoeld in artikel 41, eerste lid, indien binnen een tijdvak
van vier jaar voorafgaand aan de constatering door een ambtenaar als
bedoeld in artikel 33, eerste lid, van die overtreding een bestuurlijke boete
is opgelegd voor overtreding van hetzelfde verbod.
3. De gemeenteraad stelt in de huisvestingsverordening het bedrag vast
van de bestuurlijke boete die voor de overtreding kan worden opgelegd.
B
Aan artikel 51 worden vier leden toegevoegd, luidende:
5. Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties zendt
uiterlijk vijf jaar na de datum van inwerkingtreding van hoofdstuk 7 en
vervolgens iedere vijf jaar een verslag over de noodzaak en de relevantie
in de economische situatie van dat moment in de praktijk van de
maatregelen in hoofdstuk 7 aan beide Kamers der Staten-Generaal.
6. Indien uit het verslag, bedoeld in het vijfde lid, blijkt dat de noodzaak
of de relevantie in de economische situatie van dat moment van de
maatregelen onvoldoende kan worden aangetoond, vervalt hoofdstuk 7
op een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip.
7. De voordracht voor een krachtens het vijfde lid vast te stellen
koninklijk besluit wordt niet eerder gedaan dan twee maanden nadat het
ontwerp aan beide Kamers van de Staten-Generaal is overgelegd.
8. Indien toepassing wordt gegeven aan het vijfde lid, vervalt de
regeling in een huisvestingsverordening op basis van hoofdstuk 7, twee
jaar na het tijdstip bedoeld in het zesde lid.
Toelichting
Algemeen
Steeds meer koopwoningen worden opgekocht door beleggers.
Onderzoek1 van het Kadaster laat zien dat het aandeel koopwoningen
gekocht door particuliere beleggers tussen 2009 en 2017 is toegenomen.
In 2009 werd 2 procent van de bestaande koopwoningen die op de markt
kwamen gekocht door een particuliere verhuurder2; in 2018 was dit
6 procent. In grote steden en studentensteden is dit aandeel groter: in
Amsterdam werd in 2009 4 procent van de koopwoningen die op de markt
kwamen gekocht door een particuliere verhuurder; in 2018 was dit
12 procent. Voor Groningen was dit in 2009 6 procent en in 2017
15 procent3. De opgekochte woningen worden vervolgens verhuurd,
waardoor deze niet meer beschikbaar zijn als koopwoning. In buurten
waar veel koopwoningen worden opgekocht door beleggers ontstaat
1

Kadaster (2019), Kopen om te verhuren.
Particuliere verhuurder wordt in dit onderzoek gedefinieerd als een natuurlijk persoon die zelf
niet in de woning woont en minimaal drie woningen bezit.
3
CBS, bijna-half-miljoen-woningen-in-particuliere-verhuur.
2

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 35 517, nr. 53

4

regelmatig een schaarste aan goedkope of middeldure koopwoningen,
wat leidt tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten voor woningzoekenden in deze categorie. Zo neemt de huur bij een bewonerswisseling
gemiddeld toe met 9,5%4, waarbij in grote steden een stijging van meer
dan 10 procent niet de uitzondering maar de regel is. De hoge huurprijzen
die particuliere beleggers vragen zorgen er daarnaast voor dat deze
woningzoekenden ook moeilijk een alternatieve betaalbare huurwoning
kunnen vinden.
Wij willen dat starters betaalbaar kunnen starten op de woningmarkt.
Momenteel is dat een forse uitdaging, zeker in steden, waarbij de
schaarse voorraad aan betaalbare koopwoningen wordt opgekocht door
particuliere beleggers. Dit zorgt voor nog meer schaarste, en daarmee
stijgende prijzen. Om te zorgen dat goedkope en middeldure koopwoningen beschikbaar blijven, stellen de indieners voor om gemeenten de
mogelijkheid te bieden opkoopbescherming in te stellen. Dit instrument
biedt gemeenten de mogelijkheid om gebiedsgericht de onevenwichtige
en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope en middeldure
koopwoningen tegen te gaan. Gemeenten kunnen het instrument
gebiedsgericht invoeren, daar waar zij de noodzaak ervan zien. Dit draagt
bij aan een eerlijker speelveld voor woningzoekenden zoals starters en
mensen met middeninkomens en het komt tevens de leefbaarheid in de
betreffende buurt ten goede.
De gemeenteraad kan een opkoopbescherming voor (een) nader te
bepalen gebied(en) invoeren, in de vorm van een verbod om de woning
zonder vergunning te verhuren. In buurten waar goedkope en middeldure
koopwoningen schaars zijn, kan de opkoop voor verhuur van deze
woningen leiden tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten voor
bepaalde groepen omdat zij hierdoor onvoldoende kans maken op een
betaalbare koopwoning. Om de maatregel in te voeren moet de gemeenteraad eerst vaststellen of en in welke buurten van de gemeente er sprake
is van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen. De
problematiek kan van buurt tot buurt verschillen. Zo kunnen er binnen een
gemeente buurten zijn waar goedkope en middeldure koopwoningen
massaal worden opgekocht door beleggers voor de verhuur en waardoor
er schaarste- of leefbaarheidsproblemen ontstaan in die buurten, terwijl er
in andere buurten geen problemen hoeven te ontstaan of er juist behoefte
is aan een groter huursegment. Om de problematiek daar waar nodig aan
te kunnen pakken, kunnen gemeenten de opkoopbescherming gebiedsgericht invoeren via de huisvestingsverordening.
Het is niet in alle gevallen redelijk om de eigenaar van een koopwoning
te verbieden de woning te verhuren. Zo kunnen er situaties zijn waarin het
wel wenselijk is dat er wordt verhuurd. In deze uitzonderingsgevallen kan
de eigenaar van de woning een vergunning aanvragen bij de gemeente.
Gemeenten moeten bijvoorbeeld een vergunning afgeven voor verhuur
aan eerste- en tweedegraads familie. Wanneer de gemeente deze
vergunning heeft afgegeven mag er alsnog worden verhuurd.
Indieners zijn ervan overtuigd dat dit amendement gemeenten een
instrument biedt waarmee onevenwichtigheden in de woningmarkt
aangepakt kunnen worden. Op die manier, kunnen meer kansen worden
geboden aan starters en gezinnen op de woningmarkt. Onderstaand volgt
een uiteenzetting van de verhouding tussen opkoopbescherming en
eigendomsrecht en een artikelsgewijze toelichting.

4

CBS, grootste huurstijging in zes jaar.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 35 517, nr. 53

5

Verhouding tot eigendomsrecht
De opkoopbescherming is een regulering van het eigendomsrecht5. Een
regulering van het eigendomsrecht is slechts toelaatbaar indien ze
gerechtvaardigd is. Dit houdt in dat voldaan moet zijn aan vier
voorwaarden:
• De maatregel moet bij wet voorzien zijn. Dat betekent dat de beperking
voldoendetoegankelijk, precies en voorzienbaar in de toepassing moet
zijn.
De bevoegdheid tot het instellen van de opkoopverplichting en de
mogelijkheden en contouren ervan zijn neergelegd in dit wetsvoorstel. Het
democratisch gekozen orgaan van de gemeente kan deze opkoopbescherming slechts invoeren door dit op te nemen in de gemeentelijke
huisvestingverordening. Daarmee is voldaan aan het criterium dat de
regulering van het eigendomsrecht bij wet moet zijn voorzien.
• De beperking moet noodzakelijk zijn in het algemeen belang. Dit wil
zeggen dat de maatregel een legitiem doel dient en met de maatregelen
het beoogde effect wordt bereikt.
Het doel van de opkoopbescherming is om goedkope en middeldure
koopwoningen te kunnen behouden in het koopsegment wanneer er door
de opkoop van deze woningen voor verhuur sprake is van schaarste aan
deze woningen of de leefbaarheid van de betreffende buurt wordt
aangetast. Het zorgen voor voldoende betaalbare en geschikte
woonruimte is een opdracht voor de overheid.6 Ondanks het feit dat er
volop woningen worden bijgebouwd blijkt het dat in bepaalde gemeenten
nog steeds een dusdanige schaarste aan goedkope en middeldure
koopwoningen is, zeker in de bestaande bouw. Voor mensen die op zoek
zijn naar dit type koopwoning, zoals starters en woningzoekenden mensen
met een middeninkomen, is het dan ook erg lastig is om er een passende
koopwoning te vinden. Daar waar de opkoop deze koopwoningen leidt tot
schaarste, is het noodzakelijk dat er maatregelen worden genomen om de
mogelijkheden van deze doelgroep op de woningmarkt te verbeteren.
Gemeenten moeten in hun huisvestingsverordening onderbouwen dat er
sprake is van ongewenste effecten door schaarste aan goedkope en
middeldure koopwoningen, waardoor de invoering van de opkoopbescherming gerechtvaardigd is. Hier kan bijvoorbeeld sprake van zijn als de
opgekochte woningen tegen hoge prijzen worden verhuurd. De opkoopbescherming zal ervoor zorgen dat de aanwezen woningen niet opgekocht
worden door beleggers. Naast het zorgen voor voldoende woningen, is
het ook van belang dat buurten leefbaar zijn. Een leefbare omgeving is
namelijk essentieel voor het hebben van een prettig thuis. Daar waar de
opkoop van woningen de leefbaarheid aantast, kan de opkoopbescherming ervoor zorgen dat er meer koopwoningen behouden blijven in
dit segment. Doordat koopwoningeigenaren veelal een grotere binding
hebben met de buurt kan dit de leefbaarheid van de betreffende buurt
verbeteren7. Ook hier moeten gemeenten onderbouwen dat de opkoop
van woningen de leefbaarheid van de buurt aantast en de invoering van
de opkoopbescherming gerechtvaardigd is.
• Er moet sprake zijn van een «fair balance» tussen de mate van
regulering van het eigendomsrecht van woningeigenaren en het daarmee
gediende algemeen belang.
Voor de opkoopbescherming geldt in eerste plaats dat de gemeenteraad
bij het invoeren van de opkoopbescherming moet onderbouwen dat deze
maatregel in bepaalde buurten en voor bepaalde categorieën van
woningen noodzakelijk is vanwege de schaarste aan goedkope en
5

Artikel 1 van het Eerste Protocol bij Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens.
Artikel 22 lid 2 Grondwet.
7
RIGO Research & Advies BV. (2008). Van huur- naar koopwoning. Effecten van verkoop van
huurwoningen.
6

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 35 517, nr. 53

6

middeldure koopwoningen of leefbaarheid van de betreffende buurt.
Hierdoor is het niet mogelijk om zomaar lukraak alle woningen in een
gemeente aan te wijzen voor de opkoopbescherming. Voor de kopers van
een woning die is aangewezen inzake de opkoopbescherming is er slechts
een beperkte regulering van hun eigendomsrecht omdat zij op het
moment dat zij de woning kopen weten dat zij die woning slechts met een
vergunning kunnen verhuren. Daardoor is de maatregel en daarmee de
beperking voorzienbaar. Het is daarnaast onwaarschijnlijk dat een
eigenaar die reeds in het bezit is van de woning na de invoering van de
opkoopbescherming een veel lagere verkoopprijs dan de marktwaarde
voor de woning zal ontvangen. Vanwege het feit dat de opkoopbescherming alleen kan worden ingevoerd in de gebieden waar schaarste is
aan dit soort goedkope en middeldure koopwoningen of met het doel om
de leefbaarheid van de wijk te behouden is het onwaarschijnlijk dat de
vraag naar deze woningen dusdanig afneemt dat dit al te sterk zichtbaar
wordt in de woningprijs.
• Bestaan er toereikende procedurele waarborgen voor betrokkenen
De maatregel geldt slechts tot maximaal vier jaar na de aankoop van de
woning en de woning kan in de tussentijd alsnog met een vergunning
verhuurd worden. Indien de eigenaar reeds in het bezit was van de
woning voor de invoering van de opkoopbescherming is de opkoopbescherming niet van toepassing. En ook indien de woning ministens zes
maanden in verhuurde staat was, voorafgaand aan de datum van
inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die
woonruimte aan de nieuwe eigenaar, is de opkoopbescherming niet van
toepassing op de woning. In individuele gevallen waar het eigendomsrecht van de eigenaar dusdanig wordt beperkt dat dit leidt tot een
onbillijkheid van overwegende aard kan een ontheffing worden verleend.
Artikelsgewijs
Artikel 0I, onderdeel A
Artikel 39
Er wordt een nieuw hoofdstuk toegevoegd aan de Huisvestingswet 2014
waarin de tijdelijke regeling inzake opkoopbescherming wordt
opgenomen. In het voorgestelde artikel 39 worden daartoe drie nieuwe
begripsbepalingen opgenomen. Voor deze begripsbepalingen is aangesloten bij de begripsbepalingen in het Burgerlijk Wetboek en de Wet
waardering onroerende zaken.
Artikel 40
In artikel 2, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014 is bepaald dat de
gemeenteraad van zijn bevoegdheden op grond van deze wet gebruik
indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van schaarste
aan woonruimte, als voor het behoud van de leefbaarheid van de
woonomgeving. Op basis van het voorgestelde eerste lid van artikel 40
kan de gemeenteraad de bevoegdheid om regels te stellen inzake
opkoopbescherming gebruiken, conform Europese wetgeving inzake
geschiktheid en noodzakelijkheid. In bepaalde gebieden waar veel
woningen worden opgekocht door beleggers, kan dit de leefbaarheid
aantasten. Bijvoorbeeld omdat de mutatiegraad van woningen bij
particuliere verhuurders relatief hoog is, wat nadelige gevolgen kan
hebben voor de sociale cohesie in die buurt. Het beschikbaar houden van
koopwoningen kan in die gevallen bijdragen aan het behouden van de
leefbaarheid in de betreffende buurt. Omdat de opkoopbescherming is
vormgegeven als een verbod om zonder vergunning een koopwoning in
gebruikte geven, zou onduidelijkheid kunnen ontstaan met het bepaalde

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 35 517, nr. 53

7

in artikel 4 van de Huisvestingswet 2014. In dat artikel is bepaald dat de
gemeenteraad uitsluitend bij verordening voor de duur van ten hoogste
vier jaar regels kan geven met betrekking tot het in gebruik nemen of
geven van woonruimte, en wijzigingen in de bestaande woonruimtevoorraad.
Verder is in het voorgestelde tweede lid van dat artikel bepaald dat ten
aanzien van het kunnen geven van regels met betrekking tot het in gebruik
nemen of geven van voor verkoop bestemde woonruimte slechts van
toepassing op de gemeenten Ameland, Schiermonnikoog, Terschelling,
Texel en Vlieland. Hierdoor zou het onjuiste idee kunnen ontstaan dat de
opkoopverplichting enkel kan worden toepast in de gemeenten op de
Waddeneilanden. Dit is echter niet het geval. Vandaar dat in artikel 40,
tweede lid, is opgenomen dat de gemeenteraad met betrekking tot de
opkoopbescherming in die verordening regels kan stellen betreffende
goedkope en middeldure koopwoningen.
Artikel 41
In het nieuwe artikel 41, eerste lid, wordt voorgesteld om aan de
gemeenteraad de bevoegdheid te geven om indien dit noodzakelijk is met
het oog op de samenstelling van woonruimtevoorraad, in de huisvestingsverordening bepaalde gebieden of buurten aan te wijzen waarin de in
de verordening aangewezen categorieën van woonruimte niet mogen
worden verhuurd zonder vergunning van burgemeester en wethouders.
Deze maatregel is noodzakelijk omdat in bepaalde gemeenten een
dusdanige schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen is of de
leefbaarheid van de buurt door de opkoop van deze woningen dusdanig
wordt aangetast. De bevoegdheid van de gemeenteraad om categorieën
van woonruimte aan te wijzen die niet mogen worden verhuurd zonder
vergunning van burgemeester en wethouders vormt een regulering van
het eigendomsrecht van de eigenaar van die woning.
Op basis van het voorgestelde tweede lid wordt een aantal beperkingen
gesteld aan welke categorieën van woonruimte in de huisvestingsverordening kunnen worden aangewezen. Ook deze beperking is ingegeven
vanwege de regulering van het eigendomsrecht.
Op de eerste plaats kunnen goedkope en middeldure woningen worden
aangewezen (tweede lid, onderdeel a). Gemeenten hebben zelf goed zicht
op hun lokale situatie. Daarom moeten zij zelf op basis van hun lokale
situatie onderbouwen tot welke WOZ-waarde in hun gemeente koopwoningen in het goedkope en middeldure segment vallen. De WOZ-waarde
wordt gebruikt om op een objectieve manier te kunnen bepalen welke
woningen wel en niet onder de opkoopbescherming vallen.
Verder kan de gemeenteraad in de huisvestingsverordening uitsluitend
categorieën van woonruimte aanwijzen die verkocht worden vrij van
gebruik en huur, in verhuurde staat waren voor een periode van minder
dan zes maanden op het moment van de eigendomsoverdracht aan de
nieuwe eigenaar of werden verhuurd met een vergunning inzake
opkoopbescherming (tweede lid, onderdeel b). Hiermee wordt gezorgd
dat het echt om te koop staande koopwoningen gaat, waarbij het niet
mogelijk is om de maatregel te ontwijken door de woning kort voor de
verkoop te verhuren. Wanneer een woning die via een afgegeven
vergunning wordt verhuurd, wordt doorverkocht blijft de opkoopbescherming van toepassing. Deze woning mag enkel worden verhuurd
wanneer de nieuwe verhuurder een vergunning aanvraagt en verleend
krijgt. Ten slotte, kan de gemeenteraad in de huisvestingsverordening
uitsluitend categorieën van woonruimte aanwijzen die verkocht worden

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 35 517, nr. 53

8

na de inwerkingtreding van het verbod in de gemeente (tweede lid,
onderdeel c). Hierdoor weet de koper voordat hij de woning verwerft dat
het verbod om de woning zonder vergunning van burgemeester en
wethouders te verhuren van toepassing is op die woning.
Hiermee wordt tegemoetgekomen aan de noodzaak dat deze beperking
van het eigendomsrecht voorzienbaar moet zijn.
Op basis van het derde lid moet de gemeenteraad in de huisvestingsverordening bepalen voor welke soorten van ingebruikgeving van een in
de verordening aangewezen woning een vergunning wordt verstrekt. In
ieder geval moet in de huisvestingsverordening worden opgenomen dat
een vergunning wordt verleend in de gevallen, bedoeld in het derde lid,
onderdelen a, b en c.
Een vergunning wordt dus in ieder geval verleend indien de eigenaar de
woning verhuurt aan een familielid in de eerste of tweede graad
(onderdeel a). Hieronder vallen zowel bloed- als aanverwanten. Ten slotte,
bepaalt het derde lid van dat artikel dat door het eindigen van het huwelijk
of geregistreerd partnerschap de aanverwantschap niet wordt opgeheven.
Zeker indien een persoon achtereenvolgens meerdere huwelijken of
geregistreerde partnerschappen heeft gehad, zal niet meteen duidelijk zijn
of er een bloed- of aanverwantschap in de eerste of tweede graad bestaat.
Daarom zal de aanvrager van de vergunning dit bij de aanvraag moeten
aantonen.
Een vergunning voor verhuur zal ook worden verleend indien de
woonruimte voorafgaand ten minste een jaar door de eigenaar is
bewoond en daarna wordt verhuurd met een huurovereenkomst welke
een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte
duur is8, met een maximum van 12 maanden, omdat de eigenaar na
afloop van die termijn de woning opnieuw zelf wil betrekken (onderdeel
b). Daarbij is toeristische verhuur van de woonruimten niet toegestaan. De
ratio achter het toestaan van de verhuur van de woning voor maximaal 12
maanden is dat er zich situaties kunnen voordoen waarbij een eigenaar
tijdelijk voor zijn werk of andere bezigheden elders moet verblijven en het
in een woningmarkt met schaarste onwenselijk is dat de woning
gedurende die tijd leeg zou blijven staan. Bij toeristische verhuur van
woonruimte wordt de woonruimte al snel voor ongeveer € 100 per nacht
verhuurd, waardoor het een stimulans zou kunnen zijn voor de eigenaar
om tijdelijk elders te verblijven. Om dit te voorkomen is in de wettekst
opgenomen dat voor toeristische verhuur geen vergunning wordt
verleend. Dit om ontduiking van het doel van de maatregel te voorkomen.
Ten slotte wordt een vergunning voor verhuur ook verleend indien het
een woonruimte betreft die onlosmakelijk verbonden is met een winkel-,
kantoor- of bedrijfsruimte (onderdeel c). Het gaat hier niet om appartementen waarbij in de plint een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte is, maar
om gebouwen waarin de woonruimte een onlosmakelijk deel vormt van
de winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte. Een indicatie hiervoor is dat de
winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte een kadastrale eenheid vormt met de
woonruimte. Indien de winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte en de
woonruimte in appartementsrechten als bedoeld in artikel 106, eerste en
vierde lid, van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, zijn gesplitst, is de
woonruimte niet meer onlosmakelijk verbonden met de winkel-, kantoorof bedrijfsruimte en zal de vergunning geweigerd worden.

8

Artikel 7:232 lid 2 BW.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 35 517, nr. 53

9

In het vierde lid is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening de bevoegdheid heeft om aan burgemeester en wethouders in
bepaalde individuele gevallen de mogelijkheid te geven om een
ontheffing van het verbod te verlenen. Er kunnen zich immers bepaalde
situaties voordoen waarin het handhaven van het verbod in individuele
gevallen, zou leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard. Hierbij
kan bijvoorbeeld geacht worden aan de situatie waarin de eigenaar van
een woonruimte waarop het verbod van toepassing is, overlijdt en van de
erfgenamen in redelijkheid niet kan worden verlangd dat zij zelf de
woning bewonen.
Op basis van het vijfde lid stelt de gemeente in de huisvestingsverordening regels over welke gegevens en bescheiden aangeleverd dienen te
worden om aan te tonen dat zij in aanmerking komen voor een
vergunning.
Artikel 42
In het voorgestelde artikel 42 wordt in het eerste lid bepaald dat de
aanvraag voor een vergunning als bedoeld in artikel 41, eerste lid,
uitsluitend gedaan kan worden door de eigenaar van de woonruimte.
Het voorgestelde tweede lid van artikel 42 regelt dat de verhuurvergunning via de elektronische weg moet kunnen worden aangevraagd. Dit
vloeit voort uit artikel 8, eerste lid, van de Dienstenrichtlijn9, dat bepaalt
dat alle procedures en formaliteiten betreffende de toegang tot en de
uitoefening van een dienstenactiviteit eenvoudig, op afstand en met
elektronische middelen via het betrokken één-loket met de relevante
bevoegde instanties kunnen worden afgewikkeld. Deze verplichting belet
echter niet om, naast de elektronische weg, ook een andere wijze van
aanvraag mogelijk te maken.10
Artikel 43
Net zoals voor andere vergunningen op basis van de Huisvestingswet
2014 kan de gemeente ook voor de vergunning inzake opkoopbescherming gebruikmaken van de mogelijkheden op basis van de Wet
bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur. Zo kan
de vergunning geweigerd worden indien ernstig gevaar bestaat dat de
vergunning mede zal worden gebruikt om uit gepleegde strafbare feiten
verkregen of te verkrijgen, op geld waardeerbare voordelen te benutten,
of om strafbare feiten te plegen. Dit is geregeld in het eerste en tweede lid
van artikel 43.
Artikel 44
Artikel 44 regelt de gronden voor intrekking van de verhuurvergunning
inzake opkoopbescherming. Een verhuurvergunning inzake opkoopbescherming kan worden ingetrokken indien blijkt dat ernstig gevaar bestaat
dat deze vergunning mede wordt gebruikt om uit gepleegde strafbare
feiten verkregen of te verkrijgen, op geld waardeerbare voordelen te
benutten, of strafbare feiten te plegen (eerste lid).

9

Richtlijn 2006/123/EG van het Europees Parlement en de Raad van 12 december 2006 betreffende diensten op de interne markt (PbEU 2006, L 376).
10
Overweging 52 van de Dienstenrichtlijn.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 35 517, nr. 53

10

Artikel 45
In het voorgestelde artikel 45 is bepaald voor welke overtredingen
burgemeester en wethouders een bestuurlijke boete kunnen opleggen.
Indien een woning die is aangewezen inzake de opkoopbescherming
wordt verhuurd zonder vergunning of achteraf blijkt dat een woning
waarvoor een vergunning afgegeven is niet wordt verhuurd op basis van
de grond waarop de vergunning is kan een bestuurlijke boete van
maximaal de vierde categorie, bedoeld in artikel 23, vierde lid, van het
Wetboek van Strafrecht, worden opgelegd. Indien binnen een tijdvak van
vier jaar voorafgaand aan de constatering van die overtreding een
bestuurlijke boete is opgelegd voor overtreding van ditzelfde verbod kan
een bestuurlijke boete van maximaal de vijfde categorie, bedoeld in artikel
23, vierde lid, van het Wetboek van Strafrecht.
Artikel 0I, onderdeel B
Dit amendement geeft gemeenten minimaal vijf jaar de mogelijkheid
een opkoopbescherming in te voeren voor goedkope en middeldure
koopwoningen. Binnen vijf jaar na de inwerkingtreding van dit
wetsvoorstel, vindt een evaluatie plaats naar de noodzaak en de relevantie
van de maatregelen in de economische situatie van dat moment. Indien
uit die evaluatie blijkt dat de noodzaak of relevantie van de maatregelen in
de economische situatie van dat moment van de maatregelen kan worden
aangetoond, vervallen de maatregelen op een bij koninklijk besluit te
bepalen tijdstip. Om de betrokkenheid van de Staten-Generaal als
medewetgever te borgen, wordt dit koninklijk besluit eerst voorgehangen
bij de Eerste en Tweede Kamer. Indien het wetsvoorstel na de eerste
evaluatie niet vervalt, wordt iedere vijf jaar een evaluatie uitgevoerd met
de mogelijkheid om de regeling dan alsnog te laten vervallen bij koninklijk
besluit.
Dik-Faber
Terpstra
Koerhuis
Van Eijs

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 35 517, nr. 53

11