Economisch perspectief voor een
grondige renovatie van de
woningmarkt
Juni 2022

Mirjam Bani
Ester Barendregt
Dirk Bezemer
Marieke Blom
Peter Boelhouwer
Philip Bokeloh
Arnoud Boot
Ed Groot
Stefan Groot
Bas Jacobs
Erwin van der Krabben
Arjan Lejour
Barrie Needham
Sandra Phlippen
Dirk Schoenmaker

Economisch perspectief voor een grondige
renovatie van de woningmarkt
De term ‘wooncrisis’ geeft duidelijk de urgentie weer van de knelpunten op de Nederlandse
woningmarkt, maar geen inzicht in wat die knelpunten inhouden: de Nederlandse woningmarkt is
slecht toegankelijk, creëert vermogensongelijkheid en is grillig. Dit laatste – de prijzen kennen grote
pieken en dalen – maakt ook onze economie minder stabiel. Bovendien is het huidige
woningmarktbeleid duur, waardoor we relatief veel belasting betalen over inkomen uit werk.
De laatste jaren richt het woningmarktbeleid zich veelal op acute problemen. Zoals dat van starters
voor wie een koophuis onbetaalbaar is geworden. Maar doordat het kabinet de oplossingen vaak zoekt
in bijvoorbeeld ruimere kredietvoorwaarden, vloeit er nog meer geld naar de woningmarkt en stijgen
de prijzen verder. Deze waardestijging van vastgoed zorgt ervoor dat eigenaren hun vermogen rap
zien toenemen; dat van huurders blijft achter, waardoor vermogensongelijkheid ontstaat. Diverse
belemmeringen maken het bovendien moeilijk om genoeg nieuwe woningen te bouwen en zo de druk
van de markt te halen. Zodra de prijzen gaan dalen, lossen Nederlandse huishoudens hun hypotheek
sneller af om te voorkomen dat deze boven de waarde van hun woning uitkomt. Zo houden zij minder
geld over voor andere uitgaven en dit hindert de hele economie.
Deze dynamiek doorbreken kan helpen om te komen tot een gezonde woningmarkt. Hierbij horen
keuzes die een deel van de Nederlanders op de woningmarkt minder financiële voordelen bieden dan
het huidige beleid doet. Daar staat tegenover dat het woonbeleid in zijn geheel minder duur wordt en
dat de overheid dit voordeel kan teruggeven aan de burger via een lagere belasting op werk.
De nieuwe minister van Wonen is voortvarend begonnen om de knelpunten op de woningmarkt in
kaart te brengen en oplossingen te vinden die het kabinet op korte termijn kan uitvoeren en verlichting
kunnen bieden. Zo moet de afschaffing van de verhuurdersheffing ervoor zorgen dat corporaties meer
geld overhouden om nieuwe woningen te bouwen en zet het kabinet volop in op de bouw van
tijdelijke woningen. Het blijft daarbij wel belangrijk om ook met een langetermijnblik naar de
woningmarkt te kijken, dus naar structurele oplossingen voor de genoemde knelpunten. Er is in
Nederland door de jaren heen al veel waardevol onderzoek gedaan naar structurele hervormingen
(zoals het 6-puntenplan van diverse economen in 2012, De Nederlandse economie in stabieler
vaarwater van de SER in 2013 en Ruimte voor Wonen van de Rijksoverheid in 2020 – zie ook de
literatuurlijst). Hierdoor geïnspireerd doen wij suggesties voor een ingrijpend, maar samenhangend
pakket aan maatregelen voor het belastingstelsel, de nieuwbouwontwikkeling, woningfinanciering en
de huursector. De onderdelen van dit pakket zijn met elkaar verbonden en vormen alleen samen een
evenwichtig geheel. Onze voorstellen richten zich op de lange termijn. Omdat het om complexe
hervormingen gaat, vraagt het tijd om deze door te voeren.
Alle maatregelen dienen binnen de kaders te vallen die voor de verduurzaming van de gebouwde
omgeving zijn gesteld. Maar dit is niet genoeg om klimaatverandering tegen te gaan en de
toekomstige maatschappelijke schade hiervan voor de woningmarkt te beperken. Hiervoor is een
eigen diepgaande analyse nodig die recht doet aan de complexiteit van dit thema en die een antwoord
geeft op de vraag hoe om te gaan met klimaatverandering (klimaatadaptatie) en hoe we
klimaatverandering via de woningmarkt kunnen tegengaan (klimaatmitigatie, bijvoorbeeld via de
energietransitie).

1. Belastingmaatregelen
Het eerste deel van de renovatie van het woonbeleid richt zich op een gelijkere behandeling van huren
en kopen. Dit biedt ruimte voor een lagere inkomstenbelasting, zorgt voor een stabieler verloop van de
huizenprijzen, en vermindert de ongelijkheid tussen huurders en kopers. De eigen woning verhuist van
box 1 (werk en woning) naar box 3 (sparen en beleggen), zodra het kabinet de aangekondigde
2

hervorming van box 3 heeft afgerond. Hier moet de huiseigenaar belasting betalen over het werkelijke
rendement op de eigen woning, inclusief een voorheffing op de winst die bij de verkoop van het huis
wordt verrekend. Wel kunnen huishoudens deels uitstel van belasting krijgen, zodat zij niet in de
financiële problemen komen. De huurtoeslag verandert in een woontoeslag voor alle huishoudens met
een lager inkomen, ongeacht of zij een huurhuis of een koophuis hebben.

2. Maatregelen voor meer nieuwbouw
Een groter aanbod van woningen is uiteindelijk de enige manier om de woningmarkt structureel
toegankelijker te maken, Daarom vormt dit het tweede onderdeel van de renovatie. Nederland staat
bekend als een land waar het woningaanbod de vraag slecht volgt. Dit vergroot in tijden van een
stijgende vraag niet alleen de woningschaarste, maar zorgt ook voor een grilliger prijsverloop. Een
betere aansluiting van het aanbod op de vraag zorgt ervoor dat schommelingen in de vraag naar
woningen meer effect hebben op de woningbouw en minder op de huizenprijzen. Onze voorstellen
voor de nieuwbouw vullen de kabinetsplannen aan en richten zich met name op hogere gemeentelijke
prikkels voor nieuwbouw en eenvoudigere bouwprocedures.
Een sterke prikkel ontstaat als gemeenten en hun bestaande inwoners financieel meer kunnen
profiteren van nieuwbouw. Dit kan door een zogeheten planbatenheffing in te voeren. Hiermee
bedoelen we een belasting op de waardestijging van de grond die optreedt bij een
bestemmingsverandering. Met de opbrengsten hiervan kunnen gemeenten maatschappelijke
doelstellingen – zoals meer sociale woningbouw – vaker direct financieren door een subsidie te geven
in plaats van door eisen te stellen aan projecten. Dit versimpelt het onderhandelingsproces tussen
gemeenten en projectontwikkelaars. Een tweede prikkel ontstaat door lange periodes van
bovengemiddelde woningprijsstijgingen mee te nemen bij de inschatting van de woningbehoefte. De
huidige methodiek op basis van demografische ontwikkelingen zorgt nu soms voor een onderschatting
hiervan. Ten slotte stellen we uniformere bouweisen voor om industrieel bouwen gemakkelijker te
maken.

3. Maatregelen om sterke groei van huizenprijzen en hypotheken tegen te
gaan
Ons voorstel om de leennormensystematiek te renoveren, is erop gericht de huizenprijzen stabieler te
maken. Dit kan door de leennormen niet verder te verruimen in tijden van sterke prijsstijgingen. Doel
hiervan is de kans op toekomstige prijsdalingen te verkleinen, en daarmee de schade voor huishoudens
en de economie te beperken. Op termijn kan ook een lagere maximale loan-to-value hieraan bijdragen.
Daarnaast kunnen kopers een hogere maximale hypotheek ten opzichte van hun inkomen krijgen als
zij een woning kopen met een gunstig energielabel en een lagere bij een woning met een ongunstig
energielabel. Dit in verband met de aanzienlijke verschillen in woonlasten. Hierdoor nemen de
financiële risico’s bij hoge energieprijzen af.

4. Maatregelen voor een beter functionerend huursegment
Het vierde deel van de renovatie is erop gericht het aanbod van vrijesector huurwoningen te vergroten,
in aanvulling op bouw door woningcorporaties. Hierdoor dalen markthuren en wordt het
gemakkelijker om een woning te vinden. Dit zorgt er ook voor dat huurders meer kunnen sparen voor
een eigen woning. Wanneer starters op de koopwoningmarkt meer eigen geld kunnen inbrengen,
worden zij namelijk minder afhankelijk van een hoge hypotheek.

3

Hoewel huurregulering op korte termijn zorgt voor lagere woonlasten voor de huishoudens die
daarvan profiteren, gaat zij op lange termijn ten koste van het aanbod door private partijen. Om het
aanbod van vrijesector huurwoningen in het lagere segment te stimuleren, stellen we voor om op
termijn het zogeheten woningwaarderingsstelsel (WWS) stapsgewijs af te schaffen voor nieuwe
huurcontracten en alleen huurverhogingen te reguleren. Doordat commerciële verhuurders hun
woningen hierdoor tegen een marktconforme huur kunnen verhuren, zullen zij meer gaan investeren in
woningen – zeker op gewilde locaties, waar de markthuren hoog liggen. Om grote huursprongen bij
voorheen gereguleerde huurwoningen te voorkomen, stellen we voor deze maatregel pas in te voeren
als de woningschaarste is afgenomen. Door de maatregel gaat de bouw van huurwoningen meer
opleveren, waar gemeenten via de planbatenheffing van meeprofiteren. Gemeenten kunnen de
opbrengsten van de planbatenheffing bijvoorbeeld inzetten om meer sociale woningbouw te
financieren en zo segregatie tegen te gaan.
Naast een grotere vrijehuursector pleiten we voor sterkere rechten van huurders in dit segment. Zo
adviseren we om de huurstijging voor zittende huurders te beperken tot de ontwikkeling van de
aanvangshuren in de regio. Dit om willekeur van verhuurders te voorkomen. Verder waarschuwen we
tegen het gebruik van de opkoopbescherming en zelfbewoningsplicht als instrumenten om de
woningnood aan te pakken. Deze instrumenten kunnen investeringen in splitsingen en transformaties
namelijk afremmen, waardoor de woningnood juist groter wordt.

5. Overige maatregelen
Nederlandse huishoudens staan bekend om hun lange balansen: er zit veel geld vast in huizen en
pensioenen (bezit), maar tegelijkertijd hebben ze hoge hypotheken (schuld). Daarom stellen we voor
dat huishoudens een deel van hun pensioenvermogen mogen gebruiken om een huis te kopen. Dit
maakt het voor huishoudens gemakkelijker om hun geld te besteden wanneer zij het nodig hebben.
Omdat veel van de door ons genoemde maatregelen pas op de lange termijn effect hebben, stellen we
daarnaast voor de bestaande woningvoorraad efficiënter te benutten. Er bestaan momenteel op
verschillende bestuurlijke niveaus belemmeringen om woningen te delen. Deze belemmeringen waar
mogelijk verminderen, kan op korte termijn helpen de pijn van de woningnood te verzachten.
Op termijn maakt de voorgestelde renovatie van het woonbeleid de woningmarkt toegankelijker en
beter betaalbaar voor koop- en huurstarters, neemt de grilligheid van huizenprijzen af en wordt de
ongelijkheid tussen huurders en huiseigenaren kleiner. Maar de voordelen reiken verder dan de
woningmarkt: werken gaat immers meer lonen, wat de arbeidsmarkt versterkt. Geld blijft minder
vastzitten in stenen, zodat huishoudens er naar hun wens andere dingen mee kunnen doen en
inkomensverliezen beter kunnen opvangen. Dit zorgt voor een stabielere en sterkere Nederlandse
economie. Hoewel de financiële voordelen voor een deel van de woningeigenaren door de
voorgestelde maatregelen afnemen, zijn de maatschappelijke voordelen dus groot.

4

De huidige woningmarkt kampt met een aantal problemen

Woningmarkt
€

€
Huur
Koop

Slechte
toegankelijkheid
Steeds meer
huishoudens
kunnen geen
geschikte woning
vinden.

Ongelijkheid
huurders vrije
sector en
woningeigenaren
Huurders in de vrije
sector hebben
relatief hoge
woonlasten en
bouwen minder
vermogen op.

Grillige
woningprijzen
vormen een risico
Sterke huizenprijsstijgingen vergroten
het risico op een
prijsdaling. Dit vormt
een gevaar voor
huishoudens, de
economie en het
financiële systeem.

Subsidies op
wonen zijn
kostbaar
De huidige
subsidies op wonen
kosten veel geld.
Hierdoor valt de
belasting op arbeid
internationaal
bezien hoog uit.

Verschillende soorten maatregelen dragen bij aan de oplossing

€

Maatregelen

Maatregelen huursector

nieuwbouw

Maatregelen

Belastingmaatregelen

leennormen

Doel:

Doel:

Doel:

Doel:

Meer woningen bouwen.

Aanbod woningen in

Grilligheid van

Belastingsubsidies op

vrijehuursector voor lage-

huizenprijzen

koopwoningen afbouwen.

en middeninkomens

verminderen.

vergroten.
Belangrijkste effecten

Belangrijkste effecten

Belangrijkste effecten

Belangrijkste effecten

 Maakt woningmarkt

 Maakt huurmarkt

 Beperkt risico van

 Schept ruimte voor

toegankelijker;

toegankelijker.

 Remt grilligheid

sterke

lagere belasting op

huizenprijsstijgingen en

arbeid;
 Zorgt voor meer gelijke

huizenprijzen en

-dalingen en

beperkt risico’s van

vermindert het effect

positie van huurders

prijsdaling.

ervan op de rest van

vrije sector en

de economie.

woningeigenaren;
 Remt grilligheid
huizenprijzen en
beperkt risico’s van
prijsdaling.

5

Effect:
Maakt
woningmarkt
toegankelijker

Maakt
huizenprijzen
stabieler

Verkleint
ongelijkheid
huurders en
kopers

Schept
ruimte voor
verlaging
inkomstenbelasting
op arbeid 1

Op termijn verplaatsen van de eigen woning naar box
3, en belasten van het werkelijke rendement incl.
verkoopwinst







Aanpassen hypotheekrenteaftrek in box 1 naar
belastingtarief box 3

Transitiemaatregel

Versneld uitfaseren Wet Hillen

Transitiemaatregel

Verhogen van het eigenwoningforfait (EWF)

Transitiemaatregel

Belastingmaatregelen woningmarkt



Omvormen van huurtoeslag naar woontoeslag
Maatregelen nieuwbouwproductie
Invoeren van een planbatenheffing





Betaalbaarheid meenemen bij bepaling
woningbehoefte





Vervangen gemeentelijke bouweisen door directe
subsidies om maatschappelijke doelen te bereiken





Uniformeren van bouweisen





Maatregelen leennormen
Meenemen macro-financiële stabiliteit bij bepaling
leennormen



Meenemen verwachte energielasten bij bepaling
LTI-normen



Verlaging van de maximale LTV-limiet



Maatregelen huursector
Opkoopbescherming en zelfbewoningsplicht niet
inzetten om woningschaarste tegen te gaan





Op termijn afschaffen van het
woningwaarderingsstelsel (WWS), reguleren van de
maximale huurstijging voor zittende huurders





Versterken rechten huurders m.b.t. woningkwaliteit2
Overige maatregelen
Toestaan inzet pensioenvermogen voor aankoop
woning




Verminderen van belemmeringen voor woningdelen

▬ = negatief effect

 = positief effect
1. Lagere inkomstenbelasting zorgt voor een minder grote verstoring van de arbeidsmarkt.
2. Deze maatregel heeft als doel slecht verhuurderschap in de vrijehuursector te voorkomen.

6

▬

Een nieuw en noodzakelijk perspectief op de
Nederlandse woningmarkt
Introductie
Dit rapport geeft een overzicht van mogelijke maatregelen voor de Nederlandse woningmarkt,
onderverdeeld in vier categorieën:
 Maatregelen om huren en kopen fiscaal gelijk te behandelen
 Maatregelen om de woningbouwproductie te stimuleren
 Maatregelen op het gebied van leennormen om de grilligheid van huizenprijzen te verminderen
 Maatregelen om het aanbod in het vrijehuursegment te vergroten
Elke maatregel draagt in ieder geval bij aan een van onderstaande maatschappelijke doelstellingen en
helpt zo de belangrijkste knelpunten op de woningmarkt aan te pakken. Bij elke maatregel bespreken
we de belangrijkste knelpunten in de huidige situatie; hoe de voorgestelde maatregel bijdraagt aan
oplossingen; welke nadelen zij eventueel heeft; en hoe het voorstel kan zorgen voor herverdeling.

Tabel 1. Belangrijkste maatschappelijke knelpunten en doelstellingen op de
woningmarkt
Knelpunt

Doelstelling

Grillige huizenprijzen – met grote pieken en
dalen – vormen een risico voor individuele
huishoudens, de economie en het financiële
systeem.

Minder grillige huizenprijzen en een minder
schuldgefinancierde woningmarkt. Hierdoor
neemt het risico van een grote huizenprijsdaling
af en daarmee ook het risico voor de stabiliteit
van de economie en het financiële systeem.

Fiscale voordelen van eigenaar-bewoners
kosten veel geld. Hierdoor valt de belasting op
arbeid internationaal bezien hoog uit.

Meer ruimte voor lagere inkomstenbelasting op
arbeid in box 1.

Huurders in de vrije sector hebben relatief hoge
woonlasten en bouwen minder vermogen op.

Minder ongelijkheid in woonlasten en
vermogensopbouw tussen huurders en
huizenbezitters; meer aanbod van betaalbare
huurwoningen in de vrije sector.

Steeds meer huishoudens kunnen geen
geschikte woning vinden.

Een groter aanbod van woningen en minder
prikkels die de vraag naar woningen opdrijven,
waardoor meer huishoudens een betaalbare
woning kunnen vinden.

7

Belastingmaatregelen
De maatregelen in deze paragraaf bouwen de belastingvoordelen van eigenaar-bewoners geleidelijk
af. Ons voorstel is om de eigen woning te verplaatsen naar box 3 en het werkelijke rendement te
belasten (inclusief verkoopwinst). Dit na een overgangsfase waarin het kabinet alvast begint om
huizenvermogen zwaarder te belasten, Deze overgangsfase bestaat uit een geleidelijke verlaging van
de hypotheekrenteaftrek, een geleidelijke verhoging van het eigenwoningforfait 1 en een snellere
uitfasering van de Wet Hillen.2 Verder stellen we voor om de huurtoeslag te veranderen in een
woontoeslag.
Het belangrijkste nadeel van de huidige belastingvoordelen voor eigenaar-bewoners is dat lage
belastingen op huizenvermogen hogere belastingen op arbeid nodig maken om de overheid toch de
beoogde inkomsten te laten krijgen. Doordat de nieuwbouwproductie in Nederland in verhouding tot
die in andere landen zwak reageert op een stijging van de vraag, zijn fiscale subsidies bovendien niet
zo effectief om wonen betaalbaarder te maken. Ze zorgen vooral voor hogere huizenprijzen, en niet
zozeer voor meer nieuwbouw. Ook zorgen zij ervoor dat eigenwoningbezitters minder belasting
betalen over hun vermogen dan huurders. Daarnaast zorgt de hypotheekrenteaftrek in combinatie met
de nu grotendeels onbelaste baten van eigenwoningbezit voor overmatige schuldfinanciering. Dit
maakt huizenprijzen grilliger, terwijl hoge hypotheken ook het risico vergroten dat de eigen woning
bij een prijsdaling onder water komt te staan. Dit maakt huishoudens financieel kwetsbaarder.
Woningeigenaren met een hogere hypotheekschuld consumeren minder bij een daling van de
huizenprijzen, wat de economische groei verlaagt tijdens een neergang van de woningmarkt. Een
daling van de huizenprijzen vormt ten slotte een risico voor de financiële stabiliteit. Afbouw van de
belastingvoordelen op eigenwoningbezit draagt dan ook bij aan meer prijsstabiliteit op de
woningmarkt en verlaagt de financiële risico’s van en voor woningeigenaren. Bovendien kan de
belasting op arbeid door deze maatregel omlaag. Ten slotte vermindert zij de ongelijkheid in
woonlasten en vermogensopbouw tussen huurders en woningeigenaren.
Bij de discussie over de effecten van de eigen woning verplaatsen naar box 3 focussen we op het
eindbeeld. De voor- en nadelen van de overgangsmaatregelen bespreken we niet afzonderlijk,
vanwege de grote overlap met die van de uiteindelijke verplaatsing naar box 3.

1. Verplaats de eigen woning op termijn naar box 3 en belast het werkelijke rendement
inclusief verkoopwinst
Wij stellen voor om de eigen woning op termijn naar box 3 te verplaatsen, nadat de door het kabinet
aangekondigde hervorming van box 3 is afgerond (uiterlijk in 2025). In box 3 worden inkomsten uit
sparen en beleggen belast. Vanaf 2025 heeft box 3 niet langer een zogeheten forfaitaire opzet (hierbij
is de belasting een vast percentage van het vermogen), maar wordt het uitgangspunt hier om het
werkelijke rendement te belasten. Voor vastgoed betekent dit dat de eigenaar belasting moet betalen
over zowel de werkelijke huurinkomsten (voor zover daar sprake van is) als over de waardestijging.
De waardestijging van vastgoed wordt daarbij in eerste instantie nog forfaitair belast, maar ook bij
vastgoed stapt het kabinet volgens het regeerakkoord zo snel mogelijk over op belasting over het
werkelijke rendement.3

1

Het eigenwoningforfait is het bedrag dat woningeigenaren moeten optellen bij hun belastbare inkomen voor het bezit
van de eigen woning. Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde van de woning.

2

De Wet Hillen is een aftrekpost bedoeld voor woningeigenaren met een kleine of geen eigenwoningschuld. De
aftrekpost voorkomt dat huishoudens per saldo belasting moeten betalen over de eigen woning in plaats van dat de
eigen woning hen een aftrekpost oplevert. Vooral huishoudens met een duur huis en een lage hypotheek profiteren
hiervan.

3

We zijn er bij deze maatregel van uitgegaan dat de toekomstige box 3 verliesverrekening toestaat. Dit is voor deze
maatregel essentieel, omdat er ook periodes kunnen zijn waarin de huizenprijzen sterk dalen en de huiseigenaar bij
verkoop dus verlies lijdt.

8

De inkomsten die de eigen woning oplevert, bestaan uit twee componenten: de gebruikswaarde en de
waardestijging. De waardestijging wordt in het huidige stelsel niet belast, terwijl het
eigenwoningforfait nu slechts een klein deel van de gebruikswaarde belast. Wij stellen voor om in box
3 zowel de waardestijging als de gebruikswaarde van koopwoningen te belasten, tegen het uniforme
box 3-tarief (nu 31 procent). We stellen voor om de gebruikswaarde nog niet meteen volledig te
belasten, maar om te kiezen voor een geleidelijke invoering (over bijvoorbeeld tien jaar).
Bij een belasting op het werkelijke rendement zijn de kosten van woningbezit aftrekbaar. Deze kosten
bestaan niet alleen uit onderhoudskosten, maar ook uit de opstalverzekering, aankoopkosten,
overdrachtsbelasting en andere (lokale) belastingen die huiseigenaren moeten betalen. Investeringen
mogen zij in mindering brengen op de waardestijging. Ook betaalde hypotheekrente is in box 3
aftrekbaar.4
Idealiter wordt per woning elk jaar de gebruikswaarde ingeschat, op basis van de huur van
vergelijkbare woningen die worden verhuurd. Als het lastig blijkt om dit uit te voeren, dan kan als
second-best oplossing een forfaitaire benadering van de huurwaarde worden gebruikt. Ook de aftrek
van daadwerkelijke kosten van woningen maakt de uitvoering complexer. Een forfaitaire opzet is hier
daarom eveneens een alternatief. De geschatte gebruikswaarde kan in box 3 ook worden toegepast op
beleggingswoningen en tweede woningen die niet worden verhuurd, of die lage huurinkomsten
opleveren. Dit voorkomt dat eigenaren van vakantiewoningen of speculanten die een pand leeg laten
staan minder belasting betalen dan eigenaar-bewoners.
Omdat de exacte waarde van woningen alleen bekend is op het moment van verkoop, stellen we een
forfaitaire voorheffing voor op basis van de gemiddelde stijging van de WOZ-waarde in voorgaande
jaren. Bij de verkoop wordt dan de werkelijke waardestijging bepaald en kan de verkoper de al
betaalde voorheffingen hiervan aftrekken. Deze voorheffing kan ook een vast percentage zijn dat niet
varieert tussen jaren of regio’s. We stellen voor om de waardestijging niet met terugwerkende kracht
te belasten, omdat dit de rechtszekerheid van burgers zou aantasten. Als de maatregel ingaat, moet dus
de waarde van alle woningen op dat moment worden vastgesteld. Dit kan op basis van de WOZwaarde.5
Om financiële problemen te voorkomen, stellen we een regeling voor waarbij huiseigenaren de
betaling van de belasting over de waardestijging mogen uitstellen tot de verkoop van de woning. Ook
stellen we voor om dit uitstel aan te bieden tegen betaling van rente, bijvoorbeeld de rente op
staatsobligaties plus een opslag. Dit zorgt ervoor dat men geen financieel voordeel heeft bij uitstel van
belasting. Deze maatregel vermindert de vermogensopbouw bij huiseigenaren op een manier die
vergelijkbaar is met een omkeerhypotheek. Zij stelt hen beter in staat om hun uitgaven over hun
levensloop te spreiden dan wanneer huiseigenaren de belasting verplicht elk jaar zouden moeten
betalen.
 = positief effect

Effect:

▬ = negatief effect

Schept ruimte voor
verlaging
inkomstenbelasting op
arbeid

Maakt woningmarkt
toegankelijker

Maakt huizenprijzen
stabieler

Verkleint ongelijkheid
huurders en kopers

Korte
termijn

Lange
termijn

Korte
termijn

Korte
termijn

Lange
termijn

Korte
termijn

Lange
termijn





▬







Lange
termijn

4

Door deze maatregel vervalt de fiscale afloseis in box 1. Op grond van de gedragscode hypothecaire financiering
mogen huishoudens echter nog altijd maximaal de helft van de woningwaarde aflossingsvrij financieren.

5

Hierbij kan de WOZ-waarde worden opgehoogd op basis van de prijsstijging sinds het peilmoment hiervan.

9

Kader 1: Gevolgen van de verschillende invullingen van fiscale behandeling van de
eigen woning voor de financiën van huishoudens, de overheidsinkomsten en de
uitvoerbaarheid
Beleidsmakers kunnen de belasting van de eigen woning in box 3 op verschillende manieren
invullen. In ons voorstel pleiten we voor (1) belasting op basis van het werkelijke rendement, (2)
een voorheffing op de belasting van de verkoopwinst en (3) een mogelijkheid tot belastinguitstel.
Hieronder lichten we de mogelijke beleidsopties toe.
1. Belasting van het werkelijke rendement is nauwkeuriger dan een forfaitaire opzet
De eigen woning belasten op basis van het werkelijke rendement (werkelijke opbrengsten minus
kosten) sluit het beste aan bij het draagkrachtbeginsel, is minder verstorend en vermindert de
mogelijkheden voor belastingarbitrage vergeleken met een forfaitaire opzet. Ook levert het een
nauwkeurigere inschatting van de huurwaarde op. Een nadeel is dat het complexer is en de
uitvoeringskosten hierdoor hoger zijn. Het vergt een forse inspanning om de huurwaarde van
koopwoningen jaarlijks in te schatten, vergelijkbaar met de jaarlijkse vaststelling van de WOZwaarde. De kostenaftrek brengt flinke administratieve verplichtingen voor huiseigenaren met zich
mee. Zij moeten voortaan alle bonnetjes van de uitgaven aan hun woning bewaren. Hierdoor wordt
het voor de belastingdienst ook moeilijker om fraude tegen te gaan.
2. Voorheffing beperkt gevolgen van verkoopwinstbelasting voor doorstroom woningmarkt
Een voorheffing op de verkoopwinstbelasting heeft twee voordelen. Ten eerste kan zij ervoor
zorgen dat de doorstroom op de woningmarkt niet afneemt. Wanneer men ervoor kiest om de
verkoopwinstbelasting pas bij verkoop te innen, vergroot dat immers de prikkel om niet te
verhuizen. Ten tweede zorgt een voorheffing voor meer stabiele overheidsinkomsten (omdat de
opbrengsten van de belasting dan minder afhankelijk zijn van het aantal woningverkopen). Dit
maakt het gemakkelijker om deze belastingopbrengsten via een lagere inkomstenbelasting op arbeid
terug te sluizen. Landen die de verkoopwinst van de eigen woning belasten (zoals de VS,
Zwitserland en Spanje), heffen deze belasting pas op het moment van verkoop. Een belangrijk
voordeel hiervan is wel dat dit financiële problemen bij huishoudens vermindert: zij hoeven de
belasting immers pas te betalen als ze daadwerkelijk over de verkoopwinst kunnen beschikken. De
mogelijkheid tot belastinguitstel (zie hieronder) is een andere manier om deze ’financiële risico’s te
beperken.
3. Belastinguitstel voorkomt financiële problemen bij huishoudens
Door een hogere belasting op de gebruikswaarde van woningen en de voorheffing op de
waardestijging kunnen huishoudens met een laag inkomen in financiële problemen komen. Dit kan
ervoor zorgen dat sommige huishoudens fors minder moeten gaan uitgeven of zelfs hun huis
moeten verkopen. Belastinguitstel kan dit voorkomen. Huishoudens die hiervoor kiezen, moeten
dan rente betalen over de uitgestelde belasting. Het nadeel van belastinguitstel is dat dit ten koste
gaat van de overheidsinkomsten, waardoor op korte termijn minder middelen beschikbaar zijn voor
de terugsluis. Wel ontstaat hierbij een vordering van de overheid op huishoudens, die zij kan
inzetten om voor de terugsluis de staatsschuld te verhogen. In ons voorstel kiezen we voor een
middenweg, waarbij huiseigenaren geen uitstel kunnen krijgen van de belasting op de
gebruikswaarde maar wel van de belasting op de waardestijging tot het moment waarop zij hun
woning verkopen.

10

Voordelen
 Een zwaardere belasting van de eigen woning zorgt ervoor dat de huizenprijzen minder hard gaan
stijgen en minder grillig worden. Lagere huizenprijzen betekenen ook dat de schulden van
huishoudens in verhouding tot hun inkomens afnemen. Ook wordt het minder aantrekkelijk om een
koopwoning aan te schaffen met een in verhouding tot de woningwaarde hoge hypotheek, doordat
dit duurder wordt. Beide verminderen de kwetsbaarheid van woningeigenaren voor een daling van
de huizenprijzen.
 Hogere belastinginkomsten zorgen ervoor dat de belasting op arbeid omlaag kan. Dit maakt werken
aantrekkelijker en stimuleert de economie. Het netto-inkomen uit arbeid van huishoudens neemt dan
toe.
 De huidige subsidies op eigenwoningbezit maken wonen voor huiseigenaren goedkoper, waardoor
we met z’n allen meer koopwoningen consumeren. Huishoudens kunnen de subsidies immers niet
op een andere manier besteden. Als het kabinet deze subsidies afbouwt en de belastingtarieven op
arbeid verlaagt, zijn huishoudens vrij om de extra euro’s aan een woning of juist aan andere
consumptiegoederen te besteden. Ook kunnen ze ervoor kiezen het extra geld te investeren in andere
productieve activa, bijvoorbeeld in bedrijven of aandelen daarin. Dit kan de welvaart op twee
manieren verhogen:
- Meer keuzevrijheid zorgt ervoor dat huishoudens hun consumptie beter kunnen laten aansluiten
op hun voorkeuren.
- Als huishoudens een deel van het geld investeren in meer productieve activa, kan dit de
economische groei verhogen.
 De aantrekkingskracht van woningvermogen ten opzichte van andere vormen van vermogen wordt
minder groot. Mogelijk bouwen huishoudens hierdoor meer liquide vermogen op, wat hen
schokbestendiger maakt. Als huishoudens meer liquide buffers hebben, kunnen ze namelijk
gemakkelijker grote onverwachte uitgaven of een daling van hun inkomen opvangen.
Nadelen
 Doordat belastingvoordelen wegvallen, stijgen de netto woonlasten op termijn ten opzichte van het
huidige beleid. Dit vergroot de kans op financiële problemen bij huishoudens met veel
huizenvermogen en weinig inkomen. Maar er zijn ook twee effecten in tegengestelde richting, die
de woonlasten ten opzichte van het netto-inkomen juist verlagen:
- De inkomstenbelasting op arbeid kan omlaag, waardoor het netto-inkomen stijgt.
- De prijzen van koopwoningen stijgen minder hard ten opzichte van het inkomen dan in de huidige
situatie.
 De eigen woning naar box 3 verplaatsen heeft gevolgen voor het recht op toeslagen, zoals de
zorgtoeslag en het kindgebonden budget. Voor deze toeslagen geldt namelijk een maximum aan het
vermogen in box 3. Een oplossing hiervoor kan zijn om het recht op toeslagen niet langer te toetsen
aan vermogen, maar alleen nog aan inkomen (waar in de toekomst ook de werkelijke
vermogensinkomsten onderdeel van uitmaken).6
Verdelingseffecten
 Huishoudens met veel netto huizenvermogen gaan verhoudingsgewijs meer belasting betalen.
 Belasting van de verkoopwinst verbetert de positie van starters ten opzichte van doorstromers.
 Lagere belastingsubsidies op wonen kunnen leiden tot een lagere groei van de huizenprijzen en zelfs
een huizenprijscorrectie. Dit gaat ten koste van het huizenvermogen van huizenbezitters.

6

Het is ook mogelijk om de woningwaarde uit te sluiten van de vermogenstoetsen voor toeslagen, maar dan blijft de
ongelijke behandeling van huurders en huiseigenaren deels in stand.

11

Kader 2: Afbouw van belastingvoordelen eigenwoningbezit maakt wonen duurder,
maar huizen niet
Afbouw van de belastingvoordelen van eigenaar-bewoners maakt het relatief duurder om een
woning te kopen. De directe subsidies voor woningeigenaren gaan hierdoor immers omlaag. Twee
effecten kunnen de mate waarin wonen duurder wordt beperken.
1. Lagere huizenprijzen: door de afbouw van belastingvoordelen van eigenaar-bewoners neemt
de stijging van de huizenprijzen op termijn af. Hierdoor wordt een koopwoning beter betaalbaar.
Dit prijseffect zal in het algemeen echter onvoldoende zijn om het verlies aan subsidie te
compenseren.
2. Hoger netto-inkomen: de afbouw van belastingvoordelen van eigenaar-bewoners levert een
netto besparing op. De overheid kan deze besparing terugsluizen naar huishoudens door de
inkomstenbelasting op arbeid in box 1 te verlagen. Hierdoor gaan de kosten van een eigen
woning als aandeel van het inkomen omlaag.
Ook voor het aanbod van woningen heeft de afbouw van subsidies gevolgen. Als de huizenprijzen
dalen, wordt nieuwbouw minder aantrekkelijk dan in de huidige situatie met belastingsubsidies op
eigenwoningbezit. Doordat er op termijn minder woningen zijn, stijgen de netto maandlasten. Maar
de omvang van dit effect valt mee, aangezien het woningaanbod in Nederland inelastisch is – wat
inhoudt dat de relatie tussen de huizenprijzen en de nieuwbouw zwak is. Tegenover het negatieve
effect op de nieuwbouwproductie stellen wij bovendien maatregelen voor die de
nieuwbouwproductie stimuleren.

2. Pas de hypotheekrenteaftrek in box 1 aan naar het tarief van box 3
(overgangsmaatregel)
Wij stellen voor om het maximale tarief waartegen een huiseigenaar de hypotheekrente in box 1 mag
aftrekken alvast te verlagen naar het tarief van box 3. Dit maakt het mogelijk om de eigen woning
uiteindelijk zonder groot overgangseffect te verplaatsen naar box 3.
In box 1 wordt de hypotheekrente afgetrokken tegen het marginale schijftarief,7 waarbij een maximum
geldt dat tot 2023 stapsgewijs omlaag gaat naar het tarief van de voorlaatste schijf. Maar voor de
meeste huishoudens ligt het tarief waartegen ze hypotheekrente in box 1 mogen aftrekken dan nog
steeds hoger dan het huidige tarief van box 3 (nu 31 procent). Daarom stellen wij voor om de
verlaging na 2023 voort te zetten, totdat het tarief van box 3 is bereikt.

3. Faseer de Wet Hillen versneld uit (overgangsmaatregel)
Wij stellen voor om de Wet Hillen versneld af te schaffen. Zonder deze maatregel loopt de uitfasering
van deze wet tot 2048. De Wet Hillen zorgt ervoor dat huishoudens in box 1 geen bijtelling hoeven te
betalen wanneer het EWF groter is dan de genoten hypotheekrenteaftrek. Ons voorstel is om de
uitfasering zodanig te versnellen dat deze is voltooid wanneer de eigen woning naar box 3 gaat. De
vormgeving van de geleidelijke afbouw hangt daarmee af van het tijdspad van de hervorming van box
3.

4. Verhoog het eigenwoningforfait (EWF) (overgangsmaatregel)
Wij stellen voor om het EWF alvast in stappen te verhogen van de huidige 0,45 procent naar een nog
vast te stellen percentage zolang de eigen woning nog in box 1 wordt belast.

7

Het belastingtarief dat iemand betaalt over de laatst verdiende euro.

12

5. Verander de huurtoeslag in een woontoeslag
De afbouw van belastingvoordelen van eigenaar-bewoners zorgt voor een meer gelijke fiscale
behandeling van koop- en huurwoningen. Omwille van de neutraliteit tussen huren en kopen stellen wij
daarom voor ook eigenaar-bewoners recht te geven op een toeslag voor wonen. In het regeerakkoord is
besloten om de maximale huurgrens in de huurtoeslag af te schaffen en om de toeslag alleen nog te laten
afhangen van de hoogte van het huishoudinkomen en de huishoudenssamenstelling. Ook de door ons
voorgestelde woontoeslag is onafhankelijk van de hoogte van de woonlasten. Door de toeslag uit te
breiden naar eigenaar-bewoners verandert de huurtoeslag in een woontoeslag voor alle huishoudens met
een laag inkomen. De woontoeslag zorgt ervoor dat huishoudens met weinig eigen vermogen en een laag
box 1-inkomen (en die dus weinig profiteren van een lagere belasting op arbeid) profiteren van een extra
terugsluis.8
 = positief effect

Effect:

▬ = negatief effect

Schept ruimte voor
verlaging
inkomstenbelasting op
arbeid

Maakt woningmarkt
toegankelijker

Maakt huizenprijzen
stabieler

Verkleint ongelijkheid
huurders en kopers

Korte
termijn

Lange
termijn

Korte
termijn

Korte
termijn

Korte
termijn

Lange
termijn

▬

▬





Lange
termijn

Lange
termijn

Voordelen
 De woontoeslag zorgt ervoor dat eigenaar-bewoners bij inkomensverliezen beter zijn beschermd
tegen te hoge woonlasten.
Nadelen
 Bij een woontoeslag blijft er minder ruimte over om de opbrengsten van het pakket terug te sluizen
via lagere belastingen op arbeid.
Verdelingseffect
 De maatregel verkleint de ongelijkheid in relatieve woonlasten tussen eigenaar-bewoners met een
laag inkomen aan de ene kant, en huishoudens met een hoog inkomen aan de andere kant.

8

De huidige vermogenstoets in de huurtoeslag beperkt het aantal woningeigenaren dat in aanmerking zou komen voor de
woontoeslag als de eigen woning naar box 3 gaat. Zo geldt in 2022 een maximum vermogen van € 31.747 voor personen
zonder toeslagpartner en een maximum van € 63.494 voor personen met toeslagpartner. Het netto vermogen van
woningeigenaren zal vaak boven dit maximum uitkomen, waardoor zij geen recht hebben op de toeslag. Een oplossing
hiervoor kan zijn om het recht op de woontoeslag niet te toetsen aan vermogen of af te bouwen al naar gelang het
vermogen hoger is.

13

Maatregelen voor de aanbodzijde van de woningmarkt
De nieuwbouwproductie verhogen is de enige manier om een eigen woning structureel voor meer
huishoudens toegankelijk te maken: een groter aanbod van huizen verlaagt immers de schaarste op de
woningmarkt. Hierdoor gaat de aankoopprijs van woningen op termijn omlaag voor eigenaarbewoners, commerciële verhuurders en woningcorporaties. En daarmee wordt wonen in alle
segmenten van de woningmarkt beter betaalbaar.
Het kabinet heeft ambitieuze plannen om de nieuwbouw te stimuleren. Toch blijven er op dit vlak
diverse knelpunten bestaan:
 Gemeenten en hun huidige bewoners profiteren maar beperkt van nieuwbouw. Hierdoor neemt het
draagvlak voor woningbouw af. Wij stellen daarom een zogeheten planbatenheffing voor. Deze
wordt geheven over de waardestijging van grond als de gemeente daarop bebouwing toestaat.
Hiermee wordt de bouw van nieuwe woningen aantrekkelijker voor gemeenten.
 Om andere maatschappelijke doelen te realiseren, stellen gemeenten in de huidige situatie
doorgaans veel eisen aan de bouw. Het gaat dan om doelen als de gebouwde omgeving
verduurzamen, de leefomgeving verbeteren of ruimtelijke segregatie tegengaan. Deze stapeling van
eisen maakt het moeilijker om bouwprojecten financieel sluitend te maken. Ook wordt het
onderhandelproces hierdoor complexer. Wij stellen daarom voor gemeenten aan te moedigen
minder eisen te stellen aan bouwprojecten om de nieuwbouwproductie te versnellen. Ook stellen wij
voor dat zij alternatieve instrumenten aangereikt krijgen om de door hen gewenste doelstellingen te
realiseren.
 De woningbehoefte inschatten op basis van demografische ontwikkelingen heeft er in het verleden
voor gezorgd dat deze structureel is onderschat. Wij stellen voor om hierbij ook de
langetermijnontwikkelingen in de betaalbaarheid van regio’s mee te nemen; dit zorgt ervoor dat op
plekken met relatief hoge prijzen meer bouw wordt toegestaan.
 Fabrieksmatige woningbouw is nog niet de norm. Bouwen is daardoor duur en arbeidsintensief
omdat steeds maatwerk nodig is. We stellen daarom voor om uniforme bouweisen in te voeren.

6. Invoeren planbatenheffing
Wij stellen voor om een planbatenheffing in te voeren waarvan de opbrengsten naar de gemeenten
gaan.9 Een planbatenheffing is een heffing op de waardestijging van grond wanneer deze een
waardevollere bestemming krijgt. Door deze maatregel kunnen gemeenten er financieel meer van
profiteren als zij woningbouw toestaan. Doordat gemeenten (en hiermee ook de huidige bewoners)
meer meeprofiteren van woningbouw wordt het aantrekkelijker om gebiedsontwikkeling te
stimuleren. Dit biedt een tegenwicht aan de belangen van aanwonenden van potentiële
woningbouwlocaties, die zich vaak zorgen maken over de gevolgen van nieuwbouw in de omgeving
van hun huis.
Gebiedsontwikkeling gaat ook gepaard met hoge kosten voor gemeenten. Door deze maatregel nemen
de middelen toe die gemeenten voor dit doel beschikbaar hebben. Voorwaarde is wel dat gemeenten
de inkomsten uit de planbatenheffing dan ook gebruiken om de publieke kosten van een
gebiedsontwikkeling te financieren of als subsidie voor de bouw van sociale huurwoningen. Een
mogelijk ander positief effect van een planbatenheffing is dat het voor speculanten minder interessant
wordt om grondposities in te nemen.
De waardestijging kan worden vastgesteld met behulp van de zogeheten residuele
waarderingsmethode. De waarde van de grond na de bestemmingswijziging is daarbij gelijk aan de
opbrengsten van het project minus alle kosten. De waarde van de grond vóór de

9

Hierbij maken gemeenten een afweging tussen de eisen die ze stellen aan ontwikkelaars, en de opbrengsten van de
belasting. Als de gemeente meer eisen stelt aan een bepaald project, is het surplus voor de ontwikkelaar kleiner en is
dus ook de waardestijging van de grond kleiner.

14

bestemmingswijziging is de waarde die de grond zou hebben wanneer de oude bestemming
eeuwigdurend ongewijzigd was gebleven.10
Om de rechtszekerheid van grondeigenaren te bevorderen, stellen niet gemeenten het tarief van de
belasting vast, maar doet het Rijk dit. De planbatenheffing staat los van de al bestaande exploitatiewet.
Hierbij kunnen gemeenten bij een bestemmingswijziging van de grondeigenaar een exploitatiebijdrage
vragen voor de kosten die de gemeente moet maken voor de nieuwe bestemming (bijvoorbeeld van
infrastructuur).
 = positief effect

Effect:

▬ = negatief effect

Schept ruimte voor
verlaging
inkomstenbelasting op
arbeid

Maakt woningmarkt
toegankelijker

Maakt huizenprijzen
stabieler

Verkleint ongelijkheid
huurders en kopers

Korte
termijn

Korte
termijn

Korte
termijn

Korte
termijn

Lange
termijn

Lange
termijn



Lange
termijn

Lange
termijn



Voordelen
 De nieuwbouwproductie neemt toe, waardoor de woningmarkt toegankelijker wordt. De heffing
maakt het voor gemeenten aantrekkelijker om meer woningbouwlocaties aan te wijzen, vooral op
plekken waar veel vraag is (omdat de prijzen hier hoger zullen liggen).
 Doordat de woningbouw de stijging van de vraag beter kan volgen, worden de huizenprijzen minder
grillig. Een betere aansluiting van vraag en aanbod op de woningmarkt tempert namelijk de stijging
van de huizenprijzen in tijden met een stijgende vraag naar woningen. Doordat de prijsuitslagen op
de woningmarkt minder groot worden, neemt ook het risico op een daling van de huizenprijzen af.
 De planbatenheffing is vergeleken met actief grondbeleid voor gemeenten een minder risicovolle
manier om een deel van de baten van woningbouwontwikkeling af te romen. Bij actief grondbeleid
dragen gemeenten namelijk ook de risico’s van een daling van de grondwaarde.
Nadelen
 Op korte termijn kan de maatregel tot minder nieuwbouw leiden, doordat sommige
projectontwikkelaars verliezen op hun grondposities moeten nemen. Op locaties waar sowieso zou
zijn gebouwd, wordt namelijk een deel van de opbrengsten afgeroomd. Het is niet op voorhand vast
te stellen hoeveel geplande projecten dit mogelijk onrendabel zou maken. De winstmarge varieert
namelijk per project en hangt ook van veel andere factoren af, waaronder de onderhandeling met de
gemeente over de verdeling van de kosten voor de gebiedsontwikkeling. Op lange termijn neemt de
nieuwbouwproductie toe, omdat de planbatenheffing het voor gemeenten aantrekkelijker maakt om
extra woningbouwlocaties aan te wijzen.

7. Neem bij het toetsen van woningbouwplannen aan de regionale woningbehoefte ook
de langetermijnontwikkeling van de huizenprijzen in die regio mee.
Wij stellen voor om de woningbehoefte niet alleen in te schatten op basis van demografische
ontwikkelingen (zoals nu gebeurt), maar ook aan de hand van bijvoorbeeld de ontwikkeling en
niveaus van de huizenprijzen; in regio’s waar de prijzen structureel relatief hard stijgen, zou de
schatting van de woningbehoefte dan hoger uitvallen. Provincies zullen hierdoor sneller bereid zijn
om in deze regio’s meer woningbouw toe te staan, mits deze past binnen de kaders die
klimaatverandering, klimaatadaptatie en biodiversiteit aan de ruimtelijke ordening stellen.

10

Het zou onjuist zijn om hierbij uit te gaan van de marktwaarde van de grond voor de bestemmingswijziging, omdat
hierin de optiewaarde van de toekomstige bestemmingswijziging is verwerkt.

15

 = positief effect

Effect:

▬ = negatief effect

Schept ruimte voor
verlaging
inkomstenbelasting op
arbeid

Maakt woningmarkt
toegankelijker

Maakt de huizenprijzen
stabieler

Verkleint ongelijkheid
huurders en kopers

Korte
termijn

Korte
termijn

Korte
termijn

Korte
termijn

Lange
termijn

Lange
termijn



Lange
termijn

Lange
termijn



Voordelen
 De nieuwbouwproductie neemt toe, waardoor de woningmarkt toegankelijker wordt. Op termijn
worden woningen hierdoor namelijk beter betaalbaar.
 Door een betere inschatting van de woningbehoefte kan de woningbouw de vraag beter volgen. De
huizenprijzen zullen hierdoor minder grillig worden. Een meer gelijke toename van vraag en aanbod
op de woningmarkt tempert namelijk de prijsstijging. Doordat de prijsuitslagen op de woningmarkt
minder groot worden, neemt ook het risico op een daling van de huizenprijzen af.
Nadelen
 Mogelijk meer druk om te bouwen in open ruimte of nabij gelegen waardevolle landschappen.

8. Gemeenten kunnen bijdragen aan meer nieuwbouw door minder eisen te stellen aan
bouwprojecten en/of een directe financiële bijdrage te leveren aan maatschappelijke
doelen.
Gemeenten die de bouw van nieuwe woningen willen versnellen, kunnen ervoor kiezen om
maatschappelijke doelen vaker via een directe financiële bijdrage te realiseren, in plaats van via een
stapeling van eisen aan woningbouw. Deze stapeling van eisen maakt woningbouwprojecten namelijk
minder rendabel en het ontwikkelproces complexer, vanwege de vele dossiers die ermee zijn gemoeid.
Tegelijkertijd stellen gemeenten deze eisen met een bepaald maatschappelijk doel, en is het niet altijd
wenselijk om deze eisen volledig los te laten.
De door ons voorgestelde planbatenheffing biedt gemeenten een alternatief om maatschappelijke
doelen mee te realiseren, zonder hiervoor extra eisen te stellen aan woningbouwprojecten. Gemeenten
kunnen de opbrengsten van deze planbatenheffing namelijk gebruiken om bijvoorbeeld een groter
aandeel sociale huurwoningen te financieren en zo te voorkomen dat het aanbod in dit segment
achterblijft. De planbaten van het ene project kunnen zij hierbij inzetten voor een ander project.
Gemeenten die bijvoorbeeld een groter aandeel sociale huur willen realiseren, kunnen hiermee
discussies over kortingen op de grondprijs voorkomen, en met de inkomsten uit de planbaten een
directe bijdrage leveren aan de financiering hiervan.
 = positief effect

Effect:

▬ = negatief effect

Schept ruimte voor
verlaging
inkomstenbelasting op
arbeid

Maakt woningmarkt
toegankelijker

Maakt de huizenprijzen
stabieler

Verkleint ongelijkheid
huurders en kopers

Korte
termijn

Korte
termijn

Korte
termijn

Korte
termijn

Lange
termijn

Lange
termijn



16

Lange
termijn



Lange
termijn

Voordelen
 Het ontwikkelproces van nieuwbouw wordt minder complex, zodat de nieuwbouwproductie kan
toenemen. Hierdoor wordt de woningmarkt op langere termijn toegankelijker.
 Doordat de woningbouw de vraag beter kan volgen, zullen de huizenprijzen minder grillig worden.
Een betere aansluiting van vraag en aanbod op de woningmarkt tempert namelijk de prijsstijging.
Doordat de prijsuitslagen op de woningmarkt minder groot worden, neemt ook het risico op een
daling van de huizenprijzen af.
Nadelen
 Minder eisen stellen aan bouwprojecten kan ten koste gaan van de maatschappelijke doelstellingen

die gemeenten willen realiseren. Denk bijvoorbeeld aan maatschappelijke doelen als meer sociale
huurwoningen of segregatie tegengaan. De opbrengsten vanuit de planbatenheffing kunnen dit
voorkomen, maar de mate waarin kan nog verder worden onderzocht.

9. Maak bouweisen uniform om industrieel bouwen te stimuleren
Wij stellen voor om de eisen aan woningbouw landelijk uniform te maken en zo de industriële bouw
te stimuleren. Momenteel stellen gemeenten nog een deel van de bouweisen vast en verschillen deze
eisen per locatie. Dit zorgt voor onzekerheid over de toekomstige vraag naar industriële bouw. Verder
is er voor industriële bouw schaal nodig (voldoende vraag) om de grote aanvangsinvesteringen
rendabel te maken. Uniforme bouweisen kunnen aanbieders van modulaire fabrieksmatige
woningbouw stimuleren om te investeren. Ook scheppen zij meer duidelijkheid over de prestatie-eisen
van woningconcepten uit de fabriek. Om maatschappelijke doelstellingen op terreinen als
duurzaamheid en circulair bouwen te realiseren, kunnen eventueel op nationaal niveau extra eisen
worden gesteld.
 = positief effect

Effect:

▬ = negatief effect

Schept ruimte voor
verlaging
inkomstenbelasting op
arbeid

Maakt woningmarkt
toegankelijker

Maakt de huizenprijzen
stabieler

Verkleint ongelijkheid
huurders en kopers

Korte
termijn

Korte
termijn

Korte
termijn

Korte
termijn

Lange
termijn

Lange
termijn



Lange
termijn

Lange
termijn



Voordelen
 Meer fabrieksmatige bouw zal de nieuwbouw versnellen. De woningbouw kan een stijging van de
vraag dan beter volgen, waardoor de huizenprijzen minder grillig worden. Een meer gelijke toename
van vraag en aanbod op de woningmarkt tempert namelijk de prijsstijging. Doordat de prijsuitslagen
minder groot worden, neemt ook het risico op een sterke daling van de huizenprijzen af.
 De uitstoot van stikstof bij woningbouw gaat omlaag.
 Doordat minder energieverbruik nodig is voor woningbouw daalt de uitstoot van CO2.
 Industrialisatie van de bouw kan de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad versnellen en
goedkoper maken.
Nadelen
 Standaardisatie van de bouw kan woningen eenvormiger maken.

17

Maatregelen op het gebied van leennormen
Aangescherpte leennormen helpen om prijsuitslagen op de woningmarkt te verkleinen. Een beperking
van de schuldfinanciering op de woningmarkt zorgt er daarnaast voor dat een huizenprijsdaling de
economie, de financiële sector en individuele huishoudens minder schade toebrengt. Andere
maatregelen uit ons voorstel dragen hier ook al aan bij: zo neemt door de afbouw van fiscale
voordelen op de koopwoningmarkt de prikkel af om woningen met schuld te financieren en draagt een
hogere nieuwbouwproductie bij aan stabielere woningprijzen. Op het gebied van leennormen stellen
wij voor om bij wijzigingen van de leennormensystematiek de gevolgen voor de macro-financiële
stabiliteit zwaarder mee te laten wegen. Ook stellen wij voor de te verwachten energielasten mee te
nemen bij de bepaling van de inkomensleennormen. Wanneer de woningschaarste afneemt, kan een
verlaging van de maximale Loan-to-Value (LTV) op termijn helpen de risico’s voor de macrofinanciële stabiliteit nog verder te verlagen. Strengere LTV-normen raken starters zeker in tijden van
grote woningschaarste het hardst, omdat zij nog geen overwaarde kunnen inbrengen voor de aankoop
van hun huis.

10. Hou bij wijzigingen van de systematiek van inkomensleennormen meer rekening
met de gevolgen voor de macro-financiële stabiliteit
Wij stellen voor om bij een wijziging van de systematiek van de NIBUD-inkomensleennormen de
gevolgen hiervan voor de macro-financiële stabiliteit zwaarder mee te laten wegen, door de AFM en
DNB een formele adviesrol te geven aan het ministerie van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijksrelaties (BZK). Zij kunnen er dan op letten dat de leenruimte niet extra omhoog gaat
(zoals de afgelopen jaren gebeurde voor tweeverdieners en mensen met een studieschuld) in tijden van
sterke prijsstijgingen. Op zulke momenten zorgt de extra leenruimte namelijk vooral voor meer
prijsstijgingen en niet voor een toegankelijkere woningmarkt.
Het ministerie van BZK stelt jaarlijks vast welk bedrag huishoudens maximaal mogen lenen om een
huis te kopen. Dit doet zij op basis van door het NIBUD vastgestelde maximale
financieringslastenpercentages. Momenteel betrekt het NIBUD de AFM en DNB wel bij de
systematiek om de leennormen te bepalen, maar beide hebben geen formele adviesrol. Het NIBUD
baseert de leennormen hierdoor in de praktijk vooral op de financieringsruimte die verantwoord is
gezien het geld dat huishoudens hebben te besteden. Vanuit maatschappelijk perspectief zijn de
leennormen hierdoor niet per se optimaal.
Om de huizenprijzen minder grillig te maken, raden we voorzieningen als startersleningen en andere
manieren om extra krediet te verlenen af in tijden van sterke prijsstijgingen op de woningmarkt. Deze
zorgen in een overspannen woningmarkt namelijk voor nog meer groei van de huizenprijzen. Na
verloop van tijd doen zij dus de positieve effecten op de betaalbaarheid van een koopwoning teniet.
 = positief effect

Effect:

▬ = negatief effect

Schept ruimte voor
verlaging
inkomstenbelasting op
arbeid

Maakt woningmarkt
toegankelijker

Maakt de huizenprijzen
stabieler

Verkleint ongelijkheid
huurders en kopers

Korte
termijn

Korte
termijn

Korte
termijn

Lange
termijn

Korte
termijn





Lange
termijn

Lange
termijn

18

Lange
termijn

Voordelen
 De maatregel verkleint de zelfversterkende effecten op de woningmarkt. Als de huizenprijzen
stijgen, maakt een hoge LTV-norm een nieuwe ronde prijsstijgingen mogelijk, aangezien de
leencapaciteit door de prijsstijging ook toeneemt. LTI-normen stellen een bovengrens aan dit effect.
Om meer te lenen, moeten huishoudens ook voldoende inkomen hebben. Strengere LTI-normen
helpen zo om huizenprijsstijgingen te verkleinen.
Nadelen
 Als men de LTI-normen in een schaarse woningmarkt met stijgende huizenprijzen niet verder
verruimt, beperkt dit de prijzen die huishoudens kunnen bieden voor een koopwoning. Het zal
sommige huishoudens hierdoor op korte termijn niet lukken om een huis te kopen. Maar op langere
termijn wordt de woningmarkt niet minder toegankelijk, aangezien het effect van ruimere LTInormen in een schaarse markt volledig in de prijzen verdampt.

11. Maak de te verwachten energielasten onderdeel van de inkomensleennormen
Wij stellen voor om in de leennormen een forfaitair energieverbruik (op basis van woningtype,
gebruiksoppervlakte en energielabel) op te nemen en het inkomen van huizenkopers voortaan te
toetsen aan de som van financieringslasten en energielasten. Vanwege de schommeling van de
energieprijzen stellen wij voor om hierbij een voortschrijdend vijfjaarsgemiddelde te hanteren. De
maximale financieringslastenpercentages gaan zodanig omhoog dat de leenruimte gemiddeld gelijk
blijft. Hierdoor neemt de maximale hypotheek toe voor huizenkopers die een energiezuinige woning
kopen, en neemt de maximale hypotheek af voor een huis met een ongunstig energielabel. Zo ontstaat
automatisch extra leenruimte zodra de koper investeert in de verduurzaming van de woning, maar
alleen als daardoor de energielasten omlaag gaan.
 = positief effect

Effect:

▬ = negatief effect

Schept ruimte voor
verlaging
inkomstenbelasting op
arbeid

Maakt woningmarkt
toegankelijker

Maakt de huizenprijzen
stabieler

Verkleint ongelijkheid
huurders en kopers

Korte
termijn

Korte
termijn

Korte
termijn

Lange
termijn

Korte
termijn

▬



Lange
termijn

Lange
termijn

Lange
termijn

Voordelen
 De maatregel verlaagt de betaalrisico’s als gevolg van hoge energielasten bij huishoudens in nietduurzame woningen.
 De maatregel voorkomt dat leennormen rendabele verduurzaming in de weg staan en draagt zo bij
aan verduurzamingsdoelen.
Nadelen
 De maatregel kan leiden tot relatief lagere prijzen voor woningen die veel energie verbruiken. Dit
vergroot op termijn de vermogensongelijkheid tussen eigenaren van duurzame en die van nietduurzame woningen.

12. Verlaging van de maximale LTV-limiet
Een verdere stapsgewijze verlaging van de maximale LTV-limiet (nu 100 procent) kan op termijn wanneer de woningschaarste is afgenomen - helpen om de financiële stabiliteitsrisico’s op de
woningmarkt verder te beperken. Welk percentage hierbij optimaal is, moet nog blijken uit toekomstig
onderzoek. Hierbij gaat het om een uitruil tussen de financiële stabiliteitsrisico’s en de mogelijkheden
van huishoudens om hun consumptie over de levensloop uit te smeren.

19

Een lagere maximale LTV-limiet maakt het moeilijker voor starters om een woning te kopen, omdat
zij nog geen overwaarde kunnen inbrengen voor de aankoop van hun huis. Een beperking van de
maximale LTV-limiet zou starters nu extra hard raken vanwege de huidige hoge huizenprijzen. Als de
andere maatregelen in ons pakket ook zijn doorgevoerd, zal een hypotheek ter hoogte van de waarde
van de woning (100 procent Loan-To-Value) al minder gebruikelijk worden. De maatregelen maken
woningen namelijk minder duur en huren minder hoog, en zij verhogen het netto-inkomen van jonge
starters. Hierdoor kunnen zij gemakkelijker sparen voor een koopwoning. Ook stellen we voor dat
jonge huizenkopers pensioenvermogen mogen gebruiken om een eigen huis te kopen.
 = positief effect

Effect:

▬ = negatief effect

Schept ruimte voor
verlaging
inkomstenbelasting op
arbeid

Maakt woningmarkt
toegankelijker

Maakt de huizenprijzen
stabieler

Verkleint ongelijkheid
huurders en kopers

Korte
termijn

Korte
termijn

Korte
termijn

Korte
termijn

Lange
termijn

Lange
termijn

Lange
termijn

Lange
termijn


Voordelen
 Doordat er minder huishoudens zijn met een hoge LTV-ratio, nemen de financiële stabiliteitsrisico’s
af.
Nadelen
 De koopmarkt wordt minder toegankelijk voor starters.
 Het wordt moeilijker voor huishoudens om hun consumptie over de levensloop uit te smeren. Maar
hier staat tegenover dat we voorstellen om het mogelijk te maken dat zij pensioenvermogen
gebruiken om een huis te kopen.

20

Maatregelen voor het huursegment
Het huidige woningmarktstelsel subsidieert het sociale-huur- en het koopsegment. Subsidies voor de
vrijehuursector zijn er nagenoeg niet. Dit heeft ervoor gezorgd dat deze relatief klein is ten opzichte
van de andere woonsegmenten. Huurders in de vrije sector hebben hierdoor relatief hoge woonlasten
vergeleken met huurders in de sociale sector en eigenaar-bewoners. Voor een beter functionerende
woningmarkt is een groter aanbod van vrijehuurwoningen noodzakelijk. Zo kan deze sector een
betaalbaar alternatief bieden voor huishoudens met een lager inkomen (die nu door wachtlijsten niet
terecht kunnen in de sociale-huursector) en huishoudens met een middeninkomen die geen huis
kunnen kopen of die uitsluitend willen huren. We zien ook in de toekomst nog altijd een
noodzakelijke rol voor woningcorporaties die voorzien in woningen tegen huren die lager liggen dan
in de markt gebruikelijk is voor huishoudens met lagere inkomens. Dankzij de afschaffing van de
verhuurdersheffing hebben corporaties meer geld om nieuwe woningen te bouwen. Een voorwaarde
voor een toegankelijke woningmarkt is dat zij dit kunnen en willen blijven doen. Gemeentes kunnen
hierover prestatieafspraken met hen maken.
Minder regulering van het aanbod en de huurprijzen kan de huurmarkt toegankelijker maken. Maar
wel moet hiervoor eerst de woningschaarste zijn afgenomen.11 Dit is waarschijnlijk pas op langere
termijn het geval, nadat andere maatregelen zijn doorgevoerd. Bovendien moeten eerst de inkomsten
uit huur en de waardestijging van de verhuurde woning in box 3 worden belast (zoals het kabinet
volgens het coalitieakkoord wil doen). In een overspannen markt zal minder regulering van de
huurmarkt namelijk voor flinke huurstijgingen zorgen en wonen minder betaalbaar maken.
Een alternatief is om juist met meer regulering en subsidies voor betaalbare woonruimte te zorgen.
Ook hiermee kan de overheid sociale doelen waarborgen, zoals ruimtelijke segregatie voorkomen.
Sommige van de ondertekenaars geven hier de voorkeur aan boven het op termijn vrijgeven van de
aanvangshuren. Regulering van huurprijzen zorgt voor verstoringen in het aanbod. Deze kunnen
worden weggenomen met bouwsubsidies. Een nadeel is dat het aanbod uniformer wordt en minder
goed aansluit bij de vraag. Wachtlijsten kunnen blijven bestaan als subsidies tekortschieten of de
verstoringen door regulering niet goed kunnen opheffen.
Verder pleiten we op korte termijn voor een versterking van de huurdersrechten in het
vrijehuursegment, vanwege de ongelijke machtsverhouding tussen verhuurders en huurders.

13. Gebruik opkoopbescherming en zelfbewoningsplicht niet als instrument om
woningnood aan te pakken
Wij stellen voor om op termijn een tekort aan woningen en een slechte toegankelijkheid van de lokale
woningmarkt te schrappen als onderbouwingsgrond om de opkoopbescherming en
zelfbewoningsplicht te mogen toepassen. De opkoopbescherming en zelfbewoningsplicht hebben
namelijk als nadeel dat zij de groei van de woningvoorraad afremmen, doordat deze instrumenten ook
de investeringen in splitsing en transformatie beperken. Verhuur reguleren op grond van argumenten
die samenhangen met de leefbaarheid van wijken blijft wel toegestaan.
 = positief effect

Effect:
Schept ruimte voor
verlaging
inkomstenbelasting op
arbeid

Maakt woningmarkt
toegankelijker

Maakt de huizenprijzen
stabieler

Verkleint ongelijkheid
huurders en kopers

Korte
termijn

Korte
termijn

Korte
termijn

Korte
termijn

Lange
termijn

Lange
termijn



11

▬ = negatief effect

Lange
termijn

Lange
termijn



Signalen van woningschaarste zijn onder meer lange wachttijden bij woningcorporaties en hoge gemiddelde huren
(boven niveau middenhuur) voor nieuwe huurcontracten. Op deze terreinen is eerst verbetering nodig.

21

Voordelen
 Een groter aanbod van vrijehuursectorwoningen in het lagere prijssegment, zodat er een volwaardig
alternatief komt voor de markt voor koopwoningen.
 Stijging van de totale woningvoorraad. Commerciële verhuurders spelen ook een belangrijke rol bij
de transformatie van commercieel vastgoed naar woningen en bij de splitsing van huizen.
Transformatie en splitsing kunnen op korte termijn voor extra woningen zorgen.
Nadelen
 Zonder opkoopbescherming zullen meer woningen verschuiven van het koop- naar het
vrijehuursegment. Hierdoor wordt de woningmarkt voor koopstarters minder toegankelijk.

14. Schaf het woningwaarderingsstelsel (WWS) op termijn stapsgewijs af; reguleer de
maximale huurstijging voor zittende huurders
Wij stellen voor om de regulering van aanvangshuren op termijn af te schaffen, zodat een volwaardige
commerciële huursector kan ontstaan. Op korte termijn zouden hierdoor de huren voor huizen van
commerciële verhuurders in het gereguleerde segment echter sterk kunnen stijgen. Daarom begint de
afbouw pas als de schaarste van woonruimte is afgenomen. Vanaf dat moment kan de
liberalisatiegrens stapsgewijs omlaag. Voor bestaande gereguleerde huurcontracten blijft het WWS
van toepassing.
Het kabinet heeft recent juist aangekondigd de reikwijdte van de vrijehuursector flink in te willen
perken, door het WWS ook toe te passen op woningen met een aanvangshuur van 1.000 tot 1.250 euro
(de precieze grens ligt nog niet vast). Hoewel dit op korte termijn kan bijdragen aan lagere huren voor
sommige huishoudens, zullen sommige investeerders huurwoningen gaan afstoten en minder gaan
investeren in nieuwbouw. Dat maakt het voor woningzoekers op termijn lastiger om een huurwoning
te vinden en daardoor wordt de woningmarkt uiteindelijk niet toegankelijker. Ons voorstel is om de
betaalbaarheid op de lange termijn te verbeteren door meer aanbod te creëren en door huurders en
huiseigenaren fiscaal gelijk te behandelen.
De maatregel heeft in de meeste gevallen geen effect op de huren die woningcorporaties rekenen.
Voor hen is huurprijsregulering namelijk niet bindend, aangezien zij woningen op grond van hun
sociale doelstellingen vrijwillig voor een lagere huur dan de markthuur verhuren. Maar commerciële
verhuurders bieden woningen niet aan als zij door huurprijsregulering niet het gewenste rendement
kunnen behalen. Hierdoor wordt het aanbod van huurwoningen in dit segment kleiner, zonder dat er
noodzakelijkerwijs een groot effect is op de huren van de woningen die ze wel aanbieden.12 Wij
stellen daarom voor om de regulering van de aanvangshuren uiteindelijk af te schaffen.
Terwijl huurder en verhuurder (los van marktomstandigheden) een in beginsel gelijkwaardige positie
hebben bij de onderhandeling over de aanvangshuur, heeft de verhuurder een veel sterkere positie dan
de huurder bij de onderhandeling over de huurstijging. De huurder krijgt bij een verhuizing namelijk
te maken met aanzienlijke kosten, waaronder een mogelijk niet-gewenste verandering van
woonomgeving. Daarom stellen we voor om de aanvangshuren niet te reguleren, maar huurstijgingen
voor zittende huurders wel. Zittende huurders worden zo beschermd tegen willekeur van verhuurders,
terwijl huurstijgingen in lijn met de ontwikkeling van de aanvangshuren in de betreffende
woningmarktregio (met de inflatie plus een beperkte opslag als jaarlijkse bovengrens) wel zijn
toegestaan.

12

Dit komt door een selectie-effect. Voor woningen die commerciële verhuurders wel aanbieden, zal het rendement
doorgaans bij de huidige regulering al in de buurt liggen van een marktconform rendement. Het effect op de huren is
groter bij woningen die ze (vrijwel) niet aanbieden omdat hier door regulering geen markconform rendement valt te
behalen.

22

 = positief effect

Effect:

▬ = negatief effect

Schept ruimte voor
verlaging
inkomstenbelasting op
arbeid

Maakt woningmarkt
toegankelijker

Maakt de huizenprijzen
stabieler

Verkleint ongelijkheid
huurders en kopers

Korte
termijn

Korte
termijn

Korte
termijn

Korte
termijn

Lange
termijn

Lange
termijn

Lange
termijn



Lange
termijn



Voordelen
 Door de maatregel neemt het aanbod van woningen in het vrijehuursegment toe. Hierdoor wordt dit
segment toegankelijker.
 De maatregel zorgt voor een beter functionerende vrijehuurmarkt, doordat de huren van
commerciële huurwoningen marktconform worden.
 De totale woningvoorraad groeit door meer transformaties van commercieel vastgoed naar
woningen, splitsing van huizen en een hogere nieuwbouwproductie.
Nadelen
 De huren van woningen van commerciële aanbieders in het goedkope segment stijgen. Dit pakt
ongunstig uit voor huishoudens die ook zonder deze maatregel in dit segment een huurwoning van
een commerciële verhuurder hadden gehuurd.

15. Versterk de rechten van huurders met betrekking tot de kwaliteit van de woning
Wij stellen voor om ook huurders in de vrije sector toegang te geven tot de huurcommissie, om
huurrechten met betrekking tot (bijvoorbeeld) woningkwaliteit en isolatienormen af te dwingen. De
rechten van huurders zijn al wettelijk vastgelegd, maar huurders in de commerciële sector kunnen
naleving hiervan alleen via de rechter afdwingen. Dit is kostbaar en vergroot de kans dat huurders het
slachtoffer worden van slecht verhuurderschap.
 = positief effect

Effect:*

▬ = negatief effect

Schept ruimte voor
verlaging
inkomstenbelasting op
arbeid

Maakt woningmarkt
toegankelijker

Maakt de huizenprijzen
stabieler

Verkleint ongelijkheid
huurders en kopers

Korte
termijn

Korte
termijn

Korte
termijn

Korte
termijn

Lange
termijn

Lange
termijn

Lange
termijn

Lange
termijn

* Deze maatregel draagt niet zelfstandig bij aan de vier hoofddoelstellingen, maar dient om slecht verhuurderschap in de vrijehuursector te
voorkomen.

Voordelen
 Voor verhuurders loont het soms om niet of weinig te investeren in het onderhoud en de verbetering
van woningen. Dit is nadelig voor huurders en kan ook tot achteruitgang van wijken leiden. Deze
maatregel biedt hiervoor tegenwicht.
Nadeel
 De verbeterde rechten van huurders maken beleggen in woningen minder vrijblijvend. Dit verhoogt
de risico’s voor verhuurders, waardoor de aanvangshuren hoger worden en/of het aanbod van
huurwoningen afneemt.

23

Overige maatregelen
Naast belastingmaatregelen, maatregelen voor het woningaanbod en maatregelen die de huursector
hervormen, zijn nog enkele aanvullende maatregelen denkbaar voor de woningmarkt. Bijvoorbeeld de
invoering van de mogelijkheid voor huishoudens om een deel van hun pensioenvermogen te
gebruiken om een huis te kopen. Een voordeel hiervan is dat mensen hun consumptie beter over hun
levensloop kunnen spreiden. Ook willen we minder belemmeringen voor woningdelen. Een efficiënter
gebruik van de bestaande woningvoorraad kan de woningschaarste helpen verkleinen.

16. Gebruik pensioenvermogen voor de aankoop van een huis
Wij stellen voor om deelnemers aan pensioenregelingen op termijn het recht te geven geld te
onttrekken aan hun pensioenvoorziening om een huis te kopen. Hierdoor kunnen huishoudens hun
uitgaven beter spreiden over hun levensloop en kan de welvaart omhoog gaan. De combinatie van
relatief hoge pensioenbesparingen en een groot aandeel eigenwoningbezit zorgt nu voor hoger dan
optimale besparingen, waarbij een lager besteedbaar inkomen het consumptiebudget van huishoudens
beperkt.
Randvoorwaarden voor invoering van deze maatregel:
De woningschaarste moet zijn afgenomen. Anders zorgt deze maatregel ervoor dat de
huizenprijzen verder stijgen.
De hervorming van het pensioenstelsel (zoals afgesproken in het pensioenakkoord) moet zijn
afgerond. De situatie waarin jongeren geld onttrekken aan hun pensioen staat namelijk op
gespannen voet met het solidariteitsbeginsel tussen jongere en oudere deelnemers in het huidige
pensioenstelsel.
De maatregel gaat over het tweede-pijlerpensioen, en houdt in dat jongere deelnemers van
pensioenfondsen de mogelijkheid krijgen om pensioenrechten op basis van de actuele waarde ervan
(rekening houdend met de dekkingsgraad) te verkopen. We stellen voor om het maximale percentage
dat huizenkopers mogen opnemen afhankelijk van de leeftijd te verlagen, zodat er voldoende
pensioenvermogen overblijft voor het moment waarop de koper met pensioen gaat. De huiseigenaar
heeft dan weliswaar een lager pensioen, maar ook de lage maandlasten van wonen in een eigen huis
waarvan de hypotheek is afgelost.
De koper moet deze middelen verplicht inbrengen als eigen vermogen. Zij mogen samen met de
hypothecaire financiering niet meer bedragen dan 100 procent van de woningwaarde. Bij onttrekking
betaalt de huizenkoper belasting over het bedrag in box 1, waarna hij het geld gebruikt om een huis te
kopen. Als na verkoop van het huis en betaling van de vermogenswinstbelasting een bedrag overblijft
en de koper gaat vervolgens huren, moet hij het uit het pensioenvermogen opgenomen bedrag weer
inleggen in het pensioen. Bij deze hernieuwde inleg geldt weer aftrek in box 1.13
 = positief effect

Effect:

▬ = negatief effect

Schept ruimte voor
verlaging
inkomstenbelasting op
arbeid

Maakt woningmarkt
toegankelijker

Maakt de huizenprijzen
stabieler

Verkleint ongelijkheid
huurders en kopers

Korte
termijn

Korte
termijn

Korte
termijn

Korte
termijn

Lange
termijn

Lange
termijn

Lange
termijn

Lange
termijn



13

Bij onderwaarde is vanuit de verkoop van de woning geen geld beschikbaar om het pensioen weer aan te vullen.
Doordat de voormalige huiseigenaar geen vermogen meer opbouwt in de vorm van een eigen woning, loopt hij
hierdoor het risico op een ontoereikend pensioen.

24

Voordelen
 De mogelijkheid om pensioenvermogen te gebruiken voor de aankoop van een huis beperkt de
noodzaak om een (hoge) hypotheek af te sluiten (en draagt zo dus bij aan een verlaging van de
LTV’s). Dit vertaalt zich in kortere huishoudbalansen en minder grillige huizenprijzen en economie.
 Deze maatregel maakt het gemakkelijker voor starters om een woning te kopen (mits zij al een
aantal jaren pensioen opbouwen) en voor huishoudens om hun uitgaven over hun levensloop te
spreiden.
Nadelen
 Door deze maatregel vloeit extra geld naar de woningmarkt toe. In een verhitte woningmarkt drijft
dit de huizenprijzen op, en zijn bovengenoemde voordelen beperkt.
 De maatregel vergroot het risico op een te laag pensioen. Ten eerste neemt het bedrag dat
huishoudens voor hun pensioen sparen af. Ten tweede gebruiken zij het onttrokken geld voor de
aankoop van één type activum (een woning), in plaats van het gespreid te beleggen. Het risico op
flinke verliezen neemt hierdoor toe.

17. Verminder de belemmeringen voor woningdelen op Rijks- en gemeentelijk niveau
Wij stellen voor om de gemeentelijke regels die woningen delen in de weg staan te versoepelen en bij
de vormgeving van uitkeringen en toeslagen rekening te houden met hun gevolgen voor de
aantrekkelijkheid hiervan.
Gemeenten kunnen bekijken welke regels voor woningdelen zij kunnen versoepelen zonder in te
boeten op de veiligheid van de bewoners. Dit vraagt om een afweging tussen het voordeel van minder
woningschaarste en de kosten op andere terreinen (bijvoorbeeld lokale overlast of de noodzaak om
lokale voorzieningen af te stemmen op permanente bewoning). De Rijksoverheid kan meer rekening
houden met de gevolgen van beleid voor de aantrekkelijkheid van een gedeelde woning. Bijvoorbeeld
door minder hoge kortingen op toeslagen wanneer mensen een woning delen. Of door een lagere
korting op de bijstand in het geval van thuiswonende kinderen.
 = positief effect

Effect:

▬ = negatief effect

Schept ruimte voor
verlaging
inkomstenbelasting op
arbeid

Maakt woningmarkt
toegankelijker

Maakt de huizenprijzen
stabieler

Verkleint ongelijkheid
huurders en kopers

Korte
termijn

Korte
termijn

Lange
termijn

Korte
termijn

Korte
termijn





Lange
termijn

Lange
termijn

Lange
termijn

Voordelen
 Elk van deze maatregelen kan op korte termijn de druk op de woningmarkt helpen verminderen. De
mogelijkheden om (samen) te wonen nemen toe, wat de woningmarkt toegankelijker maakt.
Nadelen
 Versoepeling van de regels voor woningdelen kan ten koste gaan van doelstellingen op andere
terreinen (lokale overlast, het voorkomen van verkamering, noodzaak om lokale voorzieningen af te
stemmen op permanente bewoning, inkomenspolitiek).
 Deze maatregel zorgt op Rijksniveau voor hogere uitgaven (via hogere toeslagen en hogere uitgaven
aan bijstand).
Verdelingseffect
 Door de maatregel neemt het inkomen toe van huishoudens die een woning delen met meer
personen die een uitkering of toeslagen ontvangen.

25

Procesbeschrijving
Deze woningmarktvisie is de uitkomst van een traject dat is gestart op initiatief van de drie grootste
Nederlandse banken. Hierbij is een groot aantal economen en woningmarktdeskundigen geraadpleegd.
De volgende stappen zijn daarbij doorlopen.

Voorbereidende fase (oktober tot en met november 2021)
Schrijven probleemanalyse en verkenning van mogelijke maatregelen om de woningmarkt te
hervormen door de woningmarkteconomen en hoofdeconomen van ING, Rabobank en ABN-AMRO.

Expertsessie en vervolggesprekken met woningmarktexperts (december 2021 en
januari 2022)
Tijdens een expertsessie op 2 december 2021 en een aantal vervolggesprekken met afzonderlijke
deskundigen heeft een verdere verkenning plaatsgevonden van de belangrijkste problemen op de
Nederlandse woningmarkt, de oorzaken van deze problemen, en mogelijke oplossingen. De volgende
economen en woningmarktdeskundigen zijn hierover geraadpleegd: Maarten Allers (Rijksuniversiteit
Groningen /COELO), Dirk Bezemer (Rijksuniversiteit Groningen), Peter Boelhouwer (TU Delft),
Arnoud Boot (Universiteit van Amsterdam), Dorinth van Dijk (DNB), Bas Jacobs (Vrije Universiteit
Amsterdam), Matthijs Korevaar (Erasmus Universiteit Rotterdam), Erwin van der Krabben (Radboud
Universiteit), Arjan Lejour (Tilburg Univeristy), Barrie Needham (Radboud Universiteit, emeritus),
Dirk Schoenmaker (Erasmus Universiteit Rotterdam), Francesco Veenstra (Rijksbouwmeester),
Wouter Veldhuis (Rijksadviseur), Arno van der Vlist (Rijksuniversiteit Groningen), Sep van de Voort
(Volksbank), Edi Vording (DNB) en Paul de Vries (Kadaster).

Uitwerking integrale woningmarktvisie (februari en maart 2022)
Op basis van de verzamelde inzichten van deskundigen is een integrale woningmarktvisie geschreven
met voorstellen voor structurele beleidshervormingen die de belangrijkste knelpunten kunnen
aanpakken – de ontoegankelijkheid, ongelijkheid en grilligheid van de Nederlandse woningmarkt.

Toetsing en afronding (april en mei 2022)
Op basis van de concepttekst van de integrale woningmarktvisie hebben verdere gesprekken
plaatsgevonden met een deel van de betrokken experts. Op basis van deze gesprekken is de
woningmarktvisie verder aangescherpt.

26

Literatuurlijst
 Actieagenda Wonen, 2021, Samen werken aan goed wonen.
 Bartelsman, E.J., et al., 2012, Zes stappenplan: naar een duurzame financiering van de
woningmarkt.
 Bezemer, D., Schoenmaker, D., 2021, Strengere hypotheekeisen zullen huizenprijzen remmen, ESB.
 Biesenbeek, C., Mastrogiacomo, M., Vording, E., 2021, Vier ingrediënten voor een evenwichtigere
woningmarkt, DNB.
 Boelhouwer, P., Boumeester, H, Van der Drift, R., 2022, De overheid kan en moet aan het werk
voor een gezondere woningmarkt, ESB.
 Buitelaar, E. et al., 2021, Wonen na de verkiezingen. Het woningtekort wordt in de regio opgelost,
PBL.
 Ciurila, C. et al., 2021, Sturen naar vermogen: De vermogensopbouw bezien vanuit de levensloop,
CPB Policy Brief.
 Cnossen, S., Jacobs, B. (red.), 2019, Ontwerp voor een beter belastingstelsel, ESB.
 Cnossen, S., Jacobs, B., 2021, Belast alle werkelijke vermogensopbrengsten, net als andere landen,
ESB.
 CPB, 2020, Kanswijk Woonbeleid – Update.
 Deelen, A., et al., Beweging op de woningmarkt: prijzen en volumes, CPB Notitie.
 DNB, 2020, Huizenprijs hangt meer samen met financieringsruimte koper dan met woningtekort.
 Elbourne, A., Soederhuizen, B., Teulings, R., 2020, De effecten van macro-prudentieel beleid op de
woningmarkt, CPB Notitie.
 Geis, A., Luca, O., 2021, Real estate in the Netherlands. A taxonomy of policy challenges, IMF
working paper.
 Groot, S., Lejour, A., Möhlmann, J., 2016, De positie van middeninkomens op de woningmarkt,
CPB Policy Brief.
 Groot, S., Michielsen, T., Veenstra, J., 2019, Het bouwproces van nieuwe woningen, CPB Boek.
 Klemm, A. et al., 2021, Capital income taxation in the Netherlands, IMF Working Paper.
 Korevaar, M., 2022, Historisch gegroeide discrepanties brengen de woningmarkt uit balans, ESB.
 Middelkoop, van, M., et al., 2017, Perspectieven voor het middensegment van de woningmarkt.
Verkenning van maatregelen ter bevordering van het aanbod, beleidsverkenning.
 Rijksoverheid, 2020, Brede maatschappelijke heroverwegingen – Ruimte voor wonen.
 SER, 2010, Naar een integrale hervorming van de woningmarkt, SER.
 SER, 2013, Nederlandse economie in stabieler vaarwater. Een macro-economische verkenning,
SER rapport.
 Teulings, R., Zhang, L., 2019, Huishoudens met hoge hypotheek bezuinigen tijdens een recessie,
CPB Notitie.
 Vereniging Eigen Huis, Woonbond, Aedes en NVM, 2012, Wonen 4.0, Plan voor integrale
hervorming van de woningmarkt.
 Van der Krabben, E. (2021), De werking van de grondmarkt; gevolgen voor woningbouw en
functioneren woningmarkt, ACM.
 Vording, E., et al (2021), Vier ingrediënten voor een evenwichtigere woningmarkt (analyse), DNB.

27