Tweede Kamer der Staten-Generaal

Vergaderjaar 2020–2021

2

Aanhangsel van de Handelingen

Vragen gesteld door de leden der Kamer, met de daarop door de
regering gegeven antwoorden

1657
Vragen van het lid Koerhuis (VVD) aan de Minister van Binnenlandse Zaken
en Koninkrijksrelaties over het bericht «Particuliere woningverhuur groeit
ondanks alles gestaag door» (ingezonden 18 december 2020).
Antwoord van Minister Ollongren (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties)
(ontvangen 11 februari 2021).
Vraag 1
Kent u het bericht «Particuliere woningverhuur groeit ondanks alles gestaag
door»?1
Antwoord 1
Ja.
Vraag 2
Kunt u verklaren hoe het hoge percentage van 40% woningaankopen door
particuliere beleggers tot stand is gekomen?
Antwoord 2
Het Kadaster heeft voor het Financieele Dagblad (FD) een schatting gemaakt
op basis van een brede definitie van particuliere beleggers. In deze definitie
hebben zij natuurlijke personen die drie of meer woningen bezitten, bedrijven
die minder dan 500 woningen bezitten, en bedrijven die meer dan 500
woningen bezitten (inclusief institutionele beleggers) meegenomen. Daarnaast hebben zij uit de categorieën «overig» en «onbekend» niet-natuurlijke
personen en eigenaren die meerdere woningen in bezit hebben meegenomen
in hun schatting van het aandeel particuliere belegger. De categorie «overig»
bevat bijvoorbeeld kerken, overige stichtingen en gemeenten. De onderstaande tabel geeft inzicht in hoe het cijfer uit het FD-artikel tot stand is
gekomen. Tweede woningen wordt niet meegenomen in de gebruikte
definitie van particuliere belegger omdat deze groep diffuus is. Een tweede
woning kan bijvoorbeeld een woning zijn die tijdelijk nog in het bezit is van
een persoon die gaat verhuizen, maar dit kan ook een woning zijn die wordt
verhuurd en dus eigenlijk in bezit is van een belegger. Er is geen schatting te
maken van het onderscheid.

1

ah-tk-20202021-1657
ISSN 0921 - 7398
’s-Gravenhage 2021

Financieel Dagblad, 1 december 2020. https://fd.nl/economie-politiek/1365439/particulierewoningverhuur-groeit-ondanks-alles-gestaag-door

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, Aanhangsel

1

Aandeel in woningtransacties, G4, eerste helft 2020
Categorie

Aandeel (%)

Natuurlijk persoon ≥ 3 woningen
Bedrijfsmatig < 500 woningen
Bedrijfsmatig > 500 woningen + institutioneel1
Subtotaal
Niet-natuurlijke personen en eigenaren die meerdere woningen verhuren in
onbekend + overig

10,4
20,0
0,4
30,8

Totaal

39,1

8,3

1

De definitie «bedrijfsmatig > 500 woningen + institutioneel» wordt als volgt bepaald: een
woning in het bezit van een bedrijf met één van de volgende kenmerken: heeft na transactie
meer dan 500 woningen, staat op lijst met institutionele investeerders of is een pensioenfonds.

Bron: eigen bewerking op basis van data Kadaster.

Het begrip particuliere belegger blijft een lastig begrip omdat deze niet
eenduidig wordt gebruikt. De cijfers in het FD-artikel zijn gebaseerd op de
bovenstaande brede definitie, terwijl in een andere context met particuliere
beleggers enkel wordt gedoeld op natuurlijke personen met drie of meer
woningen.
In de communicatie richting uw Kamer vind ik het belangrijk om de gegevens
zo objectief mogelijk in beeld te brengen. Daar waar wordt gevraagd naar
«particuliere belegger» zal ik op basis van data van het Kadaster onderscheid
maken tussen alle typen beleggers waarvan ik zeker weet dat het daadwerkelijk beleggers zijn, en het over beleggers als geheel hebben. Dit betekent dat
ik onderscheid maak tussen natuurlijke personen die drie of meer woningen
bezitten, bedrijven die minder dan 500 woningen bezitten, en bedrijven die
meer dan 500 woningen bezitten (inclusief institutionele beleggers). De
groepen «overig» en «onbekend» neem ik niet mee onder de noemer
belegger, omdat niet met zekerheid vast te stellen is of en hoeveel van deze
woningen in daadwerkelijk bezit zijn van een belegger.
Verder benadruk ik graag dat waar cijfers gebruikt zijn over eind 2019 en de
eerste helft van 2020 het nog gaat om voorlopige cijfers. Deze cijfers worden
gedurende dit jaar definitief gemaakt.
Vraag 3
Betreft het genoemde percentage aankopen uitsluitend de koopwoningmarkt
of vallen ook onderlinge verkopen van particuliere beleggers en verkopen van
corporaties aan particuliere beleggers onder dit percentage?
Antwoord 3
Dit percentage is ten opzichte van alle eigendomsoverdracht. Ook onderlinge
verkopen van particuliere beleggers en verkopen van corporaties aan
particuliere beleggers vallen onder dit percentage.
Vraag 4
Welke definities zijn gehanteerd? Vallen bijvoorbeeld institutionele vastgoedbeleggers ook onder de gebruikte definitie van particuliere beleggers?
Antwoord 4
Zie hiervoor de beantwoording van vraag 2 waarin ik de gehanteerde definitie
nader duid.
Vraag 5
In hoeveel procent van de aankopen door particuliere beleggers gaat het om
transacties tussen corporaties en institutionele vastgoedbeleggers, waarbij
dus geen koopwoningen betrokken zijn?

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, Aanhangsel

2

Antwoord 5
In 2019 was de verdeling van de woningen die door beleggers werden
gekocht van corporaties, als volgt:

Aandeel aankopen door beleggers in NL afkomstig van corporaties, 2019

Aantal aankopen
van corporaties
Totaal
aangekocht
% afkomstig van
corporaties

Natuurlijk
persoon ≥ 3
woningen

Bedrijfsmatig
< 500 woningen

Bedrijfsmatig
> 500 woningen
+ institutioneel

Totaal beleggers

356

411

148

915

22.277

22.816

3.263

48.356

1,6%

1,8%

4,5%

1,9%

Bron: eigen bewerking op basis van data Kadaster.

In de G4 was deze verdeling als volgt:

Aandeel aankopen door beleggers in de G4 afkomstig van corporaties, 2019

Aantal aankopen
van corporaties
Totaal
aangekocht
% afkomstig van
corporaties

Natuurlijk
persoon ≥ 3
woningen

Bedrijfsmatig
< 500 woningen

Bedrijfsmatig
> 500 woningen
+ institutioneel

Totaal beleggers

94

31

0

125

5.295

7.343

492

13.130

1,8%

0,4%

0,0%

1,0%

Bron: eigen bewerking op basis van data Kadaster

Vraag 6
Wat zijn de mutaties per categorie koper en verkoper in absolute aantallen
(eigen woningbezitter, particuliere verhuurder, corporatie, institutionele
vastgoedbelegger, etc.)?
Antwoord 6
De onderstaande tabel geeft de verandering van aantallen woningen in bezit
weer voor de verschillende categorieën over de periode april 2019 – oktober
2020. Het gaat hier om gegevens over de woningvoorraad. Bij gegevens over
de woningvoorraad gebruikt het Kadaster de definitie «grote verhuurder» in
plaats van «Bedrijfsmatig > 500 woningen + institutioneel». Onder de tabel
wordt de definitie toegelicht.

Verandering van aantallen woningen in bezit weer voor de verschillende categorieën
over de periode april 2019–oktober 2020
Categorie

Mutatie

Eigenaar-bewoner
Tweede woning
Natuurlijk persoon ≥ 3 woningen
Bedrijfsmatig < 500 woningen
Grote verhuurder (a)
Woningcorporaties
Overig
Onbekend

+ 52.971
+ 13.460
+ 18.241
+ 15.655
+ 1.994
+ 4.035
+ 4.644
+ 4.549

Bron: eigen bewerking op basis van data Kadaster.

Grote verhuurder: Woning in het bezit van een bedrijf met één van de
volgende kenmerken: heeft meer dan 500 woningen, is een pensioenfonds of
heeft in de naam staan «Achmea».

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, Aanhangsel

3

Vraag 7
Wat is de peildatum van het Kadaster-onderzoek? In hoeverre worden de
cijfers vertekend door het dat het verhoogde aantal transacties tussen
beleggers onderling vanwege de verhoogde overdrachtsbelasting voor
vastgoedbeleggers per 1 januari 2021?
Antwoord 7
De cijfers gaan over de eerste helft van 2020. In deze periode was de
verhoogde overdrachtsbelasting nog niet aangekondigd. De cijfers worden
daarom niet vertekend door het verhoogde aantal transacties tussen
beleggers onderling vanwege de verhoogde overdrachtsbelasting voor
vastgoedbeleggers per 1 januari.
Vraag 8
Wat is de ontwikkeling van het aandeel Buy-To-Let aankopen door particuliere
beleggers in de G4 in de afgelopen vijf jaar?
Antwoord 8
De hier gehanteerde definitie van buy-to-let is: woningen die beleggers kopen
van eigenaar-bewoners. Hieronder is te zien hoeveel woningen er van
eigenaar-bewoners werden gekocht door de verschillende categorieën
beleggers in de G4 zoals gedefinieerd onder vraag 2. Buy-to-let komt vooral
voor bij natuurlijke personen en in mindere mate bij kleinere bedrijfsmatige
verhuurders. Bij grote bedrijfsmatige verhuurders en institutionele beleggers
komt buy-to-let vrijwel niet voor.

Aandeel buy-to-let aankopen van totale verkopen door eigenaar-bewoners in de G4,
ingedeeld naar kopende partij
2015

2016

2017

2018

2019

Natuurlijk persoon ≥ 3 woningen
Bedrijfsmatig < 500 woningen
Bedrijfsmatig > 500 woningen +
institutioneel

6,9%
4,2%

8,8%
4,3%

10,6%
4,7%

11,1%
5,0%

10,4%
4,5%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

Totale percentage beleggers

11,1%

13,1%

15,3%

16,1%

14,9%

Bron: eigen bewerking op basis van data Kadaster.

Vraag 9
Wat is de ontwikkeling van het aandeel aankopen door koopstarters in de G4
in de afgelopen vijf jaar?
Antwoord 9
De onderstaande tabel geeft het aandeel koopstarters2 in woningtransacties
in de G4 weer voor de periode 2015 – 2019. Het gaat hier om het aandeel in
alle woningtransacties, dus niet alleen de woningen die zij van eigenaarbewoners kopen, maar ook de woningen die zijn gekocht van andere groepen
zoals beleggers en woningcorporaties zijn hierin meegenomen.

Aandeel koopstarters in woningtransacties, G4, 2015–2019
Jaar

Percentage

2015
2016
2017
2018
2019

24,3%
23,0%
23,3%
22,6%
23,2%

Bron: eigen bewerking op basis van data Kadaster.

2

Een particulier die voor het eerst in de registratie van het Kadaster voorkomt als eigenaar – i.e.
een particulier die voor het eerst een woning koopt om hierin te gaan wonen. Bij meerdere
verkrijgers moeten beiden voor het eerst een woning op hun naam krijgen.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, Aanhangsel

4

Vraag 10
Hoeveel verkopen door corporaties en institutionele vastgoedbeleggers aan
eigenaar-bewoners staan er tegenover de Buy-To-Let aankopen in de G4? En
in de rest van Nederland?
Antwoord 10
In onderstaande tabel is te zien hoeveel woningen er door de verschillende
partijen aan eigenaar-bewoners zijn verkocht in 2019.

Aantal en aandeel woningen gekocht door eigenaar-bewoners, ingedeeld naar
verkopende partij (heel Nederland, 2019)
Verkopende partij

Aantal gekocht door
eigenaar-bewoner (totaal
is 209.401)

Percentage van aankopen
door eigenaar-bewoner

5.677
6.937

2,7%
3,3%

1.613
7.543

0,8%
3,6%

Natuurlijk persoon ≥ 3 woningen
Bedrijfsmatig < 500 woningen
Bedrijfsmatig > 500 woningen +
institutioneel
Woningcorporatie
Bron: eigen bewerking op basis van data Kadaster.

Aantal en aandeel woningen gekocht door eigenaar-bewoners, ingedeeld naar
verkopende partij (G4, 2019)
Verkopende partij

Aantal gekocht door
eigenaar-bewoner (totaal
23.332)

Percentage van aankopen
door eigenaar-bewoner

1.261
1.222

5,4%
5,2%

239
1.666

1,0%
7,1%

Natuurlijk persoon ≥ 3 woningen
Bedrijfsmatig < 500 woningen
Bedrijfsmatig > 500 woningen +
institutioneel
Woningcorporatie
Bron: eigen bewerking op basis van data Kadaster.

Vraag 11
Wat is het aandeel van particuliere beleggers in de totale woningvoorraad?
Hoe heeft dat aandeel zich ontwikkeld in de afgelopen vijf jaar? Hoe verhoudt
zich dit aandeel tot de ons omringende landen?
Antwoord 11
Het Kadaster heeft het aandeel van de verschillende categorieën in de totale
woningvoorraad vanaf 2017 op een aantal momenten gemeten. De onderstaande tabel geeft de stand weer op oktober 2017, oktober 2018, januari
2020 en oktober 2020. Voor 2017 werd er nog geen data volgens deze
indeling opgeslagen.

Aandeel woningen in bezit van beleggers, percentage van totale woningvoorraad

Natuurlijk persoon ≥3 woningen
Bedrijfsmatig <500 woningen
Grote verhuurder
Totale percentage beleggers

Okt-2017

Okt-2018

Jan-2020

Okt-2020

3,2%
2,2%
2,1%
7,5%

3,5%
2,3%
2,1%
7,9%

3,6%
2,5%
2,1%
8,2%

3,7%
2,6%
2,1%
8,4%

Bron: eigen bewerking op basis van data Kadaster.

De ons omringende landen kennen een andere verdeling. In Duitsland is de
huursector in zijn algemeenheid een stuk groter dan in Nederland en komt
eigenwoningbezit dus minder voor; in Nederland is het eigenwoningbezit
56,83% tegenover 45,5% in Duitsland. In Duitsland was in 2019 13,9% van alle
woningen in bezit van een particuliere verhuurder (natuurlijk persoon). 7%
3

Bron: Kadaster

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, Aanhangsel

5

werd verhuurd door bedrijven, dit zijn zowel institutionele beleggers als
bedrijfsmatige particuliere verhuurders. 13% wordt verhuurd door (semi)publieke partijen, die vaak deels in bezit van gemeenten of Bundesländer. Deze
(semi)publieke woningen zijn veelal gericht op mensen met een lager
inkomen, dit is te vergelijken met de corporaties in Nederland (maar kent wel
enkele verschillen). Kortgezegd worden er dus aanzienlijk meer woningen in
Duitsland verhuurd door beleggers (particulier en institutioneel), en aanzienlijk minder door (semi)publieke organisaties.4 In Vlaanderen was in 2018 72%
van de woningen in bezit van eigenaar-bewoners. 19% was in bezit van
private partijen, en 7% was sociale huur. Ook in Vlaanderen is dus een hoger
percentage van de woningen in bezit van private partijen. Het is echter niet
goed mogelijk om deze percentages direct met de Nederlandse percentages
vergelijken, omdat de regelgeving en voorwaarden om te huren tussen de
landen verschilt.5
Vraag 12
Deelt u de mening dat een particuliere huursector onmisbaar is voor een
goede werking van de woningmarkt?
Antwoord 12
We hebben beleggers nodig voor een stabiele woningmarkt. Gezien de
historische krapte op de woningmarkt is het belangrijk dat er snel meer en
betaalbare woningen worden gebouwd. Met de woningbouwimpuls en de
woondeals zet ik in op vergroten van het aanbod aan betaalbare woningen.
Een belangrijk resultaat is dat van de eerste tranche van de woningbouwimpuls maar liefst 60 procent is gegaan naar betaalbare woningen voor het
middensegment, het gaat hierbij om 32.500 betaalbare woningen van de in
totaal 51.000 woningen. Ook beleggers spelen een belangrijke rol bij het
vergroten van het woningaanbod. Dankzij het kapitaal en initiatief van
beleggers kunnen we woningen toevoegen aan de woningvoorraad door
woningen te bouwen of bestaande bouw te transformeren voor bewoning.
Dit leidt tot meer woningen, onder andere in het middenhuursegment.
Tegelijkertijd ontstaan er door de huidige krapte ook excessen op de
woningmarkt, waardoor het voor diverse groepen, zoals starters en mensen
met een middeninkomen, steeds lastiger wordt om een passende en
betaalbare woning te vinden. Ik vind het belangrijk dat deze excessen worden
aangepakt en wil dat de positie van starters en mensen met een middeninkomen wordt verbeterd. Om de positie van starters te verbeteren ten opzichte
van beleggers heeft het kabinet per 1 januari de overdrachtsbelasting
gedifferentieerd waardoor starters6 geen overdrachtsbelasting betalen en
voor beleggers het tarief wordt verhoogd tot 8%. Ook heb ik een voorstel
gedaan om een opkoopbescherming in te voeren. Hiermee kunnen gemeenten in wijken waar dat echt nodig is ervoor zorgen dat betaalbare koopwoningen niet kunnen worden opgekocht voor ongewenste vormen van verhuur.
Woningzoekenden, waaronder starters en mensen met een middeninkomen,
krijgen hierdoor meer kans op een woning. Daarnaast zal de jaarlijkse
huurprijsstijging in de vrije sector worden gemaximeerd, waardoor ook de
huurders in de vrije sector worden beschermd tegen onverwachte excessieve
huurverhogingen.

4

Bron: Jones Lang LaSalle (2020). Housing report Germany 2019; Europese Comissie,
Bron: Housing statistics https://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php/
Housing_statistics; Statistiek Vlaanderen Eigendomsstatuut. https://
www.statistiekvlaanderen.be/nl/eigendomsstatuut
6
Het gaat hier om meerderjarige kopers tot 35 jaar. Zij betalen eenmalig geen overdrachtsbelasting bij aankoop van een woning indien zij er zelf in deze woning gaan wonen. Vanaf 1 april
2021 geldt aanvullend dat de woning niet duurder mag zijn dan € 400.000.
5

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, Aanhangsel

6