Evaluatie Huur op Maat
Tussenevaluatie - Bijlagenrapport

In opdracht van
SEV

Steven Kromhout
Petra Burger
Esther Cozijnsen

februari 2010

RIGO Research en Advies BV
De Ruyterkade 139
1011 AC Amsterdam
telefoon 020 522 11 11
telefax 020 627 68 40
http://www.rigo.nl

Rapportnummer: P14010

Inhoudsopgave
1

LEESWIJZER

1

1.1

INLEIDING

1

1.2

OPBOUW VAN DE HOOFDSTUKKEN

2

1.3

BRONNEN EN ANALYSES

2

2

AMERSFOORT

7

2.1

HUUR OP MAAT IN AMERSFOORT

7

2.2

OPZET EXPERIMENT

7

2.3

HUUR OP MAAT-CONTRACTEN NAAR INKOMEN

8

2.4

DOELSTELLINGEN

8

2.5

MEETPUNTEN

9

2.6

IMPLEMENTATIE

10

2.7

ZOEKGEDRAG VAN WONINGZOEKENDEN

11

2.8

VERHURINGEN

14

2.9

HUUR OP MAAT-CONTRACTEN NAAR KWALITEIT

15

2.10

HUREN, PUNTPRIJZEN EN VERDELING VAN MIDDELEN

16

2.11

HUURTOESLAG EN HUURQUOTE

19

2.12

DRAAGVLAK

21

3

DOETINCHEM EN BRONCKHORST

25

3.1

HUUR OP MAAT IN DOETINCHEM EN BRONCKHORST

25

3.2

OPZET EXPERIMENT

25

3.3

HUUR OP MAAT-CONTRACTEN NAAR INKOMEN

26

3.4

DOELSTELLINGEN

26

3.5

MEETPUNTEN

28

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

3.6

IMPLEMENTATIE

28

3.7

ZOEKGEDRAG VAN WONINGZOEKENDEN

30

3.8

VERHURINGEN

32

3.9

HUUR OP MAAT-CONTRACTEN NAAR KWALITEIT

34

3.10

HUURTOESLAG EN HUURQUOTE

37

3.11

DRAAGVLAK

39

4

ASSEN, MEPPEL, HOOGEVEEN EN STEENWIJKERLAND

43

4.1

HUUR OP MAAT IN ASSEN, HOOGEVEEN, MEPPEL EN STEENWIJKERLAND

43

4.2

OPZET EXPERIMENT

43

4.3

HUUR OP MAAT-CONTRACTEN NAAR INKOMEN

44

4.4

DOELSTELLINGEN

44

4.5

MEETPUNTEN

46

4.6

IMPLEMENTATIE

46

4.7

ZOEKGEDRAG VAN WONINGZOEKENDEN

48

4.8

VERHURINGEN

50

4.9

HUUR OP MAAT-CONTRACTEN NAAR KWALITEIT

52

4.10

HUREN, PUNTPRIJZEN EN VERDELING VAN MIDDELEN

52

4.11

HUURTOESLAG EN HUURQUOTEN

55

4.12

DRAAGVLAK

57

5

RIJNSTREEK

61

5.1

HUUR OP MAAT IN DE RIJNSTREEK

61

5.2

OPZET EXPERIMENT

61

5.3

HUUR OP MAAT-CONTRACTEN

62

5.4

DOELSTELLINGEN

63

5.5

MEETPUNTEN

64

5.6

IMPLEMENTATIE

64

5.7

ZOEKGEDRAG VAN WONINGZOEKENDEN

65

5.8

VERHURINGEN

68

5.9

VERDELING VAN HUUR OP MAAT-CONTRACTEN

69

5.10

HUREN, PUNTPRIJZEN EN VERDELING VAN KORTINGEN

70

5.11

HUURTOESLAG

73

5.12

DRAAGVLAK

74

6

DEVENTER EN ZUTPHEN

79

6.1

HUUR OP MAAT IN DEVENTER EN ZUTPHEN

79

6.2

OPZET EXPERIMENT

79

6.3

HUUR OP MAAT-CONTRACTEN NAAR INKOMEN

80

6.4

DOELSTELLINGEN

81

6.5

MEETPUNTEN

82

6.6

IMPLEMENTATIE

82

6.7

ZOEKGEDRAG VAN WONINGZOEKENDEN

83

6.8

VERHURINGEN

85

6.9

HUUR OP MAAT-CONTRACTEN NAAR KWALITEIT

87

6.10

HUREN, PUNTPRIJZEN EN VERDELING VAN KORTING

88

6.11

HUURTOESLAG EN HUURQUOTES

91

6.12

DRAAGVLAK

93

7

HILVERSUM

97

7.1

HUUR OP MAAT IN HILVERSUM

97

7.2

OPZET EXPERIMENT

97

7.3

HUUR OP MAAT-CONTRACTEN NAAR INKOMEN

98

7.4

DOELSTELLINGEN

98

7.5

MEETPUNTEN

99

7.6

IMPLEMENTATIE

100

7.7

ZOEKGEDRAG VAN WONINGZOEKENDEN

102

7.8

VERHURINGEN

104

7.9

HUUR OP MAAT-CONTRACTEN NAAR KWALITEIT

105

7.10

HUREN, PUNTPRIJZEN EN VERDELING VAN MIDDELEN

106

7.11

HUURTOESLAG EN HUURQUOTE

108

7.12

DRAAGVLAK

110

8

LEIDSCHENDAM-VOORBURG

115

8.1

HUUR OP MAAT IN LEIDSCHENDAM-VOORBURG

115

8.2

OPZET EXPERIMENT

115

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

8.3

HUUR OP MAAT-CONTRACTEN NAAR INKOMEN

116

8.4

DOELSTELLINGEN

117

8.5

MEETPUNTEN

118

8.6

IMPLEMENTATIE

118

8.7

ZOEKGEDRAG VAN WONINGZOEKENDEN

120

8.8

VERHURINGEN

121

8.9

HUUR OP MAAT-CONTRACTEN NAAR KWALITEIT

122

8.10

HUURTOESLAG EN HUURQUOTEN

126

8.11

DRAAGVLAK

127

9

ROOSENDAAL

131

9.1

HUUR OP MAAT IN ROOSENDAAL

131

9.2

OPZET EXPERIMENT

131

9.3

HUUR OP MAAT-CONTRACTEN NAAR INKOMEN

132

9.4

DOELSTELLINGEN

132

9.5

MEETPUNTEN

133

9.6

IMPLEMENTATIE

134

9.7

ZOEKGEDRAG VAN WONINGZOEKENDEN

135

9.8

VERHURINGEN

138

9.9

HUUR OP MAAT-CONTRACTEN NAAR KWALITEIT

139

9.10

HUREN, PUNTPRIJZEN EN VERDELING VAN MIDDELEN

140

9.11

HUURTOESLAG EN HUURQUOTEN

143

9.12

DRAAGVLAK

144

10

ALMERE

149

10.1

HUUR OP MAAT IN ALMERE

149

10.2

OPZET EXPERIMENT

149

10.3

HUUR OP MAAT-CONTRACTEN

150

10.4

DOELSTELLINGEN

150

10.5

MEETPUNTEN

151

10.6

IMPLEMENTATIE

152

10.7

ZOEKGEDRAG VAN WONINGZOEKENDEN

153

10.8

HUUR OP MAAT-CONTRACTEN NAAR KWALITEIT

153

10.9

HUREN, PUNTPRIJZEN EN VERDELING VAN MIDDELEN

153

10.10 HUURTOESLAG EN HUURQUOTE

155

10.11 DRAAGVLAK

156

11

SOEST, EEMNES EN HOEVELAKEN

161

11.1

HUUR OP MAAT IN SOEST, EEMNES EN HOEVELAKEN

161

11.2

OPZET EXPERIMENT

161

11.3

HUUR OP MAAT-CONTRACTEN NAAR INKOMEN

162

11.4

DOELSTELLINGEN

163

11.5

MEETPUNTEN

164

11.6

ZOEKGEDRAG VAN WONINGZOEKENDEN

165

11.7

VERHURINGEN

167

11.8

HUUR OP MAAT-CONTRACTEN NAAR KWALITEIT

169

11.9

HUREN, PUNTPRIJZEN EN VERDELING VAN MIDDELEN

169

11.10 HUURTOESLAG EN HUURQUOTE

172

DRAAGVLAK

173

BIJLAGE 1: DEFINITIES

177

BIJLAGE 2: VRAGENLIJSTEN

179

11.11

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

LEESWIJZER 1

1
Leeswijzer
1.1

Inleiding
Sinds 1 oktober 2008 wordt door diverse woningcorporaties verspreid over het land
geëxperimenteerd met Huur op Maat. Huur op Maat is een alternatieve manier om
bij een huurovereenkomst tussen huurder en verhuurder de huurprijs van een
woning te bepalen. In het traditionele huurbeleid geldt voor elke woning een vaste
huurprijs. Bij Huur op Maat kan de huurprijs per huurder verschillen, afhankelijk
van het inkomen en de samenstelling van het huishouden.
Eerst is een ‘kopgroep’ van vier corporaties van start gegaan in drie experimentgebieden: de Alliantie Eemvallei en Portaal Eemland in Amersfoort, Sité Woondiensten in Doetinchem en Bronckhorst en Woonconcept in Assen, Hoogeveen, Meppel
en Steenwijkerland.
Ongeveer een half jaar later is een ‘volggroep’ van nog eens negen corporaties
begonnen met Huur op Maat: Dudok Wonen en de Alliantie Gooi en Vechtstreek in
Hilversum, Vidomes in Leidschendam-Voorburg, Rentree en Woonbedrijf Ieder1 in
Deventer en Zutphen, Wonen Centraal in Alphen aan den Rijn, Woningstichting
Nieuwkoop in Nieuwkoop, Aramis Allee Wonen in Roosendaal en Ymere in Almere.
Bovendien hebben de Alliantie Eemvallei en Portaal Eemland hun experiment uitgebreid naar Soest, Eemnes en Hoevelaken.
Het Huur op Maat-experiment wordt begeleid door de Stuurgroep Experimenten
Volkshuisvesting (SEV).
Voor u ligt het bijlagenrapport van de tussenevaluatie van Huur op Maat. Hierin
worden de resultaten van een jaar experimenteren met Huur op Maat per experimentgebied beschreven. De hoofdconclusies en de vergelijking tussen de experimentgebieden vindt u in het hoofdrapport.
In elk hoofdstuk staat een experimentgebied centraal. De hoofdstukken 2 t/m 4
gaan over de drie kopgroepgebieden, de hoofdstukken 5 t/m 11 behandelen de
volggroepgebieden. In hoofdstuk 12 en 13 zijn enkele bijlagen te vinden.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

2 LEESWIJZER

1.2

Opbouw van de hoofdstukken
De hoofdstukken zijn als volgt opgebouwd:






1.3

In de eerste drie paragrafen van elk hoofdstuk worden enkele basisgegevens
over Huur op Maat in het betreffende experimentgebied gepresenteerd:
-

Op welke woningen is Huur op Maat van toepassing?

-

Wat zijn de belangrijkste keuzes die gemaakt zijn?

-

Hoeveel contracten zijn tot nu afgesloten en met wie?

In paragraaf 4 worden conclusies getrokken ten aanzien van de doelstellingen
van Huur op Maat:
-

Verbetering van de betaalbaarheid van sociale huurwoningen

-

Meer keuzevrijheid voor woningzoekenden

-

Doelmatiger besteding van volkshuisvestelijke middelen

-

Een sterker verband tussen prijs en kwaliteit voor de huurder

In paragraaf 5 worden conclusies getrokken ten aanzien van de meetpunten
van Huur op Maat:
-

Effect op de huurinkomsten

-

Effect op de huurtoeslag

-

Draagvlak onder woningzoekenden



In paragraaf 6 wordt verslag gedaan van de groepsgesprekken die gevoerd
zijn over de implementatie van Huur op Maat.



In de overige paragrafen worden de uitkomsten van de analyses getoond
waarop de conclusies in paragraaf 4 en 5 gebaseerd zijn. Deze zijn bedoeld
voor specialisten.

Bronnen en analyses
Voor deze tussenevaluatie is gebruikgemaakt van de volgende bronnen:


Beleidsdocumenten over het landelijke experiment en de lokale invulling van
Huur op Maat;



Cijfers over de woonruimteverdeling in de experimentgebieden;



Cijfers over de contracten die de experimentcorporaties hebben afgesloten;



Groepsgesprekken met experimentcorporaties;



Enquêtes onder woningzoekenden en huurders.

Beleidsdocumenten
De experimentcorporaties hebben voorafgaand aan de invoering van Huur op Maat
een experimentbeschrijving opgesteld voor elk gebied. Hierin zijn de motieven om
mee te doen aan het experiment omschreven en wordt een aantal belangrijke
keuzes voor de lokale invulling van Huur op Maat toegelicht. Op welke wijze wordt
de reële huur vastgesteld? Welke referentiewoningen zijn gekozen? En hoe is/zijn
de kortingstabel(len) ingericht?

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

LEESWIJZER 3

De SEV heeft een Handboek Huur op Maat opgesteld, dat de achtergronden van het
experiment beschrijft en als handleiding kan dienen voor experimentcorporaties
die Huur op Maat willen invoeren.
Woonruimteverdeling
De Huur op Maat-woningen worden in alle gebieden aangeboden via de reguliere
kanalen. In de meeste gevallen is dat een woningkrant en een website waar de
woningen worden geadverteerd. Woningzoekenden kunnen op de advertenties
reageren, waarna bepaald wordt wie de woning krijgt.
De woonruimteverdeling wordt in sommige experimentgebieden uitgevoerd door
de corporaties zelf. In de andere gebieden werken de corporaties samen in een
lokaal of regionaal systeem dat door derden beheerd wordt. Ten behoeve van de
analyses zijn bij de beheerders bij de verdelingsystemen platte cijfers opgevraagd
met zo min mogelijk selecties. Voor de analyses heeft RIGO selecties gemaakt die
per gebied kunnen verschillen, afhankelijk van het toepassingsgebied van het experiment. De selectie is vaak ruimer dan alleen de Huur op Maat-woningen.
Om een beeld te krijgen van de effecten van Huur op Maat op het zoekgedrag van
woningzoekenden zijn in elk experimentgebied de reacties van woningzoekenden
geanalyseerd, zowel voorafgaand als na de invoering van Huur op Maat. Daarnaast
is gekeken naar de samenstelling van de verhuringen, voor en tijdens Huur op
Maat.
De geanalyseerde gegevens over de actieve en geslaagde woningzoekenden (inkomen, leeftijd en aantal personen) zijn afkomstig uit de bestanden met ingeschreven woningzoekenden. Deze gegevens geven woningzoekenden zelf op bij inschrijving en worden doorgaans niet gecontroleerd. Woningzoekenden worden vaak wel
aangespoord om hun gegevens up-to-date te houden, maar er staat geen sanctie
op. Met name voor de inkomensgegevens geldt daarom dat die met enige voorzichtigheid moeten worden gehanteerd. Exacte percentages over bijvoorbeeld de verhuringen aan de doelgroep kunnen er niet aan worden ontleend. Ze kunnen wel
dienen om verschuivingen in de tijd te signaleren.
Zowel bij de reacties als bij de verhuringen wordt niet alleen gekeken naar de samenstelling van de woningzoekenden maar ook naar de kwaliteit van de woningen
die zij kiezen. De punten volgens het woningwaarderingstelsel (wws-punten) worden daarbij als maatstaf gebruikt. Hiervoor zijn de woninggegevens uit de woonruimteverdeling gekoppeld aan gegevens over de wws-punten van de experimentcorporaties. Voor een klein percentage van de woningen bleek koppeling niet mogelijk. Die zijn daarom niet meegenomen in de betreffende analyses.
Contracten
Vanaf de invoering van Huur op Maat houden de experimentcorporaties gegevens
bij over de Huur op Maat-contracten die zij afsluiten. Hiervoor is een registratietool
ontwikkeld die door de meeste experimentcorporaties gebruikt wordt. De gegevens zijn door RIGO gecontroleerd op interne consistentie en waar nodig door de
corporaties aangevuld of gecorrigeerd.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

4 LEESWIJZER

Ten eerste zijn gegevens aangeleverd over de nieuwe huurders: inkomen, leeftijd,
aantal personen. De gegevens zijn door de corporaties gecontroleerd bij de verhuring. Hiervoor hebben de nieuwe huurders inkomensgegevens van de Belastingdienst moeten overleggen en in sommige gevallen gegevens uit de Gemeentelijke
Basisadministratie (GBA). De inkomensgegevens zijn dus betrouwbaarder dan die
uit de woonruimteverdeling. Tegelijkertijd lopen ze enige tijd achter op de actuele
inkomenssituatie, omdat het gaat om definitieve gegevens van de Belastingdienst.
In de tweede plaats zijn er gegevens geregistreerd over de wijze waarop de huurprijs tot stand komt: de reële huur min de berekende korting plus de servicekosten.
Deze gegevens worden per huurtijdvak (lopend van 1 juli tot en met 30 juni) bijgehouden. Naast gegevens over de Huur op Maat-huren is de corporaties ook gevraagd om per contract bij te houden wat de huur voor de betreffende woning zou
zijn geweest als Huur op Maat niet was ingevoerd. Het gaat dan om de streefhuren
volgens het reguliere huurbeleid van de experimentcorporatie. Deze gegevens zijn
in de analyses gebruikt om een vergelijking te kunnen maken tussen Huur op Maat
en het reguliere huurbeleid. Het gaat hier niet om een vergelijking in de tijd, zoals
bij de reacties en verhuringen uit de woonruimteverdeling, maar om een vergelijking van twee verschillende methoden om huurprijzen te bepalen.
De uitkomsten van deze vergelijking hebben bij sommige analyses (in de paragrafen 9 en 10) een hypothetisch karakter. We veronderstellen bij de vergelijking namelijk dat bij het reguliere huurbeleid dezelfde woningen aan dezelfde huishoudens zouden zijn verhuurd als bij Huur op Maat. Dat is om twee redenen onwaarschijnlijk. Ten eerste zouden in veel experimentgebieden bij het reguliere huurbeleid huurinkomensnormen van kracht zijn geweest, waardoor sommige verhuringen niet zouden mogen plaatsvinden. Ten tweede zouden sommige woningen die
bij Huur op Maat aan de doelgroep zijn verhuurd in het reguliere huurbeleid voor
hen niet betaalbaar zijn geweest. De uitkomsten illustreren dit ook.
Allereerst wordt gekeken naar de spreiding van de aanvangshuren en de huurinkomsten die hieruit voortvloeien. Hierbij is de vergelijking tussen Huur op Maat en
het reguliere huurbeleid wel realistisch, omdat de huurprijzen bij het reguliere
huurbeleid onafhankelijk zijn van de huurder.
Vervolgens worden de gemiddelde huren en de puntprijs (huur gedeeld door wwspunten) getoond per inkomensgroep en klasse van wws-punten. Daarbij moet
bedacht worden dat sommige verhuringen bij het reguliere huurbeleid niet hadden
kunnen plaatsvinden. Dat geldt ook bij de analyse van de verdeling van kortingen,
huurtoeslaggebruik en huurquotes. Om een schatting te maken van het huurtoeslaggebruik is een vereenvoudigde versie van de huurtoeslagberekening gebruikt.
Om de mediane huurquotes te berekenen is ervan uitgegaan dat huishoudens geen
lager inkomen (inclusief uitkeringen) hebben dan het bijstandsniveau.
Groepsgesprekken
In augustus en september 2009 hebben groepsgesprekken plaatsgevonden waarin
met diverse medewerkers van de experimentcorporaties is gesproken over hun
ervaringen bij de implementatie van Huur op Maat.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

LEESWIJZER 5

Enquêtes
Op diverse momenten tijdens het verhuurproces wordt het draagvlak voor Huur op
Maat onder klanten gemeten door middel van een korte enquête met een aantal
stellingen. De stellingen zijn te vinden als bijlage achterin dit rapport. Deze stellingen zijn zowel voorgelegd aan woningzoekenden als aan nieuwe huurders bij acceptatie.
Voor de enquête onder woningzoekenden is een steekproef geselecteerd van woningzoekenden die tussen 1 mei en 1 november 2009 op woningen hebben gereageerd in het betreffende experimentgebied en waarvan het e-mailadres bekend is.
Dat kunnen ook woningzoekenden zijn die niet op Huur op Maat-woningen hebben
gereageerd.
De geselecteerde woningzoekenden zijn aangeschreven via een e-mail met het
verzoek om een link te volgen naar een website waarop de stellingen stonden.1
Ruim 4.400 woningzoekenden hebben aan deze oproep gehoor gegeven.
Tabel 1-1

Responsoverzicht enquête woningzoekenden

totaal uitgezonden

deelnemers

respons

Amersfoort

3943

693

18%

Doetinchem en Bronckhorst

606

115

19%

Assen, Meppel, Hoogeveen en
Steenwijkerland

1.008

173

17%

Rijnstreek

1717

310

18%

Deventer en Zutphen

3.404

532

16%

Hilversum

5.828

841

14%

Leidschendam-Voorburg

10.726

1.015

9%

Roosendaal

1.283

248

19%

Almere

1.425

282

20%

Soest (en Eemnes)

1.189

207

17%

Totaal

31.129

4.416

14%

Bron: Woningnet en Survey World

voetnoot
1

De enquête onder woningzoekenden is uitgevoerd door Woningnet en Survey World.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

AMERSFOORT 7

2
Amersfoort
2.1

Huur op Maat in Amersfoort
Vanaf oktober 2008 verhuren de Alliantie Eemvallei en Portaal Eemland bijna al hun woningen in
Amersfoort met Huur op Maat.

2.2

Opzet experiment
In Amersfoort wordt de reële huur gedefinieerd als (gemiddeld) 4,5% van de WOZ-waarde van de
woning, met de maximaal toegestane huur als maximum.
Voor het bepalen van de kortingen die de huurders krijgen wordt gebruikgemaakt van onderstaande kortingstabel. Deze tabel wordt aangehouden voor zowel één- als meerpersoonshuishoudens.2 Er is sprake van een glijdende schaal: achter de tabel zit een formule.

Tabel 2-1

Huur op Maat-kortingstabel Amersfoort, juli 2009 t/m juni 2010

Reële huur

Verzamel inkomen

(4,5% WOZ tot
max. redelijk)

< € 28.475

€ 805

32%
30%
24%
20%
15%
11%
7%
3%
0%

€ 733
€ 650
€ 600
€ 550
€ 500
€ 450
€ 400
€ 350

€ 28.475 /

€ 30.000 /

€ 35.000 /

€ 40.000 /

€ 30.000

€ 35.000

€ 40.000

€ 44.260

€ 44.260
en meer

29%
27%
21%
17%
13%
9%
5%
1%
0%

19%
18%
11%
7%
3%
0%
0%
0%
0%

9%
8%
2%
0%
0%
0%
0%
0%
0%

0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%

0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%

Bron: De Alliantie Eemvallei & Portaal Eemland
voetnoot
2

Voor gezinnen van 5 of meer personen en huishoudens die in aanmerking komen voor een aangepaste
woning geldt een aanvullende tabel die ervoor zorgt dat woningen met een reële huur van 950 euro voor
hen met huurtoeslag bereikbaar worden.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

8 AMERSFOORT

2.3

Huur op Maat-contracten naar inkomen
In Amersfoort zijn gedurende het eerste jaar van Huur op Maat 1.146 Huur op Maat-contracten
afgesloten. In 72% van de gevallen maakte de nieuwe huurder deel uit van de primaire doelgroep
(die recht heeft op huurtoeslag). Slechts 3% heeft een inkomen boven de voormalige ziekenfondsgrens. Voor 7% van de nieuwe huurders zijn de inkomensgegevens onbekend. Deze huurders maken geen aanspraak op korting.

Figuur 2-1

Verdeling Huur op Maat-contracten naar inkomensgroepen 3
5
37

83

Onbekend

196

Doelgroep
Lagere middeninkomens
Hogere middeninkomens
Hogere inkomens

825

Bron: cijfers De Alliantie en Portaal, bewerking RIGO

2.4

Doelstellingen
Op basis van de opzet van het experiment en de resultaten in het eerste experimentjaar kunnen
we voorlopige conclusies trekken uit de resultaten. Dat doen we aan de hand van de vier hoofddoelstellingen van Huur op Maat.
Betaalbaarheid
De huurkortingstabel van de Alliantie en Portaal is zo opgesteld dat het grootste deel van de Huur
op Maat-woningen betaalbaar is voor huishoudens met een inkomen tot 28.500 euro.
Door de korting die bij Huur op Maat wordt verstrekt, wordt de huurprijs voor de doelgroep afgetopt tot onder de aftoppingsgrenzen. Dit geldt voor woningen met een reële huur tot €733 voor
één- en tweepersoonshuishoudens en tot €805 voor drie- en meerpersoonshuishoudens. In het
eerste jaar van het experiment had 94% van de verhuurde Huur op Maat-woningen een reële
huur tot €733 en 100% tot €805.
Wanneer Huur op Maat niet was ingevoerd, dan zouden de huren bij mutatie zijn opgetrokken
naar de reguliere streefhuren van de Alliantie en Portaal. In het reguliere huurbeleid zou 36% van
de Huur op Maat-woningen een huur hebben gehad tot de aftoppingsgrens voor één- en tweepersoonshuishoudens en 54% een huur tot de aftoppingsgrens voor drie- en meerpersoonshuishoudens.
Uit bovengenoemde cijfers kan afgeleid worden dat de betaalbaarheid voor de doelgroep met
Huur op Maat beter is dan bij het reguliere beleid het geval zou zijn; voor kleine huishoudens valt
94% van de woningen onder de aftoppingsgrens i.p.v. 36%, voor grotere huishoudens is dat 100%
i.p.v. 60%. Dit geldt niet voor jongeren tot 23 jaar. Voor hen was bij Huur op Maat 2% van de ver-

voetnoot
3

Zie voor de definitie van de inkomensgroepen bijlage 1.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

AMERSFOORT 9

huurde woningen betaalbaar, tegen 3% in het reguliere beleid. Een deel van de jongerenwoningen wordt buiten het experiment om verhuurd.
Huishoudens met een hoger (midden)inkomen betalen bij Huur op Maat hogere huren dan bij het
reguliere huurbeleid. De bruto huurquote van huishoudens met een lager middeninkomen bedroeg 22% en van hogere middeninkomens 19%. De maximale huurquotes van midden- en hogere inkomens zijn in lijn met de SEV-normen voor acceptabele huurquotes.
Keuzevrijheid
In Amersfoort werden voor aanvang van het experiment geen huurinkomensnormen gehanteerd.
Woningzoekenden mochten dus al langer op alle woningen reageren.
Bij Huur op Maat zijn meer woningen betaalbaar dan bij het reguliere huurbeleid. Hierdoor zijn
meer woningen binnen het financiële bereik van de woningzoekenden gekomen.
Woningzoekenden uit de doelgroep hebben hiervan gebruikgemaakt door woningen te huren die
in het reguliere huurbeleid boven de aftoppingsgrenzen zouden liggen. Dit geldt voor ongeveer
twee derde van de huishoudens uit de doelgroep die een Huur op Maat-woning hebben gehuurd.
Doelmatige besteding van middelen
De kortingen die bij Huur op Maat worden gegeven komen vooral terecht bij huishoudens uit de
doelgroep en lagere middeninkomens die een woning met een hoge kwaliteit (veel wws-punten)
huren. In het reguliere huurbeleid wordt de huur van woningen met veel wws-punten ook afgetopt, maar kunnen ook huishoudens met een hoger inkomen daarvan gebruikmaken.
Prijs en kwaliteit
De reële huurprijs is bij beide experimentcorporaties gebaseerd op de WOZ-waarde, Daarmee
weerspiegelt de reële huur in principe de kwaliteit zoals gewaardeerd op de woningmarkt. Omdat
de WOZ-waarden in Amersfoort relatief hoog zijn en de maximale huur als bovengrens geldt voor
de reële huur, heeft een deel van de woningen de maximale huur als reële huurprijs. Voor deze
woningen wordt de reële huurprijs dus bepaald door het woningwaarderingsysteem.
De kortingen zorgen ervoor dat voor dezelfde kwaliteit door verschillende huishoudens verschillende prijzen worden betaald. Voor elk huishouden afzonderlijk geldt daarentegen dat de prijs
stijgt naarmate de kwaliteit toeneemt. Door de oplopende kortingspercentages wordt dit effect
enigszins gedempt.

2.5

Meetpunten
Huurinkomsten
De aanvangshuren van de Huur op Maat-contracten lagen bij Portaal een fractie hoger dan bij het
reguliere huurbeleid. Bij de Alliantie lagen de huurinkomsten 12% lager dan in het reguliere
huurbeleid, omdat de Alliantie gemiddeld genomen een relatief hoog percentage van de maximale huur als streefhuur hanteert.
Huurtoeslag
Bij Huur op Maat zijn meer woningen in Amersfoort betaalbaar voor de huurtoeslagdoelgroep
dan bij het reguliere huurbeleid. Uit de verhuringen blijkt dat de doelgroep hiervan gebruik heeft

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

10 AMERSFOORT

gemaakt door meer woningen met veel kwaliteit te huren. Bovendien hebben meer woningen
een huur vlak onder de aftoppingsgrens gekregen. Daarom verwachten we dat het beslag op de
huurtoeslag hoger is dan bij het reguliere huurbeleid.
Draagvlak
De meerderheid van de woningzoekenden en de huurders van Huur op Maat-woningen heeft een
positief oordeel over Huur op Maat. Ruim driekwart van de respondenten onder de woningzoekenden staat achter het principe dat mensen minder huur betalen als zij een lager inkomen hebben. Dit geldt, in mindere mate, ook voor huishoudens met een hoger inkomen. Nieuwe huurders
zijn over het algemeen positiever dan woningzoekenden.

2.6

Implementatie
Om de praktijkervaringen van de experimentcorporaties met Huur op Maat in Amersfoort te inventariseren heeft een groepsgesprek plaatsgevonden met medewerkers van Portaal. Daarnaast
is gebruikgemaakt van een intern onderzoek van de Alliantie, dat gebaseerd is op een zevental
interviews met medewerkers.
Portaal en de Alliantie hebben in de aanloop naar het experiment veel pionierswerk verricht,
waarvan de andere deelnemers, met name in de volggroep, hebben kunnen profiteren. Naast de
inhoudelijke opzet van Huur op Maat hebben zij ook de praktische uitvoering mede vormgegeven.
Ten eerste is een rekentool ontwikkeld in de vorm van een Excel-programma waarmee de huur
van een woning voor een bepaalde huurder aan de hand van de kortingstabel kan worden berekend. Medewerkers van woningcorporaties hoeven hiervoor alleen de gegevens van het huishouden en de reële huurprijs in te voeren in een interface. Woningzoekenden kunnen gebruikmaken
van deze rekentool op uwhuuropmaat.nl. Ten tweede is een registratietool gemaakt waarin de
gegevens die nodig zijn voor de evaluatie opgeslagen kunnen worden. Beide tools zijn veelvuldig
gebruikt door de volggroepcorporaties.
Portaa lheeft veel aandacht aan communicatie besteed. Intern is onder andere een informatiemarkt geweest, zijn placemats gedrukt en is extra scholing gegeven. Woningzoekenden en huurders zijn via brieven en de internetpagina op Huur op Maat geattendeerd. Voor de communicatie
naar buiten is een externe partij aangetrokken. Een aparte servicebalie is ingericht en na korte tijd
weer verdwenen. Op de communicatie kwamen nauwelijks reacties of vragen van huurders of
woningzoekenden.
Bij de geadverteerde woningen staat een Huur op Maat-label en wordt de reële huur genoemd.
Via de rekentool kunnen woningzoekenden direct hun huurkorting berekenen. Klantenpanels
hebben de rekentool en de advertenties uitgeprobeerd. De indruk is dat woningzoekenden dit
bergijpen. Toch maken woningzoekenden weinig gebruik van de rekentool. Er worden weinig
vragen gesteld door woningzoekenden. Die komen vaak pas bij de toewijzing.
In de aanbiedingsbrief staat uitgelegd welke inkomensstukken overhandigd moeten worden. Een
uittreksel van het GBA is hier onderdeel van. Toch worden lang niet altijd de juiste stukken meegenomen. Er kan worden getekend zonder de juiste gegevens: dan wordt de huurkorting niet
vastgesteld. Dat kan op een later moment, maar niet met terugwerkende kracht. Vrijwel altijd
worden tijdig de juiste stukken aangeleverd. Hoewel Huur op Maat meer handelingen met zich

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

AMERSFOORT 11

meebrengt, is de inschatting dat dit maar beperkt meer tijd kost. Men is positief over de manier
waarop de werkprocessen zijn vormgegeven.
De inkomenstoets heeft veel tijd gekost. Portaal heeft drie keer brieven verstuurd en huurders zijn
telefonisch herinnerd. Van de ongeveer 40 toetsen hebben er zo’n 5 nog niet gereageerd en dus
geen korting meer gekregen. Gemakzucht en het idee dat ze toch geen korting meer krijgen zullen hierbij een rol hebben gespeeld. Mensen die te laat reageerden kregen niet met terugwerkende kracht hun korting toegekend, wel per de eerste van de volgende maand. Op de aangepaste
kortingen zijn geen reacties van de huurders gekomen.
Of er sprake is van meer of juist minder fraude is niet bekend. Wel is uitgesproken niet te willen
streven naar een waterdicht systeem, “omdat dat niet haalbaar is en fraude ook in het oude systeem bestond”.
Voor de registratie van gegevens wordt gebruikgemaakt van de registratietool. Bij de Alliantie is
men minder tevreden over de werking daarvan dan bij Portaal.

2.7

Zoekgedrag van woningzoekenden
In Amersfoort worden sociale huurwoningen aangeboden via het lokale aanbodsysteem Woonkompas. Bijna 90% van de aangeboden woningen is van De Alliantie of Portaal.
Elk kwartaal reageren meer dan 4.000 woningzoekenden op de woningen die via Woonkompas
worden aangeboden. In de afgelopen jaren is dit aantal toegenomen tot bijna 4.800 in het tweede
kwartaal van 2008 (Figuur 2-2). Opvallend is dat in het jaar na de invoering van Huur op Maat een
geleidelijke daling heeft plaatsgevonden. Het is niet met zekerheid te zeggen of deze daling veroorzaakt wordt door Huur op Maat, met name omdat in 2006 en 2007 het aantal actief woningzoekenden vergelijkbaar of lager was.

Figuur 2-2

Ontwikkeling aantal actief woningzoekenden per kwartaal, naar inkomen
6000
5000
4000
Hogere inkomens

3000

Hogere middeninkomens
Lagere middeninkomens

2000

Doelgroep

1000
0

Bron: cijfers Woningnet, bewerking RIGO

Van de actief woningzoekenden behoort door de jaren heen steeds ongeveer 60% tot de primaire
doelgroep en ongeveer een kwart tot de lagere middeninkomens tot aan de voormalige ziekenfondsgrens. Vijftien procent zit daarboven, waarvan een derde meer dan anderhalf keer modaal

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

12 AMERSFOORT

verdient. De daling van het aantal actief woningzoekenden heeft zich in alle inkomensgroepen
voorgedaan maar relatief gezien het sterkst bij het (kleine) aantal hogere inkomens.
Sinds het tweede kwartaal van 2008 kunnen woningzoekenden wekelijks op woningen reageren,
voor die tijd kon dat om de twee weken. Het aantal reacties per woningzoekende is daardoor
gestegen van gemiddeld 9 à 10 reacties tot ongeveer 12 reacties per kwartaal. Deze stijging heeft
in alle inkomensgroepen plaatsgevonden, maar voor de hoogste inkomensgroep was de stijging
het minst sterk. In deze groep is het aantal reacties over het algemeen het laagst, maar is in het
afgelopen jaar wel gestegen.
Figuur 2-3

Ontwikkeling gemiddeld aantal reacties per inkomensgroep
14
12
10
8

Doelgroep

6

Lagere middeninkomens
Hogere middeninkomens

4

Hogere inkomens

2
0

Bron: cijfers Woningnet, bewerking RIGO

Woningen met weinig wws-punten hebben over het algemeen een lagere huurprijs dan woningen met veel wws-punten, wat betekent dat de huurders uit de doelgroep bij het reguliere huurbeleid veelal in de eerstgenoemde woningen terechtkwamen. Huur op Maat vergroot de financiële mogelijkheden voor huurders uit de doelgroep, zodat ook zij een duurdere woning met meer
wws-punten kunnen huren. De vraag is nu: maken zij daar ook gebruik van?
Het antwoord op deze vraag is te vinden in Figuur 2-4. Over het algemeen zijn slechts kleine verschillen zichtbaar tussen de periode vóór en die tijdens Huur op Maat. Voor de doelgroep is echter
wel een relatief grote verschuiving zichtbaar; tijdens Huur op Maat wordt door deze groep vaker
gereageerd op woningen met meer dan 125 wws-punten. Een deel van de doelgroep in Amersfoort maakt dus dankbaar gebruik van de keuzemogelijkheid die Huur op Maat biedt.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

AMERSFOORT 13

Figuur 2-4

Reacties van woningzoekenden voor en tijdens experiment, naar inkomen en wws-punten
tijdens Huur op Maat

voor Huur op Maat
tot 100 punten

66%

100 tot 125 punten

59%

125 tot 150 punten

56%

vanaf 150 punten

50%
0%

25%
Doelgroep

67%

7% 3%

63%

27%

7% 3%

10% 5%

60%

26%

10% 4%

9%

58%

30%
29%

16%

25%
50%

4% 1%

27%

5% 2%

27%

75%

100%

Lagere middeninkomens

0%

25%

22%
50%

Hogere middeninkomens

7%

12%

75%

100%

Hogere inkomens

Bron: cijfers Woningnet, De Alliantie & Portaal, bewerking RIGO

In onderstaande figuren (Figuur 2-5) is weergegeven hoe door de verschillende inkomensgroepen
op woningen uit verschillende wws-klassen is gereageerd in de periode vóór en in de periode
tijdens Huur op Maat. Het gaat hier alleen om de woningen die door De Alliantie en Portaal zijn
aangeboden.
In het zoekgedrag van de twee laagste inkomensgroepen zijn nauwelijks verschillen zichtbaar
vóór en tijdens Huur op Maat. De hogere (midden)inkomens lijken tijdens Huur op Maaat wel iets
vaker gereageerd te hebben op woningen met minder (100 tot 125) wws-punten en iets minder
vaak op woningen met veel (meer dan 150) wws-punten.
Figuur 2-5

Reacties van woningzoekenden vóór en tijdens het HoM-experiment, naar inkomen en wwspunten
tijdens Huur op Maat

voor Huur op Maat
Doelgroep

14%

36%

35%

14%

16%

37%

34%

13%

Lagere middeninkomens

12%

37%

36%

14%

16%

38%

34%

12%

Hogere middeninkomens

6%

27%

Hogere inkomens 5%

25%

0%

25%
tot 100 punten

40%
38%
50%

27%

8%

32%

6%

75%

100%

100 tot 125 punten

0%

32%
28%
25%

125 tot 150 punten

41%

20%

40%
50%

26%
75%

100%

vanaf 150 punten

Bron: cijfers Woningnet, De Alliantie & Portaal, bewerking RIGO

Figuur 2-6 laat voor alle wws-klassen het gemiddelde aantal reacties per woning zien. Vanaf het
eerste kwartaal van 2009 is een daling te zien in het aantal reacties op woningen met weinig
wws-punten, terwijl het aantal reacties op woningen uit de hoogste wws-klasse vanaf dat moment licht toeneemt.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

14 AMERSFOORT

Figuur 2-6

Ontwikkeling gemiddeld aantal reacties per woning naar wws-punten
300
250
200
tot 100 punten

150

100 tot 125 punten
125 tot 150 punten

100

vanaf 150 punten

50
0

Bron: cijfers Woningnet, De Alliantie & Portaal, bewerking RIGO

2.8

Verhuringen
Er zijn weinig verschillen in de instroom in de sociale huurwoningen van de experimentcorporaties tussen de periode voor en tijdens Huur op Maat. Het percentage verhuringen aan de doelgroep is licht gestegen. Er zijn wat minder woningen verhuurd aan jongeren en wat meer aan
alleenstaanden.

Figuur 2-7

Verhuringen van woningen van de experimentcorporaties in Amersfoort, naar inkomen,
leeftijd en aantal personen

tijdens Huur op Maat

voor Huur op Maat

19
175

95

Doelgroep

42

Lagere middeninkomens
215

704

Hogere middeninkomens
Hogere inkomens

2164

678

tijdens Huur op Maat

voor Huur op Maat
683

150

669

235

jonger dan 25 jaar
25 tot 35 jaar
35 tot 45 jaar

279

45 tot 55 jaar
118
536

290

55 jaar en ouder

971
161

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

AMERSFOORT 15

tijdens Huur op Maat

voor Huur op Maat

20
156 94

1 persoon

35

2 personen

110

351

3 personen
4 personen
5 of meer personen

1757

780

543

246

Bron: cijfers Woningnet, bewerking RIGO

Als we kijken naar de verdeling van inkomensgroepen over wws-klassen, dan valt op dat woningen met veel wws-punten vaker dan voorheen aan de doelgroep zijn verhuurd.
Figuur 2-8

Verhuringen in Amersfoort naar inkomen en wws-punten
tijdens Huur op Maat

voor Huur op Maat
Doelgroep

14%

39%

37%

10%

14%

41%

34%

11%

Lagere middeninkomens

10%

40%

36%

14%

12%

40%

41%

7%

5%

52%

26%

Hogere middeninkomens 2% 21%
Hogere inkomens 2% 20%
0%

36%

40%
53%

24%
25%

50%

tot 100 punten

5%

75%

100%

100 tot 125 punten

0%

25%

50%

125 tot 150 punten

75%

100%

vanaf 150 punten

tijdens Huur op Maat

voor Huur op Maat
tot 100 punten

42%

26%

26%

17%

80%

18% 1%1%

77%

21% 2%1%

100 tot 125 punten

72%

24%

3% 1%

71%

22%

6% 1%

125 tot 150 punten

70%

22%

6%2%

69%

26%

3% 1%

14% 11%

70%

15% 7%

8%

75%

100%

vanaf 150 punten

23%

53%
0%

25%
Doelgroep

50%

75%

Lagere middeninkomens

100%

0%

25%

Hogere middeninkomens

50%

Hogere inkomens

Bron: cijfers Woningnet, bewerking RIGO

2.9

Huur op Maat-contracten naar kwaliteit
Van de verhuurde Huur op Maat-woningen heeft de helft meer dan 125 wws-punten, waarvan
bijna een derde er meer heeft dan 150.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

16 AMERSFOORT

Figuur 2-9

Verdeling Huur op Maat-contracten naar wws-punten

165

tot 100 punten

160

100 tot 125 punten
125 tot 150 punten
vanaf 150 punten
412

409

Bron: cijfers De Alliantie en Portaal, bewerking RIGO

In de verdeling van de contracten, die weergegeven is in Figuur 2-10, is te zien dat de doelgroep
en de lagere middeninkomens met name woningen gehuurd hebben uit de middelste twee wwsklassen. De hogere (midden)inkomens hebben vergeleken met de lagere inkomensgroepen ongeveer evenveel woningen gehuurd met 125 tot 150 punten. Vergeleken met de doelgroep hebben
de hogere (midden)inkomens in verhouding twee keer zoveel woningen gehuurd uit de hoogste
wws-klasse en minder dan de helft uit de laagste wws-klasse.

Figuur 2-10 Huur op Maat-contracten naar inkomen en wws-punten

Doelgroep

12%

Lagere middeninkomens

11%

Hogere (midden)inkomens

5%
0%

tot 100 punten

36%

37%

45%

15%
35%

24%

38%
25%

100 tot 125 punten

8%
33%

50%

75%

125 tot 150 punten

100%

vanaf 150 punten

Bron: cijfers De Alliantie en Portaal, bewerking RIGO

2.10

Huren, puntprijzen en verdeling van middelen
De huurprijzen van de woningen liggen bij Huur op Maat (na aftrek van de korting) grotendeels
vlak onder de €500 (aftoppingsgrens voor één- en tweepersoonshuishoudens). Volgens het reguliere huurbeleid zou de spreiding van de huurprijzen van deze woningen veel groter zijn.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

AMERSFOORT 17

Figuur 2-11 Huurspreiding van Huur op Maat-contracten vergeleken met regulier huurbeleid

Bron: cijfers De Alliantie & Portaal, bewerking RIGO

In Amersfoort waren de gemiddelde aanvangshuren na één jaar Huur op Maat 9% lager dan de
geschatte huuropbrengsten bij het reguliere huurbeleid. Daarbij moet wel vermeld worden dat de
huurprijzen die hier als regulier huurbeleid zijn doorgerekend, hoger liggen dan de streefhuren
die vóór de invoering van Huur op Maat golden.
Als Huur op Maat in Amersfoort niet was ingevoerd, zouden beide corporaties hun huurprijsbeleid op een andere manier hebben aangepast. De Alliantie Eemvallei zou haar huurbeleid hebben
aangepast aan het huurbeleid dat op concernniveau door De Alliantie is vastgesteld en dat bij de
andere werkmaatschappijen van De Alliantie al geldt: bij nieuwe verhuringen geldt in principe
een streefhuur van 100% van de maximale huur. Voor een deel van de voorraad wordt een lager
percentage gehanteerd om deze woningen bereikbaar te houden voor de doelgroep of om leegstand te voorkomen. Ten opzichte van het huurbeleid dat De Alliantie Eemvallei vóór de invoering
van Huur op Maat voerde, zou dit nieuwe huurbeleid een verhoging van de gemiddelde streefhuur hebben betekend.
Bij Portaal Eemland werden de huurprijzen vastgesteld aan de hand van een aangepaste versie
van het woningwaarderingstelsel waarin de WOZ-waarde was verwerkt in plaats van omgevingspunten. Op basis van dit puntenstelsel werd een maximale huur vastgesteld waarvan bij verhuring 78% als huurprijs werd gevraagd. Als Huur op Maat niet ingevoerd zou zijn, dan was dit percentage verhoogd naar 80%.4
Hierdoor komen de huurinkomsten bij het reguliere huurbeleid hoger uit dan bij Huur op Maat.
Wanneer we de gevolgen van Huur op Maat voor de beide experimentcorporaties afzonderlijk
bekijken, dan blijkt het bovenstaande vooral voor De Alliantie te gelden. De huurinkomsten in het
eerste jaar Huur op Maat zijn voor De Alliantie 11% lager dan bij invoering van het Alliantiehuurbeleid het geval zou zijn geweest, terwijl Huur op Maat voor Portaal kostenneutraal is ten
opzichte van het reguliere huurbeleid dat anders ingevoerd zou zijn.
voetnoot
4

In beide gevallen mocht de huur uiteraard niet boven de maximale huur volgens de officiële puntentelling
uitkomen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

18 AMERSFOORT

De geconstateerde verschillen ten opzichte van het reguliere huurbeleid hebben ook te maken
met de samenstelling van de verhuurde woningen. De mutatiegraad van woningen met een hoge
kwaliteit is relatief laag. Daardoor zijn deze woningen ondervertegenwoordigd in de verhuringen
in vergelijking met de voorraad. Bij De Alliantie wordt de huur juist voor deze woningen in het
reguliere huurbeleid vaak afgetopt. Wanneer alle Huur op Maat-woningen in het bezit van De
Alliantie met een Huur op Maat-contract zijn verhuurd, zal het verschil tussen het reguliere huurbeleid en Huur op Maat daardoor minder groot uitvallen dan bij de tot nu toe verhuurde woningen.
Figuur 2-12 laat per wws-klasse de gemiddelde huurprijs zien voor verschillende inkomensgroepen. Tussen de prijzen bij het reguliere huurbeleid en bij Huur op Maat zijn duidelijke verschillen
zichtbaar; bij het reguliere huurbeleid zijn per wws-klasse5 de huurprijzen voor alle inkomensgroepen nagenoeg gelijk, bij Huur op Maat wordt de huurprijs hoger naarmate het inkomen hoger wordt.
Figuur 2-12 Gemiddelde huurprijzen bij Huur op Maat en bij regulier huurbeleid, naar wws-punten en
inkomen
€ 800
€ 700
€ 600
€ 500
Doelgroep

€ 400

Lagere middeninkomens

€ 300

Hogere middeninkomens

€ 200

Hogere inkomens

€ 100
€0
regulier

HoM

tot 100 punten

regulier

HoM

100 tot 125 punten

regulier

HoM

regulier

125 tot 150 punten

HoM

vanaf 150 punten

Bron: cijfers De Alliantie en Portaal, bewerking RIGO

Indien gekeken wordt naar de gemiddelde prijs per wws-punt (de zogenoemde puntprijs), is hetzelfde patroon zichtbaar (Figuur 2-13). In tegenstelling tot de huurprijs is de puntprijs echter bij
het reguliere huurbeleid voor alle inkomensgroepen in alle wws-klassen ongeveer even hoog. Bij
Huur op Maat daarentegen, wordt binnen elke wws-klasse de puntprijs hoger naarmate het inkomen toeneemt. Zo betaalt de doelgroep voor woningen met 100 tot 125 wws-punten bij Huur
op Maat een gemiddelde puntprijs van €3,83, terwijl de hogere inkomensgroep daarvoor gemiddeld €4,41 betaalt. Voor woningen uit de hoogste wws-klasse betalen zij gemiddeld respectievelijk €3,15 en €4,45, wat betekent dat de hogere inkomens meer betalen voor dezelfde kwaliteit en
dat de lagere inkomens dus meer waar voor hun geld krijgen.

voetnoot
5

Binnen de WWS-klassen is de variatie in woningen groot, waardoor binnen elke WWS-klasse in het
reguliere beleid niet voor alle woningen dezelfde huurprijs geldt.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

AMERSFOORT 19

Figuur 2-13 Gemiddelde puntprijzen bij Huur op Maat en bij regulier beleid, naar wws-punten en inkomen
€5
€4
€3

Doelgroep
Lagere middeninkomens

€2

Hogere middeninkomens
€1

Hogere inkomens

€0
regulier

HoM

tot 100 punten

regulier

HoM

100 tot 125 punten

regulier

HoM

125 tot 150 punten

regulier

HoM

vanaf 150 punten

Bron: cijfers De Alliantie en Portaal, bewerking RIGO

Verdeling van kortingen
De verschillen tussen de werkelijke en de reële huurprijzen worden in Figuur 2-14 per wws-klasse
weergegeven. Deze figuur laat zien bij welke inkomens de verschillen terechtkomen, oftewel
welke groepen het meest profiteren van de verstrekte kortingen. Hierin is te zien dat de corporaties hun middelen bij Huur op Maat gerichter inzetten dan bij het reguliere beleid en daarmee de
woonkwaliteit van de lagere inkomensgroepen bevorderen; naarmate het inkomen toeneemt
wordt het verschil tussen de werkelijke en de reële huur groter, wat neerkomt op een hogere
korting voor de lagere inkomensgroepen.
Figuur 2-14 Gemiddeld verschil tussen de huurprijs en de reële huur bij HoM-verhuring en reguliere
verhuring, naar wws-punten en inkomen
€ 250
€ 200
€ 150
Doelgroep
€ 100

Lagere middeninkomens
Hogere (midden)inkomens

€ 50
€0
regulier

HoM

tot 100 punten

regulier

HoM

100 tot 125 punten

regulier

HoM

125 tot 150 punten

regulier

HoM

vanaf 150 punten

Bron: cijfers De Alliantie en Portaal, bewerking RIGO

2.11

Huurtoeslag en huurquote
In Figuur 2-15 is te zien welk deel van de totale huurprijs voor de doelgroep door huurtoeslag
ondervangen wordt. Als de huurtoeslag in mindering wordt gebracht op de totale huurprijs, be-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

20 AMERSFOORT

taalt de doelgroep voor woningen uit alle wws-klassen minder dan de overige (hogere) inkomensgroepen.
Figuur 2-15 Gemiddelde huurprijzen bij HoM-verhuringen en reguliere verhuringen aan de doelgroep,
opgesplitst naar huurtoeslag en eigen bijdrage
€ 700
€ 600
€ 500
€ 400
€ 300

huurtoeslag

€ 200

eigen bijdrage

€ 100
€0
regulier

HoM

tot 100 punten

regulier

HoM

regulier

HoM

regulier

HoM

100 tot 125 punten 125 tot 150 punten vanaf 150 punten

Bron: cijfers De Alliantie en Portaal, bewerking RIGO

In Figuur 2-16 wordt per inkomensgroep een indicatie6 gegeven van de huurquote, nadat de
huurtoeslag in mindering is gebracht. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat de woning bij het
reguliere huurbeleid aan dezelfde huurder verhuurd zou zijn als bij Huur op Maat.
Voor de doelgroep en de lagere middeninkomens is de huurquote bij Huur op Maat lager dan bij
het reguliere huurbeleid. De doelgroep besteedt bij Huur op Maat 17% van het bruto inkomen
aan huur. Indien bij het reguliere huurbeleid dezelfde woningen gehuurd zouden worden, zou de
huurquote voor de doelgroep hoger uitkomen, namelijk op 22%. Onder de hogere
(midden)inkomens ligt de huurquote bij Huur op Maat juist hoger dan bij het reguliere huurbeleid
(in dezelfde woningen) het geval geweest zou zijn: zij zouden bij Huur op Maat een groter deel
van het bruto inkomen aan huur kwijt zijn.
Zowel bij Huur op Maat als bij het reguliere huurbeleid ligt de huurquote voor de lagere
middeninkomens hoger dan de huurquotes voor alle overige inkomensgroepen. De doelgroep
heeft een lagere huurquote als gevolg van de huurtoeslag.

voetnoot
6

De inkomensgegevens die voorhanden zijn, gaan uit van het belastbaar inkomen en bevatten geen
informatie over uitkeringen. Daarom kan slechts een indicatie worden gegeven van de huurquote van de
doelgroep, op basis van de mediaan.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

AMERSFOORT 21

Figuur 2-16 Huurquotes (mediaan) bij HoM-verhuringen en reguliere verhuringen (met aftrek van
huurtoeslag), naar inkomen

22%
regulier

17%

12%

Doelgroep
Lagere middeninkomens

17%
HoM

19%

15%
0%

5%

10%

15%

24%

20%

Hogere middeninkomens

22%

Hogere inkomens
25%

30%

Bron: cijfers De Alliantie en Portaal, bewerking RIGO

2.12

Draagvlak
Om het draagvlak van Huur op Maat te peilen worden op verschillende momenten in het huurproces korte enquêtes afgenomen onder verschillende doelgroepen. In totaal zijn er twee verschillende doelgroepen. Ten eerste de woningzoekenden die tijdens Huur op Maat actief op zoek zijn
naar een woning. Ten tweede de nieuwe (Huur op Maat-)huurders. Bij acceptatie wordt bij de
nieuwe huurder een enquête afgenomen door een verhuurmedewerker van de corporatie.
In Amersfoort zijn in totaal 3.943 woningzoekenden aangeschreven. Dit leverde 693 deelnemers
op, een respons van 18%.7 In totaal waren er 1.146 Huur op Maat-huurders, waarvan 496 een
enquête hebben ingevuld. Nog maar 10 huurders hebben bij het aanleveren van hun nieuwe
inkomensgegevens voor de inkomenstoets een vragenlijst meegestuurd. 8
De enquêtes komen grotendeels overeen. Afhankelijk van de doelgroep zijn de enquêtes op sommige punten aangepast (zie bijlage). In deze paragraaf worden de uitkomsten van de enquêtes
besproken.
Omdat het inkomen van de (toekomstige) huurders invloed heeft op de huurprijs die zij met Huur
op Maat moeten betalen, is ook gekeken of er een samenhang bestaat tussen het inkomen van de
geënquêteerden en de beantwoording van de stellingen. Indien dat het geval is wordt daar in de
tekst op ingegaan.

2.12.1

Bekendheid en informatievoorziening
Ruim twee derde van de woningzoekenden geeft aan bekend te zijn met Huur op Maat. Van de
woningzoekenden is 15% niet bekend met Huur op Maat. Het aandeel woningzoekenden dat wel
of niet gereageerd heeft op een Huur op Maat-woning, vertoont eenzelfde verdeling.
De informatie over Huur op Maat is vooral duidelijk voor nieuwe huurders. Ongeveer 90% reageerde positief op de stelling ‘De informatie over Huur op Maat is duidelijk’. Het merendeel van
de woningzoekenden (63%) vond ook de informatie omtrent Huur op Maat duidelijk. Een aandeel
van 17% gaf aan de informatie onduidelijk te vinden. Dit komt naar voren in verschillende opmer-

voetnoot
7
8

De dataverzameling is uitgevoerd door SurveyWorld, met medewerking van WoningNet.
Er is daarom besloten om het draagvlak onder deze huurders verder te meten in de uitgebreidere enquête
onder huurders eind 2010.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

22 AMERSFOORT

kingen. Bijvoorbeeld “Heeft Huur op Maat ook voordeel voor de minimum inkomens?” of “Het is
mij niet helemaal duidelijk hoe het daarnaast zit met huursubsidie”.
Figuur 2-17 Antwoorden op de stelling: ‘De informatie over Huur op Maat is duidelijk’

Woningzoekenden

217

Acceptaties

169
0%

Geheel mee eens

2.12.2

219

138

77

283

20%

40%

60%

Mee eens

Neutraal

Mee oneens

40

26 171
80%

100%

Geheel mee oneens

Huur op Maat en inkomen

Figuur 2-18 Antwoorden op de stelling: ‘Het is mij duidelijk dat de huur van Huur op Maat-woningen
mede bepaald wordt door mijn inkomen’

Woningzoekenden

382

Acceptaties

253
0%

Geheel mee eens

178

63

39 28

231

20%

40%

60%

Mee eens

Neutraal

Mee oneens

80%

81
100%

Geheel mee oneens

Over het algemeen is bij beide groepen duidelijk dat Huur op Maat mede bepaald wordt door het
inkomen. Bij de nieuwe huurders is dit vaker duidelijk (98%) dan bij de woningzoekenden (81%).
Naast dat het merendeel van de woningzoekenden en nieuwe huurders weet dat Huur op Maat
mede wordt bepaald door het inkomen, vinden ze dit principe ook goed. “Een goede ontwikkeling
om mensen die aan de onderkant van de samenleving vertoeven tegemoet te komen”. Maar
vooral bij de woningzoekenden zijn ook mensen die het onterecht vinden (15%): “Je wordt gestraft omdat je werkt”. Huishouden die tot de doelgroep voor de huurtoeslag behoren zijn het
vaker eens met de stelling dat het goed is dat mensen met een lager inkomen minder huur betalen dan huishoudens met een hoger inkomen. Dit geldt zowel voor de woningzoekenden als voor
de nieuwe huurders.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

AMERSFOORT 23

Figuur 2-19 Antwoorden op de stelling: ‘Ik vind het goed dat mensen bij Huur op Maat-woningen minder
huur betalen voor een woning als zij een lager inkomen hebben’

Woningzoekenden

379

Acceptaties

276
0%

Geheel mee eens

144

58

48

57

188

20%

40%

60%

Mee eens

Neutraal

Mee oneens

21 5

80%

100%

Geheel mee oneens

De nieuwe huurders zijn er vaker van overtuigd dat Huur op Maat gunstig uitpakt dan woningzoekenden. Bijna 90% van de nieuwe huurders is het eens met de stelling ‘Voor mij is Huur op
Maat gunstig’. Woningzoekenden denken vaker dat Huur op Maat ongunstig voor hen is (23%,
nieuwe huurders 4%).
Figuur 2-20 Antwoorden op de stelling: ‘Voor mij is Huur op Maat gunstig’

Woningzoekenden

259

Acceptaties

105

167

231
0%

Geheel mee eens

47

206

20%

40%

60%

Mee eens

Neutraal

Mee oneens

109

35 136
80%

100%

Geheel mee oneens

Bij de keuze voor een Huur op Maat-woning speelt bij bijna de helft van de woningzoekenden de
toekomstige ontwikkeling van het eigen inkomen een rol. Een kwart doet dit niet.
2.12.3

Huurprijsberekening
Het berekenen van de huurprijs van Huur op Maat via de website is niet voor iedereen even duidelijk. Ondanks dat ruim de helft aangeeft hier geen problemen te hebben gehad, is er nog 15%
die aangeeft de huurprijsberekening niet duidelijk te vinden.
De nieuwe huurders vinden over het algemeen de berekening via de website een goede indicatie
van de uiteindelijke huurprijs. Maar 3% geeft aan dit niet duidelijk te vinden. Daartegenover staat
dat bijna de helft neutraal is.

2.12.4

Inkomenstoets
Bijna alle nieuwe huurders (93%) vinden het niet bezwaarlijk dat de woningcorporatie jaarlijks
een inkomenstoets uitvoert. Ongeveer twee derde van de woningzoekenden sluit zich bij de stelling aan. Het aandeel van de woningzoekenden die de inkomenstoets bezwaarlijk vinden is 21%.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

24 AMERSFOORT

Figuur 2-21 Antwoorden op de stelling: ‘Ik heb er geen moeite mee dat de woningcorporatie elk jaar mijn
inkomen toetst als ik een Huur op Maat-woning huur’

Woningzoekenden

265

Acceptaties

212
0%

Geheel mee eens

R I G O

147

138

66

242

20%

40%

60%

Mee eens

Neutraal

Mee oneens

R e s e a r c h

e n

73

22103
80%

100%

Geheel mee oneens

A d v i e s

B V

DOETINCHEM EN BRONCKHORST 25

3
Doetinchem en Bronckhorst
3.1

Huur op Maat in Doetinchem en Bronckhorst
In de gemeenten Doetinchem en Bronckhorst is Huur op Maat in oktober 2008
ingevoerd door Sité Woondiensten. Sité is in Doetinchem de enige woningcorporatie. In de gemeente Bronckhorst is nog een andere woningcorporatie die meer bezit
heeft. Huur op Maat wordt door Sité Woondiensten in principe op het hele woningbezit toegepast.

3.2

Opzet experiment
Sité heeft ervoor gekozen de reële huur uit te drukken als percentage van de maximale huur, aansluitend bij het woningwaarderingstelsel, en niet als percentage van
de WOZ-waarde. In eerste instantie was voorgesteld om 90% van de maximale
huur voor alle woningen te hanteren. Voor eengezinswoningen is het aantal wwspunten (door tuin en zolder) vaak hoger, terwijl huurders deze extra ruimte zelf
minder hoog waarderen. Daarom is gekozen voor 95% voor meergezinswoningen
en 85% voor eengezinswoningen. De hoogte van de reële huur is eveneens voorgelegd aan de eigen makelaar en vergeleken met particuliere verhuur, omdat Sité zich
niet uit de markt wilde prijzen.
Voor het berekenen van de kortingen hanteert Sité verschillende kortingstabellen
voor 8 huishoudentypen, onderscheiden naar grootte en leeftijd. Bij het maken van
de kortingstabellen is aansluiting gezocht bij de huurtoeslagsystematiek. Eén daarvan is onderstaande tabel. Dit levert verschillende referentiehuren (maximale huur
voor huishoudens met een laag inkomen) op. Voor een drie- en meerpersoonshuishouden vanaf 23 jaar is dit €764, voor een- en tweepersoonshuishoudens vanaf 23
jaar €713 en voor jongeren tot 23 jaar €498. Een belangrijke doelstelling voor Sité
was het scheppen van mogelijkheden voor jongeren.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

26 DOETINCHEM EN BRONCKHORST

Tabel 3-1

Huur op Maat-kortingstabel Sité voor 3 of meer personen, 23 tot 65 jaar

Reële
huur
(85-95%
max. huur)
900

Gem. toetsinkomen
≤27.950

30.000

32.500

37.500

42.250

onbereikbaar

onbereikbaar

onbereikbaar

21,5%

14,8%

0,0%

800

onbereikbaar

28,2%

23,1%

14,8%

8,8%

0,0%

764

30,0%

25,2%

20,3%

12,4%

6,7%

0,0%

700

26,6%

19,9%

15,4%

8,1%

2,9%

0,0%

600

21,2%

11,5%

7,6%

1,5%

0,0%

0,0%

500

15,9%

3,1%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

400

10,6%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

300

5,3%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

200

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

>42.250

Bron: Sité Woondiensten

3.3

Huur op Maat-contracten naar inkomen
In totaal heeft Sité in het eerste jaar van het experiment 517 Huur op Maatcontracten afgesloten. Ruim driekwart van de afgesloten contracten betrof huurders behorend tot de doelgroep. Dit zijn huurders die in aanmerking komen voor
huurtoeslag. Nog geen tien procent (42 huurders) behoort tot de lagere middeninkomens en 22 huurders tot de hoge (midden)inkomens.

Figuur 3-1

Verdeling Huur op Maat-contracten naar inkomensgroepen 9
3
42

19

35

Onbekend
Doelgroep
Lagere middeninkomens
Hogere
(midden)inkomens
Hogere inkomens

418

Bron: cijfers Sité, bewerking RIGO

3.4

Doelstellingen
Op basis van de opzet van het experiment en de resultaten in het eerste experimentjaar kunnen we voorlopige conclusies trekken uit de resultaten. Dat doen we
aan de hand van de vier hoofddoelstellingen van Huur op Maat.

voetnoot
9

Zie voor de definitie van de inkomensgroepen bijlage 1.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

DOETINCHEM EN BRONCKHORST 27

Betaalbaarheid
De kortingstabellen van Sité zijn specifiek afgestemd op de verschillende groepen
die in de huurtoeslagsystematiek binnen de doelgroep worden onderscheiden.
Hierdoor zijn voor elke groep meer woningen betaalbaar geworden dan in het
reguliere huurbeleid van Sité het geval zou zijn geweest.
Normaal kunnen jongeren tot 23 jaar alleen huurtoeslag krijgen voor woningen tot
de kwaliteitskortingsgrens (€357). Dankzij de kortingen konden jongeren uit de
doelgroep bij 42% van de Huur op Maat-woningen die in het eerste jaar zijn verhuurd huurtoeslag krijgen. Wanneer verhuurd via het reguliere huurbeleid, zou dit
12% zijn geweest.
Niet alleen voor jongeren maakte Huur op Maat meer woningen bereikbaar. Bijna
het gehele verhuurde aanbod kwam met de Huur op Maat-korting onder de aftoppingsgrenzen uit. Bij het reguliere huurbeleid zou dit lager zijn geweest met 77%
voor een- of tweepersoonshuishoudens en 88% voor drie- of meerpersoonshuishoudens.
Huishoudens met een hoger (midden)inkomen betalen bij Huur op Maat hogere
huren dan bij het reguliere huurbeleid. De bruto huurquote van huishoudens met
een lager middeninkomen bedroeg 22% en van hogere (midden)inkomens 18%. De
huurquotes van midden- en hogere inkomens zijn op een enkeling na in lijn met de
SEV-normen voor acceptabele huurquotes.
Keuzevrijheid
Sité hanteerde voor aanvang van het experiment geen huurinkomensnormen.
Woningzoekenden mochten dus al langer op alle woningen reageren.
Bij Huur op Maat zijn meer woningen betaalbaar dan bij het reguliere huurbeleid.
Hierdoor zijn meer woningen binnen het financiële bereik van de woningzoekenden gekomen.
Woningzoekenden uit de doelgroep hebben hiervan gebruikgemaakt door woningen te huren die in het reguliere huurbeleid boven de aftoppingsgrenzen zouden
hebben gelegen. Dit geldt voor ruim een kwart van de huishoudens uit de doelgroep die een Huur op Maat-woning hebben gehuurd.
Doelmatige besteding van middelen
De huurkortingen komen vooral terecht bij huishoudens uit de doelgroep die een
woning met een hoge kwaliteit (veel wws-punten) huren. In het reguliere huurbeleid wordt de huur van woningen met veel wws-punten ook afgetopt, maar kunnen
ook huishoudens met een hoger inkomen daarvan gebruikmaken.
Prijs en kwaliteit
De reële huurprijs is gebaseerd op de maximale huur en weerspiegelt daarmee de
kwaliteitsverschillen volgens het woningwaarderingsysteem. Daarbij heeft Sité de
prijs van eengezinswoningen en appartementen aangepast aan de lokale markt.
De kortingen zorgen ervoor dat voor dezelfde kwaliteit door verschillende huishoudens verschillende prijzen worden betaald. Voor elk huishouden afzonderlijk geldt

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

28 DOETINCHEM EN BRONCKHORST

daarentegen dat de prijs stijgt naarmate de kwaliteit toeneemt. Door de oplopende kortingspercentages wordt dit effect enigszins gedempt.

3.5

Meetpunten
Huurinkomsten
De aanvangshuren van de Huur op Maat-contracten lagen bij Sité een fractie lager
dan bij het reguliere huurbeleid.
Huurtoeslag
Door Huur op Maat zijn meer woningen betaalbaar geworden voor de huurtoeslagdoelgroep. Uit de verhuringen blijkt dat de doelgroep hiervan gebruik heeft
gemaakt. Daarom verwachten we dat het beslag op de huurtoeslag toegenomen is.
Draagvlak
De meerderheid van de woningzoekenden en de huurders van Huur op Maatwoningen heeft een positief oordeel over Huur op Maat. Meer dan 80% staat achter het principe dat mensen minder huur betalen als zij een lager inkomen hebben.
Dit geldt, in mindere mate, ook voor huishoudens met een hoger inkomen. Nieuwe
huurders zijn over het algemeen positiever dan woningzoekenden.

3.6

Implementatie
Als een van de kopgroepcorporaties heeft Sité de implementatie van Huur op Maat
bijna helemaal zelf vormgegeven. Om terug te kijken op de implementatie heeft in
augustus 2009 een groepsgesprek plaatsgevonden met medewerkers van Sité.
Voor de medewerkers is een interne cursus gegeven. Alle woonadviseurs en medewerkers van de klantenservice hebben uitleg gekregen over Huur op Maat. Verder
stonden de medewerkers van het projectteam klaar om collega’s te adviseren.
Er is veel aandacht besteed aan de communicatie richting stakeholders en pers.
Twee wethouders, de voorzitter van de huurdersvereniging en de directeur van een
welzijnsstichting zijn gevraagd om ‘ambassadeur’ te worden. Zij worden via mailings op de hoogte gehouden. Er is aandacht besteed aan Huur op Maat in het bewonersblad, in lokale kranten en op de website. Sité heeft vooral positieve reacties
ontvangen.
Sité biedt elke dag woningen aan via haar website. De aanbiedingen blijven 48 uur
staan, waarna een loting plaatsvindt. De advertenties zijn aangepast met een link
naar de rekentool. In de advertenties wordt de reële huur genoemd. Er zijn weinig
vragen van klanten geweest. De indruk heerst dat de rekentool niet veel gebruikt
wordt door woningzoekenden. Ze reageren bij het intakegesprek vaak verrast op de
lage huurprijs. Er kan onbeperkt gereageerd worden op woningen. Veel woningzoekenden zijn daarom niet zo kritisch en letten niet op de prijs: dat zien ze wel als
ze ingeloot worden. In het begin zat er een foutje in de rekentool, maar dat is inmiddels aangepast. Een aanvullende wens is dat ook de huurtoeslag eraan gekoppeld wordt, zodat die ook meteen meegerekend kan worden.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

DOETINCHEM EN BRONCKHORST 29

Voor de Huur op Maat-gesprekken is een aparte ruimte gecreëerd waar de woonadviseurs met hun klanten heen kunnen. De woonadviseurs zijn erg positief over
het persoonlijke contact met de huurders. Zij krijgen veel meer informatie dan
voorheen, waardoor ze beter zicht hebben op gezinssituaties en financiële situaties. Dit maakt dat ze betere adviezen kunnen geven. De werkbelasting is hoger
dan voorheen, doordat meer administratieve handelingen nodig zijn en intakegesprekken gevoerd moeten worden.
Woningzoekenden lijken het over het algemeen niet vervelend te vinden om meer
informatie te geven. Een enkeling wil liever geen inkomensgegevens geven en kiest
daarom niet voor Huur op Maat.
Alle Huur op Maat-contracten worden maandelijks getoetst aan de Gemeentelijke
Basisadministratie (GBA), zodat eventuele wijzigingen in huishoudensituaties inzichtelijk worden. Wanneer de huishoudensamenstelling volgens het GBA afwijkt,
dan volgt een brief en/of gesprek met de woningstichting. Na vaststelling van de
juiste huishoudensamenstelling wordt waar nodig de korting aangepast. In het
uiterste geval (bijvoorbeeld als de huurder niet reageert) vervalt de korting.
Huurders moeten hun inkomen bewijzen via een IB60-formulier, of anders met een
beschikking van de zorgtoeslag. Het kan ook voorkomen dat beroep wordt gedaan
op het Huur Informatie Punt (HIP) om samen met de huurder inkomensgegevens
op te vragen. Het aanleveren van inkomensgegevens vormt regelmatig een probleem, mensen zijn erg gemakzuchtig. In het begin was het niet duidelijk welke
bewijsstukken gevraagd werden. De woonadviseurs bedachten hiervoor eigen
oplossingen. Nu komt dat niet meer voor en is één duidelijke lijn getrokken.
In januari 2009 zijn 50 brieven verstuurd ten behoeve van de inkomenstoets, waarop slechts 12 reacties binnenkwamen. Op de herinneringsbrief kwamen nog 15
reacties. De rest is gebeld en de meesten hebben inmiddels gereageerd, maar ongeveer 10 huurders nog niet. Er waren weinig veranderingen in inkomens. De
meeste verschillen waren te zien bij 22- en 23-jarigen. In de gevallen dat de korting
lager werd door inkomensstijging is geen enkele keer bezwaar gemaakt.
Er is veel energie gestoken in de inkomenstoets. Bij de brief zat een checklist, een
antwoordformulier en een enveloppe, maar dit bleek voor sommige huurders nog
te lastig. Plan is om het volgend jaar simpeler te maken en het proces te automatiseren zodat niet allerlei nieuwe berekeningen gemaakt hoeven te worden.
Bij verlaging van inkomen kan een beroep worden gedaan op de hardheidsclausule.
Daarbij wordt gevraagd naar een loonstrookje of een bewijs van de sociale dienst.
Met de hardheidsclausule is nog weinig ervaring. In de meeste gevallen ging het
om echtscheiding.
Volgens Sité valt het met de fraudegevoeligheid erg mee, mede door de toetsing
aan het GBA. Het is enkele keren voorgekomen dat een wijziging (in huishoudengrootte) niet doorgegeven werd. Dat komt meestal door slordigheid. Met inkomens
kan weinig gefraudeerd worden omdat gewerkt wordt met IB60-formulieren en
bewijs zorgtoeslag. De hardheidsclausule is het meest gevoelig voor fraude, maar
kan maximaal een jaar duren i.v.m. de inkomenstoets. Wellicht zou op termijn wel

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

30 DOETINCHEM EN BRONCKHORST

een oplossing gezocht moeten worden hoe omgegaan dient te worden met vermoedens van fraude met de hardheidsclausule (bijv. terugvordering korting).
Het primaire systeem van Sité (Empire) is aangepast voor Huur op Maat: er is een
aparte module gebouwd voor de inkomenstoets incl. de inkomenshistorie van
huurders. Getoetste inkomens en huidige inkomens kunnen daardoor nu bijgehouden worden. Het aanpassen van het primaire systeem heeft redelijk veel tijd gekost. Er moesten steeds weer dingen gewijzigd worden en uiteindelijk heeft het
ongeveer een half jaar geduurd. Alles gaat nu via het primaire systeem, er wordt
dus geen gebruik gemaakt van de registratietool. Het systeem werkt nu goed en
was de investering waard.

3.7

Zoekgedrag van woningzoekenden
De woningen van Sité Woondiensten worden aangeboden via een eigen aanbodsysteem, waarbij woningen verloot worden. Er worden geen inkomensvoorwaarden gesteld, behalve bij nieuwbouw en seniorenwoningen. Per kwartaal zijn ongeveer 1.200 woningzoekenden actief op zoek naar een woning van Sité. Waren in
het laatste kwartaal van 2008 nog beduidend meer woningzoekenden actief, in de
kwartalen van 2009 lag dit wederom rond de 1.200 actief woningzoekenden.
De inkomensgegevens van woningzoekenden zijn niet in alle gevallen bekend. Toch
kunnen we op basis van de beschikbare gegevens stellen dat het merendeel van de
woningzoekenden tot de doelgroep behoort. Rond de 10% van de actief woningzoekenden heeft een inkomen boven de voormalige ziekenfondsgrens.

Figuur 3-2

Ontwikkeling aantal actief woningzoekenden naar inkomen, per kwartaal
1.600
1.400
1.200
1.000
Hogere inkomens

800

Hogere middeninkomens

600

Lagere middeninkomens

400

Doelgroep

200
0

Bron: cijfers Sité, bewerking RIGO

Vanaf het eerste kwartaal van 2008 zit er een stijgende lijn in het aantal keren dat
actief woningzoekenden per kwartaal reageren op woningen van Sité. De stijgende
lijn is na de invoering van Huur op Maat gestagneerd. Nadien is het aantal reacties
van woningzoekenden met een inkomen hoger dan de voormalige ziekenfonds-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

DOETINCHEM EN BRONCKHORST 31

grens toegenomen. Het aantal reacties van de doelgroep en woningzoekenden met
een lager middeninkomen bleef ongeveer gelijk.
Figuur 3-3

Ontwikkeling gemiddeld aantal reacties per inkomensgroep
25
20
15

Doelgroep
Lagere middeninkomens

10

Hogere middeninkomens
Hogere inkomens

5
0

Bron: cijfers Sité, bewerking RIGO

Gezien de reacties op woningen van Sité reageert de doelgroep minder vaak op
woningen met weinig wws-punten. Voor woningzoekenden met een inkomen
hoger dan 1,5 keer modaal gaat dit niet op. Deze categorie woningzoekenden blijkt
tijdens Huur op Maat vaker te kiezen voor een woning met minder dan 125 wwspunten dan vóór Huur op Maat.
Figuur 3-4

Reacties van woningzoekenden naar inkomen en wws-punten, voor en tijdens experiment

tijdens Huur op Maat

voor Huur op Maat
Doelgroep

22%

29%

28%

21%

13%

30%

Lagere middeninkomens

20%

29%

26%

25%

15%

31%

Hogere middeninkomens
Hogere inkomens

12%

16%

6% 16%
0%

27%
26%

25%

52%
50%

tot 100 punten

75%

13%
100%

100 tot 125 punten

0%

39%

125 tot 150 punten

24%

23%

39%
25%

22%

32%
34%

22%

6%

45%

26%

31%

50%

75%

vanaf 150 punten

Bron: cijfers Sité, bewerking RIGO

De woningzoekenden zijn over het algemeen vaker gaan reageren op woningen
met 100 tot 150 wws-punten. Deze verschuiving wordt voor een belangrijk deel
veroorzaakt door een verandering binnen het aanbod: Sité heeft minder woningen
aangeboden met een relatief lage of juist hoge puntenwaardering.
Andersom kan ook gekeken worden welke inkomensgroepen hebben gereageerd
op woningen uit de verschillende wws-klassen. Dan lijkt het erop dat de doelgroep
wat vaker op woningen reageert met meer dan 150 wws-punten. Was dit voor
Huur op Maat nog 69%, tijdens Huur op Maat is dit 77%. (Figuur 3-5).

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

100%

32 DOETINCHEM EN BRONCKHORST

Figuur 3-5

Reacties van woningzoekenden naar inkomen en wws-punten, voor en tijdens experiment

tijdens Huur op Maat

voor Huur op Maat
tot 100 punten

79%

18% 2%0%

77%

19% 2% 1%

100 tot 125 punten

77%

20% 3% 1%

77%

18% 4% 1%

125 tot 150 punten

76%

19% 4%
1%

76%

17% 6% 1%

77%

14% 8% 1%

vanaf 150 punten

69%
0%

25%
Doelgroep

20%
50%

75%

Lagere middeninkomens

8%2%
100%

0%

25%

Hogere middeninkomens

50%

75%

Hogere inkomens

Bron: cijfers Sité, bewerking RIGO

Door het gemiddeld aantal reacties per woning te nemen, kan de vraag naar aangeboden woningen van Sité per kwartaal vergeleken worden. In het tweede kwartaal van 2008 reageerden gemiddeld 95 woningzoekenden op een woning, in hetzelfde kwartaal in 2009 waren dit 99 woningzoekenden.
Elk kwartaal komen gemiddeld de meeste reacties binnen op woningen met weinig
wws-punten. Pas na de start van Huur op Maat, in het vierde kwartaal van 2008,
steeg de vraag naar woningen met een hoge puntenwaardering.
Figuur 3-6

Ontwikkeling gemiddeld aantal reacties per woning naar wws-punten
180
160
140
120
100

tot 100 punten

80

100 tot 125 punten

60

125 tot 150 punten

40

vanaf 150 punten

20
0

Bron: cijfers Sité, bewerking RIGO

3.8

Verhuringen
Kijken we naar de verhuringen van Sité voor en tijdens het experiment, dan zien we
dat na de invoering van Huur op Maat meer woningen aan woningzoekenden uit
de doelgroep zijn verhuurd. Er zijn minder woningen aan jongeren verhuurd en
meer aan alleenstaanden.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

100%

DOETINCHEM EN BRONCKHORST 33

Figuur 3-7

Verhuringen Sité naar inkomen, leeftijd en aantal personen

voor Huur op Maat

tijdens Huur op Maat

11 4

Doelgroep

25 8

Lagere middeninkomens

97

36

Hogere middeninkomens
Hogere inkomens

143

431

tijdens Huur op Maat

voor Huur op Maat

98

33

jonger dan 25 jaar

145

59
15

25 tot 35 jaar
35 tot 45 jaar

58

45 tot 55 jaar
55 jaar en ouder

37

92

170

50

voor Huur op Maat

tijdens Huur op Maat

2

11 6

10

1 persoon

27

19

2 personen
3 personen
4 personen

150

5 of meer personen
109

54

367

Bron: cijfers Sité, bewerking RIGO

Net als bij de reacties is ook bij de verhuringen te zien dat meer woningen met veel
punten aan de doelgroep zijn verhuurd.
Figuur 3-8

Verhuringen Sité naar inkomen, leeftijd en aantal personen
tijdens Huur op Maat

voor Huur op Maat
Doelgroep

Lagere middeninkomens

6%

Hogere (midden)inkomens

16%
0%

35%

27%
25%
tot 100 punten

R I G O

38%

21%

31%

26%
50%

14%

31%

30%

13%

31%

38%

24%

27%

28%

21%

75%
100 tot 125 punten

R e s e a r c h

4%
100%

21%

0%

18%

43%
25%

125 tot 150 punten

e n

25%

50%

32%
75%

100%

vanaf 150 punten

A d v i e s

B V

34 DOETINCHEM EN BRONCKHORST

tijdens Huur op Maat

voor Huur op Maat
tot 100 punten

6%
0%0%

82%

16% 1%0%

23% 0%0%

79%

18% 2% 2%

94%

100 tot 125 punten

77%

125 tot 150 punten

76%

vanaf 150 punten

60%
0%

23%

25%
Doelgroep

73%

14% 8%2%

50%

12% 5%

75%

Lagere middeninkomens

21%

80%

100%

0%

25%

13% 6% 1%
50%

Hogere middeninkomens

6% 1%

75%

100%

Hogere inkomens

Bron: cijfers Sité, bewerking RIGO

3.9

Huur op Maat-contracten naar kwaliteit
In dit rapport worden de woningwaarderingspunten gebruikt als maatstaf voor de
kwaliteit van woningen. Van de verhuurde woningen heeft 14% minder dan 100
wws-punten, 30% 100 tot 125 punten, 33% 125 tot 150 punten en 24% 150 punten
of meer.

Figuur 3-9

Verdeling Huur op Maat-contracten naar wws-klassen

tot 100 punten

70
122

100 tot 125 punten
125 tot 150 punten
156

vanaf 150 punten

169

Bron: cijfers Sité, bewerking RIGO

Figuur 3-10 geeft per inkomensgroep de verdeling van de Huur op Maat-contracten
over de wws-klassen weer. De nieuwe huurders behorend tot de doelgroep komen
in alle wws-klassen voor. Huurders met een hoger (midden) inkomen hebben geen
woningen met minder dan 100 punten gehuurd.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

DOETINCHEM EN BRONCKHORST 35

Figuur 3-10 Huur op Maat-contracten naar inkomen en wws-punten

Doelgroep
Lagere middeninkomens

Hogere (midden)inkomens 0%

tot 100 punten

100 tot 125 punten

32%

50%

18%

0%

29%

38%

29%

5%

24%

31%

30%

15%

25%

50%

125 tot 150 punten

75%

100%

vanaf 150 punten

Bron: cijfers Sité, bewerking RIGO

3.9.1

Huurprijsopbouw
In Figuur 3-11 staat links de huurprijsopbouw van de afgesloten Huur op Maatcontracten, rechts de huurprijsopbouw in het reguliere huurbeleid van Sité. Ogenschijnlijk zijn de verschillen beperkt. De gemiddelde huurprijs ligt bij beide rond de
€435 en de meeste woningen hebben een huur onder de aftoppingsgrenzen. Echter, het gemiddelde wordt bij Huur op Maat veroorzaakt door een groot aantal
huren tussen de 400 en 500 euro, terwijl bij het reguliere huurbeleid dit hier ook
deels door wordt veroorzaakt, maar mede door een grotere bandbreedte aan huurprijzen.

Figuur 3-11 Huurspreiding van afgesloten Huur op Maat-contracten vergeleken met regulier huurbeleid

Bron: cijfers Sité, bewerking RIGO

Sité Woondiensten wil dat de totale huuropbrengsten bij Huur op Maat gelijk zijn
aan het reguliere huurbeleid. Na een jaar Huur op Maat is de totale huuropbrengst
bijna gelijk aan de opbrengst bij het reguliere huurbeleid. De som van de aanvangshuren lag bij Huur op Maat nog geen 1% lager.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

36 DOETINCHEM EN BRONCKHORST

In Figuur 3-12 is per inkomensgroep de gemiddelde Huur op Maat-huur per wwsklasse weergegeven. Deze wordt vergeleken met de streefhuur volgens het reguliere huurbeleid. Voor woningen vanaf 100 punten betaalt de doelgroep bij Huur op
Maat-contracten minder dan bij het reguliere huurbeleid.
Figuur 3-12 Gemiddelde huur bij HoM-verhuring, vergeleken met regulier huurbeleid, naar
wws-punten en inkomensgroep
€ 700
€ 600
€ 500
€ 400
Doelgroep

€ 300

Lagere middeninkomens

€ 200

Hogere (midden)inkomens

€ 100
€0
regulier

HoM

tot 100 punten

regulier

HoM

100 tot 125 punten

regulier

HoM

125 tot 150 punten

regulier

HoM

vanaf 150 punten

Bron: cijfers Sité, bewerking RIGO

Hogere middeninkomens betalen in alle gevallen meer bij Huur op Maat dan bij het
reguliere huurbeleid. Ook blijkt: hoe hoger de inkomensklasse, hoe meer er betaald
wordt voor de woning, met uitzondering van woningen tot 100 punten.
Hetzelfde beeld is te zien bij de puntprijzen. Figuur 3-13 toont de gemiddelde
huurprijs per wws-punt. In het reguliere huurbeleid betaalt elke inkomensgroep
ongeveer dezelfde puntprijs voor dezelfde kwaliteit.10 Bij Huur op Maat stijgt de
puntprijs naarmate de inkomensklasse stijgt.
Daarnaast neemt de puntprijs af naarmate het aantal punten toeneemt. Betaalt de
doelgroep voor woningen tot 100 punten nog €3,71 per wws-punt, voor woningen
vanaf 150 punten is dit €2,97. Dit is echter niet alleen bij Huur op Maat het geval,
maar ook bij het reguliere huurbeleid van Sité. Alleen dan in mindere mate.

voetnoot
10

Dat wil niet zeggen dat de huren en puntprijzen van alle woningen binnen elke wws-klasse
gelijk zijn in het reguliere huurbeleid; daarvoor is de variatie aan woningen binnen de
klassen te groot.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

DOETINCHEM EN BRONCKHORST 37

Figuur 3-13 Gemiddelde puntprijs bij HoM-verhuring, vergeleken met regulier huurbeleid,
naar wws-punten en inkomensgroep
€5
€4
€3
Doelgroep
€2

Lagere middeninkomens
Hogere (midden)inkomens

€1
€0
regulier

HoM

regulier

tot 100 punten

HoM

100 tot 125 punten

regulier

HoM

125 tot 150 punten

regulier

HoM

vanaf 150 punten

Bron: cijfers Sité, bewerking RIGO

Verdeling van kortingen
Figuur 3-14 toont het verschil tussen de reële huur en de betaalde huur. Dit kan
dienen als indicator voor de besteding van volkshuisvestelijke middelen. De middelen komen bij het reguliere huurbeleid bij alle inkomenscategorieën terecht. Bij
Huur op Maat komt dit vooral ten goede van de doelgroep en in mindere mate de
lage middeninkomens.
Figuur 3-14 Gemiddeld verschil tussen huurprijs en reële huur bij HoM-verhuring, vergeleken met
regulier huurbeleid, naar wws-punten en inkomensgroep
€ 160
€ 140
€ 120
€ 100
€ 80

Doelgroep

€ 60

Lagere middeninkomens

€ 40

Hogere (midden)inkomens

€ 20
€0
regulier

HoM

tot 100 punten

regulier

HoM

100 tot 125 punten

regulier

HoM

125 tot 150 punten

regulier

HoM

vanaf 150 punten

Bron: cijfers Sité, bewerking RIGO

3.10

Huurtoeslag en huurquote
In Figuur 3-15 is inzichtelijk gemaakt welk deel van de huur vergoed wordt voor de
doelgroep. De huurtoeslag neemt toe zodra de wws-punten (en daarmee de huur)
hoger liggen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

38 DOETINCHEM EN BRONCKHORST

Figuur 3-15 Gemiddelde huur van HoM-verhuringen aan de doelgroep, vergeleken met regulier
huurbeleid, naar geschatte huurtoeslag en eigen bijdrage van de huurder 11
€ 600
€ 500
€ 400
€ 300
huurtoeslag
€ 200

eigen bijdrage

€ 100
€
regulier

HoM

tot 100 punten

regulier

HoM

regulier

HoM

regulier

HoM

100 tot 125 punten 125 tot 150 punten vanaf 150 punten

Bron: cijfers Sité, bewerking RIGO

In Figuur 3-16 wordt een schatting gegeven van de gemiddelde huurquoten12 per
inkomensgroep in het reguliere huurbeleid (boven) en bij Huur op Maat (onder).
Huurders uit de doelgroep geven minder uit aan huur dankzij de huurtoeslag dan
huurders uit de lagere middeninkomensgroep.
De huurquote ligt bij Huur op Maat voor de doelgroep iets lager, maar voor zowel
de lage middeninkomens als de hogere middeninkomens hoger.
Figuur 3-16 Huurquote (mediaan) bij HoM-verhuring (incl. huurtoeslag), vergeleken met
regulier huurbeleid, naar inkomensgroep
17%
regulier

20%
14%

Doelgroep
Lagere middeninkomens

16%
HoM

22%

Hogere (midden)inkomens

18%
0%

5%

10%

15%

20%

25%

Bron: cijfers Sité, bewerking RIGO

voetnoot
11

Bij gebrek aan huurtoeslaggegevens is de huurtoeslag berekend volgens de reguliere
systematiek. Met uitzonderingen is geen rekening gehouden.

12

De inkomensgegevens die voorhanden zijn, gaan uit van het belastbaar inkomen en
bevatten geen informatie over uitkeringen. Daarom kan slechts een schatting worden
gegeven van de huurquote van de doelgroep, aan de hand van de mediaan.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

DOETINCHEM EN BRONCKHORST 39

3.11

Draagvlak
Onder de ingeschreven woningezoekenden van Sité zijn in totaal 606 vragenlijsten
verspreid, 115 woningzoekenden waren bereid deze in te vullen.

3.11.1

Bekendheid en informatievoorziening
Van de actief woningzoekenden geeft 65% aan bekend te zijn met Huur op Maat.
Een veel groter deel (80%) zegt wel eens op een Huur op Maat-woning gereageerd
te hebben. Een deel van de woningzoekenden heeft daar dus op gereageerd zonder
te weten wat Huur op Maat precies inhoudt. 18% van de woningzoekenden geeft
aan niet bekend te zijn met Huur op Maat. Een evenredig deel (16%) heeft ook nog
niet op een Huur op Maat-woning gereageerd.
Met de stelling ‘De informatie over Huur op Maat is duidelijk’ zijn bijna alle huurders het eens. Nog geen half procent geeft een neutraal antwoord, de rest is het
(geheel) met de stelling eens. Onder de woningzoekenden is het percentage dat de
informatie niet duidelijk vindt of een neutraal antwoord geeft een stuk groter,
namelijk 32%.

Figuur 3-17 Antwoorden op de stelling: ‘De informatie over Huur op Maat is duidelijk’

Woningzoekenden

41

Acceptaties

21

50
0%

Geheel mee eens

3.11.2

37

20%

40%

60%

Mee eens

Neutraal

Mee oneens

8

8

29

2

80%

100%

Geheel mee oneens

Huur op Maat en inkomen
Dat de huurprijs bij Huur op Maat berekend wordt aan de hand van het inkomen is
voor het overgrote deel van de respondenten duidelijk. 11% van de woningzoekenden is daarvan niet op de hoogte.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

40 DOETINCHEM EN BRONCKHORST

Figuur 3-18 Antwoorden op de stelling: ‘Het is mij duidelijk dat de huur van Huur op Maatwoningen mede bepaald wordt door mijn inkomen’

Woningzoekenden

65

Acceptaties

28

8

54
0%

Geheel mee eens

20%

40%

60%

Mee eens

Neutraal

Mee oneens

6

7

24

3

80%

100%

Geheel mee oneens

Een ruime meerderheid van zowel de woningzoekenden als de huurders is het eens
met het Huur op Maat-principe dat lagere inkomens minder huur betalen; 9% van
de woningzoekenden en 1% van de huurders is het daar niet mee eens.
Figuur 3-19 Antwoorden op de stelling: ‘Ik vind het goed dat mensen bij Huur op Maatwoningen minder huur betalen voor een woning als zij een lager inkomen hebben’

Woningzoekenden

75

Acceptaties

57
0%

Geheel mee eens

21

8

4 6

20

20%

40%

60%

Mee eens

Neutraal

Mee oneens

3

80%

100%

Geheel mee oneens

De meeste woningzoekenden (69%) en huurders (85%) zijn van mening dat Huur
op Maat gunstig voor hen uitpakt. 19% van de woningzoekenden en 5% van de
Huur op Maat-huurders is het daar niet mee eens.
Figuur 3-20 Antwoorden op de stelling: ‘Voor mij is Huur op Maat gunstig’

Woningzoekenden

52

Acceptaties

13

48
0%

Geheel mee eens

R I G O

26

19

20%

40%

60%

Mee eens

Neutraal

Mee oneens

R e s e a r c h

12

e n

10

8
80%

3
100%

Geheel mee oneens

A d v i e s

B V

DOETINCHEM EN BRONCKHORST 41

Van de woningzoekenden houdt 54% bij de keuze voor een Huur op Maat-woning
rekening met het toekomstige inkomen, voor 21% speelt het toekomstige inkomen
bij deze keuze geen rol.
3.11.3

Huurprijsberekening
De berekening van de huurprijs via de website wordt door 64% van de woningzoekenden eenvoudig gevonden, 19% vindt dat deze berekening niet zo gemakkelijk
uit te voeren is. De berekening op de website geeft volgens bijna alle Huur op
Maat-huurders (95%) wel een goede indicatie van de huurprijs die uiteindelijk betaald moet worden.

3.11.4

Inkomenstoets
Dat Sité Woondiensten elk jaar het inkomen van de huurders toetst vindt 64% van
de woningzoekenden geen probleem, ruim een vijfde geeft aan daar wel moeite
mee te hebben. Onder de respondenten die al een Huur op Maat-woning huren is
dat aandeel een stuk kleiner; van hen heeft slechts 1% moeite met de jaarlijkse
inkomenstoets.

Figuur 3-21 Antwoorden op de stelling: ‘Ik heb er geen moeite mee dat de woningcorporatie
elk jaar mijn inkomen toetst als ik een Huur op Maat-woning huur’

Woningzoekenden

50

Acceptaties

17

47
0%

Geheel mee eens

R I G O

22

11

12

29

20%

40%

60%

Mee eens

Neutraal

Mee oneens

R e s e a r c h

e n

80%

4 1
100%

Geheel mee oneens

A d v i e s

B V

ASSEN, MEPPEL, HOOGEVEEN EN STEENWIJKERLAND 43

4
Assen, Meppel, Hoogeveen en
Steenwijkerland
4.1

Huur op Maat in Assen, Hoogeveen, Meppel en Steenwijkerland
In de gemeenten Assen, Hoogeveen, Meppel en Steenwijkerland wordt Huur op
Maat sinds oktober 2008 toegepast door Woonconcept. In deze gemeenten is
Woonconcept niet de enige sociale verhuurder.
Woonconcept heeft besloten om de hele voorraad beschikbaar te stellen voor Huur
op Maat, met uitzondering van de nieuwbouw, de zorgwoningen en de woningen
in de vrije sector.

4.2

Opzet experiment
Bij Woonconcept varieert de reële huur van 73% (bij woningen met een maximale
huur van meer dan 820 euro) tot 100% (bij woningen tot en met 310 euro) van de
maximale huur. Dit heeft te maken met de marktsituatie in Drenthe, die minder
gespannen is dan in de andere experimentgebieden. Een reële huur vragen van
meer dan €700 acht Woonconcept niet haalbaar, ook al zou dit op grond van het
woningwaarderingstelsel mogen.
Woonconcept hanteert één kortingstabel voor alle huishoudens. Huurders met een
inkomen tot €36.300 krijgen een Huur op Maat-korting ten opzichte van de reële
huur. In tegenstelling tot de andere experimentgebieden loopt het kortingspercentage op naarmate de reële huur daalt.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

44 ASSEN, MEPPEL, HOOGEVEEN EN STEENWIJKERLAND

Tabel 4-1

Huur op maat-kortingstabel Woonconcept

Reële huur

Inkomen

€ 700

tot
€21.000
14%

€21.000
tot €28.500
12%

€28.500
tot €32.000
8%

€32.000
tot €36.300
4%

vanaf
€36.300
0%

€ 650

14%

12%

8%

4%

0%

€ 600

14%

13%

9%

5%

0%

€ 550

17%

15%

11%

7%

0%

€ 500

20%

16%

12%

8%

0%

€ 450

22%

18%

12%

9%

0%

€ 400

22%

18%

12%

9%

0%

€ 350

24%

19%

13%

9%

0%

€ 300

25%

19%

13%

9%

0%

(73% - 100% max. redelijk)

Bron: Woonconcept

4.3

Huur op Maat-contracten naar inkomen
Gedurende het eerste jaar van het experiment heeft Woonconcept 713 Huur op
Maat-contracten afgesloten, waarvan 46 in Assen, 204 in Steenwijkerland, 223 in
Meppel en 240 in Hoogeveen. Van alle nieuwe huurders behoort 77% tot de doelgroep, 13% valt in de groep met lagere middeninkomens.

Figuur 4-1

Verdeling Huur op Maat-contracten naar inkomensgroepen 13
5
41

27
Onbekend

93

Doelgroep
Lagere middeninkomens
Hogere middeninkomens
Hogere inkomens
547

4.4

Doelstellingen
Op basis van de opzet van het experiment en de resultaten in het eerste experimentjaar kunnen we voorlopige conclusies trekken uit de resultaten. Dat doen we
aan de hand van de vier hoofddoelstellingen van Huur op Maat.

voetnoot
13

Zie voor de definitie van de inkomensgroepen bijlage 1. Van veel nieuwe huurders
ontbreken in de aangeleverde cijfers gegevens over de leeftijd. In figuur 4-1 is daarom de
doelgroep weergegeven op basis van de huurtoeslaggrenzen voor huurders tot 65 jaar.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

ASSEN, MEPPEL, HOOGEVEEN EN STEENWIJKERLAND 45

Betaalbaarheid
De huurkortingstabel van Woonconcept is zo opgesteld dat het grootste deel van
de Huur op Maat-woningen betaalbaar is voor huishoudens met een inkomen tot
21.000 euro.
Volgens het reguliere huurbeleid zou 31% van de verhuurde Huur op Maatwoningen een huurprijs onder de kwaliteitkortingsgrens hebben gehad, waardoor
jongeren uit de doelgroep voor deze woningen huurtoeslag hadden kunnen aanvragen; 82% zou een huur onder de aftoppingsgrens voor één- en tweepersoonshuishoudens hebben gehad; en 91% een huur onder de aftoppingsgrens voor drieen meerpersoonshuishoudens.
Bij Huur op Maat viel 33% van de verhuurde woningen voor huurders met een
inkomen tot 21.000 euro onder de kwaliteitskortingsgrens, 92% onder de aftoppingsgrens voor één- en tweepersoonshuishoudens en 96% onder de aftoppingsgrens voor drie- en meerpersoonshuishoudens. Voor de doelgroep is de betaalbaarheid bij Huur op Maat dus beter dan bij het reguliere huurbeleid van Woonconcept.
Huishoudens met een hoger (midden)inkomen betalen bij Huur op Maat hogere
huren dan bij het reguliere huurbeleid. De bruto huurquote van huishoudens met
een lager middeninkomen bedroeg 19% en van hogere middeninkomens 17%. Bij
de eenpersoonshuishoudens tot 65 jaar komen de huurquotes van midden- en
hogere inkomens bij sommige Huur op Maat-contracten boven de SEV-normen
voor acceptabele huurquotes uit.
Keuzevrijheid
Woonconcept hanteert normaliter huurinkomensnormen, waarbij woningen tot de
kwaliteitkortingsgrens gereserveerd worden voor de doelgroep en de doelgroep
uitgesloten wordt van woningen boven de aftoppingsgrenzen. Deze huurinkomensnormen gelden niet voor Huur op Maat-woningen, omdat de huur van de
woning via de kortingstabel ‘passend’ gemaakt wordt bij het (inkomen van het)
huishouden in plaats van andersom.
Ten tweede zijn meer woningen betaalbaar geworden voor de doelgroep van de
huurtoeslag. Hierdoor zijn meer woningen binnen het financiële bereik van de
woningzoekenden gekomen.
Woningzoekenden uit de doelgroep hebben gebruikgemaakt van de toegenomen
keuzevrijheid door woningen te huren die in het reguliere huurbeleid boven de
aftoppingsgrenzen zouden hebben gelegen. Dit geldt voor 1 op de 5 huishoudens
uit de doelgroep die een Huur op Maat-woning hebben gehuurd.
Doelmatige besteding van middelen
De huurkortingen komen bij Woonconcept vooral terecht bij de doelgroep en (in
mindere mate) bij de lagere middeninkomens. Hogere inkomens krijgen geen korting. In tegenstelling tot andere experimenten loopt het kortingsbedrag niet op
naarmate de kwaliteit toeneemt.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

46 ASSEN, MEPPEL, HOOGEVEEN EN STEENWIJKERLAND

Prijs en kwaliteit
De reële huurprijs is bij Woonconcept gebaseerd op de maximale huur, waarbij het
percentage afneemt naarmate de maximale huur stijgt. Daarmee weerspiegelt de
reële huur enerzijds de kwaliteitsverschillen volgens het woningwaarderingsysteem en anderzijds de woningmarktsituatie.
De kortingen zorgen ervoor dat voor dezelfde kwaliteit door verschillende huishoudens verschillende prijzen worden betaald. Voor elk huishouden afzonderlijk geldt
daarentegen dat de prijs stijgt naarmate de kwaliteit toeneemt.

4.5

Meetpunten
Huurinkomsten
De aanvangshuren van de Huur op Maat-contracten waren bij Woonconcept gelijk
aan het reguliere huurbeleid.
Huurtoeslag
Door Huur op Maat zijn meer woningen toegankelijk en betaalbaar geworden voor
de huurtoeslagdoelgroep. Uit de verhuringen blijkt dat de doelgroep hiervan gebruik heeft gemaakt. Er zijn meer woningen aan de doelgroep verhuurd. Dat betekent meer huurtoeslagontvangers. Daarom verwachten we dat het beslag op de
huurtoeslag toegenomen is.
Draagvlak
De meerderheid van de woningzoekenden en de huurders van Huur op Maatwoningen heeft een positief oordeel over Huur op Maat. Ruim 80% van de respondenten onder de woningzoekenden staat achter het principe dat mensen minder
huur betalen als zij een lager inkomen hebben. Dit geldt, in mindere mate, ook voor
huishoudens met een hoger inkomen. Nieuwe huurders zijn over het algemeen
positiever dan woningzoekenden.

4.6

Implementatie
In augustus 2009 heeft een groepsgesprek over de implementatie van Huur op
Maat plaatsgevonden met medewerkers van de verschillende woonwinkels van
Woonconcept en de projectleider.
Onder de medewerkers van Woonconcept is in kleine kring gecommuniceerd: alleen aan die afdelingen die te maken hebben met Huur op Maat. Wel is een algemeen bericht op intranet gezet. De woonconsulenten hebben per vestiging een
informatie-ochtend bijgewoond waarbij ook de ICT-programma’s toegelicht werden. Daarnaast is in woonoverleggen ruimschoots ruimte geboden voor terugkoppeling en overleg tijdens het voorbereidingsproces.
Woningzoekenden zijn via een persbericht, een artikel in de woonkrant en een
persoonlijke brief op de hoogte gebracht. Hier zijn weinig vragen op gekomen; die
kwamen pas bij de intake.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

ASSEN, MEPPEL, HOOGEVEEN EN STEENWIJKERLAND 47

Woningen worden aangeboden via de woonkrant en via de website. De Huur op
Maat-woningen zijn voorzien van een logo. Bij de advertentie wordt niet een huurprijs genoemd, maar per inkomensklasse de daarbij behorende huurprijs. Op Internet kan bovenaan de pagina de inkomensklasse geselecteerd worden, waarna voor
alle Huur op Maat-woningen de huurprijs behorende bij die inkomensklasse wordt
weergegeven. Hierover zijn geen vragen of klachten geweest.
Wanneer bij de intake nog niet de juiste papieren zijn overlegd, moet men de contracthuur betalen totdat de juiste papieren zijn aangeleverd. Pas dan wordt de
korting toegepast. In sommige gevallen zijn de woonconsulenten hier coulant mee
omgegaan.
De reacties van woningzoekenden zijn vaak afhankelijk van de korting die ze krijgen. Woningzoekenden met een hoger inkomen weigeren soms, omdat ze de huur
te hoog vinden voor het type woning dat ze krijgen. De doelgroep daarentegen
wordt hiermee wel goed bereikt. Mensen zijn ook nog niet geschrokken van hoge
huurprijzen.
De woonconsulenten vinden de kortingstabellen niet moeilijk om uit te leggen.
Verwarring ontstaat hooguit over het meetellen van het inkomen van een kind. Het
enige dat moeilijk is uit te leggen, zijn de verschillende huurprijzen voor dezelfde
woning.
Volgens de woonconsulenten is de inpassing van Huur op Maat soepel verlopen. De
verwachting was dat men ongeveer 20 minuten meer tijd kwijt zou zijn bij de intakegesprekken, maar uiteindelijk is dat niet het geval. Zij danken het soepele verloop
aan een goede voorbereiding.
De woonconsulenten geven aan dat het werkpakket niet sterk is veranderd, alleen
het papierwerk is sterk toegenomen. Een woningzoekende moet veel lezen en veel
ondertekenen. Dit wordt door de woonconsulenten als ‘bureaucratisch’ omschreven.
Voor het berekenen van de korting heeft een extern bureau voor Woonconcept het
VIM (VastgoedInformatie Model) gemaakt.
In de brief voor het intakegesprek staat vermeld welke bewijsstukken de woningzoekenden moeten aanleveren: een legitimatiebewijs, een uittreksel uit het bevolkingsregister en de beschikking definitieve zorgtoeslag 2007 (of de opgave inkomstenbelasting of een IB60-formulier).
Het uittreksel uit het bevolkingsregister wordt bij mutatie als overbodig gezien
door de woonconsulenten; het zegt immers weinig over het toekomstige huishouden en kost geld en moeite voor de woningzoekende. Bij de jaarlijkse controle is het
volgens de woonconsulenten wel weer nuttig, omdat het dan gaat om de huidige
situatie.
Over het algemeen lukt het de woningzoekende wel om een van de drie documenten voor de inkomenstoets aan te leveren. Toch ontstaan soms problemen. De brief
van de zorgtoeslag 2007 is men soms al kwijt en het aanvragen van een IB60formulier duurt lang. Een groot nadeel van de inkomenstoets is volgens de woonconsulenten dat het een gedateerd inkomen betreft.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

48 ASSEN, MEPPEL, HOOGEVEEN EN STEENWIJKERLAND

De eerste hertoets van inkomens van Huur op Maat-huurders is afgelopen voorjaar
geweest. Dit leverde heel veel werk op. In januari hebben de bewoners een brief
gekregen met de mededeling dat ze gegevens moesten aanleveren. Niet iedereen
heeft hierop gereageerd; ook werden soms niet de juiste stukken aangeleverd. De
oplossing werd vooral gezocht in een simpelere brief, het bellen van de bewoners
die niet reageren en maatwerk voor een kleine groep die dit nodig heeft. Vaak
bleek ook dat een brief met de mededeling dat de korting opgeheven werd bij uitblijven van gegevens, zeer effectief werkte.
Het streven is om samen met het resultaat van de inkomenstoets de huurverhoging mee te delen, om alles zo transparant mogelijk te houden. Dat is dit jaar niet
altijd gelukt omdat de gegevens niet door iedereen tijdig aan waren geleverd.
In tegenstelling tot andere experimentcorporaties heeft Woonconcept er niet voor
gekozen om een vangnet te creëren voor huurders waarvan het inkomen gedurende het jaar sterk daalt. De reden is dat Woonconcept geen woningen boven de
huurtoeslaggrens aanbiedt. Woningzoekenden kunnen daarom huurtoeslag aanvragen mochten ze in een dergelijke situatie terechtkomen.
Volgens de woonconsulenten zal vooral in het begin heus wel geprobeerd worden
fraude te plegen, net als in het begin bij de huurtoeslag. Voorlopig hebben ze dit
niet opgemerkt.
De registratie vindt plaats in het primaire systeem van Empire, dat bij Woonconcept per 1 mei 2008 is ingevoerd. Deze overstap was lastig te combineren met de
invoering van Huur op Maat.

4.7

Zoekgedrag van woningzoekenden
Om de twee weken worden de vrijgekomen woningen door Woonconcept aangeboden via een eigen aanbiedingssysteem. Sinds de invoering van Huur op Maat in
oktober 2008 lijkt het aantal actief woningzoekenden iets gegroeid te zijn t.o.v.
2007, namelijk van ongeveer 1.000 naar 1.100 tot 1.200 per kwartaal. Wegens een
wijziging in de registratie van inkomensgegevens is helaas niet bekend uit welke
inkomensgroepen de reacties afkomstig zijn en of er sinds Huur op Maat wellicht
anders gereageerd is door verschillende inkomensgroepen. In deze paragraaf kan
daarom vanaf het tweede kwartaal van 2008 geen onderscheid gemaakt worden
tussen inkomensgroepen en worden alleen de totaalcijfers besproken.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

ASSEN, MEPPEL, HOOGEVEEN EN STEENWIJKERLAND 49

Figuur 4-2

Ontwikkeling aantal actief woningzoekenden, per kwartaal 14
1400
1200
1000
Onbekend

800

Hogere inkomens

600

Hogere middeninkomens

400

Lagere middeninkomens

200

Doelgroep

0

Bron: cijfers Woonconcept, bewerking RIGO

Met betrekking tot het totale aantal reacties per actief woningzoekende (Figuur
4-3) is opvallend dat dit sinds de invoering van Huur op Maat een stijgende lijn laat
zien, terwijl in de twee jaar daarvoor een geleidelijk dalende trend aanwezig was.
Figuur 4-3

Ontwikkeling gemiddeld aantal reacties per actief woningzoekende, naar
inkomen
6
5
4

Doelgroep

3

Lagere middeninkomens
Hogere middeninkomens

2

Hogere inkomens
Totaal

1
0

Bron: cijfers Woonconcept, bewerking RIGO

Figuur 4-4 laat zien dat de belangstelling voor woningen uit alle wws-klassen is
toegenomen, maar dat sinds het tweede kwartaal van 2008 met name meer reacties zijn gekomen op woningen met meer dan 125 wws-punten. Voor woningen
met meer dan 150 wws-punten heeft vanaf het tweede kwartaal van 2008 in één
jaar tijd zelfs een verdubbeling in het aantal reacties plaatsgevonden. Hoewel er

voetnoot
14

In mei 2008 is Woonconcept overgestapt op een andere registratie van de woonruimteverdeling. Hierin wordt het inkomen van woningzoekenden niet meer geregistreerd.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

50 ASSEN, MEPPEL, HOOGEVEEN EN STEENWIJKERLAND

nog altijd meer reacties kwamen op woningen met weinig wws-punten, lijkt de
vraag naar kwalitatief betere woningen wel toe te nemen.
Figuur 4-4

Ontwikkeling gemiddeld aantal reacties per woning naar wws-punten
40
35
30
25
tot 100 punten

20

100 tot 125 punten

15

125 tot 150 punten

10

vanaf 150 punten

5
0

Bron: cijfers Woonconcept, bewerking RIGO

4.8

Verhuringen
Om de verhuringen voor en tijdens Huur op Maat te kunnen vergelijken is bij
Woonconcept gebruikgemaakt van gegevens uit het oude primaire systeem (voor 1
mei 2008) en gegevens over de Huur op Maat-contracten. Uit de vergelijking blijkt
dat tijdens het experiment meer woningen aan de doelgroep zijn verhuurd. Er zijn
meer woningen aan ouderen verhuurd en minder aan jongeren. Meest opvallend is
de stijging van het aantal verhuringen aan huishoudens bestaande uit twee personen.

Figuur 4-5

Verhuringen Woonconcept naar inkomen, leeftijd en aantal personen

voor Huur op Maat
24

2

tijdens Huur op Maat
5

86

41

27

Onbekend

93

345

Doelgroep
Lagere middeninkomens
Hogere middeninkomens
Hogere inkomens

1524

R I G O

R e s e a r c h

547

e n

A d v i e s

B V

ASSEN, MEPPEL, HOOGEVEEN EN STEENWIJKERLAND 51

tijdens Huur op Maat

voor Huur op Maat
466

227

275

698

jonger dan 25 jaar
25 tot 35 jaar
35 tot 45 jaar

232

45 tot 55 jaar
55 jaar en ouder

93

385

236

733

135

tijdens Huur op Maat

voor Huur op Maat
35

10

onbekend

34

99

1 persoon

69

209

2 personen
3 personen
4 personen
368

474

1163

5 of meer personen

232

Bron: cijfers Woonconcept, bewerking RIGO

Voor de invoering van Huur op Maat werd door Woonconcept een huurinkomenstabel gehanteerd. Woningzoekenden met een laag inkomen kwamen daardoor niet
in aanmerking voor duurdere woningen, net zo min als woningzoekenden met een
hoog inkomen in aanmerking kwamen voor goedkopere woningen. Hierdoor werden woningen met weinig wws-punten voor Huur op Maat bijna uitsluitend aan
woningzoekenden uit de doelgroep verhuurd en woningen met veel wws-punten
vooral aan midden- en hogere inkomens. Bij Huur op Maat worden geen huurinkomensnormen gehanteerd. Hierdoor is deze samenhang minder sterk geworden.
Figuur 4-6

Verhuringen naar inkomen en wws-punten
Voor Huur op Maat
Doelgroep

31%

29%

Lagere middeninkomens

28%

35%

Hogere (midden)inkomens

9%
0%

tot 100 punten

R I G O

20%

12%

29%

50%

75%
100 tot 125 punten

R e s e a r c h

28%

15%

34%

7%

59%

32%
25%

Tijdens Huur op Maat

100%

0%

26%
20%
25%

125 tot 150 punten

e n

33%

19%

38%

22%

39%
50%

35%
75%

100%

vanaf 150 punten

A d v i e s

B V

52 ASSEN, MEPPEL, HOOGEVEEN EN STEENWIJKERLAND

tijdens Huur op Maat

voor Huur op Maat
tot 100 punten

0%0%
2%

76%

10%2%0%

17% 1% 1%

80%

13% 4% 1%

2%
4%

76%

15% 6% 1%

15% 3%

74%

14% 11% 1%

98%

100 tot 125 punten

81%

125 tot 150 punten

74%

vanaf 150 punten

20%
33%

49%
0%

25%
Doelgroep

50%

75%

Lagere middeninkomens

100%

0%

25%

Hogere middeninkomens

50%

75%

100%

Hogere inkomens

Bron: cijfers Woonconcept, bewerking RIGO

4.9

Huur op Maat-contracten naar kwaliteit
Van alle contracten heeft iets meer dan de helft betrekking op een woning met
meer dan 125 woningwaarderingspunten (wws-punten). Deze punten geven een
indicatie van de kwaliteit van de woningen (hoe hoger het aantal punten, des te
beter de woning).

Figuur 4-7

Verdeling Huur op Maat-contracten naar wws-punten

141

143

tot 100 punten
100 tot 125 punten
125 tot 150 punten

240

4.10

189

vanaf 150 punten

Huren, puntprijzen en verdeling van middelen
De linker grafiek van Figuur 4-8 laat de verdeling zien van de huurprijzen van de
woningen die via Huur op Maat verhuurd zijn (met aftrek van HoM-korting). De
rechter figuur laat zien hoe deze verdeling er uitziet als dezelfde woningen volgens
het reguliere huurbeleid verhuurd zouden worden.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

ASSEN, MEPPEL, HOOGEVEEN EN STEENWIJKERLAND 53

Figuur 4-8

Huurspreiding van afgesloten Huur op Maat-contracten vergeleken met regulier huurbeleid

Bron: cijfers Woonconcept, bewerking RIGO

De huuropbrengsten voor Woonconcept zijn in het eerste jaar van Huur op Maat
nauwelijks verschillend (+0,12%) van de opbrengsten die het reguliere huurbeleid
naar verwachting opgeleverd zou hebben.
De huurprijs die bij het afsluiten van een Huur op Maat-contract wordt vastgesteld,
wordt berekend met behulp van een kortingstabel. De kortingen die volgens deze
tabel gegeven worden, zijn gebaseerd op de maximale huur voor de woning en het
inkomen van de huurder. In Figuur 4-9 worden de gemiddelde Huur op Maatprijzen voor woningen uit verschillende wws-klassen vergeleken met de prijzen die
volgens het reguliere huurbeleid voor die woningen gehandhaafd zouden worden.
Figuur 4-9

Gemiddelde huur bij HoM-verhuring, vergeleken met regulier huurbeleid, naar
wws-punten en inkomensgroep
€ 700
€ 600
€ 500
€ 400

Doelgroep

€ 300

Lagere middeninkomens

€ 200

Hogere middeninkomens
Hogere inkomens

€ 100
€0
regulier

HoM

tot 100 punten

regulier

HoM

100 tot 125 punten

regulier

HoM

125 tot 150 punten

regulier

HoM

vanaf 150 punten

Bron: cijfers Woonconcept, bewerking RIGO

In bovenstaande figuur is te zien dat de huurprijzen volgens het reguliere huurbeleid per wws-klasse voor alle inkomensgroepen min of meer gelijk zijn. De huurprijzen volgens Huur op Maat lopen daarentegen op naarmate het inkomen hoger
wordt. Dit betekent dat de hogere inkomens voor woningen van vergelijkbare kwa-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

54 ASSEN, MEPPEL, HOOGEVEEN EN STEENWIJKERLAND

liteit een hogere huur betalen dan de lagere inkomens. Daar staat tegenover dat de
hogere inkomens bij Huur op Maat wel in goedkopere woningen (met minder wwspunten) kunnen wonen, wat bij het reguliere huurbeleid van Woonconcept niet
mogelijk zou zijn geweest door de toepassing van de huurinkomenstabel. Omgekeerd maakt de afschaffing van de huurinkomenstabel en de invoering van Huur
op Maat het voor de lagere inkomensgroepen ook mogelijk om bij Woonconcept
een duurdere woning met een hoger aantal wws-punten te huren.
Zowel in het reguliere huurbeleid als bij Huur op Maat geldt dat de huurprijs hoger
wordt naarmate de kwaliteit van de woning (het aantal wws-punten) toeneemt.
Als naar de puntprijzen (prijs per wws-punt) gekeken wordt (Figuur 4-10), zijn wel
enkele verschillen te zien tussen het reguliere huurbeleid en Huur op Maat. Bij het
reguliere huurbeleid is de puntprijs in alle wws-klassen ongeveer gelijk, terwijl bij
Huur op Maat voor alle inkomensgroepen de puntprijs lager wordt naarmate het
aantal wws-punten. toeneemt. Met Huur op Maat wordt verhoudingsgewijs minder betaald voor meer kwaliteit, wat de prijs-kwaliteitverhouding voor de huurders
gunstiger maakt.
Figuur 4-10 Gemiddelde puntprijs bij HoM-verhuring, vergeleken met regulier huurbeleid,
naar wws-punten en inkomensgroep
€5
€4
€3

Doelgroep
Lagere middeninkomens

€2

Hogere middeninkomens
€1

Hogere inkomens

€0
regulier

HoM

tot 100 punten

regulier

HoM

regulier

100 tot 125 punten

HoM

125 tot 150 punten

regulier

HoM

vanaf 150 punten

Bron: cijfers Woonconcept, bewerking RIGO

Verdeling van kortingen
De middelen die Woonconcept ter beschikking heeft om de betaalbaarheid van de
woningen te verbeteren, kunnen uitgedrukt worden door middel van het verschil
tussen de reële en de werkelijke huurprijs. In het reguliere huurbeleid was deze
verdeling afhankelijk van de woning, terwijl bij Huur op Maat het inkomen een rol
speelt. Figuur 4-11 laat zien dat daardoor een andere verdeling ontstaat; in het
reguliere huurbeleid dalen de kortingen voor alle inkomensgroepen naarmate het
aantal wws-punten toeneemt, bij Huur op Maat worden de kortingen gelijkmatig
verdeeld over de wws-klassen en neemt de korting binnen elke wws-klasse af
naarmate het inkomen toeneemt.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

ASSEN, MEPPEL, HOOGEVEEN EN STEENWIJKERLAND 55

Figuur 4-11 Gemiddeld verschil tussen huurprijs en reële huur bij HoM-verhuring,
vergeleken met regulier huurbeleid, naar wws-punten en inkomensgroep
€ 140
€ 120
€ 100
€ 80
Doelgroep

€ 60

Lagere middeninkomens

€ 40

Hogere (midden)inkomens

€ 20
€0
regulier

HoM

tot 100 punten

regulier

HoM

100 tot 125 punten

regulier

HoM

regulier

125 tot 150 punten

HoM

vanaf 150 punten

Bron: cijfers Woonconcept, bewerking RIGO

4.11

Huurtoeslag en huurquoten
Vergeleken met het reguliere huurbeleid lijkt de doelgroep bij Huur op Maat een
hogere huur te betalen voor woningen met minder dan 100 wws-punten (zie Figuur 4-9). Als echter rekening gehouden wordt met de huurtoeslag die de doelgroep ontvangt (of in elk geval kan ontvangen), verandert dit beeld. Figuur 4-12
laat, op basis van een schatting, zien welk deel van de huur voor de doelgroep door
huurtoeslag gecompenseerd wordt. Doordat de huurtoeslag toeneemt naarmate
de huur hoger wordt, worden de huurverschillen tussen het reguliere beleid en
Huur op Maat (grotendeels) opgeheven. Wanneer de huurtoeslag in mindering
wordt gebracht op de oorspronkelijke huurprijs, betaalt de doelgroep van alle inkomensgroepen de laagste huur, ongeacht het aantal wws-punten van de woning.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

56 ASSEN, MEPPEL, HOOGEVEEN EN STEENWIJKERLAND

Figuur 4-12 Gemiddelde huur voor de doelgroep voor HoM-woningen, vergeleken met
regulier beleid, naar geschatte huurtoeslag en eigen bijdrage van de huurder 15
€ 600
€ 500
€ 400
€ 300
huurtoeslag
€ 200

eigen bijdrage

€ 100
€0
regulier

HoM

tot 100 punten

regulier

HoM

regulier

HoM

regulier

HoM

100 tot 125 punten 125 tot 150 punten vanaf 150 punten

Bron: cijfers Woonconcept, bewerking RIGO

Een huurquote geeft aan welk deel van het totale inkomen in een huishouden besteed wordt aan huur. Figuur 4-13 geeft een indicatie van de huurquotes voor de
verschillende inkomensgroepen.16 De huurquotes voor de doelgroep, de lagere
middeninkomens en de hogere inkomens zijn met Huur op Maat nagenoeg gelijk
aan huurquotes bij het reguliere huurbeleid. Voor de hogere middeninkomens lijkt
er wel verschil te zijn; met Huur op Maat zijn zij een iets groter deel van hun inkomen kwijt aan huur dan bij het reguliere huurbeleid.
Figuur 4-13 Huurquote (mediaan) bij HoM-verhuring (na aftrek van huurtoeslag),
vergeleken met regulier huurbeleid, naar inkomensgroep
16%
regulier

18%

14%

10%

Doelgroep
Lagere middeninkomens

16%
HoM
11%
0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

19%

17%
14%

16%

Hogere middeninkomens
Hogere inkomens

18%

20%

Bron: cijfers Woonconcept, bewerking RIGO

voetnoot
15

Bij gebrek aan huurtoeslaggegevens is de huurtoeslag berekend volgens de reguliere
systematiek. Met uitzonderingen is geen rekening gehouden.

16

De inkomensgegevens die voorhanden zijn, gaan uit van het belastbaar inkomen en
bevatten geen informatie over uitkeringen. Daarom kan slechts een schatting worden
gegeven van de huurquote van de doelgroep.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

ASSEN, MEPPEL, HOOGEVEEN EN STEENWIJKERLAND 57

4.12

Draagvlak
Aan 1.008 actief woningzoekenden bij Woonconcept is gevraagd een vragenlijst in
te vullen met betrekking tot Huur op Maat. 173 (17%) van hen hebben dat uiteindelijk gedaan. Ook alle Huur op Maat-huurders is gevraagd een enquête in te vullen, ongeveer 680 respondenten hebben de vragen beantwoord.

4.12.1

Bekendheid en informatievoorziening
Van de actief woningzoekenden is 71% bekend met Huur op Maat, voor 14% is dat
niet het geval. Bijna 80% van de actief woningzoekenden zegt ook al eens op een
Huur op Maat-woning gereageerd te hebben. 9% heeft wel gereageerd, maar geeft
aan niet te weten of het een Huur op Maat-woning betrof.
Zowel onder de woningzoekenden als onder de huurders wordt de informatie die
zij over Huur op Maat hebben ontvangen duidelijk gevonden; slechts 10% van de
woningzoekenden vond die informatie namelijk niet duidelijk.

Figuur 4-14 Antwoorden op de stelling: ‘De informatie over Huur op Maat is duidelijk’

Woningzoekenden

67

Acceptaties

215
0%

Geheel mee eens

4.12.2

61

29

13

380

74

20%

40%

60%

Mee eens

Neutraal

Mee oneens

80%

100%

Geheel mee oneens

Huur op Maat en inkomen
Dat het inkomen bij Huur op Maat een rol speelt bij het bepalen van huurprijs, is
voor de meeste woningzoekenden (87%) en huurders (94%) duidelijk. Voor 4% van
de woningzoekenden is niet duidelijk dat de huur bij Huur op Maat mede bepaald
wordt door het inkomen.

Figuur 4-15 Antwoorden op de stelling: ‘Het is mij duidelijk dat de huur van Huur op Maatwoningen mede bepaald wordt door mijn inkomen’

Woningzoekenden

113

Acceptaties

266
0%

Geheel mee eens

R I G O

37

14

371

20%

40%

60%

Mee eens

Neutraal

Mee oneens

R e s e a r c h

e n

6

39
80%

100%

Geheel mee oneens

A d v i e s

B V

58 ASSEN, MEPPEL, HOOGEVEEN EN STEENWIJKERLAND

Het principe dat mensen met een lager inkomen bij Huur op Maat minder huur
betalen valt goed bij zowel de woningzoekenden als de huurders; respectievelijk
82% en 89% geeft aan het hiermee eens te zijn. Hoe hoger het inkomen van huurders, hoe vaker zij het oneens zijn met deze stelling.
Figuur 4-16 Antwoorden op de stelling: ‘Ik vind het goed dat mensen bij Huur op Maatwoningen minder huur betalen voor een woning als zij een lager inkomen hebben’

Woningzoekenden

114

Acceptaties

27

304
0%

Geheel mee eens

10 11 11

300

20%

40%

60%

Mee eens

Neutraal

Mee oneens

63
80%

5
100%

Geheel mee oneens

Op de stelling ‘Voor mij is Huur op Maat gunstig’ antwoordt het merendeel van de
woningzoekenden en de huurders bevestigend; 16% van de woningzoekenden zegt
het niet met deze stelling eens te zijn.
Figuur 4-17 Antwoorden op de stelling: ‘Voor mij is Huur op Maat gunstig’

Woningzoekenden

84

Acceptaties

32

261
0%

Geheel mee eens

30

303

20%

40%

60%

Mee eens

Neutraal

Mee oneens

7

20

80

2611

80%

100%

Geheel mee oneens

Ruim de helft van de woningzoekenden zegt bij de keuze voor een Huur op Maatwoning rekening te houden met het toekomstige inkomen. Een kwart geeft een
neutraal antwoord en 19% houdt daar geen rekening mee.
4.12.3

Huurprijsberekening
De mogelijkheid om de huurprijs bij Huur op Maat via de website te berekenen
wordt door twee derde van de woningzoekenden eenvoudig gevonden. 26% heeft
deze vraag neutraal beantwoord. De vraag of de berekening via de website een
goede indicatie geeft van de uiteindelijke huurprijs wordt overwegend positief
beantwoord; meer dan de helft (62%) vindt van wel, 36% is hierover neutraal.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

ASSEN, MEPPEL, HOOGEVEEN EN STEENWIJKERLAND 59

4.12.4

Inkomenstoets
Nieuwe huurders en woningzoekenden hebben over het algemeen geen moeite
met de inkomenstoets die door de corporatie gedaan wordt. Huurders hebben hier
minder vaak moeite mee (2%) dan woningzoekenden (18%).

Figuur 4-18 Antwoorden op de stelling: ‘Ik heb er geen moeite mee dat de woningcorporatie
elk jaar mijn inkomen toetst als ik een Huur op Maat-woning huur’

Woningzoekenden

80

Acceptaties

33

233
0%

Geheel mee eens

28

14

366

20%

40%

60%

Mee eens

Neutraal

Mee oneens

16

68
80%

100%

Geheel mee oneens

De huurders van Huur op Maat-woningen vinden het over het algemeen duidelijk
welke inkomensgegevens zij aan moeten leveren; 83% is het eens met de stelling
’Het is duidelijk welke inkomensgegevens ik moet aanleveren’, 13% geeft daarop
een neutraal antwoord.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

RIJNSTREEK 61

5
Rijnstreek
5.1

Huur op Maat in de Rijnstreek
In de Rijnstreek wordt Huur op Maat toegepast door twee woningcorporaties, elk
in hun eigen gemeente: Wonen Centraal in Alphen aan den Rijn en Woningstichting Nieuwkoop (WSN) in Nieuwkoop. Wonen Centraal is in maart 2009 van start
gegaan, Woningstichting Nieuwkoop in april.
Wonen Centraal biedt vrijwel alle woningen aan met Huur op Maat, omdat de
voorkeur uitgaat naar één algemeen verhuursysteem. WSN heeft ervoor gekozen
om alleen Huur op Maat toe te passen op de woningen die Te Woon aangeboden
worden (ongeveer 60% van het bezit). WSN experimenteert al sinds 1 februari 2007
met een eigen vorm van huurkorting.

5.2

Opzet experiment
De reële huur heeft Wonen Centraal vastgesteld op 100% van de maximale huurprijs. WSN heeft voor 90% van de maximale huurprijs gekozen. Als de reële huur
wordt uitgedrukt als percentage van de WOZ-waarde, dan is het gemiddelde percentage voor alle geselecteerde Huur op Maat-woningen in de voorraad bij Wonen
Centraal 4,4% en bij WSN 3,7%.
Als referentiewoning heeft Wonen Centraal gekozen voor verschillende woningen
met 151 wws-punten en een maximale huur van €674, waaronder een eengezinswoning van 115 vierkante meter. WSN heeft gekozen voor een eengezinswoning
van 94 vierkante meter. Deze woning heeft 170 wws-punten, een maximale huur
van €763 en een reële huur van €686.
Wonen Centraal en WSN hanteren beide de volgende kortingstabel. Er wordt geen
onderscheid gemaakt naar verschillende huishoudentypen. Huishoudens met een
inkomen tot €40.000 kunnen in aanmerking komen voor korting. Huurders uit de
doelgroep kunnen niet alleen korting krijgen voor woningen waarvan de huur na
korting onder de aftoppingsgrens valt, maar ook voor duurdere woningen. Aan de
onderkant lopen de kortingen af tot 0% bij een reële huur van €350.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

62 RIJNSTREEK

Tabel 5-1

Kortingstabel Huur op Maat Rijnstreek

Woning
Reële huur

Bruto verzamelinkomen
<20.975
20.97528.475
0%
0%
0%
0%
0%
25%
28%
26%
31%
28%
33%
30%
31%
28%
30%
27%
29%
26%
25%
21%
19%
15%
14%
10%
9%
5%
2%
1%
0%
0%

975
950
900
850
800
750
700
675
650
600
550
500
450
400
350

28.47530.000
15%
18%
19%
21%
23%
25%
23%
22%
21%
16%
9%
4%
0%
0%
0%

30.00035.000
10%
12%
13%
14%
16%
17%
15%
14%
12%
7%
3%
0%
0%
0%
0%

35.00040.000
3%
5%
5%
6%
7%
7%
4%
4%
4%
1%
0%
0%
0%
0%
0%

>40.000
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%

Bron: Wonen Centraal en WSN

5.3

Huur op Maat-contracten
Sinds de start van het Huur op Maat-experiment heeft Wonen Centraal 178 Huur
op Maat-contracten afgesloten in Alphen aan den Rijn en Woningstichting Nieuwkoop 6 contracten in Nieuwkoop. Gezien het kleine aantal contracten in Nieuwkoop worden de resultaten van beide experimenten samen besproken.
Van de nieuwe huurders behoorden er 144 bij verhuring tot de doelgroep voor de
huurtoeslag. Van de overige 40 hadden er 4 een inkomen tot de voormalige ziekenfondsgrens. Van de 6 nieuwe huurders in Nieuwkoop behoorden overigens maar 2
tot de doelgroep. In geen van beide experimenten zijn woningen verhuurd aan
huishoudens met meer dan anderhalf keer het modale inkomen.

Figuur 5-1

Verdeling Huur op Maat-contracten naar inkomensgroepen 17

4

Doelgroep

36

Lagere middeninkomens
Hogere middeninkomens
Hogere inkomens

144

Bron: cijfers Wonen Centraal en WSN, bewerking RIGO
voetnoot
17

Zie voor de definitie van de inkomensgroepen bijlage 1.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

RIJNSTREEK 63

5.4

Doelstellingen
Het Huur op Maat-experiment in Alphen aan den Rijn en Nieuwkoop loopt pas een
half jaar. Daarom kunnen we alleen voorlopige conclusies trekken uit de resultaten.
Dat doen we aan de hand van de vier hoofddoelstellingen van Huur op Maat.
Betaalbaarheid
De huurkortingstabel van Wonen Centraal en Woningstichting Nieuwkoop is zo
opgesteld dat het grootste deel van de Huur op Maat-woningen betaalbaar is voor
huishoudens met een inkomen tot 21.000 euro. Van de verhuurde Huur op Maatwoningen kon 87% voor huishoudens uit deze groep een huur krijgen onder de
aftoppingsgrens voor 1 en 2 personen en 91% een huur onder de aftoppingsgrens
voor 3 en meer personen. In het reguliere huurbeleid zou dit bij respectievelijk 66%
en 72% van de woningen het geval zijn geweest.
Voor jongeren uit de doelgroep geldt echter dat zij bij Huur op Maat voor minder
woningen huurtoeslag konden krijgen dan bij het reguliere huurbeleid. Dit komt
omdat de kortingen aflopen naar 0% bij 350 euro. Slechts 1 Huur op Maat-woning
had een reële huur die onder de kwaliteitskortingsgrens viel, terwijl bij het reguliere huurbeleid 26 woningen (14%) onder deze grens zouden vallen.
De bruto huurquote van huishoudens met een lager middeninkomen bedroeg 23%
en van hogere middeninkomens 22%. Bij de huishoudens tot 65 jaar komen de
huurquotes van midden- en hogere inkomens bij sommige Huur op Maatcontracten boven de SEV-normen voor acceptabele huurquotes uit.
De betaalbaarheid is dus verbeterd voor huishoudens uit de doelgroep vanaf 23
jaar maar verslechterd voor doelgroephuishoudens tot 23 jaar. Huishoudens die
niet tot de doelgroep behoren, betalen in enkele gevallen een groter deel van hun
inkomen aan huur dan volgens de SEV-normen acceptabel is.
Keuzevrijheid
In de Rijnstreek gelden normaliter huurinkomensnormen, waardoor goedkope
woningen (tot €401) gereserveerd worden voor lage inkomens (tot €24.725) en
woningen vanaf de eerste aftoppingsgrens voorbehouden zijn aan hogere inkomens (vanaf €25.495). Deze huurinkomensnormen gelden niet voor Huur op Maatwoningen, omdat de huur van de woning via de kortingstabel ‘passend’ gemaakt
wordt bij het (inkomen van het) huishouden in plaats van andersom.
Ten tweede zijn meer woningen betaalbaar geworden voor de doelgroep van de
huurtoeslag, behalve voor jongeren tot 23 jaar (zie hierboven). Hierdoor zijn meer
woningen binnen het financiële bereik van de woningzoekenden gekomen.
De toegenomen keuzevrijheid heeft ervoor gezorgd dat bij woningen met een hoge
kwaliteit meer reacties van en verhuringen aan de doelgroep te zien zijn dan vóór
de invoering van Huur op Maat.
Doelmatige besteding van middelen
De huurkortingen komen vooral terecht bij huishoudens uit de doelgroep die een
woning met een hoge kwaliteit (veel wws-punten) huren. Doelgroephuishoudens

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

64 RIJNSTREEK

die kiezen voor een bescheiden woning betalen echter meer dan in het reguliere
huurbeleid. Huishoudens met een hoger inkomen krijgen minder korting maar
kunnen, anders dan voorheen, wel kiezen voor goedkopere woningen.
Prijs en kwaliteit
De reële huurprijs is bij beide experimentcorporaties gebaseerd op een vast percentage van de maximale huur en weerspiegelt daarmee de kwaliteitsverschillen volgens het woningwaarderingsysteem. De kortingen zorgen ervoor dat voor dezelfde
kwaliteit door verschillende huishoudens verschillende prijzen worden betaald.
Voor elk huishouden afzonderlijk geldt daarentegen dat de prijs stijgt naarmate de
kwaliteit toeneemt. Door de oplopende kortingspercentages wordt dit effect enigszins gedempt.

5.5

Meetpunten
Huurinkomsten
De aanvangshuren van de Huur op Maat-contracten lagen bij Wonen Centraal een
fractie hoger dan bij het reguliere huurbeleid. Bij Woningstichting Nieuwkoop was
dit niet het geval, maar is het aantal contracten nog te klein om hier conclusies aan
te verbinden.
Huurtoeslag
Door Huur op Maat zijn meer woningen toegankelijk en betaalbaar geworden voor
de huurtoeslagdoelgroep. Uit de verhuringen blijkt dat de doelgroep hiervan gebruik heeft gemaakt. Bovendien hebben meer woningen bij Huur op Maat een huur
die net onder de aftoppingsgrens zit. Daarom verwachten we dat het beslag op de
huurtoeslag toegenomen is.
Draagvlak
De meerderheid van de woningzoekenden en de huurders van Huur op Maatwoningen heeft een positief oordeel over Huur op Maat. Twee derde van de respondenten onder de woningzoekenden staat achter het principe dat mensen minder huur betalen als zij een lager inkomen hebben. Dit geldt, in mindere mate, ook
voor huishoudens met een hoger inkomen. Nieuwe huurders zijn over het algemeen positiever dan woningzoekenden.

5.6

Implementatie
Om de eerste praktijkervaringen van de experimentcorporaties met Huur op Maat
in de Rijnstreek te inventariseren heeft in september 2009 een groepsgesprek
plaatsgevonden. Van beide corporaties was een woonconsulent en de manager
Wonen aanwezig en van WSN tevens de directeur.
Huurders zijn geïnformeerd over Huur op Maat via een brief. Verder zijn flyers
verspreid en is een persbericht verstuurd. Er zijn weinig reacties op gekomen. Ook
vanuit de lokale politiek is hiervoor weinig aandacht geweest.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

RIJNSTREEK 65

De Huur op Maat-woningen van beide corporaties worden aangeboden via de woningkrant en de website van Woonmarkt Rijnstreek. In de advertenties worden
minimale en maximale huurprijzen vermeld. Via een link naar de rekentool (uwhuuropmaat.nl) kunnen woningzoekenden zelf de huur berekenen die voor hen van
toepassing is. Daarnaast is er de mogelijkheid om door te klikken voor meer informatie. De indruk is dat de rekentool veel gebruikt wordt door de woningzoekenden.
De woningzoekende die bij een aangeboden woning op de eerste plek eindigt,
wordt gebeld voor een afspraak met een woonconsulent. Daarbij wordt tevens
verteld welke gegevens aangeleverd dienen te worden. Op dit moment vindt de
meeste uitleg plaats en worden door woningzoekenden de meeste vragen gesteld.
Hierdoor vergen Huur op Maat-contracten meer tijd dan reguliere huurcontracten.
De woonconsulenten vinden Huur op Maat niet moeilijk om uit te leggen. Om hen
te instrueren heeft Wonen Centraal een bijeenkomst gehouden. Bij WSN waren de
medewerkers al langer bekend met het principe van huurkorting, waardoor niet
veel uitleg meer nodig was.
Tijdens de afspraak met de woningzoekende wordt ook de huurprijs berekend.
WSN berekent de huurprijzen handmatig, omdat het maar om kleine aantallen
gaat. Bij Wonen Centraal is Huur op Maat door een interne werkgroep met wat
hulp van buiten (Vidomes) geautomatiseerd in het primaire systeem. In het begin
waren er problemen met de weergave van huurprijzen, maar deze zijn snel opgelost.
Woningzoekenden moeten bij verhuring hun inkomensgegevens overleggen via
een IB60-formulier. Bij Wonen Centraal moet de woningzoekende dat zelf doen.
WSN vraagt na overleg met de woningzoekende een IB60-formulier aan bij de belastingdienst. Dit moet de woningzoekende vervolgens doorsturen naar WSN. Dat
is mogelijk omdat het om relatief kleine aantallen gaat.
Als de bewijsstukken nog niet binnen zijn op het moment dat het contract getekend wordt, wordt in het contract de huur zonder korting opgenomen. Zodra de
gegevens binnen zijn, wordt met terugwerkende kracht korting gegeven. Als tussentijds het inkomen met meer dan 20% daalt, kan met een beroep op de hardheidclausule de huurprijs op grond van loonstrookjes aangepast worden.
Het geeft de medewerkers een dubbel gevoel dat de korting gebaseerd wordt op
het inkomensgegevens over het jaar 2007 (soms 2008). Het voordeel is de zekerheid dat het gehanteerde inkomen juist is, nadeel is dat het inkomen in de tussentijd veranderd kan zijn. Ook het aantal leden in een huishouden kan veranderen
zonder dat de huurprijs daarop aangepast wordt. Daarom wordt overwogen om bij
de inkomenstoets gegevens uit het GBA te gebruiken.

5.7

Zoekgedrag van woningzoekenden
Om te analyseren of Huur op Maat invloed heeft gehad op het zoekgedrag van
woningzoekenden bekijken we de reacties van woningzoekenden via Woonmarkt
Rijnstreek. Daarbij beperken we ons tot reacties vanaf 1 januari 2006 in Alphen aan

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

66 RIJNSTREEK

den Rijn, het werkgebied van Wonen Centraal. In Nieuwkoop zijn te weinig Huur op
Maat-woningen aangeboden om effecten op het zoekgedrag te kunnen vaststellen.
Figuur 5-2 laat per inkomensgroep zien op welke woningen gereageerd is, voor de
invoering van Huur op Maat en tijdens het experiment. In beide periodes reageerden woningzoekenden uit de doelgroep en de lagere middeninkomens relatief veel
op woningen met weinig wws-punten en woningzoekenden met een hoger (midden)inkomen vaker op woningen met veel wws-punten.
Figuur 5-2

Reacties van woningzoekenden op woningen in Alphen aan den Rijn vóór en
tijdens het HoM- experiment, naar inkomen en wws-punten
tijdens Huur op Maat

voor Huur op Maat
Doelgroep
Lagere middeninkomens

24%

40%

13%

Hogere middeninkomens

40%

17%

Hogere inkomens

36%
46%

23%
0%

15%

35%

34%

16%

10%

12%

40%

34%

14%

32%

50%

tot 100 punten

14%

75%

100%

100 tot 125 punten

0%

27%

57%

125 tot 150 punten

125 tot 150 punten

vanaf 150 punten

36%
0%

25%
Doelgroep

39%
34%
50%

75%

100%

vanaf 150 punten

69%

1%

28%

3%2%

59%

36%

10%3%

59%

31%

8%

54%

38%

47%

50%

tijdens Huur op Maat

71%

100 tot 125 punten

56%

27%
25%

voor Huur op Maat
tot 100 punten

35%

38%

23%

34%

40%
25%

7%

29%

22%
75%

100%

Lagere middeninkomens

0%

25%

Hogere middeninkomens

25%
50%

4%
7%

13% 8%
75%

Hogere inkomens

Bron: cijfers Woonmarkt Rijnstreek, bewerking RIGO

Interessanter wordt het wanneer we de figuren omdraaien en kijken hoeveel procent van de reacties op woningen met verschillende aantallen wws-punten afkomstig zijn van verschillende inkomensgroepen. Dan zien we dat tijdens Huur op Maat
een groter aandeel van de reacties op woningen met veel wws-punten afkomstig is
van de doelgroep. Dit kan deels worden toegeschreven aan het afschaffen van de
huurinkomensnormen, waardoor woningzoekenden met een laag inkomen ook
mogen reageren op woningen die voor de invoering van Huur op Maat te duur voor
hen waren.
Een alternatieve verklaring voor het hogere aandeel reacties op woningen met veel
punten uit de doelgroep zou kunnen zijn dat huishoudens met een hoger inkomen
als gevolg van Huur op Maat afhaken als woningzoekende. Om die verklaring te
toetsen moeten we kijken naar de samenstelling van de woningzoekenden die op
woningen reageren in Alphen aan den Rijn (zie Figuur 5-3).

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

100%

RIJNSTREEK 67

Het totale aantal actief woningzoekenden dat per kwartaal op woningen reageert
ligt sinds de invoering van Huur op Maat (maart 2009) lager dan in het halfjaar dat
daaraan voorafging. Dit aantal is verhoudingsgewijs in alle inkomensgroepen even
sterk gedaald. De samenstelling van de actief woningzoekenden is dus niet gewijzigd: hogere inkomensgroepen zijn dus niet afgehaakt.
Figuur 5-3

Ontwikkeling aantal actief woningzoekenden per kwartaal, naar inkomen
1800
1600
1400
1200

Hogere inkomens

1000

Hogere middeninkomens

800

Lagere middeninkomens

600

Doelgroep

400

Onbekend

200
0

Bron: cijfers Woonmarkt Rijnstreek, bewerking RIGO

Een andere mogelijkheid is dat actief woningzoekenden uit de hogere inkomensklassen op minder woningen zijn gaan reageren. Dit blijkt niet het geval te zijn.
Voor elke inkomensgroep geldt dat zij de afgelopen twee kwartalen (tijdens Huur
op Maat) per woningzoekende op ongeveer evenveel woningen hebben gereageerd
als in het halfjaar daarvoor. Woningzoekenden uit de hogere inkomensklassen
reageren gemiddeld wel op minder woningen dan woningzoekenden uit de lagere
inkomensklassen, maar dat geldt voor de hele onderzoeksperiode.
Figuur 5-4

Ontwikkeling gemiddeld aantal reacties per actief woningzoekende, naar
inkomen
5
4
3

Doelgroep
Lagere middeninkomens

2

Hogere middeninkomens
Hogere inkomens

1
0

Bron: cijfers Woonmarkt Rijnstreek, bewerking RIGO

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

68 RIJNSTREEK

We mogen dus concluderen dat woningzoekenden uit de doelgroep meer zijn gaan
reageren op woningen met veel wws-punten als gevolg van de invoering van Huur
op Maat. Door het afschaffen van de passendheidscriteria komt de doelgroep voor
meer woningen met veel wws-punten in aanmerking. De Huur op Maat-kortingen
maken deze woningen bovendien betaalbaar.

5.8

Verhuringen
In Alphen aan den Rijn hebben de meeste inkomensgroepen tijdens het eerste
halfjaar Huur op Maat naar verhouding ongeveer evenveel woningen toegewezen
gekregen als daarvoor. Er zijn minder woningen aan jongeren verhuurd en meer
woningen aan alleenstaanden.

Figuur 5-5

Verhuringen woningen in Alphen aan den Rijn vóór en tijdens het HoM- experiment,
naar inkomen, leeftijd en aantal personen

tijdens Huur op Maat

voor Huur op Maat

1
190

86 180

14

23
Onbekend
Doelgroep

71

802

Lagere middeninkomens
Hogere middeninkomens

1459

Hogere inkomens

116

tijdens Huur op Maat

voor Huur op Maat
469

47

56

jonger dan 25 jaar

829

25 tot 35 jaar

233

35 tot 45 jaar
45 tot 55 jaar

29

55 jaar en ouder

350
23

70

836

tijdens Huur op Maat

voor Huur op Maat
106

4
82
16

266

1 persoon

8

2 personen
3 personen
4 personen

1328

5 of meer personen
71

126

926

Bron: cijfers Woonmarkt Rijnstreek, bewerking RIGO

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

RIJNSTREEK 69

Huishoudens uit de doelgroep hebben vaker een woning met veel wws-punten
gehuurd en huishoudens uit de hogere inkomensgroepen vaker een woning met
weinig punten. Vóór Huur op Maat was dit beperkt mogelijk vanwege huurinkomensnormen. Dit komt overeen met het beeld bij de reacties.
Figuur 5-6

Verhuringen woningen in Alphen aan den Rijn vóór en tijdens het HoMexperiment, naar inkomen en wws-punten
tijdens Huur op Maat

voor Huur op Maat
Doelgroep

21%

Lagere middeninkomens

8%

Hogere (midden)inkomens

6%

35%

36%

34%

39%

18%

51%

0%

8%

25%

43%

50%

tot 100 punten

17%

29%

32%

21%

15%

31%

37%

17%

7%

75%

100%

100 tot 125 punten

0%

63%

125 tot 150 punten
vanaf 150 punten

29%
0%

25%
Doelgroep

50%

75%

vanaf 150 punten

32%
38%

20%

50%

75%

33%

63%

2%
1%

58%

12% 4%

54%

37%

9%

13%

61%

29%

8%3%

75%

100%

Lagere middeninkomens

100%

0%

25%

Hogere middeninkomens

36%

50%

Hogere inkomens

Bron: cijfers Woonmarkt Rijnstreek, bewerking RIGO

5.9

Verdeling van Huur op Maat-contracten
De woningwaarderingspunten vormen een indicator voor de kwaliteit van de woningen. In Alphen aan den Rijn is een grote variatie te zien in de wws-punten van
de verhuurde woningen. In Nieuwkoop hebben vier van de zes verhuurde woningen 150 wws-punten of meer.

Figuur 5-7

Verdeling Huur op Maat-contracten naar wws-punten

36

tot 100 punten

27

100 tot 125 punten
125 tot 150 punten
vanaf 150 punten
58
63

Bron: cijfers Wonen Centraal en WSN, bewerking RIGO

R I G O

R e s e a r c h

100%

18% 0%
35%

53%

25%

29%

tijdens Huur op Maat

82%

100 tot 125 punten

43%

125 tot 150 punten

voor Huur op Maat
tot 100 punten

21%

e n

A d v i e s

B V

5%

70 RIJNSTREEK

Figuur 5-8 laat zien dat de nieuwe huurders uit de doelgroep in alle wws-klassen
woningen hebben gehuurd. Dit geldt ook voor de lagere middeninkomens.
Figuur 5-8

Huur op Maat-contracten naar inkomen en wws-punten

Doelgroep

15%

Lagere middeninkomens

14%

Hogere middeninkomens

33%
25%

0%

19%

42%

25%

tot 100 punten

33%

19%

25%

50%

25%

50%

100 tot 125 punten

75%

125 tot 150 punten

100%

vanaf 150 punten

tot 100 punten

81%

19%

100 tot 125 punten

83%

16%

2%

125 tot 150 punten

75%

24%

2%

vanaf 150 punten

75%

19%

6%

0%
Doelgroep

25%

50%

Lagere middeninkomens

75%

100%

Hogere (midden)inkomens

Bron: cijfers Wonen Centraal en WSN, bewerking RIGO

5.10

Huren, puntprijzen en verdeling van kortingen
Figuur 5-9 laat de verdeling van de huurprijzen (met aftrek van korting) zien van de
Huur op Maat-woningen die zijn verhuurd. Daarnaast staat de verdeling van de
vaste huren die dezelfde woningen bij verhuring zouden hebben gekregen wanneer Huur op Maat niet was ingevoerd. De meeste verhuurde woningen hebben
een Huur op Maat-huur van 400 tot 500 euro, met enkele uitschieters boven de
600 euro voor woningen met veel wws-punten. De huurverdeling bij regulier huurbeleid is meer gespreid, met een relatief groot deel tussen de 500 en 600 euro.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

RIJNSTREEK 71

Figuur 5-9

Rekenhuren 18 van afgesloten Huur op Maat-contracten vergeleken met regulier huurbeleid

Bron: cijfers Wonen Centraal en WSN, bewerking RIGO

In het eerste halfjaar lag de som van de huren die bij aanvang van de Huur op
Maat-contracten gevraagd zijn 1,6% procent hoger dan wanneer dezelfde woningen volgens het reguliere huurbeleid geprijsd waren.
Figuur 5-10 vergelijkt per inkomensgroep de gemiddelde Huur op Maat-huur voor
woningen uit verschillende wws-klassen met de huur die volgens het reguliere
huurbeleid betaald had moeten worden, wanneer Huur op Maat niet was ingevoerd.
Bij de woningen met weinig wws-punten liggen de gemiddelde huren bij Huur op
Maat voor alle inkomensgroepen hoger dan bij het reguliere huurbeleid. Bij woningen vanaf 125 wws-punten betaalt de doelgroep bij Huur op Maat gemiddeld minder voor dezelfde woning.

voetnoot
18

Inclusief subsidiabele servicekosten.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

72 RIJNSTREEK

Figuur 5-10 Gemiddelde subsidiabele huur bij HoM-verhuring, vergeleken met regulier
huurbeleid, naar wws-punten en inkomensgroep
€ 900
€ 800
€ 700
€ 600
€ 500
Doelgroep

€ 400

Lagere middeninkomens

€ 300

Hogere middeninkomens

€ 200
€ 100
€0
regulier

HoM

tot 100 punten

regulier

HoM

regulier

100 tot 125 punten

HoM

regulier

125 tot 150 punten

HoM

vanaf 150 punten

Bron: cijfers Wonen Centraal en WSN, bewerking RIGO

Voor alle huurders geldt, zowel in het reguliere huurbeleid als bij Huur op Maat,
dat zij (gemiddeld) meer moeten gaan betalen wanneer zij een betere woning (met
meer wws-punten) willen huren. Figuur 5-11 laat de gemiddelde prijs per wwspunt zien.
Figuur 5-11 Gemiddelde puntprijs bij HoM-verhuring, vergeleken met regulier huurbeleid,
naar wws-punten en inkomensgroep
€5
€4
€3
Doelgroep
€2

Lagere middeninkomens
Hogere middeninkomens

€1
€0
regulier

HoM

tot 100 punten

regulier

HoM

regulier

100 tot 125 punten

HoM

125 tot 150 punten

regulier

HoM

vanaf 150 punten

Bron: cijfers Wonen Centraal en WSN, bewerking RIGO

We zien dat de gemiddelde puntprijs voor de doelgroep en de lagere middeninkomens bij Huur op Maat afloopt naarmate de woning meer punten heeft, terwijl de
puntprijs bij het reguliere huurbeleid juist oploopt. Het eerste is een gevolg van de
oplopende korting naarmate de reële huur hoger wordt.
Verdeling van kortingen
Het verschil tussen de reële huurprijs en de werkelijk betaalde huurprijs kan worden beschouwd als middelen die gebruikt worden voor de betaalbaarheid van de
woningen. Anders dan in het reguliere huurbeleid is de verdeling van deze midde-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

RIJNSTREEK 73

len bij Huur op Maat niet gebonden aan de woning maar ook afhankelijk van het
inkomen. Hierdoor ontstaat een andere verdeling (Figuur 5-12).
De middelen zijn bij Huur op Maat vooral ten goede gekomen aan de doelgroep in
de hogere wws-klassen. In de lagere wws-klassen moet de doelgroep bij Huur op
Maat met minder korting op de reële huurprijs genoegen nemen. Huurders met
meer inkomen kunnen bij Huur op Maat minder profiteren van lage prijzen dan bij
het reguliere beleid.
Figuur 5-12 Gemiddeld verschil tussen huurprijs en reële huur bij HoM-verhuring, vergeleken met
regulier huurbeleid, naar wws-punten en inkomensgroep
€ 250
€ 200
€ 150
Doelgroep
€ 100

Lagere middeninkomens
Hogere (midden)inkomens

€ 50
€0
regulier

HoM

tot 100 punten

regulier

HoM

100 tot 125 punten

regulier

HoM

125 tot 150 punten

regulier

HoM

vanaf 150 punten

Bron: cijfers Wonen Centraal en WSN, bewerking RIGO

5.11

Huurtoeslag
Figuur 5-13 laat, op basis van een schatting, zien welk deel van de huur voor de
doelgroep door de huurtoeslag wordt vergoed. Bij de woningen met minder dan
100 wws-punten zien we bij Huur op Maat een relatief hoge eigen bijdrage. In
Alphen aan den Rijn zijn veel Huur op Maat-woningen met weinig punten verhuurd
aan jongeren tot 23 jaar. Zij krijgen voor woningen boven de kwaliteitkortingsgrens
helemaal geen huurtoeslag. De huur moeten zij dus volledig zelf betalen.
Veel woningen vanaf 150 wws-punten hebben door de Huur op Maat-korting een
huur onder de huurtoeslaggrens gekregen, zodat de doelgroep voor deze woningen
huurtoeslag kan krijgen. Deze woningen zouden in het reguliere huurbeleid onbetaalbaar zijn geweest voor de doelgroep.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

74 RIJNSTREEK

Figuur 5-13 Gemiddelde huur van HoM-verhuringen aan de doelgroep, vergeleken met regulier
huurbeleid, naar geschatte huurtoeslag en eigen bijdrage van de huurder 19
€ 700
€ 600
€ 500
€ 400
€ 300

huurtoeslag

€ 200

eigen bijdrage

€ 100
€0
regulier

HoM

tot 100 punten

regulier

HoM

regulier

HoM

regulier

HoM

100 tot 125 punten 125 tot 150 punten vanaf 150 punten

Bron: cijfers Wonen Centraal en WSN, bewerking RIGO

Figuur 5-14 geeft een indicatie van de huurquote per inkomensgroep.20 Als we
kijken naar het deel van het inkomen dat opgaat aan huur, dan betalen huurders
uit de doelgroep bij Huur op Maat een kleiner deel van hun inkomen aan huur dan
bij het reguliere huurbeleid, terwijl huurders met een hoger inkomen meer moeten
betalen. Dit geldt met name voor de hogere middeninkomens.
Figuur 5-14 Huurquote (mediaan) bij HoM-verhuring (incl. huurtoeslag), vergeleken met
regulier huurbeleid, naar inkomensgroep
20%
regulier

22%
19%

Doelgroep
Lagere middeninkomens

20%
HoM

23%
22%
0%

5%

10%

15%

20%

Hogere middeninkomens

25%

Bron: cijfers Wonen Centraal en WSN, bewerking RIGO

5.12

Draagvlak
In de Rijnstreek zijn 1.717 enquêtes aan actief woningzoekenden gestuurd. Van de
1.717 enquêtes zijn er 310 teruggestuurd, een respons van 18%. Daarnaast zijn er

voetnoot
19

Bij gebrek aan huurtoeslaggegevens is de huurtoeslag berekend volgens de reguliere
systematiek. Met uitzonderingen is geen rekening gehouden.

20

De inkomensgegevens die voorhanden zijn, gaan uit van het belastbaar inkomen en
bevatten geen informatie over uitkeringen. Daarom kan slechts een schatting worden
gegeven van de huurquote van de doelgroep.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

RIJNSTREEK 75

enquêtes gehouden onder de Huur op Maat-huurders. Totaal zijn 184 contracten
afgesloten. Uiteindelijk zijn daarvan 19 Huur op Maat-huurders geënquêteerd.
5.12.1

Bekendheid en informatievoorziening
Driekwart van de woningzoekenden is bekend met Huur op Maat. Een bijna evenredig aandeel (77%) heeft een keer gereageerd op een Huur op Maat-woning.
De geleverde informatie over Huur op Maat is volgens 69% van de woningzoekenden duidelijk. Nieuwe huurders geven vaker aan de informatie duidelijk te vinden
(95%). Waarschijnlijk wordt dit veroorzaakt doordat deze groep zich wel in de informatie heeft moeten verdiepen, omdat ze een Huur op Maat–woning gingen
huren.

Figuur 5-15 Antwoorden op de stelling: ‘De informatie over Huur op Maat is duidelijk’

Woningzoekenden

112

Acceptaties

3

Geheel mee eens

59

25 13

15

0%

5.12.2

99

1

20%

40%

60%

Mee eens

Neutraal

Mee oneens

80%

100%

Geheel mee oneens

Huur op Maat en inkomen

Figuur 5-16 Antwoorden op de stelling: ‘Het is mij duidelijk dat de huur van Huur op Maatwoningen mede bepaald wordt door mijn inkomen’

Woningzoekenden

199

Acceptaties

71

7
0%

Geheel mee eens

9

17 13 8

2

20%

40%

60%

Mee eens

Neutraal

Mee oneens

80%

1
100%

Geheel mee oneens

Een bijna even grote groep onder de woningzoekenden en de nieuwe huurders
geeft aan te weten dat de huur deels bepaald wordt door het inkomen (respectievelijk 88% en 84%). Opvallend is dat de woningzoekenden dit vaker stellig beweren
dan Huur op Maat-huurders. Van de woningzoekenden geeft 65% aan geheel met
de stelling eens te zijn, tegenover 37% van de nieuwe huurders.
Niet alleen weet het merendeel van de woningzoekenden en van de nieuwe huurders dat de huur mede op basis van het inkomen wordt bepaald, ook vinden zij het

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

76 RIJNSTREEK

goed dat mensen met een laag inkomen een lagere huur betalen. Woningzoekenden zijn hier echter minder positief (67%) dan de Huur op Maat-huurders (84%).
Figuur 5-17 Antwoorden op de stelling: ‘Ik vind het goed dat mensen bij Huur op Maatwoningen minder huur betalen voor een woning als zij een lager inkomen hebben’

Woningzoekenden

155

Acceptaties

51

7
0%

Geheel mee eens

34

27

41

9

2

20%

40%

60%

Mee eens

Neutraal

Mee oneens

80%

1
100%

Geheel mee oneens

De nieuwe huurders zijn er vaker van overtuigd dat Huur op Maat voor hen gunstig
uitpakt dan woningzoekenden. Ruim 80% van de nieuwe huurders is het eens met
de stelling ‘Voor mij is Huur op Maat gunstig’. Woningzoekenden denken vaker dat
Huur op Maat ongunstig voor hen is (33%, nieuwe huurders 8%).
Figuur 5-18 Antwoorden op de stelling: ‘Voor mij is Huur op Maat gunstig’

Woningzoekenden

110

Acceptaties

5
0%

Geheel mee eens

40

57

23

75

5

20%

40%

60%

Mee eens

Neutraal

Mee oneens

1
80%

1
100%

Geheel mee oneens

De ontwikkeling van het inkomen is bij de helft van de woningzoekenden van invloed op de keuze voor een Huur op Maat-woning. Een vijfde deel houdt hier geen
rekening mee.
5.12.3

Huurprijsberekening
Niet iedereen vindt de berekening van de huurprijs via de website eenvoudig. Ongeveer een derde is neutraal en 17% vindt het moeilijk.
Minder dan de helft van de Huur op Maat-huurders staat niet positief of negatief
tegenover de huurprijsindicatie via de website. Op de stelling ‘De berekening van
de huurprijs op de website was een goede indicatie van de uiteindelijke huurprijs’
antwoordde 56% neutraal. De overige huurders vonden dit wel een goede indicatie.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

RIJNSTREEK 77

5.12.4

Inkomenstoets
De meerderheid van de woningzoekenden en de Huur op Maat-huurders vinden
het niet bezwaarlijk dat de woningcorporatie jaarlijks een inkomenstoets uitvoert
(respectievelijk 61% en 95%). Woningzoekenden vinden dit vaker bezwaarlijk dan
de nieuwe huurders.

Figuur 5-19 Antwoorden op de stelling: ‘Ik heb er geen moeite mee dat de woningcorporatie
elk jaar mijn inkomen toetst als ik een Huur op Maat-woning huur’

Woningzoekenden

107

Acceptaties

6
0%

Geheel mee eens

R I G O

81

48

27

45

12
20%

40%

60%

Mee eens

Neutraal

Mee oneens

R e s e a r c h

e n

1
80%

100%

Geheel mee oneens

A d v i e s

B V

DEVENTER EN ZUTPHEN 79

6
Deventer en Zutphen
6.1

Huur op Maat in Deventer en Zutphen
In Deventer en Zutphen hebben twee woningcorporaties Huur op Maat ingevoerd.
Rentree bezit alleen woningen in Deventer en heeft ervoor gekozen om bijna al
haar woningen (3.580) via Huur op Maat aan te bieden. Onder meer studenteneenheden zijn buiten het experiment gelaten.
Woonbedrijf Ieder1 heeft zowel woningen in Deventer als in Zutphen. Voor het
experiment is een selectie gemaakt van bijna 10% van het bezit (ca. 1.500 woningen) in beide gemeenten, waaronder een nieuwbouwcomplex in Zutphen. Woonbedrijf Ieder1 heeft vooral gekozen voor woningen met een hoge mutatiegraad en
met een huur boven de tweede aftoppingsgrens.

6.2

Opzet experiment
Voor het vaststellen van de reële huur hebben beide corporaties een eigen methode
ontwikkeld die gebaseerd is op taxaties en andere marktinformatie. De reële huurprijs kan niet hoger zijn dan de maximale huurprijs.
Woonbedrijf Ieder1 en Rentree hebben in onderling overleg gekozen voor één kortingstabel die geldig is voor alle huishoudenstypen. De maximale reële huur waarvoor korting kan worden gegeven bedraagt €816,85 en de minimale huur €378,86.
Door de korting komt de huur onder de huurtoeslaggrens terecht, zodat de doelgroep huurtoeslag kan krijgen. Huishoudens met een bruto inkomen van meer dan
37.000 euro krijgen voor geen enkele woning korting.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

80 DEVENTER EN ZUTPHEN

Tabel 6-1

Huur op maat-kortingstabel Woonbedrijf Ieder1 en Rentree per 1-7-2009

reële
huur
850
800
750
700
650
600
550
500
450
400
350
300

6.3

bruto verzamelinkomen
20000 22000 24000
0%
0%
0%
21%
21%
21%
23%
23%
23%
23%
23%
23%
21%
21%
21%
18%
18%
18%
16%
16%
16%
12%
12%
12%
8%
8%
8%
3%
3%
3%
0%
0%
0%
0%
0%
0%

26000
0%
21%
23%
23%
21%
18%
16%
12%
8%
3%
0%
0%

28000
0%
21%
23%
23%
21%
18%
16%
12%
8%
3%
0%
0%

30000
0%
17%
18%
19%
17%
14%
11%
7%
3%
0%
0%
0%

32000
0%
11%
13%
13%
11%
8%
5%
1%
0%
0%
0%
0%

34000
0%
6%
8%
8%
6%
3%
0%
0%
0%
0%
0%
0%

36000
0%
0%
2%
3%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%

38000
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%

Huur op Maat-contracten naar inkomen
Sinds de start van het experiment hebben Woonbedrijf Ieder1 en Rentree samen
163 Huur op Maat-contracten afgesloten: 130 in Deventer en 33 in Zutphen. Rentree heeft de meeste contracten afgesloten: 121 in totaal. Gezien het geringe aantal contracten, met name in Zutphen, bekijken we de resultaten in beide steden
samen.
Vier op de vijf nieuwe huurders met een Huur op Maat-contract behoren tot de
doelgroep, die op grond van inkomen en huishoudensamenstelling in aanmerking
komt voor huurtoeslag. Drie huurders hebben hun inkomen niet opgegeven. Zij
maken dan ook geen aanspraak op korting.

Figuur 6-1

Verdeling Huur op Maat-contracten naar inkomensgroepen 21
1
5 3

Onbekend

22

Doelgroep
Lagere middeninkomens
Hogere middeninkomens
Hogere inkomens

132

Bron: cijfers Woonbedrijf Ieder1 en Rentree, bewerking RIGO

voetnoot
21

Zie voor de definitie van de inkomensgroepen bijlage 1.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

DEVENTER EN ZUTPHEN 81

6.4

Doelstellingen
Het Huur op Maat-experiment in Deventer en Zutphen loopt pas een half jaar.
Daarom kunnen we alleen voorlopige conclusies trekken uit de resultaten. Dat
doen we aan de hand van de vier hoofddoelstellingen van Huur op Maat.
Betaalbaarheid
De kortingstabel van Rentree en Woonbedrijf Ieder1 is zo ingericht dat de huren
van alle woningen voor de doelgroep onder de huurtoeslaggrens vallen, waardoor
zij recht hebben op huurtoeslag. Volgens het reguliere huurbeleid zou 20% van de
verhuurde woningen een huur boven de huurtoeslaggrens hebben gehad.
Ook als we kijken naar de aftoppingsgrenzen, dan zien we dat bij Huur op Maat
meer woningen voor de doelgroep onder deze grenzen vallen dan bij het reguliere
huurbeleid: 93% in plaats van 71% voor huishoudens met 3 of meer personen en
75% in plaats van 54% voor één- en tweepersoonshuishoudens.
Alleen voor jongeren tot 23 jaar is de betaalbaarheid niet verbeterd. Jongeren uit
de doelgroep kunnen alleen huurtoeslag aanvragen voor woningen tot de kwaliteitskortingsgrens. Volgens het reguliere huurbeleid zou 6% van de verhuurde
Huur op Maat-woningen een huur onder de kwaliteitskortingsgrens hebben gehad.
Bij Huur op Maat hadden jongeren slechts bij één woning recht op huurtoeslag
gehad. Dat komt omdat ervoor gekozen is om de korting af te bouwen tot 0% bij
woningen van €379 én omdat maar één woning een reële huur onder de kwaliteitskortingsgrens had. Jongeren vormen dan ook niet de voornaamste doelgroep
voor het Huur op Maat-experiment in Deventer en Zutphen.
Huishoudens met een hoger (midden)inkomen betalen bij Huur op Maat hogere
huren dan bij het reguliere huurbeleid. De bruto huurquote van huishoudens met
een lager middeninkomen bedroeg 20% en van hogere middeninkomens 17%. Bij
de eenpersoonshuishoudens tot 65 jaar komen de huurquotes van midden- en
hogere inkomens bij sommige Huur op Maat-contracten boven de SEV-normen
voor acceptabele huurquotes uit.
Keuzevrijheid
In Deventer en Zutphen gelden normaliter huurinkomensnormen, waardoor de
doelgroep uitgesloten wordt van woningen boven de tweede aftoppingsgrens.
Deze huurinkomensnormen gelden niet voor Huur op Maat-woningen met een
reële huur tot €717, omdat de huur van de woning via de kortingstabel ‘passend’
gemaakt wordt bij het (inkomen van het) huishouden in plaats van andersom.
Ten tweede zijn meer woningen betaalbaar geworden voor de doelgroep van de
huurtoeslag, behalve voor jongeren tot 23 jaar (zie hierboven). Hierdoor zijn meer
woningen binnen het financiële bereik van de woningzoekenden gekomen.
Woningzoekenden uit de doelgroep hebben gebruikgemaakt van de toegenomen
keuzevrijheid door woningen te huren die in het reguliere huurbeleid boven de
aftoppingsgrenzen zouden hebben gelegen. Dit geldt voor 44% van de huishoudens uit de doelgroep die een Huur op Maat-woning hebben gehuurd.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

82 DEVENTER EN ZUTPHEN

Doelmatige besteding van middelen
De huurkortingen komen vooral terecht bij huishoudens uit de doelgroep die een
woning met een hoge kwaliteit (veel wws-punten) huren. Doelgroephuishoudens
die kiezen voor een bescheiden woning betalen echter meer dan in het reguliere
huurbeleid.
Prijs en kwaliteit
De reële huurprijs is bij beide experimentcorporaties gebaseerd op taxaties en
weerspiegelt daarmee de kwaliteitsverschillen zoals gewaardeerd door de markt.
De kortingen zorgen ervoor dat voor dezelfde kwaliteit door verschillende huishoudens verschillende prijzen worden betaald. Voor elk huishouden afzonderlijk geldt
daarentegen dat de prijs stijgt naarmate de kwaliteit toeneemt. Door de oplopende kortingspercentages wordt dit effect enigszins gedempt.

6.5

Meetpunten
Huurinkomsten
De aanvangshuren van de Huur op Maat-contracten lagen in het eerste halfjaar 7%
lager dan bij het reguliere huurbeleid.
Huurtoeslag
Door Huur op Maat zijn meer woningen toegankelijk en betaalbaar geworden voor
de huurtoeslagdoelgroep. Er hebben meer woningen een huur gekregen onder de
aftoppingsgrens dan bij het reguliere huurbeleid. Uit de verhuringen blijkt dat
echter in Deventer minder woningen aan de doelgroep zijn verhuurd. Daarom verwachten we niet dat het beslag op de huurtoeslag toegenomen is.
Draagvlak
De meerderheid van de woningzoekenden en de huurders van Huur op Maatwoningen heeft een positief oordeel over Huur op Maat. Bijna 80% van de woningzoekenden staat achter het principe dat mensen minder huur betalen als zij een
lager inkomen hebben. Dit geldt, in mindere mate, ook voor huishoudens met een
hoger inkomen. Nieuwe huurders zijn over het algemeen positiever dan woningzoekenden.

6.6

Implementatie
Om de eerste praktijkervaringen van de experimentcorporaties met Huur op Maat
in Deventer en Zutphen te inventariseren heeft in september 2009 een groepsgesprek met medewerkers van beide corporaties plaatsgevonden. Hierbij waren de
projectleiders, verhuurmedewerkers, woonmakelaars en een medewerker financiën aanwezig.
Voor de invoering van Huur op Maat is een werkgroep samengesteld waarmee
wekelijks overleg plaatsvond. Daarnaast hebben de corporaties elk opleidingstrajecten uitgewerkt voor hun medewerkers, variërend van woonconsulenten, ver-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

DEVENTER EN ZUTPHEN 83

huurmedewerkers en woonmakelaars tot medewerkers klantinformatie en huuradministratie. De tijdsdruk was in deze periode erg hoog.
Sociale huurwoningen in Deventer en Zutphen worden aangeboden via het regionale aanbodsysteem Woonkeus Stedendriehoek, dat aangesloten is bij Woningnet.
Alle woningzoekenden die in het laatste kwartaal van 2008 actief waren, zijn via
een brief op de hoogte gebracht van Huur op Maat. Verder is ook in de woningkrant aandacht besteed aan Huur op Maat. Er zijn weinig vragen gekomen van
woningzoekenden.
In de advertenties van de Huur op Maat-woningen wordt de reële huur vermeld.
Woningzoekenden komen via een link naar uwhuuropmaat.nl bij een rekentool
waar zij op basis van hun inkomen een inschatting kunnen maken van de korting
die zij zouden krijgen voor de betreffende woning.
Nadat een woning middels een aanbiedingsbrief is aangeboden aan de eerste kandidaat, wordt hij of zij uitgenodigd voor een Huur op Maat-gesprek. Tijdens dat
gesprek wordt de huur berekend aan de hand van de rekentool. De mensen die de
berekening zelf al hebben gedaan, begrijpen Huur op Maat meestal goed en dan
duurt het gesprek niet zo lang (ca. 20 minuten). Gesprekken met ouderen of allochtonen duren over het algemeen langer. Bij Rentree wordt vervolgens een controle
op de berekeningen uitgevoerd door de afdeling financiën, Woonbedrijf Ieder1
doet dat niet.
Met het aanleveren van de inkomensgegevens, via een IB60-formulier of de definitieve berekening zorgtoeslag, zijn wel eens problemen. Ook is het soms lastig dat
een IB60-formulier 10 dagen op zich laat wachten. Rentree geeft aan dat hierdoor
de frictieleegstand oploopt. Ook komt het wel eens voor dat het inkomen op een
IB60-formulier niet bekend is. Woonbedrijf Ieder1 gaat er dan van uit dat het inkomen nul is en geeft in dat geval maximale korting. Bij Rentree wordt in dat geval
geen korting gegeven.
De corporaties gaan verschillend om met het niet tijdig aanleveren van inkomensgegevens. Bij Woonbedrijf Ieder1 geldt dat als de juiste gegevens na drie weken
nog niet binnen zijn, voor de rest van het jaar geen korting gegeven wordt. Ook niet
als later wel de juiste gegevens aangeleverd worden. Bij Rentree wordt in zo’n geval per de eerste van de komende maand de korting gegeven.
Voor de registratie van gegevens over de Huur op Maat-contracten maken beide
corporaties gebruik van de centrale registratietool. Over de werking van de registratietool waren beide corporaties niet goed te spreken. De tool werd weinig flexibel genoemd. Kinderziektes worden niet of te langzaam verbeterd.

6.7

Zoekgedrag van woningzoekenden
Woonbedrijf Ieder1 en Rentree bieden hun woningen aan via het regionale aanbodsysteem Woonkeus Stedendriehoek. Om de effecten van Huur op Maat op het
zoekgedrag te kunnen onderzoeken, analyseren we de reacties van woningzoekenden voor en tijdens het experiment. Daarbij beperken we ons tot Deventer, omdat

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

84 DEVENTER EN ZUTPHEN

daar een veel groter deel van het aanbod als Huur op Maat-woning is aangeboden
dan in Zutphen. De gebruikte gegevens gaan terug tot begin 2008.
Veruit de meeste reacties op de experimentwoningen zijn afkomstig van woningzoekenden uit de doelgroep. Dat geldt bij woningen met weinig wws-punten nog
sterker dan bij woningen met veel punten. Er zijn weinig verschillen te zien in de
woningen waarop de verschillende inkomensgroepen reageren. Het hogere aandeel reacties op woningen met veel wws-punten wordt veroorzaakt door een verandering van de samenstelling van het aanbod.
Figuur 6-2

Reacties van woningzoekenden op experimentwoningen in Deventer vóór en
tijdens het HoM- experiment naar inkomen en wws-punten
tijdens Huur op Maat

voor Huur op Maat
Doelgroep

15%

33%

40%

12%

9%

29%

Lagere middeninkomens

12%

39%

37%

12%

10%

32%

Hogere middeninkomens

5%

Hogere inkomens

7%
0%

24%

48%

28%

23%

2% 18%

20%

4%

45%

25%

50%

tot 100 punten

75%

100%

100 tot 125 punten

0%

30%

31%
33%

22%

27%
46%

35%
25%

39%

50%

125 tot 150 punten

75%

100%

vanaf 150 punten

tijdens Huur op Maat

voor Huur op Maat
tot 100 punten

31%

76%

21% 2%1%

76%

21% 2% 1%

100 tot 125 punten

69%

26%

3% 2%

73%

20%

4% 3%

125 tot 150 punten

71%

21%

6% 3%

72%

18%

7% 4%

vanaf 150 punten

66%

8% 4%

70%

16% 10% 4%

0%

25%
Doelgroep

21%
50%

75%

Lagere middeninkomens

100%

0%

25%

Hogere middeninkomens

50%

75%

Hogere inkomens

Bron: cijfers Woningnet, Woonbedrijf Ieder1 en Rentree, bewerking RIGO

Het aantal woningzoekenden dat per kwartaal ten minste één keer op een experimentwoning in Deventer reageert vertoont een dalende trend, zowel voor als tijdens het experiment. Daarom kan deze daling niet zonder meer toegeschreven
worden aan Huur op Maat.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

100%

DEVENTER EN ZUTPHEN 85

Figuur 6-3

Ontwikkeling aantal actief woningzoekenden experimentwoningen Deventer, per kwartaal
1800
1600
1400
1200
1000

Hogere inkomens

800

Hogere middeninkomens

600

Lagere middeninkomens

400

Doelgroep

200
0

Bron: cijfers Woningnet, Woonbedrijf Ieder1 en Rentree, bewerking RIGO

Er zit geen duidelijke lijn in het aantal keren dat de actief woningzoekenden gemiddeld op experimentwoningen in Deventer reageren.
Figuur 6-4

Ontwikkeling gemiddeld aantal reacties per
experimentwoningen Deventer naar inkomensgroep

actief

woningzoekende

5
4,5
4
3,5
3

Doelgroep

2,5

Lagere middeninkomens

2

Hogere middeninkomens

1,5

Hogere inkomens

1
0,5
0

Bron: cijfers Woonbedrijf Ieder1 en Rentree, bewerking RIGO

6.8

Verhuringen
In Deventer zien we dat van de woningen van de experimentcorporaties na de
invoering van een Huur op Maat een kleiner deel is verhuurd aan de doelgroep, een
groter deel aan jongeren en een kleiner deel aan alleenstaanden.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

86 DEVENTER EN ZUTPHEN

Figuur 6-5

Verhuringen experimentcorporaties in Deventer naar inkomen, leeftijd en
aantal personen

tijdens Huur op Maat

voor Huur op Maat
7
19

Doelgroep

25 6

Lagere middeninkomens

120
76

Hogere middeninkomens
Hogere inkomens

275

559

tijdens Huur op Maat

voor Huur op Maat
119

56

129

82

jonger dan 25 jaar
25 tot 35 jaar

39

35 tot 45 jaar

84

45 tot 55 jaar
55 jaar en ouder
242

131

77

128

tijdens Huur op Maat

voor Huur op Maat
29 17

25

80

1 persoon

9

2 personen

47

3 personen
4 personen
5 of meer personen

155

424

212
89

Bron: cijfers Woningnet, Woonbedrijf Ieder1 en Rentree, bewerking RIGO

Wanneer we de blik beperken tot de Huur op Maat-woningen, dan valt vooral op
dat de weinige woningen met minder dan 100 wws-punten vaker zijn verhuurd
aan lagere middeninkomens.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

DEVENTER EN ZUTPHEN 87

Figuur 6-6

Verhuringen experimentwoningen naar inkomen en wws-punten
voor Huur op Maat
Doelgroep

12%

34%

Lagere middeninkomens

11%

35%

Hogere (midden)inkomens

15%

38%

25%

50%

75%

100%

0%

100 tot 125 punten

13% 0%0%

100 tot 125 punten

83%

14% 0% 2%

125 tot 150 punten

79%

85%

Doelgroep

17%

57%
25%

14%

50%

75%

8% 5%3%
75%

74%

19%

3% 3%

71%

21%

6% 2%

0%

25%

14% 3% 0%
50%

Hogere middeninkomens

75%

Hogere inkomens

Huur op Maat-contracten naar kwaliteit
De woningwaarderingspunten vormen een indicator voor de kwaliteit van de woningen. Ruim driekwart van de verhuurde woningen heeft meer dan 125 punten.
Woonbedrijf Ieder1 heeft ervoor gekozen om vooral woningen met veel wwspunten via Huur op Maat te verhuren.

Figuur 6-7

Verdeling Huur op Maat-contracten naar wws-punten

8

tot 100 punten
28

58

100 tot 125 punten
125 tot 150 punten
vanaf 150 punten

69

Bron: cijfers Woonbedrijf Ieder1 en Rentree, bewerking RIGO

Figuur 6-8 laat zien dat het aantal wws-punten van de woningen die de doelgroep
is gaan huren, sterk varieert. Er is nauwelijks een verband te zien tussen het inkomen en de kwaliteit van de woningen. In elke wws-klasse zijn is meer dan driekwart van de woningen aan de doelgroep verhuurd.

R I G O

R e s e a r c h

e n

0%0%

83%

100%

Lagere middeninkomens

54%

Bron: cijfers Woningnet, Woonbedrijf Ieder1 en Rentree, bewerking RIGO

6.9

100%

vanaf 150 punten

46%

16% 4%
2%

50%

38%

tijdens Huur op Maat

87%

25%

31%

21%

125 tot 150 punten

tot 100 punten

0%

39%

29%

voor Huur op Maat

vanaf 150 punten

24%

24%

27%

55%

tot 100 punten

6%

8%

46%

18%
0%

tijdens Huur op Maat

A d v i e s

B V

100%

88 DEVENTER EN ZUTPHEN

Figuur 6-8

Huur op Maat-contracten naar inkomen en wws-punten

Doelgroep

5%

Lagere middeninkomens

5%

Hogere (midden)inkomens

18%

36%

14%

45%

36%

17%

50%

33%

0%
tot 100 punten

41%

25%
100 tot 125 punten

50%

75%

125 tot 150 punten

100%

vanaf 150 punten

tot 100 punten

88%

13%

100 tot 125 punten

86%

11% 4%

125 tot 150 punten

3%

78%

vanaf 150 punten

2%

81%

0%
Onbekend

25%
Doelgroep

14%
14%
50%

Lagere middeninkomens

75%

4%
2%
100%

Hogere (midden)inkomens

Bron: cijfers Woonbedrijf Ieder1 en Rentree, bewerking RIGO

6.10

Huren, puntprijzen en verdeling van korting
Figuur 6-9 laat de verdeling van de huurprijzen (met aftrek van korting) zien van de
Huur op Maat-woningen die zijn verhuurd. Daarnaast staat de verdeling van de
streefhuren van dezelfde woningen, volgens het reguliere huurbeleid van Rentree
en Woonbedrijf Ieder1.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

DEVENTER EN ZUTPHEN 89

Figuur 6-9

Rekenhuren 22 van afgesloten Huur op Maat-contracten vergeleken met regulier huurbeleid

Bron: cijfers Woonbedrijf Ieder1 en Rentree, bewerking RIGO

De totale huursom bij aanvang van elk huurcontract met Huur op Maat lag in het
eerste halfjaar 7% lager dan bij het reguliere huurbeleid.
Figuur 6-10 vergelijkt per inkomensgroep de gemiddelde Huur op Maat-huur voor
woningen uit verschillende wws-klassen met het reguliere huurbeleid, wanneer
Huur op Maat niet was ingevoerd.
Voor de hogere (midden)inkomens geldt dat zij bij Huur op Maat in elke wwsklasse meer moeten betalen dan in het reguliere huurbeleid. Zij betalen tevens
meer voor dezelfde kwaliteit dan huurders met een lager inkomen.
Figuur 6-10 Gemiddelde huur bij HoM-verhuring, vergeleken met regulier huurbeleid, naar
wws-punten en inkomensgroep
€ 800
€ 700
€ 600
€ 500
€ 400

Doelgroep

€ 300

Lagere middeninkomens

€ 200

Hogere (midden)inkomens

€ 100
€0
regulier

HoM

tot 100 punten

regulier

HoM

100 tot 125 punten

regulier

HoM

125 tot 150 punten

regulier

HoM

vanaf 150 punten

Bron: cijfers Woonbedrijf Ieder1 en Rentree, bewerking RIGO

voetnoot
22

Inclusief subsidiabele servicekosten.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

90 DEVENTER EN ZUTPHEN

Voor huurders uit de doelgroep en de lagere middeninkomensgroep is het huren
van een woning met een hoog aantal wws-punten goedkoper bij Huur op Maat dan
in het reguliere huurbeleid.
Voor alle huurders geldt, zowel in het reguliere huurbeleid als bij Huur op Maat,
dat zij (gemiddeld) meer moeten gaan betalen wanneer zij een betere woning (met
meer wws-punten) willen huren. Figuur 6-11 laat evenwel zien dat alleen bij Huur
op Maat de gemiddelde puntprijs afneemt voor de doelgroep en de lage middeninkomens, naarmate het aantal wws-punten stijgt. Met andere woorden: het huren
van een woning met meer wws-punten is weliswaar duurder dan een woning met
weinig punten, maar de prijs-kwaliteitverhouding is beter.
Figuur 6-11 Gemiddelde puntprijs bij HoM-verhuring, vergeleken met regulier huurbeleid,
naar wws-punten en inkomensgroep
€5
€4
€3
Doelgroep
€2

Lagere middeninkomens
Hogere (midden)inkomens

€1
€0
regulier

HoM

tot 100 punten

regulier

HoM

100 tot 125 punten

regulier

HoM

125 tot 150 punten

regulier

HoM

vanaf 150 punten

Bron: cijfers Woonbedrijf Ieder1 en Rentree, bewerking RIGO

Verdeling van kortingen
Het verschil tussen de reële huurprijs en de werkelijk betaalde huurprijs kan worden beschouwd als middelen die gebruikt worden voor de betaalbaarheid van de
woningen. Anders dan in het reguliere huurbeleid is de verdeling van deze middelen bij Huur op Maat niet gebonden aan de woning maar ook afhankelijk van het
inkomen. Hierdoor ontstaat een andere verdeling (Figuur 6-12).
De middelen zijn bij Huur op Maat veel minder terechtgekomen bij woningen tot
100 punten. Bij Huur op Maat krijgen huurders van Woonbedrijf Ieder1 en Rentree
bij woningen met weinig wws-punten meestal geen korting, terwijl ze in het reguliere huurbeleid wel kunnen profiteren van vaste lage huren die onder de reële
huurprijs liggen.
Bij Huur op Maat zijn de middelen meer bij de hogere wws-klassen terechtgekomen en dan met name bij de doelgroep. Dankzij de Huur op Maat-korting zijn woningen met meer kwaliteit bereikbaar geworden voor de doelgroep.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

DEVENTER EN ZUTPHEN 91

Figuur 6-12 Gemiddeld verschil tussen huurprijs en reële huur bij HoM-verhuring, vergeleken met
regulier huurbeleid, naar wws-punten en inkomensgroep
€ 160
€ 140
€ 120
€ 100
€ 80

Doelgroep

€ 60

Lagere middeninkomens

€ 40

Hogere (midden)inkomens

€ 20
€0
regulier

HoM

tot 100 punten

regulier

HoM

100 tot 125 punten

regulier

HoM

125 tot 150 punten

regulier

HoM

vanaf 150 punten

Bron: cijfers Woonbedrijf Ieder1 en Rentree, bewerking RIGO

6.11

Huurtoeslag en huurquotes
Bij woningen met weinig wws-punten moet de doelgroep bij Huur op Maat meer
betalen dan in het reguliere huurbeleid. Dit verschil wordt voor het grootste deel
gecompenseerd door extra huurtoeslag.
Figuur 6-13 laat, op basis van een schatting, zien welk deel van de huur door de
huurtoeslag wordt gecompenseerd. De huurtoeslag neemt toe naarmate de huur
hoger ligt. Daarmee dempt de huurtoeslag de verschillen tussen Huur op Maat en
het reguliere huurbeleid. Dit is met name het geval bij de woningen tot 100 punten, die bij Huur op Maat gemiddeld duurder zijn dan in het reguliere huurbeleid.
Bij de woningen vanaf 150 punten zien we het effect van het feit dat dankzij Huur
op Maat meer woningen voor de doelgroep onder de huurtoeslaggrens vallen. In
het reguliere huurbeleid was de huur van veel van deze woningen te hoog geweest
om huurtoeslag te krijgen en waren deze woningen daarmee onbetaalbaar geworden. Door de Huur op Maat-korting wordt de huurprijs onder de huurtoeslaggrens
gebracht, waardoor de doelgroep aanspraak kan maken op huurtoeslag.
Wanneer we de huur verminderen met de huurtoeslag, dan zien we dat de doelgroep in elke wws-klasse veel minder betaalt voor een woning dan huurders met
een hoger inkomen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

92 DEVENTER EN ZUTPHEN

Figuur 6-13 Gemiddelde huur van HoM-verhuringen aan de doelgroep, vergeleken met regulier
huurbeleid, naar geschatte huurtoeslag en eigen bijdrage van de huurder 23
€ 700
€ 600
€ 500
€ 400
€ 300

huurtoeslag

€ 200

eigen bijdrage

€ 100
€0
regulier

HoM

tot 100 punten

regulier

HoM

regulier

HoM

regulier

100 tot 125 punten 125 tot 150 punten

HoM

vanaf 150 punten

Bron: cijfers Woonbedrijf Ieder1 en Rentree, bewerking RIGO

Figuur 6-14 geeft een indicatie van de huurquote per inkomensgroep.24 Als we
kijken naar het deel van het inkomen dat opgaat aan huur, dan betalen huurders
uit de doelgroep bij Huur op Maat een kleiner deel van hun inkomen aan huur dan
bij het reguliere huurbeleid, terwijl huurders met een hoger inkomen meer moeten
betalen.
Figuur 6-14 Huurquote (mediaan) bij HoM-verhuring (incl. huurtoeslag), vergeleken met
regulier huurbeleid, naar inkomensgroep

20%
regulier

19%
14%

Doelgroep
Lagere middeninkomens

17%
HoM

20%

Hogere (midden)inkomens

17%
0%

5%

10%

15%

20%

25%

Bron: cijfers Woonbedrijf Ieder1 en Rentree, bewerking RIGO

voetnoot
23

Bij gebrek aan huurtoeslaggegevens is de huurtoeslag berekend volgens de reguliere
systematiek. Met uitzonderingen is geen rekening gehouden.

24

De inkomensgegevens die voorhanden zijn, gaan uit van het belastbaar inkomen en
bevatten geen informatie over uitkeringen. Daarom kan slechts een schatting worden
gegeven van de huurquote van de doelgroep.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

DEVENTER EN ZUTPHEN 93

6.12

Draagvlak
Onder de woningzoekenden bij Rentree en Woonbedrijf Ieder1 zijn in totaal 3404
vragenlijsten verspreid. Daarvan zijn er 532 ingevuld. Daarnaast zijn 163 Huur op
Maat-huurders geënquêteerd.

6.12.1

Bekendheid en informatievoorziening
Bijna de helft van de actief woningzoekenden (48%) geeft aan bekend te zijn met
Huur op Maat, een iets kleiner deel (40%) zegt wel eens op een Huur op Maatwoning gereageerd te hebben. Een bijna even groot deel (36%) heeft daar nog niet
op gereageerd en een kwart weet niet of zijn of haar reactie een Huur op Maatwoning betrof. 29% van de actief woningzoekenden is niet bekend met Huur op
Maat.
Iets minder dan de helft (48%) van de woningzoekenden vindt de informatie over
Huur op Maat duidelijk. Onder de respondenten die al een Huur op Maat-woning
huren is dat deel aanmerkelijk groter; van hen zegt 88% de informatie wel duidelijk te vinden.

Figuur 6-15 Antwoorden op de stelling: ‘De informatie over Huur op Maat is duidelijk’

Woningzoekenden

132

Acceptaties

138

61
0%

Geheel mee eens

6.12.2

122

77

59

20%

40%

60%

Mee eens

Neutraal

Mee oneens

61

13
80%

4
100%

Geheel mee oneens

Huur op Maat en inkomen
Bijna driekwart van de woningzoekenden is ervan op de hoogte dat de huurprijs bij
Huur op Maat mede bepaald wordt door het inkomen van de huurder. Voor 13%
van de woningzoekenden is dat niet het geval. Van de respondenten die al een
Huur op Maat-woning huren weet verreweg het grootste deel wel dat het inkomen
een rol speelt bij het vaststellen van de huurprijs.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

94 DEVENTER EN ZUTPHEN

Figuur 6-16 Antwoorden op de stelling: ‘Het is mij duidelijk dat de huur van Huur op Maatwoningen mede bepaald wordt door mijn inkomen’

Woningzoekenden

253

Acceptaties

63
0%

Geheel mee eens

135

69

34 36

65

20%

40%

60%

Mee eens

Neutraal

Mee oneens

9
80%

100%

Geheel mee oneens

Dat mensen met een lager inkomen bij Huur op Maat minder huur betalen wordt,
zowel onder de woningzoekenden als onder de huurders, over het algemeen een
goed principe gevonden. Het aandeel dat het niet eens is met dit principe is onder
de woningzoekenden groter dan onder de huurders (respectievelijk 12% en 1%).
Figuur 6-17 Antwoorden op de stelling: ‘Ik vind het goed dat mensen bij Huur op Maatwoningen minder huur betalen voor een woning als zij een lager inkomen hebben’

Woningzoekenden

315

Acceptaties

102

73

0%
Geheel mee eens

48

26 36

53

20%

40%

60%

Mee eens

Neutraal

Mee oneens

11

80%

100%

Geheel mee oneens

Met de stelling dat Huur op Maat gunstig is, is het merendeel van de respondenten
het eens. In verhouding zijn wel meer huurders dan woningzoekenden het eens
met deze stelling (respectievelijk 91% en 79%).
Figuur 6-18 Antwoorden op de stelling: ‘Voor mij is Huur op Maat gunstig’

Woningzoekenden

218

Acceptaties

60

0%
Geheel mee eens

R I G O

80

131

28

55

20%

40%

60%

Mee eens

Neutraal

Mee oneens

R e s e a r c h

e n

67

19

80%

3

100%

Geheel mee oneens

A d v i e s

B V

95

Het toekomstige inkomen speelt voor 56% van de woningzoekenden een rol bij de
keuze voor een Huur op Maat-woning. Ruim een kwart beantwoordt deze stelling
met ‘neutraal’ en 17% houdt bij deze keuze geen rekening met de ontwikkeling van
het inkomen.
6.12.3

Huurprijsbekening
De stelling ‘Het berekenen van de huurprijs voor Huur op Maat-woningen op de
website is eenvoudig’ wordt door 49% van de woningzoekenden bevestigd. Bijna
een derde geeft op deze stelling een neutraal antwoord. 19% van de woningzoekenden geeft aan de berekening niet erg eenvoudig te vinden.
Het merendeel van de Huur op Maat-huurders (59%) vindt dat de berekening van
de huurprijs op de website wel een goede indicatie geeft van de daadwerkelijke
huurprijs. Daarnaast geeft een relatief groot deel (37%) op deze stelling een neutraal antwoord.

6.12.4

Inkomenstoets
Op de stelling ‘Ik heb er geen moeite mee dat de woningcorporatie elk jaar mijn
inkomen toetst’ wordt door de meeste respondenten een bevestigend antwoord
gegeven. In vergelijking tot de huurders geven de woningzoekenden vaker een
neutraal of ontkennend antwoord. Voor 87% van de huurders is het ook duidelijk
welke inkomensgegevens daarvoor aangeleverd dienen te worden.

Figuur 6-19 Antwoorden op de stelling: ‘Ik heb er geen moeite mee dat de woningcorporatie
elk jaar mijn inkomen toetst als ik een Huur op Maat-woning huur’

Woningzoekenden

207

Acceptaties

53
0%

Geheel mee eens

R I G O

124

89

48

72

20%

40%

60%

Mee eens

Neutraal

Mee oneens

R e s e a r c h

e n

54

9
80%

100%

Geheel mee oneens

A d v i e s

B V

HILVERSUM 97

7
Hilversum
7.1

Huur op Maat in Hilversum
Sinds 1 februari 2009 worden alle vrijkomende huurwoningen van Dudok Wonen
en de Alliantie Gooi en Vechtstreek in de herstructureringswijken Hilversum
Noord en Oost met Huur op Maat verhuurd. Huur op Maat wordt onder andere
gebruikt om ervoor te zorgen dat de huur niet te hoog wordt voor huurders die na
renovatie of sloop/nieuwbouw zouden willen terugkeren naar een opgeknapte
woning in de oude wijk.

7.2

Opzet experiment
De reële huur werd aanvankelijk door beide corporaties op verschillende wijze bepaald. De Alliantie is gelijk vanaf het begin gestart met 100% van de maximale
huurprijs. Dudok Wonen is gestart met laagste waarde van 4% van de WOZ-waarde
en de maximale huur. Inmiddels hanteert ook Dudok Wonen 100% van de maximale huurprijs.
Er is gekozen voor één kortingstabel voor alle huishoudens met aflopende kortingen, rekening houdend met de grenzen van de huurtoeslag.

Tabel 7-1

Kortingstabel Huur op Maat Hilversum

Reële
huur (€)
844
801
753
705
657
609
561
513
465
417
369

Totaal inkomen (€)
28475
35
32
28
25
22
18
15
11
8
4
1

30000
32
29
25
22
18
15
11
8
4
1
0

35000
20
17
14
10
7
3
0
0
0
0
0

40000
9
6
3
0
0
0
0
0
0
0
0

44047
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

Bron: de Alliantie en Dudok Wonen

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

98 HILVERSUM

7.3

Huur op Maat-contracten naar inkomen
Sinds februari 2009 zijn in Hilversum Noord en Oost 110 Huur op Maat-contracten
afgesloten: 66 door de Alliantie en 44 door Dudok Wonen.

Figuur 7-1

Verdeling Huur op Maat-contracten naar inkomensgroepen 25

3

Onbekend

17

Doelgroep
Lagere middeninkomens
Hogere middeninkomens
Hogere inkomens

90

Bron: cijfers de Alliantie en Dudok Wonen, bewerking RIGO

7.4

Doelstellingen
Het Huur op Maat-experiment in Hilversum loopt pas een half jaar. Daarom kunnen we alleen voorlopige conclusies trekken uit de resultaten. Dat doen we aan de
hand van de vier hoofddoelstellingen van Huur op Maat.
Betaalbaarheid
De huurkortingstabel van de Alliantie en Dudok Wonen is zo opgesteld dat het
grootste deel van de Huur op Maat-woningen betaalbaar is voor huishoudens met
een inkomen tot 28.500 euro.
In het reguliere huurbeleid zou 48% van de Huur op Maat-woningen een huur hebben gehad tot de aftoppingsgrens voor één- en tweepersoonshuishoudens en 63%
een huur tot de aftoppingsgrens voor drie- en meerpersoonshuishoudens.
Bij Huur op Maat wordt de huur door de korting voor de doelgroep afgetopt tot
onder de aftoppingsgrenzen. Dit geldt voor woningen met een reële huur tot €645
voor één- en tweepersoonshuishoudens en tot €844 voor drie- en meerpersoonshuishoudens. In het eerste halfjaar van het experiment had 72% van de verhuurde
Huur op Maat-woningen een reële huur tot €645 en 100% tot €844.
Dit betekent voor de doelgroep dat bij Huur op Maat meer woningen een huur
onder de aftoppingsgrens hebben in vergelijking met het reguliere huurbeleid: 98%
in plaats van 48% voor kleine huishoudens tot drie personen en 100% in plaats van
63% voor grote huishoudens vanaf drie personen. Hierdoor is de betaalbaarheid
voor de doelgroep verbeterd.
Jongeren tot 23 jaar uit de doelgroep konden overigens voor geen enkele woning
huurtoeslag krijgen: niet via Huur op Maat, maar ook niet via het reguliere huurbe-

voetnoot
25

Zie voor de definitie van de inkomensgroepen bijlage 1.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

HILVERSUM 99

leid. Dat komt omdat de specifieke jongerenwoningen niet meedoen in het experiment.
De bruto huurquote van huishoudens met een lager middeninkomen bedroeg 23%
en van hogere middeninkomens 22%. De maximale huurquotes van midden- en
hogere inkomens zijn in lijn met de SEV-normen voor acceptabele huurquotes.
Keuzevrijheid
In Hilversum gelden normaliter huurinkomensnormen, waardoor huishoudens met
een inkomen tot ruim 20.000 euro niet in aanmerking komen voor woningen boven
de tweede aftoppingsgrens. Deze huurinkomensnormen gelden niet voor Huur op
Maat-woningen, omdat de huur van de woning via de kortingstabel ‘passend’ gemaakt wordt bij het (inkomen van het) huishouden in plaats van andersom.
Ten tweede zijn meer woningen betaalbaar geworden voor de doelgroep van de
huurtoeslag, behalve voor jongeren tot 23 jaar (zie ‘Betaalbaarheid’). Hierdoor zijn
meer woningen binnen het financiële bereik van de woningzoekenden gekomen.
De toegenomen keuzevrijheid heeft ervoor gezorgd dat bij woningen met een hoge
kwaliteit meer reacties van en verhuringen aan de doelgroep te zien zijn dan vóór
de invoering van Huur op Maat.
Woningzoekenden uit de doelgroep hebben gebruikgemaakt van de toegenomen
keuzevrijheid door woningen te huren die in het reguliere huurbeleid boven de
aftoppingsgrenzen zouden hebben gelegen. Dit geldt voor de helft van de huishoudens uit de doelgroep die een Huur op Maat-woning hebben gehuurd.
Doelmatige besteding van middelen
De huurkortingen komen vooral terecht bij huishoudens uit de doelgroep die een
woning met een hoge kwaliteit (veel wws-punten) huren.
Prijs en kwaliteit
De reële huurprijs is bij beide experimentcorporaties gebaseerd op een vast percentage van de maximale huur en weerspiegelt daarmee de kwaliteitsverschillen volgens het woningwaarderingsysteem. De kortingen zorgen ervoor dat voor dezelfde
kwaliteit door verschillende huishoudens verschillende prijzen worden betaald.
Voor elk huishouden afzonderlijk geldt daarentegen dat de prijs stijgt naarmate de
kwaliteit toeneemt. Door de oplopende kortingspercentages wordt dit effect enigszins gedempt.

7.5

Meetpunten
Huurinkomsten
De aanvangshuren van de Huur op Maat-contracten lagen 14% lager dan bij het
reguliere huurbeleid. Wanneer Huur op Maat niet zou zijn ingevoerd, dan hadden
beide experimentcorporaties een streefhuurbeleid gehanteerd dat dicht tegen
100% van de maximale huur had gelegen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

100 HILVERSUM

Huurtoeslag
Door Huur op Maat zijn meer woningen toegankelijk en betaalbaar geworden voor
de huurtoeslagdoelgroep. Uit de verhuringen blijkt dat de doelgroep hiervan gebruik heeft gemaakt. Bovendien hebben meer woningen een huur die net onder de
aftoppingsgrens ligt. Daarom verwachten we dat het beslag op de huurtoeslag
toegenomen is.
Draagvlak
De meerderheid van de woningzoekenden en de huurders van Huur op Maatwoningen heeft een positief oordeel over Huur op Maat. Driekwart van de respondenten onder de woningzoekenden staat achter het principe dat mensen minder
huur betalen als zij een lager inkomen hebben. Dit geldt, in mindere mate, ook
voor huishoudens met een hoger inkomen. Nieuwe huurders zijn over het algemeen positiever dan woningzoekenden.

7.6

Implementatie
In augustus 2009 heeft een groepsgesprek plaatsgevonden met verschillende medewerkers van beide experimentcorporaties over de implementatie van Huur op
Maat.
Bij Dudok Wonen is Huur op Maat uitgelegd aan de klantenservice en is een cursusochtend georganiseerd voor woonconsulenten. De woonconsulenten van Dudok
Wonen zijn vaak bij elkaar geweest en hebben duidelijke uitleg (en naslagmateriaal) gehad. Daar is men zeer tevreden over. Ook medewerkers die niet met Huur op
Maat werken zijn geïnformeerd.
Bij De Alliantie G&V zijn de direct betrokkenen (verhuurmakelaars en projectleider)
regelmatig samengekomen voor de implementatie van Huur op Maat in beleid en
uitvoering. Er is een externe ingehuurd, die hen heeft bijgestaan. Het Klantinformatiecentrum is apart geïnformeerd om vragen te beantwoorden. Er werden echter weinig vragen gesteld.
De communicatie richting de woningzoekenden werd gericht vanuit de twee corporaties gezamenlijk. Er is één persoon aangesteld voor communicatie vanuit beide
corporaties. In december 2008 is door Woningnet aan alle ingeschreven woningzoekenden een e-mail gestuurd dat per 1 februari 2009 Huur op Maat van start zou
gaan onder verwijzing naar de website. In januari is ook aan iedereen een mailing
gedaan per post. Verder is aandacht besteed via de website Woningnet, de Woonbode, lokale kranten, een huurdersblad en een aparte Huur op Maat-brochure. Er is
ook twee keer een presentatie gegeven voor de gemeenteraad.
Bij advertenties van Huur op Maat-woningen verschijnt het Huur op Maat-teken
(%) en een link naar de Huur op Maat-website en rekentool. Automatisch wordt de
reële huur als huurprijs vermeld. Bij een zoekopdracht via Woningnet worden ook
Huur op Maat-woningen vermeld die in eerste instantie een te hoge huurprijs hebben, maar na korting onder de opgegeven huurprijs vallen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

HILVERSUM 101

De indruk heerst dat Huur op Maat goed begrepen wordt door de woningzoekenden: er komen nauwelijks vragen en tot nog toe zijn er geen negatieve reacties
geweest. Dudok Wonen verhuurt vrijwel alleen aan jongeren, die Huur op Maat
wellicht sneller begrijpen dan ouderen. De Alliantie heeft echter ook geen problemen ervaren met de ouderen. In de eerste maand kwamen wel opmerkingen als
“Wat zijn de woningen ineens duur!”, met name van ouderen, maar dat kwam
relatief weinig voor.
Huur op Maat-verhuringen kosten veel meer tijd dan reguliere verhuringen. Intakegesprekken vinden bij Huur op Maat face-to-face in plaats van telefonisch. Bij de
Alliantie worden reguliere verhuringen grotendeels schriftelijk en telefonisch afgehandeld, vooraf wordt een concept van het contract naar de huurder gestuurd. De
meeste vragen komen dan telefonisch en het ondertekenen gaat daardoor sneller.
Het Huur op Maat-contract is ingewikkelder dan het reguliere contract. Er staan
meer moeilijke begrippen in en dat roept veel vragen op bij de huurders. Voor de
woonconsulenten is het soms ook lastig om alles goed uit te leggen.
Het berekenen van de Huur op Maat-huur wordt gedaan door woonconsulenten
tijdens het intakegesprek. Voor het gebruik van de rekentool is een oefenochtend
geweest waar gezamenlijk contracten werden ingevoerd.
Voor Huur op Maat-verhuringen moeten bewijsstukken overhandigd worden. Het
aanleveren van bewijsstukken levert voor huurders meestal geen problemen op. De
hoogte van de kortingen wordt in 2009 gebaseerd op het inkomen van 2007. Dat
inkomen wordt bepaald aan de hand van een IB60-formulier of een berekening
zorgtoeslag van 2007. Als mensen dat niet kunnen overleggen, volstaat een definitieve aanslag inkomstenbelasting. Als huurders niet voldoen aan het verzoek om
inkomensgegevens wordt de maximale huur berekend. Rechtstreeks contact met
de belastingdienst zou een grote verbetering zijn. Om dat te krijgen moeten woningcorporaties HIP (Huur Informatie Punt) gemaakt worden, maar dat kan niet als
dat slechts voor Huur op Maat nodig is. Wat wel als probleem ervaren wordt is dat
de kortingen gebaseerd worden op het salaris van twee jaar geleden. Hierdoor kan
het voorkomen dat korting gegeven wordt aan mensen die inmiddels een riant
inkomen hebben.
Indien voor mensen het inkomen plotseling wegvalt of (meer dan 20%) lager wordt
kan een beroep worden gedaan op de hardheidsclausule. De huur kan dan verlaagd
worden. De hardheidsclausule is echter wel fraudegevoelig omdat er geen volledig
zicht is op de werkelijke situatie. De corporaties moeten uitgaan van loonstroken
en jaaropgaven. Die zijn minder betrouwbaar dan gegevens van de Belastingdienst.
De primaire systemen waarmee de corporaties werkten zijn niet aangepast voor
Huur op Maat. Binnen het bestaande systeem is gezocht naar de mogelijkheden en
dat werkt. Dudok Wonen was wel van plan om vanaf begin met een nieuw systeem
te werken, maar dat gebeurt pas vanaf 1 november 2009. In het nieuwe systeem
van Dudok Wonen zit Huur op Maat ingepast en hoeft de registratietool niet meer
apart gebruikt te worden. Automatisering is niet uitbesteed.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

102 HILVERSUM

De door SEV ontwikkelde registratietool staat los van het systeem en werkt goed en
duidelijk. Mensen die ermee moeten werken begrijpen het goed. Er moeten wel
veel extra handelingen verricht worden. Bij de Alliantie moeten registraties weer
verwijderd worden als een woning niet geaccepteerd wordt. Bezichtiging van de
woning vindt namelijk plaats na de intake. Bij Dudok Wonen wordt andersom gewerkt, dus hoeven geen registraties verwijderd te worden.

7.7

Zoekgedrag van woningzoekenden
In Hilversum bezitten De Alliantie en Dudok Wonen het merendeel van het huuraanbod. Ongeveer de helft van de vrijkomende huurwoningen in Hilversum staat in
de herstructureringswijken Noord en Oost.
De verdeling van het vrijkomend aanbod verloopt via het regionale aanbodsysteem
van Woningnet voor de Gooi- en Vechtstreek. We beperken de analyse tot de gemeente Hilversum. Per kwartaal varieert het aantal actief woningzoekenden daar
van 3.300 tot 4.900. Ruim twee derde deel van de actief woningzoekenden zoekt
(ook) in de twee Huur op Maat herstructureringswijken.
Van de (in de twee herstructureringwijken) actief woningzoekenden, behoort ongeveer de helft tot de doelgroep. Een derde deel behoort niet tot de doelgroep,
maar heeft een inkomen lager dan de voormalige ziekenfondsgrens (lage middeninkomens). Voor heel Hilversum zijn de actief woningzoekenden hetzelfde verdeeld
over de verschillende inkomenscategorieën.

Figuur 7-2

Ontwikkeling aantal actief woningzoekenden naar inkomen, per kwartaal, in de
twee herstructureringswijken
4000
3500
3000
2500

Hogere inkomens

2000

Hogere middeninkomens

1500

Lagere middeninkomens

1000

Doelgroep

500
0

Bron: cijfers Woningnet, bewerking RIGO

Over het algemeen ligt het gemiddeld aantal reacties per woningzoekende in de
experimentgebieden rond de 5. In Figuur 7-3 is te zien dat dit aantal na de invoering van Huur op Maat redelijk constant is gebleven. Alleen de hogere inkomens
lijken meer te zijn gaan reageren.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

HILVERSUM 103

Figuur 7-3

Ontwikkeling gemiddeld aantal reacties per inkomensgroep, in de twee
herstructureringswijken
7
6
5
4

Doelgroep

3

Lagere middeninkomens
Hogere middeninkomens

2

Hogere inkomens

1
0

Bron: cijfers Woningnet, bewerking RIGO

Bij elke inkomenscategorie is het aandeel reacties op woningen van 150 punten of
meer afgenomen. Dit wordt veroorzaakt door een kleiner aanbod van deze woningen tijdens Huur op Maat (10%) dan voor Huur op Maat (22% van het aanbod).
Verder zien we weinig verschuivingen in het reactiepatroon van woningzoekenden.
Figuur 7-4

Reacties van woningzoekenden naar inkomen en wws-punten, voor en tijdens experiment,
voor de twee herstructureringswijken

tijdens Huur op Maat

voor Huur op Maat
Doelgroep

7%

39%

Lagere middeninkomens

6%

36%

Hogere middeninkomens 3%

42%

24%

47%

Hogere inkomens 2% 16%
0%

39%

tot 100 punten

7%

40%

46%

7%

17%

6%

40%

46%

7%

27%

46%
25%

14%

36%
50%

75%

100 tot 125 punten

100%

4%

28%

59%

10%

4%

25%

62%

10%

0%

125 tot 150 punten

25%

50%

75%

vanaf 150 punten

Bron: cijfers Woningnet, bewerking RIGO

Hiervoor is per inkomensklasse gekeken naar het aandeel reacties op wws-klassen.
Daarnaast kan gekeken worden naar het aandeel van de inkomensklassen per
wws-klasse. Dan blijkt het aandeel van de doelgroep bij woningen van minimaal
125 wws-punten groter te zijn tijdens Huur op Maat dan voor Huur op Maat. Het
aandeel van de hogere (midden)inkomens is afgenomen. In de overige wijken van
Hilversum is dit nauwelijks het geval.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

100%

104 HILVERSUM

Figuur 7-5

Reacties van woningzoekenden naar inkomen en wws-punten, voor en tijdens experiment,
voor de twee herstructureringswijken

tijdens Huur op Maat

voor Huur op Maat
tot 100 punten

60%

100 tot 125 punten

54%

125 tot 150 punten

46%

vanaf 150 punten

41%
0%

34%
36%
36%

50%

Doelgroep

61%

33%

5% 2%

8% 2%

58%

34%

6% 2%

14% 4%

34%

25%

6% 1%

18%
75%

7%
100%

Lagere middeninkomens

0%

54%

31%

11% 3%

55%

31%

11% 3%

25%

50%

Hogere middeninkomens

75%

Hogere inkomens

Bron: cijfers Woningnet, bewerking RIGO

7.8

Verhuringen
Na de invoering van Huur op Maat zijn in de experimentwijken geen woningen
meer verhuurd aan hogere inkomens. Ook zijn er meer jongeren en alleenstaanden
aan bod gekomen.

Figuur 7-6

Verhuringen Hilversum Noord en Oost naar inkomen, leeftijd en aantal
personen
voor Huur op Maat

tijdens Huur op Maat
0

78

33

12
Doelgroep
Lagere middeninkomens
Hogere middeninkomens
Hogere inkomens

36

280

507

70

tijdens Huur op Maat

voor Huur op Maat
74

27

184

28

jonger dan 25 jaar
25 tot 35 jaar
35 tot 45 jaar

292

45 tot 55 jaar

13

148

55 jaar en ouder
15

35

200

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

100%

HILVERSUM 105

voor Huur op Maat

tijdens Huur op Maat
0

38 27

9

4

102

1 persoon
2 personen
3 personen
4 personen
5 of meer personen

26
193

538
79

Bron: cijfers Woningnet, bewerking RIGO

In Hilversum Noord en Oost zijn tijdens het experiment niet meer woningen met
veel wws-punten aan de doelgroep verhuurd dan voorheen, integendeel. Dit is
contrair aan het patroon dat we bij de reacties zagen.

Figuur 7-7

Verhuringen Hilversum Noord en Oost naar inkomen, leeftijd en aantal
personen
tijdens Huur op Maat

voor Huur op Maat
Doelgroep

13%

42%

Lagere middeninkomens

13%

39%

Hogere middeninkomens 4% 14%
Hogere inkomens 0%
6%
0%

34%
35%

40%

10%

7%

13%

6%
0%

42%

30%

40%
36%

50%

tot 100 punten

75%

100%

100 tot 125 punten

33%

0%

17%

50%

25%

17%

34%

3%0%

100 tot 125 punten

64%

32%

3% 1%

55%
35%
25%
Doelgroep

50%

75%

100%

vanaf 150 punten

tijdens Huur op Maat

voor Huur op Maat
64%

0%

42%

125 tot 150 punten

tot 100 punten

vanaf 150 punten

4%

64%

25%

125 tot 150 punten

49%

32%

10%3%

26%

23%

15%

50%

75%

Lagere middeninkomens

71%

0%

0%0%

62%

29%

9% 0%

62%

27%

11% 0%

27%

100%

29%

55%
25%

50%

Hogere middeninkomens

18%
75%

0%

100%

Hogere inkomens

Bron: cijfers Woningnet, de Alliantie en Dudok Wonen, bewerking RIGO

7.9

Huur op Maat-contracten naar kwaliteit
Sinds februari 2009 zijn in Hilversum Noord en Oost 110 Huur op Maat-contracten
afgesloten: 66 door de Alliantie en 44 door Dudok Wonen. Het grootste deel van de
Huur op Maat-woningen had 125 tot 150 wws-punten.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

106 HILVERSUM

Figuur 7-8

Verdeling Huur op Maat-contracten naar wws-punten

5

tot 100 punten

23

100 tot 125 punten
125 tot 150 punten

38

vanaf 150 punten

44

Bron: cijfers de Alliantie en Dudok Wonen, bewerking RIGO

Figuur 7-9 laat zien dat de verdeling van de contracten naar wws-punten samenhangt met het inkomen. Woningen tot 100 wws-punten zijn alleen aan de doelgroep verhuurd. De hogere middeninkomens hebben vooral woningen met veel
wws-punten gehuurd.
Figuur 7-9

Huur op Maat-contracten naar inkomen en wws-punten
Doelgroep 6%

32%

Lagere middeninkomens

53%

Hogere middeninkomens

35%

100 tot 125 punten

12%

67%

33%
0%

tot 100 punten

21%

41%

25%

50%

125 tot 150 punten

75%

100%

vanaf 150 punten

Bron: cijfers de Alliantie en Dudok Wonen, bewerking RIGO

7.10

Huren, puntprijzen en verdeling van middelen
Figuur 7-10 laat de spreiding van de huren zien die de Huur op Maat-woningen
hebben gekregen en vergelijkt deze met de streefhuren van deze woningen volgens
het reguliere huurbeleid van de experimentcorporaties. De huren die huurders met
een Huur op Maat-contract (na aftrek van korting) moeten betalen, liggen bijna
allemaal onder de aftoppingsgrenzen. Bij het reguliere huurbeleid is weliswaar een
piek te zien onder de aftoppingsgrens voor een en twee personen, maar een groot
deel van de huren zou daarboven liggen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

HILVERSUM 107

Figuur 7-10 Huurspreiding van afgesloten Huur op Maat-contracten vergeleken met regulier huurbeleid

Bron: cijfers de Alliantie & Dudok Wonen, bewerking RIGO

Het eerste halfjaar van Huur op Maat waren de totale huuropbrengsten per saldo
veel lager (-14%) dan wanneer het reguliere huurbeleid van toepassing zou zijn
geweest. Beide corporaties komen lager uit dan bij het reguliere huurbeleid: de
Alliantie -17% en Dudok Wonen -10%. De oorzaak hiervoor ligt in het feit dat beide
corporaties streefhuren hanteren die dicht bij de reële huur liggen.
Figuur 7-11 geeft de gemiddelde huur voor woningen uit verschillende wwsklassen per inkomensgroep weer. Bij de categorieën 125 tot 150 en 150 of meer
wws-punten is te zien dat bij Huur op Maat de gemiddelde huur afneemt naarmate
men een lager inkomen heeft. Bij het reguliere huurbeleid is dit niet het geval.
Figuur 7-11 Gemiddelde huur bij HoM-verhuring, vergeleken met regulier huurbeleid, naar
wws-punten en inkomensgroep
€ 900
€ 800
€ 700
€ 600
€ 500

Doelgroep

€ 400

Lagere middeninkomens

€ 300

Hogere middeninkomens

€ 200

Hogere inkomens

€ 100
€
regulier

HoM

tot 100 punten

regulier

HoM

100 tot 125 punten

regulier

HoM

regulier

125 tot 150 punten

HoM

vanaf 150 punten

Bron: cijfers De Alliantie en Dudok Wonen, bewerking RIGO

Eenzelfde beeld is te zien bij de gemiddelde prijs per wws-punt (Figuur 7-12). Vooral bij de woningen met meer wws-punten betaalt de huurder met een Huur op
Maat-contract meer naarmate het inkomen stijgt, terwijl dit bij het regulier beleid
niet het geval is. De puntprijs neemt af naarmate het aantal punten stijgt.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

108 HILVERSUM

Figuur 7-12 Gemiddelde puntprijs bij HoM-verhuring, vergeleken met regulier huurbeleid,
naar wws-punten en inkomensgroep
€ 6,00
€ 5,00
€ 4,00
Doelgroep

€ 3,00

Lagere middeninkomens
€ 2,00

Hogere middeninkomens

€ 1,00

Hogere inkomens

€ ,00
regulier

HoM

regulier

tot 100 punten

HoM

100 tot 125 punten

regulier

HoM

regulier

125 tot 150 punten

HoM

vanaf 150 punten

Bron: cijfers De Alliantie en Dudok Wonen, bewerking RIGO

Verdeling van kortingen
In Figuur 7-13 is van de Huur op Maat-woningen zowel van de Huur op Maat-huur
als de reguliere streefhuur het verschil met de reële huur te zien. Hierdoor wordt
duidelijk bij welke inkomensgroepen en welke woningen de middelen vooral terechtkomen. De middelen bij Huur op Maat worden gerichter ingezet voor het
bevorderen van de woonkwaliteit van de doelgroep en in mindere mate van de lage
middeninkomens. Aan hogere (midden)inkomens worden bijna geen middelen
meer besteed.
Figuur 7-13 Gemiddeld verschil tussen huurprijs en reële huur bij HoM-verhuring, vergeleken met
regulier huurbeleid, naar wws-punten en inkomensgroep
€ 250
€ 200
€ 150
Doelgroep
€ 100

Lagere middeninkomens
Hogere (midden)inkomens

€ 50
€
regulier

HoM

tot 100 punten

regulier

HoM

100 tot 125 punten

regulier

HoM

regulier

125 tot 150 punten

HoM

vanaf 150 punten

Bron: cijfers De Alliantie en Dudok Wonen, bewerking RIGO

7.11

Huurtoeslag en huurquote
Bij voorgaande analyse is de huurtoeslag buiten beschouwing gelaten. In deze
paragraaf is de huurtoeslag wel opgenomen in de analyses.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

HILVERSUM 109

Figuur 7-14 laat voor de doelgroep zien welk deel van de huur door de huurtoeslag
wordt gecompenseerd en welk deel zelf opgebracht moet worden. Aangezien de
huurtoeslag toeneemt naarmate de huur hoger ligt, dempt de huurtoeslag de verschillen tussen Huur op Maat en het reguliere huurbeleid.
Als we de huurtoeslag aftrekken van de huur, dan betaalt de doelgroep in elke
wws-klasse veel minder voor een woning dan huurders met een hoger inkomen.
Figuur 7-14 Gemiddelde huur van HoM-verhuringen aan de doelgroep, vergeleken met regulier
huurbeleid, naar huurtoeslag en eigen bijdrage van de huurder 26
€ 800
€ 700
€ 600
€ 500
€ 400
huurtoeslag

€ 300

eigen bijdrage

€ 200
€ 100
€
regulier

HoM

tot 100 punten

regulier

HoM

regulier

HoM

regulier

HoM

100 tot 125 punten 125 tot 150 punten vanaf 150 punten

Bron: cijfers De Alliantie en Dudok Wonen, bewerking RIGO

Figuur 7-15 geeft een indicatie27 van de huurquote per inkomensgroep in de verschillende wws-klassen, rekening houdend met de huurtoeslag. Daarbij gaan we er
opnieuw van uit dat elke woning bij het reguliere huurbeleid aan dezelfde huurder
zou zijn verhuurd als bij Huur op Maat.
De huurquote voor de doelgroep ligt bij Huur op Maat op 18% tegenover 22% bij
het reguliere huurbeleid. Een hogere huurquote wordt mede veroorzaakt omdat
een deel van de woningen een huur boven de aftoppingsgrenzen had gehad. Het is
aannemelijk dat in dat geval de doelgroephuishoudens een dergelijke woning niet
hadden kunnen en/of willen betalen.
Ook bij de lage middeninkomens en hoge middeninkomens ligt de huurquote bij
Huur op Maat lager bij het reguliere huurbeleid.

voetnoot
26

Bij gebrek aan huurtoeslaggegevens is de huurtoeslag berekend volgens de reguliere
systematiek. Met uitzonderingen is geen rekening gehouden.

27

De inkomensgegevens die voorhanden zijn, gaan uit van het belastbaar inkomen en
bevatten geen informatie over uitkeringen. Daarom kan slechts een indicatie worden gegeven van de huurquote van de doelgroep, op basis van de mediaan.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

110 HILVERSUM

Figuur 7-15 Huurquote (mediaan) bij HoM-verhuring (incl. huurtoeslag), vergeleken met
regulier huurbeleid, naar inkomensgroep

22%
regulier

25%
24%

Doelgroep
Lagere middeninkomens

18%
HoM

23%
22%
0%

5%

10%

15%

20%

25%

Hogere middeninkomens

30%

Bron: cijfers De Alliantie en Dudok Wonen, bewerking RIGO

7.12

Draagvlak
Tijdens het experiment Huur op Maat worden op verschillende momenten korte
enquêtes uitgezet onder verschillende doelgroepen. Dit dient om het draagvlak van
Huur op Maat te peilen. Er worden twee verschillende doelgroepen onderscheiden.
Ten eerste de woningzoekenden die tijdens Huur op Maat actief op zoek zijn naar
een woning. Ten tweede de nieuwe (Huur op Maat) huurders. Bij acceptatie wordt
de nieuwe huurder een enquête afgenomen door een verhuurmedewerker van de
corporatie.
In Hilversum zijn 5.828 enquêtes uitgezet onder woningzoekenden. Daarvan zijn er
841 teruggekomen, een respons van 14%.28 Daarnaast zijn er 110 Huur op Maathuurders die 41 enquêtes opleverden.

7.12.1

Bekendheid en informatievoorziening
Nog geen twee derde van de woningzoekenden zegt bekend te zijn met Huur op
Maat, 20% was ten tijde van de enquête niet bekend met Huur op Maat. Ruim de
helft van de woningzoekenden heeft wel eens gereageerd op een Huur op Maatwoning.
Geen van de nieuwe huurders vond de informatie omtrent Huur op Maat onduidelijk. Dit in tegenstelling tot de woningzoekenden, waar 19% aangaf de informatie
onduidelijk te vinden. Een kwart van de woningzoekenden vond de geboden informatie niet duidelijk, maar ook niet onduidelijk.

voetnoot
28

De dataverzameling is uitgevoerd door SurveyWorld, met medewerking van WoningNet.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

HILVERSUM 111

Figuur 7-16 Antwoorden op de stelling: ‘De informatie over Huur op Maat is duidelijk’

Woningzoekenden

215

Acceptaties

234

19

0%
Geheel mee eens

7.12.2

226

97

12

62

10

20%

40%

60%

80%

Mee eens

Neutraal

Mee oneens

100%

Geheel mee oneens

Huur op Maat en inkomen

Figuur 7-17 Antwoorden op de stelling: ‘Het is mij duidelijk dat de huur van Huur op Maatwoningen mede bepaald wordt door mijn inkomen’

Woningzoekenden

Acceptaties

0%
Geheel mee eens

434

200

20

13

20%

40%

60%

Mee eens

Neutraal

Mee oneens

115

41 41

8
80%

100%

Geheel mee oneens

Niet alleen is de informatie voor alle Huur op Maat-huurders duidelijk, ook zijn zij
ervan op de hoogte dat de huur mede bepaald wordt door het inkomen. Hooguit
een vijfde heeft hier neutraal op geantwoord. Onder woningzoekenden is het bijna
net zo goed bekend als onder de nieuwe huurders, dat de huur mede op basis van
het inkomen wordt bepaald. Driekwart was hiervan op de hoogte, maar 10% wist
dit niet.
Van de woningzoekenden vindt 76% het terecht dat mensen met een lager inkomen minder huur betalen. Een bijna evenredig aandeel nieuwe huurders is het
hiermee eens.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

112 HILVERSUM

Figuur 7-18 Antwoorden op de stelling: ‘Ik vind het goed dat mensen bij Huur op Maatwoningen minder huur betalen voor een woning als zij een lager inkomen hebben’

Woningzoekenden

Acceptaties

0%
Geheel mee eens

489

145

22

8

20%

40%

60%

Mee eens

Neutraal

Mee oneens

89

43 65

10
80%

100%

Geheel mee oneens

Denkt 18% van de woningzoekenden nog dat Huur op Maat ongunstig voor hen
kan uitpakken, onder de nieuwe huurders is er niemand die dat verwacht. Van de
woningzoekenden denkt 57% dat Huur op Maat gunstig voor hen zal uitpakken.
Figuur 7-19 Antwoorden op de stelling: ‘Voor mij is Huur op Maat gunstig’

Woningzoekenden

356

Acceptaties

113

21
0%

Geheel mee eens

211

55

8

20%

40%

60%

Mee eens

Neutraal

Mee oneens

93

12
80%

100%

Geheel mee oneens

Exact de helft van de woningzoekenden houdt rekening met de verwachte ontwikkeling van het eigen inkomen bij de keuze voor een Huur op Maat-woning. Ruim
een kwart houdt hier geen rekening mee.
7.12.3

Huurprijsberekening
Het berekenen van de huurprijs van Huur op Maat via de website is niet voor iedereen even duidelijk. Ruim 52% geeft aan de huurprijsberekening duidelijk te vinden.
Bijna een derde deel is neutraal. Een vijfde deel vond de website met de huurprijsberekening onduidelijk.
Een groot deel van de nieuwe huurders heeft zijn twijfels over de indicatieve huurprijs gegeven op de website en de uiteindelijke huurprijs. Op de stelling ‘De berekening van de huurprijs op de website was een goede indicatie van de uiteindelijke
huurprijs’, gaf 58% neutraal als antwoord; waarschijnlijk omdat ze de rekentool
niet gebruikt hebben. Ruim een derde vond het een goede indicatie geven.

7.12.4

Inkomenstoets
Nieuwe huurders vinden het minder vaak bezwaarlijk dat de woningcorporatie
jaarlijks een inkomenstoets doet, dan de woningzoekenden. Geen van de nieuwe

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

HILVERSUM 113

huurders heeft hier negatief op geantwoord tegenover 17% van de woningzoekenden.
Figuur 7-20 Antwoorden op de stelling: ‘Ik heb er geen moeite mee dat de woningcorporatie
elk jaar mijn inkomen toetst als ik een Huur op Maat-woning huur’

Woningzoekenden

352

Acceptaties

19

0%
Geheel mee eens

R I G O

175

161

72

11

20%

40%

60%

Mee eens

Neutraal

Mee oneens

R e s e a r c h

e n

70

10

80%

100%

Geheel mee oneens

A d v i e s

B V

LEIDSCHENDAM-VOORBURG 115

8
Leidschendam-Voorburg
8.1

Huur op Maat in Leidschendam-Voorburg
In Leidschendam-Voorburg zijn twee corporaties actief: Vidomes en Wooninvest.
Daarvan neemt sinds februari 2009 alleen Vidomes deel aan het experiment Huur
op Maat.
Vidomes heeft ook woningen in andere gemeenten in de regio Haaglanden. Er is
gekozen om van één woonbedrijf alle woningen met Huur op Maat aan te bieden.
Voor de selectie van het woonbedrijf is gekeken naar de kenmerken van de voorraad en die van de organisatie. In Leidschendam-Voorburg waren deze kenmerken
het meest gunstig voor Huur op Maat.
In principe worden alle woningen van Vidomes in Leidschendam-Voorburg als Huur
op Maat-woning verhuurd, met uitzondering van de sloop- en verkoopwoningen
en woningen die collectief verhuurd worden aan bepaalde instellingen.

8.2

Opzet experiment
De reële huur bestaat bij Vidomes uit de helft van 4% van de WOZ-waarde en de
helft van de maximale huurprijs, afgetopt op de maximale huurprijs.
In tegenstelling tot de andere experimentcorporaties is de korting niet afhankelijk
van de woning, maar alleen van het inkomen van de huurder en de samenstelling
van het huishouden. Bij elke woning krijgt een bepaald huishouden dus dezelfde
korting op de reële huur.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

116 LEIDSCHENDAM-VOORBURG

Tabel 8-1

Kortingstabel Huur op Maat Vidomes

Jaarinkomen

Huurders<23 jaar
1 persoon 2 personen
15,0%
15,0%
0,0%
15,0%
0,0%
15,0%
0,0%
15,0%
0,0%
15,0%
0,0%
15,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%

< € 20300
€ 20.975
€ 21.000
€ 22.000
€ 23.000
€ 26.300
€ 28.475
€ 29.000
€ 30.000
€ 31.000
€ 32.000
€ 33.000
€ 34.000
€ 35.000
€ 36.000
€ 37.000
€ 38.000
€ 39.000
€ 40.000
€ 41.000
€ 42.000
€ 43.000
€ 44.000
€ 45.000
€ 45.856

Samenstelling huishouden
Alle huurders
Huurders > 23 jaar
1 persoon 2 personen
3‐5 personen >5 personen
9,6%
12,0%
29,0%
34,8%
9,6%
12,0%
29,0%
34,8%
13,4%
12,0%
29,0%
34,8%
9,3%
12,0%
29,0%
34,8%
5,2%
12,0%
29,0%
34,8%
0,0%
12,0%
29,0%
34,8%
0,0%
12,0%
29,0%
34,8%
0,0%
12,0%
31,2%
36,8%
0,0%
9,7%
28,8%
34,6%
0,0%
6,7%
26,4%
32,4%
0,0%
3,7%
24,0%
30,2%
0,0%
0,6%
21,7%
28,0%
0,0%
0,0%
19,3%
25,9%
0,0%
0,0%
16,9%
23,7%
0,0%
0,0%
14,5%
21,5%
0,0%
0,0%
12,2%
19,3%
0,0%
0,0%
9,8%
17,1%
0,0%
0,0%
7,4%
15,0%
0,0%
0,0%
5,0%
12,8%
0,0%
0,0%
2,7%
10,6%
0,0%
0,0%
0,3%
8,4%
0,0%
0,0%
0,0%
6,2%
0,0%
0,0%
0,0%
4,0%
0,0%
0,0%
0,0%
1,9%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%

Bron: Vidomes

8.3

Huur op Maat-contracten naar inkomen
In het eerste halfjaar van het experiment heeft Vidomes 107 Huur op Maatcontracten afgesloten. In driekwart van de gevallen werd de woning verhuurd aan
een huurder die tot de doelgroep behoort en 18% valt in de groep met lagere middeninkomens.

Figuur 8-1

Verdeling Huur op Maat-contracten naar inkomensgroepen 29
1

1

6

Onbekend
Doelgroep

19

Lagere middeninkomens
Hogere middeninkomens
Hogere inkomens

80

Bron: Vidomes
voetnoot
29

Zie voor de definitie van de inkomensgroepen bijlage 1.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

LEIDSCHENDAM-VOORBURG 117

8.4

Doelstellingen
Het Huur op Maat-experiment in Leidschendam-Voorburg loopt pas een half jaar.
Daarom kunnen we alleen voorlopige conclusies trekken uit de resultaten. Dat
doen we aan de hand van de vier hoofddoelstellingen van Huur op Maat.
Betaalbaarheid
Vidomes hanteert een kortingstabel waarin per huishouden een vaste korting
wordt gegeven die onafhankelijk is van de reële huur. Daarbij is wel rekening gehouden met de verschillende groepen die bij de huurtoeslagsystematiek binnen de
doelgroep worden onderscheiden.
Van alle bij Huur op Maat verhuurde woningen is 14% bereikbaar voor jongeren uit
de doelgroep tot 23 jaar. In het reguliere huurbeleid zou deze groep voor 7% van
deze woningen in aanmerking komen voor huurtoeslag. Bij Huur op Maat is voor
deze groep dus een groter deel van de woningen bereikbaar dan bij het reguliere
beleid het geval geweest zou zijn. Bij oudere en grotere huishoudens is er weinig
verschil tussen beide huurprijssystemen in het percentage van de woningen dat
voor de doelgroep een huurprijs onder de aftoppingsgrens heeft. Het verschil is
steeds 0 tot 2% in het voordeel van Huur op Maat.
De bruto huurquote van huishoudens met een lager middeninkomen bedroeg 22%
en van hogere middeninkomens 15%. De maximale huurquotes van midden- en
hogere inkomens zijn in lijn met de SEV-normen voor acceptabele huurquotes. De
betaalbaarheid voor midden- en hogere inkomens is door de invoering van Huur op
Maat verbeterd, omdat zij op goedkopere woningen mogen reageren dan voorheen
(zie hieronder).
Keuzevrijheid
In Leidschendam-Voorburg gelden normaliter huurinkomensnormen, waardoor de
doelgroep alleen in aanmerking komt voor woningen tot de eerste aftoppingsgrens
en de midden- en hogere inkomen niet in aanmerking komen voor woningen onder
de eerste aftoppingsgrens. Deze huurinkomensnormen gelden niet voor Huur op
Maat-woningen, omdat de huur van de woning via de kortingstabel ‘passend’ gemaakt wordt bij het (inkomen van het) huishouden in plaats van andersom. Hierdoor kunnen alle inkomensgroepen bij Huur op Maat uit meer woningen kiezen.
Ten tweede zijn meer woningen betaalbaar geworden voor de doelgroep van de
huurtoeslag, vooral voor jongeren tot 23 jaar (zie hierboven). Hierdoor zijn meer
woningen binnen het financiële bereik van de woningzoekenden gekomen.
Woningzoekenden uit de doelgroep hebben gebruikgemaakt van de toegenomen
keuzevrijheid door woningen te huren die in het reguliere huurbeleid boven de
aftoppingsgrenzen zouden hebben gelegen. Dit geldt voor 18% van de huishoudens uit de doelgroep die een Huur op Maat-woning hebben gehuurd. 81% van de
midden- en hogere inkomens met een Huur op Maat-contract heeft gebruikgemaakt van de mogelijkheid om woningen te huren die in het reguliere huurbeleid
onder de eerste aftoppingsgrens vielen en dus niet toegankelijk voor hen waren.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

118 LEIDSCHENDAM-VOORBURG

Doelmatige besteding van middelen
De huurkortingen komen vooral terecht bij huishoudens uit de doelgroep die een
woning met een hoge kwaliteit (veel wws-punten) huren. Dit betreft met name
gezinnen die dankzij de relatief hoge kortingspercentages die Vidomes aan hen
geeft, een goedkope eengezinswoning kunnen huren.
Prijs en kwaliteit
De reële huurprijs is voor de helft gebaseerd op de maximale huur en voor de helft
op de WOZ-waarde. Daarmee weerspiegelt de reële huur zowel de kwaliteit volgens het woningwaarderingsysteem als de kwaliteit zoals gewaardeerd door de
markt.
De kortingen zorgen ervoor dat voor dezelfde kwaliteit door verschillende huishoudens verschillende prijzen worden betaald. Voor elk huishouden afzonderlijk geldt
daarentegen dat de prijs stijgt naarmate de kwaliteit toeneemt. Omdat het kortingspercentage bij Vidomes niet afhankelijk is van de woning, stijgt de gekorte
huur van de woning met hetzelfde percentage als de reële huur.

8.5

Meetpunten
Huurinkomsten
De aanvangshuren van de Huur op Maat-contracten lagen bij Vidomes 2% lager
dan bij het reguliere huurbeleid.
Huurtoeslag
Bij Huur op Maat waren ongeveer evenveel woningen betaalbaar voor de huurtoeslagdoelgroep als in het reguliere beleid. Driekwart van de Huur op Maat-woningen
is aan de doelgroep verhuurd. In het reguliere beleid zou dat 79% zijn geweest (alle
woningen onder de eerste aftoppingsgrens). Op basis hiervan verwachten we dat
het beslag op de huurtoeslag bij Vidomes licht is gedaald.
Draagvlak
De meerderheid van de woningzoekenden en de huurders van Huur op Maatwoningen heeft een positief oordeel over Huur op Maat. Driekwart van de respondenten onder de woningzoekenden staat achter het principe dat mensen minder
huur betalen als zij een lager inkomen hebben. Dit geldt, in mindere mate, ook voor
huishoudens met een hoger inkomen. Nieuwe huurders zijn over het algemeen
positiever dan woningzoekenden.

8.6

Implementatie
Om de ervaringen tijdens de implementatie van Huur op Maat door te nemen is in
augustus 2009 een groepsgesprek gehouden met diverse medewerkers van Vidomes.
Begin oktober 2008 is een interne presentatie gegeven voor iedereen binnen het
Woonbedrijf Leidschendam-Voorburg. Net voor de start is nog een aparte bijeen-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

LEIDSCHENDAM-VOORBURG 119

komst gehouden voor de complexbeheerders, die wilden weten wat ze huurders
moesten vertellen over Huur op Maat. Voor alle andere vestigingen van Vidomes is
ook een presentatie gegeven over Huur op Maat, ook al doen zij niet mee aan het
experiment.
Per functiegroep zijn werkinstructies gegeven en oefeningen gedaan. Per onderdeel zijn voorbeelden behandeld en werden praktische handelingen voorgedaan.
Daarnaast werden de principes van de kortingstabel uitgelegd.
Woningzoekenden die in het halfjaar voor de invoering van Huur op Maat op een
woning hadden gereageerd in Leidschendam-Voorburg, zijn via een brief op de
hoogte gesteld van Huur op Maat. Vidomes kreeg daarna veel telefoontjes van
mensen die dachten dat zij een woning mochten uitzoeken waar zij dan korting
voor zouden krijgen. Veel vragen zijn beantwoord aan de telefoon.
Naast de brief is ook via een banner op de website, de Woonkrant, het eigen Vidomes magazine, artikelen in lokale kranten en een persbericht aandacht besteed aan
Huur op Maat. Alle stakeholders hebben een brief ontvangen met uitleg over Huur
op Maat. Voor de wethouders is een presentatie gegeven.
De woningen van Vidomes worden aangeboden via het regionale aanbodsysteem
van de Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH). Op de website woonnethaaglanden.nl wordt uitleg gegeven over Huur op Maat. Verder moesten enkele
aanpassingen gedaan worden door de webbouwers in samenwerking met SVH. Bij
de advertenties is een logo van Huur op Maat te zien en een link naar de rekentool.
In de krant wordt de reële huurprijs gegeven. Over de advertenties zijn weinig vragen gekomen. De indruk is dat de rekentool maar weinig gebruikt wordt.
Het vermelden van de reële huurprijs lijkt geen negatieve invloed te hebben op het
aantal reacties. De huurprijs lijkt geen belangrijke factor te zijn bij het reageren op
een woning. Opvallend is dat degenen die de minste korting krijgen (bijvoorbeeld
alleenstaanden) ook het minste klagen over de huurprijs.
Over Huur op Maat komen weinig vragen van woningzoekenden. Sommigen worden wel boos omdat zij in de ranking sinds Huur op Maat veel lager eindigen, door
het loslaten van de huurinkomensnormen.
Voor het serviceteam kost Huur op Maat niet veel extra tijd meer, alleen in het
begin. Voor de huuradministratie wel (naar schatting 10 minuten extra); daar worden controles uitgevoerd op de Huur op Maat-kortingen en wordt alles ingevoerd.
Voor de woonconsulenten neemt Huur op Maat ook meer tijd in beslag, doordat
het tekenen van het contract langer duurt en er meer administratieve handelingen
verricht moeten worden. Er wordt meer tijd besteed aan de klanten (meer uitleg,
meer documenten overleggen etc.).
Met de volgorde van verschillende handelingen, zoals bezichtigen, inkomensgegevens indienen en contract tekenen, wordt bij Vidomes flexibel omgegaan. Soms
nemen mensen meteen alle benodigde informatie mee en soms niet. De volgorde
wordt daarop afgestemd.
Als bewijs van inkomen geldt een door de fiscus vastgestelde definitieve berekening zorgtoeslag, aanslag inkomstenbelasting of een IB60-formulier. Met toe-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

120 LEIDSCHENDAM-VOORBURG

stemming van de huurder wordt soms het HIP geraadpleegd. Alleen een loonstrook
is nu niet meer voldoende. Als inkomensgegevens niet op tijd aangeleverd worden,
wordt geen korting op de huurprijs gegeven. Bij Vidomes hebben medewerkers zelf
toegang tot het GBA, maar wordt geen noodzaak gezien in een maandelijkse check
omdat daar toch niets mee gedaan mag worden.
In het geval van een hardheidsclausule wordt gevraagd om een loonstrookje. Dat is
echter slechts één keer voorgekomen. Fraude met inkomensgegevens zou minder
zijn als er direct contact met de belastingdienst zou zijn.
Voor Huur op Maat is het primaire systeem van Vidomes (SG Tobias) beperkt aangepast. Dit kostte vrij veel energie omdat het deels door de centrale vestiging gebeurde en het systeem niet heel flexibel is voor aanpassingen.
Vidomes maakt gebruik van de SEV-registratietool. De SEV-registratietool spreekt
voor zich. Nadeel daarvan is dat geen wijzigingen meer aangebracht kunnen worden als het eenmaal opgeslagen is.

8.7

Zoekgedrag van woningzoekenden
Het aantal actief woningzoekenden bij Vidomes is in 2008 geleidelijk gestegen tot
ruim 4.500 aan het einde van het jaar. In het eerste kwartaal van 2009 is een piek
van ruim 5.700 actief woningzoekenden te zien, waarna het aantal per kwartaal
snel weer afgenomen is tot ruim 3.000 in het derde kwartaal.

Figuur 8-2

Ontwikkeling aantal actief woningzoekenden per kwartaal, naar inkomen
7000
6000
5000
4000

Hogere inkomens

3000

Hogere middeninkomens
Lagere middeninkomens

2000

Doelgroep

1000
0

Bron: cijfers SVH, bewerking RIGO

Het aantal reacties per woningzoekende is in het eerste kwartaal van 2009 onder
alle inkomensgroepen toegenomen. In de kwartalen daarna is een geleidelijke
daling zichtbaar, alleen voor de doelgroep blijft het aantal reacties per kwartaal
ongeveer gelijk. Over de gehele linie komen van de doelgroep en de lagere middeninkomens de meeste reacties per kwartaal.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

LEIDSCHENDAM-VOORBURG 121

Figuur 8-3

Ontwikkeling gemiddeld aantal reacties per actief woningzoekende, naar
inkomen
2,5
2
1,5

Doelgroep
Lagere middeninkomens

1

Hogere middeninkomens
Hogere inkomens

0,5
0

Bron: cijfers SVH, bewerking RIGO

8.8

Verhuringen
Tijdens Huur op Maat zijn bij Vidomes in Leidschendam-Voorburg minder woningen verhuurd aan de doelgroep, aan ouderen en jongeren en aan huishoudens met
twee personen.

Figuur 8-4

Verhuringen Vidomes in Leidschendam-Voorburg naar inkomen, leeftijd en
aantal personen 30
voor Huur of Maat

tijdens Huur op Maat
1

7 2

12
Doelgroep

41

Lagere middeninkomens
Hogere middeninkomens
33

62

Hogere inkomens

120

tijdens Huur op Maat

voor Huur op Maat

7

27

jonger dan 25 jaar

30
61

24

25 tot 35 jaar
35 tot 45 jaar

32

45 tot 55 jaar
55 jaar en ouder
21

23

27

26

voetnoot
30

Het betreft niet alleen Huur op Maat-woningen. De inkomens zijn door woningzoekenden
zelf opgegeven.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

122 LEIDSCHENDAM-VOORBURG

voor Huur op Maat
13

tijdens Huur op Maat

3

6
10
1 persoon

20

2 personen
79

3 personen

16
54

4 personen
5 of meer personen

55

22

Bron: cijfers SVH, bewerking RIGO

Kijken we naar de verdeling van de inkomensgroepen over de woningen, dan zien
we dat de doelgroep bij Huur op Maat vaker woningen met veel wws-punten huurt
en de hogere (midden)inkomens vaker woningen met weinig wws-punten.
Figuur 8-5

Verhuringen Vidomes in Leidschendam-Voorburg naar inkomen en wws-punten
tijdens Huur op Maat

voor Huur op Maat
Doelgroep

7%

56%

Lagere middeninkomens 0%

Hogere (midden)inkomens 0%
0%

31%

83%

33%

tot 100 punten

75%

100%

100 tot 125 punten

0%

67%

125 tot 150 punten

30%

0%

7%

25%

50%

Doelgroep

25%

50%

17%

75%

100%

vanaf 150 punten

75%

43%
75%

Lagere middeninkomens

50%

0%
100%

17%

58%

1% 2%

12%0%

50%

25%

0%0%

88%

vanaf 150 punten

50%

10%

tijdens Huur op Maat

100%

100 tot 125 punten

12%

39%

125 tot 150 punten

voor Huur op Maat
tot 100 punten

25%

45%

8%

67%
50%

47%

6%

14% 3%

0%
25%

15%

6%

58%
0%

25%

Hogere middeninkomens

29%

13%

40%

10% 0%

25%
50%

8% 0%

75%

8%

0%

8%
100%

Hogere inkomens

Bron: cijfers SVH en Vidomes, bewerking RIGO

8.9

Huur op Maat-contracten naar kwaliteit
De helft van de afgesloten contracten had betrekking op een woning met 100 tot
125 wws-punten, bijna een derde op de klasse daarboven (125 tot 150 punten).

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

LEIDSCHENDAM-VOORBURG 123

Figuur 8-6

Verdeling Huur op Maat-contracten naar wws-punten

11

9

tot 100 punten
100 tot 125 punten
125 tot 150 punten
vanaf 150 punten

34
53

Bron: Vidomes

Binnen alle inkomensgroepen hebben de meeste gehuurde woningen 100 tot 125
wws-punten. Aan de doelgroep zijn verhoudingsgewijs de meeste woningen uit de
hoogste wws-klasse verhuurd. Hierbij dient echter wel rekening gehouden te worden met het lage aantal contracten dat is afgesloten, met name onder de lagere en
hogere (midden)inkomens.
Figuur 8-7

Huur op Maat-contracten naar wws-punten en inkomen

Doelgroep

9%

51%

28%

Lagere middeninkomens

11%

42%

42%

Hogere (midden)inkomens

57%
0%

tot 100 punten

25%

100 tot 125 punten

13%
5%

43%
50%

125 tot 150 punten

75%

100%

vanaf 150 punten

Bron: cijfers Vidomes, bewerking RIGO

8.9.1

Huurprijsopbouw
Om in beeld te brengen wat de financiële gevolgen van Huur op Maat zijn, zowel
voor Vidomes als voor de woningzoekenden, zullen de uitkomsten bij Huur op
Maat in de komende paragrafen regelmatig vergeleken worden met de uitkomsten
die bij het reguliere huurbeleid verwacht zouden worden. Bij deze vergelijkingen
wordt verondersteld dat bij het reguliere beleid dezelfde woningen aan dezelfde
huurders verhuurd zouden worden.
Figuur 8-8 toont de spreiding van huren die tot stand zijn gekomen bij Huur op
Maat (na aftrek van korting) en de (vaste) huurprijs die onder het reguliere huurbeleid zou hebben gegolden voor deze woningen. Bij Huur op Maat zijn is er een grotere spreiding dan in het reguliere huurbeleid. In het reguliere beleid hebben alle
woningen een huur onder de huurtoeslaggrens en zitten bijna alle woningen onder

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

124 LEIDSCHENDAM-VOORBURG

de aftoppingsgrens voor drie3- en meerpersoonshuishoudens. Bij Huur op Maat
worden de huren alleen voor de doelgroep onder de aftoppingsgrenzen gebracht,
via de kortingen.
Figuur 8-8

Huurspreiding van afgesloten Huur op Maat-contracten, vergeleken met
regulier huurbeleid

Bron: cijfers Vidomes, bewerking RIGO

Voor Vidomes zijn de huurinkomsten met Huur op Maat 2% lager dan de verwachtte huuropbrengst bij het reguliere beleid. Het bedrag dat bij Huur op Maat aan
huurtoeslag wordt uitgekeerd ligt eveneens lager dan bij het reguliere beleid het
geval zou zijn. Dat verschil bedraagt 9%.
In Figuur 8-9 wordt de gemiddelde huurprijs bij Huur op Maat voor woningen in
verschillende wws-klassen vergeleken met de huurprijs die volgens het reguliere
huurbeleid zou gelden. Daarbij is ook onderscheid gemaakt naar inkomen. Uit de
grafiek komt naar voren dat bij Huur op Maat duidelijk een verband aanwezig is
tussen inkomen en de huurprijs; naarmate het inkomen hoger wordt, neemt de
huurprijs toe. Dit betekent dat hogere inkomens een hogere huurprijs betalen dan
de lagere inkomens voor dezelfde kwaliteit van de woning. Bij het reguliere beleid
staat de huurprijs vast en is niet afhankelijk van het inkomen. Verschillen in gemiddelde huurprijzen tussen inkomensgroepen binnen een bepaalde wws-klasse
worden bij het reguliere huurbeleid alleen veroorzaakt door de spreiding van de
huren binnen een klasse.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

LEIDSCHENDAM-VOORBURG 125

Figuur 8-9

Gemiddelde huur bij HoM-verhuringen, vergeleken met regulier beleid, naar wws-punten en
inkomen
€ 700
€ 600
€ 500
€ 400

Doelgroep

€ 300

Lagere middeninkomens

€ 200

Hogere middeninkomens
Hogere inkomens

€ 100
€0
regulier

HoM

regulier

tot 100 punten

HoM

regulier

100 tot 125 punten

HoM

125 tot 150 punten

regulier

HoM

vanaf 150 punten

Bron: cijfers Vidomes, bewerking RIGO

De gemiddelde puntprijzen, die in Figuur 8-10 staan weergegeven, geven een vergelijkbaar beeld. In het reguliere beleid betaalt de doelgroep ongeveer evenveel of
per wws-punt dan de hogere inkomensgroepen, terwijl de doelgroep bij Huur op
Maat in alle wws-klassen de laagste puntprijs betaalt. Tussen wws-punten en
puntprijs is alleen voor de doelgroep een licht verband zichtbaar, waarbij de puntprijs lager wordt naarmate het aantal wws-punten toeneemt. Dit verband is zowel
aanwezig in het reguliere huurbeleid als bij Huur op Maat.
Figuur 8-10 Gemiddelde puntprijs bij HoM-verhuring, vergeleken met regulier beleid, naar
wws-punten en inkomen
€ 5,00
€ 4,50
€ 4,00
€ 3,50
€ 3,00

Doelgroep

€ 2,50
€ 2,00

Lagere middeninkomens

€ 1,50

Hogere middeninkomens

€ 1,00

Hogere inkomens

€ 0,50
€ 0,00
regulier

HoM

tot 100 punten

regulier

HoM

100 tot 125 punten

regulier

HoM

125 tot 150 punten

regulier

HoM

vanaf 150 punten

Bron: cijfers Vidomes, bewerking RIGO

Verdeling van kortingen
De verdeling van de middelen die Vidomes ter beschikking heeft om de betaalbaarheid van haar woningen te verbeteren, ziet er bij Huur op Maat ongeveer hetzelfde uit als bij het reguliere huurbeleid; in beide gevallen neemt het verschil tussen de werkelijke en de reële huurprijs toe naarmate het aantal wws-punten hoger
wordt. Dit betekent dat meer korting gegeven wordt naarmate de kwaliteit van de

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

126 LEIDSCHENDAM-VOORBURG

woningen verbetert. Daarnaast zijn de kortingen in beide situaties lager naarmate
het inkomen hoger is. Dit verband is bij Huur op Maat wel sterker aanwezig dan bij
het reguliere huurbeleid. Aan het tegengestelde verband dat voor de hogere (midden)inkomens te zien is, kan weinig waarde gehecht worden, omdat het aantal
huurders dat tot deze inkomensgroep behoort erg laag is.
Figuur 8-11 Gemiddeld verschil tussen huurprijs en reële huur bij HoM-verhuring,
vergeleken met regulier huurbeleid, naar wws-punten en inkomensgroep
€ 250
€ 200
€ 150
Doelgroep
€ 100

Lagere middeninkomens
Hogere (midden)inkomens

€ 50
€0
regulier

HoM

tot 100 punten

8.10

regulier

HoM

100 tot 125 punten

regulier

HoM

regulier

125 tot 150 punten

HoM

vanaf 150 punten

Huurtoeslag en huurquoten
In de figuren in voorgaande paragraaf is geen rekening gehouden met de huurtoeslag waar de doelgroep recht op heeft. De huurprijzen liggen voor de doelgroep in
werkelijkheid dus wat lager. Welk deel van de huurprijs door huurtoeslag gecompenseerd wordt is weergegeven in Figuur 8-12.

Figuur 8-12 Gemiddelde huur voor doelgroep voor HoM-woningen, vergeleken met regulier
beleid, naar geschatte huurtoeslag en eigen bijdrage 31
€ 700
€ 600
€ 500
€ 400
€ 300

huurtoeslag

€ 200

eigen bijdrage

€ 100
€0
regulier

HoM

tot 100 punten

regulier

HoM

regulier

HoM

regulier

HoM

100 tot 125 punten 125 tot 150 punten vanaf 150 punten

Bron: cijfers Vidomes, bewerking RIGO
voetnoot
31

Bij gebrek aan huurtoeslaggegevens is de huurtoeslag berekend volgens de reguliere
systematiek. Met uitzonderingen is geen rekening gehouden.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

LEIDSCHENDAM-VOORBURG 127

In Figuur 8-13 wordt een indicatie gegeven voor de huurquotes voor de verschillende inkomensgroepen. Deze huurquotes geven per inkomensgroep aan welk deel
van het inkomen gemiddeld genomen aan huur besteed wordt. In onderstaande
figuur valt op dat naast de hogere (midden)inkomens, ook de lagere middeninkomens bij Huur op Maat een hogere huurquote hebben dan bij het reguliere beleid.
Daarbij moet worden aangetekend dat de lagere middeninkomens volgens de reguliere huurinkomensnormen niet in aanmerking zouden zijn gekomen voor de
goedkope woningen die zij bij Huur op Maat hebben gehuurd. Voor de doelgroep is
de huurquote bij Huur op Maat iets lager.
Figuur 8-13 Huurquote (mediaan) bij HoM-verhuring (na aftrek van huurtoeslag),
vergeleken met regulier huurbeleid, naar inkomen
17%
regulier
10%

13%

19%
Doelgroep
Lagere middeninkomens

15%
HoM
13%
0%

5%

10%

15%

15%

Hogere middeninkomens

22%

Hogere inkomens
20%

25%

Bron: cijfers Vidomes, bewerking RIGO

8.11

Draagvlak
Om het draagvlak van Huur op Maat te peilen worden op verschillende momenten
in het verhuurproces korte enquêtes afgenomen onder verschillende doelgroepen.
In totaal zijn er twee verschillende doelgroepen. Ten eerste de woningzoekenden
die tijdens Huur op Maat actief op zoek zijn naar een woning. Ten tweede de huurders die een Huur op Maat-contract hebben afgesloten. Bij acceptatie wordt de
nieuwe huurder een enquête afgenomen door een verhuurmedewerker van de
corporatie.
In Leidschendam-Voorburg zijn in totaal 10.726 woningzoekenden aangeschreven.
Dit leverde 1.015 deelnemers op, een respons van 9%.32 In totaal waren er 107
Huur op Maat-huurders, waarvan 77 huurders een enquête hebben ingevuld.
Omdat het inkomen van de (toekomstige) huurders invloed heeft op de huurprijs
die zij met Huur op Maat moeten betalen, is ook gekeken of er een samenhang
bestaat tussen het inkomen van de geënquêteerden en de beantwoording van de
stellingen. Indien dat het geval is wordt daar in de tekst op ingegaan.

8.11.1

Bekendheid en informatievoorziening
Ruim 40% van de woningzoekenden is bekend met Huur op Maat. Daartegenover
staat een bijna even groot aandeel dat aangeeft niet bekend te zijn met Huur op

voetnoot
32

De dataverzameling is uitgevoerd door SurveyWorld, met medewerking van WoningNet.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

128 LEIDSCHENDAM-VOORBURG

Maat. Van de woningzoekenden geeft 46% aan minimaal een keer op een Huur op
Maat-woning te hebben gereageerd.
Beduidend meer nieuwe huurders vinden de geboden informatie over Huur op
Maat duidelijk dan de woningzoekenden. Van de nieuwe huurders reageert 94%
positief op de stelling ‘De informatie over Huur op Maat is duidelijk’, tegenover
43% van de woningzoekenden. Van de woningzoekenden gaf 30% aan de geboden
informatie onduidelijk te vinden.
Figuur 8-14 Antwoorden op de stelling: ‘De informatie over Huur op Maat is duidelijk’

Woningzoekenden

235

196

Acceptaties

138

44

0%
Geheel mee eens

8.11.2

278

162

28

20%

40%

60%

Mee eens

Neutraal

Mee oneens

4 1

80%

100%

Geheel mee oneens

Huur op Maat en inkomen

Figuur 8-15 Antwoorden op de stelling: ‘Het is mij duidelijk dat de huur van Huur op Maatwoningen mede bepaald wordt door mijn inkomen’

Woningzoekenden

418

Acceptaties

212

201

49

0%
Geheel mee eens

20%

40%

60%

Mee eens

Neutraal

Mee oneens

77

97

27

1

80%

100%

Geheel mee oneens

Ondanks dat een groot deel van de woningzoekenden aangaf de informatie omtrent Huur op Maat onduidelijk te vinden, blijkt het merendeel (63%) wel te weten
dat de huur mede op basis van het inkomen wordt bepaald.
Van de woningzoekenden vindt 76% het goed dat mensen met een laag inkomen
bij Huur op Maat-woningen minder huur betalen. Maar 11% vindt het niet juist.
Nieuwe huurders zijn vaker positief over een lagere huur bij een laag inkomen
(96%).

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

LEIDSCHENDAM-VOORBURG 129

Figuur 8-16 Antwoorden op de stelling: ‘Ik vind het goed dat mensen bij Huur op Maatwoningen minder huur betalen voor een woning als zij een lager inkomen hebben’

Woningzoekenden

597

Acceptaties

163

55
0%

Geheel mee eens

20%

40%

60%

Mee eens

Neutraal

Mee oneens

127

45 71

19

3

80%

100%

Geheel mee oneens

Waren de nieuwe huurders in voorgaande analyses nog onverdeeld positief over
Huur op Maat, toch zijn ze niet allen (6%) zeker of Huur op Maat gunstig is voor
hen. Bij woningzoekenden is meer twijfel of Huur op Maat gunstig uit zal pakken,
18% denkt van niet, 28% twijfelt.
Figuur 8-17 Antwoorden op de stelling: ‘Voor mij is Huur op Maat gunstig’

Woningzoekenden

384

Acceptaties

166

279

46
0%

Geheel mee eens

66

18

20%

40%

60%

Mee eens

Neutraal

Mee oneens

105

8
80%

22
100%

Geheel mee oneens

Bij de keuze voor een Huur op Maat-woning speelt bij ruim de helft van de woningzoekenden de toekomstige ontwikkeling van het eigen inkomen een rol. Voor 16%
speelt dit geen rol.
8.11.3

Huurprijsberekening
In Leidschendam-Voorburg vond 45% van de woningzoekenden het eenvoudig om
de huurprijs te berekenen via de website. Een kwart vond dit niet eenvoudig.
Nieuwe huurders zijn beter te spreken over de huurprijsberekening via de website.
Nog geen driekwart vond het een goede indicatie geven van de definitieve huurprijs. Ruim een kwart was hier neutraal over.

8.11.4

Inkomenstoets
In vergelijking met de woningzoekenden hebben de Huur op Maat-huurders minder bezwaar tegen een jaarlijkse inkomenstoets door de woningcorporatie. Ruim
91% geeft aan geen bezwaar hiertegen te hebben tegenover 54% van de woningzoekenden. Bijna een kwart van de woningzoekenden geeft aan het bezwaarlijk te
vinden dat de woningcorporatie jaarlijks een inkomenstoets uitvoert.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

130 LEIDSCHENDAM-VOORBURG

Figuur 8-18 Antwoorden op de stelling: ‘Ik heb er geen moeite mee dat de woningcorporatie
elk jaar mijn inkomen toetst als ik een Huur op Maat-woning huur’

Woningzoekenden

354

Acceptaties

223

47
0%

Geheel mee eens

R I G O

182

130

23

20%

40%

60%

Mee eens

Neutraal

Mee oneens

R e s e a r c h

107

e n

80%

6 1
100%

Geheel mee oneens

A d v i e s

B V

ROOSENDAAL 131

9
Roosendaal
9.1

Huur op Maat in Roosendaal
Aramis Allee Wonen is de enige woningcorporatie in Roosendaal. Sinds 27 maart
biedt zij 1.160 woningen in de wijk Tolberg aan via Huur op Maat.

9.2

Opzet experiment
Aramis Allee Wonen hanteert een reële huurprijs die gelijk is aan 4,37% van de
leegwaarde bij verkoop. Voor de totale voorraad Huur op Maat-woningen komt dit
overeen met 4% van de WOZ-waarde. De reële verkoopwaarde van de woningen is
getaxeerd door onafhankelijke makelaars.
Aramis Allee Wonen heeft ervoor gekozen om verschillende kortingstabellen te
hanteren voor verschillende huishoudentypen, onderscheiden naar leeftijd (tot 23
jaar, 23 tot 65 jaar en vanaf 65 jaar) en aantal personen (1 of meer). Hieronder is
één van de zes tabellen afgebeeld.

Tabel 9-1

Kortingstabel voor meerpersoonshuishouden 23 tot 65 jaar, per 1 juli 2009

Huishoudinkomen
Reële huur

tot € 28.474

€ 30.000

€ 35.000

€ 40.000

€ 42.500

€ 730

30%

24%

16%

11%

8%

€ 700

28%

22%

14%

9%

7%

€ 650

25%

18%

11%

6%

4%

€ 600

23%

14%

8%

3%

1%

€ 550

20%

11%

5%

1%

0%

€ 500

17%

7%

2%

0%

0%

€ 450

14%

3%

0%

0%

0%

€ 400

11%

0%

0%

0%

0%

€ 350

8%

0%

0%

0%

0%

Bron: Aramis Allee Wonen

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

132 ROOSENDAAL

De tabel voor jongeren is zo ingericht dat jongeren die qua inkomen recht hebben
op huurtoeslag bij woningen met een reële huur tot €510,53 een Huur op Maathuur krijgen die lager is dan de kwaliteitskortingsgrens, zodat zij voor deze woningen huurtoeslag kunnen krijgen.
Huurders vanaf 23 jaar uit de doelgroep kunnen huurtoeslag krijgen voor woningen tot aan de aftoppingsgrenzen. Voor deze huishoudens zorgen de kortingen
ervoor dat woningen met een reële huur tot €730,71 een huur onder de aftoppingsgrens voor één- en tweepersoonshuishoudens krijgen.
In beide tabellen lopen de kortingen af tot 0% bij een reële huur van €200 en bij
een inkomen van €42.500.

9.3

Huur op Maat-contracten naar inkomen
Sinds de start van het experiment heeft Aramis Allee Wonen in de wijk Tolberg 43
Huur op Maat-contracten afgesloten. Van de nieuwe huurders behoorden er 33 bij
verhuring tot de doelgroep voor de huurtoeslag. Van de overige 10 hadden er 8 een
inkomen tot de voormalige ziekenfondsgrens.

Figuur 9-1

Verdeling Huur op Maat-contracten naar inkomensgroepen 33

1 1

Doelgroep

8

Lagere middeninkomens
Hogere middeninkomens
Hogere inkomens

33

Bron: cijfers Aramis Allee Wonen, bewerking RIGO

9.4

Doelstellingen
Het Huur op Maat-experiment in Roosendaal loopt pas een half jaar. Daarom kunnen we alleen voorlopige conclusies trekken uit de resultaten. Dat doen we aan de
hand van de vier hoofddoelstellingen van Huur op Maat.
Betaalbaarheid
De kortingstabel van Aramis Allee Wonen is zo ingericht dat de huren van alle woningen met een reële huur tot €730,71 voor de doelgroep in de leeftijd vanaf 23
jaar onder de aftoppingsgrens vallen. Alle verhuurde Huur op Maat-woningen vallen onder deze grens. Volgens het reguliere huurbeleid zou 90% van deze woningen een streefhuur gehad hebben onder de aftoppingsgrens voor één- en tweepersoonshuishoudens en 98% een streefhuur onder de aftoppingsgrens voor grotere
huishoudens.

voetnoot
33

Zie voor de definitie van de inkomensgroepen bijlage 1.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

ROOSENDAAL 133

Voor jonge huishoudens uit de doelgroep (tot 23 jaar) zijn de woningen met een
reële huur tot €510,53 bereikbaar gemaakt met huurtoeslag. Dit betreft 35% van
de verhuurde Huur op Maat-woningen. In het reguliere huurbeleid zouden jongeren alleen voor de 21% woningen met een rekenhuur tot de kwaliteitskortingsgrens huurtoeslag hebben kunnen krijgen.
Huishoudens met een hoger (midden)inkomen betalen bij Huur op Maat hogere
huren dan bij het reguliere huurbeleid. De bruto huurquote van huishoudens met
een lager middeninkomen bedroeg 23% en van hogere (midden)inkomens 14%. De
maximale huurquotes van midden- en hogere inkomens liggen onder de SEVnormen voor acceptabele huurquotes.
Keuzevrijheid
In de Roosendaal gelden normaliter huurinkomensnormen, waardoor de doelgroep
uitgesloten wordt van woningen boven de aftoppingsgrenzen. Deze huurinkomensnormen gelden niet voor Huur op Maat-woningen, omdat de huur van de
woning via de kortingstabel ‘passend’ gemaakt wordt bij het (inkomen van het)
huishouden in plaats van andersom.
Ten tweede zijn meer woningen betaalbaar geworden voor de doelgroep van de
huurtoeslag. Hierdoor zijn meer woningen binnen het financiële bereik van de
woningzoekenden gekomen.
Woningzoekenden uit de doelgroep hebben gebruikgemaakt van de toegenomen
keuzevrijheid door woningen te huren die in het reguliere huurbeleid boven de
aftoppingsgrenzen zouden hebben gelegen. Dit geldt voor 15% van de huishoudens uit de doelgroep die een Huur op Maat-woning hebben gehuurd.
Doelmatige besteding van middelen
De huurkortingen komen vooral terecht bij huishoudens uit de doelgroep die een
woning met een hoge kwaliteit (veel wws-punten) huren.
Prijs en kwaliteit
De reële huurprijs is gebaseerd op de taxatiewaarde en weerspiegelt daarmee de
kwaliteitsverschillen zoals gewaardeerd door de markt. De kortingen zorgen ervoor
dat voor dezelfde kwaliteit door verschillende huishoudens verschillende prijzen
worden betaald. Voor elk huishouden afzonderlijk geldt daarentegen dat de prijs
stijgt naarmate de kwaliteit toeneemt. Door de oplopende kortingspercentages
wordt dit effect enigszins gedempt.

9.5

Meetpunten
Huurinkomsten
De aanvangshuren van de Huur op Maat-contracten lagen bij Aramis Allee Wonen
een fractie lager dan bij het reguliere huurbeleid.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

134 ROOSENDAAL

Huurtoeslag
Door Huur op Maat zijn meer woningen toegankelijk en betaalbaar geworden voor
de huurtoeslagdoelgroep. Uit de verhuringen blijkt dat de doelgroep hiervan gebruik heeft gemaakt. Er zijn meer woningen in de wijk Tolberg aan de doelgroep
verhuurd dan voorheen. Daarom verwachten we dat het beslag op de huurtoeslag
toegenomen is.
Draagvlak
De meerderheid van de woningzoekenden en de huurders van Huur op Maatwoningen heeft een positief oordeel over Huur op Maat. Driekwart van de respondenten onder de woningzoekenden staat achter het principe dat mensen minder
huur betalen als zij een lager inkomen hebben. Dit geldt, in mindere mate, ook
voor huishoudens met een hoger inkomen. Nieuwe huurders zijn over het algemeen positiever dan woningzoekenden.

9.6

Implementatie
Het bureau Conquaestor heeft in de zomer van 2009 de implementatie van Huur
op Maat geëvalueerd door middel van interviews met diverse medewerkers van
Aramis Allee Wonen. Hieronder volgt een beknopte samenvatting van de resultaten.
Voor de medewerkers is een opleidingsmiddag gehouden die als positief werd
ervaren. De geïnterviewden zijn met name te spreken over de gehouden rollenspellen. De informatievoorziening rondom Huur op Maat voorafgaand aan de invoering
was goed. Er is een handleiding en een stappenplan opgesteld.
Voorafgaand aan het experiment zijn actief woningzoekenden via een mailing op
de hoogte gesteld over Huur op Maat. De indruk bestaat dat zij deze informatie
niet of nauwelijks hebben gelezen. Wel lezen zij de folder Huur op Maat na aanbieding goed. Dit blijkt uit het feit dat de verhuurmakelaar weinig tot geen vragen
krijgt over de systematiek. Woningzoekenden geven aan dat zij bekend zijn met
Huur op Maat.
Er worden minder vragen gesteld door woningzoekenden en huurders dan van te
voren gedacht. Het gros van de vragen wordt gesteld na toewijzing. De vragen
hebben doorgaans betrekking op de korting of op de procedure: welke toetsdocumenten en hoe worden deze gegevens verkregen.
Geïnterviewden geven aan dat de implementatietijd veel te kort was. Besluitvorming heeft te lang geduurd waardoor weinig tijd over is gebleven voor implementatie.
Aanvankelijk was er weinig steun binnen de organisatie voor Huur op Maat. Inmiddels wordt Huur op Maat meer geaccepteerd vanwege het feit dat de medewerkers
zien dat het er qua werkzaamheden niet drukker op wordt.
Door de woningzoekenden worden niet of nauwelijks proefberekeningen gemaakt.
Een klein deel van de woningzoekenden (met name jongeren) doet dat zelf via

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

ROOSENDAAL 135

internet Het overgrote deel laat een berekening maken door de adviseurs van Het
Punt na toewijzing.
Om een formele Huur op Maat-berekening te laten maken moeten woningzoekenden toetsdocumenten meenemen: de definitieve beschikking Zorgtoeslag of definitieve aanslag Inkomstenbelasting. Als de klant deze niet bij zich heeft volgt verwijzing naar het regiokantoor van Belastingsdienst.
De administratief medewerker mutatieproces geeft aan dat de brieven uit Empire
technisch/functioneel nog niet naar behoren functioneren. Brieven dienen handmatig gecontroleerd te worden aangezien er regelmatig verkeerde huurprijzen en
servicekosten in de brieven staan. Dit is een risico aangezien er op die manier huurcontracten kunnen worden afgesloten met de verkeerde huurprijzen en servicekosten.
Alle geïnterviewden weten waar ze bij uitleg van het huurcontract de accenten op
moeten leggen (periodieke inkomenstoetsing en hardheidsclausule). Er wordt aangegeven dat zij het nieuwe huurcontract wel een groot document vinden waardoor
zij ook niet het gehele contract gezamenlijk met de nieuwe huurder doornemen.

De accenten worden gelegd op de periodieke inkomenstoetsing en de hardheidsclausule.
Er bestaat een gemengd gevoel over het feit dat woningzoekenden vaak niet beseffen dat ze ook op duurdere woningen kunnen reageren (eventueel opnieuw of
anders onder de aandacht brengen). De verhuurmakelaar ziet vaak dezelfde woningzoekenden reageren op de goedkopere huurwoningen aangezien deze mensen
afgeschrikt worden door de hoge huurprijs in Tolberg. Door het niet goed lezen van
de advertentie weten zij niet dat er nog een korting van deze huurprijs afgaat.
Woningzoekenden kijken op internet en in de krant ook naar de inkomenstabel
voor de maximale subsidiabele huur, door deze tabel reageren woningzoekenden
niet op hoge huurprijzen. Op internet is inmiddels aangepast dat deze voorwaarden niet van toepassing zijn op Huur op Maat-woningen. Dit dient ook opgenomen
te worden in de krant.
Voor de registratie van gegevens maakt Aramis gebruik van de registratietool. De
registratietool werkt naar behoren volgens de geïnterviewden. Registraties werden
in het begin soms verkeerd ingevoerd. De registratietool kent geen ‘wijzigen’ functionaliteit om fouten te corrigeren. Registraties worden nu op de juiste manier
ingevoerd.

9.7

Zoekgedrag van woningzoekenden
Aramis Allee Wonen biedt haar vrijkomende woningen wekelijks aan via het lokale
aanbodsysteem van Het Punt.
Om de effecten van Huur op Maat op het zoekgedrag van woningzoekenden te
analyseren vergelijken we het zoekgedrag tijdens het experiment met de periode
ervoor. In dit geval doen we dat vanaf medio 2007.
Zowel voor als tijdens het experiment is bij de reacties in Tolberg een geringe samenhang tussen het inkomen van de woningzoekenden en de wws-punten van de

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

136 ROOSENDAAL

woningen te zien. Woningzoekenden uit de doelgroep reageren in vergelijking met
hogere inkomensgroepen vaker op woningen met weinig wws-punten. Ondanks
het afschaffen van de huurinkomensnormen – alleen bij Huur op Maat – is deze
samenhang bij de experimentwoningen niet kleiner geworden. Integendeel.
Figuur 9-2

Reacties van woningzoekenden op experimentwoningen in Tolberg vóór en
tijdens het HoM- experiment naar, inkomen en wws-punten

tijdens Huur op Maat

voor Huur op Maat
Doelgroep

11% 7%

Lagere middeninkomens

8% 6%

32%
33%

50%

10% 7%

53%

6%7%

44%
47%

Hogere middeninkomens 4%4%

32%

60%

4% 6%

Hogere inkomens 3%4%

33%

60%

4% 5%

36%

0%

25%

0%

25%

50%

tot 100 punten

75%

100%

100 tot 125 punten

38%
41%

41%

48%
56%
50%

125 tot 150 punten

75%

100%

vanaf 150 punten

tijdens Huur op Maat

voor Huur op Maat
tot 100 punten

76%

19% 4% 1%

100 tot 125 punten

74%

19%

16% 4% 1%

79%

6% 2%

68%

22%

8% 2%

125 tot 150 punten

66%

22%

9%

3%

65%

25%

8% 2%

vanaf 150 punten

64%

22%

10% 4%

62%

23%

10% 4%

75%

100%

75%

100%

0%

25%
Doelgroep

50%

Lagere middeninkomens

0%

25%

Hogere middeninkomens

50%

Hogere inkomens

Bron: cijfers Aramis Allee Wonen, bewerking RIGO

Het aantal woningzoekenden dat per kwartaal op woningen in Tolberg reageert, is
sinds de start van het experiment gedaald naar ruim 800 in het derde kwartaal van
2009. Ongeveer twee derde van deze woningzoekenden behoort tot de doelgroep.
In heel Roosendaal is het aantal actief woningzoekenden gelijk gebleven: ongeveer
2.000 woningzoekenden reageren er elk kwartaal op woningen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

ROOSENDAAL 137

Figuur 9-3

Ontwikkeling aantal actief woningzoekenden, per kwartaal 34
1200
1000
800

Onbekend

600

Hogere inkomens
Hogere middeninkomens

400

Lagere middeninkomens
Doelgroep

200
0

Bron: cijfers Aramis Allee Wonen, bewerking RIGO

Het aantal keren dat de actief woningzoekenden gemiddeld op woningen van
Aramis Allee Wonen in Tolberg reageren is gedaald van grofweg vier naar drie
reacties per woningzoekende per kwartaal. Voor heel Roosendaal is dit gemiddelde
gelijk gebleven.
Figuur 9-4

Ontwikkeling gemiddeld aantal reacties per inkomensgroep
6
5
4
Doelgroep

3

Lagere middeninkomens
Hogere middeninkomens

2

Hogere inkomens

1
0

Bron: cijfers Aramis Allee Wonen, bewerking RIGO

De afname van de reacties in Tolberg laat zich deels verklaren door het feit dat het
aantal aangeboden woningen in Tolberg gedaald is. Deels, want ook het aantal
reacties per aangeboden woning is licht afgenomen.

voetnoot
34

In mei 2008 is Woonconcept overgestapt op een andere registratie van de woonruimteverdeling. Hierin wordt het inkomen van woningzoekenden niet meer geregistreerd.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

138 ROOSENDAAL

9.8

Verhuringen
Na de invoering van Huur op Maat zijn meer woningen in Tolberg dan voorheen
verhuurd aan de doelgroep. Qua leeftijd is vooral de groep van 35 tot 55 jaar beter
bediend. Ook alleenstaanden hebben naar verhouding meer woningen gekregen.

Figuur 9-5

Verhuringen in Tolwijk, naar inkomen, leeftijd en aantal personen

voor Huur op Maat

tijdens Huur op Maat

14

1

4

Doelgroep

29

Lagere middeninkomens
Hogere (midden)inkomens

128
35

tijdens Huur op Maat

voor Huur op Maat

9

36

43

9

jonger dan 25 jaar
25 tot 35 jaar
35 tot 45 jaar
45 tot 55 jaar

6

18
18

6

tijdens Huur op Maat

voor Huur op Maat
11

55 jaar en ouder
10

56

2

0

5

1

3

1 persoon
2 personen
3 personen
4 personen

11
62

5 of meer personen

91
25

Bron: cijfers Aramis Allee Wonen, bewerking RIGO

Op grond van het beperkte aantal verhuringen valt nog weinig te zeggen over de
verdeling van de woningen over de inkomensgroepen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

ROOSENDAAL 139

Figuur 9-6

Verhuringen in Tolwijk, naar inkomen en wws-punten
voor Huur op Maat
Doelgroep

24

Lagere middeninkomens

3

15
5

Hogere middeninkomens

6

13

8

5

8

1

16
2

5

3

Hogere inkomens

tijdens Huur op Maat
41

48

1

1

5

1
0%

25%

50%

tot 100 punten

75%

100%

100 tot 125 punten

0%

15

5

0

125 tot 150 punten

48

8

31

5

5

0%

25%
Doelgroep

13
50%

100%

vanaf 150 punten

75%

0

5
2

8

0%

25%

Hogere middeninkomens

1
10

16

100%

Lagere middeninkomens

1 0

6

3 0 0

100 tot 125 punten

41

75%

tijdens Huur op Maat

24

vanaf 150 punten

50%

125 tot 150 punten

voor Huur op Maat
tot 100 punten

25%

50%

75%

100%

Hogere inkomens

Bron: cijfers Aramis Allee Wonen, bewerking RIGO

9.9

Huur op Maat-contracten naar kwaliteit

Figuur 9-7

Verdeling Huur op Maat-contracten naar wws-punten

tot 100 punten

7

100 tot 125 punten
4

20

125 tot 150 punten
vanaf 150 punten

12

Bron: cijfers Aramis Allee Wonen, bewerking RIGO

De woningwaarderingspunten vormen een indicator voor de kwaliteit van de woningen. Van de 43 verhuurde Huur op Maat-woningen hebben er 20 150 wwspunten of meer. Een kwart van de woningen heeft minder dan 125 punten. Figuur
9-8 laat zien dat de nieuwe huurders uit de doelgroep in alle wws-klassen woningen hebben gehuurd.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

140 ROOSENDAAL

Figuur 9-8

Huur op Maat-contracten naar inkomen en wws-punten

Doelgroep

6

Lagere middeninkomens

4

1

4

3

Hogere (midden)inkomens

2
0%

tot 100 punten

16

7

25%
100 tot 125 punten

50%

75%

125 tot 150 punten

100%

vanaf 150 punten

Bron: cijfers Aramis Allee Wonen, bewerking RIGO

9.10

Huren, puntprijzen en verdeling van middelen
Figuur 9-7 laat de verdeling van de huurprijzen (met aftrek van korting) zien van de
Huur op Maat-woningen die zijn verhuurd. Daarnaast staat de verdeling van de
streefhuren van dezelfde woningen, volgens het reguliere huurbeleid van Aramis
Allee Wonen.
Zowel bij Huur op Maat als in het reguliere huurbeleid heeft 21% van de verhuurde
woningen een huur onder de kwaliteitskortingsgrens. Bij het reguliere huurbeleid
zouden veel woningen een subsidiabele huur net onder de eerste aftoppingsgrens
hebben gehad, terwijl bij Huur op Maat de meeste woningen een rekenhuur van ca.
€450 hebben.

Figuur 9-9

Rekenhuren 35 van afgesloten Huur op Maat-contracten vergeleken met regulier huurbeleid

Bron: cijfers Aramis Allee Wonen, bewerking RIGO

voetnoot
35

Inclusief subsidiabele servicekosten.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

ROOSENDAAL 141

De totale huursom bij aanvang van elk huurcontract met Huur op Maat lag in het
eerste halfjaar een half procent lager dan bij het reguliere huurbeleid. Het huurtoeslagbeslag ligt ruim 5% lager dan bij het reguliere huurbeleid.
Bij het afsluiten van de Huur op Maat-contracten wordt aan de hand van de kortingstabel de huurprijs vastgesteld, op basis van de maximale huur en het inkomen
van de nieuwe huurder.
Figuur 9-10 vergelijkt per inkomensgroep de gemiddelde Huur op Maat-huur voor
woningen uit verschillende wws-klassen met het reguliere huurbeleid, wanneer
Huur op Maat niet was ingevoerd.
Bij de woningen met weinig wws-punten verschillen de gemiddelde huren bij Huur
op Maat en het reguliere huurbeleid niet veel van elkaar. Bij de woningen met meer
dan 125 wws-punten wel: de gemiddelde huur die de doelgroep betaalt is lager en
de huur die huurders met meer inkomen betalen is hoger dan bij het reguliere
huurbeleid. Vooral de doelgroep profiteert dus van lagere huren bij Huur op Maat,
terwijl hogere inkomensgroepen meer moeten betalen.
Figuur 9-10 Gemiddelde subsidiabele huur bij HoM-verhuring, vergeleken met regulier
huurbeleid, naar wws-punten en inkomensgroep
€ 600
€ 500
€ 400
€ 300

Doelgroep
Lagere middeninkomens

€ 200

Hogere (midden)inkomens
€ 100
€0
regulier

HoM

tot 100 punten

regulier

HoM

100 tot 125 punten

regulier

HoM

125 tot 150 punten

regulier

HoM

vanaf 150 punten

Bron: cijfers Aramis Allee Wonen, bewerking RIGO

Voor alle huurders geldt, zowel in het reguliere huurbeleid als bij Huur op Maat,
dat zij (gemiddeld) meer moeten gaan betalen wanneer zij een betere woning (met
meer wws-punten) willen huren. Figuur 9-11 laat de gemiddelde prijs per wwspunt zien. De meeste woningen hebben een puntprijs van 3 tot 4 euro. Er zijn weinig verschillen tussen de wws-klassen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

142 ROOSENDAAL

Figuur 9-11 Gemiddelde puntprijs bij HoM-verhuring, vergeleken met regulier huurbeleid,
naar wws-punten en inkomensgroep
€5
€4
€3
Doelgroep
€2

Lagere middeninkomens
Hogere (midden)inkomens

€1
€0
regulier

HoM

tot 100 punten

regulier

HoM

100 tot 125 punten

regulier

HoM

125 tot 150 punten

regulier

HoM

vanaf 150 punten

Bron: cijfers Aramis Allee Wonen, bewerking RIGO

Verdeling van kortingen
Het verschil tussen de reële huurprijs en de werkelijk betaalde huurprijs kan worden beschouwd als middelen die gebruikt worden voor de betaalbaarheid van de
woningen. Anders dan in het reguliere huurbeleid is de verdeling van deze middelen bij Huur op Maat niet gebonden aan de woning maar ook afhankelijk van het
inkomen. Hierdoor ontstaat een andere verdeling (Figuur 9-12).
De middelen zijn bij Huur op Maat vooral ten goede gekomen aan de doelgroep in
de hogere wws-klassen. Lagere middeninkomens zijn bij Huur op Maat minder
bedeeld dan bij het reguliere huurbeleid. Huurders met meer inkomen hebben
geen korting gekregen.
Figuur 9-12 Gemiddeld verschil tussen huurprijs en reële huur bij HoM-verhuring, vergeleken met
regulier huurbeleid, naar wws-punten en inkomensgroep
€ 160
€ 140
€ 120
€ 100
€ 80

Doelgroep

€ 60

Lagere middeninkomens

€ 40

Hogere (midden)inkomens

€ 20
€0
regulier

HoM

tot 100 punten

regulier

HoM

100 tot 125 punten

regulier

HoM

125 tot 150 punten

regulier

HoM

vanaf 150 punten

Bron: cijfers Aramis Allee Wonen, bewerking RIGO

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

ROOSENDAAL 143

9.11

Huurtoeslag en huurquoten
Bij woningen met weinig wws-punten moet de doelgroep bij Huur op Maat meer
betalen dan in het reguliere huurbeleid. Dit verschil wordt voor het grootste deel
gecompenseerd door extra huurtoeslag.
Figuur 9-13 laat, op basis van een schatting, zien welk deel van de huur door de
huurtoeslag wordt gecompenseerd. Bij Aramis Allee Wonen is het verschil in gemiddelde huur tussen Huur op Maat en het reguliere beleid tot nu toe beperkt.
Daardoor zijn ook de verschillen in huurtoeslag klein.
Wanneer we huur verminderen met de huurtoeslag, dan zien we dat de doelgroep
in elke wws-klasse veel minder betaalt voor een woning dan huurders met een
hoger inkomen.

Figuur 9-13 Gemiddelde huur van HoM-verhuringen aan de doelgroep, vergeleken met regulier
huurbeleid, naar geschatte huurtoeslag en eigen bijdrage van de huurder 36
€ 600
€ 500
€ 400
€ 300
huurtoeslag
€ 200

eigen bijdrage

€ 100
€0
regulier

HoM

tot 100 punten

regulier

HoM

regulier

HoM

100 tot 125 punten 125 tot 150 punten

regulier

HoM

vanaf 150 punten

Bron: cijfers Aramis Allee Wonen, bewerking RIGO

Figuur 9-14 geeft een indicatie van de huurquote per inkomensgroep.37 Als we
kijken naar het deel van het inkomen dat opgaat aan huur, dan betalen huurders
uit de doelgroep bij Huur op Maat een kleiner deel van hun inkomen aan huur dan
bij het reguliere huurbeleid, terwijl huurders met een hoger inkomen meer moeten
betalen.

voetnoot
36

Bij gebrek aan huurtoeslaggegevens is de huurtoeslag berekend volgens de reguliere
systematiek. Met uitzonderingen is geen rekening gehouden.

37

De inkomensgegevens die voorhanden zijn, gaan uit van het belastbaar inkomen en
bevatten geen informatie over uitkeringen. Daarom kan slechts een schatting worden
gegeven van de huurquote van de doelgroep.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

144 ROOSENDAAL

Figuur 9-14 Huurquote (mediaan) bij HoM-verhuring (incl. huurtoeslag), vergeleken met
regulier huurbeleid, naar inkomensgroep

17%
regulier

20%
12%

Doelgroep
Lagere middeninkomens

16%
HoM

23%
14%
0%

5%

10%

15%

20%

Hogere middeninkomens

25%

Bron: cijfers Aramis Allee Wonen, bewerking RIGO

9.12

Draagvlak
Op verschillende momenten in het verhuurproces worden korte enquêtes afgenomen onder actief woningzoekenden en de Huur op Maat-huurders. De enquêtes
worden afgenomen om het draagvlak voor Huur op Maat te peilen. Er zijn twee
verschillende enquêtes. Via e-mail worden enquêtes afgenomen onder woningzoekenden die tijdens Huur op Maat actief op zoek zijn naar een woning. Daarnaast
wordt bij nieuwe Huur op Maat-huurders bij acceptatie door de verhuurmedewerker van de corporatie een enquête afgenomen. De enquêtes komen grotendeels
overeen. Afhankelijk van de doelgroep zijn de enquêtes op sommige punten aangepast (zie bijlage). In deze paragraaf worden de uitkomsten van de enquêtes besproken.
Onder woningzoekenden van Aramis Allee Wonen zijn in totaal 1.283 actief woningzoekenden benaderd. Daarvan heeft 19% de vragenlijst ingevuld.38 Onder de
nieuwe Huur op Maat-huurders zijn 43 huurders geënquêteerd.
Omdat het inkomen van de (toekomstige) huurders invloed heeft op de huurprijs
die zij met Huur op Maat moeten betalen, is er ook gekeken of er een samenhang
bestaat tussen het inkomen van de geënquêteerden en de beantwoording van de
stellingen. Indien dat het geval is wordt daar in de tekst op ingegaan.

9.12.1

Bekendheid en informatievoorziening
Onder de actief woningzoekenden zegt iets meer dan de helft (52%) bekend te zijn
met Huur op Maat. Een vijfde deel is hier niet bekend mee. Een evenredig groot
deel van de woningzoekenden zegt wel (41%) of niet (42%) gereageerd te hebben
op een Huur op Maat-woning.
Informatie over Huur op Maat is niet voor iedereen duidelijk. Van de woningzoekenden is 21% het niet eens met de stelling ‘De informatie over Huur op Maat is
duidelijk’. Voor de Huur op Maat-huurders is dit 2%. Dit wordt ook duidelijk in een
opmerking als “ik vind Huur op Maat misleidend omdat de huurprijzen in Tolberg

voetnoot
38

De dataverzameling is uitgevoerd door SurveyWorld, met medewerking van WoningNet.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

ROOSENDAAL 145

enorm gestegen zijn” of “Een huur van 700 euro en dan krijg je geen huurtoeslag
meer”. Uiteindelijk is voor meer dan driekwart van de nieuwe huurders en ongeveer de helft van de woningzoekenden de geleverde informatie wel duidelijk.
Figuur 9-15 Antwoorden op de stelling: ‘De informatie over Huur op Maat is duidelijk’

Woningzoekenden

65

Acceptaties

12

0%
Geheel mee eens

9.12.2

61

70

34

24

16

6

20%

40%

60%

Mee eens

Neutraal

Mee oneens

10

80%

100%

Geheel mee oneens

Huur op Maat en inkomen

Figuur 9-16 Antwoorden op de stelling: ‘Het is mij duidelijk dat de huur van Huur op Maatwoningen mede bepaald wordt door mijn inkomen’

Woningzoekenden

121

Acceptaties

61

13
0%

Geheel mee eens

34

14 16

25

4

20%

40%

60%

Mee eens

Neutraal

Mee oneens

80%

10
100%

Geheel mee oneens

Dat het inkomen binnen Huur op Maat een belangrijke rol speelt, is voor zowel de
woningzoekenden als de Huur op Maat-huurders wel duidelijk; respectievelijk 74%
en 88% zegt te weten dat de huurprijs van Huur op Maat berekend wordt met
behulp van het inkomen.
Bijna driekwart van de nieuwe huurders is het eens met het principe dat mensen
met een lager inkomen minder huur betalen. De opmerking dat het “Heel goed is
dat rekening wordt gehouden met het inkomen bij een huurwoning” komt meerdere keren voor. De doelgroep is het iets stelliger eens dan de niet-doelgroep: 61%
van de woningzoekenden behorend tot de doelgroep is het ‘geheel eens’ met de
stelling tegenover 48% van de woningzoekenden die niet tot de doelgroep behoren. Hetzelfde beeld is te zien bij de Huur op Maat-huurders. Respectievelijk 42% en
20% is het ‘geheel eens’ met de stelling.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

146 ROOSENDAAL

Figuur 9-17 Antwoorden op de stelling: ‘Ik vind het goed dat mensen bij Huur op Maatwoningen minder huur betalen voor een woning als zij een lager inkomen hebben’

Woningzoekenden

138

Acceptaties

47

16
0%

Geheel mee eens

25

14

15

22

10

20%

40%

60%

Mee eens

Neutraal

Mee oneens

2 1

80%

100%

Geheel mee oneens

Een vijfde van de woningzoekenden denkt dat Huur op Maat ongunstig voor henzelf is, terwijl de helft denkt dat Huur op Maat goed voor hen uitpakt. Het aandeel
nieuwe huurders dat het eens is met de stelling ‘voor mij is Huur op Maat gunstig’
ligt hoger (72%).
Uitgesplitst naar doelgroep lijkt de opvatting van woningzoekenden niet behorend
tot de doelgroep af te wijken van die van de nieuwe huurders. Nog geen een derde
van de woningzoekenden denkt dat Huur op Maat positief voor hen zal uitpakken
tegenover nog geen twee derde deel van de Huur op Maat-huurders die niet tot de
doelgroep behoren.
Figuur 9-18 Antwoorden op de stelling: ‘Voor mij is Huur op Maat gunstig’

Woningzoekenden

81

Acceptaties

41

12

0%
Geheel mee eens

75

19

23

7

20%

40%

60%

Mee eens

Neutraal

Mee oneens

26

2

80%

3

100%

Geheel mee oneens

Bij de keuze voor een Huur op Maat-woning speelt bij de helft van de woningzoekenden de toekomstige ontwikkeling van het eigen inkomen een rol. Voor een vijfde deel speelt het geen rol.
9.12.3

Huurprijsberekening
Het berekenen van de huurprijs van Huur op Maat via de website is niet voor iedereen even toegankelijk. Bijna de helft van de woningzoekenden vond het eenvoudig,
maar een derde deel heeft ‘neutraal’ geantwoord op de stelling ‘Het berekenen van
de huurprijs voor Huur op Maat-woningen op de website is eenvoudig’.
Van de nieuwe huurders twijfelt 40% of de berekening via de website een goede
indicatie is van de uiteindelijke huurprijs. Daartegenover staat dat 56% van de

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

ROOSENDAAL 147

Huur op Maat-huurders de berekening op de website wel een goede indicatie vond
geven.
9.12.4

Inkomenstoets
Over het algemeen hebben woningzoekenden en nieuwe huurders geen moeite
met een jaarlijkse inkomenstoets uitgevoerd door de corporatie. Bijna driekwart
van de nieuwe huurders heeft hier geen moeite mee. Dit ligt hoger dan het aandeel
woningzoekenden (60%). Deze groep heeft ook vaker bezwaar tegen de jaarlijkse
inkomenstoets dan de nieuwe huurders (respectievelijk 15% en 5%).

Figuur 9-19 Antwoorden op de stelling: ‘Ik heb er geen moeite mee dat de woningcorporatie
elk jaar mijn inkomen toetst als ik een Huur op Maat-woning huur’

Woningzoekenden

92

Acceptaties

55

14
0%

Geheel mee eens

60

17

17

10

20%

40%

60%

Mee eens

Neutraal

Mee oneens

80%

20

20
100%

Geheel mee oneens

De huurders van Huur op Maat-woningen die al een of meerdere inkomenstoetsen
achter de rug hebben, vinden het duidelijk welke inkomensgegevens zij aan moeten leveren. Alsnog vindt 7% het onduidelijk welke gegevens aangeleverd moeten
worden en 16% is neutraal.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

ALMERE 149

10
Almere
10.1

Huur op Maat in Almere
Ymere is één van de drie grote woningcorporaties in Almere en doet als enige mee
aan het experiment Huur op Maat. Reden voor de keuze voor Huur op Maat waren
de lage slaagkansen voor jongeren en grote gezinnen met lage inkomens. Het oorspronkelijke idee was om ongeveer 1.100 woningen voor deze groepen via Huur op
Maat aan te bieden. Vanwege het gebrek aan overeenstemming met de gemeente
en de experimentbepalingen in het convenant is vooralsnog alleen een klein deel
van de nieuwbouw voor jongeren via Huur op Maat aangeboden. Ymere hoopt op
termijn meer woningen via Huur op Maat aan te kunnen bieden.

10.2

Opzet experiment
Als reële huur is gekozen voor 90% van de maximale huurprijs bij grote woningen
en 100% bij kleine woningen. Daarvoor is onder meer gekeken naar de prijzen die
makelaars vragen.
Ymere heeft gekozen voor drie verschillende kortingstabellen: voor jongeren tot 23
jaar, grote huishoudens vanaf 5 personen en overige huishoudens.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

150 ALMERE

Tabel 10-1

Kortingstabel Huur op Maat Ymere voor jongeren tot 23 jaar

Reële
huur
512
475
450
425
400
375
350
325
300
275
250

Inkomen huishouden
20.000
25.750
35%
35%
30%
30%
27%
27%
23%
23%
20%
20%
17%
17%
13%
13%
10%
10%
7%
7%
3%
3%
0%
0%

26.500
35%
30%
27%
23%
20%
17%
13%
10%
7%
3%
0%

27.500
23%
18%
15%
12%
8%
5%
2%
0%
0%
0%
0%

28.500
10%
5%
1%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%

Bron: Ymere

10.3

Huur op Maat-contracten
Ymere heeft Huur op Maat tot nu toe alleen toegepast bij de eerste toewijzing van
47 nieuwe sociale huurwoningen van het project Amerika in het Columbuskwartier
in Almere Poort.
Doelgroep van het project zijn jongeren, maar oudere woningzoekenden werden
niet uitgesloten. Uiteindelijk zijn 43 woningen verhuurd aan woningzoekenden tot
30 jaar, waarvan 23 jonger waren dan 23 jaar. De 43 jonge huurders behoren qua
inkomen tot de doelgroep voor de huurtoeslag, de oudere behoren tot de lage middeninkomens.

10.4

Doelstellingen
Het Huur op Maat-experiment in Almere loopt pas een halfjaar. Daarom kunnen
we alleen voorlopige conclusies trekken uit de resultaten. Dat doen we aan de hand
van de vier hoofddoelstellingen van Huur op Maat.
Betaalbaarheid
De woningen die aan jongeren tot 23 jaar zijn verhuurd, hebben door de Huur op
Maat-korting een huur gekregen onder de kwaliteitsgrens: de aftoppingsgrens voor
jongeren. Hierdoor konden jongeren met een inkomen tot 20.000 euro voor alle
aangeboden woningen huurtoeslag ontvangen. In het reguliere huurbeleid zou dit
alleen het geval zijn geweest bij de 24 woningen die een huur net onder de kwaliteitskortingsgrens zouden hebben gekregen.
Ook voor andere huurders die tot de doelgroep behoren zorgen de kortingen op de
reële huurprijs ervoor dat de Huur op Maat-huur voor hen bij alle woningen lager is
dan de aftoppingsgrens. In het reguliere huurbeleid zouden 3 van de 47 woningen
een huur boven de aftoppingsgrens voor één- en tweepersoonshuishoudens hebben gehad.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

ALMERE 151

De bruto huurquotes van de lagere middeninkomens lagen onder de SEV-normen
voor acceptabele huurquotes.
Keuzevrijheid
In Almere gelden normaliter huurinkomensnormen, waardoor de doelgroep wordt
uitgesloten van woningen boven de aftoppingsgrenzen. Deze huurinkomensnormen gelden niet voor Huur op Maat-woningen, omdat de huur van de woning via
de kortingstabel ‘passend’ gemaakt wordt bij het (inkomen van het) huishouden in
plaats van andersom.
Ten tweede zijn meer woningen betaalbaar geworden voor de doelgroep van de
huurtoeslag (zie hierboven). Hierdoor zijn meer woningen binnen het financiële
bereik van de woningzoekenden gekomen.
Woningzoekenden uit de doelgroep hebben gebruikgemaakt van de toegenomen
keuzevrijheid door woningen te huren die in het reguliere huurbeleid boven de
aftoppingsgrenzen zouden hebben gelegen. Dit geldt voor 30% van de huishoudens uit de doelgroep die een Huur op Maat-woning hebben gehuurd.
Doelmatige besteding van middelen
De huurkortingen zijn vooral terechtgekomen bij huishoudens uit de doelgroep tot
23 jaar.
Prijs en kwaliteit
De reële huurprijs is gebaseerd op een vast percentage van de maximale huur en
weerspiegelt daarmee de kwaliteitsverschillen volgens het woningwaarderingsysteem.
De kortingen zorgen ervoor dat voor dezelfde kwaliteit door verschillende huishoudens verschillende prijzen worden betaald. Voor elk huishouden afzonderlijk geldt
daarentegen dat de prijs stijgt naarmate de kwaliteit toeneemt. Door de oplopende
kortingspercentages wordt dit effect enigszins gedempt.

10.5

Meetpunten
Huurinkomsten
De aanvangshuren van de Huur op Maat-contracten lagen bij Ymere 6% lager dan
bij het reguliere huurbeleid.
Huurtoeslag
Door Huur op Maat zijn meer woningen toegankelijk en betaalbaar geworden voor
jongeren uit de huurtoeslagdoelgroep. Uit de verhuringen blijkt dat zij hiervan
gebruik hebben gemaakt. Daarom verwachten we dat het beslag op de huurtoeslag
toegenomen is.
Draagvlak
De meerderheid van de woningzoekenden en de huurders van Huur op Maatwoningen hebben een positief oordeel over Huur op Maat. Driekwart van de res-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

152 ALMERE

pondenten onder de woningzoekenden staat achter het principe dat mensen minder huur betalen als zij een lager inkomen hebben. Dit geldt, in mindere mate, ook
voor huishoudens met een hoger inkomen. Nieuwe huurders zijn over het algemeen positiever dan woningzoekenden.

10.6

Implementatie
Er is in september 2009 een groepsgesprek gehouden met medewerkers van Ymere
om de implementatie van Huur op Maat te evalueren.
Voor de implementatie van Huur op Maat heeft Ymere Conquaestor ingehuurd. Dit
bureau heeft ondersteund bij het maken van een draaiboek en instructies. Daarnaast is een oefenmiddag georganiseerd. Ook is bij het afdelingsoverleg uitleg
gegeven over Huur op Maat. Omdat slechts een klein aantal woningen via Huur op
Maat is aangeboden dit jaar is de instructie voor medewerkers beperkt gebleven. In
de praktijk hebben twee medewerkers klantbeheer alle verhuringen afgehandeld.
Zij zijn hiervoor apart door de projectleider geïnstrueerd.
Aan Huur op Maat is weinig aandacht besteed richting de pers omdat het onderwerp gevoelig ligt bij de gemeente. Daar waar dat wel gebeurde kwamen er weinig
reacties.
Onder de woningzoekende jongeren (tot 25 jaar) en de grote gezinnen is een gerichte mailing over Huur op Maat verspreid. Op deze mailing zijn weinig reacties
van woningzoekenden gekomen. De sociale huurwoningen van Ymere worden
aangeboden via het lokale aanbodsysteem dat beheerd wordt door Woningnet.
Zowel in de woningkrant als op de website wordt informatie over Huur op Maat
verstrekt. In het begin kwamen er vragen over Huur op Maat binnen bij Woningnet.
Het callcenter van Woningnet was echter niet goed en te laat geïnformeerd over
Huur op Maat. Dit probleem is binnen een week opgelost.
In de advertenties wordt de reële huur als huurprijs weergegeven. Woningzoekenden kunnen via een link bij een rekentool komen waar zij hun korting kunnen berekenen. Ymere vond het jammer dat de huurprijs niet ‘automatisch’ in de rekentool
werd weergegeven als woningzoekenden doorklikten naar de rekentool. Ook is
onhandig dat servicekosten niet goed kunnen worden verwerkt in de rekentool.
De kandidaten (jongeren) voor de nieuwbouwwoningen zijn specifiek voor dit project aangeschreven, waarin melding is gemaakt dat het om Huur op Maat ging.
Daarop kwamen veel reacties, ook van woningzoekenden die ouder zijn dan 25
jaar. Er werd ook gereageerd zonder te weten wat Huur op Maat inhield.
Met de woningzoekenden die in aanmerking kwamen voor een Huur op Maatwoning is telefonisch contact geweest. In dat gesprek is Huur op Maat uitgelegd en
is de gelukkige verteld welke bewijsstukken overlegd moesten worden. Omdat het
om een nieuwbouwproject ging, en er dus ruim de tijd was, was het inleveren van
IB60-formulieren of zorgtoeslagen geen probleem. De bewijsstukken waren bij het
gesprek waar de huurkorting werd bepaald, aanwezig. De werkzaamheden bij Huur
op Maat-verhuringen duren iets langer (ca. een half uur) dan bij reguliere verhuringen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

ALMERE 153

Ymere maakt gebruik van de centrale registratietool, naast haar eigen primaire
systeem. Binnen dat systeem worden woningen gelabeld als Huur op Maatwoning. Zodra het om een Huur op Maat-woning gaat verschijnt een pop-up. Verder is weinig veranderd aan het primaire systeem en zijn er weinig problemen
geweest.

10.7

Zoekgedrag van woningzoekenden
Op de aangeboden Huur op Maat-woningen zijn ruim 1800 reacties gekomen.
Verreweg het grootste deel was afkomstig van de doelgroep, jongeren en alleenstaanden.

Figuur 10-1 Reacties op HoM-woningen naar inkomen, leeftijd en aantal personen
9

66 48

7

49

58

58
Doelgroep

354

Lagere middeninkomens

jonger dan 25 jaar
262

25 tot 35 jaar

2 personen

35 tot 45 jaar

Hogere middeninkomens

3 personen

45 tot 55 jaar

Hogere inkomens
1416

1 persoon

512

55 jaar en ouder

1260

1412

Bron: cijfers Woningnet, bewerking RIGO

10.8

Huur op Maat-contracten naar kwaliteit
Het betreft een complex tweekamerappartementen met een woonoppervlakte
(volgens de wws-definitie) van tussen de 39 en 63 vierkante meter. De meeste
woningen (42 van de 47) hebben minder dan 100 wws-punten.
De samenhang tussen het inkomen van de huurders en de wws-punten van de
woningen is klein. Vier van de vijf woningen met meer dan 100 wws-punten zijn
verhuurd aan jonge woningzoekenden uit de doelgroep.

10.9

Huren, puntprijzen en verdeling van middelen
Figuur 7-10 laat de huren zien die huurders met een Huur op Maat-contract (na
aftrek van korting) moeten betalen én de huren die Ymere zonder Huur op Maat in
rekening zou hebben gebracht.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

4 personen

154 ALMERE

Figuur 10-2 Huurspreiding van afgesloten Huur op Maat-contracten vergeleken met regulier huurbeleid

Bron: cijfers Ymere, bewerking RIGO

Het is de bedoeling dat Huur op Maat voor de corporaties kostenneutraal is: ze
moeten er in financiële zin niet op vooruit- of achteruitgaan. Wel willen de corporaties hun maatschappelijke middelen gerichter inzetten ter bevordering van de
woonkwaliteit van huurders met een gering inkomen. Bij Ymere lagen de aanvangshuren bij Huur op Maat 6% lager dan in het reguliere huurbeleid.
Omdat de verhuurde Huur op Maat-woningen qua punten dicht bij elkaar liggen,
heeft een vergelijking tussen wws-klassen voor Almere geen zin. Daarom vergelijken we hieronder alleen verschillende inkomensgroepen, waarbij we ook onderscheid maken naar leeftijd.
Figuur 7-11 toont per inkomensgroep de gemiddelde huur. Voor de doelgroep tot
23 jaar en de lagere middeninkomens komt de gemiddelde huur lager uit bij Huur
op Maat dan bij het reguliere huurbeleid. Hetzelfde zien we bij de gemiddelde prijs
per wws-punt (Figuur 7-12).
Figuur 10-3 Gemiddelde huur bij HoM-verhuring, vergeleken met regulier huurbeleid, naar
wws-punten en inkomensgroep

€ 400,44
€ 403,33

regulier

€ 471,61

Doelgroep 23 tot 30 jaar

€ 352,02
HoM

€ 412,83
€ 443,71
€0

€ 50

€ 100

€ 150

€ 200

€ 250

€ 300

€ 350

€ 400

Doelgroep tot 23 jaar

€ 450

Lagere middeninkomens 30 tot 45 jaar

€ 500

Bron: cijfers Ymere, bewerking RIGO

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

ALMERE 155

Figuur 10-4 Gemiddelde puntprijs bij HoM-verhuring, vergeleken met regulier huurbeleid,
naar wws-punten en inkomensgroep

€ 4,07
€ 4,04

regulier

€ 4,46

Doelgroep tot 23 jaar
Doelgroep 23 tot 30 jaar

€ 3,55
HoM

€ 4,17
€ 4,19
€0

€1

€2

€3

€4

Lagere middeninkomens 30 tot 45 jaar

€5

Bron: cijfers Ymere, bewerking RIGO

Verdeling van kortingen
Figuur 7-13 toont het verschil tussen de huurprijs en de reële huur. Hierin is te zien
dat Ymere haar middelen bij Huur op Maat meer inzet voor jongeren uit de doelgroep dan in het reguliere beleid.
Figuur 10-5 Gemiddeld verschil tussen huurprijs en reële huur bij HoM-verhuring, vergeleken met
regulier huurbeleid, naar wws-punten en inkomensgroep

€ 30,81
€ 33,44

regulier
€ 0,00

Doelgroep tot 23 jaar
Doelgroep 23 tot 30 jaar

€ 76,24
HoM

€ 19,41
€ 17,81
€0

€ 10

€ 20

€ 30

Lagere middeninkomens 30 tot 45 jaar

€ 40

€ 50

€ 60

€ 70

€ 80

€ 90

Bron: cijfers Ymere, bewerking RIGO

10.10

Huurtoeslag en huurquote
In de bovenstaande figuren lijkt de doelgroep bij Huur op Maat ongeveer evenveel
te moeten betalen als de lagere middeninkomens. Daarin is echter geen rekening
gehouden met de huurtoeslag. Als we de huurtoeslag aftrekken van de huur
(Figuur 7-14), dan betaalt de doelgroep in elke wws-klasse veel minder voor een
woning dan huurders met een hoger inkomen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

156 ALMERE

Figuur 10-6 Gemiddelde huur bij HoM-verhuring na aftrek van huurtoeslag, vergeleken met
regulier huurbeleid 39

€ 323,42
regulier

€ 222,78
€ 471,61

Doelgroep 23 tot 30 jaar

€ 235,73
€ 223,24

HoM

Lagere middeninkomens 30 tot 45 jaar

€ 443,71
€0

€ 50

€ 100

€ 150

€ 200

€ 250

Doelgroep tot 23 jaar

€ 300

€ 350

€ 400

€ 450

€ 500

Bron: cijfers Ymere, bewerking RIGO

Figuur 7-15 geeft een indicatie40 van de huurquote per inkomensgroep, rekening
houdend met de huurtoeslag. Daarbij gaan we er opnieuw van uit dat elke woning
bij het reguliere huurbeleid aan dezelfde huurder zou zijn verhuurd als bij Huur op
Maat. De verschillen zijn klein.
Figuur 10-7 Huurquote (mediaan) bij HoM-verhuring (incl. huurtoeslag), vergeleken met
regulier huurbeleid, naar inkomensgroep

20%
20%

regulier

22%

Doelgroep tot 23 jaar
Doelgroep 23 tot 30 jaar

20%
HoM

21%
21%
15%

16%

17%

18%

19%

20%

21%

Lagere middeninkomens 30 tot 45 jaar

22%

23%

Bron: cijfers Ymere, bewerking RIGO

10.11

Draagvlak
Om het draagvlak voor Huur op Maat onder woningzoekenden te peilen is een
korte enquête gehouden onder woningzoekenden die op nieuwbouwwoningen in
Almere hebben gereageerd. In totaal zijn 1.425 enquêtes uitgezet, waarvan er uiteindelijk 282 zijn ingevuld. Van de 47 Huur op Maat-huurders hebben er 39 bij
acceptatie van de woning de vragenlijst ingevuld.

voetnoot
39

Bij gebrek aan huurtoeslaggegevens is de huurtoeslag berekend volgens de reguliere
systematiek. Met uitzonderingen is geen rekening gehouden.

40

De inkomensgegevens die voorhanden zijn, gaan uit van het belastbaar inkomen en
bevatten geen informatie over uitkeringen. Daarom kan slechts een indicatie worden gegeven van de huurquote van de doelgroep, op basis van de mediaan.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

ALMERE 157

10.11.1

Bekendheid en informatievoorziening
Van de actief woningzoekenden zegt ruim een kwart bekend te zijn met Huur op
Maat. De helft van de actief woningzoekenden zegt er niet bekend mee te zijn. Op
de vraag of de woningzoekende zelf wel eens op een Huur op Maat-woning heeft
gereageerd, antwoordt 18% bevestigend. Het merendeel van de woningzoekenden
zegt dat niet te weten.
De informatie over Huur op Maat is, tijdens het zoeken naar een woning, niet voor
iedereen even duidelijk: 31% vindt de informatie wel duidelijk, 42% vindt dat niet.
Onder degenen die een Huur op Maat-woning huren wordt de informatie een stuk
duidelijker gevonden: 92% van hen geeft aan de informatie wel duidelijk te vinden,
slechts 3% vindt van niet.

Figuur 10-8 Antwoorden op de stelling: ‘De informatie over Huur op Maat is duidelijk’

Woningzoekenden

43

45

Acceptaties

35

12
0%

Geheel mee eens

10.11.2

75

84

24

20%

40%

60%

Mee eens

Neutraal

Mee oneens

2 1
80%

100%

Geheel mee oneens

Huur op Maat en inkomen
Dat de huurprijs bij Huur op Maat afhankelijk is van het inkomen is voor ruim de
helft van de actief woningzoekenden duidelijk, onder de Huur op Maat-huurders is
bijna iedereen (95%) daarvan op de hoogte.

Figuur 10-9 Antwoorden op de stelling: ‘Het is mij duidelijk dat de huur van Huur op Maatwoningen mede bepaald wordt door mijn inkomen’

Woningzoekenden

95

Acceptaties

64

17
0%

Geheel mee eens

R I G O

52

24

46

21

20%

40%

60%

Mee eens

Neutraal

Mee oneens

R e s e a r c h

e n

2
80%

100%

Geheel mee oneens

A d v i e s

B V

158 ALMERE

Van zowel de woningzoekenden als de nieuwe huurders vindt het merendeel (respectievelijk 77% en 95%) het goed dat bij Huur op Maat minder voor een woning
betaald wordt door huurders met een laag inkomen.
Figuur 10-10 Antwoorden op de stelling: ‘Ik vind het goed dat mensen bij Huur op Maatwoningen minder huur betalen voor een woning als zij een lager inkomen hebben’

Woningzoekenden

167

Acceptaties

46

15
0%

Geheel mee eens

32

13 20

23

20%

40%

60%

Mee eens

Neutraal

Mee oneens

11
80%

100%

Geheel mee oneens

Huur op Maat wordt door de meeste respondenten gunstig gevonden: 57% van de
woningzoekenden en 95% van de Huur op Maat-huurders denkt dat Huur op Maat
gunstig voor hen uitpakt.
Figuur 10-11 Antwoorden op de stelling: ‘Voor mij is Huur op Maat gunstig’

Woningzoekenden

120

Acceptaties

17
0%

Geheel mee eens

39

85

14 19

15

20%

40%

60%

Mee eens

Neutraal

Mee oneens

6
80%

1 0
100%

Geheel mee oneens

Voor meer dan de helft (56%) van de woningzoekenden speelt de toekomstige
ontwikkeling van het inkomen een belangrijke rol bij de keuze voor een Huur op
Maat-woning.
10.11.3

Huurprijsberekening
Over het berekenen van de huurprijs via de website zijn de meningen van de woningzoekenden sterk verdeeld: 17% vindt de berekening eenvoudig uit te voeren,
32% vindt de berekening niet zo gemakkelijk. Volgens het merendeel (62%) van de
respondenten die inmiddels een Huur op Maat-woning huren, geeft de berekening
via de website wel een goede indicatie van de uiteindelijke huurprijs.

10.11.4

Inkomenstoets
Met de inkomenstoets hebben de meeste mensen weinig moeite. Dat geldt met
name voor de personen die al een Huur op Maat-woning huren. Van de woning-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

ALMERE 159

zoekenden zegt een kwart het niet eens te zijn met de stelling ‘Ik heb er geen moeite mee dat de woningcorporatie elk jaar mijn inkomen toetst als ik een Huur op
Maat-woning huur’. Bijna een kwart (23%) staat daar neutraal tegenover.
Figuur 10-12 Antwoorden op de stelling: ‘Ik heb er geen moeite mee dat de woningcorporatie
elk jaar mijn inkomen toetst als ik een Huur op Maat-woning huur’

Woningzoekenden

94

Acceptaties

15
0%

Geheel mee eens

R I G O

52

63

29

40

24

20%

40%

60%

Mee eens

Neutraal

Mee oneens

R e s e a r c h

e n

1
80%

100%

Geheel mee oneens

A d v i e s

B V

SOEST, EEMNES EN HOEVELAKEN 161

11
Soest, Eemnes en Hoevelaken
11.1

Huur op Maat in Soest, Eemnes en Hoevelaken
In navolging van Amersfoort verhuren De Alliantie Eemvallei en Portaal Eemland
sinds maart 2009 bijna al hun woningen in Soest, Eemnes en Hoevelaken met Huur
op Maat.

11.2

Opzet experiment
De opzet van het experiment in Soest, Eemnes en Hoevelaken is gelijk aan die in
Amersfoort.
De reële huur wordt gedefinieerd als (gemiddeld) 4,5% van de WOZ-waarde van de
woning, met een maximum van de maximaal redelijke huur.
Voor het bepalen van de kortingen die de huurders krijgen wordt gebruikgemaakt
van de volgende kortingstabel. Deze tabel wordt aangehouden voor zowel één- als
meerpersoonshuishoudens.41 Er is sprake van een glijdende schaal: achter de tabel
zit een formule.

voetnoot
41

Voor gezinnen van 5 of meer personen en huishoudens die in aanmerking komen voor een
aangepaste woning geldt een aanvullende tabel die ervoor zorgt dat woningen met een
reële huur van 950 euro voor hen met huurtoeslag bereikbaar worden.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

162 SOEST, EEMNES EN HOEVELAKEN

Tabel 11-1

Huur op Maat-kortingstabel Soest, Eemnes en Hoevelaken, juli 2009 t/m juni 2010

Reële huur

Verzamel inkomen

(4,5% WOZ tot
max. redelijk)

< € 28.475

€ 805

32%
30%
24%
20%
15%
11%
7%
3%
0%
0%

€ 733
€ 650
€ 600
€ 550
€ 500
€ 450
€ 400
€ 350
€ 300

€ 28.475 /

€ 30.000 /

€ 35.000 /

€ 40.000 /

€ 30.000

€ 35.000

€ 40.000

€ 44.260

€ 44.260
en meer

29%
27%
21%
17%
13%
9%
5%
1%
0%
0%

19%
18%
11%
7%
3%
0%
0%
0%
0%
0%

9%
8%
2%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%

0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%

0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%

Bron: De Alliantie Eemvallei & Portaal Eemland

11.3

Huur op Maat-contracten naar inkomen
In het eerste half jaar van Huur op Maat zijn in Soest 125, in Eemnes 24 en in Hoevelaken 8 Huur op Maat-contracten afgesloten. Vanwege het beperkte aantal afgesloten Huur op Maat-contracten in Eemnes en Hoevelaken en het feit dat dezelfde
Huur op Maat-systematiek word gehanteerd is er hier vooralsnog voor gekozen om
de resultaten in deze drie experimentgebieden samen te analyseren.
Driekwart van de nieuwe huurders behoort tot de primaire doelgroep (die recht
heeft op huurtoeslag). Slechts 5% heeft een inkomen boven de voormalige ziekenfondsgrens. Eenzelfde aandeel heeft geen inkomen opgegeven, waardoor deze
huurders geen aanspraak maken op Huur op Maat-korting.

Figuur 11-1 Verdeling Huur op Maat-contracten naar inkomensgroepen 42

6 2 8

Onbekend

25

Doelgroep
Lagere middeninkomens
Hogere
(midden)inkomens

116

Bron: cijfers De Alliantie en Portaal, bewerking RIGO

voetnoot
42

Zie voor de definitie van de inkomensgroepen bijlage 1.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

SOEST, EEMNES EN HOEVELAKEN 163

11.4

Doelstellingen
Het Huur op Maat-experiment in Soest, Eemnes en Hoevelaken loopt pas een half
jaar. Daarom kunnen we alleen voorlopige conclusies trekken uit de resultaten. Dat
doen we aan de hand van de vier hoofddoelstellingen van Huur op Maat.
Betaalbaarheid
De huurkortingstabel van de Alliantie en Portaal is zo opgesteld dat het grootste
deel van de Huur op Maat-woningen betaalbaar is voor huishoudens met een inkomen tot 28.500 euro.
Door de korting die bij Huur op Maat wordt verstrekt, wordt de huurprijs voor de
doelgroep afgetopt tot onder de aftoppingsgrenzen. Dit geldt voor woningen met
een reële huur tot €733 voor één- en tweepersoonshuishoudens en tot €805 voor
drie- en meerpersoonshuishoudens. In het eerste jaar van het experiment had 90%
van de verhuurde Huur op Maat-woningen een reële huur tot €733 en 99% tot
€805.
Wanneer Huur op Maat niet was ingevoerd, dan zouden de huren bij mutatie zijn
opgetrokken naar de reguliere streefhuren van de Alliantie en Portaal. In het reguliere huurbeleid zou 78% van de Huur op Maat-woningen een huur hebben gehad
tot de aftoppingsgrens voor één- en tweepersoonshuishoudens en 84% een huur
tot de aftoppingsgrens voor drie- en meerpersoonshuishoudens.
Uit bovengenoemde cijfers kan afgeleid worden dat de betaalbaarheid voor de
doelgroep met Huur op Maat beter is dan bij het reguliere beleid het geval zou zijn;
voor kleine huishoudens valt 90% van de woningen onder de aftoppingsgrens i.p.v.
78%, voor grotere huishoudens is dat 99% i.p.v. 84%. Dit geldt niet voor jongeren
tot 23 jaar. Voor hen was bij Huur op Maat 6% van de verhuurde woningen betaalbaar, tegen 10% in het reguliere beleid. Een deel van de jongerenwoningen wordt
buiten het experiment verhuurd.
Huishoudens met een hoger (midden)inkomen betalen bij Huur op Maat hogere
huren dan bij het reguliere huurbeleid. De bruto huurquote van huishoudens met
een lager middeninkomen bedroeg 21% en van hogere middeninkomens 16%. De
maximale huurquotes van midden- en hogere inkomens zijn in lijn met de SEVnormen voor acceptabele huurquotes.
Keuzevrijheid
In Soest werden voor aanvang van het experiment geen huurinkomensnormen
gehanteerd. Woningzoekenden mochten dus al langer op alle woningen reageren.
In Eemnes en Hoevelaken werden wel inkomenseisen gesteld. Deze worden sinds
de invoering van Huur op Maat niet meer gehanteerd.
Bij Huur op Maat zijn meer woningen betaalbaar dan bij het reguliere huurbeleid.
Hierdoor zijn meer woningen binnen het financiële bereik van de woningzoekenden gekomen.
Woningzoekenden uit de doelgroep hebben hiervan gebruikgemaakt door woningen te huren die in het reguliere huurbeleid boven de aftoppingsgrenzen zouden

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

164 SOEST, EEMNES EN HOEVELAKEN

liggen. Dit geldt voor 40% van de huishoudens uit de doelgroep die een Huur op
Maat-woning hebben gehuurd.
Doelmatige besteding van middelen
De kortingen die bij Huur op Maat worden gegeven komen vooral terecht bij huishoudens uit de doelgroep en lagere middeninkomens die een woning met een hoge
kwaliteit (veel wws-punten) huren. In het reguliere huurbeleid wordt de huur van
woningen met veel wws-punten ook afgetopt, maar kunnen niet alleen lage inkomen maar ook huishoudens met een hoger inkomen deze woningen huren voor
een relatief lage huur.
Prijs en kwaliteit
De reële huurprijs is bij beide experimentcorporaties gebaseerd op de WOZwaarde, met de maximale huur als bovengrens. Daarmee weerspiegelt de reële
huur de kwaliteit zoals gewaardeerd op de woningmarkt zover het woningwaarderingstelsel dit toelaat.
De kortingen zorgen ervoor dat voor dezelfde kwaliteit door verschillende huishoudens verschillende prijzen worden betaald. Voor elk huishouden afzonderlijk geldt
daarentegen dat de prijs stijgt naarmate de kwaliteit toeneemt. Door de oplopende kortingspercentages wordt dit effect enigszins gedempt.

11.5

Meetpunten
Huurinkomsten
De huren die huurders (na aftrek van korting) betaalden bij aanvang van de Huur
op Maat-contracten lagen in Soest, Eemnes en Hoevelaken samen 3% hoger dan bij
het reguliere huurbeleid.
Huurtoeslag
Door Huur op Maat zijn meer woningen toegankelijk en betaalbaar geworden voor
de huurtoeslagdoelgroep. Uit de verhuringen blijkt dat de doelgroep hiervan gebruik heeft gemaakt. Er zijn meer woningen aan de doelgroep verhuurd. Ook hebben meer woningen een huur net onder de aftoppingsgrens gekregen. Daarom
verwachten we dat het beslag op de huurtoeslag toegenomen is.
Draagvlak
De meerderheid van de woningzoekenden en de huurders van Huur op Maatwoningen heeft een positief oordeel over Huur op Maat. Driekwart van de respondenten onder de woningzoekenden staat achter het principe dat mensen minder
huur betalen als zij een lager inkomen hebben. Dit geldt, in mindere mate, ook voor
huishoudens met een hoger inkomen. Nieuwe huurders zijn over het algemeen
positiever dan woningzoekenden.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

SOEST, EEMNES EN HOEVELAKEN 165

11.6

Zoekgedrag van woningzoekenden
De gegevens over reacties van woningzoekenden zijn alleen beschikbaar voor de
gemeente Soest. De analyses in deze paragraaf hebben dan ook alleen op deze
gemeente betrekking. In Soest worden sociale huurwoningen aangeboden via het
lokale aanbodsysteem WVS, waarin woningen worden verloot.

Figuur 11-2 Ontwikkeling aantal actief woningzoekenden per kwartaal, naar inkomen
1.400
1.200
1.000
800

Hogere inkomens

600

Hogere middeninkomens
Lagere middeninkomens

400

Doelgroep

200
0

Bron: cijfers Woningnet, bewerking RIGO

Per kwartaal reageren ruim 1.000 woningzoekenden op aangeboden woningen in
de gemeente Soest. Na de invoering van Huur op Maat in het eerste kwartaal van
2009 is het aantal woningzoekenden in het tweede kwartaal licht gedaald, maar in
het derde kwartaal is dit aantal weer opgeklommen naar het niveau van voor het
tweede kwartaal.
Van de actief woningzoekenden behoort door de jaren heen steeds ongeveer 60%
tot de primaire doelgroep en ongeveer een kwart tot de lagere middeninkomens
(tot aan de voormalige ziekenfondsgrens). Vanaf het tweede kwartaal van 2006 tot
en met het derde kwartaal van 2009, is het aandeel van de doelgroep toegenomen
van 55% naar 61%. Het aandeel hoge (midden)inkomens is gedaald.
Sinds het tweede kwartaal van 2006 is het aantal reacties per woningzoekende
weinig gestegen. Over het algemeen reageert de doelgroep en de groep lagere
middeninkomens vaker dan de groep hogere inkomens. Met de invoering van Huur
op Maat lijken de lagere middeninkomens nog minder te zijn gaan reageren.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

166 SOEST, EEMNES EN HOEVELAKEN

Figuur 11-3 Ontwikkeling gemiddeld aantal reacties per actief woningzoekende naar inkomen
9
8
7
6
5

Doelgroep

4

Lagere middeninkomens

3

Hogere middeninkomens

2

Hogere inkomens

1
0

Bron: cijfers Woningnet, bewerking RIGO

Huurders uit de doelgroep zijn bij het reguliere huurbeleid veelal aangewezen op
de goedkopere en kwalitatief mindere woningen. Immers, over het algemeen geldt,
hoe hoger het aantal wws-punten, hoe hoger de huur. Huur op Maat maakt ook de
duurdere woningen bereikbaar voor de doelgroep. Het is echter de vraag of zij hier
ook gebruik van maken.
Of de doelgroep hiervan gebruikmaakt, is te zien in Figuur 11-4. Het aandeel van de
doelgroep tijdens Huur op Maat is toegenomen in de hogere categorieën wwspunten. Voor Huur op Maat was 53% van de reacties op woningen van 125 tot 150
wws-punten toe te schrijven aan de doelgroep, tijdens Huur op Maat is dit 61%.
Voor woningen van 150 punten of meer was het effect nog groter met 45% voor
Huur op Maat en 55% tijdens Huur op Maat. De doelgroep maakt in Soest dus gebruik van de toegenomen keuzemogelijkheden door Huur op Maat.
Figuur 11-4 Reacties van woningzoekenden voor en tijdens experiment, naar inkomen en
wws-punten
tijdens Huur op Maat

voor Huur op Maat
tot 100 punten

68%

100 tot 125 punten

25%

60%

125 tot 150 punten

28%

53%

vanaf 150 punten

28%

45%
0%

25%
Doelgroep

28%
50%

5% 2%

70%

24%

4% 1%

8%

67%

25%

6% 2%

3%

61%

13% 6%
18%
75%

Lagere middeninkomens

9%

24%

55%

100%

0%

25%

Hogere middeninkomens

18%
50%

11% 4%
19%

75%

8%
100%

Hogere inkomens

Bron: cijfers Woningnet, De Alliantie & Portaal, bewerking RIGO

In de volgende figuren is weergegeven hoe door de verschillende inkomensgroepen
op woningen uit verschillende wws-klassen is gereageerd in de periode vóór en in
de periode tijdens Huur op Maat. Het betreft hier alleen woningen die door De
Alliantie en Portaal zijn aangeboden in de gemeente Soest.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

SOEST, EEMNES EN HOEVELAKEN 167

De twee laagste inkomensgroepen hebben vaker gereageerd op woningen van 100
tot 125 wws-punten tijdens Huur op Maat dan voor Huur op Maat en minder vaak
op woningen van 125 tot 150 wws-punten. Hogere (midden)inkomens lijken vaker
te reageren op woningen van 100 tot 125 wws-punten.
Figuur 11-5 Reacties van woningzoekenden vóór en tijdens het HoM- experiment, naar
inkomen en wws-punten
tijdens Huur op Maat

voor Huur op Maat
Doelgroep

19%

Lagere middeninkomens

15%

Hogere middeninkomens

9%

Hogere inkomens

7%

48%
48%
38%

25%
tot 100 punten

7%

14%

62%

17%

7%

28%

9%

13%

62%

18%

6%

17%

7%

48%

19%

7%

45%

37%

35%

0%

25%

40%
50%

75%

100%

100 tot 125 punten

0%

25%

125 tot 150 punten

25%
25%
50%

20%
23%

75%

100%

vanaf 150 punten

Bron: cijfers Woningnet, De Alliantie & Portaal, bewerking RIGO

11.7

Verhuringen

Figuur 11-6 Verhuringen vóór en tijdens het HoM-experiment, naar inkomen, leeftijd en
aantal personen

tijdens Huur op Maat

voor Huur op Maat
19

47

8

2
Doelgroep

26

Lagere middeninkomens

166

Hogere middeninkomens
Hogere inkomens

443
101

tijdens Huur op Maat

voor Huur op Maat
72

20
35

215

78

jonger dan 25 jaar
25 tot 35 jaar
35 tot 45 jaar

24

45 tot 55 jaar
110

55 jaar en ouder
38

20
200

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

168 SOEST, EEMNES EN HOEVELAKEN

voor Huur op Maat

tijdens Huur op Maat

26 18

3

8

79

15

1 persoon
2 personen
3 personen
4 personen

371

77

181

5 of meer personen

34

Bron: cijfers Woningnet, De Alliantie & Portaal, bewerking RIGO

Sinds de invoering van het experiment Huur op Maat worden in Soest meer woningen verhuurd aan huishoudens uit de doelgroep dan voorheen.43 Dit geldt voor de
woningen tot 150 wws-punten. Woningen vanaf 150 wws-punten zijn juist minder
vaak aan de doelgroep verhuurd en vaker aan huishoudens met een hoger middeninkomen.
Figuur 11-7 Verhuringen vóór en tijdens het HoM- experiment, naar inkomen en wws-punten
tijdens Huur op Maat

voor Huur op Maat
Doelgroep

25%

Lagere middeninkomens

22%

Hogere (midden)inkomens

0%

20%

50%

25%

50%

tot 100 punten

75%

0%

100%

100 tot 125 punten

0%

125 tot 150 punten

tot 100 punten

72%

24%

3%

100 tot 125 punten

68%

24%

6%2%

27%

58%

vanaf 150 punten
0%

25%
Doelgroep

50%

54%

23%

50%

10%

25%

50%

75%

100%

vanaf 150 punten

76%
68%

11% 4%

75%

42%

100%

Lagere middeninkomens

13%

0%

25%

Hogere middeninkomens

18%

5%

27%

0%

25%
50%

33%
75%

Hogere inkomens

Bron: cijfers Woningnet, De Alliantie & Portaal, bewerking RIGO

voetnoot
43

De inkomensgegevens zijn opgegeven door woningzoekenden en niet gecontroleerd.

R I G O

R e s e a r c h

12%

40%

88%

11% 11%

30%

49%

15% 5%

tijdens Huur op Maat

voor Huur op Maat

125 tot 150 punten

59%

12%

9%
12%

30%

49%

11%

21%

16% 5%

54%

e n

A d v i e s

B V

0%
100%

SOEST, EEMNES EN HOEVELAKEN 169

11.8

Huur op Maat-contracten naar kwaliteit

Figuur 11-8 Verdeling Huur op Maat-contracten naar wws-klasse

tot 100 punten

21

22

100 tot 125 punten
125 tot 150 punten
vanaf 150 punten

38

76

Bron: cijfers De Alliantie en Portaal, bewerking RIGO

Bijna de helft van de verhuurde Huur op Maat-woningen heeft 100 tot 125 wwspunten. Een kwart heeft 125 tot 150 wws-punten.
Figuur 11-9 Huur op Maat-contracten naar inkomen en wws-punten

Doelgroep

9%

Lagere middeninkomens

52%
24%

48%

Hogere (midden)inkomens 0%

50%

0%

25%

tot 100 punten

100 tot 125 punten

26%
20%
25%
50%

125 tot 150 punten

13%
8%

25%
75%

100%

vanaf 150 punten

Bron: cijfers De Alliantie en Portaal, bewerking RIGO

Nieuwe huurders behorend tot de doelgroep en de lagere middeninkomens hebben
voornamelijk Huur op Maat-woningen gehuurd van 100 tot 150 wws-punten. Een
kwart van de huurders met een laag middeninkomen huurt een woning van 100
wws-punten of minder.

11.9

Huren, puntprijzen en verdeling van middelen
Bij Huur op Maat komen de meeste huren (na aftrek van korting) tussen €400 en
€500 te liggen (Figuur 11-10). Bij het reguliere huurbeleid is er meer variatie in de
huurprijzen en zijn er meer woningen met een huur boven de €500 dan bij Huur op
Maat.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

170 SOEST, EEMNES EN HOEVELAKEN

Figuur 11-10 Huurspreiding van Huur op Maat-contracten vergeleken met regulier huurbeleid

Bron: cijfers De Alliantie & Portaal, bewerking RIGO

In Soest, Eemnes en Hoevelaken lagen de huurinkomsten na een half jaar Huur op
Maat bijna 3% hoger dan de geschatte huuropbrengsten bij het reguliere huurbeleid.
Wanneer bovenstaande exercitie voor beide experimentcorporaties afzonderlijk
wordt bekeken, blijkt de Alliantie 2% meer inkomsten te genereren bij Huur op
Maat in vergelijking met het reguliere huurbeleid. Portaal heeft 3% hogere inkomsten met Huur op Maat.
Figuur 11-11 laat per wws-klasse de gemiddelde huurprijs zien voor verschillende
inkomensgroepen. Per wws-klasse blijken de verschillende inkomensklassen een
nagenoeg gelijke gemiddelde huur te betalen. Dit in tegenstelling tot de Huur op
Maat-huurders. Daar geldt: hoe hoger de inkomensklasse, hoe hoger de gemiddelde huur.
Figuur 11-11 Gemiddelde huurprijzen bij Huur op Maat en bij regulier huurbeleid, naar wwspunten en inkomen
€ 700
€ 600
€ 500
€ 400
Doelgroep

€ 300

Lagere middeninkomens

€ 200

Hogere middeninkomens

€ 100
€0
regulier

HoM

tot 100 punten

regulier

HoM

100 tot 125 punten

regulier

HoM

125 tot 150 punten

regulier

HoM

vanaf 150 punten

Bron: cijfers De Alliantie en Portaal, bewerking RIGO

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

SOEST, EEMNES EN HOEVELAKEN 171

Naast de gemiddelde huurprijs is ook de puntprijs (de gemiddelde prijs per wwspunt) per wws-klasse en per inkomen bekeken. Bij het reguliere huurbeleid neemt
de puntprijs licht toe naarmate het aantal punten stijgt. Bij Huur op Maat daarentegen neemt de puntprijs voor elke inkomensgroep af naarmate het aantal punten
toeneemt.
Verder betaalt de doelgroep bij Huur op Maat een lagere gemiddelde puntprijs per
wws-klasse dan de hogere (midden)inkomens. Bijvoorbeeld voor de wws-klasse 100
tot 125 wws-punten betaalt de doelgroep een puntprijs van €3,51, terwijl de hogere middeninkomensgroep €4,44 betalen. Lagere inkomens betalen dus minder geld
voor dezelfde kwaliteit dan hogere inkomens.
Figuur 11-12 Gemiddelde puntprijzen bij Huur op Maat en bij regulier beleid, naar wwspunten en inkomen.
€5
€4
€3
Doelgroep
€2

Lagere middeninkomens
Hogere middeninkomens

€1
€0
regulier

HoM

regulier

tot 100 punten

HoM

regulier

100 tot 125 punten

HoM

125 tot 150 punten

regulier

HoM

vanaf 150 punten

Bron: cijfers De Alliantie en Portaal, bewerking RIGO

Verdeling van kortingen
De verschillen tussen de werkelijke en de reële huurprijzen worden in Figuur 11-13
per wws-klasse weergegeven. Deze figuur laat zien bij welke inkomens de verschillen terechtkomen, oftewel welke groepen het meest profiteren van de verstrekte
kortingen. Corporaties zetten bij Huur op Maat de middelen gerichter in dan bij het
reguliere woonbeleid. Hoe lager de inkomensgroep, hoe groter het verschil tussen
de reële huur en de huurprijs. Anders gezegd, hoe lager het inkomen, hoe meer
korting verstrekt bij Huur op Maat. Bij het reguliere huurbeleid profiteert vooral de
doelgroep en de hogere (midden)inkomens van de ingezette middelen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

172 SOEST, EEMNES EN HOEVELAKEN

Figuur 11-13 Gemiddeld verschil tussen de huurprijs en de reële huur bij HoM-verhuring en
reguliere verhuring, naar wws-punten en inkomen
€ 250
€ 200
€ 150
Doelgroep
€ 100

Lagere middeninkomens
Hogere (midden)inkomens

€ 50
€0
regulier

HoM

tot 100 punten

regulier

HoM

100 tot 125 punten

regulier

HoM

regulier

125 tot 150 punten

HoM

vanaf 150 punten

Bron: cijfers De Alliantie en Portaal, bewerking RIGO

11.10

Huurtoeslag en huurquote
In de vorige figuren is geen rekening gehouden met huurtoeslag. Hierdoor lijkt het
alsof de doelgroep en de lagere middeninkomens ongeveer evenveel huur betalen.
In Figuur 11-14 is het aandeel eigen bijdrage en het aandeel huurtoeslag voor de
doelgroep weergegeven. Wanneer de huurtoeslag in mindering wordt gebracht op
de totale huurprijs, betaalt de doelgroep voor woningen uit alle wws-klassen minder dan de overige inkomensgroepen.

Figuur 11-14 Gemiddelde huurprijzen bij HoM-verhuringen en reguliere verhuringen aan de
doelgroep, opgesplitst naar huurtoeslag en eigen bijdrage
€ 700
€ 600
€ 500
€ 400
€ 300

huurtoeslag

€ 200

eigen bijdrage

€ 100
€0
regulier

HoM

tot 100 punten

regulier

HoM

regulier

HoM

100 tot 125 punten 125 tot 150 punten

regulier

HoM

vanaf 150 punten

Bron: cijfers De Alliantie en Portaal, bewerking RIGO

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

SOEST, EEMNES EN HOEVELAKEN 173

In Figuur 11-15 wordt per inkomensgroep een indicatie44 gegeven van de
huurquote, nadat de huurtoeslag in mindering is gebracht. Hierbij wordt ervan
uitgegaan dat de woningen bij het reguliere huurbeleid aan dezelfde huurder
verhuurd zouden zijn als bij Huur op Maat.
In vergelijking met het reguliere huurbeleid ligt de huurquote voor de doelgroep en
de lage middeninkomens lager bij Huur op Maat. Het betreft echter kleine
verschillen. Een huurder uit de doelgroep betaalt bij Huur op Maat bijvoorbeeld
19% van het bruto inkomen aan huur. Wanneer dezelfde huurder dezelfde woning
bij het reguliere huurbeleid had gehuurd, was dit 20% geweest. Hogere
middeninkomens besteden een groter deel van het bruto inkomen aan de huur bij
Huur op Maat.
Zowel bij Huur op Maat als bij het reguliere huurbeleid is de huurquote voor de
lagere middeninkomens het hoogst van alle inkomensgroepen.
Figuur 11-15 Huurquotes (mediaan) bij HoM-verhuringen en reguliere verhuringen (met
aftrek van huurtoeslag), naar inkomen

20%
regulier

22%
13%

Doelgroep
Lagere middeninkomens

19%
HoM

21%

Hogere middeninkomens

16%
0%

5%

10%

15%

20%

25%

Bron: cijfers De Alliantie en Portaal, bewerking RIGO

11.11

Draagvlak
Op verschillende momenten in het huurproces worden onder verschillende doelgroepen korte enquêtes gehouden om het draagvlak van Huur op Maat te peilen. Er
worden twee verschillende doelgroepen onderscheiden. Ten eerste de woningzoekenden die tijdens Huur op Maat actief op zoek zijn naar een woning. Ten tweede
de nieuwe (Huur op Maat-)huurders. Bij acceptatie wordt bij de nieuwe huurder
een enquête afgenomen door een verhuurmedewerker van de corporatie.
In totaal zijn er in Soest 1.175 enquêtes onder woningzoekenden uitgezet. De respons kwam uit op 18%.45 Het aantal afgesloten Huur op Maat-contracten lag in
Soest op 125. Deze nieuwe huurders leverden uiteindelijk 29 ingevulde enquêtes
op.

voetnoot
44

De inkomensgegevens die voorhanden zijn, gaan uit van het belastbaar inkomen en
bevatten geen informatie over uitkeringen. Daarom kan slechts een indicatie worden gegeven van de huurquote van de doelgroep, op basis van de mediaan.

45

De dataverzameling is uitgevoerd door SurveyWorld, met medewerking van WoningNet.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

174 SOEST, EEMNES EN HOEVELAKEN

11.11.1

Bekendheid en informatievoorziening
Van de woningzoekenden zegt 70% bekend te zijn met Huur op Maat, 13% was ten
tijde van de enquête niet bekend met Huur op Maat. Driekwart van de woningzoekenden heeft wel eens gereageerd op een Huur op Maat-woning.
Over het algemeen vinden de Huur op Maat-huurders de informatie rondom Huur
op Maat vaker duidelijk dan de woningzoekenden. De geboden informatie is voor
66% van de woningzoekenden duidelijk, tegenover 93% van de nieuwe huurders.
Nog eens 21% van de woningzoekenden heeft neutraal geantwoord op de stelling
‘De informatie over Huur op Maat duidelijk’.

Figuur 11-16 Antwoorden op de stelling: ‘De informatie over Huur op Maat is duidelijk’

Woningzoekenden

79

Acceptaties

10

0%
Geheel mee eens

11.11.2

57

44

15 12

17

20%

40%

60%

Mee eens

Neutraal

Mee oneens

1 1

80%

100%

Geheel mee oneens

Huur op Maat en inkomen

Figuur 11-17 Antwoorden op de stelling: ‘Het is mij duidelijk dat de huur van Huur op Maatwoningen mede bepaald wordt door mijn inkomen’

Woningzoekenden

119

Acceptaties

43

14
0%

Geheel mee eens

26

7 11

15

20%

40%

60%

Mee eens

Neutraal

Mee oneens

80%

100%

Geheel mee oneens

Over het algemeen is bij beide groepen duidelijk dat Huur op Maat mede bepaald
wordt door het inkomen. Bij de nieuwe huurders is dit vaker duidelijk (100%) dan
bij de woningzoekenden (79%).
Driekwart van de woningzoekenden keurt het goed dat mensen met een lager
inkomen minder huur betalen dan mensen met een hoger inkomen. Dit geldt ook
voor 90% van de huurders met een Huur op Maat-contract. Huurders uit de doelgroep zijn het vaker eens met de stelling dan huishoudens met een hoger inkomen
(respectievelijk 84% en 65%).

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

SOEST, EEMNES EN HOEVELAKEN 175

Figuur 11-18 Antwoorden op de stelling: ‘Ik vind het goed dat mensen bij Huur op Maatwoningen minder huur betalen voor een woning als zij een lager inkomen hebben’

Woningzoekenden

130

Acceptaties

18
0%

Geheel mee eens

26

22

9

8

20%

40%

60%

Mee eens

Neutraal

Mee oneens

19

3
80%

100%

Geheel mee oneens

Denkt 21% van de woningzoekenden nog dat Huur op Maat ongunstig voor hen
kan uitpakken, onder de nieuwe huurders is er niemand die dat verwacht. Alsnog
denkt 57% van de woningzoekenden dat Huur op Maat gunstig voor hen zal uitpakken.
Figuur 11-19 Antwoorden op de stelling: ‘Voor mij is Huur op Maat gunstig’

Woningzoekenden

87

Acceptaties

31

45

18
0%

Geheel mee eens

20%

40%

60%

Mee eens

Neutraal

Mee oneens

16

27

9

2

80%

100%

Geheel mee oneens

Exact de helft van de woningzoekenden houdt rekening met de verwachte ontwikkeling van het eigen inkomen bij de keuze voor een Huur op Maat-woning. Een
kwart houdt hier geen rekening mee.
11.11.3

Huurprijsberekening
Het berekenen van de huurprijs van Huur op Maat via de website is niet voor iedereen even duidelijk. Ruim 60% geeft aan de huurprijsberekening duidelijk te vinden.
Een vijfde deel is neutraal.
De uiteindelijke huurprijs wijkt volgens 72% van de nieuwe huurders weinig af van
de huurprijs zoals berekend op de website. Zij vinden dat deze tool een goede indicatie geeft.

11.11.4

Inkomenstoets
Onder de nieuwe huurders is er een kleine groep (3%) die het bezwaarlijk vindt dat
de wonincorporatie jaarlijks het inkomen toetst. De ruime meerderheid heeft hier
geen bezwaar tegen. De woningzoekenden staan hier minder positief tegenover.
Bijna een kwart vindt het bezwaarlijk.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

176 SOEST, EEMNES EN HOEVELAKEN

Figuur 11-20 Antwoorden op de stelling: ‘Ik heb er geen moeite mee dat de woningcorporatie
elk jaar mijn inkomen toetst als ik een Huur op Maat-woning huur’

Woningzoekenden

81

Acceptaties

36

14
0%

Geheel mee eens

R I G O

41

20

13

20%

40%

60%

Mee eens

Neutraal

Mee oneens

R e s e a r c h

e n

28

1 1
80%

100%

Geheel mee oneens

A d v i e s

B V

BIJLAGE 1: DEFINITIES 177

Bijlage 1: Definities
Definities inkomensgroepen
Doelgroep: huishoudens die op basis van hun inkomen, leeftijd en huishoudengrootte in aanmerking komen voor huurtoeslag (zie Tabel B1-1). Lagere middeninkomens: huishoudens die niet behoren tot de doelgroep en een inkomen hebben
dat onder de voormalige ziekenfondsgrens (zie Tabel B1-2) ligt.
Hogere middeninkomens: huishoudens met een inkomen tussen de voormalige
ziekenfondsgrens en anderhalf keer het modale inkomen (zie Tabel B1-2).
Hogere inkomens: huishoudens met een inkomen boven anderhalf keer het modale
inkomen.
Tabel B1-1

Maximale inkomensgrenzen huurtoeslag, naar huishoudentype, per tijdvak

alleenstaand
tot 65 jaar
€ 20.000

meerpersoons
tot 65 jaar
€ 27.175

alleenstaand
vanaf 65 jaar
€ 17.950

meerpersoons
vanaf 65 jaar
€ 23.825

2007

€ 20.301

€ 27.576

€ 18.251

€ 24.276

2008

€ 20.600

€ 27.950

€ 18.525

€ 24.625

2009

€ 20.975

€ 28.475

€ 19.800

€ 27.075

tijdvak
(juli t/m juni)
2006

Tabel B1-2

Overige gehanteerde inkomensgrenzen, per tijdvak

ziekenfondsgrens46

anderhalf keer modaal47

2006

*€ 33.550

€ 44.250

2007

*€ 33.950

€ 45.000

2008

*€ 34.450

€ 46.500

2009

*€ 35.350

**€ 48.750

tijdvak

voetnoot
46

De ziekenfondsgrens werd tot 2006 vastgesteld door het Ministerie van VWS. De getoonde
bedragen vanaf 2006 betreft de ziekenfondsgrens van 2005 met inflatiecorrectie.

47

Het modaal inkomen wordt jaarlijks geraamd door het CPB.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

BIJLAGE 2: VRAGENLIJSTEN 179

Bijlage 2: Vragenlijsten
Woningzoekenden48
1.

Ik ben bekend met Huur op Maat

2.

De informatie over Huur op Maat is duidelijk.

3.

Het is mij duidelijk dat de huur van Huur op Maat-woningen mede bepaald
wordt door mijn inkomen.

4.

Het berekenen van de huurprijs voor Huur op Maat-woningen op de website is
eenvoudig.

5.

Ik heb er geen moeite mee dat de woningcorporatie elk jaar mijn inkomen
toetst als ik een Huur op Maat-woning huur.

6.

Ik vind het goed dat mensen bij Huur op Maat-woningen minder huur betalen
voor een woning als zij een lager inkomen hebben.

7.

Door Huur op Maat wordt het kopen van een woning voor mij aantrekkelijker.49

8.

Voor mij is Huur op Maat gunstig.

9.

Bij de keuze om op een Huur op Maat-woning te reageren, houd ik rekening
met de toekomstige ontwikkeling van mijn inkomen.

10. Heeft u zelf al gereageerd op een Huur op Maat-woning?

Acceptatie
1.

De informatie over Huur op Maat is duidelijk.

2.

Het is mij duidelijk dat de huur van de woning mede bepaald wordt door mijn
inkomen.

3.

De berekening van de huurprijs op de website was een goede indicatie van de
uiteindelijke huurprijs.

4.

Het is duidelijk welke inkomensgegevens ik moet aanleveren.

voetnoot
48

Antwoordcategorieën: Geheel mee eens / mee eens / neutraal / mee oneens / geheel mee
oneens, behalve bij vraag 10: ja / nee / weet niet.

49

Alleen bij de survey van Sité Woondiensten en Aramis Allee Wonen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

180 BIJLAGE 2: VRAGENLIJSTEN

5.

Ik heb er geen moeite mee dat de woningcorporatie elk jaar mijn inkomen
toetst.

6.

Ik vind het goed dat mensen minder huur betalen voor een woning als zij een
lager inkomen hebben.

7.

Door Huur op Maat wordt het kopen van een woning voor mij aantrekkelijker.50

8.

Voor mij is Huur op Maat gunstig.

voetnoot
50

Alleen bij de survey van Sité Woondiensten.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V