Huurprijzen vrije sector
Naar de invoering van een noodknop
middenhuur

Huurprijzen vrije sector
Naar de invoering van een noodknop middenhuur

Uitgevoerd in opdracht van Ministerie Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

Berry Blijie, Kenneth Gopal, Denise Ligthart

4 juni 2019 | r2019-0051KG | 19138-WON

ABF Research | Verwersdijk 8 | 2611 NH | Delft | 015 - 27 99 300

Copyright ABF Research 2019
De informatie in dit rapport is met de grootste zorg samengesteld. ABF Research aanvaardt geen aansprakelijkheid voor
eventuele fouten, onnauwkeurigheden of onvolledigheden. Het gebruik van (onderdelen van) dit rapport is toegestaan
mits de bron duidelijk wordt vermeld.

Inhoudsopgave
Samenvatting .............................................................................................................................................. 1
1

Inleiding............................................................................................................................................... 3

1.1

Aanleiding.................................................................................................................................... 3

1.2

Leeswijzer ................................................................................................................................... 4

2

Beschrijving commerciële huursector: huurvoorraad en -verhogingen ....................................... 7

2.1

Nationaal ..................................................................................................................................... 7

2.2

Regionaal .................................................................................................................................. 11

3

Consequenties van een noodknop ................................................................................................. 15

3.1

Uitwerking noodknop volgens vier benaderingen ...................................................................... 15

3.2

Nationale uitkomsten ................................................................................................................. 16

3.3

Regionale uitkomsten ................................................................................................................ 18

r2019-0051KG | Huurprijzen vrije sector

Samenvatting
Aanleiding
Het vrije huursegment heeft afgelopen jaren een steeds belangrijkere rol in de woningmarkt gekregen. Het
wordt vaak gezien als hét segment voor huishoudens met een middeninkomen. Als gevolg van hoge
woningprijzen en een grote woningvraag, zijn de huurprijzen die in de markt gevraagd kunnen worden voor
vrijesector huurwoningen fors toegenomen. Excessieve huurprijsstijgingen (bij nieuwe verhuringen) vormen
een bedreiging voor het middenhuursegment – woningen met een huurprijs tussen € 720 en € 1.000.

Tegen deze achtergrond hebben de Kamerleden Van Eijs en Ronnes een motie ingediend om de
mogelijkheden te onderzoeken voor tijdelijk lokaal maatwerk om exorbitante huurprijsstijgingen tegen te
gaan. Als aanvulling is tevens het idee ontstaan voor een zogenaamde ‘noodknop middenhuur’. De
noodknop is een maatregel die ingevoerd kan worden om de voorraad aan middenhuurwoningen zoveel
mogelijk te behouden.

In dit onderzoek is gekeken naar de huurvoorraad die in bezit is van commerciële verhuurders. Zij bezitten
gezamenlijk driekwart van de Nederlandse vrije huursector. Daarbij is onder meer gelet op de omvang en
de huurverhogingen in het afgelopen jaar. Verder zijn ook verschillende scenarioverkenningen uitgevoerd
om de mogelijke effecten van een noodknop in beeld te brengen. De focus ligt daarbij op de potentiele ‘winst’
aan woningen die het aanbod van het middenhuursegment kunnen vergroten.

De commerciële huursector
Commerciële verhuurders zijn verhuurders anders dan corporaties, zoals institutionele beleggers, grotere
verhuurbedrijven en kleinere, particuliere beleggers. Zij hebben gezamenlijk 884.000 woningen in bezit.
Daarvan heeft 343.000 een geliberaliseerd contract. Bovendien zijn circa 216.000 woningen in het
gereguleerde segment in potentie te liberaliseren. De gemiddelde huur bij geliberaliseerde woningen ligt
duidelijk hoger dan bij gereguleerde woningen, maar dit geldt ook voor de gemiddelde WOZ-waarde.

Wanneer gekeken wordt naar de huur als percentage van de WOZ-waarde dan is deze gemiddeld genomen
vrijwel gelijk: 5,5% binnen het gereguleerde bezit van de commerciële verhuurders versus 5,6% binnen het
geliberaliseerde bezit. Voor 65% van de woningen in de vrije sector ligt de jaarlijkse huur tussen 4% en 6%
van de WOZ-waarde. Bij 25% van de woningen is de jaarlijkse huur meer dan 6% van de WOZ-waarde.

De gemiddelde huurprijsstijging voor zittende huurders is in het gereguleerde segment relatief sterker dan
in het geliberaliseerde segment. Bij een bewonerswissel is het beeld omgekeerd: de gemiddelde
huurprijsstijging in het geliberaliseerde segment is dan bijna twee keer zo hoog als in het gereguleerde
segment. Voor ongeveer 20% van de woningen werd bij mutatie de huur met meer dan 20% verhoogd.

r2019-0051KG | Huurprijzen vrije sector

1

Consequenties van een invoering noodknop
De consequenties van een noodknop zijn langs verschillende benaderingen uitgewerkt. Daarbij is telkens
gekeken naar het effect van een huurmaximering op basis van een percentage van de WOZ-waarde. De
totale ‘winst’ die het invoeren van een bepaalde noodknopvariant oplevert is de som van de (potentiële)
toename van middenhuurwoningen in het geliberaliseerde én vanuit het gereguleerde segment wanneer
woningen op basis van de huurpunten geliberaliseerd zouden mogen worden.

Als de huur van alle vrije sectorwoningen gemaximeerd wordt op 3% van de WOZ-waarde resulteert dit in
een potentiële toename van ruim 300.000 woningen in het middenhuursegment. Naarmate de huur wordt
gemaximeerd op een hoger percentage van de WOZ-waarde wordt deze ‘winst’ in het middenhuursegment
kleiner. Bij een huurmaximering op 10% van de WOZ-waarde is de (potentiële) toename van het aanbod
aan middenhuurwoningen nog geen 30.000.

2

r2019-0051KG

Inleiding

1
1.1

Aanleiding

Het vrije huursegment heeft afgelopen jaren een steeds belangrijkere rol in de woningmarkt gekregen. Het
wordt vaak gezien als hét segment voor huishoudens met een middeninkomen. Deze huishoudens vallen
immers vaak tussen wal en schip omdat zij te veel verdienen voor een sociale huurwoning, maar te weinig
om een passende koopwoning te kunnen bemachtigen. In (stedelijke) regio’s met de meeste druk op de
woningmarkt zijn de woningprijzen het hoogst en mede daardoor de vraag naar middeldure huurwoningen
het grootst. Beide elementen, hoge woningprijzen en veel vraag, zorgen ervoor dat de huurprijzen die in de
markt gevraagd kunnen worden voor vrijesector huurwoningen fors toenemen. Er zijn gevallen bekend,
voornamelijk in populaire steden, waarbij de huurprijs bij een nieuwe verhuring excessief stijgt. Deze
stijgingen vormen een bedreiging voor het middenhuursegment en kunnen er toe leiden dat
middeninkomens, zoals jonge stellen en pas afgestudeerden, geen betaalbare woonruimte kunnen vinden
en gedwongen worden om de (binnen)steden te verlaten.

De prijsstijgingen van woningen hebben nog een ander effect. Sinds oktober 2015 speelt in de
huurpuntenwaardering, die gebruikt wordt om de maximale huur van huurwoningen te bepalen, de WOZwaarde een rol. Aangezien de WOZ-waarde jaarlijks bepaald wordt op basis van vergelijkbare woningen die
(recent) verkocht zijn, leiden de prijsstijgingen in de koopsector er toe dat sociale huurwoningen een hogere
maximale huur kunnen krijgen. In de waardering van de huurpunten is weliswaar een correctie voor de
ontwikkeling van de WOZ-waarde voorzien, maar deze is landelijk en voorkomt daarmee niet de groter
wordende verschillen tussen (rand)stedelijke regio’s en de rest van het land.
Wanneer de maximale huur boven de liberalisatiegrens uitkomt, kan een gereguleerde huurwoning bij een
nieuwe verhuring in de vrije sector belanden. Dit maakt het voor commerciële verhuurders eerder mogelijk
hun gereguleerde huurwoningen bij een nieuwe verhuring te liberaliseren en tegen de marktprijs te verhuren.
Wethouders van Amsterdam, Utrecht en Den Haag hebben inmiddels hun zorgen geuit over het aantal
gereguleerde huurwoningen dat verschuift naar de vrije sector.1

Tegen deze achtergrond hebben de Kamerleden Van Eijs en Ronnes een motie ingediend om de
mogelijkheden te onderzoeken voor tijdelijk lokaal maatwerk om exorbitante huurprijsstijgingen tegen te
gaan. Onderdeel van de uitvoering van de motie is om in kaart te brengen hoe de huurprijzen zich in de vrije
huursector ontwikkelen en te onderzoeken wat ‘de norm’ en wat ‘een exces’ is.

Dit onderzoek
In het kader van de hierboven genoemde ontwikkelingen is, als aanvulling op het ingediende wetsvoorstel
Vereenvoudiging Markttoets, het idee ontstaan voor een zogenaamde ‘noodknop middenhuur’. De

1 Website NOS, 13 oktober 2018, “Sociale huurwoningen verdwijnen, waarschuwen wethouders”.

r2019-0051KG | Huurprijzen vrije sector

3

noodknop is een maatregel die lokaal – waarschijnlijk per gemeente of regio – ingevoerd kan worden om de
middenhuur te behouden. In essentie biedt de noodknop de mogelijkheid om huren en huurstijgingen van
een bepaald deel van de voorraad in te perken op basis van de kwaliteit en/of de WOZ-waarde van de
woning.
Om te verkennen of een noodknop wenselijk dan wel noodzakelijk is, en hoe deze in te richten is, heeft het
ministerie van BZK twee onderzoeken laten uitvoeren. Eén onderzoek heeft betrekking op de (macro)economische effecten van de invoering van een noodknop en wordt uitgevoerd door SEO Economisch
Onderzoek. Het andere onderzoek, waarvan dit rapport verslag doet, beschrijft recente ontwikkelingen van
de middeldure huurvoorraad en brengt een aantal alternatieven in beeld voor de noodknop.

1.2

Leeswijzer

In het volgende hoofdstuk zijn de resultaten van het onderzoek uitgewerkt. Het eerste deel beschrijft de
huurvoorraad in bezit van commerciële verhuurders. Daarbij wordt een schatting gegeven van de omvang
van het aantal woningen met een gereguleerde en geliberaliseerde huurcontract. Daarnaast wordt een
aantal relevante kenmerken toegelicht, zoals de gemiddelde huur, evenals de verhouding tussen de huur
en het woonoppervlak of de WOZ-waarde. Tevens wordt stil gestaan bij de huurverhogingen in de
commerciële sector.
Hoofdstuk 3 doet verslag van een aantal benaderingen om de noodknop vorm te geven. Er is onder andere
gekeken naar een percentage van de WOZ-waarde en de WWS-puntenhuur als indicator voor de kwaliteit.
In deze analyses is gewerkt vanuit een tweetal invalshoeken:
1.

Welke (nu) geliberaliseerde huurwoningen van commerciële verhuurders kunnen met een noodknop
behouden blijven voor middenhuur?

2.

Welke (nu nog) gereguleerde woningen van commerciële verhuurders kunnen bij liberalisering afgetopt
worden op een maximale huur, opdat deze aan de middenhuur voorraad toegevoegd worden?

In de beschrijving van de resultaten wordt gekeken naar de landelijke effecten en de regionale uitkomsten.
Dit laatste is van belang aangezien de noodknop vooral wordt gezien als een regionaal toe te passen
maatregel. De (regionale) detaillering van de uitkomsten wordt echter sterk bepaald door het beschikbare
onderzoeksmateriaal. Zodoende zijn uitspraken op gemeenteniveau niet mogelijk, maar worden er wel
regionale uitkomsten getoond. Daarbij wordt gekeken naar de G4-Noordvleugel (Amsterdam en Utrecht),
de omliggende COROP-gebieden zonder deze twee G4-gemeenten, de G4-Zuidvleugel (Den Haag en
Rotterdam), de omliggende COROP-gebieden zonder deze twee G4-gemeenten, en overig Nederland.

Veel voorkomende begrippen
Voor een goede lezing van de uitkomsten is hieronder een aantal van de gebruikte begrippen beschreven
die veelvuldig in dit rapport ter sprake komen.
■

Commerciële verhuurders: Eigenaren van huurwoningen anders dan corporaties (c.q. Toegelaten
Instellingen). Deze verhuurders bestaan uit institutionele beleggers, grotere verhuurbedrijven en
kleinere, particuliere beleggers. In totaal zijn er 884.000 commerciële huurwoningen, waarvan ruim 20%
in bezit zijn van laatstgenoemde groep. Institutionele beleggers en verhuurbedrijven hebben
respectievelijk circa 20% en 60% procent in portefeuille.

■

Geliberaliseerde huurwoning: Een huurwoning met een geliberaliseerd huurcontract. Deze betreffen
woningen waarvan de aanvangshuur boven de (toen geldende) liberalisatiegrens lag. De wettelijk

4

r2019-0051KG

vastgelegde regulering van huurverhogingen of maximale huren heeft op geliberaliseerde
huurwoningen geen betrekking. In het huurcontract worden doorgaans wel afspraken opgenomen over
bijvoorbeeld de jaarlijkse huurverhoging.
■

Gereguleerde huurwoning: Een huurwoning met een gereguleerd huurcontract. Deze betreffen
woningen waarvan de aanvangshuur onder de (toen geldende) liberalisatiegrens lag. De jaarlijkse
huurverhoging wordt voorgeschreven door het Rijk, alsmede de maximale huur volgens het WWS.

■

Maximale huur: De huur die volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS) maximaal gevraagd kan
worden voor een woning. Woningen met een maximale huur boven de liberalisatiegrens kunnen bij een
(nieuwe) verhuring geliberaliseerd worden, waarmee de verhuurder zelf de hoogte van de huur kan
bepalen en niet meer gebonden is aan het WWS.

■

Middenhuur: In dit onderzoek betreft dit de woningen met een huur tussen 720 en 1.000 euro. Het
merendeel van deze woningen behoort tot het geliberaliseerde segment. De status van deze woningen
is in principe niet beschermd; via huurverhogingen (aan zittende bewoners of bij een nieuwe verhuring)
kan een woning een huur krijgen hoger dan de bovengrens. In sommige gevallen hebben gemeenten
met de commerciële verhuurders afspraken gemaakt om middenhuurwoningen (tijdelijk) voor het
segment te behouden.

Huurprijzen vrije sector

5

Beschrijving commerciële huursector:
huurvoorraad en -verhogingen

2

Circa driekwart van de woningen in de vrije sector is in bezit van commerciële verhuurders. Dit hoofdstuk
beschrijft aan de hand van een aantal analyses de commerciële huurvoorraad. Achtereenvolgend komen
de huurvoorraad en gemiddelde huurprijs aan bod, mede in relatie tot de WOZ waarde en het
woonoppervlak. Vervolgens wordt stilgestaan bij de huurprijsstijgingen zoals die in 2018 doorgevoerd zijn
aan zittende huurders en bij nieuwe verhuringen. Eerst worden de nationale uitkomsten beschreven
(paragraaf 2.1), vervolgens de regionale (paragraaf 2.2). De aandacht gaat daarbij uit naar de vier grootste
gemeenten in Nederland en de omliggende regio’s. Voor de analyses is gebruik gemaakt van de CBS
Huurenquête 2018.2

2.1

Nationaal

De commerciële huursector, bestaande uit bedrijven, particuliere verhuurders en institutionele beleggers,
telt op 1 juli 2018 circa 884.000 woningen (Tabel 2-1). Daarvan hebben 541.000 woningen een gereguleerde
huurovereenkomst en 343.000 woningen een geliberaliseerde huurovereenkomst. De gemiddelde
maandelijkse rekenhuur3 in het gereguleerde segment bedraagt € 590, tegenover € 950 in het
geliberaliseerde segment. De gemiddelde rekenhuur van de totale commerciële huurvoorraad op 1 juli 2018
komt neer op € 730.
Tabel 2-1: Gemiddelde rekenhuur op 1 juli 2018 en aantal verhuureenheden in de commerciële sector, naar type
verhuurder en type huurovereenkomst (bron: CBS huurenquête 2018, bewerking ABF)

Type verhuurder

Huur

Gereguleerd
Aantal

Huur

Geliberaliseerd
Aantal

Bedrijf
Particulier
Institutionele belegger
Totaal

€ 585
€ 560
€ 680
€ 590

336.000
139.000
66.000
541.000

€ 920
€ 1.025
€ 970
€ 950

178.000
55.000
109.000
343.000

De gemiddelde WOZ-waarde in het gereguleerde segment van de commerciële sector is € 153.000,
tegenover € 224.000 in het geliberaliseerde segment (Tabel 2-2). In het gereguleerde segment bedraagt de
jaarlijkse huur gemiddeld 5,5% van de WOZ-waarde. In het geliberaliseerde segment is dit percentage met
5,6% ongeveer gelijk. Van nieuwbouwwoningen is bekend dat de WOZ-waarde met enige vertraging op het
‘juiste’ niveau komt. Echter, in de onderliggende data komen geen nieuwbouwwoningen van 2017 voor, en
slechts een beperkt aantal (circa 700) nieuwbouwwoningen uit 2016.

2 Vanwege missende waarden op verschillende variabelen die van belang zijn voor dit onderzoek zijn diverse bewerkingen uitgevoerd op de CBS Huurenquête.
3 De rekenhuur bestaat uit de kale huur plus de subsidiabele servicekosten.

r2019-0051KG | Huurprijzen vrije sector

7

Tabel 2-2: Gemiddelde WOZ-waarde en jaarlijkse huur als percentage van de WOZ-waarde in de commerciële
sector, naar type verhuurder en type huurovereenkomst (bron: CBS huurenquête 2018, bewerking ABF)

Type verhuurder
Bedrijf
Particulier
Institutionele belegger
Totaal

Huur (% v. WOZ)
5,8%
4,7%
5,3%
5,5%

Gereguleerd
Geliberaliseerd
WOZ Huur (% v. WOZ)
WOZ
€ 133.000
€ 193.000
€ 170.000
€ 153.000

5,6%
5,5%
5,5%
5,6%

€ 207.000
€ 252.000
€ 238.000
€ 224.000

De gemiddelde oppervlakte in het gereguleerde segment van de commerciële sector bedraagt 70 m²,
tegenover 102 m² in het geliberaliseerde segment (Tabel 2-3). In het gereguleerde segment is de huur per
vierkante meter gemiddeld € 9,17. In het geliberaliseerde segment is dat met € 10,07 bijna een euro per
vierkante meter hoger.

Tabel 2-3: Gemiddelde oppervlakte en gemiddelde maandelijkse huur per vierkante meter in de commerciële
sector, naar type verhuurder en type huurovereenkomst (bron: CBS huurenquête 2018, bewerking ABF)

Type verhuurder
Bedrijf
Particulier
Institutionele belegger
Totaal

Huur per m²

Gereguleerd
Oppervlakte

Huur per m²

Geliberaliseerd
Oppervlakte

€ 9,38
€ 8,81
€ 8,87
€ 9,17

67 m²
70 m²
81 m²
70 m²

€ 9,35
€ 13,50
€ 9,52
€ 10,07

105 m²
88 m²
106 m²
102 m²

De gemiddelde huurprijsstijging per 1 juli 2018 in de commerciële sector voor zittende huurders kwam neer
op 2,8% (inclusief inflatie). De gemiddelde huurprijsstijging voor zittende huurders is in het gereguleerde
segment (3,0%) relatief sterker dan in het geliberaliseerde segment (2,4%) (Tabel 2-4). De gemiddelde
huurprijsstijging bij bewonerswissel (ofwel mutatie) ligt met 8,4% in het gereguleerde segment en 14,8% in
het geliberaliseerde segment aanzienlijk hoger dan de gemiddelde huurprijsstijging voor zittende huurders.

Tabel 2-4: Gemiddelde procentuele huurprijsstijging per 1 juli 2018 in de commerciële sector, voor zittende
huurders en bij bewonerswissel, naar type verhuurder en type huurovereenkomst (bron: CBS huurenquête 2018,
bewerking ABF)

Type verhuurder
Bedrijf
Particulier
Institutionele belegger
Totaal

Zittende huurders
3,1%
2,8%
3,2%
3,0%

Gereguleerd
Geliberaliseerd
Bewonerswissel Zittende huurders Bewonerswissel
6,6%
11,2%
3,8%
8,4%

2,6%
2,3%
2,3%
2,4%

7,8%
33,1%
8,4%
14,8%

Vanaf nu ligt de focus op het geliberaliseerde segment van de commerciële sector, ofwel de commerciële
vrije sector. Figuur 2-1 toont de spreiding van de huurverhogingen voor zittende huurders in de commerciële
vrije sector. Dit heeft betrekking op 297.000 van de 343.000 gevallen. Twee opvallende pieken zijn zichtbaar
in de huurverhogingen. 14% van de woningen krijgt een huurverhoging tussen 1,0% en 1,5%, wat
vermoedelijk verband houdt met inflatievolgende huurverhogingen (1,4%). Ook kregen relatief veel van de

8

r2019-0051KG

commerciële vrije sector woningen (19%) in 2018 een huurverhoging tussen 3,5% en 4,0%. De gemiddelde
absolute huurprijsstijging voor zittende huurders bedroeg € 20.

Figuur 2-1: Aantal woningen naar procentuele huurprijsstijgingen (linker as) en bijbehorende absolute
gemiddelde huurprijsstijging (rechter as) per 1 juli 2018 voor zittende huurders in de commerciële vrije sector
(bron: CBS huurenquête 2018, bewerking ABF)

60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0

€ 80
€ 70
€ 60
€ 50
€ 40
€ 30
€ 20
€ 10
€0
-€ 10
-€ 20
-€ 30

Figuur 2-2 toont de spreiding van de huurverhogingen bij bewonerswissel in de commerciële vrije sector
(46.000 van de 343.000 commerciële huurwoningen). Voor ongeveer 20% van de woningen werd bij mutatie
de huur met meer dan 20% verhoogd. Voor 7% van de woningen in de commerciële vrije sector bedroeg de
huurverhoging zelfs meer dan 50%. De woningen met een verhoging tussen 20% en 50% kregen gemiddeld
genomen een absolute huurverhoging van € 415. Voor woningen met een huurverhoging van meer dan 50%
bedroeg de absolute huurverhoging gemiddeld genomen € 670. De woningen met een hoge huurverhoging
bij bewonerswissel waren niet vaker onlangs gerenoveerd dan de woningen waarbij de huurverhoging
beperkt bleef tot maximaal 20%. Voor bijna 12% van de woningen werd bij bewonerswissel de huur verlaagd.
De gemiddelde absolute huurprijsstijging bij bewonerswissel per 1 juli 2018 bedroeg € 105.

Huurprijzen vrije sector

9

Figuur 2-2: Procentuele huurprijsstijging en bijbehorende absolute gemiddelde huurprijsstijging per 1 juli 2018
bij bewonerswissel in de commerciële vrije sector (bron: CBS huurenquête 2018, bewerking ABF)

9.000

€ 800

8.000

€ 700

7.000

€ 600

6.000
5.000
4.000
3.000

€ 500
€ 400
€ 300
€ 200
€ 100

2.000

€0

1.000

-€ 100

0

-€ 200

Eerder is naar voren gekomen dat de jaarlijkse huur (per 1 juli 2018) in de vrije sector gemiddeld 5,6% van
de WOZ-waarde bedraagt. Figuur 2-3 toont de verdeling van dit kengetal naar klassen voor woningen in de
commerciële vrije sector. Voor 65% van de woningen ligt de jaarlijkse huur tussen 4% en 6% van de WOZwaarde; voor een kwart bedraagt de jaarlijkse huur meer dan 6% van de WOZ-waarde.

Figuur 2-3: Jaarlijkse huur als percentage van de WOZ-waarde voor woningen in de commerciële vrije sector
(bron: CBS huurenquête 2018, bewerking ABF)

De WOZ-waarde in de commerciële vrije sector bedraagt gemiddeld € 224.000. De verdeling van de WOZwaarde naar verschillende klassen wordt getoond in Figuur 2-4. Van de woningen in de commerciële vrije
sector heeft ruim 62% een WOZ-waarde tussen € 150.000 en € 250.000.

10

r2019-0051KG

Figuur 2-4: WOZ-waarde van woningen in de commerciële vrije sector (bron: CBS huurenquête 2018, bewerking
ABF)

2.2

Regionaal

Van de 884.000 woningen in de commerciële huursector zijn er 373.000 te vinden in de G4 (Amsterdam,
Rotterdam, Den Haag en Utrecht) en omliggende gemeenten (Tabel 2-5). Ten opzichte van het landelijke
gemiddelde liggen de huren in het gereguleerde segment van de G4-steden relatief laag. De huren van
geliberaliseerde woningen zijn echter fors hoger dan in de rest van Nederland. In de G4-Noordvleugel
(Amsterdam en Utrecht) is de gemiddelde maandhuur van commerciële vrije sectorwoningen € 1.095, in de
G4-Zuidvleugel (Rotterdam en Den Haag) € 1.000. In de regio’s rondom de G4 zijn de gemiddelde huren in
beide huursegmenten meer in lijn met de rest van Nederland; echter in vergelijking met het nationale
gemiddelde nog altijd lager in het gereguleerde segment en hoger in het geliberaliseerde segment.

Tabel 2-5: Gemiddelde rekenhuur op 1 juli 2018 en aantal verhuureenheden in de commerciële sector, naar type
huurovereenkomst en regio (bron: CBS huurenquête 2018, bewerking ABF)

Regio

Huur

Gereguleerd
Aantal

Huur

Geliberaliseerd
Aantal

Amsterdam/Utrecht
Rotterdam/Den Haag
Regio Amsterdam/Utrecht
Regio Rotterdam/Den Haag
Overig Nederland
Totaal

€ 550
€ 545
€ 595
€ 605
€ 615
€ 590

93.000
88.000
42.000
14.000
304.000
541.000

€ 1.095
€ 1.000
€ 985
€ 965
€ 905
€ 950

47.000
32.000
38.000
19.000
208.000
343.000

* Let op: de regio’s zijn exclusief de G4-steden.

De gemiddelde WOZ-waarde in het gereguleerde segment van de commerciële sector is € 153.000,
tegenover € 224.000 in het geliberaliseerde segment (Tabel 2-2). Uit Tabel 2-6 blijkt dat de WOZ-waarde
relatief hoog is in Amsterdam en Utrecht (€ 232.000 in het gereguleerde segment en € 304.000 in het
geliberaliseerde segment), en juist relatief laag in Rotterdam en Den Haag (€ 134.000 in het gereguleerde

Huurprijzen vrije sector

11

segment en € 195.000 in het geliberaliseerde segment). De gemiddelde huur als percentage van de WOZwaarde, die landelijk 5,5% in het gereguleerde segment en 5,6% in het geliberaliseerde segment bedraagt,
is relatief laag in de Noordvleugel. In de gemeenten Amsterdam en Utrecht is de gemiddelde huur als
percentage van de WOZ-waarde 3,9% in het gereguleerde segment en 4,9% in het geliberaliseerde
segment. In Rotterdam en Den Haag zijn de percentages 5,6% respectievelijk 6,5%. Ofwel, naar verhouding
is de huur van geliberaliseerde woningen in de G4-Zuidvleugel beduidend hoger dan elders in het land.
Tabel 2-6: Gemiddelde WOZ-waarde en jaarlijkse huur als percentage van de WOZ-waarde in de commerciële
sector, naar type huurovereenkomst en regio (bron: CBS huurenquête 2018, bewerking ABF)

Regio

Huur (% v. WOZ)

Amsterdam/Utrecht
Rotterdam/Den Haag
Regio Amsterdam/Utrecht
Regio Rotterdam/Den Haag
Overig Nederland
Totaal

3,9%
5,6%
4,7%
5,1%
6,1%
5,5%

Gereguleerd
WOZ Huur (% v. WOZ)
€ 232.000
€ 134.000
€ 174.000
€ 148.000
€ 131.000
€ 153.000

4,9%
6,5%
4,9%
5,3%
5,8%
5,6%

Geliberaliseerd
WOZ
€ 304.000
€ 195.000
€ 253.000
€ 224.000
€ 205.000
€ 224.000

* Let op: de regio’s zijn exclusief de G4-steden.

In Tabel 2-7 wordt de gemiddelde procentuele huurprijsstijging per 1 juli 2018 in de commerciële sector voor
zittende huurders en bij bewonerswissel getoond, uitgesplitst naar type huurovereenkomst en regio. Bij een
onderliggend ongewogen aantal van minder dan 100 is de bijbehorende gemiddelde huurverlaging grijs
gekleurd.
De gemiddelde procentuele huurstijgingen voor zittende huurders liggen in Amsterdam en Utrecht fors hoger
dan in de rest van Nederland, zowel in het gereguleerde segment (3,6%) als in het geliberaliseerde segment
(3,0%). Bij bewonerswissel in het geliberaliseerde segment is in de G4-steden sprake van zeer sterke
huurverhogingen ten opzichte van de rest van Nederland. Bij mutatie van een commerciële vrije
sectorwoning werd de huur in Amsterdam en Utrecht gemiddeld met 37,6% verhoogd, in Rotterdam en Den
Haag bedroeg deze gemiddelde huurverhoging 29,7%. Ook in de omliggende regio’s werden in vergelijking
met de rest van Nederland fors hogere huurstijgingen doorgevoerd bij bewonerswissel.
Tabel 2-7: Gemiddelde procentuele huurprijsstijging per 1 juli 2018 in de commerciële sector, voor zittende
huurders en bij bewonerswissel, naar type huurovereenkomst en regio (bron: CBS huurenquête 2018, bewerking
ABF)

Gereguleerd
Regio

Zittende huurders

Amsterdam/Utrecht
Rotterdam/Den Haag
Regio Amsterdam/Utrecht
Regio Rotterdam/Den Haag
Overig Nederland
Totaal
* Let op: de regio’s zijn exclusief de G4-steden.

12

r2019-0051KG

3,6%
2,9%
3,3%
2,3%
2,8%
3,0%

Geliberaliseerd

Bewonerswissel Zittende huurders
14,3%
10,3%
5,8%
9,4%
7,8%
8,4%

3,0%
1,7%
2,3%
2,7%
2,4%
2,4%

Bewonerswissel
37,6%
29,7%
11,6%
10,1%
5,4%
14,8%

In Figuur 2-5 wordt de jaarlijkse huur als percentage van de WOZ-waarde voor Nederland als geheel afgezet
tegen dit kengetal voor Amsterdam en Utrecht en voor omliggende gemeenten. Zoals ook blijkt uit Tabel 2-6
is de gemiddelde huur als percentage van de WOZ-waarde met 4,9% relatief laag, zowel in Amsterdam en
Utrecht als in de omliggende gemeenten, ten opzichte van het landelijk gemiddelde van 5,6%. In de
gemeenten Amsterdam en Utrecht hebben bijna 40% van de commerciële vrije sectorwoningen een
jaarlijkse huur tussen 2,0% en 4,0% van de WOZ-waarde. Landelijk geldt dit voor nog geen 10% van de
woningen.
Figuur 2-5: Jaarlijkse huur als percentage van de WOZ-waarde voor woningen in de commerciële vrije sector,
Noordvleugel en Nederland, (bron: CBS huurenquête 2018, bewerking ABF)

90,0%
80,0%
70,0%
60,0%
50,0%
40,0%
30,0%
20,0%
10,0%
0,0%
Tot 2.0%

2.0% tot
4.0%

Amsterdam/Utrecht

4.0% tot
6.0%

6.0% tot
8.0%

Regio Amsterdam/Utrecht

8.0% tot
10%

Vanaf 10.0%

Nederland

* Let op: de regio’s zijn exclusief de G4-steden.

In Figuur 2-6 wordt de jaarlijkse huur als percentage van de WOZ-waarde voor Nederland als geheel afgezet
tegen dit kengetal voor Rotterdam en Den Haag en voor omliggende gemeenten. Tabel 2-6 toont dat de
jaarlijkse huur als percentage van de WOZ-waarde ten opzichte van het landelijk gemiddelde relatief hoog
is in Rotterdam en Den Haag (6,5%), en relatief laag in de omliggende gemeenten (5,3%). Bijna een kwart
van de commerciële vrije sectorwoningen in Rotterdam en Den Haag heeft een jaarlijkse huur van ten minste
8% van de WOZ-waarde. De verdeling van dit kengetal voor de omliggende gemeenten is meer in lijn met
Nederland als geheel.

Huurprijzen vrije sector

13

Figuur 2-6: Jaarlijkse huur als percentage van de WOZ-waarde voor woningen in de commerciële vrije sector,
Zuidvleugel en Nederland, (bron: CBS huurenquête 2018, bewerking ABF)

90,0%
80,0%
70,0%
60,0%
50,0%
40,0%
30,0%
20,0%
10,0%
0,0%
Tot 2.0%

2.0% tot
4.0%

Rotterdam/Den Haag

4.0% tot
6.0%

r2019-0051KG

8.0% tot
10%

Regio Rotterdam/Den Haag

* Let op: de regio’s zijn exclusief de G4-steden.

14

6.0% tot
8.0%

Vanaf 10.0%

Nederland

Consequenties van een noodknop

3

In dit hoofdstuk worden de consequenties van een noodknop langs verschillende benaderingen uitgewerkt.
Invoering van een noodknop houdt in dat de aanvangshuurprijs van vrije sectorhuurwoningen wordt
gemaximeerd op basis van een bepaald percentage van de WOZ-waarde. Voornaamste doel van deze
regeling is om het aanbod middenhuur woningen te behouden. Van de 343.000 woningen in het
commerciële vrije segment vallen er op dit moment 227.000 in het middenhuursegment (€ 720 tot € 1.000)
en 108.000 in het dure segment (vanaf € 1.000).
Tegelijk is er ook een zekere potentie aan woningen die momenteel nog tot de gereguleerde huurvoorraad
gerekend worden, maar op basis van de huurpunten geliberaliseerd zouden mogen worden. Ook deze
woningen kunnen op termijn helpen het aanbod aan middenhuurwoningen te vergroten. Naar schatting gaat
het om circa 216.000 woningen in bezit van commerciële verhuurders.

Om de consequenties van een noodknop inzichtelijk te maken zijn diverse simulaties uitgewerkt. Een
beschrijving hiervan is in de volgende paragraaf opgenomen. Daarna worden de consequenties van de
verschillende benaderingen in beeld gebracht, met daarbij als voornaamste focus het antwoord op de vraag
wat de ‘winst’ aan middenhuurwoningen zal zijn. Tot slot wordt ook gekeken naar lokale effecten.
In dit hoofdstuk wordt enkel de commerciële vrije sector beschouwd. Vrije sectorwoningen in bezit van
woningcorporaties zijn buiten de analyses gelaten.

3.1

Uitwerking noodknop volgens vier benaderingen

De invoering van een noodknop kan langs verschillende benaderingen worden ingevuld. Binnen dit
onderzoek is gekeken naar de volgende vier mogelijkheden.
1.

Toepassing noodknop op alle woningen in de vrije (geliberaliseerde) sector. In de meest
‘standaard’ variant van de noodknop wordt de maximale huur van alle woningen in de vrije sector
vastgesteld op een bepaald percentage van de WOZ-waarde. Voor de percentages zijn telkens vijf
scenario’s doorgerekend: 3%, 5%, 6%, 7% en 10%. Daarbij gelden 3% en 10% als de meest extreme
scenario’s om zo de uiterste consequenties te kunnen schetsen volgens deze (en andere)
benadering(en). De percentages 5% en 6% liggen om het gemiddelde van 5,6%, zoals in vorige
hoofdstuk gemeld.

2.

Toepassing noodknop op alle woningen in de vrije (geliberaliseerde) sector met een WOZwaarde tot € 300.000. In de basis is deze benadering gelijk aan de vorige, alleen wordt een deel van
de vrije huursector buiten de noodknopregeling gelaten. Dit betreft de woningen met een WOZ-waarde
van meer dan de € 300.000. Op de woningen tot deze grens worden de eerder genoemde percentages
toegepast.

3.

Toepassing noodknop enkel op woningen in beoogd middenhuursegment. Een andere
benadering is om de noodknop enkel in werking te stellen voor woningen die (volgens de gemaximeerde
huurprijs) in het middenhuursegment belanden. Dat betekent dat de noodknop bij een gegeven
percentage alleen van toepassing is voor woningen met de volgende WOZ-waarde:

r2019-0051KG | Huurprijzen vrije sector

15

4.

■

Noodknop 3%  WOZ-waarde tussen € 288.000 en € 400.000.4

■

Noodknop 5%  WOZ-waarde tussen € 172.800 en € 240.000.

■

Noodknop 6%  WOZ-waarde tussen € 144.000 en € 200.000.

■

Noodknop 7%  WOZ-waarde tussen € 123.429 en € 171.429.

■

Noodknop 10%  WOZ-waarde tussen € 86.400 en € 120.000.

Toepassing noodknop op woningen met huurpunten tussen 143 en 194 punten. In deze aanpak
wordt gebruik gemaakt van het bestaande huurpuntensysteem. In het gereguleerde segment (tot 142
huurpunten) bepaalt het aantal huurpunten het maximale huurbedrag. Vanaf 143 huurpunten is de
huurprijs normaal gesproken vrij te bepalen, maar de huurpuntentabel loopt wel door tot 250
huurpunten. Op basis hiervan kan worden vastgesteld dat bij 194 huurpunten een maximale huurprijs
van € 999 hoort, zodat hiermee het beoogde middensegment kan worden afgebakend. Op deze
woningen worden vervolgens de eerder genoemde percentages van de WOZ-waarde als noodknop
toegepast.

Wanneer een maximering van de huurprijs op basis van de WOZ-waarde leidt tot een huurprijs in het
gereguleerde segment (onder € 720), wordt de huurprijs vastgezet op het € 720. Op die manier behoort de
woning nog net tot het middensegment. Doel van de noodknop is namelijk niet om woningen terug te
dwingen naar het gereguleerde segment en daarmee het geliberaliseerde segment te verkleinen.

3.2

Nationale uitkomsten

Toename van middenhuurwoningen binnen geliberaliseerd segment
De volgende tabel laat voor de vier benaderingen onder verschillende scenario’s zien hoeveel woningen er
naar verwachting tot de middenhuur gaat behoren. Bij een onderliggend ongewogen aantal van minder dan
100 is de bijbehorende gemiddelde huurverlaging grijs gekleurd.
In het geval de huurprijzen in de vrije sector op 3% van de WOZ-waarde gemaximeerd worden dan zal dit
consequenties hebben voor 334.000 woningen. Dit is nagenoeg de gehele vrije sector (97%) in het bezit
van commerciële verhuurders, zoals ook uit Figuur 2-3 is af te leiden. In dit scenario neemt het
middenhuursegment toe met 99.500 woningen, die een gemiddelde huurverlaging van € 395 krijgen.
Wanneer de noodknop enkel geldt voor woningen met een WOZ-waarde tot € 300.000 (benadering 2) groeit
het aantal middenhuurwoningen met 75.500, met een gemiddelde huurverlaging van € 405. In benadering
3, waar de noodknop enkel geldt voor woningen in het beoogd middenhuursegment, is de groei van het
middenhuursegment 29.500. Dit betekent dat 70.000 van de 99.500 woningen uit benadering 1 volgens de
huurprijsmaximering een beoogde huur hebben van minder dan € 720. Wanneer enkel vrije sector
huurwoningen met minimaal 143 en maximaal 194 huurpunten in beschouwing worden genomen bij het
invoeren van een noodknop van (3% van de WOZ-waarde), vallen 37.000 woningen terug van het dure naar
het middeldure segment. De gemiddelde huurverlaging bedraagt daarbij € 430.

4 Voorbeeldberekening: bij een maximering tot 3% van de WOZ-waarde zal de corresponderende maandhuur uitkomen tussen (3% * € 288.000 * (1/12) =) € 720
en (3% * € 400.000 * (1/12) =) € 1.000. Evenzo resulteren de combinaties van de overige percentages met bijbehorende WOZ-waarden in huren die behoren tot
het beoogde segment tussen € 720 en € 1.000.

16

r2019-0051KG

Tabel 3-1: Nationale uitwerking van de noodknop volgens vier benaderingen op het huidige commerciële
geliberaliseerde segment (bron: CBS huurenquête 2018, bewerking ABF)
Nationaal

Maximaal 3%
Aantal

Verlag.

Maximaal 5%
Aantal

Verlag.

Maximaal 6%
Aantal

Verlag.

Maximaal 7%
Aantal

Verlag.

Maximaal 10%
Aantal

Verlag.

Geliberaliseerd segment: aantal woningen dat terugvalt naar middenhuur en gemiddelde verlaging
Benadering 1

99.500

€ 395

38.500

€ 270

16.000

€ 225

4.000

€ 145

-

-

Benadering 2

75.500

€ 405

38.500

€ 270

16.000

€ 225

4.000

€ 145

-

-

Benadering 3

29.500

€ 380

34.500

€ 250

15.500

€ 220

4.000

€ 140

-

-

Benadering 4

37.000

€ 430

19.500

€ 320

11.500

€ 225

1.500

€ 120

-

-

Naarmate de huurprijzen in de vrije sector op een hoger percentage van de WOZ-waarde gemaximeerd
worden, heeft dat consequenties voor minder woningen. Zo groeit het middenhuursegment bij maximering
op 5% van de WOZ-waarde met 38.500 woningen, en bij maximering op 6% van de WOZ-waarde nog maar
met 16.000 woningen. Aangezien de gemiddelde verhouding tussen jaarlijkse huur en WOZ-waarde 5,6%
is (Tabel 2-2) zijn de gevolgen voor het middenhuursegment onder deze twee scenario’s relevant.
Wanneer de huur 7% van de WOZ-waarde mag bedragen worden slechts 4.000 woningen teruggebracht
naar het middenhuursegment. De groep woningen waarop een huurprijsmaximering van 10% van de WOZwaarde invloed heeft is te klein om in beeld te brengen. Zoals ook af te lezen is uit Figuur 2-3 heeft slechts
1% van de woningen in de commerciële vrije sector een jaarlijkse huur van meer dan 10% van de WOZwaarde.

Toename van middenhuurwoningen vanuit gereguleerd segment
Zoals eerder aangegeven is een deel van de gereguleerde voorraad op basis van de huurpunten te
liberaliseren. Onderstaande tabel laat per benadering per scenario zien hoeveel woningen in potentie vanuit
het gereguleerde segment na liberalisatie aan het middenhuursegment ‘toegevoegd’ zouden kunnen
worden. De aantallen die nu gepresenteerd worden hebben dus betrekking op de commerciële
huurwoningen die (1) nu nog gereguleerd zijn maar qua punten geliberaliseerd kunnen worden en (2) daarbij
door de maximering van de huurprijs op basis van de WOZ-waarde niet door de bovengrens van middenhuur
kunnen doorbreken. Het werkelijke effect is echter lastig in te schatten omdat niet bekend is hoeveel van de
woningen de komende jaren daadwerkelijk van een gereguleerd contract naar een huur boven 1.000 euro
geplaatst gaan worden. Gemiddelde huurverlagingen kunnen om die reden dan ook niet worden
uitgerekend; de gevraagde huur na liberalisatie is immers onbekend.
Tabel 3-2: Nationale uitwerking van de noodknop volgens vier benaderingen op het huidige commerciële
gereguleerde segment (bron: CBS huurenquête 2018, bewerking ABF)
Nationaal

Maximaal 3%

Maximaal 5%

Maximaal 6%

Maximaal 7%

Aantal
Verlag.
Aantal
Verlag.
Aantal
Verlag.
Aantal
Gereguleerd segment: aantal potentieel te liberaliseren woningen dat niet boven middenhuur uitkomt
Benadering 1
Benadering 2
Benadering 3
Benadering 4

206.000
182.500
27.000
167.500

162.500
162.500
53.000
132.000

142.500
142.500
79.000
120.000

106.500
106.500
76.000
95.500

Verlag.

Maximaal 10%
Aantal

Verlag.

26.500
26.500
24.000
25.000

Wanneer de huurprijzen in de vrije sector op 3% van de WOZ-waarde gemaximeerd worden bedraagt de
potentiële toevoeging aan het middenhuursegment (na liberalisatie) 206.000 woningen. Dit aantal neemt af

Huurprijzen vrije sector

17

naarmate de huurprijzen op een hoger percentage van de WOZ-waarde worden gemaximeerd. Ook de
alternatieve benaderingen, waarbij enkel woningen met een WOZ-waarde van onder de € 300.000,
woningen in het beoogd middenhuursegment, dan wel woningen met een huurpuntenaantal tussen 143 en
194 meedoen, leiden tot een kleinere potentiële toename van het middenhuursegment vanuit het huidige
gereguleerde segment.

3.3

Regionale uitkomsten

De uitkomsten uit het voorgaande hoofdstuk kunnen uitgesplitst naar verschillende regio’s. Daarbij wordt
gekeken naar de G4-Noordvleugel (Amsterdam en Utrecht), de omliggende COROP-gebieden zonder deze
twee G4-gemeenten, de G4-Zuidvleugel (Den Haag en Rotterdam), de omliggende COROP-gebieden
zonder deze twee G4-gemeenten, en overig Nederland. In Tabel 3-3 wordt de regionale uitwerking van de
noodknop op het huidige commerciële geliberaliseerde segment getoond. De dikgedrukte getallen zijn de
totalen en komen overeen met de cijfers uit Tabel 3-1. Bij een onderliggend ongewogen aantal van minder
dan 100 is de bijbehorende gemiddelde huurverlaging grijs gekleurd.
Tabel 3-3: Regionale uitwerking van de noodknop volgens vier benaderingen op het huidige commerciële
geliberaliseerde segment (bron: CBS huurenquête 2018, bewerking ABF)
Regionaal

Maximaal 3%

Maximaal 5%

Maximaal 6%

Maximaal 7%

Maximaal 10%

Aantal
Verlag.
Aantal
Verlag.
Aantal
Verlag.
Aantal
Geliberaliseerd segment: aantal woningen dat terugvalt naar middenhuur en gemiddelde verlaging

Verlag.

Aantal

Verlag.

Benadering 1
Amsterdam/Utrecht
Den Haag/Rotterdam
Regio Amsterdam/Utrecht
Regio Den Haag/Rotterdam
Overig Nederland

99.500
21.500
15.000
10.000
8.500
45.000

€ 395
€ 470
€ 375
€ 510
€ 340
€ 350

38.500
5.500
4.500
7.500
2.500
18.500

€ 270
€ 440
€ 215
€ 420
€ 185
€ 175

16.000
5.000
500
4.000
500
5.500

€ 225
€ 315
€ 140
€ 280
€ 90
€ 120

4.000
500
0
2.500
0
500

€ 145
€ 80
€ 75
€ 150
€ 175
€ 200

-

-

Benadering 2
Amsterdam/Utrecht
Den Haag/Rotterdam
Regio Amsterdam/Utrecht
Regio Den Haag/Rotterdam
Overig Nederland

75.500
12.500
11.500
9.500
7.000
35.500

€ 405
€ 520
€ 370
€ 515
€ 350
€ 355

38.500
5.500
4.500
7.500
2.500
18.500

€ 270
€ 440
€ 215
€ 420
€ 185
€ 175

16.000
5.000
500
4.000
500
5.500

€ 225
€ 315
€ 140
€ 280
€ 90
€ 120

4.000
500
0
2.500
0
500

€ 145
€ 80
€ 75
€ 150
€ 175
€ 200

-

-

Benadering 3
Amsterdam/Utrecht
Den Haag/Rotterdam
Regio Amsterdam/Utrecht
Regio Den Haag/Rotterdam
Overig Nederland

29.500
9.500
5.000
1.000
1.500
12.500

€ 380
€ 410
€ 395
€ 460
€ 300
€ 350

34.500
5.000
4.500
5.000
2.500
17.500

€ 250
€ 450
€ 215
€ 415
€ 180
€ 165

15.500
5.000
500
4.000
500
5.500

€ 220
€ 315
€ 140
€ 275
€ 85
€ 115

4.000
500
0
2.500
0
500

€ 140
€ 80
€ 75
€ 150
€ 175
€ 165

-

-

Benadering 4
Amsterdam/Utrecht
Den Haag/Rotterdam
Regio Amsterdam/Utrecht
Regio Den Haag/Rotterdam
Overig Nederland

37.000
18.500
4.000
4.500
2.500
8.000

€ 430
€ 485
€ 345
€ 525
€ 320
€ 340

19.500
5.500
1.500
4.500
1.000
7.000

€ 320
€ 445
€ 145
€ 405
€ 225
€ 225

11.500
5.000
0
1.500
500
4.500

€ 225
€ 315
€ 125
€ 315
€ 90
€ 115

1.500
500
0
0
0
500

€ 120
€ 80
€ 50
€ 100
€ 175
€ 165

-

-

* Let op: de regio’s zijn exclusief de G4-steden. Door afronden komen totalen soms niet geheel overeen.

In de eerste benadering, waarbij de noodknop van toepassing is op alle woningen in het commerciële vrije
segment, is bij een percentage van 3% of 5% ruim de helft van de toevoeging aan het middenhuursegment
te vinden in de G4 en bijbehorende COROP-gebieden. Bij een percentage van 6% of 7% is dit aandeel nog
hoger. De totale voorraad commerciële vrije sectorhuurwoningen in deze gebieden is 40% van heel

18

r2019-0051KG

Nederland, dus het effect van de noodknop is hier relatief groot. Het effect in de Noordvleugel is substantieel
groter dan in de Zuidvleugel, zowel in absolute aantallen als in relatie tot de bestaande voorraad aan
(midden)huurwoningen.
In de andere drie benaderingen is het effect in de G4 en bijbehorende COROP-gebieden nog groter in
vergelijking met de rest van Nederland. Zo bedraagt de toevoeging aan het middenhuursegment bij een
huurprijsmaximering van 3% van de WOZ-waarde voor woningen met tussen 143 en 194 huurpunten 37.000
woningen, waarvan 23.000 in de Noordvleugel en 6.500 in de Zuidvleugel.

In Tabel 3-4 wordt de uitwerking van de noodknop op het huidige commerciële gereguleerde segment (Tabel
3-2) uitgesplitst naar de vijf verschillende gebieden. In de eerste benadering, waarbij de noodknop van
toepassing is op alle woningen in het commerciële vrije segment, is de potentiële toevoeging aan het
middenhuursegment voor twee derde in de Noord- en Zuidvleugel (G4 en omliggende COROP-gebieden)
tezamen te vinden. Vergeleken met het effect van een noodknop op het huidige geliberaliseerde segment
is het effect op het huidige gereguleerde segment dus relatief groter in overig Nederland. Wederom is het
effect van de alternatieve benaderingen van de noodknop kleiner dan de eerste benadering, omdat in de
alternatieve benaderingen de noodknop op slechts een deel van de woningen van toepassing is.
Tabel 3-4: Regionale uitwerking van de noodknop volgens vier benaderingen op het huidige commerciële
gereguleerde segment (bron: CBS huurenquête 2018, bewerking ABF)
Regionaal

Maximaal 3%
Aantal

Verlag.

Maximaal 5%
Aantal

Verlag.

Maximaal 6%
Aantal

Verlag.

Maximaal 7%
Aantal

Verlag.

Maximaal 10%
Aantal

Verlag.

Gereguleerd segment: aantal potentieel te liberaliseren woningen dat niet boven middenhuur uitkomt
Benadering 1

206.000

162.500

142.500

106.500

Amsterdam/Utrecht

36.500

6.000

5.000

4.000

26.500
0

Den Haag/Rotterdam

12.000

9.000

6.500

4.500

0

Regio Amsterdam/Utrecht

14.500

13.000

9.500

9.000

4.000

Regio Den Haag/Rotterdam

5.000

4.000

3.000

2.000

500

Overig Nederland

138.500

130.500

118.000

88.000

22.000

Benadering 2

182.500

162.500

142.500

106.500

26.500

Amsterdam/Utrecht

16.500

6.000

5.000

4.000

0

Den Haag/Rotterdam

11.000

9.000

6.500

4.500

0

Regio Amsterdam/Utrecht

13.500

13.000

9.500

9.000

4.000

Regio Den Haag/Rotterdam

4.000

4.000

3.000

2.000

500

Overig Nederland

137.500

130.500

118.000

88.000

22.000

Benadering 3

27.000

53.000

79.000

76.000

24.000

Amsterdam/Utrecht

23.000

2.000

3.500

3.500

0

Den Haag/Rotterdam

1.000

5.000

4.500

4.000

0
4.000

Regio Amsterdam/Utrecht

500

4.000

4.000

4.500

Regio Den Haag/Rotterdam

500

2.500

2.000

1.500

500

Overig Nederland

1.500

39.500

65.000

62.000

19.500

Benadering 4

167.500

132.000

120.000

95.500

25.000

Amsterdam/Utrecht

35.000

5.500

4.500

4.000

0

Den Haag/Rotterdam

9.500

8.000

6.000

4.000

0

Regio Amsterdam/Utrecht

13.000

13.000

9.500

9.000

4.000

Regio Den Haag/Rotterdam

4.000

3.500

2.500

2.000

500

106.000

102.000

97.000

77.000

20.500

Overig Nederland

* Let op: de regio’s zijn exclusief de G4-steden. Door afronden komen totalen soms niet geheel overeen.

Huurprijzen vrije sector

19

Hoeveel meer middenhuurwoningen als gevolg van de noodknop?
De totale winst die het invoeren van een bepaalde noodknopvariant oplevert is de som van de (potentiële)
toename van middenhuurwoningen in het geliberaliseerde en vanuit het gereguleerde segment. Zo leidt de
meest ‘strenge’ variant, waarbij de huur van alle vrije sectorwoningen wordt gemaximeerd op 3% van de
WOZ-waarde, tot een potentiële toename van 99.500 + 206.000 = 305.500 woningen in het
middenhuursegment. Naarmate de huur wordt gemaximeerd op een hoger percentage van de WOZ-waarde
wordt deze ‘winst’ in het middenhuursegment kleiner. Ook het toepassen van de noodknop op slechts een
deel van de woningen (Benadering 2, 3 en 4) leidt tot een kleinere potentiële groei van het aantal
middenhuurwoningen. Zo leidt het toepassen van een 6%-noodknop op woningen met een WOZ-waarde
van maximaal € 300.000 tot een potentiële toename van 16.000 + 142.500 = 158.500 woningen in het
middenhuursegment. Dit betreft bijna de helft van de eerder genoemde winst onder het 3%-scenario.
Wanneer de huur gemaximeerd wordt op 10% van de WOZ-waarde, dan zal het (potentiële) aanbod aan
middenhuurwoningen met nog geen 30.000 toenemen.

20

r2019-0051KG