Vooruitzichten bevolking,
huishoudens en
woningmarkt
Prognose en Scenario’s 2020-2035

Vooruitzichten bevolking,
huishoudens en woningmarkt
Prognose en Scenario’s 2020-2035

Uitgevoerd in opdracht van Ministerie van BZK / DG BRW

Léon Groenemeijer, Kenneth Gopal, David Omtzigt & Gerard van Leeuwen

12 juni 2020 | r2020-0060LG | 20200-WON

ABF Research | Verwersdijk 8 | 2611 NH | Delft | 015 - 27 99 300

Copyright ABF Research 2020
De informatie in dit rapport is met de grootste zorg samengesteld. ABF Research aanvaardt geen aansprakelijkheid voor
eventuele fouten, onnauwkeurigheden of onvolledigheden. Het gebruik van (onderdelen van) dit rapport is toegestaan
mits de bron duidelijk wordt vermeld.

Inhoudsopgave
Samenvatting ..............................................................................................................................................1
1

Inleiding............................................................................................................................................... 5

2

Bevolking en huishoudens ................................................................................................................ 7

2.1

Recente verleden ........................................................................................................................ 7

2.2

Verwachtingen ............................................................................................................................. 8

3

Woningproductie en woningtekort ................................................................................................. 11

3.1

Recente ontwikkelingen............................................................................................................. 11

3.2

Verwachtingen ........................................................................................................................... 12

3.3

Onzekerheid .............................................................................................................................. 14

4

Woningmarkt 2020-2035 .................................................................................................................. 17

4.1

Scenario’s.................................................................................................................................. 17

4.2

Ontwikkeling huishoudens en doelgroepen ............................................................................... 18

4.3

Optimale invulling woningbouwprogramma’s ............................................................................ 19

Bijlage Mogelijke demografische gevolgen Coronacrisis ..................................................................... 23
Bijlage Woningmarktgebieden................................................................................................................. 29

r2020-0060LG | Vooruitzichten bevolking, huishoudens en woningmarkt

Vooruitzichten in het kort
Hoge bevolkingsgroei
In de afgelopen tien jaar is de Nederlandse bevolking met 834 duizend inwoners (+5%) toegenomen tot
17,4 miljoen. In het bijzonder de Randstad kent met 8% een sterke bevolkingsgroei. De bevolkingsgroei is
de laatste vijf jaar toegenomen en komt voor circa 20% tot stand via natuurlijke aanwas. 80% is het gevolg
van een positief buitenlands migratiesaldo. De laatste jaren betreft het vooral arbeids- en studiemigranten.
Huishoudens worden nog steeds gemiddeld genomen kleiner. Het aantal huishoudens is in de afgelopen
tien jaar met 9% toegenomen. Een gemiddeld huishouden telt anno 2020 2,14 personen.

Nationale bevolkingsprognose sterk verhoogd
De nationale bevolkingsprognose is in december 2019 sterk verhoogd. Naar verwachting neemt in de
periode 2020 tot 2035 het aantal inwoners van Nederland met 1,4 miljoen (+7,9%) toe tot 18,8 miljoen.
Aangenomen is dat het buitenland migratiesaldo de komende twee jaar op het hoge niveau van de afgelopen
jaren blijft en daarna gestaag daalt. Het aantal huishoudens neemt in deze periode naar verwachting met
924 duizend toe, een groei met 11,5%. Vooral het aantal alleenstaande huishoudens neemt met 750 duizend
(24%) sterk toe. In de eerste jaren bestaat de toename van alleenstaanden voor ruim 40% uit 65-plussers.
In de loop der jaren neemt dit aandeel echter sterk toe.

Voortgaande regionale differentiatie
De Primos-prognose 2020 voorziet een voortgaande regionale differentiatie. De sterkste huishoudensgroei
wordt verwacht in de woningmarkgebieden Amsterdam (20%), Utrecht (19%) en Den Haag (18%). Forse
groei wordt ook voorzien in de regio’s Ede (16%) en Amersfoort (15%). Daarnaast zullen de regio’s Lelystad,
Eindhoven, Gouda en Leiden bovengemiddeld groeien. De woningmarktgebieden in overig Nederland
krimpen of kennen een beperkte groei. Sittard/Heerlen en Maastricht zullen vanaf 2025 huishoudenskrimp
kennen. In 2035 zal het aantal huishoudens hier ten opzichte van 2020 met 3% à 4% zijn verminderd. In
andere regio’s die op termijn bevolkingskrimp zullen kennen, de woningmarktgebieden Emmen, Enschede,
Leeuwarden en Doetinchem, neemt het aantal huishoudens in de periode tot 2035 nog 1% tot 5% toe.

Woningproductie stijgt; plancapaciteit neemt toe
De woningproductie in Nederland is de afgelopen jaren sterk gestegen. In 2016 bevond de woningproductie
zich op een dieptepunt. In dat jaar werd de woningvoorraad met slechts 45 duizend woningen uitgebreid. In
2017 en 2018 was de uitbreiding van de voorraad met 55 duizend respectievelijk 74 duizend woningen
aanzienlijk groter. In 2019 is de stijgende lijn voortgezet en zijn per saldo 77 duizend woningen1 aan de
voorraad toegevoegd.

1 Dit saldo is opgebouwd uit nieuwbouw + overige toevoegingen (transformatie + woningsplitsingen) minus sloop en overige onttrekkingen
(bestemmingswijzigingen en samenvoegingen van woningen)

r2020-0060LG | Vooruitzichten bevolking, huishoudens en woningmarkt

1

De netto plancapaciteit is wederom toegenomen en wordt momenteel door provincies op 837 duizend
woningen geschat. De praktijk leert echter dat plannen gedurende het voorbereidingsproces nogal eens
vertraging oplopen of dat het aantal woningen in een plan vermindert.

Woningtekort verder opgelopen
Ondanks de stijgende woningproductie blijft het woningtekort verder oplopen. Voor 2020 wordt het tekort op
331 duizend woningen geraamd, dat is 4,2% ten opzichte van de totale voorraad. Met name in regio’s in het
westen en midden van het land is het woningtekort hoog. In de regio’s Amsterdam, Utrecht, Nijmegen en
Den Haag wordt het tekort inmiddels op meer dan 6% van de woningvoorraad geraamd. De regio’s Ede en
Leiden volgen met tussen de 5% en 6%. Van de 31 woningmarktgebieden in ons land kennen er 25 een
tekort hoger dan 2,0%.

Dip in de woningproductie en stijging woningtekort tot 5,1%
Het aantal afgegeven bouwvergunningen is in 2019 met 18% gedaald. De daling is mede het gevolg van de
uitspraak van de Raad van State over het Programma Aanpak Stikstof en de invoering van de PFAS-norm.
In de Primos-prognose 2020 is aangenomen dat de productie in zowel 2021 als 2022 fors lager uitvalt en
de voorraad in beide jaren per saldo met slechts 57 duizend woningen uitbreidt. Als gevolg van de
combinatie van deze relatief lage woningproductie en een hoge huishoudensgroei zal het woningtekort snel
verder oplopen. Het woningtekort zal volgens de prognose rond 2025 pieken op circa 419 duizend woningen
(5,1%) en in slechts 3 van de 31 woningmarktgebieden zal het tekort onder 2% blijven. In de regio’s met de
hoogste tekorten zal het tekort tot bijna 8% oplopen.

Sterkte toename woningproductie vanaf 2023
Vanaf 2023 stijgt de woningproductie naar verwachting sterk. Deels gaat het om een inhaaleffect, deels is
deze verwachting gebaseerd op de gemeten toename in de plancapaciteit. Voor de middellange termijn
wordt een verdere verhoging van de woningbouwproductie verwacht als gevolg van aanpassingen in het
beleid van overheden. Het zal echter enige jaren duren alvorens de verhoogde inspanningen van rijk,
provincies, gemeenten en bouwende partijen in de oplevering van “extra” woningen resulteert. De Primos
Prognose 2020 verwacht dat in de tweede helft van de jaren twintig de woningvoorraad per saldo per jaar
met meer dan 80 duizend woningen toeneemt. De piek wordt verwacht rond 2029 met meer dan 90 duizend
woningen per jaar. Daarna zal de productie, volgens de huidige inzichten, onder invloed van een afnemende
huishoudensgroei en een teruglopend woningtekort aanzienlijk dalen. In totaal worden er naar verwachting
in de periode 2020-2035 1,24 miljoen woningen aan de voorraad toegevoegd (nieuwbouw, transformatie en
woningsplitsing) en 180 duizend woningen aan de voorraad onttrokken (sloop, bestemmingswijziging en
samenvoeging). Per saldo neemt de voorraad met 1,06 miljoen woningen toe, een uitbreiding met 13,5%.
Het woningtekort zal naar verwachting dalen van 5,1% in 2025 naar 3,7% in 2030 en 2,1% in 2035.

Mogelijke gevolgen Coronacrisis
De Coronacrisis die sinds de publicatie van de CBS-bevolkingsprognose de wereld teistert gaat gepaard
met veel onzekerheid met betrekking tot demografische en economische ontwikkelingen in de nabije
toekomst. Op basis van een analyse van een viertal demografische Coronascenario’s is geconcludeerd dat
gezien het actuele woningtekort van 331 duizend woningen en de verwachte dip in het aantal opleveringen
in 2021 en 2022 er op dit moment geen aanleiding is om de gewenste woningproductie op korte termijn te

2

r2020-0060LG

temperen. Als gevolg van een mogelijk lagere huishoudensgroei zal het woningtekort, dat volgens de
prognose 419 duizend woningen in 2025 bedraagt en 315 duizend in 2030, eerder worden ingelopen. In het
meest negatieve scenario zijn er pas op de langere termijn vanaf circa 2030 minder woningen nodig.

Scenario’s voor de woningmarkt
Om de mogelijke ontwikkelingen op de woningmarkt te verkennen zijn een Scenario Trend en een Scenario
Laag doorgerekend met het Socrates woningmarktsimulatiemodel. In Trend wordt, conform de Primos
Prognose 2020, voor de periode tot 2035 een toename met 924 duizend huishoudens en 1,063 miljoen
woningen gecombineerd met een beperkte economische recessie. In Scenario Laag wordt een
huishoudensgroei van 688 duizend en uitbreiding van de woningvoorraad met 824 duizend woningen
gecombineerd met een wat langere en diepere recessie. In Laag daalt het woningtekort naar 2,7% in 2030
en 2,0% in 2035, in Trend is dat conform de Primos Prognose 3,7% respectievelijk 2,1%.

Opgave gereguleerde huursector
De opgave voor de sociale huursector loopt in de scenario’s nauwelijks uiteen. In Laag neemt weliswaar het
aantal huishoudens minder toe, maar de lagere inkomensontwikkeling zorgt voor ervoor dat het aandeel
huishoudens dat tot de doelgroep behoort toeneemt. In zowel Trend als Laag zou de gereguleerde
huursector in de periode 2020 t/m 2034 met gemiddeld 6 duizend woningen per jaar uitgebreid moeten
worden. Uit de analyses blijkt wel een verschil in timing. In Laag zijn in de eerste jaren meer gereguleerde
huurwoningen nodig dan in Trend.

Middeldure en dure huursector
De middeldure en dure huursector breidt in beide scenario’s in de komende vijftien jaar met gemiddeld
10 duizend woningen per jaar uit. De vraag richt zich hierbij vooral op middeldure huurwoningen, tot circa
€ 1000 huur per maand.

Koopsector
De grootste verschillen tussen de scenario’s betreffen de koopsector. In Trend worden in vijftien jaar tijd
741 duizend nieuwbouwkoopwoningen gebouwd. Meer dan de helft, 52%, zou een goedkope koopwoning
(< € 255.000) moeten zijn. Er is dus een grote behoefte aan ‘sociale’ koopwoningen. In Laag worden er
minder koopwoningen gebouwd, 508 duizend, maar ook in dit scenario richt de vraag zich voor iets meer
dan de helft op het laagste prijssegment.

Wens en werkelijkheid; meer druk op de huurmarkt
Het simulatiemodel berekent de optimale invulling van de uitbreiding van de woningvoorraad naar prijsklasse
en eigendomsvorm op basis van de woonwensen zoals bekend uit het Woononderzoek Nederland 2018.
Gezien de gemiddelde prijs van een nieuwbouwwoning € 411.000, kan worden aangenomen dat het
gewenste grote aantal koopwoningen tot € 255.000, niet gerealiseerd (kan) worden. Er moet dus rekening
worden gehouden met een grotere druk op de gereguleerde en middeldure huursector.

Vooruitzichten bevolking, huishoudens en woningmarkt

3

Inleiding

1

In dit rapport worden de belangrijkste resultaten van de Primos Prognose 2020 en de Socrates
Scenarioverkenningen van de woningmarkt 2020-2035 besproken. Deze prognose en verkenningen zijn
gebaseerd op de meest recente nationale bevolkingsprognose van het CBS (december 2019). De
Coronacrisis die sindsdien de wereld teistert zal gevolgen hebben voor de demografische en economische
ontwikkeling van Nederland. Getracht is de omvang en richting van de impact in te schatten met behulp van
vier scenario’s met een lagere huishoudensgroei (zie bijlage 1). Op basis van deze analyse zijn in de
beschouwingen over de woningmarkt een Scenario Trend en een Scenario Laag verkend.

Meer gedetailleerde resultaten van de Primos Prognose 2020 en de Socrates woningmarktverkenningen
zullen zoals gebruikelijk in aparte publicaties beschreven worden. In die publicaties komen ook de trends in
de afgelopen jaren, alsmede technische achtergronden en de gebruikte modellen aan de orde. De resultaten
van

de

Primos-prognose

zijn

op

gemeenteniveau

op

hoofdlijnen

voorts

beschikbaar

via

https://primos.abfresearch.nl/.

Om verschillen in de demografische en woningmarktontwikkelingen in Nederland weer te geven wordt in dit
rapport gebruik gemaakt van een indeling van Nederland in functionele woningmarktgebieden. Deze
woningmarktgebieden zijn bepaald op basis van verhuizingen tussen gemeenten in de afgelopen jaren.
Volgens

deze

indeling

bestaat

Nederland

uit

31

woningmarktgebieden

(zie

bijlage

2).

De

woningmarktgebieden verschillen sterk in omvang. Het woningmarktgebied Amsterdam is met 1,2 miljoen
woningen het grootst, terwijl het kleinste woningmarktgebied Maastricht 103 duizend woningen telt.

Leeswijzer
In hoofdstuk 2 van dit rapport komen de recente ontwikkeling van bevolking en huishoudens aan de orde en
de verwachtingen tot 2035 volgens de Primos Prognose 2020. In hoofdstuk 3 wordt de verwachte
woningproductie en de ontwikkeling van het woningtekort besproken. In hoofdstuk 4 wordt met behulp van
het Socrates woningmarktsimulatiemodel aandacht besteed aan de kwalitatieve invulling van de
woningproductie: welke uitbreiding van de woningvoorraad is gewenst qua eigendomsvorm en prijsklasse?
In bijlage 1 zijn de mogelijke gevolgen van de Coronacrisis voor de demografische ontwikkeling en de
gewenste woningproductie verkend.

r2020-0060LG | Vooruitzichten bevolking, huishoudens en woningmarkt

5

Bevolking en huishoudens

2
2.1

Recente verleden

Bevolkingsgroei steeds meer gedreven door immigratie
In de periode 2010 t/m 2019 is de Nederlandse bevolking met 834 duizend inwoners toegenomen tot
17,4 miljoen. Natuurlijke aanwas, geboorte minus sterfte, was in de eerste vijf jaar van die periode
verantwoordelijk voor 60% van de bevolkingsgroei. Het positief buitenlands migratiesaldo, immigratie minus
emigratie, droeg 40% bij. De laatste vijf jaar is dit opgelopen tot circa 80%. De afgelopen jaren is de
bevolkingsgroei jaar op jaar toegenomen. In 2013 nam de bevolking met 49 duizend toe, in 2019 bedroeg
de groei 126 duizend personen.

Sterke huishoudensgroei door meer alleenstaanden
In de afgelopen tien jaar bedroeg de bevolkingsgroei 5,0%. Het aantal huishoudens is in die periode echter
veel sneller, namelijk met 9%, toegenomen. In 2009 telde een particulier huishouden gemiddeld 2,23
personen. Op dit moment is dat nog maar 2,14. De verwachting is dat de gemiddelde huishoudgrootte verder
afneemt tot 2,07 in 2030. Daarna zet de daling nog maar zeer beperkt door. De motor achter de afname van
de gemiddelde huishoudgrootte is de sterke groei van het aantal alleenstaanden in vrijwel alle
leeftijdsklassen in de afgelopen decennia.

Trek naar Randstad slaat om naar vertrek uit Randstad
De woningmarktgebieden in de Randstad zijn de afgelopen tien
jaar sterk gegroeid. In totaal nam de bevolking hier met 544
duizend (+8,0%) toe tot 7,4 miljoen. In de Noord-, Oost- en
Zuidflank tezamen, de ring met woningmarktgebieden rondom de
Randstad, is het aantal inwoners met 267 duizend (+4,7%)
toegenomen tot bijna 6 miljoen. In de woningmarktgebieden in
overig Nederland wonen 4 miljoen mensen. De groei was hier de
afgelopen tien jaar met 23 duizend mensen (+0,6%) beperkt.

De trek vanuit de overige landsdelen naar de Randstad is
inmiddels gekeerd. Vanaf 2018 verhuizen er meer mensen de
Randstad uit, dan er naar toe. Het gaat om bescheiden aantallen.
In 2019 bedroeg het binnenlands migratiesaldo van de Randstad
-6.700. De instroom vanuit het buitenland naar de Randstad is
echter groot met per saldo 58 duizend inwoners in 2019. De
relatief jonge bevolking van de Randstad zorgt daarnaast voor natuurlijke aanwas, 20 duizend in 2019. In
de flanken en Overig Nederland is de natuurlijke aanwas beperkt of zelfs negatief.

r2020-0060LG | Vooruitzichten bevolking, huishoudens en woningmarkt

7

2.2

Verwachtingen

Nationale prognose sterk verhoogd
De Primos-prognose 2020 raamt op basis van de meest recente nationale CBS-bevolkingsprognose,
plancapaciteit en regionale trends bevolking, huishoudens en woningvoorraad op (binnen)gemeentelijk
niveau. In de periode 2020 tot 2035 neemt de bevolking volgens de laatste nationale prognose naar
verwachting met 1,4 miljoen toe. Dat is een groei van in totaal 7,9%. De sterkste groei wordt in de
eerstkomende jaren verwacht. Daarna neemt het groeitempo gestaag af, van 0,8% in 2020 en 2021 tot 0,3%
in 2035. Na 2035 zet volgens de huidige inzichten de bevolkingsgroei in laag tempo voort.
Figuur 2.1 Ontwikkeling bevolking, realisaties en opeenvolgende nationale bevolkingsprognoses, 2010-2035;
bron: CBS
19.000.000

18.500.000

18.000.000

17.500.000

17.000.000

16.500.000
2010

2015

2020

2025

2030

CBS-prognose 2013

CBS-prognose 2014

CBS-prognose 2015

CBS-prognose 2016

CBS-prognose 2017

CBS-prognose 2018

CBS-prognose 2019

Waarneming

2035

Sinds 2013 is als gevolg van de toenemende bevolkingsgroei de nationale prognose keer op keer verhoogd.
Omdat de groei de afgelopen jaren aanzienlijk is toegenomen heeft het CBS in de huidige prognose de
bevolkingsgroei relatief sterk omhoog aangepast. In 2025 is de verwachte omvang van de bevolking ten
opzichte van de vorige prognose verhoogd met 299 duizend. In 2035 bedraagt het verschil 529 duizend
inwoners. In 2025 zal Nederland 18 miljoen inwoners tellen, in 2035 wordt een omvang van 18,8 miljoen
verwacht.

In 2015 zorgde de komst van grote aantallen asielzoekers voor een toename van de bevolkingsgroei.
Sindsdien is vooral de sterke groei van het aantal arbeids- en studiemigranten de oorzaak van de hoge
bevolkingsgroei. Aangenomen is dat het buitenland migratiesaldo de komende twee jaar op het niveau van
de afgelopen jaren blijft en daarna gestaag daalt. Ondanks de vergrijzing zal volgens de prognose de
natuurlijke aanwas de gehele periode tot 2035 positief blijven.

8

r2020-0060LG

Figuur 2.2 Verwachte bevolkingsgroei naar component; bron: CBS nationale bevolkingsprognose 2019-2060
160.000

140.000
120.000
100.000
80.000
60.000

40.000
20.000
0

Natuurlijke aanwas

Buitenlands migratiesaldo

Primos-prognose tot 2035: +924 duizend huishoudens; +750 duizend alleenstaanden
Voor de woningmarkt is niet zozeer de bevolkingsgroei van belang, als wel de verwachte toename van het
aantal en de verschillende typen huishoudens. In de periode 2020 t/m 2034 neemt het totaal aantal
huishoudens naar verwachting met 924 duizend toe, een groei met 11,5%. Vooral het aantal alleenstaande
huishoudens neemt met 750 duizend (24%) sterk toe. In de eerste jaren bestaat de toename van
alleenstaanden voor ruim 40% uit 65-plussers. In de loop der jaren neemt dit aandeel echter sterk toe. Vanaf
2030 bestaat de toename vrijwel geheel uit 65-plussers. De huishoudenstoename in de periode tot 2035
betreft 6% eenoudergezinnen, 3% paren, 9% gezinnen en maar liefst 82% alleenstaanden.

Voortgaande regionale differentiatie
De Primos-prognose 2020 voorziet een voortgaande regionale differentiatie. De sterkste bevolkingsgroei in
de periode tot 2035 wordt verwacht in de functionele woningmarktgebieden Amsterdam (18%), Den Haag
(17%) en Utrecht (14%). In de overige delen van de Randstad varieert de bevolkingsgroei tussen de 10%
en 13%, met uitzondering van de regio Dordrecht (4%). In de Noordflank wordt stevige groei in
woningmarktgebied Lelystad (10%) verwacht, in de Oostflank groeit de regio Ede (13%) sterk en in de
Zuidflank neemt de bevolking in de regio Eindhoven (9%) het meest toe. In de overige woningmarktgebieden
in de flanken wordt een groei met 3% tot 8% verwacht. De woningmarktgebieden in overig Nederland
krimpen of kennen een beperkte groei. Woningmarktgebied Roosendaal vormt een uitzondering met een
verwachte bevolkingsgroei van 4%.
De verschillen tussen de regio’s wat betreft huishoudensgroei volgen in grote lijnen de differentiatie in
bevolkingsgroei. In een aantal regio’s neemt naar verwachting de gemiddelde huishoudensgrootte echter
nog maar nauwelijks af, terwijl deze in andere nog sterk daalt. Gemiddeld daalt de huishoudensgrootte
met -0,07 tot 2,07 personen per huishouden in 2035. In de woningmarktgebieden Amsterdam, Den Haag en
Maastricht daalt de huishoudensgrootte nog maar beperkt (-0,01 tot -0,03). Dat betekent dat het aantal
huishoudens in deze regio’s naar verhouding in vrijwel hetzelfde tempo als de bevolking groeit. In de
woningmarktgebieden Doetinchem, Enschede, Heerenveen Oss en Zwolle wordt daarentegen een daling

Vooruitzichten bevolking, huishoudens en woningmarkt

9

va de huishoudensgrootte met -0,12 tot -0,14 verwacht. In deze gebieden ligt de huishoudensgroei 5 à 6
procentpunt boven de bevolkingsgroei.

Het aantal huishoudens in Nederland neemt in de periode tot 2035 met 11,5% toe. In de
woningmarktgebieden Sittard/Heerlen en Maastricht is er eerst nog een beperkte toename, maar vanaf 2025
daalt het aantal huishoudens. In 2035 zal het aantal huishoudens ten opzichte van 2020 met 3% à 4% zijn
verminderd. In andere regio’s die op termijn bevolkingskrimp zullen kennen, de woningmarktgebieden
Emmen, Enschede, Leeuwarden en Doetinchem, neemt het aantal huishoudens in de periode tot 2035 nog
1% tot 5% toe. De sterkste huishoudensgroei vindt plaats in de woningmarkgebieden Amsterdam (20%),
Utrecht (19%) en Den Haag (18%). Forse groei wordt ook verwacht in de regio’s Ede (16%) en Amersfoort
(15%). Ook de regio’s Lelystad, Eindhoven, Gouda en Leiden groeien bovengemiddeld.
Figuur 2.3 Huishoudensgroei (%) per woningmarktgebied, 2020 t/m 2034; bron: Primos 2020

10

r2020-0060LG

Woningproductie en woningtekort

3
3.1

Recente ontwikkelingen

Woningproductie stijgt; plancapaciteit neemt toe
De woningproductie in Nederland is de afgelopen jaren sterk gestegen. In 2016 bevond de woningproductie
zich op een dieptepunt. In dat jaar werd de woningvoorraad met slechts 45 duizend woningen uitgebreid. In
2017 en 2018 was de uitbreiding van de voorraad met 55 duizend respectievelijk 74 duizend woningen
aanzienlijk groter. In 2019 is de stijgende lijn voortgezet en zijn per saldo 77 duizend woningen aan de
voorraad toegevoegd.

Uit de periodieke inventarisaties van de provinciale plancapaciteiten blijkt het aantal woningen in
voorbereiding of in uitvoering het afgelopen jaar wederom toegenomen.1 De netto plancapaciteit, nieuwbouw
minus sloopplannen, wordt in de periode 2020 t/m 2029 op basis van de meest recente inventarisaties door
provincies op 837 duizend woningen geschat. De praktijk leert echter dat plannen gedurende het
voorbereidingsproces nogal eens vertraging oplopen of dat het aantal woningen in een plan vermindert.

Het aantal woningen in harde plannen bedraagt volgens de inventarisaties momenteel minimaal
356 duizend. Omdat de inventarisaties op dit punt niet compleet zijn ligt het aantal harde plannen hoger.
Vooruitlopend op de invoering van de omgevingswet zijn er daarnaast gemeenten die over als ‘zacht’
geregistreerde plannen reeds vergaande raadsbesluiten hebben genomen. De harde planvoorraad voor
zover bekend, dekt 51% van de toename van de woningbehoefte in de periode tot 2030 (exclusief inlopen
woningtekort).

Woningtekort sterk opgelopen
Zoals gezegd is sinds 2016 de woningproductie sterk toegenomen. Omdat de huishoudensgroei de laatste
jaren op een hoger niveau ligt, is desondanks het woningtekort verder opgelopen. Voor 2020 wordt het tekort
op 331 duizend woningen geraamd, dat is 4,2% ten opzichte van de totale voorraad.2 Met name in regio’s
in het westen en midden van het land is het woningtekort hoog. In de regio’s Amsterdam, Utrecht, Nijmegen
en Den Haag wordt het tekort inmiddels op meer dan 6% van de woningvoorraad geraamd. De regio’s Ede
en Leiden volgen met tussen de 5% en 6%. Van de 31 woningmarktgebieden in ons land kennen er 25 een
tekort hoger dan 2,0%.

1 L. Groenemeijer & M. van der Lelij, Inventarisatie Plancapaciteit april 2020, ABF Research, Delft, r2020-0052LG
2 Het woningtekort wordt sinds 2018 met behulp van een nieuwe methode berekend; zie M. Stuart-Fox en B. Blijie – Woningtekort: een nieuwe benadering van
een actueel probleem, ABF Research, 2018

r2020-0060LG | Vooruitzichten bevolking, huishoudens en woningmarkt

11

Afname van het aantal afgegeven bouwvergunningen
De

vooruitzichten

voor

de

woningbouwproductie

zijn

minder

gunstig.

Het

aantal

afgegeven

bouwvergunningen is in 2019 met 18% gedaald. De daling is mede het gevolg van de uitspraak van de Raad
van State over het Programma Aanpak Stikstof en de invoering van de PFAS-norm. Mogelijk zijn er nog
meer oorzaken voor de daling van het aantal afgegeven vergunningen, zoals de invoering van het gasloos
bouwen en het, volgens een deel van de commentatoren, gebrek aan locaties. Voor de
woningbouwproductie betekent dit dat er, gezien de gemiddelde doorlooptijd van twee jaar tussen afgifte
vergunning en oplevering woning, een dip in de woningbouwproductie te verwachten is vanaf eind 2020.
Figuur 3.1 Voortschrijdende 12-maandscumulatie van huishoudens- en woningvoorraadontwikkeling en aantal
afgegeven bouwvergunningen, januari 2017 t/m december 2019; bron: CBS/bewerking ABF Research
100.000
90.000
80.000
70.000
60.000
50.000
40.000

januari
februari
maart
april
mei
juni
juli
augustus
september
oktober
november
december
januari
februari
maart
april
mei
juni
juli
augustus
september
oktober
november
december
januari
februari
maart
april
mei
juni
juli
augustus
september
oktober
november
december

30.000

2017

2018

Woningvoorraadontwikkeling

Bouwvergunningen

* januari 2019 t/m december 2019 (nader) voorlopige cijfers; huishoudens betreft raming op basis van bevolkingsontwikkeling

3.2

2019
Huishoudensontwikkeling
Bron: CBS - bewerking ABF Research

Verwachtingen

Dip in de woningproductie en stijging woningtekort tot 5,1%
De lengte van de dip in de woningbouwproductie als gevolg van de stikstof- en PFAS-problemen is op dit
moment moeilijk in te schatten. Er zijn diverse maatregelen genomen en er zijn financiële middelen
beschikbaar gekomen voor natuurherstel op grote schaal en het opkopen van agrarische bedrijven.
In de Primos-prognose 2020 is aangenomen dat de productie in zowel 2021 als 2022 fors lager uitvalt en
de voorraad in beide jaren per saldo met slechts 57 duizend woningen uitbreidt. Als gevolg van de
combinatie van deze relatief lage woningproductie en een hoge huishoudensgroei zal het woningtekort snel
verder oplopen. Het woningtekort zal volgens de prognose rond 2025 pieken op circa 419 duizend woningen
(5,1%) en in slechts 3 van de 31 woningmarktgebieden zal het tekort onder 2% blijven. De regio’s waar de
hoogste tekorten geraamd worden zijn Den Haag (7,8%), Nijmegen (7,8%), Utrecht (7,6%) en Amsterdam
(7,4%).

12

r2020-0060LG

Figuur 3.2: Verwacht woningtekort in 2025; bron: Primos 2020

Sterkte toename woningproductie vanaf 2023
Vanaf 2023 stijgt de woningproductie naar verwachting sterk. Deels gaat het om een inhaaleffect, deels is
deze verwachting gebaseerd op de gemeten toename in de plancapaciteit. Voor de middellange termijn
wordt een verdere verhoging van de woningbouwproductie verwacht als gevolg van aanpassingen in het
beleid van overheden. Het kabinet heeft een versterking van de rijksregie aangekondigd en heeft met een
aantal regio’s woondeals gesloten. Met het beschikbaar komen van een woningbouwimpuls van € 1 miljard
en een vermindering van de verhuurdersheffing ten behoeve van nieuwbouw van corporatiewoningen,
ontstaat er zicht op daadwerkelijke versnelling van projecten. Ook provincies en gemeenten passen hun
beleid aan. De noodzaak tot verruiming van de plancapaciteit op zowel korte als langere termijn is in de
provincies Utrecht, Zuid-Holland en Gelderland onderdeel van het beleid geworden. In Noord-Holland en in
Noord-Brabant is al veel plancapaciteit beschikbaar. Ook gemeenten, ontwikkelaars en corporaties worden
actiever, hetgeen te zien is in de toename in plancapaciteit.

Het zal echter enige jaren duren alvorens de verhoogde inspanningen van rijk, provincies, gemeenten en
bouwende partijen in de oplevering van “extra” woningen resulteert. De Primos Prognose 2020 verwacht dat
in de tweede helft van de jaren twintig de woningvoorraad per saldo per jaar met meer dan 80 duizend
woningen toeneemt. De piek wordt verwacht rond 2029 met meer dan 90 duizend woningen per jaar. Daarna

Vooruitzichten bevolking, huishoudens en woningmarkt

13

zal de productie, volgens de huidige inzichten, onder invloed van een afnemende huishoudensgroei en een
teruglopend woningtekort aanzienlijk dalen. In totaal worden er naar verwachting in de periode 2020-2035
1,24 miljoen woningen aan de voorraad toegevoegd (nieuwbouw, transformatie en woningsplitsing) en 180
duizend woningen aan de voorraad onttrokken (sloop, bestemmingswijziging en samenvoeging). Per saldo
neemt de voorraad met 1,06 miljoen woningen toe, een uitbreiding met 13,5%. Het woningtekort zal naar
verwachting dalen van 5,1% in 2025 naar 3,7% in 2030 en 2,1% in 2035.
Figuur 3.3 Verwachte jaarlijkse toename huishoudens en woningvoorraad, en verwachte ontwikkeling
woningtekort, 2020-2035; Primos Prognose 2020

120.000

450.000
400.000

100.000

350.000

80.000

300.000
250.000

60.000

200.000

40.000

150.000
100.000

20.000

50.000

0

0

huishoudensgroei

toename woningvoorraad

woningtekort (rechteras)

3.3

Onzekerheid

Demografisch prognoses kennen onzekerheden die vooral samenhangen met de omvang van immigratie
en emigratie. Gebruikelijk is om met behulp van het 67%-prognose-interval3 een beeld te schetsen van een
bandbreedte waar rekening mee gehouden kan worden. In de Primos Prognose worden naast de standaard
trendprognose de onder- en bovengrens van het 67% prognose-interval van de nationale CBS-prognose
gebruikt voor varianten genoemd Primos Hoog en Primos Laag.

Indien er meer zekerheid wordt gevraagd kan er worden gewerkt met het 95%-prognose-interval. De
bandbreedte neemt dan sterk toe. Op basis van de trends in het jongste verleden is het volgens de CBSprognose het meest waarschijnlijk dat Nederland in 2035 18,8 miljoen inwoners telt. Het 67%-prognoseinterval komt uit op 18,2 miljoen tot 19,4 miljoen inwoners, een bandbreedte van 1,2 miljoen inwoners. In
het 95%-prognose-interval bedraagt de bandbreedte voor het jaar 2035 2,3 miljoen inwoners.

De Coronacrisis gaat gepaard met veel onzekerheid met betrekking tot demografische en economische
ontwikkelingen in de nabije toekomst. In bijlage 1 wordt op basis van de specifieke kenmerken van de

3 Prognose-interval is een marge (onder- of bovengrens) rond een prognose die een indruk geeft van de verwachte nauwkeurigheid van die prognose. Met
betrekking tot prognose-intervallen van de bevolking wordt aangenomen dat de kans dat de toekomstige bevolkingsomvang hiertussen zal liggen 67% dan wel
95% is. Opgemerkt dient te worden dat deze kansverdeling ook een prognose is aangezien deze gebaseerd is op aannamen waarvan de geldigheid onzeker is.

14

r2020-0060LG

Coronacrisis zoals die op dit moment bekend zijn een viertal demografische scenario’s verkend en
vergeleken met Primos 2020 Laag.
Figuur 3.4 Nationale CBS bevolkingsprognose (december 2019) en 67%- en 95%-prognose-intervallen, 20202035

20.500.000
20.000.000
19.500.000
19.000.000
18.500.000
18.000.000
17.500.000

17.000.000
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Prognose

Ondergrens 95%-prognose-interval

Bovengrens 95%-prognose-interval

Ondergrens 67%-prognose-interval

Bovengrens 67%-prognose-interval

Vooruitzichten bevolking, huishoudens en woningmarkt

15

Woningmarkt 2020-2035

4

Veranderende woonvoorkeuren, demografische en inkomensontwikkelingen hebben gevolgen voor diverse
segmenten in de woningmarkt. Om deze in beeld te brengen zijn er twee scenario’s opgesteld. In
woningmarktsimulaties

zijn

woningbouwprogramma’s

naar

huur/koop,

prijsklasse

en

type

(eengezins/meergezins) berekend die rekening houdend met de scenario-uitgangspunten zoveel mogelijk
aansluiten op woonwensen zoals die bekend zijn uit het Woononderzoek Nederland (WoON) 2018.

4.1

Scenario’s

Zowel de demografische als de inkomensontwikkeling is op dit moment onzeker. Als gevolg van de
Coronacrisis wordt er een economische recessie verwacht en mogelijk een lagere bevolkingsgroei. Diepte
en lengte van de economische teruggang zijn nog moeilijk in te schatten. Ook de mogelijke consequenties
voor de bevolkingsgroei zijn onzeker1. Er zijn daarom twee scenario’s onderzocht die op deze twee punten
uiteenlopen. In Scenario Trend worden, conform de standaard Primos Prognose 2020, een
huishoudenstoename met 924 duizend huishoudens tot 2035 en uitbreiding van de woningvoorraad met
1,063 miljoen woningen, gecombineerd met een beperkte economische recessie. In Scenario Laag wordt,
conform Primos 2020 Laag, een huishoudensgroei van 688 duizend en uitbreiding van de woningvoorraad
met 824 duizend woningen gecombineerd met een wat langere en diepere recessie.

Gezien het hoge woningtekort is er voor gekozen om de woningproductie in kwantitatieve zin in beide
scenario’s in de periode 2020 t/m 2024 gelijk te houden aan de verwachtingen conform de Primos Prognose
2020, te weten een uitbreiding van de voorraad met 310 duizend woningen.

Veronderstelde inkomensontwikkeling
De recessie vertaalt zich, vooral via oplopende werkloosheid en mensen in de bijstand, in lagere inkomens.
Voor het jaar 2020 is aangenomen dat de in november 2019 voorspelde koopkrachttoename (CPB mediaan
statische koopkracht +2,1%) in beide scenario’s door de recessie lager uitvalt, het gemiddeld besteedbaar
huishoudinkomen stijgt met 1%. Vanaf 2021 loopt de ontwikkeling uiteen. In Scenario Trend leidt de beperkte
recessie tot 0% reële inkomensgroei in de jaren 2021 en 2022. In de jaren 2023 en 2024 treedt er een
inhaaleffect op en groeien de inkomens met 0,75% per jaar. In de daaropvolgende jaren volgt de
inkomensontwikkeling de langjarige trend (0,4% per jaar). In Scenario Laag is de recessie langer en dieper.
In de jaren 2021 t/m 2023 daalt het gemiddeld huishoudinkomen met -0,75% per jaar. In de drie
daaropvolgende jaren stijgen de inkomens met 0,75% en vanaf 2027 wordt de langjarige trend (0,4%)
gevolgd.

1 Zie bijlage 1

r2020-0060LG | Vooruitzichten bevolking, huishoudens en woningmarkt

17

Figuur 4.1 Veronderstelde inkomensontwikkeling in scenario’s Trend en Laag, 2018-2040; bron Socrates 2020
115

110

105

100

95

90

Trend

4.2

Laag

Ontwikkeling huishoudens en doelgroepen

In Scenario Trend neemt het aantal huishoudens in de periode tot 2035 toe met 924 duizend. In Scenario
Laag is de toename lager, 688 duizend. Het verschil tussen beide scenario’s bedraagt 236 duizend
huishoudens. Als gevolg van de verschillen in de inkomensontwikkeling tussen de scenario’s loopt de
ontwikkeling van de doelgroep huurtoeslag en de (overige) EC-doelgroep uiteen. De omvang van de ECdoelgroep, alle huishoudens die in aanmerking komen voor de toewijzing van een corporatiewoning met een
huurprijs onder de liberalisatiegrens (€ 737,14 in 2020), wordt in 2020 op 3,6 miljoen huishoudens geschat.
Deze groep heeft een inkomen van maximaal € 39.055. Het betreft 45% van alle huishoudens in Nederland,
waarvan 27% doelgroep huurtoeslag en 18% overige EC-doelgroep.
Figuur 4.2 Ontwikkeling inkomensgroepen in scenario Trend (links) en scenario Laag (rechts); bron: Socrates 2020
300.000

300.000

250.000

250.000

200.000

200.000

150.000

150.000

100.000

100.000

50.000

50.000

0

0

-50.000

-50.000

-100.000

-100.000
Doelgroep
Huurtoeslag

2020 t/m 2024

Overige ECdoelgroep

Middeninkomens Hogere inkomens

2025 t/m 2029

2030 t/m 2034

Doelgroep
Huurtoeslag
2020 t/m 2024

Overige ECdoelgroep

Middeninkomens Hogere inkomens

2025 t/m 2029

2030 t/m 2034

In Scenario Trend neemt de doelgroep huurtoeslag in de eerste vijf jaar toe met 55 duizend, terwijl in
scenario Laag deze groep als gevolg van de diepere en langere recessie met veel meer huishoudens
aanwast: 125 duizend. In de daaropvolgende periode neemt in Trend de doelgroep huurtoeslag als gevolg

18

r2020-0060LG

van de positieve inkomensontwikkeling met 70 huishoudens af, maar in Laag is deze afname met 119
duizend onder invloed van het herstel van de economie aanzienlijk groter. In 2035 vormt de doelgroep
huurtoeslag 25% van de Nederlandse huishoudens in Laag en 24% in Trend. Omdat in Scenario Laag
Nederland in 2035 minder huishuishoudens telt dan in Scenario Trend beperkt het absolute verschil in de
twee scenario’s zich tot 18 duizend huishoudens meer in de doelgroep huurtoeslag in Scenario Laag.

Ook de overige EC-doelgroep neemt in Scenario Laag in de eerste vijf jaar veel sneller toe dan in Scenario
Trend, 107 duizend respectievelijk 60 duizend. In Trend loop het aantal overige EC-huishoudens in de
daaropvolgende jaren echter nog aanzienlijk op, terwijl deze toename in Laag beperkt is. In 2035 is in beide
scenario’s de omvang van de overige EC-doelgroep in absolute zin vrijwel gelijk. Het aandeel huishoudens
dat tot deze doelgroep behoort is in Scenario Laag (18%) echter iets groter dan in Scenario Trend (17,5%).
De hogere huishoudens- en inkomensgroei in Scenario Trend vertaalt zich vooral in meer hogere en
middeninkomens ten opzichte van Scenario Laag, 42 duizend huishoudens met een middeninkomen en 221
duizend huishoudens met een hoger inkomen meer in 2035.

4.3

Optimale invulling woningbouwprogramma’s

Gezien het vooruitzicht van een dalende woningbouwproductie in de komende jaren als gevolg van stikstofen PFAS-problematiek, is zoals gezegd aangenomen dat de woningproductie in beide scenario’s in de jaren
2020 t/m 2025 een gelijke omvang kent en de voorraad in beide scenario’s met 310 duizend woningen
uitbreidt. Vanwege de te slopen woningen vergt dat een nieuwbouwproductie (incl. transformatie) van 368
duizend woningen. In de

jaren 2025 tot en met

2034 wordt er in Trend met 875 duizend

nieuwbouwwoningen aanzienlijk meer gebouwd dan in Laag, 636 duizend nieuwbouwwoningen.

Periode 2020 t/m 2024
In de woningmarktsimulatie wordt rekening gehouden met nieuwbouw en sloop, maar ook met verkopen
van huurwoningen en met het huurbeleid en huurharmonisatie. Naast voorzien in woningen voor de
toenemende EC-doelgroep zijn er dus gereguleerde nieuwbouwwoningen nodig om sloop, liberalisering en
verkoop te compenseren. In Scenario Trend zijn er in de periode 2020 t/m 2024 ruim 100 duizend
gereguleerde nieuwbouwwoningen nodig. In Scenario Laag worden er in de eerste vijf jaar 30 duizend
huurwoningen meer gebouwd dan in Scenario Trend, waarvan 20 duizend in de prijsklassen onder de
Figuur 4.3 Mutaties woningvoorraad naar eigendomsvorm, prijsklasse en type mutatie in scenario Trend (links)
en scenario Laag (rechts), 2020 t/m 2024; bron: Socrates 2020

Koopwoningen

Huurwoningen

-100.000

-50.000

0

50.000

100.000

150.000

-100.000

-50.000

0

50.000

100.000

150.000

< € 515

€ 515 -€ 720
> € 720
< € 255.000
€ 255.000-€ 355.000
> € 355.000

Nieuwbouw

Sloop

Omzetting in koop

Prijsaanpassing

Nieuwbouw

Sloop

Omzetting in koop

Prijsaanpassing

Vooruitzichten bevolking, huishoudens en woningmarkt

19

liberalisatiegrens. Ook het aantal woningen als gevolg van huurprijsaanpassingen verschilt tussen de
scenario’s. In Scenario Laag worden er in de eerste vijf jaar 5 duizend woningen minder geliberaliseerd.

Periode 2025 t/m 2034
In de tien jaar tussen 2025 en 2035 lopen de verschillen tussen de scenario’s op. Vooral het aantal aan de
voorraad toe te voegen koopwoningen loopt sterk uiteen: de hogere huishoudens- en inkomensgroei wordt
in Trend het best bediend door meer koopwoningen (203 duizend) te bouwen dan in Laag. De gewenste
nieuwbouw van huurwoningen verschilt beperkt in aantal. In Laag zouden er 37 duizend minder
nieuwbouwhuurwoningen gerealiseerd moeten worden.
Figuur 4.4 Mutaties woningvoorraad naar eigendomsvorm, prijsklasse en type mutatie in scenario Trend (links)
en scenario Laag (rechts), 2025 t/m 2034; bron: Socrates 2020

Koopwoningen

Huurwoningen

-150.000

-50.000

50.000

150.000

250.000

350.000

-150.000

-50.000

50.000

150.000

250.000

350.000

< € 515
€ 515 -€ 720
> € 720
< € 255.000

€ 255.000-€ 355.000
> € 355.000

Nieuwbouw

Sloop

Omzetting in koop

Nieuwbouw

Prijsaanpassing

Sloop

Omzetting in koop

Prijsaanpassing

Figuur 4.5 Uitbreiding woningvoorraad in twee scenario’s naar aandeel eigendomsvorm en prijsklasse, 2020 t/m
2034; rechter kolom: uitbreiding van de voorraad; bron: Socrates 2020
Huurwoningen
Gereguleerd

Koopwoningen

Geliberaliseerd

€ 255.000< € 255.000 € 355.000 > € 355.000

Totale
voorraad

Scenario Trend
2020 t/m 2024
2025 t/m 2034
Totaal

4%
10%
8%

16%
14%
15%

48%
43%
45%

17%
17%
17%

15%
15%
15%

310.300
753.100
1.063.400

11%
11%
11%

19%
18%
18%

42%
44%
43%

15%
15%
15%

13%
13%
13%

310.300
513.300
823.600

-8.300
14.000
5.700

17.400
102.500
119.900

7.600
51.400
59.000

5.700
51.400
57.100

0
239.800
239.800

Scenario Laag
2020 t/m 2024
2025 t/m 2034
Totaal

Verschil tussen scenario's
2020 t/m 2024
2025 t/m 2034
Totaal

-22.300
20.400
-1.900

Opgave gereguleerde huursector
De opgave voor de sociale huursector loopt in de scenario’s nauwelijks uiteen. In zowel Trend als Laag zou
de gereguleerde huursector in de periode 2020 t/m 2034 met gemiddeld 6 duizend woningen per jaar
uitgebreid moeten worden. De modelberekeningen laten zien dat deze uitbreiding in beide scenario’s tot

20

r2020-0060LG

stand kan komen via een gemiddelde jaarlijkse nieuwbouw (+25 duizend), sloop (-9 duizend), verkoop aan
particulieren (-5,5 duizend) en prijsaanpassingen (-4,5 duizend). Uit de analyses blijkt wel een verschil in
timing. In Laag zijn in de eerste jaren meer gereguleerde huurwoningen nodig dan in Trend.

De druk op de gereguleerde sector is overigens als gevolg van het hoge woningtekort groter dan deze
berekeningen laten zien. De woningmarktsimulatie is gebaseerd op woonwensen en inkomens van
woningzoekenden. Een deel van huishoudens met een lager inkomen is op zoek naar een “sociale”
koopwoning. Vanwege de hoge prijzen die er in de sterk gespannen woningmarktgebieden voor zowel
woningen in de bestaande voorraad als in het nieuwbouwsegment betaald worden is de omvang van dit
marktsegment sterk teruggelopen.

Middeldure en dure huursector
De middeldure en dure huursector breidt in beide scenario’s in de komende vijftien jaar met gemiddeld
10 duizend woningen per jaar uit. De vraag richt zich hierbij vooral op middeldure huurwoningen, tot circa
€ 1000 huur per maand. Deze uitbreiding kan tot stand komen via de nieuwbouw van gemiddeld jaarlijks
9 duizend middeldure en dure huurwoningen. Daarnaast zullen huurprijsaanpassingen, sloop en uitponden
van huurwoningen per saldo tot een toename van gemiddeld duizend (middel)dure huurwoningen per jaar
leiden.

Koopsector
De grootste verschillen in de scenario’s zijn zoals gezegd in de opgave voor de koopsector te vinden. In
Trend worden er aanzienlijk meer koopwoningen gevraagd. Gemiddeld over vijftien jaar zouden er
49 duizend nieuwbouwkoopwoningen gebouwd moeten worden, tegenover 34 duizend in Laag. Als gevolg
van de verkoop van huurwoningen en rekening houdend met een beperkt aantal te slopen koopwoningen
wordt in beide scenario’s de koopwoningenvoorraad daarbovenop met 5 duizend per jaar uitgebreid.

In Trend worden in vijftien jaar tijd 741 duizend nieuwbouwkoopwoningen gebouwd. Meer dan de helft, 52%,
zou een goedkope koopwoning (< € 255.000) moeten zijn. Er is dus een grote behoefte aan ‘sociale’
koopwoningen. In Laag worden er minder koopwoningen gebouwd maar ook in dit scenario richt de vraag
zich voor iets meer dan de helft op goedkope koopwoningen. De gemiddelde verkoopprijs van een
nieuwbouwkoopwoning bedraagt eind 2019 volgens het CBS € 411.000. De gemiddelde verkoopprijs van
een bestaande koopwoning is eind 2019 € 313.000.

Vooruitzichten bevolking, huishoudens en woningmarkt

21

Bijlage Mogelijke demografische
gevolgen Coronacrisis
De duur en de gevolgen van de Coronacrisis zijn op het moment van het schrijven van deze rapportage nog
niet in te schatten. Wel is duidelijk de crisis gevolgen kan hebben voor de woningmarkt. De vraag naar
woningen kan door demografische en economische ontwikkelingen beïnvloed worden en ook de
woningproductie kan gevolgen van de crisis ondervinden. In deze bijlage wordt ingegaan op mogelijke
demografische gevolgen en eventuele consequenties voor de gewenste woningproductie.

Demografische ontwikkelingen tot en met april 2020
De bevolkingsgroei in de maanden januari en februari was, vrijwel in lijn met de prognose, tezamen 15.400.
In maart liep de groei terug tot bijna nul en in april is de bevolking van Nederland met 5.641 personen
gekrompen. Naast een hogere sterfte, 8.730 mensen meer overleden dan in maart en april 2019, is in deze
twee maanden het buitenlands migratiesaldo ten opzichte van dezelfde maanden in 2019, 10.240 lager. In
april is het buitenlands migratiesaldo zelfs negatief (-109). De crisis zal waarschijnlijk ook gevolgen hebben
voor het aantal geboorten. Dat zal echter pas vanaf januari 2021 blijken. Het aantal tussen gemeenten
verhuisde personen lag in de maanden januari en februari 4,5% hoger dan in 2019. In maart was dat nog
3%, maar in april is dit aantal 4% minder dan vorig jaar. Dit laatste kan duiden op een verminderde
doorstroming in de woningmarkt en/of minder kinderen die uit huis gaan.

Corona bevolkings- en huishoudensscenario’s
Naast de Primos-prognose 2020 is een aantal demografische Coronascenario’s op nationaal niveau
ontwikkeld. Hiermee wordt een eerste inzicht geboden in de mogelijke gevolgen van de pandemie. De
scenario’s worden vergeleken met de standaard Primos Prognose 2020 alsmede Primos 2020 Laag en
Primos 2019.
Er wordt in de scenario’s een onderscheid gemaakt tussen vier periodes in het verloop van de pandemie en
de daaropvolgende terugkeer naar ‘normaal’. Onderscheiden worden de lockdown, 1½ metersamenleving,
herstelfase en lange termijn. De scenario’s lopen uiteen op de belangrijkste onzekerheden die er momenteel
te onderscheiden zijn: enerzijds is dat de lengte van de vier onderscheiden periodes, anderzijds de
consequenties van de Coronacrisis voor de Europese samenwerking en globalisering in het algemeen.

Onzeker is de duur van de onderscheiden perioden. Mogelijk blijft de ontwrichting beperkt. Het is ook
denkbaar dat de pandemie ons land en/of grote delen van de wereld langer in haar greep houdt en er een
sterke disruptie optreedt. De omvang van de demografische gevolgen zoals hogere sterfte, vermindering
van het aantal geboorten, rem op de huishoudensvorming en teruglopende migratie vanuit en naar
Nederland wordt voor een belangrijk deel bepaald door de duur en verloop van de pandemie en de
beperkingenperiode.

r2020-0060LG | Vooruitzichten bevolking, huishoudens en woningmarkt

23

Voor de tweede onzekerheid, de internationale samenwerking geldt dat reizen tussen landen, en daarmee
ook verhuizingen tussen landen, in de eerste twee onderscheiden fases met meer of minder beperkingen
zijn omgeven. Ook in de herstelfase en op lange termijn kunnen er consequenties zijn voor de internationale
samenwerking, globalisering en migratie in het algemeen. Op de middellange en de lange termijn zijn er
mogelijk consequenties voor de internationale samenwerking. Ontwikkelingen en discussies die zich
voorafgaand aan de Coronacrisis al manifesteerden worden mogelijk versterkt. Om afhankelijkheden in
productieketens te verminderen zal er mogelijk meer ‘reshoring’ plaatsvinden. Misschien worden meer
barrières in het internationale handels- en personenverkeer opgeworpen. Migratie wordt mogelijk sterker
gereguleerd. Anderzijds is ook denkbaar dat de strijd tegen het virus de internationale samenwerking
versterkt.

Op basis van de geschetste onzekerheden zijn vier scenario’s uitgewerkt en van een denkbare
kwantificering voorzien.
Figuur B.1 Uitgangspunten vier demografische Coronascenario’s

Scenariobeschrijving

Lockdownperiode
geboorte*
sterfte
kans op uit huis gaan
migratiesaldo
1½-meterperiode
geboorte*
sterfte
kans op uit huis gaan
migratiesaldo
Herstelfase

Beperkte disruptie;
Matige disruptie;
Sterke disruptie;
Internationale
Minder internationale Minder internationale
samenwerking stabiel
samenwerking
samenwerking

3 maanden

6 maanden

1½ jaar

1½ jaar

dip met 25%

oplopend tot 35%

oplopend tot 50%

oplopend tot 50%

25% hoger
-4%
1% van normaal

25% hoger
-4%
1% van normaal

25% hoger
-4%
1% van normaal

25% hoger
-4%
1% van normaal

3 maanden

1 jaar

2 jaar

2 jaar

dip met 10%

dip met 10%

dip met 15%

dip met 15%

5% hoger
-2%
10% van normaal

5% hoger
-2%
10% van normaal

5% hoger
-2%
10% van normaal

5% hoger
-2%
10% van normaal

1¼ jaar

2¼ jaar

3¼ jaar

3¼ jaar

geboorte* klein inhaaleffect +5%

inhaaleffect +5%

inhaaleffect +7,5%

groter inhaaleffect +7,5%

(zorgmijding) +1%
inhaaleffect +1%
75% van normaal

(zorgmijding) +2%
inhaaleffect +2%
40% van normaal

(zorgmijding) +3%
inhaaleffect +2%
40% van normaal

(zorgmijding) +3%
inhaaleffect +2%
75% van normaal

vanaf 2022

vanaf 2024

vanaf 2027

vanaf 2027

geboorte*

normaal

normaal

normaal

normaal

sterfte
huishoudensvorming
migratiesaldo

normaal
normaal
normaal

normaal
normaal
75% van normaal

normaal
normaal
50% van normaal

normaal
normaal
10% boven op normaal

sterfte
kans op uit huis gaan
migratiesaldo
Lange termijn

24

Sterke disruptie;
Meer internationale
samenwerking

r2020-0060LG

Figuur B.2 Ontwikkeling bevolking in vier Coronascenario’s, Primos 2019, Primos 2020 (Trend) en (Laag)

19.000.000
18.800.000
18.600.000
18.400.000
18.200.000
18.000.000
17.800.000

17.600.000
17.400.000
17.200.000
17.000.000
20192020202120222023202420252026202720282029203020312032203320342035
Scenario 1

Scenario 2

Scenario 3

Scenario 4

Primos 2020

Primos 2019

Primos 2020 Laag

Figuur B.3 Ontwikkeling huishoudens in vier Coronascenario’s, Primos 2019, Primos 2020 (Trend) en (Laag)

9.100.000

8.900.000

8.700.000

8.500.000

8.300.000

8.100.000

7.900.000
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Scenario 1

Scenario 2

Scenario 3

Scenario 4

Primos 2020

Primos 2019

Primos 2020 Laag

Vooruitzichten bevolking, huishoudens en woningmarkt

25

Resultaten
De impact van de Coronacrisis op de demografische ontwikkelingen loopt in de scenario’s uiteen van beperkt
tot groot. In Scenario 1 is er slechts een beperkte disruptie en wordt het verschil in huishoudens met de
Primos Prognose 2020 op 47 duizend in 2035 becijferd. In het scenario met de laagste groei (nummer 3)
neemt de bevolking van Nederland met 453 duizend inwoners toe in de periode tot 2035. Dat is 930 duizend
inwoners minder dan in de trendprognose (Primos 2020). Het aantal huishoudens groeit in dit meest
disruptieve scenario met 523 duizend en blijft daarmee 401 duizend achter bij de Primos 2020.
In de andere twee scenario's zijn de verschillen met de trendprognose kleiner. In Scenario 2 en Scenario 4
is het verschil met Primos 2020 in 2035 respectievelijk 251 en 237 duizend huishoudens (de verwachte
huishoudensgroei ligt in deze scenario’s daarmee op circa 700 duizend).

Primos 2020 is gebaseerd op de nationale CBS-bevolkingsprognose van december 2019. Omdat deze sterk
omhoog is bijgesteld is ook een vergelijking met Primos 2019, gebaseerd op de nationale CBS-prognose
van december 2018, opgenomen. Daarnaast wordt er ook vergeleken met Primos 2020 Laag, gebaseerd
op de ondergrens van het 67% prognose-interval van de nationale CBS-prognose van december 2019.
Figuur 4.6 Bevolking en huishoudens (x 1.000) in scenario’s en Primos 2020 (Trend, Hoog en Laag)
Scenario
1

Scenario
2

Scenario
3

Scenario
4

Primos
2020

Primos
2019

Primos
2020 Laag

Bevolking
2020
2025
2030
2035

17.917
18.350
18.687

17.646
18.003
18.280

17.363
17.650
17.867

17.399
17.834
18.194

17.409
18.028
18.461
18.797

17.729
18.030
18.268

17.838
18.091
18.235

Huishoudens
2020
2025
2030
2035

8.414
8.710
8.898

8.280
8.538
8.695

8.204
8.418
8.545

8.225
8.517
8.709

8.022
8.467
8.758
8.946

8.307
8.527
8.671

8.387
8.600
8.701

Figuur 4.7 Verschillen bevolking en huishoudens (x 1.000) in scenario’s t.o.v. Primos 2020 (Trend)
Scenario
1

Scenario
2

Scenario
3

Scenario
4

Primos
2020

Primos
2019

Primos
2020 Laag

Bevolking
2025
2030
2035

-111
-111
-111

-382
-458
-517

-666
-811
-930

-629
-627
-603

0
0
0

-299
-430
-529

-191
-370
-563

Huishoudens
2025
2030
2035

-52
-48
-47

-187
-221
-251

-263
-340
-401

-241
-242
-237

0
0
0

-159
-231
-274

-80
-159
-245

Volgens Primos 2020 Laag telt Nederland in 2035 245 duizend huishoudens minder dan Primos 2020. De
vergelijking leert verder dat het aantal huishoudens in Scenario 2, Scenario 4, Primos 2020 Laag en
Primos 2019,

in

2035

vrijwel

overeenkomen.

Figuur

B.3

laat

zien

dat

het

pad

dat

de

huishoudensontwikkeling doorloopt per scenario/prognose wel uiteenloopt. Het verschil tussen de paden is
het grootst tussen scenario 4 en Primos 2020 Laag in 2024. Het verschilt bedraagt dan 173 duizend
huishoudens.

26

r2020-0060LG

Gezien het actuele woningtekort van 331 duizend woningen en de verwachte dip in het aantal opleveringen
in 2021 en 2022 vanwege de stikstof- en PFAS-problematiek, geven de scenario’s op dit moment geen
aanleiding om de gewenste woningproductie op korte termijn te temperen. Bij de volgens Primos 2020 te
verwachten woningproductie en huishoudensontwikkeling zal het woningtekort in 2025 419 duizend
woningen bedragen en in 2030 315 duizend.

In Scenario 1 vermindert de huishoudensgroei beperkt en verandert de vraag naar woningen nauwelijks. In
Scenario 2 en Scenario 4 vermindert de huishoudensgroei tijdelijk. Het verschil met Primos 2020 bedraagt
in 2030 221 duizend, respectievelijk 242 huishoudens. Dat is aanzienlijk minder dan het verwachte
woningtekort in 2030. Scenario 3 kent de laagste huishoudensgroei. In dit scenario bedraagt het verschil
met Primos 2020 in 2025 al 263 duizend huishoudens. Scenario 3 zou dus leiden tot een aanzienlijk lager
tekort in dat jaar. In de jaren daarop is er in dit scenario een relatief lage huishoudensgroei. Op de langere
termijn vanaf circa 2030 zijn er in dit scenario minder woningen nodig dan de verwachte woningproductie
volgens Primos 2020.

Op basis van deze analyse is er voor gekozen om in de woningmarktverkenningen (hoofdstuk 4) een
scenario met Primos 2020 en een scenario Primos 2020 Laag te verkennen. Daarbij wordt in beide
scenario’s uitgegaan van een uitbreiding van de woningvoorraad in de jaren 2020 t/m 2024 met 310 duizend
woningen.

Vooruitzichten bevolking, huishoudens en woningmarkt

27

Bijlage Woningmarktgebieden

r2020-0060LG | Vooruitzichten bevolking, huishoudens en woningmarkt

29