> Retouradres Postbus 20011 2500 EA Den Haag

Gemeente
T.a.v. Grondzaken

DG Volkshuisvesting en
Bouwen
Ministerie van Binnenlandse
Zaken en Koninkrijksrelaties
Turfmarkt 147
Den Haag
Postbus 20011
2500 EA Den Haag
www.linkedin.com/company/
ministerie-van-bzk

Kenmerk
2022-0000346512

Datum

24 juni 2022

Betreft

Onroerende zaken en het bieden van gelijke kansen

Uw kenmerk

Geachte heer/mevrouw,
In november 2021 heeft de Hoge Raad het zogenaamde Didam-arrest gewezen.
Het arrest werpt een ander licht op de eisen die worden gesteld aan het
privaatrechtelijk handelen van overheden bij onroerend goed transacties dan
gebruikelijk was. Er is daardoor onduidelijkheid ontstaan bij veel gemeenten maar
ook bij marktpartijen en woningbouwcorporaties, onder meer over de gevolgen
voor reeds gesloten overeenkomsten en lopende onderhandelingen. Maar ook
over de vraag in welke gevallen één-op-één selectie nog mogelijk is.
Om een deel van de ontstane onduidelijkheid weg te nemen is er op de
webpagina Volkshuisvesting Nederland 1 van het ministerie van Binnenlandse
Zaken en Koninkrijkrelaties een (juridische) factsheet gepubliceerd, met vragen
en antwoorden over dit arrest. Maar buiten deze factsheet heb ik begrepen dat er
behoefte is aan nadere duiding en praktische handvatten bij het invulling geven
aan het arrest in uw beleid. Ik zal daartoe in samenwerking met de VNG en de
Neprom komen met een handreiking. Vooruitlopend daarop wil ik u met deze brief
al nader informeren hoe het Didam arrest kan worden geïmplementeerd in uw
beleid.
De woningbouwopgave is groot in Nederland. Om het woningtekort in te lopen is
snelheid in de ontwikkeling van nieuwe woningen essentieel. Daarbij moeten
procedures zorgvuldig worden doorlopen, dienen de beginselen van het behoorlijk
bestuur te worden gerespecteerd en is er ruimte nodig voor een zorgvuldige
belangenafweging. De Hoge Raad heeft zich in het Didam-arrest uitgesproken
over de wijze waarop overheden bij grondverkoop invulling moeten geven aan het
gelijkheidsbeginsel als één van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.
Ten gevolge van dit arrest kan in veel gevallen de verkoop van een onroerende
zaak door een overheid meer proceduretijd gaan vergen dan daarvoor was
voorzien. Deze vertraging is ongewenst. Het is zaak deze vertraging zoveel
mogelijk te beperken en zo mogelijk tijd te winnen in het vervolgproces. Ik zal in
https://www.volkshuisvestingnederland.nl/onderwerpen/grondbeleid/gronduitgifteoverheden-arrest-didam.
1

Pagina 1 van 6

DG Volkshuisvesting en
Bouwen
Ministerie van Binnenlandse
Zaken en Koninkrijksrelaties

deze brief eerst ingaan op het Didam- arrest en vervolgens op de gevolgen voor
de gebiedsontwikkeling.

Kenmerk
2022-0000346512

Het arrest Didam
Het Didam-arrest gaat over de situatie dat een gemeente, in casu
de gemeente Montferland, een aan hem toebehorende onroerende zaak verkoopt
aan een ontwikkelaar. Het betreft het privaatrechtelijk handelen van een
gemeente. De Hoge Raad overweegt dat overheidslichamen ook bij het aangaan
en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van
behoorlijk bestuur, waaronder het gelijkheidsbeginsel, in acht moeten nemen. Uit
het gelijkheidsbeginsel vloeit voort dat een overheidslichaam bij verkoop van
een onroerende zaak (potentiële) kopers van deze onroerende zaak, een gelijke
kans moet bieden. Dit geldt alleen indien er meerdere gegadigden zijn of
redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. In dat
geval moet het overheidslichaam criteria opstellen aan de hand waarvan de koper
wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn. Het
overheidslichaam heeft hierbij beleidsruimte.
Het gelijkheidsbeginsel brengt ook mee dat, teneinde gelijke kansen te realiseren,
een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot de
beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en
de toe te passen selectiecriteria. Er moet hierover tijdig voorafgaand aan de
selectieprocedure duidelijkheid worden gegeven door de informatie bekend te
maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen
nemen.
Algemeen wordt aangenomen dat de gevolgen van het arrest niet alleen gelden
voor verkoop, maar ook voor onder meer huurovereenkomsten of de uitgifte van
grond in erfpacht. Gemakshalve spreek ik in deze brief over verkoop waar ook
verhuur of erfpacht gelezen kan worden.
Als op voorhand reeds redelijkerwijs kan worden aangenomen dat er slechts één
serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop, dan is een één-op-één
selectie voor de verkoop van een onroerende zaak (bebouwd of onbebouwd)
mogelijk. Met een één-op-één-selectie nodigt een overheid zelf één marktpartij uit
voor het project en gaat ze met deze ene marktpartij over tot contractvorming.
Dat er slechts één serieuze gegadigde is dient te worden vastgesteld op grond
van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. Het voornemen tot verkoop aan de
enige serieuze gegadigde zal tijdig en voorafgaand aan de verkoop bekend
moeten worden gemaakt op een zodanige wijze dat een ieder daarvan kennis kan
nemen. Hierbij dient het overheidslichaam te motiveren waarom naar zijn oordeel
op grond van deze criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden
aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt.
Het Didam-arrest schrijft niet voor welke criteria gehanteerd moeten worden.
Evenmin bepaalt het arrest de wijze van publicatie of de termijnen die gehanteerd
moeten worden voor publicatie. Welke criteria wél en niet geoorloofd zijn en wat
redelijke termijnen zijn voor publicatie zal naar verwachting uit verdere
jurisprudentie blijken. Het arrest geeft alleen aan dat bij de bepaling van de

Pagina 2 van 6

DG Volkshuisvesting en
Bouwen
Ministerie van Binnenlandse
Zaken en Koninkrijksrelaties

criteria het overheidslichaam de haar toekomende beleidsruimte in acht mag
nemen. Het is vooralsnog aan het betreffende overheidslichaam hier redelijke
criteria en termijnen te bepalen.

Kenmerk
2022-0000346512

Het arrest ziet niet op de (Europese) aanbestedingsregels of de regels ter
voorkoming van staatssteun. Het arrest brengt geen wijziging in het feit dat een
zuivere gronduitgifte niet aanbestedingsplichtig is onder Aanbestedingswet 2012
en de EU-richtlijnen.
Verschillende gemeenten hebben inmiddels beleid gepubliceerd hoe zij omgaan
met het Didam-arrest (bijvoorbeeld Rotterdam) of hebben hun werkwijze bij
selectie van partijen aangepast (bijvoorbeeld gemeenten Achtkarspelen en
Tytsjerksteradiel). Het beleid geeft aan hoe ze omgaan met lopende procedures
en nieuwe procedures inclusief te hanteren termijnen. Dit geeft helderheid aan
potentieel gegadigden.
Gevolgen van het arrest voor de gebiedsontwikkeling
Het arrest beoogt meer transparantie en gelijkere kansen bij de verkoop van
onroerende zaken door overheidsinstanties. Een één-op-één selectie is niet meer
zondermeer mogelijk. Ten gevolge van het arrest is openbare selectie het
uitgangspunt, waarbij het overheidslichaam criteria moet opstellen aan de hand
waarvan de koper wordt geselecteerd.
Ook in het geval van een één-op-één selectie is een zorgvuldige procedure
vereist. Wanneer u onroerende zaken verkoopt, verhuurt of in erfpacht uitgeeft
zal u er goed aan doen de wijze van selecteren, vast te leggen in beleid. In het
beleid kan de selectieprocedure voor verkoop, verhuur of uitgifte in erfpacht
worden beschreven, worden aangegeven welke proceduretermijnen worden
gehanteerd, de (web)locatie van publicatie en de mogelijke criteria die daarbij
worden gehanteerd. Er zijn verschillende voorbeelden van selectiebeleid te
vinden. 2 Het zal in veel gevallen nodig zijn uw beleid te actualiseren naar
aanleiding van het Didam-arrest en aanverwante jurisprudentie.
U heeft beleidsvrijheid om de criteria vorm te geven. Daarbij moet het te
verwezenlijken doel voorop staan. De criteria mogen niet worden toegeschreven
aan één specifieke gegadigde met als doel te komen tot bij voorbaat vaststaande
gegadigde; dat kan slechts een bijkomstig gevolg zijn omdat geen andere partijen
in staat zijn het (ruimtelijk) doel te verwezenlijken. Een voorbeeld is het
realiseren van huisvesting geschikt voor senioren; u kunt de criteria vastleggen
waaraan de te realiseren huisvesting moet voldoen om geschikt te zijn voor
senioren. Een partij die mee wil dingen naar de onroerende zaak moet dan
aantonen dat zijn plannen voldoen aan de gestelde criteria en hij/zij in staat is de
huisvesting te realiseren. Er zijn uiteraard ook criteria mogelijk die toezien op
andere beleidsdoelen.
Andere criteria kunnen bijvoorbeeld eisen stellen aan de te selecteren partij. Een
partij moet bijvoorbeeld ervaring hebben met opgave of er worden eisen aan de
solvabiliteit van de marktpartij gesteld. Het is raadzaam het aantal criteria
Het selectiebeleid is soms opgenomen in het Grondbeleid van een gemeente. Andere
namen die voorkomen zijn “selectie van ontwikkelaars”, “werkwijze verkoop bezit”, “selectie
opdrachtgevers planontwikkeling” of “uitgifteprotocol”.
2

Pagina 3 van 6

DG Volkshuisvesting en
Bouwen
Ministerie van Binnenlandse
Zaken en Koninkrijksrelaties

beperkt te houden en er op toe te zien dat deze objectief toetsbaar zijn.
Daarnaast moet vooraf worden aangeven hoe de verschillende criteria ten
opzichte van elkaar worden gewogen.

Kenmerk
2022-0000346512

De procedure voor de selectie en de relevante documenten (denk aan
verkoopvoorwaarden, concept koopovereenkomst etc.) zullen voor de selectie
moeten worden gepubliceerd zodat iedere gegadigde over gelijke informatie
beschikt. Na afronden van het selectieproces kunnen er geen nieuwe criteria of
voorwaarden worden geïntroduceerd welke ertoe geleid zouden kunnen hebben
dat ook een andere partij een serieuze gegadigde zou zijn.
In alle gevallen, ook wanneer er slechts één serieuze gegadigde is, moet u het
voornemen voor verkoop of verhuur publiceren. De Hoge Raad heeft zich niet
uitgesproken over de termijnen waaraan u zich bij een selectieprocedure dient te
houden. De termijnen binnen een selectieprocedure die in acht genomen moeten
worden, moeten redelijk zijn en kunnen per selectieprocedure verschillen. Bij het
bepalen van de termijnen moet onder meer rekening worden gehouden met het
werk dat moet worden verricht om een bieding voor te bereiden.
Vraagt u bijvoorbeeld een bod zonder financieringsvoorbehoud, dan doet u er
goed aan voldoende tijd te bieden voor het verkrijgen van de financiering. Is er
sprake van criteria die betrekking hebben op het planontwerp, dan is voldoende
tijd voor het opstellen van een planontwerp belangrijk. Bij de verkoop van een
stukje restgroen kunnen daarentegen kortere termijnen worden aangehouden. Al
naar gelang de complexiteit van de selectieprocedure zal de lengte van de te
hanteren termijnen dus moeten worden vastgesteld. Waar passend zou
aansluiting kunnen worden gezocht bij de in het aanbestedingsrecht gehanteerde
termijnen. 3
Ook als u van oordeel bent dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking
komt voor de aankoop, moet het voornemen tot verkoop tijdig, voorafgaand aan
het sluiten van de koopovereenkomst, worden gepubliceerd. De Hoge Raad heeft
ook hier niet bepaald welke termijn in acht moet worden genomen. Hierbij kan
ook aansluiting worden gezocht bij de termijnen die in de Aanbestedingswet 2012
zijn opgenomen. 4
De wijze van publicatie is niet voorgeschreven. Het is verstandig ook hier
helderheid over te scheppen en te zorgen voor een eenduidige wijze van
bekendmaking. Marktpartijen weten dan welke website of publicaties zij in de
gaten moeten houden als ze geïnteresseerd zijn in het verkrijgen van onroerende
zaken. Het is te prefereren in ieder geval op een vaste weblocatie alle
voorgenomen verkopen te publiceren ongeacht de omvang van het onroerend
goed dat wordt verkocht. Het is aannemelijk dat de gemeentelijke website – voor
zover daarop vergelijkbare mededelingen of publicaties worden geplaatst – , de
gemeentepagina in het plaatselijke mededelingenblad en het Gemeenteblad, als
geschikte media zullen gelden. Bij voorkeur worden deze kennisgevingen op een
uniforme wijze gepubliceerd.

Zie de website van PIANOo Expertisecentrum Aanbesteden voor een overzicht.
Zoals de termijn van ten minste 20 kalenderdagen, ingaande de dag na de datum van
publicatie.
3
4

Pagina 4 van 6

DG Volkshuisvesting en
Bouwen
Ministerie van Binnenlandse
Zaken en Koninkrijksrelaties

Door al deze aspecten in beleid op te nemen wordt zowel intern als naar
marktpartijen heldere kaders meegegeven. Het kan ook bijdragen aan een
voortvarend proces na selectie; de kaders liggen vast en de bandbreedte
waarbinnen verder wordt gewerkt aan het project is gedefinieerd. Nadeel is dat de
mogelijkheden om te reageren op gewijzigde omstandigheden beperkter zijn.
Daarbij is het een uitdaging in selectieprocedures voldoende ruimte te bieden
voor creativiteit en ideeën uit de markt voor grond of vastgoed waarvoor nog
geen plannen zijn ook te benutten.

Kenmerk
2022-0000346512

Naast nieuwe situaties heeft de uitspraak ook zijn weerslag op lopende
procedures. Het is geldend recht dat een overheidslichaam dat zich van
privaatrechtelijke middelen bedient, niet in strijd met de algemene beginselen van
behoorlijk bestuur, waaronder het gelijkheidsbeginsel, mag handelen. 5 U en uw
contractpartners moeten bekijken of de procedures die al voor het Didam-arrest
in gang waren gezet in lijn zijn met de inzichten naar aanleiding van het Didamarrest. Mogelijk moet (een deel van) de procedure opnieuw worden doorlopen en
soms zal het traject uiteindelijk verder worden voortgezet met een andere partij
dan waaraan totdantoe de verkoop beoogd was.
Mogelijkheden voor preferente partners
Het kan in bepaalde gevallen wenselijk zijn te kunnen werken met een preferente
partner of partners. Hieraan bestaat met name behoefte bij een partij, zoals een
woningbouwcorporatie, die (mede) een rol heeft bij de uitvoering van publieke
taken. Deze partij is vanwege een aan hem opgedragen (wettelijke) taak en
eerder opgedane ervaring een serieuze gegadigde. De uitkomst van een
eventuele selectieprocedure staat dan vaak op voorhand vast.
Voorkomen moet echter worden dat favoritisme en een gebrek aan mededinging
ontstaat. Het is mogelijk om geen uitgebreide selectieprocedure te volgen
wanneer - op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria - gemotiveerd
kan worden vastgesteld dat er slechts een serieuze gegadigde in aanmerking
komt. In die zin is het mogelijk te werken met preferente partners. In beleid zal,
op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria, moeten worden
aangegeven in welke gevallen wel en niet een selectieprocedure wordt
georganiseerd ter bereiking van de betrokken maatschappelijke doelen,
bijvoorbeeld innovatie in (concepten voor) woningbouw op het gebied van
duurzaamheid of de combinatie zorg-wonen. Hierbij moeten de kenmerken van de
betreffende onroerende zaken en inzicht in de relevante markt worden betrokken.
De wens om niet telkens een selectie te hoeven te organiseren, kan dus
gerealiseerd worden door het benutten van de ruimte die het arrest biedt. De
uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden, waarnaar de zaak is terugverwezen,
maar ook vervolguitspraken, zullen naar verwachting meer duidelijkheid scheppen
over de precieze reikwijdte van de hoofdlijn en uitzonderingsmogelijkheid, de
voorwaarden, de betekenis voor specifieke rechtshandelingen met betrekking tot
overheidseigendommen en samenwerkingsvormen terzake, de invulling van beleid

5 Zie ook Rechtbank Midden-Nederland, 18 maart 2022, ECLI:NL:RBMNE:2022:1017.

Pagina 5 van 6

DG Volkshuisvesting en
Bouwen
Ministerie van Binnenlandse
Zaken en Koninkrijksrelaties

op basis van de objectieve, toetsbare en redelijke criteria, de relatie tot het
aanbestedingsrecht etc. 6, 7

Kenmerk
2022-0000346512

Afsluiting
Het toepassen van een openbare selectieprocedure – wat vaak al gebruikelijk is–
is met het Didam-arrest de hoofdregel geworden. Dit biedt voordelen:
transparantie en het bieden van gelijke kansen, het risico van favoritisme en
willekeur wordt geminimaliseerd 8 en de waarde voor de samenleving wordt
gemaximaliseerd. 9 Volgens het arrest is een één-op-één selectie nog steeds
mogelijk als op voorhand reeds vaststaat dat er slechts één serieuze gegadigde is.
Hierbinnen is het mogelijk te werken met preferente partners.
Aan de andere kant kan het de handelingsruimte beperken en kan wellicht niet
alle creativiteit vanuit de markt worden benut. Ook kan het soms gewenst zijn
een bestendigde relaties voort te zetten bij nieuwe verkopen van onroerend goed.
Er is tijd nodig uw beleid hierop aan te passen en dit kan vertraging van
woningbouwplannen betekenen.
In samenwerking met de Vereniging van Nederlandse Gemeenten, Vereniging van
Grondbedrijven en NEPROM zal ik komen met een praktische handreiking waarin
nader wordt beschreven hoe u invulling kunt geven aan het Didam-arrest. Hierbij
zal aandacht worden gegeven hoe vertraging bij bestaande procedures zo veel
mogelijk voorkomen kan worden en zullen handvatten worden gegeven voor het
aanpassen van beleid.
Hoogachtend,
Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

Directeur Woningbouw

6
Tot op heden is een vervolguitspraak gewezen. Op 28/1/’22 heeft het Gerecht in eerste
aanleg (voorzieningenrechter) van Sint Maarten, kortgezegd, bepaald dat ‘Didam’ ook geldt
terzake van erfpacht. De zeer specifieke omstandigheden van het geval maken dat
terughoudend moet worden omgegaan met het trekken van (verdere) conclusies.
7
Zie ook bijvoorbeeld ook de uitspraak van 6-4-2022 van de rechtbank Gelderland
(ECLI:NL:RBGEL:2022:1618) en de uitspraak van de afdelRvS 20-4-2022
(ECLI:NL:RVS:2022:1157)
8
Drahmann, Gst. 2022/45
9
Jansen, van Ommeren en van Boom, NJB 2022, p. 746.

Pagina 6 van 6