Van

WSW

Aan

BZK en VNG

Kopie

[Naam Achternaam]

Datum

30 oktober 2018

Versie

1.0

Betreft

Voorstel implementatie en doorontwikkeling dynamische methodiek voor toetsing risicobereidheid

Status

Definitief

Samenvatting & conclusie
Voor de berekening van het inbare kapitaal in de woningcorporatiesector heeft WSW een ‘dynamisch
model’ ontwikkeld, waarin rekening wordt gehouden met de meest recente financiële positie van
woningcorporaties en de impact van pessimistische scenario’s kan worden geanalyseerd. WSW neemt
dit dynamische model in gebruik, omdat het ‘ceteris paribus’ een verbetering is t.o.v. de huidige situatie
van het statische model. Met dit dynamische model wordt voldaan aan de toezegging aan de Tweede
Kamer om de inbaarheid van obligo en saneringssteun in pessimistische scenario’s te onderzoeken.
Tegelijkertijd gaat WSW, conform eerdere plannen en in overleg met zijn stakeholders, werken aan
verdere aanscherping van het stelsel en het model, waarmee opvolging wordt gegeven aan de
aanbevelingen volgend uit de modelvalidatie en eerder uitgebrachte adviezen door externe adviseurs
en stakeholders.
WSW stelt voor om bij het toetsen van de risicobereidheid het statische model te vervangen voor het
dynamische model en het dynamische model verder te ontwikkelen.
Inleiding
De werking van WSW is in de kern simpel: doordat deelnemers onderling een bijdrage leveren, kunnen
deelnemers zich via WSW bij derden tegen gunstige voorwaarden financieren (lagere rente,
beschikbaarheid, looptijden). De achtervang van de Staat en gemeenten vergroten deze voordelen van
de deelnemers.
Het fundament onder deze meerwaarde van WSW is het vertrouwen van ratingbureaus, financiers en
achtervangers dat eventuele aanspraken op de verleende borgstelling met een aan zekerheid
grenzende waarschijnlijkheid door de deelnemers kan worden gedragen. Kortom dat WSW, ook in
onvoorziene omstandigheden, voldoende kapitaal1 kan ophalen bij zijn deelnemers: de zogenaamde
risicobereidheid van WSW. Dit is het vraagstuk wat de afgelopen periode centraal stond bij WSW en
ook de komende tijd onze aandacht vraagt.
Een eerste stap hierin is dat WSW, conform het advies van De Nederlandsche Bank (DNB), sinds 2016
de kapitaalformule voor banken gebruikt voor de vaststelling van het minimaal benodigd kapitaal. Dit is
toen ook opgenomen in de afspraken met de achtervangers2. WSW heeft in het najaar van 2016

1 Het inbaar kapitaal bestaat uit het eigen vermogen van WSW boven het garantieniveau, en een inschatting van de inbare

obligo’s en saneringssteun
2 Zie voor een uitleg over het systeem van de achtervang https://www.wsw.nl/gemeenten/achtervang/. Met achtervangers worden
bedoeld het Rijk (vertegenwoordigd door BZK) en de gemeenten (vertegenwoordigd door VNG).

Waarborgfonds Sociale Woningbouw

Memo
Pagina

Voorstel implementatie en doorontwikkeling dynamische
methodiek voor toetsing risicobereidheid
2/4

aansluitend een analyse uitgevoerd (het ‘onderzoek inbaarheid’) waarin onderzocht is of de aannames
over de inbaarheid van het obligo en de saneringsheffing ook in pessimistische scenario’s stand
houden.
Onderzoek ‘inbaarheid’
Momenteel wordt in de analyse van de risicobereidheid een statische vergelijking gemaakt van het
inbare risicokapitaal van €3,5 mld (in de vorm van eigen vermogen, obligo’s en saneringssteun) met het
vereiste risicokapitaal (op basis van de Bazel modellen 3 en een Monte Carlo simulatiemodel4 van
Ortec). Om deze analyse van de risicobereidheid te verbeteren is onderzoek gedaan waarbij een
dynamische vergelijking van deze componenten plaatsvindt. In geval van stress (bijvoorbeeld macroeconomische schokken) loopt namelijk het inbare kapitaal terug (er kan minder kapitaal in de sector
worden opgehaald) en neemt het vereiste kapitaal toe (bij stress nemen de risico’s toe). Het onderzoek
spitste zich toe op de situatie wanneer deze twee kapitaalscomponenten in evenwicht zijn c.q. wanneer
het inbare kapitaal onvoldoende wordt om de risico’s op te vangen (inbare kapitaal is dan kleiner dan
het vereist kapitaal). In dit onderzoek is de toezegging aan de Tweede Kamer betrokken om te
onderzoeken of de aannames over de inbaarheid van het obligo en de saneringsheffing ook in
pessimistische scenario’s stand houden.
In de opzet is uitgegaan van het uitwerken van drie ‘pessimistische’ scenario’s: 1) het volgtijdelijk in
default gaan van corporaties als gevolg van een idiosyncratische (bedrijfsspecifieke) oorzaak, 2) het
gelijktijdig in default gaan van corporaties als gevolg van macro-economische stress omstandigheden,
3) een samengesteld scenario (idiosyncratische domino in een macro-economisch stress scenario). In
het addendum heeft WSW het voorstel opgenomen voor de sturing op de dynamische methodiek.
Uitkomsten onderzoek:
De belangrijkste conclusie uit het onderzoek is dat in alle onderzochte scenario’s er voldoende inbaar
kapitaal is ten opzichte van het vereiste kapitaal. Hieronder wordt kort ingegaan op de drie scenario’s.
Een uitgebreide toelichting bij het model is te vinden in bijlage 1.
 Idiosyncratische risico’s
Na het ‘omvallen’ van de vijf grootste gezonde corporaties (domino-effect), die in totaal een
geborgd volume vertegenwoordigen van €8,4 mld (ongeveer 10% van het borgstelsel), is het
inbare risicokapitaal nog voldoende om zowel de gerealiseerde als de verwachte en
onverwachte verliezen te kunnen opvangen.
 Macro-economische risico’s
Om het effect van macro-economische stress door te rekenen hebben we externe benchmarks
(de Europese banken stresstest van de EBA en de historische periode van de kredietcrisis)
gebruikt. Daarnaast hebben we de macro-economische scenario’s van ORTEC op een 99%
zekerheidsniveau doorgerekend. In alle drie varianten is een heftige schok toegepast op macroeconomische parameters. Zo dalen bijvoorbeeld de huizenprijzen in het 99% ORTEC-scenario
cumulatief met ruim 34%, vergeleken met een stijging van ruim 12% in het verwachte scenario
(verschil van ruim 46 procentpunt). Het ORTEC scenario 99% zekerheid is nog extremer dan
de gerenommeerde benchmarkscenario’s. Ook hierbij is, net als bij de benchmarkscenario’s,
het inbare kapitaal nog steeds groter dan het vereiste kapitaal en wordt voldaan aan de
gedefinieerde risicobereidheid.
3 Dit is een methode die bij banken gebruikt wordt om de benodigde solvabiliteit te bepalen.
4 Dit is een simulatietechniek om de benodigde solvabiliteit te bepalen.

Waarborgfonds Sociale Woningbouw

Memo
Pagina



Voorstel implementatie en doorontwikkeling dynamische
methodiek voor toetsing risicobereidheid
3/4

Samengestelde risico’s
Ook bij een combinatie met een idiosyncratische default van de grootste corporatie die in het
macro-economische stress scenario (99% zekerheid) nog kan bijdragen, is het inbare
risicokapitaal voldoende.

WSW heeft daarnaast een aantal gevoeligheidsanalyses uitgevoerd op de bovengenoemde scenario’s
om de grenzen van het stelsel te toetsen en te verkennen. We hebben een ‘reverse stress test’
uitgevoerd om te bepalen wanneer het inbare kapitaal ontoereikend wordt. Uit het doorgerekende
scenario blijkt dat corporaties een verlaging van de huurinkomsten van ongeveer 10% als gevolg van
bijvoorbeeld leegstand aankunnen, bovenop het (reeds extreme) macro-economische stress-scenario
van 99% zekerheid. Aangezien de huuropbrengsten in het macro-economische stress scenario al 4%
lager zijn dan in het verwachte scenario, betekent dit dat het borgstelsel ten opzichte van het verwachte
scenario 14 procentpunt lagere huurinkomsten aankan, gecombineerd met de gestresste overige
macro-economische factoren.
Tenslotte hebben we ook beleidsmatige scenario’s om meer te investeren doorgerekend. Deze
scenario’s zorgen voor een verlaging van het inbare risicokapitaal en een verhoging van het vereiste
risicokapitaal. In het (onwaarschijnlijke) scenario dat alle corporaties maximaal investeren in
bijvoorbeeld nieuwbouwwoningen of duurzaamheid, tot aan de grenzen van de financiële ratio’s, is het
inbare kapitaal ruimschoots onvoldoende5.
Betrokkenheid stakeholders bij onderzoek
Het onderzoek heeft plaatsgevonden op basis van een onderzoeksopzet die vooraf is afgestemd met
het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (hierna: ‘BZK’) en de Vereniging
Nederlandse Gemeenten (VNG). Tijdens het onderzoek heeft over de aanpak en tussentijdse
resultaten overleg en afstemming plaatsgevonden met een klankbordgroep, waarin zitting hadden zes
woningcorporaties, BZK, het Ministerie van Financiën, de Autoriteit woningcorporaties (hierna: ‘Aw’), en
als adviseur van de klankbordgroep het externe bureau Zanders welke gespecialiseerd is in
risicomanagement bij o.a. woningcorporaties en financiële instellingen.
Betrouwbaarheid onderzoeksresultaten
De betrouwbaarheid van het model inbaarheid is vervolgens door drie onderstaande partijen
beoordeeld. Hieronder worden de hoofdlijnen van de resultaten chronologisch weergegeven.
Zanders
Zanders heeft eind 2016 een uitgebreide inhoudelijke review uitgevoerd op het (dynamische) model
inbaarheid. Deze review is bijgevoegd (bijlage 2). Op basis van de uitgevoerde review concludeert
Zanders dat WSW over een betrouwbaar analysemodel beschikt. In de managementsamenvatting van
het rapport van 6 januari 2017 is het volgende opgenomen: “Hiermee kan het inbare en vereiste
kapitaal in voldoende mate van detail worden bepaald en met afdoende zekerheid antwoord worden
gegeven op vragen vanuit de Tweede Kamer. Zanders is van mening dat de uitgevoerde analyses
voldoende uitgebreid en kundig zijn en de onderliggende modellen (Domino model inclusief Bazel5 Zie bijvoorbeeld de publicatie ‘Investeren in verduurzaming DAEB-bezit kent grenzen’ dat WSW

onlangs uitvoerde: https://www.wsw.nl/media/nieuwsarchief/nieuwsbericht/wsw-onderzoek-zietgrenzen-aan-investeren-in-verduurzaming-bij-corporaties/
Waarborgfonds Sociale Woningbouw

Memo
Pagina

Voorstel implementatie en doorontwikkeling dynamische
methodiek voor toetsing risicobereidheid
4/4

formule) voldoende robuust, om hiermee de uitkomsten van de scenario-analyses betrouwbaar te
achten”. Bij de beoordeling van de onderliggende modellen heeft Zanders zich met name
geconcentreerd op het analysemodel van WSW (het zogenaamde ‘Domino model’), waarmee het
inbare en vereiste kapitaal wordt berekend.
Aw
De Aw adviseerde in het voorjaar van 2017 op verzoek van BZK over het (dynamische) model
inbaarheid. Hieruit bleek dat de Aw positief is over de uitkomsten van het onderzoek naar de inbaarheid
obligo’s en saneringssteun. De Aw ondersteunt ook de nieuwe onderzoeksopzet met een dynamische
vergelijking van het inbare en vereist risicokapitaal. Wel heeft de Aw in de ontwikkeling van de methode
in de volgende jaren nog een aantal aandachtspunten die de Aw mee wil geven.
Deloitte
De validatie is bijgevoegd (bijlage 3). De validatie betrof de bestaande (statische) methodiek, en de
aanvulling hiervan via de dynamische methodiek. De scope6 van de validatie biedt een goede basis
voor de doorontwikkeling van het model die WSW voornemens is. In het validatierapport van Deloitte is
het volgende opgenomen over de dynamische methodiek:
“De dynamische methodiek kan derhalve als verbetering beschouwd worden ten opzichte van de
statische methodiek. Deloitte observeert echter dat de dynamische methodiek nog wel doorontwikkeld
dient te worden”.
Deloitte heeft tien observaties in het validatierapport opgenomen. Deze observaties gaan over (i) de
werking van het zekerheidsstelsel, (ii) de voorgestelde methodiek en iii) sturing van de risicobereidheid.
Een aantal observaties sluiten aan bij hetgeen WSW zelf ook heeft geconstateerd. Op de
aanbevelingen wordt separaat ingegaan in de managementrespons die zit ingesloten bij het
validatierapport van Deloitte.
Vervolg
De inzichten uit de nieuwe dynamische methodiek versterkt onze risicobeheersing. Dit heeft uiteindelijk
tot doel de robuustheid van het borgstelsel ook te versterken. WSW stelt derhalve voor om de statische
methodiek te vervangen voor de dynamische methodiek. Met de keuze voor een dynamische
methodiek is één stap gezet in de doorontwikkeling van het bestaande statische model. Echter, zoals
gebruikelijk bij financiële modellen, blijven wij werken aan verbeteringen van het model om zo tot een
zo goed mogelijke inschatting van onze risicobereidheid te komen. WSW is, conform eerdere plannen
en in overleg met zijn stakeholders, gestart met een programma gericht op de verdere aanscherping
van het stelsel en het model, waarbij opvolging wordt gegeven aan de aanbevelingen volgend uit de
modelvalidatie en eerder uitgebrachte adviezen door externe adviseurs en stakeholders.

6 In paragraaf 4.4. van het validatierapport zijn de elementen opgenomen die buiten scope zijn geplaatst van de werkzaamheden

van Deloitte.

Waarborgfonds Sociale Woningbouw

Inbaarheid obligo & saneringssteun
Eindrapportage onderzoek
Juli 2017

Inbaarheid obligo & saneringssteun

1

Inleiding
Eindrapportage onderzoek inbaarheid obligo & saneringssteun
1. Samenvatting

2. Introductie
3. Huidige methodiek
4. Aanpak onderzoek

5. Scenario’s & Resultaten

Bijlage 1: Parameters macroeconomische scenario’s
Bijlage 2: Definities

Inbaarheid obligo & saneringssteun

2

1. Samenvatting
Doelstelling
Nader toetsen van de robuustheid van het inbare risicokapitaal door te
onderzoeken in hoeverre het risicokapitaal werkelijk inbaar is, ook in
ongunstige omstandigheden, en hoe het zich verhoudt tot het vereiste
risicokapitaal.

Conclusie: het borgstelsel is robuust
1.

2.

Het inbare risicokapitaal is voldoende om de verliezen op te
vangen zonder bijdrage van de achtervangers (met een aan
zekerheid grenzende waarschijnlijkheid).
Zo kan er nog steeds voldoende risicokapitaal worden opgehaald
om aan de risicobereidheid te voldoen wanneer de vijf grootste
corporaties omvallen (samen ±10% van het geborgd volume) dan
wel in geval van aanzienlijke macro economische stress (de
stresstest van de Europese bankenautoriteit EBA).

Belangrijkste definities
Inbare risicokapitaal = som van het eigen vermogen van
WSW en de sanering- en obligoverplichting voor zover
corporaties in staat zijn om daaraan bij te dragen om
verliezen op te vangen.
Vereist risicokapitaal = minimaal benodigde risicokapitaal
om verliezen met 99% zekerheid op te kunnen vangen.
Rekenkundig wordt dit bepaald door de som van het
verwachte en onverwachte verlies, plus (verwachte)
saneringssteun voor bestaande saneringsgevallen.
Tussen WSW en de achtervangers is afgesproken dat WSW
met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid geen
beroep zal doen op de achtervang
Zie bijlage 1 voor een uitgebreide definitielijst.

Inbaarheid obligo & saneringssteun

3

3. Methodiek: berekening vereiste risicokapitaal
Van een individuele corporatie naar risico’s op het totale borgstelsel
WSW stelt per corporatie een rating vast. Met behulp van S&P
kan dan een kans op aanspraak (PD) worden toegekend.
Vervolgens kan dan een ‘verwacht verlies’ per corporatie
berekend worden door de PD te vermenigvuldigen met het verlies
bij aanspraak (LGD) en het geborgd volume (EAD). De
‘onverwachte verliezen’ worden berekend met behulp van de
kapitaalformule voor banken (Bazel II). De som van verwachte en
onverwachte verliezen (plus eventuele gerealiseerde verliezen)
vormt het ‘vereiste risicokapitaal’ waarover WSW zou moeten
beschikken om aan het zekerheidsniveau te voldoen.
Risicobeoordeling corporatie
Risicoscore / rating
Dekking onderpand
Geborgde schuld

Parameters
Kans op aanspraak
(PD)
Verlies bij aanspraak
(LGD)
Geborgd volume
(EAD)

Calculeren en modelleren
PD x
LGD x
EAD =
Verlies

Risicobeoordeling totale borg
∑ Mogelijk verlies
op de borg
(verwacht verlies
(EL) + onverwacht
verlies (UL))

Scenario
en stress
verlies

Vereist risicokapitaal

Inbaarheid obligo & saneringssteun

4

3. Methodiek: berekening inbare risicokapitaal
Dit vergt een meer dynamische berekening

Achtervang

Mogelijk
verlies op
de borg

1.

2.

Inbare risicokapitaal*

Vereiste risicokapitaal

3.

Het inbare risicokapitaal is de som van het eigen
vermogen van WSW, en de bijdragen van
corporaties aan het obligo en de
saneringsheffing.
Voorheen werd het inbare risicokapitaal statisch
berekend waarbij het bedrag gefixeerd werd op
€3,5 miljard. Echter, als in pessimistische
scenario’s de financiële situatie van corporaties
verslechtert en meer risicokapitaal vereist is, dan
wordt ook de inning van risicokapitaal moelijker.
Dit vraagt om een meer ‘dynamische’ berekening
van het risicokapitaal.

* Eigen vermogen WSW,
Obligo, saneringsheffing

Inbaarheid obligo & saneringssteun

5

4. Aanpak onderzoek
Naar een dynamische berekening van het inbare kapitaal
1.

2.

3.

In het onderzoek worden diverse pessimistische
scenario’s gesimuleerd waardoor de financiële situatie
van corporaties verslechtert en de kans op een aanspraak
op de borg toeneemt. Hierdoor neemt het vereiste
risicokapitaal toe.
Echter ook de inning van de saneringsheffing en het
obligo wordt dan steeds moeilijker, waardoor het inbare
risicokapitaal daalt.
In het onderzoek wordt in diverse scenario’s gezocht naar
‘evenwicht’. Dat betekent dat gekeken wordt hoeveel
stress het borgingsstelsel aan kan voordat inbare
risicokapitaal kleiner is dan het vereiste risicokapitaal,
door o.a. corporaties om te laten vallen en macro
economische scenario’s door te rekenen.

Aannames
1.
2.

3.

Het obligo is eenmalig en maximaal 3,85% van het
geborgd volume.
De saneringssteun is maximaal 5% van jaarlijkse
huuropbrengsten. Deze is in principe oneindig, maar in
de analyse begrensd op 5 jaar.
Er wordt vanuit gegaan dat corporaties kunnen bijdragen
aan saneringsheffing en het obligo totdat ze niet meer
aan de voorwaarden van reguliere borging voldoen.

Inbaarheid obligo & saneringssteun

6

4. Voorbeeld Aanpak & Methodiek
Berekening inbare en vereiste risicokapitaal in de huidige situatie
Stap 1: bepalen
maximale risicokapitaal
Maximale risicokapitaal
€ 7,3 miljard

Stap 3: bijstellen
risicokapitaal a.g.v.
omvallen corporatie

Stap 2: bijstellen
risicokapitaal a.g.v.
normoverschrijding

Corporatie x
Norm

Geen bijdrage bij
normoverschrijding

Individuele corporaties

Bijdrage tot eerste
normoverschrijding

Benodigd risicokapitaal
€ 2,5 miljard

338 corporaties
PD*LGD*EAD =
verwacht verlies

WSW-vermogen
€ 0,3 miljard
Obligoverplichting
€ 2,1 miljard
Saneringsheffing
€ 3,0 miljard

Norm

Individuele corporaties

Berekenen benodigd
kapitaal

290 corporaties
48 corporaties dragen
niet bij door
overschrijding

Dekkningsratio

Solvabiliteit

LTV

ICR

WSW-vermogen
€ 0,3 miljard
Obligoverplichting
€ 3,2 miljard
Saneringsheffing
€ 3,8 miljard

DSCR

338 corporaties

Maximale risicokapitaal
€ 5,5 miljard

Gerealiseerde verliezen

Basel formule =
onverwacht verlies
Toepassen
dominoscenario’s

1. Het maximaal inbare
risicokapitaal bedraagt €7,3
miljard. Hierbij wordt er vanuit
gegaan dat corporaties de
obligoverplichting en de
saneringsheffing volledig
kunnen voldoen (meest gunstige
situatie).
2. Echter op dit moment zijn er 48
corporaties met een
normoverschrijding op de
financiële ratio’s en die dragen
niet bij. Het inbare risicokapitaal
bedraagt daardoor €5,5 miljard.
3. Op basis van de huidige
risicopositie van corporaties
bedraagt het vereiste
risicokapitaal €2,7 miljard.
Inbaarheid obligo & saneringssteun

7

5. Scenario’s & Resultaten
Scenario’s

Drie scenario’s

Toelichting

1.

Idiosyncratische risico’s: er wordt berekend wat het effect is op het inbare en
vereiste risicovermogen wanneer de grootste corporaties één voor één worden
omgeduwd.

1. Idiosyncratische risico’s zijn het gevolg
van corporatie specifieke gebeurtenissen,
bijvoorbeeld fraude.

2.

Macro-economische omstandigheden. We berekenen het effect van verschillende
macro-economische scenario’s op de ontwikkeling van het inbare en vereiste
risicokapitaal.

3.

Combinatie van idiosyncratische risico’s en macro-economische stress. Er wordt
berekend wat het effect is van het omvallen van de grootste corporatie (default) in
een negatief macro-economisch scenario op de ontwikkeling van het inbare en
vereiste risicokapitaal.

2. In het macro-economisch scenario wordt
verondersteld dat een corporatie omvalt
wanneer het een interest coverage ratio
(ICR) heeft van kleiner dan 1 óf een
negatief eigen vermogen (conform de
methodiek van S&P).

Inbaarheid obligo & saneringssteun

8

5. Scenario’s & Resultaten
Scenario 1: Idiosyncratische risico’s
Scenario

In dit scenario wordt berekend wat het inbare en vereiste
risicokapitaal is wanneer de grootste corporaties één voor één
worden omgeduwd.

Resultaten
Corporaties in default

Inbaar
kapitaal

Vereist
kapitaal

LGD

Huidige situatie

€ 5,5 mld

€ 2,7 mld

Default 1

€ 5,3 mld

Default 2

Default 5

Scenario

#

Geborgd volume

25,0%

0

€ 0,0 mld

€ 3,2 mld

25,0%

1

€ 1,9 mld

€ 5,0 mld

€ 3,6 mld

25,0%

2

€ 3,6 mld

€ 4,8 mld

€ 4,8 mld

25,0%

5

€ 8,4 mld

Opmerkingen

Conclusie

Het omvallen van een grote corporatie leidt in het model tot een
toename van het vereiste risicokapitaal doordat het gerealiseerde
verlies bij het vereiste kapitaal wordt opgeteld. Deze corporatie kan
vervolgens niet meer bijdragen aan de saneringsheffing en/of het
obligo, waardoor de andere corporaties meer moeten bijdragen. Dit
leidt tot een verslechtering van de financiële ratio’s van deze andere
corporaties, waardoor het risico bestaat dat meer corporaties niet
meer kunnen bijdragen. Het zogenaamde “domino-effect”.

Na het omvallen van de 5 grootste corporaties, die in totaal een
geborgd volume vertegenwoordigen van €8,4 miljard (±10% van
het borgstelsel) is het inbare risicokapitaal nog voldoende om de
verwachte en onverwachte verliezen (= vereist kapitaal) te
kunnen voldoen, en wordt dus nog steeds voldaan aan de
risicobereidheid.

Inbaarheid obligo & saneringssteun

9

5. Scenario’s & Resultaten
Scenario 2A. Macro-economische scenario’s - ORTEC model
Scenario
Resultaten
In dit scenario wordt het effect doorgerekend van door ORTEC
gegeneerde macro-economische scenario’s op het vereiste en
inbare risicokapitaal :

Het ORTEC 99% scenario (scenario 990 van 1.000).
Zie bijlage 2 voor de parameters en variabelen.

Inbaar
Kapitaal

Vereist
kapitaal

LGD

Huidige situatie

€ 5,5 mld

€ 2,7 mld

ORTEC 99%

€ 4,5 mld

€ 3,4 mld

Scenario

Corporaties in
default
#

Geborgd
volume

25,0%

0

€ 0,0 mld

35,4%

4

€ 0,8 mld

Opmerkingen

Conclusie

Het model van Ortec bestaat uit 1.000 macro-economische
scenario’s die gebruikt worden om vervolgens een verliesverdeling te simuleren. Macro-economische stressscenario’s
hebben een effect op de ingaande en uitgaande kasstromen (met
name door inflatie) en op de waarde van het woningbezit (via
huizenprijsontwikkelingen). In het ORTEC 99% scenario dalen de
huizenprijzen over een periode van 5 jaar met ruim 34%.

In alle macro-economische scenario’s is het inbare risicokapitaal
groter dan het vereiste risicokapitaal, en wordt dus voldaan aan
het zekerheidsniveau. Het blijkt dat corporaties maar beperkt
gevoelig zijn voor macro-economische stress. Renterisico’s zijn
immers deels afgedekt en inflatie werkt door in zowel de
opbrengsten als de kosten. Het meest gevoelig is de sector voor
verandering in de waarde van het bezit.
Inbaarheid obligo & saneringssteun

10

5. Scenario’s & Resultaten
Scenario 2B. Macro-economische scenario’s - Benchmarks
Resultaten
Scenario
In dit scenario wordt het effect berekend van twee erkende,
extern gedefinieerde macro-economische scenario’s op het
inbare en vereiste risicokapitaal:
1. EBA (ECB) stresstest voor banken (2016)
2. Historisch scenario (periode 2008-2012)
Zie bijlage 1 voor de parameters en variabelen.

Scenario

Inbaar
Kapitaal

Vereist
kapitaal

Corporaties
in default
LGD
#

Geborgd
volume

Huidige situatie

€ 5,5 mld

€ 2,7 mld

25,0%

0

€ 0,0 mld

EBA banken stress test

€ 4,9 mld

€ 3,2 mld

32,3%

5

€ 0,7 mld

Historisch scenario

€ 5,2 mld

€ 3,3 mld

30,2%

6

€ 0,7 mld

Opmerkingen

Conclusie

De EU-brede banken stresstest van de Europese Bankautoriteit
(EBA) wordt gebruikt om de weerstand vast te stellen tegen een
hypothetisch negatief macro-economisch scenario. De EBA heeft
deze stress test ontwikkeld in samenwerking met de Europese
Centrale Bank (ECB), De Nederlandsche Bank (DNB), de
Europese Commissie (EC), en de European Systemic Risk Board
(ESRB).

In beide macro-economische scenario’s is het inbare
risicokapitaal groter dan het vereiste risicokapitaal. Dit betekent
dat ook bij deze uitgevoerde stresstesten het risicokapitaal
voldoet.

Inbaarheid obligo & saneringssteun

11

5. Scenario’s & Resultaten
Scenario 2C. Macro-economische scenario’s - Leegstand scenario
Scenario
Resultaten
In de macro-economische stress scenario’s is het risicokapitaal
voldoende. Daarnaast is gekeken naar het effect van leegstand in
(een door Ortec aangeleverd) macro-economisch stress scenario
door te simuleren hoeveel huurverlaging corporaties gemiddeld
aankunnen voordat het inbare kapitaal ontoereikend is. Een
dergelijk scenario is relevant in bijvoorbeeld krimpregio’s.

Scenario

Inbaar
kapitaal

Vereist
kapitaal

Corporaties in
default
LGD
#

Geborgd
volume

Huidige situatie

€ 5,5 miljard

€ 2,7 miljard

25,0%

0

€ 0,0 miljard

Leegstand (10%
minder huur)

€ 3,6 miljard

€3,6 miljard

35,4%

7

€ 1,0 miljard

Opmerkingen

Conclusie

In de simulatie wordt verondersteld dat de huurverlaging generiek
geldt voor alle corporaties. Er is bijvoorbeeld geen onderscheid
gemaakt naar krimpregio’s en regio’s met krap woningaanbod.
Indien alleen in bepaalde regio’s zich leegstand voordoet, kan in
deze regio’s mogelijk een hogere huurverlaging worden
opgevangen omdat dit gecompenseerd kan worden door
corporaties in de overige regio’s.

In het leegstand scenario kunnen corporaties een extra verlaging
van de huurinkomsten van ±10% aan (vanaf dag één). De basis
van dit reverse stress scenario kent een 4% lagere huurstijging
dan het verwachte scenario, waardoor de huren in het reverse
stress scenario dus 14% lager liggen dan het verwachte
scenario.

Inbaarheid obligo & saneringssteun

12

5. Scenario’s & Resultaten
Scenario 3. Combinatie van idiosyncratisch risico en macro-economische stress
Resultaten
Scenario
In dit scenario wordt macro-economische stress gecombineerd
met een idiosyncratische default. Dus als uitgangspunt wordt
een macro-economisch stressscenario gehanteerd (dit
beïnvloedt reeds de financiële positie van corporaties) en
vervolgens wordt de grootste corporatie die nog kan bijdragen
omgeduwd.

Inbaar
Kapitaal

Vereist
kapitaal

LGD

Huidige situatie

€ 5,5 miljard

€ 2,7 miljard

EBA banken
stress test

€ 4,9 miljard

Idiosyncratische
default 1

€ 4,2 miljard

Scenario

Corporaties in
default
#

Geborgd
volume

25,0%

0

€ 0,0 miljard

€ 3,2 miljard

32,3%

5

€ 0,7 miljard

€ 4,2 miljard

35,4%

5

€ 2,8 miljard

Opmerkingen

Conclusie

De verslechterde macro-economisch omstandigheden hebben
een grote impact op de omvang van het verlies in geval van een
aanspraak (LGD). De gerealiseerde verliezen als gevolg van het
omduwen van de grootste corporatie (idiosyncratische default)
zijn hierdoor groter dan in het idiosyncratische scenario (scenario
1).

In een macro-economisch stressscenario waarbij ook de grootste
corporatie die bijdraagt in default gaat, is het inbare kapitaal nog
altijd voldoende om te voldoen aan het vereiste kapitaal. Er is
zelfs nog “ruimte” om extra corporaties om te duwen: er kan nog
een corporatie of combinatie van corporaties met een geborgd
volume van zo’n €2,0 miljard omvallen voordat het evenwicht
wordt bereikt.
Inbaarheid obligo & saneringssteun

13

5. Scenario’s & Resultaten
Samenvatting
Resultaten

Bevindingen
1.

2.

Het huidige inbare risicokapitaal in het borgstelsel is met
een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid
voldoende om de verliezen (verwachte en onverwachte =
vereist kapitaal) op te vangen zonder bijdrage van de
achtervangers.
Het inbare risicokapitaal is ook in geval van een serie
grote onvoorziene gebeurtenissen (idiosyncratisch
scenario) dan wel in geval van stress (macro
economische scenario’s) voldoende om verliezen op te
vangen.

Scenario

Inbaar kapitaal

Vereist kapitaal

Huidige situatie (geen stress)

€ 5,5 mld

€ 2,7 mld

Idiosyncratische risico’s:
5 grootste corporaties in default

€ 4,8 mld

€ 4,8 mld

EBA banken stress test

€ 4,9 mld

€ 3,2 mld

Macro-economisch scenario
ORTEC 99%

€ 4,5 mld

€ 3,4 mld

Historisch scenario (kredietcrisis)

€ 5,2 mld

€ 3,3 mld

Leegstand

€ 3,6 mld

€ 3,6 mld

Samengesteld scenario

€ 4,2 mld

€ 4,2 mld

Inbaarheid obligo & saneringssteun

14

Bijlagen

Inbaarheid obligo & saneringssteun

15

Bijlage 1: Definities (1/3)
• Default: de corporatie heeft materiële normoverschrijding(en) op de financiële ratio’s en de prognose laat geen herstel zien.
• PD: Probability of Default, kans op aanspraak. Op basis van een bepaalde risicoscore van een corporatie in het S&P model wordt een kans op default bepaald.

• LGD: Loss Given Default, het verlies bij uitwinning van een default. Bij een LGD van 25% wordt er vanuit gegaan dat van elke geborgde euro bij een aanspraak 75%
terug te krijgen is door middel van uitwinnen van zekerheden. Dit impliceert dat (uitgaande van geldend maximum borgstelling van 50% WOZ-waarde), bij default
rekening wordt gehouden met afslag van 46% op marktwaarde in verhuurde staat van bij WSW ingezet onderpand.
• EAD: Exposure at Default. Het bedrag waarvoor WSW borgt staat, op moment van optreden van default.
• Verwacht verlies: het verlies dat onder normale omstandigheden verwacht mag worden. Berekend als het product van PD, LGD en EAD.
• Onverwacht verlies: potentieel grote verliezen die zelden plaatsvinden, bijvoorbeeld door sterk verslechterde economische omstandigheden of een fraudegeval met
een grote impact.
• Inbare risicokapitaal: de som van het eigen vermogen WSW en sanering- en obligoverplichtingen voor zover woningcorporaties in staat zijn om hieraan bij te dragen
om aanspraken op te vangen.
• Vereist risicokapitaal: de minimaal benodigde hoogte van het risicokapitaal om verliezen op de borg op te kunnen vangen zonder aanspraak op de achtervang.
Rekenkundig wordt dit bepaald door de som van het verwachte en onverwachte verlies en de steun toegekend aan corporaties die in sanering zijn.
• Ortec Finance: levert technologie en advies op het gebied van risk en return management. Heeft veel woningcorporaties en gemeenten als klant. Heeft het model met
economische scenario’s voor WSW ontwikkeld, en het IBW-model voor het ministerie van BZK.
• EBA: De Europese Bankautoriteit, een toezichthoudend Agentschap van de EU. Is verantwoordelijk voor uitvoeren van stresstesten op Europese banken.

• S&P: Standard & Poors. WSW heeft met S&P het risicoscoremodel ontwikkeld dat gebaseerd is op een credit rating model van S&P. Met dit risicoscoremodel bepaalt
WSW voor elke corporatie een risicoscore/rating.

Inbaarheid obligo & saneringssteun

16

Bijlage 1: Definities (2/3)
• Achtervang: achtervangers zijn Rijk en gemeenten die een achtervangovereenkomst aangaan met WSW. Dit houdt in dat zij renteloze leningen verstrekken aan WSW
op het moment dat het risicobudget onvoldoende is.
• Macro-economisch scenario: scenario op economische grootheden die gelden voor de economie in zijn geheel, zoals inflatie of leegstand.
• Idiosyncratisch scenario: scenario met een bedrijfseigen oorzaak die lost staat van de staat van de economie, zoals interne fraude.
• Reverse stress test: Een scenario waarbij een bepaald verlies optreedt. In plaats van het scenario van te voren vast te leggen en het bijbehorende verlies te
berekenen, wordt hier vooraf een bepaald (maximaal draagbaar) verlies als uitgangspunt genomen en onderzocht bij welk scenario dit optreedt. In dit onderzoek is dit
gedaan door net zo lang verliezen te simuleren totdat het inbare kapitaal ontoereikend is.
• (Garantie) obligo: Dit betreft de verplichting van deelnemers om aan het WSW een bedrag over te maken zodra WSW die vereist. Momenteel is dit vastgesteld op
maximaal 3,85% van het geborgde volume van een corporatie.
• Saneringssteun: De minister kan besluiten een corporatie te saneren. Dat kan wanneer volgens het bestuur van de corporatie de financiële middelen ontbreken om
haar werkzaamheden voort te zetten, of op basis van andere signalen. Indien een besluit tot sanering is genomen, kan een corporatie in aanmerking komen voor
saneringssteun. Alle toegelaten instellingen dragen bij tot maximaal 5% van hun jaarlijkse huur.
• Kapitaalformule voor banken: berekening van het onverwachte verlies met PD, LGD en EAD van de corporaties volgens de formule die banken o.b.v. Basel-

regelgeving hanteren.
• Risicobereidheid: de omvang en het soort risico’s dat WSW bereid is te accepteren bij het nastreven van de doelstellingen t.a.v. het borgstelsel.

Inbaarheid obligo & saneringssteun

17

Bijlage 1: Definities (3/3)
• ICR: Interest Coverage Ratio. Meet in hoeverre de corporatie in staat is (geweest) de rente-uitgaven op het vreemd vermogen te voldoen uit de kasstroom uit
operationele activiteiten.
• DSCR: Debt Service Coverage Ratio. Meet in hoeverre de corporatie in staat is om voldoende kasstromen te genereren om, indien nodig, voldoende aflossingen op
het vreemd vermogen te kunnen voldoen.
• LtV: Loan to value. Meet in hoeverre de kasstroom genererende capaciteit van de geëxploiteerde vastgoedportefeuille op lange termijn in een gezonde verhouding
staat tot de schuldpositie.
• Solvabiliteit: meet de omvang van het weerstandsvermogen van de corporatie in relatie tot het totale vermogen.
• Dekkingsratio: meet de verhouding tussen de onderpandwaarde van het bij WSW ingezet onderpand en het schuldrestant van door WSW geborgde leningen.

Inbaarheid obligo & saneringssteun

18

Bijlage 2: Parameters macro-economische scenario’s
Scenario

Prijs
inflatie

Loon
inflatie

Bouwkosten
inflatie

Onderhoud
inflatie

Woningprijs
ontwikkeling

Korte rente

Lange rente

Verwachte situatie

8,77%

11,44%

11,44%

11,44%

12,34%

2,39%

3,35%

ORTEC 99%

4,78%

-1,89%

-0,38%

-2,24%

-34,19%

2,18%

3,19%

Maximale
Verslechtering
ratings

7,50%

24,62%

8,78%

26,65%

18,76%

2,38%

3,40%

EBA stresstest

2,83%

2,83%

2,83%

2,83%

-20,65%

1,40%

3,36%

Historisch scenario

10,18%

10,18%

10,18%

10,18%

-11,19%

0,71%

2,80%

Reverse stress test:
Leegstand

-6,07%

-1,89%

-0,38%

-2,24%

-34,19%

2,18%

3,19%

Bovenstaande percentages zijn de cumulatieve percentages over de jaren 2016 tot en met 2020, deze zijn ook voor deze jaren apart
beschikbaar. De percentages korte en lange rente betreffen de gemiddelde waardes in dezelfde periode. De regel ‘verwachte situatie’
is gebaseerd op de uitgangspunten die Ortec bij de corporaties ziet en die doorvertaald is in een verwacht scenario op totaalniveau.

Inbaarheid obligo & saneringssteun

19

Inbaarheid obligo & saneringssteun
Eindrapportage onderzoek –
Addendum - Sturing Kapitaal*
Oktober 2017
* NB 1-11-2018: Bij de afronding van het onderzoek ‘inbaarheid obligo en saneringssteun’ is de sturing op het kapitaal besproken. De beoogde invulling is vervolgens
getoetst door Deloitte. Op basis van het onderzoek van WSW en de aanbevelingen van Zanders en Deloitte zullen WSW en de achtervangers werken aan nieuwe
afspraken.
Eindrapportage onderzoek – Addendum - Sturing Kapitaal Oktober 2017

1

Sturing Kapitaal - Afspraken
Inleiding
In de kamerbrief van Blok (17 mei 2016) is afgesproken
dat “WSW zal … analyseren of de aannames over de
inbaarheid van het obligo en de saneringsheffing ook in
pessimistische scenario’s stand houden“.
In het onderzoek ‘inbaarheid obligo en saneringsheffing’
hebben we invulling gegeven aan bovengenoemde
afspraak. De uitkomsten van dit onderzoek bevestigen
dat het inbaar kapitaal in pessimistische scenario’s
voldoende is. Gedurende het onderzoek is er overleg
geweest met alle stakeholders: corporaties
(Deelnemersraad), Aw, MinFin, MinBZK, VNG en Aedes.
Op het eindrapport heeft Aw een positief advies
gegeven (27 maart 2017). Zanders heeft de gebruikte
methodiek en het rekenmodel gereviewed en hier
eveneens positief op geadviseerd. Ter afronding van het
onderzoek en ter beantwoording van de laatste
openstaande punten hebben we op 22 juni 2017 in een
directieoverleg met elkaar gesproken. Hierin hebben we
met BZK gesproken over de sturing van het kapitaal in
het borgstelsel (zie hiernaast).

Sturing Kapitaal
1.

2.

3.

We hanteren een bestaande inbaarheid positie van kapitaal (€5.5 mrd) die
we vergelijken met het in de huidige situatie vereiste kapitaal (€2.7 mrd).
Zie voor beide bedragen pag. 7 eindrapportage. Dit is het ‘basisscenario’
van onze analyses. Dit basisscenario is gebaseerd op een in het onderzoek
uitgewerkte dynamische kapitaalberekening en niet meer op de bestaande
statische ‘berekening’ die nu nog in de TVO staat (de sector ‘denkt’ dat
‘€3.5mrd’ inbaar is).
Vervolgens hebben we besproken dat we de inbaarheid van het kapitaal en
het daarbij vereiste kapitaal kunnen toetsen aan een pessimistisch
scenario: het EBA stressscenario. Uit de EBA stresstest komt een inbaar
kapitaal van €4.9 mrd en een vereist kapitaal van €3.2 mrd (zie pag. 10
eindrapportage). Kortom, het stelsel voldoet aan de vereiste
kapitaalsnormen. Ook zal WSW naast de EBA stress test een aantal
gevoeligheidsanalyses uitvoeren om de ‘hardheid’ van het EBA stress
scenario te toetsen (vergelijkbare scenario’s met het huidige onderzoek,
samenvatting zie pag. 13 eindrapportage). Deze bieden ons dan inzicht in
het stelsel, maar zijn geen sturingsvariabelen.
Op basis van deze conclusie hebben we besproken dat de EBA stresstest
als mogelijke signaleringswaarde kan worden gehanteerd(en niet ORTEC).
In termen van de TVO bedoelen we daarmee dat als het inbaar kapitaal
kleiner zou worden dan het vereist kapitaal onder de EBA stresstest, WSW
maatregelen moet voorstellen om de situatie te herstellen.

Eindrapportage onderzoek – Addendum - Sturing Kapitaal Oktober 2017

2