Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2015–2016

34 207

Wijziging van artikel 417, vierde lid, en van
artikel 427 van Boek 7 van het Burgerlijk
Wetboek in verband met het tegengaan van het
berekenen van dubbele bemiddelingskosten

Nr. 5

NOTA NAAR AANLEIDING VAN HET VERSLAG
Ontvangen 29 september 2015
Geconstateerd wordt dat de leden van de fracties van VVD, PvdA, SP en
D66 positief staan tegenover het wetsvoorstel, maar dat zij nog wel enige
vragen hebben. Met belangstelling hebben wij kennis genomen van de
vragen en opmerkingen van de leden van de genoemde fracties. Deze
vragen zullen hierna mede namens de Minister voor Wonen en Rijksdienst
zoveel mogelijk worden beantwoord in de volgorde waarin zij in het
verslag zijn gesteld.
Algemeen
De leden van VVD-fractie hebben in de eerste plaats gevraagd of een
schatting kan worden gegeven van de omvang van de beschreven
problematiek. Ook de leden van de fracties van de SP en van D66 hebben
hierover vragen gesteld.
De regering heeft geen compleet zicht op de omvang van de problematiek
van het verbod op dubbele bemiddelingskosten bij de verhuur van
zelfstandige woningen. Wel kan op het volgende worden gewezen. Uit de
reacties van veel bemiddelaars op de internetconsultatie van het
conceptwetsvoorstel valt op te maken dat het ten onrechte bij de huurder
in rekening brengen van bemiddelingskosten indien de verhuurder de
opdrachtgever is, in de praktijk vaak voorkomt, in het bijzonder bij
ongeorganiseerde bemiddelaars, bij wie een juist inzicht in de wettelijke
regeling vaak blijkt te ontbreken. In het rapport «Te huur: ruimte voor
verbetering», in mei 2013 uitgebracht door Periscoop Onderzoek & Advies
in opdracht van VBO Makelaar, p. 20 en 291, wordt gezegd dat dit volgens
de geïnterviewden eerder regel dan uitzondering is en wordt voorts het
bedrag dat makelaars en bemiddelaars zo jaarlijks op oneigenlijke
gronden incasseren geschat in de orde van grootte van € 63 miljoen. Ook
de ACM heeft bij een verkennend onderzoek geconstateerd dat het
overgrote deel verhuurmakelaars onterecht bemiddelingskosten in
rekening brengt. De wettelijke regeling bestaat al sinds de wet van 4 juli
1990 van kracht werd, waarbij artikel 1843a (oud) BW werd ingevoerd,
1

kst-34207-5
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2015

http://www.periscoop-consult.nl/?page_id=98.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 207, nr. 5

1

welk artikel vrijwel letterlijk in het huidige artikel 7:417 is overgenomen.
Onduidelijk is echter wanneer de voormelde praktijk is ontstaan.
De leden van de VVD-fractie hebben voorts vastgesteld dat overtreding
van de bepalingen van het wetsvoorstel «afhankelijk van de omstandigheden van het concrete geval» een oneerlijke handelspraktijk oplevert en
naar aanleiding daarvan gevraagd onder welke omstandigheden het
innen van bemiddelingskosten bij een huurder of consument-koper géén
oneerlijke handelspraktijk is. De leden van de PvdA-fractie hebben
eveneens vragen over dit onderwerp gesteld. De onderhavige vraag van
de leden van de VVD-fractie zal hierna tezamen met de vragen van de
PvdA-fractie worden beantwoord. Ook de vraag van de VVD-fractie hoe
vaak de ACM in de afgelopen jaren is opgetreden bij dergelijke overtredingen, zal daar aan de orde komen.
De leden van de VVD-fractie hebben vervolgens gevraagd hoe de regering
het risico inschat dat het wetsvoorstel niet sluitend kan regelen dat de
praktijk van dubbele bemiddelingskosten verdwijnt. Uitgangspunt kan niet
anders zijn dat, na afschaffing van de uitzondering voor bemiddeling tot
verhuur van onzelfstandige woningen (kamers) op het verbod van
tweezijdige bemiddelingskosten, onvermijdelijk een risico blijft bestaan
dat een bemiddelaar toch bemiddelingskosten bij een aspirant-huurder in
rekening brengt, terwijl hij (mede) in opdracht van de verhuurder
bemiddelt. Een wettelijk verbod garandeert nog niet dat er in het geheel
geen overtredingen meer zullen plaatsvinden. Wel ziet de regering dat
(ver)huurbemiddelaars hun verdienmodel en hun praktijk al aan het
aanpassen zijn naar aanleiding van dit wetsvoorstel, dat veel bemiddelaars de ogen heeft geopend voor het al bestaande verbod op tweezijdige
bemiddelingskosten bij verhuur van zelfstandige woningen. Het
wetsvoorstel brengt meer duidelijkheid voor zowel bemiddelaars als
verhuurders en huurders over het verbod om bemiddelingskosten aan de
huurder in rekening te brengen als er (mede) een opdracht van de
verhuurder is. Een dergelijke opdracht zal, zoals in de laatste alinea van de
memorie van toelichting al is ter sprake is gekomen, kunnen worden
afgeleid uit het enkele feit dat de tussenpersoon de te verhuren woning op
zijn website heeft geplaatst of op andere wijze in zijn bestand heeft
opgenomen. Het ligt immers voor de hand dat dit met toestemming van
de verhuurder is gebeurd, wiens belangen met deze plaatsing of
opneming worden gediend. Dat daarin een opdracht besloten ligt, laat
zich niet weerleggen door de soms op de website of in de algemene
voorwaarden van de tussenpersoon opgenomen mededeling dat deze
uitsluitend voor de huurder optreedt. Verwacht mag worden dat dit alles
de thans bestaande praktijken effectief zal terugdringen.
De leden van de VVD-fractie hebben tevens gevraagd of nader onderzoek
is gedaan naar situaties in het buitenland met vergelijkbare wetgeving.
Voorop moet worden gesteld dat de effectiviteit van de in het
wetsvoorstel geformuleerde regeling in de eerste plaats afhangt van de in
Nederland bestaande situatie ter zake van bemiddeling bij huur van
woonruimte en van de in Nederland gesignaleerde misstanden. Wel kan
worden opgemerkt dat recent ook in de ons omringende landen, met
name België en Duitsland, wetgeving ter zake van de bemiddelingskosten
bij huur van woonruimte is tot stand gekomen, die vergelijkbaar is met
wat in het wetsvoorstel wordt voorgesteld. In België is in Boek III,
hoofdstuk II, afdeling II, van het Burgerlijk Wetboek bij de wet van 18 juni
2009, in werking getreden op 17 augustus 2009, een artikel 5 ter
opgenomen, luidende: «Wordt voor niet geschreven gehouden, elk beding
dat de kosten voor de bemiddeling door een derde voor de verhuring van
het onroerend goed ten laste legt van de huurder, tenzij de huurder de
opdrachtgever is van de bemiddelingsopdracht.» In Duitsland is bij de wet
van 21 april 2015 in Par. 2 van Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung, welke wet op 1 juni 2015 in werking is getreden, een regel
opgenomen volgens welke huurders van woonruimte in het geheel geen

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 207, nr. 5

2

bemiddelingskosten meer hoeven te betalen, tenzij de huurder de
bemiddelaar uitdrukkelijk en schriftelijk of per e-mail de bemiddelingsopdracht heeft gegeven en de bemiddelaar uitsluitend voor de huurder
werkt. Uit deze regelingen blijkt dat in België en Duitsland de oplossing
voor de onderhavige problematiek in dezelfde richting wordt gezocht als
die van het wetsvoorstel: bemiddelingskosten mogen niet op de huurder
worden afgewenteld, tenzij hij de enige opdrachtgever van de bemiddelaar is. Gegevens hoe deze regelingen in de praktijk precies uitwerken
of naar verwachting in de toekomst zullen uitwerken, zijn echter niet
beschikbaar. Nader onderzoek als door de leden van de VVD-fractie
bedoeld, heeft niet plaats gevonden.
De leden van de VVD-fractie hebben voorts aandacht gevraagd voor de
passage in de memorie van toelichting waarin ter voorkoming van
onduidelijkheid voor de praktijk het stelsel van de huidige wet is uiteengezet. Daarbij is inderdaad aangegeven dat nu vaak door een bemiddelaar
ten onrechte bemiddelingskosten aan de huurder in rekening worden
gebracht, omdat men meent dat dit geoorloofd is, zolang de bemiddelaar
maar geen loon in rekening brengt aan de verhuurder. Dit laatste is een
misverstand. Het betalen van loon door de verhuurder is immers geen
voorwaarde voor de toepasselijkheid van artikel 7:417, vierde lid. Wel is
een voorwaarde dat de bemiddelaar ook een opdracht van de verhuurder
heeft, maar voor een geldige opdracht is niet vereist dat ook loon is
bedongen. Deze leden hebben in dit verband gevraagd naar de ratio van
deze uitleg. Die ratio komt neer op het volgende.
De wet sluit in beginsel niet uit dat een tussenpersoon voor beide partijen
optreedt. Wel heeft dit volgens artikel 7:417 lid 3 tot gevolg dat, afgezien
van een eventuele vordering tot schadevergoeding wegens wanprestatie,
hij slechts van één van de lastgevers loon kan eisen. Zonder nadere regel
is het evenwel niet goed mogelijk vast te stellen wie van beide lastgevers
nu het loon dient te betalen en wie van hen niets verschuldigd is. Daarbij
is een moeilijkheid dat de lastgevers elkaar over en weer vaak niet zullen
kennen en ook over en weer vaak niet zullen weten of de tussenpersoon
wellicht ook van de andere lastgever loon heeft bedongen. Voor de veel
voorkomende gevallen van koop en huur is daarvoor dan ook een
regeling getroffen in artikel 7:417 lid 4. De wetgever stond hier voor de
keuze om in deze gevallen de verplichting loon te betalen in beginsel te
leggen op de verkoper/verhuurder of op de koper/huurder. Zoals in de
memorie van toelichting op het wetsvoorstel in de derde alinea onder
Algemeen is uiteengezet is destijds gekozen voor betaling door de
verkoper/verhuurder. Dan immers zal het feit dat de verkoper/verhuurder
veelal niet weet of de koper/huurder van de diensten van dezelfde
bemiddelaar gebruik maakt, de minste problemen opleveren. De
verkoper/verhuurder moet derhalve, wanneer beide partijen van dezelfde
tussenpersoon gebruik maken, altijd de eventueel verschuldigde courtage
betalen, ongeacht van wie van beide partijen die courtage ook is
bedongen. Daarbij past niet dat de koper/huurder niettemin courtage
verschuldigd zou zijn, wanneer de bemiddelaar met de verkoper/
verhuurder zou zijn overeengekomen dat de courtage door hem ten laste
van de koper/huurder zal worden gebracht. Daarbij moet worden bedacht
dat de koper/huurder in beginsel niet weet wat tussen de bemiddelaar en
de verkoper/verhuurder precies is afgesproken. De koper/huurder kan,
doordat hij doorgaans wel weet wie de door de verkoper/verhuurder
ingeschakelde tussenpersoon is, zich op artikel 7:417 lid 4 beroepen,
wanneer hij bij een tweezijdige bemiddeling toch door de tussenpersoon
tot de betaling van loon zou worden aangemaand. Op deze wijze is een
systeem verkregen dat moeilijk te ontduiken is. Dat is mede van belang
voor de toepassing van artikel 7:264. Indien op grond van artikel 7:417
lid 4 vaststaat dat de huurder van woonruimte geen bemiddelingskosten
verschuldigd is, staat daarmee ook vast dat dergelijke kosten volgens
artikel 7:264 «een niet redelijk voordeel» opleveren, dat niet ten laste van

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 207, nr. 5

3

de huurder kan worden gebracht. In zoverre vullen de artikelen 7:417 lid 4
en 7:264 elkaar dus aan.
Verder hebben deze leden gevraagd welke kosten nog wel door bemiddelaars bij de huurder in rekening mogen worden gebracht in het proces van
het zoeken naar een woning en het starten van het woongenot. Voorop
moet worden gesteld dat onder de kosten van de bemiddeling die aan een
opdrachtgever als onderdeel van het loon in rekening kunnen worden
gebracht alle kosten vallen die in het kader van de uitvoering van de
bemiddelingsovereenkomst door de bemiddelaar zijn gemaakt. Zoals in
de memorie van toelichting, tweede alinea onder Algemeen, is aangegeven, is niet relevant onder welke benaming de bemiddelaar deze kosten
opvoert. Onder die kosten vallen onder meer de kosten van het zoeken
van geschikte woningen in opdracht van een potentiële huurder, het
zoeken van gegadigden voor een woning in opdracht van de eigenaar die
deze woning wil verhuren, het inwinnen en geven van informatie
betreffende die woningen, het bezichtigen van die woningen met de
woningzoekende, het onderhandelen over de huurprijs en verdere
contractsvoorwaarden, het opstellen en aan beide partijen verschaffen
van de huurovereenkomst en het voorlichten van partijen over de
betekenis van de contractsvoorwaarden met het oog op de ondertekening.
Tegen deze achtergrond kan de vraag van de leden van de VVD-fractie als
volgt worden beantwoord. Alle kosten die zijn gemaakt «in het proces van
het zoeken naar een woning en het sluiten van een huurovereenkomst»
zijn bemiddelingskosten. Zij kunnen derhalve niet aan de huurder in
rekening worden gebracht. De kosten van «het starten van het
woongenot», voor zover die dienstig waren voor het tot stand komen van
de huurovereenkomst, zoals het verschaffen van de nodige sleutels,
moeten eveneens als bemiddelingskosten worden beschouwd. Dat wordt
pas anders wanneer de hiervoor nodige werkzaamheden in opdracht van
de huurder na het tot stand komen van de huurovereenkomst zijn verricht.
Gedacht kan bijv. worden aan een opdracht van de huurder om in de
woning nog bepaalde voorzieningen aan te doen brengen, het nodige
schilderwerk te laten verrichten of assistentie te verlenen bij het
aanvragen van bepaalde overheidsvoorzieningen, zoals een vergunning
voor een parkeerplaats in de nabijheid van de woning.
De leden van de VVD-fractie hebben voorts vragen gesteld met betrekking
tot het doorberekenen aan de verhuurder van administratiekosten. De
hiervoor opgesomde bemiddelingskosten zullen voor een deel bestaan in
administratiekosten. Voor zover de handelingen van de bemiddelaar
geadministreerd dienden te worden, zullen immers administratiekosten
zijn ontstaan. De regeling van de artikelen 7:417 lid 4 en 7:427 heeft tot
gevolg dat ook deze administratiekosten alleen aan de verhuurder kunnen
worden doorberekend. Uit de hiervoor gegeven opsomming van wat
onder bemiddelingskosten valt, volgt aan welke specifieke, te administreren handelingen van de bemiddelaar hier moet worden gedacht. Onder
die handelingen valt ook de inschrijving van de gegevens van de
woningzoekende. Uiteraard zal de verhuurder kunnen eisen dat hem een
transparante opsomming van alle in rekening gebrachte kosten wordt
verschaft. Dit vloeit voort uit de algemene regel dat een schuldeiser geen
betaling kan vorderen, wanneer hij weigert aan de schuldenaar de
informatie te verschaffen die deze nodig heeft om de gegrondheid van de
vordering vast te kunnen stellen, zoals voortvloeit uit de artikelen 6:2 en
6:258.
Met deze leden zijn wij van mening dat excessen in het bepalen en
doorberekenen van voormelde kosten te allen tijde dienen te worden
vermeden. Met name moet worden vermeden dat ook onredelijke kosten
in rekening kunnen worden gebracht. De huurder wordt op dit punt
beschermd door de regel van artikel 7:264 lid 2. Uit die bepaling volgt dat
aan de huurder geen kosten in rekening kunnen worden gebracht die «een
niet redelijk voordeel» voor de bemiddelaar opleveren. Voor de

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 207, nr. 5

4

verhuurder bestaat niet een dergelijke dwingendrechtelijke bepaling. Deze
bevindt zich echter niet in de positie van een woningzoekende die is
aangewezen op een ter plaatse wellicht schaarse huurwoning en die zich
daardoor vaak in een dwangpositie bevindt. De verhuurder is daarentegen
vrij om een andere bemiddelaar te kiezen wiens tarieven hij redelijker
acht. Een bijzondere bescherming is hier dus niet nodig. Wel geldt voor
huurder en verhuurder nog de regel van artikel 7:405 lid 2, die meebrengt
dat indien de hoogte van het loon niet bij het sluiten van overeenkomst
door partijen is bepaald, slechts een gebruikelijk of, bij gebreke van een
gebruik, redelijk loon verschuldigd is.
De hiervoor weergegeven redelijkheidsmaatstaf verdient de voorkeur
boven striktere regels om de bemiddelingskosten in de hand te houden,
zoals de beperking van de vergoedbaarheid tot bepaalde kostenposten of
het uitsluiten van vergoeding van bepaalde kostenposten. Dergelijke
striktere regels kunnen naar hun aard geen rekening houden met
toekomstige ontwikkelingen van een praktijk die vermoedelijk wegen zal
zoeken om dergelijke regels zoveel mogelijk te ontgaan. De nu geldende
algemene redelijkheidsmaatstaf blijft ook onder gewijzigde omstandigheden effectief en soepel genoeg om ook aan toekomstige ontwikkelingen
richting te kunnen geven.
Voorts hebben deze leden een vraag gesteld ten aanzien van het plaatsen
van een woning op de website van een bemiddelaar. Zij vroegen of het
mogelijk is dat een woning op de website van een bemiddelaar wordt
geplaatst zonder dat sprake is van een opdracht van de verhuurder. Zij
wezen in dit verband op websites als jaap.nl.
Inderdaad komen op deze website te huur aangeboden woningen voor die
daarop niet op verzoek van de eigenaar zijn geplaatst. Dat is een gevolg
van het feit dat jaap.nl zelfstandig op zijn website alle woningen
overneemt die door makelaars op hun eigen website zijn geplaatst. Ook
als dat op verzoek van een makelaar zelf gebeurt, is dat gratis. Een
woningzoekende die een hem passende woning op jaap.nl vindt, wordt
dan doorverwezen naar de betreffende makelaar. Voor de toepassing van
het wetsvoorstel in geval deze makelaar zowel voor de verhuurder als de
huurder optreedt, maakt dat geen verschil. Ook moet erop worden
gewezen dat niet goed denkbaar is dat plaatsing van een te huur staande
woning van de verhuurder op de website van de makelaar zelf plaats vindt
zonder dat die verhuurder aan die makelaar een opdracht tot bemiddeling
heeft verstrekt.
Jaap.nl biedt voorts de mogelijkheid voor huiseigenaren om hun woning
zelf te verhuren door plaatsing op zijn website. Ook hier rijst de vraag hoe
deze figuur zich verhoudt tot het stelsel van het wetsvoorstel. Daarover
kan het volgende worden opgemerkt.
Huiseigenaren die hun woning zelf willen verhuren, dienen voor de
plaatsing van de woning op de website Jaap.nl een zeker bedrag te
betalen waarvan de hoogte afhankelijk is van de vraag welk pakket de
verhuurder kiest. Er is een basis pakket waarbij de woning gedurende één
maand op de website wordt geplaatst en twee pakketten waarbij die
termijn drie maanden bedraagt en de verhuurder bovendien van een
aantal bijkomende faciliteiten gebruik kan maken, die per pakket
verschillen. De woningzoekenden kunnen op de website zoeken via een
door hen te openen account waarbij zij tevens via e-mail berichten op de
hoogte worden gehouden van de plaatsing op de website van nieuwe
woningen die aan de door hen opgegeven eisen voldoen. Deze account en
deze e-mailberichten zijn gratis.
Jaap.nl ziet zichzelf blijkens zijn website niet als een makelaar, maar als
een zoekmachine. Men kan Jaap.nl ook zien als een bemiddelaar waarvan
de activiteit vrijwel geheel beperkt is tot het geven van informatie via
internet. Hoe dat ook zij, het feit dat aan de verhuurders kosten in
rekening worden gebracht, terwijl de aan de huurders verschafte
informatie gratis is, brengt mee dat deze figuur niet in strijd komt met het

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 207, nr. 5

5

wetsvoorstel, dat eveneens bij dubbele bemiddeling de bemiddelingskosten ten laste van de verhuurder brengt.
Uit het voorgaande blijkt tevens dat andere websites waarop vergelijkbare
diensten worden aangeboden als die van Jaap.nl, zeer wel zo ingericht
kunnen worden dat zij niet met het wetsvoorstel in strijd komen.
De leden van de PvdA-fractie hebben gevraagd of de voorgestelde
verduidelijking van het reeds bestaande verbod wel voldoende effect zal
sorteren. Inderdaad zal in geval van overtreding van de verduidelijkte
nieuwe bepaling de gedupeerde huurder een gang naar de rechter kunnen
maken. Deze leden hebben voorts gevraagd of er geen meer laagdrempelige oplossing mogelijk is. Zij hebben daarbij gewezen op de regeling
betreffende oneerlijke handelspraktijken.
Inderdaad zal het ook mogelijk zijn een beroep op de regeling betreffende
oneerlijke handelspraktijken te doen. Deze leden merkten terecht op dat
de memorie van toelichting hier van een «mogelijkheid» spreekt en
vroegen in welke gevallen dit wel en in welke gevallen dit niet aan de orde
is. De vraag welke omstandigheden hier beslissend zijn, is ook door de
leden van de VVD-fractie aan de orde gesteld. Zij vroegen met name in
welke omstandigheden het innen van bemiddelingskosten bij huurder of
consument-koper géén oneerlijke handelspraktijk oplevert. Ook vroegen
zij in dit verband hoe vaak de ACM in afgelopen jaren bij overtredingen en
in het bijzonder bij excessieve vergoedingen is opgetreden. Ook de leden
van de SP-fractie en de D66-fractie hebben over dit laatste punt vragen
gesteld.
Om tot overtreding van de wetgeving betreffende oneerlijke handelspraktijken in de artikelen 6:193a e.v. te komen, dient aan meerdere componenten getoetst te worden. In zijn algemeenheid kan niet worden gezegd
dat het niet naleven van artikel 7:417 lid 4 een oneerlijke handelspraktijk
oplevert. Nadere algemene regels kunnen hier moeilijk worden gegeven.
Nu de bepalingen over oneerlijke handelspraktijken ontleend zijn aan de
richtlijn 2005/29/EG betreffende oneerlijke handelspraktijken van ondernemingen jegens consumenten op de interne markt, is de uitleg van die
regeling voorbehouden aan het Hof van Justitie van de Europese Unie en
nationaal aan de Nederlandse rechter en de ACM als toezichthoudende
instantie op deze regeling. Het is dus niet aan de Nederlandse wetgever
om te bepalen waar in de gevallen waarop het wetsvoorstel ziet, de grens
ligt. De Nederlandse wetgever is evenmin vrij om in de wet het begrip
«oneerlijke handelspraktijk» een inhoud te geven waarvan onzeker is of zij
met de richtlijn is te verenigen. De vraag van de leden van de PvdA-fractie
of de regering voornemens is alle door het wetsvoorstel bestreken
praktijken tevens onder de regeling betreffende oneerlijke handelspraktijken te brengen, wordt derhalve ontkennend beantwoord. Dit laatste
neemt echter niet weg dat in geval van overtreding van artikel 7:417 lid 4
de consument een vordering heeft op de handelaar (bemiddelaar) en hij
de onverschuldigd betaalde bemiddelingskosten al dan niet via de rechter
kan terugvorderen.
In het kader van haar publieke toezichtstaak is de ACM wel bevoegd om te
bepalen of in een specifiek geval sprake is van een oneerlijke handelspraktijk. De huurder kan met zijn klacht bij ConsuWijzer – het informatieloket van de ACM – terecht, die de signalen doorspeelt naar de ACM. De
ACM heeft in 2013–2014 een verkennend onderzoek gedaan naar de
huurbemiddelingskosten. In haar onderzoek heeft de ACM aangegeven
dat artikel 7:417 lid 4 een overtreding van de regels over oneerlijke
handelspraktijken kan opleveren wegens strijdigheid met de vereisten van
professionele toewijding, wat af zal hangen van de concrete situatie. In
het kader van dit onderzoek heeft de ACM vier prominente verhuurmakelaars aangesproken op het ten onrechte in rekening brengen van
bemiddelingskosten bij de consument-huurder bij tweezijdige bemiddeling. Drie van vier aangesproken verhuurmakelaars hebben zich bereid
getoond de praktijken aan te passen. Voor de vierde partij is een handha-

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 207, nr. 5

6

vingstraject gestart. Ook na 1 januari 2015 heeft de ACM signalen over
onterechte bemiddelingskosten nauwlettend gevolgd. Daarnaast heeft
ACM via haar informatieloket ConsuWijzer2 consumenten geïnformeerd
over hun rechten bij het aangaan van een bemiddelingsovereenkomst.
Het is voorts niet zo dat een klacht bij de ACM volstaat om ten onrechte
betaalde kosten terug te krijgen. De ACM is slechts bevoegd maatregelen
te nemen wanneer sprake is van een collectieve overtreding. Zij treedt niet
op in individuele gevallen. Dat neemt niet weg dat klachten bij de ACM
voor de praktijk belangrijk zijn, omdat zij ertoe kunnen leiden dat
tussenpersonen gedwongen worden hun beleid aan de wet aan te passen
en van verdere schending van artikel 7:417 lid 4 af te zien. In individuele
gevallen is de huurder derhalve op de gewone rechter aangewezen. Ook
kan de huurder een klacht indienen bij de Geschillencommissie
Makelaardij. Voorwaarde is wel dat de bemiddelaar ook is aangesloten bij
de Geschillencommissie. De volgende brancheorganisaties zijn aangesloten: de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen (NVM), VBO Makelaar (voorheen: Vereniging Bemiddeling
Onroerend Goed), Vastgoedmanagement Nederland (VGM) en de
beroepsvereniging voor Nederlandse vastgoedprofessionals
(VastgoedPRO).
De leden van de SP-fractie hebben in de eerste plaats gevraagd hoe vaak
het in de afgelopen vijf jaar is voorgekomen dat in strijd met de huidige
wet is gehandeld als het gaat om het vragen van bemiddelingskosten aan
zowel de verhuurder/verkoper als aan de koper/huurder. Zoals hiervoor al
op vragen van de leden van de VVD-fractie is geantwoord, kunnen op dit
punt geen nauwkeurige gegevens worden verschaft, maar kan uit de daar
vermelde gegevens worden afgeleid dat dit vaak is voorgekomen.
De leden van de SP-fractie hebben voorts gevraagd hoe vaak de ACM in
deze periode handhavend is opgetreden en/of een boete heeft uitgedeeld.
Deze vraag is reeds hierboven beantwoord tezamen met de vragen op dit
terrein van de leden van de fracties van PvdA, VVD en D66.
De leden van de SP-fractie hebben voorts geconstateerd dat de regering
in oktober 2014 in antwoord op schriftelijke vragen van het lid Karabulut
(documentnummer 2014D37672) heeft medegedeeld in overleg te zullen
treden met enkele koepels van (ver)huurbemiddelaars over het verbod
van tweezijdige bemiddelingskosten. Deze leden wilden weten of er ook
gesproken is over terugbetaling van onterecht betaalde kosten. In het
najaar van 2014 heeft overleg plaats gevonden met de koepels van
(ver)huurbemiddelaars, te weten de NVM, VBO Makelaar en VGM. Bij dat
overleg is gesproken over dit wetsvoorstel en ook over het al bestaande
verbod op tweezijdige bemiddelingskosten bij verhuur van zelfstandige
woningen. Het al dan niet vrijwillig terugbetalen van ten onrechte in
rekening gebrachte bemiddelingskosten is daarbij niet aan de orde
geweest.
De leden van de SP-fractie wilden verder weten wat de regering concreet
gaat doen om gedupeerden op de mogelijkheid van terugvordering te
wijzen, anders dan via de website ConsuWijzer.nl. De regering zal via haar
informatiekanaal www.rijksoverheid.nl verhuurders, huurders en
bemiddelaars informeren over het verbod van tweezijdige bemiddelingskosten en op het recht om ten onrechte in rekening gebrachte kosten als
onverschuldigd betaald terug te vorderen. Ook op de sites van de
Woonbond3 en de NVM4 is informatie te vinden over het terugvorderen
van ten onrechte betaalde bemiddelingskosten, inclusief een voorbeeld
voor een terugvorderingsbrief (site Woonbond en NVM) en een
2

3

https://www.consuwijzer.nl/huis-tuin/makelaar-notaris/welke-kosten-mag-huurbemiddelaarrekenen.
Op de website www.woonbond.nl kan onder de tab «service» een modelbrief worden
gedownload voor het terugvorderen van bemiddelingskosten. Voorts kunnen leden van de
Woonbond ook telefonisch advies krijgen via de Huurderslijn.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 207, nr. 5

7

voorbeelddagvaarding (site NVM). En zoals hiervoor in het kader van de
publieke toezichttaak van de ACM al is aangegeven, informeert de ACM
via haar informatieloket ConsuWijzer consumenten over hun rechten bij
het aangaan van een bemiddelingsovereenkomst. De leden van de
SP-fractie vroegen nog naar de mogelijkheden om (ver)huur/
koopbemiddelaars te verplichten om informatie over bemiddelingskosten
en over het terugvorderen van onterecht betaalde kosten aan hun klanten
voor te leggen. Een regeling in deze trant zou nauwelijks te handhaven
zijn. De regering is dan ook niet voornemens een dergelijke algemene
verplichting op te leggen.
De leden van de SP-fractie hebben voorts gevraagd waarom de regering
alleen met (ver)huurbemiddelaars heeft gesproken en niet met (ver)koopbemiddelaars. De reden daarvan is dat ons over bemiddeling bij verkoop
van woningen geen klachten hebben bereikt, noch in de periode vóór het
ter hand nemen van het wetsvoorstel, noch naar aanleiding van het
wetsvoorstel of van de daarbij opengestelde internetconsultatie.
Deze leden hebben voorts hun tevredenheid geuit dat de uitzondering dat
van huurders van onzelfstandige woonruimte wel bemiddelingskosten of
courtage kan worden gevraagd, wordt geschrapt. Zij hebben in dit
verband gevraagd wat er gebeurt als bemiddelaars van onzelfstandige
woonruimte alsnog bemiddelingskosten bij huurders in rekening brengen
en op welke concrete manieren studenten of andere huurders van
onzelfstandige woonruimte hierop kunnen worden gewezen. Voorts
hebben zij gevraagd wat er naast de wetswijziging wordt gedaan met
klachten over excessieve vergoedingen voor bemiddelingskosten.
Bij de beantwoording van de vragen van de leden van de PvdA-fractie is al
aangegeven welke middelen de huurder ten dienste staan wanneer na de
inwerkingtreding van het wetsvoorstel toch van hem bemiddelingskosten
worden gevraagd. Dat geldt uiteraard ook voor huurders van onzelfstandige woonruimte. Uiteraard zal die inwerkingtreding gepaard gaan
met de nodige voorlichting zowel via de media als via de instellingen van
hoger onderwijs. De door deze leden vermelde klachten over excessieve
vergoedingen kunnen voor de gedupeerden aanleiding zijn deze alsnog
terug te vorderen, eventueel op basis van artikel 7:264, waarvan de
toepasselijkheid hiervoor naar aanleiding van de vragen van de
VVD-fractie al is vermeld. Op de websites van de Woonbond, NVM en
ConsuWijzer (ACM) zijn, zoals hiervoor al aangegeven, de nodige
gegevens te vinden hoe tot terugvordering kan worden overgegaan.
Deze leden hebben verder gevraagd op welke wijze de toepasselijkheid
van artikel 7:417 lid 4 toch nog omzeild kan worden en wat er moet
gebeuren om dat onmogelijk te maken. De bedoeling van het
wetsvoorstel is uiteraard dat artikel 7:417 lid 4 niet omzeild kan worden en
de in het wetsvoorstel opgenomen wijzigingen strekken er dan ook toe
om dit onmogelijk te maken. Uiteraard is niet uitgesloten dat in het
bijzonder ongeorganiseerde bemiddelaars in de praktijk zullen trachten
om via nieuw uitgedachte constructies toch nog ook van huurders
betaling te kunnen eisen. De huurder kan die onverschuldigd betaalde
bemiddelingskosten na het aangaan van de huurovereenkomst terugvorderen van de bemiddelaar, zonodig via de rechter. De rechter zal dan
moeten beoordelen of de constructie inderdaad door artikel 7:417 lid 4, al
of niet in combinatie met artikel 7:264, wordt uitgesloten. Maar een
dergelijk vooralsnog niet bestaande figuur kan uiteraard door de wetgever
niet worden beoordeeld voordat bekend is geworden wat zij precies
inhoudt.

4

Op de website www.nvm.nl is onder de tab Woning, Woning huren en Bemiddelingskosten
onder «Veelgestelde vragen bij huurbemiddeling (ACM)» onder de vraag «Wat kunt u doen als
u de bemiddelingskosten al heeft betaald?» vinden: 1) Een sommatiebrief bemiddelingskosten;
2) Een dagvaarding bemiddelingskosten en 3) de NVM toelichting dagvaarding.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 207, nr. 5

8

De leden van de D66-fractie vonden het zeer positief dat de uitzondering
op het verbod op dubbele bemiddelingskosten voor onzelfstandige
kamers of etages door het wetsvoorstel wordt opgeheven. Zij vroegen of
deze wetswijziging ook actief gecommuniceerd zal worden naar de
doelgroepen van onzelfstandige kamers en etages, zoals studenten, opdat
zij weten dat zij deze bemiddelingskosten kunnen weigeren.
De regering zal voor een actieve communicatie zorg dragen, als het
wetsvoorstel wordt aangenomen. Zoals hiervoor bij de beantwoording
van de vragen van de SP-fractie is aangegeven, zal de website
www.rijksoverheid.nl worden aangepast op een wijze die duidelijk maakt
dat betaling van bemiddelingskosten kan worden geweigerd, wanneer die
kosten in strijd met de wettelijke regeling aan de huurder in rekening
worden gebracht. Ook zal de Woonbond, de landelijke belangenbehartiger
van huurders, het nodige doen om zijn achterban te informeren, indien
het wetsvoorstel door het parlement wordt aangenomen. De Landelijke
Studenten Vakbond (LSVb) en andere belangenbehartigers van studenten
zullen dit naar onze verwachting eveneens doen.
De leden van de D66-fractie hebben verder gevraagd of de regering zicht
heeft op de mate waarin het verbod van dubbele bemiddelingskosten
wordt overtreden en hoe vaak der ACM hierop actief en handhavend is
opgetreden. Deze vragen zijn hiervoor al tezamen met de vragen van de
leden van VVD-fractie, van de PvdA-fractie en de SP-fractie beantwoord.
De leden van de D66-fractie hebben voorts gevraagd of de regering kan
aangeven wanneer en onder welke voorwaarden bepaalde kosten wel of
niet bij de huurder in rekening mogen worden gebracht. Zoals bij de
beantwoording van de vragen van de leden van de VVD-fractie al is
aangegeven, vallen onder kosten die aan de opdrachtgever als onderdeel
van het loon in rekening kunnen worden gebracht alle kosten die in het
kader van de uitvoering van de lastgevingsovereenkomst dan wel
bemiddelingsovereenkomst door de lasthebber of bemiddelaar zijn
gemaakt. Bij de beantwoording is tevens aangegeven aan welke kosten
hier zoal moet worden gedacht en welke kosten daar buiten vallen. Hier
moge naar deze passage worden verwezen.
Vervolgens hebben deze leden gevraagd wat bedoeld is met de zinsnede
in de memorie van toelichting: «de toepasselijkheid van artikel 417 lid 4
kan dus, als de woning op de website van de tussenpersoon is geplaatst,
nauwelijks meer worden omzeild». Deze leden wilden weten wat de
regering met het woord «nauwelijks» wil bereiken. Dat woord geeft aan
dat niet kan worden vooruit gelopen op constructies die de praktijk in de
toekomst wellicht nog zal uitdenken om aan de werking van artikel 7:417
lid 4 te ontkomen. Zoals bij de beantwoording van de vragen van de leden
van SP-fractie al is gezegd, zullen dergelijk vooralsnog onbekende
constructies te zijner tijd door de rechter moeten worden beoordeeld en
kan de wetgever ze niet uitsluiten voordat bekend is wat zij precies
inhouden.
De Minister van Veiligheid en Justitie,
G.A. van der Steur

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 207, nr. 5

9