Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2011–2012

29 659

Evaluatie Staatsbosbeheer

Nr. 81

BRIEF VAN DE STAATSSECRETARIS VAN ECONOMISCHE ZAKEN,
LANDBOUW EN INNOVATIE
Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal
Den Haag, 28 maart 2012
In de brief van 19 januari 2012 (Kamerstuk 29 659, nr. 78), heeft de vaste
commissie voor Economische Zaken, Landbouw en Innovatie mij
gevraagd om de resultaten van het onderzoek naar de effecten van
erfpacht op recreatie, naar uw Kamer te sturen, voorzien van een
kabinetsreactie. Woensdag 1 februari 2012 heb ik dit rapport ontvangen
van de Waddengemeenten en Staatsbosbeheer. Met deze brief doe ik u dit
rapport toekomen, voorzien van mijn reactie.1
Achtergrond
Het rapport is opgesteld in opdracht van de Waddengemeenten en van
Staatsbosbeheer als onderdeel van de Ontwikkelagenda Waddeneilanden.
Met deze opdracht is invulling gegeven aan de motie-Jacobi-Verhoeven
(Kamerstuk 29 659, nr. 52). Als vertrekpunt is gekeken naar de effecten van
erfpacht. Deze effecten zijn afgezet tegen de ontwikkelingen op eigen
grond op de Waddeneilanden en elders.
Het rapport
Het rapport geeft weer dat het belang van de recreatiewoningen en de
verhuur daarvan voor de economie van de Waddeneilanden groot is. De
vakantiewoningen op de eilanden zijn in totaliteit goed voor 3,3 miljoen
overnachtingen per jaar, zowel door verhuur als eigen gebruik. De
hiermee samenhangende bestedingen worden ingeschat op 127 miljoen
euro. Zeventig procent van deze woningen wordt primair gebruikt voor de
verhuur. De overige woningen zijn tweede woningen, die niet of in
mindere mate worden verhuurd. Het economisch effect van een
verhuurde woning is een factor vier hoger dan van een tweede woning.

Ter inzage gelegd bij het Centraal Informatiepunt Tweede Kamer.

Een klein deel (14%) van deze vakantiewoningen staat op erfpachtgrond
van Staatsbosbeheer (530 woningen = 8%), RVOB of particulieren en
instellingen.

kst-29659-81
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2012

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 29 659, nr. 81

1

1

De kwaliteit van de recreatiewoningen is toegenomen. Er is een grotere
kwaliteitsslag gemaakt in woningen op erfpachtgrond dan op eigen
grond.
De recreatiewoningen op de Waddeneilanden zijn over de periode 1995 –
2010 enorm in prijs gestegen. Dat geldt zowel voor de recreatiewoningen
op eigen grond (356%), als voor de recreatiewoningen op erfpachtergrond
(de Gravere-contracten 281%). Uitgaande van de huidige verkoopprijzen
lijkt een rendabele exploitatie berekend op basis van huurinkomsten niet
mogelijk. De vraag naar recreatiewoningen op de Waddeneilanden wordt
voornamelijk bepaald door de markt van tweede woningen in dit prijs- en
kwaliteitssegment. Zolang deze specifieke vraag naar tweede woningen er
is, dalen de prijzen niet en is het reëel te veronderstellen dat vakantiewoningen uit de verhuur worden gehaald.
Dit is nadelig voor de locale economie.
Het rapport concludeert dat verkoop van gronden aan de erfpachters in
beginsel geen geschikte methode is om de verhuur van vakantiewoningen
te stimuleren. Erfpacht wordt wel genoemd als instrument dat dit
marktmechanisme kan doorbreken en dat geschikt is om de benodigde
sturing te behouden om verhuur te stimuleren.
Het rapport geeft aan dat er nog ruimte zit in de bezettingsgraad en
daarmee het rendement van de recreatiewoningen. Bovendien heeft dat
positieve effecten voor de lokale economie. Door het opzetten van of
aansluiten bij een professionele verhuur- en marktorganisatie zou hier
invulling aan kunnen worden gegeven.
Het rapport trekt terugkijkend over de afgelopen vijftien jaar een aantal
conclusies met betrekking tot de canon. Er is geen relatie aangetoond
tussen de hoogte van de erfpachtcanon en de verhuurprijs. Er is ook geen
relatie aangetoond tussen de hoogte van de canon en de verhuurbaarheid
van de woningen. Tenslotte is er geen relatie aangetoond tussen de
hoogte van de erfpachtcanon en het uit de verhuur halen van
vakantiewoningen.
De huidige verhuurmarkt is divers van karakter. In het algemeen is het
mogelijk een positief saldo te behalen bij verhuur van een vakantiewoning. Dit komt tot uiting in de gemiddelde bezettingsgraad (20–30
weken). De opbrengsten uit verhuur verschillen sterk. De onderzoekers
stellen dat de verhuur nog kan worden verbeterd. Meer uniformiteit en
samenwerking bij beheer, marketing en verhuur kan leiden tot een hogere
verhuurgraad.
Bij verhoging van de canon voor vakantiewoningen, verwachten de
onderzoekers de volgende ontwikkelingen:
1. Bij vakantiewoningen op erfpachtgrond, die al langere tijd in
eigendom zijn van de verhuurder, kan een hogere canon worden
opgevangen in de exploitatie van de vakantiewoning. Met een meer
bedrijfsmatige benadering moet het mogelijk zijn een hoger resultaat
te behalen;
2. De ontwikkeling van de trend van het uit de verhuur halen van
vakantiewoningen versnelt;
3. Voor vakantiewoningen die onlangs van eigenaar zijn verwisseld
geldt dat een deel van de eigenaren de kosten van een hogere canon
wil terugverdienen of het verlies wil beperken door de vakantiewoning (ook) voor de verhuur in te zetten.
De mate waarin deze drie effecten zich zullen voordoen vinden de
onderzoekers moeilijk te voorspellen.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 29 659, nr. 81

2

Reactie
Het belang van de recreatiewoningen en de maximale verhuur daarvan op
de locale economie is helder. Gezien de ontwikkelingen op het gebied van
waardestijging is de trend van het uit de verhuur halen van de woningen
reëel. Ik ben het eens met de conclusie van het rapport dat het in het
belang van de gemeenten, de recreatiesector en de verhuurders is dat de
bezettingsgraad van de vakantiewoningen wordt verhoogd. Het onderzoek
concludeert dat de verkoop niet in het economisch belang is van de
Waddengemeenten
In mijn brief van 2 december 2012 (Tweede Kamer, vergaderjaar
2011–2012, 29 659 nr. 77) heb ik aangegeven, dat Staatsbosbeheer bereid
is om op mijn verzoek extra percelen te koop aan te bieden aan de thans
zittende individuele erfpachters. Staatsbosbeheer biedt de ondergrond
van 300 van deze woningen de komende tijd te koop aan.
Het rapport onderschrijft het belang van het instrument «verhuurafspraak», zoals ik dat in mijn brief van 2 december 2011 heb genoemd. Dit
is de mogelijkheid die Staatsbosbeheer biedt aan de erfpachters van
recreatiewoningen om – in overleg met de Waddengemeenten – een
verhuurafspraak op te nemen in het erfpachtcontract. Dit biedt een
driedelig voordeel: lagere erfpachtcanon als gevolg van de gematigde
grondwaarde van de woning, huurinkomsten voor de erfpachter en het
stimuleren van de bezettingsgraad.
Het rapport toont aan dat in het verleden de effecten van canonhoogte
geen effect hadden op verhuurprijs, verhuurbaarheid of het uit de
verhuurmarkt halen van de vakantiewoningen. Deze gegevens zijn
gebaseerd op de afgelopen vijftien jaar, waarbij geen sprake is geweest
van ingrijpende canonstijgingen.
In mijn brief van 2 december heb ik aangegeven welke matigingsregeling
Staatsbosbeheer gaat hanteren voor recreatiewoningen op de Waddeneilanden. Door deze matigingsregeling groeit de hoogte van de canon
langzaam toe naar de nieuwe canonhoogte op basis van Groothuis/
Zevenbergen en dus naar de lijn die ook door andere delen van de
Rijksoverheid op hoofdlijn wordt gehanteerd. Met deze matigingsregeling
en met de lagere canon bij een verhuurafspraak verwacht ik dat de
effecten op de verhuurprijzen, verhuurbaarheid en het uit de verhuurmarkt halen zeer beperkt blijven. Immers, de erfpachters kunnen in de
exploitatie van de vakantiewoning langzaam toewerken naar de nieuwe
omstandigheden. De geleidelijke verhoging zal een aantal erfpachters
stimuleren tot (meer) verhuur.
Staatsbosbeheer biedt van 300 woningen de ondergrond te koop aan.
Deze erfpachters kunnen ook kiezen voor opnieuw een erfpachtovereenkomst, waarin een verhuurafspraak met bijbehorende canon is
vastgelegd.
Slotconclusie
Het belang van de vakantiewoningen en de verhuur daarvan voor de
economie op de Waddeneilanden is erg groot. Het uit de verhuur nemen
van vakantiewoningen, zowel op eigen grond als op erfpachtgrond, is
terecht een punt van zorg voor de Waddengemeenten. Voor gemeenten
zijn er enkele publiekrechtelijke mogelijkheden om deze ontwikkeling te
temperen. Voor het aandeel woningen dat op erfpachtgrond van
Staatsbosbeheer staat, zijn er manieren om dit mechanisme daarnaast
privaatrechtelijk te beïnvloeden. Met name voor Vlieland is dit relevant. Ik

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 29 659, nr. 81

3

heb begrepen dat de besturen van de Waddengemeenten en Staatsbosbeheer gezamenlijk gaan kijken naar wat mogelijk is met de adviezen van
dit rapport.
De staatssecretaris van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie,
H. Bleker

Tweede Kamer, vergaderjaar 2011–2012, 29 659, nr. 81

4