Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2022–2023

32 847

Integrale visie op de woningmarkt

Nr. 1038

BRIEF VAN DE MINISTER VOOR VOLKSHUISVESTING EN RUIMTELIJKE ORDENING
Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal
Den Haag, 17 mei 2023
Veel mensen ervaren elke dag de gevolgen van het enorme tekort aan
betaalbare woningen. Daarom zetten we in op het bouwen van 900.000
woningen tot en met 2030. In het najaar van 2022 hebben we helaas al
moeten constateren dat dat niet genoeg zal zijn om te voldoen aan de
maatschappelijke opgave voor voldoende passende woningen1. Terwijl de
opgave groter wordt, zijn de financiële omstandigheden voor
woningbouw het afgelopen jaar flink verslechterd door onder andere
stijgende rente en bouwkosten. We moeten dan ook alle mogelijkheden
die bijdragen aan het terugdringen van het woningtekort aangrijpen. Eind
mei stuur ik een brief aan uw kamer over hoe we gaan doorbouwen in
deze veranderende omstandigheden.
Één van de mogelijkheden waarop ik extra inzet is het beter benutten van
de bestaande voorraad. Dit gebeurt tot op heden nog op kleine schaal,
terwijl de potentie groot is. Zo zijn in 2021 ongeveer 2.200 woningen
gerealiseerd via splitsing, terwijl we in potentie via splitsing tot 2030
ongeveer 80.000–160.000 woningen kunnen realiseren2. Ook optoppen
gebeurt vaak nog op kleine schaal, terwijl we hiermee in potentie
ongeveer 100.000 woningen kunnen toevoegen tot 20303. Omdat de
maatschappelijke opgave groot is, moeten we juist nu extra stappen
zetten om dit potentieel ook daadwerkelijk te benutten. Zo kan ook het
beter benutten van de bestaande voorraad bijdragen aan de realisatie van
de 900.000 woningen tot en met 2030.
In deze brief beschrijf ik hoe ik dat ga doen. Daarbij beschrijf ik hoe nu al
wordt samengewerkt en op welke onderdelen ik deze samenwerking

1

Primos-prognose CBS.
Zie onderzoek Stec Groep.
3
Zie onderzoek Stec Groep.
2

kst-32847-1038
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2023

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 32 847, nr. 1038

1

verder ga verbeteren4. Ik maak daarvoor onderscheid tussen drie typen
oplossingen: meer woningen op de kavel, meer mensen in één woning en
betere doorstroming. We kunnen meer woningen op de kavel realiseren
door bijvoorbeeld het optoppen of splitsen van bestaande woningen.
Daarnaast moeten we ook de ruimte van bestaande woningen efficiënter
gaan gebruiken. Bijvoorbeeld door het samenwonen in één woning
gemakkelijker te maken. Daarmee pakken we naast het woningtekort
bijvoorbeeld ook eenzaamheid of hoge vaste lasten aan. Tot slot kan een
betere doorstroming ervoor zorgen dat meer mensen in een betaalbare
woning wonen in bestaande woonwijken. Dat is extra belangrijk voor
ouderen omdat zij graag in de eigen vertrouwde buurt willen blijven
wonen5.
Om de mogelijkheden die de bestaande voorraad biedt beter te benutten
zet ik nieuwe stappen. We realiseren meer woningen op de kavel door
onder andere het opzetten van een programmatische aanpak voor
optoppen en het bieden van mogelijkheden voor vergunningsvrij bouwen
van bijvoorbeeld microwoningen. Daarnaast gaan we de bestaande
ruimte van woningen efficiënter gebruiken door samenwonen en
doorstroming aan te moedigen. Dat doe ik onder andere door het starten
van een campagne voor hospitaverhuur en het opzetten van een
experiment om woningdelen bij ouderen aan te moedigen.
Tabel 1: Mogelijkheden voor het beter benutten van de bestaande voorraad
Meer woningen op de kavel

Meer mensen in één woning

Betere doorstroming

Optoppen

Samenwonen

Splitsen
Microwoningen
Transformatie

Hospitaverhuur:
– sociale huur
– koopwoningen

Sturen op aanbod bestaande
voorraad
Aanpakken leegstand
Doorstroming ouderen
Doorstroming sociale
huurwoningen

1. Meer woningen op de kavel
Het toevoegen van woningen op de kavel draagt naast de reguliere
nieuwbouwproductie bij aan de realisatie van de woningbouwopgave. Ik
kijk daarbij naar verschillende mogelijkheden: optoppen, splitsen, het
plaatsen van microwoningen en transformatie van gebouwen en
gebieden.
De huidige urgentie vraagt dat we alle mogelijkheden die er zijn om het
woningtekort terug te dringen, maximaal benutten. Ik ga daarom samen
met alle relevante partijen aan de slag met onderstaande maatregelen om
extra stappen te zetten met optoppen, splitsen en het plaatsen van
microwoningen, voortbouwend op de initiatieven die er al zijn. Deze
maatregelen maak ik ook onderdeel van het gesprek in de woondeals.
Niet alleen om gezamenlijk te verkennen hoe we de potentie beter in
beeld kunnen brengen en hier extra op kunnen inzetten, maar juist ook
om initiatieven aan te jagen. Aan transformatie werk ik met de betrokken
partijen al nauw samen via de gemaakte afspraken in de woondeals en de
verdere acties uit het Nationaal Transformatieplan6.

4

Hiermee wordt invulling gegeven aan de toezegging vanuit het Wetgevingsoverleg Begrotingsonderdeel Wonen en Ruimte d.d. 14 november 2022 (Kamerstuk 36 200 VII, nr. 117) en de motie
van het lid Mohandis Kamerstuk 29 325, nr. 151.
5
Zie programma wonen en zorg voor ouderen: https://www.rijksoverheid.nl/documenten/
rapporten/2022/11/23/programma-wonen-en-zorg-voor-ouderen.
6
Nationaal transformatieplan, Kamerstuk 32 847, nr. 919.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 32 847, nr. 1038

2

Optoppen
Met optoppen worden woningen toegevoegd door een bestaand gebouw
te verhogen met één of meerdere bouwlagen. Een van de belangrijkste
knelpunten bij optop-initiatieven is dat deze kleinschalig en gefragmenteerd zijn. Hierdoor is het draagvlak voor optoppen bij bewoners en lokale
politiek vaak nog gering en zijn er teveel onzekerheden over bijvoorbeeld
de technische (on)mogelijkheden, kosten en opbrengsten en benodigde
processen en procedures. Bovendien wordt nu vaak voor ieder potentieel
gebouw een maatwerkoplossing uitgewerkt. Dit kost veel geld en tijd en
vereist specifieke en technische expertise die maar beperkt aanwezig is in
de markt.
Ik heb Stec Groep gevraagd onderzoek te doen naar de potentie van
splitsen en optoppen en de belemmeringen en kansen die er zijn7. Uit het
onderzoek komt naar voren dat het realistisch is om middels optoppen
circa 100.000 woningen toe te voegen. Het grootste deel (2/3e) is te
realiseren door het optoppen van meergezins-corporatiewoningen met
bouwjaar 1965 of later. Voor een groot deel van deze woningen is het
bouwkundig vaak mogelijk om één of twee woonlagen toe te voegen. Met
name voor woningen die ook toe zijn aan renovatie en verduurzaming, is
een combinatie met optoppen kansrijk. Het beter benutten van de
bestaande voorraad biedt ons daarmee niet alleen de kans om voldoende
woningen te realiseren, maar ook om de leefbaarheid rondom en
toekomstbestendigheid van bestaande woningen te verbeteren.
Met genoegen zie ik dat diverse partijen aan de slag zijn met het stimuleren en realiseren van optop-initiatieven. De provincie Zuid-Holland is
bijvoorbeeld een actieprogramma optoppen gestart om gemeenten en
corporaties te ondersteunen bij concrete projecten. De TU Delft is vanuit
het ontwikkelen van modulair bouwen betrokken bij optop-initiatieven en
diverse marktpartijen zoals projectontwikkelaars, bouwbedrijven en
prefabfabrikanten zijn bezig met het ontwikkelen en uitvoeren van
optopprojecten.
Om het optoppen van woningen op grotere schaal te stimuleren, zijn
meer gestandaardiseerde optop-producten en (bouw)processen nodig. Ik
wil daarom de diverse lopende initiatieven samenbrengen en benutten
om die standaarden te ontwikkelen. Hiervoor ga ik samen met een aantal
marktpartijen, overheden en corporaties die actief zijn met optoppen, een
programmatische aanpak uitwerken. Daarbij denk ik bijvoorbeeld aan het
ontwikkelen van modulaire en gestandaardiseerde producten en het
helpen inzichtelijk maken van de technische (on)mogelijkheden en de
maatschappelijke kosten en baten van optoppen. Omdat we in het
onderzoek van Stec zien dat de meeste potentie bij corporatiewoningen
zit, wil ik me in eerste instantie daarop focussen. Deze aanpak kan
vervolgens ook benut worden om optoppen in andere segmenten te
stimuleren, zoals bij particuliere woningen en panden zonder
woonfunctie.
Splitsen
Bij woningsplitsing worden van een woning of appartement twee of meer
zelfstandige woningen gemaakt. Een van de belemmeringen voor splitsen
is dat gemeenten en woningeigenaren onvoldoende bekend zijn met de
mogelijkheden van splitsen en de regelgeving daarvoor. Ook zijn er
7

Dit onderzoek verstuur ik met deze brief aan uw kamer. Hiermee wordt invulling gegeven aan
de toezegging vanuit het Commissiedebat Woningbouwopgave/Staat van de volkshuisvesting
d.d. 12 april 2022 (Kamerstuk 32 847, nr. 884).

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 32 847, nr. 1038

3

gemeenten waar het splitsen van woningen beleidsmatig niet of beperkt
wordt toegestaan. Het splitsen van woningen kan in bepaalde buurten en
wijken ongewenst zijn vanwege negatieve effecten op de leefbaarheid. Op
die locaties is restrictief beleid gepast. Tegelijkertijd zijn er ook veel
gemeenten (of wijken en buurten) waar splitsen wel degelijk voordelen
heeft en ook kan bijdragen aan extra woningen en een meer betaalbare
woningvoorraad. Omdat de mogelijkheden en effecten van woningsplitsing vaak locatiespecifiek zijn, vraagt het splitsingsbeleid om
maatwerk.
Stec Groep heeft onderzoek gedaan naar het splitsen van woningen en
schat dat er middels splitsen circa 80.000–160.000 woningen gerealiseerd
kunnen worden. Het rapport van Stec geeft aan dat met name voor
ouderen splitsen een interessante optie kan zijn als zij wel in hun woning
willen blijven, maar deze te groot is geworden. In absolute zin bevindt het
grootste aantal te splitsen woningen zich in de grote steden. In 2021 vond
meer dan een derde van de jaarlijkse woningsplitsingen plaats in de vijf
grote steden. Relatief gezien is juist in de meer landelijke regio’s een
groter aandeel van de woningvoorraad splitsbaar omdat hier vaak grotere
woningen staan.
Uit een eerdere evaluatie van de Huisvestingswet in 2014 bleek dat 77
gemeenten in 2020 regels hadden over woonruimtevoorraadbeheer.
Daarvan had 64% regels over splitsing8. Om meer grip te krijgen op de
huidige mogelijkheden van splitsen ga ik met de gemeenten onderzoeken
hoe zij nu in hun beleid omgaan met woningsplitsingen en welke gronden
daarvoor worden aangevoerd. Vervolgens wil ik gemeenten, waar
woningsplitsing wel kan en wenselijk is, actief gaan aanmoedigen om in
hun lokale woonvisies en woonbeleid het splitsen van woningen te
stimuleren. Onder andere door het opstellen van een handreiking voor
splitsen. Hiervoor wil ik voortbouwen op de digitale handreiking woningsplitsen van de provincie Gelderland9. Daarnaast zie ik op basis van het
rapport van Stec dat vooral woningen waar ouderen wonen splitsbaar
zijn. Daarom neem ik deze optie ook mee in de bredere aanpak op de
vraagstukken over woning delen en doorstroom van ouderen.
Microwoningen
Microwoningen zijn kleine zelfstandige woningen die op of bij reeds
bebouwde kavels, bijvoorbeeld in achtertuinen of erven, (tijdelijk)
bijgeplaatst kunnen worden. Deze woningen kunnen onder andere
gebruikt worden voor het bieden van mantelzorg. Naast eventuele
gemeentelijke beperkingen, is hier vooral het gebrek aan ruimte een
knelpunt. Het zal van lokale omstandigheden en lokale afweging afhangen
of een extra woning in een achtertuin of erf ruimtelijk aanvaardbaar is.
Daarbij spelen bijvoorbeeld parkeermogelijkheden, toegankelijkheid voor
de brandweer en aantasting van woon- en leefklimaat een rol. Daarom is
het potentieel van deze woonvormen vooral groot in de meer landelijke
regio’s.
Ik vind het belangrijk dat mantelzorg ook vanuit het woondomein
gefaciliteerd blijft. Daarom zal ik een instructieregel aan het Besluit
kwaliteit leefomgeving toevoegen, die regelt dat de huidige bouw- en
gebruiksmogelijkheden voor mantelzorgwoningen ook onder de
Omgevingswet in stand worden gehouden. Daarmee blijft het plaatsen

8

Evaluatie Huisvestingswet 2014, Instrumenten voor het lokale huisvestingsbeleid, RIGO 12 mei
2020.
9
https://www.gelderland.nl/themas/actieplan-wonen/handreiking-woningsplitsing.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 32 847, nr. 1038

4

van mantelzorgwoningen onder bepaalde voorwaarden vergunningsvrij.10
Daarnaast wordt het onder de Omgevingswet mogelijk dat gemeenten in
het omgevingsplan meer mogelijkheden gaan bieden voor vergunningsvrij bouwen. Daarmee worden ook mogelijkheden gecreëerd voor
het plaatsen van microwoningen voor woningzoekenden, waaronder ook
aandachtsgroepen zoals dakloze jongeren en volwassenen11.
Transformatie
Slimmer omgaan met de bestaande ruimte kan ook door vastgoed dat
nog geen woonfunctie heeft te transformeren. Verspreid door het land zijn
tal van objecten die hun functie verloren hebben. Deze gebouwen kunnen
in specifieke gevallen worden ingezet voor toekomstig woongebruik. Dat
gebeurt nu al fors. Jaarlijks worden ca 10.000 woningen aan de woningvoorraad toegevoegd door transformatie. De ambitie is om dat aantal
verder te verhogen naar 15.000 transformatiewoningen per jaar.
Over de acties om deze ambitie te halen, heb ik een nationaal transformatieplan ontwikkeld. Hierover heb ik uw Kamer geïnformeerd in mijn brief
over de versnelling van de woningbouw12. Daarin heb ik aangegeven dat
ik in de woondeals heb afgesproken dat regio’s in beeld brengen wat de
leegstand- en transformatiecijfers zijn. Voor het einde van het jaar is dat
vertaalt naar regionale afspraken over de transformatie van leegstaand
vastgoed naar wonen. Daarnaast worden de al succesvol gebleken
financiële instrumenten voortgezet. Zo is er meer budget beschikbaar
voor de Transformatiefaciliteit, zodat we nog meer transformatieprojecten
kunnen ondersteunen met een lening en sneller kunnen groeien naar
15.000 woningen per jaar. Om dat instrument effectiever in te zetten,
wordt de transformatiefaciliteit geëvalueerd en waar mogelijk versterkt.
Als laatste wordt kennis over transformatie vergroot en expertise beter
toegankelijk gemaakt. Voor de zomer lanceer ik bij het Expertteam
Woningbouw een speciaal loket voor transformatievraagstukken waarmee
kennis en expertise toegankelijker wordt. Om de kennis te vergroten
wordt onderzoek gedaan naar andere mogelijkheden die vastgoedtransformatie kunnen versnellen. Zo wordt beter inzicht verkregen in de
omvang van de onrendabele top bij vastgoedtransformaties en wordt
onderzoek gedaan naar de resultaten van gemeenten die een leegstandsregister hebben. Beide onderzoeken worden rond de zomer afgerond.
2. Meer mensen in één woning
Het aantal éénpersoonshuishoudens in Nederland is sinds 2018 met
gemiddeld 44.000 per jaar gegroeid13. Een groot deel van deze eenpersoonshuishoudens woont in een relatief grote woning. In 2021 woonden
naar schatting 944.000 éénpersoonshuishoudens in een woning groter
dan 90m2 én met meer dan 3 kamers14. Een groot deel van deze eenpersoonshuishoudens heeft geen verhuiswens. Vooral voor veel ouderen is
het kunnen blijven wonen in je eigen woning en je vertrouwde buurt
belangrijk. De ruimte in deze woningen kan beter benut worden door
samenwonen of het verhuren van een deel van de woning aan te
stimuleren. Beide initiatieven ga ik aanmoedigen door belemmeringen
weg te nemen en communicatie richting huishoudens te verbeteren.
10

Hiermee wordt invulling gegeven aan motie van de leden Bromet en Koerhuis Kamerstuk
35 503, nr. 5.
11
Hiermee wordt invulling gegeven aan motie van het lid Grinwis, Kamerstuk 36 200 VII, nr. 98.
12
Zie ook nationaal transformatieplan Kamerstuk 32 847, nr. 919.
13
CBS.
14
WoonOnderzoek Nederland 2021.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 32 847, nr. 1038

5

Samenwonen
Financiële regelingen maken samenwonen niet altijd aantrekkelijk en
ontmoedigen dit soms zelfs. Dat is onwenselijk omdat samenwonen niet
alleen de druk op de woningmarkt kan verlagen maar ook een oplossing
kan zijn voor eenzaamheid en het dragen van vaste lasten. Naar
aanleiding van eerder onderzoek van het Ministerie van Sociale Zaken en
Werkgelegenheid15 is daarom onder andere de kostendelersnorm
verhoogd naar 27 jaar per 1 januari 2023. Zo kunnen jongeren langer thuis
blijven wonen zonder dat dit effect heeft op de uitkering van hun ouders.
Maar ook bij ouderen lijkt er een wens te zijn om samen te wonen. Bijna
70% van de eenpersoonshuishoudens die groot wonen is ouder dan 55
jaar. Sommigen van die ouderen denken wel eens aan samenwonen met
een ander, maar onder andere de financiële gevolgen daarvan worden als
ontmoedigend gezien. Daarom ga ik samen met de Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam, Platform31 en de provincie Zuid-Holland een
experiment starten over woningdelen. Daarbij maken we eerst de
financiële en niet-financiële belemmeringen inzichtelijk. Daarna starten we
gerichte experimenten om deze belemmeringen weg te nemen. Hierbij
kijken we onder meer naar de mogelijkheden die de experimenteerruimte
van de Woningwet biedt.
Hospitaverhuur
Mensen kunnen ook in één woning wonen zonder dat ze één huishouden
vormen. Bijvoorbeeld door een deel van de woning of kamer te verhuren
terwijl iemand zelf ook in zijn of haar woning blijft wonen. Over het aantal
kamers dat op dit moment door hospita′s wordt verhuurd is weinig
bekend. In 2002 waren dit er 73.000 en in 2006 werden 87.000 kamers
actief aangeboden16. De perceptie is dat ook hier financiële regelingen in
de weg zitten, terwijl dat in veel gevallen niet zo hoeft te zijn. Deze
onzekerheid over de uitwerking van financiële regelingen kan in dat geval
belemmerend werken.
Hospitaverhuur kan een bijdrage leveren aan het huisvestingsvraagstuk
van verschillende doelgroepen, zoals studenten, kwetsbare jongeren of
statushouders. Er zijn verschillende organisaties actief die hospita
faciliteren door potentiële huurders en verhuurder bij elkaar te brengen en
te ontzorgen. Zo zet Hospi Housing zich in voor studentenkamers met
aandacht voor kwetsbare jongeren, Onder de pannen voor burgers met
risico op dakloosheid en Takecarebnb voor statushouders.
Hospitaverhuur kan bij zowel de huur- als koopwoningen. Om mensen
meer duidelijkheid te geven over de impact van kamerverhuur op
inkomen of toeslagen en hoe je kamerverhuur goed kan regelen, start ik
samen met het Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid, Aedes
en de Woonbond een informatiecampagne over hospitaverhuur. Daarbij
zal er specifieke aandacht worden besteed aan specifieke doelgroepen
zoals ouderen. Hierbij zullen voor de verschillende doelgroepen ook de
relevante bemiddelende organisaties worden betrokken.
Specifiek voor statushouders wil ik onderzoeken of hospitaverhuur breder
ingezet kan worden voor (tijdelijke) huisvesting van statushouders in
afwachting van doorstroming naar een reguliere woning. Hierdoor wordt
de opvangcapaciteit ontlast en kunnen statushouders starten met
integreren en participeren in onze samenleving. Daarbij wil ik zo veel
15
16

Zie Kamerstuk 34 352, nr. 211.
Ministerie van VROM, 2007, «Cijfers over wonen 2006, feiten over mensen, wensen, wonen».

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 32 847, nr. 1038

6

mogelijk lopende initiatieven om via hospitaverhuur statushouders te
huisvesten betrekken, zoals bijvoorbeeld de voorgenomen pilot in regio
Utrecht van corporaties, bemiddelingspartijen en de gemeente. Ik
verwacht uw Kamer hier later dit jaar over deze pilot specifiek voor
statushouders te informeren.
Sommige hypotheekverstrekkers zijn terughoudend in het toestaan van
hospitaverhuur. Ik heb dit besproken met kredietverstrekkers in het
platform hypotheken. Hun zorgen zijn dat een woning minder oplevert bij
een eventuele (gedwongen) verkoop als daar een huurder in zit. Hierdoor
worden de risico’s op een restschuld groter. Tijdens het gesprek bleek dat
er wellicht mogelijkheden zijn om als kredietverstrekkers hospitaverhuur
beter te faciliteren. Ik ga daarom samen met NHG, kredietverstrekkers en
hospitabemiddelaars onderzoeken onder welke voorwaarden het voor
kredietverstrekkers mogelijk is om hospitaverhuur standaard toe staan. Ik
verwacht de conclusies hiervan voor de zomer aan uw Kamer te kunnen
meedelen in de brief over het platform hypotheken.
Tot slot is er door de lopende Wetsbehandeling van de initiatiefwet Vaste
Huurcontracten (Kamerstuk 36 195) mogelijk een effect op hospitaverhuur.
Hospitaverhuur blijft in ieder geval mogelijk zoals deze ook al voor 2015
bestond. In de hospitaregeling is sprake van een evenwichtige belangenafweging tussen huurder en verhuurder. Zo kan er gebruik gemaakt
worden van een proefperiode van 9 maanden met 3 maanden opzegtermijn. Daarnaast zijn er ook na die 9 maanden nog extra opzeggingsgronden voor hospitaverhuur. Bijvoorbeeld vanwege een botsing van
levensstijlen of als het samen onder een dak wonen toch niet bevalt. Tot
slot is verhuur aan doelgroepen zoals studenten ook mogelijk via
doelgroepcontracten, en blijft tijdelijke verhuur van maximaal twee jaar
mogelijk voor specifieke groepen zoals spoedzoekers, wezen en uitstroom
uit de maatschappelijke opvang. Ik onderzoek of er mogelijk onvoorziene
effecten zijn voor hospitaverhuur. Als blijkt dat deze er zijn, zal ik bekijken
wat nodig is om deze weg te nemen.
3. Betere doorstroming
Door de krapte op de woningmarkt kunnen mensen niet gemakkelijk
verhuizen naar een passende woning. Sommige huishoudens wonen
daardoor in een te grote of te kleine woning voor hun huishouden. Door
te zorgen voor een goede doorstroming, kunnen we zorgen dat meer
mensen in een passende woning wonen. Er zijn verschillende mogelijkheden om te sturen op doorstroming. Vanuit het ministerie reiken we
daarvoor de instrumenten aan zoals de huisvestingswet, de crisis- en
herstelwet en de inkomensafhankelijke huurverhoging (IAH). Maar ik
ondersteun ook de partijen die van deze instrumenten gebruik maken met
onder andere modelverordeningen en informatiecampagnes vanuit de
Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG).
Sturen op aanbod bestaande voorraad
Gemeenten kunnen onder andere sturen op doorstroming via de
Huisvestingswet. Door een Huisvestingsverordening op te stellen, kan een
gemeente bijvoorbeeld vastleggen in welke gebieden en onder welke
voorwaarden het is toegestaan om woningen te splitsen. Maar gemeenten
kunnen ook leegstand van woningen aanpakken, verkamering faciliteren,
samenvoegen tegengaan of toeristische verhuur beperken.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 32 847, nr. 1038

7

Ik wil dat gemeenten deze tools beter gaan gebruiken. Daarom vraag ik de
VNG om de model huisvestingsverordening die eerder is opgesteld17
extra onder de aandacht brengen en deze waar nodig te updaten. Ook wil
ik het gebruik van de huisvestingsverordening om woningsplitsing
stimuleren door dit onderwerp te bespreken aan de woondealtafel. Het is
uiteindelijk aan gemeenten om de inzet op het beter benutten van de
bestaande voorraad ook vast te leggen in hun woonvisie.
Aanpakken leegstand
Gemeenten kunnen ook sturen op doorstroming door te zorgen dat
panden minder lang leeg staan. Er waren op 1 januari 2022 rond de 30
duizend langdurig leegstaande woningen waar geen of zeer weinig
energie verbruikt werd. Niet al deze woningen zijn echter geschikt om in
te wonen. Ze zijn bijvoorbeeld relatief vaak meergezinswoningen, (te)
klein of oud18. Daarmee zijn ze niet direct voor iedereen passend. Om
meer zicht te krijgen op langdurige leegstaande woningen, laat ik
verdiepend onderzoek uitvoeren.
Per 1 januari 2022 hebben gemeenten aanvullende mogelijkheden
gekregen in de crisis en herstelwet voor het aanpakken van leegstand.
Gemeenten kunnen eigenaren hierdoor (sneller) verplichten te verhuren
en de huurprijs bepalen. Ook het boetebedrag voor het niet melden van
leegstand bij de gemeente is omhoog gegaan.
Ik moedig gemeenten aan om daadwerkelijk gebruik te maken van de
aangeboden en aangevulde instrumenten. Om deze nieuwe mogelijkheden onder de aandacht te brengen organiseer ik werksessies over het
gebruik van de Leegstandwet en Crisis en herstelwet en de handreiking
die hiervoor is geactualiseerd. De VNG heeft een model leegstandsverordening beschikbaar gesteld waar gemeenten gebruik van kunnen
maken19. Ik wil de VNG daarom vragen om deze (nogmaals) onder de
aandacht te brengen. Daarbij heb ik de VNG verzocht dat er speciale
aandacht is voor die gemeenten die geen leegstandverordening hebben20.
Doorstroom ouderen
De demografische samenstelling van de Nederlandse bevolking verandert
de aankomende jaren. De groep ouderen wordt groter en deze ouderen
leven vaker dan voorheen alleen. 26% van de 55-plussers geeft aan een
verhuiswens te hebben. Deze ouderen moeten als zij dat willen kunnen
doorstromen naar een passende woning. Een woning die levensloopbestendig is en waar ze mogelijk in de toekomst zorg kunnen ontvangen.
Om die reden zet ik met mijn programma Wonen en Zorg voor Ouderen in
op het passend wonen van ouderen en op doorstroming. Dit doe ik door
het aanbod aan ouderenhuisvesting te vergroten, ouderen te informeren
over passend wonen en hen te ontzorgen bij een mogelijke verhuizing.
Hiervoor start ik onder andere een informatiecampagne waarbij inzicht in
de eigen financiële situatie van ouderen een belangrijk onderdeel vormt.

17

https://vng.nl/nieuws/model-huisvestingsverordening-opkoopbescherming-toegevoegd.
Leegstandmonitor 2022.
19
https://vng.nl/brieven/handreiking-leegstand-te-lijf-20-en-vng-model-leegstandverordeningnieuw.
20
Hiermee wordt invulling gegeven aan motie van het lid Beckerman, Kamerstuk 32 847,
nr. 1000.
18

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 32 847, nr. 1038

8

Doorstroom sociale huurwoningen
Woningcorporaties en andere verhuurders van gereguleerde huurwoningen hebben de mogelijkheid om de huur voor mensen met een hoger
inkomen stapsgewijs te verhogen tot een huur die beter past bij de
kwaliteit van de woning. Dat kan via het instrument van de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging (IAH). Dit is belangrijk instrument voor
verhuurders om te kunnen blijven investeren in nieuwbouw en verduurzaming en om de huren voor huishoudens met een lager (midden)inkomen betaalbaar te houden.
Daarnaast wordt de IAH gezien als een middel om de doorstroming te
bevorderen. Het is onduidelijk of de IAH ook daadwerkelijk leidt tot meer
doorstroming. Ook is het de vraag hoe het aantal huishoudens met een
huur (ruim) onder de uit het woning waarderingsstelsel (wws) maximaal
toegestane huurprijzen zich bij particuliere verhuurders ontwikkeld.
Daarom wil ik de werking van het instrument gaan evalueren. Deze
evaluatie zal eind 2023 plaatsvinden.
Tot slot
We zullen alles uit de kast moeten halen tot en met 2030 900.000 extra
woningen te realiseren. Dat doen we vooral door nieuwbouw, maar dat
alleen is niet voldoende. We zullen nóg beter samen moeten werken om
ook de bestaande voorraad beter te benutten. Dit doen we door meer
woningen toe te voegen op de kavel, meer samen mensen in één woning
te laten wonen en te zorgen voor betere doorstroming. Ik zal uw kamer bij
het informeren over de voortgang van de woningbouw ook informeren
over de voortgang op het realiseren van meer woningen op de kavel.
Vanuit het programma ouderen volgen de resultaten op de doorstroming
voor ouderen. Ik informeer uw kamer eind dit jaar integraal over de
voortgang op de in deze brief besproken maatregelen.
De Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening,
H.M. de Jonge

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 32 847, nr. 1038

9