Wageningen Economic Research

De missie van Wageningen University & Research is ‘To explore the potential of

Postbus 29703

nature to improve the quality of life’. Binnen Wageningen University & Research

2502 LS Den Haag

bundelen Wageningen University en gespecialiseerde onderzoeksinstituten van

E communications.ssg@wur.nl

Stichting Wageningen Research hun krachten om bij te dragen aan de oplossing

T +31 (0)70 335 83 30

van belangrijke vragen in het domein van gezonde voeding en leefomgeving.

www.wur.nl/economic-research

Met ongeveer 30 vestigingen, 5.000 medewerkers en 10.000 studenten behoort

Economie van de pacht

Wageningen University & Research wereldwijd tot de aansprekende kennis­
Nota 2018-082

instellingen binnen haar domein. De integrale benadering van de vraagstukken
en de samenwerking tussen verschillende disciplines vormen het hart van de
unieke Wageningen aanpak.

Huib Silvis en Martien Voskuilen

Economie van de pacht

Huib Silvis en Martien Voskuilen

Dit onderzoek is uitgevoerd door Wageningen Economic Research in opdracht van en gefinancierd door het
ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit, in het kader van het Beleidsondersteunend Onderzoek,
thema ‘Agro-economie, markt en handel’ (projectnummer BO-43-014.01-011)
Wageningen Economic Research
Wageningen, oktober 2018

NOTA
2018-082

Silvis, H.J. en M.J. Voskuilen, 2018. Economie van de pacht. Wageningen, Wageningen Economic
Research, Nota 2018-082. 40 blz.; 3 fig.; 6 tab.; 28 ref.

Deze notitie beschouwt het Nederlandse pachtstelsel in termen van marktwerking en
overheidsingrijpen. Het huidige pachtstelsel is gemengd. Aan de ene kant is er de reguliere pacht die
voorziet in een sterke bescherming van de pachter en in hoogst toelaatbare pachtprijzen. Aan de
andere kant is er voor los land de geliberaliseerde pacht, waarvoor nauwelijks wettelijke bepalingen
gelden en waarbij de pachtprijs vrij is. Sinds de jaren zestig is de koopmarkt van agrarische grond
geheel vrij. Vooral vanwege de doorgaande bedrijfsvergroting is de betaalde grondprijs geen
afspiegeling van de gemiddelde verdiencapaciteit van de grond. Dit levert een spanning op met de
gereguleerde pachtprijs, die daar wel op gebaseerd is. Het pachtstelsel kan bijdragen aan drie
functies: grondfinanciering voor landbouw, evenwichtige resultaatverdeling tussen pachter en
verpachter, en doelmatig en flexibel grondgebruik. De huidige middelen van de pachtregelgeving zijn
echter beperkt: pachtovereenkomsten worden vrijwillig aangegaan; op de afspraken tussen partijen is
geen bestuurs- of strafrechtelijke controle door de overheid.

Trefwoorden: pacht, grondgebonden landbouw, marktwerking, overheidsingrijpen
Dit rapport is gratis te downloaden op https://doi.org/10.18174/460704 of op www.wur.nl/economicresearch (onder Wageningen Economic Research publicaties).
© 2018 Wageningen Economic Research
Postbus 29703, 2502 LS Den Haag, T 070 335 83 30, E communications.ssg@wur.nl,
www.wur.nl/economic-research. Wageningen Economic Research is onderdeel van Wageningen
University & Research.

Wageningen Economic Research hanteert voor haar rapporten een Creative Commons
Naamsvermelding 3.0 Nederland licentie.

© Wageningen Economic Research, onderdeel van Stichting Wageningen Research, 2018
De gebruiker mag het werk kopiëren, verspreiden en doorgeven en afgeleide werken maken. Materiaal
van derden waarvan in het werk gebruik is gemaakt en waarop intellectuele eigendomsrechten
berusten, mogen niet zonder voorafgaande toestemming van derden gebruikt worden. De gebruiker
dient bij het werk de door de maker of de licentiegever aangegeven naam te vermelden, maar niet
zodanig dat de indruk gewekt wordt dat zij daarmee instemmen met het werk van de gebruiker of het
gebruik van het werk. De gebruiker mag het werk niet voor commerciële doeleinden gebruiken.
Wageningen Economic Research aanvaardt geen aansprakelijkheid voor eventuele schade
voortvloeiend uit het gebruik van de resultaten van dit onderzoek of de toepassing van de adviezen.
Wageningen Economic Research is ISO 9001:2008 gecertificeerd.

Wageningen Economic Research Nota 2018-082 | Projectcode 2282200396
Foto omslag: Frans Lemmens/Hollandse Hoogte

Inhoud

Woord vooraf

5

1

Een economische kijk

6

2

Schets van de agrarische grondmarkt

7

3

Kenmerken van pacht

9

4

Marktpartijen: pachters en verpachters

10

4.1

Pachters

10

4.2

Verpachters

11

5

Gebreken in marktwerking

13

6

Ingrijpen door overheid

15

7

Dilemma’s

18

Literatuur en websites

20

Chronologie van pachtregelgeving in Nederland

22

Pachtprijzenbesluit

24

Groepen landbouwgebieden (14) en grondsoorten

27

Overheidsregels bij huur van bedrijfsruimten

28

Huidige pachtvormen en erfpacht

29

Pachtprijzen en pachtbeleid in EU-landen

31

Standpunten voor nieuwe pachtregelgeving

34

Woord vooraf

Deze notitie biedt een gestructureerd overzicht van de economische aspecten van het Nederlandse
pachtstelsel. Het project is uitgevoerd in opdracht van het ministerie van Landbouw, Natuur en
Voedselkwaliteit (LNV) met het oog op de voorgenomen hervorming van het stelsel.
Conceptversies van de notitie zijn voorgelegd aan drie landbouweconomen: Roel Jongeneel, Jan Luijt
en Jack Peerlings. De auteurs hebben dankbaar gebruikgemaakt van hun commentaren.
Dank is ook verschuldigd voor de constructieve samenwerking met de begeleidingscommissie namens
het ministerie van LNV. Naast contactpersoon Liesbeth Kap bestond deze commissie uit
Carla Boonstra, Gerrie Haenen, Casper Holl, Dirk Jan Jans en Bjørn Volkerink.

Prof.dr.ir. J.G.A.J. (Jack) van der Vorst
Algemeen Directeur Social Sciences Group (SSG)
Wageningen University & Research

Wageningen Economic Research Nota 2018-082

|5

1

Een economische kijk

Over de hervorming van het Nederlandse pachtstelsel is al enkele jaren een discussie gaande. Na de
presentatie in 2014 van de evaluatie van prof. Bruil zijn verschillende pogingen gedaan om hierover
tussen de organisaties van pachters en verpachters een akkoord te bereiken. Maar deze pogingen
strandden. Ten behoeve van het beleidsstandpunt van de minister van Landbouw, Natuur en
Voedselkwaliteit voor de herziening van het pachtstelsel, belicht deze notitie de economische aspecten
van de pacht.
In de economie gaat het om het streven naar welvaart, waarbij de verdeling van schaarse goederen
en productiemiddelen een centrale rol speelt. Met arbeid en kapitaal behoort landbouwgrond tot de
productiefactoren. De gecombineerde inzet van productiefactoren leidt tot goederen en diensten.
Verondersteld wordt dat de overheid naar welvaartsverhoging streeft, en daarbij het brede
welvaartsbegrip uit de economische theorie hanteert. Dit begrip omvat niet alleen de vorming en
verdeling van inkomen, maar ook duurzaamheidsaspecten zoals milieu (bodem, water en lucht),
klimaat, natuur en landschap.
Landbouwgrond is in onze maatschappij een privaat goed, maar nauw verbonden met publieke
belangen. De land- en tuinbouw is van bijzondere maatschappelijke betekenis, onder meer door de
bijdrage aan de voedselvoorziening. De primaire sector is georganiseerd in relatief kleine, veelal
persoonlijke bedrijven, die te klein zijn om de prijsvorming van de eindproducten te kunnen bepalen.
Met het oog op de voedselvoorziening van de consumenten en de inkomensvorming van de
producenten houdt de overheid zich bezig met de voorwaarden en inrichting van de productie en
handel van landbouwproducten. Door de (internationale) verhandelbaarheid van de producten, en de
belangen die met de handel gemoeid zijn, is de landbouwpolitiek een internationale aangelegenheid.
Zo is het Gemeenschappelijk landbouwbeleid van de EU ingebed in regels van de
Wereldhandelsorganisatie.
Landbouwgrond beslaat een groot deel van de fysieke omgeving. De grondgebonden delen van de
agrarische sector (akkerbouw, melkveehouderij) hebben een belangrijke invloed op het landschap en
de waterhuishouding. Bodem, water en lucht worden door het agrarisch productieproces beïnvloed.
Bedrijfseconomische doelstellingen kunnen gemakkelijk conflicteren met maatschappelijke
doelstellingen op het gebied van milieu, natuur en landschap. Dit heeft geleid tot een breed pakket
van maatregelen van lokaal niveau tot wereldniveau.
Als grondgebruikstitel staat pacht naast eigendom. In de Nederlandse landbouw overheerst
grondgebruik in eigendom: 58% van het landbouwareaal in 2017. Daarom begint de notitie met een
schets van de agrarische grondmarkt (hoofdstuk 2). Daarna komen de algemene kenmerken van de
pacht (hoofdstuk 3) en de verschillende marktpartijen (pachters en verpachters) aan bod
(hoofdstuk 4). Aansluitend worden de gebreken in de marktwerking (marktfalen) beschouwd
(hoofdstuk 5) en het ingrijpen door de overheid, inclusief de onbedoelde neveneffecten
(overheidsfalen) (hoofdstuk 6). De notitie besluit met een overzicht van dilemma’s voor de
hervorming van het pachtstelsel (hoofdstuk 7). Aanvullende informatie is ondergebracht in de
bijlagen.

6 | Wageningen Economic Research Nota 2018-082

2

Schets van de agrarische grondmarkt

Algemeen
Landbouwgrond is voor agrarische bedrijven een cruciale productiefactor. Grond heeft als
productiemiddel een permanent karakter. Anders dan kapitaal slijt grond bij goed gebruik niet. Slecht
gebruik leidt wel tot kwaliteitsafname. Grond is een heterogeen productiemiddel. Er is een grote
verscheidenheid, zowel wat betreft ligging als bodemkwaliteit. Grond is plaatsgebonden en dus
ruimtelijk immobiel. Grond kan niet zoals arbeid en de meeste kapitaalgoederen verplaatst worden. De
plaats van de landbouwgrond is belangrijk: dichtbij gelegen grond is voor een agrarisch bedrijf meer
waard dan verderop gelegen grond.
Koploper in de Europese Unie
Met een gemiddelde agrarische grondprijs van bijna 60.000 euro per hectare is Nederland koploper in
de Europese Unie (EU). 1 De gemiddelde prijzen in de EU lopen sterk uiteen, zowel tussen als binnen
de lidstaten. In verschillende Oost-Europese landen liggen de grondprijzen in 2016 onder de 5.000
euro per hectare. Naar het westen toe stijgen de prijzen tot boven de 20.000 euro in Denemarken,
Engeland en Duitsland en 35.000 euro in Italië. De Nederlandse positie wordt mede verklaard door de
hoge productiviteit van de Nederlandse grondgebonden landbouw, vooral de melkveehouderij. Deze
realiseert een hoge opbrengst per hectare en heeft een groot aandeel binnen de grondgebonden
landbouw: meer dan de helft van het areaal en twee derde van de standaardopbrengst (SO). 2 Voor de
gehele EU is het aandeel van de melkveesector 13% van het landbouwareaal en 30% van de SO.
Schaalvergroting en bedrijfsbeëindiging
De agrarische grondprijs is een indicator voor de schaarste van grond. Die schaarste staat niet los van
de vraag naar grond voor infrastructuur, stadsuitbreiding, natuur en recreatie. Binnen het
landbouwsegment worden vraag en aanbod bepaald door ondernemers die grond willen hebben voor
schaalvergroting en ondernemers die grond afstoten bij het verkleinen of beëindigen van het bedrijf.
Op de lange termijn daalt het aantal agrarische bedrijven in Nederland met 2 à 3% per jaar. Dat komt
vooral door de bedrijfsbeëindiging bij de generatiewisseling. Redenen om te stoppen zijn bijvoorbeeld
het ontbreken van een bedrijfsopvolger en het minder gunstige inkomensperspectief. De
mogelijkheden om grond te verwerven, hangen onder meer af van de inkomensvorming en inkomensverwachtingen in combinatie met de financieringsmogelijkheden. De grotere bedrijven behalen over
het algemeen betere economische resultaten, zoals een gunstiger verhouding tussen opbrengsten en
kosten en een hoger inkomen uit bedrijf per eenheid onbetaalde arbeid. Hierdoor blijft de drang van
schaalvergroting bestaan. De agrarische grondprijs wordt voor een belangrijk deel bepaald door het
grondinkomen dat door de uitbreidende bedrijven wordt verdiend met extra hectaren, het
zogenaamde marginale grondinkomen.
Koppeling tussen eigendom en gebruik wordt losser
Over de afgelopen decennia is een duidelijk verband te zien tussen de agrarische grondprijs, die
voortdurend is gestegen, en de rentevoet, die hard is gedaald. Hierdoor is de betaalbaarheid van de
grond ondanks de prijsstijging maar beperkt verslechterd. Door de gedaalde rente konden
investerende boeren immers ook verder in de toekomst liggende opbrengsten in de biedprijs
meewegen (disconteren).
Als gevolg van de liberalisering van het landbouwmarkt- en prijsbeleid fluctueert de rentabiliteit in de
grondgebonden landbouw sterker dan vroeger. Hierdoor zijn meer financiële buffers nodig, die ten
koste gaan van de ruimte voor grondfinanciering. Doordat een bancaire financiering wordt ingerekend
op een maximale looptijd van 30 jaar, waarbij moet worden afgelost, is het lastiger om grond op deze
wijze te financieren.
1
2

Silvis en Voskuilen (2018a); zie ook bijlage 6.
De SO is een maatstaf voor de bedrijfsomvang van land- en tuinbouwbedrijven. Het staat voor een gestandaardiseerde
opbrengst op jaarbasis in euro per bedrijf.

Wageningen Economic Research Nota 2018-082

|7

De koppeling tussen eigendom en gebruik wordt hierdoor losser. De wat jongere ondernemers hechten
er volgens de Rabobank (2016) minder aan om uitbreiding van grond via aankoop te realiseren. Ze
staan open voor andere mogelijkheden, zoals pacht en erfpacht. Onderlinge samenwerking tussen
akkerbouwers en veehouders bij het grondgebruik wordt belangrijker. Ook speelt mee dat de oudere
ondernemers langer boer blijven en de grond vasthouden: alternatieve beleggingen brengen nu weinig
op (lage rente) en bij verkoop wordt het vermogen in box 3 belast.

8 | Wageningen Economic Research Nota 2018-082

3

Kenmerken van pacht

Krediet in natura
Pacht is huur van landbouwgrond (en eventueel bijbehorende gebouwen) door een pachter
(grondgebruiker) van een verpachter. De verpachter financiert de grond (en mogelijk ook gebouwen)
en wil die financiering rendabel maken. De pachter richt zich op de exploitatie van de grond tegen een
vergoeding. Een redelijke pachtprijs gecombineerd met een langdurige beschikking over grond maakt
van pacht een aantrekkelijk krediet in natura. Voor de verpachter is het rendement op zijn vermogen
van belang. Dat rendement wordt zowel bepaald door de pachtinkomsten op korte termijn (direct
rendement), als door de waardeontwikkeling van de grond op lange termijn (indirect rendement).
Op de meeste pachtbedrijven zijn erf en gebouwen (en de rest van de materiële en biologische activa)
in eigendom van de pachter. Dit hangt samen met het lage rendement van verpachting van deze
activa. Gebouwen moeten worden afgeschreven en bieden minder indirect rendement dan grond.
Hierbij komt dat pachtbedrijven voor bedrijfsuitbreiding (vaak) ook grond in eigendom hebben
verworven en/of pachten van meerdere verpachters. De benodigde capaciteit van de
bedrijfsgebouwen staat dan niet in verhouding tot het gepachte areaal. Het gaat ook vaak om
specifieke investeringen (bijvoorbeeld aardappelopslag) die samenhangen met het bouwplan en
gewenste specificaties van de pachter (in economenjargon: asset specificity). Daarbij worden de
onderhoudskosten mede bepaald door het gebruik door de pachter. Dat maakt het aantrekkelijker om
de investeringsbeslissing aan de pachter over te laten in plaats van gedetailleerd overleg te voeren
met de verpachter.
Continuïteit en flexibiliteit
Voor de continuïteit van het bedrijf is van belang dat de beschikbaarheid van grond zeker wordt
gesteld, in relatie tot investeringen in overige productiemiddelen (gebouwen en dergelijke) en in de
afzet van producten. Zowel pachter als verpachter heeft er belang bij dat de investeringen kunnen
worden terugverdiend. Het bedrijf kan over grond beschikken via pacht, maar ook grond in eigendom
hebben, al of niet gedeeltelijk met vreemd vermogen gefinancierd. Kortlopende pacht biedt flexibiliteit
in de bedrijfsvoering, bijvoorbeeld in verband met vruchtwisselingseisen. Afhankelijkheid van pacht
heeft echter ook nadelen: minder zekerheid over de continuïteit van het grondgebruik, minder
zekerheden voor het afsluiten van leningen en hoge pachtprijzen bij schaarste aan grond. Dit
probleem speelt vooral bij kortlopende en informele pacht (zie bijlage 5). Eigendom van grond en met
eigen vermogen gefinancierd kan als onderpand een belangrijke rol spelen in de financiering van
investeringen in vee, machines, gebouwen en bedrijfsvergroting. In dit opzicht verschilt de landbouw
niet van andere sectoren: zonder eigendom of equivalent (zoals langlopende pacht, of zicht op
verlenging contract) als zekerheid, is het verkrijgen van vreemd vermogen problematisch. Overigens
zijn zekerheden geen voldoende voorwaarde hiervoor, maar worden ook de kwaliteit van de
ondernemer en het ondernemingsplan beoordeeld.
Bedrijfsovername en -vergroting
Ook bij bedrijfsovername en bedrijfsvergroting kan pacht (en erfpacht) een financieringsinstrument
zijn voor de landbouw, zoals het huren van winkelruimte dat voor de detailhandel is. Met de overname
van een eigendomsbedrijf is veel vermogen gemoeid. Ten opzichte van het midden- en kleinbedrijf
vergt de landbouw veel kapitaal per eenheid arbeid, onder meer voor machines, stallen en veestapel,
maar vooral voor grond. Terwijl de gemiddelde werkgelegenheid 3 arbeidsjaareenheden per bedrijf
bedraagt, is de gemiddelde (actuele) waarde van de grond voor de totale land- en tuinbouw in 2016
opgelopen tot ruim 1,5 miljoen euro per bedrijf (55% van het balanstotaal); in 2001 was de
gemiddelde grondwaarde per bedrijf nog ongeveer 1 miljoen euro lager. Voor melkveebedrijven is de
actuele waarde gemiddeld een kleine 2 miljoen euro (62%) en voor akkerbouwbedrijven zelfs ruim 2,8
miljoen euro (71%). Tegenover de oplopende vermogensbehoefte staat dat de kapitaalrente de
afgelopen decennia fors is gedaald. Zonder die rentedaling zou de grondwaarde hoogstwaarschijnlijk
niet zo ver zijn gestegen (zie vorige hoofdstuk).

Wageningen Economic Research Nota 2018-082

|9

4

Marktpartijen: pachters en
verpachters

4.1

Pachters

Pachters zijn agrarische ondernemers die grond pachten als onderdeel van hun bedrijfsvoering om
daarmee een inkomen te verwerven, op korte en lange termijn. Voor de grondgebonden bedrijven is
de bedrijfsoppervlakte sterk bepalend voor de omvang van de productie en daarmee van de
bedrijfsopbrengsten (en veelal ook voor het inkomen). Mede door de technologische ontwikkeling is er
een sterke trend naar minder maar grotere bedrijven.
Pachters vormen een breed spectrum van grondgebruikers (tabel 1). Aan de ene kant zijn er
hoevepachters die voor het gebruik van grond en gebouwen volledig afhankelijk zijn van de
verpachter. Deze pachters hebben veel belang bij de bescherming van hun positie en bij een redelijke
pachtprijs. Aan de andere kant zijn er grondgebruikers/-eigenaren, die via pacht een aanvulling op
hun bedrijfsareaal regelen en voor bepaalde teelten een hoge pachtprijs kunnen dragen en bereid zijn
deze te betalen. Zo zijn er bedrijven ontstaan, onder andere voor groenten en aardappelen, die in een
wijde omgeving wel land weten te pachten. Deze bedrijven kunnen een relatief hoge pachtprijs
betalen op basis van vakkennis, beschikbare opslagruimte en machines.
Tabel 1

Verdeling agrarische bedrijven en areaal cultuurgrond naar % grond in pacht a), 2015

Aandeel (%) grond

Bedrijven

Cultuurgrond

Gemiddeld areaal

in pacht

Cumulatief
pachtareaal

Aantal

%

Ha

%

Ha/bedrijf

%

< 0,5

18.171

30

240.689

13

13,2

0

0,5-25

11.434

19

477.006

26

41,7

8

25-50

10.694

18

438.224

24

41,0

30

50-75

7.588

13

304.657

17

40,1

54

75-100

6.154

10

235.647

13

38,3

81
100

100

5.850

10

140.315

8

24,0

Totaal

59.891

100

1.836.538

100

31,2

a) Alle gebruikstitels met uitzondering van eigendom.
Bron: RVO.nl/CBS, bewerking Wageningen Economic Research.

Van het totaal aantal bedrijven met cultuurgrond had 30% alle grond in eigendom in 2015 (minder
dan 0,5% pacht; tabel 1). Deze bedrijven met een ruime vertegenwoordiging van de intensievere
sectoren (tuinbouw en intensieve veehouderij) en overige graasdierbedrijven hadden bijna 241.000 ha
(13%) van de grond in gebruik. Het gemiddeld areaal grond op de bedrijven met alle grond in
eigendom bedraagt 13,2 ha. Aan de andere kant van het spectrum staan de bedrijven die alle grond
pachten. In totaal had 10% van de bedrijven alleen grond in pacht. Ze hadden ruim 140.000 ha (8%)
van het totaal areaal cultuurgrond in gebruik, en waren gemiddeld 24 ha groot. In de tussenliggende
klassen (tussen de klasse met alle grond in eigendom en de klasse met alle grond gepacht) ligt de
gemiddelde bedrijfsoppervlakte veel hoger, namelijk rond de 40 ha. Samen exploiteren deze bedrijven
81% van het pachtareaal.
Om inzicht te verkrijgen in het gemiddelde rendement en de financiële positie van de groepen
bedrijven, zijn de structuurkenmerken geconfronteerd met de uitkomsten van het
Bedrijveninformatienet van Wageningen Economic Research (Silvis, Van der Meer en Voskuilen,
2017a). Hierbij zijn vijf klassen onderscheiden binnen melkveebedrijven en akkerbouwbedrijven:
bedrijven met alleen eigen grond (100%), drie middengroepen (75-100%, 50-75%, 25%-50%
eigendom) en zeer sterk pachtafhankelijke bedrijven (minder dan 25% eigendom). Het aantal zeer

10 | Wageningen Economic Research Nota 2018-082

sterk pachtafhankelijke bedrijven blijkt zowel in de melkveehouderij als de akkerbouw in de periode
2007-2015 vrij sterk te zijn verminderd.
Volledige eigendomsbedrijven
De melkveebedrijven met 100% grond in eigendom (12% van het totaal) wijken sterk af van het
gemiddelde van de melkveebedrijven: veel kleiner in oppervlakte en economische omvang, met meer
oude bedrijfshoofden en minder bedrijfsopvolgers. Ook de economische indicatoren – met uitzondering
van de solvabiliteit – blijven achter. Waarschijnlijk zijn op deze bedrijven wel meer inkomsten van
buiten het bedrijf.
De akkerbouwbedrijven met alleen grond in eigendom (21% van het totaal) zijn ook relatief klein,
extensief, tellen veel oudere bedrijfshoofden en weinig opvolgers. Veel van deze agrariërs hebben hun
activiteiten teruggebracht, maar houden nog wel grond aan. De financieel-economische indicatoren
komen globaal gezien overeen met het gemiddelde beeld van de middengroepen, zij het dat de
schulden per ha relatief laag zijn. De naar verhouding gunstige economische indicatoren zijn vooral te
danken aan de vrij lage kosten.
Middengroepen
In totaal valt 78% van de melkveebedrijven in 2015 in de middengroepen. De sterk pachtafhankelijke
bedrijven (25-50% eigendom) hebben een relatief extensieve opzet. De economische resultaten van
deze bedrijven blijven enigszins achter bij die van de andere bedrijven. De weinig pachtafhankelijke
melkveebedrijven (75-100%) scoren goed op het inkomen uit bedrijf.
Meer dan de helft van de akkerbouwbedrijven (52%) valt in de drie middengroepen. Dat aandeel is
tussen 2007 en 2015 min of meer gelijk gebleven. Qua structuur zijn er geen grote verschillen tussen
de middengroepen. De weinig pachtafhankelijke bedrijven (75-100% eigendom) komen qua inkomen,
rentabiliteit en solvabiliteit het beste uit de bus.
Zeer sterk pachtafhankelijke bedrijven
Binnen de melkveebedrijven is een beperkte groep (11%) zeer sterk afhankelijk van pacht (minder
dan 25% eigendom). In deze klasse is het aandeel van de kortlopende pacht toegenomen van 24%
van het totale bedrijfsareaal in 2007 tot 32% in 2015. In oppervlakte zijn ze net iets groter dan het
gemiddelde van de melkveebedrijven, maar de economische omvang is kleiner. Het inkomen uit
bedrijf per hectare ligt mede hierdoor ruimschoots onder het gemiddelde. De moderniteit van de
bedrijfsgebouwen op de bedrijven met minder dan 25% van de grond in eigendom blijft duidelijk
achter bij die op de andere groepen van bedrijven.
Binnen de akkerbouw omvat de groep zeer sterk pachtafhankelijke bedrijven 28% van de bedrijven in
2015. Ze zijn voor een groot en toenemend deel (43% in 2015) afhankelijk van kortlopende pacht. De
bedrijven in deze groep zijn wat kleiner dan het gemiddelde van de akkerbouwbedrijven. De
economische indicatoren steken mager af bij die in de andere groepen. De betaalde kosten en
afschrijvingen per hectare zijn relatief hoog. Mogelijk vullen de betreffende huishoudens hun inkomen
aan met inkomsten buiten het bedrijf.

4.2

Verpachters

Verpachters houden landbouwgrond aan als een veilige en rendabele belegging van vermogen, voor
de instandhouding van familiebezit en het behoud van landschappen met een bijzondere natuur- of
cultuurhistorische waarde. Hiervoor gelden ook fiscale faciliteiten. Voor alle verpachters is een
voldoende hoog direct rendement in de vorm van pachtinkomsten belangrijk. Ook stellen ze het op
prijs dat het rendement redelijk stabiel is met een enigszins te voorspellen verloop. Er zijn ook
verpachters die flexibel willen zijn met de mogelijkheid om een lopende pachtovereenkomst te kunnen
beëindigen, een andere beheerder te kiezen of de grond in pachtvrije staat te verkopen. Hieronder
worden de motieven van enkele groepen verpachters geschetst (Bennema, 2011).

Wageningen Economic Research Nota 2018-082

| 11

Institutionele beleggers
Commerciële partijen als verzekeraars en beleggers (bijvoorbeeld a.s.r. real estate) zien het
grondbezit als een veilige en waardevaste belegging. Deze beleggers zijn in staat om een grote en
gespreide onroerend goedportefeuille te verwerven en beschikken over expertise om een
langetermijnstrategie te ontwikkelen. In hun bedrijfsvoering streven zij een zo gunstig mogelijk
rendement op hun beleggingen na. Aangezien de waardeontwikkeling op lange termijn een belangrijke
rol speelt in hun beleid, hechten ze veel belang aan het indirecte rendement. Daarnaast zullen ze ook
streven naar voldoende directe inkomsten uit hun grondbezit (om bijvoorbeeld de kosten van het
beheer te kunnen dekken). Ze kunnen echter genoegen nemen met een lager direct rendement,
vanwege een hoger indirect rendement op de lange termijn.
Particuliere rechtspersonen
Instellingen als kerken en stichtingen met een bepaald maatschappelijk of cultuurhistorisch doel
treden vaak op als verpachter. Hun grondbezit hebben zij vaak verkregen uit erfenissen of via
schenkingen. Voor hen heeft de instandhouding van het grondbezit een bijzondere waarde, zeker
wanneer de testateur of schenker speciale voorwaarden aan het gebruik of aan de besteding van de
opbrengsten heeft verbonden. De waardeontwikkeling van de grond speelt voor deze rechtspersonen
geen hoofdrol. De directe opbrengsten zijn van meer belang. Vaak genieten deze verpachters een
fiscale vrijstelling voor de pachtopbrengsten. Deze categorie verpachters heeft vooral belang bij een
permanente verpachting van de gronden.
Landgoederen
Landgoedeigenaren (dit kunnen ook rechtspersonen zijn) genieten fiscale voordelen wanneer zij
langdurig voldoen aan de vereisten die in de Natuurschoonwet 1928 worden gesteld om het karakter
van het landgoed in stand te houden. De vrijstelling van grond (niet de gebouwen) voor box 3 van de
inkomstenbelasting (de zogeheten vermogensrendementsheffing) geldt niet voor de grond die in
vruchtgebruik of erfpacht is uitgegeven. Aangezien landgoederen een duurzaam bezit zijn (bij gehele
of gedeeltelijke verkoop kunnen fiscale faciliteiten vervallen), hechten landgoedeigenaren vooral
belang aan het directe rendement. Daarnaast spelen specifieke wensen ten aanzien van het beheer en
onderhoud een belangrijke rol.
Particuliere grondbezitters
Particulieren, waaronder agrariërs, kunnen allerlei motieven hebben om grond te bezitten. Sommigen
zien grond als een veilige belegging, maar bij veel particulieren zullen emotionele overwegingen zoals
het behoud van het voorouderlijk bezit meespelen. Wanneer er relatief weinig liquide middelen zijn, is
het directe rendement belangrijk voor de instandhouding van het grondbezit. De agrariërs die het
bedrijf op termijn willen beëindigen, kiezen er vaak voor de (resterende) grond te verpachten, onder
andere omdat voor spaartegoeden op de bank een lage rentevergoeding wordt ontvangen.
De particuliere verpachter heeft te maken met belastingheffing in box 3. Tot 2017 bedroeg de
vermogensrendementsheffing 1,2% van de waarde van de landbouwgrond in verpachte staat. De
waardering in box 3 van verpachte gronden met een ‘niet-eindige pacht’, wordt gesteld op 50% van
de normwaarde (Belastingdienst, 2018). Voor de overeenkomsten met een eindige pacht, neemt de
waarde toe met het korter worden van de pachttermijn. In 2017 is de vaste rendementsheffing
vervangen door een getrapte heffing, die bij enig grondbezit leidt tot een hogere heffing 3 dan in het
eerdere stelsel.
Publiekrechtelijke organisaties
Naast de genoemde private verpachters zijn er ook publiekrechtelijke verpachters. Hierbij valt te
denken aan gemeenten, Staatsbosbeheer en het Rijksvastgoedbedrijf (RVB, voorheen Domeinen). Het
RVB streeft marktconforme pachtprijzen/inkomsten na. Staatsbosbeheer heeft specifieke
doelstellingen en verpacht gronden onder bijbehorende voorwaarden tegen marktconforme prijzen.

3

Tot 2017 gold voor het belastbare vermogen in box 3 een forfaitair rendement van 4%. Hierover werd 30% belasting
geheven (dus 1,2%). Vanaf 2017 worden vermogens in categorieën onderverdeeld. Elke categorie krijgt zijn eigen
forfaitair rendement: voor lage vermogens rekent de fiscus met een lager rendement dan voor hogere vermogens.

12 | Wageningen Economic Research Nota 2018-082

5

Gebreken in marktwerking

Een markt functioneert economisch gezien optimaal bij volledige mededinging (volkomen
concurrentie). Daarvoor moet aan de volgende voorwaarden voldaan zijn: veel vragers en veel
aanbieders; homogeen product, dat wil zeggen een product waarvan elke eenheid in de ogen van de
vrager hetzelfde is; volledige informatie (transparantie), zodat aanbieders en vragers volledig inzicht
hebben in het aanbod, prijs en voorwaarden; en vrije toe- en uittreding. Bij volledige mededinging
komt de prijs tot stand door vraag en aanbod, en is de aanbieder een prijsnemer: hij zal de prijs zoals
die op de markt tot stand komt, moeten accepteren. In de praktijk zijn er weinig markten die aan alle
genoemde voorwaarden voldoen. Ook de pachtmarkt is geen voorbeeld van volledige mededinging. In
dit hoofdstuk worden de gebreken in de (vrije) marktwerking toegelicht.
Marktmacht bij verpachter
Het aantal aanbieders van pachtgrond is van oudsher veel kleiner dan het aantal vragers (agrariërs),
al is het aantal agrariërs in de loop der jaren fors afgenomen. De marktmacht - daar draait het om bij
deze voorwaarde - van de aanbieders is dus afgenomen, en er kunnen situaties zijn waarbij de macht
juist bij de vrager ligt. Op de pachtmarkt is de machtsverhouding tussen vragers en aanbieders
vermoedelijk minder ongelijk geworden. Toch heeft de verpachter over het algemeen een sterkere
positie, omdat de grondmarkt een lokale markt is. Voor bedrijven zijn transportkosten en
beweidingsmogelijkheden belangrijk, zodat de kavels bij voorkeur in de buurt van de bedrijfsvestiging
liggen. Een verpachter kan uit wat meer pachters kiezen, terwijl er voor een pachter maar een beperkt
aantal percelen in de markt is. In bepaalde gebieden is grond schaars door een grote vraag naar
grond voor bedrijfsuitbreiding. De enige aanbieder kan bij meerdere vragers als lokale monopolist
optreden en de vragers hun maximale ‘willingness to pay’ laten betalen. De onttrekking van de ‘rent’
aan de pachter leidt tot gebrek aan investeringsruimte en heeft daarmee een stagnerend effect op de
bedrijfsontwikkeling.
Landbouwgrond is heterogeen
Ook aan de tweede voorwaarde voor volledige mededinging - een homogeen product - voldoet de
(pacht)grondmarkt niet. Er bestaan grote verschillen in de kwaliteit van de grond, zoals in
bodemvruchtbaarheid, ontwatering, grondsoort, bodemgeschiktheid en verkaveling. De heterogeniteit
van de grond hoeft overigens niet veel effect op het functioneren van de pachtmarkt te hebben, mits
er voldoende informatie over beschikbaar is. Meer objectieve informatie komt beschikbaar door
bodemonderzoek.
Beperkte transparantie van de pachtmarkt
De derde voorwaarde voor het optimaal kunnen functioneren van een pachtmarkt is transparantie.
Hebben aanbieders en vragers voldoende informatie over het aanbod, prijzen en voorwaarden ten
aanzien van de pachtmarkt? Er is een grote diversiteit in contracten, zoals in looptijd en voorwaarden.
In combinatie met de heterogeniteit van het pachtobject is de transparantie van de pachtmarkt dan
ook beperkt.
Keuze tussen korte en lange looptijd
Naast de pachtprijs is de pachttermijn een belangrijk aspect van de pachtovereenkomst. Kort
verpachten betekent in theorie voor de verpachter een risico van discontinuïteit en kosten voor vinden
en binden van een nieuwe pachter. Daar komt bij dat als de pachter geen zekerheid heeft over
voorzetting van de overeenkomst, deze in theorie minder goed met de grond kan omgaan, met als
gevolg kwaliteitsverlies. Kort verpachten kan echter toch de voorkeur van de verpachter krijgen
doordat hiervoor een hogere prijs wordt geboden (marginale waarde is hoger dan gemiddelde
waarde).

Wageningen Economic Research Nota 2018-082

| 13

Rem op bedrijfsontwikkeling door onzekerheid verlenging pachtcontract
Voor sterk pachtafhankelijke bedrijven heeft onzekerheid over verlenging van het pachtcontract
gevolgen voor de bedrijfsontwikkeling. Dat kan in de vorm van het achterwege blijven van
investeringen (hold-up) of het moeten afstaan van een (deel) van het profijt van investeringen (lockin).
• Een hold-up is een ex-ante verschijnsel: een op zichzelf rendabele investering vindt niet plaats. Een
hold-up verschijnsel bij pacht is uitstel van investeringen in grond (bij voorbeeld: egaliseren,
draineren en diepploegen, voorraadbemesting, verhogen organische stofgehalte) en gebouwen
(nieuwbouw of verbeteren van bestaande gebouwen zoals stallen en schuren). De kosten voor
dergelijke investeringen kunnen niet ongedaan worden gemaakt, ook al stopt de productie. Bij een
aflopend contract verdient de pachter een dergelijke investering niet terug. Zonder een
vergoedingsregeling voor de pachter zullen de investeringen uitblijven. Dit probleem treedt niet op
als eigendom en gebruik in één hand zijn.
• Lock-in (insluitingseffect): het ingesloten zijn of insluitingseffect is een ex-post verschijnsel. Zo kan
een pachter die investeringen in grond en gebouwen heeft gedaan, min of meer gedwongen worden
een verslechtering van de pachtvoorwaarden te accepteren. Daarbij kan het gaan om een verhoging
van de pachtprijs waardoor de verpachter een deel van het surplus dat ontstaat door de
investeringen van de pachter naar zich toe trekt. Zonder bescherming loopt de pachter het risico dat
hij het profijt van de door hem gedane investeringen misloopt.
Om bovengenoemde problemen op te lossen heeft de overheid in het pachtstelsel bepaalde rechten en
plichten van de partijen dwingend voorgeschreven, waar onder pachtprijsbescherming,
continuatierecht voor de pachter en een vergoedingsregeling voor investeringen die een verbetering
betekenen. Het volgende hoofdstuk gaat hier dieper op in.
Landbouw- en milieubeleid beïnvloeden werking pachtmarkt
De pachtmarkt wordt mede bepaald door het beleid van de overheid op andere terreinen dan
pachtregelgeving. Voorbeelden daarvan zijn het landbouwprijs- en inkomensbeleid (quota,
betalingsrechten), milieumaatregelen (fosfaatrechten) en fiscale regelgeving (landbouwvrijstelling,
vermogensrendementsheffing). Al deze beleidsmaatregelen hebben invloed op de positie van
verpachters en pachters omdat ze de waarde van het pachtobject mede bepalen. Een recent voorbeeld
is de invoering van het fosfaatrechtenstelsel. Aan de rechter is de vraag voorgelegd hoe de waarde
van deze nieuwe rechten moet worden verdeeld tussen pachter en verpachter.

14 | Wageningen Economic Research Nota 2018-082

6

Ingrijpen door overheid

De politieke rechtvaardiging van overheidsinterventie in de markt is dat de uitkomsten van nietingrijpen tot maatschappelijk ongewenste uitkomsten leidt. De economische rechtvaardiging van
overheidsinterventie is het corrigeren van marktfalen. De vraag is hoe overheidsbeleid voor het
marktfalen compensatie kan bieden. Daarbij dient er op te worden gelet dat het middel niet erger is
dan de kwaal. In het begin van de pachtregelgeving lag de nadruk op bescherming van de pachter, in
een latere fase van de regelgeving is meer aandacht gekomen voor de positie van de verpachter.
Bijlage 1 geeft een beknopte chronologie van de pachtregelgeving in Nederland. Dit hoofdstuk is
gewijd aan de effecten van het overheidsingrijpen.
Bescherming van de pachter
Tekortkomingen van de markt zijn in het verleden aanleiding geweest voor de overheid om bijzondere
eisen aan pachtovereenkomsten te stellen. De landbouwcrisissteun van de jaren dertig van de vorige
eeuw vormde de aanleiding om in de Pachtwet van 1937 aan de pachter enige bescherming ten
aanzien van de pachtprijs en de termijn te bieden. Zonder ingrijpen zou de steun door verhoging van
de pachtprijs in combinatie met de grote landhonger in meer of minder mate naar de verpachter gaan.
De verpachter kon de overeenkomst echter nog vrij eenvoudig opzeggen. In het Pachtbesluit van 1941
werd geregeld dat eenzijdige opzegging door verpachter niet langer mogelijk was. De sterkere
bescherming van de pachter kwam ook tot uiting in de maatstaf voor de pachtprijzen, hoewel daar
nog geen concrete bedragen aan werden verbonden. Deze werden getoetst door de grondkamers. Dit
zijn rechtscolleges die pachtovereenkomsten en wijzigingen daarin moeten goedkeuren.
Puzzelen aan resultaatverdeling
In de Pachtwet van 1958 werden de zogenaamde pachtnormen ingevoerd, de hoogst toelaatbare
pachtprijzen, vanaf 1967 onder de naam ‘Pachtnormenbesluit’. In het pachtnormenbesluit van 1995 is
het streven naar een rendement van 2% van de vrije verkeerswaarde opgenomen. Door de zeer
sterke grondprijsstijgingen rond de eeuwwisseling is dit streven losgelaten. In 2007 is een nieuwe
regeling van de pachtprijzen vastgesteld. Gefaciliteerd door de overheid zijn de organisaties van
pachters en verpachters samen tot de nieuwe berekeningswijze van de pachtnormen gekomen. De
pachtnormen worden tegenwoordig jaarlijks bepaald op basis van een vijfjaargemiddelde van de
opbrengst van het land, de grondbeloning, met een correctie voor de rendementseis van verpachter
(zie bijlage 2). Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen regio’s, de pachtprijsgebieden. Ondanks het
gebruik van het voortschrijdend gemiddelde van de grondbeloning en de rendementseis van de
verpachter, heeft de berekeningswijze van de pachtnormen geleid tot vrij grote jaarlijkse
schommelingen in de maximaal toegestane pachtprijzen.
Reguliere pacht onaantrekkelijk voor verpachter
De overheidsmaatregelen hebben de positie van de zittende pachter sterk verbeterd (continuatie,
indeplaatsstelling, voorkeursrecht, melioratierecht, prijsregulering). 4 Hierdoor is de marktmacht van
de verpachter afgezwakt. Verder is de onzekerheid over het verlengen van het reguliere contract
geheel weggehaald, waardoor de bedrijfsontwikkeling hierdoor niet wordt belemmerd. Deze ingrepen
hebben een aantal minder gewenste bijwerkingen. De bescherming van de pachter met reguliere
pacht heeft deze pachtvorm onaantrekkelijk gemaakt voor verpachters, waardoor tegenwoordig
vrijwel geen reguliere pachtcontracten worden afgesloten. Daarnaast is bij reguliere pacht praktisch
alleen herallocatie van grond mogelijk bij bedrijfsbeëindiging (marktinefficiëntie). Het vervallen in
2007 van de leeftijdgrens van 65 jaar (omdat leeftijdsdiscriminatie niet mag) als beëindigingsgrond
heeft dit probleem versterkt.

4

Zie bijlage 5 voor een toelichting op deze begrippen.

Wageningen Economic Research Nota 2018-082

| 15

Achterblijvende bedrijfsontwikkeling van pachtbedrijven
Pachtbedrijven kunnen eenvoudiger worden overgenomen door de volgende generatie, waardoor de
opvolgingsdruk relatief hoog is (geen overnamekosten van schaarse grond). De oudedagsvoorziening
van een afgaande pachter is echter veelal kleiner dan die van een eigendomsbedrijf, waardoor
stoppen minder aantrekkelijk is. Doordat de reguliere pachtovereenkomst onderhevig is aan het
Pachtnormenbesluit (wettelijk toegestane maximale pachtprijs) vertegenwoordigt dit pachtrecht een
substantiële waarde, dat overigens niet verhandelbaar is. Een en ander heeft geleid tot een
achterblijvende bedrijfsontwikkeling (minder bedrijfsvergroting) van sterk pachtafhankelijke bedrijven.
Als voorbeeld kan worden gewezen op de positie van melkveebedrijven op Kampereiland. Het betreft
hier een bijzonder gebied: helemaal uitgegeven in pacht, wat het probleem versterkt (Bont et al.,
2005; Methorst, 2017).
Lagere waarde van pachtgrond
Bij de bepaling van de agrarische grondprijs wordt uitgegaan van onverpachte landbouwgrond
aangekocht door agrariërs op de vrije markt. Als gevolg van de pachtregulering is de verkoopwaarde
van pachtgrond lager. De waardedruk is onder meer afhankelijk van het soort pachtcontract. Zo is er
bij kortlopende pacht geen waardedruk. Ook de koper heeft invloed op de prijs: voor de zittende
pachter zal de waardedruk kleiner zijn dan voor de koper die de verpachting voortzet. In 2014 kochten
zittende pachters voor gemiddeld 35.500 euro per hectare de door hen regulier gepachte grond aan,
68% van de prijs van onverpachte grond in dat jaar (Silvis en Voskuilen, 2015b). De Belastingdienst
(2018) publiceert jaarlijks gegevens voor de waardering van verpachte landbouwgrond in box 3 van
de inkomstenbelasting. Voor landbouwgrond uitgegeven via ‘niet-eindige pacht’ geldt een
normwaardering van 50% van de vrije waarde 5.
Nieuwe pachtvormen toegestaan
Met de Pachtwet 1958 is het belang van de verpachter meer naar voren gekomen, zij het eerst nog
weinig concreet (‘rekening houden met de belangen van de verpachter’). Vanaf eind jaren zeventig is
de Pachtwet meermalen gewijzigd met als doel om de afname van het pachtareaal te stoppen. De
wettelijke regelingen zijn aangepast in 1984, 1993, 1995 en 2007. Hierbij zijn onder meer nieuwe
pachtvormen toegevoegd, zoals natuurpacht (1993), eenmalige pacht en teeltpacht (1995) en liberale
pacht (2007). De belangrijkste hiervan is de introductie van liberale pacht met vrije prijsvorming.
Onder de korte geliberaliseerde pacht, zonder maximaal toelaatbare prijs, worden ook
overeenkomsten gesloten die het karakter hebben van natuurpacht of teeltpacht. De kortlopende
liberale pacht heeft een grote vlucht genomen. Deze heeft de terugloop van reguliere pacht
bevorderd, maar bijgedragen aan de instandhouding van het totale pachtareaal. Hierdoor is de
financieringsfunctie van de pacht behouden.
Voorkeursrecht minder absoluut
Verder is het voorkeursrecht van de pachter aangepast. Bij vervreemding van de verpachte zaak mag
de verpachter het voorkeursrecht van koop door de pachter passeren bij de vervreemding van de
verpachte zaak aan een veilige verpachter. De veilige verpachter moet schriftelijk aan de pachter
verklaren dat hij onder dezelfde voorwaarden mag blijven pachten en dat hij het gepachte niet opeist
voor eigen gebruik.
Groot areaal informele pacht
De pachtovereenkomst is een bijzondere privaatrechtelijke overeenkomst die vrijwillig wordt
aangegaan. De algemene beginselen van het privaatrecht gelden tussen beide partijen, aangevuld met
de bijzondere voorwaarden van Boek 7 Burgerlijk Wetboek (net zoals huur van bedrijfsruimte, zie
bijlage 4). Het gebruiksrecht is persoonlijk en kan niet vervreemd worden, maar onderpacht is onder
voorwaarden toegestaan. 6 Niet-toegelaten onderpacht kan voor de eigenaar aanleiding zijn om
pachtontbinding te vorderen. De rechten en plichten van de partijen verschillen per pachtvorm.
5

6

Niet-eindige pacht is de uitgifte van landbouwgrond via reguliere pachtovereenkomsten met een op de waardepeildatum
verwachte looptijd van meer dan 20 jaar. Voor eindige pacht loopt de waardering op met 2,5 procentpunt per jaar dat de
resterende looptijd afneemt: bij een resterende looptijd van 20 jaar of meer geldt een normwaarde 50% van de waarde
van onverpachte landbouwgrond, en bij een looptijd tot 1 jaar is dat 97,5%.
Onderpacht van het geheel of een deel van de gepachte goederen is mogelijk mits schriftelijke en voorafgaandelijke
toestemming is verkregen van de verpachter. De duur van de onderpacht kan de duur van de hoofdpacht niet
overschrijden.

16 | Wageningen Economic Research Nota 2018-082

Afhankelijk van de overeenkomst moet registratie of toetsing plaatsvinden door de grondkamers. Het
niet voorleggen aan de grondkamers heeft privaatrechtelijke consequenties tussen de partijen, maar is
niet onderhevig aan bestuurs- of strafrechtelijke controle. De pachtregelgeving biedt dan ook beperkte
sturingsmogelijkheden. Bijna 32% van het totale pachtareaal is niet bij de grondkamer aangemeld en
zo onttrokken aan de formele regelgeving (informele pacht, ook wel aangeduid met grijze en zwarte
pacht). Bijlage 5 bevat een overzicht van de verschillende pachtvormen en erfpacht.

Wageningen Economic Research Nota 2018-082

| 17

7

Dilemma’s

In Nederland is de koopmarkt van agrarische grond vrij. Vanaf de jaren zestig is de agrarische
grondprijs fors gestegen. Een van de hoofdfactoren hierbij is de doorgaande bedrijfsvergroting, die
mogelijk is gemaakt door de technologische ontwikkeling. De betaalde grondprijs is hierdoor meer een
afspiegeling van de marginale waarde voor de koper, dan een indicator voor de gemiddelde
verdiencapaciteit van de grond. Dit levert een spanning op met de gereguleerde pachtprijs, die wel op
de verdiencapaciteit gebaseerd is.
Het ingrijpen door de overheid heeft sommige problemen van de pachtmarkt opgelost, maar andere in
de hand gewerkt. Het huidige stelsel is gemengd. Aan de ene kant is er de reguliere pacht die voorziet
in een sterke bescherming van de pachter (continuatie, indeplaatsstelling, voorkeursrecht,
melioratierecht) en in hoogst toelaatbare pachtprijzen (pachtnormen). Aan de andere kant is er voor
los land de geliberaliseerde pacht, waarvoor nauwelijks wettelijke bepalingen gelden en waarbij de
pachtprijs vrij is. Alleen bij een pachtduur langer dan 6 jaar wordt de pachtprijs getoetst aan de
pachtnormen. En dan is er nog het grote areaal dat op informele wijze in gebruik is.
Dit gemengde karakter is het gevolg van de lange geschiedenis van de regelgeving, waarbij de
overheid eerst vooral de pachters heeft beschermd. In een later stadium is getracht de nadelige
gevolgen hiervan bij te stellen, met inachtneming van de bestaande rechten. Hierdoor is de markt
verdeeld. De groep pachters met reguliere overeenkomsten wil hun beschermde positie handhaven,
andere marktpartijen willen de vrije markt uitbreiden. Bijlage 7 bevat een overzicht van de
uiteenlopende standpunten van organisaties.
Deze notitie besluit met een overzicht van de dilemma’s en vraagstukken voor het te voeren
pachtbeleid. Die zijn gerangschikt naar de economische doelen of functies van het pachtstelsel. Dat
zijn respectievelijk: grondfinanciering voor de landbouw,, evenwichtige resultaatverdeling tussen
pachter en verpachter, en doelmatig en flexibel grondgebruik. De laatste functie is niet beperkt tot
bodemkwaliteit alleen. Het gaat ook om een goede mix van vaste en flexibele overeenkomsten, die
dienstbaar is aan een concurrerende en innovatieve landbouw. De huidige middelen van de
pachtregelgeving zijn echter beperkt: pachtovereenkomsten worden vrijwillig aangegaan; op de
afspraken tussen partijen is geen bestuurs- of strafrechtelijke controle door de overheid.
Pacht als instrument voor grondfinanciering
• Het reguliere pachtareaal loopt stelselmatig terug. Die trend is moeilijk te keren. De bescherming
van de pachter met reguliere pacht maakt deze vorm onaantrekkelijk voor verpachters. De daling
van het reguliere pachtareaal is gecompenseerd door meer kortlopende pacht, zodat het totale
aandeel pacht sinds 2007 slechts licht is gedaald. Kortlopende pacht geeft echter minder zekerheid,
en maakt het verkrijgen van (bank)leningen voor investeringen lastiger.
• Bij reguliere pacht is praktisch alleen herallocatie van grond mogelijk bij bedrijfsbeëindiging
(marktinefficiëntie). Het vervallen van de leeftijdgrens van 65 jaar heeft dit probleem versterkt.
• Door organisaties van verpachters en pachters zijn uiteenlopende opties naar voren gebracht om de
tweedeling te verzachten: voorwaarden langdurige pacht verlichten versus voorwaarden kortlopende
pacht verzwaren. Er is geen consensus over de manier waarop.
Resultaatverdeling tussen pachter en verpachter
• Via de pachtnormen wordt gestreefd naar een redelijke resultaatverdeling tussen de pachter en de
verpachter. Deze normen zijn uitermate belangrijk voor de groep pachtafhankelijke bedrijven, maar
alleen van toepassing op reguliere pacht en langlopende liberale pacht. Bij de korte geliberaliseerde
pachtvorm neigt de resultaatverdeling meer in het voordeel van de verpachter uit te vallen.
• Prijsbepaling door de overheid zal altijd kritiek ontmoeten, omdat de verpachters en pachters op dit
punt tegengestelde belangen hebben.

18 | Wageningen Economic Research Nota 2018-082

• Er zijn vrij grote jaarlijkse schommelingen in pachtnormen per pachtprijsgebied, ondanks de basis
van het voortschrijdend gemiddelde van de grondbeloning en de rendementseis van de verpachter.
De jaarlijkse schommelingen in het inkomen van de pachter kunnen echter veel groter zijn.
Stabilisatie van normen heeft voor- en nadelen. Marktpartijen kunnen ook onderling afspraken
maken om de effecten te verzachten door een betalingsregeling te treffen.
Doelmatig en flexibel grondgebruik
• Als nadeel van de kortlopende pachtvorm geldt dat de bodemkwaliteit in de knel kan komen, en wel
in samenhang met de teelt van rooigewassen. Gemiddeld leveren die een hoger rendement op dan
maaigewassen. Rooigewassen zoals aardappelen, suikerbieten, uien en bloembollen vergen echter
meer van de bodem dan maaigewassen als granen, peulvruchten en handelsgewassen, zoals vlas,
hennep en koolzaad. Maaigewassen hebben over het algemeen een betere doorworteling en dragen
zo, samen met het bodemleven, bij aan structuurherstel. Verder leveren granen en grasland meer
organische stof aan de bodem dan rooigewassen.
• In het algemeen verdient een langlopend pachtcontract de voorkeur boven kortlopende pacht met
het oog op duurzaam grondgebruik en bedrijfsontwikkeling (inclusief financiering). Langdurige pacht
geeft de pachter zekerheid over voortzetting van het grondgebruik, wat een stimulans is voor
investeren in bedrijfsontwikkeling en bodembeheer.
• Er is ook behoefte aan kortlopende pacht. Kortlopende pacht biedt namelijk kansen voor
gedifferentieerd grondgebruik (rotatie) en afstemming van de bodemkwaliteit op de eisen van het
gewas (Buurma et al., 2016).
• Voor kortlopende pacht als aanvulling op het bedrijfsareaal kan een hogere prijs worden betaald,
omdat de marginale waarde hoger is dan de gemiddelde waarde.
• Het pachtstelsel heeft betrekking op een deel van het landbouwareaal. Meer dan de helft is in
eigendom en een aanzienlijk deel is niet als pacht geregistreerd. Directe maatregelen (mestbeleid)
en indirecte maatregelen (voorwaarden betalingsrechten) liggen als instrumenten voor
verduurzaming grondgebruik meer voor de hand dan pachtregels.

Wageningen Economic Research Nota 2018-082

| 19

Literatuur en websites

Belastingdienst (2018), Waardering van verpachte gronden in box 3 Belastingjaar 2017
https://download.belastingdienst.nl/belastingdienst/docs/waardering_landbouwgr_2017_aa9611z7
1pl.pdf
Bennema, E.J. (2011), Hoofdstuk 6, Pacht als beheerinstrument: een uiteenzetting van de belangen
van verschillende categorieën verpachters en de knelpunten in de (pacht)wetgeving. In: FPG, Hoe
nu verder met pacht en de pachtprijsbepaling? Bijdrage van de Federatie Particulier grondbezit
(FPG) voor de evaluatie van het pachtrecht in 2011.
Buurma, J., K.J. Poppe, H.J. Silvis en M.J. Voskuilen (2016), Bodemkwaliteit in Nederland.
Themabericht a.s.r. Juni 2016
Bont, C. de, C. van Bruchem, J. Luijt en M.J. Voskuilen (2005), Herijking van het gemeentelijke
pachtbeleid voor het Kampereiland e.o. Rapport 2.05.07. LEI, Den Haag.
Bruil, D.W. (2014), Evaluatie pachtregelgeving, Instituut voor Agrarisch Recht Wageningen.
Commissie Pachtbeleid (2000), Ruimte voor Pacht, Evaluatie en toekomstvisie pachtbeleid.
Commissie Pachtnormen (2006), Evenwicht in pachtnormen, Advies Commissie Pachtnormen
EU DG-Agri (DG Agriculture and Rural Development, Unit Farm Economics) (2018). Direct payments.
Eurostat (ec.europa.eu/eurostat). European Union, 2018
Methorst, R. (2017), Positie melkveehouderij op Kampereiland; Pachtafhankelijkheid in perspectief.
Onderzoek in opdracht van Kampereiland Vastgoed N.V. (De Stadserven). Aeres Hogeschool
Dronten
Rabobank (2016), Thema update: Grondmarkt: De grondmarkt in beweging. Rabobank Cijfers &
Trends.
Silvis, H.J. en M.J. Voskuilen (2015a), Flexibele pacht en prijstoetsing in economisch perspectief. LEI
report 2015-055.
Silvis, H.J. en M.J. Voskuilen (2015b), Prijsontwikkeling van regulier verpachte landbouwgronden.
Themabericht grondmarkt in opdracht van a.s.r. vastgoed vermogensbeheer. LEI Wageningen UR,
Den Haag.
Silvis, H.J., R.W. van der Meer en M.J. Voskuilen (2017a), Pachtafhankelijke bedrijven in beeld. Notitie
Wageningen Economic Research 2017-028.
Silvis, H. en M. Voskuilen (2018a), Agrarische grondprijzen in de EU in 2016, Wageningen Economic
Research, Notitie 2018-053.
Silvis, H. en M. Voskuilen (2018b), Nederland ook met pachtprijs aan kop, notitie Wageningen
Economic Research, Notitie 2018-073
Statistisches Bundesamt (Destatis) (2017a). Land- und Forstwirtschaft, Fischerei; Eigentums- und
Pachtverhältnisse; Agrarstrukturerhebung. Fachserie 3, Reihe 2.1.6, 2016.

20 | Wageningen Economic Research Nota 2018-082

Statistisches Bundesamt (Destatis) (2017b). Land- und Forstwirtschaft, Fischerei; Kaufwerte für
landwirtschaftliche Grundstücke. Fachserie 3, Reihe 2.4, 2016.
Swinnen Johan, Kristine Van Herck & Liesbet Vranken (2016) The Diversity of Land Markets and
Regulations in Europe, and (some of) its Causes. The Journal of Development Studies, 52:2, 186205, DOI: 10.1080/00220388.2015.1060318.

Wageningen Economic Research Nota 2018-082

| 21

Chronologie van
pachtregelgeving in Nederland
1937

Pachtwet

Nadat de pachtverhoudingen een eeuw lang vooral beheerst zijn door bepalingen
over de huurovereenkomst in het Burgerlijk Wetboek (BW) van 1838, komt in
1937 de Pachtwet tot stand. Aanleiding hiervoor is de landbouwcrisissteun, die
bestemd is voor de grondgebruiker. De wet van 1937 biedt bescherming aan de
pachter ten aanzien van de pachtprijs en de termijn, maar de verpachter kan de
overeenkomst wel opzeggen (ieder tiende jaar). De pachtwet treedt in werking op
1 november 1938, en wordt gevolgd door bijzondere besluiten, waaronder
pachtprijsopdrijvingsbesluit 1940 (niveau 1939).

1941

Pachtbesluit

Onder Duitse bezetting wordt eenheid en vereenvoudiging van regelgeving
doorgevoerd. Noodmaatregelen worden gebundeld in het Pachtbesluit. Schriftelijke
vastlegging van de pachtovereenkomst is verplicht. Termijnen: 12 jaar voor
hoeven, 6 jaar voor los land. Eenzijdige opzegging door verpachter is niet
mogelijk. Bindende wijziging is mogelijk door de Grondkamers, die toetsen of de
algemene belangen van de landbouw niet worden geschaad.

1945

Pachtregeling

Na bevrijding Nederlands gebied komt het Pachtbesluit te vervallen, zodat
Pachtwet 1937 in principe weer van kracht is. Dit geeft onduidelijkheden in ZuidNederland. In de praktijk blijft de normering van het Pachtbesluit gelden. De
‘Pachtregeling 1945’ wordt enkele keren verlengd.

1953

Wet op de Vervreemding

Het doel van de Wet op de vervreemding van landbouwgronden (WVL) is

van Landbouwgronden

prijsopdrijving van landbouwgronden tegen te gaan. De prijsregeling
landbouwgronden wordt gehandhaafd. Transacties behoeven goedkeuring
Grondkamer, die vooral ook let op landbouwstructuureffecten. De pachter heeft
voorkeursrecht. Looptijd: tot 1959, in 1958 met vijf jaar verlengd.

1958

Pachtwet

Na een jarenlange voorbereiding treedt de nieuwe Pachtwet in werking. De wet
bouwt voort op het Pachtbesluit: contractsvrijheid en eigendomsrecht blijven
beperkt. Gestreefd wordt naar goede pachttoestanden: bescherming
pachter/bedrijfscontinuïteit, rekening houden met belangen van de verpachter,
waarborgen algemeen landbouwbelang. Winstverdeling tussen pachter en
verpachter moet redelijk zijn. Prijsbeleid wordt bepaald door de regering op basis
van wettelijke criteria.

1963

Aflopen van WVL

1977

Pachtnormenbesluit

Door het aflopen van de WVL is de prijsvorming van landbouwgrond vrij. Het
voorkeursrecht van de pachter wordt overgeheveld naar de Pachtwet.
Bij bouw- en grasland is onderscheid gemaakt naar vier grondsoorten (zeeklei,
rivierklei, zand- en dalgrond en veen), minder dan voorheen, maar per grondsoort
normen voor drie kwaliteitsklassen. De maximum-pachtnormen voor bouw- en
grasland variëren van ƒ 150,- per hectare per jaar voor veengrond van de derde
kwaliteitsklasse tot ƒ 470,- voor eerste kwaliteit zeeklei. Deze normen kunnen
aangepast worden met een toeslag of aftrek voor externe
productieomstandigheden, zoals: ontsluiting, waterhuishouding, verkaveling.

1984

Wijziging Pachtwet

De Pachtwet wordt gewijzigd om de afname van het pachtareaal te stoppen. Het
continuatierecht van de pachter zonder bedrijfsopvolger wordt beperkt tot diens
65e jaar en het voorkeursrecht van de 65-jarige pachter wordt geschrapt. Deze
aanpassingen worden gerechtvaardigd geacht wegens de sinds 1958 sterk
verbeterde oudedagsvoorziening (AOW, fiscale faciliteiten) zodat prioriteit kon
worden gegeven aan het belang van jonge boeren.

1993

Natuurpacht

Om in het kader van natuur en landschapsbehoud meer beperkende verplichtingen
op te kunnen nemen in de pachtovereenkomst, wordt de pachtwet aangevuld. De
bescherming zou gerealiseerd kunnen worden door natuurorganisaties de
mogelijkheid te bieden hun terrein door landbouwers te laten beheren.

22 | Wageningen Economic Research Nota 2018-082

1995

Wijziging Pachtwet

De wijziging Pachtwet van 1995 introduceert twee nieuwe pachtvormen:
eenmalige pacht en teeltpacht. De grens voor het geliberaliseerde regime voor
verpachting van kleine stukken grond wordt opgehoogd van 25 are naar 1
hectare. Winstafrekening bij verkoop na voorkeursrecht (anti speculatiebeding).
Directe doorwerking in de pachtprijs van een wijziging van de pachtnormen. De
strafrechtelijke handhaving van de pachtwetgeving komt te vervallen. De
mogelijkheden die de wet bood voor civielrechtelijke handhaving worden
voldoende geacht.
Nieuw pachtnormenbesluit: streven naar rendement van 2% van de vrije
verkeerswaarde van het verpachte. De tussen partijen vastgestelde pachtprijzen
per ha per jaar voor land zonder woningen of andere opstallen worden verhoogd
met 15% met een maximum van ƒ 85,- per hectare per jaar (tot 2% van de vrije
verkeerswaarde).

1998-

Voorbereiding nieuwe

In het regeerakkoord 1998 (Kok-II) wordt liberalisering van de pacht

2006

wet

aangekondigd. De in 1999 gevormde Commissie Pachtbeleid onder leiding van
mevr. Leemhuis-Stout brengt in 2000 verslag uit: Ruimte voor Pacht, evaluatie en
toekomstvisie pachtbeleid. Advies: meer evenwicht in rechten van pachter en
verpachter; pacht van bedrijfsgebouwen en de woning overhevelen naar het
huurrecht; pachtregeling naar BW.
Het voorontwerp van wet van 2004 wordt niet positief ontvangen. De betrokken
pachters- en verpachtersorganisaties doen gezamenlijk een voorstel aan de
minister tot een beperkte aanpassing van de wetgeving. In februari 2006 wordt dit
opgevolgd door een wetsvoorstel tot wijziging van het pachtrecht. Er zitten geen
controversiële punten in het voorstel. Pachtrecht zal in het Burgerlijk Wetboek
worden opgenomen. Er is aansluiting gezocht bij het huurrecht.

2007

Pacht in BW

De nieuwe wet wordt in september 2006 door de Tweede Kamer en in april 2007
door de Eerste Kamer aangenomen. De opname van de wet in het BW houdt in
dat de pachtwetgeving meer aansluit bij andere privaatrechtelijke wetgeving.
Inwerkingtreding is 1 september 2007. Het is mogelijk het voorkeursrecht van de
pachter te passeren als de kopende partij kan aantonen dat deze een
‘veilige’ verpachter is. Dat wil zeggen een verpachter die na aankoop van de
regulier gepachte grond geen aanspraak zal maken de grond in eigen gebruik te
nemen. Koop breekt dus ook na september 2007 geen pacht. De pacht kan niet
meer worden beëindigd omdat de pachter 65 jaar wordt. De wet introduceert
geliberaliseerde pacht voor los land: tot 6 jaar vrij van pachtnormen; boven 6 jaar
met pachtnormen.

2007

Pachtprijzenbesluit

In 2004 en 2005 wordt geen overeenstemming bereikt over aanpassing van de
pachtnormen. In 2006 stelt de minister Commissie Pachtnormen in onder leiding
van Van Hall. Het unanieme advies over een nieuwe rekenmethodiek voor de
hoogst toelaatbare pachtprijzen wordt met enkele wijzigingen door de Tweede
Kamer overgenomen en vastgelegd in het Pachtprijzenbesluit 2007. In de
Regelingen pachtprijzen 2007 en 2009 zijn de hoogst toelaatbare pachtprijzen met
de nieuwe methodiek berekend.

2011

Aanpassing berekening

In 2007 worden de verhogingen van de pachtnormen beperkt. De minister van

pachtnormen

LNV bindt het veranderpercentage per pachtprijsgebied (eenmalig) aan een
maximum van 25% (verhoging of verlaging). In 2009 gebeurt dat niet, maar stelt
de minister van LNV een 2e plafond in (naast het plafond van maximaal 2% van
de vrije verkeerswaarde van elk gepachte object). Hierdoor kan de pachtprijs van
bestaande contracten niet hoger worden dan 110% van de hoogst toelaatbare
pachtprijs van nieuwe contracten, de regionorm. Een andere wijziging ten opzichte
van 2007 is de uitbreiding van het aantal pachtprijsgebieden van 8 naar 14. Dit
gebeurt op verzoek van zowel pachters- als verpachtersorganisaties en is conform
de bedoelingen van de Commissie Pachtnormen in 2006. Verder wordt de
tweejaarlijkse aanpassing van de normen vervangen door een jaarlijkse.

Wageningen Economic Research Nota 2018-082

| 23

Pachtprijzenbesluit

Het Pachtprijzenbesluit 2007 steunt op het advies in 2006 van de Commissie Pachtnormen 7 en op de
aanbevelingen van de Commissie Pachtnormen II. De taakopdracht van de eerste commissie luidde als
volgt:
Ontwikkel een robuuste berekeningssystematiek voor een differentiatie van pachtprijzen gelet op het
agrarisch opbrengend vermogen van landbouwgronden (wat kun je erop verdienen?) met als doel
pacht als een aantrekkelijk instrument voor de landbouw in stand te houden. Hierbij moet rekening
worden gehouden met een redelijk rendement voor de verpachter, en met voldoende steun van de
organisaties van pachters en verpachters.
Tot 1992 waren de pachtnormen voor bouw- en grasland gebaseerd op grondsoort, waarbij
onderscheid gemaakt werd in drie kwaliteitsklassen. In het Pachtnormenbesluit 1995 werden de
pachtnormen niet meer gebaseerd op de grondsoort, maar op de vrije verkeerswaarde van de grond
in een regio. Op termijn zou de pachtprijs op 2% van de vrije verkeerswaarde moeten komen om
pacht als financieringsvorm voor de landbouw aantrekkelijker maken voor met name de verpachter.
Maar toen de prijs van landbouwgronden in de tweede helft van de jaren negentig alsmaar bleef
stijgen, kwam het einddoel, pachtprijzen gelijk aan 2% van de vrije verkeerswaarde van
landbouwgrond, steeds verder weg te liggen. Een tweede aanleiding voor de 2%-systematiek was het
gegeven dat de pachtprijzen in de diverse landbouwgebieden weinig samenhang vertoonden met de
grondprijzen in die gebieden. Daar waar de grondprijs relatief hoog was, zoals op de zandgronden van
Noord-Brabant, was de pachtprijs veelal relatief laag. Ook waren er gebieden waarin de verhouding
omgekeerd was. De pachtnormen waren voor het laatst aangepast in 2001. Een voorstel tot wijziging
van het Pachtnormenbesluit was tot twee keer toe (in 2004 en 2005) door bezwaren vanuit de Tweede
Kamer ingetrokken, wat niet losstond van de behandeling van het wetsvoorstel voor een nieuw
pachtrecht.
De commissie heeft als uitgangspunt de bedrijfsuitkomsten in de grondgebonden landbouw over de
laatste vijf jaar gekozen. Hieruit wordt allereerst een (gemiddelde) beloning voor grond afgeleid. Bij
die afleiding worden de normale bedrijfseconomische rekenregels in acht genomen, met uitzondering
van de gehanteerde beloning van de inzet van de arbeid van het bedrijfshoofd en van de niet-betaalde
meewerkende gezinsleden. Dit laatste omdat de normatieve beloning van eigen arbeid tot overwegend
negatieve uitkomsten voor de beloning van grond zou leiden. In plaats daarvan is eerder genoemde
arbeid beloond door daarvoor per huishouden het modale inkomen in te rekenen. Op deze wijze en
door uit te gaan van de gerealiseerde bedrijfsuitkomsten in de grondgebonden landbouw is inhoud
gegeven aan artikel 3, lid 2 van de Pachtwet ‘... dat de pachtnormen moeten strekken tot bevordering
van pachtprijzen, welke in een redelijke verhouding staan tot de bedrijfsuitkomsten’.
Omdat ondernemers in de landbouw moeten reserveren om onder meer de continuïteit van het bedrijf
te kunnen garanderen, is een percentage van het pachtersvermogen op de aldus berekende
grondbeloning in mindering gebracht. Door de grondbeloning te berekenen met gebruikmaking van de
gegevens van grondgebonden landbouwbedrijven vanaf een zekere minimale omvang, 8 is inhoud
gegeven aan de volgende passage van artikel 3, lid 2, te weten ‘... bij een behoorlijke bedrijfsvoering’.
Tot slot is invulling gegeven aan de laatste passage van voornoemd artikel ‘... dat de redelijke
belangen van de verpachter mede in acht worden genomen’. Daartoe zijn als tweede pijler (de
berekening van de grondbeloning is de eerste pijler) de rendementseisen van de verpachters
7

8

Samenstelling Commissie: prof. mr. A. van Hall, voorzitter; drs. J. Luijt/ing. M.J. Voskuilen, secretaris, (LEI); ing. G.R.
van Woudenberg, lid, (Federatie Particulier Grondbezit); D. Bruins, lid, (NAJK); ing. F.J. Somsen, lid, (Fortis); J.G. van
Maanen, lid, (BLHB); ing. F.J.E.A. van de Lindeloof/ A. Michielsen (LTO); mr J.G. Bongers, lid, (Centrale grondkamer
Arnhem); drs. A. Roek, lid, (Domeinen).
Als maatstaf voor de economische omvang van bedrijven werd aanvankelijk de Nederlandse grootte-eenheden (nge)
gehanteerd. Vanaf 2010 is deze vervangen door de Standaardopbrengst (SO).

24 | Wageningen Economic Research Nota 2018-082

geïnventariseerd. Dat betreft vooral het directe rendement, ofwel de (netto) pachtinkomsten.
Verpachters verlangen een minimaal direct rendement ter grootte van de reële lange rente op de
kapitaalmarkt (gemiddeld over de laatste drie jaar), verhoogd met een percentage als vergoeding
voor eigenaarslasten, beheerskosten en risico. In die gebieden waar de eerder berekende
grondbeloning substantieel onder of boven deze rendementseis ligt, wordt op de grondbeloning een
correctie toegepast.
Het resultaat van dit alles is de - regionale - pachtnorm. De aldus berekende pachtnorm wordt als
hoogst toelaatbare pachtprijs toegepast op nieuwe reguliere pachtovereenkomsten. Voor bestaande
pachtovereenkomsten wordt de pachtprijs in iedere overeenkomst periodiek met het regionale
veranderpercentage (in beginsel van rechtswege) verhoogd of verlaagd. Dat regionale
veranderpercentage is aanvankelijk berekend door per pachtregio de pachtnorm te delen door de
laatst betaalde pacht. Zowel voor nieuwe als bestaande reguliere pachtovereenkomsten zou de
pachtprijs van een pachtobject nooit boven 2% van de vrije verkeerswaarde van dat pachtobject
mogen uitstijgen. Als de pachtprijs in een pachtovereenkomst na de aanpassing van de pachtprijs
boven 2% van de vrije verkeerswaarde uitkomt, wordt de pachtprijs op 2% van de vrije
verkeerswaarde van het betreffende object vastgesteld.
Uit rendementsberekeningen van particuliere verpachters en institutionele verpachters concludeerde
de commissie dat de meeste particuliere verpachters slechts in uitzonderlijke gevallen in staat zijn om
indirecte rendementsonderdelen, zoals waardestijging in geval van een bestemmingswijziging of
waardestijging door pachtbeëindiging, te realiseren. Dat betekent dat vooral de kleine particuliere
verpachter vrijwel alleen is aangewezen op het directe rendement, dat bestaat uit de inkomsten uit de
pacht minus waterschapslasten, landinrichtingsrente en beheerkosten. Daarom is aandacht gevraagd
voor de grote groep particuliere verpachters die in box 3 van de inkomstenbelasting de forfaitaire
vermogensrendementsheffing moeten afdragen. Wil het instrument pacht voor deze groep verpachters
aantrekkelijk blijven, dan zal het directe rendement voor deze verpachters voldoende aantrekkelijk
moeten worden om de continuïteit te kunnen blijven waarborgen. Als mogelijkheid is een fiscale
vrijstelling voor regulier verpachte gronden en gebouwen geopperd.
Latere wijzigingen
In 2010 is de Commissie Pachtnormen II 9 door de minister van LNV ingesteld om knelpunten in de
bestaande pachtprijzensystematiek uit te werken, de systematiek te evalueren en aanbevelingen te
doen voor verbeterpunten. Naar aanleiding van het advies van deze commissie is de berekening van
de grondbeloning als volgt gewijzigd:
• niet langer wordt 1% van het bedrijfsvermogen als reservering voor de pachter in mindering op de
grondbeloning gebracht, maar in plaats daarvan 20% van de grondbeloning;
• bedrijven met meer dan 25% neveninkomsten worden niet langer als grondbeloningsbedrijf
geselecteerd;
• bij de toepassing van het veranderpercentage wordt naast het tussentijds ingevoerde plafond van
110% van de regionorm 10 een ondergrens van 90% van de regionorm ingevoerd;
• bij de berekening van het veranderpercentage wordt in de noemer de laatst betaalde pacht
vervangen door de voorgaande (oude) regionorm;
• de pachtnormen worden jaarlijks aangepast in plaats van om de 2 jaar.
De invoering van zowel een onder- als een bovengrens, in combinatie met het vervangen van de laatst
betaalde pacht door de oude regionorm, vermindert de verwarring omdat bij een gelijk blijvende
regionorm ook het veranderpercentage nul wordt. Bij een positief veranderpercentage moet worden
getoetst of de nieuw te betalen pacht niet uitstijgt boven 110% van de regionorm. Is dat het geval,
dan is de maximale pachtprijs gelijk aan 110% van de regionorm. Als de laatst betaalde pacht al
hoger is dan de nieuwe regionorm, wordt de betaalde pacht bevroren. Een vergelijkbare toetsing vindt
plaats bij een negatief veranderpercentage, waarbij een ondergrens van 90% geldt. Daarnaast moet
9
10

De commissie kende nagenoeg dezelfde samenstelling als de Commissie Pachtnormen van 2006.
In het nieuwe pachtprijzensysteem was het mogelijk dat de pachtprijs van een deel van bestaande contracten uitstijgt
boven de regionorm. Om dat in te perken, heeft het kabinet in de zomer van 2009 de bestaande pachtprijzensystematiek
aangepast door de introductie van een 2e plafond. Het nieuwe plafond houdt in dat de pachtprijs voor bestaande
contracten niet meer dan 10% boven de regionorm mag uitkomen. Als de pachtprijs daar al boven zit, wordt die
bevroren.

Wageningen Economic Research Nota 2018-082

| 25

worden nagegaan of de nieuwe pachtprijs van de betreffende percelen niet hoger is dan 2% van de
vrije grondprijs van die percelen. Is dat het geval, dan is 2% van de vrije grondprijs de maximaal te
betalen pachtprijs.
In 2006 was geadviseerd voor de regionale verbijzondering van de pachtprijzen uit te gaan van 8
pachtprijsgebieden in plaats van de meer gebruikelijke 14 groepen van landbouwgebieden (zie
bijlage 3), omdat er toen in een aantal gebieden nog onvoldoende steekproefbedrijven waren. De
indeling in 14 pachtprijsgebieden is mogelijk gemaakt door de uitbreiding van het aantal
steekproefbedrijven. Per 1 januari 2014 zijn twee pachtprijsgebieden gewijzigd 11.

11

Het pachtprijsgebied Westelijk Holland is uitgebreid met de twee opgeheven gemeenten Wieringen en Wieringermeer.
Deze gemeenten vormen samen met de twee andere opgeheven gemeenten Anna Paulowna en Niedorp de nieuwe
gemeente Hollands Kroon. Het pachtprijsgebied IJsselmeerpolders gaat verder zonder de opgeheven gemeenten
Wieringen en Wieringermeer. Door deze wijziging zijn de veertien pachtprijsgebieden niet langer gelijk aan de veertien
groepen van landbouwgebieden.

26 | Wageningen Economic Research Nota 2018-082

Groepen landbouwgebieden
(14) en grondsoorten

Bron: Grondsoortenkaart 2006, Wageningen Environmental Research; 14 groepen van
landbouwgebieden, CBS.

Wageningen Economic Research Nota 2018-082

| 27

Overheidsregels bij huur van
bedrijfsruimten
Binnen het ‘huurrecht bedrijfsruimten’ onderscheidt het Burgerlijk Wetboek (BW) twee typen
bedrijfsruimten, met ieder een eigen specifiek huurregime:
• (middenstands)bedrijfsruimte (artikel 7:290 BW)
• overige bedrijfsruimte (artikel 7:230a BW).
Bedrijfsruimte
Een bedrijfsruimte of middenstandsbedrijfsruimte wordt ook wel 290 of ex290 bedrijfsruimte
genoemd, omdat deze ruimtes vallen onder artikel 7:290 BW. Een 290 bedrijfsruimte is een pand dat
voor het publiek toegankelijk moet zijn en waar het product of de dienst direct geleverd wordt. Te
denken valt aan: klein handelsbedrijf, winkel, restaurant, café, afhaaldienst, besteldienst of een
ambachtsbedrijf, een hotel of camping. Soms worden deze ruimtes daarom ook wel simpelweg
winkelruimte of middenstandsbedrijfsruimte genoemd. Bij twijfel is doorslaggevend hoe afhankelijk
het bedrijf van de vestigingsplaats is (plaatsgebondenheid).
Voor de huur van een (middenstands)bedrijfsruimte geldt extra wettelijke bescherming. De
betreffende bedrijven zijn vaak afhankelijk van de vestigingsplaats en van investeringen die daaraan
zijn gekoppeld. Een voorbeeld is een horecabedrijf dat in de loop der jaren een goede naam heeft
opgebouwd. Hierdoor is de locatie aantrekkelijker geworden. Omdat (gedwongen) verplaatsing tot
verlies leidt, is er voor deze categorie meer zekerheid bij de huurder. Voor de eerste tien jaar is het
huurrecht in principe verzekerd. Het huurcontract wordt vaak voor twee keer vijf jaar aangegaan. De
huurder kan het na vijf jaar opzeggen. De verhuurder kan dat alleen als de huurder zich niet goed
heeft gedragen of als de verhuurder of zijn familie het pand zelf dringend en voor een langere termijn
nodig heeft. De kantonrechter besluit hierover. Opzegging moet minimaal een jaar voor de vijf- of
tienjaarstermijn afloopt, gebeuren.
In twee situaties kan aan de kantonrechter door huurder en verhuurder wijziging van de huurprijs
worden gevraagd: na afloop van de duur van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd; als er
minstens 5 jaar is verstreken sinds de laatste door partijen of de rechter vastgestelde huurprijs is
ingegaan. Bij de procedure moet er een advies zijn van een of meer deskundigen. De rechter let op de
huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse en neemt het gemiddelde van de betreffende
huurprijzen over de 5 jaar tot de dag van de vordering (middelingsclausule).
Overige bedrijfsruimte
Een overige bedrijfsruimte is ruwweg alles wat geen 290-bedrijfsruimte of woonruimte is. Een overige
bedrijfsruimte heeft geen voor het publiek toegankelijk deel. Overige bedrijfsruimtes worden soms ook
wel kantoorruimte genoemd, of 230-bedrijfsruimte (omdat ze vallen onder artikel 7:230 BW). Ruimten
die geen woonruimte zijn, zoals sportzalen, clubhuizen, garageboxen, vallen onder overige
bedrijfsruimte.
Voor de huur van deze ‘overige bedrijfsruimten’ is de termijn van huren vrij. Dit moeten verhuurder
en huurder met elkaar regelen. Het is standaard dat de betalingstermijn ook de opzegtermijn is. Bij
maandelijkse betaling van de huur, moet de huur minimaal een maand van tevoren worden opgezegd.
In de huurovereenkomst kan een andere termijn zijn afgesproken.
Na het einde van de huurovereenkomst kan de huurder aan de rechter verzoeken om de termijn
waarbinnen ontruiming moet plaats vinden te verlengen. De eventuele verlenging kan worden
uitgesproken voor maximaal een jaar na het eindigen van de overeenkomst (en nog tweemaal met
maximaal een jaar worden verlengd). Als de partijen het niet eens zijn over de huursom voor de
verlengingsperiode, stelt de rechter deze vast.

28 | Wageningen Economic Research Nota 2018-082

Huidige pachtvormen en
erfpacht
Reguliere pacht
Reguliere pacht is de klassieke pachtvorm. Deze is voor alle pachtobjecten mogelijk. De wettelijke
looptijd is 6 jaar voor los land en 12 jaar voor een hoeve. Voor een kortere pachtduur is goedkeuring van
de grondkamer nodig. Reguliere pacht wordt automatisch verlengd met 6 jaar (continuatierecht). Dit
gebeurt niet als de pachtovereenkomst is afgesloten voor een door de grondkamer goedgekeurde
kortere pachtduur en als de verpachter volgens de regels heeft opgezegd. De pacht eindigt niet bij
overlijden en evenmin als de pachter 65 jaar wordt. De pachter kan bij de pachtkamer indeplaatsstelling
of medepacht vorderen voor de echtgenoot of geregistreerde partner, bloed- en aanverwanten in de
rechte lijn of pleegkinderen van de pachter. Bij het einde van de reguliere pacht is de verpachter
verplicht de pachter een naar billijkheid te bepalen vergoeding te geven voor de door de pachter aan het
gepachte aangebrachte veranderingen en toevoegingen die een verbetering zijn (melioratierecht). De
verpachter die tot vervreemding van het verpachte of een deel daarvan wil overgaan, is verplicht de
pachter bij voorkeur in de gelegenheid te stellen het recht dat hij voornemens is aan te bieden, te
verkrijgen. Het is mogelijk het voorkeursrecht van de pachter te passeren, als de kopende partij kan
aantonen dat deze een ‘veilige’ verpachter is. Dat wil zeggen een verpachter die de grond niet in eigen
gebruik zal nemen. Onder vervreemding worden begrepen overdracht van eigendom of vestiging of
overdracht van erfpacht, opstal of vruchtgebruik (voorkeursrecht). Bij verkoop van het pachtobject gaan
de rechten en plichten van de verpachter over naar de nieuwe eigenaar. Volgens het pachtprijzenbesluit
zijn de pachtnormen van toepassing, de hoogst toelaatbare pachtprijzen. Deze worden jaarlijks
aangepast.
Geliberaliseerde pacht
Geliberaliseerde pacht is in 2007 in de plaats gekomen van de eenmalige pacht 12 die in 1995 was
geïntroduceerd. Geliberaliseerde pacht is alleen mogelijk voor los land. Deze pachtvorm is flexibeler
dan reguliere pacht, omdat er nauwelijks wettelijke bepalingen gelden. De looptijd is vrij. Bij een
looptijd van 6 jaar of korter is de pachtprijs vrij. Bij een pachtduur langer dan 6 jaar zijn de
pachtnormen - de hoogst toelaatbare pachtprijzen – van toepassing. Deze worden jaarlijks aangepast.
De pachtovereenkomst eindigt op de afgesproken datum en wordt niet automatisch verlengd. Niet van
toepassing zijn het continuatierecht, het recht op indeplaatsstelling of medepacht en het
voorkeursrecht.
Teeltpacht
Teeltpacht is pacht voor los land, voor een periode van een of twee jaar. Het kan alleen worden
afgesloten voor een- of tweejarige teelten waarvoor vruchtwisseling nodig is. De pachtprijs is vrij. De
pachtovereenkomst eindigt op de afgesproken datum. Niet van toepassing zijn continuatierecht,
indeplaatsstelling of medepacht en het voorkeursrecht.
Natuurpacht
Natuur- of beheerpacht is verpachting waarbij de landbouwgrond in een reservaat ligt. Daarbij zijn er
bijzondere verplichtingen in de pachtovereenkomst opgenomen om de natuur- en landschapswaarden
in stand te houden of te ontwikkelen. Hiervoor kan de pachter een beheersvergoeding vragen. Deze
vergoeding staat los van de pachtprijs. De looptijd is 6 jaar voor los land en voor een hoeve. De pacht
wordt automatisch verlengd met 6 jaar (continuatierecht). De pacht eindigt niet bij overlijden. De
pachter kan indeplaatsstelling of medepacht vorderen en het voorkeursrecht is van toepassing.
Informele pacht
Bij de bovengenoemde pachtvormen dient de pachtovereenkomst schriftelijk te worden geregistreerd
dan wel getoetst door de Grondkamer. In de praktijk is er hiernaast een groot areaal informele pacht.
Deze informele pacht bestaat uit zwarte en grijze pacht. Zwarte pacht zijn pachtovereenkomsten die
12

Eenmalige pacht gaf de mogelijkheid om grond tijdelijk te verpachten voor een periode van ten hoogste
12 aaneengesloten jaren, waarbij het merendeel van de bepalingen van de Pachtwet niet van toepassing is.

Wageningen Economic Research Nota 2018-082

| 29

tussen de verpachter en de pachter mondeling zijn aangegaan. Grijze pacht zijn pachtovereenkomsten
die weliswaar op papier zijn vastgelegd (bijvoorbeeld in een grondgebruikersverklaring of
huurovereenkomst) en die niet ter goedkeuring aan de Grondkamer zijn toegezonden.
Erfpacht
In tegenstelling tot de pacht is erfpacht een zakelijk recht. De erfpachter heeft in economische zin een
positie die nagenoeg gelijk is aan die van de eigenaar. Hij mag de grond in erfpacht voorzien van een
opstal en kan het erfpachtrecht, inclusief de opstal, verkopen. Het recht van erfpacht is in Nederland
geregeld in het BW, Boek 5, Titel 7. Voor de erfpacht betaalt de erfpachter aan de eigenaar (bij
erfpacht vaak de bloot eigenaar genoemd) jaarlijks een bedrag, de canon. In de landbouw worden
erfpachtovereenkomsten aangeboden door particuliere en institutionele beleggers in landbouwgrond.
Deze contracten kunnen kwalificeren als geïndexeerde geldleningen, waardoor fiscale voordelen
ontstaan. In Groningen bestaat nog een variant waarbij sprake is van een eeuwigdurend recht van
erfpacht, het recht van beklemming.
Ontwikkeling gebruikstitels landbouwgrond
De ontwikkeling van de gebruikstitels van landbouwgrond van 2007 tot 2017 is weergegeven in
tabel B5.1. De gegevens zijn gebaseerd op de Landbouwtelling. De getoonde stijging van de
eenmalige pacht is merkwaardig, aangezien die titel vrijwel verdwenen zou moeten zijn. Waarschijnlijk
gaat het in de praktijk om andere gebruikstitels, zoals geliberaliseerde pacht of informele pacht. In
andere opzichten bevestigt de tabel algemeen bekende trends. Zo neemt het reguliere pachtareaal al
jarenlang af; vanaf 2007 met in totaal meer dan 120.000 ha. In dat jaar (2007) is de geliberaliseerde
pacht ingevoerd. De kortlopende vorm daarvan (contractduur van zes jaar of minder) heeft zich sterk
ontwikkeld: in tien jaar tijd is het areaal in 2017 uitgekomen op meer dan 100.000 ha.
Tabel B5.1 Gebruikstitels van landbouwgrond (ha) volgens de Landbouwtelling, 2007 en 2017
Eigendom

2007

2017

1.093.728

1.041.217

Erfpacht

33.921

43.536

Pacht

458.866

467.382

w.v. reguliere pacht

333.040

230.840

reguliere pacht, kortlopend

40.014

20.308

eenmalige pacht

75.327

82.524

teeltpacht

4.921

13.017

pacht van geringe oppervlakten (< 1 ha)

1.313

865

verpachting binnen reservaten (natuurpacht)

4.251

5.191

geliberaliseerde pacht, langer dan 6 jaar

-

10.845

geliberaliseerde pacht, 6 jaar of korter

-

103.792

Overig

304.339

237.691

w.v. tijdelijk gebruik in het kader van de landinrichting

12.806

1.109

in gebruik van een terrein beherende organisatie

6.764

9.959

284.769

226.623

1.890.854

1.789.826

overige exploitatievormen
Totaal areaal
Bron: RVO.nl/CBS, bewerking Wageningen Economic Research.

Per saldo is de verhouding tussen eigendom en pacht in de afgelopen tien jaar weinig veranderd. In
2017 was 58% van de landbouwgrond in eigendom van de agrariërs en was 26% in gebruik op basis
van pacht. Het aandeel van de reguliere pacht is in deze periode gedaald van 20% (van het totale
areaal landbouwgrond) tot 14%, terwijl het aandeel van kortlopende liberale pacht is geklommen tot
6% (in 2017).
De teruggang van de reguliere pacht vloeit voort uit het feit dat er contracten aflopen, bijvoorbeeld bij
bedrijfsbeëindiging, maar er vrijwel geen nieuwe reguliere pachtcontracten worden gesloten. Dit heeft
te maken met de sterke bescherming van de pachter, met name de automatische verlenging van de
pachtovereenkomst, en de regulering van de pachtprijzen. De kortlopende liberale pacht heeft deze
kenmerken niet.

30 | Wageningen Economic Research Nota 2018-082

Pachtprijzen en pachtbeleid in
EU-landen13
Binnen de EU heeft Nederland veruit de hoogste gemiddelde pachtprijs voor landbouwgrond. Hetzelfde
geldt voor de agrarische grondprijs. Net als de koopprijzen van landbouwgrond lopen de gemiddelde
pachtprijzen voor landbouwgrond in de landen van de Europese Unie (EU) behoorlijk uiteen, zowel
tussen als binnen de lidstaten. De Baltische staten, enkele Oost-Europese landen en Malta noteren in
2016 de laagste gemiddelde pachtprijzen met minder dan 100 euro per hectare (figuur B6.1). In de
meeste West-Europese landen ligt de pachtprijs tussen de 200 à 300 euro per hectare. Denemarken
en vooral Nederland zitten hier ver boven met respectievelijk 540 en 790 euro per hectare. De
verschillen hangen samen met de productiviteit van de grondgebonden landbouw.

Letland
Slowakije
Estland
Kroatië
Malta
Litouwen
Roemenië
Tsjechië
Portugal
Spanje
Slovenië
Hongarije
Zweden
Cyprus
Verenigd Koninkrijk
Griekenland
Polen
Frankrijk
Italië
Bulgarije
Finland
Luxemburg
Duitsland
Ierland
België
Oostenrijk
Denemarken
Nederland
0

100

200

300

400

500

600

700

800

Figuur B6.1 Gemiddelde pachtprijs landbouwgrond (euro per ha) EU-landen, 2016
Bron: Eurostat, EU DG-Agri (2018) en Statistisches Bundesamt (2017a), bewerking Wageningen
Economic Research.

Bijna helft EU-areaal landbouwgrond gepacht
Het areaal cultuurgrond van de 28 EU-landen bedraagt 174 mln. hectare (in 2013), waarvan 52% in
eigendom is van de gebruiker-agrariër en 48% wordt gepacht. Hiertoe behoren ook deelpacht (shared
farming) en andere gebruiksvormen. Het gemiddelde aandeel pacht loopt uiteen van 18% tot 79%
(tabel B6.1). Die verschillen gelden zowel voor West-Europa als voor Midden- en Oost-Europa. In
West-Europa is het aandeel pacht in het grondgebruik het laagst in Ierland. In oostelijke EU-landen als
Tsjechië en Slowakije wordt de overgrote meerderheid van de landbouwgrond gepacht, terwijl dat in
Polen geldt voor een minderheid. Nederland zit met een aandeel van 40% onder het gewogen EU-

13

Deze bijlage is gebaseerd op: Huib Silvis en Martien Voskuilen, 2018, ‘Nederland ook met pachtprijs aan kop’, notitie
Wageningen Economic Research, 2018-073

Wageningen Economic Research Nota 2018-082

| 31

gemiddelde. Gewogen gemiddelde wil zeggen dat rekening is gehouden met het aandeel van elk land
in het pachtareaal.
Gemiddelde EU-pachtprijs 200 euro per hectare
Voor de gehele EU-28 is de gewogen gemiddelde pachtprijs in 2016 uitgekomen op 200 euro per
hectare. Het verschil tussen de laagste en hoogste pachtprijs - 50 euro per hectare in Slowakije en
790 euro per hectare in Nederland - is aanzienlijk, namelijk een factor 16. Overigens is de
bandbreedte van de gemiddelde grondprijs nog wat groter, een factor 31. Een van de mogelijke
factoren is de mate waarin de pacht- en grondmarkt zijn gereguleerd in de verschillende landen (zie
hierna). De verhouding tussen de pachtprijs en de grondprijs varieert van circa 0,7% in Italië en het
Verenigd Koninkrijk, 1,3% in Duitsland en Nederland, 3,3% in Frankrijk tot 5,3% in Roemenië.

Tabel B6.1 Pachtprijzen en enkele kenmerken van 15 EU-landen a)
Hectare

%

SO per

Pachtprijs

Grondprijs

DP

(mln.) b)

Pacht c)

ha d)

per ha e)

per ha f)

per ha g)

2013

2013

2013

2016

2016

2016

Frankrijk (FR)

27,7

79

1.290

200

6.100

260

Spanje (ES)

23,3

41

830

140

9.400

220

Verenigd Koninkrijk (UK)

17,1

36

970

160

21.200

180

Duitsland (DE)

16,7

62

2.000

290

22.300

290

Polen (PL)

14,4

18

1.100

190

8.300

230

Roemenië (RO)

13,1

39

790

100

1.900

120

Italië (IT)

12,1

39

2.000

220

35.100

320

Ierland (IE)

5,0

25

910

290

16.000

240

Hongarije (HU)

4,7

59

830

150

3.800

270

Tsjechië (CZ)

3,5

74

1.040

100

5.200

240

Oostenrijk (AT)

2,7

36

1.490

350

-

250

Denemarken (DK)

2,6

32

2.160

540

20.400

330

Slowakije (SK)

1,9

79

770

50

-

220

Nederland (NL)

1,8

40

5.330

790

59.000

390

België (BE)

1,3

64

4.040

290

-

400

a) Het areaal cultuurgrond van de 28 EU-landen bedraagt 174 mln. hectare (in 2013). De landen met meer dan 2% van het areaal cultuurgrond
in de EU zijn geselecteerd, behalve Griekenland, Bulgarije en Portugal, plus Oostenrijk, Denemarken, Slowakije, Nederland en België; b)
Areaal cultuurgrond (mln. hectare); c) Aandeel pacht in cultuurgrond; d) Standaardopbrengst (SO), een maat voor de (gestandaardiseerde)
opbrengst. De SO per hectare heeft betrekking op de akkerbouw- en graasdierbedrijven; e) Gemiddelde pachtprijs landbouwgrond in euro per
hectare; f) Gemiddelde agrarische grondprijs in euro per hectare landbouwgrond; ‘-’ Niet beschikbaar; g) Directe betaling per hectare
cultuurgrond.
Bron: Eurostat, EU DG-Agri (2018) en Statistisches Bundesamt (2017a en 2017b), bewerking Wageningen Economic Research.

Directe betalingen in meeste landen hoger dan pachtprijs
In 2016 is voor de gehele EU gemiddeld 257 euro verstrekt per subsidiabele hectare in de vorm van
directe betalingen van het Gemeenschappelijk landbouwbeleid (GLB). De bedragen in tabel B6.1 zijn
gebaseerd op het totale landbouwareaal. Omdat dit areaal wat groter is dan het subsidiabele areaal,
komen de directe betalingen per hectare landbouwgrond iets lager uit, namelijk op 235 euro per
hectare. De directe betalingen lopen uiteen van 120 euro in Roemenië tot 390 euro per hectare
landbouwgrond in Nederland. In tien van de vijftien landen liggen de gemiddelde directe betalingen
boven de gemiddelde pachtprijs. Bij de hervorming van het GLB voor de periode 2015-2020 is
overeengekomen om de verschillen in de gemiddelde steun per hectare tussen de EU-lidstaten te
verkleinen (externe convergentie).
Relatie pachtprijs en productiviteit landbouw
De pachtprijsverschillen binnen de EU worden bepaald door verschillende factoren, die tot uitdrukking
komen in vraag en aanbod van landbouwgrond. Daarbij spelen ook de natuurlijke
productieomstandigheden (bodemvruchtbaarheid, klimaat, water), die zeer uiteenlopend zijn, een
belangrijke rol. Het is aannemelijk dat de pachtprijs afhangt van wat de landbouwgrond gemiddeld

32 | Wageningen Economic Research Nota 2018-082

opbrengt. Als een globale indicator voor deze grondproductiviteit is de Standaardopbrengst (SO) van
de grondgebonden landbouw in figuur B6.2 afgezet tegen de pachtprijs in vijftien EU-landen (zie
tabel B6.1). De pachtprijs vertoont voor deze groep landen een vrij sterke samenhang met de
grondproductiviteit.

800

Pachtprijs (euro per ha)

NL

700
R² = 0,6606

600
DK

500
400
AT
300

IE
PL

200

HU
ES

100
0

0

UK
RO
SK
1.000

BE

DE
FR

IT

CZ

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000
SO per ha

Figuur B6.2 Gemiddelde pachtprijs (euro per ha) en productiviteit (SO per ha) van de
grondgebonden landbouw in een aantal EU-landen, 2016
Zie tabel B6,1, waarin ook de afgekorte naam van de landen staat.
Bron: Eurostat, EU DG-Agri (2018) en Statistisches Bundesamt (2017a), bewerking Wageningen
Economic Research.

Grote verschillen in regulering pacht- en grondmarkt
In de manier waarop EU-landen omgaan met grondprijzen, verkoop- en pachtcontracten zijn er grote
verschillen. De uiteenlopende overheidsbemoeienis is in kaart gebracht door Swinnen et al. (2016). Er
zijn sterk gereguleerde en zeer liberale benaderingen ten aanzien van het grondgebruik.
Frankrijk en Hongarije zijn voorbeelden van landen met een sterke regulering. In Frankrijk beheersen
de ‘Societés pour l’Aménagement Foncier et l’Etablissement Rural’ (SAFER’s) de lokale grondmarkt via
hun bevoegdheden om landbouwgrond te kopen, verkopen en verpachten. De SAFER’s controleren ook
het niveau van bedrijfsherstructurering en -ontwikkeling doordat boeren toestemming moeten
verkrijgen voor uitbreiding. In Hongarije kan landbouwgrond alleen in handen zijn van individuen of
families (‘natuurlijke personen’). Bij de oude lidstaten bestaat de meest liberale regelgeving in Ierland,
Griekenland en het Verenigd Koninkrijk; bij de nieuwe lidstaten is dat in Roemenië en Tsjechië.
Er zijn ook landen waar de regulering gemengd is. Zo is er in Polen een groot verschil tussen de regels
voor de pacht- en koopmarkt. Het overgrote deel van het land is in eigendom van gezinsbedrijven. Er
is weinig bescherming voor pachters, maar veel bescherming voor eigenaar-grondgebruikers. In België
is de koopmarkt vrij, maar is de belangrijke pachtmarkt sterk gereguleerd. Dit geldt ook voor
Nederland, zij het dat hier ook het pachtstelsel een gemengd karakter heeft, met de reguliere pacht
enerzijds en de geliberaliseerde pacht (en informele pacht) anderzijds.
Onderdeel van de sterke regulering van de pachtmarkt is het vaststellen van de pachtprijs (in Frankrijk,
België en Nederland). In Frankrijk bepalen de SAFER’s een prijsrange (minimum- en maximumprijs)
waarbinnen de pachter en de eigenaar een prijs kunnen afspreken. De vrij lage pachtprijs in België ten
opzichte van de grondproductiviteit (zie figuur 6.2) zou mede het gevolg van de prijsregulering kunnen
zijn. Over de invloed van het Nederlands prijsbeleid op de betaalde pachtprijs valt op basis van de hier
gepresenteerde gegevens niet veel te zeggen, omdat de pachtprijs van Nederland is opgebouwd uit de
prijzen van gereguleerde en vrije pachtvormen. Denemarken heeft een relatief hoge pachtprijs, maar
daar overheerst het eigendomsbedrijf (pachtaandeel ruim onder EU-gemiddelde).

Wageningen Economic Research Nota 2018-082

| 33

Standpunten voor nieuwe
pachtregelgeving
De discussie over de herziening van het pachtstelsel werd in april 2014 afgetrapt met de presentatie
van de Evaluatie pachtregelgeving van prof. mr D.W. Bruil (Kamerstuk 27 924, nr. 59).
Staatssecretaris S. Dijksma van Economische Zaken had hem gevraagd om een analyse van het
pachtsysteem te maken en te onderzoeken welke pachtvormen er in de toekomst nodig zijn. Bruil
merkt op dat in de afgelopen decennia een tweeslachtig systeem is ontstaan: aan de ene kant de
reguliere pacht met veel dwingendrechtelijke bescherming voor de pachter en relatief lage
pachtprijzen; aan de andere kant de geliberaliseerde pacht met nauwelijks bescherming voor de
pachter, grote contractvrijheid en betrekkelijk hoge pachtprijzen. In de praktijk worden er vrijwel
alleen nog kortlopende geliberaliseerde pachtcontracten overeengekomen en het areaal dat langdurig
(regulier) wordt verpacht neemt gestaag af, zo stelt hij vast. Naast de mogelijkheid tot het afsluiten
van flexibele kortdurende pachtovereenkomsten blijft er behoefte aan langdurige
pachtovereenkomsten. Zowel pachters als verpachters hebben hiervoor bedrijfseconomische redenen.
Pachters kunnen met langere contracten betere investeringsbeslissingen nemen. Verpachters kunnen
met langdurige overeenkomsten voor een langere periode het rendement vastleggen. De huidige
pachtregelgeving belemmert echter het aangaan van langdurige pachtovereenkomsten omdat deze
zijn onderworpen aan wettelijk vastgelegde maximum pachtprijzen, aldus de evaluator. Hij beveelt
aan dat pachters en verpachters hun zaken zoveel mogelijk onderling kunnen regelen.

Tabel B7.1 Voorstel voor aanpassing pachtstelsel door prof. Bruil
Onderwerp

Regelend recht

Dwingend recht

Schriftelijke vastlegging

Nee

Voor bijzondere bedingen –

Bijzonderheden

kortere dan wettelijke duur
Goedkeuring door de

Vervalt

grondkamer
Duur van de overeenkomst

25 jaar

Voor hoeves: tenminste 25 jaar
Voor overige tenminste 6 jaar,
tenzij bijzondere omstandigheden

Pachtprijzen

Geen

Mogelijkheid vaststellen ‘redelijke Informatie over
pachtprijzen’

pachtprijzen moet
beschikbaar zijn

Wijziging bestemming,

Pachter mag wijzigen, tenzij

inrichting en gedaante
Melioratierecht

bijzondere omstandigheden
Pachter bevoegd tot

Vergoeding bij eind

verbetering

pacht

Onderpacht

Mogelijk

Bijzondere bedingen

Mogelijk

Koop breekt geen pacht
Pachtovergang

Indien schriftelijk vastgelegd
Conform huidige regeling

Voor los land en gebouwen

Voor hoeves

Dood breekt geen pacht

Conform huidige regeling
Gewoon erfrecht van
toepassing

Opzegging

Verlenging van rechtswege

Ontbinding

Overleg over voortzetting
Niet mogelijk, tenzij art. 6.265

Door de rechter

Voorkeursrecht

Vervalt

Bijzondere overeenkomsten

Vervallen

Pachtkamers

Vervallen

Overgangsrecht

Een ruim overgangsrecht
is wenselijk

Het voorstel van Bruil betekent liberalisering, maar met enige restricties: a) waar nodig bescherming
voor de pachter en b) waar mogelijk stimuleren van duurzaam grondgebruik. Het laatste punt is

34 | Wageningen Economic Research Nota 2018-082

ingevuld door minimale termijnen (6 jaar voor pacht van los land en 25 jaar voor hoevepacht) aan te
bevelen. Voor de bestaande reguliere pacht is een ruim overgangsrecht aanbevolen.
Spelderholt
Het voorstel van Bruil werd kritisch ontvangen, om uiteenlopende redenen. Naar aanleiding van de
evaluatie nam een drietal in pacht gespecialiseerde juristen, mr. W.L. Valk, mr. G.M.F. Snijders, en
mr. H.A. Verbakel-van Bommel, het initiatief om met vertegenwoordigers van pachters en verpachters
te overleggen over een wenselijke herziening van het pachtrecht. In 2014 werd een deelakkoord over
de systematiek en de inhoud van het nieuwe recht (‘Akkoord van Spelderholt’) bereikt, dat werd
gedragen door de betrokken partijen. Over een overgangsrecht voor de prijs voor bestaande reguliere
pachtovereenkomsten werd echter geen overeenstemming bereikt.
In de loop van de tijd zijn enkele varianten van het akkoord naar buiten gebracht. Het deelakkoord
beschrijft een aantal pachtvormen die in verschillende mate rechten en bescherming bieden aan de
pachter respectievelijk de verpachter. Daarbij biedt het akkoord de ruimte voor prijsvorming die is
gerelateerd aan de duur van het contract en de mate van bescherming: hoe meer rechten en
bescherming de pachter krijgt, hoe meer het pachtcontract hem of haar waard zou zijn. Het akkoord
stelt vrije prijsvorming voor bij het afsluiten van nieuwe pachtcontracten. Voor vier pachtvormen uit
het akkoord is vrije prijsvorming van toepassing: nieuwe reguliere pacht, loopbaanpacht, teeltpacht en
pacht van kleine oppervlakten. De vrije prijsvorming zou volgens het akkoord een impuls kunnen
betekenen voor het afsluiten van langlopende pachtovereenkomsten. De vijfde pachtvorm die het
akkoord voorstelt is de flexibele pacht. Deze pachtvorm komt via vrije prijsvorming tot stand. Ook de
duur kan vrij door partijen worden bepaald. De overeengekomen prijs zou echter achteraf op verzoek
van pachter of verpachter aan de grondkamer ter toetsing kunnen worden voorgelegd. Deze toetst de
prijs en past die dan dwingend aan. Voorgesteld was dat de grondkamers daarbij een maximumprijs
hanteren die tussen de 10% en 30% beneden de gemiddelde pachtprijs van nieuwe reguliere
pachtovereenkomsten ligt – afhankelijk van de duur van het contract. Van de mogelijkheid tot
prijstoetsing zou een preventieve werking uitgaan.
Op 15 oktober 2014 zond de staatssecretaris haar standpunt inzake het pachtsysteem naar de Tweede
Kamer. Ze zag het akkoord van Spelderholt als een logisch vervolg op de evaluatie van Bruil. Ze
onderschreef de uitgangspunten van het akkoord en kondigde aan het wet- en regelgevingstraject
vorm te willen geven. Daarbij gaf zij aan te willen voorzien in een overgangsregime: ‘het
overgangsrecht zal betrekking hebben op de prijsvorming van reguliere pacht die momenteel
gereguleerd is’. Voor wat betreft de prijstoetsing van kortlopende contracten en de rol van de
grondkamers werd nader onderzoek aangekondigd.
In opdracht van het ministerie verscheen in 2015 een economische analyse van de voorgestelde
prijstoetsing (Silvis en Voskuilen, 2015a). Hierin is aangegeven dat de prijs van flexibele pacht lager
zou kunnen zijn, maar niet in alle gevallen: ‘Voor flexibele pacht als aanvulling op het bedrijfsareaal
kan een hogere prijs worden betaald, omdat de marginale waarde hoger is dan de gemiddelde
waarde.’ Volgens de analyse zou de voorgestelde toets uitnodigen om uit te wijken naar informele
pacht. Voor wat betreft de vormgeving van de prijstoets wordt opgemerkt dat het vaststellen van de
maximale prijs arbitrair is omdat goede informatie hiervoor ontbreekt. De reguliere pacht kan niet
dienen als referentie omdat die zo verschilt van de flexibele pachtvorm. Voor korte termijn contracten
wordt de suggestie verdedigbaar geacht om de agrarische grondprijs als laatste referentiemogelijkheid
aan te houden. Maar er worden bezwaren aangevoerd tegen de koppeling van de agrarische grondprijs
aan de prijsbeheersing van reguliere pachtcontracten.
Eindtekst van het akkoord
In april 2016 werd de ‘eindtekst’ van het akkoord van Spelderholt aangeboden aan de
staatssecretaris. Er was een nadere overeenstemming over het overgangsrecht en de wijze van
(correctieve) prijstoetsing van de diverse pachtvormen. Anders dan in het deelakkoord werden er
geen afspraken gemaakt over de herziening van rechtswege van de pachtprijs van bestaande reguliere
pachtovereenkomsten. Het huidige systeem van prijsbeheersing blijft in het akkoord ongemoeid. Wel
wil men de pieken en dalen van het huidige systeem voor het bepalen van de pachtnormen afvlakken.

Wageningen Economic Research Nota 2018-082

| 35

Tabel B7.2 De belangrijkste pachtvormen van het Spelderholt-voorstel
Object

Reguliere pacht (nieuw)

Loopbaanpacht

Teeltpacht

Flexibele pacht

Hoeves, gebouwen en los

Hoeves, gebouwen en los

Voor los land en voor

Hoeves, gebouwen en

land

land

een- of meerjarige

los land

teelten waarmee een
relatief hoog
rendement kan
worden gehaald
Duur

Eerste termijn minimaal 12

Tenminste voor 25 jaar en

Voor de duur van de

jaar voor hoeves en 6 jaar in

bovendien niet eindigend

teelt

andere gevallen

voor de AOW-gerechtigde

Bijzondere

Continuatie,

Alleen indeplaatsstelling

rechten

indeplaatsstelling en

(zonder effect op looptijd)

Vrij te bepalen

leeftijd van de pachter

voorkeursrecht
Prijs en

Vrij; toetsing aan gemiddelde

Vrij; toetsing mogelijk

indexering

markprijzen mogelijk vanaf

indien partijen dat

Vrij

Vrij; toetsing aan
gemiddelde

moment van eerste

overeenkomen (en met

markprijzen mogelijk;

verlenging; excessen blijven

ingang van het door hen

excessen blijven

buiten beschouwing

overeengekomen moment)

buiten beschouwing

De eindtekst werd gesteund door LTO Nederland (LTO), de Federatie Particulier Grondbezit (FPG), ASR
Vastgoed Vermogensbeheer (ASR), De 12 Landschappen en de Vereniging Natuurmonumenten.
Het voorgestelde recht in het eindakkoord van Spelderholt stelt vrije prijsvorming voor van nieuwe
reguliere pachtovereenkomsten en introduceert loopbaanpacht (tabel B7.2). De geliberaliseerde pacht
wordt vervangen door flexibele pacht. Deze flexibele pacht is anders dan geliberaliseerde pacht ook
mogelijk met betrekking tot gebouwen. De prijs van flexibele pacht kan worden getoetst. Daarbij geldt
als maatstaf de gemiddelde marktprijs van vergelijkbare pachtobjecten met dezelfde pachtvorm,
tegen vergelijkbare voorwaarden en in vergelijkbare omstandigheden.
Voor de prijs van bestaande reguliere pachtovereenkomsten is overgangsrecht voorzien. Dat
overgangsrecht ziet op het moment waarop de grondkamer voor het eerst kan worden gevraagd om
een pachtprijs van een bestaande reguliere pachtovereenkomst te herzien volgens de nieuwe maatstaf
(te weten: de gemiddelde marktprijs voor vergelijkbare reguliere pachtovereenkomsten).
Het voorgestelde overgangsrecht voor de pachtprijsbepaling is voor een viertal situaties weergegeven
in onderstaand overzicht (tabel B7.3).

Tabel B7.3 Overgangsrecht volgens Spelderholt-akkoord voor de pachtprijs van bestaande reguliere
pachtovereenkomsten (tussen rechte haakjes de termijnen voor pachtafhankelijke bedrijven a)
1. Pachter heeft geen

Het huidige stelsel van pachtprijsbeheersing blijft voor de pachter gelden.

bedrijfsopvolger
2. Er is een bedrijfsopvolger die

Het huidige stelsel van pachtprijsbeheersing blijft gelden voor de medepachter

reeds medepachter is

(eveneens voor de bedrijfsopvolger van deze medepachter, mits binnen vier [30]
jaar na inwerkingtreding van het nieuwe stelsel indeplaatsstelling of medepacht
wordt gevorderd en die vordering wordt toegewezen).

3. Er is een bedrijfsopvolgers die nog

Het huidige stelsel van pachtprijsbeheersing blijft gelden voor de bedrijfsopvolger,

geen (mede)pachter is

mits binnen vier [30] jaar na inwerkingtreding van het nieuwe stelsel
indeplaatsstelling of medepacht wordt gevorderd en die vordering wordt
toegewezen.

4. De zittende pachter overlijdt en

Indien de pachter overlijdt binnen zes [32] jaar na de inwerkingtreding van het

het bedrijf wordt door de erfgenamen nieuwe stelsel, geldt ook voor de erfgename van deze pachter dat het huidige
voortgezet

stelsel van pachtprijsbeheersing blijft gelden.

a) pachtafhankelijke bedrijven: >37,5% pacht

36 | Wageningen Economic Research Nota 2018-082

De mogelijke gevolgen van het voorgestelde overgangsrecht zijn een belangrijke factor geweest
achter het besluit van het Nederlands Agrarisch Jongeren Kontakt (NAJK) en de Bond van
Landpachters en Eigen Grondgebruikers (BLHB) om het eindvoorstel te verwerpen. Het NAJK heeft ook
aangegeven er onvoldoende vertrouwen in te hebben dat de nu gepresenteerde eindtekst tot het
sluiten van langdurige pachtovereenkomsten leidt. De BLHB heeft een alternatief plan gepresenteerd.
Alternatief voorstel van de BLHB
In tegenstelling tot het akkoord van Spelderholt, dat vrije prijsvorming inhoudt, wil de BLHB de
tweeslachtigheid van het pachtstelsel wegnemen door prijstoetsing van geliberaliseerde pacht: geen
vrije prijsafspraken meer tussen pachter en verpachter bij een geliberaliseerde pachtovereenkomst,
maar prijsregulering. De overheid zou de prijstoets kunnen invoeren door middel van een Algemene
Maatregel van Bestuur. De BLHB wil tegemoetkomen aan de belangen van de verpachter in het kader
van het vereiste rendement van de verpachter en aan de belangen van de pachter in relatie tot de
grondbeloning. Voorgesteld is om bij de berekening van de regionorm - die als basis dient voor de
prijstoets – uit te gaan van de waarde van de grond in pachtvrije staat. Nu worden in het huidige
pachtnormenbesluit voor geliberaliseerde overeenkomsten langer dan zes jaar de pachtnormen
berekend op basis van de verpachte waarde, wat een lagere pachtprijs oplevert. De zesjaarstermijn bij
geliberaliseerde pacht vervalt. De netto-pachtopbrengst voor de verpachter zal stijgen, door het
aangaan van contracten langer dan zes jaar. Afhankelijk van de grondprijs in de betreffende regio, zal
de pachtprijs van geliberaliseerde pacht 10 tot 20% hoger uitkomen dan de reguliere pachtprijs, aldus
de BLHB. Deze prijsverhoging zou een stimulans geven voor langdurige contracten. ‘Dit bevordert
duurzaam grondgebruik. Pacht blijft hierdoor als financieringsinstrument behouden en een ingrijpende
herziening van de pachtregelgeving is niet meer nodig’, aldus de BLHB.

Wageningen Economic Research Nota 2018-082

| 37

Wageningen Economic Research

De missie van Wageningen University & Research is ‘To explore the potential of

Postbus 29703

nature to improve the quality of life’. Binnen Wageningen University & Research

2502 LS Den Haag

bundelen Wageningen University en gespecialiseerde onderzoeksinstituten van

T 070 335 83 30

Stichting Wageningen Research hun krachten om bij te dragen aan de

E communications.ssg@wur.nl

oplossing van belangrijke vragen in het domein van gezonde voeding en

www.wur.nl/economic-research

leefomgeving. Met ongeveer 30 vestigingen, 5.000 medewerkers en 10.000
studenten behoort Wageningen University & Research wereldwijd tot de
aansprekende kennisinstellingen binnen haar domein. De integrale benadering

Wageningen Economic Research

van de vraagstukken en de samenwerking tussen verschillende disciplines

NOTA

vormen het hart van de unieke Wageningen aanpak.

2018-082

Wageningen Economic Research

De missie van Wageningen University & Research is ‘To explore the potential of

Postbus 29703

nature to improve the quality of life’. Binnen Wageningen University & Research

2502 LS Den Haag

bundelen Wageningen University en gespecialiseerde onderzoeksinstituten van

E communications.ssg@wur.nl

Stichting Wageningen Research hun krachten om bij te dragen aan de oplossing

T +31 (0)70 335 83 30

van belangrijke vragen in het domein van gezonde voeding en leefomgeving.

www.wur.nl/economic-research

Met ongeveer 30 vestigingen, 5.000 medewerkers en 10.000 studenten behoort

Economie van de pacht

Wageningen University & Research wereldwijd tot de aansprekende kennis­
Nota 2018-082

instellingen binnen haar domein. De integrale benadering van de vraagstukken
en de samenwerking tussen verschillende disciplines vormen het hart van de
unieke Wageningen aanpak.

Huib Silvis en Martien Voskuilen