Waarom de Wet Betaalbare
huur?
• Steeds meer mensen hebben moeite om een
betaalbare (huur)woning te vinden en zijn een
steeds groter deel (>40%) van hun inkomen kwijt
aan woonlasten. Dit raakt veel mensen, onder wie
mensen met een vitaal beroep zoals docenten,
agenten en zorgpersoneel. Zij kunnen geen woning
meer vinden in de buurt van hun werk. Uiteindelijk
ontwricht dit de lokale samenleving.
• Bij iedere nieuwe bewoner wordt de huur vaak flink
verhoogd, in grote steden met gemiddeld 160 euro
per maand. Steeds meer huurwoningen verdwijnen
zo naar het dure huursegment.
• Meer dan de helft van de private huurwoningen waar
nu al huurprijsbescherming geldt, wordt te duur
verhuurd.

Wat verandert door de Wet
betaalbare huur?
• Door deze wet gaat op termijn de huur van ruim
300.000 huishoudens met gemiddeld 190 euro
omlaag.
• Verhuurders worden verplicht zich aan de maximale
huurprijzen te houden en huurders kunnen te allen
tijde naar de Huurcommissie stappen. Gemeenten
kunnen handhaven op het overtreden van de
maximale huurprijs.

Hoe zorgt deze wet voor
voldoende aanbod en het
bijbouwen van
middenhuurwoningen?
• Het WWS* wordt gemoderniseerd, waardoor
het stelsel beter aansluit bij de kwaliteit van
middenhuurwoningen.
• Voor nieuw op te leveren middenhuurwoningen
waarvan de bouw vóór 2026 start geldt een
nieuwbouwopslag van 10% bovenop de huurprijs
zodat nieuwbouwprojecten doorgang blijven vinden.
• Verhuurders mogen de huur van zittende bewoners
in het middensegment jaarlijks verhogen met
maximaal CAO-loonontwikkeling + 1 procentpunt.
• Corporaties en marktpartijen hebben op basis
van bovenstaande aangegeven van 2022 tot en
met 2030 in totaal 100.000 nieuwe middenhuurwoningen te kunnen bouwen.

Wat als we niets doen?
• Dan stijgen de huren, waarmee ze steeds minder in
verhouding staan tot de kwaliteit van de woning.
• Verkleint het aandeel middenhuurwoningen doordat
ze doorschuiven naar het dure segment.
• Raken steeds meer huurders in de knel omdat ze een
te groot deel van hun inkomen kwijt zijn aan huur.

RUIMTE
VOOR
BETAALBARE
(MIDDEN)HUUR
Perspectieven op de Wet betaalbare huur

• Kan er onvoldoende worden opgetreden tegen een
te hoge huur.

Verdwijnen er huurwoningen
door deze wet?
• Nee, vooralsnog worden er juist minder huurwoningen
verkocht (uitgepond) dan voorgaande jaren. Dit blijkt
uit cijfers van het Kadaster.
• Daarnaast: het merendeel van de huurders in de
particuliere sector wil liever kopen dan huren.
De verkoop van huurwoningen is voor hen vaak
een kans: het merendeel van de verkochte huurwoningen in grote steden komt terecht bij starters.
*WWS = Het woningwaarderingsstelsel (WWS) is een op punten gebaseerd systeem om de maximale huurprijs van een woning vast te stellen.

Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening
www.volkshuisvestingnederland.nl
Februari 2024

Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening

Voorwoord
‘Ik snap dat er door de overheid wordt ingegrepen in de middenhuursector,’
zegt hoogleraar Vastgoedeconomie Dirk Brounen, ‘maar zorg dat je vanaf
nu transparant en voorspelbaar bent voor de investeerders.’ Huurder
Marleen Keijlard ziet alleen nog kansen op de huizenmarkt als er een
eerlijke huurprijs gevraagd wordt. En Marnix Norder, directeur huurteams
Steenvlinder, is blij met een verhoging van de grens van het woningwaarderingsstelsel. ‘Hierdoor kunnen de huurteams ook huurders van
te dure middenhuurwoningen helpen, die nu buiten de boot vallen.’

Het zijn deze verhalen die gehoord moeten worden. Verhalen van mensen
die vanuit verschillende perspectieven het belang en de effecten van het
wetsvoorstel betaalbare huur belichten. Juist die verhalen hebben we in
deze speciale uitgave verzameld.

Zoals het perspectief van de huurder. Want, zo blijkt uit de cijfers, 40
procent van de huurders betaalt momenteel te veel voor een
middenhuurwoning. En dit percentage neemt met de jaren hard toe. Dit
raakt beroepsgroepen die we keihard nodig hebben, zoals politieagenten,
leraren en zorgpersoneel. Maar ook het perspectief van de investeerder.
Want met het wetsvoorstel weten investeerders, en bouwers, nu waar ze
mee te maken hebben. Door duidelijkheid te geven en aanvullende
maatregelen te creëren, blijft investeren in middenhuur interessant. En tot
slot het perspectief van de samenleving. Want ook op een breder niveau
wordt die er beter van als zoveel mogelijk mensen betaalbaar en prettig
kunnen wonen.

‘ Perspectieven van huurders, investeerders én
de samenleving laten zien dat de behandeling
van het wetsvoorstel betaalbare huur geen uitstel
verdraagt. Laten we nu in actie komen.’
Wat als we deze verhalen niet horen en niets doen? Dan zal een steeds
groter gedeelte van de huurders te veel huur betalen en krijgt deze groep
minder perspectief op een woning die past bij de prijs van de kwaliteit.
Kan er onvoldoende worden opgetreden tegen een te hoge huurprijs, wat
de bestaanszekerheid van een grote groep mensen onder druk zet. Loopt
het aandeel beschikbare middenhuurwoningen nog verder terug. En blijven
investeerders die kunnen zorgen voor nieuwe woningen in onzekerheid.
Kortom, de behandeling van het wetsvoorstel verdraagt geen uitstel. Laten
we nu in actie komen.

2 | Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening | Ruimte voor betaalbare (midden)huur | 3

De Wet betaalbare huur
zorgt voor een
eerlijke huurprijs

€ 190
Een lagere huur voor ruim 300.000 woningen
In totaal gaat de huurprijs van ruim 300.000 woningen
met gemiddeld 190 euro omlaag.

4 pijlers Wet Betaalbare huur
Meer betaalbare
woningen

Verduurzaming
stimuleren

Betere
bescherming
huurders

Investeren in
(midden)huur

Nu:

Straks bij Wet
betaalbare huur...

Huurprijsbescherming en
regulering tot circa 880 euro
(147 WWS*-punten)

Huurprijsbescherming en
regulering tot circa 1100 euro
(186 WWS*-punten)

Steeds minder beschikbare
middenhuurwoningen in
de vrije huursector

Middenhuurwoningen weer
terug in het segment waar ze
thuishoren

• Forse huurstijgingen, vooral in de grote
steden (gemiddeld circa € 160 per maand bij
huurderswissel).
• In 2016 was het aandeel vrijkomende
middenhuurwoningen nog 80% van de totale
vrije sector. In 2022 was dit nog maar 45%
• Van 2018 t/m 2022 zijn er circa 75.000
betaalbare koopwoningen opgekocht door
beleggers voor verhuur.

• Weer een woning huren die past bij je
portomonee. De huurprijs gebaseerd op
de kwaliteit van je woning.
• Vergroot de doorstroming voor woningzoekenden met een middeninkomen.
• Het lage- en middenhuursegment neemt
met circa 113.000 woningen toe.

Beperkt mogelijk om
een lagere huurprijs
af te dwingen

Dwingende maximale huurprijzen
op basis van de kwaliteit van de
woning

• Huurprijsbescherming is afhankelijk van het
initiatief van de huurder.
• Huurders met contracten met een huurprijs
boven de 880 euro moeten binnen zes
maanden naar de Huurcommissie stappen voor
een huurprijstoetsing.
• Met als gevolg dat ruim de helft van de private
huurwoningen waar nu al
huurprijsbescherming geldt, te duur wordt
verhuurd.

• Huurders worden beter beschermd en kunnen
op elk moment gedurende het huurcontract
naar de Huurcommissie stappen voor een
huurprijstoetsing.
• Verhuurders moeten zich houden aan de
maximale huurprijzen die het WWS* voorschrijft. Verhuurders die deze niet respecteren
zijn in overtreding en riskeren een boete.
• Gemeenten houden toezicht en kunnen
handhaven toetreden.

*WWS = Het woningwaarderingsstelsel (WWS) is een op punten gebaseerd systeem om de maximale huurprijs van een woning vast te stellen.

4 | Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening | Ruimte voor betaalbare (midden)huur | 5

Wat betekent de
Wet betaalbare huur
voor huurders?

Volledig arikel lezen? Scan de QR-code

Fotograaf: Rob ter Bekke

Steeds meer mensen hebben moeite om een betaalbare (huur)woning te
vinden en zijn een steeds groter deel (>40%) van hun inkomen kwijt aan
woonlasten. Dit raakt vooral mensen met een gewone baan zoals docenten,
agenten en zorgpersoneel. De Wet betaalbare huur heeft als doel de
rechtsbescherming en betaalbaarheid voor de huurder te verbeteren en te
zorgen voor een huur die past bij de kwaliteit van de woning. Hiermee
draagt de wet bij aan de bestaanszekerheid.

Marleen Keijlard, huurder in Amsterdam: “Ik maak me het meest
zorgen over de toekomst. Ik ben 60 jaar en zou de komende jaren
graag parttime willen werken om gezond richting mijn pensioen
te gaan. Dat kan alleen niet, omdat mijn huurprijs jaarlijks met
100 euro stijgt vanwege de inkomensafhankelijke huurverhoging
die de verhuurder doorberekent. Ik zou met plezier naar een kleinere,
meer betaalbare woning verhuizen. Die kans is groter als voor meer
woningen weer een eerlijke huurprijs wordt gevraagd, in plaats van
de huidige extreem hoge prijzen.”

Mylène, huurder in Utrecht : “Met de nieuwe regels kan de Huurcommissie naast
mensen met een sociale huurwoning óók huurders in de middenhuur te beschermen.
In mijn geval komt het aantal punten in het woningwaarderingsstelsel uit op 170, wat
leidt tot een maximale kale huur van ongeveer 930 euro. Daarmee valt mijn woning
dus onder de middenhuur.”

‘ We spreken mensen die meer dan de helft van hun
netto-inkomsten kwijt zijn aan woonlasten, terwijl ze
een heel normaal salaris verdienen en een bescheiden
appartement huren.’ Zeno Winkels, directeur Woonbond
–

Fotograaf: Diederik van der Laan

Marnix Norder, directeur huurteams Steenvlinder “Op dit moment
geldt het woningwaarderingsstelsel alleen voor sociale huurwoningen.
Voor alle huurwoningen boven 808 euro gelden momenteel geen
beschermende regels. Dat betekent dat bij een middenhuurwoning
van 1500 euro per maand, waar eigenlijk maximaal 1000 euro zou
mogen worden gevraagd, huurteams niets kunnen doen. Met de
nieuwe wet, en daar ben ik heel blij om, wordt de grens van het
woningwaarderingsstelsel verhoogd. Daardoor kunnen we huurders
van te dure middenhuurwoningen wel helpen.”

Volledig arikel lezen? Scan de QR-code

Zeno Winkels, directeur Woonbond: “We spreken mensen die meer
dan de helft van hun netto-inkomen kwijt zijn aan woonlasten,
terwijl ze een heel normaal salaris verdienen en een bescheiden
appartement huren. Maar ook huurders die meer dan 1000 euro per
maand betalen voor een slecht geïsoleerde woning met
vochtproblemen, terwijl de huisbaas weigert om onderhoud te
plegen of te verduurzamen. Voor al deze mensen geldt dat zij nu
geen kant op kunnen, want een andere woning is niet te vinden en
op basis van de huidige regels kunnen verhuurders hun gang gaan.”
Fotograaf: Josje Deekens

Marnix Norder komt aan het woord in de podcast
‘Betaalbare Middenhuur?!’ aflevering 1.
Aflevering luisteren? Scan de QR-code!

Volledig arikel lezen? Scan de QR-code
6 | Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening | Ruimte voor betaalbare (midden)huur | 7

Wat betekent de
Wet betaalbare huur
voor de markt?

Ger Peeters, bestuurder Wonen Limburg: “Het is belangrijk om af
te stappen van het idee dat projectontwikkelaars en woningcorporaties elkaars concurrenten zijn. Zo denken kunnen we ons
niet veroorloven; we zullen elkaar opnieuw moeten vinden en
open moeten staan voor samenwerking. Het is niet nodig dat
woningcorporaties hun volledige financiële informatie openbaar
maken, maar we moeten wel met elkaar in gesprek gaan. Samen
kunnen we optrekken en bijdragen aan de uitdagingen die er zijn
op het gebied van huisvesting.”
Fotograaf: Ilse Leijtens

Volledig arikel lezen? Scan de QR-code

Ook bij de regulering van de middenhuur blijft het aantrekkelijk om te
investeren in de bouw van nieuwe middenhuurwoningen. De Wet
betaalbare huur biedt (grote) investeerders duidelijkheid en perspectief
door aanvullende maatregelen. Zo zorgt de modernisering van het
woningwaarderingsstelsel (WWS) dat investeren in kwaliteit loont.

Mischa van der Zee, particulier verhuurder in Zwolle: “Als je een
huurprijs vraagt die past bij de kwaliteit van de woning, heb je
ook geen gedoe met huurders. Ze weten dan dat ze een eerlijke
prijs betalen. Ik heb liever zekerheid voor de lange termijn.”

Tak Lam, directeur BPD Woningfonds: “Binnen project De Mix in
Utrecht hebben we in drie en een half jaar tijd 179 middeldure
huurwoningen kunnen realiseren. Dit succes is echt te danken aan de
goede samenwerking met de gemeente Utrecht en de woningcorporatie
Woonin. Ik ben er dan ook van overtuigd dat er vanuit de private sector
winst te behalen valt door in middenhuurprojecten op te trekken met
publieke partijen. Door een gemeenschappelijk doel na te streven en
daar samen aan te werken, kunnen we zulke successen behalen.”
Fotograaf: Remco Lassche

Volledig arikel lezen? Scan de QR-code

Dirk Brounen, Hoogleraar Vastgoedeconomie Tilburg University: “In de
praktijk is het te behalen rendement in het middenhuursegment nog altijd
rond de 6 procent, wat het een prima investering maakt. Alleen voor wie
gewend is rond de 10 tot 12 procent te krijgen, is het even slikken. Veel
investeerders reageren vooral op deze versobering. Ik snap het gevoel,
maar dat wil nog niet zeggen dat 6 procent te weinig is.”

Volledig arikel lezen? Scan de QR-code

Podcast
Volkshuisvesting

TE HUUR

Volledig arikel lezen? Scan de QR-code

Het project De Mix komt ook aan bod in de podcast
‘Betaalbare Middenhuur?!’ aflevering 2.
Aflevering luisteren? Scan de QR-code!

Betaalbare middenhuur?!

8 | Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening | Ruimte voor betaalbare (midden)huur | 9

Wat betekent de
Wet betaalbare huur
voor de samenleving?

Volledig arikel lezen? Scan de QR-code

Fotograaf: Bas van Setten

De overheid moet zorgen voor voldoende woongelegenheid. Adequate
huisvesting is namelijk een belangrijk onderdeel van bestaanszekerheid.
Met de Wet betaalbare huur blijft het mogelijk om te investeren in nieuwe
middenhuurwoningen. Bovenal leidt het ertoe dat woningen daadwerkelijk
verhuurd worden voor een prijs die past bij de kwaliteit van de woning.

Lida Reiff, makelaar in Amsterdam: “Wij hebben een speciaal project in de verhuur
gehad voor het middensegment: Juf Nienke op IJburg. Dit project gaf bij de toewijzing
voorrang aan leraren, politieagenten en zorgmedewerkers. Er waren uiteindelijk 300
geïnteresseerden voor de 30 middenhuurwoningen met huurprijzen tussen 950 tot
1150 euro. Gezien de massale belangstelling voor dit project en de ervaring dat het in
de praktijk werkt, hoop ik dat er meer van deze initiatieven van de grond komen.”

Lida Reiff komt aan het woord in de podcast
‘Betaalbare Middenhuur?!’ aflevering 3.
Aflevering luisteren? Scan de QR-code!

‘ Er waren 300 geïnteresseerden voor 30
middenhuurwoningen met huurprijzen
tussen 950 tot 1150 euro’
10 | Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

Dennis de Vries, wethouder gemeente Utrecht: “Ik ben positief over de wet, omdat
reguleren hard nodig is. Vooral in de grote steden zijn de prijzen voor huurwoningen in
de vrije sector door het dak gegaan. Daardoor kunnen mensen met een middeninkomen
de huur niet of nauwelijks meer betalen. Daarom pleiten we hier, samen met andere
grote steden, ook al een aantal jaar voor.”

‘ Mensen met een middeninkomen kunnen
in de grote stad de huur niet of nauwelijks
meer betalen.’ Dennis de Vries
–

Wat vindt
Nederland?

Opiniepeiling
Wat vindt Nederland
van de huurprijzen
in de vrije sector

Infographic bekijken? Scan de QR-code

TE HUUR

Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening | Ruimte voor betaalbare (midden)huur | 11