Tweede Kamer der Staten-Generaal
Vaste commissie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
De heer C. Roovers
Postbus 20018
2500 EA DEN HAAG
Per e-mail aan: cie.biza@tweedekamer.nl
Plaats
Datum
Referentie
Betreft

: Nieuwegein
: 28 juni 2021
: 06-041/OH/JvdJ
: Position Paper Rondetafel Transparantie Biedingsproces

Geachte heer Roovers,
Op 1 juli organiseert uw Kamer een hoorzitting omtrent transparantie in het biedingsproces.
Graag maken wij van de gelegenheid gebruik om uiteen te zetten hoe NVM tegen deze materie
aankijkt.
Woningnood leidt tot overspannen woningmarkt
Allereerst willen we graag benadrukken dat wij makelaars niet de aanstichter zijn van deze
overspannen woningmarkt, hoewel ons dat regelmatig wordt verweten. In januari 2020
benoemden we de wooncrisis zelfs als woningnood om daarmee de urgentie nog eens extra te
onderstrepen.
NVM-makelaars hebben in deze ongekend krappe markt een grote maatschappelijke
verantwoordelijkheid waarbij zij hun visie, deskundigheid en ervaring graag beschikbaar stellen.
Een verkoopmakelaar behartigt daarbij uitsluitend de belangen van verkoper, een
aankoopmakelaar uitsluitend die van koper. Dit noemen we eenzijdige bemiddeling en is
opgenomen in de erecode van de NVM beëdigde makelaar. In tegenstelling tot wat soms
gedacht wordt is een makelaar dus geen ‘onafhankelijk regisseur’ maar zijn de wensen van de
opdrachtgever - vanzelfsprekend binnen de wettelijke kaders - leidend voor de makelaar.
Transparantie in het biedingsproces
Het woord ‘transparantie’ wordt de afgelopen tijd veel gebruikt als het gaat om de
woningmarkt en daarbij wordt dan meestal de consument (met vaak de aanname dat deze een
koper is) betrokken. De Kamerleden Terpstra en Dik-Faber stellen dat de huidige praktijk laat
zien dat een geheime inschrijving leidt tot excessieve verkoopprijzen en dat kopers beter
beschermd moeten worden door de biedingsprocedure zo open en transparant mogelijk te
maken.1 Uit de bereikte verkoopresultaten via NVM Online Bieden blijkt echter dat de
gerealiseerde opbrengst over het algemeen niet lager is, en geregeld zelfs een hogere prijs
oplevert.
1

Zie: Kamerstukken II 2020/21, 35570-VII, nr. 53

Daarom bestrijden we de aanname van de Kamerleden Terpstra en Dik-Faber dat openheid
en transparantie automatisch leiden tot minder excessieve verkoopprijzen. De verkoopmakelaar behartigt de belangen van zijn opdrachtgever per definitie het beste wanneer hij/zij
tegen de beste voorwaarden (dat is niet alleen prijs, maar bijvoorbeeld ook tegen welke
voorwaarden en tijdstip van oplevering) de woning van zijn/haar opdrachtgever verkoopt.
Daarvoor kan hij/zij de verkoop op verschillende manieren organiseren. Een appartement in
een G4 gemeente vereist vaak een andere strategie dan een vrijstaande woning in het
landelijk gebied. Hierin kan de makelaar echt een meerwaarde zijn voor de opdrachtgever.
Vanzelfsprekend is het wél van belang dat er in elk biedingsproces sprake is van gelijke
kansen, een level playing field, maar uiteindelijk bepaalt de opdrachtgever.
Daarnaast zijn er aspecten zoals bijvoorbeeld privacy die hierin een rol spelen; niet iedereen
wil dat potentieel het hele land kan meekijken voor hoeveel de woning wordt verkocht
(NVM Online Bieden) en sommigen willen zelfs niet dat iedereen zomaar naar binnen kan
kijken (op Funda en andere sites). De vrijheid van de verkoper om de woning op een voor
hem passende wijze te verkopen vinden wij daarom een groot goed dat we te allen tijde
willen respecteren.
Als het echter gaat om transparantie in de zin van een eerlijk biedingsproces en het
voorkomen van ongeoorloofde praktijken dan wil NVM daar graag in meedenken. Dit kan
bijvoorbeeld door het biedingsproces vast te leggen, zodat achteraf – indien sprake is van
een juridisch geschil – inzicht in het aankoop- en verkoopproces kan worden gegeven. Als
NVM geven wij makelaars hier tools voor en stimuleren wij het gebruik hiervan.
Transparantie bij oriëntatie en bezichtiging
De minister geeft in haar Kamerbrief aan dat zij niet alleen transparantie zoekt in het
biedingsproces maar ook in de oriëntatie- en bezichtigingsfase. Er wordt gesproken over het
‘afschermen van de markt’, hetgeen wordt gekoppeld aan het gegeven dat alle potentiële
kopers gelijktijdig inzicht moeten krijgen in het nieuwe woningaanbod. Daarnaast moet
iedereen een gelijke kans krijgen om een woning te bezichtigen. Uiteraard is NVM ook
tegen het afschermen van de markt. Funda – een product van de NVM-holding – heeft ons
inziens de markt de afgelopen jaren júist enorm transparant gemaakt. En ook NVM Online
Bieden zorgt voor meer transparantie. In deze tijd is het echter lang niet altijd meer nodig
om een woning op een online platform te plaatsen. De verkoper kan hierdoor plaatsings- en
promotiekosten besparen. Sommige makelaars hebben een groot bestand aan zoekers en
iemand die een aankoopmakelaar in de arm neemt mag wat ons betreft best iets sneller op
de hoogte zijn, daar investeer je als zoeker immers in. Tegelijkertijd mogen degenen die
geen aankoopmakelaar hebben niet bij voorbaat uitgesloten worden voor een bezichtiging.
In principe heeft iedereen een gelijke kans om een woning te bezichtigen, bij tientallen en
soms meer dan honderd aanmeldingen dient er echter wel een voorselectie plaats te
vinden. Door corona konden bovendien niet meerdere potentiële kopers in één keer worden
rondgeleid. Om het aantal fysieke bezichtigingen op een verantwoorde en eerlijke manier te
beperken heeft NVM een zelf-check ontwikkeld en moedigen we digitaal voorbezichtigen
via Virtual Reality en andere digitale middelen van harte aan.
Bij welke maatregelen is de woningmarkt nog meer gebaat
Fiscale aftrekbaarheid
De minister is van mening dat de consument (waarbij de aanname wordt gedaan dat de
consument alleen een koper is) beter beschermd dient te worden in deze hectische woningmarkt. Daarom pleiten wij voor het aantrekkelijker maken van de aankoopmakelaar.

p 2/3

Denk bijvoorbeeld aan fiscale aftrekbaarheid van de kosten van een aankoopmakelaar, net
als bij de hypotheekadviseur. Zeker voor starters en kenniswerkers – die nog weinig tot
geen ervaring op de (Nederlandse) koopwoningmarkt hebben – is dit raadzaam.
Beschermde titel
Om excessen te voorkomen is de consument er tevens bij gebaat dat het makelaarsvak
weer een beschermd beroep wordt. Terwijl de politiek er 20 jaar geleden voor koos om de
beschermde titel af te schaffen hield NVM haar kwaliteitsniveau vast en hebben wij onze
eed en tuchtrecht in stand gehouden. Wij stellen hoge kwaliteitseisen aan onze leden
(waaronder jaarlijkse educatie) en zien toe op waarborgen die onze leden bieden aan
consumenten. Er zijn echter ook een hoop ongebonden makelaars in de markt die zich niet
hoeven te verantwoorden, regels aan hun laars lappen en niet de kennis en data van een
brancheorganisatie hebben waardoor consumenten geregeld slecht worden geadviseerd.
Het is zeer onwenselijk dat deze makelaars ongestoord hun gang kunnen gaan in een
marktsituatie waarin steeds vaker excessen voorkomen. De consument moet bij het
aangaan van zo’n grote financiële verplichting beschermd worden door een professional en
mag van de overheid verwachten dat deze aanstuurt op regulering van de sector. Als NVM
bieden wij dan ook graag onze expertise en ervaring aan om de wettelijke beschermde titel
van het makelaarsvak weer in ere te herstellen.
Meer woningen, meer regie
Ten derde is de woningmarkt enorm gebaat bij meer woningbouw in de juiste segmenten
en op de goede plekken, waarbij tevens de doorstroming bevorderd moet worden. Het
nieuwe kabinet zal hier nog meer regie in moeten nemen en zorgen voor een adequate
afstemming tussen alle overheidslagen en met marktpartijen. De door 34 organisaties uit de
sector aangeboden Actieagenda Wonen kan hierbij van grote waarde zijn.
Tot slot
We sluiten onze ogen en oren niet voor de maatschappelijke onrust die er soms is over de
makelaardij. Makelaars zijn ook niet gebaat bij de huidige krapte op de markt en de vele
potentiële kopers die zij dagelijks moeten teleurstellen. We kijken graag samen naar een
manier om de branche te faciliteren om processen (achteraf) inzichtelijk te maken. Ook
wisselen we graag met leden van uw Kamer van gedachten over aanvullende maatregelen
om de woningmarkt vlot te trekken.
Met vriendelijke groet,

Onno Hoes
Voorzitter NVM

Lana Goutsmits-Gerssen
Voorzitter NVM Vakgroep Wonen

p 3/3