Gezamenlijke reactie Aedes en Woonbond op
internetconsultatie “Wetsvoorstel Huur en
inkomensgrenzen”

Datum

10 juli 2019
Onderwerp

Gezamenlijke reactie Aedes en Woonbond op internetconsultatie
“Wetsvoorstel Huur en inkomensgrenzen”

Inleiding
Aedes en de Woonbond geven graag hun reactie op het wetsvoorstel huur en inkomensgrenzen. Het
voorliggende wetsvoorstel heeft een grote impact op mensen die qua beschikbaar financieel budget de
komende jaren toegang kunnen krijgen tot de sociale huursector. Het is positief dat minister Ollongren
daarbij rekening wil houden met de verschillen in huishoudensgrootte in hoeverre zij betaalbaar
kunnen wonen. Wel plaatsen wij grote kanttekeningen bij de nu voorgestelde inkomensgrenzen.
Daarnaast bevat het wetsvoorstel een nadere invulling voor afwijkend huurbeleid in situaties waarin
huishoudens relatief te duur of te goedkoop wonen. Ook hier past waardering voor het meer rekening
houden met het financiële budget van individuele huishoudens. Echter, wij hebben moeite met de
gekozen vormgeving en daarbij gehanteerde argumentatie.
Net zoals bij het Wetsvoorstel wijziging huursomstijging pleiten wij voor urgentie op het volbrengen
van het wetstraject, te meer om recht te doen aan een goede en zorgvuldige vormgeving en
bespreking van het huurbeleid in 2020, door corporaties, huurders en gemeenten.
In een bredere context gezien zijn wij van mening dat de betekenis van de sociale huursector meer is
dan alleen het huisvesten van mensen met een lager inkomen. Dit bleek ook uit het rapport
‘Veerkracht in het corporatiebezit’ (Rigo 2018), waarin grote kanttekeningen worden geplaatst bij een
verdere beperking van de doelgroep voor sociale huur en de effecten daarvan voor de leefbaarheid.
Het feit dat de Woonbond en Aedes een gezamenlijke reactie geven op dit wetsvoorstel mag gelezen
worden als een breed draagvlak voor de door ons voorgestelde verbeteringen die nodig zijn voor
huurders, woningzoekenden en corporaties om ook in de toekomst goed en betaalbaar te kunnen
wonen en leefbare buurten en wijken. Wij gaan ervan uit dat dit brede draagvlak nadrukkelijk
meeweegt in de politieke besluitvorming.
Differentiatie inkomensgrenzen
De kernopgave van woningcorporaties is het zorgen voor goed en betaalbaar wonen voor mensen die
om wat voor reden dan ook een steuntje in de rug nodig hebben. Deze huishoudens, die zonder
corporatie geen plek kunnen vinden op de woningmarkt, zouden tot de doelgroep van de sociale huur
moeten behoren.
Of je een woning kunt vinden op de woningmarkt, is onder meer afhankelijk van de toegang tot de
woningmarkt en de beschikbaarheid en de betaalbaarheid van woningen. Met name vanwege dat
laatste punt is het zeer gewenst om de DAEB-inkomensgrenzen (verder aangeduid met
inkomensgrenzen) naar grootte van het huishouden te differentiëren. Bij eenzelfde belastbaar inkomen
hebben grotere huishoudens minder geld beschikbaar voor woonlasten dan kleinere huishoudens. Di t
wordt onder meer duidelijk in een onderzoek van Platform31 en Rigo, waarvan de belangrijkste tabel

2

(afbeelding 1) laat zien dat kleinere huishoudens bij een veel lager inkomen al een vrije
huursectorwoning kunnen betalen dan grotere huishoudens. Hierbij past de kanttekening dat deze
analyses gebaseerd zijn op standaardsituaties. Zorgkosten, functiebeperkingen en dergelijke kunnen in
individuele gevallen tot een veel lagere draagkracht voor woonlasten leiden.

Afbeelding 1 – Het benodigde jaarinkomen per type huishouden om een huur van 711 tot 980 euro te kunnen betalen
(prijspeil 2018). Bron: Beuzenberg et al. (2018). Ruimte voor lage middeninkomens. De woonsituatie van lage
middeninkomens en de toewijzing bij corporaties. Platform31 en Rigo. Pagina 14.

Het kabinet stelt voor om de inkomensgrenzen vast te stellen op 35.000 euro voor
eenpersoonshuishoudens en op 42.000 euro voor twee- en meerpersoonshuishoudens. Deze grenzen
zijn veel te laag en Aedes en de Woonbond hebben bovendien ervoor gepleit om onderscheid te maken
naar 3 groepen: 38.000 voor eenpersoons-, 42.000 voor tweepersoons- en 52.000 voor drie- en
meerpersoonshuishoudens (hierna: gezinnen).
Eenpersoonshuishoudens
De minister geeft aan dat eenpersoonshuishoudens al bij een inkomen van 27.000 euro een woning
van 720 euro kunnen betalen. Het probleem is dat zij geen toegang krijgen tot de vrije huursector door
de inkomenseisen die daar worden gesteld. Veelal geldt daar de eis dat de huurder 4,5x de huurprijs
als bruto maandinkomen moet hebben. Bij een inkomen van 27.000 is de maximale huurprijs dan 500
euro, en bij een inkomen van 35.000 is dat 648 euro. Het aantal huurwoningen voor die prijs is zeer
beperkt. Sociale huurwoningen bij corporaties zijn juist bedoeld voor mensen die geen toegang krijgen
op de vrije markt. Het is onbegrijpelijk dat deze mensen nu geen kans meer maken op fatsoenlijke
betaalbare woningen.
Dit geldt des te meer voor die eenpersoonshuishoudens die, met de huidige geldende
inkomensgrenzen, zich als woningzoekende hadden ingeschreven voor een sociale huurwoning en dus
ook soms jarenlang geld hebben betaald om op de wachtlijst te staan. Een behoorlijk aantal van deze
mensen komt, met de nieuwe voorgestelde lagere inkomensgrens, nu niet meer daarvoor in
aanmerking. Daarmee komen voor hen opgebouwde verwachtingen en rechten in één klap te
vervallen. Dit is in onze ogen ontoelaatbaar.

3

Gezinnen
De inkomensgrens voor gezinnen komt te liggen op 42.000 euro. Bij zo’n inkomen kunnen grote
gezinnen maar zo’n 500 euro aan huur betalen, blijkt uit Nibud-cijfers en afbeelding 1. Een huurprijs
die zelfs lager is dan de huidige gemiddelde huurprijs in de corporatiesector. Laat staan dat deze
huishoudens in de vrije sector huurmarkt terecht kunnen, waar de huurprijs op papier begint bij 720
euro, maar in de praktijk vaak start vanaf 950 euro. Deze huishoudens vallen dus onmiskenbaar
tussen wal en schip. De minister stelt echter dat “meerpersoonshuishouden (…) met een belastbaar
inkomen rond de €42.000 voldoende bestedingsruimte hebben voor een huurwoning met een prijs
boven de liberalisatiegrens 1”. Aedes en Woonbond vinden het zeer zorgelijk dat de minister dit stelt,
terwijl aantoonbaar is vast te stellen dat dit niet het geval is. Om ook deze huishoudens de kans te
bieden op een betaalbare woning, stellen wij voor 3- en meerpersoonshuishoudens een inkomensgrens
voor van 52.000 euro.
Grootte van de doelgroep
Het kabinet stelt in de memorie van toelichting dat het vanwege de slagingskasten van de doelgroep
van belang is dat de doelgroep niet te groot wordt 2. Door de gekozen grenzen komen echter 8%
minder huishoudens in aanmerking voor een sociale huurwoning dan nu het geval is. Kennelijk is de
grootte van de doelgroep belangrijker voor het kabinet dan de kansen op een betaalbare woning voor
huishoudens met een laag middeninkomens. Deze keuze is dan ook vooral een politieke keuze. De
DAEB-grenzen zijn ingesteld om aan te geven vanaf welk inkomen huishoudens zich zonder
ondersteuning kunnen redden op de woningmarkt. De grenzen dienen dus rekening te houden met de
vraag welke huishoudens anders tussen wal en schip dreigen te vallen. Uit rapporten van het
Planbureau voor de Leefomgeving blijkt dat 27 procent van de middeninkomens
betaalbaarheidsproblemen kent. Dit zijn vooral de lage middeninkomens en gezinnen. Mede om deze
reden zal herziening van de inkomensgrenzen er toe moeten leiden dat deze middeninkomens ook in
de sociale sector terecht kunnen.
Opvallend is dat in het wetsvoorstel gerefereerd wordt aan de slagingskansen voor een DAEB-woning
en dat deze – door de voorgestelde inkomensgrenzen – niet te veel onder druk mogen komen te staan.
Dit is inderdaad belangrijk, maar de conclusie zou niet moeten zijn dat er daarom minder mensen een
beroep zouden mogen doen op de sociale huursector. De conclusie zou juist moeten zijn dat het
aanbod van corporatiewoningen moet toenemen en dat corporaties hier de ruimte voor moeten
krijgen. Overigens komen er, met de voorgestelde grenzen van Aedes en de Woonbond, maar 2%
meer huishoudens in aanmerking voor een sociale huurwoning dan nu het geval is 3. Een zeer beperkte,
maar voor die huishoudens wel een heel noodzakelijke, stijging. Tot slot leidt een eenzijdige focus op
de allerlaagste inkomens ook tot een residualisering van de sociale huursector en negatieve effecten op
de leefbaarheid. Aedes en Woonbond vinden dat zeer onwenselijk.
Inkomensafhankelijke huurverhoging
De voorgestelde aanpassingen in de systematiek van inkomensafhankelijke huurverhogingen zijn een
stap in de goede richting. Echter, we plaatsen grote kanttekeningen bij de nu aangegeven vormgeving.
Hierbij is het van belang te melden dat de Woonbond, hoewel principieel tegen inkomensafhankelijke

1

Wetsvoorstel huur en inkomensgrenzen versie internetconsultatie, Memorie van Toelichting, pagina 7
Wetsvoorstel huur en inkomensgrenzen versie internetconsultatie, Memorie van Toelichting, pagina 6-7
Op dit moment komen huishoudens met een inkomen tot ongeveer 42.000 euro in aanmerking voor een sociale
huurwoning. Dit zijn zo’n 3,658 miljoen huishoudens. Wanneer de grenzen worden vastgesteld op 38.000, 42.000 en
52.000 euro (afhankelijk van de huishoudgrootte), komen zo’n 3,735 miljoen huishoudens in aanmerking voor een sociale
huurwoning: een groei van slechts 2%.
2
3

4

huurverhogingen, bereid was om samen met Aedes na te denken over een mogelijke verbetering van
de huidige systematiek. Het is spijtig dat dit gezamenlijke voorstel van Aedes en Woonbond niet haar
weerslag heeft gekregen in het wetsvoorstel.
Het verdelen van de inkomensafhankelijke huurverhoging in twee categorieën, hoge middeninkomens
en hoge inkomens, waarbij de hoge middeninkomens een minder grote stijging kunnen krijgen dan de
hoge inkomens is positief. Echter, de voorgestelde verhoging van maximaal 50 euro per maand voor
de hoge middeninkomens is uitgedrukt in procenten bij een gemiddelde huur (bijna 10%) véél hoger
dan de huidige maximale inkomensafhankelijke huurverhoging (2019: 4,1%). Dit leidt voor deze groep
tot te grote koopkrachteffecten in onze ogen. Op grond van koopkrachteffecten zou de huurverhoging
voor de hoge middeninkomens niet meer dan 35 euro moeten bedragen. Overigens is het vreemd dat
deze bedragen (de voorgestelde maximale verhogingen van 50 en 100 euro) niet worden geïndexee rd
met inflatie. Door dit niet te doen worden hogere inkomens relatief bevoordeeld ten opzichte van
huishoudens met een lager inkomen.
Het voorstel om de inkomensafhankelijke huurverhoging niet direct vanaf de grens van de DEABdoelgroep in te laten gaan, maar hiervoor een buffer te hanteren, zien Aedes en Woonbond als een
verbetering van de huidige situatie. Een dergelijke systematiek hebben wij ook voor ogen bij ons
voorstel om de DEAB-grenzen vast te stellen op 38.000 voor alleenstaanden, 42.000 voor
tweeverdieners en 52.000 voor gezinnen.
De voorgestelde vormgeving van de inkomensafhankelijke huurverhoging – met name voor de hoge
middeninkomens – is in onze optiek onnodig ingewikkeld. We stellen een eenduidige methodiek voor
die geldt tot aan een nader te bepalen maximum huurprijs. Voor Aedes en Woonbond staat voorop, dat
de uiteindelijk door een huishouden te betalen huurprijs past bij het financiële budget dat dit
huishouden heeft, gezien hun inkomen en huishoudensgrootte. Om die reden hebben wij ook gepleit
om deze maximale huurprijs te laten valideren door bijvoorbeeld het Nibud. Als daaruit blijkt dat
(hoge) middeninkomens de maximale huurprijs volgens het woningwaarderingssysteem (WWS) niet
kunnen betalen, dan dient de maximale huurprijs voor deze groep lager te worden vastgesteld en zou
de huur vanaf dat punt niet meer mogen stijgen dan met inflatie.
De in het wetsvoorstel opgenomen systematiek kent deze validering door het Nibud niet. Daardoor
kunnen huurprijzen voor hoge middeninkomens eerst snel toenemen tot de liberalisatiegrens (via
inkomensafhankelijke huurverhogingen) en daarna met maximaal inflatie + 2,5 procent (via de
huursombenadering) tot aan de maximale huurprijs volgens het WWS. Hierdoor is het dus mogelijk dat
deze huishoudens uiteindelijk meer moeten betalen dan zij financieel aankunnen. Dit lijkt ons meer
dan ongewenst.
Aedes en Woonbond zijn positief dat het al dan niet toepassen van inkomensafhankelijke
huurverhoging een keuze is en blijft van individuele corporaties. Dit past bij het beter kunnen inspelen
op lokale woningmarktsituaties. Positief is ook dat de inkomensafhankelijke huurverhoging is
geformuleerd in bedragen in plaats van percentages. Daarmee wordt het mogelijk om huishoudens die
relatief meer goedkoop wonen ten opzichte van hun inkomen, sneller een meer passende huurprijs te
laten betalen. Overigens vinden wij dat hierbij maatwerk mogelijk moet zijn, met de randvoorwaarde
dat de inkomensafhankelijke huurverhoging hoger ligt dan de maximale huursomstijging (voor de
komende 3 jaar dus hoger dan inflatie).

5

Ten overvloede willen wij dat, wanneer een corporatie kiest om inkomensafhankelijke huurverhogingen
toe te passen om investeringen mogelijk te maken, de inkomsten hieruit buiten de huursombenadering
worden gehouden, mits afgesproken en opgenomen in de prestatieafspraken. Dit is conform de huidige
vormgeving.
Commerciële verhuurders houden ook de mogelijkheid om een inkomensafhankelijke huurverhoging te
vragen. Tegelijkertijd maken ze hierover geen prestatieafspraken en hoeven ze zich niet te houden aan
een huursom. Hierdoor ontstaat de mogelijkheid van grotere ongelijkheid tussen huurders van
corporaties en huurders van gereguleerde woningen van commerciële verhuurders. Dit geldt zeker
voor huishoudens met een hoog inkomen die een huurverhoging van 100 euro per jaar kunnen krijgen,
zonder dat daarover (prestatie)afspraken worden gemaakt tussen huurders en verhuurders. Woonbond
en Aedes maken zich zorgen over deze groeiende disbalans.
De Woonbond en Aedes dringen dus aan op een onafhankelijke check op de koopkrachteffecten en de
aantallen huishoudens voor inkomensafhankelijke huurverhogingen conform het wetsvoorstel, voor de
hogere middeninkomens (alleenstaanden, meerpersoons) en de hoge inkomens (alleenstaanden,
meerpersoons). Daarnaast voor huishoudens met senioren en voor 4- of meerpersoonshuishoudens,
die in de huidige regeling waren vrijgesteld.
Huurverhoging bij zeer lage huurprijzen
Het wetsvoorstel biedt de mogelijkheid om bij woningen met een huurprijs onder 300 euro de huur te
verhogen met maximaal 25 euro. Daardoor wordt het mogelijk om de prijs-kwaliteitsverhouding voor
deze woningen, die gemiddeld zeer laag is, versneld te verbeteren. Wel valt deze relatief grotere
huurverhoging voor deze woningen binnen de huursombenadering, waardoor de huurverhoging voor
andere woningen gematigd dient te zijn.
Wij kunnen ons voor het corporatiebezit in deze voorgestelde maatregel vinden, omdat deze past in de
voorgestane visie dat de prijs van een woning in redelijke verhouding dient te staan met de kwaliteit
van die woning. Bovendien wordt binnen de huursombenadering deze wat hogere prijsstijging
gecompenseerd door lagere huurstijgingen voor duurdere woningen. Voor de commerciële sector geldt
deze balans echter niet.
Tijdelijke huurkorting
Het wetsvoorstel biedt corporaties de mogelijkheid bij de huurverhoging rekening te houden met
huishoudens die relatief te duur wonen of komen te wonen. Hoewel Aedes en de Woonbond in het
Sociaal Huurakkoord 2018 hebben afgesproken dat huurders een recht op huurbevriezing of
huurverlaging zouden moeten hebben in situaties dat zij relatief te duur wonen, moeten wij ons
tevreden stellen met een wettelijke grondslag voor tijdelijke huurkorting. Het is jammer dat in het
wetsvoorstel geen normatieve uitspraak is opgenomen wanneer sprake is van relatief te duur wonen.
Daardoor ontstaat de mogelijkheid dat er verschillen ontstaan tussen gemeenten en tussen corporaties
over of, en zo ja, hoe en onder welke voorwaarden zij tijdelijke huurkorting bieden. Dat biedt slechts
beperkte zekerheid aan huishoudens die mogelijk nu al betaalrisico’s kennen.
Ook stelt het kabinet dat de tijdelijke huurkorting niet zou moeten worden ingezet voor een
kortdurende huurkorting, waarna de huur snel weer wordt verhoogd. Zo zouden huishoudens met een
laag inkomen, die door de huur boven de liberalisatiegrens geen recht hadden op huurtoeslag, ineens
wel recht krijgen op huurtoeslag. Aedes en de Woonbond vinden dit de wereld op zijn kop. Als een
huurder een inkomen heeft waarbij hij recht heeft op huurtoeslag, moet de huurprijs gewoon kunnen

6

worden verlaagd tot onder de liberalisatiegrens. Dat het kabinet deze huishoudens niet wil
ondersteunen met huurtoeslag is zeer zorgelijk. Daarnaast is de geschetste casus behoorlijk
theoretisch. Conform sociaal huurakkoord zullen corporaties de huur onder de liberalisatiegrens
houden, als huishoudens een inkomen hebben onder de huurtoeslaggrens. Van de ‘snelle verhoging’
zal dus in de praktijk normaal gesproken geen sprake zijn.
Positief is dat tijdelijke huurkorting nu ook mogelijk wordt bij verhuizingen in de vorm van
huurgewenning gedurende drie jaar. Dit vormt een goede prikkel om doorstroming te bevorderen. Juist
om die reden is het spijtig dat het wetsvoorstel geen ruimte lijkt te bieden aan starters op de
woningmarkt die, gezien hun vaak lage inkomen, moeite hebben om de gevraagde aanvangshuur al te
kunnen betalen. Dit geldt zeker des te meer voor jongeren die nog geen 23 jaar zijn en daardoor geen
beroep kunnen doen op huurtoeslag. Wij pleiten ervoor om ook in dit soort situaties tijdelijke
huurkorting toe te staan of het huurtoeslagsysteem dient voor deze groep te worden aangepast.
Tot slot
Aedes en de Woonbond waarderen het wetsvoorstel voor de gekozen richting die is gekozen, waarbij
het beschikbare financiële budget van een huishouden meer centraal wordt gesteld en niet alleen het
inkomen. De gekozen grenzen en bedragen sluiten echter niet aan op de huidige praktijk. Door de
nieuwe inkomensgrenzen krijgen minder alleenstaanden toegang tot de sociale huursector terwijl er
voor hen geen alternatief is op de woningmarkt en krijgen 3- en meerpersoonshuishoudens te maken
met forste betaalrisico’s. Hierdoor komen mensen onnodig klem te zitten en dat is volgens ons
ontoelaatbaar.
Ook bij inkomensafhankelijke huurverhogingen en bij tijdelijke huurkorting is de gekozen vormgeving
verre van gelukkig. Aedes en Woonbond hebben hiervoor gezamenlijk concrete voorstellen en zouden
deze graag in de uiteindelijk wetgeving opgenomen zien.
Daarbij is het van cruciaal belang dat de administratieve belasting voor huurders en verhuurders tot
een minimum wordt beperkt. Wij vragen dan ook dat de Belastingdienst anticipeert op deze
voorgestelde wetgeving en met huurders en verhuurders samen tot een goede, betrouwbare en veilige
werkwijze weet te komen.

Meer informatie:
Aedes
Bob Witjes (Belangenbehartiger), b.witjes@aedes.nl, 06 22 38 58 27
Rob Ravestein (Belangenbehartiger), r.ravestein@aedes.nl, 06 10 89 87 38
Woonbond
Erik Maassen (Belangenbehartiger), emaassen@woonbond.nl, 06 57 57 08 87
Hans Weevers (Belangenbehartiger), hweevers@woonbond.nl, 06 81 88 81 97