Bijlage 1: Reële liberalisatiegrens
Tijdens het overleg over de initiatiefnota van het lid Smeulders (GroenLinks) over
marktwerking in de huursector van 22 juni jl. heb ik uw Kamer toegezegd te
onderzoeken of de hoogte van de liberalisatiegrens reëel is.1 Hiertoe heb ik enkele
kengetallen van de huidige situatie inzichtelijk gemaakt, evenals de gevolgen van
het verlagen of verhogen van de liberalisatiegrens. Ook heb ik gekeken naar de
juridische implicaties van een eventuele wijziging. Bij de uiteindelijke
beantwoording van de vraag of de grens reëel is, zal ook meegewogen moeten
worden welke balans wenselijk is tussen bijvoorbeeld de betaalbaarheid van huren
enerzijds en de investerings- en bouwbereidheid van beleggers in midden
huurwoningen anderzijds. Het is belangrijk om daarbij te betrekken of het bouwen
van een middenhuurwoning zonder onrendabele top mogelijk is. Hierbij moet er
aandacht zijn voor de regionale verschillen, bijvoorbeeld door de grondprijzen. Om
deze balans goed te kunnen beoordelen, is nog een verdiepingsslag nodig die
buiten de reikwijdte van deze toezegging valt. Ik zal hier verder op ingaan bij het
onderzoek naar aanleiding van de motie van Eijs.2

Functie van de grens € 737,14
De grens van € 737,14 (2020) heeft in het huurbeleid drie functies. Het is de
bovengrens van het gereguleerde huursegment (liberalisatiegrens), het is de
maximale aanvangshuurprijs voor DAEB-woningen van corporaties (DAEB-grens) en
het is de maximale huurgrens in de huurtoeslag (huurtoeslaggrens). Dit onderzoek
richt zich op de eerste functie, namelijk de huurprijs regulerende functie, ook wel
de ‘liberalisatiegrens’ genoemd. In het gereguleerde huursegment geldt
huurprijsbescherming: zowel de aanvangshuurprijs op basis van het
woningwaarderingsstelsel (WWS) als de huurverhogingen zijn wettelijk
gemaximeerd.3 Voor woningen in het gereguleerde huursegment geldt een
maximale huurprijs die op basis van het WWS berekend/gevraagd mag worden.4

Huidige situatie

1 In dit kader is ook de ‘Verkenning scenario’s huurliberalisatiegrens’ relevant, die ik op 22 februari 2019 aan uw Kamer heb

gestuurd als bijlage van mijn brief ‘Maatregelen huurmarkt en evaluatie herziene Woningwet’ (zie: Kamerstukken 2018/19, 32 847,
nr. 470).
2 Kamerstukken II 2020/21, 35 488, nr. 15
3 Het initiatiefwetsvoorstel van de heer Nijboer (35 488) stelt voor om de huurverhogingen in de vrije sector de komende drie jaar
te maximeren op inflatie + 1 procentpunt.
4 Met het WWS wordt de woning gewaardeerd op basis van eigenschappen als de omvang van de woning, het energielabel en de
locatie. Tot 142 punten heeft het WWS een verplichtend karakter: het bepaalt de maximale huurprijs. Het
woningwaarderingsstelsel loopt door tot en met 250 punten: het is daarom mogelijk om de huurprijs van geliberaliseerde
woningen te toetsen ten opzichte van hun kwaliteit.

Op basis van WoON 2018 blijkt dat van de circa 3 miljoen huurwoningen in de
huidige situatie 58% in potentie te liberaliseren is. Daar tegenover staat dat 42%
van de huurwoningen niet te liberaliseren zijn. In de praktijk wordt van deze
huurwoningen desalniettemin 82% aangeboden voor een huurprijs onder de
liberalisatiegrens. Deze woningen worden voor een groot deel aangeboden door
woningcorporaties, maar ook overige verhuurders bieden circa 541 duizend
gereguleerde huurwoningen aan. Van de resterende huurwoningen wordt 14%
aangeboden in het middenhuursegment (tot € 1.000) en slechts 4% voor een
huurprijs boven de € 1.000. Hieruit kan worden opgemaakt dat in de praktijk een
groot deel van de woningen die in potentie te liberaliseren zijn in het gereguleerd
segment wordt aangeboden.

Tabel 1 Overzicht gegevens huursector (op basis van WoON 2018)
Totaal aantal woningen
Woningen met minder dan 142 WWS
punten
Woningen met meer dan 142 WWS
punten

Ruim 3.000.000 woningen
Circa 1.260.000

42%

Circa 1.740.000

58%

Woningen aangeboden in het
gereguleerde segment
Woningen aangeboden in de
middenhuur (tot € 1.000)
Woningen aangeboden in het dure
segment (vanaf € 1.000)

Circa 2.470.000

82%

Circa 430.000

14%

Circa 110.000

4%

Als we specifiek inzoomen op het middenhuursegment (met circa 430 duizend
woningen slechts een beperkt deel van de woningvoorraad), valt op dat in deze
categorie 72% van de woningen een huurprijs heeft die lager is dan de huurprijs die
maximaal gevraagd zou kunnen worden als we de kwaliteit van de woning meten
op basis van het WWS. Iets meer dan 20% van de woningen heeft een huurprijs die
hoger ligt dan de kwaliteit-prijsverhouding die op basis van het WWS wordt
berekend, namelijk tussen de 100% en 115% WWS. Tenslotte heeft 8% van de
woningen een huurprijs die ruim boven de maximale huurprijs op basis van het
WWS ligt, namelijk meer dan 115% WWS. Deze cijfers zijn overigens geen statisch
gegeven, omdat bij mutatie sprake kan zijn van huurharmonisatie, waarbij de
huurprijs wordt verhoogd, blijkt op basis van de huurenquête van het CBS. Op basis
van deze cijfers zou gezegd kunnen worden dat er landelijk geen aanleiding is om
de liberalisatiegrens aan te passen. Er is echter sprake van verschillen tussen
regio’s: zo worden in de G4 gemiddeld 51% van de middenhuurwoningen verhuurd
voor een prijs die hoger ligt dan de kwaliteit van de woning op basis van het WWS
gemeten, terwijl dit in de noordelijke provincies slechts voor 7% van de
huurwoningen geldt. In onderstaande tabel zijn de regionale verschillen grafisch
weergegeven.

Nederland
Zuid-Nederland (ZL NB LB)
Overige gemeenten in West Nederland
G40-steden in West-Nederland
G4 (West)
Oost-Nederland (GL OV)
Noord Nederland (GR FR DR)
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
tot 80%

80%-100%

100%-110%

110%-115%

115%-120%

120%-125%

125%-130%

130% of meer

Figuur 1 Middensegment naar WWS-percentage en regio
Naast de regionale verschillen, zijn er ook verschillen per type verhuurder. Zo valt
op dat corporaties meer dan 75% van de woningen in het middenhuursegment
aanbieden voor een prijs die lager ligt dan de kwaliteit van de woning op basis van
het WWS gemeten. Voor de particuliere sector geldt dat nog steeds meer dan 65%
wordt aangeboden voor een prijs die lager ligt dan de kwaliteit van de woning op
basis van het WWS gemeten. De verschillen per type verhuurder worden in
onderstaande tabel weergegeven.

Totaal middensegment
Particulier, familie en overig
Pensioenfonds of belegger
Corporatie, overheid, zorg
0%

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

tot 80%

80%-100%

100%-110%

110%-115%

115%-120%

120%-125%

125%-130%

130% of meer

Figuur 2 Middensegment naar WWS-percentage en type verhuurder
Tegelijkertijd weten we van de CBS-huurenquête dat huurprijzen stijgen wanneer
er een verhuizing plaatsvindt (mutatie). Op basis van WoON-2018 zien we dat de
huurprijzen voor woningen die recent verhuurd zijn (de twee jaar voorafgaand aan

WoON2018) gemiddeld een hogere huurprijs hebben ten opzichte van het WWS
dan de woningen die al langer worden verhuurd.

Total
Zuid-Nederland (ZL NB LB)
Overige gemeenten in West Nederland
G40-steden in West-Nederland
G4 (West)
Oost-Nederland (GL OV)
Noord Nederland (GR FR DR)
0%

20%

40%

Recent verhuisd (2 jaar voor WoOn2018)

60%

80%

100%

120%

Niet recent verhuisd

Figuur 3 Huurprijzen in het middensegment als percentage ten opzichte van de
kwaliteit van de woning op basis van het WWS
Verlagen van de liberalisatiegrens
Het verlagen van de liberalisatiegrens, tot bijvoorbeeld de hoge aftoppingsgrens in
de huurtoeslag van € 663,40, zou leiden tot 71% huurwoningen die in potentie te
liberaliseren zijn en 29% huurwoningen die niet te liberaliseren zijn. Omdat
hierdoor ten opzichte van de huidige situatie meer woningen in de vrije sector
komen te vallen, waar geen huurprijsbescherming geldt, kan dit er in potentie toe
leiden dat de huurprijzen van meer woningen gaan stijgen. Verwacht wordt dat dit
een positief effect kan hebben op de inkomsten van verhuurders, en daarmee voor
de investeringscapaciteit, -bereidheid en de bouwopgave in het middensegment.

Verhogen van de liberalisatiegrens
Indien de liberalisatiegrens verhoogd zou worden naar € 1.000, zou dit betekenen
dat van de huurwoningen nog 3,6% in potentie te liberaliseren is en 96,4% niet te
liberaliseren zou zijn. Ten opzichte van de huidige situatie komt hierdoor een groot
aandeel van de 430 duizend woningen in het huidige geliberaliseerde
middenhuursegment in de gereguleerde sector terecht, waarvoor dan
huurprijsbescherming gaat gelden. Een belangrijke notie hierbij is dat, zoals
hierboven reeds wordt geschetst, in de huidige situatie reeds 72% van de woningen
in het middenhuursegment een huurprijs hebben die lager ligt dan de maximale
huurprijs die bij de kwaliteit van de woning past op basis van het WWS gemeten
wordt. Het daadwerkelijke effect van het verhogen van de liberalisatiegrens richt

zich daardoor met het oog op de betaalbaarheid op de 28% van de woningen die
momenteel een huurprijs hebben die hoger ligt de maximale huurprijs die bij de
kwaliteit van de woning op basis van het WWS past. Daaruit kan door partijen
worden opgemaakt dat het effect van een hogere liberalisatiegrens relatief beperkt
is. Specifiek geldt dat de 120 duizend huurders van deze woningen een
huurverlaging zouden krijgen van gemiddeld € 80.

Dit heeft een effect op de inkomsten van verhuurders: de totale huursom van
corporatiewoningen in het middensegment wordt met circa 2,5% verlaagd, de
totale huursom in het middensegment van pensioenbeleggers daalt met circa 2,1%
en bij particuliere verhuurders met ongeveer 3,6%. Daarom wordt verwacht dat
deze inkomstendalingen een negatief effect kunnen hebben op de
investeringscapaciteit, -bereidheid en de bouwopgave in het middensegment. Zo
geeft SEO in het rapport ‘Prijsregulering in de vrije huursector (2019)’ aan dat het
invoeren van een huurprijsplafond dat gericht is op het algeheel verlagen van het
prijsniveau het risico met zich meebrengt op minder nieuwbouw van middenhuur,
minder aanbod van bestaande huur en investeringen bemoeilijkt in de woningen.5
Op dit moment heb ik echter onvoldoende inzicht op het daadwerkelijke effect,
bijvoorbeeld omdat nog onduidelijk is hoe de huurinkomsten die gebaseerd zijn op
huurprijzen op basis van het WWS zich verhouden tot de investeringen die nodig
zijn om in het middensegment huurwoningen te bouwen. Om in de toekomst
goede beleidskeuzes te kunnen maken is op dit punt dan ook een verdiepingsslag
noodzakelijk.

Juridische implicaties
Bij de bovenstaande overwegingen en keuzes over de huidige grens van het WWS
komt ook de vraag op of het juridisch gezien mogelijk en/of wenselijk is om door
verdergaande regulering het aandeel niet liberaliseerbare woningen te verhogen.
Een belangrijke (Europeesrechtelijke) afweging hierbij is dat de regulering van
eigendom gerechtvaardigd kan zijn. In die gevallen is er sprake van een eerlijke
balans tussen het algemeen belang, zoals het vergroten van de beschikbaarheid van
woningen voor redelijke prijzen voor minder vermogende mensen, enerzijds en de
bescherming van individuele rechten anderzijds. Er moet een redelijke mate van
evenredigheid bestaan tussen de gebruikte middelen en het doel dat ermee
nagestreefd wordt. Eventuele verdere regulering zou ook een beperking van het
vrije verkeer betekenen. Bij een continuering van de huidige liberalisatiegrens
ofwel een eventuele verhoging dan wel verlaging van deze grens moet goed in
ogenschouw genomen worden of de maatregel het beoogde doel bereikt en of er

5 Bijlage bij Kamerstukken II 2018/19, 32 847, nr. 546

geen andere maatregelen genomen kunnen worden die het vrij verkeer in minder
vergaande mate kunnen beperken.

Alternatieven
SEO heeft in het rapport ‘Prijsregulering in de vrije huursector (2019)’ ook
verschillende mogelijkheden om de betaalbaarheid te verbeteren van de vrije
huursector gericht op korte of middellange termijn gewogen. Het gaat hierbij
bijvoorbeeld om het reguleren van huurprijsstijging contract of bij mutatie en
specifieke ondersteuning voor mensen met een middeninkomen. In het rapport
komt SEO tot de conclusie dat iedere variant van huurprijsregulering of
alternatieven nadelen, risico’s of beperkingen met zich meebrengen. SEO geeft aan
dat bij het introduceren van een knellend huurprijsplafond zonder aanvullend
beleid met name gepaard gaat met risico’s. Voor de onderzochte vormgeving van
de noodknop, namelijk huurprijsregulering op basis van de WOZ-waarde, geven ze
daarbij aan dat bijvoorbeeld compensatie helpt.

Bijlage 2: Investeringen in nieuwbouw
In haar motie van 22 juni 2020 heeft het lid van Eijs (D66) de regering gevraagd te
onderzoeken hoe vastgoedinvesteerders kunnen bijdragen aan de bouw van
nieuwe woningen. Om te achterhalen wat het perspectief van beleggers is op dit
thema, zijn de afgelopen maanden gesprekken gehouden met verschillende
beleggers en beleggersorganisaties. Uit de gesprekken komen een aantal
standpunten van beleggers naar voren.

In de gesprekken is onderscheid gemaakt tussen de verschillende typen beleggers.
Zo zijn er de kleine particuliere beleggers die enkele woningen verhuren,
middelgrote en grote bedrijfsmatige beleggers, en institutionele beleggers die
bijvoorbeeld pensioengeld investeren. Uit de gesprekken bleek dat de kansen om te
investeren in nieuwbouw voornamelijk liggen bij de institutionele beleggers en de
grote bedrijfsmatige beleggers.

Investeren in nieuwbouw kent een aantal inherente voor- en nadelen voor
beleggers ten opzichte van investeren in bestaande woningen. Zo maakt
nieuwbouw het voor beleggers mogelijk om in één keer veel kapitaal te investeren
en te sturen op het type woning dat gerealiseerd wordt. Ook verjongt nieuwbouw
de portefeuille en renderen nieuwbouwwoningen lang. Nadelen voor beleggers zijn
de lange looptijd en de onzekerheid van bouwprojecten en het feit dat nieuwbouw
alleen mogelijk is als er veel kapitaal beschikbaar is.

Naast deze voor- en nadelen, die van alle tijden zijn, werden door de beleggers een
aantal recente belemmeringen genoemd die spelen bij het beleggen in nieuwbouw.
De grootste belemmeringen die beleggers zien, zijn de hoge grondprijzen en de
gepercipieerde stapeling aan beleidsmaatregelen die zowel door het Rijk als
gemeenten worden opgelegd. Beleggers geven aan dat hoge grondprijzen het
moeilijk maken om middenhuur te realiseren, in combinatie met de eisen die er aan
woningen gesteld worden. Ten aanzien van de grondprijzen geldt dat wanneer de
gemeente grondeigenaar is, zij de grondprijs waarvoor de grond wordt uitgegeven
bepaalt. Daarbij wordt het uitgangspunt van marktconformiteit gehanteerd, ter
voorkoming van staatssteun. Bij het bepalen van de grondprijzen voor betaalbare
woningbouw kan rekening worden gehouden met een lagere marktwaarde als
gevolg van de lagere huuropbrengsten. Hoe hoger het aandeel sociale
woningbouw, hoe sterker de haalbaarheid van ruimtelijke plannen onder druk kan
komen te staan. In die gevallen is, wanneer beperking van het aandeel sociale
woningbouw of andere ruimtelijke eisen en verhoging van de vastgestelde
grondprijzen niet mogelijk of politiek ongewenst is, een bijdrage gewenst om
publieke tekorten te dekken. Middels de woningbouwimpuls dekt het Rijk in

sommige gevallen het tekort, wanneer een aanmerkelijk deel van een plan
betaalbare woningbouw betreft.

Beleggers geven aan veel beleidsmaatregelen die genomen worden door Rijk en
gemeenten op zichzelf verdedigbaar te vinden, maar dat de stapeling van deze
maatregelen ervoor zorgt dat hun businesscase lastig wordt. Een veelgenoemd
voorbeeld van een maatregel die ervoor zorgt dat een project niet of nauwelijks
rond te rekenen is, is het vereisen van een te lange exploitatietermijn voor de
woningen. Ook wijzen beleggers er op dat aanvullende maatregelen investeringen
in nieuwbouw kunnen belemmeren, zoals het reguleren van aanvangshuurprijzen.
De beleggers geven aan dat het wenselijk is wanneer een nieuw kabinet aan het
begin van een kabinetsperiode duidelijk is over welke maatregelen wel en niet
genomen gaan worden en hier gedurende de kabinetsperiode consistent in blijft,
zodat beleggers voldoende zekerheid hebben om voor de langere termijn te
kunnen blijven investeren.