2011D25464

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal
Den Haag, 18 mei 2011
U heeft mij gevraagd om een reactie op de e-mail van 23 maart 2011 die u
van de heer V. te A. heeft ontvangen. De e-mail gaat over de waardering
van verhuurde woningen in box 3, meer specifiek over de wijziging van de
fiscale wet- en regelgeving per 1 januari 2010 op dat gebied. Hieronder
informeer ik u over de desbetreffende fiscale wet- en regelgeving (1) en
beantwoord ik de twee concrete vragen die de heer V. heeft gesteld. Die
vragen zijn of een «bizarre belastingverhoging» die hij constateert een
beoogd effect is van de nieuwe regeling (2a) en of een «meer
evenwichtige regeling» mogelijk is (2b). Ik sluit af met een aantal overige
opmerkingen (3).
1. Fiscale wet- en regelgeving
Voor de jaren tot en met 2009 gold voor box 3 voor woningen die het hele
jaar werden verhuurd de waarde in het economische verkeer. Factoren die
van belang (kunnen) zijn bij de bepaling van de waarde in het economische verkeer zijn bijvoorbeeld de huurprijs en in het huurcontract
opgenomen voorwaarden.
Per 1 januari 2010 is artikel 5.20 van de Wet IB 2001 gewijzigd en is artikel
17a van het Uitvoeringsbesluit inkomstenbelasting 2001 (hierna: het
besluit) in werking getreden. Deze wijziging en inwerkingtreding houden
kort gezegd het volgende in. Voor alle woningen in box 3 geldt sindsdien
als uitgangspunt de WOZ-waarde. Het is echter niet zo dat vanaf 1 januari
2010 alle woningen in box 3 op 100% van de WOZ-waarde worden
gewaardeerd. De wetgever vond namelijk dat de WOZ-waarde van een
woning in verhuurde staat moet worden gecorrigeerd. Dit om rekening te
houden met het waardedrukkende effect dat verhuur heeft. Die correctie is
de zogenoemde leegwaarderatio (artikel 17a van het besluit) en geldt voor
woningen die onder de huurbescherming vallen.
Zoals in de parlementaire geschiedenis (kamerstuk 32 130) staat, bestond
een aantal redenen voor de wijziging van artikel 5.20 van de Wet IB 2001.
Zo wordt de WOZ-waarde tegenwoordig jaarlijks vastgesteld (voorheen
eens in de twee of vier jaar). Daardoor is de WOZ-waarde tegenwoordig
zodanig actueel dat deze kan worden gebruikt in plaats van de waarde in
het economische verkeer. Verder is per 1 januari 2009 de basisregistratie
waarde onroerende zaken gerealiseerd. De hierin opgenomen waardegegevens zijn authentieke gegevens waarop het bestuursorgaan, dat op
grond van een wettelijk voorschrift deze waardegegevens mag gebruiken,
mag vertrouwen. Het voordeel van het gebruik van deze waardegegevens
is dat er duidelijkheid is voor de burger en de Belastingdienst over de te
hanteren waardering en dat de Belastingdienst minder taxaties hoeft uit te
voeren om de waarde vast te stellen. Dit zal ook leiden tot een sterke
vermindering van discussies bij de aanslagregeling en van het aantal
bezwaar- en beroepsprocedures. Bovendien kan door het gebruik van het
waardegegeven de aangifte eenvoudiger worden vooringevuld.
Verder staat in de parlementaire geschiedenis onder andere het volgende.
– De wijze waarop op dit moment (2009) de waarde van verhuurde
panden wordt bepaald, wordt door zowel de belastingplichtigen als
door de Belastingdienst als moeizaam en conflictgevoelig ervaren.
Doorgaans wordt de waarde op enigerlei wijze afgeleid uit de
huurprijs, maar vaste regels zijn er niet voor. Onder de voorgestelde

nds-tk-2011D25464

1

regeling wordt de waarde van een verhuurd pand op eenvoudige en
eenduidige wijze via een tabel afgeleid uit de WOZ-waarde en de
jaarlijkse huursom. Dit betekent een belangrijke vermindering van
administratieve lasten en vereenvoudiging van de uitvoering.
– Aan de hand van de WOZ-waarde en de jaarlijkse huursom kan zonder
problemen de waarde van een verhuurde woning worden bepaald. De
relatie tussen de marktwaarde van een verhuurde woning, de
WOZ-waarde en de huurprijs is uiteraard niet statisch maar kan
worden beïnvloed door ontwikkelingen op de woningmarkt. Daarom
zal periodiek moeten worden bezien of de wijze waarop de heffingsgrondslag wordt berekend nog marktconform is.
Voor box 3 regelt artikel 17a van het besluit het volgende. De waarde die
voor een verhuurde woning in aanmerking genomen moet worden, is
lager dan de WOZ-waarde van die woning1. De in aanmerking te nemen
waarde wordt gesteld op minimaal 60% en maximaal 85% van de
WOZ-waarde. Die percentages (leegwaarderatio’s) komen tot stand door
de jaarlijkse huur als percentage van de WOZ-waarde te berekenen.
Gebleken is namelijk dat bij verhuurde woningen de jaarhuur ten opzichte
van de WOZ-waarde een goede indicatie is voor het waardedrukkende
effect. Kort gezegd geldt: hoe lager de jaarlijkse huur, hoe lager de
leegwaarderatio en hoe lager de voor box 3 in aanmerking te nemen
waarde.
In algemene zin merk ik over box 3 nog het volgende op. Sinds 2001 geldt
dat het wettelijk veronderstelde rendement 4% is. Voor box 3 is het niet
van belang hoe hoog of hoe laag het daadwerkelijk behaalde rendement
(bijvoorbeeld ontvangen huur of rente op spaargeld) is. Dat is een
bewuste keuze van de wetgever. Die keuze heeft hij gemaakt omdat hij
een eenvoudige en makkelijk uitvoerbare regeling wilde maken. Daarbij
heeft hij zich gerealiseerd dat de regeling voor belastingplichtigen positief
uitwerkt bij rendementen hoger dan 4%, maar negatief bij rendementen
lager dan 4%.
2. Antwoorden op de vragen van de heer V.
2a. Met de wijziging van artikel 5.20 van de Wet IB 2001 en de inwerkingtreding van artikel 17a van het besluit is beoogd om aan te sluiten bij de
(tegenwoordig jaarlijks vastgestelde) WOZ-waarde van woningen
respectievelijk om het waardedrukkende effect van verhuur in aanmerking
te nemen. Met de nieuwe regeling is beoogd om te komen tot een heffing
over de juiste grondslag (waarde), maar zij heeft geen hogere belastingopbrengst beoogd. Verder was, zoals uit de parlementaire geschiedenis
blijkt, vereenvoudiging van de uitvoering belangrijk en is de verwachting
dat door de nieuwe regeling het aantal procedures tussen belastingplichtigen en de Belastingdienst zal afnemen. De heer V. is van mening dat er
geen sprake is van vereenvoudiging. Die mening deel ik niet. De door
artikel 17a van het besluit voorgeschreven waardebepaling, op basis van
de WOZ-waarde en de jaarlijkse huur, laat minder ruimte voor discussie
dan de bepaling van de waarde in het economische verkeer (tot en met
belastingjaar 2009, zie onder 1). Daarmee heeft de introductie van dat
artikel mijns inziens tot een vereenvoudiging geleid.

1

Als een woning verhuurd is, houdt de
gemeente met die verhuur geen rekening bij
de vaststelling van de WOZ-waarde van die
woning.

2b. De wijziging per 1 januari 2010 van artikel 5.20 van de Wet IB 2001 is in
het voorgeschreven wetgevingsproces tot stand gekomen. De tabel van
genoemd artikel 17a is met de nodige zorgvuldigheid tot stand gekomen,
waarbij is geadviseerd door een stuurgroep waarvan zowel externe
deskundigen (o.a. Vastgoed Belang, de makelaardij en VastgoedPro) als
Belastingdienstmedewerkers van de afdeling waardeonderzoek en het
Vastgoed Kennis Centrum lid zijn. Periodiek wordt bezien of de wijze
waarop de heffingsgrondslag wordt berekend nog marktconform is (zie 1).

2

Eind 2010 heeft de stuurgroep de eerste periodieke analyse uitgevoerd.
Die heeft geleid tot een wijziging per 1 januari 2011 van artikel 17a, vierde
lid, van het besluit (splitsingsproblematiek). De uitkomst van die analyse
was niet dat de percentages in de genoemde tabel per 1 januari 2011
gewijzigd moesten worden. Ik zie dan ook geen aanleiding om een
wetsvoorstel in te dienen om de huidige systematiek te wijzigen. Dat geldt
temeer omdat voor box 3 het wettelijk veronderstelde rendement steeds
4% is (zie 1), ook als de verhuur van een woning (tijdelijk) een lager
rendement oplevert1. Bij een systeem met een forfaitair rendement (box
3) is het vanzelfsprekend zo dat als de grondslag (de waarde van de
verhuurde woning) relatief hoog is en de werkelijke opbrengst relatief
laag, de forfaitaire heffing in verhouding tot de werkelijke opbrengst
hoger is dan wanneer sprake is van de situatie met een lagere grondslag
en een hoger werkelijk rendement. Gelet hierop is de vraag van de heer V.
begrijpelijk. Echter, zoals hiervoor staat, is er voor mij geen aanleiding om
een wijziging van de huidige systematiek te initiëren.
3. Overig
In de bijlage bij de e-mail gaat het (naar ik begrijp) om een voor € 445 per
maand verhuurde woning met een WOZ-waarde van € 394 000 (waarbij
het voornoemde artikel 17a, vierde lid, geen rol speelt). De voor box 3 in
aanmerking te nemen waarde is dan (inderdaad) € 252 160. De bijlage
vermeldt daarbij een box 3-heffing van € 3 026. De berekening die
daaraan ten grondslag ligt, is kennelijk gebaseerd op de wettelijke box
3-bepalingen (€ 252 160 x 4% x 30%), maar er is geen rekening gehouden
met het zogenoemde heffingvrije vermogen (artikel 5.5 van de Wet IB
2001). De heer V. heeft geen box 3-schulden2. In het algemeen geldt echter
dat box 3-schulden de grondslag verlagen en daarmee ook de te betalen
box 3-belasting.
In zijn aangiften tot en met 2009 hanteerde de heer V. voor de waardering
van zijn verhuurde woning kennelijk de berekening 12 maanden x factor
12 x € 445. Het is mij niet bekend of de inspecteur die waardering volgde
of corrigeerde. De waardering is overigens feitelijk. Daarom kan ik
daarover geen oordeel geven. Wat ik in algemene zin wel kan opmerken is
het volgende. Wijzigingen in fiscale wet- en regelgeving kunnen leiden
ertoe leiden dat een belastingplichtige meer of minder belasting moet
gaan betalen. Als een wijziging ertoe leidt dat meer belasting
verschuldigd wordt, is het echter geen gegeven dat de wijziging onredelijk
of onrechtmatig is. Verder is beoogd, zoals hiervoor ook is aangegeven,
dat steeds over de juiste grondslag geheven wordt en dat een vereenvoudiging bereikt wordt.

1

Ik verwijs ook naar hetgeen onder 3 over
«indirect rendement» staat.
2
Naar aanleiding van de brief van 6 april 2011
die de heer V. mij gezonden heeft (ook over de
waardering van verhuurde woningen in box
3), heeft mijn medewerker de heer Van Schaik
op 18 april 2011 telefonisch contact met de
heer V. opgenomen. In dat telefoongesprek
heeft de heer V. medegedeeld dat hij geen
(grondslagverlagende) box 3-schulden (artikel
5.3, eerste en derde lid, van de Wet IB 2001)
heeft, althans niet ter financiering van de
verhuurde woningen.
3
In het telefoongesprek van 18 april 2011
heeft de heer V. medegedeeld dat hij hierover
een brief aan een ander ministerie (naar ik
aanneem het Ministerie van Binnenlandse
Zaken en Koninkrijksrelaties) heeft gezonden.

De heer V. schrijft dat in voorkomende gevallen meer dan 50% van de
ontvangen huur afgedragen moet worden. Het percentage dat hij heeft
berekend heeft niet alleen te maken met het gewijzigde artikel 5.20 van de
Wet IB 2001 en de tabel van artikel 17a van het besluit. Los daarvan spelen
de volgende factoren een rol:
– de niet-fiscale regelgeving over huurprijzen en gemaximeerde
huurverhogingen3;
– de omstandigheid dat in de situatie van de heer V. geen sprake is van
box 3-schulden; en
– het feit dat de box 3-wetgeving (al sinds 1 januari 2001) uitgaat van
een wettelijk verondersteld rendement van 4%, terwijl de huurprijs,
uitgedrukt een percentage van de WOZ-waarde, die de heer V.
daadwerkelijk ontvangt lager is dan 4%.
Ten slotte moet bij rendement een onderscheid worden gemaakt tussen
direct rendement en indirect rendement (samen het totaalrendement). Het
directe rendement bestaat uit de huurinkomsten. Het indirecte rendement

3

bestaat uit de eventuele waardestijging die bij de verkoop van de woning
kan worden behaald, ook als de belastingplichtige geen voornemen tot
verkoop heeft. Waar de heer V. schrijft dat in voorkomende gevallen meer
dan 50% van de ontvangen
huur afgedragen moet worden, is geen rekening gehouden met het
indirecte rendement. Bij de totstandkoming van de tabel van artikel 17a
van het besluit wel.
Ik vertrouw erop dat ik u voldoende heb geïnformeerd.
De staatssecretaris van Financiën,
F. H. H. Weekers

4