Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2012–2013

29 453

Woningcorporaties

Nr. 285

BRIEF VAN DE MINISTER VOOR WONEN EN RIJKSDIENST
Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal
Den Haag, 14 december 2012
In het Algemeen Overleg van 28 november jl. over woningcorporaties heb
ik toegezegd een aantal onderwerpen schriftelijk toe te lichten en dat voor
de begrotingsbehandeling 2013 van Binnenlandse Zaken aan uw Kamer
kenbaar te maken. Met deze brief geef ik hier invulling aan. Het betreft de
stand van zaken inzake Vestia, een artikel in de Telegraaf inzake
woonfraude, de uitwerking van de motie van het kamerlid Monasch inzake
de financiering van corporaties, ingediend tijdens de behandeling van de
Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting en de motie van
de kamerleden Monasch en Bochove om bij de begrotingsbehandeling
2013 met een definitie te komen waarin het onderscheid tussen enerzijds
sociale woningbouw en maatschappelijk vastgoed en anderzijds commerciële activiteiten duidelijk wordt gemaakt, eveneens ingediend tijdens de
behandeling van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting.
In deze brief zal ik tevens ingaan op de door het kamerlid Jansen tijdens
de plenaire behandeling van de Wet Verhuurderheffing gestelde vraag of
ik een overzicht kan leveren van de in- en uitgaande geldstromen in 2013
van en naar het Rijk voor het totaal van de sector en de toezegging bij de
behandeling van het Belastingplan 2013 de Kamer voor de begrotingsbehandeling te informeren of een nulmeting met betrekking tot de omvang
van de (werkelijke) restschuld op eigen woningen mogelijk is. Het
antwoord op deze laatste toezegging doe ik u mede namens de minister
van Financiën toekomen. Tot slot wordt van de gelegenheid gebruik
gemaakt om een vraag van het kamerlid Verhoeven, gedaan tijdens de
regeling van werkzaamheden van 11 december jl. over de berekeningen
van het CPB over de verhuurderheffing in relatie met het huurbeleid, te
beantwoorden.
1. Stand van zaken Vestia
Het kamerlid Monasch heeft mij gevraagd om de laatste stand van zaken
in de ondersteuning van gemeenten bij de gevolgen van de Vestiaproblematiek en tevens om een reactie over de regionale gevolgen naar

kst-29453-285
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2012

Tweede Kamer, vergaderjaar 2012–2013, 29 453, nr. 285

1

aanleiding van de intentieovereenkomst die de gemeente Den Haag en
Vestia hebben gesloten.
In de brief van 31 oktober die mijn ambtsvoorganger aan uw Kamer heeft
gestuurd is gemeld dat de gemeente Rotterdam, de corporaties Woonstad
en Woonbron en het ministerie van BZK een convenant hebben ondertekend waarin is afgesproken dat er € 122 miljoen extra wordt geïnvesteerd in Rotterdam-Zuid. Het toenmalig kabinet heeft € 30 miljoen
geherprioriteerd onder voorwaarde dat de corporaties en de gemeente
ook extra investeren. Momenteel worden deze afspraken nader uitgewerkt.
De gemeente Den Haag acht het van groot belang dat de kernvoorraad
sociale huurwoningen behouden blijft en dat de herstructurering in Den
Haag Zuid-West geen vertraging oploopt. Hiertoe hebben de gemeente en
Vestia onlangs een intentieovereenkomst afgesloten. In deze intentieovereenkomst zijn afspraken gemaakt over het inbrengen van Vestia-bezit in
een wijkontwikkelingsmaatschappij (WOM), die subsidie krijgt voor
herstructurering in Den Haag Zuid-West. Bovendien zijn afspraken
gemaakt over met name verkoop van bezit van Vestia. Deze intentieovereenkomst moet nog nader worden uitgewerkt in een raamovereenkomst
tussen Den Haag en Vestia.
Met de gemeenten Delft en Zoetermeer is door het Ministerie enkele
malen gesproken. Beide steden vrezen voor ontwrichting van de
woningmarkt en een te eenzijdig aanbod van woningen. Vooralsnog zijn
er geen concrete aanwijzingen dat het ingezette beleid van Vestia dit
veroorzaakt. Wel heb ik inmiddels vernomen dat het Stadsgewest
Haaglanden een onderzoek heeft ingesteld naar de gevolgen voor de
regionale woningmarkt. Ik wacht de resultaten van dit onderzoek af en zal
tot die tijd zowel met de regio als individuele gemeenten in gesprek
blijven.
2. Artikel in Telegraaf over woonfraude
In een artikel in de Telegraaf van 28 november jl. wordt melding gemaakt
van een toename van woonfraude. In het bijzonder wordt ingegaan op
een vorm van fraude die couch surfing wordt genoemd: het verhuren van
(een deel) van de woning door huurders aan toeristen. Behalve deze
specifieke vorm wordt ook stil gestaan bij woonfraude in het algemeen.
Illegaal gebruik van woningen waaronder doorverhuur, is een verschijnsel
dat al sinds mensenheugenis bestaat. Het is om verschillende redenen
kwalijk: mensen dringen voor waardoor woningen niet ter beschikking
komen van woningzoekenden die zich wel netjes hebben laten inschrijven.
De doorverhuurders profiteren onterecht van een sociale huurprijs en
maken daarop veelal een grote winst, die waarschijnlijk ook niet wordt
doorgegeven aan de belastingdienst en uitkeringsinstanties, en het kan
gepaard gaan met overlast, zeker wanneer er sprake is van hennepteelt of
prostitutie. Illegale doorverhuur komt het meest voor in gespannen
woningmarkten, zoals ook in het artikel wordt opgemerkt. Daar zijn
immers de wachtlijsten het langst en kan het meeste geld met illegale
doorverhuur worden verdient.
Gemeenten en (sociale) verhuurders zijn verantwoordelijk om illegaal
gebruik van woningen tegen te gaan. Het is mij bekend dat men in de vier
grote steden hier ook intensief mee bezig is. Zo zijn er vorig jaar in
Amsterdam zo’n 2000 woningen opnieuw ter beschikking gekomen voor
woningzoekenden nadat het illegale gebruik was beëindigd.
Navraag bij de gemeente Amsterdam leert dat zij onder couch surfing
verstaat het tegen geen of geringe vergoeding ter beschikking stellen van

Tweede Kamer, vergaderjaar 2012–2013, 29 453, nr. 285

2

de woning of een kamer daarin, bijvoorbeeld aan bekenden van de
huurder of eigenaar, maar ook aan vreemden waar men op deze manier
mee in contact komt. Het sociale aspect speelt dan een rol. Tegen deze
vormen van woninggebruik heeft men geen bezwaar.
Anders wordt het bij vakantieverhuur: de gemeente Amsterdam constateert een toename van woningen die op websites aan toeristen voor
tijdelijke verhuur worden aangeboden. Het gaat dan overigens om zowel
huurwoningen als koopwoningen. Vaak betreft het eigenaren of huurders
die zelf met vakantie gaan en voor deze periode de woning ter beschikking
stellen, maar het kan ook zijn dat de verhuur aan toeristen meer structurele vormen aanneemt en dat de woning een groot deel van het jaar
verhuurd wordt. Welke vorm in welke mate voorkomt, moet nog worden
onderzocht. Het beleid van de gemeente op dit punt is in ontwikkeling,
waarbij het zoeken is naar een balans tussen ernst van het verschijnsel, de
juridische mogelijkheden om hier tegen op te treden en de handhavingsinspanningen die hiermee gemoeid zijn. De gemeente overweegt een
beleid waarbij wordt opgetreden in die gevallen waarbij de verhuur aan
toeristen een structureel karakter krijgt of overlast ontstaat voor
omwonenden en waar woningen vrijwel permanent leeg staan. In die
gevallen is het vanuit een juridisch oogpunt relatief gemakkelijk om
strijdigheid met de ruimtelijke ordening of de regels omtrent het
onttrekken van woonruimte aan te tonen. Overigens is het zo dat als het
huurcontract een dergelijk gebruik van de woning niet toe staat, de
verhuurder bij de kantonrechter ontbinding van het huurcontract kan
vragen. Deze privaatrechtelijke weg is vaak effectiever dan de publiekrechtelijke weg.
3. Motie kamerlid Monasch inzake de financiering van de
corporaties
Het kamerlid Monasch heeft gevraagd naar de uitwerking van zijn
amendement in relatie tot de opheffing van de treasury afdelingen bij
woningcorporaties. Hij vraagt zich daarbij af, hoe een en ander zich
verhoudt tot de onlangs gepubliceerde derivatenregeling.
De heer Monasch heeft met betrekking tot de financiering van woningcorporaties bij de behandeling van het wetsvoorstel Herzieningswet
toegelaten instellingen volkshuisvesting een amendement ingediend (nr.
55), dat daarna een aantal keren is gewijzigd (in nr. 73 en 93). Blijkens de
toelichting van het amendement nr. 55 was de bedoeling van de heer
Monasch om woningcorporaties eenvoudig geborgd te kunnen laten
lenen via de schatkist. In het debat met mijn ambtsvoorganger is in reactie
op het amendement aangegeven dat financiering via de schatkist een
enorme druk op de rijksfinanciën geeft en het overheidstekort zou doen
oplopen. In haar brief van 11 mei 2012 (TK, vergaderjaar 2011–2012,
32 769, nr. 65) heeft mijn ambtsvoorganger haar woorden uit het debat
nog eens bevestigd.
De uiteindelijke tekst van het amendement zoals dat op 5 juli jl. door de
Tweede Kamer is aanvaard laat geen andere ruimte dan het bij Algemene
Maatregel van Bestuur aanwijzen van instellingen bij welke toegelaten
instellingen uitsluitend middelen kunnen aantrekken ter bekostiging van
haar werkzaamheden.
Met deze tekst is dan ook niet geregeld dat woningcorporaties hun
treasury activiteiten moeten staken of uit handen moeten geven. Het
belang van treasury is zelfs nog versterkt door de eisen die nu gesteld
worden via de derivatenregeling. Die regeling betekent overigens dat de
vrijheid van de treasuryfunctie ingrijpend wordt beperkt.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2012–2013, 29 453, nr. 285

3

Het voornemen is de door de heer Monasch gewenste specifiek aan te
wijzen financiële instellingen te duiden door middel van rating en toezicht.
Daarmee wordt gegarandeerd, dat leningen worden aangetrokken
bij instellingen die voldoende kredietwaardig zijn.
4. Motie kamerleden Bochove en Monasch inzake definitie sociale
woningbouw, maatschappelijk vastgoed en commerciële activiteiten
Met de motie wordt de regering verzocht bij de begrotingsbehandeling
2013 met een definitie te komen waarin het onderscheid tussen enerzijds
sociale woningbouw en maatschappelijk vastgoed en anderzijds commerciële activiteiten duidelijk wordt gemaakt. Tevens wordt de regering
verzocht om op basis van dat advies bandbreedtes op te stellen
waarbinnen corporaties hun taken mogen ontplooien, waarbij onderscheid wordt gemaakt naar de aard van de desbetreffende regios.
In het Regeerakkoord is opgenomen, dat woningcorporaties zich weer
moeten richten op hun kerntaak. Ik zal ter uitvoering hiervan een novelle
bij de Herzieningswet indienen. Daarin zal de gevraagde definitie en
begrenzing worden gegeven.
5. Vraag van het kamerlid Jansen over geldstromen van de
rijksoverheid naar de woningcorporatiesector en omgekeerd
Bij de plenaire behandeling van de Wet Verhuurderheffing op
15 november jl. heeft het kamerlid Jansen de vraag gesteld een overzicht
te leveren van de in- en uitgaande geldstromen in 2013 van en naar het
Rijk in het totaal van de sector.
Het is goed om in gedachten te houden dat de corporatiesector zijn
huidige omvang en zijn huidige financiële positie in zeer belangrijke mate
bereikt heeft middels grootschalige subsidies en financieringsfaciliteiten
van de rijksoverheid in het verleden.
Nu zijn er geen specifieke rijkssubsidies voor woningcorporaties meer.
Wel geven sommige gemeenten in individuele gevallen subsidies in de
vorm van lagere grondkosten voor sociale nieuwbouw of bijdragen voor
herstructurering e.d.
Op dit moment is de borging van leningen van woningcorporaties door
het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) met achtervang van de
overheid de belangrijkste overheidssteun. Deze WSW-borging leidt niet
alleen tot lagere rentelasten voor de sector, maar minstens zo belangrijk is
dat deze faciliteit de toegang van de corporatiesector tot de kapitaalmarkt
veel makkelijker maakt. Zonder de WSW-borging zou het verkrijgen van
financiering door woningcorporaties aanzienlijk moeilijker worden en in
ieder geval zouden dan ook aanzienlijk hogere rentes betaald moeten
worden.
Het rentevoordeel voor de woningcorporaties uit de borging van het
WSW bedraagt op dit moment ongeveer 0,7%, zijnde € 560 miljoen per
jaar.
Als faciliteit kan hier ook de sanerings- en projectsteun worden genoemd.
Deze steun is geregeld in de Woningwet. Het kost de overheid niets,
omdat tegenover de verstrekking van deze subsidies door het CFV aan
woningcorporaties een in omvang vergelijkbare heffing door het CFV
staat bij de andere woningcorporaties in Nederland.
Indirect steunt de Rijksoverheid verhuurders, waaronder woningcorporaties, met de huurtoeslag. Zonder de huurtoeslag zou een groot deel van
de corporatievoorraad niet op het huidige huurniveau verhuurd kunnen
worden. Ook zouden woningcorporaties ingeval van dalingen van

Tweede Kamer, vergaderjaar 2012–2013, 29 453, nr. 285

4

inkomens van hun huurders veel vaker te maken krijgen met huurachterstanden en mogelijk ook huisuitzettingen, waar nu huurders in zo’n
situatie aanspraak kunnen maken op huurtoeslag, om daarmee de huur te
kunnen betalen.
Het budget huurtoeslag voor het jaar 2013 bedraagt € 2,2 miljard.
Voor de inkomsten van verhuurders, waaronder woningcorporaties, is
tenslotte de ruimte in het huurbeleid zoals bepaald door de Rijksoverheid
van groot belang. Hier is echter geen sprake van een geldstroom die
afkomstig is van de rijksoverheid.
De belangrijkste geldstroom van de corporatiesector naar de rijksoverheid
is de verhuurderheffing. Deze zal zoals nu te voorzien voor het grootste
deel gedekt gaan worden door woningcorporaties. In 2013 gaat het in
totaal om circa € 50 miljoen, welk bedrag zal doorstijgen naar € 2 miljard
in 2017. Tegenover de verhoging van deze heffing uit het Regeerakkoord
staat een voorgenomen verruiming van het huurbeleid, die het aan
woningcorporaties en andere verhuurders mogelijk moet maken om dit
deel van de heffing grosso modo te dekken. Ik heb u eerder toegezegd u
in het voorjaar te informeren hoe e.e.a. vormgegeven zal worden.
Breed werkende fiscale instrumenten die niet in relatie staan tot de
volkshuisvesting zoals Btw, vennootschapsbelasting, inkomstenbelasting
(van werknemers werkzaam in de corporatiesector), onroerend zaak
belasting e.d. zijn in deze beschouwing niet betrokken.
6. Vraag van het kamerlid Verhoeven uit de regeling van
werkzaamheden dd. 11 december
Van deze gelegenheid maak ik gebruik om de vraag van het kamerlid
Verhoeven gedaan tijdens de regeling van werkzaamheden op
11 december jl. te beantwoorden. Het CPB is met een doorrekening van
het Regeerakkoord ten aanzien van de verhuurderheffing in relatie met het
huurbeleid gekomen. Deze was, volgens de heer Verhoeven, zeer
discutabel. Hij verzoekt om een brief hoe e.e.a. wordt aangepakt.
Zoals ik al eerder heb aangegeven en toegezegd, zal ik uw Kamer in het
voorjaar informeren hoe e.e.a. wordt vormgegeven.
7. Nulmeting restschuld op eigen woningen
Allereerst wil ik met betrekking tot de restschulden melden dat de minister
van Financiën voornemens is om in een ministeriële regeling vast te
leggen dat afwijking van de maximum-LTV (die wordt afgebouwd van
106% naar 100% met 1% punt per jaar vanaf 1 januari 2013) is toegestaan
in het geval van het meefinancieren van een restschuld. Deze maatregel
past bij de mogelijkheid om vanaf volgend jaar de rente en kosten van een
lening op de restschuld voor maximaal 10 jaar van de belasting te kunnen
aftrekken.
Bij de behandeling van het Belastingplan 2013 heb ik toegezegd uw
Kamer voor de begrotingsbehandeling te informeren of een nulmeting
met betrekking tot de omvang van de (werkelijke) restschuld op eigen
woningen mogelijk is (inclusief bijzonder beheer en belemmeringen voor
financiering restschuld). Hierbij definieer ik restschuld als het verschil
tussen de actuele waarde van het onderpand en de hoogte van de totale
hypotheeksom bij verkoop van het onderpand. Er is wel onderzoek
gedaan naar de omvang van de potentiële restschuld («onder water
staan») maar informatie over de feitelijke restschuld (schuld waarmee
eigenaar-bewoners daadwerkelijk geconfronteerd worden bij verkoop van
hun woning) is op dit moment niet beschikbaar.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2012–2013, 29 453, nr. 285

5

Ik heb de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) gevraagd of
informatie over de omvang van de feitelijke restschuld via de banken
beschikbaar kan komen. Op basis van de ontvangen informatie kan ik
melden dat de NVB gegevens kan leveren over het aantal mensen dat
blijft zitten met een restschuld na verkoop, de omvang van die restschuld,
het beleid van de banken met betrekking tot financiering van restschulden
en informatie over aantallen klanten met betalingsachterstanden en/of in
bijzonder beheer. Het zal hier geconsolideerde informatie betreffen.
Ik heb ook het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) gevraagd
informatie aan te reiken voor hypotheken onder NHG. Het WEW kan
gegevens aanreiken over de ingediende en uitgekeerde verliesbedragen.
Hierbij moet wel worden aangetekend dat deze gegevens slechts een
indicatie geven van de omvang van de restschuld. Ook is het zo dat de
informatie van het WEW betrekking heeft op een specifieke doelgroep en
de bevindingen niet één-op-één doorvertaald kunnen worden naar de
totale woningmarkt.
Bij de beantwoording van de motie van de leden Klaver en Schouten (TK
2011–2012, 33 405, nr. 22) zal ik u een overzicht doen toekomen van de
gegevens die NVB en WEW mij verstrekken.
Ik ga ervan uit dat ik u hiermee voldoende geïnformeerd heb.
De minister voor Wonen en Rijksdienst,
S.A. Blok

Tweede Kamer, vergaderjaar 2012–2013, 29 453, nr. 285

6