Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2020–2021

29 453

Woningcorporaties

Nr. 538

BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN
KONINKRIJKSRELATIES
Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal
Den Haag, 21 juni 2021
Iedereen in Nederland moet prettig kunnen wonen in een fijne leefomgeving. Voor sommige mensen betekent dit een gemeenschappelijke
woonvorm in de vorm van een wooncoöperatie. In deze brief ga ik in op
de bevindingen van het internationaal vergelijkend onderzoek naar
wooncoöperaties dat ik heb laten uitvoeren naar aanleiding van vragen
van het lid Nijboer (PvdA).1
In het onderzoek is gekeken naar de governance en financiering van
wooncoöperaties in Nederland en vijf Europese landen: Denemarken,
Duitsland, Oostenrijk, Zweden en Zwitserland. Ook is de rol van wooncoöperaties op de desbetreffende woningmarkten onderzocht. In deze
brief schets ik kort de uitkomsten van het onderzoek en plaats deze in de
Nederlandse context en de gevolgen voor het beleid.
Samenvatting
Wooncoöperaties zijn er in alle soorten en maten: kleine wooncoöperaties
in Nederland met tientallen woningen tot duizenden woningen in één
coöperatie in Oostenrijk. Een internationale vergelijking van alleen
wooncoöperaties geeft daarom geen goed beeld van de rol van de
wooncoöperatie in het desbetreffende land. Zo lijkt de wooncoöperatie in
Denemarken en Zweden meer op een Nederlands appartementsrecht,
terwijl een wooncoöperatie in Oostenrijk beter te vergelijken is met een
Nederlandse woningcorporatie.
Uit het onderzoek blijkt dat het oprichten van een wooncoöperatie ook in
de onderzochte landen niet mogelijk is zonder inbreng van eigen
vermogen. Om de wooncoöperatie in Nederland een succes te maken
zullen toekomstige bewoners daarom waarschijnlijk meer eigen
vermogen moeten inbrengen dan nu het geval is. Met de inbreng van
1

kst-29453-538
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2021

Aanhangsel Handelingen II 2019/20, nr. 3992

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 29 453, nr. 538

1

eigen vermogen kan ook een nieuw soort wooncoöperatie ontstaan die
we op dit moment in Nederland niet of nauwelijks kennen: een coöperatie
zoals die ook in de onderzochten landen voorkomt en die ligt tussen de
traditionele huurwoning en koopwoning. Dat gaat om een coöperatie
waarbij de leden hun aandeel in de coöperatie kunnen verkopen (en
mogelijk verhypothekeren) en naast hun inbreng nog een (bescheiden)
bedrag aan huur betalen. Deze mogelijkheid ga ik betrekken bij de
uitvoering van de motie van het lid Dik-Faber c.s. over gemeenschappelijke woonvormen.2
Tegelijkertijd wordt geconstateerd dat de Nederlandse praktijk van de
kleinschalige, op gemeenschappelijk wonen gerichte vorm van de
wooncoöperatie die zich vooral richt op de sociale verhuur, naar
verwachting niet significant kan bijdragen aan het oplossen van de grote
uitdagingen op de woningmarkt in Nederland. De vormen van de
wooncoöperatie zoals die in het buitenland voorkomen zouden daartoe
beter geschikt zijn, maar die bestaan al op de Nederlandse markt of
verschillen sterk van wat in Nederland gebruikelijk is. Voor de opgaven op
de woningmarkt voor de laagste inkomens ligt het, gezien hun omvangrijke positie, meer voor de hand om naar de Nederlandse woningcorporaties te kijken. Wel kan de wooncoöperatie toegevoegde waarde hebben
voor het realiseren van specifieke woonwensen.
Uitkomsten van het onderzoek
Begrip wooncoöperatie
Het onderzoek benadrukt dat de term wooncoöperatie een breed begrip is.
Wooncoöperaties zijn er, zeker in internationaal verband, in vele soorten
en maten. De mate waarin er sprake is van een gemeenschappelijke
woonvorm varieert, net als de huurprijzen, de vermogensstructuur en
andere essentiële zaken zoals een (beperkt) winstoogmerk. Zoals ik in de
antwoorden op de vragen van het lid Nijboer (PvdA) al heb aangegeven is
een vergelijking met de Nederlandse situatie daardoor soms lastig.
Zo blijkt bijvoorbeeld uit het gedane onderzoek dat Zweden weliswaar
veel wooncoöperaties kent, maar ook dat dit vooral is ontstaan omdat het
tot 2009 juridisch niet mogelijk was om een appartementsrecht te kopen.
Daarom werd de wooncoöperatie gebruikt op een manier die zich beter
laat vergelijken met het Nederlandse appartementsrecht en de constructie
van de Vereniging van Eigenaren. Het lidmaatschap van een Zweedse
wooncoöperatie kost dan ook € 193.450 (mediaanprijs, 2019). De situatie
in Denemarken is vergelijkbaar met de situatie in Zweden. In Oostenrijk
wordt de wooncoöperatie juist gebruikt op een manier die zich beter laat
vergelijken met de Nederlandse woningcorporatie. Een Oostenrijkse
wooncoöperatie bevat soms duizenden verhuurbare eenheden en kent
daarom ook vaak een professioneel bestuur. De situatie in Duitsland en
Zwitserland is vergelijkbaar met de Oostenrijkse situatie. Het is daarom
slechts beperkt mogelijk om conclusies over wooncoöperaties als geheel
te trekken op basis van dit onderzoek: de uniforme Europese wooncoöperatie bestaat niet.
Historische context en doelgroep
Het onderzoek maakt inzichtelijk dat elk van de onderzochte landen een
eigen historische ontwikkeling heeft ten aanzien van de huurmarkt en dat
dit heeft geleid tot verschillende uitkomsten. In Oostenrijk zijn grote
wooncoöperaties ontstaan die een aanzienlijke positie hebben in de
2

Kamerstuk 35 570 VII, nr. 66

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 29 453, nr. 538

2

huurmarkt, terwijl er daarnaast gemeentelijke verhuurbedrijven zijn die
zich voornamelijk richten op de allerlaagste inkomens. De wooncoöperaties in Oostenrijk richten zich dan ook vooral op middeninkomens. Dit is
ook in de andere onderzochte landen het geval, waarbij in de Scandinavische landen, als gevolg van de hoge financiële inbreng van de leden,
vooral hogere middeninkomens in wooncoöperaties wonen. In de meeste
landen zijn wooncoöperaties in beginsel toegankelijk voor alle inkomensgroepen: er is geen sprake van voorgeschreven doelgroepen. In
Nederland heeft de historische ontwikkeling van de huurmarkt geleid tot
woningcorporaties die in het bezit zijn van één op de drie Nederlandse
woningen en die zich richten op de lagere en lagere middeninkomens. Uit
het onderzoek blijkt dat Nederlandse woningcorporaties aanzienlijk meer
woningen verhuren dan dat wooncoöperaties in de Duitstalige landen
doen die een soortgelijke rol als de Nederlandse woningcorporatie
hebben. Zie ook figuur 1.
Eigen en vreemd vermogen in de wooncoöperatie
Wat verder opvalt is dat in alle landen, anders dan in Nederland gebruikelijk is, leden van een wooncoöperatie eigen vermogen inbrengen. Zoals
aangegeven heeft dat in Zweden en Denemarken een duidelijke historische oorzaak, maar ook in de Duitstalige landen wordt een eigen inbreng
gevraagd van de leden. Ook in deze landen is het financieel niet haalbaar
om een wooncoöperatie op te richten zonder dat sprake is van inbreng
van eigen vermogen door de leden. Daarbij valt op dat ook andere landen
geen grootschalige nationale financieringsprogramma’s hebben voor
wooncoöperaties. Wel zijn er verschillende meer lokale financieringsinstrumenten beschikbaar, bijvoorbeeld middels grondkortingen, lagere
rentes of rentevrije leningen. Stimulering of ondersteuning vanuit de
nationale overheden wordt meer gedaan in de vorm van regelgeving (een
wettelijk kader), fiscale vrijstellingen en standaarden of informatievoorziening. Het vreemd vermogen wordt in andere landen in de regel
verschaft door banken. In Oostenrijk is er een bank die zich specifiek richt
op het financieren van wooncoöperaties. Zwitserland vormt een uitzondering op de bancaire financiering: daar zijn drie fondsen die bijdragen in
de start van nieuwe wooncoöperaties. Twee van deze fondsen zijn
gelieerd aan koepelorganisaties. Deze solidariteit in Zwitserland lijkt
enigszins op het Nederlandse borgstelsel waarin in eerste instantie de
woningcorporaties voor elkaar garant staan.
Financiële participatie van de leden
Een zeer afwijkend element ten opzichte van de Nederlandse situatie is
dat het in alle landen gebruikelijk is om aan enige mate van financiële
participatie te doen. Zo investeren zowel bewoners als niet-bewoners in
sommige landen in de coöperatie om bijvoorbeeld op termijn een
woonrecht te verkrijgen (Duitsland) en/of is er sprake van aandelenconstructies, leningen aan de coöperatie waarbij rente wordt vergoed, of is
het exclusieve gebruiksrecht op de woonruimte in de coöperatie
verkoopbaar. In Nederland wordt deze mogelijkheid niet gebruikt, omdat
het startpunt van wooncoöperaties vaak is dat er geen sprake is van eigen
inbreng. Het beperkte eigen vermogen dat in Nederland wordt verschaft
door de leden3 of anderszins, bijvoorbeeld door crowdfunding, blijft in de
coöperatie bij verhuizing van een lid. Omdat het woonrecht in Nederland
in de regel niet verhandelbaar is, is het voor banken niet mogelijk om de
leden van de coöperatie een hypotheek te verstrekken. Een hypotheek kan
in de regel alleen worden verstrekt aan de eigenaar van het vastgoed, de
3

Het eigen vermogen dat leden in Nederland inbrengen is doorgaans slechts maximaal 2,5% ten
opzichte van het vreemd vermogen in een wooncoöperatie

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 29 453, nr. 538

3

wooncoöperatie. De bank kan daarom alleen de financiële draagkracht
van de (vaak net opgerichte) wooncoöperatie meenemen en niet de
draagkracht van de individuele leden. Dit verkleint de financieringsbereidheid en -mogelijkheid van banken.
Onderstaand figuur geeft een schematisch overzicht weer van het aantal
woningen dat door een wooncoöperatie wordt verhuurd in de verschillende landen, alsmede de doelgroep, de mate van stimulering en andere
informatie per onderzocht land.

Figuur 1: schematisch overzicht van wooncoöperaties in de vijf onderzochte landen en Nederland

Conclusies: Nederlandse context en gevolgen voor beleid
Huidige situatie
Er is in Nederland slechts een zeer beperkt aantal wooncoöperaties actief
en deze wooncoöperaties zijn relatief klein (doorgaans niet meer dan
vijftig woningen). Het exacte aantal Nederlandse wooncoöperaties is niet
te geven, omdat initiatieven zich niet hoeven te melden bij de overheid.
Ook is de definitie van een wooncoöperatie niet voorgeschreven. Om te
kwalificeren als wooncoöperatie in de zin van de Woningwet is dat wel het
geval: dit is een voorwaarde om bezit over te nemen van een woningcorporatie. Een nieuwbouw-wooncoöperatie (of een wooncoöperatie die
bezit overneemt zonder gebruik te maken van de Beleidsregel experiment
verkoopregels wooncoöperaties) is vrij om gebruik te maken van het
Nederlandse vennootschapsrecht en kan daardoor bijvoorbeeld ook een
stichting of een besloten vennootschap zijn. Het begrip wooncoöperatie in
het dagelijks taalgebruik is dus niet per definitie hetzelfde als het begrip
wooncoöperatie in de Woningwet. Wooncoöperaties in Nederland
kenmerken zich in het algemeen wel door het hebben van een gemeenschappelijke woonvorm, maar de wet stelt deze eis niet.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 29 453, nr. 538

4

Mogelijke bijdrage van wooncoöperaties aan de woningmarkt
Uit het rapport blijkt dat in de Nederlandse context, vanwege de grote rol
die woningcorporaties op de woningmarkt voor de lagere inkomens
spelen, de wooncoöperatie een beperkte toegevoegde waarde heeft bij
het oplossen van de grote vraagstukken op de Nederlandse woningmarkt4. Vanwege een grote woningcorporatiessector die op grote schaal
toegevoegde waarde kan leveren is het, volgens het rapport, bijvoorbeeld
niet te verwachten dat wooncoöperaties significant gaan bijdragen aan
het tekort aan (betaalbare) woningen. In het buitenland is dat soms wel
het geval, maar dan lijkt de wooncoöperatie meer op de Nederlandse
woningcorporatie. Tegelijkertijd kan de wooncoöperatie in Nederland wel
een geschikt vehikel zijn om specifieke woonwensen te realiseren, zoals
bijvoorbeeld het huisvesten van gelijkgezinde groepen van personen.
Financiën woningcoöperaties
In de Nederlandse situatie is de grootste hindernis om te nemen vaak de
financiering van de wooncoöperatie.5 In de onderzochte Europese landen
wordt vrijwel altijd een deel van het eigen vermogen door de huurders
verschaft, terwijl dit in Nederland vooralsnog niet gebruikelijk is en ook de
bereidheid of mogelijkheid daartoe is er vaak ook niet. In Zwitserland zijn
drie fondsen actief die als doel hebben om een deel van het eigen
vermogen te verschaffen, maar ook in die gevallen wordt nog vaak van
(toekomstige) huurders gevraagd een basisdeel eigen vermogen in te
brengen. In enkele landen zien we wel dat grondposities gelabeld worden
voor wooncoöperaties en soms worden ook kortingen toegepast. In
Nederland is het aan gemeenten om hier keuzes in te maken bij het
grondbeleid. De gemeente Amsterdam heeft bijvoorbeeld een beleid
hiertoe opgezet en volgt hiermee enkele andere Europese landen met als
doel om de oprichting van wooncoöperaties te stimuleren.
De situatie in het buitenland laat ook zien dat de combinatie van het niet
inbrengen van eigen vermogen en een sociale of lagere huurprijs ook in
het buitenland bij wooncoöperaties nauwelijks voorkomt. In Nederland is
dat wel het geval bij woningcorporaties, maar zij kunnen dit doen doordat
zij middels geborgde leningen een rentevoordeel krijgen waarmee zij de
lagere huuropbrengsten kunnen compenseren. Wooncoöperaties kunnen
dat niet. Een mogelijke oplossing die wordt gesuggereerd in het publieke
debat over wooncoöperaties is het financieel ondersteunen van wooncoöperaties. Hoewel dat sympathiek klinkt wil ik daar twee kanttekeningen
bij plaatsen. Woningcorporaties staan onder publiek toezicht van de
Autoriteit woningcorporaties en voor wat betreft hun financiële positie
hebben zij te maken met de eisen die het Waarborgfonds Sociale
Woningbouw stelt. Er zijn op dit moment 288 woningcorporaties in
Nederland. Van deze woningcorporaties wordt de financiële situatie goed
in de gaten gehouden. Het toelaten van wooncoöperaties tot de borgingsvoorziening (of ander financieel instrument) zal een grotere toezichthouder vragen en bovenal ook veel vragen van de wooncoöperaties in de
zin van financiële verantwoording en governance. Gezien de beperkte
bijdrage die wooncoöperaties aan de Nederlandse woningmarkt kunnen
leveren in combinatie met de uitvoeringslasten voor zowel het Rijk als de
wooncoöperaties, acht ik de inzet van borging (of andere financieel
instrumenten) voor wooncoöperaties geen effectieve inzet van
overheidsmiddelen.

4
5

Raadpleegbaar via www.tweedekamer.nl
Bijlage bij Kamerstuk 29 453, nr. 523

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 29 453, nr. 538

5

Daarnaast wil ik wijzen op de verhouding tussen de woningtoewijzing en
financiële steun vanuit de overheid. Wooncoöperaties in Nederland
kenmerken zich nagenoeg altijd door een gemeenschappelijk karakter. Zo
zijn er gedeelde ruimtes of gedeelde tuinen. Soms is de wooncoöperatie
op een bepaalde ideologische grondslag gericht of is het principe van de
wooncoöperatie dat het onderhoud door de huurders gezamenlijk wordt
uitgevoerd. Dit brengt onvermijdelijk met zich mee dat de wooncoöperatie
invloed wil hebben op de toekomstige huurders. Van een huurder wordt
verwacht dat deze wil bijdragen aan de gemeenschap. Door wooncoöperatie sociaal bezit van corporaties over te laten nemen, of wooncoöperaties financieel te ondersteunen, wordt maatschappelijk vermogen
ingezet voor een coöperatie die zelf de huurders selecteert. Vooral
wanneer wooncoöperaties bezit overnemen van corporaties brengt dit het
risico met zich mee dat het voor mensen die geen behoefte hebben aan
gemeenschappelijk wonen nog moeilijker wordt om een geschikte
huurwoning te vinden. Zij kunnen of willen immers niet voldoen aan de
eisen van de wooncoöperatie en tegelijkertijd zijn er minder woningen in
de sociale voorraad, waardoor de wachtlijst oploopt. Ook betekent het
systeem van coöptatie, waarin een wooncoöperatie zelf nieuwe leden
kiest, dat met overheidsmiddelen een bepaalde groep wordt voorgetrokken ten opzichte van een andere groep.
Vervolgstappen
Dat wooncorporaties waarschijnlijk een beperkte bijdrage kunnen leveren
aan de opgaven op de woningmarkt, betekent niet dat de wooncoöperatie
in Nederland helemaal geen plek heeft. Een wooncoöperatie stelt
huurders in staat om actief betrokken te zijn bij hun leefomgeving. Er zijn
initiatieven die in een vergevorderd stadium zijn of initiatieven die de
coöperatie reeds tot stand hebben gebracht. De afgelopen periode is in
samenwerking met Platform31 een Actieprogramma wooncoöperaties
opgezet en uitgewerkt. In de eerste fase heeft het programma zich met
name gericht op het vergroten van de bekendheid van wooncoöperaties
bij huurders, gemeenten en corporaties. Daarnaast speelde het
programma een belangrijke rol bij het vullen van een gereedschapskist
met tools voor de oprichting van een wooncoöperatie. In de tweede fase
zijn initiatieven daadwerkelijk ondersteund. Tijdens deze fase is gebleken
dat er grote belangstelling is voor het realiseren van nieuwbouwprojecten
voor speciale doelgroepen door het hele land, ook bij gemeenten.
Daarnaast willen enkele initiatiefnemers van een wooncoöperatie
bestaande gebouwen van de gemeente of woningcorporatie overnemen.
Een aantal initiatieven wordt op verschillende manieren door mij
professioneel ondersteund via Platform31. Dit programma loopt eind 2021
af. Begin 2022 zal ik uw Kamer informeren over de geleerde lessen uit dit
programma.
Daarnaast zie ik mogelijkheden voor de wooncoöperatie in een constructie
die meer lijkt op de constructies zoals deze ook in het buitenland worden
opgezet. We kennen in Nederland een groot tekort aan betaalbare
middenhuurwoningen en goedkopere koopwoningen. In het buitenland
wordt de wooncoöperatie dikwijls gebruikt als een tussenmodel, waarbij
eigen vermogen wordt ingebracht (al dan niet via een hypotheek) en er
daarnaast een (bescheiden) huur wordt betaald. Het exclusieve gebruiksrecht van de woning kan worden doorverkocht waardoor het ingebrachte
vermogen door de bewoner bij verhuizing weer uit de coöperatie kan
worden gehaald. In Nederland is deze constructie onbekend, waardoor
financiering lastig is en de verkoop van dergelijke rechten niet tot stand
komt. In sommige gevallen in het buitenland kan de bewoner zelf kiezen
of er meer vermogen ingebracht wordt dan vereist, waarmee de huur dan
daalt. Een dergelijke constructie zou ook in Nederland uitkomst kunnen

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 29 453, nr. 538

6

bieden voor een groep woningzoekers die op zoek is naar een geschikte
woning in het middenhuursegment of een goedkopere koopwoning. Ik zal
deze mogelijkheid betrekken bij de uitvoering van de motie van het lid
Dik-Faber over gemeenschappelijke woonvormen.6 Bij het uitwerken zal,
mede in overleg met de banken, na worden gegaan welke mogelijkheden
hiertoe zijn. Het onderzoek naar de rol van wooncoöperaties in de
onderzochte vijf landen kan hiervoor ter inspiratie dienen.
De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
K.H. Ollongren

6

Kamerstuk 35 570 VII, nr. 66

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 29 453, nr. 538

7