Staat van de Woningmarkt
Jaarrapportage 2020

1

Staat van de Woningmarkt
Jaarrapportage 2020

2

3

Inhoud

Samenvatting ..................................................................................................................... 5
Inleiding ............................................................................................................................ 9
Algemeen beeld woningmarkt................................................................................... 10
1.1 Stand van de economie en algemeen beeld woningmarkt .............................................. 10
1.2 Koopsector .............................................................................................................. 13
1.3 Ontwikkelingen hypotheekmarkt ................................................................................. 18
1.4 Ontwikkeling woningvoorraad..................................................................................... 24
1.5 Staat van de woningmarkt in Caribisch Nederland......................................................... 26
Bestuurlijke inrichting wonen ................................................................................... 29
2.1 inleiding en aanleiding ............................................................................................... 29
2.2 Doelen op de woningmarkt, lokaal en nationaal ............................................................ 31
2.3 Sturing .................................................................................................................... 33
2.4 Praktijkcasussen ....................................................................................................... 34
Woningbouw, woningbehoefte en plancapaciteit ......................................................... 40
3.1 Woningbouw ............................................................................................................ 40
3.2 Verwachtingen huishoudensontwikkeling en de woningvoorraad ..................................... 45
3.3 Woningbehoefte in relatie tot plancapaciteit ................................................................. 50
Verhuiskansen van doelgroepen ............................................................................... 55
4.1 Verhuiskansen van beslist verhuisgeneigden ................................................................ 56
4.2 Verhuis- en slaagkansen van jongeren ........................................................................ 57
4.3 Verhuis- en slaagkansen van ouderen ......................................................................... 59
4.4 Verhuis- en slaagkansen van inkomensdoelgroepen ...................................................... 60
4.5 Kenmerken van invloed op de verhuiskans ................................................................... 64
Bijlage 1. Jaarverslag Wet op de huurtoeslag........................................................................ 66

4

Samenvatting
Actueel beeld van de woningmarkt
De maatregelen tegen de verspreiding van het coronavirus die in maart in Nederland en andere
landen zijn genomen hebben een grote impact op de economie, waardoor ook op de woningmarkt
een onzekere periode aanbreekt. Het IMF voorspelt voor Nederland een krimp van de economie
met 7,5% in 2020 (voorlopige raming april). De Europese Commissie voorziet een krimp van 6,8%
in 2020, die in 2021 slechts ten dele wordt goedgemaakt. Ter vergelijking, in 2009 kromp de
Nederlandse economie met 3,7%. De scenario’s die het CPB publiceerde op 26 maart 2020
illustreren dat veel afhangt van de duur van de beperkende maatregelen.
Er zijn weinig gegevens en prognoses beschikbaar over het corona-effect op de woningmarkt.
Aannemelijk is dat een daling van het consumentenvertrouwen doorwerkt op de woningvraag op
korte termijn. Ook is het mogelijk dat inkomenseffecten en oplopende werkloosheid resulteren in
een afzwakking van de woningvraag wat mogelijk doorwerkt in een lager aantal transacties en –
indien de crisis lang aanhoudt- op de woningprijzen.
Prognoses van het Economisch Instituut voor de Bouw en ABF Research geven aan dat de
woningbouw in 2021 zal terugvallen als gevolg van het lage aantal bouwvergunningen vanaf 2019
ten gevolge van de stikstof- en pfas-problematiek en de coronacrisis.
De lage hypotheekrente en het grote woningtekort legden de afgelopen jaren een basis onder de
woningvraag en de woningprijzen. De kredietcrisis toonde echter dat de vraag, ook bij een stevig
woningtekort, kan wegvallen. Het kabinet ondersteunt het behoud van banen en inkomens door
middel van een uitgebreid steunpakket wat de gevolgen voor de woningmarkt kan verkleinen.
Daarnaast heeft het kabinet maatregelen bekend gemaakt om de woningbouw te ondersteunen.
Nederlandse woningeigenaren staan er wel een stuk beter voor dan aan de start van de vorige
crisis. Zo is de gemiddelde Loan-to-Value (LTV) bij nieuwe hypotheken gedaald en bestaat een
steeds groter deel van de totale hypotheekschuld uit hypotheken waarop vaak volledig wordt
afgelost. Het aantal woningen dat ‘onder water’ staat was eind 2019 iets minder dan 4 procent.
Dat is aanzienlijk minder dan in 2013, toen betrof dit ruim een derde van de woningen. Daarnaast
constateert de NVM dat het aantal woningtransacties in de eerste maanden van de coronacrisis op
peil bleef.
Huizenprijzen zijn in de loop van 2019 en in het eerste kwartaal van 2020 gestaag verder
gestegen, terwijl het aantal transacties van koopwoningen in die periode stabiel is gebleven. De
NVM bericht dat de dalende trend van het aantal te koop staande woningen in 2019 verder heeft
doorgezet. Opvallend is dat in de provincies waar de gemiddelde verkoopprijs ver onder het
landelijk gemiddelde ligt (Zeeland, Friesland, Groningen en Drenthe) de groei van de gemiddelde
verkoopprijs in 2019 juist boven het landelijk gemiddelde ligt. De aanhoudende groei van de
woningprijzen bemoeilijkt voor starters de aankoop van een woning. Sinds 2013 is het aantal
verkochte woningen aan koopstarters als percentage van de totale woningverkoop aan
huishoudens gedaald van 48% naar 32% in 2019, omdat het herstel van de koopmarkt vanaf
2013 vooral voor rekening kwam van de doorstromers. Net als de woningprijzen is ook de
gemiddelde hypotheeksom verder gestegen terwijl de inkomens de afgelopen jaren aanzienlijk
langzamer zijn gestegen. Als gevolg daarvan lenen kopers meer in verhouding tot hun inkomen.
De toename van woningprijzen gedurende de afgelopen jaren valt samen met een gestage daling
van de hypotheekrentes die in 2019 een historisch laagtepunt hebben bereikt. Het aantal
verstrekte hypotheken is gedurende 2019 toegenomen ten opzichte van 2018. Deze stijging kan
voornamelijk worden toegeschreven aan een toename van het aantal oversluiters en tweede
hypotheken aangezien gedurende 2019 het aantal geregistreerde verkochte woningen is gedaald.
Het aantal hypotheekaanvragen is gedurende het eerste kwartaal van 2020 sterk toegenomen,
met name op de niet-kopersmarkt. Hiermee anticiperen woningbezitters mogelijk op een
verhoging van de hypotheekrentes als gevolg van toegenomen economische onzekerheid. Het

5

totale uitstaande bedrag aan woninghypotheken is in 2019 verder toegenomen. Deze toename is
deels toe te schrijven aan de lage rente en de sterk gestegen woningprijzen. In verhouding tot het
bruto binnenlands product (bbp) is de totale hypotheekschuld in de afgelopen jaren juist gedaald.
Bestuurlijke inrichting wonen en woningmarkt
De huidige bestuurlijke inrichting van het beleid rond wonen en ruimtelijke ordening heeft
kenmerken die spanning kunnen opleveren tussen de wensen van het Rijk voor de totale
woningbouwopgave en de wensen van een gemeente of regio om hun woningbouwopgave te
realiseren. Het behalen van de landelijke woningbouwopgave is afhankelijk van de motivatie van
gemeenten en/of provincies om passende ruimtelijke plannen vast te stellen en van de
medewerking van (markt)partijen om de gewenste woningen daadwerkelijk te realiseren.
Bovendien is wonen niet de enige doelstelling binnen het gebruik van ruimte en dat kan botsen
met andere belangen en doelstellingen.
De complexiteit van de opgave op de woningmarkt vraagt om meer regie van het Rijk en de
provincies, zowel verticaal als horizontaal tussen verschillende portefeuilles, met name tussen
woningbouw en infrastructuur. In de afgelopen jaren is de woningbouwopgave groter en
complexer geworden door toenemende concurrentie met andere ruimteclaims en een sterker
accent op duurzaamheid. Door de samenhang van woningbouw met mobiliteit en concurrerende
ruimteclaims spelen bovenregionale en nationale belangen een rol bij lokale beslissingen. Regie is
nodig om deze nationale belangen (zoals terugdringen van het woningtekort) te bewaken. De
Nederlandse School voor Openbaar Bestuur (NSOB) heeft enkele sturingsperspectieven in kaart
gebracht. NSOB adviseert om gebruik te maken van (een combinatie van) de
sturingsperspectieven vanuit de verschillende wetenschappelijke disciplines: rechten, economie,
politicologie, sociologie en psychologie. Deze wetenschappelijke invalshoeken verschillen
fundamenteel van elkaar doordat ze andere waarden benadrukken. Ze bieden elk hun eigen
mogelijkheden tot sturing, zowel naast elkaar als aanvullend op elkaar.
Uit de praktijkcasus van bouwlocaties blijkt onder meer dat de complexiteit van de opgave op de
woningmarkt vraagt om meer regie van het Rijk en de provincies. Zo is in de interviews benoemd
dat het Rijk meer regie zou mogen nemen bij de ruimtelijke ordening in de vorm van een
landelijke afweging voor de ontwikkeling van woningbouwlocaties. Uit de praktijkcasus huisvesting
van arbeidsmigranten komt onder meer naar voren dat er verschillend gedacht wordt over het
aangeven van meer concrete doelen door het Rijk waar de provincies en gemeenten vervolgens
invulling aan kunnen geven.
In de Grondwet staat dat het bevorderen van voldoende woongelegenheid ‘voorwerp van zorg’ is
voor de overheid. In Nederland zijn dat de gemeenten, provincies, waterschappen en het Rijk. Het
overheidsingrijpen is vooral bedoeld om de markt bij te sturen op de beschikbaarheid van
woningen (terugdringen van het woningtekort), de betaalbaarheid van het wonen en de kwaliteit
van het wonen (zowel bouwkwaliteit als kwaliteit van de leefomgeving en duurzaamheid).
Samen met het bureau RIGO is een overzicht gemaakt van de belangrijkste beleidsthema’s en
beleidsvelden op het dossier wonen. Deze beleidsthema’s zijn te vatten in de ‘driehoek’ van
‘toegankelijkheid’; ‘betaalbaarheid’; en ‘kwaliteit’, van het wonen. Daarbij is een overzicht
gemaakt van de bestaande instrumenten (juridisch en overige) op deze beleidsbevelden en zijn de
verantwoordelijkheden en de sturingvormen en toezichtsrelatie in kaart gebracht. Uit deze analyse
volgt dat er per beleidsveld verschillen zijn tussen de sturingsvormen die worden gehanteerd. Ten
aanzien van toegankelijkheid lijkt er een grotere diversiteit aan maatregelen en
sturingsinstrumenten te zijn dan op betaalbaarheid en kwaliteit.

6

Woningbouw en plancapaciteit
De stikstof- en PFAS-problematiek en de effecten van de coronacrisis hebben impact op de
bouwproductie en de woningbehoefte. Het EIB 1 verwacht dat de nieuwbouwproductie als gevolg
van aanbodrestricties en vraaguitval door de coronacrisis –zonder aanvullende maatregelenafneemt naar rond de 50 duizend in 2021 en vervolgens stapsgewijs toeneemt naar 70.000 in
2024. De verwachting is dat de vergunningverlening in 2020 een dieptepunt bereikt en vervolgens
herstelt naar 80 duizend in 2023 en 2024.
In de Primos-prognose 2020 neemt in de tweede helft van de jaren twintig de woningvoorraad per
saldo per jaar met meer dan 80 duizend woningen toe. De piek ligt rond 2029 met meer dan 90
duizend woningen per jaar. In de periode 2020-2030 worden in de Primos-prognose 845 duizend
nieuwe woningen toegevoegd en 120 duizend woningen sloopt, daarmee breidt de voorraad naar
verwachting rond 727 duizend uit.
In totaal worden er volgens de Primos-prognose in de periode 2020-2035 1,24 miljoen woningen
aan de voorraad toegevoegd en 180 duizend woningen aan de voorraad onttrokken (per saldo een
toename van 1,06 miljoen woningen).
Deze toename is nodig om het woningtekort in te lopen van de verwachte piek van 5,1% in 2025
naar 3,7% in 2030 en 2,1% in 2035.
Volgens de recente inventarisatie 2 bedraagt de netto plancapaciteit voor de periode 2020 tot 2030
837 duizend woningen. Daarmee laat deze inventarisatie wederom een stijging van het aantal
woningen in voorbereiding zien. Desondanks zijn er –doordat het verwachte inwonertal ten
opzichte van de vorige CBS-prognose is gestegen- niet voldoende plannen om te voorzien in de
toename van de woningbehoefte. Voor de korte termijn (2020 tot 2025) is de verhouding tussen
plancapaciteit en verwachte toename van de woningbehoefte 136%. Voor de periode 2020 tot
2030 is dit 120%. Daarbovenop is er nog plancapaciteit nodig om in te kunnen lopen op het
huidige woningtekort (4,2%). Indien rekening gehouden wordt met een mogelijke uitval en
vertraging van plannen van 30% zijn er onvoldoende plannen om aan de groei van
woningbehoefte te voldoen en het woningtekort in te lopen.
Verhuiskansen van doelgroepen
In het driejaarlijkse WoON-onderzoek worden de verhuiswensen en de woonsituatie in beeld
gebracht. In de tussenliggende jaren wordt met de WoON verhuismodule inzichtelijk gemaakt
welke huishoudens wel en niet slagen in het realiseren van hun verhuiswens. In het WoON 2018
gaven 3,4 miljoen huishoudens aan een verhuiswens te hebben, waarvan 1,2 miljoen huishoudens
beslist binnen twee jaar wilde verhuizen. Het percentage beslist verhuisgeneigden dat binnen één
jaar daadwerkelijk is verhuisd wordt aangeduid als de verhuiskans. In 2018 bedroeg de
verhuiskans 32%, net als in 2015.
De urgentie van de verhuiswens blijkt de belangrijkste factor voor het realiseren van de
verhuiswens binnen één jaar. Daarnaast hebben jongeren een hogere kans om te verhuizen dan
andere leeftijdsgroepen. Dit hangt mogelijk samen met een verhoogde urgentie, bijvoorbeeld
wanneer jongeren het ouderlijk huis verlaten, het campuscontract op de studentenkamer afloopt
of ze gaan samenwonen en een gezin stichten. Jongeren hebben daarnaast als enige doelgroep
een hogere kans om hun verhuiswensen te vervullen in woondeal-regio’s dan daarbuiten. Dit
hangt samen met het grotere aanbod van (huur)-appartementen - het woningtype waar deze
leeftijdsgroep zich vooral op richt – in stedelijke gebieden dan in minder stedelijke gebieden.
Voor beslist verhuisgeneigden draagt het besteedbaar huishoudinkomen niet significant bij aan de
verhuiskans. Zowel huishoudens met een inkomen binnen de doelgroep huurtoeslag als
middeninkomens hebben vergelijkbare verhuiskansen als alle beslist verhuisgeneigden. Wel is bij
verhuisgeneigden met een middeninkomen bij een verdere onderverdeling van lage, midden en
hoge middeninkomens duidelijk zichtbaar dat de verhuiskans binnen woondeal-regio’s toeneemt
1
2

EIB, Crisis en crisismaatregelen in de bouw, Vooruitzichten voor de bouw na de Coronacrisis 2020.
ABF-Research, Inventarisatie plancapaciteit mei 2020.
7

naarmate het inkomen toeneemt. Opvallend is dat bij zowel de verhuisgeneigden die beslist binnen
twee jaar wilden verhuizen als bij de kleinere groep die beslist binnen één jaar wil verhuizen, het
besteedbaar huishoudinkomen en de locatie van de gewenste woning in een woondeal-regio niet
significant bijdragen aan de kans om een verhuiswens in uit te voeren.

8

Inleiding
Sinds 2014 wordt jaarlijks in het najaar door het Kabinet gerapporteerd over de ontwikkelingen op
de woningmarkt. De aanleiding voor de eerste Staat van de Woningmarkt vormde het rapport van
de tijdelijke commissie Huizenprijzen, die de aanloop naar de woningmarktcrisis onderzocht.
Sinds 2016 rapporteerde het Kabinet over de corporatiesector in de Staat van de Volkshuisvesting.
Met ingang van 2020 vervalt de Staat van de Volkshuisvesting. In plaats daarvan heb ik de Staat
van de Corporatiesector, opgesteld door de Autoriteit woningcorporaties, aan uw Kamer gezonden
(TK 29453-513). Over de ontwikkelingen van de huurprijzen zijn geen nieuwe data beschikbaar en
zal de Tweede Kamer in het najaar apart worden geïnformeerd. Over de opgaven en middelen van
de corporatiesector (motie Ronnes TK 35000-VII-52) en Indicatieve bestedingsruimte
Woningcorporaties (IBW) zal de Tweede Kamer voor de zomer apart worden geïnformeerd.
De voorliggende rapportage opent met een algemene analyse van de woningmarkt in relatie tot
economische ontwikkelingen (hoofdstuk 1). Belangrijke onderdelen hierin zijn de koopmarkt en
hypotheekmarkt, de ontwikkeling van de woningvoorraad en de staat van de woningmarkt in
Caribisch Nederland.
Deze algemene analyse van de woningmarkt wordt gevolgd door hoofdstukken over de
bestuurlijke inrichting van het woondomein (hoofdstuk 2), de stand van de woningbouw en
plancapaciteit in het licht van de woningbehoefte (hoofdstuk 3) en verhuisgedrag en
verhuiskansen (hoofdstuk 4).
In bijlage 1 is het jaarverslag van de wet op de Huurtoeslag opgenomen.

9

Algemeen beeld woningmarkt
De coronacrisis leidt tot een flinke recessie in 2020 en 2021. Voor de woningmarkt breekt een
onzekere periode aan. Er zijn nog weinig data en prognoses beschikbaar over het corona-effect.
Aannemelijk is een afname van de woningvraag op korte termijn. Als de crisis langer aanhoudt is
een verlaging van het aantal transacties en daarna ook een negatief effect op de prijzen mogelijk.
De woningbouw kan worden afgeremd bij een afnemend vertrouwen in de woningmarkt. De
ervaringen van vorige crises leren dat het belangrijk is om de woningbouw op peil te houden.
De vermindering van de fiscale stimulering van hypotheekschuld en een grotere diversiteit van
hypotheekaanbieders dragen bij aan een grotere financiële weerbaarheid van woningbezitters en
aan stabiele financiering van de woningmarkt. De uitgangspositie van de eigenwoningbezitters en
de hypotheekmarkt bij de start van de coronacrisis is hierdoor robuuster dan bij de kredietcrisis.

1.1 Stand van de economie en algemeen beeld woningmarkt
Economische ontwikkeling
De maatregelen tegen verspreiding van het coronavirus die in maart in Nederland en andere
landen zijn genomen hebben een grote impact op vele sectoren van de economie en kunnen ook
gevolgen hebben voor de woningmarkt en woningbouw. De effecten van het Corona-virus op de
woningmarkt zijn op dit moment nog niet goed in te schatten. Veel zal afhangen van de duur van
de beperkende maatregelen in Nederland en andere landen. Het IMF voorspelt voor Nederland een
krimp van de economie met 7,5% in 2020 (voorlopige raming april). De Europese Commissie
voorziet voor Nederland een krimp van 6,8% in 2020, die in 2021 slechts ten dele wordt
goedgemaakt. Ter vergelijking, in 2009 kromp de economie met 3,7%.
Op 26 maart heeft het CPB een viertal scenario’s gepubliceerd, waarbij de contactbeperkingen
verschillende perioden aanhouden. De krimp van de economie in 2020 loopt daarbij uiteen van
1,2% in het lichtste scenario (3 maanden contactbeperkingen) tot 7,7 % in het meest ingrijpende
scenario (12 maanden contactbeperkingen), terwijl het Centraal Economisch Plan (februari 2020)
nog uitging van een groei van 1,4%. De variatie in uitkomsten voor 2021 is nog groter, van
inhaalgroei van bijna 4% tot een aanhoudende krimp met bijna 3%. In scenario IV is de krimp
daarmee cumulatief ruim 10%, aanzienlijk meer dan in de vorige crisis. Het CPB doet geen
uitspraken over de waarschijnlijkheid van de scenario’s, maar inmiddels is duidelijk dat scenario I
niet van toepassing is. De werkloosheid loopt in het lichtste CPB-scenario slechts beperkt op
(4,5%), maar stijgt in het zwaarste scenario tot 9,4% in 2021. In tegenstelling tot de financiële
crisis, raakt deze crisis direct de arbeidsmarkt. De werkloosheid zal vooral onder schoolverlaters
en flexwerkers snel toenemen. In mei 2020 zijn ruim 2 miljoen werknemers en ZZP-ers afhankelijk
van steunmaatregelen van de rijksoverheid. De oplopende werkloosheid kan leiden tot een lagere
loonstijging. In april leidde de coronacrisis tot een sterke daling van het consumentenvertrouwen.
De gevolgen van de coronacrisis op de woningmarkt zijn op dit moment nog beperkt zichtbaar in
gerealiseerde data. Het aantal te koop gezette woningen tijdens de lockdown ligt ruim 3% hoger
dan een jaar geleden (NVM). Dit zorgt voor minder druk op de markt. Dit kan een aanwijzing zijn
dat burgers anticiperen op een omslag op de woningmarkt en hun overwaarde willen verzilveren.
Het aantal aanvragen voor oversluitingen van de hypotheek is na de lockdown fors toegenomen bij
een lichte stijging van de hypotheekrente.
Terugblik op 2019
De Nederlandse economie groeide in 2019 met 1,7%, zoals weergegeven in de ontwikkeling van
het bruto binnenlands product (tabel 1.1.1). De gerealiseerde groei van 2014 tot en met 2019
betekent dat de groei zes jaar lang ruim boven 1% lag. In deze periode kende de
koopwoningmarkt een onafgebroken prijsstijging. De werkloosheid bevond zich in het eerste

10

kwartaal 2020 op een historisch laagtepunt. In veel sectoren bestaat een schaarste aan personeel.
Deels worden vacatures opgevuld door arbeidsmigranten of expats.
Tabel 1.1.1 Macro-economische kerngegevens (mutatie in % tenzij anders aangegeven)
2015

2016

2017

2018

2019

Groei bruto binnenlands product

2,0

2,2

2,9

2,6

1,7

Werkgelegenheid (uren)

1,0

2,4

2,0

2,2

1,7

Werkloze beroepsbevolking (niveau in %
beroepsbevolking)
Inflatie*

6,9

6,0

4,9

3,8

3,4

0,2

0,1

1,3

1,6

2,7

Koopkracht (statisch, mediaan alle
huishoudens)
Consumptie huishoudens

1,0

2,5

0,2

0,1

1,0

2,0

1,1

2,1

2,3

1,4

Lange rente (niveau in %)

0,7

0,3

0,5

0,6

-0,1

* hicp = geharmoniseerde consumentenprijsindex
Bron: CPB, CEP maart 2020

De CBS-indicator voor het algemene consumentenvertrouwen daalde sterk in de tweede helft van
2018 tot het eerste kwartaal 2019 (figuur 1.1.1). Daarna trad stabilisatie op rond een neutraal
niveau. In april trad een scherpe daling op als gevolg van de coronacrisis.
De Eigen Huis marktindicator is afgelopen jaar verbeterd tot een niveau tussen 100 (neutraal) en
110. De sterke daling van de hypotheekrente en de verwachting dat die vooralsnog niet zal
oplopen, gaven tot maart 2020 steun aan het consumentenvertrouwen in de koopwoningmarkt.
Daarnaast hadden ook de gestage koopprijsstijgingen in de afgelopen kwartalen en de verwachting
dat deze stijging zich nog zal voortzetten, een positief effect op het vertrouwen. Ook de
(ver)ruimde financiële mogelijkheden voor met name de doorstromers en de tweeverdieners,
sterkten het vertrouwen in de koopwoningmarkt 3. In april daalde Eigen Huis marktindicator als
gevolg van de coronacrisis van 106 naar 102.
Figuur 1.1.1 Consumentenvertrouwen en Eigen Huis Marktindicator
30

130

20

120

10

110

0

100

-10

90

-20

80

-30

70

-40

60

-50
50
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
CBS Consumentenvertrouwen (0=neutraal, seizoengecorrigeerd)
Eigen Huis Marktindicator (100=neutraal, 3-maandsgemiddelde)
Bron: CBS, VEH

De groei van woningprijzen gedurende de afgelopen jaren valt samen met een gestage daling van
de hypotheekrentes. De gemiddelde rente op uitstaande hypotheken bij banken komt uit op 2,9%
en is daarmee historisch laag. Het gemiddelde rentetarief voor nieuwe contracten bij banken met
een rentevaste periode van 10 jaar of lager ligt onder de 2%. Dat van nieuwe contracten bij

3

Monitor koopwoningen TU-Delft feb 2020
11

banken met een rentevaste periode van 1 jaar of lager komt uit op 1,7%. Per individuele
aanbieder kunnen de rentestanden nog lager liggen. In februari 2019 konden huizenkopers voor
het eerst een hypotheek afsluiten met een looptijd van tien jaar en een rente onder de 1% 4.
De hypotheekrente voor nieuwe hypotheken (langer dan 10 jaar vast) zakte eind 2017 onder de
3% (figuur 1.1.2). De rente op de jongste 10-jarige staatslening zakte in juni 2019 voor het eerst
onder de 0%.
Gesteund door de opnieuw gedaalde hypotheekrente zijn de prijzen van koopwoningen in 2019
opnieuw fors gestegen, terwijl het aantal transacties zich op een historisch hoog niveau
handhaafde. De hoge transacties komen voor een groot deel voor rekening van doorstromers.
Een toenemend aantal huishoudens met een middeninkomen die te veel verdienen voor een
sociale huurwoning en geen koopwoning kunnen financieren is aangewezen op de vrije huursector
Onder jonge middeninkomens (tot 35 jr, tot 1,5 x modaal) is het eigenwoningbezit tussen 2012 en
2018 gedaald met 15%punt 5. Hoewel de vrije huursector is verdubbeld (onder meer door buy to
let) is het aanbod in dit segment nog onvoldoende om de vraag op te vangen.
In 2019 is het hoogste aantal nieuwe woningen gerealiseerd sinds het uitbreken van de crisis van
2008. Desondanks is de woningbouw sinds de kredietcrisis te laag om de toenemende
woningbehoefte op te vangen en bovendien ligt de nadruk op dure koopwoningen, waardoor
starters op de woningmarkt en kwetsbare groepen –bijvoorbeeld personen die uitstromen uit de
maatschappelijke opvang – in de knel komen. Omdat de woningbouw door corporaties achterblijft
bij de voornemens zijn de wachttijden voor woningzoekenden in de sociale doelgroep zonder
urgentie verder opgelopen 6.
Figuur 1.1.2 Rente staatslening, hypotheken en inflatie
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
-1%
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Hypotheekrente uitstaande bedragen meer dan 5 jaar rentevast
Hypotheekrente nieuwe contracten >10 jaar rentevast
Jongste 10-jarige staatslening
Inflatie (HICP)
Verschil hypotheekrente (>10jr) en staatslening
Bron: DNB, CBS

Het Financieele Dagblad, vrijdag 6 maart 2020, pg. 18
Rabo position paper Middeninkomens hoorzitting 2e Kamer
6
Stand van de woonruimteverdeling, Rigo, 2019
4
5

12

1.2 Koopsector
Prijsontwikkeling koopwoningen
De stijging van de woningprijzen heeft zich gedurende 2019 verder doorgezet (figuur 1.2.1). Door
onder meer de economische groei, krapte op de woningmarkt en lage rentes namen de
woningprijzen met 6,9% toe (figuur 1.2.1) 7 tot een gemiddelde prijs van 308 duizend euro (CBS).
Het gemiddelde bedrag waarvoor een woning van eigenaar wisselt is in vergelijking tot 2013
gestegen met 45% toen gemiddeld 213 duizend euro voor een woning werd betaald. De
ontwikkeling van 2019 heeft zich voortgezet in het eerste kwartaal van 2020. De gemiddelde
koopsom van de geregistreerde verkochte woningen ligt in het eerste kwartaal van 2020 op 326
duizend euro, wat 7,8% meer is ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. De huizenprijzen
liggen nu in alle regio’s boven de vorige piek van 2008. Gecorrigeerd voor kwaliteitsverschillen in
het pakket verkochte woningen, blijkt het prijsniveau van voor de crisis in het tweede kwartaal
van 2018 weer te zijn bereikt. De prijsindex bestaande koopwoningen (PBK) komt in het vierde
kwartaal van 2019 met 134,6 in nominale termen ruim boven het niveau van medio 2008 uit
(+11,6%). Als de prijsontwikkeling van de koopwoningen vanaf het derde kwartaal van 2008
wordt gecorrigeerd voor inflatie is de PBK 5,4% lager dan de top van voor de crisis 8.
De prijs van de gemiddeld verkochte nieuwbouwwoning is in een jaar tijd met 10% toegenomen
tot gemiddeld 388.000 euro in het 4e kwartaal 2019 (Nvm 2019 IV). Nieuwbouwwoningen zijn de
afgelopen jaren sneller in prijs gestegen dan bestaande woningen. Uit onderzoek door EIB blijkt
dat dit verschil grotendeels kan worden verklaard door de afwijkende samenstelling van de
verkochte bestaande en nieuwe woningen qua ligging en omvang, en door de hogere eisen aan
duurzaamheid en kwaliteit van nieuwbouw.
Prijsontwikkeling regionaal
De prijsontwikkeling van woningen gedurende het afgelopen jaar per regio is afgebeeld in figuur
1.2.2. De hoogste prijsstijging werd gerealiseerd in Noord-Nederland: 8,9%. Van alle provincies
had Groningen de hoogste prijsstijging (10,2%), en van de vier grote gemeenten werd in Utrecht
de grootste prijsstijging (10,9%) gerealiseerd. Afgezet tegen 2015 is Amsterdam nog steeds de
grootste stijger. Prijsveranderingen in Amsterdam bleken tot 2018 leidend voor andere regio’s
(figuur 1.2.1) 9. Sindsdien lijkt dit niet langer het geval. De stijging van de Amsterdamse
huizenprijsindex is in de afgelopen twee jaar grofweg gehalveerd, terwijl de prijsstijging voor
Nederland als geheel slechts licht afnam. Woningzoekenden die de prijzen in Amsterdam en
andere steden niet kunnen betalen wijken uit naar omliggende gebieden. Dit wordt het rippleeffect genoemd.
Figuur 1.2.1 Procentuele prijsmutaties kwartaal op kwartaal, seizoen gecorrigeerd,
Amsterdam en Nederland (tot en met vierde kwartaal 2019)
5
3
1
-1
-3
-5

2008

2009

2010

2011

2012

2013
2014
Nederland

2015
2016
Amsterdam

2017

2018

2019

Bron: CBS, Kadaster, DNB

7
CBS en Kadaster, Prijsindex Bestaande Koopwoningen. Deze index corrigeert voor kwaliteitsverschillen tussen
verkochte woningen en de gehele woningvoorraad.
8
Monitor koopwoningen feb 2020, TU Delft, CPB CEP figuur 1.3
9
ESB, Van Dijk & Mesters, 2018, Amsterdam bepalend voor woningprijzen.

13

Figuur 1.2.2 Prijsontwikkeling ten opzichte van 2015 (2015 = 100) en 2018k4 tot
2019k4
Utrecht (gemeente)
Rotterdam
's-Gravenhage (gemeente)
Amsterdam
Limburg (PV)
Noord-Brabant (PV)
Zeeland (PV)
Zuid-Holland (PV)
Noord-Holland (PV)
Utrecht (PV)
Gelderland (PV)
Flevoland (PV)
Overijssel (PV)
Drenthe (PV)
Friesland (PV)
Groningen (PV)
Zuid-Nederland (LD)
West-Nederland (LD)
Oost-Nederland (LD)
Noord-Nederland (LD)
Nederland
0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

Bron: CBS/Kadaster. De prijzen in 2015 zijn gelijk gesteld aan 100. De blauwe balken laten per regio de groei zien tot het
vierde kwartaal 2018, de oranje de groei in het daar op volgende jaar (vierde kwartaal 2019).

De verkoopprijs van een bestaande woning is het hoogst in de provincie Noord-Holland, met
gemiddelde van 397 duizend euro, en met name in de stad Amsterdam waar een bestaande
woning voor gemiddeld 485 duizend euro wordt verkocht. Opvallend is dat in de provincies waar
de gemiddelde verkoopprijs ver onder het landelijk gemiddelde ligt (Zeeland, Friesland, Groningen
en Drenthe) de groei van de gemiddelde verkoopprijs in 2019 juist boven het landelijk gemiddelde
ligt. Daarnaast lag de groei van de gemiddelde verkoopprijs in deze provincies in 2017 en 2018
juist (ver) onder het landelijk gemiddelde.
Ondanks de aanhoudende groei van de gemiddelde verkoopprijs in alle regio’s is de hoogte van
het groeipercentage in 2019 afgenomen, met uitzondering van de provincies Drenthe en Zeeland
waar het groeipercentage van de verkoopprijzen blijft toenemen. Opvallend is dat in de steden
Amsterdam en Utrecht de daling van het groeipercentage al werd ingezet in 2018 en is doorgezet
in 2019 terwijl in de overige regio’s het groeipercentage in 2018 juist minimaal 1%-punt was
gestegen.
Transacties koopwoningen
Het aantal verkochte woningen in 2019 was vrijwel gelijk aan 2018: 217 duizend woningen, licht
onder de piek van 2017 (242 duizend) maar ruim boven de niveaus die gemiddeld tussen 1995 en
2016 werden gerealiseerd. In de gemeenten Amsterdam en Utrecht werd de daling al eerder
ingezet, in respectievelijk 2016 en 2017.
In het eerste kwartaal van 2020 komt het aantal geregistreerde verkochte woningen uit op 52
duizend woningen. Dit is ruim 12% meer in vergelijking tot dezelfde periode vorig jaar. De
eventuele gevolgen van de beperkende maatregelen ter bestrijding van het coronavirus zijn nog
niet zichtbaar in deze cijfers. De definitieve registratie van een verkochte woning volgt namelijk

14

vaak enkele maanden na de verkoopovereenkomst wanneer de notariële verkoopakte wordt
ingeschreven bij het kadaster.
Figuur 1.2.3 Ontwikkeling prijs en transacties bestaande koopwoningen (aug’15=100)
160
140

index 2015=100

120
100
80
60
40
20
0

prijsindex
2001

2003

2005

2007

aantal verkochte woningen
2009

2011

2013

2015

2017

2019

Bron: CBS, Kadaster

Transacties onderscheiden naar starters en doorstromers
Huishoudens die een eerste woning aanschaffen en daarmee de koopmarkt betreden worden
aangeduid als koopstarters. Uit figuur 1.2.4 blijkt dat het aantal transacties van koopstarters in
bestaande woningen de afgelopen drie jaar is afgenomen van circa 80 duizend naar circa 70
duizend op jaarbasis. Wel is dit nog altijd meer dan tijdens de crisis toen het aantal koopstarters
op circa 60 duizend lag. In vergelijking, het aantal transacties van doorstromers in bestaande
woningen is sinds de crisis toegenomen van ongeveer 60 duizend naar 150 duizend. Als gevolg is
sinds 2013 is het aantal verkochte woningen aan koopstarters als percentage van de totale
woningverkoop aan huishoudens gedaald van 48% naar 32% in 2019, omdat het herstel van de
koopmarkt vanaf 2013 vooral voor rekening kwam van de doorstromers. Het aandeel koopstarters
ligt in de G4 hoger dan in de rest van Nederland. Dit wordt getoond in figuur 1.2.5.
Figuur 1.2.4 Starters en doorstromers in de koopsector (12 maand voortschrijdend
totaal) tot en met maart 2020
180.000
160.000
140.000
120.000
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Koopstarters bestaande woningen

Doorstromers bestaande woningen

15

Figuur 1.2.5 Aandeel koopstarters in verkochte woningen (%)
60
55
50
45
40
35
30
25

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012 2013
Nederland

2014
G4

2015

2016

2017

2018

2019

Bron: Kadaster

Woningaanbod en krapte-indicator
Het aantal te koop staande woningen bij NVM-makelaars is halverwege het 1e kwartaal van 2020
gedaald met 28,6% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Het woningaanbod bij NVM
makelaars bedroeg op dat moment ongeveer 30 duizend woningen, dit is de laagste stand in de
afgelopen 20 jaar 10. Marktbreed stonden 44 duizend woningen te koop. Het aantal woningen in
aanbod laat een dalende trend zien sinds begin 2012.
Een potentiële koper op de koopmarkt kon in het eerste kwartaal 2020 kiezen uit 2,8 woningen,
terwijl dit een jaar eerder er nog 3,6 waren. Dit is het laagste niveau van de NVM krapte-indicator
sinds 2000. Voor alle woningtypen is de keuze voor de koper het afgelopen jaar verder beperkt. Bij
tussenwoningen is de krapte het grootst (1,7), bij vrijstaande woningen is nog sprake van enig
evenwicht (indicator 6,6). De woningmarkt is in de stad Groningen en naaste omgeving het krapst
met een indicator van 1,4.
Figuur 1.2.6 Ontwikkeling aantal woningen in aanbod (bij NVM makelaars).

Bron: NVM

10

NVM Analyse woningmarkt 1e kwartaal 2020
16

Aantal verhuisde personen
Het aantal verhuisde personen lag in 2019 op hetzelfde niveau als in 2018. Over een langere
termijn bezien is het aantal verhuisde personen nog altijd boven gemiddeld.
Figuur 1.2.7 Binnen Nederland verhuisde personen per kwartaal en per jaar
2.000.000
1.800.000
1.600.000
1.400.000
1.200.000
1.000.000
800.000
600.000
400.000
200.000
0

Q1

Q2

Q3

Q4

Bron: CBS

Ontwikkeling Loan-to-Income (LTI) en Loan-to-value (LTV)
In de hypotheekschuldmonitor zijn cijfers gepresenteerd over de ontwikkeling van de LTI en LTV in
de periode 2013 – 2019. 11 De gemiddelde Loan to Value (LTV) ratio van nieuwe hypotheken laat al
enkele jaren een dalende trend zien. In 2019 sloten ongeveer 60 procent van de starters een
hypotheek af met een LTV boven de 90 procent (voor doorstromers was dat ongeveer 45 procent).
Ook het aandeel huishoudens met een hypotheek met een LTV boven de 100 procent bij aanvang
van de lening is sterk gedaald. In 2013 was het aandeel starters met een hypotheek met een LTV
boven de 90 procent met circa 70% aanzienlijk hoger (circa 40 procent voor doorstromers). Verder
valt uit de monitor op te maken dat huishoudens meer zijn gaan lenen ten opzichte van hun
inkomen. Een verklaring hiervoor is dat de woningprijzen zich in de afgelopen jaren sneller hebben
ontwikkeld dan de inkomens van huishoudens. Door de gedaalde hypotheekrente kunnen
huishoudens meer lenen ten opzichte van het inkomen. Bij een volledig annuïtaire financiering
liggen de financieringslasten in 2019 bijna net zo hoog als vlak voor de crisis 12.
Nationale Hypotheekgarantie (NHG)
In de afgelopen drie jaar is steeds per 1 januari de maximale kostengrens voor een NHG garantie
verhoogd van 245 duizend euro (in 2017), via 265 duizend euro (in 2018) en 290 duizend euro (in
2019) naar 310 duizend euro in 2020. Mede daardoor is het aandeel van hypotheken op bestaande
woningen met een NHG garantie binnen alle nieuw afgesloten hypotheken sinds begin 2018
opgelopen van 35% naar 37% in het laatste kwartaal van 2019. Voor nieuwbouwwoningen ligt dit
percentage rond de 10, omdat de gemiddelde nieuwbouwkosten (gemiddeld € 392 duizend, 3e
kwartaal 2019) ruim boven de kostengrens liggen.

11
12

Hypotheekschuldmonitor 2020
Overzicht Financiële Stabiliteit, najaar 2019 (DNB)
17

Figuur 1.2.8 Aandeel NHG in afgesloten hypotheken

1.3 Ontwikkelingen hypotheekmarkt
Aantal verstrekte hypotheken en hypotheeksom
In 2019 zijn 376 duizend hypotheken verstrekt, dit is een toename van 7,8% ten opzichte van
2018. Deze stijging kan voornamelijk worden toegeschreven aan een toename van het aantal
oversluiters en tweede hypotheken aangezien in dezelfde periode het aantal geregistreerde
verkochte woningen is gedaald met 1,4%. Gedurende de kredietcrisis nam de
hypotheekverstrekking fors af maar sinds 2014 laat het jaarlijkse aantal verstrekte hypotheken
een stijgende trend zien, met uitzondering van een kleine terugval in 2018.
De gemiddelde hypotheeksom is in 2019 gestegen met 6,3% tot 326 duizend euro, daarmee is de
stijging van het gemiddelde hypotheekbedrag lager dan de stijging van de gemiddelde koopsom.
Gedurende het eerste kwartaal van 2020 zijn ruim 95 duizend hypotheken verstrekt, dit is 23%
meer ten opzichte van vorig jaar. Net als in 2019 geldt dat deze forse toename kan worden
toegeschreven aan een stijging van het aantal oversluiters en tweede hypotheken. De gemiddelde
hypotheeksom ligt in het eerste kwartaal van 2020 op 337 duizend euro wat 5% meer is dan het
eerste kwartaal van vorig jaar.
Figuur 1.3.1 Aantal verstrekte hypotheken (duizenden, linker grafiek) en de gemiddelde
hypotheeksom (duizenden euro’s, rechter grafiek).
425

350

375

325

325

300

275

275

225

250

175

225

125

200

Bron: Kadaster.

18

Hypotheekaanvragen 13 2020 Q1
In het eerste kwartaal van 2020 zijn 139 duizend hypotheekaanvragen gedaan, dit is 43% meer
dan in dezelfde periode vorig jaar 14. Niet alle aanvragen leiden daadwerkelijk tot verstrekking van
een hypotheek. Deze stijging is voornamelijk toe te schrijven aan het aantal hypotheekaanvragen
op de niet-kopersmarkt (o.a. oversluitingen en tweede hypotheken) dat met 87% is toegenomen
ten opzichte van het eerste kwartaal van 2019. De toename van het aantal hypotheekaanvragen
op de niet-kopersmarkt houdt mogelijk verband met de gevolgen van de coronacrisis in China die
toen al zichtbaar waren. De verhoging van de hypotheekrente door enkele hypotheekverstrekkers
heeft consumenten die willen oversluiten er toe gezet om de huidige lage rente versneld vast te
leggen 15. Woningbezitters anticiperen hiermee op een mogelijke verhoging van de
hypotheekrente. In het eerste kwartaal van 2020 nam het aantal hypotheekaanvragen op de
kopersmarkt (hypothekenaanvragen voor het kopen van een woning) toe met 20% ten opzichte
van 2019 tot 77 duizend aanvragen.
Totale hypotheekschuld
Het totale uitstaande bedrag aan woninghypotheken is in 2019 toegenomen met 8,4 miljard euro
tot 723 miljard euro. In aanloop naar de eurocrisis is de uitstaande hypotheekschuld sterk
toegenomen met een hoogtepunt in 2012 toen de totale uitstaande hypotheekschuld 699 miljard
euro bedroeg. Na een lichte daling in 2013 is de totale hypotheekschuld weer stijgende sinds
2015. Deze toename is grotendeels toe te schrijven aan de sterk gestegen woningprijzen. In
verhouding tot het bruto binnenlands product (bbp) is de totale hypotheekschuld in de afgelopen
jaren juist gedaald, tot 89% ten opzichte van 99% tijdens de kredietcrisis. Het Nederlandse bbp
groeide in die periode sneller dan de hypotheekschuld. De relatieve daling van de hypotheekschuld
is deels te verklaren door de invoering van de aflossingseis voor het verkrijgen van
hypotheekrenteaftrek. Ook de afbouw van de LTV naar maximaal 100% heeft bijgedragen aan de
daling van de totale hypotheekschuld in verhouding tot het bbp.
Figuur 1.3.2 Totale Nederlandse hypotheekschuld.
€ 800

120%

€ 700

100%

€ 600
80%

€ 500
€ 400

60%

€ 300

40%

€ 200
20%

€ 100

Hypotheekschuld

2019K3

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

0%
1995

€0

Hypotheekschuld t.o.v. bbp

Bron: CBS

13
Betreft de hypotheekaanvragen die over het netwerk van HDN gaan, of uiteindelijk de aanvraag ook
doorgaat wordt hierin niet meegenomen.
14
HDN Kwartaaloverzicht 2020 Q1
15
HDN persbericht, Hypotheek aanvragen stijgen door coronacrisis, 1 april 2020

19

Beleidsontwikkelingen rond de hypotheekmarkt
De economische gevolgen van de uitbraak van het coronavirus en bestrijding van de pandemie zijn
nog erg onzeker. De verwachting is dat de inkomenseffecten toenemen naarmate de beperkende
maatregelen aanhouden 16. Dit roept de vraag op in hoeverre de woningmarkt wordt geraakt door
de economische gevolgen van de Coronacrisis. De kredietcrisis, die begon in 2008, heeft enkele
kwetsbaarheden op de woningmarkt en hypotheekmarkt blootgelegd. Sindsdien zijn er
verschillende maatregelen getroffen die huishoudens en hypotheekverstrekkers weerbaarder
hebben gemaakt.
De crisis van 2008 begon, in tegenstelling tot de coronacrisis, in de financiële sector. Onderliggend
aan de kredietcrisis was een vertrouwenscrisis in de financiële sector die voortkwam uit
onverantwoorde hypotheekverstrekking in de Verenigde Staten. De crisis in het internationale
financiële systeem sloeg snel over naar de reële economie waarna de oplopende werkloosheid en
het teruglopende vertrouwen in de koopwoningmarkt in Nederland resulteerden in een correctie op
de huizenprijzen. Ondanks de inkomenseffecten en de oplopende werkloosheid bleef het aantal
betalingsachterstanden op hypotheken in Nederland beperkt. Wel hadden de
onderwaterhypotheken een drukkend effect op de consumptie 17.
Voor de financiële crisis was het gebruikelijk om ook de kosten koper te lenen, waardoor
huizenkopers al direct begonnen met een hypotheekschuld hoger dan de waarde van het huis. 18
Door dit kabinet en voorgaande kabinetten zijn belangrijke maatregelen genomen om de hoge
hypotheekschulden in Nederland te beperken, zoals het stapsgewijs afbouwen van de maximale
Loan-to-Value (LTV) naar 100 procent, invoeren van de fiscale aflossingseis en de versnelde
afbouw van het maximale aftrektarief voor rente en kosten eigen woning tot circa 37 procent in
2023 (basistarief). In de hypotheekschuldmonitor is te zien dat de risico’s in de periode 2013 –
2019 mede door deze maatregelen op meerdere indicatoren zijn afgenomen. 19 Zo blijkt dat steeds
minder huishoudens bij het afsluiten van een hypotheek een lening hebben die hoger is dan de
woningwaarde, dit vermindert het risico op een restschuld. Hetzelfde geldt voor het feit dat een
steeds groter deel van de totale hypotheekschuld bestaat uit hypotheken waarop vaak volledig
wordt afgelost. Het aandeel annuïtaire en lineaire leningen is toegenomen van 4 procent begin
2013 naar 26 procent eind 2018. Het aantal woningen dat ‘onder water’ staat was eind 2019 iets
minder dan 4 procent. Dat is aanzienlijk minder dan in 2013, toen betrof dit ruim een derde van
de woningen. Uit de hypotheekschuldmonitor blijkt dat Nederlandse woningeigenaren er een stuk
beter voor staan dan aan de start van de vorige crisis.
Hypotheekaanbieders
Aanbieders op de Nederlandse hypotheekmarkt kunnen geclassificeerd worden in grofweg drie
categorieën: banken, verzekeraars en regiepartijen. Hierin zijn de regiepartijen een relatief nieuwe
groep aanbieders die sinds de kredietcrisis flink aan marktaandeel hebben gewonnen. Het betreft
partijen die vermogen van (institutionele) beleggers, zoals pensioenfondsen maar ook
buitenlandse investeerders, geschikt maken voor hypotheekverstrekking aan huishoudens 20. Met
name pensioenfondsen hebben doorgaans lange termijn verplichtingen die goed aansluiten bij de
lange looptijd van hypotheken. De kredietcrisis toonde aan dat het verschil in looptijd van
hypotheken en van hypotheekfinanciering aanleiding kan geven tot herfinancieringsrisico’s voor
hypotheekverstrekkers. Met een grotere beschikbaarheid van lange termijn financiering ontstaat
meer stabiliteit op de hypotheekmarkt 21.
In 2010 was grofweg 80% van de uitstaande hypotheken verstrekt door banken 22. Sindsdien
hebben niet-bancaire hypotheekaanbieders een groter marktaandeel verworven. In 2016 was het
CPB, Scenario’s coronacrisis, 26 maart 2020.
Rutger Teulings & Bram Wouterse & Kan Ji, 2019. "Disentangling the effect of household debt on
consumption," CPB Discussion Paper 395.rdf, CPB Netherlands Bureau for Economic Policy Analysis
16
17

18

Hypotheekschuldmonitor 2020
RaboResearch. Dutch RMBS: a primer, 1 maart 2019
21
SER. Volatiliteit Nederlandse economie nader bezien. Verkenning 20/01, januari 2020
22
Kredietmarkten in beweging, DNB (2016)
19
20

20

aandeel van banken gedaald tot 75% terwijl verzekeraars (8%), banken van verzekeraars (5%) en
pensioenfondsen (3%) hun aandeel sterk hadden uitgebreid. Sinds 2016 lijken de marktaandelen
in de nieuwe productie van hypotheken te zijn gestabiliseerd. In derde kwartaal van 2019 bedroeg
het aandeel van banken in de nieuwe hypotheekproductie 65,9%. Dat van regiepartijen (14,3%),
verzekeraars (10,9%) en overige partijen (8,9%) blijft daar fors onder 23. Grafiek 1.3.3 toont het
marktaandeel van de verschillende typen aanbieders op de Nederlandse hypotheekmarkt.
Enkele jaren terug financierden verzekeraars en pensioenfondsen vooral hypotheken met een
rentevaste periode van twintig jaar terwijl het marktsegment met kortere rentelooptijden werd
gedomineerd door banken. Daarnaast financierden verzekeraars en pensioenfondsen naar
verhouding meer NHG-hypotheken 24. In de laatste jaren zijn de bovengenoemde verschillen
tussen de hypotheekleningen van banken en die van regiepartijen kleiner geworden 25. Banken en
regiepartijen richten zich steeds meer op dezelfde klanten wat geïnterpreteerd kan worden als
toenemende concurrentie op de hypotheekmarkt.
Figuur 1.3.3 Marktaandeel hypotheekaanbieders (nieuwe productie)

Bron: IG&H

Securitisaties en covered bonds
In aanloop naar de kredietcrisis maakten banken, ook in Nederland, veelvuldig gebruik van
securitisaties voor de financiering van hypotheken. Bij securitisaties worden leningen, bijvoorbeeld
hypotheken, gebundeld en als verhandelbaar schuldpapier verpakt en verkocht via een speciale
doelentiteit (Special Purpose Vehicle, SPV). De top van het totaalbedrag aan gesecuritiseerde
woninghypotheken lag in 2007 op 95 miljard euro. In de jaren na het ontstaan van de kredietcrisis
namen de uitgiftes van securitisaties af onder andere omdat het vertrouwen in deze producten was
aangetast 26. Daarnaast is de regelgeving omtrent securitisaties aangescherpt ten opzichte van
andere financieringsbronnen wat de relatieve aantrekkelijkheid heeft doen afnemen 27. Ook zijn
investeerders zoals pensioenfondsen, al dan niet via regiepartijen, via andere kanalen gaan
investeren in hypotheken.
In 2019 bedroeg de uitstaande omvang van Nederlandse securitisaties, met woninghypotheken als
onderliggende activa, 38 miljard euro. Dit is ruim 13% minder dan vorig jaar en 59% minder ten
opzichte van de top in 2007. Een alternatieve financieringsbron voor banken zijn gedekte
obligaties, door banken uitgegeven schuldpapier met hoofdzakelijk woninghypotheken als
IG&H Hypotheekupdate Q3 2019.
Kredietmarkten in beweging, DNB (2016)
25
DNBulletin: Marktaandeel banken in verstrekking hypotheken stabiliseert. 31 januari 2019.
26
DNB statistisch nieuwoverzicht. Covered bonds nu omvangrijker dan securitisaties, 22 maart 2016
27
RaboResearch, Dutch RMBS: a primer. 1 maart 2019.
23
24

21

onderpand. Een verschil met securitisaties is dat de bank (of een andere uitgevende instelling) zelf
de obligaties uitgeeft en niet een SPV. Daarom is die uitgevende bank ook zelf verplicht het
volledige bedrag van de obligaties terug te betalen, ook indien de onderliggende activa
onvoldoende opbrengen. Als gevolg hiervan kennen gedekte obligaties een gunstigere prudentiële
behandeling (in de vorm van lagere kapitaaleisen) ten opzichte van securitisaties. De uitstaande
omvang van gedekte obligaties is onder meer hierdoor sinds 2007 toegenomen van 15,1 miljard
euro tot ruim 85 miljard euro per eind 2019 28. Deze obligaties vormen een stabiele vorm van
financiering, die dankzij het verschafte onderpand, in hoge mate crisisbestendig is.
Figuur 1.3.4 Uitstaande omvang bij externe beleggers geplaatste gesecuritiseerde
Nederlandse woninghypotheken (miljarden euro’s).
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Bron: DNB

Perspectiefverklaring en Arbeidsmarktscan
De bestendigheid van het inkomen van een consument is een belangrijke voorwaarde voor de
verstrekking van een hypotheek. Dit betekend dat de flexibilisering van de arbeidsmarkt gevolgen
heeft voor de hypotheekverstrekking aan consumenten. Nederland telt 1,8 miljoen flexibele
arbeidskrachten. De overheid vindt het van belang dat ook deze groep toegang heeft tot de
koopwoningmarkt. Daarnaast is deze groep voor hypotheekverstrekkers een grote potentiële
doelgroep. Daarom zijn in afgelopen jaren twee initiatieven gestart om op alternatieve wijze de
bestendigheid van het inkomen van hypotheekaanvragers te bepalen.
Perspectiefverklaring
De Perspectiefverklaring is beschikbaar voor uitzendkrachten die minimaal een jaar in dienst zijn
bij een gecertificeerd uitzendbureau. De Perspectiefverklaring wordt door een groot deel van de
kredietverstrekkers geaccepteerd en het aantal gecertificeerde uitzendbureaus bedraagt 34
bureaus 29. Ook wordt de Perspectiefverklaring geaccepteerd door de NHG.
Het aantal verstrekte Perspectiefverklaringen door gecertificeerde uitzendbureaus is toegenomen
van 1394 in 2018 naar 1501 in 2019. Een verstrekte Perspectiefverklaring hoeft niet automatisch
gebruikt te worden door de uitzendkracht voor een hypotheekaanvraag. Het aantal hypotheken dat
is verstrekt met een Perspectiefverklaring door deelnemende geldverstrekkers kwam in 2019 uit
op 962 en in 2018 op 966 30.

28
DNB statistisch nieuwbericht: Nieuwe regelgeving leidt nog niet tot herstel van markt voor verpakte
leningen. 7 april 2020.
29
Kamerbrief 21 juni 2019, Platform hypotheken 2019.
30
Cijfers zijn verstrekt door Stichting Perspectiefverklaring. Deze aantallen zijn gebaseerd op cijfers
aangeleverd door gecertificeerde uitzendondernemingen en deelnemende geldverstrekkers. Stichting
Perspectiefverklaring spant zich daarbij in de aangeleverde informatie zorgvuldig te verwerken.

22

Arbeidsmarktscan 31
De Arbeidsmarktscan is, in tegenstelling tot de Perspectiefverklaring, toegankelijk voor alle
mensen met een flexibel inkomen. In november 2015 is gestart met het toepassen van de
Arbeidsmarktscan voor flexwerkers en mensen met tijdelijke contracten die een hypotheek willen.
De Arbeidsmarktscan is een initiatief van arbeidsmarktonderzoeker Intelligence Group, De
Hypotheekshop, Obvion, Florius en later ook ABN-Amro. Met data uit eigen onderzoek, dat de
afgelopen twintig jaar elk kwartaal is uitgevoerd, in combinatie met externe data van UWV, CBS,
CPB en anderen wordt op basis van bijvoorbeeld opleiding, regio, beroep en functie, branche en
werkervaring de verhouding tussen vraag en aanbod op de arbeidsmarkt berekend.
Die verhouding leidt tot een berekening van de huidige en toekomstige kansen van individuen op
de arbeidsmarkt. Die prognose wordt gebruikt als onderbouwing om ook flexwerkers met weinig
werkervaring toegang te geven tot een hypothecaire lening. Tot december 2019 zijn op deze
manier enkele honderden hypotheken aan flexwerkers verstrekt, tot op heden zonder achterstand.
De afgelopen jaren hebben gemiddeld zeventig flexwerkers per maand gebruik gemaakt van de
Arbeidsmarktscan. Hun profiel wijkt sterk af van dat van de Nederlandse Beroepsbevolking (NBB):
ze zijn aanzienlijk jonger (gemiddeld 28 jaar) en aanzienlijk vaker hoogopgeleid (74% van de
afnemers heeft een hbo- of wo-diploma, tegen 32% van de NBB). De spreiding over de regio’s is
evenwichtig. ZZP’ers zijn vooralsnog uitgezonderd in dit project, net als uitzendkrachten, die een
beroep kunnen doen op de Perspectief Verklaring. Belangrijk onderdeel van die Perspectief
Verklaring is overigens dezelfde Arbeidsmarktscan, in combinatie met een kwalitatieve
beoordeling. Bij mensen met arbeidscontracten voor onbepaalde tijd wordt nog niet gekeken naar
hun huidige en toekomstige kansen op de arbeidsmarkt.
In december 2019 is op initiatief van NHG het gebruik van de Arbeidsmarktscan verbreed.
Daarmee hebben flexwerkers de mogelijkheid gekregen om met Nationale Hypotheekgarantie
offertes aan te vragen bij negen geldverstrekkers (ABN-Amro, Florius, Obvion, Rabo, Aegon, Munt,
Volksbank (SNS/BLG Wonen/Regiobank/ASN Bank), ASR en ING). Het initiatief staat open voor
alle geldverstrekkers. Aanvragers van een hypotheek met of zonder NHG moeten aan alle
wettelijke vereisten ten aanzien van kredietverlening voldoen.
In de tweede helft van maart 2020 zijn in verband met de beperkende maatregelen als gevolg van
de coronapandemie voor een aantal beroepen de arbeidsmarktkansen afgenomen. Flexwerkers in
bepaalde sectoren konden dus lastiger een hypotheek aanvragen met behulp van de
Arbeidsmarktscan. Afhankelijk van de maatregelen van het kabinet wordt deze lijst van beroepen
maandelijks bijgesteld.

31

Arbeidsmarktkansen.nl
23

1.4 Ontwikkeling woningvoorraad
Tussen 1-1-2012 32 en 31-12-2019 groeide de woningvoorraad van 7,39 miljoen met een half
miljoen woningen (7%) naar 7,89 miljoen woningen 33. De koopsector groeide gedurende deze
periode met 300 duizend woningen van 4,18 naar 4,49 miljoen woningen. De corporatiesector
blijft min of meer stabiel op circa 2,3 miljoen woningen. De voorraad van private verhuurders
(inclusief de particuliere verhuur) neemt toe van 0,85 miljoen naar 1,0 miljoen woningen. In
hoofdstuk 2 wordt verder ingegaan op de toevoeging aan de woningvoorraad door nieuwbouw en
transformaties.
Tabel 1.4.1 Woningvoorraad per 1 januari uitgesplitst naar eigendomssituatie (x 1000
woningen)
Jaar

Totaal

2012

7.387

Absolute aantallen
Corporatie
Overig
huur
huur
4.183
2.270
852

82

Relatieve aantallen *
Koop
Corporatie
Overig
huur
huur
57,3%
31,1%
11,7%

2013

7.449

4.217

2.277

894

61

57,1%

30,8%

12,1%

2014

7.535

4.238

2.275

942

80

56,8%

30,5%

12,6%

2015

7.588

4.267

2.305

940

77

56,8%

30,7%

12,5%

2016

7.641

4.300

2.282

975

84

56,9%

30,2%

12,9%

2017

7.686

4.322

2.274

1.010

80

56,8%

29,9%

13,3%

2018

7.741

4.387

2.268

1.008

78

57,2%

29,6%

13,1%

2019**

7.815

4.488

2.295

1.004

27

57,6%

29,5%

12,9%

Koop

Onbekend

* Voor de berekening van de procentuele verdeling zijn de woningen waarvan het eigendom onbekend is niet meegerekend.
** Voor de indeling van de woningvoorraad op 1-1-2019 naar eigendomscategorie is door het CBS gebruik gemaakt van een
verbeterde methode met behulp van de Basisregistratie Kadaster. Verschuivingen tussen eigendomscategorieën ten opzichte
van 2018 zijn daarom niet puur inhoudelijk te verklaren maar ook het gevolg van een gewijzigde methodiek. Bron: CBS

Tabel 1.4.2 toont de ontwikkeling van de woningvoorraad sinds 2013 door nieuwbouw en sloop.
De nieuwbouw is exclusief transformaties.
Tabel 1.4.2 Ontwikkeling van de woningvoorraad, 2013-2019 (afgeronde
aantallen)
Beginstand
voorraad
Nieuwbouw
Overige
toevoeging*
Sloop en
overige
onttrekking**
Eindstand
voorraad***

2013
7.449.300

2014
7.535.300

2015
7.588.000

2016
7.641.300

2017
7.686.200

2018
7.741.000

2019
7.814.900

49.300

45.200

48.400

54.800

63.000

66.600

71.500

63.800

34.200

30.000

30.800

27.600

27.000

26.500

31.300

27.100

25.500

41.300

36.000

20.000

21.900

7.535.300

7.588.000

7.641.300

7.686.200

7.741.000

7.814.900

7.891.800

* Om andere reden dan nieuwbouw aan de voorraad toegevoegd, zoals woningsplitsing, verbouw of verandering van
gebruiksfunctie zoals transformatie.
** Om andere redenen dan sloop onttrokken aan de voorraad, zoals woningsamenvoeging of verandering van gebruiksfunctie.
*** De som der delen telt niet op tot het totaal i.v.m. administratieve correcties in de BAG. Bron: CBS

De nieuwbouw bestond sinds 2012 voor een groeiend deel uit koopwoningen, terwijl het aandeel
corporatiewoningen afnam.
32
Sinds 2012 gebruikt het CBS de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) als basis voor het
samenstellen van de woningvoorraad. Het gebruik van de BAG betekent een verbetering t.o.v. de
schattingsmethode op basis van de woningtelling en de jaarlijkse mutaties in de jaren voor 2012, maar
betekent ook een trendbreuk in de woningstatistiek.
33
CBS Statline. Voorraad woningen; eigendom, type verhuurder, bewoning, regio. Gewijzigd op 11 februari
2020.

24

Tabel 1.4.3 Nieuwbouw uitgesplitst naar eigendomssituatie (afgeronde aantallen)
Absolute aantallen

Relatieve aantallen *

Jaar

Totaal
**

Koop

Corporatie
huur

Overig
huur

Onbekend

Koop

Corporatie
huur

Overig
huur

2012

48.700

19.900

18.100

6.700

3.900

45%

40%

15%

2013

49.300

16.800

21.400

8.600

2.500

36%

46%

18%

2014

45.200

18.300

15.500

7.800

3.500

44%

37%

19%

2015

48.400

22.700

12.100

10.600

2.900

50%

27%

23%

2016

54.800

28.600

10.100

12.500

3.600

56%

20%

24%

2017

63.000

30.200

12.200

14.500

6.100

53%

21%

25%

2018***

66.600

35.400

12.300

18.000

1.000

54%

19%

27%

* Voor de berekening van de procentuele verdeling zijn de woningen waarvan het eigendom onbekend is niet meegerekend.
** Door de afronding kan de som van de afzonderlijke eigendomscategorieën max. 100 afwijken van het aantal in de
totaalkolom.
*** Voor de indeling van de nieuwbouw van 2018 naar eigendomscategorie is door het CBS gebruik gemaakt van een
verbeterde methode met behulp van de Basisregistratie Kadaster. Verschuivingen tussen eigendomscategorieën ten opzichte
van 2017 zijn daarom niet puur inhoudelijk te verklaren maar ook het gevolg van een gewijzigde methodiek. Bron: CBS

Eigendomsmutaties
In tabel 1.4.4 wordt een overzicht van alle eigendomsmutaties tussen de verschillende
eigendomssegmenten in de 2012 tot 2017.
Tabel 1.4.4 Mutaties van oorspronkelijke naar nieuwe eigendomssituatie
(afgeronde aantallen)
Van
Naar

Koop
Corporatie huur

Corporatie huur
Koop
Overig huur

Koop

2012

900

58.000

14.600

5.500

50.600

4.900

2013

800

62.200

15.200

11.500

50.900

6.000

2014

1.000

62.200

15.400

9.300

59.900

30.900

2015

1.200

63.700

12.600

20.000

61.300

7.300

2016

1.300

77.900

8.300

5.300

62.400

4.900

2017

1.600

98.900

6.400

11.000

73.000

9.000

Gemiddeld

1.100

70.500

12.100

10.400

59.700

10.500

Overige
huur

Overige huur
Corporatie huur

Bron: CBS

Tot en met 2015 zijn eigendomsmutaties tussen koop en overige verhuur van ongeveer gelijke
grootte, maar in 2016 en 2017 loopt het verschil, ten faveure van de overgang van koop naar
overige verhuur, op naar circa 15 respectievelijk 25 duizend. Het is zeer waarschijnlijk dat een
toename van de zogeheten “buy-to-let” hiervoor verantwoordelijk is, waarbij beleggers
koopwoningen opkopen om als beleggingsobject te gaan verhuren. In eerdere jaren lag dit
fenomeen op een lager niveau en waren eigendomsmutaties relatief vaker het gevolg van
bijvoorbeeld tijdelijke verhuur onder de Leegstandswet.
Nederland heeft in vergelijking met andere landen weinig huurwoningen in de vrije sector, zo’n 8
procent 34 van de totale woningvoorraad. Tegelijk is de vraag naar deze woningen als gevolg van
de strengere hypotheekregels en beperktere toegang tot sociale huur hoog. Dit zorgde de
afgelopen jaren voor een sterke waardestijging van huurwoningen. De waarde van commerciële
huurwoningen is volgens het CBS sinds eind 2014 met 52,7 procent gestegen, meer dan alle
andere vastgoedsegmenten. Deze waardestijging is gebaseerd op de flinke huurstijging. De
34

Huurenquete CBS 2019
25

huurstijging lijkt inmiddels af te vlakken. Bedroeg de huurstijging in 2017 voor middenhuur en
dure huurwoningen nog 4,1% resp. 5,6%, in 2019 was dit gedaald naar 3,5% voor zowel de
middenhuur als dure huur 35. In de vier grote steden stijgen de huren inmiddels minder hard dan in
de rest van Nederland. Wel ligt de huur in de vier grote steden absoluut op een hoger niveau dan
in Nederland als geheel.
De forse waardestijging van huurwoningen heeft niet alleen zijn weerslag op de woningmarkt,
maar ook op andere vastgoedsegmenten. Het leidde ertoe dat de afgelopen jaren veel kantoren
zijn omgebouwd tot woningen. De goede rendementen op huurwoningen leiden ook tot omzetting
van koopwoningen in huurwoningen.
Voor wat betreft de overige stromen zien we een wisselvallig beeld. Bij de kleinste stroom, die van
koop naar corporatieverhuur, gaat om circa duizend woningen per jaar, waarbij een stijging
waarneembaar is (een verdubbeling tussen 2012 en 2017). Bij de omgekeerde richting
(corporatieverhuur naar koop) daarentegen zien we juist een afnemende tendens, waarbij in 2017
nog maar minder dan de helft van het aantal woningen uit de jaren 2012-2014 door corporaties
wordt verkocht.

1.5 Staat van de woningmarkt in Caribisch Nederland
Sinds 10 oktober 2010 bestaat het land Nederland uit een Europees en een Caribisch deel. Het
Caribische deel wordt gevormd door de eilanden Bonaire, St. Eustatius en Saba; gezamenlijk
Caribisch Nederland (CN) genoemd (25.157 inwoners en 11.344 huishoudens). In deze paragraaf
wordt de woningmarkt van Caribisch Nederland uitgelicht. Allereerst wordt er beknopt een
algemene woningmarktschets gegeven voor heel CN. Vervolgens wordt er per eiland gekeken hoe
de woningmarkt eruit ziet. De mogelijke effecten van corona-maatregelen op de staat van de
woningmarkt in Caribisch Nederland zijn in deze beschrijving niet meegenomen.
Woningmarkt in Caribisch Nederland
De totale woningvoorraad in CN is onbekend 36. Als er een aanname wordt gedaan waarbij de
totale woningvoorraad in 2019 in CN gelijk is aan het totaal aantal huishoudens in 2019, kan er
worden gesteld dat de totale woningvoorraad in CN gelijk is aan circa 11.344 woningen. Tabel
1.5.1 geeft het aantal inwoners en huishoudens per eiland weer.
Tabel 1.5.1 Inwoners en huishoudens Caribisch Nederland per eiland (x1000)
Aantal inwoners 37
Totaal aantal
huishoudens 38

Bonaire
20,1
8,87

Saba
1,9
0,99

Sint Eustatius
3,1
1,5

Volgens het Regioplan Beleidsonderzoek 2018 39 is er een tekort aan sociale huurwoningen op de
drie eilanden. Daardoor moeten sommige inwoners noodgedwongen duurdere woningen huren in
de particuliere huursector.
Voor de koopmarkt geldt dat het kopen van een eigen woning voor veel inwoners een grote
uitdaging is 40. Eén van de belangrijkste obstakels voor het kopen van een woning is de
betaalbaarheid en de financiering. Banken in het Caribisch gebied zijn, anders dan in Nederland,
bereid om slechts 70-80% van de huidige woningwaarde te financieren. Dit impliceert dat
Huurenquete CBS 2019
CBS Meerjarenprogramma Caribisch Nederland 2020-2023
37
CBS statline Caribisch Nederland 2019
38
https://www.cbs.nl/nl-nl/maatwerk/2019/33/huishoudens-caribisch-nederland-1-januari-2019
39
Regioplan Beleidsonderzoek 2018: Onderzoek naar een ijkpunt voor het sociaal minimum in Caribisch
Nederland
40
Integrale visie op de woningmarkt - Vergaderjaar 2018-2019 - kst-32847-454
35
36

26

potentiële huizenkopers een groot deel van de koopsom met hun eigen vermogen moeten
financieren. Veel inwoners zijn echter niet in staat om voldoende eigen vermogen op te bouwen.
Hierdoor komen potentiële hypotheekverstrekkingen minder snel tot stand. De beperkte toegang
tot hypotheekfinanciering zorgt voor een trage ontwikkeling van de woningmarkt in CN. Het
ministerie van BZK heeft aan het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW), als uitvoerder van de
NHG in Nederland, gevraagd om te bezien welke mogelijkheden er zijn om een
hypotheekgarantieregeling in te voeren in CN. Er is geadviseerd om te starten met een experiment
op Bonaire.
Woningmarkt op Bonaire
Volgens het CBS was het gemiddelde inkomen van de Bonairiaanse bevolking $24,600 in 2017 41.
Het aantal sociale huurwoningen dat beschikbaar is op Bonaire bedraagt 518. Tabel 1.5.2
illustreert dat 471 daarvan in bezit zijn van de woningcorporatie Fundashon Cas Bonairiano (FCB)
en 47 zijn van het Openbaar Lichaam Bonaire. Het aantal particuliere huurwoningen op Bonaire
bedraagt 1100. Indien ervan wordt uitgegaan dat het aantal huishoudens gelijk staat aan de totale
woningvoorraad, kan worden geconcludeerd dat Bonaire beschikt over circa 7252 koopwoningen.
Tabel 1.5.2 Bekende woningvoorraad op Bonaire
Sociale Huur 42

Vrije Huur 43
Koop 44
Totale woningvoorraad (schatting)

Woningvoorraad
518

Verantwoordelijk
Woningcorporatie FCB: 471
Het Openbaar Lichaam: 47

1100
7252
8870

Volgens het CBS was in 2017 de gemiddelde verkoopprijs van woningen $244.000 45. De prijs van
verkochte woningen op Bonaire was in 2018 gemiddeld $296.704 46. Dat is 21,6% hoger dan het
jaar ervoor. De sterke huisprijsstijgingen maken het voor met name starters steeds moeilijker om
een huis te kopen. Daarnaast is het aanbod van sociale huurwoningen op Bonaire beperkt en
bestaan er wachtlijsten om voor dergelijke woningen in aanmerking te komen 47. Volgens experts
van de Bonairiaanse woningmarkt zijn Bonairiaanse huishoudens, met een laag inkomen (zonder
eigen woning), grotendeels noodgedwongen aangewezen op het huren van woningen in de
particuliere huurmarkt. Voor deze mensen wordt door BZK en het Openbaar Lichaam Bonaire
gewerkt aan een vorm van verhuurdersubsidie. Om tegemoet te komen aan de tekorten aan
sociale huurwoningen, realiseert FCB in de komende jaren 500 nieuwe sociale huurwoningen 48.
Woningmarkt op Sint Eustatius
Volgens het CBS was het gemiddelde inkomen van de Statiaanse bevolking $29.400 in 2017 49. Het
aantal sociale huurwoningen op Sint Eustatius bedraagt 95. Uit tabel 1.5.3 blijkt dat 20 hiervan in
bezit is van de Statia Housing Foundation (SHF) en 75 van het Openbaar Lichaam Sint Eustatius.
Er zijn geen accurate statistieken beschikbaar over particuliere huurwoningen en koopwoningen op
Sint Eustatius.

CBS Trends in the Caribbean Netherlands 2019
Cijfers FCB afkomstig van FCB; cijfers Openbaar Lichaam uit Regioplan Beleidsonderzoek 2018: Onderzoek
naar een ijkpunt voor het sociaal minimum in Caribisch Nederland
43
Antwoord op vragen bij de begrotingsbehandeling 2020 van BZK/Directie Woningmarkt
44
Assumptie dat aantal huishoudens gelijk staat aan aantal woningen
45
CBS Prijsindex woningen Bonaire 2016-2017
46
https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2019/43/verkochte-woningen-op-bonaire-duurder
47
Regioplan Beleidsonderzoek 2018: Onderzoek naar een ijkpunt voor het sociaal minimum in Caribisch
Nederland
48
Voortgangsbrief dossier sociale woningbouw in Caribisch Nederland 17 januari 2019
49
CBS Trends in the Caribbean Netherlands 2019
41
42

27

Tabel 1.5.3 Bekende woningvoorraad op Sint Eustatius
Sociale Huur 50

Vrije Huur
Koop
Totale woningvoorraad (schatting)

Woningvoorraad
95

Verantwoordelijk
Woningcorporatie SHF: 20
Het Openbaar Lichaam: 75

x
x
1500

51

Statiaanse experts geven aan dat er een tekort is aan sociale huurwoningen in Sint Eustatius.
Daarom werkt woningstichting Woonlinie in overleg met het Openbaar Lichaam Sint Eustatius en
de SHF in een pilot aan de renovatie van huurwoningen en aan de realisatie van nieuwe sociale
huurwoningen. De eerste gerenoveerde sociale huurwoning is opgeleverd op 10 februari 2020. Het
uiteindelijke doel is om alle 95 sociale huurwoningen te renoveren. Daarnaast is het doel om per
jaar minimaal vijf nieuwe sociale huurwoningen te bouwen, totdat er 50 nieuwe woningen zijn.
Experts geven verder aan dat een grote groep Statianen met een laag inkomen noodgedwongen
een huis huurt in de particuliere (vrije) huursector 52. Voor deze mensen wordt door BZK en het
Openbaar Lichaam Sint Eustatius gewerkt aan een vorm van verhuurdersubsidie. De groep met
een eigen woning neemt toe, maar voor mensen met een laag inkomen blijft het moeilijk om aan
een hypotheek te komen.
Woningmarkt op Saba
Volgens het CBS was het gemiddelde inkomen van de Sabaanse bevolking $26.400 in 2017 53. Het
aantal sociale huurwoningen dat beschikbaar is op Saba bedraagt 50. Tabel 1.5.4 illustreert dat 30
woningen van woningstichting Own Your Own Home Foundation zijn en 20 van Woningstichting
Woonlinie. Op dit moment wordt er gebouwd aan twee woningbouwprojecten met in totaal 20
sociale huurwoningen. Het aantal particuliere huurwoningen op Saba komt neer op 300. Als wordt
aangenomen dat het aantal huishoudens gelijk staat aan de totale woningvoorraad, dan beschikt
Saba over circa 640 koopwoningen.
Tabel 1.5.4 Bekende woningvoorraad op Saba
Sociale Huur 54

Vrije Huur 55
Koop 56
Totale woningvoorraad (schatting)

Woningvoorraad
50

Verantwoordelijk
Woningstichting Woonlinie: 20
Woningstichting Own Your Own
Home Foundation: 30

300
640
990

Sabaanse woningmarktexperts stellen dat er op Saba een tekort is aan sociale huurwoningen.
Volgens deze experts is er een wachtlijst van tenminste 60 families. Sommige mensen huren
daarom noodgedwongen in de (voor hen) te dure particuliere huursector 57. Voor deze mensen
wordt door BZK en het Openbaar Lichaam Saba gewerkt aan een vorm van verhuurdersubsidie.
Daarnaast is er vanwege de Medical School een toenemende druk op de particuliere
huurhuizenmarkt op Saba.
Antwoord op vragen bij de begrotingsbehandeling 2020 van BZK/Directie Woningmarkt
Assumptie dat aantal huishoudens gelijk staat aan aantal woningen
52
Regioplan Beleidsonderzoek 2018: Onderzoek naar een ijkpunt voor het sociaal minimum in Caribisch
Nederland
53
CBS Trends in the Caribbean Netherlands 2019
54
Cijfers afkomstig uit Regioplan Beleidsonderzoek 2018: Onderzoek naar een ijkpunt voor het sociaal
minimum in Caribisch Nederland
55
Antwoord op vragen bij de begrotingsbehandeling 2020 van BZK/Directie Woningmarkt
56
Assumptie dat aantal huishoudens gelijk staat aan aantal woningen
57
Regioplan Beleidsonderzoek 2018: Onderzoek naar een ijkpunt voor het sociaal minimum in Caribisch
Nederland
50
51

28

Bestuurlijke inrichting wonen
De huidige bestuurlijke inrichting van het wonen en ruimtelijke ordening heeft kenmerken die
spanning kunnen opleveren tussen de wensen van het Rijk voor de totale woningbouwopgave en
de wensen van een gemeente of regio om hun woningbouwopgave te realiseren. Het behalen van
de landelijke woningbouwopgave is afhankelijk van de motivatie van gemeenten en/of provincies
om passende ruimtelijke plannen vast te stellen en van de medewerking van (markt)partijen om
de gewenste woningen daadwerkelijk te realiseren. Bovendien is wonen niet de enige doelstelling
binnen het gebruik van ruimte en dat kan botsen met andere belangen en doelstellingen.
Uit een verkenning van de praktijkcasus van bouwlocaties blijkt onder meer dat de complexiteit
van de opgave op de woningmarkt vraagt om meer regie van het Rijk en de provincies. Zo is in de
interviews benoemd dat het Rijk meer regie zou mogen nemen bij de ruimtelijke ordening in de
vorm van een landelijke afweging voor de ontwikkeling van woningbouwlocaties. Uit de
praktijkcasus huisvesting van arbeidsmigranten komt onder meer naar voren dat er verschillend
gedacht wordt over het aangeven van meer concrete doelen door het Rijk waar de provincies en
gemeenten vervolgens invulling aan kunnen geven. Uit een onderzoek naar instrumenten en
beleidsdoelen komt naar voren dat er per beleidsveld verschillen zijn tussen de sturingsvorm die
wordt gehanteerd en dat ook de diversiteit aan maatregelen en sturingsinstrumenten per
beleidsveld verschilt.
In dit hoofdstuk wordt beschreven dat regionale verschillen en een aantal belangrijke landelijke
opgaven (zoals terugdringen van het woningtekort) een aanleiding zijn naar de interbestuurlijke
verhoudingen rond het beleidsterrein wonen en bouwen te kijken. Met dit hoofdstuk wordt een
inzicht gegeven in hoe de bestuurlijke inrichting van het wonen en de woningmarkt in ontwikkeling
is. Hierbij wordt zowel vanuit de theorie als de praktijk een beeld geschetst.

2.1 inleiding en aanleiding
In 2013 is de Code Interbestuurlijke Verhoudingen opgesteld 58. De Code Interbestuurlijke
Verhoudingen bevat afspraken tussen het Rijk, provincies, gemeenten en waterschappen die eraan
bijdragen dat er een goed samenspel ontstaat tussen de verschillende medeoverheden, zodat ieder
zijn verantwoordelijkheid in het bestel waar kan maken. Sinds 2013 zijn er veel ontwikkelingen
geweest, zoals decentralisaties en (de)regulering op het terrein van wonen en direct aanpalende
beleidsterreinen, zoals bijvoorbeeld ruimte (ontwikkeling Omgevingswet, herziene Woningwet,
etc.). Dat heeft geleid tot een nieuwe dynamiek in het samenspel en vormt de aanleiding om naar
de interbestuurlijke verhoudingen en de bijbehorende sturingsperspectieven met betrekking tot
het beleid op de woningmarkt te kijken. In de vorm van o.a. City Deals, Regio Deals, Woondeals
en het Interbestuurlijk Programma wordt ervaring opgedaan met interbestuurlijke samenwerking.
Mede op basis daarvan wordt gekeken naar een herziening van spelregels voor interbestuurlijke
samenwerking. 59 In paragraaf 3 (tabel 2.1) wordt geschetst welke sturingsperspectieven er vanuit
de verschillende wetenschappelijke disciplines kunnen worden onderscheiden en hoe zich dat heeft
ontwikkeld.
Het domein wonen en ruimtelijke ordening zijn in de afgelopen jaren steeds meer losgelaten door
het Rijk. In de lokale driehoek - woningcorporaties, gemeenten en huurders - worden
prestatieafspraken gemaakt over het wonen, zoals bijvoorbeeld afspraken over wonen in relatie tot

58
De Code Interbestuurlijke Verhoudingen uit 2013 is een gezamenlijke uitgave van het Rijk, het IPO, VNG en
UvW.
59 Zie ook de brief aan de Tweede Kamer over de toekomst van het openbaar bestuur van 18 oktober 2019,
2019–2020, 35 300 VII, nr. 7.

29

de zorgvraag, de gewenste sociale woningvoorraad en de toegankelijkheid van wonen 60. In het
verleden werden er nog grote bouwlocaties in bestuurlijke samenwerking tussen Rijk, provincies
en gemeenten vastgesteld (zoals de VINEX-locaties). Nu bepalen gemeenten in beginsel zelf waar
en wat er wordt gebouwd binnen hun gemeentegrenzen. De provincie (en in laatste instantie het
Rijk) kunnen wel restrictief optreden (bijvoorbeeld vanwege landschappelijke-, infrastructurele- of
milieu-beperkingen), maar hebben weinig mogelijkheden om de bouw af te dwingen of te
stimuleren. Het bouwen van woningen gebeurt dan ook niet zozeer in opdracht van de overheid
maar wordt door de overheid wel in goede banen geleid. De overheid stimuleert wel de bouw door
overleg en financiële en fiscale prikkels. Voorbeelden hiervan zijn de Woondeals, de
Woningbouwimpuls en de heffingsvermindering in de verhuurderheffing.
De actuele discussie over de bestuurlijke inrichting met betrekking tot bouwen en wonen wordt
gevoed door de wens om enerzijds in te spelen op de grote regionale verschillen en anderzijds de
wens om landelijke en regionale doelen beter met elkaar in overeenstemming te brengen.
Afstemming van de inzet op verschillende schaalniveaus en in verschillende sectoren vraagt om
interbestuurlijke afstemming en samenwerking.
In de brief Versnellen aanpak woningtekort van 18 februari 2020 van de minister van BZK aan de
Tweede Kamer wordt gewezen op de noodzakelijke inzet van alle partijen en wordt gevraagd om
meer commitment en tempo. Er wordt in die brief ook aangegeven dat wordt verkend of een
sterker sturende rol vanuit het Rijk aanpassingen vergt van het wettelijke instrumentarium en de
uitvoeringskracht. De studiegroep Openbaar Bestuur (Van Zwol, 2016) benadrukt het belang van
regionale samenwerking (als maatwerk) en wijst er in het rapport ‘Maak Verschil’ op dat de
verwevenheid tussen de verschillende bestuurslagen (en regionaal en internationaal niveau) vooral
vergt dat het bestuur […] een rolopvatting heeft die past in de netwerksamenleving, ook in het
economische domein, daar een visie op heeft en richting aan geeft.” 61
In het rapport ‘Woningmarktopgave krimpregio’s tot 2040’ (RIGO, 2020) wordt beschreven dat
verschillen op de woningmarkt alleen maar groter lijken te worden. Aan de ene kant krijgen meer
gemeenten te maken met krimp en terwijl er aan de andere kant steeds meer mensen naar de
stad trekken en er hier meer druk komt op de woningmarkt. Het rapport ‘Veerkracht in
corporatiebezit’ (Circusvis, 2020) gaat in op de verschillen in leefbaarheid in Nederland die voor
een belangrijk deel ook aan wonen gerelateerd zijn. De onderzoekers stellen dat de ruimtelijke
tweedeling tussen corporatiebuurten en overige buurten de sociaaleconomische verschillen
overstijgt. Ook wordt geconstateerd dat qua leefomstandigheden - en in het bijzonder in relatie tot
overlast en onveiligheid –de verschillen toenemen, waar ze tot circa 2012 nog afnamen. Ter
illustratie van regionale verschillen op het gebied van wonen worden hieronder twee kaartjes
weergegeven van Nederland. Het betreft een overzicht van het woningtekort in 2019 en een
overzicht van de verwachte krimpregio’s in Nederland in 2040.

60
In een recent onderzoek is nagegaan in hoeverre er nieuwe prestatieafspraken worden gemaakt over de
toegankelijkheid van wonen voor kwetsbare groepen en/of mensen met een beperking. RIGO rapport
Prestatieafspraken, www woningmarktbeleid.nl.
61
Maak Verschil, krachtig inspelen op regionaal-economische opgaven. Studiegroep Openbaar Bestuur
(voorzitter Richard van Zwol), 15 maart 2016.

30

Figuur 2.1.1 Woningtekort 2019

Figuur 2.1.2 Krimpgebieden in 2040

Woningtekort (%) per COROP-regio.
donker blauw = woningtekort > 5%,
blauw = woningtekort tussen 1% en 5%,
lichtblauw = woningtekort < 1%.

2.2 Doelen op de woningmarkt, lokaal en nationaal
In de Grondwet staat dat het bevorderen van voldoende woongelegenheid ‘voorwerp van zorg’ is
voor de overheid. In Nederland zijn dat de gemeenten, provincies, waterschappen en het Rijk. De
doelen zoals deze door het Rijk worden nagestreefd op de woningmarkt en het wonen zijn
constant in beweging. Voor een belangrijk deel zijn deze doelen het corrigeren van marktfalen op
de woningmarkt. 62 Het overheidsingrijpen is vooral bedoeld om de markt bij te sturen op de
beschikbaarheid van woningen (terugdringen van het woningtekort), de betaalbaarheid van het
wonen en de kwaliteit van het wonen (zowel bouwkwaliteit als kwaliteit van de leefomgeving en
duurzaamheid). De visie en missie van BZK ten aanzien van het wonen kunnen als volgt worden
samengevat:
“BZK draagt eraan bij dat burgers kunnen wonen in betaalbare, veilige en energiezuinige woningen
in een buurt waar iedereen meetelt en meedoet en het prettig leven is.”
“BZK streeft naar een vrij toegankelijke, vraaggerichte woningmarkt met steun voor degenen die
dat nodig hebben.”
Priemus (2020) noemt in zijn analyse van de woningmarkt als belangrijke kernwaarden: “[…]
beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit van bouwproces, woning en woonomgeving, bijdrage
aan energietransitie, bijdrage aan sociale integratie, respectievelijk zeggenschap van bewoners.”
Belangrijke aandachtspunten zijn volgens hem “[…] de werking van het volkshuisvestingssysteem,
inclusief de verticale consistentie van het beleid van gemeenten, provincies. Rijk en EU,
respectievelijk de horizontale consistentie van het beleid tussen sectoren van Rijksbeleid.”

Voor een overzicht van marktfalen op de woningmarkt, zie Priemus Systeemanalyse Woonbeleid, Leiden,
februari 2020.
62

31

Binnen de genoemde visie en missie kunnen de belangrijkste de belangrijkste beleidsthema’s en
beleidsvelden geplaatst worden in de ‘driehoek’ ‘toegankelijkheid’ 63; ‘betaalbaarheid’; en
‘kwaliteit’.
RIGO heeft een overzicht gemaakt van de bestaande instrumenten (juridisch en overige) op deze
beleidsvelden (zie figuur 2.2.1), en heeft de verantwoordelijkheden en de sturingvormen en
toezichtsrelatie in kaart gebracht. Uit deze analyse komt onder meer naar voren dat er per
beleidsveld verschillen zijn tussen de sturingsvorm die wordt gehanteerd en dat ten aanzien van
toegankelijkheid er een grotere diversiteit aan maatregelen en sturingsinstrumenten lijkt te zijn
dan op betaalbaarheid en kwaliteit.
Figuur 2.2.1 Beleidsvelden en instrumenten voor wonen en bouwen

De verschillende beleidsdoelen en instrumenten op het gebied van wonen kunnen niet los worden
gezien van beleidsdoelen en instrumenten op andere terreinen. Met name de beleidsdoelen en
instrumenten op het gebied van ruimte zijn hier nauw mee verbonden en ook deze zijn in
ontwikkeling waarbij gekeken wordt naar efficiëntie, kwaliteit en duurzaamheid van de vormgeving
van de fysieke leefomgeving (waarvan wonen een onderdeel uitmaakt). Dit hoofdstuk beperkt zich
echter voornamelijk tot de woningmarkt en het wonen.
Tot slot moet worden vermeld dat gemeenten en regio’s met meerdere dossiers te maken hebben
en dat wonen voor hen onderdeel is van een totaal aan te realiseren doelstellingen, zoals
bijvoorbeeld zorg, onderwijs, arbeidsmarkt, leefbaarheid, etc. Ook op die aspecten zijn er grote
regionale verschillen (zie bijvoorbeeld de Leefbaarometer 2018). 64

63
Onder ‘toegankelijkheid’ wordt daarbij overigens de woningvoorraad verstaan en het aantal huizen zelf, dus
niet zozeer de financiële bereikbaarheid/toegankelijkheid van woningen. Dit laatste wordt onder de doelen van
betaalbaarheid geschaard.
64
Leefbaarheid in Nederland, een analyse op basis van de leefbaarometer 2018. I&O Research en Advies, 16
augustus 2019. Zie ook Kamerbrief Gebiedsgerichte aanpak leefbaarheid en veiligheid, 28 oktober 2019.

32

2.3 Sturing
Het Rijk was in het verleden actief betrokken bij het realiseren van voldoende woningen, onder
meer met financiële middelen voor woningbouw en locatiesubsidies Dit is gaandeweg losgelaten
met het idee dat lokaal beter kan worden aangesloten op de behoeftes en wensen van de
bevolking. Sinds de kredietcrisis is de woningbouw achtergebleven bij de woningbehoefte. Het
terugdringen van het woningtekort is teruggekeerd op de politieke agenda met de doelstelling in
de Woonagenda om 75 duizend woningen per jaar bouwen.
De woningbouwopgave is echter groter en complexer geworden door toenemende concurrentie
met andere ruimteclaims en een sterker accent op duurzaamheid. Er zijn ook grote regionale
verschillen in het woningtekort zodat het ook een vraagstuk is van spreiding. Door de samenhang
van woningbouw met mobiliteit en concurrerende ruimteclaims spelen bovenregionale en nationale
belangen een rol bij lokale beslissingen. Regie is nodig om deze nationale belangen (zoals
terugdringen van het woningtekort) te bewaken.
Bezien kan worden welke verbeteringen mogelijk zijn om zowel lokale, regionale en landelijke
doelstellingen beter te ondersteunen. De Nederlandse School voor Openbaar Bestuur (NSOB) heeft
op verzoek van BZK gereflecteerd op twee praktijkcasussen over de totstandkoming van
bouwlocaties en de huisvesting van arbeidsmigranten. Daarbij heeft NSOB verschillende
sturingsperspectieven in kaart gebracht en van elke van deze sturingsperspectieven aangegeven
wat hiervan de functionele en disfunctionele effecten kunnen zijn.
NSOB ziet de woondeals als voorbeeld van een bredere verandering binnen de samenleving waarin
interbestuurlijk samenwerken op steeds meer plekken en op allerlei dossiers aan de orde is.
“Het rijk, de provincie of de gemeente gaat op zoek naar allianties en relaties om
gezamenlijke problemen aan te pakken. Het rijk geeft vanuit dit perspectief bezien samen,
via interbestuurlijk verhoudingen, invulling aan publieke belangen. Publieke doelen worden
niet gerealiseerd vanuit de eigen organisatie, maar in bredere arrangementen waarin naast
het rijk ook andere (publieke en private) partijen participeren. Het rijk probeert zich letterlijk
te hervormen en zich zo te plooien naar de aard van complexe maatschappelijke
vraagstukken.” (NSOB, 2020). 65
NSOB adviseert om gebruik te maken van (een combinatie van) de sturingsperspectieven vanuit
de verschillende wetenschappelijke disciplines: rechten, economie, politicologie, sociologie en
psychologie. Deze wetenschappelijke invalshoeken verschillen fundamenteel van elkaar doordat ze
andere waarden benadrukken. Ze bieden elk hun eigen mogelijkheden tot sturing, zowel naast
elkaar als aanvullend op elkaar. Op de verschillende beleidsvelden (en dan met name op die
beleidsvelden waar het nu knelt) zou nagegaan kunnen worden hoe deze sturingsperspectieven
momenteel worden ingezet en welke verbeteringen hier wellicht mogelijk zijn.

65

Het rapport van de NSOB is terug te vinden op www.woningmarktbeleid.nl.
33

Tabel 2.3.1 Vijf sturingsperspectieven
Perspectief
Bestuurskundige benadering
Juridisch
Traditional Public Administration
(TPA)
Economisch

New Public Management (NPM)

Politicologisch

Network Governance (NG)

Sociologisch

Self-Governance (SG)

Psychologisch

Behavioral Governance (BG)

Vormen van sturing
Het formuleren van wetten en regels, en
controleren op de verantwoording en
naleving ervan.
Prestaties leveren gericht op effectiviteit,
efficiëntie en klantgerichtheid.
Samenwerken met andere partijen,
waarbij macht en middelen tussen hen
verdeeld zijn.
Uitgaan van de kracht van de samenleving
(burgers, bedrijven) en dat faciliteren.
Rekening houden met het voorspelbaar
beperkt rationele karakter van menselijke
keuzen en gedrag.

Bron: NSOB

Ook binnen de Studiegroep Interbestuurlijke en Financiële Verhoudingen (IFV) en de Brede
Maatschappelijke Heroverweging (BMH) wordt er gewezen op een andere vorm van sturing, onder
meer op het gebied van wonen. De Studiegroep IFV heeft op 27 januari jl. in Utrecht een ronde
tafel bijeenkomst woningbouwproductie georganiseerd waarin de vraag centraal stond: “Wat kan
er beter in de interbestuurlijke samenwerking rondom de woningproductie?” Naast leden van de
studiegroep waren vertegenwoordigers aanwezig vanuit gemeenten, waterschappen, provincies,
Rijksoverheid, institutionele beleggers, projectontwikkelaars, woningbouwcorporaties,
woningbouwexperts, vervoersbedrijven en wetenschap. De Studiegroep heeft over deze resultaten
gerapporteerd om de discussie te starten rondom de interbestuurlijke en Financiële verhoudingen
in Nederland. De discussie wordt onder meer gevoerd op de website www.overheidvannu.nl.
Volgens een analyse van de Brede Maatschappelijke Heroverweging (BMH) vraagt de doelstelling
voor het extra realiseren van woningen om het woningtekort terug te dringen om een nationale
regie en nauwe samenwerking met alle medeoverheden. 66 Deze vertaalt zich in een meerjarige
nationale ontwikkel- en investeringsagenda voor wonen; een gezamenlijke interbestuurlijke
agenda. Kijkend naar de huidige praktijk concludeert de BMH dat Rijk, provincie en gemeente zich
op dit moment onvoldoende committeren aan het gezamenlijk realiseren van de opgave en dat er
een integrale sturing op het ruimtegebruik en het daarbij gericht inzetten van financiële middelen
ontbreekt. Uit het hieronder genoemde rapport van I&O Research komt nog naar voren dat er een
escalatiemodel ontbreekt om te borgen dat er genoeg wordt gebouwd.

2.4 Praktijkcasussen
Om na te gaan hoe de samenwerking in de praktijk verloopt bij interbestuurlijke verhoudingen op
het terrein van de woningmarkt zijn twee praktijkcasussen onderzocht. Hierbij is ook gevraagd
naar mogelijke verbeteringen en hoe het eventueel anders en efficiënter kan. De praktijkcasus
bouwlocaties is uitgevoerd door het bureau I&O Research. 67 Er zijn hiervoor 14 casussen
geïnventariseerd die gezamenlijk een breed overzicht geven van waar in de praktijk tegenaan
gelopen wordt bij het voorzien in woningbouwlocaties en woningproductie 68, zowel in gebieden
66 De Brede maatschappelijke heroverwegingen (BMH) geven op verzoek van de Tweede Kamer inzicht in

mogelijke beleidskeuzes voor de toekomst van Nederland op de langere termijn.
Verkenning rollen op de Woningmarkt. I&O Research, 3 maart 2020. Het rapport is terug te vinden op
www.woningmarktbeleid.nl
68
Hiervoor zijn 36 interviews gehouden waarbij met 56 betrokken ambtenaren is gesproken (6 bij de
Rijksoverheid, 19 bij provincies en 31 bij gemeenten of regio’s).
67

34

met grote druk op de woningmarkt als in krimpgebieden. De praktijkcasus arbeidsmigranten
betreft interviews met medewerkers van drie provincies en verschillende gemeentes in deze
provincies. De casussen zijn niet bedoeld om een oordeel te geven over het beleid ten aanzien van
bouwlocaties of arbeidsmigranten maar puur gericht om een inkijk te geven in de bestuurlijke
verhoudingen en rolopvatting van betrokken partijen. Hieronder wordt kort verslag gedaan van
deze praktijkcasussen.
Praktijkcasus bouwlocaties
In het huidige stelsel hebben het Rijk, de provincies en gemeenten ieder hun eigen
verantwoordelijkheden en bevoegdheden. Het Rijk is systeemverantwoordelijk en de gemeenten
zijn verantwoordelijk voor het realiseren van voldoende woningen. De provincie maakt
bovenregionale afwegingen. Geïnterviewden herkennen zichzelf en de andere overheidslagen in
deze rolverdeling.
Rolinvulling Rijksoverheid
Ten aanzien van de ruimtelijke ordening en wonen zijn de bevoegdheden de afgelopen decennia
gedecentraliseerd. De sturing van het Rijk ten aanzien van het realiseren van voldoende woningen
was enkele jaren vanaf afronding Vinex beperkt. In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte
(SVIR) is wonen niet benoemd als nationaal belang en de stimulering van woningbouw met behulp
van een financiële bijdrage verviel. Het Rijk neemt door het maken van bestuurlijke afspraken
zoals de Woonagenda en de Woondeals weer meer regie. In de ontwerp-NOVI dd. 2020 is
voldoende woningen als nationaal belang opgevoerd. Ook ondersteunt het Rijk met kennis en
bijvoorbeeld het Expertteam Woningbouw. Vanaf 2020 bevordert het Rijk met de
woningbouwimpuls met financiële middelen de gewenste woningbouw. 69
Rolinvulling provincie
Provincies zijn verantwoordelijk voor zorgvuldig ruimtegebruik. De formele rol van de provincie op
de woningmarkt is het voeren van regie over de integratie en afweging van ruimtelijke opgaven
van (boven)regionaal belang; wonen is één van de ruimtelijke opgaven. De invulling hiervan
verschilt per provincie en per periode, qua conjunctuur en/of politieke kleur van Provinciale Staten
/Gedeputeerde Staten. Traditioneel ontwikkelt de provincie in beperkte mate beleid op het gebied
van wonen. Logisch gevolg van haar verantwoordelijkheid voor zorgvuldig ruimtegebruik is het
sturen op het voorkomen van overaanbod in plaats van het generen van voldoende aanbod.
Zorgvuldig ruimtegebruik betekent de ruimte gebruiken voor de goede dingen, waar
maatschappelijk behoefte aan is (dat kan ook wonen zijn).
Niet iedere provincie heeft het realiseren van woningen of evenwicht op de woningmarkt als
provinciaal belang geformuleerd. Provincies die dit wel hebben gedaan zetten de provinciale
verordening alleen bij hoge uitzondering in. Proactieve en reactieve aanpassingen zet de provincie
nauwelijks in. Dit wordt als een te zwaar instrument beschouwd. Het beïnvloedt de relatie met de
gemeente negatief en bij een aanwijzing op het gebied van woningbouw is het eveneens de vraag
of dit helpt om tot uitvoering te komen. Ook de gemeente bouwt niet zelf. Bij de Woondeals vanaf
2019 zijn provincies meestal medeondertekenaar en dus spreekt het Rijk de provincies aan op hun
eigen voornemens. Daar valt ook onder dat de provincies vaker dan voorheen wonen in de
provinciale verordening opnemen. 70 Provincies die hun verordening ruimte inzetten, zonder te
sturen op een plafond van woningproductie maar daar waar nodig sturen op voldoende locaties
lijken er beter in te slagen om regio’s op één lijn te krijgen. Door de inzet van kaders is het niet
noodzakelijk om de formele instrumenten daadwerkelijk in te zetten. Voorts zet de provincie in op
kennisontwikkeling, faciliteren en ondersteunen.

Met ISV is zijn na 2009 eerder al wel subsidiegelden verstrekt.
De SVIR en de Wro staken in op gescheiden verantwoordelijkheden en het neerleggen van de
verantwoordelijkheid op een zo lag mogelijk niveau, waarbij de hogere overheden vooraf randvoorwaarden
(kunnen) meegeven. De provincies stonden echter niet allen in dezelfde mate achter dit Rijksbeleid en kozen
voor hun eigen invulling.
69
70

35

Rolinvulling gemeente
Vanuit de Wet ruimtelijke ordening (Wro) stellen de gemeenten bestemmingsplannen op. Hierin
kunnen ze voorwaarden opnemen ten aanzien van de hoeveelheid en het type bebouwing voor
zover nodig voor een goede ruimtelijke ordening. 71 Op gemeentelijk niveau komen alle doelen
samen. Het gaat dus niet alleen om het realiseren van aantallen woningen, maar ook om het
verduurzamen, borgen van leefbaarheid en betaalbaarheid. Het zijn deels nieuwe eisen en
ambities t.a.v. duurzaamheid en het kost veel tijd om alle uitgangspunten - voldoende woningen,
klimaat, betaalbaarheid en leefbaarheid - in plannen te verenigen. Veel gemeenten (vooral
kleinere gemeenten) geven ook aan dat ze daarvoor te weinig capaciteit hebben.
In bepaalde regio’s met een grote ruimtedruk en een grote woningbehoefte is de bouw van
betaalbare woningen volgens marktpartijen niet rendabel en gemeenten hebben niet altijd
voldoende financiële middelen om bouwlocaties aan te bieden aan woningcorporaties met een
sociale grondprijs. Door een gebrek aan bouwlocaties zijn de mogelijkheden die corporaties
hebben om bij te dragen aan de nieuwbouwopgave beperkter geworden. Bovendien ligt het
financiële risico van plannen die niet tot uitvoer komen bij de gemeente, wat hen ervan kan
weerhouden de benodigde plannen te ontwikkelen.
De regio
De rol van de regio (dat kunnen verschillende vormen van gemeente-overstijgende
samenwerkingsverbanden zijn) wordt zowel positief (meer snelheid en betere verdeling) als
negatief (democratische legitimatie, complexe besluitvorming, inzet ambtelijke capaciteit en
aansluiting woningmarktregio) ervaren.
Overeenstemming over doelen
De geïnterviewden zijn het erover eens dat er veel woningen gebouwd moeten worden, waaronder
een substantieel deel goedkope woningen (huur en koop). Ook zijn ze het eens over de noodzaak
van aanpassing van bestaande woningen aan nieuwe eisen van klimaatadaptatie en
energietransitie en over het uitgangspunt dat nieuwbouw bij voorkeur wordt gerealiseerd in
bestaand stedelijk gebied en/of bij infrastructurele knooppunten. Sommige gemeenten denken
weinig nieuwbouw te kunnen realiseren en dat hun regionale opgave te groot is. Ze geven aan dat
ook gekeken moet worden wat andere regio’s kunnen bijdragen. Complicerende factor bij de
overeenstemming over het doel is de (opeenvolgende) frequentie van landelijke, provinciale en
gemeentelijke verkiezingen, waarna beleidswijzigingen mogelijk zijn. Er is behoefte aan een
langetermijnperspectief, een integraal vergezicht, een overall ruimtelijke visie voor het Rijk en de
provincie.
Behoefte aan meer regie
De geïnterviewden geven aan dat een sterkere regierol van het Rijk waarbij zowel horizontaal tussen beleidsterreinen- en verticaal -tussen bestuurslagen- verbindingen worden gelegd
noodzakelijk is. Met name de samenhang tussen woningbouw en infrastructuur wordt als
belangrijk gezien. Daarnaast is benoemd dat het Rijk meer regie zou mogen nemen bij de
ruimtelijke ordening in de vorm van een landelijke afweging voor de ontwikkeling van
woningbouwlocaties. Hierbij is zowel aandacht nodig voor de mogelijkheden buiten de regio’s met
de grootste woningbehoefte als de relatie met de bestaande voorraad. Dit vanuit de notie dat de
vastgestelde omvang van de nieuwbouwopgave gebaseerd is op de aanname dat de bestaande
voorraad betaalbaar, beschikbaar en toegankelijk blijft en dat ook de bestaande voorraad wordt
aangepast aan de klimaat- en energiedoelen.
Een aantal geïnterviewden verwacht een grotere rol van de provincies, bijvoorbeeld op het gebied
van regie (dwingender waar nodig, vrijer waar het kan), (financiële) ondersteuning en monitoring.
De regierol wordt ten dele ingevuld en verschilt per situatie. In Flevoland en Zeeland is de regierol
beperkt omdat daar het vraagstuk waar wel of niet gebouwd wordt minder speelt. De provincies
beschikken niet over het juiste instrumentarium om de regierol goed uit te voeren. De
Dat is tamelijk restrictief, het blijft randvoorwaardelijk en gaat bijvoorbeeld niet om zaken die al op andere
wijze gereguleerd worden. Met de Omgevingswet wordt de scope een stuk breder.
71

36

aanwijzingen worden als te zwaar gezien en het alternatief is faciliteren en het sturen kennis. Dit
wordt versterkt doordat centrumsteden vaak over meer capaciteit beschikken dan de provincie. De
verbinding tussen beleidsvelden binnen de provincie kan versterkt worden.
In provincies waar de woningbouwopgave gekoppeld is aan een (volgens gemeenten en regio’s)
adequate planning, programma’s en monitoring (zowel kwalitatief als kwantitatief en met input
van marktpartijen) en waar gewerkt wordt met adaptief programmeren, ervaren de betrokkenen
meer grip op de uitvoering en realisatie.
Het versterken van de regionale slagkracht en samenwerking kan bijdragen aan het doelbereik.
Waar inhoudelijke en bestuurlijke overeenstemming is over de woningbouwopgave, waar de
provincie een sterke rol speelt en waar regio’s een duidelijk mandaat hebben, lijken gemeenten
eerder tot uitvoering te komen. Zowel initiatief nemende (centrum)gemeenten als sterke regio’s
en provincies worden genoemd als succesfactor.
Conclusies
Uit de verkenning blijkt dat er veel goed gaat. Alle bestuurslagen onderkennen de urgentie van de
woningbouwopgave, er is op hoofdlijnen overeenstemming over het doel, het doel voor de
woningproductie in de Woonagenda is in 2018 en 2019 gehaald en er is een heldere visie op de
rolverdeling. Het huidige stelsel heeft kenmerken die spanning kunnen opleveren tussen de
wensen van het Rijk voor de totale woningbouwopgave en de wensen van een gemeente of regio
om hun woningbouwopgave te realiseren. Het behalen van de landelijke woningbouwopgave is
afhankelijk van de motivatie van gemeenten en/of provincies om passende ruimtelijke plannen
vast te stellen en van de medewerking van (markt)partijen om de gewenste woningen
daadwerkelijk te realiseren. Bovendien is wonen niet de enige doelstelling binnen het gebruik van
ruimte en dat kan botsen met andere belangen en doelstellingen.
De complexiteit van de opgave op de woningmarkt vraagt om meer regie van het Rijk en de
provincies, zowel verticaal als horizontaal tussen verschillende portefeuilles, met name tussen
woningbouw en infrastructuur.
Praktijkcasus arbeidsmigranten
In deze casus is gesproken met medewerkers van gemeenten en provincies en het Rijk die zich
bezighouden met dit dossier. Opgemerkt dient te worden dat de casus is opgesteld voor de
coronacrisis, die vooral arbeidsmigranten treft in hun werk- en woonsituaties. Als door gemeenten
en provincies naar de rol van het Rijk wordt gekeken op het gebied van arbeidsmigranten, kunnen
drie zaken worden onderscheiden: 1) overlast en misstanden; 2) huisvesting van bestaande
arbeidsmigranten; 3) huisvesting van nieuwe arbeidsmigranten. Ten aanzien van overlast en
misstanden (bijv. arbeidsuitbuiting) werkt het Rijk samen met de gemeente om overlast aan te
pakken. Dat betreft bijvoorbeeld SZW, FIOD en de gemeente. Een aantal gemeenten noemt dat
als een goede aanpak. Voor de huisvesting van bestaande arbeidsmigranten is terughoudendheid
van het Rijk volgens geïnterviewden gepast. Dit is een gegroeide situatie tussen gemeenten en
provincie. Wel kan het gesprek met de provincie worden aangegaan (hetgeen al gebeurt) wanneer
er veel klachten komen vanuit gemeenten. Bijvoorbeeld klachten over een oneerlijke verdeling van
de huisvesting van arbeidsmigranten waardoor er onevenredig veel overlast en druk is op de
woningmarkt van een gemeente. Kortom het solidariteitsbeginsel. Voor de huisvesting van nieuwe
arbeidsmigranten zou het Rijk volgens verschillende geïnterviewden concreter kunnen maken
welke doelstellingen er vanuit de provincie gesteld zouden kunnen worden en die de gemeenten
vervolgens moeten naleven. Anderen vonden dit echter niet nodig. Als voorbeeld werd gegeven
een doelstelling t.a.v. het aantal beschikbare woningen voor arbeidsmigranten in de gemeenten
en/of regio, bij de vestiging van nieuwe bedrijven waar die arbeidsmigranten gaan werken. Het
Rijk kan erop toezien dat provincies en gemeenten voldoende harde plannen maken. Indien dat
niet het geval is, kan het Rijk de provincie (en eventueel de gemeente) daarop aanspreken. Het
Rijk kan dan druk uitoefenen door kenbaar te maken welke provincies dan wel gemeenten achter
lopen bij het in goede banen leiden van de huisvesting van arbeidsmigranten. Dat wil zeggen: een

37

eerlijke verdeling over gemeenten (‘veroorzaker betaalt’); een goede aansluiting tussen
huisvesting en economisch belang voor de gemeente; voorkomen van overlast.
Rolinvulling
Geïnterviewden (zowel provincie en gemeenten) zijn het erover eens dat huisvesting van
arbeidsmigranten in eerste instantie de taak en verantwoordelijkheid is van gemeenten.
Arbeidsmigranten zijn belangrijk voor de economische ontwikkeling van een gebied. Ook voor
bedrijven zijn arbeidsmigranten belangrijk. Er zijn echter grote verschillen tussen de gemeenten.
Sommige (rand)gemeenten ondervinden met name overlast en problematiek door
arbeidsmigranten terwijl andere gemeenten juist de voordelen hebben voor bedrijven. Partijen zijn
het erover eens dat samenwerking in de regio van groot belang is. Die samenwerking zou met
name door de provincie gefaciliteerd moeten worden maar er ligt ook een rol voor het Rjik. Van de
provincie wordt ook verwacht dat ze onderzoek verricht naar arbeidsmigranten (aantallen, nut en
noodzaak, problematiek). 72 De provincie kan ook behulpzaam zijn bij het vaststellen van
(beleids)doelen op het dossier arbeidsmigranten voor gemeenten en regio’s. De provincie moet
gemeenten en regio’s indien nodig aanspreken op het nakomen daarvan. Ook kan de provincie de
coördinerende rol oppakken bij overleg tussen regiogemeenten en bij het maken en nakomen van
afspraken van regiogemeenten. Tot slot kan de provincie meer doen aan voorlichting. De opkomst
van lokale partijen die vooral het lokale belang behartigen, kan de regionale afstemming lastiger
maken.
Van het Rijk wordt met name verwacht dat er een duidelijke definitie van de arbeidsmigrant wordt
opgesteld en dat er meer voorlichting komt over het economisch belang van arbeidsmigranten.
Ook kan het Rijk (meer, betere) handreikingen opstellen. Ook wordt als belangrijke rol van het
Rijk gezien de samenwerking in de handhaving en controle op misstanden (samenwerking FIOD,
Arbeidsinspectie met lokale handhavers). Een paar gemeenten in één provincie is van mening dat
het Rijk een handhavingsarrangement zou kunnen opstellen met betrekking tot het nakomen van
de gemeentelijke en regionale doelen rondom huisvesting van arbeidsmigranten. Het Rijk kan met
onderzoek de aantallen, alsmede de problematiek en behoefte aan arbeidsmigranten beter in kaart
brengen (sommigen zien dit als rol voor de provincie). Daarbij zou een langeretermijnvisie ten
aanzien van arbeidsmigranten wenselijk zijn. Overigens heeft het Rijk in diverse Kamerbrieven 73
wel degelijk die visie opgeschreven, maar er is voor sommige gemeenten behoefte aan meer
concrete doelstellingen die vertaald kunnen worden naar de lokale situatie. Tot slot is een goede
registratie van arbeidsmigranten van belang. Ook wordt gewezen op betere
werkgeversregistraties. Enkele geïnterviewden willen helderheid door een taakstelling door het Rijk
voor het aantal/aandeel te huisvesten arbeidsmigranten.
Regels en handhaving
Ten aanzien van regels en handhaving zijn er verschillende geluiden. Sommige gemeenten zeggen
behoefte te hebben aan strengere regels en handhaving door Rijk en provincie. Gewezen wordt op
een taakstelling voor de huisvesting van arbeidsmigranten. De provincies en meeste gemeenten
zien echter meer in overleg dan in het afdwingen van regels. Ook pleiten ze niet voor een norm
voor het aantal te huisvesten arbeidsmigranten maar meer voor afspraken op hoofdlijnen. Maar
het overleg moet niet te vrijblijvend zijn, zoals nu vaak het geval is volgens geïnterviewden.
Praten om te praten is geen oplossing. Bovendien is het onduidelijk, zeggen sommige gemeenten,
wie de coördinerende rol op zich zou moeten nemen. Eveneens is het doen van meer onderzoek
soms een manier om besluitvorming vooruit te schuiven. Er zouden duidelijkere doelstellingen en
afspraken op regionaal niveau gemaakt moeten worden. Vervolgens moet erop gelet c.q. gevolgd
worden dat de afspraken ook uitgevoerd worden. Het ervoor zorgen dat afspraken echt nagevolgd
worden vergt aandacht. Provincies hebben hier weinig formele instrumenten voor en
‘indeplaatstreding’ van de provincie als handhavingsinstrument gaat vaak te ver.

72
73

Sommige geïnterviewden zien deze taak ook voor het Rijk.
TK 2019-2020, 29861, 48
38

Overige partijen
In dit onderzoek is gekeken naar de rol van gemeenten, provincies en Rijk. Er is echter door
geïnterviewden ook gewezen op de rol van bedrijven en uitzendbureaus. Tussen gemeenten en
bedrijven is er vaak al contact en overleg waarbij voorwaarden worden gesteld over de huisvesting
van arbeidsmigranten voor het bedrijf. De provincies hebben ook contact met de grote bedrijven
uit de provincie, de huisvesting zou daarbij meegenomen moeten worden. Er worden overigens
ook nu al arbeidsmigranten door werkgevers gehuisvest.

39

Woningbouw, woningbehoefte en plancapaciteit
De stikstof- en PFAS-problematiek en de effecten van corona hebben impact op de bouwproductie
en de woningbehoefte. Het EIB 74 verwacht dat de nieuwbouwproductie als gevolg van
aanbodrestricties en vraaguitval door de coronacrisis –zonder aanvullende maatregelen- afneemt
naar rond de 50 duizend in 2021 en vervolgens stapsgewijs toeneemt naar 70.000 in 2024. De
verwachting is dat vergunningverlening in 2020 een dieptepunt bereikt en vervolgens stijgt naar
80 duizend in 2023 en 2024.
Volgens de recente inventarisatie 75 bedraagt de netto plancapaciteit voor de periode 2020 tot 2030
837 duizend woningen. Daarmee laat deze inventarisatie wederom een stijging van het aantal
woningen in voorbereiding zien. Desondanks zijn er –doordat het verwachte inwonertal ten
opzichte van de vorige CBS-prognose is gestegen- niet voldoende plannen om te voorzien in de
toename van de woningbehoefte. Voor de korte termijn (2020 tot 2025) is de verhouding tussen
plancapaciteit en verwachte toename van de woningbehoefte 136%. Voor de periode 2020 tot
2030 is dit 120%. Daarbovenop is er nog plancapaciteit nodig om in te kunnen lopen op het
huidige woningtekort (4,2%). Indien rekening gehouden wordt met mogelijke uitval en vertraging
van plannen van 30% dan zijn er onvoldoende plannen om aan de groei van woningbehoefte te
voldoen en het woningtekort te lopen.

3.1 Woningbouw
In 2019 zijn er volgens het CBS 71.500 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Daarnaast worden
nieuwe woningen aan de voorraad toegevoegd door onder meer transformatie van ander vastgoed
naar woningen. In de CBS-statistiek worden deze opgevoerd als onderdeel van “overige
toevoeging”. In het najaar is bekend hoeveel nieuwe woningen in 2019 door transformatie aan de
voorraad zijn toegevoegd. De verwachting is dat dit ongeveer 10 duizend woningen betreft.
Bijna 22 duizend woningen zijn aan de voorraad onttrokken, ongeveer de helft daarvan is
gesloopt. Netto is de woningvoorraad in 2019 met bijna 77 duizend woningen uitgebreid.
Tabel 3.1.1. Ontwikkeling van de woningvoorraad, 2013-2019
Beginstand
voorraad
Nieuwbouw
Overige
toevoeging*
Sloop en
overige
onttrekking**
Eindstand
voorraad***

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

7.449.300

7.535.300

7.588.000

7.641.300

7.686.200

7.741.000

7.814.900

49.300

45.200

48.400

54.800

63.000

66.600

71.500

63.800

34.200

30.000

30.800

27.600

27.000

26.500

31.300

27.100

25.500

41.300

36.000

20.000

21.900

7.535.300

7.588.000

7.641.300

7.686.200

7.741.000

7.814.900

7.891.800

* Om andere reden dan nieuwbouw aan de voorraad toegevoegd, zoals woningsplitsing, verbouw of verandering van
gebruiksfunctie zoals transformatie.
** Om andere redenen dan sloop onttrokken aan de voorraad, zoals woningsamenvoeging of verandering van gebruiksfunctie.
*** De som der delen telt niet op tot het totaal i.v.m. administratieve correcties in de BAG.
Bron: CBS

74
75

EIB, Crisis en crisismaatregelen in de bouw, Vooruitzichten voor de bouw na de Coronacrisis 2020.
ABF-Research, Inventarisatie plancapaciteit mei 2020.
40

Bouwvergunningen
In totaal zijn er in 2019 voor 57.000 woningen vergunningen voor woningbouw verstrekt, 13.000
woningen minder dan in de voorgaande twee jaren. In het eerste kwartaal van 2020 werd voor 14
duizend te bouwen woningen een vergunning verleend. Dat is bijna 7 procent meer dan in het
eerste kwartaal van 2019. Ten opzichte van de eerste kwartalen van 2017 en 2018 ligt het niveau
nog steeds lager, toen zo’n 17 duizend nieuwbouwwoningen werden vergund. De verstrekkingen
voor huurwoningen schommelen sinds 2013 tussen 10 en 23 duizend woningen per jaar. Bij de
koop is er een sterkere fluctuatie zichtbaar met een dieptepunt van 15 duizend in 2013 in
tegenstelling tot 45 duizend in 2018.
In opdracht van overheid of corporaties worden sinds 2013 tussen de 5 en 9 duizend vergunningen
per jaar verstrekt. Dit is een onderschatting omdat bouwende partijen soms vergunningen
aanvragen in opdracht van corporaties. Bij bouwers in de markt en andere particuliere
opdrachtgevers varieert dit tussen 19 en de 61 duizend per jaar. In 2019 daalde het aantal
verstrekkingen voor bouwers in de markt en andere particuliere opdrachtgevers ten opzichte van
2018 met 31%. De verstrekkingen in opdracht van overheid en corporaties namen toe met 17%
ten opzichte van 2018.
Alleen voor nieuwbouwwoningen worden bouwvergunningen aangevraagd. Woningen die ontstaan
door transformatie of splitsing van bestaande woningen zijn in deze aantallen niet meegenomen.
Na het verlenen van een vergunning duurt het doorgaans twee jaar voordat een nieuwbouwwoning
af is. Een deel van de bouwvergunningen komt echter niet of na zeer lange tijd tot realisatie als
gevolg van planuitval of vertraging 76.
Figuur 3.1.1. Bouwvergunningen naar eigendom, 2013-2020-1e kwartaal
80.000
70.000
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0

1

2

3

2013

4

1

2

3

2014

4

1

2

3

2015

4

1

2

3

2016
huur

koop

Bron: CBS, bewerking BZK 12 maandgemiddelden

76

4

Buitelaar, E., van Schie, M. Bouwen niet verboden, 2018.
41

1

2

3

2017

4

1

2

3

2018

4

1

2

3

2019

4

1
20

Figuur 3.1.2 Bouwvergunningen naar opdrachtgever, 2013-2020-1e kwartaal
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0

1

2

3

4

1

2013

2

3

4

1

2014

2

3

4

1

2015

Overheid of woningcorporatie

2

3

4

1

2016

2

3

4

1

2017

Bouwers voor de markt

2

3

4

1

2018

2

3

4

2019

1
20

Andere particuliere opdrachtgevers

Bron: CBS

Orderportefeuille woningbouw
De orderportefeuille voor woningbouw (figuur 3.1.3) is in 2019 met uitzondering van januari en
oktober niet onder de 12 maanden werk gezakt. In januari en februari 2020 was er voor
respectievelijk 12,5 en 12,4 maanden werk in de orderportefeuilles (EIB). Maart 2020 laat een
daling zien van 0,6 naar 11,8. In 2013 –het dieptepunt van de crisis op de woningmarktschommelden de orderportefeuilles in de maandelijkse berichtgeving rond de 5 a 6 maanden werk.
Figuur 3.1.3 Orderportefeuille woningbouw, 2018-2020
13
12,5
12
11,5
11
10,5
10

Maanden werk
Bron: EIB

42

mrt-20

feb-20

jan-20

dec-19

okt-19

nov-19

sep-19

aug-19

jul-19

jun-19

mei-19

apr-19

mrt-19

feb-19

jan-19

dec-18

nov-18

okt-18

sep-18

jul-18

aug-18

jun-18

mei-18

apr-18

feb-18

mrt-18

jan-18

9,5

Verwachte bouwproductie op de korte termijn
Het EIB 77 verwacht dat de nieuwbouwproductie als gevolg van aanbodrestricties en vraaguitval
door de Coronacrisis –zonder aanvullende maatregelen- afneemt naar rond de 50 duizend in 2021
en vervolgens stapsgewijs toeneemt naar 70.000 in 2024 (tabel 3.1.2). De vergunningverlening
bereikt in 2020 een dieptepunt stijgt naar 80 duizend in 2023 en 2024.
Tabel 3.1.2 Vooruitzichten voor de vergunningverlening en nieuwbouw
Vooruitzichten

2020

2021

2022

2023

2024

Vergunningverlening

50.000

65.000

75.000

80.000

80.000

Gereedmeldingen
nieuwbouw

60.000

50.000

55.000

65.000

70.000

Bron: EIB, Vooruitzichten voor de bouw na de Coronacrisis, april 2020

De ambitie van corporaties (dPi 2018) is om 25.750 woningen per jaar te bouwen in de periode
2019 tot en met 2023. De afgelopen jaren is de productie van corporaties achtergebleven bij de
prognoses. Woningcorporaties kunnen gebruik maken korting op de verhuurderheffing als ze
betaalbare huurwoningen bouwen. De komende vijf jaar zijn corporaties voornemens om 80.000
sociale huurwoningen met steun van deze regeling te bouwen.
Prijsontwikkeling van de nieuwbouw
In figuur 3.1.4 is te zien dat vanaf 2016 de prijs van nieuwbouwwoningen harder is gestegen dan
de prijs voor bestaande woningen. Deze uiteenlopende prijsontwikkeling heeft erin geresulteerd
dat in 2019 de prijs van nieuwbouwwoningen 14 procentpunt hoger lag dan de prijs voor
bestaande woningen. De woningmarkt is een voorraadmarkt en nieuwe en bestaande woningen
zijn sterke substituten. Nieuwe toevoegingen aan deze markt, in de vorm van
nieuwbouwwoningen, volgen in het algemeen de evenwichtsprijs van de woningmarkt. Dit
mechanisme zorgt ervoor dat de prijs per vierkante meter voor bestaande en nieuwbouwwoningen
vergelijkbaar is. Dit is ook terug te zien in de historische ontwikkeling van prijzen van nieuwbouw
en bestaande bouw.
Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) heeft in opdracht van het Ministerie van
Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties onderzocht hoe het huidige verschil verklaard kan
worden. Het stijgen van de bouwkosten wordt veelal aangewezen als een van de oorzaken van het
stijgen van woningprijzen. Het EIB stelt dat het klopt dat de bouwkosten voor nieuwbouwwoningen
zijn gestegen, tussen 2016 en 2019 zelfs met ongeveer 10%. Het eerder benoemde mechanisme
zorgt er echter voor dat de prijsstijging van nieuwbouwwoningen die ontstaat door stijgende
bouwkosten ook neerslaat op de bestaande bouw. Daardoor kan een stijging van de bouwkosten
niet als primaire oorzaak worden aangewezen voor het verschil in prijsontwikkeling tussen
bestaande en nieuwbouwwoningen.
Het EIB concludeert dat de oorzaak daarom gezocht moet worden in de kwalitatieve verschillen
tussen bestaande en nieuwbouwwoningen. Deze kwalitatieve aspecten worden ook wel
samenstellingseffecten genoemd. Als er gecorrigeerd wordt voor veranderende samenstelling op
het gebied van stedelijkheid, grootteklasse, woningtype en regio neemt in 2019 het verschil in
prijs voor bestaande en nieuwbouwwoningen af van 14 procentpunt tot ongeveer 5 procentpunt.
Deze samenstellingseffecten verklaren in 2019 dus voor bijna twee derde het verschil in prijs per
vierkante meter tussen bestaande en nieuwbouwwoningen. Het EIB concludeert dat de
ontwikkeling van het prijsverschil tussen de bestaande en nieuwbouwwoningen is opgelopen
doordat nieuwbouwwoningen voornamelijk worden gebouwd in regio’s met een krappe
woningmarkt.

77

EIB, Crisis en crisismaatregelen in de bouw, Vooruitzichten voor de bouw na de Coronacrisis 2020.
43

Figuur 3.1.4 Prijsindex voor bestaande en nieuwbouwwoningen per m2, links
ongecorrigeerd en rechts gecorrigeerd voor samenstellingseffecten, basisjaar 2016.
140

140

130

130

120

120

110

110

100

100

90

90

80

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Bestaand

Nieuwbouw

80

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Bestaand

Nieuwbouw

Bron: NVM, bewerking EIB

Het EIB heeft daarnaast onderzocht wat het effect is van energetische prestaties op de
prijsontwikkeling van bestaande en nieuwbouwwoningen. Gasloos bouwen blijkt de belangrijkste
energetische verbetering en de consument is hierdoor bereid meer te betalen voor een gasloze
woning. Deze bereidheid uit zich in een verklaring van 2,4 procentpunt van het verschil in de
prijsontwikkeling van bestaande en nieuwbouwwoningen. De samenstellingseffecten en het
gasloos bouwen verklaren 11,4 procentpunt van de 14 procentpunt verschil in prijsontwikkeling.
Flexibele en tijdelijke woningen
In opdracht van BZK is onderzoek gedaan naar het aantal gerealiseerde en nog te realiseren
flexibele en tijdelijke woningen 78. Er is een overzicht opgebouwd van 45 projecten in 2019 en 72 in
2020. Van die projecten is bekend om hoeveel woningen het gaat, van welk type die zijn en voor
welke doelgroep ze gerealiseerd zijn of nog worden. De woningen in 2020 zijn nog niet
gerealiseerd, de inschatting is gebaseerd op vergunningen, de uiteindelijke productie door
bijvoorbeeld vertraging anders zijn.
De verwachting is dat in 2020 ongeveer twee keer zoveel tijdelijke woningen worden opgeleverd
als in 2019. De belangrijkste drijver achter deze groei zijn de toevoegingen van verplaatsbare
woningen (resp. 1.021 in 2019 en 3.932 in 2020). Bij de projecten die niet voor één specifieke
doelgroep worden gerealiseerd, wordt in 2020 en groei ten opzichte van 2019 (258%) verwacht.
De grootste aantallen flexwoningen worden gebouwd door de corporaties. In 2019 was hun
aandeel 48% van de totale productie. In de toegenomen productie van 2020 zal hun aandeel op
37% komen. Gevolgd door de beleggers en huisvesters van arbeidsmigranten.
Bij de shortstay huisvesting voor arbeidsmigranten gaat het vaak om een ander type woonvorm,
de appartementen worden gedeeld met 2 tot 4 personen. De 2.239 woningen die naar verwachting
in 2019 en 2020 worden gerealiseerd bieden een verblijfsplek voor 10.770 personen.

Wim Reedijk (Expertisecentrum Flexwonen, Thijs Luijks (Watkostdebouwvaneenhuurwoning), De productie
van verplaatsbare- en andere flexwoningen in Nederland, 2020
78

44

Tabel 3.1.3 Opgeleverde flexwoningen, 2019 en prognose 2020
Type
Nieuwbouw
Transformatie
Verplaatsbaar/ modulair
Doelgroep
Gemengde doelgroep
Arbeidsmigranten
Studenten
Opdrachtgever
Belegger
Corporatie
Gemeente
Huisvester arbeidsmigranten
Maatschappelijke organisatie
(nog) Onbekend
Totaal

2019

2020

Totaal

1.641
1.002
1.021

2.111
808
4.187

3.752
1.810
5.208

1.099
832 (2.070
verblijfsplekken)
1.733

3.932
1.407 (4.306
verblijfsplekken)
1.767

5.031
2.239 (10.770
verblijfplekken)
3.500

723
1.766
4
832
227
112
3.664

1.437
2.594
295
1.407
189
1.184
7.106

2.160
4.360
299
2.239
416
1.296
10.770

Bron: De productie van verplaatsbare- en andere flexwoningen in Nederland, expertisecentrum flexwonen 2020

3.2 Verwachtingen huishoudensontwikkeling en de woningvoorraad
Bevolkingsontwikkeling
In de periode 2010 t/m 2019 is de Nederlandse bevolking met 834 duizend inwoners toegenomen
naar 17,4 miljoen. In 2013 nam de bevolking met 49 duizend toe, in 2019 bedroeg de groei 126
duizend personen. Het positief buitenlands migratiesaldo, immigratie minus emigratie, is een
belangrijke drijver van de bevolkingsgroei. De laatste vijf jaar is dit opgelopen tot circa 80%. Met
name het aandeel arbeids- en kennismigranten is gestegen.
In de afgelopen jaren is als gevolg van de toenemende bevolkingsgroei de nationale
bevolkingsprognose van het CBS periodiek naar boven bijgesteld. Omdat de groei de afgelopen
jaren verder is toegenomen heeft het CBS in de prognose van december 2019 de bevolkingsgroei
relatief sterk omhoog aangepast. Volgens deze CBS-bevolkingsprognose groeit de bevolking de
komende dertig jaar met bijna twee miljoen inwoners, van 17,4 miljoen nu naar 19,3 miljoen in
2050. In 2025 ligt de verwachte omvang van de bevolking ten opzichte van de vorige prognose
299 duizend hoger. In 2035 bedraagt het verschil 529 duizend inwoners.
In 2025 zijn er in Nederland naar verwachting 18 miljoen inwoners, in 2035 wordt een omvang
van 18,8 miljoen verwacht. Het aandeel 65-plussers in de bevolking neemt toe van 19 naar 25%.
In de CBS-prognose wordt aangenomen dat het buitenlands migratiesaldo de komende twee jaar
op het niveau van de afgelopen jaren blijft en daarna daalt. Ondanks de vergrijzing zal volgens de
prognose de natuurlijke aanwas de gehele periode tot 2035 positief blijven.

Demografische prognoses kennen onzekerheden die vooral samenhangen met de omvang van
immigratie en emigratie. Gebruikelijk is om met behulp van een prognose-interval een beeld te
schetsen van een bandbreedte waar rekening mee gehouden kan worden. De bevolkingsprognose
van het CBS is opgesteld vóór het uitbreken van de corona-pandemie. De duur en de gevolgen van
de coronacrisis zijn op het moment van het schrijven van deze rapportage moeilijk in te schatten. De
coronacrisis kan zowel gevolgen hebben voor de ontwikkeling van de levensverwachting als van de
migratie en het kindertal. Daarom is het noodzaak om te kijken naar bandbreedtes en
ontwikkelingsvarianten.

45

Huishoudensontwikkeling
De gevolgen van de bevolkingsontwikkeling voor de woningbehoefte worden geraamd met behulp
van de Primos-prognose (ABF-Research) 79. Voor de inschatting van de woningbehoefte is met
name de huishoudensontwikkeling van belang.
Het aantal huishoudens neemt in de prognose Primos 2020 toe met 924 duizend (↑ 11,5%) van
8,02 miljoen in 2020 tot 8,94 miljoen in 2035. Vooral het aantal alleenstaande huishoudens neemt
met 750 duizend (↑ 24%) sterk toe. In de eerste jaren bestaat de toename van alleenstaanden
voor ruim 40% uit 65-plussers. Vanaf 2030 bestaat de toename vrijwel geheel uit 65-plussers. De
verwachting is dat de gemiddelde huishoudensgrootte afneemt naar 2,07 personen per
huishouden.
De Primos-prognose verwacht een voortgaande regionale differentiatie (figuur 3.2.1). Naar
verwachting groeit het aantal huishoudens in het woningmarktgebied Amsterdam (20%) het
sterkst tot 2035. Maar ook voor de woningmarktgebieden Utrecht, Den Haag, Ede, Amersfoort
wordt een forse groei van 15% of meer verwacht. In Zuid-Limburg wordt huishoudenskrimp
verwacht. In andere regio’s die nu al of op termijn bevolkingskrimp kennen neemt het aantal
huishoudens tot 2035 minimaal toe.
Figuur 3.2.1 Huishoudensgroei (%) per woningmarktgebied, 2020 tot 2035

Bron: Primos 2020, ABF-Research

Ontwikkeling woningbehoefte tot 2035
De ontwikkeling van het aantal huishoudens bepaalt overwegend de vraag naar woningen. De
toename van het aantal huishoudens vertaalt zich echter niet rechtstreeks in de toename van de
woningbehoefte. Een deel van de huishoudens woont immers vrijwillig in een zogeheten Bewoonde
Andere Ruimte (BAR) 80. Daarnaast moet er rekening gehouden worden met (frictie)leegstand. De
behoefte aan woningen zal met 893 duizend toenemen in de periode 2020-2035 (tabel 3.2.1). Het
grootste deel van de behoefte aan woningen betreft de provincies Noord- en Zuid-Holland, evenals
Noord-Brabant, Utrecht en Gelderland.
ABF-Research, Vooruitzichten bevolking, huishoudens en woningmarkt, Prognose en Scenario’s 2020-2035.
Onder BAR vallen onzelfstandige wooneenheden, woonboten, woonwagens, verblijfsobjecten met een nietwoonfunctie, kamerverhuur, woningdelers die niet als hoofdbewoner zijn aangemerkt
79
80

46

Tabel 3.2.1. Ontwikkeling prognose woningbehoefte per provincie, (2020-2035)
Woningbehoefte per
provincie

2020

2035

Toename woningbehoefte
2020-2035

Groningen

279.000

291.000

12.000

Friesland

292.000

305.000

12.000

Drenthe

218.000

227.000

9.000

Overijssel

502.000

542.000

39.000

Flevoland

177.000

215.000

38.000

Gelderland

916.000

1.003.000

87.000

Utrecht

597.000

708.000

111.000

Noord-Holland

1.367.000

1.584.000

217.000

Zuid-Holland

1.703.000

1.937.000

234.000

Zeeland

175.000

181.000

6.000

Noord-Brabant

1.144.000

1.270.000

126.000

Limburg

522.000

523.000

1.000

Nederland

7.892.000

8.786.000

893.000

Bron: Primos 2020

Raming woningtekort tot 2025
Het actuele tekort is – ondanks de sterk gestegen woningbouwproductie in de afgelopen 2 jaar –
door sterkere huishoudensgroei toegenomen ten opzichte van vorig jaar (woningtekort 2019 was
3,8%) en is in 2020 331 duizend woningen (4,2% van de woningvoorraad). De daling van het
aantal afgeven bouwvergunningen, de stikstof en PFAS-problematiek en de coronacrisis zijn
aanleiding voor onder meer het EIB en ABF-Research om de verwachtingen voor de bouwproductie
in 2021 en 2022 naar beneden bij te stellen. De verwachte daling van de bouwproductie in
combinatie met de verdere toename van het aantal huishoudens leidt ertoe dat het woningtekort
verder zal oplopen naar 5,1% (419 duizend woningen) in 2025. In de regio’s Den Haag, Nijmegen,
Utrecht en Amsterdam worden tekorten van meer dan 7% geraamd voor 2025 (figuur 3.2.2).
Figuur 3.2.2 Verwacht woningtekort in 2025

Bron: Primos 2020, ABF-Research

47

Het huidige woningtekort is hoog en de woningbehoefte blijft voorlopig groeien. In combinatie met
de lagere woningbouwproductie op de kortere termijn zal dit naar verwachting een inhaaleffect
veroorzaken (bij de vorige crisis deed zich dit eveneens voor). Mede hierdoor wordt vanaf 2023
een stijging van de woningproductie verwacht. Als gevolg van aanpassingen in het beleid en
inspanningen van overheden, wordt voor de middellange termijn een verdere verhoging van de
woningbouwproductie verwacht. Deels is deze verwachting gebaseerd op de gemeten toename in
de plancapaciteit en de extra inspanning om de plancapaciteit verder uit te breiden om de groei
van de woningbehoefte op te kunnen vangen. Waar mogelijk wordt ingezet op het versnellen van
de woningbouw. Maatregelen zoals de Woningbouwimpuls en de vermindering op de
verhuurderheffing dragen hieraan bij.
In de Primos-prognose 2020 neemt in de tweede helft van de jaren twintig de woningvoorraad per
saldo per jaar met meer dan 80 duizend woningen toe. De piek ligt rond 2029 met meer dan 90
duizend woningen per jaar. In de periode 2020-2030 worden in de Primos-prognose 845 duizend
nieuwe woningen toegevoegd en 120 duizend woningen sloopt, daarmee breidt de voorraad naar
verwachting rond 727 duizend uit.
In totaal worden er volgens de Primos-prognose in de periode 2020-2035 1,24 miljoen woningen
aan de voorraad toegevoegd en 180 duizend woningen aan de voorraad onttrokken (per saldo een
toename van 1,06 miljoen woningen).
Deze toename is nodig om het woningtekort in te lopen van de verwachte piek van 5,1% in 2025
naar 3,7% in 2030 en 2,1% in 2035. Daarna zal onder invloed van de zich stabiliserende
huishoudensontwikkeling de productie, volgens de huidige inzichten, afnemen.
De groei van het aantal huishoudens doet zich vooral voor in de dichtbevolkte regio’s. Enkele
regio’s worden geconfronteerd met krimp van het aantal huishoudens. Uit het onderzoek 81 blijkt
dat er in de krimpregio’s een extra en andersoortige opgave is (figuur 3.2.3) dan in de rest van
Nederland. Door ontgroening en vergrijzing neemt het aantal alleenwonende ouderen nog sterker
toe dan landelijk, daar staat bovendien een afname van het aantal jongere huishoudens
tegenover. Door sterfte van ouderen, ontstaat er op termijn leegstand. De huishoudenskrimp
manifesteert zich met name vanaf 2030, in sommige krimpregio’s is er daardoor tijdelijk nog een
beperkte uitbreidingsbehoefte. Alle krimpregio’s tezamen kennen tot 2040 een woningoverschot
van rond de 25.000 woningen, met name in Limburg en Groningen.
Figuur 3.2.3 Gevolgen vergrijzing en ontgroening op de woningbehoefte in krimpregio’s

Bron: RIGO, Woningmarktopgave in krimpregio’s tot 2040

81

RIGO, Woningmarktopgave in krimpregio’s, 2020
48

Kwalitatieve bouwopgave op basis van twee scenario’s
De gevolgen van de coronacrisis op de economie en demografie zijn nog onzeker. Daarom zijn er
twee scenario’s 82 onderzocht die op deze punten uiteenlopen. In het eerste scenario wordt de
Trend prognose van Primos 2020 gebruikt voor de bevolkingsontwikkeling in combinatie met een
beperkte economische teruggang. In het tweede scenario wordt uitgegaan van een lagere
bevolkingsgroei conform Primos Laag en een langere en diepere economische teruggang.
Dit levert een bandbreedte voor de huishoudensontwikkeling, de nieuwbouw en de gewenste
kwalitatieve invulling van het woningbouwprogramma.
In het Trend scenario groeit het aantal huishoudens tot 2035 met ruim 900 duizend, in het Lage
scenario met minder dan 700 duizend. ABF-Research verwacht –gezien corona en de stikstof en
PFAS-problematiek- dat tot en met 2024 368.00 nieuwe woningen worden gebouwd. Van 2025 tot
en met 2030 worden er in het Trend scenario 875 duizend nieuwe woningen gebouwd en in het
Laag scenario 636 duizend. Als gevolg van de verschillen in de inkomensontwikkeling tussen de
scenario’s loopt de ontwikkeling van de doelgroep huurtoeslag, de (overige) EC-doelgroep, de
midden- en hoge inkomens uiteen. In combinatie met het verschil in huishoudensgroei en
woningbouw levert dit het volgende beeld van de gewenste voorraadmutaties om tegemoet te
komen aan de kwalitatieve woningbehoefte (figuren 3.2.4 en 3.2.5).
In de periode tot en met 2024 zijn de geraamde verschillen beperkt. In het scenario Laag worden
100 duizend huurwoningen gebouwd, 30 duizend meer dan in het scenario Trend, met name onder
de liberalisatiegrens. In de periode na 2024 worden de verschillen groter.
De uitbreidingsopgave voor het aantal huurwoningen laat een beperkt verschil zien tussen beide
scenario’s. In beide scenario’s moeten er netto gemiddeld 6 duizend gereguleerde huurwoningen
per jaar worden toegevoegd. De middeldure en dure huursector breidt met gemiddeld 10 duizend
woningen per jaar uit (waarbij er met name vraag is naar woningen tot €1000).
De grootste verschillen tussen beide scenario’s zijn te zien in de koopsector. In Trend worden er
aanzienlijk meer koopwoningen gevraagd. Gemiddeld zouden er 49 duizend
nieuwbouwkoopwoningen gebouwd moeten worden in dit scenario, tegenover 34 duizend in Laag.
In beide scenario’s zou ongeveer de helft een goedkope koopwoning moeten zijn. Bovenop
uitbreiding door nieuwbouw wordt in beide scenario’s de voorraad koop met 5 duizend per jaar
uitgebreid.
Figuur 3.2.4 Mutaties woningvoorraad naar eigendomsvorm, prijsklasse en type mutatie
in scenario Trend (links) en scenario Laag (rechts), 2020 t/m 2024

Koopwoningen

Huurwoningen

-100.000

-50.000

0

50.000

100.000

150.000

-100.000

-50.000

0

50.000

100.000

150.000

< € 515
€ 515 -€ 720
> € 720
< € 255.000
€ 255.000-€ 355.000
> € 355.000

Nieuwbouw

Sloop

Omzetting in koop

Prijsaanpassing

Nieuwbouw

Sloop

Omzetting in koop

Bron: Socrates 2020, ABF-Research

Voor de uitgangspunten zie, ABF-Research, Vooruitzichten bevolking, huishoudens en woningmarkt,
Prognose en Scenario’s 2020-2035
82

49

Prijsaanpassing

Figuur 3.2.5. Mutaties woningvoorraad naar eigendomsvorm, prijsklasse en type mutatie
in scenario Trend (links) en scenario Laag (rechts), 2025 t/m 2034; bron: Socrates 2020

Koopwoningen

Huurwoningen

-150.000

-50.000

50.000

150.000

250.000

350.000

-150.000

-50.000

50.000

150.000

250.000

350.000

< € 515
€ 515 -€ 720
> € 720
< € 255.000
€ 255.000-€ 355.000
> € 355.000

Nieuwbouw

Sloop

Omzetting in koop

Prijsaanpassing

Nieuwbouw

Sloop

Omzetting in koop

Prijsaanpassing

Bron: Socrates 2020, ABF-Research

3.3 Woningbehoefte in relatie tot plancapaciteit
Plancapaciteit
Sinds april 2018 wordt elk half jaar naar aanleiding van de motie Koerhuis/Ronnes (TK34775XVIII-19) de plancapaciteit aan woningen geïnventariseerd en afgezet tegen de verwachte
woningbehoefte. In de Inventarisatie Plancapaciteit 2020 (bijlage bij deze Staat van de
Woningmarkt) worden de resultaten van de inventarisatie van de plancapaciteit uit het voorjaar
van 2020 beschreven en vergeleken met de ontwikkeling van de woningbehoefte volgens de
Primos-prognose 2020. De plancapaciteit is voor de periode 2020-2030 geïnventariseerd. Volgens
de recente inventarisatie 83 bedraagt de netto plancapaciteit voor de periode 2020 tot 2030 837
duizend woningen. Daarmee laat deze inventarisatie wederom een stijging van het aantal
woningen in voorbereiding zien. Desondanks zijn er –doordat het verwachte inwonertal ten
opzichte van de vorige CBS-prognose is gestegen- niet voldoende plannen om te voorzien in de
toename van de woningbehoefte. Voor de korte termijn (2020 tot 2025) is de verhouding tussen
plancapaciteit en verwachte toename van de woningbehoefte 136%. Voor de periode 2020 tot
2030 is dit 120%. Daarbovenop is er nog plancapaciteit nodig om in te kunnen lopen op het
huidige woningtekort. Indien rekening gehouden wordt met een mogelijke uitval/vertraging van
plannen van 30% zijn er onvoldoende plannen om aan de woningbehoefte te voldoen en het
woningtekort te verminderen.
De totale netto plancapaciteit over de periode 2020 tot 2030 is in Nederland 837 duizend
woningen, de woningbehoefte neemt in deze periode toe met 695 duizend, het huidige
woningtekort is 331 duizend (zie tabel 3.3.1). Indien al deze plannen tijdig gerealiseerd worden zal
het woningtekort afnemen tot iets minder dan 200 duizend in 2030. Maar als rekening gehouden
wordt met 30% planuitval zal het woningtekort in 2030 zijn toegenomen ten opzichte van het
huidige tekort.
Een overmaat aan plannen is nodig omdat er vertraging en planuitval kunnen optreden. Naast het
opvangen van de verwachte huishoudensgroei tot 2030 is het met name in gebieden met een hoog
woningtekort van belang dat er voldoende plancapaciteit beschikbaar is om het huidige
woningtekort te verminderen. Voor de periode tot 2025 overtreft landelijk het aantal woningen in
plannen de toename van de woningbehoefte met 36 procent. Rekening houdend met uitval en
vertraging kan op korte termijn niet in alle provincies het woningtekort de komende jaren worden
ingelopen. In provincies met een relatief hoog woningtekort loopt de verhouding tussen
plancapaciteit en toename van de woningbehoefte uiteen van 147% in Noord-Holland tot 106% in
83

ABF Research, Inventarisatie plancapaciteit mei 2020.
50

Gelderland. Met name in Gelderland en Zuid-Holland is er op de lange termijn tot 2030 relatief
weinig plancapaciteit.
In het algemeen wordt een woningtekort van 2% als een redelijk percentage gezien. Het inlopen
naar 0% is niet wenselijk omdat er dan bijvoorbeeld risico op leegstand ontstaat. De Primos 2020
prognose bevat een bouwprogramma dat ertoe leidt dat het woningtekort in 2035 is gedaald naar
gemiddeld 2%. Indien per provincie een tekort van 2% wordt nagestreefd is het met name voor de
provincies die nu een hoog woningtekort hebben van belang om in de plancapaciteit rekening te
houden met het inlopen van het tekort. Voor Noord- en Zuid-Holland betekent dit dat voldoende
plancapaciteit moet zijn voor de toename van de woningbehoefte en netto meer dan 40.000
woningen voor het inlopen van het tekort. Voor Gelderland, Utrecht en Noord-Brabant zijn rond de
20.000 woningen netto nodig bovenop de toename van de woningbehoefte.
Tabel 3.3.1. Toename van de woningbehoefte, woningtekort en netto plancapaciteit* per
provincie
Woningtekort
2020
aantal en
percentage t.o.v.
voorraad

Toename 2020-2030
Prognose
Netto
behoefte
plancapaciteit

Groningen

9.500 (3,4%)

13.500

17.500

Aandeel netto
plancapaciteit
t.o.v.
behoefte
(excl. inlopen
tekort)
129%

Friesland

4.900 (1,6%)

12.700

10.900

86%

Netto opgave inlopen
woningtekort naar
maximaal 2% in 2035

0

3.800

Drenthe

5.400 (2,4%)

8.800

10.400

118%

900

Overijssel

13.500 (2,6%)

33.200

38.200

115%

3.100

Flevoland

9.800 (5,7%)

27.400

29.000

106%

6.300

Gelderland

39.100 (4,3%)

69.800

61.500

88%

20.200

Utrecht

32.500 (5,5%)

79.800

108.400

136%

20.200

NoordHolland

79.200 (5,9%)

161.200

231.600

144%

50.800

ZuidHolland

79.000 (4,7%)

174.800

186.800

107%

43.800

Zeeland

200 (0%)

6.700

9.900

148%

0

NoordBrabant

45.500 (4,0%)

99.400

110.000

111%

21.900

Limburg

12.200 (2,3%)

8.200

22.800

278%

1.300

Nederland

330.700 (4,2%)

695.500

836.800

120%

172.300

Aantallen afgerond op honderdtallen, waardoor som totaal kan afwijken.
Provincies verzamelen niet in alle gevallen op dezelfde manier en momenten planinformatie. Voor een goed begrip van de
cijfers over de plancapaciteit dient de gehele ABF-rapportage en bijlage met de verantwoording gelezen te worden.
* Netto plancapaciteit = bruto plancapaciteit minus de sloopplannen.
Bron: ABF-Research, Inventarisatie plancapaciteit mei 2020, Primos 2020

Een groot deel van de plannen is nog niet hard (67%) zoals valt af te lezen in de vijfde kolom van
tabel 3.3.2. Dit gebeurt pas kort voordat met de uitvoering gestart wordt. Voor de korte termijn
tot en met 2024, is meer dan de helft van de plannen hard, vanaf 2025 is dit een kwart.

51

Tabel 3.3.2. Aandeel harde plannen, aandeel binnenstedelijke plannen ten opzichte van
de netto plancapaciteit* per provincie, periode 2020-2030
Netto plancapaciteit

Aandeel harde plannen

Aandeel binnen
stedelijk
63%

Groningen

17.500

Friesland

10.900

58%
-

Drenthe

10.400

-

55%

Overijssel

38.200

46%

44%

Flevoland

29.000

85%

100%

Gelderland

61.500

52%

56%

Utrecht

108.400

28%

94%

Noord-Holland

231.600

35%

94%

Zuid-Holland

186.800

40%

84%

Zeeland

9.900

66%

98%

Noord-Brabant

110.000

57%

67%

Limburg

22.800

66%

96%

Nederland

836.800

43%

83%

-

Aantallen afgerond op honderdtallen, waardoor som totaal kan afwijken.
Provincies verzamelen niet in alle gevallen op dezelfde manier en momenten planinformatie. Voor een goed begrip van de
cijfers over de plancapaciteit dient de gehele ABF-rapportage en bijlage met de verantwoording gelezen te worden.
* Netto plancapaciteit = bruto plancapaciteit minus de sloopplannen.
Bron: ABF-Research, Inventarisatie plancapaciteit mei 2020, Primos 2020

Als gevolg van het relatief lage aantal afgegeven bouwvergunningen in het afgelopen jaar en de
stikstof- en PFAS-problematiek wordt in de Primos-prognose voorzien dat de woningbouwproductie
vanaf 2021 enigszins inzakt. De geïnventariseerde netto plancapaciteit in de periode 2020 t/m
2024 bedraagt 567 duizend woningen, de woningvoorraad zal naar verwachting in deze periode
echter met 310 duizend woningen uitbreiden (58% van de plannen). Zonder extra inspanning zal
de plancapaciteit die voor de periode tot 2025 is gepland voor een deel doorschuiven naar de
periode 2025 t/m 2029. Volgens de prognose zal 87% van de geïnventariseerde plancapaciteit in
de periode 2020 t/m 2029 “gerealiseerd” worden. Daarbij dient overigens aangetekend te worden
dat een deel van de woningbouwproductie buiten de geïnventariseerde plancapaciteit tot stand
komt (bijvoorbeeld woningsplitsing en kleinere plannen die op korte termijn ontwikkeld en
gerealiseerd worden of onvoorziene transformatielocaties).
Plancapaciteit in relatie tot hoge en lage woningbehoefte variant
Zoals hierboven reeds toegelicht kent een prognose onzekerheden. Daarom wordt naast de
trendraming een hoge en lage variant doorgerekend op basis van de 67%-prognose intervallen die
het CBS voor de nationale bevolkingsprognose hanteert.
De effecten van corona op migratie – een belangrijke drijver achter de bevolkingsgroei - zijn nog
onvoldoende bekend, zicht op onzekerheden is dus des te relevanter. De standaard Primosprognose 2020 (trendraming) gaat uit van de nationale CBS-prognose die voor 2030 een
bevolkingsomvang van 18,5 miljoen verwacht. In Primos 2020 Hoog is de bevolkingsomvang van
Nederland in 2030 19 miljoen, in Primos 2020 Laag is dat 18,1 miljoen.
In de trendraming neemt, naast het bestaande woningtekort van 331 duizend woningen, de
woningbehoefte in de periode tot 2030 met 695 duizend toe. In Hoog is dat 827 duizend
woningen, in Laag 566 duizend woningen.
De geïnventariseerde plancapaciteit voor de periode tot 2030 is in de meeste provincies niet
voldoende om te voorzien in de woningbehoefteontwikkeling volgens Primos 2020 Hoog (tabel
3.3.3). In de Noordelijke provincies, in Flevoland en Zeeland kan, indien dit nodig blijkt te zijn,
waarschijnlijk extra plancapaciteit gecreëerd worden. In Gelderland en Zuid-Holland is de
verhouding tussen de woningbehoefteontwikkeling in het hoge scenario en de plancapaciteit het
minst gunstig. Provincies met ruim meer plancapaciteit dan de toename van de woningbehoefte in
Hoog zijn Utrecht, Noord-Holland en Limburg. Rekening houdend met planuitval en vertraging zijn
52

bij de huidige planvoorraad de mogelijkheden om het woningtekort in te lopen bij een hogere groei
gering. Rekening houdend met het inlopen van een deel van woningtekort en 30% planuitval
hebben de provincies Flevoland, Gelderland en Zuid-Holland ook in de lage variant te weinig
plannen om in de verwachte woningbehoefte te voorzien.
Tabel 3.3.3. Toename van de woningbehoefte bandbreedte hoog en laag variant en netto
plancapaciteit* per provincie, 2020 tot 2030.
Toename woningbehoefte 20202030

Netto
plancapaciteit

Aandeel netto plancapaciteit t.o.v.
behoefte (excl. inlopen tekort)

Groningen

Laag
8.900

Trend
13.500

Hoog
17.000

17.500

Laag
197%

Trend
130%

Hoog
103%

Friesland

9.200

12.700

15.600

10.900

119%

86%

70%

Drenthe

6.300

8.800

10.500

10.400

164%

118%

99%

Overijssel

26.600

33.200

38.300

38.200

143%

115%

100%

Flevoland

24.400

27.400

31.000

29.000

119%

106%

93%

Gelderland

59.300

69.800

80.500

61.500

104%

88%

76%

108.400

150%

136%

123%

175%

144%

120%

132%

107%

89%

264%

148%

106%

136%

111%

94%

Utrecht

72.400

79.800

88.100

NoordHolland

132.500

161.200

193.700

ZuidHolland

141.500

174.800

209.100

Zeeland

3.800

6.700

9.400

NoordBrabant

81.100

99.400

117.400

Limburg

400

8.200

16.900

22.800

5833%

278%

135%

Totaal

566.300

695.500

827.400

836.800

148%

120%

101%

231.600
186.800
9.900
110.000

Provincies verzamelen niet in alle gevallen op dezelfde manier en momenten planinformatie. Voor een goed begrip van de
cijfers over de plancapaciteit dient de gehele ABF-rapportage en bijlage met de verantwoording gelezen te worden.
* Netto plancapaciteit = bruto plancapaciteit minus de sloopplannen.
Bron: ABF-Research, Inventarisatie plancapaciteit mei 2020, Primos 2020

Plancapaciteit in de woondealregio’s
Met zes gebieden met gespannen woningmarkt heeft de minister van BZK een woondeal gesloten.
Deze gebieden hebben een grote woningbouwopgave, gemiddeld is het woningtekort in deze
regio’s 5,7% (variërend van 5% in het Stedelijk gebied Eindhoven tot 6,6% in de Metropoolregio
Amsterdam). Het totale aantal plannen in de woondealregio’s omvat 61% van het totale aantal
plannen voor woningbouw in Nederland. Tabel 3.3.4 wordt per woondealregio de netto
plancapaciteit afgezet tegen de toename van de woningbehoefte tot 2030, waarbij ook het aandeel
harde plannen en binnenstedelijke plannen ten opzichte van de behoefte wordt weergegeven. Op
de korte termijn tot 2025 is er in alle gebieden met uitzondering van Arnhem-Nijmegen, rekening
houdend met 30% planuitval, voldoende plancapaciteit om aan de toename van de
woningbehoefte tegemoet te komen. In de woondealregio’s loopt de verhouding tussen de
plancapaciteit en de toename van de woningbehoefte in de periode tot 2030 uiteen van 79% in de
Regio Arnhem-Nijmegen tot 142% in de regio Utrecht. Voor de periode tot 2030 is er ook in de
Zuidelijke Randstad (105%), in het Stedelijk Gebied Eindhoven (117%) en Gemeente Groningen
(125%) minder dan 130% plancapaciteit beschikbaar. Daarbovenop komt nog de plancapaciteit
die nodig is om het woningtekort terug te brengen naar ongeveer 2%. Met name in de regio
Utrecht en de Metropoolregio Amsterdam zijn er ten opzichte van vorig jaar veel nieuwe plannen
bijgekomen. Ten opzichte van de toename van de woningbehoefte hebben ze veel plannen in
voorbereiding, rekening houdend met 30% planuitval ontstaat er ruimte om in te lopen op het
woningtekort.

53

Tabel 3.3.4 Toename van de woningbehoefte, woningtekort en netto plancapaciteit* per
woondealregio, 2020 tot 2030
Woningtekort
2020

Toename 2020-2030

Aandeel netto
plancapaciteit
t.o.v. behoefte
tot 2030

Aandeel binnen
totale netto
plancapaciteit
Aandeel
Aandeel
harde
binnen
plannen
stedelijk
58%
62%

Aantal en
percentage t.o.v.
voorraad
Zie voetnoot**

Prognose
behoefte

Netto
plancapaciteit*

11.200

14.000

125%

Stedelijk Gebied
Eindhoven

12.000 (5,0%)

27.600

32.400

117%

69%

69%

Zuidelijke
Randstad

66.800 (5,4%)

131.000

137.500

105%

38%

91%

Regio Utrecht
Metropoolregio
Amsterdam

26.400 (6,3%)
77.300 (6,6%)

59.200
162.600

84.100
222.400

142%
137%

25%
40%

96%
95%

Regio ArnhemNijmegen

19.000 (5,3%)

31.900

25.300

79%

58%

60%

Totaal
woondealregio’s

201.500 (5,7%)

423.500

515.700

118%

48%

79%

Nederland

330.700 (4,2%)

695.500

836.800

120%

45%

83%

Gemeente
Groningen

Aantallen afgerond op honderdtallen, waardoor som totaal kan afwijken.
Provincies verzamelen niet in alle gevallen op dezelfde manier en momenten planinformatie. Voor een goed begrip van de
cijfers over de plancapaciteit dient de gehele ABF-rapportage en bijlage met de verantwoording gelezen te worden.
* Netto plancapaciteit = bruto plancapaciteit minus de sloopplannen.
** Het woningtekort is een regionale indicator en is daarom niet opgenomen voor de gemeente Groningen.
Bron: ABF-Research, Inventarisatie plancapaciteit mei 2020, Primos 2020

Plancapaciteit in relatie tot nationale Woonagenda
In de Nationale Woonagenda is als doel geformuleerd om 75 duizend nieuwe woningen per jaar te
realiseren. Deze ambitie is in 2018 en 2019 bereikt. Om in de periode 2020-2025 75.000 nieuwe
woningen te realiseren moeten er in totaal voor 375 duizend woningen plannen gerealiseerd
worden. Voor de periode tot 2025 bedraagt de netto plancapaciteit 536 duizend. Een groot deel
van de plannen voor de periode tot 2025 is echter nog niet hard gemaakt. Harde plannen bieden
inzicht in hoeverre er juridische zekerheid is dat de plannen kunnen worden gerealiseerd. Tot 2025
zijn er minimaal 283 duizend harde plannen beschikbaar. Het onderscheid tussen harde en zachte
plannen is voor Overijssel, Drenthe en Friesland niet bekend, deze provincies hebben een beperkte
toename van de woningbehoefte. Dat betekent dat er nog niet voldoende harde plannen zijn om
75.000 nieuwe woningen per jaar te realiseren.

54

Verhuiskansen van doelgroepen
Het aantal huishoudens dat aangaf te willen verhuizen is toegenomen van 3,2 miljoen in 2015 tot
3,4 miljoen in 2018. Van de 1,2 miljoen personen die in 2018 aangaven beslist binnen twee jaar te
willen verhuizen, zijn 374.000 personen (32%) al binnen één jaar verhuisd. Dit is vergelijkbaar
met de uitkomsten van de WoON2015 verhuismodule na één jaar, dat ook een verhuiskans van
32% gaf.
De belangrijkste factor voor een geslaagde verhuiskans na één jaar blijkt de urgentie van de
verhuiswens. Jongeren hebben daarnaast een hogere kans om te verhuizen dan de andere
leeftijdsgroepen, wat mogelijk samenhangt met de grote invloed van urgentie op de verhuiskans.
Zo ervaren jongeren nog vaker dwingende redenen voor een verhuizing, zoals het voor het eerst
zelfstandig moeten wonen, het aflopen van een campuscontract op een studentenkamer of
samenwonen en/of een gezin stichten. Het besteedbaar huishoudinkomen draagt voor beslist
verhuisgeneigden niet significant bij aan de verhuiskans. Zowel huishoudens met een inkomen
binnen de doelgroep huurtoeslag als middeninkomens hebben vergelijkbare verhuiskansen als alle
beslist verhuisgeneigden. Wel is bij verhuisgeneigden met een middeninkomen bij een verdere
onderverdeling van lage, midden en hoge middeninkomens duidelijk zichtbaar dat de verhuiskans
binnen woondeal-regio’s toeneemt naarmate het inkomen toeneemt.
Met de WoON verhuismodule kan inzicht worden verkregen in wie er wel en niet in slagen om hun
verhuiswens te realiseren. Met de verhuismodule worden deelnemers aan het WoON2018 via
registraties voor twee jaar gevolgd in hun gedrag op de woningmarkt. In dit hoofdstuk worden de
beslist verhuisgeneigden uit het WoON2018 en de geslaagde verhuizingen één jaar na het
WoON2018 beschreven. Is men na één jaar al geslaagd om te verhuizen, en zo ja naar wat voor
woning en komt dit overeen met de oorspronkelijke wens. Voor het eerste wordt de term
verhuiskans gehanteerd, dat het percentage van de beslist verhuisgeneigden aangeeft dat na één
jaar daadwerkelijk is verhuisd. Om aan te geven hoeveel procent van de daadwerkelijk verhuisden
ook zijn geslaagd in het realiseren van hun wens voor eigendom en/of woningtype, wordt de term
(kwalitatieve) slaagkans gehanteerd. Deze analyse is een vervolg op eerdere onderzoeken met de
WoON2015 verhuismodule, waarover in de Staat van de Volkshuisvesting 2018 84 en in de Staat
van de Woningmarkt 2018 85 is gerapporteerd.
Tussen januari 2019 en maart 2020 zijn zes woondeals gesloten met regio’s met een grote
spanning op de woningmarkt. Deze regio’s met een woondeal – Stad Groningen, Regio Eindhoven,
Zuidelijke Randstad, Regio Utrecht, Metropoolregio Amsterdam en Regio Arnhem-Nijmegen – zijn
in deze analyse gebruikt als indicator voor spanning op de woningmarkt. Circa 40% van de totale
woningvoorraad staat in deze regio’s. Bij de verhuiskansen is een persoon ingedeeld bij een
woondealregio als hun opgegeven gewenste gemeente na verhuizing in een van deze woondealregio’s valt. Bij de kwalitatieve slaagkansen is de indeling gemaakt op basis van waar de
respondent daadwerkelijk woonde na de verhuizing.

84
85

Staat van de Volkshuisvesting 2018
Staat van de Woningmarkt 2018
55

4.1 Verhuiskansen van beslist verhuisgeneigden
In één jaar na de enquête van WoON2018 zijn ruim 1 miljoen personen verhuisd, vergelijkbaar
met het aantal personen dat één jaar na het WoON2015 was verhuisd. 86 Dit zijn vooral geplande
verhuizingen, maar ook 145.000 spontane verhuizingen door personen die een jaar geleden nog
geen verhuiswens hadden.
Tabel 4.1.1 Verhuiswensen en realisatie van personen ouder dan 18 jaar1, 1 jaar na het
WoON2018
Verhuiswens

Realisatie

Bevolking
18+

Beslist
verhuizen

Misschien
verhuizen

Gepland
verhuisd

Spontaan
verhuisd

13.415.000

1.179.000

4.119.000

941.000

145.000

Verhuisgeneigd,
(nog) niet
verhuisd
4.346.000

Niet
verhuisgeneigd,
niet verhuisd
7.983.000

Bron: CBS, WoON2018 verhuismodule, t+1
1 Aantallen zijn afgerond op duizendtallen waardoor de som van het totaal kan afwijken

Van de 5,3 miljoen personen die aangaven te willen verhuizen, gaven 1,2 miljoen personen aan
beslist binnen twee jaar te willen verhuizen. Bij 32% van deze personen is deze verhuiswens al
binnen één jaar vervuld, ook weer vergelijkbaar met de verhuiskans één jaar na het WoON2015.
Daarnaast is net als één jaar na het WoON2015 ook weer ongeveer 2% van de personen zonder
verhuiswens alsnog verhuisd, de zogenoemde spontane verhuizingen. Hoe eerder men wil
verhuizen, des te groter de kans dat men hier ook daadwerkelijk in slaagt (tabel 4.1.2). De kans
op een geslaagde verhuizing neemt daarnaast toe wanneer bewust buiten de woondeal-regio’s,
ofwel gebieden met spanning op de woningmarkt, wordt gezocht. De populariteit van de woondealregio’s als zoekgebied is terug te zien in de cijfers: van alle respondenten zocht 41% bewust een
woning in een gemeente binnen een woondeal-regio, en zocht 34% bewust daarbuiten.
Verhuisgeneigden die buiten de woondeal-regio’s zochten hadden dan ook een hogere
verhuiskans, met 37% ten opzichte van 32% voor de verhuisgeneigden die binnen een woondealregio zochten. Ongeveer een kwart van de respondenten had geen voorkeur voor een gemeente
opgegeven. Zij hebben aanzienlijk lagere verhuiskansen dan de respondenten die wel een specifiek
zoekgebied hadden.
Tabel 4.1.2 Verhuiskansen van beslist verhuisgeneigde personen, 1 jaar na het
WoON2018

Totaal beslist verhuisgeneigden
Gewenste verhuistermijn
Binnen een half jaar
Over een half jaar tot een jaar
Over 1 tot 2 jaar
Weet ik nog niet

Woondeal-regio
32%

Gewenste regio
Overig Nederland
37%

Onbekend
26%

Totaal
32%

48%
39%
15%
19%

59%
41%
20%
20%

50%
33%
15%
17%

52%
38%
17%
19%

Bron: CBS, WoON2018 verhuismodule, t+1

Beslist verhuisgeneigden zijn vaak doorstromers uit een huurwoning (35%) of starters die voor het
eerst een zelfstandige woning zoeken, vanuit het ouderlijk huis of vanuit een niet-woning zoals
een onzelfstandige studentenkamer (29%). Vooral starters die binnen twee jaar vanuit een nietwoning wilde verhuizen en semi-starters zijn na één jaar al voor een groot deel in geslaagd in hun
wens om te verhuizen (tabel 4.1.3). Hier speelt de hardheid van de verhuiswens waarschijnlijk een
rol. Verhuisgeneigden in deze groep hebben vaker dan personen in de andere groepen een
dwingend verhuismotief, zoals het verlopen van een campuscontract bij een studentenkamer of
het verbreken van een samenwoningsrelatie.
86

Staat van de Volkshuisvesting 2018
56

Tabel 4.1.3 Verhuiskansen van beslist verhuisgeneigde personen, naar type verhuizing
en verhuismotief, 1 jaar na het WoON2018

Totaal beslist verhuisgeneigden

Woondeal-regio
32%

Gewenste regio
Overig Nederland
37%

Onbekend
26%

Totaal
32%

Gewenst type verhuizing
Starter vanuit ouderlijk huis
Starter vanuit niet-woning
Semi-starter
Doorstromer uit koop
Doorstromer uit huur
Naar een niet-woning of instelling

31%
56%
44%
27%
26%
39%

31%
52%
55%
40%
32%
52%

23%
40%
29%
23%
28%
27%

29%
52%
45%
32%
29%
40%

Verhuismotief (tijdens enquete)
Samenwonen of scheiden
Zelfstandig gaan wonen
Studie of werk
Woning en/of buurt
Andere reden

40%
27%
41%
29%
35%

42%
29%
45%
35%
40%

28%
17%
38%
23%
33%

39%
26%
41%
30%
36%

Bron: CBS, WoON2018 verhuismodule, t+1

4.2 Verhuis- en slaagkansen van jongeren
Leeftijd speelt een belangrijke rol in het hebben van een verhuiswens. Van de bijna 1,2 miljoen
beslist verhuisgeneigden in 2018, zijn bijna 734.000 personen jonger dan 35 jaar en ruim een
kwart jonger dan 25 jaar. Jongeren slagen in vergelijking met andere leeftijdsgroepen beter in hun
verhuiswensen (tabel 4.2.1). Jongeren tot 35 jaar hadden na één jaar een verhuiskans van 34%,
vergeleken met een verhuiskans van 29% voor personen met een leeftijd tussen 35 en 44 jaar.
In tegenstelling tot de andere leeftijdsgroepen hebben jongeren tot 25 jaar na één jaar juist een
hogere verhuiskans in de woondeal-regio’s dan daarbuiten – 38% ten opzichte van 34%. Dit hangt
samen met het grotere aanbod van (huur-)appartementen – het woningtype waar deze
leeftijdsgroep zich vooral op richt – in stedelijke gebieden dan in de minder stedelijke gebieden.
Onder jongeren hebben vooral starters vanuit niet-woningen al na één jaar een aanzienlijk hoge
verhuiskans, 54% vergeleken met 29% voor starters vanuit het ouderlijk huis en 32% en 33%
voor doorstromers uit een huur- en koopwoning respectievelijk. Hier speelt mogelijk de urgentie
van de woningzoektocht een rol.
Verhuisde jongeren slaagden voor 86% in hun voorkeur voor het eigendomstype (tabel 4.2.2).
Vooral de verhuisde jongeren die wilden huren zijn hier goed in geslaagd. Bij de verhuisde
jongeren met een voorkeur om te kopen is duidelijk een toename in de kwalitatieve slaagkans te
zien naarmate de leeftijd van de respondent toeneemt. Verhuisden in de leeftijdscategorie 30 tot
34 jaar slaagden in 91% van de verhuizingen in hun wens om te kopen, terwijl dit bij slechts 67%
van de verhuisden onder 25 jaar lukte. 33% van de jongeren tot 25 jaar die eigenlijk hadden
willen kopen, nam dus alsnog genoegen met een huurwoning.

57

Tabel 4.2.1 Verhuiskansen van personen die beslist willen verhuizen, naar leeftijd en
huishoudsamenstelling, 1 jaar na het WoON2018
Woondeal-regio
37%

Gewenste regio
Overig Nederland
37%

Onbekend
28%

Totaal
34%

Leeftijd
< 25 jaar
25 - 29 jaar
30 - 34 jaar

38%
37%
33%

34%
38%
40%

30%
25%
26%

34%
35%
34%

Samenstelling huishouden beoogd
na verhuizing
Alleenstaand
Meerpersoons

33%
39%

33%
39%

28%
28%

32%
36%

Gewenst type verhuizing
Starter vanuit ouderlijk huis
Starter vanuit niet-woning
Doorstromer uit koop
Doorstromer uit huur
Overig1

31%
57%
26%
32%
51%

31%
53%
41%
35%
61%

23%
44%
24%
31%
27%

29%
54%
32%
33%
36%

Totaal beslist verhuisgeneigden
jongeren (<35 jaar)

Bron: CBS, WoON2018 verhuismodule, t+1
1
Deze groep bestaat uit semi-starters, personen die naar een niet-woning of instelling willen verhuizen en personen die
onzelfstandig lid van een huishouden blijven of worden

Tabel 4.2.2 Slaagkansen in voorkeur voor eigendom van verhuisde jongeren, naar
leeftijd, regio en verhuisbeweging, 1 jaar na het WoON2018

Totaal verhuisde jongeren (<35 jaar)

Voorkeur voor eigendom
Voorkeur koop
Voorkeur huur
81%
91%

Totaal
86%

Leeftijd
< 25 jaar
25 - 29 jaar
30 - 34 jaar

67%
78%
91%

90%
91%
97%

84%
83%
93%

Regio (gerealiseerd na verhuizing)
Woondeal-regio
Overig Nederland

78%
82%

93%
89%

87%
85%

Type gerealiseerde verhuisbeweging
Starter vanuit ouderlijk huis
Starter vanuit niet-woning
Semi-starters
Doorstromer uit huur
Doorstromer uit koop

84%
81%
91%
92%
88%

Bron: CBS, WoON2018 verhuismodule, t+1

Wat betreft de slaagkansen in woningtype, slaagden jongeren over het algemeen beter wanneer
zij zochten naar een appartement (tabel 4.2.3). Net als bij de voorkeur voor een koopwoning,
neemt de slaagkans voor een eengezinswoning toe met de leeftijdscategorie van de verhuisde
jongeren. Jongeren tot 25 jaar met een voorkeur voor een eengezinswoning slaagden in 79% van
de verhuizingen in deze wens, bij de leeftijdscategorie 30 tot 34 jaar waren 89% van de
verhuisden hierin geslaagd. Daarnaast is ook bij de voorkeur voor woningtype een duidelijk
verschil in slaagkansen te zien in de woondeal-regio’s ten opzichte van de rest van Nederland.
Waar de slaagkansen voor jongeren voor een eengezinswoning in een woondeal-regio aanzienlijk
lager ligt dan voor een huurwoning, is dit buiten deze regio’s juist omgekeerd. Dit hangt weer

58

samen met het kleinere aanbod van eengezinswoningen in de stedelijke gebieden ten opzichte van
daarbuiten.
Tabel 4.2.3 Slaagkansen in voorkeur voor type woning van verhuisde jongeren, naar
leeftijd, regio en verhuisbeweging, 1 jaar na het WoON2018

Totaal verhuisde jongeren (<35 jaar)

Voorkeur voor woningtype
Voorkeur eengezins Voorkeur appartement
79%
84%

Totaal
81%

Leeftijd
< 25 jaar
25 - 29 jaar
30 - 34 jaar

63%
79%
89%

80%
88%
88%

74%
83%
88%

Type gerealiseerde verhuisbeweging
Woondeal-regio
Overig Nederland

68%
86%

87%
78%

78%
84%

Type gerealiseerde verhuisbeweging
Starter vanuit ouderlijk huis
Starter vanuit niet-woning
Semi-starters
Doorstromer uit huur
Doorstromer uit koop

79%
70%
79%
92%
83%

Bron: CBS, WoON2018 verhuismodule, t+1

4.3 Verhuis- en slaagkansen van ouderen
Ouderen zijn wat betreft verhuiswensen een bijzondere groep. Het aantal ouderen dat beslist wil
verhuizen is zeer laag in vergelijking met de jongere leeftijdscategorieën, slechts 7% van de totale
populatie beslist verhuisgeneigden. Dit komt vooral omdat zij over het algemeen zo lang mogelijk
zelf regie willen houden over hun leven en daarom zo lang mogelijk willen wonen in hun eigen
woning en vertrouwde woonomgeving, dichtbij voorzieningen en hun sociale contacten. Eerder
onderzoek heeft aangetoond dat vooral ouderen met een koopwoning minder geneigd zijn om te
verhuizen. 87 Ouderen die wel op korte termijn willen verhuizen, doen dit vooral omdat de huidige
woning niet meer aansluit bij de mobiliteitsbeperkingen van de bewoners – bijvoorbeeld omdat
deze niet gelijkvloers is – of omdat zij meer zorg nodig hebben dan dat zij thuis kunnen
ontvangen. 88
Beslist verhuisgeneigde ouderen waarbij de ondervraagde persoon en/of de eventuele partner al
ernstig beperkt is/zijn bij het verrichten van reguliere activiteiten 89 hebben daarom ook een
hogere verhuiskans dan verhuisgeneigden die slechts in beperkte mate of helemaal niet beperkt
zijn bij reguliere activiteiten (tabel 4.3.1). Omdat dit bij oudere ouderen vaker het geval is, is de
verhuiskans bij 75-plussers hoger dan bij ouderen tussen 65 en 74 jaar.

Doekhie e.a., 2014; Lindenberg e.a., 2013.
Van Iersel & Leidelmeijer, 2010
89
Antwoord op de vraag ‘In welke mate bent u vanwege problemen met uw gezondheid beperkt in activiteiten
die mensen gewoonlijk doen?’
87
88

59

Tabel 4.3.1 Verhuiskansen van ouderen die beslist willen verhuizen, 1 jaar na het
WoON2018
Nederland totaal
Totaal ouderen (65+)

29%

Leeftijd
65 - 74 jaar

26%

75+ jaar

34%

Samenstelling huishouden beoogd na verhuizing
Alleenstaand

30%

Meerpersoons

28%

Mobiliteitsbeperking huishouden1
Ernstig beperkt

51%

Wel beperkt, maar niet ernstig

23%

Helemaal niet beperkt

26%

Bron: CBS, WoON2018 verhuismodule, t+1
1
Op basis van ondervraagd persoon en partner.

Ouderen die geslaagd zijn in hun geplande verhuizing, slagen over het algemeen vaker in het
vervullen van hun kwalitatieve verhuiswensen dan andere leeftijdsgroepen. Zo slaagde 89% in hun
voorkeur voor het type eigendom van de woning, ten opzichte van 87% slaagkans voor alle
verhuisden, en slaagde tevens 89% van de verhuisde ouderen in hun wens om naar een
eengezinswoning of een appartement te verhuizen, ten opzichte van 85% bij alle verhuisden.
Hoewel het aantal ouderen dat beslist wil verhuizen relatief laag is, is het aantal ouderen dat
spontaan verhuisd is juist veel hoger dan bij de jongere leeftijdsgroepen. 23% van alle spontaan
verhuisde personen was ouder dan 65 jaar, bijna 34.000 van de 145.000 spontane verhuizingen.

4.4 Verhuis- en slaagkansen van inkomensdoelgroepen
Er zijn verschillende doelgroepen van beleid gedefinieerd op basis van inkomen, in het bijzonder
de doelgroep huurtoeslag en middeninkomens, waarbij de laatste de huishoudens betreffen met
een huishoudinkomen tussen € 38.000 en € 54.000. Van deze inkomensgroepen wordt veelal
gesteld dat zij beperkter zijn in hun mogelijkheden om een verhuiswens te realiseren. Eén jaar na
het WoON komen de verhuiskansen van zowel de verhuisgeneigden binnen de doelgroep
huurtoeslag als de middeninkomens echter sterk overeen met de verhuiskansen van alle beslist
verhuisgeneigden. Bij verhuisgeneigden met een middeninkomen is bij een verdere onderverdeling
van lage, midden en hoge middeninkomens wel duidelijk zichtbaar dat de verhuiskans binnen
woondeal-regio’s toeneemt naarmate het inkomen toeneemt. Voor lage middeninkomens ligt de
verhuiskans binnen een woondeal-regio acht procentpunt lager dan bij alle beslist
verhuisgeneigden, bij hoge middeninkomens ligt de verhuiskans juist zes procentpunt hoger (tabel
4.4.1).

60

Tabel 4.4.1 Verhuiskansen van personen die beslist willen verhuizen, naar de
inkomensdoelgroepen1, 1 jaar na het WoON2018

Totaal alle beslist verhuisgeneigden

Woondealregio
32%

Beslist verhuisgeneigden doelgroep huurtoeslag
Beslist verhuisgeneigde middeninkomens
Belastbaar huishoudinkomen 38.000-42.500
Belastbaar huishoudinkomen 42.500-48.500
Belastbaar huishoudinkomen 48.500-54.000

31%
29%
24%
31%
38%

Gewenste regio
Overig
Nederland
37%
34%
37%
38%
36%
37%

Onbekend

Totaal

26%

32%

32%
26%
26%
30%
22%

32%
31%
29%
32%
34%

Bron: CBS, WoON2018 verhuismodule, t+1
1
Op basis van het huishoudinkomen over 2018.

Van de verhuisgeneigden binnen de doelgroep huurtoeslag slaagden na één jaar vooral jongeren
tot 35 jaar beter in het realiseren van hun verhuiswens (tabel 4.4.2). Deze leeftijdscategorie heeft
vooral een hoge verhuiskans wanneer zij binnen een woondeal-regio zoeken (40%). Dit hangt
waarschijnlijk samen met het hogere aandeel (kleinere) appartementen in de stedelijke gebieden
ten opzichte van daarbuiten. Verhuisgeneigden binnen deze doelgroep ouder dan 35 jaar hadden
een hogere verhuiskans wanneer zij buiten de woondeal-regio’s zoeken.
Alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens binnen de doelgroep huurtoeslag hebben hogere
slaagkansen dan (eenouder-)gezinnen. Vooral van de eenoudergezinnen die binnen een woondealregio zochten waren nog maar weinig geslaagd in hun verhuiswens, slechts 19%. Buiten de
woondeal-regio’s verbeterden hun kansen echter aanzienlijk. Daar was 35% van de
eenoudergezinnen na één jaar al geslaagd in hun wens om te verhuizen.
Tabel 4.4.2 Verhuiskansen van beslist verhuisgeneigden personen binnen de doelgroep
huurtoeslag1, 1 jaar na het WoON2018

Totaal beslist verhuisgeneigden in
doelgroep huurtoeslag

Woondealregio
31%

Gewenste regio
Overig
Nederland
34%

Onbekend

Totaal

32%

32%

Leeftijd
< 35
35 - 64
65+

40%
17%
25%

35%
30%
35%

36%
19%
22%

38%
22%
30%

Samenstelling huishouden beoogd na
verhuizing
Alleenstaand
Paar (en overig)
Gezin
Eenoudergezin

31%
45%
20%
19%

35%
34%
26%
35%

29%
36%
39%
26%

32%
39%
25%
26%

Gewenst type verhuizing
Starter vanuit ouderlijk huis
Starter vanuit niet-woning
Semi-starter
Doorstromer uit koop
Doorstromer uit huur
Naar een niet-woning of instelling

39%
49%
43%
29%
24%
46%

Bron: CBS, WoON2018 verhuismodule, t+1
1
Op basis van het huishoudinkomen over 2018.

61

Verhuisde personen binnen de doelgroep huurtoeslag slaagden minder vaak in hun wens om te
kopen en/of naar een eengezinswoning te verhuizen dan verhuisden met een hoger inkomen (tabel
4.4.3).
Tabel 4.4.3 Slaagkansen van verhuisden binnen de doelgroep huurtoeslag1, in voorkeur
voor eigendom en woningtype, 1 jaar na het WoON2018

Doelgroep huurtoeslag
Niet doelgroep huurtoeslag

Doelgroep huurtoeslag
Niet doelgroep huurtoeslag

Voorkeur voor eigendom
Voorkeur koop
Voorkeur huur
63%
94%
87%
88%
Voorkeur voor woningtype
Voorkeur voor eengezins
Voorkeur voor
appartement
64%
82%
88%
85%

Totaal
87%
87%
Totaal
76%
87%

Bron: CBS, WoON2018 verhuismodule, t+1
1
Op basis van het huishoudinkomen over 2018.

Van de verhuisden met een middeninkomen is vooral bij de verhuisden ouder dan 35 jaar een
duidelijk verschil in verhuiskans te zien tussen degenen die binnen een woondeal-regio zochten en
degenen die daarbuiten zochten, 25% en 38% respectievelijk (tabel 4.4.4). Bij de groep jonger
dan 35 jaar liggen de verhuiskansen dichter bij elkaar. Voor hen is de kans om te verhuizen gelijk
aan de gemiddelde verhuiskans van alle verhuisgeneigden. Alleenstaanden hebben binnen de
woondeal-regio’s en daarbuiten dezelfde verhuiskans (29%). Voor paren en (eenouder-)gezinnen
ligt de verhuiskans buiten de woondeal-regio’s aanzienlijk hoger.
Bij de beslist verhuisgeneigden die binnen een woondeal-regio zochten, stijgt de verhuiskans
aanzienlijk naarmate zij tot een hogere inkomensgroep behoren. Lage middeninkomens die binnen
deze regio’s zochten hadden na één jaar een verhuiskans van 24%, bij de hoge middeninkomens
was dit toegenomen tot 38%. Buiten de woondeal-regio’s liggen de verhuiskansen veel dichter bij
elkaar.
Tabel 4.4.4 Verhuiskansen van beslist verhuisgeneigden personen binnen de
middeninkomens1, 1 jaar na het WoON2018

Totaal beslist verhuisgeneigden middeninkomens

Woondealregio
29%

Gewenste regio
Overig
Nederland
37%

Onbekend

Totaal

26%

31%

Leeftijd
< 35
35+

32%
25%

36%
38%

27%
25%

32%
29%

Samenstelling huishouden beoogd na
verhuizing
Alleenstaand
Paar (en overig)
Gezin en eenoudergezin

29%
31%
26%

29%
40%
37%

25%
29%
23%

28%
34%
29%

Inkomensgroepen1
Belastbaar huishoudinkomen 38.000-42.500
Belastbaar huishoudinkomen 42.500-48.500
Belastbaar huishoudinkomen 48.500-54.000

24%
31%
38%

38%
36%
37%

26%
30%
22%

29%
32%
34%

Bron: CBS, WoON2018 verhuismodule, t+1
1
Op basis van het huishoudinkomen over 2018.

62

Ook wat betreft de wens om een woning te kopen, neemt de slaagkans toe naarmate het inkomen
stijgt, van 65% bij de lage middeninkomens tot 89% bij de hoge middeninkomens (tabel 4.4.5).
De slaagkans is daarnaast hoger wanneer buiten de woondeal-regio’s werd gezocht. Bij verhuisden
met een wens om te huren is juist vooral bij de lage middeninkomens de slaagkans erg hoog met
93%. Over het algemeen zijn slaagkansen qua voorkeur voor eigendom vergelijkbaar met die van
alle verhuisden.
Tabel 4.4.5 Slaagkansen van verhuisden met een middeninkomen1, in voorkeur voor
eigendom, 1 jaar na het WoON2018
Voorkeur voor eigendom
Voorkeur koop
Voorkeur huur
84%
88%

Totaal middeninkomens

Totaal
86%

Inkomensgroep1
Belastbaar huishoudinkomen 38.000-42.500
Belastbaar huishoudinkomen 42.500-48.500
Belastbaar huishoudinkomen 48.500-54.000

65%
84%
89%

93%
88%
87%

86%
86%
88%

Regio (gerealiseerd na verhuizing)
Woondeal-regio
Overig Nederland

80%
85%

88%
88%

84%
86%

Bron: CBS, WoON2018 verhuismodule, t+1
1
Op basis van het huishoudinkomen over 2018.

De kans om te slagen in het verhuizen naar een eengezinswoning neemt ook weer toe naarmate
het inkomen hoger is. Ook hierbij neemt de slaagkans aanzienlijk toe wanneer buiten de
woondeal-regio’s werd gezocht, terwijl dit bij verhuisden die naar een appartement zochten vrijwel
gelijk is.
Tabel 4.4.6 Slaagkansen van verhuisden met een middeninkomen1, in voorkeur voor
woningtype, 1 jaar na het WoON2018

Totaal middeninkomens

Voorkeur voor woningtype
Voorkeur eengezins
Voorkeur
appartement
82%
90%

Totaal
85%

Inkomensgroep1
Belastbaar huishoudinkomen 38.000-42.500
Belastbaar huishoudinkomen 42.500-48.500
Belastbaar huishoudinkomen 48.500-54.000

68%
82%
91%

83%
90%
82%

77%
85%
89%

Regio (gerealiseerd na verhuizing)
Woondeal-regio
Overig Nederland

70%
88%

90%
89%

80%
88%

Bron: CBS, WoON2018 verhuismodule, t+1
1
Op basis van het huishoudinkomen over 2018.

63

4.5 Kenmerken van invloed op de verhuiskans
In de vorige paragrafen zijn de verhuis- en slaagkansen één jaar na het WoON2018 beschreven
door te kijken naar verschillen in kenmerken als leeftijd, type huishouden, inkomen of gewenst
woongebied. Sommige kenmerken hangen echter sterk met elkaar samen. Jongeren zijn
bijvoorbeeld vaker alleenstaand dan personen van middelbare leeftijd en hebben vaker,
gedeeltelijk hierom maar ook door een korter carrièrepad, een lager huishoudinkomen. In deze
paragraaf wordt in beeld gebracht welke kenmerken nu echt doorslaggevend zijn in de kans om
binnen één jaar te verhuizen. Hiervoor is gebruik gemaakt van logistische regressieanalyse en
dominantie-analyse.
Bij het analyseren van de kenmerken bij alle verhuisgeneigden die beslist binnen twee jaar wilden
verhuizen bleken uiteindelijk zeven kenmerken significant bepalend te zijn voor de verhuiskans na
één jaar: gewenste verhuistermijn, verhuismotief, beoogde verhuisbeweging, migratieachtergrond,
leeftijd, beoogd type huishouden na de verhuizing en gewenst eigendom en type woning. Andere
kenmerken, zoals het gewenst woongebied en het inkomen en vermogen, bleken voor de
verhuiskans één jaar na het WoON2018 nog niet significant bepalend.
Figuur 4.5.1 Belang van kenmerken die van invloed zijn op de verhuiskans van beslist
verhuisgeneigden, 1 jaar na het WoON2018
Beoogde verhuisbeweging
Beoogd type huishouden na de verhuizing
Leeftijd
Migratieachtergrond
Gewenste verhuistermijn
Verhuismotief
Gewenst eigendom en type woning
Niet-significante variabelen
Bron: CBS, WoON2018 verhuismodule, t+1

Veruit het belangrijkste kenmerk is de gewenste verhuistermijn, waarbij geldt dat hoe korter de
gewenste verhuistermijn, hoe hoger de kans dat iemand zal slagen in hun verhuiswens. Hierna
draagt vooral het verhuismotief bij aan de kans op een geslaagde verhuizing na één jaar. Leeftijd
heeft naarmate men ouder wordt een steeds negatiever effect op de verhuiskans. Bij de
leeftijdsgroep 65 tot 74 jaar neemt de verhuiskans weer iets toe vergeleken met de leeftijdsgroep
55 tot 64 jaar, maar blijft deze alsnog lager dan bij de jongeren tot 25 jaar.
Bij het analyseren van de kenmerken bij de verhuisgeneigden met een gewenste verhuistermijn
binnen één jaar bleken uiteindelijk negen kenmerken significant bepalend te zijn voor de
verhuiskans na één jaar: naast de eerder significante gewenste verhuistermijn, verhuismotief,
beoogde verhuisbeweging, migratieachtergrond, leeftijd, beoogd type huishouden na de verhuizing
en gewenst eigendom en type woning, dragen nu ook het opleidingsniveau en vermogen
significant bij. Kenmerken zoals het gewenst woongebied en het inkomen bleken nog steeds niet
significant bepalend te zijn op de kans om binnen één jaar te slagen in de wens om te verhuizen.

64

Figuur 4.5.2 Belang van kenmerken die van invloed zijn op de verhuiskans van
verhuisgeneigden die binnen 1 jaar wilden verhuizen, 1 jaar na het WoON2018

Beoogde verhuisbeweging
Beoogd type huishouden na de verhuizing
Leeftijd
Migratieachtergrond
Opleidingsniveau
Vermogen
Gewenste verhuistermijn
Verhuismotief
Gewenst eigendom en type woning
Niet-significante variabelen
Bron: CBS, WoON2018 verhuismodule, t+1

Ook bij deze groep geldt dat de gewenste termijn met 33% nog steeds het sterkst bijdraagt aan
de verhuiskans, waarbij een gewenste termijn van ‘over een half jaar tot een jaar’ een lagere
verhuiskans geeft dan ‘binnen een half jaar’. Het verhuismotief draagt ook bij deze groep voor
13% bij aan de kans op een geslaagde verhuizing. Personen die willen verhuizen omdat ze voor
het eerst zelfstandig willen gaan wonen of vanwege de buurt en/of woning hebben hierbij een
lagere verhuiskans dan personen die wilden samenwonen of scheiden (de referentiecategorie).
Deze twee factoren bepalen voor bijna de helft de verhuiskans. Dit bevestigt het bepalende
karakter van de urgentie van de verhuiswens voor de verhuiskans.
Opvallend is dat migratieachtergrond met 15,4% ook sterk bijdraagt aan de verhuiskans. Westerse
immigranten 90 blijken een aanzienlijk lagere verhuiskans te hebben dan Nederlanders. De invloed
van een niet-westerse migratieachtergrond was niet significant, mogelijk door een te kleine
populatie binnen verhuisgeneigden die beslist binnen één jaar wilden verhuizen. Mogelijk is hier bij
een analyse twee jaar na het WoON2018, wanneer er meer data beschikbaar is, meer inzicht in te
krijgen.
Tot slot dragen de beoogde verhuisbeweging en het beoogd type huishouden na de verhuizing
beide voor ruim 8% bij aan de verhuiskans. Starters vanuit niet-woningen hebben een aanzienlijk
hogere verhuiskans dan starters vanuit het ouderlijk huis. Mogelijk is dit te herleiden tot de
urgentie van de verhuiswens, bijvoorbeeld omdat een campus-contract afloopt. Daarnaast hebben
paren, zowel met als zonder kinderen, aanzienlijk hogere verhuiskansen dan alleenstaanden.
Opvallend is dat bij zowel de verhuisgeneigden die beslist binnen twee jaar wilden verhuizen als bij
de kleinere groep die beslist binnen één jaar wil verhuizen, het besteedbaar huishoudinkomen en
de locatie van de gewenste woning in of juist buiten een woondeal-regio niet significant bijdragen
aan de kans om een verhuiswens in uit te voeren. Ook hier geldt dat bij een analyse twee jaar na
het WoON2018 hier met meer data meer inzicht in te krijgen is.

90
Respondenten vallen onder Nederlanders wanneer zij in Nederland geboren zijn. Personen met een westerse
migratieachtergrond zijn geboren in een ander land in Europa (excl. Turkijke), Noord-Amerika, Oceanië, of zijn
geboren in Indonesië of Japan. Deze selectie van landen komt overeen met de selectie zoals deze door het CBS
wordt gemaakt.

65

Bijlage 1. Jaarverslag Wet op de huurtoeslag
Op grond van artikel 57, eerste lid van de Wet op de huurtoeslag, dient jaarlijks verslag
uitgebracht te worden aan de Staten-Generaal over de werking van deze wet.
De Wet op de huurtoeslag wordt, samen met andere toeslagwetten, op grond van de in september
2005 van kracht geworden Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen (Awir) uitgevoerd door
de Belastingdienst/Toeslagen onder verantwoordelijkheid van de staatssecretaris van Financiën. In
dit jaarverslag wordt over deze wet dan ook geen inzicht geboden in gegevens betreffende de
uitvoering. Deze gegevens worden aangeboden in de bedrijfsparagraaf van het jaarverslag
Financiën (Begroting IX).
Inzicht in de huurtoeslag cijfers
De systematiek van de AWIR brengt met zich mee, dat er eerst sprake is van voorlopige
toekenningen en pas na afloop van het huurtoeslagjaar van definitieve vaststellingen. Op basis van
de voorlopige toekenningen vallen geen uitspraken te doen over de samenstelling en kenmerken
van de populatie huurtoeslagontvangers, omdat dit nog fors kan wijzigen na het definitief
toekennen. Naarmate het proces van definitief toekennen verder is gevorderd, zijn in toenemende
mate betere conclusies te trekken. Huurtoeslagjaren waarbij meer dan 90% van de toekenningen
door de Belastingdienst definitief zijn vastgesteld, worden geacht voldoende betrouwbaar te zijn.
Dit geldt op dit moment voor de huurtoeslagjaren tot en met 2018.
Indien in een huurtoeslagjaar de grens van 90% definitieve toekenningen niet wordt gehaald,
wordt dit in de overzichten aangegeven, en wordt geen duiding van de ontwikkelingen gegeven.
Dit geldt op dit moment voor het huurtoeslagjaar 2019, waarvoor er nog in het geheel geen
definitieve vaststellingen zijn.
Overigens zullen de cijfers ook voor de jaren waarin nu al meer dan 90% toegekend is nog in
beperkte mate kunnen wijzigen bij het afronden van de laatste 10% definitieve toekenningen. Dit
geldt in dit jaarverslag voor het jaar 2018.
april-20

Percentage definitieve toekenningen
2015

2016

2017

2018

2019*

99,7%

99,9%

99,7%

95,8%

0,0%

april-20

Ontwikkeling Aantallen

Mutatie

2015

2016

2017

2018

2019*

15-16

16-17

17-18

Eenpersoonshh

499.134

524.684

541.912

549.221

565.675

5,1%

3,3%

1,3%

Meerpersoonshh

302.610

301.043

301.401

306.962

308.407

-0,5%

0,1%

1,8%

Eenpersoonshh ouderen

421.784

420.892

408.119

399.711

399.628

-0,2%

-3,0%

-2,1%

Meerpersoonshh ouderen

136.111

129.957

131.354

130.702

125.446

-4,5%

1,1%

-0,5%

1.359.639

1.376.576

1.382.786

1.386.596

1.399.156

1,2%

0,5%

0,3%

Totaal

* Cijfers kunnen nog sterk wijzigen, omdat minder dan 90% van de toekenningen definitief is vastgesteld

De toename van de populatie in 2018 is minder groot dan in voorgaande jaren. De toename is te
zien bij huishoudens onder de pensioengerechtigde leeftijd.

66

april-20

Ontwikkeling Belastbaar Inkomen

Mutatie

2015

2016

2017

2018

2019*

15-16

16-17

17-18

Eenpersoonshh

15.657

15.844

16.030

16.252

16.710

1,2%

1,2%

1,4%

Meerpersoonshh

16.222

16.609

16.818

17.072

17.588

2,4%

1,3%

1,5%

Eenpersoonshh ouderen

20.685

20.894

21.068

21.379

21.803

1,0%

0,8%

1,5%

Meerpersoonshh ouderen

23.165

23.600

23.857

24.156

25.041

1,9%

1,1%

1,3%

Totaal

18.094

18.288

18.432

18.656

19.105

1,1%

0,8%

1,2%

* Cijfers kunnen nog sterk wijzigen, omdat minder dan 90% van de toekenningen definitief is vastgesteld

Bij de indexering van de huurtoeslagparameters voor 2018 is rekening gehouden met een
gemiddelde inkomensontwikkeling van circa 1,7% voor jongeren en voor ouderen circa 1,8%. De
gemiddeld gerealiseerde inkomensontwikkeling blijft hier enigszins bij achter.
april-20

Ontwikkeling Huur per maand

Mutatie

2015

2016

2017

2018

2019*

15-16

16-17

17-18

Eenpersoonshh

476

488

493

502

510

2,5%

1,0%

1,8%

Meerpersoonshh

504

516

522

530

535

2,4%

1,2%

1,5%

Eenpersoonshh ouderen

550

564

571

578

585

2,5%

1,2%

1,2%

Meerpersoonshh ouderen

525

538

543

552

557

2,5%

0,9%

1,7%

Totaal

510

522

527

535

541

2,4%

1,0%

1,5%

* Cijfers kunnen nog sterk wijzigen, omdat minder dan 90% van de toekenningen definitief is vastgesteld

De huurontwikkeling over 2018 ligt lager dan de gemiddelde huurstijging inclusief
huurharmonisatie in de gereguleerde sector van 2,1%.
april-20

Ontwikkeling Huurtoeslag per maand

Mutatie

2015

2016

2017

2018

2019*

15-16

16-17

17-18

Eenpersoonshh

190

199

213

218

221

4,7%

7,0%

2,3%

Meerpersoonshh

210

218

231

236

239

3,8%

6,0%

2,2%

Eenpersoonshh ouderen

227

237

254

259

262

4,4%

7,2%

2,0%

Meerpersoonshh ouderen

204

213

226

232

232

4,4%

6,1%

2,7%

Totaal

207

216

230

235

238

4,3%

6,5%

2,2%

* Cijfers kunnen nog sterk wijzigen, omdat minder dan 90% van de toekenningen definitief is vastgesteld

Uit de tabel blijkt dat in 2018 de huurtoeslag meer is gestegen dan de huren. Dit verschil wordt
grotendeels veroorzaakt doordat de stijging van de eigen bijdrage lager is geweest dan de hiervoor
getoonde stijging van de huren.
Inzicht in de huurtoeslag boven de aftoppingsgrens
Met het oog op de betaalbaarheid van woningen voor de doelgroep van de huurtoeslag en
daarmee ook de budgettaire houdbaarheid en de gerichtheid van het instrument, is in de per 1 juli
2015 herziene Woningwet vastgelegd dat woningcorporaties aan ten minste 95% van de
huishoudens met potentieel recht op huurtoeslag woningen moeten verhuren met een huurprijs tot
en met de aftoppingsgrens. Onderstaande tabel laat zien dat met de invoering van deze norm voor
passende woningtoewijzing de stijging van het aandeel huurtoeslagontvangers met een huur
boven de aftoppingsgrens is gekeerd.

67

april-20

Toekenningen met een huur boven de aftoppingsgrens
2015

2016

2017

2018

2019*

Totale populatie

1.359.639

1.376.576

1.382.786

1.386.596

1.399.156

Boven de aftoppingsgrens

350.193

345.595

341.214

364.403

338.620

Aandeel

25,8%

25,1%

24,7%

26,3%

24,2%

* Cijfers kunnen nog sterk wijzigen, omdat minder dan 90% van de toekenningen definitief is vastgesteld

In de tabel wordt inzicht gegeven in de toename van het aantal toekenningen van huurtoeslag met
een huur boven de aftoppingsgrens voor de jaren 2015 tot en met 2019. Het betreft hier naast
nieuwe gevallen overigens zowel huishoudens die in het verleden met toestemming boven deze
grens zijn gehuisvest als huishoudens waarvan de huurprijs door een boven trendmatige
verhoging (bijvoorbeeld na woningverbetering) boven de aftoppingsgrens is uitgegroeid.
Daarnaast speelt dat voor huurders van woningen bij overige verhuurders (anders dan
woningcorporaties) de nieuwe passendheidsnorm niet geldt.
Het aantal toekenningen met een huur boven de aftoppingsgrens liet jaren een toename zien.
Sinds 2015 is een daling waar te nemen. De dalende trend is in 2018 eenmalig onderbroken.
Uit de rapportage van corporaties (Dvi) over het jaar 2017 blijkt dat corporaties in 2017 gemiddeld
98,7% passend hebben toegewezen, uit de Dvi 2018 blijkt dat corporaties in 2018 gemiddeld
98,5% passend hebben toegewezen.

68