Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2015–2016

32 847

Integrale visie op de woningmarkt

Nr. 260

BRIEF VAN DE MINISTER VOOR WONEN EN RIJKSDIENST
Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal
Den Haag, 13 juli 2016
Een van de pijlers van de Woningwet is de inrichting van het lokale proces
tussen gemeenten, corporaties en huurder. Dat gebeurt bijvoorbeeld door
het verplichte bod op de gemeentelijke woonvisie, het proces van het
sluiten van prestatieafspraken en de geschilbeslechting. In aanvulling
hierop is vastgelegd dat corporaties een kernwerkgebied krijgen dat past
bij de door de gemeenten gewenste schaal. Gemeenten konden tot 1 juli
2016 gezamenlijk een verzoek indienen voor het vaststellen van deze
regionale werkgebieden. Met deze brief informeer ik u over de ontvangen
aanvragen, het vervolgtraject waarin de regio’s zullen worden vastgesteld
en de ontheffingsprocedure voor corporaties indien in een bepaalde regio
onvoldoende investeringskracht is.
Wettelijk kader
In de Woningwet is vastgelegd dat gemeenten gezamenlijk een aanvraag
kunnen doen voor een woningmarktregio voor woningcorporaties.
Daarmee wordt bepaald dat de corporaties die daar hun kernwerkgebied
hebben in al die gemeenten feitelijk werkzaam mogen zijn. In gemeenten
buiten de regio geldt een uitbreidingsverbod, doordat zij geen aanvang
meer mogen maken met nieuwbouw en aankoop van vastgoed. De
woningmarktregio stelt enkel grenzen aan het geografische werkdomein
van corporaties. Gemeenten kunnen op de door hen gewenste en passend
geachte (lokale) schaal blijven samenwerken, bijvoorbeeld ten aanzien
van de woonruimteverdeling.
Gemeenten hebben tot 1 juli dit jaar de mogelijkheid gehad een verzoek in
te dienen. Deze verzoeken zullen worden getoetst aan de hand van de in
de Woningwet (artikel 41b) en het Besluit toegelaten instellingen
volkshuisvesting (artikelen 35, 36 en 37) gegeven criteria. Een regio dient
te bestaan uit (1) twee of meer aaneengesloten gemeenten, (2) die
gezamenlijk ten minste 100.000 huishoudens omvatten en (3) samenhang
kennen vanuit het oogpunt van de woningmarkt. Ik toets aanvragen aan
deze wettelijke criteria en stel vervolgens de regio’s in samenhang vast.

kst-32847-260
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2016

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 32 847, nr. 260

1

Beeld aangevraagde woningmarktregio’s
In het afgelopen jaar hebben alle Nederlandse gemeenten hard gewerkt
aan aanvragen voor woningmarktregio’s. De betrokken gemeenten
hebben de voor- en nadelen van verschillende scenario’s tegen elkaar
afgewogen en zijn gekomen tot de samenstelling en schaalgrootte die
naar hun inzicht het best past gezien de regionale binding van de daar
werkzame corporaties en de lokale volkshuisvestelijke vraag.
In totaal zijn twintig aanvragen voor woningmarktregio’s ingediend. Een
van deze aanvragen heb ik afgewezen, omdat die aanvraag niet is gedaan
door alle gemeenten die de regio zouden moeten vormen en de resterende gemeenten Velsen, Beverwijk en Heemskerk minder dan 100.000
huishoudens omvatten. Hoewel zij een woningmarktregio op de schaal
van de bestuurlijke samenwerking van Zuid-Kennemerland/IJmond
passender vinden en op die schaal wensen te blijven samenwerken,
hebben de drie gemeenten, mede gezien de keuze van de andere
gemeenten in dat gebied, vervolgens besloten aan te sluiten bij het
regioverzoek van de Metropoolregio Amsterdam. Daarmee is er een
dekkend beeld van Nederland, dat betrekking heeft op alle corporaties die
geen categorale instelling zijn. In elke regio zijn meerdere corporaties
aanwezig die daar hun kerngebied zouden hebben op basis van de
aanvragen. De onderstaande tabel en afbeelding tonen welke regio’s zijn
aangevraagd, uit hoeveel gemeenten de regio’s bestaan en hoeveel
huishoudens elke aangevraagde regio omvat:
Figuur 1 - Kaart van te vormen woningmarktregio’s

Tabel 1 – Overzicht van te vormen woningmarktregio’s
#

Regio

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14

Friesland
Groningen/Drenthe
Noord-Holland Noord
Zwolle/Stedendriehoek
Metropoolregio Amsterdam
Amersfoort/Noord-Veluwe/Zeewolde
Holland Rijnland
Oost Nederland
U16
Food Valley
Haaglanden/Midden-Holland/Rotterdam
Arnhem Nijmegen
Woongaard
Drechtsteden/Hoeksche Waard/
Goeree Overflakkee
Noordoost Brabant
West-Brabant en Hart van Brabant
Zeeland
Metropoolregio Eindhoven

15
16
17
18

Gemeenten

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 32 847, nr. 260

Huishoudens

24
35
18
22
32
15
14
22
16
7
27
18
19
12

285.320
498.103
287.257
405.875
1.124.826
215.837
243.977
393.949
401.804
125.968
1.128.055
351.765
167.802
172.544

19
24
12
21

273.225
474.052
160.634
334.422

2

#

Regio

19

Limburg

Gemeenten
33

Huishoudens
516.595

Focus op het kernwerkgebied
Het oogmerk van woningmarktregio’s is regionale verankering van
corporaties en vergroting van de focus op het kernwerkgebied. Op dit
moment zijn er nog 1.600 bilaterale relaties tussen corporaties en
gemeenten. In al die gemeenten kan de corporatie nog uitbreiden door
nieuwbouw of aankoop van bezit. Uitgaande van de indeling in de
hierboven weergegeven afbeelding zal dit aantal afnemen naar 1.200. Dit
is een reductie van 25%. Bij de 400 gevallen waar na vaststelling van de
regio’s het uitbreidingsverbod geldt, gaat het met name om relatief kleine
woningaantallen. Dit wijst erop dat het nieuwbouwverbod met name van
kracht wordt in (voorziene) uitbreidingsgebieden van corporaties. Dit
illustreert een duidelijke begrenzing van het kernwerkgebied.
Effect op de indicatieve bestedingsruimte
In mijn brief van 22 juni 2016 over de indicatieve bestedingsruimte
woningcorporaties (Kamerstuknummer 32 847, nr. 418) zegde ik toe u een
overzicht te sturen van de indicatieve bestedingsruimte per woningmarktregio. In de onderstaande tabel is per regio de maximale indicatieve
bestedingsruimte per DAEB-woning voor nieuwbouw weergegeven.1 In
de laatste kolom is de relatieve stijging of daling van de indicatieve
bestedingsruimte weergegeven ten opzichte van de huidige situatie
zonder woningmarktregio’s en zonder begrenzing van uitbreidingsactiviteiten buiten het kernwerkgebied.
Tabel 2 – Indicatieve bestedingsruimte voor nieuwbouw per regio bij vaststelling van
aangevraagde regio’s
#

Regio

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19

1

Friesland
Groningen/Drenthe
Noord-Holland Noord
Zwolle/Stedendriehoek
Metropoolregio Amsterdam
Amersfoort/Noord-Veluwe/
Zeewolde
Holland Rijnland
Oost Nederland
U16
Food Valley
Haaglanden/Midden-Holland/
Rotterdam
Arnhem Nijmegen
Woongaard
Drechtsteden/Hoeksche Waard/
Goeree Overflakkee
Noordoost Brabant
West-Brabant en Hart van Brabant
Zeeland
Metropoolregio Eindhoven
Limburg
Nederland

Totale bestedings-ruimte
per DAEB-woning (€)

Verschil (%)

20.064
14.134
23.393
16.935
13.347
16.268

–3,1%
+1,4%
+13,9%
–1,0%
+2,1%
–29,5%

20.649
17.483
20.959
16.075
9.709

–4,4%
–0,9%
+11,8%
–0,7%
–0,1%

19.758
20.706
22.715

–7,0%
+0,8%
–5,4%

22.069
14.908
18.223
26.571
15.952
16.152

+10,4%
–0,2%
0,0%
–0,4%
–0,2%
0,0%

Voor de berekening zijn de ingediende voorstellen als uitgangspunt gehanteerd en is aangenomen dat het kerngebied van de corporatie de regio is waar zij het meest van haar eigen bezit
heeft.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 32 847, nr. 260

3

Uit deze gegevens blijkt dat in vijftien van de aangevraagde regio’s de
bestedingsruimte per saldo nagenoeg gelijk blijft, danwel beperkt wijzigt,
ten opzichte van de huidige situatie. Het betreft een beeld waarin geen
rekening is gehouden met ontheffingen, omdat die pas na vaststelling van
de regio aangevraagd kunnen worden. In een aantal gebieden neemt de
maximale indicatieve bestedingsruimte voor nieuwbouw toe omdat één
of meerdere corporaties die daar hun kernwerkgebied hebben ook grote
aantallen woningen buiten die regio hebben: zonder een ontheffing wordt
de indicatieve bestedingsruimte aan de kernregio toegerekend.
Voorbeelden zijn de regio’s Noord Holland Noord (13,9%), de U16 (11,8%)
en Noordoost Brabant (10,4%). Daar staat tegenover dat andere regio’s
met een afname te maken hebben. In de regio Amersfoort/Noord-Veluwe/
Zeewolde is die afname relatief fors: –29,5%. Met deze afname komt de
maximale indicatieve bestedingsruimte per DAEB-woning in die regio
overigens nog iets boven het landelijk gemiddelde van € 16.152 uit. Na
eventuele ontheffingen kan dit beeld wijzigen.
Een afname of toename van de maximale bestedingsruimte op het niveau
van de regio betekent niet automatisch dat het gehele gebied er op
vooruit of achteruit zou gaan. Indien nader wordt gekeken naar de
effecten op individuele gemeenten, dan blijkt dat ook binnen een regio
verschillen bestaan. In onderstaande tabel zijn de 25 gemeenten weergegeven waarin de maximaal beschikbare bestedingsruimte het sterkst
afneemt (zie laatste kolom). Een aantal gemeenten uit de regio
Amersfoort/Noord-Veluwe/Zeewolde is hierin terug te vinden: Eemnes
(–100,0%), Bunschoten (–99,0%), Soest (–96,7%) en Amersfoort (–89,0%).
Ook vier gemeenten uit de Metropoolregio Amsterdam staan in de lijst, te
weten Waterland (–97,0%), Beemster (–97,0%), Purmerend (–87,0%) en
Edam-Volendam (–57,9%). Het ligt voor de hand dat indien in een
gemeente de resterende bestedingsruimte onvoldoende is om de
benodigde volkshuisvestelijke inspanningen te leveren, hier gekeken moet
worden naar oplossingen. De wet voorziet hier ook nadrukkelijk in. Indien
er binnen de regio geen alternatieven te vinden zijn, dan kunnen
betrokken corporaties een ontheffingsverzoek op het verbod op
nieuwbouw en aankoop doen.
Ook hier geldt overigens dat een afname niet per definitie betekent dat er
geen passende bijdrage kan worden geleverd aan de volkshuisvestelijke
vraag. Zo zeggen deze cijfers niets over of en in welke mate in elk van
deze gemeenten aan vraag naar DAEB-nieuwbouw of renovatie bestaat en
kan ook bij een afname nog voldoende bestedingsruimte aanwezig zijn
om de noodzakelijke inspanningen te leveren.
Tabel 3 – 25 gemeenten met afname in bestedingsruimte voor nieuwbouw na de
vaststelling van woningmarktregio’s
gemeente

Eemnes
Rozendaal
Terschelling
Bunschoten
Waterland
Beemster
Soest
Amersfoort
Purmerend
Ooststellingwerf
Lochem
Edam-Volendam
Steenwijkerland
Gennep

Bestedings-ruimte
per DAEB-woning
voor regio (€)

Bestedings-ruimte
per DAEB-woning
na regio (€)

Verschil in
bestedings-ruimte
(%)

20.000
8.217
20.945
39.482
19.774
21.827
9.698
16.655
12.999
14.924
21.126
22.664
10.125
17.910

0
0
0
388
590
663
324
1.833
1.579
3.554
6.126
9.537
4.371
8.439

–100,0%
–100,0%
–100,0%
–99,0%
–97,0%
–97,0%
–96,7%
–89,0%
–87,0%
–76,2%
–71,0%
–57,9%
–56,8%
–52,9%

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 32 847, nr. 260

4

gemeente

Haaren
Pijnacker-Nootdorp
Leiden
Someren
Dordrecht
Enschede
Oldebroek
Nijmegen
Cranendonck
Arnhem
Nijkerk
Nederland

Bestedings-ruimte
per DAEB-woning
voor regio (€)

Bestedings-ruimte
per DAEB-woning
na regio (€)

Verschil in
bestedings-ruimte
(%)

25.126
2.300
9.327
7.963
15.521
11.028
14.339
18.839
7.179
17.997
32.647
16.152

17.029
1.601
6.787
5.989
11.976
9.393
12.262
16.175
6.240
15.776
29.462
16.152

–32,2%
–30,4%
–27,2%
–24,8%
–22,8%
–14,8%
–14,5%
–14,1%
–13,1%
–12,3%
–9,8%
0,0%

Regio Haaglanden Midden-Holland Rotterdam
Naar aanleiding van de regiovorming heb ik van verschillende gemeenten
uit de regio Haaglanden Midden-Holland Rotterdam het signaal
ontvangen dat er in sommige gemeenten mogelijk onvoldoende
bestedingsruimte bij de corporaties is voor de door de gemeente nodig
geachte volkshuisvestelijke inspanningen. Dit hangt mede samen met de
positie van Vestia in een groot aantal van deze gemeenten, dat nog lange
tijd met grote financiële restricties moet werken.
Uit tabel 2 blijkt dat de regio Haaglanden Midden-Holland Rotterdam met
€ 9.662 per DAEB-woning de laagste bestedingsruimte voor nieuwbouw
heeft van alle ingediende regio’s. In de gemeenten Rotterdam (€ 3.397),
Den Haag (€ 6.419), Delft (€ 6.310) en Brielle (geen bestedingsruimte) is
het bedrag lager dan het regiogemiddelde.2 Ook hier is ten opzichte van
de huidige plannen van woningcorporaties wel ruimte beschikbaar en
moet deze ruimte afgezet worden tegen de feitelijke noodzaak om extra
inspanningen te leveren. Er moeten keuzes gemaakt worden die gaan
over het beantwoorden aan volkshuisvestelijke problematiek en over
ruimte geven aan groei en ontwikkeling. Binnen de regio zijn er aanzienlijke verschillen. Indien ik in bestuurlijke zin, binnen de context waarin de
Woningwet het primaat bij lokale partijen legt, een rol kan spelen, zal ik
dat graag doen.
Ontheffingen
Op het moment dat het besluit over de kerngebieden genomen is en
bekend is gemaakt, treedt het verbod op nieuwbouw en aankoop in
andere gemeenten van rechtswege in werking. Direct daarna kunnen
corporaties, in samenspraak met gemeenten, een ontheffingsverzoek
indienen. In de toelichting bij het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (Btiv) is beschreven dat een ontheffing verleend wordt indien
aannemelijk is gemaakt dat in een gebied onvoldoende investeringscapaciteit beschikbaar is om aan de volkshuisvestelijke vraag te voldoen. Dit is
nader uitgewerkt in de onderstaande punten:
– de gemeente(n) waar de ontheffing moet gelden acht(en) de ontheffing
noodzakelijk;
– er is een vraag naar uitbreiding van de (huur)woningvoorraad, blijkend
uit gemeentelijke woonvisie of een vergelijkbaar document;

2

Tijdens het AO Staat van de Woningmarkt van 4 juni 2015 zegde ik toe u te informeren over de
investeringscapaciteit van woningcorporaties in Rotterdam-Zuid. Op basis van de maximale
indicatieve bestedingsruimte is enkel een beeld op gemeenteniveau te geven. De maximale
ruimte bedraagt in Rotterdam € 3.397 per DAEB-woning.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 32 847, nr. 260

5

–

–

–

de andere corporaties die feitelijk werkzaam zijn in de gemeente(n)
waar de ontheffing moet gelden en daar hun kernregio hebben, zijn
onvoldoende in staat om aan die vraag te voldoen;
overige corporaties in de woningmarktregio, die nog niet feitelijk
werkzaam zijn in de gemeente(n) waar de ontheffing moet gelden,
kunnen of willen niet aan de vraag voldoen;
uit de zienswijze van de gemeente(n) die de kernregio vormen van de
aanvragende corporatie, blijken geen zodanig nadelige effecten van
een ontheffing voor de volkshuisvesting aldaar, dat die ontheffing
onwenselijk is.

Sinds het najaar van 2015 is op www.woningwet2015.nl terug te vinden
hoe een ontheffingsverzoek onderbouwd kan worden en hoe de
procedure verloopt, in aanvulling op de algemene informatie over
regiovorming op die website en een folder die in samenwerking met de
VNG onder gemeenten is verspreid. Daarnaast is in de afgelopen
maanden veelvuldig contact geweest met gemeenten uit het hele land
over de regiovorming en ontheffingen.
Het is mijn verwachting dat de ontheffingsverzoeken snel zullen volgen op
de vaststelling van regio’s. Omdat ik duidelijkheid over de kernwerkgebieden van corporaties van groot belang acht, streef ik ernaar binnen de
redelijke wettelijke termijn van acht weken op deze verzoeken te besluiten.
Tot slot
Nu ik alle aanvragen ontvangen heb, zal ik ze deze zomer toetsen aan de
eerder genoemde criteria en vervolgens de woningmarktregio’s
vaststellen. Na de zomer zal ik u informeren over de door mij genomen
besluiten op de ingediende aanvragen.
De Minister voor Wonen en Rijksdienst,
S.A. Blok

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 32 847, nr. 260

6