Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2020–2021

32 847

Integrale visie op de woningmarkt

Nr. 724

BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN
KONINKRIJKSRELATIES
Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal
Den Haag, 17 februari 2021
Nu we door corona zoveel thuis moeten zijn, beseffen we meer dan ooit
hoe belangrijk betaalbaar en prettig wonen is. In het middensegment
hebben veel mensen moeite met het vinden van een passende woning:
daarvan zijn er op dit moment te weinig en daarom heb ik veel uit de kast
gehaald om de aanpak van het woningtekort te versnellen. Vooruitkijkend
ben ik met de provincies een woningbouwproductie overeengekomen van
900 duizend woningen in de periode tot 2030. Ik heb uw Kamer de
afgelopen kabinetsperiode regelmatig geïnformeerd over de maatregelen
die ik heb genomen zodat mensen met een middeninkomen, zoals
politieagenten, docenten en verpleegkundigen, makkelijker een geschikte
en betaalbare woning kunnen vinden. Ook de komende jaren zal het nodig
zijn om met alle betrokken partijen alles op alles te zetten om de
woonkansen in het middensegment verder te laten toenemen. In deze
brief ga ik in op de positie van deze mensen met een middeninkomen op
de woningmarkt, welke maatregelen ik reeds heb genomen voor deze
groep en wat er verder nog mogelijk is. Daarnaast informeer ik uw Kamer
over de uitvoering van een aantal moties en doe ik een aantal toezeggingen af, waaronder een toezegging om begin 2021 de Kamers te
informeren over de voortgang die wordt geboekt in het gezamenlijke
streven naar goed en betaalbaar wonen voor iedereen.
De woonkansen van mensen met een middeninkomen
In mijn brieven van juli 2019 en mei 2020 heb ik u de positie van mensen
met een middeninkomen op de woningmarkt geschetst.1 Ik heb toen
aangegeven dat een deel van deze groep moeite heeft een geschikte en
betaalbare woning te vinden in gebieden waar krapte op de woningmarkt
heerst. Mensen met een middeninkomen verdienen veelal te veel voor
een sociale huurwoning, terwijl in een krappe woningmarkt de betaal-

1

kst-32847-724
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2021

Kamerstuk 32 847, nrs. 546 en 654.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 32 847, nr. 724

1

baarheid van koopwoningen en huurwoningen in de vrije sector voor hen
onder druk staat.
De positie van middeninkomens die een woning zoeken is de laatste jaren
steeds meer onder druk komen te staan. Waar eerder nog gold dat het
vooral een probleem was van de grote steden in de Randstad zien we dat
de prijzen voor koopwoningen en huurprijzen in het vrije segment ook
verder zijn toegenomen waardoor ook buiten de Randstad de positie van
middeninkomens moeilijker is geworden. Hoewel we vol inzetten op het
inlopen van het woningtekort, loopt het woningtekort naar verwachting de
komende jaren verder op door de groei van het aantal huishoudens.2
Hierdoor is de kans groot dat het voor mensen met een middeninkomen
lastig zal blijven om een betaalbare woning te vinden.
Door de steeds lagere rente neemt bovendien het verschil in kansen
tussen mensen die een bij hun portemonnee en levensstijl passende
woning hebben (insiders) en mensen die dat niet hebben (outsiders) toe.
Deze laatste groep zijn mensen die niet in aanmerking komen voor sociale
huur of nog geen koopwoning hebben, of mensen waarbij de financiële
en/of leefsituatie is veranderd en de huidige woning niet meer passend is.
De dalende rente maakt dat de prijzen van woningen stijgen omdat
mensen meer kunnen lenen voor een koopwoning. Woningbezitters
profiteren daarbij van een gunstigere fiscale behandeling van de eigen
woning ten opzichte van andere vermogensbestandsdelen. Zij kunnen
vaak gebruikmaken van overwaarde bij het bieden op een nieuwe woning
maar voor mensen zonder koopwoning wordt het moeilijker om hier
tegenop te bieden. Ook is het in combinatie met de verminderde
aantrekkelijkheid van alternatieve investeringsopties door de lage rente
aantrekkelijk om vermogen in een woning te beleggen waardoor
woningen eerder worden opgekocht om te verhuren en in een krappe
markt de aanvangshuurprijzen toenemen.
Starters op de woningmarkt zijn daardoor vaker aangewezen op een
huurwoning in de vrije sector. Dit segment biedt flexibiliteit aan woningzoekenden op de woningmarkt. Tegelijkertijd heeft 40% van de huurders
met een middeninkomen in de vrije huursector een hoge woonquote,
blijkt op basis van EIB-onderzoek, waardoor deze mensen mogelijk minder
geld kunnen sparen voor een koopwoning.3
Maatregelen voor de verbetering van de positie van middeninkomens
In mijn brief van juli 2019 heb ik aangegeven welke acties ik onderneem
om de positie van middeninkomens te verbeteren. In onderstaande tabel
geef ik aan wat de voortgang is van de maatregelen die ik toen heb
benoemd, wat ik aanvullend heb gedaan en waar aanvullend naar
gekeken wordt. Het begint met de aanpak van het woningtekort door meer
woningen bij te bouwen. Daarbij is het ook belangrijk om te zorgen dat
deze woningen ook daadwerkelijk terechtkomen bij de middeninkomens
door ze beter te bestemmen. De bouw van woningen kost echter tijd. In de
tussentijd is daarom ook beleid nodig om te zorgen dat woningen beter
betaalbaar blijven.

2
3

Kamerstuk 32 847, nr. 701.
EIB (2020), Betaalbaarheid op de woningmarkt, p. 9.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 32 847, nr. 724

2

Probleem

Aanpak en voortgang maatregelen

Te weinig huizen voor de vraag van
mensen met een middeninkomen

Bouwen
Uit de brief van 2019:
• Er zijn voor zes regio’s woondeals gesloten waarin tevens concrete
locaties zijn aangewezen.
• De markttoets is voor drie jaar opgeschort, waardoor woningcorporaties
makkelijker huizen kunnen bouwen voor mensen met middeninkomens.
• Er zijn verschillende middenhuurakkoorden gesloten in o.a. Utrecht en
Amsterdam, waarin afspraken zijn gemaakt over prijzen en nieuwbouw.
Aanvullende maatregelen sindsdien, onder meer:
• Een miljard voor de woningbouwimpuls en in 2020 bovendien middelen
uit de woningbouwimpuls naar voren gehaald om de bouw te versnellen.
• Versnellen van de woningbouw afspraken met provincies over 130%
plancapaciteit, een verhoging van de productie tot ruim 90 duizend
woningen per jaar in de periode tot 2030 en het oplossen van belemmeringen in de woningbouwproductie.
• Het stimuleren van woningen voor bijvoorbeeld ouderen.1

Mensen met een middeninkomen
kunnen niet terecht in betaalbare
woningen. Zij concurreren met
hogere inkomens

Bestemmen
Uit de brief van 2019:
• Met de wet Maatregelen middenhuur is verduidelijkt dat de middenhuurwoningen kunnen worden toegewezen aan mensen met een middeninkomen.
• In het wetsvoorstel Huur en inkomensgrenzen wordt mogelijk gemaakt
om de vrije toewijzingsruimte van corporaties lokaal te verruimen.
Aanvullende maatregelen sindsdien:
• Aankondiging opkoopbescherming die ervoor zorgt dat in gewilde
gebieden huizen beschikbaar blijven voor mensen die er zelf in gaan
wonen.
• Verhoging van de maximale verkoopprijs van sociale koopwoningen
naar de geldende NHG-kostengrens voor gemeenten die de limiet van
€ 200.000 als een belemmering ervaren.

Vanwege stijgende huizenprijzen
komen middeninkomens moeilijker
aan een koopwoning en zijn de
huren in de vrije sector te hoog
voor mensen met een middeninkomen

Betaalbaar houden
Uit de brief van 2019:
• Tijdelijke differentiatie van de inkomensgrens voor meerpersoonshuishoudens voor de corporatiesector.
• Besluit voorbereid voor een cap op de WOZ in het WWS.2
• Noodknop middenhuur, waaraan invulling wordt gegeven door tijdelijke
maximering huurverhogingen (via initiatiefwetsvoorstel Nijboer).3

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 32 847, nr. 724

3

Probleem

Aanpak en voortgang maatregelen
Aanvullende maatregelen sindsdien:
• Huurverhogingen in de gereguleerde sector gemaximeerd op inflatie +
1 procentpunt4.
• Vrijstelling van de overdrachtsbelasting voor volwassenen onder de
35 jaar die voor het eerst een woning kopen (onder de 400.000 euro).
• Toezegging om met sectorpartijen in gesprek te gaan over transparantie
huurprijzen.
• Wetsvoorstel tijdelijke huurkorting zodat huurders met betalingsproblemenproblemen tegemoet kunnen worden gekomen met tijdelijke
huurkorting.

1

Kamerstuk 32 847, nr. 694.
Voor de invoering van een maximum aandeel WOZ-punten in het woningwaarderingsstelsel geldt dat de overheid al, onder voorwaarden, de
mogelijkheid heeft om met huurregelgeving beperkingen te stellen aan het eigendomsrecht, zie: Kamerstuk 32 847, nr. 652. Hiermee reageer ik op
het verzoek van de vaste commissie voor Binnenlandse Zaken om te reageren op een brief van dhr. Schoorl over de gevolgen van de invoering van
een maximum aandeel WOZ-punten in het woningwaarderingsstelsel en de noodknop middenhuur.
3
Ten aanzien van de noodknop middenhuur geldt dat ik met de keuze heb gemaakt om met de maximering van de jaarlijkse huurprijsstijging de
betaalbaarheid huurwoningen in de geliberaliseerde huursector te bevorderen, zie: Kamerstuk 32 847, nr. 654.
4
Recent is de motie Beckerman c.s. aangenomen die de regering verzoekt om de huren in de sociale huursector dit jaar te bevriezen (Kamerstuk
35 488, nr. 13). Ik informeer uw Kamer hierover separaat.
2

Bouwen: Om de positie van middeninkomens structureel te verbeteren is
nodig dat er meer woningen worden gebouwd. Daarom heb ik in het
tweede halfjaar van 2020 bestuurlijke afspraken gemaakt met de
provincies over de woningbouwproductie tot 2030 en de hiervoor
benodigde plancapaciteit. Hierdoor wordt, ten opzichte van de ambitie uit
de Nationale Woonagenda, de woningbouwproductie met 50 duizend
extra woningen opgeschroefd. Behalve voldoende plancapaciteit en
concrete afspraken over de kwantitatieve opgave, hebben we 14 gebieden
geïdentificeerd waar het kabinet meer regie op grote woningbouwlocaties
neemt. Voor deze gebieden maken we nu, samen met de betrokken
overheden, integrale businesscases op basis waarvan een volgend
kabinet een besluit kan nemen. Naar verwachting kunnen er binnen deze
14 gebieden, afhankelijk van randvoorwaardelijke investeringen, circa 580
duizend woningen worden gerealiseerd. Het is cruciaal dat deze woningen
aansluiten bij de behoefte van die mensen die het hardst naar een woning
op zoek zijn. Dat betekent dat een aanzienlijk deel van deze woningen
betaalbaar moet zijn voor mensen met een laag- of middeninkomen.
Naast gemaakte afspraken over woningaantallen, zie ik de komende jaren
een opgave om tot niet-vrijblijvende afspraken te komen over de
kwalitatieve woningbouwopgave in Nederland.
Tot slot lever ik met de woningbouwimpuls een additionele bijdrage aan
de kwalitatieve opgave: het bouwen van woningen in het betaalbare
segment. Van de eerste tranche van de woningbouwimpuls is maar liefst
60% bestemd voor betaalbare woningen in het middensegment, het gaat
hierbij om 32.500 betaalbare woningen van de in totaal 51 duizend
woningen. Dit is een belangrijk resultaat en met de volgende tranches van
de woningbouwimpuls komen daar nog meer woningen in het middensegment bij.
Bestemmen: Daarnaast heb ik maatregelen genomen om te zorgen dat
deze woningen ook daadwerkelijk bij middeninkomens terecht kunnen
komen. Zo is het met de wet Maatregelen middenhuur duidelijker voor
gemeenten dat ze specifiek woonruimte kunnen aanwijzen voor mensen
met middeninkomens, waar bijvoorbeeld gemeente Den Haag gebruik van
maakt. Gemeenten kunnen daarnaast gebruikmaken van de mogelijkheid
tot sociale koop om te zorgen dat middeninkomens ook aan betaalbare
koopwoningen kunnen komen. Ook krijgen gemeenten, woningcorpo-

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 32 847, nr. 724

4

raties en huurdersorganisaties met het wetsvoorstel Huur en inkomensgrenzen meer ruimte om in de prestatieafspraken de vrije toewijzingsruimte te verruimen zodat corporaties meer woningen voor
middeninkomens beschikbaar kunnen maken. Verder werk ik aan een
opkoopbescherming om te voorkomen dat woningen zomaar kunnen
worden opgekocht voor de verhuur. Ook onderzoek ik op verzoek van de
leden Terpstra (CDA) en Nijboer (PvdA) welke mogelijkheden er zijn om te
komen tot een vernieuwde vorm van premiekoopwoningen om zo de
positie van starters te verbeteren op de koopwoningmarkt.4 Ik verwacht
dit onderzoek voor de kabinetsformatie te hebben afgerond en de
resultaten ervan met uw Kamer te kunnen delen.
Betaalbaar houden: Ook heb ik samen met uw Kamer gewerkt aan de
betaalbaarheid door onder andere een maximering van de huurverhogingen en aan een eenmalige vrijstelling van de overdrachtsbelasting
voor volwassenen onder de 35 jaar die een woning kopen. Met het
wetsvoorstel Tijdelijke huurkorting regel ik dat huurders die een tijdelijke
inkomensdaling doormaken, bijvoorbeeld als gevolg van de coronamaatregelen, van hun verhuurder een tijdelijke huurkorting kunnen krijgen.
Daarnaast informeer ik uw Kamer binnenkort separaat over de voortgang
van mijn aanpak goed verhuurderschap.
Vooruitblik: de balans tussen bouwen en betaalbaarheid
De opgave om de woonkansen voor mensen met een middeninkomen te
verbeteren gaat zowel om het bouwen van voldoende betaalbare
woningen als om het zorgen dat de bestaande woningvoorraad
betaalbaar blijft. De woningbouwopgave is zo groot dat we alle partijen
nodig hebben die hieraan een steentje kunnen bijdragen. Gelijktijdig
moeten we de verschillen tussen insiders en outsiders verkleinen en de
excessen op de woningmarkt aanpakken, vooral in de steden.
Van belang daarbij is dat de maatregelen om de bestaande voorraad
betaalbaarheid te houden, niet ten koste kunnen gaan van de investeringsbereidheid in woningbouw. Dit zie ik ook terug bij een motie en een
toezegging, waar ik hieronder en in de bijlagen nader op inga. Zo
presenteren verschillende partijen regulering als een oplossing om de
excessen aan te pakken en de verschillen te verkleinen. En uit onderzoek
naar een reële liberalisatiegrens naar aanleiding van de toezegging aan
het lid Smeulders (GroenLinks) blijkt dat een hogere liberalisatiegrens een
relatief beperkt effectief heeft, omdat het slechts een klein deel van de
huurprijzen in het middenhuursegment verlaagt (bijlage 1)5. Tegelijkertijd
blijkt uit de gesprekken die ik heb gevoerd naar aanleiding van de motie
van Eijs (D66) dat continuïteit in beleid voor investeringen in woningbouw
en regulering belangrijk is voor vastgoedinvesteerders om bij te dragen
aan de woningbouwopgave (bijlage 2)6, 7. Dat licht ik nader toe in
onderstaande tekst.
Investeringen in nieuwbouw
Om de woonkansen van mensen met een middeninkomen verder te
verbeteren moet er voldoende aanbod zijn van betaalbare woningen.
Door de gezamenlijke inzet van betrokken partijen hebben we het
afgelopen jaar circa 79 duizend woningen gerealiseerd door nieuwbouw
en transformatie. Particuliere verhuurders schatten in dat zij circa 4.500
4

Kamerstuk 35 570 VII, nr. 51.
Raadpleegbaar via www.tweedekamer.nl.
6
Raadpleegbaar via www.tweedekamer.nl.
7
Kamerstuk 35 178, nr. 4.
5

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 32 847, nr. 724

5

wooneenheden hebben gerealiseerd. Zij leveren hiermee een bijdrage aan
de naar schatting 75 tot 100 duizend middenhuurwoningen die nodig zijn.
De bouwopgave vraagt de komende jaren ook nog een flinke investering.
Een belangrijke randvoorwaarde daarvoor is dat er een redelijk rendement
haalbaar is. Recent heeft Capital Value in een rapport laten zien dat er veel
kapitaal beschikbaar is maar dat onder meer continuïteit in beleid en
bijdragen vanuit de overheid belangrijk zijn.8
In de gesprekken die ik in het kader van de motie Van Eijs met beleggers
heb gevoerd geven zij aan dat het verhogen van de liberalisatiegrens een
nadelig effect zal hebben op hun investeringsbereidheid, omdat de
business case niet meer rond te rekenen is. Dit risico zie ik onder meer
bevestigd in het rapport van SEO «Prijsregulering in de vrije sector».9
Dankzij het kapitaal en initiatief van beleggers kunnen woningen worden
toegevoegd aan onder andere het middenhuursegment door woningen te
bouwen en bestaande woningen te transformeren voor bewoning.
Daarnaast speelt de vraag of het juridisch gezien mogelijk c.q. wenselijk is
om door verdergaande regulering het aandeel niet te liberaliseren
woningen te verhogen. Juridisch gezien moet de afweging worden
gemaakt of deze regulering van eigendom gerechtvaardigd is ten opzichte
van het algemeen belang. Het algemeen belang dat speelt is het vergroten
van de beschikbaarheid van woningen voor redelijke prijzen voor minder
vermogende mensen, ten opzichte van de bescherming van individuele
rechten anderzijds. Het is aan een volgend kabinet om invulling te geven
aan ofwel de continuering van de huidige liberalisatiegrens ofwel aan een
eventuele verhoging dan wel verlaging van deze grens.
Reële liberalisatiegrens
Uit het onderzoek dat ik gedaan heb naar aanleiding van de toezegging
aan de heer Smeulders blijkt op basis van WoON2018 dat circa 2,5 miljoen
(82%) van de ruim 3 miljoen huurwoningen aangeboden wordt voor een
huurprijs onder de liberalisatiegrens. Van de resterende huurwoningen
worden 430 duizend woningen (14%) in het middenhuursegment (tot
€ 1.000) aangeboden, terwijl circa 110 duizend (4%) wordt aangeboden
met een huurprijs boven de € 1.000.
Er is vaak het idee dat woningen in het middenhuursegment ver boven de
prijs die hoort bij de kwaliteit van de woning (op basis van het woningwaarderingsstelsel) worden aangeboden. Wanneer wordt ingezoomd op
de hoogte van de huurprijs in verhouding tot de kwaliteit van de woning
valt op dat voor middenhuurwoningen geldt dat 72% een huurprijs heeft
die lager ligt dan de huurprijs die berekend kan worden voor de kwaliteit
op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Als de grens van het
WWS zou worden verhoogd naar die € 1.000, heeft dat dus invloed op de
huurprijs van de overige 28% van de huurwoningen waarbij de huurprijs
hoger is dan de huurprijs die berekend zou kunnen worden voor de
kwaliteit op basis van het WWS. Deze huurwoningen zouden in huurprijs
moeten zakken. We zien dat de verhouding tussen prijs en kwaliteit mede
afhankelijk is van de markt. Deze 28% woningen bevinden zich voornamelijk in stedelijke gebieden (zie bijlage 1). Daarbij komt dat op basis van
de CBS-huurenquête blijkt dat bij mutatie (verhuizing) de huurprijs vaak
wordt verhoogd en dat de gemiddelde huurprijs voor woningen die recent
zijn gemuteerd in stedelijke gebieden gemiddeld boven de huurprijs ligt
die berekend kan worden voor de kwaliteit op basis van het WWS.

8
9

Capital Value (2021), De woning(beleggings)markt in beeld 2021.
Bijlage bij Kamerstuk 32 847, nr. 546.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 32 847, nr. 724

6

Naar aanleiding van de gesprekken en het onderzoek, heb ik beter zicht op
de balans tussen betaalbaarheid en bouwen, maar nog geen volledig
beeld. Ik wil hiervoor nog bekijken op welke wijze een rendabele middenhuurwoning te realiseren is en of en op welke wijzen de overheid daar een
rol in kan spelen. Met dit onderzoek geef ik tevens invulling aan de motie
Van Eijs die mij vraagt om een onderzoek te starten naar mogelijke
vormen van huurprijsregulering in de vrije sector en de gevolgen van de
verschillende mogelijkheden.10
Tot slot
Alles overwegende zijn er tijdens deze Kabinetsperiode stappen gezet die
een positieve bijdrage hebben gebracht aan het vergroten van de kansen
van middeninkomens op de woningmarkt. Zo kijk ik onder andere met
trots terug op de betaalbare woningen die tot stand komen met behulp
van de woningbouwimpuls, de diverse woondeals die gesloten zijn maar
ook op maatregelen zoals de wet differentiatie overdrachtsbelasting en de
voorstellen voor de opkoopbescherming en tijdelijke huurkorting.
Ondanks deze maatregelen is er blijvend stevige aandacht nodig voor
mensen met een middeninkomen op de woningmarkt. De opgave waar
we voor staan is zo groot dat we daarbij alle partijen nodig hebben.
Structurele maatregelen zijn nodig, die rekening houden met de balans
die ik hierboven beschreven heb. Het is aan een nieuw kabinet om daar
straks verder invulling aan te geven. In de tussentijd zal ik uw Kamer over
nog lopende toezeggingen informeren zoals ik in deze brief heb
aangekondigd.
Ik heb brief tevens verzonden aan de voorzitter van de Eerste Kamer.
De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
K.H. Ollongren

10

Kamerstuk 35 488, nr. 15.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 32 847, nr. 724

7