Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2020–2021

35 578

Wijziging van de Wet maatregelen woningmarkt
2014 II en de Woningwet (eenmalige
huurverlaging huurders met een lager inkomen)

Nr. 3

MEMORIE VAN TOELICHTING
I. ALGEMEEN
1. Inleiding
Het wetsvoorstel voorziet in het recht op eenmalige huurverlaging voor
huurders met een laag inkomen en een (voor dat inkomen) hoge huur die
een woning huren bij een woningcorporatie. Het gaat hierbij om huurders
die duur scheefwonen1. Dit betekent dat huurders recht krijgen op
huurverlaging wanneer hun inkomen onder de inkomensgrens van
passend toewijzen ligt en zij een huur hebben die hoger is dan de voor
hen toepassing zijnde aftoppingsgrens.
Hiermee sluit het wetsvoorstel aan op het beleid van passend toewijzen2
van gereguleerde huurwoningen bij woningcorporaties. In de periode
voor 2016 werden huishoudens met lage inkomens niet passend
toegewezen. In 2016 is passend toewijzen aan huishoudens die qua
inkomen recht hebben op huurtoeslag ingevoerd om duur scheefwonen te
voorkomen. Daarmee hebben huurders van woningcorporaties bij
verhuizing reeds een huur welke past bij het inkomen (en niet te hoog is in
relatie tot het inkomen). In aanvulling daarop zijn in het Sociaal Huurakkoord 2018, gesloten tussen Aedes en de Woonbond, afspraken gemaakt
om huurders met een laag inkomen en hoge huur op hun verzoek
specifiek maatwerk (huurbevriezing of -verlaging) te bieden.
Voor de huurders die in het verleden niet passend zijn toegewezen of
daarna te maken hebben gekregen met inkomensterugval maakt het
kabinet het mogelijk om een passende huur te verkrijgen met dit
wettelijke recht op eenmalige huurverlaging. Hiermee worden de
achterliggende doelen van het Sociaal Huurakkoord 2018 sneller bereikt.
1

Een deel van de huishoudens die behoren tot de doelgroep voor passend toewijzen woont in
een woning met een huur boven de aftoppingsgrens en woont daarmee eigenlijk te duur
(«dure scheefheid»).
2
Woningcorporaties moeten sinds 2016 jaarlijks aan minimaal 95% van de verhuizende
huishoudens met een inkomen tot de inkomensgrens voor passend toewijzen (€ 23.225 voor
eenpersoonshuishoudens, € 23.175 voor eenpersoonsouderenhuishoudens, € 31.550 voor
meerpersoonshuishoudens en € 31.475 voor meerpersoonsouderenhuishoudens (2020)), een
woning met een huurprijs onder of gelijk aan de aftoppingsgrens (€ 619,01 voor een- en
tweepersoonshuishoudens en € 663,40 voor meerpersoonshuishoudens (2020)) toewijzen.

kst-35578-3
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2020

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 35 578, nr. 3

1

De huidige economische onzekerheid als gevolg van de coronacrisis
versterkt het belang om de aanpak van dure scheefwoners te versnellen
door een eenmalige recht op huurverlaging voor deze huishoudens voor
te stellen. Huishoudens die duur scheefwonen hebben een grotere kans
om betalingsrisico’s te lopen en zij hebben een grotere kans om schulden
op te bouwen. Het is daarom noodzakelijk om nu met wetgeving te komen
die het beoogde evenwicht tussen inkomen en huur sneller bereikt
Het kabinet stelt daarmee maatregelen voor om de huurprijs voor deze
huurders sneller in verhouding te krijgen tot het inkomen om duur
scheefwonen aan te pakken. De woningcorporatie doet daartoe een
huurverlagingsvoorstel aan de huurders die voldoen aan de gestelde
voorwaarden. Woningcorporaties vragen bij de Belastingdienst een
verklaring aan waarin staat dat het huishoudinkomen 20193 behoort tot de
«categorie lagere inkomens». Op basis van deze verklaring kunnen zij
bepalen of het inkomen van de huurders onder de inkomensgrens voor
passend toewijzen valt. Dat doen woningcorporaties alleen voor
woningen met een huurprijs boven de aftoppingsgrens (zie verder
onderdelen 1.2 en 3). Als de huur hoger ligt dan aftoppingsgrens en uit de
verklaring blijkt dat het huishoudinkomen laag is, stelt de woningcorporatie een huurverlaging voor naar de toepasselijke aftoppingsgrens (zie
onderdelen 1.2 en 3).
Daarnaast kan de huurder ook zelf verzoeken om een huurverlaging. Dan
moet de huurder gegevens bijvoegen waaruit blijkt dat het inkomen in de
laatste zes maanden voorafgaande aan het verzoek lager was dan de
toepasselijke inkomensgrens voor passend toewijzen (zie verder onderdelen 1.2 en 3). Dit huurverlagingsvoorstel kan worden afgedwongen. Als
de huurder niet instemt met het huurverlagingsvoorstel van de woningcorporatie, bijvoorbeeld omdat de huurder van mening is dat de huur niet
voldoende verlaagd wordt, dan kan hij een uitspraak van de Huurcommissie vragen. Dat kan hij ook als de woningcorporaties niet op zijn
verzoek een voorstel tot huurverlaging doet. Mochten de verstrekte
gegevens gerede twijfel met zich meebrengen over de vraag of de
huurder in aanmerking komt voor huurverlaging, bijvoorbeeld omdat
hieruit niet duidelijk wordt dat de huurder minimaal 6 maanden een laag
inkomens heeft, kan de woningcorporatie besluiten geen voorstel te doen.
Indien de huurder van mening is dat hij wel recht heeft op de huurverlaging kan dit vervolgens voorgelegd worden aan de Huurcommissie.
Woningcorporaties krijgen door de verplichte huurverlaging die uit dit
wetsvoorstel volgt een taakverzwaring wat betreft de betaalbaarheid van
het huren. Met de tevens in het wetsvoorstel geregelde tegemoetkoming –
via tariefverlaging van de verhuurderheffing – voor deze taakverzwaring,
wordt woningcorporaties voldoende ruimte geboden om te blijven sturen
op de balans tussen de verschillende opgaven (betaalbaarheid, verduurzaming en nieuwbouw) binnen hun maatschappelijke taak.
Huren die op basis van dit wetsvoorstel worden verlaagd, worden buiten
beschouwing gelaten bij de berekening van de huursomstijging.
1.2 Aanleiding en achtergrond problematiek
In de afgelopen jaren is er vanuit dit kabinet en het vorige kabinet ingezet
op het verbeteren van de betaalbaarheid van huurders. In 2016 is passend
toewijzen aan huishoudens die (toentertijd) qua inkomen recht hebben op
3

Het inkomen van 2019 is in voorjaar 2021 het recentst door de Belastingdienst vastgestelde
inkomen. Mensen kunnen immers tot 1 mei 2021 nog aangifte doen over hun inkomen van
2020. Daarom wordt – net als bij de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging – uitgegaan
van het inkomen van twee jaar geleden.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 35 578, nr. 3

2

huurtoeslag ingevoerd om duur scheefwonen te voorkomen. Tegelijkertijd
is de maximale huursomstijging voor woningcorporaties per 2017
aangepast, wat heeft geleid tot beperktere gemiddelde huurverhogingen
bij woningcorporaties. De maximale huursomstijging is sinds dit jaar
verder aangescherpt tot inflatievolgend. Woningcorporaties bouwen
daarnaast meer goedkope woningen, onder meer door de aftrek in de
verhuurderheffing voor goedkope nieuwbouw. Daarnaast zijn per 2020 de
harde inkomensgrenzen voor de huurtoeslag vervallen. Op basis van
WoON2018 blijkt dan ook dat er een afname is van het aantal huishoudens
dat duur scheefwoont. Dat neemt niet weg dat WoON2018 laat zien dat
346.000 huishoudens te duur wonen. De economische gevolgen van de
coronacrisis zijn onzeker. Het is daarom noodzakelijk om nu de betaalbaarheid voor deze groep huurders te verbeteren. Het kabinetsbeleid is
daar met dit wetsvoorstel op gericht.
De afspraken tussen Aedes, de vereniging van woningcorporaties, en de
Woonbond, de vereniging van huurders(organisaties) dragen, naast de
maatregelen van het kabinet, bij aan de betaalbaarheid. Aedes en de
Woonbond hebben in hun Sociaal Huurakkoord 2018 afspraken gemaakt
over huurbevriezing en huurverlaging (specifiek maatwerk) voor huurders
met een laag inkomen en een voor dat inkomen hoge huur4. Het beoogde
doel van het Sociaal Huurakkoord is het bieden van zekerheid over de
betaalbaarheid van de huren Eind 2019 hebben Aedes en de Woonbond
aan die afspraken een nadere invulling gegeven voor 20205. Hiermee is
door deze partijen een verdere invulling gegeven aan hun afspraken
waarbij wordt omschreven welke huurders betaalrisico’s ervaren6.
Ook hebben woningcorporaties de laatste jaren (2017–2019) een
huurbeleid gevolgd met een gemiddelde huurverhoging rond de inflatie
voor zittende huurders. Uit de recente cijfers van de Huurenquête van CBS
over huurstijgingen 2020 blijkt een bestendiging van dit beeld. Dat neemt
niet weg dat nog steeds een grote groep huurders duur scheef woont. Een
beperkte(re) huurverhoging zorgt er niet voor dat zij op korte termijn een
huur betalen die past bij het inkomen.
Tegelijkertijd brak in 2020 de coronacrisis uit. De hieruit voortvloeiende
lockdown en beperking van personenverkeer, omwille van de bestrijding
van het coronavirus, brengen economische gevolgen met zich mee.
Huurders kunnen hierdoor een structurele of tijdelijke inkomensdaling
doormaken. Voor deze huurders neemt de betaalbaarheid van het huren
(verder) af. Voor de huurders die te maken krijgen met een tijdelijke
inkomensdaling heeft de Minister voor Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties een wetsvoorstel Tijdelijke Huurkorting (35 516) waarmee de
belemmeringen voor verhuurders worden weggehaald om een tijdelijke
huurkorting toe te passen. De Minister van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijksrelaties heeft daarnaast aan de Eerste Kamer toegezegd7 dat zij
aan de hand van de gerealiseerde huurontwikkeling in 2020 en de
koopkrachtontwikkeling van huurders in 2020 onderzoekt of aanvullende
maatregelen voor de betaalbaarheid van het huren nodig zijn.
Uit enquêtes, uitgevraagd door Aedes, IVBN, Vastgoed Belang en Kences,
blijkt vooralsnog niet dat (veel) meer huurders kampen met betalingsachterstanden of grotere betaalrisico’s. Ook blijkt dat de gemiddelde

4

https://www.woonbond.nl/publicatie/sociaal-huurakkoord-2018
https://www.aedes.nl/artikelen/klant-en-wonen/huurbeleid/huurprijsbeleid/afsprakenhuurbevriezing-en-huurverlaging.html en https://www.woonbond.nl/huurbevriezing-enhuurverlaging-2020
6
https://www.nibud.nl/beroepsmatig/nibud-luidt-noodklok-kwart-van-de-huurders-zit-financieelklem/
7
Kamerstukken I 2019/20, 35 431, I en J
5

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 35 578, nr. 3

3

huurverhoging van afgelopen jaar voor zittende huurders onder inflatieniveau ligt. Het beeld geeft aan dat een maatregel als generieke huurbevriezing waarde Eerste Kamer om heeft verzocht8 niet het meest
doelmatig en effectief is. Een dergelijke maatregel zal voor alle huurders
gelden en heeft daarbij een grote financiële impact voor verhuurders,
terwijl verhuurders tegelijkertijd voor een grote nieuwbouw- en verduurzamingsopgave staan. Daarom is gekozen voor een gerichte maatregel
voor de eerder omschreven groep huurders met een lager inkomen en
een voor dat inkomen hoge huur. Deze groep kent mogelijke betaalrisico’s.
Dat wil zeggen dat zij problemen kunnen ondervinden met het opbrengen
van de noodzakelijke lasten, zoals energiekosten, verzekeringen en lokale
lasten en ook woonlasten. Hierdoor ontstaat er ook extra risico op het
ontwikkelen van financiële problematiek, zoals problematische schulden.
Woningcorporaties worden verplicht om de huur (op basis van een door
de Belastingdienst verstrekte verklaring over de inkomenscategorie) of op
verzoek van huurders met een laag inkomen en een voor dat inkomen
hoge huur, te verlagen. De woningcorporaties moeten hiervoor bij de
Belastingdienst een verklaring opvragen over de inkomenscategorie voor
de huurders die potentieel in aanmerking komen voor een huurverlaging.
Woningcorporaties zorgen al voor betaalbare huurwoningen voor de
doelgroep. Dit is de taak die ze opgedragen hebben gekregen en waarvoor
ze in aanmerking komen voor staatssteun (met name via door het WSW
geborgde leningen). Aan deze taak zijn verschillende voorwaarden
verbonden, waaronder het passend toewijzen. Dit wetsvoorstel sluit
hierbij aan.
Voor verschillende groepen zittende huurders met een structureel laag
inkomen en voor dat inkomen hoge huur, hebben Aedes en de Woonbond
reeds afspraken gemaakt in het Sociaal Huurakkoord over huurverlaging
of huurbevriezing. In aanvulling op de eis van het passend toewijzen en in
aansluiting op de afspraak van Aedes en Woonbond kiest het kabinet
ervoor om ook deze zittende huurders eenmalig het recht te geven op een
huurverlaging tot de aftoppingsgrens. Daarmee krijgen de huurders die
duur scheefwonen de kans om toch (of sneller) een passende huur te
krijgen. De reden voor het dure scheefwonen kan liggen in het feit dat de
huurder voor 2016 is verhuisd – toen woningcorporaties hun eigen
passend toewijzingsbeleid hanteerden- of omdat de huurder sinds de
woningtoewijzing een inkomensdaling heeft doorgemaakt. Met de
voorgestelde regeling krijgen naar verwachting ongeveer 260.000
huurders recht op huurverlaging.
Anders dan in het Sociaal Huurakkoord 2018 is gekozen voor een
eenmalig recht en een huurverlaging in plaats van een huurbevriezing. De
reden om wettelijk recht op huurverlaging te regelen is om de achterliggende doelen van het Sociaal Huurakkoord 2018 sneller te bereiken en de
betaalbaarheid, waar het huidige kabinetsbeleid op gericht is, te verbeteren. De gevolgen van de coronacrisis en de onzekerheid waarmee dit is
omgeven versterkt deze wens. Na de huurverlaging op basis van deze
tijdelijke regeling kan de woningcorporatie de betreffende woning na
afloop van deze eenmalige regeling weer in haar reguliere huurverhogingsregime meenemen.
Uit het onderzoek opgaven middelen blijkt dat de verlaging van de
verhuurderheffing effectief is om de middelen in de corporatiesector te
vergroten. Met oog op het tekort dat uit hetzelfde onderzoek voor de
corporatiesector blijkt, krijgen gelijktijdig verhuurders daarom een
tariefverlaging in de verhuurderheffing. Met deze tegemoetkoming wordt
beoogd dat woningcorporaties de balans kunnen houden in het uitvoeren
van de verschillende maatschappelijke opgaven.
8

Kamerstukken I 2019/20, 35 431, D, H en K

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 35 578, nr. 3

4

Dit wetsvoorstel voorziet in twee mogelijkheden: (1) Huurverlaging op
initiatief van de woningcorporatie en (2) de huurder dient een verzoek in
tot huurverlaging.
1. Huurverlaging op initiatief van de woningcorporatie
Woningcorporaties vragen voor woonadressen waarvan de geldende
huurprijs hoger is dan de lage aftoppingsgrens (in 2020 € 619,01) een
verklaring over de categorie van het huishoudinkomen van 2019. Als uit
de verklaring van de Belastingdienst blijkt dat het huishoudinkomen van
2019 lager was dan de toepasselijke inkomensgrens voor passend
toewijzen én de geldende huurprijs hoger is dan de voor het huishouden
toepasselijke aftoppingsgrens9, stelt de woningcorporatie een huurverlaging voor. De Woningcorporatie heeft tot uiterlijk 1 april 2021 om een
huurverlaging voor te stellen tot het bedrag dat gelijk is aan de toepasselijke aftoppingsgrens.
Om deze maatregel goed te kunnen te laten werken en alle huurders die
daar recht op hebben te bereiken, is het noodzakelijk om de woningcorporaties op aanvraag bij de Belastingdienst bekende gegevens te
verstrekken. Dan weten de woningcorporaties welke huishoudens recht
hebben op de in dit wetvoorstel voorgestelde huurverlaging. Aan de hand
van de van de Belastingdienst verkregen gegevens10 kunnen de woningcorporaties de huurverlaging gericht toepassen. Tevens wordt zo een
optimaal gebruik van deze maatregel mogelijk gemaakt en worden meer
huurders bereikt.
2. Verzoek tot huurverlaging
Als de huurder niet op basis van de huurverlaging op initiatief van de
woningcorporatie in aanmerking komt voor huurverlaging kan de huurder
kan ook zelf een verzoek om huurverlaging doen. Bijvoorbeeld als het
inkomen van de huurder is gedaald in 2020 of 2021. De huurder komt in
aanmerking voor een huurverlaging als zijn inkomen gedurende een
periode in de laatste zes maanden voorafgaande aan het verzoek lager
was dan of gelijk was aan de voor het toepasselijke actuele inkomensgrens voor passend toewijzen. De huurder verstrekt bij dat verzoek
gegevens waaruit blijkt dat het huishoudinkomen onder de actuele
inkomensgrens voor passend toewijzen lag. Hierbij valt te denken aan
recente salarisstroken, uitkeringsspecificaties of een verklaring van de
boekhouder indien de huurder ZZP’er is. Ook verstrekt hij een zelf
opgestelde verklaring over de actuele samenstelling van het huishouden.
Huurders kunnen een dergelijk verzoek vóór 31 december 2021 bij de
woningcorporatie indienen. Hierdoor worden ook huurders bereikt die een
recentere inkomensdaling hebben doorgemaakt.
1.3 Stappen voor verbetering betaalbaarheid voor huurders in het
geliberaliseerde segment
Voorliggend wetsvoorstel regelt een eenmalig recht op huurverlaging
voor huurders met een laag inkomen in het gereguleerde segment van
woningcorporaties (qua huurprijs gereguleerde huurcontracten).

9

De verklaring van de Belastingdienst vermeldt ook het aantal personen dat op het betreffende
woonadres staat ingeschreven in de Basisregistratie personen.
10
Niet de exacte inkomensgegevens van het huishouden, maar alleen de melding of het
huishoudinkomen wel of niet hoger is dan de voor het huishouden toepasselijke inkomensgrens. Plus het getal van het aantal ingeschreven bewoners, zodat de toegelaten instelling kan
bepalen welke aftoppingsgrens van toepassing is.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 35 578, nr. 3

5

In het geliberaliseerde segment (qua huurprijs geliberaliseerde huurcontracten, ook wel vrije sector genoemd) wonen doorgaans huurders met
een hoger (midden)inkomen. Ook voor hen is prettig en betaalbaar wonen
belangrijk, juist in deze onzekere tijden van de coronacrisis en de
maatregelen die genomen moeten worden om het coronavirus te
bestrijden.
In haar brief Betaalbaar wonen voor starters en mensen met een
middeninkomen11 heeft de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties maatregelen aangekondigd ter verbetering van de betaalbaarheid van woningen voor mensen met een middeninkomen en starters
en voor het aanpakken excessen in de woningmarkt:
– Het voor een periode van drie jaar maximeren van de jaarlijkse
huurverhoging in de vrije sector tot inflatie + 2,5 procentpunt, conform
de geldende maximering in de sociale sector. Nu is de huurverhoging
in de vrije sector vrij.
– Samen met de sector meer transparantie aan huurders in de vrije
sector geven over hoe hun aanvangshuurprijs tot stand komt. De
afspraken van het convenant kunnen vervolgens verankerd worden in
wetgeving, zodat zij bindend worden voor de gehele sector.
– Het invoeren van de mogelijkheid voor gemeenten om een opkoopbescherming in te voeren voor betaalbare koopwoningen. In sommige
buurten en steden slagen mensen niet om een betaalbare woning te
kopen, omdat die woningen opgekocht worden door bijvoorbeeld
beleggers. Een opkoopbescherming gaat het opkopen door beleggers
tegen.
Daarnaast is het wetsvoorstel Tijdelijke huurkorting (35 516), zoals
aangekondigd in de brief Huurbeleid in tijden van corona: gericht
problemen oplossen12, als een separaat wetsvoorstel ingediend om
belemmeringen voor verhuurders weg te nemen om een tijdelijke
huurkorting te geven. Dit biedt verhuurders de mogelijkheid om tijdelijke
huurkorting in te zetten als maatwerkoplossing voor huurders die in
tijdelijke betalingsproblemen komen door de coronacrisis. Verhuurders
kunnen na 2021 de mogelijkheid voor het geven van tijdelijke huurkorting
gebruiken als vangnet. Daarvan kunnen ook huurders in het geliberaliseerde segment gebruikmaken.
2. Doel en noodzaak voorgestelde wijzigingen
Het aantal huishoudens met een betaalrisico voor de huur is na 2015
gedaald als gevolg van het conjuncturele herstel na de financiële crisis.
Dit neemt niet weg dat er nog steeds huishoudens kampen met betaalrisico’s, zoals omschreven in WoOn2018 en er huishoudens getroffen
worden door de economische gevolgen van de coronacrisis waardoor de
betaalbaarheid van het huren kan afnemen.
Huurders met een laag inkomen13 en een huurprijs boven de voor hen van
toepassing zijnde aftoppingsgrens14, kunnen op basis van de afspraken uit
het Sociaal Huurakkoord 2018 om huurbevriezing vragen bij de woningcorporatie. Op het moment dat een huishouden verhuist naar een andere
corporatiewoning in het DAEB-segment, dan moeten woningcorporaties
die huishoudens in de meeste gevallen (jaarlijks minimaal 95%) op grond
11

Kamerstukken II 2019/20, 32 847, nr. 654
Kamerstukken II 2019/20, 27 926, nr. 320
13
Woonbond en Aedes: tot € 15.500 voor eenpersoonshuishoudens, tot € 26.500 voor tweepersoonshuishoudens en tot € 33.500 voor huishoudens van drie of meer personen (2020)
14
€ 619,01 voor huishoudens die uit één of twee personen bestaan en € 663,40 voor
huishoudens die uit drie of meer personen bestaan (2020)
12

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 35 578, nr. 3

6

van de Woningwet huisvesten in een woning met een huurprijs onder of
gelijk aan de toepasselijke aftoppingsgrens15.
Het blijkt dat woningcorporaties in laatste jaren in meer dan 98% van die
gevallen passend hebben toegewezen. Deze verplichting voor passend
toewijzen geldt sinds 2016, voor die tijd werd een groter deel van de
groep lage inkomens tegen een huur boven de aftoppingsgrens
gehuisvest. Huurders die voorafgaand aan passend toewijzen een woning
kregen toegewezen, hebben daardoor (mogelijk) een te hoge huur voor
het inkomen. Dit zijn huurders die duur scheefwonen. Zij zouden gebaat
zijn bij een lagere huur maar het is echter niet altijd mogelijk of wenselijk
om te verhuizen, mede gezien het aantal vrijkomende woningen met een
passende huur.
Met het oog op betaalbaarheid kiest het kabinet er voor zittende huurders
met een gereguleerde huurovereenkomst en met een inkomen tot de
inkomensgrens van passend toewijzen16 eenmalig het recht te geven op
een huurverlaging tot de aftoppingsgrens (prijs 2020: € 619,01/ € 663,40).
Daarmee krijgen zittende huurders de kans om een passende huur te
krijgen en wordt duur scheefwonen verminderd. Hiermee nemen de
betaalrisico’s voor de groep huurders die in aanmerking komen voor deze
maatregel af.
De voorgestelde maatregel reikt verder dan de afspraken uit het Sociaal
Huurakkoord 2018 over specifiek maatwerk. Deze maatregel gaat uit van
de inkomensgrenzen zoals die zijn bepaald bij passend toewijzen en
waarmee huurders betaalbaar kunnen wonen. Dit zijn hogere inkomensgrenzen dan die in het Sociaal Huurakkoord worden gehanteerd17. Als
aansluiting wordt gezocht bij deze lagere grenzen valt een deel van de
huurders buiten het bereik van de maatregel en kunnen zij geen beroep
doen op huurverlaging.
Ten tweede gaat deze maatregel, voor huishoudens met een huur boven
de aftoppingsgrens, uit van huurverlaging tot de aftoppingsgrens (2020:
€ 619,01 / € 663,40). Het Sociaal Huurakkoord gaat uit van een huurbevriezing bij een huurprijs boven de toepasselijke aftoppingsgrens. Pas bij
een huurprijs boven de maximale huurtoeslaggrens (2020: € 737,14) gaat
het Sociaal Huurakkoord uit van huurverlaging, tot een huurprijs onder
€ 737,14.
De inspanningen van het kabinet zijn al geruime tijd op gericht op
betaalbaarheid. Onder andere het beleid van passend toewijzen van
huurwoningen door woningcorporaties heeft hieraan bijgedragen. Verder
ontvangt het kabinet signalen dat het maatwerk zoals afgesproken door
Aedes en de Woonbond vaker kan worden benut.
Huishoudens die duur scheefwonen hebben een grotere kans om
betalingsrisico’s te lopen en zij hebben een grotere kans om schulden op
te bouwen. Deze risico’s nemen toe in combinatie met de actuele crisis die
voor een grotere groep huurders leidt tot een laag inkomen. Het is

15

In het wetsvoorstel Wijziging van de Woningwet naar aanleiding van de evaluatie van de
herziene Woningwet (35 517) wordt voorgesteld dat dat de 5% vrije toewijzings-ruimte over
meerdere jaren gespreid kan worden en om een uitzondering op passend toewijzen te maken
voor ouderen met een laag inkomen maar met vermogen, zodat zij wanneer zij dat wensen
een duurdere woning kunnen huren die beter past bij hun woonwensen.
16
€ 23.225 bij een eenpersoonshuishouden, € 31.550 bij een meerpersoonshuishouden,
€ 23.175 bij een eenpersoonsouderenhuishouden en € 31.475 bij een meerpersoonsouderenhuishouden (2020)
17
M.u.v. huishoudens van drie of meer personen, daarvoor hanteren woningcorporaties nu een
inkomensgrens (€ 33.500) die ca. € 2.000 hoger ligt dan de inkomensgrens voor
meerpersoonshuishoudens voor passend toewijzen (€ 31.475 / € 31.550, zie voetnoot
hierboven); maar die huishoudens kunnen op basis van het Sociaal Huurakkoord 2018 de
woningcorporatie om huurbevriezing vragen.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 35 578, nr. 3

7

daarom noodzakelijk om nu met wetgeving te komen om duur scheefwonen te verminderen.
Hiermee sluit het wetsvoorstel aan op het beleid van passend toewijzen
van gereguleerde huurwoningen door woningcorporaties dat in 2016
weer is geïntroduceerd. In de periode voor 2016 werden huishoudens met
lage inkomens niet passend toegewezen. Vanwege de huidige economische onzekerheid als gevolg van de coronacrisis vindt het kabinet het
van belang om de aanpak van dure scheefwoners te versnellen door een
eenmalige recht op huurverlaging voor deze huishoudens voor te stellen.
Door deze verdergaande regeling kan de achterliggende doelstelling van
de afspraken over specifiek maatwerk uit het Sociaal Huurakkoord 2018
met de door het kabinet voorgestelde regeling sneller worden gerealiseerd. Immers, met de afspraken uit het Sociaal Huurakkoord 2018
worden huren enkel bevroren, waardoor het langer duurt tot de huur past
bij het inkomen. Hierdoor duurt de periode waarin huurders mogelijk
betalingsrisico’s hebben langer.Inherent aan een eenmalige regeling is dat
na het eindigen van die regeling bepaalde groepen mogelijk net niet meer
kunnen profiteren. De regeling geldt voor het jaar 2021. Met deze
eenmalige regeling doet het kabinet een correctie op het ontbreken van
passend toewijzen in het verleden. Bovendien biedt het verplicht passend
toewijzen aan huishoudens met een laag inkomen in combinatie met een
maximale huursomstijging op inflatieniveau ((voldoende waarborg voor
het voorkomen van nieuwe dure scheefwoners binnen het DAEB-segment
van woningcorporaties.
Huurders met een geliberaliseerd huurcontract kunnen geen beroep doen
op de in dit wetsvoorstel geregelde huurverlaging. Deze woningen
behoren niet tot het DAEB-segment van woningcorporaties en vallen
daarmee niet onder de aan woningcorporaties opgedragen taak. Een
verplichte huurverlaging past hier niet bij. Bovendien is de huurprijs bij
geliberaliseerde huurcontracten vrij, ook daarbij past geen verplichte
huurverlaging. Overigens hebben huurders met een geliberaliseerd
contract doorgaans ook een hoger inkomen. Ook de afspraken uit het
Sociaal Huurakkoord 2018 over huurverlaging gelden alleen voor
huurwoningen die met een gereguleerd huurcontract verhuurd zijn.
3. Hoofdlijnen van het voorstel
Voorgesteld wordt woningcorporaties eenmalig in 2021 te verplichten om
op eigen initiatief of op verzoek van de huurder de huur te verlagen tot de
toepasselijke aftoppingsgrens voor huishoudens met een inkomen tot de
inkomensgrens voor passend toewijzen.
Met deze eenmalige regeling wordt de doelstelling van het Sociaal
Huurakkoord 2018 (verbetering betaalbaarheid voor huurders met een
laag inkomen) versneld gerealiseerd. Daarnaast worden hogere huren van
huishoudens met een laag inkomen (bijvoorbeeld van huurders aan wie
de woning voor 1 januari 2016, de datum waarop passend toewijzen weer
is ingevoerd, is toegewezen of van huurders van wie het inkomen in de
loop der jaren is gedaald) versneld naar een meer bij het inkomen
passend niveau gebracht. Ook biedt deze eenmalige regeling een extra
vangnet in deze economisch onzekere tijden voor huurders met een laag
inkomen.
De maatregel past binnen de primaire taak van woningcorporaties om
huishoudens met de laagste inkomens goed en betaalbaar te huisvesten.
Deze verplichting geldt dus eenmalig. Hiermee blijft de kern van het
bestaande stelsel intact. Dat betekent dat woningcorporaties verplicht zijn
uiterlijk 1 april 2021 een huurverlagingsvoorstel aan de huurder te doen
als uit de op haar aanvraag door de Belastingdienst verstrekte inkomensverklaring blijkt dat het huishouden recht heeft op huurverlaging tot de

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 35 578, nr. 3

8

toepasselijke aftoppingsgrens. Of dat de woningcorporatie verplicht is om
een huurverlagingsvoorstel aan de huurder te doen als de huurder
daarom vóór 31 december 2021 verzoekt. De woningcorporatie doet dat
binnen drie weken na ontvangst van de actuele inkomensgegevens van de
huurder.
De woningcorporatie kan na deze tijdelijke regeling de betreffende woning
weer in haar reguliere huurverhogingsregime meenemen.
Huurverlaging op initiatief van de woningcorporatie
Voor het toepassen van huurverlagingen op initiatief van de woningcorporatie doorlopen de woningcorporaties de volgende stappen.
Woningcorporaties vragen voor woonadressen waarvan de geldende
huurprijs hoger is dan de lage aftoppingsgrens een verklaring over de
categorie van het huishoudinkomen van 2019. Als uit de verklaring van de
Belastingdienst blijkt dat het huishoudinkomen van 2019 niet hoger was
dan de actuele toepasselijke inkomensgrens voor passend toewijzen en de
geldende huurprijs hoger is dan de voor het huishouden toepasselijke
aftoppingsgrens18, stelt de woningcorporatie uiterlijk 1 april 2021 een
huurverlaging voor tot het bedrag dat gelijk is aan de voor het
huishouden toepasselijke aftoppingsgrens.
In afwijking van artikel 7:252 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek, ligt de
voorgestelde ingangsdatum van de huurverlaging niet later dan de eerste
dag van de tweede maand na dagtekening van het huurverlagingsvoorstel.
De huurder kan met de voorgestelde huurverlaging instemmen door
vanaf de voorgestelde ingangsdatum van de huurverlaging de voorgestelde huurprijs (vermeerderd met het overeengekomen voorschot voor
servicekosten, indien van toepassing) te gaan betalen.
Kennisgeving Belastingdienst
Indien de woningcorporatie een aanvraag heeft gedaan tot verstrekking
van een verklaring over het huishoudinkomen van 2019 en een dergelijke
verklaring heeft verkregen, stelt de Belastingdienst het betrokken
huishouden daarvan – conform bij de inkomensverklaring ten behoeve
van de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging – in kennis.
Verzoek tot huurverlaging
De huurder kan ook zelf om huurverlaging vragen. De huurder kan voor
31 december 2021 de woningcorporatie verzoeken een huurverlagingsvoorstel tot de toepasselijke aftoppingsgrens te doen. Daarbij moet hij
aantonen dat het huishoudinkomen in de laatste zes maanden voorafgaand aan het verzoek niet hoger was dan de toepasselijke inkomensgrens.
Op basis van het Sociaal Huurakkoord 2018 komen huurders in
aanmerking voor specifiek maatwerk wanneer het huishouden de
afgelopen zes maanden relatief te duur heeft gehuurd. In deze regeling
wordt bij deze termijn aangesloten. Om in aanmerking te komen voor
huurverlaging op basis van dit wetsvoorstel, dient de huurder eveneens t
aan te tonen dat er sprake van is van een inkomen dat minimaal zes
maanden onder de geldende inkomensgrens voor passend toewijzen ligt.
Hiermee kunnen niet alleen huurders met een structureel laag inkomen
een beroep doen op deze regeling, maar ook huurders die recentelijk een
18

De verklaring van de Belastingdienst vermeldt ook het aantal personen dat op het betreffende
woonadres staat ingeschreven in de Basisregistratie personen.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 35 578, nr. 3

9

inkomensdaling doormaken, bijvoorbeeld door de coronacrisis, een
beroep doen op deze regeling.
De huurder onderbouwt zijn verzoek met inkomensgegevens waaruit blijkt
dat het huishoudinkomen gedurende de afgelopen zes maanden onder de
voorheen maximale inkomensgrens huurtoeslag ligt en een door hemzelf
opgestelde en ondertekende verklaring over de samenstelling van zijn
huishouden, overeenkomstig de thans door woningcorporaties gebruikte
methode(s) om te toetsen of de huurder voor specifiek maatwerk in
aanmerking komt.
Wanneer de huurder op basis van de door hem (uiterlijk voor
31 december 2021) verstrekte gegevens in aanmerking komt voor
huurverlaging, zal de woningcorporatie binnen drie weken een huurverlagingsvoorstel aan de huurder doen, waarbij zij voorstelt de huurprijs te
verlagen tot de voor het huishouden toepasselijke actuele aftoppingsgrens. De voorgestelde ingangsdatum van de huurverlaging ligt – in
afwijking van artikel 7:252 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek – niet later dan
de eerste dag van de tweede maand na dagtekening van het huurverlagingsvoorstel.
Informatieverplichting woningcorporatie
De huurder kan een verzoek indienen bij de verhuurder om de huur te
verlagen. Het is van belang dat de huurder op de hoogte is van deze
mogelijkheid. Daarom geldt voor woningcorporaties een informatieverplichting. Zij dienen de huurders hierover te informeren (uiterlijk) bij het
huurverhogingsvoorstel in 2021 l.
Kennisgeving Belastingdienst
Als de woningcorporatie voor zijn woning een verklaring over zijn
huishouden voor de huurverlaging voor huurder met een laag inkomen
heeft gevraagd en heeft verkregen van de Belastingdienst, stelt de
Belastingdienst de huurder daarvan schriftelijk in kennis.
Schematisch overzicht toepasselijke huurverlagingen
Type huishouden

Inkomen tot
inkomensgrens
(prijspeil 2020)

Huurverlaging naar
(prijspeil 2020)

Eenpersoonshuishouden
Eenpersoonsouderenhuishouden
Meerpersoonshuishouden
Meerpersoonsouderenhuishouden

≤ € 23.255
≤ € 23.175
≤ € 31.550
≤ € 31.475

€ 619,01
€ 619,01
€ 619,01 / € 663,401
€ 619,01 / € 663,401

€ 619,01 voor tweepersoonshuishoudens en € 663,40 voor huishoudens van drie of meer
personen

1

Huurverlaging afdwingbaar via de Huurcommissie
Als een huurder instemt met het huurverlagingsvoorstel van de woningcorporatie, dan gaat die voorgestelde huurverlaging in op de voorgestelde
ingangsdatum. Wanneer een huurder een verzoek doet tot verlaging, heeft
de woningcorporatie 3 weken de tijd om een huurverlagingsvoorstel te
doen. De voorgestelde ingangsdatum van de huurverlaging ligt niet later
dan de eerste dag van de tweede maand na dagtekening van het
huurverlagingsvoorstel.
De voorwaarden voor de in dit wetsvoorstel geregelde huurverlaging en
welke huurverlaging de woningcorporatie moet voorstellen zijn duidelijk.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 35 578, nr. 3

10

De verwachting is dat huurders in de meeste gevallen zullen instemmen
met de door de woningcorporatie voorgestelde huurverlaging.
Het kan echter zijn dat de huurder niet instemt met het huurverlagingsvoorstel van de woningcorporatie of dat de woningcorporatie weigert een
huurverlagingsvoorstel te doen. Als de huurder en verhuurder er
onderling niet uitkomen, bijvoorbeeld wanneer de huurder onvoldoende
kan aantonen de afgelopen zes maanden een laag inkomen te hebben
gehad, dan kan de huurder zijn verzoek om huurverlaging voorleggen aan
de Huurcommissie. Omdat de toetsingscriteria van de in deze regeling
voorgestelde huurverlagingsvoorstellen vanwege een lager inkomen
afwijken van de bestaande criteria voor huurverlagingsvoorstellen,
worden in deze wet afwijkende toetsingscriteria voor de in dit
wetsvoorstel bedoelde huurverlagingsvoorstellen geregeld in een
(tijdelijk) toegevoegd artikel 14a van de Uitvoeringswet huurprijzen
woonruimte.
Huurcommissie niet gebonden aan grenzen van het huurverlagingsvoorstel
Bij de reeds bestaande regeling rond huurverlagingsvoorstellen van
huurders toetst de Huurcommissie alleen of de door de huurder voorgestelde huurprijs redelijk is; dat wil zeggen dat de Huurcommissie dan niet
verder (lager) kan gaan dan de door de huurder voorgestelde huurprijs.
Het kabinet is van oordeel dat de betaalbaarheid van het huren van
dermate groot maatschappelijk belang is, dat een conform dit
wetsvoorstel om huurverlaging verzoekende huurder beschermd moet
worden tegen eventuele fouten in het verlagingsvoorstel van de woningcorporatie waarmee de huurder te kort wordt gedaan. De Huurcommissie
heeft dan ook de in dit wetsvoorstel bij de inkomenscategorie van de
huurder toepasselijke aftoppingsgrens als huurprijs uit te spreken, ook als
de woningcorporatie een hogere huurprijs dan die toepasselijke aftoppingsgrens heeft voorgesteld.
Huurverlagingen buiten berekening maximale huursomstijging
De huurverlagingen op grond van deze wet blijven buiten de berekening
van de (maximale) huursomstijging van woningcorporaties. Ten eerste
zou het in de berekening van de huursomstijging opnemen van de
huurverlagingen die op grond van dit wetsvoorstel doorgevoerd worden,
tot gevolg hebben dat woningcorporaties binnen de huursombenadering
meer huurverhogingsruimte zouden hebben voor de overige
huishoudens. Ten tweede is in het Sociaal Huurakkoord 2018 afgesproken
dat specifiek maatwerk buiten de berekening van de (maximale) huursomstijging blijft. Door de gelijktijdige tegemoetkoming die wordt geboden
krijgen woningcorporaties de mogelijkheid om de effecten van de
huurverlaging op de balans tussen de verschillende opgaven te mitigeren.
Geen tijdelijke huurkorting
De in dit wetsvoorstel geregelde huurverlaging voor huurders die van een
woningcorporatie huren en een laag inkomen hebben is een permanente
huurverlaging. Dat wil zeggen dat woningcorporaties na de huurverlaging
de reguliere jaarlijkse huurverhoging kunnen voorstellen. Indien het
inkomen van de huurder fors is gestegen kan ook de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging worden voorgesteld.
Ook is de huurverlaging niet vrijwillig voor woningcorporaties, maar
afdwingbaar door huurders.
Omdat geen sprake is van (vrijwillige) tijdelijke huurkorting zoals bedoeld
in het wetsvoorstel Tijdelijke huurkorting (35 516), is de in dat
wetsvoorstel geregelde «inhaalhuurverhoging» tot het huurniveau van

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 35 578, nr. 3

11

vóór de huurverlaging vermeerderd met opgeschorte huurverhogingen,
niet van toepassing op huurders van wie de huur op grond van
voorliggend wetsvoorstel (op grond van artikel 54a Woningwet) is
verlaagd.
Gelijktijdige tegemoetkoming via verhuurderheffing
Deze regeling beoogt het aantal huurders dat duur scheefwoont te
verminderen en de inzet van het kabinet aangaande betaalbaarheid verder
te versterken. Daarnaast wordt beoogd de achterliggende doelstelling van
de afspraken over specifiek maatwerk uit het Sociaal Huurakkoord 2018
versneld te realiseren. De huurverlagingen op basis van deze maatregel
werken door in de huuropbrengsten in de volgende jaren. Daarbij wordt
opgemerkt dat door passend toewijzen nieuwe huurders een woning met
een passende huur krijgen toegewezen, waardoor na verloop van tijd in
beginsel alle huurders passend zijn toegewezen. Structureel bezien ligt
daarmee de opgave voor woningcorporaties op dit punt in lijn met de
afspraken over specifiek maatwerk uit het Sociaal Huurakkoord 2018. Het
verschil is dat door de onderhavige maatregel huurders versneld een huur
betalen die zij anders pas bij verhuizing middels passend toewijzen
zouden hebben. Desalniettemin beseft het Kabinet dat de met dit
wetsvoorstel opgelegde verplichting tot huurverlaging een verzwaring is
van de opgave voor woningcorporaties.
Onlangs is het onderzoek Opgaven en middelen woningcorporaties
afgerond waarin de verhouding tussen de opgaven en de financiële
mogelijkheden voor woningcorporaties is bezien19. De conclusie van het
onderzoek was dat woningcorporaties over onvoldoende middelen
beschikken om alle maatschappelijke opgaven tot en met 2035 op te
pakken.
Bij handhaving van het huidig beleid en bij het volledig oppakken van de
berekende maatschappelijke opgave, ontstaan vanaf 2024 op regionaal
niveau financiële knelpunten en is er vanaf 2028 sprake van een sectorbreed tekort. Bij de aanbieding van het onderzoek aan de Tweede Kamer
is aangegeven dat om de besluitvorming over structurele verbeteringen
zo goed mogelijk te ondersteunen, op basis van de beleidsopties uit dit
rapport en uit de evaluatie van de heffingsverminderingen en rapportage
verhuurderheffing enkele oplossingsrichtingen worden uitgewerkt, met de
fundamentele afwegingen die daarbij spelen. Het volgend kabinet zal
hierin keuzes moeten maken voor een structurele oplossing.
Met het oog op de met dit wetsvoorstel opgelegde verzwaring van de
opgave van woningcorporaties, en vooruitlopend op het structureel in lijn
brengen van opgaven en middelen, is als onderdeel van dit wetsvoorstel
een verlaging van de verhuurderheffing voorgesteld van € 138 miljoen
per jaar die wordt vormgegeven via een tariefsverlaging.
In de vormgeving van de voorliggende maatregel en door het tegelijk
verlagen van de verhuurderheffing is rekening gehouden met dit
vraagstuk. Het vraagstuk niet verder vergroot en de mogelijkheden voor
het volgend kabinet om een keuze te maken over passende structurele
oplossingen wordt niet beperkt.
Voor de corporatiesector als geheel leidt het voorliggende voorstel met
huurverlaging en tariefsverlaging in de verhuurderheffing tot een
beperkte teruggang in de kasstromen van woningcorporaties. Wordt ook
rekening gehouden met de overige maatregelen die corporaties raken,
waaronder handhaving van het tarief in de vennootschapsbelasting op
25% en diverse maatregelen inzake heffingsverminderingen op de
19

Bijlage bij Kamerstukken I 2019/20, 35 431, M; Kamerstukken II 2019/20, 2020Z13549

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 35 578, nr. 3

12

verhuurderheffing, dan ontstaat een neutraal tot licht positief beeld voor
de kasstromen. Ook de investeringscapaciteit van de sector als geheel
gaat er niet op achteruit, vanwege de versterking van de vermogenspositie die de tariefsverlaging in de verhuurderheffing oplevert.
Wat betreft de effecten voor individuele corporaties zullen bij slechts een
klein aantal corporaties niet meer dan een (zeer) beperkte aanpassing van
de meerjarenplannen worden gevergd. Dit zal naar het zich laat aanzien
van zodanig beperkte omvang zijn dat dit binnen het werkgebied van de
woningcorporatie opgelost kan worden. Er zijn geen aanwijzingen dat de
financiële continuïteit van de corporatiesector als geheel of van individuele corporaties met dit voorstel niet langer gewaarborgd is. Het kabinet
acht dit acceptabel gezien het doel om huurders bij woningcorporaties
met een laag inkomen maar hoge huur bij verschillende woningcorporaties zo gelijk mogelijk te behandelen.
4. Verhouding tot hoger recht
4.1 Eigendomsrecht beschermd door EVRM
Het Eerste Protocol bij het Europees Verdrag tot bescherming van de
rechten van de mens en de fundamentele vrijheden garandeert onder
andere het recht op ongestoord genot van eigendom. Dat Eerste Protocol
laat onder voorwaarden regulering en zelfs ontneming van het eigendomsrecht toe. In met name de jurisprudentie van het Europees Hof voor
de Rechten van de Mens is uitgewerkt aan welke voorwaarden daarvoor
moet zijn voldaan.
De voorgestelde verplichting voor woningcorporaties om huurders met
een laag inkomen een huurverlagingsvoorstel te doen, is een vorm van
regulering van het eigendomsrecht van de woningcorporaties. Van
ontneming van de eigendom of van ieder zinvol gebruik van het eigendomsrecht is geen sprake. Wel worden verplichtingen met betrekking tot
het eigendomsrecht opgelegd. De voorgestelde verplichting is echter
gerechtvaardigd gelet op de daaraan door de hiervoor genoemde
jurisprudentie gestelde voorwaarden.
De voorgestelde verplichting voor woningcorporaties dient een legitiem
doel, is noodzakelijk in een democratische samenleving en bereikt het
beoogde effect.
Het overheidsbeleid op het gebied van Wonen is sinds jaar en dag gericht
op het zo goed mogelijk realiseren van betaalbare huisvesting voor alle
inwoners. De woningcorporaties en het daaromheen opgetuigde
wettelijke stelsel spelen daarin een belangrijke rol. Ondanks de inspanningen van overheid en woningcorporaties, zowel wat betreft het
realiseren van voldoende aanbod aan woningen als het matigen van de
huurprijzen voor die woningen, zijn er nog grote aantallen huurders die in
verhouding tot hun inkomen een te hoge huurprijs betalen. Naar gelang
het aanbod van betaalbare woningen groeit, en daar zijn de inspanningen
op gericht, zal deze situatie zich steeds minder vaak voordoen. Omdat
door allerlei omstandigheden het realiseren van voldoende betaalbare
woningen veel tijd kost, is het wenselijk en gezien de actuele economische
omstandigheden in veel gevallen noodzakelijk op een andere manier een
betere balans te creëren tussen het inkomen van de huurders en de
huurprijzen. Het doel kan niet op korte termijn op een andere manier
bereikt worden en de noodzaak doet zich als gevolg van de economische
problemen steeds meer voelen. Ook de afspraken tussen de woningcorporaties en de Woonbond, het Sociaal Huurakkoord 2018, blijken (in tempo)
nog onvoldoende tot het gewenste resultaat te leiden.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 35 578, nr. 3

13

Woningcorporaties huisvesten het overgrote deel van de huurders met
een laag inkomen. Een relatief klein aantal verhuurders huisvest daarmee
de ruime meerderheid van de huurders die met de voorgestelde
maatregel worden geholpen. Door de voorgestelde verplichting op te
leggen aan de woningcorporaties wordt het beoogde doel op relatief
eenvoudige wijze bereikt.
De voorgestelde verplichting zal voorzien bij de wet, voorzienbaar zijn in
haar toepassing en niet willekeurig zijn. In de Woningwet wordt door dit
wetsvoorstel (het voorgestelde artikel 54a) vastgelegd onder welke
voorwaarden een huurder kan verzoeken om een huurverlagingsvoorstel.
Daarmee is de voorgestelde maatregel voor zowel woningcorporaties als
huurder voldoende precies en voorzienbaar geregeld.
De voorgestelde verplichting voldoet ten slotte ook aan het vereiste van
de «fair balance» tussen het nagestreefde doel en de belangen van de
woningcorporaties. De voorgestelde verplichting om huurders met een
laag inkomen huurverlaging tot ten minste de aftoppingsgrens voor de
huurtoeslag aan te bieden, heeft een negatief effect op het verdienvermogen van woningcorporaties. Dat hiermee de mogelijkheid om zo veel
mogelijk profijt te genereren met de verhuur van woningen wordt beperkt,
is voor woningcorporaties minder van belang. Woningcorporaties hebben
als kerndoel en als taak het bieden van betaalbare huisvesting, niet het
genereren van profijt of winst met de verhuur van woningen. Natuurlijk
moeten woningcorporaties wel in staat worden gesteld om voldoende
opbrengsten te kunnen genereren met de verhuur van hun woningen, dat
wil zeggen voldoende opbrengsten om hun bezit te kunnen beheren en
om aan hun verplichtingen en doelstellingen met betrekking tot
woningbouw en verduurzaming te kunnen voldoen.
Voor de «fair balance» ten aanzien van woningcorporaties is dus van
belang of de woningcorporaties door deze maatregel onevenredig worden
getroffen in hun mogelijkheden om aan hun taken en doelstellingen te
voldoen. In het algemeen geldt dat de voorgestelde verplichting niet
onevenredig zwaar zal drukken op de woningcorporaties. Aedes en de
Woonbond hebben, zoals hiervoor al opgemerkt, in het Sociaal Huurakkoord 2018 afgesproken de huurders met een laag inkomen op verzoek
een huurverlaging of huurbevriezing aan te bieden. Uit die afspraak blijkt
dat het voor woningcorporaties niet ondoenlijk is om die groep huurders
huurverlaging te bieden.
Om het nadelige effect van de verplichting om de huurprijs te verlagen te
beperken, voorziet het wetsvoorstel in een tegemoetkoming voor de
verhuurders die verhuurderheffing betalen. Het tarief van de verhuurderheffing wordt met ingang van 2021 verlaagd, waarmee de afdracht door
de verhuurders omlaag gaat. Het nadelige effect van de verhuurderheffing
wordt daarmee voor het grootste deel weggenomen. Voor het deel dat
overblijft is niet aannemelijk dat dit leidt tot een onevenredige last voor
woningcorporaties.
Wat betreft de effecten voor individuele corporaties zullen bij slechts een
klein aantal corporaties niet meer dan een (zeer) beperkte aanpassing van
de meerjarenplannen worden gevergd. Dit zal naar verwachting van
zodanig beperkte omvang zijn dat dit binnen het werkgebied van de
woningcorporatie opgelost kan worden. Er zijn geen aanwijzingen dat de
financiële continuïteit van de corporatiesector als geheel of van individuele corporaties met dit voorstel niet langer gewaarborgd is. Het kabinet
acht dit acceptabel gezien het doel om huurders bij woningcorporaties
met een laag inkomen maar hoge huur bij verschillende woningcorporaties zo gelijk mogelijk te behandelen.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 35 578, nr. 3

14

4.2 Gelijke behandeling
Het wetsvoorstel voorziet in een verplichting voor woningcorporaties om
huurders met een laag inkomen en een relatief hoge huur een huurverlagingsvoorstel te doen. De overige verhuurders van woningen met een
gereguleerde huurovereenkomst, de particuliere of commerciële
verhuurders krijgen die verplichting niet.
Als woningcorporaties vergelijkbaar zouden zijn met particuliere of
commerciële verhuurders dan zou het genoemde verschil kunnen leiden
tot strijd met het gelijkheidsbeginsel, onder andere vastgelegd in artikel 1
van de Grondwet.
Woningcorporaties zijn echter niet vergelijkbaar met particuliere of
commerciële verhuurders. Beide type verhuurders verhuren woningen
aan huurders met lage(re) inkomens maar anders dan particuliere of
commerciële verhuurders hebben woningcorporaties als kerntaak het
bieden van betaalbare huisvesting Dit verschil in doelstelling maakt dat
van ongelijke behandeling van gelijke gevallen ten aanzien van de
woningcorporaties en de particuliere/commerciële verhuurders geen
sprake is.
Naast de verplichting van de woningcorporatie een voorstel tot huurverlaging te doen, kunnen huurders met een laag inkomen die een woning
huren van een woningcorporatie ook zelf het initiatief nemen tot het doen
van een verzoek tot huurverlaging. Als huurders voldoen aan de gestelde
eisen, hebben zij recht op huurverlaging. Huurders met een laag inkomen
die een woning huren van een particuliere/commerciële verhuurder huren
kunnen zo’n verzoek ook doen, maar hun verhuurder is niet verplicht om
aan dat verzoek gehoor te geven. De Minister van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijksrelaties heeft met de verhuurdersorganisaties afgesproken dat
verhuurders maatwerk bieden aan huurders die door de coronacrisis in
financiële problemen komen20. Dit wetsvoorstel geeft huurders die een
woning huren van een woningcorporatie een recht dat huurders die van
een andere verhuurder huren niet krijgen. Omdat de laatste groep niet
geraakt wordt door dit wetsvoorstel is van ongelijke behandeling in
directe zin geen sprake. De huurders van particuliere/commerciële
verhuurders worden indirect geraakt door het niet opleggen van de
verplichting tot huurverlaging aan particuliere/commerciële verhuurders
maar daarmee wordt op geen direct onderscheid gemaakt ten aanzien van
de huurders.
4.3 Europees recht
Het verhuren van woningen is een dienst in de zin van de Dienstenrichtlijn. D Dienstenrichtlijn is niet van toepassing op sociale huisvesting,
zodat daaraan niet behoeft te worden getoetst.
Omdat de voorgestelde verplichting alleen zal gelden voor woningcorporaties is geen sprake van invloed op het vrij verkeer van kapitaal.
Ook het overige Europese recht heeft geen relevantie voor de voorgestelde verplichting.
5. Uitvoering
Woningcorporaties zullen een huurverlagingsvoorstel doen aan huurders
van wie uit de door de woningcorporatie bij de Belastingdienst aangevraagde inkomenscategorie blijkt dat hun huishoudinkomen niet hoger is
20

https://www.woningmarktbeleid.nl/onderwerpen/corona-covid-19-en-de-woningmarkt/nieuws/
2020/05/20/meer-duidelijkheid-over-maatwerk-voor-huurders-in-coronatijden

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 35 578, nr. 3

15

dan de voor hen toepasselijke inkomensgrens voor passend toewijzen en
de huurder een geldende huurprijs heeft die hoger is dan de voor zijn
huishouden toepasselijke aftoppingsgrens.
Maar ook huurders zelf kunnen een verzoek tot huurverlaging bij hun
woningcorporatie indienen, als zij gebruik willen maken van de voorgestelde huurverlaging voor huishoudens met een lager inkomen maar uit
de door de Belastingdienst verstrekte inkomenscategorie niet blijkt dat
hun huishoudinkomen 2019 de voor hen toepasselijke inkomensgrens niet
overschrijdt.
Huurtoeslagontvangers zullen de Belastingdienst moeten informeren over
de verlaagde huur in verband met de te ontvangen huurtoeslag.
Woningcorporaties zullen inkomenscategorieën bij de Belastingdienst
moeten opvragen voor huishoudens die een geldende huurprijs boven de
lage aftoppingsgrens hebben, vervolgens aan de huishoudens die blijkens
de inkomenscategorie binnen de toepasselijke inkomensgrens voor
passend toewijzen vallen – en die een geldende huurprijs boven de voor
het huishouden toepasselijke aftoppingsgrens hebben – een huurverlagingsvoorstel moeten doen tot de toepasselijke aftoppingsgrens en
daarnaast de huurverlagingsverzoeken van huurders moeten beoordelen
en verwerken in hun administratie.
In geval van een geschil tussen huurder en de woningcorporatie over de
huurverlaging kan de huurder een uitspraak van de Huurcommissie
vragen. De Huurcommissie zal deze verzoeken moeten afhandelen.
Huurcommissie
Naar verwachting zal slechts een klein deel van de huurverlagingsverzoeken van huurders, maximaal 2,5%21, leiden tot een geschil tussen
huurder en woningcorporatie. In geval van een geschil kan de huurder de
Huurcommissie om een uitspraak vragen.
Voor de (maximaal) extra 6.500 huurverhogingsgeschillen, genoemd in
onderdeel 9.1, zijn de extra kosten voor de Huurcommissie in 2021: € 500
x 6.500 = € 3.250.000.
Uitvoeringstoets Belastingdienst
Dit wetsvoorstel regelt in relatie tot de uitvoering bij de Belastingdienst
enkel een tariefsverlaging van de verhuurderheffing. Voor deze maatregel
geldt dat de Belastingdienst deze uitvoerbaar acht per de voorgestelde
datum van inwerkingtreding. De gevolgen voor de uitvoering zijn
beschreven in de uitvoeringstoets die als bijlage is bijgevoegd22.
6. Effecten privacy huurders
De voorgestelde regeling is een inkomensafhankelijke regeling. Daardoor
is het noodzakelijk dat de woningcorporatie over inkomensgegevens van
de huurder beschikt om te kunnen toetsen of de huurder aan de
voorwaarden van de regeling voldoet.
De regeling is zo uitgewerkt dat de woningcorporatie in voorjaar 2021 op
eigen initiatief een huurverlaging voorstelt aan huishoudens waarvan hij
weet dat zij recht hebben op huurverlaging.
Daarnaast houdt de huurder het recht om zelf om huurverlaging te
verzoeken.

21

Ruime schatting aan de hand van de geschillen over de jaarlijkse huurverhoging (jaarlijks circa
2.000 geschillen bij de Huurcommissie, 0,05%-0,1% op circa 2,4 miljoen woningen in het
gereguleerde segment).
22
Ter inzage gelegd bij het Centraal Informatiepunt Tweede Kamer.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 35 578, nr. 3

16

Huurverlaging op initiatief van de woningcorporatie
Als een woningcorporatie huurverlaging aan huurders met een laag
inkomen (en een voor dat inkomen hoge huur) moet voorstellen, moet zij
eerst achterhalen aan welke van zijn huurders zij zo’n hogere huurverlaging moet voorstellen.
Ten behoeve van de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging is reeds
in de wet (artikel 7:252a BW) de bevoegdheid voor verhuurders
opgenomen om bij de Belastingdienst per woonadres te vragen in welke
inkomenscategorie het gezamenlijk huishoudinkomen van de bewoners
op het betreffende woonadres valt. Dat wil zeggen of het huishoudinkomen van de huurder een inkomensafhankelijke hogere huurverhoging
rechtvaardigt of niet. De Belastingdienst verstrekt alleen informatie of het
huishoudinkomen boven de inkomensgrens voor de inkomensafhankelijke
hogere huurverhoging valt23 of niet. Het exacte inkomensgegeven wordt
niet verstrekt.
In datzelfde wetsartikel is al bepaald dat de Belastingdienst verplicht is op
verzoek van verhuurders de toepasselijke inkomenscategorie te
verstrekken alsmede welke informatie de Belastingdienst dan aan de
verhuurder moet verstrekken.
De rechtmatigheid van de gegevensverstrekking door de Belastingdienst
voor de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging is beoordeeld ten
tijde van het opstellen van de wet van 14 maart 2013 tot wijziging van
Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen
woonruimte (huurverhoging op grond van inkomen) (Stb. 2013, 89)
waarmee artikel 7:252a BW is geïntroduceerd en de Wet doorstroming
huurmarkt 2015. Voor die beoordeling wordt verwezen naar Kamerstukken
II 2011/12, 33 129, nr. 3, p. 3–7 en Kamerstukken II 2015/16, 34 373, nr. 3, p.
26–29.
In voorliggend wetsvoorstel wordt een soortgelijke bevoegdheid voor
woningcorporaties en verplichting voor de Belastingdienst geregeld, maar
dan ten behoeve van de huurverlaging voor huurders met een laag
inkomen.
Om te kunnen achterhalen aan welke huishoudens zij die huurverlaging
moeten voorstellen, vragen zij in voorjaar 2021 bij de Belastingdienst van
de woningen met een geldende huurprijs boven de lage aftoppingsgrens
(2020: € 619,01) bij de Belastingdienst een verklaring aan over de
inkomenscategorie over het huishoudinkomen van 2019 (hoger dan wel
niet hoger dan de voor het huishouden toepasselijke actuele inkomensgrens voor passend toewijzen). Dat opvragen van inkomenscategorieën
ten behoeve van de huurverlaging voor huishoudens met een laag
inkomen gaat conform de werkwijze van het vragen van inkomenscategorieën ten behoeve van de inkomensafhankelijk hogere huurverhoging op
grond van artikel 7:252a BW. De Belastingdienst vermeldt naast de
inkomenscategorie voor de huurverlaging voor huishoudens met een laag
inkomen tevens het getal van het aantal bewoners dat op het betreffende
woonadres staan ingeschreven; dat gegeven heeft de woningcorporatie
nodig om te bepalen welke aftoppingsgrens van toepassing is.
Het voorliggend wetvoorstel bepaalt dat woningcorporaties het recht
hebben een dergelijke inkomenscategorie bij de Belastingdienst aan te
vragen ten behoeve van de huurverlaging voor huishoudens met een laag
inkomen en een voor dat inkomen hoge huur. Het voorliggend
wetsvoorstel bepaalt ook dat de Belastingdienst verplicht is op aanvraag
23

Momenteel is het zo dat wanneer het huishoudinkomen een hogere huurverhoging rechtvaardigt, de Belastingdienst ook het aantal bewoners vermeldt dat het huishoudinkomen
bijeen heeft gebracht (een inkomen had). Dit om de huurder bij het huurverhogingsvoorstel
van de verhuurder inzicht te geven in hoeveel inkomens de Belastingdienst heeft meegeteld.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 35 578, nr. 3

17

een dergelijke verklaring te verstekken. Daarmee verstrekt de Belastingdienst – conform de regeling voor de inkomensafhankelijke hogere
huurverhoging – de woningcorporatie enkel de gegevens die de woningcorporatie nodig heeft om te bepalen of het huishouden recht heeft op
huurverlaging en welke aftoppingsgrens voor het huishouden van
toepassing is. Doordat de verklaring van de Belastingdienst niet vermeldt
of het huishouden een ouderenhuishouden is of niet, weet de verhuurder
dus niet welke inkomensgrens van de betreffende inkomenscategorie op
het huishouden van toepassing is.
Als uit de op aanvraag verstrekte inkomenscategorie van de Belastingdienst blijkt dat het huishoudinkomen niet hoger is dan de voor het
huishouden toepasselijke inkomensgrens voor passend toewijzen, stelt de
woningcorporatie de huurder uiterlijk 1 april 2021 een huurverlaging voor
tot de toepasselijke aftoppingsgrens (2020: € 619,01 / € 663, 40) indien de
geldende huurprijs hoger is dan die toepasselijke aftoppingsgrens.
Daarmee doet de woningcorporatie gericht huurverlagingsvoorstellen.
Tevens ontzorgt de woningcorporatie de huurders en wordt zoveel
mogelijk voorkomen dat huurders die recht hebben op huurverlaging er
geen gebruik van maken.
Kennisgeving door Belastingdienst
Als de woningcorporatie een inkomenscategorie voor de huurverlaging
heeft aangevraagd bij de Belastingdienst en die heeft verkregen, stelt de
Belastingdienst de huurder daar schriftelijk van in kennis (conform de
werkwijze bij huishoudverklaringen ten behoeve van de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging).
Huurverlaging op verzoek van huurder
Als uit de op aanvraag door de Belastingdienst verstrekte inkomenscategorie niet blijkt dat het huishoudinkomen lager is dan of gelijk is aan de
toepasselijke inkomensgrens voor passend toewijzen, stelt de woningcorporatie geen huurverlaging voor. Maar dat laat onverlet dat de huurder
zelf om een huurverlaging kan verzoeken. Huurders zijn niet verplicht om
de woningcorporatie te vragen een huurverlagingsvoorstel te doen.
Wanneer de huurder een verzoek doet, zal hij gegevens over zijn
huishoudinkomen moeten verstrekken, zodat de woningcorporatie (en bij
een eventueel geschil de Huurcommissie) kan toetsen of het huishoudinkomen in de zes maanden voorafgaand aan het verzoek onder de
toepasselijke inkomensgrens voor passend toewijzen (voorheen de
maximale inkomensgrens voor huurtoeslag) lag.
De woningcorporatie beschikt immers niet over recente inkomensgegevens. De woningcorporatie ontvangt alleen bij toewijzing van de
woning inkomensgegevens van de huurder, ter toetsing of het huishoudinkomen onder de DAEB-inkomensgrens ligt, en eventueel onder de
inkomensgrens voor passend toewijzen; of in voorjaar 2021 op aanvraag
van de Belastingdienst het gegeven of het huishoudinkomen in 2019 al
dan niet hoger is dan de voor het huishouden toepasselijke (actuele)
inkomensgrens voor passend toewijzen
Als de huurder een huurverlaging wil omdat zijn inkomen laag is en zijn
huur boven de toepasselijke aftoppingsgrens voor de huurtoeslag ligt,
moet hij zijn verzoek aan de woningcorporatie – conform de wijze waarop
de huurder inkomens- en huishoudensgegevens verstrekt voor specifiek
maatwerk op grond van het Sociaal Huurakkoord 2018 – onderbouwen
met de volgende gegevens:
– Een door hem zelf opgestelde en ondertekende verklaring over de
samenstelling van zijn huishouden;

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 35 578, nr. 3

18

–

En gegevens waaruit het huishoudinkomen blijkt, of op grond waarvan
dat inkomen zo nauwkeurig als redelijkerwijs mogelijk kan worden
geschat.

Woningcorporaties hebben ervaring met het beoordelen van de door de
huurder aangeleverde gegevens over de samenstelling van zijn
huishouden en de inkomensgegevens van de laatste zes maanden.
De gegevensverstrekking en de toepasselijke inkomensgrenzen voor de
voorgestelde tijdelijke regeling voor huurverlaging op verzoek van
huurder zijn dezelfde als bij het toepassen van specifiek maatwerk op
basis van Sociaal Huurakkoord 2018. De voorgestelde regeling leidt niet
tot een verdergaande verwerking van persoonsgegevens, behalve dat in
2021 mogelijk meer huurders dergelijke inkomensgegevens aan hun
woningcorporatie zullen verstrekken dan bij het specifiek maatwerk op
basis van het Sociaal Huurakkoord 2018 het geval is. Deze gegevensverstrekking en de toetsing daarvan door de woningcorporatie heeft zich
in de afgelopen jaren bewezen.
Geheimhoudingsplicht woningcorporaties
Artikel 55, vierde lid, van de Woningwet verplicht woningcorporaties tot
geheimhouding van de gegevens met betrekking tot het huishoudinkomen, behoudens voor zover enig wettelijk voorschrift haar tot
mededeling verplicht of uit haar taak de noodzaak tot mededeling
voortvloeit.
7. Toezicht en handhaving
Bij een geschil tussen huurder en woningcorporatie over de huurverlaging
kan de huurder een uitspraak van de Huurcommissie vragen en de partij
die niet instemt met de uitspraak van de huurcommissie kan daarna een
uitspraak van de rechter vragen (handhaving op huishoudensniveau).
8. Financiële gevolgen
8.1 Regeldruk: administratieve lasten en nalevingskosten
Uit het wetsvoorstel komen geen nalevingskosten voort. Uit het
wetsvoorstel komen wel eenmalige administratieve lasten voor woningcorporaties en huurders.24
Administratieve lasten woningcorporaties
Woningcorporaties worden verplicht om voor de woonadressen waarvan
de geldende huurprijs hoger is dan de lage aftoppingsgrens (2020:
€ 619,01) bij de Belastingdienst een verklaring aan te vragen waaruit blijkt
dat het huishoudinkomen al dan niet hoger is dan de voor het huishouden
toepasselijke (actuele) inkomensgrens voor passend toewijzen. Die
aanvraag en verstrekking van de inkomenscategorie vindt digitaal plaats
volgens de werkwijze die gebruikt wordt voor het aanvragen (en
verkrijgen) van inkomenscategorieën ten behoeve van de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging.
Daarmee zijn voor de woningcorporaties 400.000 (aantal woningen met
een geldende huurprijs boven de lage aftoppingsgrens) * € 39 * 5
minuten = € 1.300.000 aan eenmalige administratieve lasten verbonden.
24

De administratieve lasten zijn berekend op basis van het Handboek Meting Regeldrukkosten
(2017).

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 35 578, nr. 3

19

En als uit die verklaring blijkt dat het huishoudinkomen niet hoger is dan
de voor het huishouden toepasselijke inkomensgrens, en als de geldende
huurprijs hoger is dan de voor dat huishouden toepasselijke aftoppingsgrens, stelt de woningcorporatie een huurverlaging voor naar een
huurprijs die gelijk is aan de toepasselijke aftoppingsgrens.
Huurders kunnen ook zelf om huurverlaging verzoeken. Woningcorporaties worden verplicht om de huurprijs op verzoek van huurders met een
lager inkomen te verlagen, als de geldende huurprijs boven de actuele
toepasselijke aftoppingsgrens.
Zoals hieronder is toegelicht (zie onderdeel 8.2.4) komen circa 260.000
huishoudens in aanmerking voor een huurverlaging conform de voorgestelde regeling. Naar verwachting zullen van de 260.000 huurders die in
aanmerking komen voor huurverlaging 65.000 huurders zelf een verzoek
indienen tot huurverlaging welke door de woningcorporatie dient te
worden beoordeeld.
Inschatting is dat deze afhandeling van huurverlagingsverzoeken voor
woningcorporaties 30 minuten tijd per verzoek kost:
(maximaal) 65.000 * 30 minuten * € 39 per uur = circa € 1,3 miljoen en
(maximaal) 65.000 * € 1 = € 65.000 aan verzendkosten. De huurverlaging
volgt enkel na een verzoek daartoe van de huurder.
Woningcorporaties dienen huurders daarnaast te informeren over de
mogelijkheid tot huurverlaging. Dit dient uiterlijk tegelijkertijd het
huurverhogingsvoorstel te geschieden. Hiervoor zal een extra passage
opgenomen dienen te worden in het huurverhogingsvoorstel. Het
Ministerie van BZK zal hiervoor, in samenspraak met Aedes, een
standaard tekst voor opstellen. De inschatting is dat het opnemen van
deze tekst in de huurverhogingsvoorstellen maximaal 5 minuten per
huurder zal bedragen: 65.000 * 5 minuten * € 39 per uur = circa € 211.250.
Administratieve lasten huurders
De meeste van de ca. 260.000 huurders die in aanmerking komen voor de
huurverlaging voor huishoudens met een laag inkomen en een voor dat
inkomen hoge huur, zullen uiterlijke 1 april een huurverlagingsvoorstel
ontvangen van de woningcorporatie.
Huurders die niet uiterlijk 1 april 2021 een huurverlagingsvoorstel
ontvangen maar wel een huurverlaging wensen, zullen een huurverlagingsverzoek bij de woningcorporatie moeten indienen. Daarbij zullen zij
moeten aantonen hoe hoog hun huishoudinkomen is (en een door
hemzelf opgestelde en ondertekende verklaring over de samenstelling van
zijn huishuishouden moeten verstrekken.
Naar verwachting zullen circa 65.000 huishoudens die een inkomen tot
aan de inkomensgrens voor passend toewijzen hebben en een woning
van een woningcorporatie huren met een huurprijs boven de voor hen
toepasselijke aftoppingsgrens, bij hun woningcorporatie om een
huurverlaging gaan verzoeken. Dit vraagt een tijdsbeslag voor huurders
van 60 minuten per huurder à € 15 per uur (circa 65.000 * 60 minuten *
€ 15 = ca. € 975.000) en een bedrag van circa € 65.000 * € 1 (= ca. € 0,07
miljoen) aan verzendkosten. Deze verzendkosten zijn afhankelijk van de
wijze waarop de huurders hun verzoek kunnen indienen bij een
verhuurder. Het zal bij een deel van de woningcorporaties mogelijk zijn
om een huurverlagingsverzoek digitaal in de dienen. Dit verdient
aanbeveling om de stap tot en de kosten van het verzoek voor een
huurder te verkleinen.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 35 578, nr. 3

20

Bij naar schatting maximaal 2,5% van de huurverlagingsvoorstellen en
verzoeken, dus bij maximaal 6.500 verzoeken, zal het verzoek tot een
geschil tussen woningcorporatie en huurder leiden. In dat geval kan de
huurder een uitspraak van de Huurcommissie vragen. Dit vraagt een
tijdsbeslag voor huurders van 20 minuten per huurder à € 15 per uur
(circa 6.500 * 20 minuten * € 15 = ca. € 32.500) en een bedrag van circa
€ 6.500 (6.500 * € 1 aan verzendkosten).
Deze verzendkosten zijn afhankelijk van de wijze waarop de huurders hun
verzoek om uitspraak bij de Huurcommissie indienen, want het is ook
mogelijk om verzoeken om uitspraak digitaal in te dienen bij de Huurcommissie.
Huurtoeslagontvangers die om een huurverlaging hebben verzocht
dienen de toegekende huurverlaging door te geven aan de Belastingdienst. Dit vraagt een tijdsbeslag voor huurders van 30 minuten per
huurder (260.000 * 30 minuten * € 15 = ca € 1,95 miljoen). De huurverlaging kan digitaal worden ingediend.
Totale kosten
De totale administratieve lasten voor woningcorporaties komen op
(maximaal) eenmalig (€ 1,3 miljoen + € 1,3 miljoen + € 211.250 =ca) € 2,8
aan uren en € 65.000 aan verzendkosten.
De totale verwachte administratieve lasten voor huurders op eenmalig
(maximaal) (€ 975.000 + € 32.500 + 1,95 miljoen = ca.) € 3 miljoen en
(€ 65.000+ € 6.500 = ca.) € 71.500 aan verzendkosten.
Dit betekent het volgende:
– Incidentele kosten voor het bedrijfsleven: administratieve lasten in het
eerste jaar voor woningcorporaties: maximaal ca. € 2,8 miljoen in uren
en ca. € 65.000 aan verzendkosten.
– Incidentele kosten voor burgers: de administratieve lasten voor
huurders in het eerste jaar komen op (maximaal) € 3 miljoen in uren
en € 71.500 aan verzendkosten.
8.2 Financiële positie woningcorporaties
In het gereguleerde segment (geen vrije sector) van woningcorporaties
ontvangen ca. 1,2 miljoen huishoudens huurtoeslag. Circa 20% van deze
huishoudens, heeft een huurprijs boven de voor hen toepasselijke
aftoppingsgrens en komt in aanmerking voor een huurverlaging.
Daarnaast komen ook huurders in het gereguleerde segment met een laag
inkomen die nu geen huurtoeslag ontvangen, in aanmerking voor de
voorgestelde huurverlaging. Afhankelijk van de mate van het gebruik van
de regeling door huurders met een lager inkomen zullen woningcorporaties naar verwachting van maximaal ca. 260.000 huishoudens (fors)
moeten verlagen. Het effect op de verdiencapaciteit van woningcorporaties ligt dan, als alle in aanmerking komende huurders van de
mogelijkheid gebruik maken, rond ca. € 160 miljoen.
Als tegemoetkoming hiervoor wordt het tarief van de verhuurderheffing
verlaagd. Dit leidt tot een verlaging van € 138 miljoen per jaar. Woningcorporaties betalen circa 95% van de verhuurderheffing. Dit komt neer op
ruim € 131 miljoen euro.
De huurverlaging en de tariefsverlaging hebben zowel invloed op de
kasstromen als op de beleidswaarde van de woningen en de vermogenspositie. Het financiële effect van de huurverlaging voor individuele
woningcorporaties hangt af van het aandeel dure scheefwoners in het
gereguleerde bezit en de gemiddelde huurverlaging voor deze huurders.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 35 578, nr. 3

21

Voor een beperkt aantal corporaties kan het effect tot twee keer groter zijn
dan het gemiddelde effect. Het financiële effect van de verlaging van de
verhuurderheffing daarentegen hangt af van de WOZ-waarde van het
bezit. Enkele zeer kleine woningcorporaties zijn geen verhuurderheffing
verschuldigd en krijgen dus ook geen tegemoetkoming via verlaging van
de verhuurderheffing.
Het gevolg van deze individuele verschillen is dat een aantal woningcorporaties een grotere tegemoetkoming ontvangt dan de gegeven huurverlaging, terwijl andere woningcorporaties in de kasstroom een negatief
effect van tot 50–75 euro per woning per jaar kunnen verwachten. Dit is
echter wel een tijdelijk effect. De huurverlaging heeft alleen effect voor
zittende huurders. Bij vertrek van deze huurders kan de corporatie zelf de
huur vaststellen en heeft dit wetsvoorstel geen effect meer. Op de lange
termijn zal naar verwachting voor alle woningcorporaties het saldo
positief zijn. Voor sommige woningcorporaties kan dit wel 10–15 jaar
duren.
Voor praktisch alle corporaties zal gelden dat de beleidswaarde en
daarmee de «loan to value» (LTV) niet of nauwelijks zal dalen, er zullen
welke een aantal woningcorporaties zijn met een tijdelijk lagere rentedekkingsgraad (Interest Coverage Ratio, ICR).).
8.3 Betaalbaarheid huurders
Voor de circa 260.000 huurders met een laag inkomen die van de regeling
gebruik maken leidt de lagere huur tot een positief inkomenseffect. Het
ingeschatte effect op de netto maandlasten voor deze huurders is
gemiddeld € 40. In alle gevallen zal het om een huishouden gaan die
huurtoeslag ontvangt, het is daarom belangrijk dat de huurder zijn nieuwe
huur doorgeeft aan de Belastingdienst.
8.4 Financiële effecten voor de rijksbegroting
Tariefverlaging verhuurderheffing
De tariefverlaging verhuurderheffing leidt tot verminderde ontvangsten
van structureel € 138 miljoen per jaar.
Huurcommissie
Voor de kosten van de € 3,25 miljoen voor het behandelen door de
Huurcommissie van de verwachte extra geschillen in 2021/2022 wordt
dekking gezocht binnen de begroting van BZK.
Huurtoeslag
De verlaging van de huur van huurders die qua inkomen recht hebben op
huurtoeslag heeft een besparing op het huurtoeslagbudget van naar
schatting structureel € 38 miljoen per jaar tot gevolg.
9. Evaluatie
Omdat de voorgestelde regeling slechts voor een jaar gaat gelden, is geen
evaluatiebepaling voor de verplichte huurverlaging in dit wetsvoorstel
opgenomen. Wel zal worden geïnventariseerd wat het gebruik is van de
mogelijkheid tot huurverlaging om te rapporteren over de effecten

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 35 578, nr. 3

22

10. Advies en consultatie
Adviescollege toetsing regeldruk
ATR wijst op het belang om de huurverlaging tijdig door te geven aan de
Belastingdienst om het risico op terugbetaling daarvan te voorkomen. Dit
advies zal ter harte worden genomen en er zal actief op dit punt communicatie worden ingezet. Niet alleen aangaande de huurtoeslag zal ingezet
worden op communicatie, ook het bestaan van onderhavige maatregel zal
actief onder de aandacht worden gebracht.
Verder adviseert ATR om toe te lichten hoe voorliggend wetsvoorstel zich
verhoudt tot het wetsvoorstel Tijdelijke huurkorting (35 516) en de daarin
geregelde mogelijkheid van een inhaalhuurverhoging na maximaal drie
jaar huurkorting. De toelichting is op dit punt aangevuld (in onderdeel 3).
ATR adviseert tevens om toe te lichten of en hoe vertegenwoordigers van
woningcorporaties en huurders zijn betrokken bij de voorbereiding van dit
wetvoorstel. Dat is in dit onderdeel toegelicht.
Ten slotte geeft ATR in overweging om te benoemen welke stappen er
worden genomen om ook de betaalbaarheid voor huurders in het
geliberaliseerde segment te vergroten. Die stappen zijn in onderdeel 1.3
benoemd.
Autoriteit persoonsgegevens
De Autoriteit persoonsgegevens had geen opmerkingen over het aan haar
voorgelegde wetsontwerp.
Huurcommissie
De Huurcommissie heeft berekend wat de uitvoeringskosten zijn voor de
behandeling van de mogelijke geschillen over de in dit wetsvoorstel
geregelde huurverlaging (zie onderdeel 5). De Huurcommissie geeft
daarnaast aan dat de (mogelijke) groei aan geschillen wellicht kan worden
voorkomen door te voorzien in een toegankelijke en heldere publieksvoorlichting over de gevolgen van het wetsvoorstel, zoals een rekentool.
Uiteraard zal de rijksoverheid op www.rijksoverheid.nl heldere publieksvoorlichting geven.
De Belastingdienst biedt al een rekentool om proefberekening van de
huurtoeslag te maken, ook voor mensen die nog geen huurtoeslag
ontvangen25; daarmee kunnen huurders ook zien wat de huurtoeslagbijdrage wordt als de huurprijs is verlaagd tot de toepasselijke aftoppingsgrens. De mogelijkheden voor aanvullende informatie of rekentools zullen
worden bezien.
Belastingdienst
Dit wetsvoorstel leidt in relatie tot de uitvoering bij de Belastingdienst
enkel tot een tariefsverlaging van de verhuurderheffing. Voor deze
maatregel geldt dat de Belastingdienst deze uitvoerbaar acht per de
voorgestelde datum van inwerkingtreding. De gevolgen voor de
uitvoering zijn beschreven in de uitvoeringstoets die als bijlage is
bijgevoegd.
De kosten worden geraamd op € 100.000 incidentele automatiseringskosten en € 100.000 incidentele personeelslasten.

25

Https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/nl/toeslagen/content/hulpmiddelproefberekening-toeslagen

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 35 578, nr. 3

23

Vertegenwoordigers van woningcorporaties en huurders
Gezien het spoedeisende karakter van het wetsvoorstel is over het
wetsvoorstel geen consultatie gehouden.
11. Overgangsrecht en inwerkingtreding
De beoogde datum van inwerkingtreding van de verplichte huurverlaging
door woningcorporaties op verzoek van huurders met een lager inkomen
is 1 januari 2021. Deze verplichting zal voor de termijn van een jaar vanaf
de ingangsdatum gaan gelden.
Voor de invoering van de verplichte huurverlaging door woningcorporaties op verzoek van huurders met een lager inkomen geldt geen
overgangsrecht. Alle huurders met een lager inkomen die een woning
bewonen waarvoor zij in principe huurtoeslag kunnen ontvangen, kunnen
direct na inwerkingtreding van de bepalingen over de verplichte huurverlaging een verzoek om huurverlaging bij hun woningcorporatie indienen.
II. ARTIKELSGEWIJZE TOELICHTING
Artikel I
Artikel I (wijziging artikel 1.7 Wet maatregelen woningmarkt 2014 II)
De voorgestelde wijziging van artikel 1.7 van de Wet maatregelen
woningmarkt 2014 II behelst de verlaging van het tarief van de verhuurderheffing met 0,036 procentpunt.
Artikel II
Artikel II (artikel 54a van de Woningwet)
Het voorgestelde artikel 54a van de Woningwet behelst de verplichting
voor woningcorporaties om de huurprijzen van huurders met een
inkomen onder de inkomensgrenzen voor de huurtoeslag te verlagen
artikel 54a, eerste lid, van de Woningwet
De woningcorporaties zijn verplicht om hun huurders van zelfstandige
woningen een voorstel tot huurverlaging te doen. Hiermee wordt
afgeweken van artikel 7:246 BW dat bepaalt dat de huurprijs voor een
woning de prijs is die partijen zijn overeengekomen tenzij onderafdeling
7.4.5.2 van het BW anders bepaalt. Deze verplichting geldt niet ten aanzien
van huurwoningen waarop een geliberaliseerde huurovereenkomst van
toepassing is. Voorts geldt deze verplichting slechts ten aanzien van
huurder met een huishoudinkomen dat niet hoger is dan het voor zijn
huishouden toepasselijke norminkomen, genoemd in artikel 14, eerste lid,
van de Wet op de huurtoeslag. De huurprijs wordt in ieder geval verlaagd
tot de aftoppingsgrens (het in artikel 20, tweede lid, van de Wet op de
huurtoeslag genoemde bedrag dat voor het huishouden van de huurder
van toepassing is). Voor één- en tweepersoonshuishoudens is dat
€ 619,01, voor meerpersoonshuishoudens is dat € 663,40 per maand.
De woningcorporatie moet voor 1 april 2021 een voorstel tot huurverlaging doen aan de huurders van wie het inkomen onder de in 2019
geldende inkomensgrenzen ligt blijkens de door de Belastingdienst
verstrekte inkomensverklaring (over 2019). Deze datum hangt samen met
de gebruikelijke datum voor het doen van voorstellen tot huurverhoging.
De woningcorporatie moet het in een jaar voorgenomen beleid met
betrekking tot huurverhogingen voorleggen aan de huurdersorganisaties.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 35 578, nr. 3

24

Dat beleid wordt mede bepaald door de regels omtrent de huursomstijging, waardoor het zaak is voor de woningcorporatie om voordat het
huurbeleid wordt vastgesteld te weten hoeveel huurders in aanmerking
komen voor huurverlaging op grond van artikel 54a van de Woningwet.
Het huurverlagingsvoorstel is een voorstel als bedoeld in artikel 7:252 BW.
Dat betekent onder meer dat de ingangsdatum van de verlaging minimaal
twee maanden na het verzoek tot huurverlaging van de huurder ligt.
Op grond van artikel 7:252 lid 3 BW moet een voorstel tot huurverlaging
vergezeld gaan van een puntentelling. Die verplichting heeft in deze
situatie geen meerwaarde omdat het verplichte huurverlagingsvoorstel
uitsluitend afhangt van het huishoudinkomen van de huurder, en daarom
wordt die verplichting buiten toepassing gelaten.
artikel 54a, tweede lid, van de Woningwet
De woningcorporatie moet bij de Belastingdienst van de huurders die een
woning huren met een huurprijs boven de laagste aftoppingsgrens een
inkomensverklaring opvragen. Omdat de woningcorporatie geen inzicht
heeft in de samenstelling van het huishouden van de huurder, moet de
woningcorporatie uitgaan van de laagste aftoppingsgrens; slechts als de
huurprijs beneden die laagste grens ligt, is zeker te stellen dat er geen
recht bestaat op huurverlaging op grond van artikel 54a van de
Woningwet.
artikel 54a, derde lid, van de Woningwet
Dit artikellid is gemodelleerd op artikel 7:252a BW – de huishoudverklaring
ten behoeve van de inkomensafhankelijke huurverhoging.
De belastinginspecteur is verplicht om op verzoek van de woningcorporatie de inkomensgegevens van de huurder te verstrekken. Artikel 54a,
tweede lid, van de Woningwet beperkt de verplichting en daarmee het
recht van de woningcorporatie om de gegevens op te vragen tot de
huurders van huurwoningen met een huurprijs boven de laagste
aftoppingsgrens. De verplichting van de belastinginspecteur strekt dus
ook niet verder, waarbij de inspecteur mag afgaan op het verzoek van de
woningcorporatie. De woningcorporatie is verantwoordelijk voor de
rechtmatigheid van het verzoek om inkomensgegevens; de belastinginspecteur is gehouden de gevraagde gegevens te verstrekken.
Omdat deze verplichting alleen in 2021 bestaat, is het mogelijk om de
verplichting toe te spitsen op de inkomensgegevens over 2019. Dat komt
overeen met de regeling in artikel 7:252a BW op grond waarvan de
inkomensgegevens over het tweede jaar voor het jaar waarin het verzoek
wordt gedaan worden verstrekt.
Omdat de omvang van het huishouden bepaalt welke aftoppingsgrens
van toepassing is, wordt van de belastinginspecteur gevraagd dat hij de
woningcorporatie meldt hoeveel mensen volgens de basisregistratie
inkomen op adres van de huurder bekend zijn.
Op het afgeven van de inkomensverklaring is de Uitvoeringsregeling
verklaring rijksbelastingdienst over huishoudinkomen voor een inkomensafhankelijke huurverhoging van toepassing.
artikel 54a, vierde lid, van de Woningwet
De huurder heeft tot 31 december 2021 de mogelijkheid om de woningcorporatie te verzoeken om een huurverlagingsvoorstel. Indien de huurder
kan aantonen dat zijn inkomen in de zes maanden voorafgaand aan zijn
verzoek onder de in die periode geldende voor hem toepasselijke
inkomensgrens lag, is de woningcorporatie gehouden de huurder een
voorstel tot huurverlaging te doen. Dit ongeacht of de inkomensverklaring, bedoeld in het derde lid, een hoger of lager inkomen in 2019 dan

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 35 578, nr. 3

25

de in 2019 toepasselijke inkomensgrens vermeldt. De huurder moet bij
zijn verzoek wel een verklaring over de samenstelling van zijn huishouden
voegen – dit is net als bij passend toewijzen.
artikel 54a, vijfde lid, van de Woningwet
Het is niet de bedoeling dat in een jaar zowel een huurverlaging op grond
van artikel 54a van de Woningwet als een «reguliere» jaarlijkse huurverhoging worden doorgevoerd. Daarom bepaalt dit lid dat in het kalenderjaar dat de huur wordt verlaagd op grond van artikel 54a van de
Woningwet geen huurverhoging als bedoeld in artikel 7:248 BW wordt
doorgevoerd.
artikel 54a, zesde lid, van de Woningwet
De huurder die meent dat zijn woningcorporatie ten onrechte geen
huurverlagingsvoorstel doet dan wel een onjuist huurverlagingsvoorstel
doet, kan dat voorleggen aan de huurcommissie. De huurcommissie zal
dan vaststellen of de woningcorporatie een voorstel tot huurverlaging had
moeten doen op grond van artikel 54a van de Woningwet en tot welke
huurprijs dat voorstel had moeten leiden. Het verzoek moet binnen zes
weken na de door de woningcorporatie voorgestelde ingangsdatum van
de huurverlaging worden gedaan; op grond van artikel 7:252 BW moet het
voorstel een voorgestelde ingangsdatum vermelden.
artikel 54a, zevende lid, van de Woningwet
De verlagingen op voet van het eerste lid blijven buiten beschouwing bij
de berekening van de huursomstijging op grond van artikel 54 van de
Woningwet.
In 2022 en volgende jaren vallen de op grond van dit artikel verlaagde
huurprijzen onder de gewone regels voor huurprijsstijgingen – het
wettelijk maximum op grond van artikel 3 van de Uitvoeringswet
huurprijzen woonruimte en de maximale huursomstijging op grond van
artikel 54 van de Woningwet.
artikel 54a, achtste lid, van de Woningwet
Om huurders in kennis te stellen van de mogelijkheid om om huurverlaging te verzoeken, heeft de woningcorporatie een informatieplicht. De
corporatie informeert de huurders in 2021 ten laatste tegelijk met het
jaarlijkse voorstel tot verhoging van de huurprijs over de mogelijkheden
op grond van dit artikel.
Artikel III
De voorgestelde wijzigingen van de Uitvoeringswet huurprijzen
woonruimte vloeien voort uit het voorgestelde artikel 54a, derde lid, van
de Woningwet waarin is bepaald dat de huurder zich tot de huurcommissie kan wenden.
Artikel III, onderdeel A (artikel 4, tweede lid, onderdeel j, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte)
Het voorgestelde artikel 4, tweede lid, onderdeel j, van de Uitvoeringswet
huurprijzen woonruimte voorziet in een wettelijke taak voor de huurcommissie om uitspraak te doen op het verzoek van de huurder, bedoeld in
het voorgestelde artikel 54a, zesde lid, van de Woningwet.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 35 578, nr. 3

26

Artikel III, onderdeel B (artikel 14a van de Uitvoeringswet huurprijzen
woonruimte)
Het voorgestelde artikel 14a van de Uitvoeringswet huurprijzen draagt de
huurcommissie op om, indien artikel 54a van de Woningwet de woningcorporatie verplicht tot het doen van een huurverlagingsvoorstel, de
huurprijs na verlaging te bepalen op het toepasselijke bedrag, bedoeld in
artikel 54a, eerste lid, van de Woningwet. De huurcommissie doet geen
uitspraak over de redelijkheid van de verlaging maar stelt vast of,
overeenkomstig artikel 54a van de Woningwet, een verlaging voorgeschreven is en benoemt welk van de in artikel 54a, eerste lid, van de
Woningwet bedoelde bedragen van toepassing is.
Artikel IV
De voorgestelde inwerkingtredingsdatum voldoet aan het stelsel van
vaste verandermomenten. Omdat pas bij de besluitvorming over de
begroting voor 2021 is besloten tot deze maatregel en omdat wijzigingen
in de verhuurderheffing op 1 januari van enig jaar in werking treden is
teneinde aanmerkelijke private nadelen te voorkomen afgezien van het
toepassen van een minimum-invoeringstermijn.
Deze memorie van toelichting is mede ondertekend namens de Staatssecretaris van Financiën.
De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
K.H. Ollongren

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 35 578, nr. 3

27