PROBLEMATIEK

ONZE STANDPUNTEN

ONZE STANDPUNTEN OVER
FUNDERINGSPROBLEMATIEK
WAT IS HET PROBLEEM?

Verlies van draagkracht van funderingen
van oudere gebouwen in de bestaande
woningvoorraad van eind 19de en begin
20ste eeuw. Het gaat om houten paalfunderingen en niet onderheide panden.
Gebouwen met een fundering van
houten palen of ondiep gefundeerd (‘op
staal’) zijn gebouwd tot ongeveer 1970.
Houten paalfunderingen kunnen worden
aangetast door een structureel te lage
grondwaterstand, waardoor zuurstof
bij het hout kan komen en het rottingsproces in gang wordt gezet. De fundering
verliest dan zijn draagkracht en het
gebouw zal verzakken. Soms treedt
dit probleem op in combinatie met
‘negatieve kleef’: verzakkende slappe
bodem die aan de palen blijft hangen
of door aantasting van het hout door
bacteriën. Het type funderingen komt
in heel Nederland voor, maar in het
bijzonder (en noodgedwongen) vooral
in gebieden met een slappe bodem.
Gebouwen op staal verzakken door
het gewicht van het gebouw dat op
slappe bodem (veen of klei) rust. Dat kan
ongelijkmatig gaan waardoor het gebouw
schade oploopt. Het proces kan versneld
worden door te lage grondwaterstanden,
een proces dat na de droge zomers van de
afgelopen jaren te zien is in kleigebieden
langs rivieren. Een ander probleem dat
kan optreden is optrekkend vocht doordat de fundering het grondwaterpeil
raakt. Dat levert ongezonde situaties op.
Het gaat bij dit type gebouwen vaak om
oude gebouwen (meer dan 80 jaar),
eventueel met cultuurhistorische waarde.
Het type funderingen komt in heel
Nederland voor, maar levert vooral in
veen- en kleigebieden problemen op.
Naar schatting gaat het in Nederland
om circa 1 miljoen/woningen.

EIGENAREN

De eigenaar van een pand is zelf verantwoordelijk voor het onderhoud van zijn
of haar bezit, waaronder de fundering.
Net zoals andere onderdelen van een
gebouw zijn ook funderingen aan veroudering onderhevig. Vaak is er geen directe
oorzaak aan te wijzen van funderingsproblemen.
Afhankelijk van de technische staat van
het gebouw zijn technische maatregelen
mogelijk om funderingen te herstellen
of om gebouwen zelfs op te vijzelen. Dit
zijn echter maatregelen die erg duur zijn,
complex zijn en veel begeleiding vragen
om een goede afweging te maken tussen
de kwaliteit en waarde van het gebouw
en de te nemen maatregelen. De eigenaar
kan dit vaak financieel, fysiek of mentaal
niet opbrengen, of het pand is de
investering niet meer waard. Dit leidt
tot situaties waarin een eigenaar noodgedwongen ‘vastzit’ in een verzakkend
pand, met alle persoonlijke gevolgen van
dien. Dit is een enorme stressfactor:
een huis is immers ook een thuis en dat
wordt bedreigd.
Een gebouw is vaak verbonden met
andere gebouwen in de omgeving.
Funderingsherstel is alleen nuttig
wanneer zo’n heel blok wordt aangepakt.
Als niet alle eigenaren dit kunnen of
willen betalen, ontstaat stagnatie. Dat
kan leiden tot spanningen tussen buren,
stress bij de bewoners die wél willen en
verloedering, tot aan onbewoonbaarverklaring aan toe.

STANDPUNTEN

Bij verkoop van panden is het van belang dat de staat van de fundering hierin
wordt meegenomen. Als dit niet bekend
is, dan zou dit onderzocht moeten
worden. Vanwege de verkoopbaarheid
en de grote druk op de woningmarkt
gebeurt dit niet altijd, waardoor nieuwe
eigenaren mogelijk onbewust met een
probleem worden opgezadeld.
Volgens de wet zijn eigenaren zelf verantwoordelijk voor het grondwaterpeil
op hun perceel. In een dichtbebouwde
omgeving is het handelingsperspectief
voor een enkele eigenaar echter beperkt.
Grondwater beweegt zich door de gevarieerde bodemopbouw bovendien zeer
plaatselijk en grillig, laat zich moeilijk
sturen en maatregelen kunnen leiden tot
onbedoelde neveneffecten. Het grondwaterbeheer is dan ook niet volledig af
te wentelen op de openbare ruimte en
de zorgplicht voor gemeenten.
Bij alle maatregelen en afwegingen speelt
dat het – los van bodemdaling en grondwater - gaat om oude gebouwen die een
einde kennen aan de technische levensduur. Daarbij komen nog moderne eisen
aan energieverbruik en wooncomfort.
Extra waterhuishoudkundige maatregelen
zijn niet alle gevallen duurzaam en komen
dan neer op symptoombestrijding en afwenteling. Het is de verantwoordelijkheid
van eigenaren om hierin (investerings-)
keuzes te maken.

•	Eigenaren bewust maken van eigen verantwoordelijkheid met betrekking
tot de staat van funderingen van oude gebouwen
•	Financiële en eenvoudig te bereiken ondersteuning voor eigenaren die
funderingsherstel niet kunnen betalen
•	Gemeenten in staat stellen om begeleiding te bieden bij funderingsherstel,
bijvoorbeeld door het instellen van een funderingsloket
• Invoer funderingslabel onderzoeken
• Funderingsherstelbedrijven certificeren
•	Regels stellen voor bloksgewijze aanpak
•	Kennis ontwikkelen en beschikbaar stellen voor eigenaren
•	Communiceren over de problematiek

GEMEENTEN

Voor gemeenten levert funderingsproblematiek uitdagingen op in de
openbare ruimte en de gemeentelijke
zorgplicht voor (grond-)water en
openbare ruimte, de klimaat- en
energieopgave en sociaal-maatschappelijke problemen.
Om (water-)overlast, slechte toegankelijkheid of verkeersonveiligheid te
voorkomen of op te lossen moet de
openbare ruimte in bodemdalingsgebieden regelmatig worden opgehoogd.
In straten waar verschillende typen
funderingen voorkomen is dan maatwerk
nodig: woningen op staal zijn verzakt en
liggen laag, terwijl woningen met een
paalfundering op hoogte zijn gebleven en
een hoge grondwaterstand verlangen.
De gemeente moet in de openbare
ruimte hoogteverschillen opvangen. Dit
leidt tot hogere kosten – bijvoorbeeld
voor extra drainage- of infiltratievoorzieningen en op- en afstapjes - en een
minder toegankelijke openbare ruimte.
De proportionaliteit van maatregelen
in het kader van de afvalwater- en
grondwaterzorgplicht moet hiervoor
worden opgerekt. De kosten worden
grotendeels verrekend in de rioolheffing.

slechte funderingen, beperkte openbare
ruimte en veel verhard oppervlak is het
zeer complex om aan al deze doelstellingen te voldoen. Vanwege de sociale
impact of cultuurhistorische waarde is
herontwikkeling vaak niet aan de orde,
waardoor de oplossingsmogelijkheden
beperkt zijn maar wel keuzes gemaakt
moeten worden. Ingrepen in de waterhuishouding vanwege funderingsproblemen
zijn uiteindelijk geen duurzame oplossing.
In buurten of straten waar de kwaliteit
van de bebouwing niet zo hoog is door
funderingsproblemen wonen vaak minder
draagkrachtige eigenaren. De problemen
van de matige huisvesting hebben hun
weerslag op de bewoners. Verhuizen is
vaak geen optie omdat de hypotheek
de waarde van de woning overstijgt.
Verpaupering ligt op de loer, de gemeente
zal vaak maatschappelijke hulp moeten
bieden. Sommige gemeenten hebben
een funderingsloket, maar dit is erg
arbeidsintensief en dus duur. Niet alle
gemeenten zijn in staat dit te organiseren.

Gemeenten hebben (met huiseigenaren)
doelstellingen te halen op het gebied van
de warmtetransitie en klimaatadaptatie.
In wijken met oude woningen, vaak met

STANDPUNTEN

•	Gemeenten in staat stellen om begeleiding te bieden bij funderingsproblemen
door middel van een funderingsloket
•	Kennisontwikkeling, data (funderingskaarten) en innovatie stimuleren,
technisch en sociaal-maatschappelijk
•	Doelen stellen en maatregelen nemen tegen bodemdaling, gekoppeld aan het
Deltaprogramma Ruimtelijke Adaptatie
•	Gemeenten op slappe bodem (klei en veen) compenseren voor hoge extra
kosten openbare ruimte (bijvoorbeeld in het gemeentefonds)
•	Watertoevoer naar bebouwing verzekeren in droge tijden (verdringingsreeks)
•	Grondwatersysteem in bebouwde gebieden monitoren
•	Perspectief / keuzes voor vooroorlogse wijken ontwikkelen
•	Funderingsherstel of vernieuwing stimuleren

WATERSCHAPPEN

In het landelijke gebied hebben waterschappen een grote rol bij het reguleren
van het (grond-)waterpeil. Bij oudere
bebouwing op erven en in linten leiden
belangen van gebouweigenaren en grondeigenaren tot tegenstelling: bebouwing
heeft baat bij hogere grondwaterpeilen,
de teelt van gewassen vraagt om een
lagere grondwaterstand. Als onvoldoende
rekening wordt gehouden met de
belangen van de bebouwde percelen
dan kan daar funderingsschade ontstaan.
Perceeleigenaren blijven echter zelf verantwoordelijk voor het grondwaterpeil
onder hun eigen perceel en de fundering
van hun gebouw. Daardoor kan discussie
ontstaan over verantwoordelijkheid voor
het ontstaan van schade. Waterschappen
zorgen vaak voor peilvakken met een
hogere waterstand bij bebouwing.
Dit brengt extra inrichtings- en onderhoudskosten met zich mee, die worden
verrekend in de watersysteemheffing.
Steden en veel dorpen hebben een
eigen oppervlaktewatersysteem met een
ander peil dan de omgeving, passend bij
de bebouwing. Om de grondwaterstand
op peil te houden is in droge perioden
aanvoer van oppervlaktewater nodig.
Door klimaatverandering komen zulke
perioden vaker voor. Waterschappen
moeten daarop hun watersysteem
inrichten.

STANDPUNTEN

•	Watertoevoer voor bodemdalingsgebieden in droge perioden
verzekeren
•	Aanpassing van het waterbeheer
aan klimaatverandering

PROVINCIES

Voor provincies is het van belang dat in de
huidige krappe woningmarkt voldoende
geschikte en kwalitatief goede woningen
beschikbaar zijn. Het behoud van de
bestaande voorraad woningen kan in
gevaar komen door funderingsschade.

STANDPUNTEN

•	Aandacht voor kwaliteit bestaande
woningvoorraad
•	Aandacht voor beleid voor transformatie en adaptatie bebouwde
gebieden en het water- en
bodemsysteem

OVER PLATFORM SLAPPE
BODEM

Het Platform Slappe Bodem, een samenwerkingsverband van gemeenten, provincies en waterschappen, werkt aan een
integrale aanpak waarin nationale, lokale
en provinciale overheden, waterschappen,
kennisinstellingen en bedrijfsleven gezamenlijk verantwoordelijkheid nemen en dragen
op het gebied van bodemdaling.Samen met
Rijksoverheid, kennisinstellingen en marktpartijen willen we blijven investeren in
onderzoek, kennis en innovatie.
Het Platform Slappe Bodem is er voor overheden. Wilt u ook profijt hebben van onze
samenwerking? Mail ons dan voor meer
informatie.

Contactpersoon
Jeroen Mekenkamp,
secretaris Platform Slappe Bodem
info@slappebodem.nl
www.slappebodem.nl

RIJK

Ook voor het Rijk is het behoud van
de bestaande woningvoorraad van
groot belang om aan de doelstellingen
te kunnen voldoen. De droogte van
de afgelopen jaren heeft laten zien dat
het aantal woningen met (potentiële)
funderingsschade zich uitbreidt over heel
Nederland. Het is daarmee een nationaal
probleem geworden dat de mogelijkheden van individuele gemeenten,
waterschappen en provincies overstijgt.

STANDPUNTEN

Het Fonds Duurzaam Funderingsherstel
is enkele jaren geleden in het leven
geroepen, maar werkt nog onvoldoende.
Er zijn plannen om de werking te
verbeteren. Tevens is samen met de
koepels de Nationale Aanpak Funderingsproblematiek (NAF) gestart, dat tot
doel heeft de problematiek in kaart te
brengen en handelingsperspectief voor
eigenaren te realiseren.

• Fonds Duurzaam Funderingsherstel hervormen, toegankelijkheid verbeteren
en verbreden
• Nationale Aanpak Funderingsproblematiek uitbouwen
• Gemeenten, waterschappen en provincies faciliteren om de problematiek
aan te pakken