Tweede Kamer der Staten-Generaal

Vergaderjaar 2020–2021

2

Aanhangsel van de Handelingen

Vragen gesteld door de leden der Kamer, met de daarop door de
regering gegeven antwoorden

2705
Vragen van het lid Nijboer (PvdA) aan de Minister van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijksrelaties over huurderbelangenorganisaties (ingezonden 30 oktober
2020).
Antwoord van Minister Ollongren (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties)
(ontvangen 17 mei 2021). Zie ook Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar
2020–2021, nr. 839. Zie ook Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2020–2021,
nr. 1093.
Vraag 1
Heeft u kennis genomen van het bericht «Huurders Voorschoten eisen
inspraak bij Woonzorg»?1
Antwoord 1
Ja.
Vraag 2
Welke eisen stelt de wet aan de representativiteit van huurdersorganisaties?
Antwoord 2
Ik onderscheid hierbij de Overlegwet en de Woningwet.
Overlegwet
De Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv), ook wel Overlegwet
genoemd (hierna: Overlegwet), geldt voor alle particuliere en commerciële
verhuurders die ten minste 25 woningen verhuren in Nederland en voor alle
woningcorporaties. De Overlegwet stelt geen specifieke eisen qua omvang
van hun achterban aan de representativiteit van huurdersorganisaties. Een
huurdersorganisatie is een huurdersorganisatie in de zin van de Overlegwet
als zij:
– Een vereniging of stichting is, die als doelstelling heeft het behartigen van
de belangen van huurders;
– waarvan de leden van het bestuur worden gekozen of aangewezen uit de
huurders die zij vertegenwoordigt;
– die de huurders op de hoogte houdt van haar activiteiten en de huurders
betrekt bij haar standpuntbepaling;

1

ah-tk-20202021-2705
ISSN 0921 - 7398
’s-Gravenhage 2021

Leidsch Dagblad, 30 september 2020

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, Aanhangsel

1

–

die minimaal eenmaal per jaar een vergadering uitschrijft voor de
huurders, waarin zij verantwoording aflegt van haar activiteiten in het
verstreken jaar, haar plannen voor het komende jaar bespreekt en deze
vaststelt;
– en die alle huurders van woongelegenheden of wooncomplexen waarvoor
zij de belangen behartigt, in de gelegenheid stelt zich bij haar aan te
sluiten.
De Overlegwet kent ook bewonerscommissies. Dat zijn informelere organisaties die de belangen van huurders van één of meer specifieke wooncomplexen2 behartigen. Bewonerscommissies hoeven geen vereniging of
stichting te zijn en geen bestuur te hebben dat is gekozen door of uit de
huurders die zij vertegenwoordigen. Maar wel moeten deze voldoen aan de
laatste drie van bovenstaande bullets.
Over bewonerscommissies bepaalt de Overlegwet dat de verhuurder kan
besluiten een bewonerscommissie niet als bewonerscommissie in de zin van
de Overlegwet aan te merken, als de commissie niet aannemelijk kan maken
dat zij namens de huurders van het betrokken wooncomplex met de
verhuurder in overleg kan treden en alleen die bewonerscommissie als
bewonerscommissie in de zin van de Overlegwet aan te merken die qua
omvang van haar achterban van huurders van het betrokken wooncomplex
het meest representatief kan worden geacht.
Een dergelijke bepaling bevat de Overlegwet niet over huurdersorganisaties.
De Overlegwet kent het zogenoemde primaat voor de huurdersorganisatie die
de belangen van alle huurders van de verhuurder behartigt – de huurdersorganisatie op instellingsniveau of koepelhuurdersorganisatie – als de huurders
van de verhuurder zich in meerdere huurdersorganisaties hebben georganiseerd. De verhuurder hoeft dan voor algemeen beleid en beheer alleen te
overleggen met en gelegenheid te geven advies uit te brengen aan de
huurdersorganisatie op instellingsniveau of koepelhuurdersorganisatie. Maar
als een verhuurder voornemens heeft voor een bepaald wooncomplex en er
is een huurdersorganisatie of bewonerscommissie die is opgericht om de
belangen van (onder meer) dat wooncomplex te behartigen, dan moet de
verhuurder over die voornemens met die huurdersorganisatie of bewonerscommissie overleggen en die gelegenheid geven advies uit te brengen.
De Stichting Landelijk Huurders Platform Woonzorg Nederland (LHP)3
behartigt volgens haar statuten de gezamenlijke belangen van alle huurders
van Woonzorg Nederland. De LHP is daarmee de huurdersorganisatie op
instellingsniveau.
Zoals uit het aangehaalde artikel blijkt bestaat naast deze landelijke huurdersorganisatie van huurders van Woonzorg Nederland, in Voorschoten ook een
plaatselijke huurdersorganisatie: de Huurdersbelangenvereniging Voorschoten
(HBVV). Deze plaatselijke huurdersorganisatie is op 7 juli 2020 opgericht en
behartigt de belangen van huurders van Woonzorg Nederland in Voorschoten4.
Geschillen tussen huurdersorganisatie(s)/bewonerscommissie(s) en de
verhuurder over de toepassing van de regels uit de Overlegwet kunnen aan
de Huurcommissie worden voorgelegd. Anders dan het aangehaalde bericht
suggereert, is voor toegang tot de Huurcommissie niet vereist dat de
gemeente een huurdersorganisatie of bewonerscommissie accepteert als
gesprekspartner.
Woningwet
Huurdersorganisaties van huurders van woningcorporaties, zoals Woonzorg
Nederland (WZN), kennen naast hun rechten uit de Overlegwet nog aanvullende rechten uit de Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen
volkshuisvesting 2015:
– het maken van prestatieafspraken met woningcorporatie en gemeente(n),
– instemmingsrecht bij voorgenomen fusie of verbinding van de woningcorporatie,
– het geven van een zienswijze bij voorgenomen verkoop van woningen,
2

Verzameling van ten minste 25 in elkaars nabijheid gelegen woongelegenheden die financieel,
administratief qua bouwwijze of anderszins een eenheid vormen
3
https://www.woonzorg.nl/ik_huur/huurdersparticipatie/
landelijk_het_landelijk_huurders_platform
4
https://hbvv.nl/

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, Aanhangsel

2

– het voordragen van een derde tot de helft van het aantal commissarissen
– en het houden van een huurdersraadpleging.
De HBVV heeft te kennen gegeven dat WZN op 1 april 2021 (zie het antwoord
op vraag 3) (tevens) heeft toegezegd de HBVV te introduceren bij de
gemeente Voorschoten om deel te kunnen nemen aan gesprekken over onder
meer de Woonvisie.
De Autoriteit Woningcorporaties (Aw) houdt toezicht op het hanteren door
woningcorporaties van de regels uit de Woningwet voor woningcorporaties,
waaronder op het toepassen van de verkoopregels. Hierbij hoort ook het in
bepaalde gevallen moeten vragen van de zienswijze van de betrokken
bewonersorganisatie. Zie het antwoord op vraag 3.
Vraag 3
Vindt u het wenselijk dat woningcorporaties afspraken kunnen maken met
huurdersorganisaties over de verkoop van woningen, terwijl de huurders om
wie het gaat daardoor niet worden vertegenwoordigd? Welke waarborgen
biedt de wet om dit te voorkomen?
Antwoord 3
Ik vind het niet wenselijk dat woningcorporaties afspraken kunnen maken met
huurdersorganisaties over de verkoop van woningen, terwijl de betrokken
huurders niet worden vertegenwoordigd. De wet biedt daarvoor ook
waarborgen.
Ik onderscheid hierbij weer de Overlegwet en de Woningwet.
Overlegwet
In het antwoord op vraag 2 heb ik al aangegeven dat een verhuurder de
huurdersorganisatie en/of bewonerscommissie die is/zijn opgericht om de
belangen van het/de rechtstreeks betrokken wooncomplex(en) te behartigen,
op grond van de Overlegwet moet informeren over voorgenomen verkoop
van de woningen en met die vertegenwoordigers moet overleggen indien zij
dat wensen en hen gelegenheid moet geven schriftelijk advies uit te brengen.
Overigens vertegenwoordigt een huurdersorganisatie-op-instellingsniveau
alle huurders van de verhuurder, dus ook de huurders van het/de betrokken
wooncomplex(en) of woningen.
WZN heeft volgens haar zeggen de betrokken huurders op 8 juni 2020
geïnformeerd over de voorgenomen verkoop en op 3 september 2020 een
brief gestuurd met extra toelichting (onderwerp: meest gestelde vragen over
de voorgenomen verkoop). Vervolgens heeft WZN naar eigen zeggen op
20 oktober 2020 het LHP geïnformeerd en op 14 december 2020 een positief
advies van het LHP ontvangen.
Het aangehaalde nieuwsbericht ging over de klacht van de HBVV dat zij door
WZN niet voor vol werd aangezien en dat zij niet mocht meepraten over de
voorgenomen verkoop van de woningen in Voorschoten. Inmiddels zijn WZN
en de HBVV (digitaal) aan tafel gegaan. WZN heeft te kennen gegeven dat zij
op 1 april 2021 in aanwezigheid van Cees van Boven, bestuursvoorzitter van
WZN, een (online) presentatie heeft gegeven aan de HBBV. Onderwerpen die
daarin zijn besproken waren: de stand van zaken van het verkoopproces, de
overwegingen voor verkoop, de voorgenomen voorwaarden voor verkoop, de
belangen van huurders bij de verkoop en het onderhoudsbeleid; tevens heeft
WZN een overzicht van de te verkopen woningen aan de HBVV verstrekt.
Tijdens deze presentatie heeft WZN naar haar zeggen de HBVV toegezegd de
HBBV te erkennen als gesprekspartner en de HBVV adviesrecht te geven bij
de verkoop van woningen, alsmede de HBVV geïnformeerd dat zij bereid is
de HBBV een onkostenvergoeding te betalen voor haar werkzaamheden
(conform Overlegwet). Tevens is afgesproken dat WZN de HBVV op regelmatige basis zal informeren over de voorgenomen verkoop.
De HBVV heeft dit bevestigd en is naar haar zeggen verheugd over de
presentatie en de gemaakte afspraken.
Woningwet
Op grond van de Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (Btiv 2015) moeten woningcorporaties bij voorgenomen verkoop
van blijvend gereguleerde huurwoningen of van een gemengd gereguleerd

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, Aanhangsel

3

complex5 aan een derde partij (niet verkoop aan de in de woningen wonende
huurders of aan een andere woningcorporatie) de zienswijze van de
gemeente en betrokken bewonersorganisatie6 vragen. Die benodigde
zienswijzen dient de corporatie bij het verzoek om toestemming van de
Minister voor verkoop te voegen.
Bij voorgenomen verkoop aan een andere woningcorporatie is geen
voorafgaande toestemming van de Minister en daardoor geen zienswijze van
de betrokken bewonersorganisatie vereist.
Ook bij de voorgenomen verkoop van potentieel te liberaliseren woningen
aan een derde partij moet de woningcorporatie een zienswijze van de
gemeente en thans ook van de bewonersorganisatie vragen7. Dat laatste, de
verplichte zienswijze van de bewonersorganisatie bij potentieel te liberaliseren woningen, was voorheen niet in de regelgeving opgenomen en is
abusievelijk, als gevolg van een veranderde redactie bij de laatste wijziging
van de betreffende artikelen in het Btiv 2015 over de verkoopregels, in de
regelgeving terecht gekomen. Dit heeft geleid tot verzwaring van de eisen
aan de verkoop van potentieel te liberaliseren woningen die niet was beoogd.
Met de op 21 april 2021 voorgehangen conceptwijziging van het Btiv 20158
komt de verplichting om bij voorgenomen verkoop van potentieel te
liberaliseren woningen aan een derde partij de zienswijze van de betrokken
bewonersorganisatie te vragen, te vervallen.
WZN heeft toegelicht dat zij een categorale woningcorporatie is die zich richt
zich op seniorenhuisvesting. Naar haar zeggen bestaat het te verkopen bezit
in Voorschoten (1252 woningen) overwegend uit «reguliere» sociale
huurwoningen die minder geschikt zijn voor de doelgroep senioren. WZN
stelt de opbrengst van de verkoop aan te gaan wenden voor het aankopen
van nieuw bezit voor de doelgroep senioren.
WZN heeft naar haar zeggen geen voornemens de betreffende woningen aan
een derde partij te verkopen en stelt exclusieve gesprekken te voeren met
woningcorporaties in de regio Voorschoten/Leiden als beoogde koper(s) van
de woningen. Momenteel vindt naar zeggen van WZN onderzoek plaats naar
de bouwkundige status van de woningen.
Zoals hierboven is toegelicht, is een woningcorporatie op grond van de
Woningwet en het Btiv 2015 niet verplicht de zienswijze van de betrokken
bewonersorganisatie te vragen over voorgenomen verkoop indien de
woningcorporatie de woningen verkoopt aan een andere woningcorporatie.
Vraag 4
Op welke wijze wordt inspraak geboden aan individuele huurders van
huurwoningen die verkocht dreigen te worden?
Antwoord 4
Individuele huurders hebben geen instemmingsrecht of adviesrecht bij
verkoop van hun huurwoning. Dat neemt niet weg dat een verhuurder de
zienswijze van een huurder mag vragen over een voorgenomen verkoop.
Mogelijk heeft de huurder interesse om de woning zelf voor eigen gebruik te
kopen.
Zoals toegelicht in het antwoord op vraag 3 heeft WZN de betrokken
huurders naar eigen zeggen op 8 juni 2020 geïnformeerd over de voorgenomen verkoop en op 3 september 2020 nader geïnformeerd.
Individuele huurders kunnen verkoop van hun huurwoning niet blokkeren. Als
huurders wel het recht daartoe zouden hebben, zouden verhuurders

5

Complex waarin 10% of meer van de woningen niet voldoende woningwaarderingspunten
heeft om bij nieuwe verhuring met een aanvangshuurprijs boven de actuele liberalisatiegrens
(2021: € 752,33) verhuurd te mogen worden.
6
Met bewonersorganisatie wordt bedoeld: een in het belang van huurders van woongelegenheden van toegelaten instellingen werkzame huurdersorganisatie en bewonerscommissie als
bedoeld in de Wet op het overleg huurders verhuurder.
7
Tenzij in de prestatieafspraken met de betrokken gemeente afspraken zijn gemaakt over de
bouw van goedkope huurwoningen en het aantal te verkopen woningen niet hoger is dan de
afgesproken te bouwen goedkope nieuwbouwwoningen en indien in de verkoopovereenkomst
met een kettingbeding is bedongen dat de verkochte woningen minimaal zeven jaar na
verkoop voor het middensegment beschikbaar blijven.
8
Kamerstuk 32 847, nr. 741

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, Aanhangsel

4

(waaronder woningcorporaties) hun huurwoningen niet of zeer moeilijk
kunnen verkopen en belemmerd worden in hun bedrijfsvoering.
Verkoop van een verhuurde woning heeft ook geen directe gevolgen voor de
individuele huurder: de nieuwe eigenaar zet de bestaande huurovereenkomst
van rechtswege als verhuurder voort, ongeacht of de nieuwe eigenaar een
woningcorporatie is of niet («koop breekt geen huur»). Als de nieuwe
eigenaar de woning voor zichzelf wil gaan gebruiken (er zelf gaan wonen of
sloop/nieuwbouw plegen), mag hij niet eerder dan drie jaar nadat hij de
huurder schriftelijk heeft geïnformeerd de nieuwe eigenaar en verhuurder te
zijn, opzeggen wegens «dringend eigen gebruik»9. En als de huurder niet met
de huuropzegging instemt, kan alleen de rechter de huur beëindigen. De
rechter zal dan het belang van de verhuurder om de woning in eigen gebruik
te kunnen nemen afwegen tegen het belang van de huurder om de huur
voort te zetten. De rechter neemt daarbij alle omstandigheden van het geval
in overweging.
De nieuwe eigenaar zet de huurovereenkomst dus ongewijzigd voort. Als het
gaat om een qua huurprijs gereguleerd huurcontract, dan blijft het huurcontract gereguleerd (sociale huur, met volle huurprijsbescherming) ongeacht
wie de nieuwe eigenaar is.

9

Een van de limitatief vastgestelde opzeggingsgronden voor verhuurders van woonruimte
(Burgerlijk Wetboek).

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, Aanhangsel

5