Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2013–2014

27 926

Huurbeleid

Nr. 216 HERDRUK1

BRIEF VAN DE MINISTER VOOR WONEN EN RIJKSDIENST
Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal
Den Haag, 21 maart 2014
Hierbij doe ik u het volgende toekomen:
1) Analyse «dure scheefwoners», zoals gevraagd in het AO Huurbeleid op
31 oktober 2013 (Kamerstuk 27 926, nr. 212) en het VAO Huurbeleid op
19 november 2013 (Handelingen II 2013/14, nr. 25, item 40);
2) Informatie over experimenten met inkomensafhankelijk verhuren,
zoals gevraagd in het AO Woningcorporaties van 5 februari 2014
(Kamerstuk 29 453, nr. 346);
3) Het rapport «Sturen op inkomen»2;
4) Het rapport «De laagste inkomens in de huursector»3.
1. Ontwikkeling en kenmerken «dure scheefwoners»
Tijdens het AO Huurbeleid op 31 oktober 2013 en het VAO op
19 november 2013 gaf de SP aan zich zorgen te maken over «dure
scheefwoners»: mensen met een laag inkomen in een dure woning. Voor
«duur scheefwonen» is geen vaststaande definitie beschikbaar. In
onderstaande analyse wordt aangesloten op de wet- en regelgeving4. Dat
betekent dat hier wordt gerapporteerd over de aandachtsgroep (de
doelgroep van de huurtoeslag) in een woning met een huurprijs tussen de
aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens. De hier gehanteerde term «dure
scheefwoners» houdt nadrukkelijk geen oordeel in, maar wordt enkel
gebruikt voor de leesbaarheid van deze brief.

1

I.v.m. een correctie in de datum
Ter inzage gelegd bij het Centraal Informatiepunt Tweede Kamer
3
Ter inzage gelegd bij het Centraal Informatiepunt Tweede Kamer
4
Het Huisvestingsbesluit (art. 8), de Woningwet (art. 70c) en het Besluit Beheer Sociale
Huursector (BBSH, art. 13).
2

kst-27926-216-n1
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2014

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, 27 926, nr. 216

1

Tussen 2009 en 2012 is het aantal «dure scheefwoners» duidelijk
toegenomen tot 281.000. Dit heeft twee oorzaken. In de eerste plaats is het
inkomen afgenomen als gevolg van de economische crisis5. In de tweede
plaats is het aantal sociale huurwoningen in het gereguleerde gebied
boven de aftoppingsgrens toegenomen door harmonisatie van de huur en
nieuwbouw, waarvoor veelal hogere huren gelden.
Aandachtsgroep en «dure
scheefheid»

2002

2006

2009

2012

Aandachtsgroep
aandeel van de huurders

1.432.000
47%

1.331.000
44%

1.345.000
47%

1.394.000
48%

439.000

438.000

477.000

618.000

14%

15%

17%

21%

165.000
5%

153.000
5%

179.000
6%

281.000
10%

Woningen met huur tussen
aftoppingsgrens en liberalisatiegrens
aandeel van de huurwoningen
«Dure scheefheid»
aandeel van de huurders
bron: WBO 2002, WoON 2006–2012

Kenmerken «dure scheefwoners»
De «dure scheefwoners» lijken sterk op de totale aandachtsgroep. Het
gaat iets vaker om huishoudens met twee of meer personen, zij wonen
iets groter en betalen een hoger deel van hun inkomen aan huur en
andere woonlasten.
«Dure scheefwoners»

leeftijd: 65 jaar en ouder
huishouden: één persoon
woningtype: appartement met 1–3 kamers
woonduur: aantal jaar
afgelopen 2 jaar verhuisd
netto huurquote
netto woonquote
belangrijkste bron inkomsten: pensioen

Aandachtsgroep

2009

2012

2009

2012

46%
51%
43%
11,7
25%
33%
46%
48%

39%
51%
39%
10,8
25%
33%
46%
42%

35%
58%
45%
12,6
23%
26%
40%
37%

35%
60%
46%
12,5
22%
29%
43%
36%

bron: WoON 2009 – 2012

Opvallend is dat het aandeel «dure scheefwoners» met pensioen is
afgenomen. Daarnaast is het aandeel «dure scheefwoners» met een
uitkering als belangrijkste inkomstenbron het meest toegenomen. Dit
duidt op een effect van de crisis waarbij mensen met een inkomensdaling
te maken hebben gekregen. Bij een aantrekkende economie kan dit weer
wijzigen.
2009
«dure scheefwoners»
179.000
(totaal)
waarvan belangrijkste bron van inkomsten:
pensioen
86.800
werknemer
37.100
uitkering
39.000
eigen onderneming
12.400

5

2012
281.000
48%
21%
22%
7%

117.000
61.900
75.700
16.900

42%
22%
27%
6%

Zie ook «Het wonen overwogen» (Kamerstuk 32 847, nr. 60) en «Woonuitgaven van huurders
en eigenaren-bewoners» (Kamerstuk 32 847, nr. 90).

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, 27 926, nr. 216

2

2009
studiefinanciering
overig

2012

3.200
400

2%
0%

8.300
1.400

3%
0%

bron: WoON 2009–2012

Verhuisgedrag
Aan de mensen in de steekproef van het WoON is gevraagd of zij de
komende twee jaar willen verhuizen. Het aandeel «dure scheefwoners»
dat wil verhuizen (26%) is lager dan bij de totale aandachtsgroep (32%).
Dit hangt samen met de tevredenheid over de woning en de woonomgeving: Hierover is een groter aandeel «dure scheefwoners» (zeer)
tevreden vergeleken met de totale aandachtsgroep. Binnen de groep
«dure scheefwoners», zijn vooral de mensen met pensioen als belangrijkste inkomstenbron tevreden over hun woning en hun woonomgeving.
Veel mensen die de afgelopen twee jaar verhuisd zijn, willen weer
verhuizen. Bij de «dure scheefwoners» is dat echter veel minder vaak het
geval dan bij de hele aandachtsgroep. Het gaat om 32% van de «dure
scheefwoners» en 45% van de hele aandachtsgroep. En als «dure
scheefwoners» willen verhuizen, is dat relatief vaak omdat zij de woning
te klein vinden, niet goed onderhouden of een tuin willen. Er zijn geen
signalen dat «dure scheefwoners» vaker dan de hele de aandachtsgroep
verhuizen naar een goedkopere woning.
WoON 2012

aandachtsgroep
«dure scheefwoners»

Tevredenheid
met de woning

Tevredenheid met
de woonomgeving

Verhuis
geneigdheid

79%
83%

77%
78%

32%
26%

bron: WoON 2012

De huishoudens die deel uitmaakten van de netto steekproef van het
WoON 2009 zijn gevolgd in hun verhuisgedrag. Van de huishoudens die in
2009 aangaven te willen verhuizen zijn «dure scheefwoners» even vaak
daadwerkelijk verhuisd in de twee jaar na het WoON als de aandachtsgroep in totaal.
WoON 2009

aandachtsgroep
«dure scheefwoners» (totaal)
waarvan belangrijkste bron van inkomsten:
pensioen
werknemer
uitkering
eigen onderneming

Verhuis
geneigdheid

Waarvan verhuisd
(na twee jaar)

31%
22%

32%
30%

8%
42%
27%
33%

13%
39%
18%
48%

bron: WoON 2009 Verhuismodule

Uit de analyse kan worden geconcludeerd dat «dure scheefwoners» niet
«vast» zitten in hun «dure» woning. «Dure scheefwoners» zijn tevreden
met hun woning en willen niet vaker verhuizen dan anderen. Bovendien
blijkt dat als «dure scheefwoners» willen verhuizen, ze hun verhuiswens
even vaak omzetten in een daadwerkelijke verhuizing als de totale
aandachtsgroep.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, 27 926, nr. 216

3

2. Experimenten met inkomensafhankelijk verhuren
Tijdens het AO over de woningcorporaties op 5 februari jl. is door D66
gevraagd om een overzicht van het aantal experimenten/pilots dat loopt
op het terrein van flexibel huren en het aanpakken van scheefwonen.
Er is mij op dit moment slechts één lopend project bekend, en dat betreft
de pilot flexibel huren in Amsterdam. Het experiment richt zich op
huurders met een middeninkomen en overwegend woningen in het
middensegment (ca. € 700-€ 900). Deze pilot is vorig jaar november
daadwerkelijk van start gegaan, met een looptijd van drie jaar. De kern
van dit experiment is dat de huurprijs kan worden aangepast aan de
inkomensontwikkeling: bij een positieve inkomensontwikkeling van de
huurder kan de huurprijs stijgen met een percentage hoger dan de
wettelijke huurprijsstijging, en bij een negatieve inkomensontwikkeling
kan de huurprijs weer dalen tot maximaal het niveau van de aanvangshuurprijs. Mijn ambtsvoorganger mevrouw Spies heeft de Kamer hierover
geïnformeerd en aangegeven dat dit nauw aansluit bij het gedachtegoed
van D66 voor doorstroomcontracten.
De gemeente Amsterdam heeft mij onlangs samen met de gemeente
Utrecht gevraagd naar een uitbreiding van het experiment naar het
gereguleerde gebied (d.w.z. onder de liberalisatiegrens, € 699). Voor de
aanpak van concrete knelpunten zoals een (naar verwachting) tijdelijke
inkomensdaling ben ik bereid mee te denken met de vormgeving van een
nieuw experiment dat niet inkomensafhankelijk is, maar waarbij wel een
tijdelijke verlaging van de huurprijs mogelijk is. Van belang voor mij is dat
gekozen wordt voor een vormgeving die niet leidt tot een extra kwaliteitsvraag en langere wachtlijsten. Een gezamenlijke ambtelijke verkenning
kan de mogelijkheden voor een dergelijk experiment bezien.
Het experiment Huur op Maat dat enkele jaren geleden bij een aantal
woningcorporaties liep onder begeleiding van de SEV is, na het aflopen
van het experiment in 2012 door mijn ambtvoorganger mevrouw Spies
(TK 2011–2012 27 926 nr. 178), niet verlengd.
Voor het overige zijn mij geen andere projecten bekend waar gewerkt
wordt met inkomensafhankelijke huren.
3. Rapport «Sturen op inkomen»
De belangrijkste bevindingen zijn:
– Er wordt bij de woonruimteverdeling nadrukkelijk rekening gehouden
met de bovengrens van de gereguleerde huursector (liberalisatiegrens)
en de bovengrens van de corporatiedoelgroep (€ 34.229). De gereguleerde woningen worden dus toegewezen aan de doelgroep.
– Er worden maar in weinig gemeenten verdergaande eisen gesteld bij
de toewijzing teneinde woonlasten te beperken (middels passendheidscriteria).
Een belangrijk signaal is dat de woonruimteverdeling door gemeenten en
corporaties vooral wordt gezien als een middel om de keuzevrijheid van
woningzoekenden te vergroten en niet zozeer als middel om de betaalbaarheid te bevorderen. De reden hiervoor is volgens het onderzoek
«Sturen op inkomen» (op basis van interviews met corporaties en
gemeenten) dat gemeenten en corporaties het paternalistisch vinden om
de keuzevrijheid van woningzoekenden te beperken door aanvullende
toegangseisen te stellen. Daarnaast ziet men in woningmarkten met
weinig schaarste de noodzaak niet om de aandachtsgroep extra te
beschermen ten opzichte van huishoudens met een hoger inkomen.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, 27 926, nr. 216

4

4. Rapport «De laagste inkomens in de huursector»
In dit onderzoek, dat door Companen is uitgevoerd, wordt de keuze van de
laagste inkomens voor een corporatie of particuliere verhuurder nader
onderzocht. De aanleiding van dit onderzoek is gelegen in het WoON 2012
waaruit blijkt dat de laagste inkomens6 relatief vaak een woning huren
van een particuliere verhuurder en dat dit aandeel is toegenomen. Van de
huishoudens met een laag inkomen woont 58% in een huurwoning van
een corporatie, 17% in de particuliere huur en 25% in een koopwoning.
Er is een duidelijk verschil in het profiel van de huurder met een laag
inkomen van een corporatiewoning of van een particuliere verhuurder. Bij
corporatiehuurders gaat het vooral om mensen met AOW/pensioen of een
uitkering, bij particuliere huurders vooral om mensen met inkomen uit
tegenwoordige arbeid (loondienst of zelfstandig). Huurders van een
particuliere huurwoning geven een groter deel van hun inkomen aan
woonlasten uit, ondanks dat het in de particuliere sector vaker om
onzelfstandige woningen gaat.
Ruim 40% van de huishoudens met een laag inkomen in de corporatiesector lijkt weinig keuzemogelijkheden te hebben en kiest voor de eerste
woning die beschikbaar is. Bij huurders van particuliere woningen loopt
dit op tot 60%.
In de particuliere huur is de verhuisgeneigdheid beduidend hoger dan in
de corporatiesector en is de verhuisgeneigdheid de afgelopen jaren ook
flink toegenomen. Het lijkt er op dat voor particuliere huurders de huidige
woning vaker bewust een tijdelijk karakter heeft. Men heeft snel een
woning geaccepteerd maar wil ook weer snel verhuizen. Een aanzienlijk
deel (ruim 20%) is de afgelopen vijf jaar drie keer of zelfs vaker verhuisd.
Het huren van een woning van een woningcorporatie heeft de voorkeur
van veel huishoudens met een laag inkomen. Van de corporatie huurders
wil het grootste deel bij verhuizing opnieuw een corporatiewoning huren
en van de particuliere huurders zou een grote groep het liefst ook huren
van een woningcorporatie.
Conclusie
–

–

–

–

6

«Dure scheefwoners zitten niet «vast» in hun «dure» woning. Ondanks
de relatief hogere woonlast, zijn «dure scheefwoners» tevreden met
hun woning en willen niet vaker verhuizen dan de hele aandachtsgroep. Bovendien blijkt dat als «dure scheefwoners» willen verhuizen,
ze hun verhuiswens even vaak omzetten in een daadwerkelijke
verhuizing als de totale aandachtsgroep.
«Duur scheefwonen» lijkt in veel gevallen dus een eigen keuze van
mensen. Zij geven een hoge prioriteit aan een goede woning die past
bij hun huishouden en hebben daar een hogere woonlast voor over.
In het rapport «Sturen op inkomen» is naar voren gekomen dat
gemeenten en corporaties het niet nodig vinden om te sturen op
betaalbaarheid via strengere toelatingseisen dan nu de praktijk is.
Overigens beschikken corporaties en gemeente wel over instrumenten
om passender toe te wijzen.
In het rapport «De laagste inkomens in de huursector» komt naar
voren dat de manier waarop de woonruimteverdeling in de praktijk
werkt belemmeringen opwerpt voor mensen met een laag inkomen die
snel een woning zoeken. Wachttijd en inschrijfduur zijn vaak bepalend
Het betreft de onderste 20% van de inkomensverdeling (<€ 18.300 belastbaar). Het gaat om 1,5
miljoen huishoudens, waarvan 1,2 miljoen in een huurwoning woont.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, 27 926, nr. 216

5

–

–

om een woning te krijgen, waardoor deze groep moeilijk aan bod komt
in de corporatiesector. Zij komen daardoor relatief vaak terecht in de
particuliere sector. De consequentie hiervan is dat zij een hogere
woonlast ten opzichte van hun inkomen hebben. Veel van deze
mensen hebben de voorkeur voor het huren van een corporatiewoning
met een lagere huur.
Uit de analyses blijkt dat gemeenten en corporaties meer mogelijkheden hebben om op inkomen toe te wijzen. Of dit nodig is, dient lokaal
afgewogen te worden en onderdeel te zijn van de prestatieafspraken
tussen gemeente en corporatie.
Wel zie ik in de uitkomsten aanleiding om corporaties en gemeenten
op te roepen het ter beschikking staande instrumentarium, om
passend toe te wijzen, beter te benutten. Dit past ook in de afspraken
die in 2009 zijn gemaakt toen de passendheidstoets in de huurtoeslag
is komen te vervallen, en bij de uitspraken van het Aedescongres
inzake de rol van corporaties bij de betaalbaarheid.

De Minister voor Wonen en Rijksdienst,
S.A. Blok

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, 27 926, nr. 216

6