Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2015–2016

29 659

Evaluatie Staatsbosbeheer

Nr. 142

BRIEF VAN DE MINISTER VOOR WONEN EN RIJKSDIENST
Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal
Den Haag, 24 november 2015
In reactie op het schriftelijk verzoek van de Voorzitter van de algemene
commissie voor Wonen en Rijksdienst van 19 oktober 2015 doe ik u
hierbij, mede namens de Staatssecretaris van Economische Zaken, de
antwoorden op de schriftelijke vragen toekomen over Erfpacht Waddeneilanden Staatsbosbeheer en Rijksvastgoedbedrijf (Kamerstuk 29 659,
nr. 141).
De Minister voor Wonen en Rijksdienst,
S.A. Blok

kst-29659-142
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2015

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 29 659, nr. 142

1

1.
Met betrekking tot de erfpacht Waddeneilanden wordt het valideren van
de methode van het Rijksvastgoedbedrijf door een onafhankelijk
wetenschappelijk instituut voorgesteld naar aanleiding van de vraag om
een onafhankelijke toetsing te laten doen door drie onafhankelijke
instanties c.q. personen en deze toetsing als bindend te accepteren.
Waarom wordt gekozen voor een onafhankelijk wetenschappelijk instituut
en waarom niet door drie onafhankelijke instanties c.q. personen?
2.
Kan worden aangegeven hoe u invulling zou willen geven aan de
toezegging om de methode van het Rijksvastgoedbedrijf onafhankelijk te
laten valideren? Hoe en wat gaat er getoetst worden? Wat is het tijdpad
hiervan?
3.
In hoeverre is er dan sprake van een bindend advies bij deze validatie
voor het Rijksvastgoedbedrijf? Accepteert het Rijksvastgoedbedrijf de
validatie als een bindend advies? Zo nee, waarom niet?
Antwoord op de vragen 1, 2 en 3:
Ik ben bereid om de waarderingsmethode van het Rijksvastgoedbedrijf
(RVB) te laten valideren. Ik kies hierbij voor een onafhankelijk wetenschappelijk instituut om elke schijn van partijdigheid of belangenverstrengeling
te vermijden.
Ik zal daarom binnenkort een instituut benaderen dat deze validatie kan
uitvoeren en ik zal u over het vervolg informeren.
Gegeven mijn wettelijke taak van de prijstoets zal ik altijd een oordeel
moeten vellen over voorgenomen verkopen en een oordeel moeten
hebben over de validatie methode.
4.
Hoe verloopt het overleg met de erfpachters op dit moment?
Het RVB onderhoudt geen rechtstreekse contacten met de erfpachters van
Staatsbosbeheer. Staatsbosbeheer is in overleg met (vertegenwoordigers
van) erfpachters op zowel Vlieland, Terschelling als Texel. Er wordt
gesproken over zowel een koopaanbieding voor het bloot eigendom als
een aanbieding voor continuering van het erfpacht door voortzetting van
het huidige contract of een overstap naar een nieuw erfpachtcontract.
Voor een aantal percelen is op basis van de prijstoets inmiddels duidelijkheid tussen Staatsbosbeheer en RVB. Staatsbosbeheer zal de
gesprekken voor deze situaties voortzetten.
Ook het RVB heeft als grondeigenaar op enkele Waddeneilanden een
aantal percelen in erfpacht uitgegeven.
In mijn brief van 18 december 2014 aan uw Kamer (Kamerstuk 29 659,
nr. 137) heb ik aangegeven dat het Rijksvastgoedbedrijf bij het einde van
een erfpachtovereenkomst de erfpachter de mogelijkheid tot koop zal
geven. Daarnaast biedt het RVB de erfpachters de mogelijkheid tot een
heruitgifte tegen nieuwe marktconforme voorwaarden.
Mocht de erfpachter voor geen van deze beide mogelijkheden kiezen bij
het einde van de overeenkomst, dan zijn de wettelijke regels omtrent
erfpacht van toepassing.
Het RVB zal zijn erfpachters over deze keuzemogelijkheid informeren
zodra het door mij benaderde wetenschappelijk instituut de validatie van
de waarderingsmethode van het RVB heeft uitgevoerd. De erfpachters bij
wie de erfpachtovereenkomst is geëindigd of binnenkort zal eindigen
zullen over hun keuzemogelijkheid en het daaruit vloeiende aanbod door
het RVB persoonlijk worden geïnformeerd.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 29 659, nr. 142

2

5.
Hoe registreert of komt het kadaster (aan) afzonderlijke prijzen van
ondergrond van (recreatie)woningen?
6.
Hoeveel landelijke registraties van ondergrond van (recreatie)woningen
zijn er tussen 2010 en 2015 geregistreerd (uitgesplitst per jaar en gebied)?
Antwoord op de vragen 5 en 6:
Met uitzondering van de prijzen van bouwkavels beschikt het kadaster bij
gerealiseerde vastgoedtransacties niet over de prijzen van de ondergrond
van het verkochte object.
7.
Hoeveel transacties heeft het kadaster geregistreerd van de binnenduingebieden op Terschelling?
Het kadaster heeft in de periode 2010- 2015 in het binnenduingebied op
Terschelling in de omgeving van de te verkopen percelen 27 transacties
geregistreerd.
8.
Kunt u de onderliggende cijfers die geleid hebben tot de historische
grafiek met grondprijzen per m2 aan de commissie doen toekomen?
De cijfers waarvan gebruik is gemaakt bij de samenstelling van de grafiek
zijn afkomstig uit een onderzoek uit 2009 naar de marktontwikkelingen op
de Waddeneilanden over de periode 1992–2008 van Ingenieursbureau
Oranjewoud uitgevoerd in opdracht van Staatsbosbeheer. (zie hiervoor
ook het antwoord op vraag 14 van de lijst van vragen van 11 juni jl.). Het
RVB heeft voor de periode 2008–2014 de cijfers aangevuld en in de grafiek
zichtbaar gemaakt.
9.
Adviescommissie-Van der Werf gaat over de waardering van het
blooteigendom van de erfpachtgronden en niet over «volle vrije grondwaarde». Hoe verhoudt zich dat tot het gehanteerde prijspeil van het
Rijksvastgoedbedrijf? Hoe verklaart u het prijsverschil? En kan in het licht
van bovenstaande in detail worden aangegeven hoe het Rijksvastgoedbedrijf zijn prijspeil bepaalt?
Het vertrekpunt van beide taxatiemethodieken is vergelijkbaar: in beide
gevallen wordt de vergelijkingsmethode toegepast, gecombineerd met de
residuele grondwaardeberekening. Het grote verschil in opbrengst wordt
met name veroorzaakt door de «verzoening» van de originele grondquote
en de actuele grondquote en door het verschil in depreciatie. Verder
speelt een rol de wijze waarop de gecorrigeerde vervangingswaarde van
de opstallen en de investeringsvergoedingen voor de erfpachters wordt
berekend.
10.
Is het correct dat het Rijksvastgoedbedrijf op Ameland en Schiermonnikoog erfpachtpercelen te koop aanbiedt? Zo ja, hoe verklaart u dan de
zinsnede «...Rijksvastgoedbedrijf ondervindt op geen enkele wijze als
organisatie voordeel of nadeel van een bepaalde prijsstelling...»?
Zoals in de hiervoor reeds aangehaalde brief van 18 december 2014 aan
uw Kamer is aangegeven zullen de erfpachters van het RVB, bij wie de
erfpachtovereenkomst (bijna) afloopt of is afgelopen, de mogelijkheid

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 29 659, nr. 142

3

krijgen tot koop van de grond. Deze biedt het RVB dan tegen een
marktconforme prijs aan.
De aangehaalde zinsnede doelt op de situatie dat SBB een voorgenomen
verkoop voor een prijstoets voorlegt aan het RVB. De opbrengst van de
verkoop is ten gunste van SBB. Er is geen financiële relatie tussen SBB en
het RVB.
11.
Welke rol speelt de bestemming van de grond in de waardebepaling? Een
natuurbestemming geeft een andere waarde dan een recreatie- of
woonbestemming. Daar komt nog bij dat waarde kan toe- of afnemen als
de bestemming verandert. Hoe wordt de waarde bepaald als bijvoorbeeld
bij de start een natuurbestemming gold en nu een woonbestemming?
De bestemming bepaalt in hoge mate de waarde van de grond. Als echter
grond met een natuurbestemming wordt verkocht voor de bouw van
reguliere of recreatieve woning, terwijl de bestemmingswijziging formeel
nog niet geheel is gerealiseerd, speelt de op dat moment nog vigerende
bestemming geen rol meer en wordt de toekomstige bestemming leidend
voor de waardebepaling.
12.
Wilt u de gegevens ten aanzien van de grafiek op de eerste pagina alsnog
aanleveren, aangezien zonder aanduiding van de gebruikte informatie en
methode van berekening deze statistiek beperkte relevantie heeft?
Zie het antwoord op vraag 8. De grafiek geeft de gemiddelde prijsontwikkeling per jaar aan. In onderstaande tabel zijn de gemiddelde prijzen per
jaar over de periode 1993–2015 aangegeven, voor zover er voldoende
gegevens beschikbaar waren om een gemiddelde uit af te leiden.

13.
(Bij de antwoorden op vragen 1 t/m 8). Waarom voldoet een verdeling van
50/50 waarde-creatie aan de eisen van «redelijkheid en billijkheid», dus
25% x 0,5 = 12,5%, terwijl andere grondeigenaren in Nederland tussen
25% en 40% depreciatie hanteren?
Bij het antwoord op de vragen 1 t/m 8 is aangegeven waarom er bij
verkoop aan de zittende erfpachter 50/50 verdeling van de depreciatie
redelijk en billijk wordt geacht.
Wanneer er door de erfpachter bij aanvang van de erfpacht een insteek is
betaald (vaak ter grootte van de depreciatie) zal er geen sprake zijn van
een verdeling. Hangt af van de erfpachtvoorwaarden of en zo ja, welke
depreciatiefactor gerechtvaardigd is.
14.
(Bij het antwoord op vraag 10). Door het hanteren van een vervangingswaarde mist de erfpachter de werkelijke marktwaardestijging die hij aan
de opstal kan toerekenen, omdat u slechts de bouwkosten hanteert.
Waarom vindt u dat billijk?

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 29 659, nr. 142

4

Er wordt bij de berekening uitgegaan van de vervangingswaarde
gebaseerd op de bouwkosten op het moment van waardering en niet de
oorspronkelijke. Hierdoor is er met betrekking tot de opstal ook sprake van
een waardestijging.
15.
(Bij het antwoord op vraag 14) Heeft u volledig uit het rapport van de
commissie-De Jong geciteerd? Zo nee, had u bij volledig citeren de
opmerking van de commissie-De Jong kunnen opnemen dat de residuele
grondwaardemethode slechts geschikt is bij nieuwbouwuitgiften van
grond (wat hier niet het geval is) en dat de WOZ heeft bewezen, onder een
aantal voorwaarden, een goed bruikbaar instrument te zijn voor de
waardebepaling van grond en opstal? Bent u bereid dit (unanieme) advies
van de commissie-De Jong alsnog over te nemen? Zo nee, waarom niet?
Ja, voor zover het betreft het noemen van enkele gangbare methoden.
Voor zover bekend heeft de commissie-De Jong in haar rapport «Groene
erfpacht in balans» niet aangegeven dat de residuele grondwaardemethode slechts geschikt is bij nieuwbouwuitgiften van grond. De
WOZ-waarde van de te waarderen objecten wordt te allen tijde betrokken
bij de taxatie als een belangrijke referentie. De WOZ-waarde kan gebruikt
worden als referentiewaarde maar niet als waarde voor het bepalen van
een marktconforme waarde van de grond. De WOZ-waarde maakt geen
onderscheid tussen de grondwaarde en de opstalwaarde. De benodigde
splitsing om te komen tot de grondwaarde is derhalve niet beschikbaar op
basis van de WOZ-waarde.
16.
(Bij het antwoord op vraag 24). Kunt u aangeven met welke bedragen u de
waarde van de grond heeft verminderd in verband met het bouwrijp
maken en de tuinaanleg door de erfpachter?
Per perceel is bij de waardering een aftrek toegepast voor het bouwrijp
maken door de erfpachter afhankelijk van het moment van bouwrijp
maken en er is een aftrek toegepast voor de tuinaanleg/aanleg bestrating
en terrassen afhankelijk van de mate waarin hier sprake van is geweest.
17.
(Bij het antwoord op vraag 37). Waarom maakt u geen gebruik van
deskundigen die lid zijn van de makelaarsverenigingen NVM en VBO? Zij
zijn immers net als rentmeesters zeer deskundig en zij zijn gewend ook
voor erfpachters op te treden.
Het RVB is belast met de uitvoering van de prijstoets en laat deze
uitvoeren door vastgoeddeskundigen in dienst bij het RVB die gecertificeerde taxateur en beëdigd rentmeester bij de NVR zijn. Zij kunnen de
taxaties volledig onafhankelijk uitvoeren.
18.
(Bij het antwoord op vraag 44). Kan dit wetenschappelijk instituut ook de
Amsterdam School of Real Estate zijn?
Naast dit instituut zijn er meerdere wetenschappelijke instituten die in
aanmerking komen om te benaderen.
19.
(Ad 50). De zogenaamde Bankentoets voor erfpacht wordt in de onroerendgoedmarkt als toereikend beoordeeld, zowel door banken, notarissen,
grondeigenaars en erfpachters. Bovendien heeft uw ministerie
medewerking verleend bij de totstandkoming ervan. Bent u bereid de

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 29 659, nr. 142

5

huidige voorwaarden alsnog volgens de bancaire richtlijn te laten
beoordelen? En, wilt u ons een exemplaar van uw nieuwe erfpachtvoorwaarden en de toetsing aan de richtlijn zenden?
Het ministerie heeft meegewerkt aan de notariële opinie. Die geldt voor
erfpacht met particuliere erfverpachters met akten van voor 1-1-2013. In
mijn antwoord op vraag 50 van de lijst van vragen van 11 juni jl. heb ik
aangegeven dat de bancaire richtlijn (door u geduid als «bankentoets»)
alleen betrekking heeft op erfpachtcontracten van onbepaalde duur en tot
stand is gekomen op initiatief van de banken als een goede vorm van
zelfregulering, waar het ministerie niet direct bij betrokken is geweest. De
bancaire richtlijn is opgesteld om duidelijk te maken aan welke uitgangspunten erfpachtcontracten van onbepaalde duur moeten voldoen om in
aanmerking te komen voor hypothecaire financiering. Aangezien het in
het geval van de onderhavige erfpachtcontracten op de Waddeneilanden
bewust gaat om contracten voor bepaalde duur, is toetsing aan de
bancaire richtlijn niet zinvol. Er is hier sprake van erfpachtcontracten met
bepaalde duur, zodat hiermee er zekerheid is dat na afloop van het
erfpachtcontract door onder meer Staatsbosbeheer en het RVB bezien kan
worden of de gronden nodig zijn voor de realisatie van natuurdoelen of
– als dit niet het geval is – deze opnieuw in erfpacht worden uitgegeven.
20.
(Algemeen). De toenmalige Staatssecretaris Bleeker heeft toegezegd aan
de Tweede Kamer, dat de zittende erfpachters de daarvoor in aanmerking
komende gronden zouden kunnen kopen. Vaststaat dat het daarbij om het
bloot eigendom gaat. Het standpunt van het Rijksvastgoedbedrijf dat er
alleen verkocht kan worden voor een prijs die de grondwaarde bij volle
eigendom weerspiegelt (ook al is de grond in erfpacht uitgegeven) is
daarmee in tegenspraak en is thans de oorzaak van een aanhoudende
impasse. Bent u bereid de gronden te verkopen tegen de waarde van het
bloot eigendom?
De toezegging van toenmalig staatsecretaris Bleeker betrof grond in bezit
van Staatsbosbeheer. Staatsbosbeheer geeft uitvoering aan deze
toezegging waarbij door het RVB de toets op marktconformiteit plaatsvindt. Het RVB treedt niet in het al of niet verkopen van gronden door
SBB, maar voert slechts de toets op marktconformiteit uit. De discussie
over de taxatiemethode doet daarmee niet af aan de door de toenmalige
Staatssecretaris gedane toezegging om te verkopen. De percelen in bloot
eigendom worden verkocht tegen een marktconforme waarde waarbij
rekening wordt gehouden met het feit dat de opstallen van de erfpachter
zijn en een aftrek plaatsvindt voor de eventueel door de erfpachter gedane
investeringen en aangebrachte voorzieningen. Ten slotte wordt er
afhankelijk van de erfpachtvoorwaarden nog een depreciatie toegepast op
de volle grondwaarde. Volgens het Rijksvastgoedbedrijf is de marktconforme prijs voor de verkoop van bloot eigendom bij de erfpachten van
Staatsbosbeheer 87,5% van de volle grondwaarde van de erfpachtzaak. In
mijn antwoord op onder meer de vragen 5, 8, 10 en 13 van de lijst van
vragen van 12 februari 2015 heb ik dit toegelicht (Kamerstuk 29 659,
nr. 138).
21.
Welke stappen gaat u ondernemen om de impasse te beëindigen en dit
vraagstuk tot een voor iedereen bevredigend einde te brengen?
Staatsbosbeheer heeft of gaat erfpachters inzage geven in de marktconforme prijzen waarvoor SBB kan vervreemden. Indien verkoper en koper
geen overeenstemming kunnen krijgen over de prijs is geen van partijen

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 29 659, nr. 142

6

verplicht om tegen een ongewenste prijs een transactie te sluiten en zal
de transactie niet plaatsvinden.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 29 659, nr. 142

7