Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2022–2023

29 453

Woningcorporaties

Nr. 555

BRIEF VAN DE MINISTER VOOR VOLKSHUISVESTING EN RUIMTELIJKE ORDENING
Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal
Den Haag, 4 november 2022
Tijdens het commissiedebat op 29 september 2022 (Kamerstuk 32 847,
nr. 974) heb ik toegezegd om een nadere toelichting te geven op de
belastingdruk bij woningcorporaties de komende jaren. Daarnaast zijn er
bij de schriftelijke behandeling van het Belastingplan 2023 door leden van
de fractie van de PvdA schriftelijke vragen gesteld over de omvang van de
uitgaven aan vennootschapsbelasting (hierna vpb), de relatie hiervan tot
de afschaffing van de verhuurderheffing en het aandeel van de Europese
Anti Tax Avoidance Directive (hierna ATAD11) hierin.
In deze brief geef ik, mede namens de Staatssecretaris van Financiën, een
toelichting op de belastinguitgaven van woningcorporaties aan vennootschapsbelasting en verhuurderheffing sinds 2019 en de verwachte
uitgaven aan vpb na afschaffing van de verhuurderheffing in 2023. Ook ga
ik in deze brief in op de toezegging aan de Eerste Kamer van 14 december
2021 om te reageren op de brief van Aedes «Belastingpakket 2022 en
fiscale behandeling woningcorporaties».2
Algemeen
De afgelopen jaren is er terecht veel aandacht geweest voor de financiële
middelen van woningcorporaties in relatie tot hun maatschappelijke
opgaven. De geconstateerde disbalans hiertussen heeft ertoe geleid dat
het kabinet een wetsvoorstel heeft ingediend om de verhuurderheffing af
te schaffen.3 Door de afschaffing van de verhuurderheffing neemt de

1

Richtlijn (EU) 2016/1164 van de Raad van 12 juli 2016 tot vaststelling van regels ter bestrijding
van belastingontwijkingspraktijken welke rechtstreeks van invloed zijn op de werking van de
interne markt (PbEU 2016, L 234/26).
2
Bij behandeling van het wetsvoorstel verlaging tarief verhuurderheffing en maandelijkse
wijziging bedragen heffingsverminderingen, Handelingen I 2021/22, nr. 11, item 3.
3
Kamerstuk 36 219.

kst-29453-555
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2022

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 29 453, nr. 555

1

investeringscapaciteit van woningcorporaties op landelijk niveau fors toe,
zodat de disbalans wordt weggenomen.
Om de investeringscapaciteit van woningcorporaties, die is toegenomen
met de voorgenomen afschaffing van de verhuurderheffing maximaal
efficiënt in te zetten voor de opgaven van de corporaties, heb ik op 30 juni
jl. met Aedes, de Woonbond en VNG de Nationale prestatieafspraken4
(hierna NPA) getekend. Deze afspraken zijn een gezamenlijke agenda voor
de beschikbaarheid van voldoende betaalbare woningen, de verduurzaming van de sociale huurvoorraad, de leefbaarheid van wijken en
buurten en de betaalbaarheid. Het kabinet geeft woningcorporaties weer
de ruimte om te doen waarvoor ze zijn opgericht, namelijk het realiseren
en goed onderhouden van betaalbare en duurzame woningen voor
mensen die dat nodig hebben.
De NPA zijn onafhankelijk doorgerekend om te toetsen in hoeverre de
opgaven financieel haalbaar zijn.5 Uit deze doorrekeningen blijkt dat
woningcorporaties bij volledige uitvoering van de NPA hun (aanvullende)
investeringscapaciteit nagenoeg volledig gaan benutten.6 Woningcorporaties investeren maximaal binnen de financiële kaders. De opgaven en
middelen zijn dus in balans gebracht. In de doorrekeningen van de NPA is
ook al rekening gehouden met de toekomstige uitgaven van woningcorporaties aan vpb (inclusief ATAD1). Uit de doorrekeningen van de NPA
blijkt dat de totale belastingdruk, bestaande uit verhuurderheffing en vpb,
de komende jaren sterk daalt ten opzichte van de huidige situatie en
eerdere verwachtingen. In de navolgende paragrafen zal ik dit nader
toelichten.
Fiscale regime woningcorporaties
Invoering integrale vennootschapsbelastingplicht voor woningcorporaties
Sinds 2008 zijn woningcorporaties integraal vpb-plichtig. Dit betekent dat
woningcorporaties sindsdien vpb verschuldigd zijn over hun fiscale winst.
Corporaties maken winst doordat zij mede een positief resultaat behalen
over de exploitatie van hun sociale huurwoningen. Die winst wordt in de
regel opnieuw geïnvesteerd voor de opgaven waar corporaties voor
staan. Doordat woningcorporaties gebruik hebben gemaakt van diverse
fiscale faciliteiten, onder andere fiscale afwaarderingen vanwege de
slechtere situatie op de woningmarkt, hebben woningcorporaties in de
jaren 2008 t/m 2015 relatief weinig vpb betaald.7 Afgaande op de laatste
door woningcorporaties ingediende meerjarenbegrotingen (dPi) is de
verwachting dat nagenoeg alle woningcorporaties vanaf 2022 vpb gaan
betalen over hun fiscale winst.
Invoering renteaftrekbeperking (ATAD1) in de vpb
In 2019 is in de vpb een nieuwe algemene renteaftrekbeperking
ingevoerd. Deze zogenoemde earningsstrippingregeling vloeit voort uit de
implementatie van ATAD1. De earningsstrippingmaatregel is bedoeld voor
het tegengaan van belastingontwijking, maar het kabinet beoogt met deze
regeling ook een meer gelijke fiscale behandeling van eigen vermogen en
vreemd vermogen te bereiken. Om die reden is de earningsstrippingmaat4

Kamerstukken 29 453 en 27 926, nr. 551.
Zie de bijlagen bij de nationale prestatieafspraken, Kamerstukken 29 453 en 27 926, nr. 551.
6
Er blijven onderlinge verschillen tussen provincies en ook binnen provincies; onderlinge
solidariteit en in het uiterste geval projectsteun zullen nodig zijn om de opgave overal volledig
haalbaar te maken.
7
Kamerstuk 29 453, nr. 493.
5

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 29 453, nr. 555

2

regel aanzienlijk strenger vormgegeven dan ATAD1 als minimumstandaard. De earningsstrippingmaatregel is een generieke maatregel en
gericht op alle vennootschapsbelastingplichtigen, waaronder dus ook
woningcorporaties.
Woningcorporaties zijn echter als kapitaalintensieve organisaties zonder
aandeelhouders nagenoeg geheel aangewezen op vreemd vermogen om
hun opgaven te realiseren. Daardoor worden woningcorporaties geraakt
door de earningsstrippingmaatregel. Het kabinet heeft de afgelopen jaren
woningcorporaties voor de effecten van de earningsstrippingmaatregel
voorzien van een tegemoetkoming middels een verlaging van de
verhuurderheffing.
Bij de invoering van earningsstrippingmaatregel in 2019 is bepaald dat de
renteaftrek wordt beperkt tot maximaal 30% van de EBITDA.8 Bij de
invoering was de verwachting dat deze regeling woningcorporaties in
2019 circa € 102 miljoen en na 2021 structureel circa € 353 miljoen aan
extra vpb zou gaan kosten9. Uit de aangiftecijfers van 2019 blijkt dat over
2019 voor € 1.139 miljoen aan rente in aftrek beperkt is vanwege de
earningsstrippingmaatregel. Effectief heeft dit geleid tot € 88 miljoen aan
extra betaalde vpb in 2019. Een groot aantal woningcorporaties had nog
compensabele verliezen waardoor de renteaftrekbeperking niet tot extra
te betalen vpb in 2019 leidde. De aangiftecijfers over 2020 zijn nog niet
van alle woningcorporaties in een overzicht beschikbaar, zodat daar nog
geen uitspraken over gedaan kunnen worden met betrekking tot ATAD1.
Om woningcorporaties tegemoet te komen voor deze extra belastingdruk
is bij de invoering in 2019 een structurele tariefsverlaging in de verhuurderheffing doorgevoerd (voor circa € 100 miljoen10 per jaar). In het
Belastingplan 2022 is de earningsstrippingmaatregel, naar aanleiding van
financiële dekking voor de uitvoering van de motie van het lid Hermans11,
verder aangescherpt naar 20% van de EBITDA. Ook voor deze
aanscherping van de earningsstrippingmaatregel hebben woningcorporaties een tegemoetkoming ontvangen via een structurele tariefsverlaging
van de verhuurderheffing (verlaging van € 151 miljoen per jaar vanaf
2022)12.
Fiscale regime woningcorporaties in relatie tot het staatssteunkader
Bij de plenaire behandeling in de Eerste Kamer van het wetsvoorstel
Verlaging tarief verhuurderheffing en maandelijkse wijziging bedragen
heffingsverminderingen op 14 december 2021 heeft de Minister van
Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) aan het lid de Boer
(GroenLinks) toegezegd te reageren op een brief van Aedes gedateerd
9 december 2021 met als onderwerp Belastingpakket 2022 en fiscale
behandeling woningcorporaties.
Aedes vraagt in de brief het fiscale regime (verhuurderheffing en vpb)
voor woningcorporaties in zijn geheel kritisch te bekijken en te bezien of
dat regime passend is bij de sociale volkshuisvesting. Aedes vraagt

8

EBITDA is de afkorting van Earnings Before Interest, Tax, Depreciation and Amortisation(EBITDA). Oftewel: de winst vóór aftrek van rentekosten, belastingen, afschrijving en
afboekingen.
9
Aanhangsel Handelingen II 2019/20, nr. 3092.
10
Kamerstuk 35 030, nr. 7.
11
Kamerstuk 35 925, nr. 13.
12
Kamerstuk 35 927, nr. 15.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 29 453, nr. 555

3

daarbij ook hun wens te betrekken tot het afschaffen van de vpb op
DAEB-activiteiten en de wens om woningcorporaties uit te zonderen van
ATAD1.
De EC heeft in het DAEB-besluit van 2009 bepaald voor welke activiteiten
woningcorporaties in aanmerking komen voor compensatie (geoorloofde
staatssteun). De geoorloofde staatssteun betreft het rentevoordeel op
door het WSW met overheidsgarantie geborgde leningen, lagere
grondkosten bij verkoop van gronden door gemeenten en onder
voorwaarden project- en saneringssteun. Voor andere vormen van
staatssteun, zoals een (gedeeltelijke) vpb-vrijstelling, gelden de reguliere
staatssteunregels. Het is mogelijk om met een nieuwe meldingsprocedure
bij de EC om een nieuw DAEB-besluit te voor te leggen, waarbij de EC kan
worden verzocht om meer vormen van compensatie voor de
DAEB-activiteiten voor woningcorporaties goed te keuren (zie Kamerbrief
EU-rechtelijke kaders rondom sociale huisvesting in Nederland van
12 oktober 2022)13. Bij een dergelijke aanvraag zullen ook de bestaande
staatssteunvormen opnieuw worden bezien door de EC. Dit is een
tijdrovend en risicovol proces met een zeer onzekere uitkomst.
Voorwaarde voor goedkeuring door de EC is onder meer dat Nederland
aantoont dat corporaties zonder deze extra staatssteun hun DAEB-taken
niet kunnen uitvoeren.
Het kabinet is van mening dat een uitzondering voor woningcorporaties in
de earningsstrippingmaatregel niet mogelijk is, omdat ATAD1 niet in een
dergelijke uitzondering voorziet. Die richtlijn voorziet wel in de
mogelijkheid om langlopende openbare-infrastructuurprojecten uit te
zonderen van de earningsstrippingmaatregel, waarbij die uitzondering
geen aanleiding mag vormen tot het verlenen van verboden staatssteun.
Naar de mening van het kabinet kunnen de activiteiten van woningcorporaties echter niet als openbare-infrastructuurprojecten beschouwd
worden. Bij openbare-infrastructuurprojecten moet in het bijzonder
gedacht worden aan wegen, bruggen en tunnels. Volgens het kabinet
biedt de richtlijn geen ruimte om woningcorporaties onder de uitzondering van openbare-infrastructuurprojecten te brengen.
Belastingdruk bij woningcorporaties neemt de komende jaren
fors af
De belastingdruk van woningcorporaties is de afgelopen jaren in absolute
omvang licht toegenomen, zoals onderstaande tabel laat zien. Zoals
hiervoor al toegelicht zijn de uitgaven aan vpb toegenomen mede doordat
steeds meer woningcorporaties in een betalende positie terecht zijn
gekomen. Daarentegen zal de belastingdruk in 2022 aanzienlijk afnemen
door een verlaging van de verhuurderheffing en een aanmerkelijk groter
budget voor heffingsverminderingen dan eerdere jaren beschikbaar was.
De belastingdruk zal vanaf 2023 aanzienlijk verder afnemen doordat de
verhuurderheffing geheel wordt afgeschaft.
Als gevolg van de afschaffing van de verhuurderheffing is de verwachting
dat de uitgaven aan vpb oplopen. De fiscale winst zal namelijk automatisch toenemen met het bruto bedrag aan verhuurderheffing dat woningcorporaties minder hoeven te betalen. De uitgaven aan de verhuurderheffing mogen nu volledig in aftrek gebracht worden op de fiscale winst.
Wanneer deze aftrek vervalt stijgt de fiscale winst automatisch met het
niet verschuldigde bedrag aan verhuurderheffing. Over de hogere fiscale
winst zijn woningcorporaties vervolgens vpb verschuldigd.

13

Kamerstuk 29 453, nr. 553.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 29 453, nr. 555

4

Voor 2022 is het nog niet mogelijk om een accurate prognose van de
vpb-uitgaven van woningcorporaties te geven. De meeste woningcorporaties hebben bij het opstellen van de meerjarenbegroting (dPi) in het
najaar van 2021 nog geen rekening gehouden met een verlaging van de
verhuurderheffing en de aanscherping van ATAD1 conform de motie van
het lid Hermans. Hierdoor zijn de cijfers voor 2022 niet representatief voor
de daadwerkelijk verschuldigde verhuurderheffing en vpb. Dit geldt ook
voor de voorlopige aanslagen vpb over 2022.
Tabel: uitgaven van woningcorporaties aan verhuurderheffing en vennootschapsbelasting (x 1 miljoen)
Uitgaven belastingen

2019

2020

2021

Prognose
2022

Verhuurderheffing1 (dVi/dPi)
Vennootschapsbelasting (dVi/dPi)
Totaal

1.652
698
2.349

1.863
662
2.525

1.810
776
2.586

1.735
631
2.365

1

Verhuurderheffing na aftrek van heffingsverminderingen

Opgelegde aanslagen Belastingdienst
Uitgaven belastingen
(aangiften en aanslagen Belastingdienst)

2019

2020

2021

2022

Verhuurderheffing (aangiften)
Vennootschapsbelasting
– waarvan voorlopige aanslagen
– waarvan definitieve aanslagen
Totaal

1.603
625
347
278
2.228

1.801
762
689
73
2.563

1.751
788
787
1
2.539

864
783
783
0
1.647

Zoals hierboven aangegeven, zorgt de afschaffing van de verhuurderheffing vanaf 2023 voor een aanzienlijke afname van de totale belastingdruk van woningcorporaties. In de financiële doorrekening van de
NPA is gerekend met een belastingdruk die na afschaffing van de
verhuurderheffing in de periode 2023–2026 naar verwachting gemiddeld
€ 1,5 miljard per jaar lager ligt dan in de situatie waarin de verhuurderheffing niet is afgeschaft14 en verlaagd conform de motie van het lid
Hermans, zie onderstaande tabel.
De uitgaven van woningcorporaties aan vpb liggen in de financiële
doorrekening van de NPA circa € 500 miljoen hoger dan waar woningcorporaties zelf rekening mee hebben gehouden in hun meerjarenbegrotingen. Zoals eerder opgemerkt wordt dit verschil primair verklaard door
de afschaffing van de verhuurderheffing, waar corporaties in hun huidige
begrotingen nog geen rekening mee konden houden omdat zij zijn
opgesteld vóór de bekendmaking hiervan. De hogere fiscale winst maakt
het wel mogelijk om een groter absoluut bedrag aan rentelasten in aftrek
te brengen, wat de uitgaven van woningcorporaties aan vpb weer iets zal
doen afnemen. De renteaftrekbeperking in de vpb brengt met zich mee dat
woningcorporaties niet meer rentelasten in aftrek op hun fiscale winst
mogen brengen dan maximaal 20% van de fiscale winst. Doordat de
fiscale winst door de afschaffing van de verhuurderheffing hoger uitvalt,

14

De prognosecijfers uit de situatie voor de afschaffing van de verhuurderheffing zijn afkomstig
uit de meerjarenbegrotingen van woningcorporaties (dPi 2021). In deze prognosecijfers
hebben de meeste woningcorporaties nog geen rekening gehouden met de verlaging van de
verhuurderheffing conform de motie Hermans (verlaging tarief en tegemoetkoming voor
aanscherping ATAD1), de aanscherping van ATAD1 en de afschaffing van de verhuurderheffing vanaf 2023. Daarnaast hebben woningcorporaties in hun meerjarenbegrotingen nog
geen rekening gehouden met de opgaven uit de nationale prestatieafspraken.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 29 453, nr. 555

5

ontstaat er daarmee ook meer ruimte voor een groter bedrag aan
renteaftrek.
De meeste woningcorporaties hebben zoals hiervoor aangegeven in hun
meerjarenbegrotingen nog geen rekening gehouden met de verlaging van
de verhuurderheffing vanaf 2022 (en de aanscherping van ATAD1).
Daarmee geven deze cijfers een goed beeld van de belastingdruk voor
verlaging en voor afschaffing van de verhuurderheffing. Om een indruk te
geven van de belastingdruk die aansluit bij de actuele fiscale situatie in
2022 is een apart scenario doorgerekend op de NPA. Hierbij is rekening
gehouden met de verlaging van de verhuurderheffing conform de motie
van het lid Hermans en een stijging van de vpb als gevolg van de lagere
verhuurderheffing en aanscherping ATAD1.
Zoals ook uit het coalitieakkoord (Bijlage bij Kamerstuk 35 788, nr. 77)
blijkt daalt in dit scenario de verhuurderheffing in 2023 aanzienlijk als
gevolg van de verlaging van het tarief, maar vooral vanwege een hoger
beschikbaar budget voor de aftrek van heffingsverminderingen. Na 2023
neemt het budget voor heffingsverminderingen sterk af waardoor de
uitgaven aan verhuurderheffing in de daaropvolgende jaren oplopen. In
vergelijking met dit scenario neemt de totale belastingdruk als gevolg van
de afschaffing van de verhuurderheffing in de periode 2023-2026
gemiddeld af met ruim 30%.
Tabel: belastingdruk voor en na afschaffing verhuurderheffing (x miljoen)
Uitgaven belastingen

Prognose
2023

Prognose
2024

Prognose
2025

Prognose
2026

Belastingdruk voor verlaging en afschaffing verhuurderheffing (o.b.v. dPi)
Verhuurderheffing1
Vennootschapsbelasting (o.b.v. 30%
ATAD1)
Belastingdruk voor afschaffing
verhuurderheffing

1.854

2.002

2.041

2.297

838

952

1.041

1.075

2.692

2.953

3.082

3.372

Belastingdruk na verlaging, maar voor afschaffing verhuurderheffing (o.b.v. bewerking NPA)
Verhuurderheffing2
Vennootschapsbelasting (o.b.v. 20%
ATAD1)
Belastingdruk na verlaging, maar voor
afschaffing verhuurderheffing

461

895

1.446

1.757

1.130

1.166

1.182

1.204

1.591

2.061

2.628

2.961

Belastingdruk na afschaffing verhuurderheffing in 2023 (o.b.v. NPA)
Verhuurderheffing
Vennootschapsbelasting (o.b.v. 20%
ATAD1)
Belastingdruk na afschaffing verhuurderheffing
Afname belastingdruk t.o.v. dPi
Afname belastingdruk t.o.v. situatie na
verlaging verhuurderheffing
1
2

0

0

0

0

1.483

1.568

1.585

1.623

1.483

1.568

1.585

1.623

45%

47%

49%

52%

15%

28%

40%

46%

Verhuurderheffing na aftrek van heffingsverminderingen
Verhuurderheffing na aftrek van heffingsverminderingen conform coalitieakkoord

De belastingdruk van woningcorporaties laat na de afschaffing van de
verhuurderheffing in relatie tot de bruto huurinkomsten een stabiel
verloop zien. De relatieve belastingdruk uitgedrukt in een percentage van
de jaarhuur blijft in de periode 2023-2026 met 9% namelijk elk jaar
nagenoeg gelijk. Voor afschaffing van de verhuurderheffing liep de
relatieve belastingdruk in de sector geleidelijk op naar bijna 18% in 2026

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 29 453, nr. 555

6

en bijna 16% als het verlaagde tarief van de verhuurderheffing nog van
toepassing zou zijn, zie onderstaande figuur.
Figuur: relatieve belastingdruk (in percentage van de inkomsten) voor en na
afschaffing verhuurderheffing

Tot slot
De belastingdruk van woningcorporaties gaat door de afschaffing van de
verhuurderheffing aanzienlijk afnemen. De extra investeringscapaciteit die
dit oplevert gaan woningcorporaties inzetten voor het realiseren van de
opgaven uit de NPA. Uit een doorrekening van de NPA blijkt dat de
opgaven landelijk financieel haalbaar zijn. Hierbij is rekening gehouden
met de afschaffing van de verhuurderheffing en een stijging van de vpb
zoals toegelicht in deze brief.
In de NPA is ook afgesproken dat de (fiscale) lastendruk van corporaties
actief zal worden gemonitord, in het licht van de financiële haalbaarheid
van de maatschappelijke opgaven van corporaties. Er is afgesproken om
de financiële haalbaarheid van de maatschappelijke opgaven door
corporaties in 2024 integraal in beeld te brengen. Daarbij worden ook
veranderingen in macro-economische omstandigheden meegenomen.
De Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening,
H.M. de Jonge

Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 29 453, nr. 555

7