Reddingsboei voor de middeninkomens op de
woningmarkt
Position Paper Rondetafelgesprek
29 januari 2020
RaboResearch

Nederland
economie.rabobank.com
Carola de Groot
Huizenmarkteconoom
Nic Vrieselaar
Econoom

Jonge middeninkomens verdreven naar vrijehuur…
Huishoudens met een middeninkomen wonen steeds minder vaak in een koophuis. Vooral onder
jonge middeninkomens daalt het eigenwoningbezit hard: tussen 2012 en 2018 met liefst 15
procentpunt (figuur 1).1 Dit lijkt geen kwestie van niet wíllen, maar juist van niet kúnnen.2 Mede
door het grote woningtekort en de lage rente zijn de huizenprijzen harder gestegen dan de
inkomens. Maar ook het feit dat jongvolwassenen vaker (en hogere) studieschulden hebben en
vaker in de flexibele schil werken, kan hun mogelijkheden om te kopen in de weg zitten.
Middeninkomens, onder hen millennials in het bijzonder, zijn daarom vaker aangewezen op de
huursector. Vooral op huizen in de vrijehuursector met huren vanaf 737 euro, omdat toegang tot
de sociale huursector sinds 2011 is ingeperkt door de ‘staatsteun-uitspraak’ van de Europese
Commissie.3 Onder jonge middeninkomens is het aandeel in de vrijehuur in zes jaar tijd dan ook
verdrievoudigd. In zeer gespannen woningmarktregio’s, met de hoogste gemiddelde WOZ-waarde,
waaronder Groot-Amsterdam en Utrecht, nam het aandeel in de vrijehuursector zelfs toe van 9
procent in 2012 naar 28 procent in 2018. Maar ook op meer ontspannen plekken, met een lagere
gemiddelde WOZ-waarde, komen jonge middeninkomens vaker in de vrije huursector terecht.

Figuur 1: Ook in goedkopere regio’s duikelt huizenbezit omlaag

Noot: het gaat hier om de gemiddelde WOZ-waarde in COROP-regio’s in 2017. De categorie ‘hoogste’
betekent meer dan 254.703 euro; hogere is tussen de 231.175 en 254.703 euro; gemiddelde is 207.113
tot 231.175 euro; lagere ligt tussen de 188.299 en 207.113 euro; laagste is een WOZ-waarde lager
dan 188.299 euro. Bron: WoON, bewerking RaboResearch

RaboResearch | Reddingsboei voor de middeninkomens op de woningmarkt

… waar ze de hoofdprijs betalen
In principe is er niets mis met huren in de vrije sector. Zeker voor jongvolwassenen, die doorgaans
vaker verhuizen vanwege een nieuwe baan of partner, kan de flexibiliteit van huren prettig zijn.
Maar daarvoor betalen ze wel een stevige prijs: nieuwe huurders betalen al bijna 1.000 euro per
maand. In de vier grote steden ligt de gemiddelde aanvangshuurprijs zelfs iets boven het plafond
van het middensegment.4 Die hoge woonlasten zorgen ervoor dat zij minder goed kunnen sparen,
bijvoorbeeld voor een reservepotje of voor de aankoop van een eerste huis.
De hoge huren hangen samen met het grote tekort aan huizen. De vraag naar betaalbare
vrijehuursectorwoningen, het ‘middensegment’, is de laatste jaren toegenomen door het
aanscherpen van de toewijzingsregels in de sociale huursector, nieuwe hypotheeknormen en de
flexibilisering van de arbeidsmarkt (PBL 2017). Het aantal huizen met een middenhuur is tussen
2012 en 2018 weliswaar verdubbeld, maar is nog altijd een klein segment. Bovendien is het segment
niet zozeer gegroeid door nieuwbouw, maar vooral door de opkomst van buy-to-let waarbij
particuliere beleggers bestaande huizen (vaak kleine appartementen) kopen om te verhuren. Dit
betekent dat de groei van het middenhuur-segment ten koste is gegaan van het
koopwoningaanbod voor starters.

Gulden middenweg naar betaalbaar wonen
Bouwen, bouwen, bouwen
Een groter woningaanbod zou via de wet van vraag en aanbod de druk op de huizen- en huurprijzen
moeten verlichten, wat uiteindelijk ook de betaalbaarheid van het wonen voor middeninkomens
ten goede komt. Op de woningmarkt werkt dit mechanisme alleen erg traag. Vanwege de
maatschappelijke urgentie moet daarom vooral worden ingezet op meer aanbod in het betaalbare
segment en in het bijzonder in het betaalbare vrijehuursegment via nieuwbouw en transformatie.
In de afgelopen jaren is het marktpartijen zoals projectontwikkelaars niet gelukt om voldoende
huizen bij te bouwen in het middensegment. De betaalbaarheid van het wonen voor
middeninkomens wordt in de praktijk dan ook vaak gezien als een taak voor woningcorporaties
(PBL 2016). Woningcorporaties kunnen deze rol straks beter oppakken omdat zij binnenkort meer
mogelijkheden krijgen om middensegmenthuurwoningen te bouwen nu de markttoets wordt
vervangen door een marktverkenning. Om corporaties hiertoe te bewegen, zouden gemeenten
prestatieafspraken kunnen maken met corporaties. In welke mate corporaties inderdaad in het
middensegment gaan bouwen, is natuurlijk afhankelijk van hun investeringsruimte.
Gemeenten kunnen de bouw van huurhuizen in het middensegment verder bevorderen door in
bestemmingsplannen eisen te stellen aan het aandeel betaalbare huurhuizen zoals in Amsterdam
gebeurt.5 Dit vergt, zeker in gespannen markten, waarschijnlijk ook aanvullende afspraken over
bijvoorbeeld de huurprijsontwikkeling, om te voorkomen dat zulke middeldure huizen al gauw weer
duur worden.
Op zijn beurt kan het Rijk gemeenten stimuleren om een bepaald aandeel middeldure
huurwoningen op te nemen in bestemmingsplannen via ‘prestatieafspraken’ (DNB 2017).6 De bouw
van zulke huizen valt of staat evenwel met de grondprijs: deze moet voldoende laag zijn zodat het
voor partijen rendabel en aantrekkelijk is om middeldure huizen te bouwen. Voor bouwprojecten
die niet rendabel blijken, kan de –tijdens Prinsjesdag aangekondigde– woningbouwimpuls van 1
miljard euro mogelijk een steuntje in de rug geven. Het Rijk zou ook meer afspraken kunnen maken
–à la de Woondeals– met lagere overheden over hoeveel (betaalbare) huizen gebouwd moeten
worden gegeven de regionale woningbehoefte. Want het huidige gebrek aan bouwlocaties, een
van de redenen waarom nieuwbouw moeizaam van de grond komt, ligt volgens het CPB aan het
gedrag van lagere overheden. Zij hechten meer belang aan het behoud van de ruimtelijke kwaliteit
dan aan het bouwen van huizen. Mogelijk kan het Rijk dit doorbreken.
Nog belangrijker is dat het Rijk als systeemverantwoordelijke zorgt voor de juiste prikkels en
condities die lagere overheden stimuleren meer nieuwbouw toe te staan en dat mogelijke
belemmerende factoren worden weggenomen. Zo zullen gemeenten mogelijk meer nieuwbouw
RaboResearch | Reddingsboei voor de middeninkomens op de woningmarkt

toestaan, als dit ook de gemeentekas spekt. De economen van het CPB noemen in dit kader onder
meer de invoering van een gemeentelijke heffing op de planbaten die ontstaan bij
bestemmingsplanwijzigingen. Het Rijk zou ook kunnen verkennen of er mogelijkheden zijn om
speculatie met kleine kavels landbouwgrond tegen te gaan aangezien ook dit de bouw van huizen
belemmert.

Aanvullende maatregelen
Omdat het aanjagen van de nieuwbouw gegeven de huidige problemen in de bouw een lange
adem vraagt, zijn ook andere maatregelen nodig om de woningmarktpositie van middeninkomens
te verbeteren. Een groter middensegment vraagt namelijk om een herijking van maatregelen die
de vraag naar sociale huur en koop stimuleren. Tal van studies laten zien dat de
hypotheekrenteaftrek niet alleen de keuze tussen huren en kopen verstoort en de huizenprijzen
opdrijft, en daarmee ook de huurprijzen, maar dat het ook de ontwikkeling van een volwaardige
vrijehuursector belemmert (zie voor een overzicht Conijn, 2019). Het is daarom raadzaam om ná
het al ingezette afbouwtraject de hypotheekrenteaftrek in gelijke stapjes verder af te bouwen.7
Daarnaast is het van belang dat (de effecten van) verschillende beleidsmaatregelen nog meer in
samenhang worden bezien. Zo wordt momenteel nagedacht over het differentiëren van de
maximale inkomensgrens in de sociale huursector naar huishoudenstype, waarbij de grens voor
gezinnen wat omhoog zou gaan. Goed nieuws voor die groep, want door hun hogere levenskosten
kunnen zij minder uitgeven aan huur dan alleenstaanden. Maar het is zorgelijk dat tegelijkertijd de
inkomensgrens voor alleenstaanden juist omlaag zou gaan, want alleenstaande lage
middeninkomens hebben weinig alternatieven. Uit PBL-onderzoek blijkt dat meer dan de helft van
hen geen huur boven de liberalisatiegrens kan betalen. 8 Omdat kopen ook geen optie is, is deze
groep straks dus vooral aangewezen op de particuliere gereguleerde huursector, maar deze is erg
klein. Een juiste timing en afstemming van maatregelen kan voorkomen dat specifieke groepen,
zoals in dit geval alleenstaande lage middeninkomens, verder in de problemen komen.
Ook woningcorporaties kunnen, naast het bouwen van huizen, bijdragen aan een groter
middensegment. Zij zouden een deel van hun gereguleerde huurwoningen die op grond van de
woningkwaliteit te liberaliseren zijn, kunnen verkopen aan hun niet-DAEB tak. Deze huizen kunnen
vervolgens in het middensegment worden verhuurd (PBL 2017). Of woningcorporaties hiertoe in
staat zijn, hangt uiteraard af van de financiële positie (en financieringsmogelijkheden) van de nietDAEB tak van corporaties. Bovendien moet dan tegelijkertijd worden ingezet op de bouw van
voldoende sociale huurhuizen omdat anders de woningmarktpositie van lage inkomens
verslechtert.9
Tot slot zijn er plannen die het middensegment van de woningmarkt moeten vergroten en
speculatie op de woningmarkt moeten ontmoedigen. Het gaat onder meer om een ‘noodknop’
middenhuur, een hogere overdrachtsbelasting voor buy-to-let-aankopen en de invoering van een
zelfbewoningsplicht. Hoewel een maatregel als de noodknop op de korte termijn het aanbod van
middenhuurwoningen vergroot, kleeft er wel een belangrijk nadeel aan: het kan een rem zetten op
de mate waarin marktpartijen nieuwe huurwoningen willen bouwen in de vrijesector. Het
maximeren van de huurprijs creëert namelijk onzekerheid over het verhuurrendement.
Wij zijn wel voorstander van maatregelen die speculatieve buy-to-let vraag kunnen afremmen,
bijvoorbeeld via een hogere overdrachtsbelasting voor beleggers. Hiermee is bijvoorbeeld in het
Verenigd Koninkrijk ervaring opgedaan. Dit zal beleggers met een korte investeringshorizon
ontmoedigen, wat voor minder prijspieken en -dalen kan zorgen. En om te voorkomen dat
betaalbare koophuizen verdwijnen richting het (duurdere) huursegment, is een zelfbewoningsplicht
voor goedkopere koophuizen in schaarsteregio’s het verkennen waard. Hierbij wordt idealiter wel
een uitzondering gemaakt voor wie zijn huis in het middensegment wil verhuren, zoals Amsterdam
overweegt voor nieuwe koophuizen.

RaboResearch | Reddingsboei voor de middeninkomens op de woningmarkt

Relevante publicaties RaboResearch
Groot, C. de & Spiegelaar, L. (2019). Te vroeg om te juichen om groei middensegment
Groot, C. de & Vrieselaar, N. (2019) Koelere bries op huizenmarkt, maar aspirant-koopstarters
komen intussen ton te kort voor doorsnee huis
Groot, C. de & Vrieselaar, N. (2019). Huizenbezit onder jonge middeninkomens duikt omlaag
Groot, C. de & Vrieselaar, N. (2019). Woningtekort blijft huizenprijzen stuwen
Groot, C. de & Waal, L. de (2019). Prinsjesdag 2019: reddingsboei voor de woningmarkt?
Groot, C. de (2019). De rijke millennial verhuurt aan zijn arme leeftijdsgenoot
Groot, C. de (2019). Vlot trekken woningmarkt vraagt om bouwen en geduld
Lennartz, C., Baarsma, B. & Vrieselaar, N. (2018). Exploderende huizenprijzen: vijf beleidsopties
Lennartz, C., Hoving, L. & Vrieselaar, N. (2017). Hoe helpen we starters op de koopwoningmarkt?
Vergeet de arbeidsmarkt niet!
Prins, C. & Vrieselaar, N. (2019). Huurders hebben meer moeite met sparen
Spiegelaar, L. & Middeldorp, M. (2020). Beperken systeemrisico’s lage rente vereist nieuwe
instrumenten
Vrieselaar, N. & Lennartz, C. (2018). Waarom jongeren steeds minder en ouderen steeds vaker een
huis kopen
Vrieselaar, N. (2017). Huren in het middensegment, stedelijk struikelblok
Vrieselaar, N. (2018). Jongeren werken vaker en ook langer in de flexibele schil

1 Jonge middeninkomens zijn 35-minners met een bruto huishoudensinkomen van 1 tot 1,5 keer

modaal (voor 2018 komt dit neer op een inkomen van 34.000 tot 51.000 euro). Onder alle huishoudens
met een middeninkomen daalde het eigenwoningbezit van 64% in 2012 naar 61% in 2018. Onder
hogere inkomens daalde het eigenwoningbezit in veel mindere mate.
2

Want sinds de huizencrisis zit de koopgeneigdheid juist in de lift.

3 Hier gedefinieerd als gereguleerde woningen die worden verhuurd door woningcorporaties.
4 Tot het middensegment rekenen we huurhuizen met een huurprijs vanaf de liberalisatiegrens tot

1.000 euro per maand.
5 Amsterdam hanteert hierbij de welbekende 40-40-20 verdeling. Door deze verdeling zullen er veel

minder dure huizen aan de voorraad worden toegevoegd. Het (fors) inperken van de nieuwbouw in het
dure segment kan volgens het EIB (2019) nadelige effecten op de doorstroming.
6 In 2017 concludeerde DNB nog dat vooralsnog weinig gemeenten voor de ‘Amsterdamse’ route

kiezen. Doorgaans liggen de grondprijzen voor koophuizen hoger dan de grondprijzen voor
huurprijzen, waardoor het voor gemeenten financieel gezien aantrekkelijker is om meer in te zetten op
koophuizen dan op huizen in de vrijehuursector. Inmiddels zijn er echter signalen dat steeds meer
gemeenten eisen stellen aan het aandeel middeldure huurhuizen in hun bestemmingsplannen.
7 Idealiter worden huishoudens hiervoor gecompenseerd via bijvoorbeeld lagere belastingtarieven (zie

bijvoorbeeld CBP/PBL 2016; Wonen 4.0).
8 Lage inkomens hebben in die studie een belastbaar huishoudensinkomen van 34.678 tot 38.690 euro.
9 Dit vraagt om voldoende investeringsruimte voor woningcorporaties, welke nu wordt ingeperkt door

de verhuurderheffing en hogere belastingen.

RaboResearch | Reddingsboei voor de middeninkomens op de woningmarkt

RaboResearch | Reddingsboei voor de middeninkomens op de woningmarkt