Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2013–2014

29 389

Vergrijzing en het integrale ouderenbeleid

Nr. 70

BRIEF VAN DE STAATSSECRETARIS VAN VEILIGHEID EN
JUSTITIE
Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal
Den Haag, 9 april 2014
Tijdens het algemeen overleg (AO) van 5 februari 2014 (Kamerstuk 22 112,
nr. 1821) heb ik uw Kamer een brief toegezegd naar aanleiding van de
casus Stichting Dienstverlening Serviceflats (SDS) over vermeend
financieel misbruik van appartementsbewoners.
Aanleiding en achtergrond
Mevrouw Baay-Timmerman stelde tijdens het AO over civielrechtelijke
onderwerpen op 5 februari j.l. de casus SDS aan de orde, in het licht van
de maatregelen die worden genomen om financieel misbruik van ouderen
tegen te gaan.
Ik heb de door haar voorgelegde casus als volgt begrepen. Bedoelde
stichting levert bestuurders voor Verenigingen van Eigenaars (VvE) van
serviceflats. Tijdens de algemene ledenvergadering van de VvE zouden
appartementseigenaren niet de gelegenheid krijgen om opmerkingen te
maken over het bestuur van de VvE. Aan appartementseigenaren zou
verder worden voorgesteld hun appartement te verkopen aan een
vastgoedinvesteerder. Daarbij wordt hen naar ik begrijp het beeld
voorgehouden dat dit goed voor hen zou zijn omdat zij op het moment
van overlijden hun nabestaanden of erfgenamen niet achterlaten met de
afwikkeling van de verkoop van het appartement. Er zijn appartementseigenaren die hun appartement verkopen en het vervolgens zelf huren. Voor
de appartementen zou niet de marktwaarde worden betaald, omdat deze
in bewoonde staat worden verkocht. Bewoners worden er niet op
gewezen dat zij tijdens de vergadering van eigenaars geen stemrecht
meer hebben wanneer zij huurder worden, dat zij te maken kunnen krijgen
met hogere woonlasten en dat zij ook de servicekosten moeten blijven
doorbetalen. Evenmin zou bewoners worden verteld dat zij als gevolg van
het ontvangen van de koopsom belastingtechnisch in een andere situatie
terechtkomen. Bewoners die hun appartement hebben verkocht voelen
zich misleid en bedrogen.

kst-29389-70
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2014

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, 29 389, nr. 70

1

Wijzend op de rol van notarissen bij de eigendomsoverdracht van
onroerende zaken, vraagt mevrouw Baay-Timmerman of ik een rol zie
voor notarissen in het tegengaan van praktijken als hiervoor omschreven.
En zo ja, hoe die rol er uitziet en of ik bereid ben om met de Koninklijke
Notariële Beroepsorganisatie (KNB) te overleggen om deze mogelijkheden
verder uit te werken en uw Kamer hierover in een later stadium te
berichten.
Tevens vraagt mevrouw Baay-Timmerman, onder verwijzing naar een
bericht op de website van «Follow the Money», of ik een rol zie voor
justitie in het tegengaan van (vermeend) financieel misbruik van ouderen.
In reactie hierop ga ik allereerst in op de rol van de notaris bij de
mogelijkheid om te voorkomen dat ouderen instemmen met de verkoop
van hun appartement, terwijl zij zich de consequenties daarvan niet of
onvoldoende realiseren. Vervolgens noem ik, zoals toegezegd tijdens het
AO, manieren waarop bewoners zelf in actie kunnen komen indien zij het
niet eens zijn met het VvE-bestuur. Ten slotte ga ik in op de rol van justitie.
Ik wil hierbij vooropstellen dat ik niet kan treden in de beoordeling van
individuele gevallen, zeker niet wanneer sprake is of kan zijn van
gerechtelijke procedures. Ik beschouw de casus als illustratief voor een
probleem dat zich in meer algemene zin vaker kan voordoen.
In de geschetste casus lijken de problemen te zijn ontstaan bij het
verkopen van de appartementen door bewoners van serviceflats, waarna
de bewoners de appartementen vervolgens zelf huren. Bewoners zouden
niet goed zijn ingelicht over de gevolgen van de verkoop.
De notaris kan in dit kader een rol spelen bij het voorkomen van financieel
misbruik van ouderen. De notaris moet bij de verkoop van een appartement de transportakte verlijden en controleren of beide partijen
daadwerkelijk de wil hebben om die transportakte op die wijze te
verlijden; de notaris legt uit wat de consequenties zijn van de overdracht.
In het Amsterdamse model moet de notaris ook de – aan de transportakte
voorafgaande – koopakte verlijden en is hij dus al een fase eerder
betrokken bij de overdracht.
Tijdens het AO heb ik het belang benadrukt van voorlichting aan ouderen
en zegde ik reeds toe dit onderwerp onder de aandacht van de KNB te
brengen, zodat die in de voorlichtende sfeer aandacht kan besteden aan
de mogelijkheid dat financieel misbruik van ouderen wordt gemaakt. De
notaris is bij uitstek degene die de verkopende partij kan uitleggen wat de
gevolgen van de verkoop zijn.
De KNB heeft aangegeven dat uit de Verordening beroeps- en gedragsregels volgt dat een notaris verplicht is zijn dienst te weigeren als hij de
redelijke overtuiging of het vermoeden heeft dat er misbruik wordt
gemaakt van juridische onkunde of feitelijk overwicht. De notaris is op
grond van diezelfde KNB-verordening ook gehouden om zijn cliënten
goed voor te lichten over de gevolgen van de rechtshandeling waarvoor
zijn tussenkomst wordt ingeroepen, zodat zij in staat worden gesteld om
een goede afweging van hun belangen te maken. Ter nadere invulling
hiervan is door de KNB een Stappenplan Beoordeling Wilsbekwaamheid
ontworpen, aan de hand waarvan de notaris de geestelijke gesteldheid en
de handelingsbekwaamheid van zijn cliënt nader kan onderzoeken. Dit
Stappenplan biedt een praktijkgericht toetsingskader aan de hand van een
reeks indicatoren die de notaris helpen om vast te stellen of er sprake is
van beïnvloeding door derden.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, 29 389, nr. 70

2

De KNB heeft verder aangegeven dat op dit moment een aantal proefprojecten loopt ter bestrijding van financieel misbruik van ouderen. Dit
project vormt onderdeel van het actieplan «Ouderen in veilige handen»
van het Ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport (Kamerstukken
II, 2010/2011, 29 389, nr. 30). Het notariaat participeert actief in deze
projecten die in gezamenlijkheid met banken, woningcorporaties, het
Steunpunt huiselijk geweld, de politie en het openbaar ministerie worden
uitgevoerd. De meerwaarde van deze projecten zit in de bundeling van de
diverse expertises waardoor bepaalde signalen van mogelijk misbruik van
ouderen beter en eerder kunnen worden opgevangen. De projecten lopen
tot eind 2014. De Staatssecretaris van VWS zal u te zijner tijd over de
uitkomsten hiervan informeren.
Uit de geschetste casus blijkt dat appartementseigenaren van het
VvE-bestuur geen opmerkingen over het bestuur zouden mogen maken.
Dat brengt mij bij de vraag welke mogelijkheden appartementseigenaren
zelf hebben om het VvE-bestuur aan te spreken.
Tijdens het AO merkte ik op dat de leden van de algemene ledenvergadering van de VvE verschillende rechten hebben.
Uitgangspunt is dat zij van rechtswege lid zijn van de VvE (artikel 5:125 lid
2 BW) en dat het bestuur in beginsel aan de VvE ondergeschikt is. Het is
immers de VvE die bevoegd is bestuurders te benoemen, te schorsen en
te ontslaan (artikel 5:131 lid 2 BW).
De appartementseigenaren kunnen tijdens de algemene ledenvergadering
van de VvE het bestuur bekritiseren en dwingen opening van zaken te
geven. Het bestuur, dat de middelen van de VvE beheert, is verplicht de
besluiten van de algemene ledenvergadering van de VvE uit te voeren
(artikel 5:131 lid 3 BW). Ook kan de algemene vergadering van de VvE het
bestuur bindende aanwijzingen geven met betrekking tot de uitoefening
van zijn taak (artikel 5:131 lid 4 BW). Appartementseigenaren kan niet het
recht worden ontnomen om tijdens de algemene ledenvergadering van de
VvE opmerkingen te maken over het bestuur. Elke individuele bestuurder
is verplicht tot een behoorlijke vervulling van de hem opgedragen taak
(artikelen 5:124 lid 2 jo. 2:9 BW).
Een en ander brengt mee dat de appartementseigenaren in beginsel een
ruime bevoegdheid hebben om toezicht uit te oefenen op het bestuur en
om zo nodig via de algemene vergadering bepaalde maatregelen af te
dwingen of juist tegen te houden.
Daarnaast bestaat voor een individuele appartementseigenaar de
mogelijkheid in te grijpen door gebruik te maken van de bevoegdheid om
besluiten van de organen van de VvE, waaronder zowel besluiten van het
bestuur als besluiten van de algemene vergadering, te laten vernietigen
door de kantonrechter op de grond dat het besluit in strijd komt met de
bepalingen in de wet of in de splitsingsakte die de totstandkoming van
besluiten regelen, of wegens strijd met redelijkheid en billijkheid (artikelen
5:124 lid 2 en 5:130 jo. 2:15 BW). Deze mogelijkheid om een besluit van
het bestuur of de algemene vergadering te laten vernietigen door de
rechter, kan in het bijzonder bescherming bieden voor appartementseigenaren die een minderheid in de VvE vormen doordat de meerderheid van
de appartementen eigendom is van één natuurlijke of rechtspersoon.
De mogelijkheid voor de appartementseigenaren om toezicht op het
bestuur uit te oefenen wordt verder versterkt doordat het bestuur
verplicht is jaarlijks aan de algemene ledenvergadering van de VvE een
jaarverslag uit te brengen over de gang van zaken in de VvE en het

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, 29 389, nr. 70

3

gevoerde beleid (artikelen 5:135 jo. 2:48 BW). De appartementseigenaren
kunnen daaraan gegevens ontlenen, waarmee hun klachten kunnen
worden onderbouwd.
Naast de hier omschreven mogelijkheden voor appartementseigenaren
om tegen het bestuur in actie te komen zal binnenkort nog een extra
mogelijkheid worden gecreëerd in een wetsvoorstel over de aansprakelijkheid van bestuurders van onder meer verenigingen (Wet bestuur en
toezicht rechtspersonen), dat op dit moment in internetconsultatie is.
Wat betreft bewoners die hun appartement hebben verkocht – en het
vervolgens huren – en daarom geen lid meer zijn van de vergadering van
eigenaars, wijs ik er op dat deze bewoners aanspraak kunnen maken op
de bescherming die huurders toekomt. Huurders van een serviceflat in de
sociale sector kunnen bijvoorbeeld de Huurcommissie raadplegen bij een
geschil met de verhuurder over bijvoorbeeld het onderhoud van de
appartementen, de huurprijs of de servicekosten.
Wellicht zouden bepaalde praktijken uit de beschreven casus, die ik als
illustratief beschouw voor een probleem dat zich vaker kan voordoen,
kunnen worden gekwalificeerd als strafbare feiten, bijvoorbeeld
oplichting. Indien appartementsbewoners of geraadpleegde notarissen de
indruk hebben dat sprake is van strafbare feiten, kunnen zij hiervan
aangifte doen bij de politie. Dit zal kunnen leiden tot een onderzoek van
justitie.
De Staatssecretaris van Veiligheid en Justitie,
F. Teeven

Tweede Kamer, vergaderjaar 2013–2014, 29 389, nr. 70

4