2

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Vergaderjaar 2019–2020

Aanhangsel van de Handelingen

Vragen gesteld door de leden der Kamer, met de daarop door de
regering gegeven antwoorden

1879
Vragen van de leden Smeulders en Snels (beiden GroenLinks) aan de
Minister voor Milieu en Wonen en de Staatssecretaris van Financiën over de
bedreiging van de publieke taak van woningbouwcorporaties (ingezonden
6 februari 2020).
Antwoord van Minister van Veldhoven-van der Meer (Milieu en Wonen)
(ontvangen 2 maart 2020).
Vraag 1
Bent u bekend met de «Staat van de corporatiesector 2019» en het opiniestuk
hierover van emeritus hoogleraar woningmarkt Johan Conijn waarin hij
betoogt dat de daling van de nettokasstroom de publieke taak van woningbouwcorporaties bedreigt?1
Antwoord 1
Ja.
Vraag 2
Klopt het dat het merendeel van de «winst» van woningbouwcorporaties het
gevolg is van de waardestijging van woningen die in feite niet gerealiseerd
wordt en daarom ook niet beschikbaar is om nieuwe activiteiten te ondernemen? Kunt u dit cijfermatig en per woningmarktregio nader toelichten?
Antwoord 2
Ja, dat klopt. Dat heb ik ook aangegeven in mijn brief van 31 januari. In 2018
bedroeg de winst in de corporatiesector € 33,12 miljard, waarvan € 30,17
miljard vanwege (niet-gerealiseerde) waardeveranderingen vastgoed en
€ 2,95 miljard winst uit activiteiten. Per woningmarktregio gaat het om de
volgende bedragen:
Woningmarktregio

Amersfoort / Noord-Veluwe / Zeewolde
Arnhem / Nijmegen

1

ah-tk-20192020-1879
ISSN 0921 - 7398
’s-Gravenhage 2020

Winst (€ miljoen)

waarvan door
waardeveranderingen
vastgoed (€ miljoen)

474
1.161

456
1.079

https://fd.nl/opinie/1333392/daling-nettokasstroom-bedreigt-publieke-taak-vanwoningcorporaties

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, Aanhangsel

1

Woningmarktregio

Drechtsteden / Hoekse Waard
Food Valley
Fryslân
Groningen / Drenthe
Haaglanden / Midden-Holland / Rotterdam
Holland Rijnland
Limburg
Metropoolregio Amsterdam
Metropoolregio Eindhoven
Noord-Holland Noord
Noordoost Brabant
Oost Nederland
U16
West-Brabant / Hart van Brabant
Woongaard
Zeeland
Zwolle – Stedendriehoek

Winst (€ miljoen)

waarvan door
waardeveranderingen
vastgoed (€ miljoen)

513
679
777
844
7.569
997
1.377
8.599
1.365
618
885
1.083
2.625
1.582
575
189
1.204

475
643
742
724
6.982
935
1.215
7.798
1.221
516
796
981
2.403
1.468
490
143
1.104

Hierbij merk ik op dat het voor corporaties om nieuwe activiteiten te
ondernemen relevant is hoeveel additionele ruimte zij hebben binnen de
wettelijke financiële ratio’s. Jaarlijks informeer ik uw kamer hoeveel additionele investeringsruimte (bovenop de voorgenomen investeringsprogramma’s)
corporaties naar schatting hebben. De laatste raming (2 oktober 2019 naar de
Kamer gezonden) van deze zogeheten Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties bedroeg ca. € 29 miljard.
Vraag 3
Klopt het dat een belangrijke reden dat woningbouwcorporaties zo weinig
bouwen is dat ze daarop een fors verlies lijden? Kunnen woningbouwcorporaties volgens u ondanks de afnemende verdiencapaciteit op korte en lange
termijn blijven voldoen aan hun publieke taak? Op basis waarvan verwacht u
dat woningbouwcorporaties meer nieuwbouw gaan realiseren zolang
leningen een verlies opleveren dat niet meer uit de nettokasstroom kan
worden gedekt?
Antwoord 3
Het netto aanvangsrendement voor een sociale nieuwbouwwoning werd door
Ortec Finance in de Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties
(IBW2019) in oktober 2019 vastgesteld op 1,77% van de investeringskosten.
Dit percentage is gebaseerd op de gangbare praktijk. De rentemaxima voor
geborgde leningen van 20 jaar of langer voor sociale nieuwbouw zijn
momenteel 1%, ruim lager dan 1,77%. Dat betekent dat ook bij sociale
nieuwbouw de kasstromen gemiddeld genomen positief zijn op dit moment
en er dus geen compensatie uit kasstromen van bestaand bezit hoeft plaats te
vinden voor sociale nieuwbouw. De financiële ratio’s laten daarnaast zien dat
er ruimte is voor extra investeringen bovenop de eigen voornemens, die ook
maar in beperkte mate (62%) worden gerealiseerd.
Zoals ik in mijn aanbiedingsbrief bij de Staat van de Corporatiesector heb
aangegeven kunnen aan de achterblijvende realisaties meerdere oorzaken ten
grondslag liggen, zoals oplopende bouwkosten, tekort aan locaties, trage
gemeentelijke procedures en hoge bouweisen, tekort aan productiecapaciteit
en verminderde financiële haalbaarheid van de projecten. De Autoriteit
woningcorporaties (Aw) zal, zoals eveneens aangegeven in de aanbiedingsbrief, in haar governancetoezicht in pilots de oorzaken van achterblijvende
bouwrealisaties nader bezien.
Om te kunnen beoordelen of corporaties hun maatschappelijke opgaven op
termijn in financiële zin geheel kunnen realiseren, moeten de maatschappelijke opgaven eenduidig (gekwantificeerd) in beeld zijn gebracht. Om te
kunnen beoordelen of corporaties op lange termijn aan de volkshuisvestelijke
opgaven kunnen voldoen, is inzage vereist in de maatschappelijke opgaven
afgezet tegen de financiële ontwikkeling. In de ene regio kunnen de grenzen
eerder worden bereikt dan in de andere. In het onderzoek naar opgaven en
middelen naar aanleiding van de motie Ronnes, waarvan de Kamer voor de
zomer de resultaten kan verwachten, zal dit nader worden bezien.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, Aanhangsel

2

Vraag 4
Bent u het eens met de stelling dat er beter gekeken kan worden naar de
nettokasstroom om inzicht te krijgen in de financiën van woningbouwcorporaties? Hoe beoordeelt u het feit dat deze nettokasstroom in 2018 met 22% is
gedaald?
Antwoord 4
De netto-kasstroom is een belangrijke indicator van de financiële positie van
woningcorporaties, maar dat is de vermogenspositie ook. In de financiële
ratio’s van de Aw en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) wordt
dan ook naar beiden gekeken. De daling van de netto-kasstroom met 22% is
fors, maar tegelijkertijd constateer ik dat de financiële ratio’s in de sector ook
in 2018 nog ruim voldoende waren.
Vraag 5
Verwacht u ook dat door de implementatie van ATAD1 de nettokasstroom in
2019 nog verder gedaald is dan in 2018?
Antwoord 5
Ik sluit dat niet uit, maar ik wil daar niet op vooruit lopen. In de genoemde
doorrekening naar aanleiding van de motie Ronnes wordt het effect van
ATAD1 op de Vpb-afdracht van corporaties meegenomen, evenals de effecten
van een tariefsverlaging in de verhuurderheffing sinds 2019 en, vanaf 2020,
een extra heffingsaftrek voor betaalbare nieuwbouw. Daarnaast zal de fiscale
druk op corporaties, inclusief de effecten van ATAD1 en andere beleidsmaatregelen, periodiek worden bezien, zoals eerder door de Staatssecretaris van
Financiën aan uw kamer toegezegd bij de schriftelijke beantwoording van
vragen over het WGOI-pakket Belastingplan 2020.
Vraag 6
Deelt u de opvatting dat de oorzaken van de dalende nettokasstroom
grotendeels buiten de invloedssfeer liggen van woningbouwcorporaties,
vanwege de verhuurderheffing en de stijgende vennootschapsbelasting? Zo
nee, waarom niet?
Antwoord 6
Ten dele. De toename van de onderhoudslasten verklaart ongeveer de helft
van de daling van de netto kasstroom, namelijk € 173 van de
€ 344 daling per verhuureenheid. Daarnaast heeft het gematigde huurbeleid
waar de sector met het eigen Sociaal Huurakkoord invulling aan heeft
gegeven, geleid tot een zeer beperkte opwaartse potentie in inkomsten.
Vraag 7
Deelt u de oproep om «dood kapitaal» over te hevelen van de commerciële
naar de sociale takken via een uitkering van dividend? Zo nee, waarom niet?
Antwoord 7
Corporaties dienen hun middelen in te zetten voor de volkshuisvesting. Door
de Aw is geconstateerd dat corporaties investeringscapaciteit in de niet-DAEB
onbenut laten. Daarbij gaat het om ca. € 5 miljard aan financiële middelen,
waarvoor corporaties, na «dividend»-uitkering aan de DAEB, voor bijna € 7
miljard aan sociale huurwoningen zouden kunnen bouwen. Ook kunnen ze er
voor kiezen om deze middelen niet over te hevelen naar de DAEB, maar aan
te wenden voor de bouw van middeldure huurwoningen. In dat geval kan er
voor maximaal € 9 miljard aan middeldure huurwoningen worden gebouwd.
Ik deel dan ook de oproep van de Aw dat corporaties in overleg met hun
lokale partners een visie moeten ontwikkelen hoe zij dit vermogen gaan
inzetten. Het bouwen en verhuren van middeldure huurwoningen behoort
ook tot de toegestane werkzaamheden van corporaties. Onlangs heb ik met
de vereenvoudigde marktverkenning een voorstel gedaan om de bouwprocedures van niet-DAEB-woningen te versoepelen.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, Aanhangsel

3

Vraag 8
Welke aanvullende maatregelen gaat het kabinet, mede op basis van de
«Staat van de corporatiesector 2019», nemen om eraan bij te dragen dat er
genoeg betaalbare huurhuizen bij komen voor huishoudens met lage- en
middeninkomens?
Antwoord 8
Zoals ik in mijn aanbiedingsbrief bij de Staat van de Corporatiesector heb
aangegeven wil ik primair dat lokale prestatieafspraken een meer bindend
karakter krijgen voor iedereen die een rol heeft bij de totstandkoming van die
afspraken en daarmee dus ook het nakomen van die afspraken. Ik ga in
overleg met VNG en Aedes bezien hoe dit uitgangspunt concreet vorm kan
krijgen.
Toelichting:
Deze vragen dienen ter aanvulling op eerdere vragen terzake van het lid
Nijboer (PvdA), ingezonden 6 februari 2020 (Aanhangsel Handelingen,
vergaderjaar 2019–2020, nr. 1878).

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, Aanhangsel

4