Wonen in hoogbouw

Uitgevoerd in opdracht van:
Stichting Hoogbouw
Ministerie van VROM
Nijmegen, september 2009

Inhoudsopgave
1 Het vraagstuk

2

2 Sterkten en zwakten

12

3 Doelgroepen

15

4 Bijdrage hoogbouw aan de verdichtingsopgave

36

5 Voorwaarden voor succesvolle hoogbouw

43

6 Verdichtingsmogelijkheden

54

7 Conclusies

58

 Buck Consultants International, 2009

1

1 Het vraagstuk
 In bestaand stedelijk gebied van de Randstad, moeten tot 2040
200.000 woningen worden gebouwd volgens de structuurvisie
Randstad 2040
 In de Stuctuurvisie Randstad 2040 wordt hoogbouw gezien als één
van de belangrijkste instrumenten om in deze woningbehoefte te
voorzien zonder al teveel nieuwe uitleglocaties te hoeven realiseren
 Een belangrijk element in deze discussie is de tegenstelling tussen
enerzijds woonwensenonderzoeken (waarin appartementenflats vaak
niet hoog scoren) en anderzijds de ruimtelijke opgave om te verdichten
 In opdracht van de Stichting Hoogbouw en het Ministerie van VROM
heeft Buck Consultants International dit vraagstuk verder uitgediept

Definitie van hoogbouw
 Door de jaren heen is de definitie van hoogbouw veranderd: in 1898
gold het Witte Huis in Rotterdam (43 meter) als wolkenkrabber,
tegenwoordig is de Maastoren in Rotterdam het hoogste gebouw van
Nederland met 165 meter
 Buck Consultants International, 2009

2

 Hoogbouwontwikkelingen zijn sterk context gebonden – een
woontoren in de binnenstad van Rotterdam heeft een andere impact
dan eenzelfde woontoren buiten de stad of op een Waddeneiland
 Hoewel definities per gemeente verschillen, wordt 70 meter vaak als
norm voor hoogbouw aangehouden. Dit komt voort uit het gegeven dat
gebouwen boven de 70 meter aan zeer strenge veiligheidseisen moet
voldoen waardoor bouwkosten sterk stijgen. Deze studie sluit hier bij
aan en kijkt naar gebouwen hoger dan 70 meter met hoofdzakelijk een
woonfunctie. Voor wat betreft aantal huishoudens dat in Nederlandse
hoogbouw woont gaat deze studie uit van alle huishoudens in hoge
gebouwen, dus ook huishoudens die lager dan 70 meter wonen
 Definitie hoogbouw van enkele Nederlandse steden
Gemeente

Hoogbouw

Superhoogbouw

Rotterdam
Den Haag
Utrecht
Heerlen
Arnhem
Tilburg
Eindhoven

> 70 meter
50 – 70 meter
> 30 meter
> 30 meter
> 30 meter
> 15 meter
>15 meter

> 150 meter
100 – 140 meter
tot 90 meter

 Buck Consultants International, 2009

> 105 meter
3

Ontwikkeling ruimtebeslag 1900 - 2050
Ontwikkeling ruimtegebruik per bewoner (1900 – 2050)

Woningbezetting
(personen per woning)
Netto m²/wo
Bruto m²/wo
M²/ persoon

1900

1950

2000

2050

5
35
40
8

4,5
60
72
16

2,3
75
89
38,7

1,8
150
195
108

Bron: Uytenhaak (2009), Steden vol ruimte, kwaliteiten van dichtheid

Gebaseerd op de ontwikkeling van ruimtegebruik per persoon van 1900
tot 2000 en indicatieve gegevens tot 2050 zijn de volgende conclusies te
trekken die de noodzaak tot verdichten onderstrepen:
 Tussen 1900 en 2000 is de gemiddelde woningbezetting gehalveerd, in
2050 zal deze zelfs 3x zo klein zijn
 Het ruimtegebruik per persoon is tussen 1900 en 2000 meer dan
verdubbeld (van 35 m² naar 75 m²) en zal in 2050 verviervoudigd zijn
 Het aantal m² per persoon per woning, is tussen 1900 en 2000
vervijfvoudigd en zal tot 2050 nog eens verdrievoudigen
 Om te voorkomen dat er forse uitleglocaties gerealiseerd moeten worden,
is verdichten een absolute noodzaak
 Buck Consultants International, 2009

4

Rijksbeleid ten aanzien van hoogbouw
 In de Nota Ruimte (2004) is het streven opgenomen om 40% van het
uitbreidingsprogramma voor wonen en arbeidsplaatsen binnen het
bestaand bebouwd gebied te realiseren; specifiek beleid voor
hoogbouw is niet geformuleerd
 In de Structuurvisie Randstad 2040 (2008) spreekt het Rijk zich uit
voor sterke bundeling en verdichting, en herstructurering van
verouderde woon-werklocaties in de steden en transformatie van in
onbruik geraakte terreinen tot nieuwe stedelijke gebieden met een
woon-/werkfunctie. Hierbij wordt met name gekeken naar de vier grote
steden in de Randstad en de voormalige groeikernen
 Bundeling en verdichting zijn nodig voor het kunnen aanbieden van
een concurrerend voorzieningenniveau, om een extra impuls kunnen
geven aan de bereikbaarheid per OV en voor de bescherming van
(inter)nationale natuur- en landschapswaarden van de Randstad

 Buck Consultants International, 2009

5

 Hoogbouw wordt in de Structuurvisie Randstad 2040 een belangrijke
rol toegedicht



Het kan plekken markeren waar hoge dichtheden van wonen en werken en
knopen van infrastructuur samenkomen
Het biedt kansen om nationaal en internationaal identiteitsbepalend te zijn

 Buck Consultants International, 2009

6

 In een hoogbouwbrief aan de Tweede kamer (27 november 2008)
meldt Minister Cramer het volgende:








Het benutten van de mogelijkheden van hoogbouw is een belangrijke
opgave
Gelet op de vaak gemeentegrensoverschrijdende impact van hoge
gebouwen en hun betekenis voor het functioneren van steden als
economische centra wordt de noodzaak van afwegingen op regionaal
niveau onderschreven (zowel visueel als functioneel)
Het optimaal benutten van bestaand stedelijk gebied en daaraan
verbonden economische kansen staat centraal
Selectieve toepassing is vereist: er zijn ook andere mogelijkheden om
verdichting te bereiken
Het is aan decentrale overheden om uitwerking te geven aan beleid met
betrekking tot hoogbouw
Extra regels, bv via een verplichte Hoogbouw Effect Rapportage zijn
ongewenst

 Buck Consultants International, 2009

7

Gemeentelijk beleid
 De beoordeling van hoogbouwontwikkelingen –zowel hoogte als
locatiekeuze- gebeurt op gemeentelijk niveau, de visuele impact is
echter vaak grensoverschrijdend
 Het hoogbouwbeleid van de meeste gemeenten is vrij recent;
initiatieven op het gebied van hoogbouw waren daarom lange tijd
moeilijk te beoordelen door gemeenten
 Belangrijkste aandachtspunten binnen hoogbouwnota’s van
gemeenten zijn:


Wat is hoogbouw? (tot hoe hoog mag gebouwd worden)



Locatie: waar in de stad mag hoog gebouwd worden (en waar zeker niet)?



Sturen op programma (fasering opleggen of niet)



De bevolking informeren (wat kan ik verwachten in mijn buurt)



Aansluiting plint op bestaand stedelijk weefsel

 Buck Consultants International, 2009

8








Verkeer (auto, OV en parkeren)
Openbare ruimte rond hoogbouw
Verkeer en parkeren
Veiligheid
Maatschappelijke criteria (leefbaarheid, betrokkenheid bewoners)
Effecten op regio (verandering sky line tot ver buiten de gemeente
wenselijk?)

 Buck Consultants International, 2009

9

Ruimtelijk hoogbouwbeleid Rotterdam, Utrecht,
Arnhem en Tilburg
Rotterdam

Utrecht
Leidsche Rijn

Centraal station

• Aflopende bebouwing naar de Maas
• Verscheidene hoogbouwmilieus
• Hoogbouwbeleid is gericht op het
realiseren van een sterk verdicht
mulitifunctioneel centrum
• Gebrek aan goed ontworpen openbare
ruimtes en plinten rondom hoogbouw

• 2 brandpunten: Centrum Leidsche Rijn
en rond Centraal Station
• Initiatieven moeten zorgvuldig
omspringen met de huidige zichtlijnen op
de Domtoren

Bron: Zandbelt & van den Berg, Een studie naar Nederlands hoogbouwcultuur (2008)
 Buck Consultants International, 2009

10

Arnhem

• 7 voorkeurslocaties
• Door grote aantal voorkeurslocaties lijkt
regie te ontbreken en zijn afzonderlijke
projecten nauwelijks op elkaar
afgestemd
• Nieuw Arnhems peil: hoogbouw mag
vanaf het Veluwemassief niet zichtbaar
zijn

Tilburg

• Hoogbouw langs een as aan de
spoorzone
• Onderscheid in gebiedsprofiel (invloed
hoogbouw op stad en omgeving) en
projectprofiel (effecten op directe
omgeving)
• Onvoldoende marktonderzoek heeft
geresulteerd in vrij hardnekkige
leegstand in Westpoint en Stadsheer

Bron: Zandbelt & van den Berg, Een studie naar Nederlands hoogbouwcultuur (2008)
 Buck Consultants International, 2009

11

2 Sterkten en zwakten van Hoogbouw
Aan de hand van literatuurstudie en interviews, zijn sterke en zwakke
punten, alsmede kansen en bedreigingen in kaart gebracht van
hoogbouw in relatie tot de verdichtingopgave

 Buck Consultants International, 2009

12

Sterkten
 Hoge bebouwingsdichtheid mogelijk (intensief ruimtegebruik)
 Er wordt een doelgroep bediend die vaak moeilijk aan een woning in
een stad kan komen (jongeren)
 Hoogbouw is vaak een bijzonder gebouw met aantrekkingskracht op
gebruikers
 Draagvlak voor voorzieningen (OV, restaurants etc.)
Zwakten
 Hoge realisatiekosten, mede door extra kosten voor liften,
vluchtwegen en sprinklerinstallaties (bouwen boven de 100 meter is
1,5 keer duurder dan bouwen tot 30 meter)
 Verkeersproblematiek (ontsluiting auto en OV en parkeren)
 Hoge gebouwen hebben een grote belemmeringshoek en kunnen
daarom niet heel dicht bij elkaar gebouwd worden
 Inpassing in bestaand stedelijk gebied soms problematisch
 Buck Consultants International, 2009

13

Kansen
 Hoogbouw kan een gebied identiteit verschaffen
 Hoogbouw kan mogelijk hogere inkomensgroepen aan de stad binden
 Bijdrage hoogbouw aan verdichtingsopgave
Bedreigingen
 Makkelijkere en goedkope binnenstedelijke locaties zijn veelal
ontwikkeld, wat rest zijn complexe en dure locaties
 Relatief hoog risico voor ontwikkelaar, zeker nu
 Imago van overlast door medebewoners en liften/leidingen
 Hoogbouw wordt vaak relatief goedkoop uitgevoerd: matige
duurzaamheid
 Risico van levenloze plint
 Te hoge eisen gemeenten aan vormgeving gebouw (buitenruimte
moet mogelijk zijn)
 Onvoldoende marktonderzoek voor realisatie (ken je doelgroep en
haar omvang)
 Buck Consultants International, 2009

14

3 Doelgroepen
 Aangezien ontwikkelingen op het gebied van bevolkingsgroei en
samenstelling van huishoudens belangrijk zijn voor de omvang van
mogelijk interessante doelgroepen, worden enkele ontwikkelingen op
dit gebied gepresenteerd (Primos Prognose 2007):
A
B
C
D

Huishoudenssamenstelling
Huishoudensontwikkeling
Bevolkingsontwikkeling
Ontwikkeling leeftijdsverdeling

 Vervolgens gaat dit hoofdstuk in op karakteristieken van de
doelgroepen

 Buck Consultants International, 2009

15

A Huishoudenssamenstelling
Ontwikkeling van de huishoudenssamenstelling tussen 2006 en 2020
(x 1.000)
Bron: Primos Prognose 2007

Conclusies
 Het aantal alleenstaanden neemt tot 2020 toe van ca. 2,5 mln naar ca. 3
mln
 Het aantal samenwonenden zonder kinderen neemt toe van ca.2,1 mln
naar 2,3 mln
 Het aantal samenwonenden met kinderen neemt enigszins af
 Het aantal eenoudergezinnen blijft redelijk stabiel
 Buck Consultants International, 2009

16

B Huishoudensontwikkeling
Huishoudensontwikkeling tussen 2006 en 2030 (index 2006 = 100)
Bron: Primos Prognose 2007

Conclusies
 Het aantal huishoudens neemt tot 2030 fors sneller toe dan de omvang
van de bevolking; huishoudens worden kleiner



Meer jongeren gaan studeren, studie versnelt het uit huis gaan van jongeren
en vertraagt het samenwonen, trouwen en kinderen krijgen  sterke groei
van het aantal jonge alleenstaanden
Steeds meer jongeren gaan voor het samenwonen eerst een tijd alleen
wonen

 Buck Consultants International, 2009

17




Het aantal ouderen neemt fors toe
Echtscheidingen

 Vrouwen zijn gemiddeld ouder als zij hun eerste kind krijgen (groeiende
groep 20-30-ers die alleen of met z’n tweeën wonen)
 Er worden minder kinderen per gezin geboren: de periode dat kinderen
in huis wonen is relatief kort
 Het aantal huishoudens met kinderen blijft gelijk

 Buck Consultants International, 2009

18

C Bevolkingsontwikkeling
Natuurlijke aanwas, migratieoverschot en totale bevolkingsgroei
2006-2050
Bron: Primos Prognose 2007

Conclusies
 Vanaf 2012 neemt de bevolkingsgroei in Nederland af
 Vanaf 2034 neemt de omvang van de bevolking daadwerkelijk af
 Buck Consultants International, 2009

19

D Leeftijdsverdeling
Leeftijdsverdeling van de bevolking (in %)
Bron: Primos Prognose 2007

Conclusies
 Na 2010 neemt het aandeel ouderen sterk toe en neemt de potentiële
beroepsbevolking af
 Het aantal 65-plussers zal in de komende 30 jaar bijna verdubbelen, van
2,3 mln in 2005 naar 4,2 mln in 2036

 Buck Consultants International, 2009

20

Kenmerken van doelgroepen
Voor het karakteriseren van de doelgroepen voor hoogbouw worden –
gebaseerd op literatuuronderzoek en interviews - de volgende criteria
gebruikt:

Kenmerken doelgroepen

A

B

Huishoudenssamenstelling

Leeftijdscategorie

 Buck Consultants International, 2009

C

D

Koopkracht

Opleidingsniveau

21

A Huishoudenssamenstelling
Gezinssituatie
Alleenstaand/ samenwonend
Samenwonend met kinderen
Alleenstaand met kinderen

Interesse
+++
+
++

Legenda: scores lopen van +++ : veel interesse
naar + : nauwelijks interesse

Huishoudenssamenstelling naar leeftijdscategorie
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
20-34

35-59

>60

Huishoudens zonder kinderen

Conclusies

Huishoudens met kinderen

 Voornamelijk alleenstaanden/samenwonenden zijn geïnteresseerd in
hoogbouw, deze groep neemt de komende 30 jaar toe in omvang. Het
aandeel alleenstaanden/samenwonenden is met name in de
leeftijdscategorieën 20-34 (79%) en 60+ (85%) aanzienlijk
 Buck Consultants International, 2009

22

 Gezinnen met kinderen (in de leeftijdscategorie 34-59 jaar ca. 50%
van de bevolking) kiezen massaal voor grondgebonden woningen. Uit
onderzoek blijkt dat met name drie oorzaken hieraan ten grondslag
liggen:




Kinderen ontwikkelen zich beter in een omgeving met groen/mogelijkheid
tot buiten spelen
Veiligheid is beter te waarborgen in minder grootstedelijke omgeving
Supervisie in eigen tuin is makkelijker

 Buck Consultants International, 2009

23

B Leeftijdscategorie
Leeftijdscategorie

Interesse

20 – 25
25 – 30
30 – 35
35 – 45
45 – 55
55 – 60
60 – 65
65 – 70

+++
+++
++
+
+
+
++
++

> 70

++

4

+++3
++ 2
+1
0

20 - 25 25 - 30 30 - 35 35 - 45 45 - 55 55 - 60

Legenda: scores lopen van +++: veel interesse
naar +: nauwelijks interesse

60 - 65 65 - 70

> 70

Leeftijdscategorie

Conclusies
Leeftijdscategorie 20-35
 Groep met grootste belangstelling voor hoogbouw
 Deze bewonersgroep zit in de leeftijd dat zij uit huis zijn gaan wonen en
nog geen kinderen hebben Deze groep groeit tot 2030
 Grootstedelijke voorzieningen worden door deze groep hoog
gewaardeerd
 Buck Consultants International, 2009

24

 De bouwtijd van hoogbouw (ca. 3 jaar van verkoop eerste
appartementen tot oplevering) is voor deze doelgroep soms te lang, zij
zitten dan al in een volgende levensfase waar ze bijvoorbeeld aan
kinderen denken
Leeftijdscategorie 35-60
 In de leeftijdscategorie 35-60 is de belangstelling duidelijk minder. Dit
wordt met name veroorzaakt door de ca. 50% van huishoudens in deze
leeftijdscategorie die kinderen heeft.
 Huishoudens zonder kinderen in deze leeftijdscategorie blijven een
interessante doelgroep
Leeftijdscatogie 60+
 Vanaf ongeveer 60-65 jaar neemt de belangstelling voor hoogbouw
enigszins toe, deze leeftijdscategorie zal de komende 30 jaar fors
groeien
 De overgrote meerderheid van ouderen wil echter zo lang mogelijk in het
huis waar ze hun kinderen hebben grootgebracht blijven wonen
 Buck Consultants International, 2009

25

 Als zij toch verhuizen kiezen zij veelal voor grondgebonden woningen;
toegenomen (auto-)mobiliteit, koopkracht en gezondheid van ouderen
maakt dit ook mogelijk
 Een beperkte groep ouderen (vaak hoogopgeleid, koopkrachtig en
actief) kiest voor wonen in een grootstedelijk milieu: vaak de locatie van
de nieuwe hoogbouw
 Een aspect dat hoogbouw voor ouderen aantrekkelijk maakt is veiligheid
(hoogbouw als verticale gated community)

 Buck Consultants International, 2009

26

C Koopkracht
Koopkracht
Hoog
Middel
Laag

Interesse
+++
+
+

Legenda: scores lopen van +++ : veel interesse
naar +
: nauwelijks interesse

Conclusies
 Met name koopkrachtige doelgroepen (inkomen per huishouden vanaf
ca. 55.000 Euro) zijn geïnteresseerd in hoogbouw. Dit hangt samen met
de locatie van hoogbouw: in grootstedelijk gebied, vooral
hoogopgeleiden – vaak tweeverdieners - kiezen voor een dergelijke
woonomgeving. Daarnaast zijn de bouwkosten relatief hoog
 Alleenstaanden kiezen vaak voor huur, samenwonenden zijn in staat een
appartement in een hoogbouwcomplex te kopen
 Het verlies aan koopkracht vanwege de economische crisis zorgt er met
name onder jongeren voor dat wonen in hoogbouw de komende jaren
minder goed bereikbaar wordt
 Buck Consultants International, 2009

27

Kosten hoogbouw
 Het realiseren van hoogbouw is relatief duur: ongeveer 1,5 x duurder dan
laagbouw. Per m² bedragen de bouwkosten ca 1.200 Euro/m², tegen
ongeveer 850 Euro/m² in laagbouw (Bouwkostenkompas 2009).
Ontwikkelaars bieden appartementen in hoogbouw aan voor rond de 3.000
Euro/m². Een appartement van 100 m² zal daarom rond de 300.000 Euro
kosten
 Op dit moment is voor het kunnen lenen van 300.000 Euro een bruto
jaarinkomen van ca. 55.000 Euro nodig
 In Nederland is het modale inkomen voor 2009 ca. 32.000 Euro. De
doelgroep voor hoogbouw moet dus een (ruim) bovenmodaal inkomen
hebben

 Buck Consultants International, 2009

28

Montevideo (Rotterdam)
 140 meter hoog
 Ruimteverdeling





192 appartementen
4.100 m² kantoor
1.600 m² horeca
271 parkeerplaatsen

 Locatie: Kop van Zuid, op loopafstand
centrum
 Nauwelijks leegstand
 VVE bijdrage koopappartementen: ca.
500 Euro/maand
 Kosten huur en koop

 Buck Consultants International, 2009

Huurappartementen

Koopappartementen

Oppervlakte

Euro/
maand

Euro/
maand/m²

Koopprijs
(Euro)

Koopprijs
(Euro/m²)

100 m²

1.340

13.40

370.000

3.700

140 m²

1.730

12.40

550.000

4.000

260 m²

-

-

930.000

3.500

29

D Opleidingsniveau
Opleidingsniveau
Hoog
Middel
Laag

Interesse
+++
+
+

Legenda: scores lopen van +++ : veel interesse
naar +
: nauwelijks interesse

Conclusies
 Mensen met een hoog opleidingsniveau hebben een relatief grote
belangstelling voor hoogbouw. Dit betreft vaak jong afgestudeerden
(20-30 jaar) die in de stad van studie willen blijven wonen. Zeker in de
Randstad waar de meerderheid van de banen geconcentreerd is
speelt dit een rol
 Genoemde doelgroep neemt vaak genoegen met een locatie aan de
rand van de stad van waaruit grootstedelijke voorzieningen nog
makkelijk te bereiken zijn (centrumlocatie is meestal financieel niet
haalbaar)
 Buck Consultants International, 2009

30

 Mensen met een middel/lager opleidingsniveau kiezen vaker voor
grondgebonden woningen in nieuwbouwwijken of groeikernen en
beginnen op jongere leeftijd aan een gezin

Samenvatting interesse doelgroepen afgezet tegen leeftijd en
opleidingsniveau
Huishoudensamenstelling
Leeftijdscategorie

20 – 35
35 – 60
> 60

Koopkracht

Alleenst/
samenwonend

Samenwonend
met kinderen

Alleenst.
met
kinderen

Hoog
Midden/laag
Hoog

+++
++
++

++
+
+

++
+
+

+++
++
+

++
+
+

+
+
+

Midden/laag
Hoog
Middellaag

+
++
+

+
+
+

+
+
+

+
++
+

+
+
+

+
+
+

Opleidingsniveau

 Buck Consultants International, 2009

Hoog

Midden

Laag

31

Hoge Heren (Rotterdam)
De praktijk in de ‘Hoge Heren’
(Rotterdamse hoogbouw uit 2000),
onderstreept voorgaande bevindingen:
 De grootste groep bewoners is 25 tot
40 jaar oud
 64% van de bewoners zijn echtparen
zonder kinderen
 50% van de bewoners zijn
tweeverdiener
 69% verdient meer dan
dubbelmodaal
 Bijna de helft van de bewoners komt
uit Rotterdam en woonden voorheen
al in het stadscentrum
Bron: Gemeente Rotterdam; Bewoners van nieuwbouwwoningen
Hoge Heren en Hoge Erasmus (2003)
 Buck Consultants International, 2009

32

Gevolgen demografische ontwikkelingen
op omvang meest interessante doelgroepen

Gezinssituatie
Alleenst/
samenwonend

Samenwonend
met kinderen

Aleenst.
met
kinderen

Hoog
Middel/laag
Hoog

+++
++
++

++
+
+

++
+
+

+++
++
+

++
+
+

+
+
+

Middel/laag
Hoog
Middel/laag

+
++
+

+
+
+

+
+
+

+
++
+

+
+
+

+
+
+

Leeftijdscate
gorie
Opleidingsniveau

20 – 35
35 – 60
> 60

Koopkracht

Hoog

Midden

Laag

Groeiende doelgroepen voor hoogbouw

 Buck Consultants International, 2009

33

Conclusies doelgroepen
 Een belangrijke doelgroep is:
 Aleenstaanden/samenwonenden, met name jongeren - zonder
kinderen, met een behoorlijke koopkracht en opleidingsniveau
− Willen nabij grootstedelijk voorzieningen als winkelcentra, theater etc.
wonen
− Vaak tweeverdieners met beiden een baan in de Randstad, willen
goede (OV) ontsluiting naar de woonstad zelf en overige grote steden
in de Randstad.
− Blijven graag in de stad waar ze gestudeerd hebben wonen
− Nemen genoegen met een locatie aan de rand van het centrum
− Alleenstaanden kiezen vaak voor huur, tweeverdieners relatief vaak
voor koop
− Vanwege de economische crisis wordt wonen in hoogbouw voor een
gedeelte van deze doelgroep te duur
− Kiezen relatief vaak voor goedkopere appartementen bovenin het
gebouw

 De komende 30 jaar zit er groei in deze groep

 Buck Consultants International, 2009

34

 Een relatief kleine (maar groeiende) doelgroep betreft ouderen (60+):


Ouderen, hoogopgeleid
−
−
−
−



Met name actieve en hoogopgeleide ouderen
Willen gebruik maken van grootstedelijke voorzieningen als winkelscentra,
theater etc
Vaak terugkomend naar stad van hun jeugd of studie
Kiezen vaak voor grotere en duurdere appartementen (3 slaapkamers)

Ouderen die in wijk willen blijven wonen
−
−

Een beperkte groep die niet over langere afstand wil verhuizen en dicht bij
voorzieningen wil wonen. Vaak relatief welgesteld in na-oorlogse wijken
Kiezen vaak voor appartementen in de onderste lagen van het gebouw

 Overige doelgroepen zijn slechts beperkt geïnteresseerd in hoogbouw

 Buck Consultants International, 2009

35

4 Bijdrage hoogbouw aan de
verdichtingsopgave
Gebaseerd op de factoren die de interesse van huishoudens voor
hoogbouw het meest beïnvloeden, heeft BCI een inschatting gemaakt van
het aandeel dat hoogbouw kan hebben in de verdichtingopgave tot 2040.
Deze factoren zijn:
 Aantal huishoudens zonder kinderen in de 4 grote steden van de
Randstad in de leeftijdscategorieën




20-34
35-59 en
60+

 Aandeel met interesse voor wonen in een appartement
 Voorkeur voor een centrum-stedelijk woonmilieu
 Aantal huishoudens met voldoende inkomen
 Aandeel doelgroepen die aan deze voorwaarden voldoen met
daadwerkelijke interesse voor hoogbouw
Opmerking: deze benadering laat het (beperkte) gedeelte van de vraag dat niet aan deze
criteria voldoet buiten beschouwing. Hiervoor wordt na voltooiing van de berekening
gecorrigeerd (zie einde van dit hoofdstuk).
 Buck Consultants International, 2009

36

Schatting aandeel hoogbouw in
verdichtingsopgave
 Het aantal huishoudens zonder kinderen in de vier grote steden van de
Randstad is, rekening houdend met groei tot 2040, voor de 3
doelgroepen als volgt (CBS, 2009):




20 – 34
35 – 59
60+

: 415.000
: 364.000
: 852.000

 Ca. 43% van de bevolking in de grotere steden in de Randstad woont
momenteel in een appartement; ca. 55% van de inwoners van de
grotere steden in de Randstad heeft hiervoor interesse
(Woononderzoek Nederland, 2006). Met name onder jongeren zal de
belangstelling voor wonen in een appartement hoger liggen. Schatting
BCI en gevolgen voor omvang potentiële doelgroepen:




20 – 34
35 – 59
60+

 Buck Consultants International, 2009

: 55 - 60%  228.000 – 246.000 huishoudens
: 50 - 55%  181.000 – 200.000 huishoudens
: 40 - 50%  341.000 – 426.000 huishoudens
37

 Ca. 18% van de bevolking in de Randstad heeft voorkeur voor een
centrum-stedelijk woonmilieu (waar hoogbouw met name gerealiseerd
zal worden). Onder huishoudens zonder kinderen, met name onder
jongeren zal dit percentage hoger liggen. Schatting BCI en gevolgen
voor omvang van de doelgroepen:




20 – 34
35 – 59
60+

: 25% - 35%  57.000 – 86.000 huishoudens
: 20% - 25%  36.000 – 50.000 huishoudens
: 15% - 20%  51.000 – 58.000 huishoudens

 25% van de huishoudens tot 35 jaar heeft een inkomen hoger dan
55.000 Euro/jaar (vereist minimaal inkomen om appartement in
hoogbouw te kunnen betalen), 46% van de groep 35-59 en 15% van de
60+ huishoudens (CBS, 2009). De 60-plussers hebben veelal vermogen
opgebouwd en hebben daarom minder inkomen nodig om een
hoogbouwappartement te kunnen betalen. Hiervoor is gecorrigeerd:




20 – 34
35 – 59
60+

 Buck Consultants International, 2009

: 25%  14.000 – 21.200 huishoudens
: 46%  16.700 – 23.000 huishoudens
: 30%  15.300 – 25.500 huishoudens
38

 Een beperkt deel van de huishoudens in de doelgroepen die aan de
eerder genoemde voorwaarden voldoen zal daadwerkelijk
geïnteresseerd zijn in hoogbouw. BCI schat dit als volgt in:
 20 – 34
 35 – 59
 60+
Totaal

: 30% - 35%  4.200 – 7.400 huishoudens
: 20% - 25%  3.300 – 5.800 huishoudens
: 15% - 20%  2.300 – 5.100 huishoudens
:
9.800 – 18.300 huishoudens

 In een periode van 20-30 jaar is het de inschatting van BCI dat de
totale vraag van de doelgroep naar hoogbouwappartementen binnen
bovenstaande bandbreedtes zal liggen

 Buck Consultants International, 2009

39

Overzicht inschatting vraag naar hoogbouwappartementen in de Randstad tot 2040
Leeftijdscategorie

# Huishoudens
grote steden
Randstad

Aandeel met
interesse
voor
appartement

Aandeel in
centrumstedelijk
milieu

Inkomen
>55.000
Euro/jaar

Aandeel in
hoogbouw

20-34

415.000

228.000246.000

57.00086.000

14.00021.000

4.2007.400

35-59

364.000

181.000200.000

36.00050.000

16.70023.000

3.3005.800

60+

852.000

341.000426.000

51.00058.000

15.30025.500

2.3005.100

Totaal

1.630.000

751.000873.000

145.000222.000

46.00069.700

9.80018.300

 Buck Consultants International, 2009

40

Conclusies
 De groep jongeren (20-35) en de groep van 35-59 jaar zijn in omvang
de belangrijkste doelgroepen voor hoogbouw. Met name in de groep
van 35-59 jaar is het aandeel dat voldoende inkomen heeft om een
hoogbouwappartement te kunnen betalen relatief groot (46%)
 Gezien de opgave van 200.000 woningen tot 2040 die in het stedelijk
gebied van de Randstad gerealiseerd moeten worden, kan in de 30
jaar tot 2040 5% - 9% door hoogbouwappartementen worden
opgenomen door de gedefinieerde doelgroepen (9.800 / 200.000 =
5%; 18.300 / 200.000 =9%)
 Via de gevolgde benadering is het gedeelte van de markt dat aan de
theoretische criteria voor succesvolle hoogbouw voldoet in kaart
gebracht. Een gedeelte van de vraag zal echter niet binnen de
grenzen van deze criteria vallen. Dit zijn:


Gezinnen met kinderen: beperkte vraag

 Buck Consultants International, 2009

41





Hoogbouw buiten centrum-stedelijk milieu: beperkte vraag maar
voorbeelden als Leonardo Da Vinci (Scheveningen, aantrekkelijk door
uitzicht over zee) en Pharos (in aanbouw in Den Haag, ruim buiten het
centrum), laten zien dat een gedeelte van de vraag buiten centrumstedelijk milieu gerealiseerd wordt
Huishoudens onder de gestelde inkomensgrens: woontoren Max in Utrecht
dat in betaalbare woonruimte voor studenten voorziet laat zien dat ook hier
een (beperkt) onderdeel van de markt zit

 Om recht te doen aan dit gedeelte van de vraag, is een conservatieve
correctie van 1% (min) tot 3% (max) gemaakt op het aandeel van de
woningbouwopgave tot 2040 dat door hoogbouw kan worden ingevuld.
De inschatting van BCI voor het aandeel dat hoogbouw kan
hebben in de verdichtingsopgave komt hiermee op 6-12%.

 Buck Consultants International, 2009

42

5

Voorwaarden voor succesvolle
hoogbouw

Om het aandeel dat hoogbouw aan de verdichtingsopgave tot 2040 levert
aan de bovenkant van de bandbreedte (12%; 125 gebouwen) uit te laten
komen, dient er een aantrekkelijke propositie gerealiseerd te worden.
Doelgroepen moeten verleid worden. Vier factoren spelen hierbij een
sleutelrol:

Voorwaarden voor succesvolle hoogbouw

A

B

C

D

Locatie/
omgeving

Gebouw/
appartement

Voorzieningen

Prijs

 Buck Consultants International, 2009

43

A Locatie/ omgeving
 Met name hoogstedelijke locaties in grotere steden zijn geschikt;
centrum/rand centrum met directe toegang tot grootstedelijke
voorzieningen (winkelcentrum, uitgaansgelegenheden, cultuur etc)
 Gebrek aan buitenruimte maakt dat de omgeving hoge kwaliteit moet
bieden
 Aansluiting voet op omgeving moet levendig zijn
 Een locatie met een mooi uitzicht, bijvoorbeeld Montevideo op de
Wilhelminapier in Rotterdam
 Bij OV knooppunt
 Goede ontsluiting voor auto’s
 Nabij groene ruimte

Montevideo, Rotterdam
 Buck Consultants International, 2009

44

B Gebouw/appartement
Gebouw
 Uniciteit: o.a. vanwege de anonimiteit van individuele appartementen,
moet het gebouw herkenbaar zijn
 Het gebouw moet er als woongebouw uitzien (niet als kantoortoren)
 Zeer flexibel in te richten verdiepingen met ruime verdiepingshoogte
(voor toekomstig alternatief gebruik van de verdieping, zie voorbeeld
The Red Apple)
 Luxe, lobbyachtige entree met separate entrees voor verschillende
functies
 Buitenruimte in gebouw: ter compensatie van gebrek aan ruimte voor
spelende kinderen (toezicht houden
is mogelijk)
 Bruisende plint: openbare functies
die gebouw voor de stad ontsluiten
 Ruime parkeergelegenheid
 Verschillende typen appartementen
in gebouw realiseren (eigen
identiteit en keuzevrijheid)

Bron: Rudy Uytenhaak, Steden vol ruimte (2009)

 Buck Consultants International, 2009

45

The Red Apple (Rotterdam)
Flexibele hoogbouw:






Ruime verdiepingshoogte
Flexibele verdiepingsindeling
Appartementen van 66 tot 141 m²
Multifunctioneel:



230 koopappartementen, op 7 appartementen na volledig
verkocht
3.800 m² kantoor, 1.580 m² commerciële ruimte

120 meter hoog
Geen voorzieningen voor bewoners in het gebouw
Alle appartementen hebben een balkon
Kosten: 200.000 – 300.000 Euro per appartement,
ca. 3.000 Euro/m²
 VVE bijdrage ca. 140 Euro/maand
 Koopprijzen





 Buck Consultants International, 2009

Oppervlakte

Koopprijs
(Euro)

Koopprijs
(Euro/m²)

70 m²

202.500

2.890

105 m²

279.500

2.660
46

Appartement
 Variatie in luxe
 Grote balkons (‘buitenkamers’): grote openslaande ramen waardoor
gevoel van buiten zitten wordt gecreëerd

 Buck Consultants International, 2009

47

C Voorzieningen in gebouw
In de ontwikkeling ‘De Hoge Heren’ (Rotterdam) zijn met name de volgende
voorzieningen succesvol gebleken:
 Fitnessruimte met georganiseerde lessen voor bewoners. Dit heeft als bijeffect
dat sociale contacten binnen het gebouw worden gestimuleerd
 Gastenverblijf (voor korte periode te huren door bewoners die gasten willen
laten overnachten)
Verder kan gedacht worden aan:
 Stomerij
 Boodschappen service
 Bemande receptie/ huismeester (veiligheid en persoonlijk aanspreekpunt)
 Ontmoetingsruimte
 Zwembad
 Crèche

De Hoge Heren
Opmerking:
Het aanbod van voorzieningen heeft consequenties voor de VVE bijdrage. Er
moet aandacht voor zijn dat de kosten niet te hoog worden
 Buck Consultants International, 2009

48

D Prijs
De kosten van hoogbouwappartementen zijn fors (ca. 300.000 Euro
voor een appartement van 100 m²). Maar er zijn alternatieve
mogelijkheden:
 Kleinere wooneenheden aanbieden



City Campus Max – Utrecht
Het Strijkijzer – Den Haag

 Mix van huur en koop in het gebouw
 Lagere grondprijzen door gemeente maakt het realiseren van
gebouwen met een hoge kwaliteit en duurzaamheid (en dus een
betere leefbaarheid van de stad) meer bereikbaar

 Buck Consultants International, 2009

49

City Campus Max (Utrecht)
 Uitsluitend voor studenten en pas
afgestudeerden
 Locatie: ca. 10 minuten fietsen van het
centrum en het universiteitsterrein
 989 één- en tweekamerappartementen
(respectievelijk 28 m² en 42 m²) in 2
huurtorens van 23 verdiepingen en 1
kooptoren van 16 verdiepingen
 Volledig verhuurd/verkocht, oplevering in
september 2009
 Kosten huur en koop
Huurappartementen

 Buck Consultants International, 2009

Koopappartementen

Oppervlakte

Euro/
maand

Euro/
maand/m²

Koopprijs
(Euro)

Koopprijs
(Euro/m²)

28 m²

Ca. 300

10.70

95.000

3.400

42 m²

Ca. 410

9.70

140.000

3.300
50

Het Strijkijzer (Den Haag)
 Hoogte:130 meter (42 verdiepingen)
 351 appartementen, 100% verhuur
 300 studio’s (36 m²) zijn bestemd voor
jongeren tussen de 18 en 27 jaar
 51 luxe appartementen (72 tot 144 m²)
 Veel ex-pats in het gebouw
 Géén buitenruimte
 Leegstand <2%
 Huurprijzen:

 Buck Consultants International, 2009

Oppervlakte

Euro/
maand

Euro/
maand/m²

36

330

9,15

108

1.080

10,00

144

1.600

11,10
51

Woningvoorraad binnenstad Rotterdam1)
De appartementenmarkt van Rotterdam laat zien dat het mogelijk is om
binnenstedelijk grotere appartementen aan te bieden dan voorheen. 14%
van de appartementenvoorraad t/m 2007 heeft een omvang > 95 m²,
voor nieuwbouw vanaf 2008 is dit aandeel 47%
Voorraad binnenstad
t/m 2007

Nieuwbouw
2008/2009

Ruim
>95 m 2
14%

Modaal
75-95 m 2
33%

Klein <75m 2
25%

Klein
<75m 2
53%

Ruim >95m 2
47%
Modaal
75m 2
28%

Bron: Gemeente Rotterdam, 2009
1) Appartementen in de buurten Stadsdriehoek, Centraal District en Cool
 Buck Consultants International, 2009

52

De ene (Rand)stad is de andere niet
Amsterdam

Den Haag

 Sterke vraag naar appartementen in het
centrum
 Geen typische hoogbouwcultuur
 Oppervlaktes van 50-60 m² zijn acceptabel
(zie bv aanbod in de Pijp)
 Zuidas heeft zich nog niet voldoende als
woongebied ontwikkeld

 Grote behoefte aan centrumstedelijk
wonen
 Beperkte hoogbouwcultuur in de stad voor
wonen
 Ex-pats zijn een interessante doelgroep:
wonen graag in het centrum, accepteren
gebrek aan buitenruimte, zijn gewend om
meer buiten te leven

Rotterdam

Utrecht

 Relatief grote groep jongeren
geïnteresseerd in hoogbouw (175.000300.000 Euro)
 Men snapt de noodzaak tot hoogbouw in
de stad
 Hoogbouwcultuur is al aanwezig

 Grote vraag naar binnenstedelijke
appartementen
 Studenten/ starters op de woningmarkt zijn
een belangrijke doelgroep die genoegen
nemen met kleine appartementen (30-50
m²)
 Geen echte hoogbouwcultuur

 Buck Consultants International, 2009

53

6 Verdichtingsmogelijkheden
 In de verdichtingsopgave, kan hoogbouw een middel zijn, verdichting
is echter niet synoniem aan hoogbouw
 Het is met andere bouwvormen (tot maximaal 5 etages) mogelijk om
(zeer) hoge dichtheden te behalen. Met name architect Rudy
Uytenhaak heeft veel studie gedaan naar het vormgeven intensieve
laagbouw in steden
 Intensieve laagbouw en hoogbouw verschillen in eisen die zij stellen
aan de omgeving en de effecten die zij hebben op de omgeving:
Eisen aan
locatie

Eisen aan
directe
omgeving

Eisen aan
ontsluiting

Mogelijkheden voor
parkeren

Effect
op
skyline

Invloed op
imago stad

Intensieve
laagbouw

+

++

++

++

+

+

Hoogbouw

+++

+++

+++

+

+++

+++

Legenda: scores lopen van +++ : hoog naar + : laag

 In vergelijking tot intensieve laagbouw stelt hoogbouw relatief hoge eisen
aan de omgeving en is haar invloed op de omgeving relatief sterk
 Buck Consultants International, 2009

54

Meersporenbeleid
Voor het succesvol uitvoeren van de verdichtingsopgave tot 2040, is
het noodzakelijk om een meersporenbeleid te volgen. De sporen die
gevolgd kunnen worden zijn:
Herstructurering/transformatie

+
Hoogbouw

+
Intensieve laagbouw (tot maximaal 5 etages)
 Diversiteit
 Gevoel van ruimte
 Identiteit

 Buck Consultants International, 2009

55

Voorbeelden van intensieve laagbouw
Borneo-eiland (Amsterdam)
 100 woningen per hectare
 Gemiddeld 100 m² per woning

 Buck Consultants International, 2009

56

Olympisch Kwartier (Amsterdam)
 Door blokken dieper te maken is hogere dichtheid bereikt
 Gemeenschappelijke voorzieningen zoals zwembad, fitness- en
ontmoetingsruimten en extra gastenverblijven

 Buck Consultants International, 2009

57

7 Conclusies
 Hoogbouw kan een middel zijn in de verdichtingsopgave, maar is geen
doel op zich
 Hoogbouw kan in de verdichtingsopgave van de Randstad tot 2040
een aandeel van ca. 6 - 12% van de totale opgave uitmaken (12.000
tot 25.000 appartementen op een totale ambitie van 200.000
woningen). Gezien het gemiddelde aantal van ca. 200 appartementen
per gebouw gaat het om zo’n 2-4 hoge gebouwen per jaar. Met andere
woorden: 88-94% van de opgave moet anders worden ingevuld
 Het aantal locaties dat zich kwalificeert voor hoogbouw is beperkt





In hoogstedelijk gebied
Aan rand centrum
Optimaal ontsloten
Hoge kwaliteit ruimte en groen rondom gebouw

Het gaat om locatie + sfeer + kwaliteit
 Buck Consultants International, 2009

58

 Er bestaat géén uniforme Randstadwoningmarkt voor hoogbouw
 De belangrijkste doelgroep zijn alleenstaanden/ samenwonenden, met
name jongeren, zonder kinderen, hoogopgeleid en met een behoorlijk
inkomen. De economische crisis maakt hoogbouw voor deze doelgroep
op dit moment echter financieel moeilijk haalbaar
 Een tweede belangrijke doelgroep is ouderen (vanaf 55+) met een
behoorlijk inkomen en een actieve levensstijl
 Variatie in huur/koop, luxe en omvang van appartementen is belangrijk en
vergt flexibiliteit
 Het gebouw dient hoge kwaliteit te bieden met buitenruimte in de
gebouwen en flexibel in te richten verdiepingsvloeren voor alternatief
toekomstig gebruik
 Individuele appartementen dienen over goede buitenruimte te beschikken
 Voorafgaand aan het realiseren van hoogbouw, moet een heldere
doelgroepenanalyse (voor wie wordt gebouwd en hoe groot is die groep)
worden uitgevoerd. Daarnaast moet het gebouw duidelijk worden
gepositioneerd in de markt
 Een succesvolle verdichtingsopgave is de optelsom van gebouw + locatie
+ stad + regio
09-074

 Buck Consultants International, 2009

59