Tweede Kamer der Staten-Generaal

Vergaderjaar 2012–2013

2

Aanhangsel van de Handelingen

Vragen gesteld door de leden der Kamer, met de daarop door de
regering gegeven antwoorden

1578
Vragen van het lid Paulus Jansen (SP) aan de minister voor Wonen en
Rijksdienst en de staatssecretaris van Financiën over de nieuwe
financieringsconstructie voor koopwoningen uit het woonakkoord (ingezonden
19 februari 2013).
Antwoord van minister Blok (Wonen en Rijksdienst) (ontvangen 12 maart
2013)
Vraag 1
Heeft u kennisgenomen van het artikel «Een extra lening om de lening voor
een mooier huis af te lossen»?1
Antwoord 1
Ja.
Vraag 2
Heeft u nagegaan hoe de notariskosten van de tweevoudige lening zich
verhouden tot die voor een klassieke annuïteitenhypotheek? Zo nee, waarom
niet?
Antwoord 2
In mijn brief van 13 februari 20132 is zekerheid vooraf geboden over de wijze
waarop met een tweede lening ter (gedeeltelijke) financiering van de
aflossing op de (ten minste) annuïtaire lening wordt omgegaan. Voor zover
wordt gehandeld in overeenstemming met het bij mijn brief van 28 februari
20133 gevoegde beleidsbesluit wordt zekerheid gegeven dat de Belastingdienst beide leningen niet als één geheel zal beschouwen waarop minder dan
100% in maximaal 30 jaar wordt afgelost. Dat is het belang van deze brief.
Het gaat om een standpuntbepaling ten aanzien van een wijze van financieren van de eigen woning. In dat kader ligt het niet in de rede contact te
zoeken met partijen over de precieze vormgeving van de binnen deze
randvoorwaarden denkbare producten en bijbehorende consequenties.
In algemene zin merk ik op dat niets zich verzet tegen het tegelijk vestigen
van beide hypothecaire leningen door middel van één notariële akte. Het is

1

NRC Handelsblad, 14 februari 2013
Kamerstukken II 2012/13, 32 847, nr. 42.
3
Kamerstukken II 2012/13, 32 847, nr. 44
2

ah-tk-20122013-1578
ISSN 0921 - 7398
’s-Gravenhage 2013

Tweede Kamer, vergaderjaar 2012–2013, Aanhangsel

1

de verwachting dat een dergelijke akte met twee leningen uitvoeriger is dan
een akte met alleen de annuïtaire lening. Waarschijnlijk leidt dit tot iets
hogere kosten. Wanneer de tweede hypothecaire lening op een later moment
wordt gevestigd is een aparte notariële akte nodig.
Vraag 3
Is op enige wijze onderzoek gedaan of er banken of andere financiële
instellingen in binnen- of buitenland geïnteresseerd zijn om de nieuwe
financieringsconstructie daadwerkelijk aan te bieden en zo ja, tegen welke
rente (gerelateerd aan de rente op een klassieke annuïteitenhypotheek)? Zo
nee, waarom niet? Zo ja, hoe groot is het renteverschil?
Antwoord 3
In lijn met het antwoord op vraag 2 ligt het niet in de rede contact te zoeken
met banken of andere financiële instellingen om na te gaan in hoeverre er
interesse bestaat om een tweede lening ter gedeeltelijke financiering van het
aflossingsgedeelte van de annuïtaire lening aan te bieden. Dat is aan banken
en andere financiële instellingen zelf om te beoordelen. De rijksoverheid moet
zich niet in die afweging mengen. De rijksoverheid heeft in deze «enkel» een
rol door de praktijk vooraf duidelijkheid te bieden over wettelijke gevolgen.
Ik heb van de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) begrepen dat
banken naar aanleiding van mijn eerdergenoemde brief van 28 februari 2013
beoordelen of zij al dan niet overgaan tot het aanbieden van de tweede
lening ter gedeeltelijke financiering van het aflossingsgedeelte van de
annuïtaire lening. Derhalve is ook nog niet bekend tegen welke voorwaarden
dergelijke producten eventueel zullen worden aangeboden. Er is na publicatie
van het Woonakkoord wel contact geweest met de NVB over vragen die de
banken hebben. Indien een aanbieder het product wil aanbieden moet
worden voldaan aan de randvoorwaarden die ik heb geschetst in de brief
over de koopmarktmaatregel uit het Woonakkoord.
Vraag 4
Zorgt de tweede lening voor een extra fiscale aftrek in box 3?
Antwoord 4
De tweede lening is een schuld in de zin van artikel 5.3, derde lid, van de Wet
IB 2001 en verlaagt de rendementsgrondslag voor de berekening van het
belastbaar inkomen uit sparen en beleggen (box 3).4
Vraag 5
Kunt u aan de hand van rekenvoorbeelden aangeven wat het verschil in netto
contante waarde5 is voor de te betalen termijnen bij een annuïteitenlening en
de nieuwe gemengde lening, voor de volgende situaties: een woning van
€ 100.000 met volledige aftrek in schijf 2 Inkomstenbelasting (IB), een woning
van € 200.000 met volledige aftrek in schijf 3 IB en een woning van € 300.000
met een volledige aftrek in schijf 4 IB?
Antwoord 5
In onderstaande tabellen worden de gevraagde effecten inzichtelijk gemaakt.
Het effect van de Hillen-regeling (aftrek wegens geen of een geringe
eigenwoningschuld) is meegenomen.6 In de onderstaande berekeningen is
als veronderstelling gehanteerd dat de woning (van € 100.000, € 200.000
onderscheidenlijk € 300.000) is gefinancierd met een annuïtaire lening van
€ 100.000, € 200.000 onderscheidenlijk € 300.000 die in alle gevallen in 30
jaar tot nihil wordt afgelost. Daarnaast loopt de tweede lening op tot
€ 50.000, € 100.000 onderscheidenlijk € 150.000 door ieder jaar de helft van
het in dat jaar verschuldigde aflossingsgedeelte van de annuïteit te lenen. De
discontovoet ten behoeve van de netto contante waarde is 4%. Het eigenwoEr van uitgaande dat de gezamenlijke waarde van de verplichtingen meer bedraagt dan € 2 900
(artikel 5.3, derde lid, onderdeel e, van de Wet IB 2001).
5
Rekening houdend met alle fiscale effecten, zoals het eigen woningforfait en de geleidelijke
verlaging van de aftrek in de 4e schijf IB
6
Zodra het eigenwoningforfait hoger is dan het bedrag dat aan aftrekbare kosten in aanmerking
mag worden genomen, wordt voor dat verschil een additioneel recht op aftrek verkregen
(artikel 3.123a van de Wet IB 2001).
4

Tweede Kamer, vergaderjaar 2012–2013, Aanhangsel

2

ningforfaitpercentage bedraagt 0,6%. Over beide leningen wordt gedurende
de looptijd 5% rente berekend. Ten slotte wordt ervan uitgegaan dat
geldverstrekker en consument afspreken dat de tweede lening aan het begin
van jaar 36 ineens wordt afgelost.

De in het regeerakkoord per 1 januari 2014 voorziene afbouw van het
aftrekpercentage is in bovenstaande tabellen niet meegenomen. Zoals de
staatssecretaris van Financiën heeft aangegeven in antwoord op eerdere
schriftelijke vragen van de leden Omtzigt, Knops en Van Hijum (CDA)7,
worden op dit moment verschillende varianten bestudeerd waardoor nog
geen uitspraken kunnen worden gedaan over de vormgeving van die
maatregel. Dit neemt niet weg dat in zijn algemeenheid kan worden gesteld
dat de aftrekbeperking alleen effect heeft op de aftrekbare annuïtaire lening,
en het effect dus niet wordt beïnvloed door het gebruik van een eventuele
tweede lening. Zodra een belastingplichtige zal worden geraakt door de
aftrekbeperking gaan de netto jaarlasten voor de situatie met en zonder
tweede lening voor die belastingplichtige met een gelijk bedrag omhoog.

7

Kamerstukken II 2012/13, Aanhangsel van de Handelingen, nr. 875.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2012–2013, Aanhangsel

3

Vraag 6
Is er enig verschil in risico’s voor de hypotheeknemer tussen de klassieke
annuïteitenhypotheek en de nieuwe gemengde lening indien de hypotheeknemer de woning tussentijds (na, 5, 10, 15, 20, 25 jaar) moet verkopen,
bijvoorbeeld wegens echtscheiding, arbeidsongeschiktheid e.d.?
Antwoord 6
De aflossingshypotheek met de tweede lening is niet op voorhand voor
iedere groep consumenten geschikt. Bij eventuele dienstverlening en
aanbieden van producten moet worden voldaan aan de eisen die aan het
productontwikkelingsproces gesteld zijn en de eisen die gelden op het gebied
van zorgvuldige advisering en overkreditering. Indien direct bij het aangaan
van de hypothecaire schuld gebruik wordt gemaakt van een tweede
hypothecaire lening zal de totale hypothecaire schuld ten opzichte van de
waarde van de woning gedurende (en na) de looptijd op een hoger niveau
liggen dan bij consumenten die geen aanvullende lening afsluiten. Indien in
zo’n geval een woning tussentijds wordt verkocht, is de kans groter dat de
hypothecaire schuld niet volledig kan worden betaald uit de verkoopopbrengst van de woning. Dat vergroot de risico’s voor de consument en de
kredietverstrekker. Uiteraard moet wel worden voldaan aan het vereiste uit de
Gedragscode Hypothecaire Financieringen dat maximaal 50% van de waarde
van woning aflossingsvrij gefinancierd mag worden.
Het Besluit Gedragstoezicht financiële ondernemingen schetst de eisen die
worden gesteld aan de productontwikkeling. Zo moet de aanbieder van het
product onder andere bepalen voor welke doelgroep het product geschikt is.
De toelichting van het Besluit stelt verder dat van afbreuk doen aan de
belangen van de consument geen sprake hoeft te zijn wanneer bij een
financieel product een risico zich manifesteert, mits dit risico past bij de
risicobereidheid van de doelgroep en het in de verplichte en onverplichte
productinformatie duidelijk voor het voetlicht is gebracht.
Bij de advisering moet in het kader van de zorgplicht rekening worden
gehouden met de financiële positie, kennis, ervaring, doelstellingen en
risicobereidheid van de consument.
Deze vereisten kunnen tot gevolg hebben dat dit product aan bepaalde
groepen consumenten niet actief wordt aangeboden en niet geadviseerd
wordt aan een individuele consument wanneer dit niet passend is. Naarmate
de risico’s van het product toenemen is het aannemelijk dat het product voor
een minder grote groep consumenten geschikt is. De AFM zal er op toezien
dat ondernemingen aan de wettelijke eisen voldoen.
Vraag 7
Hoe denkt u te voorkomen dat de nieuwe gemengde lening, die bedoeld lijkt
voor «yuppen» met een riant perspectief op inkomensgroei, in de praktijk ook
(of zelfs: vooral) gebruikt gaat worden door eigen woningbezitters aan de
onderkant van de koopmarkt, die helemaal geen riant inkomensperspectief
hebben en hierdoor op termijn grotere financiële risico’s gaan lopen?
Antwoord 7
Zie antwoord op vraag 6.
Vraag 8
Zou de coöperatieve eigendomsvorm die in Duitsland bekend staat als
Genossenschaft ook in Nederland interessant kunnen zijn om de woonlasten
van starters op de woningmarkt te drukken, terwijl tegelijk het beheer en
onderhoud van de woning beter geregeld is dan bij de Nederlandse
vereniging van eigenaren? Kunt u uw antwoord aan de hand van een
rekenvoorbeeld onderbouwen?
Antwoord 8
In Duitsland zijn er meer dan 2000 «Wohnungbaugenossenschaften».
Wohnungbaugenossenschaften beheren in Duitsland meer dan twee miljoen
woningen en hebben meer dan drie miljoen leden. Een Duitse Wohnungbaugenossenschaft houdt enigszins het midden tussen een Nederlandse
Vereniging van Eigenaren (VvE) en een Woningbouwcorporatie. Een
Vereniging van Eigenaren is in Nederland een vereniging van de eigenaren
van appartementsrechten van de woningen of andere onroerende zaken die

Tweede Kamer, vergaderjaar 2012–2013, Aanhangsel

4

tot een gezamenlijk eigendom behoren. De VvE zorgt voor het regelen van
het onderhoud van de onroerende zaak en alle andere gemeenschappelijke
belangen van de eigenaren. De juridische en economische eigendom van de
appartementsrechten is in handen van de afzonderlijke eigenaren. Zij hebben
een gezamenlijke plicht tot onderhoud en beheer van de gezamenlijke
ruimtes, etc.
Een Duitse Wohnungbaugenossenschaft is een coöperatie van eigenaren die
gezamenlijk eigenaar zijn van het onroerend goed, in tegenstelling tot
Nederlandse huurders van een corporatiewoning. Ieder lid van de Genossenschaft betaalt een maandelijkse bijdrage aan de Genossenschaft, voor beheer
en onderhoud van de opstallen. Het lidmaatschap van de Genossenschaft is
een vererfbaar recht.
De vraag van afgevaardigde Jansen is of een Genossenschaft de lasten van
starters kan drukken. Dat lijkt mij niet waarschijnlijk. Het oprichten van een
Genossenschaft is vergelijkbaar met het in gezamenlijk eigendom verwerven
van woningen. De woonlasten voor leden van de nieuwe Genossenschaft zijn
lager dan voor gewone koopstarters als de Genossenschaft (als economische
entiteit) een hypotheekrente krijgt die lager is dan voor een individuele
huiseigenaar zou gelden danwel als de onderhouds- en beheerslasten door
de Genossenschaft goedkoper zijn dan door individuele woningeigenaren.
Voor beiden zie ik niet echt een reden.
Het is ook denkbaar dat een woningzoekende zich zou kunnen inkopen in een
bestaande Genossenschaft. Ten opzichte van koopstarters is inkopen in een
coöperatie alleen goedkoper als de zittende coöperatieleden genoegen
zouden nemen met toetreding tegen een prijs die onder de marktprijs ligt.
Het is onduidelijk waarom dat het geval zou zijn.
Of een woning huren goedkoper is dan een woning kopen hangt af van de
persoonlijke omstandigheden van de woningzoekende en de woning die
gezocht wordt. Als voor een woningzoekende huren goedkoper is dan kopen
zal dat door het gezamenlijk kopen van woningen niet veranderen.
Vraag 9
Bent u op de hoogte van een innovatieve eigendomsvorm genaamd
huurwoning, waarvan de woonlasten substantieel lager zouden zijn dan van
een woning in eigendom, als de laatste niet via een kunstmatige fiscale
ingreep structureel bevoordeeld zou worden?
Bent u bereid om de eigendomsneutrale fiscale behandeling van de klassieke
koopwoning en deze innovatieve huurwoning nader te laten onderzoeken?
Antwoord 9
In dit antwoord wordt aangenomen dat met «een kunstmatige fiscale
ingreep» wordt gedoeld op de hypotheekrenteaftrek (of de gehele eigenwoningregeling in de Wet IB 2001). Echter, door bij de vergelijking tussen koopen huurwoningen enkel de hypotheekrenteaftrek in de afweging te betrekken,
wordt naar de mening van het kabinet geen zuivere vergelijking gemaakt. Het
effect van de huurtoeslag en de invloed van de huurregulering dienen dan
ook te worden meegenomen.8 Daar komt bij dat de positie van huurders en
eigenwoningbezitters niet vergelijkbaar is. Zo dragen eigenwoningbezitters
bijvoorbeeld het risico van waardemutaties van de woning, zijn zij verantwoordelijk voor het groot onderhoud aan de woning, is ter zake van de
verkrijging van een woning veelal overdrachtsbelasting verschuldigd en is
jaarlijks het eigenarendeel van de onroerendezaakbelastingen verschuldigd,
terwijl dat voor huurders allemaal niet het geval is. Bovendien zijn – in de
gereguleerde sector – huurprijzen en huurprijsstijgingen in beginsel gemaximeerd, terwijl de markt in beginsel de waarde van de koopwoning alsmede
het hypotheekrentepercentage bepaalt. Het kabinet meent dat op de

8

In de studie van het Centraal Plan Bureau «Economische effecten van regulering en subsidiëring van de huurwoningmarkt» uit 2008 concludeert het CPB dat: «Hieruit komt naar voren dat
de regulering en subsidiëring van de Nederlandse huurwoningmarkt de huren met gemiddeld
bijna 50% verlagen. Hiermee is jaarlijks een bedrag van 14½ mld euro gemoeid, evenveel als
met de fiscale subsidiëring van koopwoningen». Deze studie is raadpleegbaar via de navolgende link: http://www.cpb.nl/publicatie/economische-effecten-van-regulering-en-subsidieringvan-de-huurwoningmarkt.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2012–2013, Aanhangsel

5

woningmarkt vooral duidelijkheid gewenst is, en wil het bij de nu op de huuren koopmarkt aangekondigde (en deels gerealiseerde) beleidswijzigingen
laten.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2012–2013, Aanhangsel

6