Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2012–2013

32 320

Evaluatie van de Wet aanvulling van titel 7.1
(Koop en ruil) van het nieuwe Burgerlijk
Wetboek met bepalingen inzake de koop van
onroerende zaken alsmede vaststelling en
invoering van titel 7.12 (Aanneming van werk)

Nr. 5

BRIEF VAN DE MINISTER VAN VEILIGHEID EN JUSTITIE
Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal
Den Haag, 18 oktober 2012
Inleiding
Tijdens het Algemeen Overleg over civielrechtelijke zaken, dat plaatsvond
op 8 maart 2012 (Kamerstukken II, 2011–2012, 32 320, nr. 4), heb ik
toegezegd uw Kamer een brief te sturen waarin de lasten van een
notariële tussenkomst bij de koopovereenkomst van een woning worden
gekwantificeerd op basis van de reeds beschikbare gegevens. Deze
toezegging doe ik hierbij gestand. Daarnaast zal ik in deze brief ingaan op
de suggestie die tijdens het Algemeen Overleg is gedaan om de koop en
levering van een woning te combineren in één notariële akte. Voor de
totstandkoming van deze brief is gesproken met vertegenwoordigers van
de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB), de Nederlandse
Vereniging van Makelaars (NVM) en de Vereniging Eigen Huis (VEH).
Koop en levering
Naar huidig recht bestaat een wettelijke verplichting de notaris in te
schakelen bij de levering van een onroerende zaak, terwijl dit niet
verplicht is voor het sluiten van een koopovereenkomst voor een
onroerende zaak.
Koop en levering van onroerende zaken zijn twee verschillende rechtshandelingen. Bij de koopovereenkomst wordt een relatief recht verkregen dat
de koper alleen tegen de verkoper kan inroepen. Bij de levering verkrijgt
hij het eigendomsrecht. Dit recht is inroepbaar tegen een ieder en heeft
absolute werking. Vanwege de absolute werking van dit recht zijn
waarborgen in de wet opgenomen om ervoor te zorgen dat de levering
correct verloopt.
De levering van onroerende zaken vindt plaats door het passeren van een
notariële akte en inschrijving in de openbare registers (3:89 BW). Dit is de
wettelijke taak van de notaris. De notaris verifieert voor de koper, onder
andere, of de verkoper in staat is de (volle) eigendom over te dragen. Het

kst-32320-5
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2012

Tweede Kamer, vergaderjaar 2012–2013, 32 320, nr. 5

1

is voor de koper van belang te weten of hij de onroerende zaak vrij van
lasten en beperkingen verkrijgt (art. 7:15 BW) en dat hij daadwerkelijk
eigenaar wordt van de onroerende zaak. De notaris waarschuwt bijvoorbeeld voor erfdienstbaarheden, zoals een recht van overpad. Voor de
verkoper draagt de notaris er zorg voor dat deze over het geld kan
beschikken wanneer hij de zaak heeft geleverd. Meestal gebeurt dat door
voor de levering de koopsom op de derdenrekening van de notaris te
laten storten. Met de inschrijving in de registers gaat de eigendom over.
In mijn reactie op de evaluatie van de Wet koop onroerende zaken heb ik
aangegeven dat ik geen aanleiding zie tot verplichte inschakeling van de
notaris bij de koopovereenkomst. De reden hiervoor is dat de in die wet
geïntroduceerde bedenktijd van drie dagen die een consumentkoper bij de
aankoop van een woning krijgt, voldoende recht doet aan de eigen
verantwoordelijkheid van de consument en het marktproces bovendien
niet meer dan noodzakelijk beperkt. Daarnaast brengt de verplichte
inschakeling van de notaris hogere kosten met zich en zal het sluiten van
een koopovereenkomst meer tijd in beslag nemen. Doelstelling van het
kabinet is juist om de administratieve lasten en regeldruk voor burgers te
verminderen (Kamerstukken II, 2011–2012, 32 320, nr. 2, p. 8). Op de
kosten van de verplichte inschakeling van de notaris ga ik hieronder in.
Huidige rol van de notaris in de vastgoedpraktijk
Het is voor de inschatting van de kosten bij een verplichte inschakeling
van de notaris van belang een goed inzicht te hebben in de huidige rol
van de notaris in de vastgoedpraktijk. Voor de beschrijving van de huidige
rol van de notaris kan een onderscheid worden gemaakt tussen de
notariële praktijk buiten Amsterdam en de notariële praktijk binnen
Amsterdam.
Buiten Amsterdam wordt een koopovereenkomst voor een woning
meestal met behulp van een makelaar opgesteld. Uit de woningmarktscan
van de Nederlandse Mededingingsautoriteit blijkt dat 87% van de
verkopers een makelaar inschakelt en 56% van de kopers (NMa,
Marktscan Woningmakelaardij 2012, p. 19). Een makelaar biedt verschillende diensten aan, zoals begeleiding bij bezichtiging van de woning,
onderhandeling met de (ver-)koper en het opstellen van een koopovereenkomst. Het opstellen van een koopovereenkomst is dus een (klein)
onderdeel van het dienstenpakket van een makelaar. Bij koopovereenkomsten werken makelaars doorgaans met voorgedrukte modelovereenkomsten. Kopers en verkopers die een makelaar inschakelen, nemen voor
het merendeel het volledige pakket aan diensten af (NMa Marktscan
Woningmakelaardij 2012, p. 19/20). De prijs van de makelaar komt veelal
dan ook tot stand op basis van het volledige pakket.
Deze prijs wordt veelal vastgesteld in de vorm van «courtage». Bij
courtage ontvangt de makelaar een percentage van de verkoopprijs van
de woning (NMa Marktscan Woningmakelaardij 2012, p. 33). Het
gemiddelde courtagepercentage dat door makelaars in rekening wordt
gebracht is de afgelopen jaren gedaald van circa 1,6% in 2000 naar 1,4%
in 2010 (NMa Marktscan Woningmakelaardij 2012, p. 36). De tussenkomst
van de makelaar is niet verplicht: koper en/of verkoper kunnen zelf ook
een overeenkomst opstellen, een modelovereenkomst van internet
downloaden of een derde partij, zoals de notaris, een overeenkomst laten
opstellen.
Nadat de koopovereenkomst is getekend, is het vaak de koper die een
notaris kiest die de akte van levering (en de hypotheekakte) verlijdt. De
notaris berekent zijn tarief op uurbasis. De tarieven van notarissen voor de

Tweede Kamer, vergaderjaar 2012–2013, 32 320, nr. 5

2

onroerend goedpraktijk zijn sinds 2006 met circa 15% procent gedaald
(WODC, Kwaliteit in zware tijd, 2011, p. 48).
De KNB heeft recent een onderzoek gedaan naar de verdeling van de
kosten van diverse partijen bij de koop en levering van bestaande
woningen (Kosten koper, KNB, 20 augustus 2012). In juni 2012 zijn voor dit
onderzoek 488 vragenlijsten ingevuld door 19 notariskantoren verspreid
over Nederland. Uit dit onderzoek blijkt dat het opstellen van een
koopovereenkomst gemiddeld 224,23 euro (excl. BTW) kost en een
leveringsakte gemiddeld 543,02 euro (excl. BTW) (Kosten Koper, p. 4).
Inclusief het destijds geldende BTW-tarief van 19% is dit respectievelijk
266,83 euro en 646,19 euro.
Consumenten maken op dit moment weinig gebruik van de mogelijkheid
tot inschakeling van de notaris bij koop. Uit het onderzoek van de KNB
blijkt dat in 13 van de 488 onderzochte gevallen een notaris werd
ingeschakeld voor het opstellen van een koopovereenkomst (Onderzoek
Kosten Koper, p. 4). In het onderzoek van de KNB wordt overigens geen
onderscheid gemaakt tussen notarissen binnen en buiten Amsterdam.
Binnen Amsterdam is het gebruikelijk dat de makelaar de koper en de
verkoper doorverwijst naar de notaris. De notaris stelt vervolgens een
koopakte op die door de koper, de verkoper en de notaris wordt ondertekend. Daarna vindt op een ander moment het verlijden van de
leveringsakte (en de hypotheekakte) door de notaris plaats. Het rapport
van de Stichting Economisch Onderzoek (SEO) «Waarvan akte» meldt dat
door de eigenaar van de website degoedkoopstenotaris.nl geschat wordt
dat de kosten van de inschakeling van de notaris in Amsterdam 200 tot
300 euro hoger liggen dan in de rest van Nederland (SEO 2010, p. 49)
vanwege de verplichte betrokkenheid van de notaris bij de koop. Het is
niet bekend of de kosten van de makelaar in Amsterdam hierdoor lager
liggen.
Gevolgen verplichte inschakeling notaris
Op basis van bestaand cijfer- en onderzoeksmateriaal heb ik een onderbouwde schatting gemaakt van de kosten van een verplichte inschakeling
van de notaris bij een koopovereenkomst in de huidige marktsituatie.
In de afgelopen vijf jaar (2007–2011) werden in Nederland gemiddeld
151 838 woningen (bestaande bouw) verkocht (CBS/Kadaster). Daarnaast
werden in deze periode jaarlijks gemiddeld 24 922 nieuwbouwwoningen
verkocht (Ministerie Infrastructuur & Milieu, Monitor Nieuwe Woningen).
De verkoopcijfers van het aantal bestaande woningen betreffen de
levering en niet het aantal koopovereenkomsten. Mijn verwachting is dat
het aantal aan de levering ten grondslag liggende koopovereenkomsten
hoger ligt. Uit het SEO-onderzoek blijkt dat in 2006 en 2007 in ongeveer
één op de vijftig gevallen een koop binnen de verplichte bedenktijd wordt
ontbonden (SEO 2010, blz. 23). Daarnaast kan de koopovereenkomst
buiten de wettelijke bedenktijd worden ontbonden, bijvoorbeeld vanwege
een financieringsvoorbehoud. Niet bekend is hoe vaak dit in de praktijk
voorkomt. Voor de woningen die in Amsterdam zijn verkocht wordt, zoals
eerder aangegeven, op dit moment al een koopakte door de notaris
opgesteld. Dit betreft gemiddeld 8 515 woningen die daarom niet in de
berekening zijn meegenomen (CBS). Deze woningen moeten van het
totaal worden afgetrokken omdat het in Amsterdam thans al gebruik is
een notariële koopakte op te stellen. Gelet op het aantal verkochte
woningen in de afgelopen vijf jaar is mijn verwachting dat de notaris, bij
een verplichte inschakeling, ook buiten Amsterdam, ten minste 175 000
koopovereenkomsten zou moeten opstellen en/of beoordelen.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2012–2013, 32 320, nr. 5

3

De verplichte inschakeling van de notaris bij de koopovereenkomst, naast
de levering, zal naar verwachting extra kosten voor de consumentkoper
meebrengen. Zoals ik reeds heb aangegeven, blijkt uit het rapport Kosten
Koper dat het opstellen van een koopovereenkomst door de notaris
gemiddeld 266,83 euro (incl. BTW) kost. Dit bedrag is in lijn met de
schatting van enkele geënquêteerde notarissen over de verwachte stijging
van de kosten bij een verplichte inschakeling van de notaris in het rapport
van het Molengraaff-instituut «Wet koop onroerende zaken: de evaluatie»
(Molengraaff-rapport, p. 209). Voor de berekening ga ik daarom uit van
266,83 euro (incl. BTW) per koopovereenkomst.
Gelet op de gegevens over de kosten van een door de notaris opgestelde
koopakte (266,83 euro) en het gemiddeld aantal koopovereenkomsten
(175 000) in de afgelopen vijf jaar worden de totale (maatschappelijke)
kosten voor de verplichte inschakeling van de notaris op circa 47 miljoen
euro per jaar geschat. Deze schatting is uiteraard afhankelijk van het
aantal verkochte woningen, het aantal ontbonden koopovereenkomsten
en het berekende tarief.
Daar moet een eventuele daling van de kosten van de makelaar tegenover
worden gezet. Uit een enquête onder makelaars blijkt dat zij geen
kostendaling verwachten, omdat het opstellen van koopovereenkomsten
voor makelaars weinig tijd kost (SEO 2010, p. 49). Evenmin is mij gebleken
dat in Amsterdam de kosten voor de inschakeling van een makelaar lager
liggen dan het landelijk gemiddelde, terwijl de notaris daar de koopovereenkomst opstelt. Daarom verwacht ik, mede gelet op het eerder
genoemde tariefmodel dat makelaars hanteren, dat de makelaarstarieven
niet significant zullen dalen.
Hogere maatschappelijke kosten kunnen gerechtvaardigd zijn wanneer de
verplichte inschakeling van de notaris bepaalde positieve externe effecten
meebrengt. Het Molengraaff-instituut acht de inschakeling van de notaris
gewenst vanuit overwegingen van rechtszekerheid en consumentenbescherming. Daarnaast wijst het Molengraaff-instituut op de rol die de
notaris kan spelen bij het bestrijden van vastgoedfraude (Molengraaffrapport, p. 230).
De (verwachte) positieve externe effecten van de verplichte inschakeling
van de notaris worden in het evaluatierapport niet cijfermatig onderbouwd. Uit het onderzoek van de KNB blijkt dat in 12 van 488 onderzochte
transacties reparatiewerkzaamheden door de notaris moesten worden
verricht (Kosten koper, p. 3). Er zijn geen gegevens bekend waaruit blijkt
dat het aantal juridische fouten of gebreken in «reguliere» koopovereenkomsten hoger ligt dan in notariële koopaktes. Evenmin is bekend in
welke mate bij het opstellen van de notariële leveringsakte juridische
gebreken aan het licht komen door het ontbreken van recherche door een
notaris in het stadium van het sluiten van de koopovereenkomst. Voorts is
niet gebleken dat de thans bestaande praktijk in Amsterdam leidt tot
minder juridische geschillen tussen kopers en verkopers of dat minder
vaak sprake is van vastgoedfraude. Uit het WODC-rapport blijkt dat het
niet mogelijk is uitspraken te doen over de juridisch-inhoudelijke kwaliteit
van juridische stukken en dat de kwaliteit van de zorgplicht moeilijk is na
te gaan (WODC, Kwaliteit in zware tijd, p. 16).
Kortom, het is de verwachting dat de hogere kosten die een verplichte
inschakeling van de notaris met zich brengt, niet of nauwelijks worden
gecorrigeerd door lagere makelaarskosten. Tevens zijn de verwachte
(positieve) externe effecten niet cijfermatig onderbouwd. Ik benadruk
daarbij dat het goed is dat de consument in de huidige situatie iets te
kiezen heeft als het gaat om de intensiteit van de juridische advisering en

Tweede Kamer, vergaderjaar 2012–2013, 32 320, nr. 5

4

begeleiding. Het staat de consument vrij bij de koop te kiezen voor
notariële tussenkomst. Het is de eigen verantwoordelijkheid van de
consument hierin een afweging te maken. Vanuit het perspectief van de
consumentenbescherming en de rechtszekerheid zie ik geen aanleiding
om deze betrokkenheid verplicht te stellen. Daarom zie ik in de bestaande
gegevens ondersteuning voor mijn eerdere standpunt dat de wettelijk
verplichte inschakeling van de notaris niet moet worden uitgebreid tot de
fase van de koopovereenkomst.
Gevolgen combinatie koop en levering
Tijdens het eerdergenoemde Algemeen Overleg is ook de vraag aan bod
gekomen in hoeverre kostenbesparingen kunnen worden behaald door
koop en levering in één notariële akte te combineren. De koop en de
overdracht van eigendom gaan met deze systematiek op hetzelfde
moment plaatsvinden. Dit betekent dat een koper gelijktijdig een recht op
de woning verwerft ten opzichte van de verkoper (recht op nakoming) als
ten opzichte van een ieder (en het eigendomsrecht verkrijgt). Het
combineren van de koop en de levering leidt ertoe dat de obligatoire en
de goederenrechtelijke fase van de aanschaf van een woning ineen
worden geschoven.
In de Vaststellingswet van Boek 3 was aanvankelijk ook een artikel
opgenomen om het mogelijk te maken om de koop en levering van een
registergoed te combineren (Stb. 1980, 430). Art. 3.4.2.4 lid 2 van de
Vaststellingswet bepaalde: «Is van de titel van overdracht tussen partijen
een notariële akte opgemaakt, dan wordt deze als de tot levering
bestemde akte aangemerkt, tenzij partijen anders zijn overeengekomen.
Wordt tot de levering een zelfstandige, naast de titel staande akte
opgemaakt, dan moet die akte nauwkeurig de titel van overdracht
vermelden; bijkomstige bedingen uit de titel, die niet de overdracht
betreffen, kunnen in de akte van levering worden weggelaten.» Dit
artikellid werd destijds geschrapt bij de Invoeringswet van de Boeken 3, 5
en 6. (Stb. 1989, 289). Reden hiervoor was dat het voor de verkoper
onzekerder werd of hij daadwerkelijk zijn geld zou ontvangen. De
waarborg dat de koopsom eerst op de derdengeldenrekening van de
notaris werd gestort, gaat door de combinatie van koop en levering
verloren (Parl. Gesch. Boek 3 (Inv. 3, 5 en 6), p. 1232). Dit argument geldt
nog steeds. De verwachting is dat de verkoper bij een combinatie van
koop en levering aanvullende zekerheid voor betaling zal verlangen. Deze
aanvullende zekerheid kan worden verkregen door bepaalde opschortende of ontbindende voorwaarden in de koopakte op te nemen. Dit heeft
als gevolg dat de feitelijke levering in de praktijk bijna nooit zal samenvallen met de koop, waardoor het voordeel van de combinatie vervalt.
De combinatie van koop en levering kan als voordeel voor de koper
hebben dat de koop van een registergoed sneller wordt voltooid en dat de
koper geen aparte kosten hoeft te maken voor het opstellen van een
koopovereenkomst en een leveringsakte. Dit voordeel is echter relatief.
Ook bij invoering van een gecombineerde koop en levering zal de koper in
de meeste gevallen nog steeds vaker dan één keer de notaris moeten
bezoeken. In het huidige systeem verlijdt de notaris de hypotheekakte
vaak op hetzelfde moment als de leveringsakte (zie ook Kosten Koper,
p.4). De reden voor deze combinatie is dat een hypotheekfinanciering
doorgaans pas na de koop wordt verkregen, omdat de financiering
plaatsvindt op basis van de gekochte zaak.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2012–2013, 32 320, nr. 5

5

Gelet op het verrichte onderzoek en de genoemde bezwaren, en gehoord
de meest betrokken partijen zie ik, alles overwegende, onvoldoende
aanleiding om de notariële akte van koop en levering te combineren.
De minister van Veiligheid en Justitie,
I. W. Opstelten

Tweede Kamer, vergaderjaar 2012–2013, 32 320, nr. 5

6