Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2019–2020

32 545

Wet- en regelgeving financiële markten

Nr. 119

BRIEF VAN DE MINISTER VAN FINANCIËN
Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal
Den Haag, 11 juni 2020
Hierbij informeer ik u, mede namens de Minister van Binnenlandse Zaken
en Koninkrijksrelaties, over de hypotheekschuldmonitor en de aanpak van
aflossingsvrije hypotheken.
In Nederland zijn veel huishoudens voor de aankoop van een woning
afhankelijk van hypothecair krediet. Om betaalbaarheidsrisico’s en
restschuldrisico’s te beperken is het daarbij belangrijk dat de hypotheekschulden die worden aangegaan niet onverantwoord hoog zijn. In de
agenda financiële sector1 heb ik aangekondigd dat ik, gezamenlijk met de
Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, periodiek de
hypotheekschuld zal monitoren. In bijgaande monitor wordt voor een
aantal belangrijke indicatoren aangegeven hoe de hypotheekschuld in
Nederland zich in de afgelopen jaren ontwikkeld heeft. De monitor bevat
cijfers tot eind 2019. Dit betekent dat in de cijfers van deze monitor
eventuele gevolgen van Covid-19 op hypotheekschulden niet zichtbaar
zijn. In aanvulling daarop geef ik u de door mij aan uw Kamer in het
Algemeen Overleg Financiële Markten van 12 juni 2019 toegezegde
update over de aanpak van aflossingsvrije hypotheken.
Uit de monitor blijkt dat de totale Nederlandse hypotheekschuld in 2013 in
absolute bedragen iets afnam, maar in de daaropvolgende jaren weer is
toegenomen. Hoewel de absolute hypotheekschuld nooit hoger is
geweest dan nu, daalt de hypotheekschuld ten opzichte van het bruto
binnenlands product al een aantal jaar. Hiermee lijken macroeconomische risico’s van een hoge private schuldenlast afgenomen. De
private schulden van Nederlandse huishoudens, die grotendeels bestaan
uit hypotheekschulden, zijn in internationaal perspectief nog altijd hoog.2
In Europa is de totale private schuldenlast ten opzichte van het bruto
binnenlands product alleen in Denemarken en Zwitserland hoger dan in
Nederland.
1
2

kst-32545-119
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2020

Kamerstuk 32 013, nr. 200.
https://www.imf.org/external/datamapper/HH_LS@GDD/NLD.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, 32 545, nr. 119

1

Door dit kabinet en voorgaande kabinetten zijn belangrijke maatregelen
genomen om de overmatige hypotheekschulden in Nederland te
beperken, zoals het stapsgewijs afbouwen van de maximale Loan-to-Value
(LTV) naar 100 procent en de versnelde afbouw van het maximale
aftrektarief voor rente en kosten eigen woning tot circa 37 procent in 2023
(basistarief). Door het invoeren van de aflossingseis voor het verkrijgen
van (hypotheek)renteaftrek zullen daarnaast veel huishoudens, zowel
starters als doorstromers, gestaag aflossen op hun hypotheekschuld. Bij
een LTV bij aanvang van de lening van 100 procent, een rente van
2 procent en een annuïtair aflossingsschema heeft een huishouden
– uitgaande van een gelijkblijvende woningwaarde – na 4 jaar een LTV van
circa 90 procent. Bij een rente van 4 procent is dit na 5 jaar het geval.
Aflossen volgens een lineair aflossingsschema gaat in de eerste jaren nog
iets sneller. Het aflossen op de hypotheekschuld maakt huishoudens
minder kwetsbaar voor een restschuld bij verkoop van de woning en
draagt daarmee bij aan de financiële weerbaarheid van huishoudens.
In de voorliggende monitor is te zien dat de risico’s in de periode
2013–2019 op meerdere indicatoren zijn afgenomen. Dat is een positieve
ontwikkeling. Het blijkt dat steeds minder huishoudens bij het afsluiten
van een hypotheek een lening hebben die hoger is dan de woningwaarde,
dit vermindert het risico op een restschuld. Hetzelfde geldt voor het feit
dat een steeds groter deel van de totale hypotheekschuld bestaat uit
hypotheken waarop vaak volledig wordt afgelost. Het aandeel annuïtaire
en lineaire leningen is toegenomen van 4 procent begin 2013 naar
26 procent eind 2018. Het aantal woningen dat «onder water» staat was
eind 2019 iets minder dan 4 procent. Dat is aanzienlijk minder dan in 2013,
toen betrof dit ruim een derde van de woningen. Hoewel de prijsontwikkeling op de woningmarkt hier een belangrijke factor in is, hebben ook de
fiscale aflossingseis en de verlaging van de maximale LTV een belangrijke
bijdrage geleverd. Alles bij elkaar maakt dit huishoudens minder
kwetsbaar voor een restschuld bij verkoop van de woning. Dat is van
groot belang voor huishoudens en voor de woningmarkt als zodanig,
bijvoorbeeld als het economisch minder gaat. Naast de directe voordelen
voor huiseigenaren, dragen lagere restschuldrisico’s ook bij aan de
financiële stabiliteit en de economie als geheel. Tegelijkertijd zijn de
LTV-ratio’s van Nederlandse huishoudens bij het afsluiten van een
hypotheek in internationaal perspectief nog steeds hoog. Waar in
Nederland ongeveer 60 procent van de starters een hypotheek afsluit met
een LTV boven de 90 procent (voor doorstromers is dat ongeveer
45 procent), is het in veel andere Europese landen vaak niet mogelijk om
een hypotheek met een LTV van meer dan 90 procent af te sluiten.3, 4
Uit de monitor valt op te maken dat huishoudens steeds meer zijn gaan
lenen ten opzichte van hun inkomen. Een verklaring hiervoor is dat de
woningprijzen zich in de afgelopen jaren sneller hebben ontwikkeld dan
de inkomens van huishoudens. Hierdoor kunnen consumenten een prikkel
ervaren om steeds meer te lenen. Het Nibud adviseert het kabinet jaarlijks
over de maximale financieringslast die een huishouden op basis van het
toetsinkomen kan dragen. De leennormen beperken hiermee dat
huishoudens bij het aangaan van een hypotheek onverantwoorde risico’s
nemen. Sinds 2015 is de maximale LTI licht aangescherpt. Niet voor alle
consumenten is (zo goed als) maximaal lenen de meest passende keuze.
Een consument die ervoor kiest om het maximale hypotheekbedrag te
lenen zal waarschijnlijk moeten besparen op andere uitgaven. Bovendien
hanteert het Nibud bij het vaststellen van de leennormen een aantal vaste
uitgangspunten, zoals dat de consument geen kinderen heeft, uitgaven
3
4

Kamerstuk 32 545, nr. 113.
Kamerstuk 32 545, nr. 114.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, 32 545, nr. 119

2

doet die lager dan gemiddeld zijn voor zijn inkomensgroep en in een
woning woont met energielabel C. Bij een maximale lening blijft weinig
ruimte over om bijvoorbeeld te sparen of op een andere wijze vermogen
op te bouwen. Daarnaast is weinig ruimte voor het opvangen van een
lager inkomen (bijvoorbeeld doordat betrokkene minder gaat werken). Ik
vind het belangrijk dat consumenten die voor een hoge hypotheek ten
opzichte van het inkomen kiezen, zich hier van bewust zijn. Ik zie een
belangrijke verantwoordelijkheid voor hypotheekadviseurs om de
consument te wijzen op de betaalbaarheidsrisico’s bij een hoge Loan-toIncome (LTI) en samen met de consument te verkennen of deze maandlasten passend zijn.
Concluderend kan worden gesteld dat in de periode van 2013–2019 op
veel indicatoren positieve ontwikkelingen hebben plaatsgevonden. De
hypotheekschuld neemt af ten opzichte van het bruto binnenlands product
en restschuldrisico’s zijn sterk afgenomen. Huishoudens zijn de afgelopen
jaren wel meer gaan lenen ten opzichte van hun inkomen.
Momenteel bevinden we ons in een nieuwe situatie als gevolg van
Covid-19, en die brengt onzekerheid met zich mee. Het is op dit moment
nog niet goed te voorzien welke impact Covid-19 gaat hebben op de
Nederlandse woningmarkt en hypotheekschulden. Het kabinet zal de
gevolgen van de coronacrisis op de woningmarkt nauwgezet blijven
volgen. Uit deze monitor blijkt dat de Nederlandse woningeigenaren er
een stuk beter voor staan dan aan de start van de vorige crisis.
Aanpak van aflossingsvrije hypotheken
Er is het afgelopen jaar veel werk verzet door de Autoriteit Financiële
Markten (AFM) en de sector om de risico’s die voortvloeien uit aflossingsvrije hypotheken in kaart te brengen en te beperken. In een pilotfase met
de vier grootbanken zijn de klanten met het potentieel hoogste risico
benaderd en is een beter beeld verkregen van de grote verscheidenheid
aan huishoudens met een aflossingsvrije hypotheek. Niet elke aflossingsvrije hypotheek is immers problematisch. Van belang is met name dat de
klant geïnformeerd een bewuste keuze maakt over de afgesloten
aflossingsvrije hypotheek en waar nodig of gewenst actie onderneemt. Uit
de pilotfase komt naar voren dat een deel van de klanten wel degelijk actie
zal moeten ondernemen om problemen aan het einde van de looptijd te
voorkomen. Voor de groep met het hoogste potentiële risico geldt dat
overige aanbieders voor 1 juli 2020 in beeld moeten hebben hoeveel
klanten actie moeten ondernemen. Het zal, mede gelet op het grote aantal
aflossingsvrije hypotheken, enige tijd duren voordat de gehele populatie
aan klanten met een risicovolle aflossingsvrije hypotheek in kaart
gebracht is. Veel van deze klanten kunnen nu nog passende maatregelen
nemen. Wanneer klanten geen maatregelen kunnen of willen nemen, vind
ik het belangrijk dat de aanbieder respectievelijk adviseur in gesprek blijft
met de klant om te kijken of er alsnog (op andere wijze, of later) handelingsperspectief geboden kan worden. In december 2019 is de toezichtaanpak aflossingsvrij breder uitgerold waardoor meer aanbieders een
grotere groep klanten benaderen. De resultaten en de inzet van het
afgelopen jaar bieden een goede basis voor het vervolg. Samen met de
AFM en de Nederlandsche Bank zal ik erop blijven toezien dat dit
onderwerp ook in de toekomst de juiste aandacht krijgt.
De Minister van Financiën,
W.B. Hoekstra

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, 32 545, nr. 119

3